Порядок действий при покупке квартиры в ипотеку: Покупка квартиры в ипотеку на вторичном рынке: пошаговая инструкция

Содержание

Секреты построения квартирных «цепочек» на вторичном рынке

Фото: Светлана Никольская / АН «Ярмарка недвижимости»

Более половины сделок на рынке недвижимости Нижнего Новгорода являются альтернативными, когда взамен выставленной на продажу квартиры собственник сразу приобретает другое жилье. Поскольку продавцов и покупателей «в чистом виде» не так много, сделки проводятся по «цепочке». На одном конце такой «цепи», как правило, находится человек с «живыми» деньгами, на другом — «чистый» покупатель, остальные «звенья» — желающие разменять большую жилплощадь на две поменьше или заинтересованные в переезде в маленькую квартиру при условии получения доплаты.

Попробуем разобраться, как выстраиваются «цепочки», из-за чего денежно-квартирный обмен иногда так и не доходит до финала и как минимизировать риски при проведении многоступенчатой сделки.

Купи квартиру не выходя из дома

Более 6000 предложений в Нижнем Новгороде

Выбрать квартиру

Как возникают квартирные «цепочки»?

Сделку, в результате которой одна сторона хочет получить деньги за свою квартиру, а другая — просто приобрести жилье, традиционно называют «чистой продажей»: такой термин нередко встречается даже в объявлениях. По словам директора АН «Император» Ирины Кожевниковой, в подобных случаях речь идет о довольно

простой схеме оформления сделки, участниками которой являются продавец с квартирой и покупатель с деньгами.

На практике такие сделки могут быть достаточно сложными со стороны продавца в части подготовки документов по квартире, включающей в себя и оформление наследственных прав, и согласование перепланировок, и получение разрешений на продажу, если таковые требуются. Да и покупателю иногда требуется привлечение заемных средств, либо часть суммы может оплачиваться различными сертификатами. Передача денег также может происходить в разных формах: наличные, аккредитивы, безналичные переводы, ячейка в банке. Но любой риелтор скажет, что самая простая сделка — это «чистая продажа».

Ирина Кожевникова

директор АН «Император»

Как правило, «цепочки» возникают тогда, когда участники сделки хотят не просто купить или продать квартиру: им интересно заполучить вместо нее другой объект недвижимости и сменить место жительства.

У меня в продаже была квартира, которую покупатель хотел приобрести за наличные деньги. «Наличными» оказалась его квартира, которую покупают клиенты с продажей своего жилья, у которых его берут клиенты с ипотекой. Так передо мной оказалось три сделки вместо одной.

Светлана Никольская

директор агентства «Ярмарка
недвижимости»

Что нужно знать об альтернативной сделке?

  • Среди участников сделки должны быть «чистые» продавцы и прямые покупатели, иначе «цепочка» может оказаться слишком длинной, что существенно усложнит ситуацию.
  • Теоретически в «цепочке» может участвовать сколько угодно квартир, но все договоры следует заключать одновременно, чтобы сделка не затянулась и не сорвалась.
  • Договоры купли-продажи в альтернативной сделке являются юридически независимыми, поэтому если Росреестр зарегистрирует лишь один переход права собственности, а другие — нет, то «цепочка» разорвется.
  • Неподготовленным продавцам и покупателям квартир будет очень сложно выстроить «цепочку». Подготовку и проведение альтернативных сделок разумнее доверить агентству недвижимости.
  • Налогообложение при альтернативной сделке ничем не отличается от прямой продажи.
  • Порядок действий и пакет документов в альтернативных сделках соответствует обычной купле-продаже с двумя участниками.

Цепочка представляет собой обмен, в результате которого продавцы одной квартиры приобретают себе другую. У меня доля сделок с цепочками составляет более 70%, как правило, это жилье в городе. Самая большая в моей практике цепочка включала 12 квартир. Если мы говорим о загородных объектах — домах и дачах, то это как раз-таки в основном чистая продажа.

Елена Архипова

менеджер Центра услуг
по недвижимости «Город-
Загород»

В практике Ирины Кожевниковой, возглавляющей агентство «Император», самая длинная «цепочка» состояла из 19 квартир и 40 человек. Чтобы сделка состоялась, пришлось получить четыре распоряжения управления образования, оформить восемь ипотечных кредитов и использовать три материнских капитала.

Фото: Ирина Дмитриевна / АН «Император»

Как проводятся альтернативные сделки?

Квартирные «цепочки» принято считать весьма рискованным предприятием, поскольку такие сделки могут легко сорваться из-за несогласованных действий участников. Чтобы все шло по плану, ознакомьтесь с пошаговой инструкцией купли-продажи.

Шаг первый. Оценка своей квартиры и поиск нескольких вариантов обмена. На этом этапе нужно определиться с суммой доплаты. Сделка будет проще, если продавцы хотят получить деньги, а не обзавестись другой жилплощадью.

Шаг второй. Отыскав покупателя на свой объект, оформите договор задатка. В соглашении укажите условия его расторжения и договоренности на случай, если часть «цепочки» разорвется.

Шаг третий. Не стоит продавать свое жилье, не подобрав вариант для переезда. Если вы нашли подходящую квартиру, необходимо проверить ее юридическую чистоту (в том числе отсутствие обременений) и оформить на нее задаток.

Шаг четвертый. Когда определились все участники сделки, следует составить план ее проведения, включая нюансы подписания документов и регистрации. 

Шаг пятый. Позаботьтесь о безопасности расчетов. Для этого можно взять в аренду банковскую ячейку или перевести денежные средства на аккредитивный счет для основной суммы и доплаты.

Шаг шестой. Одновременно подпишите договоры купли-продажи всех участвующих в альтернативной сделке квартир.

Шаг седьмой. Зарегистрируйте переход права собственности и подпишите акты приема-сдачи квартиры.

Если речь идет о ликвидной квартире, то вариант для переезда продавца мы подбираем параллельно с поиском покупателя. Когда объект является не слишком привлекательным (располагается в старом фонде без удобств или на крайнем этаже, отсутствует минимальный ремонт, проблемное оформление), в первую очередь, необходимо найти на него покупателя, взять с него аванс и начать присматривать обменные квартиры. Кстати, обменное жилье обычно стоит дешевле — продавец может сделать на него скидку или оставить будущим владельцам что-то из мебели/техники. Когда «цепочки» подобрана, можно вносить задатки — суммы со штрафом на случай, если кто-то из участников сделки вдруг откажется в ней участвовать. Когда готовы все справки и собраны другие необходимые документы, можно проводить сделку и идти на регистрацию. Без участия банка все сделки можно провести в течение одного дня.

Елена Архипова

менеджер Центра услуг
по недвижимости «Город-
Загород»

Обязательные документы для проведения сделки купли-продажи

  • Паспорта всех собственников (продавцов) недвижимого имущества
  • Договоры купли-продажи на всех участников сделки и один для Росреестра
  • Документ, подтверждающий право собственности (дарственная, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и т. д.)
  • Разрешение органов опеки и попечительства (если в сделке участвуют несовершеннолетние)
  • Согласие супруга (даже бывшего) на продажу квартиры (если недвижимость была куплена в браке)
  • Выписка из домовой книги (фиксирует количество прописанных в квартире людей и их возраст)

Дополнительные документы, которые также могут быть запрошены:

  • Техпаспорт квартиры (позволяет понять, была ли проведена перепланировка)
  • Выписка из лицевого счета (подтверждение оплаты коммунальных платежей)
  • Выписка из ЕГРН (помогает убедиться в правах гражданина на продажу квартиры)
  • Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров (как гарантия дееспособности участников сделки)
Фото: Светлана Никольская / АН «Ярмарка недвижимости»

Почему «цепочки» распадаются?

Для того чтобы понять, из-за чего альтернативная сделка может оказаться под угрозой срыва, GiperNN попросил директора АН «Ярмарка недвижимости» Светлану Никольскую поделиться случаем из собственной практики построения «цепочек».

Расскажу на конкретном примере. Молодая семья из четырех человек, которой стало тесно в малогабаритной двушке после рождения второй малышки, задумалась о переезде в большую квартиру. При этом заплатить первоначальный взнос по ипотеке они могли бы только после продажи собственного жилья. Поскольку мама находилась в декрете, заявку на кредит сразу в несколько банков пришлось подавать отцу. Все прошло успешно: даже нашлись покупатели с «живыми» деньгами. Теперь они сидят и ждут, когда мы подберем подходящее жилье. За три недели мы нашли вариант, но с обремением в банке и невыделенными долями у нотариуса, (так как использовался материнский капитал). К тому времени наши покупатели просят провести сделку по продаже, так как все согласованные сроки уже прошли. Продаем, разрываем цепочку, молодая семья съезжает на съемную квартиру. Тем временем вносим задаток, чтобы наш продавец снял обременение в банке и начал действовать по выделению долей детям. Агент покупаемой нами квартиры со скоростью света ищет, куда переедут его клиенты, где несовершеннолетние дети уже являются собственниками жилья после выделения долей. Здесь уже при продаже квартиры, необходимо взять разрешение органов опеки и попечительства, а это дополнительно еще две недели. Нашли! Третья квартира. У этой квартиры разъезд. Нужно из трешки расселить двух собственников в две однушки. Сделку провели одновременно в двух банках, так как покупатели и продавцы приобретали квартиры с помощью ипотечных средств. Итого: с начала желания улучшить жилищные условия до получения ключей прошло четыре месяца, причем еще не закончились поиски двух однушек. Но так как последняя квартира была в чистой продаже, сделки с однушками мы ждать не стали.

Светлана Никольская

директор АН «Ярмарка
недвижимости»

Благодаря профессионализму риелторов все желающие решить свой квартирный вопрос смогли справить новоселье. Однако альтернативные сделки далеко не всегда проходят без сучка и задоринки.

Нередко участниками цепочки становятся люди, принимающие решения на эмоциях. Например, супруги решили расторгнуть брак и разменять свою квартиру, а некоторое время спустя они помирились и передумали разъезжаться. Иногда банк отказывается выдавать ипотеку одному из клиентов, вследствие чего одно из звеньев «цепочки» размыкается. В таком случае нужно подавать заявку в другую кредитную организацию либо подбирать другого покупателя, а иногда квартиру, если у клиента обмен, иначе из-за одного участника под угрозой окажется вся сделка. То же касается и ситуаций, когда требуется разрешение управления образования на продажу квартиры: если получить его не удастся, то так же приходится менять звено, иначе вся «цепочка» распадется.

Елена Архипова

менеджер Центра услуг
по недвижимости «Город-
Загород»

Фото: Светлана Никольская / АН «Ярмарка недвижимости»

Как минимизировать риски?

По словам директора агентства «Ярмарка недвижимости» Светланы Никольской, вероятность разрыва «цепочки» растет параллельно с увеличением количества квартир, задействованных в сделке.

Альтернативные сделки могут длиться месяцами. Необходимо проверять документы по всем квартирам. Если регистрация перехода права собственности по какой-нибудь из квартир не пройдет, проблемы будут у всей «цепочки».

Светлана Никольская

директор АН «Ярмарка
недвижимости» 

Сложности могут возникнуть и при расчетах: специалисты по недвижимости иногда сталкиваются с вымогателями, которые просят доплатить им, угрожая в противном случае разорвать «цепочку». Непросто приходится и покупателям квартир, в которых кто-то прописан. Если жители участвующих в сделке объектов не захотят выезжать, то переезд окажется под вопросом и у других клиентов.

Риелторы рассказывают, что участники альтернативной сделки могут отказаться от ее проведения в последний момент: например, резко повысить цену на свою квартиру или присмотреть более выгодный вариант покупки «на стороне». Если одно «звено» выпадает, то остальные участники «цепочки» вынуждены терять время, пока ищут ему замену.

Директор АН «Император» Ирина Кожевникова указала на ряд важных задач, которые приходится решать специалисту по недвижимости в процессе подготовки и проведения сделки, чтобы «цепочка» не распалась.

  • Тщательно проверять документы по каждой из квартир, при необходимости выполняя юридические действия, обеспечивающие законность ее продажи.
  • Учитывать сроки поступления денег к каждому «звену» (если в «цепочке» есть ипотека, средства маткапитала и прочие особенности расчетов).
  • Подготовить четкую схему по формам проведения расчетов по всей цепочке.
  • Составить четкий план по срокам проведения сделок по каждому из этапов и согласовать его со всеми участниками «цепочки», а при участии в каком-либо звене нотариального оформления — заложить в сроки время, необходимое нотариусу для подготовки сделки (оно, как правило, несколько больше, чем при подготовке сделки в простой письменной форме).
  • Разработать план по срокам освобождения и передачи квартир.
  • Скрепить все звенья «цепочки» взаимными договорами, в зависимости от ситуации авансовыми или предварительными с задатками, и так далее.
Фото: Ирина Васильевна / АН «Император»

Чтобы минимизировать риски, когда «цепочка» собрана, стоит передать по всей «цепи» задатки: чем больше эта сумма, тем надежнее скреплена «цепочка». Чем меньше квартир участвуют в сделке, тем больше шанс на ее успешное проведение, поэтому лучше не строить длинных «цепочек». Немаловажную роль играют и сроки: опытный риелтор не будет растягивать процесс выхода на сделку на длительное время, стараясь подобрать варианты за несколько дней. Слаженная работа специалистов по недвижимости — один из основополагающих факторов проведения сделки по «цепочке».

Елена Архипова

менеджер Центра услуг
по недвижимости «Город-
Загород»

Светлана Никольская также указывает на сложность самостоятельного проведения альтернативных сделок, поскольку даже опытные риелторы считают построение «цепочек» непростой задачей. Свести риски к минимуму, по ее словам, можно, обратившись к грамотному специалисту

Если нанимать себе помощника в этом нелегком деле, следует внимательно изучить его квалификацию: стаж работы, специализацию, отзывы клиентов. И нужно обязательно заключить письменный договор, в котором будут указаны все этапы взаимодействия, стоимость и порядок оплаты комиссии, обязанности и права сторон. Правильно будет заключить не два договора, на продажу и покупку, а один — на поиск покупателя, продажу и подбор с одновременной покупкой жилья.

Светлана Никольская

директор АН «Ярмарка
недвижимости»

Ранее мы рассказывали о том, какое влияние на рынок недвижимости в ближайшее время окажет пандемия коронавируса и ослабление рубля. 

Купи квартиру не выходя из дома

Более 6000 предложений в Нижнем Новгороде

Выбрать квартиру

8 учреждений, которые надо посетить обязательно

Итак, ваша мечта осуществилась и вы стали обладателем собственной жилплощади. После того, как договор купли-продажи подписан, и вы получили ключи на руки, наступает окончательная стадия оформления квартиры в собственность. Поэтому так важно знать, какие действия необходимо сделать после покупки квартиры.

Регистрация собственности: самый важный шаг


Прежде всего, необходимо зарегистрировать право собственности на приобретенную квартиру, так как наличие договора и ключей еще не делает человека собственником жилья с точки зрения законодательства. Для этого следует передать в Росреестр соответствующее заявление и копии документов: договора купли-продажи, ДДУ (если речь идет о квартире от застройщика), или иных правоустанавливающих документов и копию паспорта.

Это можно сделать, обратившись напрямую в территориальное отделение или передать документы через МФЦ. После того, как сотрудниками Росреестра будут выполнены соответствующие действия, в реестре появится запись о том, что теперь вы являетесь законным владельцем. Только после этого можно приступать к процедурам, описанным в этой статье.

Запасаемся копиями документов

После оформления сделки по покупке квартиры, у вас на руках окажутся следующие документы:

  • паспорт на квартиру, с указанием общего метража;

  • договор купли-продажи (долевого участия в строительстве);

  • свидетельство о праве собственности.

Необходимо снять несколько копий каждого документа, они вам понадобятся для оформления договоров со всеми коммунальными службами, обслуживающими ваш дом.

Учреждения, которые нужно посетить как можно быстрее


Следующие учреждения необходимо посетить безотлагательно, в противном случае собственника могут ожидать весьма серьезные неприятности в виде ошибочно начисленных платежей, штрафа за отсутствие регистрации.

Итак, мы отправляемся в:

1. РКЦ (расчетный кассовый центр)

Со свидетельством про право собственности на приобретенную квартиру, вы приходите в центр, где должны составить и подать заявление о переоформлении лицевого счета уже на ваши данные (фамилия, имя, отчество), как нового владельца жилья. После оформления всех документов, обязательно нужно взять выписку из лицевого счета.

Это необходимо сделать для того, чтобы при наступлении случая ошибочного начисления платежей, вы могли документально доказать отсутствие у вас задолженности по квартирной плате, непосредственно на момент приобретения жилья.

2. Паспортный стол (территориальный орган МВД)

Согласно действующему законодательству, любой гражданин должен, в течение семи дней с момента смены места жительства, пройти общеобязательную регистрацию в органах федеральной миграционной службы. Для этого воспользуйтесь услугами почты, портала государственных услуг или многофункционального центра (МФЦ).

3. Управляющую компанию

В этом учреждении вы заключаете общий договор на дальнейшее обслуживание вашей жилплощади. Если по вашему дому было принято решение (общедомовым собранием) о том, что собственники квартир рассчитываются напрямую с поставщиками воды, электричества и газа, тогда придется заключить договоры в следующих организациях:

  • Облэнерго. Эта компания занимается обеспечением и поставкой электроэнергии в вашу квартиру, поэтому здесь вы подписываете договор на электроснабжение вашего жилья;

  • Водоканал. Сначала посмотрите, стоят ли у вас в квартире счетчики на воду, затем проверьте есть ли у вас в наличие документы на них (не обязательно, но желательно, чтобы были), обязательно снимите показания и только после этого можете отправляться в водоканал для оформления нового договора;

  • Горгаз. Договор заключается только в том случае, если у вас в квартире установлена газовая плита или газовый отопительный котел.

4. Городские телефонные линии

Если у вас есть необходимость в установлении в квартире стационарного телефона, то вам следует обратиться в ближайший офис выбранной телефонной компании для последующего оформления точки доступа. Если же вам повезло, и в приобретенном жилье уже есть проведенная телефонная связь, тогда вам останется лишь взять в РКЦ данные о бывшем владельце и предоставить их оператору для переоформления телефонной линии на свое имя.

Современные реалии: сервисы, без которых обходиться не принято

Необходимо сразу же обеспечить свое жилье такими благами современной цивилизации, как интернет, цифровое телевидение. Кроме того, в большинстве случаев, качество питьевой воды, к сожалению, оставляет желать лучшего, поэтому необходимо позаботиться и об этом.

Интернет-провайдер, цифровое телевидение

В настоящее время мало кто согласится проживать в квартире без доступа в интернет и без привычных телевизионных каналов. Обычно территорию, где расположена квартира, обслуживают сразу несколько провайдеров интернета, которые, чаще всего, по совместительству являются также и провайдерами цифрового ТВ. Для выбора одного из них, вам нужно лишь выяснить какие именно фирмы обслуживают ваш район, сравнить цены на их услуги и прочитать отзывы пользователей. После этого можно заключать договор и подключаться к сети интернет и продолжать смотреть свои любимые программы по телевизору.

Доставка питьевой воды

Вода, текущая из водопроводных кранов обычно не очень хорошо очищена, загрязнена различными осадками, поэтому для приготовления пищи и питья лучше заказывать воду доставкой. Но в ряде случаев можно обойтись бытовыми системами фильтрации, а чтобы понимать, насколько безопасна и пригодна для питья вода из-под крана, можно заказать экспертизу воды. До получения результатов лучше не рисковать, и пользоваться привозной водой. Прочитайте отзывы в интернете о поставщиках, и сразу оформите договор о долгосрочном сотрудничестве, это выйдет намного дешевле, чем разовые заказы.

Заботимся о безопасности: страхование, сигнализация

Когда основные шаги по оформлению своей жилплощади вы уже сделали, стоит остановиться на мерах, которые позволят уверенно себя чувствовать при наступлении неприятностей, которые вполне могут произойти. Заключать данные договора не обязательно, но рассмотреть, как вариант обезопасить свое жилье и сделать проживание в нем более комфортным, необходимо.

Страхование

В жизни случаются различные казусы, например, попадутся нерадивые соседи сверху, которые могут вас случайно затопить. В редких случаях вы сможете спокойно договориться о возмещении стоимости ремонта, зачастую все заканчивается скандалом и отказом платить. Договор страхования не только обезопасит вас от подобных ситуаций, но и поможет в более тяжелых случаях (пожар, землетрясение и т.п.), поэтому лучше сразу заключить такое соглашение. Страховые взносы — это не те траты, на которых стоит экономить.


Кстати, застраховать жилье можно и от проникновения злоумышленников, а также – гражданскую ответственность. Последнее иногда оказывается весьма полезным, например, в случае, если затопят не вас, а вы зальете соседей снизу или же в вашей квартире произойдет возгорание, которое станет причиной крупного пожара. Без такой страховки вас ждут весьма серьезные расходы в перечисленных случаях.

Охранная сигнализация

Все когда-нибудь уезжают в отпуск, а потом начинают переживать, что квартира осталась без присмотра. Чтобы минимизировать риск быть ограбленными, установите в квартире сигнализацию. Согласно статистическим данным, выведенные датчики сигнализации отпугивают воров в 85% случаев. Собственно, такая мера является достаточно действенной, если квартира пустует с утра до вечера, пока все на работе.

Пора приступать к ремонту? Не торопитесь


Наряду с оформлением документов собственники планируют сделать ремонт в новом жилье, оформить квартиру соответственно своим вкусам и потребностям. Приятно, когда вас окружает именно такая обстановка, которая вам нравится. Однако мы рекомендуем не слишком торопиться с ремонтом, так как есть вероятность, что довольно скоро вам придется его переделывать. Первым делом нужно еще кое-что проверить (особенно это актуально для квартир на вторичном рынке), а именно:

Электросистема

Алюминиевая проводка, особенно в старых домах, имеет свойство изнашиваться со временем, в результате мы можем наблюдать такие явления, как мерцание светильников или искрящиеся розетки. Старое электрооборудование может не справляться с потребностями в электричестве всех бытовых приборов, поэтому придется выбирать между кипячением чайника и работой стиральной машины. Изношенные розетки и выключатели также могут обеспечить вас сюрпризами.

Если все это обнаружится уже после ремонта, вам придется мириться с описанными неприятностями или прокладывать новую проводку и менять электрооборудование, в результате чего придется затевать ремонт повторно. Кроме того, дефекты в электросистеме могут привести к пожару. Рекомендуется пригласить специалистов, которые смогут проверить всю электрику с помощью соответствующего оборудования.


Теплоизоляция

Еще один момент, который стоит проверить до проведения ремонта. Необходимо выяснить источник потенциальных теплопотерь, чтобы впоследствии для его ликвидации не пришлось портить отремонтированные поверхности стен, пола или потолка. Причиной потерь тепла могут быть щели в оконных и дверных конструкциях, плохая изоляция при установке окон, сквозняк из-под подоконника, не загерметизированные как следует стыки панелей. Визуально, или с помощью подручных средств источники установить невозможно, поэтому для этого также стоит пригласить специалиста с тепловизором, который проведет обследование квартиры.

Заключение

Приобретение собственной жилплощади — это, несомненно, радостное событие в жизни каждого человека. Поэтому постарайтесь не затягивать с оформлением вышеописанных договоров, чтобы быстрее покончить с бумажной волокитой и начать наслаждаться жизнью в своей новой квартире. С самого начала обеспечьте себя всеми необходимыми сервисами и заранее продумайте все ситуации, которые могут произойти с вашим новым жильем.

Верховный суд разъяснил, на что обращать внимание при покупке вторички — Российская газета

Очень полезное разъяснение сделала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ, когда разбирала спорную ситуацию, связанную с покупкой квартиры у собственников, среди которых были несовершеннолетние дети.

Известно, что жилье на так называемом вторичном рынке чаще всего дешевле новостроек. Но и рисков потерять только что приобретенную квартиру, и деньги при такой покупке — больше. Особенно если продавец — семья с маленькими детьми.

Нельзя признать недействительной сделку, основы­ваясь только на ст. 167 Граждан­ского кодекса

Мало кто знает, что положенное при таких сделках согласие органов опеки еще ни о чем не говорит. Точнее, не страхует от возможных проблем.

Правовые аспекты сделок с жильем эксперты «РГ» разбирают в рубрике «Юрконсультация»

Дело в том, что опека лишь разрешает сделку при условии, что маленьким собственникам будет куплено равноценное продаваемому жилье. А если это условие не выполнят, то уже проведенную сделку купли-продажи легко признают незаконной.

Наша история началась в Челябинской области. Там некая гражданка решила продать квартиру, в которой были прописаны двое ее несовершеннолетних детей. Каждому из них принадлежало по 1/3 доли.

На продажу мама получила письменное согласие органов опеки. Давая согласие, опека выдвинула условие — квартиру продать можно, если одновременно будет приобретено другое жилье, в котором дети получат по 1/3 доли. Сообщить о покупке госорганам надо было в течение месяца после продажи жилья.

А дальше события развивались следующим образом. Сделка состоялась. Новая хозяйка квартиры полностью рассчиталась за покупку и справила новоселье. Но пожить спокойно в новой квартире ей не удалось.

Причина оказалась в том, что прежняя владелица, вопреки договоренности, не приобрела на детей новую квартиру, которая упоминалась в согласии органа опеки. То есть гражданка нарушила прописанное в разрешении условие. Отдел опеки потребовал признать сделку недействительной по статье 168 Гражданского кодекса РФ. Эта статья говорит о сделке, противоречащей закону.

Расстроенная новая хозяйка попыталась защищаться и обратилась в суд. Она утверждала, что разрешение опеки на сделку вообще незаконно, поскольку в нем не сказано, как рассчитываться с несовершеннолетними продавцами, и не уточняется, на какой счет переводить деньги на имя несовершеннолетних после продажи их долей.

А еще она нашла такой аргумент — при выдаче разрешения не выяснили мнение отца детей, а ее, как покупательницу, не проинформировали, что продавец должен был одновременно купить жилье несовершеннолетним.

Местный городской суд с доводами опеки согласился целиком и полностью. И он удовлетворил иск отдела опеки, признав недействительным договор купли-продажи квартиры. Жилье вернули в собственность прежней владелицы и ее детей. Ну а истице, так и не ставшей полноправной собственницей новой квартиры, присудили компенсацию в сумме стоимости жилья.

В своем решении городской суд сослался на статью 167 Гражданского кодекса, которая говорит о последствиях недействительной сделки. Но Челябинский областной суд отменил решение городских коллег и принял новое решение, отказав опеке, а заодно и истице.

По мнению апелляции, то, что прежняя хозяйка не купила своим детям жилье и нарушила договоренности с опекой, не делает договор купли-продажи квартиры незаконным. По мнению апелляции, сделку совершили с соблюдением всех процедур, фактически она исполнена и оснований для недействительности нет. При этом позицию в суде объяснили нормами статьи 168 Гражданского кодекса, на которую первая инстанция не ссылалась.

Опека с таким отказом не согласилась и дошла до Верховного суда РФ. Там материалы спора изучили и с выводами областного суда не согласились. При этом Верховный суд сослался сразу на две статьи Гражданского кодекса — статью 168 «Сделка, противоречащая закону» и статью 173.1 «Сделка без необходимого в силу закона согласия госоргана».

Верховный суд РФ указал, что суд первой инстанции не мог признать недействительной сделку, основываясь только на статье 167 Гражданского кодекса. В этой статье не установлены основания, по которым признается недействительность. Но эти основания предусмотрены в других статьях того же кодекса — 168 «Сделка, противоречащая закону» и статье 173.1 «Сделка без необходимого в силу закона согласия госоргана».

Опека разрешает сделку с квартирой, если детям купят равноценное жилье. Иначе сделку отменят

Верховный суд подчеркнул — в первой инстанции не сослались ни на одну из этих статей, а апелляция не только не исправила эту ошибку, но и неправильно истолковала нормы, на которые сослалась. Вот на что обратили внимание в Верховном суде — суд основал свое решение на утратившем силу варианте статьи 168 Гражданского кодекса РФ.

Апелляция должна была уточнить, по каким основаниям истец оспаривает сделку, и в зависимости от этого определить, какие обстоятельства значимы для спора и влияют на действительность сделки или свидетельствуют о ее ничтожности, указала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда.

А еще облсуд не принял во внимание, что согласно статье 173.1 Гражданского кодекса, установлены специальные основания для признания недействительными сделок, совершенных без необходимого согласия третьего лица, органа юрлица или госоргана либо органа местного самоуправления. По мнению истца, не было оснований для вывода, что сделку совершили с согласия опеки, ведь ответчик не получил согласия на отчуждение недвижимости без обеспечения детей другим жильем, и этот довод в Верховном суде РФ сочли важным. Высокий суд также отметил, что нет доказательств соблюдения прав детей, — того, что средства от продажи квартиры попали на их счет в банке или были израсходованы в их интересах. Поэтому велел спор пересмотреть.

Определение контрейлерной ипотеки

Что такое контрейлерная ипотека?

Дополнительная ипотека — это дополнительная задолженность, которая может включать любую дополнительную ипотеку или ссуду помимо первой ипотечной ссуды заемщика, которая обеспечена тем же залогом. Общие типы контрейлерных ипотечных кредитов включают ссуды под залог дома и кредитные линии под залог дома (HELOC).

Ключевые выводы

  • Дополнительная ипотека — это любая дополнительная ссуда, взятая на недвижимость после первой ипотеки.
  • Примеры включают вторые ипотечные кредиты, кредиты под залог дома и HELOC.
  • Дополнительные ипотечные кредиты используются для покрытия первоначального взноса за недвижимость или для того, чтобы избежать уплаты PMI.

Понимание контрейлерной ипотеки

Ипотечные кредиты могут служить нескольким целям. Некоторые контрейлерные ипотечные кредиты могут помочь заемщику с первоначальным взносом. Как правило, у большинства заемщиков есть возможность взять только один или два дополнительных ипотечных кредита, поскольку все кредиты обеспечены одним и тем же залогом.

Дополнительная ипотека также может использоваться, чтобы избежать необходимости платить за частное ипотечное страхование или PMI. В этом случае второй ипотечный кредит или кредит под залог жилья оформляется одновременно с первым ипотечным кредитом. Например, в случае контрейлерной ипотеки «80-10-10» 80% покупной цены покрывается первой ипотекой, 10% покрывается второй ссудой, а последние 10% покрываются вашим первоначальным взносом. Это снижает отношение кредита к стоимости (LTV) первой ипотеки до менее 80%, устраняя необходимость в PMI.Например, если ваш новый дом стоит 180 000 долларов, ваша первая ипотека будет стоить 144 000 долларов, вторая ипотека будет 18 000 долларов, а ваш первоначальный взнос составит 18 000 долларов.

Типы контрейлерных ипотечных кредитов

Ипотечные кредиты с первоначальным взносом

Ипотека с первоначальным взносом — это тип контрейлерной ипотеки, которая дает заемщику средства для первоначального взноса. Вторые ипотечные кредиты обычно разрешаются только в том случае, если они используют средства из программы помощи при первоначальном взносе. Все источники средств первоначального взноса, используемые для обеспечения ипотечного кредита, должны быть раскрыты первому ипотечному кредитору.Как правило, вторые ипотечные кредиты от многих альтернативных кредиторов не допускаются, поскольку они выходят за рамки параметров условий первого ипотечного кредита и значительно увеличивают риски дефолта для заемщика. Ипотечные помощники с первоначальным взносом также могут быть известны как тихие вторые ипотечные кредиты.

Вторая ипотека

Как правило, заемщик может получить вторую ипотеку только с использованием субординированного предмета залога, когда этот залог имеет собственный капитал. Собственный капитал в первую очередь зависит от стоимости, которую заемщик заплатил за свой дом.Он рассчитывается как оценочная стоимость дома за вычетом непогашенного остатка по кредиту.

Многие заемщики оказываются в подводной ипотеке на ранних этапах погашения ипотечного кредита, поскольку стоимость имущества может снизиться, а остаток по ипотечному кредиту еще не был существенно выплачен. Если у заемщика есть собственный капитал в своем доме, у него есть несколько вариантов получения второго ипотечного кредита на собственный капитал. Эти вторые ипотечные продукты включают либо стандартную ссуду под залог дома, либо кредитную линию под залог дома.И кредит под залог дома, и кредитная линия под залог дома основаны на доступном капитале в залоге заемщика.

Ссуды под залог жилья

Стандартный кредит собственного капитала является невозобновляемой кредитной ссудой. В стандартном ипотечном кредите заемщик может получить стоимость собственного капитала авансом в виде единовременного основного платежа. Затем кредит обычно требует ежемесячных платежей на основе условий кредита, настроенных кредитором. Заемщики используют ссуду собственного капитала для различных целей, включая расходы на колледж для своего ребенка, ремонт дома, консолидацию долга или чрезвычайные капитальные расходы.

Кредитные линии под залог собственного капитала

Кредитная линия собственного капитала — это возобновляемый кредитный счет, который предоставляет заемщику большую гибкость расходов. Этот тип кредитного счета имеет максимальный кредитный лимит, основанный на собственном капитале заемщика. Остаток на счете является оборотным, что означает, что заемщики контролируют непогашенные остатки на основе своих покупок и платежей. На возобновляемый счет также будут начисляться ежемесячные проценты, которые добавляются к общему непогашенному остатку.В кредитной линии собственного капитала заемщики получают ежемесячный отчет с подробным описанием своих операций за период и сумму ежемесячного платежа, которую они должны платить, чтобы сохранить свой счет в хорошем состоянии.

Определение отношения долга к доходу (DTI)

Что такое отношение долга к доходу (DTI)?

Отношение долга к доходу (DTI) — это процент вашего валового ежемесячного дохода, который идет на выплату ежемесячных платежей по долгам и используется кредиторами для определения вашего кредитного риска.

Ключевые выводы

  • Отношение долга к доходу (DTI) измеряет сумму дохода, которую лицо или организация генерирует для обслуживания долга.
  • DTI 43%, как правило, является самым высоким коэффициентом, который заемщик может иметь и при этом получить право на получение ипотечного кредита, но кредиторы обычно ищут коэффициенты не более 36%.
  • Низкий коэффициент DTI указывает на достаточный доход по отношению к обслуживанию долга и делает заемщика более привлекательным.
Отношение долга к доходу (DTI)

Понимание отношения долга к доходу (DTI)

Низкое отношение долга к доходу (DTI) демонстрирует хороший баланс между долгом и доходом.Другими словами, если ваш коэффициент DTI составляет 15%, это означает, что 15% вашего ежемесячного валового дохода ежемесячно идет на выплату долга. И наоборот, высокий коэффициент DTI может сигнализировать о том, что у человека слишком большая задолженность по сравнению с суммой дохода, получаемого каждый месяц.

Как правило, заемщики с низким отношением долга к доходу, вероятно, эффективно управляют своими ежемесячными платежами по долгу. В результате банки и поставщики финансовых кредитов хотят видеть низкие коэффициенты DTI, прежде чем выдавать кредиты потенциальному заемщику. Предпочтение низких коэффициентов DTI имеет смысл, поскольку кредиторы хотят быть уверены, что заемщик не перегружен, что означает, что у них слишком много долговых платежей по сравнению с их доходом.

Как правило, 43% — это самый высокий коэффициент DTI, который может иметь заемщик, но при этом получить право на получение ипотечного кредита. В идеале кредиторы предпочитают отношение долга к доходу ниже 36%, при этом не более 28% этого долга идет на обслуживание ипотеки или арендную плату.

Максимальный коэффициент DTI варьируется от кредитора к кредитору. Однако чем ниже отношение долга к доходу, тем больше шансов, что заемщик будет одобрен или, по крайней мере, рассмотрен для подачи заявки на получение кредита.

Формула DTI и расчет

Отношение долга к доходу (DTI) — это мера личных финансов, которая сравнивает ежемесячный платеж по долгу человека с его ежемесячным валовым доходом. Ваш валовой доход – это ваша заработная плата до вычета налогов и других вычетов. Отношение долга к доходу — это процент вашего валового ежемесячного дохода, который идет на выплату ежемесячных платежей по долгам.

Коэффициент DTI — это один из показателей, который кредиторы, в том числе ипотечные кредиторы, используют для измерения способности человека управлять ежемесячными платежами и погашать долги.

ДТИ знак равно Общая сумма ежемесячных платежей по долгу Валовой ежемесячный доход \begin{aligned} &\text{DTI} = \frac{ \text{Общая сумма ежемесячных платежей по долгам} }{ \text{Валовой месячный доход} } \\ \end{align} ​DTI = валовой ежемесячный доход. Общая ежемесячная долговая платеж​​

  1. Суммируйте ежемесячные платежи по долгам, включая кредитные карты, кредиты и ипотечные кредиты.
  2. Разделите общую сумму ежемесячного платежа по долгу на ваш ежемесячный валовой доход.
  3. Результат будет десятичным, поэтому умножьте результат на 100, чтобы получить процент DTI.

Иногда отношение долга к доходу объединяется с отношением долга к лимиту. Однако эти две метрики имеют явные различия.

Отношение долга к лимиту, которое также называется коэффициентом использования кредита, представляет собой процент от общего доступного кредита заемщика, который в настоящее время используется. Другими словами, кредиторы хотят определить, максимально ли вы используете свои кредитные карты. Коэффициент DTI рассчитывает ваши ежемесячные платежи по долгу по сравнению с вашим доходом, при этом использование кредита измеряет ваш долг балансов по сравнению с суммой существующего кредита, который вы были одобрены для кредитных компаний.

Ограничения отношения долга к доходу

Несмотря на важность коэффициента DTI, он является лишь одним из финансовых коэффициентов или показателей, используемых при принятии кредитного решения. Кредитная история и кредитный рейтинг заемщика также будут иметь большое значение при принятии решения о предоставлении кредита заемщику. Кредитный рейтинг — это числовое значение вашей способности погасить долг. Несколько факторов влияют на оценку отрицательно или положительно, и они включают просроченные платежи, просрочки, количество открытых кредитных счетов, остатки на кредитных картах относительно их кредитных лимитов или использование кредита.

Коэффициент DTI не делает различий между различными типами долга и стоимостью обслуживания этого долга. Кредитные карты имеют более высокие процентные ставки, чем студенческие ссуды, но они объединены вместе в расчете коэффициента DTI. Если вы переведете свои остатки с карт с высокой процентной ставкой на кредитную карту с низкой процентной ставкой, ваши ежемесячные платежи уменьшатся. В результате ваши общие ежемесячные платежи по долгу и коэффициент DTI уменьшатся, но ваш общий непогашенный долг останется неизменным.

Отношение долга к доходу является важным соотношением, которое необходимо контролировать при подаче заявки на кредит, но это только один показатель, используемый кредиторами при принятии кредитного решения.

Пример отношения долга к доходу

Джон хочет получить кредит и пытается выяснить соотношение своего долга к доходу. Ежемесячные счета и доход Джона следующие:

  • ипотека: 1000 долларов
  • автокредит: 500 долларов
  • кредитные карты: 500 долларов
  • валовой доход: 6000 долларов

Общий ежемесячный платеж по долгу Джона составляет 2000 долларов:

$ 2 , 000 знак равно $ 1 , 000 + $ 500 + $ 500 \$2000 = \$1000 + \$500 + \$500 2000 долларов = 1000 долларов + 500 долларов + 500 долларов

Коэффициент DTI Джона равен 0.33:

0,33 знак равно $ 2 , 000 ÷ $ 6 , 000 0,33 = \$2000 \дел\$6000 0,33=2000$÷6000$

Другими словами, у Джона отношение долга к доходу составляет 33%.

Как снизить отношение долга к доходу

Вы можете снизить соотношение долга к доходу, сократив ежемесячный регулярный долг или увеличив свой валовой ежемесячный доход.

Используя приведенный выше пример, если у Джона тот же регулярный ежемесячный долг в размере 2000 долларов США, но его валовой ежемесячный доход увеличивается до 8000 долларов США, его расчет коэффициента DTI изменится на 2000 ÷ 8000 долларов США при соотношении долга к доходу, равном 0.25 или 25%.

Точно так же, если доход Джона останется прежним на уровне 6000 долларов, но он сможет погасить свой кредит на покупку автомобиля, его ежемесячные регулярные платежи по долгу упадут до 1500 долларов, поскольку платеж за автомобиль составляет 500 долларов в месяц. Коэффициент DTI Джона будет рассчитываться как 1500 долларов США ÷ 6000 долларов США = 0,25 или 25%.

Если Джону удастся сократить свои ежемесячные платежи по долгам до 1500 долларов и увеличить свой валовой ежемесячный доход до 8000 долларов, его коэффициент DTI будет рассчитан как 1500 : 8000 долларов, что равно 0,1875 или 18.75%.

Коэффициент DTI также можно использовать для измерения процента дохода, который идет на покрытие расходов на жилье, что для арендаторов является ежемесячной суммой арендной платы. Кредиторы смотрят, сможет ли потенциальный заемщик справиться со своей текущей долговой нагрузкой, вовремя выплачивая арендную плату, учитывая их валовой доход.

Реальный пример коэффициента DTI

Корпорация Wells Fargo (WFC) является одним из крупнейших кредиторов в США. Банк предоставляет потребителям банковские и кредитные продукты, включая ипотечные кредиты и кредитные карты.Ниже приводится краткое изложение их рекомендаций по соотношению долга к доходу, которые они считают кредитоспособными или нуждаются в улучшении.

  • 35% или меньше обычно считается благоприятным, и ваш долг можно контролировать. Вероятно, у вас остались деньги после оплаты ежемесячных счетов.
  • От 36% до 49% означает, что коэффициент DTI является адекватным, но есть возможности для улучшения. Кредиторы могут запросить другие квалификационные требования.
  • Коэффициент DTI 50% или выше означает, что у вас ограниченное количество денег, которые можно откладывать или тратить.В результате у вас, скорее всего, не будет денег, чтобы справиться с непредвиденным случаем, и у вас будут ограниченные возможности заимствования.

Почему отношение долга к доходу важно?

Отношение долга к доходу (DTI) — это процент вашего валового ежемесячного дохода, который идет на выплату ежемесячных платежей по долгам и используется кредиторами для определения вашего кредитного риска. Низкое отношение долга к доходу (DTI) демонстрирует хороший баланс между долгом и доходом. И наоборот, высокий коэффициент DTI может сигнализировать о том, что у человека слишком большая задолженность по сравнению с суммой дохода, получаемого каждый месяц.Как правило, заемщики с низким отношением долга к доходу, вероятно, эффективно управляют своими ежемесячными платежами по долгу. В результате банки и поставщики финансовых кредитов хотят видеть низкие коэффициенты DTI, прежде чем выдавать кредиты потенциальному заемщику.

Что такое хорошее соотношение долга к доходу?

Как правило, 43% — это самый высокий коэффициент DTI, который может иметь заемщик, но при этом иметь право на получение ипотечного кредита. В идеале кредиторы предпочитают отношение долга к доходу ниже 36%, при этом не более 28% этого долга идет на обслуживание ипотеки или арендную плату.Максимальный коэффициент DTI варьируется от кредитора к кредитору. Однако чем ниже отношение долга к доходу, тем больше шансов, что заемщик будет одобрен или, по крайней мере, рассмотрен для подачи заявки на получение кредита.

Каковы ограничения отношения долга к доходу?

Коэффициент DTI не делает различий между различными типами долга и стоимостью обслуживания этого долга. Кредитные карты имеют более высокие процентные ставки, чем студенческие кредиты, но при расчете коэффициента DTI они объединяются вместе.Если вы переведете свои остатки с карт с высокой процентной ставкой на кредитную карту с низкой процентной ставкой, ваши ежемесячные платежи уменьшатся. В результате ваши общие ежемесячные платежи по долгу и коэффициент DTI уменьшатся, но ваш общий непогашенный долг останется неизменным.

Чем отношение долга к доходу отличается от отношения долга к пределу?

Иногда отношение долга к доходу объединяется с отношением долга к лимиту. Однако эти две метрики имеют явные различия.Отношение долга к лимиту, которое также называется коэффициентом использования кредита, представляет собой процент от общего доступного кредита заемщика, который в настоящее время используется. Другими словами, кредиторы хотят определить, максимально ли вы используете свои кредитные карты. Коэффициент DTI рассчитывает ваши ежемесячные платежи по долгу по сравнению с вашим доходом, при этом использование кредита измеряет остаток вашей задолженности по сравнению с суммой существующего кредита, который вы получили от кредитной компании.

Процесс покупки дома в Нью-Джерси: 7 шагов к успеху

Планируете ли вы в ближайшее время купить дом в Нью-Джерси? Если это так, мы готовы поспорить, что у вас есть много вопросов о шагах, которые происходят на этом пути.И мы вас прикрыли. Вот пошаговый обзор процесса покупки жилья в Нью-Джерси.

шага в процессе покупки дома в Нью-Джерси

Чтобы помочь вам понять процесс покупки, мы разбили его на семь общих шагов. Процесс может незначительно отличаться от одного человека к другому из-за множества задействованных переменных. Но обычно это выглядит примерно так:

  1. Определите свой бюджет и изучите рынок.
  2. Исследуйте и выберите тип ипотечного кредита.
  3. Получите предварительное одобрение кредитора.
  4. Найдите опытного агента по недвижимости в Нью-Джерси.
  5. Начать поиск дома.
  6. Сделать предложение и при необходимости договориться с продавцом.
  7. Заключи сделку и получи ключи от своего нового дома.

Шаг 1: Определите свой бюджет и изучите рынок.

Прежде чем приступить к поиску дома, проведите базовые расчеты бюджета, чтобы определить, сколько вы можете позволить себе ежемесячно тратить на жилье.Будь проще. Вычтите ваши совокупные ежемесячные расходы из вашего чистого дохода (или зарплаты на вынос), а затем уменьшите это число. Пока вы занимаетесь этим, изучите местный рынок жилья, где вы планируете купить дом. Обратите особое внимание на последние распродажи. Это даст вам лучшее представление о том, какой дом вы можете себе позволить.

Шаг 2: Изучите варианты ипотечного кредита и выберите тип кредита.

На начальном этапе процесса покупки жилья вам следует изучить различные типы кредитов, которые доступны покупателям жилья в Нью-Джерси.У вас есть довольно много вариантов, и у каждого из них есть свои плюсы и минусы. Например, кредитная программа FHA предлагает низкий первоначальный взнос в размере 3,5%, но требует ипотечного страхования. Это только один пример плюсов и минусов, связанных с различными вариантами ипотеки. (Примечание: мы можем помочь вам выбрать лучший тип кредита для вашей ситуации.)

Шаг 3: Получите предварительное одобрение на ипотечный кредит.

Предварительное одобрение ипотеки можно рассматривать как своего рода предварительный финансовый процесс.Мы можем проверить ваше финансовое положение, чтобы определить, являетесь ли вы хорошим кандидатом на получение кредита. Мы также можем сказать вам, сколько вы можете занять. Имеет смысл сделать это в начале  в процессе покупки жилья в Нью-Джерси, потому что это позволяет вам сузить область поиска до свойств, которые вы можете себе позволить. Кроме того, продавцы с большей вероятностью примут ваше предложение, если у вас есть предварительное одобрение.

Шаг 4: Найдите опытного агента по недвижимости в Нью-Джерси.

Мы рекомендуем покупателям жилья в Нью-Джерси обратиться за профессиональной консультацией к опытному агенту по недвижимости.Это особенно важно, если вы покупаете свое первое место. В Нью-Джерси комиссионные агента по недвижимости обычно оплачивает продавец. Так что, как покупатель дома, нет причин летать в одиночку. Опытный агент может помочь вам найти недвижимость, оценить запрашиваемую цену, составить предложение, договориться с продавцом и многое другое.

Шаг 5: Начните процесс поиска дома.

Теперь пора выйти и начать осматривать дома. Но вы заметите, что этому предшествовали четыре шага.Некоторые покупатели жилья бросаются на стадию поиска дома в процессе покупки, не проводя предварительных исследований или составления бюджета. Мы рекомендуем вам пройти описанные выше шаги, прежде чем вы начнете делать покупки для дома. Затем составьте список вещей, которые вы хотите и в которых нуждаетесь. И помните о гибкости — покупка дома в Нью-Джерси часто требует компромиссов.

Шаг 6: Сделайте предложение и договоритесь с продавцом.

Это один из самых важных шагов в процессе покупки дома в Нью-Джерси, поскольку он определяет сумму, которую вы заплатите за дом.Прежде чем разместить предложение на бумаге, вы должны оценить запрашиваемую цену, чтобы убедиться, что она разумна. Вы можете сделать это, просмотрев недавние и сопоставимые продажи в той же области. Это то, что агенты по недвижимости называют «комп». Это также одна из их специальностей, поэтому мы рекомендуем использовать агента по недвижимости при покупке дома или квартиры.

Шаг 7: Заключите сделку и получите ключи!

С точки зрения покупателя закрытие сделки представляет собой последний шаг в процессе покупки дома в Нью-Джерси.Здесь покупатель и продавец подписывают все документы, касающиеся продажи дома. Это могут быть документы, связанные с ипотекой, налоговые отчеты, акты и многое другое. Это также когда комиссионные агента по недвижимости оплачиваются. И последнее, но не менее важное: вы получите ключи от своего нового дома. Поздравляем, теперь вы домовладелец в Нью-Джерси.

Как получить ипотечный кредит на аренду недвижимости | Ипотека и консультации

Сейчас самое время стать арендодателем.Ставки по ипотечным кредитам колеблются вблизи исторических минимумов, и хотя недавняя экономическая нестабильность заставила многих потенциальных покупателей жилья дважды подумать, прежде чем брать ипотечный кредит, доход от аренды может стать отличным способом защитить ваши финансы от продолжающихся потрясений.

Прежде чем взять на себя обязательство арендовать недвижимость и добавить еще один платеж к своим ежемесячным расходам, узнайте, что требуется для получения финансирования.

Традиционная ипотека и ипотека для сдаваемой в аренду недвижимости: в чем разница?

На первый взгляд, ипотека на сдаваемое в аренду имущество по существу ничем не отличается от ипотеки на первичное жилье.Тем не менее, есть некоторые важные различия, которые нужно понимать.

«Хотя они следуют аналогичному процессу подачи заявки, это другой процесс, когда вы подаете заявку на инвестиции или аренду недвижимости», — говорит Уорнер Кирога, агент по недвижимости, инвестор и владелец Prestige Home Buyers на Лонг-Айленде, Нью-Йорк. , область. «Риски выше, и есть определенные правила и требования, прежде чем получить одобрение кредитора».

Повышенный риск возникает из-за более высоких показателей невозврата кредитов на сдаваемую в аренду недвижимость, поскольку заемщик, скорее всего, сосредоточится на ипотеке на первичный дом, если испытывает финансовые трудности.Таким образом, получение ипотечного кредита на сдаваемое в аренду имущество или инвестиционную недвижимость, как правило, сопровождается несколько более высокими процентными ставками.

Майк Тассон, соучредитель онлайн-рынка ипотечных кредитов Own Up, говорит, что его компания ежедневно собирает данные о процентных ставках более чем 16 000 кредиторов и обычно видит ставки на инвестиционную недвижимость на 0,375–0,5 процентного пункта выше, чем на основные места жительства.

Стандарты андеррайтинга также имеют тенденцию быть более строгими. В целом, говорит Тассоне, ипотечные кредиторы, как правило, сосредотачиваются на трех основных факторах при выборе заемщика для получения ипотечного кредита: кредитный рейтинг заемщика, первоначальный взнос и соотношение долга к доходу.Это правда ли кредит для основного дома или инвестиционной собственности. «Однако право на сдачу недвижимости в аренду вносит несколько нюансов в эти требования», — говорит Тассоне.

Например, минимальный первоначальный взнос для обеспечения ипотечного кредита на сдаваемое в аренду имущество часто выше, чем для основного места жительства. К заемщикам также могут применяться более строгие требования по кредитному рейтингу и пороговые значения отношения долга к доходу.

Ваш трудовой стаж и доход также тщательно изучаются, когда вы покупаете недвижимость для сдачи в аренду.«Некоторые кредиторы могут искать доказательства предыдущего опыта в качестве арендодателя», — говорит Тассоне.

Как получить ипотечный кредит на сдаваемое в аренду имущество

Несмотря на потенциальный финансовый рост, Кирога подчеркивает, что стать арендодателем — это не прогулка по парку. Финансирование арендуемой недвижимости может означать управление вторым платежом по ипотеке в дополнение к вашей основной ипотеке. Кроме того, доход от аренды не всегда постоянен. Кредиторы знают об этом и потребуют от вас соблюдения определенных стандартов, прежде чем одобрить вам ипотеку.Присмотритесь к этим квалификациям.

  • Кредитный рейтинг. Как правило, при финансировании аренды недвижимости кредиторы требуют минимальный кредитный рейтинг 620. Однако для того, чтобы обеспечить лучшие процентные ставки и условия, вы должны иметь кредитный рейтинг 740 или выше, что считается в диапазоне «очень хорошо».
  • Первоначальный взнос. При обычной ипотеке на основное жилье можно внести всего 3%, в зависимости от конкретного кредитора и кредитной программы.Однако, если ваш первоначальный взнос составляет менее 20%, вам необходимо будет оплатить частную ипотечную страховку, которая защищает кредитора от некоторых финансовых потерь в случае невыполнения обязательств по кредиту. Однако PMI не распространяется на ипотечные кредиты на инвестиционную или арендуемую недвижимость. Таким образом, вам, вероятно, потребуется внести более крупный первоначальный взнос в размере не менее 15–20%, чтобы финансировать аренду недвижимости. Для некоторых свойств, таких как многоквартирные инвестиционные объекты, требуется скидка не менее 25%.
  • ДТИ. Другим важным фактором, который учитывают кредиторы, является отношение вашего долга к доходу.Это измеряет процент вашего ежемесячного валового дохода, который идет на погашение долга. Чтобы претендовать на получение ипотечного кредита на сдаваемое в аренду имущество, ваш DTI в идеале должен находиться в диапазоне от 36% до 45%. По словам Тассоне, во многих случаях заемщики могут учитывать 75% своего потенциального ежемесячного дохода от аренды (как определено во время оценки) в качестве дополнительного дохода, чтобы помочь уменьшить их DTI. Он отмечает, что кредиторы не учитывают 100% дохода от аренды для учета потенциальных вакансий. Однако ваш кредитор может не учитывать будущий доход от аренды, если вы не являетесь арендодателем.Если это так, ваша возможность получить ипотечный кредит на аренду может зависеть только от вашего личного дохода.
  • Сбережения. Помимо того, что вы должны показать, что у вас достаточный доход по сравнению с вашими долговыми обязательствами, вам также нужно будет показать, что у вас достаточно денег в банке, чтобы покрыть финансовые проблемы. Хорошей идеей будет иметь от трех до шести месяцев резервы на ликвидном банковском счете, включая полную выплату по ипотеке с основной суммой, процентами, налогами и страховкой.

Варианты ипотеки для сдачи в аренду недвижимости

Как правило, для инвестиционной недвижимости доступны те же варианты финансирования основного дома. Сюда входят обычные ипотечные кредиты с фиксированной или регулируемой процентной ставкой со сроками погашения от 10 до 30 лет. Тем не менее, Тассоне говорит, что важно отметить, что спонсируемые государством программы, такие как Федеральное управление жилищного строительства, по делам ветеранов и ссуды Министерства сельского хозяйства США, которые поддерживают заемщиков с низким доходом, ветеранов, активные военные и сельские покупки жилья, недоступны для сдаваемой в аренду недвижимости. .Единственным исключением является ситуация, когда вы покупаете многоквартирный дом и планируете жить в одном из них.

Например, вы можете получить кредит FHA для сдачи в аренду недвижимости до четырех квартир. Вы должны прожить в одной из квартир не менее одного года, после чего вы также можете съехать и сдать ее в аренду. Ипотека FHA также может позволить вам соответствовать более мягким требованиям заемщика, таким как более низкий кредитный рейтинг и первоначальный взнос.

Аналогичным образом кредиты по программе VA также доступны для сдачи в аренду недвижимости, состоящей из четырех квартир, при условии, что вы проживаете в одной из них.Эти кредиты не имеют кредитного рейтинга или требований к первоначальному взносу, хотя отдельные кредиторы могут иметь свои собственные требования приемлемости, которые должны быть выполнены.

Кирога говорит, что существуют альтернативы традиционному ипотечному финансированию. Например, вы можете использовать ссуду под залог собственного дома или кредитную линию для финансирования покупки арендного имущества, что обычно позволяет вам занять до 80% от текущей стоимости вашего дома. Вы также можете рассмотреть частный кредит, который предлагается индивидуальными или групповыми инвесторами.

Готовы ли вы стать арендодателем?

Прежде чем расписаться на пунктирной линии, важно тщательно взвесить, является ли правильным решением стать арендодателем. Это может быть финансово выгодным опытом, а владение арендованной недвижимостью может быть хорошим способом получения дохода и долгосрочного богатства.

«Владение инвестиционной недвижимостью также имеет высокие налоговые преимущества в США, поскольку IRS разрешает вычеты на амортизацию и расходы», — говорит Тассоне.Также можно отсрочить налоги на продажу инвестиционной собственности, если вырученные средства направляются на «подобные» инвестиции (как правило, на другое имущество).

Однако, по словам Тассоне, быть арендодателем может также привести к дополнительным расходам и головной боли, таким как ремонт, техническое обслуживание и трудные арендаторы. Если вы не хотите решать эти вопросы самостоятельно, вы можете передать их на аутсорсинг управляющей компании за дополнительную плату, которая может быть или не быть экономичной.

Пандемия коронавируса стала дополнительным стрессом для арендодателей, на которых неожиданно наложили мораторий на выселение неплательщиков. «Некоторых арендодателей, особенно тех, кто полагался на аренду в качестве основного источника дохода, мораторий на выселение вынудил их либо покрывать свои эксплуатационные расходы из собственного кармана, либо рассматривать более радикальные альтернативы, такие как продажа своей собственности», — говорит Тассоне.

Конечно, влияние пандемии на динамику рынка аренды было беспрецедентным и неожиданным.Тем не менее, любой потенциальный арендодатель должен изучить законы об арендаторах, которые применяются к арендованному имуществу, и убедиться, что он понимает права и обязанности арендодателя, прежде чем брать кредит.

CHFA Справочник для тех, кто покупает жилье впервые

Вы должны быть покупателем жилья впервые или не иметь дома в течение последних трех лет. Заемщики, которые ранее владели домом, также могут подать заявку, если они планируют покупку в федерально-целевой зоне штата и не владеют недвижимостью на момент закрытия кредита.(см. карту ресурсов CHFA для целевых федеральных территорий)

 

8 шагов к покупке вашего первого дома

Покупка вашего первого дома — захватывающая и важная веха, не говоря уже о долгосрочных инвестициях. Следуйте приведенным ниже 8 шагам , чтобы сделать процесс покупки жилья немного проще!

CHFA может помочь с финансированием. Мы предлагаем 30-летние ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой и процентными ставками ниже рыночных для семей и частных лиц с низким и средним доходом в Коннектикуте.Это руководство поможет вам понять процесс покупки дома с помощью кредита CHFA.

ШАГ 1: Обучение покупателей жилья

CHFA понимает, что процесс покупки жилья может быть сложным, поэтому мы рекомендуем всем покупателям жилья, впервые покупающим жилье, посетить бесплатный обучающий семинар для покупателей жилья перед покупкой, предлагаемый утвержденными CHFA консультационными агентствами по жилищным вопросам по всему штату. Наши опытные специалисты-консультанты по вопросам жилья расскажут вам обо всем процессе покупки жилья, финансовых обязанностях домовладельца и ответят на ваши вопросы, чтобы помочь вам решить, подходит ли вам домовладение.

ШАГ 2: Получите предварительное одобрение на ипотеку

Получение предварительного одобрения на ипотеку означает, что вы получили одобрение на финансирование. Хотя на самом деле это не получение ипотеки, этот важный шаг показывает продавцу, что вы сможете заплатить за дом.
Кредитор, участвующий в CHFA, может сообщить вам, на какую из наших ипотечных кредитов вы можете претендовать, и может предварительно одобрить вам ипотечный кредит.Вы не обязаны получать ипотечный кредит от кредитора, который предварительно квалифицирует вас.

ШАГ 3: Найдите агента по недвижимости и адвоката

Как только вы поймете, что можете позволить себе дом, вы обнаружите, что купить его сложно! Поиск агента по недвижимости и адвоката, которые помогут вам в этом процессе, облегчит вам задачу. Спросите у семьи и друзей рекомендации или найдите CT Realtors или CT Bar.
Агент по недвижимости поможет вам найти дом в пределах вашего ценового диапазона, а с помощью карты ресурсов CHFA вы сможете проверить, соответствует ли недвижимость ограничениям дохода и продажной цены CHFA.Помните, что агент по недвижимости должен представлять ваши интересы, даже если он или она получает комиссию через продавца после продажи дома.
Юрист по недвижимости разъяснит все тонкости и позаботится о том, чтобы вы были юридически защищены в любых сделках. Его или ее советы будут особенно ценны во время закрытия ипотечного кредита, когда вам придется прочитать и подписать стопку документов.

ШАГ 4: Найдите подходящий дом

Подумайте о своем идеальном доме.Вы ищете дом или квартиру? Сколько спален вы хотели бы? Это в городе или пригороде? Есть ли поблизости школы? Какие налоги на недвижимость?
Обсудите свои потребности и пожелания с агентом по недвижимости. Он или она поможет вам найти подходящий дом в сообществе, где вы и ваша семья, скорее всего, будете процветать.
Если вы думаете о покупке квартиры по ипотеке CHFA, она должна находиться в комплексе, одобренном страховщиком и/или инвестором и отвечающем их требованиям.Уточните у своего кредитора или риэлтора право собственности на кондоминиум.

ШАГ 5: Сделайте предложение

Как только вы найдете дом, определите, сколько вы готовы за него заплатить. Учитывайте состояние дома, стоимость любого ремонта, где он находится и как давно находится на рынке. Ваш агент по недвижимости может помочь вам составить ваше предложение.
Продавец может принять или отклонить ваше предложение или сделать встречное предложение. Как только предложение принято и продавец его подписывает, предложение становится юридическим договором, который обязывает вас купить дом по определенной цене в течение определенного периода времени.
Вот когда начинают тикать часы! У вас будет 90 дней, чтобы получить ипотечный кредит, запланировать осмотр дома, согласовать окончательный контракт и закрыть свой новый дом.

ШАГ 6: Подача заявки на ипотеку

CHFA предлагает множество ипотечных программ, в том числе специальные кредиты для учителей, полицейских, военнослужащих, ветеранов и жителей с ограниченными возможностями. Ваш кредитор CHFA найдет ипотечный кредит CHFA, который соответствует вашим потребностям, проведет вас через процесс подачи заявки и объяснит ваш ежемесячный платеж по ипотеке.
Ваш кредитор также сообщит вам оценку ваших затрат на закрытие сделки, которые могут варьироваться от трех до пяти процентов от продажной цены дома и могут включать сборы за подачу заявления.
Если вам нужна помощь в покрытии вашего первоначального взноса и расходов на закрытие, спросите о нашей программе помощи в оплате первоначального взноса.

ЭТАП 7: Осмотр и оценка дома

Домашняя инспекция сообщает вам, находится ли дом, который вы покупаете, в хорошем состоянии и нуждается ли он в дорогостоящем ремонте, таком как новая крыша или новая сантехника.В зависимости от результатов проверки вы и ваш агент по недвижимости можете пересмотреть договор с продавцом.
Мы рекомендуем вам нанять независимого жилищного инспектора с государственной лицензией. Ваш агент по недвижимости, адвокат или кредитор может предоставить список. Запланируйте посетить домашнюю инспекцию.
Оценка оценивает стоимость дома на основе стоимости сопоставимых домов по соседству. Ваш кредитор организует оценку, чтобы, по сути, выяснить, стоит ли дом, который вы покупаете, суммы денег, которую вы занимаете.

ШАГ 8: Закрытие

Как только вы закроетесь, пути назад не будет! Убедитесь, что вы и ваш дом готовы к этому последнему шагу.
Пройдитесь по дому с продавцом и вашим адвокатом за 24 часа до закрытия. Внимательно осмотрите внутреннюю и внешнюю часть на предмет любых повреждений или проблем, которые не были обнаружены ранее. Ваш адвокат может помочь решить любой необходимый ремонт.

Вы не сможете оспорить какие-либо повреждения или проблемы, обнаруженные после закрытия.
Закрытие включает в себя стопку документов. Убедитесь, что вы просмотрели и поняли все документы по ипотеке и недвижимости до даты закрытия. Не стесняйтесь задавать вопросы своему адвокату, прежде чем что-либо подписывать.

Вам нужно будет принести два документа, удостоверяющих личность, и заверенный кассовый чек для покрытия расходов на закрытие.
После того, как все документы будут подписаны, право собственности на дом будет передано вам. Ваш кредитор предоставит вам график платежей по ипотеке с инструкциями.Вы выйдете на закрытие с папкой, полной бумаг и связкой ключей от дома.

Поздравляем, вы официально стали владельцем жилья!

Покупка дома – пошаговая инструкция

Узнайте о процессе, которому необходимо следовать при покупке дома, в том числе о расчете бюджета и подаче заявки на ипотеку. Вы также можете получить помощь в покупке недвижимости в рамках доступных схем домовладения.

Рынок жилья вновь открылся 15 июня, чтобы можно было осуществить переезд.В этом руководстве изложено, как обеспечить безопасное выполнение ключевых действий, связанных с повторным открытием рынка жилья

.

Контрольный список при покупке жилья

Покупка дома обычно занимает около двух-трех месяцев, и вам нужно будет предпринять ряд шагов.

Вам нужно решить:

  • район, где вы хотите жить
  • хотите ли вы квартиру, отдельную, двухквартирную или террасную собственность
  • сколько комнат вам нужно и размер комнаты
     
  • Выбор района для проживания

Определите свой бюджет

Подумайте, сколько вы можете позволить себе потратить.Вам нужно составить бюджет и запланировать:

  • разовые расходы, такие как залог и гербовый сбор
  • текущие расходы, такие как выплаты по ипотеке, тарифы и коммунальные услуги

Для получения списка различных затрат перейдите по адресу:

Вам не нужно подавать полную заявку на ипотеку, пока вы не найдете недвижимость, которую хотите купить.

Получить финансы на месте

Если вы не можете позволить себе купить дом, не занимая деньги, вы можете подать заявку на ипотеку. Большинство кредиторов скажут вам, сколько денег они готовы одолжить вам, что называется «ипотека или принципиальное соглашение».

Найти подходящую недвижимость

Чтобы найти недвижимость, большинство людей обращаются к агентам по недвижимости, но вы также можете купить ее напрямую у продавца через частную продажу или на аукционе.

Сделать предложение о недвижимости

После того, как вы нашли недвижимость, вам нужно сделать предложение продавцу.

Нанять адвоката

Ваш адвокат выполнит юридическую работу, связанную с покупкой. Они имеют дело непосредственно с адвокатом продавца.

Агент по недвижимости запросит у вас и у продавца информацию о юристах, участвующих в купле-продаже.

Осмотр имущества

После того, как ваше предложение будет принято, вы должны проверить имущество на наличие дефектов в его состоянии, которые могут повлиять на стоимость.

Вашему ипотечному кредитору может потребоваться отдельная оценка для подтверждения стоимости имущества.

Подать заявку на ипотеку

Если у вас нет денег, чтобы сразу купить недвижимость, вам нужно подать заявку на ипотеку.

Для получения дополнительной информации об ипотеке перейдите по адресу:

Биржевые контракты

Обмен контрактами на покупку недвижимости является моментом, когда продажа имеет юридическую силу.Адвокаты с обеих сторон заставят покупателя и продавца подписать контракт.

Подписывая договор, вы соглашаетесь с условиями продажи и покупки недвижимости. Вы и продавец должны соблюдать условия контракта, иначе вам придется обратиться в суд.

В контракте будут перечислены предметы, которые включены в продажу или которые вы согласились купить, такие как электроприборы или мебель.

Обычно вам необходимо внести залог в размере не менее пяти процентов от стоимости дома продавцу.

Оплатить недвижимость и въехать

После того, как окончательные юридические задачи будут выполнены, ваш поверенный примет меры к тому, чтобы ваша ипотечная компания выплатила оставшуюся часть денег поверенному продавца.

Когда это будет сделано, дом будет принадлежать вам, и вы сможете заселиться в оговоренный день. Это называется «завершение».

Контрольный список того, что нужно сделать при переезде в новый дом, можно найти по адресу:

.

Будьте готовы к неожиданным задержкам

Если вы покупаете недвижимость, вы обычно входите в цепочку людей, и все они полагаются на продажу своей собственности, чтобы купить новую недвижимость.

Это означает, что имущество, которое вы хотите купить, может быть продано по не зависящим от вас причинам.

Будьте готовы организовать альтернативное временное жилье, если вам придется выехать из своей собственности.

Помощь в покупке дома

Существуют схемы, которые могут помочь людям приобрести собственное жилье.

Еще полезные ссылки

Все, что вам нужно знать

Ваш путеводитель по покупке недвижимости в Португалии

В Получите Золотую Визу , мы помогли многим людям купить дома своей мечты в Португалии.Мы рады помочь вам в вашем путешествии прямо сейчас.

Свяжитесь с нами, чтобы поговорить с нашими консультантами по недвижимости, которые помогут вам с поиском недвижимости в Португалии.


Ищете место в Европе, где много солнца, прямо у воды? Тогда покупка недвижимости в Португалии действительно может стать для вас правильным выбором. Но прежде чем приступить к поиску недвижимости, вы должны убедиться, что у вас есть вся необходимая информация о процессе приобретения недвижимости в Португалии.

Чтобы помочь вам, мы составили это всеобъемлющее руководство, в котором содержится вся необходимая информация, которая вам может понадобиться.

Что вы найдете в этой статье

Зачем покупать в Португалии?

Португалия является вторым домом для многих эмигрантов. Очаровательное побережье, дружелюбное сообщество и непревзойденный климат делают Португалию идеальным местом для переезда. Столица Лиссабон сияет как одна из самых доступных европейских столиц. В Лиссабоне проживает около полумиллиона человек. Небольшие размеры и численность населения придают ему неповторимое очарование. Но ни на секунду не думайте, что он не предлагает всех удобств и удобств шумного европейского мегаполиса.Города Порту, Амадора и очаровательные прибрежные города и деревни Алгарве также популярны среди иностранцев. Португалии есть что предложить любому эмигранту, ищете ли вы электризующую энергию большого города или волшебство тихого сельского оазиса.

Домовладение в Португалии

В Португалии необычно большое количество домовладельцев, которое составляет около 75 процентов населения. Это примерно на 10 процентов выше, чем в США и Великобритании. В Португалии уже проживает большое количество иностранцев.Некоторые из них — профессионалы-эмигранты, некоторые — пенсионеры, а третьи — цифровые кочевники. Многие из них решили инвестировать во второй дом на рынке недвижимости Португалии. Давайте погрузимся в полное руководство по покупке недвижимости в Португалии для иностранцев.

Можете ли вы купить недвижимость в Португалии как иностранец?

Короткий ответ: ДА! Одним из самых обнадеживающих качеств Португалии является отсутствие ограничений для иностранцев, желающих купить дом в стране. Кроме того, правительство Португалии стимулирует иностранцев инвестировать в недвижимость в Португалии через программу «Золотая виза».Если вы не являетесь гражданином ЕС и инвестируете в недвижимость определенной стоимости, вы можете претендовать на получение вида на жительство «Золотая виза» в Португалии. Это разрешение позволяет вам жить, работать и учиться в Португалии, а также свободно путешествовать по Шенгенской зоне. Через пять лет вы также можете претендовать на ПМЖ или гражданство Португалии. В нашем руководстве мы расскажем об истории рынка, местах и ​​юридических шагах по покупке недвижимости в Португалии.

История и обзор рынка недвижимости

Как и весь остальной мир, Португалия в прошлом страдала от многих экономических проблем.Рынок недвижимости получил свою долю глобального экономического спада 2008 года. Средняя стоимость домов потеряла около 11% в период с 2011 по 2012 год.

К счастью, после спада в 2012 году рынок начал восстанавливаться в 2013 году. Успешное восстановление произошло в период с 2013 по 2014 год, а с 2015 года рынок начал неуклонно расти. Рынок недвижимости точно отражает общую экономику Португалии. С 2016 года недвижимость в Лиссабоне росла в цене примерно в 2 раза в год.5 процентов. Но это не самый впечатляющий рост рынка в Португалии, некоторые районы, такие как Санта-Мария-да-Фейра, продемонстрировали беспрецедентный ежегодный рост примерно на 12 процентов. Как вы знаете, секрет покупки недвижимости заключается в местоположении, местоположении и еще раз местоположении. Некоторые области португальского рынка недвижимости не показали столь же высоких показателей роста. В городах Коимбра и Гимарайнш годовой прирост составлял всего около 0,9 процента. В следующем разделе мы обсудим стоимость недвижимости в различных районах Португалии.

Цены на недвижимость

Сумма, которую вы заплатите за недвижимость в Португалии, будет существенно различаться в зависимости от того, где вы решите ее купить. Выбор места покупки, конечно же, зависит от цели вашего приобретения. Пенсионеры, например, часто выбирают прибрежные города в Алгарве или Кашкайш, а молодые специалисты предпочитают более городские места, такие как Лиссабон или Порту. В таблице ниже вы найдете среднюю цену за м² в разных районах.

1

Получите золотую Visa : кто мы есть и что мы делаем

Получите золотую визу  это инвестиционное иммиграционное агентство с полным спектром услуг и инвестиционно-консалтинговая компания.Мы предоставляем комплексные решения по программам проживания и гражданства за инвестиции во многих странах мира.

Мы помогли сотням клиентов найти подходящую недвижимость в Португалии через наш местный офис .

Свяжитесь с нами и поговорите с одним из наших опытных членов команды, чтобы помочь вам с любыми вашими вопросами.

Свяжитесь с нами

Где купить

Если вам интересно, стоит ли платить меньше и жить в сельской местности или платить больше и жить в большом городе, позвольте нам успокоить вас.Давайте совершим краткий тур по некоторым португальским направлениям и познакомимся с тем, как там выглядит рынок.

Лиссабон

Лиссабон – сердце и душа Португалии. Считающийся одной из самых дешевых европейских столиц, он все больше привлекает инвесторов и экспатов. Многие технологические компании и стартапы начали переезжать в Лиссабон, превратив город в оживленный экономический центр. Рынок недвижимости в Лиссабоне горяч. Цены в некоторых районах города, таких как Avenida da Liberdade, Lapa и Baixa Chiado, резко выросли в цене с ростом спроса.Тем не менее, многие покупатели и инвесторы по-прежнему обращают внимание на эти модные районы. Если вы ищете более дешевые варианты, вам поможет переезд подальше от центра города. Хорошими примерами являются районы Амадора и Бенфика. Многие молодые специалисты предпочитают жить в Кашкайше и Эшториле. Имеет смысл обосноваться в этих прибрежных городах, так как они находятся всего в 30-40 минутах езды от Лиссабона на машине и дешевле с точки зрения цен на недвижимость.

Для получения дополнительной информации ознакомьтесь с нашей статьей о недвижимости в Лиссабоне.

Порту

Этот загадочный рыбацкий городок представляет собой уникальное сочетание истории и урбанизма. Многие американцы, переезжающие в Португалию, предпочитают Порту, в первую очередь потому, что город выходит на Атлантический океан и предлагает первоклассную недвижимость на берегу моря. Рынок недвижимости демонстрирует многообещающий рост, это и туристический, и коммерческий центр, поэтому он считается выгодным местом для инвестиций. Что уникально в Порту, так это то, что он предлагает различные типы недвижимости на выбор.Вы можете, например, выбрать район Фос-Дору, который может похвастаться одной из лучших атлантических прибрежных владений, которые вы когда-либо могли найти. С другой стороны, если вы ищете коммерческую недвижимость, вы можете проверить район Рибейра. Ознакомьтесь с нашей статьей о Недвижимости в Порту для дальнейшего чтения.

Алгарве

Многие иностранцы, решившие инвестировать или купить недвижимость в Португалии, тянутся к Алгарве. Всемирно известный Золотой Берег предлагает широкий выбор недвижимости, начиная от вилл и роскошных домов и заканчивая апартаментами с видом на океан.Виламура славится роскошными домами и виллами, что делает ее самым дорогим районом в Алгарве. Такие места, как Лагос и Албуфейра, также находятся на более высоком уровне ценового спектра. В сельской местности, такой как Алкутим или Моншик, вы можете найти более дешевые возможности. Помните, что инвестировать в Алгарве никогда не будет плохой идеей, поскольку он никогда не переставал развиваться как туристическая и экономическая опора Португалии. Вы можете обратиться к нашему путеводителю по недвижимости в Алгарве для получения дополнительной информации.

Серебряный берег

Многие не знают, что Алгарве — не единственный регион Португалии с фантастическими пляжами и волшебной береговой линией.На Серебряном побережье, расположенном между Лиссабоном и Порту, также есть нетронутые пляжи и недвижимость. Если вы хотите недвижимость на берегу моря, но не хотите платить высокие цены на билеты в Алгарве, то вам подойдут такие районы Серебряного побережья, как Томар, Пенише, Обидуш или Назаре. Дополнительную информацию можно найти в нашем Руководстве по недвижимости на Серебряном побережье .

Типы недвижимости в Португалии

Португалия – очень развитая страна, и ее рынок недвижимости не менее развит.Квартиры по всей Португалии варьируются от студий до пяти спален и больше. При покупке недвижимости в Португалии необходимо знать разные термины:

  • Casa или Moradia относится к типичному отдельному дому. У некоторых из этих домов есть окружающие удобства, такие как задний двор или патио, и у большинства из них есть стена вокруг них с передними воротами.
  • Casa Geminada — это двухквартирный дом.
  • Кондоминиумы или кондоминиумы относятся к отдельным квартирам, которые имеют общие помещения.Они могут быть дорогими, но взамен они предлагают более высокий уровень обслуживания и безопасности.
  • Квинты относятся к классическим деревенским домам или фермам. Обычно их можно найти во внутренних районах страны, хотя некоторые из них находятся в пригородах.
  • Террено означает земля. Некоторые иностранцы предпочитают покупать землю и строить собственные дома. Если вы решите это сделать, вы должны сначала проверить в мэрии (Câmara Municipal), чтобы убедиться, что земля зарегистрирована для проживания, а не для сельскохозяйственных целей.

Квартирная терминология

При поиске квартиры в Португалии вы можете столкнуться с непонятными цифрами рядом с объявлениями, такими как T0, T1, T2 и так далее.Эти цифры на самом деле означают количество комнат. Таким образом, T1 будет квартирой с одной спальней, а T2 — квартирой с двумя спальнями. T0 означает квартиру-студию. Иногда вы можете заметить +1 рядом с типом, например T2+1; это означает, что это квартира с двумя спальнями и дополнительной комнатой без окон.

Где найти недвижимость в Португалии

При покупке недвижимости в Португалии всегда полезно проконсультироваться с опытным агентом по недвижимости. В Португалии они называются immobiliaria.  Убедитесь, что это агентство по регистрации недвижимости с номером лицензии, полученным Португальской ассоциацией агентов по недвижимости (Associacao de Mediadores Imobiliarios). Если вы хотите проверить, зарегистрирован ли ваш агент, вы можете сделать это, посетив этот веб-сайт.

Проконсультируйтесь со специалистом

Если вы хотите  купить недвижимость в Португалии , совет специалиста может  сэкономить ваше время и деньги , обеспечив душевное спокойствие в процессе. В Get Golden Visa у нас есть лицензия AMI на осуществление брокерской деятельности в сфере недвижимости .У нас есть местный офис в Португалии , в нашей команде юрист и дипломированный специалист по недвижимости . Мы можем помочь вам понять рынок недвижимости и сопровождать вас на протяжении всего процесса приобретения недвижимости в Португалии. Чтобы получить бесплатную консультацию с нашими специалистами, свяжитесь с нами.

Пошаговое руководство по покупке дома в Португалии

Теперь, когда мы рассказали о рынке недвижимости и о том, где искать недвижимость, мы шаг за шагом проведем вас через весь процесс.Прежде всего, вам необходимо получить португальский налоговый номер (NIF). Вы можете получить это в любом государственном финансовом управлении, и вы можете найти больше информации о получении NIF здесь. После того, как вы нашли место, которое вам подходит, и успешно посетили дом, вот что вам нужно будет сделать:

Что нужно для покупки недвижимости в Португалии иностранцем?

Для подписания договора купли-продажи вам понадобится нотариус. Вам также может понадобиться португальский налоговый номер, который вы можете получить в любой местной налоговой инспекции.Вам также потребуются следующие документы:

Закладные и авансовые платежи

Всегда разумно заранее определиться с ипотекой в ​​процессе покупки, чтобы знать, сколько вы можете себе позволить, и рассчитать ежемесячные платежи. Есть много вещей, которые следует учитывать, когда дело доходит до ипотеки.

Каковы условия кредитования?

Чтобы стимулировать экономику, многие крупные португальские кредиторы с радостью предоставляют ипотечные кредиты подходящим лицам, в том числе иностранцам, которые хотят инвестировать в португальскую недвижимость.Большинство банков предоставляют кредит на срок до 50 лет, если вы являетесь резидентом. Это число снижается до 30 лет для нерезидентов. Однако существует максимальный возраст при погашении кредита, который варьируется от 70 до 80 лет, в зависимости от поставщика ипотечного кредита.

Как насчет депозита или первоначального взноса?

В зависимости от кредитора, заем может начинаться от 60 процентов от стоимости имущества до 80 процентов. Вот почему вам понадобится минимальный депозит в размере 20 процентов. Вы можете выбирать из различных типов ипотечных кредитов с плавающей или фиксированной ставкой.

Ипотека с плавающей процентной ставкой

Европейский центральный банк (Euribor) устанавливает маржу, связанную с увеличением или уменьшением процентных ставок по ипотечным кредитам в Португалии с плавающей процентной ставкой. Группа европейских банков ежедневно устанавливает ставку, и в целом это показатель ставки, которую европейские банки будут кредитовать друг другу. Существует штраф за досрочное погашение в размере 0,50 процента для ипотеки с плавающей процентной ставкой, которая является регулированием Банка Португалии.

Ипотека с фиксированной процентной ставкой

Ипотека с фиксированной ставкой позволяет лучше планировать бюджет, поскольку ставка не будет увеличиваться в течение периода фиксированной ставки, который может варьироваться от 0 до 30 лет.После этого ваша ипотека сразу станет плавающей, если только в договоре не указано, что ставка действует на весь период кредита. Существует штраф за досрочное погашение в размере 2 процентов для ипотеки с фиксированной ставкой, что является регулированием Банка Португалии.

Как получить ипотечный кредит?

Есть два критерия, которые банки проверяют при обработке вашего запроса на ипотеку: ваше финансовое положение и оценка вашего имущества.

Финансовое положение

Для оценки вашего финансового положения банку потребуется подтверждение вашего дохода или заработка, например:

  • Доход от заработной платы
  • Доход от инвестиций
  • Пенсионный доход
  • Выплаты дивидендов
  • Доход от аренды

Банк оценит чистый доход каждого заявителя; кроме того, они запросят информацию о любых ранее существовавших долгах и вашем трудовом стаже.Эта информация предназначена для того, чтобы заверить кредитора в том, что вы можете вносить ежемесячный платеж по ипотечному кредиту.

Оценка собственности

Банк наймет инженера для оценки недвижимости, которую вы решили приобрести. В настоящее время португальские банки ссужают от 60 до 80 процентов стоимости недвижимости.

Необходимые документы для ипотеки

Для оформления ипотеки требуется ряд документов:

  • Копия вашего паспорта
  • Копия португальского налогового номера (NIF)
  • Подтверждение адреса, для этого подойдет последний счет за коммунальные услуги
  • Ваша последняя налоговая декларация
  • Копия договора аренды

Приобретение жилья и страхование жизни

Страхование жилья и жизни требуется по закону Португалии при подаче заявления на получение ипотечного кредита.

Налоги и сборы

Основные расходы, которые вам придется заплатить, — это налог на перевод IMT. Этот налог сильно различается в зависимости от вашей ситуации; она может доходить до 10 процентов для нерезидентов в налоговой гавани или до нуля для тех, кто покупает дешевую недвижимость в качестве второго дома. Разумно обсудить это с профессионалом, чтобы узнать, каковы будут затраты в зависимости от вашей ситуации. Агентские сборы обычно берет на себя продавец. Но есть некоторые сборы и налоги, которые вам, возможно, придется заплатить, например:

  • Imposto Municipal Sobre Transmissões (IMT) или налог на передачу собственности: этот налог зависит от стоимости вашего дома и будет выше, если недвижимость, которую вы покупаете, является вторым или третьим домом.
  • Сборы земельного кадастра и нотариуса: вы платите их вместе, и обычно они составляют от 0,2 до 1,2 процента от стоимости имущества.
  • Гербовый сбор: составляет 0,8 процента от стоимости вашего дома.

Часто задаваемые вопросы

Могут ли граждане США покупать недвижимость в Португалии? Могут ли британцы купить недвижимость в Португалии?

В Португалии нет ограничений на владение иностранной недвижимостью. Правительство поощряет иностранное владение собственностью там.

Нужен ли мне юрист при покупке недвижимости?

Да, желательно. Независимый юрист будет действовать от вашего имени и только в ваших интересах.

Какие документы мне нужны для приобретения недвижимости в Португалии?

Убедитесь, что у вас есть ваш португальский налоговый номер, который вы или ваш адвокат можете получить в местной налоговой инспекции, кроме того, вы должны убедиться, что у вас есть следующие документы:

  • Удостоверение личности с фотографией с обеих сторон.
  • Contrato-Promessa De Compra e Venda (CPCV), если имеется.
  • Энергетический паспорт объекта.
  • Imposto de Selo или (оплата печати)
  • Caderneta Predial (земельная книга)

Какие дополнительные сборы при покупке недвижимости в Португалии?

Это зависит от приобретаемой недвижимости. Однако для частной собственности общая стоимость покупки должна составлять от 7 до 10 процентов.

Зачем покупать недвижимость в Португалии?

Португалия становится все более популярным местом для покупки недвижимости, будь то переезд или инвестиции.Небольшая западноевропейская страна отличается высоким качеством жизни при низкой стоимости жизни, приятным климатом и устойчивой экономикой.

Является ли Португалия хорошим местом для инвестиций в недвижимость?

Рынок недвижимости в Португалии недорогой по сравнению с другими западноевропейскими столицами. В последние годы он пережил период устойчивого роста, что делает его отличным местом для инвестиций.

Дешевая ли недвижимость в Португалии?

Стоимость покупки недвижимости в Португалии сильно различается, но в среднем она дешевле, чем в других странах Западной Европы.См. ценовые разделы в нашем руководстве по покупке недвижимости в Португалии выше.

Могут ли иностранцы купить недвижимость в Португалии?

Да, иностранцы могут приобретать там недвижимость при наличии всех необходимых документов.

Является ли покупка недвижимости в Португалии хорошей инвестицией?

Покупка недвижимости в Португалии для сдачи в аренду может стать отличной финансовой инвестицией. Это того стоит сейчас, потому что спрос на жилье больше, чем есть в настоящее время, особенно в Лиссабоне и Порту.Кроме того, доход от аренды в пик туристического сезона делает аренду недвижимости здесь выгодным вложением.

Сейчас хорошее время для покупки недвижимости в Португалии?

Когда португальские банки снова охотно предлагают ипотечные кредиты на покупку недвижимости, это может быть отличное время для покупки. … Во-первых, однако, стоит помнить, что последние данные показывают, что покупать недвижимость там сейчас, безусловно, дороже, чем раньше.

Платят ли иностранцы налоги в Португалии?

Если вы не являетесь резидентом Португалии, вы будете облагаться налогом только на португальский доход, в то время как резиденты должны платить международный налог.Вы считаетесь резидентом, если проживаете 183 дня или более в течение 12 месяцев подряд.

В Испании или Португалии недвижимость дешевле?

По данным веб-портала Numbeo, потребительские товары в Португалии в среднем на 12 процентов дешевле, чем в Испании, а цены в ресторанах ниже на 32 процента. Между тем, в Испании дешевле, чем во многих европейских странах.

Какой залог мне нужен, чтобы купить дом в Португалии?

20-процентный депозит. Для португальской ипотеки вам, как правило, потребуется минимальный депозит в размере 20% от стоимости недвижимости, потому что заем варьируется от 60% до 80% от цены или оценочной стоимости, в зависимости от кредитора, с кредитами, доступными по переменной ставке или основе фиксированной ставки.

Существует ли налог на недвижимость в Португалии?

Как владелец недвижимости в Португалии вы должны будете заплатить налог на недвижимость, также известный как налог на недвижимое имущество (IMI). Каждый отдельный муниципалитет имеет свою ставку и устанавливается муниципальным собранием. … Налоговые ставки варьируются от 0,3 процента до 0,45 процента.

Есть ли налог на богатство в Португалии?

Ставки составляют 0,4% для собственности, принадлежащей компаниям, 0,7% для частных лиц и 1% для тех, чья доля в португальской собственности превышает 1 миллион евро.Из стоимости всей португальской недвижимости, принадлежащей частным лицам, но не компаниям, вычитается надбавка в размере 600 000 евро.

Как купить дом в Португалии?

  1. Если вы планируете взять ипотеку, решите, какая ипотека вам больше подходит. Продолжайте читать эту статью, чтобы узнать больше об ипотеке в Португалии.
  2. Традиционно есть место для переговоров или торга, поэтому лучше начать с переговоров о цене с продавцом.
  3. После согласования цены вам необходимо внести первоначальный взнос. Первоначальный взнос гарантирует, что собственность зарезервирована и обычно составляет около 6600 долларов.
  4. Здесь мы советуем вам подписать Contrato-Promessa De Compra e Venda (CPCV). Это не совсем обязательный документ, но он предлагает обеим сторонам гарантию, пока вы ждете, чтобы подписать акт. Например, если вы ждете одобрения ипотеки или строительства.
  5. На последнем этапе вам необходимо подписать и нотариально заверить акт о собственности или Escritura Publica de Compra e Venda.

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован.

Район Город Средняя цена за кв.м.
Байши и Шиаду Лиссабон $ 7785
Lapa и Santos Лиссабон $ 5937
Кампо-де-Ourique Лиссабон $ 5.201
Рибейра, Miragaia и Баикса Porto $ 4541
Альфама Лиссабон $ 5937
Портимао Algarve $ 2557
Кашкайш и Эшторил Cascais $ 4,718 $ 4718 $ 4718
Carcavelos и Parede Cascais $ 3,803 $ 3,803