Оценка рыночной стоимости земельных участков: Оценка стоимости земли, как недвижимого имущества

Содержание

Оценка земельного участка – Услуги ТПП РФ

  • Начало
  • Описание
  • Регламент
  • Документы
  • Акты
  • FAQ
  • Контакты
  • Заказ

Оценка стоимости земельного участка

Как правило оценка земли проводится одновременно с оценкой недвижимости, однако в ряде случаев может потребоваться отдельная и независимая рыночная оценка земельного участка. 

В каких случаях востребована оценка рыночной стоимости земельного участка:

• Земельный участок является объектом ипотечного кредитования или используется в качестве залогового имущества;  
• Земля вносится на баланс предприятия;  
• Участок является объектом аукционной продажи;    
• Участок сдается в аренду и необходимо определение годовой арендной платы;  
• При заключении договора купли-продажи и в других схожих ситуациях.

Оценка стоимости земельного участка с точки зрения инвестиционной стоимости определяется обычно для различных нужд бизнеса: например, для привлечения новых инвесторов.
Ликвидационная стоимость определяется в случае необходимости срочной реализации участка, а кадастровая стоимость позволяет исчислять размер земельных платежей.

В зависимости от цели проведения оценки (определение кадастровой, инвестиционной, ликвидационной или же рыночной стоимости) экспертами используются различные методы. 

Рыночная оценка земли и ее особенности 

Оценка участка земли имеет свою специфику, связанную с тем, что при осуществлении процедуры имеют значение не только физические, но и юридические характеристики объекта. К последним относится, например, категория оцениваемых земель (земли лесного фонда, земли водного фонда, земли сельскохозяйственного назначения и так далее). Также оценка рыночной стоимости земельного участка невозможна без учета ограничений, которые могут быть наложены на использование определенной территории. Например, юридически может быть ограничена этажность строительства на участке или поставлены другие условия, которые обязан соблюдать собственник земли.

Независимая оценка земельного участка учитывает и другие факторы, такие как месторасположение участка, его удаленность от городского или районного центра, наличие проведенных коммуникаций, престижность района, рекреационные характеристики, наличие водных ресурсов и многие другие. При этом каждый фактор имеет различную степень влияния для земель разных категорий: при оценке сельскохозяйственных земель наиболее важны одни критерии, а при оценке земель населенных пунктов – другие. 

Экспертная оценка земли: документация, порядок, сроки 

Для оценки участка необходимо подготовить следующие документы:
1.Правоустанавливающий документ на объект оценки; 
2.Кадастровый паспорт; 
3.Информацию о существующих ограничениях по использованию конкретного участка;
4.Данные о наличии и текущем состоянии всех проведенных инженерных коммуникаций.

Также при наличии этих документов лицо, обратившееся за оценкой стоимости земельного участка, должно предоставить сведения о ставке арендной платы и выплачиваемых налогов и договор об аренде. 

Порядок процедуры оценки земельного участка: 

«>

• Заключение договора на оценку объекта; 

• Сбор и анализ необходимой информации, как о физическом, так и о юридическом состоянии объекта; 
• Выбор методов оценки и проведение требуемых расчетов; 
• Определение итоговой стоимости земельного участка; 
• Составление официального отчета о выполненной процедуре. 

Результат проведения оценки земельного участка

По окончании оценки собственник получает на руки письменный отчет о выполненной процедуре, который имеет доказательную силу. Основные требования, как к порядку самой процедуры, так и к оформлению ее результатов изложены в Федеральном законе, а также в Стандартах оценки.

Стоимость оценки земли

Уточнить, сколько стоит оценка земельного участка, и в какие сроки будет выполнена процедура, можно, связавшись с представителями палаты при помощи контактов, размещенных в соответствующем разделе сайта.

«>

Регламент

Стоимость и порядок оплаты

• Стоимость услуги определяется в соответствии с действующими тарифами
• Оплата в форме наличного и безналичного расчета

Процедура

1. Подача заявки 

2. Оформление договорных отношений с организацией-исполнителем и оплата услуги 

3. Предоставление Исполнителю копий требуемых для исследования документов 

4. Предоставление Исполнителю возможности проведения осмотра объекта оценки

5. Проведение Исполнителем расчета рыночной стоимости объекта оценки и оформление отчета об оценке объекта оценки 

6. Подписание сторонами акта об оказании услуг

Основание для отказа

• В соответствии со ст. 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998 г.: «Оценщик имеет право: отказаться от проведения оценки объекта оценки в случаях, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие договору условия работы»

• Отсутствие предоплаты

Документы

Документы для скачивания

Федеральный закон «Об оценочной деятельности»

  • Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изм. и доп., вступающими в силу с 1 апреля 2015 года)

    RTF

Перечень документов для проведения оценки земель

  • ПЕРЕЧЕНЬ для проведения оценки земель.doc

    DOC

  • Заказать услугу
  • Заказать звонок
  • Задать вопрос

Нужно выбрать исполнителя Данный исполнитель не работает через электронные формы, обратитесь к исполнителю самостоятельно по телефону

Заказ услуги «»

Ваш запрос отправлен, спасибо за обращение.

Ваш запрос отправлен, спасибо за обращение.

Задать вопрос

Ваш вопрос отправлен, спасибо за обращение.
Отправить еще вопрос.

* Сведения об услугах носят справочный характер и не являются публичной офертой. Условия оказания услуг устанавливаются конкретным договором между Заказчиком и Исполнителем.

Смотрите также

Оценка стоимости земельного участка

Юридическая энциклопедия МИП онлайн — задать вопрос юристу » Споры по недвижимости » Земельный участок » Оценка стоимости земельного участка

Оценка стоимости земельного участка необходима как для совершения сделок с участком, так и для целей налогообложения. Исходя из цели назначения выделяют два вида оценки стоимости земельных участков: кадастровую и рыночную стоимость.


Методы оценки стоимости земельного участка

При определении стоимости отчуждаемого участка могут приниматься во внимание следующие факторы:

  • 1) Самостоятельное исследование продавцом рынка спроса и предложения;
  • 2) Применение данных о кадастровой стоимости земельного участка;
  • 3) Заказ независимой оценки рыночной стоимости земли у профессионального оценщика.

Сочетание указанных факторов при определении условий договора позволит соблюсти баланс между интересами покупателя и продавца и сформировать реальную стоимость участка.

Оценка кадастровой стоимости земельного участка

Кадастровая стоимость земельных участков определяется в результате совершения комплекса действий по кадастровой оценке земель или по итогам судебных споров об оспаривании такой стоимости.

Определение кадастровой стоимости конкретных земельных участков необходимо для ведения кадастрового учета. Для земель каждой категории (земли сельских и городских поселений, сельскохозяйственные угодья вне черты поселений, иные категории) сформированы критерии и методы проведения оценки, которые основываются на классификации земель по цели назначения и типу функционального использования.

Перечни целевого назначения земель и виды их использования находятся в открытом доступе в земельном кадастре, а также в публичной карте на официальном сайте Росреестра.

Оценка земель для кадастровых целей осуществляется уполномоченным органом – Федеральным агентством кадастра в лице его региональных органов. Для выполнения конкретных работ Агентство имеет право привлекать оценщиков, обладающих полномочиями по оценке земель. Работа оценщиков оформляется путем размещения заказа на выполнение работ для государственных нужд в рамках контрактной системы.

После составления оценщиком отчета об определении кадастровой стоимости, указанный отчет направляется на проверку в территориальный орган Росреестра. По итогам этой проверки отчет направляется на утверждение в уполномоченный орган власти субъекта РФ. Именно после утверждения отчета на уровне субъекта РФ и составления соответствующего акта, результаты кадастровой оценки земли приобретают юридическую силу и могут использоваться для целей налогообложения или расчета арендной платы за землю.           

Кадастровая стоимость является публичной и открытой информацией. Сведения о кадастровой стоимость земельных размещаются в открытом доступе на сайте Росреестра. Заинтересованные лица могут узнать точную кадастровую стоимость участка через публичную карту Росреестра, либо запросить указанные сведения через территориальный орган Росреестра в электронной или письменной форме.

Оценка рыночной стоимости земельного участка

Если кадастровая стоимость земли имеет ключевое значение для целей налогообложения, то понятие рыночной стоимости земельного участка обладает важным практическим значением для субъектов земельных правоотношений.

Определение рыночной стоимости земельного участка необходимо для совершения с ним разрешенных видов сделок. Оценкой рыночной стоимости уполномочены заниматься профессиональные оценщики, действующие в рамках Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, за который оцениваемый объект может быть продан на открытом рынке. Эта определение включает в себя несколько сопутствующих обязательных факторов:

  • 1) Наличие конкурентного рынка оборота земли, так как его отсутствие приводит к искусственному ограничению спроса и предложения и напрямую влияет на ценовые характеристики объекта.
  • 2) Наличие у сторон необходимой информации в отношении объекта сделки. Для определения цены земельного стороны сделки должны обладать полной и достоверной информацией:
  • — о всех характеристиках земли,
  • — о наличии или отсутствии обременений и ограничений в пользовании участком.
  • 3) Отсутствие чрезвычайных обстоятельств, влияющих на свободу выбора субъектов сделки, а также на характеристики земельного участка, являющегося предметом правоотношения.
  • 4) Отсутствие принуждения к совершению сделки, когда обе стороны не обязаны ее осуществлять, а действуют в собственных интересах, основанных на своей воле.

Рыночную оценку земли не используют для целей налогообложения, однако ее можно применять в качестве доказательства в судебном споре об изменении кадастровой стоимости земли.

Самостоятельное исследование рынка спроса и предложения не всегда поможет определить настоящую рыночную цену, так как только оценщик обладает специальными навыками и квалификацией, чтобы учесть при  оценке массу сопутствующих факторов.

Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка

В случае возникновения необходимости установления рыночной цены земельного участка, правообладатель самостоятельно выбирает независимого оценщика.

Выбор конкретного оценщика зависит только от желания заказчиков. На это решение может влиять наличие опыта оценщика, сложившаяся в регионе деловая репутация, а также иные факторы.  Оценщик, выбранный для проведения работ, обязан заключить с заказчиков договор в простой письменной форме. В договоре, помимо описания объекта оценки, необходимо согласовать размер вознаграждения на выполненную работу.

Общие правила получения независимой оценки рыночной стоимости земли включают в себя следующие этапы:

  • 1) Принятие правообладателем решения о проведении оценки;
  • 2) Выбор оценщика и заключение договора;
  • 3) Проведение работ по определению рыночной стоимости объекта;
  • 4) Составление итогового отчета;
  • 5) Подписание акта выполненных работ и сдача результата заказчику.

Результат работы оценщика может использоваться при согласовании условий договора о купле-продаже конкретного земельного участка, а также при оспаривании кадастровой стоимости участка.

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Вопросы и ответы юристов

Оценка участка

Здравствуйте, можно ли оценить стоимость земельного участка?

Виктория24.07.2019 12:30

Добрый день. Можно.

ЗК РФ Статья 66. Оценка земли

 

1. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
2. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. (в ред. Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

(абзац введен Федеральным законом от 21.07.2005 N 111-ФЗ)

3. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Сазонов Сергей Владимирович24.07.2019 13:38

Задать дополнительный вопрос

Виктория24.07.2019 13:44

Хотелось бы получить оценку участка, кадастровая цена на декабрь 2018 года 157000,на участке пока нет не перегородки не воды не электричество,хотелось бы получить оценку на аренду (за какую сумму в месяц можно сдавать ее)как с проведением водопровода и электричества так и без проведения если пустая земля,12,4 соток 20 км от города,участки на этой территории застраиваются ,по этому место не глухое,так же интересует за какую сумму можно продать такой участок

Для проведения подобной оценки Вам необходимо обратиться к оценщику по месту Вашего жительства. 

ФЗ 135

Статья 4. Субъекты оценочной деятельности

 

Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемыхорганизацийоценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федеральногозакона(далее — оценщики). Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленнымстатьей 15.1настоящего Федерального закона.

Оценщик может осуществлять оценочную деятельность по направлениям, указанным в квалификационном аттестате.

Богуславская Анна Владимировна24.07.2019 14:27

Задать дополнительный вопрос

ЗК РФ Статья 66. Оценка земли 1. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. 2. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. (в ред. Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции) Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). (абзац введен Федеральным законом от 21.07.2005 N 111-ФЗ) 3. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

25.07.2019 00:00

Задать дополнительный вопрос

Оценка рыночной стоимости земельных участков населенных пунктов (только глава 1) #1505720

Введение 3
Глава 1. Теоретические аспекты оценки рыночной стоимости земельных участков населенных пунктов 5
1.1. Понятие земельного участка как объекта оценки 5
1.2. Земельный рынок в Российской Федерации и его правовое регулирование 10
1.3. Подходы и методики оценки рыночной стоимости земельных участков 15
1.4. Цели оценки земельных участков 19
1.5. Процедуры проведения оценки 22
Этап 1. На этапе заключения договора на проведение оценки оценщик устанавливает следующие параметры оценки: 22
Этап 3. Применение подходов (сравнительный, доходный, затратный) к оценке земельного участка, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых экономических расчетов. 24
Этап 4. Согласование результатов применения различных подходов к оценке участка и определение итоговой величины стоимости объекта оценки. 24
Этап 5. Составление отчета об оценке объекта. 24
Список используемой литературы 26

1. Конституция РФ,
2. Земельный Кодекс РФ,
3. Налоговый Кодекс РФ,
4. Гражданский Кодекс РФ,
5. Антонова В.П. Оценка стоимости земельных участков. – М.: Юнити-Дана, 2013. – 293 с.
6. Асаул А.Н. Оценка недвижимости. – М.: Инфра-М, 2012. – 308 с.
7. Буланова Н.В. Рынок недвижимости: состояние и перспективы развития. – СПб.: Питер, 2014. – 394 с.
8. Варламов А.А. Земельный кадастр (в 6-ти томах). – М.: КолоСС, 2006. – 400 с.
9. Василенко С.С. Эволюция принципов оценки земли в процессе реформирования земельных отношений в России. – СПб.: Экономика, 2016. – 495 с.
10. Гриненко С.В. Экономика недвижимости. – Таганрог: Издательство ТРТУ, 2014. – 501 с.
11. Дубова В.А. Исследование земельного рынка России. Доступ через https://docviewer.yandex.ru/?url=http%3A%2F%2Fwww.scienceforum.ru%2F2015%2Fpdf%2F13797.pdf&name=13797.pdf&lang=ru&c=5731c31a0d7a
12. Зимин А.Е. Оценка недвижимости. – М.: Юнити-Дана, 2013. – 258 с.
13. Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков. – М.: Кнорус, 2014. – 388 с.
14. Постюшков А.В. Оценочный менеджмент. – М.: Инфра-М, 2014. – 552 с.
15. Румянцев Ф.П. Оценка земли. – Нижний Новгород: Издательство Оценка, 2013. – 228 с.
16. Симионова Н.Е. Методы оценки и технической экспертизы недвижимости. – СПб.: Питер, 2014. – 490 с.
17. https://rosreestr.ru/site/ — Официальный сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РФ.
18. http://www.ezem.ru/ — Официальный портал о рынке земли России
19. http://www.gks.ru/ — Официальный сайт Росстата.
20. http://www.dsm.ru – Официальный сайт оценочной компании DSMгрупп.

Тема: Оценка рыночной стоимости земельных участков населенных пунктов (только глава 1)
Артикул: 1505720
Дата написания: 16.05.2016
Тип работы: Дипломная работа
Предмет: Земельно-имущественные отношения
Оригинальность: Антиплагиат.ВУЗ — 60%
Количество страниц: 27

Оценка земельных участков в компании РусБизнесОценка в Москве, цена

Земельный участок – ценный актив, и собственнику нередко требуется установить его рыночную стоимость. Задача ее определения законом возложена на независимых оценщиков – специалистов, которые допущены СРО к оценочной к деятельности и осуществляют ее в полном соответствии с ФЗ №135 «Об оценочной деятельности в РФ».

Земельный участок как объект оценки обладает рядом специфических черт: не подвержен износу, является пространственной «опорой» для других объектов, обладает свойством плодородия. Во время оценки земельного участка во внимание принимается комплекс ценообразующих факторов. От того, насколько полно рассмотрены все характеристики объекта, зависит точность и объективность результатов оценки. Компетентный и опытный оценщик учитывает следующие характеристики земельного участка:

  1. Тип разрешенного использования (ВРИ): под индивидуальное жилое строительство, личное подсобное хозяйство, дачное строительство, под размещение коммерческих объектов и др.
  2. Площадь, конфигурация и особенности рельефа (например, наличие естественного уклона).
  3. Местоположение (приближенность к федеральным дорогам, крупным населенным пунктам, близость к водоемам и лесным массивам).
  4. Наличие инженерных коммуникаций (скважины, водопровода, электричества, газа, проводного интернета).
  5. Наличие объектов капитального и некапитального строительства.
  6. Наличие обременений и юридический статус (поставлен ли на кадастровый учет, является ли залоговым имуществом, сдается ли в аренду).
  7. Наличие улучшений как внешних (строительство улиц, дорог), так и внутренних (озеленение, ландшафтный дизайн).

Это примерный, но не полный перечень критериев земельного участка, которые учитываются при оценке рыночной стоимости (их количество может достигать 10-20).

Важно! Оценщик рассчитывает стоимость земельного участка на текущую дату. Однако есть исключения. Так, рыночная стоимость наследуемого имущества определяется на дату смерти наследодателя, а при оценке для оспаривания кадастровой стоимости – на дату проведения государственной кадастровой оценки.

УЗНАЙТЕ БЕСПЛАТНО КАК ПРАВИЛЬНО ДЕЙСТВОВАТЬ!

Мы бесплатно подскажем как правильно действовать в вашей ситуации.
Звоните нам +7 (495) 269 02 90 ежедневно с 9:00 до 19:00 МСК

Заказать звонок

Когда необходимы результаты оценки земельного участка?

Собственник земельного участка или другие лица, заинтересованные в определении объективной рыночной стоимости, обращаются к независимому оценщику в следующих ситуациях:

  • Перед совершением сделки купли-продажи.
  • Перед сдачей объекта в аренду.
  • При продаже на торгах (если участок является городской или федеральной собственностью и при признании физ/юр лица банкротом).
  • При продаже зданий, построек, расположенных на земельном участке.
  • При оспаривании кадастровой стоимости.
  • При внесении объекта в уставный капитал (при внесении неденежного вклада оценка обязательна по закону, так позволяет установить долю в уставном фонде).
  • При получении кредита под залог имущества (земельного участка). В перечне документов, которые подаются в банк при получении заемных средств, отчет об оценке обязательно должен присутствовать. Это документ помогает сделать два важных вывода: насколько ликвиден залоговый объект и по какой стоимости сможет реализовать кредитная организация.
  • При имущественных спорах (например, при разделе имущества между бывшими супругами).
  • При ликвидации, банкротстве предприятия, при постановке на баланс или переоценке (когда участки являются активами юридических лиц).

При оценке рыночной стоимости земельного участка для разных целей независимому оценщику важно ориентироваться в законодательстве: в сфере гражданских правоотношений, земельных отношений, банковского кредитования, административного судопроизводства, земельного законодательства, но ключевые правовые и нормативные акты, в соответствии с которыми он работает, – это ФЗ №135 «Об оценочной деятельности в РФ» и ФСО.

Каковы этапы оценки земельных участков?

Работа независимого оценщика строго регламентирована и включает следующие стадии:

  1. Заключение с заказчиком оценки договора на оказание оценочных услуг.
  2. Сбор и анализ информации (этап включает проверку, изучение предоставленных документов, выезд на объект и визуальный осмотр).
  3. Применение оценочных методик. На заметку! При оценке земельного участка преимущественно применяются:
    • Доходный: учитывается, какой доход будет приносить объект в будущем в течение конкретного периода времени.
    • Сравнительный: основан на сравнении цен продажи аналогичных земельных участках.
    • Затратный – применяется реже и основан на расчете затрат на приобретение, улучшение объекта.
  4. Следующий этап – согласование результатов применения методов и расчетов с учетом ценообразующих факторов. Оценка завершается определением окончательного варианта величины рыночной стоимости, проверкой результатов расчетов и составлением отчета об оценке.

    Отчет об оценке земельного участка – итог работы независимого оценщика. После определения актуальной стоимости земельного участка оценщик формирует официальный документ – отчет об оценке. Срок его действия – полгода, он может быть предоставлен в регистрирующий, налоговый орган, в суд или банк в зависимости от цели оценки.

    В 6 разделах и приложении документа содержатся:

  • Общие сведения и выводы. Указывается информация об объекте оценки: категория, ВРИ, точный адрес, площадь, а также о документах, на основании которых осуществляется оценка.
  • Задание на оценку и цели ее проведения. Указываются сведения о заказчике, оценщике.
  • Проведение расчетов с применением выбранных оценщиком методов и их обоснование.
  • Сведения о качественных и количественных характеристиках.
  • Анализ рынка недвижимости в конкретном регионе и городе.
  • Копии документов, схемы и карты расположения земельного участка, фото объекта (в приложении).

Отчет об оценке составляется строго по ФЗ №135 и ФСО.

Нас рекомендуют

Заказать оценку

Отправьте заявку, и мы перезвоним
в течение 10 минут!

Оценка земельных участков во всех регионах РФ

Оценка земли и недвижимости — это область оценки недвижимости, где оцениваемым объектом является только земельный участок — часть поверхности, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом. Основным документом, подтверждающим права на участок, является свидетельство о регистрации права, выданное «Единым государственным реестром прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Оценка, проведенная нашими специалистами , позволит Вам не только соблюсти требования законодательства, но и минимизировать всевозможные риски потерь денежных средств при проведении различных сделок с землей.

В отношении земли и земельных участков можно оценить землю не только как право собственности, но и другие права — например, право аренды. Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от полномочий арендатора, предоставленных ему по договору аренды, срока действия договора аренды, наличия обременений и разрешенного использования земельного участка. Стоимость права аренды также зависит от ожидаемой величины и вероятности получения дохода от использования объекта аренды за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании.

Независимая Оценка стоимости земли или оценка земельных ресурсов в Ростове-на-Дону, Ставрополе и в других регионах РФможет производиться для следующих целей:

  • получение кредита в банке;
  • взнос в уставный капитал;
  • продажа земельного участка;
  • вступление в наследство;
  • составление бизнес-плана;
  • раздел имущества;
  • выкуп земельного участка из муниципальной собственности.

Для оценки стоимости земельного участка необходимы документы:

  • Правоустанавливающий документ на земельный участок;
  • Кадастровый план земельного участка;
  • Площадь земельного участка;
  • Категория земельного участка в соответствии с целевым назначением;
  • Разрешенное использование;
  • Сведения об ограничениях и обременениях земельного участка;
  • Сведения о состоянии и наличии инженерных коммуникаций;
  • При наличии, сведения об объектах недвижимости, расположенных на земельных участках.

Отчет об оценке земельного участка, проведенный нашей оценочной компанией, является юридическим документом, который может представляться в государственные учреждения, судебные органы и другие организации. Для того чтобы оценить землю используется информация, обеспечивающая достоверность отчета об оценке земли как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Оценка земли всегда проводится по состоянию на конкретную дату, как правило, это дата осмотра участка нашим экспертом.

Сроки и стоимость проведения оценки зависят от типа и месторасположения оцениваемой земли, а также целей оценки.

На сегодняшний день, земельные участки остаются лидирующей сферой для выгодного вложения средств. Выделенную территорию покупают, продают, сдают в долгосрочную и краткосрочную аренду. Чтобы достоверно оценить рыночную стоимость, необходима оценка земельного участка в Ростове-на-Дону, Ставрополе и в других регионах РФ, которую предлагает выполнить бюро «Эксперт+».

Экспертиза частного или государственного земельного объекта и официальное уточнение его стоимости включает в себя анализ следующих данных:

  • наличие коммуникаций, их качество, возможность подключения к централизованным инженерным сетям;
  • результаты обследования инженерно-геологического и инженерно-геодезического характера, включающие в себя состав почвы, особенности рельефа местности;

Прежде чем совершать какие-либо сделки, необходимо проверить их экономическую обоснованность. Это позволяет вовремя выявить, стоит ли отдавать запрашиваемую сумму владельцу, или выгоднее будет продолжить поиск. Поэтому специалисты нашего независимого бюро выдают объективное заключение о настоящем состоянии объекта.

Сколько стоит оценка земельного участка

Наша компания предлагает быструю и качественную оценочную работу, проведение экспертизы, направленной на определение рыночной стоимости участка. Как правило, заказчикам необходимо получить результаты экспертной оценки перед проведением следующих операций:

  • получение банковского кредита;
  • внесение взноса в уставной капитал предприятия;
  • продажа собственного участка;
  • вступление в права наследования;
  • составление бизнес-плана перед открытием собственной организации;
  • разделение имущества между владельцами долевой собственности;
  • выкуп у государства, то есть приватизация.

Чтобы заказать у нас экспертное исследование объекта, необходимо представить документ, подтверждающий право на владение земельным участком; кадастровый план; свидетельство, подтверждающее категорию территории, указывающее на ее целевое назначение; документы о состоянии коммуникаций.

ООО «Эксперт+» выдает заключение установленной формы, имеющее юридическую силу. Поэтому с результатом проведенных мероприятий вы можете обращаться в государственные учетные учреждения, суд и другие организации, которые требует предоставления документов. Компания находится в рекомендованном списке организаций, которые предоставил Арбитражный суд Ростовской области, поэтому наши клиенты не только частные физические лица, но и адвокаты и юридические лица, участвующие в судебных разбирательствах.

Цели оценки земли: определение рыночной стоимости

Для большинства физических лиц основной целью оценки земли является определение ее рыночной стоимости. Так, если вы желаете оформить земельный участок в собственность, необходимо воспользоваться услугами юридической компании или экспертного бюро. Также помощь юристов может понадобиться и в случае совершения сделок купли-продажи участков и недвижимости, расположенной на них.

Однако у оценки земли есть и иные цели. Перечислим их:

  • для создания базы налогообложения на основе кадастровой оценки;
  • для бухгалтерского учета предприятий и для подачи отчетности в налоговые органы;
  • для формирования государственного земельного кадастра.

Как известно, земля является объектом налогообложения, соответственно, каждый, кто является владельцем недвижимости и земельных участков, обязан платить налоги. Размеры же налогов определяются кадастровой стоимостью земли. Кроме того, земля является одним из национальных богатств государства и ее стоимость отображается в различных статистических данных.

Федеральный стандарт оценки: цели оценки и виды стоимости

Простые люди, занимаясь своими повседневными делами, редко задумываются о национальном достоянии и статистических сводках. Их, в первую очередь, интересуют собственные проблемы. Соответственно, если возникают какие-либо вопросы, связанные с землей или недвижимостью, например оформление дачной амнистии для подтверждения права собственности на дачный участок, они обращаются за помощью к юристам. А те, в свою очередь, руководствуются нормативными актами и приказами.

ФСО №2 — это федеральный стандарт, в котором детально расписаны цели оценки земли и виды стоимости. Согласно этому документу, утвержденному 20.05.2015, оценивают земельные участки в следующих целях:

  • для продажи или сдачи в аренду;
  • для оспаривания кадастровой стоимости;
  • оценка для наследства;
  • для формирования базы налогообложения;
  • для ипотеки, залога, получения банковского кредита под залог;
  • по решению суда для разрешения имущественных споров;
  • для внесения уставного капитала;
  • при ликвидации, реорганизации или банкротстве юрлиц, для реализации управленческих решений;
  • для строительства жилых или промышленных объектов.

Как видим, таким образом удовлетворяются потребности рынка, благодаря чему в государстве активизируется землеоборот, совершаются различные сделки как между физическими, так и юридическими лицами, земли переходят из рук в руки на законных основаниях.

Довольно часто востребованы юридические услуги компании «Технологии Управления» в Самаре в тех случаях, когда нужно оспорить кадастровую стоимость. Зачем это нужно? Все дело в том, что кадастре может быть указана застаревшая информация, либо земля оценена слишком дорого, из-за чего приходится платить завышенные налоги. Эксперты и юристы, исходя из пожеланий клиента, готовы адекватно оценить участок и объекты недвижимости на нем.

Если же говорить про виды стоимости, то в ФСО №2 выделены следующие ее виды:

  • инвестиционная;
  • ликвидационная;
  • кадастровая;
  • рыночная.

Все эти виды стоимости могут не являться одинаковыми величинами, выраженными в денежном эквиваленте, но их основой в идеале должна быть именно рыночная стоимость земельного участка.

Кадастровая оценка, государственный кадастр

Государство заинтересовано в развитии рынка земли. Однако на сегодняшний момент не наблюдается какого-то порядка в данной сфере, что обусловлено отсутствием детально проработанной законодательной базы, но в последние годы определенные шаги предпринимаются в данном направлении.

Единый государственный реестр недвижимости, кадастровые карты — это решения, благодаря которым должен быть наведен порядок на рынке земли. В идеале, любой участок должен быть оценен и детально описан, а у любого заинтересованного лица не должно возникать проблем при его поиске. При таком подходе будет упорядочена и усовершенствована база налогообложения.

Кроме того, земельный фонд России включает в себя большое разнообразие земель. Естественно, интерес государства состоит не только в приумножении дохода, но и в сохранении своих природных богатств. Создание единого государственного реестра решает эту проблему.

Оценка земли для отражения в бухучете

Заинтересованы в оценке земли и представители частного бизнеса, поскольку согласно Земельного Кодекса РФ юридические лица имеют право переоформить землю в собственность при условии ее выкупа. В противном случае за ними закрепляется право аренды на определенный срок. Суммы арендной платы либо налоговых вычетов определяются как раз на основании кадастровой стоимости участка.

Методические разъяснения по вопросам методологии оценки для целей оспаривания кадастровой стоимости | НП АРМО

В начале июля в Челябинске состоялась первая онлайн-конференция по методологическим вопросам определения рыночной стоимости земельных участков и объектов капитального строительства при оспаривании кадастровой стоимости. Участие в ней приняли ведущие эксперты НП «АРМО». Обсудив вопросы, предложенные Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Росреестре Челябинской области, Региональный совет по оценочной деятельности обобщил мнение участников конференции и подготовил методические разъяснения. Главными вопросами для обсуждения первой конференции стали:

  • Учитывается ли вид разрешенного использования (ВРИ) при оценке земельного участка;
  • Влияет ли на стоимость земельного участка наличие (отсутствие) коммуникаций. Учитывается ли это влияние при определении рыночной стоимости земельных участков для целей оспаривания кадастровой стоимости;
  • Существует ли отличие в стоимости земельных участков под ИЖС и многоэтажную комплексную застройку? А также ИЖС и СНТ.

Оценщикам Челябинской области рекомендуется ознакомиться с представленными методическими рекомендациями и учитывать их при подготовке отчетов об оценке для целей оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Проверка отчетов по определению рыночной стоимости регламентируется требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ, федеральными стандартами оценки, стандартами СРО. Так, ФСО №5 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения», определяются требования к проведению экспертизы отчета об оценки. Требования Приказа Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1), Приказа Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 298 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2), Приказа Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3), Приказа Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», формируют нормы относящиеся к форме и содержанию Отчета об оценке.

Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков определяются ФСО N 6, утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 07.11.2011 N 628

Отвечая на поставленные вопросы, региональный совет отмечает, что в каждом индивидуальном случае требуется обоснование выбранного оценщиком метода расчета, используемых корректировок, повлиявших на итоговый результат.    

ВЛИЯНИЕ ВРИ НА СТОИМОСТЬ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА  

Позиция профессионального сообщества складывается из мнения, что ВРИ напрямую указывает на законодательно утвержденный правовой характер использования земельного участка. Кроме того, ВРИ как официальная правовая характеристка использования ЗУ участвует при расчете кадастровой стоимости, поэтому безусловно данное обстоятельство необходимо учитывать при индивидуальной рыночной оценке. Вид разрешенного использования учитывается субъектами федерации при определении величины ставки налога на землю.

Также необходимо отметить, что учет оценщиком только элемента территориального зонирования некорректно, т.к. территориальные зоны включают обычно несколько земельных участков и не учитывают индивидуальные особенности конкретного земельного участка.

Таким образом, коллегиальное мнение экспертов-оценщиков говорит о необходимости учета ВРИ при определении стоимости земельного участка.

КОММУНИКАЦИИ КАК ФАКТОР ВЛИЯНИЯ НА СТОИМОСТЬ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

В общем случае экспертная позиция сводится к мнению, что коммуникации (их наличие/отсутствие) как ценообразующий фактор оказывают влияние на стоимость земельного участка. Степень влияния определяется рядом факторов, связанных с конкретным месторасположением земельного участка, правовым зонированием территории и др. При этом необходимо отметить, что собственно коммуникации не являются объектом оценки при определении рыночной стоимости земельного участка для случаев оспаривания кадастровой стоимости, т.к. являются самостоятельным объектом кадастрового и налогового учета.

Размер корректировок является расчетной величиной и составляется на основании статистических данных для каждого вида коммуникаций и может составлять различную величину в зависимости от степени развитости окружающий земельный участок конгломерации (город, сельское поселение и др.)

Эксперты отмечают также, что влияние на стоимость ЗУ оказывает наличие реальной возможности подключения тех или иных коммуникаций в объектах аналогах при их наличии у объекта оценки. Это обстоятельство должно учитываться при анализе ценообразующих факторов. Кроме того, необходимо отметить, что наличие коммуникаций и их характеристики (мощность, протяженность внутри участка, техническое состояние и пр.) связаны с использованием земельного участка и являются следствием создания на нем дополнительных элементов, которые образуют собой улучшения земельного участка, стоимость которых не должна учитываться в составе стоимости оцениваемого земельного участка, согласно требования ФСО №7 п.20

СТОИМОСТЬ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПОД ИЖС И МНОГОЭТАЖНОЙ КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКОЙ/ ИЖС И СНТ

Исследование рынков всех категорий земельных участков показывает, что зависимость рыночной стоимости единицы площади участка от вида разрешенного использования находится в значительных пределах, но вполне устойчива по территориям и по времени действия. Существенный размах значений верхней и нижней границ обусловлен различием регионов местонахождения земельных участков и категорией земель.

Эксперты считают необходимым отметить, что предложенные категории земельных участков относятся к разным сегментам рынка и имеют существенные различия в коммерческой привлекательности для потенциальных инвесторов. Земельные участки под МКС обладают значительно большей доходностью в сравнении с ИЖС.

При определении стоимостных различий между ИЖС и садовыми товариществами, эксперты отмечают отсутствие ярко выраженных системных различий. Ценовая взаимозависимость и влияние в этом случае может иметь как положительные, так и отрицательные значения, в зависимости от сложившейся практики конкретного региона, и рассчитывается в индивидуальном порядке.

Необработанная оценка земли

Овладейте азами определения наилучшего и наилучшего использования и стоимости земли.

Джозеф Швенкер |

Оценка необработанной земли сопряжена с уникальными проблемами.Аналитик работает с чем-то вроде чистого холста, вынужден анализировать множество факторов и делать рациональные предположения о наилучшем потенциальном использовании сайта.

Как минимум, брокер должен быть в состоянии выполнить базовый уровень анализа для клиента и должен знать, на что обращать внимание при оценке формального анализа. (Для сложных заданий или когда этого требуют правила, рекомендуется нанять более опытного специалиста по оценке.) Процесс оценки по существу состоит из двух частей: определение наилучшего и наилучшего использования земли и применение соответствующей методики оценки.

Максимальное и лучшее использование
Окончательная стоимость участка необработанной земли зависит от определения ее наилучшего и наилучшего использования. К сожалению, когда мы смотрим на кусок необработанной земли, наиболее эффективное и эффективное использование часто является вопросом перспективы. Например, наилучшим и лучшим применением для застройщика может быть торговый центр, для защитника окружающей среды — природный заповедник, для защитника жилья — проект малообеспеченных квартир, а для соседа — элитный дом на одну семью.

Наилучшее и наилучшее использование, как правило, является разумно вероятным, физически возможным, поддерживаемым рынком и приносящим наибольшую ценность земле.Окончательная оценка наилучшего и наилучшего использования должна быть обоснованной, логика должна быть внутренне последовательной, а выводы должны быть хорошо подтверждены и документированы фактами, а также мнениями.

Владельцы часто твердо убеждены в том, что лучше всего использовать свою землю. Но эмоциональная привязанность, первоначальное намерение совершить покупку — даже если она была куплена 20 лет назад — и неверные представления о рынке могут затуманить суждение владельца. Поэтому предложения по развитию следует анализировать объективно. Многие концепции исходят от архитекторов или землеустроителей и ориентированы больше на дизайн, чем на экономические вопросы.

При изучении возможностей наиболее эффективного использования учитываются несколько факторов. Крайне важно учитывать влияние стоимости при оценке каждого из этих факторов.

Физические факторы
Несколько физических факторов играют важную роль в определении землепользования.

Размер. Размер земли, о котором часто забывают, является ключевым фактором, определяющим наиболее эффективное и наилучшее использование. Например, участок в один акр не может поддерживать производственное предприятие площадью 30 000 квадратных футов, поскольку не будет достаточно места для парковки или достаточного места для погрузки и разгрузки.

Форма. Физическая форма, включая ширину и глубину, также является критическим фактором. Участки неправильной формы (например, узкая полоса или земля с неровной границей участка) обычно имеют меньшую физическую полезность (и, следовательно, ценность), чем участки квадратной или прямоугольной формы. Многие крупные розничные продавцы предъявляют особые требования к ширине и глубине стандартных прототипов зданий. Участки, которые не отвечают этим требованиям, часто сразу отбрасываются как потенциальные участки для застройки.

Топография. Оценщики иногда упускают из виду топографию, но застройщики учитывают ее на раннем этапе, учитывая стоимость вырубки или заполнения участка. Например, крутые уклоны значительно увеличивают затраты на разработку. Участки ниже уровня грунта могут иметь недостаточную видимость и проблемы с дренажем.

Геотехнические вопросы. Геотехнические соображения включают подповерхностные условия, такие как наличие подстилающей породы, воды или пригодность грунтов для поддержки строительства.Бурение или зондирование грунта — единственные способы получить достоверную картину подземных условий участка. Однако подсказки можно извлечь из застройки соседних участков или почвенных карт Министерства сельского хозяйства. Наличие водно-болотных угодий также может существенно повлиять на стоимость. Заполнение этих областей, если оно вообще разрешено, является дорогостоящим и трудоемким.

Загрязнение окружающей среды. Кроме того, необходимо изучить возможность загрязнения окружающей среды, поскольку застройщики и кредиторы могут не рассматривать такую ​​собственность как вопрос политики.Экологический отчет первой фазы — лучший способ определить потенциальное загрязнение; аналитики, работающие без таких отчетов, должны отметить подземные резервуары для хранения и потенциальное загрязнение с прилегающих участков.

Эти физические факторы могут определять будущее развитие объекта и должны учитываться при предварительном анализе. С некоторыми физическими проблемами можно справиться (срезать склоны, удалить подземную породу), а с некоторыми невозможно справиться (размер участка, размеры). В процессе оценки необходимо учитывать стоимость средств правовой защиты.

Нормативно-правовые вопросы
Еще одна область, которую необходимо изучить при рассмотрении вопроса об использовании земли, — это нормативные и правовые требования.

Зонирование. Зонирование имеет решающее значение при оценке стоимости участка необработанной земли. Однако следует учитывать стоимость и вероятность изменения зонирования (или, в случае незонированных земель, установления зонирования). Это можно сделать, побеседовав с местным планировщиком, администратором или выборным должностным лицом.

Утилиты. Необходимо оценить доступность коммунальных услуг, стоимость доставки инженерных сетей на объект и возможность предоставления услуг. Тот факт, что водопроводные и канализационные линии проходят по границе участка, не гарантирует автоматически надлежащую пропускную способность. Мораторий на воду/канализацию может значительно увеличить время разработки и может предложить наиболее эффективное и оптимальное использование, требующее меньшего потребления воды/канализации.

водно-болотные угодья. В связи с упомянутыми ранее физическими факторами могут потребоваться специальные разрешения на засыпку, перемещение или модификацию водно-болотных угодий. Если часть участка классифицируется как водно-болотное угодье, находящееся в ведении инженерных войск, и это водно-болотное угодье необходимо заполнить или пересечь, процесс получения разрешения может занять много времени и средств.

Сборы. Плата за воздействие и специальные оценки, взимаемые местными органами власти, также могут иметь большое влияние на стоимость земли.Многие местные муниципалитеты теперь взимают плату, связанную с новой застройкой. Эти сборы могут включать плату за парки, библиотеки, воду и канализацию, полицию и пожарную службу, а также школы. Стоимость таких сборов может препятствовать определенным типам развития.

Ограничения по документам могут препятствовать определенным видам землепользования и обычно раскрываются в политике правового титула. Обзор, который определяет местонахождение сервитутов, также должен быть рассмотрен, если таковой имеется.

Местоположение и рыночные факторы
Выбранное наиболее эффективное и наилучшее использование, очевидно, должно поддерживаться рыночным спросом, но именно в этом случае большинство анализов крайне недостаточны для поддержки.Например, если аналитик считает, что квартирный проект — это наиболее эффективное и эффективное использование земельного участка, требуется детальное изучение рынка квартир. В этом анализе должны быть подробно рассмотрены предложения (арендная плата и уровень занятости), будущие факторы спроса (открытие/закрытие фабрик, демографические данные) и конкурирующие проекты, которые планируются или строятся. Большинство отчетов содержат краткий обзор рынка, но не связывают рыночные тенденции с конкретным использованием или конкретным сайтом.

Аналитик должен быть знаком с основными тенденциями рынка данного сектора недвижимости.Например, промышленные пользователи, скорее всего, будут искать места в запланированных бизнес-парках, строительство квартир может быть сосредоточено на обслуживании рынка пожилых людей, а отели часто концентрируются возле транспортных развязок между штатами.

Конечно, необходимо также учитывать общее расположение объекта на данном рынке. Магазины розничной торговли требуют доступа и видимости с основных дорог и часто должны располагаться рядом с другими объектами розничной торговли. Прилегающие землепользования повлияют на будущий потенциал развития. Это влияние, известное как «внешнее», может быть как положительным, так и отрицательным на рассматриваемом сайте.

Специфичные для участка атрибуты местоположения, которые следует учитывать, включают количество точек доступа, удобство входа (расположение светофоров), видимость с проезжей части, количество трафика и длину фасада.

Часто, после рассмотрения физических, нормативных и географических факторов, ясно, что одно использование обеспечивает наибольшую отдачу. Если бы можно было поддерживать различные виды использования, использование, которое обеспечило бы самую высокую цену, было бы самым лучшим и лучшим использованием.

Процесс оценки
Проанализировав все переменные и приняв решение о наилучшем использовании участка, как вы оцениваете землю? Существует несколько вариантов оценки, хотя некоторые менее распространены, чем другие.

Сравнение продаж. Подход сравнения продаж является стандартным методом оценки необработанной земли. Продажи «сопоставимых» необработанных земельных участков анализируются для оценки стоимости объекта недвижимости.

Решающим фактором успеха в этом подходе является поиск действительно сопоставимых продаж. При оценке земли на данном рынке закрывается сравнительно небольшое количество коммерческих земель. Поэтому для обеспечения более достоверной сопоставимости требуются корректировки для различных характеристик.

Поиск сопоставимых данных о продажах может быть утомительным процессом. Оценщики недвижимости ведут базу данных сопоставимой информации о продажах и могут поделиться ею. Местные оценщики, как правило, хорошо осведомлены о продаже земли, и окружной отдел регистрации актов гражданского состояния также является хорошим источником информации. В крупных мегаполисах коммерческие базы данных продают сопоставимую информацию. С практической точки зрения, новые строительные проекты такого же самого высокого и наилучшего использования также могут стать потенциальным источником сопоставимых продаж.

Аналитик также может рассматривать активные списки необработанных земель как показатель стоимости. Однако эти списки не представляют собой закрытую сделку и по своей природе оцениваются выше, чем окончательная цена продажи. Если на рынке имеется несколько подобных участков, ситуация может представлять собой баланс предложения и должна учитываться в процессе оценки. Необходимо выявить достаточное количество сопоставимых продаж, чтобы составить истинную картину рынка. В некоторых случаях могут быть доступны только одна или две продажи, но этот набор данных настолько мал, что могут быть получены вводящие в заблуждение результаты.В идеальных условиях должно быть представлено от трех до пяти продаж.

После того, как сопоставимые продажи были определены, аналитик должен физически осмотреть каждую собственность, чтобы получить истинное представление о месте и районе. Кроме того, следует опросить сторону, знакомую со сделкой (покупатель, продавец, брокер, поверенный), чтобы определить соответствующие факторы, влияющие на ценообразование.

Процесс корректировки используется для сравнения «яблок с яблоками» сопоставимых продаж субъекту.Типичной единицей анализа является цена за квадратный фут или акр земли, цена за квадратный фут здания или цена за единицу (для квартир или гостиниц). Отбираются продажи, которые были приобретены с намерением разработать такое же самое лучшее и лучшее использование, что и предмет.

Корректировка продаж должна отражать аналогичные вопросы, рассмотренные в анализе наиболее эффективного использования, включая размер и форму участка, зонирование и доступность коммунальных услуг. В дополнение к этим факторам необходимо изучить еще два вопроса.Сопоставимая продажа должна быть скорректирована с учетом сроков продажи. Например, продажа, которая произошла три года назад, должна быть скорректирована с учетом рыночных изменений, включая рынок недвижимости, инфляцию/дефляцию и процентные ставки. Также подумайте о финансировании, поскольку земля иногда покупается с финансированием продавца в качестве поощрения, что приводит к более высокой цене.

Процесс корректировки субъективен, но необходим для обеспечения аналитической основы. Например, объект недвижимости может иметь размер пять акров и сопоставимую продажу 2.5 акров. Аналитик должен учитывать, что рынок будет платить меньше за акр за больший земельный участок, чем за меньший. Но даже при том, что продажа составляет 50 процентов от размера предмета, маловероятно, что 50-процентная корректировка будет оправдана.

Корректировки сопоставимых продаж должны производиться в обратной зависимости от оцениваемого объекта. Например, если сопоставимая продажа считается более выгодной, чем объект недвижимости, цена продажи сопоставимой продажи будет скорректирована в сторону понижения.Корректировки обычно производятся на основе цены или процента.

Процесс корректировки обеспечивает аналитическую основу и дисциплину для рассмотрения всех разнообразных факторов, влияющих на стоимость объекта.

Остаточный анализ. Второй метод оценки, хотя и гораздо реже используемый, — это остаточный метод. Оценивается стоимость готового здания, а затем вычитаются затраты на физическое строительство здания, включая прибыль строителя.Оставшаяся (остаточная) сумма затем относится к земле. Остаточный метод обычно не используется, поскольку стоимость строительства добавляет еще одну переменную, которую по своей природе трудно определить количественно. Однако остаточный метод представляет собой альтернативу методу сравнения продаж, когда не удается найти сопоставимых продаж.

Анализ подразделения. Для большого земельного участка, где будет иметь место подразделение на более мелкие отдельные участки, типичным методом оценки является использование анализа дисконтированных денежных потоков.Анализ подразделения используется не только для участков на одну семью, но и для более крупных многоцелевых запланированных застроек, торговых участков с торговыми точками и промышленных / бизнес-парков. Этот анализ будет учитывать денежные потоки, полученные от продажи отдельных участков с течением времени, и дисконтировать эти доходы для получения чистой приведенной стоимости.

Аналитик должен знать о четырех критических факторах. Во-первых, это предполагаемые сроки продажи посылок и предположения о повышении стоимости/цены.Далее следует учесть затраты на содержание, включая улучшения инфраструктуры, налоги на недвижимость, специальные оценки, маркетинг и управление, комиссионные с продаж и затраты на закрытие, а также специальные оценки, связанные с инфраструктурными связями. В-третьих, аналитик должен оценить период поглощения отдельных посылок. Наконец, необходимо выбрать соответствующую ставку дисконтирования и применить ее к денежным потокам с течением времени (доступно из опубликованных источников или из интервью с инвесторами). Анализ дисконтированных денежных потоков подготовлен с учетом этих четырех факторов, чтобы получить чистую текущую стоимость сайта.

Ставка дисконтирования для необработанной земли по своей природе должна отражать высокую степень риска, присущего этому типу инвестиций. Например, ставка дисконтирования, выбранная для арендатора тройной чистой аренды с рейтингом А, будет значительно ниже, чем для сделки с землей. Сделка с землей сопряжена с высокой степенью риска, включая риск продажи, отсутствие предсказуемого потока доходов, сроки получения дохода и текущие расходы. Часто выбранные ставки дисконтирования для сделок с землей превышают 20 процентов.

При оценке необработанной земли аналитик должен использовать субъективное суждение, чтобы учесть широкий спектр факторов.Брокеры могут получать вознаграждение в размере от нескольких сотен долларов за простой анализ посылок до более 5000 долларов за более сложные задания. Однако в различных штатах действуют правила, касающиеся оценочных услуг. Для точного определения наилучшего и оптимального использования часто требуются сторонние специалисты, а землевладелец может быть не в состоянии или не хочет управлять процессом. Брокер также может получать вознаграждение за координацию процесса, включая надзор за инженерами, геодезистами и специалистами по охране окружающей среды.

Полное руководство по оценке стоимости и стоимости земли

Если вам интересно инвестировать в сырую землю, есть несколько вещей, которые вы должны изучить, прежде чем начать. Большинство инвестиций в землю начинаются с профессиональной оценки.Цель оценки земли состоит в том, чтобы определить стоимость необработанной земли и определить ее наилучшее потенциальное использование.

Есть множество преимуществ, связанных с покупкой и освоением необработанной земли, но только если вы знаете, как ориентироваться в этом типе инвестиций. Продолжайте читать, чтобы узнать, как правильно оценить землю и почему эта информация имеет решающее значение для успеха ваших инвестиций.

Что такое оценка земли?

Оценка земли – это процесс профессионального обследования земельного участка для определения его рыночной стоимости.Этот процесс используется для определения наилучшего потенциального использования земли и управления будущим процессом развития. При проведении оценки земли учитываются несколько факторов, таких как местоположение и размер земли.

Оценка земли обычно требуется для финансирования покупки необработанной земли. Кредиторы хотят знать, что цена покупки является справедливой, аналогичной традиционной сделке с недвижимостью. Однако, даже если ваш кредитор не требует оценки, все же рекомендуется ее провести.

Сколько стоит оценка земли?

Оценка земли стоит от 1000 до 4000 долларов в зависимости от зонирования, местоположения и размера. Жилые участки имеют меньшую стоимость оценки из-за их простоты, и оценка может занять всего неделю. Коммерческая оценка земли может быть более дорогостоящей и занимать больше времени, особенно если участок большой.

Еще одним фактором, который может повлиять на стоимость оценки земли, является необходимость экологических исследований.Если вы покупаете землю с природными ресурсами, оценщику потребуется больше времени, чтобы определить стоимость земли. Если потребуются испытания и дополнительные экологические исследования, это приведет к более высокой цене оценки.


[ Научитесь анализировать сделки как профессионал! Посетите наш БЕСПЛАТНЫЙ онлайн-курс по недвижимости, чтобы узнать, как определить, какие инвестиционные сделки имеют наибольшую рентабельность инвестиций. ]


Преимущества проведения оценки земли

Спросите себя, купили бы вы дом без оценки? Ответ, вероятно, нет.Оценка является одним из наиболее эффективных способов определить, платите ли вы справедливую цену за недвижимость или землю. Вот лишь некоторые из причин, по которым точная оценка земли может быть полезной:

  • Безопасное финансирование: Большинство кредиторов требуют проведения оценки, прежде чем одобрить вашу заявку на получение кредита. Это делается для защиты их прибыли и обеспечения точной цены покупки. Вам нужно будет завершить оценку, чтобы получить одобрение вашего финансирования.

  • Лучшее принятие решений: Оценка земли часто предлагает наилучшее использование земли, что может повлиять на ваше общее решение о том, является ли недвижимость надежной инвестицией.

  • Точное страхование: Поставщики страховых услуг обычно требуют проведения оценки для подтверждения стоимости полиса. Вам понадобится оценка земли, чтобы точно застраховать свои инвестиции.

  • Упрощение планирования недвижимости: Даже если вы уже владеете участком земли, может быть полезно провести его оценку для собственных записей. Установление стоимости может помочь при составлении плана недвижимости и определении будущего ваших инвестиций.

  • Оценка стоимости владения: Оценка может дать вам лучшее представление о стоимости владения. Например, оценка позволит определить предполагаемые налоги на недвижимость. Это может помочь вам оценить затраты и выгоды, связанные с покупкой.

Как оценить землю

Оценка земельных участков – это очень сложный процесс, в некотором смысле даже более сложный, чем оценка недвижимости. Это связано с тем, что необходимо исследовать больше компонентов, чтобы определить наилучшее использование земли.Получив точную оценку земли, владельцы и инвесторы могут с уверенностью покупать землю.

Не существует единого установленного процесса оценки земли, поскольку каждый участок уникален по своим характеристикам и географическому положению. При этом есть некоторые общие факторы, которые будут искать оценщики. Вот лишь некоторые из факторов, учитываемых при оценке земли.

Высшее и лучшее использование

Наилучшее использование земли, возможно, является наиболее важным фактором, учитываемым при оценке земли.Это скажет вам, для чего следует использовать недвижимость, чтобы максимизировать ее общий потенциал. Оценщик рассмотрит четыре основных фактора, чтобы определить наилучшее использование: физически возможное, финансово осуществимое, разрешенное законом и максимально продуктивное.

Доступность

Земля должна быть доступна для дорог, если она будет развиваться каким-либо образом. Оценка земли будет учитывать, до какой части земли можно добраться по дороге; область, обычно называемая фасадом.В большинстве случаев, чем больше площадь участка земли, тем выше его стоимость. Фасад также может повлиять на то, для чего собственность может и не может быть зонирована.

Конкурентоспособные ставки на землю

Подобно сделкам с недвижимостью, при оценке земли учитываются недавно проданные земельные участки. Оценщики будут искать участки аналогичного размера и типа, которые были проданы в течение последнего месяца или двух. Это может стать отправной точкой для оценки.

Размер и форма собственности

Размер и форма участка земли оказывают существенное влияние на то, для чего он может быть использован, и, следовательно, на его общую стоимость.Оценка земли сначала рассмотрит размер и форму при определении наилучшего использования. Например, участок неправильной формы может не подходить для дома на одну семью, если на нем нет места для двора.

Коммунальные услуги

Наличие инженерных сетей окажет значительное влияние на общую стоимость земли. Если нет водопровода, канализации, электричества или интернета, это может резко увеличить затраты на разработку. Прокладка инженерных сетей также может занять недели, если не месяцы, что может увеличить продолжительность проекта.По этим причинам земля с существующими коммуникациями часто продается дороже.

Улучшения, внесенные в недвижимость

Если есть какие-либо существующие удобства или улучшения, сделанные на земле, это может повлиять на оценочную стоимость. Например, если в собственности уже есть пешеходные тропы или выход к воде, она может быть более привлекательной для инвесторов. Эти особенности могут увеличить общую стоимость, если они не мешают развитию земли.

Зональные ограничения

Текущий статус зонирования земли напрямую определяет, как ее можно развивать.Несколько распространенных типов зонирования включают жилое, коммерческое, промышленное или сельскохозяйственное. Тип зонирования повлияет на то, какой тип структур можно построить. В то время как большинство свойств могут быть перезонированы, это еще одна стоимость, которую должны учитывать покупатели.

Факторы дикой природы и окружающей среды

Во время оценки земли можно провести многочисленные экологические тесты. Чаще всего оценщики проверяют почву на наличие питательных веществ и загрязняющих веществ. Такие факторы, как свинец, асбест и радон, могут снизить общую стоимость земли.

Присутствие диких животных, особенно охраняемых видов, также может повлиять на оценочную стоимость. Наличие дикой природы влияет на возможность освоения земли. В случаях, когда земля не может быть застроена, оценочная стоимость часто будет низкой.

Спрос на землю

Спрос на необработанную землю может резко увеличить стоимость во время оценки. Чаще всего это наблюдается в развивающихся коммерческих районах, где могут вестись торги за определенные участки земли.С другой стороны, незастроенные территории могут испытывать низкий спрос на сырую землю. Это приведет к более низким оценочным значениям в целом.

Как провести оценку земли

Процесс оценки земли относительно прост. Начните с обращения к агенту по недвижимости или брокерской компании в вашем районе, особенно если вы заинтересованы в покупке земли. Затем они направят вас к лицензированному оценщику, который сможет начать работу.

Если вы заинтересованы в оценке уже принадлежащего вам участка земли, вы все равно можете начать с обращения к агенту или брокерской компании.Вы также можете найти в Интернете квалифицированных оценщиков в вашем регионе. Найдите кого-нибудь с опытом работы с землей, которой вы владеете, например, специалиста по сельскому хозяйству, занимающегося оценкой сельскохозяйственных угодий.

Резюме

Оценка земли является ценным шагом при покупке любого типа необработанной земли. Этот процесс может не только выявить наилучшее использование земли, но также выявить некоторые факторы процесса развития. Это может направить ваши решения при рассмотрении инвестиционного потенциала и потенциала развития, а также повысить вашу прибыль в долгосрочной перспективе.


Готовы начать пользоваться текущими возможностями на рынке недвижимости?

Независимо от того, являетесь ли вы новичком в инвестировании или заключили несколько сделок, наш новый онлайн-курс по недвижимости расскажет обо всем, что вам нужно знать, чтобы помочь вам начать инвестировать в недвижимость. Эксперт-инвестор Тан Меррилл объясняет лучшие стратегии в сфере недвижимости, чтобы помочь вам встать на путь к лучшему финансовому будущему.

Зарегистрируйтесь на наш БЕСПЛАТНЫЙ однодневный вебинар по недвижимости и начните учиться инвестировать в современный рынок недвижимости!

Проблемы с оценкой недвижимого имущества – простая плата в сравнении с арендной платой

Автор: Грег Холт, оценщик, Mercantile Bank

Теория оценки утверждает, что должны оцениваться доли или права в недвижимом имуществе, а не сами физические земли и здания.Стандарты требуют, чтобы интересы или права были идентифицированы и зарегистрированы. В таком случае при заказе и заполнении отчетов об оценке часто возникает вопрос, какие имущественные права следует оценивать. Основными правами собственности при оценке являются Fee Simple Estate или Leased Fee Estate. Простая плата включает в себя «полный пакет» прав, в то время как аренда передает частичные права собственности арендаторам для их использования и проживания. Ниже приведены определения, используемые в настоящее время оценщиками (Словарь по оценке недвижимости, 6-е издание): домен, полицейская власть и вымогательство.
Leased Fee Estate – Доля собственности, которую арендодатель или арендодатель сохраняет в собственности в соответствии с договором аренды, при этом права пользования и владения передаются или предоставляются арендатору или арендатору. Доля в арендованном имуществе.
Если это не указано конкретно, оценщики могут иметь некоторые различия в толковании того, следует ли представлять арендную плату или простую стоимость платы. Многие банки могут придерживаться общепринятого мнения о том, что в случае аренды вы должны представлять проценты по арендованной плате.Однако, как оценщик, он часто задает такие вопросы, как «не должны ли мы определять, как типичный покупатель будет рассматривать аренду и ее влияние на стоимость? Должны ли вы действительно представлять проценты по арендной плате, если остается только краткосрочная аренда или аренда?

Стремление к большей согласованности в этих вопросах побудило Институт оценки провести обсуждение и подготовить дискуссионный документ Симпозиума по правам собственности (21.12.17). Когда имущество сдается в аренду и запрашивается стоимость арендного процента, процесс оценки будет отражать аренду и учитывать любые убытки или выгоды из-за того, что арендная плата выше или ниже рыночной, или убытки из-за времени и затрат на аренду вакантных площадей. .Но когда задание состоит в том, чтобы оценить простое имущество в виде вознаграждения, которое обычно сдается в аренду и продается как арендованное, возникают вопросы относительно того, должно ли оно оцениваться как занятое или как пустое. Этот вопрос имеет решающее значение при налогообложении выдающихся владений и собственности, где закон или нормативный акт обычно требуют оценки простой недвижимости, даже если существует договор аренды. Это также важный вопрос при ипотечном кредитовании, когда для погашения кредита необходим доход от аренды, но существует риск непредвиденной вакансии.В статье поднимается вопрос: означает ли простое вознаграждение, что оно свободно и доступно для сдачи в аренду или для проживания? Если да, следует ли делать вычеты на время и стоимость аренды? Подразумевает ли простая плата сценарий «ухода в тень»? Кроме того, как оцениваемые проценты связаны с вашим выбором и корректировкой вознаграждений, а также с выбором подходящей ставки капитализации? Симпозиум пришел к выводу, что определение простой платы может потребовать изменений. Они предлагают: «Плата за простое имущество. Высшее сословие, разрешенное законом. Наследуемое право собственности на неопределенный срок.Кроме того, было предложено, чтобы оценщики прекратили использование терминов «арендованная плата» и «арендованное вознаграждение». Потенциальные последствия этих предложений заключаются в том, что оценщикам необходимо будет определить, а в отчетах об оценке четко указать, недвижимость (простая плата, аренда или пожизненное имущество), а также фактические или предполагаемые интересы, связанные с недвижимостью, которые отражены в оценке. . В зависимости от вопроса, на который должен ответить оценка имущества, которое сдается или, вероятно, будет сдано в аренду, оценка может проводиться в соответствии с действующим договором аренды, в соответствии с договорами аренды по рыночным ставкам и условиям или как если бы он был свободен и доступен для аренды. сдается в аренду по рыночным ставкам и условиям.Оценщик обычно должен проконсультироваться с клиентом, чтобы уточнить, какие интересы следует оценивать.

Применение в подходах продажи и дохода: понятие «рыночная стоимость» связано с конкретными правами собственности. Это «передача» (гипотетическая продажа, основание заключения оценщика о стоимости), когда права собственности пересекаются с концепцией рыночной стоимости, потому что каждая продажа будет иметь передачу некоторых прав. Таким образом, для оценки предмета собственности мы гипотетически создаем ситуацию «передачи» или продажи, и при этой гипотетической продаже мы должны указать, какой набор прав собственности передается, чтобы был ясен тип стоимости, о которой мы думаем.Соответственно, каждая сопоставимая продажа, которая была передана, осуществлялась с определенным набором имущественных прав, и поэтому должна либо соответствовать имущественным правам, заявленным при оценке оцениваемого имущества, либо быть соответствующим образом скорректирована. При оценке платы за простой процент предполагается, что недвижимость доступна для сдачи в аренду по рыночным ставкам. Аренда по рыночной арендной плате не увеличивает рыночную стоимость прав на недвижимое имущество на платное простое имущество. Любое потенциальное увеличение стоимости сверх платы за простое имущество относится к конкретному договору аренды».(Оценка недвижимости, 14-е изд., глава 21: Подход к капитализации дохода, стр. 441). При разработке и анализе доходного подхода к оценке оценщик может обнаружить, что условия аренды соответствуют текущим рыночным условиям, и, следовательно, стоимость арендованного платного имущества может быть эквивалентна платному простому имуществу, но имущество оцениваемые права и ярлык рыночной стоимости должны быть арендованной платой за техническую точность и соответствие стандартам и практике оценочной отрасли.И наоборот, если рыночная арендная плата оказывается больше или меньше арендной платы по договору, существует арендованная недвижимость, в которой арендатор имеет положительную или отрицательную позицию по аренде.
Я часто заказываю отчеты об оценке, требуя предоставления как «арендной платы», так и гипотетической «простой платы» оценки стоимости. Это может помочь банку лучше проанализировать обеспечение с точки зрения договора аренды/риска, а также гипотетической «простой платы» с предположением о том, что имущество доступно для аренды по рыночным ставкам и с рыночным риском.Обычно в этой плате ищут «стабилизированную стоимость», просто гипотетически, как если бы собственность достигла стабилизированной сдачи в аренду по рыночной арендной плате. В некоторых случаях можно также искать альтернативную стоимость для сценария «ухода в тень» с предположением, что недвижимость освобождена и доступна для продажи.
Отказ от ответственности: этот блог представляет собой только мнение автора и не обязательно отражает точку зрения его работодателя.

Недвижимость — AACD

Недвижимость — В соответствии с законодательством Арканзаса, A.К.А. § 26-1-101, недвижимое имущество определяется как «не только сама земля, расположенная на городских участках или иным образом, со всеми находящимися на ней вещами, но и все здания, сооружения, улучшения и другие приспособления любого рода на ней». и все права и привилегии, принадлежащие им или каким-либо образом относящиеся к ним»,

Что такое оценка? Оценка – это оценка стоимости имущества в денежном выражении.

Оценка отдельных объектов – это систематическая оценка объектов недвижимости по одному.Обычно это делается при покупке или продаже недвижимости.

Массовая оценка — это оценка группы объектов недвижимости, в нашем случае всех объектов недвижимости в данном округе, на определенную дату с использованием стандартных методов, с использованием общих данных и с учетом статистического тестирования. Это то, что окружной оценщик должен делать в соответствии с законами Арканзаса.

Рыночная стоимость — A.C.A. В § 26-26-1202 говорится, что каждый участок недвижимого имущества должен оцениваться по его истинной рыночной стоимости в деньгах.(кроме сельскохозяйственной недвижимости)

Рыночная стоимость признана на международном уровне и определяется как:  наиболее вероятная цена (в денежном выражении), которую недвижимость должна принести на конкурентном и открытом рынке при соблюдении всех условий, необходимых для честной продажи, при условии, что покупатель и продавец действуют осмотрительно и со знанием дела и при условии, что на цену не влияют неправомерные стимулы. Подразумеваемым в этом определении является завершение продажи в указанную дату и переход права собственности от продавца к покупателю на условиях, в соответствии с которыми: 

  • Покупатель и продавец обычно мотивированы
  • Обе стороны хорошо информированы или хорошо осведомлены и действуют в своих интересах
  • Разрешено разумное время для размещения на открытом рынке
  • Оплата производится наличными в долларах США или в виде финансовых соглашений, сопоставимых с ними
  • Цена представляет собой обычное вознаграждение за проданное имущество, не затронутое специальным или творческим финансированием или концессиями на продажу, предоставленными кем-либо, связанным с продажей

Жилая недвижимость включает одну семью, дуплексы, триплексы, квадроплексы, дома на колесах, кондоминиумы и таун-хаусы, а также все надворные постройки и благоустройство дворов

Свободная земля включает все земли несельскохозяйственного назначения по рыночной стоимости.

Mineral Real Estate включает в себя все полезные ископаемые на поверхности и под землей, указанные в документах как права на добычу полезных ископаемых.

Справедливая рыночная стоимость

против оценочной стоимости: в чем разница?

Что такое справедливая рыночная стоимость?

Справедливая рыночная стоимость – это та цена, по которой предполагается продать дом.Он основан на нескольких факторах, в том числе на том, насколько здоров рынок недвижимости в настоящее время, а также на спросе и предложении в любой момент.

Важно понимать, что справедливая рыночная стоимость (FMV) отличается от прейскурантной или оценочной стоимости. Прейскурантная цена — это цена, которую продавец надеется получить за свой дом. Это номер, под которым они рекламируют свою недвижимость, когда выставляют ее на продажу. С другой стороны, справедливая рыночная стоимость — это, проще говоря, оценка того, сколько покупатели готовы заплатить за дом.Как правило, это первый шаг в определении цены листинга, и обычно это важный фактор, когда продавцы и агенты придумывают это магическое число для выставления дома на продажу. Чуть позже мы рассмотрим оценочную стоимость.

Как определяется FMV?

Справедливая рыночная стоимость дома определяется несколькими способами. Помимо самой недвижимости, для определения FMV используются и другие рыночные факторы, такие как недавно проданная недвижимость в районе и вокруг него, а также спрос и предложение. Справедливая рыночная стоимость более восприимчива к взлетам и падениям рынка недвижимости и экономики.

Сравнительный анализ рынка (CMA) — это неформальная оценка рыночной стоимости, основанная на продажах сопоставимой недвижимости в этом районе и вокруг него. CMA может быть выполнен любым, кто знаком с местностью, включая брокера или агента по недвижимости, продавца или домовладельца.

Что такое оценочная стоимость?

Оценочная стоимость — это независимая оценка имущества, которая определяет стоимость дома. Эту оценку проводит оценщик. Оценочная стоимость дома важна для продавцов, а также может помочь определить, где разместить свой дом.И это не менее важно для покупателей, поскольку кредиторы, скорее всего, не одобрят ссуду на имущество, которое оценивается по стоимости ниже запрашиваемой цены.

Оценочная стоимость дома действительно может повлиять на возможность потенциального покупателя получить кредит на покупку недвижимости. Если оценочная стоимость намного ниже запрашиваемой цены, от покупателей может потребоваться внести более крупный первоначальный взнос. С другой стороны, если оценочная стоимость превышает сумму кредита, кредитор с большей вероятностью одобрит кредит.

Как определяется оценочная стоимость?

Оценочная стоимость имущества определяется оценщиком. Оценщик является беспристрастным, независимым профессионалом, который оценивает дом на основе нескольких факторов. Оценщики смотрят на состояние и характеристики дома, любые улучшения, которые были сделаны, размер участка, ландшафт, местоположение, другие недавние продажи поблизости и другие факторы.

В чем разница между справедливой рыночной стоимостью и оценочной стоимостью?

Различные соображения

Хотя FMV принимает во внимание рыночные факторы, такие как спрос и предложение, оценочная стоимость основана на других критериях.В частности, оценка также учитывает географическое положение дома, особенности и состояние дома, а также недавние продажи аналогичных домов в этом районе. Из-за этого — в то время как FMV дома более восприимчив к взлетам и падениям рынка и экономики, оценочная стоимость, как правило, более постоянна.

Кто определяет стоимость

FMV обычно определяется сравнительным анализом рынка (CMA), проводимым агентом по недвижимости или брокером. CMA — это менее формальная оценка рыночной стоимости, основанная на продажах сопоставимой недвижимости.Это также может быть выполнено продавцом, домовладельцем или любым другим лицом, знакомым с рынком, независимо от лицензии. Однако оценочная стоимость должна быть определена лицензированным оценщиком.

Какой номер важнее?

Справедливая рыночная стоимость по сравнению с оценочной стоимостью на самом деле не является вопросом «что важнее». Оба важны по разным причинам, и один часто не превосходит другой.

В конечном счете, с точки зрения важности, для чего нужно значение, прежде чем вы сможете положиться на одно число, а не на другое.Более высокая оценочная стоимость важна, так как это означает, что дом будет легче продать с точки зрения покупателя, который сможет получить кредит от кредитора. Но более высокий номер FMV не менее важен для продавца, так как он может получить больше денег за свой дом.

Вместо того, чтобы думать о справедливой рыночной стоимости и оценочной стоимости с точки зрения того, что важнее, лучше просто получить информацию о разнице между этими двумя значениями. Как говорится, знание — сила, и если вы хотите купить или продать недвижимость, чем больше у вас власти, тем лучше.

Заинтересованы в покупке или продаже?

Мы улучшили традиционную модель недвижимости с помощью современных технологий, чтобы сократить расходы, а не качество.

Начните сегодня

Опубликовано в Главная Ценности, Советы продавцу

ПредыдущийRedfin против Zillow: какой оценщик стоимости дома лучше?СледующийПредквалификация против предварительного одобрения для ипотеки: в чем разница?

Оценка земель, оценка земельных участков

Оценка земель, оценка земельных участков
Земля и земельные участки редко имеют прямые аналоги для сравнения.Уникальность каждого отдельного земельного участка может существенно повлиять на его стоимость.

Swiss Appraisal использует более 50 поправочных коэффициентов для точного определения стоимости земли и земельных участков в деталях, для оценки ее потенциальной инвестиционной стоимости, а также для точного определения справедливой рыночной стоимости земельного участка.


Виды земли и услуги по оценке земельных участков, которые мы предоставляем

Swiss Appraisal работает со следующими видами оценки земли:
  • Оценка земли, переданной в аренду
  • Определение рыночной стоимости земли
  • Определение рыночной стоимости земельных участков
  • Оценка городских земель
  • Оценка земель сельскохозяйственного назначения
  • Оценка земель индивидуального жилищного строительства
  • Оценка инвестиционных контрактов
  • Оценка земель промышленного назначения
  • Оценка дачных участков
  • Оценка земель населенных пунктов
  • Оценка разметки земли
  • Оценка ландшафта
  • Оценка территории

Цели оценки земель и земельных участков

Swiss Appraisal определяет следующие цели оценки земли и земельных участков и отчетов:
  • Оценка арендных ставок
  • Оценка с внесением вклада в уставный капитал
  • Оценка для выкупа имущества
  • Оценка земельных участков для инвестиций
  • Оценка для раздела имущества и споров
  • Оценка для получения кредита
  • Оценка при покупке/продаже
  • Переоценка земли
  • Оценка прав пользования имуществом
  • Оценка для слияния/приобретения
  • Оценка земли для суда

Что вы получите в отчете об оценке земли

  • Анализ регионального/местного рынка земли
  • Анализ факторов стоимости
  • Анализ региона: его особенности, статистика, экономика, политика и тенденции развития
  • Анализ ближнего/дальнего окружения объекта
  • Прогноз рынка
  • Выбор адекватных методов и приемов расчета
  • Сценарный анализ развития земельного участка
  • Рекомендации по лучшему и наиболее эффективному использованию земельных участков
  • Расчет денежных потоков по основаниям
  • Расчет потенциальной стоимости строительства (если применимо)
  • Уникальный метод расчета поправочных коэффициентов
  • Обоснование применяемых тематических соотношений

Уникальный подход Swiss Appraisal к оценке земли и земли

  • Анализ эффективности рынка как на местах, так и в офисах
  • Уникальная модель оценки объектов недвижимости на основе анализа ее текущего и потенциального использования, а также прогноза регионального рынка недвижимости
  • Уникальная система для анализа всех сопоставимых свойств в режиме реального времени
  • Вся общедоступная информация обо всех сопоставимых объектах

Для получения дополнительной информации об оценке земли и земельных участков обращайтесь в региональное представительство Swiss Appraisal.


Copyright SRG Holding, SA (Женева), 2001-2019. Все права защищены. Воспроизведение, адаптация или перевод без разрешения запрещены, за исключением случаев, разрешенных международными законами об авторском праве. Весь текст, содержание, графика, дизайн и другие работы являются объектами авторского права SRG Holding, SA (Женева) и ее дочерних компаний.

Сколько стоит моя земля? | Получите предложение наличными сегодня | Оценщик стоимости земли

Если вы начали гуглить информацию о продаже своей земли, вы, возможно, поняли, что поставить ценник на вашу собственность — не самая простая вещь в мире.В зависимости от довольно длинного списка различных факторов стоимость акра может сильно различаться.

Например, местоположение является одним из очевидных факторов, влияющих на цену земли. Средняя стоимость акра земли в штате Вайоминг составляет менее 2000 долларов за акр, что делает его самым дешевым штатом для покупки земли на прилегающих территориях США. Джерси, самый дорогой штат, стоит колоссальные 196 410 долларов.

Если ваша цель — быстро продать землю по высокой цене, очень важно определить ее стоимость.Оценка вашего права собственности будет иметь большое влияние на то, как быстро вы начнете получать предложения, которые вам подходят. Переоцените свою собственность, и она может сидеть на рынке годами.

Мы все видели придорожные вывески и рекламные щиты, рекламирующие землю, которая выставлена ​​на продажу, которая старая, выгоревшая на солнце и изношенная непогодой. Эти владельцы десятилетиями пытались избавиться от своей земли и не могли найти покупателя, потому что просили больше, чем готовый покупатель заплатил бы.

Вам интересно, сколько стоит моя земля? Давайте рассмотрим, как можно узнать стоимость своего пустыря самостоятельно.

Если вы планируете продавать свою собственность самостоятельно без агента по недвижимости, то определение разумной стоимости вашей земли является одной из ваших самых важных задач. Вероятно, стоит потратить время на то, чтобы попробовать несколько из этих различных методов, чтобы убедиться, что вы получаете правильную цену.

Сбор информации

Для начала вам может понадобиться собрать некоторые документы и другие сведения о вашей собственности. К ним относятся:

  • Геодезический план или план участка с указанием точной площади в акрах
  • Отчет о праве собственности, который вы можете купить в компании, занимающейся поиском прав собственности
  • Самый последний налоговый счет, который вы можете получить в офисе окружного оценщика
  • Юридическое описание, которое можно можно найти в Окружном реестре дел или в акте при покупке
  • Текущее соглашение о листинге, если оно применимо
  • Если имущество находится в зоне затопления, для всех будущих домов потребуется страхование от наводнения или полное предотвращение застройки
  • Если есть какие-либо ограничения по зонированию и текущее утвержденное землепользование
  • Если участок имеет законный сервитут и подъезд к дороге
  • Какое наиболее эффективное и лучшее использование в идеальной ситуации
  • Имеются ли какие-либо улучшения (ограждение, колодец , сарай и т.д.)

Все предметы помогут вам оценить стоимость вашей земли.

Методы, которые оценщики используют для определения стоимости земли

Большинство людей посоветуют вам начать с оценки, чтобы определить стоимость. Есть два основных метода, которые оценщики используют для расчета стоимости объекта недвижимости или земли. Давайте рассмотрим эти три разных метода, чтобы дать вам представление о том, как это делает профессионал. Затем вы можете использовать эти знания, чтобы выполнить те же шаги и сделать это самостоятельно.

Затратный подход

Этот метод не так часто используется для оценки стоимости неулучшенной земли. В основном это недвижимость с домом или другими крупными улучшениями. Наличие зданий на участке, очевидно, сильно повлияет на стоимость. То, в какой форме находятся здания, также повлияет на стоимость. Например, если недвижимость нуждается в капитальном ремонте

Поскольку мы здесь, чтобы обсудить, как оценить стоимость земли, мы не будем вдаваться в подробности этого метода.

Хотите узнать больше о стоимости земли в США? Дополнительную информацию см. в сводке USDA Land Values ​​2019

.

Рыночный подход с использованием данных о продажах

Следующий подход заключается в поиске сопоставимых (сравнительных) данных о продажах недвижимости для вашей свободной земли. Вы захотите найти недавние продажи, которые как можно больше похожи на ваши. Это наиболее распространенный метод, который оценщик будет использовать для дома, и его можно применить к земле.

Что делает хорошую композицию?

Если у вас есть свободный участок площадью 5 акров, идеальным вариантом для сравнения будут другие недавние продажи свободных участков площадью 5 акров с таким же зонированием, географически как можно ближе к вашему.Вы не можете сравнить собственность площадью 5 акров с более крупными участками площадью 10 акров и более.

Вы также захотите, чтобы продажи были как можно более свежими, чтобы они отражали то, что происходит на текущем рынке недвижимости сегодня. Продажи годичной или более давности не так уж полезны.

Чтобы получить хорошую оценку, вам нужно найти по крайней мере три-пять продаж, которые сопоставимы с вашими за последнее время (в идеале за последние пару месяцев).

Затем вы можете внести коррективы в эти найденные вами продажи, которые были похожи на вашу недвижимость.Вам нужно будет определить различные переменные, влияющие на стоимость земли. К ним относятся такие вещи, как доступ, зонирование, размер и форма участка, а также топография. Затем вы можете настроить каждую из сопоставимых продаж на то, чем они отличаются от лота, который вы продаете.

Стоимость продажи квадратного фута или акра другой земли

Наконец, пришло время определить стоимость одного квадратного фута для подобных продаж. Чтобы определить это, вам нужно разделить цену продажи на общую площадь каждого объекта недвижимости.

Для всех сопоставимых продаж вам потребуется найти медианную или среднюю стоимость за квадратный фут или за акр в зависимости от размера. Затем вы можете взять общую площадь вашего участка в квадратных футах или акрах и умножить его на медиану или средние цены на землю, которые вы определили. Цифра, которую вы получите в итоге, — это оценка вашей земли, основанная на рыночном подходе к оценке земли.

Вам интересно узнать, как менялась стоимость недвижимости с течением времени? Если да, прочтите эту статью.

Доходный подход к стоимости земли

Доходный подход к определению ценности лучше всего работает с приносящей доход недвижимостью, такой как сдаваемая в аренду недвижимость. Однако большинство пустых лотов приносят небольшой доход. Только участки земли, сданные в аренду для сельскохозяйственных и рекреационных целей, таких как охота, приносят предсказуемый доход.

Если ваша земля используется или может использоваться для получения дохода, вы можете использовать этот метод для определения стоимости недвижимости. Чаще всего это касается ферм, лесоматериалов и сельскохозяйственных угодий.

Чистый операционный доход и ставка капитализации

Если вы ищете, как продать землю, которую вы использовали в коммерческих целях, вы можете начать с расчета текущего чистого операционного дохода (NOI) от земли. Покупатели хотят получить представление о том, какую отдачу они могут получить от своих инвестиций.

Теперь пришло время найти ставку капитализации. Это представляет собой норму прибыли на инвестиции для инвестора. Сначала вам нужно будет рассчитать предельную ставку для аналогичных свойств, чтобы найти предельную ставку для вашей недвижимости.Коммерческие брокеры могут помочь вам получить представление об этих цифрах. Вы также можете посмотреть на других коммерческих веб-сайтах.

После того, как вы нашли точные оценки чистого операционного дохода от аналогичных объектов, вы можете разделить NOI каждого объекта на его самую последнюю цену продажи, которую вы можете найти. Это оставит вас со ставкой капитализации.

Чтобы рассчитать норму капитализации для своего участка, вы можете взять среднюю норму капитализации из сопоставимых объектов и использовать ее в своих расчетах.

Наконец, пришло время разделить NOI вашей земли на сопоставимую ставку капитализации, которую вы рассчитали. Цифра, которую вы получите в итоге, — это стоимость вашей земли, основанная на этом методе оценки земли. Эта стратегия требует большого количества данных, которые не так легко доступны.

Вам интересно, что нужно, чтобы найти разработчика для покупки? Если это так, вы можете узнать больше здесь.

Нанять профессионального оценщика для оценки стоимости земли

Один из простых способов определить стоимость вашей земли — получить отчет об оценке.Вы можете найти оценщика, либо глядя в Интернете или в вашем местном телефонном справочнике. Риелтор также может указать вам правильное направление в поиске профессионального оценщика.

Вам следует спросить оценщика о том, сколько он берет за оценку, прежде чем нанимать его на работу. В зависимости от размера собственности и того, сколько работы они должны сделать, это может стоить от 300 до 5000 долларов. Вы можете и должны запросить расценки в письменной форме, прежде чем нанимать их.

Стоит понимать, что обычно оценка участка земли обходится дороже, чем стоимость здания, потому что для оценки земли необходимы более обширные исследования.Доступ к доступной информации ограничен, поэтому оценщику требуется больше работы.

В дополнение к этим предметам, которые вы предоставляете, оценка будет использовать подход сравнения продаж, как мы обсуждали ранее. Если у вас есть свободный участок, они попытаются найти недавние продажи других подобных участков в этом районе при оценке вашей земли.

Очевидно, что незастроенная земля не будет стоить столько, сколько коммерческая застройка. Но есть много факторов, влияющих на стоимость недвижимости, которые могут быть не столь очевидными, например, находится ли участок по соседству с громкими и грубыми соседями или имеет ли задняя часть участка крутой уклон.

После того, как вы получите оценку, вы найдете в ней полную информацию об имуществе и процессе оценки земли оценщиками. В этом документе также должно быть пояснение того, как оценщик исследовал текущие рыночные условия.

Рассчитать текущую рыночную стоимость — это и искусство, и наука, и даже лучший оценщик не может точно сказать, сколько будет стоить ваша недвижимость. Это может сделать только заинтересованный покупатель.

Поговорите с агентом по недвижимости

Еще один способ узнать стоимость вашей земли — узнать у агента по недвижимости или земельного маклера, сколько стоит ваша земля.Вы можете выполнить поиск «агенты по земельным участкам рядом со мной» или «агенты по земельным участкам рядом со мной». Вам не обязательно подписываться на агента по недвижимости, чтобы воспользоваться его опытом.

Однако, если вы идете по этому пути, вам следует найти авторитетного и опытного агента по недвижимости или брокера по земельным участкам. Продажа свободной земли — это не то же самое, что продажа недвижимости с жилыми или коммерческими постройками. Поэтому убедитесь, что вы нашли кого-то, кто имеет большой опыт продажи пустующих участков и хорошо чувствует рыночную стоимость земли.

Проверьте их учетные данные

Прежде чем пригласить агента, убедитесь, что он хорошо разбирается в рынке незастроенных или свободных земель. Если вы не проявите должную осмотрительность, вы можете в конечном итоге тратить свое время на кого-то, кто не имеет ни малейшего представления о том, сколько стоит ваша земля, чем вы.

Какое у вас первое впечатление от разговора с ними по телефону – отвечают ли они на звонки, присутствуют ли они и внимательны? Посмотрите на их личные и брокерские сайты.Выглядят ли они профессионально и есть ли у них отзывы от других продавцов? Спросите их, знакомы ли они с расположением вашего участка. Если вы находитесь в районе с большим количеством лесных угодий, продавали ли они недвижимость с таймером раньше?

Всегда полезно поговорить с несколькими агентами. Таким образом, вы можете сравнить их различные оценки стоимости.

Обратная сторона свободных земель Агенты по недвижимости

Обратной стороной этого является то, что агенты по недвижимости не обязательно заботятся о ваших интересах.Во-первых, они часто хорошо разбираются в ценах продажи жилья, но хуже знают землю. Во-вторых, много раз они скажут вам то, что вы хотите услышать, и назовут вам стоимость, которая часто недостижима на рынке. Затем, после того как вы подписали договор о листинге и недвижимость пролежала на рынке несколько месяцев, вам скажут, что ее цена завышена, и вам нужно снизить ее, чтобы найти покупателя.

Калькулятор стоимости земли

Вы также можете найти онлайн-калькуляторы стоимости земли. Тем не менее, вы, вероятно, хотите использовать их только для того, чтобы дать вам представление о приблизительной цифре, а не предполагать, что она дает вам точную цифру стоимости вашей земли.Они могут не учитывать ряд важных соображений.

Эти калькуляторы также в значительной степени ориентированы на сельскохозяйственные угодья и не работают с другими типами земель.

(В США почти 1,9 миллиарда акров земли. Хотите знать, как используется большая их часть? Посмотрите эту новость.)

Оценка окружного оценщика

Оценочная стоимость является основой, которую округа используют для расчета ваших налогов. В более городских районах оценщик будет переоценивать недвижимость каждый год.В сельской местности это будет гораздо реже.

Окружной налоговый орган имеет несколько способов определения стоимости вашей собственности, например, и она варьируется от района к району. Некоторые будут использовать больше продажный подход, другие просто будут использовать последнюю зарегистрированную цену продажи из предыдущей передачи. Приведенная ими оценка, вероятно, является одним из самых ненадежных методов.

Сколько стоит моя земля для готового и заинтересованного покупателя?

Когда дело доходит до земли, простых ответов не бывает.Как скажет вам любой оценщик недвижимости, оценить неулучшенный объект недвижимости может быть практически невозможно. И, в конце концов, оценка — это именно то, что нужно. Это оценка стоимости вашего имущества.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.