Сделка по недвижимости: Сделка с недвижимостью: как совершить ее безопасно, недорого и быстро

Содержание

Сделки с недвижимостью

Задать вопрос нотариусу

{‘label’: ‘Регион’, ‘disabled’: True}Республика ХакасияРеспублика МАРИЙ-ЭЛСахалинская областьЯрославская областьКамчатский крайХабаровский крайКостромская областьНовосибирская областьМурманская областьНовгородская областьАстраханская областьРостовская областьРеспублика ИнгушетияЛенинградская областьУдмуртская республикаСмоленская областьМосковская областьХанты-Манскийский АО (Югра)Республика БашкортостанРеспублика БурятияНижегородская областьПриморский крайЧелябинская областьЧеченская республикаВоронежская областьРеспублика ДагестанКрасноярский крайСаратовская областьРеспублика КарелияРеспублика ТываВолгоградская областьКалининградская областьПермский крайИркутская областьКурская областьПсковская областьКемеровская областьРеспублика КОМИКалужская областьТюменская областьАмурская областьВологодская областьСанкт-ПетербургРеспублика ТатарстанОрловская областьЧувашская республикаПензенская областьМагаданская областьТамбовская областьКировская областьВладимирская областьАрхангельская областьРеспублика АдыгеяЧукотский автономный округБрянская областьБелгородская областьКарачаево-Черкесская республикаАлтайский крайРеспублика МордовияСтавропольский крайЕврейская автономная областьСамарская областьЯмало-Ненецкий автономный округКраснодарский крайЗабайкальский крайКабардино-Балкарская республикаРеспублика АлтайТверская областьОренбургская областьТульская областьРеспублика Саха (Якутия)Липецкая областьРепублика КалмыкияРеспублика Северная Осетия — АланияРязанская областьТомская областьМоскваУльяновская областьКурганская областьОмская областьСвердловская областьИвановская областьСевастопольРеспублика Крым

{‘label’: ‘Тег’, ‘disabled’: True}НедвижимостьОформление наследстваСоставление, изменение, отмена завещанийДоверенности, согласия, заявленияВопросы даренияВыезд нотариусаВопросы ИПБрачный договорЗаверение подписиНотариальные копииДоговоры, сделкиЗемельные участкиРаздел имущества супруговАлиментыВопросы юрлицТарифыАвтоПрочееСвой вариант

Отправить
Спасибо за обращение!

Ваш вопрос отправлен!

Уведомление об ответе будет отправлено на указанный e-mail.

×

Онлайн-сделка: пошаговая инструкция

Удаленные сделки с недвижимостью заключались и раньше: например, с покупателями из других регионов и стран. Но теперь рынок переходит в онлайн массово.

Шаг 1. Выбор и просмотр квартиры

Начальный выбор объекта и так был удаленным: покупатель отбирает подходящие варианты по цене, местоположению, площади и другим параметрам. Но дальше наступает стадия просмотра.

На первичном рынке, когда сама квартира еще не построена, ее получится «осмотреть» только виртуально: 3D-модели и туры создают практически все девелоперы. Следить за стройплощадкой легко благодаря камерам. Лично осмотреть район и ближайшее окружение будущего дома не возбраняется. А если дом построен, сотрудники компании-застройщика или агенты проводят экскурсию по выбранной квартире в видеочате.

На вторичном рынке все сложнее. Протечки, трещины и другие недостатки квартиры не увидеть на фото или в видеоэкскурсии. Удаленно не оценить степень влажность внутри жилья, запах в подъезде и в самой квартире, не пообщаться с соседями. По словам риэлторов, если проводить этот этап дистанционно, покупатель рискует впоследствии сильно разочароваться в покупке.

Шаг 2. Проверка продавца и договоренность о покупке

На этом этапе нужно проверить правоустанавливающие документы продавца. На первичном рынке все просто: документы застройщик пришлет онлайн. Забронировать квартиру в новостройке тоже получится удаленно.

Проверить документы владельца жилья на вторичном рынке опять тяжелее: паспорта (его реально проверить на сайте МВД) и свидетельства недостаточно. Важно, покупалась ли квартира с привлечением ипотеки, которая еще не выплачена, или материнского капитала, обязывающего выделять доли детям, — оба момента сильно усложнят сделку, покупатели часто предпочитают не связываться с такими вариантами. Если продавец преклонного возраста, понадобится справка из ПНД. Такие документы получить удаленно затруднительно, а подчас — нельзя.

Задаток перечисляется онлайн, ДКП также готовится дистанционно. Но подписать договор о задатке сторонам придется лично.

Шаг 3. Подготовка документов

Уже привычная история: на первичном рынке документы оформляются онлайн. На вторичном рынке далеко не все документы удастся получить в электронном виде:

  • выписку из ЕГРН Росреестр выдает удаленно;
  • единый жилищный документ, выписку из домовой книги, справки по форме № 9 и 12 (в разных регионах требуются разные документы) выдаются онлайн на портале госуслуг; некоторые документы присылаются по электронной почте, некоторые — в бумажном варианте, но в приложении Почты России доступна опция, когда письмо доставляется получателю домой;
  • если среди собственников есть несовершеннолетние, понадобится разрешение органов опеки, которое можно получить только лично;
  • техпаспорт квартиры в случае покупки жилья в ипотеку выдают БТИ — график их работы зависит от региона, не во всех есть опция онлайн;
  • все документы, для которых требуется нотариальное заверение (например, согласие супруга на сделку и т. п.), заверяются только лично, у нотариуса.

Шаг 4. Ипотека

Значительная доля сделок проходит с привлечением ипотечного кредита. На старте все делается удаленно: собрать документы о заемщике, отправить их вместе с заявлением в банк и получить в ответ предварительное одобрение достаточно просто в дистанционном режиме. Но когда квартира подобрана — без личной встречи не обойтись.

Первое — процедура оценки квартиры на вторичном рынке. Для этого оценщик должен приехать и сфотографировать квартиру. Избежать этого шага реально лишь иногда — если сумма кредита небольшая или речь идет о рефинансировании и другой банк уже оценивал этот объект. На практике, подчеркивают риэлторы, такое случается нечасто: обычно банк доверяет своей оценке.

Второе — как мы уже упомянули, техпаспорт квартиры: не все БТИ готовы выдать его онлайн. Третье — страховка, которая оформляется только в личном присутствии.

Шаг 5. Сделка

При покупке квартиры в новостройке сделка проводится полностью удаленно, если у клиента есть вся необходимая сумма на счете: застройщик сам передает документы на регистрацию договора в Росреестр.

В ином случае сделка будет почти онлайн — например, придется встретиться с единственным человеком — сотрудником банка, который идентифицирует покупателя и выдаст усиленную электронную цифровую подпись. Клиент должен подтвердить ее кодом, который придет на его смартфон.

Эту процедуру допустимо провести удаленно, но далеко не все решаются передавать столь важную информацию по интернету. Усиленной цифровой подписью клиент подписывает все документы — данные тут же отправляются в Росреестр по защищенным каналам.

Сегодня такую услугу предлагают почти все крупные банки: у них есть опыт проведения удаленных сделок. Некоторые банки приглашают клиентов к себе в офис, представители других готовы приехать к нему домой или встретиться на нейтральной территории.

Другие способы подачи документов в Росреестр — с участием МФЦ и нотариуса — подразумевают большее офлайн-взаимодействие.

Теоретически подать документы в Росреестр можно и самостоятельно, но на практике установку специального программного обеспечения и работу с ключевым носителем и ключами к электронной цифровой подписи осилит не каждый покупатель: нужно хорошо разбираться в цифровых технологиях.

Расчеты между продавцом и покупателем автоматизированы и проводятся полностью онлайн. Для этого используется аккредитив, который будет раскрыт удаленно, или сервисы безопасных расчетов — например, от Сбербанка. Покупатель вносит деньги на специальный счет, подтверждая свое намерение купить жилье.

Как только сделка будет зарегистрирована, средства автоматически переводятся на счет продавца. Если в сделке задействованы другие способы передачи денег (скажем, банковская ячейка), то сторонам придется встретиться в банке лично.

И последнее. Чтобы удаленно осуществить сделку со вторичным жильем, продавец должен письменно выразить свое согласие, написав заявление о регистрации на основании документов, подписанных УКЭП. Подать это заявление необходимо в МФЦ только лично.

Благодарим директора направления оценки и аналитики Циан Сергея Паламарчука за помощь в подготовке материала.

В России практически остановились сделки с недвижимостью — Российская газета

Основной причиной стали объявленные из-за пандемии нерабочие дни, повлиявшие на работу МФЦ, нотариусов и подразделений Росреестра.

«Прием документов на учетно-регистрационные действия осуществляется в электронном виде», — сообщили «РГ» в пресс-службе Росреестра. Подать документы можно на официальном сайте ведомства, но для этого необходима усиленная квалифицированная электронная подпись.

«Количество наших граждан, имеющих оформленную электронную цифровую подпись, достаточно мало», — отмечает руководитель офиса компании «Миэль» в районе Крылатское Ирина Бербенева. «Кроме того, важен вопрос проведения платежа: сейчас, по нашим данным, около 60% сделок осуществляются с помощью банковской ячейки, а это требует физического присутствия сторон. Также при сделке через аккредитив необходимо присутствие сторон в банке для заключения договора и выдачи соответствующих документов участникам договора», — говорит она.

Часть сделок, которые начались до режима самоизоляции, сейчас регистрируется, остальные, к сожалению, «застряли», уточняет управляющий директор «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Александр Москатов.

Затруднительно сейчас также проверить юридическую чистоту квартиры, отмечает Бербенева. Для этого требуется, в частности, справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам из MФЦ и выписка из домовой книги.

При этом возможности для сделок есть, отмечает Москатов. «Например, Сбербанк предоставляет возможность электронной регистрации, или, скажем, нотариусы. Не все сейчас работают, но через них можно провести сделку и отдать документы на регистрацию», — поясняет риелтор.

Застройщики тоже ищут выход из ситуации. «В связи с неопределенной ситуацией мы увеличили сроки бронирования квартир для наших клиентов до двух месяцев. Это позволит нашим покупателям зафиксировать за собой выбранную квартиру и цену на нее», — говорит коммерческий директор ГК «РКС Девелопмент» Александр Коваленко.

