Сдача квартиры через агентство подводные камни – Подводные камни при сдаче квартиры в аренду

Подводные камни при сдаче квартиры в аренду

Аренда недвижимости – это всегда риск, будь то оформление арендных отношений через агентство или же заключение договора непосредственно между собственником и арендодателем. В любом случае, составление арендного договора неграмотно может негативно повлиять на обе стороны. В связи с этим следует знать, какие существуют подводные камни при сдаче квартиры в аренду, и как постараться их избежать.

Существенные условия договора

Очень важно перечислить поименно всех лиц, которые будут проживать в снимаемом жилье вместе с арендатором, а также указать их паспортные данные. Это поможет защитить собственника жилья от заселения в его квартиру посторонних лиц, а также сделает невозможным заключение договоров субаренды. Арендатор сам вправе вселить в снимаемую квартиру супругу с детьми, заранее уведомив об этом арендодателя.

Следующий важный пункт договора – оплата коммунальных платежей. Если фиксированные коммунальные платежи включаются в оплату, это необходимо прописать в договоре.

Кроме того, необходимо указать особенности оплаты коммунальных услуг, сумма оплаты за которые зависит от потребления. Если в стоимость аренды платежи не входят, а оплачиваются по факту путем передачи денег собственнику, это также нужно прописать в соглашении.

Оплата коммунальных платежей путем передачи денег собственнику дополнительно сбережет хозяина недвижимости от лишних трат, так как, если включить коммунальные платежи в оплату аренды, налоговая служба может посчитать эту сумму доходом, с которого необходимо платить налоги.

Один из наиболее удобных вариантов оплаты – получение собственником жилья депозита в размере месячной арендной платы. Если арендатор не оплачивает счета, сумма депозита погасит долг и прочие возникшие по вине арендатора расходы.

Еще одна важная часть договора – приложение с указанием перечня всех находящихся в квартире вещей. Это поможет взыскать с арендатора деньги за порчу по его вине мебели и техники, а также защитит владельца от возможной кражи квартиросъемщиком вещей из квартиры.

В случае, если договором закреплена уплата депозита, из депозита также можно удержать стоимость поврежденных предметов.

Права квартиросъемщика

Как и у собственника, у квартиросъемщика есть право вносить дополнения в договор аренды, а также требовать предоставления определенных документов. Так как часто возникают случаи, когда квартира сдается не собственником или без согласия других собственников, необходимо до момента передачи предоплаты за съем затребовать у арендодателя следующие документы:

1. Подтверждение приватизации квартиры (так как неприватизированное жилье сдавать нельзя).
2. Документы, подтверждающие право собственности на жилое помещение.
3. Документ, удостоверяющий личность арендодателя.
4. Выписка с перечислением всех лиц, прописанных в сдаваемом жилье.
5. Нотариальное согласие на аренду всех прописанных в помещении лиц.
6. Акт приема – передачи жилого помещения.

Также арендатор вправе требовать прописывания стоимости аренды в установленном порядке (цифрами и прописью), а также максимальный процент повышения арендной цены, если собственник оговаривает ее повышение.

Важной гарантией защиты прав арендатора является прописывание порядка посещения жилья собственником с целью проверки состояния жилья, так как часто арендодатели нарушают права квартиросъемщиков, посещая их в неудобное время или приходя в квартиру в отсутствии жильцов.

Квартиросъемщикам следует помнить, что собственнику запрещено появляться в сдаваемом им жилом помещении в отсутствии арендаторов. Уважительной причиной такой внезапной явки может быть только нарушение жильцами общественного порядка, что подтверждается соседями или другими лицами.

Что касается финансовой стороны арендных отношений, следует помнить, что повышение арендной платы возможно не более одного раза за весь срок действия договора. Предупреждение о повышении стоимости аренды должно быть направлено в письменной форме.

Если передача денег в счет арендной платы осуществляется наличным способом, необходимо каждый раз требовать от собственника расписку в получении денег.

Съем квартиры без ремонта

При заключении договора очень важно проверить общее состояние квартиры и всех ее составляющих. Это касается состояния стен, батарей, труб, сантехники, проводки и мебели.

Если в квартире необходимо провести ремонт, лучше всего прописать в договоре аренды пункт о том, что арендаторы делают ремонт, а собственник со своей стороны уменьшает размер арендной платы на сумму произведенного ремонта при предоставлении квартиросъемщиками чеков на покупку ремонтных материалов.

Тщательное описание состояния внутренностей дома убережет квартиросъемщиков от незаконных претензий со стороны собственника о том, что по их вине, например, вышла из строя новая сантехника или сломался новый телевизор. Собственник, в свою очередь, сможет взыскать с арендаторов порчу или значительное ухудшение состояния имущества в квартире, не считая естественной амортизации.

Квартиросъемщики также имеют право потребовать незамедлительной смены замков за счет арендодателя, чтобы бывшие жильцы не смогли самовольно проникнуть в квартиру.

Кроме того, смена замков убережет также собственника от заявлений со стороны квартиросъемщиков, что порчу или кражу находящегося в квартире имущества совершили другие люди, имеющие ключи и доступ в квартиру.

Аренда недвижимости через агентство

Заключение договора аренды через посредника – агентство недвижимости – это наиболее безопасный вариант, как для собственника, так и для квартиросъемщика. Для обеих сторон очень важно знать несколько правил при работе с агентствами недвижимости:

1. Необходимо тщательно изучить рынок риелторских агентств. Выбирать лучше всего агентство, которое находится на рынке недвижимости давно. Такие риелторы наиболее надежные.
2. Нужно внимательно изучить договор на оказание риелторских услуг. Со стороны арендаторов в нем должно быть конкретно прописаны все условия, на основании которых выбирается квартира для аренды. Со стороны арендодателей в нем должны прописываться параметры жильцов, если они имеются (сдача в аренду только девушке или семейной паре, только студентам и т.д.).
3. Если в договоре не указан возврат оплаченных услуг в случае ненадлежащего исполнения агентством своих обязательств, это условие необходимо указать. Это относится также к случаям, когда агентство находит жилое помещение, не соответствующее заявленным квартиросъемщиками требованиям.

Срок аренды

Один из ключевых пунктов договора – срок его действия. Частью 2 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что если в договоре срок аренды не указан, считается, что договор заключен на неопределенный срок. Но в отношении договора найма жилого помещения действует исключение.

Согласно части 1 статьи 683 Кодекса, максимальный срок договора о найме жилья составляет 5 лет. Поэтому, если срок действия не указан, то расторгнуть договор без серьезных оснований и без согласия арендаторов невозможно.

Для договора аренды действует правило автоматического продления договора, если одной из сторон не заявлено иное в письменной форме. Если же арендодатель по истечении срока не хочет продлять договор, он вправе отказать арендаторам в дальнейшем найме, при условии, что данный объект недвижимости не будет сдаваться в течение одного года.

Если квартиросъемщик снимает жилье на длительный срок, лучше всего заключать договор на годичный срок.

В этом случае, при дальнейшем заключении договора на новый срок старый квартиросъемщик имеет преимущественное право аренды. Большинство арендодателей стараются заключить договор на одиннадцать месяцев, чтобы избежать обязанности заключать новый договор с тем же лицом.

Если арендодатель хочет предложить новые условия договора, он обязан за три месяца до истечения срока договора уведомить квартиросъемщика. Если это своевременно не сделано, и квартиросъемщик также не заявляет желания изменить договор, он автоматически продляется на тех же основаниях.

Сдача квартиры в аренду, как и съем квартиры, всегда сопряжены с риском. Это связано с тем, что не всегда стороны сделки являются добропорядочными гражданами (или юридическими лицами). Поэтому важно знать все спорные моменты и постараться их избегать.

pravoved365.ru

как обманывают квартирантов и собственников при аренде квартиры — Справочник Недвижимости

«Бронирование» квартиры за потенциальным жильцом

Мошенники снимают квартиру на несколько суток, потом дают объявление о сдаче этой же квартиры в аренду на длительный срок на очень привлекательных условиях. У потенциальных жильцов аферисты просят перевести аванс за «бронирование» квартиры из-за того, что желающих её снять якобы очень много. Собрав таким образом несколько авансов злоумышленники исчезают.

Как защититься?

Старайтесь получить как можно больше информации о квартире, попросите показать вам документы, подтверждающие собственность. Проверьте настоящее имя владельца, заказав выписку в ЕГРН. Познакомьтесь с соседями: например, если квартира сдаётся посуточно, они, скорее всего, наблюдают постоянную смену жильцов и могут рассказать об этом. И никогда не отдавайте деньги до подписания договора.

Мошенник выдаёт себя за риелтора

Схем в этом случае несколько, но все они сводятся к тому, что потенциальный жилец платит за некую информацию об объектах, которые сдаются. В результате оказывается, что информация — липа, а вернуть деньги нельзя.

Обмануть могут несколькими способами:

1.   Мошенники публикуют объявление о сдаче квартиры на привлекательных условиях. Когда наниматель звонит уточнить детали, ему говорят, что конкретно эта квартира «только что» сдана, но агенты могут подобрать другие варианты за небольшую комиссию. По этой же схеме предлагают купить «секретную базу данных о собственниках, которая есть только у риелторов». Естественно, никакой ценной информации вы ни в первом, ни во втором случае не получите.

2.   Мошенник выдаёт себя за риелтора и предлагает подобрать квартиру. Даже готов подписать договор на оказание услуг! Только предметом договора (если его внимательно читать, а делают это немногие) являются некие «информационные услуги», а совсем не за поиск жилья и заключение договора найма. После получения аванса «риелтор» испаряется, оставив несколько адресов, взятых с сайтов объявлений. Номинально он свою часть работы выполнил!

Как защититься?

Оплачивайте услуги риелтора только после подписания договора найма с собственником квартиры. 

Привлекательная цена аренды за ремонт

Иногда собственники не хотят заморачиваться с ремонтом убитой квартиры и ищут жильцов, которые готовы жить в ней за скромную плату и потихоньку приводить жильё в порядок. Естественно, предполагается, что квартира сдаётся на длительный срок и наниматели останутся в ней и после ремонта. Но недобросовестный собственник «попросит» жильцов сразу после того, как квартира будет приведена в божеский вид, чтобы сдать её дороже.

Как защититься?

Тщательно прописывайте условия такого проживания и детали ремонта в договоре найма, а также сроки, когда может быть пересмотрена плата за проживание или договор досрочно расторгнут. Сохраняйте чеки из строительных магазинов, нелишним будет делать фотографии ремонта. Если хозяин попросит вас съехать до истечения договора найма, обращайтесь в суд.

Собственник без причины пытается расторгнуть договор и оставить себе страховой депозит

Собственник-мошенник выгоняет нанимателей, проживших в квартире меньше месяца без каких-либо нарушений, чтобы получить деньги и сдать квартиру новым жильцам, с которыми, скорее всего, поступит аналогично.

Как защититься?

Если вы снимаете квартиру, обязательно заключайте договор найма, где будут четко прописаны все условия, при которых собственник имеет право вас выселить и оставить себе оплату за последний месяц и депозит. Мошенники обычно очень настойчивы и могут давить на свою жертву, поэтому важно знать свои права, срочно обратиться за помощью к юристу или заселившему вас риелтору. Если собственник нарушает условия договора, вы докажете его виновность через суд и получите компенсацию.

Наниматель пересдал квартиру

При краткосрочной аренде (на несколько дней) мошенник может пересдать квартиру по поддельным документам нескольким людям, взяв с них оплату за первый месяц проживания и страховой депозит, и исчезнуть, оставив собственника разбираться с «жильцами».

Если наниматель снимает квартиру на длительный срок — месяц и более — он может начать сдавать её посуточно или превратить в мини-гостиницу. Самый опасный для собственника вид мошенничества — когда преступник снимает квартиру, чтобы делать в ней что-то незаконное, например, фасовать и продавать наркотики. Это грозит привлечением к уголовной ответственности ни о чем не подозревающего собственника, которому придётся доказывать свою непричастность в суде. 

Как защититься?

Помимо знакомства с жильцами и контакта с соседями вам поможет информация о потреблении воды: если в квартире проживает больше людей, чем указано в договоре, показатели водосчётчиков резко вырастут. И, конечно, стоит раз в месяц наведываться в квартиру — жильцам будет не очень удобно приводить её в «обычное» состояние каждый раз и они предпочтут поискать менее «внимательного» собственника.

Наниматель продал квартиру

Собственник сдаёт квартиру мошенникам, которые по поддельным документам продают её ни о чем не подозревающему покупателю. Когда афера раскроется, и собственник подаст в суд, будет возбуждено уголовное дело, и квартиру по итогам расследования ему вернут. А вот обманутый покупатель останется без своих денег.

Как защититься?

Если вы сдаёте квартиру, познакомьтесь с жильцами, узнайте, где они работают, посмотрите их профили в социальных сетях. Оставайтесь на связи с соседями — они могут заметить, если мошенники будут устраивать просмотры вашей квартиры для потенциальных покупателей. Или кто-то из этих покупателей может попытаться познакомиться с соседями — так вы вовремя узнаете о том, что происходит с квартирой.

Заключение

Мошенники любят пользоваться низким уровнем юридической грамотности квартирантов и собственников жилья. Люди, хорошо знакомые со своими правами, настаивающие на подписании всех необходимых документов, требующие дополнительные документы для проверки, готовые идти в суд, им не интересны. Никогда не переводите оплату до подписания документов (тем более, после разговора по телефону) и не отдавайте никому оригинал паспорта или документов на квартиру. Для любой проверки без вашего участия достаточно копий.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Эя Мордякова.

realty.yandex.ru

Подводные камни при съеме жилья через риелтора. Как избежать обмана

Краткое содержание:

Практически каждый человек, хоть раз в жизни, но был озадачен поиском жилья на время, будь то командировка, отпуск или просто переезд в другой город. Обычно простой человек прибегает к поиску жилья при помощи различных ресурсов в интернете. Газеты уходят в прошлое, но все еще являются источником информации.

Поиск жилья на сайтах объявлений

При поиске через сайты объявлений, которыми пестрят просторы интернета, можно найти привлекательный вариант, который, на первый взгляд, является подходящим. Вы посмотрели фотографии жилья, определили его район, но вот незадача, почти 90% таких объявлений дают риелторские компании.

Вроде бы XXI век, почти во всех цивилизованных странах люди прибегают к помощи таких компаний, нужно идти в ногу со временем, но в России всегда все по-другому.

Риелторские компании и наши риски

Не оспаривая работу действительно порядочных риелторских компаний, хотелось бы выделить несколько подводных камней при работе с сомнительными риелторами:

1) Продажа риелторами информации о сдаваемом жилье – обычно по телефону вам говорят, у них все официально, подпишут с вами официальный договор, найдут вам жилье и заселят, однако на практике, задурманив клиенту голову информацией, подсовывают ему на подпись договор о предоставлении информационных услуг. Подписав, не читая, договор и заплатив деньги, человек рассчитывает снять квартиру (дом), а получает от риелтора лишь листок с адресами и телефонами якобы «вакантных вариантов» свободного жилья, а дальше начинается все сначала.

2) Размещение на сайтах фотографий несуществующего жилья – на сайтах объявлений размещают глянцевые фотографии жилья с мебелью, от которых взор не оторвать, а на самом деле этого жилья не существует. Это делается с целью заманивания вас в офис риелтора и раскрутки на менее подходящие для вас варианты.

Когда вы утомлены поездкой и находитесь в чужом городе, ваша бдительность ослабевает и вас легче уговорить на любой вариант жилья, самое главное – заполучить вас в качестве клиента.

3) Платный показ вариантов жилья – в последнее время встречается реже, но существует. С вами заключают договор, вы платите деньги, и вас начинают возить по злачным местам, предлагая кошмарные варианты.

Повозив вас по 5-6 точкам жилья, вам объявляют, что все варианты исчерпаны и вам нужно принимать решение. Вы требуете вернуть деньги, так как показанное жилье в ужасном состоянии и вас не устраивает, но вам предлагают читать подписанный договор, в котором нет четких условий, а лишь условия на показ жилья, в итоге – потеря времени и денег.

4) Сдача продаваемого жилья — не гнушаются риелторские компании и сдачей жилья, которое они же по доверенности продают.

Махнув перед вами доверенностью от собственника, вас не извещают о том, что квартира выставлена на продажу и что в скором времени ее продадут, а вам необходимо будет съехать. Не зная об этом, человек устраивается поблизости на работу, оформляет детей в школу или детски сад, а через 1-2 месяца требуется выселиться. Опять же в договоре есть пункт, что по требованию арендодателя вы обязаны освободить жилье в 2-3-дневный срок.

Выводы

Это далеко не весь перечень подвохов, с которым может столкнуться человек при обращении к риелторам, как известно мошенники очень изобретательны и идут в ногу со временем. Как только налаженная схема дает сбой, на ее смену приходит новая, на которую покупаются новые клиенты.

В идеале – это заключение договора с собственником жилья, однако это тоже не панацея, но об этом в следующей статье.

www.9111.ru

Как сдать квартиру через агентство на длительный срок

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (800) 350-13-94 — Федеральный номер

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Если в собственности есть несколько объектов недвижимости, владельцы предпочитают искать жильцов для получения дополнительных доходов. Проще сдать квартиру в аренду через агентство, так как можно избавиться от множества проблем по поиску подходящих жильцов. Но важно учитывать некоторые особенности, чтобы работать с настоящими профессионалами.

Кто может сдавать

Право сдачи возникает только у фактического собственника, который указан в свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРН. Без доверенности не могут действовать ни близкие родственники, ни друзья. Если недвижимость находится в собственности нескольких лиц, обязательно письменное согласие каждого из них.

Также согласие каждого совладельца требуется, если планируется сдавать отдельную комнату. При его отсутствии дальнейшие действия считаются незаконными. Другие жильцы имеют полное право вызвать полицию, чтобы выпроводить посторонних лиц. Если одним из собственников является несовершеннолетний ребенок, согласие нужно получить от родителей и органов опеки.

При наличии нескольких собственников все они должны присутствовать на подписании соглашения. Если такой возможности нет, потребуется нотариальная доверенность. Её можно оформить как на одного из совладельцев, так и на другого представителя.

Если квартира является муниципальной, она оформляется на основе социального найма. По закону, жильцы не имеют права сдавать её в аренду, так как собственниками выступают муниципальные или государственные органы. На аренду требуется официальное разрешение местной администрации, а для этого требуется серьёзное обоснование.

Рекомендация! Не стоит прибегать к сдаче муниципального объекта без достаточных оснований. У представителей администрации может появиться вопрос о целесообразности предоставления в пользования недвижимости, если есть иное место проживания. Но если семья большая, а на вырученные средства арендуется другой объект недвижимости, возможно и положительное решение.

Кому сдавать

Если человек впервые планирует сдать квартиру через агентство недвижимости, важно серьезно подойти к процессу. Хороший специалист в первую очередь ознакомится с требованиями к потенциальным арендаторам. Только после этого публикуются объявления на основных ресурсах, и соответствующая запись вносится в базу данных самой организации.

Среди предпочитаемых категорий выделяются следующие:

• студенты, которые снимают квартиру совместно по 2-3 человека;
• молодые семьи с детьми и домашними животными;
• семейные пары старше 35 лет;
• одинокие арендаторы;
• лица определенного пола, если в квартире сдаются отдельные комнаты.

Если собственник против проживания маленьких детей и домашних животных, важно указать данные требования заранее. Это сэкономит время и арендаторов, и агентов. Также важно указать требования к использованию жилого помещения.

Даже если жильцы знакомые или долго снимают квартиру, лучше периодически посещать их в заранее установленное время. Необходимо контролировать оплату коммунальных платежей, чтобы не столкнуться с проблемами в дальнейшем.

Важно! Даже если договор найма подписывается в присутствие агента, это не гарантирует полной имущественной безопасности. Поэтому часто при оплате первого месяца аренды берется залоговый платеж за последний месяц.

Особенности сдачи квартиры через агентство

Чтобы не столкнуться с явным мошенничеством со стороны потенциальных арендодателей, лучше обращаться в проверенную компанию. Владельцам недвижимости услуги предоставляются на бесплатной основе. Если возникают претензии по оплате при заезде в квартиру, собственник может обратиться к агенту для подбора других жильцов.

После подписания договора с агентством остается ждать потенциальных арендодателей. Агенты рекламируют квартиру на различных площадках в интернете, показывая положительные стороны. Можно доверить первые просмотры агентам или действовать совместно с ним.

При выборе компании важно ориентироваться на рекомендации знакомых или рейтинги за разные годы. Помогают отзывы других арендаторов на профильных сайтах. При выборе агентства запрашивается следующее:

• лицензия;
• документы о квалификации персонала;
• отзывы клиентов.

Крупные компании размещают подобную информацию при входе в офис и на своих сайтах. Это позволяет сэкономить время. При окончательном выборе заключается договор на оказание услуг. Стандартной формы нет, но важно предусмотреть основные пункты.

Требования к договору с агентством

Чтобы правильно сдать квартиру через агентство на длительный срок, отдельное внимание уделяется договору об оказании услуг. Важно удостовериться, что в документе содержатся ключевые требования, предмет соглашения и условия оплаты.

Договор должен содержать следующие данные:

Предмет	Указываются услуги, которые агентство берет на себя.
Описание услуг	Это могут быть обязанности рекламировать, показывать квартиру.
Вознаграждение агентства	Устанавливается точный размер вознаграждения. Может указываться, что оплата выплачивается только в случае подбора жильцов или просто за услуги. Предпочтительнее первый вариант, так как комиссию оплачивает арендатор. Во втором же случае есть опасность необходимости оплаты, даже если жильцы не подобраны в результате плохой работы агентов.
Срок действия	Договор можно заключить практически на любой период. Среди самых распространенных вариантов — неделя, месяц или полгода.
Реквизиты сторон	Указываются паспортные данные собственника, включая адрес регистрации и фактического проживания, полное имя и контактный телефон. От агентства требуется полное наименование, контактный телефон, юридический адрес.
Ответственность сторон	Точно указывается ответственность обеих сторон, если условия соглашения нарушаются.
Гарантии	Они вносятся, если договор расторгается при разных условиях.

Внимание! Перед подписанием договора желательно взять его на ознакомление и показать юристу, специализирующемуся на недвижимости. Он поверит его на наличие подводных камней и неоднозначных трактовок.

Подготовка квартиры

В первую очередь необходимо определиться — сдавать квартиру через агентство или самому. В первом случае при наличии добросовестных сотрудников поиск арендаторов и сопровождение проходит гораздо легче, так как личное участие минимальное. Во втором случае придется взаимодействовать не только с потенциальными арендаторами, но и агентами недвижимости, подбирающими варианты.

Важно сразу решить, сдавать жилье посуточно или на длительный срок. При посуточной аренде не требуется хороший ремонт. Как правило, жилье требуется на несколько дней, поэтому качество отделки не так важно. При длительной аренде квартира может позиционироваться как элитная или эконом. Дорогой ремонт предполагает более высокий доход, но  требует серьезных вложений. Жилье эконом-класса требует недорогого косметического ремонта.

Договор между собственником и арендатором

В случае работы через агентство бланк предоставит сотрудник. Он же поможет правильно заполнить документ и объяснит сложные моменты.

Договору аренды посвящается гл. 34 Гражданского кодекса РФ. Согласно основным требованиям, важно указать следующее:

• предмет договора. Указывается точное описание квартиры и местоположения, включая этаж, метраж и количество комнат.
• стоимость. Определяется точная оплата за проживание в рублях, комиссия агента. Описывается, кто должен оплачивать коммунальные платежи, расходы на электричество и воду;
• срок действия. Как правило, устанавливается период в 11 месяцев. Если договор оформляется на 1 год и более, требуется официальная регистрация в Росреестре;
• указываются лица, которые могут проживать с арендатором. В качестве арендатора может выступать только один человек, даже если будет проживать большая семья. Он является ответственным лицом, которое взаимодействует с арендодателем;
• права и обязанности. Подробно указываются важные нюансы. Так, прописывается как часто может проходить осмотр объекта. Как правило, устанавливается условие посещения не чаще 1-2 раз в месяц по взаимной договоренности. Также указываются возможность субаренды;
• реквизиты сторон. Указываются полные паспортные и контактные данные обеих сторон.

Таким образом, недвижимость проще сдать через агентство недвижимости. Но важно обращаться в проверенную компанию, специалисты которой быстро подберут жильцов и обеспечат документальное сопровождение.

infonovostroyki.ru

«подводные камни» при сдаче квартиры

1. Спасибо за эпитет «добрый человек» . На самом деле я матерый агент, отношение к которым даже на этом форуме варьируется от «глубокой ненависти» до вполне себе уважительного. Вам ваше отношение еще только придется сформировать в будущем. Я надеюсь на лучшее
2. Напишите мне в личку, дам вам ссылку на паспорт той дамы. Не имею прав «светить» публично своих клиентов.
3. По поводу оплаты ресурсов. Методологически правильным считаю следующий подход — показания счетчиков снимаются каждый месяц, разница в показаниях умножается на действующий тариф (без льгот), вычисленные деньги отдаются вам сверх платы за наем, непосредственную оплату производите вы сами (механизм ваших расчетов с поставшиками ресурсов квартиросъемщиков не касается).
4. Вопрос про налоги тоже обширный. Есть несколько небольших особенностей в отборе клиентов и ооформлении договоров, которые позволяют снизить риски. Опять же подробнее отвечу в личку, по понятным причинам.

5. Не очень хорошая идея сдавать квартиру на полгода. Главная причина в том, что и квартиросдатчики и квартиросъемщики чаще ищут ровных, длительных, стабильных отношений. Договора коммерческого найма согласно ГК, могут заключаться на срок до 5лет. Но договор на срок более 1 года несет в себе для хозяина квртиры существенно большие риски в сравнении с договором на срок менее 1года. Поэтому в Москве обычно заключают договора на срок 11мес. Квартира на 6мес. бОльшей части лучших квартиросъемщиков (не летунов) будет неинтересна, поэтому ее цена будет прилично ниже цены квартиры, сдаваемой на 11-12мес.
6. Договоры коммерческого найма жилья не требуют регистрации. Подлежат регистрации в Росреестре договора аренды на срок более 1года.

eva.ru

Подводные камни аренды недвижимости | Executive.ru

Партнерский материал

Предложений на рынке аренды сегодня множество, а потенциальных арендаторов – еще больше. Тем не менее, структура и спроса, и предложения сейчас отличается от той, что была еще несколько лет назад. Во-первых, конечно, изменился сам рынок рентной недвижимости. Еще недавно его можно было разделить только на две части – дешевые, не очень качественные предложения (отдаленные станции метро, плохое состояние квартиры) и элитные квартиры (в центре города, с очень хорошим, дорогим ремонтом), цена которых зашкаливала. Теперь же можно говорить о появлении рентной недвижимости бизнес-класса – в хороших районах с точки зрения экологии и удобства, с хорошим ремонтом, отвечающим всем современным требованиям, и при этом стоимость такого жилья не превышает разумные пределы. И этот рынок сейчас активно развивается, спрос на такую недвижимость растет, ведь квартира, пусть даже и съемная, – это показатель статуса ее владельца. Поэтому и количество качественных предложений на этом рынке увеличивается.

Сегодня стоимость аренды квартиры составляет от 350 долларов в месяц за «однушку» в отдаленном районе и до нескольких десятков тысяч долларов за эксклюзивные апартаменты в центре. Средняя стоимость квартиры эконом-класса в хорошем районе – от 500 долларов, квартиры бизнес-класса – от 1000. Снимают квартиры в основном приезжие из регионов и иностранцы, однако и москвичи также часто нуждаются в съемном жилье или, например, в аренде дачи на лето.

И арендаторам, и арендодателям сейчас необходимо достигнуть своих целей, затратив минимальное количество времени, – это диктует темп московской жизни. Поэтому все чаще люди предпочитают обращаться со своими задачами к профессионалам, которые помогут сэкономить время и дадут гарантии безопасности проводимой сделки. К сожалению, решение обратиться к профессионалам, приходит уже после нескольких неудачных попыток найти жилье или арендаторов самостоятельно.

Как снять?

Снять квартиру не так-то просто — это уже стало истиной, которая найдет живой отклик у всех, кто хотя бы раз в жизни этим занимался. Условно эту задачу можно разделить на несколько этапов. Первый – поиск подходящих квартир. Вы можете расспрашивать знакомых, регулярно просматривать объявления, размещать свои. Если вы найдете подходящую квартиру через знакомых, считайте, вам повезло, но такой поиск может затянуться. С объявлениями дело сложнее – во-первых, это очень хлопотно, а во-вторых, вы рискуете попасть на нечистоплотные агентства (на рынке до сих пор множество информационных агентств, которые предлагают за определенную сумму несуществующие квартиры и, что удивительно, у которых немало клиентов) или на «черных» маклеров (опасность в том, что, обладая ограниченным набором квартир, «черный» маклер, скорее всего, уговорит вас снять не очень подходящую вам недвижимость или, еще хуже, возникнет ситуация, при которой вас через неделю выселят из квартиры). Чаще всего именно такие агентства и маклеры скрываются за объявлениями с фантастически низкими ценами. И уж всем, кто размещал свои объявления, знакома ситуация, когда навязчивые маклеры продолжают звонить, даже если вы больше в их услугах не нуждаетесь. «Наиболее правильный вариант – это сразу обратиться в хорошее агентство недвижимости, которое давно работает на рынке, имеет большую базу предложений. Это поможет вам сэкономить время и максимально обезопасить сделку, – говорит

Гульнара Рахмангулова, руководитель направления аренды МИАН-агентства недвижимости. – Например, в базе нашей компании тысячи квартир, это позволяет подбирать подходящую недвижимость за очень короткие сроки. Также мы используем современные методы, которые позволят сэкономить время, – например, вы можете, не выходя из дома, отправить заявку на поиск квартиры». К тому же агентство гарантирует конфиденциальность и опасаться, что вам будет неизвестно кто звонить и навязывать свои услуги, как это может быть, если вы разместили свои объявления, не стоит.

Воспользовавшись всеми возможными способами, вы нашли подходящую вам квартиру. Тогда начинается

второй этап – ее просмотр. Тут вам следует проявить как можно больше внимательности и осторожности. Часто на этом этапе можно проверить, достоверны ли те сведения, которые вам предоставлял владелец квартиры, – действительно ли тут всего 5 минут пешком от метро, или это 5 минут через железнодорожную насыпь, прямо по рельсам; действительно ли квартира в тихом месте, а не выходит плотно занавешенными окнами на шумную дорогу; действительно ли в ней есть приличная мебель, а не один диван на трех ножках. Эти недостатки, конечно же, могут быть выявлены и сразу, но как жалко времени, потраченного впустую. Если вы нашли квартиру через профессиональное агентство недвижимости — вариант с предоставлением недостоверной информации исключен, ведь прежде чем предлагать недвижимость арендатору, ее тщательно осмотрят и проверят, и информация, которая поступит к вам, будет исходить не от владельца квартиры, старающегося преувеличить ее достоинства, а от профессионалов. Вам же только остается понять, действительно ли жилье подходит вам по всем параметрам.

Когда вы выбрали подходящий вариант, наступает третий этап – этап подписания документов. Конечно, можно обойтись и без них, однако в этом случае гарантий у вас никаких не будет. Нежелание арендодателя подписать официальный договор должно вызвать у вас подозрение. Есть три вида таких договоров: договор найма – договор между собственником и квартиросъемщиком, если обе стороны являются физическими лицами; договор аренды, если хоты бы одна из сторон – лицо юридическое; и договор поднайма – если арендодатель не является собственником квартиры. «Если вы впервые сталкиваетесь с арендой квартиры, — говорит Гульнара Рахмангулова, — обратите особое внимание на правильное и полное составление договора, в котором необходимо прописать паспортные данные всех лиц, участвующих в сделке: это собственник квартиры, наниматель, все предполагаемые жильцы. Помимо этого должны быть указаны правоустанавливающие документы на квартиру. Отдельной строкой в договоре прописываются арендная плата — фиксированная, привязанная к какой-либо валюте (либо в рублевом эквиваленте), обязательно — опись имущества, передаваемого в пользование, и многое другое.

Правильно составленный договор аренды поможет разрешить возможные проблемы в будущем. К сожалению, непрофессионалу крайне трудно разобраться в документах, предусмотреть появление всех проблем и полностью защитить свои права. Все-таки на этом этапе лучше обратиться к юристам или к профессиональным риэлторам.

И вот – вы подписали договор и наконец-то переехали в подходящую квартиру. Вполне возможно, что, столкнувшись со всеми трудностями самостоятельного освоения рынка аренды, к этому моменту вы уже тихо (или не тихо) ненавидите все и всех – и документы, и квартиры, и самих владельцев квартир. Но поверьте, им тоже приходится несладко!

Как сдать?

Владельцы квартир сегодня – это уже не только бабушки, у которых случайно завалялась дача или квартира. Сегодня сдача в аренду – это вполне цивилизованный способ зарабатывать деньги. Поэтому взгляд современных арендодателей на свою квартиру и на способы ее сдачи изменился. Это актив, который должен приносить доход, поэтому перед тем, как он начнет работать, в него вкладываются деньги. Владельцы квартиры уже не сдают ее в том виде, в котором она есть, а делают в ней предварительно ремонт. Потратив время и деньги на ремонт, хочется как можно быстрее и выгоднее эту недвижимость сдать.

Прежде всего, арендодателю необходимо понять, какую сумму можно просить за аренду этой квартиры. «Самостоятельно оценить свою квартиру очень сложно, особенно если в нее вложено много денег, времени и сил, – объясняет Гульнара Рахмангулова. — Часто бывает, что арендодатель выставляет такую цену на свою недвижимость, что не может ее сдать месяцами. Оценка квартиры – дело очень сложное, самостоятельно проштудировать рынок предложений недостаточно, цена аренды зависит от множества деталей, о которых непрофессионал может даже не догадываться». Даже если вы не собираетесь сдавать жилье через агентство, обратиться к профессионалам не помешает: они смогут оценить вашу квартиру, дать рекомендации по использованию, оценить рентабельность.

Когда приходит понимание, за какую сумму можно сдать квартиру, начинается поиск потенциальных арендаторов. Искать арендаторов можно теми же способами, что и недвижимость. Расспросив друзей и знакомых, арендатора можно найти достаточно быстро: как правило, желающих снять недвижимость гораздо больше, чем желающих сдать. Но, скорее всего, большой финансовой выгоды такая сделка не принесет, вам периодически придется «входить в положение», и вообще, вступив в финансовые отношения с хорошими знакомыми, можно скоро стать с ними врагами. Так что этот вариант – палка о двух концах. Объявления в газете, в интернете и на столбах приведут к тому, что вам будут звонить агентства недвижимости или «черные» маклеры. Не говоря уж о том, сколько времени займет публикация объявлений.

Работа с арендодателями в агентстве обычно строится по трем схемам. «Первая схема – рассказывает Гульнара Рахмангулова, — это просто занесение квартиры в базу агентства, за размещение этой информации денег арендодатель не платит, но при этом будут организованы показы, грамотно составлен договор найма. Минус такой формы работы – работа может затянуться, ведь ваша недвижимость не будет активно рекламироваться. Вторая схема – эксклюзивное обслуживание. В этом случае арендодатель получает персонального менеджера, который проведет оценку недвижимости, зафиксирует все требования к арендатору, информация о недвижимости будет размещена не только в базе, но и в СМИ, что привлечет к ней дополнительное внимание. И третья схема, которая сейчас получает все большее распространение, – это доверительное управление. В этом случае арендодатель вообще не имеет никаких забот – все за него будут делать специалисты нашей компании – искать арендаторов, оформлять документы, следить за исполнением всех пунктов договора, вовремя вносить коммунальные платежи и т. д.».

После того как арендатор найден, с ним подписывается договор найма или аренды. Для арендодателя, как и для арендатора, необходимо как можно лучше и точнее его составить, прописав все мелочи, чтобы предотвратить возможные проблемы. «Самостоятельно очень сложно правильно оформить такой договор, — рассказывает Гульнара Рахмангулова. – Часто получается так, что владелец полагается практически на честное слово арендатора и это, к сожалению, часто приводит к серьезным проблемам».

Однако даже если вы правильно все оформили, 100%-ную гарантию, что у вас не возникнет никаких проблем, вам никто дать не сможет. Если вы действительно дорожите своим временем и нервами, то лучше всего будет оформить страховку. «Все наймодатели, заключившие договор с МИАН-агентством недвижимости, бесплатно получают страховые полисы по рискам гражданской ответственности и повреждения имущества, — говорит Гульнара Рахмангулова. — Страховой продукт предназначен как для тех, кто сдает жилье в городе, так и для тех, кто предоставляет в аренду загородную недвижимость. Страхование помогает избежать множества проблем, которые могут появиться во время эксплуатации квартиры».

«Постпродажная» поддержка

От неприятностей на 100% не застрахован никто. Тем не менее свести к минимуму риски возможно — воспользовавшись услугами профессионалов. Тогда и после заключения договора вы можете рассчитывать на поддержку со стороны агентства. «Мы всегда следим за соблюдением всех пунктов договора найма, — говорит Гульнара Рахмангулова. — Мы готовы бесплатно переселять арендаторов, а в случаях досрочного расторжения договоров, в кратчайшие сроки найти других жильцов. Нам очень важно, чтобы наши клиенты – и арендаторы, и арендодатели – нам доверяли и обращались к нам снова».

Фото: pixabay.com

www.e-xecutive.ru

Стоит ли снимать квартиру через агентство: плюсы и минусы

Снять удобную, недорогую квартиру для жилья, расположенную в хорошем районе, непросто. На это потребуется уйма времени, сил и нервов. Найти объявление, звонить по телефону, вести переговоры по цене, обговаривать условия аренды. И так раз за разом, пока не найдется именно та квартира или комната, которая подойдет. Это занимает массу времени, а квартирный вопрос требует срочного решения. Для экономии сил и решения этой проблемы обращаются в агентство недвижимости, которое и займется поиском подходящего жилья.

Прежде всего стоит определиться, какое жилье требуется найти. Четко сформулировать требования. Строго обговорить, что именно и за какую сумму нужно найти. Обсудить район, близость к метро, доступность инфраструктуры. А также выбрать этаж, количество комнат, санузел, лифт, наличие мебели, лоджии или балкона. Требуется ли свежий косметический ремонт, а также сумма, которую необходимо ежемесячно платить и срок аренды.

Факторов, которые нужно учесть, масса. Если жилье необходимо снять на длительный срок, а не на неделю, то выбирать нужно тщательно, чтобы потом не пришлось искать новые варианты. Имеет смысл обратиться к посреднику, перечислить требования и дожидаться результата.

Теперь он будет заниматься поиском квартиры, подходящей под выставленные условия, подбирать и показывать варианты.  Работа продолжается до момента сдачи жилья и удовлетворения пожеланий заказчика.

Перед началом работы с агентством заключается договор, в котором прописываются обязанности назначенного сотрудника по подбору жилья, проведению сделки, заключению договора.

Плюсы съема квартиры через агентство

• Экономия времени. У солидного агентства база данных гораздо шире, чем несколько страниц в газете с объявлениями. Необходимо только задать в поиске необходимые параметры (район, станция метро, этаж) и уже готов список квартир, которые доступны к просмотру.
• Опытный агент знает и подмечает нюансы, на которые часто не обращают внимание: соседи по этажу, состояние подъезда.
• Снижается риск нарваться на недобросовестных арендодателей (случаи двойной сдачи жилья, сдача через посредника без ведома хозяина и пр.)
• Заключается договор с четкой фиксированной ценой, с обязательным указанием срока аренды. В тексте договора прописывается на каких условиях сдается квартира: оплата коммунальных услуг, наличие или отсутствие мебели в квартире или комнате и обязательно указывается, в каком она состоянии.
• Система гарантии (предоставляется в крупных агентствах). Если до окончания срока договора аренды хозяева без объективных причин выселяют или повышают плату за жильё, то агентство обязано предоставить не уступающий по условиям вариант жилья бесплатно.
• Посредник берет на себя переговоры с хозяином квартиры. Торгуется по цене, обговаривает условия аренды для нанимателя. По сути, спорные вопросы решаются через представителя, избегая общения с хозяином.
• Агент проверяет подлинность документов на собственность.

Но, к сожалению, не настолько все радужно, как хотелось бы. Есть в обращении в агентство положительные стороны, но существуют и подводные камни, о которых нужно знать.

Отрицательные моменты съема квартиры через агентство

• Комиссионный взнос. Агентства берут комиссию за работу в размере, равном стоимости одного месяца аренды. Вместе с суммой за первый и последний месяцы, которые берут хозяева квартиры, получается немалая сумма.
• Недостоверные фотографии недорогих квартир. На сайтах недобросовестных агентств вывешиваются рекламные объявления с фотографиями квартир, которые на самом деле не сдаются. После звонка в такое агентство следует отказ, а на следующий день начинают поступать звонки с предложением обратиться в это же агентство для подбора требуемого жилья. Так агенты набирают себе рабочую базу клиентов.
• Несуществующие квартиры. Нечистые на руку агенты предлагают позвонить хозяину квартиры, который по телефону отвечает, что можно приезжать и заселяться. Потенциальный наниматель подъезжает к дому, а хозяин не берет трубку, или номер оказывается вне зоны действия сети. После звонка агенту выясняется, что за поиск другого варианта необходимо снова платить деньги, поскольку сотрудник поставленную задачу формально выполнил — квартиру нашел, а дальше уже не его проблемы.
• Риск попасть в фирму-однодневку, специализирующуюся на получении авансов за просмотр. Заплатить аванс требуют обязательно, поскольку претендентов на квартиру очень много и ее готовы занять сегодня. А на следующий день на месте офиса уже цветочный магазин.
• Собственники квартир не спешат связываться с агентствами, поскольку предпочитают не платить налоги с дохода. Поэтому не все квартиры, которые сдаются, попадают в базу агентства.

Если выбор остановился на поиске подходящего варианта через агентство, то подбор жилья необходимо начать с поиска добросовестного посредника.

Критерии выбора агентства

1. Срок работы на рынке недвижимости.
2. Наличие рекламы в газетах и Интернет-ресурсах.
3. Официальный сайт.
4. Юридические услуги по сопровождению сделки.
5. Наличие в собственности головного офиса и филиалов.
6. Оплата только после предоставления услуги.

Перед подписанием договора стоит тщательно изучить текст, особенно многочисленные примечания и абзацы, написанные мелким шрифтом. В договоре должны присутствовать не только обязанности съемщика, которому надлежит оплатить услуги в кратчайший срок. Должны быть четко прописаны обязанности посредника и штрафные санкции, которые применяются к нему, если не выполнены условия договора. При заключении договора обязательно должен лично присутствовать собственник, который и будет брать плату за месяц вперед и передавать ключи.

Такие услуги, как показ квартиры, переговоры с собственником и подбор другого варианта, если этот не подошел — обязательные услуги уважающего себя агентства. За них не нужно дополнительно доплачивать. В этом и заключается работа посредника.

Похожие записи

plusiminusi.ru