Что нужно чтобы открыть управляющую компанию: как открыть управляющую компанию в сфере ЖКХ

Как открыть управляющую компанию в сфере ЖКХ – пошаговая инструкция

Основным отличием проживания в многоквартирном доме является то, что все проблемы жителям приходится решать вместе. Для этого собственникам необходимо выбрать эффективный способ управления. Одним из самых востребованных способов является управляющая компания.

На самом деле организаций, специализирующихся на управлении и содержании многоквартирных домов, сейчас достаточно много. С одной стороны, это действительно перспективный бизнес. Его отличает постоянный спрос на услуги управления многоквартирными домами, т.к. это экономит время собственников и не требует постоянного личного участия жильцов. Не каждая отрасль может похвастаться такой стабильностью.

Но есть обратная сторона – не все идут в данный бизнес из-за трудностей в сфере ЖКХ. А их достаточно: негативное отношение граждан к сфере жилищно-коммунального хозяйства в целом, невысокая рентабельность и организационные проблемы, в частности, сложность с выстраиванием отношений с ресурсоснабжающими организациями, властями, подрядчиками и собственниками.

В данной статье мы хотим поделиться инструкцией, как открыть управляющую компанию в сфере ЖКХ.

Что такое управляющая компания?

Управляющая компания – это юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, который обеспечивает обслуживание многоквартирного дома на коммерческой основе. Т.е. управляющая компания берет на себя ответственность за управление и содержание многоквартирного дома, а собственники жилья платят за это.

Основная цель компании – это поддержание многоквартирного дома в должном состоянии, предоставление жильцам комфортных условий для проживания и полное соблюдение законодательства.

Формальности создания УК в сфере ЖКХ

Чтобы открыть управляющую компанию в сфере ЖКХ с нуля, нужно соблюсти ряд обязательных процедур:

1. Составление бизнес- плана.
2. Регистрация управляющей компании.
3. Получение квалифицированной электронной подписи.
4. Сдача квалификационного экзамена руководителем организации.
5. Получение лицензии.
6. Начало работы.

Пошагово рассмотрим каждую из них.

Составление бизнес- плана

Самым первым этапом при открытии управляющей компании в сфере ЖКХ должно стать составление грамотного бизнес-плана. При наличии нужных навыков составить бизнес-план можно самостоятельно. Либо передать данную задачу в руки профессионалов, обратившись в специализированную организацию.

Бизнес-план должен составляться с учетом потребностей жителей. Должны быть учтены все мелочи, тогда компания не только окупит себя, но и начнет приносить доход.

Регистрация управляющей компании

Для того чтобы начать предпринимательскую деятельность в сфере управления многоквартирными домами, необходимо зарегистрировать организацию в ФНС (Федеральная налоговая служба). Это может быть любая форма, управлять домами может как индивидуальный предприниматель, так и ООО, АО, ЗАО. Чаще всего используют такую форму юридического лица, как ООО (Общество с ограниченной ответственностью).

Данный выбор обусловлен относительной простотой регистрации такого юридического лица, а также легкостью управления.

Как правило, данный этап открытия компании вопросов не создает.

Чтобы зарегистрировать ИП, нужно заполнить заявление по форме №Р21001, оплатить пошлину и подать комплект документов (копии всех страниц паспорта) в налоговую инспекцию. Как правило, через пару дней уже готово свидетельство о регистрации ИП (ОГРНИП) и выписка из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (ЕГРИП).

Для регистрации юридического лица нужны следующие документы: заявление по форме №Р11001, решение о создании юридического лица, устав (или иной учредительный документ), документ об уплате госпошлины. По итогу регистрации юридического лица выдается документ, подтверждающий факт внесения записи в ЕГРЮЛ о создании юридического лица, документ о постановке на учет в налоговом органе и учредительный документ с отметкой регистрирующего органа.

При регистрации управляющей компании важен выбор системы налогообложения: ОСН или УСН.

После этого нужно поставить УК на учет в Пенсионный фонд, Росстат и фонд социального страхования (обычно это происходит автоматически на основании сведений, содержащихся в ЕГРЮЛ), а также выбрать банк, в котором будет открыт расчетный счет, и изготовить печать организации.

В среднем процедура регистрации управляющей компании занимает 3-4 недели.

Получение квалифицированной электронной подписи

Все управляющие организации и ТСЖ должны регистрироваться в системе ГИС ЖКХ для внесения в нее информации о своей деятельности по управлению многоквартирными домами.

Для регистрации в ГИС ЖКХ необходима электронная подпись. Для УК нужна квалифицированная электронная подпись – она имеет большую степень защиты, чем остальные. Такая подпись выдается только аккредитованными центрами, список которых можно посмотреть на официальном сайте Министерства цифрового развития, связи и массовых коммуникаций Российской Федерации https://digital.gov.ru/ru/.

Квалификационный экзамен руководителя компании

Всем руководителям управляющих организаций необходимо получить аттестат о прохождении квалификационного экзамена. Экзамен призван подтвердить компетентность руководителя по соблюдению требований к качеству предоставляемых услуг. Организатором экзамена является Государственная жилищная инспекция. На нем проверяется знание жилищного законодательства.

Аттестация проводится в форме электронного тестирования. Из 200 возможных вопросов программа сама выбирает 100. Время проведения тестирования – 2 часа. Для успешной сдачи экзамена необходимо ответить правильно на 86 вопросов, т.е. получить не менее 172 баллов. Перечень вопросов и порядок проведения экзамена установлен приказом Минстроя от 05 декабря 2004 г. №789/пр. Экзамен проводится бесплатно, количество попыток сдачи неограниченно. По итогам экзамена выдается квалификационный аттестат.

Чтобы принять участие в тестировании, претендент должен отправить в аттестационную комиссию заявление о допуске к квалификационному экзамену и согласие на обработку персональных данных.

К тестированию допускаются претенденты, которые:

• не имеют неснятые или непогашенные судимости за экономические преступления и средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие уголовные преступления;
• отсутствуют в реестре дисквалифицированных лиц.

Получение лицензии

Если руководитель организации сдал квалификационный экзамен, то можно подавать заявление на получение лицензии.

Лицензия – это обязательный документ, без которого деятельность управляющей компании запрещена. Лицензию должны получать все организации, управляющие многоквартирными домами: и юридические лица, и индивидуальные предприниматели. При этом лицензия действует только на территории региона, где эта лицензия выдавалась. Поэтому, если компания планировала управлять домами в нескольких регионах, то пройти процедуру получения лицензии необходимо в каждом. Лицензия выдается сроком на 5 лет и по истечении срока действия продлевается.

Заявление на получение лицензии подается в Государственную жилищную инспекцию или другой орган власти, уполномоченный осуществлять жилищный и лицензионный надзор в сфере управления МКД. Вместе с заявлением нужно предоставить учредительные документы компании и квалификационный аттестат руководителя, а также квитанцию об оплате госпошлины.

Начало работы

После завершения всех формальных процедур можно приступать к основной деятельности.

Но не стоит сразу брать в управление много домов, т.к. на их обслуживание уходит очень много сил и средств. Лучше сосредоточиться на организации четко работающей компании и получении положительной репутации.

Итоги

Открытие управляющей компании в сфере ЖКХ с нуля – дело очень трудоемкое и затратное. Да и ведение бизнеса в сфере жилищно-коммунального хозяйства нельзя назвать простым делом. Для нашей страны это сравнительно молодое направление. Само собой, деятельность по обслуживанию жилого фонда связана с различными трудностями, но это не делает сферу ЖКХ менее привлекательной. Для становления управляющей компании понадобится много времени, терпения и желание оказывать гражданам качественные услуги.

Закажите 2 месяца бесплатного тестирования программы прямо сейчас

Похожие статьи

Аварийно-диспетчерская служба

Услуга содержания и ремонта жилья

пошаговая инструкция и процедура оформления

Итак, вы приняли решение организовать управляющую компанию в сфере ЖКХ, но понятия не имеете с чего начать? Так частенько происходит — открыть УК? А почему бы и нет — перспектива заманчивая.  Особенно, если учесть, что в этой сфере нет нужды отбиваться от конкурентов и яростно бороться за клиентуру, как например — в торговле или других оказываемых услугах населению. Но все не так просто как кажется на первый взгляд — в 2015 году требования к УК были серьезно ужесточены…

Особенности открытия УК ЖКХ

Для того чтобы открыть управляющую компанию, необходимо сначала подготовить определенный пакет документации:

• Заявление о проводимой государственной регистрации, оформленное строго по образцу.
• Протокол мероприятия собрания всех учредителей.
• В обязательном порядке должен быть устав создаваемой организации.
• Если организация создается не одним лицом, то необходим учредительный договор.
• Полный список планируемых работ и оказываемых услуг по содержанию имущества, размер платы за ремонтные работы и содержание всего дома.

Существует два способа открытия УК. Вы можете это сделать самостоятельно, тогда вам нужно приложить много усилий, сформировать коллектив. Некоторые предпочитают обращаться за помощью к профессионалам, но здесь вы будете зависеть от подрядчиков.

Виды управляющих компаний

Управляющие компании различаются, как правило, по форме управления. В связи с ним фактором можно выделить:

• Жилые объединения.
• Частные управляющие организации.
• Собственники.

Если более подробно рассмотреть компании ЖКХ, то здесь можно выделить еще несколько типов организаций.

• Управляющие. Самостоятельно не занимаются оказанием услуг населению. Основная функция — управление многоквартирным домом.
• Гибридные управляющие. Выполняют все необходимые услуги. Это и техническое содержание дома, и непосредственное управление им и коммунальное обеспечение собственными силами.
• Эксплуатационные. Занимаются только санитарным и техническим содержанием многоквартирного дома.

Управляющей компанией может быть только созданное в соответствии с законом акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью. Для того чтобы совершать свою деятельность, компании необходимо получить лицензию.

Лицензионные требования УК

Можно обратить внимание на существующие лицензионные требования:

• У лицензиата должен быть квалифицированный аттестат.
• Отсутствие у лицензиата судимости, которую он не погасил по каким-то причинам.
• Строгое соблюдение лицензиатом установленных нормативов Стандартом раскрытия информации.
• Лицензия дается только юридическим лицам (возможно и индивидуальным предпринимателям), зарегистрированным в РФ.

Компании должны предоставить населению услуги, гарантирующие надлежащее, качественное содержание общего имущества многоквартирного дома.

Нюансы создания УК

Для организации управляющей компании необходимо приличная сумма денежных средств.

Основные затраты: зарплата сотрудникам, покупка инвентаря, оргтехники, аренда определенного помещения.

Для сантехники необходимо приобрести всевозможные современные инструменты. Дворникам понадобятся косилки, лопаты, метла. Для того чтобы вы получили больше прибыли, вам нужно приложить все усилия в поиске клиентов. Кроме больше объема вложений денежных средств, вам необходимо наладить тесное взаимодействие, сотрудничество с властью.

Этапы создания УК

Можно обратить внимание на главные шаги на пути к созданию управляющей компании:

Бесплатная юридическая консультация

Телефон: 8 (800) 555-67-55 доб. 782

1. Первый шаг непосредственно связан с подготовкой к организации УК. Нужно провести агитацию собственников за выбор способа управления домом, подготовить соответствующие материалы для агитации.
2. Пройти регистрацию юридического лица.
3. Принять дома в свое управление. Провести общее собрание собственников, на котором решить все тонкости работы. Нужно принять всю техническую документацию от прежней компании.
4. Подготовить компанию к началу осуществления деятельности. Заключить договор с поставщиками ЖКУ. Нанять квалифицированный персонал, который бы профессионально занимался организацией работы компании. Составить бухгалтерскую отчетность в соответствии с принятыми нормативами.

Все вышеперечисленные пункты рекомендуется учитывать в обязательном порядке при открытии компании.

Дальнейшая работа организации

Следующий момент, о котором важно сказать – это осуществление дальнейшем, отлично организованной деятельности УК.

Вам необходимо вести строгий контроль над высоким качеством коммунальных услуг, которыми активно пользуются жильцы.

Нужно вести техническую документацию на многоквартирный дом, при возникновении необходимости вносить в нее определенные изменения.

Вам следует организовать систему начисления, расчета, сбора платежей от собственников за проведение ремонтных работ и обслуживание помещений. Если понадобиться то следует проводить по всем правилам перерасчет оплаты за оказанные услуги.

Вам будет нужно проводить работы по взысканию задолженности. Владельцы квартир должны ознакомиться со всеми отчетами о том, что компания выполнила договор управления за предыдущий год.

Стоит отметить, что договор между собственниками квартиры и самой управляющей компанией заключается от одного года и до 5 лет. Один год дается компании, для того чтобы она смогла войти в курс дела, наладить работу и проявить себя с хорошей стороны. В том случае, если за этот период времени компания не соблюдала установленных правил и требований, то собственники домой имеют полное право сменить компанию, отказавшись от предоставления ее услуг.

Как заключить договор?

Непосредственно на проводимом собрании жильцов конкретного дома люди выбирают, как им дальше быть, и кого выбрать (УК). Договор с организацией необходимо составить еще до того, как будет проведено собрание.

Помните, что у собственников есть полное право самостоятельно выбирать весь список работ по обустройству своего дома.

Выбранная управляющая компания обязано начать выполнения своих поручений не позднее одного месяца со дня подписания документации. Это первое правило, которое необходимо строго соблюсти. Обратите внимание на то, что с каждым без исключения хозяином помещения фирме необходимо заключить договор.

Договор заключается только в письменной форме (наличие подписей). По данному документу, оформленному по закону, УК обязуется в течение обозначенного срока за определенную плату выполнять все необходимые работу по содержанию дома.

В договоре нужно указать: состав всего имущества, которым будет управлять компания; перечень проводимых работ. Кроме того важно пописать денежную сумму за все оказанные услуги (для того чтобы в дальнейшем не возникало вопросов, откуда берутся такие цены).

Собственники помещений имеют полное право в одностороннем порядке отказаться исполнения договора УК, выбранной по итогам проводимого конкурса.

Заключение и выводы

Можно сделать небольшой вывод: открытие УК – это достаточно сложный и ответственный процесс, требующий внимания и соблюдения всех законодательных правил и нормативов. В первую очередь, вам необходимо хорошо подумать, сможете ли вы выполнить качественно свою работу.

Помните, что для открытия управляющей компании с нуля нужны вложения. Вам стоит четко продумать, как вы будете строить деятельность. Не забудьте, что вам нужно получить необходимую лицензию на проведения работ. Без нее вам не дадут право управлять домом. Подготовка важных документов – это главный этап, который невозможно проигнорировать. Только после того, как у вас будет полная уверенность в собственных силах, вам стоит приступить к созданию управляющей компании.

Видео по теме

Вас интересует создание управляющей компании в сфере жкх: с чего начать оформление?

Получите бесплатную консультацию у юриста сейчас: Задать вопрос

Лицензия для управляющей компании ЖКХ в Самаре

Наши показатели и мнение экспертов

Оперативную и качественную работу обеспечивают более 85 квалифицированных сотрудников нашего
органа: аттестованных экспертов, обученных специалистов и менеджеров.

