О кадастровой стоимости земельных участков.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001г. N136-ФЗ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. В соответствии с действующим земельным и налоговым законодательством для этих целей используется кадастровая стоимость земельных участков.
Кадастровая стоимость – установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации. Решение о проведении государственной кадастровой оценки всех категорий земель на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, предусмотренных законом, принято Постановлением Правительства РФ «О государственной кадастровой оценки земель» №945 от 25.08.1999г. Правила проведения государственной кадастровой оценки земель установлены Постановлением Правительства РФ «Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель» №316 от 08.04.2000г.
Государственная кадастровая оценка земель в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998г. проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта РФ, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты проведения последней государственной кадастровой оценки. Заказчиком государственной кадастровой оценки на территории Липецкой области является Управление имущественных и земельных отношений Липецкой области.
Государственная кадастровая оценка проводится в отношении объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости. Для проведения оценки из сведений государственного кадастра недвижимости формируется перечень земельных участков, содержащий необходимые для проведения оценки качественные и количественные характеристики. Этот перечень заказчиком работ передается оценщику, выявленному на конкурсной основе, который и определяет с помощью различных методов для каждого объекта недвижимости кадастровую стоимость.
Кадастровая стоимость определяется исходя из площади земельного участка, категории земель, а также цели использования, для которой земельный участок предоставлялся (вид разрешенного использования земельного участка). На стоимость объекта (земельного участка) существенно влияют различные характеристики (факторы стоимости). При проведении государственной кадастровой оценки оценщик учитывает рыночную стоимость объекта, наличие коммуникаций, расстояние до областного центра и населенных пунктов, объектов социального назначения, и т.д.
Согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998г. результаты государственной кадастровой оценки должны быть утверждены заказчиком работ и официально опубликованы. На территории Липецкой области утверждены следующие нормативные акты, отображающие результаты государственной кадастровой оценки:
Категория земель земельных участков | Нормативно-правовой акт об утверждении результатов государственной кадастровой оценки | Результаты государственной кадастровой оценки |
Земли населенных пунктов | Решение Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области от 28.12.2012г. №3930 | Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов |
Земли сельскохозяйственного назначения | Решение Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области от 28.11.2011г. №2797 | |
| Результаты государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения Добринского и Тербунского районов | ||
Постановление администрации Липецкой области от 26.08.2009г. №310 | Результаты государственной кадастровой оценки земель садоводческих и огороднических объединений | |
Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земли иного специального назначения | Постановление администрации Липецкой области от 29.10.2010г. №370 | Результаты государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта и т.д. |
Земли особо охраняемых территорий и объектов | Постановление администрации Липецкой области от 29.09.2011г. №347 | Результаты государственной кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий и объектов |
Земли водного фонда | Постановление администрации Липецкой области от 04.06.2007г. №80 | Результаты государственной кадастровой оценки земель водного фонда |
Земли лесного фонда | Постановление администрации Липецкой области от 04.06.2007г. №80 | Результаты государственной кадастровой оценки земель лесного фонда |
В нормативных актах об утверждении кадастровой стоимости содержатся сведения о кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости, а также сведения об удельных показателях кадастровой стоимости земель по видам разрешенного использования и кадастровым кварталам, о средних уровнях кадастровой стоимости земель соответствующей категории земель по населенным пунктам, садоводческим и огородническим объединениям, муниципальным районам и городским округам, а также средние уровни кадастровой стоимости по Липецкой области.
Основываясь на статье 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998г и Приказе Росрееста от 26.12.2011 NП/531 «О наделении федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик», филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Липецкой области наделен полномочиями по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета объектов недвижимости, включения в ГКН сведений о ранее учтенном земельном участке, а также внесения в ГКН сведений при изменении качественных и количественных характеристик объектов недвижимости, влекущих за собой изменение их кадастровой стоимости. То есть в случае, если после проведения государственной кадастровой оценки в ГКН внесены сведения или изменения, повлекшие определение кадастровой стоимости земельного участка, орган кадастрового учета на основании установленных в нормативно-правовых актах соответствующих удельных или средних показателях определяет кадастровую стоимость земельного участка.
Отметим, что российское законодательство дает возможность заинтересованным лицам при несогласии с кадастровой стоимостью предпринять шаги для ее пересмотра. Согласно статье 24.18 Федерального Закона №135-ФЗ от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оспорить результаты определения кадастровой стоимости могут юридические и физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, а также органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Результаты определения оспариваются в суде и в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в суде юридическими лицами, а также органами государственной власти и местного самоуправления может проводиться только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости (в этом случае оспаривается решение комиссии) либо в случае, если заявление не рассмотрено комиссией в установленный срок. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
— установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость;
— недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости устанавливается на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно Федеральному закону от 24.07.2007г. №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости предоставляются бесплатно по запросу любого лица в виде кадастровой справки о кадастровой стоимости.
Что должен знать о кадастровой стоимости каждый владелец недвижимости
Если кадастровая стоимость объекта недвижимости определена с ошибками, то за исправлением следует обратиться все в то же бюджетное учреждение или многофункциональный центр, как лично, так и по почте или через интернет.
Такое обращение должно содержать:
— фамилию, имя и отчество физического лица, полное наименование юридического лица, номер контактного телефона, адрес электронной почты (при наличии) лица, подавшего обращение;
— кадастровый номер и (или) адрес объекта недвижимости (объектов недвижимости), в отношении которого подается обращение;
— суть обращения с указанием (по желанию) номеров страниц отчета, на которых содержатся соответствующие ошибки;
— информацию о необходимости предоставления разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости.
К заявлению необходимо приложить документы, подтверждающие наличие технической и (или) методологической ошибок, а также может быть приложена декларация о характеристиках объекта недвижимости и следующие документы:
— выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
— копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости, если заявление об оспаривании подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
— отчет об оценке рыночной стоимости, составленный на бумажном носителе и на электронном носителе в форме электронного документа.
Заявление не принимается к рассмотрению без приложения указанных документов. К заявлению об оспаривании могут также прилагаться иные документы.
Рассмотреть такое обращение должны в течение 60 дней, и по результатам либо осуществить пересчет кадастровой стоимости, либо отказать в нем. Причем если ошибка выявлена, то пересчитать кадастровую стоимость могут только в сторону понижения.
Если решение бюджетного учреждения собственника не устраивает, он может оспорить его в суде.
что нужно знать и как оспорить
Рассказываем, для чего нужна кадастровая оценка, а также кто, как и зачем ее устанавливает. Отдельно объясняем, как оспорить кадастровую стоимость недвижимости
Фото: Andrey_Popov/shutterstock
День кадастрового инженера отмечается каждое 24 июля. В эту дату принято поздравлять специалистов, выполняющих работы по подготовке технического плана объекта недвижимости, межеванию и определению координат границ участка. Для нас же это повод рассказать о кадастровой стоимости недвижимости.
Объясняем самое главное: что нужно знать о кадастровой стоимости недвижимости и как ее оспорить.
Что такое кадастровая стоимость
Кадастровая стоимость недвижимости является официальной. Именно она определяет со стороны государства цену того или иного объекта недвижимости. Кадастровая стоимость используется для расчета налога, определения госпошлины при разбирательствах в суде или при наследовании объекта. В отличие от рыночной, которая может меняться каждый месяц из-за различных экономических факторов, кадастровая стоимость определяется на конкретный отрезок времени. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в два года, а в остальных российских регионах не более одного раза в пятилетие.
Как определяют кадастровую стоимость
Кадастровую стоимость объектов определяют инженеры и специалисты, которые работают в региональных бюджетных отделениях. Решение о проведении государственной кадастровой оценки принимают региональные органы власти или органы местного самоуправления. Специалист, установив стоимость, утверждает результаты определения. Итоговую кадастровую стоимость утверждает исполнительный орган государственной власти российского субъекта. Кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года, но и не реже одного раза в пять лет. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе переоценка может проводиться не чаще одного раза в два года.
