Что с ипотекой: Новости дня в России и мире — РБК

Содержание

Льготные программы по ипотеке, которые действуют в России

Дальневосточная ипотека

Воспользоваться льготными условиями по этой программе может любой россиянин, однако купить жилье можно только в ДФО. Ставка составит всего 2 % годовых, однако есть много условий, в том числе возрастных. А вот владельцев дальневосточных гектаров возрастные ограничения не касаются.

Программу распространили на вторичное жилье в моногородах, находящихся на территории Дальневосточного федерального округа (ДФО).

Оформить льготный кредит на Дальнем Востоке можно до конца 2024 года.

Льготная ипотека 

Эта программа действует по всей стране. Льготную ставку — она сохраняется на весь срок ипотеки — банкам субсидирует государство. Изначально кредит должен был быть выдан в период с 17 апреля 2020 года по 1 июля 2021 года под ставку 6,5 %. Как отмечал ранее Председатель ГД Вячеслав Володин

Володин
Вячеслав Викторович Председатель Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации восьмого созыва. Избран по избирательному округу № 163 (Саратовский — Саратовская область) , за счет программы льготой ипотеки удалось улучшить жилищные условия более чем двум миллионам человек. Действие программы было решено продлить до 1 июля 2022 года. Ставка составляет 7 %. Подробнее — тут.

Также кредит по ставке 7 % могут взять граждане, желающие купить или построить частный дом. Получить дешевый заем можно будет до конца действия программы льготной ипотеки — то есть до 1 июля 2022 года.

Семейная ипотека

Программа действует по всей стране, но в ДФО есть особые условия. Она предусматривает льготное жилищное кредитование семей, в которых начиная с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родились первый или последующие дети, а также дети с ограниченными возможностями. Программа позволяет оформить ипотечный кредит на покупку жилого помещения по льготной ставке до 6 % на срок до 30 лет. 

Также кредиты по льготной ставке до 6 % годовых можно будет получить на строительство частного дома и приобретение земельного участка. Обязательное условие: строить дом должны компании или индивидуальные предприниматели по договору подряда. Первоначальный взнос составит 15 % от стоимости участка и цены на строительство дома по договору или только от цены на строительство дома, если у заемщика уже есть земельный участок.

Сельская ипотека

Для желающих купить жилье в сельской местности по всей стране действует программа с льготной ставкой до 3 %. Первоначальный взнос должен составить не менее 10 % от стоимости приобретаемого жилья. Программа позволяет купить готовое жилье по договору купли-продажи или квартиру в строящемся доме по договору участия в долевом строительстве, а также земельный участок для индивидуального жилищного строительства. 

Строительство дома под 6,1 %

Программа действует не по всей стране. Земельный участок может находиться в любом регионе России, за исключением Северной Осетии — Алании, Кабардино-Балкарии, Ингушетии, Адыгеи, Калмыкии, Дагестана, Карачаево-Черкесии, Чеченской Республики. Воспользоваться программой могут те россияне, которым на дату погашения кредита будет от 21 до 65 лет. Есть еще ряд условий — ознакомиться можно по ссылке.

Для военнослужащих

Программу запустили в 2005 году. Ее регулирует № 117-ФЗ от 2004 года. Военную ипотеку дают на срок от года до 20 лет. При этом военный обязан погасить ее до того, как ему исполнится 45 лет. Курирует программу Росвоенипотека, все условия можно посмотреть на их сайте.

Оператором остальных льготных ипотечных программ выступает госкомпания «ДОМ.РФ».

Что будет с ипотекой в 2020 году? Официальные прогнозы и мнения экспертов

Прошлый год был рекордным для банков, ипотечный кредит был выдан фактически каждому 100-му жителю России. Текущий год принес изменения как на строительный рынок, так и в сферу кредитования. Мы расспросили экспертов о том, как эти изменения повлияют на ипотечное кредитование в следующем году.

Состояние ипотечного кредитования в 2018-2019 годы

Ипотека уже считается своего рода локомотивом банковской системы. Это кредиты, которые выдаются под залог и на длительный срок по ставкам выше ставок по вкладам. То есть, для банков это неплохая возможность «играть по долгому», получая практически гарантированный доход в течение 20-30 лет с каждого заемщика.

Центробанк поддерживает эту идею, поддерживая развитие ипотечного кредитования в России. Результаты уже есть: 2018 год стал рекордным для этого сегмента.

Ипотечное кредитование в 2018 году показало впечатляющие результаты:


То есть, за год банки смогли выдать столько ипотечных кредитов, что практически удвоили общую сумму задолженности заемщиков. Другая примечательная цифра – это ставка, она впервые за все годы стала ниже 10% годовых.

Причин, по которым банковский сектор в прошлом году показал такой небывалый рост ипотеки, было несколько.

Во-первых, это стабильные цены на жилье. Застройщики, зная, что с 1 июля 2019 года придется переходить на проектное финансирование, они нарастили предложение. И даже увеличившийся спрос не способствовал росту цен – они выросли на 4%, примерно, как инфляция.

Во-вторых, это низкая процентная ставка. Здесь, кроме прочего, есть заслуга Банка России, который до осени активно снижал ключевую ставку.

В-третьих, свою роль сыграл запуск льготных программ кредитования для семей с детьми. Но куда больший объем кредитования по программам пришелся на 2019 год.

Текущий, 2019 год начался с мрачных прогнозов касательно ипотеки: Центробанк с сентября 2018-го начал повышать ключевую ставку, а в обратном направлении процесс был запущен лишь к осени.

Но еще больше скепсиса у представителей отрасли было из-за вступления в силу с 1 июля 2019-го нового порядка финансирования долевого строительства. Напомним, теперь застройщики при долевом строительстве обязаны открывать специальный эскроу-счет, на котором деньги дольщиков замораживаются до окончания строительства. Финансировать расходы по строительству компаниям приходится за счет кредитов.

Уже сейчас можно утверждать, что большая часть негативных прогнозов оказались не очень точными:

  • Банк России начал снижать ключевую ставку с июня 2019 года, сейчас она составляет 6,5% – что соответствует «докризисным» цифрам;
  • переход на эскроу-счета не был резким – все дома, которые построены минимум на 30%, и в которых продано минимум 10% квартир, можно достраивать по старым правилам;
  • в 2019 году была расширена программа льготной ипотеки – процентная ставка в 6% теперь гарантируется на весь срок кредитования для любой семьи, которая имеет право на такой кредит.

Кстати, банки конкурируют за таких клиентов – на данный момент самую низкую ставку предлагает Промсвязьбанк, это 4,5% годовых. Сбербанк, ВТБ и многие другие предлагают от 5 до 6% годовых.

Но ставки упали и для «обычных» клиентов. Так, по данным за сентябрь средневзвешенная ставка упала до 9,68% годовых – это практически уровень 2018 года.

Если учесть, что Центробанк снизил ключевую ставку до 6,5% годовых и намерен провести еще некоторое снижение, 2019-й по объему выданных кредитов вполне может догнать прошлый год.

Что будет с ипотекой в 2020 году – официальный прогноз

Ипотечное кредитование вписано в национальный проект «Жилье и городская среда» – это один из ключевых элементов проекта, наряду с планами увеличить ввод жилья и обеспечить им максимум семей.

Основными целями в рамках национальных проектов стали уровень процентной ставки и количество выданных кредитов:

  • ставка должна будет составить в 2020 году значения в 8,7% годовых – с дальнейшим снижением до 7,9% к 2024 году;
  • количество выданных кредитов должно составить в 2020 году 1,57 миллиона, а к 2024 году – 2,26 миллионов.

Кроме прочего, власти намерены переориентировать значительную часть ипотечного кредитования в сторону первичного жилья (цифра по таким кредитам даже вынесена в отдельный план).

В «Единой России» уверены, что это позволит развиваться жилищному строительству. Как говорит ответственный за общественный контроль над этим нацпроектом внутри партии, член Высшего совета Партии «Единая Россия» Антон Мороз, кроме прочего, нужно развивать и индивидуальное строительство:


Что касается процентной ставки по ипотеке, за 2019 год согласно паспорту нацпроекта, она должна составить 8,9% годовых. Год уже заканчивается, но цифры в статистике Центробанка далеки от этого – ставка пока составляет 9,68% годовых, а в первой половине года доходила до 10,5%.

Очевидно, что план на текущий год выполнен не будет, но чего ждать от 2020-го? Антон Мороз считает, что рынку поможет дальнейшее снижение ключевой ставки:


Ипотечный кредит – это долгосрочный инструмент для банка, но в этом кроются серьезные риски. Ни банк, ни сам заемщик не могут быть уверены, что в ближайшие 15-20-30 лет у него будет работа с доходами, которые позволят выплачивать кредит.

Аналитики уже неоднократно предупреждают о «новом ипотечном пузыре», который надувается уже в России. Цифра в полтора миллиона кредитов за год означает, что банки максимально снижают свои требования к заемщикам – иначе их просто некому будет брать.

Но, как считает Мороз, рынок уже достаточно сузился, чтобы отбросить потенциальных заемщиков с низкими доходами:


Кстати, в «Единой России» тоже понимают, что планы 2019 года уже не реализовать. Антон Мороз говорит, что строительный комплекс должен обеспечить 88 миллионов квадратных метров жилья в текущем году, и, чтобы это жилье было кому покупать, ставка по ипотеке должна снижаться.

Неофициальные прогнозы

Вопреки пессимистическим прогнозам, что озвучивались в начале года, к настоящему моменту ипотечное кредитование в стране снова растет, о чем отчитывается Центробанк:


Можно заметить, как ипотечное кредитование начало расти с июля 2019-го, когда банки положительно оценили первый сигнал – снижение ключевой ставки. Кроме того, появилось понимание, что большая часть жилья в новостройках все еще продается по старым правилам (и, соответственно, по старым ценам).

Основную роль в дальнейшем изменении ставок будет играть политика Центробанка, уверены эксперты. Так, Елена Балашова, директор, направление «Аналитика недвижимости и информационные технологии» ГК SRG, говорит, что очередная волна снижения ставок приведет, скорее, к росту числа обращений за рефинансированием ипотеки:


Действительно, на рефинансирование приходится достаточно большая доля из всех выданных кредитов. Эти кредиты не меняют статистику по общей сумме задолженности – долг просто переходит из одного банка в другой.

Кстати, большинство банков не выдают рефинансирование на выданные у них же кредиты, их предлагают только клиентам других банков. «Своим» же клиентам обычно предлагают специальные программы по снижению ставки (но без заключения нового ипотечного договора).

Что же касается возможного роста числа просроченных кредитов, то такие риски остаются достаточно серьезными. Так, в России уже несколько лет подряд не растут реальные доходы населения – при этом резко возрос объем выданных кредитов. В результате заемщики все большую часть доходов вынуждены отдавать на обслуживание долгов.

По ипотечным кредитам риски, конечно, ниже, чем по потребительским благодаря залогу недвижимости, но массовые дефолты заемщиков банкам точно не помогут. Эксперты видят угрозу, если государство будет бездействовать дальше. Ведущий аналитик QBF Олег Богданов говорит, что продолжение падения реальных доходов населения ставит под удар весь кредитный рынок:


Однако позиция Банка России пока неизменна, и она соответствует целям в национальных проектах – ипотечное кредитование должно и дальше расти.

Оправдаются ли опасения по поводу «ипотечного пузыря», покажет время, но на ближайший год эксперты не делают настолько мрачных прогнозов.

Стоит ли брать ипотеку сейчас?

Средняя процентная ставка по ипотечным кредитам, как сказано выше, в октябре опустилась до 9,68% годовых. Это не рекорд – в прошлом году ставки были еще ниже, но у отдельных банков можно найти весьма интересные предложения.

После того, как Центробанк опустил ключевую ставку с 7 до 6,5%, достаточно быстро банки пересмотрели свои кредитные предложения, снизив ставки по кредитам (и заодно по вкладам).

Например, ВТБ теперь предлагает базовую ставку по ипотеке 8,6% годовых, а ставка по рефинансированию составляет 9% годовых. Эта ставка доступна лишь при оформлении комплексного страхования (объект недвижимости, права на него, жизнь и здоровье заемщика). Без страховки ставка будет больше на 1%.

Другие банки не отстают – базовые ставки составляют от 8,2% годовых (это Россельхозбанк). Но все дополнительные условия остаются, это первоначальный взнос от 20%, оформление страховки и т.д.

Целевой уровень ставки – 8% годовых, такой ориентир озвучивал президент России. Примерно то же следует и из национального проекта до 2024 года (там ставка будет 7,9%).

То есть, если заемщик сможет найти ставку около 8% годовых, то такой кредит стоит оформлять – меньше ставка уже не будет, если он не попадает под льготную программу.

По программе условия еще более интересные: самая низкая ставка составляет всего 4,5% годовых – ее предлагают Промсвязьбанк и банк «Возрождение». Другие банки установили ставку чуть выше, но у них надбавка на отсутствие страховки будет меньше.

Поскольку федеральные субсидии банкам на компенсацию разницы по процентам рассчитываются, исходя из ключевой ставки Банка России, еще ниже ставка вряд ли будет – и таким заемщикам стоит оформлять кредит уже сейчас.

Что касается цен на жилье, оно постепенно дорожает – по мере того, как застройщики завершают старые проекты и начинают новые, уже по новым правилам. По оценкам экспертов, «запаса» уже начатых домов хватит на 2-3 года, это и будет своего рода переходный период.

Резюмируя, можно сделать такой вывод:

  • тем, кто попадает под семейную ипотеку – кредит можно брать уже сейчас, дешевле 4,5% годовых он вряд ли станет;
  • тем, кто рассматривает обычную ипотеку, стоит ориентироваться на цифру в 8% годовых. Такую ставку можно получить, например, по совместным проектам банков и застройщиков;
  • непосредственно цены на жилье будут расти – пусть не очень быстро, но поводов для снижения у них точно нет.

Ипотека для сотрудников 🤝| Кредитования корпоративных и зарплатных клиентов «Росбанк Дом»

Кредитование корпоративного бизнеса — это эффективный инструмент, который открывает широкие возможности для сотрудников организации, являющейся партнером банка. Так, заемщик может взять ипотеку на более привлекательных условиях. К слову, кредитование корпоративных клиентов выгодно для всех трех сторон: сотруднику компании оно позволяет оформить кредит на недвижимость со сниженными процентами, работодателю — мотивировать свой персонал, а банку — расширить клиентскую базу.

Перечислим общие условия кредитования корпоративных клиентов.

Зарплатные клиенты Росбанка

К зарплатным клиентам, которые планируют оформить ипотеку, у банков особый подход.

Почему?

  • Банковская организация и компания-работодатель уже выбрали друг друга в качестве партнеров. Они доверяют друг другу, и банк готов давать работникам своего зарплатного клиента преференции;
  • Человек, который получает ежемесячный стабильный доход на одну и ту же карту, – желанный клиент для любого банка.

Банки Группы Societe Generale в России предлагают комплексный сервис своим клиентам. Держатели зарплатных карт Росбанка могут получать преференции при оформлении ипотечного кредита в Росбанке:

  • Скидку от стандартной процентной ставки*;
  • Возможность делать ежемесячные платежи со своей зарплатной карты – через банкомат, интернет-банк или отделения Росбанка.

Оставить заявку на ипотеку можно, обратившись к менеджеру зарплатного проекта.

Сотрудники компаний-партнеров Росбанка

А если ваш работодатель является партнером Росбанка, вы можете воспользоваться особыми условиями корпоративной ипотеки.

Ипотека для сотрудников организаций-партнеров, желающих воспользоваться корпоративным ипотечным кредитованием, помимо сниженных ставок, предполагает и другие преимущества:

  • Бесплатные консультации с выездом в ваш офис;
  • Персональный менеджер, который всегда готов предоставить нужную информацию по вашему договору;
  • Всесторонняя поддержка и помощь – по сбору документов, по взаимодействию со страховыми и оценочными компаниями.

Основное требования для корпоративного кредитования юридических лиц и сотрудников предприятия-партнера на оговоренных условиях — численность работников:

  • для Москвы – не менее 500 человек;
  • для Санкт-Петербурга – не менее 300 человек;
  • для остальных регионов – не менее 200 человек.

Узнать, является ли ваша компания партнером банка, а также получить более подробную информацию корпоративном ипотечном кредитовании можно у специалистов Росбанка.

* Размер скидки не является фиксированным. Информацию о размере скидки необходимо уточнять у менеджера зарплатного проекта в ПАО РОСБАНК.

Что будет с ипотекой с изменением ключевой ставки?

В России дорожают жилищные займы, а также кредиты для бизнеса. С изменением ключевой ставки улучшения условий выдачи ипотеки не ожидается

Фото: depositphotos.com

ЦБ в пятницу объявит решение по ставке. Эксперты ожидают, что регулятор повысит ее на процент: с 8,5% до 9,5%, пишет ТАСС.