Марина Давыдова

Менеджер по продажам

Елена Черткова

Руководитель отдела продаж

Иоанн Щемелев

Менеджер по продажам

Улугбек Нурымбетов

Менеджер по продажам

Екатерина Вершинина

Менеджер по продажам

Анна Апанасевич

Менеджер по продажам

Эльвира Марченко

Менеджер по продажам

Артем Полозов

Менеджер по продажам

Алена Окрепилова

Менеджер по работе с представителями

Татьяна Веселова

Менеджер по работе с представителями

Дмитрий Плиска

Руководитель отдела по работе с представителями

Альбина Миннуллина

Специалист отдела документооборота

Грета Вердян

Ведущий специалист отдела документооборота

Любовь Кузьмина

Специалист по кадровому делопроизводству

Вера Самбур

Специалист отдела документооборота

Анна Соколова

Специалист по работе с СРО

Ольга Сабанцева

Специалист отдела документооборота

Александр Тимофеев

Заместитель руководителя отдела лицензирования

Андрей Волчков

Руководитель отдела банковской гарантии

Максим Семенов

Директор по развитию

Джахонгир Артыкходжаев предложил создать управляющую компанию при хокимияте – Газета.uz

Хоким Ташкента Джахонгир Артыкходжаев предложил создать управляющую компанию при столичном хокимияте. С такой инициативой градоначальник выступил на видеоселекторном совещание по вопросам строительства и совершенствования обслуживания многоквартирного жилья в Узбекистане, которое проходило под председательством президента.

Как передаёт корреспондент «Газеты.uz», хоким отметил, что управляющая сервисная компания будет создана в форме государственного унитарного предприятия (ГУП). По его словам, планируется привлечь 50 экспатов из Турции и других стран.

Джахонгир Артыкходжаев предложил провести эксперимент с управляющей компанией в Ташкенте, а затем в случае успешности проекта распространить опыт и в других регионах.

Градоначальник сообщил, что с опытом таких управляющих компаний он ознакомился во время визита узбекской делегации в Казань в Татарстане 17−18 мая. В Казани обслуживают и управляют жилым фондом 118 управляющих компаний и около 510 товариществ собственников жилья.

По его словам, управляющая компания будет предоставлять населению услуги по ремонту, доставке стройматериалов, уходу за детьми и другие.

«В Казани даже есть услуга по уходу за детьми, могут даже привозить кефир к вашему дому… Думаю, что через 5−10 лет такая компания всё равно понадобится», — сказал хоким.

Президент Шавкат Мирзиёев заявил, что проект необходимо апробировать и дал время на подготовку презентации. Он также напомнил, что ожидается визит президента Татарстана Рустама Минниханова, с которым также можно обсудить возможности для совершенствования проекта.

На совещании глава государства поручал министру жилищно-коммунального обслуживания Шерзоду Хидоятову в течение двух месяцев в качестве эксперимента определить управляющие компании для обслуживания более 1100 многоквартирных домов в 14 городах страны.

Как отмечалось, в Юнусабадском районе за счёт прикрепления 269 «ширкатов» (свыше 1000 многоэтажных домов) к 12 управляющим сервисным компаниям удалось снизить число аварийных случаев на 60%, просроченную кредитную задолженность — на 25%, кредиты на 1,4 млрд сумов возвращены.

Управляющая компания как бизнес

Проведение реформы ЖКХ в нашей стране привело к появлению многочисленных управляющих компаний, которые создавались совершенно разными людьми, но с единой целью — получения доходов в этой сфере деятельности.

 

Борьба за право стать управляющей компании является лучшим свидетельством того, что этот вид бизнеса является выгодным и желанным для многих предпринимателей.

 

Действительно, управляющая компания как бизнес, при наличии умелого менеджмента, чаще всего приносит неплохие доходы ее владельцам. Суть работы управляющей компании хорошо известно: управляющая компания специализируется на обслуживании жилых домов и других объектов недвижимости, беря на себя все вопросы технического обеспечения, предоставления коммунальных услуг, взаимодействия с другими обслуживающими компаниями.

 

В идеале управляющая компания является представителем жильцов во взаимоотношениях со снабжающими организациями.

 

Но, в условиях не до конца проведенной реформы ЖКХ, управляющие компании нередко становятся подобием старых жилищно-эксплуатационных контор, со всеми присущими им недостатками. Между тем, возможности и обязанности управляющей компании гораздо шире, и опыт работы таких компаний на Западе показывает, что уровень сервисных услуг действительно можно поднять достаточно высоко.

 

---

Управляющая компания призвана стать образцом работы малого бизнеса, проявляя гибкость, оперативность, высокое качество услуг, активную работу с жильцами многоквартирных домов.

---

 

Для создания управляющей компании необходимо, прежде всего, зарегистрировать юридическое лицо в уставе, которого предусмотрена деятельность по управлению жилыми домами. Нужно отметить, что направление деятельности управляющих компаний бывает различным.

Форма управления жилыми домами может быть разной. Жилым домом может управлять собственно управляющая компания, которая берет на себя все проблемы по обслуживанию дома, а может управлять Товарищество собственников жилья (ТСЖ).

В последнем варианте, управляющая компания является только исполнителем работ по заказу собственников жилья. От того, какую форму управление домом выбрали жильцы, зависит и перечень услуг, предоставляемых управляющей компанией.

Существуют управляющие компании, которые берут на себя эксплуатационное обслуживание, то есть решение всех проблем водоснабжения, канализации, электроснабжения и так далее. Некоторые управляющие компании занимаются исключительно клининговыми услугами, приводя в порядок подъезды жилых домов и окружающую территорию.

Специализированные управляющие компании имеют определенные преимущества, хотя и недостатков хватает. С одной стороны, такая компания может экономить на штате сотрудников, техническом оснащении. С другой стороны, в таком случае компания выступает только подрядчиком и получает только часть денег, выделяемых на обслуживание жилых домов.

Наибольшую часть финансовых потоков получает управляющая компания, которая берет на себя комплексное обслуживание жилых домов, привлекая другие компании для выполнения работ на основе аутсорсинга. Однако затраты на создание такой компании весьма значительны, велики и расходы на ее содержание. Ведь необходимо содержать большой штат высококвалифицированных специалистов, которые способны выполнить самостоятельно, либо привлечь на подряд исполнителей технических работ.

 

Рентабельность управляющей компании сильно зависит от объемов работ и количества взятых на обслуживание домов.

 

Опыт показывает, что для выхода на прибыль управляющей компании необходимо взять на обслуживание не менее 30-40 жилых многоквартирных домов. Естественно получить такие объемы, в условиях острой конкурентной борьбы, начинающему предпринимателю, без поддержки со стороны городской администрации, практически невозможно.

Первоначальные средства, которые необходимо вложить в такую компанию можно оценить в суммы от 200 до 400 тысяч долларов. Так что для начинающих предпринимателей более реальным представляется создание небольшой специализированной управляющей компании, которая выполняет определенный перечень работ по заказам основной компании, либо собственников жилья. В таком случае первоначальные вложения могут составить всего несколько десятков тысяч долларов, а текущие затраты позволят сохранить рентабельность даже при обслуживании нескольких многоквартирных домов.

 

Бизнес по управлению многоквартирным жильем достаточно сложен, зависим от ресурсоснабжающих организаций, городских администраций и других участников рынка обслуживания жилья.

 

Создание и развитие управляющей компании невозможно, если действовать на одном энтузиазме, без точных расчетов и четкого плана действий. Чтобы создать успешную управляющую компанию как бизнес, Вы можете заказать подробный бизнес-план на нашем сайте со всеми необходимыми рекомендациями и расчетами.

Удачи вам в бизнесе!

Возможно ли указать при Открытие ООО в качестве исполнительного органа УК?

Законодательно разрешено передавать полномочия управления обществом третьим лицам. Попробуем разобраться, а есть ли возможность при открытии ООО указать в качестве исполнительного органа управляющую компанию?

Стоимость создания ИП

Стоимость регистрации

Стоимость удаленной подготовки документов

В соответствии со статьей 9 Федерального закона № 129 от 08.08.2001 г. заявителем при открытии ООО может выступать один из учредителей общества. Регистрация фирмы осуществляется по месту нахождения исполнительного органа общества или любого иного лица, которое имеет право действовать от имени ООО без доверенности, то есть при открытии ООО можно указывать в качестве исполнительного органа управляющую компанию. Как показывает практика, налоговые инспекции регистрируют организации, у которых полномочия генерального директора переданы управляющей компании. Передача полномочий управляющей компании происходит на основании заключенного договора между обществом и управляющей компанией на управление ООО (ФЗ-14 ст. 42: “Юридическое лицо вправе передавать функции своего единоличного исполнительного органа управляющей организации”). Как же возможно заключить договор, если общество ещё не прошло процедуру регистрации, ведь порядок открытия ООО не уведомительный, а разрешительный? Согласно ФЗ-14 ст. 51 ООО считается открытым со дня внесения записи о создании в единый государственный реестр юридических лиц.

Порядок открытия ООО

В Федеральном законе “Об обществах с ограниченной ответственностью” закреплен порядок и правовые нюансы открытия ООО.

Статья 11. Порядок открытия ООО

Открытие ООО осуществляется по решению его учредителей. Решение об открытии ООО принимается высшем органом управления. В решении или протоколе об учреждении должны отражаться результаты голосования и принятые решения по открытию общества. Дополнительно в уставе/протоколе может быть отражена информация об избрании ревизионной комиссии, утверждении аудитора общества. Если общество открывает единственный учредитель, то в решении обязательно указывают номинальный размер уставного капитала, порядок и сроки его оплаты. Вопросы об открытии ООО можно разделить на две части. Первая часть – это решения, которые принимаются учредителями единогласно, к ним относят решение об открытии ООО, утверждение устава, утверждение оценки вносимого имущества в уставный капитал открываемого ООО. К решениям, которые принимаются не менее 2/3 голосов, относят избрание органов управления, образование ревизионной комиссии и утверждения аудитора общества. Дополнительно между учредителями может быть заключен договор об учреждении общества, который не предоставляется в регистрационный орган при открытии ООО.

На основании пункта 2 ст. 52 ГК РФ, пункта 2 ст. 54 ГК РФ и ФЗ-129 от 08.08.2001 г. место нахождения общества определяется его учредительными документами. Местом нахождения ООО признается местонахождение его постоянно действующего исполнительного органа или иного органа или лица, имеющего право действовать без доверенности от имени фирмы, то есть при открытии ООО есть необходимость указывать адрес местонахождения управляющего.

Так почему же в форме заявления на открытие ООО (Р11001) есть приложение для внесения информации об управляющей компании? Да, действительно эти сведения заполняются в листе “Ж”, но невозможно заключить договор с управляющей компанией до момента открытия ООО, так как лицо, действующее без доверенности от имени общества, может заключать договора только после государственной регистрации юридического лица. Во избежание неблагоприятных правовых последствий рекомендуем Вам после открытия ООО вносить изменения, касающиеся передачи полномочий исполнительного органа управляющей компанией.

Как открыть управляющую компанию в сфере ЖКХ

Организация бизнес-проекта в сфере ЖКХ предполагает всегда получение доверия людей, четкого понимания жильцами целей и направлений использования средств как факторов эффективности ведения бизнеса.

Перспектива выхода на такой рынок частных управляющих имеет непосредственную связь с ответом на вопрос, где отыскать такие объекты, которые смогут приносить стабильно высокий доход. Организациям, которые хотят заполучить подряды на управление, нужно разносторонне инвестировать в продвижение себя на рынке.

ЖКХ как частный бизнес активно набирает популярность, во многом за счет выгодности такого проекта и большой социальной пользы. В чем преимущественно нуждается такая предпринимательская идея в условиях города? Конечно же, создание собственной организации. По большому счету это самый трудоемкий этап организации бизнеса, где нужно быть терпеливым. Вся процедура оформления жилищно-коммунального хозяйства может занять больше года – нужно собрать весь пакет документов, получить разрешение на вывоз мусора, зарегистрировать бизнес, как правило, в форме ООО либо ЗАО. Также понадобится ознакомиться с такой процедурой, как лицензирование управляющих компаний в сфере жкх. Чтобы задать вопросы специалистам в данной сфере или записаться на консультацию, можно обратиться в компанию «Грата». Подробную информацию о лицензировании в ЖКХ можно найти на сайте grata.su.

Осуществление ремонтных работ, поддержание в надлежащем состоянии общего имущества собственников жилья управляющая компания проводит по расценкам, которые предварительно согласовываются с самими жильцами. К числу объектов общего пользования относятся гаражи, подвалы, крыши, подъезды и прочее. Как правило, управляющая компания занимается обслуживанием многоквартирных домов. В организации обязательно должны быть диспетчер, электрики, инженер, дворники, сантехники. В первое время работы сэкономить поможет найм таких специалистов с собственным инвентарем. Затем нужно будет понемногу приобретать весь необходимый инструмент – форму, ведра, метлы, приборы и так далее.

Для хранения инвентаря, организации решения вопросов нужно будет арендовать помещение. Как показывает практика, достаточно будет помещения площадью около 30 – 40 кв. метров. Затем может возникнуть необходимость в наличии офиса, который можно также снять неподалеку от обслуживаемых домов в целях эффективного быстрого разрешения возникающих вопросов. Специфика организации бизнеса в сфере жилищно-коммунального хозяйства формирует небольшие возможности для малого бизнеса. Кроме существенного объема инвестиций необходимо и эффективное взаимодействие с органами власти.

13.04.2015

советов по открытию компании по управлению недвижимостью

Последнее изменение: 5 января 2021 г.
Автор: Бриттани Бенц

Думаете о создании компании по управлению недвижимостью или о карьере в отрасли? Прежде чем вы с головой погрузитесь в управление недвижимостью, вам необходимо убедиться, что у вас есть необходимые навыки и знания. Быть в управлении недвижимостью может показаться простым для тех, у кого мало опыта, смотрящего со стороны, но на самом деле это очень сложно.

Если вы уже занимаетесь управлением недвижимостью и хотите развивать свой бизнес или максимально использовать новейшие технологии аренды, ознакомьтесь с этими полезными ресурсами:

Заполняйте вакансии быстрее: 10 проверенных советов по размещению объявлений о сдаче в аренду, чтобы привлечь больше потенциальных клиентов

Как онлайн-платежи по аренде приносят пользу управляющим недвижимостью и жильцам

Как сделать виртуальные шоу беспроигрышными для вас и ваших потенциальных клиентов

Ниже мы подробно рассмотрим, как выглядит день из жизни управляющего недвижимостью, что требуется для создания компании по управлению недвижимостью и как вы можете добиться успеха.

Что такое управление недвижимостью?

Управление недвижимостью — это надзор за одним или несколькими жилыми, студенческими домами, общественными ассоциациями или коммерческой недвижимостью. Владельцем и управляющим может быть одно и то же лицо, или же недвижимостью может управлять компания по управлению недвижимостью, если у инвестора в недвижимость нет времени или опыта для самостоятельного управления недвижимостью.

Чем занимаются управляющие недвижимостью?

Управляющие недвижимостью заботятся и управляют зданиями и другой недвижимостью для отдельных лиц или групп собственников.Это классические менеджеры среднего звена, которые связывают владельцев с арендаторами, а также заботятся о свободной арендуемой недвижимости. Обязанности управляющих недвижимостью включают маркетинг вакантных квартир, демонстрацию собственности, сбор заявок, подписание договоров аренды, сбор арендной платы, надзор за техническим обслуживанием собственности, проведение проверок при въезде / выезде и многое другое.

Одним из преимуществ управления недвижимостью как нового предприятия является то, что входной барьер является низким. Затраты на запуск доступны (2000–10 000 долларов), ученая степень не требуется, и вы можете начать бизнес с небольшим опытом.Опыт работы в сфере недвижимости полезен, но не обязателен.

