Деньги в залог квартиры: Нецелевой кредит под залог недвижимости

Как получить деньги под залог квартиры?

2 августа 2021 года, 15:33

На правах рекламы.

Сегодня многие банки предлагают кредит наличными под залог недвижимости. Такая программа кредитования позволит получить деньги на длительный срок и под хороший процент.

Что это такое?

Данная программа кредитования представляет собой кредит наличными, выданный под залог квартиры. При желании клиента деньги могут быть перечислены на специальную банковскую карту, которую банк легко и быстро оформит на имя заемщика.

Основным отличием такого кредита от обычного потребительского выступает тот факт, что для того, чтобы получить деньги, потребуется оставить квартиру в залог. При это собственник продолжит жить в ней, но никаких сделок с недвижимостью до момента последней выплаты долга он сделать не сможет. То есть, например, продать или подарить квартиру будет нельзя. А жить в ней, делать ремонт — можно. Аннулирование прописки также не требуется.

Многие удивляются, зачем вообще закладывать свою недвижимость, если можно просто подтвердить уровень дохода. На самом деле, делается это для того, чтобы по-максимуму снизить процентную ставку и получить в долг крупную сумму. Квартира стоит немалых денег, а для банка это будет гарантией того, что в случае невыплаты кредита жилье просто будет продано и вырученная от продажи сумма пойдет на погашение кредита. Кстати, положительную разница от цены, по которой банк продаст квартиру и от суммы, оставшейся к погашению, банк переведет на счет клиента.

Требования к клиентам

Получить кредит под залог квартиры можно в следующих случаях:

1. Возраст клиента составляет от 18 (иногда от 21 года) до 70 лет. Крайняя цифра — это максимальное значение на момент выплаты кредита. Поэтому при оформлении заявки обязательно нужно учитывать данный факт.
2. Наличие гражданства РФ.

Акционерное Общество «Тинькофф Банк».

ОГРН 1027739642281.

123060, город Москва, 1-Й Волоколамский проезд, 10−1.

Взять заём под залог квартиры

Насколько быстрый процесс выдачи займа в вашей компании?

Деньги можем выдать в день обращения. Это возможно, если мы оперативно получаем требуемые документы от клиента и нам не требуется уточнение каких-либо деталей. Бывает, что выходим на сделку в течение 3–4 дней.

Важна ли кредитная история?

Получение отказа из-за незначительных просрочек маловероятно. Мы детально изучаем каждую заявку и даём возможность каждому клиенту получить заём.

Не могу получить кредит в банке. Есть ли смысл подавать заявку у вас?

Есть. Наша система скоринга менее формальна. Мы формируем собственный рейтинг, поэтому вероятность одобрения заявки на заём под залог недвижимости выше.

Требуется регулярное финансирование. Можете выдать средства по запросу?

Да, у нас есть услуга — заёмная линия. Мы заключаем договор, устанавливаем лимит и по заявлению выдаём деньги.

Квартира сдаётся арендаторам. Нужно ли их выселять, чтобы получить заём?

Нет, не нужно. Вы сможете сдавать недвижимость после оформления обременения.

Сколько этажей должно быть в жилом доме, чтобы вы рассмотрели заявку на заём под залог квартиры?

Три этажа — минимальная этажность дома.

Как снимается обременение?

Как только к нам на счёт поступает последний платёж, мы подаём заявление на снятие в Росреестр.

Как быстро деньги поступят на счёт?

Первая часть — в день в подписания договора. Остальные денежные средства поступают на счёт в течение 1–2 рабочих дней после регистрации сделки в Росреестре.

Есть ли законный способ продать обременённую квартиру?

Если человек решил продать заложенную квартиру, мы идём навстречу. Сообщаем реквизиты, а после поступления средств на счёт пишем заявление на снятие обременения — объект можно продавать.

Какие законы регулируют вашу деятельность?

Их много. Основные:
— Федеральный закон «О микрофинансовой деятельности и микрофинансовых организациях» от 02. 07.2010 №151-ФЗ.
— Федеральный закон «О привлечении инвестиций с использованием инвестиционных платформ и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 02.08.2019 №259-ФЗ.
— Федеральный закон «О кредитной кооперации» от 18.07.2009 №190-ФЗ.
— Федеральный закон «Об ипотеке» от 16.07.1998 №102-ФЗ.

Где можно посмотреть ваши правоустанавливающие документы?

Можно ли получить срочный заём?

Взять заём под недвижимость можно за 24 часа. Главное — оперативно загрузить документы в личном кабинете.

Нет объекта для залога. Что делать?

Чтобы получить деньги под залог недвижимости, залогодателем может стать третье лицо.

Утром деньги, вечером квартира: как обманывают заемщиков

Исчезнуть, чтобы забрать квартиру

В 2016 году Илья Маслов и его брат Павел Маслов решили давать займы населению. Для этого они с помощью своих ближайших родственников создали несколько компаний, которые специализировались на выдаче микрозаймов.

Когда люди приходили в эти организации за микрозаймами, им отказывали. Но тут же говорили, что деньги получить все-таки можно – и есть некий инвестор Маслов, который готов «войти в положение». Поэтому заемщики заключали договор не с микрофинансовой организацией, а с физическим лицом – одним из Масловых. Каждое соглашение содержало условие о выдаче кредита под отступное: залог квартиры, дачи, жилого дома. Условия договора предусматривали, что в случае невыполнения заемщиком условий договора его недвижимость переходит к кредитору.

Заемщики старались исправно выплачивать долг, но делали это «в серую» – наличными или переводом на банковский счет физического лица. Никаких квитанций о погашении долга им не давали. Но рано или поздно кредитор неизменно «пропадал» и переставал выходить на связь, поэтому заемщики лишались возможности внести очередной платеж. Таким образом создавалась просрочка. После этого Масловы без уведомления своих заемщиков переписывали жилье на себя – многие узнавали об этом из квитанций на оплату ЖКХ.

Почти со всеми заемщиками семья Масловых потом спорила в судебном порядке в разных районных судах Москвы и Подмосковья. Суды удовлетворяли иски кредиторов о выселении должников, но отказывали заемщикам в признании договоров займа недействительными и в возврате им жилья. Всего проигранных заемщиками исков набралось больше ста.

«Хорошие деньги»

 Для полноценной работы этой схемы необходимы были компании, которые занимались бы выдачей микрокредитов. У Масловых такая была – в сентябре 2016 года они создали ООО «Микрокредитная компания «Формула Займа», которая уже к следующему году стала «Формулой Процента». Основным видом деятельности этой компании является «Деятельность по предоставлению денежных ссуд под залог недвижимого имущества», а долями в уставном капитале владеют Павел Маслов и его отец Геннадий Маслов. В 2020 году у этой компании отобрали лицензию на микрокредитование.

Еще одна такая компания – ООО «Микрокредитная компания «Хорошие деньги» – была создана в марте 2020 года. Ее гендиректором является Денис Ерофеев. Она занимается «предоставлением займов и прочих видов кредита». В этой компании долей у братьев Масловых и их отца нет. Зато 20% «Хороших денег» принадлежит супруге Павла Маслова – Ольге Масловой. Но, как утверждают адвокаты, доля злоумышленников не ограничена. Еще 70% доли в уставном капитале числится за Анастасией Калемулиной, которая связана с неким Сергеем Замоткиным по ООО «Формула жизни». При этом Замоткин явно знаком с супругой Ильи Маслова Юлией, потому что он, как утверждают адвокаты потерпевших, ездил на ее автомобиле.

Таким образом, по утверждению адвокатов, сразу двое учредителей «Хороших денег» связаны с «ОПГ Масловых». Не так давно налоговая служба внесла в ЕГРЮЛ пометку о недостоверности сведений относительно этой компании. Пока у компании в ЕГРЮЛ есть отметка о недостоверности сведений, ее директор и учредители подпадают под ограничения. Они не смогут зарегистрировать новую фирму, а также стать руководителями уже существующей.

Это правило действует на тех учредителей компании, которые владеют более чем половиной уставного капитала.

---

«Этой деятельностью мошенники занимаются более десяти лет. Почему они остаются безнаказанными, я не могу сказать. Со слов Ильи Маслова, у них есть связи», – говорит Ирина Дейнеко, адвокат потерпевших. Сам Маслов тем временем называет себя «обычным человеком», который зарабатывает на ремонте машин [вместе с братом и отцом он владеет компанией «Автоматика», занимающейся ремонтом автомобилей]

и имеет свободные деньги, чтобы кредитовать людей. А компании, с которыми он сотрудничает, называет «брокерами, посредниками». При этом Маслов утверждает, что не просто забирает квартиры у людей, но и доплачивает им деньги дополнительно к сумме займа.

В середине 2021 года столичное МВД сообщило о возбуждении в отношении «неустановленных лиц» уголовных дел по статье о крупном мошенничестве (ч. 4 ст. 159 УК) по заявлениям четырех обманутых заемщиков. По словам Дейнеко, сейчас дела объединены в одно, по ним проводятся следственные действия.

Кредит (займ) под залог квартиры срочно: получить деньги под залог квартиры в Москве

Недвижимость является одним из самых надежных видов финансовых вложений. В случаях, когда срочно нужны деньги, их можно взять под залог своей квартиры или дома. Займ под залог квартиры позволяет получить до 60% от ее рыночной стоимости. При этом собственность остается в вашем полном распоряжении.

Так как недвижимость – это надежная гарантия возврата кредита, финансовые организации выдают деньги под залог недвижимости без каких-либо проволочек. Компания SimpleFinance принимает заявки на оформление залогового кредита с минимальным пакетом документов. Наши клиенты получают максимально возможную сумму в кратчайшие сроки.

Кредит, который выдается под залог квартиры – наиболее быстрый и удобный способ получить необходимую сумму денег. В отличие от банковского кредита такой займ оформляется максимально оперативно и требует лишь небольшого пакета документов. Пока недвижимость будет находиться в залоге, вы по-прежнему будете оставаться ее собственником, распоряжаясь полученными деньгами по своему усмотрению. Займ под залог квартиры позволяет получить деньги для развития и расширения бизнеса, оплаты значительной части ипотечного кредита и т.д.

Компания SimpleFinance предлагает гибкие условия кредитования:

• Минимальный размер ставки составляет 17%;
• Кредит может быть выдан на срок до 10 лет;
• Заемщик получает до 60% от рыночной стоимости недвижимости;
• Имеется возможность досрочного погашения кредита;

В качестве объектов залога рассматриваются квартиры и апартаменты.

Преимущества займа под залог квартиры в SimpleFinance

• Получить деньги под залог квартиры может любой желающий, который является собственником недвижимости.
• Для нас не важна ваша кредитная история и величина дохода.
• Мы сотрудничаем с физическими и юридическими лицами.
• Договор может быть составлен на индивидуальных условиях.
• Гарантируем прозрачность сделки.

онлайн калькулятор условий потребительского кредита под залог квартиры или дома в 2021 году

	Нужны только паспорт и СНИЛС	Кредит под залог недвижимости от 5,9 % ежемес. платеж от 19 286 ₽переплата от 157 180 ₽	залогпоручительствоподтверждение дохода	На карту
		Под залог недвижимости Выгодный 6,9 % ежемес. платеж 19 754 ₽переплата 185 243 ₽	залогпоручительствоподтверждение дохода	Страхование закладываемого объекта недвижимости от рисков утраты и повреждения Наличными / На карту Стаж работы от 4 мес. на последнем месте
		Кредит под залог недвижимости от 7,9 % ежемес. платеж от 20 228 ₽переплата от 213 714 ₽	залогпоручительствоподтверждение дохода	Страхование закладываемого объекта недвижимости от рисков утраты и повреждения На счет Стаж работы от 3 мес. на последнем месте
		Кредит под залог недвижимости от 8,1 % ежемес. платеж от 20 324 ₽переплата от 219 457 ₽	залогпоручительствоподтверждение дохода	Страхование объекта недвижимости от рисков утраты или повреждения На счет Стаж работы от 6 мес. на последнем месте
		Кредит под залог недвижимости от 8,9 % ежемес. платеж от 20 709 ₽переплата от 242 591 ₽	залогпоручительствоподтверждение дохода	Страхование риска утраты и повреждения недвижимого имущества На карту Стаж работы от 3 мес. на последнем месте
		Нецелевой потребительский кредит под залог жилья от 9,7 % ежемес. платеж от 21 099 ₽переплата от 265 984 ₽	залогпоручительствоподтверждение дохода	Страхование имущества, принимаемого Банком в залог на весь срок кредита На счет Стаж работы от 6 мес. на последнем месте
		Под залог недвижимости от 9,99 % ежемес. платеж от 21 242 ₽переплата от 274 527 ₽	залогпоручительствоподтверждение дохода	Страхование риска утраты и повреждения недвижимого имущества На счет Стаж работы от 4 мес. на последнем месте
		Кредит на любые цели под залог недвижимости 10,4 % ежемес. платеж 21 444 ₽переплата 286 663 ₽	залогпоручительствоподтверждение дохода	Страхование рисков утраты и повреждения закладываемой недвижимости На счет / На карту Стаж работы от 3 мес. на последнем месте
		Большие деньги (с обеспечением) от 10,5 % ежемес. платеж от 21 493 ₽переплата от 289 634 ₽	залогпоручительствоподтверждение дохода	Страхование передаваемого в залог недвижимого имущества от рисков утраты и повреждения На счет / На карту Стаж работы от 6 мес. на последнем месте
		Кредит под залог недвижимости 10,9 % ежемес. платеж 21 692 ₽переплата 301 555 ₽	залогпоручительствоподтверждение дохода	Страхование объекта недвижимости от рисков утраты и повреждения На счет / На карту Стаж работы от 6 мес. на последнем месте

Кредит потребительский под залог недвижимости — Ак Барс Банк

Минимальная сумма
Максимальная сумма	Не должна превышать меньшую из величин: — 20 000 000 ₽ — 70% оценочной стоимости объекта недвижимости, оформляемого в залог — 50% оценочной стоимости объекта недвижимости, оформляемого в залог (для ИП и собственников бизнеса)	Не должна превышать меньшую из величин: — 20 000 000 ₽ — 70% оценочной стоимости объекта недвижимости, оформляемого в залог — 50% оценочной стоимости объекта недвижимости, оформляемого в залог (для ИП и собственников бизнеса)
Процентная ставка (годовых)
На срок от 12—240 месяцев (вкл. )	9,49% Для физических лиц 8,99% Для держателей «зарплатной» карты банка	10,49% Для физических лиц 9,99% Для держателей «зарплатной» карты банка
Корректирующие значения	+0,5% Залог жилого дома, «таунхауса» +0,5% Залог коммерческой недвижимости -0,24% При сумме кредита — до 8 млн ₽ при покупке недвижимости в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области; — до 5 млн ₽ — для других субъектов РФ.	+0,5% Залог жилого дома, «таунхауса» +0,5% Залог коммерческой недвижимости -0,24% При сумме кредита — до 8 млн ₽ при покупке недвижимости в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области; — до 5 млн ₽ — для других субъектов РФ.

