Как правильно инвестировать в недвижимость: Инвестиции в недвижимость — современные и доступные способы заработка на недвижимости

Содержание

Вложения в недвижимость — как правильно распорядится деньгами

Самостоятельно или через Паевые фонды

Существует два основных способа вложения капитала  в этом инвестиционном направлении:

— Непосредственная покупка объекта недвижимости или какой-то его части (если такая возможность предусмотрена).
— Участие в ПИФах недвижимости (паевых инвестиционных фондах, ориентированных на вложения средств пайщиков в инвестиционные проекты в этой сфере). Этот вариант хорошо подходит для того случая, когда речь идет о небольших (или даже совсем маленьких) суммах.

Если во втором варианте никаких неясностей обычно не возникает (кроме выбора самого фонда), то в первом появляется масса дополнительных вопросов, требующих решения.

Долговременное и кратковременное инвестирование

Первым делом необходимо определится, какие цели будут преследоваться этими капиталовложениями:
— наибольшая выгода в долгосрочной перспективе или
— максимальный доход в ограниченный временными рамками период.
Срок окупаемости вложений денег в недвижимость один из самых больших среди всех видов инвестиций, и получить быструю и большую прибыль здесь вряд ли удастся. Поэтому свои планы надо обдумать и обсудить основательно, взвесить все плюсы и минусы.

Зарубежная или российская

Далее следует принять решение, в какую недвижимость для вас будет инвестировать оптимально: в зарубежную или, может быть, в вашем родном городе. У каждого из вариантов свои преимущества и свои риски, о которых мы в близком будущем поговорим подробнее. Насколько выгодно будет остановиться на той или иной стране, зависит от размера инвестируемых сумм и планов по дальнейшему использованию приобретенной собственности.

Выбор агентства

Подбор объекта для инвестирования средств (дома, участка земли, квартиры) можно осуществлять самостоятельно, а можно с помощью специализированного агентства, имеющего собственную базу предложений.

Точно так же, саму сделку можно стремится заключить непосредственно с владельцем (или застройщиком, если речь идет о новостройке), а можно, опять же, обратиться к квалифицированному посреднику в лице риэлтерской фирмы.
С учетом сложности вопроса и потенциальных рисков (от недополучения прибыли, до серьезных потерь капитала) оба этих пункта лучше
воплощать в жизнь с помощью опытных профессионалов. Среди российский агентств лучше выбирать тех, кто уже зарекомендовал себя успехами на этом рынке. Если выбор склоняется к зарубежному агентству недвижимости, во многих случаях бывает предпочтительно сотрудничать с местными, пусть и небольшими, фирмами в тех регионах, где планируется осуществить сделку. У них, обычно, бывают довольно интересные предложения.

После покупки

Еще один вопрос, который надо для себя решить — как будет использоваться новоприобретенная собственность: просто стоять и ждать часа повышения цены, сдаваться в аренду или служить местом жительства для владельца. Каждый вариант удобен и хорош по-своему, но у каждого есть и минусы. Он тесно связан с тем, где решено покупать собственность. Сдавать в аренду квартиру, а тем более дом или виллу в зарубежной стране гораздо сложнее, чем на родине. Для этого придется сотрудничать с какой-то организацией.

Риски вложений в недвижимость

В зависимости от способа инвестирования и выбранной стратегии риски могут сильно отличатся.

Очень рискованной считается стратегия, когда вкладываются не собственные, а заимствованные под проценты средства.
Довольно рискованными будут любые краткосрочные инвестиции на срок менее двух (или более) лет.
Наоборот, долгосрочные капиталовложения свободных собственных средств считаются одним из самых надежных способов.
Существуют риски недополучения планируемой прибыли: из-за неудачного выбора объекта, общего спада на рынке недвижимости в регионе или стране.

Рекомендации и советы

Описанные минусы и риски необходимо учитывать заранее и подходить к выбору объекта инвестирования следует очень тщательно. В целом, следует руководствоваться правилом, что обычно наиболее быстро могут расти в цене дома, квартиры, земля в тех регионах, которые уже зарекомендовали себя как выгодные места для инвестиций. То есть те, на которые имеется спрос.

Другой совет, который обычно дают продающие компании — покупать качественные объекты, удобные для проживания или перспективные в осуществлении с ними какой-то бизнес активности.
Опять же, наиболее выгодные вложения это всегда те, на которые и в последующем будет ожидается спрос.

Отдельная тема — это риски по вариантам новостроек. Кроме описанного выше правила, здесь следует учитывать свои нюансы и разбираться с предложениями застройщика. Особенно сложно бывает выяснить перспективы окупаемости предложений зарубежных девелоперов.

И конечно, важно отслеживать состояние этого рынка. Например, правильно и выгоднее будет вложится в недвижимость той страны, которая в данный момент времени предоставляет исключительные варианты по ценам и перспективам их роста. Например, интересные возможности одно время были в Болгарии, потом в Греции, на Кипре… В случае интереса к элитной жилой недвижимости хорошим вариантом остается Швейцария, в условиях общеевропейского кризиса оказавшаяся островком стабильности.

Как правильно инвестировать в недвижимость: ошибки инвесторов

Как правильно инвестировать в недвижимость за границей? Этот вопрос нам часто задают на консультациях по инвестированию. Мы решили выложить ТОП-7 наиболее типичных ошибок начинающих инвесторов в нашей статье.

На прошедшей неделе (на ноябрь 2021 года) случилось крупное событие на рынке американской недвижимости. Один из топовых игроков рынка, компания Zillow заявила об окончании своей работы в связи с серьезными убытками на конец года. Сумма убытков составила почти 400 миллионов долларов. Не будем вдаваться в подробный анализ, если сделать короткий вывод — алгоритм оценки закупочной стоимости недвижимости в данной компании работал неправильно. Были допущены ошибки и в системе прогнозирования рынка. Все эти факторы в совокупности привели к потере крупных денег, падению стоимости акций компании на фондовом рынке и огромными убытками для всех акционеров.

Если подобные ошибки допускают профессионалы, что и говорить о частных инвесторах. В нашей статье собраны типичные ошибки начинающих инвесторов при инвестировании в недвижимость. Предлагаем с ними ознакомиться.

Содержание:

№1. Легкомысленный и наивный подход.

В большинстве случаев инвесторы обманываются “статусностью”. Люди слишком спешат причислить себя к сообществу инвесторов, в результате подходят к вопросу инвестирования поверхностно и слишком легкомысленно. Данный подход объединяет в себе несколько типичных практических ошибок:

    • Подбор варианта квартиры или дома “для себя” а не “для извлечения прибыли”.
    • Даже при выборе недвижимости “для прибыли” ориентируются на собственный вкус.
  • Отсутствующий или недостаточный анализ зарубежного рынка, в который направлена инвестиция.
  • Отсутствие четких расчетов, четкого пошагового плана инвестиций, недооценка планирования.

Рассмотрим каждую ошибку подробнее, чтобы разобраться как правильно инвестировать в зарубежную недвижимость.

Подбор недвижимости “для себя” а не “для инвестиций”

Начинающие инвесторы очень часто путают картинку “идеального жилья, которое они выбрали бы для себя” с реальностью, которая даст возможность получать максимальную прибыль. Квартира или дом, который вы выбрали бы для себя на долгосрочное жилье будет сильно отличаться от той, которая даст вам максимальную ликвидность или прибыль от аренды.

Здесь нужно четко представлять себе цели, с которыми приобретается та или иная недвижимость и опираться на цифры и расчеты более, нежели на ощущения и эмоции.

Как правильно инвестировать: Апартаменты у моря

Ориентирование на собственный вкус

Даже при выборе квартиры или дома для получения прибыли инвесторы зачастую смотрят на недвижимость как туристы. Даже проводя в стране пару недель, вы не сможете избавиться от такого взгляда. То, что кажется очень привлекательным в первые несколько дней, может совершенно не подходить при длительном проживании. Например, квартира у моря не так хороша, когда в ней планируется жить круглый год. Есть очень небольшое количество стран, где квартира у моря зимой будет так же хороша, как и летом.

К таким странам относится Испания; мы с удовольствием поможем вам выбрать недвижимость в Испании как для собственного проживания, так и для инвестиций!

С января по март у близких к морю квартир обычно повышены расходы на отопление, там дуют пронзительные ветры и квартиры могут значительно охлаждаться. У квартиры будет терраса, однако из-за холода ей невозможно будет пользоваться.

Сам по себе вид на море тоже не всегда хороший выбор: летом целый день от воды может отражаться солнце, которое слепит глаза и дополнительно нагревает дом, так что приходиться весь день держать закрытыми шторы и жалюзи. А ночью море превращается в темное пятно и красивого вида опять не видать. При этом, квартиры и дома у моря значительно дороже таких же, но в 400-500 метрах от побережья.

Поэтому жилье непосредственно у моря хорошо подходит для краткосрочной аренды (и то не для всех туристов, европейцы, например, предпочитают как раз другой вариант), а если вы планируете долгосрочную аренду, лучше взять жилье просторнее и дешевле, но немного дальше.

Кроме того, квартира непосредственно у моря может сильно пострадать от влаги. В такой квартире нужно постоянно проветривать помещения, а значит неполная загрузка квартиры арендаторами, — это угроза появления плесени, повреждения мебели и т.д. Также фасады домов, построенных по современным технологиям, быстрее устаревают. Поэтому квартира непосредственно у моря имеет массу нюнасов, которые необходимо учитывать. Другой важный момент — это шум на первой линии. Там всегда расположены пляжи, рестораны, бары и весь сезон это зона повышенного шума. Здесь постоянно паркуются машины, возникают пробки и это зачастую является помехой для тех, кто хочет более спокойной обстановки или для семей с детьми.

Отсутствующий или недостаточный анализ рынка зарубежной недвижимости

Типична ситуация, когда под анализом рынка инвестор понимает несколько нагугленных статей или постов в социальных сетях. Чтобы правильно инвестировать в зарубежную недвижимость, придерживайтесь следующих рекомендаций:

  • Во-первых, хороший анализ могут сделать только специалисты, имеющие большой опыт работы на том или ином рынке недвижимости. DenizEstate здесь любезно предоставит свои услуги на рынках Турции и Испании.
  • Во-вторых, даже если вы решились на это самостоятельно, не лишним будет напомнить себе поговорку “семь раз отмерь, — один отрежь”. Проверяйте все цифры и факты МНОЖЕСТВО раз. Желательно из различных источников. Даже серьезные статистические центры и порталы зачастую выдают усредненные данные, сильно отличающиеся от реальной ситуации даже в различных районах или провинциях одной страны. Не говоря уже о разных странах.
  • В-третьих, ищите официальные источники. Статьи на сайте по недвижимости — это хорошо, но они могут служить лишь проводником в тему. Анализ рынка всегда необходимо выполнять по официальным цифрам и статистическим данным. А лучше всего для этого нанять профессионалов, которые к статистике добавят еще и собственный реальный опыт.

Получите консультацию по инвестициям в недвижимость за рубежом

  • Расскажем обо всех нюансах и ответим на ваши вопросы
  • Поможем с выбором и покупкой недвижимости
  • Окажем любой спектр услуг в сфере недвижимости и иммиграции

7 лет опыта работы в сфере недвижимости за рубежом

Отсутствие четких расчетов и инвестиционного плана

Инвестиции — это проекты. Это не ставки, не попытки “попробовать”, и уж тем более не развлечение. И как любой проект, инвестиции требуют четкого планирования и математической основы в своем фундаменте. Начинающие инвесторы слишком часто этого не понимают. В результате слишком легко тратят деньги “не туда”. Обычно после этого следует обращение к экспертам с просьбами “продать эту не приносящую прибыли квартиру или дом”. Но продать ее к этому моменту бывает или очень трудно, или невозможно, потому что куплена она была либо по завышенным ценам, либо без учета многих факторов, влияющих на ликвидность недвижимости.

Необходимо также четко представлять себе время входа в проект и время выхода из него. Зачастую инвесторы считают, что наиболее выгодно купить объекты на самом раннем этапе стройки, поскольку ко времени сдачи он существенно подорожает и принесет максимальный доход. И это действительно работает в некоторых странах (например в Турции), но кое-где это не так. Правильный момент покупки часто обусловлен целым набором критериев. Советуйтесь с профессионалами.

№2. Инвестиции в самую дешевую недвижимость

Зачастую инвестор выходит на стадию инвестирования с небольшим бюджетом. Как правило, денег на хорошую недвижимость не хватает и в этой ситуации появляется соблазн купить что-то максимально дешевое и “заработав от бизнеса” реинвестировать. Другая ситуация, — у инвестора есть бюджет,  но он хочет “откатать процедуру” на дешевой недвижимости и вот уж потом как вложиться…

Чаще всего, таких инвесторов ждет жестокое разочарование. Недвижимость, купленная по такому принципу будет иметь крайне низкую ликвидность (то есть плохо продаваться и плохо сдаваться в аренду). Приобретенный на таких принципах объект будет скорее всего принадлежать вторичному рынку, будет без ремонта, со старой мебелью или без нее вовсе. Рассчитывать заработать что-то в таких условиях, — пустые надежды.

Например, нередки случаи, когда покупатель хочет купить жилье под сдачу в аренду, но на руках только ограниченная сумма. За эти деньги можно купить квартиру только в старом фонде, да и качество этого жилья будет, откровенно говоря, — плохое. Но покупателю кажется, что это удачное вложение средств. В результате, после покупки, он не может ее сдать в аренду, потому что туристы хотят отдыхать в новом, современном, чистом и опрятном доме. И готовы платить за такие апартаменты дороже. Бывает даже так, что аналогичная квартира в том же доме, но уже после ремонта, сдается и приносит прибыль, а без ремонта — нет.

Еще один вариант попасть в ловушку “дешевой недвижимости” — ориентироваться на стоимость квадратного метра. Покупателю кажется закономерной логика: чем дешевле квадратный метр, — тем лучше. Но на самом деле все не так. Инвестор должен оперировать понятием ЛИКВИДНОСТЬ, а не понятием стоимости квадратного метра. А ликвидность — это анализ совокупности факторов, которые позволят квартире или дому приносить максимальную прибыль и быстрее окупиться.

В курортных зонах никогда не считают эффективность инвестиций по стоимости квадратных метров. Например, дом рядом с тем, в котором вы берете недвижимость, может стоить в 3 раза дешевле или дороже. Квартира в том же доме, только на 2 этажа выше, уже будет стоить на 30% дороже из-за лучшего вида. Квартира с видом на горы будет дешевле на 20-30% аналогичной квартиры на том же этаже с видом на море..

№3. Смешивание целей: перепродажа и выгодная аренда

Эти два варианта практически никогда не совпадают. Следовательно и покупка недвижимости под различные цели будет ориентирована на различный набор критериев.

То, что будет хорошо сдаваться в аренду, может не так хорошо продаваться в будущем. Это не всегда так, но все-таки лучше эти цели разделять, что поможет и четко определиться со стратегией инвестирования.

№4. Экономия на услугах специалистов

Зачастую инвесторы с ограниченным бюджетом пытаются сэкономить на услугах специалистов: агента по недвижимости, бухгалтера, архитектора или юриста. Но незнание местной специфики может сыграть с вами злую шутку. Казусы бывают разные, перечислим некоторые из опыта:

  • Во всех странах есть свои аферисты и мошенники. Самостоятельно можно попасть на недобросовестных застройщиков или на подставную управляющую компанию, которая легко обыграет ни в чем не ориентирующегося иностранца. Когда это обнаруживается, бывает уже поздно, т.к. либо недвижимость куплена по завышенным ценам, либо деньги уплачены тем, кто просто исчезает.
  • Некоторые продавцы вторичной недвижимости могут умалчивать о многих важных деталях: необходимом ремонте, обстановке квартиры новой мебелью, обременениях на недвижимости и т.д.
  • В некоторых странах принято выполнять ремонт целых жилых комплексов за средства собственников. И если собрание кооператива решит сделать такой ремонт, они просто возьмут ссуду в банке, разделят на всех собственников всех квартир и обяжут каждого выплачивать свою сумму. Не зная этой особенности, можно получить массу дополнительных расходов.
  • Экономия на переводчиках часто выливается в плохое изучение документации, пропуск важных пунктов договора, и как следствие — дополнительные финансовые затраты.

Хотим обратить внимание, что агентство Deniz-Estate предоставляет услуги сопровождения сделки “под ключ”. Это значит, что если вы выбираете нас как партнеров в сопровождении вашей сделки, мы предоставляем лучших специалистов в каждой области, за что вам не нужно дополнительно платить и не нужно заботиться самостоятельным поиском этих специалистов.

№5. Недостаточное изучение особенностей локации

Эта ошибка тесно связана с экономией на специалистах, т.к. и здесь они тоже могут подсказать и проработать все нюансы. Но мы выносим ее в отдельный пункт.

  • Бывает так, что расчетное соотношение цены объекта и цены аренды — кажется высокодоходным. Однако на практике оказывается, что объект расположен в неудачном месте и реальная цена аренды значительно ниже (или объект вообще невозможно сдать в аренду).
  • Важно также, в какое время года вы покупаете квартиру: если это лето и пик сезона, то даже в самых отдаленных регионах будет жизнь, будет все сдано. Но если это ноябрь, то картина будет иная. Чтобы понять специфику региона, нужно самостоятельно пожить там годик или довериться профессионалам, которые там живут годами, по 10-15 лет и знают каждый угол дома и каждый клочок земли.
  • Даже наличие “железобетонного” арендатора не должно затмевать тщательную проверку остальных критериев. Что вы будете делать с неликвидной недвижимостью через год, когда ваш арендатор съедет?
  • Имеет значение не только место, но и окружение объекта. Если вы покупаете отличную новую квартиру с отличными расчетными показателями, но в огромном комплексе, где рядом будут сотни таких же отличных квартир, сдать ее может быть непростым делом.
  • Важно учитывать и планы будущей застройки территории. Может статься, что после покупки отличного дома на берегу моря, через год рядом появятся высотные многоквартирные комплексы. И ваш дом окажется в очень непривлекательном месте.
Как правильно инвестировать: Коттедж в аренду

№6. Непредусмотрительность

Всегда необходимо оценивать риски форс-мажора. Например, пандемия COVID-19 спутала все карты на многих рынках. В том числе на рынке недвижимости. Но в случае с коммерческой недвижимостью бывает полезно предусмотреть различное использование объекта в зависимости от условий:

  • Например, переоборудование кафе в торговую площадь для магазина вполне может решить вопрос продолжения регулярных платежей даже в изменившихся условиях.
  • Не приносящий доход отель можно попробовать распродать отдельными апартаментами.

№7. Переоценка исполнителей и посредников

Любой бизнес требует серьезного вовлечения. Зачастую начинающие инвесторы обманываются словосочетанием “пассивный доход”, считая, что с момента покупки делами можно не заниматься. Все сделают наемные посредники.

  • Менеджер застройщика работает НЕ на вашей стороне. Его задача продать объект, поэтому цифры доходности и критерии ликвидности могут быть завышены. Эта же история может случиться и в агентствах недвижимости, которые одновременно являются и застройщиками. Поскольку им выгоднее продать свою собственную недвижимость.
  • Менеджер банка заинтересован в выдаче ипотеки. Не нужно рассчитывать, что он будет вникать в ваши отношения с продавцом и давать вам исчерпывающие советы.
  • Нотариус проверяет ситуацию только на день или период сделки. Он не будет исследовать всю историю объекта.
  • Управляющая компания без надлежащего контроля может относиться к вашей недвижимости не слишком серьезно.

В статье рассмотрены типичные ошибки, возникающие у начинающих инвесторов и недооценивающих советы профессионалов. Это, конечно, далеко не все ошибки, но наиболее распространенные мы привели. Если хотите узнать больше об инвестировании в заграничную недвижимость, и как не прогореть на этом, обращайтесь в нашу компанию по телефонам в шапке сайта или через другие каналы связи.

Будем рады помочь!

Получите консультацию по инвестициям в недвижимость за рубежом

  • Расскажем обо всех нюансах и ответим на ваши вопросы
  • Поможем с выбором и покупкой недвижимости
  • Окажем любой спектр услуг в сфере недвижимости и иммиграции

7 лет опыта работы в сфере недвижимости за рубежом

Похожие статьи

Рубли в метры. Стоит ли инвестировать в недвижимость в 2022 году? | Экономика | Деньги

С тем ростом цен на недвижимость, который мы наблюдаем в последние два года, инвестиции в квадратные метры зарекомендовали себя как крайне выгодные. 

Но в последнее время ставки по ипотеке растут, а спрос на жилищные кредиты и на само жилье замедляется. Экономисты не исключают падения цен на квартиры. 

Стоит ли вкладывать в недвижимость в 2022 году, АиФ.ru узнал у экспертов. 

Артем Сошников, риелтор, инвестор в недвижимость: 

«Сегодня уже нет такой высокой доходности от инвестиций в недвижимость, как это было раньше, при покупке квартиры на этапе котлована. В среднем прирост стоимости жилья за период строительства в 2-2,5 года, на мой взгляд, составляет около 20-25%. 

Если покупать недвижимость, то апарт-отели. Они дают гораздо больший прирост цены от этапа котлована до готовности, а доход от сдачи в аренду намного выше, нежели от сдачи в аренду жилой недвижимости. Но, конечно же, надо смотреть, что покупать, следить за изменениями и насыщением рынка. В ближайшие три-пять лет, думаю, это будет актуально.

В 2020 году сильно вырос спрос в загородном сегменте, этот тренд сохранится и в будущем. Тем более на фоне сильной корректировки цен в сегменте жилой недвижимости загородные проекты, находящиеся недалеко от города, уже не кажутся столь дорогими.

И, конечно, уникальные по тем или иным критериям объекты на элитном рынке. Уникальная локация, дом, особенности квартиры (терраса, камины, видовые характеристики и т. д.) Можно сравнить с лимитированными вещами: чем меньше этого на рынке, тем выше ценится товар».

Георгий Кузин, эксперт рынка недвижимости:

«Инвестиции в недвижимость в 2022 году будут менее выгодными и более рисковыми, чем года назад: рынок сейчас „наверху“ и вероятность роста небольшая. У отдельных проектов может еще быть потенциал, но для его оценки требуется профессиональное знание рынка».

Александр Венчура, председатель правления строительного концерна:

«Количество инвесторов на рынке недвижимости в 2021 году существенно сократилось. Сейчас их доля в рамках одного нового жилого комплекса не превышает 7-8%. Тем не менее инвестиции в квадратные метры остаются для большинства людей понятным инструментом, не требующим специальных знаний.

Доходность по объектам недвижимости за последние годы снижалась, но существующий механизм эскроу-счетов направлен на максимальную защиту интересов дольщиков. В связи с этим вложения в первичную недвижимость на начальном этапе строительства уже не сопровождаются высокими рисками. Но именно покупка студии или однокомнатной квартиры на ранних стадиях строительства является оптимальным решением с инвестиционной точки зрения.

Для инвестиций также можно присмотреться и проанализировать рынок сервисных апартаментов, коммерческих площадей на первых этажах в жилых комплексах. А вот вложения в остальные форматы — небольшие офисы и склады-ячейки — требуют дополнительных компетенций и знания специфики рынка».

Виктория Ковалевская, руководитель направления маркетинговых исследований девелоперской компании:

«С точки зрения инвестиций зачастую наиболее интересны квартиры формата студии, классические однокомнатные, если есть намерение не только надежно вложить деньги с хорошей доходностью, но и иметь пассивный доход в виде арендных платежей. 

Студии и однушки наиболее востребованы на рынке. Доля такого предложения на рынке Московского региона по итогам третьего квартала 2021 года составила 13% и 39% на студии и однокомнатные квартиры соответственно. В структуре реализованного спроса на этот формат приходится 22% и 39% соответственно. 

Можно сделать вывод, что студии явно пользуются бо́льшим спросом, чем рынок предлагает на сегодняшний день».

Наталия Кузнецова, генеральный директор столичного агентства недвижимости:

«Инвесторы достаточно оперативно реагируют на изменение финансовых показателей, переводя свои активы в более выгодные и растущие инвестиции. На фоне роста ключевой ставки, которую Центробанк в этом году повысил уже шесть раз, увеличиваются проценты по депозитам, снижая привлекательность рынка недвижимости для инвесторов. Если в начале года средняя максимальная доходность депозита, по данным ЦБ, не превышала 4,7%, то в октябре этот показатель уже составил 6,4%.

Вариантов для инвестиций с целью дальнейшей перепродажи остается крайне мало в силу повышения стартовых цен на 15-20% по сравнению с прошлым годом.

Потенциальный объект для инвестирования выбирается исходя не только из оценки стоимостных характеристик, но и из глубокого анализа качественных параметров: локации, квартирографии, вида, этажности, всего того, от чего зависит отложенный спрос на жилье.

Сейчас говорить об инвестиционном потенциале можно только в контексте отдельных проектов и конкретных лотов в этих проектах. Например, это могут быть проекты бизнес-класса точечной застройки, не более 2-3 корпусов, в хорошей локации, с большим отложенным спросом, развитой внешней инфраструктурой».

Стоит ли инвестировать в недвижимость? И если да, то как?

Инвестиции в недвижимость — это один из способов защититься от инфляции. Но не обязательно покупать квартиру или дом. Существуют американские инвестиционные фонды недвижимости — REIT. На Санкт-Петербургской бирже доступны депозитарные расписки 58 таких фондов. В этой статье мы расскажем, как правильно оценить их инвестиционную привлекательность.

Как устроены инвестиционные фонды недвижимости (REIT)

Инвестиционные фонды недвижимости владеют и управляют различными типами собственности (коммерческой, жилой, промышленной, инфраструктурной, медицинской и т. д.). Они генерируют доход за счет аренды. Приобретая акции REIT, инвестор становится совладельцем диверсифицированного списка недвижимости, не покупая ее физически.

Если вы думаете об инвестициях в REIT, стоит учесть несколько особенностей таких фондов: 

  • Согласно американскому законодательству, каждый год 90% дохода REIT должно распределяться между акционерами в виде дивидендов.
  • Для развития новых проектов REIT вынуждены использовать заемный капитал в сочетании с дополнительной эмиссией акций. По этой причине отличительная особенность всех REIT — высокая долговая нагрузка.
  • Активы REIT состоят из недвижимости и имеют специфические особенности учета. Традиционные методы анализа через общепринятые показатели, такие как прибыль на акцию (EPS) и мультипликатор P / E (цена / прибыль), не подходят для их оценки.
  • Предыдущий пункт связан с тем, что при расчете чистой прибыли по общепринятым стандартам финансовой отчетности вычитается амортизация. Однако с течением времени недвижимость имеет тенденцию дорожать, а не терять в стоимости. 


Предположим, что Simon Property Group приобрела торговый центр за $500 млн. Согласно правилам бухгалтерского учета, необходимо начислить амортизацию — распределить линейным методом стоимость торгового центра на определенный нормативами срок, допустим 25 лет.
В итоге чистая прибыль фонда будет ежегодно уменьшаться на размер амортизации ($500 млн / 25 лет = $20 млн), несмотря на то, что с годами торговый центр будет дорожать, а не терять стоимость. 

Критерии, которые нужно использовать при выборе REIT 

1. Рост выручки и чистого дохода от собственности

Лучше отдавать предпочтение тем фондам недвижимости, которые ежегодно увеличивают выручку и чистый доход от собственности (NPI). 

Выручка, или валовой доход, — это деньги, которые REIT получает от своих арендаторов.

Чистый доход от собственности (NPI) — это сумма, которая остается после вычета расходов, связанных с имуществом. Например, сборов за управление, налогов на недвижимость, расходов на техническое обслуживание и т. д.

Анализ NPI показывает эффективность портфеля недвижимости REIT и затраты на его содержание.

2. Рост распределяемых дивидендов

Рост выручки и NPI должен сопровождаться ежегодным ростом абсолютного размера распределяемых дивидендов на пай (DPU). Если REIT увеличивает выручку и NPI, но распределяемый доход не растет, это может означать, что менеджмент выпускает новые паи в ущерб акционерам. 

В таком случае необходимо дополнительно оценить, какую экономическую пользу принесло акционерам размытие долей.

3. Доходность недвижимости (Property Yield)

Доходность недвижимости REIT — это NPI, деленный на стоимость недвижимости (Portfolio Valuation), находящейся в портфеле фонда. 

Property Yield = (NPI / Portfolio Valuation) * 100%

Этот показатель демонстрирует качество портфеля и эффективность менеджмента. Он более важен, чем размер распределяемого дохода (DPU). Слишком низкая доходность означает невысокую привлекательность недвижимости в глазах арендаторов.

4. Коэффициент заемного капитала 

Чтобы рассчитать коэффициент заемного капитала, нужно поделить общий долг фонда на все его активы. Этот показатель называют кредитным плечом и отображают в процентах. 

Эмпирического правила относительно того, каким должно быть кредитное плечо, не существует. Коэффициент следует рассматривать в контексте преобладающих рыночных условий, включая состояние экономики и размер процентных ставок. 

Высокий коэффициент заемного капитала во времена высоких процентных ставок означает, что у REIT завышенные затраты по обслуживанию долга. Это ограничивает доход акционеров. Напротив, слишком низкий коэффициент заемного капитала во времена низких процентных ставок может означать, что REIT не использует все возможности кредитного плеча для развития и роста. 

В идеальном случае этот коэффициент должен быть между 20% и 40%. 

5. Коэффициент покрытия процентов

Еще один аспект, на который следует обратить внимание, — это коэффициент покрытия расходов на обслуживание долга.

Коэффициент представляет собой отношение NPI к финансовым расходам. Последние в основном состоят из процентных расходов по займам. Считается, что REIT должен иметь пятикратное покрытие процентов. Это позволит обслуживать долг даже в случае непредвиденного падения дохода, как это было в 2020 году. 

6. Заполняемость

Показатель говорит о соотношении площади, сданной в аренду, и общей площади всей недвижимости фонда. Стопроцентная заполняемость невозможна, но при прочих равных параметрах лучше отдать предпочтение рейту с более высокой заполняемостью.

7. Приемлемое соотношение цены и балансовой стоимости

Отношение цены к балансовой стоимости (P / B) — одна из метрик оценки REIT.

Балансовая стоимость (также известная как стоимость чистых активов, NAV) — это разница между общими активами REIT и его общими обязательствами.

Коэффициент P / B — это цена акции, разделенная на балансовую стоимость одной акции. Другими словами, этот показатель демонстрирует, какую цену вы платите за $1 имущества фонда. 

Буквально полгода назад многие REIT можно было купить с коэффициентом P / B в диапазоне 0,7—0,8. Несмотря на то, что эта возможность уже в прошлом, даже сегодня некоторые рейты торгуются с P / B ≈1,0—1,2 — что сопоставимо с оценками, преобладающими во время мирового финансового кризиса 2009 года.

8. Приемлемое соотношение цены и скорректированного генерируемого денежного потока (P / AFFO)

Показатель P / AFFO — это отношение цены акции к фактическому денежному потоку на акцию, который генерируется в результате основной операционной деятельности фонда (без учета единоразовых доходов, например от продажи имущества). 

P / AFFO является альтернативой мультипликатору P / E (цена / прибыль), который применяется для оценки стандартных компаний, но для фондов недвижимости нерелевантен.

Аналогично другому индексу, P / B, показатель P / AFFO отражает, какую цену вы платите за $1 денежного потока REIT.

9. Размер дивидендной доходности

После прохождения рейтов через ваш личный скрининг пришла очередь обратить внимание на размер дивидендной доходности, исчисляемой как процентное отношение DPU к цене пая (ГДР). 

Безусловно, чем выше доходность — тем лучше. Особенно если учесть, что дивиденды от REIT облагаются ставкой налога 30% даже в том случае, если подписана форма W8-BEN.

По степени значимости дивидендная доходность — это последний фактор, на который нужно обращать внимание. Поскольку этот показатель ничего не скажет о качестве и стабильности акций. 

Что в итоге?

Чтобы оценить различные фонды недвижимости, необходимо сравнивать показатели годовой отчетности за несколько лет подряд с поправкой на провальный коронавирусный год.

Приведенное выше руководство ни в коем случае не является исчерпывающим, но может служить отправной точкой в оценке рейтов. 

Отмечу, что, если вы ищете «иксов», рейты вам в этом не помогут. Основная цель владения недвижимостью состоит в том, чтобы уменьшить волатильность и увеличить диверсификацию портфеля, а также обеспечить себя источником дивидендного дохода.

Автор: Terrazini, инвестор с 2010 года, профиль в Пульсе — @Terrazini

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции Тинькофф Инвестиций. Ценные бумаги и другие финансовые инструменты, упомянутые в данном обзоре, приведены исключительно в информационных целях; обзор не является инвестиционной идеей, советом, рекомендацией, предложением купить или продать ценные бумаги и другие финансовые инструменты. 

Ценные бумаги и другие финансовые инструменты, упомянутые в данном обзоре, приведены исключительно в информационных целях; обзор не является инвестиционной идеей, советом, рекомендацией, предложением купить или продать ценные бумаги и другие финансовые инструменты.

как правильно инвестировать в недвижимость?

Обычно вопросом выбора между банковским депозитом, хранением средств в валюте и покупкой недвижимости задаются многие инвесторы. Но если в первом случае инвестор может пострадать из-за банкротства банка, то во втором присутствуют риски колебания валюты.

Инвестиции в недвижимость дают много вариантов получения дохода: можно купить квадратные метры на этапе строительства и продать позже, можно купить квартиру с целью сдачи в аренду, а можно расширить собственное жилье за ​​счет выгодных вложений.

От выбора жилого комплекса зависит не только текущая, но и будущая стоимость квадратного метра. Рассмотрим критерии, по которым нужно выбирать недвижимость, чтобы инвестированные деньги в жилье не были выброшены на ветер.
 
Локация. Местонахождение комплекса имеет большое значение. Наличие рядом метро позволит быстро перемещаться по городу. Хотя это уже на ваш взгляд, ведь обладая авто вам может быть не нужным соседство с шумным метро.

Развитая инфраструктура. Это всегда привлекает покупателей и арендаторов, которые всегда хотят иметь удобство для жизни. Именно поэтому идеальным вариантом будет расположение рядом магазинов, а еще лучше торговых центров (ТЦ), ведь в самом ТЦ предусмотрены коммерческие помещения для продуктовых магазинов, кафе, парикмахерских, аптек и, возможно, вашего бизнеса. Все необходимое рядом, и возможность развития собственного дела — прямо в комплексе. Преимуществом будет и расположение рядом школы, детского сада и парка.

Безопасность. Популярным решением безопасности в современных новостройках есть огороженная территория и круглосуточная охрана. Она дает ощущение защищенности и сохранности имущества и этим очень выгодна инвесторам и арендаторам. Каждый житель комплекса сможет чувствовать себя в безопасности.

Обустроена территория. Она привлекает молодые семьи, которые покупают или арендуют квартиры только в тех комплексах, где есть детские площадки, зоны отдыха, спортивные площадки. Здесь будет комфортно людям разных поколений и вкусов.

Материалы строительства. Многоэтажные дома могут быть кирпичными, монолитными, панельными или из комбинированных материалов. Кирпич считается наиболее востребованным строительным материалом благодаря долговечности и износостойкости. Монолитные дома быстро строятся, имеют малую степень усадки, но плохую термо- и звукоизоляцию. Панели — самый бюджетный материал для строительства многоэтажных домов.
Наиболее выгодным решением будет золотая середина — выбор квартиры в доме, который возводится с использованием керамического кирпича для наружных стен.

Пока дома находятся в процессе строительства, самое время для инвестирования. Ведь когда дом достроят, то стоимость за квадратный метр будет уже совсем другой и, конечно, дороже. Ранее мы писали связь нанотехнологий и рынка недвижимости , а также топ выгодных инвестиций на рынке недвижимости в 2019 году.

Автор: Бахмат Людмила

Фото: edny.com

По этой теме читают:

 • Три новых уникальных здания в мире

 • Самый большой и самый маленький: величина налога не недвижимость в разных странах

Инвестиции в недвижимость Испании. Что учесть при покупке инвестиционной недвижимости в Испании

Одна из перспективных стран для вложений средств – это, без сомнения, Испания. Инвестиции в Испании недвижимость выгодны и надёжны. Доходность 5 – 15% годовых вполне закономерна, если грамотно подойти к выбору объекта вложения. Например, выбирать ликвидные объекты от компании Yekta Homes. Наши специалисты подготовили для вас материал о том, как правильно совершать инвестиции в Испании у моря недорого.

Причины для вложения средств в жильё в Испании

Прежде чем совершить вложение, необходимо определиться с его целью. Говоря об Испании, можно назвать три основные причины для инвестиций:

  • Высокая популярность страны среди туристов со всего мира;
  • Высокая ликвидность вложений и получение гарантированного дохода;
  • Возможность вести бизнес в стране с высоким уровнем экономического и социального развития.

Арендный сектор – ещё она сфера, в которой популярны инвестиции в недвижимость Испании. Цена квадратного метра жилья в больших городах в среднем составляет €2700 и выше. В небольших городках средняя стоимость составляет до €1600. Приобрести квартиру можно от €30 – 35 тысяч. При этом стоимость квартиры в аренду составляет примерно €450 — 600 в месяц в зависимости от популярности конкретного региона среди туристов. Несложно подсчитать, что сдача жилья в аренду может приносить собственнику от €5400 в год. Если учесть все расходы на содержание квартиры, чистый ежегодный доход будет не менее €4000. Получается, что за 10 лет приобретённое вами жильё полностью окупит себя. А если принять во внимание устойчивый рост цен на аренду, это случится ещё быстрее.

Инвестиции в недвижимость за рубежом, Испания: место для выгодной покупки

Наибольшей инвестиционной привлекательностью обладает жильё на популярных курортах. Но даже в таких местах необходимо подобрать наиболее выгодные варианты. Условно можно разделить всё жильё страны на два типа:

  • Объекты в континентальной части. Это преимущественно застройка на побережье Средиземного моря: Барселона, Коста Дорада, Коста Брава, Коста Бланка, Коста дель Соль. В среднем инвестиции в объекты в этих локациях принесут 5% годовых дохода.
  • Жильё на Канарских и Балеарских островах. Местная недвижимость может приносить до 15% годовых. Наиболее прибыльным в этом плане является остров Тенерифе.

Если вы желаете подобрать выгодные объекты для инвестиций, обращайтесь к нам. У нас всегда найдутся привлекательные и выгодные варианты.

Виды недвижимости в Испании для инвестиций

Конечно, не менее важно определиться с видом недвижимости. Если вы планируете получать стабильный доход, эксперты рекомендуют останавливать свой выбор на средней ценовой категории.

Также стоит рассмотреть объект с точки зрения удобства его содержания. Здесь можно назвать два наиболее удачных варианта:

  • Апартаменты. Их несложно содержать, и они довольно быстро себя окупают.
  • Таунхаусы. Совмещают в себе преимущества отдельного дома и квартиры. Предоставляют арендаторам больше свободы и комфорта, и при этом не требуют особо крупных затрат на содержание.

Какими бы ни были цели ваших инвестиций в недвижимость Испании – с арендаторами или с последующей продажей – мы всегда предложим вам наиболее выгодный вариант.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Под коммерческой недвижимостью в Испании имеют в виду доли в офисных, торговых, складских помещениях. Этот способ вложения средств тоже является весьма перспективным, особенно для людей, которые умеют грамотно вести бизнес.

Объекты в Испании делят на свободные, которые может приобрести любой желающий, и государственные, которые продаются по минимальной цене и только гражданам Испании, нуждающимся в жилье. Соответственно, если вы не являетесь гражданином страны, вложить средства в государственное жильё на законных основаниях вы не сможете. Поэтому для инвестиций стоит рассматривать только свободные объекты.

Инвестиционная недвижимость в Испании и ее окупаемость

Стоимость инвестиционно привлекательного жилья начинается от €80 тыс. Такие варианты довольно быстро расходятся на рынке. Приобрести объект можно в ипотеку с первоначальным взносом в 50% от стоимости. Банки страны охотно предоставляют кредиты инвесторам-нерезидентам. Таким образом, €40 – 50 тыс. достаточно для того, чтобы выгодно вложить средства в перспективные объекты на ведущих курортах страны. После покупки объект можно выставлять на аренду, и он начнёт себя окупать. Наш опыт и опыт наших многочисленных клиентов показывает, что аренда в континентальной части в сезон полностью покрывает годовую ипотеку и расходы на содержание объекта, а также приносит доход в 10% и более.

Рентабельность инвестиций

Показатели рентабельности испанской недвижимости чуть выше средних по Европе:

  • Курортное жильё – до 10% годовой прибыли;
  • Офисы и склады – 5 – 6% в год;
  • Торговые помещения — 6 -8% в год;
  • Объекты для проживания студентов – 7 – 8%.

Эти показатели говорят о том, что вложение средств в недвижимость Испании действительно позволяет получать твёрдый и надёжный доход.

Профессиональная помощь при инвестировании в испанскую недвижимость для ПМЖ

Сегодня Испания – один из лидеров по инвестициям среди иностранных граждан. По прогнозам экспертов в течение ближайших лет эта тенденция останется неизменной. Поэтому если вы мечтаете об обеспеченном будущем, вложение в испанскую недвижимость – выгодный и надёжный вариант. За профессиональными консультациями, подбором объектов и сопровождением сделок вы всегда можете обращаться к нам в агентство Rusol Prime. Свяжитесь с нами прямо сейчас! 

Инвестиции в недвижимость 2022: куда лучше вкладывать деньги

Потенциально интересными для инвестиций в недвижимость в качестве «сберкнижки» на будущее в России считаются в основном города-миллионники. Там, как правило, достаточно новостроек, а главное, есть какое-то количество людей, которые в состоянии квартиру купить. Поэтому недвижимость, в случае необходимости, есть вероятность продать. В небольших городах с этим гораздо хуже.

— Ситуация в регионах несколько иная, чем в столицах: в малых городах крайне плохо продается вторичное жилье, а новостроек появляется очень мало. Но растет спрос на аренду жилья, поэтому инвестиции в региональную недвижимость в кризисный период и дальнейшая сдача жилья могут быть удачным вложением, — утверждает Виталий Манкевич, президент Русско-Азиатского Союза промышленников и предпринимателей. — Если в Москве доход от сдачи в аренду 4-5%, то в регионах он может достигать 7-8%. Прежде всего следует обратить внимание на регионы с высоким темпом развития: Краснодарский край, Ленинградская область, ХМАО, Тюменская область, Свердловская, Нижегородская, республика Татарстан, Красноярский край, Приморский край.

— Наиболее «жизнестойкой» недвижимостью в момент ухудшения экономической ситуации в стране могут стать современные новостройки на поздней стадии строительства, в удачном месте, а также современное жилье на вторичном рынке. Причем в условиях кризиса становится актуальнее шеринговая экономика (когда квартиру снимают вскладчину), что делает предпочтительнее вложения в двухкомнатные квартиры, а не в столь популярные «однушки», — предупреждает Светлана Кордо.

И совет для тех, кто, несмотря на кризисные риски, хотел бы вложиться именно в новостройки.

— На региональных рынках перспективны для инвестиций в недвижимость проекты, которые стали лидерами и победителями национальной премии ТОП ЖК. Там комплексно оценивается качество всех объектов нового строительства по сотне параметров, а также надежность самих застройщиков, — говорит Жанна Шевченко, директор по продажам и маркетингу федеральной компании «Страна Девелопмент» (реализует проекты в Тюмени, Екатеринбурге, Санкт-Петербурге и Москве). — В нынешних сложных условиях именно независимый рейтинг с интеграцией технологий BIG-дата и ведущих экспертов может позволить отделить лучшие «зерна».

Наиболее важные факторы для инвестирования в недвижимость

Что важнее всего искать в недвижимости? Хотя местоположение всегда является ключевым фактором, существует множество других факторов, которые помогают определить, подходят ли вам инвестиции. Вот взгляд на некоторые из наиболее важных вещей, которые следует учитывать, если вы планируете инвестировать в рынок недвижимости.

1. Местоположение собственности

Почему это важно

Поговорка «местоположение, месторасположение и еще раз место» по-прежнему остается важнейшим фактором прибыльности инвестиций в недвижимость.Близость к удобствам, зеленым насаждениям, живописным видам и статусу района играют важную роль в оценке жилой недвижимости. Близость к рынкам, складам, транспортным узлам, автострадам и безналоговым зонам играет важную роль при оценке коммерческой недвижимости.

Что искать

Ключевым моментом при рассмотрении местоположения недвижимости является среднесрочное и долгосрочное представление о том, как этот район будет развиваться в течение инвестиционного периода. Например, сегодняшняя тихая открытая земля за жилым домом может когда-нибудь стать шумным производственным помещением, что снизит ее ценность.Тщательно изучите право собственности и предполагаемое использование участков, в которых вы планируете инвестировать.

Один из способов собрать информацию о том, каковы перспективы окрестностей объекта, который вы рассматриваете, — это связаться с мэрией или другими государственными органами, отвечающими за зонирование и городское планирование. Это даст вам доступ к долгосрочному планированию территории и определит, насколько благоприятно или неблагоприятно для вашего собственного плана недвижимость.

2. Оценка имущества

Почему это важно

Оценка имущества важна для финансирования при покупке, листинговой цены, инвестиционного анализа, страхования и налогообложения — все они зависят от оценки недвижимости.

Что искать

К наиболее распространенным методам оценки недвижимости относятся:

  • Подход к сравнению продаж: недавние сопоставимые продажи недвижимости с аналогичными характеристиками — наиболее распространенные и подходящие как для новой, так и для старой недвижимости
  • Затратный подход: стоимость земли и строительства за вычетом амортизации — подходит для нового строительства
  • Доходный подход: основан на ожидаемых поступлениях денежных средств — подходит для аренды

3.Инвестиционная цель и инвестиционный горизонт

Почему это важно

Учитывая низкую ликвидность и высокую стоимость инвестиций в недвижимость, отсутствие ясности в отношении цели может привести к неожиданным результатам, в том числе к финансовым затруднениям, особенно если инвестиции заложены.

Что искать

Определите, какая из следующих широких категорий соответствует вашей цели, а затем спланируйте ее соответствующим образом:

  • Купить и использовать самостоятельно. Здесь вы сэкономите на аренде и получите возможность самостоятельного использования, а также получите повышение стоимости.
  • Покупка и аренда. Это предлагает регулярный доход и долгосрочное повышение стоимости. Однако темперамент арендодателя необходим для решения возможных споров и юридических вопросов, управления арендаторами, проведения ремонтных работ и т. д.
  • Покупка и продажа (краткосрочная). Как правило, это для быстрой, небольшой или средней прибыли — типичная недвижимость находится в стадии строительства и продается с прибылью по завершении.
  • Купля-продажа (долгосрочная). Как правило, он ориентирован на значительное повышение внутренней стоимости в течение длительного периода.Это предлагает альтернативы для достижения долгосрочных целей, таких как выход на пенсию.

4. Ожидаемые денежные потоки и возможности получения прибыли

Почему это важно

Денежный поток показывает, сколько денег осталось после расходов. Положительный денежный поток является ключом к хорошей норме прибыли на инвестиционную недвижимость.

Что искать

Разработать прогнозы для следующих видов доходов и расходов:

  • Ожидаемый денежный поток от дохода от аренды (инфляция благоприятствует арендодателям в плане дохода от аренды)
  • Ожидаемое увеличение внутренней стоимости в связи с долгосрочным повышением цены.
  • Выгоды от амортизации (и доступные налоговые льготы)
  • Анализ рентабельности реконструкции перед продажей для получения лучшей цены
  • Анализ затрат и выгод по ипотечным кредитам в сравнении с повышением стоимости

5. Будьте осторожны с кредитным плечом

Почему это важно

Кредиты удобны, но они могут дорого стоить. Вы вкладываете свой будущий доход, чтобы получить полезность сегодня за счет процентов, распределенных на многие годы. Убедитесь, что вы понимаете, как обращаться с кредитами такого рода и избегать высокого уровня долга или того, что они называют чрезмерным кредитным плечом.Даже эксперты в области недвижимости сталкиваются с проблемой чрезмерного использования заемных средств в период неблагоприятных рыночных условий, а нехватка ликвидности с высокими долговыми обязательствами может привести к срыву проектов в сфере недвижимости.

Что искать

В зависимости от ваших текущих и ожидаемых будущих доходов рассмотрите следующее:

  • Выберите тип ипотеки, который лучше всего подходит для вашей ситуации — ипотека с фиксированной ставкой, ипотека с регулируемой ставкой (ARM), только процентная ставка, нулевой первоначальный взнос и т. д. Обратите внимание, что каждый тип ипотеки имеет свой собственный профиль риска, и вам необходимо внимательно изучить каждую.Например, ARM включает ставки по ипотечным кредитам, которые могут измениться в любое время под воздействием сил рынка капитала, и заемщик должен принять любые изменения ставок в течение срока кредита.
  • Ознакомьтесь с положениями, условиями и другими сборами, взимаемыми ипотечным кредитором.
  • Походите по магазинам, чтобы найти более низкие процентные ставки и лучшие условия.

6. Новое строительство и существующее имущество

Почему это важно

Новое строительство обычно предлагает привлекательные цены, возможность индивидуальной настройки и современные удобства.Риски включают задержки, увеличение затрат и неизвестность недавно застроенного района.

Существующая недвижимость предлагает удобство, более быстрый доступ, установленные улучшения (коммунальные услуги, озеленение и т. д.) и во многих случаях более низкие затраты.

Что искать

Вот некоторые ключевые моменты, на которые следует обращать внимание при выборе между новостройкой или существующей недвижимостью:

  • Просмотрите прошлые проекты и изучите репутацию строительной компании для новых инвестиций.
  • Просмотрите документы о собственности, недавние опросы и отчеты об оценке существующей собственности.
  • Учитывайте ежемесячные расходы на техническое обслуживание, невыплаченные взносы и налоги. Такие расходы могут серьезно повлиять на ваш денежный поток.
  • Инвестируя в арендованное имущество, выясните, является ли это имущество регулируемой арендной платой, стабилизированной арендной платой или свободным рынком. Срок аренды подходит к концу? Являются ли варианты продления выгодными для арендатора? Кому принадлежит мебель?
  • Предметы проверки качества (мебель, приспособления и оборудование), если они должны быть включены в продажу.

7. Косвенные инвестиции в недвижимость

Почему это важно

Управление физическими свойствами в долгосрочной перспективе доступно не всем. Существуют альтернативы, позволяющие косвенно инвестировать в сектор недвижимости.

Что искать

Рассмотрим другие способы инвестирования в недвижимость:

8. Ваш кредитный рейтинг

Почему это важно

Ваш кредитный рейтинг влияет на вашу способность претендовать на получение ипотечного кредита, а также на условия, которые предлагает ваш кредитор.Если у вас более высокий кредитный рейтинг, вы можете получить более выгодные условия, что со временем может привести к значительной экономии.

Что искать

Результаты выше 800 считаются отличными и помогут вам претендовать на лучшую ипотеку. При необходимости поработайте над улучшением кредитного рейтинга:

  • Своевременно оплачивайте счета — настройте автоматические платежи или напоминания
  • Погасите задолженность
  • Старайтесь использовать кредит не более чем на 30%
  • Не закрывайте неиспользованные кредитные карты — до тех пор, пока вы не платите ежегодные сборы
  • Ограничение запросов на новые кредиты и «жесткие» запросы
  • Просмотр вашего кредитного отчета и оспаривание неточностей

9.Общий рынок недвижимости

Почему это важно

Как и в случае с другими видами инвестиций, хорошо покупать дешево и продавать дорого. Рынки недвижимости колеблются, и стоит быть в курсе тенденций. Также важно обращать внимание на ставки по ипотечным кредитам, чтобы по возможности снизить расходы на финансирование.

Что искать

Будьте в курсе тенденций и статистики для:

  • Цены на жилье и продажи жилья (в целом и на выбранном вами рынке)
  • Новое строительство
  • Инвентаризация имущества
  • Ипотечные ставки
  • Перепродажа
  • Выкуп

Суть

Недвижимость может помочь диверсифицировать ваш портфель.В целом недвижимость имеет низкую корреляцию с другими основными классами активов, поэтому, когда акции падают, недвижимость часто растет. Инвестиции в недвижимость также могут обеспечить стабильный денежный поток, существенное повышение стоимости, налоговые преимущества и конкурентоспособную прибыль с поправкой на риск, что делает их надежными инвестициями.

Конечно, как и при любых инвестициях, важно учитывать определенные факторы, подобные перечисленным здесь, прежде чем инвестировать в недвижимость — независимо от того, выберете ли вы физическую собственность, REIT или что-то еще.

Страница не найдена

  • Образование
    • Общий

      • Словарь
      • экономика
      • Корпоративные финансы
      • Рот ИРА
      • Акции
      • Паевые инвестиционные фонды
      • ETF
      • 401 (к)
    • Инвестирование/Трейдинг

      • Основы инвестирования
      • Фундаментальный анализ
      • Управление портфелем
      • Основы трейдинга
      • Технический анализ
      • Управление рисками
  • Рынки
    • Новости

      • Новости компании
      • Новости рынков
      • Торговые новости
      • Политические новости
      • Тенденции
    • Популярные акции

      • Яблоко (AAPL)
      • Тесла (ТСЛА)
      • Амазонка (АМЗН)
      • АМД (АМД)
      • Фейсбук (ФБ)
      • Нетфликс (NFLX)
  • Симулятор
  • Твои деньги
    • Личные финансы

      • Управление капиталом
      • Бюджетирование/экономия
      • Банковское дело
      • Кредитные карты
      • Домовладение
      • Пенсионное планирование
      • Налоги
      • Страхование
    • Обзоры и рейтинги

      • Лучшие онлайн-брокеры
      • Лучшие сберегательные счета
      • Лучшие гарантии на дом
      • Лучшие кредитные карты
      • Лучшие личные кредиты
      • Лучшие студенческие кредиты
      • Лучшее страхование жизни
      • Лучшее автострахование
  • Советники
    • Ваша практика

      • Практика управления
      • Непрерывное образование
      • Карьера финансового консультанта
      • Инвестопедия 100
    • Управление капиталом

      • Портфолио Строительство
      • Финансовое планирование
  • Академия
    • Популярные курсы

      • Инвестирование для начинающих
      • Стать дневным трейдером
      • Трейдинг для начинающих
      • Технический анализ
    • Курсы по теме

      • Все курсы
      • Курсы трейдинга
      • Курсы инвестирования
      • Финансовые профессиональные курсы

Представлять на рассмотрение

Извините, страница, которую вы ищете, недоступна.Вы можете найти то, что ищете, используя наше меню или параметры поиска.

дома
  • О нас
  • Условия эксплуатации
  • Словарь
  • Редакционная политика
  • Рекламировать
  • Новости
  • Политика конфиденциальности
  • Связаться с нами
  • Карьера
  • Уведомление о конфиденциальности штата Калифорния
  • #
  • А
  • Б
  • С
  • Д
  • Е
  • Ф
  • грамм
  • ЧАС
  • я
  • Дж
  • К
  • л
  • М
  • Н
  • О
  • п
  • Вопрос
  • р
  • С
  • Т
  • U
  • В
  • Вт
  • Икс
  • Д
  • Z
Investopedia является частью издательской семьи Dotdash Meredith.

Страница не найдена

  • Образование
    • Общий

      • Словарь
      • экономика
      • Корпоративные финансы
      • Рот ИРА
      • Акции
      • Паевые инвестиционные фонды
      • ETF
      • 401 (к)
    • Инвестирование/Трейдинг

      • Основы инвестирования
      • Фундаментальный анализ
      • Управление портфелем
      • Основы трейдинга
      • Технический анализ
      • Управление рисками
  • Рынки
    • Новости

      • Новости компании
      • Новости рынков
      • Торговые новости
      • Политические новости
      • Тенденции
    • Популярные акции

      • Яблоко (AAPL)
      • Тесла (ТСЛА)
      • Амазонка (АМЗН)
      • АМД (АМД)
      • Фейсбук (ФБ)
      • Нетфликс (NFLX)
  • Симулятор
  • Твои деньги
    • Личные финансы

      • Управление капиталом
      • Бюджетирование/экономия
      • Банковское дело
      • Кредитные карты
      • Домовладение
      • Пенсионное планирование
      • Налоги
      • Страхование
    • Обзоры и рейтинги

      • Лучшие онлайн-брокеры
      • Лучшие сберегательные счета
      • Лучшие гарантии на дом
      • Лучшие кредитные карты
      • Лучшие личные кредиты
      • Лучшие студенческие кредиты
      • Лучшее страхование жизни
      • Лучшее автострахование
  • Советники
    • Ваша практика

      • Практика управления
      • Непрерывное образование
      • Карьера финансового консультанта
      • Инвестопедия 100
    • Управление капиталом

      • Портфолио Строительство
      • Финансовое планирование
  • Академия
    • Популярные курсы

      • Инвестирование для начинающих
      • Стать дневным трейдером
      • Трейдинг для начинающих
      • Технический анализ
    • Курсы по теме

      • Все курсы
      • Курсы трейдинга
      • Курсы инвестирования
      • Финансовые профессиональные курсы

Представлять на рассмотрение

Извините, страница, которую вы ищете, недоступна.Вы можете найти то, что ищете, используя наше меню или параметры поиска.

дома
  • О нас
  • Условия эксплуатации
  • Словарь
  • Редакционная политика
  • Рекламировать
  • Новости
  • Политика конфиденциальности
  • Связаться с нами
  • Карьера
  • Уведомление о конфиденциальности штата Калифорния
  • #
  • А
  • Б
  • С
  • Д
  • Е
  • Ф
  • грамм
  • ЧАС
  • я
  • Дж
  • К
  • л
  • М
  • Н
  • О
  • п
  • Вопрос
  • р
  • С
  • Т
  • U
  • В
  • Вт
  • Икс
  • Д
  • Z
Investopedia является частью издательской семьи Dotdash Meredith.

Fundrise Review 2022: плюсы, минусы и сравнение

Fundrise — это онлайн-компания по недвижимости, которая позволяет средним — читай: небогатым — инвесторам покупать частную коммерческую и жилую недвижимость, объединяя свои активы через инвестиционную платформу.

Основными продуктами Fundrise являются инвестиционные фонды недвижимости, или REIT, которые обычно инвестируют в приносящую доход недвижимость либо путем покупки зданий и управления ими, либо путем получения ипотечных кредитов. Компания называет свои продукты «eREITs.Fundrise также предлагает eFunds, в которых объединенные деньги инвесторов используются для покупки земли, строительства жилья, а затем его продажи. Fundrise также предлагает так называемый интервальный фонд, который предлагает более высокую ликвидность и диверсификацию, чем другие его фонды.

Инвесторы покупают акции Interval Fund, eREIT или eFund, покупая один из портфелей Fundrise: Starter, Supplemental Income, Balanced Investing или Long-term Growth. Fundrise определяет сочетание eREIT и eFunds в каждом плане, а также основные свойства.Fundrise также предлагает уровни учетной записи Advanced и Premium, в которых инвесторы могут получить доступ к большему количеству проектов в сфере недвижимости, а также к другим функциям и преимуществам.

Привлечение средств лучше всего подходит для

  • Инвесторов с долгосрочными перспективами.

  • Те, кто ищет диверсификацию за пределами акций и облигаций.

  • Инвесторы, желающие самостоятельно провести комплексную проверку.

Краткий обзор сбора средств

Нет.Инвестиции открыты для неаккредитованных инвесторов.

  • Минимум 10 долларов США для стартового портфеля.

  • Минимум 1000 долларов США для базового плана.

  • Минимум 5000 долларов США для основного плана.

  • Минимум 10 000 долларов США для уровня учетной записи Advanced.

  • Минимум 100 000 долларов США для премиум-аккаунта.

Interval Fund не налагает штрафа за досрочное погашение.Другие фонды имеют 1-процентный штраф.

Плата за управление активами в размере 0,85% и комиссия за консультации в размере 0,15%, но могут применяться и другие сборы.

Инвесторы выбирают один из четырех инвестиционных портфелей, которые содержат различный набор eREIT, eFunds и Interval Fund.

Это наше суждение о том, насколько легко найти важную информацию на веб-сайте Fundrise, включая сборы за платформу, минимальный счет и варианты погашения (если они предлагаются).

Это наше суждение о том, насколько легко найти важную информацию об инвестиционных предложениях, включая инвестиционные сборы, риски, меры по снижению рисков, процесс проверки инвестиций и то, как доходы от инвестиций распределяются между инвесторами.

Поддержка по электронной почте и телефону с понедельника по пятницу, с 9:00 до 17:00 по восточному поясному времени. Расширенный доступ для участников Premium.

Функции Fundrise, которые вы должны знать

Доступно для неаккредитованных инвесторов: хотя некоторые онлайн-платформы по недвижимости доступны только для аккредитованных инвесторов — определение в U.Закон о ценных бумагах S. как обладающий собственным капиталом более 1 миллиона долларов США, не включая стоимость их дома, или годовой доход не менее 200 000 долларов США для физических лиц или 300 000 долларов США для пары — многие продукты Fundrise доступны для всех инвесторов. (Другие платформы недвижимости, открытые для неаккредитованных инвесторов, включают RealtyMogul, Modiv и DiversyFund.)

Низкий минимум инвестиций: если вам нравится идея заключать частные сделки с недвижимостью, но у вас нет больших денег, чтобы играть, вам может подойти Fundrise. .

Простая в использовании платформа. Регистрация занимает около 10 минут, при условии, что вы уже ознакомились с подробным описанием информации для инвесторов (и должны это сделать). Вы указываете свой адрес, номер телефона и номер социального страхования, а затем выбираете, следует ли пополнить свой счет с помощью перевода ACH (т. е. привязки вашего банковского счета), путем самостоятельного ввода банковской информации или с помощью банковского перевода.

Погашение: Fundrise предлагает программу погашения, которая позволяет инвесторам продавать акции обратно Fundrise, но они должны вернуть фонду комиссию в размере 1%, если они не владеют своими акциями в течение как минимум пяти лет.

Fundrise может приостановить или отсрочить погашение в периоды крайней экономической неопределенности: это было сделано в марте 2020 г., на фоне экономических последствий вспышки коронавируса, прежде чем вернуться к нормальной работе в июле 2020 г. Другие компании в этой области имеют аналогичную практику, и это то, что стоит знать, когда вы планируете инвестировать в недвижимость.

Интервальный фонд: как более ликвидный вариант, чем eREIT и eFunds, инвесторы могут принять участие в Интервальном фонде Fundrise, который предлагает улучшенный доступ к вашим вложенным деньгам в форме ежеквартальных предложений обратного выкупа.В отличие от eREIT и eFunds, за ежеквартальную ликвидацию акций Interval Fund не взимается штраф.

В дополнение к дополнительной ликвидности Interval Fund больше, чем другие фонды Fundrise, что означает, что он может содержать больше активов и может предлагать более высокую диверсификацию, чем другие его фонды. Он также предоставляет все преимущества, предлагаемые eREIT и eFunds.

Неторгуемые REIT: eREIT Fundrise не торгуются на публичной бирже — они крайне неликвидны. Это означает, что нет никаких гарантий, что найдутся покупатели для инвесторов, которые захотят продать акции.(Ознакомьтесь с этим предупреждением от Регуляторного органа финансовой индустрии или FINRA, чтобы узнать больше о рисках, связанных с неторгуемыми REIT.)

Инвестиции в неторгуемые REIT сопряжены со значительными рисками, но могут быть и выгоды. . Fundrise сообщает, что средняя годовая доходность платформы составляла от 7,31% до 16,11% в период с 2017 по третий квартал 2021 года. Многие ведущие брокеры предлагают большой выбор REIT.

Возможные дополнительные сборы: Fundrise заявляет, что экономит деньги инвесторов, создавая относительно прямую связь между инвесторами и недвижимостью. В Fundrise нет брокера-дилера, выступающего в качестве посредника, и это позволяет сэкономить на расходах. Однако в любой сделке с недвижимостью есть затраты, которые инвесторам трудно увидеть. В то время как Fundrise четко указывает свою комиссию за управление активами и консультационные услуги, Fundrise также отмечает, что ее фонды оставляют за собой право взимать дополнительные сборы, такие как сборы за разработку или ликвидацию, за работу с конкретными активами.Хотя эти сборы можно найти в многочисленных проспектах предложений, к ним нелегко получить доступ на основном сайте.

Подходит ли вам Fundrise?

Недвижимость может многим понравиться как способ диверсификации вашего портфеля, а на платформе Fundrise легко ориентироваться.

Но также верно и то, что краудфандинговые платформы недвижимости, такие как Fundrise, еще предстоит протестировать во время спада, вызванного недвижимостью. Например, в случае краха жилья Fundrise может быть вынуждена отложить погашение для некоторых инвесторов.(Здесь есть неизвестные, поэтому, если вы не склонны к риску, знайте, что существует более одного способа инвестировать в недвижимость — здесь мы выделяем пять способов.) Следует также отметить, что, хотя в Интервальном фонде нет штрафов за досрочное погашение , eREITS и eFunds с уровнями обслуживания Core, Advanced и Premium могут по-прежнему взимать комиссию за досрочное погашение в размере 1%. Инвесторы, обеспокоенные этим, могут предпочесть инвестировать через стандартный брокерский счет, который дает вам доступ к широкому спектру инвестиций. (Вот как открыть брокерский счет и что следует учитывать перед этим.)

Если у вас уже есть диверсифицированный портфель акций и облигаций, и у вас есть время, чтобы ваши деньги оставались как минимум на пять лет, то инвестирование через такую ​​платформу, как Fundrise, может стать одним из способов добавить недвижимость в ваш портфель. Просто убедитесь, что вы осознаете риски и проявите должную осмотрительность.

Как мы проверяем платформы недвижимости?

Процесс всестороннего обзора NerdWallet оценивает и ранжирует компании, которые позволяют клиентам из США инвестировать в недвижимость, в основном через неторгуемые REIT или частные инвестиции.Наша цель — предоставить независимую оценку поставщиков, чтобы помочь вам вооружиться информацией, чтобы сделать обоснованные и обоснованные суждения о том, какие из них лучше всего удовлетворят ваши потребности. Мы придерживаемся строгих правил редакционной честности.

Мы собираем данные напрямую от поставщиков с помощью подробных анкет, а также проводим непосредственное тестирование и наблюдение посредством демонстраций поставщиков. Ответы на вопросы анкеты в сочетании с демонстрациями, интервью с персоналом поставщиков и практическими исследованиями наших специалистов подпитывают наш запатентованный процесс оценки, который оценивает работу каждого поставщика по более чем 20 факторам.Окончательный результат дает звездные рейтинги от плохого (одна звезда) до отличного (пять звезд). Рейтинги округляются до ближайших полузвезд.

См. комиссию консультантов Fundrise и раскрытие информации о счете здесь. Фонды в стандартных портфелях Fundrise платят 0,85% годовых за управление активами. Кроме того, инвесторы платят 0,15% годовых за консультационные услуги по инвестициям. Для получения подробной информации о других ситуативных, потенциальных комиссиях, которые могут нести отдельные фонды и eREIT, см. раскрытие информации в каждом документе о предложении, доступном при сборе средств.ком/ок. Вы также можете узнать больше о комиссиях Fundrise здесь.

Инвестиции в недвижимость: 5 шагов, которые нужно сделать во время волатильности рынка

Избежать этого невозможно — цены на фондовом рынке всегда колеблются, а иногда и весьма неустойчивы. Примерно каждые несколько лет рынок подвергается коррекции или обвалу.

Это может заставить инвесторов чувствовать себя неуверенно, задаваясь вопросом, должны ли они предпринимать определенные действия для борьбы или иным образом справляться с волатильностью рынка.Вот взгляд на то, что вы можете сделать, если вас беспокоит волатильность рынка, с акцентом на некоторые разумные шаги в сфере недвижимости, которые вы можете предпринять.

Источник изображения: Getty Images.

1. Без паники

Во-первых, не действуйте опрометчиво. Фондовый рынок, возможно, только что упал в обморок, но не предпринимайте никаких действий, пока тщательно не обдумаете свои решения.

