Как узнать нормативную стоимость земельного участка: Кадастровая и нормативная стоимость земельных участков

Содержание

Кадастровая и нормативная стоимость земельных участков

В Российской Федерации законодательно закреплены следующие виды стоимости земли: нормативная стоимость (ст. 1 Закона РФ от 11 октября 1991 г. № 1738-1), кадастровая стоимость (ст. 66 ЗК РФ)

Кадастровая стоимость – это условный экономический показатель, необходимый для регулирования земельных отношений, различных сделок с землей и установления определенной цены на земельный участок. Кадастровая стоимость устанавливается равной рыночной стоимости участка и применяется главным образом в целях налогообложения, а зависит от ряда параметров: местоположения, инфраструктуры, категории земель и т.п. Кадастровая стоимость земли определяется в границах оценочных зон и устанавливается на основе государственной кадастровой оценки земель.

Государственная кадастровая оценка проводится не реже одного раза в 5 лет. Для этого привлекаются оценщики или юридические лица, имеющие лицензию на проведение оценочной деятельности. Для вступления в силу результаты кадастровой оценки должны быть утверждены органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Результаты определения кадастровой стоимости можно оспорить в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими и юридическими лицами. В комиссии результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в течение шести месяцев с момента вступления их в силу.

Если кадастровая стоимость земли не определена, применяется нормативная стоимость.

Нормативная цена земли – показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Порядок определения нормативной цены земли устанавливается Правительством Российской Федерации.

Отличия этих институтов проявляются в порядке их определения, поскольку нормативную цену земли устанавливали органы исполнительной власти субъектов федерации с участием органов местного самоуправления, которые могли повышать или понижать установленную цену в пределах 25 процентов.

V. Нормативная цена земли / КонсультантПлюс

V. Нормативная цена земли

39. Нормативная цена земли — показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.

Нормативная цена земли введена для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка.

40. Порядок определения нормативной цены земли установлен Постановлением Правительства Российской Федерации от 15 марта 1997 г. N 319 «О порядке определения нормативной цены земли» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1997, N 13, ст. 1539).

41. В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 15 марта 1997 г. N 319 «О порядке определения нормативной цены земли» нормативная цена земли применяется в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, и ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам.

Предложения об оценочном зонировании территории субъекта Российской Федерации и о нормативной цене земли по указанным зонам представляются комитетами по земельным ресурсам и землеустройству.

Органы местного самоуправления (администрации) по мере развития рынка земли могут своими решениями уточнять количество оценочных зон и их границы, повышать или понижать нормативную цену земли, но не более чем на 25 процентов.

Нормативная цена земли не должна превышать 75 процентов уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.

Районные (городские) комитеты по земельным ресурсам и землеустройству выдают заинтересованным лицам документ о нормативной цене земли конкретного земельного участка.

Государственный комитет Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству совместно с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти разрабатывает основные методические положения по ценовому зонированию земель и расчету нормативной цены земли.

Согласно Указу Президента Российской Федерации от 17 мая 2000 г. N 867 «О структуре федеральных органов исполнительной власти» часть функций упраздненного Государственного комитета Российской Федерации по земельной политике переданы Федеральной службе земельного кадастра России.

(абзац введен Изменениями и дополнениями N 1, внесенными Приказом МНС РФ от 15.10.2001 N БГ-3-21/410)

42. В соответствии с бюджетной классификацией Российской Федерации средства, поступающие от продажи земли в собственность граждан, а также при продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий, зачисляются в доход соответствующих бюджетов по коду 2040000 «Доходы от продажи земли и нематериальных активов».

В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 30 декабря 2001 г. N 194-ФЗ «О федеральном бюджете на 2002 год» средства от продажи гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной собственности, или права их аренды за вычетом расходов на их продажу по нормам, установленным Правительством Российской Федерации, зачисляются на счета органов федерального казначейства с последующим распределением доходов от их поступления между уровнями бюджетной системы Российской Федерации в соответствии с нормативами, установленными статьей 12 указанного Закона.

(абзац введен Изменениями и дополнениями N 2, внесенными Приказом МНС РФ от 12.04.2002 N БГ-3-21/197)

Министр Российской Федерации

по налогам и сборам

Главный государственный советник

налоговой службы

А.П.ПОЧИНОК

Открыть полный текст документа

установление, расчет, оспаривание и уменьшение через суд

Кадастровая стоимость земельного участка выражает его нормативную цену, рассчитанную в зависимости от категории и месторасположения земли. Она необходима для урегулирования земельных отношений, упорядочивания сделок купли-продажи и аренды, а также для расчета величины налога на землю. Государственная кадастровая оценка проводится не реже, чем раз в 5 лет. Полученные по итогам оценки данные вносятся в государственный кадастр недвижимости, который ведется Федеральной службой госрегистрации, кадастра и картографии (Росреестром).

Взаимосвязь кадастровой, нормативной и рыночной стоимости

Законодательством РФ, помимо кадастровой стоимости, закреплены также понятия нормативной и рыночной стоимости.

Нормативная стоимость применяется тогда, когда кадастровая стоимость не определена. Ее расчет необходим в ряде случаев, предусмотренных законодательством: при получении кредитов в банке под залог земли, выкупе государственных и муниципальных земель и т.д. Обычно она определяется на основе 200-кратной ставки налога на землю на 1м2 площади земельного участка, рассчитанного на основе его целевого назначения, с учетом повышающих коэффициентов и без учета налоговых льгот.

Местные органы власти ежегодно устанавливают нормативную цену земли и могут изменять ее в пределах не более 25%. Общая величина нормативной стоимости не должна превышать 75% рыночной цены.

Документ, подтверждающий нормативную цену земли для конкретного участка, можно получить в районном или городском комитете по земельным ресурсам и землеустройству.

Рыночная стоимость определяется взаимодействием спроса и предложения на рынке земли определенного назначения в конкретном регионе на данный момент времени. Ее величина не должна превышать наиболее вероятную рыночную стоимость покупки аналогичного участка. При изменении конъюнктуры рынка либо целевого назначения участка она может изменяться.

Рыночная стоимость в основном характерна для вторичного рынка, на котором перепродаются участки земли, находящиеся в частной собственности. Для первичного рынка, где происходит выкуп государственных и муниципальных земель в частную собственность, больше применима нормативная стоимость.

Указанные виды стоимости могут существенно различаться. Кадастровая и нормативная стоимость имеют больше сходства с ценой инвентаризации, тогда как рыночная определяется реальными спросом и предложением.

Порядок определения кадастровой стоимости

Определение кадастровой стоимости земель осуществляется в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель (от 08.04.2000 г.).

  1. Территориальный субъект РФ принимает решение о проведении кадастровой оценки участков земли, относящихся к его территории.
  2. Территориальное управление Росреестра подготавливает список (перечень) земельных участков, которые подлежат обязательной кадастровой оценке. Согласно действующему законодательству все земельные участки, включенные в состав земель населенных пунктов, подразделяются на 17 видов разрешенного использования. В каждом населенном пункте они разделены на административно-территориальные единицы, в составе каждой их которых выделены соответствующие кадастровые кварталы.
  3. В списке земельных участков отражаются такие характеристики по каждому участку: его площадь, место расположения, наличие, характер и назначение строений, если они есть.
  4. Росреестр задействует оценочную организацию, которая рассчитывает удельный показатель кадастровой стоимости по каждому кадастровому кварталу и каждому виду разрешенного использования. Этот показатель рассчитывается на основе средней рыночной стоимости либо нормативной стоимости 1 м2 земельного участка в том или ином квартале для определенного вида разрешенного использования.
  5. Для утверждения результатов кадастровой оценки составляется соответствующий нормативный акт территориального субъекта РФ.
  6. После утверждения результатов они заносятся в систему кадастрового учета территориального управления Росреестра.

