Что надо знать при покупке квартиры: Как проверить квартиру перед покупкой: 12 шагов

В этой статье эксперт по недвижимости Александр Цвигун поделиться секретами: Как правильно купить квартиру в престижном районе, в отличном состоянии, недорого? А также как «сбить» цену и снизить риск попасть на мошенников. В статье — ответы на вопросы покупателей.

Первичный или вторичный рынок?

В первую очередь — покупателям необходимо определиться: квартира в новостройке (первичный рынок) или на вторичном рынке (б/у)? Для корректного выбора, необходимо определиться с бюджетом и собственными желаниями касательно состояния жилья, инфраструктуры и прочего.

Интересный факт: По официальным данным в крупных городах дешевле приобрести новостройку, в маленьких – квартиру со вторичного рынка.

Для большей наглядности динамики цен на рынке недвижимости Украины наша редакция подготовила таблицу-сравнение (2018-2020г).

*Таблица 1. Динамика изменения цен на первичном и вторичном рынке в %. Статистика Министерства юстиции Украины

Проанализировав эти данные, становиться понятно, что квартиры на вторичном рынке — растут в цене интенсивнее. Если Вы выбираете квартиру зная, что будете продавать её в дальнейшем — стоить отдать должное внимание данному факту.

У каждого варианта – преимущества, недостатки, особенности. Рассмотрим, какое жилье выигрывает в плане комфорта, экономии, надежности сделки купли-продажи.

Полезно: Налоги при операциях с недвижимостью в Украине в 2021 году

Квартиры в новостройках — недостатки и преимущества

Новые дома застройщики возводят по разным строительным технологиям: используют материалы разного качества, разной теплоизоляции, шумоподавления и так далее. Это напрямую влияет на уровень нового дома: эконом, комфорт, бизнес, премиум класс. Проанализируем плюсы и минусы новостроек.

Преимущества:

• Современные технологии, строительные материалы;
• Пластиковые окна;
• Новые инженерные сети, коммуникации;
• Электропроводка, выполненная по современным стандартам;
• Наличие нескольких электрических точек в комнате;
• Мощность, позволяющая включать бытовые приборы одновременно;
• Свободная планировка;
• Ремонт, соответствующий индивидуальным предпочтениям;
• Широкий выбор квартир в одном корпусе;
• Видеонаблюдение, консьерж в подъезде;
• Доступные цены на старте строительства;
• Наличие рассрочки, ипотека.

Существенный плюс – нормы, обязывающие застройщика обеспечить инфраструктуру жилого комплекса. В проекты входят парковки, детские, спортивные площадки, озеленение. Обычно рядом – магазины, детские сады, школы, остановки.

Недостатки:

• Длительное ожидание сдачи объекта;
• Выбор квартиры по планам, схемам, буклетам;
• Сложное оформление документов;
• Высокая стоимость квадратного метра.

Значительный минус – риск изменения сроков строительства, банкротства застройщика. Но, выбирая жилье в новостройке можно исключить данные минусы, обратившись к надежному застройщику и риэлторскому агентству 1REALTY.

Вторичные квартиры — недостатки и преимущества

Объекты вторичного рынка привлекают внимание расположением, планировкой, готовым ремонтом.

Преимущества:

• Большой выбор: в отличии от новостроек — предложения есть во всех районах.
• Косметический ремонт — не обязателен, переезд возможен сразу;
• Стоимость коммунальных услуг — зачастую ниже.
• Развитая инфраструктура;
• Снижение цены при срочной продаже.

Недостатки:

• Изношенные системы отопления, водоснабжения, канализации;
• Необходимость обновить электропроводку;
• Риск признания здания аварийным.

Для подведения итогов выбора квартиры, обратите внимание на сравнительную таблицу расходов при покупке квартиры:

*Важно! Необходимо учесть факт того, что при приобретении квартиры в новостройке — необходимо где-то проживать во время строительства и ремонта, обычно — покупатели прибегают ко временной аренде, а это дополнительная статья расходов. В квартиру на вторичном рынке — переезжают сразу.

Категория жилья	Ипотека	Ипотечная страховка	Оценка кв. при ипотеке	Черновой ремонт	Чистовой ремонт	Траты на аренду кв.	Оформление
Первичный рынок	Да	Нет	Нет	Да	Да	Да	Да
Вторичный рынок	Да	Да	Да	Нет	Да	Нет	Да

Из таблицы видно, ипотеку можно оформить на новостройку и вторичку. В первом случае оплата страховки не понадобится, во втором – обязательно.

Как найти квартиру дешевле?

Цены на объекты недвижимости колеблются в зависимости от района, сезона, жизненной ситуации владельца.

Источники информации:

Агентство недвижимости всегда владеет наиболее точной, актуальной информацией. Обратившись к специалистам — вы получите оптимальный вариант по стоимости.

Расходы на покупку квартиры

В рамках планирования бюджета, нужно знать о сопутствующих расходах, которые необходимы при покупке квартиры:

• Ремонтные работы.
• Покупка и перевозка мебели.
• Оформление документации — услуги юриста / нотариуса.
• Услуги риэлторской компании.

1REALTY рекомендует обращаться к опытным специалистам, которые помогут подобрать квартиру и снизить риски потери денег, сократить затраты времени и максимально упростить процесс покупки квартиры.

Как сэкономить при покупке квартиры?

Экономия при покупке квартиры — это важный момент, о котором множество покупателей забывают. Сэкономленные деньги можно вложить в ремонт приобретенного жилья, улучшив условия жизни.

Несколько интересных фактов: В центре жилье дороже, в удаленных районах – дешевле. Однокомнатные квартиры популярнее трехкомнатных, цена квадратного метра однушки – выше. Площадь кухни, наличие/отсутствие лоджии, этаж – значительно влияют на стоимость.

Торгуемся с продавцом

Торг. Большинство продавцов охотно торгуются. Попытаться стоит, даже если пометка «торг уместен» отсутствует. Владелец уступит, если проявить настойчивость. Мощный аргумент – сравнение цены квартиры с конкурентами.

Полезный лайфхак – скидки, акции на стройварианты:
В периоды спада продаж (лето, новогодние каникулы) застройщики снижают цены, дарят черновой ремонт, отменяют первоначальный платеж и т.д.

Пример из практики данного лайфхака:
Александр, житель Одессы, купил квартиру в новостройке на 30% дешевле, заключив договор на старте продаж, на «котловане». Он живет с родственниками, ожидая сдачи объекта, и не тратит на аренду жилья.

Планировка квартиры

Чем меньше квартира, тем дешевле. Разумнее выбрать рациональную планировку меньшей площади, без широких коридоров, нестандартных и проходных комнат. Стоимость объекта недвижимости снижается, если в нем маленькая кухня, совмещенный санузел.

Выбор этажа

Грамотный выбор этажа. Квартиры на первых, последних и 13-х этажах – дешевле. Скидку предлагают на жилье, расположенное выше 4-го этажа домов без лифта.

Пример из практики:
Важно расположение. Выбирая квартиру в новостройке, Юрий поинтересовался, есть ли в многоэтажке жилье той же площади, но дешевле. Застройщик предложил вариант рядом с лифтом. Юрий сэкономил $4000.

Риски при покупке квартиры: будьте осторожны

Покупатель, оформляющий сделку купли-продажи самостоятельно, значительно рискует. Строительство жилого комплекса могут заморозить, сделку по покупки квартиры вторичного рынка – опротестовать.

Родственники продавца

Распространенное явление – появление родственников продавца, имеющих право на квартиру. Согласие на продажу отсутствует, значит, договор легко аннулировать. Сделку признают недействительной, квартиру отберут.

Сроки строительства

Приобретение жилья до старта продаж иногда оборачивается изменениями сроков строительства, уменьшением фактической площади квартиры, отсутствием обещанных коммуникаций. Худший вариант – банкротство застройщика, при котором дольщикам непросто вернуть кровные средства.

Подложные документы

Заключение сделки купли-продажи по подложным документам. Продавец показал доверенность? Ее могут отозвать. Если доверитель скоропостижно скончался, документ становится недействительным.

Как лучше купить квартиру — самостоятельно или с риэлтором?

Самостоятельное приобретение недвижимости требует длительной подготовки и оценки рисков. Алгоритм поиска и покупки:

1. Обзвон по объявлениям. Координирование даты, места, времени просмотра квартиры. Назначение встреч;
2. Самостоятельная оценка состояния жилья;
3. После 5-20 просмотров – выбор оптимального варианта;
4. Торг;
5. Проверка документов, обременения, арестов, истории, незаконных перепланировок и т.д;
6. Исключение рисков оспоримости: нарушение прав несовершеннолетних, проверка наличия лиц, имеющих право проживания и т.д;
7. Оформление предварительного договора, соглашения о задатке. Передача задатка с распиской от продавца;
8. Составление договора купли-продажи с учетом спорных моментов. Нотариальная заверка договора. Расчет;
9. Составление, подписания акта приема-передачи;
10. Оформление в органах государственной регистрации;
11. Получение документа о собственности.

Покупка с помощью риэлторского агентства:

1. Просмотр вариантов, подобранных специалистом, в удобное для Вас время;
2. Передача задатка за покупку жилья;
3. Сам процесс сделки;
4. Расчет;
5. Получение документа о праве собственности.

Агентство недвижимости отвечает за исключение рисков и оформление документов. 1REALTY рекомендует обращаться за помощью к специалистам, которые помогут на всех этапах приобретения жилья, минимизируют риски и проверят всю юридическую сторону вопроса.

Статья по теме: На что обращать внимание при покупке квартиры?

Юридические нюансы: на что обратить внимание?

При покупке квартиры, немаловажным фактором является проверка всех документов. Существует множество случаев, когда покупатели в силу слабой подкованности в данной сфере сталкиваются с серьезными проблемами:

• Незаконная перепланировка квартиры;
• Претензии супругов;
• Недееспособность продавца;
• Заниженная стоимость имущества в договоре;
• Скрытые наследники.

Не меньше “подводных камней” существует и в сценарии, когда квартира покупается у застройщика:

• Продажа квартиры покупателю без права её на реализацию;
• Затягивание сроков введение в эксплуатацию нового дома;
• Наличие открытых судебных дел относительно жилищного объекта;
• Отсутствие разрешения на строительство.

Это только часть “скрытых проблем”, которые могут ожидать потенциального покупателя. Не проверив какой-либо из вышеперечисленных факторов, Вы рискуете потерять свои деньги и купленное жилье.

Заключение: подводим итоги статьи

Как правильно купить квартиру, чтобы не столкнуться с непредвиденными сложностями?

Определиться с выбором: первичный или вторичный рынок. Узнать актуальные цены, найти грамотного посредника, чтобы ускорить сделку. Снизить риски и сэкономить, используя советы риэлтора.

Последний этап – наслаждаться спокойной жизнью в комфортной, уютной квартире.

10 подводных камней, которые нужно знать при покупке квартиры

Покупка квартиры – всегда волнительное и долгожданное мероприятие. Собрав нужную сумму, хочется поскорее обзавестись собственной жилплощадью. Особенно, если попалось выгодное предложение или владелец снизил цену. Но после эйфории от быстрого заключения сделки, новых владельцев может ждать неприятный сюрприз: квартира находится в зоне риска и ее можно потерять. Чтобы уберечь себя от подобных ситуаций, нужно знать, на что обращать внимание при покупке квартиры.

«Подводные камни», возникающие при заключении сделок о покупке квартиры

Риски наступают как при связи с мошенниками, так и при продаже недвижимости не добросовестным владельцем, умышленно или нет скрывающем всю информацию о жилье. Риелторы агентства недвижимости «Метраж» рассказали о самых популярных ситуациях мошенничества, с которыми они сталкивались в своей практике.