Деньги под залог недвижимости. Предоставляем займы от 3% в месяц.

Останусь ли я собственником своей квартиры?

Да, кончено, мы не переоформляем заложенную недвижимость на себя. Мы заключаем договор согласно Федеральному Закону об ипотеке (ФЗ – 102), как в банке, по которому на Вашу квартиру накладывается обременение, но квартира остается в Вашем распоряжении (Вы можете там проживать, сдавать, прописывать новых людей).

Есть ли дополнительные платежи при оформлении?

Да, при оформлении займа Вы оплачиваете нотариальные услуги по заверению договора залога и государственную пошлину по его регистрации в УФРС, что может быть включено в сумму займа. Какие либо другие платежи за выдачу наличных, за сложность сделки, комиссия и т.д. отсутствуют.

Как быстро можно у вас получить деньги под залог Недвижимости?

Мы выдаем деньги в день обращения, Вам достаточно нам позвонить и приехать.

Подать заявку можно дистанционно или нужно ехать к вам в офис?

Подать заявку можно дистанционно, для этого на нашу электронную почту достаточно прислать фото документов. Ответ вы получите примерно в течение 20 минут.

Как долго происходит вся процедура?

Вся процедура занимает примерно 3-4 часа, включая рассмотрение заявки, оформление договора с его подачей на регистрацию и выдачу наличных.

Вы выдаете займы под любую недвижимость?

Да, мы выдаем деньги под залог практически любой недвижимости (квартир, комнат, земельных участков, коммерческой и др.).

Вы выезжаете на осмотр и оценку недвижимости?

Если сумма займа не превышает 50% рыночной стоимости объекта недвижимости, то в выезде необходимости нет.

Можно ли досрочно погасить задолженность и закрыть договор займа?

Да, конечно, Вам достаточно позвонить за 1 день и приехать. Будет произведен перерасчет исходя из фактического кол-ва дней пользования деньгами.

Можно у вас получить деньги под залог квартиры, если она уже заложена в другой организации?

Да, можно, мы будем готовы Вам предложить услугу перезалога на индивидуальных условиях через погашение задолженности перед Вашей кредитной организацией.

На какой срок вы выдаете займы под недвижимость?

Срок займа может быть любой: от 1 дня до нескольких лет, при этом есть возможность пролонгации договора на любой новый срок.

Можно к вам предварительно приехать в офис, чтобы ознакомится с договором займа и задать все вопросы не по телефону?

Да, конечно, звоните и приезжайте!

Где будут храниться мои документы?

Все Ваши документы остаются у Вас, их мы не забираем.

Вы выдаете только крупные суммы или можно взять и небольшой займ?

Под залог недвижимости мы выдаем небольшие займы от 30 т. р. до 100 т.р. по упрощенной схеме.

Ваша компания выдает банковские деньги или собственные?

Мы выдаем собственные денежные средства, т.е. обращаясь к нам Вам не нужно собирать кучу справок и ждать решения банка по несколько дней. Взяв займ у нас Вы не переплачиваете комиссию посредника, как это в других компаниях, так как мы не являемся брокерами и все договора заключаем напрямую.

Вы выдаете деньги под залог квартир с плохой кредитной историей?

Да, конечно, нам кредитная история не важна!

Определение заложенного актива

Что такое заложенный актив?

Заложенный актив — это ценное имущество, которое передается кредитору в обеспечение долга или ссуды. Заложенный актив — это залог, удерживаемый кредитором в обмен на ссудные средства. Заложенные активы могут уменьшить первоначальный взнос, который обычно требуется для получения ссуды, а также снижает взимаемую процентную ставку. Заложенные активы могут включать денежные средства, акции, облигации и другой капитал или ценные бумаги.

Ключевые выводы

• Заложенный актив — это ценный актив, который передается кредитору в обеспечение долга или ссуды.
• Заложенные активы могут уменьшить первоначальный взнос, который обычно требуется для получения кредита.
• Актив также может обеспечить лучшую процентную ставку или условия погашения кредита.
• Заемщик сохраняет право собственности на активы и продолжает получать проценты или прирост капитала по этим активам.

Общие сведения об активах в залоге

Заемщик передает заложенный актив кредитору, но заемщик по-прежнему сохраняет право собственности на ценное имущество.В случае дефолта заемщика у кредитора есть юридическая возможность получить право собственности на заложенный актив. Заемщик удерживает все дивиденды или другую прибыль от актива в течение времени, пока он передан в залог.

Актив является просто залогом для кредитора в случае дефолта заемщика. Однако для заемщика заложенный актив может значительно помочь в получении одобрения для получения кредита. Использование актива для обеспечения векселя может позволить заемщику требовать более низкую процентную ставку по векселю, чем они имели бы при необеспеченной ссуде.Как правило, ссуды под залог активов обеспечивают заемщикам более высокие процентные ставки, чем ссуды без обеспечения.

После выплаты кредита и полного погашения долга кредитор передает заложенный актив обратно заемщику. Тип и стоимость заложенных активов для ссуды обычно оговариваются между кредитором и заемщиком.

Ипотека под залог имущества

Иногда покупатели жилья могут закладывать активы, такие как ценные бумаги, кредитным учреждениям, чтобы уменьшить или отменить необходимый первоначальный взнос.При традиционной ипотеке залогом ссуды является сам дом. Однако банки обычно требуют 20% первоначального взноса от стоимости векселя, чтобы покупатели не задолжали больше, чем стоимость их дома.

Кроме того, без первоначального взноса в размере 20% покупатель должен платить ежемесячный страховой платеж по страхованию частной ипотечной ссуды (PMI). Без значительного первоначального взноса заемщик, вероятно, также получит более высокую процентную ставку.

Заложенный актив можно использовать для отмены первоначального взноса, избежания платежей PMI и обеспечения более низкой процентной ставки.Например, предположим, что заемщик хочет купить дом за 200 000 долларов, для чего требуется первоначальный взнос в размере 20 000 долларов. Если у заемщика есть акции или инвестиции на сумму 20 000 долларов, они могут быть переданы в залог банку в обмен на первоначальный взнос.

Заемщик сохраняет право собственности на активы и продолжает зарабатывать и сообщать о процентах или приросте капитала по этим активам. Однако банк сможет наложить арест на активы, если заемщик не выполнит свои обязательства по ипотеке. Заемщик продолжает получать прирост стоимости заложенных активов и получает ипотеку без первоначального взноса.

Использование вложений для ипотеки под залог активов

Ипотека под залог активов рекомендуется для заемщиков, у которых есть наличные деньги или вложения, и которые не хотят продавать свои вложения для оплаты первоначального взноса. Продажа инвестиций может вызвать налоговые обязательства перед IRS. Продажа может подтолкнуть годовой доход заемщика к более высокой налоговой категории, что приведет к увеличению его налоговой задолженности.

Как правило, заемщики с высоким доходом являются идеальными кандидатами на получение ипотечной ссуды под залог активов.Однако залоговые активы также могут быть использованы для другого члена семьи, чтобы помочь с первоначальным взносом и одобрением ипотеки.

Право на ипотеку под залог имущества

Чтобы претендовать на ипотеку под залог активов, заемщику обычно требуются инвестиции, стоимость которых выше суммы первоначального взноса. Если заемщик закладывает обеспечение, и стоимость обеспечения уменьшается, банк может потребовать от заемщика дополнительных средств, чтобы компенсировать снижение стоимости актива.

Хотя заемщик оставляет за собой право по своему усмотрению в отношении инвестирования заложенных средств, банк может наложить ограничения, чтобы гарантировать, что заложенные активы не инвестируются в финансовые инструменты, которые банк считает рискованными. Такие рискованные инвестиции могут включать опционы или деривативы. Кроме того, активы на индивидуальном пенсионном счете (IRA), 401 (k) или других пенсионных счетах не могут быть переданы в залог в качестве активов для получения ссуды или ипотеки.

Плюсы и минусы ссуды под залог активов или ипотеки

Использование заложенных активов для обеспечения векселя дает заемщику несколько преимуществ.Однако кредитор потребует определенного типа и качества инвестиций, прежде чем он рассмотрит вопрос об андеррайтинге ссуды. Кроме того, заемщик ограничен в действиях, которые он может предпринять с заложенными ценными бумагами. В тяжелых ситуациях, если заемщик не выполняет свои обязательства, он теряет заложенные ценные бумаги, а также дом, который они купили.

Заемщик должен продолжать отчитываться и уплачивать налоги с любых доходов, полученных от заложенных активов. Однако, поскольку от них не требовалось продавать свои портфельные активы для внесения первоначального взноса, это не поместит их в группу с более высоким налоговым доходом.

Плюсы

• Ссуда ​​под залог активов позволяет заемщику сохранить право собственности на ценное имущество.

• Заемщик избегает налоговых штрафов или налогов на прирост капитала от продажи активов

• Залог активов позволяет избежать крупных авансовых платежей по ссуде и PMI, если применимо.

• Заемщик может получить более низкую процентную ставку по ссуде или ипотеке.

• Заемщик продолжает получать доход и должен сообщить о доходах от своих инвестиций.

Минусы

• Возможность торговли заложенными ценными бумагами может быть ограничена, если инвестиции представляют собой акции или паевые инвестиционные фонды.

• В случае дефолта заемщик может потерять как дом, так и ценные бумаги.

• Если не вносить первоначальный взнос, проценты по кредиту выплачиваются на полную стоимость имущества.

• В случае снижения стоимости заложенных ценных бумаг кредитор может потребовать дополнительные средства.

• Залог активов по ссудам родственника сопряжен с риском неисполнения обязательств, поскольку отсутствует контроль над выплатой заемщиком.

Пример ипотеки под залог заложенного актива в реальном мире

Raymond James Bank предлагает закладную под залог ценных бумаг, при которой заложенные активы хранятся на инвестиционном счете у Raymond James. Некоторые из функций и условий включают:

• Клиенты могут профинансировать до 100% покупной цены первичного дома, а также жилой инвестиционной собственности
• Использует комбинированный залог недвижимости и ценных бумаг, имеющих право на маржу
• Первоначальный взнос исключен при 100% финансировании
• Избегает ликвидации инвестиций и любых потенциальных налогов на прирост капитала
• Страхование PMI отсутствует
• Предлагает ипотеку под залог активов для членов семьи
• Если ценные бумаги, заложенные в залог, снизятся в цене, Раймонд Джеймс потребует внесения дополнительных средств в залог
• Raymond James также оставляет за собой право ликвидировать ценные бумаги без предварительного согласия, если это необходимо для поддержки счета

Использование ссуд под залог ваших активов

Залог — это то, что помогает обеспечить ссуду.Когда вы занимаете деньги, вы соглашаетесь (где-то мелким шрифтом), что ваш кредитор может взять что-то и продать это, чтобы вернуть свои деньги, если вы не вернете ссуду. Обеспечение позволяет получить крупные ссуды и повышает ваши шансы на одобрение, если у вас возникли трудности с получением ссуды.

Когда вы закладываете залог, кредитор принимает на себя меньший риск, а это означает, что у вас больше шансов получить хорошую ставку.

Как работает залог

© Баланс 2018

Залог часто требуется, когда кредитор хочет получить уверенность в том, что он не потеряет все свои деньги.Если вы закладываете актив в качестве обеспечения, ваш кредитор имеет право принять меры (при условии, что вы перестанете производить платежи по ссуде): он вступит во владение залогом, продаст его и использует выручку от продажи для погашения ссуды.

Сравните залоговую ссуду с необеспеченной ссудой , где все, что может сделать кредитор, — это погасить ваш кредит или возбудить против вас судебный иск.

Кредиторы предпочли бы, прежде всего, вернуть свои деньги. они не хотят, чтобы возбудили против вас судебный иск, поэтому они пытаются использовать залог в качестве гарантии.Они даже не хотят иметь дело с вашим залогом (они не занимаются владением, арендой и продажей домов), но часто это самая простая форма защиты.

Виды обеспечения

Любой актив, который ваш кредитор принимает в качестве залога (и который разрешен законом), может служить залогом. В целом кредиторы предпочитают активы, которые легко оценить и превратить в наличные. Например, деньги на сберегательном счете отлично подходят в качестве залога: кредиторы знают, сколько они стоят, и их легко получить.Некоторые распространенные формы залога включают:

• Автомобили
• Недвижимость (включая собственный капитал в вашем доме)
• Денежные счета (пенсионные счета обычно не подходят, хотя всегда бывают исключения)
• Машины и оборудование
• Инвестиции
• Страховые полисы
• Ценности и предметы коллекционирования
• Будущие платежи клиентов (дебиторская задолженность)

Даже если вы получаете бизнес-ссуду, вы можете заложить свои личных активов (например, ваш семейный дом) как часть личной гарантии.

Оценка активов

Как правило, кредитор предложит вам на меньше, чем на стоимости заложенного вами актива. Некоторые активы могут быть сильно обесценены. Например, кредитор может признать только 50% вашего инвестиционного портфеля по залоговой ссуде. Таким образом, они увеличивают свои шансы на возврат всех своих денег в случае, если инвестиции потеряют ценность.

При подаче заявки на ссуду кредиторы часто указывают приемлемое соотношение ссуды к стоимости (LTV).Например, если вы занимаетесь под залог своего дома, кредиторы могут разрешить LTV до 80%. Если ваш дом стоит 100 000 долларов, вы можете взять в долг до 80 000 долларов.

Если по какой-либо причине ваши заложенные активы обесцениваются, вам, возможно, придется заложить еще дополнительных активов , чтобы сохранить залоговую ссуду. Точно так же вы несете ответственность за полную сумму своего кредита, даже если банк забирает ваши активы и продает их на минус суммы вашей задолженности. Банк может возбудить против вас судебный иск о взыскании недостающей суммы (суммы, которая не была погашена).