Расчет кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость конкретного участка земли определяется на основе

удельного показателя кадастровой стоимости 1 м2 (удельной кадастровой стоимости земельного участка). Умножив его на площадь данного участка, получаем его кадастровую стоимость. Размер удельного показателя может различаться для каждого кадастрового квартала и того или иного вида разрешенного использования.

Если для земельного участка установлено несколько видов разрешенного использования, то для расчета выбирается наибольший удельный показатель кадастровой стоимости из всех возможных видов разрешенного использования для данного участка.

В целях упорядочения статистического анализа, а также в качестве ориентира территориальными субъектами РФ устанавливаются

средние значения удельных показателей кадастровой стоимости участков земли по каждой категории земель и виду функционального использования по муниципальным районам или округам. Аналогично могут устанавливаться и минимальные значения удельных показателей кадастровой стоимости для земель промышленности и иного специального назначения, ниже которых она не может быть установлена. Они определяются на основе методики расчета средневзвешенных показателей по каждому району (округу) и категории земель.

Где и как узнать кадастровую стоимость земельного участка?

Получить данную информацию можно в территориальном отделении Росреестра. Запрос обязательно должен содержать кадастровый номер земельного участка. Он формируется из номера кадастрового округа, региона, квартала и конкретного участка.

Узнать номер можно в органах Росреестра, на его сайте либо в документах (договор купли-продажи, свидетельство, подтверждающее право собственности, кадастровый паспорт земельного участка и др.).

На основании запроса специалисты могут предоставить всю имеющуюся информацию о нем, в том числе и расчеты платежей.

Узнать кадастровую стоимость сейчас можно и не выходя из дома — при помощи интерактивной кадастровой карты, находящейся на официальном сайте Росреестра, введя в соответствующее поле кадастровый номер участка.

Если по каким-то причинам данных о нужном участке на портале нет, то можно найти постановление соответствующего муниципального органа власти об утверждении результатов государственной кадастровой оценки, в нем найти кадастровую стоимость 1м2 земли района, где расположен участок, умножить ее на площадь участка и таким образом найти его примерную стоимость.

Изменение кадастровой стоимости земельного участка

Кадастровая стоимость может быть изменена в следующих случаях:

  • при объективных изменениях основных характеристик участка: изменения площади и границ, изменение разрешенного вида использования участка, переводе участка в другую категорию;
  • при обнаружении ошибок в документах, ведущих к завышению кадастровой стоимости.

В первом случае в территориальный орган Росреестра по местонахождению земельного участка подается заявление и пакет необходимых документов (межевой план, копию документа, подтверждающего разрешение земельного спора, право собственности на участок и др.).

Кадастровые ошибки могут быть оспорены и исправлены в административном порядке либо в суде.

Если кадастровая стоимость завышена, то соответственно завышается величина уплачиваемого собственником налога на землю, арендной платы для арендатора, стоимость выкупа государственного земельного участка и ряд других расходов. Поэтому ее уменьшение способно обеспечить существенную экономию для того, кто владеет или пользуется земельным участком.

Наиболее часто встречающиеся случаи завышения кадастровой стоимости

1. Завышается удельный показатель кадастровой стоимости для определенного вида разрешенного использования, либо неверно определен вид разрешенного пользования.

Такое может произойти в случае технической или кадастровой ошибки, когда в документах неверно указан удельный показатель кадастровой стоимости, который не соответствует фактическому. Так, например, если вместо удельного показателя для участка земли с видом разрешенного использования, предусмотренного «для размещения производственных и административных зданий» будет установлен показатель «для размещения офисов», то его значение будет завышено почти в 3 раза.

Если участок застроен и на нем расположено здание или иное строение, то его назначение можно определить по записи в техническом паспорте на данный объект недвижимости. Для исправления ошибки нужно подать заявление в территориальный орган кадастрового учета. В случае его отказа в исправлении ошибки можно обратиться в суд.

2. Кадастровая стоимость превышает его рыночную стоимость.

В этом случае следует руководствоваться Постановлением Верховного Арбитражного Суда РФ, в соответствии с которым кадастровую стоимость земельного участка следует признавать равной его рыночной стоимости с того момента, как будет определена его рыночная стоимость. Определить рыночную стоимость участка можно, обратившись к независимому оценщику. На основании его отчета кадастровая стоимость земельного участка в судебном порядке может быть переустановлена в размере его рыночной стоимости.

В случае, когда кадастровая стоимость участка земли определялась после 22.07.2010 г. и оказалась завышена, то ее возможно оспорить и без суда, обратившись в специализированную комиссию в течение полугода с момента внесения в государственный кадастр недвижимости информации о кадастровой стоимости.

Комиссия может пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка в двух случаях:

  • когда доказано, что кадастровая оценка проводилась на основании недостоверных сведений;
  • при наличии заключения независимого оценщика об определении рыночной стоимости участка земли.

Специализированная комиссия рассматривает заявление на протяжении одного календарного месяца.

Справка о нормативной стоимости земельного участка., Челябинск | вопрос №1389738 от 18.03.2022

Разъясняю Вам, что наиболее широко цитируемое определение понятия нормативная цена земли (НЦЗ) дает статья 25 Закона РФ от 11 октября 1991 г. «О плате за землю»:

Нормативная цена земли — показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.

Согласно п. 1 Постановления Правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 «О порядке определения нормативной цены земли» :

•нормативная цена земли применяется в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, и ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам.

Предложения об оценочном зонировании территории субъекта Российской Федерации и о нормативной цене земли по указанным зонам представляются комитетами по земельным ресурсам и землеустройству.

Назначение нормативной цены земли установлено в Ст. 25 Закона РФ от 11 октября 1991 г. «О плате за землю»:

Нормативная цена земли вводится для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка.

На смену института нормативной цены земли с принятием Земельного кодекса пришел институт кадастровой стоимости земельного участка, исходя из содержания п. 13 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»:

В случаях, если кадастровая стоимость земли не определена, для целей, указанных в статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации, применяется нормативная цена земли.

Исходя из этого, современное назначение нормативной цены земли – выполнение функции кадастровой стоимости земли – для целей налогообложения (п. 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ):

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Порядок определения нормативной цены земли установлен Постановлением Правительства Российской Федерации от 15 марта 1997 г. № 319 «О порядке определения нормативной цены земли» :

Нормативная цена земли… ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам. При этом предложения об оценочном зонировании территории субъекта Российской Федерации и о нормативной цене земли по указанным зонам представляются комитетами по земельным ресурсам и землеустройству.

Органы местного самоуправления (администрации) по мере развития рынка земли могут своими решениями уточнять количество оценочных зон и их границы, повышать или понижать установленную в соответствии с пунктом 1 настоящего постановления нормативную цену земли, но не более чем на 25 процентов.

Таким образом, нормативную цену земли определяют органы исполнительной власти субъектов федерации, а органы местного самоуправления могут конкретизировать размер нормативной цены.

Согласно Письму КОМИТЕТА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПО ЗЕМЕЛЬНЫМ РЕСУРСАМ И

ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВУ от 28 декабря 1994 г. N 1-16/2096 «О ПОРЯДКЕ ОПРЕДЕЛЕНИЯ НОРМАТИВНОЙ ЦЕНЫ ЗЕМЛИ»:

…5.1. При обращении граждан и юридических лиц, имеющих права на земельные участки, и в иных случаях, установленных законодательством, районные (городские) комитеты по земельным ресурсам и землеустройству выдают акты установления нормативной цены земли конкретного земельного участка по рекомендуемой форме (Приложение 4) в соответствии с порядком, действующим на дату выдачи.