А как у них?

По новому указу французского правительства, в период чрезвычайного санитарного положения в стране, вызванного пандемией коронавируса, нотариусы будут заверять акты купли-продажи жилья дистанционно. Физического присутствия сторон при составлении сделки не требуется, вполне достаточно «виртуального». Вместо обычной подписи и нотариус, и продавец с покупателем будут ставить подпись электронную. А вся работа, включая сбор необходимой для составления договора информации, а также подтверждение личности и согласия сторон, будет осуществляться с помощью видеосвязи. Достаточно лишь иметь веб-камеры. Новые правила будут действовать вплоть до 24 июня 2020 года. И, как полагают эксперты, они могут распространиться и на другие требующие нотариального заверения процедуры, если эксперимент пройдет успешно.

Рубрику подготовила Диана Ковалева

В Санкт-Петербурге прошла первая онлайн-сделка со вторичной недвижимостью — — О Группе ВТБ

Экосистема недвижимости «Метр квадратный» (проект группы ВТБ) и Агентство недвижимости «КВС» провели первую на рынке Санкт-Петербурга онлайн-сделку со вторичной недвижимостью. Покупатель и продавец двухкомнатной квартиры на улице Типанова прошли все ее этапы в дистанционном формате, не выходя из дома.

Провести сделку в режиме онлайн позволили современные и безопасные сервисы экосистемы недвижимости «Метр квадратный»: подготовка договора купли-продажи, «Электронная регистрация» и «Безопасные расчёты». Специалисты Агентства недвижимости «КВС» разместили на партнёрском портале M2.ru все необходимые документы. После этого в системе был сформирован договор, который клиенты подписали с помощью усиленной квалифицированной электронной подписи. Деньги за квартиру покупатель перевел на специальный счет в банке ВТБ. После регистрации сделки в Росреестре средства поступили на счет продавца.

«Вторичный рынок недвижимости на сегодняшний день почти в пять раз больше первичного. Благодаря выходу в сегмент готового жилья мы хотим уже в этом году увеличить число сделок с недвижимостью, проходящих на нашей платформе, в шесть раз — до 260 тысяч. Наше сотрудничество с агентствами недвижимости позволит поставить онлайн-сделки со вторичной недвижимостью на поток. Теперь покупка и продажа квартир между двумя физическими лицами станет не сложнее, чем оформление банковской карты или получение кредита», говорит генеральный директор «Метр квадратный» Вячеслав Дусалеев.

«Группа компаний „КВС“ сейчас активно развивает направление вторичной недвижимости. В 2020 году наше агентство запустило несколько новых услуг: продажа и подбор вторичного жилья, юридическое сопровождение, а также альтернативные сделки. Одной из ключевых целей на этот год был перевод максимального числа процессов в дистанционный формат. Я уверена, что наше сотрудничество с экосистемой „Метр квадратный“ позволит нам поставить онлайн-сделки со вторичной недвижимостью на поток. Благодаря этому покупка и продажа квартир для наших клиентов станет проще, быстрее и комфортнее», — говорит Анжелика Альшаева, генеральный директор Агентства недвижимости «КВС».

По расчетам аналитиков компании «Метр квадратный», рынок вторичного жилья в Санкт-Петербурге отличается своим ценообразованием от московского. Например, стоимость квартиры в старом фонде в центре города может быть сопоставима с недвижимостью с евроремонтом на окраине, тогда как в Москве они все равно будут дороже, чем новостройки у МКАДа. Кроме того, Северная столица отличается высокой долей продаж через агентства недвижимости в отличие от активности самостоятельных риелторов в Москве.

«Сегодня роль агентств недвижимости и риэлторов только возрастают. Для принятия решения о покупке недвижимости, которая происходит 1-2 раза в жизни, человеку требуется живая профессиональная поддержка и консультация. При этом процесс совершения сделки максимально упрощается. Документы приходят на смартфон, вы подписываете их электронной подписью, отправляете в Росреестр, получаете уведомление о принятии документов. Все прозрачно  вы сами контролируете процесс»комментирует топ-менеджер компании «Метр квадратный».

Справка

Экосистема «Метр квадратный» — проект группы ВТБ, открытая цифровая платформа в сфере недвижимости. Партнеры — крупные застройщики, банки, агентства недвижимости и ремонтные компании. Впервые на рынке реализован полностью цифровой клиентский путь от поиска объекта до сделки и организации ремонта. За полтора года работы к платформе подключено более 1000 застройщиков, 19 банков и более 2000 агентств недвижимости. С марта 2021 сервисы М2 для покупки квартир стали доступными для физических лиц. Теперь клиенты смогут купить квартиру в режиме онлайн, в том числе выбрать ее из более чем 140 тысяч объектов вторичной недвижимости двух столиц, представленных на интернет-сайте экосистемы m2.ru.

Интерфакс-Недвижимость / В Москве каждая пятая альтернативная сделка со «вторичкой» оказалась в зоне риска


23 ноября 2020, 14:50

Москва.

23 ноября. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ — Сокращение числа ликвидных объектов на вторичном рынке жилья Москвы и устойчивый рост цен привели проблемам с альтернативными сделками, сообщили в компании «Миэль».

«В октябре альтернативные сделки составили более 50% от общего количества договоров купли-продажи, и часть из них оказалась в зоне риска в связи с растущим рынком», — говорится в сообщении.

Аналитики отмечают, что каждая пятая альтернативная сделка на «вторичке» находится в зоне риска.

«Спрос сейчас в разы превышает предложение. Клиент, желающий продать свою квартиру и купить новую, принимает аванс от покупателя, связывает себя стоимостью объекта, а дальше не может найти альтернативу, при этом цены продолжают расти», – сказала Ирина Пешич.

Аналитики отмечают, что цены на вторичное жилье за период с февраля по октябрь выросли в Москве на 11-12%, а объем предложения к октябрю уменьшился в среднем на 5% во всех районах столицы.

«Данная ситуация уже в ближайшие недели может спровоцировать рынок недвижимости в Москве вернуться к работе на опережающих авансах, как в 2006 году. Тогда клиенты, планирующие покупку квартиры взамен своей, вносили аванс за новую квартиру, и только после этого начинали искать себе покупателя», — считают эксперты.

Они отмечают, что в Москве может стать актуальной схема внесения задатка, закрепляющего обязательства продавца заключить сделку, либо вернуть денежные средства в удвоенном размере.

Ранее в столичном Росреестре сообщили, что число сделок на вторичном рынке жилья в Москве выросло за октябрь на 20%. В ведомстве связывают такой ажиотаж с отложенным спросом и ростом сделок по новостройкам. Также на рост числа покупок квартир могла повлиять и возможность приобретения так называемой «новой вторички», когда продавец, являясь юридическим лицом, после оформления прав продает объект недвижимости по договору уступки прав требования по ДДУ, считают в Росреестре.

Что такое электронная сделка!? | Агентство недвижимости КОВЧЕГ

Электронная регистрация права собственности — это услуга, которая позволяет зарегистрировать право собственности удаленно, без посещения МФЦ или Росреестра.

В 2019 году было совершено более 300 тысяч сделок с использованием сервиса электронной регистрации. А всего — уже более 900 тысяч сделок.

Если вы еще сомневаетесь в том, подходит ли электронная регистрация вам, или не знаете о сервисе, читайте нашу статью. Рассказываем все подробно и по порядку.

Для сделок с какой недвижимостью подходит услуга:
— Квартира на первичном или вторичном рынках за собственные средства или в ипотеку
— Комната на вторичном рынке за собственные средства или в ипотеку
— Земельный участок без построек на вторичном рынке за собственные средства

Преимущества сервиса:
— Регистрация за один визит вместо четырех
— С услугой электронной регистрации вне зависимости от типа сделки (с ипотекой или без), а также вашей роли в сделке, вам необходимо будет только подписать документы.
— Возможность проведения межрегиональной сделки
Электронная регистрация — пожалуй, самый удобный способ провести сделку, если продавец и покупатель находятся в разных городах. Или, например, вы покупаете квартиру на стадии строительства в другом городе. Позволяет сэкономить не только время, но и деньги. Что в нынешних условиях, уверены, лишним не будет.
Важно: советуем при межрегиональной сделке также воспользоваться сервисом безопасных расчетов. Это позволит произвести расчеты по сделке удаленно, без посещения банка, за максимально короткое время. Никаких наличных расчетов, рисков хищения и споров сторон о моменте оплаты. Средства хранятся на специальном защищенном счете, пока переход права собственности не будет зарегистрирован. После деньги будут направлены на выплату и поступят на счет — если в реквизитах нет ошибок — в этот же или на следующий рабочий день.

— Сроки регистрации
Мы постоянно улучшаем сервис, а регистрация проходит все быстрее. срок регистрации документов в электронном виде был сокращен до 1 — 3 дня. Ранее регистрация права собственности занимала до 11 рабочих дней.

— Сопровождение процесса регистрации менеджером. Он проконтролирует и сопроводит процесс выпуска электронных подписей для участников сделки, после — направит документы на регистрацию. А при необходимости или возникновении каких-либо вопросов свяжется с представителями Росреестра и поможет их решить.

Как воспользоваться услугой :
Шаг 1. Вы выбираете офис для проведения сделки и приносите с собой пакет документов.

Шаг 2. Менеджер проверяет пакет документов и подает их на регистрацию в Росреестр в электронном виде.

Шаг 3. Менеджер контролирует процесс регистрации и при необходимости ведет коммуникацию с Росреестром

Шаг 4. Вам присылают зарегистрированные документы на электронные адреса почты всех участников сделки.

Условия использования электронной регистрации:
— В сделках право собственности должно быть оформлено после 1998 года
— Только прямые сделки, без «альтернатив»
— В качестве участников могут выступать только физические лица — граждане РФ
— Сторонами сделки не могут быть несовершеннолетние или находящиеся под опекой или попечительством лица
— В сделке не должно быть представителей по нотариальной доверенности
— Объект недвижимости целиком продается из долевой собственности или покупается в долевую собственность
— Не применяется при оформлении кредита по программе «Военная ипотека»
— Недвижимость не находится в залоге
— В сделках по предварительному договору купли-продажи не используется

Какие документы вы получите после регистрации
— После регистрации всем участникам сделки документы на электронную почту приходит архив в формате *. zip.

При сделке с недвижимостью на вторичном рынке клиентам направляются документы
— Выписка из ЕГРН в формате pdf
— Выписка в формате xml
— Электронные подписи к выпискам — файлы «Выписка.sig»
— Договор купли-продажи в формате pdf
— Договор купли-продажи в формате xml
— Электронные подписи к договору в формате «Договор.sig»
— Штамп регистрации в формате xml
— Штамп регистрации в формате html

Как посмотреть документы:
— Все документы, направленные вам в формате pdf, легко открыть как на компьютере, так и на телефоне, и распечатать при необходимости.
— Штамп о регистрации изначально вкладывается Росреестром только в виде xml-файла, а его нельзя открыть привычным способом, поэтому для него мы отдельно сформировали печатный вид. Это файл в формате «Штамп.html». Его вы можете открыть, просмотреть и при необходимости распечатать с помощью любого браузера.

Усиленная квалифицированная электронная подпись — цифровой аналог «живой» подписи на бумаге, созданный с использованием криптографических средств, подтвержденных ФСБ РФ.
Электронная подпись имеет ту же юридическую силу, что и подпись, поставленная лично на бумажном носителе. Выпущенная Сбербанком и полученная клиентами усиленная квалифицированная электронная подпись будет иметь вид файла с расширением *.sig. Открыть ее привыным способом вы не сможете. Почему? Потому что это машинный шифр, который не предназначен для просмотра.
Зато вы можете проверить ее актуальность на сайте Госуслуг.

Для этого достаточно выполнить четыре простых шага:
Выбрать в списке «Подтверждение подлинности — электронного документа. ЭП — отсоединенная, в формате PKCS#7»
Загрузить ваш договор или выписку в формате pdf или xml
Загрузить файл электронной подписи в формате sig
Ввести код с картинки и нажать «Проверить».
В открывшемся окне вы увидите результат проверки. Каждая подпись проверяется отдельно: договор + подпись покупателя, договор + подпись регистратора.
Важно: участникам сделки электронная подпись выпускается на сделке. После она действительна в течение года. Это значит, что ею вы можете подписать документы и при других сделках с недвижимостью.
А вот подпись регистратора может быть выдана раньше и потерять актуальность через какое-то время. Однако это не повод для беспокойства: даже если вы видите надпись о том, что срок действия подписи истек, это означает только то, что ею нельзя подписать новые документы. Однако ее действительность по отношению к ранее подписанным документам это не отменяет.

Как использовать полученные документы:
— То, что регистрация была электронной, вовсе не означает, что вы не сможете получить в дальнейшем какие-либо услуги или у вас возникнут трудности при продаже этой недвижимости.

Способы расчёта при сделке с недвижимостью

Передача денег от покупателя продавцу – важнейший этап процесса купли-продажи недвижимости. Обе стороны сделки заинтересованы в том, чтобы найти наиболее удобную и безопасную форму взаиморасчетов. Для этого необходимо знать все возможные варианты передачи денежных средств и выбрать оптимальный.

Способы расчёта и их краткое описание

На сегодняшний день чаще всего используются следующие способы передачи денег:

  • наличными из рук в руки;
  • через банковскую ячейку;
  • безналичным расчётом с помощью аккредитива или перевода на расчетный счет/банковскую карту продавца.

Передача «живых» денег – самый ненадежный и небезопасный способ. Его часто выбирают люди с консервативными взглядами или те, кто хотел бы, к примеру, уйти от уплаты налогов. Еще это излюбленный вид расчета людей, совершающих притворную сделку, а также тех, кто планирует обмануть продавца. Именно при таком способе передачи чаще всего используют фальшивые деньги. Поэтому от наличного расчета из рук в руки рекомендуем отказаться сразу. Конечно, на продавца можно подать в суд и выиграть дело, но в каком размере и как долго он будет выплачивать долг – неизвестно. Расчёт наличными в такой форме не удовлетворяет элементарным требованиям безопасности и поэтому постепенно уходит в прошлое. То же самое можно сказать о безналичном расчёте, когда покупатель перечисляет деньги на карту или счёт продавца до регистрации перехода права собственности. Намного надёжнее другие способы расчёта:

  • помещение денег в банковскую ячейку с последующей выдачей продавцу в случае удачного завершения сделки;
  • открытие аккредитива для перечисления денег безналичным способом;
  • депозит нотариуса;
  • расчеты с использованием банковского счета эскроу.

Аренда депозитарной ячейки

В столичном регионе банковские ячейки фигурируют примерно в 90% сделок.

Аренда ячейки – это помещение денег покупателя в сейф банковской организации в присутствии участников сделки и представителя банка. Процедура сопровождается подписанием трехстороннего соглашения с указанием всех нюансов хранения и выдачи денег. Соглашение регламентирует такие вопросы, как срок нахождения денег в банке и условия доступа к ячейке в зависимости от разных обстоятельств. Заранее оговариваются нюансы передачи прав на недвижимость и оплаты услуг банка. После этого деньги проверяют и пересчитывают, а затем помещают в ячейку вплоть до выполнения условий соглашения (как правило, до регистрации права собственности на объект купли-продажи). Если сделка по какимлибо причинам не состоялась, деньги возвращаются покупателю.

Аккредитив

Открытие аккредитива отличается от аренды ячейки тем, что расчет проводится безналичным способом. Покупатель открывает счет и перечисляет на него необходимую для покупки сумму. В свою очередь банковская организация берёт на себя обязательства передать деньги продавцу после регистрации сделки в Росреестре. При этом банк гарантирует сохранность денег и несет ответственность перед участниками сделки в случае необоснованной выдачи денежных средств.     Этот способ расчёта потребует расходов на банковские комиссии, однако ради своей безопасности можно пойти на дополнительные затраты.

Депозит нотариуса

Передавать деньги при покупке жилья можно через депозит нотариуса. Изначально депозит нотариуса – это принятие нотариусом денежных средств и/или ценных бумаг от должника для последующей передачи их кредитору. Однако с 1 января 2015 года появилась возможность использования депозита нотариуса не только как способа расчетов между кредитором и должником, но и при сделках с недвижимостью. Работает схема расчетов через депозит так: покупатель переводит деньги на специальный депозитный счет нотариуса. Затем нотариус, который удостоверяет сделку, сам переведет средства продавцу, как только ее условия будут исполнены, то есть, как только право собственности покупателя будет зарегистрировано в Росреестре. Как мы видим, механизм цивилизованный, предельно простой и надежный.

Расчеты с использованием банковского счета эскроу

Этот относительно новый способ заключается в том, что покупатель квартиры открывает в банке так называемый счет эскроу для расчетов по договору купли-продажи квартиры. Для этого покупателем квартиры на счет эскроу вносится сумма, равная стоимости квартиры. Банк блокирует денежные средства до выполнения обязательств по договору купли-продажи квартиры, в счет которого размещены денежные средства. При предъявлении продавцом в банк соответствующих документов, как правило, свидетельствующих о переходе права собственности на квартиру к покупателю, банк выдает ему полагающуюся сумму со счета эскроу (п. 1 ст. 860.7 ГК РФ).

Примечание. Приостановление операций по счету эскроу, арест или списание с данного счета денежных средств по обязательствам покупателя перед третьими лицами либо по обязательствам продавца не допускается (п. 4 ст. 860.8 ГК РФ).

Владелец счета эскроу не может распоряжаться денежными средствами, находящимися на счете. По сути, такой счет предназначен только для хранения денежных средств покупателя и передачи их продавцу при наступлении определенных договором купли-продажи квартиры обстоятельств. Если сделка не состоялась, то по истечении срока действия договора счета эскроу счет закрывается, а денежные средства возвращаются покупателю, если иное не предусмотрено договором эскроу (ст. 860.10 ГК РФ).

Какое же отличие эскроу от аккредитива, ведь по своему функциональному назначению эти два инструмента очень похожи – они предназначены для снижения риска при торговых сделках. Но все же между ними есть существенная разница, и заключаются она в следующем:

  1. В отличие от аккредитива, счета эскроу закрываются только при личном присутствии всех участников сделки. Аккредитив же может быть отозван в любой момент покупателем, а отзывной – самим банком без предварительного уведомления сторон. В международной практике отзывные аккредитивы с 2007 года запрещены.
  2. Аккредитивная форма расчета строго регламентируется законодательством, а договор с использованием счетов эскроу носит более гибкий характер. В последнем стороны могут указать только те условия, которые им нужны для осуществления сделки. А вот что необходимо для аккредитива, строго прописано в законодательных актах Центробанка. Другими словами пакет документов, набор условий по счетам эскроу формируется сторонами, а при аккредитивных формах расчетов он предусмотрен законодательством.

При аккредитиве ответственность за выполнение условий сделки ложится полностью на покупателя и продавца, по счетам эскроу – на банк. Имеется в виду, что выплата денег при аккредитивной форме расчетов осуществляется при наличии всех документов, предусмотренных договором, независимо от их содержания и соответствия договорным обязательствам сторон.

Специалисты Safe-Estate возьмут на себя обязанности по сопровождению сделки купли-продажи, обеспечив тем самым безопасность ваших средств и недвижимости от мошенничества.

Как провести беспрепятственную сделку с недвижимостью

Покупка недвижимости, особенно дома, может быть очень эмоциональным переживанием. Как агент покупателя, ваша работа — быть голосом разума, буфером, а иногда и миротворцем. В то время как многие транзакции завершаются минимумом переговоров, другие чреваты торговлей по цене, ремонту, срокам и т. Д. У вас есть возможность устанавливать ожидания и вести все переговоры вперед и назад без промедления. Несколько обнадеживающих слов могут означать разницу между гладкой транзакцией и травмирующей. Вот несколько советов, как сделать процесс сделки с недвижимостью максимально гладким для вас и ваших клиентов-покупателей.

Делаем предложение

Создание предложения недвижимости — это искусство. Это тщательный баланс между ценой, сроками, непредвиденными обстоятельствами и временными рамками. Чтобы достичь приемлемого соглашения с наиболее выгодными условиями, убедитесь, что ваши покупатели осведомлены о рынке и наиболее важных факторах при составлении предложения.Факторы, которые следует учитывать, включают:

  • Сравнимые объекты
  • Количество дней на рынке
  • Даты закрытия
  • Просьбы к продавцам об уплате затрат на закрытие
  • Своевременность и виды проверок
  • Финансирование
  • Страхование имущества
  • Ремонт (при наличии)

Чтобы получить подробное руководство о том, как составить и использовать предложение, зарегистрируйтесь на курс нашего дочернего сайта: День из жизни агента покупателя

Для того, чтобы этот начальный этап сделки с недвижимостью прошел успешно, важно своевременно подать предложение. Хотя в каждом штате может быть или не быть окончательного ограничения по времени (например, 24 часа), в интересах всех подать предложение как можно скорее.

Конкуренция с другими покупателями

Конкурирующие предложения могут стать для покупателя захватывающим, напряженным и тревожным моментом. Если ваши покупатели узнают о конкурирующем предложении, попросите их подумать о ценности этой собственности для них. Они могут захотеть пересмотреть свое предложение и сделать его самым лучшим и лучшим предложением.Им следует помнить, что цена — лишь один из факторов, влияющих на решение продавца. Другие условия, такие как даты закрытия и уступки, могут играть важную роль в сильных сторонах конкурирующих предложений.

Независимо от сильных и слабых сторон конкурирующих предложений продавец может вести переговоры только по одному предложению за раз до тех пор, пока не будет заключен обязывающий договор. На рынке сильных продавцов могут быть ситуации, когда одновременно поступает более одного предложения. В этих стрессовых ситуациях покупатели могут успокаиваться, зная, что они сделали самое сильное предложение.

Что делать, если у вас есть два клиента, заинтересованных в одной и той же собственности?

Вполне возможно, что у вас могут быть два разных клиента-покупателя, заинтересованных в одной и той же собственности. Это ставит вас в затруднительное положение. Хотя оба клиента несут фидуциарные / установленные законом обязанности, вы не можете отдавать предпочтение одному клиенту перед другим. В этом случае вы не можете давать советы по цене или стратегии, и вы не можете защищать ни одного из клиентов. Информация должна оставаться конфиденциальной и сообщаться обоим покупателям, что вы представляете двух покупателей, заинтересованных в одной и той же собственности.Если вы не чувствуете себя комфортно в этой роли, вы можете спросить покупателя, не хочет ли он, чтобы его направили к другому агенту.

Встреча предложений

Если продавец не считает первоначальное предложение приемлемым (например, потому, что он считает, что цена предложения слишком низкая, требуется слишком много ремонтов или проверок и т. Д.), Он может вернуться со встречным предложением. Убедитесь, что вы подготовили покупателей к такой возможности. Они могут быть удивлены встречным предложением. Однако на этом этапе они могут выбрать:

  • Принять встречное предложение
  • Встречное встречное предложение
  • Отклонить встречное предложение и уйти из собственности

Если покупатели решают написать другое предложение (в данном случае второе встречное предложение), они отклоняют встречное предложение продавца.Это означает, что продавец имеет возможность:

  • Принять встречное предложение
  • Встречное встречное предложение
  • Отклонить встречное предложение и уйти от покупателей

Это может сбивать с толку, но важно знать, какая сторона обязана заключить договор купли-продажи и когда. Продавцы могут вести переговоры только с одним покупателем за раз. Покупатели могут вести переговоры только с одним продавцом за раз (если они не хотят владеть более чем одной недвижимостью!).

Завершение заключительных этапов сделки с недвижимостью

Уф! Принятие! Наконец-то по контракту. Значит ли это, что ваша работа сделана? Неа. Вам по-прежнему нужно убедиться, что покупатели на правильном пути. Прежде чем вы сможете достичь конечного пункта закрытия сделки, вы должны работать, чтобы поддерживать в порядке следующие срочные задачи:

  • Финансирование
  • Проверки
  • Наличие страхования имущества
  • Оценка
  • Поиск по названию
  • И, наконец, процедуры закрытия

Ориентироваться в неспокойных водах при покупке недвижимости непросто.Есть много важных факторов, которые необходимо учитывать, сроки, которые необходимо соблюдать, и условия, которые необходимо согласовать. Хороший лицензиат — это тот, кто хорошо осведомлен и компетентен, умеет эффективно общаться и вести переговоры, а также полностью понимать, как проводить сделку с недвижимостью. Наш курс «Один день из жизни агента-покупателя» проведет вас через всю сделку с недвижимостью, от предложения до заключения контракта и заключения сделки, а также даст советы и рекомендации, которые помогут сделать процесс покупки дома гладким.

Запишитесь на курс нашего дочернего сайта «День из жизни агента-покупателя»

Введение в сделки с недвижимостью — Модуль 1 из 5

Владение домом имеет почти мифическое качество как часть «американского мечтать.”Процесс переговоров, согласования и оформления передачи реальных Однако имущество может быть длительным, сложным и сопряжено с риском для обеих сторон. Этот программа проведет вас через процесс сделок с недвижимостью, начиная с переговоры по контракту через закрытие. Мы сосредоточимся на практических аспекты каждого шага на этом пути.

Роли брокера и поверенные

Брокеры

На первом этапе, конечно, покупатель и продавец должны договориться о цене и сопутствующих условиях.Продажа недвижимости часто при содействии брокеров по недвижимости, которые продают дома и показывают их покупателям в обмен на комиссию, которая обычно составляет процент от продажной цены, обычно около 5 или 6% от продажной цены. Брокер должен иметь лицензию государства (в в некоторых штатах юристы автоматически имеют право на посредничество в сфере недвижимости) и получение и поддержание этого статуса требует определенного обучения и продолжения элементы образования. Термин «агент» по недвижимости используется как синонимы. с «брокером» или может относиться к кому-либо, работающему под управлением брокера.В любом случае лицензированный брокер должен нести полную ответственность за сделку.

Хотя один брокер или агент может способствовать продаже, тенденция заключается в том, чтобы покупатель и продавец каждый будет представлен брокером. Брокер продавца консультирует по организации дома и рекламирует его доступность. Брокер покупателя привлекает покупателя, показывает дом покупателю и представляет предложения от имени покупателя.

Национальная ассоциация риэлторов поддерживает многократный Сервис листинга, который облегчает сотрудничество между брокерами и агентами.Это также лоббирует интересы «риэлторов» (термин, данный членам Association) и соблюдает этические кодексы. Взамен риэлторы платят годовой или ежемесячные взносы в Ассоциацию и ее местные отделения.

Членство в Национальной ассоциации риэлторов и Услуга множественного листинга не требуется для агентов по недвижимости и брокеров, но не члены MLS не могут иметь право делить комиссионные с членами MLS брокеры и не члены MLS не имеют доступа к одинаковому уровню информации как и члены MLS.На практике большинство людей, серьезно относящихся к работая брокером или агентом, придется присоединиться к MLS.

Обратите внимание, что брокеры и агенты не являются строго обязательными для операции с недвижимостью. Домовладельцы могут продавать свои дома «по собственному усмотрению» и экономить комиссия. Когда домовладельцы привлекают риэлторов, они делают это, чтобы максимизировать экспозиции и для охвата покупателей, представленных членами MLS.

Листинговые соглашения


Брокеры обычно перечисляют дома после они заключили соглашение о листинге (письменное соглашение о листинге требуется Национальной ассоциацией риэлторов и многими штатами).Листинг соглашения дают брокеру право выставлять и продавать недвижимость и давать брокеру комиссию при продаже недвижимости. Чтобы защитить брокера от покупателей и продавцов, пытающихся обойти комиссию путем проведения сделка вне пределов брокера, большинство листинговых соглашений дают эксклюзивные маркетинговые права брокера. Эта эксклюзивность может иметь форму:

1. «Исключительное право на продажу». Этот договоренность гласит, что если недвижимость будет продана в сроки, предусмотренные контракт (часто на 6 месяцев или год), брокер имеет право на комиссию вне зависимости от того, кто ввел покупателя.

2. «Эксклюзивное агентство». Этот договоренность присуждает комиссию только в том случае, если брокер или агент участвовали в сделка. Если покупатель находит продавца напрямую (или наоборот), брокер не имеет права на комиссию.

Адвокаты

Во многих частях страны это обычное дело для сделок с жилой недвижимостью, которые заключаются без участия поверенные. Стороны представляют сами себя или их агенты. и консультируйтесь с юристами только в случае возникновения проблем.В других частях страны это Обычно при продаже дома каждую сторону представляет адвокат. Ни один подход является «правильным» или «неправильным», поскольку адвокаты могут обеспечить безопасность и экспертизы, но за счет гонораров адвокатов. Когда адвокаты участвуют в сделки с недвижимостью, они обычно появляются только тогда, когда покупатель и продавец пришли к соглашению об основных условиях.

Соглашения о передаче недвижимости

Письма о намерениях , листы предложений и Связующие

Если покупатель и продавец хотят заключить сделку, но не хотят будучи готовыми к исполнению контракта, они могут формализовать условия потенциального предложения используя лист предложений или «письмо о намерениях».” В нем описывается предлагаемая сделка, чтобы стороны могли вести переговоры. перед заключением контракта. Похоже на договор, но буква более кратким и часто использует маркированные списки и таблицы вместо длинных и формальный язык. Он демонстрирует заинтересованность покупателя в собственности или разъяснение спорных условий в текущем переговоры. [1] Письмо о намерениях также может быть полезным покупатель, который хочет получить финансирование от кредитора. [2] Подписанный лист предложения иногда в разговорной речи называется недвижимостью. агентов в качестве «связующего», что парадоксально, учитывая, что оно никого не связывает.Никто не обязан выполнять транзакцию до тех пор, пока не будет заключен контракт. подписано.

Если покупатель и продавец готовы перейти к следующему этапу, они составят договор купли-продажи недвижимости. Хотя обычно пишется на юридическая проза и формальный язык с тяжелыми шаблонами, контракты могут быть имеет обязательную силу, даже если написано неофициально, при условии, что намерение заключить договор там. [3] Об этом свидетельствует знаменитое дело Lucy v. Zehmer , в котором договор был написан и подписан на обратной стороне квитанции ресторана.

Договор недвижимости

Договор недвижимости оформляет договор купли-продажи и связывает стороны. Он должен идентифицировать стороны и описывать соглашение цель. Он должен точно описывать собственности и укажите условия оплаты, включая сумму, сроки и способ оплата.

Если стороны решат наложить какие-либо условия на продажу, например, успешное завершение осмотра здания или удаление арендаторов, в соглашении должно быть указано, какая сторона несет ответственность за выполнение каждого условия и четко опишите, как, когда и на каких условиях они удовлетворят условиям.[4] Наконец, все стороны должны подписать и поставить дату в соглашении, и во многих государствах оно также необходимо нотариально заверить.

Операции с недвижимостью требуют времени, а стихийные бедствия могут повредить имущество между контрактом и закрытием, то есть когда передача имеет место.

Если в договоре отсутствует резерв на риск убытков, риск повреждения ложится на покупателя в соответствии с доктриной «справедливой конверсии» поскольку после подписания контракта покупатель становится «равноправным» владельцем.[5] Во избежание путаницы или несправедливого результата контракт должен включать в себя риск положение об убытках, чтобы четко указать, кто несет риск убытков. Тот, кто несет риск потери должен иметь страховку для покрытия такой потери.

Личное имущество

Покупка дома может включать в себя бытовые приборы, оборудование и другое личное имущество в нем. В этих случаях в контракте должно быть указано, какое личное имущество входит в распродажа.Продавец может оформить счет купли-продажи в дополнение к документу, чтобы указать: продаваемое личное имущество, особенно если продажа включает личное имущество, не прикрепленное к дому.

Состояние собственности

В зависимости от законодательства штата продажа домов может содержать подразумеваемые гарантии того, что основные системы, такие как водопровод, отопление и электричество, находятся в исправное состояние на момент закрытия. [6] Чтобы противодействовать подразумеваемой гарантии, многие контракты с недвижимостью содержат «как есть» пунктов, которые отказываются от любых гарантий, связанных с состоянием имущество.Покупателю обычно предоставляется возможность принести инженер или инспектор для проверки собственности и впоследствии принимает имущество независимо от его состояния. Если инспектор обнаружит проблемы с дом, продавец может захотеть пересмотреть договор или попросить покупателя исправить условия. Некоторые штаты требуют, чтобы продавец заполнял формы раскрытия информации. до подписания контракта, в котором раскрываются проблемы, которые есть у продавца знание.

Если в собственности есть гарантированные улучшения, такие как Крыша с 10-летней гарантией, которая была установлена ​​три года назад, продавец должен включить в транзакцию документ о переуступке гарантий.Точно так же у собственности есть арендатор, арендующий любую часть земли, аренда арендатора должна переуступается от продавца к покупателю. Покупатель получает уступку аренды обычно требует, чтобы продавец возместил новому владельцу неблагоприятные претензии, которые возникают к новому владельцу в результате невыполнения обязательств по аренда, которая произошла до того, как новый владелец вступил во владение.

Нарушение контракта

Контракт обязывает покупателя и продавца двигаться вперед сделка на заявленных условиях при закрытии.После заключения договора ни ни покупатель, ни продавец не могут отказаться от договора без нарушения условий соглашения. [7] Тем не менее, нарушение не всегда дает другой стороне право прекратить соглашение. Большинство контрактов допускают периоды уведомления и ожидания и предоставляют возможности для исправления и продолжения работы. [8] Стороны должны уделять особое внимание требования о прекращении при нарушении до прекращения сделки.

В зависимости от того, кто нарушает, доступны различные средства правовой защиты.Если продавец нарушает правила, суд может назначить конкретное исполнение и принудить продавец, чтобы завершить продажу. Это средство доступно, потому что предполагается что каждый участок земли уникален, и денежный ущерб не дает Покупателю выгодна его сделка. Если конкретная производительность невозможна, Покупатель может требовать возмещения денежного ущерба. Продавец может нести ответственность за возврат задаток покупателя плюс проценты и расходы на право собственности, подготовка землеустроительных работ и гонорары адвокатов.

Если покупатель нарушает договор купли-продажи и отказывается завершив продажу, продавец может потребовать денежного возмещения убытков. Суд не предоставит конкретные характеристики, чтобы заставить покупателя купить дом, потому что денежные Убытки достаточны для компенсации продавцу, не нарушившему правила.

Чтобы избежать хлопот и неопределенности при вычислении фактического возмещение убытков в случае нарушения покупателем, договор недвижимости может включать в себя ликвидированных пункт о возмещении убытков, который представляет собой заранее оговоренную сумму, которую одна сторона соглашение будет обязано в случае нарушения. Это обеспечивает предсказуемость и может выступать в качестве страховки от стоимость нарушения. Хотя они обычно включаются, суд не примет во внимание если финансовые штрафы, которые он оценивает, являются непомерными [9]. В большинстве случаев оговорка о заранее оцененных убытках представляет собой сумму задатка. депозит, который выплачивается эскроу-агенту во время заключения контракта. Если покупатель нарушает договор, эскроу-агент выплачивает деньги продавец, который сохраняет его в качестве возмещения убытков за нарушение

Короткие продажи

Никто не хочет, чтобы их дома обесценились.Тем не мение, миллионы американцев столкнулись с этой печальной реальностью во время и после Экономический спад 2007-2009 годов, когда стоимость недвижимости снизилась в большинстве страна. Многие люди оказались в неудачное положение, когда вы взяли ипотеку на покупку дома, когда цены были высокими, но несколько лет спустя недвижимость стоила того, что стоила заложена за. К 2010 году почти четверть домов в США стоила меньше их ипотечные ссуды. [10] В просторечии это называется «подводным». и это затрудняет продажу собственности и увеличивает риск покупатель по умолчанию.

Если собственник недвижимости перестает платить ипотеку, вместо того, чтобы идти из-за расходов и хлопот по лишению права выкупа дома, который стоит меньше чем проценты банка по ипотеке, банк может разрешить продажу собственности за рыночная цена, даже если она меньше суммы, причитающейся по ипотеке. Это известная как «короткая продажа».

Контракты на короткие продажи будут включать подписанное дополнение между покупателем, продавцом и продавцом ипотечный кредитор, выясняющий, как будет оформлена ипотека на недвижимость разряжены.В случае отказа от права обращения кредит , банк может получить только выручку от продажи, а владелец не несет ответственности за разницу между ценой короткой продажи и суммой задолженности. Многие штаты требуют, чтобы все ипотечные кредиты были ссуды без права регресса. В государствах, что разрешить ссуды с правом регресса, если ссуда является ссудой с правом регресса, владелец несет ответственность за разница между суммой долга по ипотеке и короткой продажей цена. [11]

Ипотечные кредиторы, которым грозит высокая вероятность собственности потеря права выкупа привлекается к коротким продажам.Короткая распродажа позволяет избежать затрат и хлопот связано с потерей права выкупа, и это дает сторонам возможность найти покупатель, готовый заплатить больше, чем можно было бы получить за недвижимость аукцион выкупа. Однако, поскольку речь идет о продаже, где покупка цена недостаточна для выплаты залогодержателя, короткая продажа может только быть выполнено, если ипотечный кредитор согласился освободить ипотеку на меньше, чем причитается. В этих случаях кредитор выпускает «короткое письмо о продаже». одобрение продажи и создание основы для выплаты ипотеки.В Залогодатель и залогодержатель должны подписать короткое письмо о продаже, и они могут включать любое количество условий оплаты и других условий, которые требует кредитор погасить ссуду. Большинство кредиторов сохраняют за собой право проверять и утверждать продажа недвижимости, а в коротком письме о продаже будут указаны сроки закрытия продажа. [12]

Закрытие

Операция с недвижимостью завершается процессом, называемым «Закрытие», когда обе стороны должны выполнить все условия обмен.Закрытие завершает транзакцию, и условия контракта больше не применяется после закрытия, если в контракте не указано, что такой срок будет пережить закрытие.

Закрытие недвижимости может быть выполнено лично покупателем или продавца или через условное депонирование или доверенность. [13]

Заключительные документы могут включать свидетельские показания о праве собственности, отчеты о расчетах, акты, векселя, векселя, ценные бумаги и уступки гарантий или аренды на имущество.Поверенный, помощник юриста или более близкий по должности создать файл со всей документацией, относящейся к сделке с недвижимостью, и при закрытии все документы должны быть собраны и оформлены.

Заключительные документы различаются в зависимости от характера реального сделка с недвижимостью. Например, закрытия, когда покупатель совершает покупку денежная ипотека на покупку дома более сложна и требует гораздо большего подписи. Компании по страхованию титула также могут потребовать дополнительных формальностей.На минимум, продавец должен предоставить вид сделки, предусмотренной контрактом. и должен предоставлять покупателю «товарный титул».

Всем сторонам, которым причитаются платежи, как правило, выплачиваются закрытие. Конечно, это включает в себя деньги за покупку, но также включает в себя брокерское вознаграждение, погашение ипотечного кредита на имущество, которое продавец все еще владеет, гонорары адвокатов, премии по страхованию прав собственности и т. д.

В оставшейся части этого курса мы рассмотрим более подробно по аспектам сделок с недвижимостью, включая финансирование, правоустанавливающие экзамены и страхование, дела и факторы, относящиеся к одновременным держателям долей.



[3] Например. Уильямсон против Банка Нью-Йорка, 947 F.Supp.2d 704 (N.D. Tex. 2013) (заказ урегулирования потери права выкупа после того, как поверенный отправил электронное письмо с указанием что предложение банка «выполнимо»). См. Также St. John’s Holdings, LLC v. Two ООО «Электроника», №16 MISC 000090, 2016 WL 6191911 (внешняя ссылка) (масс. Land Court Essex Cty. 24 октября 2016 г.) (установлено, что стороны установили обязательную договор недвижимости посредством обмена текстовыми сообщениями.)

[5] См., Например, Хаксфорд против США, 299 F. Supp. 218 (N.D. Fla. 1969) (при условии, что любой покупатель, подписывающий договор купли-продажи жилой недвижимости, является «Справедливый владелец» этой собственности в соответствии с законодательством Флориды).

[6] Хинкель Д. Основы практической работы с недвижимостью. Закон 383 (6 th ed. 2016).

[8] Burton, S. Нарушение контракта и Обязанность добросовестного поведения по общему праву , 94 Har. L. R. 369 (декабрь 1980 г.).

[11] Хинкель Д., Основы практической недвижимости Закон 112 (6 th ed. 2016).

[13] Хинкель Д. Основы практической работы с недвижимостью ЗАКОН 345-46 (6-е изд., 2016 г.).

Должность координатора сделок с недвижимостью

Изучите должностную инструкцию координатора сделки с недвижимостью, а также когда и как нанять помощников по административным вопросам. Обычно первый нанимаемый агент по недвижимости — это универсальный помощник с полным описанием работы, охватывающий все административные обязанности агента.Сначала этот человек может одновременно выполнять функции координатора сделки с недвижимостью, менеджера по листингу, директора по маркетингу и административного помощника. Однако по мере увеличения производительности агента помощнику становится все труднее справляться со всеми этими обязанностями. Часто агенты нанимают второго координатора сделок с недвижимостью, который занимается исключительно обработкой списков и транзакций по контракту. Прежде чем просматривать приведенное ниже примерное описание работы координатора сделок с недвижимостью, посмотрите, как мы интервьюируем административного менеджера по недвижимости Элизабет Гилберт, чтобы узнать, как и когда команды по недвижимости должны нанять координатора сделок с недвижимостью из этого видео.

Чтобы получить дополнительные инструменты, системы и информацию для административного персонала по недвижимости, обязательно посетите блог Элизабет Гилберт TheAssistantFiles.com. Элизабет была отмечена Inman News за ее работу над этим блогом, который стал надежным ресурсом для административных помощников в командах по недвижимости по всему миру.

1. Менеджер по листингу (листинг к контракту)

  • Наблюдать за всеми аспектами транзакций продавцов от первоначального контакта до заключения договора купли-продажи.
  • Подготовить все листинговые материалы: презентация перед листингом, соглашение о листинге, раскрытие информации продавцами, сравнительный анализ рынка, поиск профиля собственности в Интернете, исследование старых списков службы множественного листинга (MLS) и т. Д.
  • Консультируйтесь и координируйте с продавцами все фотографии собственности, постановку, ремонт, уборку, вывески, сейф, требования к доступу и маркетинговую деятельность.
  • Получить все необходимые подписи под листинговым соглашением, раскрытиями и другой необходимой документацией.
  • Координировать показы и получать отзывы.
  • Предоставлять упреждающую еженедельную обратную связь с продавцами обо всех выставках и маркетинговой деятельности.
  • Координация всех открытых дней открытых дверей и открытых дверей брокеров.
  • Введите всю информацию о листинге в MLS и на маркетинговые веб-сайты и обновите по мере необходимости.
  • Отправьте всю необходимую документацию офисному брокеру для проверки соответствия файлов.
  • Введите всю необходимую информацию в клиентскую базу данных и системы управления транзакциями.

2. Координатор сделки (контракт до закрытия)

  • Наблюдать за всеми аспектами сделок покупателя и продавца от подписанного договора купли-продажи до закрытия.
  • Координировать право собственности / условное депонирование, ипотечную ссуду и процессы оценки.
  • Координирует проверки, помогает в переговорах по ремонту и координирует завершение ремонта.
  • Регулярно обновляйте и поддерживайте связь с клиентами, агентами, титульным должностным лицом, кредитором и т. Д.
  • Отправьте всю необходимую документацию офисному брокеру для проверки соответствия файлов.
  • Согласовать графики переезда / владения.
  • Запланировать, координировать и присутствовать в процессе закрытия.
  • Введите всю информацию о клиенте в систему клиентской базы данных.
  • Запланируйте 30-дневный, 90-дневный и 120-дневный звонок в службу поддержки клиентов, чтобы помочь с любыми рекомендациями поставщика услуг по благоустройству дома и попросить направления.

Пожалуйста, также не стесняйтесь щелкнуть здесь, чтобы увидеть полное описание работы штатного помощника по недвижимости.

Список сценариев и диалогов презентации

10 лучших фермерских идей

Сценарии и методы отслеживания потенциальных клиентов

Способы быстрого роста ИСП недвижимости

Агенты по внутренним продажам в командах по недвижимости

Контактные планы и сценарии базы данных РИЭЛТОРА

Базы данных риэлторов: сценарии и списки для их создания

Просроченные скрипты листинга

Бизнес-план по недвижимости на одной странице

Сценарии вызова подписи покупателя

Описание работы помощника администратора по недвижимости

Скрипт консультации с покупателем

Скрипты разведки и обработчики возражений FSBO

Сценарии Open House для создания новых объявлений

Скрипты для покупателей: как показать меньше домов

Только что включенные и только что проданные скрипты недвижимости

Что говорить при звонке продавцам в ФСБО по поводу объявлений

Агенты по управлению и компенсации покупателей в командах по недвижимости

Простые способы спросить у ваших клиентов рекомендации

Сценарии для преодоления возражений против представления листинга

Когда мне следует создать команду по недвижимости?

Пошаговая сделка с недвижимостью | Руководства по дому

Ли Грейсон Обновлено 26 июня 2018 г.

Покупка дома — это крупная покупка, в которой нужно одновременно манипулировать множеством различных компонентов.Хотя хороший агент по недвижимости помогает покупателям ориентироваться в процессе, его четкое понимание того, что происходит, предотвращает путаницу и разочарование. Несоблюдение сроков может привести к дорогостоящим ошибкам и даже к потере дома мечты. Знайте, каковы ваши обязанности и как вы можете выйти из сделки, если что-то не кажется правильным.

Предложение о покупке

В письменном официальном договоре о недвижимости указана цена и идеальные условия для потенциальной продажи. На следующем этапе покупатель представляет официальное письменное предложение с указанием предложенной цены.Покупатель также соглашается или опровергает условия продажи, изложенные продавцом, включая период времени, отведенный для закрытия продажи. Когда обе стороны приходят к соглашению по всем пунктам, обе подписывают официальный договор купли-продажи.

Процесс условного депонирования

Открытие условного депонирования — это следующий шаг после подписания покупателем и продавцом договора купли-продажи. Условное депонирование описывает нейтральную сторону, владеющую контрактами и средствами, участвующими в транзакции. Не во всех областях используется условное депонирование, а в некоторых местах адвокат выполняет функции ответственного за условное депонирование.Условное депонирование гарантирует, что все стороны соблюдают условия, указанные в контракте. Все деньги проходят через условное депонирование и высвобождаются в соответствии с соглашением о продаже. Некоторые отделения условного депонирования сочетают поиск юридического титула собственности, чтобы убедиться, что владелец имеет право продать недвижимость. В некоторых регионах используется отдельный титульный офис, который представляет отчет о праве собственности в службу условного депонирования для официального утверждения как кредитором, так и новым покупателем.

Проверки на случай непредвиденных обстоятельств

Проверки проводятся в течение первых нескольких дней после заключения контракта.Возможные проверки включают в себя поиск заражения насекомыми, проверку качества кровли и проверку оборудования, а также систем отопления и охлаждения. Некоторые инспекторы проводят несколько оценок во время одной общей проверки. Покупатель должен включить просьбу о найме профессиональных инспекторов в контрактное соглашение, и покупатель, как правило, оплачивает расходы на инспекции. В качестве вторичного набора непредвиденных обстоятельств, которые могут привести к дальнейшим проверкам, является раскрытие продавцом того, что он сделал с домом, и того, что, как известно, является проблемой.

Утверждение кредитора

Следующий шаг — одобрение ипотеки. В договоре купли-продажи указано количество дней, в течение которых можно получить новую ссуду, когда покупателю требуется ипотека для оплаты недвижимости. Процесс кредитования обычно требует периода условного депонирования от 30 до 60 дней, чтобы завершить андеррайтинговую экспертизу стоимости дома и кредитоспособности нового покупателя.

Окончательное закрытие

На последнем этапе закрытия транзакции продавец должен передать юридическое право собственности или документ в некоторых штатах новому владельцу.При закрытии и покупатель, и продавец получают окончательные закрывающие документы, включая документы о праве собственности и ссуде, а ключи от дома переходят из рук в руки. Титульная компания зафиксирует сделку в офисе окружного асессора или регистратора, чтобы зарегистрировать имя нового владельца.

Анатомия сделки с недвижимостью — закрытие | Whitman Legal Solutions, LLC

Эта статья о закрытии сделок с недвижимостью — пятая в серии статей об анатомии сделки с недвижимостью.В предыдущих статьях я сравнивал сделку с недвижимостью с формой сонаты-аллегро, используемой во многих классических сонатах, концертах и ​​симфониях.

В предыдущих статьях этой серии я сравнивал экспозицию с предконтрактной частью сделки с недвижимостью, когда стороны согласовывают рамки своих отношений и условия сделки. Раздел девелопмента похож на период проверки на должную осмотрительность (период должной осмотрительности), когда покупатель осматривает недвижимость, чтобы определить, соответствует ли она потребностям покупателя.

В последней статье говорилось о подготовительном периоде закрытия, когда покупатель подтверждает свое финансирование, а стороны согласовывают закрывающие документы и следят за тем, чтобы название собственности соответствовало закрытию. Завершающий подготовительный период похож на перепросмотр, последний раздел композиции перед финалом или финалом. Перепросмотр напоминает темы из предыдущих разделов и движется к равновесию, обычно заканчивая композицию идеальной каденцией. Идеальная каденция, переходящая от доминантного к тоническому (домашний ключ), успокаивает и создает для западного уха ощущение завершенности.

Как и последняя каденция, закрытие сделки с недвижимостью — это время, когда стороны примиряются. При закрытии собственность переходит в собственность. Закрытие сделки с недвижимостью обычно приносит ощущение завершенности.

Условия закрытия или непредвиденные обстоятельства

Договор купли-продажи недвижимости (Контракт) определяет, когда и где происходит закрытие. Многие контракты также включают условия или непредвиденные обстоятельства (непредвиденные обстоятельства), которые должны произойти до закрытия.Непредвиденные обстоятельства обычно идут в пользу покупателя. Это означает, что, в зависимости от условий Контракта, Непредвиденные обстоятельства дают покупателю право решить, отказаться ли от Непредвиденного обстоятельства, отменить транзакцию или отложить закрытие до тех пор, пока Непредвиденное обстоятельство не будет удовлетворено. Лишь в редких случаях Контракт позволяет продавцу отменить или отложить закрытие из-за невыполнения непредвиденных обстоятельств.

Многие контракты на покупку жилья не имеют условных обязательств. Наиболее распространенные непредвиденные обстоятельства в контрактах на покупку жилья включают получение покупателем финансирования и продажу покупателем текущего дома покупателя.В большинстве Контрактов на коммерческую недвижимость Условные обязательства подразделяются на три категории: Непредвиденные обстоятельства, связанные с недвижимостью, Непредвиденные обстоятельства, связанные с титулом, и Условные обязательства по финансированию.

Финансирование Непредвиденные обстоятельства встречаются не так часто при сделках с коммерческой недвижимостью, как при покупке жилья. В случае непредвиденных обстоятельств финансирования они обычно указывают минимальную основную сумму и максимальную процентную ставку ожидаемой ипотечной ссуды.

Механизм закрывания

Тридцать лет назад при закрытии сделок покупатель, продавец, их поверенные и титульный агент встретились в конференц-зале и подписали документы.Затем покупатель вручает чек, а продавец передает покупателю ключи. Закрытие домов до сих пор иногда работает так.

Закрытие коммерческой недвижимости в двадцать первом веке отличается. Закрытие, а иногда и вся сделка, происходят без того, чтобы покупатель и продавец ни разу не оказались в одной комнате.

Стороны обмениваются документами по электронной почте, через сайт обмена документами (например, Dropbox или SharePoint) или через защищенный портал. Документы, такие как договор и ипотека, которые должны быть зарегистрированы, подписываются, нотариально заверяются и отправляются через отслеживаемую службу ночной доставки агенту условного депонирования.Платеж покупателя отправляется банковским переводом. Доставка ключей может осуществляться агентом по недвижимости или управляющим недвижимостью на объекте недвижимости.

Этот тип закрытия требует, чтобы стороны спланировали заранее. Все документы должны быть отправлены до даты закрытия, чтобы они были в руках эскроу-агента при закрытии. Поэтому многие сделки с коммерческой недвижимостью имеют «мягкое закрытие» за день до фактического закрытия. При мягком закрытии агент условного депонирования соберет все документы и подтвердит, что вся документация, необходимая для закрытия, находится на условном депонировании.Благодаря мягкому закрытию у сторон еще есть время предоставить дополнительные документы перед закрытием.

Поставки продавца

При продаже дома продавец обычно подписывает акт и передает ключи, устройства открывания гаражных ворот и коды доступа к сигнализации или другим домашним устройствам. Продавцы также должны предоставить покупателю имя пользователя и пароль для онлайн-доступа к установленным в доме устройствам умного дома, таким как термостаты, освещение и детекторы дыма.

В сделках с коммерческой недвижимостью у продавцов обычно больше результатов.Результаты коммерческой сделки продавца можно разделить на предметы передачи и владения, а также финансовые предметы.

Предметы передачи и владения.

Акт — это передаточный документ, передающий право собственности на недвижимое имущество. Однако в большинстве сделок с коммерческой недвижимостью Контракт почти всегда подразумевает продажу чего-то большего, чем недвижимость. В передаточные документы входят:

Акт передачи права собственности на недвижимое имущество. Тип сделки зависит от Контракта.Чаще всего продавец предоставляет специальный гарантийный акт.

Купчая на передачу прав собственности на движимое имущество. Большинство сделок с коммерческой недвижимостью также включают продажу личного имущества. Продажа многоквартирного дома может включать в себя холодильники, оборудование для фитнес-центра, а также оборудование для пикника и бассейна. В офисном здании может быть мебель для вестибюля и оборудование для уборки.

Передача заявки на торговое название / DBA / товарный знак. Если офисное здание использует торговое название или DBA для управления недвижимостью и покупатель намеревается продолжать использовать это имя, продавец должен предоставить документы, передающие права на это имя, для подачи в соответствующее государственное учреждение.

Перенос доменного имени, учетной записи в социальных сетях и номера телефона. Если покупатель намерен продолжать использовать тот же веб-сайт и учетные записи в социальных сетях или один и тот же номер телефона, продавец должен будет организовать передачу своих прав. Телефонные компании обычно требуют, чтобы продавец подписал согласие на специальной форме для передачи номера телефона покупателю. Перенести доменное имя может быть сложнее, чем перенести номер телефона. Передача доменного имени требует, чтобы продавец авторизовал стандартную форму авторизации ICANN.Продавцы также должны предоставить документацию, необходимую для передачи любых учетных записей в социальных сетях, относящихся к собственности.

Название автомобиля. Некоторые объекты недвижимости могут зависеть от транспортного средства для обслуживания нужд собственности или для обеспечения удобства жителей. Например, в большом многоквартирном доме может быть пикап для перевозки оборудования и принадлежностей для технического обслуживания. При наличии транспортного средства право собственности обычно может быть передано только в том случае, если продавец передаст покупателю право собственности. Если на транспортное средство заложено право залога, то кредитор обычно должен либо освободить залог, либо согласиться на передачу права собственности.

Ключи, пароли и другая информация для доступа. Как и при продаже дома, продавец коммерческой недвижимости должен передать покупателю ключи, брелоки, открыватели гаражных ворот, коды доступа, ПИН-коды, комбинации замков и имена пользователей для интеллектуальных устройств недвижимости. . В зависимости от свойства это может включать пароль Wi-Fi, коды для доступа к клавиатуре и данные для входа в компьютер.

Финансовые статьи.

В большинстве случаев продавец коммерческой недвижимости имеет договоры аренды и обслуживания.Они требуют особого обращения для плавной передачи прав собственности

Передача и начало аренды. Если есть договоры аренды с арендатором, продавец и покупатель должны подписать уступку и принятие договоров аренды, чтобы передать права по договорам аренды при закрытии.

Уступка и принятие договоров. Большинство контрактов на обслуживание не передаются автоматически покупателю при закрытии. Если покупатель желает принять какие-либо переуступаемые контракты, стороны должны подписать уступку и принятие на себя аренды, в которой покупатель берет на себя обязательства и получает выгоды от контрактов.Некоторые контракты на обслуживание также требуют, чтобы поставщик подписал согласие на выполнение задания.

Письмо арендаторам. Многие арендаторы не будут платить арендную плату покупателю до тех пор, пока продавец официально не уведомит о появлении нового собственника. В идеале продавец и покупатель договариваются о совместном письме, которое информирует арендатора о продаже и сообщает арендатору, куда отправлять арендные платежи после закрытия.

Залоговые депозиты. Если в собственности есть арендаторы, покупатель должен будет вернуть арендаторам гарантийный залог при их выезде.Продавец должен предоставить покупателю кредит на гарантийный депозит при закрытии сделки.

Сертификаты продавца и аффидевиты. Титульная компания потребует, чтобы продавец подписал несколько письменных показаний и сертификатов. Продавец должен предоставить свои учредительные документы (например, свидетельство о создании и операционном соглашении для компании с ограниченной ответственностью) и доказательства того, что лица, подписывающие документы, уполномочены на это. Продавец должен будет подписать сертификат FIRPTA о том, что он не является иностранным лицом, и предоставить форму 1099-S для федеральной налоговой отчетности.Титульная компания также может потребовать от продавца письменные показания для выдачи полиса страхования титула. Часто продавец также должен подписать государственные документы, касающиеся налогов на передачу или удержания государственного подоходного налога.

Поставки покупателя

Первичной поставкой покупателя продавцу во всех сделках с недвижимостью является покупная цена за наличный расчет. Поскольку большинство покупателей используют ипотечный кредит для финансирования своих покупок, покупатель должен будет подписать и доставить кредитные документы кредитору.

Покупателям коммерческой недвижимости также может потребоваться подписать некоторые документы продавца, включая передачу и принятие договоров аренды, уступку и принятие договоров, а также письма арендаторам. Иногда покупатель также должен подписать государственные документы, особенно те, которые касаются трансфертных налогов.

Завершение закрытия

Для большинства музыкальных композиций последняя идеальная каденция означает конец отношений между исполнителем и аудиторией.После финальной каденции они разойдутся. Для большинства покупок дома закрытие аналогичным образом завершает отношения между покупателем и продавцом.

В сделке с коммерческой недвижимостью закрытие завершает повседневные отношения сторон, но часто сохраняющиеся обязательства не позволяют им разойтись. В одной из следующих статей этой серии будут обсуждаться отношения сторон в период после закрытия.

Эта серия основана на опыте и увлечении Элизабет Уитман классической музыкой, чтобы проиллюстрировать творческие решения юридических проблем, с которыми сталкиваются предприятия и инвесторы в недвижимость.

Процесс покупки и продажи недвижимости во Флориде

Покупка земли, коммерческой недвижимости или дома часто является напряженным делом.

Хотя покупка недвижимости — это, по сути, обмен между покупателем и продавцом, существует множество юридических требований, которые каждая сторона должна выполнить, чтобы передать собственность от одного человека к другому.

Обзор сделок с недвижимостью во Флориде

Переход от первого осмотра объекта к заключению сделки может оказаться утомительным и сложным испытанием.Тем не менее, вы можете избавиться от путаницы в процессе, подготовившись к нему на протяжении всего процесса.

Хотя каждая транзакция отличается, покупатели и продавцы Флориды обычно проходят следующие этапы сделки с недвижимостью:

  • Акцепт оферты. Процесс начинается, когда продавец собственности принимает предложение покупателя, и вы оба подписываете договор, в котором соглашаетесь на продажу по предложенной цене. В это время продавец может потребовать внести залог, известный как задаток, юристу или эскроу-агенту.Подписанный контракт затем отправляется юристу или титульной компании для юридической передачи права собственности на недвижимость новым владельцам. На этом этапе ваш поверенный по недвижимости должен подтвердить детали собственности, такие как правильный адрес, предметы, которые будут включены в продажу, площадь и описание земли, а также другие вопросы, перечисленные в документе.
  • Раскрытие информации. Продавец должен предупредить покупателя об известных проблемах с недвижимостью. Обычно это называется раскрытием информации, это может включать прошлый ремонт, экологические опасности и все остальное, что может повлиять на стоимость собственности.Продавцы должны предоставить список раскрытия информации покупателю до даты закрытия, а покупатель должен подтвердить все раскрытия информации до завершения продажи.
  • Проверки. Покупатель несет ответственность за проведение осмотра собственности в течение периода времени, указанного в договоре купли-продажи. Есть много разных видов проверок. При покупке жилья обычно первым вызывается домашний инспектор для осмотра недвижимости.От потенциальных владельцев недвижимости во Флориде также могут потребовать провести осмотр термитов и осмотр гипсокартона, чтобы убедиться, что строение — жилое или коммерческое — в хорошем состоянии. Покупатель и продавец также должны подписать форму раскрытия информации о гипсокартоне, подтверждающую, что у продавца нет оснований полагать, что на момент продажи имеются какие-либо дефекты гипсокартона. Также может потребоваться сюрвейер по недвижимости, чтобы определить точные границы собственности, не затруднен ли доступ к проезжей части и есть ли что-нибудь, что может посягнуть на собственность, что может вызвать проблемы для покупателей.
  • Переговоры и запросы покупателей. После завершения проверки покупатели могут попросить продавца завершить ремонтные работы, снизить продажную цену или оплатить некоторые закрывающие расходы на основе результатов проверки. Покупатель может также потребовать, чтобы продавец предоставил гарантию на дом для покрытия основных частей дома, таких как крыша и печь, в течение года или более после продажи. Продавец может согласиться на некоторые или все запросы покупателя, отказаться от ремонта, договориться о цене.Если покупатель не соглашается, он может продолжить переговоры с продавцом или прекратить сделку и получить полный возврат задатка до тех пор, пока не истечет период комплексной проверки контракта.
  • Обеспечение ипотеки. После согласования окончательной цены покупатели, которым требуется ссуда для покупки дома, должны подать заявление на получение ипотечной ссуды. В большинстве случаев покупатели должны получить предварительное одобрение с кредитором, прежде чем они смогут сделать предложение, и должны предоставить кредитору подтверждение наличия страховки домовладельцев, страхования от наводнения и других полисов.После того, как покупатель одобрен на определенную сумму, кредитор отправляет лицензированного оценщика собственности, чтобы оценить ее стоимость. Если покупная цена превышает стоимость оценки, покупатель может потребовать у продавца снижение цены.
  • Предварительное закрытие. Во время предварительного закрытия подготавливается дата закрытия и собираются все документы для продажи. Это включает в себя документ, страхование титула, формы кредитора и копии всех документов, необходимых для закрытия сделки.Покупателю предоставляется окончательная сумма наличных, которую он должен будет предоставить при закрытии сделки, обычно в виде кассового чека. Покупатель несет ответственность за выполнение окончательной проверки непосредственно перед закрытием, чтобы убедиться, что недвижимость находится в согласованном состоянии до завершения продажи.
  • Закрытие. Закрытие происходит в офисе поверенного, в офисе по недвижимости или в офисе титульной компании. Покупатель и продавец присутствуют, чтобы подписать все документы, связанные с продажей и ссудой, а представитель титульной компании вносит новый документ в муниципальные архивы.После того, как все документы подписаны и оплата передана продавцу, покупатель получает ключи и официально становится новым владельцем недвижимости.

Квалифицированный адвокат будет действовать в ваших интересах

Независимо от того, покупаете ли вы или продаете, на протяжении всего процесса с вами должен работать представитель. Не стоит полагаться на представителя другой стороны, который будет направлять вас, поскольку ему или ей, вероятно, платят, чтобы минимизировать затраты для другой стороны.Хотя агент или риэлтор может ответить на определенные вопросы, которые могут у вас возникнуть, только ваш адвокат будет действовать в ваших интересах. Свяжитесь с нами сегодня, чтобы поговорить с членом нашей юридической команды о вашей сделке с недвижимостью.

Что такое брокер по сделкам? Знайте это заранее

Большинство людей, желающих купить или продать дом, имеют представление о том, кто является агентом покупателя или продавца. Хотя, возможно, вы не совсем понимаете, что каждый делает для своих сторон. В последнее время во многих штатах брокеры по сделкам стали появляться как одна из многих альтернатив агентствам покупателя и продавца при оказании услуг в сфере недвижимости.Многие люди не понимают, что такое брокер транзакций. Итак, давайте поговорим о том, что делает брокер по сделкам, и что его использование может принести пользу вашей личной сделке с недвижимостью.

Что такое брокер по сделкам?

Основное определение брокера транзакций — это сторонняя сторона, которая предлагает услуги в сфере недвижимости покупателям и продавцам. Это отличается от традиционного агента по недвижимости, потому что брокер по сделке юридически нейтрален. Они могут помочь как покупателю, так и продавцу в сделке, выступая в качестве посредника между обеими сторонами сделки.

Роль и цель брокера транзакций могут варьироваться от штата к штату, и не во всех штатах разрешены брокеры транзакций. Если покупатель хочет, чтобы агент намеренно работал от его имени в качестве агента покупателя, он должен подписать агентское соглашение со своим агентом по недвижимости.

Брокер транзакций также не считается двойным агентом. Двойное агентство включает агента или брокера, который представляет обе стороны одновременно. Напротив, брокер транзакций не представляет ни одну из сторон.

Брокер по сделке придерживается тех же правовых и этических стандартов, что и агент по недвижимости, представляющий отдельных покупателей и продавцов. Но вместо индивидуального представительства брокер транзакции является помощником в транзакции для обеих сторон в равной степени. Брокер по сделке отвечает за согласование деталей, а не за переговоры между покупателем и продавцом. По сути, они фасилитаторы.

Чем занимается брокер по сделкам?

  • Помогает покупателю подготовить предложение на дом, аналогично тому, что делает агент покупателя в этой ситуации.
  • Помогает продавцу определить конкурентоспособную прейскурантную цену, аналогично тому, что делает агент продавца в этой ситуации.
  • Облегчает взаимодействие покупателя и продавца, поскольку они являются нейтральным агентом.
  • Записывает договор купли-продажи для обеих сторон.
  • Координирует транзакцию от принятого предложения до закрытия как с покупателем, так и с продавцом.
  • Помогает при закрытии как для покупателя, так и для продавца.

В чем разница между брокером по сделке и агентом покупателя?

Брокер по сделке так же хорошо разбирается в покупке, как и агент покупателя, но его юридическая обязанность — не только представлять покупателя.Опять же, брокеры по сделкам юридически нейтральны и поэтому помогают только облегчить транзакцию, а не только представляют покупателя. Брокер по сделке помогает покупателю подготовить предложение на дом, но в качестве нейтральной стороны. Сюда не входят советы о том, на что стоит торговаться в сценарии с несколькими предложениями. Они просто облегчают предложение покупателя.

Агент продавца против брокера по сделке

Агент продавца в сделке работает исключительно на продавца. Агент ведет переговоры от вашего имени и работает, чтобы обеспечить вам лучшую сделку.Ваш агент несет ответственность за раскрытие любой неблагоприятной информации о собственности потенциальным покупателям. С другой стороны, брокер транзакций помогает вам, продавцу и покупателю на протяжении всей транзакции. Они представляют предложения и помогают с заключением любых контрактов на протяжении всего процесса закрытия, не выступая в защиту какой-либо из сторон. Тем не менее, они по-прежнему несут ответственность за раскрытие любых неблагоприятных фактов, касающихся состояния собственности.

В каких случаях может быть полезен брокер по сделкам?

Брокер транзакций — отличный вариант, когда ни один из клиентов не нуждается в помощи брокеров для обработки транзакции, но им нужны знания, чтобы облегчить сделку.Например, если вы планируете купить дом для члена семьи и договорились о цене, но вам нужен совет, как убедиться, что у вас есть правильные контракты. В конечном счете, брокеры по сделкам существуют, чтобы гарантировать справедливое проведение продажи.

Если ни у одной из сторон нет агента, и вы оба соглашаетесь нанять брокера по сделкам, это потенциально может быть значительным способом сэкономить деньги и время для вас обоих. Однако это возможно только в том случае, если брокер по сделкам одинаково квалифицирован как на стороне продажи, так и на стороне покупки.Если они имеют опыт только на одной стороне транзакции, тогда другая сторона может оказаться в невыгодном положении. Если агент работает напрямую с определенной стороной и имеет опыт в этой области, то этот агент может помочь этой стороне с более выгодным подходом к транзакции.

Как работает комиссия?

Брокеру сделки обычно выплачивается фиксированная плата за закрытие сделки с обеих сторон, а не процент от продажи дома в качестве комиссии. Это означает, что они дешевле, чем агент, взимающий комиссию, часто значительно.Опять же, это может оказаться выгодным, если ни покупатель, ни продавец не имеют агента и соглашаются работать с брокером транзакций.

Это лучший вариант для вас?

Если обстоятельства благоприятны, и это имеет смысл как для покупателя, так и для него. Когда время имеет существенное значение или если целью покупателя и продавца является экономия денег, то, возможно, имеет смысл также использовать брокера транзакций.

Если цена является для вас важным фактором при рассмотрении покупки или продажи дома, подумайте об использовании Trelora Real Estate, чтобы помочь вам с вашей сделкой.Когда вы продаете с Trelora, они также взимают с вас фиксированную комиссию, как у брокера транзакций. Покупая с Trelora, они делят комиссию агента своего покупателя с вами 50/50, до 6000 долларов наличными. Разница в том, что Trelora выступает за вас как за покупателя или продавца. Вместо того, чтобы действовать в качестве нейтральной стороны с внешним покупателем или продавцом, у вас есть союзник на вашей стороне, чтобы дать вам совет. Таким образом, если вы используете Trelora, вы не только по-прежнему экономите значительные суммы денег, но и у вас есть одни из самых опытных агентов в стране, которые будут защищать вас в вашем поиске.

Кристофер Стьернхольм

Кристофер работает в сфере недвижимости в течение 8 лет и имел возможность заключить более 1000 сделок, одновременно выступая в качестве управляющего брокера для еще нескольких тысяч.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *