Обращение взыскания по исполнительной надписи нотариуса: Статья 94.3. Условия совершения исполнительной надписи на договоре о залоге / КонсультантПлюс

Исполнительная надпись нотариуса поможет избежать длительной судебной процедуры по возврату долгов

Если должник не возвращает долга, арендатор перестал вносить платежи, или покупатель задерживает расчет по договору купли-продажи, то партнеру по сделке, чтобы вернуть свое, приходится обращаться в суд. Но такие перспективы обычно никого не радуют, поскольку судебная процедура длительная и требует сил, средств и времени. Гораздо проще обратится к нотариусу для совершения исполнительной надписи, которая дает право судебным приставам для внесудебного взыскания долга или истребования имущества.

Различные нюансы применения исполнительной надписи рассмотрели на круглом столе в Московской городской нотариальной палате, спикером которого выступила член правления Федеральной нотариальной палаты, нотариус Москвы Александра Игнатенко.

Нотариус может совершить исполнительную надпись в случае бесспорности требований и, если с момента нарушения долговых обязательств не прошло двух лет.

Исполнительная надпись бывает двух видов:

• о взыскании задолженности и истребовании имущества
• обращение взыскания на заложенное имущество

В каких же случаях можно обратиться к нотариусу, чтобы иметь возможность внесудебного взыскания долга?

В первую очередь, исполнительная надпись может быть совершена по всем нотариально удостоверенным сделкам. Причем не обязательно, чтобы в возможность внесудебного взыскания была прописана в самом договоре. Если договор займа, аренды или купли-продажи удостоверен нотариусом, то исполнительная надпись может быть проставлена уже на основании закона.

Напротив, на договорах, совершенных в простой письменной форме, условие о том, что кредитор вправе применить механизмы внесудебного взыскания и обратиться к нотариусу, должно быть прописано либо в тексте документа, либо в дополнительном соглашении к нему.

Следует иметь в виду, что алиментное соглашение и медиативное соглашение, которые имеют обязательную нотариальную форму, сами по себе обладают силой исполнительного листа. Если обязательства по ним нарушаются, то нужно сразу же обращаться к судебным приставам, которые обязаны принять соответствующие меры.

Кроме нотариальных договоров исполнительная надпись может быть совершена на кредитных договорах, договорах, заключаемых с единым институтом развития в жилищной сфере, в том числе, по основаниям уступки права требования, договорах поручительства, которые предусматривают солидарную ответственность, и договорах связи.

Кредитный договор – это прерогатива банков и иных кредитных организаций, которые имеют лицензию на указанную деятельность. Микрофинансовые организации, к  таковым не относятся и могут выдавать лишь займы. И если договор займа не удостоверен у нотариуса, то исполнительная надпись на нем совершена быть не может. Практика же показывает, что займодавцы из микрофинансовых организаций предпочитают к нотариусам не обращаться, чтобы кабальный характер их договоров не был раскрыт клиенту.

Цифровизация взаимодействия банков с клиентами и их переход в онлайн режим предполагает свои правовые особенности.

Кредитный договор сегодня имеет самые разнообразные формы, в том числе акцепта оферты, причем акцептантом в этих отношениях может выступать как клиент, так и банк. К примеру, заключение договора кредитной карты сегодня зачастую происходит по такой схеме: клиент выбирает подходящий банковский продукт, направляет банку заявление-оферту, а банк совершает акцепт оферты путем перечисления средств на карту клиента.

Кроме того, в настоящее время письменная форма договора считается соблюденной не только в том случае, если документ подписан сторонами лично, либо с помощью квалифицированных электронных подписей, стороны могут договориться и об иных действиях, позволяющих идентифицировать сторону договора. В частности,  простая электронная подпись, в том числе, в виде определенного кода, который применяется для идентификации личности клиента при удаленных банковских операциях в сети интернет, также отвечает требованиям закона.     Нотариусам следует иметь в виду эти обстоятельства при оценке документов по кредитному договору.

Для совершения исполнительной надписи нотариусу необходимо предоставить соответствующее заявление, расчет суммы задолженности и копию уведомления должника о наличии задолженности и намерении применить внесудебное взыскание. При этом нотариус не проверяет расчет задолженности фактически – это зона ответственности кредитора, но следит, чтобы в указанных суммах не учитывались штрафы и неустойки, которые не могут быть взысканы без суда. Исполнительная надпись в случае взыскания денежных средств совершается на копии договора.

Исполнительная надпись по внесудебному  взысканию заложенного имущества совершается на оригиналах документов, таких, как договор залога, договор залога недвижимого имущества и ипотеки, а также договор, влекущий за собой возникновение залога в силу закона.

После совершения исполнительной надписи нотариус в течение трех дней уведомляет должника об этом, направляя письмо на указанный в договоре адрес.

Также законом предусмотрена возможность совершения исполнительной надписи по документам, перечисленным в Постановлении Правительства от 01. 06.2012 г. № 543, а именно в договорах займа (залоговый билет), договорах хранения и проката. Однако правоотношения, предусмотренные в этих договорах, регулируются Федеральным законом «О ломбардах», и сегодня к нотариусам с ними практически не обращаются.

 

 

Нотариусы разъяснили, как с их помощью взыскивать долги — Российская газета

Федеральная нотариальная палата подготовила официальное письмо, разъясняющее тонкости новой процедуры, как вернуть назад долг с помощью исполнительной надписи нотариуса.

Ключевой момент: новые правила не привязаны к месту прописки должника или кредитора. Получить исполнительную надпись можно у любого нотариуса, если документы в порядке. Даже в другом городе. А для судебных приставов исполнительная надпись приравнивается к судебному решению. Это значит, что такому должнику судебный пристав вправе самостоятельно перекрыть выезд за границу.

Получив документы с исполнительной надписью, приставы будут вправе перекрыть человеку выезд за границу

Напомним, в этом году принят закон, значительно упростивший процедуру взыскания долгов. Теперь достаточно принести документы нотариусу, он сделает исполнительную надпись, и с ней документы можно направлять судебным приставам. Для них виза нотариуса — официальный сигнал к действию. Воспользоваться новой системой могут и банки, и граждане. Гражданин, чтобы получить исполнительную надпись, должен принеси нотариально удостоверенный договор. Проще говоря: в долг теперь лучше давать не под расписку, а оформляя договор у нотариуса. Тогда, если с должником возникнут проблемы, не придется судиться. По новой схеме можно решать и проблемы при сдаче жилья в аренду. В письме сообщается, что для судебных приставов исполнительная надпись приравнивается к судебному решению.

Так что приставам, скорее всего, не надо обращаться в суд за дополнительной санкцией, чтобы включить человека в списки невыездных. Дело в том, что по закону приставы вправе перекрывать границу только для тех, кто должен по суду. Если же человек, допустим, оштрафован ГАИ и не заплатил, то ограничить выезд за рубеж такому должнику может только суд. Соответственно, пристав должен будет обратиться туда с ходатайством. «В письме уточнено и конкретизировано, какие документы должны быть представлены нотариусу для совершения исполнительной надписи, приведены примеры. В целях недопущения нарушения прав граждан должны быть представлены подлинники, а не копии», объяснили в ФНП. При этом дополнительного согласия заемщика на совершение исполнительной надписи не требуется. Однако кредитные организации должны в обязательном порядке известить должника о своем намерении идти к нотариусу. А сам договор должен содержать условие о возможности внесудебного взыскания.

Как пояснил «РГ» заместитель директора департамента проблемных активов одного из крупных банков Владислав Котельников, банк еще в сентябре апробировал технологию в пилотном режиме — по 20 кредитным договорам. Сейчас ведется работа по стандартизации процедур. По его словам, банк стал включать такую оговорку в новые договоры с 4-го квартала 2016 года. «По таким договорам первые дефолты и потребность принудительного взыскания могут возникнуть не раньше августа 2017 года», — сказал он.

Еще интересный момент: закон не разрешает осуществлять взыскание пеней на основании исполнительной надписи нотариуса. При такой процедуре человека обязывают вернуть только долг и проценты. «Соответственно, если взыскание суммы пеней является значимым для банка и банк высоко оценивает вероятность их взыскания, то ему выгоднее использовать «традиционную» судебную форму принудительного взыскания и отказаться от использования исполнительной надписи», — пояснил Владислав Котельников.

Там же, где пени не так велики, то проще обратиться к нотариусу. Гражданину же в таком случае придется меньше платить.

Исполнительная надпись нотариуса | Нотариальная контора нотариуса города Москвы

Развитие рыночных отношений и промышленности в стране, положительная динамика роста гражданско-правовых сделок, интегрирование России в мировую экономическую систему объективно требуют надлежащей правовой защиты участников гражданского оборота. 

В настоящее время суды загружены огромным количеством дел по рассмотрению гражданско- правовых споров по взысканию задолженностей. Самые простые категории дел рассматриваются месяцами. Поэтому целесообразно вспомнить такой эффективный и почему-то забытый в правоприменительной практике институт гражданского процессуального законодательства как исполнительная надпись нотариуса. 

Вопрос о возможности оформления исполнительных надписей является одним из самых дискуссионных в нотариальной практике. Значение исполнительной надписи заключается в том, чтобы в случае бесспорности гражданско-правовых отношений, связанных с взысканием задолженности, в упрощенном порядке (без судебного разбирательства) обращать взыскание на денежные средства или имущество недобросовестного должника, придавая исполнительную силу документу, устанавливающему задолженность, посредством совершения нотариусом исполнительной надписи. 

Речь идет о правовой защите прав кредитора при бесспорной недобросовестности должника, т.е. об оформлении исполнительного документа в случае пользования чужими денежными средствами. 

Основным законом, регулирующим порядок взыскания, является Федеральный закон от 21 июля 1997г. № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве». Исполнительная надпись может быть предъявлена к принудительному исполнению в течение трех лет со дня ее совершения. Восстановление пропущенного срока для предъявления исполнительной надписи производится в соответствии с гражданским процессуальным законодательством.

Взыскание по исполнительной надписи производится в порядке, установленном законодательством для исполнения судебных решений. 

Законность исполнительной надписи

Бытует мнение, что Федеральный закон «Об исполнительном производстве» исключил исполнительную надпись нотариуса из перечня исполнительных документов, определенного ст. 7, поскольку термин «исполнительная надпись» не содержится в перечне. Такая позиция не выдерживает критики и опровергается ведущими учеными-правоведами, специализирующимися на области гражданского процессуального права и нотариата: Л.Ф. Лесницкой, Г.Г. Черемных, B.C. Репиным, В.В. Ярковым. 

В данном перечне содержится п.п. 8 «Постановления иных органов в случаях установленных федеральным законом». Таким образом, к числу исполнительных документов, безусловно, относится и исполнительная надпись нотариуса, поскольку она прямо предусмотрена федеральным законодательством — Основами законодательства Российской Федерации о нотариате и Гражданским кодексом Российской Федерации. 

Однако исполнительные надписи на практике не принимаются к исполнению судебными приставами по такому надуманному, на взгляд автора, основанию, что эти надписи не могут совершаться нотариусами, поскольку это является нарушением ч. 3 ст. 35 Конституции РФ, согласно которой никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. 

Данный довод вряд ли можно признать основательным. Институт внесудебного обращения взыскания на имущество либо денежные средства должников в законодательном порядке не отменялся. В этой связи необходимо обратиться к ряду решений Конституционного суда РФ. 

Так, Конституционным судом РФ в Определении от 6 июля 2001 г. № 150-О сделаны следующие выводы: 

«Во-первых, совершение нотариусами в установленных законом случаях исполнительных надписей на документах, подтверждающих бесспорность задолженности, не противоречит Конституции РФ.  

Во-вторых, сохранение за субъектами спорных отношений права на обращение в суд за разрешением спора (в том числе при передаче исполнительной надписи нотариуса для исполнения) гарантирует защиту интересов как взыскателя, так и должника». 

Конкретные гражданско-правовые дела также неоднократно рассматривались Конституционным судом РФ`. Все жалобы заявителей, которые пытались признать совершенные нотариусами исполнительные надписи несоответствующими Конституции РФ, были оставлены Конституционным судом без удовлетворения. 

В этой связи нет оснований утверждать, что совершение нотариусами исполнительной надписи противоречит ст. 35 Конституции РФ. 

Правовая основа института исполнительной надписи

Правовой основой института исполнительной надписи нотариуса являются ст. 89-94 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, которые естественно корреспондируются с п.п. 8 п. 1 ст. 7 Федерального закона «Об исполнительном производстве». 

Самым принципиальным является то, что нотариат — э то орган предупредительного правосудия. Нотариус, как представитель государства, в силу своего публично-правового статуса осуществляя предупредительное правосудие, удостоверяет и свидетельствует бесспорные юридические факты. Публично-правовой статус нотариуса подтвержден Конституционным судом РФ. Так, Постановлением КС РФ от 19 мая 1998 г. № 15-П установлено, что осуществление нотариальных функций от имени государства предопределяет публично-правовой статус нотариусов. 

При взыскании по исполнительной надписи должник не лишается права на защиту своих прав. Взыскание производится в рамках исполнительного производства, которое позволяет должнику воспользоваться правом защиты, в том числе судебной, другими словами, он вправе оспорить совершенную исполнительную надпись. 

В силу этого совершенные нотариусами исполнительные надписи должны в полном объеме приниматься к исполнению судебными приставами в рамках исполнительного производства. 

Исполнительная надпись нотариуса, являясь исполнительным документом, подлежит исполнению по общим правилам гражданского процессуального законодательства наравне с судебным приказом и имеет ту же юридическую силу.  

Условия совершения исполнительной надписи

Главным условием совершения исполнительной надписи в соответствии со ст. 91 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате является бесспорность задолженности или иной ответственности должника перед взыскателем, подтвержденная представленными нотариусу документами. Если в договоре стороны установили, что все возможные споры, связанные с исполнением договора, передаются на разрешение арбитражного суда (суда), исполнительную надпись совершать нельзя, поскольку не соблюдено условие о бесспорности взыскания задолженности и может иметь место сомнение о наличии спора, и принятого по нему решения компетентного судебного органа. 

Условия совершения нотариусами исполнительных надписей определены Перечнем документов, по которым взыскание задолженности производится в бесспорном порядке на основании исполнительных надписей органов, совершающих нотариальные действия, утвержденным Постановлением Совета Министров РСФСР от 11 марта 1976 г. № 171. Данное постановление не отменено и сохранило свою юридическую силу, однако его анализ показывает, что этот нормативный акт, безусловно, нуждается в доработке. 

Практика применения исполнительной надписи

Как показывает практика, исполнительная надпись нотариуса в настоящее время широко применяется только в одном случае — при невозвращении в установленный срок суммы кредита, обеспеченного залогом вещей в ломбарде согласно п. 5 ст. 358 ГК РФ. Сегодня эта норма имеет широкое распространение в нотариальной практике. Кроме того, совершать эти исполнительные надписи нотариусов обязал Минюст России, утвердив письмо МЮ РФ от 13 мая 1997 г. № 09-11-1924-96. 