Пока вы нацелены на долгосрочную перспективу, все в порядке. Рынок США, вероятно, восстановится в течение нескольких месяцев (или, возможно, нескольких лет) после любой коррекции, а затем достигнет новых максимумов.Спады также могут принести большие возможности для покупок, поэтому вы можете иметь при себе скромную кучу наличных денег, чтобы вы могли наброситься на акции сильных компаний, когда они упадут до бросового уровня.

Если вы инвестор в недвижимость, волатильность фондового рынка может не слишком сильно повлиять на вас, хотя и может. Например, если рыночный спад сопровождается экономическим спадом, это может привести к тому, что некоторые из ваших арендаторов не смогут платить арендную плату, или это может ограничить вашу способность повышать арендную плату на какое-то время.

2. Иметь резервный фонд

Одна вещь, которую должны иметь все инвесторы в недвижимость — и это касается как инвесторов в акции, так и неинвесторов, — это резервный фонд, достаточный для покрытия расходов вашей семьи как минимум на три-шесть месяцев. Это может быть спасением, если случится непредвиденное (а неожиданное часто случается ), и вы потеряете работу, или вашему автомобилю понадобится новая коробка передач, или вы столкнетесь с большим счетом за лечение.

Но чрезвычайный фонд будет иметь особую ценность для инвесторов в недвижимость.Легко оценить преимущества владения сдаваемой в аренду недвижимостью, когда чеки арендаторов поступают регулярно. Но будут времена, когда у вас какое-то время будет свободная недвижимость, и вы все равно будете платить ипотечные платежи, страховые платежи, налоговые платежи и так далее. И хотя сроки их возникновения могут быть непредсказуемыми, дорогостоящий ремонт неизбежен. В конце концов, вашей собственности срочно понадобится новая крыша, печь выйдет из строя, или вам придется заняться другим капитальным ремонтом.

3. Избавьтесь от долгов с высокой процентной ставкой

Все инвесторы и неинвесторы должны как можно скорее погасить долги с высокими процентными ставками. Если вы хотите инвестировать в недвижимость (или в акции, если на то пошло) и платите 20% годовых на 25 000 долларов долга по кредитной карте, вы ежегодно тратите около 5 000 долларов только на проценты. Как только это окупится, у вас будет много лет впереди без необходимости платить эти 5000 долларов.

Между тем, в контексте недвижимости стоит следить за процентными ставками.Если вы думали о покупке недвижимости или нескольких, вы можете купить раньше, чем позже. Базовые процентные ставки растут, как и ставки по ипотечным кредитам. Разница между процентной ставкой 4,5 % и ставкой 5,5 % или 6 % может показаться незначительной, но она может привести к ежемесячным платежам на сотни долларов и на десятки тысяч или даже сотни тысяч долларов в год. общие процентные платежи. Обратите также внимание на то, что средние цены на жилье во многих местах резко выросли, поэтому покупка недвижимости может потребовать очень большого первоначального взноса или частного ипотечного страхования.

Источник изображения: Getty Images.

4. Рассмотрите возможность инвестирования в недвижимость

Если вас напугала волатильность фондового рынка, стоит задуматься о недвижимости. Стоимость домов и другой собственности, как правило, не так волатильна, как акции, хотя и не имеет тенденции к столь быстрому росту в долгосрочной перспективе. Медианная стоимость домов росла в годовом исчислении на 5,5% с 1940 года, что может показаться довольно хорошим показателем, но на протяжении многих десятилетий фондовый рынок в среднем ежегодно прибавлял около 10%.И, как заметил мой коллега Мэтт Франкель, дома стали намного больше, чем раньше. С учетом этого стоимость жилья выросла в среднем примерно на 1,5%.

Тем не менее, как минимум, вы можете подумать о добавлении недвижимости в свой портфель ради диверсификации — или вы можете захотеть заняться недвижимостью по-крупному. Вам также может понравиться идея владения недвижимостью, сдаваемой в аренду, потому что она может обеспечить довольно стабильный поток пассивного дохода — до тех пор, пока ваша недвижимость остается сданной в аренду с доходом, превышающим выплаты по ипотеке, страховке, налогам и сопутствующим расходам.Прежде чем покупать какую-либо недвижимость, прочтите много информации об инвестициях в недвижимость, так как это может быть сложнее и рискованнее, чем вы думаете.

Одним из преимуществ инвестирования в недвижимость является то, что вы, как правило, будете использовать достаточное количество рычагов: если вы возьмете ипотечный кредит, вы можете купить недвижимость на 250 000 долларов с первоначальным взносом в 50 000 долларов. В случае с акциями инвестирование на заемные деньги, то есть покупка с маржей, является гораздо более рискованным предложением, поэтому ваши 50 000 долларов просто дадут вам 50 000 долларов в виде акций. Недостатком покупки недвижимости в качестве инвестиции по сравнению с покупкой акций является то, что если вам вдруг понадобится много денег, вы не сможете просто продать часть собственности.Вам нужно либо продать всю недвижимость, либо, возможно, взять кредит под нее.

5. Рассмотрите возможность инвестирования в REIT

Если вы хотите инвестировать в недвижимость, но у вас нет много денег для первоначального взноса и/или у вас нет темперамента или энергии, чтобы быть арендодателем, инвестиционные фонды недвижимости (REIT) могут стать отличным вариантом. . Это компании, которые покупают большие портфели недвижимости (часто определенного типа, например, квартиры, розничные магазины, медицинские учреждения, офисные помещения, складские помещения или центры обработки данных), а затем сдают эти здания в аренду.Когда они здоровы и работают хорошо, они, как правило, продолжают покупать больше недвижимости.

REIT торгуются так же, как и любые другие акции, и обычно они предлагают довольно высокую доходность, потому что по закону они обязаны ежегодно выплачивать акционерам не менее 90% своего налогооблагаемого дохода в виде дивидендов.

Существуют также широкие индексы REIT, в которые вы можете инвестировать через биржевые фонды (ETF) — вкладывая свои деньги во множество различных REIT.

Если ключевой проблемой является волатильность, при проверке различных REIT вы можете обратить внимание на их «бета-версию».Бета — это мера волатильности, и большинство онлайн-агрегаторов данных по акциям (включая REIT), таких как Yahoo! Finance, отслеживают ее. общий фондовый рынок. Бета 1,5 означает, что ценная бумага на 50% более волатильна, чем рынок, а любое бета ниже 1,0 отражает менее волатильную ценную бумагу. 0,8, что означает, что он был всего на 80% менее волатильным, чем рынок.С другой стороны, Public Storage , REIT, ориентированный на единицы хранения, недавно имел бета-версию 0,26, поэтому он не слишком волатильный.

Рыночная волатильность может сделать многих инвесторов пугливыми, но сообразительные знают, чего ожидать и как с этим бороться. Для многих лучше всего ничего не делать — просто держать свои акции и ждать восстановления. Для других резкое падение рынка означает, что пришло время покупать акции на распродаже. Некоторым нравится снижать общий риск, загружая свои портфели акциями с низким бета-коэффициентом, а также, возможно, солидными акциями, приносящими дивиденды, потому что они могут приносить доход как в хороших, так и в плохих экономических условиях.

Из-за пассивного дохода, который он может обеспечить, и некоторых вариантов с меньшим риском, предлагаемых этим классом активов, недвижимость, безусловно, является вариантом инвестиций, который стоит рассмотреть во время волатильности рынка.

Эта статья представляет мнение автора, который может не согласиться с «официальной» рекомендательной позицией консультационной службы премиум-класса Motley Fool. Мы пестрые! Ставя под сомнение инвестиционный тезис — даже собственный — помогает всем нам критически относиться к инвестированию и принимать решения, которые помогают нам стать умнее, счастливее и богаче.

Почему сейчас самое подходящее время для продажи вашей инвестиции в недвижимость

Исторически сложилось так, что независимые инвесторы в недвижимость, владевшие долгосрочными активами, шли относительно прямым (хотя временами ухабистым и медленным) путем к повышению стоимости активов и долговременной -срочное богатство. Этот путь часто выглядит примерно так: инвестор покупает объект недвижимости, который потенциально может генерировать достаточный денежный поток для покрытия расходов, включая основную сумму долга и проценты по ипотеке, страховку, налоги на недвижимость и расходы на содержание.Со временем стоимость недвижимости (будем надеяться) увеличится, доход (арендная плата) возрастет, а определенные налоговые льготы, такие как возможность вычета операционных расходов и амортизационных отчислений, можно будет использовать для улучшения денежного потока.

Однако неуклонное принятие новых правительственных постановлений, влияние COVID-19 и некоторые базовые экономические аспекты недвижимости помогли некоторым инвесторам в недвижимость осознать, что инвестиции в недвижимость, которыми они владеют, стали менее прибыльными и могут даже ухудшиться до такой степени. где инвесторы могут фактически терять деньги каждый год.

Растущее влияние контроля за арендной платой до и после COVID-19

Хотя для некоторых это может показаться преувеличением, наша фирма активно работает с многочисленными владельцами квартир по всей стране, и мы из первых рук слышим о некоторых проблемах и давлении на владельцев недвижимости сталкиваются. Даже национальные СМИ подхватывают эту тенденцию. Например, в недавней статье Wall Street Journal говорится, что владельцы квартир и инвесторы уезжают из Калифорнии и северо-востока в такие места, как Флорида, Техас и другие южные штаты, где теплая погода, благоприятные для бизнеса правительства и законы, более низкие налоги и меньшее количество правил кажутся Глоток свежего воздуха.

Агентство Reuters недавно посетовало, что из-за COVID-19 и его последствий многие мелкие местные арендодатели избавляются от своей собственности и продают ее национальным институциональным инвесторам, а CNBC недавно сообщила, что по крайней мере 60% домовладельцев, арендующих односемейные дома, имеют задолженность по арендной плате и вынуждены продавать свою арендуемую недвижимость, чтобы компенсировать убытки. Наконец, CBS объявила, что в качестве последней попытки вернуть десятки миллиардов долларов невыплаченной арендной платы национальная группа арендодателей подает в суд на федеральное правительство из-за просроченной арендной платы.

Однако еще до того, как COVID-19 прокатился по национальному рынку инвестиций в аренду многоквартирных домов, арендодатели увидели, что новый закон о контроле за арендной платой начал посягать на их портфели инвестиционной недвижимости и сокращать прибыль владельцев. Когда COVID-19 прибыл в Соединенные Штаты, города по всей стране начали расширять законы о контроле за арендной платой и мораторий на выселение с угрожающей скоростью, что напрямую подвергало арендодателей финансовым рискам. С юридической точки зрения термин «контроль за арендной платой» можно определить как любое установленное законом правило, которое регулирует сроки или частоту повышения арендной платы арендаторов, услуги, которые арендодатели должны предоставлять арендаторам, и ограниченные возможности арендодателей выселять арендаторов.

Сегодня во многих городах, штатах и ​​юрисдикциях действует строгое регулирование арендной платы, включая Вашингтон, округ Колумбия, Мэриленд, Нью-Джерси и Нью-Йорк. Совсем недавно в штатах Орегон и Калифорния были приняты законы о контроле за арендной платой, которые значительно ограничили возможности арендодателей повышать ставки. Такие города, как Санта-Ана и Сент-Пол, приняли законы, ограничивающие повышение арендной платы до 3% в год. Сиэтл даже принял закон, обязывающий арендодателей оплачивать расходы на переезд арендаторов, которые не могут позволить себе оставаться в своих домах, а Лос-Анджелес принял закон, защищающий арендаторов от выселения за невыплаченную арендную плату.

Пожалуй, ни один другой регион страны не является более сложным для домовладельцев, чем Калифорнийский залив. Например, в Беркли была одна из самых строгих сред контроля за арендной платой в стране, ограничивающая не только арендную плату, но и плату за вывоз мусора и парковку; Арендная плата Hayward Caps увеличивается всего на 5%, а увеличение арендной платы после добровольного выезда не может превышать 5%; Оклендская программа корректировки арендной платы (RAP) ограничивает повышение арендной платы до 30% при пятилетней аренде.

Еще более тревожным для арендодателей является то, что в таких городах, как Портленд и Окленд, недавно были введены новые ограничения, ограничивающие возможности арендодателей проверять потенциальных арендаторов, в том числе:

  • Запрещение использования проверки криминального прошлого.
  • Ограничение использования проверок финансового прошлого.
  • Требование от арендодателей принимать ранее выселенных арендаторов.
  • Ограничение залога до 1,5 месячной арендной платы.

Вдобавок к этим растущим ограничительным законам об аренде, арендодателям сегодня приходится сталкиваться с реальностью сложных и дорогостоящих законов о выселении и резкого роста расходов, связанных с ремонтом и обслуживанием.

Наконец, многие владельцы осознают, что, возможно, их сдаваемая в аренду недвижимость уже не имеет такого большого финансового смысла, как раньше.Почему? Ну, вот уже несколько лет стоимость недвижимости в определенных ситуациях росла быстрее, чем способность владельца повышать арендную плату. В результате доход наличными, или «доход на акции», сжимается по мере роста стоимости недвижимости. В некоторых случаях эта доходность наличными может быть уменьшена с двузначной доходности до низкой однозначной. Добавьте к этому неопределенные факторы, такие как инфляция и безработица, более высокие налоги и ослабление рынка аренды в сочетании с введенным городом и правительством контролем за арендной платой и мораториями на выселение, и все больше домовладельцев приходят к выводу, что теперь могут быть потенциально хорошее время для продажи своей инвестиционной недвижимости.

Вход в Государственный траст штата Делавэр и пассивное инвестирование в недвижимость

Так почему бы владельцам аренды просто не забрать свои акции и не обналичить их? Простой ответ из-за налоговых обязательств, включая федеральный прирост капитала (15%-20%), прирост капитала штата (0%-13,3% в зависимости от штата), налог на возврат амортизации (25%) и, возможно, подоходный налог Medicare (3,8%). %) — теперь будет выплачиваться при продаже. Эти сопутствующие налоги потенциально могут составлять до 40% от продажной цены актива из выручки продавца.

Кроме того, несмотря на то, что обмен 1031 действительно позволил бы им отсрочить уплату налогов, также верно и то, что они, скорее всего, будут ограничены обменом на другое многоквартирное здание или одноквартирное здание NNN. В чем проблема с этими активами? Ничто, кроме инвестиций в еще один многоквартирный дом, не предлагает владельцу большой диверсификации, и поскольку пресловутые «три Т» арендаторов, туалетов и мусора все равно будут задействованы, всегда будут головные боли и управленческие расходы.Недвижимость в чистой аренде с одним арендатором в значительной степени зависит от качества этого единственного арендатора, и если этот арендатор терпит неудачу, доход инвестора, вероятно, будет сокращен или ликвидирован (во время COVID-19 ряд арендаторов NNN обанкротились или добивались освобождения от арендной платы у своих арендодателей). Кроме того, может быть трудно найти недвижимость с тройной чистой арендой, и может быть трудно провести надлежащую комплексную проверку в течение срока обмена 1031.

Вот почему многие арендодатели используют биржи Делавэрского уставного фонда (DST) 1031, чтобы отказаться от роли активного управления владением сдаваемой в аренду недвижимостью.Государственные трасты штата Делавэр — это форма долевого владения, которую можно использовать для пассивных инвестиций в недвижимость и достижения потенциального ежемесячного дохода за счет прямого депозита ACH и диверсификации нескольких активов. Кроме того, поскольку DST имеют право на обмен 1031, инвесторы могут продать свою инвестиционную собственность и реинвестировать выручку в одну или несколько инвестиций DST, отсрочив прирост капитала и другие налоги.

Еще одна причина, по которой инвестиции в DST популярны среди инвесторов в недвижимость, заключается в том, что в DST можно владеть многими типами разнообразных активов в сфере недвижимости, включая промышленные, многоквартирные, складские, медицинские и торговые объекты.Кроме того, нередко можно найти недвижимость в рамках инвестиций DST, которая включает в себя активы институционального качества, такие как те, которые принадлежат крупным инвестиционным фирмам, такие как многоквартирный жилой комплекс класса А на 450 квартир или промышленный распределительный объект площадью 100 000 квадратных футов, сданный в аренду Fortune 500 логистическая и судоходная компания.

Кроме того, биржи Delaware Statutory Trust 1031 предлагают инвесторам в недвижимость следующие конкретные потенциальные преимущества:

  • Возможность закрыть свою биржу 1031 обычно в течение трех-пяти дней.
  • Возможность избавиться от хлопот жильцов, туалетов и мусора (т.е. три Т).
  • Возможность получать регулярные ежемесячные выплаты через прямые депозиты ACH/
  • Возможность доступа к активам недвижимости институционального уровня.
  • Потенциальные преимущества, связанные с большей диверсификацией портфеля по географии, арендаторам и классам активов.*

Практический результат

Инвестиционная недвижимость претерпела значительные изменения за последние годы, и во многих случаях владельцы столкнулись с проблемами они никогда раньше не видели, включая пандемию COVID-19 и последующие моратории на выселение.Для квалифицированных владельцев недвижимости, которые заинтересованы в скорейшей продаже и планируют получить прирост капитала, реинвестирование выручки в соответствующую недвижимость, включая DST, позволит им не только отсрочить налоги на прирост капитала, но и стать частью стратегии диверсификации* с потенциалом роста и ежемесячный доход.

*Диверсификация не гарантирует возврат и не защищает от убытков.

Этот материал не является ни предложением о продаже, ни предложением о покупке какой-либо ценной бумаги.Такие предложения могут быть сделаны только в рамках конфиденциального Меморандума о частном размещении («Меморандум»). Пожалуйста, прочтите весь Меморандум, прежде чем инвестировать, уделив особое внимание разделу о рисках. Раздел IRC 1031, Раздел IRC 1033 и Раздел IRC 721 являются сложными налоговыми кодами, поэтому вам следует проконсультироваться со своим налоговым или юридическим специалистом для получения подробной информации о вашей ситуации. Существуют существенные риски, связанные с инвестированием в ценные бумаги, связанные с недвижимостью, включая неликвидность, вакансии, общие рыночные условия и конкуренцию, отсутствие истории операций, процентные риски, общие риски владения/управления коммерческой и многоквартирной недвижимостью, финансовые риски, потенциальные неблагоприятные налоговые последствия. , общие экономические риски, риски развития и длительные периоды ожидания.Существует риск потери всей суммы вложения. Прошлые показатели не являются гарантией будущих результатов. Потенциальный денежный поток, потенциальная прибыль и потенциальное повышение стоимости не гарантируются.
Ничто, содержащееся на этом веб-сайте, не является налоговым, юридическим, страховым или инвестиционным советом, а также не является призывом или предложением купить или продать какую-либо ценную бумагу или другой финансовый инструмент. Ценные бумаги, предлагаемые через FNEX Capital, члена FINRA.
Эта статья была написана и представляет точку зрения нашего советника, а не редакции Kiplinger.Вы можете проверить записи консультантов в SEC или FINRA.

Основатель и генеральный директор Kay Properties and Investments, LLC

Дуайт Кей — основатель и генеральный директор Kay Properties and Investments LLC. Kay Properties — национальная инвестиционная компания по обмену 1031. Платформа www.kpi1031.com обеспечивает доступ к рынку 1031 свойства обмена, настраиваемые свойства обмена 1031, доступные только для клиентов Kay, независимые консультации по компаниям-спонсорам, полную комплексную проверку и проверку каждого предложения обмена 1031 (обычно 20-40 предложений). и вторичный рынок 1031.

 

https://brokercheck.finra.org/firm/summary/124658

3 вещи, которые большинство людей не знают об инвестициях в недвижимость

Многие люди знакомы с концепцией покупки акций. Но инвестиции в недвижимость — это совсем другой мир, и многим еще предстоит окунуться в него.

Однако реальность такова, что инвестиции в недвижимость — отличный способ диверсифицировать свой портфель. Если фондовый рынок рухнет, ваши владения недвижимостью могут ограничить степень снижения стоимости вашего портфеля.В то же время расширение бизнеса в сфере недвижимости может открыть целый мир возможностей для накопления богатства.

Но если вы собираетесь заняться недвижимостью, вам нужно знать, во что вы ввязываетесь. Вот несколько вещей, которые большинство людей могут не знать об инвестициях в недвижимость.

Источник изображения: Getty Images.

1. Вам не нужно тратить много времени на то, чтобы стать домовладельцем

Покупка доходной недвижимости и владение ею в течение многих лет может со временем сделать вас очень богатым.Мало того, что дома имеют тенденцию к увеличению стоимости, доход от аренды, который вы получаете, может более чем покрыть ваши расходы на владение недвижимостью, оставляя вам стабильную годовую прибыль.

На первый взгляд, идея стать домовладельцем может показаться далеко не привлекательной. Но одна вещь, которую вы должны понимать, это то, что вам не обязательно быть практическим арендодателем, если вы этого не хотите. Скорее, вы можете нанять управляющего недвижимостью и поручить большую часть, если не всю эту работу, другой стороне.

Если вы наймете управляющего недвижимостью, вам не придется возиться с такими вещами, как продление аренды, уборка снега и ремонт, потому что вы будете платить кому-то другому за выполнение этой работы за вас.И если вы пойдете по этому пути, недвижимость, которой вы владеете, может стать источником пассивного дохода в прямом смысле этого слова.

2. Переворачивание домов не для слабонервных

Те телешоу, которые вы видите, где дома переворачиваются при скудном бюджете? Вещи не всегда работают так волшебным образом.

Хотя продажа жилья может показаться хорошим способом начать инвестировать в недвижимость, реальность такова, что существует множество рисков. Во-первых, ваш бюджет на ремонт может быть разорен, что может привести к потере вашей прибыли или ее полному уничтожению.Кроме того, если вы покупаете фиксатор на рынке, насыщенном домами, вам может быть трудно найти покупателя.

Это не означает, что вы не можете зарабатывать деньги, переворачивая дома. Скорее действуйте с осторожностью — и подумайте о партнерстве с кем-то, кто делал это раньше для вашего первого раунда.

3. Вы можете инвестировать в недвижимость, фактически не владея недвижимостью

Каждый раз, когда вы вступаете во владение данным имуществом, вы берете на себя определенные расходы и риски. И они могут не соответствовать вашему уровню комфорта.Но одна вещь, которую вы должны знать, это то, что можно инвестировать в недвижимость, фактически не владея собственностью. Все, что вам нужно сделать, это загрузить REIT.

REIT, или инвестиционные фонды недвижимости, — это компании, которые владеют и управляют различными видами недвижимости. Многие REIT торгуются публично, поэтому вы можете покупать и продавать их так же, как и акции. И поскольку REIT, как правило, выплачивают дивиденды выше среднего, они являются отличным способом получения стабильного дохода в вашем портфеле.

Возможно, вы новичок в мире инвестиций в недвижимость, но это не должно мешать вам погрузиться в него.Многие люди не уверены, что на самом деле влечет за собой инвестирование в недвижимость, но чем больше вы читаете, тем больше возможностей вы можете открыть.

.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.