Как сдавать в аренду коммерческую недвижимость: Как сдать в аренду коммерческую недвижимость?

Содержание

Как сдать в аренду коммерческую недвижимость?

Доход от сдачи в аренду коммерческой недвижимости по показателям прибыльности чаще всего превышает выгоду от открытия депозитного счёта в банке или сдачи в аренду жилой недвижимости. Кроме того, такое имущество сейчас представлено на рынке в самых разных форматах, начиная от офисов в больших комплексах и заканчивая отдельно стоящими зданиями, которые можно использовать для торговых или производственных нужд.

Главное — это надежные арендаторы и их заинтересованность в этой локации

Однако для того, чтобы стабильно получать доход, необходимо разобраться, как сдавать коммерческую недвижимость в аренду максимально выгодно. Как выбрать арендатора? Как определиться с оптимальной схемой? Какие подводные камни учесть? Всё это важно принимать во внимание. Игнорирование разных нюансов может привести к тому, что вы заработаете меньше, чем могли бы получить. А в некоторых случаях возможны и потери, например, из-за длительного простоя помещения.

Поэтому перед принятием окончательного решения стоит собрать и проанализировать как можно больше информации. Тогда Ваша коммерческая недвижимость будет приносить больший доход и у Вас не возникнет никаких проблем.

Выбор схемы сдачи помещения в аренду

Коммерческую недвижимость можно сдавать разными способами. Ниже мы рассмотрели лишь малую часть из всех возможных вариантов:

  • долгосрочная сдача недвижимости в аренду. Этот вариант хорош тем, что у вас будет стабильный доход и можно спокойно планировать развитие бизнеса на определённый период. Простой минимален, риски тоже снижаются. Вы будете хорошо знать, что ожидать от арендаторов, а они — от вас. Всё будет идти по отлаженной схеме;
  • посуточная аренда. Можно организовать что-то вроде деловой зоны, в рамках которой вы будете предоставлять помещение индивидуальным предпринимателям, самозанятым, фрилансерам и другим лицам. Им всем требуется рабочее место, а на отдельный офис у начинающих предпринимателей часто не хватает средств. Благодаря посуточной аренде можно повысить уровень дохода. Плюс вам не придётся выстраивать отношения только с одним арендатором, что также уменьшает риски. Из недостатков: требуется больше времени и ресурсов на организацию всего процесса. Во-первых, необходимо подготовить помещение, приобрести мебель, провести беспроводной интернет. Во-вторых, обеспечить постоянный поток арендаторов. В-третьих, поддерживать порядок. К тому же уровень дохода сильно зависит от того, получится ли у вас привлечь к такому объекту достаточно внимания. Прибыль может сильно колебаться от месяца к месяцу;
  • почасовая аренда. Такой формат имеет смысл, если сдавать в аренду отдельные помещения. Например, конференц-зал, концертный зал, переговорную. Помещение будет долго простаивать, но за несколько часов принесёт ощутимую прибыль. В целом, общий уровень дохода не превышает те суммы, которые можно получить при сдаче недвижимости в долгосрочную аренду;
  • комбинирование. Большой комплекс имеет смысл разбить на зоны. При этом что-то будет сдаваться в аренду на долгосрочной основе, а что-то — посуточно. Подобный формат при грамотном подходе позволяет извлечь из объекта максимальную прибыль и избежать просадки даже в период экономического кризиса. Но чтобы добиться успеха, нужно очень хорошо знать рынок коммерческой недвижимости. Кроме того, сдачей в аренду придётся постоянно заниматься. То есть перевести всё в получение пассивного дохода уже не выйдет. Последнее справедливо также для посуточной и почасовой сдаче в аренду.

Варианты есть разные. Вам необходимо отталкиваться от того, что востребовано и что подойдёт больше всего вам. Но если вы хотите тратить минимум времени на всё, то оптимальным вариантом будет именно сдача в долгосрочную аренду, либо передача недвижимости в доверительное управление.

Специфика сдачи в аренду разных объектов коммерческой недвижимости

При сдаче в аренду нужно учитывать особенности не только конкретной схемы, но и самого объекта. Ведь здесь тоже могут быть разные варианты:

  • помещение под офис или магазин в жилом доме в спальном районе. Доход — стабильный, зависит в первую очередь от размеров такого объекта, а также от того, где расположен сам дом. Главное — конечно же проходимость. Преимущество нередко появляется у угловых помещений. Также стоит учесть, можно ли использовать объект в том виде, в котором вы его собрались сдавать или же придётся переделывать что-то. Например, арендатор может захотеть увеличить витрины или добавить несколько отдельных входов. С этим нередко возникают проблемы, например, если здание — ветхое или вообще относится к историческому фонду. А ограничение в возможностях периодически сказывается на цене аренды. Но обычно местоположение перекрывает такие недостатки;
  • помещение под офис или магазин в торговом или деловом центре. Это довольно выгодный вариант для вложения средств, но в первую очередь при расположении на нижних этажах, а также если комплекс достаточно известен и популярен у местного населения;
  • помещение под магазин в ЖК. Основное отличие в данном случае заключается в том, что ничего переводить в нежилой фонд не нужно, можно купить такую собственность и начать сдавать в аренду сразу же. У предпринимателей подобные объекты пользуются стабильным спросом. Правда, многое зависит от общего количества жильцов. Если район только застраивается, то недвижимость какое-то время может простаивать или сдаваться по очень низким ценам;
  • подвальное помещение. Оно стоит дешевле, его проще купить, но и заработать на сдаче в аренду в ряде случаев не получится. Дело в том, что в таком помещении многие коммерческие объекты просто нельзя размещать;
  • отдельно стоящее здание. Довольно интересный вариант, особенно с учётом того, что такой объект в большинстве случаев можно спокойно переоборудовать под что угодно, начиная от всё того же офиса и заканчивая торговым помещением. Тем не менее изначальные вложения — на очень высоком уровне, что тоже стоит принимать во внимание.

От специфики объекта недвижимости зависит, сколько на нём получится заработать, какая схема будет оптимальной, на какую целевую аудиторию лучше всего ориентироваться. Это стоит учитывать и при выборе подходящей стратегии заработка на сдаче собственности в аренду.

Оставьте заявку на срочный выкуп!

Сдача объекта собственником или через управляющую компанию

Следующий важный момент — это способ сдачи объекта. Вы можете лично заниматься всем в принципе. У вас есть возможность обратиться в агентство недвижимости и поручить ему решение отдельных вопросов или действовать совместно. Наконец, можно в принципе находиться в другом городе и делегировать всё агенту.

Собственникам чаще всего тяжело выпускать ситуацию из-под контроля. Однако ваша безопасность в таких вопросах зависит от того, как именно вы всё оформите. Если с агентством заключить договор, в котором будет жёстко зафиксированы права и обязанности сторон, ответственность агента за сохранность имущества при показах и за контроль его состояния при снятии показателей, например, со счётчиков, то проблем не будет. Обращайте внимание на репутацию агентства и отзывы от клиентов. 

Договор доверительного управления собственностью

Как уже говорилось выше, владелец недвижимости может в принципе находиться в другом городе. Бывает и так, что у собственника просто нет времени на то, чтобы проконтролировать состояние своего имущества. Во всех этих случаях сдачу в аренду коммерческой недвижимости можно поручить управляющему. Он будет заниматься всем за определённое вознаграждение. Права и обязанности сторон, то есть взаимоотношения владельца и агента, прописываются в договоре доверительного управления. Именно там указывается размер вознаграждения, способ его передачи, порядок контроля сохранности имущества и другие нюансы.

К договору доверительного управления также надо добавить доверенность на агента. Если этого не сделать, то управляющий не сможет подписать от имени собственника договор о сдаче имущества в аренду с арендаторами. Впрочем, владелец может поручить все остальные моменты посреднику, а на заключение договора явиться лично. То есть вероятны разные схемы. Выбор оптимального решения в этом случае остаётся за владельцем.

Проверенная управляющая компания полностью контролирует сохранность вашего объекта

Выбор арендаторов

Понятно, что стабильность в получении дохода от сдачи имущества в аренду во многом зависит от надежности арендаторов. Поэтому их нужно тщательно подбирать и проверять, чтобы избежать возможных проблем в будущем. Лучше на старте уделить время данному вопросу, чем потом заново искать новых арендаторов.

В первую очередь посмотрите учредительные документы, дату регистрации, наличие или отсутствие к таким лицам разных претензий. Сейчас есть возможность по ОГРН или ИНН собрать данные из открытых источников. Не будет лишним посмотреть упоминание в новостях. Чем больше данных Вы найдете, тем лучше.

Что нужно указать в договоре

В договоре между собственником и арендатором необходимо прописать всё, начиная от порядка оплаты и заканчивая способами контроля. Некоторые арендаторы соглашаются на ежемесячный визит. Другие предлагают отправку видеоотчётов. Вариантов может быть очень много, конкретика зависит и от того, к какому именно решению вы придёте, и от особенностей самого объекта недвижимости.

В договоре также можно прописать дополнительные обязанности, которые возникают у арендаторов. Например, установить пожарную сигнализацию или сделать ремонт. Но чтобы впоследствии с оценкой результата не возникло проблем, желательно прямо в тексте такого документа расписать критерии оценки и возможные санкции, если что-то будет не соблюдено.

Страховой депозит

Сдача в аренду любой недвижимости — это всегда риск. Страховой депозит позволяет его уменьшить. Как правило, такая гарантия прописывается в договоре. Однако она может быть и в дополнительном соглашении к нему. В любом случае страховой депозит должен быть как-то зафиксирован, иначе удержание средств со стороны арендодателя будет незаконным. Поэтому собственнику необходимо позаботиться об оформлении этого вопроса. В противном случае арендатор получит возможность обжаловать пожаловаться в налоговую на “незаконное обогащение” арендодателя.

Под страховым депозитом подразумевается сумма, которая призвана компенсировать ущерб, причинённый имуществу арендатором. При этом под ущербом нельзя понимать естественный износ.

Стоит учесть, что удержание такой суммы при расторжении договора аренды имущества возможно на законных основаниях только при наступлении конкретных условий. В частности, необходимо при сдаче объекта недвижимости арендаторам составить опись имущества, а при расторжении договора — акт приёмки-сдачи. То есть у владельца должны быть на руках документальные подтверждения причинённого ущерба.

Если же указанные процедуры не были проведены, то доказать, что ущерб причинён именно арендаторами, чаще всего сложно. Это возможно через судебные разбирательства. Однако и в этом случае решение не всегда выносится в пользу владельца. Поэтому грамотная фиксация всего очень важна.

Подводные камни при сдаче в аренду

При сдаче коммерческой недвижимости в аренду можно столкнуться с рядом подводных камней:

  • неграмотно составленный для собственника договор, в результате чего расторгнуть его без ущерба не получится. Иногда у владельца не получается поднять арендную плату даже с учётом инфляции. Особенно часто такое бывает с крупными с сетевыми арендаторами, чьи юристы особо мотивированы выкручивать руки; поэтому текст договора надо изучать предельно внимательно.
  • недобросовестный риелтор. Если агентов плохо контролировать, а они сами не заботятся о своей репутации, возможны разные сомнительные схемы. Например, сдача недвижимости большему количеству лиц, чем было оговорено, повышенный износ собственности, увеличение риска порчи и прочее;
  • недобросовестные арендаторы. Они могут повредить имущества на большую сумму, чем вы от них получите за всё время. Избежать этого удастся, если придирчиво подойти к выбору арендаторов и к заключению с ними договора.

Сдача в аренду коммерческой недвижимости позволяет получить хороший доход. Однако это в большинстве случаев — серьёзный риск. Выбор агентства, которому вы можете доверять, уменьшает опасность столкнутся со значительными неприятностями, а главное — увеличить доход и уменьшить время простоя помещения. Обращаясь к агентству по управлению недвижимостью, всегда думайте и выбирайте управляющую компанию внимательно.

Оставьте заявку и мы вам перезвоним!

Информация от партнеров по европейской недвижимости: на сайте europe-house.com Вы можете выбрать и купить недвижимость в Великобритании. По всем объектам представлена подробная информация. Сервис работает без дополнительных и скрытых комиссий.

Помощь в сдаче в аренду нежилой коммерческой недвижимости в Ступино и Ступинском районе — услуги по сдаче в аренду

Главная / Услуги по сдаче в аренду коммерческой недвижимости Агентство недвижимости «Домников» оказывает услуги по сдаче в аренду коммерческой нежилой недвижимости в Ступино и Ступинском районе: офисы, магазины и торговые помещения, склады, производственные помещения и комплексы, нежилые помещения свободного назначения.

Что входит в услугу?

  • выезд нашего агента для осмотра недвижимости и фотографирования;
  • рекомендации по установлению арендной платы;
  • заключение договора с нашим агентством на оказание услуги «Сдача в аренду нежилой недвижимости»;
  • поиск арендаторов;
  • размещение объявлений о сдаче в аренду в сети Интернет, в газетах;
  • переговоры с арендаторами;
  • организация и проведение показов недвижимости;
  • сопровождение заключения договора аренды (при необходимости).

Кто оплачивает услуги агентства недвижимости?

Наши услуги оплачивает арендодатель (собственик).

Что мы делаем?