В начале февраля появилась статистика ставок по ипотеке от «Дом.РФ». У крупнейших банков они теперь больше 10% и на новостройки, и на готовое жилье. Для примера: онлайн-калькулятор «Сбера» рассчитывает кредит на покупку квартиры стоимостью в 10 млн по ставке, превышающей 11%. ЦБ уже почти год планомерно ужесточает свою политику.

Не исключением, согласно всем прогнозам, станет и нынешнее заседание. Соответственно, стоит ожидать, что условия выдачи ипотеки и дальше будут ухудшаться. Льготная госпрограмма пока продолжается. Но с максимальной суммой займа в 3 млн она актуальна далеко не для всех регионов. Хотя и сейчас можно получить обычный и недорогой кредит на новостройку. Разницу с рынком компенсируют застройщики, одновременно поднимая цены на квартиры, рассказывает риелтор Александр Харыбин:

Александр Харыбин риелтор

Еще в декабре ставки банков были ниже 10%, поэтому в февральском повышении отчасти уже заложено очередное решение ЦБ. Другое дело, до каких пределов может подорожать стоимость жилищных кредитов. Они, скорее всего, останутся двузначными и будут следовать за действиями регулятора. Для банков маржинальность ипотеки плюс 2-2,5% к ставке ЦБ. Соответственно, если Банк России и дальше будет ужесточать политику, то ипотека будет стоить 12% и выше. Но происходить это будет плавно, говорит руководитель проекта Ipotek.ru Дмитрий Овсянников:

Дмитрий Овсянников руководитель проекта Ipotek.ru

В то же время подорожают и другие кредиты, в том числе для бизнеса. Конечно, есть программы льготного кредитования, например, для аграриев. Но в четверг «Коммерсантъ» сообщил, что лимиты по этим программам для фермеров исчерпаны. И поэтому Минсельхоз рекомендовал предпринимателям, чтобы не провалить посевную, обращаться в банки за деньгами по коммерческим ставкам. А те, кстати, уже поднимают ставки для бизнеса. По действующим кредитам они сохраняются. Но, например, по овердрафту уже предупредили о повышении, рассказывает основатель сети семейных кафе и фабрики «Андерсон» Анастасия Татулова:

— По овердрафту уже пришло уведомление о повышении ставки. У нас 12% по овердрафту было, они поднимают ставку, и я так понимаю, что это только начало. Это, кончено, печально, потому что и так довольно дорого деньги стоят и сложно развиваться при такой высокой стоимости денег.

— Какой-то дополнительный кредит, может быть, вы рассматривали, а теперь, например, не рассматриваете? Есть ли такой момент?

— Естественно, что сейчас по повышенным ставкам мы не будем брать никакие дополнительные кредиты, будем ждать, пока ситуация нормализуется.

Еще один опрошенный предприниматель сказал Business FM, что в принципе не может обращаться в банки. Он варит пиво, бизнес с невысокой маржинальностью, и стоимость кредита для него неподъемная. А те же ипотечные займы уже стали довольно обременительными для россиян. Они тратили на них, по данным ЦБ на конец 2020 года, больше половины своих доходов. Хотя, по общему мнению, считается комфортным, когда на такой платеж уходит не более 30% заработка. А с новыми ставками тем, кто копил, но еще не взял ипотеку, выгоднее подождать.

Сейчас же хорошие ставки по депозитам — 8% и выше. А с учетом дальнейших действий ЦБ по борьбе с инфляцией держать деньги в банке, а не отдавать их ему станет еще привлекательнее.

Добавить BFM.ru в ваши источники новостей?

Ипотека: что это такое?

Ипотека – это особый вид кредита, используемый для покупки дома или объекта недвижимости. Ипотечные кредиты предлагаются банками, кредитными союзами и другими финансовыми учреждениями по всей стране.

Ваш кредитор — банк или учреждение, дающее вам взаймы средства, — на самом деле полностью платит за недвижимость, когда вы используете ипотечный кредит для покупки дома. Затем вы возвращаете эти средства кредитору плюс проценты, как правило, каждый месяц в течение срока кредита.

Что такое ипотека?

Ипотечный кредит является обеспеченным кредитом. Вы берете взаймы под стоимость актива — в данном случае вашего дома. Ваш кредитор имеет право забрать имущество, если вы по умолчанию и не в состоянии погасить кредит. Ваш кредитор больше не может претендовать на ваш дом, как только кредит будет полностью погашен.

Как работает ипотека?

Ипотечные кредиты могут иметь более короткие или более длительные сроки погашения. У них могут быть процентные ставки, которые остаются неизменными или которые меняются со временем, и они могут иметь разные критерии приемлемости.Большинство из этих вариантов связаны с вашими предпочтениями в отношении условий погашения, а также с размером риска, который принимает на себя кредитор.

Ипотечные кредиты могут иметь разные «сроки», продолжительность времени, в течение которого вы должны погасить кредит.

Самый распространенный срок ипотеки — 30 лет. Согласно отчету Национальной ассоциации риелторов за 2019 год, 90% покупателей жилья выбрали 30-летнюю ипотеку с фиксированной ставкой.

Приблизительно 6% покупателей жилья выбрали 15-летнюю ипотеку с фиксированной ставкой, 2% выбрали ипотеку с плавающей ставкой и 2% выбрали другие условия кредита.

Вы погасите ипотечный кредит быстрее и будете платить меньше в виде совокупных процентов в течение срока действия кредита, если выберете более короткий срок кредита, но это означает более высокие ежемесячные платежи. Более долгосрочные кредиты подразумевают меньший ежемесячный платеж, но более длительный период погашения и, как правило, более высокая процентная ставка обычно равны большему проценту, выплачиваемому с течением времени.

Наилучший вариант ипотечного кредита обычно зависит от вашего бюджета и того, как долго вы планируете оставаться в доме.

30-летний vs.15-летняя ипотека

Срок ипотечного кредита может оказать существенное влияние на несколько кредитных факторов.

30-летняя ипотека 15-летняя ипотека
Более высокие процентные ставки Более низкие процентные ставки
Меньшие ежемесячные платежи Более высокие ежемесячные платежи
Медленная выплата кредита Более быстрая выплата кредита
Больше процентов, выплаченных с течением времени За вычетом процентов, выплаченных с течением времени
Может быть проще купить дом, который вы хотите Может быть трудно позволить себе дом, который вы хотите

Фиксированный vs.Ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой

Ипотечные кредиты также различаются по типу взимаемой процентной ставки. Как следует из названия, кредиты с фиксированной ставкой предоставляются с установленными постоянными процентными ставками на весь срок кредита. Вы всегда будете платить одинаковую сумму процентов каждый месяц, пока ваш дом не будет погашен.

Кредиты с регулируемой процентной ставкой (ARM) имеют переменные процентные ставки. Они приходят с установленной процентной ставкой на определенный период времени, обычно три, пять, семь или 10 лет, после чего ставка может увеличиться.Это означает повышенный ежемесячный платеж.

Кредиты с регулируемой процентной ставкой, как правило, изначально предоставляются с гораздо более низкими процентными ставками, чем варианты с фиксированной процентной ставкой, но они несут дополнительный риск повышения ставок в будущем. ARM могут быть хорошим выбором, если вы знаете, что не будете дома долго, или если вы готовы рефинансировать кредит с фиксированной ставкой до истечения периода низкой ставки.

Ипотека с фиксированной процентной ставкой Ипотека с регулируемой процентной ставкой
Более высокие процентные ставки, по крайней мере первоначально Более низкие процентные ставки, первоначально
Предсказуемые ежемесячные платежи Меньший ежемесячный платеж, изначально
Простота составления бюджета и планирования Непредсказуемые платежи после определенного момента
Отсутствие риска повышения процентной ставки Риск повышения процентной ставки позднее
Подходит для домовладельцев на длительный срок Рискованно для долгосрочных домовладельцев, лучше для краткосрочных домовладельцев
Может быть труднее позволить себе дом, который вы хотите Допускается более высокое отношение долга к доходу

Виды ипотечных кредитов

Вы можете выбрать один из нескольких типов кредитных продуктов, каждый из которых имеет свои собственные критерии приемлемости и требования к первоначальному взносу.

Ипотечные кредиты FHA

Эти кредиты поддерживаются Федеральной жилищной администрацией. Они требуют всего 3,5% для первоначального взноса, и они допускают кредитный рейтинг всего 500. Они требуют, чтобы вы платили взнос за ипотечное страхование, как авансом, так и ежегодно, в течение срока действия кредита.

Обычные ипотечные кредиты 

Обычные кредиты, безусловно, являются самым популярным видом ипотечного продукта, на который приходится большинство кредитов в США.С. кредиты возникли каждый месяц. Они имеют меньшую комиссию, чем кредиты FHA, но они также имеют более строгие требования к кредиту и долгу к доходу. Требования к первоначальному взносу могут широко варьироваться, как правило, от 3% до 20%.

Другие займы, обеспеченные государством

Другие специальные кредитные программы для определенных категорий покупателей включают ипотечные кредиты VA и ипотечные кредиты Министерства сельского хозяйства США (USDA).

Кредиты VA застрахованы Департаментом по делам ветеранов и доступны только для военнослужащих, ветеранов и оставшихся в живых супругов этих лиц.Они не требуют первоначального взноса и ипотечного страхования, и они позволяют вам включить ваши расходы на закрытие в баланс кредита.

Кредиты USDA — это ипотечные кредиты, гарантированные указанным государственным агентством. Они доступны только для покупки недвижимости, расположенной в определенных сельских районах страны. Они не требуют первоначального взноса, но вам придется платить страховые взносы по ипотечному кредиту как авансом, так и ежегодно.

Вы можете узнать, соответствует ли ваша собственность требованиям, с помощью инструмента USDA.

Требования к ипотеке

Каждая кредитная программа имеет свои уникальные требования.

Кредиты FHA

  • Кредитный рейтинг: не менее 500
  • Первоначальный взнос: 3,5% (при кредитном рейтинге 580) или 10% (при кредитном рейтинге 500)
  • Отношение долга к доходу: 43% или менее (в некоторых случаях допускается 45%). )

Обычные кредиты

  • Кредитный рейтинг: 620
  • Первоначальный взнос: 3% (по определенным кредитным программам) или выше, особенно для крупных кредитов
  • Отношение долга к доходу: 43%

В. А. Кредиты

  • Кредитный рейтинг: нет минимума
  • Первоначальный взнос: нет (хотя плата за финансирование требуется и может быть включена в остаток кредита)
  • Отношение долга к доходу: нет максимума

Кредиты USDA

  • Кредитный рейтинг: может зависеть, но обычно выше 640
  • Первоначальный взнос: нет
  • Отношение долга к доходу: 41%

У отдельных ипотечных кредиторов могут быть дополнительные или более строгие требования к этим программам, поэтому поговорите со своим потенциальным кредитором о стандартах, которым вы должны соответствовать, чтобы соответствовать требованиям.

Присмотритесь к ипотеке

Существуют также различия между кредиторами, особенно когда речь идет о затратах.

Ипотечные кредиторы часто различаются по комиссиям, затратам на закрытие и даже процентной ставке, которую они могут вам предоставить, поэтому важно присмотреться и получить несколько предложений, прежде чем решить, кто выдаст вам кредит. Вы также должны спросить об первоначальном взносе и любой частной ипотечной страховке, которую вам необходимо будет заплатить, потому что это также повлияет на ваши первоначальные и долгосрочные расходы.

Ключевые выводы

  • Ипотека – это кредит, который берется для покупки дома или другого недвижимого имущества.
  • Ипотечный кредит обеспечен залогом имущества. Кредитор может конфисковать недвижимость и продать ее в случае невыполнения заемщиком условий ипотеки.
  • Ипотечные кредиты могут иметь различные условия, в том числе количество лет, необходимое для их погашения, и процентные ставки.
  • Ипотечные программы, поддерживаемые государством, могут облегчить получение займа для некоторых потенциальных домовладельцев.

Что такое ипотека? — NerdWallet

Ипотека — это кредит, используемый для покупки дома. Вы погашаете кредит с процентами в течение определенного количества лет. Имущество служит залогом, то есть, если вы не заплатите, кредитор может забрать дом. Хотя вы являетесь домовладельцем при выплате ипотечного кредита, только после того, как ипотечный кредит будет погашен, вы станете владельцем дома «бесплатно».

«Ипотека» может также относиться к юридическому документу, в котором излагаются условия кредита и разрешается вашему кредитору конфисковать дом, если вы не погасите кредит в соответствии с договоренностью.В некоторых штатах этот документ называется договором о доверительном управлении.

Как работает ипотека?

Ипотека позволяет купить дом без оплаты наличными. Ипотечные кредиты обычно требуют, чтобы вы заплатили часть денег сразу — это называется авансовым платежом — а затем погасили остальную часть в течение долгого времени. Каждый месяц вы возвращаете часть того, что взяли взаймы, вместе с процентами. Неспособность погасить ипотеку может привести к потере права выкупа. Ипотечные кредиты также длятся намного дольше, чем другие виды кредитов; Наиболее распространены ипотечные кредиты на 30 лет.

Вы можете получить ипотечный кредит у ипотечного кредитора, в который входят банки, кредитные союзы и небанковские кредиторы, такие как Rocket Mortgage или Guaranteed Rate, которые не являются банками, но выдают деньги. Принимая решение о предоставлении вам ипотечного кредита, кредитор анализирует каждый аспект ваших финансов, включая кредитный рейтинг, долги и занятость. Кредиторы используют эту информацию, чтобы решить, будут ли они одалживать вам деньги, сколько они готовы одолжить и на каких условиях. Квалификация каждого кредитора может варьироваться в зависимости от типа ипотечного кредита, который вы хотите, и других факторов.

Если вы покупаете дом вместе с другим лицом, вы будете созаемщиками, и кредитор проверит ваши финансы обоих. Второй заемщик может помочь вам претендовать на получение ипотечного кредита, увеличив ваш общий доход или повысив общий кредитный рейтинг.

Что включает платеж по ипотеке

Вы будете выплачивать ипотечный кредит ежемесячно в течение установленного количества лет. Каждый месяц вы будете выплачивать часть причитающейся суммы, а также проценты и, возможно, другие расходы.Вот что входит в ипотечный платеж.

Основная сумма

«Основная сумма ипотечного кредита» означает две вещи. Это может относиться к первоначальной сумме, которую вы заимствовали. Это также может относиться к сумме, которую вы все еще должны после того, как вы произвели платежи.

Например, если вы купили дом за 200 000 долларов и внесли первоначальный взнос в размере 20 000 долларов, вы изначально заняли 180 000 долларов. Каждый месяц часть вашего ипотечного платежа применяется к вашему основному долгу, уменьшая общую сумму долга с течением времени.

Проценты

Процентная ставка по ипотечному кредиту определяет, сколько вы заплатите кредитору в обмен на получение кредита.

Часть каждого ежемесячного платежа идет на проценты. В первые годы кредита большая часть каждого платежа покрывает проценты и мало идет на основную сумму; в последние годы большая часть платежа уменьшает основную сумму долга. Этот процесс называется амортизацией.

Налоги на имущество

Ваш кредитор может получить часть вашего счета по налогу на имущество вместе с вашим платежом по ипотеке и хранить деньги на счете условного депонирования до наступления срока оплаты счета, оплачивая его от вашего имени в это время.

Страхование домовладельцев

Страхование домовладельцев, которое может покрыть ущерб, причиненный вашему дому в результате пожаров, ураганов, несчастных случаев и других катастроф, обычно требуется ипотечными кредиторами. Они могут получить часть вашего страхового взноса как часть платежа по ипотеке, а затем оплатить страховой счет с вашего счета условного депонирования в установленный срок.

Страхование ипотеки

Когда вы делаете первоначальный взнос менее 20%, кредиторы обычно требуют, чтобы вы заплатили за страхование ипотеки.Страховые взносы по ипотечному кредиту могут быть включены в ежемесячную выписку по ипотечному кредиту.

Ипотечное страхование защищает кредитора от риска невыплаты кредита. Существует два типа: частное ипотечное страхование, или PMI, для обычных кредитов, и ипотечное страхование FHA, которое требуется для ипотечных кредитов, застрахованных Федеральной жилищной администрацией. Частное ипотечное страхование может быть отменено, как только у вас будет достаточно собственного капитала, но ипотечное страхование FHA может действовать в течение всего срока кредита.

Существует два вида ипотечных кредитов.

  • Ипотека с фиксированной процентной ставкой. Процентная ставка остается неизменной с течением времени. Подавляющее большинство ипотечных кредитов являются ипотечными кредитами с фиксированной процентной ставкой.

  • Ипотека с регулируемой процентной ставкой, или ARM. Процентная ставка может меняться через промежутки времени, указанные в кредитных документах. Ваш ежемесячный платеж может увеличиваться или уменьшаться по мере изменения процентной ставки.

