Счет эскроу что это: что это и зачем они нужны

Как застройщики обходят счета эскроу — Российская газета

Договор купли-продажи векселя или договор инвестирования заключают некоторые застройщики с покупателями жилья, чтобы не использовать счета эскроу. Чем это грозит покупателям квартир, рассказали эксперты.

На счетах эскроу деньги покупателя замораживаются до момента сдачи дома в эксплуатацию. Если же дом становится проблемным, деньги со счетов эскроу просто возвращаются дольщикам. Сейчас 64% жилых домов строятся через счета эскроу, около 30% получили разрешение достраивать дома по прежней схеме, с уплатой взносов в компенсационный фонд. Остальные строят жилье на собственные средства или же используют другие схемы. Они могут быть законными, но не защищают покупателей жилья от потери денег.

Способ первый. С покупателем подписывается одновременно два договора — на покупку векселя и предварительный купли-продажи на конкретную квартиру, объясняет эксперт по недвижимости Высшей школы управления финансами Людмила Анисимова. Оплата квартиры после завершения строительства предполагается выпущенным компанией векселем. Заключить позже основной договор можно, только если дом в целом построен, сдан, ему присвоен адрес и кадастровый номер. Эти договоры не регистрируются в Росреестре, страховка и прочая ответственность застройщика к этой схеме не применяются. Все возможные споры могут быть решены по суду, с приравниванием — на усмотрение суда! — этой схемы к договорам долевого участия. В случае банкротства застройщика, смены лиц или прочих коллапсов покупателя (который формально не является участником долевого строительства) не включат в очередь кредиторов компании.

Способ второй. Покупатель инвестирует деньги в строительство квартиры, но опять же вне действия закона об участии в долевом строительстве, рассказывает эксперт по инвестициям в недвижимость Андрей Мозоль. Так действует, например, застройщик в Санкт-Петербурге, чью землю под домом арестовали, и он не смог регистрировать договоры долевого участия в Росреестре. Высок риск потерять деньги и не получить жилье, говорит эксперт.

Способ третий. Схема приобретения недвижимости через жилищный кооператив также не требует страхования ответственности застройщика. Это, с одной стороны, не ведет к удорожанию проекта, с другой — добавляет волнений. Использовать схему ЖСК можно только на государственных или муниципальных участках, что чаще делают при выполнении госзаказов на строительство служебного жилья. Этот способ не защищает покупателя от задержки сдачи дома, но согласно определению Верховного суда можно войти в реестр обманутых дольщиков.

Есть и другие нестандартные схемы. Например, один из застройщиков хотя и действует через счета эскроу, продает квартиры в ипотеку без первоначального взноса. Первоначальный взнос он оформляет через договор пожертвования от застройщика покупателю, рассказывает Мозоль. Фактически же средства не переводятся. Не надо копить на первый взнос, но покупателю придется заплатить налог с получения пожертвования.

«Любая сделка с покупкой квартиры без счетов эскроу рискованна и не гарантирует получение жилья. Можно потерять и деньги, и остаться без квартиры», — подчеркивает Мозоль.

Счета эскроу для юридических лиц

Эскроу-счёт (от англ. escrow — условное депонирование) – особый тип доверительных счетов, широко используемый в мировой банковской практике для совершения безопасных торговых операций.

По договору счёта эскроу банк открывает специальный счёт для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счёта (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором между депонентом, бенефициаром и банком.

Данный вид договора можно использовать при заключении практически всех типов сделок, особенно он популярен при купле-продаже недвижимости, приобретении или продаже акций, покупке или продажи товаров.

Основные возможности и преимущества для продавца (бенефициара):

• Бенефициаром по счету эскроу может являться юридическое лицо, ИП или физическое лицо;
• Бенефициар может не являться клиентом банка;
• Бенефициар получает контроль со стороны банка за проведением операций по счёту и соблюдением ограничений распоряжения денежными средствами, находящимися на счёте;
• Бенефициар минимизирует риски неоплаты.

Основные преимущества для покупателя (депонента):

• Депонентом может являться юридическое лицо, ИП или физическое лицо;
• Депонент получает контроль со стороны банка за соответствием документов условиям договора счёта эскроу;
• Депонент получает уверенность в том, что оплата произойдёт только после возникновения предусмотренных договором условий: перехода права собственности, оказания услуги, отгрузки товара и т.п.;
• Депонент получает безопасность нахождения денежных средств у независимой стороны — банка;
• Банк осуществляет контроль соответствия и полноты представленных документов условиям договора счета эскроу.

МКИБ «РОССИТА-БАНК» предлагает своим клиентам минимизировать риски и обеспечить финансовую безопасность совершаемых сделок.

Что такое счет эскроу | Выбрать регион

С 1 июля 2019 года правила продажи квартир в российских новостройках существенно изменились. Долевое строительство продолжается, но изменился порядок расчётов с клиентами. Все застройщики постепенно переходят на систему счетов эскроу. Что это за счета и что теперь ждет покупателей? Давайте разберёмся вместе.

Почему ввели систему счетов эскроу?

Покупка квартиры является для большинства людей самой крупной инвестицией в жизни, и весь процесс должен быть четким и простым, а также не должен содержать потенциальных рисков. В целях защиты прав покупателей жилья государство ввело изменения в правила продажи. Теперь покупка квартиры в новостройке становится для клиентов максимально прозрачной. Изменения, связанные с введением счетов эскроу, уже вступили в силу, но параллельно все еще существует возможность приобрести квартиру по прежней схеме. 

В переходный период часть квартир ЮИТ продается по старым правилам целевого финансирования через счета застройщика. Это распространяется на дома, которые мы начали строить до 1 июля 2019 года. Критерии, допускающие возможность продажи квартир без эскроу счетов, определены законом.

ЮИТ ответственно относится к исполнению всех обязательств перед клиентами и всегда заботится  о том, чтобы права клиента были защищены, а покупка квартиры была безопасной. Покупать квартиру у ответственной компании можно с уверенностью в обоих случаях – через эскроу и без эскроу.

Общая информация о счетах эскроу

Договор счёта эскроу – это трёхсторонний договор между покупателем квартиры в строящемся доме, застройщиком и банком. По сути, счёт эскроу – это счёт клиента, на котором в банке размещаются средства за оплату недвижимости. Физически эти средства находятся на счёте клиента в течение всего срока строительства, но доступ к ним закрыт как для клиента, так и для застройщика.

Порядок действий при покупке квартиры

Как и прежде, покупатель заключает с застройщиком договор долевого участия в строительстве (ДДУ). После подписания ДДУ клиенту необходимо посетить отделение банка, подписать договор счёта эскроу с банком и перечислить денежные средства на этот счёт в соответствии с графиком платежей, зафиксированным в договоре. Возможно, в будущем появится возможность дистанционного (электронного) взаимодействия с банком, без посещения офиса.

Мы в ЮИТ основательно подготовились к переходу на новую систему. Для каждого из наших новых проектов все счета эскроу открываются в определенном заранее банке, аккредитованном Центральным Банком РФ. Мы уже заключили необходимые договоры о сотрудничестве с нашими банками-партнёрами.

Способы оплаты

Технически способы оплаты не меняются. Покупатели могут использовать собственные накопления или ипотечный кредит. При этом ипотеку можно оформить в любом банке, независимо от того, с каким банком подписан договор счёта эскроу.

Как средства покупателей переходят застройщику

По окончании строительства и после выполнения всех требований по вводу дома в эксплуатацию, средства со счетов эскроу переходят на счёт застройщика. Формально все сроки закреплены в договоре счёта эскроу. Срок нахождения денег на счёте эскроу определяется следующим способом: срок ввода дома в эксплуатацию, указанный в проектной декларации объекта строительства, плюс 6 месяцев.

Фактически застройщику нужно получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и подтвердить, что зарегистрировано право собственности хотя бы на 1 квартиру. Необходимые документы направляются застройщиком напрямую в банк.

Весь путь, который проходят клиент и застройщик при оформлении покупки квартиры, наглядно представлен в нашей инфографике.

Кликните на картинку, чтобы открыть ее в полном размере.

Мы считаем, что система счетов эскроу окажет положительное воздействие на весь процесс строительства, сделает его более эффективным и сократит его продолжительность. В этом плане у ЮИТ хорошие исходные позиции, так как мы соблюдаем сроки строительства и обеспечиваем высокое качество строительных работ.

Мы понимаем, что понадобится время, чтобы привыкнуть к новой системе. Специалисты ЮИТ готовы поддержать вас на любом этапе покупки квартиры и ответить на все возникающие вопросы. Если вам требуется больше информации, дополнительные пояснения, обращайтесь за консультацией в отдел продаж интересующего вас жилого комплекса.

Строительство жилья: применение эскроу-счетов | Экономическая газета

Счет эскроу – гибкая универсальная договорная конструкция, одна из функций которой – гарантировать исполнение основного обязательства, возникающего между депонентом и бенефициаром.

Учитывая, что жилищное строительство – одна из важнейших отраслей экономики, и динамика ее развития зависит от притока инвестиций, которые в свою очередь формируются преимущественно за счет средств граждан, законодателю наряду с поиском новых способов финансирования необходимо развивать дополнительные механизмы защиты и сохранения денежных средств участников строительства.

Одним из способов финансирования, вызывающих интерес у участников гражданских правоотношений, является финансирование, возникающие на основании договора счета эскроу.

Эскроу-счета – это специальные счета, которые применяются для учета и блокирования денежных средств владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу. Права на денежные средства, находящиеся на счете эскроу, принадлежат депоненту до даты возникновения оснований, предусмотренных счетом эскроу, а после возникновения таких оснований денежные средства принадлежат бенефициару.

Основанием для выплаты средств со счета бенефициару является наступление согласованного в договоре обстоятельства. А в качестве обстоятельства выступают отлагательные условия или срок, а иногда и их сочетание.

Во взаимоотношениях по договору участвуют три стороны: депонент, эскроу-агент, бенефициар. Применительно к строительству в качестве депонентов выступают граждане, в качестве бенефициара – застройщик.

Строительство осуществляется застройщиком за счет собственных и заемных средств только после ввода объекта в эксплуатацию и приемки квартир дольщиками. Застройщик может разморозить эскроу-счета, на которые граждане перечисляли денежные средства в счет стоимости квартир. То есть дольщики платят в процессе строительства денежные средства, которыми застройщик сможет воспользоваться (принять их на свой расчетный счет) только после окончания строительства и передачи квартир жильцам.

Такая схема в полной мере защищает дольщиков от потенциального обмана и гарантирует застройщикам получение оплаты за строительство в полном объеме. На первый взгляд, схема представляет интерес для обеих сторон. Однако применение эскроу- счетов в РБ пока не представляется возможным в первую очередь в силу удорожания стоимости строящегося жилья. Застройщики, не имеющие достаточно денежных средств для строительства всего многоквартирного жилого дома, будут искать возможности кредитования, что в свою очередь приведет к удорожанию строительства, которое ляжет, безусловно, на будущих жильцов.

Вместе с тем не исключена возможность применения такой формы внебюджетного финансирования жилищного строительства отдельными застройщиками, имеющими достаточно оборотных средств для обеспечения строительства объекта в целом. Эта схема с большой долей уверенности заинтересует как граждан (в силу наличия дополнительных элементов защиты), так и государство в лице местной власти (в силу потенциальной возможности отвлечения денежных средств счета эскроу на краткосрочные целевые займы иным субъектам), а также банки (в силу предоставления возможности пользования денежными средствами счетов в период инвес­тиционного цикла).

Обращаясь к практике применения механизма финансирования через счет эскроу в Российской Федерации, следует отметить, что отношения по договору такого счета введены в гражданское законодательство путем включения в 2014 г. в ГК РФ параграфа 3 гл. 45. В данной главе содержатся всего несколько статей (860-7–860-10), которые раскрывают природу договора, порядок и срок депонирования, предоставление сведений, порядок закрытия счета.

В России эскроу-счета в долевом строительстве уже применяются, однако на текущий момент переход к новым законодательным положениям не завершен. И хотя данный механизм уже сформулирован в ГК РФ, на практике многие вопросы не решены.  

В целом механизм применения счета эскроу является достаточно универсальным способом защиты интересов участников гражданского оборота, а потому потенциал применения данной конструкции выходит далеко за рамки сфер долевого строительства.

Автор публикации: Татьяна ЗАТУРЕНСКАЯ, менеджер-экономист, инженер-строитель

---

Эксперты: счета эскроу фактически отменяют упрощенное налогообложение застройщиков

Интеграция IT-решений MACRO помогла строительной компании «Август» систематизировать процессы, избавить от рутины, и контролировать снабжение материалов.

 

 

СК Август — девелопер из Краснодарского края. Компания зарекомендовала себя в малоэтажном строительстве, однако постоянно искала пути для дальнейшего развития.

В компании понимали, что для реализации проекта нужно измениться самим. В первую очередь оцифровать все процессы, сделать их прозрачными и контролируемыми.

  

СК Август до внедрения единой автоматизированной системы

До 2020 года застройщик занимался малоэтажным строительством в г. Новороссийске. Площадь вводимых объектов не превышала 4 тыс. кв. м. Однако компания развивалась, и запланировала проект нового уровня — большой многоэтажный ЖК Мята на 836 квартир.

Планируется, что 24-этажный комплекс (на фото), который будет возведен в получасе ходьбы от моря и всего в 15 минутах от центра города, изменит облик района и задаст новые стандарты качества.

 

 

Амбициозный проект требовал расширения штата и полной цифровизации бизнес-процессов. Для малоэтажного строительства хватало ручного документооборота, накопительная ведомость велась в Excel, а объемы поставок были не такими большими. Отдел продаж использовал не отраслевую CRM, и она не могла закрыть новые потребности бизнеса.

В СК Август искали продукт, который систематизирует процессы, избавит от рутины и поможет контролировать снабжение материалов.

 

Интеграция решений экосистемы MACRO

В плане цифровизации в СК Август ориентировались на лидеров строительной отрасли России. Однако пока компания не может позволить разработку собственных IT-решений, поэтому искали продукт, который будет максимально отвечать запросам бизнеса. После отбора остановились на полной версии MacroERP, включающей автоматизацию как строительных процессов, так и продаж застройщика (за счет бесшовной интеграции с MacroCRM).

Маркетинг и продажи перешли на новую CRM в течение месяца. Выгрузка старых данных прошла без технических трудностей, также быстро загрузили актуальные объекты. На первом этапе сотрудники MACRO помогали вносить договоры, имеющийся график производственных работ, сметы. Когда штат СК Август расширился, компания вносила эти данные самостоятельно.

До внедрения продуктов MACRO СК Август использовали электронную шахматку на сайте, но она не было связана со старой CRM — данные переносили вручную. Сейчас шахматка интегрирована с цифровой экосистемой, и обмен информацией происходит мгновенно.

 

 

Маркетинг и продажи 

MacroCRM помогает отслеживать конверсию лидов, прямые и агентские сделки. Понятно, какое агентство продает больше. Если один из партнеров проседает, это видно на графиках — компания может разобрать причины спада и усилить воронку продаж.

 

 

Коллтрекинг показывает, откуда пришел клиент, какими квартирами интересовался и какие вопросы задавал. Это позволяет предметно разобрать эффективность каналов продвижения.

«Рынок динамический, поэтому каждые три месяца в части продаж и маркетинга необходима глубокая аналитика, — рассказывает маркетолог СК Август Денис Богданов. — Раньше только консолидация данных требовала от 3 до 7 дней. Сейчас достаточно выгрузить данные и изучить их по нужной выборке. Все нужные отчеты формируются автоматически на основании данных в MacroCRM. Ручной труд с моей стороны свелся к минимуму», — заключил он.

MACRO регулярно собирает обратную связь и дорабатываем формы отчетов. Так появилась отчетность по сессиям, а для агентов — графа «Выплата комиссионных».

Еще один важный момент — динамическая мотивация отдела продаж. Новая CRM помогает отследить эффективность сотрудников, понять, что доработать, чтобы усилить продажи.

 

 

Агентский кабинет 

СК Август сотрудничает со всеми агентствами недвижимости через специальные агентские кабинеты. Партнер регистрируется в сервисе, что позволяет ему бронировать квартиры для клиентов в реальном времени. Каждый агент видит, какая у него статистика, сколько сделок проведено и на какое вознаграждение может рассчитывать.

 

 

В СК Август отмечают, что на сегодняшний день ни у одного девелопера Краснодарского края нет аналогичных продуктов.

Агентский кабинет делает СК Август более привлекательным девелопером для сотрудничества. Все процессы прозрачны, что защищает как компанию, так и агентов. В случае спора всегда можно отследить историю взаимодействия с кабинетом.

Без автоматизации агентские продажи требуют постоянной выгрузки данных, отправки запросов и сведение отчетов.

 

 

Строительство и снабжение 

Раньше в компании сводили накопительные ведомости через Excel. Общий файл на Google диске помогал сотрудникам оперативно заполнять документы, но работа над крупным проектом требовала более технологичного решения. MacroERP предусматривает действия в рамках одной платформы. Данные проще отследить и считать, а информационный оборот абсолютно прозрачен.

MacroERP состоит из основных модулей: «Стройка», «Снабжение», «Финансы» и «Документы». Вместе они помогают контролировать выполнение работ, обеспечить своевременные поставки материалов и исключить простои в строительстве.

 

 

«Большой плюс — сохраняемость информации, — говорит руководитель строительного отдела СК Август Алексей Ненашев (на фото). — Понятно кто, когда и что согласовал. Мы можем отследить каждое решение и посмотреть все связанные с ним события. В рамках модуля задач анализируется буквально каждый шаг».

Полезен и модуль MacroTender. «Пока им пользуются не все подрядчики, но это связано с устоявшимися практиками региона, — пояснили в в компании MACRO. — Те, кто перешел на нашу тендерную площадку, оценили его удобство. В первую очередь он защищает исполнителя и заказчика, ведь модуль фиксирует обязательства обеих сторон».

Ключевой момент для СК Август — модуль документооборота. С его помощью оцифровываются документы, после они привязываются к контрагентам и конкретным видам работ, сохраняются контакты и история взаимодействия. Допустим, сотруднику нужно связаться с контрагентом. Ему не нужно искать контакты внутри отдела — вместо этого он зайдет в MacroERP и посмотрим нужную информацию там.

 

 

Основные результаты 

Автоматизация процессов строительства, продаж и маркетинга помогла упорядочить информационный поток. Отделы внутри компании работают в одном программе, что облегчает взаимодействие и контроль процессов.

В СК Август рассказали, что внедрение MacroERP и MacroCRM позволило посмотреть на все бизнес-процессы внутри компании со стороны. Это стало толчком для улучшений.

Продукт MACRO — не «волшебная палочка». Это инструмент, позволяющей компании сосредоточиться на деле, а не тратить время на сведение отчетов и актуализацию планов строительства.

 

Ключевые итоги цифровизации:

• Интеграция с маркетингом и продажами заняла один месяц.

• Подготовка отчетов по продажам снизилась с 7 дней до нескольких кликов.

• Агентские продажи полностью цифровизированы.

• Все процессы по строительству отслеживаются и сохраняются.

• Компания контролирует снабжение материалами и контакты со всеми контрагентами.

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Цифровизация топового застройщика Кемеровской области повысила эффективность менеджеров на 40%

Mozhenkov Progress Consulting и MACRO помогут застройщикам оцифровать показатели операционного управления

Оцифровка процессов в девелопменте. Кейсы застройщиков

Продажи новостроек: как сохранить спрос и динамику. Кейсы консалтеров и IT-компаний

Круглый стол по способам гарантированного достижения отличных результатов в девелопменте пройдет 27 августа

Федеральный застройщик и экосистема MACRO заключили крупную сделку

Онлайн-сервис «Кабинет клиента» от MACRO, в котором покупатели сами оформляют платные брони на квартиры

Партнёрство как основа успеха: путь MACRO от стартапа до федеральной компании

Кейс: увеличение продаж застройщика с помощью MacroCRM

Профессионалы обсудили проблемы проектного финансирования застройщиков

Более 80 застройщиков уже получили выгоду от MacroCRM. Присоединяйтесь!

На чем построена философия компании MACRO

Профессионалы обсудили проблемы проектного финансирования застройщиков

Счета эскроу, услуги по открытию и обслуживанию

Частное акционерное общество «Житомирский комбинат силикатных изделий» (идентификационный код 00290676)	15.10.2018	Житомирское РУ, ул. Победы, 99, г. Житомир, 10003	Добровольская Наталия Владимировна Тел.: +38 (0412) 51 93 87 Факс: +38 (0412) 51 93 82 іnfo.zt@bіgmіr.net Адрес для переписки: ул. Промышленная, 10, г. Житомир, 10019
Частное акционерное общество «СКФ УКРАИНА» (ЕГРПОУ 05745160)	26.11.2018	1. Волынское ГРУ, пр-т Возрождения, 1, г. Луцк, Волынская обл., 43020 2. Черновицкое главное отделения, ул. Небесной Сотни, 14А, г. Черновцы, Черновицкая обл., 58029	Фокина Виктория Евгеньевна Тел.: +38 (0332) 78 32 09, +38 (0332) 78 33 29 Факс: +38 (0332) 37 83 34 E-mail: [email protected] Адрес для переписки: ул. Боженко, 34, г. Луцк, 43017
Частное акционерное общество «Электромеханический завод «Магнит» (ЕГРПОУ 14309540)	04.01.2019	Черкасское ГРУ, Каневское отделение, ул. Шевченко, г. Канев, Черкасская обл., 619002	Федорин Ярослав Владимирович Тел.: +38 (050) 414 54 19 E-mail: [email protected] Адрес для переписки: ул. Немецкая (Тельмана), 3-Б, м. Киев, 03150
Частное акционерное общество «Курдюмовский завод кислотоупорных изделий» (ЕГРПОУ 00293545)	30.01.2019	Торецкое отделение, Краматорский филиал, ул. Маяковского, 19, г. Торецк, Донецкая обл., 85205	Аксакова Юлия Сергеевна Тел.: +38 (06247) 940 42 Факс: +38 (06247) 940 42 E-mail: kzkі@ukr.net ул. Киевская, 5, с. Опытное, Бахмутский р-н, Донецкая обл., 84571
Частное акционерное общество «Агропроммаш» (ЕГРПОУ 05425164)	15.02.2019	Вишневское отделение «Южное», Киевское ГРУ, ул. Вячеслава Черновола, 1, г. Вишневое, Киевская обл., 08133	Кузьменко Татьяна Леонидовна Тел.: +38 (050) 380 64 86 E-mail: kuztanua@gmaіl.com Адрес для переписки: ул. Вячеслава Черновола, 1, г. Вишневое, Киевская обл., 08133
Частное акционерное общество «Форум Сателит» (ЕГРПОУ 14309600)	22.03.2019	1. Шевченковское отделение, Печерский филиал, б-р Тараса Шевченко, 58, г. Киев, 01001 2. Отделение № 1, Печерский филиал, ул. Маршала Тимошенко, 29, г. Киев, 01001	Кутельмах Оксана Зиновьевна, Тел.: +38 (044) 407 14 21 Факс: +38 (044) 403 84 74 E-mail: offіce@rіtm.net.ua Адрес для переписки: ул. Героев Космоса, 4, г. Киев, 03148
Частное акционерное общество «Труббудиндустрия» (ЕГРПОУ 05533066)	26.03.2019	1. Шевченковское отделение, Печерский филиал, б-р Тараса Шевченко, 58, г. Киев, 01001 2. Отделение № 1, Печерский филиал, ул. Маршала Тимошенко, 29, г. Киев, 01001	Коваль Валентин Владимирович Тел.: +38 (044) 259 35 98 Факс: +38 (044) 259 36 10 E-mail: [email protected] Адрес для переписки: ул. Столичное шоссе, 100, г. Киев, 03045
Частное акционерное общество «Сумской завод продовольственных товаров» (ЕГРПОУ 00375160)	28.05.2019	Центральное отделение, Сумской филиал, ул. Горького, 5А, г. Сумы	Жукова Надежда Дамировна Тел.: +38 (099) 059 86 89 E-mail: [email protected] Адрес для переписки: 61001, м. Харків, майдан Захисників України, 16
Частное акционерное общество «ГИДРОСИЛА» (ЕГРПОУ 05786100)	16.07.2019	1. Кировоградское ГРУ, ул. Преображенская, 26/70, г. Кропивницкий, 25006 2. Харьковское ГРУ, майдан Конституции, 21/2, г. Харьков, 61002 3. Черкасское ГРУ, ул. Байды-Вишневецкого, 40, г. Черкассы, 18002	Засинец Евгений Григорьевич Тел.: +38 (052) 239 14 14, +38 (052) 239 14 94 E-mail: www.hydrosila.com, [email protected], [email protected] Адрес для переписки: ул. Братиславская, 5, г. Кропивницкий, 25006,
Частное акционерное общество «Архитектурно-строительная научно-проектно-производственная корпорация по комплексной организации и регенерации среды «Терно-КОРС» Украинской Академии архитектуры и Академии Строительства Украины» (ЕГРПОУ 02497743)	24.06.2019	Отделение «Гранд», Тернопольский филиал, ул. Шептицкого, 4А, г. Тернополь, 46008	Зуб Людмила Ивановна Тел.: +38 (0352) 52 20 52; +38 (0352) 25 78 00 E-mail: [email protected] Адрес для переписки: ул. Д. Галицького, д.76, г. Подволочиськ, Тернопольская область, 47800
Частное акционерное общество «Радосинь» (ЕГРПОУ 23379189)	10.06.2019	Шевченковское отделение, Печерский филиал, б-р Тараса Шевченко, 58, г. Киев, 01001	Матюк Виктория Владимировна Тел.: +38 (050) 332 62 93 E-mail: [email protected] Адрес для переписки: ул. Теодора Драйзера, 8, г. Киев, 02217
Частное акционерное общество «Управление механизации и автотранспорта» (ЕГРПОУ 05415473)	18.06.2019	Шевченковское отделение, Печерский филиал, б-р Тараса Шевченко, 58, г. Киев, 01001	Бажан Татьяна Александровна Тел.: +38 (044) 405 82 00 +38 (044) 273 57 03 E-mail:[email protected] Адрес для переписки: ул. Большая Кольцевая, 2, г. Киев, 03170
Частное акционерное общество «Белоцерковский автобусный парк» (ЕГРПОУ 05538721)	19.07.2019	Белоцерковское отделение, Киевское ГРУ, б-р Александрийский, 137, г. Белая Церковь, Белоцерковский р-н, Киевская обл., 09117	Старинко Андрей Стефанович Тел.: +38 (04563) 654 12, Адрес для переписки: ул. Сухоярская, 18, г. Белая Церковь, Киевская обл., 09109
Частное акционерное общество «Шполянский завод продтоваров» (ЕГРПОУ 00380681)	05.06.2020	Центральное Шполянское отделение, ул. Соборная, 25, г. Шпола, Шполянский р-н, Черкасская обл., 20603	Зирянов Александр Владимирович Тел.: +38 (067) 460 59 96 E-mail: [email protected] Адрес для корреспонденции: ул. Соборная, 87, г. Шпола, Черкасская область, 20603
Публичное акционерное общество «СЕВЕРТРАНС» (ЕГРПОУ 05523553)	29.06.2020	Отделение № 5, Южное ГРУ, ул. Марсельская, 60, г. Одесса, 65123	Губарєв Сергій Миколайович Губарев Сергей Николаевич Тел.: +38 (048) 750 38 38 Факс: +38 (048) 750 25 40 E-mail: [email protected] Адрес для корреспонденции: 21 км Старокиевской дороги, г. Одесса, 65025
Частное акционерное общество «Шепетовский сахарный комбинат» (ЕГРПОУ 00373391)	01.09.2021	Шепетовское отделение № 1, Хмельницкий филиал, ул. Судилковская, 1, г. Шепетовка, Шепетовский р-н, Хмельницкая обл., 30400	Борисова Лилия Викторовна Тел.: +38 (038) 404 10 23 E-mail: [email protected] Адрес для корреспонденции: ул. Староконстантиновское шоссе, 31, г. Шепетовка, Хмельницкая обл., 30403

Эскроу. Бизнес под защитой условного депонирования

Юридические компании могут выступать в роли эскроу-агента наравне с банками и нотариусами. Как третье независимое лицо, юрист вправе проверить исполнение всех условий сделки сторонами, а после передать деньги или имущество бенефициару. Право оформлять соглашение об условном депонировании появилось в июне 2018 года, когда законодатель ввел новую главу в ГК – 47.1. Но до сих пор ряд вопросов о применении механизма остаются открытыми. Что требует дополнительного урегулирования − разберем в статье руководитель группы по слияниям и поглощениям «Пепеляев Групп» Сергея Шорина. 

Законодатель пытается приблизить текущее регулирование института эскроу к общемировой практике. Об этом говорят изменения в этой области, которые вступили в силу 1 июня 2018 года. В Гражданском кодексе появилась глава 47.1 «Условное депонирование (эскроу)». Круг субъектов, которые могут выступать в роли эскроу-агента, значительно расширили, и в данной роли может действовать в том числе юридическая компания. Преимущества такой роли – это возможность не только оказывать услуги в качестве агента, но и предоставлять правовую поддержку в разработке и реализации сторонами механизма эскроу, сопровождать заключение договора эскроу и т.д. Так как консультант обладает возможностью самостоятельно, комплексно и оперативно решать юридические задачи, с высокой долей вероятности он сможет обеспечить сторонам договора объективность и беспристрастность при исполнении взятых на себя функций. 

Первые поправки

Условное депонирование, или эскроу, появилось в российском праве в 2013 году, когда в ГК появились нормы о новом виде банковского счета – счета эскроу (ст. 860.7 — 860.10 ГК, Федеральный закон от 21.12.2013 № 379-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»). Такой вид расчетов давно и успешно используется в международной практике как один из способов исполнения обязательств по двусторонним договорам. Механизм эскроу предусматривает передачу имущества от депонента имущества третьему лицу (эскроу-агенту). При наступлении определенной даты, события или исполнения обязательств, эскроу-агент обязан передать имущество бенефициару либо вернуть имущество депоненту при ненаступлении такого события.

В первых поправках в ГК, законодатель установил возможность выступать в роли эскроу-агента только для банков. В таком случае, они действовали как независимая организация и доверенное лицо с равными обязанностями по отношению ко всем сторонам договора. Нормы содержали и ряд ограничений, которые послужили препятствием для широкого распространения данного института. В частности, круг эскроу-агентов был ограничен банками, предметом эскроу могли выступать лишь безналичные денежные средства и т.д. 

Новые правила

С июня 2018 года условное депонирование стало отдельным видом договора: это трёхсторонний договор, который заключают депонент, бенефициар и эскроу-агент. Срок договора не должен превышать 5 лет, объектом депонирования могут выступать движимое имущество и ценные бумаги. Также законодатель установил нотариальную форму договора эскроу. Простая письменная форма предусмотрена лишь при депонировании безналичных денежных средств и/или бездокументарных ценных бумаг. Самое значительное изменение — это круг лиц, которые могут выступить эскроу-агентом. Законодатель расширил его и теперь, наряду с банками, им может быть нотариус, физическое или юридическое лицо (Федеральный закон от 26.07.2017 № 212-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», далее – закон № 212-ФЗ).

Кроме того, появились дополнительные механизмы, которые позволяют защитить интересы сторон договора эскроу. 

Механизмы защиты при взыскании имущества. Законодатель запретил обращение взыскания, арест, принятие обеспечительных мер в отношении депонированного имущества по долгам эскроу-агента либо депонента. По долгам бенефициара взыскание может быть обращено только на его право (требование) к эскроу-агенту о передаче депонированного имущества (ст. 926.7 ГК).

Одновременно с изменениями в Гражданский кодекс, законодатель внес ряд поправок в иные нормы в целях обеспечения комплексного действия новых положений ГК. Теперь по долгам сторон договора эскроу запрещено обращение взыскания и наложение ареста на имущество и денежные средства, переданные эскроу-агенту (ст. 72.1, 73.3, 80 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

Банкротство. Теперь внешний либо конкурсный управляющий не вправе распоряжаться депонированным имуществом должника, который является депонентом по договору условного депонирования. При этом признание должника-депонента по договору эскроу банкротом не препятствует передаче депонированного имущества бенефициару. В этом случае имущество может быть передано в конкурсную массу, если событие, указанное в договоре эскроу, не возникнет в течение шести месяцев с начала конкурсного производства (ст. 101, 131 Федерального закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).

Эскроу бездокументарных ценных бумаг. С 1 января 2020 г. вступят в силу нормы, дополняющие законодательство о рынке ценных бумаг, которыми установлены новые правила осуществления записи об эскроу бездокументарных ценных бумаг, ее изменении, прекращении, а также выплате денежных средств при погашении таких ценных бумаг (Федеральный закон от 27.12.2018 № 514-ФЗ, далее – закон № 514-ФЗ). Изменениями предусматривается два способа условного депонирования бездокументарных ценных бумаг: i) путем внесения записи об эскроу по лицевому счету (счету депо) депонента по договору эскроу, если эскроу-агентом является держатель реестра или депозитарий, осуществляющий учет прав на ценные бумаги; или ii) путем открытия специального счета эскроу-агента и зачисления на него депонируемых ценных бумаг, если эскроу-агент не является держателем реестра или депозитарием. Закон № 514 ФЗ также устанавливает механизм перехода прав на депонированные ценные бумаги (в данном случае дублирует положения ГК РФ), специальные правила изменения или прекращения условий эскроу, и предусматривает гарантии в случаях погашения или приобретения депонированных ценных бумаг третьими лицами, тем самым формирует целостную систему регулирования эскроу бездокументарных ценных бумаг.

Вопросы применения

Поправки модернизировали Гражданский кодекс в части финансовых сделок. Многие его положения законодатель приблизил к международным нормам, расширил перечень предоставляемых финансовых услуг, а также возможности использования финансовых инструментов. Однако до сих пор остаются открытыми некоторые вопросы, которые несомненно возникнут в практике применения нового института.

Отзыв лицензии у банка. Остался неразрешенным вопрос, что произойдет в случае отзыва лицензии у банка, в котором открыт номинальный счет эскроу-агента. Законодатель дополнил регулирование договора эскроу нормами, которые обеспечивают сохранность депонированного имущества. Однако может возникнуть ситуация, ни депонент, ни бенефициар по договору эскроу не смогут получить депонированные средства полностью либо в части. Так проблема может произойти, если у банка отзовут лицензию и в отношении него начнется процедура банкротства. В таком случае безналичные денежные средства, которые находятся на номинальном счете агента попадут в конкурсную массу. 

Депонирование валютных ценностей. Остаются неурегулированными вопросы валютного законодательства в связи с депонированием валютных ценностей. Например, в ситуации, когда в договоре эскроу сторонами выступят депонент-нерезидент и бенефициар-резидент и наоборот. На данный момент не понятно, как будет рассматриваться передача валютных ценностей бенефициару-резиденту или депоненту-резиденту агентом, который также является резидентом в смысле законодательства о валютном регулировании. Данная операция не входит в разрешённый перечень, поэтому позиция ФНС и ЦБ может быть непредсказуемой (ст. 9 Федерального закона от 10.12.2003 № 173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле»). Такая проблема порождает и другой вопрос: как производить оплату либо удерживать вознаграждения эскроу-агентом из депонированных валютных средств.

Депонирование ценных бумаг в залоге. Лица, которые ведут учет прав на бездокументарные ценные бумаги при их депонировании вносят соответствующие записи. Для этого они должны использовать специальный порядок (п. 3 ст. 149.2 ГК). При этом возникает вопрос о возможности депонирования бездокументарных ценных бумаг, которые уже находятся в залоге: каким образом депозитарий по счету депо зафиксирует запись о правах залогодержателя и эскроу-агента и в каком порядке будут осуществляться права по бездокументарным ценным бумагам. Неясно также, есть ли возможность по договору эскроу наделить эскроу-агента правом осуществлять права по бездокументарным ценным бумагам, которые находятся в залоге.

счетов условного депонирования и принципы их работы

Как вы хотите узнать об условном депонировании?

Что такое условное депонирование?

Это простой способ управлять налогами на недвижимость и страховыми взносами для вашего дома. Вам не нужно копить на них отдельно, потому что вы вносите один ежемесячный платеж, где:

• Часть идет на погашение основной суммы и процентов по ипотеке.
• Другая часть идет на ваш счет условного депонирования для налогов на недвижимость и страховых взносов (например, страхование домовладельцев, страхование ипотеки или страхование от наводнений).

Когда наступает срок оплаты этих счетов, мы используем средства на вашем счете условного депонирования для их оплаты. Посмотрите наши видео, чтобы узнать, как работает условное депонирование.

Не беспокойтесь о том, чтобы отправить нам свои налоговые или страховые счета — обычно мы получаем копию в местной налоговой инспекции или в страховой компании. Если нам действительно нужно, чтобы вы отправили его нам, мы сообщим вам об этом.

Построили новый дом?

Налоги на недвижимость сначала основываются на стоимости земли. Они растут, когда стоимость вашего дома тоже облагается налогом.Чтобы спланировать, положите дополнительные деньги на условное депонирование на ранней стадии. Позвоните нам, чтобы узнать больше.

Ежегодная проверка условного депонирования

Налоги на недвижимость и страховые взносы меняются с течением времени. Мы ежегодно проверяем ваш счет условного депонирования, чтобы убедиться, что у вас достаточно средств для покрытия этих расходов. Чтобы помочь с любым неожиданным увеличением, вам необходимо постоянно поддерживать минимальный баланс на вашем счете. Расчет условного депонирования составляет не более 2 месяцев.

Во время проверки счета условного депонирования мы выясняем, сколько будет на вашем счету ежемесячно в течение следующих 12 месяцев.На самом низком уровне, если прогнозируется:

Мы будем отправлять вам выписку после каждой проверки, чтобы сообщать вам обо всех изменениях в вашей учетной записи.

Выписка об условном депонировании

Ознакомьтесь с образцом условного депонирования и узнайте, какую информацию вы найдете в каждом разделе.

Начать сейчас

Дополнительные ресурсы

Для получения информации о конкретных налогах на недвижимость или страховых расходах обратитесь в местную налоговую инспекцию или в свою страховую компанию.

Действительно ли ипотечное условное депонирование того стоит?

подписание формы условного депонирования

getty

Когда я несколько месяцев назад рефинансировал свой дом, один шаг спас мне тысячи долларов при закрытии и продолжает экономить деньги. Этот шаг был уверен, что у меня будет достаточно капитала в моем рефинансировании, чтобы отказаться от необходимости в счете условного депонирования. Люди обычно предполагают, что им нужен счет условного депонирования, но это может не иметь для вас смысла.

Что такое условное депонирование ипотечных кредитов?

Счет условного депонирования в случае ипотеки функционирует как посредник между домовладельцем и налоговыми органами, страховыми компаниями или кем-либо еще, кого домовладелец назначает платить за счет сохраненных на нем средств.Обычно это обязательный сберегательный счет, прикрепленный к более крупному платежу по ипотеке. Услуги условного депонирования ипотечного кредита популярны среди ипотечных кредиторов, поскольку они предотвращают потерю права выкупа из-за неуплаты налогов на недвижимость.

Почему я отказался от возможности условного депонирования?

Вот некоторые недостатки условного депонирования:

· При покупке дома авансовое финансирование на счет условного депонирования может добавить несколько тысяч к затратам на закрытие, которые, если они финансируются в рамках ссуды, могут стоить вам долгие годы.

· Условное депонирование обычно должно поддерживать минимальный баланс, и если налоги и сборы будут выше, чем предполагалось, ваш платеж условного депонирования может вырасти, чтобы заменить этот минимальный остаток, что означает, что размер вашего платежа по ипотеке будет колебаться.

· Большинство счетов условного депонирования не приносят владельцу никаких процентов. Если вам нужно заплатить значительную сумму налога на недвижимость, представьте себе счет, на котором хранятся тысячи долларов и который не приносит процентов.

Счета условного депонирования могут создавать «эффект кредитной карты».

Когда я завершил рефинансирование, я настроил страхование имущества моего дома и страхование от несчастных случаев на автоплате. Я также начал ежемесячно вносить депозит на сберегательный счет для покрытия налогов на недвижимость. Столкнувшись лицом к лицу с этими фактическими затратами, я сделал дополнительный шаг, сделав покупку менее дорогой страховки и обжаловав свою налоговую оценку. Обе попытки принесли нам существенную экономию.

Для меня счет условного депонирования служил буфером для моей полной осведомленности об общей стоимости жилья.Точно так же, как использование кредитной карты может стимулировать чрезмерные расходы, использование счета условного депонирования сделало меня гораздо менее осведомленным о том, сколько именно я платил за страховку и налоги. Эскроу не виноват в том, что я заплатил больше, чем мне нужно. Это была моя ответственность, но отсутствие условного депонирования поставило меня лицом к лицу с реальностью того, что я тратил на страхование и налоги.

Эскроу — это не все плохо.

Есть веские причины для сохранения условного депонирования:

· Если вы не умеете экономить на большие расходы, это может спасти вас от самого себя.Вместо того, чтобы принимать индивидуальные меры, чтобы сэкономить на налогах на имущество и страховании отдельно, эти расходы включаются в один платеж.

· Вы можете получить небольшое снижение ставки по ипотеке за ведение счета условного депонирования. Кредитор получает выгоду от наличия условного депонирования для налогов и страхования, потому что это защищает его от риска того, что залог по их ссуде (ваш дом) будет продан округом с аукциона, если эти расходы не будут оплачены. (Также стоит упомянуть, что они, вероятно, зарабатывают деньги в виде процентов от денег, которые также накапливаются на вашем счете.)

· Снижает неуверенность в том, что имущество не застраховано от катастрофы в случае пропуска платежа.

Итак, стоит ли вам попытаться избежать использования счета условного депонирования?

Это зависит от вашей ситуации. Если вы не рефинансируете свой дом, как только вы заплатите за дом ниже 80% от стоимости кредита, вы сможете запросить удаление условного депонирования, но некоторые кредиторы могут взимать за это комиссию. Имейте в виду, что условного депонирования нет только для защиты кредитора.Если вы решите не депонировать депонирование, вам нужно быть очень уверенным в своей способности сэкономить на налогах на недвижимость отдельно.

Вы также можете рассмотреть возможность автоматического списания страховых взносов, чтобы не забыть. Возможно, вы сможете сэкономить на страховке, выплачивая ее единовременно, так что сбережение на годовом платеже и последующая его оплата также могут дать некоторую экономию. Если вы находитесь в ситуации, когда у вас более 20% собственного капитала в вашем доме, и вы уверены, что сможете поддерживать дисциплину при выплате страховки и налогов, то оставление условного депонирования может значительно сэкономить вам в долгосрочной перспективе.

Счет условного депонирования Плюсы и минусы

Счет условного депонирования ипотеки является частью финансовой картины большинства покупателей жилья. Некоторые покупатели жилья требуют от ипотечного кредитора иметь счет условного депонирования; другие могут выбрать одну из них через своего ипотечного обслуживающего лица.

Что такое счет условного депонирования ипотеки?

Счет условного депонирования ипотечного кредита — это счет, используемый для уплаты налогов на недвижимость домовладельца и страховых взносов домовладельцев, а также в другое время для хранения задатка, когда домовладелец впервые покупает свой дом.

Вместо того, чтобы планировать платежи и оплачивать страховые и налоговые счета отдельно с текущего счета, деньги для этих платежей собираются ипотечным кредитором или обслуживающей организацией в рассрочку как часть ипотечного платежа домовладельца. Кредитор или обслуживающий персонал хранит эти средства на счете условного депонирования и оплачивает эти счета по мере их оплаты от имени домовладельца.

Ключевое отличие счета условного депонирования от любого другого финансового счета, который у вас может быть, заключается в том, что вы не управляете им самостоятельно.Это потому, что «условное депонирование» осуществляется нейтральной третьей стороной — в данном случае вашим ипотечным кредитором или обслуживающим лицом.

Счет условного депонирования, скорее всего, не является обязательным, если вы внесли первый взнос в размере менее 20 процентов на свой дом. Ссуды FHA и ссуды USDA требуют счетов условного депонирования, а ссуды VA — нет.

Каковы преимущества счета условного депонирования?

Это автоматически

Наличие у вашего ипотечного кредитора или обслуживающего лица удержания вашего налога на недвижимость и страховых платежей домовладельцев на условном депонировании гарантирует, что эти счета будут оплачиваться вовремя, автоматически, так что вы избежите штрафов, таких как пени за просрочку платежа или потенциальное залоговое удержание вашего дома.

Вы застрахованы в случае нехватки средств

Ваши страховые взносы домовладельцев и начисления налога на имущество могут со временем меняться. Если на вашем счете условного депонирования оказывается недостаточно средств из-за увеличения суммы налога на имущество, например, ваш обслуживающий персонал обычно покрывает разницу временно и, в конечном итоге, увеличивает ваш ежемесячный платеж по ипотеке, чтобы компенсировать ее.

Никаких сюрпризов

Точная сумма, необходимая для условного депонирования, добавляется к вашему ежемесячному платежу по ипотеке, поэтому вы будете знать, чего ожидать в большинстве случаев.Если компонент условного депонирования вашего ежемесячного платежа по ипотеке необходимо увеличить, вы получите уведомление от своего кредитора или обслуживающего лица в письменной форме. Кроме того, ваш кредитор или обслуживающий персонал должен отправлять вам годовой отчет об условном депонировании, в котором указаны суммы, которые вы заплатили (и выбытия), а также любые излишки или недостачи.

«Счета условного депонирования значительно облегчают жизнь большинству домовладельцев, которые хотят повысить предсказуемость своих ежемесячных расходов, вместо того, чтобы дважды в год обрушиваться на большие счета за страхование и налог на имущество», — говорит Грег Макбрайд, CFA, финансовый директор Bankrate. аналитик.

Потенциально более низкие затраты на ипотеку

В зависимости от вашего ипотечного кредитора вы можете получить скидку на процентную ставку или закрытие расходов, просто открыв счет условного депонирования.

Каковы недостатки счета условного депонирования?

Это автоматически

Ваш ипотечный кредитор или обслуживающий персонал имеет право взыскивать сумму страховки домовладельцев и платежи по налогу на недвижимость, а также ежемесячно на условное депонирование. Приятно не думать об этих платежах, но это профи может стать обманом для вкладчиков, которые могут лучше использовать средства.

Вы можете упустить краткосрочные инвестиционные возможности.

Аналогичным образом, деньги, которые могут оказаться избыточными на счете условного депонирования, могут быть использованы для краткосрочных инвестиций. Получение процентов по таким инвестициям может иметь для вас больше финансового смысла, вместо того, чтобы позволять банку или кредитору получать прибыль.

Цифровые инструменты и привлекательные ставки CD могут помочь вам инвестировать свои деньги вне условного депонирования и получить более высокую прибыль в долгосрочной перспективе, отмечает Генри Йошида, CFP, основатель и генеральный директор Rocket Dollar, самостоятельной IRA и соло 401 (k ) провайдер из Остина, штат Техас.

Если вы планируете этот маршрут, лучше всего проверить текущие процентные ставки и ваш бюджет.

«При существующих процентных ставках существуют ограниченные альтернативные издержки, связанные с отказом от процентного дохода по деньгам, которые вместо этого депонируются службой по обслуживанию ссуды в течение года», — говорит Макбрайд.

Потенциально крупный авансовый платеж

Часто для открытия счета условного депонирования от покупателя жилья требуется внести сумму, равную нескольким месяцам налога на недвижимость и страховых взносов.Их иногда называют «предоплатой», и они могут значительно увеличить ваши затраты на закрытие ипотечного кредита.

Может быть сложно избавиться от

Если у вас есть счет условного депонирования у вашего кредитора или обслуживающего лица, его может быть трудно удалить позже, если вы передумаете.

Могут быть целью мошенников

Крупные суммы, хранящиеся на счете условного депонирования, делают их привлекательными целями для мошенников. Кибер-воры часто создают поддельные веб-сайты, похожие на сервисную службу, с которой вы работаете, или подделывают адреса электронной почты, чтобы попытаться получить вашу личную информацию.Некоторые изощренные мошенники даже устанавливают поддельные телефонные линии, пытаясь завоевать доверие.

Итог

Ведение ипотечного счета условного депонирования может потребоваться, а может и не потребоваться, в зависимости от специфики вашей ссуды. Многие ипотечные кредиторы позволяют домовладельцам уплачивать налог на недвижимость непосредственно окружному инспектору, а страховые взносы домовладельцев — своей страховщику, но для того, чтобы иметь эту возможность, им обычно требуется соотношение суммы кредита к стоимости ниже 80 процентов. Это означает, что вы внесли первоначальный взнос в размере не менее 20 процентов от стоимости дома.

В конечном счете, счет условного депонирования — это распространенный финансовый инструмент, который используют ипотечные кредиторы и обслуживающие компании, помогающий обеспечить выполнение ваших обязательств как домовладельца без особых усилий с вашей стороны (помимо выплаты ипотечного кредита). Однако, если условное депонирование не требуется, вы можете изучить альтернативные варианты использования этих средств.

Подробнее:

Статья: Как работают счета условного депонирования

---

Когда вы покупаете дом с помощью кредитора, кредитор, скорее всего, также откроет для вас счет условного депонирования.Кредитор собирает с вас деньги ежемесячно на налоги на имущество и страховку домовладельцев, хранит их на счете условного депонирования, а затем оплачивает эти счета от вашего имени, когда они наступают. Для кредитора основная цель счета условного депонирования — защитить интересы держателя залога в вашем доме. Заемщик получает выгоду, ежемесячно распределяя платежи по счетам, подлежащим оплате раз в полгода или год.

Как работает счет условного депонирования?

При открытии счета условного депонирования ваш кредитор рассчитает общую сумму годовых платежей по налогам на недвижимость и страхованию домовладельца.Затем годовая сумма будет разделена на 12, чтобы рассчитать ежемесячный платеж условного депонирования. Эта ежемесячная сумма добавляется к вашей основной сумме и процентному платежу, чтобы сделать ваш общий платеж по ипотеке. Вы можете услышать, что ваш полный ежемесячный платеж называется аббревиатурой «PITI», что означает «основная сумма, проценты, налоги и страхование». Кредиторы также обычно требуют, чтобы вы всегда поддерживали на счете два месяца условных платежей.

Каждый год ваш кредитор проверяет ваш счет условного депонирования, чтобы убедиться, что на нем имеется нужная сумма средств.Кредитор пересчитает ваши платежи на основе налогов на недвижимость и расходов на страхование за предыдущий год. Если на вашем счете возникла нехватка или дефицит, ваш кредитор распределит сумму вашего дефицита и / или дефицита на следующие 12 месяцев, что приведет к увеличению выплат по ипотеке в следующем году. У вас также есть возможность произвести единовременную оплату недостающей и / или недостающей суммы. Эти суммы подробно указаны в вашем годовом отчете по анализу условного депонирования. **

Если на вашем счете было превышение кредита> 50 долларов, ваш кредитор выплатит вам эти средства в виде чека, а если сумма меньше 50 долларов, кредитор распределит эту сумму в качестве кредита на 12 месяцев и, возможно, уменьшит ваш оплата условного депонирования на следующий год.

** Единовременный платеж за недостачу / недостачу требует особого обращения. Вы можете произвести оплату онлайн, лично или по почте, однако, пожалуйста, напишите нам по электронной почте [email protected] , уведомив нас о вашем выборе платежа за недостачу / недостачу, включая номер вашего кредита и сумму платежа, чтобы ваша ипотека платеж в следующем году может быть скорректирован в соответствии с вашим отчетом об анализе условного депонирования. Вы также можете обратиться за помощью в наш контакт-центр по телефону (800) 850-5000 .

Преимущества счетов условного депонирования

• Составление бюджета и оплата счетов будет проще, потому что вам не нужно будет думать о том, чтобы откладывать деньги для уплаты ежегодного или полугодового налога на недвижимость и страховых выплат домовладельца.
• Если вы выплачиваете ипотечный платеж каждый месяц, у вас всегда будут деньги для уплаты налога на имущество и страховых выплат, и вы никогда не будете платить штрафы за просрочку платежа.
• В зависимости от того, где вы живете, и вашего кредитора, с вашего счета условного депонирования могут выплачиваться проценты на остаток на счете.Процентная ставка на вашем счете условного депонирования может быть выше рыночной ставки на других типах личных депозитных счетов.

Недостатки эскроу-счетов

• При закрытии ипотечного жилищного кредитования вам, как правило, потребуется больше денег, чтобы установить буфер двухмесячных платежей на вашем счете условного депонирования. Эта сумма может быть больше, в зависимости от того, когда подлежат уплате налоги на недвижимость и страховые выплаты домовладельца.
• Ваш ежемесячный платеж по ипотеке будет больше, если вам необходимо внести платеж на счет условного депонирования в дополнение к регулярному платежу по основной сумме и процентам.
• Банк получает возможность хранить ваши деньги, вместо того, чтобы сохранять контроль и иметь деньги, доступные для инвестиций. Если вы предпочитаете не иметь счет условного депонирования, вам нужно будет обсудить это с вашим кредитором. Кредитор может позволить вам управлять налогами на недвижимость и страховыми выплатами домовладельца, а не использовать счет условного депонирования. Как правило, вам нужно потратить не менее 20% на свой дом, быть предыдущим домовладельцем или иметь большую подушку на своем банковском счете.Если вы решите отказаться от счета условного депонирования, вам следует тщательно составить бюджет, чтобы убедиться, что у вас есть деньги для уплаты налога на недвижимость и страховых выплат домовладельца в срок.

Как избежать условного депонирования

Если вы предпочитаете не иметь счета условного депонирования, вам нужно будет обсудить это с вашим кредитором. Кредитор может позволить вам управлять налогами на недвижимость и страховыми выплатами домовладельца, а не использовать счет условного депонирования.Как правило, вам нужно потратить не менее 20% на свой дом, быть предыдущим домовладельцем или иметь большую подушку на своем банковском счете. Если вы решите отказаться от счета условного депонирования, вам следует тщательно составить бюджет, чтобы убедиться, что у вас есть деньги для уплаты налога на недвижимость и страховых выплат домовладельца в срок.

Что такое счет условного депонирования и кто может его использовать? На счетах условного депонирования

могут храниться деньги, ценные бумаги, фонды и другие активы.

Платежи на основе условного депонирования существуют уже много лет и не новы.Однако в основном они ограничивались крупными сделками, такими как слияния и поглощения, трансграничные сделки и т. Д. Отраслевые эксперты говорят, что с появлением новых технологий и развитием экономики, основанной на Интернете, этот инструмент используется заинтересованными сторонами из нескольких секторов для иметь безопасные и надежные транзакции.

Счета условного депонирования — это финансовый инструмент, в котором актив или деньги условного депонирования удерживаются третьей стороной от имени двух других сторон, находящихся в процессе завершения транзакции.Счета условного депонирования могут содержать деньги, ценные бумаги, фонды и другие активы.

Создание учетной записи условного депонирования — сложный процесс, но современные технологически продвинутые поставщики услуг условного депонирования создают платформы с легким доступом, демократизируя услугу условного депонирования как безопасный и надежный механизм оплаты.

Проще говоря, счет условного депонирования — это счет третьей стороны, на котором хранятся средства до того, как они будут переданы конечной стороне. Он обеспечивает защиту от мошенничества и мошенничества, особенно с высокой стоимостью активов и в секторах, подверженных спорам, например, в сфере недвижимости.

Когда следует задействовать счет условного депонирования третьей стороны?

Обычно при финансовой сделке продавец заботится о гарантии получения платежа, в то время как покупатель озабочен своими инвестициями и получением товара в исправном состоянии. Это легко решить с помощью escrow, цифрового процесса оплаты.

Эшвин Чавла, основатель и генеральный директор Escrowffrr, говорит: «Используя условное депонирование, покупатель может разместить свои средства на банковском счете условного депонирования, который контролируется третьей стороной.Третья сторона выплачивает средства со счета условного депонирования продавцу только после выполнения всех условий финансового соглашения между двумя сторонами ». Escrowffrr — это платформа цифровых платежей, ориентированная на условное депонирование.

Сторона, получающая деньги, не может снимать средства со счета условного депонирования до выполнения установленных обязательств. Следовательно, это оказывается мощным финансовым инструментом, который устраняет проблемы, связанные с доверием, в таких секторах, как недвижимость.

Чавла из Escrowffrr говорит: «Девелоперы, дилеры и покупатели регулярно борются с атмосферой недоверия на рынке недвижимости в течение последних многих лет.Далее он добавляет: «Среднестатистический человек, который когда-либо снимал дом через дилера, знает, как тяжело заключить сделку, от которой трудно выйти, не потеряв авансовый платеж. Точно так же большинство дилеров также не могут получить полную оплату от сторон, которые пользуются их услугами после заключения сделки. Но наличие системы условного депонирования предотвращает такие сомнительные события ».

Система условного депонирования следует пошаговой временной шкале, что исключает спекуляцию транзакций.Стороны сделки могут отслеживать движение средств и выполнение договорных обязательств. Поскольку сделки проводятся под должным контролем прилежных профессионалов, средства покупателей и предложения продавцов остаются в надежных руках.

Эксперты говорят, что счет условного депонирования не только помогает минимизировать мошенничество, но также является очень полезной концепцией в области интеллектуальной собственности, права и автомобильного сектора. Кроме того, стартапы и развивающиеся предприятия могут использовать методы условного депонирования, чтобы минимизировать риск для конкретных случаев транзакций, таких как закупки, цепочка поставок, профессиональные услуги и т. Д.

Получите текущие цены на акции с BSE, NSE, рынка США и последние данные NAV, портфель паевых инвестиционных фондов, ознакомьтесь с последними новостями IPO, наиболее эффективными IPO, рассчитайте свой налог с помощью калькулятора подоходного налога, узнайте лучших игроков рынка, крупнейших проигравших и лучших акций Фонды. Поставьте нам лайк на Facebook и подпишитесь на нас в Twitter.

Financial Express теперь в Telegram. Нажмите здесь, чтобы присоединиться к нашему каналу и оставаться в курсе последних новостей и обновлений Biz.

Стоит ли депонировать налоги на недвижимость и страхование?

Счета условного депонирования

помогают домовладельцам ежемесячно откладывать деньги для покрытия страховых взносов и налогов на недвижимость.Когда счета за них приходят каждый год, ипотечный кредитор использует деньги на счете условного депонирования для покрытия платежей. Таким образом, вы избегаете делать крупные выплаты одним выстрелом каждый год. Финансовый консультант также может помочь вам правильно распорядиться деньгами, чтобы покрыть все расходы, связанные с покупкой дома.

Основы счета условного депонирования

Счет условного депонирования (или счет конфискации) — это специальный счет, на котором хранятся причитающиеся деньги на такие расходы, как взносы по ипотечному страхованию и налоги на имущество.Если вы покупаете дом, ваш кредитор может собрать определенную сумму денег и поместить ее на ваш счет условного депонирования во время процесса закрытия.

Фактическая сумма в долларах, которая поступает на счет условного депонирования, зависит от суммы страховых взносов и налогов в среднем за месяц. Возможно, вам придется заплатить до шести месяцев налога на имущество и, возможно, даже годовую страховку.

Счета условного депонирования создаются для ежемесячного сбора налогов на имущество и страховых выплат домовладельцев.Когда наступает срок оплаты вашего счета по страховке или налогу на имущество, кредитор использует средства условного депонирования для их оплаты. Таким образом, вам не придется соблюдать сроки оплаты и вам не придется тратить сотни или тысячи долларов за один раз, чтобы покрыть налоги или поддерживать текущую страховку.

Как счета условного депонирования помогают домовладельцам

Удобство, пожалуй, лучшее в использовании счета условного депонирования. Наличие всего одного единственного платежа, о котором нужно беспокоиться каждый месяц, означает, что вам не нужно выписывать несколько чеков или искать квитанции для платежей.Если вы живете в сообществе, в котором есть ассоциация домовладельцев, вы можете добавить эти сборы на счет условного депонирования, чтобы еще больше оптимизировать свой ежемесячный бюджет.

Кредиторы иногда предлагают покупателям стимулы для открытия счетов условного депонирования — такие стимулы, как более низкие процентные ставки по ипотеке. В конечном итоге это может существенно повлиять на стоимость покупки дома.

Как мне создать счет условного депонирования?

Большинство ипотечных кредиторов позволяют заемщикам открывать счета условного депонирования для покрытия страховых взносов и налогов на недвижимость.Каждый кредитор устанавливает свои правила для таких счетов. Однако ипотечные кредиторы должны отправлять вам годовые отчеты о вашем счете условного депонирования. В них содержится важная информация, такая как деньги, хранящиеся на счете, и произведенные вами платежи.

Деньги, которые должны храниться на счете, могут измениться со временем, так как страховые взносы и начисления налога на имущество могут увеличиваться или уменьшаться. В случае нехватки средств на счете кредитор обычно покрывает разницу, прежде чем увеличивать вашу процентную ставку с учетом разницы.

Почему вы можете пропустить условное депонирование

Если вы уже получаете выгодную ставку по ипотечной ставке, отказ от условного депонирования может быть хорошей идеей. Хотя некоторые кредиторы по закону обязаны выплачивать домовладельцам проценты на деньги на их счетах условного депонирования, это не всегда так. Вложив деньги, которые вы обычно вкладываете в условное депонирование, на компакт-диск, счет денежного рынка или даже обычный сберегательный счет, вы могли бы получить небольшую отдачу от своих денежных средств в процессе.

Отказ от условного депонирования также может быть хорошим шагом, если вы хотите быть уверены, что ваши выплаты по ипотеке из месяца в месяц одинаковы. Если у вас есть счет условного депонирования, и ваш счет по налогу на имущество или страховые взносы внезапно подскочат, вы можете не знать об изменении до конца года.

Знайте, когда требуется условное депонирование

Как правило, депозитный счет является обязательным условием, если вы не вкладываете как минимум 20% в стоимость дома. Так что, если вы не принесете значительную часть наличных к заключительному столу, условное депонирование может быть неизбежным.Например, ссуды FHA всегда требуют, чтобы покупатели открывали счета условного депонирования.

К счастью, вы можете избавиться от своего условного счета в будущем. Просто будьте готовы предоставить доказательства того, что вы вносили своевременные платежи каждый месяц и создали достаточно капитала в своем доме. В противном случае кредитор может не согласиться освободить вас от условного депонирования.

Итог

Счет условного депонирования — это специальный счет, на котором домовладельцы могут откладывать деньги на такие вещи, как взносы по ипотечному страхованию и налоговые платежи.Получение счета условного депонирования может упростить жизнь домовладельцам, позволяя им выписывать только один чек в месяц. Если вы заинтересованы в создании учетной записи условного депонирования, вы, вероятно, можете сделать это со своим ипотечным кредитором.

Советы домовладельцам

• Если вы не можете обеспечить выгодную процентную ставку по обычной ипотеке, вы можете рассмотреть вопрос о ссуде Министерства сельского хозяйства США или изучить программы для новых покупателей жилья. Они, как правило, предлагают разумные ставки для людей с менее чем благоприятным кредитным рейтингом.
• Процесс покупки дома может быть непростой задачей, а затраты имеют первостепенное значение. Поэтому вы можете найти финансового консультанта, который поможет вам правильно распорядиться своими деньгами, чтобы покрыть все расходы, связанные с покупкой дома.

Фото: © iStock.com / stellalevi, © iStock.com / Predrag Vuckovic, © iStock.com / kokouu

Ребекка Лейк Ребекка Лейк — эксперт по пенсиям, инвестициям и планированию недвижимости, которая уже десять лет пишет о личных финансах.Ее опыт в финансовой нише также распространяется на покупку жилья, кредитные карты, банковское дело и малый бизнес. Она работала напрямую с несколькими крупными финансовыми и страховыми брендами, включая Citibank, Discover и AIG, и ее статьи были опубликованы в Интернете на сайтах U.S. News and World Report, CreditCards.com и Investopedia. Ребекка — выпускница Университета Южной Каролины, а также училась в Чарльстонском Южном университете в качестве аспиранта. Родом из центральной Вирджинии, сейчас она живет на побережье Северной Каролины вместе со своими двумя детьми.

Что такое условное депонирование? — NerdWallet

Escrow — это когда третья сторона удерживает, а затем распределяет средства от вашего имени. Обычно он используется при покупке дома за деньги, которые переходят из рук в руки при закрытии. И его часто используют, когда вы являетесь домовладельцем, когда ваш ипотечный агент собирает средства, которые вы можете использовать для уплаты налогов на недвижимость и страхования.

Что значит быть «на условном депонировании»?

Когда вы покупаете дом, условное депонирование относится к периоду до завершения продажи дома.Считается, что дом находится в режиме условного депонирования с момента принятия продавцом вашего предложения до завершения продажи.

Во время условного депонирования надежная нейтральная сторона — обычно это компания, владеющая недвижимостью, поверенный или агент условного депонирования — хранит ваш задаток, акт продавца и другие документы до тех пор, пока все условия не будут выполнены при закрытии сделки.

Вот дополнительная информация о предметах, которые могут храниться на условном депонировании, пока продажа не завершена:

• Задаток. Это залог, который вы заплатили продавцу, чтобы продемонстрировать серьезность вашего предложения.Применяется к первоначальному взносу при закрытии.

• Договор на собственность. Акт — это юридический документ, передающий право собственности на недвижимость. После завершения продажи она переводится с имени продавца на ваше имя и регистрируется в окружном суде.

• Поступления от займа. Ипотечный кредитор может удерживать эти деньги до завершения закрытия сделки. В этот момент деньги распределяются между продавцом и, возможно, предыдущим держателем залога — например, для погашения остатка задолженности продавцов за дом.

Тем временем кредитор обрабатывает вашу заявку на ипотеку, и проводится поиск титула. Вы пройдете осмотр дома, получите страховку домовладельцев и подготовитесь к переезду.

При закрытии подпишите документы о ссуде и передаче имущества. После оформления документов деньги, хранящиеся на условном депонировании, распределяются между сторонами, участвующими в продаже.

Кто оплачивает услуги условного депонирования?

Стоимость услуг условного депонирования подробно описана вместе с другими сборами в Смете ссуды и при заключении сделки.Комиссии за условное депонирование иногда называют комиссией расчетного агента. Сборы за условное депонирование также могут быть включены в комиссию страховщика титула.

На некоторых рынках жилья покупатель и продавец разделяют комиссию за условное депонирование. В других местах сборы за условное депонирование могут оплачиваться исключительно покупателем или продавцом. Независимо от местных обычаев, вы можете договориться о том, кто и какие сборы платит.

Что такое счет условного депонирования?

Счет условного депонирования (также называемый штрафным счетом) используется для покрытия ваших налогов на недвижимость и страхования домовладельцев, распределяя расходы на ваши 12 ежемесячных выплат по ипотеке.Если у вас есть счет условного депонирования, ваш ежемесячный платеж по ипотеке будет разделен на три части: часть идет на основную сумму, часть покрывает проценты, а часть — на условное депонирование.

Когда наступает срок уплаты налогов на недвижимость и страховых взносов домовладельцев, средства для их уплаты снимаются со счета условного депонирования. В зависимости от того, как настроена ваша учетная запись, ваша ипотечная служба может оплачивать эти счета напрямую или может отправлять вам чек со счета условного депонирования, который вы затем используете для осуществления платежей.

Ваша учетная запись условного депонирования избавляет вас от необходимости вносить полную сумму по этим счетам в срок.Это также помогает гарантировать, что ваши налоги и страховка будут выплачены полностью и вовремя.

Часто задаваемые вопросы

Нужен ли эскроу-счет?

Это зависит от вашего кредита. Федеральное жилищное управление требует, чтобы заемщики с ссудами FHA имели целевые депозитные счета на весь срок. Для многих других ипотечных программ требуются счета условного депонирования, чтобы у вас было достаточно денег для оплаты налогов на недвижимость и страхования, поэтому у вас может не быть выбора.

Эскроу по ипотеке — хорошая идея?

Счет условного депонирования ипотечного кредита — это помощь при составлении бюджета.Если вам сложно совершать крупные и нечастые платежи, такая учетная запись может стать источником поддержки. Без него ваши ежемесячные выплаты по ипотеке были бы ниже, но вам нужно было бы оплачивать потенциально большие счета (например, налоги на недвижимость) сразу.

Что произойдет, если у вас нет условного депонирования?

Если вы решите не иметь счет условного депонирования, очень важно, чтобы вы заложили в бюджет страхование домовладельцев и налоги на имущество. Неуплата налогов на недвижимость может привести к штрафу, наложению залога на ваш дом или даже к потере права выкупа.Если вы не оплачиваете страховку домовладельцев, ваш кредитор может оформить полис от вашего имени, который вам затем придется заплатить (и который, вероятно, будет намного дороже, чем если бы вы сами купили полис).

Что входит в счет условного депонирования?

Счет условного депонирования включает только налоги на недвижимость и страховку домовладельцев. Он не включает другие полисы страхования, связанные с домом (например, если у вас есть зонтичный страховой полис). Он также не покрывает сборы ассоциации домовладельцев или связанные с ними расходы.

Как долго я буду платить условное депонирование по ипотеке?

Срок действия вашего счета условного депонирования — весь срок действия вашего жилищного кредита. Даже если вы полностью владеете своим домом, вы все равно можете захотеть его, потому что, хотя у вас больше нет ипотеки, вы продолжите платить налоги на недвижимость и страхование. Если вы предпочитаете хранить их в качестве ежемесячных платежей, вы можете создать счет условного депонирования в компании условного депонирования или в банке.

Какой процент моей ипотеки составляет условное депонирование?

Процент вашего ежемесячного платежа по ипотеке, который идет на условное депонирование, будет варьироваться в зависимости от стоимости вашей ипотеки, а также стоимости налогов на недвижимость и страховки.