Некоторые из наиболее важных черт отличного управляющего недвижимостью — это способность быть хорошо организованной, общаться с людьми и сопереживать им, а также быстро реагировать на многие типы неотложных ситуаций. Вам придется регулярно взаимодействовать с жителями и потенциальными клиентами, поэтому очень важно, чтобы у вас были сильные навыки обслуживания клиентов.

Вам также понадобятся навыки, чтобы наладить хорошие рабочие отношения с поставщиками, так как вам понадобится сеть подрядчиков для решения проблем технического обслуживания, а также особых запросов.И в идеале вы будете активно определять способы, с помощью которых владельцы недвижимости могут внести ценные улучшения в свою собственность, а также сэкономить деньги там, где это необходимо.

Большинство ваших повседневных задач будет связано с работой с арендодателями, жильцами и подрядчиками, поэтому ваша способность общаться и честно вести себя с ними имеет решающее значение. Управляющие недвижимостью также должны быть внимательны к деталям, быть надежными, независимыми и последовательными. Владельцы передают эту задачу на аутсорсинг, поэтому им не нужно участвовать.Успешный управляющий недвижимостью умеет творчески и эффективно решать проблемы. Наконец, вам необходимо практическое знание местных, государственных и федеральных жилищных законов и правил, а также базовое понимание финансов.

Чем занимаются менеджеры общественных ассоциаций?

Как и управляющие недвижимостью, менеджеры общественных ассоциаций наблюдают за недвижимостью, но в этой собственности проживают домовладельцы. Домовладельцы могут жить или не жить в принадлежащих им единицах, и всем сообществом управляют те домовладельцы, которые избраны в правление ассоциации.Члены правления посвящают свое время тому, чтобы их район был лучшим местом для проживания жителей.

Если вы уже являетесь менеджером общественной ассоциации, ознакомьтесь с этими статьями, чтобы еще больше укрепить вашу ассоциацию:

Как обеспечить незабываемые впечатления для домовладельцев и членов совета директоров

4 способа повысить эффективность ваших домовладений и квартир

Вернемся к тем, кто только начинает — управляющие недвижимостью могут помочь общественным ассоциациям, обрабатывая ежемесячные платежи домовладельцев, отслеживая нарушения, координируя техническое обслуживание по мере необходимости и общаясь с правлением и домовладельцами в дополнение к другим задачам.Несмотря на то, что существуют самоуправляемые общественные ассоциации, управляющий имуществом может быть огромным активом, позволяющим снять напряженную работу с членов правления и упростить общение, чтобы помочь ассоциации работать бесперебойно.

Сколько зарабатывают управляющие недвижимостью?

Согласно недавним отчетам payscale.com, средняя заработная плата менеджеров по недвижимости по стране составляет от 50 161 долл. США в год для начального уровня до 75 000 долл. США в год для более опытных менеджеров.

Как стать менеджером по управлению недвижимостью

Как только вы решили, что хотите заняться управлением недвижимостью, это легко.Многие штаты требуют, чтобы у вас была лицензия на недвижимость, поэтому проверьте, входит ли ваш штат в их число. Как и в любой новой отрасли, в которую вы входите, вам придется начать как сотрудник начального уровня и постепенно продвигаться вверх. С годами вы узнаете все тонкости управления и наладите некоторые ценные связи, и в конечном итоге вы сможете разветвляться и сосредоточиться на создании собственной компании по управлению недвижимостью.

Нужна ли мне лицензия управляющего недвижимостью?

Хотя во многих штатах требуется лицензия на недвижимость или другой сертификат, для большинства не требуется ученая степень.Лицензия на недвижимость или практический опыт в сфере недвижимости полезны, но не всегда требуются. Тем не менее, наличие сертификата недвижимости или управления имуществом может быть полезным, если вы намереваетесь начать работать в уже существующей фирме по управлению недвижимостью.

Как получить сертификат управления недвижимостью

В США существует ряд программ, которые предлагают курсы для лицензированных агентов по недвижимости и брокеров для получения сертификата в области управления недвижимостью.Курсы научат вас, как создавать и строить бизнес по управлению недвижимостью, находить клиентов и оставаться в соответствии с требованиями. Вот несколько из самых популярных курсов, доступных в настоящее время:

Программа учетных данных сертифицированного менеджера квартир NAA

Курс сертифицированного менеджера по управлению недвижимостью IREM

Обозначение специалиста по управлению жилищным фондом NARPM

Как открыть компанию по управлению недвижимостью

Создание компании по управлению недвижимостью аналогично открытию любого другого типа коммерческого предприятия.Вам необходимо создать юридическое лицо — обычно корпорацию с ограниченной ответственностью (LLC) или зарегистрированный бизнес (Inc.). Вы можете нанять адвоката или сделать это самостоятельно через Интернет.

Также неплохо составить бизнес-план. Наличие надежного бизнес-плана может помочь вам принимать более обоснованные решения, сохранять сосредоточенность и применять методический подход при создании компании. При создании бизнес-плана учитывайте свои краткосрочные и долгосрочные цели. Где вы хотите, чтобы ваш бизнес был через 1,3 и 5 лет? Какие услуги вы хотите предоставить своим жителям? Как вы хотите структурировать свою команду? Как вы планируете проводить техническое обслуживание? Когда вы закончите, у вас будет подробный план успешного ведения бизнеса по управлению недвижимостью.

Как продвигать компанию по управлению недвижимостью и привлекать клиентов

Сеть — это эффективный способ начать наращивание клиентской базы. Найдите местные клубы недвижимости и свяжитесь с местными бизнес-организациями, такими как Торговая палата.

Обратитесь к агентам по недвижимости, которые постоянно поддерживают связь с арендодателями. Местные кредитные учреждения также являются хорошими источниками потенциальных клиентов. У них может быть собственность, за которую они несут ответственность, и функция управления имуществом передается на аутсорсинг.Местные подрядчики также регулярно контактируют с владельцами недвижимости, поэтому ищите их для возможного знакомства.

Наконец, рекламируйте свои услуги, используя как онлайн, так и офлайн каналы, и обязательно запустите платную поисковую кампанию, чтобы привлечь владельцев недвижимости, ищущих компании по управлению недвижимостью в вашем районе.

Как вести бизнес по управлению недвижимостью

После того, как вы все настроили и у вас появилось несколько объектов собственности, в ваших интересах использовать программное обеспечение для управления имуществом, которое поможет вам эффективно и организованно вести свой бизнес.Ежедневные задачи можно упростить, чтобы в следующий раз вы могли сосредоточиться на развитии своего бизнеса и зарабатывании большего количества денег.

И хотя ваша компания по управлению недвижимостью может начинать с малого, обязательно ищите программное решение, которое масштабируется по мере роста вашего бизнеса. Поступая так, через годы, когда ваш бизнес будет процветать, вы почувствуете себя комфортно, зная, что не перерастете свое программное обеспечение.

После того, как вы управляете 50 или более объектами, подумайте о внедрении комплексного решения для управления недвижимостью, такого как AppFolio, которое дает вам возможность вести свой бизнес, оставаться на связи и общаться с клиентами из любого места.Для получения дополнительной информации о том, как AppFolio Property Manager может помочь в оптимизации и развитии вашего бизнеса по управлению недвижимостью, ознакомьтесь с этим полезным руководством.

Быть менеджером по управлению недвижимостью может быть непросто, но для подходящего человека это может быть чрезвычайно полезная карьера.

[РУКОВОДСТВО] Как открыть компанию по управлению недвижимостью

Если вы уже являетесь управляющим недвижимостью и вам нравится то, что вы делаете, возможно, в какой-то момент вы задумались о создании собственной компании по управлению недвижимостью.Поэтому вам понадобятся ответы на некоторые очень важные вопросы, если вы хотите открыть собственную компанию по управлению недвижимостью.

Содержание

Как мне открыть компанию по управлению недвижимостью?

Компания по управлению недвижимостью похожа на многие другие предприятия сферы услуг. И, как и любому бизнесу, вашей управляющей компании потребуется место для работы и все оборудование, необходимое для эффективного современного производства. Чтобы снизить расходы, многие новые владельцы компаний по управлению недвижимостью начинают работать из дома, а когда их бизнес перерастает в такой порядок, они обращают внимание на аренду коммерческих офисных помещений и наем дополнительных управляющих недвижимостью.

Некоторые другие факторы, которые следует учитывать при переходе в управление недвижимостью:

Бизнес-структура. Говоря о бизнесе, в качестве новой услуги по управлению недвижимостью вам нужно определить, от имени какого юридического лица вы хотите вести бизнес; обычно это корпорация с ограниченной ответственностью (LLC) или зарегистрированная компания (S-Corp или C-Corp). Плата за создание юридического документа с помощью таких сервисов, как LegalZoom или Launch by LegalShield, обычно составляет от 150 до 200 долларов, а регистрационный сбор в офисе генерального прокурора вашего штата варьируется от 10 до нескольких сотен долларов.

У каждого типа корпораций есть свои плюсы и минусы, включая различные налоговые последствия, но вы можете щелкнуть здесь, чтобы узнать больше о том, какая корпоративная структура подходит для вашего бизнеса.

Рекомендуемая дополнительная литература : Следует ли вам создавать ООО для сдачи в аренду собственности?

Лицензирование. Определите, требуется ли вашей компании получить лицензию на управление недвижимостью в вашем штате. Из 50 штатов, включая Округ Колумбия, в большинстве штатов действительно требуется специальное лицензирование для ведения бизнеса по управлению недвижимостью.По общему мнению, компания по управлению недвижимостью входит в сферу деятельности брокера по недвижимости. Таким образом, в 41 штате требуется лицензия брокера по недвижимости для вашей компании по управлению недвижимостью, позволяющая лицензиату осуществлять как управление недвижимостью, так и деятельность по продаже недвижимости.

Фактически, по состоянию на 2018 год только шесть штатов не требуют лицензирования любого вида ( ID, KS, ME, MD, MA, VT ).

Остальные четыре штата и округ Колумбия ( DC, MT, OR, SC, SD ) требуют только определенной лицензии на управление недвижимостью, ограничивая эту компанию только деятельностью по управлению недвижимостью.

Если вам требуется дополнительная информация о требованиях в вашем штате, обратитесь в Комиссию по недвижимости вашего штата. Если вы только начинаете, ознакомьтесь с нашим подробным руководством о том, как стать управляющим недвижимостью.

Выберите свое имя. Выберите название вашей компании и / или логотип. После того, как у вас есть название и / или логотип вашей управляющей компании, приготовьте канцелярские принадлежности вашей компании, такие как визитная карточка и брошюры. Вы можете найти талантливых дизайнеров-фрилансеров на таких сайтах, как UpWork, 99 Designs или даже Fiverr.

Получить веб-сайт. Наличие присутствия в сети сегодня абсолютно необходимо и является для вас рентабельным активом. Чтобы потенциальные клиенты и арендаторы могли найти вашу новую компанию, вам понадобится качественный веб-сайт по управлению недвижимостью. Так что еще до того, как вы запустите комплексную маркетинговую кампанию, вам нужно будет создать это присутствие в Интернете. После того, как ваш сайт будет запущен, вы можете создать индивидуальную учетную запись электронной почты компании.

Тел. Используйте свой мобильный телефон для мобильной связи с арендаторами, владельцами недвижимости и подрядчиками, так как вы, вероятно, будете проводить большую часть своего времени вне офиса, ведя дела в дороге.

Юрист. Законы о недвижимости и законы, регулирующие управление недвижимостью, многочисленны и разнообразны. Подумайте о том, чтобы нанять юриста по недвижимости для получения совета как в начале вашего стартапа, так и в случае возникновения каких-либо вопросов или проблем в процессе. Они могут помочь с вопросами по договору аренды, контрактам, потенциальным юридическим обязательствам, лицензированию и соблюдению нормативных требований в вашем штате. Другой вариант — сделать это самостоятельно в Интернете, если вы уверены, что у вас есть опыт.

Бухгалтерский учет. Все предприятия полагаются на хорошего бухгалтера, и, если вы начинаете самостоятельно, скорее всего, это будете вы. Это будет регулярной частью ваших повседневных обязанностей по управлению недвижимостью, поскольку вы собираете арендную плату и сборы, выплачиваете заработную плату, фиксируете доход, оплачиваете подрядчиков, покрываете накладные расходы, такие как телефонные счета, электричество, газ и т. Д. Наличие хорошей бухгалтерской программы, созданной для управление недвижимостью действительно может помочь вам не сбиться с пути.

Бухгалтерский учет. В какой-то момент ваша компания захочет воспользоваться услугами CPA, особенно когда налоговое время катится.Бухгалтер может предоставить вашим клиентам соответствующие налоговые формы, чтобы они, в свою очередь, могли сообщать в IRS о доходах и расходах от аренды.

Оргтехника. Это может быть настольный или портативный компьютер, копировальный аппарат, сканер и факс.

Propertyware — гибкое, масштабируемое и доступное по цене

Начало работы

Как получают деньги компании по управлению недвижимостью?

1. Определите структуру ценообразования. Это очень важно сделать правильно. Считайте свою структуру ценообразования и то, что вы предлагаете по этой цене, важной функцией вашего бизнеса по управлению недвижимостью. Если вы какое-то время работали менеджером по управлению недвижимостью, вы знаете, какой отраслевой стандарт соответствует вашему району и где вы подходите на рынке. Если вы только начинаете, вот некоторые общие сборы, которые следует учитывать.

• Плата за установку . Этот единовременный сбор, также называемый «вступительным взносом», взимается с арендодателей в размере стоимости создания учетной записи у вас и может включать первоначальный осмотр собственности и «приветственные» материалы для потенциальных арендаторов.Типичная плата за установку составляет около 300 долларов или меньше.
• Лизинговая комиссия . Это единовременная плата за сдачу в аренду или повторную сдачу в аренду собственности, когда она становится вакантной. Как правило, это эквивалент арендной платы за один месяц или некоторого процента арендной платы, например 50–75%. Он охватывает размещение собственности, перечисление ее как имеющейся в наличии для сдачи в аренду, демонстрацию ее потенциальным арендаторам, подачу заявок, проверку потенциальных арендаторов, подготовку договора аренды и переезд арендатора.
• Комиссия за текущее управление .Это твой хлеб с маслом. Это может быть как 10% ежемесячного дохода от аренды, так и всего 3% в зависимости от вашего местного рынка. Он охватывает повседневные операции, такие как общение с арендаторами, сбор арендной платы, проведение проверок и реагирование на запросы на техническое обслуживание и ремонт.
• Плата за просрочку . Эта плата, как следует из названия, предназначена для просроченных или пропущенных арендных платежей и указывается в договоре аренды. Некоторые фирмы по управлению недвижимостью сохраняют процент за обработку просроченного платежа.
• Плата за обслуживание. Это может взиматься за координацию технического обслуживания и ремонта арендуемой квартиры от имени арендодателя. Многие услуги по управлению недвижимостью взимают, например, дополнительные 10–20% сверх стоимости конкретного ремонта. Другие ничего не взимают и включают это как часть вознаграждения за управление. Типичные ежегодные расходы на содержание для владельцев примерно в 1,5 раза превышают ежемесячную арендную ставку, поэтому они могут быть значительным источником дохода, если у вас есть значительное количество «дверей» под вашим управлением.
• Плата за продление аренды . Эта дополнительная плата взимается при продлении аренды для существующего арендатора и обычно составляет около 200 долларов США или меньше.
• Комиссия за возвращенный чек . Как и плата за просрочку, это может взиматься с арендатора, а управляющий имуществом может удерживать процент от общей платы за обработку.
• Сбор за выселение . Это необязательно, но настоятельно рекомендуется взимать эту плату с владельцев, поскольку вам, вероятно, придется действовать в качестве связного или даже официального представителя владельца собственности в процессе выселения.

Создание локальной сети

2. Сеть. Звучит интуитивно понятно, и как опытный управляющий недвижимостью вы оцените ценность опытной профессиональной сети для вашего бизнеса по управлению недвижимостью. В какой-то момент вам придется передать работу другому подрядчику или компании, чтобы помочь в управлении портфелями аренды ваших клиентов. Вы знаете, что не можете сделать все это, поэтому найдите эту надежную и доступную компанию или подрядчика и привлеките их к участию.

• Сантехник
• Электрик
• Генеральный подрядчик
• Борьба с вредителями
• HVAC
• Безопасность
• Чистка ковров

3. Присоединяйтесь к организации по управлению недвижимостью. Рассмотрите возможность присоединения к организации по управлению имуществом, если вы это сделаете; дать вам возможность наладить контакты, встретиться с другими управляющими недвижимостью, агентами по недвижимости и продавцами, поделиться опытом и знаниями, держать вас в курсе новостей отрасли, познакомить вас с новейшими инструментами и технологиями и предоставить вам доступ к дальнейшему образованию и квалификационным данным, чтобы отличиться от ваших конкурентов.

Топ-5 организаций по управлению недвижимостью

1. Институт управления недвижимостью (IREM). Для управляющих жилой и коммерческой недвижимостью.
2. Национальная квартирная ассоциация (NAA). Для профессионалов квартирной индустрии.
3. Национальная ассоциация управляющих жилой недвижимостью (NARPM). Для менеджеров по недвижимости небольшого размера, агентов по недвижимости и брокеров.
4. Институт общественных ассоциаций (CAI). Для членов правления ТСЖ, владельцев и инвесторов, менеджеров сообществ, управляющих компаний ассоциаций и поставщиков.
5. Ассоциация владельцев и менеджеров зданий (BOMA). Для владельцев зданий, менеджеров, девелоперов, специалистов по аренде, менеджеров корпоративных объектов и управляющих недвижимостью.

Улучшите свое образование с помощью сертификатов управления недвижимостью

4. Непрерывное образование и сертификация. Это то, что хотят учитывать все управляющие недвижимостью. Вы не только отточите свои профессиональные навыки, но и выделите себя среди конкурентов.Если у вас их еще нет, некоторые из наиболее распространенных обозначений:

1. Специалист по управлению жилым помещением (RMP®). Это обозначение предназначено для управляющих недвижимостью, которые хотят вывести свои знания на новый уровень. Предварительные условия включают управление как минимум 100 подразделениями в течение двухлетнего периода, рекомендательные письма от 2 действующих RMP или уполномоченных MPM, завершение 18 часов учебных курсов NARMP и многое другое.
2. Главный управляющий недвижимостью (MPM®). Вершина профессионального мастерства от NARPM и, возможно, эквивалент получения степени магистра в области управления недвижимостью.
3. Национальный специалист по аренде квартир (NALP®). Специалисты по аренде — это первые люди, с которыми встречаются потенциальные жители, и часто их единственный показатель среди персонала. Этот курс предназначен для обучения этих профессионалов навыкам, которые помогут им стать ведущими производителями.
4. Сертифицированный менеджер квартиры (CAM®). Этот сертификат предназначен для местного менеджера, который является жизненно важным связующим звеном между жильцами и владельцами.
5. Сертифицированный супервайзер квартирного портфеля (CAPS®). Эта сертификация представляет собой углубленный обзор принципов и методов управления недвижимостью, используемых профессиональным руководителем.
6. Сертифицированная компания по управлению жилым фондом (CRMC®). Золотой стандарт для компаний по управлению недвижимостью, которые стремятся выделиться из толпы, демонстрируя свою приверженность образованию и приверженность отрасли. Предварительные условия включают наличие хотя бы одного сотрудника с назначением MPM (см. Выше), проверку не менее 500 лет, прохождение аудита на месте и многое другое.

Только Propertyware можно масштабировать вместе с вашим бизнесом

Какие проблемы возникают при владении компанией по управлению недвижимостью?

Управление недвижимостью может оказаться сложной задачей, особенно когда вы являетесь владельцем компании.Каждая управляющая компания имеет свои особенности и требует от управляющего профессионала, который разбирается в активах, которые они контролируют. Опираясь на многочисленные навыки и опыт, управляющие недвижимостью должны решать широкий круг задач и проблем, стремясь обеспечить полный комплекс услуг. Как и в случае с любой компанией по управлению недвижимостью, существуют определенные проблемы, независимо от рынка аренды, на котором вы работаете. При работе с собственной компанией по управлению недвижимостью вы можете столкнуться с некоторыми проблемами:

Удовлетворение собственников и жителей недвижимости

1. Служба поддержки клиентов. Как опытный менеджер по аренде недвижимости, вы знаете, как важно удовлетворять потребности владельцев и арендаторов. Фактически, успех вашего бизнеса зависит от удовлетворения существующих клиентов. Почти 70% потребителей указали, что готовы платить больше за лучшее обслуживание клиентов. Итак, вы захотите приложить все усилия, чтобы удовлетворить своих владельцев и арендаторов, включив следующие пункты:

Отвечайте быстро. Это большой.Помните, арендаторы тоже являются клиентами, и они ценят свое время так же, как вы цените свое. В нашем быстро меняющемся обществе, даже если вы не можете дать немедленный ответ или решение, быстрое подтверждение ожидаемо и ценимся. Сохраняйте организованность и отслеживайте все ваши контакты с клиентами по мере их поступления.

Активно выслушивайте опасения арендаторов. Посмотрим правде в глаза, арендаторы обычно звонят только в случае возникновения проблем. Хороший управляющий всегда найдет время для беспокойства арендатора и, по крайней мере, попытается облегчить его беспокойство, убедившись, что действия будут предприняты незамедлительно.Но будьте честны и откровенны с клиентами и не давайте обещаний, которые вы не сможете выполнить, наметьте реалистичный график запроса на техническое обслуживание для арендатора или владельца — если вы не можете заставить подрядчика отремонтировать их кондиционер в течение 24 часов, скажи им это. Арендатор говорит вам, что на этой неделе он не будет вносить арендную плату, вежливо напомнит им о возможных штрафах за просрочку платежа и их обязательствах по договору аренды. Клиенты оценят честность и усилия и при этом считают себя приоритетом.

Продолжение. Итак, вы оперативно отреагировали и выслушали опасения арендаторов. Так держать. Пришло время выполнить свои обещания и решить проблему аренды недвижимости. Расставьте приоритеты в ваших последующих действиях, особенно когда речь идет о жалобах и проблемах с техническим обслуживанием. Там, где дым, там и огонь — так что потушите огонь как можно скорее. Арендаторы оценят ваши усилия и будут меньше нервничать, если и когда они обратятся к вам по поводу чего-то в будущем.

Рекомендуемая дополнительная литература: 5 навыков менеджера по аренде недвижимости, которые вы должны освоить

Согласованная связь

2. Статус-кво. Для любого управляющего недвижимостью важно понимать, что сегодняшняя победа — это завтрашние возможности. Для управляющего недвижимостью это означает не полагаться на свои успехи, а активно планировать достижение большего успеха в будущем.

Отслеживание взаимоотношений с резидентами. В высококонкурентном мире аренды и управления недвижимостью крайне важно держать руку на пульсе арендаторов недвижимости, которой вы управляете. Некоторым жильцам может хватить даже одного плохого опыта, чтобы завершить аренду, но все же съехать и искать жилье в другом месте.Найдите время, чтобы поговорить с долгосрочными арендаторами и спросить их мнение и беспокойство по поводу арендуемой собственности, вашей управляющей компании и даже собственника / арендодателя.

И на всех этапах аренды опыта; подписание договора аренды, вселение, уплата аренды, отсутствие арендной платы, разрешение жалоб, состояние собственности, взаимодействие персонала, других жителей, выселение и переезд — запросите обратную связь. Примите эту обратную связь и извлеките уроки из нее. Если вы или ваши сотрудники совершили какие-то ошибки, сейчас самое время убедиться, что они не повторяются.Если вам или вашим сотрудникам требуется дополнительное обучение — сделайте это. Если вам требуется дополнительная помощь в виде передового программного обеспечения, инвестируйте в него. Все это сделано для повышения вашей эффективности и гарантии удовлетворенности арендаторов. Удовлетворенность арендатора и удержание арендатора идут рука об руку.

Регулярно общайтесь с арендаторами. По возможности, держите арендаторов в курсе любых действий, которые могут повлиять на их повседневную жизнь, будь то в их арендуемой собственности непосредственно или в более крупном сообществе.Заблаговременно уведомляйте жильцов заранее, чтобы позволить жильцам составить план. Поэтому, если вы ремонтируете парковку, не дожидайтесь рабочего дня, чтобы попросить жителей переместить свои машины. Это действительно важная часть активного управления недвижимостью и обеспечения отличного обслуживания клиентов.

Узнайте, как: Портал арендаторов и владельцев Propertyware упрощает общение

Регулярно общайтесь с собственниками недвижимости и инвесторами. Телефоны работают тихо, проблем с обслуживанием нет, все жалобы рассмотрены.Чем вы занимаетесь как управляющий недвижимостью с небольшим дополнительным временем? Свяжитесь с владельцами по поводу их инвестиций. И я не имею в виду годовые отчеты или регулярные бюллетени, я имею в виду личное общение, чтобы подтвердить ценность ваших услуг для владельца и его доходной собственности, даже если все идет гладко. Отправьте им электронное письмо или даже позвоните, если позволяет время. Установите с ними взаимопонимание и дайте им понять, что с их арендуемой недвижимостью «все в порядке», и при этом они вновь будут уверены в вашем профессионализме.

В поисках времени все сделать

3. Тайм-менеджмент. Как мы видели ранее в этой статье, управление своим временем в управлении имуществом имеет решающее значение. Как управляющий недвижимостью вы знаете, что много времени и усилий тратится на решение повседневных проблем; от подписания договоров аренды до обработки арендной платы, устранения проблемных арендаторов, выдачи заказов на работу и проведения осмотра кондоминиума для инвесторов в недвижимость.Таким образом, высокая эффективность гарантирует, что все необходимые задачи могут быть выполнены своевременно, чтобы жильцы были довольны, а вы можете сосредоточиться на других частях вашего бизнеса по управлению недвижимостью.

• Используйте лучшее в своем классе программное обеспечение для управления недвижимостью, которое поможет вам повысить эффективность и организовать работу в офисе.
• Документируйте все. Как профессиональный управляющий недвижимостью, работающий в сфере недвижимости, вы должны иметь возможность использовать надежную документацию, которая поможет вам при работе с арендаторами, владельцами недвижимости, инвесторами, юристами, подрядчиками и другими профессионалами.
• Используйте онлайн-календарь или систему расписания, такую ​​как Calendly, и планируйте свое время. Не оставляйте это на волю случая.
• Не выполняйте одновременно несколько задач; Многозадачность в управлении недвижимостью может быстро привести к тому, что важные вещи будут упущены, поэтому разбейте свое расписание на блоки. Сначала это будет проблемой для небольшой службы управления недвижимостью, но вы пожнете плоды позже, когда станете более эффективными.
• Используйте систему заметок, когда вы работаете «на лету». Evernote и Google Keep отлично подходят для этого.

4. Снижение эксплуатационных расходов. Есть два основных способа повысить прибыльность. Увеличьте доход и снизьте затраты. Снижение затрат может быть трудным, поскольку предприятия постоянно борются с фиксированными и непредвиденными расходами, поэтому трудные решения и небольшая гибкость будут ключом к снижению затрат. Внимательно и критически взгляните на свою работу и определите, на чем и где вы можете сэкономить.

Получите бесплатную пробную версию ПО Propertyware сегодня

Все готово!

Итак, вы все настроили, и у вас есть несколько свойств, которыми нужно управлять.Быть управляющим недвижимостью в лучшие времена может быть очень непросто, особенно если вы один. Но для правильного целеустремленного человека это может быть чрезвычайно прибыльная и полезная карьера. Если вы чувствуете, что обладаете опытом и уверенностью в предоставлении первоклассных услуг по управлению недвижимостью, дерзайте!

Обратите внимание: : Несмотря на то, что были приложены все усилия для предоставления точной и актуальной информации, это руководство не должно заменять консультации квалифицированных юристов и налоговых специалистов.

Создание компании по управлению недвижимостью: пошаговое руководство

Многие инвесторы в недвижимость мечтают сделать следующий шаг и открыть компанию по управлению недвижимостью. Однако многим не хватает знаний о том, что нужно сделать, чтобы начать работу. С этой целью ниже приводится ваше руководство по этому процессу. Выполните следующие действия, чтобы узнать все, что вам нужно сделать, прежде чем вы начнете управлять своей первой арендуемой квартирой. Вооружившись этими знаниями, вы сможете заложить прочный фундамент успеха.

Шаг 1. Получение необходимых лицензий и сертификатов

В зависимости от того, где вы живете, есть большая вероятность, что вам придется выполнить некоторые образовательные требования, прежде чем вы сможете начать работать в сфере управления недвижимостью. По правде говоря, в каждом штате есть свои требования, которые должны быть соблюдены, чтобы предлагать эти услуги, поэтому рекомендуется изучить требования вашего штата, прежде чем делать что-либо еще.

Тем не менее, в большинстве штатов требуется наличие хотя бы одного из следующих сертификатов или лицензий:

1. Лицензия брокера по недвижимости: Эта лицензия позволяет вам покупать и продавать недвижимость.Тем не менее, темы управления недвижимостью часто затрагиваются во время курсовой работы и лицензионного экзамена.
2. Лицензия управляющего недвижимостью: Между тем, эта лицензия предлагает более конкретное обучение тому, как действовать в качестве посредника между владельцем собственности и его потенциальным арендатором.

Хотя обычно это не является обязательным требованием, вы также можете расширить свое образование, получив один из следующих специализированных сертификатов:

1. Сертифицированный менеджер общественной ассоциации
2. Сертифицированный менеджер квартир (CAM)
3. Специалист по управлению жилыми помещениями (RPM)
4. Сертифицированный менеджер по недвижимости

Шаг 2: Составление бизнес-плана

Получив лицензию брокера или лицензию на управление недвижимостью, вы можете переходить к следующему этапу — составлению бизнес-плана управления недвижимостью.Проще говоря, бизнес-план работает как дорожная карта для вашего нового бизнеса. это поможет вам понять ваши цели, а также то, какие шаги вам нужно предпринять для их достижения. Однако этот документ также можно использовать для привлечения инвесторов.

Хотя каждый бизнес-план в сфере недвижимости будет немного отличаться, в целом вы должны включить следующие подразделы:

1. Краткое содержание
2. Описание компании
3. Анализ рынка
4. Анализ конкуренции
5. Краткое описание команды
6. Структура продукты и услуги
7. Маркетинговый план
8. Стратегия продаж
9. Финансовые прогнозы

Шаг 3. Определение юридической структуры

Затем пришло время определить юридическую структуру вашего бизнеса.Это определяет тип нормативных документов, которые вы должны подавать, размер личной ответственности, которую вы возьмете на себя в отношении своей инвестиционной собственности, и то, как вы будете подавать налоговые декларации. Хотя это может показаться трудоемким, важно разделить бизнес и личные финансы, чтобы защитить свои личные активы.

, в частности, этот процесс состоит из нескольких этапов:

1. Определение того, к какому типу юридического лица будет относиться ваш бизнес: Как правило, компания по управлению недвижимым имуществом регистрируется как LLC или S corp.Однако у обоих есть свои плюсы и минусы, поэтому важно обсудить решение с профессиональным финансовым специалистом.
2. Подача EIN-номера: Ваш финансовый специалист также может помочь вам с этой документацией.
3. Получение бизнес-лицензии: Опять же, в разных штатах будут разные требования к типу лицензирования, который вам понадобится, поэтому обязательно убедитесь, что вы соответствуете любым требованиям.
4. Открытие коммерческого банковского счета: Это последний шаг в разделении ваших деловых и личных финансов.Обычно это происходит, когда вы являетесь юридическим лицом и имеете номер EIN.

Шаг 4: Настройка ваших услуг и структуры ценообразования

После этого следующим шагом будет определение ваших услуг и структуры ценообразования. Хорошая новость заключается в том, что как владелец бизнеса вы можете предлагать любые услуги, которые захотите. Однако, чтобы оставаться конкурентоспособными с другими компаниями по управлению недвижимостью в вашем районе, вам необходимо поддерживать цены в соответствии с рыночными ставками.

Разберитесь в предложениях по услугам

Чтобы помочь вам начать думать, ниже приводится список потенциальных управленческих услуг, которые может предложить управляющая компания.

1. Маркетинговые объявления по аренде.
2. Проведение показа каждой арендуемой квартиры.
3. Проверка любого потенциального арендатора.
4. Заключение и продление договора аренды.
5. Осмотр инвестиционной собственности при заселении и выселении арендатора.
6. Сбор арендной платы и залог арендатора.
7. Обеспечение постоянного обслуживания клиентов арендаторами.
8. Работа с проблемными квартиросъемщиками и выселением.

Настройте структуру ценообразования

Наряду со списком услуг вам также необходимо определить цены. В этом случае есть три способа установить цену каждой из ваших услуг:

1. Процентная комиссия: При этой модели ценообразования вы берете процент от арендной платы, которую арендодатель взимает каждый месяц в обмен на ваши услуги.Обычно это постоянная оплата.
2. Фиксированная плата: Фиксированная плата обычно взимается авансом в обмен на услуги и может быть единовременной или постоянной .
3. Плата за проект: Здесь вы будете взимать с каждого арендодателя плату по выбору за каждую услугу, которую он выбирает из вашего меню предложений.

Что касается того, сколько взимать, может быть полезно просмотреть веб-сайты ваших конкурентов, чтобы получить представление о текущих ставках на вашем рынке недвижимости.

Шаг 5: Наем членов вашей команды

Затем, когда вы определитесь с тем, какие услуги вы хотите предоставлять, следующим шагом будет нанять команду квалифицированных профессионалов. Состав команды, которую вам нужно нанять, будет зависеть от того, какие услуги вы предлагаете. Однако вот общий список, который поможет вам начать работу:

1. Бухгалтер по недвижимости: Хороший бухгалтер необходим компании по управлению недвижимостью. Они смогут управлять вашими доходами и расходами, помочь вам оформить документы для открытия вашего бизнеса и помочь вам ежегодно подавать налоги.
2. Юрист по недвижимости: Юрист по недвижимости может помочь вам составить контракты, которые вы будете использовать для своего бизнеса. По мере того, как вы растете и привлекаете клиентов, они также могут дать вам совет о том, как снизить ответственность и помочь вам понять свои фидуциарные обязанности.
3. Подрядчики: Наконец, вы захотите иметь команду подрядчиков под рукой, чтобы помочь вам с любым обслуживанием. Может быть полезно вызвать электрика, сантехника, маляра, подрядчика по ремонту систем отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха и генерального подрядчика, когда они вам понадобятся.
4. Другие управляющие недвижимостью: В большинстве случаев, когда вы только начинаете, вы должны быть в состоянии самостоятельно выполнять большую часть обязанностей по аренде и управлению арендаторами. Тем не менее, по мере вашего роста вы можете привлечь других управляющих недвижимостью, которые помогут вам в ведении бизнеса.

Шаг 6: Инвестирование в правильное программное обеспечение для управления недвижимостью

По правде говоря, существует множество вариантов программного обеспечения для управления недвижимостью, и вам придется поиграть с тем, какая система лучше всего подходит для вас.Тем не менее, мы перечислили различные типы программного обеспечения, в которое вы должны рассмотреть возможность инвестирования ниже.

1. CRM-система: Проще говоря, CRM-система помогает вам управлять своими клиентами. Существует множество CRM-систем для управления недвижимостью, но вы захотите найти такую, которая позволяет хранить подписанные документы, а также отслеживать запросы на обслуживание.
2. Управление финансами: Далее вам понадобится программное обеспечение для управления финансами, которое поможет вам отслеживать арендную плату, выставлять счета и создавать финансовые отчеты.
3. Подписание документа: Затем вам нужно будет найти программу, которая позволит вам подписывать договоры аренды и другие документы в электронном виде.
4. Проверка арендаторов: Как управляющий недвижимостью, важно вкладывать средства в программы, которые помогут вам проводить проверки данных арендаторов и кредитоспособности.
5. Сбор арендной платы: Наконец, хотя это и не является обязательным требованием, большинство компаний по управлению недвижимостью имеют систему, которая позволяет арендаторам оплачивать аренду через Интернет.

Шаг 7. Маркетинг вашего бизнеса

После того, как вы подготовили все эти элементы, последний шаг — продвижение вашего бизнеса.По правде говоря, есть много разных способов представить ваш новый бизнес заинтересованным арендодателям в вашем районе. Вероятно, вам будет полезно использовать несколько стратегий при попытке продать свою компанию по управлению недвижимостью. Имея это в виду, ниже приведены несколько способов найти потенциальных клиентов.

1. Создайте свой веб-сайт: Как минимум, ваш веб-сайт должен предоставлять потенциальным клиентам информацию о вашем бизнесе, услугах, которые вы предлагаете, и о том, как с вами связаться.
2. Сеть профессионалов в сфере недвижимости: Иногда ничто не может заменить устное обращение при попытке создать устойчивый поток бизнеса.Если возможно, постарайтесь пообщаться с профессионалами в сфере недвижимости и найти способы помочь друг другу.
3. Начать блог: Один из способов привлечь трафик на ваш сайт — создать блог. Предоставляя людям действенную информацию об управлении недвижимостью, вы начнете позиционировать себя как отраслевого эксперта. Со временем ваши читатели обратятся к вам за услугами.
4. Будьте активны в социальных сетях: Другой вариант — расширить присутствие в социальных сетях.Создавая контент, делясь соответствующей информацией и отвечая на вопросы подписчиков, вы сможете привлечь внимание к своему бизнесу и бренду.
5. Используйте платные поисковые объявления: Если вы можете найти поисковые запросы и ключевые слова, которые использует ваш потенциальный клиент, вы можете использовать платные объявления, чтобы обеспечить ваше первое появление в результатах поиска.
6. Попробуйте прямой маркетинг: Наконец, прямой маркетинг предполагает отправку рекламного материала непосредственно вашему целевому потребителю.

Чистая прибыль

Со временем, если вы продолжите оттачивать свою маркетинговую стратегию, вы сможете найти клиентов и расширить портфель недвижимости. После этого остается лишь использовать информацию и навыки, полученные вами во время обучения, для правильного управления этой недвижимостью, и, прежде чем вы это узнаете, вы с нуля вырастите полностью функционирующий бизнес.

Однако, пока вы не дойдете до этого момента, используйте это руководство, чтобы узнать, как начать свой собственный бизнес по управлению недвижимостью.Это руководство поможет вам собрать все элементы на свои места для обеспечения вашего успеха.

Плюсы и минусы: владение компанией по управлению недвижимостью

Давайте поговорим о том, как открыть компанию по управлению недвижимостью.

Во-первых, я не знаю, зачем вам это нужно. Управление недвижимостью — безусловно, самая дрянная часть недвижимости.

Это очень неблагодарная работа. Вы постоянно имеете дело с арендаторами и туалетами. Вы никогда не сможете выиграть.

Арендодатели недовольны вами, потому что ремонт слишком высок и они не хотят его делать.Жильцы вами недовольны, потому что ремонт делается недостаточно быстро. Ребята по обслуживанию и подрядчики тоже недовольны, потому что думали, что хорошо справляются со своей работой, хотя на самом деле нет.

Это просто столпотворение. Также трудно поддерживать мотивацию сотрудников, потому что они постоянно сталкиваются с проблемами, жалобами арендаторов и электронными письмами от домовладельцев, в которых выражается их неудовлетворенность.

Рассказы бывшего владельца компании по управлению недвижимостью

Позвольте мне коснуться нескольких ужасных историй, которые я слышал, когда владел компанией по управлению недвижимостью.

Однажды у меня был арендатор из ада, который обратился в суд и пожаловался на отравление угарным газом после того, как взорвался внешний свет. Объясни мне это ?! В любом случае, мы должны были решить этот вопрос.

Подразделение недвижимости Огайо расследовало нас на предмет управления без лицензии. После более чем двух лет неразберихи с бумагами они отказались от дела, потому что оно было бессмысленным. Думаю, им не хватило работы, поэтому они начали расследование без всякой причины.

Мы также скомпрометировали банковские счета — как в счетах аренды, так и в текущих счетах. Мы действительно не знали, что делаем в то время. Слава богу, мы не скомпрометировали доверительный аккаунт, потому что это означало тюремное заключение.

Более того, у меня сотрудники крали деньги с рабочего счета. У нас была большая текучесть кадров.

Итак, я надеюсь, что я нарисовал вам картину того, почему вам не следует создавать компанию по управлению недвижимостью. Ну не совсем.Я просто хочу сказать вам, ребята, что не думаю, что это будет так просто, исходя из моего опыта.

Связано: Как быть подготовленным управляющим недвижимостью в 6 P’s

Советы будущим владельцам управляющих компаний

Для тех, кто все еще интересуется концертом, вот несколько советов.

Если вы хотите открыть компанию по управлению недвижимостью, я думаю, что очень важно, во-первых, получить адвоката по недвижимости в этом конкретном штате.Почему? Потому что они будут знать все законы и постановления, которые удовлетворят требования Отдела недвижимости.

В Огайо вы не можете владеть компанией по управлению недвижимостью, если у вас нет лицензированного брокера в качестве должностного лица этого бизнеса. Таким образом, вам не обязательно быть лицензированным физическим лицом, вы можете владеть компанией, но должностное лицо этой компании должно быть лицензированным брокером.

Имейте в виду, что все штаты разные, и это только в Огайо. Если вам необходимо получить лицензию в вашем штате, выясните, как вы можете это сделать, или наймите брокера, который станет частью вашей компании.

Еще одна очень важная вещь (а где-то мы ошиблись) — это найти бухгалтера или бухгалтера, желательно с опытом работы в сфере недвижимости. Я говорю это, потому что вы хотите, чтобы они все игнорировали и следили за тем, чтобы они сверяли счета каждый месяц. Не спрашивайте меня, как это сделать, потому что я ни черта не понимаю. Но я звучу очень круто, когда говорю: «Сверка счетов каждый месяц».

Я думаю, что прежде чем вы получите на борт бухгалтера или бухгалтера, очень важно установить программное обеспечение, которое вы собираетесь использовать.AppFolio, Yardie и Buildium — это некоторые из различных доступных программ. Компании по управлению недвижимостью могут извлечь выгоду из прозрачности, которую они обеспечивают арендаторам и арендодателям.

Арендаторы могут войти в систему и оплачивать аренду онлайн, что важно. Вы хотите, чтобы большинство ваших арендаторов — более 90 процентов — платили арендную плату через Интернет. Это просто сводит к минимуму бумажную работу, административные расходы и время.

Это также отлично подходит для арендодателей, потому что они могут войти в онлайн, чтобы увидеть, что происходит в любой момент.Это когда вы также связываете бухгалтерский учет и бухгалтерский учет. Они могут игнорировать все и следить за тем, чтобы все было согласовано и что все в порядке.

Связано: 5 способов опередить конкурентов в качестве управляющего недвижимостью

Преимущества управления собственностью

Теперь позвольте мне рассказать о некоторых плюсах владения компанией по управлению недвижимостью. Лично я думаю, что как только вы получите около 250 объектов под управлением собственности, это действительно начнет расти как снежный ком.10 процентов от арендной платы, собираемой ежемесячно, действительно начинают складываться.

Плата за продление аренды начинает расти, а плата за размещение арендатора начинает складываться. Вы можете ввести собственное обслуживание и взимать небольшую маржу за любую выполненную работу. Так что это действительно становится предсказуемым бизнесом, приносящим доход каждый месяц.

На мой взгляд, он также защищен от рецессии, потому что две самые важные вещи для человечества — это еда и кров.Итак, пока людям нужна крыша над головой, им нужно будет где-то жить, где-то снимать. Вот где вы вступаете в игру.

Послушайте, добираться туда долго. Вы, вероятно, будете есть дерьмо года два или три. Вы собираетесь управлять собой и делать всю работу самостоятельно. Тебе это не понравится. Но как только вы попадете в точку зрения экономии на масштабе, вы действительно увидите, как она претворяется в жизнь.

Чуть не забыл упомянуть о страховке.Убедитесь, что вы застрахованы ultra . Я имею в виду, что человеку должны быть известны все виды страхования, потому что управление недвижимостью является наиболее благоприятной отраслью для судебных разбирательств, когда речь идет о недвижимости. Убедитесь, что у вас есть E и O, общая ответственность и кибербезопасность. Вы хотите сложить это в кучу.

Другое дело — начинать медленно и начинать с малого. Когда я основал свою компанию под ключ, мне потребовалось больше года, чтобы продать свою первую недвижимость. Все хорошее требует времени, и ничего не произойдет в одночасье. Будьте настоящим послом бренда и делайте это с гордостью.

Послушайте, одно ведет к другому. Таким образом, вам может потребоваться некоторое время, чтобы найти своего первого арендодателя, но поступайте с ним правильно. Не берите ни копейки, как многие другие управляющие недвижимостью.

Опять же, вы, вероятно, не собираетесь зарабатывать деньги в течение двух-трех лет, но если распространилась информация о том, что вы делаете хорошую работу и быстро общаетесь, все будет в порядке.

Коммуникация в управлении недвижимостью очень важна. Вы будете ошибаться, но если вы объясните, что происходит, домовладельцам и арендаторам, они полюбят вас за это и простят.Так я узнал, что многие люди прощают.

Почему вы думаете заняться управлением недвижимостью? Не стало ли для вас сюрпризом какие-либо из поднятых мною вопросов? Есть еще вопросы о бизнесе?

Давайте поговорим в разделе комментариев.

Как открыть компанию по управлению недвижимостью | FPM

Вы ищете способ заработать на своей организации и коммуникативных навыках? У вас может быть все необходимое, чтобы открыть компанию по управлению недвижимостью.Однако, как и в любом другом бизнесе, есть правильный способ сделать это.

Как открыть компанию по управлению недвижимостью за 9 шагов

Управление недвижимостью — одна из самых доступных и интересных сфер, в которую вы можете рискнуть. Это требует очень небольшого капитала, минимального образования и опыта.

Когда вы попадете в отрасль, вы должны ожидать, что будете зарабатывать не менее 38 000 долларов в год. Сумма вырастет примерно до 53000 долларов в год, как только вы наберетесь опыта.Однако, поскольку эта область требует взаимодействия с людьми разных типов, включая домовладельцев, арендаторов и подрядчиков, вам необходимо обладать высокими навыками межличностного общения.

Как мне открыть собственную компанию по управлению недвижимостью?

При создании компании по управлению недвижимостью вам необходимо убедиться, что вы знакомы с законами, касающимися арендодателя и арендаторов. Вы также должны создать эффективные и действенные протоколы, которые помогут вам добиться успеха в этой области.

Эти требования как-то ограничивают количество людей, которые решаются заняться бизнесом. Однако, если вы все еще чувствуете, что хотите заняться бизнесом, вам нужно сначала понять, что такое управление недвижимостью.

Управление недвижимостью включает в себя наблюдение за одним или несколькими жилыми, коммерческими и студенческими домами. Вы можете решить управлять своей собственностью или создать компанию по управлению недвижимостью и помогать владельцам собственности управлять своими зданиями. В большинстве случаев инвесторы в недвижимость, у которых нет времени управлять своим имуществом, передают эту ответственность компаниям по управлению имуществом.

Следующие шаги помогут вам создать компанию по управлению недвижимостью на правильной ноге:

1. Создайте свою компанию и получите лицензию

Самая важная сертификация, необходимая вам как управляющему недвижимостью, — это лицензия на ведение деятельности. Чтобы получить лицензию, вам необходимо зарегистрироваться в программах, которые обучают агентов по недвижимости и брокеров тому, как создавать, строить и находить клиентов для вашего бизнеса.

Вам не нужны никакие ученые степени или другие образовательные сертификаты.Тем не менее, по-прежнему важно проверять законы вашего штата о лицензионных требованиях.

После получения сертификата создайте юридическое лицо, зарегистрированный бизнес, Inc. или Limited Liability Corporation, LLC. Вы можете нанять адвоката, который сделает это за вас. Кроме того, вы можете выйти в Интернет и заполнить его самостоятельно.

Частью создания вашей компании является бизнес-план управления недвижимостью. Этот план послужит руководством для вашего бизнеса, намечая все, от обеспечения капитала до безубыточности.

Стандартный бизнес-план должен включать краткое изложение, описание компании, анализ рынка, организацию и управление, а также описание услуги или продукта. Он также должен будет включать ваши планы маркетинга и продаж, запросы на финансирование и финансовые прогнозы.

Вам даже не нужен офис, чтобы начать заниматься управлением недвижимостью. Но вам действительно нужны деловая электронная почта, веб-сайт, визитные карточки, компьютер, принтер, факс и сканер. Поскольку вам потребуется постоянная связь с подрядчиками и клиентами, вам также понадобится офисная линия, хотя вначале подойдет и ваш личный телефон.

2. Приведите свои финансы в порядок. Порядок

Как и в любом другом бизнесе, бухгалтерский учет играет ключевую роль в успехе вашей компании по управлению недвижимостью. У вас должна быть организованная и подробная система для отслеживания вашего денежного потока. Это означает использование надежной бухгалтерской платформы вместо того, чтобы полагаться на что-то вроде Microsoft Excel или, что еще хуже, ручную запись.

Вам также следует открыть несколько банковских счетов, чтобы ваши финансы были в порядке. Лучше всего иметь юридически совместимую трастовую учетную запись для всех ваших гарантийных депозитов, а затем отдельную учетную запись для ваших деловых операций.Третья учетная запись предназначена исключительно для обслуживания собственности ваших владельцев.

Ваша управляющая компания, естественно, понесет большие расходы. Это может быть в форме накладных расходов, членских взносов, заработной платы, сборов с поставщиков и других услуг.

Лучше всего предвидеть все эти расходы и неукоснительно фиксировать их. Это позволит вам установить практические цели по доходам. Как и в случае с большинством компаний по управлению недвижимостью, ваш доход обычно поступает от платы за управление.

3.Соберите компетентную команду

Поскольку вы только начинаете, возможно, вы сможете справиться со всем бизнесом в одиночку. Однако, если вы считаете, что вам понадобится помощь сейчас или в будущем, вы должны собрать команду компетентных сотрудников.

Сюда входят другие управляющие недвижимостью, администраторы, агенты по аренде, различные координаторы, менеджеры на местах и ​​обслуживающий персонал. Вам также могут понадобиться сотрудники бэк-офиса для ведения бухгалтерского учета, маркетинга, продаж и расчета заработной платы.

Управление недвижимостью предполагает тесное сотрудничество с арендодателями, подрядчиками и арендаторами.По этой причине вы и ваша команда должны обладать исключительно хорошими коммуникативными навыками.

Кроме того, поскольку речь идет о деньгах, вы также должны искать честных работников. Помните, что владелец недвижимости поручает вам сбор ежемесячной арендной платы и оплату любого ремонта, необходимого в его здании. Если вы не будете честны и подотчетны, вы можете понести убытки и опорочить свою репутацию.

Помимо сотрудников, работающих полный или неполный рабочий день, вам придется полагаться на определенных подрядчиков.Сюда входят сертифицированный бухгалтер, поверенные по недвижимости и различные подрядчики по техническому обслуживанию, такие как сантехники, электрики и т. Д.

4. Загляните в программное обеспечение для управления недвижимостью

В эпоху цифровых технологий практически невозможно вести бизнес без помощи программного обеспечения. Благодаря использованию программ и технологических инструментов компании по управлению недвижимостью работают более эффективно, чем когда-либо.

Есть несколько программ, которыми вы можете воспользоваться.Например, Quickbooks значительно упрощает управление финансами. Существуют также программы, специально разработанные для управляющих недвижимостью, которые позволяют вам заботиться обо всех аспектах бизнеса с помощью единого программного обеспечения. Это лучше, если вы хотите получить доступ ко всему в одном месте, а не открывать разные программы каждый раз, когда переключаете задачи.

5. Продвигайте свой бизнес

Ваш успех в качестве управляющего недвижимостью определяется вашими способностями к общению. Присоединяйтесь к местным клубам и бизнес-организациям, таким как Торговая палата.Также необходимо наладить хорошие отношения с агентами по недвижимости, которые находятся в постоянном контакте с арендодателями.

Вы также можете установить контакты с владельцами недвижимости, тесно сотрудничая с финансовыми кредиторами. Другие люди, которые знают владельцев недвижимости и могут помочь вам, являются местными подрядчиками.

Помимо работы в сети, вам также необходимо продвигать свои услуги как онлайн, так и офлайн. Убедитесь, что у вас есть интерактивные учетные записи в социальных сетях и эффективный веб-сайт. Таким образом вы сможете создать свой бренд и охватить более широкую аудиторию.

Вы также можете использовать различные онлайн-объявления, такие как платный поиск, а также контент-маркетинг. Кроме того, постарайтесь, чтобы ваша компания была указана в различных онлайн-каталогах.

6. Определите структуру своего вознаграждения

При изучении того, как начать бизнес по управлению недвижимостью, одним из наиболее важных шагов является определение структуры оплаты. Ведь ваша главная цель — заработать.

Однако вы не можете просто установить произвольную сумму и назвать ее днем.Вы должны провести обширное исследование, чтобы узнать, сколько берут ваши конкуренты.

Отсюда вы можете определить текущую плату за управление. Этот сбор будет включать в себя ваши базовые услуги, такие как обслуживание, координация с жильцами, сбор арендной платы и т. Д.

Вы можете использовать один из трех способов определить текущую комиссию за управление:

• Фиксированные сборы. Используя эту структуру, вы можете взимать фиксированную плату за покрытие основных услуг и позволить клиентам добавлять дополнительные услуги по выбору.Эти услуги по выбору включают плату за аренду, плату за установку, плату за продление аренды, плату за выселение и многое другое.
• Процентные сборы. Используя эту структуру, вы можете взимать процент от арендной платы для покрытия стоимости ваших услуг. Ставка будет зависеть от состояния вашего местного рынка, но в среднем она составляет от 8 до 12 процентов.
• Комиссия за проект. Используя эту структуру, вы можете установить цену для каждой услуги, позволяя клиентам выбирать только те, которые им нужны.

7. Подготовка комплексного контракта

Тщательный контракт должен четко определять ваши обязанности как управляющего недвижимостью и защищать вас от потенциальной ответственности. Как управляющий недвижимостью, вы будете действовать как мост между владельцем собственности и его арендаторами.

Вы будете отвечать за обслуживание и управление зданиями и другими инвестициями в недвижимость от имени владельцев. В этом качестве вы будете обрабатывать:

• Ищу арендаторов для заселения пустующих домов
• Взятие ренты
• Надзор за содержанием и ремонтом имущества
• Показ недвижимости
• Прием заявок
• Осмотр перед въездом и после выселения арендатора

Обязательно укажите как можно больше деталей.Помимо ваших обязанностей, в вашем контракте на управление должна быть указана ваша структура комиссионных (включая штрафы за неуплату), часы работы, бюджеты на техническое обслуживание и ремонт, средства на случай чрезвычайных ситуаций и график выставления счетов. При составлении контрактов лучше всего проконсультироваться с юристом, чтобы убедиться, что вы охватываете все свои основания.

8. Составьте план, ориентированный на клиента

Клиенты — это источник жизненной силы любого бизнеса. Таким образом, когда вы создаете компанию по управлению недвижимостью, очень важно строить свой бизнес вокруг них.

Сюда входят как владельцы недвижимости, так и арендаторы. Подумайте о том, что нужно вашим клиентам и как вы можете эффективно удовлетворить эти потребности. Настройте обслуживание клиентов и переписку в соответствии с вашими демографическими данными.

Если у жителей есть жалобы, обязательно выслушайте. Открытое общение — ключ к продолжению сотрудничества. В игре по управлению недвижимостью вы, естественно, столкнетесь с трудными арендаторами, поэтому вы также должны знать, как обращаться с ними на профессиональном уровне.

Кроме того, вам нужно будет составить подробные планы действий в чрезвычайных ситуациях, чтобы защитить своих жителей, а также вашу репутацию. Сюда входят стихийные бедствия и имущественные проблемы (прорывы труб, утечки газа).

9. Хорошо управляйте своей недвижимостью

Как управляющий недвижимостью, у вас будет много дел. Клиенты ожидают от вас всевозможных услуг, включая размещение объявлений, проверку арендаторов, сбор арендной платы, обслуживание и составление договоров аренды.Естественно, вам нужно будет ознакомиться со всеми аспектами управления недвижимостью.

При размещении объявлений о объявлениях убедитесь, что используете правильные средства массовой информации и создавайте убедительные материалы. Тщательно проверяйте потенциальных арендаторов, проверяя наличие судимости, кредитные рейтинги и разговаривая с их прошлыми арендодателями.

Проводите регулярные проверки собственности для немедленного решения проблем с техническим обслуживанием. Собирая ренту, проявите твердую руку. Когда владельцы нанимают компании по управлению недвижимостью, они учитывают все эти услуги и многое другое.

Успешно создайте компанию по управлению недвижимостью сегодня

Во Флориде более 150 управляющих недвижимостью, с которыми вы будете соревноваться и поддерживать связь, как только вы создадите свою компанию по управлению недвижимостью. Поэтому совершенно необходимо, чтобы вы правильно открыли компанию по управлению недвижимостью. Поступая так, вы можете настроить себя на успех в будущем.

Ищете ли вы агента по недвижимости, управляющую компанию ТСЖ или компанию по управлению недвижимостью, Florida Property Management может вам помочь.Начните поиск по местоположению, используя наш надежный онлайн-каталог.

СТАТЬИ ПО ТЕМЕ:

Как открыть управляющую компанию

Вы работаете в сфере управления недвижимостью и думаете о том, чтобы стать самим себе начальником? Или вы хотите начать работу в качестве управляющего недвижимостью с целью создания собственной компании по управлению недвижимостью?

В этой статье мы обсудим состояние возможностей в области управления недвижимостью, обучение и образование, которые вам понадобятся для достижения успеха, а также основы создания и развития собственной компании по управлению недвижимостью.

Что такое управление недвижимостью?

Многим владельцам частных домов, квартир и коммерческих зданий требуется помощь управляющего. Владелец или инвестор в недвижимость хочет сохранить и приумножить стоимость дома или квартиры, но у них нет времени заниматься повседневными задачами арендодателя.

Нанимая менеджера, владелец может делегировать четыре основные области ответственности:

1. Работа с арендаторами: Встреча с потенциальными арендаторами, чтобы показать им недвижимость.Объяснение правил проживания, переговоры об аренде, проверка биографических данных и сбор депозитов, ежемесячная арендная плата и сборы.
2. Руководство: Ведение ежемесячного бюджета на коммунальные услуги, страхование, фонд заработной платы и налоги. Выбор партнеров по ремонту. Подряд на вывоз мусора, озеленение и безопасность. Наем и управление персоналом. Ведение финансового учета и подготовка отчетов.
3. Техническое обслуживание: Регулярный осмотр зданий, территорий и оборудования.Ремонт или модернизация систем отопления, вентиляции и кондиционирования или электрических систем. Профилактическое обслуживание, такое как кровля, покраска и борьба с вредителями. Уход за бассейном, теннисными кортами или другими удобствами для жителей.
4. Договоры и соблюдение: Контроль за соблюдением арендатором условий договора аренды. Расследование жалоб или нарушений. Реагирование на нарушения правил проживания. Обеспечение соблюдения федеральных антидискриминационных законов и местных жилищных законов или строительных норм.

Владельцы недвижимости повсюду должны делегировать эти обязанности специалисту, имеющему соответствующую подготовку, опыт и личные качества.Им нужно , вам !

Управляющие недвижимостью пользуются повышенным спросом

С 2019 по 2020 год стоимость рынка управления недвижимостью в Северной Америке выросла почти на восемь процентов. Согласно федеральной статистике труда, около 60 процентов работающих менеджеров являются наемными работниками, а 40 процентов — независимыми владельцами бизнеса по управлению собственностью.

В 2020 году средняя заработная плата управляющего недвижимостью составляла 73 210 долларов США, или около 36 долларов США в час. 10 процентов самых низкооплачиваемых зарабатывали в среднем 31 330 долларов в год, а самые высокооплачиваемые 10 процентов зарабатывали в среднем 134 570 долларов в год.

Управление недвижимостью — это местный бизнес

В то время как сегодня многие предприятия могут управляться удаленно или могут работать полностью через Интернет, этого никогда не будет с управлением собственностью. Рассмотрим типичные обязанности, которые мы перечислили ранее. Когда вам нужно провести собеседование с арендатором или провести осмотр при выезде, это работа, которую необходимо выполнить лично.

По этой причине многие менеджеры либо живут на территории, как в многоквартирном комплексе, либо поддерживают портфель клиентов из нескольких площадок на определенной географической территории.При разработке бизнес-плана компании одним из первых соображений является наличие потенциальных клиентов в жилом, коммерческом и промышленном секторах на вашем местном рынке.

Какой недвижимостью вы будете управлять?

Важно понимать, как специалисты по управлению недвижимостью обслуживают определенные сегменты рынка и что именно менеджеры делают на каждой из этих ролей.

Хотя тема этой статьи — Как начать компанию по управлению недвижимостью , некоторые читатели уже имеют опыт работы в одной или нескольких специальностях по управлению недвижимостью, в то время как другим потребуется больше опыта работы в отрасли, прежде чем они смогут начать бизнес по управлению недвижимостью.Соответственно, мы уделим время обсуждению некоторых сегментов рынка, в которых можно получить опыт работы.

Менеджеры на месте

Местный менеджер обычно отвечает только за один жилой комплекс, торговый центр или коммерческое здание. Местные менеджеры могут иметь многие из тех же обязанностей, что и независимые управляющие недвижимостью, но они часто работают как наемные работники, а не как независимые подрядчики.

Как следует из названия, местный менеджер должен быть доступен в любое время для личного взаимодействия, например, показывать вакантные квартиры потенциальным арендаторам, встречаться с текущими арендаторами для решения их проблем и встреч с поставщиками и подрядчиками, чтобы сохранить здания и территорию в хорошем состоянии. поддерживается.

Менеджер на месте также следит за соблюдением условий аренды. Арендную плату необходимо вносить вовремя. Правила для домашних животных, парковки и пользования удобствами должны применяться справедливо. Необходимо соблюдать процедуры выселения, учитывать любой ущерб или причитающиеся суммы, а также составлять ежемесячные отчеты о доходах и расходах.

Менеджеры общественных объединений

Общественная ассоциация или ТСЖ могут нанять менеджера для обслуживания коммунальной собственности домовладельцев в районе, комплексе кондоминиумов или кооперативном доме.Общественные ассоциации обычно имеют совет директоров-добровольцев, который нанимает менеджера и сообщает о целях и предпочтениях владельцев как группы.

Менеджер общественной ассоциации несет ответственность за содержание земель и помещений, которые домовладельцы делят как ассоциацию. Менеджер общественной ассоциации также отвечает за сбор ежемесячных платежей за обслуживание, контроль подрядчиков, управление бюджетами и подготовку регулярных финансовых отчетов.

Подобно управляющему квартирой, менеджер общественной ассоциации должен также контролировать соблюдение правил ассоциации, чтобы гарантировать справедливое применение правил в отношении домашних животных, транспортных средств, использования удобств и многих других вопросов, которые возникают, когда территория и услуги совместно используются большой группой.

Независимые управляющие недвижимостью

Независимые управляющие недвижимостью обрабатывают портфель недвижимости для нескольких клиентов. Недвижимость может быть жилой, например, дома на одну семью и апартаменты, или коммерческой, например, офисной или торговой площадкой.

Управляющий действует во многих отношениях как агент собственника, знакомя с арендаторами, контролируя подрядчиков и следя за тем, чтобы арендная плата была собрана, а счета оплачивались вовремя.

Менеджер ведет финансовый календарь, заботится о налогах, готовит финансовую отчетность, отслеживает заполняемость и продлевает аренду.

Менеджер также поддерживает владельца, используя дополнительные знания и опыт — рекламируя вакансии, консультируя по вопросам арендной платы на местном рынке и разрабатывая маркетинговые планы по привлечению новых арендаторов.

Самостоятельное управление недвижимостью — наиболее подходящая специальность для создания компании по управлению недвижимостью, поскольку дает возможность управлять портфелем клиентов.

Независимый менеджер может запускаться с одним клиентом. Затем, по мере роста бизнеса, может быть добавлено больше владельцев того же типа или тип собственности может быть изменен в зависимости от результатов и стратегии бизнеса.

Управляющие недвижимостью

Вместо того, чтобы сосредотачиваться на регулярных операциях и обслуживании, управляющий недвижимым имуществом больше озабочен долгосрочными показателями дома или здания как инвестиции в недвижимость.

У управляющего активами есть клиенты, которые ищут возможности грамотно использовать свой капитал для покупки, развития и продажи недвижимости как актива.

Управляющий недвижимостью является экспертом в таких инвестиционных факторах, как стоимость местного рынка, рост населения, планирование автомагистралей, зонирование, налоги и законы, регулирующие покупку и продажу земли и зданий.

Когда управляющие недвижимым имуществом выявляют перспективные инвестиции, они готовят предложение для клиента. Если клиент соглашается купить недвижимость, управляющий активами берет на себя ответственность за транзакцию, согласовывая покупку от имени клиента.

Во время последующего владения клиентом управляющий недвижимым имуществом несет ответственность за сохранение, поддержание и рост стоимости актива, а также за переговоры о продаже любой собственности, которая не работает или соответствует инвестиционным целям владельца.

Как войти в систему управления недвижимостью

Если вы уже работаете в отрасли и в первую очередь заинтересованы в чтении о том, как создать собственную компанию по управлению недвижимостью, потерпите еще немного, пока мы советуем менее опытным читателям, как начать работу в этом бизнесе. .

Обучение управлению недвижимостью

Вы можете устроиться на работу в управление недвижимостью с дипломом о среднем образовании.Однако вы обнаружите, что лучшие компании по управлению недвижимостью ищут кандидатов со степенью бакалавра или магистра в области делового администрирования, бухгалтерского учета или маркетинга.

Все кандидаты должны пройти обучение в сфере недвижимости на уровне колледжа, поскольку на мир управления недвижимостью сильно влияют законы и принципы, регулирующие бизнес в сфере недвижимости. Местные колледжи обычно предлагают занятия, которые готовят студента к сдаче государственных экзаменов для получения лицензии агента по недвижимости или брокера.

Планируете ли вы продавать недвижимость или сдавать экзамены на получение государственной лицензии, эти курсы обеспечат прочную основу в концепциях и терминологии, которые потребуются для эффективной работы в сфере управления недвижимостью.

Возможно, вам будет выгодно получить непосредственный опыт работы в качестве агента по недвижимости, прежде чем искать должность в управлении недвижимостью. Имея опыт эффективных продаж жилой или коммерческой недвижимости, вы сможете документально подтвердить для владельца здания или управляющей компании, что вы знаете законы и стандарты, регулирующие бизнес, и, что более важно, что у вас есть все, что нужно для демонстрации недвижимости. , согласовывать условия и заключать сделки.

Лицензирование

Управление недвижимостью регулируется всеми штатами, поскольку оно включает в себя некоторые из наиболее важных операций в финансовой жизни их граждан. Государственные регулирующие органы стремятся обеспечить, чтобы управляющие имуществом имели хороший характер, были обучены законам и постановлениям штата и имели достаточно опыта, чтобы вести свой бизнес в соответствии с высокими профессиональными стандартами.

Законы, регулирующие профессиональное лицензирование, различны в каждом штате, поэтому важно согласовать местные лицензионные требования с департаментом профессионального регулирования вашего штата или комиссией по недвижимости.Вот некоторые из наиболее распространенных лицензионных требований:

• Агент по недвижимости . Рабочие обязанности управляющего недвижимостью в большинстве штатов считаются операциями с недвижимостью, поэтому лицензия брокера по недвижимости является обычным требованием. Лицензия брокера требует как углубленной проработки курсов по законам и практике в сфере недвижимости, так и опыта работы в качестве агента по недвижимости.
• Агент по недвижимости . В некоторых случаях продавцы, агенты по аренде или помощники менеджеров могут иметь лицензию на работу в сфере управления недвижимостью в качестве агентов по недвижимости, работающих по лицензии брокера менеджера.
• Управляющий лицензионным имуществом . Некоторые штаты выдают лицензию на обучение и экзамены по управлению недвижимостью, а не недвижимостью. Однако в некоторых штатах требуется как лицензия брокера по недвижимости, так и отдельная лицензия на управление недвижимостью.
• Лицензированный лизинговый агент . В некоторых штатах агент по аренде, которого спонсирует и нанимает брокер по недвижимости, может получить лицензию на деятельность по аренде жилья.Опять же, кандидат на лицензирование должен пройти соответствующую курсовую работу и сдать государственный лицензионный экзамен.

В каждом штате кандидаты на получение лицензий на недвижимое имущество и управление имуществом должны пройти проверку биографических данных, которая не обнаруживает никаких ссылок на обвинительный приговор или обвинительный акт, который может подразумевать ненадежный характер.

Ассоциации

Членство в одной или нескольких ассоциациях по управлению недвижимостью позволит вам быть в курсе последних технологий, правовых тенденций и успешных методов, которыми поделились ваши коллеги-профессионалы.

Ассоциация может специализироваться на отдельно взятой жилой недвижимости, многоквартирных домах или общественных объединениях. Вы можете узнать больше о направленности каждой ассоциации по этим ссылкам:

• Для управляющих недвижимостью : Национальная ассоциация управляющих жилой недвижимостью www.narpm.org, Институт управления недвижимостью www.irem.org и Национальная квартирная ассоциация www.naahq.org
• Для менеджеров общественных ассоциаций : Институт общественных ассоциаций www.caionline.org и Международный совет по сертификации менеджеров ассоциаций сообществ www.camicb.org
• Для владельцев зданий, управляющих корпоративными объектами и управляющих недвижимостью: Ассоциация владельцев и менеджеров зданий www.boma.org

В дополнение к обучению и опыту, которые непосредственно связаны с недвижимостью и управлением недвижимостью, начинающий владелец бизнеса должен узнать как можно больше о других деловых и технических предметах, которые требуются в повседневной работе по управлению недвижимостью.Эти предметы включают:

• Страхование и управление рисками
• Коммерческое право и недвижимость
• Бухгалтерский учет, бухгалтерский учет и финансы
• ОВК и строительные механические системы
• Командное руководство и человеческие ресурсы
• Продажи, переговоры и предпринимательство

Сертификаты управления недвижимостью

При планировании своего бизнеса по управлению недвижимостью один из лучших способов накопить знания и выделиться среди конкурентов — это получить профессиональные сертификаты.Начните с сертификации для частных лиц, и по мере роста вашего бизнеса работайте над расширенными сертификатами для своей компании и сотрудников.

• Для управляющих недвижимостью: Специалист по управлению жилой недвижимостью , предлагаемый Национальной ассоциацией управляющих жилой недвижимостью, требует 18 часов курсовой работы, рекомендательных писем от двух действующих обладателей сертификатов NARPM и двухлетнего опыта. Сертификат высокого уровня, известный как Master Property Manager , удостоверяет, что владелец прошел дальнейшие продвинутые курсы и имеет обширный опыт, а также подтвержденный успешный опыт работы с вашими владельцами клиентов.
• Для управляющих квартирами: National Apartment Leasing Professional , предлагаемый Национальной квартирной ассоциацией, нацелен на предоставление профессионалам квартирных навыков, необходимых для достижения успеха. Для местного управляющего квартирой обозначение Certified Apartment Manager предназначено для основного связующего звена между жильцами и владельцами квартиры. Сертифицированный руководитель портфеля квартир получают специалисты по аренде, которые управляют портфелем квартирной собственности.
• Для компаний по управлению недвижимостью: Создавая свою компанию по управлению недвижимостью, стремитесь получить признание, получив статус Certified Residential Management Company . Чтобы получить квалификацию, вы должны соответствовать высоким стандартам работы, включая 500 лет опыта и, по крайней мере, одного сотрудника с сертификатом Master Property Manager. Компании по управлению недвижимостью, получившие этот сертификат, будут на голову выше конкурентов.

От получения работы до создания компании по управлению недвижимостью

Для многих в отрасли первая работа — помощник старшего менеджера. В растущей организации успешные сотрудники на этих должностях часто могут взять на себя единоличную ответственность за собственность.

Если роль местного менеджера в многоквартирном комплексе, коммерческом здании или общественном объединении подходит для вашего уровня опыта, не стесняйтесь занимать такую ​​должность — продолжая при этом свое образование в сфере недвижимости, бизнеса и других рекомендуемых предметов. .

При постоянном обучении и терпеливом внимании к накоплению опыта в вашей работе будет повышаться ответственность и расширяться круг обязанностей. По мере того, как вы демонстрируете свою способность управлять все большей и большей недвижимостью, ваша автономия (и зарплата) будут расти до тех пор, пока вы не будете уверены, что знаете, как открыть компанию по управлению недвижимостью.

Обратите внимание на второстепенные роли, с которыми вы сталкиваетесь как работающий управляющий недвижимостью. Когда вы создаете свою собственную компанию по управлению недвижимостью, вы сначала будете заниматься всем как предприниматель, затем возьмете на работу то, что вам нужно, из профессиональных услуг, и, наконец, вы добавите каждую необходимую функцию в штат своей компании.

Эти функции могут включать: назначение менеджеров для работы с вашей недвижимостью, специалистов по маркетингу и продажам для поиска новых клиентов; менеджер по персоналу, который занимается расчетом заработной платы; администратор, чтобы офис не переставал гудеть; бухгалтеры по дебиторской и кредиторской задолженности; ассоциированные лизинговые агенты; ИТ-координатор; и координатор сервисных услуг.

10 основных шагов для открытия вашей компании по управлению недвижимостью

Спланируйте структуру оплаты: Изучите свою территорию, чтобы определить типы сборов, которые считаются стандартными.Вы можете предлагать свои услуги на основе регулярных фиксированных сборов за стандартные услуги, процентных сборов на основе уникальных затрат на покупку и единовременных сборов за специальные услуги. Фиксированные сборы позволяют вашим клиентам планировать свои ежемесячные расходы на управление недвижимостью и заранее знать, сколько вы будете взимать за разовые услуги, такие как продление аренды, обработка выселения или другие общие услуги. Процентная плата может быть основана на ежемесячной арендной плате. В зависимости от рынка 10 процентов — это типичный процент комиссии, хотя на вашем местном рынке следует изучить его для типов недвижимости, которыми вы планируете управлять в своем портфеле.

Цена ваших услуг: Если вы работали менеджером по управлению недвижимостью на определенном рынке, вы уже знаете стандартные сборы и уровни цен, которые считаются конкурентоспособными. Если у вас меньше опыта, вот некоторые из типичных уровней цен, которые ваши клиенты ожидают платить за услуги по управлению недвижимостью. Регистрация [В среднем 300 долларов]. Этот сбор покрывает первоначальные затраты на создание нового клиента, выполнение контракта, документирование его учетной записи и установление ваших отношений обслуживания. Лизинг [Аренда до одного месяца]. Когда вы сдаете в аренду свободную недвижимость или продлеваете аренду, эта плата компенсирует вам обработку листинга, постановку и демонстрацию собственности, проверку потенциальных арендаторов и оформление договора аренды после утверждения арендатора. На некоторых рынках арендная плата может составлять 50 процентов от одного месяца. Пониженная плата также может быть стандартной для продления, например меньший процент или фиксированная плата в размере 200-500 долларов. Ежемесячное управление [от пяти до 10 процентов ежемесячной арендной платы].Эта периодическая плата покрывает ваши ежемесячные услуги, такие как сбор арендной платы, решение проблем с ремонтом и другие виды работы с собственностью владельца и арендаторами. В случае просрочки по аренде часть пени за просрочку платежа может быть выплачена управляющему недвижимостью за услугу взыскания. Ремонт и обслуживание [15 процентов — 20 процентов стоимости ремонта]. Типичный домовладелец имеет средние ежегодные расходы на техническое обслуживание в размере около 12 процентов от дохода от аренды, и эти единовременные платежи компенсируют вам выбор и наблюдение за техником по ремонту или подрядчиком по техническому обслуживанию.

Создайте свою сервисную сеть: Уровень обслуживания клиентов вашими арендаторами (и вашими владельцами) будет сильно зависеть от качества и профессионализма выбранной вами сети поставщиков услуг. Их навыки, отзывчивость и сервисное отношение помогут (или навредят) репутации вашей компании по управлению недвижимостью и ваших владельцев. Ремонтные услуги . Каждый арендатор будет регулярно видеть и взаимодействовать с вашим ландшафтом, службами охраны, чистки бассейна и борьбы с вредителями, а также с периодическими услугами по техническому обслуживанию, такими как чистка ковров, мойка под давлением и покраска. Ремонтные услуги . Отношения между владельцами и арендаторами либо устанавливаются, либо прерываются в зависимости от того, что происходит, когда требуется ремонт. Ключ к положительному результату — это ваш тщательно подобранный сантехник, электрик, техник HVAC или генеральный подрядчик. Профессиональные услуги . Когда вы создаете свой бизнес и в ключевые моменты своего роста, воспользуйтесь рекомендациями, которые вы можете получить только в отношениях с юристом и бухгалтером. Вам нужен юрист с опытом работы в сфере недвижимости, который рассмотрит ваш контракт, проконсультирует вас при любом юридическом представительстве ваших клиентов, поможет вам во время выселения или судебного процесса и поможет вам соблюдать федеральные жилищные законы и местные кодексы.Ваш бухгалтер сначала поможет вам настроить бухгалтерские книги, посоветует вам по бюджетам, кредитам и финансовому программному обеспечению, а в конце каждого года поможет вам ориентироваться в налоговом времени. Гонорары, выплачиваемые этим профессионалам, стоят вложенных средств и многократно возвращаются вам в виде сэкономленных и заработанных денег.

Уточните свое стандартное соглашение: Если вы работали управляющим недвижимостью, у вас могут быть копии существующих клиентских соглашений. Тем не менее, вам следует изучить передовой опыт заключения соглашений об управлении недвижимостью в вашем штате и попросить вашего юриста помочь вам уточнить соглашение, которое лучше всего подходит для вашей компании и вашей бизнес-модели.Комплексное соглашение об управлении недвижимостью должно включать следующие элементы:

• Стороны: ваша компания и ваш клиент.
• Юридический статус управляющего недвижимостью как независимого подрядчика.
• Обязанности и ответственность руководителя.
• Надзор за работниками и подрядчиками.
• Соответствие законам, постановлениям и кодексам.
• Составление бюджета, расходы и ежемесячные отчеты по имуществу.
• Практика лизинга, которую необходимо соблюдать по договору.
• Сбор арендной платы, ремонт, техническое обслуживание и капитальный ремонт.
• Контракты на обслуживание, принадлежности и оборудование.
• Обработка ипотеки, займов и налогов.
• Страхование рисков, ответственности и страхование управляющего имуществом.
• Страхование подрядчиков и субподрядчиков.
• Бухгалтерский учет, финансовая отчетность и аудит.
• Операционный банковский счет, гарантийные депозиты, условное депонирование и проценты.
• Компенсация, разрешение конфликтов или неточностей.
• Прекращение и окончательная бухгалтерия.

Продвигайте свой бизнес по управлению недвижимостью: После того, как вы определили свою географическую территорию, ваша миссия состоит в том, чтобы создать сеть контактов и стать известным на всем рынке как напористый, конкурентоспособный поставщик услуг по управлению недвижимостью. Присоединяйтесь к Торгово-промышленной палате. Оцените членство во всех местных клубах, обслуживающих организациях и благотворительных группах. Развивайте хорошие отношения с банкирами, инвестиционными группами, брокерами по недвижимости и ведущими агентами по недвижимости.

Сосредоточьтесь на своих маркетинговых инструментах, чтобы они понравились как арендаторам, так и владельцам. Чтобы разработать привлекательный бренд и индивидуальность, обратитесь за помощью в агентство цифрового маркетинга. Помимо макета вашего веб-сайта, они могут помочь с контент-маркетингом, социальными сетями, платным поиском и онлайн-обзорами. Используйте услугу за услугу. Многие управляющие недвижимостью будут платить комиссию за направление риэлторам или инвесторам, которые могут предоставить контакты, которые приведут к заключению контракта на управление недвижимостью. Отношения с риелторами также можно укрепить с помощью обязательств рекомендовать их, когда ваши клиенты хотят продать недвижимость.

Выберите структуру своего бизнеса: Многие независимые управляющие недвижимостью используют обозначение ООО «Корпорация с ограниченной ответственностью», которое позволяет облагать сквозной доход налогом на их индивидуальную декларацию. Другие выбирают формы S-corporation или C-corporation, которые облагают налогом владельца как наемного работника, но могут облагать прибыль компании двойным налогообложением. Поработайте со своим адвокатом и бухгалтером, чтобы определить, какая структура будет наиболее выгодной.

Получите идентификационные номера федерального налогоплательщика и налогоплательщика штата: Как только вы инкорпорируете или создадите свою LLC, вам потребуются идентификационные номера федерального налогоплательщика и налогоплательщика штата.Федеральный идентификационный номер работодателя (EIN) и идентификационный номер налогоплательщика штата потребуются для открытия банковского счета, подачи заявки на получение лицензии на ведение бизнеса и принятия других мер как юридическое лицо, а не как физическое лицо. У Управления малого бизнеса США есть отличные инструкции по получению обоих типов налоговых идентификаторов на сайте www.sba.gov. Нажмите «Получить идентификационные номера федерального налогоплательщика и налогоплательщика штата».

Откройте свои банковские счета: Как только у вас появятся доходы или расходы для нового бизнеса, вам понадобятся отдельные банковские счета.Запланируйте открытие трех банковских счетов: один для операций вашей компании; один для гарантийных депозитов арендатора; и третий счет для операций с собственностью ваших владельцев. Законы о недвижимости в вашем штате могут указывать типы требуемых счетов, а также правила обработки депозитов или средств на условном депонировании. Эти данные могут подтвердить ваш адвокат и бухгалтер.

Вашему бизнесу по управлению недвижимостью нужен офис? Вам не понадобится офис, пока… он вам не понадобится. Начните работу со своим телефоном, ноутбуком, визитными карточками, веб-сайтом и многофункциональным принтером, который поддерживает принтер, факс и сканирование.Управление недвижимостью требует, чтобы все стороны распечатали, подписали, предоставили общий доступ и хранили множество документов, поэтому факс и сканер будут широко использоваться. Получите пакет Microsoft Office, если можете себе это позволить. В противном случае вы можете получить отличные результаты с Google Docs или Open Office. Поговорите со своим бухгалтером о настройке регулярного учета в QuickBooks и начните изучать особенности программного обеспечения для управления недвижимостью. Познакомьтесь с функциями программного обеспечения для управления недвижимостью, такого как PropertyWare и Buildium.Когда вам это понадобится, вы будете знать, какой из них выбрать.

Готовы? Вперед, найдите своего первого клиента! Сообщите своему списку рассылки, что вы запустили, и не заставляйте их угадывать, чего вы хотите — попросите рефералов. Если в вашу сеть входят владельцы собственности, которые зарегистрированы с другими управляющими недвижимостью, конкуренция — это честная игра, поэтому спросите их, какие улучшения обслуживания побудили бы их рассмотреть вопрос о переходе. Убедитесь, что каждый риэлтор на вашей территории знает, что вы будете платить комиссию за рефералов.Активизируйте участие в сообществе. Люди ведут дела с людьми, которых они знают и любят. Но не утомляйте всех своим коммерческим предложением. Сконцентрируйтесь на знакомстве с другими волонтерами или членами комитета, и бизнес-лидеры придут. Ваши конкуренты могут быть коллегами. Познакомьтесь с ведущими специалистами на вашем рынке и скажите им, что вы заинтересованы в сотрудничестве. У ваших лучших конкурентов будет больше бизнеса, чем они могут справиться, и их можно убедить порекомендовать владельцев, которые не совсем подходят.

Не нравится идея принимать браки конкурентов? Продолжайте развивать свой бизнес и с нетерпением ждите того дня, когда ваша управляющая компания сможет выбирать клиентов.

Работайте со своим консультантом по цифровому маркетингу, чтобы усовершенствовать инструменты SEO и веб-сайта. Если вы хороший оратор или писатель, поделитесь своими знаниями с местными организациями и изданиями. Всегда есть желающая получить хороший контент, и среди этой аудитории будут хорошие перспективы для клиентов.

Увеличьте свой профиль в социальных сетях. Публикуйте сообщения в LinkedIn, Twitter и других социальных сетях, особенно на местных форумах. Не думайте о своем запуске. Разместите релевантный контент об управлении недвижимостью, и за ним последуют лиды.

Пройдет немного времени, прежде чем один потенциальный клиент станет потенциальным клиентом, а затем войдет в систему в качестве клиента №1 вашей компании по управлению недвижимостью. Теперь, когда вы знаете, как открыть компанию по управлению недвижимостью, мы желаем вам удачи и удачи!

Как открыть компанию по управлению недвижимостью и бизнес-план

Управление недвижимостью — это удивительно простая и доступная область для входа, требующая минимального образования или опыта и почти не требующая начального капитала малого бизнеса.Тем не менее, это многогранный бизнес, который включает в себя поддержание связи с самыми разными типами людей (арендодателями, арендаторами, подрядчиками), понимание местных законов о арендодателях и создании протоколов, которые являются одновременно эффективными и действенными. Это определенно не для всех. Покупка арендуемой собственности и становление арендодателем связано с множеством проблем и обязанностей, и начало бизнеса по управлению недвижимостью ничем не отличается. Фактически, это связано со своим набором проблем и рисков.

Однако, если вы понимаете все, что происходит, и получаете удовольствие от управления недвижимостью, бизнес по управлению недвижимостью может быть очень полезным.Вот как вы можете запустить его.

4 шага к созданию компании по управлению недвижимостью

Шаг 1: Создание вашего бизнеса
Как и во всех других компаниях, вам необходимо пройти процесс создания юридического лица (большинство компаний по управлению имуществом являются компаниями с ограниченной ответственностью или ООО), настроить факсимильную систему и электронная почта, офис, визитки и так далее. Хорошая новость заключается в том, что вы можете делать большинство из них просто и недорого, пока ваш бизнес не наберет обороты, и вы сможете позволить себе более дорогостоящие услуги.

Вы можете создать ООО самостоятельно, не нанимая адвоката. Зайдите на официальный сайт вашего штата и узнайте, как подать заявку на регистрацию LLC в вашем штате; затем загрузите их бесплатный шаблон Статей организации и отправьте его (сборы за регистрацию обычно составляют от 50 до 150 долларов США).

Создать офис можно так же просто, как выделить комнату в доме для работы и, возможно, настроить почтовый ящик для корреспонденции, если вы не хотите разглашать свой домашний адрес.

Вам понадобится номер телефона и линия факса.Вы можете использовать свой мобильный телефон для всего; при желании вы можете настроить отдельный рабочий номер телефона с помощью различных онлайн-сервисов, которые будут автоматически переадресовывать звонки на ваш мобильный телефон. Кроме того, существует множество онлайн-сервисов, которые обеспечивают безбумажную отправку факсов всего за 10 долларов в месяц.

Вот несколько вопросов, которые следует задать при создании малого бизнеса.

Шаг 2: Поиск клиентов
Инвесторов в недвижимость и арендодателей можно найти в основном в местных клубах по инвестированию в недвижимость.Присоединяйтесь к как можно большему количеству людей и будьте агрессивны в нетворкинге, поскольку эта база — ваш хлеб с маслом. Справочник клубов по инвестированию в недвижимость во всех 50 штатах можно найти на EZ Landlord Forms, чтобы помочь вам найти клубы по инвестированию в вашем районе. Вот несколько полезных советов по созданию деловых сетей, которые помогут вам начать работу.

Вам также следует пообщаться с людьми, которые могут порекомендовать вам бизнес. Отличным источником рекомендаций являются агенты по недвижимости, которые специализируются на инвестиционной недвижимости, потому что многие из их клиентов являются новичками в этом бизнесе и будут просить рекомендаций по различным услугам.Еще один отличный источник рекомендаций и для прямого бизнеса — это местные кредиторы с твердыми деньгами. Кредиторы с твердыми деньгами иногда оказываются застрявшими в аренде собственности и не занимаются управлением недвижимостью, поэтому они, как правило, передают ее на аутсорсинг. Также посетите эти нетрадиционные места и события, чтобы найти возможности для нетворкинга.

Шаг 3. Заполнение арендных единиц
Найти арендаторов относительно легко, но найти квалифицированных арендаторов может оказаться более сложной задачей.Первое, что нужно помнить, это то, что ваш целевой рынок может искать жилье иначе, чем вы; в то время как ваш первый импульс может заключаться в том, чтобы прыгнуть на Craigslist, ваш пул арендаторов может заглянуть в местную ежедневную или еженедельную газету или может прочитать только местную испанскую газету. Подумайте, как ваши целевые арендаторы ищут и находят квартиры в аренду, а затем сосредоточьтесь на этом средстве.

Помните, что вы должны соблюдать Закон о справедливом жилищном обеспечении, что означает не выделять одну конкретную демографическую группу.Самое главное, убедитесь, что в вашей рекламе не указан определенный тип арендатора (например, «идеально подходит для одного профессионала»), потому что это считается дискриминационным (в приведенном выше примере — дискриминация по признаку семейного статуса). Прочтите Закон о справедливых жилищных условиях, прежде чем начинать рекламные блоки.

При показе арендуемой собственности заявителям не забудьте подтвердить встречу за час или два до того, чтобы свести к минимуму потери времени из-за неявки, и принесите с собой огромную стопку бланков заявок на аренду (или, еще лучше, оставьте стопку в арендуемое имущество).Как только вы сузили круг поиска арендаторов до нескольких сильных кандидатов, оцените их кредитоспособность (с помощью такой службы, как Equifax Identity Report), криминальное прошлое и отчеты о выселении, потому что история почти всегда повторяется.

Обязательно используйте договор аренды для конкретного штата, который включает все необходимые дополнения и раскрытия информации. Большинство начинающих управляющих недвижимостью и арендодателей недооценивают важность прочного договора аренды, но это первый документ, который судья потребует в любом споре между арендодателем и арендатором.Вы можете найти бесплатное приложение для аренды, различные услуги по проверке арендаторов и пакеты договоров аренды в зависимости от штата в EZ Landlord Forms.

Шаг 4: Управление недвижимостью
Хорошие компании по управлению недвижимостью стремятся минимизировать риски (а именно, риск судебных разбирательств и нанесения ущерба арендуемым объектам) и максимизировать прибыль клиентов (за счет сокращения доли вакантных площадей и затрат на обслуживание / ремонт). Один из способов сделать это — предложить стимулы арендаторам, находящимся под вашим управлением (RentedSpaces недавно опубликовал отличный пример эффективной программы поощрения), которые могут варьироваться от простых предложений, таких как более низкая арендная плата для арендаторов, которые согласны, до более долгосрочных. договора аренды, сложные системы начисления баллов для получения вознаграждений.Крайне важно, чтобы управляющие недвижимостью проявляли как инициативу, так и реагировали при работе с арендаторами, потому что большинство вопросов можно легко решить, если их решить немедленно, но когда их оставляют гноиться, они могут привести к судебным искам, повреждению арендуемой собственности и невыплатам платежей.

Наконец, управляющим недвижимостью потребуется несколько дежурных подрядчиков для выполнения технического обслуживания и ремонта. Они должны варьироваться от недорогих разнорабочих до полностью лицензированных подрядчиков, которые займутся более серьезным ремонтом. Компетентных, но доступных подрядчиков сложно найти, но, опробовав множество разных подрядчиков и получив рекомендации от надежных коллег, компании по управлению недвижимостью должны установить тесные, долгосрочные отношения с несколькими качественными подрядчиками.Список Энджи также может быть хорошим местом для поиска квалифицированных подрядчиков.

Заключительное слово

Управление недвижимостью подходит не всем и требует как любви к работе с людьми, так и готовности действовать быстро и решительно, когда арендаторы нарушают договор аренды. Это бизнес, который можно начать практически без первоначального капитала, поскольку это в первую очередь услуга, ориентированная на людей, и не требует физических офисных помещений, товаров или оборудования.