Гражданский кодекс РФ также предусматривает возможность взыскания задолженности на основе исполнительной надписи нотариуса по арендной плате по договору проката. 

В результате сложилась противоречивая ситуация. Исполнительную надпись по залоговым балетам ломбардов нотариусы совершают, а в остальных случаях действует запрет, якобы установленный Конституцией РФ. Следует также отметить, что какие-либо судебные решения о признании совершенных исполнительных надписей нотариусов по залоговым билетам ломбарда отсутствуют, что подтверждает правомерность совершения таких исполнительных надписей. 

Существует мнение, что исключение из п. 2 разд. 2 «Документы, по которым должниками и их поручителями допущена просрочка платежей по кредитным операциям кредитных учреждений» вышеуказанного Перечня в принципе не позволяет совершить исполнительную надпись по долгам кредитных учреждений. Однако это не так. Если кредитный договор нотариально удостоверен, то сохраняется возможность совершения исполнительной надписи в отношении недобросовестного должника. Все это свидетельствует о том, что возможности исполнительной надписи нотариусов в отношении взыскания имущества недобросовестных должников далеко не исчерпаны. 

Поэтому утверждения о том, что исполнительная надпись отжила, утратила свою актуальность в современных условиях, являются необоснованными, тем более что должник, в отношении которого совершена исполнительная надпись вправе, как отмечалось выше, оспорить совершенную в отношении него исполнительную надпись в соответствии с действующим гражданским процессуальным законодательством России и для этого у него имеются все необходимые правовые инструменты.  

Преимущества совершения исполнительной надписи

Преимущество совершения исполнительной надписи нотариуса, по сравнению с судебным порядком обращения взыскания по долгам, очевидно. Оно имеет важное практическое значение. Это, прежде всего, экономия времени, которая не позволяет недобросовестному должнику припрятать имущество, продать его, и таким образом, уйти от ответственности. Исполнительная надпись имеет определенные преимущества и перед судебным приказом, предусмотренным гл. 11-1 ГПК РСФСР «Судебный приказ». Это преимущество заключается в том, что основным условием выдачи судебного приказа является согласие должника с заявленным требованием кредитора (ст. 125-8 ГПК РСФСР). Исполнительная надпись такого согласия не требует. 

Сумма издержек кредитора по исполнительной надписи нотариуса несопоставима с его затратами на организацию и ведение судебного процесса по взысканию задолженности с недобросовестного должника, не идет ни в какое сравнение с судебными издержками. По действующему Федеральному закону «О государственной пошлине» от 2 ноября 2004 г. № 127-ФЗ размер государственной пошлины (нотариального тарифа) за совершение нотариусом исполнительной надписи составляет всего 0,5 % от взыскиваемой суммы (ранее размер пошлины составлял 7 %). 

Кроме того, исполнительная надпись может быть совершена не только в отношении денежных средств, но и в отношении имущества должника. 

Реализация указанных мер позволит обеспечить широкое применение в практической деятельности правоохранительных органов исполнительной надписи нотариуса. Это, безусловно, разгрузит суды ot рассмотрения значительного количества дел, носящих бесспорный характер, существенно снизит нагрузку на судебную систему. Привлечение к решению гражданских дел по взысканию бесспорной задолженности такого публично-правового института как нотариат, положительно скажется на эффективной работе всей судебной системы в целом, повысит уровень правовой защиты добросовестных участников гражданского оборота.  

Взыскание задолженности по исполнительной надписи нотариуса

В качестве исполнительного документа (далее – ИД) исполнительная надпись нотариуса указана в п. 9 ч. 1 ст. 12 Закона об исполнительном производстве.

Это означает, что исполнительную надпись можно предъявить не только в органы принудительного исполнения (ФССП), но и в кредитные организации в силу ч. 1 ст. 8 Закона об исполнительном производстве.

Предъявлять в банк имеет смысл, если взыскателю известно в каком банке имеются счета должника, в последующем можно предъявить в органы ФССП, при чем в некоторых регионах исполнительную надпись в виду рисков, связанных с указанным исполнительным документом, исполнение по ним возложены на Межрайонные отделы по исполнению особых исполнительных производств.

Относительно должников-организации по исполнительной надписи сложностей особых не предвидится при исполнении.

Единственное, судебный пристав-исполнитель вправе будет вместе с возбуждением исполнительного производства направить запрос в адрес нотариуса о подтверждении совершения исполнительной надписи, но это не является фактором замедляющим исполнение, никак не мешает работе судебного пристава, и он вправе применять все меры принудительного исполнения и совершать исполнительные действия.

Как мне видится, ограничения предусмотрены только при исполнении надписи в отношении должника-гражданина, например, в части установления временного ограничения выезда из страны —  это возможно будет только по решению суда при направлении соответствующего заявления взыскателем или судебным приставом (ч. 3 ст. 67 Закона об исполнительном производстве).

Для уяснения природы указанного исполнительного документа стоит обратиться к положениям главы XVI Основ законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 № 4462-1), далее  — Основы.

Исполнительная надпись нотариуса совершается на копии документа, устанавливающего задолженность.

На документе, устанавливающем задолженность, проставляется отметка о совершенной исполнительной надписи нотариуса.

Как правило документами, по которым взыскание задолженности производится в бесспорном порядке на основании исполнительных надписей, являются:

1) нотариально удостоверенные сделки по денежным обязательствам или по передаче имущества;

2) кредитные договоры;

2. 1) договоры займа и кредитные договоры (полученные по цессии), кредитором по которым выступает единый институт развития в жилищной сфере;

2.2) договоры поручительства, предусматривающие солидарную ответственность поручителя по кредитному договору;

2.3) договоры об оказании услуг связи;

При этом в вышеуказанных договорах, начиная со второго пункта, должны быть предусмотрены условия о возможности взыскания задолженности по исполнительной надписи нотариуса.

Также законодатель допускает иные документы в качестве взыскания в бесспорном порядке, перечень которых устанавливается Правительством Российской Федерации.

Речь о постановлении Правительства РФ от 01.06.2012 № 543 «Об утверждении перечня документов, по которым взыскание задолженности производится в бесспорном порядке на основании исполнительных надписей», состоящий из трех пунктов, где упоминаются в качестве документа для взыскания в бесспорном порядке договор хранения и именная сохранная квитанция, договор проката с актом передачи имущества арендатору и расчет задолженности, подписанный сторонами.

Исполнительная надпись совершается при соблюдении двух условий (ст. 91 Основ):

— представленные документы подтверждают бесспорность требований взыскателя к должнику,

— прошло не более двух лет со дня, когда обязательство должно быть исполнено.

Исполнительная надпись совершается на основании заявления взыскателя с представлением нотариусу подтверждающих наличие задолженности документов (ст. 91.1 Основ).

Нотариус обязан в течение трех рабочих дней после совершения исполнительной надписи направить должнику соответствующее уведомительное извещение (ст. 91.2).

Требования к содержанию исполнительной надписи предусмотрено статьей 92 Основ.

Что касается сроков предъявления исполнительной надписи (ст. 94 Основ):

1. Общий срок – три года со дня совершения
2. В случае если стороны являются юридическими лицами – один год.

 

Совершение исполнительной надписи возможно удаленно в виде электронного документа (ст. 44.3, 89 Основ)

Стоит отметить возможность по заявлению взыскателя направление нотариусом самостоятельно электронного документа, на котором совершена исполнительная надпись, по каналам единой системы межведомственного электронного взаимодействия в органы принудительного исполнения (абз. 2 ст. 94 Основ).

Согласно положениям статьи 44.3 Основ нотариус может без личной явки обратившегося лица совершить исполнительную надпись о взыскании денежных сумм или истребовании имущества от должника.

Для этих целей заявитель должен направить в ФНП через единую систему нотариата, в том числе с использованием портала Госуслуг, заявление о совершении нотариального действия удаленно с приложением документов в электронной форме.

Важно, что указанное заявление подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя или его представителя, которая проверяется нотариусом в соответствии с Федеральным законом от 6 апреля 2011 года № 63-ФЗ «Об электронной подписи».

Требования к формату заявления и приложенных документов предусмотрено положениями Приказа Минюста России от 30. 09.2020 № 223 «Об утверждении формы заявления о совершении нотариального действия удаленно, а также требований к формату такого заявления и форматам прилагаемых к нему документов в электронной форме».

Заявления направляются в виде XML-документа, созданного с использованием XML-схем и обеспечивающего считывание и контроль представленных данных.

Прилагаемые к заявлению электронные документы представляются в виде файлов в формате PDF.

Документы подписываются усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя или его представителя, которая проверяется нотариусом в соответствии с Федеральным законом от 6 апреля 2011 г. № 63-ФЗ «Об электронной подписи».

Указанный Приказ Минюста содержит также иные технические требования, на который стоит обратить внимание.

После получения заявления нотариус указывает размер платы за нотариальное действия, по завершению процесса оплаты нотариус не позднее пяти дней после получения сведений об оплате направляет заявителю электронный документ либо отказывает в этом с последующим возвратом уплаченной суммы оплаты (срок возврата ДС — 10 дней).

Отказ должен оформлен мотивированным Постановлением об отказе в совершении нотариального действия удаленно.

Отказ в совершении нотариального действия может быть обжалован в районный суд по месту нахождения нотариуса (ст. 49 Основ).

Возникший между заинтересованными лицами спор о праве, основанный на совершенном нотариальном действии, рассматривается судом или арбитражным судом в порядке искового производства.

Подробный порядок направления заявления о совершении нотариального действия удаленно регламентирован Приказом Минюста России от 30.09.2020 № 232.

           Особенностям совершения исполнительной надписи об обращении взыскания на заложенное имущество посвящена глава XVI.1 основ.

Совершение исполнительных надписей

Исполнительные надписи нотариуса в соответствии с законодательством дают право на взыскание задолженности во внесудебном порядке.

Совершение исполнительных надписей нотариусом происходит в совокупности условий:

• взыскание задолженности по исполнительной надписи нотариуса предусмотрено законом;
• должник не оспаривает свои обязательства по долгу, в том числе сумму и сроки выплаты;
• предоставляемые нотариусу документы подтверждают бесспорность требований к должнику.

Взыскание задолженности на основании исполнительных надписей производится по следующим долговым документам (ст. 90 Основ законодательства о нотариате, Постановление Правительства РФ от 01.06.2012 N 543):

• нотариально удостоверенные сделки, устанавливающие денежные обязательства или обязательства по передаче имущества;
• кредитные договоры, за исключением договоров, кредитором по которым выступает микрофинансовая организация, при наличии в указанных договорах или дополнительных соглашениях к ним условия о возможности взыскания задолженности по исполнительной надписи нотариуса;
• договоры займа (залоговый билет) в случае невозвращения в установленный срок суммы кредита, обеспеченного залогом вещей в ломбарде;
• договоры проката: взыскание с арендатора задолженности по арендной плате;
• договоры хранения.

По исполнительной надписи возможно обращение взыскания на заложенное имущество.

Совершение исполнительных надписей нотариусом производится, если прошло не более двух лет с момента, когда обязательство должно быть исполнено. Это правило действует в отношении физических и юридических лиц.

Срок предъявления исполнительной надписи к принудительному исполнению для физлиц составляет 3 года со дня совершения исполнительной надписи, для юридических – 1 год.

Для совершения исполнительных надписей нотариусом в Екатеринбурге обращайтесь в нотариальную контору Машовец А.О. Для вашего удобства рекомендуем записаться на приём через форму на сайте или по телефону.

Стоимость услуги указана в разделе с тарифами.

Совершение исполнительных надписей | Нотариус г. Железнодорожный Каптелина Л.С. (официальный сайт)

В соответствии со ст. 89 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате для взыскания денежных сумм или истребования имущества от должника нотариус совершает исполнительные надписи на документах, устанавливающих задолженность.

Исполнительной надпись совершается при условии:

1. если представленные документы подтверждают бесспорность задолженности или иной ответственности должника перед взыскателем;
2. если со дня возникновения права на иск прошло не более трех лет, а в отношениях между предприятиями, учреждениями и организациями — не более одного года. Если для требования, по которому выдается исполнительная надпись, законодательством РФ установлен иной срок давности, исполнительная надпись выдается в пределах этого срока.

Исполнительная надпись нотариуса должна соответствовать требованиям статьи 92 Основ и содержать следующие сведения:

1. фамилию и инициалы, должность нотариуса, совершающего исполнительную надпись;
2. наименование и адрес взыскателя;
3. наименование и адрес должника;
4. обозначение срока, за который производится взыскание;
5. обозначение суммы, подлежащей взысканию, или предметов, подлежащих истребованию, в том числе пени, процентов, если таковые причитаются;
6. обозначение суммы государственной пошлины или тарифа, уплаченных взыскателем или подлежащих взысканию с должника;
7. дату (год, месяц, число) совершения исполнительной надписи;
8. номер, под которым исполнительная надпись зарегистрирована в реестре;
9. подпись нотариуса, совершившего исполнительную надпись;
10. печать нотариуса.

Кроме того, исполнительная надпись об обращении взыскания на заложенное имущество должна содержать также указание на заложенное имущество, на которое обращается взыскание, и начальную продажную цену такого имущества.

В исполнительной надписи нотариуса также должен быть указан адрес совершившего её нотариуса. Это требование вытекает из того, что в случае несоответствия исполнительной надписи требованиям ст. 92 Основ судебный пристав-исполнитель в трехдневный срок со дня поступления к нему исполнительного документа, каковым является исполнительная надпись, выносит постановление об отказе в возбуждении исполнительного производства в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 31 ФЗ «Об исполнительном производстве». Копия такого постановления должна быть не позднее дня, следующего за днём его вынесения, направляется не только взыскателю, но и нотариусу.

Исполнительная надпись является основанием для возбуждения по заявлению залогодержателя исполнительного производства, о чём судебный пристав-исполнитель выносит постановление.

Судебный пристав-исполнитель на основании исполнительной надписи нотариуса изымает предмет залога у залогодателя и передаёт его залогодержателю для последующей реализации (ч. 1.1 ст. 78 Закона об исполнительном производстве). Реализация залогодержателем имущества во внесудебном порядке определяется ГК РФ (ст. 350), Законом о залоге (ст. 28.1, 28.2), а также Законом об ипотеке (ст. 59).

Нотариус – в помощь кредитору

Нотариус – в помощь кредитору

Адрес материала: http://bamap.org/information/smi/2016_11_01_92933/
Время распечатки: 29.10.2021 18:22:31
Источник информации: http://www.belmarket.by/

Применение исполнительной надписи нотариуса для взыскания задолженности расширилось. Инструмент удобен для кредиторов, чего не скажешь о должниках.

Перечень документов, на основании которых нотариус может совершать исполнительную надпись для взыскания задолженности без обращения в суд, расширился 20 августа. Это предусмотрено постановлением Совмина от 16.08.2016 № 638, которое внесло изменения в постановление Совмина от 28.12.2006 № 1737 «Об утверждении перечня документов, по которым взыскание производится в бесспорном порядке на основании исполнительных надписей».