При составлении акта установления нормативной цены конкретного земельного участка не учитываются установленные обременения (сервитуты и иные права других лиц), а также ограничения, носящие природоохранный, санитарно-гигиенический, технологический и иной характер, влияющие на рыночную стоимость данного участка (пункт 5.2 того же письма).

Надеюсь, что такая информация будет Вам полезна при обращении к чиновникам за Актом установления нормативной цены земельного участка, переходящего в Вашу собственность в порядке наследования. Желаю удачи.

Вам помог ответ?ДаНет

Нормативная и кадастровая стоимость земли

Многие владельцы земельных участков слышали о том, что помимо рыночной стоимости земли существуют еще и нормативная, а также кадастровая стоимость.

Нормативная цена земли представляет собой показатель, который рассчитывается в денежном выражении. Он характеризует стоимость земельного участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.

Понятие «нормативная цена земли» введено для того, чтобы обеспечить экономическое регулирование земельных отношений при переходе права на земельный участок в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка.

Нормативная цена земли определяется и устанавливается законодательно, в том числе постановлением Правительства Российской Федерации от 15 марта 1997 года №319 «О порядке определения нормативной цены земли».

Как указано в постановлении, нормативная цена земли ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации для земель различного целевого назначения по оценочным зонам и зависит от административного района, конкретного поселения или их групп.

Предложения об определении стоимости и оценке зонирования территорий того или иного субъекта Российской Федерации и о нормативной цене земли по указанным зонам представляются комитетами по земельным ресурсам и землеустройству.

Органы местного самоуправления, районные администрации по мере развития земельного рынка вправе принимать решения и уточнять количество оценочных зон и их границы, повышать или понижать нормативную цену земли, но не более чем на 25%. Нормативная цена земли не должна превышать 75% уровня рыночной цены на такие же земельные участки соответствующего целевого назначения.

Районные (городские) комитеты по земельным ресурсам и землеустройству по поступившему к ним запросу предоставляют заинтересованным лицам документ о нормативной цене земли конкретного земельного участка.

Для определения кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). По закону в том случае, если определяется рыночная стоимость земельного участка, кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Государственную кадастровую оценку земель делают, чтобы определить кадастровую стоимость земельных участков различного целевого назначения. Проводят ее не реже одного раза в 5 лет. Основывается государственная кадастровая оценка земель на классификации земель по целевому назначению и виду использования.

Осуществляют государственную кадастровую оценку земель  городских, а также сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан после проведения статистического анализа рыночных цен и на основании получения иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки объектов недвижимого имущества. Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий, расположенных за чертой городских и сельских поселений и земель лесного фонда, осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода.

В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. Оценочной зоной признается часть земель, аналогичных по целевому назначению, виду использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков. Кадастровую стоимость земель определяют с учетом данных кадастра недвижимости.

Все споры, которые возникают при определении кадастровой стоимости земли, рассматриваются в судебном порядке. Споры по поводу определения кадастровой стоимости земель ного участка часто встречаются в практике арбитражного суда.

С. ЖМУРКО, адвокат

http://sotki.ru/sad_ogorod/article/normativnaya-i-kadastrovaya-stoimost-zemli-1202

Нормативная цена земель населенных пунктов Псковской области

Отвечает Филиал ФГБУ ФКП Росреестра по Псковской области

По вопросу отсутствия в государственном кадастре недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 60:09:0133201:72, расположенного по адресу: Псковская область, Невельский район, СП «Усть- Долысская волость», д. Завруи сообщаем, что земельный участок с кадастровым номером 60:09:0133201:72, поставлен на государственный кадастровый учет 19.11.2008 года.

При проведении государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов данный земельный участок не попал в перечень объектов подлежащих государственной кадастровой оценке. В соответствии с пунктом 2.5 Приказа

Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 N 222 «Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка» (далее-Методические указания) кадастровая стоимость земельных участков, учтенных в государственном кадастре недвижимости на дату формирования перечня земельных участков (на 01.01.2010 г.) для целей проведения государственной кадастровой оценки и не попавших в указанный перечень, определяется после утверждения результатов последней государственной кадастровой оценки земель на основе указанных результатов согласно пунктам 2.1.1 — 2.1.16 настоящих Методических указаний в части определения кадастровой стоимости в случае образования новых или выявления ранее учтенных соответствующих земельных участков.

Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов утверждены Постановлением Администрации Псковской области от 29.11.2011 N 477 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Псковской области» (Далее Постановление 477), однако определить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 60:09:0133201:72 не представляется возможным, из-за отсутствия удельных показателей кадастровой стоимости (Приложение № 2 к Постановлению 477), для кадастровых кварталов, в котором расположен данный земельный участок (60:09:0133201).

 

Кадастровая стоимость и нормативная цена земли

1. Кадастровая стоимость и нормативная цена земли

2. В соответствии с Закон РФ от 11.10.1991 N 1738-1 «О плате за землю»

В соответствии с Закон РФ от
11.10.1991 N 1738-1 «О плате за
землю»

3. Нормативная цена земли

показатель, характеризующий стоимость участка
определенного качества и
местоположения,

4. Порядок определения нормативной цены земли устанавливается:

5. Постановление Правительства РФ от 15.03.1997 N 319 «О порядке определения нормативной цены земли»

Постановление Правительства
РФ от 15.03.1997 N 319 «О
порядке определения
нормативной цены земли»
Нормативная цена земли
, не должна превышать
уровня рыночной цены
на типичные земельные участки соответствующего
целевого назначения.
Органы местного самоуправления
(администрации), могут повышать или понижать
установленную
нормативную цену земли,
но не более чем на
Органы местного самоуправления
(администрации),
могут своими решениями
уточнять количество оценочных
зон и их границы

9. Нормативная цена земли определяется на основе:

1) ставки налога на землю,
2) уровня цены.

10. Нормативная цена земли применяется в следующих случаях:

1)При передаче земли
в собственность
2)при передаче по
наследству
3)при дарении
4) при использовании участка
в качестве залога для
получения кредита
5) при изъятии земельного
участка для государственной или
общественной необходимости
6) при
распространении прав
собственности на строение или
жилой дом

17. Кадастровая стоимость земельных участков

Для установления кадастровой
стоимости земельных участков
проводится государственная
кадастровая оценка земель
Органы исполнительной власти
субъектов Р.Ф утверждают средний
уровень
по муниципальному району
(городскому округу)
В случаях определения
рыночной стоимости
земельного участка
кадастровая стоимость этого земельного участка
устанавливается
его

21. КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

— оценка
земли, используемая для
целей налогообложения.
Постановление Правительства РФ от
08.04.2000 N 316 «Об утверждении
Правил проведения государственной
кадастровой оценки земель»
Государственная
кадастровая оценка
проводится не реже, чем
раз в 5 лет.
Полученные по итогам оценки
данные вносятся в
государственный кадастр
недвижимости, который ведется
В процессе государственной
кадастровой оценки земель
проводится оценочное зонирование
территории.
По результатам оценочного зонирования
составляется карта (схема) оценочных
зон и устанавливается кадастровая
стоимость единицы S в границах этих
зон.

27. Порядок определения кадастровой стоимости земельного участка

1)Территориальный субъект РФ принимает решение о
проведении кадастровой оценки участков земли,
относящихся к его территории.
2) Территориальное управление
подготавливает список (перечень)
земельных участков, которые подлежат
обязательной кадастровой оценке.
3)В списке земельных участков
отражаются такие характеристики по каждому
участку:
его S,
место расположения,
наличие, характер и назначение строений, если
они есть.
4) Для утверждения результатов
кадастровой оценки составляется
соответствующий нормативный акт
территориального субъекта РФ.
После утверждения результатов они заносятся в
систему кадастрового учета
территориального
управления Росреестра.

31. Расчет кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость конкретного участка
земли определяется на основе удельного
показателя кадастровой стоимости 1 м2
(удельной кадастровой стоимости земельного
участка).
его на S данного участка, получаем его кадастровую
стоимость.
Где? и как? узнать
кадастровую стоимость
земельного участка
Получить данную информацию можно в
территориальном отделении Росреестра.
Запрос обязательно должен содержать
кадастровый номер земельного участка.
Он формируется из
номера кадастрового округа,
региона, квартала и конкретного участка.
Узнать номер можно
в органах Росреестра, на его сайте
либо в документах (договор купли-продажи,
свидетельство, подтверждающее право
собственности, кадастровый паспорт земельного
участка и др.).
На основании запроса :
Специалисты могут
предоставить всю
имеющуюся информацию
о нем, в том числе и расчеты платежей.
Узнать кадастровую стоимость сейчас можно и не
выходя из дома — при помощи интерактивной
кадастровой карты, находящейся на официальном
сайте Росреестра, введя в соответствующее поле
кадастровый номер участка.
Спасибо за
внимание!!!

Расчет стоимости земли и здания вашего арендуемого имущества

Расчет земельной базы — важный шаг, который часто упускают из виду новые арендодатели или бухгалтеры, которые не знают, что делают.

Когда вы покупаете здание, вы покупаете строение и землю под ним. Вы должны распределить стоимость как по земле, так и по зданию. Вы делаете это, делясь покупной ценой между землей и зданием.

Если вы не разделите стоимость между землей и зданием, а вместо этого случайно распределите 100% покупной цены на здание, вы фактически обесцените землю.Это проблема, потому что земля не может быть обесценена.

Самый простой способ распределить покупную цену между землей и зданием – найти карточку налога на имущество для здания. Вы можете сделать это, посетив веб-сайт или офис местного оценщика имущества.

В налоговой карточке указана стоимость земли и стоимость здания. Вы возьмете эти проценты и примените их к цене покупки.

Например, вы покупаете недвижимость за 100 000 долларов.Вы открываете налоговую карточку и видите, что округ оценивает землю в 5000 долларов, а здание — в 45000 долларов. Таким образом, вы примените коэффициент 10% к земле и коэффициент 90% к зданию, или 10 000 долларов США к земле и 90 000 долларов США к зданию на основе вашей покупной цены.

Этот метод, хотя и самый простой, не всегда дает наилучшие результаты. В таких местах, как Сан-Франциско или Вашингтон, округ Колумбия, стоимость земли по карточке налога на недвижимость часто может превышать 50%!

Другие методы исследования — просмотр оценочной стоимости, полученной в ходе квалифицированной оценки, которую вы, возможно, получили.Иногда оценщик выбивает стоимость земли. Вы также можете посмотреть восстановительную стоимость в своем страховом предложении или попросить брокера по недвижимости провести CMA (анализ конкурентного рынка), показывающий стоимость свободных участков аналогичного размера и местоположения вашей собственности.

Есть вопросы?

Наша подписка Tax Smart Investor Plus включает вопросы и ответы в режиме реального времени, где вы можете получить ответы на свои вопросы от наших опытных налоговых экспертов.

Как определить стоимость земли в собственности

Прежде чем купить участок земли, определение его точной стоимости имеет решающее значение для целей финансирования и для того, чтобы убедиться, что вы не платите больше, чем должны.Даже если вы покупаете дом, вы можете определить стоимость земли под домом. Выяснение стоимости имущества включает в себя сравнение его с другими объектами и рассмотрение состояния рынка недвижимости в целом.

Определение наилучшего использования земли

Определение наилучшего и оптимального использования участка земли. Прежде чем вы сможете точно оценить стоимость имущества, вы должны выяснить, как лучше всего использовать землю. Например, если бы земля могла использоваться для коммерческой недвижимости, она, скорее всего, имела бы большую ценность, чем если бы она использовалась только для жилой недвижимости.Вы можете помочь определить наилучшее использование собственности, посмотрев на зонирование в этом районе и посмотрев на другие свойства вокруг него.

Сравните Comps

Посмотрите на сопоставимые продажи земли в этом районе, чтобы определить приблизительную стоимость недвижимости. В некоторых случаях может быть трудно найти сопоставимые продажи недвижимости из-за отсутствия недвижимости, проданной в последние годы. Если вы можете найти недвижимость, которая была продана в течение последних шести месяцев или года, вы можете выяснить, сколько недвижимость была продана за квадратный фут, а затем использовать это как способ расчета стоимости вашей земли.

Рассмотрите запланированные проекты

Посмотрите на другие проекты, которые планируются поблизости. Например, если рядом с объектом недвижимости строится крупный коммерческий проект, вы можете взимать более высокую плату, чем обычно взимаете за недвижимость. Если вы хотите продать землю как коммерческую собственность, вам, возможно, придется работать с городскими властями, чтобы зонировать ее для надлежащего использования. Недвижимость с неправильным зонированием не так прибыльна, как недвижимость с правильным зонированием.

Провести оценку

Провести оценку имущества у квалифицированного оценщика недвижимости. Оценщик недвижимости должен быть в состоянии придумать достаточно точную стоимость для собственности. Если на участке есть дом, вы можете вычесть стоимость дома из общей стоимости имущества, определенной в результате оценки.

Как узнать стоимость земли, чтобы заполнить информацию об амортизации недвижимости? У меня больше нет документов, и я не могу пойти в окружной офис.

Налогооблагаемая стоимость, вероятно, не отражает стоимость земли на основании ваших заявлений .

Если у вас нет информации для определения стоимости земли, аудитор IRS не будет иметь никакой информации .

Процентное распределение — один из способов принятия решения.

Если ваш характер агрессивен, вы можете выделить 80% стоимости здания и 20% стоимости земли.Если вы консервативны, вы можете выделить 60% стоимости здания и 40% земли.

Разделение стоимости земли и зданий.    Если вы покупаете здания и ваша стоимость включает стоимость земли, на которой они стоят, вы должны разделить стоимость между землей и зданиями, чтобы рассчитать основу для амортизации зданий. Часть стоимости, которую вы распределяете по каждому активу, представляет собой отношение справедливой рыночной стоимости этого актива к справедливой рыночной стоимости всего имущества в момент его покупки.

  Если вы не уверены в справедливой рыночной стоимости земли и зданий, вы можете разделить стоимость между ними на основе их оценочной стоимости для целей налогообложения недвижимости.

Пример.

Вы покупаете дом и землю за 200 000 долларов. В договоре купли-продажи не указано, какая часть покупной цены приходится на дом, а какая на землю.

Последняя оценка налога на недвижимость была основана на оценочной стоимости в 160 000 долларов, из которых 136 000 долларов пришлось на дом и 24 000 долларов на землю.

Вы можете выделить 85% ($136 000 ÷ $160 000) от покупной цены на дом и 15% ($24 000 ÷ $160 000) от покупной цены на землю.

Ваша база в доме составляет 170 000 долларов (85% от 200 000 долларов), а ваша база в земле составляет 30 000 долларов (15% от 200 000 долларов).

Для справки я добавил ссылку на веб-сайт IRS: Нажмите здесь , чтобы Информация об аренде жилья .

Посмотреть решение в исходном сообщении

За акр Рыночная стоимость свободной земли

Сравнивать акры с акрами все равно, что сравнивать яблоки с апельсинами.Традиционно вопрос о том, как определить рыночную стоимость свободной земли, известен как дилемма инвестора, потому что, к сожалению, бывает трудно определить окончательную стоимость акра.