Существует несколько типов кредитов с фиксированной или регулируемой процентной ставкой.Вы также сможете выбрать срок кредита, или как долго вам придется погасить ипотечный кредит. Опять же, 30 лет являются наиболее распространенными, но вы, вероятно, также увидите варианты ипотечных кредитов на 20 и 15 лет.

  • Обычные кредиты соответствуют стандартам андеррайтинга ипотечных кредитов и соответствуют ограничениям на суммы кредитов, установленным правительством США. Эти ипотечные кредиты обычно требуют кредитного рейтинга 620 или выше и первоначальный взнос не менее 3%.

  • Кредиты FHA застрахованы Федеральной жилищной администрацией.Заемщики с кредитным рейтингом всего 580 могут претендовать на ипотеку, застрахованную FHA, с первоначальным взносом не менее 3,5%.

  • Кредиты VA гарантируются Департаментом по делам ветеранов и не требуют первоначального взноса. Ссуды VA доступны квалифицированным ветеранам США, военнослужащим действительной службы и некоторым оставшимся в живых супругам.

  • Кредиты USDA не требуют первоначального взноса и доступны для покупателей жилья, которые соответствуют требованиям к уровню дохода в определенных сельских и пригородных районах.Они гарантированы Министерством сельского хозяйства США.

  • Крупные кредиты — это ипотечные кредиты, сумма кредита которых превышает установленные государством ограничения. Пределы варьируются в зависимости от округа, и они выше там, где жилье дороже.

Ипотечная терминология, которую нужно знать

При поиске ипотечного кредита нужно выучить много словарного запаса. Чтобы еще больше усложнить ситуацию, во многих случаях это специализированное использование повседневных слов. Вот некоторые термины, с которыми вы можете столкнуться.

апреля. APR — это сокращение от годовой процентной ставки. Это число представляет собой общую стоимость заимствования денег для покупки дома, потому что оно сочетает в себе процентную ставку с комиссиями, баллами и другими сборами кредитора. Глядя на предложение различных кредиторов APR дает вам еще один способ сравнить затраты.

Оценка. После того, как вы подали заявку на ипотеку, кредитор поручил оценщику сравнить детали дома, который вы хотите купить, с аналогичными объектами недвижимости, которые недавно были проданы в вашем районе. Это сообщает кредитору стоимость имущества, что важно, потому что это не позволит вам занять больше, чем стоит дом.

Закрытие. Закрытие имеет два разных, но связанных значения, когда дело доходит до покупки дома. Это может относиться ко времени между подачей заявки на ипотеку и фактическим подписанием документов и получением ключей, или это может относиться к тому последнему дню, когда кредит «закрывается».

Оценка кредита. Оценка кредита — это документ, который вы получите, когда вам предварительно одобрят ипотеку. Он показывает все расходы, связанные с получением ипотечного кредита, включая ставки и сборы. Оценка ссуды также показывает, какие расходы высечены в камне, а какие вы можете выбрать.Все кредиторы должны использовать один и тот же формат, что упрощает сравнение ссудных оценок.

Ипотечный брокер. Ипотечный брокер — это независимый агент, который может помочь вам в процессе оформления ипотечного кредита. В зависимости от ваших потребностей они предложат вам варианты кредита и помогут вам работать с кредитором, которого вы выберете. Вам не обязательно работать с ипотечным брокером. Благодаря количеству информации, доступной в Интернете, легче проводить исследования и сравнивать кредиты, чем раньше.

Инициатор ипотечного кредита.Инициатор ипотечного кредита является кредитором, который первоначально предоставляет ваш ипотечный кредит. Вы будете работать с ипотечным кредитором с момента подачи первоначальной заявки до дня закрытия.

Ипотечный сервис. Ипотечный сервис — это компания, которая занимается вашей ипотекой после того, как вы станете владельцем дома. Вы отправляете сервисеру свой ежемесячный платеж, он управляет вашим счетом условного депонирования, и вы будете звонить ему по любым вопросам о вашем ипотечном кредите. В некоторых случаях ваш инициатор ипотечного кредита также будет обслуживать ипотечный кредит, но в большинстве случаев инициаторы перепродают ипотечные кредиты сервисным агентам.

Вторая ипотека. Вторая ипотека — это еще одна ссуда на дом, у которого уже есть первая или основная ипотека. Вторичные ипотечные кредиты, также называемые «младшими залогами», — это способ получить доступ к собственному капиталу в вашем доме в качестве расходуемых средств без продажи или рефинансирования. Кредиты под залог дома и кредитные линии под залог дома — это два типа вторых ипотечных кредитов.

Очки. Иногда их называют ипотечными баллами или дисконтными баллами. Баллы представляют собой необязательные сборы, которые вы можете заплатить при покупке дома, чтобы снизить процентную ставку.Один балл обычно стоит 1% от общей суммы, которую вы берете взаймы, и за каждый балл, который вы покупаете, кредитор снижает вашу процентную ставку на 0,25 процентного пункта. Когда вы сравниваете процентные ставки, проверьте, включены ли баллы — иногда кредиторы добавляют баллы в свои расчеты выборочной ставки, чтобы их процентные ставки казались ниже.

Предварительное одобрение. Предварительное одобрение ипотеки — это письмо от кредитора, в котором указывается, какую сумму они готовы предоставить вам взаймы на покупку дома. Предварительное одобрение не означает, что вы обязательно получите кредит, но поскольку оно основано на проверке кредитором некоторой вашей финансовой информации, включая проверку кредитоспособности, предварительное одобрение показывает агентам по недвижимости и продавцам жилья, что вы являетесь законным. покупатель.

Предквалификация. Предварительная квалификация ипотечного кредита — это более неформальный способ оценить, сколько вы могли бы занять, чтобы купить дом. Вы предоставляете кредитору базовую информацию, такую ​​как ваш доход и кредитный рейтинг, и они сообщают вам, какие кредиты вы могли бы получить. Поскольку кредитор не проверяет вашу финансовую информацию самостоятельно, предварительная квалификация не имеет такого веса, как предварительное одобрение.

Название. Название представляет историю владения домом.Если дом имеет «чистое право собственности», это означает, что нынешний владелец имеет право продать недвижимость, и никто другой не может претендовать на нее. Проблемы с титулом могут возникнуть, если есть судебные решения против владельца собственности (например, неуплаченные налоги). Получение поиска по заголовку является частью процесса закрытия.

Андеррайтинг. Андеррайтинг — это процесс, который кредиторы используют, чтобы убедиться, что заемщики соответствуют требованиям. Это происходит после того, как вы подаете заявку на ипотеку, и это может длиться неделями. В течение этого времени андеррайтер внимательно изучит ваши финансы, а также изучит оценку дома и поиск правового титула, чтобы принять окончательное решение о том, давать ли вам ипотечный кредит.Как только андеррайтер даст добро, вы получите заключительную информацию (окончательную версию оценки кредита) и сможете запланировать закрытие.

Часто задаваемые вопросы

Является ли ипотечный кредит таким же, как жилищный кредит?

Да, ипотека и жилищный кредит — это одно и то же. Вы увидите оба термина при исследовании покупки жилья, потому что некоторые типы ипотечных кредитов, например, ипотечные кредиты, поддерживаемые Федеральной жилищной администрацией, всегда называются кредитами (в данном случае кредитами FHA).

У большинства людей нет средств, чтобы купить дом сразу за наличные, поэтому они используют жилищный кредит или ипотеку, чтобы стать домовладельцами. По данным Национальной ассоциации риелторов, в 2021 году 87% всех покупателей жилья имели ипотечные кредиты, а 96% впервые купивших жилье использовали ипотеку.

Где взять ипотечный кредит?

Различные типы кредиторов предлагают ипотечные кредиты. Многие финансовые учреждения, такие как банки и кредитные союзы, предлагают ипотечные кредиты. Есть небанковские кредиторы, которые специализируются на ипотечных кредитах.Вы также можете работать с ипотечным брокером, который изучит варианты и свяжет вас с кредитором.

Является ли ипотечный кредит таким же, как жилищный кредит?

Да, ипотека и жилищный кредит — это одно и то же. Вы увидите оба термина при исследовании покупки жилья, потому что некоторые типы ипотечных кредитов, например, ипотечные кредиты, обеспеченные Федеральной жилищной администрацией, всегда называются кредитами (в этом случае

FHA займы

).

Кто получает ипотечный кредит?

У большинства людей нет средств, чтобы купить дом сразу за наличные, поэтому они используют ипотечный кредит или

ипотечный кредит

, чтобы стать домовладельцами.По данным Национальной ассоциации риелторов, в 2021 году 87% всех покупателей жилья имели ипотечные кредиты, а 96% впервые купивших жилье использовали ипотеку.

Где взять ипотечный кредит?

Различные типы кредиторов предлагают ипотечные кредиты. Многие финансовые учреждения, такие как банки и кредитные союзы, предлагают ипотечные кредиты. Есть небанковские кредиторы, которые специализируются на ипотечных кредитах. Вы также можете работать с ипотечным брокером

, который изучит варианты и свяжет вас с кредитором.

Что такое ипотека и как она работает?

Редакционная независимостьМы хотим помочь вам принимать более обоснованные решения. Некоторые ссылки на этой странице — четко обозначенные — могут привести вас на партнерский веб-сайт и могут привести к тому, что мы получим реферальную комиссию. Для получения дополнительной информации см. Как мы зарабатываем деньги.

На рынке, где дома заключают контракты, как только они попадают на рынок, понимание того, как покупать дом, имеет решающее значение для успешного участия в торгах и, в конечном счете, закрытия сделки по вашему следующему дому.

Однако многие потенциальные домовладельцы не понимают, как работает ипотека и что им нужно для ее получения. Согласно опросу, проведенному Fannie Mae в 2019 году, как новые, так и нынешние домовладельцы переоценивают кредитный рейтинг, необходимый для получения ипотеки, а также минимальный необходимый первоначальный взнос. Без хорошего понимания необходимой квалификации, доступных вариантов и того, как работает процесс кредита, шансы на получение дома могут значительно снизиться.

Знание того, что такое ипотека, как она работает по сравнению с другими видами кредита, а также условия, связанные с вашим следующим ипотечным кредитом, может сделать этот процесс более гладким — дать ключи от входной двери в руки с меньшим количеством проблем на этом пути .Вот что каждый покупатель жилья должен знать об ипотеке и о том, как она работает.

Ипотечные кредиты Определение

Проще говоря, ипотечный кредит представляет собой кредитное соглашение между заемщиком и финансовым учреждением для приобретения недвижимости. Дом — будь то дом на одну семью, кондоминиум, промышленный дом или квартира внутри кооператива — используется в качестве залога для обеспечения кредита. Если заемщик не вносит платежи, кредитор может на законных основаниях изъять имущество.

Как работает ипотека?

Существует несколько различных типов ипотечных кредитов, каждый из которых имеет свои особенности.Большинство покупателей жилья будут выбирать между обычной ипотекой от частного кредитора и ипотекой с государственной поддержкой, такой как ссуда FHA, VA или USDA. Покупателям жилья, которые хотят получить ипотечный кредит на сумму, большую, чем обычно, может потребоваться получение крупного кредита.

Покупатели жилья также выбирают срок своей ипотеки — обычно 15 или 30 лет, хотя существуют и другие сроки. Ипотека с фиксированной процентной ставкой, наиболее распространенный тип, имеет фиксированную процентную ставку на весь срок кредита. Ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой (ARM) имеют фиксированную процентную ставку в течение определенного количества лет, а затем процентная ставка периодически корректируется в соответствии с графиком, указанным в кредитном соглашении (обычно каждый год).

Тип получаемого кредита, срок, который он получает, и кредитор, которого он использует, могут влиять на процентную ставку. Личные финансовые данные покупателя жилья, включая его кредитный рейтинг, доход и соотношение долга к доходу, также могут повлиять на ставку, которую он получает. Лучший кредит для любой конкретной ситуации зависит от вашего финансового положения и от того, как долго вы планируете оставаться дома.

Как только покупатель жилья примет решение о подходящем кредите и его предложение о доме будет принято, кредитор приступит к процессу андеррайтинга.При андеррайтинге кредитор будет оценивать способность покупателя платить за свой дом, анализируя его доход, сбережения, долг и то, как покупатель получил свой первоначальный взнос. Если все подтвердится, покупателю будет разрешено закрыть дом.

При закрытии сделки будущий домовладелец вносит свой первоначальный взнос и все причитающиеся расходы на закрытие, такие как стоимость инспекции дома, сборы за оценку и страхование правового титула. Хотя это называется «наличными для закрытия», фактическая оплата производится с помощью банковского чека или банковского перевода.После подписания всех необходимых документов покупатель жилья получит документ о праве собственности и ключи от своего нового дома.

Как только все будет закрыто и завершено, домовладельцы начнут выплачивать ипотеку в соответствии с согласованными условиями. Каждый месяц они будут сначала выплачивать проценты по кредиту, а также небольшую сумму основного долга. Со временем меньший процент ежемесячного платежа пойдет на проценты, а больший процент пойдет на основную сумму кредита.Это известно как амортизация кредита.

Хотя кредиторы не обязаны предоставлять график погашения кредита, покупатели жилья могут запросить его в своем финансовом учреждении во время процесса покупки.

Домовладелец будет платить по кредиту до тех пор, пока не истечет срок, или пока он не решит рефинансировать свою ипотеку.

Ипотечные кредиты по сравнению с другими типами кредитов

Есть три ключевых фактора, которые отличают ипотечные кредиты от других типов кредитов: обеспечение кредита, процесс квалификации и продолжительность срока.

Хотя ссуды в рассрочку нередко обеспечиваются депозитом или личным имуществом (например, автокредитом), ипотека обеспечивается совокупной стоимостью земли и дома, которые вместе известны как «недвижимость». ” В результате кредиторы предпринимают несколько различных шагов для защиты своих денег в процессе кредитования, например, заказывают оценку и требуют от домовладельца приобрести страховку титула. В то время как личные кредиты и автокредиты могут быть обработаны и утверждены за считанные минуты, ипотечный кредит может занять больше месяца из-за необходимых шагов.

Недвижимость — не единственное, что подлежит дополнительной проверке. В процессе андеррайтинга покупателям жилья будет предложено представить несколько документов, подтверждающих их платежеспособность за недвижимость, которую они хотят приобрести. Документы могут включать налоговые декларации, квитанции об оплате или отчеты о доходах на конец года (формы W2 или 1099), подтверждение занятости и банковские выписки. Это помогает кредитору квалифицировать заявления, сделанные заемщиком в ходе процесса, и снижает риск кредитора потерять деньги.

Срок кредита также значительно больше, чем у большинства других кредитов, которые могут получить потребители. В то время как кредитные карты остаются в силе до тех пор, пока счет находится в хорошем состоянии, а автокредиты могут варьироваться от трех до шести лет, для погашения жилищных кредитов обычно требуется до 30 лет, а иногда и дольше.

Ключевые условия ипотеки, которые необходимо знать

Как и любой финансовый продукт, ипотечные кредиты имеют собственный словарь. Прежде чем потенциальные домовладельцы начнут искать свой следующий дом, им необходимо разобраться в наиболее важных терминах.Вот некоторые из наиболее важных фраз, которые должен понимать каждый покупатель жилья:

  • Амортизация: Амортизация — это ставка, по которой выплачивается основная сумма кредита и проценты. В начале кредита больший процент ежемесячного платежа будет идти на проценты по сравнению с основной суммой, прежде чем перейти к погашению большей части основного остатка к концу кредита.
  • Годовая процентная ставка: Годовая процентная ставка, или APR, представляет собой общую стоимость заимствования денег у кредитора.Годовая процентная ставка включает базовую процентную ставку, любые приобретенные ипотечные баллы и любые другие сборы, включенные в кредит.
  • Ипотечные баллы: Ипотечные баллы, также известные как дисконтные баллы, позволяют покупателям жилья вносить авансовый платеж кредитору, чтобы получить более низкую процентную ставку. Хотя каждый пункт рассчитывается как один процент от кредита, окончательное снижение процентной ставки зависит от кредитора и будет указано в форме оценки кредита и заключительном отчете.
  • Форма оценки кредита: После того, как покупатель жилья подаст заявку на получение ипотечного кредита на конкретный дом, первым документом, который он получит, будет оценка кредита.Эта трехстраничная форма содержит всю наиболее важную информацию о предлагаемой ипотеке, включая процентную ставку, предполагаемый ежемесячный платеж и прогнозируемые затраты на закрытие. Форма оценки кредита может обновляться несколько раз между первоначальной заявкой и закрытием, поэтому важно читать каждую форму оценки кредита, предоставленную кредитором.
  • Раскрытие информации о закрытии: Когда покупатель готов закрыть свою ипотеку, его кредитор предоставит ему раскрытие информации о закрытии ипотеки.В этом пятистраничном документе излагаются окончательные условия ипотеки, прогнозируемые ежемесячные платежи, затраты на закрытие и любые другие связанные с этим сборы.
  • Соотношение долга к доходу: Один из способов, с помощью которого кредиторы определяют, может ли покупатель позволить себе дом, — это анализ отношения долга к доходу. Чтобы рассчитать отношение долга к доходу, разделите общую сумму ежемесячных платежей по долгу на валовой ежемесячный доход. Кредиторы более благосклонно относятся к заемщикам с более низким отношением долга к доходу.
  • Депозитный номер: Во многих ипотечных кредитах часть ежемесячного платежа откладывается на оплату налогов на недвижимость и страхование домовладельцев.Сумма депонируется на счет условного депонирования, и ипотечный администратор использует счет для покрытия расходов. Если финансовое учреждение не предлагает условного депонирования, домовладелец будет нести ответственность за оплату этих расходов самостоятельно.
  • Частное ипотечное страхование (PMI): Если покупатель жилья имеет менее 20% первоначального взноса за свой дом, кредитор может потребовать, чтобы у него была частная ипотечная страховка. Этот страховой продукт, также известный как PMI, защищает кредитора в случае, если домовладелец перестанет платить за свой дом.В большинстве случаев премия PMI добавляется к ежемесячному платежу по ипотеке.

Как подать заявку на ипотеку?

После того, как покупатель определился с кредитом, подходящим для его ситуации, первым шагом в процессе подачи заявки на ипотеку является предварительная квалификация. В ходе этого процесса потенциальные домовладельцы встретятся с кредитным специалистом, чтобы обсудить их ситуацию, в том числе их целевую цену покупки и их потенциальный первоначальный взнос. Кредитор также проведет проверку кредитоспособности, чтобы получить представление о текущем финансовом положении заявителя.Если специалист по кредитам считает, что заявителю может быть одобрен кредит, он выдает письмо о предварительной квалификации.

Pro Tip

Предварительная квалификация перед тем, как вы начнете покупать дом, поможет вам лучше понять, сколько дома вы можете себе позволить и каков должен быть ваш бюджет.

«Когда вы проходите предварительную квалификацию для получения ипотечного кредита, банк должен сообщить вам, на какую сумму ипотечного кредита вы имеете право», — говорит Мелисса Кон, региональный вице-президент William Raveis Mortgage.«Чтобы получить настоящую предварительную квалификацию, кредитор должен проверить ваш кредит, чтобы он понял ваш кредитный рейтинг, потому что ваш кредитный рейтинг является ключевым фактором в определении предварительной квалификации и процентной ставки».

В большинстве случаев письмо о предварительной квалификации действительно в течение 90 дней с даты его выдачи. Это дает покупателям достаточно времени, чтобы выбрать подходящий дом для своих нужд и сделать ставку на несколько домов. Как только предложение принято, потенциальный покупатель может начать формальную заявку на ипотеку.

Заявки на ипотеку можно заполнить онлайн или по телефону с кредитным специалистом кредитного учреждения. В ходе этого процесса кредитор запросит личную информацию (например, имя заемщика, информацию о доходах и номер социального страхования для проверки кредитоспособности) и информацию о доме, который они хотят приобрести. Затем кредитор предоставит форму оценки кредита в течение трех дней с момента подачи первоначального заявления.

Если заемщик решит подать заявку, кредитор запросит более подробную информацию.Это может включать налоговые декларации, информацию о доходах из источников, не связанных с работой, и другие источники денег на их счет. Эта информация будет использоваться в процессе андеррайтинга, который подтверждает заявления в приложении. Если все совпадает, кредитор примет заявку и перейдет к закрытию.

Какая сумма ипотечного кредита мне нужна для покупки дома?

В процессе покупки дома в первую очередь необходимо определить свой потенциальный первоначальный взнос и установить реалистичный бюджет.Согласно данным Национальной ассоциации риелторов, в 2021 году покупатели жилья впервые внесли первоначальный взнос в размере 7%, в то время как повторные покупатели обычно сохраняли первоначальный взнос в размере 17% от стоимости дома.

В то время как некоторые ипотечные кредиты и кредиторы требуют первоначального взноса в размере всего трех процентов от стоимости дома, для большинства обычных ипотечных кредитов требуется не менее пяти процентов первоначального взноса. Оттуда процентная ставка, предложенная кредитором, будет корректироваться на основе авансовых платежей с шагом в пять процентов.Например, тот, у кого есть 15% первоначальный взнос, может получить более высокую процентную ставку, чем тот, у кого есть только 5% первоначальный взнос.

Начните разговор с кредитным специалистом, имея в виду реальный платеж за жилье, а также максимально доступный первоначальный взнос. Некоторые штаты и округа предлагают программы помощи при первоначальном взносе в рамках государственных или некоммерческих программ. Обязательно проверьте все доступные варианты, чтобы определить, есть ли способы повысить вашу покупательную способность.

Хотя кредитор может предварительно отобрать покупателей на сумму, превышающую их бюджет, эксперты говорят, что не всегда лучше использовать всю покупательную способность.Вместо этого покупка менее дорогого дома может увеличить стоимость первоначального взноса, что приведет к более выгодной ставке. Все потенциальные покупатели жилья должны проанализировать свой финансовый образ жизни, определить долгосрочные цели и определить, как их первоначальный взнос и ежемесячный платеж по ипотеке повлияют на эти планы.

«Может быть разница между более высокой суммой ипотечного кредита, на которую вам может быть одобрено, и более консервативной суммой ипотечного кредита, которая может лучше всего соответствовать вашему образу жизни, целям и бюджету», — говорит Бриэль Мабрей, основатель и генеральный директор финансового коучинга. фирма Мудрость Потом Богатство.«Например, если у вас есть цель досрочно выйти на пенсию с определенной суммой на ваших инвестиционных счетах, вы можете принять намеренное решение взять меньшую ипотеку, чтобы у вас было больше ежемесячного денежного потока для других инвестиций», — говорит она. .

Различные типы ипотечных кредитов

Так же, как существует множество различных типов домов, существует множество типов кредитов, подходящих для любого бюджета и ситуации. От популярных поддерживаемых государством вариантов для тех, кто впервые покупает жилье, до крупных кредитов на самую дорогую недвижимость, очень важно понимать различные типы доступных кредитов и то, как они могут применяться к вашему поиску дома.

Соответствующие ипотечные кредиты по сравнению с крупными кредитами

Наиболее распространенным типом доступного жилищного кредита является обычная ипотека, соответствующая требованиям. В соответствии с правилами, установленными Freddie Mac и Fannie Mae, соответствующие кредиты ограничены общей ипотечной суммой в размере 484 350 долларов США в большинстве округов и требуют, чтобы домовладельцы имели частную ипотечную страховку, если их первоначальный взнос составляет менее 20%.

Для недвижимости стоимостью более 726 000 долларов покупатели жилья могут рассчитывать на крупный кредит. Крупные ипотечные кредиты могут позволить заемщикам получить ипотечный кредит на сумму до 2 миллионов долларов, но для их получения требуется сильный кредитный рейтинг и высокий первоначальный взнос.Каждый кредитор может устанавливать свои собственные правила для крупного кредита, поэтому важно заранее спросить о правах и условиях.

Ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой по сравнению с ARM

Ипотечные кредиты также могут различаться по структуре процентных ставок. В то время как подавляющее большинство покупателей выберет долгосрочную ипотеку с фиксированной ставкой для своего дома, некоторые могут выбрать ипотеку с регулируемой ставкой или ARM.

Как следует из названия, ипотека с фиксированной процентной ставкой обычно предоставляется на срок от 15 до 30 лет с фиксированной процентной ставкой на протяжении всего срока действия ипотеки.В то время как ежемесячный платеж по ипотеке может меняться ежегодно в зависимости от налогов на имущество и ставок страхования домовладельцев, основная сумма и процентные платежи, указанные в графике амортизации, остаются прежними.

ARM также имеет фиксированную процентную ставку, но только на ограниченный период времени. В течение периода фиксированной ставки — обычно от пяти до десяти лет — процентная ставка не изменится, а график платежей останется стабильным. По истечении периода с фиксированной процентной ставкой процентная ставка будет корректироваться в зависимости от рыночных условий с регулярными интервалами, обычно один раз в год.

Обычные кредиты по сравнению с кредитами, обеспеченными государством

Большинство ипотечных кредитов представляют собой обычные кредиты, предлагаемые частными кредиторами и не обеспеченные государственным учреждением. Но для квалифицированных покупателей есть также определенные программы, поддерживаемые государством, которые могут помочь вам получить ипотечный кредит, подходящий для ваших нужд. Эти специальные программы включают:

  • Ссуды FHA: Ссуды FHA предлагаются частными финансовыми учреждениями в соответствии с регулированием и страхованием от Федерального жилищного управления.Для получения кредита FHA требуется минимальный кредитный рейтинг 500 и первоначальный взнос в размере 3,5% от стоимости дома. Хотя это может быть хорошей возможностью для новых покупателей, у которых нет глубокой кредитной истории, это может быть дороже для тех, у кого более высокий первоначальный взнос и хороший кредитный рейтинг.
  • VA Жилищные кредиты: VA Кредиты находятся в ведении Департамента по делам ветеранов и доступны только для действующих военнослужащих, имеющих право на участие ветеранов и некоторых оставшихся в живых супругов.С кредитом VA домовладельцы могут попасть в свой дом практически без первоначального взноса, без выплат по частному ипотечному страхованию и с упрощенным рефинансированием, если заемщики позже столкнутся с трудностями при оплате своего дома.
  • Жилищные кредиты Министерства сельского хозяйства США: Заемщики с низким доходом в сельской местности могут воспользоваться преимуществами программы кредитования развития сельских районов, администрируемой Министерством сельского хозяйства США. Хотя эти кредиты предлагают вариант с нулевым первоначальным взносом и имеют меньшую комиссию, чем кредиты FHA, заемщики должны жить в соответствующем районе, чтобы получить ипотечный кредит.

Как оформить ипотечный кредит

Покупка ипотечного кредита — непростая задача, и потенциальные покупатели жилья не должны относиться к этому процессу легкомысленно. Вместо этого они должны начать задолго до покупки дома и поговорить с несколькими потенциальными кредиторами, прежде чем соглашаться работать с одним из них.

Первый шаг включает в себя изучение потенциальных партнеров финансового учреждения. По словам экспертов, получение рекомендаций от друзей и семьи, а также проведение независимых исследований с помощью независимых ресурсов, таких как Better Business Bureau и Consumer Financial Protection Bureau, могут помочь пролить свет на то, как кредитор работает с покупателями жилья.

«Взять ипотечный кредит часто является самым важным финансовым решением, которое большинство людей принимают в своей жизни», — говорит Мабри. «Поэтому потенциальные домовладельцы должны тратить столько же времени на подготовку и понимание процесса ипотеки, сколько на поиск и выбор желаемого дома».

Простого изучения исходных данных часто недостаточно. Потенциальные домовладельцы также должны быть готовы оценить свои первые впечатления от подключения и работы с кредитором. Некоторые из наиболее распространенных красных флажков включают отсутствие достаточного опыта для работы с финансовым профилем покупателя, несвоевременное реагирование на сообщения или неспособность предоставить процентные ставки в письменном виде.

«Вы хотите убедиться, что имеете дело с кем-то, кто будет реагировать на вас. Не всегда лучше просто делать покупки по лучшей цене», — говорит Кон. «Если вы закрываетесь через 30 дней, вам нужно убедиться, что вы нашли кредитора, который закроет вас через 30 дней. Вы должны найти кредитора, который создаст с вами правильные отношения».

Наконец, эксперты говорят, что покупатели жилья должны пройти предварительную квалификацию только у одного кредитора, чтобы начать процесс покупки дома. После того, как ставка на дом принята и покупатели знают, сколько они могут финансировать, они могут искать лучшую процентную ставку у разных кредиторов.Тем не менее, у покупателей есть ограниченное окно для покупок, прежде чем множественные проверки кредитоспособности могут повредить их кредитному рейтингу. Модель оценки FICO позволяет учитывать несколько ипотечных кредитных проверок как один запрос, если все они были получены в течение 45 дней с момента подачи первой заявки. Если окно покупок выходит за рамки этого, оценка покупателя может снизиться из-за многочисленных жестких проверок кредитоспособности.

Покупка ипотечного кредита является одним из самых важных финансовых решений, которые каждый может принять в своей финансовой жизни.Благодаря заблаговременному пониманию процесса, пониманию ключевых терминов, обсуждаемых в процессе, и прогнозированию затрат до закрытия, процесс может быть менее стрессовым и проходить более гладко, что делает каждого покупателя жилья на один шаг ближе к получению ключей от его дома. новый дом.

Что такое ипотека? – Советник Forbes

Примечание редакции. Мы получаем комиссию за партнерские ссылки в Forbes Advisor. Комиссии не влияют на мнения или оценки наших редакторов.

Ипотека – это вид кредита, который обеспечен недвижимостью. Когда вы получаете ипотечный кредит, ваш кредитор налагает залог на вашу собственность, а это означает, что они могут забрать собственность, если вы не выплатите кредит. Ипотека является наиболее распространенным видом кредита, используемого для покупки недвижимости, особенно жилой недвижимости.

Ипотечные кредиты считаются относительно безопасными для кредиторов, потому что кредитор может забрать имущество, если вы не заплатите. Пока сумма кредита меньше стоимости вашего имущества, риск вашего кредитора низок.Даже если вы по умолчанию, они могут лишить права выкупа и вернуть свои деньги.

Как работает ипотека

Ипотека очень похожа на другие кредиты: кредитор дает заемщику определенную сумму денег на определенный период времени, и она возвращается с процентами.

Однако ипотечные кредиты также немного отличаются от других видов кредитов, потому что ипотечные кредиты выдаются под залог недвижимости. Это означает, что ссуда обеспечена имуществом, поэтому кредитор получает залог против него и может лишить права выкупа, если вы не сможете произвести платежи.

Каждая ипотека имеет определенные условия, которые вам следует знать:

  • Сумма кредита. Это сумма денег, которую вы занимаете у вашего кредитора. Как правило, сумма кредита составляет от 75% до 95% от покупной цены вашей собственности, в зависимости от типа кредита, который вы используете.
  • Срок кредита. Срок представляет собой количество времени, в течение которого вы должны погасить кредит. Наиболее распространенные сроки ипотечного кредита 15 или 30 лет.
  • Амортизация.  Это процесс постепенного погашения ипотечного кредита, который включает в себя выплату как основного долга, так и процентов. В большинстве случаев кредиты полностью амортизируются, то есть кредит будет полностью погашен к концу срока. Однако, если ваша ипотека не полностью амортизирована (например, если в конце предусмотрена выплата в виде шара), амортизация может быть больше, чем срок.
  • Процентная ставка. Процентная ставка — это стоимость, которую вы платите, чтобы занять деньги. Для ипотечных кредитов ставки обычно составляют от 3% до 8%, при этом лучшие ставки доступны для ипотечных кредитов для заемщиков с кредитным рейтингом не менее 740.
  • Очки. Ипотечные баллы — это комиссия, которую вы платите авансом в обмен на снижение процентной ставки по вашему кредиту. Эти сборы позволяют сэкономить деньги на процентах в течение всего срока кредита. Не все ипотечные кредиты начисляют баллы, поэтому важно проверять условия кредита.
  • Частота платежей.  Количество платежей, которые вы делаете в год (обычно 12), влияет на размер вашего ежемесячного платежа по ипотеке.

Когда кредитор одобряет ипотечный кредит, ипотека должна быть погашена в течение установленного периода времени.Однако кредит всегда можно вернуть досрочно. В некоторых случаях кредиторы могут взимать штрафы за досрочное погашение кредита, но такие сборы не характерны для большинства ипотечных кредитов.

Расторжение ипотечного платежа

Когда вы делаете ежемесячный платеж по ипотеке, каждый из них выглядит как один платеж, сделанный одному получателю. Но ипотечные платежи на самом деле разбиты на несколько разных частей.

Двумя основными частями каждого платежа по ипотечному кредиту являются основная сумма и проценты.Какая часть каждого платежа приходится на основную сумму или проценты, зависит от амортизации кредита. Это расчет, основанный на сумме, которую вы берете в долг, сроке вашего кредита, балансе в конце кредита и вашей процентной ставки.

Что означает основная сумма ипотечного кредита?

Основная сумма ипотечного кредита — это еще один термин для суммы денег, которую вы взяли взаймы. В дополнение к сумме, которую вы взяли взаймы, ваша основная сумма ипотечного кредита может также включать комиссию, взимаемую с вас за обеспечение вашего кредита. Во многих случаях эти сборы добавляются к сумме кредита и выплачиваются с течением времени.

Что касается платежа по ипотечному кредиту, то основной суммой платежа по ипотечному кредиту является та часть, которая идет в счет непогашенного остатка.

Если вы одолжите 200 000 долларов на 30 лет на покупку дома, ваши ежемесячные платежи по основному долгу и процентам могут составить около 950 долларов. Часть этих 950 долларов пойдет на выплату 200 000 долларов, которые вы должны своему кредитору, а остальные пойдут на проценты. Ваш общий ежемесячный платеж, вероятно, будет выше, так как вам также придется платить налоги и страховку.

Что означает процент по ипотечному кредиту?

Процентная ставка по ипотеке — это сумма, которую вы платите за деньги, которые вы взяли взаймы.Часть каждого платежа, который вы делаете, идет на проценты, которые начисляются между платежами.

Хотя расходы на проценты являются частью стоимости ипотеки, эта часть вашего платежа обычно не облагается налогом, в отличие от основной части.

Остаток вашего ежемесячного платежа по ипотеке

В дополнение к основной сумме и процентам в ваши ежемесячные платежи по ипотеке часто включаются другие статьи. К ним могут относиться:

  • Доплаты. Если вы решите ежемесячно вносить больше запланированного платежа, эта сумма будет списана одновременно с вашим обычным платежом и пойдет непосредственно на остаток по кредиту.
  • Налоги на недвижимость. В зависимости от вашего кредитора и типа кредита, который вы используете, ваш кредитор может потребовать от вас ежемесячно платить часть налога на недвижимость. Эти платежи будут помещены на счет условного депонирования и переданы местным сборщикам налогов после уплаты налогов на недвижимость.
  • Страхование домовладельцев.  Как и в случае с налогами на недвижимость, это зависит от кредитора, которого вы используете. Любая сумма, собранная для покрытия страховки домовладельцев, будет депонирована до наступления срока уплаты страховых взносов.
  • Ипотечное страхование.  Если сумма вашего кредита превышает 80% стоимости вашей собственности по большинству обычных кредитов, вам, возможно, придется ежемесячно платить PMI или частную ипотечную страховку. Однако это обычно прекращается, когда у вас есть не менее 20% акций в вашей собственности.

Несмотря на то, что ваш платеж может включать в себя некоторые или все эти вещи, ваш платеж будет а не  обычно включать любые сборы ассоциации домовладельцев, ассоциации кондоминиумов или другой ассоциации, частью которой является ваша недвижимость.Вам необходимо будет внести отдельный платеж, если вы принадлежите к какой-либо ассоциации собственности.

Как определить размер ипотечного кредита, который я могу себе позволить?

Размер ипотечного кредита, который вы можете себе позволить, обычно зависит от отношения вашего долга к доходу (DTI). Для большинства кредиторов максимальный DTI для получения обычной ипотеки не должен превышать 43%.

Чтобы рассчитать максимальный платеж по ипотеке, берите свой чистый доход каждый месяц (не вычитайте расходы на такие вещи, как продукты). Затем вычтите ежемесячные платежи по долгам, включая платежи по автокредитам и студенческим кредитам.Затем разделите результат на 3. Эта сумма примерно равна сумме, которую вы можете себе позволить в виде ежемесячных платежей по ипотеке.

Виды ипотеки

Существует несколько различных типов ипотечных кредитов, которые вы можете использовать в зависимости от типа приобретаемой недвижимости, суммы займа, вашего кредитного рейтинга и размера первоначального взноса. Ваши обстоятельства и цели для вашего кредита будут диктовать, какой вариант лучше для вас.

Некоторые из наиболее распространенных типов ипотечных кредитов включают:

Ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой

При ипотеке с фиксированной процентной ставкой процентная ставка одинакова на весь срок ипотеки.Ставка по ипотеке, на которую вы можете претендовать, будет зависеть от вашего кредита, вашего первоначального взноса, срока кредита и вашего кредитора.

Ипотека с регулируемой процентной ставкой

Ипотека с регулируемой процентной ставкой (ARM) — это ссуда, процентная ставка которой меняется после первых нескольких лет ссуды — обычно пяти, семи или 10 лет. После первой корректировки ставка обычно будет меняться примерно каждый год. Ставки могут как увеличиваться, так и уменьшаться в зависимости от множества факторов.

При использовании ARM ставки основаны на базовой переменной, такой как основная ставка.Хотя заемщики теоретически могут видеть, что их платежи снижаются, когда ставки корректируются, это очень необычно. Чаще всего ARM используются людьми, которые не планируют владеть недвижимостью в долгосрочной перспективе или планируют рефинансирование по фиксированной ставке до того, как их ставки скорректируются.

Займы, обеспеченные государством

Существует два типа ипотечных кредитов, обеспеченных государством: прямой выпуск и застрахованные. Правительство предлагает кредиты прямой выдачи через государственные учреждения, такие как Федеральное жилищное управление, Министерство сельского хозяйства США или Министерство по делам ветеранов.Эти кредиты обычно предназначены для домохозяйств с низким доходом или тех, кто не может позволить себе большие первоначальные взносы.

Застрахованные кредиты являются еще одним типом ипотечного кредита, обеспеченного государством. К ним относятся не только программы, управляемые такими агентствами, как FHA и USDA, но и те, которые выпускаются банками и другими кредиторами, а затем продаются Fannie Mae или Freddie Mac. Тем не менее, все эти кредиты должны соответствовать определенным стандартам кредитования, установленным FHA, чтобы соответствовать требованиям.

Большие кредиты

Jumbo-кредиты аналогичны соответствующим кредитам, которые продаются Fannie и Freddie, но с одним ключевым отличием: они превышают максимальную сумму кредита для соответствующих кредитов.В большинстве регионов США любой ипотечный кредит, превышающий 510 400 долларов США, является крупным кредитом и может предоставляться с определенными ограничениями или более высокими процентными ставками (765 600 долларов США — это порог в районах с высокой стоимостью).

Воздушные шары взаймы

Воздушные ссуды — это ипотечные кредиты, которые не будут полностью погашены по истечении срока, если заемщик просто вносит свои обычные запланированные платежи. Говорят, что эти кредиты не полностью амортизируются — платежи по кредиту структурированы по графику, который длится дольше, чем срок кредита.

Когда срок кредита по этому типу ипотечного кредита истечет, вам необходимо будет произвести единоразовый платеж. Эти разовые платежи часто рефинансируются, поэтому вам не нужно выплачивать их сразу, но это не всегда возможно — например, если ваш кредитный рейтинг снижается.

Как найти лучшую ипотеку

С таким количеством доступных кредитов вам может быть трудно найти лучшую ипотеку. Часто первым шагом является определение правильного кредитора. Различные типы кредиторов лучше для определенных видов кредитов.Каждый может помочь вам найти правильный кредит в зависимости от ваших целей и обстоятельств.

Типы ипотечных кредиторов

Как получить ипотечный кредит

Все заемщики должны пройти формальную процедуру подачи заявки, чтобы претендовать на ипотеку. Этот процесс будет включать проверку вашего личного кредита и финансов. Однако, поскольку ваш кредит будет обеспечен недвижимостью, есть дополнительные шаги для квалификации, такие как оценка и осмотр имущества, чтобы кредитор знал, что его кредит обеспечен высококачественным имуществом.

Основные шаги для получения ипотечного кредита:

  1. Заполнить заявку
  2. Предоставить личный финансовый отчет
  3. Документация о доходах поставки
  4. Оценка имущества
  5. Проверка вашего имущества
  6. Обзор вариантов и условий кредита
  7. Закрытие кредита

Чтобы ускорить рассмотрение заявки на ипотеку, вы можете собрать несколько предметов. К ним относятся ваши водительские права или паспорт, последние платежные квитанции — если вы работаете полный рабочий день, налоговые декларации за два года и документация, показывающая, откуда поступает ваш первоначальный взнос, включая недавние выписки с банковского и инвестиционного счетов.

Причины, по которым вы можете не соответствовать требованиям

Когда вы подаете заявку на кредит, ваша заявка может быть отклонена по любому количеству причин. Соотношение вашего долга к доходу может быть слишком высоким, или недвижимость, которую вы покупаете, может стоить не больше, чем вы хотите занять. Или ваш кредит может быть недостаточно хорошим, чтобы претендовать на это. Любая заявка на ипотеку потребует проверки кредитоспособности, поэтому вы заранее просматриваете свой кредитный отчет, чтобы убедиться, что ваша кредитная история в хорошем состоянии.

Введение в ипотеку и покупку жилья

Покупка дома — один из многих определяющих моментов в жизни человека.Это также процесс, часто пронизанный путаницей. Учитывая, что в процессе покупки жилья так много этапов, легко потеряться в деталях. По этой причине одна из первых вещей, которую вы должны сделать, это получить хорошее представление об ипотеке и о том, как будет работать финансирование вашего дома.

Если вы не проведете свое исследование, вы можете оказаться запертым в ипотеке с невыгодными условиями или с огромными долгами. Чтобы помочь вам избежать этого, мы собрали полезную информацию об ипотеке.

Вот простое описание того, что такое ипотека, какие виды ипотечных кредитов существуют и как получить свой собственный.

Содержание

Что такое ипотека?

Проще говоря, ипотека — это кредит, используемый для финансирования различных видов собственности. Это может быть жилой дом или коммерческая недвижимость. Поскольку у большинства людей нет сотен тысяч долларов наличными, чтобы заплатить за недвижимость авансом, ипотека позволяет купить ее, не выплачивая сразу всю сумму.

Как работает ипотечный кредит

Когда ипотечный кредит одобрен, вы заключаете договор с кредитором.Кредитор дает вам кредит, предоставляя установленную сумму для покупки недвижимости. Купленная недвижимость используется в качестве залога для обеспечения кредита. В свою очередь, кредиторы ожидают, что вы поддержите свою сторону соглашения, которую они излагают мелким шрифтом в кредитном договоре. В большинстве случаев он будет включать ежемесячный платеж по ипотеке, включающий основную сумму (стоимость дома), проценты, налоги на имущество и страховку (PITI).

Вот разбивка по каждому из них:

Основная сумма

Основная сумма ипотечного кредита — это оставшаяся часть вашего ипотечного кредита.Когда вы впервые получаете ипотечный кредит, основной суммой является покупная цена дома за вычетом первоначального взноса. Это означает, что если вы покупаете дом за 100 000 долларов и платите 20% при закрытии, ваша основная сумма составит 80 000 долларов.

Проценты

Когда кредиторы предлагают вам финансирование, оно не предоставляется бесплатно. Они взимают проценты — сколько вам стоит занять деньги. Проценты, которые начисляются в виде годового процента, могут быть переменными (периодически меняющимися) или фиксированными.

APR

Ваша годовая процентная ставка — это стоимость ипотечного кредита плюс другие сборы, такие как ипотечное страхование, сборы за выдачу кредита, расходы брокера (если вы его используете) и расходы на закрытие, если вы не платите их авансом .

Налоги на имущество

Когда физическое или юридическое лицо владеет имуществом, они должны платить налоги на него. Налог обычно основан на стоимости дома, и местные органы власти определяют, сколько вы платите. Налоги используются для финансирования таких вещей, как водоснабжение, правоохранительные органы, строительство дорог и всего остального, что приносит пользу обществу.

Страхование домовладельцев

Это форма страхования имущества , которая покрывает любой ущерб или убытки, которые происходят с вашим жильем.Вы также получите покрытие ответственности в случае несчастных случаев.

Ипотечное страхование

Частное ипотечное страхование (PMI) — это страховой полис, который покрывает кредиторов, когда заемщики не выплачивают кредиты. Обычно это требуется для кредитов, поддерживаемых государством, и обычных кредитов, когда заемщик вносит первоначальный взнос менее 20%.

С кредитами FHA вы можете занять до 97% от суммы имущества, поэтому вам придется внести первоначальный взнос в размере 3% или более. Некоторые кредитные программы, такие как кредиты VA для ветеранов и военнослужащих, позволяют вам занимать до 100%, но вы, вероятно, будете платить относительно высокие проценты, и вам может потребоваться больше времени для создания собственного капитала.

Если вы вносите менее 20%, PMI будет добавляться к вашим платежам до тех пор, пока вы не выплатите 20% от стоимости дома. Таким образом, хотя более низкий первоначальный взнос может позволить вам купить дом быстрее, имейте в виду, что это на какое-то время увеличит ваши ежемесячные платежи.

Срок ипотеки

Сроки погашения ипотеки, известные как «сроки», могут составлять от 10 до 30 лет. Наиболее распространены кредиты на 15, 25 и 30 лет. Хотя более короткие сроки кредита означают более высокие платежи, вы погасите кредит быстрее и потенциально сэкономите на годовой процентной ставке и процентах.

Типы ипотечных кредиторов

Выбранный вами кредитор определяет условия вашего ипотечного кредита и сумму, которую вы в конечном итоге заплатите. Некоторые распространенные типы кредиторов включают:

  • Традиционные кредиторы : Финансовые учреждения, такие как Bank of America, Chase Bank или Wells Fargo
  • Кредиторы онлайн ипотечный процесс онлайн
  • Кредитные союзы : Членские некоммерческие финансовые организации, которые предлагают ипотечные кредиты по более низким ставкам
  • Ипотечные брокеры : Посредники между покупателем и кредитором, которые продают ипотечные кредиты для кредиторов
  • Кредиторы твердых денег 9003 : Частные компании или частные лица, которые предоставляют кредит на своих условиях

Почти каждый кредитор использует недвижимость в качестве залога для кредита.Это означает, что если по какой-либо причине покупатель не выполняет обязательства (не выплачивает) по своему кредиту, банк может изъять собственность и перепродать ее, чтобы спасти любые убытки. Суть в том, что вы не станете полностью владельцем дома, пока не заплатите все заемные деньги плюс проценты.

Типы ипотечных кредитов

Знание типов ипотечных кредитов перед покупкой имеет решающее значение. Не все кредиты одинаковы, и вы убедитесь в этом, как только начнете ходить по магазинам. Условия, процентные ставки и сборы варьируются от кредита к кредиту и от кредитора к кредитору.

Откуда вы знаете, что лучше для вас? Оцените свое финансовое положение и решите, что вы можете взять на себя в долгосрочной перспективе. Хотя вы не можете предсказать, какими будут ваши будущие обстоятельства, спросите себя, сможете ли вы по-прежнему управлять платежами, если возникнут непредвиденные обстоятельства.

Обычный против. Поддерживаемые государством

Существует два основных типа ипотечных кредитов: обычные и застрахованные государством. Первый не застрахован Федеральной жилищной ассоциацией (FHA) или Управлением по делам ветеранов (VA), а второй — застрахован.Основные различия между ними заключаются в льготах, вариантах погашения и процентных ставках.

Обычный

Правительство не поддерживает обычные ипотечные кредиты, то есть они не будут возвращать кредитору, если заемщик не выполнит свои обязательства по кредиту. Следовательно, вы должны оплатить частную ипотечную страховку, если вносите депозит менее 20%. Страховка покрывает кредитора, если вы больше не можете позволить себе кредит по какой-либо причине.

Общими характеристиками обычных кредитов являются то, что они требуют более высокого кредитного рейтинга (620+) для хороших процентных ставок и меньше документов.

Типы обычных кредитов включают:

  • Ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой : Ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой идеально подходит для людей, которые хотят предсказуемости и планируют оставаться в своей собственности в течение длительного периода времени. Базовые ежемесячные платежи по ипотеке и процентные ставки остаются неизменными на протяжении всего срока кредита, будь то 15, 20 или 30 лет. Это означает, что когда процентные ставки растут и падают, суммы ваших платежей не затрагиваются. Имейте в виду, что платежи могут ежегодно увеличиваться или уменьшаться в зависимости от изменений налога на имущество.
  • Ипотека с регулируемой ставкой (ARM) : Ипотека с регулируемой ставкой имеет процентную ставку, которая корректируется через установленные интервалы. Процентная ставка меняется в зависимости от текущих экономических условий. Когда ставки низкие, ARM может быть выгодным, но когда ставки повышаются, увеличиваются и платежи.
  • Гибридный ARM : Эти кредиты начинаются с низкой фиксированной процентной ставкой, но после определенного периода процентные ставки меняются с годовыми или иногда ежемесячными интервалами. Это благоприятно для покупателей жилья, когда процентные ставки снижаются, но может означать более высокие платежи, когда они растут.
  • Двухэтапная ипотека : Этот тип кредита похож на ARM, за исключением того, что процентная ставка корректируется только один раз. После этого вы платите ту же ставку в течение всего срока кредита.
  • Воздушный ипотечный кредит : Кредит начинается с низкой процентной ставки или без процентной ставки, однако ближе к концу срока кредита вы платите один крупный платеж.
  • Промежуточный заем : Некоторым людям нужны средства для покупки новой недвижимости перед продажей старой. Ссуды моста помогают им сделать это, консолидируя долг от их старых и новых ипотечных кредитов.Как только вы продадите старую недвижимость, вы погасите свою первую ипотеку, а затем рефинансируете.
Вторые ипотечные продукты

Вторые ипотечные продукты позволяют домовладельцам брать кредиты под залог капитала, накопленного в их доме. Собственный капитал – это стоимость дома за вычетом остатка по ипотечному кредиту. Вторые ипотечные продукты позволяют вам получить доступ к этому капиталу.

  • Piggyback/Combination : По сути, это второй ипотечный кредит, обеспеченный тем же залогом.Он идеально подходит для людей, у которых нет депозита, которые хотят избежать ипотечного страхования или хотят профинансировать строительство дома, а затем получить ипотечный кредит. Комбинированные кредиты обычно представляют собой кредит собственного капитала или кредитную линию собственного капитала .
  • Домашняя акция : С этим типом кредита кредиторы используют справедливости на вашем доме в качестве залога. Существует два распространенных типа кредитов под залог собственного капитала: срочные кредиты (процентная ставка не меняется) и возобновляемые кредиты под залог собственного капитала, также известные как основной кредит под залог собственного капитала.Возобновляемые кредиты под залог собственного капитала позволяют покупателям жилья снимать деньги и погашать их по мере необходимости. Эти кредиты также привязаны к основным процентным ставкам, что означает, что они используют переменную ставку, используемую банками. Домовладельцы могут использовать средства от кредитов на акции для выполнения любых финансовых обязательств, будь то погашение кредитной карты, покупка второго дома или ремонт.
Поддерживаемые государством (нетрадиционные кредиты)

Некоторым людям вряд ли одобрят обычные кредиты из-за низкой кредитной истории или их неспособности собрать первоначальный взнос.Вот где застрахованные государством кредиты приходят и спасают положение. Заявители могут получить одобрение на относительно низкопроцентные кредиты с кредитным рейтингом до 500 в некоторых случаях. Также обратите внимание, что кредит не поступает напрямую от FHA. Он исходит от одобренного FHA кредитора, такого как банк или любое другое финансовое учреждение.

Как насчет риска, который это представляет для кредиторов? Ипотечные кредиты, поддерживаемые государством, покрывают кредиторов, когда заемщики не выплачивают свои кредиты. Из-за этого лица, которые не соответствуют обычным кредитным правилам, могут претендовать на получение кредита.В отличие от обычных кредитов, они обязаны оплачивать ипотечное страхование независимо от размера первоначального взноса.

Ниже приведены некоторые примеры кредитов, застрахованных государством.

  • Ссуда ​​FHA: Также известная как ссуда Федерального жилищного управления, она привлекательна тем, что люди с кредитным рейтингом всего 500 могут претендовать на получение ссуды FHA . Тем не менее, чем выше кредитный рейтинг, тем меньше первоначальный взнос. Покупатели жилья также могут использовать программы помощи при первоначальном взносе и гранты, чтобы помочь с первоначальным депозитом.
  • Ссуда ​​VA : Департамент по делам ветеранов создал эти поддерживаемые государством ссуды для военнослужащих, ветеранов и некоторых оставшихся в живых супругов. Кредиты VA не требуют первоначального взноса или депозита и не имеют установленного минимального кредитного рейтинга. Вы должны получить сертификат соответствия требованиям (COE), чтобы соответствовать требованиям. Пунктом является то, что рекомендации относительно того, какой дом вы можете купить, могут быть строгими, поскольку дома должны соответствовать минимальным требованиям к собственности.
  • Кредит Министерства сельского хозяйства США : Часто люди, живущие в сельской местности, не имеют возможности приобрести собственное жилье.Ипотечные кредиты USDA обслуживают их, поскольку правительство финансирует 100% дома, поэтому им не нужно вносить первоначальный взнос. Они также предлагают сниженные процентные ставки, что делает его более доступным.
  • Программа гарантирования ипотечного кредита для индейцев : Эта программа предоставляет возможности приобретения жилья семьям коренных американцев и коренных жителей Аляски. Чтобы соответствовать требованиям, дом должен быть основным местом жительства заявителя, и они должны быть зарегистрированы в признанном на федеральном уровне племени американских индейцев или в деревне коренных жителей Аляски.Эти кредиты основываются на процентных ставках на рынке, а не на кредитных баллах заявителя, и предлагают более дешевое ипотечное страхование.
  • Обратная ипотека : Ипотечные кредиты, предназначенные для лиц старше 62 лет, которые хотят превратить свой собственный капитал в доход. Домовладельцы могут получать средства в виде единовременного платежа, ежемесячно или в виде кредитной линии. Собственный капитал погашается, когда домовладелец умирает или продает собственность.

Как подать заявку на получение ипотечного кредита

Покупка ипотечного кредита может быть захватывающим опытом, но также может быть чрезвычайно напряженным, если вы не будете должным образом подготовлены.Ипотечный процесс состоит из нескольких этапов. Если вам интересно, сколько времени это займет, это может быть от 3 до 5 месяцев в зависимости от сложности вашего приложения. Вот пошаговое объяснение того, как подать заявку и, надеюсь, получить ипотечный кредит.

Шаг 1: Проверьте, соответствуете ли вы требованиям

Нет смысла искать дом и делать предложение, если вы не знаете, соответствуете ли вы требованиям. Это означает знать, что вы можете позволить себе дом, и что кредитор, скорее всего, одобрит вашу заявку на кредит.

Начните с проверки того, сколько вы можете позволить себе заплатить и какой тип кредита лучше всего соответствует вашим потребностям. Ключевыми моментами, на которые следует обратить внимание, являются процентная ставка, годовые процентные ставки и наличие планов с фиксированной или регулируемой процентной ставкой.

Реклама

После того, как вы составили список потенциальных кредиторов и ипотечных планов, вы можете попытаться получить предварительное одобрение . Желательно обращаться сразу к нескольким кредиторам. Обратите внимание, что предварительное одобрение не гарантирует, что вы получите ипотечный кредит, когда дойдете до стадии закрытия.Однако кредиторы сообщат вам, сколько вы можете занять, программы, на которые вы имеете право, и процентные ставки.

И не беспокойтесь о своей кредитной истории. Любые заявки на предварительное одобрение, сделанные в течение 14 дней друг от друга, будут сгруппированы в один кредитный запрос. Это позволяет вам делать покупки для ипотечного кредита, не оказывая негативного влияния на ваш кредитный рейтинг с помощью нескольких запросов.

Вещи, на которые обращают внимание кредиторы для предварительно утвержденных ипотечных кредитов, включают:

  • Хороший кредитный рейтинг из 620+ для обычных кредитов или 580+ для кредитов, поддерживаемых государством.Более высокие баллы могут увеличить ваши шансы на предварительное одобрение, но вы все равно можете получить одобрение с более низкими баллами. Чем выше ваш балл, тем выше будет ваша годовая процентная ставка и тем больше вы сможете занять. Если у вас плохая кредитная история, подумайте о восстановлении кредита, прежде чем начинать процесс покупки жилья.
  • Соотношение хорошего долга к доходу (DTI) — это процент вашего ежемесячного дохода, который идет на погашение долга. Существует два типа DTI: коэффициенты переднего конца и коэффициенты заднего конца. Начальные коэффициенты рассчитывают доход, который идет на расходы на жилье, такие как ипотека, налоги и страхование.Внутренние коэффициенты относятся к доходу, который идет на все долги, включая расходы на жилье, автострахование и все остальное. Имейте в виду, что для обычных кредитов кредиторы предпочитают DTI 50% или меньше с учетом новых ипотечных платежей. Тем не менее, для кредитов FHA соотношение долга к доходу ограничено 46,9%, а максимальное значение для конечной части составляет 56,9%.
  • Подтверждение дохода , например, налоговые декларации, формы W-2 за последние два года и документация об активах необходимы для предварительного утверждения. Это покажет кредиторам, что у вас есть стабильный доход и вы можете позволить себе выплаты по ипотеке.

Получение предварительного одобрения перед покупкой дома показывает продавцам, что вы квалифицированы и серьезно относитесь к покупке. Это также дает вам конкурентное преимущество, если вы найдете дом, на который есть несколько претендентов.

Шаг 2: Найдите дом

Знание своего бюджета и предварительное одобрение кредита может дать вам душевное спокойствие при поиске дома. Это также может облегчить процесс ликвидации. На этом этапе вы хотите найти дом, который соответствует вашим критериям, и выдвинуть предложение.Обязательно договоритесь о наилучшей возможной сделке или обратитесь за помощью к агенту по недвижимости.

Как только вы найдете дом, вам нужно будет сделать предложение, договориться с продавцом и принять это предложение. Это может быть сложным шагом в процессе покупки, особенно на «рынке продавца», где дома быстро раскупаются покупателями. Принятие таких мер, как наличие задатка на условном депонировании, чтобы показать продавцу, что вы серьезный покупатель, может быть большой помощью.

Шаг 3: Найдите кредитора

Вы нашли дом своей мечты и сделали предложение — теперь пришло время найти кредитора по ипотеке.После того, как вы выберете один, подайте заявку на получение кредита, чтобы вы могли получить оценку кредита.

Ваш потенциальный ипотечный кредитор потребует от вас провести оценку дома, который вы хотите купить. Это говорит кредиторам о стоимости дома на основе таких факторов, как местоположение, структурная конструкция, площадь в квадратных футах и ​​многое другое. Если оценка показывает, что стоимость дома ниже продажной цены, кредитор может отклонить вашу заявку.

Перед закрытием рекомендуется провести осмотр дома, хотя это и не является обязательным.Он выявит значительные повреждения или вещи, нуждающиеся в ремонте. Если после осмотра вы обнаружите повреждения, которые не стоит исправлять, вы потенциально можете уйти из собственности, попросить продавца отремонтировать их или попросить денег, чтобы сделать ремонт самостоятельно. Ваше договорное соглашение будет определять ваши варианты на этом этапе.

Наконец, вам понадобится поиск по названию, чтобы убедиться, что в отношении собственности нет судебных исков или залогов.

Шаг 4: Андеррайтинг и закрытие

После того, как ваш потенциальный кредитор утвердит оценку, он должен начать процесс андеррайтинга.Именно здесь кредитор официально одобряет вам точный кредит и устанавливает окончательные условия.

Андеррайтер оценивает риск предоставления вам кредита, проверяя ваш доход, долг и другую финансовую информацию. В некоторых случаях они могут запросить дополнительную документацию. Если вам дадут зеленый свет, ожидайте заключительного раскрытия — сводки кредита и затрат на закрытие.

После того, как все будет готово, заключительный агент поможет закрыть сделку. На этом этапе вы подписываете окончательный договор купли-продажи и празднуете покупку нового дома!

Стоимость покупки дома

Теперь, когда вы знаете процесс покупки, вашим следующим вопросом может быть « сколько ипотечных кредитов я могу себе позволить »?

Чтобы избежать финансового стресса, выясните, сколько вы можете себе позволить, прежде чем начинать процесс покупки жилья.Вы не хотите покупать дома за пределами вашего бюджета или в конечном итоге оказаться запертым в ипотеке, которую вы не можете себе позволить в долгосрочной перспективе.

Закрытие стоит

3 Доля Вы должны поставить перед кредиторами Обязать вам деньги
Пункт Описание Описание Стоимость
9091
Всего 3% от стоимости дома
Условное депонирование Нейтральная третья сторона (физическое или юридическое лицо), которая владеет деньгами и ключевыми документами до тех пор, пока все стороны не выполнят свою часть соглашения От 1 до 2% от продажной цены дома
Оценка Отчет, в котором указана стоимость вашей собственности $300-$500
Право собственности Проверяет, есть ли у недвижимости, которую вы хотите купить, действующие права удержания или текущие юридические проблемы $150+
страхование (обязательное) и личное титульное страхование (факультативное) покрывают финансовые потери и проблемы с титулом, которые могут возникнуть тер закрытия.Вы можете объединить два полиса вместе или получить их по отдельности Единовременная предоплата от 1000 до 4000 долларов США в зависимости от суммы кредита и штата. В качестве альтернативы, договоритесь об оплате продавцом
Плата за подачу заявления Стоимость подачи и обработки вашего заявления 0-500 долларов США
Андеррайтинг Меры, предпринятые для оценки риска предоставления вам кредита. Андеррайтер оценивает ваш кредитный рейтинг, кредитный отчет и оценку.5–1% от общей стоимости кредита
Государственные сборы за регистрацию Сборы за юридическую регистрацию вашего документа и ипотечного кредита От $125+ в зависимости от штата
Предоплата по налогу на имущество, страховке и процентным сборам 4 4 4 Авансовый платеж по страхованию имущества, налогам и процентам около 12 месяцев страхования и 6 месяцев авансом налогов
Осмотр дома Необязательно, но рекомендуется проверить состояние дома 250-500 долларов США
Страхование от наводнения Страхование физических лиц, получивших ипотечный кредит в зоне наводнения 400-700 долларов США
Налог на передачу собственности Городской, окружной или государственный сбор при смене владельца 1% от продажной цены или имущества значение или установленная ставка за каждые 500 долларов в зависимости от штата

Текущие расходы

После того, как вы вы заплатили много сборов, необходимых для закрытия дома, у вас все еще есть другие текущие расходы.Они могут включать в себя:

  • Главный
  • Процент
  • Налог на недвижимость
  • Страхование домовладельцев
  • Наводнение или пожар Страхование
  • Частное ипотечное страхование
  • Ассоциация домовладельцев
Домовладелец Ассоциация домовладельцев

Главная, интерес, налог и страхование (PITI) текущие расходы, которые вы будете нести как домовладелец. Большинство этих расходов ежегодно оплачиваются кредитором или покупателем. Если ваш кредитор требует, чтобы вы открыли счет условного депонирования при закрытии, ваши сборы PITI идут туда ежемесячно.Почему некоторые кредиторы требуют условного депонирования? Чтобы заемщики не задерживали платежи.

Если у вас есть условное депонирование, ипотечная служба (компания, занимающаяся вашим кредитом) несет ответственность за выплату вашего PITI в конце года. Они должны отправить деньги вашему кредитору для выплаты основного долга и процентов, перечислить налоги на вашу недвижимость местным налоговым органам и заплатить вашей страховой компании. Обратите внимание, что иногда ипотечные службы меняются. Однако, когда это произойдет, вы должны получить уведомление от вашего текущего и нового поставщика услуг (по крайней мере, за 15 дней до даты вступления в силу передачи), уведомляющее вас об изменении.Крайне важно, чтобы вы записали эти даты перевода и зарегистрировались на портале вашего нового ипотечного сервиса, если вы совершаете онлайн-платежи.

Те, у кого нет условного депонирования, несут полную ответственность за своевременную оплату сборов. Преимущество отсутствия условного депонирования заключается в более низких ежемесячных платежах. Кроме того, вы можете сохранить свои сборы PITI на процентном счете и заработать больше денег. Тем не менее, вам обычно требуется первоначальный взнос более 20%, чтобы отказаться от условного депонирования, и некоторые кредиторы взимают комиссию. Вам также нужно будет заплатить налог на имущество и страховку отдельно.

Сборы Ассоциации домовладельцев иногда требуются для обслуживания и улучшения некоторых жилых помещений. Указанные сборы могут стоить от 100 до 700 долларов в месяц. Наконец, не забудьте выделить бюджет на содержание, техническое обслуживание и ремонт.

Расчет ежемесячных платежей по ипотеке

Потенциальные покупатели часто спрашивают: « какую сумму ипотеки я могу себе позволить ?» Ответ индивидуален для каждого человека. Ваши финансовые обстоятельства и бюджет в основном определяют, сколько вы можете позволить себе потратить на дом.

Чтобы получить представление, воспользуйтесь нашим ипотечным калькулятором. Это даст вам оценку ваших ежемесячных платежей по ипотеке, чтобы вы могли искать дома в рамках вашего бюджета.

Некоторые кредиторы не советуют покупать дом, стоимость которого превышает вашу годовую зарплату в 2,5 раза. Это означает, что если ваша годовая зарплата составляет 70 000 долларов, вам следует избегать покупки дома дороже 175 000 долларов. Еще одна вещь, которую следует учитывать, — это отношение вашего долга к доходу. Если у вас накопилась задолженность, отслеживание платежей по ипотеке может стать проблемой.

Управление существующей ипотекой

Жизнь полна перемен, и некоторые из них могут повлиять на вашу ипотеку. Например, падение процентных ставок может означать, что вы хотите рефинансировать. С другой стороны, вы можете решить, что хотите увеличить выплаты по ипотеке, если ваш доход увеличится.

Досрочные платежи

Домовладельцы всегда ищут способы сэкономить на ипотеке и уменьшить общую сумму, которую они выплачивают. Хотя есть много способов сделать это, эффективным методом является внесение дополнительных платежей для более быстрого погашения ипотеки.