Отличие кадастровой стоимости от рыночной
У любого объекта недвижимости (земельного участка, квартиры, здания) есть рыночная цена, за которую можно купить или продать данный объект. Ее называют рыночной и определяют индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Кадастровая стоимость устанавливается в отличие от рыночной с помощью метода массовой оценки, которая проводится на основе сегментации и группировки объектов в зависимости от вида недвижимости, а также влияния экономических и ценообразующих факторов. Когда стоимость недвижимости определяют соответствующим методом, она сильно отличается от рыночной. Владелец недвижимости имеет право заявить об ошибке. После проведения повторной кадастровой оценки стоимость объект может измениться.
Что важно знать в 2020 году
Влияет ли рыночная стоимость на кадастровую
С 2020 года, в случае если рыночная стоимость недвижимости снижена на 30% и больше со дня проведения кадастровой оценки, ее необходимо пересчитать. Тогда проводится внеочередная кадастровая оценка. Однако ее новые результаты не могут быть выше, чем предыдущие, которые занесены в Единый государственный реестр.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости не является константой: она может изменяться, так как ее расчет основан на широком спектре характеристик (Фото: Andrey_Popov/shutterstock)
Как узнать, что стоимость определена ошибочно
На сайте Росреестра можно получить выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Соответствующую справку бесплатно может получить любой желающий в течение трех рабочих дней. Владельцы недвижимости могут посмотреть стоимость в личном кабинете на сайте статистического ведомства. Причиной для пересчета кадастровой стоимости может быть ошибочная оценка состояния здания, его площади или материалов, из которых оно возведено. После того как владелец недвижимости узнал ее цену, он имеет право обратиться за пояснениями в региональное бюджетное учреждение. Разъяснения должны прислать в течение месяца.
Как исправить ошибку
Для того чтобы исправить ошибку, необходимо обратиться в МФЦ или бюджетное учреждение. Можно прийти туда лично или послать письмо по электронной почте. Граждане должны указать в нем имя, наименование юрлица, номер телефона и почту. Также в письме необходимо указать кадастровый номер или адрес объекта недвижимости. Затем нужно разъяснить суть обращения (почему допущена ошибка), а также прикрепить техническую документацию, которая подтверждает наличие погрешности при определении кадастровой стоимости недвижимости (среди них выписка из ЕГРН, копия прав на объект и отчет об оценке рыночной стоимости). Такое обращение рассматривают, как правило, не более двух месяцев. Однако нужно понимать, что пересчитать стоимость в результате могут и в сторону понижения. Если же собственник не согласен с новой кадастровой стоимостью, то ему следует обратиться в комиссию при Росреестре.
Колонки экспертов в тему
Как работает комиссия
Комиссия при Росреестре имеет право принять решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной цены или отклонить заявление об оспаривании, предоставив собственнику обоснование. На собрании такой комиссии должны находиться не меньше половины ее членов. Решения здесь принимаются в ходе открытого голосовании. При этом оно является законным, если проголосовало более 50% присутствующих. В случае если число голосов одинаковое, то решение будет принято в пользу владельца объекта. Если заявитель не согласен с постановлением, то он имеет право обратиться в суд, чтобы оспорить решение.
Важные ссылки
Автор
Вера Лунькова
Росреестр
1. Что такое кадастровая стоимость?
Кадастровая стоимость – стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226, или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ.
2. Что такое государственная кадастровая оценка?
Государственная кадастровая оценка – совокупность установленных частью 3 статьи 6 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» процедур, направленных на определение кадастровой стоимости и осуществляемых в порядке, установленном указанным Федеральным законом.
3. Что такое модель оценки?
В соответствии с действующим законодательством при проведении оценки оценщик в случае, если это позволяет рынок недвижимости, на основе ценовой информации этого рынка осуществляет статистическое (математическое) моделирование – строятся модели оценки для каждой оценочной группы.
Модель оценки – уравнение, составленное оценщиком, с использованием которого определяется кадастровая стоимость объектов недвижимости.
Модель включает несколько переменных (ценообразующих факторов), которые, согласно выводам оценщика, влияют на величину кадастровой стоимости.
Например, в качестве ценообразующего фактора может применяться местоположение объекта недвижимости — район расположения объекта, материал стен, наличие инфраструктуры).
При применении методов массовой оценки кадастровая стоимость объекта оценки определяется путём подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих данному объекту оценки, в модель оценки, выбранную оценщиком.
Как правило, при подстановке соответствующих объекту недвижимости значений в модель оценки получается удельная стоимость объекта недвижимости (стоимость в расчете на 1 кв. метр – удельный показатель кадастровой стоимости), умножение которой на площадь объекта недвижимости и дает результирующую кадастровую стоимость.
4. Что такое оценочная группа?
При определении кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки объекты недвижимости, стоимость которых определяется в ходе проведения государственной кадастровой оценки, распределяются оценщиками по группам по принципу «схожести», подобности. Например, земельные участки под многоквартирными домами в одном населенном пункте. Для группы моделируется единая оценочная формула (модель оценки), на основе которой рассчитывается величина кадастровой стоимости всех объектов недвижимости, входящих в группу.
5. Что такое ценообразующий фактор?
Ценообразующий фактор – качественная или количественная характеристика объекта недвижимости (например, расстояние до объектов инфраструктуры, местоположение, наличие коммуникаций), влияющая, согласно выводам оценщика, на стоимость объекта недвижимости.
Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов и их выбор осуществляется оценщиком.
При применении методов массовой оценки кадастровая стоимость объекта оценки определяется путём подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих данному объекту оценки, в модель оценки, определённую оценщиком.
6. Что такое удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС)?
Удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС) – кадастровая стоимость в расчёте на единицу площади объекта недвижимости (кв.м.).
7. Что такое индивидуальная оценка (когда она применяется)?
В случае недостаточности рыночной информации для построения модели оценки оценщик вправе принять решение оценить объект недвижимости индивидуально.
В результате такой оценки составляется отдельный отчет, в котором содержится информация о том, как проведена оценка. Такие отчеты являются частью отчета о кадастровой оценке, который можно скачать из карточки отчета.
8. Что такое поправочный коэффициент?
Поправочный коэффициент – величина, определяемая оценщиком и применяемая в целях нивелирования специфических колебаний модели относительно отдельного (отдельных) ценообразующих факторов. Например, поправочный коэффициент (понижающий стоимость) может быть применен в случае наличия у оценщика информации о принадлежности объекта недвижимости к фонду ветхого, аварийного жилья.
Коэффициент определяется оценщиком самостоятельно. При определении кадастровой стоимости результирующая стоимость умножается на поправочный коэффициент (при его наличии).
9. Что такое ценовая информация и как её посмотреть?
Объектами ценовой информации выступают объекты недвижимости, сходные по основным экономическим, эксплуатационным, техническим и другим характеристикам с соответствующей оценочной группой, которые в течение исследуемого периода (при проведении оценки это, как правило, год-два) либо были выставлены на продажу, либо в отношении них были заключены договора купли-продажи.
Для просмотра сведений о ценовой информации, соответствующей сложившемуся уровню рыночных цен и использованной оценщиком при построении модели оценки, следует в карточке объекта недвижимости нажать ссылку «Посмотреть» (под блоком «Описание ценообразующих факторов объектов оценки, использованных при построении модели оценки»).
В результате откроется окно, в котором приведены основные характеристики объектов ценовой информации.
Для просмотра характеристик каждого объекта ценовой информации следует в открывшемся окне нажать кнопку «Посмотреть».
Для возврата в предыдущее окно необходимо в правом верхнем углу нажать крестик «Закрыть».
Чтобы вернуться к просмотру карточки отчёта, следует в открывшемся окне нажать кнопку «Вернуться».
10. Что такое единичная техническая ошибка?
Единичная техническая ошибка – описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная подобная ошибка, допущенная при определении кадастровой стоимости одного объекта недвижимости и повлиявшая на величину его кадастровой стоимости.
11. Что такое системная техническая ошибка?
Системная техническая ошибка – описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная подобная ошибка, допущенная при определении кадастровой стоимости нескольких объектов недвижимости и повлиявшая на величину их кадастровой стоимости.
12.Что такое единичная методологическая ошибка?
Единичная методологическая ошибка – несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке, допущенное при определении кадастровой стоимости одного объекта недвижимости и повлиявшая на величину его кадастровой стоимости.
13.Что такое системная методологическая ошибка?
Системная методологическая ошибка – несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке, допущенное при определении кадастровой стоимости нескольких объектов недвижимости и повлиявшая на величину их кадастровой стоимости.
Кадастровая стоимость это важно
В Кадастровую палату регулярно поступают вопросы от жителей региона о том, каким образом определяется кадастровая стоимость земельных участков, у которых установлено несколько видов разрешенного использования. Например, земельный участок с разрешенным использованием «магазины, деловое управление» или земельный участок с разрешенным использованием «склады, обслуживание автотранспорта».
Кадастровая стоимость каждого земельного участка определяется исходя из качественных и количественных характеристик данного участка, содержащихся в ЕГРН. Основными характеристиками, влияющими на кадастровую стоимость, являются: категория земель, вид разрешенного использования, площадь и местоположение.
Также кадастровая стоимость зависит от такой величины, как удельный показатель кадастровой стоимости за 1 квадратный метр (УПКС). Кадастровая стоимость земельного участка определяется путем умножения УПКС, утвержденного для данного вида разрешенного использования земельного участка применительно к кадастровому кварталу (муниципальному району или городскому округу), в котором расположен участок, на его площадь.
При этом, если на земельном участке установлено несколько видов разрешенного использования, то для определения его кадастровой стоимости выбирается тот УПКС, значение которого наибольшее. Исключение составляют земельные участки в составе земель населенных пунктов, одним из видов разрешенного использования которого является жилая застройка.
Следует подчеркнуть, что расчет земельного налога и налога на недвижимость осуществляется на базе кадастровой стоимости. Сведения о кадастровой стоимости можно узнать на официальном портале Росреестра www.rosreestr.ru в разделе Сервисы (Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online).
Дополнительно сообщаем, что выписка о получении сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости предоставляется на безвозмездной основе.
Чем отличается кадастровая стоимость от балансовой
]]>Подборка наиболее важных документов по запросу Чем отличается кадастровая стоимость от балансовой (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика: Чем отличается кадастровая стоимость от балансовой Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Подборка судебных решений за 2013 год: Статья 54 «Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество» Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
(В.Н. Трофимов)Руководствуясь ст. 350 ГК РФ, ч. 2 ст. 54 Закона об ипотеке, суд пришел к выводу, что суд первой инстанции правомерно определил начальную продажную стоимость заложенного по договору ипотеки земельного участка исходя из согласованной сторонами залоговой стоимости данного имущества по названному договору, поскольку документов, свидетельствовавших о существенном отличии рыночной стоимости имущества от его оценки, произведенной сторонами при заключении договора залога и учтенной судом первой инстанции при определении начальной продажной цены заложенного имущества, в материалах дела не имелось и сторонами не было представлено. При этом суд отклонил довод залогодателя о том, что при определении начальной стоимости заложенного имущества следовало принять во внимание кадастровую стоимость земельного участка, т.к. такое требование не обеспечивало баланса интересов сторон и не было основано на нормах действующего законодательства. Указывая на несоответствие залоговой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, залогодатель не заявил ходатайство о проведении экспертизы по установлению рыночной стоимости предмета залога и не доказал принятия мер к установлению реальной, по его мнению, стоимости предмета залога.Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Чем отличается кадастровая стоимость от балансовойНормативные акты: Чем отличается кадастровая стоимость от балансовой
«Новая оценка приблизит кадастровую стоимость к рыночной»
«Новая оценка приблизит кадастровую стоимость к рыночной»
В 2022 году в Ростовской области начнется работа по государственной кадастровой оценке в отношении всех учтенных в ЕГРН земельных участков, а в 2023 году — объектов капитального строительства. Мы решили расспросить специалиста по землеустройству, доцента кафедры «Экономика природопользования и кадастра» ДГТУ Вячеслава Полякова о принципах землеустройства, межевания земель и кадастровой оценки объектов недвижимости.
— Вячеслав Владимирович, с чем связано проведение государственной кадастровой оценки недвижимости по новым правилам?
— Недвижимости много и с каждым годом становится все больше. Важно понимать, что к объектам недвижимости относятся не только здания, строения, сооружения, но и земельные участки. На сегодняшний день кадастровая оценка объектов проведена, но база периодически обновляется, методики совершенствуются. При оценке необходимо учесть огромное количество показателей, которые со временем могут меняться – и вместе с ними меняется кадастровая стоимость земли или объекта. Например, рядом с земельным участком построили развязку, стал ходить транспорт – соответственно, его стоимость повысилась. Наоборот, участок сельхозназначения был загрязнен, плодородие снизилось – в этом случае цена участка упадет. В обоих случаях нужно пересчитывать.
Кадастровая стоимость «живая», она периодически должна меняться, отражая изменения в экономике.
Предстоящее проведение государственной кадастровой оценки недвижимости будет проходить по усовершенствованным механизмам. Новая оценка приблизит кадастровую стоимость к рыночной, уменьшит количество обжалований в случае спорных вопросов.
— Из чего складывается кадастровая стоимость объекта?
— Методики расчета кадастровой стоимости для разных категорий объектов различаются. При оценке земель сельхозназначения основным ценообразующим фактором выступает плодородие почвы, которое измеряется баллом бонитета (бонитет – количественный показатель, отражающий реальное или потенциальное качество природных объектов, определяющий их экономическую ценность, – прим. авт.). В Ростовской области самый высокий балл у земель Азовского и Кагальницкого районов. Самый низкий – у юго-восточных районов, где качество почвы существенно ниже.
В городах при кадастровой оценке учитываются показатели транспортной доступности, вид разрешенного использования. Идеально ровный участок в парке под озеленение или велодорожки будет стоить копейки, точно такой же участок неподалеку может стоить огромных денег, если он выделен под строительство торгово-развлекательного комплекса. Данные кадастровой оценки ложатся в основу расчета имущественного налога.
— Как происходит межевание земель? На какие документы опираются при этом, какие технологии используют?
— Земельный участок представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить её (поверхность) в качестве индивидуально определённой вещи.
Межевание необходимо для четкого разграничения, где какие земли находятся, и определения их функционала, то есть отнесения их к различным категориям. У нас в стране определены семь категорий земель: сельскохозяйственные; населенных пунктов; промышленного и иного специального назначения; особо охраняемых природных и историко-культурных объектов и территорий; лесного фонда; водного фонда; земли запаса. На землях населенных пунктов можно строить, на землях сельхозназначения и особо охраняемых территориях строить нельзя.
Внесение сведений об объектах недвижимости в Росреестр позволят закрепить сферы ответственности различных ведомств и муниципальных образований: к примеру, чья дорога, кто ее будет содержать. При четко установленных границах будет проще осуществить контроль. На сегодняшний день специалисты могут установить границы территориальных зон с точностью до 10 сантиметров. Для этого сейчас внедряют много цифровых сервисов.
Работы по координированию границ объектов недвижимости выполняют геодезисты, используя беспилотные летательные аппараты, электронные тахеометры (тахеометр – геодезический инструмент для измерения расстояний, горизонтальных и вертикальных углов, – прим. авт.) и т. д. Кадастровые инженеры работают с документами, при необходимости – со старыми архивными исходниками. В большинстве случаев работать с архивами приходится при установлении границ земель сельхозназначения. Специалисты поднимают материалы начала 90-х годов, когда происходило реформирование бывших колхозов и совхозов. Если нужны данные по землям населенных пунктов, работаем с инвентарными книгами и архивными документами, членскими книжками садоводов, дачников.
— Как решаются спорные вопросы между субъектами РФ, муниципальными образованиями и населенными пунктами? Есть ли территориальные споры между Ростовской областью и другими субъектами?
— Границы Ростова-на-Дону и Ростовской области, как и границы всех субъектов, установлены законом. За последние 10 лет сделан большой шаг в области ведения кадастра: земельные участки всех категорий и объекты недвижимости вносятся в единую базу данных.
На сегодняшний день явных споров, касающихся принадлежности каких-то населенных пунктов к той или иной территории, в Ростовской области нет. Но есть огромное количество локальных проблем, связанных с установлением границ при определении, чья это лесополоса или балка. Такие вопросы возникают с Краснодарским краем, Волгоградской областью, Калмыкией. Они решаются в рабочем порядке.
— Другими словами, есть сельхозугодия, которые, например, находятся и в Ростовской области, и в Краснодарском крае?
— В 2000-е базы Роснедвижимости заполнялись в экстренном порядке, что не могло не спровоцировать массу технических ошибок, в том числе ошибочных включений земельных участков Ростовской области в состав Краснодарского края и наоборот. Некоторые участки отнесены одновременно к двум регионам. Такие неточности в данных могут служить для владельцев серьезным препятствием при осуществлении сделок. Действующим законодательством предусмотрен механизм исправления реестровых и технических ошибок, со временем их становится все меньше и меньше.
Много дублей и в реестрах недвижимости: раньше учетом квартир занималось БТИ, сейчас эта функция отошла Росреестру. При передаче и оцифровке архивов качество исходников в каких-то случаях было плохим, что и вызывало путаницу.
— Широко распространена практика, когда в населенном пункте землю завода передают под строительство жилых объектов. Расскажите, как и при каких условиях можно менять категорию объекта?
— В границах Ростова-на-Дону расположены различные территориальные зоны: рекреационная или парковая, зона промышленных объектов различного класса вредности, с различными санитарными ограничениями и т. д. Трансформация из промышленной территориальной зоны в зону жилой застройки осуществляется путем корректировки правил землепользования и застройки. Если говорить о Ростове-на-Дону, то такая корректировка утверждается в городской думе, после чего соответствующие изменения вносятся в правила землепользования и застройки.
В соответствии с правилами землепользования и застройки для каждого земельного участка установлен свой правовой режим. Учитывается и градация промышленных объектов, степень опасности объекта: автосервис или крупный машиностроительный завод могут находиться в городе, а вот атомная станция, химзавод или мусороперерабатывающий комплекс – нет.
— Можно ли сегодня самовольно захватить землю, использовать ее или построить на ней объект?
— Можно все, но у такого действия будут последствия. Есть масса прецедентов, когда самозахват приводил к порче земельных ресурсов, загрязнению, захламлению, снижению плодородия. В Ростовской области земли сельхозназначения периодически попадают в руки к нерадивым недропользователям, которые добывают там камень, песок, общераспространенные полезные ископаемые без оформления соответствующих документов и без соблюдения технологий. Последствием такого самовольного пользования землей может стать административное или даже уголовное наказание.
— Сегодня в Ростове-на-Дону остро стоит вопрос об изъятии частных земель на улицах Малиновского и Вавилова. Расскажите подробней, как переходит такая передача.
— Статья 56.3 Земельного кодекса определяет условия изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд у физических и юридических лиц. Для изъятия должны быть четко установлены цели. Иван Иванович Иванов никогда не изымет у соседа земельный участок для строительства своего дома. Необходимость изъятия объекта должна быть обоснована документами территориального планирования, иметь высокую социальную значимость или же изыматься в целях исполнения международных обязательств, как это было при строительстве объектов для Зимней олимпиады в Сочи или чемпионата мира по футболу.
Социально-экономическая значимость моста на Малиновского не вызывает вопросов. Это не просто слова, это подтверждается массой документов территориального планирования. Объект есть в транспортной схеме, в генеральном плане города, где показана его значимость. На основании этого выпускается распоряжение об изъятии. На дату получения уведомления об изъятии городом была проведена оценка. Та же история с Вавилова: проект утвердили, включили в комплексный план. Сейчас уже начинается оценка недвижимости.
В случае изъятия собственник может либо получить возмещение стоимости объекта, либо равнозначную замену. Последнее больше подходит для фермеров. В любом случае это болезненное решение для собственников. Но это тот случай, когда органам власти приходится отстаивать приоритет общественного блага перед частными интересами.
Что такое кадастровый? Определение и часто задаваемые вопросы
Кадастровое определение
Кадастровые данные, также известные как кадастр, содержат официальную юридическую документацию, касающуюся количества, размеров, местоположения, стоимости, владения и владения отдельными земельными участками. ГИС-технология является важным инструментом для создания текущих и легкодоступных карт, использования информации из баз данных и автоматизации рабочих процессов предприятия в управлении кадастром.
Часто задаваемые вопросы
Что такое кадастровый?
Кадастровая съемка и кадастровая документация используются для отслеживания и обозначения границ как частной недвижимости, так и государственной земли.Данные кадастровой ГИС содержат информацию о юридической интерпретации границ собственности. Эта информация используется при создании кадастровых карт, которые могут включать в себя линии, номера участков, владение землей, налоговую и стоимостную оценку, площадь, размеры и топографические карты.
Для чего используются кадастровые карты?
Данные о кадастровых земельных участках, определяемые как непрерывный объем земли, идентифицируемый уникальным набором однородных прав собственности, хранятся в легкодоступном репозитории, который клиенты и сотрудники могут быстро просматривать, запрашивать и обновлять.
Кадастровые системы обычно используются для таких приложений, как распределение налогов; установление права собственности на землю; поддержание рыночной стоимости земли; расчет выплат сельскохозяйственных субсидий; ипотечные заявки; управление лесами и растительностью; управление имуществом муниципалитета; коммунальные услуги; выделение зон в зависимости от ценности и цели использования; ведение графического учета информации о водных ресурсах, геологии, населении, промышленности и сельском хозяйстве; и в создании национальных инфраструктур пространственных данных стран.
В Соединенных Штатах все записи о государственных землях контролируются и поддерживаются Бюро землепользования (BLM), которое было создано в 1946 году и объединило Главное управление земель и Службу выпаса скота. Программа кадастровых исследований BLM является официальным хранителем данных кадастровых исследований за более чем две сотни лет.
Системы трехмерного моделирования кадастровой информации и управления трехмерными пространственными базами данных используются для управления данными ГИС-кадастра, обеспечения пространственного профиля трехмерной топологии и регистрации сложных инфраструктур, связанных с растущей урбанизацией.
Как проводится кадастровая съемка
Кадастровая съемка и картографирование выполняются кадастровым геодезистом, который должен придерживаться как юридических, так и пространственных принципов измерения при физическом определении границ недвижимого имущества. Кадастровые геодезисты перекрестно ссылаются на акты, карты соседних владений, карты графств и коммунальных предприятий, записи обследований и другие юридические документы, устанавливающие границы собственности.
Данные из этих записей анализируются на наличие ошибок, после чего начинается полевое обследование, во время которого геодезисты используют инструменты кадастровой съемки, такие как лазерные сканеры и дальномеры, и границы собственности обводятся, метры и границы отмечены , и вокруг собственности проходит траверс.Кадастровая документация, заполненная заинтересованными сторонами, лицензированными геодезистами и юрисконсультами, содержит данные кадастровой съемки и направляется в кадастровые органы или органы управления земельными ресурсами для их учета.
ГИС-технологии и программные решения для кадастровой съемки помогают агентствам земельной информации управлять кадастровыми данными, предоставляя адаптируемую открытую систему, которая облегчает создание специализированных кадастровых карт и планов, предоставление и интеграцию услуг пространственных данных, использование информации из базы данных, соблюдение правовых норм. стандарты информационных технологий, обмен и отчетность между клиентами и агентствами, а также динамические визуализации, которые можно использовать для географических запросов.
Почему важно кадастровое картографирование
Кадастровое картографирование — единственное средство предоставления точных, законных, всеобъемлющих, точных и легкодоступных записей с информацией о законных правах на землю. Установление титулов; городское планирование, развитие и финансирование; информирование земельной политики; предоставление в пользование национальной собственности; санация земель, при которой участки неправильной формы подразделяются с целью стандартизации коммунальных услуг; передача прав на застройку; улучшение сбора налога на имущество; а также картографирование и оценка неофициальных земель — это лишь некоторые из важных мероприятий, которые помогает использовать кадастровое картографирование.
Предлагает ли OmniSci кадастровое решение?
Кадастровые данные — один из основных элементов, используемых географическими информационными системами (ГИС). Городское планирование, управление растительностью для коммунальных предприятий и картографирование для разведки и бурения нефтяных месторождений требуют огромных объемов кадастровых данных. Платформа ускоренной аналитики OmniSci делает геопространственные возможности главным приоритетом, помогая геопространственным аналитикам мгновенно и в интерактивном режиме исследовать и визуализировать до миллионов полигонов и миллиардов нанесенных на карту точек.
1 Введение | Национальные данные о земельных участках: взгляд на будущее
На землях, управляемых на федеральном уровне, земельный участок управления землей — это территория, определяемая действиями управления, такими как разрешения, аренда или приобретение участков.
Для частной собственности обычно существует однозначное соответствие между участком налога на недвижимость и документом, который представляет собой юридическое право собственности на участок. 3 Геометрически участок состоит из одного или нескольких замкнутых многоугольников, которые могут быть определены географическими координатами на поверхности земли и могут быть однозначно идентифицированы для целей индексации.Полигональная графика земельного участка, используемая для сбора общенациональных данных, не будет достаточно точной для поддержки передачи права собственности, но должна быть достаточно точной для целей налогообложения недвижимости.
Права на недропользование, такие как права на добычу полезных ископаемых, нефти и газа или подземных вод, и фракционные права на земельные участки, такие как солнечные сервитуты и передаваемые права на разработку, являются важным компонентом описания прав и интересов на землю. В большинстве местных юрисдикций функции регистрации документов и налоговые операции с недвижимостью не отображают, не индексируют и не отслеживают эти неповерхностные права.Комитет признает критическую важность этих прав и управления ими, а также признает инициативы Подкомитета FGDC по кадастровым данным по определению бизнес-обоснования, потребностей в данных и проблем реализации этих прав. После того, как будет составлен полный реестр владения землей, можно будет решить вопросы, связанные с этими другими интересами. Поэтому в этом отчете основное внимание уделяется собственности на поверхность.
Набор участков для юрисдикции часто изображается на карте участков или налоговой карте, которая используется оценщиком для публичного отображения границ участков.Важно, чтобы эти карты были общедоступными. «Процесс передачи земли в Северной Америке основан на принципе гласности, концепции, согласно которой вся информация, относящаяся к характеру и степени прав, принадлежащих к законному земельному участку, должна быть доступна для всеобщего ознакомления» (NRC, 1980, стр. . 9). Хотя налоговая карта отображает линии и площади (многоугольники), в первую очередь это простой указатель важной информации, связанной с земельными участками (рис. 1.1). Поэтому для сообщества обычной практикой является систематический сбор и поддержание набора информации об участках, который связан с каждым участком и становится основой для запросов, анализа и отчетов.
Информация об участке включает в себя различные атрибуты, связанные с участком, которые описывают такие свойства, как право собственности, улучшения и сервитуты, ограничения зонирования, а также значения и оценки земли и ее улучшений. Обычно эту информацию можно найти в документах, таблицах, налоговых счетах, оценочных документах или постановлениях о зонировании и разрешениях на строительство. Информация об участках собирается и хранится по всей стране в местных правительственных учреждениях, оценщиках, государственных агентствах, а также в племенных и федеральных базах данных.Во вставке 1.1 описаны эти общие атрибуты данных о земельных участках.
Хотя сервитуты и права отвода являются важными атрибутами данных о земельных участках, они часто представляют собой частичные права собственности на землю, которые могут быть построены поверх земельных участков. Таким образом, как и при обсуждении прав на недропользование выше, комитет считает, что после завершения сбора данных о земельных участках можно будет решить вопросы, связанные с этими другими интересами.
В информационной системе местного самоуправления земельные участки становятся основными единицами управления информацией о земельных правах и интересах.Данные о земельных участках тесно связаны с концепцией кадастра , который представляет собой «запись прав на землю, охватывающую как характер, так и степень этих интересов» (NRC, 1980, стр. 5). Используя это определение, на самом деле может быть несколько разных кадастров. Например, информация о юридической собственности может храниться регистратором документов, который заинтересован в юридическом кадастре. С другой стороны, налоговый инспектор не участвует в спорах по поводу собственности на землю, но ведет фискальный кадастр.(Отчет NRC за 1980 год содержал прекрасную историческую перспективу эволюции вопросов кадастра; см. NRC, 1980, Глава 1.)
Кадастровая ГИС реальной стоимости
Кадастровые приложения ГИС, хотя и не такие привлекательные, как приложения ГИС для реагирования на чрезвычайные ситуации или правоохранительные органы, повышают эффективность работы офиса оценщика и часто служат основой для развития ГИС во всех органах местного самоуправления.
| ||||
Кадастровые данные определяют географический охват прошлых, текущих и будущих прав и интересов в недвижимости, а также пространственную информацию, необходимую для опишите эту географическую протяженность.Эти права и интересы содержатся в документах по земельной книге.
Кадастровые данные округа, известные как роль налоговой оценки, хранятся в окружной асессоре. Оценщики не устанавливают налоговые ставки, не собирают и не исчисляют налоги — они оценивают недвижимость для целей налогообложения. Это обеспечивает справедливое распределение налогового бремени сообщества.
Налоги на имущество являются основным источником доходов, который позволяет местным органам власти предоставлять общественные услуги, такие как противопожарная охрана и охрана полиции.Качество работы, выполняемой этим офисом, напрямую влияет на финансовую безопасность сообщества.
Налоговые карты изначально были нарисованы вручную на майларе или льняной ткани. Эти карты было сложно поддерживать в актуальном состоянии, их было неудобно хранить и извлекать. Несколько копий карт иногда содержали разную или противоречивую информацию. Налоговые карты, поддерживаемые как часть ГИС, легче обновляются, упорядочиваются и распространяются между департаментами местного самоуправления. Участки могут быть связаны с данными, хранящимися в системе компьютерной массовой оценки (CAMA), широко используемой системе для хранения табличной информации о недвижимости.
Работаем лучше и умнее
GIS также приносит пользу оценщикам, улучшая качество оценок. При определении стоимости можно учитывать больше факторов, относящихся к каждой собственности. Вместо того, чтобы искать бумажные карты или документы САПР, оценщик может запросить и не только сразу найти посылку, но и получить доступ к соответствующей информации, которая ранее хранилась в отдельных табличных базах данных или в картотеках. Расчет метража и посевных площадей можно производить «на лету».
«Местоположение, местоположение, местоположение» — мантра агентов по недвижимости, относится и к оценщикам. Знание местоположения объекта недвижимости по отношению к таким факторам, как зоны затопления или водный фасад, улучшает оценку. Запрашивая ГИС, оценщики могут идентифицировать все свойства с аналогичными кодами использования, размерами, местоположениями или другими характеристиками, которые влияют на ценность в указанной области.
ГИС — это еще и инструмент для более разумной работы. Тематическое картографирование позволяет легко выявлять такие вещи, как расхождения между отпускными ценами и оценочной стоимостью или пропущенные оценки.Ценность земли и зданий также можно проанализировать по районам, чтобы выявить проблемные области. Можно выделить однородные области, чтобы можно было использовать методы массовой оценки для оптимизации работы.
Работа с умом распространяется на управленческие аспекты работы оценщика. ГИС может помочь в управлении персоналом и составлении графиков рабочего процесса. Используя ArcView Network Analyst с ArcView GIS или сетевой модуль ArcInfo, оценщики могут быть направлены на проверки наиболее эффективным способом.
GIS также улучшает реакцию оценщиков на запросы налоговых льгот. Многие уездные власти разработали приложения для общего доступа, которые позволяют владельцам собственности, оспаривающим налоговую оценку, узнавать стоимость других подобных домов в их районе. В Bexar Appraisal District в Техасе была создана система запросов клиентов — приложение для столешницы, которое экономит время как сотрудников, так и владельцев недвижимости, позволяя владельцам быстро искать сопоставимые продажи. У многих проблемы с оценкой заканчиваются на этой информации.В случаях, когда оценки оспариваются, ГИС предоставляет ценные инструменты для оценщиков, защищающих оценки.
Данные об обслуживании недвижимости
| ||||
Internet Map Server — это очень экономичный метод получения актуальной информации о собственности как для государственных, так и для других муниципальных агентств, департаментов и групп.Коалиция North Metro I35W Corridor Coalition, группа из семи округов Миннесоты, работала с бизнес-партнером Esri PlanSight LLC над разработкой базы данных на 55 000 участков и онлайн-хранилища данных, атласа и настраиваемых настольных картографических приложений, которые совместно используют информацию об участках.
Помимо очень важной роли офиса оценщика в формировании доходов для местных органов власти, данные оценщика часто являются основой многих внедрений ГИС на предприятии. Информация об участках предоставляет информацию о местоположении, которую можно комбинировать с базами данных в отделах планирования, строительства и доходов города.
Новейшая причина использовать ГИС: ArcGIS
ArcInfo 8 дал экспертам еще больше причин использовать ГИС. В последней версии ArcInfo улучшено управление данными благодаря бесшовным слоям ArcSDE и простоте использования через ArcMap и ArcCatalog. Среда рабочего стола со знакомым графическим интерфейсом Windows может быть легко освоена бывшими пользователями САПР или людьми, плохо знакомыми с ГИС. Пользователи могут быть очень продуктивными, используя такие инструменты, как Parcel Editor. Использование шаблонов ArcMap значительно автоматизирует создание страниц карты оценщика.
Выпуск ArcInfo 8 и среды объектного моделирования базы геоданных ArcGIS позволил создавать шаблоны моделей данных, адаптированные для конкретных отраслей. Модели данных разрабатываются для гидрологии / водных ресурсов, дорог / транспорта, энергетических сетей, биоразнообразия / сохранения, экологических объектов, лесного хозяйства и земельных участков. Модель данных является частью решения для участков, ArcGIS Parcel, разработанного Esri и его бизнес-партнерами.
Разработка ArcParcel
Консорциум компаний и пользователей в этой отрасли помогает разработать модель, которая действительно работает и расширит базовую платформу ArcGIS.Модель данных поможет пользователям управлять земельными участками. SDS и NovaLIS, бизнес-партнеры Esri и члены группы Parcel, определяют основные требования к редактированию участков для ArcInfo. Эти компании сформировали стратегическое партнерство и разработают инструменты управления земельными ресурсами, которые будут включены в решения SDS и NovaLIS. Модель данных участков открыта и будет совместно использоваться через шаблон базы геоданных и опубликована в книге Esri, образце базы данных и диаграммах UML.
Расширение ArcSurvey
Кадастровая ГИС также будет поддерживаться разработкой ArcSurvey.Это расширение ArcInfo для настольных ПК представляет формат данных измерений и обеспечивает единую систему для одновременной работы с измерениями и объектами в одной и той же среде. Картографические элементы и объекты съемки можно просматривать одновременно. ArcSurvey будет поддерживать несколько координат для одной и той же точки — набор текущих координат и множество исторических координат.
| ||||
Поддержка кадастровой ГИС включает новый курс, предлагаемый виртуальным кампусом Esri. Студенты, обучающиеся в ГИС-приложениях для налоговых инспекторов, научатся применять общие технические навыки в области ГИС для решения реальных задач по начислению налогов. Учебный модуль этого курса «Введение в налоговую оценку» можно пройти бесплатно.
Как никогда раньше, ГИС — лучший выбор для создания и ведения кадастровой информации.В среде ArcGIS пользователи имеют надежную модель данных, превосходную функциональность запросов и карт, инструменты повышения производительности и возможность обмениваться данными через Интернет или корпоративные интрасети.
Ресурсы
Для получения дополнительной информации о кадастровой ГИС, обращайтесь,
, Стив Траммелл,
Менеджер по решениям для кадастровой и земельной документации Esri
Тел: 909-793-2853, доб. 1-2366
кадастровых карт и планов | Межправительственный комитет по геодезии и картографии
Что такое кадастр?
Кадастр страны — это ее регистр прав собственности и обычно управляется государственными учреждениями — в Австралии они часто называются отделами земельных титулов.Записываемая информация включает точное описание местоположения земельного участка и того, кто им владеет. Он также может указывать, для чего земля может использоваться (например, для проживания или нет, национальный парк и т. Д.), А также может показывать расположение и форму зданий. В некоторых странах также записывается стоимости объекта недвижимости . В этих случаях кадастр также может использоваться для целей земельного налогообложения.
Что такое кадастровый план?
Это отличный пример кадастрового плана.Обратите внимание на подробную информацию о точках на границе обоих земельных участков и двух прилегающих дорог.
Поскольку 2 земельных участка показаны на одном плане, наиболее вероятно, что этот кадастровый план был составлен, когда земельный участок был разделен на 2 участка.
Основой кадастра является кадастровый план (или межевой план). Его производит зарегистрированный / лицензированный геодезист, который точно измеряет и записывает границы каждого участка.Это происходит всякий раз, когда создается новый земельный участок, и каждая новая съемка создает новый план съемки. Из-за этого каждый план статичен во времени, то есть отражает форму и статус кадастра на момент обследования.
Кадастровые планы из разных частей мира или из разных частей Австралии будут содержать разную информацию — это зависит от местного законодательства, касающегося регистрации кадастровых планов в местном кадастре. Правильно оформленный кадастровый план является юридическим документом.
Чем кадастровая карта отличается от кадастрового плана?
Кадастровые карты составляются путем объединения отдельных кадастровых планов. Кадастровая карта — это универсальный инструмент земельного управления, не имеющий реальной законодательной базы (в отличие от кадастрового плана). Он часто создается по запросу и поэтому не обязательно актуален. Эти карты используются широким кругом людей (общественными и профессиональными) для самых разных целей, включая продажу недвижимости, оценку, управление кадастром, планирование и т. Д.
Кадастровая карта — одна из самых известных форм картографии, потому что это карта, которая показывает все земельные участки по отношению друг к другу и к прилегающим дорогам. Это также одна из самых древних форм картографии — например, известно, что древние египтяне вели кадастровые записи, чтобы можно было восстановить право собственности на землю после ежегодного разлива реки Нил.
Это пример кадастровой карты, и область, обведенная красным кружком, показывает кадастровый план, описанный выше.
Эти карты составлены на основе многочисленных кадастровых планов. Обратите внимание, что отображаемая информация отличается от плана. В частности, информация, позволяющая определить точные размеры земельного участка, больше не отображается, вместо этого отдельные земельные участки идентифицируются по их соотношению друг с другом. На некоторых (но не на всех) земельных участках отображается дополнительная информация — например, насколько они велики (в гектарах), кому они принадлежат или для чего они используются (например, гравийный заповедник, водный заповедник).
Предоставляется минимальная базовая информация — в основном запасы автомобильных и железных дорог и водотоки. Эта карта находится на той же территории, что и кадастровый план выше. В этом случае кадастровая информация была дополнительно обобщена и нанесена на топографическую карту. Основная цель этой карты — предоставить лучшую базовую информацию для сравнения с кадастровой информацией.
Следует отметить одну интересную вещь: кадастровый план определяет большое количество дорог, но эта карта показывает, что построено лишь несколько.На жаргоне геодезической индустрии это называется «запланированная» среда и «построенная» среда.
Объяснение катастрофы доблести. Расчет налога на имущество
Как рассчитывается катастрофа
Катастрофическая стоимость рассчитывается независимыми государственными служащими на основе строгого и довольно сложного набора руководящих принципов оценки . Это сделано для того, чтобы гарантировать единообразие по всем направлениям, но все оценщики изначально полагаются на описание собственности и ее использование. Они получают эту информацию посредством личных наблюдений, заявок на получение лицензии и изучения аэрофотоснимков .
Факторы, влияющие на катастрофическую стоимость собственности, включают ее местоположение, возраст и качество постройки, ее потенциальную эффективность в качестве актива, любые предпринятые ремонтные работы и связанные с этим затраты на рабочую силу.
Катастрофа может быть одним из самых надежных источников информации для урегулирования пограничных споров из-за точности ее исторических записей и оценок ее зарегистрированных размеров. Однако более поздние обновления и расширения могут узурпировать катастрофу, поэтому не всегда на 100% точен. .
Вас также могут заинтересовать недвижимость на продажу на Коста дель Соль
Варианты описания собственности
Так как детали, использованные при создании « nota simple »И« доблесть, катастрофа »получены с помощью различных средств, могут происходить случайные изменения в описании собственности .Наиболее частое расхождение между ними, как правило, связано с тем, что записи в земельном кадастре составляются в момент строительства , поэтому размеры собственности декларируются, а не гарантируются: то есть регистрируются чертежи, а не физические , измеренные размеры и любые последующие изменения не отмечены.
После определения размера и использования собственности (жилая, сельскохозяйственная и т. Д.) К ней применяется ставка за квадратный метр. Эта ставка работает как оценка продажной стоимости недвижимости и рассчитывается на основе оставшейся информации об объекте недвижимости и фактических зарегистрированных продаж аналогичной недвижимости.
Достоверность кадастровых данных о землепользовании и методологии их проверки и обновления
Основные моменты
- •
Землепользование является одним из ключевых кадастровых данных, которые, среди прочего, служат основой для расчета налогов.
- •
Основным аргументом в пользу устойчивого управления городами является регулярная и тщательная проверка достоверности данных.
- •
Во многих случаях такие данные являются недостоверными и устаревшими, что с годами приводит к значительным налоговым потерям в бюджетах единиц местного самоуправления.
- •
Современные геопространственные технологии могут облегчить регулярную проверку таких данных, обеспечивая основу для необходимости их обновления и, следовательно, влияя на будущие экономические выгоды для органов местного самоуправления.
Реферат
Землепользование является ключевой формой кадастровых данных.Термин «землепользование» варьируется в зависимости от страны, и существует множество различных решений для регистрации таких данных. Однако важность информации о типе землепользования неоднократно подчеркивалась в литературе по этой теме в Польше и других странах. Он служит основой для налогообложения, поддерживает городское планирование, влияет на стоимость недвижимости и влияет на процедуры управления земельными ресурсами. Основным аргументом в пользу устойчивого управления городами является систематическая и всесторонняя проверка достоверности данных, являющихся основой для расчета налогов, — информации о землепользовании, содержащейся в кадастре.Проведенное авторами исследование показало, что во многих случаях такие данные недостоверны и устарели, что с годами приводит к значительным налоговым потерям в бюджетах единиц местного самоуправления. Однако современные геопространственные технологии могут облегчить регулярную проверку таких данных, обеспечивая основу для необходимости их обновления и, таким образом, извлекая будущие экономические выгоды для органов местного самоуправления. Результаты исследования (выполненного с помощью Phantom 3 Advanced) показали полезность беспилотных летательных аппаратов (БПЛА) в качестве подходящей технологии для получения ортофотопланов высокого разрешения (в анализируемом случае с GSD 3 см), предоставляющих данные об объеме каждое землепользование, обеспечивающее точность выше требуемой (≤0.5 м). Полученное пространственное разрешение ортофотоплана не превышало 8 см.
В данной публикации представлен обзор нормативных актов и существующей литературы по данной теме, результаты исследований надежности кадастровых данных о землепользовании и наиболее проблемные вопросы в этой области. Также будет обсуждаться модельная методология проверки кадастровых данных о землепользовании путем интеграции геодезических и фотограмметрических материалов.
Ключевые слова
Землепользование
Кадастровые данные
Фотограмметрическая продукция
Ортофотоплан
Управление недвижимостью
Подсчет налогов
Устойчивое развитие
Геопространственные технологии
Рекомендуемые статьи ).Опубликовано Elsevier Ltd.
Рекомендуемые статьи
Цитирование статей
Геодезист и кадастр: Почему мы не можем дружить?
Продолжающаяся борьба с COVID-19 показала, что мы можем адаптироваться к радикальным изменениям. Большим, но стоящим изменением было бы преобразование существующих земельных баз данных в кадастровую систему.
В любом месте, где можно путешествовать по земному шару, они найдут граничные линии, определяющие свойства и регионы. В некоторых странах эти участки могут в основном принадлежать правительству, в то время как в более развитых странах большая часть земли принадлежит частным лицам.
Эти посылки, если рассматривать их вместе, образуют большую мозаику, которая, казалось бы, идеально сочетается друг с другом. Визуально все линии должны плотно прилегать к своему соседнему соседу, чтобы сумма частей равнялась целому. Эта система, называемая кадастром, обладает многими положительными качествами и позволяет эффективно вести инвентаризацию земельных участков и инфраструктуры региона или страны.
Истоки кадастровой системы
Кадастровая система регистрации земельных участков является предпочтительной базой данных для определения права собственности на землю и налогов на недвижимость в большинстве развитых стран мира.Большинство мест, где эта система регистрации посылок состоит из централизованных правительств, обычно имеет больше надзорных и законодательных полномочий, чем более «свободные» страны, такие как Соединенные Штаты.
Кроме того, эти страны, в которых существуют эти системы, обычно невелики и / или имеют управляемое количество земельных участков, поэтому создание кадастра гораздо более контролируется и поддерживается.
Чтобы помочь нам понять происхождение этой системы земельных участков, давайте исследуем предысторию кадастра и его истоки:
кадастр (английская версия: cadaster) (имя существительное)
Определение: официальный регистр количества, стоимости и прав собственности на недвижимость, используемую при распределении налогов
Происхождение: Середина 19 века из французского, из кадастрового «реестра собственности», из провансальского кадастра, из итальянской катастрофы (ранее catastico), от позднегреческого katastikhon ‘список, регистр’, от kata stikhon ‘строка за строкой’.
(Источник: Merriam-Webster.com)
Спустя годы после падения Римской империи и распада многих феодальных обществ земельная собственность была передана отдельным лицам и семьям в ожидании уплаты налога правительству за эту возможность. Землевладельцы могли сажать и собирать урожай, выращивать сельскохозяйственных животных для работы и предоставлять населению различные товары и услуги.
Помимо небольшой платы за перевозку, правительство потребовало бы регулярной уплаты «скудного» налога.Земля, которая была продана этим лицам, была занесена в «кадастр» для отслеживания права собственности и уплаты налогов. Эти записи были примитивными по своей природе и во многом основывались на привязке номера земельного участка к владельцу, а не к действительному юридическому описанию собственности.
Только когда были разработаны более сложные и продуманные геодезические инструменты, физические описания земли использовались для определения границ.
Кадастровая система уступает место юридическим описаниям
Эта кадастровая система управления земельными участками продолжает существовать и в наше время во многих частях мира, за одним заметным исключением: в Соединенных Штатах.Некоторые приравнивают нашу систему индексации посылок к традиционному кадастру, но эта процедура нумерации вторична по отношению к средствам и методам перевозки посылок в США
.Для читателя, не являющегося геодезистом, в США за последние несколько столетий для установления границ земельных участков использовалось множество наземных систем, каждая со своей собственной уникальной системой описания земли и транспортных средств. Эти типы сделок с землей начались после образования колониальных государств и быстрого распространения на ранее не нанесенные на карту территории.
Продвижение на запад по всей стране ввело систему государственного землевладения (созданную Томасом Джефферсоном) и установило секционные земельные подразделения. По мере того как мы сталкивались (и приобретали) новые территории, в том числе Луизиана Покупка и Техас, существующие единицы измерения земли и методы описания были поддержаны, чтобы сохранить эти системы. Независимо от того, как описываются посылки, мы в значительной степени полагаемся на систему передачи прав собственности и прав на большей части территории страны, при этом нумерация посылок применяется после транзакции.
Так почему же система праводателя / получателя является слабым звеном в цепочке создания и передачи посылок? Часто все сводится к юридическому описанию и тому, как оно было создано. Наша система позволяет профессиональному геодезисту создавать земельный участок различными способами. Наибольшие проблемы возникают, когда участки определяются описанием размеров и границ с минимальной ссылкой на прилегающую собственность или известные памятники или вообще без них.
Когда вступают в силу юридические описания этих участков, именно тогда начинаются проблемы с обращениями к юристам и инспекторам, чтобы они помогли все уладить.Обычному неспециалисту, владеющему землей или желающему купить земельный участок, может показаться немыслимым, что участки естественным образом не сочетаются друг с другом без зазоров или перекрытий. Хотя точность данных обследований повысилась, точность сочетания старых данных с новыми страдает во многих отношениях. Как мы дошли до этого? Давайте вернемся в недалекое прошлое, чтобы посмотреть, как развивались дела на протяжении моей короткой карьеры.
Установить магнитный конденсатор на начало 1980-х…
До появления компьютеров и САПР в большинстве агентств использовалась система картографирования участков и полосы отчуждения, которые вручную составлялись на больших листах прочной бумаги или пленки.В зависимости от муниципалитета или округа, в котором находится один, каждый лист может представлять либо четверть участка (приблизительно 160 акров), либо половину четверти участка (приблизительно 80 акров) в пределах стандартного участка системы государственного землевладения (PLSS), установленного Главное земельное управление (GLO) США (ныне известное как Бюро землепользования).
Эти карты были основаны на стандартных измерениях в пределах данной четверти сечения и нарисованы с использованием углов 90 градусов по краям листа.Линия, изображающая участки в блоках и более крупных областях, была нарисована как можно ближе к масштабу, но должна была быть графическим представлением формы, а не точным воспроизведением. Принимая во внимание технологии и измерительные устройства / возможности того времени, эти записи были очень полезны при проведении обзоров восстановления существующих объектов.
Поскольку эти обследования и учет посылок проводились задолго до того, как компьютеры, плоттеры и программное обеспечение САПР стали нормой, геодезисты рассчитывали и документировали свою работу, используя ручные вычисления и черчения из рукописных заметок, собранных в полевых условиях.Не каждый участок имеет углы под углом 90 градусов и длину, которая является целым числом, поэтому картографические департаменты правительственных агентств разработали новые обследования и границы участков, чтобы они соответствовали существующим базовым листам. Добавьте сюда разные измерения от разных геодезистов, и мы получим реалистичную головоломку, которая не подходит.
Поскольку вышеупомянутые отделы картографии создали участок с номером после создания и передачи собственности, ущерб уже нанесен в соответствии с соседними объектами.Это важный фактор в обязанности профессионального геодезиста по защите населения при выполнении первоначального обследования нового участка и / или участка, и необходимо соблюдать особую осторожность.
У нас есть армия землемеров по всей стране, которые формируют участки, чтобы они уместились в большую головоломку с инструкциями, которым необходимо строго следовать. Одно пропущенное измерение или угловой памятник находится в неправильном положении, и теперь у нас есть два или более участков, которые не могут поместиться вместе в головоломке.
Однако многие профессионалы в области картографии укажут на географическую информационную систему (ГИС) и на то, как она улучшила этот запутанный метод баз данных участков. Но так ли это?
Цифровая чаша для спагетти
Для большей части США, где была создана и поддерживается ГИС с большим объемом данных, это шаг в правильном направлении, но ему все еще не хватает общей эффективности кадастра. Очень немногие базы данных ГИС содержат создание участков геодезического класса на признанных горизонтальных и вертикальных базах данных.Большинство из них представляют собой земельные участки и дороги, оцифрованные со старых карт и записей, которые в лучшем случае являются нечеткими графическими изображениями.
Одной из наиболее важных частей базы данных ГИС являются базовые слои, которые содержат контрольные точки и линии участков / полосы отчуждения, которые совпадают с базовыми данными, которые управляют регионом или штатом. Многие правительственные агентства не нанимают профессиональных геодезистов или геодезистов, обученных и обученных устанавливать эти данные в базе данных.
Неверная информация об участках ГИС.(Изображение: Тим Берч)
В большинстве случаев базовые уровни устанавливаются «достаточно близко» с использованием аэрофотосъемки и других данных, включая портативные приемники GNSS для сбора данных об улучшениях инфраструктуры. Это не стук в эти отделы или отдельных лиц; они создали наилучшую возможную базу данных с имеющейся информацией.
При объединении с данными аэрофотосъемки и / или геодезическими данными графическая информация из архивных записей может вводить в заблуждение и вводить в заблуждение, особенно для тех, кто не обучен пониманию данных.
Кадастр — это модернизация?
Причина, по которой следует рассмотреть вопрос о преобразовании всего существующего картографирования участков и последующего картографирования инфраструктуры / улучшения в кадастр, проста: технология. Ранее мы обсуждали города, создающие цифровых двойников («Геодезия и геопространственные данные», GPS World, июль 2020 г.) с использованием дистанционного зондирования и множества продуктов с поддержкой GNSS.
Помимо геодезистов, многие специалисты и профессии используют технологию GNSS в качестве инструмента в своей рабочей среде.Наша страна пережила стремительный рост за последние 150 лет. Промышленная революция и развитие техники, материалов и строительных технологий сильно повлияли на возможность создания дополнительной инфраструктуры и улучшений. Срок службы многих из этих усовершенствований и утилит истек, но сроки их замены отсутствуют.
Разработка точных карт этой стареющей инфраструктуры обеспечит надлежащий набор данных, на основе которого можно будет сделать замену конструкции. Совместите эту способность работать в геопространственной среде с другими наборами данных, включая аэрофотосъемку / спутниковую съемку и получение данных с помощью лидаров, и это дает нам практически неограниченные возможности отображать наш мир в соответствующих датумах с большей точностью и точностью.Правительственные органы могут использовать эту систему для мониторинга незаконной деятельности (например, свалки, горнодобывающая промышленность, неразрешенное строительство) и оценки экологических проблем (проблемы дренажа, проблемные стоки, ухудшение инфраструктуры), чтобы лучше защитить население. Эту систему также можно использовать для уточнения нашей системы налогообложения собственности и работы в направлении более справедливых методов оценки нашей собственности.
Ни одно из этих потенциальных изменений и обновлений было бы невозможно 40-50 лет назад; изобретение и адаптация GNSS позволили появиться этим технологиям.Мы продолжаем искать новые способы измерения и составления карт, поэтому использование этих новых методов должно быть в первую очередь в нашем уме, чтобы облегчить выполнение предыдущих утомительных задач.
Препятствия, которые нужно изменить
Самым большим вызовом, по моему мнению, будет адаптировать миллионы участков и документов к новой базе данных и применить их к текущим датам. Например, вот пример потенциального (и записываемого!) Юридического описания:
«Начиная с северо-восточного угла участка, указанный угол является пересечением южной линии полосы отвода Смит-стрит с восточной линией полосы отвода Джонс-стрит; оттуда на восток по указанной южной линии Смит-стрит до северо-западного угла участка Уильямс в соответствии с документом №12345; оттуда на юг, по западной линии указанного участка Уильямс, до северной полосы отвода главной улицы; оттуда на запад по указанной северной линии Мейн-стрит до пересечения с указанной восточной линией отвода на Джонс-стрит; оттуда на север по указанной восточной полосе отвода от Джонс-стрит до точки начала ».
Пример юридического описания «границ». (Изображение: Тим Берч)
Хотя это всего лишь выдуманный пример, он представляет собой общепринятое юридическое описание перевозки посылок в большинстве регистрирующих агентств.Что делает картографический отдел с таким юридическим описанием, чтобы точно поместить его в ГИС или кадастр? Если четыре соседних юридических лица (Смит-стрит, Джонс-стрит, Мэйн-стрит и участок Уильямс) не существуют в базе данных географически, техническому специалисту будет сложно вставить этот участок в записи. Если все геодезическое сообщество не справится с задачей работать исключительно с утвержденными геопространственными данными для всей своей работы, большая часть этих усилий ничего не даст.
Другим препятствием на пути преобразования наших текущих систем в кадастр являются остальные стороны, которые работают с юридическими документами, платформами и инфраструктурой; они могут не справиться с задачей радикального изменения к лучшему. Многие — от оценщиков, регистраторов и картографических бюро до титульных компаний и юристов — считают, что система слишком велика, чтобы ее можно было модернизировать. Поскольку они работают только в одной части общей системы, они не видят преимущества взорвать все это, чтобы сделать ее более надежной и полезной базой данных.
Практически…
Модернизация любой системы на разных уровнях управления стоит дорого, независимо от того, о какой отрасли или регионе идет речь. Государственные учреждения каждый день просят делать больше с меньшими затратами и предоставлять больше услуг при небольшом количестве сотрудников.
Хотя преобразование наших существующих баз данных в кадастр может иметь большие преимущества, недостатком являются усилия и затраты на это. Да, новая система будет масштабируемой и легко адаптируемой для дальнейшего роста инфраструктуры и может быть расширена бесконечным числом способов.Мы можем сравнить эту предложенную идею с преобразованием всех мер и весов в метрическую систему: переход на метрическую систему упростит множество задач и процедур, но бросает вызов всему, что мы знаем как общество.
Однако наша непрекращающаяся борьба с COVID-19 показала, что мы можем адаптироваться к радикальным изменениям. Кадастр — лучшая система, но я не хочу, чтобы еще одна всемирная катастрофа убедила нас измениться.