В результате оценка свободной земли может стоить дороже, чем традиционная оценка недвижимости. В зависимости от деталей собственности, оценка земли может оказаться более тщательной и сложной, включая анализ наилучшего и наилучшего использования наряду со значительным количеством фотографий. Оценка более крупного участка земли, который может быть перепрофилирован для любого из нескольких различных целей, может быть более сложной задачей, чем оценка дома, использование которого заранее определено для вас.Обычные подходы к оценке во многих случаях не работают с землей.

Риск может пугать инвестора, а стоимость акра может быть довольно субъективной. Поскольку всем нужен дом, но не всем нужна земля, обычно отсутствуют данные, когда речь идет о земле. Но есть надежда! К счастью для людей, желающих купить землю для продажи, существуют надежные факторы, которые вы можете использовать, чтобы снизить некоторые риски и чувствовать себя в достаточной безопасности, когда дело доходит до оценки земли.

Чтобы узнать больше о фактическом размере акра, загляните в наш блог, в котором мы обсуждаем размер акра земли.

Местоположение

Местоположение может быть одним из наиболее важных факторов при оценке стоимости земли. Большинство из нас слышали поговорку «место, место, место», когда кто-то имеет в виду то, что влияет на стоимость недвижимости. Ваша земля находится в сельской или городской местности? Как близко это к школе и каков уровень преступности в окрестностях? Чтобы узнать больше о рейтингах школ в вашем районе, посетите Great Schools или, если вам интересно узнать об уровне преступности в вашем регионе, посетите карту преступности ADT.Расположение также влияет на то, для чего может быть использовано имущество. Ваша земля находится в сельскохозяйственной, коммерческой или жилой зоне? Интересно, где самая дешевая земля? Читайте нашу самую дешевую землю в блоге США.

Коммунальные услуги

Имеются ли коммуникации, септические системы или колодцы для обслуживания объекта? Это одна из причин, по которой покупатели отказываются от сделки. Хотя стоимость коммунальных услуг, таких как электричество, варьируется в зависимости от местоположения, вы можете поспорить, что это будет довольно дорого.Таким образом, наличие или отсутствие в собственности этих современных предметов первой необходимости может значительно повлиять на ее стоимость.

Ограничения по зонированию

Чем больше у покупателя свободы для развития своей земли, тем больше потенциальная ценность. Местные органы власти определяют различные зоны для различных видов использования земли. Очень важно знать, для чего может быть использована земля, особенно какое использование является идеальным. Это коммерческая земля, на которой вы строите производственное предприятие, офис или дом? Если на него можно надстроить, есть ли ограничения по высоте? Какова почва? Это сельскохозяйственные земли, которые можно использовать для ведения сельского хозяйства? Можете ли вы использовать его в качестве охотничьих угодий или какого-либо вида рекреационной деятельности? Есть ли полезные ископаемые, которые можно добывать? Хотите узнать больше о землепользовании? Взгляните на нашу статью, проливающую свет на различные типы землепользования и собственности.

Хотите верьте, хотите нет, но между фермой и ранчо есть разница в расстоянии. Согласно сводке о стоимости земли за 2021 год Министерства сельского хозяйства США, средняя стоимость пахотных земель составляет 4420 долларов США, а пастбищных угодий — 1480 долларов США за акр. Чтобы узнать больше, зайдите в наш блог, где мы обсуждаем разницу между ранчо и фермой.

Если зонирование интересующей вас недвижимости не совпадает с вашими планами, возможно, вы сможете изменить ее зонирование. Если это то, что вас интересует, ознакомьтесь с нашей статьей, в которой подробно рассказывается, как перезонировать землю.

Прекращение апелляции

То, насколько привлекательной является недвижимость, может повлиять на то, сколько кто-то готов за нее заплатить (или готов ли он вообще что-либо платить). Это земля на берегу? Или, что еще лучше, это остров на продажу? Есть ли у него «обузданная привлекательность»? Каково состояние лота? Он привлекателен со всех сторон? Насколько сложно вам будет продать недвижимость в будущем? Это сыграет роль, поскольку покупатели будут смотреть на этот район и представлять, что они могут с ним сделать.

Как выглядят соседние дома? Вы бы предпочли жить рядом с чистым, мирным ручьем или очистным сооружением? Желанной должна быть не только недвижимость, которая вас интересует, но и окружающая ее земля.Также необходимо выяснить, каковы планы, если таковые имеются, в отношении недвижимости рядом с вашей собственностью, потому что это может сильно повлиять на вас положительно или отрицательно.

Сопоставимые объекты

Одним из наиболее часто используемых инструментов при определении стоимости недвижимости является поиск сопоставимых объектов. В области оценки это называется методом сравнения продаж. Это относится к недавно проданным земельным участкам, которые аналогичны вашему земельному участку. The Balance опубликовал хорошую статью, объясняющую больше о подходе сравнения продаж в оценке недвижимости.Насколько они похожи на интересующую вас собственность и по какой цене они были проданы?

Comps относительно легко найти, когда речь идет о домах, но могут возникнуть сложности, когда речь идет о земле и других типах собственности. LandSearch — отличный ресурс, который можно использовать при исследовании земельных участков. Если вы ищете коммерческую недвижимость, Reonomy — отличный ресурс, поскольку они предоставляют до 100 точек данных о любой собственности, включая историю продаж, историю долгов и компенсацию.

Зоны затопления

От того, находится ли земля в зоне затопления, зависит, захочет ли покупатель строить на ней строительство, а также нести дополнительные расходы по страхованию от наводнения.Ознакомьтесь с записью в нашем блоге, чтобы узнать больше о том, как зоны затопления влияют на стоимость недвижимости, и найти инструменты, которые можно использовать, чтобы определить, находится ли ваша собственность в зоне затопления. Для некоторых покупателей обнаружение того, что недвижимость находится в зоне затопления, является нарушением условий сделки.

Доступ к собственности

Доступность является жизненно важным элементом оценки земли. Есть ли у многих способ добраться до него и насколько это легко? Существуют ли какие-либо сервитуты, связанные с недвижимостью? Очистка земли и доступ к ней могут обойтись дорого.По данным Fixr, средняя стоимость строительства подъездной дороги из гравия площадью 600 квадратных футов составляет 2300 долларов. HomeAdvisor сообщает, что средняя стоимость укладки асфальтового покрытия составляет 4560 долларов, а новая бетонная подъездная дорога в среднем чуть выше 3000 долларов, хотя асфальт обычно дешевле за квадратный фут. Нередки случаи, когда автономная земля не имеет выхода к морю и отсутствует законный способ добраться до нее. Чтобы узнать больше о жизни вне сети, прочитайте нашу статью о том, как жить вне сети.

Наличие

Спрос и предложение.Земля ничем не отличается. Если в регионе выставлено на продажу большое количество земли, она может стоить меньше, чем если бы доступной земли было мало. Редкость не превращается автоматически в ценность, но часто это оказывается так.

Топография

Топография — это форма земли. Рельеф земли может диктовать, для чего земля может быть использована, точно так же, как законы о зонировании и ограничения. ArcGIS — это картографическая и аналитическая платформа, предоставляемая Esri, которую можно использовать для просмотра топографии по всей территории США.S. Участок относительно ровный и ровный или он неровный и неровный с холмами или горами? Позволит ли контур земли кому-то строить на ней? Чем больше вариантов использования имеет недвижимость, тем больше потенциальный покупатель, как правило, готов заплатить за нее.

Древесина или ценные полезные ископаемые

Знаете ли вы, что пара сотен акров в одном месте может стоить столько же или больше, чем тысяча акров в другом месте? Как? Древесина. Древесина является чрезвычайно ценным ресурсом в зависимости от вида, размера, качества, условий выращивания и местного рынка.При оценке земли обязательно узнайте, считается ли она лесными угодьями и какой тип древесины существует на участке. Проведите точную инвентаризацию, а также выясните, как выглядит местный рынок.

Есть также много видов драгоценных минералов, которые встречаются на всей территории Соединенных Штатов, таких как золото, серебро, платина, палладий, нефть и природный газ, и это лишь некоторые из них. Наличие этих полезных ископаемых в собственности может значительно увеличить стоимость. Поэтому важно провести соответствующее исследование, чтобы выяснить, существуют ли они для оценки земли.Если вы ищете такую ​​землю, ознакомьтесь с нашей землей, выставленной на продажу с правами на добычу полезных ископаемых, или ознакомьтесь с нашей статьей о правах на добычу полезных ископаемых, если вы просто хотите узнать больше.

Сервитуты

Многие люди так и не избавляются от установки «Я не хочу делиться» или «Я буду делать то, что хочу», которая была у них в детстве. И когда дело доходит до их личного жизненного пространства, кто может их винить. Существует несколько типов сервитутов, которые могут существовать в собственности, но для простоты они могут предоставить кому-то другому доступ через вашу собственность, чтобы получить доступ к своей собственности, или ограничить то, что вам разрешено делать с ней.Уточните, есть ли какие-либо сервитуты, связанные с недвижимостью. Если вы хотите узнать больше о том, что такое сервитут, перейдите в один из наших блогов, где обсуждаются права сервитута.

Состав почвы

Тип почвы, преобладающей на участке земли, может быть важным фактором при определении того, для чего вы можете использовать землю, и, как следствие, значительно влиять на стоимость. Типы почв особенно важны при оценке сельскохозяйственных угодий, но также играют роль и при оценке других типов.Почва является индикатором того, сколько работы вам предстоит сделать, чтобы обеспечить оптимальную, богатую питательными веществами среду для культур, которые вы будете выращивать. Он также может сказать вам, какой тип культур может процветать, или есть ли у культур вообще потенциал для роста. Служба охраны природных ресурсов Министерства сельского хозяйства США предоставляет полезные ресурсы для оценки типа почвы на вашей земле.

Водные объекты

Кажется, людей тянет к воде. Будь то невероятный пейзаж, успокаивающий эффект или все вышеперечисленное, земля на берегу моря является одним из самых востребованных видов собственности.Чтобы определить стоимость земли, обратите особое внимание на то, есть ли на участке водоемы. Участок, расположенный на берегу реки или на песчаном пляже, может стоить значительно больше, чем другой. Чтобы найти недвижимость с водными объектами, взгляните на наш участок на берегу моря, выставленный на продажу.

Цена за квадратный фут дома на юго-западе США может значительно отличаться от цены дома того же размера на юго-востоке. Точно так же цена акра земли варьируется в зависимости от многих переменных, таких как описанные выше.Хотя оценка земли не является точной наукой, вооружившись некоторыми важными фактами, она может стать отличной инвестицией.

Как определить стоимость земли в Калифорнии – искусство и наука оценки

Если вы владеете участком земли и думаете о его продаже или даже просто интересуетесь, сколько он стоит, то вам нужно найти информацию о том, как определить стоимость земли в [market_state]. В этом сообщении блога вы прочтете наш лучший совет о том, как это сделать…

Что нужно знать в первую очередь о том, как определить стоимость земли в Калифорнии

Самое первое, что вам нужно знать: это искусство и наука.Есть много факторов, влияющих на оценку земли, и никогда не существует единственной цифры, по которой можно однозначно сказать: «Вот сколько стоит моя земля». Итак, мы дадим вам некоторые из факторов ниже, но имейте в виду, что когда дело доходит до определения стоимости земли в [рыночном_состоянии], вы действительно смотрите на приблизительный диапазон.

Рыночная цена — один из способов определить стоимость земли в Калифорнии

Экономисты скажут вам, что лучший способ узнать стоимость вашей земли — это продать ее. Цена, которую кто-то готов заплатить, равна стоимости вашей земли . Конечно, вы можете быть не готовы к продаже (возможно, вы просто пытаетесь понять, сколько вы можете получить за нее), но, безусловно, самый точный ответ, который вы можете получить, — это за сколько кто-то готов купить вашу землю. Но, как вы скоро увидите, есть и другие важные факторы…

Онлайн-цены не должны быть способом определения стоимости земли в Калифорнии

Когда вы думаете об оценке своей собственности, многие люди в первую очередь обращают внимание на веб-сайты , которые утверждают, что дают вам оценку. Используйте эти номера с осторожностью! Они получены из ряда факторов и должны рассматриваться только как часть информации в гораздо большей головоломке. Эти цифры могут быть ошибочными на целых 50% в некоторых областях.

Агентские рыночные оценки — простой способ определить стоимость земли в Калифорнии

Многие агенты по недвижимости предлагают свободную рыночную оценку домовладельцам и землевладельцам. Поэтому вы можете подумать о том, чтобы позвонить агенту и попросить провести рыночную оценку.Затем агент просмотрит данные об аналогичных объектах, недавно проданных в этом районе, и будет использовать их, чтобы помочь вам определить стоимость вашей земли. Опять же, это не идеальное число (поскольку факторы меняются), но это хорошая отправная точка.

Вот самый важный способ определения стоимости земли в Калифорнии

Лучший судья, однако, ВЫ . Три человека, глядя на один и тот же участок земли, получат совершенно разные оценки: если один из них фермер, который интересуется, насколько сложно будет расчистить землю и вырастить урожай, а если другой — владелец, желающий построить дом престарелых в лесной массив, и если третий является застройщиком, желающим разделить землю и построить подразделение.Каждый будет оценивать землю в соответствии со своими потребностями. Так для чего ВЫ видите себя использующим землю? И помните: стоимость — это не всегда финансовая цифра, она также включает время, усилия и потенциальное удовольствие, которое вы можете получить от земли.

Если вы хотите поговорить с нами о земле, мы будем рады связаться с вами. Возможно, у вас есть участок земли для покупки, просто нажмите здесь, чтобы увидеть наш текущий список земель, сообщите нам о собственности, которую вы хотите, и мы будем работать с вами, чтобы сделать ее вашей!

Как определить стоимость земли против.дом в покупке дома | Budgeting Money

Домовладельцы обычно знают приблизительную стоимость своего дома, потому что они ежемесячно выплачивают ипотечный кредит, но стоимость вашего дома на самом деле равна стоимости физического строения и земли под ним вместе взятых. Однако иногда домовладельцу важно знать эти два отдельных значения.

Это может быть особенно важно, если у вас есть домашний офис и вы хотите амортизировать эту часть вашего дома для целей налогообложения.Вы должны знать, сколько стоит дом и сколько стоит земля, потому что, хотя вы можете обесценить физическую структуру, вы не можете обесценить землю, на которой она стоит.

Использование оценщика

Самый простой способ определить стоимость вашей земли по сравнению со стоимостью вашего дома – это нанять профессионального оценщика . Оценщик — это профессионал, обладающий базовыми знаниями и опытом для определения стоимости вашей недвижимости в зависимости от ее местонахождения и текущего рынка.Оценщик может дать вам независимое официальное определение приблизительной стоимости вашей собственности и дома. Вам, однако, придется платить из своего кармана, а авторитетный оценщик может стоить дорого.

Просмотр сопоставимых продаж земли

Еще один способ определить стоимость вашей земли — это посмотреть на пустую землю, которая очень похожа на вашу землю, и посмотреть, сколько она продается за акр . Когда вы смотрите на несколько разных сопоставимых масштабов земли, вы можете рассчитать среднюю стоимость за акр в вашем районе для земли, похожей на вашу.Это даст вам приблизительную стоимость вашей земли, если она будет продана как пустой участок сегодня. Затем вы можете вычесть эту сумму из стоимости вашего дома и приземлить вместе , чтобы определить, сколько стоит ваша домашняя структура.

Расчет соотношения стоимости

Вы также можете использовать некоторые базовые расчеты, чтобы определить приблизительную стоимость вашего дома по сравнению с землей, на которой он стоит. Наиболее распространенный расчет включает в себя использование общей стоимости, которую вы заплатили за свой дом, включая налоги на передачу собственности, сборы за регистрацию, плату за подключение к коммунальным услугам и страхование титула.Затем оценочная стоимость дома делится на общую оценочную стоимость дома и земли . Это приводит к проценту вашей общей стоимости, который составляет ваш дом; оставшийся процент — это процент от общей суммы, которую составляет ваша земля.

Поскольку этот процесс может быть сложным и неточным, важно убедиться, что ваши расчеты верны, сравнив их с сопоставимыми продажами земли и любыми доступными оценками.

Справочные материалы

Советы

  • Если у вас есть копия оценочного отчета, в котором указана стоимость дома и земли, вы также можете использовать его для определения распределения стоимости между домом и землей.Эмпирическое правило Службы внутренних доходов заключается в том, что ваше распределение должно основываться на справедливой рыночной стоимости, как бы вы ее ни рассчитывали. Вы также можете использовать распределение, указанное в вашем соглашении о покупке, если таковое имеется.

Писатель Биография

Беа занимается личными финансами и юридическими вопросами из Техаса.

15 способов, которыми оценщик определяет стоимость земли

Опытный оценщик земли объясняет, как он исследует недвижимость, чтобы понять, что делает ее ценной, а что снижает ее стоимость.

Зак Райан едва не расплакался в тот день, когда впервые ступил на частный остров у берегов Джорджии, его нетронутые пляжи, никогда не затронутые цивилизацией.

Это было одно из самых красивых мест, где он когда-либо был, и это многое говорит для человека, которого наняли для определения стоимости некоторых из самых захватывающих дух больших участков сельской земли на юго-востоке.

Глядя на километры потрясающего побережья и дикой природы, Райан понял, что ему предстоит трудная работа: он должен определить, сколько денег стоит этот остров.

Каким образом оценщик недвижимости определяет стоимость земли?

К счастью, такие эксперты, как Райан, владелец Zac Ryan Appraisal Services в Джексонвилле, штат Флорида, пришли к выводу, что это тщательно продуманное сочетание науки и искусства, учитывающее широкий спектр факторов. Райан собирает свои выводы в книгу: это процесс, который может занять месяцы, и все с целью достижения этого критического числа.

 

 

Факторы, которые оценщик использует для определения стоимости земли

Ниже приведены некоторые из наиболее важных факторов, которые оценщик учитывает при определении стоимости имущества.Их можно применить к любой земле, будь то обширный частный остров или скромный участок площадью 1 акр. Для покупателей земли эти факторы могут помочь вам узнать, справедлива ли стоимость недвижимости, а также распознать плюсы и минусы земли, которую вы рассматриваете.

1. Доступ

Эксперты по земельной недвижимости скажут вам, что доступ является ключевым фактором в оценке конкурентоспособности недвижимости, потому что, независимо от того, насколько хороша недвижимость, ее использование ограничено, когда до нее трудно добраться. Когда Райан оценивает собственность, он задает ряд вопросов о доступе:

  • Можно ли добраться до объекта по близлежащей дороге или он не имеет выхода к морю?
  • Если — это доступ , является ли законным доступом ?
  • Это общедоступный или частный?
  • Он выровнен или заасфальтирован?
  • Односторонний или многосторонний?
  • Дорогу обслуживает местное самоуправление или ее должен содержать владелец?

Все эти факторы могут повлиять на стоимость недвижимости.На самом деле, некоторые кредиторы не одобрят ссуду на строительство дома на участке с частной дорогой, если нет договора на техническое обслуживание.

Наше интервью с земельным агентом из Алабамы Риком Борном далее объясняет доступ — и способы, которыми вы можете получить доступ к собственности, не имеющей выхода к морю — здесь.

Райан сказал, что он также рассматривает возможность внутреннего доступа на большую территорию. Стоимость объекта может увеличиться, если в нем есть внутренние дороги, которые обеспечивают функциональный доступ к ключевым частям объекта.

2. Топография

Райан обращает внимание на топографию объекта при определении потенциала его использования. Например: историческое водно-болотное угодье, которое было изменено, может быть идеальным для смягчения воздействия на окружающую среду водно-болотных угодий. Болотистая земля может не подходить для строительства, но идеально подходит для охоты. Песчаные почвы могут ограничивать лесохозяйственный потенциал участка. Некоторые объекты идеально подходят для развития, а некоторые — нет. Старая воронка или уникальная система оврагов могут повысить ценность из-за их красоты.Райан думает обо всех возможных вариантах использования, когда посещает собственность и изучает топографические карты земли.

«Некоторые люди скажут, что это чрезмерное размышление, но если вы не вложитесь в это, вы можете упустить возможность найти потенциальное использование и характеристики, влияющие на ценность», — сказал он.

3. Удобства

Имеются ли в собственности особые удобства, которые сделали бы ее более ценной с точки зрения эстетической привлекательности? Возможно, там есть набережная или красивый вид.

«В целом эти функции будут положительным фактором», — сказал Райан. «Единственный случай, когда их нет, — это когда их существование каким-то образом ухудшает использование всего имущества».

Например, если большая река перекроет доступ к большей части собственности, это может ограничить возможности использования земли.

4. Конфигурация

То, как расположено имущество, может иметь большое влияние на его стоимость.

Неправильная или узкая планировка может ограничить потенциал использования или общее управление землей.Например, длинная и узкая планировка участка может не дать места для входа крупной техники и очистки деревьев или установки септика.

Как планировка влияет на охоту, лесозаготовку, потенциал развития? Создает ли это проблемы, например делает его более уязвимым для злоумышленников?

Оценщик принимает во внимание все эти факторы при рассмотрении планировки недвижимости.

5. Дикая природа

Точно так же, как охотник ищет доказательства того, что на земле был олень или другая дичь, Райан ищет улики, которые помогут ему понять, какие дикие животные обитают на участке.

Там могут быть оленьи следы, потертости или сараи, но это только начало. Райан также будет искать вариации в растительности и топографии, которые подходят для поддержки разнообразных видов дикой природы.

«Это уже существует, или вам нужно будет разработать и установить его на место?»

6. Местоположение

Как гласит старая поговорка, местоположение является одним из наиболее важных факторов в сфере недвижимости.

«Если вы поместите одно и то же свойство в два разных места, они могут использоваться совершенно по-разному», — сказал Райан.

Например, участок площадью 500 акров рядом с городом может иметь потенциал для развития, в то время как этот же участок больше подходит для лесных угодий в сельской местности рядом с мельницей.

Если собственность может быть использована в качестве жилья, находится ли она близко к школам, удобствам, местам работы? Какие налоги в обществе?

Это факторы, которые оценщик будет учитывать при выборе местоположения недвижимости.

7. Размер

Точно так же, как покупка продуктов оптом может сделать их более доступными, площадь, продаваемая в больших количествах, обычно имеет более низкую цену за акр, чем небольшие участки.

Райан будет учитывать общее количество акров при оценке земли. Но он также рассмотрит спрос на участок такого размера. Есть ли люди в сообществе, которые хотели бы 1000 акров?

Спрос на разные размеры может различаться в зависимости от региона.

8. Усовершенствования

Улучшения, добавленные к свойствам, могут сделать их более ценными, в зависимости от рынка. Например, на некоторых рынках охотничьи угодья с изысканным домиком значительно вырастут в цене по сравнению с землей без домика.В других общинах инвестиции в домик могут не принести землевладельцу хорошей прибыли.

Улучшения могут быть физическими улучшениями земли или мерами, предпринимаемыми продавцом, чтобы сделать процесс более удобным для покупателя. Например, Raydient Places + Properties, компания по оказанию услуг в сфере недвижимости, которой принадлежит Rethink: Rural, предлагает недвижимость под названием «Сельские места», которая является избранной недвижимостью, которую компания улучшает с помощью дополнительных физических функций, таких как ворота, ограждение, водопропускные трубы и подъездные пути.Но компания может также позаботиться о некоторых хлопотах, обычно оставляемых покупателю земли, таких как проведение обследования и обеспечение четкого права собственности на недвижимость.

«Когда улучшение увеличивает истинный потенциал использования — и понимание покупателем потенциала использования — собственности, это увеличивает ее стоимость», — сказал Райан.

9. Практика исторического управления

История управления свойством может повлиять на его стоимость.

Например, если охотничье угодье управляется для диких животных в течение многих лет, оно будет более ценным, чем охотничье угодье, которое не управляется, потому что в нем, скорее всего, будет более сильная популяция дичи, на которую можно будет охотиться.

Лесные угодья, десятилетиями находившиеся под присмотром лесников, были бы более ценными, чем сосны, оставленные без какого-либо управления и ухода.

Например, большая часть земельных рынков Raydient уже давно управляется ее материнской компанией Rayonier, одним из крупнейших инвестиционных фондов лесной недвижимости в Соединенных Штатах. Преимущество 90-летней компании заключается в многолетнем исследовании передового опыта, тщательном контроле за «разведением» лучших деревьев и последовательном управлении.Эта история управления сделает бывший район Районир гораздо более ценным, чем лесные угодья, посаженные любителем.

Те же виды соображений могут быть приняты во внимание в отношении земель сельскохозяйственного назначения, рекреационных земель и других объектов недвижимости. Райан изучает как методы управления, так и то, как долго они действовали, чтобы понять, как они влияют на стоимость недвижимости.

«Я ищу что-то, что выделит землю среди конкурентов в положительную или отрицательную сторону, — сказал Райан.

10. Характеристики почвы

Райан просматривает опубликованные исследования почвы, чтобы определить, соответствует ли почва объекта конкретному использованию. Он подумает, подходит ли он для выращивания определенных культур, подходит ли он для развития, или потребуются ли обширные раскопки, прежде чем его можно будет использовать.

Если почва оптимальна для любого вида землепользования, пользующегося спросом на местном рынке, это может увеличить стоимость недвижимости.

11. Требования к землепользованию и зонированию

Ограничения землепользования и требования зонирования являются критическими факторами, определяющими, для чего земля может и не может использоваться.

Ключевые вопросы, которые рассматривает оценщик:

  • Ограничивает ли зонирование объекта потенциал его использования?
  • Имеют ли ограничения на землю ограничения на то, как она может быть разделена или застроена?
  • Разрешено ли коммерческое использование? Жилой? Сельскохозяйственный?

Зонирование варьируется от округа к округу.

«В некоторых округах сельскохозяйственное зонирование означает, что вы можете построить только один [дом] на 20 акров. В других округах это один на 90 283 100 90 284 акров», — пояснил Райан.

Иногда, если рынок созрел для определенного использования, например, для развития, оценщик может также рассмотреть, насколько обременительным будет изменение ограничений землепользования и зонирования.

Однако

Райан отмечает, что зонирование само по себе не создает ценности. Например, если участок во Флориде был зонирован с учетом наличия лыжных трасс, это не имело бы никакой ценности, поскольку в южном штате нет потенциала для горнолыжных трасс.

12. Сервитуты и обременения

На стоимость имущества могут повлиять сервитуты и обременения, которые могут сделать часть его земли непригодной для использования.Земля в собственности может иметь сервитут для линии электропередач, пешеходной дорожки, водопровода или канализации, дренажа, стока или консервации.

В качестве оценщика Райану приходилось одновременно выяснять, как сервитут уменьшает стоимость собственности, и определять, сколько денег получит землевладелец в обмен на сервитут на свою землю.

— Это могла бы быть совсем другая статья, — сказал Райан.

13. Тенденции рынка землепользования и территорий

Соседние владения могут способствовать определенному использованию земли или препятствовать этому.Например, могут возникнуть проблемы с размещением стрельбища рядом со школой.

То, что делается с близлежащей землей, также может быть индикатором того, куда движется рынок. Превращается ли недвижимость из ферм и лесных угодий в жилую недвижимость или застройку? Это может помочь определить потенциальное использование земли.

14. Характеристики древесины

Есть ли на земле деревья? Могут ли деревья быть проданы как древесина, имеют ли они небольшую ценность древесины и должны быть удалены, или они имеют эстетическую привлекательность?

Если на участке есть сосны, росли ли они в естественных условиях или это посаженные сосновые насаждения?

Если деревья можно срубить и продать как древесину, Райан должен учитывать текущую стоимость деревьев, а также будущую стоимость.Например, 10-летняя древесина будет иметь более низкую стоимость, если ее заготовить сразу, чем если бы ей дали еще 10 лет для выращивания.

Он также учитывает сам рынок древесины при определении конкурентоспособности древесины для собственности.

15. Вопросы поймы

Используя карты затопления и наблюдая за территорией на месте, Райан оценивает, подвержена ли земля затоплению. Если он видит зеленые водоросли, растущие у основания многих деревьев, или если на лесной подстилке мало растительности, он знает, что этот район, вероятно, подвержен наводнениям.

И это только начало. Если земля подвержена затоплению, оценщик захочет узнать:

  • Где это происходит на участке
  • Как часто это бывает
  • Если у него есть скорость и волновое воздействие
  • Какое влияние это оказывает на потенциал использования имущества

Райан

Как Райан начал свою карьеру оценщика

Очевидно, что определение стоимости земли — сложный процесс. Райан впервые занялся бизнесом, согласившись провести оценку жилья для ссудно-сберегательного учреждения, в котором он работал в Северной Вирджинии.Но он скучал по своему родному штату Флорида, поэтому вернулся в штат и устроился на работу по коммерческой оценке — работа, которая ему не нравилась.

Однажды его босс попросил его оценить участок площадью 7000 акров в округе Марион.

«Я был до смерти взволнован тем, что оказался там, — вспоминает Райан. «Возможность получать деньги за то, чтобы кататься на чьей-то территории, — это здорово. Я сосредоточился на этом, и теперь я работаю почти исключительно на больших участках земли».

Его клиентами являются землевладельцы, покупатели земли, государственные учреждения и частные компании.На самом деле Rayonier полагается на Райана в части своих более крупных оценок.

Оценщик описывает свою работу как «отчасти экономист, отчасти консультант по окружающей среде, отчасти бухгалтер, отчасти планировщик земель, отчасти геодезист и отчасти следователь».

Он говорит, что самое приятное чувство — это когда и продавец, и покупатель нанимают его для оценки одной и той же недвижимости. Это показывает, насколько все стороны уважают его окончательный номер.

Для получения дополнительной информации об услугах оценки Zac Ryan пишите по адресу [email protected]

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.