Рыночная стоимость объекта это: Определение рыночной стоимости \ Акты, образцы, формы, договоры \ Консультант Плюс

Содержание

Виды стоимости в оценочной деятельности

Целью проведения процедуры оценки является определение величины стоимости оцениваемого объекта. Федеральный закон 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в статье 3. «Понятие оценочной деятельности» определяет четыре вида стоимости: рыночная стоимость, кадастровая, ликвидационная и инвестиционная. Данный перечень видов стоимости не является окончательным, закон не ограничивает иные виды стоимости к применению в оценочной деятельности, а передает полномочия определения дополнительных видов стоимости Федеральным стандартам оценки.

В Федеральном стандарте оценки ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости», в разделе III установлено:

«Оценщик вправе использовать другие виды стоимости в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, а также международными стандартами оценки.»
То есть ФСО №2 разрешает оценщику определять иные виды стоимости, если этого требуют задачи оценки и предполагаемое использование отчета. Например, в экономике широко используются понятия «восстановительная стоимость», «стоимость замещения», «таможенная стоимость» и т.д., величины этих стоимостей также могут быть определены независимым оценщиком.

Дополнительно нужно отметить, что закон 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в статье 7 содержит положение:

«В случае, если ….. не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта. Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных настоящим Федеральным законом или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов «действительная стоимость», «разумная стоимость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость» и других.»
То есть во всех неопределенных ситуациях закон отдает предпочтение именно рыночной стоимости и прямо предписывает ее преимущественное использование в оценочной деятельности.

Важнейшим понятием оценочной деятельности является понятие рыночной стоимости. Закон 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в статье 3 дает следующее определение:

«…под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
  • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
  • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
  • объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
  • цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
  • платеж за объект оценки выражен в денежной форме.»

Из определения следует, что стоимость имеет вероятностную природу, а величина рыночной стоимости, указанная в отчете, является лишь наиболее вероятным ее значением по мнению оценщика, проводившего оценку. Если вы закажете оценку одного и того же объекта у разных оценщиков, то можете получить разные величины стоимости. Но насколько могут разниться результаты, полученные разными оценщиками, при условии проведения добросовестного исследования? Многое здесь определяется спецификой сектора рынка, к которому принадлежит объект оценки.

Например, оценка квартиры в типовом доме в городе Москве не даст больших расхождений в величине стоимости. Как правило, в этом случае все расхождения укладываются в 2-4%. Это связано с тем, что типовые квартиры в Москве — это унифицированные объекты на развитом рынке, т.е. на рынке, имеющем очень большой объем сделок и предложений к продаже. Конкуренция и информационные механизмы рынка делают свое дело и больших отклонений в результатах оценки здесь не наблюдается.

Но можно привести примеры объектов, при оценке которых отклонения могут достигать десятков процентов. Например, такие ситуации возникают при оценке интеллектуальной собственности — прав на изобретения, полезные модели или промышленные образцы. Если изобретение еще не применяется в производстве, а только планируется к применению, то оценка его стоимости будет основана на предположении о его будущем использовании и прогнозе количественных показателей эффективности его применения. Введение любого предположения делает результаты оценки более субъективными, даже если разные оценщики будут стремиться к максимальной объективности, все равно введение предположений и их субъективная интерпретация приведет к значимым расхождениям в величине стоимости.

Резюмируя обсуждение вероятностной природы рыночной стоимости нужно отметить, что отклонения в величине стоимости присутствуют всегда, но они являются следствием неопределенности рынка в отношении к конкретному объекту оценки — чем выше неопределенность в экономической ценности объекта, тем больше колебания результата оценки рыночной стоимости и шире интервал, в котором может находиться значение итоговой стомости.

Определение кадастровой стоимости, данное в уже упомянутом выше законе 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»:
«Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.»

По своей сути, кадастровая стоимость — это рыночная стоимость недвижимости, которая определяется в массовом порядке (методами массовой оценки по специальным моделям) по заказу государственных или муниципальных органов для объектов, состоящих на учете в государственном кадастре недвижимости. Подчеркнем, что заказать оценку именно кадастровой стоимости вправе только уполномоченные государственные органы, иные заказчики сделать этого не смогут.

Но физические или юридические лица имеют право оспорить величину кадастровой стоимости, порядок разрешения таких споров изложен в статье 24.18, где сказано:

«В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.»
То есть истец должен предъявить доказательства несоответствия кадастровой и рыночной стоимости объекта, в отношении которого проводится разбирательство. В законе 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» дано следующее определение данного вида стоимости:
«…под инвестиционной стоимостью понимается стоимость объекта оценки для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.»

Основное отличие инвестиционной стоимости от рыночной в том, что она определяется при использовании объекта оценки в некотором конкретном инвестиционном проекте при заданных целях инвестора или инвесторов. То есть инвестиционная стоимость — это стоимость не в обмене, а в использовании, причем в использовании по конкретному назначению и заданным способом.

Инвестиционная стоимость чаще всего применяется для оценки эффективности инвестиционного проекта или для раздела долей в проектах, когда собственник объекта и инвестор — разные лица и они хотят урегулировать свои отношения на основании справедливого раздела будущих инвестиционных доходов.

Как соотносятся величины рыночной и инвестиционной стоимости? Вообще говоря, инвестицонная стоимость должна быть всегда больше рыночной, ведь если она меньше, то собственнику объекта нет никакого смысла участвовать в данном проекте, ему проще продать свой объект по рыночной цене и в финансовом смысле это будет более эффективное использование объекта. Если в результате проведения расчетов получается, что инвестиционная стоимость объекта меньше его рыночной стоимости, то использование этого объекта в данном инвестиционном проекте следует признать финансово неэффективным.

Закон 135ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» определяет ликвидационную стоимость следующим образом:
«… под ликвидационной стоимостью понимается расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции объекта оценки для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.»

Определение ликвидационной стоимости, которое дает закон, сходно с определением рыночной стоимости, но ликвидационная стоимость должна быть рассчитанна учетом двух дополнительных чрезвычайных условий:

  • период времени, отведенный на продажу объекта оценки, меньше, чем типичный срок экспозиции аналогичных объектов на рынке;
  • вынужденный характер продажи объекта — правообладатель (собственник или залогодержатель) в силу финансовых обстоятельств именно вынужден продать объект, а не совершить продажу, действуя в своих интересах;

Применение ликвидационной стоимости оправдано в случаях, когда применить стандартные сроки экспозиции невозможно по физическим причинам, например, продажа скоропортящегося товара с истекающим сроком годности, или по причинам финансового или юридического характера.

Рассмотрим пример — предприятие ликвидируется и распродает бывшее в употреблении офисное оборудование. Может быть принято решение быстро ликвидировать предприятие, например, в течение 1-2х недель, чтобы сэкономить на аренде помещения и зарплате сотрудникам. Но за такой короткий срок явно не удастся продать всю технику по рыночной стоимости, в этом случае следует ориентироваться именно на ликвидационную, а не рыночную стоимость оборудования.

Нужно отметить, что ликвидационная стоимость практически всегда меньше рыночной, но для объектов, обладающих очень высокой ликвидностью, то есть требующих очень мало времени для продажи, например, небольших пакетов акций или облигаций, котирующихся на бирже, ликвидационная и рыночная стоимости могут быть равны — ведь на бирже ликвидность небольших лотов практически мгновенная и установление малых сроков экспозиции не влияет на цену их продажи.

Наша компания имеет опыт успешной работы на рынке оценочных услуг уже более 21 года.

Мы проводим оценку стоимости различных видов имущества и имущественных прав для любых целей. Наши специалисты готовы проконсультировать вас по вопросам определения стоимости имущества по телефону +7 (495) 726-86-74, по рабочим дням с 10.00 до 18.00.

Вы также можете отправить нам запрос по электронной почте: [email protected]

Вопрос: Можно ли определить рыночную стоимость, если аналогов объекта оценки нет на открытом рынке?

Ответ: Да, можно — для этого существуют методы доходного и затратного подходов к оценке стоимости — они позволяют установить, какой будет наиболее вероятная цена продажи объекта оценки на открытом рынке в условиях конкуренции несмотря на то, что сами цены подобных объектов на рынке нам не известны.

© Корпорация «ОЦЕНКА». Копирование запрещено.

Рыночная стоимость объекта — это… Что такое Рыночная стоимость объекта?

Рыночная стоимость объекта
Рыночная стоимость объекта — наиболее вероятная цена, складывающаяся на момент оценки в месте ее проведения на основании спроса и предложения.

Словарь терминов антикризисного управления. 2000.

  • Рыночная стоимость собственного оборотного капитала
  • Рыночная цена

Смотреть что такое «Рыночная стоимость объекта» в других словарях:

  • Чистая рыночная стоимость объекта оценки — (net market value) рыночная стоимость проданного объекта (бизнеса, имущества и др.) за вычетом затрат на его реализацию. См. также Справедливая рыночная стоимость объекта оценки …   Экономико-математический словарь

  • чистая рыночная стоимость объекта оценки — Рыночная стоимость проданного объекта (бизнеса, имущества и др.) за вычетом затрат на его реализацию. См. также Справедливая рыночная стоимость объекта оценки. [http://slovar lopatnikov.ru/] Тематики экономика EN net market value …   Справочник технического переводчика

  • Рыночная стоимость объекта оценки — Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют… …   Официальная терминология

  • Рыночная стоимость — (market value) наиболее вероятная цена продажи какого либо интереса в недвижимости (права собственности, права наследственной аренды, и т.д.) на свободном рынке. Рыночная стоимость может быть больше, равна или меньше стоимости недвижимости. Здесь …   Словарь терминов по экспертизе и управлению недвижимостью

  • Рыночная стоимость — Предположительно, эта страница или раздел нарушает авторские права. Eё содержимое, вероятно, скопировано с практически без изменений. Если вы считаете, что это не так, выскажите ваше мнение на странице обсуждения этой статьи. Если Вы автор, то… …   Википедия

  • Рыночная стоимость — (значение для налогообложения см. рыночная цена товара) Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки… …   Словарь: бухгалтерский учет, налоги, хозяйственное право

  • Текущая рыночная стоимость (стоимость реализации) — сумма денежных средств или их эквивалентов, которая может быть получена в результате продажи объекта основных средств или при наступлении срока его ликвидации …   Энциклопедический словарь-справочник руководителя предприятия

  • Справедливая стоимость объекта оценки — (fair value) С.с.о.о. определена МСФО (Стандарт 16) как сумма, на которую можно обменять актив при совершени сделки между хорошо осведомленными, желающими совершить такую операцию сторонами, осуществленной на общих условиях.С.с.о.о. обычно… …   Экономико-математический словарь

  • Текущая рыночная стоимость нематериального актива — Под текущей рыночной стоимостью нематериального актива понимается сумма денежных средств, которая могла бы быть получена в результате продажи объекта на дату определения текущей рыночной стоимости. Текущая рыночная стоимость нематериального… …   Официальная терминология

  • СТОИМОСТЬ В ОЦЕНКЕ — (англ. appraisal value) – стоимость, выражающая полезность объекта оценки для его настоящего и будущего владельцев, определяемая с учетом временнoго периода, затрат и рисков, связанных с ее получением. В процессе оценки объектов в зависимости от… …   Финансово-кредитный энциклопедический словарь

Виды стоимости, определяемые при оценке ООО Объединенная Компания Независимых Оценщиков Москва

Теоретически, стоимость вещи может рассматриваться с двух точек зрения — как стоимость в обмене и стоимость в пользовании. Стоимость в пользовании — это стоимость вещи с точки зрения конкретного пользователя, использующего или собирающегося использовать эту вещь определенным образом для удовлетворения собственных потребностей. Она устанавливается одним лицом (пользователем), поэтому является субъективной. Стоимость в обмене — это стоимость, рассматриваемая в связи с отчуждением вещи и проявляющаяся в форме цены при обмене этой вещи на деньги. В данном случае имеется в виду цена, которая будет преобладать на свободном, открытом и конкурентном рынке на основе равновесия, устанавливаемого факторами предложения и спроса. Поэтому стоимость в обмене является объективной. Она рассматривается как обобщенная характеристика привлекательности вещи как предмета обмена с позиций неопределенного числа ее потенциальных обладателей, в совокупности называемых рынком. 

Наиболее ярким примером стоимости в обмене является рыночная стоимость. Понятие рыночной стоимости является фундаментальной категорией оценочной деятельности. В статье 3 закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», рыночная стоимость определяется как наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

  • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

  • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

  • объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

  • цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей либо стороны не было;

  • платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Статья 7 закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» устанавливает презумпцию установления рыночной стоимости объекта оценки. Это значит, что если в законе или ином нормативно-правовом акте, содержится требование об обязательном проведении оценки стоимости или в договоре на оценку не определен вид стоимости, подлежащий оценке, то требуется определять именно рыночную стоимость. Кроме того, если используются термины, не предусмотренные стандартами оценки или законом об оценочной деятельности, в том числе такие термины как «разумная стоимость», «действительная стоимость», «реальная стоимость» и т.п., то эти термины обозначают рыночную стоимость. Это требование действует и при адаптации международных и других необязательных к применению в Российской Федерации стандартов оценки, в которых есть упоминание вышеизложенных терминов. 

Стандарты, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности дают определения видов стоимости объекта оценки, отличных от рыночной стоимости, которые, в зависимости от целей и задач оценки, могут определять оценщики. Такими видами стоимости являются:

  • Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком — стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров.

  • Стоимость замещения объекта оценки — сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

  • Стоимость воспроизводства объекта оценки — сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

  • Стоимость объекта оценки при существующем использовании — стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования.

  • Инвестиционная стоимость объекта оценки — стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях.

  • Стоимость объекта оценки для целей налогообложения -стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость).

  • Ликвидационная стоимость объекта оценки — стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

  • Утилизационная стоимость объекта оценки — стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.

  • Специальная стоимость объекта оценки — стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в Стандартах оценки.

Выбор наиболее подходящего вида стоимости, подлежащего оценке, производится при согласовании задания на оценку между оценщиком и заказчиком. На этот выбор, в первую очередь влияют законодательные требования, а так же цели и задачи предстоящей оценки.

Цель оценки и виды стоимости

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ

«Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»

утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 298 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»

 

I. Общие положения

1. Настоящий Федеральный стандарт оценки раскрывает цель оценки, предполагаемое использование результата оценки, а также определение рыночной стоимости и видов стоимости, отличных от рыночной стоимости.

2. Настоящий Федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

 

II. Цель оценки и предполагаемое использование результата оценки

3. Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку с учетом предполагаемого использования результата оценки.

4. Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешении имущественных споров и в иных случаях.

 

III. Виды стоимости

5. При использовании понятия стоимости объекта оценки при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки.

При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:

  • рыночная стоимость;
  • инвестиционная стоимость;
  • ликвидационная стоимость;
  • кадастровая стоимость.

Данный перечень видов стоимости не является исчерпывающим. Оценщик вправе использовать другие виды стоимости в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, а также международными стандартами оценки.

6. Понятия рыночной стоимости и кадастровой стоимости установлены Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, № 31, ст. 3813; 2002, № 4, ст. 251; № 12, ст. 1093; № 46, ст. 4537; 2003, № 2, ст. 167; № 9, ст. 805; 2004, № 35, ст. 3607; 2006, № 2, ст. 172; № 31, ст. 3456; 2007, № 7, ст. 834; № 29, ст. 3482; № 31, ст. 4016; 2008, № 27, ст. 3126; 2009, № 19, ст. 2281; № 29, ст. 3582, ст. 3618; № 52, ст. 6419, 6450; 2010, № 30, ст. 3998; 2011, № 1, ст. 43; № 27, ст. 3880; № 29, ст. 4291; № 48, ст. 6728; № 49, ст. 7024, ст. 7061; 2012, № 31, ст. 4333; 2013, № 23, ст. 2871; № 27, ст. 3477; № 30, ст. 4082; 2014, № 11, ст. 1098; № 23, ст. 2928; № 30, ст. 4226; 2015, № 1, ст. 52; № 10, ст. 1418).

7. Инвестиционная стоимость – это стоимость объекта оценки для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

При определении инвестиционной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен. Инвестиционная стоимость может использоваться для измерения эффективности инвестиций.

8. Ликвидационная стоимость – это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

При определении ликвидационной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

 

 

Материалы по теме:

ФСО №2 ЦЕЛЬ ОЦЕНКИ И ВИДЫ СТОИМОСТИ

Утвержден приказом Минэкономразвития России
от 20 мая 2015 г. N 298

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ


ОЦЕНКИ «ЦЕЛЬ ОЦЕНКИ И ВИДЫ СТОИМОСТИ (ФСО № 2)»

I. Общие положения

1. Настоящий Федеральный стандарт оценки раскрывает цель оценки, предполагаемое использование результата оценки, а также определение рыночной стоимости и видов стоимости, отличных от рыночной стоимости.

2. Настоящий Федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

II. Цель оценки и предполагаемое использование результата оценки

3. Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку с учетом предполагаемого использования результата оценки.

4. Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешении имущественных споров и в иных случаях.

III. Виды стоимости

5. При использовании понятия стоимости объекта оценки при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки.

При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:

  • рыночная стоимость;
  • инвестиционная стоимость;
  • ликвидационная стоимость;
  • кадастровая стоимость.

Данный перечень видов стоимости не является исчерпывающим. Оценщик вправе использовать другие виды стоимости в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, а также международными стандартами оценки.

6. Понятия рыночной стоимости и кадастровой стоимости установлены Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 31, ст. 3813; 2002, N 4, ст. 251; N 12, ст. 1093; N 46, ст. 4537; 2003, N 2, ст. 167; N 9, ст. 805; 2004, N 35, ст. 3607; 2006, N 2, ст. 172; N 31, ст. 3456; 2007, N 7, ст. 834; N 29, ст. 3482; N 31, ст. 4016; 2008, N 27, ст. 3126; 2009, N 19, ст. 2281; N 29, ст. 3582, ст. 3618; N 52, ст. 6419, 6450; 2010, N 30, ст. 3998; 2011, N 1, ст. 43; N 27, ст. 3880; N 29, ст. 4291; N 48, ст. 6728; N 49, ст. 7024, ст. 7061; 2012, N 31, ст. 4333; 2013, N 23, ст. 2871; N 27, ст. 3477; N 30, ст. 4082; 2014, N 11, ст. 1098; N 23, ст. 2928; N 30, ст. 4226; 2015, N 1, ст. 52; N 10, ст. 1418).

7. Инвестиционная стоимость — это стоимость объекта оценки для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

При определении инвестиционной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен. Инвестиционная стоимость может использоваться для измерения эффективности инвестиций.

8. Ликвидационная стоимость — это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

При определении ликвидационной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

Оценка рыночной стоимости | Современный предприниматель

Рыночная стоимость является отражением реальной цены на активы предприятия в конкретный промежуток времени. От правильности ее определения зависит размер налоговых платежей по осуществляемым сделкам. Продажа имущества предприятия по заниженным ценам (при разнице с рыночной ценой от 20%) может привести к доначислению налога ИФНC и применению к юридическому лицу штрафных санкций.

Оценка рыночной стоимости: обоснование необходимости

Нормативная база, регулирующая процессы проведения оценки активов юридических и физических лиц, представлена:

  • ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»;
  • ПБУ в разрезе оценок по конкретным видам имущества;
  • Федеральными стандартами оценки (ФСО).

В соответствии с ПБУ 5/01 текущая рыночная стоимость – это сумма денег, которая может быть выручена организацией при продаже определенного объекта собственности. Федеральные стандарты определяют ее как наиболее вероятную цену отчуждения в условиях открытости рынка и при наличии нормального уровня конкуренции.

Рыночная стоимость может быть выражена в денежном эквиваленте. Она необходима для:

  • реализации сделки по купле или продаже дорогостоящего актива;
  • вычисления стартовой цены предмета, выставляемого на продажу на аукционе;
  • оформления кредита под залог недвижимости;
  • рыночная цена нужна для страхования объекта имущества;
  • проведения процедуры изъятия конкретного имущественного объекта для государственных нужд;
  • исчисления размера понесенного ущерба вследствие порчи оцениваемого объекта;
  • принятия актива к учету и постановки его на баланс;
  • внесения имущества в качестве взноса в капитал организации.

Равновесная цена – механизм рыночного равновесия

Рыночное равновесие обеспечивается балансом спроса и предложения. Достигнутая уравновешенность может нарушаться при условии:

  • увеличения спроса или снижения объемов производства;
  • снижения спроса или возникновении перепроизводства.

Равновесная рыночная цена в первом случае будет ниже реальной, во втором – выше. Равновесной цене в регулировании рынка товаров и услуг отводится роль эталона, по которому характеризуется текущее состояние отдельного сегмента. Сбалансированный размер стоимости товара обеспечивается при:

  • равенстве спроса и предложения;
  • отсутствии избытка товарной продукции;
  • исключении фактора дефицитности товаров;
  • в краткосрочной перспективе не прогнозируется изменение фактической стоимости изделий или услуг.

Понятие рыночной стоимости: отличительные особенности

Стоимость услуг и товаров для разных контрагентов у одного предприятия может отличаться. Этот фактор не должен быть основанием для непризнания действующей ценовой политики нерыночной. Контролирующими органами рыночная стоимость определяется только на основе уже реализованных сделок, данные о которых имеются в открытом доступе.

Отличительные особенности рыночных цен:

  1. Цена на товар может отличаться за счет влияния способа доставки, логистики, объема затрат на материалы.
  2. Для вычисления ценового диапазона выборка осуществляется за небольшие промежутки времени.
  3. Балансовая и рыночная стоимость редко совпадают. Балансовая цена отражает тот уровень затрат на приобретение актива, который был в момент фактической его покупки. Рыночный ценник показывает, сколько можно получить при реализации актива сегодня.
  4. Ценовой анализ предполагает сравнение однотипных изделий или набора услуг, реализация которых осуществляется в похожих условиях.

Задачей оценки может быть определение рыночной стоимости однородных товаров. Параметры оценки задаются ст. 40 НК РФ, они основываются на совпадении назначения продукции, уровня качества, страны происхождения и похожести товарных знаков. Дополнительные факторы анализа – способ оплаты и сроки, отведенные для отгрузки товара, объем каждой партии и репутация товарной группы.

Определение рыночной стоимости – методология

Предприятия и контролирующие органы для вычисления рыночной цены пользуются методологией, приведенной в ФСО № 1, утв. приказом Минэкономразвития №297 от 20.05.15:

  1. Метод сравнения объектов-аналогов. Способ рекомендуется для применения при наличии большого объема достоверной информации о ценах и технических характеристиках продукции.
  2. Оценка рыночной стоимости по уровню доходности. Сравнению подлежат ожидаемые показатели доходов, которые можно будет получать от конкретного объекта анализа. Методика основана на изучении дисконтирования денежных потоков и капитализации доходов.
  3. Рыночная стоимость, вычисляемая путем оценки затрат на приобретение, воспроизводство или замещение актива. Обязательно учитывается предполагаемый уровень износа.
Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Оценка жилой и коммерческой недвижимости во всех регионах РФ

Виды оценки объектов недвижимости, проводимые нами :

  • определение стоимости квартир, жилых помещений и домов;
  • оценка коммерческой недвижимости;
  • оценка нежилых объектов производственного и складского назначения.

Специалисты составляют отчеты об оценке в отношении одного строения или помещения, а также определяют стоимость комплексов, состоящих из нескольких объектов.

Специалисты могут осуществлять оценку по заказу собственников, представителей муниципалитетов, региональных и федеральных властей. Оценка недвижимости проводится на основании договора на оценку, определения суда о назначении судебно оценочной экспертизы и прочих предусмотренных законом документов.

Способы определения стоимости

При установлении оценки недвижимости специалисты используют различные методы. Для определения рыночной цены объекта обязательно проводится анализ рынка недвижимости, учитываются следующие факторы:

  • площадь, этажность строения;
  • расположение и наличие объектов инфраструктуры;
  • удаленность от центра;
  • дата постройки, давность капитального и косметического ремонта;
  • цены на аналогичные объекты в регионе;
  • прочие факторы.

Рыночная оценка недвижимости проводится одновременно несколькими подходами. Кроме затратного (определение стоимости путем суммирования расходов на возведение объекта и ввода его в эксплуатацию) используется сравнительный и доходный подходы.

Немаловажное значение для получения точного результата оценки имеют прогнозы аналитиков об изменениях на рынке недвижимости. Наши оценщики внимательно следят за уровнем спроса и предложения, соотношением цен различных категорий объектов и их инвестиционной привлекательностью. Все это оказывет непосредственное влияние на формирование рыночной стоимости объектов недвижимости.

Одним из направлений деятельности Федерального бюро оценки и экспертизы является оценка рыночной стоимости недвижимости в Ростове-на-Дону, Ставрополе и в других регионах РФ. В соответствии с действующим российским законодательством и стандартами оценки, эта деятельность подразумевает под собой определение рыночной стоимости права собственности на оцениваемый объект недвижимости, а также стоимости иных вещных прав. Кроме того, в задании на оценку объекта недвижимости могут быть указаны иные расчетные величины, такие как ставка арендной плвты (рыночная стоимость права пользования), ликвидационная стоимость

Необходимость оценки недвижимости может возникать в самых различных ситуациях:

  • оценка квартиры для ипотеки. Банки, выдавая ипотечный кредит, обязательно проводят оценку недвижимости с целью определить реальную стоимость залога;
  • совершение сделок купли-продажи с недвижимостью;
  • страхование недвижимости;
  • разрешение имущественных споров;
  • вступление в права наследства и т. д.

Итогом оценки недвижимости является отчет об оценке, включающий в себя сведения о заказчике, описание методологии, на основе которой проводилась оценка стоимости объекта, а также сведения о самом оцениваемом объекте. Отчет об оценке недвижимости может использоваться в качестве доказательной базы в суде.

Федеральное бюро оценки и экспертизы предоставляет услуги по оценке недвижимости как физическим, так и юридическим лицам. По результатам оценки составляется отчет, являющийся официальным документом.

Одним из основных направлений деятельности Федерального бюро оценки и экспертизы является оценка стоимости недвижимости.

Проведенная нашими специалистами оценка, позволит Вам не только соблюсти требования законодательства, но и минимизировать всевозможные риски потерь денежных средств при сделках с недвижимым имуществом.

Мы помогаем нашим клиентам максимально эффективно решать все вопросы, связанные с оценкой недвижимости.

Специалисты нашей компании произведут качественно и в срок оценку различных видов недвижимости:

  • жилой:
    • квартиры
    • комнаты
    • права требования
    • жилого дома
    • дачи
    • коттеджа
    • загородного дома
    • незавершенного строительства
  • нежилой:
    • здания
    • помещения
    • аренды
    • имущества предприятия
    • незавершенного строительства
    • гаража

Оценка недвижимости всегда проводится по состоянию на конкретную дату.

Оценка жилых помещений

Так как в последние годы ипотечное кредитование получило широкое развитие в России, оценка стоимости жилой недвижимости стала одним из наиболее востребованных видов оценки. Жилая недвижимость на сегодняшний день является не только местом проживания, но также и объектом экономических и правовых отношений.

К жилой недвижимости относятся жилые дома, квартиры и комнаты в них. Независимая оценка жилой недвижимости включает в себя объективное определение стоимости недвижимого имущества или отдельных прав в отношении данного имущества. Независимая оценка жилой недвижимости необходима при заключении сделок купли-продажи, внесении ее в уставной капитал, при разделе имущества, получении кредита под залог недвижимости, страховании объекта или вступлении в права наследия.

При определении стоимости жилой недвижимости учитывается множество факторов и деталей, таких, как: местоположение, площадь, удаленность от основных объектов инфраструктуры района, планировка, состояние отделки, тип дома, этажность, наличие двора и консьержки в подъезде и т. д. Так как процесс оценки не только трудоемок, но и требует специализированных знаний, для получения наиболее достоверных результатов оценки стоимости квартиры необходимо обратиться в профессиональную оценочную компанию. Кроме того, отчет об оценке жилой недвижимости, подготовленный профессиональными оценщиками, является официальным документом, который принимается к рассмотрению кредитными отделами банков, судами, другими организациями и государственными учреждениями. При оценке квартир в Ростове-на-Дону, Ставрополе и в других регионах РФ, специалист оценочной компании выезжает на осмотр квартиры, так как наличие фотографий оцениваемой недвижимости является одним из условий принятия отчета в банках, страховых компаниях, а также в суде.

В зависимости от целей оценки могут определяться различные виды стоимости – рыночная, балансовая, ликвидационная. Ликвидационная стоимость рассматривается при получении кредита в банках под залог данной недвижимости. В рыночных условиях наиболее распространенным видом стоимости объектов является рыночная стоимость. Рыночная стоимость является объективной, независимой от желаний как продавцов, так и покупателей недвижимости и отражает реальные экономические условия, складывающиеся на рынке недвижимости. Путем применения соответствующих каждому конкретному случаю подходов и принципов, независимая оценка в ООО «ФБОЭ» позволит максимально точно определить реальную стоимость жилой недвижимости.

Прежде чем заключить сделку или разрешить имущественные конфликты, часто требуется оценка недвижимости , определение ее состояния и рыночной стоимости.

Опытные сотрудники нашей компании предлагают комплекс мер по выявлению себестоимости имущества, которое находится как в частной собственности, так и в государственной. Как правило, услуга необходима заказчикам при осуществлении нескольких операций:

  • для ипотеки;
  • оспаривание кадастровой стоимости;
  • составление договора купли-продажи;
  • акционирование предприятия;
  • выделение и распределение долей при наследовании;
  • сдача в аренду;
  • сдача в залог при кредите и лизинге;
  • разрешение имущественного спора в судебном и досудебном порядке, и многих других.

Вне зависимости от того, для какой цели вам потребовалась оценка, наши специалисты исполняют поставленные задачи в максимально короткий срок. У нас возможна оценка жилой недвижимости (квартир, домов), ипотека для которой становится основанием начала оценочной деятельности.

Оценка коммерческой недвижимости

Специалисты, работающие в нашем бюро, проводят оценку имущества, что позволяет к нам обращаться клиентам с самыми разными запросами. У нас также проводится специальная оценка недвижимости для ипотеки Сбербанка в Ростове-на-Дону, Ставрополе и в других регионах РФ Таким образом, клиент может проверить, подходит ли желаемый дом под кредитование, и какова будет его стоимость. Заказав оценку, вы сэкономите время и получите 100-процентно достоверный результат.

Исследование коммерческой недвижимости чаще всего имеет цель уточнения стоимости объектов для приобретения права собственности, или прав временного характера, например, аренды, краткосрочного или долгосрочного пользования, найма. На итоговую сумму оказывают влияние такие факторы, как размер предполагаемого дохода, риски, месторасположение, функциональное назначение, отделка, а также возможные отягощающие моменты, например, задолженность по коммунальным услугам.

Обратившись в ООО «ФБОЭ», вы можете заказать оценку прямо сегодня, предоставив обязательные документы из списка, который можно уточнить у менеджеров. Проводится оценка объектов недвижимого имущества различного назначения, определение рыночной цены недвижимости, расчет долей, которые требуются для разрешения спорных ситуаций. Вычисленная стоимость зданий, сооружений и домовладений может стать основанием для заключения сделок между собственниками, покупателями и арендаторами помещений. Точную цену на оценку можете уточнить у сотрудников компании по телефону, так как она составляется исходя из нескольких характеристик: объем работ, предмет обследования.

В чем разница между рыночной и инвестиционной стоимостью?

В сфере коммерческой недвижимости существуют различные виды «стоимости», придаваемые недвижимому имуществу, и все они служат разным целям для разных людей.

При проведении любого типа анализа имущества его стоимость всегда будет приниматься во внимание.

В этой статье мы рассмотрим разницу между рыночной стоимостью актива и его инвестиционной стоимостью.

Рыночная стоимость по сравнению сСтоимость инвестиций в CRE

Различные типы «стоимости» коммерческой недвижимости включают:

  • Рыночная стоимость
  • Инвестиционная стоимость
  • Страховая стоимость
  • Оценочная стоимость
  • Ликвидационная стоимость
  • Стоимость замены

Иногда границы между этими типами стоимости могут быть немного размыты, особенно если рассматривать конкретно рыночную и инвестиционную стоимость.

Виды стоимости недвижимости можно определить следующим образом.

Виды стоимости недвижимости

1. Рыночная стоимость

Рыночная стоимость, или «справедливая» рыночная стоимость, является наиболее часто упоминаемым типом стоимости имущества и является стоимостью, используемой в процессе андеррайтинга кредита.

В отчете Института оценки «Рыночная стоимость: что это означает на самом деле» представлен исторический обзор «стоимости» и «рыночной стоимости», включая множество определений из различных источников.

Одним из примеров может служить Федеральная корпорация страхования депозитов (FDIC) , утверждающая, что рыночная стоимость — это «наиболее вероятная цена, которую недвижимость должна принести на конкурентном и открытом рынке при всех условиях, необходимых для справедливой продажи. ”

Другими словами, что покупатель готов заплатить, а продавец готов принять при условии, что все остальные обстоятельства являются стандартными и ожидаемыми.

2. Инвестиционная стоимость

Инвестиционная стоимость — это стоимость, которую недвижимость предлагает конкретному инвестору.Это стоимость, которую инвестор готов заплатить за недвижимость.

Независимо от рыночной стоимости, всегда будет предел тому, что инвестор готов вложить в актив.

Инвестиционная стоимость основана на собственной квалификации инвестора, доступном капитале, налоговой ставке и финансировании.

3. Страховая стоимость

Это относится к тому, какая часть имущества находится под потенциальным риском повреждения, для определения страхового покрытия.

Другими словами, какова стоимость части имущества, которая может быть покрыта страховым полисом.

4. Оценочная стоимость

Оценочная стоимость — это стоимость имущества, определенная местным налоговым инспектором для целей налогообложения недвижимости.

5. Ликвидационная стоимость

Ликвидационная стоимость устанавливает вероятную цену, по которой имущество будет продано во время принудительной продажи , такой как потеря права выкупа или налоговая продажа.

Ликвидационная стоимость используется в тех случаях, когда существует ограниченное окно для рыночного воздействия или существуют другие ограничительные условия продажи.

6. Стоимость замены

Это стоимость замены постройки идентичной замещающей постройкой, которая имеет ту же полезность, что и исходное свойство.

Теперь коммерческая недвижимость может иметь любой из вышеперечисленных типов стоимости, определяемый в любое время.

И очень возможно, что ни одно из значений не совпадает (хотя вполне вероятно, что хотя бы некоторые из них близки).

Это особенно верно при рассмотрении разницы между рыночной стоимостью и инвестиционной стоимостью: только потому, что недвижимость должна получить определенную сумму, это означает, что , а не , инвестор предложит что-то близкое к этому.

Более того, то, что считается «ценным» для конкретного рынка, может не представлять ценности для инвестора.

Имея в виду определения каждого из них, давайте рассмотрим различные подходы как к рыночной, так и к инвестиционной стоимости, чтобы более детально показать их различия.

Подходы к рыночной стоимости

Рыночная стоимость определяется во время оценки.

В процессе андеррайтинга кредита многие кредиторы обращаются к стороннему оценщику, чтобы получить оценку рыночной стоимости имущества.

Рыночная стоимость используется для определения подходящей суммы ипотеки.

Итак, как оценщики на самом деле определяют рыночную стоимость?

На самом деле способов много. Но прежде чем что-либо из этого произойдет, необходимо определить высшее использование собственности.

По сути, необходимо определить законное использование собственности, которое приносит наибольшую ценность, поэтому подумайте о таких вещах, как зонирование, использование собственности, размеры собственности, финансовая отдача и так далее.

Короче говоря, каков потенциальный «потолок» имущества и всего его участка?

После того, как все это установлено, оценщик может приступить к оценке имущества.

Как правило, существует три подхода к оценке, которые оценщики используют для определения справедливой рыночной стоимости коммерческого актива:

1. Подход к продажам:

Подход, основанный на продажах, позволяет вам оценить стоимость недвижимости, просматривая другие недавние продажи очень сопоставимых активов.

2. Подход к капитализации доходов:

Подход, основанный на доходах, просто определяет стоимость имущества на основе дохода, который он генерирует.

3. Затратный подход

Этот подход основывает стоимость имущества на стоимости воспроизводства этого имущества за вычетом любой начисленной амортизации.

Подходы к инвестиционной стоимости

В то время как процесс оценки рыночной стоимости используется при оценке для андеррайтинга кредита, при принятии решения о том, сколько платить за недвижимость, инвесторы также учитывают, сколько недвижимость стоит для них .

Инвестиционная стоимость — это сумма, которую инвестор готов заплатить с учетом своих целей, целевой доходности и налоговой позиции.

Таким образом, поскольку рыночная стоимость всегда уникальна для рынка, инвестиционная стоимость уникальна для конкретного инвестора.

При этом появляется ряд других подходов, которые можно использовать для определения стоимости, в отличие от более формальных оценок, требуемых оценщиками.

Ниже приведены наиболее распространенные меры оценки инвестиций:

1.Сопоставимые продажи (Comps) :

По сути, это то же самое, что и упомянутый выше подход к сравнению продаж.

2. Мультипликатор валовой арендной платы (GRM)

Это коэффициент, который измеряет стоимость, беря валовую арендную плату, которую недвижимость производит в течение года, и умножая ее на рыночный множитель валовой ренты.

3. Возврат денежных средств

Возврат денежных средств – это еще один простой коэффициент, который рассчитывается путем деления условного денежного потока за первый год (до налогообложения) на общую стоимость первоначальных инвестиций.

4. Прямая капитализация

Это тот же подход прямой капитализации, упомянутый выше, который используется оценщиками. Капитализация потока доходов от собственности является очень распространенным и простым способом определения как рыночной, так и инвестиционной стоимости коммерческой недвижимости.

5. Дисконтированный денежный поток

 Модель дисконтированных денежных потоков используется для определения внутренней нормы прибыли (IRR), чистой приведенной стоимости и сравнения накопления капитала.

Итак, зная разные подходы к генерации этих значений, давайте немного осязаем, чем эти типы значений отличаются друг от друга.

Рыночная стоимость по сравнению с инвестиционной стоимостью

Напомним, что рыночная стоимость — это стоимость имущества на открытом рынке, определяемая оценкой.

Инвестиционная стоимость определяется фактическим инвестором на основе его уникальных инвестиционных целей и критериев.

Ниже мы проиллюстрируем пример:

Предположим, что индивидуальный инвестор рассматривает возможность приобретения небольшого многоквартирного дома.

Объект находится по контракту на сумму 1,2 миллиона долларов, и требуется минимум 10% прибыли на актив.

Основываясь на целевой доходности инвестора, он может заплатить до 1,4 миллиона долларов и при этом достичь своей цели.

В этом сценарии инвестор обнаруживает, что он может получить кредит в размере 960 000 долларов (80% кредита от стоимости), амортизированный в течение 20 лет по ставке 5%.

Теперь предположим, что в процессе андеррайтинга сторонняя оценка банка оценивает недвижимость в 1 000 000 долларов, а не в 1 доллар.2 миллиона покупатель заблокирован.

Эта оценка уменьшит поддерживаемую сумму кредита до 800 000 долларов США (исходя из LTV 80%), а не до 960 000 долларов США, как предполагалось ранее.

К сожалению, в этом сценарии продавец отказывается продавать менее чем за 1 200 000 долларов.

Это сделало бы эту сделку выше рыночной, что просто означает, что цена продажи выше, чем текущая рыночная стоимость имущества.

В таком случае имеет ли смысл инвестору довести до конца эту сделку?

Новая сумма кредита снизит доходность с 22% до 16%, но это все еще превышает цель инвестора по доходности в 10%.

В большинстве случаев рыночная и инвестиционная стоимость должны быть примерно одинаковыми, но иногда они будут расходиться.

Кроме того, вполне возможно, что инвестиционная стоимость выше рыночной стоимости.

Это может произойти, когда ценность для одного покупателя выше, чем ценность для среднего, хорошо информированного покупателя.

Например, предположим, что компания расширяется до нового здания через улицу от своего текущего местоположения, платя больше, чем рыночная стоимость, чтобы расти поблизости и заполнить пространство, которое в противном случае было бы занято конкурентами.

В погоне за стратегическим преимуществом ценность для них несколько выше — дополнительные затраты могут быть оправданы.

В случае инвестора стоимость инвестиций может превышать рыночную стоимость в результате благоприятных условий финансирования или непередаваемого налогового режима.

Инвестиционная стоимость, конечно, может быть и ниже рыночной стоимости.

Возможно, инвестор присматривается к офисному зданию, но специализируется на многоквартирной недвижимости.

Для них офисное здание будет иметь меньшую инвестиционную ценность из-за кривой обучения и других дополнительных затрат.

Другой сценарий, при котором стоимость инвестиций может быть ниже рыночной стоимости, — это когда инвестору требуется доход выше среднего, основанный на доходе от его существующего портфеля.

Поиск сделок, которые имеют смысл

В общем, для любой отдельной сделки с недвижимостью  зависит .

Обстоятельства будут сильно различаться.

Как правило, самая безопасная игра заключается в том, чтобы убедиться, что инвестиции имеют смысл с точки зрения обоих показателей стоимости.

Инвестиционная стоимость более субъективна, и поэтому ею не следует злоупотреблять, но ее следует принимать во внимание.

Точно так же рыночная стоимость никогда не должна быть вашей конечной целью.

Оцените рыночную стоимость самостоятельно, прежде чем инвестировать во что-либо, и сопоставьте ее с рыночными ценностями третьих сторон и инвестиционной стоимостью.

Если продавец продвигает инвестиционную стоимость, которая намного превышает рыночную стоимость, обязательно раскопайте и докажите, что это так.

Сочетание этих типов стоимости позволяет покупателям коммерческой недвижимости более целостно понимать свои инвестиции и создает более справедливый рынок для всех участников.

Понимание разницы между рыночной стоимостью и оценочной стоимостью

Хотя многие предполагают, что оценочная стоимость недвижимости и рыночная стоимость связаны, реальной корреляции часто нет. Это связано с тем, что они определяются по-разному и для разных целей.

Понимание рыночной стоимости

Проще говоря, рыночная стоимость дома — это точка, в которой готовность покупателя приобрести дом соответствует готовности владельца продать его.Рыночная стоимость дома может колебаться в зависимости от ряда факторов, включая доступный инвентарь, процентные ставки и сезон.

Рыночная стоимость – это оценка, полученная с учетом нескольких характеристик дома, включая:

  • Борьба с апелляцией
  • Состояние как снаружи, так и внутри
  • Размер партии
  • Стиль
  • Коммунальные услуги
  • Размер
  • Количество комнат
  • Качество строительства
  • Приборы в комплекте
  • Удобства
  • Тип и возраст систем отопления и охлаждения
  • Энергоэффективность

Помимо самого дома, для определения разумной рыночной стоимости используются и другие факторы.Они включают в себя местонахождение дома, недавние цены продажи аналогичных домов в этом районе, а также инвентаризацию домов по сравнению с количеством покупателей.

Рыночная стоимость недвижимости может быть использована для нескольких целей. Когда дом выставляется на продажу, листинговый агент будет использовать рыночную стоимость, чтобы работать со своими продавцами, чтобы найти справедливую цену листинга. Агент покупателя будет самостоятельно оценивать рыночную стоимость, консультируя своего клиента о том, что предложить. Определенной рыночной стоимости нет; все зависит от того, что покупатель готов заплатить и что продавец готов принять.

Понимание оценочной стоимости

Основной целью оценки стоимости дома является налогообложение. Оценочная стоимость дома определяется оценщиком. Оценщики работают в муниципалитете, который будет взимать налоги с имущества, чаще всего это округ, в котором находится имущество. Стандарты и критерии оценки различаются в зависимости от налогового региона, но они являются почти универсальными принципами.

Как правило, оценщик будет смотреть на цены продажи аналогичной недвижимости в этом районе, самую последнюю цену продажи собственности, стоимость любых улучшений, которые были сделаны в доме, доход, полученный от собственности, стоимость замены собственности и другие факторы.Затем это умножается на ставку налогообложения, которая представляет собой единый процент, установленный каждой налоговой юрисдикцией, обычно 80–90%. Например, если оценщик обнаружил, что стоимость дома составляет 100 000 долларов США в округе со ставкой оценки 90%, то оценочная стоимость будет составлять 90 000 долларов США.

Оценочная стоимость – это стоимость, на основании которой местное самоуправление рассчитывает налог на имущество. Важно отметить, что основной целью оценочной стоимости является налогообложение. Часто оценочная стоимость и рыночная стоимость будут сильно различаться, при этом оценочная стоимость будет ниже той, по которой недвижимость продается на открытом рынке.Например, если последний раз дом продавался 15-20 лет назад, скорее всего, его оценочная стоимость будет ниже, чем у аналогичного дома, проданного всего два года назад.

Кроме того, поскольку оценочная стоимость используется для расчета налога на недвижимость, домовладелец, недовольный оценкой своего имущества, обычно может подать жалобу в местный офис оценщика, которая может принимать форму налоговых льгот.

Оценочная стоимость в Нью-Йорке

В Нью-Йорке оценочная стоимость недвижимости определяется ставкой оценки рыночной стоимости.Ставка оценки, в свою очередь, зависит от налогового класса имущества. Недвижимость в налоговом классе 1 может рассчитывать на ставку оценки 6%, в то время как в классах налогообложения 2, 3 и 4 применяется ставка 45% при расчете оценочной стоимости.

Оценочная стоимость может увеличиваться из года в год независимо от фактической динамики рынка. Однако правовая база штата Нью-Йорк имеет ограничения в отношении того, насколько может увеличиваться оценочная стоимость для отдельных налоговых классов.

Для объектов недвижимости налогового класса 1 оценочная стоимость может увеличиваться на 6% по сравнению с прошлым годом, но не более чем на 20% в течение пяти лет.Оценочная стоимость недвижимости в налоговом классе 2a, 2b и 2c может увеличиваться на 8% в годовом исчислении и не более чем на 30% в течение пятилетнего периода. Следует отметить, что это относится к свойствам с количеством не более 10 квартир.

Объекты класса 2 с 11 или более единицами и объекты класса 4 подлежат переходной оценочной стоимости, что означает, что 20% изменений учитываются ежегодно в течение 5-летнего периода.

 

Следующая статья

В чем разница между ипотекой и соглашением?

Оценочная стоимость недвижимости против.Справедливая рыночная стоимость

Оценочная стоимость и рыночная стоимость дома имеют два совершенно разных значения и могут сбить с толку потенциальных покупателей.

Стоимость дома зависит от десятков факторов. Где он расположен? Сколько здесь комнат? Город растет? Это может сбивать с толку покупателей и продавцов и становится еще сложнее, когда вы добавляете разные типы стоимости дома.

Узнайте о различиях между этими двумя оценками домов и о том, что они означают для процесса покупки и, в конечном итоге, продажи.

Оценочная стоимость используется для целей налогообложения

Проще говоря, оценочная стоимость создается оценщиком имущества округа, чтобы определить, сколько дом стоит для целей налогообложения. Почти каждый домовладелец будет платить налоги на недвижимость как способ обеспечить доход местным органам власти, от поддержки школ до строительства дорог. Тем не менее, есть несколько факторов, которые определяют оценочную стоимость имущества и, следовательно, то, сколько оно будет облагаться налогом.

Размер земли играет важную роль в ставке налога, наряду с размером дома и состоянием собственности.Свободная земля облагается более низким налогом на недвижимость, потому что она имеет меньше воспринимаемого использования и ценности, чем участок с уже построенным на нем домом. При этом, если оценщик считает, что у земли есть потенциал (она находится в хорошем районе или аналогичный участок пользуется большим спросом), он может взимать более высокую ставку налога.

Оценщик хочет полностью понять стоимость имущества. Они рассмотрят любые улучшения, которые вы сделали в доме, которые могут увеличить его стоимость (например, строительство пристройки, добавление солнечных батарей или закрытие внутреннего дворика), и рассмотрят любой доход, который вы могли бы получить от этого (например, сдача в аренду гостевого дома). ).Оценщик также сравнит ваш дом с другими, которые недавно были проданы в этом районе, чтобы рассчитать оценочную стоимость вашей собственности.

Целью этой оценки является понимание ущерба для домовладельца и города, если собственность будет уничтожена. Если дом сгорит или будет разрушен в результате стихийного бедствия, сколько будет стоить его замена?

Рыночная стоимость определяется спросом и предложением

Хотя оценочная стоимость будет рассчитываться ежегодно или каждые пять лет в зависимости от вашего муниципалитета, рыночная стоимость может колебаться в течение года и даже от одного месяца к другому.

Рыночная стоимость – это цена, которую покупатель готов заплатить за дом, или цена, которую готов принять продавец. Его название отражает то, откуда берутся ценности дома: рынок недвижимости. Когда рынок горячий и спрос на дома в определенном районе высок, цены на жилье будут расти, поскольку покупатели готовы платить больше, чтобы переехать в этот район. Если никто не хочет покупать дома в определенном районе, то рыночная стоимость будет снижаться.

Большой рынок недвижимости — не единственный фактор, влияющий на рыночную стоимость недвижимости.Состояние недвижимости, ее характеристики и другие тенденции покупки будут определять, сколько люди готовы за нее платить.

Например, хорошо ухоженный дом с современным оборудованием будет иметь более высокую рыночную стоимость, чем запущенное имущество. Покупатели готовы платить больше за лучшую недвижимость, чтобы сэкономить время и деньги на ремонте. Точно так же спрос на бассейны резко вырос из-за пандемии COVID-19, а это означает, что рыночная стоимость дома с бассейном будет выше, чем аналогичный дом без него.

Риэлторы используют оценочную стоимость по сравнению с рыночной стоимостью, чтобы определить, что потенциальные покупатели должны предложить за недвижимость. Они могут оценить, запрашивает ли продавец справедливую цену или покупатель должен сделать более низкую ставку, чтобы учесть истинную стоимость этого дома.

Насколько выше рыночная стоимость, чем оценочная стоимость?

Во многих городах оценочная стоимость дома будет меньше рыночной стоимости. Оценочная стоимость недвижимости обычно колеблется в меньшей степени, чем рыночная стоимость, и некоторые муниципалитеты рассчитывают свою оценочную стоимость как процент от рыночной стоимости.

Например, в большинстве юрисдикций «ставка оценки» установлена ​​в размере 80-90 процентов от стоимости дома. Если вы покупаете дом за 250 000 долларов в регионе с 80-процентной ставкой налогообложения, то ваш дом будет оценен и обложен налогом в размере 200 000 долларов.

При этом важно провести исследование, прежде чем переехать в какой-либо район, чтобы понять текущую налоговую ставку и потенциальные увеличения. Сравните полисы двух разных районов западного побережья:

.
  • В Сан-Франциско оценочная стоимость составляет 100 процентов от рыночной стоимости.Если ваш дом стоит 250 000 долларов, вы облагаетесь налогом на всю эту сумму.
  • В штате Орегон максимальная оценочная стоимость (MAV) не может увеличиваться более чем на три процента каждый год, если в доме не будут произведены значительные улучшения (например, новая пристройка). Это предотвращает резкий рост налогов при колебаниях рыночной стоимости.

Ставки оценки часто связаны с политикой, а оценщики имущества часто являются выборными должностными лицами в городе или округе. Это означает, что процессы оценки будут различаться в зависимости от того, как город или регион приносит деньги.Если город нуждается в большем доходе, он может изменить порядок оценки домов, чтобы увеличить налоги на недвижимость. Если региону нужно больше людей, чтобы переехать туда, округ может изменить процессы оценки, чтобы заманить покупателей более низкими налоговыми ставками.

Оценки и оценки

Наряду с оценочной стоимостью по сравнению с рыночной стоимостью вы также столкнетесь с оценочной стоимостью в своем домашнем исследовании. Существует существенная разница между оценкой дома и оценкой. Оценки используются исключительно налоговыми органами и государственными органами.Оценки используются кредиторами. Кредитор проведет оценку дома, чтобы убедиться, что клиент не переплачивает за недвижимость. Это означает, что покупатель не будет занимать слишком много (что увеличивает вероятность того, что он не сможет своевременно выплачивать свои платежи), а кредитор сможет возместить потерянные средства, если имущество будет конфисковано.

Оценка обычно проводится в процессе покупки, наряду с осмотром дома и другими заключительными действиями.

Вы можете обжаловать свою оценочную стоимость

Если вы получили свой налоговый счет и были удивлены внезапным увеличением или кажущейся неправильной суммой, рассмотрите возможность подачи апелляции в местные органы власти.Во-первых, проверьте правильность информации. Размер лота точен? Обновлено ли количество спален и ванных комнат? Это может помочь вам сделать ваше дело.

Затем посмотрите на сопоставимые дома в вашем районе — от трех до пяти объектов, которые оцениваются по одинаковой цене. Посмотрите, как их налоги сравниваются с вашим счетом. Наконец, работайте быстро, чтобы подать апелляцию. Ваше местное правительство может установить крайние сроки для подачи налоговых апелляций на дома, а это означает, что вам нужно быстро подать иск или увеличить штрафы за просрочку платежа.

Если вы не знаете, как подать апелляцию, обратитесь к местному адвокату, который специализируется на праве в сфере недвижимости. Они могут проконсультировать вас по вашему делу, чтобы определить, не переплачиваете ли вы по налогам на недвижимость, и могут разработать план подачи апелляции. Они могут даже сделать это для вас.

Наймите риелтора для сопоставления оценочной стоимости с рыночной стоимостью 

Рыночная стоимость будет определять цену вашего дома и определять, на какие дома вы посмотрите, когда придет время покупать.Однако оценочная стоимость также будет важна для определения ваших налогов и составления бюджета. Понимание того и другого и управление процессом покупки с помощью этой информации может помочь вам получить справедливую цену за дом.

Независимо от того, живете ли вы всю жизнь в одном городе или хотите переехать в другую страну, хороший риелтор поможет вам понять прейскурантные цены, чтобы определить, являются ли они справедливыми и точными. Начните с нашего инструмента оценки стоимости дома, чтобы понять, сколько стоит ваша недвижимость.Тогда позвольте нам помочь вам найти лучших агентов по недвижимости в вашем районе, чтобы продать вашу недвижимость. Наем квалифицированного агента может упростить процесс покупки и даже сэкономить ваши деньги.

Если вам нужна помощь в вашем путешествии по недвижимости, UpNest — это бесплатный сервис для продавцов и покупателей жилья, который поможет найти лучших местных агентов по недвижимости. Платформа UpNest позволяет вам сравнивать несколько агентов в вашем регионе, чтобы вы могли сравнивать отзывы, ставки комиссионных, предыдущие продажи и многое другое.

Наши агенты прошли тщательную проверку и часто предлагают конкурентоспособные комиссионные ставки ниже среднего для клиентов UpNest.Нет никаких обязательств регистрироваться у одного из наших риелторов, но если вы потенциально можете сэкономить тысячи на комиссионных, почему бы и нет? Если вы готовы начать, просто введите свой почтовый индекс ниже!

В чем разница между оценочной стоимостью и оценочной стоимостью?

Согласно одному из объяснений, оценочная стоимость вашего дома представляет собой справедливую рыночную стоимость дома (то, что покупатель может ожидать заплатить, если вы выставите свой дом на продажу на рынке), а его оценочная стоимость используется для определения налогов на недвижимость ( которые увеличиваются по мере увеличения вашей оценочной стоимости).

Как оценивается стоимость дома?

Оценщик определяет оценочную стоимость дома на основе рыночной стоимости, оценочной стоимости или единого процента от этих двух величин. Муниципалитеты и округа нанимают оценщика для определения оценочной стоимости домов в их юрисдикции.

Оценочная стоимость и рыночная стоимость недвижимости

Оценочная стоимость дома и его рыночная стоимость могут показаться схожими, в действительности эти две стоимости часто сильно различаются и используются по-разному.

Что такое оценочная стоимость?

Оценочная стоимость — это стоимость имущества, которая определяется юридическим лицом, таким как местный муниципалитет, округ или другое государственное учреждение, которое определяет стоимость для целей расчета налога на имущество.

Оценочная стоимость обычно основывается на таких факторах, как:

  • По какой цене продается аналогичная недвижимость?
  • Недавние улучшения оцениваемого имущества.
  • Доход, полученный от собственности, такой как сдача комнаты в аренду.
  • Текущая восстановительная стоимость имущества в случае стихийного бедствия

Оценочная стоимость имущества определяется оценщиком. Любые льготы по налогу на имущество, на которые может иметь право владелец, учитываются, а затем стоимость умножается на множители, используемые этим муниципалитетом для получения оценочной стоимости с целью определения применимых налогов на имущество.

Как правило, оценочная стоимость составляет некоторый процент от справедливой рыночной стоимости имущества.

Политика

Оценка может быть привязана к политическому процессу в муниципалитете. Формула оценки может быть пересмотрена, чтобы повысить или понизить оценку в соответствии с политической повесткой дня, такой как необходимость увеличения или уменьшения налогов на недвижимость.

Во многих областях должность оценщика является политической должностью. Это может быть выборная должность, или оценщик может быть политическим назначенцем.

Оспаривание оценочной стоимости

Домовладельцы обычно оспаривают свой счет по налогу на имущество.По сути, они оспаривают оценочную стоимость имущества. Они просят пересмотреть оценочную стоимость своей собственности в надежде снизить свой счет по налогу на недвижимость. Как правило, в крупной местности есть несколько адвокатов, специализирующихся в этой области.

Что такое рыночная стоимость?

По своей сути рыночная стоимость имущества – это сумма, которую покупатель готов заплатить за него, и цена, которую согласен принять продавец. Определение рыночной стоимости недвижимости с целью выставления ее на продажу или для покупателя, который хочет сделать справедливое предложение, — процесс несколько субъективный.

Рыночная стоимость недвижимости определяется рядом факторов:

Прокрутите, чтобы продолжить

  • Как выглядит недвижимость? Это известно как обуздание апелляции. Создает ли недвижимость хорошее первоначальное визуальное впечатление, когда к ней подъезжает потенциальный покупатель? Как выглядит дом снаружи, есть ли отличительные черты?
  • Внутренние характеристики дома. Здесь учитываются размер, количество спален, готовый цоколь, количество санузлов и многие другие факторы.Это также может включать в себя такие вещи, как новизна и качество любых приборов, которые могут быть включены для покупателя. Каков возраст печи и центрального кондиционера, если он есть в доме?
  • Цена продажи сопоставимых домов в районе, которые недавно были проданы, будет ключевым фактором. Если эта недвижимость указана за 400 000 долларов, но нет недавних предложений, которые были проданы более чем за 300 000 долларов, покупатели могут счесть цену этой собственности высокой.
  • Ключевое значение имеет спрос и предложение на недвижимость на местном рынке.Когда на рынке наблюдается избыток домов, это, как правило, снижает цены. Когда существует высокий спрос, особенно в сочетании с нормальным или низким предложением недвижимости для продажи, это, как правило, приводит к росту цен в этом районе.
  • Процентные ставки по ипотечным кредитам могут не влиять напрямую на рыночную цену, но когда процентные ставки высоки, покупателям может быть труднее претендовать на получение ипотечного кредита, и ежемесячные платежи, безусловно, будут выше при той же сумме кредита по сравнению с теми, когда процентные ставки ниже.
  • Местоположение. В сфере недвижимости говорят, что самым важным фактором для собственности является местоположение, местоположение и еще раз местоположение. Люди покупают дома или другие виды собственности в значительной степени из-за местоположения. Семьи хотят жить в районе с хорошими школами. Люди хотят быть рядом с тем местом, где они работают, или в районе с такими удобствами, как магазины, рестораны и развлечения.

Оценка

В процессе подачи заявки на получение ипотечного кредита кредитная организация обычно проводит оценку стоимости дома, чтобы определить, является ли предлагаемая цена покупки разумной с точки зрения суммы, которую покупатель хочет профинансировать.Банки, как правило, не выдают ипотечный кредит на дом, который, по их мнению, переоценен с точки зрения покупной цены по сравнению с оценочной рыночной стоимостью.

Кредиторы хотят быть уверены, что сумма ипотечного кредита, запрошенная заемщиком, не представляет собой ситуацию, при которой они занимают слишком много. Это может привести к проблемам для кредитора в будущем, если заемщик не сможет поддерживать свои платежи. Если ссуда была основана на завышенной стоимости дома, то кредитор может быть не в состоянии получить достаточно денег от продажи дома, чтобы покрыть непогашенный остаток ссуды.

Услуги онлайн-оценки домов

Сегодня существует множество онлайн-сайтов, которые оценят стоимость вашего дома. Нет абсолютно ничего официального о цене, которую они могут показать, и эти оценки следует использовать только в качестве информации. Кроме того, если бы вы сравнили значение одного и того же свойства на нескольких из этих сайтов, скорее всего, вы бы увидели диапазон значений для одного и того же свойства.

Если вы продаете дом, важно получить максимально реалистичную рыночную оценку вашего дома.Если вы установите слишком высокую цену на недвижимость, она, вероятно, останется на рынке в течение длительного времени, если вообще будет продаваться. Если вы установите слишком низкую цену, вы можете оставить деньги на столе.

Как покупатель, знание действительной стоимости недвижимости имеет решающее значение, а также с точки зрения получения финансирования и обеспечения того, чтобы вы не переплачивали по сравнению с реальной стоимостью недвижимости.

Виды стоимости — Национальный налог на древесину

Стоимость может иметь много значений в сфере недвижимости оценка; применимое определение зависит от контекста и использования.Потому что стоимость меняется со временем, оценка отражает стоимость в конкретный момент . Стоимость на данный момент представляет собой денежную стоимость имущества, товаров, или услуги покупателям и продавцам. Стоимость создается ожиданием выгоды, которые будут получены в будущем.

На рынке недвижимости текущая стоимость недвижимости обычно не на основе его исторических цен или стоимости его создания; скорее, ценность основан на представлениях участников рынка о будущих выгодах от приобретения.Стоимость приносящей доход недвижимости основана на доходе, который она будет приносить в будущем.

Деньги — это критерий или стандарт, по которому измеряется стоимость. Значение денег сама по себе зависит от рыночных условий. Это усиливает необходимость указать дату оценки стоимости, чтобы покупательная способность доллар четко идентифицирован

Рынок

Рынок – это совокупность договоренностей, в которых покупатели и продавцы вместе через ценовой механизм.Рынок можно определить с точки зрения география, продукты или характеристики продуктов, количество доступных покупателей и продавцов или какой-либо другой договоренности или обстоятельства. Как правило, обстоятельства сделки отражают условия на одном или нескольких рынках.

Рынок недвижимости – это взаимодействие лиц, которые обмениваются недвижимым имуществом. права собственности на другие активы, такие как деньги. Специфические рынки недвижимости определяются на основе типа собственности, местоположения, потенциала получения дохода, типичные характеристики инвестора, типичные характеристики арендатора или другие атрибуты, признанные теми, кто участвует в обмене недвижимым имуществом.

Сравнение цены и стоимости

Термин «цена» обычно относится к цене продажи или сделки и подразумевает обмен; цена — свершившийся факт. Цена после окончательного определения представляет собой сумма, которую согласен заплатить конкретный покупатель, а конкретный продавец согласен принимать при обстоятельствах, связанных с их транзакциями. Цены уплачены для лесных угодий, как правило, основывались на будущем потоке доходов, который должен быть производные от собственности.Длина ожидаемого потока доходов варьируется пропорционально в соответствии с общим распределением по возрастным классам или размерным классам посылки.

Термин стоимость используется оценщиками в отношении производства, а не обмена; стоимость может быть либо свершившимся фактом, либо текущей оценкой.

Рыночная стоимость: Наиболее вероятная цена на указанную дату в наличными или в эквивалентном денежном выражении, или в других точно определенных выражениях, для которых указанные права собственности должны быть проданы после разумного воздействия на конкурентном рынке при соблюдении всех условий, необходимых для честной продажи, с покупатель и продавец, каждый из которых действует предусмотрительно, со знанием дела и в личных интересах, и предполагая, что ни один из них не находится под принуждением.

USPAP The Appraisal Foundation требует, чтобы следующие элементы были непосредственно связанные с определением рыночной стоимости, должны быть включены в каждый отчет об оценке.

  1. Идентификация конкретных имущественных прав, подлежащих оценке.
  2. Заявление о дате вступления в силу заключения о стоимости
  3. Спецификация относительно того, являются ли денежные средства, термины, эквивалентные денежным средствам, или другие точно описанные условия финансирования принимаются в качестве основы для оценки.
  4. Если оценка обусловлена ​​финансированием или другими условиями, спецификация относительно того, находятся ли финансирование или условия на уровне, ниже или выше рыночных процентов ставки и/или содержат необычные условия или стимулы. Условия выше- процентные ставки ниже рыночных и/или другие специальные стимулы. ясно изложено; их вклад или негативное влияние на стоимость должны быть описаны и оценены; и рыночные данные, подтверждающие стоимость оценка должна быть описана и объяснена.

Рыночная цена: Рыночная цена – это сумма, фактически уплаченная или подлежащая уплате, для имущества в конкретной сделке. Рыночная цена отличается от рыночной ценность в том смысле, что это свершившийся или исторический факт, тогда как рыночная стоимость есть и остается оценкой. Рыночная цена не предполагает разумного поведение сторон, отсутствие неправомерного стимула или любого другого условия лежит в основе концепции рыночной стоимости.

Значение использования: Значение использования — это значение, которое определенное свойство имеет для определенного использовать.При оценке потребительной стоимости оценщик ориентируется на реальную стоимость имущество вносит свой вклад в предприятие, частью которого оно является, независимо от максимальному и лучшему использованию имущества или денежной сумме, которая может быть реализовано от его продажи.

Во многих штатах требуется оценка сельскохозяйственных угодий для собственности. налоговых целей, а не оценок стоимости, основанных на самом высоком и лучшем использовании. Текущее положение IRS о налогах на наследство разрешает использование земли под временным сельскохозяйственным использование должно быть оценено в соответствии с этим альтернативным использованием, даже если земля потенциал развития.

Инвестиционная стоимость: В то время как потребительная стоимость фокусируется на конкретном использовании собственности, инвестиционная стоимость представляет собой стоимость конкретных инвестиций в конкретного инвестора. Как используется в оценочных заданиях, инвестиционная стоимость стоимость инвестиций для конкретного инвестора, основанная на его или ее инвестиционные требования. В отличие от рыночной стоимости, инвестиционная стоимость ценность для человека, не обязательно ценность на рынке.

Поскольку недвижимость – это долгосрочный капитал актив, способный приносить деньги или доход в течение длительного периода времени лет, его стоимость также может рассматриваться как текущая стоимость ожидаемых будущие выгоды.Текущая стоимость этих выгод для конкретного покупателя или инвестор – это инвестиционная стоимость, которую может измерить оценщик. текущая стоимость для конкретного владельца или пользователя является ценностью использования.

Используемая стоимость рассматривается с точки зрения владельца-пользователя. это сумма денег владельцам прав на недвижимость должны быть предложены или заплачены, чтобы убедить им отказаться от этих прав. Рыночная стоимость и инвестиционная стоимость, с другой стороны, рассматриваются с позиции потенциального покупателя.это максимум цену, которую информированный покупатель заплатил бы при оговоренных условиях.

Значение общественного интереса: Значение общественного интереса — это общий термин, охватывающий семейство ценностных понятий, которые касаются наилучшего и наилучшего использования собственности для неэкономических целей, таких как консервация и консервация.

Страховая стоимость: Страховая стоимость основана на замене и/или стоимость воспроизводства физических объектов, которые могут быть утеряны в результате опасностей.Страховая стоимость – это часть стоимости актива или группы активов, которая признается или признается в соответствии с положениями применимого страхования от убытков политика.

Оценочная стоимость: Оценочная стоимость применяется в объявлении налогообложение стоимости и относится к стоимости имущества в соответствии с налоговые ведомости. Оценочная стоимость может не соответствовать рыночной стоимости, но обычно рассчитывается по отношению к рыночной стоимости.

Стоимость недвижимого имущества отражает и зависит от взаимодействия четыре основные силы, влияющие на человеческую деятельность: социальные тенденции, экономические обстоятельства, правительственный контроль и правила, а также условия окружающей среды.Взаимодействие этих сил влияет на стоимость каждого участка недвижимости в рынок. Оценщик должен анализировать тенденции сил, влияющих на стоимость.

Рыночная стоимость по сравнению со стоимостью замены

В нашей повседневной работе мы сталкиваемся с владельцами недвижимости, которые считают, что деньги, потраченные на улучшения, увеличат рыночную стоимость в долларах. Стоит отметить, что рыночная стоимость и стоимость замены — это не одно и то же. В этой статье мы обсудим различные рыночные условия, демонстрирующие, как работают обе системы.(Обратите внимание, что рыночная стоимость, как упоминается в статье, относится к стоимости, которую структурные улучшения добавляют к собственности)

Если вы когда-либо видели стоимость замены в отчете об оценке собственности, она почти всегда отличается от рыночной стоимости, отнесенной к улучшениям. Важно отметить, что рыночная среда будет определять, будет ли рыночная стоимость, отнесенная на улучшения, соответствовать стоимости замены.

Стоимость замещения

или Стоимость замещения в основном определяется стоимостью строительных материалов, затратами на рабочую силу, профессиональными и местными государственными сборами.Стоимость может варьироваться в зависимости от местоположения и наличия материалов и рабочей силы.

Стоимость замещения

в некоторых случаях может помочь определить рыночную стоимость. Однако доминирующим фактором рыночной стоимости является спрос и предложение. Два слова, которые вы часто слышите, когда говорите о рынках. Самый простой способ показать, как возникает несоответствие, — это обсудить различные рыночные условия. Если предложение выше спроса, вы заметите, что рыночная стоимость будет ниже стоимости замещения. В этой среде ценности, как правило, полностью не связаны с затратами.Это усиливается, чем выше предложение по сравнению со спросом. В настоящее время мы находим много удаленных сообществ на этом типе рынка. Покупатели могут приобрести существующую недвижимость по более низкой цене, чем затраты на ее строительство. Законы спроса и предложения дают им переговорную силу для этого.

Когда спрос и предложение относительно равны, рыночная стоимость и стоимость замены будут более синхронизированы. Если в рыночном уравнении со стороны спроса имеется разумная сила, то рынок может подняться до уровня, когда предложение станет доступным.Предложение станет доступным, потому что стоимость покупки существующей недвижимости теперь аналогична стоимости строительства нового здания. Таким образом, усиливая предложение, поскольку некоторые покупатели предпочитают строить. Эти рынки являются подвижными рынками со значительными объемами и находятся на окраинах столиц и в большинстве региональных центров.

Другой рынок возникает, когда спрос превышает предложение. Когда спрос превышает предложение, очевидно, стоимость недвижимости растет.Как правило, есть места с высоким спросом, и нет никакого способа увеличить предложение, чтобы удовлетворить этот спрос. Это может быть высококачественный район или застроенная часть города. Если это так, то может случиться так, что земельный компонент увеличится в цене. Рыночная стоимость, отнесенная к улучшениям, и стоимость замены могут по-прежнему иметь относительный паритет. В редких случаях, как это время от времени случается в шахтерских городках, предложение ограничено из-за нехватки профессий и рабочей силы.Рыночная стоимость улучшений выше, чем стоимость замены. Строительная индустрия может ответить увеличением затрат, однако это не всегда работает. Эти рынки обычно отдают предпочтение тому, чтобы недвижимость была доступна на несколько месяцев раньше (то есть уже существующей), а не дожидаться, пока она будет построена.

Мы надеемся, что эта статья была информативной. Понимание разницы между рыночной стоимостью и стоимостью замещения является ключом к предотвращению чрезмерной капитализации, что важно, если у вас есть инвестиционная недвижимость или ипотечный кредит.

Статья компании Northern Property Valuers
[email protected]
Ответственность, ограниченная схемой, утвержденной в соответствии с законодательством о профессиональных стандартах.

Три подхода к оценке — недвижимость

Оценщик вашего округа и его оценщики используют один или несколько из трех подходов к оценке стоимости для проведения оценок, которые используются оценщиком для определения справедливой рыночной стоимости для целей налогообложения имущества. Подход по затратам оценивает стоимость на основе типичной стоимости материалов и труда, необходимых для строительства конструкции аналогичного размера и качества в этом месте, с учетом амортизации из-за возраста и состояния.Подход к сравнению продаж оценивает стоимость на основе цены на местном рынке, необходимой для приобретения недвижимости с аналогичным местоположением, качеством, размером, возрастом и состоянием. Доходный подход оценивает стоимость на основе типичного рыночного дохода аналогичного имущества.

Стоимостной подход к стоимости

При стоимостном подходе к стоимости стоимость приобретения земли плюс стоимость улучшений за вычетом любой начисленной амортизации равняется стоимости. Амортизация – это потеря стоимости по любой причине, которая может принимать форму физического износа, функционального устаревания или экономического устаревания.Основополагающая предпосылка затратного подхода заключается в том, что «потенциальный пользователь недвижимости не будет или не должен платить за объект больше, чем будет стоить для строительства эквивалента». (ПРИНЦИП ЗАМЕНЫ)

 

Подход сравнения продаж к стоимости

Подход к сравнению продаж напрямую связан с рынком недвижимости. Стоимость оцениваемого имущества равна ценам продажи сопоставимых объектов плюс или минус любые корректировки. Подход сравнения продаж сравнивает объект недвижимости с другими объектами недвижимости с аналогичными характеристиками, которые были недавно проданы.Подход сравнения продаж учитывает влияние отдельных характеристик на общую стоимость имущества, а это означает, что общая стоимость имущества представляет собой сумму значений всех его характеристик.

 

Доходный подход к стоимости

Доходный подход определяет текущую стоимость будущих выгод, связанных с владением недвижимостью. Доходный подход бывает двух разных форм: подход на основе чистого дохода и подход на основе валового дохода.Чистый доход — это то, что осталось после вычета из потенциального валового дохода вакансий, убытков от сбора и допустимых расходов. Чистый доход делится на ставку капитализации (желаемую доходность инвестора) для оценки стоимости. В методе валового дохода доход умножается на коэффициент, чтобы получить значение.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.