Вы можете делать платежи раз в две недели, чтобы увеличить сумму годового платежа. Это будет выглядеть как 26 половинных платежей в год вместо 12 полных. Если бы у вас был кредит в размере 300 000 долларов США и ваши ежемесячные платежи составляли 800 долларов США, 12 платежей в конце года составили бы 9 600 долларов США. Однако, делая 26 платежей в неделю по 400 долларов, вы заплатите 10 400 долларов по ипотеке в конце года.

Кроме того, вы можете вносить оптовый платеж в конце каждого года, если это проще. Делая это последовательно, вы сможете выплачивать ипотеку вдвое быстрее и платить меньше процентов.Вы также будете строить свой собственный капитал намного быстрее.

Обратите внимание, что в некоторых ипотечных планах внесение дополнительных или досрочных платежей может привести к штрафам. Причина в том, что при досрочном погашении кредита кредиторы не получают столько процентов. Как взимаются пени за досрочное погашение? Некоторые кредиторы основывают их на оставшейся основной сумме, в то время как другим может потребоваться процентная плата за 6 месяцев. Чтобы избежать этого, прочитайте свой договор или спросите своего кредитора заранее.

Рефинансирование вашего дома

Рефинансирование дома — это когда вы используете нового кредитора для погашения существующей ипотеки.Процесс похож на получение ипотеки. Итак, вам нужно пройти через все этапы покупки ипотеки, подтверждения дохода, проверки кредитоспособности и повторного закрытия.

Люди рефинансируют свои дома по разным причинам. Наиболее распространенной причиной является снижение процентной ставки, чтобы получить более низкие ежемесячные платежи. Другие распространенные причины включают снижение общих затрат, снижение риска, использование собственного капитала или избавление от частного ипотечного страхования.

Как и в случае досрочного погашения ипотечного кредита, рефинансирование также может сопровождаться комиссией.Вы должны знать, что рефинансирование в последнее время стало дороже, так как Fannie Mae и Freddie Mac объявили, что они добавляют комиссию в размере 0,5% ко всем рефинансированиям, которые закрываются после 1 декабря 2020 года.

время вокруг. В конечном счете, перед рефинансированием убедитесь, что это разумное финансовое решение. Калькулятор рефинансирования может помочь вам в этом решении, показывая, сколько вы сэкономите в течение срока кредита и стоит ли рефинансирование.

Собственный капитал

Собственный капитал относится к количеству дома, которым вы фактически владеете. Это привлекательно для домовладельцев, поскольку они могут использовать свой капитал для таких вещей, как финансирование проекта, финансирование образования своего ребенка или погашение долга по кредитной карте. Большинство кредитов на недвижимость позволяют вам брать от 80% до 85% стоимости вашего дома плюс проценты. Чтобы избежать долгового цикла и повышенного риска потери права выкупа, используйте долю в вашем доме только тогда, когда это имеет финансовый смысл.

Если вам больше 62 лет, вы можете получить доступ к собственному капиталу через обратную ипотеку.Вы можете получить долю в своем доме в виде крупного платежа, получать установленную сумму каждый месяц или создать кредитную линию, которую вы можете использовать по мере необходимости. Обратная ипотека предлагает меньший риск потери права выкупа, потому что нет ежемесячных платежей, о которых нужно беспокоиться. Кредит возвращается, когда последний оставшийся в живых домовладелец умирает или покидает дом.

Следующие шаги

Чем раньше вы начнете процесс оформления ипотечного кредита, тем больше времени у вас будет на то, чтобы собрать свои утки подряд. Если вам нужна помощь в облегчении бремени задолженности, прежде чем приступить к работе, позвоните нам по телефону .

Последнее изменение статьи: 5 апреля 2022 г. Опубликовано Долг.ком, ООО

Открывающая глаза статистика по ипотеке за 2021 год

Статистика по ипотеке  в  США

Поскольку основные принципы ипотеки довольно схожи во всем мире, мы нашли статистику, которая дает гораздо лучшее представление об ипотеке дома. .

3,99 % — средняя процентная ставка по 30-летней ипотеке 

(Value Penguin)

Данные показывают, что они варьируются от 3.13–7,84%. Те, у кого есть краткосрочные ипотечные кредиты, могут извлечь выгоду из более низких процентных ставок, поскольку их кредиты менее рискованны и могут быть погашены намного быстрее.

Треть американцев совершенно не разбираются в ипотеке

(CNN Money)

Ипотека сбивает с толку. Треть населения США не понимает, какая сумма первоначального взноса требуется для получения ипотеки, утверждают многочисленные ипотечные консультанты , тогда как еще 30% не уверены, что означает «Годовая процентная ставка» (ГПС).

Это потенциально может привести к долгосрочным последствиям, таким как выбор слишком высокой процентной ставки, а также отсрочка покупки до тех пор, пока они не накопит гораздо более высокий депозит, чем им действительно нужно.

231 700 долл. США – это средняя стоимость дома в США.

(Zillow)

Если вы живете в прибрежном штате, например в Калифорнии, вы можете ожидать, что стоимость вашего дома будет значительно выше. В южных и среднезападных штатах, таких как Огайо и Айова, вы можете ожидать, что стоимость вашего дома будет несколько ниже.

Согласно переписи населения США, общий процент ипотечных домовладельцев  в США составляет 64,8%

(Census.gov)

внезапное изменение обстоятельств. Точно так же люди хотят скорее владеть своим жильем, что делает ипотеку идеальным решением.

Более 55% тех, кто взял ипотечный кредит в 2018 году, сделали это с первоначальным взносом менее 6% менее 6%.Это намного ниже рекомендуемых 20%.

1030 долларов США – это средний ежемесячный платеж по ипотеке в США. Рекомендуемый платеж по ипотеке составляет около 28% от вашей месячной зарплаты.

Ежегодно в США продается более 6 миллионов домов

(Statista)

В 2018 году было продано 5,96 миллиона домов, и ожидается, что в этом году эта цифра превысит 6 миллионов.С ростом числа продаж домов, возможно, самое время подумать о том, чтобы выставить на рынок и свой.

Почти 40% всех американских домов полностью освобождены от ипотеки

(Forbes)

Согласно статистике ипотечного кредитования от Zillow, 37% американских домохозяйств в настоящее время не имеют ипотеки.

Неидеальная кредитная история затруднит получение ипотеки

(Forbes)

Статистика заявок на ипотеку показывает, что 32 % заявителей с «менее чем идеальной» кредитной историей получили отказ в ипотеке.Это означает, что получить ипотеку сложнее, если у вас нет высокого кредитного рейтинга.

Обратная ипотека популярна среди пожилых домовладельцев

(Statista)

Обратная ипотека зарезервирована для домовладельцев в возрасте 62 лет и старше, что позволяет пожилым людям занимать деньги под стоимость своего дома без каких-либо выплат по мере возмещения денег. либо когда имущество продается, либо владелец умирает. Крупнейшими поставщиками обратных ипотечных кредитов являются Wells Fargo, на которые приходится 162 889 инициаций HECM.

Жилищный кризис 2008 г. — Центр американского прогресса

На протяжении более 80 лет федеральное правительство поддерживало ипотечное кредитование с помощью различных политик, программ и учреждений. Эта поддержка помогла миллионам семей среднего класса и стремящихся к среднему классу купить дома. 1 Несмотря на этот успех, некоторые консерваторы продолжают сомневаться в актуальности и эффективности долговременной государственной жилищной политики. 2

За последние несколько лет консерваторы, утверждающие, что некоторые аспекты федеральной жилищной политики вызвали финансовый кризис, настаивали на принятии законодательства, направленного на отмену или ограничение государственных программ, делающих владение жильем более доступным для американцев.Эти критики предложили резко сузить сферу деятельности Федерального жилищного управления или FHA; отмена Закона о реинвестировании сообщества или CRA; и отказ от спонсируемых государством предприятий, или GSE, Fannie Mae и Freddie Mac, которые помогают обеспечивать ликвидность на ипотечных рынках и обеспечивают доступность 30-летней ипотеки с фиксированной процентной ставкой. 3 В то же время некоторые члены Конгресса также поддержали закон, который вновь откроет двери хищническому кредитованию и отсутствию надзора, которые вызвали жилищный и финансовый кризис. 4 Законодательство по некоторым из этих вопросов можно ожидать на текущей сессии Конгресса в рамках широкой консервативной атаки на давнюю федеральную жилищную политику. 5

К этим консервативным аргументам следует относиться скептически. Факты показывают, что обычные цели консервативной атаки не сыграли значительной роли в жилищном и финансовом кризисе. Политика правительства, которая делает покупку дома более доступной, не была причиной кризиса.Фактически, потребители, у которых уже были ипотечные кредиты и которые накопили капитал в своих домах, с большей вероятностью стали мишенью для хищнических ипотечных кредитов, чем покупатели жилья впервые. 6

Вместо слишком сильного правительства именно отсутствие достаточного государственного надзора в ключевых областях, включая защиту прав потребителей, секьюритизацию ипотечных кредитов под частными торговыми марками, капитализацию банков и финансовые рынки, превратило пузырь на рынке жилья в глобальный финансовый кризис.

Предыстория: Федеральная политика поддержки домовладения

После Великой депрессии федеральное правительство приняло политику, которая на протяжении десятилетий способствовала превращению домовладения в ключевую опору американского среднего класса.После того, как в 1930-х годах ипотечный рынок замер, а банки не желали или не могли продолжать кредитование, федеральное правительство вмешалось, чтобы обеспечить стабильность на национальном рынке жилья. 7

В 1934 году Конгресс учредил FHA, которое предлагает государственное страхование ипотечных кредитов. FHA защищает банки от убытков по соответствующим кредитам, застрахованным FHA, что делает банки более склонными предлагать ипотечные кредиты населению, особенно в трудные экономические времена, когда в противном случае они могли бы закрыть свои двери. 8

Тот же закон, которым было создано FHA, также требовал создания национальных ипотечных ассоциаций, и в 1938 году при поддержке правительства была создана Fannie Mae. Fannie Mae была публично учреждена для продвижения широких целей по обеспечению большей ликвидности и стабильности на ипотечных рынках. В первые годы своего существования у Fannie Mae была монополия на вторичном ипотечном рынке страны, она покупала ипотечные кредиты, застрахованные FHA и Veterans Administration или VA. 9

После Второй мировой войны закон о правах военнослужащих уполномочил VA страховать ипотечные кредиты возвращающимся военнослужащим, предоставив государственную поддержку миллионам доступных ипотечных кредитов, которые стимулировали экономический рост страны после войны.В 1950-х годах роль Fannie Mae расширилась за пределы покупки ипотечных кредитов FHA и VA до обычных кредитов, что еще больше снизило расходы для потребителей. В 1970-х годах была создана Федеральная корпорация жилищного ипотечного кредитования, известная как Freddie Mac, для покупки и секьюритизации обычных ипотечных кредитов. 10 Freddie Mac, Fannie Mae, FHA и налоговый вычет по ипотечным кредитам составляют основу современной федеральной жилищной политики.

Государственная поддержка рынка ипотечного кредитования позволила существенно увеличить количество домовладений.Между 1940 и 1960 годами доля домовладельцев в стране увеличилась с 44 процентов до 62 процентов благодаря мощной государственной поддержке рынков жилья через FHA и VA посредством законопроекта о правах на гражданство, а также благодаря сильному демографическому, производительному и экономическому росту, который характеризовал послевоенный бум. 11 С 1960-х годов государственная политика помогла сохранить этот более высокий уровень собственности, при этом доля домовладельцев постоянно оставалась выше 60 процентов, достигнув пика в 69 процентов в 2005 году.Сегодня он составляет 64 процента. 12 До создания этих федеральных образований маловероятно, что банки будут выдавать ипотечные кредиты, если только заемщик не внес очень большой первоначальный взнос, часто достигающий 50 процентов, и не пообещал погасить кредит или рефинансировать его в течение трех-пяти лет. Когда экономика рухнула, банки вообще не хотели кредитовать. 13 Федеральная поддержка ипотечного рынка означает, что заемщики могут выбирать из лучших кредитных продуктов; популярная 30-летняя ипотека с фиксированной процентной ставкой, например, уникальна во всем мире и является результатом сильной федеральной поддержки со стороны американских ипотечных рынков. 14 Эти федеральные ипотечные организации также обеспечивают доступность ипотечных кредитов в трудные экономические времена, когда частный рынок полностью закрывает свои двери для потребителей.

На протяжении поколений домовладение представляло собой самый большой источник богатства для большинства семей в США. 15 Домовладельцы могут использовать свое жилье для инвестирования в другие виды деятельности, включая поддержку образования своих детей, получение финансирования для малого бизнеса или решение финансовых чрезвычайных ситуаций.Домовладение также обеспечивает домохозяйствам большую финансовую предсказуемость и стабильность и связано с социальными преимуществами, включая более высокий уровень удовлетворенности жизнью, участие в политической жизни и добровольность. 16

В то время как эти федеральные инвестиции в домовладение помогли белым семьям обрести богатство, цветные семьи часто не учитывались. FHA, VA и GSE способствовали такой политике, как красная черта и дискриминационное кредитование, которые усиливали сегрегацию и не позволяли цветным людям приобретать жилье в желаемых районах. 17 Исследования показали, что эта дискриминационная политика в значительной степени способствовала современному расовому разрыву в благосостоянии домохозяйств и значительно подорвала экономическую и социальную мобильность афроамериканцев и латиноамериканцев. 18

Этот пагубный набор политик начал отменяться в 1960-х и 1970-х годах с принятием законодательства о гражданских правах, включая создание в 1965 году Министерства жилищного строительства и городского развития США; принятие Закона о справедливом жилищном обеспечении в 1968 году; принятие в 1977 году Закона о реинвестициях в сообщества; и изменения в кредитной практике FHA. 19 Федеральная политика постепенно начала содействовать доступу исторически дискриминируемых и малообеспеченных сообществ к жилью посредством секьюритизации и страхования ипотечных кредитов, а также стимулов для кредитования, которые позже превратились в цели доступного жилья GSE в 1990-х годах. Однако процесс исправления этих ошибок был медленным, со значительным откатом назад, и большая часть ущерба от этой постыдной политики сохраняется и по сей день. 20

Причины жилищного кризиса 2008 года

В начале 2000-х годов доля правительства и GSE на ипотечном рынке начала снижаться по мере расширения чисто частного рынка секьюритизации, называемого рынком ценных бумаг под частными торговыми марками или PLS.В этот период произошло резкое расширение ипотечного кредитования, большая часть которого приходилась на субстандартные кредиты с грабительскими чертами. 21 Большая часть этого ипотечного кредитования была рефинансированием существующих домовладельцев, причем многие полагали, что они воспользовались более низкими процентными ставками для извлечения собственного капитала. Вместо этого они часто подвергались воздействию сложных и рискованных продуктов, которые быстро становились недоступными при изменении экономических условий. 22 С распространением хищнического кредитования и ростом рынка PLS была связана переупаковка этих рискованных кредитов в сложные продукты, посредством которых одни и те же активы продавались несколько раз в рамках финансовой системы.

Это распространило опасность рискованных ипотечных кредитов, систематизировав риски рынка жилья по всей мировой финансовой системе. 23 Эти события происходили в условиях минимального государственного надзора и регулирования и зависели от постоянно низких процентных ставок, когда цены на жилье продолжали расти, а рефинансирование оставалось жизнеспособным вариантом для продолжения заимствования. Когда в середине 2000-х рынок жилья застопорился и процентные ставки начали расти, колеса сошли с ума, что привело к финансовому кризису 2008 года.

Эксперты практически единодушны в том, что жилищный кризис был вызван в первую очередь ростом хищнического кредитования и продуктов с экзотическими характеристиками, которые продаются потребителям без надлежащей информации или подготовки, а иногда и с использованием мошеннической информации, а также провалом рынка PLS. 24 Но некоторые консерваторы продолжают подвергать сомнению основные принципы федеральной жилищной политики и возлагают вину за кризис на государственную поддержку ипотечного кредитования.Эта атака направлена ​​на ипотечное кредитование со стороны FHA, поддержку ипотечных рынков со стороны Fannie Mae и Freddie Mac, а также кредитные стимулы CRA для малообеспеченных слоев населения. Эти заявления, направленные против федеральной жилищной политики, противоречат фактам.

Ипотека, застрахованная Федеральной жилищной администрацией, не стала причиной кризиса

С момента своего создания в 1934 году FHA обеспечило страхование 34 миллионов ипотечных кредитов, помогая снизить первоначальные взносы и установить лучшие условия для квалифицированных заемщиков, желающих приобрести дома или рефинансировать. 25 Когда ипотечный кредитор одобрен FHA и ипотека находится в пределах FHA, FHA предоставляет страховку, которая защищает кредитора в случае дефолта. Хотя эта роль действительно расширяет доступ к ипотечному кредитованию и сыграла ключевую роль в запуске роста американского домовладения после Великой депрессии, ипотечные кредиты, застрахованные FHA, никогда не доминировали на американском рынке жилья.

Критики напали на FHA за предоставление неустойчивых и чрезмерно дешевых ипотечных кредитов, которые способствовали пузырю на рынке жилья.Фактически, FHA не только не способствовало пузырю на рынке недвижимости, но и значительно сократило свою долю на рынке в преддверии жилищного кризиса. 26 Это произошло потому, что стандартные кредиты FHA не могли конкурировать с более низкими первоначальными затратами, более свободным андеррайтингом и меньшими требованиями к обработке субстандартных кредитов под частными торговыми марками. 27 Во многих случаях брокеры подталкивали заемщиков к более рискованным субстандартным продуктам, даже если они имели право на более безопасные ипотечные кредиты, обеспеченные FHA.Сокращение доли рынка FHA было значительным: в 2001 году FHA застраховало примерно 14 процентов кредитов на покупку жилья; на пике пузыря в 2007 году он застраховал только 3 процента. 28 Кроме того, в разгар кризиса потери права выкупа, уровень серьезной просроченной задолженности по кредитам FHA был ниже, чем в среднем по стране, и намного ниже, чем уровень частных кредитов, выданных непервоклассным заемщикам. 29

После кризиса доля FHA на рынке значительно выросла, поднявшись до пика в 25 процентов в 2011 году, поскольку оно заполнило пробел на рынке, оставшийся после того, как частные ипотечные страховщики начали терпеть неудачу или отступать. 30 Это соответствует стабилизирующей роли FHA в государственной поддержке ипотечных рынков. Аналитики заметили, что если бы FHA не смогло восполнить этот разрыв ликвидности, жилищный кризис был бы намного хуже, что потенциально могло бы привести к двойному падению рецессии. 31 Это вмешательство, которое, вероятно, сэкономило домовладельцам миллионы долларов собственного капитала, не обошлось FHA без затрат. 32 Финансовое состояние FHA ухудшилось из-за того, что покупатели жилья, купившие кредиты во время Великой рецессии, стали чаще объявлять дефолты.FHA в значительной степени оправилось от этого периода, изменив условия и требования по кредиту, и снова находится на прочной финансовой основе. 33 Ставки по умолчанию для кредитов, застрахованных FHA, являются самыми низкими за десятилетие. 34

Настоящими причинами жилищного и финансового кризиса стали хищническое частное ипотечное кредитование и нерегулируемый рынок

Ипотечный рынок значительно изменился в начале 2000-х годов с ростом субстандартных ипотечных кредитов, значительная часть которых была использована в чрезмерно рискованных и грабительских продуктах.В то время как хищнические кредиты подпитывали пузырь, основной движущей силой этого кредитования был спрос со стороны инвесторов с Уолл-стрит на ипотечные кредиты, независимо от их качества, что создавало опасный избыток нерегулируемого ипотечного кредитования.

В то время защита заемщиков в основном состояла из традиционных правил ограниченного раскрытия информации, которые представляли собой недостаточные проверки хищнической практики брокеров и неграмотности заемщиков в отношении сложных ипотечных продуктов, в то время как традиционные банковские регулирующие органы, такие как Федеральная резервная система, Управление по надзору за сбережениями, и Управление валютного контролера — были в первую очередь сосредоточены на структурной безопасности и надежности банка, а не на защите прав потребителей. 35

Во многих из этих случаев брокеры предлагали кредиты на условиях, не подходящих или не подходящих для заемщиков. Брокеры максимизировали свои операционные сборы за счет агрессивного маркетинга грабительских кредитов, которые, как они часто знали, потерпят неудачу. 36

В преддверии кризиса большинству непервоклассных заемщиков были проданы гибридные ипотечные кредиты с регулируемой ставкой, или ARM, которые имели низкие начальные «пробные» ставки, которые длились в течение первых двух или трех лет, а затем повышались. 37 Многие из этих продуктов не были должным образом объяснены заемщикам, которые тогда были на крючке из-за неподъемных ипотечных обязательств. Многие из этих ипотечных кредитов были построены так, чтобы требовать от заемщиков рефинансирования или получения еще одного кредита в будущем для обслуживания своего долга, таким образом, заманивая их в ловушку. 38 Без постоянного роста цен на жилье и низких процентных ставок рефинансирование было практически невозможным для многих заемщиков, и большое количество этих субстандартных ипотечных кредитов было фактически гарантировано до дефолта. 39

Рост субстандартного кредитования был в значительной степени вызван, казалось бы, неиссякаемым спросом Уолл-стрит на эти высокодоходные активы для секьюритизации. Особенно в условиях долгосрочных условий с низкими процентными ставками эти кредиты с их более высокими процентными ставками пользовались огромным спросом у инвесторов — спросом, который Уолл-стрит стремилась удовлетворить. Рынок ценных бумаг под частными торговыми марками, или PLS, альтернатива Уолл-стрит вторичным ипотечным рынкам, поддерживаемым государством, значительно вырос в преддверии кризиса.Расширение нерегулируемого рынка PLS и разработка все более сложных финансовых инструментов, связанных с ним, превратили жилищный пузырь в крупнейший финансовый кризис со времен Великой депрессии. Объемы PLS увеличились со 148 миллиардов долларов в 1999 году до 1,2 триллиона долларов к 2006 году, увеличив долю рынка PLS в общем объеме секьюритизации ипотечных кредитов с 18 процентов до 56 процентов. 40

Быстрый рост рынка PLS зависел от того, что брокеры систематически снижали, а во многих случаях игнорировали свои стандарты андеррайтинга, а также предлагали потребителям все более рискованные продукты.Стороны, занимающиеся секьюритизацией ипотечных кредитов, частные кредитные рейтинговые агентства и банки не смогли внимательно изучить или понять эти продукты — или смотрели в другую сторону, извлекая выгоду из пузыря, — в то время как инвестиционные банки разрабатывали все более сложные продукты, которые торгуются на основе стоимости этих продуктов. ценные бумаги с ипотечным покрытием. 41

Весь процесс был сложным, взаимосвязанным и обширным, и все это поддерживалось повышением цен на жилье. Как только цены упали, ценные бумаги, которые были созданы с небольшим капиталом, плохой практикой брокерского андеррайтинга и плохо регулируемыми рынками секьюритизации, стоили намного меньше, чем их фиксированные цены. 42 Производные инструменты и другие финансовые инструменты, привязанные к ценным бумагам, обеспеченным ипотекой, — часто предназначенные для того, чтобы помочь учреждениям хеджировать риски, — в конечном итоге концентрировали риск, как только базовые активы быстро обесценивались. У банков на балансе были значительные доли сомнительных ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами, но они откладывали слишком мало капитала для покрытия убытков. Тот факт, что так много финансовых продуктов, банков и других инвесторов были открыты для ипотечного рынка, привел к быстрому снижению доверия инвесторов. 43

Во всем мире на финансовых рынках распространился страх, что привело к бегству из финансовых учреждений в США, Европе и других странах. 44 Глобальным банкам не обязательно иметь значительные позиции на американских ипотечных рынках, чтобы подвергнуться воздействию последствий. 45 Учитывая взаимосвязанность современных финансов; непрозрачность и сложность банковских балансов; и зависимость финансовых учреждений от краткосрочного финансирования, инвесторы не были уверены, кто подвергается риску PLS, и финансовые рынки по всему миру столкнулись с паникой.

Fannie Mae и Freddie Mac не были причиной кризиса

Как объяснялось выше, Fannie Mae и Freddie Mac обеспечивают ликвидность для поддержки национального ипотечного рынка, покупая кредиты у кредиторов и оформляя их в ценные бумаги, обеспеченные ипотекой. Затем они продают эти ценные бумаги инвесторам, гарантируя ежемесячные платежи по ценным бумагам. Эта система позволяет банкам предлагать доступные продукты покупателям жилья, такие как 30-летняя ипотека с фиксированной ставкой: Fannie Mae и Freddie Mac покупают эти кредиты у кредиторов, что позволяет кредиторам быстро погашать их, вместо того, чтобы ждать до 30 лет, чтобы пополнить свои средства. .Распространяя свою гарантию на эти ценные бумаги, две GSE позволяют инвесторам процентной ставки покупать ценные бумаги, обеспеченные жилищной ипотекой, в то время как GSE сохраняют и управляют своим кредитным риском.

Критики напали на GSE и обвинили их в поддержке опасного кредитования и секьюритизации, которые привели к жилищному кризису. Однако в годы, предшествовавшие кризису, частные секьюритизаторы все больше отбирали долю рынка у GSE с развитием массивного рынка PLS, поддерживаемого крупными банками Уолл-Стрит. 46 Fannie Mae и Freddie Mac играли меньшую роль на рынке в преддверии кризиса, чем большую часть послевоенной эпохи. Финансовые учреждения Уолл-стрит не придерживались тех же стандартов, которые установили Fannie Mae и Freddie Mac, поощряя рискованное кредитование, чтобы удовлетворить аппетит инвесторов к ценным бумагам PLS, обеспеченным ипотекой; это кредитование способствовало значительному расширению субстандартного ипотечного кредитования.

Этот сдвиг привел к быстрому снижению качества ипотечного кредитования.Кредитору больше не нужно давать хороший заем, чтобы продать его на вторичном ипотечном рынке — подойдет любой заем. Комиссия по расследованию финансового кризиса обнаружила, что в 2008 году уровень просроченной задолженности по кредитам GSE составлял 6,2 процента из-за их традиционных требований к андеррайтингу и квалификации, по сравнению с 28,3 процента для кредитов без GSE или частных торговых марок, которые не имеют этих требований. 47

Кроме того, маловероятно, что давние цели GSE по доступному жилью побуждали кредиторов увеличивать субстандартное кредитование. 48 С 1992 года Fannie Mae и Freddie Mac соблюдают цели по доступному жилью, призванные помочь нацелить их поддержку ипотечного кредитования на одну и несколько семей с целью увеличения числа домовладельцев в экономически маргинализированных сообществах. 49 Цели были сформулированы в Законе о жилищном и муниципальном развитии 1992 года, который был принят при подавляющей двухпартийной поддержке. 50

Несмотря на довольно широкий мандат целей доступного жилья, мало свидетельств того, что направление кредита заемщикам из недостаточно обслуживаемых сообществ вызвало жилищный кризис.Программа существенно не изменила общие модели ипотечного кредитования в сообществах с недостаточным уровнем обслуживания и функционировала довольно хорошо в течение более десяти лет, прежде чем частный рынок начал активно продавать более рискованные ипотечные продукты. 51

Безусловно, GSE совершили дорогостоящие ошибки, которые способствовали пузырю на рынке жилья и в конечном итоге привели их под опеку правительства. По мере роста доли Wall Street на рынке секьюритизации в середине 2000-х годов доходы Fannie Mae и Freddie Mac значительно упали. 52 Преисполненные решимости удержать акционеров от паники, они наполнили свои собственные инвестиционные портфели рискованными ценными бумагами с ипотечным покрытием, купленными на Уолл-стрит, что принесло большую прибыль их акционерам. 53

В годы, предшествовавшие кризису, они также начали снижать стандарты кредитного качества для кредитов, которые они приобретали и гарантировали, пытаясь конкурировать за долю рынка с другими частными участниками рынка. Они гарантировали кредиты, известные как ипотечные кредиты Alt-A, которые не выполнялись по высоким ставкам. 54 Эти ссуды, как правило, выдавались с большими авансовыми платежами, но с небольшим количеством документов. 55 Хотя эти ипотечные кредиты Alt-A составляли небольшую долю ипотечных кредитов, обеспеченных GSE, — около 12 процентов, — на них приходилось от 40 до 50 процентов кредитных убытков GSE в течение 2008 и 2009 годов. 56

Эти ошибки в совокупности привели к тому, что GSE оказались на грани банкротства и привели их к консерваторству, где они остаются и сегодня — почти десятилетие спустя. 57 Однако они опоздали с игрой и не стимулировали хищническое кредитование, которое привело к жилищному кризису, которое вместо этого в основном финансировалось банками Уолл-стрит и секьюритизаторами. 58 И, как описано выше, в целом кредиты, обеспеченные GSE, показали себя лучше, чем кредиты, не связанные с GSE, во время кризиса.

Закон о реинвестициях в сообщества не вызвал кризиса

Закон о реинвестировании местных сообществ, или CRA, предназначен для устранения долгой истории дискриминационного кредитования и поощрения банков к удовлетворению потребностей всех заемщиков во всех сегментах их сообществ, особенно населения с низким и средним доходом. 59 Конгресс принял CRA в 1977 году, чтобы обеспечить стимулы для кредитования в поддержку антидискриминационного законодательства о гражданских правах, а также в ответ на закрытие местных банков и неоправданно низкий уровень кредитования в некоторых сообществах, которые лишают все население преимуществ владения жильем.Основная идея CRA состоит в том, чтобы стимулировать и поддерживать жизнеспособное частное кредитование недостаточно обслуживаемых сообществ с целью продвижения домовладения и других инвестиций в сообщества. В закон несколько раз вносились поправки с момента его первоначального принятия, и он стал краеугольным камнем федеральной политики развития сообщества. 60 CRA предоставила частные кредиты малообеспеченным сообществам на сумму более 1,5 трлн долларов, что значительно помогло развитию доступного жилья для групп с низким и средним уровнем доходов, а также более широкому экономическому развитию сообщества. 61

Консервативные критики утверждали, что необходимость выполнения требований CRA подтолкнула кредиторов к ослаблению своих стандартов кредитования, что привело к жилищному кризису, эффективно стимулируя предоставление кредита незаслуженным заемщикам и подпитывая неустойчивый пузырь на рынке жилья. 62 Тем не менее, доказательства не подтверждают эту версию.

С 2004 по 2007 год банки, подпадающие под действие CRA, выдали менее 36 процентов всех субстандартных ипотечных кредитов, поскольку большую часть субстандартных кредитов выдавали небанковские кредиторы. 63 Из этой доли меньшинства только 10 процентов всех кредитов, предоставленных банками, покрываемыми CRA, и их филиалами лицам с низкими доходами, даже соответствовали требованиям кредитов CRA. 64 В целом, Комиссия по расследованию финансового кризиса определила, что только 6 процентов высокозатратных кредитов, аналог субстандартных кредитов для заемщиков с низким доходом, вообще имели какую-либо связь с CRA, что намного ниже порогового значения, которое подразумевало бы значительное Причина жилищного кризиса. 65 Это связано с тем, что не-CRA, небанковские кредиторы часто были виновниками некоторых из наиболее опасных ипотечных кредитов в преддверии кризиса.

Вероятность дефолта по ссудам, предоставленным банковскими учреждениями CRA, была вдвое ниже, чем у аналогичных ссуд, выданных в тех же районах частными небанковскими ипотечными кредиторами, не подпадающими под действие закона, — 400 из которых обанкротились по всей стране во время жилищного кризиса. 66 Это соответствует относительно ограниченной сфере действия закона и его основной функции по содействию доступу к кредитам для квалифицированных, традиционно недостаточно обслуживаемых заемщиков. Выпотрошение или ликвидация CRA за его предполагаемую роль в кризисе не только преследовала бы неправильную цель, но и свела бы на нет усилия по сокращению дискриминационного ипотечного кредитования.

Защита рекорда успеха

Хотя никто не может утверждать, что федеральная жилищная политика была идеальной, государственная поддержка ипотечного кредитования и ликвидности на ипотечных рынках принесла реальные выгоды потребителям и экономике. Федеральная жилищная политика, поощряющая доступность, ликвидность и доступность, — это не какой-то опрометчивый эксперимент, а скорее ответ на рыночные сбои, которые разрушили рынок жилья в 1930-х годах, и с тех пор он поддерживает высокий уровень домовладения.При федеральной поддержке гораздо большее количество американцев воспользовалось преимуществами домовладения, чем в условиях свободного рынка до Великой депрессии.

Возложение вины за жилищный кризис на правительство ошибочно и приведет к плохим решениям вопросов жилищной политики, связанных с реформой GSE, FHA и законодательством о доступном кредитовании. Вместо того, чтобы сосредотачиваться на опасности государственной поддержки ипотечных рынков, политикам было бы лучше изучить то, что большинство экспертов определило как причины кризиса — хищническое кредитование и плохое регулирование финансового сектора.Возлагать вину на жилищную политику не соответствует действительности и рискует повернуть время вспять, к временам, когда большинство американцев не могли даже мечтать о собственном доме.

Колин Макартур — бывший научный сотрудник Центра американского прогресса. Сара Эдельман — директор отдела жилищной политики Центра.  

Авторы благодарят Джулию Гордон и Барри Зигаса за их полезные комментарии. Ответственность за любые ошибки в этом кратком изложении несут исключительно авторы .

.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.