Использование рыночной стоимости земли: Оценка земельных участков

Содержание

Ценность земли неизменна, но стоимость может меняться | ФНС России

61 Ростовская область

Дата публикации: 03.12.2014

Издание: Вестник налоговой службы Дона
Тема: Земельный налог
Источник:&nbsp

Плательщики земельного налога – физические и юридические лица —  нередко сталкиваются с ситуацией, когда такие изменения, как перевод земель из одной категории в другую, изменение площади или вида разрешенного использования земельного участка, проведение государственной кадастровой оценки земли,  влекут за собой изменение  кадастровой стоимости земельного участка, а затем и  уменьшение  или увеличение  исчисляемой суммы земельного налога. В статье А. П. Гулова изложены некоторые особенности определения налоговой базы по земельному налогу в случаях изменения кадастровой стоимости земельных участков. На основе анализа правоприменительной практики автор описывает позицию налоговых органов  в тех случаях, когда при определении кадастровой стоимости земельного участка может иметь место неоднозначность толкования законодательства.

Как известно, в силу пункта 1 статьи 52, пункта 1 статьи 53 Налогового кодекса Российской Федерации сумма налога, подлежащая уплате за налоговый период, исчисляется  исходя из налоговой базы, представляющей собой стоимостную, физическую или иную  характеристики объекта налогообложения. Для владельцев земельных участков базой по земельному налогу является кадастровая стоимость земельного участка.

Что же  такое  кадастровая стоимость и какова процедура ее установления?
В статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ (в ред. Федерального закона от 22.07.2010№167-ЗС) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (ст.24 ЗК РФ).

Согласно п. 2 ст. 390 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации. В п.2 ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что государственная оценка земель, по результатам которой устанавливается кадастровая стоимость, основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования  и проводится с учетом ценового зонирования территории, виду функционального использования, близких по значению кадастровой стоимости земельных участков и ряда других факторов.

Что вносится в Государственный кадастр недвижимости: рыночная или кадастровая  стоимость объекта?
Кадастровая и рыночная стоимости объектов взаимосвязаны, и кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной только методом ее проведения (массовым характером). На этом основании  Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 28.06.2011 №913/11 указал на возможность внесения  в государственный кадастр недвижимости  в качестве кадастровой стоимости земельного участка  его рыночной стоимости. Это   относится, в том числе, и к земельным участкам, кадастровая стоимость которых была определена до вступления в силу изменений, внесенных в земельное законодательство Федеральным законом №167-ФЗ.  При этом достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в суде не являлись.

В том случае если кадастровая стоимость земли не совпадает с рыночной стоимостью (к примеру, она выше,  чем определенная экспертом рыночная стоимость), у собственника есть возможность оспорить результаты определения кадастровой стоимости участка в судебном порядке и требовать установить кадастровую стоимость, равную рыночной стоимости земельного участка.  Данное право также нашло свое подтверждение   в указанном выше Постановлении Президиум ВАС РФ.

Установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.

Для сопоставимости сведений рыночная стоимость определяется на ту же дату, на которую определялась кадастровая стоимость по результатам государственной кадастровой оценки.
Так, в Ростовской области рыночная стоимость должна определяться оценщиком по состоянию на 01.01.2007 г., поскольку именно на эту дату проводилась государственная оценка земель населенных пунктов в Ростовской области, утвержденная Постановлением  Администрации Ростовской области от 28.04.2008 №212 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель  населенных пунктов Ростовской области». В качестве налоговой базы для расчета земельного налога утвержденная вышеуказанным Постановлением кадастровая стоимость стала применяться с 1 января 2009 года.

Возникает вопрос: с какого срока внесенная в реестр новая кадастровая стоимость применяется для целей налогообложения?
Следует учитывать, что хотя рыночная стоимость определяется на дату определения кадастровой стоимости, все правовые последствия установления судом рыночной стоимости наступают с момента вступления в силу соответствующего судебного акта.  Такой окончательный  вывод сделал Президиум  ВАС РФ в Постановлении от 25.06.2013 №10761/11.

Таким образом, в отношении времени применения в целях налогообложения новой кадастровой стоимости земельного участка можно уверенно сказать: если сведения о  новой кадастровой стоимости  участка, совпадающей с его рыночной стоимостью, установленной судом, внесены государственный кадастр недвижимости, например, 17 июля 2013 г., для целей налогообложения она не будет применяться в 2010-2012 годах. Однако этим проблема не исчерпана, а перешла в другое измерение. Необходимо ответить на вопрос: будет ли новая кадастровая стоимость применяться для налогообложения с 17 июля 2013 г. или с 1 января 2014 года?
Позиция судов в отношении определения срока исчисления налога с новой кадастровой стоимости сводится к следующему.
В Постановлении ФАС Центрального округа от 23.01.2014 №А64 — 8937/2012, поддержанном в Определении ВАС РФ от 30.07.2014 №ВАС- 2187/14 и в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 14.05.2014 №А13-7733/2013, поддержанном ВАС РФ в Определении от 18.06.2014 №ВАС – 7346/14, сделан вывод:

Рыночная стоимость спорных земельных участков будет являться основанием для исчисления земельного налога за налоговый период, следующий за датой вступления указанного судебного акта в законную силу.

Проще говоря, если кадастровая стоимость в результате рыночной оценки изменена по решению суда в 2013 г., применять ее следует при расчете земельного налога,  начиная со следующего налогового периода, то есть с 2014 года. 
В то же время, в отношении земельных участков, которым решениями арбитражного суда, вступившими в законную силу 19.08.2012 г. и 18.10.2012 г., установлена новая кадастровая стоимость в размере их рыночной стоимости, ФАС Западно – Сибирского округа в Постановлении от 10.06.2014 №А27-13253/2013 счел возможным применять вновь установленную кадастровую стоимость для исчисления земельного налога с 01.09.2012 г. и с 01.11.2012 г., соответственно.

Характерно, но и эта позиция была поддержана высшим судебным органом. Верховный Суд Российской Федерации в определении от 24.09.2014 №304-КГ14-1718  пришел к выводу, что данный подход соответствует сложившейся судебно-арбитражной практике.
 
О какой же сложившейся судебно-арбитражной практике идет речь?
Верховный Суд, признавая, что установленная решением суда рыночная стоимость спорного земельного участка является основанием для исчисления земельного налога за налоговый период, следующий за моментом вступления указанного судебного акта в законную силу, тем не менее, учел правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлении от 06.11.2012 №7701/12 (далее — Постановление),  и пришел к выводу об отсутствии запрета в исчислении налогоплательщиком налога с учетом кадастровой стоимости, рассчитанной за соответствующий период в течение налогового периода исходя из кадастровой стоимости земельного участка, установленной судебным актом.

История, предопределившая вывод Верховного Суда,  такова. По заявлению организации о смене разрешенного использования земельного участка  в государственный кадастр недвижимости внесены изменения 05.08.2010 г., в результате которых кадастровая стоимость участка заметно уменьшилась. В декларации по земельному налогу организация применила измененную кадастровую стоимость с августа 2010 года. Суд первой инстанции удовлетворил заявленное требование организации на решение инспекции по доначислению обществу земельного налога. Несмотря на последующий отказ в удовлетворении  требования общества судами апелляционной и кассационной инстанций, Президиум Высшего Арбитражного Суда поддержал решение суда первой инстанции и мотивировал это следующим образом:

Кадастровая стоимость земельного участка исчисляется путем умножения его площади на средний удельный показатель кадастровой стоимости в кадастровом квартале применительно к соответствующему виду разрешенного использования.
Определяя кадастровую стоимость земельных участков после изменения вида разрешенного использования, общество применяло соответствующий данному измененному виду использования средний удельный показатель кадастровой стоимости, утвержденный постановлением Правительства области.
Таким образом, для определения налоговой базы по спорным земельным участкам за период с 01.08.2010 общество использовало утвержденные указанным актом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации показатели кадастровой стоимости, то есть показатели, установленные на начало налогового периода (на 01.01.2010), в связи с чем доводы инспекции о нарушении положений пункта 1 статьи 391 Кодекса подлежали отклонению.

Следует подчеркнуть, что в данном Постановлении речь идет о времени применения новой кадастровой стоимости, но не способом ее установления по результатам рыночной оценки, а способом ее изменения путем смены разрешенного использования земельного участка.

Доказательная база в Постановлении строится на том, что применение новой кадастровой стоимости для участка с измененным разрешенным использованием в течение налогового периода (год) не противоречит п.1 ст.391 Кодекса, поскольку для ее расчета применятся удельный показатель, действовавший на начало текущего налогового периода.

Формирование новой кадастровой стоимости участка здесь базируется на применении другого удельного показателя, определенного по результатам государственной кадастровой оценки земель и соответствующего изменившимся в течение налогового периода функциональным характеристикам этого участка.

Если кадастровая стоимость участка изменилась путем определения его индивидуальной рыночной стоимости, например, 05.08.2010 г., то исходя из вывода, сделанного в Постановлении, ее нельзя применить с 01.08.2010 г., поскольку на 01.01. 2010 г. для этого участка применялся удельный показатель, установленный по результатам государственной кадастровой оценки.

Как известно, судами  рыночная стоимость объектов приравнивается к кадастровой стоимости, при этом не отменяя последнюю. Следовательно, для ее применения в целях налогообложения должны действовать те же правила, что и при проведении государственной кадастровой оценки земель. А это правило вписывается в действие п.1 ст.391 Кодекса, согласно которому  налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

То есть если кадастровая стоимость изменилась 17 июля 2013 г., для целей налогообложения она должна действовать с 1 января. А поскольку ее невозможно применять в ретроспективе, то, очевидно, ее следует применять с 1 января 2014 года.
По существу, в Постановлении разделяется позиция тех судов, которые считают, что рыночная стоимость спорных земельных участков будет являться основанием для исчисления земельного налога за налоговый период, следующий за датой вступления указанного судебного акта в законную силу.

Отсюда нет причины ставить под сомнение разъяснения Минфина России от 16.07.2013 г. №03-05-04-02/27809 о том, что  установленная в течение налогового периода кадастровая стоимость земельного участка, равная рыночной стоимости, применяется в целях определения налоговой базы по земельному налогу на 1 января года, следующего за налоговым периодом, в котором были внесены такие изменения в кадастр. В этом же письме Минфина России определено, что названное правило распространяется и на кадастровую стоимость, измененную в течение налогового периода в результате смены  вида разрешенного использования земельного участка.  И эта позиция Минфина вступает в противоречие с позицией, изложенной в Постановлении от 06.11.2012 N 7701/12.

Если налоговые органы обязаны руководствоваться вышеуказанными разъяснениями Минфина России в силу их размещения в разделе сайта ФНС России «Разъяснения Федеральной налоговой службы, обязательные для применения налоговыми органами», то суды в вопросе применения для целей налогообложения новой кадастровой стоимости, возникшей в результате смены разрешенного использования земельного участка, руководствуются Постановлением от 06.11.2012 N 7701/12.

Нерешенность этого вопроса Минфин России в письме от 13.03.2013 №03-05-04-02/7507 объяснял тем, что «… ни в Кодексе, ни в Постановлении не установлен правовой механизм, определяющий особый порядок определения налоговой базы по земельному налогу при изменении кадастровой стоимости земельных участков, произошедших в текущем налоговом периоде, в результате перевода земель из одной категории в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка». Одновременно Минфин обещал, что существующие противоречия должны быть устранен в рамках проводимой работы по совершенствованию главы 31 Кодекса.

Федеральным законом от 04.10.2014 г. №284-ФЗ внесены изменения в  п.1 ст. 391 главы 31 Кодекса, вступающие в действие с 1 января 2015 г., согласно которым, «изменение кадастровой стоимости земельного участка в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах. В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания».

То есть в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка в связи со сменой его разрешенного использования в 2015 г. вновь установленная кадастровая стоимость участка для целей налогообложения будет применяться с 1 января 2016 года.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», заявление в комиссию о пересмотре кадастровой стоимости в сторону приведения ее к рыночной организация может подавать «..в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки,.. но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости».На практике это будет выглядеть следующим образом. Не согласившись с кадастровой стоимостью участка, установленной по результатам государственной оценки, организация вправе в течение 5 лет, или до очередной государственной оценки, обратиться с заявлением в комиссию о пересмотре кадастровой стоимости участка вследствие ее несовпадения с рыночной стоимостью. С даты вступления в силу решения комиссии или суда в государственный кадастр недвижимости вносится новая кадастровая стоимость, определенная на основании индивидуальной рыночной оценки участка. С этой же даты земельный участок должен облагаться  по новой кадастровой стоимости.

Например, по результатам государственной оценки кадастровая стоимость участка установлена с 1 января 2015 года. Организация подала заявление о пересмотре кадастровой стоимости в марте 2017 года. На основании решения комиссии 20 апреля 2017 г. новая кадастровая стоимость внесена в кадастр недвижимости. Организация облагает участок исходя из новой кадастровой стоимости в течение 8 месяцев (с мая по декабрь включительно) 2017 года.

«Пикантность» ситуации для Ростовской области в том, что со времени утверждения кадастровой стоимости по результатам государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов прошло более 5 лет, поэтому в 2015 г. налогоплательщикам не будет предоставлена возможность оспаривать ее результаты.

Стоимость земельного участка. Анализ рынка недвижимости

Земельные участки одно из самых выгодных предложений для вложения денежных средств. Под земельным участком, предложенным для продажи и оценки, понимается участок земли, не изъятый из оборота и границы которого удостоверены и задокументированы в определенном порядке, установленным государством.

Участок земли, предложенный для продажи, может быть делимым и неделимым. В первом случае земельный участок может быть разделен на части, каждая из которых является самостоятельным земельным участком, а во — втором – нет. Земельный участок, с расположенными на нем объектами инженерных коммуникаций, зданий и сооружений, относится к категории качественно улучшенных. Понятно, что рыночная стоимость такого участка будет намного выше цены обычного земельного надела. Рыночная стоимость земельного участка может колебаться и определяется на конкретную календарную дату. Оценка участка может производиться оценочными компаниями, либо риелторами, имеющими большой опят подобной работы и определяющими стоимость земельного участка, исходя из рыночной конъюнктуры и методов. Но, в любом случае, покупка земли – это безрисковая и доходная зона вложения инвестиций.

Принципы оценки земельных участков

При определении стоимости земельного участка принято, исходя из соответствующих федеральных рекомендаций, использовать несколько основополагающих принципов: принцип полезности участка, принцип внешнего влияния, принцип замещения, принцип ожидания, принцип соответствия и принцип наиболее эффективного использования.

Принцип полезности

Принцип полезности земельного участка основывается на его способности соответствовать потребностям потенциального собственника.

Принцип внешнего влияния

Принцип внешнего влияния определяет зависимость ценности земельного участка от каких-либо внешних факторов.

Принцип замещения

Принцип замещения основан на предположении, что рыночная стоимость земельного участка не может быть больше цены аналогичного (замещающего) земельного участка. Принцип замещения способствует стабилизации рыночных цен на земельные участка, особенно в городах стандартной архитектурной застройки, когда найти одинаковые земельные участки не представляет особых трудностей. Другое дело – мегаполисы, подобные Москве или Санкт-Петербургу, когда уникальность и неэквивалентность земельных участков способствует формированию высокого уровня рыночных цен.

Принцип наиболее эффективного использования

Принцип наиболее эффективного использования основан на прогнозируемом использовании земельного участка, в результате которого пользователь может получить максимальную выгоду. При этом использование участка не должно противоречить федеральным и муниципальным требованиям законодательства в части использования земельных участков. Считается, что наибольший экономический эффект достигается при разбиении земельного участка на отдельные части, которые отличаются видом, формой и способом использования. При оценке рыночной стоимости учитывается самый доходный характер использования данного участка.

Оценка стоимости дома в общей стоимости земельного участка

Оценка стоимости дома в общей стоимости земельного участка относится к непростым вопросам, так как требует учета многих важных факторов, влияющих на определение окончательной цены участка. Если речь идет не о дачном наделе, а о земельном участке, находящемся в черте города, то строение может относиться к памятникам архитектуры и истории, поэтому стоимость строения будет составлять существенную долю в общей стоимости земельного участка. Если же земельный участок не имеет застройки, то стоимость его определяется с учетом возможного строительства.

В общем случае, стоимость земельного участка увеличивается на величину стоимости дома или же уменьшается на величину затрат, необходимых для сноса здания.

Необходимо заметить, что здание или сооружение не всегда приносит владельцу земельного участка доход. Следует учитывать естественный износ дома и средства для его восстановления. Очевидно, что в этом случае, доля стоимости дома в общей стоимости земельного участка падает, при том, что цена самой земли может возрасти или же оставаться неизменной.

Естественные водоемы, теплотрассы, объекты соцкультбыта относятся к факторам, которые, наряду с размещенными объектами жилой недвижимости, значительно влияют на рыночную стоимость земельного участка. Для новосибирской области стоимость земли вблизи Оби или Обского водохранилища достаточно высока, по сравнению с обычными садовыми участками. Также вполне прогнозируемо, что цена земельного участка с жилым домом, расположенным в коттеджном поселке с инженерными коммуникациями и охраной, будет высокой. Следует отметить, что с повышением благосостояния наших соотечественников популярность и ликвидность таких предложений на рынке земельной и жилой недвижимости также высока.

Хотелось бы остановиться еще на одном аспекте строительных застроек земельных участков – их градостроительной стандартизации. В условиях, когда наше государство, в отличие, например, от европейских муниципалитетов, никак не регулирует архитектурные решения жилых домов частных собственников, расположенных в пригородной зоне, привлекательность стандартных коттеджных городков будет только расти. Это неизбежно, учитывая современную открытость российского государства и увеличение числа наших соотечественников, выезжающих за рубеж. Возможно, когда-нибудь и российские муниципалитеты будут регулировать наклон крыши, этажность и стиль застроек жилых домов, расположенных в относительной близости с городом, что будет положительно сказываться на облике отечественных дачных или коттеджных поселков.

Предложения земельных участков от агентства «Палитра»

Агентство недвижимости «Палитра» предлагает к продаже земельные участки любого типа – со строениями и без них, а также в элитных коттеджных городках, расположенных практически в черте Новосибирска.

Продажа и покупка участков в городской черте или просто дачные участки для любителей садоводства и огородничества также входят в число приоритетных направлений деятельности нашего агентства.

Оценка стоимости земельного участка, оценка земли, оценка земельных участков, оценка природных ресурсов, оценка земельного участка, оценка стоимости земли, оценка месторождений, кадастровая оценка

 

Цели оценки

Факторы, влияющие на стоимость

Принцип наиболее эффективного использования

Оценка земли поселений

Оценка сельскохозяйственных земель

Оценка дачных участков

Перечень документов на оценку

 

Оценка земли и природных ресурсов является частным случаем оценки недвижимости.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения (ст. 130 Гражданского Кодекса РФ).

Оценка стоимости земельного участка является одним из самых распространенных видов оценочной деятельности и включает в себя определение стоимости объекта (юридических прав на него).

 

Цели оценки земельного участка, природных ресурсов

Оценка земельного участка, земли, природных ресурсов необходима для следующих целей:

  • совершение сделки купли-продажи, дарения, мены, ренты, наследования, аренды
  • получение кредита под залог земель (ипотеки), в том числе сельскохозяйственного назначения
  • разрешение имущественных споров
  • подготовка пакета документов для судебных приставов
  • проведение приватизации имущества
  • оценка инвестиционных проектов
  • проведение страхования
  • привлечение новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций
  • проведение общей оценки стоимости предприятия при использовании затратного подхода (оценка недвижимости, как промежуточный этап)
  • оформление части недвижимости в качестве вклада в уставной капитал другого создаваемого предприятия
  • определение размера ущерба, нанесенного недвижимому имуществу третьими лицами
  • определение налоговой базы для исчисления налога на имущество

 

Факторы, влияющие на стоимость земли

Оценка земли — это либо определение рыночной стоимости права собственности на земельный участок, либо — права аренды.

Рыночная стоимость права аренды, зависит от:

  • правомочий арендатора
  • срока действия права
  • обременений права аренды
  • прав иных лиц на оцениваемый объект
  • целевого назначения земельного участка

Также на рыночную стоимость права аренды оказывает влияние ожидаемая величина, продолжительность и вероятность получения дохода от права аренды объекта за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании.

При оценке земли учитывают:

  • местоположение, количественный и качественный состав коммуникаций
  • возможность присоединения к существующим коммуникационным сетям, в случае если на земельном участке планируется строительство
  • данные инженерно-геологических исследований (состояние и свойства грунта для прогнозирования возможного строительства и затрат на него)
  • данные инженерно-геодезических исследований (рельеф местности для прогнозирования возможного строительства и затрат на него)
  • конъюнктуру рынка (характера конкуренции продавцов и покупателей)
  • ожидаемую величину, срок и вероятность получения прибыли от эксплуатации земельного участка при наиболее эффективном его использовании, без учета доходов от иных видов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности.

Рыночная стоимость земли со временем изменяется, поэтому оценка земельных участков проводится по состоянию на конкретную дату. При изменении целевого назначения участка (разрешенного использования) его рыночная стоимость также изменяется.

 

Принцип наиболее эффективного использования

Оценка земельного участка, как и любого другого объекта недвижимости, определяется исходя из принципа наиболее эффективного использования. Это значит, что рыночную стоимость земли определяют, исходя из такого использования, которое является:

  • наиболее вероятным
  • физически возможным
  • разумно оправданным
  • соответствующим требованиям действующего законодательства
  • финансово осуществимым

Комбинация этих факторов дает максимальную расчетную величину стоимости земельного участка. Наиболее эффективное использование земельного участка может не совпадать с его текущим использованием.

При определении наиболее эффективного использования земельного участка следует принимать во внимание:

  • его целевое назначение и разрешенное использование
  • преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка
  • ожидаемые изменения на рынке земельных участков
  • существующее использование земельного участка

 

Оценка земли поселений

Оценка земли поселений (городов, деревень и иных населенных пунктов) осуществляется на основании:

  • анализа рыночных данных о сделках купли-продажи
  • ставки арендной платы
  • цены предложений по объектам недвижимости (включая незастроенные земельные участки)
  • сведений об инженерно-транспортной инфраструктуре
  • сведений об объектах социально-бытового обслуживания
  • сведений о состоянии окружающей среды
  • исторической и архитектурно-эстетической ценности ландшафта
  • ландшафтной и рекреационной ценности территории.

 

Оценка сельскохозяйственных земель

Оценка сельскохозяйственных земель определяется исходя из:

  • цен сделок купли-продажи или цены предложения на земельные участки
  • интенсивности транспортного сообщения
  • наличия коммуникаций на участке
  • удаленности от основных центров инфраструктуры
  • экологической обстановки в районе
  • фактической урожайности основных сельскохозяйственных культур
  • сенокосов
  • продуктивности пастбищ, многолетних насаждений
  • структуры посевных площадей
  • цены реализации продукции сельского хозяйства в данном регионе
  • необходимых затрат на производство основных сельскохозяйственных культур.

 

Оценка дачных участков

Оценка дачных участков проводится на основании анализа:

  • цен сделок купли-продажи или цены предложения по незастроенным участкам
  • интенсивности транспортного сообщения
  • наличия электрификации и газо- водоснабжения
  • удаленности от основных центров инфраструктуры
  • экологической обстановки в районе

 

Перечень документов и сведений, необходимых для оценки стоимости земельного участка:

  1. Документы, подтверждающие право субъекта землепользования на участок (собственность, аренда и т.п.). Если участок в аренде, то действующий договор аренды с приложениями и расчётом арендной платы на текущий год
  2. Кадастровый паспорт на участок
  3. Сведения о наличие обременений, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию (при наличии)
  4. Наличие улучшений, расположенных в границах земельного участка (здания, строения, сооружения, инженерные коммуникации: электро-, газо-, водоснабжение и т. д.) и сведения о них.

 

Приведенный перечень необходимых документов и сведений носит справочный характер и может быть скорректирован после детального изучения задания на экспертную оценку стоимости земельного участка.

Вы можете оставить on-line заявку на оценку земельного участка или связаться с нами другим удобным для Вас способом.

 

Разделы наших услуг:

Оценка жилой недвижимости

Оценка земли и коммерческой недвижимости

Оценка бизнеса

Оценка нематериальных активов

Оценка транспортных средств 

Рыночная оценка земельного участка в Москве

В современном обществе деятельность человека непосредственно связана с землей. Земля выступает и как пространственная составляющая, и как средства производства. В связи с этим земельные участки являются объектами товарно-хозяйственных операций. В оценочной деятельности земельный участок можно расценивать с двух позиций. Во-первых, как природный ресурс, который характеризуется пространством, почвами, флорой и фауной, рельефом. В основу оценки которого, ложится возможность выполнения тех или иных функций. Во-вторых, земля может расцениваться с точки зрения доходности ее использования как неотъемлемая составляющая объекта недвижимого имущества. Следовательно, с юридической стороны земельные участки с улучшениями (недвижимостью, находящейся на ней), являются сложным предметом, составляя целостный объект вкупе с недвижимостью. Но даже при отсутствии рукотворных улучшений, земля является сложным природным объектом, и в этом случае в качестве улучшений выступает почва. Без почвы рыночное использование земли невозможно. К примеру, для сельскохозяйственных нужд.

При выполнении рыночной оценки земельного участка учитываются следующие факторы: назначение и регламентированное применение земель, расположение, наиболее распространенные виды землепользования близлежащих земель, прогнозируемые перемены на рынках земель поселений и рынках земель сельскохозяйственного назначения, прогнозируемые условия использования и извлечения прибыли, современное использование. Стоимость земельного участка на рынке изменяется с течением времени, поэтому оценочные процедуры проводятся по состоянию на конкретный период времени (дату). В случае изменения целей использования земель рыночная стоимость участка изменяется.

Основной принцип оценки земельного участка – наиболее эффективное использование. Это подразумевает, что рыночная стоимость земельного участка рассчитывается на основании такой эксплуатации, которая является максимально вероятностной, физически и разумно оправданной, финансово дееспособной, отвечающей нормам действующего законодательства, что в итоге дает расчетный размер стоимости. На практике вариант наиболее эффективного использования земельного участка может не совпадать с текущей эксплуатацией. Оценка стоимости земельных участков имеет ряд отличительных характеристик, которые основаны на виде принадлежности земельного участка. Виды, в свою очередь, подразделяются на земли сельскохозяйственного назначения и земли поселений. Стоимость земельного участка определяется в проекции на такую эксплуатацию, которая является наиболее вероятностной со всех точек зрения. При проведении оценки также возможно аргументированное деление земли на отдельные участки, которые отличаются формой, видом и целями использования.

Когда необходима рыночная оценка земельного участка:

  • В случае совершения разных сделок с одним объектом недвижимости;
  • Расчета начальной стоимости земельного участка;
  • Изъятия земли;
  • В случае, когда земля выступает в качестве взноса в уставной капитал;
  • При подготовке и реализации инвестиционных проектов;
  • И иных случаях.

Немаловажным фактором в оценке земельного участка становится состав коммуникаций и возможностей присоединения к действующим сетям, данные инженерно-геологических и геодезических изысканий, которые дают сведения о составе, состоянии и свойствах грунтов, рельефе, нужных для прогнозирования вероятностного строительства, и затрат, возможных при таком строительстве.

У нашей компании имеется вся необходимая разрешительная документация для проведения независимой оценки земельного участка. При обращении к нам вы гарантированно получите точную и актуальную оценку стоимости земельного участка. С нашими отчетами по оценке земли Вы будете себя чувствовать защищенными, успешными и бесконечно уверенными в себе.

Закажите услугу «Рыночная оценка земельного участка» прямо сейчас.

3. Основные принципы оценки рыночной стоимости земельного участка

Определение рыночной стоимости земельного участка основывается на следующих принципах.

Принцип полезностирыночную стоимость имеют земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени.

Принцип спроса и предложениярыночная стоимость земельного участка складывается в результате взаимодействия спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей.

Спрос обычно принято характеризовать количеством объектов, которые покупатели готовы или могут купить в течение определенного промежутка времени по сложившейся на данное время рыночной стоимости. Предложение характеризуется количеством объектов, предложенных к продаже на рынке в настоящий момент по конкретной цене. Соотношение спроса и предложения определяет уровень цен на равновесном земельном рынке.

Выделяется три возможных состояния соотношения спроса и предло­жения:

  • спрос и предложение равны, в результате рыночных сделок формируется равновесная справедливая рыночная цена объектов недвижимости;

  • спрос превышает предложение, цены на рынке растут, формируются спекулятивные цены, возникает опасность протекционизма и коррупции, ведущих к разрушению рынка;

  • предложение превышает спрос, цены падают, возникает стагнация рынка.

В странах с равновесной рыночной экономикой эти состояния периодически сменяют друг друга в зависимости от факторов, связанных как с общим состоянием экономики, так и с социальными, демографическими и иными процессами.

В неравновесных условиях переходной экономики, характерных для России, этот принцип часто не оказывает существенного влияния, поскольку спрос и предложение в значительной степени регулируются административно, часто за счет существенного занижения цены предложения земельных участков.

Принцип замещения –рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятных затрат на приобретение объекта эквивалентной полезности.

Данный принцип предполагает наличие вариантов выбора для покупателя, т.е., стоимость объекта недвижимости (земельного участка) зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные объекты или объекты, заменяющие данный. Принцип показывает, что стоимость данного объекта не должна превышать затрат на приобретение на рынке аналогичного объекта (земельного участка). Следовательно, стоимость конкретного земельного участка определяется наименьшей ценой, по которой можно приобрести аналогичный земельный участок, обладающий такими же основными показателями, включая потенциальную полезность и доходность.

В Москве, особенно в центральной части города, как и в большинстве других городов с исторически сложившимся архитектурным обликом, найти абсолютно одинаковые свободные земельные участки практически невозможно. Уникальность каждого участка создает определенные трудности для реализации на земельном рынке, последующего освоения, но способствует формированию достаточно высокого уровня рыночных цен. Иначе выглядит рыночная ситуация в новых городах, районах новой массовой застройки, где выше уровень стандартизации архитектурных градостроительных решений и потому больше однотипных земельных участков. Здесь принцип замещения проявляется в полной мере, способствуя стабилизации рыночных цен на сравнительно низком уровне.

Принцип ожидания –величина рыночной стоимости земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения ренты от него.

Величина рыночной стоимости земельного участка зависит от дохода, остающегося после оплаты факторов производства, привлеченных к земельному участку для предпринимательской деятельности.

Данный принцип показывает, что стоимость объекта недвижимости текущая стоимость всех будущих доходов, полученных от его использования (включая продажу и стоимость объектов недвижимости, прежде всего земельных участков),постоянно растет в силу увеличения спроса и ограни­чения предложения.

Однако этот принцип не означает, что владелец недвижимости (земельного участка) в буквальном смысле должен ждать повышения цены недвижимости или доходности от сдачи ее в аренду. Он лишь отражает то, что использование объекта недвижимости, земли, принципиально носит длительный характер. Поэтому при оценке объекта недвижимости следует помнить, что его стоимость далеко не всегда равна той средней цене, которая сложилась на рынке для аналогичных объектов к моменту оценки. Текущая стоимость всей суммы доходов может оказаться и существенно более высокой.

Принцип внешнего влияния –рыночная стоимость земельного участка зависит от влияния внешних факторов.

Принцип соответствия –оцениваемый объект (участок земли) имеет наивысшую стоимость при условии его некоторого сходства с окружающими объектами по использованию, по размеру и стилю, при минимальных затратах на его освоение. Иначе говоря, если все экономические факторы, обусловливающие максимальную полезность и доходность данного участка, сбалансированы наилучшим образом.

Т.о., для данного земельного участка и объекта недвижимости, расположенного или создаваемого на нем, должны быть достигнуты условия соответствия затрат на его приобретение и освоение и стоимости или доходности созданного на нем объекта недвижимости. Один из критериев проверки соответствия оценки земельного участка данному принципу доля стоимости собственно земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости, расположенного на нем.

В центральной части Москвы это соотношение приближается к показа­телям, характерным для других крупных городов мира. Поэтому потенциал дальнейшего роста цен на земельные участки в центре города сравнительно невелик (исключая земельные участки, предназначенные для строительства высотных зданий), и может быть обусловлен главным образом дальнейшим ростом себестоимости строительства и цен на недвижимость при улучшении ее потребительских качеств.

Реализация данного принципа, позволяет выделить из общей стоимости объекта недвижимости стоимость собственно земельного участка.

Принцип наиболее эффективного использования –рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования.

Наиболее эффективное использование земельного участка, это наиболее вероятное использование земельного участка, являющееся физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого стоимость земельного участка будет максимальной. Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разбиения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.

При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:

  • целевое назначение и разрешенное использование;

  • преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;

  • ожидаемые изменения на рынке земельных участков;

  • существующее использование земельного участка.

При оценке земельного участка из всех возможных (разрешенных) вариантов его использования выбирается наилучший и наиболее доходный, и именно он используется для оценки.

При этом, как упоминалось ранее, учитываются только те варианты использования, которые, во-первых, соответствуют юридическим нормам (включая градостроительные ограничения, требования по охране окружающей среды, памятников истории, архитектуры, благоустройству прилегающей территории), реализация которых, во-вторых, возможны физически и которые, в-третьих, приносят доход (если речь идет о коммерческой оценке). В результате выбирается тот вариант использования, при котором может быть получена максимальная цена с учетом всех правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений.

Если участок свободен от строений, то определяется, какой объект можно построить исходя из варианта наиболее эффективного использования участка с учетом всех имеющихся ограничений.

Если строение на участке имеется, то проводится анализ, увеличивать ли стоимость участка на величину стоимости данного строения или уменьшать на величину затрат по сносу данного строения при выбранном варианте наилучшего использования данного земельного участка, конечно же с учетом имеющихся ограничений.

Данный принцип наиболее применим для оценки свободных земельных участков. Для оценки застроенных земельных участков его применение существенно сложнее, поскольку позволяет выделить из стоимости всего комплекса недвижимости стоимость собственно земельного участка. Здание или сооружение, находящееся на земельном участке, далеко не всегда имеет наибольшую стоимость или приносит наибольший доход. К тому же с течением времени в результате естественного износа здания, изменения конъюнктуры рынка и других факторов стоимость объекта недвижимости в целом может существенно снизиться, а рыночная стоимость земельного участка при этом может остаться неизменной и даже возрасти.

Таким образом, принцип наилучшего и наиболее эффективного использования позволяет оценить максимальную возможную величину земельной ренты от данного земельного участка независимо от того, застроен участок или нет и какое здание или сооружение на нем находится в момент оценки.

Следует обратить внимание и на то, что данный принцип важен при оценке не только отдельных земельных участков, но и больших городских территорий. Его использование позволяет оптимизировать земельную и градостроительную политику города на основе строгих экономических расчетов. Прежде всего это касается улучшений городских земель, находящихся в собственности города, т. е. его земельной собственности.

Величина рыночной стоимости земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (дата проведения оценки).

Компоненты стоимости активов | Безграничный учет

Стоимость земли

Земля признается по первоначальной стоимости или покупной цене и может включать любые другие соответствующие первоначальные затраты, затраченные на ввод земли в эксплуатацию.

Цели обучения

Опишите, как земля отражается в финансовой отчетности

Ключевые выводы

Ключевые моменты
  • Земля определяется как земля, которую компания использует для хозяйственной деятельности; он включает в себя землю, на которой компания размещает свою штаб-квартиру, или землю, используемую под складские помещения или парковку.
  • В отличие от большинства основных средств, земля не подлежит амортизации.
  • Земля находится на балансе в разделе внеоборотных активов. Увеличение рыночной стоимости не учитывается в балансе.
  • На момент продажи разница между рыночной стоимостью земли и первоначальной стоимостью признается как прибыль или убыток в отчете о прибылях и убытках.
Основные термины
  • баланс : Баланс часто называют «моментальным снимком финансового состояния компании».Стандартный баланс компании состоит из трех частей: активы, обязательства и собственный капитал.
  • отчет о прибылях и убытках : Отображает доходы, признанные за определенный период, а также затраты и расходы, отнесенные на эти доходы, включая списание (например, износ и амортизацию различных активов) и налоги. Цель отчета о прибылях и убытках — показать менеджерам и инвесторам, заработала или потеряла компания деньги за отчетный период.

Земля и историческая стоимость

Земля определяется как земля, занятая бизнесом.Это может быть штаб-квартира компании, складское помещение или парковка компании.

Земля признается по первоначальной стоимости или стоимости, уплаченной при покупке земли, вместе с любыми другими первоначальными затратами, связанными с вводом земли в эксплуатацию.

Земля является видом основных средств, но в отличие от большинства основных средств не подлежит амортизации.

Стоимость земли основана на цене ее приобретения. : Все расходы, связанные с приобретением земли и вводом ее в эксплуатацию, включаются в стоимость земли.

Земля на балансе

Земля указана в балансе в разделе долгосрочных или внеоборотных активов. Если рыночная стоимость земли со временем увеличивается, ее стоимость в балансе остается по исторической стоимости.

Например, земля, купленная в 1988 году за 90 000 долларов, по-прежнему будет отображаться в балансе на 31 декабря 2010 года по цене 90 000 долларов, хотя ее рыночная стоимость сейчас составляет 300 000 долларов. Это основано на предположении, что земля приобретается для использования в коммерческих целях, а не в качестве актива, предназначенного для продажи.

Продажа земли

Если в будущем земля будет продана в связи с перемещением бизнеса или по другой причине, разница между рыночной стоимостью земли и ее первоначальной стоимостью приведет к прибыли или убытку, раскрываемому в отчете о прибылях и убытках. Если продажа земли приводит к прибыли, дополнительные денежные средства или стоимость, полученные сверх первоначальной стоимости, увеличат чистую прибыль за период. Если продажа приводит к убытку, и бизнес получает меньше, чем историческая стоимость земли, убыток уменьшит чистую прибыль за период.

Стоимость зданий

Стоимость здания представляет собой его первоначальную покупную цену или историческую стоимость и включает любые другие соответствующие первоначальные затраты.

Цели обучения

Обобщите, как компания рассчитывает стоимость здания

Ключевые выводы

Ключевые моменты
  • Здания отражаются в балансе по первоначальной стоимости как долгосрочные или внеоборотные активы.
  • Здания подлежат амортизации или периодическому уменьшению стоимости актива, который относится на расходы в отчете о прибылях и убытках и уменьшает чистую прибыль.
  • Поскольку здания подлежат амортизации, их стоимость корректируется на основе накопленной амортизации, чтобы получить их чистую балансовую стоимость в балансе.
  • Если в будущем здание будет продано, любая прибыль или убыток от продажи основывается на разнице между чистой балансовой стоимостью здания и рыночной ценой продажи.
Основные термины
  • Накопленная амортизация : Накопленная амортизация известна как контрсчет, поскольку она отдельно показывает отрицательную сумму, которая напрямую связана с другим счетом.

Здания и историческая стоимость

Здание представляет собой актив, используемый в коммерческих целях, и включает в себя офисные здания, склады или предприятия розничной торговли (т. е. магазины шаговой доступности, крупные магазины, торговые центры и т. д.). Стоимость здания представляет собой его первоначальную покупную цену или историческую стоимость и включает в себя любые другие соответствующие первоначальные затраты, затраченные на его ввод в эксплуатацию. Подобно земле, здания также являются типом основных средств, приобретаемых для постоянного и долгосрочного использования для получения прибыли для бизнеса.В отличие от земли, здания подлежат амортизации или периодическому уменьшению стоимости актива, который относится на расходы в отчете о прибылях и убытках и уменьшает доход. Они также могут нести значительные затраты на техническое обслуживание, которые относятся на расходы в отчете о прибылях и убытках и уменьшают доход за отчетный период.

Стоимость здания может включать затраты на строительство и другие расходы, связанные с вводом здания в эксплуатацию. : Задержки в строительстве могут повлиять на общую стоимость здания.

Здания на балансе

Здания отражаются в бухгалтерском балансе по первоначальной стоимости как долгосрочные или внеоборотные активы, поскольку активы этого типа предназначены для использования в бизнесе и не могут быть легко конвертированы в денежные средства.Поскольку здания подлежат амортизации, их стоимость корректируется на основе накопленной амортизации, чтобы получить их чистую балансовую стоимость в балансе. Например, в балансе компании Acme стоимость их офисного здания составляет 150 000 долларов США, а накопленная амортизация составляет 40 000 долларов США. Чистая балансовая стоимость здания или чистая балансовая стоимость на балансе составляет 110 000 долларов США.

Продажа зданий

Если в будущем здание будет продано в связи с переездом предприятия или по другой причине, любая прибыль или убыток от продажи основывается на разнице между остаточной стоимостью здания и рыночной ценой продажи.Если продажа приводит к получению прибыли, полученное превышение над остаточной стоимостью здания раскрывается в отчете о прибылях и убытках как увеличение дохода за отчетный период. Если продажа приводит к убытку, и бизнес получает меньше балансовой стоимости, убыток также раскрывается в отчете о прибылях и убытках как уменьшение дохода.

Стоимость оборудования

Стоимость оборудования – это покупная цена объекта или историческая стоимость плюс другие первоначальные затраты, связанные с приобретением и использованием актива.

Цели обучения

Опишите, как компания рассчитывает стоимость единицы оборудования

Ключевые выводы

Ключевые моменты
  • Основные средства представляют собой долгосрочные объекты, такие как основные средства или оборудование.
  • Оборудование указывается в балансе по первоначальной стоимости, которая уменьшается на накопленную амортизацию, чтобы получить чистую балансовую стоимость или чистую балансовую стоимость.
  • Продажа оборудования приводит к прибыли или убытку в зависимости от разницы между остаточной стоимостью оборудования и его продажной ценой.
Основные термины
  • Международный стандарт бухгалтерского учета : правила бухгалтерского учета, являющиеся частью МСФО (Международных стандартов финансовой отчетности), общего глобального языка для ведения бизнеса, чтобы отчетность компании была понятной и сопоставимой в разных странах.
  • основные средства : учетный термин для определенных основных средств и имущества, которые будут использоваться в течение длительного периода времени, таких как земля, машины и заводы
  • балансовая стоимость : стоимость основана на первоначальной стоимости актива за вычетом любого износа, амортизации или обесценения актива.

Оборудование и историческая стоимость

Основные средства, также известные как внеоборотные или материальные активы, включают основные средства, заводы и оборудование. Основные средства, согласно Международному стандарту финансовой отчетности (IAS) 16, представляют собой долгосрочные активы, стоимость которых может быть надежно оценена.

Стоимость оборудования рассчитывается путем прибавления покупной цены объекта или исторической стоимости к другим затратам, связанным с приобретением актива. Эти дополнительные расходы могут включать импортные пошлины и вычитаемые торговые скидки и скидки.

Первоначальная стоимость также включает доставку и установку актива, а также демонтаж и удаление актива, когда он больше не используется. Оборудование подлежит амортизации. Амортизация – это периодическое снижение стоимости актива. Он раскрывается в отчете о прибылях и убытках и отображается как контрактивный счет в балансе.

Стоимость оборудования включает все затраты, понесенные для ввода актива в эксплуатацию. : Оборудование указано в отдельном разделе баланса.

Оборудование и баланс

Поскольку в соответствии со стандартами бухгалтерского учета актив должен учитываться по остаточной стоимости, оборудование указывается в балансе по первоначальной стоимости. Затем стоимость уменьшается на накопленную амортизацию, чтобы получить чистую балансовую стоимость или чистую балансовую стоимость. Компания может сама решать, какой метод амортизации использовать для оборудования.

Продажа оборудования

При продаже оборудования продажа актива может привести к получению прибыли или убытка в зависимости от разницы между остаточной стоимостью оборудования и ценой его продажи.Как и в случае с другими активами, прибыль или убытки от продажи оборудования отражаются в отчете о прибылях и убытках как уменьшение или увеличение дохода за период.

Стоимость улучшений

Стоимость усовершенствования актива капитализируется и добавляется к первоначальной стоимости актива в балансе.

Цели обучения

Опишите, как компания будет учитывать затраты, связанные с улучшением актива

Ключевые выводы

Ключевые моменты
  • Усовершенствования активов предпринимаются для расширения или усовершенствования бизнес-активов, которые используются.
  • Поскольку стоимость усовершенствования капитализируется, расходы на периодическую амортизацию актива будут затронуты (увеличены).
  • Если улучшение актива финансируется, процентные расходы, связанные с улучшением, не должны капитализироваться как дополнение к первоначальной стоимости актива.
  • В зависимости от характера усовершенствования также возможно, что срок полезного использования и ликвидационная стоимость актива могут измениться в результате усовершенствований.
  • Обратите внимание на разницу между улучшением (с капитализацией) и платой за обслуживание (с учетом расходов) с точки зрения отчетности.
Основные термины
  • Принцип затрат : активы всегда должны учитываться по цене их приобретения
  • Капитальные улучшения : Деятельность, направленная на расширение возможностей актива или его иную модернизацию для удовлетворения потребностей, отличных от его текущего использования или значительно превышающих его.
  • историческая стоимость : Первоначальная денежная стоимость экономического объекта, основанная на предположении о стабильной единице измерения.Улучшения могут быть добавлены к стоимости актива.

Капитализация улучшений активов

Улучшение активов или капиталовложений осуществляется для расширения или усовершенствования бизнес-активов, которые используются. Стоимость улучшения капитализируется и добавляется к первоначальной стоимости актива в балансе. Поскольку стоимость улучшения капитализируется, это повлияет на периодическую амортизацию актива, наряду с другими факторами, используемыми при расчете амортизации. Капитальные улучшения не следует путать с регулярными расходами на техническое обслуживание для поддержания функциональности актива, которые рассматриваются как затраты периода, которые относятся на расходы в отчете о прибылях и убытках и уменьшают доход за период.

Примером улучшения актива может быть добавление логотипа к грузовику доставки. : Стоимость улучшения увеличивает стоимость актива.

Финансирование улучшений

Если капитальное улучшение финансируется, процентные расходы, связанные с улучшением, не должны капитализироваться как дополнение к первоначальной стоимости актива. Процентные расходы не капитализируются для активов, которые не находятся в стадии строительства. Например, компания Acme решает добавить логотип компании на свои грузовики для доставки и берет кредит в размере 5000 долларов.В 201X году процентные расходы составляют 50 долларов; процентные расходы являются затратами периода и отражены в отчете о прибылях и убытках за 201X год и не добавляются к первоначальной стоимости актива.

Улучшения активов и амортизация

Когда стоимость капитального ремонта капитализируется, историческая стоимость актива увеличивается, а расходы на периодическую амортизацию увеличиваются. В зависимости от характера улучшения также возможно, что в результате этого изменятся срок полезного использования и ликвидационная стоимость актива.На изменение периодических расходов на амортизацию также может повлиять метод, используемый для расчета амортизации, и это также может иметь последствия для федерального подоходного налога.

Улучшение активов по сравнению с обслуживанием

Улучшения активов капитализируются и отражаются в балансе, поскольку они относятся к расходам, которые обеспечат выгоду после окончания текущего отчетного периода. Например, затраты на размещение логотипа компании на грузовике доставки или на расширение площади склада будут капитализированы, поскольку ценность, которую они принесут, будет распространяться на будущие отчетные периоды.Затраты на техническое обслуживание относятся на расходы и отражаются в отчете о прибылях и убытках как уменьшение текущих доходов, поскольку они обеспечивают прибыль в текущем отчетном периоде и должны соответствовать доходам, полученным в течение этого периода. Примеры отнесенных на расходы затрат включают оплату регулярного сервисного обслуживания оборудования и машин.

Стоимость процентов во время строительства

Сумма процентных расходов, понесенных и/или выплаченных на этапе строительства актива, является частью себестоимости актива в балансе.

Цели обучения

Объясните, как компания регистрирует проценты по кредиту на строительство

Ключевые выводы

Ключевые моменты
  • Начисленные и/или уплаченные проценты включаются в состав первоначальной стоимости незавершенного строительства. В бухгалтерском балансе не требуется отдельной статьи.
  • Незавершенный актив должен быть предназначен для получения доходов компании и не должен представлять собой розничные запасы или запасы, предназначенные для продажи.
  • Не капитализируйте процентные расходы во время задержек на этапе строительства.
  • Когда строительство актива завершено и актив готов к использованию, любые дополнительные расходы по процентам больше не капитализируются как часть себестоимости актива.
Основные термины
  • капитализация : Акт расчета приведенной стоимости актива.
  • инвентарь : Подробный список всех имеющихся предметов.

Капитализация процентных расходов

Проценты определяются как плата, уплачиваемая заемщиком активов собственнику в качестве компенсации за использование активов.Чаще всего это цена, уплачиваемая за использование заемных денег или денег, заработанных за счет депонированных средств. Когда актив строится, компания обычно занимает средства для финансирования расходов, связанных со строительством. На сумму взятых взаймы денежных средств заемщику будут начислены процентные расходы; проценты, выплачиваемые заемщиком, служат процентным доходом для кредитора. Капитализация процентных расходов включает добавление суммы процентных расходов, понесенных и/или выплаченных на этапе строительства актива, к стоимости актива, отраженной в балансе.Предполагаемое использование актива должно быть для получения прибыли компании. Капитализация процентных расходов не применяется к розничным товарно-материальным запасам, созданным или хранимым для целей продажи.

Большая часть процентов, выплачиваемых в ходе строительства, является частью стоимости актива. : Проценты, выплаченные за задержки в строительстве, исключаются из стоимости актива.

Процентные расходы в балансе

Стоимость начисленных и/или уплаченных процентов включается в состав первоначальной стоимости незавершенного строительства.В балансе не требуется отдельной статьи для раскрытия процентных расходов, связанных с активом. Если какие-либо задержки происходят на этапе строительства, процентные расходы, понесенные во время задержки, не капитализируются. Эти процентные расходы отражаются как процентные расходы и указываются как расходы за период в отчете о прибылях и убытках, а не в балансе.

Процентные расходы после строительства

Когда строительство актива завершено и актив готов к использованию, любые дополнительные понесенные процентные расходы больше не капитализируются как часть себестоимости актива.Эти проценты относятся на расходы в отчете о прибылях и убытках и уменьшают доход за отчетный период.

Экономическая ценность открытого космоса

Правительства давно осознали необходимость сохранения определенных открытых космических земель из-за их важности для производства общественных товаров и услуг, таких как продукты питания, волокна, отдых и смягчение последствий стихийных бедствий, или из-за того, что они обладают важными геологическими или биологические особенности.

Новый стимул для сохранения открытого пространства возникает из-за желания противодействовать последствиям упадка городских центров, разрастания пригородов, а также социально-экономических изменений и изменений в землепользовании, которые в настоящее время посягают на благоустроенные сельские районы.Растущее использование планов сохранения среды обитания для согласования экологических и экономических целей также привлекает внимание к ценностям открытого пространства, особенно по сравнению с альтернативными видами землепользования.

Вполне вероятно, что большинство решений о сохранении открытого пространства будет приниматься на местном уровне, отчасти из-за общей тенденции передачи государственной ответственности (с сопутствующей фискальной ответственностью), а также увеличения институционального потенциала и активности местные фонды охраны земель.Поскольку операционные доходы местных органов власти сильно зависят от налога на имущество, фискальные и экономические последствия решений по сохранению открытых пространств имеют первостепенное значение. Защитников природы часто призывают продемонстрировать местным сообществам экономическую ценность сохранения открытого пространства.

Хотя об экономической ценности окружающей среды в целом и открытого пространства в частности написано много, литература разделена по дисциплинам или методологиям. Поэтому трудно всесторонне оценить экономическую ценность открытого пространства.Еще труднее применить то, что известно, в контексте государственной политики, где открытое пространство имеет значительную неденежную ценность.

Концепции ценности и общественных благ

Как и все природные экосистемы, открытое пространство выполняет множество функций, удовлетворяющих потребности человека. Однако попытка присвоить этим функциям денежное выражение сопряжено с рядом проблем. Во-первых, открытое пространство обычно выполняет несколько функций одновременно. Во-вторых, разные виды стоимости измеряются с помощью разных методологий и выражаются в разных единицах.Преобразование в стандартную единицу (например, в доллары) связано с субъективными суждениями и не всегда возможно. В-третьих, значения часто не складываются, и «двойной учет» является постоянной проблемой. Наконец, некоторые утверждают, что аморально пытаться оценить то, что по определению бесценно. Как минимум, говорят они, открытое пространство всегда будет обладать нематериальными ценностями, которые превышают любые денежные расчеты.

Открытое пространство часто играет важную роль в предоставлении «общественных благ».«Общественные блага не подлежат исключению: после их производства невозможно или очень дорого исключить кого-либо из их использования. Они также непотребительские: удовольствие одного человека от блага не уменьшает его доступности для других. Ограниченная способность производителей исключать потенциальных пользователей обычно препятствует развитию систем рыночного распределения общественных благ. В результате не существует легко наблюдаемых мер стоимости, подобных тем, которые выражаются через рыночные цены. Тем не менее, решения о землепользовании и управлении ресурсами подразумевают компромиссы между рыночными и нерыночными товарами и услугами, что затрудняет сравнение относительных ценностей и, посредством компромиссов, принятие социально оптимальных решений.

Используемая и неиспользуемая стоимость

Большая часть экономической ценности, связанной с деятельностью на открытом пространстве, такой как отдых, может быть рассмотрена как потребительная и неиспользуемая стоимость. Потребительская стоимость является результатом текущего использования ресурса, включая потребительское использование (т. е. охота и рыбалка), непотребительское использование (т. е. походы, кемпинг, катание на лодках и фотосъемка природы) и косвенное использование (т. е. чтение книг или просмотр телевизионных программ о дикой природе). .

Деятельность, прямо или косвенно связанная с открытым пространством, может стать важным источником дохода для предприятий, государственных и местных органов власти.Например, сборы за лицензии на охоту и рыболовство являются основным источником финансирования государственных агентств по охране дикой природы. Менее прямыми, но, возможно, более важными с общей экономической точки зрения являются расходы, связанные с непотребительской деятельностью на открытом пространстве, которые также имеют эффект мультипликатора доходов и рабочих мест и часто происходят в сельских районах с ограниченным коммерческим потенциалом.

Экономические последствия ценности использования и неиспользования в обществе могут быть очень большими, и многие экономисты согласны с тем, что эти ценности следует учитывать при принятии решений об открытом космосе.Однако измерить стоимость использования и неиспользования сложно из-за отсутствия рынков и рыночных цен, а также существования административно устанавливаемых квазирыночных цен, таких как плата за лицензии на охоту и рыболовство. Чтобы прийти к социально значимым оценкам стоимости многих нерыночных ресурсов, экономисты используют понятие потребительского излишка, или суммы сверх фактической рыночной цены, которую покупатель теоретически был бы готов заплатить, чтобы воспользоваться товаром или услугой.

Для первой оценки кривой спроса на ресурс используются два метода: метод условной оценки или метод транспортных расходов.В первом случае в ходе опроса создается гипотетический рынок, и респондентов спрашивают, сколько они готовы платить за определенную деятельность или ресурс. Во втором случае стоимость проезда к объекту рассматривается как входная плата или входная плата, а кривая спроса выводится на основе наблюдения за посещениями из различных источников с различными затратами на проезд. Несмотря на то, что эти методы все еще остаются спорными, они использовались в многочисленных исследованиях для оценки готовности платить в дополнение к фактическим расходам на различные рекреационные мероприятия (см. диаграмму 1), а также для неиспользуемых ценностей, таких как поддержание популяций определенных видов, находящихся под угрозой исчезновения, или сохранение уникальных видов. места обитания птиц.

Несколько типов неиспользуемых значений учитывают возможность использования в будущем. Стоимость опциона представляет собой готовность человека платить за сохранение возможности использования ресурса в будущем. Ценность существования представляет собой готовность человека платить за то, чтобы какой-то ресурс существовал, что может быть мотивировано желанием завещать ресурс будущим поколениям.

Измерение экономической ценности открытого пространства

В результате сокращения межправительственных трансфертов финансовой помощи и растущего сопротивления граждан налогам местные чиновники теперь тщательнее, чем когда-либо прежде, тщательно изучают финансовые последствия решений о землепользовании.Основным аналитическим инструментом, доступным политикам для этой цели, является анализ воздействия на бюджет, формальное сравнение государственных расходов и доходов, связанных с ростом в рамках конкретной единицы местного самоуправления. Анализ финансового воздействия часто используется в крупных сообществах, испытывающих давление роста на окраине мегаполиса, и применяется для сохранения открытого пространства.

В обзоре исследований финансового воздействия, проведенных Робертом Берчеллом и Дэвидом Листокиным, делается вывод о том, что, как правило, жилищная застройка не окупается сама по себе.Они обнаружили, что нежилая застройка действительно окупается, но является магнитом для жилой застройки, и что открытое пространство попадает в точку безубыточности. Исследование одиннадцати городов, проведенное Лесным консорциумом Южной Новой Англии, показывает, что с чисто финансовой точки зрения стоимость предоставления общественных услуг более чем в два раза выше для жилой застройки, чем для коммерческой застройки или открытого пространства. (см. таблицу 2)

Необходимо соблюдать осторожность при оценке результатов анализа воздействия на бюджет по нескольким причинам: выбор методологии и допущений сильно влияет на результаты; конкретные обстоятельства довольно сильно различаются от сообщества к сообществу; анализ последствий для бюджета не учитывает вторичные или долгосрочные последствия.Тем не менее, анализ воздействия на бюджет является мощным и все более сложным инструментом планирования для принятия решений об альтернативах землепользования на уровне общины.

Наиболее прямой мерой экономической ценности открытого пространства является его рыночная стоимость недвижимости: цена наличными, которую информированный и заинтересованный покупатель платит информированному и заинтересованному продавцу на открытом и конкурентном рынке. В сельской местности, где наилучшее и наиболее эффективное использование земли (т. е. наиболее прибыльное использование) — это открытое пространство, можно исследовать рыночные сделки.Однако в городских или урбанизированных регионах, где наивысшим и наилучшим использованием (определяемым рынком) обычно была застройка, стоимость открытого пространства земли должна быть отделена от ее стоимости застройки, особенно когда земля находится под природоохранным сервитутом.

Открытое пространство также может влиять на окружающий земельный рынок, повышая ценность улучшения. Случайные наблюдатели находят доказательства увеличения стоимости в рекламе недвижимости, которая показывает близость к удобствам открытого пространства, и это прямо признается федеральным законом о подоходном налоге, регулирующим оценку сервитутов для сохранения.Ряд эмпирических исследований показал, что близость к сохраненному открытому пространству повышает стоимость собственности, особенно если открытое пространство не интенсивно используется для отдыха и тщательно интегрировано с соседством. Стоимость улучшения важна для местной базы налога на недвижимость, поскольку она компенсирует влияние открытого пространства, которое обычно не облагается налогом или облагается налогом по низкой ставке.

Открытое пространство обладает естественной системной ценностью, когда оно приносит прямую пользу человеческому обществу посредством таких процессов, как накопление грунтовых вод, смягчение климата, борьба с наводнениями, предотвращение ущерба от ураганов и борьба с загрязнением воздуха и воды.Таким выгодам можно присвоить денежную оценку, рассчитав стоимость ущерба, который возник бы, если бы выгоды не были предоставлены, или если бы потребовались государственные расходы на создание инфраструктуры для замены функций природных систем.

Примером такого подхода является бассейн реки Чарльз в штате Массачусетс, где 8 500 акров водно-болотных угодий были приобретены и сохранены в качестве естественных складских площадей долины для борьбы с наводнениями за 10 миллионов долларов. Альтернативное предложение построить плотины и дамбы для достижения той же цели стоило бы 100 миллионов долларов.В другом исследовании Департамент природных ресурсов Миннесоты подсчитал, что стоимость замены естественной функции хранения паводковых вод водно-болотных угодий составит 300 долларов за акр-фут.

Земли, ценимые за открытое пространство, редко пустуют, а скорее являются частью рабочего ландшафта, жизненно важного для производства товаров и услуг, которые ценятся и обмениваются на рынках. Часто производственная стоимость, получаемая от этих земель, является прямой и легко измеряемой, как в случае урожая с ферм и садов, продукции животноводства с пастбищ и пастбищ и лесной продукции.Экономическая отдача от производства поступает непосредственно землевладельцу и часто определяет текущие и будущие альтернативы землепользования.

Открытые земли могут также играть менее непосредственную, но, тем не менее, важную роль в производстве товаров, имеющих рыночную стоимость, которые частично зависят от функций, выполняемых частными землями. Примерами являются роль частных водно-болотных угодий в производстве рыбы и моллюсков и роль частных земель в обеспечении среды обитания для диких животных. Помимо предоставления товаров и услуг с рыночной стоимостью, прямое и косвенное производство на открытых землях поддерживает рабочие места, представляющие ценность для местной, региональной и национальной экономики.

Выводы

Полностью рассчитать экономическую ценность открытого пространства невозможно, да и не должно быть. Некоторые нематериальные ценности теряют значение, когда предпринимаются попытки их количественной оценки. В самом деле, включение в рынок недвижимости общественных ценностей открытого пространства без одновременной разработки средств фиксации этих ценностей для общественного блага было бы контрпродуктивным с точки зрения природоохранных целей.

Решения по землепользованию, начиная от выделения скудных бюджетов на охрану природы и заканчивая дебатами о правах собственности, будут более обоснованными, если будет более полное понимание экономической ценности открытого пространства.Методы определения и сравнения стоимости сильно различаются по уровню сложности и надежности. Некоторые из них основаны на давно установленных профессиональных стандартах, в то время как другие продолжают развиваться. Учитывая присущую термину субъективность, любое обсуждение ценности должно включать множество дисциплин, методологий и подходов. Наибольшая польза может заключаться в побуждении к переоценке «общепринятых представлений» об экономических последствиях развития и сохранения.

 

Чарльз Дж.Фаусолд — научный сотрудник Линкольнского института земельной политики. Роберт Дж. Лилихольм — адъюнкт-профессор Университета штата Юта и бывший приглашенный научный сотрудник Института Линкольна. При частичной поддержке Бостонского фонда охраны дикой природы и природных территорий они анализируют и обобщают существующую информацию для разработки полезной основы для рассмотрения экономической ценности открытого пространства.

Что такое справедливая рыночная стоимость?

Справедливая рыночная стоимость – это стоимость, по которой можно разумно ожидать продажи имущества на открытом рынке.Служба внутренних доходов (IRS) использует справедливую рыночную стоимость для определения долларовой стоимости благотворительных пожертвований, активов, которые конвертируются для коммерческого использования, а также в различных других вопросах, связанных с налогами.

Продолжайте читать, чтобы узнать больше о том, как определяется справедливая рыночная стоимость и как она сравнивается с другими оценками.

Определение и примеры справедливой рыночной стоимости

Справедливая рыночная стоимость – это цена, по которой недвижимость может быть продана на открытом рынке. Это означает, что и покупатели, и продавцы, которым известны соответствующие факты об имуществе, могут договориться о цене без принуждения к заключению сделки.Любые ограничения на то, как имущество может быть использовано после сделки, должны быть отражены в цене справедливой рыночной стоимости.

Как работает справедливая рыночная стоимость

FMV — это оценка рыночной стоимости недвижимости, основанная на том, о чем могут договориться образованные, желающие и не подвергающиеся давлению покупатель и продавец, каждый из которых действует в своих интересах.

Понятие справедливой рыночной стоимости широко используется в бизнесе и жизни. FMV используется для определения того, сколько вы можете списать за пожертвование имущества, которое вы делаете благотворительным организациям в качестве доброй воли.Он определяет, подлежит ли налог на дарение федеральному правительству, а также стоимость имущества для целей налога на наследство.

Понятие справедливой рыночной стоимости существует в течение определенного периода времени для совершения транзакции. FMV может измениться, если изменится период времени транзакции.

Муниципальные налоги на имущество часто основаны на FMV. Он используется, когда вы подаете страховой иск, возможно, в результате автомобильной аварии, когда страховая компания покроет ущерб до справедливой рыночной стоимости вашего автомобиля.

Например, Фред продает свой дом Фриде за 125 000 долларов. Подвал дома затапливает при каждом сильном дожде, так что никто не захочет платить намного больше этой цены. Недвижимость соответствует критериям открытого рынка.

Фрида хочет получить недвижимость так же сильно, как Фред хочет ее продать, поэтому ни покупатель, ни продавец не находятся под давлением внешних сил. Фред не торопится продавать, Фрейда не торопится покупать, а Фрида полностью осведомлена о проблеме с подвалом, так что все критерии FMV соблюдены.Справедливая рыночная стоимость недвижимости, таким образом, составляет 125 000 долларов США.

Налоги на подарки

Теперь предположим, что Фред отдает дом своей дочери Мэри. Он должен будет заплатить налог на дарение, если не получит от нее компенсацию, равную или превышающую справедливую рыночную стоимость дома. Если Мэри ничего не дает Фреду взамен, то дом является подарком, и он будет учитываться как при освобождении Фреда от налога на дарение в размере 15 000 долларов в год, так и при его пожизненном освобождении от налога на дарение (поясняется ниже).

Однако предположим, что она платит ему 50 000 долларов за недвижимость.Дом по-прежнему является подарком, если его справедливая рыночная стоимость составляет 125 000 долларов. Разница между тем, что Мэри дала Фреду и FMV — 75 000 долларов — облагается налогом на дарение.

Ставка налога на подарки меняется ежегодно, но ставка, которую вы платите, зависит от общего размера ваших подарков. В дополнение к ежегодному освобождению от налога на подарки в размере 16 000 долларов США в 2022 году (по сравнению с 15 000 долларов США в 2021 году), вы также можете воспользоваться суммой своего пожизненного исключения, чтобы избежать налогов на подарки. Базовая сумма исключения, или сколько вы можете отдать на протяжении всей своей жизни, прежде чем взимать налог на наследство, увеличивается ежегодно.

Благотворительные пожертвования

Та же основная концепция применяется к пожертвованному имуществу, которое человек передает благотворительным организациям. Сколько кто-то готов заплатить вам в сегодняшней экономике за подержанный телевизор в его нынешнем состоянии? Это его справедливая рыночная стоимость.

К счастью, большинство квалифицированных благотворительных организаций публикуют в Интернете списки того, сколько стоят обычные пожертвования для целей налогообложения (при условии, что ваш подарок в хорошем состоянии). IRS, как правило, не позволит вам получить налоговый вычет за предметы, которые не находятся в «хорошем подержанном состоянии».«Хотя существуют исключения для предметов домашнего обихода на сумму более 500 долларов США, сопровождаемых оценкой.

Чем не является справедливая рыночная стоимость

Существуют некоторые обстоятельства, при которых сделки на справедливом рынке не применяются. Они включают в себя выдающиеся домены, в которых имущество принимается вместо продажи. В этом случае продавец находится под давлением, поэтому критерии справедливой рыночной стоимости IRS не соблюдены.

Справедливая рыночная стоимость по сравнению с внутренней стоимостью по сравнению с навязанной стоимостью

  Справедливая рыночная стоимость Внутренняя ценность Навязанная стоимость
Факторы оценки На основе прецедента или экстраполяции Рассчитывается на основе основных факторов, как материальных, так и нематериальных Может быть основано на прецеденте или анализе
Кто определяет стоимость Покупатель и продавец Аналитик Суд или другой юридический орган

Факторы оценки

Оценка справедливой рыночной стоимости может быть основана либо на прецеденте, либо на экстраполяции.Пока покупатель и продавец договариваются о цене с полным знанием собственности и без давления, это справедливая рыночная стоимость. Место, время, сопоставимые прецеденты и личная оценка каждого лица, участвующего в сделке, — все это играет роль в формировании FMV.

Внутренняя стоимость может быть или не быть такой же, как справедливая рыночная стоимость, но она зависит от более глубокого анализа основных факторов и основных принципов. Внутренняя стоимость — это фактическая стоимость имущества или актива, основанная на аналитических методах и лежащих в основе восприятиях его материальных и нематериальных факторов.Этот расчет распространен на фондовом рынке; инвесторы анализируют ценные бумаги, чтобы найти предприятия, истинная или «внутренняя» стоимость которых ниже, чем справедливая рыночная стоимость, по которой они торгуются в настоящее время. Это также известно как инвестирование в стоимость.

Навязанные значения могут быть основаны на сочетании других стратегий, сочетающих анализ с соображениями справедливого рынка. В конечном счете, организация, определяющая стоимость, должна принять решение о факторах, которые следует включить в расчет стоимости.

Кто определяет значение

FMV — это субъективная интерпретация фактов и информации, доступных на момент оценки, и она уникальна для покупателя и продавца, которые определили, что цена была «справедливой».»

Внутренняя стоимость обычно определяется аналитиком, имеющим опыт анализа недвижимости и расчета цен. Эти значения могут отличаться от одного аналитика к другому, в зависимости от факторов, которые они включили в свои расчеты.

Юридический орган, такой как действующее налоговое регулирование или суд, устанавливает абсолютную наложенную стоимость имущества.

Ключевые выводы

  • Справедливая рыночная стоимость имущества – это цена, по которой покупатель и продавец могут прийти к соглашению.
  • Справедливая рыночная стоимость не применяется к ситуациям, в которых покупатель или продавец вынуждены закрыть сделку (например, в случаях обращения взыскания).

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.