 Возможность вернуть долги с помощью исполнительной надписи нотариуса распространилась на договоры субаренды движимого имущества, субподряда, а также на договоры, предусматривающие обязанность по возмещению затрат на потребленные электроэнергию, воду, тепловую энергию и газ. Ранее применение данного инструмента взыскания было ограничено договорами купли-продажи, поставки, подряда, перевозки, возмездного оказания услуг и хранения.

Кроме того, сейчас на основании исполнительной надписи нотариуса можно взыскать арендную плату по договору субаренды нежилого помещения, а также долги по обязательствам, в которых произошла перемена лиц в результате уступки требования или перевода долга. При этом постановлением № 1737 закреплены документы, которые необходимо предоставить нотариусу для взыскания задолженности по конкретному виду договора.

Плюсы для кредитора

Напомним, с августа прошлого года, когда вступили в силу изменения в указе от 11.08.2011 № 366 «О некоторых вопросах нотариальной деятельности», исполнительная надпись нотариуса стала эффективным инструментом возврата долга в упрощенном порядке. Данный нормативный правовой акт позволил задействовать исполнительную надпись нотариуса для взыскания задолженности по спорам между коммерческими организациями и ИП.

Нововведение сократило сроки, в течение которых можно взыскать задолженность с должника, поскольку исполнительная надпись совершается, как правило, в день обращения. Исключена территориальная привязанность: теперь можно обращаться к любому нотариусу.

Минусы для должника

Совершение исполнительной надписи в течение одного дня лишает должника возможности уклониться от погашения задолженности путем перевода денежных средств на расчетный счет, неизвестный кредитору.

Кроме того, должник лишается возможности узнать о совершении исполнительной надписи и погасить задолженность в добровольном порядке. С одной стороны, до подачи документов для совершения исполнительной надписи кредитор должен направить должнику письменное предупреждение о необходимости уплаты задолженности по договору и о намерении обратиться к нотариусу (исключение составляют лишь отдельные случаи). С другой — законодательство не устанавливает конкретных сроков для таких действий. То есть уже на следующий день после направления предупреждения кредитор может обратиться к нотариусу и выставить в банк платежное поручение по исполнительной надписи.

В данном случае должник не только лишается возможности урегулировать спор в добровольном порядке, но и несет дополнительные финансовые затраты в виде уплаты нотариального тарифа. Кроме того, вероятно погашение должником задолженности накануне обращения взыскателя к нотариусу за совершением исполнительной надписи. В таком случае должник понесет финансовые потери по причине двойного исполнения обязательства (добровольного погашения и бесспорного взыскания суммы долга). Да, у должника появится возможность в судебном порядке предъявить кредитору требование о взыскании неосновательного обогащения, но это все равно потребует временных и денежных затрат.

Полагаем, кредиторы должны учитывать репутацию должника, его предыдущие действия по исполнению принятого обязательства и после направления предупреждения предоставлять разумный срок для погашения задолженности в добровольном порядке.

Должник не имеет возможности узнать, к какому нотариусу обратился взыскатель. Согласно Инструкции о порядке совершения нотариальных действий, утвержденной постановлением Минюста от 23.10.2006 № 63, за совершением исполнительной надписи кредитор вправе обратиться к любому нотариусу без какой-либо территориальной принадлежности.

Есть требования, в соответствии с которыми кредитор не обязан уведомлять должника о намерении обратиться к нотариусу. Согласно абз. 5 ч. 2 п. 25 Перечня документов, по которым взыскание производится в бесспорном порядке на основании исполнительных надписей, кредитор обязан направить должнику письменное предупреждение о намерении обратиться к нотариусу для взыскания задолженности по договорам перевозки, хранения, подряда, поставки, возмездного оказания услуг. Однако направление подобного предупреждения не предусматривается, например, при взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды либо субаренды нежилого помещения.

Не остается возможностей и для урегулирования спора в добровольном порядке. У должника есть только два варианта оспаривания совершенной исполнительной надписи: можно подать в суд исковое заявление (в случае несогласия с совершением исполнительной надписи и наличия разногласий с кредитором по существу спора) либо жалобу на нотариальные действия согласно ст. 266 Хозяйственного процессуального кодекса.

В первом случае предъявляется иск о признании не подлежащим исполнению документа, взыскание по которому производится в бесспорном порядке. Предъявить такой иск можно со дня, когда должник узнал о совершении исполнительной надписи, и до ее исполнения. При этом уплачивается госпошлина в зависимости от цены иска.

Жалоба на нотариальные действия может быть подана должником, если, по его мнению, надпись совершена с нарушением установленной процедуры. Обжаловать действия нотариуса необходимо в суде по месту нахождения нотариальной конторы (бюро) не позднее десяти рабочих дней со дня, когда заявителю стало известно о совершении исполнительной надписи. За подачу жалобы уплачивается госпошлина в размере десяти базовых величин.

Если исполнительная надпись нотариусом еще не совершена, то должник может обратиться к нему с письменным заявлением, содержащим просьбу об отложении совершения исполнительной надписи на срок до десяти рабочих дней и (или) о приостановлении ее совершения до разрешения дела судом.

Отметим, что заявление об отложении совершения исполнительной надписи предоставляется в случае, если должник намерен оспорить требование взыскателя в экономическом суде. Как правило, нотариус откладывает совершение исполнительной надписи. В это время должник обязан предоставить нотариусу сообщение суда о поступлении соответствующего требования должника, после чего нотариус приостанавливает совершение исполнительной надписи до разрешения дела судом.

Если же требование должника к взыскателю находилось в суде на момент, когда должник узнал о подготовке совершения исполнительной надписи, то он сразу может подать нотариусу заявление о приостановлении ее совершения на срок до разрешения дела судом.

Таким образом, даже если должник установит, к какому нотариусу обращался взыскатель за совершением исполнительной надписи, то у него не останется способов, чтобы добровольно урегулировать спор, который уже переходит в судебную плоскость, требующую дополнительных временных и финансовых издержек с обеих сторон.

Как помочь дебитору?

На наш взгляд, регулятору следует разработать механизм уведомления должника о совершении нотариу­сом исполнительной надписи о взыскании задолженности в бесспорном порядке. Сделать это можно посредством создания электронного реестра. Правда, пользование им представляется не совсем удобным, поскольку должнику придется самостоятельно отслеживать актуальную информацию в условиях короткого срока совершения исполнительной надписи. Помимо того, стоит предусмотреть направление должнику письменного уведомления о совершении исполнительной надписи.

В любом случае это позволит должнику не только узнать о том, что исполнительная надпись будет совершена и задолженность спишется в бесспорном порядке, но и установить, к какому нотариусу обращался кредитор. Как следствие, должник сможет обратиться к данному нотариусу с заявлением об отложении нотариального действия.

Проверяйте контрагентов

Несомненно, взыскание задолженности на основании исполнительной надписи — эффективный инструмент борьбы с недобросовестными должниками. Однако легче предупредить наступление неблагоприятных последствий, чем потом искать пути их устранения. Рекомендуем субъектам хозяйствования более ответственно подходить к выбору контрагента. Благо сейчас интернет-ресурсы госорганов позволяют проверять надежность предполагаемой стороны по договору.

Например, на сайте Минюста можно узнать, существует ли предполагаемый контрагент, не находится ли он в стадии банкротства или ликвидации. На сайте МНС представлен реестр коммерческих организаций и ИП с повышенным риском совершения правонарушений в экономической сфере (лжепредпринимателей). Помимо того, на данном ресурсе размещены сведения о субъектах хозяйствования, имеющих задолженность перед бюджетом, что помогает установить платежеспособность контрагента.

Сайт Верховного Суда предоставляет информацию о том, является ли контрагент истцом или ответчиком по какому-либо делу. С 10 октября 2016 года сведения о рассмотрении заявлений в порядке приказного производства можно получить через Единый портал электронных услуг. Кроме того, недавно начал работать реестр движимого имущества, обремененного залогом. Из данного реестра информацию о заложенном контрагентом имуществе можно получить на платной основе.

Так или иначе, недобросовестность отдельных субъектов хозяйствования не должна быть основанием для ограничения прав всех должников, поскольку в сложной экономической ситуации завтра на их месте могут оказаться нынешние кредиторы.

Дизайн и программирование:
Abiatec

Текущая сводка по штатам, разрешающим удаленное нотариальное заверение

Алабама Proc. (2 апреля 2020 г.)	Начало страницы
Арканзас Exec. Заказ № 20-12	Дистанционное нотариальное заверение посредством аудио / видеоконференции доступно, если нотариус является лицензированным поверенным, лицензированным агентом по праву собственности в Арканзасе, находится под надзором лицензированного поверенного или лицензированного агента по праву собственности в Арканзасе, или работает в финансовом учреждении, зарегистрированном в Департаменте государственного банка штата Арканзас. Подписывающее лицо и нотариус должны физически присутствовать в Арканзасе. Нотариус должен визуально видеть подпись. Нотариус должен подтвердить личность подписавшего. Начало страницы	Этот процесс автоматически завершается после выхода из чрезвычайного положения.
Колорадо Exec. № для заказа D 2020 019 и 8 COLO. КОД РЕГС.§ 1505-11 (LexisNexis 2020)	Подписывающее лицо и нотариус должны физически находиться в Колорадо. Подписывающее лицо и нотариус соединяются посредством аудио / видеоконференции. Нотариус должен раскрыть подписавшему факт записи, подробности ее предполагаемого хранения, в том числе, где и как долго она будет храниться (десять лет). Аудио / видео запись должна содержать: В начале записи произнесение нотариуса, достаточное для идентификации нотариального действия, в том числе: Имя нотариуса Дата и время нотариального акта Описание документа (ов), к которому относится нотариальный акт Личность подписавшего Личности свидетелей Метод (-а), подписывающая сторона и любой свидетель (-а) будут идентифицированы нотариусом. Заявление подписывающей стороны о том, что его действия сделаны сознательно и добровольно. Нотариус, обеспечивающий удовлетворительное подтверждение личности подписывающего лица посредством удостоверения личности государственного образца, личного знания или подтверждения достоверного свидетеля. Если нотариус идентифицирует подписавшего на основании личных данных, нотариус объяснит, как и в течение какого времени нотариус знал подписавшего. Если нотариус идентифицирует подписавшего через надежного свидетеля: Объяснение нотариуса того, как и как долго нотариус знал свидетеля, и Объяснение того, как свидетель знает подписавшего. «Любые другие заявления, действия и поведение, необходимые для совершения запрошенного нотариального действия». После того, как нотариус совершит нотариальное действие, подписывающее лицо должно передать подписанный документ нотариусу по факсу или другим электронным средствам в тот же день действия. Нотариус должен нотариально заверить документ сразу после его получения и передать его обратно подписывающей стороне. В свидетельстве о совершении нотариального действия должно быть указано, что он «совершен с использованием аудио-видео техники».« Нотариальное заверение должно быть внесено в нотариальный журнал. Начало страницы	Распоряжение кодифицировано и продлено до 31 декабря. Аудио / видеоконференция должна: Рассмотрите возможность использования следующих рекомендаций из Нью-Йорка, если применимо: «Если нотариус и подписывающее лицо находятся в разных округах, нотариус должен указать округ, в котором находится каждое лицо».
Коннектикут Exec.Заказ № 7К	Подписывающее лицо и нотариус соединяются посредством аудио / видеоконференции Во время аудио / видеоконференции нотариус должен идентифицировать человека с помощью (1) презентации в реальном времени двух текущих документов, выданных федеральным правительством или правительством штата, или (2) присяги или подтверждения авторитетного лица, которое лично известно нотариусу, который также лично знает подписывающего лица. Подписывающий должен утвердительно представлять, что он или она физически присутствует в Коннектикуте.Нотариус должен записывать и хранить аудио / видеоконференцию не менее десяти лет. Нотариус может нотариально заверить переданный в электронном виде документ и вернуть его в электронном виде. Нотариус может повторно нотариально заверить оригинал на дату нотариального заверения, если нотариус получит первоначально подписанный документ и документ с электронной подписью / нотариально заверенный документ в течение тридцати дней с момента исполнения. Начало страницы	Распоряжение продлено на время чрезвычайной ситуации в области общественного здравоохранения. Рассмотрите возможность использования следующих рекомендаций из Нью-Йорка, если применимо: «Если нотариус и подписывающее лицо находятся в разных округах, нотариус должен указать округ, в котором находится каждое лицо».
Грузия Exec. Заказ № 31.03.20.01	Синьор и нотариус могут общаться визуально и по звуку посредством электронной видеоконференцсвязи. Начало страницы	Этот процесс будет действовать в течение всего периода чрезвычайного положения в области общественного здравоохранения.
Гавайи Exec. Заказ 20-02	Подписывающее лицо и нотариус соединяются посредством аудио / видеоконференции. Нотариус устанавливает личность подписавшего на основании личного знания или предъявления государственного удостоверения личности с фотографией во время аудио / видеоконференции. Во время аудио / видеоконференции нотариус «должен подтвердить посредством наблюдения … что подписывающая сторона, по-видимому, осведомлена о значении транзакции, требующей нотариального действия, и желает совершить такую ​​транзакцию.« Нотариус должен подтвердить, что подписывающий физически находится в государстве. Нотариус должен сделать запись и сохранить запись аудио / видеоконференции, доставив ее генеральному прокурору штата в течение 90 дней после увольнения с должности нотариуса. Нотариус должен получить подписанный документ в тот же день, когда он был подписан. Нотариус должен добавить к нотариально заверенному документу следующее заявление: «Этот нотариальный акт был связан с использованием средств связи, разрешенных по экстренному приказу.« Нотариус может повторить нотариальное заверение оригинала подписанного документа в течение 60 дней с момента совершения нотариального действия. Начало страницы	Остается в силе во время чрезвычайной ситуации COVID-19.
Иллинойс Exec. Заказ 2020-14 и Дополнительное руководство	Подписывающее лицо и нотариус соединяются посредством аудио / видеоконференции. Конференция записывается и поддерживается подписавшим не менее трех лет. И подписывающий, и нотариус должны подтвердить, что физически находятся в Иллинойсе. Нотариус должен определить личность / подпись подписывающего лица в соответствии с установленным законом процессом, то есть в соответствии с личными сведениями или удостоверением личности, выданным государством. Подписывающая сторона должна утвердительно указать, какой документ подписывает подписывающая сторона. Подписывающее лицо должно показать каждую страницу документа, который нужно подписать, нотариусу, а затем подписать каждую показанную страницу. Акт подписания должен быть зафиксирован на аудио / видеоконференции «достаточно близко», чтобы нотариус мог наблюдать за актом. Подписывающее лицо должно передать по факсу или электронным средствам «разборчивую копию» всего подписанного документа нотариусу не позднее, чем через один день после подписания. Нотариус должен нотариально заверить и вернуть документ в течение суток. Вы можете добавить к нотариальному подтверждению следующую формулировку: «Это нотариальное действие было совершено в соответствии с Постановлением штата Иллинойс от 2020-14». Нотариус может нотариально заверить первоначально подписанный документ с даты подписанного электронным способом документа, если это будет сделано в течение тридцати дней. Начало страницы	Этот процесс разрешен до истечения срока действия Прокламации губернатора Иллинойса от 9 марта 2020 г. Обратите внимание, что в исполнительном постановлении говорится, что подписывающая сторона должна вести запись конференции, в то время как государственный секретарь говорит, что нотариус должен ее вести. Рассмотрите возможность использования следующих рекомендаций из Нью-Йорка, если применимо: «Если нотариус и подписывающее лицо находятся в разных округах, нотариус должен указать округ, в котором находится каждое лицо.»
Канзас Exec. Заказ № 20-20	Нотариальное заверение осуществляется по технологии двусторонней аудио-видео связи. И синьор, и нотариус физически находятся в Канзасе. Нотариус может идентифицировать подписавшего на основании личных данных или удовлетворительных доказательств идентификации подписывающего лица. Нотариальный акт следует любым дополнительным указаниям, опубликованным Государственным секретарем Канзаса. Начало страницы
Кентукки SB 150	«В целях соблюдения любого закона, правила, постановления или другого требования к получению свидетельских показаний или подписи от любой стороны или свидетеля, либо к подтверждению или нотариальному заверению любого документа для любой юридической цели: (a) Физические лица, действуют ли они сами или в качестве представителя, но не в одном и том же физическом месте, должны рассматриваться в присутствии друг друга, если люди могут общаться посредством видеоконференции в реальном времени в той же степени, как если бы они физически присутствовали в одном и том же место нахождения;» Начало страницы	Действует во время чрезвычайной ситуации COVID-19.
Луизиана Proc. № 37 JBE 2020 § 6	Подписывающее лицо и нотариус соединяются посредством аудио / видеоконференции. Нотариус «обоснованно идентифицирует» подписавшего. Конференция должна быть зарегистрирована и храниться не менее десяти лет. Рассмотрите возможность дополнения нотариального подтверждения следующим образом: «Это нотариальное действие было совершено в соответствии с Постановлением штата Луизиана № 37 JBE 2020.« Нет никаких дополнительных указаний ни в прокламации, ни от государственного секретаря. Рекомендуем следовать процессу Иллинойса или Нью-Йорка. Начало страницы	Срок действия распоряжения истек 30 апреля. Продления не было. Обратите внимание, что и госсекретарь штата Луизиана, и Ассоциация нотариусов Луизианы выступают против указа и настаивают на его отмене. Процесс не разрешен для «завещаний, трастовых документов, пожертвований inter vivos, брачных соглашений, действий, изменяющих, отменяющих или отменяющих обязательство по окончательной супружеской поддержке, а также аутентичных действий.» Кредиторы должны проявлять осторожность при рассмотрении возможности удаленного нотариального процесса для закрытия ипотечной ссуды. Дистанционно нотариально заверенные ипотечные кредиты могут создать проблемы для будущей потери права выкупа на их основе.
Мэн Exec. Приказ 37-A от 19/20 финансового года (который расширяет Exec. Order 37 от 19/20 финансового года)	Нотариус должен физически находиться в пределах государства. Подписывающее лицо и нотариус соединяются посредством аудио / видеоконференции Нотариус идентифицирует подписавшего по личным данным; или при предъявлении действительного удостоверения личности с фотографией во время аудио / видеоконференции; или Присяга или подтверждение достоверного свидетеля, который находится в физическом присутствии либо нотариуса, либо подписывающего лица, либо через аудио / видеоконференцию, если свидетель лично знает подписавшего и был идентифицирован нотариусом на основании личных данных или действительного удостоверения личности с фотографией. Подписывающее лицо подтверждает, что физически находится в штате Мэн, и указывает название округа, в котором находится подписывающее лицо во время подписания документа. Нотариус и свидетель подтверждают, что физически находятся в штате Мэн. Перед тем, как подписывающий исполнит документ, нотариус должен иметь возможность просматривать с помощью камеры «все пространство, в котором находится подписавшая сторона и любой свидетель, и любое лицо, которое присутствует в этих местах, должно указать свое имя во время видеосъемки и на виду. нотариуса.« Начало страницы	Не применяется к бракам или определенным референдумам и выборам. Для завещаний и доверенностей по крайней мере один свидетель должен быть поверенным, имеющим лицензию на юридическую практику в штате Мэн. Действует с 8 апреля 2020 года до 30 дней после отмены чрезвычайного положения в связи с COVID-19.
Мэриленд Exec. № для заказа 20-03-30-04	Нотариус должен подать уведомление Государственному секретарю штата Мэриленд. Синьор и нотариус общаются одновременно визуально и звуком. Нотариус может идентифицировать синьора на основании личного знания, посредством удостоверения личности, выданного государством, или присяги свидетеля с личного ведома синьора. Zoom не является приемлемой коммуникационной технологией Начало страницы	Процесс разрешен до вывода ЧП.
Массачусетс Глава 71 Закона 2020 года	Синьор и нотариус соединяются посредством электронной видеоконференцсвязи. Нотариус наблюдает за оформлением каждого подписывающего документа. И синьор, и нотариус физически находятся в Массачусетсе. Каждый синьор предоставляет нотариусу убедительные доказательства своей личности. Синьор отправляет оформленный документ нотариусу. Нотариус должен составить письменное показание, подтверждающее, что он или она: Получил копию удостоверения личности каждого подписавшего. Получено устное согласие каждого синьора на запись электронной конференции. Подтверждено физическое присутствие каждого синьора в Массачусетсе. Отметил любое лицо, присутствовавшее в каждой комнате во время нотариального действия. Нотариальное свидетельство должно включать в себя сольный документ, свидетельствующий о том, что документ был нотариально заверен дистанционно. Нотариальный акт должен быть записан в электронном виде. Начало страницы	Процесс разрешен до 3 рабочих дней после заключения ЧП.
Мичиган Exec. Заказ 2020-41	Подписывающее лицо и нотариус соединяются посредством аудио / видеоконференции. Запись аудио / видеоконференции должна быть сохранена в соответствии с законом, регулирующим удаленное онлайн-нотариальное заверение. Нотариус должен подтвердить личность подписавшего и любого свидетеля (-ов) путем личного ознакомления или представления удовлетворительных доказательств, таких как удостоверение личности государственного образца с фотографией во время аудио / видеоконференции. Подписывающее лицо должно либо физически присутствовать в штате, либо документ должен относиться к суду Мичигана или правительственному учреждению, либо включать собственность или сделку, существенно связанную с Мичиганом. Если подписывающее лицо находится за пределами штата, нотариус не должен знать, что подписание не запрещено в юрисдикции, в которой находится подписывающее лицо. Подписывающее лицо должно передать весь подписанный документ нотариусу в день его подписания. Нотариус получает и нотариально заверяет документ — датой вступления в силу подписи является дата и время, когда нотариус засвидетельствовал подпись. Начало страницы	Экстренный приказ продлен до 31 июля.
Миссисипи Exec. № для заказа 1467	Синьор и нотариус соединяются посредством аудио / видеоконференции. Нотариус устанавливает личность подписавшего по: личные знания, как минимум 2 различных типа процессов, с помощью которых третье лицо предоставляет средства для проверки личности подписывающего лица, — государственный документ или . Присяга или подтверждение достоверного свидетеля, который находится в физическом присутствии нотариуса или синьора или может общаться с нотариусом и синьором одновременно с помощью зрения и звука. Аудио / видео запись нотариального действия. Нотариус сохраняет оформленный документ в течение срока своих полномочий. Начало страницы	Процесс разрешен в течение 14 дней после закрытия ЧП.
Миссури Exec. № для заказа 20-08	Синьор и нотариус соединяются посредством аудио / видеоконференции. Документ должен содержать нотариальное свидетельство, жюрат или подтверждение о том, что подписант явился удаленно. Синьор должен предъявить нотариусу действительное удостоверение личности с фотографией. И синьор, и нотариус должны физически проживать в штате Миссури. Нотариус должен фиксировать точное время и программное обеспечение, использованное для нотариального действия. Для электронных документов нотариус должен быть зарегистрирован как электронный нотариус, документ должен быть подписан с помощью утвержденного программного обеспечения, а на оформленный документ должна быть поставлена ​​электронная нотариальная печать. Для бумажных документов материальная или электронная копия оформленного документа должна быть отправлена ​​нотариусу в течение 5 рабочих дней. Начало страницы
Нью-Гэмпшир Exec. Приказ 2020-04 № 11	Подписывающее лицо и нотариус соединяются посредством аудио / видеоконференции. Нотариус устанавливает личность: по личным данным; через две разные сторонние системы проверки личности; или Присяга или подтверждение достоверного свидетеля, который находится в физическом присутствии либо нотариуса, либо подписывающего лица, либо через аудио / видеоконференцию, если свидетель лично знает подписавшего и был идентифицирован нотариусом либо с помощью личных данных, либо с помощью двух различных сторонних систем проверки. После подписания подписывающее лицо должно отправить копию документа нотариусу для заверения и нотариального заверения. Дата и время нотариального заверения — когда нотариус засвидетельствует подписание посредством аудио / видеоконференции. Аудио / видео должно храниться «в течение срока службы нотариуса». Начало страницы	Подписывающее лицо не обязательно должно физически находиться в Нью-Гэмпшире, если документ относится к суду Нью-Гэмпшира или правительственному делу или касается собственности в Нью-Гэмпшире или транзакции, существенно связанной с ним, и нотариус не знает, что удаленное подписание имеет место. запрещено в юрисдикции, в которой находится подписывающее лицо.
Нью-Джерси P.L. Глава 26	Синьор и нотариус должны общаться одновременно визуально и звуко. Нотариус может идентифицировать перед собой документ как тот же документ, подписанный подписывающим лицом. Нотариус создает аудиовизуальную запись нотариального действия и хранит запись не менее 10 лет. Нотариус должен находиться в Нью-Джерси, а синьор может находиться за пределами Нью-Джерси или в другой стране, если документ, который необходимо нотариально заверить, относится к США и подписание документа не нарушает иностранное законодательство. Нотариальный сертификат должен указать, что нотариальное заверение проводилось удаленно. Начало страницы	Процесс разрешен до отмены Постановления Правительства № 103 от 2020 г.
Нью-Мексико Exec. Заказ 2020-015	Подписывающее лицо и нотариус соединяются посредством аудио / видеоконференции. Подписавший и нотариус должны утвердительно заявить, что они физически находятся в Нью-Мексико. Если нотариус не знает лично, подписывающее лицо должно предоставить удостоверение личности (например, удостоверение личности с фотографией, выданное государством). Подписывающее лицо должно передать документ нотариусу в электронном виде в день его подписания. Нотариус заверяет документ и возвращает его подписавшему. Начало страницы	Распоряжение продлено на время чрезвычайной ситуации в области здравоохранения. Распоряжение губернатора написано с точки зрения предписания Государственному отделу по соблюдению и правоприменению нотариусов Департамента регулирования и лицензирования не рекомендовать дисциплинарные меры для нотариусов, которые проводят дистанционное нотариальное заверение в соответствии с приказом.
Нью-Йорк Exec. Заказ 202.7	Подписывающее лицо и нотариус соединяются посредством аудио / видеоконференции. Подписывающее лицо утвердительно представляет нотариусу физическое присутствие в штате Нью-Йорк. Если подписывающее лицо лично не известно нотариусу, подписывающее лицо представляет нотариусу действительное удостоверение личности с фотографией через видео — подумайте о сохранении снимка экрана с представлением удостоверения личности. Подписывающее лицо ставит подпись в присутствии нотариуса — нотариус должен иметь возможность ознакомиться с актом подписания. Подписывающее лицо сканирует и отправляет подписанный документ нотариусу по электронной почте. Нотариус принимает, распечатывает, заверяет, сканирует и возвращает документ подписавшему. Рассмотрите возможность дополнения нотариального подтверждения, чтобы указать: «Это нотариальное действие было совершено в соответствии с Постановлением Правительства Нью-Йорка № 202.7. « Не более чем через 30 дней подписывающая сторона отправляет нотариально заверенную удаленно нотариально заверенный документ и первоначально подписанный документ (без нотариуса) с доставкой в ​​ночное время. Нотариус нотариально заверяет первоначально подписанный документ — с датой вступления в силу удаленного нотариального заверения — и возвращает подписавшему. Начало страницы	Распоряжение продлено до 20 августа. Дополнительные соображения Государственного департамента Нью-Йорка «Если нотариус и подписывающее лицо находятся в разных округах, нотариус должен указать округ, в котором находится каждое лицо.« «Документ, переданный в электронном виде, отправленный нотариусу, может быть отправлен в любом электронном формате (например, PDF, JPEG, TIFF) при условии, что он является разборчивой копией». Хотя это не отменяет нотариальный акт, Государственный департамент Нью-Йорка рекомендует: Ведение нотариального журнала каждого удаленного нотариального заверения. Указывая, что нотариальное заверение произведено в соответствии с Распоряжением 202.7.
Техас Пресс-релиз от 9 апреля (ожидает официальной публикации в Техасском регистре)	Подписывающее лицо и нотариус соединяются посредством аудио / видеоконференции. Нотариус удостоверяет личность путем личного ознакомления или наблюдения путем удаленного предъявления государственного удостоверения личности с фотографией, которое включает подпись подписывающего лица. Состоялся нотариальный акт. Подписывающая сторона оформляет документ, передает документ в электронном виде нотариусу, который нотариально заверяет документ и возвращает его в электронном виде подписавшему. Начало страницы	Разрешено ТОЛЬКО для самопроверки, долгосрочной доверенности, медицинской доверенности, распоряжения врачу или присяги исполнителя, администратора или опекуна. Остается в силе в течение всего срока действия декларации штата о катастрофе COVID-19.
Вермонт Руководство по чрезвычайным правилам	Подписывающее лицо и нотариус соединяются посредством аудио / видеоконференции. Конференция должна быть записана. Подписывающее лицо и нотариус должны указать, что они физически находятся в Вермонте. Подписавшая сторона либо отправляет копию документа нотариусу заранее, либо во время конференции показывает нотариусу каждую страницу документа, чтобы нотариус мог позже подтвердить, что подписанный документ для нотариального заверения совпадает с тем, который был подписан на конференции. Нотариус подтверждает личность подписавшего: личные сведения, или достоверный свидетель, или две формы идентификации, по крайней мере, одна из которых должна быть паспортом, водительскими правами или другим удостоверением личности с фотографией государственного образца. Нотариус должен хранить запись в течение семи лет. В тот же день, когда документ подписан, подписывающее лицо должно передать его нотариусу. Нотариус подтверждает, что полученный документ является подписанным во время аудио / видеоконференции, а затем совершает нотариальное действие. Нотариус незамедлительно возвращает документ подписавшему. Начало страницы	Вермонт выпустил чрезвычайные правила, связанные с законом, разрешающим RON, но еще не реализованные. Нотариус должен нотариально заверить только один документ — либо копию документа, подписанного дистанционно, либо документ с мокрой подписью подписывающего лица, если он отправлен нотариусу по почте. В нотариальном удостоверении должно быть указано, что нотариальное действие было совершено дистанционно.
Западная Вирджиния Exec. Заказ 11-20 и 153 CSR 45-27	Подписывающее лицо и нотариус соединяются посредством аудио / видеоконференции. Нотариус идентифицирует личность через личные знания подписывающего лица; или удостоверение личности штата или федерального образца с именем, фотографией и подписью лица, подписавшего документ; или как минимум 2 различных процесса или службы, с помощью которых третье лицо предоставляет средства для проверки личности подписавшего; или Присяга или подтверждение достоверного свидетеля в физическом присутствии нотариуса или подписывающего лица или участие в аудио / видеоконференции, если свидетель лично знаком с подписывающим лицом и был надлежащим образом идентифицирован нотариусом. Аудио / видеоконференция должна быть записана и сохранена на нотариальный срок, включая продление. Если подписывающее лицо физически находится за пределами Западной Вирджинии, нотариус должен быть назначен в качестве уполномоченного за пределами штата, не знает, что действие запрещено, где находится подписывающее лицо, и документ относится к делу, рассматриваемому в суде Западной Вирджинии или государственное учреждение, или вовлекает собственность, или сделку, существенно связанную с Западной Вирджинией. Подписывающее лицо отправляет оформленный документ нотариусу для нотариального заверения. Датой и временем нотариального заверения считается момент, когда нотариус засвидетельствовал подписание. Начало страницы	Действует на время чрезвычайной ситуации, связанной с COVID-19.

Специальный отчет: Банки продолжают подписывать роботов

НЬЮ-ЙОРК / ИММОКАЛИ, Флорида (Рейтер) — В марте ведущие ипотечные кредиторы Америки пообещали положить конец сомнительной практике обращения взыскания, которая вызвала громкий скандал в прошлом году.

Марджери Гюнтер, которой в этом месяце исполняется 87 лет и которая почти полностью глухая, стоит у дверей своего дома в Иммокали, Флорида, на этой фотографии из архива 6 мая 2011 года. В марте ведущие ипотечные кредиторы Америки пообещали положить конец сомнительной практике обращения взыскания, которая вызвала громкий скандал в прошлом году. Но расследование Reuters показывает, что многие по-прежнему используют те же самые короткие пути, которых они обещали избегать, от схематичного оформления документов до использования «роботов-подписчиков». Пытаясь захватить ранчо 87-летней Марджери Гюнтер с двумя спальнями в этом неудачливом городке во Флориде, OneWest Bank недавно подал судебный документ, который, похоже, изобилует противоречиями.REUTERS / Джо Скиппер / Files

Но расследование Reuters показывает, что многие по-прежнему используют те же самые ярлыки, которых они обещали избегать, от схематичного оформления документов до использования «роботов-подписчиков».

Пытаясь захватить ранчо с двумя спальнями 87-летней Марджери Гюнтер в этом несчастном городке во Флориде, OneWest Bank недавно подал в суд документ, который, похоже, изобилует противоречиями. Миссис Гюнтер, которая прожила в этом доме 40 лет и передвигается с помощью ходунка, перестала выплачивать ссуду еще в 2009 году, признает ее адвокат.Для обращения взыскания банк представил в офис клерка округа Коллиер 3 марта «переуступку ипотеки» — документ, необходимый для подтверждения того, кто владеет ипотекой после ее продажи первоначальным кредитором.

Но с документами OneWest возникают проблемы. Среди препятствий: закон штата разрешает кредиторам подавать иск о лишении права выкупа только в том случае, если они уже на законных основаниях владеют ипотекой. Тем не менее, ключевой документ, подтверждающий право собственности, не был подписан и официально зарегистрирован до тех пор, пока OneWest не подал иск о взыскании права выкупа в отношении миссис Гюнтер.OneWest отказался комментировать этот случай.

Рейтер обнаружил, что некоторые из крупнейших банков США и других «кредитных организаций» продолжают подавать сомнительные документы о взыскании права выкупа в суды и окружным служащим. Они используют тактику, которая в конце прошлого года вызвала протесты, многочисленные расследования и временный мораторий на потерю права выкупа заложенного имущества.

За последние месяцы сервисные службы подали тысячи документов, которые, по всей видимости, были сфабрикованы или неправильно изменены, либо содержали ложные факты.

Рейтер также идентифицировал по крайней мере шесть «робо-подписантов», физических лиц, каждый из которых за последние месяцы подписал тысячи ипотечных уступок — юридических документов, которые точно определяют право собственности на собственность. Эти же люди были идентифицированы — в показаниях, свидетельских показаниях в суде или постановлениях суда — как ранее подписавшие огромное количество документов о взыскании права выкупа, которые они никогда не читали и не проверяли.

Среди них: Кристина Картер, служащая Ocwen Loan Servicing в Уэст-Палм-Бич, Флорида, «вспомогательный обслуживающий персонал», который выполняет рутинные ипотечные задачи для банков.Ее подпись — всего две буквы «C» — появилась на тысячах закладных и других документах в этом году.

В деле о потере права выкупа, совершенном HSBC Bank USA, судья суда штата Нью-Йорк в этом месяце назвал Картера «известным роботом-подписчиком» и сказал, что он обнаружил несколько вариантов ее двухбуквенной подписи на документах, что вызвало вопросы о использовали ли другие ее имя. Этот и другие красные флажки побудили судью пойти на экстраординарный шаг, пригрозив наложить санкции на главного исполнительного директора HSBC.

В телефонном интервью Картер признал, что в этом году подписал большое количество ипотечных уступок, но сказал, что все они были выполнены на законных основаниях. Насколько ей известно, добавила она, никто больше не использовал ее имя.

«РЕЗКА УГЛОВ»

Один из ведущих представителей отрасли признает, что федеральные поселения не положили конец сомнительной практике.

Некоторые кредитные организации «продолжают срезать углы», — сказал Дэвид Стивенс, президент Ассоциации ипотечных банкиров. По его словам, почти все заемщики, которым грозит потеря права выкупа, являются просроченными, но «реальный вопрос заключается в том, выполнил ли обслуживающий персонал все требования закона.Потеря дома — это «самое критическое время в жизни семьи», и если документы о выкупе неверны, домовладельцы должны оспорить это. «Семьи должны использовать каждую возможность, чтобы защитить свои права».

Федеральные банковские регуляторы подписали в марте расчеты с 14 кредитными организациями — банками и другими компаниями, которые выполняют задачи для ипотечных инвесторов, такие как сбор платежей от домовладельцев и, при необходимости, подача документов для обращения взыскания. 14 фирм пообещали провести дальнейшие внутренние расследования, исправить положение некоторых пострадавших и прекратить подачу фальшивых документов.По их словам, к концу 2010 года подобное поведение прекратилось.

Из этих компаний Reuters обнаружило по крайней мере пять, которые в последние месяцы подали документы о выкупе сомнительной действительности: OneWest, Bank of America, HSBC Bank USA, Wells Fargo и GMAC Mortgage.

Также есть полдюжины крупных сервисных центров, не участвовавших в соглашениях, включая Ocwen Financial Corp и подразделения Credit Suisse Group AG.

Представители банков и обслуживающих компаний, упомянутые в этой статье, заявили, что они прекратили любые правонарушения после того, как прошлой осенью раскрытие информации о роботизированной подписи заставило их пересмотреть свою практику, и с тех пор они отрицали подачу фальшивых документов.

В целом они заявили, что их дела об отчуждении права выкупа были законными, но за небольшим количеством исключений, и что критика со стороны адвокатов и судей некоторых типов документации основана на неправильном толковании закона.

Сохранение беспорядка с документами ставит дилемму для американских политиков и общества в целом.

Подавляющее большинство домовладельцев, лишенных права выкупа закладных, фактически не выплачивают свои ипотечные платежи. Многие банкиры и судьи рассматривают этот вопрос как технический.Они говорят, что независимо от юридических тонкостей люди должны заплатить или потерять залог по ссуде — свои дома и квартиры.

Однако суды все чаще считают, что трасты, предъявляющие иск о взыскании права выкупа, на самом деле не владеют ипотечными кредитами. Судьи постановили, что лишение права выкупа на основании ошибочных или отсутствующих доказательств нарушает давние законы, призванные защитить все права собственности американцев.

В январе Верховный суд штата Массачусетс своим знаменательным решением отменил обращение взыскания из-за отсутствия надлежащей документации.

«Держатель назначенной ипотеки должен позаботиться о том, чтобы его юридические документы были в порядке», — написал судья Роберт Кордри в совпадающем мнении. «Хотя здесь не было очевидной фактической несправедливости по отношению к (домовладельцам), дело не в этом. Изъятие права выкупа — мощный акт со значительными последствиями, и закон Массачусетса всегда требовал, чтобы он действовал в строгом соответствии с регулирующими его законами ».

(Национальная ассоциация банков США, доверительный управляющий, vs.Антонио Ибанез, 458 Массачусетс 637.)

ТЫСЯЧА ВОПРОСОВ

Рейтер проверил записи отдельных окружных клерков в пяти штатах — Флориде, Массачусетсе, Нью-Йорке, Северной и Южной Каролине — с доступными для поиска онлайн-базами данных. Reuters также изучило сотни документов из материалов судебных дел, некоторые из которых были получены в Интернете, а другие предоставлены адвокатами.

В ходе поисков было обнаружено более 1000 ипотечных уступок, которые по нескольким причинам кажутся сомнительными: в векселях отсутствуют необходимые индоссаменты или имеются дефектные индоссаменты; и «жалобы» (юридические документы, инициирующие иски о взыскании права выкупа), которые, как представляется, содержат несколько неверных фактов.

Это практика, которую, по словам 14 банков и других кредитных организаций, применяли лишь в небольшом масштабе и прекратили более шести месяцев назад.

В расчетах участвовали четыре крупнейших банка США — Bank of America Corp, Wells Fargo, JP Morgan Chase & Co и Citigroup Inc. Другими сторонами были кредитные подразделения Ally Financial Inc, HSBC Holdings PLC, MetLife Inc. , PNC Financial Services Group Inc, SunTrust Banks Inc, US Bancorp, Aurora Bank, EverBank, OneWest Bank и Sovereign Bank.

Пакты были заключены с Управлением финансового контролера, основным регулятором национальных банков, а также с Федеральной резервной системой, Федеральной корпорацией по страхованию вкладов и Управлением по надзору за сбережениями.

Некоторые государственные и федеральные власти назвали поселения слабыми. Власти все еще разрабатывают финансовые санкции, которые будут наложены на 14 фирм. Банки не признавали и не отрицали правонарушения, и многие из запрещенных действий и так ранее были незаконными, например, подача ложных показаний под присягой и изготовление ложных нотариальных заверений.И регулирующие органы предоставили банкам возможность контролировать свои внутренние расследования.

OCC подтвердил получение жалоб о продолжении сомнительной практики. Но официальный представитель Брайан Хаббард сказал, что поселения «предназначены для устранения многих коренных причин неправомерных действий по изъятию права выкупа», тем самым предотвращая будущий ущерб.

ВОЛНА ПРОГНОЗОВ

Обвал жилищного бума в конце 2006 года привел к волне потерь права выкупа закладных. Данные Федеральной резервной системы показывают, что около 4.5 процентов ипотечных кредитов в США находятся под выкупом. В 2010 году было инициировано 2,5 миллиона случаев выкупа заложенного имущества, и такое же количество ожидается в этом году.

Во время жилищного бума кредиторы создали миллионы новых ипотечных кредитов, объединили их в пулы и быстро секьюритизировали для продажи инвесторам в так называемые трасты ипотечных ценных бумаг.

Соглашения об учреждении трастов, называемые «соглашениями об объединении и обслуживании», требуют, чтобы ключевые документы, должным образом оформленные и подтвержденные, передавались немедленно по каждой закладной при учреждении траста.Двумя наиболее важными из них являются вексель и ипотека.

Ипотека действительно состоит из двух частей. Одним из них является фактическая ипотека (в некоторых штатах это называется «доверительный акт»). Его цель — заложить дом в качестве залога по кредиту. Чтобы передать право собственности на этот залоговый залог, продавец должен выпустить документ, называемый уступкой залога. Другой — это простой вексель, который является самим кредитным соглашением. Домовладелец подписывает его, обещая выплатить основную сумму и проценты.

Исследование Reuters выявило тысячи случаев — более 2000 в одной только Флориде — связанных с недавно поданными ипотечными переуступками, которые якобы передавали ипотечные кредиты этим трастам спустя годы после их создания.

Проблема, по словам профессора права Джорджтаунского университета Адама Левитина, эксперта по секьюритизации: около 80 процентов всех трастовых соглашений предусматривают, что применяется закон штата Нью-Йорк, а в соответствии с законодательством Нью-Йорка любые уступки по ипотеке, сделанные позже, чем указано в соглашениях. будет недействительным.

Рейтер также обнаружил проблемы с другим ключевым документом, используемым в делах о выкупе, — простым векселем.

Для обращения взыскания у траста, банка или гиганта ипотечного финансирования, такого как Fannie Mae или Freddie Mac, должен быть оригинальный вексель, подписанный «синими чернилами».Важнейшие части примечания находятся внизу — одобрения, что-то вроде тех, что на обратной стороне чека. Соглашения об учреждении трастов требуют наличия надлежащей цепочки подтверждений, показывающей законную передачу векселя от первоначального кредитора через любых посредников и, наконец, в сам траст.

Адвокаты, защищающие домовладельцев, утверждают, что ненадлежащие подтверждения распространены. Reuters получило из открытых судебных протоколов и адвокатов более 100 примеров записок, которые по разным причинам кажутся неподходящими.

ТАЙНА МЭРИ АРТУР

Один из примеров: попытка подразделения Credit Suisse DLJ Mortgage Capital выкупить недвижимость Мэри Артур из Доббс Ферри, Нью-Йорк. 63-летняя г-жа Артур, ослепшая по закону, работает неполный рабочий день ассистентом в кабинете врача. По словам ее адвоката Линды Тирелли, родом из Тринидада, миссис Артур просрочила ссуду на сумму 427 500 долларов после того, как ее родители и сестра умерли, и у нее возникли долги по дороге домой на похороны.

Кредиторы, Select Portfolio Servicing из Солт-Лейк-Сити, пригрозили лишить права выкупа от имени DLJ.Миссис Артур организовала с Select Portfolio пробную модификацию ипотечного кредита, чтобы проверить, сможет ли она справиться с сокращенными выплатами. Она производила платежи, но, по словам Тирелли, Select Portfolio подала иск о лишении права выкупа.

DLJ подал в два отдельных судебных дела, которые, по его словам, были подлинными копиями векселя г-жи Артур. Поскольку они должны были быть копиями одного и того же документа, подтверждения, поданные в оба суда, должны быть идентичными.

Но взгляд на документы показывает, что версия, поданная в суд штата, и версия, поданная в суд по делам о банкротстве, имели совершенно разные индоссаменты — с указанием разных банков-владельцев и подписью разных людей.Тирелли сказала, что довела это до сведения судьи о банкротстве и ожидает решения.

Credit Suisse, владеющая как DLJ Mortgage Capital, так и Select Portfolio Servicing, отказался от комментариев, как и Кейси Ховард, юрист, представлявший DLJ в деле о банкротстве.

Bank of America тем временем подвергается критике со стороны федерального судьи Нью-Йорка о банкротстве.

В прошлый вторник судья Роберт Дрэйн приказал провести расследование по делу о потере права выкупа, возбужденному банком.На двух предыдущих экземплярах простого векселя, поданных в суд, не было никакого подтверждения, но затем один появился на векселе, когда юристы банка представили оригинал.

Судья сказал, что внезапное появление индоссамента и его собственное внимательное отношение к нему подняли вопрос о том, было ли оно добавлено незаконно, чтобы примечание выглядело законным.

Это «поднимает достаточно серьезный вопрос о том, когда и, что более важно, кем была одобрена эта нота», — сказал судья.

Представитель Bank of America сказал, что банк представит доказательства, которые «продемонстрируют к удовлетворению суда, что индоссамент является надлежащим.”

(По делу: Присцилла К. Тейлор, должник, Суд по делам о банкротстве США, Южный округ Нью-Йорка, дело № 10-22652.)

ОТСУТСТВУЮЩИЕ ПОДПИСИ

Не только эти банки подают сомнительные документы. Reuters обнаружило случаи, когда Wells Fargo не получала уступки по ипотеке — и, следовательно, права на взыскание, — до тех пор, пока не подавала иски о взыскании права выкупа.

Wells Fargo, как попечитель, перешел к выкупу домовладельцев, у которых есть ипотечные ссуды от ныне несуществующей Option One Mortgage Corp.В июне апелляционная комиссия по делам о банкротстве Федерального апелляционного суда девятого округа отменила решение, разрешающее Wells Fargo взыскать взыскание по ипотеке Option One. В нем говорилось, что нет никаких доказательств того, что векселя и ипотека когда-либо передавались Уэллсу Фарго в качестве доверительного управляющего.

В судебных файлах Флориды по делам о потере права выкупа, проведенным Wells Fargo по ипотечным кредитам по Варианту 1, ни один из долговых обязательств, представленных в качестве вещественных доказательств по 10 делам, обнаруженным Рейтер, не имел никаких подтверждений.

Представитель Wells Fargo заявила, что, возможно, существуют надлежащие индоссаменты, но они не были включены в копии простых векселей, поданных в суд.

В других делах, рассмотренных Reuters, Wells Fargo и GMAC Mortgage, подразделение Ally Financial, в этом году переуступили ипотечные кредиты от несуществующей кредитной организации New Century Mortgage Corp., которая обанкротилась в 2007 году. Юристы по секьюритизации говорят, что для несуществующей компании это технически невозможно. напрямую передать ипотеку другому владельцу.

Документы и заявления, сделанные в суды, которые признаны ложными, могут приравниваться к преступлениям в соответствии с законами штата и федеральными законами. Дэниел Ричман, профессор права Колумбийского университета и бывший федеральный прокурор, сказал, что такие действия могут быть лжесвидетельством, а подготовка фальсифицированных документов может преследоваться в соответствии с законами о федеральной почте и мошенничестве с телеграфной связью.Закон Сарбейнса-Оксли квалифицирует как преступление, наказуемое тюремным заключением сроком до 20 лет, подачу фальшивых документов в деле о банкротстве, включая потерю права выкупа закладной.

ВОЗВРАЩЕНИЕ ROBO-SIGNERS

Рейтер также обнаружил, что обслуживающие ссуды по-прежнему используют тактику «срезания углов», которая больше всего поразила общественное воображение в прошлом году: подпись роботов.

Расследование выявило шесть известных лиц, подписывающих роботов, которые продолжали выдавать большое количество ипотечных кредитов с начала 2011 года — через несколько месяцев после того, как отрасль пообещала прекратить эту практику.

Среди них Брайан Блай, сотрудник Nationwide Title Clearing, Палм-Харбор, Флорида.

Блай свидетельствовал в деле о потере права выкупа во Флориде в июле 2010 года, что он подписывал до 5000 ипотечных кредитов в день в компании по обслуживанию кредитов. Хотя он является сотрудником Nationwide, он подписал документы как «вице-президент» Option One Mortgage, Deutsche Bank, CitiBank и других организаций. (Дело № 2009-CA-1920, Окружной суд Четвертого судебного округа, округ Клэй, Флорида)

В своих показаниях Блай сказал, что Nationwide умножил свои результаты, поставив электронную печать своей подписи на дополнительных заданиях по ипотеке, которые, по словам Блая, он никогда не видел.Он также показал, что все документы тогда были ложно нотариально заверены. По его словам, нотариусам Nationwide выдали стопки уже подписанных документов, и они ложно засвидетельствовали, что Блай подписал перед ними юридические документы. Блай сказал, что не проверял информацию в подписанных им бумагах и не понимал ключевых слов и выражений в них.

Несмотря на эти разоблачения, поиск Reuters в записях окружных клерков во Флориде, Нью-Йорке и Массачусетсе показывает, что Блай продолжал подписывать тысячи ипотечных уступок в этом году.

Представитель Nationwide заявила, что в подписании большого количества ипотечных договоров нет ничего противозаконного. Однако после того, как агентство Reuters поинтересовалось Блая, она позже сказала, что из-за недавних вопросов, заданных о нем клиентами Nationwide, Блай был переведен на работу в фирме, которая не связана с подписанием документов.

Р. Кристофер Родемс, юрист Bly, сказал, что нет ничего неправильного в подписании большого количества ипотечных уступок. Родемс сказал, что Блай получил угрозы смертью после того, как в ноябре 2010 года на YouTube было опубликовано видео показаний Блая, в которых он свидетельствовал о подписании огромного количества ипотечных уступок.

ИМЯ АДВОКАТА

Робо-подпись не ограничивается служащими низкого уровня в кредитных организациях.

Лоуренс Бакли — юрист, управляющий юридической фирмой Brice, Vander Linden and Wernick в Далласе, штат Техас. В марте он показал, что позволил поставить свою электронную подпись на присяжных судебных документах, которых он никогда не видел. Среди документов, известных как «доказательства иска», был один, поданный в федеральный суд по делам о банкротстве Нью-Йорка. Он запросил у Deutsche Bank разрешение на захват дома 59-летней Вирджинии Обаси в Бронксе, штат Нью-Йорк.(Суд США по делам о банкротстве, Южный округ Нью-Йорка, дело № 10-10494 MG)

Бакли сказал, что никогда не видел этот документ, и что другой юрист в его фирме подал его, используя электронную подпись Бакли. Подпись на документе отображается как «/ s / Lawrence J. Buckley».

Бакли сказал, что другим юристам его фирмы было разрешено использовать его подпись для электронной подачи документов в суды по делам о банкротстве. Он показал, что в фирме было стандартной практикой не проверять какие-либо исходные документы, на которых должно было основываться требование, такие как оригинал векселя и ипотеки.

Люк Мадоле, адвокат Бакли, сказал, что не видит ничего плохого в том, что Бакли позволил юристам, которым он непосредственно управлял, использовать свою электронную подпись. Позже, в заявлении, отправленном по электронной почте, Мадоле добавил, что произошедшее «не имеет ничего общего с« роботизированной подписью »» и использовать «этот наглый термин было бы в высшей степени несправедливым».

СУДЬЯ РАССЛЕДОВЛЯЕТ

Робо-подписантка Кристина Картер вновь появилась в постановлении в начале этого месяца, когда Артур Шак, судья суда штата Нью-Йорк в Бруклине, отверг попытку HSBC лишить права выкупа права на дом в Бруклине.

Шак сказал, что поручил главному юристу HSBC по этому делу Фрэнку Кассара подтвердить ключевые факты напрямую с представителями HSBC. Судья сказал, что Кассара впоследствии «подтвердил« под страхом наказания за лжесвидетельство », что он сделал это. Но судья сказал, что оказалось, что Кассара никогда не проверял никого в HSBC, и что сотрудники, с которыми Кассара говорил, что он говорил в HSBC, на самом деле работали на кредитного специалиста.

Судья также сказал, что подписи на документах по делу были поставлены известными лицами, подписывающими роботов, троих из которых он назвал по имени, включая Картера из Ocwen Loan Servicing.Судья сказал, что он лично изучил несколько экземпляров их подписей и обнаружил большие вариации, что повышает вероятность того, что их имена подписывались другими людьми.

Судья Шак затем предпринял необычный шаг: он официально пригрозил генеральному директору HSBC Ирэн Дорнер, а также юристам фирмы санкциями за использование известных лиц, подписывающих роботов, подачу фальшивых документов и ложные заявления в суд. Возможные санкции могут варьироваться от устного выговора до финансовых и других штрафов.

«Если HSBC обязан зарабатывать деньги для своих акционеров, — писал Шак, — почему он покупает просроченные ссуды и тратит время Суда на бракованные документы и использование роботов-подписантов?» [ID: nN1E76612C]

Представитель HSBC Нил Бразил сказал, что обслуживающий персонал, Ocwen, несет ответственность за то, что произошло по делу, и что HSBC не играет в нем роли.

Пол Кочес, главный юрисконсульт Ocwen, сказал в электронном письме: «Насколько нам известно, наш юрисконсульт не представил в суд ничего, что могло бы ввести в заблуждение относительно того, кто является владельцем этой ипотеки и примечания, также не было никакого поведения, оправдывающего санкции.

Картер говорит, что не сделала ничего противозаконного и в мае добровольно уехала из Оквена на другую работу.

ВНИЗ ВО ФЛОРИДЕ

Банк, который сейчас пытается лишить права выкупа на Марджори Гюнтер, оставил проблемный бумажный след. OneWest представила документ, подписанный в феврале этого года, чтобы доказать, что первоначальный кредитор ее ипотеки, компания под названием MortgageIT, перешла на владение OneWest. Но MortgageIT, принадлежащий Deutsche Bank, в феврале не работал. Он прекратил работу тремя годами ранее, в 2008 году.

Представитель Deutsche Bank от комментариев отказался.

Даже если февральский документ был подлинным, он не был зарегистрирован в течение почти 10 месяцев после того, как OneWest начал свою меру обращения взыскания, которая началась в мае 2010 года. Закон о недвижимости на всей территории Соединенных Штатов требует, чтобы перед переходом на взыскание траст или банк уже должен владеть ипотекой и связанным с ней векселем. В противном случае суд постановил, что взыскатель не имеет права налагать арест на дом.

OneWest также подала две отдельные копии оригинального векселя 87-летнего домовладельца.Первый получил одобрение только со стороны MortgageIT на ныне несуществующий банк IndyMac Bank. Спустя несколько недель OneWest подал вторую копию примечания с добавлением «пустого» подтверждения — подтверждения от IndyMac, но с пустым именем получателя платежа. OneWest не представила никаких доказательств того, что записка впоследствии была передана Fannie Mae.

OneWest отказался объяснить многочисленные очевидные несоответствия в документах Gunter о взыскании права выкупа. Представитель компании сказал в электронном письме: «OneWest стремится обеспечить соответствие потребностям своих клиентов, действовать в соответствии с применимыми законами и выполнять свои договорные обязательства по обслуживанию ипотеки в соответствии с высочайшими стандартами.

Представитель Fannie Mae заявила, что Fannie действительно владеет запиской Гюнтера, но отказалась объяснить, как гигант ипотечного финансирования получил ее, «из-за того, что она находится в активном судебном процессе».

Судья по делу Гюнтера еще не вынес решение по документам OneWest. (20-й окружной суд округа Коллиер, Флорида, дело № 10-2982-CA).

Миссис Гюнтер живет в Иммокали, низкорослом городке в 34 милях от острова Форт-Майерс на побережье Мексиканского залива Флориды. По данным переписи населения, около 40% горожан живут за чертой бедности.Она живет в доме со своими тремя собаками; ее единственный выживший сын живет в доме престарелых.

В интервью в своем доме, на пыльной дороге у главного шоссе, г-жа Гюнтер сказала, что не понимает, почему банк лишает права выкупа.

OneWest сообщает, что в настоящее время г-жа Гюнтер имеет задолженность на сумму более 160 000 долларов. Ее адвокат, Джозеф Кляйн из Службы юридической помощи округа Коллиер, утверждает, что существуют смягчающие обстоятельства.

Копии ее бланков заявления на ипотеку показывают, что в декабре 2006 года агент подразделения MortgageIT Deutsche Bank подписал г-жу.Гюнтер за ипотеку в размере 149 900 долларов. Формы с перечислением ее дохода показывают, что агент знал, что ежемесячные выплаты — 1151 доллар, включая страховку — превышали ее ежемесячный доход в размере 800 долларов от социального обеспечения плюс около 200 долларов в виде талонов на питание.

В письменном показании под присягой, поданном в суд, г-жа Гюнтер сказала, что она попросила продавца предоставить «обратную ипотеку», которая позволяет пожилым людям оставаться в своих домах без выплаты ипотечных платежей, при этом стоимость дома передается в банк, когда они умирают.Но документы, которые продавец дал ей на подпись, были для обычной 30-летней ипотеки.

Потеря своего места будет сокрушительным ударом, сказала миссис Гюнтер. «Если они заберут дом, — сказала она, — они заберут и меня».

Скот Пэлтроу сообщил из Нью-Йорка и Вашингтона, Том Браун из Иммокали; редактирование Майклом Уильямсом и Клаудией Парсонс

Электронные подписи в эпоху социальной дистанции

Дополнительную информацию можно найти в Ресурсном центре Steptoe по COVID-19.

Электронные подписи снова в новинку

Электронные подписи стали обычным явлением, и большинство из нас не задумывается об их законности. Однако социальное дистанцирование, вызванное кризисом COVID-19, привело к резкому увеличению использования электронных подписей во всех типах транзакций. Клиенты, желающие совершить обязывающие транзакции с помощью электронных подписей, должны понимать ограничения на их использование, которые зависят от штата, особенно для документов, требующих нотариального заверения или записи.Ниже мы кратко излагаем основные принципы и рассматриваем некоторые новые разработки, касающиеся нотариального заверения и записи. Эта область права быстро развивается, поскольку юрисдикции пытаются облегчить торговлю в эту новую эпоху социальной дистанции.

Базовая структура

Федеральные законы и законы штатов об электронных подписях

Законодательная база :

Единообразный закон об электронных операциях (Типовой закон), обнародованный в 1999 году, был предназначен для того, чтобы предоставить штатам образец для придания электронным подписям той же юридической силы, что и традиционные чернильные (иногда называемые «мокрыми») подписи.Сорок семь штатов, а также округ Колумбия, Пуэрто-Рико и Гуам приняли Типовой закон. Остальные три штата — Нью-Йорк, Иллинойс и Вашингтон — хотя и отказались принять Типовой закон, приняли аналогичный закон. Федеральное правительство стремилось еще больше ускорить внедрение и рост электронной торговли, приняв в 2000 году Закон США об электронных подписях в глобальной и национальной торговле (Закон США об электронных подписях).

Требования :

И Закон США об электронных подписях, и Типовой закон определяют «электронную подпись» как электронный звук, символ или процесс, прикрепленный или логически связанный с записью и выполняемый или принимаемый лицом с намерением подписать запись.

Перед тем, как принять или использовать электронную подпись, необходимо определить конкретные требования государства и местного законодательства, установленные для таких подписей. Хотя местные требования иногда игнорируются при проведении небольших транзакций, они имеют важное значение для действительности электронных подписей.

Как правило, для того, чтобы электронная подпись имела обязательную силу, должны быть выполнены следующие требования.

1. Согласие: Законы об электронной подписи являются дополнительными законами; электронная транзакция разрешается только в том случае, если стороны договорились использовать электронные подписи.В сделках между бизнесом это соглашение может быть прямо указано в соглашении или подразумеваться из обстоятельств. Однако в большинстве юрисдикций для совершения потребительских транзакций требуется явное согласие потребителя. Стандартные положения в корпоративных договорах и договорах с недвижимостью часто разрешают электронную подпись только для самого договора. Следует рассмотреть возможность расширения этих положений, чтобы разрешить использование электронных подписей во всех документах, связанных с транзакцией.

2.Аутентификация и авторство: Для того, чтобы электронная подпись имела исковую силу, она должна (а) установить личность подписавшего как стороны, уполномоченной действовать в качестве представителя бизнеса (аутентификация), и (б) предоставить доказательства того, что подпись относится к синьор (атрибуция). Атрибуция определяется обстоятельствами на момент казни. Это может быть подтверждено отслеживанием каждой подписи в подтвержденном профиле подписывающей стороны на защищенном портале или менее формальным методом, например сопоставлением электронного подтверждения, отправленного подписывающей стороной, на адрес электронной почты подписывающей стороны.В корпоративных сделках будет достаточно справки секретаря.

3. Хранение записей: Если другой закон требует, чтобы какое-либо лицо предоставляло, отправляло или доставляло информацию в письменной форме другому лицу, электронная подпись должна быть предоставлена ​​в форме, допускающей сохранение получателем, чтобы запись могла быть «извлечена». в воспринимаемой форме »(Типовой закон) или« с возможностью сохранения и точного воспроизведения для последующего использования »(Закон США об электронных подписях). Получателю не нужно сохранять запись, но отправитель не может помешать получателю сохранить ее.Если другой закон требует, чтобы запись сохранялась отправителем, запись должна оставаться доступной для дальнейшего использования.

Исключения :

Есть ограничения на электронные подписи, в первую очередь в личной сфере. Федеральные законы и законы штата применяются только к коммерческим, коммерческим и государственным сделкам. Устав исключает определенные документы, которые обычно требуют собственноручной подписи, включая, помимо прочего, определенные правительственные документы, завещания, распоряжения и завещательные трасты, а также уведомления о невыполнении обязательств, ускорении, возвращении во владение, отчуждении права выкупа или выселении из основного места жительства.

Заявки юридических лиц :

Необходимо уточнить в соответствующем государственном органе, какие подписи оно будет принимать и для каких целей. Государства различаются по допустимым формам регистрации и формам подписи для создания, поддержания и ликвидации юридических лиц. Однако штаты будут принимать подписи DocuSign для большинства заявок юридических лиц.

Формы подписей

Распространенные методы электронной подписи:

• PDF-изображение подписи, сделанной чернилами (наиболее широко используемая форма подписи).
• подписи JPEG, которые включают применение изображения JPEG цифровой подписи к электронному документу, например, предоставленному Adobe.
• Подписи, предоставляемые через облачную платформу электронной подписи, такую ​​как DocuSign, которая включает проверку электронной почты и вход на защищенный веб-сайт: DocuSign и другие сопоставимые платформы электронной подписи распространяют ссылку на адрес электронной почты каждого подписавшего. Затем каждая подписывающая сторона открывает ссылку, проверяет свою личность, войдя на защищенный портал платформы, подписывает документ, используя цифровую подпись, а затем отправляет свою окончательную подпись.

Подписи DocuSign являются наиболее широко распространенными, но также и наименее используемыми за пределами крупных корпоративных транзакций. Другие типы электронной подписи включают в себя ввод стороной своего имени в конце электронного письма, подтверждающего согласие, или установку флажка с надписью «Я согласен» или аналогичным языком, демонстрирующим намерение заключить соглашение.

Государственные законы, разрешающие удаленное онлайн-нотариальное заверение (RON)

Нотариусы — государственные служащие; законодательство, разрешающее удаленное онлайн-нотариальное заверение, регулируется государством.До кризиса дистанционное нотариальное заверение разрешалось в 22 государствах. Кризис заставил Нью-Йорк и Иллинойс присоединиться к этой группе, по крайней мере, на временной основе.

Процесс удаленного нотариального заверения требует следующих шагов: (1) лицо, подписавшее документ, должно предъявить удостоверение личности с помощью видео в реальном времени и иметь номер социального страхования; (2) подписавшая сторона должна утвердительно заявить, что она находится в применимой юрисдикции; и затем (3) подписанный документ может быть передан в электронном виде. Хотя соответствующий формат варьируется в зависимости от цели подтверждения, вовлеченных государств и того, предназначен ли документ для записи, сторонам рекомендуется использовать удаленные нотариальные заверения, принятые законом, а не те, которые вводятся по чрезвычайному приказу в ответ на кризис.

В то время как отсутствие законодательства штата о RON не позволяет местным нотариусам выполнять удаленное онлайн-нотариальное заверение, все штаты, кроме Айовы, принимают нотариальные заверения за пределами штата, которые были удаленно нотариально заверены нотариусом, находящимся в штате и уполномоченным им.

Меры по оказанию экстренной помощи

19 марта губернатор Нью-Йорка Куомо издал Указ № 202.7, которым санкционировал RON до 18 апреля 2020 г. Комментаторы отметили, что указ вызывает много вопросов, например, где нотариально заверяется форма и требуется ли в подтверждении должно быть указано местонахождение нотариуса или подписавшего.

Иллинойс разрешил удаленное нотариальное заверение 26 марта указом 2020-14. Как и в Нью-Йорке, в Иллинойсе временно; он будет действовать до тех пор, пока 9 марта не будет отменено Постановление губернатора штата Иллинойс о стихийном бедствии.

Экстренные меры Нью-Йорка и Иллинойса предъявляют одни и те же основные требования:

• Двусторонняя живая аудио-видеоконференция с прямым взаимодействием между нотариусом и подписавшим.
• Представление лицом, подписавшим действительное удостоверение личности государственного образца с фотографией.
• Подписывающее лицо должно находиться в том состоянии, в котором производится нотариальное заверение.

Нью-Йорк требует, чтобы подписанный документ был передан нотариусу в тот же день, когда он был подписан, и нотариус должен передать копию документа обратно клиенту для завершения нотариального заверения. В исполнительном постановлении штата Иллинойс нет четкости в отношении процесса передачи, но остается возможность следить за процессом в Нью-Йорке. Некоторые практикующие специалисты применяют нотариальное удостоверение, прилагаемое к документу, в котором подтверждаются шаги, которые нотариус выполнил для выполнения постановления правительства данного штата, для беспрепятственного принятия документов записывающими офисами и другими организациями.

Illinois требует, чтобы нотариус находился в штате при выполнении нотариальных услуг. Хотя в законодательстве Нью-Йорка нет четкости в этом вопросе, передовая практика диктует, что нотариус должен выполнять нотариальные услуги только тогда, когда находится в состоянии авторизации.

Государственный обзор законов об электронной подписи и электронном нотариальном удостоверении

Ниже приводится краткое изложение закона в некоторых юрисдикциях:

Электронный учет документов по сделкам с недвижимым имуществом

Хотя федеральные законы и законы штата разрешают оформление договоров купли-продажи, ипотечных инструментов и простых векселей в электронном виде, эти законы не регулируют тот факт, что документы на недвижимость должны физически регистрироваться и храниться в земельных учетных записях.Правильно оформленные документы могут связывать стороны, но, если они не зарегистрированы, не могут полностью связывать третьи стороны, которые во многих случаях связаны только после записи. Единый закон об электронной записи недвижимого имущества (URPERA), принятый Комиссией по единому праву в 2004 году, представляет собой модель государственного законодательства, позволяющую должностным лицам государственных архивов записывать в электронном виде документы, полученные с помощью электронной передачи. URPERA приравнивает документы, подписанные электронным способом и / или нотариально заверенные в электронном виде, с документами, подписанными и / или нотариально заверенными вручную.Тридцать один штат, а также округ Колумбия и Виргинские острова США приняли ту или иную версию URPERA. Однако даже в штате, который принял URPERA, каждый записывающий офис отдельно определяет прием электронной записи. Компании по страхованию правового титула часто являются сторонами, лучше всего способными подтвердить точную форму подписи, приемлемую для данной сделки.

Сводка

Прежде чем использовать электронные подписи для транзакции, практикующие специалисты должны убедиться, что транзакция не подпадает под исключение из законности, предусмотренное регулирующим законодательством (например,г., завещания). Если электронные подписи разрешены, все стороны сделки должны дать согласие на использование электронных подписей. Форма электронной подписи или соответствующая документация должны обеспечивать эффективное подтверждение полномочий подписавшего и приписывание подписи подписавшему. Наконец, стороны должны подтвердить надлежащий способ использования удаленного онлайн-нотариального заверения в определенных обстоятельствах. В то время как около половины штатов в настоящее время не разрешают дистанционное нотариальное заверение, почти все эти штаты признают дистанционное нотариальное заверение от государства, которое его разрешает.Юрисдикции также все чаще разрешают электронную запись документов о недвижимости, но очень важно определить, будут ли записанные подписи приемлемы для страховщика титула и любого вовлеченного кредитора.

Текущее состояние электронных подписей, подтверждений и записи быстро меняется в ответ на кризис COVID-19. Мы рады помочь нашим клиентам определить, могут ли эти инновации удовлетворить их потребности.

Неверные банковские документы усугубляют кризис отчуждения

Mr.Шаев также попросил судью, ведущую дело, Шелли Чапман приказать г-же Томас явиться, чтобы ответить на вопросы, заданные адвокатом.

Джон Галлахер, представитель Deutsche Bank, который является доверенным лицом по секьюритизации, в котором находится банкнота по этому делу, сказал, что компании, обслуживающие ипотечные кредиты, нанимали юридические фирмы, которые наблюдают за процедурами обращения взыскания. «Кредитные службы обязаны соблюдать все требования закона, — сказал он, — а Deutsche Bank, как доверительный управляющий, постоянно информировал обслуживающих организаций, что они обязаны выполнять эти действия надлежащим образом и своевременно.

В субботу г-жа Томас связалась по телефону и отказалась от комментариев.

Доверительный управляющий Соединенных Штатов, подразделение Министерства юстиции, также рассматривает сомнительные судебные документы, представленные кредиторами. В январе прошлого года он поддержал запрос Сильвии Нуэр, заемщика, лишенного права выкупа в Бронксе, о санкциях против JPMorgan Chase.

В своих показаниях адвокат Чейза признал, что юридическая фирма, которая ранее представляла банк, фирма Стивена Дж. Баума из Буффало, подала неточные документы, пытаясь получить собственность у г-жи.Нуэр.

Адвокат Чейза сказал судье в январе прошлого года, что его предшественники прочесали цепочку правового титула на собственность и не смогли найти надлежащего назначения. Фирма обнаружила, что «не произошло чего-то, что нужно было исправить», пояснил он, а затем, согласно судебным документам, подготовила неточные документы, чтобы заполнить пробелы.

Фирма Баума не отвечала на звонки для комментариев.

Адвокат попечителя Соединенных Штатов сказал, что дело Нуэр «не представляет собой единичный пример неправомерного поведения Чейза в Южном округе Нью-Йорка.

Чейз от комментариев отказался.

«У обслуживающего персонала есть все, чтобы получить нужные документы и сделать это должным образом, но гораздо дешевле провести это через мельницу отчуждения права выкупа», — сказала Линда М. Тирелли, юрист из Уайт-Плейнс, представляющая г-жу. Нуэр в деле против Чейза. «Речь идет не о том, чтобы бесплатно получить дом для моего клиента. Речь идет о равных условиях игры. Если бы я представил в суд подобные фальшивые документы, мне выдали бы лицензию ».

Обновление ATG COVID-19 № 14: удаленное онлайн-нотариальное заверение

ПРИМЕЧАНИЕ РЕДАКТОРА: Для всех обновлений ATG, связанных с этой темой, см. Обновления COVID-19.

ATG Illinois Agents

26 марта 2020 года губернатор Прицкер издал Указ № 12 (Распоряжение) о COVID-19, который разрешает удаленное онлайн-нотариальное заверение (RON) государственными нотариусами штата Иллинойс посредством двусторонней аудио-видео связи во время рассмотрения Постановления о губернаторском бедствии. связанные со вспышкой COVID-19. Приказ требует, чтобы нотариус (нотариус) физически находился в штате Иллинойс и в остальном соблюдал правила, опубликованные канцелярией государственного секретаря.

Требования государственного секретаря (SOS Requirements) содержат дальнейшие указания и определения, включая следующие примечания:

• Нотариус и клиент должны находиться в Иллинойсе;
• Электронная коммуникация должна обеспечивать двустороннюю аудио-видео связь в реальном времени, которая обеспечивает прямое взаимодействие между нотариусом и потребителем и обеспечивает ясность разрешения, достаточную для проверки идентификаторов и каждой страницы документа;
• Нотариус должен иметь возможность записывать аудиовизуальную сессию и хранить ее не менее трех лет;
• Заказчик должен просматривать и подписывать каждую страницу каждого подписанного документа;
• Для округов, в которых не разрешена электронная запись, онлайн-нотариально заверенные документы могут быть распечатаны и записаны.

Рекомендации ATG

ATG застрахует закрытие с RON при соблюдении всех следующих требований:

• ATG застрахует документы, нотариально заверенные с использованием RON, которые заполнены с использованием только следующих платформ поставщиков RON: Notarize, NotaryCam, Pavaso или Nexsys. Эти платформы требуют согласия клиента, многофакторной аутентификации личности для каждого клиента, нотариальных пломб с контролем вскрытия и безопасной передачи данных.
• ATG будет , а не , застраховать нотариально заверенные документы, заполненные с использованием RON, с любой другой аудиовизуальной коммуникацией или платформой. Такие приложения, как FaceTime, Skype, Zoom и другие, не обеспечивают такого же уровня безопасности, как платформы, одобренные ATG, и поэтому их нельзя использовать для нотариально заверенных документов. (Для документов, для которых нотариус не требуется, DocuSign является приемлемой формой исполнения. Скоро в продаже: обратите внимание на центр видеоконференцсвязи ATG GO, который облегчит видеоконференции с клиентами и оформление этих документов с помощью DocuSign.)
• Каждое лицо, подпись которого будет нотариально заверена через RON, должно быть гражданином США или постоянным жителем.
• Каждый человек, подпись которого будет нотариально заверен через RON, должен успешно пройти процесс подтверждения личности с использованием многофакторной аутентификации, администрируемой платформой поставщика RON. Если клиент терпит неудачу, он может пытаться совершить подделку, и транзакция не может быть закрыта. В таких случаях обратитесь к андеррайтеру.
• Кредитор должен одобрить закрытие сделки с использованием RON и должен одобрить использование платформы.Утверждение кредитора должно быть в инструкциях по закрытию или в другом письменном сообщении и сохранено в вашем файле.

Если округ, где расположен земельный участок, не позволяет вести электронную запись, то, в соответствии с параграфом 9 Требований SOS, вы должны получить заверенную бумажную копию регистрируемых документов. Нотариус RON должен удостоверить, что документ является верной и точной копией, которая удовлетворяет требованиям закона, а также что подписи и подтверждения, содержащиеся в документе, являются подлинными и подлинными.Имейте в виду, что в некоторых случаях кредиторы могут не разрешить использование заверенной копии, и вместо этого я потребую мокрую подпись в округах, в которых отсутствуют возможности электронной записи.

Примечание: В настоящее время все одобренные ATG платформы используют нотариусов штата. Соответственно, любые закрытия RON с использованием платформ, одобренных ATG, осуществляются в основном не в соответствии с требованиями приказа или SOS, а в соответствии с существующими законодательными полномочиями в разделе 20 Закона о денежных переводах.765 ILCS 5/20.

Вопросы? Свяжитесь с андеррайтером. Как всегда, мы благодарим вас за ваш бизнес и постоянную поддержку. Мы ценим ваши отзывы и ждем от вас ответа.

Кристин Спаркс
Старший вице-президент и главный операционный директор ATG

Выкупа трансграничных ссуд в Мексике — мексиканские и американские поверенные, Сан-Хосе-дель-Кабо, BCS, Мексика

Несмотря на относительно быстрый и простой процесс, «юридические маневры» непокорных заемщиков могут привести к непредвиденным задержкам и рискам в процессе обращения взыскания.Одна из тактик, наиболее часто используемых заемщиками, желающими задержать или избежать административного обращения взыскания, включает подачу иска, запрещающего доверительному управляющему передать право собственности без постановления суда. Хотя теоретически это не должно быть возможным, потому что траст оговаривает, что постановление суда не требуется, на практике доверительные управляющие очень не склонны к риску, поэтому, как только на них подадут в суд, они, как правило, «замораживаются» и отказываются что-либо делать. далее без судебного постановления, что делает невозможным административный процесс обращения взыскания.Правовой аргумент заемщика в этих случаях часто заключается в том, что доверительный управляющий, передающий собственность третьей стороне без вмешательства судьи, равносилен лишению Заемщика прав собственности без надлежащей правовой процедуры и, следовательно, неконституционен.

Эти аргументы, однако, не всегда успешны и обычно требуют, чтобы (а) доверительный управляющий совершил какую-либо ошибку при соблюдении административного процесса обращения взыскания, изложенного в трастовом соглашении, или (б) трастовое соглашение не обязывает доверительного управляющего уведомлять заемщиком дефолта и дайте ему возможность ответить, продемонстрировав, что он не дефолт.

Более того, заемщики, рассматривающие возможность «переступить черту» и отказывающиеся соблюдать соглашение, могут быть подвергнуты иску о возмещении убытков, гонорарах адвокатов и расходах за подачу необоснованного судебного иска или недобросовестные действия. В самом деле, хотя использование описанной выше (или другой тактики), несомненно, приведет к продлению процесса обращения взыскания, почти во всех случаях это не изменит конечный результат (т. Е. Все, что делает заемщик, — это откладывает неизбежное и тем временем несет расходы. ).В конце концов, заемщики, решившие бороться с потерей права выкупа, делают это только с целью улучшения своей позиции на переговорах с кредитором, часто с прицелом на то, чтобы заставить кредитора рассмотреть возможность реструктуризации долга или предоставления отсрочки или отсрочки.

Несмотря на практические риски, связанные с обращением взыскания, если Заемщик желает действовать добросовестно и соблюдать условия соглашения о доверительном управлении, тогда действительно процесс должен быть быстрым и оперативным.Соответственно, гарантийные трасты стали нормой, особенно для международных кредиторов.

От шести месяцев до трех лет — это разумный срок для обеспечения обращения взыскания на условиях гарантийного доверия, в зависимости от того, борется ли заемщик и насколько эффективно этот процесс осуществляется доверительным управляющим и кредитором.

2. 4. Взыскание залога

Если кредитор имеет ипотеку и должник не выполняет свои обязательства, то для обращения взыскания (при условии, что ипотека была должным образом предоставлена ​​нотариусом и зарегистрирована в Государственном реестре недвижимого имущества) кредитор должен подать специальное производство по ипотеке (Juicio Especial Hipotecario) .После вынесения кредитором судебного решения залог будет продан на судебном аукционе в соответствии с процедурой, установленной применимым гражданским процессуальным кодексом.

Специальная процедура обращения взыскания на закладную (от подачи до окончательной судебной продажи) может занять от одного до пяти лет, в зависимости от действий или юридических маневров, предпринятых юрисконсультом Заемщика.

B. Залог: дополнительный уровень безопасности

В дополнение к гарантийным трастам и ипотечным кредитам многие кредиторы требуют, чтобы заемщики закладывали свои доли в заемщике и / или дебиторскую задолженность / арендную плату, вытекающую из обеспечения.Залогом может быть кредитор, третье лицо или тот же доверительный управляющий, владеющий залогом по гарантийному доверию. Если будет использован более поздний подход, в случае дефолта кредитор может не только приступить к административному обращению взыскания на залог недвижимого имущества, но также поручить доверительному управляющему передать акции компании-должника, тем самым давая кредитору контроль над должником. и предотвращение того, чтобы предыдущие лица, принимавшие решения, оспаривали процесс.

Теоретически гарантия залога предлагает кредитору значительное дополнительное обеспечение, но на практике иногда кредитор сталкивается с проблемами принудительного исполнения, аналогичными упомянутым выше (т.е., заемщик предъявляет иск о запрете доверительному управляющему передать акции).

C. Выселение и Amparo²

После того, как обеспечение было продано или предоставлено кредитору по судебному решению — либо в соответствии с условиями гарантийного доверительного фонда, либо ипотеки — стороне, которой был предоставлен титул, возможно, придется подать в суд на выселение третьей стороны, такой как арендатор или работники в владение.

Кроме того, в некоторых случаях должник, потерявший свое имущество, подает федеральный судебный запрет, называемый «amparo Indirecto», чтобы приостановить исполнение права собственности нового владельца, возникшего в результате процесса обращения взыскания.То есть часто должники теряют имущество либо в административном порядке (гарантийное доверие), либо в судебном порядке (судебное разбирательство по делу о взыскании права выкупа с последующим судебным аукционом), а затем по-прежнему борются с иском через ампаро, который может быть подан для предписания любых действий государства, предположительно нарушающих гражданские права партии. Например, в случае гарантийного траста должник может заявить, что административное обращение взыскания нарушило его право на надлежащую правовую процедуру, тем самым вынуждая кредитора добиваться судебного обращения взыскания вопреки соглашению о доверительном управлении.С другой стороны, в случае ипотеки, где решение по умолчанию было вынесено на основании неявки ответчика, должник может заявить, что он не был должным образом обслужен, тем самым аннулируя судебное разбирательство и требуя от Кредитора начать процесс заново. В обоих случаях ампаро обычно подается, когда кредитор / новый владелец пытается вступить во владение.

D. Выводы

На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что теоретически мексиканское законодательство предусматривает относительно четкую и быструю процедуру обращения взыскания как в рамках гарантийных договоров доверительного управления, так и в рамках специальных процедур обращения взыскания на ипотеку.Однако на практике часто существует значительный разрыв между теоретической и реальной потерей права выкупа. Соответственно, время и расходы, связанные с обращением взыскания в Мексике, будут значительно варьироваться от случая к случаю и от должника к должнику.

Чтобы свести к минимуму риски и неизвестные факторы, связанные с потерей права выкупа в Мексике, рекомендуется:

1. 1. Удержать квалифицированного мексиканского юриста, имеющего опыт не только в подготовке документов по международным кредитам, инструментов обеспечения и гарантий, но и в обеспечении их исполнения;
   2. После того, как должник объявил дефолт, рассмотрите все варианты, прежде чем переходить к обращению взыскания, включая реструктуризацию ссуды, предоставление Заемщику отсрочки или отсрочки платежа или переговоры об урегулировании спора, посредством которого Заемщику предоставляется какое-то вознаграждение за добровольную «передачу ключей»;
   3. Если обращение взыскания неизбежно, заранее составьте четкую юридическую стратегию с учетом возможных действий адвоката противной стороны.

1. Практически все доверительные управляющие в Мексике являются банками, и они должны быть уполномочены как таковые Комиссией по банкам и ценным бумагам Мексики.

2. В соответствии с Конституцией Мексики и федеральным законом ампаро, частная сторона может подать два типа исков ампаро, предписывающих официальное государственное действие (или бездействие): (1) апелляция ампаро на решение нижестоящего суда (аналогично процедура habeas corpus, но не ограничиваясь делами, в которых заявитель содержится в заключении или иным образом ограничивается его свобода), которое может быть возбуждено только после того, как были исчерпаны все другие судебные или административные средства правовой защиты, называемое amparo directo; или (2) иск, поданный на уровне федерального суда первой инстанции, с требованием запретить деятельность физического или юридического лица, действующего под прикрытием закона, который утверждал, что нарушил личные права истца (аналогично иску о гражданских правах о запрете действия штата), называемый amparo Indirecto.

ОТКАЗ ОТ ОТВЕТСТВЕННОСТИ: ДАННЫЙ ДОКУМЕНТ ПРЕДНАЗНАЧЕН ТОЛЬКО ДЛЯ ИНФОРМАЦИОННЫХ ЦЕЛЕЙ. ЧИТАТЕЛЯМ РЕКОМЕНДУЕТСЯ СОХРАНИТЬ КВАЛИФИЦИРОВАННУЮ ЮРИДИЧЕСКУЮ КОНСУЛЬТАТУ ПЕРЕД ПОКУПКОЙ ИЛИ ПРОДАЖЕЙ НЕДВИЖИМОСТИ В МЕКСИКЕ. НИКОГДА В ДАННОМ ДОКУМЕНТЕ АВТОР НЕ ПРЕДОСТАВЛЯЕТ ЮРИДИЧЕСКИЕ КОНСУЛЬТАЦИИ ДЛЯ ЧИТАТЕЛЯ И НЕ ДОЛЖЕН ТОЛКОВАТЬ СОДЕРЖАНИЕ ДАННОГО ДОКУМЕНТА ЛЮБОЙ СПОСОБ УСТАНОВЛЕНИЯ ВЗАИМООТНОШЕНИЙ КЛИЕНТ-АДВОКАТ МЕЖДУ АВТОРОМ И ЧИТАТЕЛЕМ. ХОТЯ ИНФОРМАЦИЯ, ПРЕДСТАВЛЕННАЯ ЗДЕСЬ, ЯВЛЯЕТСЯ ТОЧНОЙ НА ДАТУ ПОДГОТОВКИ, АВТОР НЕ ДАЕТ ТАКОГО ЗАЯВЛЕНИЯ.

Раздел 14, §6203-E: Ответственность за недостачу при продаже; необходимость уведомления; форма; affidavit

Держатель закладной или иного обязательства, обеспеченного ипотекой недвижимого имущества, не может предъявлять никаких исков в связи с отсутствием права выкупа после обращения взыскания путем реализации права продажи, если только не будет сделано письменное уведомление о намерении залогодержателя изъять закладную был доставлен залогодателю или его представителю, представляющему интересы, или то же самое было отправлено заказным или заказным письмом с уведомлением о вручении, запрошенным по его последнему адресу, известному на тот момент залогодержателю, на адрес, который может быть согласован в ипотеке, вместе с указание ответственности за недостаток, по существу, в приведенной ниже форме, по крайней мере, за 21 день до даты продажи в соответствии с полномочиями по ипотеке, и письменное показание под присягой было подписано и присягнуто в течение 30 дней после даты доставки акт на покупателя или агента покупателя о рассылке уведомления.Уведомление, отправленное по почте, как указано выше, является достаточным уведомлением, и такое письменное показание, сделанное в указанный срок, является доказательством prima facie в отношении такого действия по отправке такого уведомления. [PL 2015, c. 147, §4 (AMD).]

Следующая форма уведомления и аффидевита может быть использована и может быть изменена в зависимости от обстоятельств; но ничто в данном документе не может быть истолковано как препятствие использованию других форм:

ФОРМА

Уведомление о намерении взыскать и об ответственности за недостачу после обращения взыскания на ипотеку

Кому: А.Б. оф ………………………… улица, город …………. ……….. Округ ……………………….. и штат ….. ……………………..

Настоящим вы уведомлены в соответствии с уставом о моем намерении в ……………………. (дата продажи) передать права выкупа продажа по доверенности на продажу в связи с нарушением условий, Ипотека, принадлежащая мне, на имущество, расположенное на улице ………………….., город … …………………., Округ………………….. и Состояние …………… от ……… ……………. и зарегистрировано в ………………… Окружном реестре сделок, книге … …………………….., Страница ………………, чтобы обеспечить вексель (или иное обязательство), подписанный вами, за всю или за любую часть, в отношении которого вы можете нести ответственность перед мной, и в случае недостаточности выручки от продажи выкупа, чтобы вы несли ответственность за всю или любую ее часть все еще остается неоплаченным.

Искренне Ваш,

…………………………………………… ……………………..

(Имя держателя указанной Ипотеки)

Аффидевит

Настоящим подтверждаю под присягой, что в …………………. день …………….. ……… 20 ……………….., я отправил заказным или заказным письмом с уведомлением о вручении, копия которого вышеизложенного, направлять такому лицу или лицам по указанному в нем адресу, который был последним адресом такого лица, известным мне во время отправки по почте, или такому лицу или лицам по указанному в нем адресу, который являлся лицом и согласованным адресом в указанной ипотеке.

Подписался и дал присягу передо мной в этот …………………. день ……………… …….. 20 ……………….

…………………………………………. ……………………..

Государственный нотариус

[PL 2015, c. 147, §4 (AMD).]

В случае, если залогодержатель является покупателем на публичных торгах, любой недостаток ограничивается разницей между справедливой рыночной стоимостью помещений на момент продажи, установленной независимая оценка и сумма, причитающаяся залогодержателю с процентами, плюс расходы, понесенные при продаже.