  • Наш агент выезжает на объект и производит фото- и видеосъемку. Мы можем воспользоваться готовыми фотографиями (без выезда агента).
  • Мы рекомендуем Вам размер арендной платы, за которую, по нашему мнению, следует сдавать Ваш объект в аренду. Окончательный размер аренды устанавливаете Вы.
  • Заключаем с Вами договор на оказание услуги «Сдача в аренду коммерческой недвижимости». Вы ничего не платите до тех пор, пока фактически не получите деньги от арендатора. Важно: Вы оплачиваете наше вознаграждение только после получения денег от арендатора. В ряде случаев Вы получаете рассрочку в оплате. Наше вознаграждение Вы выплачиваете в безналичном порядке (платежным поручением) после поступления арендной платы от арендатора на Ваш расчетный счет, хотя возможна и наличная оплата.
  • Мы размещаем объявления о продаже с фотографиями и видео в каталоге недвижимости на нашем сайте, на других Интернет-сайтах, специализирующихся на недвижимости, указывая в них наши контакты. Также мы размещаем объявления в печатных СМИ (газетах). Кроме того, в Агентство недвижимости «Домников» обращаются потенциальные арендаторы. Возможно, Ваш объект подходит именно им.
  • Наши специалисты общаются с потенциальными арендаторами и организовывают показы объекта. Вы можете присутствовать вместе с нашим агентом на просмотре, а можете и полностью доверить этот процесс ему.
  • После нахождения арендатора Вы заключаете с ним договор аренды. Наше вознаграждение Вы выплачиваете после получения Вами арендной платы.

Коммерческую недвижимость выгоднее сдавать в аренду, чем жилую – Tranio.Ru

Инвесторы интересуются, в какую недвижимость выгоднее вкладывать средства — жилую или коммерческую. Хотя на этот вопрос нет однозначного ответа, всё же в большинстве случаев коммерческая недвижимость лучше подходит для инвестиций.

К коммерческой недвижимости относятся разные типы объектов: от офисных и торговых площадей до заводов и автостоянок. Принципы вложения денег в коммерческую и жилую недвижимость одинаковы: в обоих случаях инвестор приобретает объект, после чего сдает его в аренду и получает доход. Однако есть различия.

Менее рискованное вложение капитала

Обычно коммерческая недвижимость сдается в аренду на более длительные периоды, чем жилая,— от 2 до 20 лет. Это даёт инвестору уверенность, что доход будет стабильным.

Например, во многих странах типичный договор аренды супермаркета заключается на 15 лет с возможностью продления на такой же срок. Плата за аренду поступает каждый месяц и не зависит от финансовых показателей торгового объекта.

Наоборот, квартиры и дома обычно сдаются на более короткие сроки, и владелец может лишиться дохода, если съемщик не будет исправно вносить плату. К тому же, в некоторых странах, в частности в Германии, закон в первую очередь защищает арендатора: когда его увольняют с работы или разоряется его бизнес, владелец жилья не имеет права выставить его на улицу.

«Хорошие» съемщики

Арендаторы коммерческих объектов, как правило, более устойчивы в финансовом отношении, чем частные съемщики жилья. К тому же, коммерсанты отвечают за выплату аренды своими активами.

У арендаторов коммерческих площадей есть мотивация поддерживать в здании порядок, чтобы оно оставалось привлекательным для клиентов. В отличие от них, съемщики жилья часто относятся небрежно к чужой собственности.

Высокая доходность

Коммерческая недвижимость способна приносить в 1,5–3 раза больше рентного дохода, чем жилые объекты. Например, в Софии, столице Болгарии, торговые и офисные помещения приносят вдвое больше прибыли в процентном исчислении, чем квартиры. В других странах перевес в пользу коммерческой недвижимости тоже значителен.

Доходность недвижимости в центральных районах европейских столиц данные CBRE и Global Property Guide

Город Страна Доходность недвижимости, % в год
Коммерческая Жилая
Офисная Торговая
София Болгария 9,35 9,00 4,19
Будапешт Венгрия 7,25 7,00 7,18
Прага Чехия 6,50 6,25 3,09
Рим Италия 5,80 5,50 4,06
Мадрид Испания 5,75 5,50 3,41
Хельсинки Финляндия 5,40 5,30 3,80
Вена Австрия 5,20 4,40 3,67
Берлин Германия 5,10 4,75 3,73
Лондон Великобритания 5,00 5,25 4,31
Париж Франция 4,50 4,50 3,26

Арендные ставки для коммерческой недвижимости не контролируются государством, то есть владелец может установить настолько высокую плату, насколько это позволяют условия рыночной конкуренции. В то же время в некоторых европейских странах закон запрещает повышать плату за жилье выше допустимой нормы. Особенно жестко к этому относятся власти Португалии.

Прежде чем покупать недвижимость, рекомендуется провести всестороннее исследование её финансового состояния. Это особенно актуально для объектов, которые уже сдаются в аренду. В таком случае можно изучить доход за последние годы и на основе этой информации прогнозировать будущую рентабельность.

Меньше расходов на содержание

В отличие от жилой недвижимости, в случае сдачи в аренду коммерческих объектов расходы на содержание, ремонт, страховку и налоги обычно несет арендатор, а не владелец. Следствие этого — более высокий чистый рентный доход от коммерческой недвижимости.

Удобное управление

Гораздо легче управлять торговым центром, сданным в аренду на 10 лет, чем несколькими частными домами, которые расположены в разных местах и независимо друг от друга сдаются на короткие сроки. Во втором случае инвестору часто приходится тратить личное время на поиски арендаторов. Можно нанять управляющую компанию, но её услуги обойдутся в 10–25% от арендной платы.

Где покупать коммерческую недвижимость

Среди инвесторов особенно популярны европейские страны — Великобритания, Германия, Швейцария и другие. Крупные игроки вкладывают средства в высокодоходные активы США, Китая и всё чаще Бразилии.

Tranio.Ru предлагает подробный обзор стран и регионов, наиболее подходящих для инвестиций в коммерческую недвижимость.

Недостатки коммерческой недвижимости

Бывают случаи, когда коммерческая недвижимость оказывается не лучшим вложением средств.

Например, при сдаче в аренду ключевую роль играет местоположение: выгоднее всего сдавать те объекты, которые находятся в центральном районе с хорошим транспортным сообщением и развитой инфраструктурой. Если недвижимость расположена в неудобном месте, есть риск, что она будет простаивать по несколько лет, чего обычно не случается с жильем.

Труднее найти арендаторов для коммерческих объектов, которые имеют ограниченную функциональность. Поэтому в выигрыше остаются инвесторы, вкладывающие капитал в объекты смешанного использования — например в помещения, которые могут быть оборудованы и под магазины, и под офисы, и под салоны красоты.

Для инвесторов, которые предпочитают вкладывать средства в жилую недвижимость, Tranio.Ru предлагает рекомендации о том, на какие страны и регионы стоит ориентироваться в зависимости от бюджета.

Итак, коммерческая недвижимость обычно приносит большую прибыль по сравнению с жилой, требует меньше накладных расходов, несёт меньше рисков и обеспечивает более удобное управление. Тем не менее, прежде чем инвестировать средства в недвижимость, стоит подробно изучить ситуацию на конкретном рынке.

Все тонкости аренды коммерческой недвижимости. Как сдать квартиру в аренду самостоятельно: этапы

Возможность более выгодной сдачи в аренду нежилого помещения зависит от того, для каких целей оно может быть пригодно. Это может быть помещение под производство, склад, размещение магазина или офиса. Также имеют значение его размеры и разнообразные дополнительные факторы. Прежде, чем начинать поиск арендаторов, чтобы сдать в аренду нежилое помещение, необходимо оценить все его преимущества и недостатки, а затем, сделав выводы, решить, кому и каким способом лучше предлагать помещение: малому или крупному бизнесу, торговой, производственной или иной компании.

Главные принципы сдачи в аренду любого помещения

  • Основные понятия, как сдать в аренду производственное помещение, помещение под магазин или офис, одинаковы для всех категорий. Их следует знать любому арендодателю: арендатора для нежилого помещения можно найти самостоятельно или же прибегнув к помощи посредника – агентства по недвижимости. Но даже, если вы выберете второй вариант, то при показах помещения, а также обсуждения различных деталей условий аренды, необходимо в обязательном порядке присутствовать лично. Это поможет избежать в будущем многих неприятных сюрпризов.
  • В начале, вам понадобится провести мониторинг ситуации на рынке недвижимости в вашем городе. Для этого необходимо изучить стоимость аналогичных предложений, размещаемых в интернете или СМИ. После этого проанализируйте их и решите, за какую стоимость будете сдавать свое нежилое помещение. Для большей уверенности, что вы не прогадали с ценой, можете обратиться в любое из агентств недвижимости вашего города. Как правило, услуга оценки стоимости оказывается бесплатно, она не обязывает вас в дальнейшем пользоваться услугами данного агентства.

Расчет стоимости аренды помещения

Стоит учесть, что на стоимость аренды влияют такие факторы, как расположение относительно центра города, наличие поблизости парковки и автобусных остановок с хорошей транспортной развязкой, а также наличие в арендуемом помещении телефонной линии, интернета, мебели, ремонта, кондиционера, отопления, сигнализации, сан.узла и т.п. Может играть роль и количество комнат, а также возможность разделить пространство офисными перегородками.

Встречи с арендаторами

Если при решении задачи, как сдать помещение в аренду, вы решите прибегнуть к помощи посредника, то вам понадобится много времени для того, чтобы максимально подробно обсудить с ним взаимные обязательства, порядок и размер оплаты его услуг и т.п. Все не только существенные, но и более мелкие детали, следует обязательно закрепить в договоре. При самостоятельном поиске арендаторов необходимо будет составить объявление, содержащее максимально подробное описание предлагаемого варианта, а затем разместить, полученное объявление на как можно большем количестве различных популярных ресурсов.

Вам нужно учесть некоторые моменты, если вы захотите сами что-нибудь сдать. Аренда помещений под магазин, офис или же производственное помещение очень популярна в наше время. Но помните, что на каждой встрече с арендаторами вам необходимо будет предъявлять документы, которые подтверждают ваше законное право распоряжаться данным офисным помещением. Кроме этого, вам придется подробно отвечать на все многочисленные вопросы со стороны возможных будущих арендаторов. Заранее подумайте о том, за счет каких положительных факторов удастся минимизировать эффект от негативных факторов. Будьте готовить тратить на переговоры большое количество времени.

Составление договора аренды

С арендатором, который сделал выбор в пользу вашего нежилого помещения, следует подробно обсудить взаимные обязательства, а также порядок оплаты, ее размер и сроки. Обязательно укажите срок аренды помещения и возможность его продления. Как правило, договоры заключаются на 1 год, в них прописывают пункт о возможности автоматического пролонгирования. Следует указать в договоре и другие существенные условия, например, кто будет возлагать на себя ответственность при причинении офису какого-либо ущерба и т.д. Не смотря на то, что типовой текст договора можно легко найти в интернете, следует внимательнейшим образом доработать его под свои собственные потребности.

Для того чтобы удачно сдать в аренду офисное помещение, необходимо потратить большое количество времени на поиски арендаторов, готовых с ответственностью относиться к чужому имуществу и вовремя производить оплату. Но даже, если вам повезет, и вы сможете найти таких добросовестных арендаторов, то не следует забывать периодически проверять состояние своего помещения. На арендаторов это будет влиять только с лучшей стороны. Кроме этого, на забывайте напоминать им о приближающихся сроках арендной платы.

Также стоит побеспокоиться о нотариальном заверении договора. Поскольку никакие расписки или подписанные «на коленке» договора, не спасут вас в случае недобросовестности арендатора. Еще одним способом, позволяющим обезопасить себя, является поиск информации об арендаторе через интернет. Возможно, вам удастся найти что-то интересное по фамилии или номеру телефона.

Если у вас имеется в собственности помещение, оно легко может стать неплохим источником доходов. Вы можете его сдать в аренду в качестве жилья или под офис. Вашими арендаторами могут быть как обычные физические лица, так и юридические. Однако для того чтобы этот, так сказать бизнес, не стал для вас источником проблем, нужно знать законодательство РФ и строго следовать его условиям.

В первую очередь следует заключить договор аренды. Для каких целей у вас не арендовали бы ваше помещение, с целью проживания в нем, открытия офиса, магазина, парикмахерской, стоматологического кабинета, риэлтерской конторы и т.п., подстрахуйте себя от неприятных ситуаций и обязательно заключите договор аренды в двух экземплярах с подписями обеих сторон. Образец стандартного варианта договора можно найти в интернете. Данный документ в нотариальном заверении не нуждается. Учитывая то, что любые доходы в нашей стране облагаются налогами, вы не исключение и должны выплачивать налог. Делается это раз в год, на основании заполненной декларации в налоговой инспекции. Если вы не очень в этом разбираетесь, обратитесь в аудиторскую контору или к любому бухгалтеру. За небольшую плату вам грамотно заполнят декларацию на основании вашей информации и разъяснят ваши права и обязанности.


Не скрывайте свои доходы. Рано или поздно об этом узнают в налоговой инспекции. Если ваш арендатор будет перечислять вам арендную плату на карту, то в основании платежа всегда указывается источник дохода, и вскоре это станет известно налоговой. Кроме этого, часто случаются спорные ситуации с арендаторами, в результате чего они могут сообщить о ваших скрытых доходах. И помимо того, что вы окажитесь в неприглядном виде, вам могут назначить штраф за укрытие налогов в размере 20% от неуплаченной суммы и пени в размере 8% годовых.


Учитывая то, что вы получаете доход и имеете свой небольшой бизнес, возможно, вам придется оформиться в качестве индивидуального предпринимателя. В законодательстве приведены случаи, когда физическому лицу необходимо оформить себя в качестве уже юридического лица, а иначе наказания не избежать. Итак, вы обязаны оформить документально свою предпринимательскую деятельность, если вы:
  • Сдаете помещение для открытия в нем офиса.
  • Периодически перезаключаете договор аренды.
  • Сдаете свое помещение не физическому лицу, а индивидуальному предпринимателю или фирме.
  • Заключаете договор аренды на длительный период времени, или в нем имеется пункт о ежегодной пролонгации.
  • Приобрели помещение конкретно с целью дальнейшей сдачи его в аренду и не намерены им пользоваться исключительно в личных целях.


Вы не обязаны оформлять себя в качестве юридического лица, если ваше помещение некоторое время пустует и вы решили сдать его на недолгий срок в аренду физическому лицу, дабы оно не пустовало. Но налог с прибыли заплатить все равно придется.


Итак, в этой статье мы постарались вкратце изложить ваши права и обязанности, если вы решите сдать в аренду свое помещение. Кстати, если вам все-таки придется оформиться в качестве индивидуального предпринимателя, самой выгодной и удобной для вашего случая будет упрощенная система налогообложения. Благодаря ей, вам нужно будет уплачивать вместо положенных 13% с вашего дохода только 6%.

Инструкция

Сдать помещение по завышенной цене не всегда удается даже через крупные агентства . Дело в том, что такие квадратные метры пользуются спросом у узкого числа арендаторов. То есть, если ваше помещение соответствует всем требованиям наемщика (как правило, это какие-то специфические особенности), то он может согласиться на ваше предложение. Но ждать такого заказчика можно очень долго. Поэтому лучше отталкивать от среднерыночной цены при оценке вашего помещения .
Что касается сохранности помещения в изначальном виде — это нереально. Даже самые аккуратные арендаторы в процессе его использования неизбежно нанесут ему хоть какой-то урон (начиная от элементарных загрязнений, заканчивая повреждением отделки). Если вам очень дорого ваше помещение, то оговорите компенсацию за его порчу в договоре.
Из этого следует, что оформляя договор с арендатором, вы уже не сможете избежать налогообложения ваших доходов со сдачи помещения в наем.
И для того чтобы быстро найти арендатора который устроит вас и которого устроит ваше помещение и его цена, и избежать кучи проблем, лучше обратиться в проверенное, агентство со стажем не менее 5 лет.

Если у вас есть лишние квадратные метры, то пусть они вам приносят доход. Сдайте квартиру в аренду. Сдача квартиры в наем – это не простое дело и подходить к нему нужно, максимально вооружившись знаниями.

Инструкция

Самое первое — это оценка стоимости аренды. Сделать это можно просто. Просмотрите объявления о сдаче квартир такого же типа и размера, как ваша. Помимо этого на стоимость аренды недвижимости влияет её месторасположение. То есть одинаковые в разных районах будут стоить по-разному.

Следующее, с чем вы столкнетесь при сдаче квартиры в наём – это поиск арендаторов. Поступить в этом случае можно двумя способами: нанять риелтора или заняться поисками самостоятельно. И тот и другой способ имеет преимущества и недостатки. Наняв специалиста по недвижимости, вы освобождаетесь от поисков — всё что вам остается – встречаться с арендаторами уже на месте. Но при этом вам придется раскошелиться на услуги риелтора. Хотя многие риелторы предлагают арендаторам бесплатные услуги, потому что свои комиссионные они возьмут с арендаторов. Если же вы решите самостоятельно искать, то вам нужно будет размещать объявление о сдаче квартиры внаем. Но сначала опросите своих знакомых и, наверняка, у них найдутся желающие снять квартиру .

Когда вы найдёте подходящего арендатора, ни в коем случае не ведите с ним расчёты на доверительных началах. При сдаче квартиры в аренду заключается типовой договор, где определяются срок и предмет договора, права и обязанности сторон.Обязательно записываются все паспортные данные. Далее описывается состояние квартиры на текущий момент. Опишите имущество, которое передаете в пользовании. Также предусмотрите штрафные санкции в случае порчи. Обязательно предусмотрите возможность изменения оплаты за жилье .

Договор обязательно должен содержать пункт о том, кто имеет право находиться в квартире . Как вы сможете ее посещать. Некоторые недобросовестные арендаторы могут сдать квартиру в субаренду, а сами на этой территории не проживать. Есть даже разработанные схемы мошенничества, связанные с субарендой. Ваш арендатор может пригласить несколько потенциальных субарендаторов, собрать с них предоплату и скрыться. В случае, если они обратятся в милицию, то неприятностей вам не избежать.

Любой арендодатель несёт определённые риски при сдаче квартиры в наём. Самая главная проблема — это когда арендатор не платит за квартиру. Чтобы таких ситуаций не возникало, составляйте договор грамотно. Необходимо предусмотреть порядок расчётов и меры взыскания при возникновении ситуации неплатёжеспособности арендатора. Решите, кто будет оплачивать коммунальные платежи: вы, или арендатор. Этот момент тоже должен быть зафиксирован в договоре.
Сдача квартиры в аренду может стать прекрасной возможностью получить дополнительный источник дохода, но чтобы не иметь в будущем проблем, лучше обратитесь к профессионалам, которые смогут учесть те нюансы, о которых вы и не задумывались.

Видео по теме

Вам понадобится

  • — документы, подтверждающие ваше право распоряжаться офисом;
  • — услуги агентств по недвижимости или ресурсов для размещения рекламы;
  • — текст договора аренды.

Инструкция

Если вы предпочитаете помощь посредника , максимально дотошно обсудите с ним взаимные обязательства, размер и порядок оплаты его услуг и пр. Закрепите все существенные моменты в договоре.
При самостоятельном поиске составьте объявление с максимально подробным описанием предлагаемого варианта и разместите на как можно большем количестве популярных ресурсов.
Если у вас в собственности бизнес-центр или много помещений , а сдача их в аренду — ваша специализация, вести переговоры с арендаторами будут специальные сотрудники. В ином случае подумайте о своих контактах. Идеальный вариант — отдельные номер телефона и электронный адрес . Для неурочных звонков подключите автоответчик.

Будьте готовы назначать встречи с арендаторами, демонстрировать им документы, подтверждающие ваше право законно распоряжаться офисом, отвечать на их вопросы, включая не самые удобные. Подумайте, за счет чего удастся минимизировать эффект от возможных негативных факторов.

С арендатором, сделавшим выбор в пользу вашего предложения, подробно обсудите взаимные обязательства, размер, порядок и сроки оплаты, срок аренды и возможность его продления (обычно договоры заключаются на год с возможностью автоматического пролонгирования) и другие существенные условия.
Все это закрепите в договоре аренды. Типовой текст последнего легко найти в интернете и доработать под собственные потребности.

После заключения договора не забывайте принимать арендную плату, при необходимости напоминая о ее сроках, и периодически проверяйте состояние помещения.

Видео по теме

В современной бизнес-модели распространена ситуация построения бизнеса «с нуля» для последующей его перепродажи. Как только открытый магазин , кафе, салон, начинает приносить стабильный доход, собственник продает его или сдает в аренду на длительный срок. Такая модель выгодна обеим сторонам, собственник приобретает источник пассивного дохода, а владелец (арендатор) — готовый бизнес без существенных материальных и временных затрат.

Инструкция

Чтобы сдать магазин в аренду , необходимо оформить соответствующий договор. Составляя его, постарайтесь максимально предусмотреть возможные решения разносторонних правовых вопросов, а также потенциальных спорных аспектов.Договор аренды магазин а, в соответствии с гражданским законодательством РФ, дифференцирован как договор аренды зданий и сооружений (помещений). Итак, магазин принято считать нежилым помещением. В свою очередь нежилое помещение — это объект недвижимости , который и является составной частью зданий и сооружений.

Договор аренды магазин а чаще всего является двусторонним и заключается между арендодателем с одной стороны и арендатором магазин а с другой.

Арендодателем, как правило, выступает собственник магазин а (иногда специально уполномоченное собственником лицо). Арендатором может стать фактически любой правовой субъект, естественно, дееспособный и правоспособный.

Договор аренды магазин а заключается на срок не меньше, чем один год. Такой договор должен в обязательном порядке пройти госрегистрацию права аренды.

В договоре аренды магазин а в обязательном порядке должны быть указаны стороны, заключающие договор, и их реквизиты; данные об имуществе, передаваемом в аренду (адрес, наименование объекта аренды, инвентарный номер, назначение под магазин , площадь , размер арендной платы).

Для успешной государственной регистрации договора аренды необходимо приложить кадастровые паспорта как соответствующего здания (сооружения), так и самого помещения, указав аренду емую площадь.

Существуют стандартные (типовые) образцы договоров аренды нежилых помещений, в том числе используемых под магазин . Однако во избежание нежелательных для обеих сторон обстоятельств, обязательно покажите проект своего договора юристу.

Видео по теме

Источники:

  • сдать в аренду продуктовый магазин

Лишняя жилая площадь может приносить неплохой ежемесячный доход своему владельцу, если при ее сдаче соблюдать простые правила, которые помогут существенно увеличить арендную плату.

Вам понадобится

  • — мебель;
  • — ремонт.

Инструкция

Чтобы получить максимальную выгоду от сдачи лишней жилой площади, не пользуйтесь услугами посредников. Хотя большинство из них получает свой процент с квартиросъемщика, все-таки ваша сумма арендной платы может быть существенно снижена, так как вряд ли найдется квартирант, готовый платить очень крупную сумму за ваше жилье, если рядом сдается аналогичная квартира из первых рук и стоимость аренды значительно ниже.

Если вы не заняты трудовой деятельностью, сдавайте квартиру посуточно . Это поможет вам в несколько раз увеличить доход. Лицам, имеющим постоянную работу заниматься таким способом получения доходов крайне нежелательно, так как придется постоянно «зависать» на телефоне, постоянно показывать клиентам квартиру, передавать и забирать ключи и получать арендную плату, что совершенно нереально сделать при систематической занятости.

Неплохой доход может принести сдача квартиры по одной комнате. Если ваше жилье достаточно просторное, все комнаты изолированные, то этот вариант стоит рассмотреть. Единственный недостаток – это постоянная смена квартирантов. Если одни съезжают, вам придется подыскивать других жильцов и комната какое-то время может простоять пустая, что скажется на общей сумме, полученной от сдачи жилья. К тому же такой вариант совершенно не походит для квартир со смежными комнатами и для малогабаритного жилья.

Незначительно увеличить сумму арендной платы поможет косметический ремонт или генеральная уборка. Первое впечатление от сверкающего чистотой жилья позволяет называть первоначальную сумму арендной платы выше, чем при наличии в квартире грязи и хлама от прежних жильцов.

Перед сдачей жилья уделите особое внимание освещению. Если после прежних жильцов не осталось ни одной лампочки, вверните их во всех комнатах, в коридоре, кухне и санузле. При осмотре жилья вы сможете включить освещение во всех комнатах. Это поможет создать первое впечатление что, въехав в квартиру, не придется сразу заниматься мелкими бытовыми проблемами.

Меблированная квартира, оборудованная бытовой техникой, всегда стоит значительно дороже, чем совершенно пустое жилье. Ведь многие квартиросъемщики, переезжая с места на место, не имеют громоздкой мебели и бытовой техники. Поэтому подыскивают жилье, которое оборудовано всем самым необходимым, и готовы за это платить значительно дороже.

Видео по теме

Возможности сдачи в аренду нежилого помещения зависят от того, для каких целей оно пригодно: под производство, склад, офис, размещение магазина. Имеют значение также его размеры и различные дополнительные факторы. Исходя из всего этого, можно понять, кому и каким способом его лучше предлагать: крупному или малому бизнесу, производственной, торговой или иной компании и др.

Вам понадобится

  • — документы, подтверждающие право законно распоряжаться помещением;
  • — услуги по размещению рекламы;
  • — договор аренды.

Инструкция

Составьте объявление, подчеркивающее значимые для потребителя стороны вашего варианта, и разместите его на ресурсах, которые тот гарантировано читает. Это могут быть как различные печатные СМИ и доски объявлений по

Андрей Лазарев, 123Service.ru

Если вам нужно сдать в аренду помещение или здание коммерческого назначения — офисные, торговые, складские или производственные площади, то проще всего поручить сделать это профессиональному посреднику на рынке недвижимости.

Услуги по поиску арендаторов нежилых помещений в различных объектах коммерческой недвижимости — это налаженный бизнес. Причем, если риэлторские компании только подбирают арендаторов, управляющие и консалтинговые компании берут на себя все заботы по сдаче помещений в аренду, взаимодействию с арендаторами и управлению объектом недвижимости.

Как найти арендаторов?

Посредническая организация возьмет на себя все организационные вопросы по поиску арендаторов. «Только профессионал поможет правильно пройти все стадии сдачи в аренду нежилого помещения: сформулирует коммерческие условия аренды офиса , правильно проведет рекламную компанию, подготовит легитимный договор аренды, защищающий интересы арендодателя, поможет провести переговоры с арендатором о цене и условиях аренды, подготовит пакет документов для регистрации и проведет регистрационные действия», — считает Юрий Тараненко, директор компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость.

Сотрудничество с посредником начинается с подачи заявки на сдачу офиса в аренду . Это удобнее всего делать через Интернет, хотя можно подать заявку и по телефону, и при непосредственном общении с представителем компании-посредника. Для ускорения процесса переговоров с потенциальными арендаторами желательно приложить к заявке фотографии и поэтажные планы ваших сдаваемых площадей.

По сложившейся практике оплата услуг по подбору арендаторов производится только по факту заключения договора аренды. То есть вы можете оставить заявки сразу нескольким компаниям, так как это вас ни к чему не обязывает. Исключение составляют ситуации, когда собственник недвижимости заключает договор на управление зданием — тогда услуги по подбору арендаторов могут входить в общий тариф.

«По факту предоставления арендатора и заключения с ним договора аренды недвижимости между сторонами подписывается акт выполненных работ, и производятся расчеты», — поясняет Юрий Тараненко. Стоимость услуг посредника по подбору арендаторов обычно составляет определенный процент от среднегодовой арендной платы на тот срок, на который заключается договор аренды офиса .

Если же вы не хотите тратиться на услуги посредника, можно просто разместить данные о вашем помещении или здании в базе данных риэлторской компании . Обычно за это не берется никакой платы, поэтому ничто не мешает вам оставить информацию о своем объекте в нескольких базах данных.

Ключевые моменты договора аренды недвижимости?

Договор аренды недвижимости определяет объект аренды с указанием адреса, внутреннего расположения (если это не здание целиком), площади и регистрационных данных, срок аренды, размер арендной платы и способ ее внесения. Повышать арендную плату законодательно разрешается не чаще одного раза в год. А вот предельный размер повышения арендной платы и срок, за который арендатор должен быть предупрежден о грядущем повышении, стоит оговорить в договоре.

Размер арендной платы может быть установлен в рублях, в иностранной валюте или в условных единицах, но расчет можно производить только в рублях. Поэтому, если вы хотите «привязать» арендную плату к долларам или евро, в договоре надо оговорить, что она вносится в рублях по курсу Центрального банка РФ на дату оплаты.

Казалось бы простой процесс поиска помещения под коммерческую аренду и процесс заключения договора. Но, в отличие от аренды жилья, эта область услуг подчиняется другим законам и правилам. Некоторые бизнесмены для решения этого вопроса нанимают человека, который занимается поиском подходящей недвижимости.

Это делается по многим причинам, так как в выборе важными параметрами считаются: район города, наличие конкурентов, этаж, вид помещения, наличие коммуникаций, площадь и другие важные параметры. А вот для заключения договора аренды коммерческой недвижимости, обсуждения условий сдачи в аренду и подписания самого документа договора лучше нанять юриста.

Законодательная база

Весь процесс аренды регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации, а точнее статьей 34 «Аренда». Согласно закону все условия, которые возникают во время процесса аренды, прописываются в документе об аренде — договоре, который заключается между клиентом (арендатором) и арендодателем.

Самыми основными обязанностями арендодателя считается поддержание сдаваемого в аренду помещения в исправном порядке, самостоятельное проведение капитального ремонта, согласно ГК РФ статьи 616. В этой же статье обозначены и обязанности арендатора – проведение косметического ремонта, поддержание чистоты и порядка в помещении, оплата всех текущих расходов.

Арендодатель может сдать коммерческую недвижимость в аренду и под другими условиями, но тогда они должны быть прописаны в договоре аренды. Например, арендодатель может переложить свои обязанности проведение капитального ремонта на арендатора или наоборот.

Лучше всего привлечь к этому процессу юриста, который разберется во всех предоставленных бумагах на недвижимость и поможет заключить договор на взаимовыгодных условиях. Привлечение квалифицированного юриста может помочь выявить несанкционированные нарушения, которые в будущем могли бы попасть в статьи расходов бизнесмена.


Такой ненужной статьей расходов может стать не узаконенная перепланировка. Более серьезным случаем станет аренда коммерческого комплекса с участками земли и несколькими помещениями. Тут важно проверить наличие всех необходимых бумаг на все объекты и отсутствие дополнительной аренды на часть помещения или наличие залогов.

Чтобы привести в порядок документы, зарегистрировать и выяснить отношения с другими арендаторами, может уйти слишком много времени и оптимальным вариантом может стать выбор другого помещения.

Поиск недвижимости

Одно из самых тяжелых заданий – это найти подходящий объект недвижимости и желательно без посредников.

Первым делом граждане обращаются к печатным изданиям, которые пестрят объявлениями о сдаче в аренду нежилых помещений. Обычно 90% из них – это агентства, и лишь 10% — это именно владельцы помещений. Для большего удобства бизнесменов такие объявления начали размещать в интернет-ресурсах, в частности на авито аренда коммерческой недвижимости предоставляется с фото и адресом помещения.

Такие ресурсы удобны тем, что с помощью фильтров можно сразу отбросить все варианты, которые не подойдут под критерий поиска. Например, выбрать все предложения аренды офисных помещений в определенном городе или районе, и система автоматически выдаст все подходящие предложения, что значительно ускорит процесс поиска.


Рынок аренды коммерческой недвижимости делится на помещения разного предназначения:
  • Офисные.
  • Торговые.
  • Складские.
  • Производственные.

Поэтому, перед тем как начать поиск, определитесь какой тип недвижимости необходимо подобрать, в каком районе города, какой площадью, этажность и другие важные параметры. Определив весь набор условий, искателю будет легче сформулировать свой запрос.

Если же процесс поиска не входит в планы, можно передоверить это дело посреднику. Обычно услуги таких фирм оплачиваются по тарифу полной или половинной стоимости месячной оплаты аренды. Но с ними желательно изначально подписывать договор и определять оплату услуг только после подбора помещения, чтобы они тоже были заинтересованы в сроках и качестве своей работы.

Процесс заключения договора

Это важный процесс, который лучше проделать вместе с юристом. Перед подписанием документов, необходимо тщательно вычитать и обсудить все условия аренды. Проверьте документы владельца: документ о праве распоряжения недвижимостью, план помещения и уставные документы юридического лица, владеющего объектом. После проверки документов обсудите все возможные условия аренды:

  1. Коммунальные платежи.
  2. Телефоны и доступ в интернет.
  3. Стоимость месячной аренды.
  4. Сроки сдачи в аренду.
  5. Форс-мажорные обстоятельства.
  6. Мелкие ремонтные работы.
  7. Капитальный ремонт.
  8. Условия расторжения договора.

Обсудите, за кем будет закреплено конкретное обязательство, и в какие сроки необходимо его выполнять. Все условия обязательно должны быть зафиксированы в договоре аренды коммерческой недвижимости.


Подписание договора

Лучше всего составлять договор и обсуждать условия лично с владельцем недвижимости, когда производится аренда без посредников. В этом случае легче и быстрее решаются острые вопросы, есть возможность уступок со стороны арендодателя.

При составлении текста договора обязательным пунктом должен указываться полный физический адрес недвижимости, реквизиты и данные владельца. По возможности следует потребовать план помещения и прикрепить его к документу, особенно, если были проведены перепланировки.

Документ обязательно подписывают в нескольких вариантах обе стороны. Только документом определенного образца можно будет подтвердить условия аренды и сам процесс снятия помещения в аренду.

Срок действия аренды может быть прописан, если же его не указывать – договор считается заключенным на неопределенный срок времени. Не забывайте указывать точную сумму арендной платы. Без указанной стоимости аренды коммерческой недвижимости сделка считается не заключенной. Чтобы учесть изменения валюты, необходимо прописать возможный процент увеличения стоимости аренды, но не более 1 раза в год.


Процесс передачи объекта

Еще одним важным документом после договора об аренде станет акт передачи недвижимости арендодателем арендатору. День подписания такого акта считается началом аренды. Подписывать акт нужно только после тщательной проверки здания или помещения. Если при осмотре будет замечена неисправность, ее следует зафиксировать в акте. Этим можно уберечь себя от лишних расходов, которые лягут потом на арендатора.

Кроме этого, такой анализ помещения перед арендой коммерческой недвижимости даст возможность потребовать у арендодателя бесплатно устранить замеченные неисправности, либо уменьшить на определенную сумму стоимость аренды. Если же увиденное состояние недвижимости никаким образом не удовлетворяет клиента, он может совершенно справедливо потребовать расторжения договора.

Помните, что по истечению срока действия договора арендодатель будет принимать недвижимость по акту, который заключался в день принятия помещения в аренду. И если там не зафиксированы неисправности, то арендодатель совершенно законно сможет потребовать устранить их за счет арендатора. И наоборот, если за время аренды были совершенны позитивные изменения в условиях помещения, арендатор вправе потребовать возмещения понесенных расходов. Поэтому тщательно фиксируйте все условия аренды в договоре.

Основные риски арендодателя, который сдает в аренду коммерческую недвижимость

Учитывая, что каждый владелец коммерческой недвижимости ориентируется на прибыль,
а не на подсчет убытков от аренды, важно заблаговременно понимать, с какими рисками вы можете столкнуться в процессе
передачи своего имущества посторонним людям.

Риск 1. Нежилое помещение не будет использоваться по назначению

Каждый грамотно составленный договор аренды четко описывает, как помещение и имеющееся в нем оборудование должно
будет использоваться. В этом случае, если вы договорились сдавать недвижимое имущество как площадку для
складирования различных товаров, а ваш наниматель решил сделать из него магазин,
у арендодателя появляется полное право применять к такому нанимателю штрафные санкции вплоть
до расторжения договора (арендная плата в этом случае не возвращается).

Риск 2. Имущество может быть повреждено или украдено

Обычно на этапе предварительных переговоров и заключения договора трудно определить,
что человек в дальнейшем может небрежно относиться к вашему имуществу, что вы передали в аренду.
Весьма часто случается так, что оборудование ломают, помещение доводится практически до полной разрухи.
В таких случаях собственник нежилого помещения имеет полное право потребовать от нанимателя полное возмещение
нанесенных убытков. В этом случае все учитывается по рыночной стоимости (если наниматель самостоятельно
за свои деньги не вернет внешний вид помещения и работоспособность оборудования в изначальное состояние).
Здесь важно понимать, что если случатся форс-мажорные обстоятельства, либо же повреждение произойдет
не по вине нанимателя (например, пожар из-за возгорания старой проводки), он не будет нести ответственности
за причинённый ущерб и возмещать нанесенные арендодателю убытки.

Риск 3. Арендатор не желает оплачивать арендную плату

Наказать таких арендаторов нужно денежными штрафами. Но это станет возможным только в том случае, если в вашем договоре
прописаны необходимые механизмы, которые в этом случае можно задействовать.

Аренда коммерческой недвижимости: советы и правила

Ни для кого не секрет, что недвижимость, выделенная для коммерческих нужд, открывает для частного бизнеса новые горизонты. Разумеется, наиболее предпочтительным является приобретение такой недвижимости, однако не каждый предприниматель может позволить себе раскошелиться на помещение под офис.Многие организации смело отказываются от приобретения коммерческой недвижимости, и просто арендуют необходимые им квадратные метры, обеспечивая себя офисом, складскими помещениями и т.п. Итак, чем же так выгодна аренда коммерческой недвижимости, и что нужно учитывать при составлении договора коммерческой аренды?

Арендная ставка на коммерческую недвижимость

Итак, если вы все же решились арендовать помещение под офис, склад или даже магазин, постарайтесь оценить все плюсы и минусы такого вида инвестиций. Разумеется, аренда коммерческих помещений позволит вам не тратиться на покупку недвижимости, то есть сэкономит солидную долю денежных средств, однако вам придется регулярно продлевать сроки пользования арендной недвижимостью и контактировать с арендодателями, что, в некоторых случаях бывает не самым приятным занятием.

Арендная ставка на помещение определит то, насколько выгодной будет аренда недвижимости для конкретных коммерческих нужд. Ставка зависит от множества факторов – например, от площади арендованного офиса, его расположения и даже «комплектации». К примеру, помещение под магазин или кофейню должно находиться на первом этаже- не повредит и удобный подъезд. Также на размеры арендной ставки влияет наличие поблизости автостоянок и, в особенности, транспортных развязок.

Каких бы сказочных условий вам не наобещали владельцы недвижимости, перед заключением договора на аренду постарайтесь лично осмотреть «сосватанную» площадь и оценить ее достоинства. Кроме того, проверьте репутацию ее владельца – узнайте, кому эта площадь сдавалась до вас и по какой причине арендаторы ее покинули.

Порядок начисления арендной ставки

Ставка за пользование арендованным коммерческим помещением начисляется с даты, указанной в договоре (как правило, этой датой становится момент передачи арендованного помещения по передаточному акту «на руки» новому владельцу). Сроки внесения арендной платы, равно как и условия ее внесения заведомо оговариваются в договорах аренды.

Арендная плата может взыматься с арендатора как в виде твердого платежа, так и в качестве доли от доходов, полученных арендатором при эксплуатации данного коммерческого помещения. Также возможным способом оплаты является исполнение неких обязательств перед арендодателем либо оказание встречных услуг.

Как правило, в договоре указывается арендная ставка без учета НДС, о чем важно помнить, рассчитывая размер арендной платы на тот или иной промежуток времени. Также стороны, заключившие договор аренды коммерческой недвижимости, могут заранее договориться о скидках и льготах на период проведения ремонтных и отделочных работ. Скидки полагаются арендатору за доработку инженерных систем помещения и за проведение отделочных работ, а льготы могут быть связаны с неприбыльностью помещения во время ремонта.

Составление и регистрация договора аренды

Чтобы уменьшить риски от коммерческой аренды, предприниматель должен с особым вниманием отнестись к составлению и регистрации договоров найма. Это – основной арендный документ, регламентирующий права и обязанности арендатора и арендодателя, а также определяющий стоимость и продолжительность коммерческой аренды.

Форма договора во многом зависит от особенностей арендуемой вами коммерческой недвижимости. Так, аренда помещений муниципального и федерального фонда недвижимости подразумевает не только заключение договора, но и его обязательную регистрацию в надлежащих органах с получением специальных разрешительных документов на эксплуатацию помещения. Регистрация муниципальных площадей проводится вне зависимости от срока аренды.

Если арендуется помещение, принадлежащее частному собственнику, регистрация договора аренды является необязательным условием для совершения сделки. Так, аренда коммерческой недвижимости на срок менее 11 месяцев гос-регистрации не подлежит, а вот квадратные метры, арендованные более чем на 11 месяцев, придется зарегистрировать в уполномоченных органах.

Для проведения процедуры регистрации в регистрационный орган необходимо подать сам договор аренды, а также заявление и квитанцию. Квитанция является подтверждением того, что арендатор оплатил государственную пошлину за съем помещения. Арендодатель, в свою очередь, должен предоставить регистрационным органам правоустанавливающие документы на недвижимость, которая сдается в коммерческую аренду. Состав пакета правоустанавливающих документов варьируется в зависимости от характеристик недвижимости.

Содержание договора коммерческой аренды

Договор, регламентирующий порядок сдачи помещения в аренду для коммерческих нужд, должен содержать в себе юридический адрес арендованной недвижимости, «метраж» помещения, тип и этажность строения, а также его поэтажный план. В договоре аренды также прописываются все права арендодателя и арендатора на данную коммерческую недвижимость. Если арендодатель, в свою очередь, тоже является арендатором, а не собственником, при пересдаче права на недвижимость необходимо изучить все документы, подтверждающее право арендодателя на совершение такого рода сделок. Если арендодатель изначально не обладал правом сдавать эту недвижимость в аренду, заключенный сторонами договор будет признан недействительным.

Также в договоре должна быть обозначена ответственность сторон, заключающих договор, в случае нарушения прав другой стороны либо при несоблюдении обязательств, указанных в договоре.

Можо ли сдавать в аренду недвижимость купленную в кредит?

Если нежилое помещение находится в собственности с обременением (ипотека в силу закона),имеет ли право собственник сдавать в аренду это помещение?

Перед регистрацией ипотеки (обременения) вы подписываете кредитный договор с банком. В некоторых случаях возможно составление договора ипотеки (ипотека в силу договора). Согласно ст.40 ФЗ №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 года вы вправе сдавать имущество в аренду без согласия банка (кредитора), если иное не предусмотрено договором об ипотеке или законом.

ФЗ №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 года

Статья 40. Обременение заложенного имущества правами других лиц
1. Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что:
срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства;
имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества.
2. В случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным федеральным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд (во внесудебном порядке), с момента заключения лицом, выигравшим торги, договора купли-продажи с организатором торгов при условии, что заложенное имущество реализуется с торгов, либо с момента государственной регистрации права собственности залогодержателя в части ипотеки при условии, что заложенное имущество приобретается в собственность залогодержателя.
3. Заложенное имущество может быть предоставлено залогодателем в пользование третьим лицам на срок, превышающий срок обеспеченного ипотекой обязательства, либо для целей, не соответствующих назначению имущества, лишь с согласия залогодержателя. В случае выдачи закладной предоставление на этих условиях третьим лицам права пользования заложенным имуществом допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной.
4. Предоставление залогодателем заложенного имущества в пользование другому лицу не освобождает залогодателя от исполнения обязанностей по договору об ипотеке, если этим договором не предусмотрено иное.
5. Обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, другими залогами регулируется правилами главы VII настоящего Федерального закона.

Поэтому если в вашем кредитном договоре или договоре об ипотеке установлен запрет на сдачу недвижимости в аренду, вопрос сдачи в аренду необходимо отдельно согласовывать с банком (кредитором). Запрет на сдачу в аренду заложенной недвижмости устанавливаете вы сами в кредитном договоре или договоре об ипотеке.

Если кредитным договором или договором об ипотеке установлен запрет на сдачу в аренду, вы может предложить банку (кредитору) подписать дополнительное соглашение. Это дополнительное соглашение может устранить запрет, исключить определенный пункт договора или изложить его в новой редакции. Для заключения такого соглашения необходимо обращаться в банк к кредитному инспектору банка и начальнику отдела ипотечного кредитования.

В обмен на снятие такого запрета банк (кредитор) может потребовать изменений и договора страхования. Например, банк (кредитор) может потребовать застраховать риск порчи объекта недвижимости арендатором. Более того, наличие арендатора в объекте недвижимости может автоматически приводить к необходимости уведомления страховщика и удорожанию стоимости страховки. Для правильного ответа на этот вопрос необходимо изучать ваш договор страхования.

Материал подготовил адвокат Антон Лебедев

Обсудить материал на форуме…


3 вещи, которые нужно сделать перед тем, как сдать коммерческое помещение в аренду

Есть только одна причина владеть коммерческой недвижимостью — зарабатывать деньги! Сдавайте свое пространство в аренду подходящему арендатору по правильной цене, выполнив некоторые домашние задания, прежде чем повесить табличку «Сдается».

Мы спросили Брайана Эстеса, одного из одобренных Дейвом местных поставщиков услуг и специалиста по коммерческой недвижимости в Миссисипи, какие три вещи он рекомендует делать своим клиентам, когда они готовы сдавать свою недвижимость в аренду.

Найдите подходящие условия ставки

Любой домовладелец знает, насколько важно правильно оценивать свой дом, когда он собирается продать. То же самое и при установке арендной платы за коммерческое помещение.

«Нет ничего труднее и дороже, чем переоценка вашего помещения», — сказал Брайан.

И заниженная цена ничем не лучше. В любом случае вы потеряете деньги!

Чтобы узнать, какова текущая ставка для помещений, подобных вашему, спросите других владельцев недвижимости с аналогичными помещениями , которые уже заняты.Пока вы занимаетесь этим, спросите их, как структурирована их аренда. Есть ли у них аренда с полным спектром услуг, при которой арендная плата покрывает все расходы, такие как коммунальные и уборочные услуги? Или арендатор платит за них отдельно? Договоры аренды заключаются на один или два года, или арендаторы предпочитают более длительный срок?

Хватит вести в одиночку! Получите надежный совет и подотчетность, когда вы присоединитесь к Консультативной группе единомышленников-владельцев бизнеса, помогающих вам выиграть.

«В случае офисных зданий классов B и C многие арендаторы предпочитают аренду с полным спектром услуг», — пояснил Брайан.«Легче составлять бюджет, и им не нужно вносить залог за коммунальные услуги».

Повышение привлекательности арендных ставок и условий аренды может иметь решающее значение в быстром освоении вашего помещения — и в привлечении денег.

Сделай это хорошо

Говоря о том, чтобы сделать вещи привлекательными, красивое место привлечет больше потенциальных арендаторов, сказал Брайан.

«В большинстве случаев всегда есть возможность улучшить внешний вид вашей собственности, чтобы повысить ее привлекательность», — пояснил он. «Текущие и потенциальные арендаторы хотят иметь место, которым они могут гордиться».

Внутри вы можете предложить своим потенциальным арендаторам пособие на улучшение, если ваше пространство не находится в состоянии въезда. Или вы можете позволить им выбрать краску и ковер, которые вы установите.

Однако, если арендаторы на рынке заинтересованы в аренде помещения на два года или меньше, Брайан рекомендует показать ваше помещение в состоянии въезда. Таким образом, вам не придется делать улучшения для арендатора, который не имеет долгосрочных обязательств в отношении местоположения.

Используйте профессиональную версию

Вы можете упростить весь процесс, работая с профессионалом.

«На некоторых рынках просто развешивание вывесок позволяет быстро арендовать место», — сказал Брайан. «Однако на большинстве рынков хорошие агенты по коммерческой недвижимости имеют доступ к базам данных, контактам с арендаторами и другим агентским отношениям, которые имеют решающее значение при сдаче помещений в аренду».

Triple Net Lease: плюсы и минусы

Сравнение одинарных, двойных и тройных нетто-аренды: обзор

Тройная чистая аренда (NNN) помогает арендодателям снизить риск коммерческой аренды.Тройная чистая аренда — это один из трех типов чистой аренды, тип аренды недвижимости, при котором арендатор оплачивает один или несколько дополнительных расходов. Чистая аренда обычно включает налоги на недвижимость, взносы по страхованию имущества или расходы на техническое обслуживание и часто используется в коммерческой недвижимости. В дополнение к тройной чистой аренде, другими видами чистой аренды являются одинарная чистая аренда и двойная чистая аренда.

Разовая чистая аренда требует, чтобы арендатор помимо арендной платы платил только налоги на недвижимость. При двойной чистой аренде арендатор платит арендную плату плюс налоги на недвижимость, а также страховые взносы.Тройная чистая аренда, также известная как аренда нетто-нетто, требует от арендатора уплаты арендной платы и всех трех дополнительных расходов.

Арендная плата при чистой аренде обычно ниже, чем при традиционной аренде — чем больше расходов приходится нести арендатору, тем меньшую базовую арендную плату взимает арендодатель. Но тройная чистая аренда обычно является договором аренды с обязательной выплатой, что означает, что арендатор не может отказаться, потому что затраты — особенно затраты на обслуживание — могут быть выше.

Аренда с единой сетью

Однократная чистая аренда, которую часто называют чистой арендой или «N» арендой, не так распространена в мире аренды.В таком договоре аренды арендодатель перекладывает минимальный риск на арендатора, который платит налоги на недвижимость. Это означает, что все другие расходы, такие как страхование, техническое обслуживание и ремонт, а также коммунальные услуги, несет домовладелец. Арендодатель также несет ответственность за любое обслуживание и / или ремонт, которые должны быть выполнены в течение срока аренды в пределах собственности.

Арендаторы по единой чистой аренде в конечном итоге платят немного меньшую арендную плату, чем по стандартной аренде, из-за добавленной стоимости налогов на недвижимость.Но более высокая арендная плата не снимает ответственности арендодателя за своевременное обновление этих расходов.

Например, арендатор может пропустить или произвести просроченные платежи муниципалитету, что означает, что арендодатель будет на крючке. Это может привести к штрафам и / или дополнительным сборам. Поэтому большинство арендодателей включают налог на недвижимость в арендную плату. Они предпочитают, чтобы оплата проходила через них, чтобы знать, что налоги уплачиваются вовремя и в правильной сумме.

Двойная чистая аренда

Двойная чистая аренда, которую также называют нетто-арендой или «NN», особенно популярна в коммерческой недвижимости.При такой аренде арендатор помимо арендной платы платит налоги на недвижимость и страховые взносы. Базовая арендная плата, выплачиваемая за само помещение, обычно ниже из-за дополнительных расходов, которые должен нести арендатор. С другой стороны, все эксплуатационные расходы по-прежнему несет домовладелец, который оплачивает их напрямую.

В более крупных коммерческих комплексах с более чем одним помещением, доступным для аренды, например, в торговых центрах и обширных офисных комплексах, арендаторы могут иметь площадь, отличную от площади их соседей.Таким образом, домовладельцы обычно назначают арендаторам налоги и расходы на страхование пропорционально объему арендуемой площади.

Так же, как и при единой чистой аренде, арендодателям должны быть переданы дополнительные платежи, чтобы они могли выплатить их муниципалитету и страховой компании. Несмотря на то, что аренда арендатора включает эти платежи, имя арендодателя указано в налоговой и страховой накладных, что означает, что в конечном итоге ответственность несут он. Если арендатор оплачивает эти расходы непосредственно ему, арендодатель может избежать проблем, связанных с просрочкой или невыполнением платежей арендаторами, что может привести к дополнительным сборам.

Тройная аренда

Тройная чистая аренда снимает с арендодателя наибольший риск любой чистой аренды. Это означает, что арендатор должен оплачивать даже расходы на техническое обслуживание и ремонт конструкции в дополнение к арендной плате, налогам на недвижимость и страховым взносам. Поскольку эти дополнительные расходы перекладываются на арендатора, арендодатель обычно взимает более низкую базовую арендную плату.

Когда затраты на техническое обслуживание выше ожидаемых, арендаторы по договорам тройной чистой аренды часто пытаются выйти из своих договоров аренды или получить концессию на аренду.Чтобы этого не произошло, многие домовладельцы предпочитают использовать чистый договор аренды под залог. Это один из видов аренды с тройным нетто, который не может быть прекращен до истечения срока его действия. Кроме того, размер арендной платы не может быть изменен ни по какой причине, включая неожиданное и значительное увеличение дополнительных расходов.

Арендодатели могут предпочесть использовать чистый договор аренды с обязательной оплатой, поскольку арендаторы могут попытаться выйти из дорогостоящего договора тройной чистой аренды.

Тройная аренда может увеличить операционные расходы арендатора, и они могут оказаться на крючке из-за франшиз по страховым полисам.Они также могут нести ответственность за любой ущерб имуществу, который не покрывается страховой компанией.

Большинство договоров аренды с тройной чистой арендой являются долгосрочными договорами на срок более 10 лет и обычно включают концессии на повышение арендной платы.

Ключевые выводы

  • Чистая аренда — это аренда недвижимости, при которой арендатор оплачивает один или несколько дополнительных расходов.
  • При однократной чистой аренде арендатор платит меньшую базовую арендную плату в дополнение к налогам на недвижимость.
  • Двойная чистая аренда включает налоги на недвижимость и страховые взносы в дополнение к базовой арендной плате.
  • Тройная чистая аренда включает налоги на имущество, страхование и расходы на содержание в дополнение к базовой арендной плате.
  • Арендаторы могут попытаться выйти из тройного чистого договора аренды из-за связанных с ними высоких затрат, поэтому арендодатели обычно используют чистый договор аренды с обязательной оплатой.
Смотреть сейчас: что такое тройная чистая аренда (NNN)?

Triple Net Leases: за и против

Тройная аренда предлагает как инвесторам, так и арендаторам уникальные преимущества.Однако у этого типа коммерческой аренды есть некоторые ограничения, которые обе стороны должны принять во внимание, прежде чем заключать долгосрочное соглашение о тройной чистой аренде. Хотя в целом арендаторы в трех нетто-аренде берут на себя большую финансовую ответственность, чем в других типах аренды, они также могут быть выгодны для арендаторов во многих отношениях.

Плюсы аренды Triple Net

Тройная чистая аренда — это соглашение между владельцем недвижимости и арендатором, по которому арендатор уплачивает налоги на недвижимость, страховые взносы, а также техническое обслуживание и ремонт в дополнение к ежемесячной арендной плате за здание или помещение.

Долгосрочное размещение

Большинство договоров аренды с тройной чистой арендой предусматривают долгосрочное проживание арендатора (более 20 лет). Это выгодно для арендодателей, поскольку устраняет риск и потери собственности, которая остается пустой между арендаторами.

Инвестиции с низким уровнем риска

Поскольку арендатор несет ответственность почти за все расходы, связанные с недвижимостью — от налогов и страхования до регулярных расходов на содержание, — соглашение об аренде тройной чистой аренды представляет собой довольно низкорисковое вложение для инвестора.

Постоянный поток доходов

Тройная чистая аренда может обеспечить инвестору стабильный источник дохода. Этот тип аренды структурирован так, чтобы включать постоянную сумму арендной платы каждый месяц в течение длительного периода времени. Кроме того, большая часть неизвестных или катастрофических расходов на недвижимость будет переложена на арендатора, что поможет защитить любые риски в инвестициях.

Собственный капитал

Недвижимость с тройной сетью аренды часто добавляется к инвестиционным портфелям в качестве консервативной стратегии с низким уровнем риска для увеличения капитала.Кроме того, инвесторы могут решить продать недвижимость, когда рынок достигнет пика, роста населения или когда они будут готовы использовать этот капитал для своих следующих инвестиций.

Сниженные пошлины арендодателя

С тройной чистой арендой у вас почти нет обязанностей арендодателя, как при более традиционной аренде. Имея больше времени и денег, инвестор может заняться другими предприятиями.

Долгосрочный след деятельности

Арендаторы, которые соглашаются на долгосрочную аренду, имеют возможность создать узнаваемое и долгосрочное место для своего бизнеса.

Расположение

Обычно недвижимость с тройной сетью аренды расположена в доступных районах, в непосредственной близости от других популярных предприятий. Это может помочь арендатору увеличить посещаемость и привлечь внимание клиентов, которые посещают другие предприятия поблизости.

Налоговые льготы

Поскольку арендаторы трех чистых договоров аренды несут ответственность за уплату налогов на недвижимость, они могут включить эти расходы в свои коммерческие расходы и получить некоторые налоговые льготы для своего бизнеса.

Минусы аренды Triple Net

Ограничения прибыли

Арендодатели, заключившие долгосрочную аренду, теряют возможность повышать арендную плату, если стоимость недвижимости в этом районе возрастает. В долгосрочной перспективе это может ограничить потенциальную прибыль.

Риски, связанные с вакансиями и затраты на пролонгацию

Всегда существует риск того, что арендатор может объявить дефолт, даже если существует долгосрочная аренда и арендаторы были тщательно проверены. В период, когда они пытаются заполнить вакансию, инвесторы могут понести убытки.

Предполагаемые расходы на имущество

При тройной чистой аренде арендатор принимает на себя ответственность за операции и содержание помещения для бизнеса. Помимо (иногда) высоких расходов на ведение бизнеса, арендаторы также должны быть готовы финансировать строительство и любые связанные с этим непредвиденные расходы. Это может быть большим финансовым бременем, и арендаторы должны иметь сильный кредитный профиль в другом месте, чтобы иметь право на тройную чистую аренду.

Налоговые обязательства

Когда арендатор становится ответственным за налоги на недвижимость, он также несет ответственность за все связанные с этим обязательства, включая штрафы и пени за просроченный или неправильный перевод налога.

Что нам нравится
  • Плюсы Triple Net Lease

  • Гарантированное, долгосрочное размещение

  • Инвестиции с низким уровнем риска

  • Надежный поток доходов

  • Увеличить капитал

  • Пониженные арендные пошлины

  • Постоянный след деятельности

  • Оптимальное расположение

  • Налоговые льготы

Пример аренды Triple Net

Многие крупные транснациональные компании, которые хотят единообразия бренда, выбирают тройную чистую аренду.Walgreens — один из примеров компании, которая часто соглашается на тройную чистую аренду. В 2019 году Walgreens была второй по величине аптекой в ​​США по общему объему выручки от рецептов. Walgreens специализируется на рецептурных лекарствах и удобных покупках предметов домашнего обихода. Walgreens выбирает 25-летнюю аренду с тройной чистотой.

Когда компания выбирает тройную чистую аренду, она освобождает арендодателя от любой финансовой или физической ответственности. Они сами проводят техническое обслуживание, пользуются услугами своих поставщиков, заказывают собственные вывески, оплачивают эксплуатационные расходы и капитальные затраты.Однако, согласившись на тройную чистую аренду, Walgreens может выбрать лучшие торговые точки. Магазины Walgreens, как правило, расположены в отличных местах — участки площадью 1,5 акра на основных углах крупных торговых центров.

Walgreens ищет эти уголки, чтобы увидеть их премьеры. Компания считается отличным арендатором в сфере тройной чистой аренды и консервативным вложением средств для инвесторов.

Особые соображения

При заключении договора аренды любого типа арендатор должен учитывать, что его арендные платежи, независимо от того, включают ли они дополнительные расходы или примечания, могут увеличиться.Арендодатель может повысить арендную плату из-за законного повышения, разрешенного местными органами власти. Но арендная плата может также увеличиться из-за переоценки налога на имущество или увеличения страховых взносов.

Но есть альтернативы. Если у арендаторов есть такая возможность, они могут захотеть подписать договор аренды на валовой основе, по которому взимается фиксированная арендная ставка. Эта сумма покрывает плату за пространство, а также любые дополнительные расходы, связанные с ним. Таким образом, домовладелец несет ответственность за уплату налогов на недвижимость, страховых взносов и расходов на техническое обслуживание.Они покрывают эти расходы, добавляя их в арендную плату, которую взимают со своего арендатора.

Например, если годовая арендная плата составляет 10 000 долларов, а дополнительные расходы оцениваются в 3 000 долларов, эффективная арендная плата, которую они взимают с арендатора, составляет 13 000 долларов в год. Хотя традиционная аренда более распространена, чем чистая аренда, она представляет больший риск для арендодателя, который должен покрывать любое неожиданное увеличение дополнительных расходов. Вот почему некоторые арендодатели предпочитают использовать тип чистой аренды, перекладывая часть или весь этот риск на арендатора.

Модифицированная валовая аренда — еще одна альтернатива чистой аренде. При модифицированной валовой аренде арендатор платит базовую арендную плату в начале срока аренды. Со временем аренда берет на себя пропорциональную долю некоторых других затрат, связанных с недвижимостью, таких как налоги на имущество, коммунальные услуги, страхование и техническое обслуживание.

Часто задаваемые вопросы об аренде Triple Net

Тройная аренда — хорошая идея?

Как арендаторам, так и арендодателям тройная чистая аренда может дать некоторые преимущества.У арендатора больше свободы с их структурой; они могут настроить свое пространство для большего единообразия бренда без капитальных вложений в покупку. Еще одно преимущество заключается в том, что эти договоры аренды имеют тенденцию быть довольно гибкими: ограничения на увеличение налогов, страхование и т. Д. Для арендодателя тройная чистая аренда может быть надежным источником дохода и сопряжена с очень небольшими накладными расходами. Арендодатель также не обязан играть активную роль в управлении недвижимостью.

В чем разница между чистой и тройной чистой арендой?

Чистая аренда — это вид аренды, при котором арендатор оплачивает часть или все налоги, страховые сборы и расходы на содержание недвижимости в дополнение к базовой арендной плате.Чистая аренда обычно используется в коммерческой недвижимости. Существует три основных типа чистой аренды: одинарная чистая аренда, двойная чистая аренда и тройная чистая аренда. Когда арендатор подписывает единый чистый договор аренды, он оплачивает одну из трех категорий расходов: налоги, обслуживание и страховые сборы. Когда арендатор подписывает договор двойной чистой аренды, он соглашается оплатить две из трех категорий расходов. Эти договоры аренды также называются нетто-арендой. Наконец, когда арендатор подписывает тройной чистый договор аренды, он соглашается оплатить все три категории расходов.Тройная аренда также известна как аренда нетто-нетто.

Можете ли вы договориться об аренде Triple Net?

При тройной чистой аренде почти все обязанности ложатся на арендатора. Арендатор несет ответственность за оплату аренды, а также все накладные расходы, связанные с владением недвижимостью: налоги, страхование, операционные расходы, коммунальные услуги и т. Д. В результате базовая сумма аренды может стать ключевым условием переговоров. Поскольку арендатор принимает на себя риск накладных расходов арендодателя, он может договориться о более выгодной базовой сумме арендной платы.Кроме того, в некоторых случаях арендаторы могут договориться о том, за какие аспекты затрат на ремонт и / или коммунальные услуги несет ответственность арендодатель.

Как рассчитать тройную чистую аренду?

Существуют различные способы расчета суммы тройной нетто-аренды. Иногда домовладельцы складывают все налоги на недвижимость, страхование, расходы на техническое обслуживание и общую площадь здания и делят полученную сумму на 12. Это число является ежемесячной стоимостью. Этот процесс упрощается, если здание арендует только один арендатор.Ежемесячная базовая арендная плата обычно рассчитывается исходя из ставки за квадратный метр.

За что отвечает домовладелец в договоре тройной нетто-аренды?

Арендатор несет ответственность за большинство расходов, связанных с коммерческой недвижимостью с тройной чистой арендой. Однако домовладелец может нести ответственность за крышу и конструкцию, а иногда и за парковку.

Итог

Чистая аренда — это тип аренды недвижимости, обычно для коммерческой аренды, при которой арендатор оплачивает один или несколько дополнительных расходов.Существует три основных типа чистой аренды: одинарная, двойная и тройная чистая аренда. При тройной чистой аренде арендатор обещает оплатить все расходы на недвижимость, включая налоги на недвижимость, страхование здания и техническое обслуживание. Эти платежи производятся помимо платы за аренду и коммунальные услуги. Тройная чистая аренда иногда имеет более низкую базовую арендную плату, потому что арендатор берет на себя больше расходов на недвижимость. Чистую аренду можно сравнить с арендой повышенного качества или арендой земли.

При расширенной аренде будущий рост цен в течение срока действия договора устанавливается в договоре аренды.При долгосрочной аренде повышенная аренда защищает арендодателей от рисков инфляции или роста рынка. Аренда земли позволяет арендаторам развивать недвижимость в течение периода аренды. Затем, по истечении срока аренды, земля и все улучшения передаются собственнику / арендодателю.

12 советов по заключению коммерческой аренды

Сделайте небольшую домашнюю работу, прежде чем договариваться об аренде. Составьте список текущих и ожидаемых будущих потребностей вашей компании в пространстве, определите свой бюджет и предпочтительное местоположение.

«Спросите себя, чего вы хотите добиться от переезда», — говорит Приккер. «Затем вы можете договориться об аренде, которая покрывает все расходы».

Если вы не уверены в ближайших потребностях, рассмотрите возможность более краткосрочной аренды (например, на два или три года). «Вы можете платить больше за квадратный фут при более короткой аренде, но, по крайней мере, вам будет проще уйти, если вам нужно», — говорит Приккер.

2. Всегда привлекайте юриста

Очень важно привлечь коммерческого юриста к переговорам об аренде.«Всегда, всегда, всегда узнавайте мнение юриста», — говорит Приккер. «Лучше всего нанять хорошего коммерческого юриста, разбирающегося в вопросах аренды. Некоторые компании пользуются услугами генерального или семейного юриста, а затем подписывают договор аренды с непредвиденными расходами. Аренда — это сложный процесс, и я видел много ошибок ».

3. Определите свои затраты

Внимательно просмотрите непредвиденные расходы, за которые вас просят заплатить, чтобы убедиться, что общая стоимость соответствует вашему бюджету. Также следует четко указать любое увеличение базовой арендной платы и непредвиденных расходов в будущем.Не стесняйтесь просить об изменениях.

4. Узнайте о вариантах аренды

Затраты, покрываемые арендой, могут сильно различаться в зависимости от типа аренды.

  • При аренде брутто вы платите арендодателю единую сумму, которая покрывает базовую арендную плату и все непредвиденные расходы. К ним обычно относятся коммунальные услуги, налог на имущество, страхование, техническое обслуживание, ремонт и общие расходы на территорию, такие как уборка снега, услуги по уборке, озеленение, стрижка травы и управление недвижимостью.Другой вариант — это модифицированная валовая аренда , по которой вы и арендодатель разделяете некоторую комбинацию побочных расходов.
  • Также возможно подписать различные виды чистых договоров аренды , по которым вы оплачиваете некоторые непредвиденные расходы напрямую. Обычно это приводит к более низкой арендной плате. Основные различия между чистой арендой заключаются в следующем.
    • При чистой аренде вы обычно платите за базовую арендную плату плюс одно из следующего: налоги на имущество (наиболее распространенные), страховку или коммунальные услуги.Все остальные расходы оплачивает арендодатель.
    • При двойной чистой аренде вы платите базовую арендную плату плюс налоги на недвижимость и страхование.
    • При тройной аренде вы обычно платите базовую арендную плату, плюс налоги на недвижимость, страхование здания и коммунальные услуги, а также другие эксплуатационные и эксплуатационные расходы.

    Примечание : Хотя приведенные выше определения являются стандартными, арендодатели иногда добавляют к вашим расходам расходы на обслуживание или общие площади в рамках одинарной или двойной чистой аренды, поэтому всегда дважды проверяйте, за что вы должны платить.

  • При аренде процентной ставки вы платите базовую арендную плату плюс процент от ваших валовых продаж сверх определенного минимума. Обычно они используются в торговых центрах и других многопользовательских торговых точках.

5. Проверить рыночную арендную плату

Получите представление о рыночной арендной плате в районе, который вы рассматриваете, и сравните их с арендной платой, которую запрашивает арендодатель. Поговорите с коммерческим риэлтором, чтобы узнать актуальные рыночные ставки аренды. Эта информация может помочь вам договориться о более низкой арендной плате, если запрашиваемая сумма высока.

6. Исследование собственности

Соберите информацию об объекте недвижимости, которая может пригодиться для переговоров об аренде.

  • Посмотрите на состав арендаторов и соседей в здании, чтобы убедиться, что они подходят для вашего бизнеса. Есть ли конкуренты?
  • Узнайте, какой трафик в здании. Если большую часть парковочных мест будут использовать другие арендаторы, хватит ли вам для ваших нужд? Вы можете договориться о более низких платежах за общие площади, если у других арендаторов будет намного больше трафика, чем у вас, и если они будут больше использовать здание.
  • Поговорите с представителями других местных предприятий, чтобы узнать о районе и любых проблемах, которые могут повлиять на вашу компанию. Например, если вы занимаетесь розничной торговлей, вам может потребоваться информация о местных пешеходных потоках, а также о том, растет ли этот район или находится в упадке. Недавнее снижение перспектив района или рыночной арендной платы может помочь вам заключить более выгодные условия аренды.
  • Посмотрите на репутацию домовладельца, чтобы увидеть, нет ли там красных флажков. Вы можете спросить у риэлторов или существующих арендаторов.Например, вы можете обнаружить, что другие арендаторы пытаются выбраться из здания из-за проблем с арендодателем.

7. Обращение за помощью к арендатору

Спросите у домовладельца о стимулах для сдачи помещения в аренду. Арендодатель может быть особенно заинтересован в том, чтобы побудить вас сдать в аренду, например, если помещение какое-то время пустовало. Арендодатели часто предлагают аренду на два или три месяца бесплатно. Некоторые могут даже оплатить часть вашего ремонта или профинансировать его в течение срока аренды.

«Вы всегда должны спрашивать, какие стимулы они могут предоставить», — говорит Приккер. «Вы будете удивлены, что вам могут предложить».

8. Ознакомьтесь с условиями расторжения.

Проверьте обстоятельства, при которых любая из сторон может расторгнуть договор аренды. Например, вас могут выгнать просто за неуплату арендной платы? Что будет, если здание будет продано?

Если ваши продажи падают или вы хотите расширить помещение, как вы можете расторгнуть договор аренды? Некоторые договоры аренды требуют, чтобы вы полностью или частично оплачивали оставшуюся часть арендной платы.Вы можете договориться о лучших условиях.

Также посмотрите, можно ли сдать помещение в субаренду. Если продажи упадут, сдача всего помещения в субаренду может позволить вам переехать в другое место без уплаты крупного штрафа за расторжение договора аренды. Как вариант, вы можете сдать часть помещения в субаренду, чтобы покрыть арендную плату.

9. Проведение переговоров по улучшению арендованного имущества

Компаниям часто требуется отремонтировать новое пространство в соответствии со своими потребностями. Вы должны убедиться, что аренда и зонирование позволяют запланированные улучшения арендованного имущества.Кроме того, вы можете добиваться пункта, требующего от арендодателя возместить часть или все ваши затраты на улучшение арендованного имущества, если арендодатель расторгнет договор аренды.

10. Проверить на наличие конкурента пункт

Вы можете попросить включить в договор аренды пункт о конкурентах, который требует от арендодателя получить ваше согласие на аренду помещения в здании конкуренту. Это может быть особенно важно для розничных продавцов.

11. Ознакомьтесь с условиями продления

Срок аренды вашей коммерческой недвижимости может варьироваться от месяца к месяцу до нескольких лет.Обязательно поймите, когда и как будет продлеваться договор аренды. Также убедитесь, что у вас есть возможность продлить аренду в конце срока, если это важно для вас. Вы можете обсудить другие варианты, такие как право первого отказа в аренде прилегающей квартиры для расширения. В качестве альтернативы — например, если рынок аренды снизился — домовладелец может предложить вам более выгодную сделку при продлении.

12. Не спешите подписывать

Арендодатели обычно представляют потенциальным арендаторам договор аренды.Очень важно внимательно изучить этот документ и предлагаемые обязанности арендатора и домовладельца.

«Я видел договоры аренды, когда арендатор не выполнял свою домашнюю работу и в конечном итоге нес ответственность за всевозможные непредвиденные расходы или не мог расторгнуть договор аренды, не уплатив оставшуюся арендную плату в полном объеме», — говорит Приккер. Предлагаемый договор аренды обычно не фиксируется на камне. «Обычно есть комната для переговоров».

6 шагов к сдаче коммерческой недвижимости в аренду

Во-первых, подведите итоги своего бизнеса, чтобы определить свои потребности в недвижимости.Спланируйте свои потребности в пространстве на следующие несколько лет. Если вы быстро растете, вы можете подписать краткосрочный договор аренды или поискать место с возможностью расширения.

Также подумайте о способах уменьшения площади в квадратных футах за счет повышения эффективности рабочего пространства. (Эксперт по эффективности может помочь вам с этой задачей.) Изучите свое финансовое положение и определите бюджет для аренды. Также подумайте о сроках переезда. Например, если вы очень заняты в период Рождества, вам, вероятно, следует спланировать свой переезд в другое время года.

2. Получить консультацию

Обсудите ваши потребности с вашей командой консультантов и партнеров по коммерческой недвижимости и получите идеи. Возможно, вы захотите предварительно поговорить со своим банкиром о любых финансовых потребностях, которые вы выявили в процессе составления бюджета по аренде. Найдите брокера по коммерческой недвижимости, который поможет вам найти место.

Также полезно поговорить с деловыми партнерами, поставщиками и другими об их опыте аренды. Узнайте, что сработало для них, а что они бы сделали иначе.

3. Изучите возможные варианты

Начав поиск места, проявите гибкость. Ваши первоначальные ожидания относительно местоположения, типов помещений и арендной платы могли быть нереалистичными и нуждались в корректировке. Хороший агент расскажет вам о рынке и ваших лучших вариантах.

Возможно, вам потребуется расширить область поиска или скорректировать бюджет. Например, более удаленное место может предлагать более выгодную арендную плату. Вы также можете подумать об аренде помещения большего размера, чем вам нужно, а затем сдать его часть в субаренду, чтобы оплатить аренду.(Если вы сделаете это, убедитесь, что ваша аренда позволяет вам сдавать в субаренду.)

Найдя перспективное помещение, не подписывайте договор аренды, который предлагает арендодатель. Аренда обычно открыта для переговоров. Перед подписанием необходимо понять все ваши расходы, включая такие непредвиденные расходы, как налог на имущество, страхование, коммунальные услуги и техническое обслуживание. Попросите арендодателя предоставить стимулы для арендаторов — например, бесплатную аренду на пару месяцев или помощь в оплате улучшений арендуемого имущества.

Вам также следует обсудить улучшения арендованного имущества.Например, можно ли построить дополнительную ванную комнату или установить необходимое оборудование? Уточните, кому будут принадлежать улучшения, когда вы переедете. Если иное не оговорено в договоре аренды, все, что пристроено к зданию, обычно становится собственностью арендодателя, то есть вы не можете взять его с собой при выезде.

Наймите хорошего юриста по коммерческой недвижимости, который рассмотрит договор аренды, чтобы убедиться, что ваш бизнес защищен и не возникнут неожиданные расходы.

5. Получить финансирование

Имея договор аренды, вернитесь к своему банкиру, чтобы поговорить о финансировании.Изучите и поймите все варианты финансирования. Многие предприятия совершают ошибку, используя свой оборотный капитал для оплаты улучшений арендованного имущества и транспортных расходов.

«Компании склонны недооценивать, насколько переезд истощает их деньги», — говорит Дженкинс. «Если после переезда у вас возникнет нехватка денежных средств, это может помешать вам нарастить производство, закупить запасы или нанять пару новых торговых представителей. Это означает, что вы не сможете использовать свое новое пространство в полной мере ».

Варианты финансирования для покрытия расходов по аренде могут включать следующее.

Кредит на улучшение арендованного имущества

Краткосрочная ссуда (обычно погашаемая в течение пяти или шести лет), которая может помочь покрыть расходы на ремонт с целью подготовки арендуемого помещения для вашего бизнеса. Возможно, вам удастся договориться об основном отпуске на первые 6–12 месяцев ссуды, что поможет вам покрыть расходы на переходный период.

В зависимости от стоимости улучшения банк может принять улучшение в качестве залога по ссуде, что может привести к более низкой ставке, чем по необеспеченной ссуде.Многие улучшения арендованного имущества не имеют реальной ценности в глазах банкира. Банкиры обычно хотят видеть, что у вашего бизнеса есть история прибылей и солидных денежных потоков с многообещающими прогнозами денежных потоков.

«Банкиры любят, чтобы их клиенты имели здоровый баланс, сильную управленческую команду и бизнес-план, планирование преемственности и прогнозы того, как новое пространство принесет пользу компании», — говорит Дженкинс.

Кредит оборотного капитала

Еще один краткосрочный заем (также обычно погашаемый в течение пяти или шести лет), предназначенный для того, чтобы помочь вам оплатить инвестиции в рост.Ссуды на оборотный капитал, как правило, не имеют обеспечения. Банкиры попросят вас предоставить ту же информацию, что и для ссуды на улучшение арендованного имущества.

Кредитная линия

Краткосрочная гибкая ссуда, которую можно быстро использовать для покрытия временной нехватки денежных средств.

6. Планируйте переход

Вместе со своими сотрудниками составьте расписание для плавного перехода в новое пространство. Убедитесь, что вы построили время не только для перемещения активов, но и для улучшения арендованного имущества и устранения простоев производства во время переезда.Имейте в виду, что переходы часто занимают больше времени, чем ожидалось.

Планируйте и выполняйте улучшения с помощью вашей команды и подрядчика. Подумайте о том, чтобы получить несколько расценок на работу, особенно на капитальный ремонт.

Что такое TMI при коммерческой аренде?

Если вы новичок в коммерческом лизинге, вы, вероятно, весьма удивлены высокотехнологичным и тщательным характером контракта. Аренда этих помещений сильно отличается от договоров аренды жилья, тем более, что арендодатели могут потребовать от вас уплаты суммы в дополнение к вашей фактической арендной плате.

Этот платеж часто покрывает налоги, техническое обслуживание и страхование (TMI). Когда вы узнаете, что обязаны платить, это может существенно повлиять на доступность помещения. Поверенный по контракту во Флориде может объяснить детали, но будет полезно просмотреть некоторые ответы на часто задаваемые вопросы о TMI при коммерческой аренде.

Что входит в TMI?

В большинстве случаев основная часть вашего TMI пойдет на уплату налогов на недвижимость вашего арендодателя и некоторые расходы на страхование.Помимо этих сумм, вы можете подумать, что TMI включает в себя многие из тех затрат на содержание, которые вы, как домовладелец, оплачиваете в ТСЖ. Примеры включают:

  • Благоустройство территории, вывоз мусора и уборка мест общего пользования;
  • Оплата затрат на эксплуатацию здания;
  • Административные сборы; и,
  • Текущий ремонт и техническое обслуживание крыши, системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, сантехники и связанные с этим расходы.

«Разделение обязательств по техническому обслуживанию является одним из наиболее важных вопросов, требующих переговоров и внимания к конкретным деталям.”

BrewerLong Адвокат Эшли В. Брюэр

Кроме того, Флорида взимает налог с продаж при аренде коммерческой недвижимости, поэтому некоторые из этих сумм также встроены в TMI.

Почему TMI отделен от базовой арендной платы?

Обычно домовладельцы представляют свою ежемесячную арендную плату в виде цены за квадратный фут, чтобы арендаторы, такие как вы, могли сравнивать разные помещения. Компании выделяют TMI в договоры аренды, потому что арендаторы фактически используют недвижимость и пользуются преимуществами функций, которые дополнительная аренда поддерживает в финансовом отношении — обычно в виде увеличения потока клиентов из-за улучшенного внешнего вида помещения.

Как домовладелец рассчитывает TMI?

Обычно арендодатель складывает общие расходы на ежегодные налоги, страхование и техническое обслуживание, а затем делит их на общую площадь квадратных футов здания. Оттуда компания умножает цену за квадрат на количество квадратных футов в вашем индивидуальном пространстве. Итоговая сумма — это сумма TMI, которую вы должны будете выплатить, хотя формула может отличаться в зависимости от ваших обстоятельств.

Меняется ли TMI со временем?

Поскольку налоги на недвижимость составляют значительную долю от общей суммы TMI, вы можете ожидать увеличения или уменьшения дополнительных арендных платежей.По мере старения ключевых систем, включая крышу, систему отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха и водопровод, затраты также могут колебаться.

Могу ли я договориться о TMI?

Потенциальному арендатору может быть сложно согласовать изменения в TMI. Арендодатели знают, что их арендаторы разговаривают, и они не хотят создавать конфликт, предлагая одному бизнесу более низкий TMI по сравнению с другими.

Обсудите вопросы коммерческой аренды с юристом по контрактам в Орландо, штат Флорида.

Если у вас есть дополнительные вопросы о TMI при коммерческой аренде, пожалуйста, свяжитесь с BrewerLong.Наша команда консультирует владельцев бизнеса в Центральной Флориде, включая Орландо, Сэнфорд и Винтер-Парк. Мы можем назначить консультацию, чтобы предоставить более подробную информацию по вопросам коммерческого лизинга.

Эшли помогает владельцам бизнеса и руководителям защищать свой бизнес и интеллектуальную собственность. Ее цель — минимизировать риски по мере роста бизнеса. Эшли регулярно консультирует бизнес-лидеров по соглашениям о владельцах, интеллектуальной собственности (защита, управление и капитализация), соблюдению нормативных требований, недвижимости и коммерческим контрактам.Эшли любит помогать новым и растущим компаниям в тщательном планировании и предотвращении проблем.

Сколько я могу себе позволить арендную плату?

Когда вы просматриваете локации, одна вещь может быть в центре вашего внимания: аренда. Какую арендную плату может себе позволить ваш бизнес? Стоит ли платить больше за более красивое место? Не могли бы вы выбрать место с более низкой арендной платой?

Большинство людей хотят платить как можно меньше за аренду, не отпугивая клиентов. Вам нужно доступное и гостеприимное место по доступной цене.Ваш бюджет и эксплуатационные расходы, а также посещаемость объекта повлияют на то, сколько вы должны потратить на аренду.

Узнайте больше о коммерческой аренде и о том, как определить, какую арендную плату вы можете себе позволить.

Квадратные футы, которые можно использовать и арендовать: в чем разница?

Во-первых, давайте поговорим о том, как большинство арендодателей рассчитывают арендную плату. Возможно, вы слышали термины «полезные» и «арендуемые квадратные футы». Ваша коммерческая арендная плата будет определяться арендуемыми квадратными футами. Какая разница?

  • Полезные квадратные футы: Фактически ваше предприятие будет занимать площадь в квадратных футах.Это включает в себя такие области, как отдельные ванные комнаты и кладовые.
  • Квадратные футы, сдаваемые в аренду: Квадратные футы, сдаваемые в аренду, включают в себя полезные квадратные футы и процентную долю на общие площади. Вы будете платить за общие части долей, пропорциональной количеству арендуемой вами площади. Примерами мест общего пользования являются ванные комнаты, лифты, лестницы, коридоры и общие помещения для встреч в здании.

Найти коммерческую арендную плату за квадратный фут

Если речь идет об общих помещениях, домовладельцы будут использовать коэффициент загрузки при расчете арендуемой площади в квадратных футах.Чтобы найти коэффициент нагрузки, они возьмут арендные квадратные футы здания, разделенные на полезные квадратные футы.

Арендуемые квадратные футы здания / Полезные квадратные футы здания = Коэффициент нагрузки

Полезная площадь в квадратных футах каждого арендатора умножается на этот коэффициент нагрузки, чтобы определить арендуемую площадь в квадратных футах используемого пространства.

Полезные квадратные футы арендатора x коэффициент нагрузки = арендуемые квадратные футы арендатора

После определения арендуемой площади арендатора, она умножается на арендную ставку для получения ежемесячной или годовой суммы арендной платы.

Арендуемые квадратные футы x Арендная ставка = Ежемесячная арендная плата

Как рассчитать продажи на квадратный фут

Коммерческие арендаторы должны иметь возможность тратить от 5% до 10% своей валовой выручки за фут на аренду. Ваш валовой объем продаж, разделенный на площадь в квадратных метрах, даст вам объем продаж на квадратный фут.

Валовые продажи / квадратные метры = Продажи на квадратный фут

Например, вы оцениваете, что ваш бизнес будет приносить 300000 долларов в год в общем объеме продаж, и вы смотрите на пространство площадью 1500 квадратных футов.Исходя из этого, вы получите от продаж 200 долларов за квадратный фут.

Сравнение стоимости аренды

При сравнении свойств вам нужно рассчитать процент вашего дохода, который пойдет на аренду, чтобы найти лучшую сделку. Если вышеупомянутое пространство имеет арендную ставку 20 долларов за квадратный фут, вы разделите эту сумму на 200 долларов продаж за квадратный фут. С помощью этой формулы вы можете увидеть, что вы будете платить 10% дохода своего бизнеса в счет аренды.

Аренда за квадратный фут / Продажи за квадратный фут = Арендный бюджет

Определив этот процент, вы сможете увидеть, вписывается ли сумма арендной платы в ваш бюджет, и сравнить ее с эталонным показателем в вашей отрасли.Если бюджет аренды намного больше, чем эталон вашей отрасли, вы можете рассмотреть другие варианты коммерческой недвижимости.

Трафик и расходы на рекламу

Мы рассказали, как найти различные суммы арендной платы, которые вы можете использовать, чтобы определить, что вы можете себе позволить, исходя из своих расходов и предполагаемых продаж. Что еще может повлиять на вашу арендную плату? Движение. Как можно увеличить посещаемость? Реклама.

Трафик и реклама идут рука об руку. Когда вы рекламируете, вы привлекаете клиентов к себе; однако расходы на рекламу могут занять большую часть вашего бюджета.Сколько вам нужно потратить на рекламу, вы сможете определить, сколько вы можете позволить себе арендную плату.

Местоположение здания влияет на объем трафика, который оно получает, и на объем рекламы, который вам потребуется.

  • Район с высокой проходимостью: Если объект находится рядом с районом с высокой проходимостью, это может компенсировать ваши рекламные расходы. Якорные арендаторы, такие как универмаги или сетевые магазины, могут увеличить посещаемость вашего бизнеса. Увеличение трафика позволяет вам меньше тратить на рекламу, поэтому вы можете платить за более высокую арендную плату.
  • Район с низкой посещаемостью: С другой стороны, вы можете быть склонны тратить гораздо меньше на аренду, если местоположение не генерирует большой объем трафика само по себе. Более низкая арендная плата поможет вам сэкономить деньги на рекламе, которая привлечет клиентов в ваш бизнес и поможет вам получить прибыль.

Стоимость размещения

Арендная плата — это только часть стоимости вашего проживания. Когда вы смотрите на места, вы хотите иметь в виду другие расходы. Помимо базовой арендной платы, вашему бизнесу придется оплачивать такие вещи, как плата за обслуживание общих территорий, страхование имущества, налоги на недвижимость и коммунальные услуги.

Сумма, которую вы можете потратить на аренду, будет зависеть от годовых расходов и прибыли вашего бизнеса. Вы хотите найти место для своего бизнеса, которое вы можете себе позволить?

В Commercial One Brokers мы можем помочь вам принять обоснованное решение относительно вашего следующего местоположения. Свяжитесь с нами или позвоните нам по телефону 417-334-3149 по вопросам коммерческой недвижимости в Брэнсоне, штат Миссури.

Просмотрите наши объявления, чтобы узнать, что в настоящее время продается в Брэнсоне!

10 главных вещей, которые следует учесть перед подписанием коммерческой аренды

Заключение договора коммерческой аренды сопряжено с рядом проблем, особенно для начинающих арендаторов бизнеса.Вот несколько подводных камней, которые следует учитывать перед тем, как подписать договор.


Одной из важнейших задач, стоящих перед владельцем бизнеса, является заключение договора аренды. Как коммерческие подрядчики мы видели много плохих договоров аренды. Вот несколько областей, на которые мы призываем вас обратить внимание, если вы хотите арендовать недвижимость для бизнеса.

1. Не торопитесь

Поиск подходящего места для вашего бизнеса будет трудоемким и напряженным процессом.Примите это с самого начала, и у вас все будет хорошо. Выбор подходящего места для вашего бизнеса может быть непростой задачей, поэтому вам нужно убедиться, что вы нашли время, чтобы сделать это правильно. Не поддавайтесь желанию довольствоваться неоптимальным зданием только для того, чтобы покончить с этим. Кроме того, если вы когда-нибудь окажетесь готовы подписать договор аренды — не делайте этого. Возьмите дополнительный день, подумайте и убедитесь в полной уверенности. Хороший домовладелец поймет.

2. Привлечь опытного агента по коммерческой недвижимости

Наличие агента, имеющего опыт работы с коммерческой недвижимостью, очень важно не только для того, чтобы помочь вам найти место, но, что еще более важно, чтобы проконсультировать вас по переговорам об аренде.Это может быть изнурительным и дорогостоящим, если у вас нет опыта в вашем углу. Например, вы арендатор класса «А» или «В»? Имеете ли вы право на льготы по улучшению арендованного имущества? Ваш агент может помочь вам сориентироваться в предложении.

3. Для бизнес-аренды действуют другие правила

При аренде жилой недвижимости у вас есть определенные права, соответствующие месту, в котором вы будете жить. Но это не касается аренды коммерческой недвижимости. Кроме того, при аренде жилой недвижимости у вас есть очень определенные затраты, связанные с недвижимостью, такие как аренда и, в зависимости от аренды, другие услуги, такие как коммунальные услуги.

Однако коммерческие арендодатели часто назначают одну цену за фактическую аренду недвижимости, а затем накапливают дополнительные сборы, такие как услуги по озеленению, безопасность, вывоз мусора или уборка (если в совместном объекте), которые могут быстро накапливаться. В коммерческой аренде они часто собирательно именуются «TMI» (налоги, техническое обслуживание и страхование). Кроме того, вы часто обнаруживаете, что, несмотря на то, что арендная плата не может измениться или не измениться без первого права арендатора на отказ от продолжения аренды, дополнительные сборы могут увеличиваться по желанию домовладелец практически без предупреждения.

4. Вести переговоры, вести переговоры, вести переговоры

Никогда не принимайте условия аренды, впервые предложенные домовладельцем. Попробуйте договориться о цене или о других уступках, например о стоимости помещения. Самое главное, независимо от того, насколько вы влюблены в недвижимость или насколько она идеальна, будьте готовы уйти. Если домовладелец понимает это с самого начала, вы будете вести переговоры с позиции силы.

5. Делайте домашнее задание

Оцените как можно больше объектов и будьте готовы открыто относиться к местоположению.Вы можете обнаружить, что идеальное место на самом деле не так идеально, как вы думаете, в то время как лучшая недвижимость — и более выгодные цены — могут быть в месте, о котором вы раньше не думали. Изучите местный рынок недвижимости, чтобы иметь общее представление о том, как выглядит справедливая коммерческая арендная ставка для вашего района.

6. Поговорите со своим юристом, прежде чем что-либо подписывать

Подписание неправильного договора коммерческой аренды — или аренда не того объекта недвижимости у неправильного арендодателя — может быть дорогостоящей ошибкой, имеющей негативные последствия для вашего бизнеса, выходящей далеко за рамки вопроса о недвижимости.Как и любой другой юридически обязывающий договор, вы никогда не должны подписывать договор аренды недвижимости, пока документ не будет проверен и одобрен вашим поверенным. В отличие от потенциальных арендодателей, ваш адвокат работает на вас, и ему платят за обеспечение защиты ваших интересов и интересов вашей компании.

7. Пройдите профессиональную оценку

Привлечь подрядчика для оценки площадки на предмет достаточности условий для коммунальных услуг и оценки текущих условий площадки, которые могут повлиять на стоимость строительства.

8. Убедитесь, что вы получаете эксклюзивность для вашего здания или комплекса

Попросите эксклюзивного места для вашей отрасли. Если вы стоматолог, это означает, что в вашем здании нельзя открывать другие стоматологические кабинеты. Если вы строите ресторан, убедитесь, что у предлагаемой вами кухни нет прямых конкурентов и т. Д.

9. Получите «первое право на отказ»

Убедитесь, что у вас есть преимущественное право на отказ, если здание или квартира когда-либо появятся в продаже.Другими словами, если ваш домовладелец решит выставить на продажу здание или квартиру, он придет к вам первым, чтобы предложить.

10. Знайте свои термины

Условия аренды должны составлять 10 и 10 или 10, 5 и 5.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *