Сдача коммерческой недвижимости: Доходные метры: как заработать на сдаче помещений под магазин или офис :: Деньги :: РБК Недвижимость

Содержание

Как арендовать коммерческую недвижимость: советы для арендаторов

Аренда коммерческой недвижимости в последнее время пользуется большим спросом, так как имеет массу преимуществ для арендодателя, так и для арендатора. Для арендодателя сдача коммерческой недвижимости является хорошим стабильным источником дохода, а выгода для арендатора заключается в том, что не каждый предприниматель, особенно это касается новичков, могут себе позволить купить помещение под бизнес. Именно поэтому аренда для них является отличным решением. Но, тем не менее, аренда коммерческой недвижимости таит в себе массу тонкостей, которые необходимо учитывать.

Что необходимо учитывать при аренде коммерческой недвижимости

Для того чтобы выяснить, выгодна ли вам будет аренда выбранного помещения, необходимо учитывать:

• Какие доходы вы ожидаете?

• Что вы планируете продавать?

• Сколько клиентов в день вы ожидаете?

• Средняя стоимость продукции?

• Расходы на ведение бизнеса. Сюда относится: зарплата сотрудников, плата за аренду, закупка продукции и прочее.

Отделка помещения. Подыскивая помещение для аренды, вы должны помнить, что вы арендуете пустое помещение, которое необходимо обустроить под собственные нужды. Соответственно на это также нужны деньги. Такой ремонт, как замена окон, протечка крыши и замена дверей, то это ложится на плечи арендодателя.

Местоположение — один из ключевых факторов, который влияет не только на развитие бизнеса, но и на стоимость арендной платы. Для любого бизнеса очень важно чтобы помещение находилось на оживленной улице, чтобы неподалеку были остановки общественного транспорта, хороший подъезд. Однако здесь нужно учитывать, что помещение в центре города и на оживленных улицах с хорошо развитой инфраструктурой стоит очень дорого. И если у вас ограниченный бюджет, тогда стоит рассмотреть чуть менее людные улицы, расположенные по соседству. Это поможет обеспечить аналогичный уровень комфорта ведения бизнеса и при этом неплохо сэкономить на аренде. Такой вариант особенно актуален для предпринимателей, которые ведут деятельность через интернет — покупатели на сайте делают заказ, а по указанному адресу забирают его.

Технические требования. К каждому помещению в зависимости от сферы деятельности предъявляются определенные технические требования. Например, помещение для общественного питания: кафе или ресторан должно быть оснащено мощной вентиляции. (Чаще всего это отдельный стояк дымохода). И это уже не говоря о технике пожарной безопасности, которыми должны быть оснащены все коммерческие помещения без исключения. Поэтому, прежде чем подписывать договор, убедитесь, что выбранное вами помещение подходит для осуществления вашей сферы деятельности.

Значительная перепланировка помещения (снос стены и прочее) — это в первую очередь относится к владельцам помещения. Для того чтобы внести какие-либо изменения, необходимо получить на это разрешение в соответствующей инстанции.

Нашли помещение: что дальше

Во время осмотра недвижимости, убедитесь, что помещение соответствует всем необходимым требованиям, в том числе и техническим. После этого можно приступать к ведению переговоров, в ходе которых необходимо выяснить следующие моменты:

Предпочтительный срок аренды

• Неопределенный срок — его особенность заключается в том, что до окончания его срока действия ни одна из сторон не имеет право расторгнуть договор аренды. Но такая сделка имеет как преимущества — с одной стороны такая сделка защищает ваши интересы, так как владелец в данном случае не имеет права выгнать вас из помещения. Недостаток – если ваш бизнес несет убытки, то вы также не сможете расторгнуть договор до тех пор, пока не закончится срок договора.

• Договора на неопределенный срок. В данном случае каждая сторона имеет право расторгнуть договор в любой момент.

• Часто применяется сразу же два вида этих договоров. Например, сначала заключается договор на неопределенный срок, а по истечении этого срока заключается договор на неопределенный срок.

Также обсудите, какой размер платы за аренду вы обязаны платить, и кто за какие неисправности отвечает. Как правило, основной ремонт финансирует хозяин помещения, а мелкие дефекты устраняет арендатор.

Аренда коммерческой недвижимости в Новосибирске | Сдача коммерческих помещений

(383) 230-45-45

с 9:00 до 20:00

Перейти к основному содержимому
  1. Найденные варианты

Адрес

Этаж /

Площадь, м2

Цена

Компания «Жилфонд» оказывает услуги по подбору зданий и помещений, оформлению и юридическому сопровождению сделок продажи и сдачи в аренду коммерческой недвижимости в городе Новосибирск. Мы помогаем своим клиентам получить в своё распоряжение:

  • помещения в офисных зданиях и бизнес-центрах;
  • отдельно стоящие здания;
  • склады;
  • охраняемых площадки;
  • производственные площади и т. д.

Наши специалисты собирают всю необходимую информацию об объекте, консультируют потенциальных арендаторов по вопросам экономических и юридических обоснований для заключения договора. С каждым клиентом мы работаем индивидуально, чтобы помочь ему взять в аренду коммерческое помещение, максимально соответствующее по количеству квадратных метров, цене, назначению и местоположению. Например, если это будущий офис, важными условиями являются комфортные условия, определяющие плодотворность работы сотрудников, переговоры с деловыми партнёрами и т.д. Для производственного помещения важно количество квадратных метров, наличие хорошего освещения, вентиляции и т.д. Соответствие условий на объекте, который сдаёт в аренду владелец, требованиям клиента проверяют наши специалисты, прежде чем рекомендовать ему снять именно эту коммерческую недвижимость в Новосибирске.

Важные критерии выбора

Помимо уже перечисленных параметров, важны и такие моменты, как:

  • расположение здания;
  • доступная для аренды площадь;
  • наличие паркинга и подъездных путей;
  • наличие и исправность оборудования.

Опыт работы сотрудников компании «Жилфонд», обширная, постоянно обновляемая база данных по коммерческой недвижимости, ответственное отношение к решению задач – вот что мы используем в работе ежедневно, чтобы помочь нашим клиентам.

Компания предоставляет широкий комплекс услуг, аренда коммерческой недвижимости, и другие услуги в области коммерческой недвижимости.

Единая справочная: (383) 230-45-45

Адрес: 630091, г. Новосибирск, Красный проспект, д. 43

Сдача в аренду коммерческой недвижимости

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Сдача в аренду коммерческой недвижимости (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов: Сдача в аренду коммерческой недвижимости

Судебная практика: Сдача в аренду коммерческой недвижимости Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:

Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 146 «Объект налогообложения» главы 21 «Налог на добавленную стоимость» НК РФ
(Юридическая компания «TAXOLOGY»)Налоговый орган доначислил налогоплательщику НДС, поскольку счел, что в проверяемом периоде он осуществлял предпринимательскую деятельность по сдаче в аренду недвижимого имущества, не являясь зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя, в связи с чем должен был исчислять и уплачивать НДС. Суд поддержал доводы налогового органа и указал, что деятельность налогоплательщика носила систематический характер, в договорах аренды учтены его предпринимательские риски, в аренду сдавалось недвижимое имущество коммерческого назначения, количество договоров являлось значительным, в связи с чем на налогоплательщика распространяется общий режим налогообложения с исчислением и уплатой как НДС, так и НДФЛ. Суд отклонил довод налогоплательщика о неправомерности доначисления НДС в связи с применением налогоплательщиком УСН, так как заявления о переходе на УСН в 2012 — 2014 годах были поданы налогоплательщиком после завершения выездной проверки в 2017 году, то есть после истечения сроков, установленных п. п. 1, 2 ст. 346.13 НК РФ, в то время как фактически данный специальный налоговый режим в 2012 — 2014 годах налогоплательщик не применял, отчетность не сдавал.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Сдача в аренду коммерческой недвижимости

Подать объявление о сдаче коммерческой недвижимости в аренду

Не можете найти арендаторов для коммерческой недвижимости? Сервис JCat поможет упростить задачу за счет автоматического размещения рекламной информации на десятках сайтов.

Чтобы быстро сдать объект в аренду, нужно предоставить максимум данных, быть информативным и объективным.

Укажите в объявлении:

  • площадь объекта;
  • тип – магазин, склад, торговое помещение, база, офис и т.д.;
  • расположение относительно инфраструктурных объектов;
  • планировку и удобства;
  • наличие транспортных развязок, ближайшие остановки;
  • ограничения при использовании недвижимости;
  • подробные фотографии;
  • стоимость.

При подаче объявлений на нескольких сайтах вручную можно забыть указать важную информацию, что снизит число потенциальных клиентов. С автоматизированным размещением вы этого избежите.

Где разместить информацию

Чем большее количество сайтов будет охвачено, тем выше вероятность сдать объект в аренду. Обычно информацию размещают на бесплатных и платных ресурсах: Юла, Яндекс.Недвижимость, ДомКлик, Бибос, Из рук в руки и многие другие.

Оптимизировать работу поможет сервис JCat: он размещает публикации на популярных сайтах, автоматически дублируя информацию. Это позволяет увидеть подробные данные большому кругу потенциальных арендаторов.

Благодаря сервису можно разместить информацию об аренде за 5 минут на 44 сайтах (зависит от выбранного тарифного плана).

Преимущества JCat

Удобство, простота, лаконичность и автоматизация работы – вот главные критерии, которые позволяют:

  • размещать объявления на всех сайтах сразу;
  • предлагать варианты готового текста рекламы на основе полученных данных;
  • в один клик вносить коррективы в описание недвижимости на всех сайтах одновременно;
  • предоставлять подробные отчеты по каждому сайту и обобщенную статистику в личном кабинете;
  • публиковать рекламные посты о нескольких объектах сразу.

Воспользовавшись нашим сервисом, вы получите отклики уже через несколько минут.

Сдача помещений в аренду или ипотека коммерческой недвижимости?

23 Августа

Офисные и складские помещения, административные здания и производственные цеха, шоу-румы и торговые залы – бизнесу нужна разнообразная недвижимость. Альтернативой покупке служит обращение в компанию, предоставляющей услуги сдачи помещений в аренду, либо оформление коммерческой ипотеки. Сравним особенности этих решений.

Офисные и складские помещения, административные здания и производственные цеха, шоу-румы и  торговые залы – бизнесу нужна разнообразная недвижимость. Альтернативой покупке служит обращение в компанию, предоставляющей услуги сдачи помещений в аренду, либо оформление коммерческой ипотеки. Сравним особенности этих решений.

Сдача помещений в аренду vs. Оформление ипотеки

Свободных помещений для коммерческих целей в результате посткризисной рецессии становится все больше. На рынке ощущается недозагрузка коммерческой недвижимости – компании сворачивают деятельность, сокращают работников и высвобождают площади.

Особенности коммерческой ипотеки:

  • Стабильность. Покупка необходимых земельных участков и квадратных метров коммерческих помещений, хоть и с помощью банка, это – вклад в капитализацию предприятия.
  • Обязательства. С этого года налог на недвижимость рассчитывается с учетом кадастровой стоимости объектов, что грозит большинству собственников увеличением этой статьи расходов в несколько раз. Да и плату банку никто не отменял. Владельцу недвижимости придется нести еще и эксплуатационные издержки по обслуживанию объекта.
  • Высокий порог входа и большие издержки. Стоимость заемных средств все еще высока по сравнению с докризисными ставками. И дешевых длинных денег пока не предвидится. При оформлении ипотеки сейчас заемщик на несколько лет получит повышенную долговую нагрузку. Банк же заключает высокорисковую сделку, поэтому требует от бизнеса сложных комплексных схем страхования, расчетов с продавцом траншами, финансирования постфактум – после регистрации объекта, большого взноса собственных средств. Порядок предоставления ипотечных кредитов ужесточается и оформление ее обходится дороже. В Крыму, например, банки до сих пор не разработали такой продукт для бизнеса, как коммерческая ипотека. Севастопольские банки (Россия, Генбанк, РНКБ) не хотят рисковать и осваивать этот сегмент рынка.

    Особенности аренды:

    • Мобильность. Когда компания не привязана к конкретному недвижимому объекту, ничего не мешает ей переехать при необходимости вслед за клиентами, перебраться в деловой центр города, снять новое помещение по соседству с партнерами в промзоне, отказаться от нескольких лишних кабинетов или найти более просторный магазин. Сдача в аренду коммерческой недвижимости помогает бизнесу адаптироваться к любым условиям, оперативно менять стратегию и тактику ведения деятельности. Никаких ограничений по размеру и местоположению недвижимости нет – выбрать можно из всего, что представлено на рынке. С ипотекой так легко сменить геолокацию не удастся. Придется согласовать переезд с банком, договориться о продаже или субаренде объекта и только потом искать новое пристанище.
    • Доступность. Для переезда в арендованное помещение не нужно собирать ворох документов и общаться с кредитными экспертами, не нужно изымать деньги из оборота на первоначальный взнос и проводить трехсторонние переговоры с банком и продавцом недвижимости, вырабатывать долгосрочную стратегию, а потом пытаться ей соответствовать в изменившихся условиях. Достаточно обратиться к тому, кто желает сдать в аренду коммерческую недвижимость и заключить договор на подходящий объект.

    В нашей базе коммерческой недвижимости объекты для различных сфер деятельности – мы подберем для вас место для открытия кафе или парикмахерской, размещения склада, торговые точки, производственные помещения, офисы. 

Как выбрать коммерческую недвижимость, чтобы сдавать ее в аренду

Далеко не все знают, что коммерческая недвижимость — это не только офис или склад, но также земля, участки недр, самолетный ангар и многое другое. Однако чаще всего под этим термином подразумевается именно помещение, которое можно использовать в коммерческих целях. В любом случае, покупка подобного объекта требует большого внимания, так что перед тем, как делать такое приобретение, следует многое учесть и проверить. Узнать, например, не был ли объект использован в качестве залога, все ли у него в порядке с документами и назначением.

Сдача коммерческой недвижимости: особенности

Любой объект, относящийся к категории коммерческой недвижимости, можно не только купить или продать, но и передать во временное пользование. При этом используются разные бизнес-модели:

  • объект приобретается во вторичном фонде или первичке, ремонтируется и перепродается по более высокой стоимости;
  • помещение строится и сдается в аренду полностью или по частям;
  • старое здание реконструируется или продается, его также можно сдавать.

У кого есть право выступать в качестве арендодателя

Арендный бизнес относится к категории предпринимательской деятельности, так что арендодатель либо регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя, либо создает ООО, это обязательное условие. Причем у самозанятых граждан такого права нет, так что они могут сдавать только помещения жилого назначения.

У кого есть право выступать в качестве арендатора

Тут никаких ограничений нет — арендовать коммерческую недвижимость может не только юридическое, но и физическое лицо, причем ему даже не обязательно иметь статус индивидуального предпринимателя.

Для того же, чтобы сдать помещение, следует сделать достаточно многое:

  • выбрать форму, в которой будет вестись бизнес;
  • подобрать подходящее помещение и провести все необходимые проверки, от документов до продавца, поскольку он может оказаться банкротом;
  • произвести регистрацию покупки в Росреестре — это обязательное условие.

При этом если арендатором выступает физическое лицо, которое арендует его для ведения бизнеса, то ему также будет необходимо пройти регистрацию либо в качестве самозанятого, либо как индивидуальный предприниматель. Если у него не будет такого статуса, то единственное, для чего он сможет использовать арендованное помещение — это хранение личных вещей.


Каждый этап организации бизнеса по сдаче в аренду коммерческой недвижимости заслуживает особого внимания.

Выбор формы ведения бизнеса

Это ответственный этап, и тут надо в основном ориентироваться на то, будет ли дело вестись в одиночку или это совместный проект с партнерами.

Индивидуальным предпринимателем стать очень просто — можно либо прийти в МФЦ, либо подать заявление в режиме онлайн. ИП ведет бизнес только в одиночку — он имеет право нанимать работников, но не оформлять партнерские отношения.

Минусом является то, что индивидуальный предприниматель не может продать бизнес целиком, то есть каждый объект оценивается и продается по отдельности.

Создать ООО не только сложнее, чем ИП, это еще и обходится дороже. Но при этом в арендном бизнесе у нее масса преимуществ, например, в случае банкротства отвечать придется только имуществом компании, а не личным. Продать компанию можно ка долями, так и целиком.

Помещение, которое подойдет для арендного бизнеса: как его найти

Это очень важный аспект, поскольку от него будет зависеть успех всего предприятия. При выборе помещения следует учитывать сразу несколько моментов:

  • местоположение, то есть то, какой будет проходимость;
  • состояние — иногда приходится вкладываться в ремонт, и стоимость этого ремонта лучше оценить предварительно;
  • транспортная доступность — до места должно быть легко добираться;
  • возможность для потенциального арендатора заниматься тем видом бизнеса, для которого может быть предназначено помещение.

Так, если оно предназначается под кафе, то обязательно должно иметь собственный выход на улицу и второй вход, чтобы поставщики не ходили через зал.

В любом случае не стоит покупать старые помещения, поскольку там плохая проводка и нужно делать ремонт, а это дополнительные вложения.

Также стоит предварительно выяснить, под какие цели можно использовать объект. Дело в том, что в каждом регионе власти устанавливают свои ограничения и игнорировать их никак не получится. Проверку можно провести несколькими путями.

Запрос на здание из выписки ЕГРН

В ней будет много полезной информации, в частности, кадастровый номер земельного участка, на котором расположен объект. Это поможет определиться с правилами землепользования. Причем выписка заказывается не на конкретное помещение, а именно на все здание, это крайне важно.

С кадастровым номер можно найти участок на кадастровой карте, которая находится в публичном доступе, и уточнить, какой там указан вид разрешенного использования.

Основные виды использования

Если ВРИ указан на кадастровой карте в качестве основного, то никаких дополнительных согласований вопрос присвоения его участку не потребует.

Условно-разрешенные виды использования

С ними уже все сложнее, то есть изменить ВРИ будет можно, но процедура согласования обычно предполагается длительная и сложная, что не всегда стоит получаемого результата.

Проверка права собственности на объект

Это один из основных моментов, который нельзя пропускать, даже и тем более, если объект идеально подходит под все требования. Очень часто за выгодной недвижимостью стоит мошенник, выдающий себя за собственника.

Следует проверить в первую очередь те документы, которые подтверждают право собственности на конкретный объект. Это может быть как договор купли-продажи, так и инвестиционный договор, а также свидетельство о госрегистрации права собственности или выписка из Единого реестра.

При этом нужно проверить не только паспортные данные — если речь идет о договоре купли-продажи, обязательно оценивается стоимость объекта. Слишком низкая цена говорит о том, что есть высокая вероятность фиктивности сделки.

Если имела место рассрочка, следует проверить, была ли она выплачена полностью, поскольку в противном случае даже после покупки первый собственник будет иметь права на объект. Поэтому необходимо запросить документ, который подтвердит, что имел место полный расчет.

В обязательном порядке следует запросить выписку из ЕГРН и внимательно ее изучить.

Проверка продавца на потенциальное банкротство

Риски банкротства — это серьезно, поэтому нужно все проверить. Ведь если лицо распродает имущество, а потом объявляет себя банкротом, то у тех, кому собственник задолжал, будет право оспорить сделку. Недвижимость вернется к банкроту, а покупатель не вернет свои деньги либо вернет только незначительную их часть.

Узнать необходимую информацию можно на интернет-ресурсе с картотекой арбитражных дел, в базе данных судебных приставов или на сайте городского суда.

Внимательная проверка объекта коммерческой недвижимости, который предполагается купить — это залог того, что сделка будет удачной. А также того, что в дальнейшем не возникнет никаких вопросов по поводу аренды и бизнес будет успешным.


Как кадастровая стоимость отличается от рыночной

Как выбрать помещение для бизнеса?

Как правильно составить договор с риелтором

Какие вопросы задать продавцу при покупке недвижимости

Услуги риэлтора | «Ла Терра»

«Ла Терра» успешно работает более 10 лет и зарекомендовала себя как верного помощника и надежного партнера в вопросах приобретения и продажи объектов недвижимости, готового арендного бизнеса и управления коммерческими объектами.

За время нашей работы, мы создали эффективные схемы посредничества между собственниками, арендаторами и покупателями. Чтобы гарантировать отличный результат, разработали широкий перечень услуг в области управления, бухгалтерии, юриспруденции, инженерии и IT.

Находим только надежных арендаторов с хорошей репутацией из собственной базы арендаторов по Москве и Московской области, которая регулярно обновляется.

Открытость — наш базовый принцип. Мы не только оказываем услуги, но и проводим консультации по эффективному управлению недвижимостью. Задавайте нашим специалистам любые вопросы — так вы убедитесь в их компетенции и сможете доверять.

Мы разработали несколько вариантов взаимодействия по реализации коммерческой недвижимости. 

Первый формат сотрудничества — услуги агентов для поиска арендаторов недвижимости.

Ø  Подбираем надежного арендатора с учетом особенностей помещения: разновидности, местоположения, площади.

Ø  Готовим проект договора и помогаем заключить сделку.

Ø  При поиске учитываем специфику объекта и пожелания собственника, стремимся обеспечить выгодные условия обеим сторонам сделки.

Схема работы: 5 пунктов наших взаимовыгодных отношений

  • Отправляете заявку, рассказываете о помещении, которое нужно сдать в аренду.
  • Ищем по базе надежного арендатора, чей бизнес впишется в формат недвижимости и кто нацелен на длительное сотрудничество.
  • Подготовим проект договора, соответствующий юридическим нормам.
  • Выступим посредником, договоримся и проведем переговоры.
  • Помогаем заключить договор.          

Что входит в услугу

В услугу агентского сопровождения входит

Ø  поиск арендатора с хорошей репутацией, нацеленного на длительное сотрудничество,

Ø  помощь в заключении договора аренды.

При поиске учитываем особенности и концепцию помещения.

 

Результаты сотрудничества

·         Максимальный  быстрый поиск  арендаторов 

·         Юридическая чистота партнеров.

·         Ориентация на длительное сотрудничество.

·         Учет особенностей помещения, его концепции и местоположения.

·         Помощь в определении стоимости аренды.

·         Взаимовыгодный договор аренды, соответствующий законодательным нормам.

Отвечаем на вопросы: держим ваши сомнения в фокусе внимания

1. Зачем нанимать агента, если арендатора можно найти самостоятельно через доски объявлений в интернете или через знакомых?

«Ла Терра» не предложит вам первого попавшегося арендатора — мы найдем партнера с хорошей репутацией, который намерен снимать помещение на долгий срок. При самостоятельном поиске высока вероятность столкнуться с ненадежным контрагентом. Он будет срывать срок оплаты, причинит ущерб вашей недвижимости или закроется через пару месяцев от убытков, вынудив вас искать нового арендатора.

2. Как быстро вы найдете арендатора?

Ответ зависит от особенностей помещения. Но собственная база потенциальных арендаторов и проверенные годами схемы работы гарантируют, что поиск займет не более 30 дней.

3. Как вы гарантируете надежность арендаторов?

За 8 лет на рынке недвижимости мы выработали собственные принципы отбора кандидатов. Мы знаем, как быстро опознать недобросовестного арендатора, отличить неплательщика или фирму-однодневку. Более подробной информацией мы готовы поделиться на консультации.

4. Обещаете ли вы найти арендатора, согласного на самую высокую плату?

Мы гарантируем, что сдадим недвижимость на выгодных для собственника и арендатора условиях, потому что заинтересованы в коммерческом успехе их обоих. Арендатор, который платит несправедливую цену выше средней по рынку, будет недоволен положением и в итоге решит разместиться в другом месте. Если у собственника есть трудности с определением стоимости его недвижимости, мы поможем вычислить оптимальное значение.

5. Вы помогаете заключить договор?

Да, мы подготовим проект договора, который будет соответствовать нормам законодательства и опишет права и обязанности сторон.

 


Смотреть все услуги

Четыре типа коммерческой аренды

Специалисты по недвижимости делают больше, чем просто продают недвижимость и представляют интересы покупателей. Многие занимаются арендой и арендой, помогают крупным арендодателям управлять своими зданиями или сами являются арендодателями. Поэтому для нынешних и будущих агентов по недвижимости важно понимать различные типы аренды, используемые в отрасли.

Существует четыре различных типа аренды: валовая аренда, чистая аренда, процентная аренда и переменная аренда.Давайте посмотрим на каждый из них.

1. Совокупная аренда

Совокупная аренда наиболее распространена в отношении коммерческой недвижимости, такой как офисы и торговые площади. Арендатор платит единую фиксированную сумму, которая включает арендную плату, налоги, коммунальные услуги и страховку. Арендодатель несет ответственность за уплату налогов, коммунальных услуг и страхование арендной платы.

Существует два подвида валовой аренды: модифицированная и полная. Модифицированная валовая аренда позволяет арендодателю и арендатору договориться о том, какие коммунальные услуги будут покрываться каждой стороной.Например, при модифицированной валовой аренде арендатор может оплачивать расходы на электроэнергию, но арендодатель несет ответственность за вывоз мусора. При аренде с полным спектром услуг арендатор платит фиксированную плату, а арендодатель несет ответственность за оплату всех непредвиденных расходов из этой арендной платы. Аренда с полным спектром услуг обходится арендатору дороже, но ее легче спланировать.

2. Чистая аренда

Чистая аренда противоположна валовой аренде. В договоре чистой аренды арендатор платит арендодателю не только фиксированную арендную плату, но и покрывает все непредвиденные расходы.Этот тип аренды также распространен для коммерческой недвижимости и идеально подходит для владельцев, которые не хотят возиться с оплатой непредвиденных расходов или заботой о собственности.

Существует три подтипа чистой аренды: одинарная чистая аренда, двойная чистая аренда и тройная чистая аренда. Это относится к количеству категорий расходов, которые арендатор покрывает. Три категории расходов — это налоги, техническое обслуживание и страхование. Одиночная чистая аренда охватывает только одну из этих категорий, двойная чистая аренда — две и так далее.Двойная и тройная чистая аренда типична для долгосрочной аренды.

3. Процентная аренда

Другая коммерческая аренда, процентная аренда включает фиксированную арендную ставку и процент от прибыли бизнеса, сдающего помещения. Это позволяет снизить арендную ставку и, возможно, получить больше денег для арендодателя, если арендатор преуспеет. Это также позволяет арендатору платить меньше за аренду, если он менее успешен.

Как правило, процентная оговорка не начинается до тех пор, пока арендатор не достигнет определенного уровня дохода, называемого «точкой останова».Это дает владельцу недвижимости стимул предоставить хорошее место для ведения бизнеса, будь то розничная торговля в оживленном торговом районе или престижное офисное помещение.

4. Переменная аренда

Переменная аренда – это аренда, которая меняется в зависимости от определенных условий. Существует два подтипа переменной аренды: индексная аренда и поэтапная аренда.

Индексная аренда привязывает сумму арендной платы к некоторому индексу. Как правило, этот индекс является индексом потребительских цен, но он также может быть привязан к условиям местного рынка аренды.Например, арендатор в крупном городском центре может договориться о ежегодном пересмотре арендной платы на основе средней арендной платы за офис в городе.

При постепенной аренде сумма арендной платы увеличивается в соответствии с заранее установленным графиком. Например, арендатор может договориться о ежегодном повышении на 3%, которое будет взиматься каждый август. Они также могут быть организованы в зависимости от сезона. Сезонные и туристические предприятия обычно платят больше арендной платы в высокий сезон и меньше в низкий сезон.

Агенты по недвижимости, работающие в коммерческой сфере, должны быть знакомы со всеми этими видами аренды.Ваш курс лицензирования недвижимости должен охватывать эту информацию, если этого требует ваш штат.

Хотите получить лицензию на недвижимость? Начните свой предварительный лицензионный курс сегодня!

Начни прямо сейчас!

4 типа аренды коммерческой недвижимости

Итак, вы хотите узнать больше о том, какие типы коммерческой аренды существуют, прежде чем принимать обоснованное решение для вашего бизнеса или коворкинга. В этой статье мы рассмотрим различные виды аренды и сравним их различия.

Что такое коммерческая аренда?

В отличие от аренды жилья, коммерческая аренда представляет собой соглашение между арендатором (коммерческим предприятием) и арендодателем, в котором недвижимость предназначена исключительно для коммерческого или делового использования. В зависимости от того, где расположено здание, существуют определенные требования к зонированию, которые определяют, какой тип бизнеса вы можете вести в определенной области или пространстве.

Четыре типа коммерческой аренды

Вот разбивка различных типов аренды коммерческой недвижимости и их сравнение друг с другом:
  • Полная аренда или «Аренда с полным спектром услуг»
  • Измененная валовая аренда
  • Чистая аренда
  • Процентная аренда

Общая аренда/Аренда с полным обслуживанием

Проще говоря, валовая аренда или аренда с полным спектром услуг включает в себя все расходы по эксплуатации недвижимости в рамках базовой арендной платы арендатора.Из-за этого базовая арендная плата обычно выглядит выше, чем другие типы аренды, потому что арендодатель несет ответственность за покрытие расходов на недвижимость из арендной платы арендатора.

Что входит в общую аренду?

  • Коммунальные услуги
  • Налоги на недвижимость
  • Страхование
  • Обслуживание мест общего пользования
В основном, что-нибудь / все, что касается эксплуатации и обслуживания здания.

Модифицированная общая арендная плата/модифицированная чистая арендная плата

Модифицированная валовая аренда обычно является наиболее справедливой как для арендодателя, так и для арендатора.В основном фиксированная базовая арендная плата и расходы на эксплуатацию имущества, указанные выше, согласовываются между арендодателем и арендатором.

Чистая аренда

В отличие от валовой аренды, чистая аренда не включает расходы по эксплуатации имущества. Другими словами, базовая арендная плата кажется ниже, но есть дополнительные расходы на обслуживание здания и обеспечение его пригодности для жилья.

Единая чистая аренда

Помимо базовой арендной платы, арендатор будет оплачивать коммунальные услуги, техническое обслуживание и другие сопутствующие расходы напрямую (а не арендодателю).Для этого электричество или HVAC можно измерять отдельно, чтобы регулировать конкретные расходы на одного арендатора. Помимо эксплуатационных расходов, арендатор будет платить часть налогов на имущество, которые должны быть согласованы.

Двойная чистая аренда

Основное различие между простой чистой арендой и двойной чистой арендой заключается в том, что арендатор платит и часть налога на имущество и страхование имущества.

Тройной чистый лизинг «NNN»

Следуя той же тенденции, вы, возможно, уже догадались.При тройной чистой аренде арендатор обычно оплачивает все или большую часть налогов, страховку и обслуживание мест общего пользования сверх базовой арендной платы. Это, безусловно, наиболее выгодно для арендодателя, так как все расходы, связанные с эксплуатацией здания, берет на себя арендатор(ы).

Процентная аренда

Процентная аренда — это когда коммерческий арендатор платит базовую арендную плату и некоторый процент от своих ежемесячных продаж. Обычно это позволяет арендатору получать сниженную базовую арендную плату в обмен на то, что он делится своими доходами с арендодателем.Поскольку аренда основана на ежемесячных продажах, этот тип договоренности обычно применяется в розничных предприятиях.

Резюме

При оценке вариантов коммерческой аренды важно сосредоточиться на том, какие расходы будет нести ваш бизнес, помимо базовой арендной платы. Как мы уже отмечали, базовые арендные ставки NNN и чистая аренда, как правило, имеют гораздо более низкие арендные ставки из-за того, что дополнительные расходы добавляются к фактической стоимости аренды недвижимости.Настоятельно рекомендуется, чтобы потенциальные владельцы бизнеса полностью понимали тип аренды, которую они заключают, поскольку коммерческая аренда, как правило, требует больших затрат времени и денег.

Ваш справочник по элементам коммерческой аренды (условия, определения)

Если у вас возникли проблемы с пониманием тонкостей коммерческой аренды, вы не одиноки. Помогая сотням клиентов обеспечить наилучшие структуры аренды для своих нужд, мы в AQUILA понимаем, насколько сложно может быть расшифровать отраслевой язык, который они часто используют.

Чтобы помочь нашим клиентам понять структуру коммерческой аренды, мы составили обзор общих условий аренды и точек переговоров , которые мы видим сегодня в Остине.

Прочтите сейчас:  Переговоры об аренде: что нужно учитывать помимо арендной ставки

Поскольку аренда офисных, промышленных и торговых площадей различается, мы также указали, что является общим для каждого из этих конкретных секторов.

Если вы хотите узнать о различных типах структур аренды, мы также написали статью о типичных типах коммерческой аренды в Остине.

Независимо от того, на каком этапе лизингового путешествия вы находитесь, важно, чтобы вы хорошо понимали, что входит в договор аренды.

 

Элементы договора аренды / Пункты переговоров

Большинство из этих факторов обсуждаются задолго до составления договора аренды. В процессе письма о намерениях (LOI) арендодатели и арендаторы будут обсуждать и договариваться по каждому пункту аренды через своих брокеров, и только когда обе стороны соглашаются с условиями, составляется официальный документ об аренде.

Для простоты мы не вдавались в подробности о том, когда согласовывается каждый пункт, но в целом условия, согласованные в LOI, включают, как минимум:

  • Срок, тариф и эскалация
  • Концессии (TI и бесплатная аренда)
  • Парковка
  • Варианты субаренды, расширения и продления

Срок аренды

Срок аренды является важным фактором в процессе аренды, и, к счастью, его относительно легко понять.

Любая коммерческая аренда, которую вы подписываете, будет заключаться на определенное количество месяцев и обязывает вас платить за пространство в течение всего периода действия вашей аренды. Из-за этого важно быть уверенным в своем решении, когда вы решаете, на какой срок вы хотели бы арендовать помещение.

Краткосрочная и долгосрочная аренда

Плюсы и минусы различных условий аренды зависят от типа вашей компании и от того, как вы хотите структурировать свои расходы.

Вообще говоря, краткосрочная аренда обеспечивает большую гибкость, не привязывая арендатора к долгосрочным обязательствам.Вместо того, чтобы ограничиваться одним зданием, арендатор может переезжать чаще, чем позволяет более длительный срок аренды. Тем не менее, краткосрочная аренда также означает, что в будущем меньше определенности в отношении арендной платы. Чем чаще у арендатора истекает срок аренды, тем больше ему приходится пересматривать условия и есть шанс, что с него будет взиматься более высокая арендная ставка. Краткосрочная аренда также обычно не предлагает столько уступок (доллары арендатора за улучшение, бесплатная арендная плата и т. д.), потому что у арендодателя меньше времени для возмещения этих расходов.

С другой стороны, долгосрочная аренда позволяет зафиксировать арендную ставку на более длительный период. В Остине более длительная аренда также предлагает больше вариантов концессии, поскольку арендодатели обычно получают больше выгоды от обеспечения долгосрочного арендатора. Однако, с точки зрения арендатора, долгосрочная аренда не дает такой гибкости, поскольку они обязуются арендовать помещение на гораздо более длительный срок.

Термин, который вам следует искать, действительно зависит от конкретной ситуации в вашей компании.

Прочтите сейчас:  На какой срок коммерческой аренды следует подписывать?

Например, быстроразвивающийся стартап с непредсказуемым будущим и короткой финансовой историей, скорее всего, получит наибольшую выгоду от краткосрочной аренды (в Остине краткосрочная аренда может длиться от одного до трех лет).С другой стороны, если компания имеет устоявшуюся историю и хорошо представляет себе, какими будут доходы в будущем, она может предпочесть более длительный срок аренды (в Остине это может быть срок более пяти лет).

Это может быть одним из первых пунктов, о которых вы договариваетесь, поскольку он влияет на многие другие факторы, включенные в договор аренды. Однако на таком рынке, как сегодня в Остине, арендаторы не могут выбирать срок аренды, а арендодатели настаивают на более длительных договорах аренды.

Срок аренды важен не только для арендатора, но и для арендодателя, поэтому важно заранее определить, сможете ли вы и арендодатель договориться об условиях, которые устроят обе стороны.

Базовая рента

Базовая арендная плата — это заранее установленная сумма арендной платы, которую должен платить арендатор, независимо от того, какие операционные расходы или доходы были в каком-либо месяце. Эта ставка часто указывается за квадратный фут в год, а это означает, что арендатор площадью 10 000 квадратных футов, платящий базовую ставку в размере 20 долларов США за квадратный фут, будет платить 200 000 долларов США в год в качестве базовой арендной платы. Хотя поначалу это может показаться простым, все становится сложнее, когда вы действительно начинаете вникать в детали.

Арендуемые квадратные футы vs.Полезные квадратные футы

В коммерческих зданиях существует разница между сдаваемыми в аренду квадратными футами и полезными квадратными футами, и эта разница должна быть ясной, чтобы вы могли по-настоящему понять, что такое базовая арендная плата.

Полезные квадратные футы — это фактическое количество квадратных футов, которое арендатор будет занимать для ведения бизнеса. Если вы думаете о пустом офисе, везде, где вы можете пройти, это пространство попадает под полезные квадратные футы. Сюда входят офисы, общие рабочие зоны, кухни и туалеты, расположенные в самом пространстве.Однако эти квадратные метры не являются числом, которое вы должны использовать для расчета арендной платы.

Сдаваемых в аренду квадратных футов включает в себя общую полезную площадь в квадратных футах, а также пропорциональную долю общих площадей здания. Чтобы рассчитать, какая часть общих площадей должна быть включена в арендуемые квадратные футы арендатора, арендодатель сначала определяет коэффициент нагрузки (или надбавки) здания. Коэффициент нагрузки рассчитывается путем деления общей арендуемой площади здания на полезную площадь здания.

Коэффициент нагрузки = Общий арендуемый SF / Общий полезный SF

Затем этот коэффициент нагрузки умножается на полезную площадь в квадратных футах арендатора, чтобы определить арендуемую площадь в квадратных футах.

Rentable SF = Полезный SF арендатора x Коэффициент нагрузки

Арендуемые квадратные футы — это число, используемое для расчета стоимости аренды. В Остине большинство арендодателей продают площади через RSF. Например, если наш предыдущий арендатор площадью 10 000 кв. футов арендовал здание с коэффициентом загрузки 1,15, его сдаваемая в аренду площадь будет составлять 10 000 квадратных футов, а полезная площадь — 8 695 квадратных футов.

Как видите, в базовую ставку входит гораздо больше, чем вы могли бы предположить, и тонкости коммерческой аренды на этом не заканчиваются.

Эскалации

Чем дольше срок аренды, тем больше арендодатель подвержен инфляции и росту арендных ставок на рынке. Если арендатор подписал договор об аренде за 20 долларов за квадратный фут, но через 5 лет средняя рыночная цена составляет 30 долларов за квадратный фут, что может сделать арендодатель, чтобы сохранить ставки близкими к рыночному уровню без необходимости каждый год пересматривать условия аренды?

Многие арендодатели требуют повышения базовой арендной платы в своих договорах аренды, чтобы учесть эту проблему.Эскалация используется как способ для арендодателя ежегодно постепенно увеличивать базовую арендную плату, чтобы не отставать от растущих рыночных ставок.

Арендаторы также могут получить выгоду от эскалации, поскольку это позволяет им платить более низкую базовую арендную плату в первые годы аренды. Без эскалации арендодатель, скорее всего, будет взимать высокую ставку за весь срок аренды.

Существует несколько различных типов эскалаций, и у каждого из них есть свои уникальные условия.

Сумма

В этом типе эскалации заранее определенное увеличение базовой арендной платы согласовывается обеими сторонами в процессе переговоров.Каждый год базовая арендная плата будет увеличиваться на эту установленную сумму и будет увеличиваться до тех пор, пока не истечет срок аренды. В Остине эти типы эскалации обычно составляют от 0,50 до 1 доллара за квадратный фут.

Пример 20 долл./кв. фут с ежегодным повышением на 0,50 долл. США
Год 1 Год 2 Год 3 Год 4 Год 5
20,00 долл. США/фут 20,50 $/фут 21 доллар.00/сф 21,50 $/фут 22,00 $/кв. фут
Процент

Подобно определенной сумме эскалации, процентная эскалация представляет собой заранее установленное процентное увеличение базовой арендной платы. Каждый год текущая базовая арендная плата будет увеличиваться на процент, согласованный обеими сторонами. Большинство процентных эскалаций в Остине обычно составляют от 2% до 3% в год.

Пример 20 долл. США/кв. фут с ежегодным повышением на 2 %
Год 1 Год 2 Год 3 Год 4 Год 5
20 долларов.00/сф 20,40 $/фут 20,81 долл. США/фут 21,22 долл. США/фут 22,65 $/фут
Индексированный

Индексированные повышения вносят немного больше вариаций в арендную ставку арендатора, поскольку они не увеличиваются на заранее определенную величину. Вместо этого эскалация следует за индексом (обычно индексом потребительских цен) и увеличивается в зависимости от суммы индекса.

Интересно, что индексированное повышение может также привести к снижению арендной платы, если используемый индекс показывает снижение из года в год.Как правило, этот тип эскалации используется только в крупных и сложных договорах аренды, поэтому конкретные условия будут различаться в каждом конкретном случае.

$20/sf Пример с годовыми изменениями ИПЦ (на основе договора аренды, подписанного в 2013 г.)
Год 1 Год 2 Год 3 Год 4 Год 5
+1,7% +0,2% +1,1% +1,9%
20 долларов.00/сф 20,34 долл. США/фут 20,38 долл. США/фут 20,60 $/фут 21,00 $/фут

Операционные расходы

Владение зданием и его эксплуатация недешевы, поэтому арендодатели часто предпочитают перекладывать хотя бы часть расходов на своих арендаторов. Как мы упоминали выше, различные типы аренды учитывают операционные расходы по-разному, но независимо от структуры аренды операционные расходы всегда стоит уделять внимание, поскольку они могут составлять значительную часть ваших общих затрат.

Как и в случае с базовой арендной платой, операционные расходы рассчитываются на основе пропорциональной доли арендатора в арендуемых квадратных футах здания. Как и базовые ставки, эксплуатация рассчитывается на основе квадратного фута в год, а это означает, что наш арендатор с арендуемой площадью 10 000 квадратных футов будет платить 150 000 долларов в год, если операционные расходы составят 15 долларов за квадратный фут.

Чтобы узнать больше о том, что такое операционные расходы и что в них включено, прочитайте нашу статью Что такое операционные расходы коммерческой недвижимости (Op/Ex)?

Прекращение расходов

Ситуация начинает усложняться, когда в игру вступают ограничения расходов, также известные как базовые годы.При валовой аренде, поскольку арендодатель несет ответственность за эксплуатационные расходы здания, он предпочитает некоторую страховку для защиты от повышения налогов или чрезмерного использования арендатором коммунальных услуг. Для этого они вводят остановку в базовом году, которая будет действовать в течение всего срока аренды.

По истечении первого года аренды арендатором арендодатель регистрирует операционные расходы и информирует арендатора о понесенных расходах. В течение оставшейся части аренды арендатор несет ответственность за любые операционные расходы, превышающие уровень, установленный в базовом году.

Например, предположим, что операционные/расходы базового года установлены на уровне 10 долл./кв. фут. В следующем году, если эксплуатация достигает 15 долларов за квадратный фут, арендатор обязан выплатить разницу в 5 долларов за квадратный фут в соответствии с условиями аренды сверх своей валовой арендной платы. Эта договоренность защищает арендодателя от необходимости платить неожиданно большое увеличение операционных/расходов и позволяет арендатору платить операционные/расходы только в том случае, если они превышают остановку базового года.

Как мы упоминали выше, включение остановки расходов в валовую аренду делает ее очень похожей на то, что может быть достигнуто с арендой NNN.Рыночные условия будут определять, какой из них более распространен.

Бесплатная аренда

Все мы знаем, что в этом мире нет ничего по-настоящему бесплатного, и то же самое можно сказать о бесплатной ренте. Хотя это может быть фантастическим преимуществом как для арендатора, так и для арендодателя, тонкости и причины, по которым предлагается бесплатная арендная плата, необходимо рассмотреть немного подробнее.

Бесплатная арендная плата — это, по сути, то, на что это похоже; арендодатель предлагает арендатору определенное количество месяцев не платить арендную плату. Эти бесплатные месяцы, также известные как сниженная арендная плата, обычно предоставляются в течение первых нескольких месяцев аренды, но также могут распространяться на весь срок аренды.

Бесплатная арендная плата, однако, может немного ввести в заблуждение, поскольку часто это не означает, что арендатор ничего не платит за эти месяцы. В большинстве случаев не нужно платить именно базовую арендную плату, а эксплуатационные расходы и другие расходы, не связанные с базовой арендной платой, по-прежнему оплачивает арендатор.

Так почему же арендодатель предлагает арендатору бесплатную арендную плату?

Расходы на переезд, связанные с переездом в новое помещение, могут быть большими расходами для арендаторов, что потенциально может повлиять на то, чтобы они остались в своем нынешнем помещении.Чтобы бороться с этим, особенно если в здании много свободного места, арендодатель может сделать первые несколько месяцев аренды менее дорогими для арендатора, чтобы побудить их подписать договор аренды и переехать.

Однако самым большим недостатком бесплатной арендной платы с точки зрения арендатора является то, что арендодатель может потребовать более высокую арендную ставку, чем если бы бесплатная арендная плата не предлагалась. Хотя это не всегда так, арендатор должен решить, перевешивает ли выгода от месяцев бесплатной арендной платы в начале аренды потенциально более высокую арендную ставку на протяжении оставшейся части аренды.

Улучшения арендатора

Вы хотите отремонтировать свое новое офисное помещение, чтобы оно лучше соответствовало культуре вашей компании, но не хотите оплачивать всю стоимость наличными? Именно здесь могут вступить в игру переговоры об улучшении арендатора.

Улучшения арендатора (TI) — это заранее установленная надбавка на строительство, предоставляемая арендодателем арендатору, обычно указанная в расчете на квадратный фут. Это пособие используется арендатором для улучшения своего недавно арендованного помещения или существующего помещения, где арендатор продлил срок аренды, будь то что-то такое простое, как новая краска, или что-то настолько сложное, как полная реконструкция.

Прочитайте тематическое исследование, чтобы узнать, как AQUILA смогла использовать обновление Capital Factory, чтобы получить надбавку TI, необходимую для удовлетворения потребностей рынка.

Для арендатора TI действительно может стать отличным способом привести помещение в соответствие со своими потребностями без необходимости полностью платить за него из собственного кармана. Однако, как и со многими вещами в коммерческой недвижимости, TI не так прост, как кажется.

TI — это то, что должно быть заключено в договор аренды, что иногда может быть проблемой в зависимости от рынка.Когда спрос высок и арендодатели без проблем заполняют свободные площади, может быть сложнее договориться о TI при аренде. Арендодатель также обычно имеет право голоса в том, на что вы можете использовать свое пособие TI, поэтому оно, вероятно, не покроет все ваши расходы на ремонт.

На рынке с низким спросом арендодатель с большим количеством свободных площадей может предпочесть согласиться на изрядную надбавку к TI, чтобы стимулировать арендаторов арендовать площадь, а не оставлять площадь незанятой.

Кроме того, некоторые арендодатели предлагают большие скидки на TI даже на рынках с высоким спросом в обмен на то, что арендаторы подписывают долгосрочные договоры аренды.Хотя это может быть большой первоначальный расход из собственного кармана, возможность подписать с арендатором долгосрочный договор аренды по выгодным ставкам может оказаться выгоднее для арендодателя в долгосрочной перспективе и позволит арендатору минимизировать свои первоначальные затраты. .

Другие факторы, которые могут повлиять на получение арендатором TI, включают:

Если вы планируете улучшить свое новое помещение, стоит потратить время на то, чтобы оценить, во что, вероятно, будут входить улучшения, прежде чем заходить слишком далеко в переговорном процессе.Наем менеджера проекта может быть большим преимуществом в этом процессе, и обычно экономия средств, которую они приносят проекту, намного превышает затраты на наем менеджера проекта.

Соответствие ADA

В Законе об американцах-инвалидах (ADA) говорится, что арендаторы и арендодатели несут ответственность за обеспечение доступности здания для людей с ограниченными возможностями. Это касается не только внешнего вида здания, но и мест общего пользования, а также собственного пространства. В то время как большинство современных зданий построены с учетом ADA, более старые здания могут потребовать внесения этих улучшений.

Для арендаторов это означает, что вы потенциально можете нести ответственность за значительные затраты на улучшение. Если в договоре аренды не указано, кто несет ответственность за какие расходы, вам может потребоваться оплатить полную стоимость улучшений в вашем помещении сверх пропорциональной доли затрат на улучшение мест общего пользования.

Чтобы избежать этих затрат, есть несколько пунктов, которые мы рекомендуем обсудить при аренде.

  • Требовать от арендодателя покрытия любых расходов на улучшения ADA в вашем помещении
  • Если вы не можете добиться от арендодателя согласия с этими условиями, убедитесь, что в ваш op/ex не могут быть включены никакие усовершенствования ADA общего пользования.Если здание требует значительных улучшений, вы не хотите, чтобы эти расходы перекладывались на вас.

Однако самое простое решение – попросить арендодателя гарантировать, что здание соответствует требованиям ADA, прежде чем вы подпишете договор аренды . Таким образом, вероятность того, что вам придется платить за серьезные улучшения, намного ниже.

Варианты субаренды и расторжения договора

Независимо от продолжительности аренды всегда есть вероятность, что вы захотите (или вам понадобится) покинуть помещение до истечения срока аренды.

Арендодатель будет иметь право голоса в том, что может сделать арендатор, поэтому очень важно подумать об этих положениях, прежде чем подписывать договор аренды. Мы рекомендуем запрашивать эти положения в первоначальном запросе предложений. Делая это, арендатор сообщает арендодателю, что эти положения чрезвычайно важны.

Пункт
о субаренде

Субаренда или передача аренды другому арендатору — отличный вариант для арендатора, который не хочет или не может продолжать аренду.Таким образом, первоначальный арендатор получает возможность переехать в другое место без необходимости платить полную цену за пространство, которое он не использует, а новый арендатор получает возможность переехать в помещение, которое в противном случае ему пришлось бы ждать, часто по сниженной ставке. .

Однако субаренда не так проста, как передача договора аренды и уход. Во-первых, арендодатель имеет право решать, разрешено ли вам вообще сдавать квартиру в субаренду. Арендодатели обычно не любят субаренду и могут колебаться, соглашаясь на нее.Если вы не договорились о благоприятном положении о субаренде в первоначальном договоре аренды, ваши права на субаренду могут быть ограничены.

Даже если вы можете сдать в субаренду, это не означает, что вы будете полностью свободны от своих обязательств. Вы по-прежнему несете ответственность за уплату арендной платы до истечения срока аренды, а это означает, что если новый арендатор перестанет платить, вы должны продолжать выполнять свои обязательства по аренде. Кроме того, большинство арендаторов, ищущих субаренду, как правило, не готовы платить полную запрашиваемую арендную ставку, поэтому вполне вероятно, что вы все равно будете платить часть арендной платы даже после того, как съедете.

Субаренда Stonelake 6 компании StrongBox была ярким примером того, как возможность субаренды помещения позволила найти творческое решение для изменяющейся компании. Прочтите пример из практики, чтобы узнать, как компании AQUILA удалось создать изделия, отвечающие их новым требованиям к размерам, и сэкономить клиенту значительные деньги.

Пункт о прекращении действия

Возможность расторжения — это еще одно положение, о котором следует помнить при выборе нового пространства. Если арендодатель сдает помещение в аренду на 10 лет, а вы готовы взять на себя обязательство только на пять лет, вы можете запросить вариант прекращения аренды, который позволит вам отменить аренду через пять лет.Арендодатели, как правило, неохотно предоставляют их, но этот вариант стоит рассмотреть.

Варианты расторжения — это отличные права на аренду, но есть некоторые недостатки, которые необходимо учитывать. Поскольку TI и комиссионные выплачиваются в начале аренды, но предназначены для всего срока аренды, арендатор должен заплатить штраф за прекращение аренды, который будет включать возврат «неиспользованных» сумм, возникающих в результате расторжения части аренды. В зависимости от размера помещения и срока аренды это может быть большой расход для арендатора.Штрафы за расторжение могут также включать в себя бесплатную арендную плату, предоставленную арендатору, а также предполагаемое время простоя, приведшее к расторжению договора.

Права на продление

Право на продление дает арендатору возможность первым сказать, желает ли он продлить договор аренды на новый срок. Вместо того, чтобы рисковать передачей пространства другому арендатору, этот пункт дает текущему арендатору гарантию, что у него будет возможность остаться в том же наборе, когда истечет срок аренды.

Например, если соседний арендатор заинтересован в расширении вашей площади, арендодатель может быть склонен предложить им вашу площадь вместо того, чтобы разрешить вам продлевать договор аренды, особенно если этот арендатор занимает больше квадратных метров, чем вы.При возможности продления арендодатель должен сначала предложить помещение вам, независимо от любых других заинтересованных сторон.

Как правило, срок продления составляет от трех до семи лет, а арендная ставка соответствует текущей рыночной арендной плате на момент продления. Учитывая, что «рыночная арендная плата» является субъективной и что есть другие условия, которые подлежат обсуждению в процессе продления, рекомендуется всегда использовать брокера, представляющего арендаторов, при работе над продлением.

Права на расширение

Опция расширения — это то, на что это похоже; это дает арендатору возможность первым сказать, хотят ли они арендовать больше площади.Если ваша компания растет, придет время, когда вы должны будете решить, сохранить ли то же количество квадратных футов, которое у вас есть в настоящее время, или увеличить площадь. Для арендаторов, желающих расшириться, это вариант, который вы должны рассмотреть.

Две формы вариантов расширения, которые обычно используются на современном рынке, — это право первого отказа (ROFR) и право первого предложения (ROFO). По сути, это не позволяет другим арендаторам подписать договор аренды на расширение площади в здании до того, как вам будет предоставлена ​​такая возможность.Основное различие между ними заключается в том, что право первого отказа обычно распространяется на свободное пространство в здании, а право первого предложения распространяется на любое пространство, которое становится доступным в здании в течение срока действия арендатора.

Узнайте больше о правах на расширение в нашей статье  3 типа дополнительных условий в коммерческой аренде: плюсы и минусы.

Пункт

о переезде

В некоторые договоры аренды включается пункт о переселении, который позволяет арендодателю переселить вас в другой номер, если он «сопоставим» с помещением, в котором вы сейчас находитесь.Если вы обеспокоены тем, что ваше определение сопоставимого жилья не совпадает с определением арендодателя, вы можете рассмотреть вопрос об исключении каких-либо положений о переселении из договора аренды в процессе переговоров. Это особенно актуально, если важно расположение вашего люкса в здании (например, на первом или последнем этаже).

Однако, если арендодатель не желает полностью удалять пункт, вам следует запросить некоторые непредвиденные обстоятельства:

  • Поскольку переезд может быть дорогим, , требующий от арендодателя покрытия любых расходов на переезд , может значительно сэкономить в случае переезда.Это включает в себя любые стационарные или залоговые документы, которые вам нужно будет перепечатать для переезда.
  • То же самое касается любых затрат на ремонт , которые могут быть понесены, так как новое пространство может потребовать некоторой работы, чтобы сделать его сопоставимым с вашим предыдущим пространством.
  • Кроме того, вы должны убедиться, что в договоре аренды указано, что вы будете получать ту же арендную плату, удобства и сопоставимую площадь в квадратных футах , что и ваш первоначальный номер .

Все это говорит о том, что то, о чем вы договариваетесь в начале договора аренды, может оказать серьезное влияние на то, что произойдет во время действия договора аренды.Хороший брокер, представляющий арендаторов, посоветует вам, какие пункты могут вызвать проблемы в будущем и как минимизировать любые риски, связанные с этими пунктами.

Парковка

Парковка для сотрудников имеет большое значение в Остине, особенно в районе с высокой плотностью населения в центре города, где месячная плата может составлять 200 долларов и более за место. Из-за этого парковка может быть одной из наиболее важных деталей при ведении переговоров об аренде в Остине.

Парковка для коммерческих помещений указывается как соотношение мест на 1000 кв. футов.Например, если арендодатель предложит соотношение 4:1000 нашему арендатору площадью 10 000 квадратных футов, у арендатора будет 40 парковочных мест, которые он может предложить своим работникам. Это важный момент переговоров при аренде, потому что, если у вас слишком мало места для парковки (или вы вообще не договорились о парковке), ваши сотрудники могут остаться без места для парковки.

Эти коэффициенты и затраты можно использовать аналогично TI и бесплатной аренде, при этом арендодатели могут предлагать более высокий коэффициент или более низкие первоначальные затраты на парковку, чтобы сделать пространство более привлекательным.

Помимо наличия достаточного количества парковочных мест для ваших сотрудников, вам также необходимо учитывать:

  • Сколько парковочных мест вам нужно для посетителей и клиентов
  • Если ваша ежемесячная стоимость установлена ​​или арендодатель может ее увеличить
  • Крытая или открытая парковка
  • Если ваши места зарезервированы или не зарезервированы

Поскольку тема парковки в Остине очень популярна, мы углубились в эту тему:

Другие вопросы для переговоров

Даже после того, как вы уладили все эти вопросы, остается множество других уступок, о которых вам нужно помнить, когда вы решаете, что вы хотите включить в договор аренды.Некоторые из них:

  • Часы работы/доступ по выходным
  • Вывеска
  • Ограничения по плотности
  • Гарантийный депозит и/или аккредитив

Знание рынка и опыт, необходимые для успешной навигации и использования этих точек переговоров и уступок, является одним из многих преимуществ найма брокера, представляющего интересы арендаторов, который будет помогать вам на протяжении всего процесса аренды.

 

Какие условия аренды являются общими в Остине?

Теперь, когда вы понимаете, что входит в договор аренды, мы можем приступить к рассмотрению общих структур аренды, которые мы видим сегодня в Остине.Поскольку договоры аренды могут сильно различаться в зависимости от типа здания, мы разбили обзор на офисные, складские, складские и торговые площади.

Типичная аренда офиса в Остине, штат Техас

Рынок офисной недвижимости в Остине почти полностью основан на аренде NNN, поэтому арендаторы будут платить базовую ставку в дополнение к своей пропорциональной доле операционных расходов.

Арендные ставки обычно указываются за квадратный фут в год и могут сильно различаться в зависимости от субрынка.Прочитайте нашу запись в блоге Сколько стоит аренда офисных помещений в Остине, штат Техас? Или загрузите наш отчет о рынке офисной недвижимости в Остине, чтобы узнать больше о текущих арендных ставках на трех основных субрынках.

Условия аренды офисных помещений в Остине в основном определяются в каждом конкретном случае, но есть некоторые общие правила, которые вы можете применить. В новых зданиях арендаторам обычно требуется подписывать договоры аренды на срок от семи до десяти лет и более, в то время как старые здания, скорее всего, согласятся на более короткие сроки.Строительство нового здания — это рискованная инвестиция в коммерческую недвижимость, поэтому арендодатели хотят убедиться, что они максимально ограничивают количество вакансий после завершения строительства.

Надбавки

TI также различаются в каждом конкретном случае. Как правило, если новый арендатор подписывает долгосрочный договор аренды, арендодатель с большей вероятностью предложит TI, чем если бы это была краткосрочная аренда. Однако если арендатор подписывает продление, маловероятно, что ему будет предложено TI. То же самое можно сказать и о бесплатной аренде, поскольку арендатор не будет нести никаких расходов на переезд, если он останется в одном и том же помещении.В среднем в Остине вы можете ожидать от 40 до 60 долларов в TI за помещения в состоянии оболочки (новые здания) и от 10 до 20 долларов за помещения второго поколения. Это действительно зависит от того, что требует арендатор и что арендодатель готов дать.

Парковка — еще один аспект аренды офисов в Остине, который варьируется в зависимости от того, где расположено здание. В центральном деловом районе количество парковочных мест настолько ограничено, что арендодатели могут взимать 200 долларов и более в месяц за одно зарезервированное место и не намного меньше за незарезервированное место.В офисных зданиях, расположенных дальше от центра города, например, в The Domain, парковка для арендаторов в настоящее время бесплатна.

Типовая аренда складских помещений в Остине, штат Техас

Аренда складских помещений немного отличается от аренды офисных помещений.

Арендные ставки промышленных предприятий в Остине обычно указываются ежемесячно, а не ежегодно.

И хотя большинство промышленных арендных плат в Остине основаны на NNN, не дайте себя обмануть, если увидите, что базовая арендная ставка кажется чрезвычайно низкой.

Самая большая разница между арендой склада и офиса заключается в операционных расходах. В промышленных зданиях арендатор часто отвечает за управление системами отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, электричеством и уборкой. Поскольку один арендатор склада может быть складом, потребляющим минимальное количество электроэнергии, в то время как другой арендатор в том же здании может быть производителем, потребляющим больше электроэнергии, чем обычно, каждый арендатор оплачивает свои индивидуальные расходы, а не распределяет стоимость по всем арендаторов поровну.

Сроки аренды складских площадей в среднем несколько меньше, чем офисных; обычно от трех до семи лет.

Хотя бесплатная арендная плата и надбавки за TI не редкость, для их получения может потребоваться немного больше переговоров, и они могут быть не такими щедрыми, как при аренде офисов.

Что касается парковки, то арендодатели редко взимают ежемесячную плату. Хотя количество мест, которые разрешено использовать арендатору, по-прежнему рассчитывается по соотношению, места предоставляются в порядке очереди.Поскольку в промышленных помещениях, как правило, плотность сотрудников ниже, чем в офисах, коэффициент парковки также обычно ниже.

Типичная гибкая аренда в Остине, штат Техас

Гибкое пространство, иногда называемое ценностным офисом, также относится к промышленной категории. Однако, как правило, он меньше, мельче и имеет меньшую высоту в свету, чем большинство складов. Этот тип собственности называется «гибким», потому что некоторые арендаторы используют его для офиса, некоторые для склада, а некоторые для комбинации.

Гибкая аренда в основном аналогична аренде складских помещений, но с офисным компонентом она также имеет некоторые сходства с арендой офисных помещений.

Как и большинство договоров аренды в Остине, гибкое пространство почти всегда сдается в аренду на основе NNN. Арендная ставка будет немного выше, чем у склада, но не так высока, как у офиса, и часто указывается на годовой основе.

Что касается op/ex, большинство договоров гибкой аренды имеют ту же форму, что и договоры аренды складских помещений; арендодатель несет ответственность только за обслуживание конструкции и внешнего вида, а арендатор заботится об ОВК, электрике и уборке. Обо всем этом, конечно, можно договориться, но большинство арендодателей сделают все возможное, чтобы передать арендатору как можно больше расходов на обслуживание.

Условия аренды и парковки для гибких площадей в основном такие же, как и для склада, но надбавки TI часто немного более щедрые. Поскольку в здании обычно есть офисный компонент, улучшения обходятся дороже, чем просто отделка пустого склада.

Типичная аренда розничной торговли в Остине, штат Техас

Аренда торговых площадей в Остине также в основном осуществляется на основе NNN, хотя арендаторы некоторых объектов недвижимости в желаемых местах могут подписывать процентную аренду. Например, ресторан, подписывающий договор аренды в самом сердце Домена, может подписывать процентную аренду, чтобы арендодатель мог разделить прибыль, которую предлагает это место.

Надбавки

TI не так уж отличаются для розничной аренды. Аренда первого поколения, требующая капитального ремонта помещения, часто будет иметь TI в размере от 25 до 50 долларов за квадратный фут, в то время как аренда второго поколения может иногда получать TI в размере от 5 до 15 долларов за квадратный фут. Структура бесплатной арендной платы также похожа на ту, что встречается в аренде офисных и промышленных помещений, но арендаторы розничной торговли редко получают бесплатную арендную плату на нынешнем конкурентном рынке Остина.

При аренде розничной торговли стоимость парковки предоставляется в соотношении к площади в квадратных футах.Наиболее заметным отличием является то, что различные типы торговых площадей должны иметь разные соотношения в зависимости от того, где они расположены и какой тип бизнеса ведется, и город играет большую роль в принятии решения о том, какими должны быть эти соотношения. Поскольку плотность продолжает расти, мы можем увидеть, как парковки для торговых площадей в Остине начинают меняться.

 

Нужна помощь с арендой?

Как видите, договоры аренды коммерческой недвижимости – сложные договоры.Хотя поначалу это может показаться сложным, понимание того, как работает аренда и о чем можно договориться, может помочь вам получить наилучшие условия для ваших нужд.

К счастью, вам не нужно проходить этот процесс в одиночку. Если вы готовы двигаться вперед в процессе аренды или просто хотите узнать больше об аренде коммерческой недвижимости в Остине, свяжитесь с нашей командой по представлению арендаторов сегодня.

Популярные статьи:

Аренда против собственного решения

Кристофер Волк |

H Капитализация компании зависит от многих факторов, в том числе от прибыльности, планов будущего роста и активов, необходимых для ведения бизнеса.Для компаний, которым требуется несколько объектов недвижимости, потребность в капитале может быть особенно острой. Многие владельцы бизнеса и акционеры действующих предприятий задаются вопросом, можно ли инвестировать как в недвижимость, так и в операции.

В качестве брокера, агента по аренде или консультанта вас могут попросить проконсультировать клиента по существу владения или аренды коммерческой недвижимости. Или как владельцу бизнеса или акционеру вам может понадобиться метод сравнения вариантов лизинга и финансирования. Чтобы принять решение, вам необходимо твердое понимание соотношения стоимости недвижимости и стоимости бизнеса, а также формула для сравнения финансовых аспектов лизинга с аспектами владения бизнес-недвижимостью.

Недвижимость по сравнению с ценностью бизнеса
«Каждый человек, который инвестирует в хорошо подобранную недвижимость в растущей части процветающего сообщества, выбирает самый надежный и безопасный способ стать независимым, поскольку недвижимость — это основа богатства».
— Теодор Рузвельт

Акционеры действующих предприятий не согласятся с г-ном Рузвельтом. Для них недвижимость не является основой богатства; денежный поток компании. Недвижимость — это капитальный актив, необходимый бизнесу, чтобы он мог приносить денежный поток.

Простой пример иллюстрирует это положение. Владелец франшизы национальной сети ресторанов решает построить два ресторана по 1 миллиону долларов каждый. После года работы один сайт достигает дохода в 1 миллион долларов, а другой сайт получает доход в 1,5 миллиона долларов. Несмотря на разницу в продажах, стоимость недвижимости мало изменилась, поскольку недвижимость обычно покупается и продается на основе рыночных сопоставимых данных, затрат на реконструкцию и рыночной арендной платы.

Таким образом, успех бизнеса вряд ли изменит стоимость недвижимости, на которой он расположен.Что изменилось, так это стоимость бизнеса. Поскольку прибыль, как правило, выше на предельный доллар продаж, увеличение выручки одного ресторана на 50% приводит к увеличению прибыли до налогообложения почти на 340%. Поскольку предприятия покупаются и продаются на основе денежного потока, стоимость ресторана с большим объемом потенциально в 4,4 раза превышает стоимость ресторана с меньшим объемом. В обоих случаях стоимость, создаваемая денежным потоком, намного превышает вероятное повышение стоимости недвижимости.

Институциональные инвесторы давно знают, что стоимость недвижимости не является стоимостью бизнеса.С одной стороны, организации владеют крупными пакетами акций таких гигантов розничной торговли, как Federated, Wal-Mart и The Limited. С другой стороны, эти же учреждения также инвестируют — прямо или косвенно — в недвижимость, используемую этими розничными торговцами. Кроме того, решения об инвестировании в акции розничных продавцов и в недвижимость, сдаваемую розничным продавцам в аренду, принимаются отдельно, как правило, разными инвестиционными менеджерами, имеющими опыт работы с акциями и недвижимостью.

Инвестиции в недвижимость и акции действующих предприятий имеют разные атрибуты доходности.Прогнозируется, что недвижимость будет менее волатильной, а большая часть доходов будет приходиться на текущие денежные выплаты. Недвижимость, как правило, не рассматривается как инвестиция в рост и имеет небольшой операционный рычаг для достижения эффекта масштаба. Обзор индекса Russell-NCREIF, который измеряет историческую доходность институциональной доходности недвижимости, подтверждает это. В относительно благоприятные годы с 1981 по 1985 год валовая доходность институциональной недвижимости до вычета платы за управление в среднем составляла примерно 13%.Последующие низкие доходы и убытки в портфелях инвестиционного уровня, которые произошли с 1986 по 1993 год, получили широкую огласку. В своем Национальном обзоре инвесторов 1994 года CB Commercial стремилась определить ожидаемую будущую доходность инвесторов от владения недвижимостью. Опрос показал ожидаемую будущую номинальную доходность недвижимости в среднем от 12% до 14%, в зависимости от качества недвижимости.

Аренда или собственный?
Хотя стоимость бизнеса мало влияет на стоимость недвижимости, владение недвижимостью как бизнес-активом дает некоторые положительные финансовые преимущества.Например, варианты финансирования для недвижимости более многочисленны, чем для других капитальных активов. Поскольку недвижимость рассматривается как инвестиция с практически неограниченным сроком службы, ее можно финансировать за счет собственного капитала, ипотечных кредитов или финансирования с обратной арендой. Этот последний вариант, который в некоторой степени аналогичен ссуде только под проценты без требования когда-либо погасить основную сумму, недоступен для оборудования, которое, по сравнению с ним, имеет короткий срок службы и более подвержено функциональному устареванию.

Лучший способ сравнить стоимость владения коммерческой недвижимостью и ее аренды — создать модель покупки и аренды, аналогичную сравнениям для других инвестиций в бизнес.Однако возможность владеть недвижимостью или арендовать ее усложняет анализ альтернатив финансирования. Что касается оборудования, варианты часто ограничиваются кредитами или капитализированной арендой, которые являются эквивалентами долга. Таким образом, сравнения основаны на одном факторе: скорости.

Мы также можем сравнить ставки по ипотечным кредитам на недвижимость и операционной аренде. Однако анализ усложняется различными налоговыми ответвлениями и необходимостью учитывать повышение стоимости недвижимости и увеличение арендной платы.

Кроме того, владение недвижимостью сопряжено с потенциальной альтернативной стоимостью. Владение недвижимостью за счет долевого участия или ипотечного кредита, вероятно, исключает дальнейшие инвестиции в бизнес, такие как расширение или ремонт. Дальнейшие операционные инвестиции могут принести большую отдачу, чем инвестиции в недвижимость, создавая тем самым альтернативные издержки, сопровождающие владение недвижимостью. В результате любые сравнения между владением и арендой должны включать сравнение альтернативных издержек, а также сравнение ставок.

Проектирование модели
Поскольку стоимость недвижимости и бизнеса отличаются друг от друга, любая модель аренды или покупки представляет собой трехэтапный процесс. На первом этапе сравнивается эффективная посленалоговая процентная ставка лизинга и владения. На втором этапе определяется размер любых альтернативных издержек, связанных с владением инвестиционной недвижимостью. Третий шаг создает одно число, которое включает два ранее рассчитанных фактора.

Для сравнения мы используем в качестве модели сеть ресторанов стоимостью 1 миллион долларов. В таблице 2 перечислены исходные предположения для нашей модели.

Шаг первый: сравнение процентных ставок
Эффективное сравнение процентных ставок коммерческой ипотеки и долгосрочной аренды недвижимости затруднено многими факторами. Они подробно описаны ниже с предложениями для облегчения сравнения.

Фиксированная и плавающая. Установите истинную ставку для сравнения за эквивалентный период времени.Первая очевидная трудность заключается в сравнении опционов с фиксированной и плавающей процентной ставкой. Например, многие коммерческие ипотечные кредиты имеют переменные процентные ставки или единоразовые платежи. Однако даже разовый платеж можно считать регулируемой процентной ставкой, поскольку остаток теоретически будет рефинансирован по действующей ставке. Чтобы сравнить ставки по кредиту и аренде, ставки должны быть за эквивалентные периоды времени.

Принятие опциона на краткосрочную процентную ставку означает, что вы также принимаете на себя риск изменения процентной ставки.Этот риск должен отличаться от любого сравнения базовых ставок.

Процентные ставки коррелируют со ставками по казначейским векселям и векселям. Изменение казначейских обязательств во времени, называемое кривой доходности, обычно имеет восходящий наклон, а это означает, что долгосрочные ставки, как правило, выше, чем краткосрочные. Простым способом проведения истинного сравнения ставок с поправкой на время является сравнение ставок со ставками казначейских займов за тот же период времени.

Например, основная кредитная ставка на 31 августа 1994 года равнялась 7.75%, что примерно на 3,5% выше ставки по 30-дневным казначейским векселям. 20-летняя аренда с базовой арендной ставкой 11% также была примерно на 3,5% выше доходности по 20-летним казначейским облигациям. Таким образом, при одинаковом спреде по казначейским облигациям истинное сравнение ставок начнется с использования той же ставки. Модель использует 11% заемных средств и 11% базовой арендной ставки.

Процентная ставка по кредиту — используйте самую высокую ставку. В современном мире повышенной секьюритизации кредитов некоторые кредиты требуют от заемщика взять на себя обязательство погасить сумму, превышающую заемную сумму, в случае, если другие заемщики в том же кредитном пуле не выполнят свои обязательства.По сути, каждый заемщик «улучшает» кредитный пул и, следовательно, условно обязан погасить больше, чем заимствовал. Таким образом, эффективная процентная ставка по кредиту потенциально намного выше в случае возникновения условного обязательства.

Для сравнения чистой ставки используйте номинальную процентную ставку и обслуживание долга, а также максимально возможную эффективную ставку и обслуживание долга.

Оценка против эскалации. Рассмотрите множество сравнений ставок. Наибольшая трудность при сравнении ставок между арендой и финансированием заключается в том, что стоимость каждого из них частично зависит от ожидаемого повышения стоимости недвижимости и уровней эскалации арендной платы.Во-первых, чем выше стоимость недвижимости, тем меньше стоит ее владение и тем дороже ее аренда. Во-вторых, в аренде обычно есть оговорки об эскалации. Чем больше эскалаций, тем выше эффективная арендная ставка.

Из-за разнообразия возможных комбинаций прироста стоимости имущества и увеличения арендной платы не существует такой вещи, как сравнение ставок по одной цене. Вместо этого существует множество возможных сравнений ставок, в зависимости от предполагаемого повышения стоимости и уровней эскалации аренды.Таблицы 3 и 4 иллюстрируют такое сравнение различных скоростей.

Право собственности на недвижимость
Чтобы определить эффективные денежные потоки после уплаты налогов по ипотеке на коммерческую недвижимость, рассчитайте пять компонентов ниже. Затем дисконтируйте отток денежных средств после уплаты налогов, чтобы определить эффективную ставку финансирования ипотечных кредитов после уплаты налогов.

Процентные расходы. Определение эффективной процентной ставки после уплаты налогов начинается с расчета графика погашения кредита.Для этой модели используйте 20-летний график амортизации.

График амортизации. Сроки амортизации недвижимости с 1986 года постепенно увеличиваются. В соответствии с Законом о согласовании бюджета 1993 года допустимый срок амортизации составляет 39 лет.

Повышение стоимости имущества. Налогооблагаемая прибыль от повышения стоимости имущества включает в себя увеличение стоимости имущества в дополнение к любому возврату амортизации. В этом анализе любая прибыль от инвестиций в недвижимость существенно снижает стоимость финансирования собственности.Модель предполагает годовой темп роста в размере 3%.

Налоги на прибыль. Первые три компонента владения недвижимостью умножаются на предельную налоговую ставку заемщика. В модели используется налоговая ставка 40%, которая включает федеральный, штатный и местный подоходный налог.

Выплата первоначального взноса за основное имущество и погашение основной суммы ипотечного кредита не являются статьями расходов и не предполагают снижения подоходного налога.

Лизинг недвижимости
Ниже показаны четыре компонента, рассчитанные для определения фактического денежного потока после уплаты налогов по аренде.Чтобы определить эффективную ставку финансирования аренды после уплаты налогов, дисконтируйте отток денежных средств после уплаты налогов.

Базовые арендные расходы. Годовые базовые арендные расходы рассчитываются и распределяются на 20-летний период.

Расходы на аренду в процентах. В модели используется функция повышения доли участия в продажах, вычисляемая как сумма, при которой 8% продаж превышают базовую арендную плату. Такой «естественный разрыв» распространен в индустрии сетевых ресторанов. Могут также использоваться другие положения об увеличении арендной платы, такие как корректировщики индекса потребительских цен.

Оценка собственности. Способность арендодателя получать прибыль от недвижимости фактически является еще одной статьей расходов арендатора. Это обратная сторона владения недвижимостью: повышение стоимости собственности снижает стоимость финансирования владения и увеличивает стоимость аренды.

Налоги на прибыль. Первые три компонента аренды умножаются на предельную налоговую ставку заемщика. Снова используется налоговая ставка в размере 40%, которая включает федеральный, штатный и местный подоходный налог.

Результаты сравнения скоростей
Сравнение ставок для этой модели показывает, что лизинг имеет более высокую процентную ставку после уплаты налогов, чем ипотека. Однако несколько модификаций входных предположений могут изменить сравнение скоростей. Эти изменения подробно описаны ниже.

Оценка. Модель предполагает ежегодное повышение стоимости земли и здания на 3%. Если бы оценка была только на земле (50% инвестиций), оценка была бы всего 1.5%, увеличивая эффективную процентную ставку владения и уменьшая эффективную стоимость лизинга. При удорожании на 1,5% анализ затрат по-прежнему будет иметь вес в пользу кредита, но всего на 10 базисных пунктов. Без удорожания анализ отдает предпочтение аренде. Это указывает на одно из преимуществ аренды: арендодатель эффективно берет на себя риски увеличения или уменьшения стоимости имущества.

Уровни продаж. Модель предполагает, что начальный уровень продаж ресторана составляет 1 доллар.25 миллионов, с устойчивым увеличением продаж на 3% после этого. При росте продаж на 1,5% эффективная стоимость аренды падает на 70 базисных пунктов, потому что уменьшается сумма процентной арендной платы, которую платит арендатор. Это указывает на второе преимущество арендной ставки: если нет роста продаж или если продажи падают ниже 1,25 млн долларов, базовая арендная ставка фиксируется на срок аренды. Таким образом, арендодатель принял на себя риски низкого уровня продаж. См. Таблицу 3 для сравнения цен с уровнем продаж и ростом стоимости недвижимости.

Продолжительность аренды. Если рассматривать 10-летний период, как показано в Таблице 4, вместо 20 лет, анализ ставок изменится. Если предположить, что у арендатора есть возможность покупки на справедливом рынке в течение десятого года аренды, а также 3%-ные уровни продаж и прироста, цены аренды и кредита разделяются всего на 40 базисных пунктов. Это разделение было бы еще меньше, если бы кредит предусматривал штраф за досрочное погашение.

Причина более близких сравнительных показателей заключается в том, что процентные арендные платежи являются меньшим фактором, если рассматривать их только за 10-летний период владения.Это сравнение ставок за 10 лет указывает на третье преимущество лизинга: возможность покупки по справедливой рыночной стоимости эффективно переоценивает стоимость владения недвижимостью.

Шаг второй: анализ альтернативных издержек
Владение недвижимостью, как правило, поглощает больший денежный поток, чем аренда, поскольку кредиты на недвижимость обычно требуют первоначального взноса и амортизации кредита. Само по себе это благоприятствует решению об аренде, потому что увеличение денежного потока имеет тенденцию снижать общий бизнес-риск.

В той мере, в какой инвестиции в бизнес способны обеспечить более высокую норму прибыли, чем инвестиции в недвижимость, возникают альтернативные издержки.Как показано ранее, исторические и прогнозируемые доходы от недвижимости, как правило, скромны по сравнению с доходами от инвестиций в бизнес.

Например, предположим, что владелец ресторана, имеющий лицензию, открывает новый ресторан, как в примере, показанном в Таблице 1. Если инвестиции в оплату франшизы, обучение и оборотный капитал составляют 100 000 долларов США, а имущество приносит прибыль до налогообложения в размере 48 000 долларов США. , то реализуется доход до вычета налогов в размере 48%. Если недвижимость достигает уровня продаж в 1,5 миллиона долларов, доход до вычета налогов составляет ошеломляющие 210%.

Конечно, эти типы доходов предполагают, что оператор ресторана выбирает аренду собственности и финансирует практически всю мебель, приспособления и оборудование. Многие компании предпочитают вкладывать средства в расходы на содержание ресторана, чтобы сократить долгосрочные постоянные затраты. Это особенно актуально для мебели, сантехники и оборудования, которые имеют более короткий срок службы и все равно должны быть приобретены. Дополнительные инвестиции, как правило, увеличивают денежный поток, но снижают прибыль на инвестиции до вычета налогов, как показано в таблице 5.

Приведенная выше иллюстрация подтверждает идею о том, что способ капитализации бизнеса зависит от его прибыльности, планов будущего роста и активов, необходимых для ведения бизнеса. На основании таблицы 1 предположим, что «пороговая ставка» до налогообложения для новых инвестиций в бизнес составляет 40%. Если бы денежный поток, сэкономленный за счет сдачи в аренду имущества, можно было бы последовательно реинвестировать в компанию, чтобы получить 40% прибыли до налогообложения, то компания получила бы дополнительный денежный поток после уплаты налогов в размере 3 долларов.3 миллиона к 20-му году. Если предположить, что оценка в семь раз превышает денежный поток, бизнес будет иметь дополнительную стоимость в размере 23,3 миллиона долларов в конце 20-го года в результате решения не владеть недвижимостью. Это то, что подразумевается под альтернативной стоимостью владения недвижимостью. По сути, эта альтернативная стоимость представляет собой дополнительную стоимость решения владеть недвижимостью.

Шаг третий: получение единого индекса
Третий шаг анализа аренды и покупки заключается в определении единого числа, которое включает как разницу в процентных ставках после уплаты налогов, так и альтернативную стоимость владения недвижимостью.Вы можете сделать это с помощью анализа чистой приведенной стоимости.

Например, в базовой модели эффективная ставка по кредиту после уплаты налогов составляет 7,03%. Путем расчета чистой приведенной стоимости потоков аренды по той же ставке после уплаты налогов чистая прибыль по кредиту рассчитывается в размере 209 825 долларов США. Аналогичным образом добавленная конечная стоимость бизнеса в результате инвестирования сэкономленных денежных средств за счет аренды дисконтируется по той же процентной ставке по кредиту после уплаты налогов. Та же самая ставка используется, потому что избыточные денежные потоки не существовали бы, если бы компания выбрала собственность.Чистая приведенная стоимость альтернативных издержек составляет приблизительно 6 миллионов долларов. Суммирование этих двух затрат показывает, что решение об аренде имеет чистую текущую стоимость на 5,7 млн ​​долларов больше, чем решение о владении, и представляет собой лучший способ финансирования недвижимости.

Качественные соображения
Этот анализ подчеркивает количественные причины, по которым большинству компаний следует стараться избегать связывания своего ценного капитала с недвижимостью. Также важно обратить внимание на три качественных вспомогательных аргумента:

  • Аренда недвижимости имеет тенденцию к снижению фиксированных затрат, поскольку не требуется первоначальный взнос или амортизация основной суммы кредита.Снижение постоянных затрат снижает общие бизнес-риски.
  • Сдача имущества в аренду передает риски потери стоимости третьей стороне. Если договор аренды также включает опцион на покупку, арендатор, осуществляющий продажу/обратную аренду, по существу обналичивает имущество по принятой цене продажи и имеет опцион на выкуп имущества в будущем. Рисков девальвации в промежуточный период удалось избежать.
  • Вариант покупки арендатором может эффективно позволить арендатору переоценить стоимость проживания.

Существуют и другие качественные вопросы, которые следует рассматривать как неотъемлемую часть аренды, а не собственное решение. Например, аренда должна предоставлять арендатору приемлемый уровень контроля над активом. К числу таких вопросов контроля относятся возможность переуступки, разумное осуждение и принятие положений, а также варианты покупки. Условия эскалации аренды должны быть управляемыми и потенциально привязанными к росту продаж, чтобы уменьшить риск убытков. За счет процентной арендной платы, которая привязана либо к уровню продаж, либо к предельным значениям ИПЦ, повышение арендной платы должно быть ниже роста продаж, тем самым способствуя более высокому уровню потенциальной прибыли.Наконец, договоры аренды должны включать минимальные финансовые обязательства в соответствии с их долгосрочным характером.

Окончательный анализ
Лизинг недвижимости дает бизнесу возможность занимать недвижимость и контролировать ее, не связывая капитал, который можно использовать более эффективно. В прошлые годы у большинства компаний, эксплуатирующих отдельно стоящие здания, не было другого выбора, кроме как владеть недвижимостью, которую они занимали. На сегодняшнем более высокоразвитом финансовом рынке это уже не так.Компании, занимающиеся инвестициями в недвижимость, капитализируются инвесторами, параметры доходности которых намного ниже уровня инвестиционного барьера большинства действующих компаний.

Многие компании по-прежнему владеют значительными объемами недвижимости, тем самым несут для себя и своих акционеров альтернативные издержки владения недвижимостью. В рамках модели переменные, влияющие на альтернативную стоимость, — расхождения денежных потоков по аренде и кредиту, пороговая ставка, налоговая ставка и мультипликатор оценки бизнеса — также больше всего влияют на результат.Анализ процентной ставки сравнительно менее важен. Решение владеть недвижимостью, а не арендовать ее, скорее всего, ограничит возможности компании более прибыльно инвестировать в свою деятельность. Поэтому владение недвижимостью может дорого обойтись владельцам бизнеса и акционерам.

Руководство предпринимателя по аренде коммерческой недвижимости

Коммерческая аренда, как правило, более сложная, чем аренда жилья, поэтому важно тщательно изучить условия коммерческой аренды перед подписанием.Поскольку аренда офиса или другого имущества часто является самой большой статьей расходов для предпринимателя, следует понимать риски и преимущества различных видов коммерческой аренды.

Компоненты договоров аренды коммерческой недвижимости

Аренда существует для формирования юридического соглашения между арендодателем и арендатором относительно того, кто будет оплачивать различные расходы, и правил, связанных с арендой этого имущества. Поскольку коммерческая недвижимость используется не так, как жилье, коммерческая аренда, как правило, имеет больше компонентов, специфичных для каждого арендатора.Хотя стандартного формата договора коммерческой аренды не существует, большинство из них охватывает следующие элементы, чтобы предоставить четкие рекомендации как для вас, так и для арендодателя:

 

  • Аренда может быть краткосрочной или долгосрочной, на срок от нескольких месяцев до нескольких лет. Независимо от продолжительности, в договоре аренды должно быть указано, когда вы начнете аренду и когда она закончится.
  •  

  • Коммерческая аренда будет указывать, сколько стоит арендная плата за определенный период времени и какие другие расходы включены в арендную плату.Некоторые арендодатели включают страховку и налоги в арендную плату за коммерческую аренду, а другие нет.
  •  

  • Если помещение, которое вы арендуете, нуждается в ремонте, в договоре аренды должен быть раздел, объясняющий, кто несет ответственность за каждый ремонт.
  •  

  • В вашем договоре коммерческой аренды должен быть раздел, разъясняющий, кто несет ответственность за оплату будущего ремонта или технического обслуживания здания.
  •  

  • Включение средств защиты бизнеса, таких как соглашения о субаренде или условия неисполнения обязательств по коммерческой аренде, может помочь защитить ваш бизнес.
  •  

  • Многие договоры аренды содержат раздел, содержащий различные варианты продления договора аренды по истечении определенного периода времени. Условия продления обычно могут быть пересмотрены, но могут быть хорошим ориентиром для составления долгосрочных планов.

 

Виды коммерческой аренды

Существует несколько видов аренды, которые предприниматель может рассмотреть при поиске арендного помещения. Категория аренды зависит от того, как арендодатель определяет стоимость аренды и кто оплачивает каждый из расходов на недвижимость. Понимание терминологии для различных типов аренды может помочь вам выбрать условия, которые подходят для вашего бизнеса. Общие типы аренды включают в себя:

 

  • Одинарная чистая: При единой чистой аренде арендатор платит арендную плату и налоги на недвижимость.
  •  

  • Двойная нетто:  При аренде с двойной нетто арендатор платит арендную плату, страховку и налоги на недвижимость.
  •  

  • Тройной нетто:  При тройном нетто аренде арендатор оплачивает арендную плату, страховку, налоги на имущество и расходы на содержание имущества.
  •  

  • Полное обслуживание:  Также известное как валовая аренда, аренда с полным обслуживанием имеет место, когда арендатор несет ответственность только за арендную плату, а арендодатель покрывает все другие расходы, связанные с помещением.   Это самый распространенный вид коммерческой аренды, обеспечивающий наибольшую защиту арендаторам.
  •  

  • Процент:  При процентной аренде арендатор каждый месяц платит заранее установленную сумму базовой арендной платы и процент от ежемесячных продаж этого имущества. Процентная аренда чаще всего используется в торговых помещениях.

 

Этапы оценки аренды коммерческого здания

После того, как вы изучили различные варианты аренды помещения для своего бизнеса, тщательно оцените условия каждой аренды и то, как они поддержат или помешают вашему успеху.Выполните следующие шаги при оценке аренды коммерческого здания, прежде чем принимать окончательное решение:

  1. Поймите свои потребности
  2. Исследование рынка
  3. Формировать лизинговую команду
  4. Рассмотрим долгосрочную перспективу

 

Поймите свои потребности

При рассмотрении договора аренды важно понимать потребности вашего бизнеса. Подумайте о своих финансовых ресурсах, а также о количестве места, которое вам понадобится на начальном этапе, и о ваших планах роста.Коммерческая аренда может оказать большое влияние на бизнес, поэтому предпринимателям важно полностью понимать долгосрочные затраты.

 

Исследование рынка

Сравните цену, которую вам предлагают, с другими подобными объектами в этом районе. Хотя вы можете быть не в состоянии узнать конкретные условия друг друга, просмотрите объявления о недвижимости, чтобы получить представление о справедливой ставке.

 

Проконсультируйтесь со специалистами

Получите лучшую сделку по аренде, проконсультировавшись с юристами, брокерами по недвижимости и бухгалтерами по деталям каждой аренды.Многие опытные профессионалы предлагают свои услуги по согласованию условий аренды от вашего имени, что позволяет вам инвестировать в лучшую долгосрочную сделку.

 

Связанный:   Как нанять агента по аренде

 

Советы по ведению переговоров об аренде

После того, как вы получите четкое представление о том, сколько будет стоить ваша идеальная недвижимость, начните переговоры о конкретных условиях различных договоров аренды.Переговоры с арендодателем о заключении договора аренды, который будет служить вашим краткосрочным и долгосрочным финансовым целям, могут стать решающим фактором успеха вашего бизнеса. Вот несколько советов по ведению переговоров об аренде коммерческой недвижимости:

 

  • Арендодатели могут скрывать сборы с помощью сложного юридического жаргона, поэтому в ваших же интересах уточнить значение каждого пункта.
  • Понимание терминов, связанных с недвижимостью, поможет вам добиваться наилучшей сделки.
  • Если арендодатель настаивает на арендной плате, вы можете договориться о дополнительной стоимости, запросив льготы, такие как пособие на ремонт.

 

Часто задаваемые вопросы о коммерческой недвижимости

Вот несколько ответов на часто задаваемые вопросы о коммерческой недвижимости:

 

Что такое обслуживание коммерческой недвижимости?

Техническое обслуживание коммерческой недвижимости включает в себя озеленение, удаление отходов, уборку и обслуживание важных систем, таких как водопровод и электроснабжение.

 

Где найти коммерческую недвижимость?

Найдите списки доступной коммерческой недвижимости на веб-сайтах или в газетах. Многие домовладельцы будут рекламировать помещение, размещая вывески на самом здании.

 

Для чего можно использовать коммерческую недвижимость?

Коммерческая недвижимость может быть использована для любой коммерческой деятельности, включая торговлю и офисную работу.

 

10 советов по следующей коммерческой аренде

Aviva является управляющим брокером Sonenreich & Co , брокера по коммерческой недвижимости в третьем поколении, владельца и инвестора в Денвере, штат Колорадо.

гетти

Коммерческая аренда пугает. Что такое ННН? Как насчет полной аренды? Иногда вы имеете дело с рынком, благоприятствующим арендодателю, а иногда рынок благоприятствует арендатору. В то время как арендодатель всегда стремится к максимальной прибыли, арендатор пытается сократить расходы.

Оба хотят получить в аренду то, что для них лучше. Ниже приведены десять лучших советов, которые вам нужно знать для вашей следующей коммерческой аренды.

1.Убедитесь, что в договоре аренды есть существенные условия.

Устные и письменные соглашения — это две разные вещи, особенно когда вы ищете коммерческую недвижимость для аренды. Представитель недвижимости расскажет вам о всех преимуществах, которые сможет. Эти устные заверения должны быть частью письменной сделки. Кроме того, договор аренды всегда должен содержать основные соглашения, такие как сумма арендной платы, срок уплаты арендной платы и срок предлагаемой аренды. Существенные термины являются ключевыми. Мясо написано мелким шрифтом.

2. Оговорите стоимость отрыва в договоре аренды.

Посмотрите, какие условия есть у вашего будущего арендодателя при расторжении договора аренды. Вы никогда не должны заключать договор аренды с планом его расторгнуть; однако вещи случаются. Защитите себя оговоркой out. Вам нужно прикрыть свою спину, так как право собственности обязательно прикроет их спину. Иногда оговорка об отказе может быть оговоркой о субаренде; иногда это фиксированная плата. Убедитесь, что вас устраивают предложенные условия.Поговорите со своим адвокатом о наилучшем способе согласования пункта о перерыве в аренде, который подходит для вашего бизнеса и образа жизни.

3. Нанять брокера по коммерческой недвижимости.

Быть владельцем бизнеса означает, что вы знаете свои сильные и слабые стороны. Это также означает, что вы знаете, когда делегировать задачи другим. Поиск и ведение переговоров об аренде — это задача, которую вы должны делегировать доверенному брокеру. Брокеры целыми днями изучают и ориентируются на рынке недвижимости. Если вы не сделаете то же самое, я рекомендую, чтобы брокер управлял вашей недвижимостью.Надежные и хорошие брокеры могут предоставить своим клиентам более выгодную недвижимость с лучшими условиями.

4. Включите дополнительные положения в договор коммерческой аренды.

Соглашение всегда должно быть заполнено полностью. Не должно быть ничего оставлено для последующих переговоров, и все будущие ситуации должны быть оговорены в договоре аренды. Поскольку большая часть успеха вашего бизнеса зависит от аренды, убедитесь, что вы включили дополнительные положения, такие как требования к страхованию, часы работы и пункт о субаренде.Остерегайтесь пунктов сноса. Это положения коммерческой аренды, которые требуют от арендатора оплаты значительного ремонта, такого как крыша или парковка. Старайтесь избегать этих положений любой ценой.

5. Всегда договаривайтесь об удалении невыгодных условий.

Переговоры — это поиск точек соприкосновения. Обсудите условия аренды с общим пониманием встречи посередине. Если ваш потенциальный арендодатель ведет себя неразумно, уходите.Никогда не думайте, что ваш арендодатель имеет право на дополнительные преимущества, которые он включил в ваше соглашение, если на самом деле эти условия могут каким-то образом поставить под угрозу ваш бизнес.

6. Учитесь у будущих соседей и избегайте конкуренции.

Представьте, что вы открываете тренажерный зал без оговорки о радиусе, а домовладелец разрешает вашему ближайшему соседу также открыть тренажерный зал. Это было бы огромной проблемой. Или еще хуже: рассмотрите детский сад рядом с магазином игрушек для взрослых.Беспорядочные комбинации бесконечны. Также, прежде чем расписываться по пунктирной линии, поговорите с соседями. Спросите о преступности в районе и о том, что вы можете ожидать от собственности. Ваши соседи часто расскажут вам все, что вам нужно знать.

7. Узнайте, есть ли какие-либо общие сборы за обслуживание.

В некоторых районах взимаются общие сборы за обслуживание, которые применяются ко всем, кто арендует недвижимость. Поэтому важно знать об этих скрытых расходах. В соглашении об аренде должно быть указано, как рассчитывается плата за обслуживание помещений общего пользования и кто будет оплачивать эти расходы, когда они будут понесены.Предположим, вы сдаете недвижимость в субаренду, и общая плата за обслуживание делится. Если в собственности есть свободные места, арендодатели, как правило, добавляют к арендаторам дополнительные расходы на содержание помещений общего пользования. Я рекомендую вам договориться об этом из вашей аренды, так как это только в пользу арендодателя.

8. Рассчитайте все до того, как подпишете договор аренды.

Иногда арендаторы полностью доверяют своим брокерам и другой стороне и подписывают договор без внимательного прочтения. Здесь вам может помочь здоровая доза скептицизма.Следовательно, вы должны все рассчитать и убедиться, что каждый расчет согласуется с указанными условиями. Если вы обнаружите какие-либо несоответствия, принесите их и обсудите.

9. Понимать различные типы коммерческой аренды.

Существуют различные виды коммерческой аренды. Арендодатель, как правило, выбирает тип аренды, но сначала обучите себя. Несколько различных примеров типов аренды: тройная нетто (NNN), полная услуга (FS) или модифицированная брутто (MG).Все они имеют разные последствия как для вас, так и для вашего арендодателя. Например, при аренде FS арендодатель оплачивает все расходы, в то время как при аренде NNN, которая является одной из самых популярных, арендатор оплачивает часть налогов на имущество, страховку и обслуживание мест общего пользования.

10. Не бойтесь ходить.

Вы никогда не знаете, чего хочет или в чем нуждается ваш арендодатель, пока он не дойдет до переговоров об аренде. Недвижимости всегда больше. Не бойтесь уйти, если вы чувствуете, что ваш арендодатель ведет себя неблагоразумно или условия не соответствуют вашим потребностям.


Деловой совет Forbes — передовая организация по развитию и налаживанию связей для владельцев бизнеса и лидеров. Имею ли я право?


Флорида Коммерческая недвижимость для аренды и продажи

Офисные помещения

Итого: 425 150 872 SF

Данные предоставлены Yardi Matrix, недвижимость площадью более 50 000 квадратных футов, включая офис с торговым центром

По диапазону квадратных метров:
от 50 до 100 тыс. кв. футов 113 514 705 кв. футов 26.7% от общего офиса
от 100 до 500 тыс. кв. футов 237 768 386 кв. футов 55,93% от общего числа офисов
от 500 тыс. до 1 млн кв. футов 47 369 297 кв. футов 11,14% от общего числа офисов
> 1 м кв. фут 26 498 484 кв. футов 6.23% от всего офиса
По классам:
Класс А+ 13 551 418 кв. футов 3,19% от общего числа офисов
Класс А 178 571 827 кв. футов 42% от общего числа офисов
Класс Б 140 046 036 кв. футов 32.94% всего офиса
Класс С 12 227 117 кв. футов 2,88% от общего числа офисов

Промышленный

Итого: 897 015 371 SF

Данные предоставлены Yardi Matrix, недвижимость более 50 тыс. SF

По диапазону квадратных метров:
от 50 до 100 тыс. кв. футов 179 538 987 кв. футов 20.02% от общего количества промышленных
от 100 до 500 тыс. кв. футов 492 375 033 кв.фута 54,89% от общего количества промышленных
от 500 тыс. до 1 млн кв. футов 109 874 672 кв. футов 12,25% от общего количества промышленных
> 1 м кв. фут 115 226 679 кв. футов 12.85% от общего количества промышленных
По классам:
Класс А 355 168 689 кв. футов 39,59% от общего количества промышленных
Класс Б 369 449 982 кв. футов 41.19% от общего количества промышленных
Класс С 39 262 900 кв. футов 4,38% от общего количества промышленных

Офисные помещения с розничной торговлей

Итого: 385 562 981 SF

Данные предоставлены Yardi Matrix, недвижимость более 50 тыс. SF

По диапазону квадратных метров:
от 50 до 100 тыс. кв. футов 98 640 930 кв. футов 25.58% от общего количества офисов с розничной торговлей
от 100 до 500 тыс. кв. футов 232 435 732 кв.фута 60,28% от общего числа офисов с розничной торговлей
от 500 тыс. до 1 млн кв. футов 30 215 319 кв. футов 7,84% от общего числа офисов с розничной торговлей
> 1 м кв. фут 24 271 000 кв. футов 6.29% от общего количества офисов с розничной торговлей
.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.