1. Заманчивая цена. «Бесплатный сыр только в мышеловке», — гласит народная мудрость. На то она и мудрость, что проверенная много раз. Если вам предлагают купить недвижимость в Шевченковском районе по цене 500$ за квадратный метр – что-то тут не чисто, так как в этом районе она в среднем стоит в два раза больше. Насторожить должна цена, ниже рыночной даже на 20%. Обычно стоимость снижают недобросовестные продавцы, если нужно побыстрее избавиться от «не чистой» недвижимости.

2. Количество продаж. Квартира с длительной историей должна заставить задуматься: почему ее так часто покупают-продают? В такой ситуации необходимо тщательно изучить все документы, пообщаться с соседями. Риски возрастают, когда с даты последней продажи не прошло трех лет. Специалисты считают, что предыдущая сделка купли-продажи может быть более опасной, нежели текущая. Продавец мог узнать неприятные факты о недвижимости и пытается ее побыстрее перепродать, чтобы избавиться от хлопот или не потерять деньги. Луче отказаться от жилья, которое за несколько последних лет не один раз переходило из рук в руки.

3. Продажа по доверенности. Кто является собственником – это первое, что нужно знать при покупке квартиры, особенно на вторичном рынке Украины. «Почему его личность скрывается?» — вопрос, ответ на который обязательно стоит выяснить.

4. Прописанные лица. Первое, что нужно выяснить о недвижимости – это информацию о собственнике и всех лицах, прописанных на данной жилплощади. Важно уточнить следующие моменты:

• не признан ли собственник недееспособным;
• не является ли хозяин или другие прописанные лица алко- или наркозависимыми;
• имеет ли кто-то из владельцев судимость или справку о психическом нездоровье;
• когда продавец стал собственником квартиры недавно (бывают случаи, когда недвижимость предается в распоряжение новому владельцу людьми пожилого возраста или лицами со слабым здоровьем).

На последний пункт хотелось бы обратить внимание. Дело в том, что суд может аннулировать передачу права собственности, если прежние хозяева подадут соответствующий иск. Надо знать, как правильно купить и оформить квартиру у таких лиц, чтобы ее потом не отобрали.

5. Занижена стоимость в документах. Это одна из популярных схем мошенников, которые хотят уйти от полноценной уплаты налогов. С одной стороны, если сделка пройдет успешно, действительно, налоги будут уплачены в меньшем размере. Но если по какой-то причине договор будет расторгнут или признан судом недействительным – вам вернут только ту сумму, которая указана в договоре, а не реально заплаченную.

6. Семья. Важно проверять всех членов семьи собственника. Например, если недвижимость куплена в браке, собственниками считаются и жена, и муж. Даже если пара развелась, вторая половинка имеет права собственности. При продаже необходимо затребовать документ, подтверждающий, что второй супруг согласен на продажу.

7. Несовершеннолетние дети. Следующее, что нужно обязательно знать при покупке квартиры в Украине – это были ли в ней прописаны несовершеннолетние дети, и где они сейчас. Бывает, что детей выписывают временно, пока они проживают в интернатах или детских домах. Об этом умалчивается при продаже, а позже, новым владельцам приходит распоряжение суда о признании сделки недействительной, так как по закону нашей страны, нельзя продавать жилую недвижимость, если в ней числятся несовершеннолетние. Для этого нужно получить специальное разрешение.

8. БТИ. Сегодня модно менять планировку: убирать стены, соединять кухню с коридором или комнатой. Это обязательно нужно узаконить на уровне БТИ. Поэтому сравнивайте планировку недвижимости, которая значится в документах, с реальной. Это важно, так как узаконивание перепланировки – далеко не бесплатная процедура. Бывают и такие перепланировки, особенно не совсем законные, когда их оформление будет стоить десятки тысяч долларов. Квартира обойдется «золотой».

9. Предмет спора. Еще один момент, на что стоит обратить внимание при покупке квартиры: не является ли она предметом спора между заинтересованными лицами? Чтобы уточнить данную информацию, можно подать запрос в суд по расположению недвижимости.

10. Наследство. Если недвижимость была получена по наследству, важно установить, это было завещание или вступление в наследство по закону в соответствии с очередью. Если это так, нужно знать, имеются ли другие наследники, которые также смогут претендовать на свою часть. Поэтому при покупке подобной недвижимости обязательно нужно подписать с продавцом соглашение, в котором говорится, что при появлении других наследников, он обязуется передать им часть денег, пропорциональных их доли, полученных от покупателя.

Как обезопасить себя при покупке квартиры?

На основании информации, указанной выше, возникает естественный вопрос: как же безопасно купить квартиру на вторичном рынке? Здесь два варианта. Первый – тщательно проверить информацию о недвижимости, запросить данные о всех прописанных лицах, составе семьи, плана в БТИ и пр. Потребуется собрать много документов, составить не один запрос и не понятно сколько времени ждать ответы от компетентных инстанций.

Второй вариант – довериться агентству недвижимости, специалисты которого знают все подводные камни сделок с недвижимостью, владеют более достоверной информацией об объектах и имеют доступ к важным банкам данных.

Информация о том, что нужно знать при покупке квартиры, будет полезной всем участником сделок о купле-продаже. Будьте бдительны, обязательно обращайте внимание на детали и комплексно подходите к вопросу приобретения новой недвижимости.

Как проверить застройщика при покупке квартиры в новостройке

Приобретение жилья на первичном рынке может быть связано с определенными рисками. Среди них банкротство девелопера, превращение жилого комплекса в долгострой, низкое качество объектов и т. д. Мы расскажем, как проверить квартиру в новостройке, чтобы сделка принесла вам только положительные эмоции.

Риски приобретения жилья в новостройке

Как известно, предупрежден — значит, вооружен. Перечислим основные подводные камни, с которыми можно встретиться при покупке квартиры на первичном рынке.

1. Девелопер постоянно переносит сроки сдачи проекта
2. Застройщик оказывается банкротом и ЖК превращается в долгострой
3. Качество домов и квартир оказываются значительно ниже ожидаемого
4. Процедура оформления собственности затягивается по вине застройщика
5. Девелопер не исполняет обязательства по созданию социальной инфраструктуры и, например, вместо детского сада строит еще один дом

Чтобы максимально снизить перечисленные риски, необходимо знать, что нужно проверить при покупке новостройки. Начнем с главного действующего лица — девелопера.

Как проверить застройщика при покупке новостройки

1. Возраст компании и портфель ее объектов

Застройщик, который работает свыше десяти лет, обычно внушает больше доверия, чем компания, созданная год назад. Однако здесь есть важный нюанс: стоит смотреть не только на количество лет, проведенных девелопером на рынке, но и на перечень сданных объектов, а также отзывы на них. Одна компания может быть новичком, но уже хорошо зарекомендовать себя. Другая за долгие годы может построить всего пару домов и собрать по пути все возможные проблемы.

2. Структура и репутация компании

Непростой, но важный вопрос, во время изучения которого можно почувствовать себя немного детективом. Дело в том, что за период существования компания-застройщик может сменить несколько имен и регистрационных данных. Иногда перерегистрация может быть связана с обычными организационными делами, но порой с ее помощью пытаются скрыть непривлекательную историю девелопера.

Обратите внимание на персоны учредителей компании, поищите информацию о них в интернете. Желательно, чтобы они не были замешаны в профессиональных конфликтах, к ним не предъявляли серьезные претензии, не вызывали в суд и т. д. Бывает, что в отношении должностных лиц застройщиков даже возбуждаются уголовные дела.

Особенно важно разобраться со структурой компаний, если она представляет собой крупный концерн. Не всегда что-то глобальное с виду оказывается хорошим в реальности: одно дело, если строительством жилья занимается головная компания холдинга, другое — если мелкая «дочерняя» фирма, на которую не делают ставок.

3. Сроки сдачи объектов

Если вы приобретаете квартиру в новостройке на этапе строительства, крайне важно проследить, насколько точно девелопер соблюдал сроки сдачи жилых объектов ранее. Задержки в пару месяцев некритичны, но если у компании есть тенденция заставлять покупателей ждать квартиры по году, лучше обойти ее стороной. Это касается и строительства инфраструктуры, чтобы не получить новость об открытии детского сада, когда ваши дети уже пойдут в школу.

4. Наличие необходимой документации

Перед заключением сделки следует проверить документы, относящиеся к компании-застройщику, процессу строительства и непосредственно жилому комплексу. Вот что среди них должно быть:

• Разрешение на строительство

Важно проверить, чтобы оно было выдано именно на тот дом, в котором вы планируете покупать квартиру. Также следует обратить внимание на срок действия документа, подпись должностного лица, печать организации. Данные девелопера и лица, которому выдано это разрешение, должны совпадать.

• Проектная декларация

Один из главных документов для покупателя. В нем содержится информация о сроках и этапах строительных работ, адрес дома, количество и характеристики квартир, назначение нежилых помещений, состав общего имущества, сроки завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию, цена постройки дома, список подрядчиков, страхование и возможные риски строительства.

• Государственная экспертиза

Она тоже входит в проектную документацию, но ее можно рассмотреть и отдельно. Наличие такой экспертизы говорит о том, что данный объект полностью соответствует законодательству, строительным регламентам и нормам.

• Документация на строительный участок

В ней можно узнать статус земли, на которой возводится новостройка. Для получения этой информации нужно заказать выписку из ЕГРН: в ней будут сведения о собственнике, имеющихся обременениях (аренда, субаренда и т. д.) и др. В случае аренды необходимо увидеть копию договора, где прописаны сроки предоставления земли, указание на возведение дома, арендатор (застройщик).

5. Финансирование

Еще один значимый пункт в списке «как проверить новостройку перед покупкой» — это узнать способ финансирования проекта, ведь он во многом определяет уровень ответственности компании за свой продукт. Есть несколько вариантов источников денег:

• Собственные средства

Самый оптимальный, но и наиболее редкий случай. В такой ситуации девелоперу не нужно ждать, когда он получит деньги от банка, выплачивать проценты и т. д. Соответственно, и цены в таких проектах обычно ниже, а строительство идет быстрее.

• Кредит в банке

Наиболее частый выбор. Компания берет определенные обязательства перед банком и вынуждена продавать свои объекты для выплаты долга.

• Деньги компаний-партнеров

Тот же смысл, что и в банковском кредите, только денежные средства девелоперу предоставляет другая компания.

Стоит заметить, что в новых новостройках с 1 июля 2019 года деньги за приобретаемые квартиры не передаются напрямую застройщикам, а хранятся на специальных эскроу-счетах в банках. Эти средства девелопер получает только после регистрации права собственности на первую квартиру в построенном доме. Таким образом, исключается ситуация, когда из-за проблем у застройщика дольщик, заплатив за будущее жилье, остается и без квартиры, и без денег.

6. Содержание предлагаемого договора

Изучать договор следует внимательно, а если вы не уверенны в своих знаниях — то с профессиональным юристом. Когда в офисе компании вам отказывают в выдаче проекта договора, это должно настораживать.

7. Соответствие предоставляемой информации действительности

В какой именно локации возводится жилой комплекс, не соседствует ли он с промзоной, железной дорогой и пр., правда ли ближайшая станция метро находится от него в десяти минутах ходьбы, а также другие нюансы, которые застройщик легко может приукрасить — лучше все проверить самому, приехав непосредственно на место строительства объекта.

8. Соотношение цены и качества

Изучите цены на похожие объекты в том же районе и сравните с тем, что предлагает девелопер. Если ценник кажется слишком завышенным или заниженным, это повод задуматься, настолько ли хорош рассматриваемый ЖК или, напротив, в чем его минусы. Важно помнить, что выбор новостроек Москвы и Московской области довольно обширен, но у всех проектов могут быть недостатки. Здесь главное — понять, что для вас критично, а что большой роли не играет.

Как оплатить квартиру и не быть обманутым

Мало проверить застройщика и его проекты — надо еще знать, как правильно ему заплатить. Здесь стоит обратить внимание на несколько пунктов.

• Бронирование квартиры

Девелоперы предлагают забронировать квартиру за потенциальным покупателем на некоторый срок. Это стандартная практика, бронирование на несколько дней обычно обходится бесплатно, но если требуется закрепить квартиру на более долгий срок, за это придется отдать какую-то сумму. В целом, все платные услуги следует подкреплять письменными договоренностями, иначе в случае обмана у вас не будет никаких доказательств.

• Заключение договора

Остается финальный шаг — заключение самого договора. Иногда застройщики просят оплатить первый взнос по договору долевого участия сразу же после подписания, хотя такие требования грозят им солидными штрафами. Этого делать не нужно: следует подождать пару дней, пока документ будет зарегистрирован. А вот после того, как ДДУ будет поставлен на учет, можно переводить девелоперу денежные средства. Также можно использовать аккредитив: в этом случае деньги можно отправить сразу, но сам застройщик получит их только после регистрации договора.

В этой статье мы постарались подробно рассказать, какие шаги необходимо сделать, чтобы проверить новостройку перед покупкой. Приобретение квартиры — серьезный шаг, особенно если вы рассматриваете жилые комплексы на начальных этапах строительства. Но если следовать инструкциям и не стесняться спрашивать совета у профессионалов, это станет интересным опытом, который подарит вам только хорошие воспоминания.

Что нужно учитывать при покупке жилья

Покупка жилья – это не только эмоциональное событие, но и очень ответственный шаг, поэтому помимо «нравится» и «не нравится» необходимо учитывать ряд других рациональных и практичных факторов, которые помогут.

Ведь каждая квартира имеет свои плюсы и минусы.

Руководитель Отдела по обслуживанию строительных компаний и предприятий по недвижимости Swedbank Ина Лигере подчеркивает, что при совершении столь серьезного шага как покупка недвижимости нельзя руководствоваться исключительно эмоциональными факторами, хотя, безусловно, каждый человек в своем доме в первую очередь должен чувствовать себя хорошо. Принимая решение о покупке жилья, вы, прежде всего, приобретаете комфортную домашнюю атмосферу, которая будет вас радовать долгие годы, поэтому этот шаг должен быть обдуманным и обоснованным.

В течение жизни потребности человека и его требования к жилью меняются. В молодости, как правило, предпочтение отдается небольшим квартирам с низкими коммунальными платежами. Нередко основным препятствием на пути к покупке собственного жилья является отсутствие первого взноса, поэтому квартиры чаще всего арендуются. Этим пользуются инвесторы, которые покупают собственность в довоенных домах, разбивают ее на несколько маленьких квартир площадью от 18 кв. м и сдают их студентам или молодым людям, которые еще не успели обзавестись семьей. В краткосрочной перспективе это хорошее вложение, потому что начальная цена такой недвижимости, как правило, невелика. Но нужно считаться с тем, что краткосрочная аренда способствует преждевременному обветшанию жилья, а спрос на такие квартиры со временем может уменьшиться, так как вузы и девелоперы все чаще задумываются о строительстве специального жилья для студентов, да и демографические тенденции ни для кого не секрет.

Квартиру можно приобрести и с мыслью о том, что в ней какое-то время будете жить вы или ваши дети, когда они повзрослеют или захотят жить отдельно. Тут важно понять, как долго вам будет хватать этой квартиры, что вы будете делать, если семья станет больше или придется работать из дома и вам понадобится отдельная комната для этого. Несомненно, какое-то время вы сможете жить в другом месте и сдавать эту квартиру в аренду, но этот вариант будет требовать дополнительных средств и нужно хорошо взвесить, стоит ли это того.

Одними их самых востребованных на рынке сегодня являются квартиры эконом-класса в новых проектах. Если до кризиса застройщики зачастую строили большие квартиры с непродуманной планировкой, то сейчас жилье стало значительно практичнее. В новых проектах, как правило, предлагаются квартиры площадью от 50 до 60 квадратных метров, имеющие несколько комнат, чтобы у каждого члена семьи было свое пространство. Купить такую квартиру можно по цене до 100 тысяч евро.

Преимущество новостройки заключается в том, что какое-то время вам не придется вкладывать деньги в ремонт, а квартира будет высоко цениться еще как минимум несколько лет. Решив приобрести жилье в новом проекте, проконсультируйтесь со специалистом и выясните, насколько качественно произведены строительные работы и не потребуется ли в ближайшие годы что-то менять. Оцените также окружающую инфраструктуру, возможности паркинга и другие нюансы, создающие условия для комфортной жизни. Узнайте также, каков юридический статус дома, например, кому принадлежит земля под домом.   

Сегодня строить дома на принадлежащей третьим лицам земле нельзя, хотя совсем недавно это еще было разрешено. Поэтому возможна ситуация, что земля принадлежит некоему господину Х, с которым вам придется заключать договор. Еще один нюанс – чем больше дом, тем сложнее договориться с соседями о его содержании и обслуживании. Все вопросы проще решать в доме, в котором расположено несколько десятков, а не пару сотен квартир.

Эксклюзивная недвижимость – это, как правило, большие и элитные квартиры в центре города. Решив купить такую собственность, вы должны учитывать, что ее будет нелегко продать или выгодно сдать в аренду. Цена квадратного метра в этом сегменте жилья составляет от 3000 евро и выше. Такие квартиры в большинстве случаев расположены в эффективно построенных или восстановленных домах, поэтому расходы на отопление будут сравнительно невысокими, тем менее вам, скорее всего, придется платить за массу сопутствующих сервисных услуг – консьержа, охрану, сменные коврики и другие. Кроме того, такая недвижимость облагается большим налогом. Покупку эксклюзивной квартиры можно считать стабильным капиталовложением и, если вы можете себе такую позволить, то вас, скорее всего, не испугают и дополнительные расходы.  

Самыми популярными по-прежнему остаются многоквартирные дома советской постройки – 75% всех сделок на рынке недвижимости совершаются именно с квартирами в таких домах. Цены на серийные квартиры в большинстве случаев невысоки, хотя спрос на них по-прежнему остается большим, соответственно цены на такое жилье, особенно в близких к центру районах, имеют тенденцию к росту. Впрочем, покупая квартиру в доме советской постройки, в будущем вам, скорее всего, придется раскошелиться, так как такие дома, как правило, давно не ремонтировались, не утеплены и имеют изношенную инфраструктуру. Все эти расходы лягут на плечи собственников квартир, а для этого жители сначала должны договориться между собой. Учитывая, что в рижских микрорайонах живут представители самых разных социальных групп, сделать это будет нелегко. А до этого вам придется платить за отопление не только своей квартиры, но и окружающей среды, к тому же в любой момент может произойти авария водопровода или других инженерно-технических сетей, поэтому перед покупкой серийного жилья рекомендуем тщательно взвесить все его плюсы и минусы.

Какое жилье выбрать – это личное дело каждого. Наш совет – перед покупкой соберите максимум информации о выбранной недвижимости и оцените ее не только с эмоциональной, но и с прагматической точки зрения. Покупка жилья – это, по сути, долгосрочная инвестиция ваших средств, поэтому решение должно быть взвешенным и рациональным.

Осмотр квартиры перед покупкой |

Наверняка вы давно мечтали о том, как купить квартиру для себя, как будете выбирать свою единственную из множества вариантов, и в итоге найдете тот самый, идеально подходящий именно вам вариант. Но зачастую покупка новой квартиры проходит далеко не так, как вы себе это представляли – поиск подходящего варианта отнимает много времени и нервов, ведь из огромного выбора хочется найти «ту самую» квартиру – чтобы и в красивом доме, и в хорошем районе, и с удачной планировкой и по выгодной цене. Иными словами, чтобы потом жилось в этой квартире с удовольствием.

   Просмотр квартиры, казалось бы, дело не сложное – пришел, посмотрел и купил. Но ведь как выбрать квартиру так, чтобы потом об этом не пожалеть, знают далеко не все.

   Просто посмотреть квартиру – не достаточно, нужно обращать внимание на различные мелочи, которые могут быть замаскированы, да так, что невооруженным глазом не заметить! Но когда знаешь, на что обращать внимание, то гораздо легче становится обнаружить «подводные камни».

   На этапе просмотра квартиры нужно быть предельно внимательным и обращать внимание не только на положительные, но и на потенциально отрицательные качества недвижимости. Вам необходимо выявить все возможные скрытые недостатки.

   Для того, что бы выбрать действительно квартиру вашей мечты, вам нужно будет примерить на себя роль опытного разведчика. Некоторые недобросовестные продавцы могут максимально приукрасить преимущества своей квартиры, при этом отводя внимание от ее недостатков и дефектов. Безусловно, практически всегда после покупки в квартире делается какой-никакой ремонт, и царапины на кафеле или отклеивающиеся обои не принесут больших хлопот. Тогда как плохая проводка, прогнившие трубы, старая канализация и другие подобные сюрпризы могут существенно испортить жизнь новым хозяевам. О них мы и расскажем в этой статье.

 Совет 1. Квартиру лучше смотреть при свете дня

   Лучшее время для просмотра – день. Во-первых, вы сможете понять, достаточно ли света проникает в квартиру днем, или же вам придется переплачивать за электричество из-за того, что даже в дневное время в квартире не очень-то светло и необходимо дополнительное освещение. Во-вторых, при свете дня вам удастся лучше разглядеть состояние квартиры – ровность стен, потолка и пола, а за счет этого вы сможете прикинуть, сколько денег вам понадобится на ремонт после покупки. Нужно понимать, что при искусственном освещении некоторые недостатки могут быть менее заметными и их можно упустить из виду.

   Если же вам действительно понравилась квартира, вы ведь всегда сожжете осмотреть ее еще раз. А на второй просмотр в таком случае уже можно прийти и в вечернее время. Это позволит вам оценить квартиру еще раз, а также взглянуть на район и дом под покровом ночи.

   Совет 2. Оцените район и жилой массив

   Стоит уделить отдельное внимание району, в котором находится выбранная вами квартира. Готовы ли вы здесь жить? «Примерьте» этот район на себя и оцените, насколько вам здесь комфортно.

Обратите внимание, далеко ли от дома находятся продуктовые магазины, аптеки, детский сад, школа и другие объекты «первой необходимости». Представьте, что вам и в летний зной и в зимнюю стужу придется тратить около получаса на дорогу до магазина и обратно – согласитесь, удовольствие не очень приятное.

   У вас есть маленькие дети? Или может быть пожилые родители, которые будут жить с вами? Или быть может у вас есть любимая собака? Тогда не забудьте обратить внимание на наличие зеленых зон недалеко от дома, игровых площадок и мест для выгула домашних животных.  Если вы автолюбитель, постарайтесь выяснить, имеются ли рядом с домом автостоянки и как обстоят дела с парковкой во дворе.

   Другими словами, изучите микрорайон как можно внимательней, соотнесите его со своими личными потребностями и предпочтениями и только после этого делайте выбор.

   Совет 3. Смотрите в будущее

   Покупка квартиры сродни игре в шахматы – нужно уметь смотреть на несколько шагов вперед. Шикарный вид из окна купленных сегодня шикарных апартаментов уже через несколько лет может превратиться в удручающий вид стены дома напротив, а тихий двор – в стихийную автопарковку, где все, кому не лень, оставляют свою машину, что бы сходить в расположившийся за углом гипермаркет.

   Чтобы через несколько лет не сильно разочароваться видом из окна, прежде чем купить квартиру поинтересуйтесь планом развития микрорайона. Если же такой возможности нет, старайтесь покупать квартиру, к примеру, рядом с памятниками культуры, где возможность достроек новых домов минимальна.

   Ну а если вы решили купить квартиру в новостройке, то непременно нужно быть готовым к тому, что в ближайшие несколько лет вам придется жить по соседству со строительной площадкой со всеми вытекающими отсюда последствиями.

   Совет 4. Оцените дом как внутри, так и снаружи

   В случае если вы решили купить квартиру в престижном жилом комплексе, у вас не будет проблем с состоянием дома. Но если ваших средств хватает лишь на вторичное жилье, следует быть особо внимательным.

   Если на торцевых стенах некоторых квартир расположены плиты внешнего утепления, значит в доме тонкие стены и плохая теплоизоляция, трещины на стенах дома или «бетонные заплатки» и прочие внешние изъяны говорят о том, что дом периодически будет просить ремонтно-восстановительных работ.

   По состоянию подъезда, лифта и входных дверей в квартиры можно также сделать предварительные выводы о контингенте ваших будущих соседей.

   Совет 5. Первое впечатление не значит правильное

   Не спешите делать выводы о квартире, лишь ступив на ее порог. Не исключено, что некоторый беспорядок в квартире или слишком активная собака вызовут у вас желание тут же развернуться и уйти. Но раз вы уже здесь, то не поддавайтесь эмоциям, а как следует осмотрите квартиру, оцените планировку и ее состояние. Может быть, все не так уж и плохо, как показалось на первый взгляд?

   Совет 6. Дайте объективную оценку квартире

   Следует знать, что квартиры в новостройках необходимо тщательно осматривать, так же как и жилье на вторичном рынке. Правда, процедура осмотра первичной недвижимости, конечно, проще. Здесь обязательно необходимо обратить внимание на ровность стен, потолка и пола; проверить, нет ли щелей, трещин и других дефектов и т.д.

   Осмотр квартиры на вторичном рынке, как правило, занимает гораздо больше времени. Для того, что бы ничего не упустить, разделим предметы осмотра на нескольку групп:

  Стены – оцените их состояние и толщину. Имейте ввиду, что вам придется потратить кругленькую сумму на выравнивание стен. Толщина внешних стен может сказать вам о том, насколько тепла квартира зимой. А если в квартире внутренние стены тонкие, вам придется привыкнуть к плохой звукоизоляции и слушать телевизор по ночам вместе с вашими соседями.

   Отапливаемость квартиры

   Безусловно, зимой проверить отапливаемость помещения не составит труда – достаточно потрогать батареи, провести рукой по стенкам, чтобы почувствовать, не сквозит ли из окон и углов.

   Обратите внимание на радиаторы отопления и воду из под крана – если они еле теплые, то скорее всего в этой квартире зимой будет не жарко.

   Окна — не забудьте изучить их как следует. Проблемные окна с трещинами и щелями, изношенными уплотнителями и плохой герметизацией межпанельных швов могут стать причиной сквозняков, повышенной влажности и низких температур.

   Вид из окон – наблюдать пейзаж за этими окнами вам теперь придется постоянно, поэтому как следует оцените панораму, открывающуюся за оконными проемами.

   Обои — имейте в виду, что новые и красивые обои вполне могут скрывать за собой такой неприятный сюрприз как плесень и грибок на стенах. Именно поэтому обратите внимание на углы комнат. Если вдруг увидите на них подозрительные темно-серые пятна – это верный признак того, что в квартире поселилась плесень.

   Потолок — проводя осмотр квартир, уделите особое внимание и ему. Следы подтеков на потолке могут говорить о том, что в доме протекает крыша или же сверху живут беспечные соседи, которые любят периодически подтапливать нижние этажи. Подвесные и натяжные потолки и прочие уловки зачастую выступают в качестве попытки скрыть подобные изъяны. Поэтому как можно тщательнее обследуйте квартиру. Даже если выявленные недостатки и не послужат отказом от покупки выбранной квартиры, они могут стать весомым аргументов для торгов с продавцом.

  Пол — тщательно его изучите на предмет явных изъянов, царапин и трещин. К примеру, паркет нужно проверить на прочность, скрип может говорить о том, что в скором времени придется проводить ремонт полов.

   Сантехника и трубы

   Как правило, замена труб и сантехники удовольствие дорогое и не очень приятное. А ржавые трубы – это не только риск залить свое собственное жилье, но и соседей снизу.  Кстати, не забудьте проверить напор и качество водопроводной воды, особенно если речь идет о квартире, расположенной на верхнем или нижнем этаже дома.

   Планировка и метраж

   Несомненно, окончательное решение о покупке квартиры зависит в первую очередь от ее планировки. Посмотрите, устраивают ли вас размеры комнат и кухни, имеются ли подсобные помещения и насколько они удобны, хватает ли вам комнат.

   Ознакомьтесь с планом БТИ для того, чтобы выяснить, не производились ли в квартире неузаконенные перепланировки – для этого всего лишь нужно сравнить план с квартирой. В случае если в квартире имеется перепланировка, которую прежние хозяева не узаконили можно либо отказаться от покупки такой квартиры, поскольку в случае дальнейшей перепродажи этой квартиры могут возникнуть некоторые трудности. Второй вариант – разобраться во всех нюансах и хорошенько поторговаться с собственником. Ведь наличие в квартире такой планировки это не что иное, как весомый повод для снижения стоимости квартиры, потому что на узаконивание потребуется много времени, денежных затрат и терпения.

   И самый важный совет напоследок – запомните, идеальных квартир не бывает!

   Практически каждый из нас мечтал о своем жилье, и наверняка в воображении рисовал себе идеальную квартиру. Некоторые покупатели в поисках свой мечты проводят месяцы и
годы, осматривают несколько десятков вариантов, но так и не могут найти подходящий объект. А все лишь потому, что идеальных квартир не бывает.

    Поэтому выбирая свою квартиру, не ориентируйтесь на образ, нарисованный вашим воображением. Просто постарайтесь понять, нравится ли вам какой то из вариантов. Если же вас не перестают преследовать какие-то сомнения, немного повремените с окончательным решением, что бы в последствии не пожалеть о том, что выбрали не ту квартиру. 

Подводные камни при покупке квартиры, что нужно предусмотреть

Покупка квартиры — длительный и сложный процесс, который требует особенно осторожного и внимательного отношения, так как на кону стоит крыша над головой и значительные капитальные вложения. Поэтому покупатели задаются вопросом, что нужно знать при покупке квартиры? На рынке недвижимости действует очень много мошенников, поэтому даже если вы имеете дело с добросовестным продавцом, могут возникнуть непредвиденные проблемы. Итак, на что нужно обратить внимание при покупке квартиры?

Несовершеннолетние дети

Наряду со взрослыми дети могут иметь право собственности на квартиру( по договору купли-продажи или после приватизации) либо право пользования жильем. В таких случаях для продажи квартиры обязательно нужно разрешение органов попечительства и опеки. Как правило, органы опеки такое разрешение дают на определнных условиях ( например, если покупка новой квартиры имеет не меньший метраж). Если продавцы нарушают эти условия, суд, скорее всего расторгнет ваш договор, соблюдая интересы ребенка.

Если несовершеннолетние дети прописаны в квартире, но не являются собственниками, нужно проследить, чтобы они были выписаны из нее и прописаны в новом жилье. Не пропустите еще один момент: для продажи квартиры с несовершеннолетними детьми нужно заручиться согласием обоих родителей, в случае если они не лишены родительских прав.

Бывшие супруги

Проверяя паспорт продавца, следует обратить внимание на штампы о разводах- браках: все даты сверьте с датами в документах на собственность. Если квартира приобретена в браке, бывшая супруга/супруг могут в любой момент заявить в суд о своем праве на жилье. Следует обратить внимание: супруги владеют законным правом на половину приобретенного в браке, даже если в этой квартире не прописаны и не проживали.Срок давности по подобным искам — 3 года после развода, но в некоторых случаях суд может этот срок восстановить ( например, если истец по уважительной причине не мог ранее заявить о своем праве). В таких случаях проверяйте документ о разделе имущества: соответствующее решение суда и договор супругов. Уточняйте, вступил ли этот документ в силу, не был ли опротестован.

Выписка

Обязательно настаивайте на том, чтобы на момент сделки- подписания договора, все жильцы были выписаны из квартиры. Следует обратить внимание на всех челонов семьи,в том числе отсутствующих. Кто-то из жильцов может находиться в армии, в длительной командировке, в больнице, в местах лишения свободы. По возращению они могут оспорить сделку, которая совершилась без учета их прав.

Документы

Какие еще могут быть подводные камни при покупке квартиры?
Если вы покупаете квартиру на вторичном рынке жилья, обязательно проверьте документы, которые подтверждают право собственности продавца, а также другие документы, которые нужны для продажи квартиры. Если вы прибегаете к помощи риелтора, нужно проверить,есть ли у него законное право на совершение подобных операций. У риелтора должна быть личная лицензия на риэлторскую деятельность или доверенность от гендиректора фирмы на совершение сделок и печать организации.

Доверенности

Что нужно знать еще при покупке квартиры?
Если сделка купли-продажи совершается по доверенности, нужно обратить внимание на полномочия обладателя этой доверенностию Все значимые действия с юридической точки зрения должны быть перечислены в документе. Доверенность может содержать пределы цен, за которые представитель не имеет право выйти. Доверенность должна быть оформлена письменно. Все операции должны подкрепляться письменным документом, даже если перед вами близкие родственники.

Посмотрите дату выдачи доверенности. Максимальный срок действия -3 года, если срок не указан, такая доверенность будет действовать в течение года.Если даты выдачи у доверенности нет -значит, она недействительна. Недеестпособность или смерть доверителя также прекращают действие доверенности.

Наследство

Как правило, квартиры, полученные в наследство, сразу поступают в продажу. Но имейте в виду, что в течение полугода после смерти владельца могут появиться новые претенденты на наследство. Покупатель, к сожалению, не может отследить абсолютно всех наследников, так как в их число могут войти дети от предыдущих браков и даже дети, в отношении которых умерший был лишен родительских прав. В таких ситуациях самый безопасный вариант — единственный наследник согласно завещанию. Его права должны быть узаконены в Свидетельстве о праве на наследство по завещанию. Во всех остальных случаях могут возникнуть проблемы.

История квартиры

Вам обязательно нужно ознакомиться с юридической историей квартиры, то есть всеми сделками, которые совершались с ней за последние годы. Эта информация прослеживается в выписке из Единого государственного реестра прав, которую может заказать собственник квартиры по вашей просьбе. Если квартиры в последние годы часто меняла хозяев, следует насторожиться.

Кроме этого, собственник может для вас взять выписку из домовой книги, из которой вы узнаете о всех зарегистрированных лицах в этой квартире. Данная выписка берется в паспортном столе в ЖЭКе. Можно заказать расширенную выписку, в которой будут указаны все, кто когда-либо в квартире был зарегистрирован и выписывался, по каким причинам и куда выписывались эти люди.

Вконтакте

Facebook

Twitter

Google+

Одноклассники

15 вещей, которые необходимо знать перед покупкой квартиры в Нью-Йорке

📷 Toll Brothers City Living; 100 Barrow

Если вы считаете, что жизнь в Нью-Йорке вызывает стресс, попробуйте купить квартиру — это как стресс от стероидов, особенно для тех, кто покупает впервые. В связи с неуклонным ростом стоимости недвижимости, непомерно высокой арендной платой и заметным всплеском новых разработок, возможно, пришло время инвестировать в небольшую часть Большого Яблока для себя.

Но с чего начать? Необходимо учитывать бесчисленное множество факторов: местоположение, школьные округа, налоги на недвижимость, минимальные первоначальные взносы — список, казалось бы, бесконечен.Достаточно сложно остаться молодым профессионалом, не говоря уже о том, чтобы ориентироваться на беспощадном рынке недвижимости со всем его причудливым внутренним жаргоном. Кто вообще знает, что такое «табличная процентная ставка»? Не волнуйтесь, мы отобрали нескольких профессионалов, которые изнутри рассмотрят топ-15 вещей, которые вам следует знать, прежде чем вкладывать средства в первые раскопки в большом городе.

«В то время как люди часто сосредотачиваются на том, сколько денег у них есть для первоначального взноса, они часто не задумываются о том, сколько им потребуется ликвидности для покрытия расходов на закрытие сделки.Я хотел бы сказать своим покупателям, что, когда они рассматривают, сколько денег они готовы выложить, они должны исходить из того, что это 21-25% от общей стоимости покупки: 20% для первоначального взноса и 1-5% для их заключительных расходов. . Если они покупают кооператив, эта ликвидность может быть даже больше в зависимости от того, что кооперативу потребуется после закрытия ». -Даниэль Лурье, лицензированный продавец недвижимости в Compass

По сути, убедитесь, что у вас достаточно денег как для первоначального взноса, так и для покрытия расходов на закрытие сделки.

📷 @insearchofperfect

Различия между кооперативом и кондоминиумом

«Чтобы купить кооператив (а в последнее время чаще всего кондоминиум), совету потребуется значительная финансовая поддержка.Сюда могут входить выписки из вашего банковского / инвестиционного счета за последние три месяца, несколько последних квитанций о заработной плате и заполненные налоговые декларации как минимум за два года. Вы должны подготовить все это, прежде чем приступить к поиску, чтобы вы были готовы к работе, когда появится нужный объект. Кроме того, [с юридической точки зрения] кооперативная доска не обязана сообщать вам, почему они вас отвергли ». -Билл Хербст, лицензированный продавец недвижимости в Compass

Доски для совместной игры могут быть головной болью, но они имеют невероятное влияние на процесс покупки.Поэтому решите, что лучше для вас, и заранее убедитесь, что все ваши документы в порядке. Если вас отвергают, просто продолжайте движение.

📷 100 Barrow Duplex Terrace, Toll Brothers Living

Правила кредитования Все… но вы знали, что

«Если вы не платите наличными… проверьте свой кредит. Вы можете подумать, что получаете баснословную процентную ставку, но один кредитный недостаток — и все. Убедитесь, что ваши финансы в полном порядке; знать, какой у вас размер первоначального взноса, откуда он поступает, и получить его своевременно.”-Кристин Барранка, лицензированный продавец недвижимости в Compass

Кредит и ликвидная наличность правят днем. Убедитесь, что ваша финансовая жизнь в порядке. В противном случае борьба станет еще более реальной.

📷 @nyctme

Не экономьте на инспекторе

«Если вы покупаете таунхаус или дом, осмотр не будет дешевым. Хороший инспектор (в разумных пределах) может сэкономить вам тысячи на ремонте / повреждении ». -Кристин Барранка, лицензированный продавец недвижимости в Compass

«Обычно осмотр не проводится, если вы не покупаете таунхаус.- Билл Хербст, лицензированный реальный продавец в Compass

Вы как бы хотите знать, есть ли смертельная проблема с плесенью, скрывающаяся за стенами, или они медленно гниют с 1914 года. Заплатите кому-нибудь, чтобы он провел расследование за вас, потому что ты не Фокс Малдер.

📷 @thomaspetermann

«Пока у вас не будет полностью оформленного контракта (то есть обе стороны подписали и получили копии), любая из сторон может отказаться от договора без штрафных санкций. Обычно от принятого предложения до закрытия при лучших обстоятельствах проходит 2–3 месяца.”-Билл Хербст, лицензированный продавец недвижимости в Compass

Как и все в жизни, все может измениться или потерпеть неудачу без предупреждения. Будьте внимательны, но помните, что процесс заключения контракта требует времени.

📷 @kat_in_nyc

Помните «Правило пяти лет»

«Я советую своим клиентам покупать недвижимость только в том случае, если вы планируете удерживать ее в течение пяти или более лет. Хотя исторически Нью-Йорк является отличным местом для инвестиций, следует отметить, что мы не застрахованы от спадов на рынке.Потенциальным покупателям необходимо позиционировать себя так, чтобы они были защищены от спада, который может произойти даже в Нью-Йорке. В кондоминиуме, если вы перерастете пространство, вы всегда можете сдать его в аренду, но в кооперативе есть ограничения на субаренду, поэтому покупатели кооператива должны быть особенно осторожны при выборе правильной квартиры и здания. Вы не хотите, чтобы вас заставляли продавать на рынке покупателя ». -Брайан Морган, лицензированный брокер по недвижимости, Citi Habitats

Как бы ни любили жители Нью-Йорка прыгать, покупка недвижимости здесь должна быть как минимум пятилетним обязательством.Если вы окажетесь в кооперативе, шансы сдать его в аренду невелики, поэтому убедитесь, что вам действительно нравится это место.

📷 Toll Brothers Living; 100 Barrow PH

Важность заключительного обхода

«Вы всегда должны проходить обход перед закрытием. Цель состоит в том, чтобы убедиться, что квартира находится в том же состоянии, в котором она была на момент подписания договора. На самом деле речь идет не столько о поиске выключателей, которые не работают, сколько о том, чтобы убедиться, что труба не лопнула.”- Билл Хербст, лицензированный продавец недвижимости в Compass

Это Нью-Йорк. Все может случиться. Убедитесь, что вы не отдаете свою душу из-за недавно затопленной квартиры.

📷@jeremy.torres

Задавайте вопросы и осматривайте здание

«Попросите о встрече с супервайзером, швейцаром и даже с вашими соседями. Спросите о проблемах с шумом. Спрашивайте о спорах. Мы живем в очень тесном районе Нью-Йорка, поэтому, если кто-то доставляет вам неприятности, это может либо подорвать ваше рассудок, либо подорвать его.Кроме того, не забудьте осмотреть другие этажи / коридоры здания и даже подвал. Эти детали многое говорят о том, как работает здание ». -Энн Катбилл Ленан, лицензированный партнер по недвижимости, Дуглас Эллиман

Суперкар или швейцар могут действительно разрушить вашу жизнь. Убедитесь, что они дружелюбны, приветливы и приземлены. То же самое и с вашими соседями.

📷 Проживание в городе Toll Brothers; 100 Барроу

Это не личное дело

«Понимать, что пакет доски объявлений пугает, и мы, брокеры, не устанавливаем правила, а кооперативная доска это делают.НЕ принимайте ничего личного, держитесь курса и проходите мимо доски. Прислушайтесь к советам своего брокера, они преследуют ту же цель, что и вы ». -Кристина Барранка, лицензированный продавец недвижимости

📷 @unkwnvisual

Оценка действительно имеет значение

« Первое, что банк сделает после подписания контракта, — это отправит оценщика для оценки рыночной стоимости недвижимости. . Независимо от того, что банк согласился предоставить вам в ссуду (например, 80% от покупной цены), они предоставят вам ссуду под оценочную стоимость вашего дома, поэтому, если стоимость недвижимости будет ниже покупной цены, вам нужно будет компенсировать разница в наличных деньгах между тем, что, по вашему мнению, банк ссудит, и тем, что он сейчас выдаст.Если вы вкладываете 20% или меньше, это может повлиять на вас как на покупателя, поскольку вам необходимо убедиться, что у вас достаточно ликвидных денежных средств, чтобы покрыть разницу в оценке. Ваш агент должен быть в состоянии подготовить вас к тому, какой будет оценка, прежде чем вы предложите, проведя для вас надлежащую оценку недавних продаж, таких как ваша собственность ». -Даниэль Лурье, лицензированный продавец недвижимости в Compass

Нашли то, что вам нравится? Получите оценку немедленно! Это определит, с какой суммой денег вам придется работать и сможете ли вы позволить себе этот первоначальный взнос.

📷 @ralphamurao

Это всегда идеальное время

«Люди часто беспокоятся, что пропустили день открытых дверей или не могут вернуться вовремя, чтобы посмотреть недвижимость, но я заметил, что, как и в большинстве великих любовных историй, вещи случаются с недвижимостью, когда они предназначены, и покупатели всегда оказываются в том доме, который им нужен ». -Даниэль Лурье, лицензированный продавец недвижимости в Compass

. Если вы это пропустили, значит, это не для вас. Твоя настоящая любовь все еще там.

📷 Toll Brothers Kitchen; 55 West 17th Street

Вам понадобится поверенный

«… и очень важно, чтобы вы выбрали того, кто имеет опыт продажи кооперативов и кондоминиумов на Манхэттене. Как только вы получите принятое предложение, ваш адвокат проведет комплексную проверку перед подписанием контракта. Это будет включать чтение плана предложения и поправок к зданию, финансовых отчетов за последние два года и протоколов правления. В то же время он или она будут вести переговоры об условиях контракта с поверенным продавца.”-Билл Хербст, лицензированный продавец недвижимости в Compass

Вам нужен кто-то, кто будет защищать вас на законных основаниях. Доверься нам.

@llewllewtoo

«Это не должно быть состязательным упражнением. Все участники (продавцы, покупатели, агенты, кредитные специалисты и т. Д.) Работают над достижением одной цели. Сделайте глубокий вдох и двигайтесь вперед ». -Билл Хербст, лицензированный продавец недвижимости в Compass.

Ты классный. Ты рок-звезда. Нью-Йорк не ненавидит вас, так что сохраняйте хладнокровие в процессе покупки — все соберется вместе.

📷 Toll Brothers Living, 100 Barrow

«Когда дело доходит до ремонта, знайте различия в типах зданий. Кондоминиум — это недвижимость, то есть пространство между этими стенами принадлежит вам. В кооперативе вы покупаете акции; корпорация технически владеет имуществом, и в зависимости от объема работ вам может отказать в праве на ремонт. Постарайтесь получить по крайней мере три предложения от подрядчиков, прежде чем начинать ремонт, и убедитесь, что вы просматриваете их предыдущие проекты лично или на фотографиях.”-Рори Болджер, лицензированный ассоциированный брокер по недвижимости, Citi Habitats

Вы заплатили за это, так что это ваше право делать, как хотите, верно? Не совсем. Правление также имеет право голоса в том, что вы делаете за закрытыми дверями.

📷 @ kobrastreetart

Одна нога впереди другого

«Я говорю своим покупателям, что, каким бы пугающим ни казался процесс с недвижимостью, на самом деле это просто вопрос того, чтобы оставаться здесь и ставить одного перед другим. — заниматься тем, что находится прямо перед вами, а не всей картиной сразу.Покупатели на этом рынке часто разочаровываются, но, как и в любой истории любви, я верю, что для всех найдется подходящий дом. Я хочу призвать покупателей никогда не останавливаться на достигнутом и держать свои умы и сердца открытыми для дома своей мечты — он придет! » -Даниэль Лурье, лицензированный продавец недвижимости в Compass

Никогда не будет другой любовной истории, похожей на вашу, с Нью-Йорком. Вы двое идеальны вместе.

10 вещей, на которые следует обратить внимание при покупке многоквартирного дома

Если вы хотите инвестировать в многоквартирные дома, в этой статье есть хороший контрольный список.Имейте в виду, что многоквартирные дома, отвечающие некоторым из следующих требований, подпадают под категорию «добавленной стоимости».

Для объекта с добавленной стоимостью требуется кто-то, кто может

• предоставить навыки, чтобы взять на себя управление проблемным имуществом
• улучшить и отремонтировать собственность
• изменить положение арендаторов
• улучшить общие операции с недвижимостью

Это хорошая и часто прибыльная стратегия, но не для слабонервных. Несмотря на все, что вы читаете в Интернете.

Когда вы имеете дело с многоквартирным домом с добавленной стоимостью, легко откусить больше, чем вы можете проглотить. Но если вы готовы поработать, приобретение недвижимости с добавленной стоимостью может оказаться полезным как в личном, так и в финансовом отношении.

1. Центральное расположение, желательно для арендаторов

Имущество находится в пешей доступности от продуктовых магазинов, ресторанов и магазинов. Находится в крупном мегаполисе, недалеко от центров занятости и в непосредственной близости от остановок общественного транспорта.

2. Плохое управление имуществом

Нынешний менеджер просто косит лужайку и устраняет утечки, есть несколько источников неиспользованного дохода (прачечная, парковка, складские помещения, коммунальные услуги, торговля и т. Д.), А также множество возможностей для покупок новые услуги и снижение затрат.

3. Подтверждаемый потенциал роста существующей арендной платы по отношению к рынку

Текущая арендная плата ниже средней рыночной арендной ставки. У нынешнего руководства плохая история взыскания (вечеринка окончена).Улучшения в маркетинге и усиленная проверка резидентов привлекут новых жителей за счет более высоких арендных ставок.

4. Мотивированный продавец

Собственность принадлежала одному владельцу последние 15-20 лет. Владелец, который хочет избавиться от собственности и заинтересован в продаже (см. № 2).

5. Требуется некоторый уход за домом, а не капитальный ремонт.

В многоквартирном доме нет капитального ремонта с отсроченным ремонтом. Есть предложение на 1-2 года, чтобы привести недвижимость в соответствие с рыночными стандартами, такими как: новый ковер, душевые кабины, освещение, краска, парковка, бытовая техника и т. Д.

6. Заполняемость 70% или выше

Максимальный период от двух до трех месяцев для вывода здания на рынок. Заполнение ниже 70% создает проблемы и потребует значительных финансовых резервов со стороны покупателей.

7. Хорошее сочетание квартир

Ищите многоквартирный дом с одно-, двух- и трехкомнатными без мебели. Обратите внимание, что это будет зависеть от рынка и спроса арендатора — избегайте всех студий.

8. Предоставляются и поддаются проверке полные финансовые данные.

Список арендной платы, договоры аренды, записи о техническом обслуживании, прибылях и убытках, капитальном ремонте и т. Д.доступны в течение последних 12-24 месяцев.

9. «Бесплатные» коммунальные услуги и отдельно измеряемые единицы

Существует возможность легко ввести Систему возврата счетов за коммунальные услуги (RUBS), при которой арендаторам выставляются счета за использование коммунальных услуг.

10. Свойство «C» в области, которая поддерживает свойства «B»

Новые управленческие и косметические улучшения (краска внутри и / или снаружи, паркетный пол, новое освещение) улучшат переход от класса C к собственности класса B .

Бонусные материалы

Вы можете загрузить полный контрольный список комплексной проверки многоквартирных домов по этой ссылке: Бесплатные ресурсы для многоквартирных инвестиций.

***

Статьи по теме

Арендаторы ваши, детка

5 ошибок анализа крупных многосемейных сделок, которых следует избегать

Денежные правила инвестирования в недвижимость

***

Тереза ​​Брэдли-Банта пишет об инвестировании в недвижимость, избегая ловушек, с которыми сталкиваются многие новые инвесторы.Она входит в список 100 лидеров мнений PropTech 2017 года и лауреат 14 американских и международных наград в области недвижимости за свой веб-сайт и программы инвестирования в недвижимость. Как показано на: The Equifax Finance Blog, AOL’s Daily Finance, Scotsman Guide, The Best Real Estate Investing Advice Ever Show, Stevie Awards Blog, Rental Housing Journal и Investors Beat среди других.

Как отказаться от аренды ради блага

Покупка квартиры может иметь большой смысл, как в финансовом, так и в иных отношениях, если вы снимали квартиру.Тем не менее, основные принципы покупки квартиры поначалу могут показаться сложными. Не бойтесь — просто выполните следующие действия, чтобы начать.

Сравните ваше положение в арендной плате с собственным уравнением

Перво-наперво: будет ли покупка или аренда дешевле, зависит от рыночных условий, в которых вы живете, и от того, как долго вы там останетесь. Один из способов вычислить все эти цифры сразу — это воспользоваться нашим калькулятором арендной платы или покупки, где вы можете ввести свой почтовый индекс или город и / или сумму, которую вы ожидаете заплатить за владение или аренду в вашем районе.

Допустим, вы платите 1000 долларов за аренду, но покупка квартиры обойдется в 200000 долларов. Предварительная покупка, конечно, будет казаться более дорогой, потому что вам придется выложить до 48000 долларов в качестве первоначального взноса и заключительных расходов. Но пока вы остаетесь на месте не менее пяти лет, баланс склоняется, делая покупку более дешевым вариантом.

Причина: по прошествии пяти лет вы создали собственный капитал в своем доме, вместо того, чтобы тратить деньги на аренду. Поэтому обязательно сравните цены в вашем регионе и посмотрите, что вам подходит.

Выясните, доступна ли покупка квартиры

Еще один расчет, который вам нужно сделать, это то, сколько вы можете позволить себе заплатить за квартиру. Воспользуйтесь нашим калькулятором доступности жилья, где вы можете указать свой доход, долги и сбережения при первоначальном взносе.

Допустим, у вас есть годовой доход в размере 70 000 долларов США, вы платите 250 долларов в месяц по кредитным картам и другим долгам и имеете сэкономленные 40 000 долларов в качестве первоначального взноса. Это означает, что вы можете позволить себе квартиру стоимостью около 263 000 долларов, за которую вы будете платить 1575 долларов в месяц.Эти цифры важны, потому что они помогут вам сузить поиск квартиры до желаемого диапазона цен.

Изучите кооперативы по сравнению с кондоминиумами

Если вы собираетесь купить квартиру, вы, вероятно, столкнетесь как с кондоминиумами, так и с кооперативами. Так в чем разница?

«Квартира похожа на покупку дома, где вы фактически получаете документ на квартиру, и, как правило, если вы когда-нибудь захотите сдать свою квартиру в аренду, вы сможете без каких-либо условий, за исключением, конечно, того, что новый арендатор должен пройти квалификацию через комиссию по кондоминиуму », — говорит агент по недвижимости Лила Неджад из Дугласа Эллимана.

«Кооператив покупает долю в здании, в котором вы владеете единицей, но существует больше требований для совершения покупки, и неамериканские граждане с гораздо меньшей вероятностью попадут в большинство этих зданий. Политика субаренды также, как правило, намного строже, часто с ограничениями только на два года или вообще без сторонней аренды ».

Определитесь с необходимыми вещами

Начиная охоту за квартирой своей мечты, важно, так сказать, сузить игровое поле.

«Несмотря на то, что всем нам нужны большие пространства, туалеты и первоклассное расположение, я всегда спрашиваю своих новых покупателей, что им нравится в том месте, где они сейчас живут, и что им необходимо в трех основных вещах, которые они обязательно должны иметь для новой квартиры», — говорит реальный агент по недвижимости Елена Саркисян Дуглас Эллиман. «Например, для некоторых покупателей могут быть необходимы двойные умывальники в главной ванной, окна от пола до потолка, высокие потолки, стиральная / сушильная машина или утренний свет».

Это также время подумать о том, где вы в идеале хотели бы жить (т.д., какая часть города соответствует вашему образу жизни) и как далеко вы готовы добираться до работы. Чем более конкретным вы можете быть заранее, тем легче будет изолировать потенциальные списки.

Найдите подходящего агента по недвижимости

Купить дом сложно, но купить квартиру может быть еще сложнее. Конкуренция велика в густонаселенных районах, где собираются жители квартир, поэтому как никогда важно, чтобы на вашей стороне сражался агент надежного покупателя.

«Покупателю квартиры сегодня нужен агент по недвижимости, который имеет рыночную смекалку и опыт, чтобы отстаивать интересы покупателя и правильно позиционировать его или ее в тех сценариях многократного предложения, с которыми мы сталкиваемся сегодня», — говорит Саркисян.

Опытный агент может не только помочь вам найти подходящую квартиру, но и помочь вам заключить сделку и провести вас через весь процесс. Хороший агент также знает, какие вопросы задавать, например, о правилах сдачи в аренду домашних животных и субаренды, чтобы вы не остались в стороне. Итак, не берите с собой только первого агента, который появится; свяжитесь с некоторыми из них и задайте им вопросы (например, как долго они занимаются бизнесом и в каких районах специализируются), чтобы узнать, подходят ли они для того, чтобы провести вас через этот сложный процесс.

Советы для начинающих покупателей — The New York Times

CO-OP VS. CONDO

Квартиры в Нью-Йорке в основном представлены в двух формах — кооперативная и кондоминиум. В кооперативе, сокращенно от кооперативного жилья, вы покупаете акции корпорации, которая дает вам право собственности на здание.

Когда вы покупаете квартиру, вы полностью владеете ею. В обоих случаях покупателей попросят предоставить финансовую информацию, включая чистую стоимость активов, ликвидные активы, годовой доход и другие финансовые документы.Кооперативы, как правило, подвергают потенциальных акционеров более тщательной проверке, часто требуя большого количества личной, а также финансовой информации.

«Они собираются раздеть вас, и вы должны по-настоящему раскрыть себя», — так Роберт Данкнер, президент Prime Manhattan Residential, объясняет мучительный процесс новым покупателям. «Это цена входа и обряд перехода к покупке в кооперативе на Манхэттене». Кооператив может отказать в продаже по любой причине, которая ему нравится, при условии, что это не допускает незаконной дискриминации.

Финансовые требования кооператива могут оказаться трудными для начинающих покупателей. Некоторые кооперативы не разрешают финансирование; другие требуют, чтобы покупатели доказали, что у них есть годовая сумма ипотеки и платы за обслуживание в банке.

«Кто может это делать, как нормальный человек, платя за квартиру?» сказал Джордж Шолли, 29-летний исполнительный продюсер нью-йоркского рекламного агентства. В конце концов он остановил свой выбор на кондоминиуме.

«Я пытался купить квартиру с 2012 года», — сказал он, отметив, что его трижды перебивали покупатели с большим количеством наличных денег.Ранее в этом году с помощью своего агента Скотта Собола, продавца Compass, Шолли купил студию за 670 000 долларов в преобразованном кондоминиуме в Hell’s Kitchen. «Это было немного дороже, чем я ожидал», — сказал он, но по сравнению с кооперативами, которые он пытался купить, «в целом это был более плавный процесс».

ПОЙДИТЕ НА УЛИЦЫ

Полезно посетить несколько открытых дверей, чтобы сузить свои предпочтения, в том числе, как далеко вы действительно хотите быть от метро, ​​когда идет снег, насколько запыхавшимся вы на третьем рейсе прохожих на шестом этаже, и что имеется в виду под чердаком, железнодорожной квартирой, четвертым юниором и так далее.Соседи могут иметь информацию об отдельных зданиях и происходящем в районе.

Все, что вам нужно знать о покупке квартиры — Новости

Квартирная жизнь становится все более привлекательным вариантом для покупателей недвижимости. Если вы ищете удобство, расположение, доступность, роскошь или хорошее вложение, существует множество причин, по которым высотный образ жизни может быть вам как раз подходящим. Однако перед тем, как начать поиск, важно помнить, что процесс будет отличаться от процесса покупки отдельно стоящего дома.Это может включать посещение старых старых квартир и открытых домов, но вы также окунетесь в захватывающий мир новой постройки. Покупатели узнают о покупке по плану, посетят выставочные залы и узнают, как построить дом своей мечты с нуля. Итак, это исчерпывающее руководство поможет вам сориентироваться на каждом этапе процесса поиска подходящей квартиры — независимо от того, является ли это первым домом, идеальным вложением или удобной экономией жилья.

С чего начать

Это может показаться очевидным, но лучшее место для начала пути к покупке квартиры — убедиться, что она подходит вам и вашему образу жизни.Это означает, что нужно учитывать, как долго вы будете там жить и подходит ли это сейчас и в будущем. Планируете ли вы семью? Хотите жить недалеко от города? Как насчет того, чтобы завести домашнее животное в квартире? Вы не возражаете, чтобы жить рядом с соседями и насколько важен задний двор? Это все вопросы, на которые вы должны уметь ответить, прежде чем погрузиться в процесс.

Поговорите с семьей об их выборе образа жизни и о том, как этот выбор повлиял на их потребности в собственности.Спросите у друзей, которые живут в квартирах, что это на самом деле, и, конечно же, зайдите в Интернет, чтобы узнать, что предлагается. Как только вы примете решение жить в квартире, вы сможете уверенно принимать решения, необходимые для воплощения вашей мечты в высотном здании. реальность.

Сколько вы можете себе позволить?

Как и в случае с любыми крупными инвестициями, финансирование является важным первым шагом. У большинства из нас нет сотен тысяч долларов в банке, поэтому обычно вам нужно получить ссуду. Это означает, что вам нужно подумать о том, сколько вы накопили, сколько можете себе позволить и сколько кредиторы готовы предоставить вам ссуду.

Сколько залога нужно для покупки квартиры?

Чтобы получить ссуду на недвижимость в Австралии, вам необходимо накопить немного денег в качестве депозита. Как минимум некоторые кредиторы потребуют 5% от покупной цены, что составляет около 25000 долларов США за недвижимость стоимостью 500000 долларов США. кредиторы требуют 20% от покупной цены, не считая средств, необходимых для дополнительных транзакционных издержек, что составляет около 100 000 долларов. Если вы накопили 10–20% сбережений, некоторые кредиторы могут с радостью предоставить вам ссуду, но будут взимать с кредиторов ипотечное страхование (LMI).Это страховка, которая защищает кредитора в случае невыполнения обязательств по ссуде.

Премия выплачивается единовременно и добавляется к вашей ссуде. Это означает, что вы можете купить дом своей мечты раньше, не тратя больше времени на экономию. С другой стороны, LMI может добавить тысячи долларов к вашему долгу. будет выплачивать проценты. В некоторых случаях застройщик может принять частичную предоплату в размере менее 5%, а оставшаяся сумма будет начислена во время строительства и выплачена к определенному сроку.

Какова ваша способность заимствования?

Банки имеют чрезвычайно строгие правила и нормы, когда дело доходит до выяснения того, сколько они могут ссудить. Это означает, что они будут смотреть не только на ваш депозит, но и на то, сколько вы зарабатываете, ваши расходы и сколько у вас осталось, чтобы выплатить Чем больше у вас свободных денег, тем больше они будут готовы предоставить вам ссуду. Калькулятор заемной способности realestate.com.au можно использовать в качестве общего ориентира для определения суммы, которую вы можете ссудить. Однако важно не делать этого. полагайтесь исключительно на них, поскольку они не учитывают все ваши личные обстоятельства.Всегда обращайтесь за профессиональной финансовой консультацией.

Получение предварительного одобрения

В большинстве случаев, если вы хотите сделать предложение о квартире или зарегистрироваться для покупки на аукционе, агенты захотят знать, что у вас есть предварительное одобрение — также известное как условное одобрение. -утверждение предполагает, что покупатель обращается к своему предпочтительному кредитору и оценивает его расходы и доход. Затем кредитор сможет определить, сколько он готов ссудить и есть ли у него какие-либо условия. Это предварительное одобрение не является гарантией, как В окончательной заявке на кредит будет учтено еще несколько вещей.Но это кредитор говорит вам, что на первый взгляд ваша заявка жизнеспособна. Как только вы ее получите, вы можете более уверенно делать ставки на аукционе или делать предложение, но ее необходимо продлевать каждые 90 дней. Где купить? Когда вы запираетесь в зоне поиска, важно убедиться, что это место, где вы хотите жить, но также спросите себя: есть ли доступ к транспорту, каковы демографические данные в этом районе, есть ли поблизости хорошие школы, какие типы квартиры находятся на рынке и есть ли поблизости парки или открытые площадки и кафе?

Если вы покупаете квартиру в качестве долгосрочной инвестиции, вам также следует подумать о том, пользуется ли эта площадь большим спросом среди арендаторов и поможет ли местоположение вашей покупке сохранить свою ценность в течение долгого времени.Также стоит подумать о пригородах. Часто менее известные места предлагают более низкие цены и дают покупателям больше возможностей для вложений.

Покупка новой квартиры по сравнению с уже построенной

Покупка квартиры может быть отличным долгосрочным вложением, но вопрос о том, покупать ли старую или новую, часто вызывает горячие споры среди наблюдателей и покупателей недвижимости. Новые проекты предлагают современные планировки и декор и могут привлечь больше. Интерес среди арендаторов, если вы надеетесь сдать его в аренду. В новостройках также обычно есть модные бассейны и тренажерные залы, доступ к парковке и предоставляется экономия на гербовых сборах или гранты для владельцев первого дома.

Старые апартаменты, с другой стороны, могут быть более просторными, более доступными и иметь более характерный вид. Существует также возможность отремонтировать и увеличить капитальную стоимость. У них могут быть более низкие корпоративные сборы собственника из-за меньшего количества удобств, но могут быть дополнительные расходы на обслуживание, связанные со старым зданием. На самом деле, у обоих есть свои преимущества и недостатки, поэтому все сводится исключительно к личным предпочтениям покупателя.

Исследования

Исследования, исследования, исследования — это золотое правило покупки недвижимости, которое особенно важно, когда речь идет о квартирах.На самом деле, это, вероятно, более важно, поскольку есть больше переменных, которые необходимо учитывать. Исследование может быть таким же простым, как знание местоположения, стоимости имущества, средней арендной стоимости и уровня занятости квартиры. Но, безусловно, есть более подробная информация, которую вы должны искать. за.

Если вы покупаете новую, неплохо было бы проверить застройщика и строителя, чтобы убедиться, что их предыдущие работы известны качеством или имеют низкую репутацию. Проверьте, есть ли какие-либо подзаконные акты, обязательные для владельцев и арендаторов. соблюдать, в том числе ограничения на домашних животных и посетителей, запреты на краткосрочную аренду и то, как корпорация владельца решает споры.Наконец, свяжитесь со своим местным советом и получите информацию о любых запланированных или потенциальных застройках в вашем районе. Это означает, что вы будете заранее знать, находится ли в стадии планирования еще один многоквартирный дом, который испортит вам вид или вашу конфиденциальность.

НАЖМИТЕ ЗДЕСЬ для получения дополнительной информации

Хотите купить многоквартирный дом? Что нужно знать о должной осмотрительности

Когда вы подумываете о покупке инвестиционной собственности, вы чаще всего получаете отчет о доходах и расходах и арендную плату либо от владельца, либо от брокера.Эти утверждения дадут вам общее представление об имуществе, но не следует полагаться на их точность, по крайней мере, в том, что касается того, как вы собираетесь управлять имуществом. Вы также получите беглый осмотр собственности и беглого ознакомления с механическими системами. Это предназначено для того, чтобы вы могли получить общее представление о состоянии собственности, но вам, вероятно, будут показаны только лучшие части.

Due Diligence — это ваша возможность собрать актуальную и надежную информацию о вашей покупке, чтобы решить, действительно ли она соответствует вашим инвестиционным потребностям.Также пора закончить детальный осмотр физического состояния собственности. Убедитесь, что вы проявляете осмотрительность. Вам следует сосредоточить свою энергию на следующих трех областях.

Обзор документа

Поймите, что маркетинговые материалы брокера или владельца предназначены для того, чтобы представить собственность в лучшем свете. Хотя обычно никто не собирается вводить в заблуждение или искажать информацию, примите тот факт, что вам, скорее всего, будет показана максимально возможная прибыль от инвестиционной собственности.Это может относиться или не относиться к вашему бизнес-плану.

В ходе комплексной проверки проверьте список арендной платы, отчеты о доходах и расходах как минимум за последние 12 месяцев, депозитные квитанции по аренде, контракты на обслуживание, которые не могут быть отменены при продаже, счета по налогу на имущество, отчеты о вакансиях, отчеты о безнадежных долгах, капитальные затраты. , договоры аренды и другие документы, связанные с управлением недвижимостью. Убедитесь, что отчеты о доходах и расходах подтверждены владельцем как точные. У вас также должен быть доступ к файлам арендатора собственности для аудита договоров аренды, приложений и других документов, чтобы проверить предоставленные вам отчеты.

Физический осмотр

Цель физического осмотра — определить, поддерживается ли здание в соответствии с вашими ожиданиями во время первоначального осмотра. Если вы планируете капитальный ремонт здания, некоторые из моих предложений могут быть неприменимы. Этот совет больше предназначен для инвестора, приобретающего недвижимость с устойчивой или умеренной добавленной стоимостью. В противном случае результат будет дороже во время вашего владения, чем ожидалось.

Вы должны получить доступ ко всем частям собственности.Зайдите в каждый блок, чтобы проверить однородность отделки, состояние кухонь и ванных комнат, а также контрольные признаки утечки (пятна воды на потолках, изогнутые полы и т. Д.). Вы также почувствуете жильцов в здании. Вы также должны осмотреть и осмотреть все другие части здания, включая крышу, механические части, общие части, подвалы, экстерьеры / фасады, окна и двери. Обычно вы можете найти подрядчика, который специализируется в этих областях, который будет сопровождать вас на инспекции за небольшую плату или бесплатно в надежде получить вознаграждение за любую работу, которую вы сочтете необходимой.

Привлечение вашего кредитора, юриста и брокера

Распространенная ошибка покупателей заключается в том, что они не понимают, что нужно их кредитору с точки зрения документации или физического осмотра. Во многих случаях кредитор будет нуждаться в копии всей документации или может захотеть присоединиться к ним во время проверок. Если период должной осмотрительности отменяется или проходит до того, как кредитор подключится, инвестор может оказаться в плохой ситуации. Если кредитор обеспокоен чем-то, о чем вы не подумали во время комплексной проверки, возможно, вам уже слишком поздно отказываться от сделки по приобретению.

В этом случае единственными альтернативами могут быть переход к менее выгодному кредитору или потеря задатка из-за ухода от сделки. Если кредитор не занимается вопросами должной осмотрительности, иногда он может увидеть что-то, что беспокоит вас, но вы бы не подумали об этом без участия кредитора. Тем не менее, инвесторы должны привлекать своего кредитора на раннем этапе заключения контракта, чтобы у них была возможность участвовать в процессе должной осмотрительности.

Даже если вся документация проверена и физическое состояние недвижимости соответствует вашим ожиданиям, иногда возникают юридические проблемы, которые создают сюрпризы, ведущие к менее выгодному, чем ожидалось, приобретению для покупателя.Эти проблемы обычно связаны с обследованием, титулом и субсидиями, которые выполняются вместе со зданием, кодексом зонирования, запрещающим использование объекта по назначению, зарегистрированными нарушениями кодекса и множеством других потенциальных сюрпризов. Слишком часто эти проблемы обнаруживаются после завершения периода комплексной проверки, и у покупателя остается меньше рычагов давления на продавца с целью их решения.

Привлечение вашего адвоката на раннем этапе процесса комплексной проверки поможет вам обнаружить непредвиденные обстоятельства, пока вы все еще контролируете сделку.Получение предварительного отчета о названии и отправка запроса Закона о свободе информации обычно проливает свет на большинство юридических вопросов. Остальное станет известно через письменное общение между поверенными каждой стороны.

Если вы покупаете недвижимость напрямую у продавца, брокер может не быть задействован; однако, если в транзакции участвует брокер (или брокеры), убедитесь, что вы включаете их на каждом этапе. Брокер будет содействовать и общаться между сторонами по всему, что упомянуто выше.Брокер обеспечит доступ к собственности и сбор необходимой документации. Извечная мантра сделок с недвижимостью: «Проблемы не убивают сделки, а сюрпризы убивают». Если брокер участвует на каждом этапе, включая осмотр собственности, проверку документов, понимание потребностей вашего кредитора и копирование в переписке с юристом, о любых проблемах можно эффективно сообщить продавцу по мере их обнаружения. Хороший брокер помогает сориентироваться в проблемах, повышая вероятность успешного решения.

Таким образом, запомните цель должной осмотрительности: подтвердите свои предположения, сделанные в отношении инвестиций во время вашего первого тура, и посмотрите на прибыль. Найдите время, чтобы полностью понять физическое имущество, финансовую и операционную документацию, и вовлеките своего кредитора, поверенного и брокера на раннем этапе и на протяжении всего процесса.

Лучшие советы для покупки квартиры в 2021 году

Покупка кондоминиума может быть отличным способом погрузиться в домовладение, не беспокоясь о содержании дома на одну семью и таунхаусов.Жильцы кондоминиумов также обычно могут пользоваться общими удобствами, а также ассоциацией кондоминиумов для обслуживания здания.

Однако квартиры подходят не всем, поэтому лучше сначала выяснить, какой у вас стиль жизни и какие бюджетные потребности.

Что такое кондоминиум?

Сокращенно от кондоминиума, кондоминиум — это отдельная единица в многоквартирном доме, обычно многоквартирном доме, отдельно стоящих домах или таунхаусах. Это может быть одна из многих единиц в общей структуре, например, высотное здание.Вы владеете своей квартирой и пропорциональной долей общих частей и удобств сообщества с вашими соседями, которые могут включать парки, бассейны, детские площадки, тренажерные залы, площадки для выгула собак и другие общественные места. Это также включает землю под конструкцией.

Дэвид Ли, риэлтор и руководитель группы David Lee Group с Keller Williams Realty в округе Ориндж, Калифорния, говорит, что общие участки кондоминиумов обычно управляются ассоциацией кондоминиумов. Ассоциация обычно действует как наблюдательный совет и нанимает компанию по управлению недвижимостью для обслуживания, связи с жителями и других обязанностей.

«Владелец кондоминиума имеет право собственности на свою отдельную квартиру, но разделяет владение общими частями», — говорит Ли. «Будучи частью ассоциации, владельцы кондоминиумов обычно платят установленную ежемесячную плату для покрытия своего бюджета и расходов, установленных ассоциацией».

Владельцы кондоминиумов также платят собственные налоги на недвижимость, коммунальные услуги и техническое обслуживание, а иногда и внешнее обслуживание, в зависимости от общины.

Кондо-ассоциации могут отличаться в зависимости от требований конкретного объекта недвижимости.Некоторые могут взимать дополнительные сборы для покрытия общих расходов, таких как неожиданный ремонт здания или новые удобства, одобренные советом кондоминиума.

7 советов по покупке квартиры

Вот контрольный список покупки квартиры, который нужно просмотреть, когда вы начнете поиск.

1. Учитывайте свой образ жизни

Ненавидите стричь газон и подстригать живую изгородь? А как насчет мойки под давлением подъездной дорожки? Ваши финансы таковы, что необходимость выкладывать 5000 долларов или больше на новый блок HVAC или крышу станет обузой? Если вы ответили утвердительно на эти вопросы, возможно, вам подойдет проживание в кондоминиуме.

Однако, если желание иметь большой задний двор перевешивает время, которое вам придется потратить на его содержание, то другой тип собственности, например таунхаус или дом на одну семью, может быть для вас лучшим вариантом. Точно так же, если делить стены, потолок или пол с соседом кажется непривлекательным, кондоминиум может быть не решением. Кондо, как правило, лучше всего подходят для тех, кому комфортно с большинством аспектов жизни в квартире, за вычетом встроенного обслуживания.

2. Работа с риэлтором с опытом работы в кондоминиумах

Если вы решили, что покупка квартиры для вас, вам нужно найти агента по недвижимости, который будет учитывать ваши интересы.В идеале вам нужен кто-то с опытом работы в кондоминиумах, чтобы он мог решить любые проблемы, которые могут у вас возникнуть, и провести вас через важные шаги, например, просмотреть документы ассоциации кондоминиумов.

Ваш агент должен знать, какие квартиры строятся в вашем районе и какие проблемы у них могут возникнуть. Вещи, которые могут негативно повлиять на вашу жизнь в кондоминиуме, могут включать проблемы с финансированием сообщества, а также проблемы со структурой или инфраструктурой в здании или зданиях сообщества или правила, которые вы не можете соблюдать.Хороший агент сможет сказать вам, были ли вы недовольны проблемами сообщества, и он будет знать, какие разработки показали себя лучше всего с точки зрения стоимости перепродажи.

Хотя опытный агент бесценен, также может быть полезно посетить сообщество самостоятельно (и в разное время дня и ночи) и поговорить с некоторыми из жителей. Это поможет вам понять, каково там жить.

3. Решите, какие удобства вам нужны.

Кондоминиумы могут предложить широкий спектр удобств.Работая с вашим риэлтором, убедитесь, что вы указали типы удобств, которые вам нужны, в дополнение к другим факторам, таким как местоположение и бюджет, чтобы вы могли найти идеальное место. Вы покупаете доступ к этим удобствам при покупке устройства, поэтому не стесняйтесь включать их в свой список желаний.

Также имейте в виду, что удобства, которые вы не планируете использовать — например, бассейн — все равно стоит иметь, потому что, когда вы пойдете на перепродажу, квартира, в которой отсутствуют удобства других в этом районе, может принести более низкая цена продажи.

4. Найдите квартиру, одобренную FHA.

Получение ипотеки для кондоминиума может быть сложнее, чем для других типов недвижимости. Это потому, что сама застройка кондоминиума будет подвергаться тщательной проверке в дополнение к вашим личным финансам.

У FHA есть список одобренных кондоминиумов на своем веб-сайте. Обычные кредиторы могут иметь схожие требования с требованиями FHA, но лучше всего обратиться за помощью к опытному специалисту по ипотеке с опытом работы в кондоминиумах, чтобы найти подходящее финансирование для вашей покупки.Если квартира не одобрена FHA, вы не сможете получить ипотеку обычными способами.

5. Изучите компанию по управлению недвижимостью.

Понимание того, кто будет отвечать за содержание собственности, имеет решающее значение, поскольку вы хотите, чтобы квартира, которую вы покупаете, содержалась в хорошем состоянии. Оплата взносов в ассоциацию только для того, чтобы привести в негодность удобств, может вызывать разочарование, а плохое управление потенциально может повлиять на стоимость вашей собственности или повысить ваши взносы в ТСЖ.

При посещении квартир поинтересуйтесь, кто отвечает за повседневную работу. Вы можете задавать вопросы, например, кто обрабатывает запросы жителей и правила сообщества, самой компании по управлению имуществом. Также подумайте о том, чтобы провести собственное исследование репутации компании — узнать, какими еще проектами они управляют, и поговорите с членами совета директоров, чтобы узнать, довольны ли они услугами компании.

6. Изучите сборы и правила ассоциации.

Помимо ипотеки, вам нужно будет заплатить сборы ассоциации кондоминиумов за содержание собственности и ее удобств.Просмотрите эти сборы и спросите, что входит в стоимость — обычно такие услуги, как уборка снега, уход за газоном и уборка мест общего пользования.

Также неплохо спросить о правилах проживания в сообществе. Есть ли ограничения по шуму? Или рекомендации по правилам бронирования мест общего пользования заранее? Заблаговременное понимание этих правил поможет вам понять, действительно ли вам подходит интересующее вас сообщество.

Кроме того, спросите совет директоров и управляющую компанию о том, как они решают проблемы или жалобы — например, насколько они отзывчивы в выходные и праздничные дни.

7. Спросите о специальных оценках

Специальные оценки — это дополнительные сборы, которые ассоциация кондоминиумов взимает для финансирования значительного проекта. За оценку обычно голосует правление ТСЖ, если не все жители общины. Обычно они вводятся на ограниченный период времени, но о них следует помнить, потому что они повлияют на ваш бюджет, пока действуют.

Хорошо организованная ассоциация обычно может избегать специальных оценок, за исключением чрезвычайных случаев.Попросите копии финансовых отчетов по крайней мере за три предыдущих года и убедитесь, что ваш юрист или бухгалтер просматривают их и подписывают, что финансы сообщества находятся в хорошем состоянии. Обратите особое внимание на то, есть ли в бюджете достаточные резервы — финансируются ли они сейчас для подготовки будущего или непредвиденного проекта? Наличие этих средств особенно важно, если постройка более старая.

Плюсы и минусы покупки квартиры

Если вы думаете о покупке квартиры, важно взвесить преимущества и проблемы.Вот несколько важных моментов, которые следует учитывать.

Плюсы

• Потенциально более низкая цена — В зависимости от того, на каком рынке вы находитесь, кондоминиум может быть гораздо менее дорогим способом покупки дома, чем покупка односемейной собственности, что делает его идеальным для тех, кто впервые покупает жилье или те, у кого есть ограниченная экономия на первоначальном взносе.
• Более низкие эксплуатационные расходы — Экстерьер в кондоминиумах (часто за исключением окон) обычно осуществляется ТСЖ.Сюда входит уход за газонами и кустарниками, подъездные пути и пешеходные дорожки, крыши и наружный сайдинг. Поскольку кондоминиумы более компактны и требуют меньше внимания, чем дома на одну семью, они могут быть более доступным способом владения недвижимостью. Налоги на недвижимость также, как правило, ниже.
• Возможности для общения — Некоторые кондоминиумы организуют общественные мероприятия, такие как вечеринки у бассейна, барбекю и игры для собак, и вы можете быть ближе к соседям и с большей вероятностью встретитесь с ними лично.(Конечно, это будет ничья, только если вы заинтересованы в общении.)
• Удобства — В зависимости от кондоминиума у ​​вас может быть доступ к первоклассным удобствам, таким как зона для гриля, бизнес-центр, бассейн, парк для собак, крытая парковка, клуб и многое другое, а стоимость пользования этими льготами распределяется между все жители.

Минусы

• Правила ТСЖ, сборы — Одна из самых больших жалоб на проживание в кондоминиуме заключается в том, что правила ТСЖ могут быть ограничительными, регулируя все, от вывоза мусора до того, какие типы предметов можно хранить на вашем патио, как сколько домашних животных вы можете иметь, и можете ли вы сдать квартиру в аренду.Нарушение правил может привести к штрафам или даже потере права выкупа в особо тяжелых случаях. Сборы ассоциации кондоминиумов также имеют тенденцию к увеличению со временем.
• Инвестиционный риск — Вы и ваши соседи владеете общим имуществом вместе, поэтому, если один или несколько владельцев не выплатят свои взносы, все сообщество может пострадать в финансовом отношении. Точно так же, если один или несколько ваших товарищей по кондоминиуму перейдут к выкупу, квартиры могут перейти из рук в руки с большой скидкой, что повлияет на стоимость имущества каждого.(У некоторых кондоминиумов есть правила и есть средства для выкупа этих квартир, поэтому обязательно спросите, как обычно решается эта ситуация.)
• Меньше уединения, возможно, много арендаторов — Поскольку кондоминиумы имеют общие помещения, такие как вестибюль, коридоры и удобства, кондоминиум может не подойти вам, если вы цените свою конфиденциальность. Вы также будете делить стены, потолок и пол с соседними владельцами, поэтому шум может стать проблемой. Имейте в виду, что в некоторых комплексах может быть много арендаторов с постоянным потоком движущихся фургонов и арендаторов, которые могут быть не так внимательны или проявлять такой же большой интерес к сообществу, как домовладельцы.
• Проблемы с парковкой и кладовкой — Во многих многоквартирных домах нет парковки, поэтому вам, возможно, придется ехать дальше, чтобы добраться до своей двери. Хранение часто ограничивается небольшим шкафом или двумя, а места для хранения на открытом воздухе может вообще не быть.

Для кого лучше всего покупать квартиру?

Жилье в кондоминиуме лучше всего подходит для людей, которые не хотят много ухаживать за собой, тех, кто хочет пользоваться общими удобствами, или тех, кто много путешествует или не хочет беспокоиться о доме без присмотра. .

Джуди Чин из RE / MAX Villa в Нью-Джерси добавляет, что любой человек, включая отдельных лиц, семьи и тех, кто живет в пустом доме, может получить выгоду от образа жизни в кондоминиуме.

«Это может быть довольно спокойный образ жизни, если он соответствует вашим текущим потребностям», — говорит Чин.

Ли соглашается.

«Если вы покупаете квартиру в густонаселенном районе, это может быть удобным выбором для тех, кто хочет жить в центре города», — говорит Ли. «У вас не только есть удобства в кондоминиуме, но вы также можете быть в нескольких минутах ходьбы от остановок общественного транспорта, магазинов и ресторанов.”

Какими бы ни были ваши предпочтения, внимательно изучите свое финансовое положение и жилищные потребности. Проконсультируйтесь со специалистом по недвижимости, который специализируется на кондоминиумах, который поможет вам в поиске дома и защитит ваши интересы в процессе покупки.

Подробнее: