Квартира в ипотеку как это происходит: Как продать квартиру в ипотеке: 4 варианта :: Жилье :: РБК Недвижимость

Содержание

как проходит сделка по ипотеке с нуля

Приветствуем! Ипотека с первого взгляда довольно сложный процесс. В этом посте мы расскажем вам про этапы оформления ипотеки, чтобы у вас сформировалась четкая картина всей сделки. Пошаговая инструкция покупки квартиры в ипотеку поможет вам понять, что нужно делать на каждом этапе и на что нужно обратить особое внимание.

Общие моменты

Итак, ипотека с нуля. Давайте начнем разбираться с этим вопросом.

Последнее время все больше россиян принимают решение о покупке жилья с помощью ипотечного кредита. Данная схема имеет свои плюсы: не нужно занимать денег у родных и знакомых, вы оформляете квартиру сразу же в собственность, а рассчитаться по кредиту можно в соответствии со своими потребностями.

В отличие от потребительского кредита, где обеспечением выступает поручительство физического лица или вовсе отсутствует, в ипотечном кредитовании залогом выступает недвижимость, которую покупает клиент банка. Это значит, что на квартиру накладывается обременение (без согласия банка – кредитора невозможно будет продать, подарить, переоформить квадратные метры), но можно в ней проживать, делать ремонт и т.д. После того как обязательства погашены, обременение снимается.

Так как в большинстве случаев у физического лица недостаточно собственных средств, то ипотечные ссуды отличаются значительной суммой кредитования (от 300 000 руб до нескольких миллионов), длительным сроком кредитования (до 30 лет).

При оформлении ипотечного кредита можно выбрать схему погашения задолженности: аннуитетными платежами или дифференцированными. В первом случае платежи всегда имеют один размер, проценты распределены по всему периоду кредитования. При дифференцированных платежах суммы идут на убывание: вначале взносы максимальные, потом постепенно сходят на убыль, проценты начисляются на остаток. Какой вид платежей выгодней? При дифференцированных платежах, особенно при максимальном сроке, сумма переплаты будет меньше, однако доход заемщика (или семьи) должен быть выше.

Более детально о том, что такое ипотека на жилье вы можете узнать из нашего прошлого поста.

Начнем разбираться, как оформляется ипотека шаг за шагом.

Пошаговая инструкция

Обобщенно можно выделить основные этапы ипотечной сделки:

  • поиск кредитора (определение суммы и условий выдачи средств, одобрение заявки),
  • выбор вариантов жилья, согласование заявки в банке,
  • подписание кредитного договора и договора купли – продажи,
  • регистрация сделки, оформление жилья в собственность.

Оформление ипотеки – вопрос ответственный. Если знаний и времени недостаточно для самостоятельного анализа рынка ипотечного кредитования, можно воспользоваться услугами ипотечного брокера. За определенную сумму специалист подберет наиболее выгодный вариант в зависимости от ваших возможностей и пожеланий.

Если же бюджет и так ограничен, стоит самостоятельно рассмотреть предложения банков и выбрать подходящее предложение. Посетив отделения банков или официальные сайты компаний, вы ознакомитесь с актуальными условиями кредитования и сможете выбрать выгодные.

Используйте наш сервис «Подбор ипотеки», чтобы максимально быстро найти выгодное предложение на рынке.

При стремлении оформить ипотеку порядок действий таков:

  • определиться с объектом кредитования (квартира в новостройке, на вторичном рынке, комната, доля, индивидуальный дом, земельный участок, таунхаус и др),
  • узнать, есть ли в банке специальные предложения (молодым семьям, господдержка и др),
  • определиться со стоимостью недвижимости: посчитать сумму первоначального взноса и кредита,
  • запросить в бюро кредитных историй свою КИ,
  • уточнить в банке требования к заемщикам в части семейного положения, дохода, др.
  • определиться со сроком кредитования и видом платежей в зависимости от платежеспособности.

Отвечать для себя на каждый вопрос следует поэтапно, чтобы избежать ошибок и непредвиденных трат.

Выбор специальных программ в банке

Для определенных категорий населения банки предлагают льготные ставки:

  • военная ипотека (государство перечисляет средства на индивидуальный счет военнослужащего для накопления первоначального взноса, при оформлении кредита – оплачивает задолженность),
  • ипотечные займы молодым семьям (пониженные проценты для супругов, не достигших 35-летия),
  • ипотека с материнским капиталом (для поддержки семей с двумя и более детьми),
  • ипотечные кредиты для «зарплатных» клиентов (для клиентов, получающих зарплату на банковский счет, предлагается пониженная ставка).

На что еще обратить внимание при выборе банка? На необходимость уплаты дополнительных комиссий:

  • комиссии за ведение или открытие расчетного счета (при наличии),
  • размер страховки (страхование заемщика, титульное страхование, страхование объекта недвижимости – зависит от тарифов страховой компании, с которой сотрудничает банк),
  • стоимость изготовления отчета о рыночной стоимости недвижимости.

Подача заявки на кредит

Когда вы определились с банковской программой и убедились, что соответствуете ее требованиям, можно смело подавать заявку на кредит. Чтобы осуществить покупку квартиры в ипотеку, необходимо передать в банк такие документы:

  • паспорт гражданина РФ всех участников сделки (заемщика, созаемщика (супруги), поручителей, если есть),
  • документы о семейном положении,
  • документы, подтверждающие доход,
  • справки, графики, документы по текущим обязательствам (об уплате алиментов, имеющихся кредитах и др).

Пакет документов может отличаться в зависимости от требований банка. Могут также потребоваться СНИЛС, страховой полис, документы об образовании, водительское удостоверение и др. При подаче документов нужно заполнить анкету и заявление. Целесообразно указывать максимально точную и правдивую информацию – это поможет повысить шансы на одобрение заявки.

Какие нужны документы для ипотеки вы узнаете из этой статьи.

Спустя 1-5 дней кредитный инспектор сообщит о решении банка и сообщит максимально возможную сумму к выдаче, утвержденную ставку и график платежей.

Если заявка одобрена (решение действительно 2-6 месяцев), самое время начать поиски подходящей квартиры.

Выбор объекта для ипотечного кредита

При покупке недвижимости в строящемся доме стоит рассматривать варианты только в домах, аккредитованных в банке. Это максимально упростит процедуру ипотечной сделки и обезопасит вас от мошенников. Деньги перечислятся напрямую на расчетный счет застройщика или подрядчика, право требования на квартиру перейдет к вам.

Документы по объекту для предоставления в банк:

  • предварительный договор купли – продажи (договор о намерениях, инвестиционный договор и др), заключенный с застройщиком,
  • документы об уплате первоначального взноса (квитанция, кассовый чек) от застройщика.

Таким образом, пакетов документов по недвижимости минимален, но вместе с тем покупка квадратных метров на первичном рынке сопряжена с рисками – банкротством застройщика, срывом сроков и др.

В случае приобретения квартиры на вторичном рынке жилья пакет документов значительно шире и в каждой конкретной ситуации может отличаться. Так, необходимо собрать:

  • правоустанавливающие документы (свидетельство о гос.регистрации права собственности, договор купли-продажи (или дарения, о разделе имущества и др),
  • копии паспортов продавцов,
  • копию лицевого счета,
  • технический, кадастровый паспорт,
  • выписку из ЕГРП.

Также могут запросить:

  • документы, подтверждающие право- и дееспособность продавцов (справки из диспансеров),
  • справки об отсутствии долгов по коммунальным платежам, по налогу на имущество,
  • иные документы.

Если недвижимость покупается с земельным участком, список на заявку дополняется документами о праве собственности на землю, о границах земельного участка.

После предварительного одобрения заявки следует заказать отчет о рыночной оценке, предоставить страховые полисы.

Заключение кредитного договора и выдача кредита

Когда банк вынес положительное решение по заявке на ипотеку, наступает самый волнительный и ответственный момент – заключение кредитного договора и выдача кредитных средств.

До сих пор в банковских учреждениях действуют два схемы выдачи займов: после государственной регистрации сделки и с использованием банковской ячейки. В первом случае алгоритм расчетов таков: в день заключения кредитного и обеспечительного договоров все покупатели и продавцы визируют договор купли – продажи недвижимости. В этот же день заемщик передает собственнику квартиры сумму первоначального взноса наличными или путем перечисления на счет продавца, составляется расписка о получении средств.

Далее все документы передаются в Орган регистрации и в течение 5 рабочих дней происходит смена собственника квартиры. Для окончательного расчета свидетельство передается банковскому сотруднику, на основании чего сумма кредитных средств зачисляется на счет заемщика, а затем перечисляется продавцу. Подтверждением получения суммы и окончательного расчета является вторая расписка.

Как проходит сделка по ипотеке с использованием банковской ячейки

При аренде ячейки кредитные средства выдаются в день подписания кредитной документации. Сумма первоначального взноса и кредитных средств в присутствии кредитного инспектора, заемщиков и продавцов закладывается в ячейку и находится там до момента государственной регистрации сделки. После предоставления свидетельства на квартиру в банк ячейку вскрывают в том же составе, деньги передаются продавцу с написанием расписки.

Регистрация сделки

Для того чтобы сделку провели в регистрирующем органе (Юстиции, Росреестре и др), нужно подать заявление продавцам и покупателям с указанием персональных данных. К заявлению необходимо приложить правоустанавливающие документы, копии паспортов, квитанцию об уплате государственной пошлины. Если у продавца недвижимость является совместно нажитым имуществом, потребуется также составить согласие супруга на отчуждение жилья у нотариуса.

Для регистрации сделок с обременением потребуется 5 рабочих дней, в то время как обычные сделки по купли-продажи недвижимости регистрируются в течение 30 дней.

Особенности ипотечных программ

  • Покупка недвижимости на вторичном рынке жилья

Так как данный сегмент более всего востребован, то и шанс столкнуться с мошенниками наиболее велик – квартира может находиться в залоге, быть незаконно отчуждена и др. Если вы сомневаетесь в правомерности действий продавцов, рекомендуем оформить страхование титула – это убережет вас от потери жилья в случае признания сделки недействительной.

Кроме того, готовое жилье должно соответствовать требованиям банка. Например, не получится купить квартиру на 1 этаже с пристроенным на земле балконом – такую перепланировку весьма трудно узаконить. То же самое касается и других перепланировок – смещение мокрых точек, снос несущих конструкций и др. Как следствие, банк не пропустит такую заявку на кредит.

Есть и другие требования к объекту залога (у каждого банка они свои): жилье не должно быть ветхим, находиться в аварийном состоянии, не должно иметь деревянных перекрытий (в многоэтажных домах), удаленность от города не больше 30-50 км и др.

  • Покупка недвижимости в новостройке

Приобретение недвижимости в строящемся доме непременно сопряженно с риском, так как зачастую заемщик становится владельцем квадратных метров еще до того, как они построены. Это сулит за собой возможность некачественного возведения стен, потолка, пола, а также плохого ремонта и отделки.

Помимо этого, как упоминалось выше, существует риск банкротства застройщика, что приведет к тому, что дома вообще не будут возведены. Чтобы обезопасить себя от неликвидного имущества банки требуют поручительство 1- 2 физических лиц.

Также стоит отметить, что на весь период строительства заемщику принадлежит право требования, право собственности он приобретает только после того, как дом будет сдан и признан жилым.

  • Приобретение доли, комнаты

Покупка доли или отдельной комнаты в квартире возможна с помощью ипотечного займа только в том случае, если после выдачи кредита вся недвижимость будет принадлежать заемщику (иными словами – должен быть выкуп последней доли). Как оформляется ипотека на комнату и долю мы уже ранее рассказывали.

  • Покупка дома и земельного участка

Индивидуальный дом на земельном участке, таунхаус считаются менее ликвидным жильем, поэтому банки неохотно выдают кредиты – ставка по такому направлению кредитования выше. О том, как купить дом в ипотеку по шагам, рассказано в отдельном посте.

 

С оформлением специальных программ: «Военная ипотека», «Ипотека молодая семья» и «Ипотека материнский капитал» вы можете познакомиться в специальных постах на эту тему.

Надеемся у вас не осталось вопросов. Если они есть, то просьба задать их в комментариях. Будем признательный за положительную оценку статьи и репост в социальных сетях.

четыре надежных способа – Коммерсантъ Уфа

На сегодняшний день ипотека является одним из наиболее доступных способов для приобретения недвижимости. А благодаря государственному субсидированию ставки по ипотечному кредитованию находятся на достаточно низком уровне. Что, в свою очередь, не только помогло большому количеству россиян купить жилую недвижимость, но и выступило стимулом для многих, чтобы задуматься об улучшении уже имеющихся жилищных условий.

Но прежде чем строить грандиозные планы о смене жилья, нужно учесть, что ипотека накладывает определенные обязательства не только по обслуживанию кредита, но и по распоряжению недвижимостью. О том, можно ли продать ипотечную квартиру и как это сделать, мы спросили у менеджера отдела продаж вторичной недвижимости и Trade-in (Трейд-ин) ГК «Первый Трест» Аиды Галяутдиновой.

«Никаких ограничений в данном случае нет — продавать можно, правда, только с согласия банка. Поэтому, прежде чем приступать к поискам покупателя, владельцу необходимо обратиться в банк и выяснить схему досрочного погашения кредита и снятия обременения с недвижимости. А после одобрения банком сделки выбрать один из четырех возможных способов продажи ипотечной квартиры», — сообщила Аида Галяутдинова.

Самый простой и популярный способ — это продажа квартиры после досрочного погашения кредита. «Обычно в этом случае берут задаток у покупателя, погашают ипотечный заем, а затем уже продают недвижимость. Банк, в свою очередь, дает разрешение на продажу недвижимости в ипотеке и оформление документа об оставшемся долге», — рассказала Аида Галяутдинова. Сами отношения сторон фиксируются в предварительном договоре купли-продажи, а первый платеж оформляется в качестве задатка. Такая возможность предусмотрена в гражданском кодексе с 2015 года.

«Задаток, помимо платежной функции, выполняет функцию обеспечения: если продавец откажется заключить основной договор, он будет обязан вернуть задаток в двойном размере», — отметила эксперт. Для гарантии соблюдения интересов покупателя первый платеж лучше уплатить напрямую в банк с указанием о назначении платежа реквизитов кредитного договора и данных о продавце.

Второй способ — погашение долга по кредиту в ходе сделки. «В этом случае сотрудник банка предоставляет справку с указанием размера оставшегося долга. После чего покупатель при помощи системы безопасных расчетов или аккредитива кладет деньги для продавца и для банка. Далее идет оформление бумаг и регистрация сделки в Росреестре», — рассказала Аида Галяутдинова.

Третий способ — продажа квартиры вместе с ипотечным долгом. Для этого продавцу необходимо найти покупателя, который готов приобрести недвижимость с условиями имеющейся ипотеки. При такой схеме банк может немного улучшить условия по кредиту и рефинансировать ипотеку. «Для человека, который хочет купить квартиру по такой схеме, порядок действий достаточно прост: нужно оформить заявку в банке на обычную ипотеку, получить согласие банка и выбрать обремененный объект», — добавила специалист по продаже вторичной недвижимости и Trade-in ГК «Первый Трест».

Четвертый способ — продажа ипотечного жилья банком. Это не лучший вариант, так как продажа жилья банком происходит тогда, когда у заемщика появляются приличные долги по платежам. В данном случае для проведения сделки понадобится согласие обеих сторон.

Кроме вариантов продажи, не менее интересен и вопрос, выгодно ли продавать квартиру, находящуюся в ипотеке? «Все зависит от условий, на которых была приобретена квартира. Например, совсем недавно в моей практике был случай, когда клиент, продавший квартиру в ЖК «Биосфера», остался в солидном плюсе, даже несмотря на выплату процентов по ипотеке. Чаще всего так бывает, когда квартира куплена на этапе котлована, и к концу строительства ее стоимость вырастает в среднем на 20-30%», — пояснила эксперт.

По ее словам, неоспоримым плюсом покупки ипотечной квартиры является снижение рисков мошенничества со стороны продавца, так как кредитная организация контролирует все операции и следит за юридической стороной сделки.

К минусам покупки ипотечной квартиры специалисты относят увеличение срока продажи квартиры. Если квартиру необходимо продать за короткий срок, то с ипотечным обременением это сделать сложно. Только на подготовку к заключению договора, оценочные работы и сбор документов потребуется несколько недель. Кроме того, банк не сразу перечисляет деньги продавцу после заключения договора, так как необходимо дождаться перерегистрации квартиры в Росреестре. «Большинство из нас за всю жизнь покупают одну-две квартиры, следовательно, с продажей сталкиваются еще реже. И самая большая сложность заключается в том, что, не имея опыта, сложно понять, где, какие справки и документы собирать. Также возникает недопонимание в общении с администрацией и в заполнении необходимых заявлений. Чаще всего при самостоятельной продаже квартиры с обременением уходит до 30 дней. В случае с нашими клиентами мы можем сократить этот срок до двух недель. ГК «Первый Трест» принимает на реализацию комнаты, квартиры, в том числе хрущевки и квартиры с обременением, и загородные дома в радиусе 30 км от города. Также наши специалисты могут помочь с оформлением необходимого пакета документов в РОНО, если одним из собственников квартиры является несовершеннолетний», — отметила Аида Галяутдинова.

Покупка квартиры — важный и ответственный момент в жизни каждого человека. И очень хочется, чтобы это событие навевало только приятные воспоминания. Поэтому неудивительно, что в последнее время все большую популярность набирает покупка жилья по системе Trade-in. Ведь в этом случае застройщик берет на себя все затраты и хлопоты по продаже вашей квартиры. Важно отметить, что купить жилье по программе Trade-in можно как в домах на этапе строительства, так и в уже сданных в эксплуатацию — вы сами выбираете, что лучше для вас. Если и вы давно мечтаете о новом комфортабельном жилье, но никак не можете решиться, воспользуйтесь услугой Trade-in.

Справка о компании: ГК «Первый Трест» является системообразующим предприятием РФ, входит в Топ-3 застройщиков Башкирии. Уточнить подробности, выбрать недвижимость, оставить заявку на услугу Trade-in и задать интересующие вопросы вы можете по телефону 8 (347) 222-0-111 или на сайте 1trest.ru.

Материал предоставлен ООО ГК «ПТ»

Ипотека в Беларуси: что это такое и как ее взять

Ипотека — это залог недвижимости (земельных участков, капитальных строений и др.) и другого имущества, которое законодательством приравнивается к недвижимости.

При ипотеке должник оставляет в своем владении и использовании недвижимое имущество, которое закладывается в банк, а кредитор (банк) в случае, если пользователь ипотеки не выполнит своих обязательств, получает право вернуть деньги за счет продажи заложенного имущества.

Ипотека в Беларуси регулируются Законом Республики Беларусь «Об ипотеке», который был принят 14 мая 2008 года. Дважды – в 2010 и 2013 году – в него вносились изменения и дополнения.

По документу (ст. 22 Закона) банк страхует имущество, которое берется в ипотеку, в свою пользу или в пользу заемщика. Срок страхования такой же, как и срок действия самого договора.

Ипотека жилых помещений (ст. 52-53 Закона)

В Беларуси банки берут в залог только жилые помещения граждан, которые находятся в их частной собственности, или собственности организаций.

Для передачи жилья в ипотеку заемщику надо получить письменное согласие своих совершеннолетних членов семьи, бывших членов семьи, проживающих в квартире, а также граждан, которым оно было предоставлено по завещательному отказу или по договору пожизненного содержания с иждивением.

Договор об ипотеке заключается в письменной форме и регистрируется в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру.   

Если заемщик становится неплатежеспособным и не может вернуть деньги, квартира переходит банку по суду или без него. Она продается на аукционе за самую высокую предложенную сумму.

Как взять квартиру в ипотеку

Ипотечный кредит — это кредит, который обеспечивается залогом недвижимости, на покупку которой он и предоставляется.

Кредит (на строительство (реконструкцию) квартиры, индивидуального жилого дома, а также на приобретение недвижимости) могут получить белорусы с постоянным официальным доходом.

Банк попросит следующие документы для ипотеки — паспорт и справку о доходах за 6 месяцев.

Если кредитополучатель находится в браке, то понадобится поручительство мужа или жены.

Если кредитополучатель окажется недостаточно платежеспособным, в его совокупный доход банк может включить доходы поручителей. Ими могут выступать близкие родственники – муж или жена, родители, родные братья или сестры обоих супругов, детей, внуков.

Сумма кредита будет также зависеть от того, есть ли у заемщика на момент получения кредита другие невыплаченные кредиты в этом или другом банке.

Для получения кредита на строительство банк попросит справку о стоимости квартиры.  

Ипотека отличается от других видов кредитов тем, что она имеет большие сроки выплат, которые достигают 25 лет. В результате размер ежемесячных платежей становится меньше. Многие выбирают такой тип кредитования, чтобы снизить нагрузку на семейный бюджет.

Кредит по ипотеке может быть предоставлен до 75-80% от полной стоимости квартиры. В отдельных случаях – до 90% ее стоимости.

Процентные ставки в некоторых банках зависят от ставки рефинансирования Национального банка Республики Беларусь (с 19 апреля ставка рефинансирования Нацбанка составляет 14% годовых).

В отдельных банках процентная ставка зависит от ставки овернайт, которая также устанавливается Нацбанком (с 15 марта она составляет 18% годовых).

Ипотечные кредиты предоставляют все ведущие банки страны.

Почему ипотека в Беларуси не получила должного развития

Ипотека в Беларуси как способ для решения жилищной проблемы граждан пока не получила своего должного развития. Главная проблема кроется в высоких процентах по кредитам, в результате чего на кредитополучателей ложится большая финансовая нагрузка.

По мнению экспертов, ипотека в Беларуси может получить толчок для развития, когда процентные ставки снизятся до 5%, максимум 10%.

Что касается банков, то они также не обладают большими ресурсами, чтобы кредитовать по низким процентным ставкам за счет своих средств.

Для того чтобы жилье в ипотеку стало более доступным для населения, необходимо снижать инфляцию (в 2016 году она составила 10,6%). И, что не менее важно, повышать доходы населения. Все это возможно только в случае улучшения общей экономической ситуации в стране. 

Что такое ипотека и как её взять – ИА «Диалог»

27 июля 2017 | 19:42| Что к чему

Взять ипотеку в Петербурге призывает почти каждый рекламный плакат. Банки и строительные компании в борьбе за клиентов соревнуются в ставках, скидках, акциях, подарках и специальных условиях. В качестве бонусов покупателям жилья предлагается всё подряд: мячи, футболки, велосипеды, бейсболки и прочие «необходимые» в новой квартире вещи. При этом едва ли не с такой же частотой до людей доходят новости об очередных разорившихся «ипотечниках», обманутых дольщиках и обанкротившихся застройщиках. «Диалог» разбирался, что такое ипотека, что можно с её помощью купить и как это сделать так, чтобы не остаться без дома и без денег.

фото: Илья Снопченко / ИА «Диалог»

Для начала — а что такое ипотека?

Ипотека – это получение кредита или займа под залог недвижимого имущества. При этом владеть и пользоваться таким имуществом продолжает заёмщик. Но в случае, если обязательства должника перед кредитором не будут выполнены, последний имеет право продать недвижимость заёмщика для погашения его задолженности.

Ипотекой является как залог существующего (приобретённого) недвижимого имущества, так и планируемого к покупке. Во втором случае это называется ипотечным кредитованием – банк выдает деньги заёмщику на покупку объекта недвижимости, который поступает в залог банку в качестве гарантии возврата полученных средств.

Понятие «ипотека» появилось еще в Древней Греции в начале VI века до н. э. Заёмщик отвечал перед кредитором своей землёй. На границе его участка размещался столб, на котором было написано, что данная земля является обеспечением долга. Этот столб и назывался ипотекой (в переводе с древнегреческого — «подпорка», «подставка»).

И как это происходит сейчас?

Сегодня ипотека считается самым доступным способом приобретения собственного жилья. Процесс покупки можно разделить на три больших блока: выбор жилья, заключение договора ипотечного кредитования с банком, заключение договора участия в долевом строительстве с застройщиком (если речь идет о строящемся жилье) или подписание договора купли-продажи объекта недвижимости для рынка вторичного жилья.

Там же проценты. Они большие?

Разумеется, банк не расстается с деньгами безвозмездно, а ссужает их под определённый процент. Это называется ставкой по кредиту. Размер процентной ставки в Санкт-Петербурге в среднем составляет около 10-11% годовых. Вот примеры трёх крупных банков: Банк «ДельтаКредит» — от 9,5% до 11% годовых; Банк «Санкт-Петербург» — от 10,75% годовых; Северо-Западный банк ПАО Сбербанк — от 10% до 12%.

От чего зависит размер процентной ставки?

«Ставки по кредитам зависят от стоимости денег в экономике. Банки могут фондироваться через вклады, через остатки на счетах, через ценные бумаги (облигации), а также «занимая» у ЦБ. Глобально обычный потребитель может ориентироваться на такой показатель как ключевая ставка ЦБ. Если она снижается, то с большой долей вероятности ставки по ипотеке тоже снизятся. Сейчас на рынке тренд на уменьшение ставок по ипотеке, но, что важно, они уже сейчас находятся на предельно низких уровнях», — пояснила «Диалогу» региональный директор ипотечного банка «ДельтаКредит» в СЗФО Ирина Илясова.

Указанные цифры являются усреднёнными. Конечные условия кредитования зависят от вида объекта недвижимости – это может быть не только квартира, а, например, загородное жилье, – и от уровня дохода и расходов заёмщика.

Кроме того, банк устанавливает размер первоначального взноса. Это сумма собственных денежных средств, которую заёмщик должен выплатить продавцу недвижимости. Размер первоначального взноса в 2017 году колеблется в пределах 15%-30% от стоимости приобретаемого жилья. Также существуют кредитные программы без первоначального взноса, но процентная ставка в этом случае может быть существенно выше.

А можно поподробнее об этих программах?

Таких программ существует несколько. Они предполагают различные льготы для определённых категорий граждан — например, для военных или для молодых семей. Узнать, может ли покупатель рассчитывать на льготы, можно здесь.

Также стоит помнить, что при покупке жилья можно получить налоговый вычет — причём не только на «свежекупленное» жильё, но и «на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них» (согласно ст.220, п.1, части 4 НК РФ).

Так что нужно делать сначала – выбрать квартиру или подать заявку в банк?

Можно пойти как по первому, так и по второму пути. В конечном итоге результат получится одинаковый – понимание, какой заём банк готов предоставить именно вам и на каких условиях.

Во многих кредитных организациях в настоящее время существуют специальные сервисы, которые позволяют, не выходя из дома, отправить необходимый пакет документов в банк и получить предварительное одобрение суммы кредита.

Большинство банков предоставляет специальные условия по ипотеке для своих клиентов. Многие сотрудничают с компаниями-застройщиками. Оформляя кредит в таком банке, вы можете рассчитывать на скидку или бонус при покупке жилья у застройщика-партнера.

Какие документы необходимо предоставить банку?

Стандартный пакет документов выглядит следующим образом:

— Паспорт;
— Копия трудовой книжки;
— Документы, подтверждающие доход заявителя (справка 2-НДФЛ или справка по форме банка).

Однако при необходимости банк может запросить дополнительные документы на рассмотрение.

Что такое «справка о доходах по форме банка» и как она влияет на условия кредитования?

Это документ, который заёмщик заполняет сам и заверяет у своего работодателя. Она не имеет таких строгих ограничений, как, например, форма 2-НДФЛ — которая выдаётся налоговой службой. В зависимости от политики банка, ставка по ипотеке для клиентов, предоставивших справку по форме банка, может быть такой же или чуть выше, чем при предоставлении справки 2-НДФЛ.

Что делать, если квартиру хочется, а денег не хватает?

Если уровень дохода не позволяет получить необходимую сумму у банка, стоит задуматься о привлечении созаёмщиков. Созаёмщик — это лицо, которое имеет равные права и обязанности с заёмщиком, несёт солидарную ответственность по погашению кредита с заёмщиком и прописывается в договоре ипотечного кредитования. Его доход учитывается при расчёте максимального размера кредита.

А кто может стать созаёмщиком?

Созаёмщиками могут быть как родственники, так и любые третьи лица, которые выступают дополнительным гарантом выплаты ипотеки. Супруги являются созаёмщиками по умолчанию, вне зависимости от их платежеспособности и возраста. В случае, если основной заёмщик отказывается платить, эта обязанность перекладывается на созаёмщиков. В договоре они оформлены как сторона заёмщика. Их количество может достигать трёх человек.

Я слышал, что при заключении договора ипотечного кредитования нужно оформлять страховку. Так ли это?

Банк может предложить вам такую услугу. Даже несколько. Обязательным является только страхование имущества от рисков утраты и ущерба (имущественное страхование).

«В соответствии с условиями кредитования, если в залог по кредиту передаётся имущество, оно должно быть застраховано от рисков утраты и ущерба. <…> Клиент имеет возможность без дополнительных затрат на поиск и оформление страхования залогового имущества (автомобилей и квартир/комнат) оформить страховку непосредственно в офисе банка», — рассказывает директор управления по работе с партнёрами и ипотечного кредитования Северо-Западного банка ПАО Сбербанк Вячеслав Лебедев.

Данное требование распространяется на уже существующую недвижимость – будь это квартира в новостройке или в старинном особняке. Для покупателей строящегося жилья обязательство по имущественному страхованию начинается только с момента ввода объекта в эксплуатацию и фактической передачи жилья заёмщику.

Остальные виды страхования являются добровольными. Самые распространенные из них – страхование жизни и трудоспособности заёмщика и титульное страхование (утрата прав на имущество). При наступлении страхового случая всю задолженность заёмщика перед банком гасит страховая компания. Титульное страхование актуально для объектов вторичного рынка, в связи с переходом права собственности от одного собственника к другому и связанных с этим нюансов.

Многие банки стимулируют своих клиентов на приобретение дополнительной страховки, снижая процентную ставку при оформлении страхового полиса. Такая позиция понятна – застрахованный от невыплат заёмщик представляет собой меньший риск. Но, в любом случае, решать вам.

Хорошо. Предположим, я выбрал квартиру, банк одобрил мне кредит. Что происходит дальше?

При подаче заявки на выдачу кредита в банк, вы, как правило, получаете персонального менеджера, который сопровождает весь ваш дальнейший путь до момента фактической покупки объекта недвижимости.

Для первичного рынка это выглядит так:

1. Если выбранный вами объект недвижимости ранее не аккредитован банком (а банк всегда проверяет юридическую чистоту продавца и предмета сделки), то запускается процесс аккредитации приобретаемой недвижимости. Если ваша будущая квартира уже входит в перечень «надёжных» объектов для банка, переходим к пункту 2.

2. До совершения кредитной сделки вы подписываете договор брони на квартиру с застройщиком.

3. Застройщик связывается с банком, сообщает, какой объект будет продан и его цену, а также передаёт проект договора долевого участия в строительстве (ДДУ). Банк рассматривает и выдаёт одобрение по присланным документам.

4. В день совершения сделки вы заключаете сначала договор ипотечного кредитования, а потом едете к застройщику и подписываете договор ДДУ.

5. После подписания договор ДДУ подаётся на государственную регистрацию в Росреестр.

6. После того как регистрация прошла, вы уведомляете об этом банк и начинаете платить ипотеку.

Приведённая схема является идеальной и относится только к строящимся объектам недвижимости. Процедура покупки квартиры на вторичном рынке несколько отличается. Во-первых, количеством документов. Чтобы банк одобрил такой объект, необходимо подтвердить, что приобретаемое жильё ликвидно (то есть, что банк, в случае необходимости, сможет его продать, чтобы возместить свои расходы). А это значит отсутствие прав третьих лиц на приобретаемую квартиру, обременений и иных «подводных камней» (о том, на что нужно обратить внимание при покупке такой квартиры мы подробно расскажем чуть ниже).

Во-вторых, вы передаёте продавцу наличные средства. В схеме появляется такой шаг как аренда банковской ячейки.

«Этот процесс включает в себя несколько шагов, где могут быть дополнительно задействованы нотариус, или органы опеки, или госорган, регулирующий предоставление субсидий, а также другие участники сделки. Кроме того, этот порядок разный для сделок на первичном и вторичном рынках недвижимости. Специалисты банка сопровождают каждый шаг клиента от подачи заявки на ипотеку вплоть до окончания её выплаты через многие годы, поэтому в случае возникновения любого вопроса клиент может обратиться к консультантам, которые подскажут, что нужно делать на следующем шаге», — комментирует заместитель директора дирекции розничного бизнеса Банка «Санкт-Петербург» Дмитрий Алексеев.

Вы тут упоминали вторичный рынок. Что это такое?

Ко вторичному рынку относятся объекты недвижимости с зарегистрированным правом собственнсти, которые вы приобретаете у правообладателя — физического лица.

А если мне не понравится банк и я найду другой — можно будет всё поменять?

Да. Предположим, вы купили жилье, заключив ипотечный договор с одним банком. А потом узнали, что ставка по кредиту в другом банках ниже, чем в вашем. Или условия выплат лучше. При желании, вы можете сменить кредитора. Это называется рефинансированием кредита — в данном случае, ипотечного.

И что лучше: давно построенный дом, новостройка или строящееся жилье? Как выбрать квартиру?

Это такой вопрос, на который никогда не будет однозначного ответа. Как и всегда, для любого варианта есть свои плюсы и минусы.

Преимущество готового жилья очевидно – оно уже есть. Бери и вселяйся. Давно построенный дом чаще всего расположен в уже сложившемся районе, с развитой инфраструктурой и работающими коммуникациями. Строящиеся дома привлекают тем, что квартиры в них, скорее всего, будут дешевле, особенно если покупать их, когда на участке нет ещё даже котлована. Новостройка находится где-то посередине между первым и вторым вариантами. При этом и новостройки — если вы приобретаете жильё у собственника, а не застройщика, — и старые дома являются уже вторичным рынком недвижимости.

«На первичном рынке, являясь «дольщиком» по договору ДДУ, вы не недвижимость приобретаете, а инвестируете деньги в строящееся жилье, и 100% гарантии, что вы станете собственником, здесь нет. Но если дом благополучно построят и сдадут, не сильно отклоняясь от заявленных сроков сдачи, вы станете обладателем новенькой квартирки без грязи, запаха и длинной биографии. В этом несомненный плюс «первички», — поясняет агент по недвижимости Алла Скороспелова.

И если, вкладываясь в «стройку», на выходе вы получаете «кота в мешке», то для построенного жилья можно заказать экспертную оценку качества квартиры: душно ли там, слышно ли соседей (и насколько сильно), как работают внутренние коммуникации — и так далее.

«Много разговоров на тему «как раньше строили». Поэтому клиенты делятся на два лагеря: одни считают, что лучше свежее жилье, другие — что новое послезавтра развалится. Я всегда обращаю внимание клиентов на будущую ликвидность объекта — местоположение, инфраструктура (и потенциальное её развитие), историческая привлекательность района, устаревшее морально жилье. Ну и потом сейчас состояние рынка таково, что можно купить хорошее жилье с отделкой в только что сданном доме по цене предлагаемых новостроек. Люди не могут сбыть квартиры, которые покупали для перепродажи, или поняли, что не могут справиться с ипотечным бременем. Очень много объектов в только что сданных домах (и даже которым уже год-два-три)», — рассказывает частный риелтор kupikv.ru Мария Анкудинова.

Как выбрать надёжного застройщика, чтобы не стать «обманутым дольщиком»?

Сформировать адекватное представление о надёжности того или иного застройщика можно следующим образом:

1. Ознакомившись в интернете с рейтингами компаний, осуществляющих жилищное строительство.

2. На соответствующих тематических форумах, где, в том числе, обсуждаются уже сданные застройщиком объекты, — что позволит вам судить о качестве будущего жилья.

3. Желательно, чтобы у застройщика было хорошее портфолио уже реализованных проектов.

4. Застройщик должен действовать в соответствии с требованиями законодательства и предоставить вам доступ к документации по интересующему вас объекту.

5. Застройщик должен обеспечить выполнение своих обязательств перед вами в соответствии с законом.

6. У застройщика должна быть чистая судебная история. Информацию о наличии исков можно найти через интернет.

Если вы не доверяете даже себе, обратитесь в специализированную организацию, занимающуюся определением надёжности застройщика или найдите опытного риелтора.

Всё равно как-то рискованно… Столько случаев вокруг, когда с людей брали деньги, а квартиры не сдавали. Могу ли я ещё как-то себя обезопасить и застраховать?

«Дольщики могут застраховать свой финансовый риск по сделке (запрета нет), ранее даже существовал такой продукт как страхование финансовых рисков дольщиков, но в связи с введением способа обеспечения исполнения обязательств при долевом строительстве в виде договора страхования гражданской ответственности застройщика он стал не актуален. Страхование финансовых рисков дольщиков является очень рисковым видом и страховые компании предпочитают не работать с этим риском», — комментирует руководитель отдела имущественных видов страхования Северо-Западного дивизиона «Ренессанс страхование» Виталий Овсянников.

А если всё-таки обманули?

Нужно понимать, в какой вы ситуации. Если дом построен и введён в эксплуатацию, то есть имеется соответствующий акт, нужно обращаться в суд за признанием права собственности на эту квартиру.

Если дом не достроен, а застройщик признал себя банкротом, нужно обращаться в арбитражный суд, который ведёт дело о банкротстве, с заявлением о включении в реестр кредиторов застройщика. В этом случае ваши интересы в возмещении потраченных денежных средств будут учтены при процедуре банкротства. Реестр формируется исходя из требований всех кредиторов юридического лица.

На что стоит обратить внимание, подписывая договор долевого участия?

1. Предмет договора – то, что вы покупаете. Там должны быть указаны технические характеристики квартиры, строительный адрес, по которому происходит строительство жилья, номер квартиры.

На практике застройщик сначала указывает строительный номер, а после, когда дом достраивается, меняет его на другой. Возможно, номер квартиры останется прежним — таким, который прописан в договоре. Этот момент нужно обязательно уточнить у застройщика.

Кроме того, нужно понимать, на каком основании застройщик осуществляет свою деятельность на конкретном земельном участке. Если на праве собственности – вопросов нет. Но бывает так, что земля предоставлена под строительство в аренду. Тогда следует задать вопрос, каким образом регулируется переход этого права: то есть что будет с землей, на которой стоит ваша квартира, по окончании арендного срока.

2. Сроки сдачи объекта и передачи квартиры собственнику должны быть четко прописаны и закреплены. Избегайте договоров с «размытыми» сроками сдачи и большим количеством форс-мажорных обстоятельств, освобождающих застройщика от необходимости уложиться в срок.

3. В каком состоянии должна быть передана квартира по акту приёма-передачи жилого помещения.

4. Незаконным является требование к покупателю принять квартиру в течение нескольких недель при досрочной сдаче.

5. Площадь квартиры.

«На практике бывают такие ситуации, когда в договоре указана одна площадь, а когда квартира уже достроена, площадь этой квартиры может быть либо меньше, либо больше. И если площадь квартиры больше, застройщик скажет – вы должны доплатить. И сразу возникает очень негативный момент для покупателя, ведь деньги взяты в кредит под определённые параметры жилья, а приходится что-то доплачивать не по своей вине. Поэтому обязательно нужно смотреть, как регулируются такие случаи в договоре и предусмотреть неблагоприятные последствия, что может быть, если квартира будет на 2-3 квадратных метра больше и обсуждать эти условия», — рассказывает частный юрист Александр Яковлев.

6. Стоимость квартиры должна быть фиксирована. Стоит избегать таких договоров, в которых указано, что стоимость может меняться из-за каких-либо причин.

7. Дата наступления обязанности покупателя вносить плату за коммунальные услуги.

По закону, обязанность собственника по оплате коммунальных платежей возникает с даты подписания акта приёма-передачи жилого помещения. На практике в договоре ДДУ на вас могут возложить эту обязанность с момента регистрации договора долевого участия.

8. Скрытые услуги. Например, дополнительная оплата за подачу документов на регистрацию. Если вы планируете обойтись своими силами, вряд ли вам нужно за это платить. Внимательно читайте то, что написано мелким шрифтом.

Требования, предъявляемые к договору долевого участия, и то, на что должны идти ваши средства, закреплены федеральным законом.

Это типовой договор? Или, если мне что-то не нравится, я могу требовать внести в него изменения?

Как правило, это типовой договор, который заключается со всеми покупателями. Тем не менее, он должен соответствовать российскому законодательству и быть понятным для вас. Не стоит подписывать документ, который вас не устраивает. Лучше поискать другого продавца.

А если я покупаю квартиру на вторичном рынке?

На момент заключения договора купли-продажи вы должны быть полностью уверены, что:

1. Жильё не имеет каких-либо обременений, не арестовано, не признано аварийным, все коммуникации действующие, нет запретов от технических органов и предписаний, что данное помещение непригодно проживания людей.

2. Нет задолженности по коммунальным услугам, а если таковая имеется, то предыдущий собственник обязуется её погасить.

3. В квартире, которую вы покупаете, никто не останется прописан после покупки. Покупка жилья с прописанными в нём людьми происходит повсеместно, и ничего страшного в этом нет. Однако по закону все прописанные граждане должны будут сняться с регистрации после продажи квартиры. Если они не сделают этого добровольно, новый хозяин вправе обратиться в суд. Однако существуют «проблемные» жильцы. Во-первых, надо проверить, нет ли в договоре пункта о «праве пользования» площадью кем-либо из предыдущих владельцев уже после продажи квартиры (таким правом «автоматически» обладают лица, получившие его в случае завещательного отказа, а также отказавшиеся от приватизации в пользу других). Во-вторых, удостовериться, что всех несовершеннолетних жильцов выпишут после продажи вам квартиры. К сожалению, заставить всех выписаться до продажи по закону нельзя, но на этот случай (и те, что перечислены выше) существует способ подстраховки.

Подстраховаться от недобросовестности продавцов можно с помощью банковской ячейки. Деньги, которые продавец должен от вас получить, не передаются ему в руки, а закладываются в ячейку. При этом в условиях её вскрытия прописывается, что забрать деньги продавец может только после выполнения ряда условий (в том числе, можно указать выписку всех жильцов и оплату коммунальных услуг). В таком случае продавец будет заинтересован в том, чтобы не создавать покупателю проблем.

Поставив свою подпись в договоре, вы подтверждаете, что вас эта квартира полностью устраивает, и вы готовы в ней проживать.

Если вы далеки от правовой тематики, лучше обратиться за помощью в сборе документов и справок в специализированные организации, к юристам или опытным агентам.

Сам договор купли-продажи проверяет юридический отдел банка-кредитора. В таком договоре должны присутствовать данные кредитного договора, по которому переходит часть денег (ипотечные средства).

Когда лучше покупать квартиру?

Летом и зимой цены если не падают, то хотя бы не растут. Но есть и исключения из правил. Специальные акции часто приурочивают к новогодним праздникам или проводят в преддверии осени, когда все возвращаются из отпусков.

Что-то я пока не готов…

Если вы пока не готовы купить собственную квартиру, почитайте наш материал о том, как грамотно снять жильё в Петербурге.

Подготовила Ксения Олиферко / ИА «Диалог»

При подготовке материала корреспондент «Диалога» консультировался с региональным директором ипотечного банка «ДельтаКредит» в СЗФО Ириной Илясовой, директором управления по работе с партнёрами и ипотечного кредитования Северо-Западного банка ПАО Сбербанк Вячеславом Лебедевым, заместителем директора дирекции розничного бизнеса Банка «Санкт-Петербург» Дмитрием Алексеевым, руководителем отдела имущественных видов страхования Северо-Западного дивизиона «Ренессанс страхование» Виталием Овсянниковым, частным юристом Александром Яковлевым, а также с агентами по недвижимости Аллой Скороспеловой и Марией Анкудиновой.

Свекровь живет у своего мужа, а мы в ее квартире. Но как она с ним поругается, приезжает жить к нам и сразу заводит свои порядки

Свекровь вроде бы сделала доброе дело, но так, что от этого глаз дергается. Пустила нас с мужем жить в свою квартиру, потому что сама она обитает у своего нового мужа. Но как у них какая ссора происходит, она сразу вещички свои хватает и приезжает в свою квартиру, то есть к нам. И давай сразу же свои порядки устанавливать. Недели две, а то и три нервы мне портит, а потом мирится с мужем и опять к ним уезжает. У меня уже сил нет все это терпеть. 

Квартира, в которую мы въехали сразу после свадьбы, принадлежит на пятьдесят процентов свекрови, а на пятьдесят моему мужу. Если бы его мама тут жила, то мы бы и не подумали сюда лезть, снимали бы себе квартиру, попутно откладывая на собственное жилье. 

Но в ту пору свекровь уже была замужем, поэтому дома не жила, перебравшись в более комфортное жилье своего нового супруга. А нам предложила занять свою квартиру, чтобы не тратили лишние деньги на съем и платили коммуналку. Мне это предложение понравилось, это был хороший шанс поскорее обзавестись собственной недвижимостью. 

Надо сказать, что это была не самая хорошая идея, потому что наличие привычной ему крыши над головой мужа неплохо так расслабило в части накопления денег. Что-то мы откладывали, но гораздо меньше, чем могли. 

— Сейчас есть возможность немного пожить для себя, а то потом возьмем кредит, потом пойдут дети и все, до пенсии уже не выдохнем. А там и внуки появятся, то есть опять будут сложности. Мама живет отдельно, мы с ней не тремся боками тут, крыша над головой есть — самое время, лучшего уже не будет, — убеждал меня муж, когда я пробовала заводить разговор на тему низкого темпа нашего накопления первого взноса.

Мне бы на своем настоять, но так соблазнительны оказались слова мужа, что я согласилась. Мы съездили отдохнуть, обновили гаджеты и решили, что вот теперь уже пора копить, как нам на голову с вещами свалилась мама мужа. 

Она поругалась со своим супругом, обиделась на него, похватала вещи и рванула по месту прописки. Сюрприз сам по себе неприятный, потому что жить со свекровью в мои планы не входило. Так еще и оказалось, что у нее характер в бытовом плане далеко не сахар. 

Пока мы встречались изредка, она мне казалась веселой и легкой женщиной, очень приятной в общении. Но это если не живешь с человеком в одном доме. Тут она сразу начала закручивать нам гайки. Время у нее на это было — свекровь не работает. Как вышла замуж, так и бросила. 

Утром она кричала, что мы своими сборами ей спать мешаем, вечером было в ванну не попасть, потому что она любительница долго и со вкусом отлеживаться в ароматных водах. К тому же свекровь имела привычку что-то брать, а потом бросать, где попало. Причем это касалось и моих вещей. 

Готовила я, естественно не то, убиралась я не так, и если судить по словам мамы мужа, делала все, лишь бы ее позлить и вывести из себя. Сама она домашним хозяйством себя не утруждала, потому что «почему это я вас, двоих взрослых людей, должна обихаживать». Да и времени у нее на это не было. Она самозабвенно ругалась с мужем по телефону. 

Поскольку свекровь не работает, покупка продуктов и прочего разного тоже ложилась на наши плечи. Попытки как-то восстановить справедливость заканчивались скандалом и криками «вы живете в моей квартире». Даже аргумент, что половина квартира принадлежит мужу, не действовал. Свекровь начинала орать, что он ни копейки за нее не заплатил, а собственником стал, потому что его папа при разводе свою часть на сына отписал. А она ее своим горбом зарабатывала.

Муж в разборки с мамой старался не встревать, включаясь только, когда она, на его взгляд, уже совсем перегибала палку. А я в эти моменты готова была бежать из дома прочь, потому что сил моих не было терпеть.

Когда ее муж приехал  забрал маму мужа домой, я готова была расплакаться от счастья. Те две недели, что творился этот ад, показались мне вечностью. Да, весь описанный выше кошмар свекровь успела устроить за две недели. Времени-то у нее вагон, энергии тоже, так что «праздничные концерты» у нас дома были каждый день. 

Я надеялась, что это была разовая акция и больше такое не повторится, но мои надежды рухнули через два месяца. Правда тогда кошмар кончился всего за неделю. Но потом такие явления свекрови народу стали у нас традицией. Видимо, это нравилось и свекрови, и ее мужу, какая-то личная перчинка в отношениях. 

Мне же приезды свекрови давались все сложнее. Ну не могу я привыкнуть к ней. потерпеть день-два, это одно дело, но жить  в таком ритме постоянно бурлящих страстей и скандалов — извините, не приучена к такому. 

Мужу проще, он нрав своей мамы знает прекрасно, но и его она порой умудряется допечь. Но именно из-за того, что по нему мамины причуды бьют меньше, он не хочет соглашаться переезжать на другую квартиру. Я эту идею уже два месяца вынашиваю, как раз с последнего визита свекрови. 

Я понимаю, что копить будем дольше, потому что придется платить за жилье, да и свекровь может понять все по-своему и обидеться, но я в этом дурдоме имени мамы мужа жить больше не могу. 

В рубрике «Мнение читателей» публикуются материалы от читателей.

Сдача дома в ипотеку: 6 вещей, которые следует учитывать

Сдача в аренду вашего дома или даже просто комнаты может стать отличным способом получения дополнительного дохода. Но вам может быть интересно, могу ли я арендовать свой дом, если у меня есть ипотека? Смотря как. Возможно, вы не сможете сдать свой дом в аренду с текущей ипотекой, если ваш кредитор не разрешает это или предъявляет строгие требования к заселению.

Это руководство поможет вам понять, является ли сдача дома в ипотеку приемлемым вариантом в вашей ситуации, и поможет ответить на распространенные вопросы.

Мгновенно получайте предложения по декору для дома!

Получите доступ к купонам и промокодам на обустройство дома, которые вы так долго ждали.

Посмотреть предложения

Могу ли я сдать свой дом в аренду, если у меня есть ипотечный кредит?

Вопросы разные – Могу ли я сдать свой дом в аренду по обычной ипотеке? Нужно ли менять ипотеку, чтобы сдать дом в аренду? И ответ может сбить с толку, потому что не существует общего правила, применимого ко всем ситуациям и ко всем кредиторам.

Когда вы получаете кредит, кредитор хочет знать, как вы собираетесь использовать имущество. Если вы будете занимать его лично, вы представляете меньший риск, чем тот, кто намеревается использовать его в качестве инвестиционной собственности и сдавать в аренду. По этой причине ипотечные кредиты, занимаемые владельцем, часто имеют более низкие первоначальные взносы, на них легче претендовать, и они предлагают более низкие процентные ставки.

Когда вы получаете ипотечный кредит, вы должны быть честны в своих намерениях в отношении собственности, иначе вас могут обвинить в мошенничестве с использованием жилья.Но что, если вы изначально планируете занять дом, а ваши планы меняются?

Если у вас есть ипотечный кредит, и вы решили сдать свой дом в аренду, это может быть вариантом. Вам необходимо связаться с вашим ипотечным кредитором, чтобы обсудить ситуацию. Некоторые ипотечные кредиторы позволят вам сдать свой дом в аренду с существующей ставкой и условиями. Однако некоторые могут взимать комиссию, заставлять вас ждать определенное время или требовать рефинансирования.

Точно так же некоторые кредитные программы могут иметь ограничения.Например, если у вас есть ссуда USDA или FHA, владение владельцем требуется в течение одного года, если у вас нет смягчающих обстоятельств, таких как необходимость переехать для работы.

Каждому кредитору разрешено устанавливать свои собственные правила, поэтому обязательно свяжитесь с вашим кредитором и просмотрите свой контракт, чтобы понять все тонкости вашего обязывающего соглашения.

Сдача в аренду дома, на который у вас есть ипотечный кредит 

Аренда дома, на который у вас есть ипотечный кредит, может быть немного сложнее, чем аренда дома, которым вы владеете, но вы все равно можете это сделать, если немного спланируете.Вот несколько советов, которые помогут вам легально сдать в аренду свой дом (или даже свободную спальню).

  • Изучите ограничения вашего кредита. Чтобы выяснить, возможна ли аренда вашего дома, изучите тип вашего кредита (обычный, FHA и т. д.) и посмотрите, есть ли какие-либо ограничения на аренду. Например, Министерство сельского хозяйства США не всегда разрешает заемщикам сдавать в аренду свои лишние спальни для получения дополнительного дохода. Если вы недавно купили свой дом, вам также следует выяснить, есть ли в вашем кредите какие-либо требования по размещению, которые вам, возможно, необходимо выполнить, прежде чем вы сможете сдать его в аренду.
  • Прочтите свой ипотечный договор. Ваш кредитор может наложить ограничения на аренду или полностью запретить ее. Чтобы лучше понять политику, с которой вы имеете дело, просмотрите свой ипотечный договор.
  • Сообщите ипотечной компании об аренде. Выполнив домашнее задание, обратитесь в свою ипотечную компанию, чтобы обсудить эту идею. Даже если ваш ипотечный договор не запрещает аренду, вам все равно следует проконсультироваться со своим кредитором. Могут быть дополнительные требования к аренде, которые не были упомянуты в вашем договоре, например, наличие у ваших арендаторов страховки арендатора.Вам также нужно будет уведомить свою ипотечную компанию об изменении адреса, если вы переезжаете, чтобы вы могли получать важные сообщения и ежемесячные счета.
  • Узнайте в ТСЖ о правилах аренды. Некоторые ассоциации домовладельцев не разрешают сдачу жилья в аренду или налагают на нее определенные ограничения, например требуют, чтобы совет директоров проверял потенциальных арендаторов. Вы можете быть оштрафованы, если нарушите правила, поэтому, если у вас есть ТСЖ, рекомендуется также проверить их.
  • Изучение права арендодателя-арендатора. У арендодателей могут возникнуть проблемы из-за таких вещей, как дискриминация потенциальных арендаторов в процессе отбора или непредоставление жилой площади. Прежде чем стать арендодателем, убедитесь, что вы понимаете свои обязанности.
  • Учитывать последствия прироста капитала. Наконец, учтите последствия прироста капитала. Если вы хотите продать свой дом и избежать уплаты налога на прирост капитала, вы должны жить в своем доме в качестве основного места жительства в течение двух из пяти лет, предшествующих продаже.

Суть 

Сдача дома в ипотеку требует дополнительных исследований и планирования, чтобы убедиться, что вы не нарушаете свой контракт или какие-либо законы. Прежде чем привлекать арендаторов, обязательно проконсультируйтесь с вашей ипотечной компанией, чтобы убедиться, что вы не подвергаетесь риску мошенничества с размещением или любых других обязательств. Вы также должны изучить свой тип кредита, чтобы увидеть, есть ли какие-либо ограничения или требования по размещению, которые вам могут потребоваться. Когда у вас будет вся эта информация, вы сможете определить, можете ли вы арендовать свой дом с ипотекой или нет.

Часто задаваемые вопросы

Все еще есть опасения? Вот ответы на самые частые вопросы о сдаче жилья в ипотеку.

Можете ли вы сдать свой дом в аренду, если у вас есть кредит FHA?

FHA требует, чтобы заемщики прожили в своих домах не менее одного года, прежде чем они смогут сдавать их в аренду. Тем не менее, вы можете принять арендаторов раньше, если у вас есть смягчающее обстоятельство, например, необходимость переезда по работе.Если у вас есть лишние спальни или многоквартирный дом с дополнительными единицами, вы также можете сдать их в аренду до конца года, если вы планируете жить в своем доме вместе со своими арендаторами.

Должен ли я сообщить своему кредитору, если я просто хочу сдать комнату в своем доме?

Даже если вы сдаете в аренду одну комнату в своем доме, вы все равно должны прочитать свой ипотечный договор и уточнить у кредитора, все ли в порядке. Некоторые кредиторы могут не разрешить это, в то время как другие могут потребовать от вас приобрести дополнительную страховку или предоставить дополнительную информацию о вашем арендаторе, прежде чем они смогут въехать.


Джессика Уолрак пишет для финансовых сайтов, таких как SuperMoney, Interest.com, The Simple Dollar и PersonalLoans.org. Она специализируется на написании статей на темы личных финансов, связанные с кредитами, кредитными картами и составлением бюджета.

Что происходит, когда вы продаете дом по ипотеке?

Средний продавец живет в своем доме в течение 14 лет, прежде чем продать, согласно отчету Zillow Group о тенденциях в области потребительского жилья за 2021 год, но наиболее распространенным жилищным финансированием является 30-летний срок.Так что, если вам интересно, что происходит с вашей ипотекой, когда вы продаете свой дом, вы не одиноки.

Оказывается, 63% домовладельцев все еще находятся в процессе выплаты ипотечных кредитов. Если вы думаете о продаже, но у вас есть еще 17 лет выплат по ипотеке, вот что вам нужно знать.

Что происходит с вашей ипотекой, когда вы продаете свой дом?

Когда вы продаете, в идеале у вас должно быть достаточно собственного капитала, чтобы погасить остаток кредита, покрыть расходы на закрытие и получить прибыль.После закрытия средства покупателя сначала покрывают остаток вашего кредита и расходы на закрытие, а затем вам выплачивается остальная часть. Если вы продаете свой дом относительно скоро после покупки, уточните у своего кредитора, применяется ли к вашему кредиту штраф за досрочное погашение.

Как узнать, сколько осталось по ипотеке

Получение суммы выплаты — лучший способ получить точную оценку того, сколько вы все еще должны по ипотеке. Вы можете получить сумму выплаты, связавшись с вашим кредитором по телефону или через Интернет.Обратите внимание, что сумма выплаты отличается от остатка кредита, который вы видите в ежемесячной выписке по ипотеке. Сумма выплаты включает начисленные проценты на дату закрытия, что делает ее более точной цифрой. Когда вы получите расчет по выплате, ваш кредитор сообщит вам, как долго это предложение действует — обычно от 10 до 30 дней.

Даже если до продажи осталось несколько месяцев, получение от кредитора расчета суммы выплаты поможет вам оценить прибыль от продажи дома на раннем этапе.

Что такое капитал?

Собственный капитал — это ваша финансовая доля в доме. Это сумма в долларах, которую вы зарабатываете на своем доме во время продажи после выплаты кредита и вычета других расходов, связанных с продажей. Конечно, определение вашего капитала может быть немного сложнее, если вы взяли кредитную линию на покупку дома (HELOC), у вас есть кредит на покупку дома или у вас есть неоплаченные залоговые права на вашу собственность. Есть два типа собственного капитала, которые составляют весь ваш домашний капитал.

Домашний инвестиционный капитал

Это капитал, полученный в результате ваших фактических финансовых вложений в дом за эти годы. Включает в себя:

  • Ваш первоначальный авансовый платеж
  • Ежемесячные платежи по основной сумме ипотечного кредита
  • Фактическая стоимость любых обновлений или ремонтов, которые вы сделали

Заработанный капитал

Заработанный капитал — это дополнительная прибыль, которую вы получаете при перепродаже благодаря рыночным условиям. Заработанный капитал не реализуется, пока вы не продадите свой дом.Включает в себя:

  • Собственный капитал, который вы получили, поскольку стоимость дома на вашем местном рынке недвижимости увеличилась
  • Дополнительный ROI, полученный в результате улучшения или модернизации вашего дома

Что происходит с капиталом, когда вы продаете свой дом?

Когда вы продаете свой дом, средства покупателя оплачиваются вашим ипотечным кредитором и покрывают транзакционные издержки. Оставшаяся сумма становится вашей прибылью. Эти деньги можно использовать на что угодно, но многие покупатели используют их в качестве первоначального взноса за свой новый дом.Вот как распределяются деньги.

  1. Ваш кредит погашен вашему ипотечному кредитору.
  2. Любые дополнительные ссуды (например, HELOC или ссуда под залог недвижимости) погашены.
  3. Оплачены расходы на закрытие (включая комиссию агента, налоги, комиссию за условное депонирование и пропорциональные расходы по ТСЖ).
  4. Оставшаяся часть прибыли передается вам, продавцу.

Если ваш дом не упал в цене с тех пор, как вы его купили, и он стоит больше, чем вы должны за него, вы должны получить прибыль от перепродажи.Обратите внимание, что при расчете прибыли часть вашего капитала всегда будет идти на транзакционные и закрывающие издержки.

Что делать, если у меня недостаточно средств для выплаты ипотеки?

Когда у вас недостаточно собственного капитала, чтобы погасить кредит, это называется отрицательным собственным капиталом или нахождением под водой. Если вам нужно продать, но не имеете достаточного капитала (особенно после учета затрат на закрытие), вам нужно будет либо принести деньги за стол закрытия, чтобы покрыть дефицит, либо рассмотреть возможность продажи с короткой продажей.

Короткая распродажа подводных домов

Если стоимость вашего дома упала с момента его покупки, возможно, вы должны больше, чем он стоит. Если вы оказались в такой ситуации и не можете дождаться улучшения рыночных условий для продажи, коротким выходом может быть ваш единственный выход. При короткой продаже банк должен разрешить вам продать дом за меньшую сумму, чем вы должны за него, поскольку они получат меньше денег, чем причитающиеся.

Короткая продажа может повредить вашей возможности купить новый дом в будущем, потому что вы лишитесь своей первоначальной суммы первоначального взноса, чтобы выбраться из-под дома, и потому что это негативно повлияет на вашу кредитную историю.

Что происходит с вашей ипотекой, когда вы продаете свой дом и покупаете другой?

Более половины продавцов (65%) пытаются покупать и продавать одновременно, и то, что произойдет с вашей ипотекой, зависит от того, какая сделка закроется первой.

Что происходит с вашей ипотекой, когда вы сначала продаете?

Легче сначала продать, потому что не нужно будет волноваться о выплате сразу двух ипотечных кредитов. И ваш капитал высвобождается до того, как он понадобится вам для нового первоначального взноса, что может значительно облегчить покупку нового дома.

Что происходит с вашей ипотекой, когда вы покупаете первый?

Если вы пытаетесь купить новый дом перед продажей старого, вам придется проявить изобретательность в отношении того, как финансировать первоначальный взнос, поскольку ваш капитал все еще связан с вашим существующим домом. Вот несколько вариантов.

Условная продажа: При покупке нового дома вы можете отправлять предложения с непредвиденными обстоятельствами, в которых указано, что вы не можете закрыть сделку до тех пор, пока не будет продан ваш первый дом. На конкурентном рынке продавцы могут быть менее склонны принимать условное предложение, но если вы можете добиться его принятия, вы можете заключить контракт на дом, который хотите, пока вы работаете над продажей.

Промежуточный заем : Промежуточный заем — это временный заем, который помогает вам оплатить первоначальный взнос за ваш новый дом, пока вы ждете, пока высвободится капитал в вашем старом доме. Вы будете вносить платежи как по ипотеке, так и по кредиту, пока ждете продажи дома. Обратите внимание, что если ваш старый дом долго не продается, вы можете получить два ипотечных кредита и один платеж по кредиту в месяц, пока он не будет продан, что может стать огромным финансовым бременем.

HELOC : Кредитная линия, обеспеченная долей в вашем нынешнем доме, HELOC может быть краткосрочным способом финансирования вашего первоначального взноса.Имейте в виду, что за это взимается плата, и вы, возможно, не сможете получить HELOC, если ваш дом уже выставлен на продажу.

Совмещенная ипотека: Этот сценарий, также называемый 80-10-10, позволяет вам финансировать 80% кредита (что является стандартным), но вместо того, чтобы вносить 20% наличными, вы вносите 10% наличными и профинансировать вторые 10% по второму ипотечному кредиту, который на самом деле является HELOC. Это поможет вам избежать необходимости платить частную ипотечную страховку, когда вы вносите менее 20%.

Что произойдет, если вы продадите дом с HELOC?

Домовладельцы часто берут HELOC во время владения жильем для покрытия крупных расходов (это отличается от HELOC, полученного для финансирования первоначального взноса). Когда вы продаете дом, вам нужно будет погасить HELOC одновременно с погашением ипотеки.

Пока у вас есть достаточный капитал в вашем доме, у вас не должно возникнуть проблем с продажей дома, к которому прикреплен HELOC. Сначала будет погашен ваш основной ипотечный кредитор, затем кредитор HELOC, а затем вы получите всю оставшуюся прибыль за вычетом затрат на закрытие.

Что происходит с депонированными деньгами, когда вы продаете свой дом?

Деньги условного депонирования — это средства, отложенные во время владения жильем или в процессе продажи, которые покрывают связанные с этим расходы. Счет условного депонирования управляется сторонней компанией, чтобы гарантировать, что каждый получит причитающиеся ему деньги. Существует два различных типа счетов условного депонирования:

  1. Депозитный счет ипотечного кредитора: Это депозитный счет, созданный вашим ипотечным кредитором для хранения средств для уплаты налогов на недвижимость, ипотечного страхования (при необходимости) и, возможно, страхования вашего домовладельца.Он создается, когда вы впервые покупаете дом, и остается открытым, пока вы владеете домом, чтобы ваш кредитор мог оплачивать периодические счета от вашего имени.
  2. Депозитный счет купли-продажи: Это депозитный счет, который открывается, когда вы решаете продать. Он управляется сторонним агентом условного депонирования, который несет ответственность за хранение всех средств, связанных с транзакцией, до закрытия, включая задаток вашего покупателя.

Что происходит с депонированными деньгами вашего ипотечного кредитора, когда вы продаете?

Поскольку налоги на имущество уплачиваются раз в два года, а страховка домовладельца выплачивается ежегодно, при продаже обычно на вашем условном депонированном счете остается остаток.После закрытия кредитор возвращает вам любые дополнительные деньги на счете пропорционально дню закрытия. Это называется «избыточное условное депонирование», и кредиторы обычно обязаны закрыть и выплатить средства со старых счетов условного депонирования в течение 20 дней после закрытия.

Что происходит с деньгами условного депонирования при покупке и продаже при продаже?

При закрытии сделки агент условного депонирования несет ответственность за то, чтобы все сборы и прибыль выплачивались соответствующим сторонам. Обратите внимание, что продавец (или его агент) обычно несет ответственность за создание такого рода счета условного депонирования, а сборы обычно делятся 50 на 50 между покупателем и продавцом.

Что произойдет, если я больше не смогу платить по ипотеке?

Просрочка платежей по ипотеке отличается от невыплаты арендной платы, потому что это может иметь большее влияние на ваш кредитный рейтинг. Это также может поставить ваш дом под угрозу, если вы не сможете рассчитаться. Тем не менее, у вас есть несколько вариантов — от соглашения о воздержании, которое может дать вам некоторое время, чтобы все уладить, до акта вместо обращения взыскания, если вы не можете спасти ситуацию.

Ключевые выводы

  • Первым последствием невыплаты ипотеки является пеня за просрочку платежа.
  • Через 120 дней начинается процесс обращения взыскания.
  • Домовладельцы, которые просрочили платежи по ипотеке, имеют возможность избежать потери права выкупа, и консультанты по жилищным вопросам HUD могут помочь вам найти вариант, который лучше всего подходит для вашей ситуации.

Что происходит, когда вы отстаете?

Во-первых, с вас будет взиматься плата за просрочку платежа по прошествии 15 дней, если вы не внесли платеж. Ваш кредит официально объявляется дефолтным, если вы все еще не можете произвести платеж через 30 дней.

Важно

Ипотечные кредиторы обычно предлагают льготный период по ежемесячным платежам. Обычно у вас есть время до 15-го числа месяца, чтобы произвести платеж без каких-либо штрафов или штрафов за просрочку платежа.

В этот момент ваш кредитор сообщит о просроченном платеже в бюро кредитных историй, и это начнет влиять на ваш кредитный рейтинг.

Если не догнать

Процесс обращения взыскания начнется, когда вы просрочите платеж на 120 дней или более. Это когда кредитор вступает во владение домом и удаляет вас из собственности.Фактический юридический процесс для этого зависит от штата. Цель состоит в том, чтобы кредитор продал недвижимость, используя вырученные средства для погашения остатка по ипотечному кредиту.

Это может показаться решением проблемы, потому что вы больше не несете ответственности за оставшуюся часть кредита, но вам может потребоваться выплатить разницу, если выручка от продажи не покрывает весь остаток кредита. Это называется «судебным решением о недостатке средств» и требует дополнительных юридических действий со стороны вашего кредитора.

Варианты

, если вы не можете заплатить

Свяжитесь с вашей ипотечной компанией прямо сейчас, чтобы узнать, есть ли какие-либо программы, которые могут быть вам полезны. Возможно, вы сможете претендовать на временное снижение платежа или рефинансирование на более низкий платеж, в зависимости от того, где вы живете и не просрочили ли вы кредит.

Совет

Вы также можете встретиться с консультантом по жилищным вопросам HUD, который поможет вам определить наилучший план действий, а также поможет вам с составлением бюджета и другими финансовыми вопросами.

Вот некоторые другие варианты:

  • План воздержания: Это позволяет вам вносить меньшие платежи, а иногда вообще не платить в течение определенного периода времени, если вы имеете дело с временными трудностями.
  • Модификация кредита: Ваш кредитор может захотеть изменить ваш кредит, чтобы сделать ваши платежи более доступными.
  • Документ вместо обращения взыскания: Вы можете добровольно передать право собственности на свое имущество кредитору в обмен на полное или частичное списание долга.Это, как правило, только вариант, если потеря права выкупа неизбежна.
  • План погашения: Эти планы предназначены для заемщиков, которые просрочили несколько платежей. Они позволяют вам платить более высокий ежемесячный платеж, пока вы не погасите просроченный остаток.
  • Короткая продажа: Короткая продажа позволяет вам продать недвижимость по цене ниже суммы вашего непогашенного ипотечного кредита. Требуется одобрение кредитора.

Совет

Рефинансирование может помочь, если вы сможете оплатить часть, но не всю сумму ваших платежей.Обычно вы можете снизить ежемесячный платеж, если рефинансируете кредит на более длительный срок, хотя это увеличит сумму процентов, которые вы будете платить в течение срока действия кредита.

Предотвращение отставания

Вы также можете попытаться найти способ увеличить свой доход. Может помочь вторая работа или подработка. Работа на нескольких временных работах может помочь вам оставаться дома и не отставать, если ваша проблема связана с временным доходом. Принять соседа по комнате также может быть вариантом, в зависимости от ваших обстоятельств.

Прежде чем сделать это, убедитесь, что вы финансово готовы купить дом. Это может включать несколько шагов:

  1. Накопите на больший первоначальный взнос. Это дает вам право собственности на ваш дом с первого дня и может помешать вам иметь больше, чем ваш дом стоит в настоящее время в будущем.
  2. Сначала уменьшите свои долги. Погашение кредитных карт, студенческих ссуд и других долгов перед покупкой высвобождает доход и упрощает управление платежами за дом.
  3. Покупайте только тот дом, который вы действительно можете себе позволить.Вы можете оказаться перегруженным платежами за дом, если слишком напрягаетесь, особенно если ваш доход изменится или возникнет чрезвычайная ситуация, требующая дополнительных средств. Прежде чем брать ипотеку, подсчитайте цифры, чтобы убедиться, что вы можете себе это позволить.

Как правило, вы должны планировать оставаться в своем доме не менее пяти лет, чтобы окупиться при покупке. Вы можете запланировать модернизацию через несколько лет, если покупаете стартовый дом. Если вы занимаетесь профессией, которая требует от вас частых перемещений, вы также должны принять это во внимание.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Должен ли я при короткой продаже оплатить разницу между ценой продажи и суммой, которую я должен?

В некоторых штатах вы можете нести ответственность за разницу, и ипотечная компания может попытаться взыскать этот долг. Если вы не можете выплатить ипотечный кредит и хотите выбрать короткую продажу без разницы, договоритесь с вашим ипотечным кредитором, чтобы списать разницу, и попросите об освобождении от ответственности.

Должен ли я платить кому-то за помощь, если я не могу выплатить ипотечный кредит?

Получение помощи, когда вы не можете внести платежи за дом, не должно стоить вам денег вперед.Любой, кто предлагает вам помощь за определенную плату, занимается мошенничеством. Консультант HUD может помочь вам бесплатно.

Как долго я должен ждать, чтобы связаться с моей ипотечной компанией, если я не могу произвести платеж?

Немедленно свяжитесь с ипотечной компанией, если вы знаете, что опоздаете более чем на 15 дней. Важно оставаться на связи и сообщать своему кредитору, что происходит. Чем раньше вы обсудите свою ситуацию, тем больше вариантов у вас будет, чтобы попытаться сохранить свой дом.

Что произойдет, если вы продадите дом до погашения ипотеки?

ОТКАЗ ОТ ОТВЕТСТВЕННОСТИ: Эта статья предназначена только для образовательных целей и не может быть истолкована как финансовая, налоговая или юридическая консультация.HomeLight всегда рекомендует вам обратиться к консультанту по поводу вашей ситуации.

Вы хотели бы продать свой нынешний дом, но ипотечный кредит еще не погашен.

Можете ли вы продать дом, за который вы все еще должны деньги?

На самом деле, это чрезвычайно распространенная вещь. Учтите, что большинство ипотечных кредитов выдаются на 15 или 30 лет, в то время как 52% недавних продавцов продали свой дом до того, как приобрели свой дом в течение 10 лет, согласно данным Национальной ассоциации риелторов.

«У большинства моих продавцов есть ипотечные кредиты», — вторит Ребекка Картер, ведущий агент по недвижимости в Ноксвилле, штат Теннесси.

К счастью, вы не застряли в доме, пока не заплатите все до последнего доллара. Вот краткие сведения о том, как продать дом в ипотеку:

  • Вы будете использовать выручку от продажи вашего дома, чтобы погасить существующий остаток по ипотеке. Ваш кредитор получит свои выплаты во время закрытия.
  • После погашения ипотечного долга и покрытия дополнительных расходов на продажу, таких как комиссионные и налоги, вы (надеюсь!) получите некоторую прибыль, которую сможете забрать домой.
  • Если сумма, полученная от продажи, меньше вашего непогашенного остатка по ипотечному кредиту и затрат на продажу, вам придется покрыть разницу за счет средств, отличных от средств от продажи.
  • На сегодняшнем рынке, где стоимость недвижимости резко возросла, продавцы редко должны задолжать больше, чем стоит их дом, ситуация, известная как «подводная».
  • Ипотека, скорее всего, окажется под водой, если продавец задерживает платежи по ипотеке, продает до того, как приобрел значительный капитал, или продает во время рыночного спада.

Если вы готовы продать свой дом, выполните следующие действия, чтобы учесть существующую ипотеку в процессе.

Источник: (Лукаш Радзиевски / Unsplash)

1. Проверьте стоимость вашего дома

Для начала прикиньте, сколько стоит ваш дом. Для приблизительной цифры вы можете использовать бесплатный онлайн-оценщик стоимости дома.

Наш оценщик стоимости жилья объединяет данные о рынке жилья из нескольких надежных источников с информацией о вашем доме, которой вы лично делитесь.Мы полагаем, что, поскольку вы живете там, вы знаете информацию, которая может повлиять на ее ценность, а Интернет — нет.

Сколько стоит твой дом?

Запросите мгновенную оценку стоимости дома, чтобы приблизительно оценить, сколько собственного капитала у вас есть перед продажей дома с ипотекой.

Введите свой адрес, ответьте на короткую анкету, и мы мгновенно рассчитаем стоимость.

Имейте в виду, что наш инструмент оценки не является гарантией того, по какой цене будет продан ваш дом. На открытом рынке покупатель может быть готов заплатить больше или меньше, чем показывает ваша оценка.

Ваш агент по недвижимости даст вам более точную цифру, используя сравнительный анализ рынка (CMA), который анализирует стоимость вашего дома на основе сопоставимых продаж, инструмент, который вы будете использовать для оценки вашего дома, когда придет день.

Агент сможет получить информацию из своего местного MLS, что даст им более полное представление о районе, а также предложит пройтись по вашему дому, чтобы сообщить свою оценку.

2. Свяжитесь со своим кредитором

Затем узнайте, сколько вы должны по ипотеке. По данным Бюро финансовой защиты потребителей, ваш кредитор должен предоставить общую сумму, необходимую для погашения ипотечного долга на указанную дату, цифру, известную как сумма выплаты.

«Всегда будет хорошим первым чеком позвонить в банк и попросить выписку о выплате», — делится Ричи Хелали, руководитель отдела ипотечных продаж в HomeLight. «Это поможет вам оценить, сколько капитала вы получите, если продадите его по определенному номеру.

Сумма выплаты включает любые проценты, которые вы должны выплатить до того дня, когда вы планируете полностью погасить кредит. Как только вы закроете свой дом, ваша компания условного депонирования будет координировать свои действия с вашим кредитором, чтобы получить обновленную сумму выплаты и использовать средства от продажи дома для полного погашения долга.

«Большинство людей оформляют свою ипотеку на автоплатеж, поэтому они не всегда просматривают свою выписку каждый месяц», — добавляет Хелали. «Один из первых вопросов, которые я задаю клиентам, которые хотят продать или купить новый дом, это: «Сколько вы должны?», и они могут ответить 200 000 долларов.Как только они получат отчет о выплатах, сумма может составить от 210 000 до 220 000 долларов, что значительно повлияет на их бюджет на новый дом».

3. Оцените чистую выручку

Теперь, когда вы получили оценку стоимости дома и сумму выплаты по ипотеке, используйте эту простую формулу выручки от продажи дома, чтобы оценить, сколько вы получите:

Начните с: приблизительной стоимости вашего дома

(вычесть) выплату по ипотеке

(Вычесть) агентское вознаграждение (в среднем 5.8% от продажной цены)

(Вычесть) примерные затраты на закрытие (дополнительно 3-4% от продажной цены на налоги и сборы)

Равно: предполагаемая выручка от продажи дома

HomeLight также предлагает удобный калькулятор чистой выручки, который поможет вам лучше оценить стоимость продажи вашего дома и чистую выручку, которую вы могли бы получить от продажи. Кроме того, ваш агент может подготовить для вас так называемый чистый лист, который может помочь вам учесть любые местные сборы и расходы, характерные для вашего региона.

Вы не будете знать точную разбивку кредитов и комиссий за продажу, пока не получите расчетный отчет при заключении сделки, но приблизительный предварительный расчет может помочь вам получить более четкое представление о том, подходящее ли сейчас время для продажи от финансового перспектива.

Согласно анализу, проведенному HomeLight, многие продавцы недооценивают стоимость продажи дома, которая в среднем составляет 31 000 долларов США, не включая выплаты по ипотеке.

Если предполагаемая разница между стоимостью вашего дома и затратами на продажу меньше, чем вы предполагали, вы можете решить, следует ли двигаться вперед или подождать несколько лет, чтобы накопить больше капитала перед продажей.

4. Найдите отличного агента по недвижимости

Если вы еще этого не сделали, сейчас самое время найти агента по недвижимости, который поможет вам на всех этапах продажи дома в ипотеку.

На сегодняшний день одним из самых простых и эффективных способов найти агента является онлайн-сервис подбора агентов. Служба сопоставления выходит за рамки предоставления общего списка агентов в вашем регионе и предоставит вам список квалифицированных кандидатов, адаптированный к вашим потребностям в продажах и местоположению.

Найдите идеального агента

Наймите лучшего агента, который поможет вам пройти этапы продажи дома с ипотекой.

Этот процесс экономит ваше время и способствует более эффективному поиску лучших местных агентов, с которыми вы можете встретиться. Например, известно, что 5% лучших агентов по недвижимости, появившихся на платформе HomeLight, продают дома на 10% дороже, чем средний агент по недвижимости.

Чтобы сузить список потенциальных агентов до самых эффективных и получить легкий доступ к рейтингам и отзывам агента бесплатно, запросите совпадения с агентами через HomeLight, и мы будем рады представить некоторые из них.

5. Установить цену дома

С помощью своего агента определите подходящую запрашиваемую цену за свой дом. Цена должна соответствовать ожиданиям рынка и отражать то, что, вероятно, готов заплатить реальный покупатель. Цена слишком высока, и дом может остаться на рынке без каких-либо предложений, что приведет к тому, что вы согласитесь на более низкую цену, чем необходимо.

Возможно, у вас уже есть представление о том, сколько стоит ваш дом, но ваш агент предоставит сравнительный анализ рынка (CMA), в котором будут объединены ключевые элементы информации, включая цену продажи других близлежащих домов и тенденции местного рынка, чтобы предложить полную обзор.

Обратитесь в CMA за рекомендациями по ценообразованию; он будет учитывать уникальные особенности и состояние вашего дома, а также такие факторы, как уровень запасов и ценовые модели в этом районе.

6.Принять предложение и открыть условное депонирование

После того, как вы примете предложение от своего покупателя, вы выполните все дополнительные шаги для закрытия, такие как проверка и оценка. На этом этапе вы можете задаться вопросом, нужно ли вам связаться с вашим ипотечным кредитором и сообщить ему о ваших планах продать и погасить остаток по ипотечному кредиту. Тем не менее, вы можете быть уверены, что ваша сторонняя компания условного депонирования облегчит эти коммуникации.

«Технически вам не нужно ничего говорить банку, если вы приняли предложение о покупке дома», — подтверждает Хелали.«Вы просто продолжаете производить платежи, и по мере приближения к дате закрытия компания условного депонирования или права собственности, которая будет обрабатывать вашу транзакцию, свяжется с вашим кредитором и получит официальное заявление о выплатах, основанное на фактической дате закрытия. Там не так много обслуживания, которое вам нужно делать».

7. Просмотрите выписку по расчету

Одним из заключительных шагов при продаже дома будет рассмотрение вашего заявления об урегулировании, которое представляет собой подробный список сборов и кредитов, суммирующий финансы всей сделки.

Здесь вы сможете увидеть:

  • Цена продажи имущества
  • Точная сумма выплаты по ипотеке
  • Дополнительные затраты на закрытие вычитаются из цены
  • Кому платят, включая комиссионные агентов, причитающиеся с местных органов власти налоги и сборы за регистрацию, а также окончательные платежи, перечисляемые кредитору
  • Чистая выручка (которая, вероятно, будет внизу обозначена как общая сумма кредитов продавцу)

Вам не придется лично беспокоиться о том, чтобы ваш кредитор получил деньги.Как объясняет Хелали: «Когда покупатель вашего дома совершит покупку, компания условного депонирования получит все средства и выпишет чек непосредственно вашему кредитору».

Просмотрите наше полное руководство о том, как читать выписку об урегулировании, чтобы получить дополнительные указания на этом этапе продажи.

Источник: (Ана Муницио / Unsplash)

Самые популярные вопросы о продаже с ипотекой

Теперь, когда мы рассмотрели общий процесс продажи дома в ипотеку, давайте проясним некоторые распространенные моменты путаницы, обратившись к уникальным обстоятельствам, которые могут привести к тому, что ваш путь будет выглядеть немного по-другому.

Что делать, если ваш дом находится под водой?

Продажа дома в ипотеку – крайне распространенное явление. И в большинстве случаев выставить свой дом на открытый рынок, найти покупателя и погасить свой ипотечный долг, когда сделка будет закрыта, — это все, что вам нужно сделать, чтобы погасить этот кредит. Однако, если у вас проблемы с ипотекой, вам нужно найти какое-то другое решение.

«Обычно тот, кто находится под водой, не собирается продавать. Но если они находятся в ситуации, когда у них нет выбора — если они могут позволить себе выплатить разницу и продать собственность — некоторые люди так и сделают», — делится Хелали.

«Для большинства это не вариант, — добавляет он. «В этот момент им нужно будет связаться с кредитором, чтобы запросить короткую продажу, когда вы продаете меньше, чем вы должны».

Кредитор должен будет согласиться на короткую продажу и одобрить предложение, прежде чем вы сможете приступить к сделке.

В нашем руководстве по продаже дома под водой эти варианты рассматриваются более подробно. В качестве первого шага мы всегда рекомендуем связаться и начать разговор с вашим кредитором.В зависимости от ситуации может быть возможно выработать договоренность или изменить план платежей.

Кто отвечает за ипотеку при продаже?

Заемщик обязан своевременно производить платежи по ипотечному кредиту до тех пор, пока кредитор не выплатит непогашенный остаток в полном объеме. Таким образом, когда вы готовите дом к продаже и оцениваете его, ориентируетесь в предложениях и переговорах и завершаете этапы закрытия, вы будете продолжать вносить ипотечные платежи так же, как и раньше.

Как скоро вы сможете продать только что купленный дом?

Технически вы можете продать свой дом в любое время.Решение домовладельца о резкой продаже часто связано с незапланированными переменами в жизни, такими как переезд на другую работу, смерть члена семьи, развод, травма или состояние здоровья.

Тем не менее, недвижимость — это не схема быстрого обогащения. Хотя есть некоторые горячие рынки, на которых может наблюдаться быстрый рост, в большинстве случаев стоимость растет медленно в течение нескольких лет, что делает выгодным подержать дом некоторое время перед продажей, если это возможно.

Плохо ли продавать дом до того, как он окупится?

Сроки продажи дома на самом деле являются личным решением и зависят от ваших обстоятельств и финансовых целей.Однако имейте в виду, что если стоимость вашего дома не покроет непогашенный остаток по ипотеке и расходы на продажу, вам нужно будет внести отдельные средства на продажу, чтобы покрыть разницу.

Еще один момент, о котором следует помнить: если вы продаете дом до того, как станете его владельцем в течение как минимум двух лет, вам, вероятно, придется платить налог на прирост капитала, если вы заработаете деньги на продаже.

  • Если вы продаете менее чем через год после покупки , вам придется заплатить краткосрочный налог на прирост капитала с дохода от продажи, который облагается налогом как обычный доход в соответствии с вашей налоговой группой.
  • Если вы продаете более чем через год после покупки , но менее чем через два года, ваша прибыль будет облагаться налогом по более низкой долгосрочной ставке — 0%, 15% или 20% в зависимости от прироста капитала. налоговая планка.

Если вы владели домом и жили в нем в течение двух из последних пяти лет — и не исключали прибыль от продажи другого основного места жительства за последние два года — IRS позволяет вам исключить до 250 000 долларов США из прибыль, если вы не замужем или состоите в браке и подаете документы отдельно, или до 500 000 долларов США, если вы состоите в браке и подаете документы вместе.Мы всегда рекомендуем обратиться к налоговому консультанту, чтобы обсудить детали вашей отдельной транзакции.

Можно ли иметь сразу две ипотеки?

Сможете ли вы взять два ипотечных кредита одновременно, во многом будет зависеть от критерия, который кредиторы называют отношением вашего долга к доходу (DTI). DTI является мерой вашего валового ежемесячного платежа по долгу к вашему валовому ежемесячному доходу. Кредиторы обычно хотят видеть DTI на уровне 45% или ниже.

Таким образом, скорее всего, вам потребуется, чтобы ваши комбинированные платежи по ипотеке плюс все дополнительные минимальные платежи по долгам (включая студенческие ссуды, платежи за машину и задолженность по кредитным картам) составляли не более 45% от того, что вы приносите каждый месяц, чтобы соответствовать требованиям. на две ипотеки.

«Если вы находитесь в ситуации, когда вам нужно купить, прежде чем продавать, банк позаботится о том, чтобы вы соответствовали требованиям с учетом обоих кредитов», — объясняет Хелали. «Но многие люди тратят 30-40% своего дохода в месяц на жилищные платежи, поэтому они, как правило, не смогут претендовать на получение двух ипотечных кредитов».

Если с финансовой точки зрения вы имеете право на получение двух ипотечных кредитов, то вопрос в том, комфортно ли вам манипулировать обоими платежами и как долго.

Как продать дом в ипотеку и купить новый?

Если у вас нет наличных денег, может быть сложно найти деньги для первоначального взноса, пока в вашем нынешнем доме все еще есть акции.

Разблокируйте свой капитал быстрее с предложением наличных

HomeLight обеспечит полное денежное предложение для дома практически в любом состоянии. Продавайте вовремя, всего за 10 дней или когда будете готовы.

Возможные варианты:

  • Сделайте условное предложение, которое включает условие, что ваш контракт зависит от вашей текущей продажи дома (защищает вас от двух ипотечных кредитов, но ослабляет ваше предложение)
  • Купите новый дом до того, как ваш старый дом будет продан, если вы можете претендовать на получение двух ипотечных кредитов (сложность этого пути указана выше)
  • Получите предложение от покупателя за наличный расчет, чтобы обеспечить быструю продажу вашей существующей резиденции и направить вырученные средства на покупку следующего дома
  • Ознакомьтесь с программой Home Trade-In, которая аналогична процессу обмена вашего автомобиля в дилерском центре

«Некоторые компании придумали изящное решение, позволяющее избавиться от вашего старого дома, пока вы покупаете новый», — делится Хелали.«Это одна из вещей, которую мы делаем в HomeLight, называемая программой Trade-In. Мы купим твой старый дом, чтобы ты мог купить новый, не беспокоясь об этом».

Мы делаем предложение на ваш текущий дом, освобождая ваши средства, чтобы вы могли купить новый дом. Затем мы работаем с вашим агентом, чтобы составить список вашего прошлого дома. Если ваш дом продается по цене, превышающей цену, которую HomeLight заплатил за него, мы вернем вам дополнительные денежные средства за вычетом затрат на продажу и программных взносов*. В настоящее время HomeLight Trade-In доступен в Аризоне, Калифорнии, Колорадо, Флориде и Техасе.Подпишитесь здесь, чтобы получать уведомления, когда HomeLight Trade-In запустится в вашем регионе.

Сможете ли вы заработать на доме, за который вы все еще должны?

Да, вы можете получить прибыль от дома, за который вы все еще должны деньги. Когда вы продаете дом с ипотекой, любая прибыль, оставшаяся после того, как вы погасите непогашенный остаток по ипотеке и расходы на продажу, остается за вами.

Источник: (ErikaWittlieb/ Pixabay)

Продажа в ипотеку: это происходит постоянно!

Ипотечные кредиты — довольно крутые финансовые инструменты, которые позволяют людям, не имеющим сотен тысяч долларов в наличных резервах (то есть большинству из нас!) осуществить свою мечту о собственном доме.Некоторые домовладельцы будут оставаться в своих домах достаточно долго, чтобы вся ипотека была выплачена к моменту продажи. Это прекрасное чувство! Однако не обязательно, чтобы вы оставались в своем доме до тех пор, пока это не произойдет.

Как правило, продавцы используют свои доходы для погашения оставшейся части ипотечного кредита и расходов на закрытие, а затем присваивают оставшиеся средства. Этот вариант возможен, потому что недвижимость со временем обычно дорожает, поэтому дом обычно будет стоить больше, когда вы его продаете, чем когда вы его покупаете.Отчет CoreLogic показывает, что во втором квартале 2021 года собственный капитал американских домовладельцев с ипотечными кредитами увеличился в среднем на 19,6% в годовом исчислении.

В этом прелесть собственного дома!

*Комиссия зависит от вашего рынка, кредитора, которого вы используете, и количества дней, в течение которых мы владеем вашим домом.

Источник изображения заголовка: (Startup Stock Photos)

Ипотечные права после смерти супруга

Коротко

Когда умирает супруга, ипотечный долг не исчезает.Узнайте, что вы можете ожидать в отношении вашего дома и ипотечного кредита после смерти вашего супруга, и найдите ответы на многие распространенные вопросы, например, кто унаследует дом, что происходит с ипотечным кредитом, какие права и меры защиты у вас есть и что такое обратная ипотека. есть и как это работает.


Смерть близкого человека тяжела и эмоционально истощает. Неуверенность в своих финансах только усугубляет стресс, особенно если вы обеспокоены возможностью потерять дом.

Будучи пережившим супругом, во многих случаях федеральные законы и законы штата предлагают меры защиты, которые могут помочь вам остаться в своем доме и взять на себя текущие платежи по ипотеке, если вы того пожелаете. В этой статье вы узнаете, кто, скорее всего, унаследует дом, что может случиться с существующей ипотекой, какие права и возможности вам доступны, а также особые соображения, касающиеся обратной ипотеки.

Что произойдет с вашей ипотекой, если умрет ваш супруг

Когда ваш супруг умрет, задолженность по ипотеке не исчезнет сама собой.Несколько факторов определяют, кто в конечном итоге несет ответственность за выплату ипотечного кредита. Одним из ключевых факторов является наличие у вашего супруга завещания или наследственного плана. Еще одним важным фактором является то, указаны ли вы в качестве созаемщика по ипотеке.

Завещатель против. Без завещания: кто наследует дом?

Лицо, умершее без действительной последней воли и завещания, считается умершим без завещания. Вы можете умереть без завещания, если вы никогда не составляли завещания или если суд сочтет, что ваше завещание не имеет юридической силы.Умер ли ваш супруг, не оставив завещания, может иметь большое значение при определении того, кто унаследует дом и что произойдет с ипотекой.

Если у вашего супруга было завещание

Если у вашего супруга было юридически действительное завещание, в нем, вероятно, указано, кто унаследует дом. Некоторые завещания предписывают душеприказчику — лицу, назначенному для выполнения инструкций завещания, — погасить ипотечный кредит за счет средств, полученных от имущества.

Другие типы документов по планированию недвижимости также могут определять, кто унаследует дом.Например, если дом находится в доверительном управлении, документы о доверительном управлении обычно определяют, кто унаследует дом. В некоторых штатах документ на дом может содержать формулировку, регулирующую передачу права собственности. Эти типы документов часто позволяют оставшимся в живых супругам удерживать недвижимость от завещания. Завещание — это судебный процесс, который суды используют для подтверждения воли умершего человека и распределения активов его имущества.

Если ваш супруг умер без завещания

Закон штата определяет порядок передачи имущества в случае смерти человека без завещания.Если ваш супруг умер, не оставив завещания, законы вашего штата о наследовании при отсутствии завещания будут определять, какие члены семьи наследуют дом и остальную часть их имущества.

В некоторых штатах оставшийся в живых супруг автоматически наследует все. Чтобы считаться пережившим супругом, вы должны были состоять в законном браке на момент смерти супруга. В других штатах имущество лица, оставшегося без завещания, делится между пережившим супругом и любыми оставшимися в живых детьми или другими наследниками. Проверьте законы вашего штата, чтобы быть уверенным.

Если вы унаследуете дом, вы также унаследуете ипотеку?

В большинстве случаев, если вы унаследуете дом и будете указаны в качестве созаемщика по ипотеке, вы также унаследуете ипотеку.В большинстве штатов вы должны уведомить кредитора о том, что ваш супруг скончался. Кроме этого уведомления, вам не нужно предпринимать никаких действий. Кредит автоматически станет вашей ответственностью.

Единственным исключением является случай, когда у вашего супруга был ипотечный полис страхования жизни. Это особый вид полиса страхования жизни, который полностью покрывает непогашенный остаток по ипотечному кредиту в случае смерти заемщика. Некоторые ипотечные кредиты требуют наличия ипотечного страхования жизни, но вы также можете приобрести полис добровольно.Обратите внимание, что ипотечное страхование жизни — это не то же самое, что частное ипотечное страхование или обычное страхование жизни. Вы не обязаны использовать обычные доходы от страхования жизни для погашения ипотечного кредита.

Права пережившего супруга

Что произойдет, если вы унаследуете дом, но ваше имя не фигурирует в ипотеке? В этой ситуации у вас есть несколько различных вариантов. В зависимости от существующих условий ипотеки, стоимости дома и других ваших жизненных обстоятельств вы можете рассмотреть возможность рефинансирования ипотеки самостоятельно или с поручителем.В качестве альтернативы вы можете продать дом и погасить ипотечный долг.

В большинстве случаев у вас также будет возможность остаться в доме и взять на себя существующую ипотеку. В соответствии с федеральным законом переживший супруг имеет право взять на себя ипотеку, если он соответствует определенным критериям.

Гарн-Ст. Закон Германии о депозитарных учреждениях 1982 г.

До 1982 г. ипотечные кредиторы рассматривали смерть заемщика как передачу собственности. Это означало, что если оставшийся в живых супруг хотел остаться в доме, ему или ей пришлось бы полностью выплатить остаток по ипотеке, иначе ему грозило бы лишение права выкупа.

Гарн-Ст. Закон Жермена о депозитарных учреждениях 1982 года (Закон Гарна-Сен-Жермена) изменил это положение. Этот федеральный закон запрещает банкам рассматривать смерть заемщика как передачу в определенных ситуациях, в том числе когда переживший супруг заемщика наследует дом.

Другие меры правовой защиты

The Garn-St. Закон Жермена — не единственная правовая защита, доступная пережившему супругу. Бюро финансовой защиты прав потребителей (CFPB) приняло несколько правил, облегчающих пережившему супругу получение ипотечного кредита.Эти правила требуют, чтобы оставшийся в живых супруг получил все те же права и защиту, что и первоначальный заемщик, включая права добиваться смягчения убытков или добиваться изменения кредита. Во многих штатах также действуют законы, защищающие оставшихся в живых супругов и наследников.

Алиша Кук

★★★★★ 3 дня назад

Удивительно с финансовыми трудностями!! Я не мог позволить себе адвоката.. up-solve отлично помогал мне на каждом этапе пути. .Я подал, и все необходимые документы были там, что сделало подачу менее стрессовой

Читать далее обзоры Google ⇾Кира Беренц

★★★★★ 6 дней назад

Upsolve упростил прохождение через множество форм банкротства, чтобы подать заявление о банкротстве се.

Читать далее Google отзывы ⇾

Может ли ипотечный кредитор потребовать выплаты всего остатка по ипотеке?

Большинство ипотечных кредитов содержат положение, известное как оговорка об уплате при продаже (иногда называемая оговоркой об ускорении), в которой говорится, что в случае продажи или передачи имущества лицо, обслуживающее ссуду, может потребовать ссуду.Другими словами, когда банк применяет пункт о выплате при продаже, весь остаток по ипотечному кредиту подлежит немедленному уплате. Если банк не получит платеж в полном объеме, он может наложить арест.

Оговорки об оплате при продаже существуют для защиты прав ипотечных кредиторов при продаже недвижимости. Эти положения обычно запрещают кому-либо брать на себя ипотеку. Гарн-Св. Закон Жермена запрещает ипотечным компаниям в определенных ситуациях применять положения об оплате при продаже. Вот некоторые из этих ситуаций:

  • Когда в случаях, когда дом находится в совместной собственности двух или более человек, заемщик умирает и право собственности переходит к оставшемуся в живых совладельцу или владельцам.Заемщик и другие совладельцы должны владеть домом как совместные арендаторы или как арендаторы целиком.

  • Когда переживший супруг, ребенок или родственник заемщика унаследует дом от заемщика. Родственники должны жить в доме после его наследования.

Обратная ипотека после смерти супруга

Термин «обратная ипотека» обычно относится к ипотеке с конверсией собственного капитала (HECM). HECM — это тип кредита, доступный для домовладельцев в возрасте не менее 62 лет, которые полностью владеют своим домом.Заемщик не вносит никаких платежей по кредиту по обратной ипотеке. Вместо этого заемщик получает деньги в виде ежемесячных платежей, единовременной суммы или кредитной линии.

Каждый платеж увеличивает остаток по ипотеке и уменьшает долю домовладельца в доме — порядок, противоположный обычной ипотеке. При обратной ипотеке погашение всего остатка по ипотеке происходит, когда заемщик либо продает дом, либо умирает, либо выезжает из дома на срок более 12 месяцев.

Правила Департамента жилищного строительства и городского развития (HUD) позволяют оставшемуся в живых супругу продолжать жить в доме, не выплачивая остаток по ипотечному кредиту, если он соответствует определенным критериям.В противном случае они должны полностью выплатить обратную ипотеку, чтобы остаться в доме.

Выживший созаемщик против. Супруг, не являющийся заемщиком

Если вы являетесь пережившим супругом и ваше имя указано в качестве созаемщика по обратной ипотеке, вы можете продолжать жить в доме и продолжать получать платежи по обратной ипотеке.

Если вы являетесь пережившим супругом, но не являлись созаемщиком по обратной ипотеке, вы считаетесь супругом, не взявшим взаймы. Как супруг, не взявший взаймы, вы по-прежнему имеете право оставаться в доме без необходимости погашения обратной ипотеки, если соблюдены следующие требования:

  • Вы должны были состоять в браке с заемщиком на момент выдачи кредита.Если кредит был предоставлен 4 августа 2014 г. или позже, ваше имя должно быть указано в кредите как супруга, не взявшая кредит. Если у вашего супруга уже была обратная ипотека, когда вы поженились, вы не соответствуете критериям пережившего супруга. У вас все еще могут быть некоторые права оставаться в доме как у оставшегося в живых наследника.

  • Вы, должно быть, постоянно проживали в доме с момента выдачи кредита. Дом должен быть вашим основным местом жительства. Вы должны продолжать жить в доме. Если вы продаете дом или выезжаете на срок более 12 месяцев, весь остаток по кредиту подлежит оплате.

  • Вы должны быть в курсе всех налогов на имущество и страховых платежей домовладельцев. Если вы по умолчанию на эти платежи, кредитор может требовать кредита.

  • В течение 90 дней после смерти заемщика вы должны предоставить документы, подтверждающие, что вы соответствуете критериям пережившего супруга.

Подведем итоги…

После смерти вашего супруга полезно знать, что вы можете ожидать в отношении вашего дома и ипотеки. Первый шаг — выяснить, существуют ли какие-либо документы по планированию недвижимости, и просмотреть их, чтобы определить, кто унаследует дом.В большинстве случаев этот человек также унаследует ипотеку. Как пережившему супругу, если дом переходит к вам, существуют законы, которые позволяют вам взять на себя роль вашего супруга в качестве заемщика по ипотеке. Вы также имеете право продать дом или попытаться рефинансировать. Если у вас есть обратная ипотека, вы можете остаться в доме, не возвращая его, если вы соответствуете критериям HUD.



Автор:

Адвокат Пейдж Хупер

LinkedIn

Пейдж Хупер — опытный адвокат по банкротству потребителей с 15-летним опытом успешного представления интересов должников в делах по главам 7, 11 и 13.Пейдж начала практиковать закон о банкротстве в 2006 году, а в 2012 году начала свою собственную практику банкротства в нескольких штатах. Читать больше об адвокате Пейдж Хупер

Что происходит с вашей ипотекой, когда вы продаете свой дом?

Продажа вашего дома может быть вихрем. Нужно подать документы, провести ремонт и найти специалистов. Как и многие, вы можете ломать голову и задаваться вопросом, что произойдет с вашей ипотекой, когда вы продадите свой дом.

В этой статье мы рассмотрим, как работает ваша ипотека, что происходит с вашей ипотекой, когда вы продаете свой дом, и какие шаги вы должны предпринять, чтобы начать ее.

Как работает ваша ипотека

Обычно ипотека представляет собой единовременную сумму, разделенную на определенное количество лет. Эта единовременная сумма создает интерес с каждым месяцем. В начале вы будете платить больше процентов по кредиту, чем ваша премия (фактическая цена дома). Затем, по прошествии лет, большая часть вашего ежемесячного платежа идет на премию.

Чтобы проиллюстрировать это, предположим, что вы хотите купить дом за 250 000 долларов и вложить 50 000 долларов (или 20%) в кредит.Затем банк ссудит вам 200 000 долларов США под 5% годовых на 30 лет. Вот как будут выглядеть ваши платежи в течение первых двух лет:

Как видите, каждый ежемесячный платеж составляет 1074 доллара, но в первый месяц 833 доллара идут на проценты и только 240 долларов идут на основной долг. В декабре 2020 года сумма, идущая на ваши проценты, уменьшилась до 809 долларов, а сумма, идущая на вашу премию, составляет 264 доллара. К декабрю 2020 года вы выплатите 19 715 долларов в виде процентов и 6 053 доллара в счет погашения основного долга.

Вы должны 193 948 долларов по кредиту.

Что происходит с вашей ипотекой, когда вы продаете свой дом

Когда вы продаете свой дом, вы используете выручку от продажи для погашения своей ипотеки. Если вы не зарабатываете достаточно от продажи своего дома, чтобы погасить ипотеку, вы в конечном итоге будете платить банку до тех пор, пока не погасите этот кредит. Вместо этого вы также можете рефинансировать или продать свой дом через короткую продажу.

Продолжим рассмотренный ранее пример.Если вы продадите свой дом в декабре 2020 года, вы все равно будете должны своему кредитору 193 948 долларов. Если ваш дом продается за 284 000 долларов, вы сможете погасить ипотеку и получить чек на 90 052 доллара.

Некоторые люди думают, что при продаже им придется заплатить общую сумму процентов, разделенную на 30 лет. Они думают, что согласие на эти проценты означает, что они должны заплатить все 30 лет. Это неправда. Проценты начисляются только за каждый месяц, который вы продолжаете платить по кредиту. Когда вы продаете, эти процентные платежи прекращаются, и с вас не взимается плата.

Иногда кредитор налагает на кредит штраф, если вы решите погасить кредит досрочно. Перед тем, как продать свой дом, взгляните на свой контракт на наличие пунктов, связанных с продажей. Там вы найдете любую информацию о причитающихся штрафах.

Этапы погашения ипотеки во время продажи

Выплатить ипотеку при продаже дома не так просто, как передать чек в банк. Вот несколько шагов, которые вам нужно будет выполнить, если вы все еще должны деньги за свой дом, когда вы решите его продать.

1. Запросите сумму выплаты

Первое, что вы делаете, прежде чем выставить свой дом на продажу, это связаться со своим кредитором и запросить сумму выплаты. Сумма погашения — это сумма, которую вы еще оставили по кредиту. Вам понадобится этот номер при оценке вашего дома, чтобы убедиться, что у вас есть достаточно на момент закрытия, чтобы выплатить его.

2. Выполните поиск по титулу

Затем ваш кредитор направит вас к агенту по титулу, или вам нужно будет найти его самостоятельно. Ваш титульный агент изучит ваш титул, чтобы убедиться, что с ним нет проблем.Затем вам нужно будет сообщить им сумму выплаты и номер счета.

3. Закрытие сделки

После того, как вы подпишете все необходимые документы для закрытия сделки, титульный агент отправит вам окончательный платеж по ипотеке. Затем агент закроет сделку, передав право собственности покупателю.

Вот и все! Закулисный взгляд на то, что происходит с вашей ипотекой, когда вы продаете свой дом. Теперь, когда вы это знаете, вы можете позвонить своему кредитору и получить эту сумму выплаты!

Если вы работаете над продажей своего дома и вам нужен первоклассный местный агент, позвоните в Clever.Clever предлагает фиксированные цены на все, что вы получаете с агентом с полной комиссией, за вычетом высокой цены. Позвоните нам сегодня по телефону 1-833-2-CLEVER или заполните нашу онлайн-форму, чтобы начать.

[homeseller-guide]

Статьи по теме

Вам также может понравиться

Как происходит покупка дома

Вам нужен агент по недвижимости, чтобы купить дом? Точно нет. Любой, у кого есть подключение к Интернету, может искать и просматривать дома на рынке. Вы можете настроить поиск по ценовому диапазону, количеству спален, стилю и местоположению и даже связаться с продавцами, чтобы договориться о показе.Но с таким количеством инструментов в наших руках, почему большинство людей до сих пор пользуются услугами агента по недвижимости?

Чтобы ответить на этот вопрос, нам сначала нужно определить наши термины. Агент по недвижимости (или риелтор) — это общее название лица, имеющего лицензию штата на оказание помощи людям в покупке и продаже домов. Агенты по недвижимости дают огромное преимущество, потому что они знают процесс и оформление документов; они имеют отношения с кредиторами и понимают местный рынок.

Однако покупателю жилья важно понимать, что большинство агентов по недвижимости работают на продавца, а не на вас.Причина проста; комиссию при продаже дома платит продавец, а не покупатель. Поскольку комиссия агента по недвижимости (обычно от 5 до 7 процентов) тем выше, чем выше цена, в интересах агента получить самую высокую цену продажи.

Имейте это в виду, если вы напрямую связываетесь с агентом по недвижимости по поводу конкретного дома, который вы нашли в Интернете. Хотя агент может быть совершенно порядочным и этичным человеком, простой факт заключается в том, что он или она не работает на вас.Ваш агент работает над продажей дома. На самом деле, он или она связаны контрактом, чтобы попытаться получить лучшую сделку для продавца.

Еще одна вещь, которую следует понимать, это то, что большинство агентов по недвижимости работают на конкретное агентство. Если вы позвоните Джорджу из Howard Hanna и попросите его показать вам некоторые объекты недвижимости, он, скорее всего, сначала покажет вам дома, которые он перечисляет, а затем дома, которые перечисляют другие агенты Howard Hanna. Для него это просто имеет наибольший финансовый и деловой смысл. Но для вас это ограничивает ваш выбор.

Лучшим агентом по недвижимости для покупателя жилья является агент покупателя . Этот человек подписывает контракт с покупателем, чтобы помочь найти лучший дом по лучшей цене, независимо от того, какое лицо или агентство выставляет дом на продажу.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.