Виды ссуд

Вы можете найти залоговые ссуды в самых разных местах. Они обычно используются для ссуд для бизнеса, а также для ссуд физическим лицам. Многие новые предприятия, поскольку они не имеют длительного опыта работы с прибылью, обязаны закладывать залог (включая личные вещи, принадлежащие владельцам бизнеса).

В некоторых случаях вы получаете ссуду, что-то покупаете и закладываете в залог в одно и то же время. Например, в случаях страхования жизни, финансируемых за счет премий, кредитор и страховщик часто работают вместе, чтобы одновременно предоставить полис и залоговую ссуду.

Финансируемая покупка дома аналогична: дом обеспечивает ссуду, и кредитор может лишить права выкупа дома, если вы не погасите его. Даже если вы занимаетесь ссудой для постоянных проектов, кредиторы хотят использовать ваши инвестиции. собственность как залог. При заимствовании на мобильные или промышленные дома тип доступной ссуды будет зависеть от возраста дома, системы фундамента и других факторов.

Есть также некоторые залоговые ссуды для людей с плохой кредитной историей. Эти ссуды часто бывают дорогими и должны использоваться только в крайнем случае.Они известны под разными названиями, например, ссуды на покупку автомобиля, и обычно предполагают использование вашего автомобиля в качестве залога. Будьте осторожны с этими кредитами: если вы не сможете погасить кредит, ваш кредитор может забрать автомобиль и продать его — часто без предварительного уведомления.

Заем без залога

Если вы предпочитаете , а не в качестве залога, вам нужно будет найти кредитора, который готов передать деньги на основании вашей подписи (или подписи другого лица). Некоторые из вариантов включают:

• Необеспеченные ссуды, такие как ссуды физическим лицам и кредитные карты
• Онлайн-займы (включая одноранговые займы) часто являются необеспеченными займами с хорошими ставками
• Привлечение со-подписанта для подачи заявки на ссуду — рискуя его кредитом

В некоторых случаях, например при покупке дома, получение займа без использования чего-либо в качестве залога, вероятно, невозможно (если у вас нет значительного капитала в доме).В других ситуациях можно было бы обойтись без залога, но у вас будет меньше вариантов, и вам придется платить более высокую ставку за получение кредита.

Что такое ипотека под залог активов (PAM)

* Эта статья предназначена только для образовательных целей. American Financing не предлагает займы PAM. *

Многие современные покупатели жилья нуждаются в уникальных финансовых решениях для финансирования покупки недвижимости. В этой статье предположим, что вы сообразительный инвестор и ищете способ использовать свой портфель в качестве шлюза к следующему объекту недвижимости.Это не несбыточная мечта — вы действительно можете использовать свои инвестиции в процессе покупки дома.

Здесь вступает в игру ипотека под залог активов (PAM). Хотя это может быть подходящим вариантом не для всех, нет никаких сомнений в том, что эта нетрадиционная ипотека может быть выгодной для определенных заемщиков, в основном тех, кто находится в более высокой категории подоходного налога.

Давайте подробнее рассмотрим закладную под залог активов и то, как определить, подходите ли вы для участия в программе.

Что такое заложенный актив

Investopedia определяет заложенный актив как «ценное имущество, которое передается кредитору для обеспечения долга или ссуды». Под «ценным имуществом» мы подразумеваем наличные деньги, акции, облигации и другие ценные бумаги или капитал. Думайте о заложенном активе как о залоге, хранящемся у кредитора в обмен на ссуду вам необходимых средств для покупки дома или рефинансирования.

Некоторые заемщики уклоняются от ипотеки под залог активов, потому что они предполагают, что потеряют право собственности на свое ценное имущество.Это мнение далеко от истины! Имейте в виду, что вы сохраните право собственности на свои активы до тех пор, пока у вас будет текущий кредит, и вы избежите дефолта по ипотеке.

Заложенные активы становятся все более популярными, потому что они могут значительно снизить первоначальный взнос и процентную ставку, что приведет к краткосрочным и долгосрочным сбережениям для заемщиков.

Определение ипотеки заложенного актива (PAM)

Давайте на мгновение рассмотрим традиционную ипотеку.Если вы не используете программу для первого покупателя жилья или ссуду VA, вам, вероятно, придется внести 20% первоначальный взнос. Конечно, у вас могут быть эти средства на банковском счете, но что, если вы предпочтете заложить активы, чтобы полностью отказаться от первоначального взноса?

Благодаря ипотеке под залог активов заемщики получают большую финансовую гибкость. Помимо того, что им не нужно беспокоиться о первоначальном взносе, они также получают выгоду от отсутствия частного ипотечного страхования (PMI) и более низкой процентной ставки.Возможно, лучшим преимуществом этой ипотеки является то, что заемщик продолжает зарабатывать и отчитываться о процентах по заложенным активам.

Как пройти

Есть много плюсов в ипотеке под залог активов. Как упоминалось ранее, эта программа обычно подходит для заемщиков с высоким доходом, которые имеют в своем распоряжении денежные средства и / или инвестиции. Ваш кредитор захочет убедиться, что ваши ценные бумаги имеют более высокую стоимость, чем та, которая требуется для первоначального взноса.

Тот факт, что у вас могут быть активы на спонсируемом сотрудником 401 (k) или индивидуальном пенсионном счете (IRA), не означает, что вы имеете право на ипотеку под залог активов.Вполне вероятно, что банк сочтет эти вложения слишком рискованными, и ваш кредитор откажет в ссуде. Еще одно замечание относительно права на ипотеку под залог активов: если вы закладываете активы и стоимость ваших инвестиций снижается, банк может запросить дополнительные средства для учета снижения. Действуйте осторожно и не забудьте посоветоваться со своим специалистом по финансовому планированию, прежде чем переходить к ипотеке под залог активов.

Learn: активы и сбережения, необходимые для покупки дома.

Достоинства и недостатки

Еще раз подчеркнем, что ипотека под залог активов устраняет необходимость в первоначальном взносе, позволяет заемщику сохранять право собственности на свои инвестиции и часто имеет более низкую процентную ставку. Заемщики также продолжают получать доход от своих активов, даже если они служат залогом для кредитора. Остающееся преимущество, которое мы не затронули до этого момента, заключается в том, что заемщик избегает налога на прирост капитала от продажи заложенных активов.

Теперь, когда вы знаете о преимуществах ипотеки под залог активов, вот некоторые из недостатков ссуды:

• Заемщик может потерять как свой дом, так и свои активы в случае невыполнения кредита.

• Вместо первоначального взноса заемщик должен быть готов уплатить проценты по кредиту на полную стоимость дома.

• У заемщика могут быть ограниченные торговые возможности, если заложенные активы являются паевыми фондами или акциями.

Подходит ли вам?

Представьте себе финансирование покупки или рефинансирования другой собственности без необходимости касаться своего сберегательного счета или пересматривать свою инвестиционную стратегию. Хотя некоторым заемщикам это кажется надуманной идеей, она может стать реальностью, если вы воспользуетесь ипотекой под залог активов.

Как мы упоминали в начале статьи, ипотека под залог активов имеет смысл только для определенных заемщиков. Вот почему мы рекомендуем поговорить с опытным кредитором *, прежде чем предполагать, что это ваш лучший вариант финансирования недвижимости.

* American Financing не предлагает ипотечные кредиты под залог активов.

газонов; Правила сторонних действий для покупателей кооператива

Есть несколько способов сохранить в секрете ссуды с отрицательным залогом от советов директоров кооперативов, говорят юристы, участвовавшие в процессе. В некоторых случаях, когда здание допускает некоторое банковское финансирование, банк может назначить более раннюю встречу со всеми сторонами, кроме совета кооператива. Оформляются отдельные кредитные договоры и выдается два чека. Один для суммы ипотеки, утвержденной советом директоров; другой — для остатка, который позже будет представлен на официальном закрытии под видом сбережений покупателя.При таком маневре совету директоров ничего не известно о втором займе или о сопутствующих ему иногда существенных процентных выплатах банку.

Защитники кредита говорят, что советы кооператива недальновидны и недосягаемы. Г-н Петерс, агент по недвижимости, который входит в совет директоров его кооператива, сказал, что советы многих кооперативов слишком строги и должны позволять покупателям занимать больше денег. По его словам, наличие банка, стоящего за квартирой в случае дефолта, на самом деле безопаснее, потому что банк вмешается, чтобы оплатить обслуживание в случае дефолта акционера.Он сказал, что большему количеству советов кооперативов следует напрямую спрашивать соискателей, получают ли они ссуду под отрицательный залог. «Часто это можно определить по финансовому отчету заявителя, — сказал он. «И люди действительно не очень хорошие лжецы».

Стюарт Сафт, председатель Совета кооперативов Нью-Йорка и юрист по недвижимости, сказал, что делает ложные заявления в подписанном заявлении о покупке — например, на строка, в которой запрашивается профинансированная сумма — возможно, коммерческое мошенничество. Но он говорит от имени многих экспертов, когда спрашивает, как практика кооперативного режима действительно повреждает кооперативную доску?

г.Клерман, партнер Phillips Nizer, Benjamin Krim & Ballon и известный эксперт по кооперативному режиму, заметил, что ни один совет по кооперативному режиму, как известно, не подавал в суд из-за отрицательного залога, «хотя это то, что там ждет, чтобы произойти», — сказал он.

Он также поднял вопрос об ответственности брокеров по недвижимости и банкиров, которые знают об обмане, который, по его словам, должен быть рассмотрен в суде.

В надежде привлечь новых клиентов с высоким доходом некоторые банки предлагают специальные ссуды только под проценты, что в среднем на половину 1 процента больше, чем при стандартной ипотеке.Другие банкиры говорят, что премии нет. Многие ссуды с отрицательным залогом выдаются на срок от 10 до 15 лет по сравнению с 30-летним периодом обычной ипотеки. Некоторые брокеры говорят, что они часто направляют покупателей, заинтересованных в ссуде под отрицательный залог, в банки и ипотечные брокеры, которые, как они знают, предлагают им. Большинство брокеров несколько преувеличивают эту практику.

«Это выходит за рамки правил», — сказал г-н Петерс, брокер по недвижимости, который также был президентом своего кооператива Central Park West. «Но у меня нет морального предчувствия по этому поводу.Нью-Йорк — город, где люди играют в углы. Это отличный ракурс, и все хотят его сыграть. Но я чувствую, что каждой стороне нужно быть осторожнее. Заемщик не должен становиться в положение, в котором он лежит. Банки должны следить за тем, чтобы люди не брали слишком много займов. Доски? Они как морская пехота: «Не спрашивайте; не говори ». ‘

Обязательство технологической отрасли профинансировать проект доступного жилья

На прошлой неделе Apple вместе с другими крупными технологическими компаниями бросила кучу денег на жилищный кризис в Калифорнии.Они превзошли Facebook и Google, объявив колоссальный залог в 2,5 миллиарда долларов. Деньги делятся, среди прочего, на инвестиционный фонд доступного жилья и строительство доступных квартир на собственности Apple. Благотворительность, несомненно, поможет некоторым, кто оказался в кризисе, но мы не можем упускать из виду настоящую проблему: сокрушительный вес чрезмерного регулирования и жесткую фалангу политической оппозиции новому жилью.

Стало заурядным винить быстро развивающуюся технологическую индустрию в жилищных бедах района Залива.Есть риск, что щедрость технологической индустрии только поощрит это небрежное мышление посредством своего рода благотворительного Стокгольмского синдрома. По правде говоря, неспособность правительства должным образом отреагировать на рост экономики оправдывает основной удар нашего гнева.

Если вы хотите, чтобы жилье было доступным, вам нужно его строить больше. А когда спрос на жилье увеличивается из-за экономического роста, цены резко возрастают, если предложение не успевает за ними. В том, что предложение отстает, виноват не спрос. Действительно, для удовлетворения спроса предложение должно естественным образом расти, если только города не подавляют его.Возьмите Сан-Франциско, эпицентр жилищного кризиса в Калифорнии. С 2012 по 2018 год арендная плата выросла на 29,5 процента, а предложение выросло на 2,8 процента. Города, принимающие беженцев из Сан-Франциско, построили больше жилья, чтобы приспособиться к этому наплыву, чем Сан-Франциско построил для размещения своих собственных жителей. Эта проблема лежит прямо на плечах правительства.

Проблема двоякая: во-первых, рост клетки правительства. Границы городского роста препятствуют расширению роста за пределы страны, а зонирование на одну семью, минимальные размеры участков и ограничения плотности предотвращают разумное увеличение предложения, такое как дуплексы в жилых районах и более высокие здания в городских районах.Поскольку эти регулирующие силы ограничивают предложение, рынок должен компенсировать это более высокими ценами.

Во-вторых, состоятельные жители оказывают давление на местные органы власти, чтобы те остановили развитие и уклонились от реформы регулирования. Люди, которым выгодно остановить рост, представляют собой хорошо организованную группу элит, и многое поставлено на карту, в то время как выгоды от роста, хотя и существенные, распределяются между всеми. Нетрудно догадаться, кто чаще появляется в мэрии, чтобы хрустеть костяшками пальцев.

Следовательно, хотя Сан-Франциско имеет более дружелюбную нормативно-правовую среду, чем многие другие города Калифорнии (низкая планка, разумеется), тем не менее, у него есть печально известная жилищная проблема из-за дикой аристократии, выступающей против роста.До тех пор, пока правительства не осознают необходимость уменьшения размеров участков, не позволят вновь стать легальным старым и дешевым жилищным условиям (например, дома с общей кухней или ванной) и не избавятся от бюрократии в процессе выдачи разрешений, никакая щедрость не спасет нас от мы сами. Требуется не больше благотворительности, а большее уважение к правам собственности, позволяющее местным строителям строить дома и квартиры, пользующиеся большим спросом. Калифорния уже приняла закон штата, который позволяет большинству домовладельцев на больших участках строить квартиры для бабушек рядом с их домами — это шаг в правильном направлении.

Ничто из этого не означает, что щедрые подарки, такие как подарки от Apple, ничего не дадут. Тем не менее, спасение тонущей лодки от воды не сравнится с устранением утечки. А технологические отрасли должны осторожно относиться к использованию своих денег. К сожалению, реальность такова, что дар Apple вполне может привести к тем же нормативным недостаткам, которые ставили в тупик других разработчиков. В то время как Apple получит меньше «пирожных», деньги лучше потратить на лоббирование реформы, способствующей росту.

Apple и другие компании, делающие пожертвования на жилищное строительство, заслуживают похвалы.Но это все равно, что хвалить Сизифа за его выносливость. В конце дня, каким бы сильным он ни был, его валун снова оказывается у подножия холма. Пока мы не потребуем реформы политики, эти благотворительные взносы мало что изменят.

Итан Блевинс — поверенный в Pacific Legal Foundation, которая ведет судебные тяжбы по всей стране, чтобы добиться победы в судах, обеспечивающих соблюдение конституционных гарантий личной свободы. Следуйте за ним в Twitter @ethanwb.

Эта статья была первоначально опубликована в журнале The Hill 11 ноября 2019 года.

Amazon обещает выделить 2 миллиарда долларов на доступное жилье в трех крупных городах

Amazon намерен инвестировать в доступное жилье в течение следующих пяти лет в трех регионах, где она … [+] является крупным работодателем.

Амазонка / Джоэл Флора

Amazon заявила в среду, что запускает фонд акционерного капитала в размере 2 миллиардов долларов для сохранения и создания более 20 000 единиц доступного жилья в районе Пьюджет-Саунд штата Вашингтон; Арлингтон, Вирджиния; и Нэшвилл — три района, в которых компания имеет или планирует иметь не менее 5000 сотрудников в ближайшие годы.

Фонд нацелен на сохранение существующего жилья и создание инклюзивного жилищного строительства посредством займов ниже рыночной и грантов партнерам по жилищному строительству, традиционным и нетрадиционным государственным учреждениям и организациям, возглавляемым меньшинствами.

Жилищные усилия отражают приверженность гиганта онлайн-розничной торговли доступному жилью и стремятся обеспечить, чтобы семьи с умеренным и низким доходом могли позволить себе жилье в богатых ресурсами общинах с легким доступом к районным услугам, удобствам и рабочим местам.

Первые инвестиции включают 381,9 миллиона долларов в виде ссуд ниже рыночной и грантов Вашингтонскому жилищному управлению для сохранения и создания до 1300 доступных домов на территории комплекса Crystal House в Арлингтоне и 185,5 миллионов долларов в виде ссуд ниже рыночной и грантов жилищному управлению округа Кинг. сохранить до 1000 доступных домов в Вашингтоне с дополнительными инвестициями во всех трех регионах.

Округ Арлингтон потерял около 14 400 частных домов по доступной цене с 2000 года.В период с 2010 по 2018 год медианная стоимость жилья выросла примерно на 20% (с поправкой на инфляцию), а медианная арендная плата выросла на 11%, в то время как медианные доходы домохозяйств выросли только на 7%.

«Инвестиции Amazon в доступное жилье в Арлингтоне являются трансформационными, и это невозможно сделать в лучшее время», — сказал Мэтт де Ферранти, председатель правления округа Арлингтон. «Мы рады дальнейшему укреплению нашего партнерства с Amazon и совместной работе, направленной на выполнение наших общих обязательств по обеспечению справедливости и экономических возможностей для всех наших жителей.”

Amazon предоставляет капитал ниже рыночного — в форме ссуд, кредитных линий и грантов — для сохранения и создания 20 000 домов, доступных для семей с умеренным и низким доходом в регионе Пьюджет-Саунд, Арлингтоне и Нэшвилле . В каждой из этих областей Amazon нацелена на домохозяйства, получающие от 30% до 80% среднего дохода в этом районе.

В районе метро Вашингтона, округ Колумбия, это означает, что семья из четырех человек зарабатывает менее 79 600 долларов в год. В районе метро Сиэтл-Такома-Бельвью это означает, что семья из четырех человек зарабатывает менее 95 250 долларов в год.

«У Amazon есть давняя приверженность помощи нуждающимся, включая семейный приют Mary’s Place, который мы построили в нашей штаб-квартире в Пьюджет-Саунд», — сказал Джефф Безос, основатель и генеральный директор Amazon. «В настоящее время приют поддерживает более 200 бездомных женщин и детей каждую ночь. Этот новый фонд жилищного строительства стоимостью 2 миллиарда долларов создаст или сохранит 20 000 доступных домов во всех трех регионах наших штаб-квартир — Арлингтоне, Пьюджет-Саунд и Нэшвилле. Это также поможет местным семьям достичь долгосрочной стабильности при построении сильных инклюзивных сообществ.”

Фонд жилищного строительства Amazon предоставит дополнительно 125 миллионов долларов в виде денежных грантов предприятиям, некоммерческим организациям и организациям, возглавляемым меньшинствами, чтобы помочь им найти более инклюзивное решение кризиса доступного жилья, который непропорционально затрагивает цветные сообщества.

Фонд также будет предоставлять гранты государственным партнерам, которые традиционно не занимаются вопросами доступного жилья, например, транспортным агентствам и школьным округам, чтобы предоставить им ресурсы для продвижения и создания инициатив в области справедливого и доступного жилья.

Сара Розен Уортелл, президент Института урбанистики, высоко оценила обязательства Amazon в области жилищного строительства.

«В быстро развивающихся городах США многие многоквартирные дома, доступные для учителей, медицинских работников, работников общественного транспорта и других лиц со скромным доходом, все чаще перестраиваются в роскошные квартиры, что вызывает перемещение и сокращение вариантов жилья для работающих семей», — сказала она. «Инвестиции, подобные тем, о которых объявила сегодня Amazon, которые помогают сохранить существующие здания и поддерживать умеренный уровень арендной платы, имеют решающее значение для местных усилий, которые способствуют экономической интеграции и поддерживают стабильность и экономическую мобильность семей со средним и низким доходом.”

Суммируется ли залог жилья Google на 1 миллиард долларов?

18 июня Google объявил, что обещает выделить 1 миллиард долларов на строительство 20 000 домов. Эти усилия были отмечены за их намерение положить конец кризису доступности жилья, поразившему район залива Сан-Франциско. Хотя размер инвестиций свидетельствует о добросовестности компании, вера в то, что этот миллиард долларов позволит создать 20 000 новых домов, явно ложна.Я знаю это, потому что я архитектор. Время от времени я работаю на общественных началах, и моя работа — сообщать клиенту, когда его проект неосуществим и не сработает. Google не мой клиент, но давайте нарушим их обещание в 1 миллиард долларов.

Google пообещал 250 миллионов долларов на строительство новых домов и земли на 750 миллионов долларов. Начнем с 250 миллионов долларов, которые Google выделила специально для инвестирования в строительство объектов. Используя оценки RS Means и FHLBank, предполагаемая стоимость строительства единицы жилья — с использованием квартир, самая низкая стоимость единицы из всех типов жилья — в Сан-Хосе составляет 209 долларов.09 за квадратный фут. Используя средний размер квартиры в 860 квадратных футов, вы получаете среднюю стоимость строительства в 179 817 долларов за единицу жилья.

250 000 000 долл. США / 179 817 долл. США за единицу = 1390 единиц (с некоторыми изменениями)

Этот номер квартиры не дает нам всей картины, потому что стоимость очень доступного жилья с ограниченным доходом растет. По данным Центра жилищных инноваций им. Тернера при Калифорнийском университете в Беркли, «стоимость строительства доступного проекта из 100 квартир в Калифорнии увеличилась с 265 000 долларов за квартиру в 2000 году до почти 425 000 долларов в 2016 году.”

Обновление моей формулы с использованием 425 000 долларов в качестве разделителя:

250 000 000 долларов США / 425 000 долларов США = 588 единиц

588 единиц — это очень мало. Это замечательно для 588 семей, которые получают жилье, но не очень хорошо для тысяч и тысяч людей, которые сейчас нуждаются в жилье.

Почему так дорого обходится строительство жилья, особенно доступного жилья категории «А»?

Эта проблема характерна не только для района залива, это проблема, с которой в настоящее время сталкиваются все растущие городские районы.Когда вы сравниваете частный проект с публичным, большая часть затрат остается прежней:

• Стоимость материалов

• Стоимость рабочей силы

• время, необходимое для разрешения проекта (время = деньги)

• дополнительные местные правила различаются от города к городу, но в основном не меняются между государственными и частными проектами

Любые препятствия, которые добавляют время проекту, означают, что на каждую единицу тратится больше долларов, чтобы довести проект до конца.Изменение стоимости проекта также может привести к остановке доступного жилья из-за сложной взаимосвязи между сроками строительства и хрупкими структурами финансирования, обычно доступными для государственных проектов. Проекты, финансируемые за счет государственных субсидий, и доходы ограничены с самого начала, имеют более высокие нормативные барьеры и более пристальный контроль со стороны общественности. То, как мы финансируем доступное жилье, значительно увеличивает стоимость доступного жилья.

Остающиеся вложения Google в жилищное строительство в размере 750 миллионов долларов рассчитываются как стоимость земли, которую компания предоставит для «поддержки строительства как минимум 15 000 новых домов с любым уровнем дохода в районе залива».«Это та часть, где цифры становятся действительно нечеткими. К чести компании, компания выявила одну из критических трудностей в жилищном строительстве — получение земли. В одном только Сан-Хосе 94 процента земли, доступной для жилья, зонированы специально только для односемейного жилья, что ограничивает землю, доступную для более крупных застроек, и — предупреждение о спойлере — делает строительство такого типа жилья более дорогим. Предоставляя землю самостоятельно, Google помогает сократить расходы на разработку для других.Но сколько земли равняется 750 миллионам долларов?

Стоимость земли может сильно различаться в зависимости от местоположения и зонирования, однако недавнее исследование показало, что в 2017 году стоимость земли Сан-Хосе составляла в среднем 2,3 миллиона долларов за акр. Если стоимость земли будет одинаковой для всех инвестиций Google, это может поставить Общий объем предоставленных земель составляет 326,1 соток. Для постройки 15000 единиц:

15000 единиц / 326,1 акра = ~ 46 единиц на акр

Чтобы представить это число в перспективе, это было бы эквивалентом строительства трехэтажных таунхаусов на всей территории, что можно легко создать в теории.На практике? Не так много.

Землю, предоставленную Google, необходимо перезонировать, чтобы на ней можно было построить жилье. Для утверждения и внедрения изменений зонирования могут потребоваться годы, а бои могут быть очень долгими и очень сложными, когда у оппозиции есть много свободного времени и денег. Не так давно SF столкнулась с небольшой битвой за строительство 150 доступных единиц жилья в богатом анклаве, проект, который в конечном итоге был отменен из-за сопротивления. Не так давно Google попытался изменить зонирование земель в Маунтин-Вью и столкнулся с ответной реакцией.Между тем стоимость строительства продолжает расти.

Итак, если предположить, что Google не только предоставляет землю, но и оплачивает затраты на изменение зонирования земли, а также разрешение на строительство, сколько будет стоить строительство 15 000 единиц жилья после этого? Используя ранее полученное значение RS Means, давайте посчитаем общую стоимость строительства 15 000 единиц жилья в Сан-Хосе:

179 817 долларов за единицу * 15 000 = 2 697 255 000 долларов

Таким образом, кому-то, кроме Google, нужно будет найти примерно 2,7 миллиарда долларов дополнительного финансирования для создания 15 000 единиц в собственности Google.Сравните это с предыдущим раундом финансирования, предоставленным Департаментом жилищного строительства и общественного развития Калифорнии, который предоставил в общей сложности 480 миллионов долларов в виде 238 грантов. Все эти 2,7 миллиарда долларов не будут поступать из открытых источников, и о полностью доступном проекте тоже не может быть и речи. Чтобы приблизить эту точку зрения, используя ранее полученный номер Terner Center для расчета общей ориентировочной стоимости 20000 единиц:

425000 долларов за единицу * 20000 единиц = 8 долларов.5 миллиардов

Это лишит Google 7,5 миллиардов долларов финансирования для выполнения своего плана. Даже если Google вложит 1 миллиард долларов исключительно в строительство, он не сможет построить 20 000 домов.

1 000 000 000 долларов США / 179 817 долларов США за единицу = 5561 единиц

Итак, что можно сделать, чтобы снизить стоимость жилья, чтобы сделать подобные инициативы более осуществимыми?

1. Призвать города вкладывать больше денег в жилищные фонды и с меньшими ограничениями
   Чтобы создать действительно государственное субсидируемое жилье, необходимо больше денег на жилье на местном, государственном и национальном уровнях.Уловка, позволяющая сделать эти средства еще более эффективными, состоит в том, чтобы минимизировать ограничения на то, на что эти деньги могут быть использованы. Во многих грантах есть конкретные условия в отношении того, что они покрывают, что может создать проблемы при возникновении сбоев в процессе. Снижение бремени позволит проектам доступного жилья покрыть пробелы за счет текущих средств вместо снижения качества их проекта или, что еще хуже, полной остановки.

2. Программы создания рабочих мест, ориентированные на строительную отрасль
   Многие люди не осознают того, что, когда вы говорите о строительстве многоквартирных домов, вы имеете в виду использование подрядчиков, которые также работают над коммерческими / офисными проектами.Недостаток предложения приводит к росту спроса, что приводит к увеличению затрат на ведение бизнеса и увеличению времени ожидания начала проекта. За счет развития большего числа людей, способных работать в строительной отрасли, у людей появится возможность фактически выполнять эти проекты вовремя и в рамках бюджета.

3. Повсюду строить больше жилья
   Реформа землепользования является самым важным вопросом в борьбе с высокими ценами на жилье.Я мог бы написать совершенно отдельную статью о том, почему это должно происходить, но вот несколько моментов. Если требование к минимальному размеру лота, которое многие города используют для многосемейных проектов, будет снято, барьер для входа для небольших проектов будет снят. Если процесс упростить и сделать предсказуемым, чтобы учесть больше единиц, то сроки завершения проекта значительно сократятся. Если имеется больше единиц жилья, меньшее давление на существующее жилье будет предлагаться по самой высокой цене.

Я поддерживаю эти усилия Google по улучшению жилищного строительства в их районе. Но их математические предположения не соответствуют моему профессиональному опыту. Это обещание пытается достичь того, чего не удалось достичь ни одной группе в области архитектуры, машиностроения, строительства или недвижимости (не говоря уже о сфере высоких технологий). Наряду с этими финансовыми обязательствами Google (от своих аналитиков до сотрудников с самым низким доходом) должен выступать за лучшую реформу землепользования в районе залива и в Калифорнии в целом.