Где взять денег на покупку квартиры: Кредиты на покупку жилья без первоначального взноса – взять на самых выгодных условиях без ипотеки

Содержание

Ипотека на покупку дома 🏠 — взять ипотеку на частный дом в Россельхозбанке

Приобретение квартиры / таунхауса с земельным участком или апартаментов на вторичном рынке.

Участники зарплатного проекта/«надежные» клиенты1

Первоначальный взнос: до 20%
  • 8,10 % до 3 млн. ₽
  • 7,90 % от 3 млн. ₽
Первоначальный взнос: свыше 20%
  • 7,85 % до 3 млн. ₽
  • 7,65 % от 3 млн. ₽
Работники бюджетных организаций2

Первоначальный взнос: до 20%

  • 8,30 % до 3 млн. ₽
  • 8,10 % от 3 млн. ₽
Первоначальный взнос: свыше 20%
  • 8,05 % до 3 млн. ₽
  • 7,85 % от 3 млн. ₽

Иные физические лица

Первоначальный взнос: до 20%
  • 8,40 % до 3 млн. ₽
  • 8,20 % от 3 млн.  ₽
Первоначальный взнос: свыше 20%
  • 8,15 % до 3 млн. ₽
  • 7,95 % от 3 млн. ₽

Приобретение объекта недвижимости по договору участия в долевом строительстве.

Участники зарплатного проекта/«надежные» клиенты1

Первоначальный взнос: до 20%
  • 7,90 % до 3 млн. ₽
  • 7,75 % от 3 млн. ₽
Первоначальный взнос: свыше 20%
  • 7,65 % до 3 млн. ₽
  • 7,50 % от 3 млн. ₽
Работники бюджетных организаций2

Первоначальный взнос: до 20%

  • 8,10 % до 3 млн. ₽
  • 7,95 % от 3 млн. ₽
Первоначальный взнос: свыше 20%
  • 7,85 % до 3 млн. ₽
  • 7,70 % от 3 млн. ₽

Иные физические лица

Первоначальный взнос: до 20%
  • 8,20 % до 3 млн.
     ₽
  • 8,05 % от 3 млн. ₽
Первоначальный взнос: свыше 20%
  • 7,95 % до 3 млн. ₽
  • 7,80 % от 3 млн. ₽

Свой дом — взять ипотеку на вторичное жильё в банке ВТБ

Есть ли ограничения по месту регистрации?

Нет. Ипотеку можно оформить в любом ипотечном центре банка. Независимо от места регистрации. Если вы работаете в одном городе, а квартиру покупаете в другом, можно подать документы в том городе, где вы работаете.

Есть ли требования к минимальному стажу?

Общий стаж — 6 месяцев. При этом, если вы недавно меняли работу, дождитесь окончания испытательного срока.

В каких случаях требуются поручители?

Если вы состоите в официальном браке, супруг/супруга является поручителем по кредиту, т.к. вы вместе несёте ответственность за его выплату. Но если вы заключили брачный договор, предусматривающий раздельное владение имуществом, поручительство не требуется.


Поручители могут понадобиться, если вашего дохода не хватает, чтобы получить нужную сумму. Банк учтёт совокупный доход семьи и увеличит сумму кредита. Поручителей может быть не более 3: муж/жена, родители, братья/сёстры, дети.

Могут ли поручители претендовать на долю в квартире?

Только супруг/супруга. Другие поручители участвуют в погашении кредита (если у вас возникнут финансовые трудности), но не имеют права на долю в квартире.

Обязательно ли оформлять квартиру в общую собственность супругов?

Не обязательно, вы можете оформить квартиру на себя. Есть ограничения, только если вы используете материнский капитал — после закрытия ипотеки квартира должна быть оформлена в общую долевую собственность всех членов семьи, включая детей.

Можно ли продать квартиру до погашения ипотеки?

Конечно. Но только по согласованию с банком. Ипотека не повлияет на стоимость квартиры.

Кому принадлежит квартира в ипотеке? Банку?

Нет, вам. Ипотека накладывает лишь некоторые ограничения: вам потребуется согласование банка, если вы хотите сделать перепланировку, продать квартиру или зарегистрировать новых жильцов.

Что будет, если я не смогу выплачивать кредит?

Банк постарается предложить варианты решения проблемы. Например, вы можете воспользоваться ипотечными каникулами.

В какие даты вносить платёж?

Вы можете пополнить счёт в любое удобное время. Списание средств производится со 2го по 5е или с 15го по 18е. Выберите, какой период вам удобнее.

Не могу внести платёж. Что делать?

Позвоните нам по телефону 8 (800) 700-24-10 (звонок по России бесплатный). В будни с 04:00 до 22:00, в выходные с 04:00 до 20:00 по московскому времени. Мы постараемся вам помочь.

У нас трое детей. Куда обращаться, чтобы получить 450 000 ₽ на погашение ипотеки?

В любое из указанных отделений банка.

Ипотека на вторичное жилье от ПСБ

Минимальная сумма кредита

500 тыс.

Максимальная сумма кредита

— 30 млн ₽ — для объектов, расположенных в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области.
— 20 млн ₽ — для объектов, расположенных в остальных субъектах РФ.

Срок кредита

от 3 до 30 лет

Процентная ставка, годовых

от 7,89% *

Первый взнос

от 10% до 80% от стоимости приобретаемой квартиры

Способы расчетов с продавцом

— аккредитив
— безналично на счёт

Погашение кредита

ежемесячно, равными платежами

Надбавки к процентной ставке

+3% — при условии отсутствия комплексного страхования

Комиссии

отсутствуют

Как сэкономить и заработать на собственную квартиру

Фото: Michal Jarmoluk/Pixabay

Многие украинцы продолжают снимать жилье и ежемесячно платят значительные суммы за пользование недвижимостью.

Работоспособная молодежь после окончания учебных заведений продолжает жить с родителями из-за отсутствия средств на покупку жилья. Причина этому — небольшая заработная плата, которую предлагают работодатели.

Однако, если подойти к вопросу грамотно, можно купить квартиру в Киеве, Львове, Одессе, Харькове или любом другом городе за несколько лет или, по крайней мере, сделать большой шаг к приобретению собственной недвижимости.

Присоединяйтесь к нам в Telegram!

Ежемесячно я помогаю заключать несколько сотен договоров, касающихся купли-продажи недвижимости. Это доказывает, что собрать деньги и инвестировать в жилье — это путь, пройденный многими людьми, они достигли своей цели, а значит, вам это тоже будет под силу.

1

Составляем план, как заработать на квартиру

Фото: Pexels/Pixabay

Перед тем, как делать расчеты: сколько нужно зарабатывать, сколько отложить, подумайте о том, какие параметры жилья важны для вас и вашей семьи.

Лучше составить план, который поможет ориентироваться в дальнейшем. Предлагаю при составлении плана ориентироваться на следующие вопросы:

  • каким должно быть будущее жилье?
  • где оно должно быть расположено?
  • сколько я готов потратить?
  • как собрать деньги?

А теперь разберем все эти вопросы более подробно.

2

Каким должно быть будущее жилье?

Фото: Rudy and Peter Skitterians/Pixabay

Определитесь, хотите ли вы жить в частном доме, таунхаусе или квартире в многоквартирном доме, а также с количеством комнат и планировкой помещений. Обязательно учитывайте площадь жилья в целом и площадь отдельных его помещений.

Подумайте, нужен ли балкон, а также, каким должен быть санузел — раздельным или совмещенным. Например, если у вас есть дети, стоит рассмотреть вариант с отдельными и смежными комнатами.

Если любите готовить, имеет смысл искать вариант с просторной кухней, если любите принимать гостей, кстати будет гостиная. Определитесь, искать ли новостройку, или рассмотреть вторичный рынок тоже.

3

Где жилье должно быть расположено?

Фото: Free-Photos/Pixabay

Купить квартиру в спальном районе, в центре, или за городом — все зависит только от ваших потребностей.

Учитывайте также транспортную развязку — если у вас нет автомобиля, лучше всего искать вариант недалеко от остановок или станций метрополитена.

Учитывайте и социальную инфраструктуру — аптеки, больницы, школы, торговые центры, магазины, спортзалы, кинотеатры и другие учреждения, которые нужны для комфортной жизни.

Если хотите квартиру в новостройке, обратите внимание на район: ведется рядом строительство, ведь наличие рядом строительной площадки создает неудобства определенное время.

4

Сколько я готов потратить?

Фото: Firmbee/Pixabay

Чтобы реалистично рассчитать свои расходы, нужно узнать средние рыночные цены на недвижимость. А потом решите для себя, сколько денег готовы потратить на покупку квартиры.

Сколько собрано, какие расходы вы предполагаете (например, ремонт, услуги дизайнера, покупка дорогостоящей техники или мебели). Также нужно посчитать срок, за который можно собрать необходимую сумму.

5

Как собрать деньги?

Определитесь с тем, как вы будете покупать недвижимость: соберете сами, воспользуетесь рассрочкой от застройщика, возьмете ипотеку или деньги в долг у родственников или друзей.

В ходе продвижения к цели ваш план будет корректироваться, ведь на него будут влиять различные жизненные обстоятельства: уволились с работы, срочно нужны деньги на лечение, открыли собственное дело — это нормальный процесс, которого в принципе не избежать.

6

Долго и с усилиями

Фото: Andi Graf/Pixabay

Один из моих клиентов рассказал, что долго был среди тех, кто говорит:

«Мне и так не хватает ни на что, как можно откладывать?».

Но оказалось, что даже при зарплате в 12 тыс. грн есть, что откладывать, просто эти суммы кажутся столь смешными, что мы предпочитаем их прогулять.

Он начал с того, что стал отнимать по 5% с зарплаты и не особо заметил разницу, однако за год собралась кругленькая сумма.

Чтобы накопить, нужно придерживаться принципов финансовой грамотности и экономить, например, на:

  • вредных привычках — в среднем на сигареты уходит 30 грн/день, а это почти 11 тыс. грн/год, если отказаться от алкоголя, можно сэкономить еще 10 тыс. грн/год;
  • импульсивных покупках — по статистике, около 30% денег тратится на импульсивные покупки, если ходить в магазин со списком и покупать только то, что нужно, можно сэкономить около 20 тыс. грн/год;
  • ресторанах, клубах, кино, театрах — если посещать такие заведения не чаще одного раза в несколько месяцев, экономия составит до 30 тыс. грн/год;
  • покупки книг — можно ходить в библиотеки, обмениваться книгами с друзьями, или покупать онлайн (это в несколько раз дешевле), экономия 6 тыс. грн/год;
  • спортзале — заниматься спортом на соседнем стадионе, парке, дома — стандартный пакет в недорогом спортзале стоит около 800 грн, экономия — почти 10 тыс. грн/год;
  • собственном транспорте — чаще ездить на работу на общественном транспорте (расходы составят до 600 грн/месяц) или пешком, экономия около 30 тыс. грн/год;
  • поездках — выбирать отдых в Украине, путешествовать поездами или собственным транспортом (если крупная компания, или брать попутчиков), экономия 20 тыс. грн/год;
  • арендованном жилье — найти дешевое жилье, или пожить некоторое время у родителей, средняя сумма арендованного жилья — 6 тыс. грн/мес. + 1500 коммунальных платежей, экономия составит до 90 тыс.

Таким образом можно сэкономить даже 228 тыс. грн/год. Сумма может быть меньше или больше, в зависимости от ваших расходов, степени бережливости и форс-мажорных обстоятельств.

Ища способ сэкономить деньги, взвешивайте все расходы. Для вещей это может быть срок эксплуатации, бытовой техники — расход электроэнергии. Для финансовых моментов — комиссии, штрафы.

Учитесь мыслить стратегически, есть ли смысл ехать за продуктами на другой конец города, где они дешевле, если учесть затраты времени и денег на дорогу. Станут спасенные 100 грн экономией? Выбрали кредит с низкой ставкой, а посчитали ли расходы на дополнительные комиссии?

Важно понимать, что отказ от любых расходов еще не означает экономию, и сэкономленные деньги можно накопить. Экономия больше связана с изменением расходных привычек. Первое и главное правило — начать вести бюджет доходов и расходов.

7

Небольшой бюджет

Фото: Alexander Lesnitsky/Pixabay

Если бюджет на покупку квартиры получается небольшой, а свое жилье все же хочется иметь, рассмотрите все возможные варианты дополнительного дохода.

Возможно, надо сократить расходы в различных сферах своей жизни, найти дополнительную работу или изменить основную.

Чтобы собрать необходимую сумму, можно:

  • объединиться с несколькими членами семьи и собирать вместе,
  • продать ненужную недвижимость и другое ценное имущество,
  • взять производственный кредит на месте работы или оформить рассрочку у застройщика.

Можно вкладывать деньги в строительство еще на этапе котлована, но здесь есть риски попасть на застройщика-мошенника.

Также можно приумножить деньги благодаря депозиту в банке, покупке валюты, вложить деньги в драгоценные металлы или облигации внутреннего государственного займа.

Значительная часть украинцев не в курсе возможных акций от застройщиков (например: если цена привязана к курсу, временами застройщики ее закрепляют на время) и льгот со стороны государства (хотя таких и не много).

Стартовую информацию для семей можно посмотреть здесь, можно поискать выгодные варианты ипотеки от украинских банков.


Заработать на квартиру можно, если быть экономным, знать свои права, проверять застройщиков и обращать внимание на дополнительные возможности.

Ошибка в тексте? Выделите её мышкой и нажмите: Ctrl + Enter

Покупка квартиры до регистрации брака

Что учесть будущим супругам при приобретении недвижимости до свадьбы, чтобы избежать возможных проблем с разделом имущества?

«Мы с будущим мужем планируем приобрести квартиру до брака. Ипотека будет оформлена на него. Я выступаю в качестве созаемщика и вношу половину первоначального взноса. Деньги я просто переведу со своей карты на его счет, а он уже внесет всю сумму. Скорее всего, в будущем мы используем средства маткапитала для погашения ипотеки. Скажите, я все равно никакого отношения к квартире иметь не буду?» – с этим вопросом читательница обратилась в редакцию «АГ».

Давайте разберемся, как будущим супругам купить квартиру до брака, чтобы потом не возникло проблем.

Заключение брачного договора будет правильным решением

Прежде всего ответим на вопрос читательницы. Если между супругами пробежит черная кошка и дойдет до недружественного раздела имущества, спор придется решать в суде. И тут будет важно, аргументы какой из сторон окажутся сильнее.

Супруг может заявить: «Ипотека оформлена до брака, как и право собственности на квартиру. Значит, задолженность по ипотечному кредиту – это мое обязательство, как и квартира – моя собственность. Да, жена давала деньги, но кто сказал, что именно они пошли на первоначальный взнос и уплату процентов?» Супруга может приводить свои аргументы: она участвовала в выплате первоначального взноса, часть ипотечного кредита была погашена маткапиталом, выплачивались ипотека и проценты по ней в период брака за счет общего дохода супругов, поэтому она все же имеет право на долю в квартире. Но чью сторону примет суд, какие документы будут оценены им как подтверждающие требования и в каких долях он разделит квартиру между супругами – сказать сложно.

Читайте также

Брачный договор перестал быть прерогативой миллионеров

В России брачный договор всегда считался признаком меркантильности и недоверия, но теперь его заключают все чаще. Чем он может пригодиться даже любящей семье? Как его составить и будет ли он работать?

04 Июня 2019

Другое дело, если будет оформлен брачный договор (хотя бы в отношении приобретаемой квартиры, если подписание «всеобъемлющего» договора смущает). Он может быть заключен в любое время – как до вступления в брак, т.е. при покупке квартиры, так и после (ст. 41 Семейного кодекса РФ). Заключенный до свадьбы договор начнет действовать с момента государственной регистрации брака.

В этом договоре супруги могут определить, кому и в каких долях квартира будет принадлежать, как она будет делиться в случае прекращения брака вне зависимости от того, кто из супругов и как именно вносил первоначальный взнос, с чьего счета списывались ипотечные платежи, был ли в это время у другого супруга источник дохода. Единственное ограничение: один из супругов не может быть поставлен в заведомо худшее положение, чем другой. Например, нельзя заключить брачный договор, по которому при разводе и разделе имущества одному супругу переходит квартира, а второму – долг по ипотеке. В общем, чтобы тяжкие мысли о возможной несправедливости в будущем не омрачали счастье семейной жизни, лучше оформить брачный договор.

Ниже рассмотрим общие ситуации.

Что учесть при заключении договора о покупке квартиры до брака?

Российские суды нередко рассматривают гражданский договор одновременно как соглашение между супругами об определении режима собственности. Например, если они оба фигурируют в качестве покупателей, приобретающих равные доли в квартире, то, скорее всего, суд посчитает, что именно этим договором о приобретении жилья супруги установили, что каждому из них в его личную собственность переходит соответствующая доля в квартире. Например, такая позиция была применена в решении Нагатинского суда г. Москвы по делу № 02-0395/2016 (02-12309/2015).

Также нужно иметь в виду: закон не содержит правила о том, что имущество, нажитое гражданами в незарегистрированном браке, безусловно становится их общей долевой собственностью. Для этого требуется их совместное ясно выраженное волеизъявление с согласованием размера долей в общей собственности (Апелляционное определение Верховного суда Республики Коми от 29 января 2015 г. по делу № 33-367/2015). Это значит, что при заключении договора о приобретении квартиры нужно определить долю каждого из будущих супругов. Если один из них вносит большую сумму в качестве первоначального взноса, логичнее определить его долю в большем размере. При этом если не указать размеры долей, то по умолчанию они будут равнозначными – у каждого по 1/2.

В случае если покупатели так и не решат вступить в законный брак, то правовой режим имущества будет определяться по правилам главы 16 Гражданского кодекса РФ: у каждого владельца доли будет преимущественное право на приобретение доли другого владельца. Если же они будут спорить о цене выкупа, то можно будет обратиться в суд и провести судебную экспертизу по оценке рыночной стоимости доли. Вот только процедура эта затратная, дешевле будет решить вопрос миром.

А если квартира будет куплена в ипотеку?

Ипотека – это кредит под залог недвижимости. Если будущие супруги собираются взять кредит под залог приобретаемой квартиры, то общие условия будут те же, что и при покупке в общедолевую собственность, но с особенностями – квартира остается в залоге у банка до полной выплаты кредита.

В кредитном договоре покупателям лучше выступить в качестве основного заемщика и созаемщика. Нелишним будет закрепить в договоре в отношении каждого заемщика сумму обязательного ежемесячного платежа пропорционально размеру доли каждого – в случае разрыва отношений в будущем будет проще определить действительную стоимость каждой доли.

Будущие супруги могут выступить солидарными заемщиками. Оплачивать ежемесячные взносы будут обязаны оба солидарно. Главное, чтобы сумма ежемесячного платежа вносилась полностью, и неважно кем.

Читайте также

Как супругам разделить обязательства по ипотеке при разводе?

Финансовые обязательства сохраняются за супругами в равных долях независимо от того, кто является заемщиком и собственником квартиры. Поделить их можно несколькими способами

03 Сентября 2020

Рассмотрим пример: заемщики вступили в брак, но спустя время их отношения прекратились, а ипотеку платить надо. Обычно ее выплачивает тот, кто указан основным заемщиком или кто остается проживать в квартире. При разделе имущества в связи с расторжением брака один из супругов вправе потребовать от другого половину платежей по кредитному договору, произведенных им после прекращения семейных отношений (Апелляционное определение Верховного cуда Республики Башкортостан от 20 февраля 2014 г. по делу № 33-2011/2014).

Если квартира приобретена с использованием заемных средств и на момент раздела имущества кредит не выплачен, может потребоваться разделение долговых обязательств перед банком по погашению этого кредита. При этом супруги не вправе своим соглашением изменить порядок его выплаты. Для этого им потребуется согласие банка-кредитора (п. 1 ст. 450 ГК РФ; Апелляционное определение Московского городского суда от 14 мая 2015 г. по делу № 33-16190/2015). После согласования с банком порядка погашения кредита и заключения соглашения о разделе имущества нужно зарегистрировать в территориальном органе Росреестра права на определенные в соглашении доли. Кроме того, если квартира находится в залоге, может потребоваться внесение изменений в закладную (п. 2 ч. 2 ст. 14 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Что нужно знать о приобретении квартиры с использованием маткапитала?

Если брак зарегистрирован, то использование материнского капитала на улучшение жилищных условий дает мужчине право на долю в недвижимом имуществе. Средствами маткапитала можно также погасить ипотеку, оформленную на имя супруга, даже если она была взята до брака. Сожительство такой возможности не дает, как и не обязывает женщину, который выдан сертификат, выделять партнеру долю в имуществе (подробнее о преимуществах и последствиях, о которых нужно подумать как до свадьбы, так и после, – читайте в статье «Зачем нужен брак?»).

Жилье, приобретаемое супругами с привлечением средств материнского капитала, оформляется в общую долевую собственность всех членов семьи, включая детей. При разводе супруги могут претендовать только на свою долю, даже если она еще не выделена. Так, если квартира, приобретенная с использованием средств маткапитала, не была оформлена в общую собственность родителей и несовершеннолетних детей, то при разрешении спора о разделе общего имущества супругов суд должен будет поставить этот вопрос на обсуждение сторон и определить доли детей в праве собственности на жилое помещение (Обзор судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22 июня 2016 г.).

Что будет с квартирой, если один из будущих молодоженов погибнет?

Если один из будущих супругов погибнет после приобретения квартиры в общую долевую собственность, то доля погибшего войдет в его наследственную массу и второй будущий супруг претендовать на нее не сможет (если же брак зарегистрирован, супруг становится наследником первой очереди).

В случае заключения брачного договора – а сделать это можно в любое время – нужно учитывать, что он вступает в силу со дня регистрации брака.

Если квартира куплена до свадьбы, что изменится после регистрации брака?

Если квартира приобретена до свадьбы и оформлена в общедолевую собственность, то после заключения брака ничего не изменится, так как недвижимость будет личным имуществом каждого из супругов, нажитым ими до брака.

Читайте также

Судьба совместно нажитого имущества при банкротстве супруга

Брачный договор или соглашение о разделе общего имущества помогут минимизировать риски имущественных потерь до возбуждения дела о банкротстве. Если же они не были заключены, супругу, не являющемуся должником, сохранить свою долю поможет обращение в суд с требованием о разделе совместно нажитого имущества

12 Октября 2020

А вот ипотека будет выплачиваться в условиях действия режима совместно нажитого имущества супругов, ведь деньги, которые они зарабатывают и тратят на погашение долга, уже общие.

Напомним: к общему имуществу супругов относятся доходы каждого из них от трудовой, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия и иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья или иного повреждения здоровья, и др. ). Общим имуществом являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из них оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства (п. 2 ст. 34 Семейного кодекса РФ).

В случае развода и раздела имущества к той его части, которая куплена до брака, будут применяться долевое соотношение и правила главы 16 Гражданского кодекса РФ, посвященные общедолевой собственности. А к той части квартиры, которая была оплачена после заключения брака, будут применяться нормы Семейного кодекса РФ, устанавливающие презумпцию равнозначности имущества супругов, – иначе будет складываться ситуация, только если они заключат брачный договор или если у них появятся дети и супруга будет настаивать на отступлении от принципа 50/50 и увеличении ее доли в делимом имуществе супругов.

Может, не торопиться и купить недвижимость уже в браке?

Принимая решение, покупать квартиру до или после свадьбы, будущие супруги должны помнить, что брачный договор можно оформить как до, так и после регистрации брака. Также в любое время можно заключить договор купли-продажи квартиры с распределением долей в праве на нее пропорционально размеру вложения каждого покупателя. Главное в таких ситуациях – прозрачность финансовых отношений будущих супругов и отражение их в договоре.

Можно рассмотреть еще один вариант: родители дарят деньги на приобретение квартиры. Имущество, полученное в дар, не является общим имуществом супругов и не подлежит разделу (подробнее об этом в публикациях «Как делятся “наследственные” метры при разводе?» и «Кому после развода достанется купленная на деньги родителей квартира?»).

Стоит ли покупать квартиру сейчас или переждать? — Вопросы на vc.ru

Всем привет. Мне 24 года, я из Москвы и я стою на пороге великого свершения — покупки своей квартиры с ипотекой на многие-многие года…

Единственное что тяготит, то что у нас сейчас недвижимость дорожает по 5% в месяц и предложения на рынке не так много.

Как вы считаете, стоит ли покупать квартиру сейчас или стоит подождать какое-то время? Какой шанс что цена на недвижимость упадет после бума с льготной ипотекой?

А может стоит ли смотреть в сторону покупки участка в Подмосковье с наделом на строительство дома?

7715 просмотров

{ «author_name»: «Роман Сарваров», «author_type»: «self», «tags»: [], «comments»: 195, «likes»: 18, «favorites»: 20, «is_advertisement»: false, «subsite_label»: «ask», «id»: 224645, «is_wide»: true, «is_ugc»: true, «date»: «Wed, 24 Mar 2021 10:35:35 +0300», «is_special»: false }

{«id»:698263,»url»:»https:\/\/vc. ru\/u\/698263-roman-sarvarov»,»name»:»\u0420\u043e\u043c\u0430\u043d \u0421\u0430\u0440\u0432\u0430\u0440\u043e\u0432″,»avatar»:»4815f5aa-8cde-5510-8b09-5efef23a4a8d»,»karma»:30,»description»:»»,»isMe»:false,»isPlus»:false,»isVerified»:false,»isSubscribed»:false,»isNotificationsEnabled»:false,»isShowMessengerButton»:false}

{«url»:»https:\/\/booster.osnova.io\/a\/relevant?site=vc»,»place»:»entry»,»site»:»vc»,»settings»:{«modes»:{«externalLink»:{«buttonLabels»:[«\u0423\u0437\u043d\u0430\u0442\u044c»,»\u0427\u0438\u0442\u0430\u0442\u044c»,»\u041d\u0430\u0447\u0430\u0442\u044c»,»\u0417\u0430\u043a\u0430\u0437\u0430\u0442\u044c»,»\u041a\u0443\u043f\u0438\u0442\u044c»,»\u041f\u043e\u043b\u0443\u0447\u0438\u0442\u044c»,»\u0421\u043a\u0430\u0447\u0430\u0442\u044c»,»\u041f\u0435\u0440\u0435\u0439\u0442\u0438″]}},»deviceList»:{«desktop»:»\u0414\u0435\u0441\u043a\u0442\u043e\u043f»,»smartphone»:»\u0421\u043c\u0430\u0440\u0442\u0444\u043e\u043d\u044b»,»tablet»:»\u041f\u043b\u0430\u043d\u0448\u0435\u0442\u044b»}},»isModerator»:false}

Покупка жилья в Германии: дешевая ипотека обеспечивает высокий спрос | Анализ событий в политической жизни и обществе Германии | DW

Пандемия коронавируса ввергла ФРГ в глубочайшую рецессию в ее истории, однако экономический кризис не привел в Германии к падению цен на жилую недвижимость. Наоборот. В 2020 году квартиры и дома после целого десятилетия бурного роста спроса продолжают дорожать. Пока, во всяком случае.

Индивидуальные жилые дома дорожают быстрее квартир

Самые свежие цифры говорят о том, что во 2-м квартале, с апреля по июнь, на пике первой волны COVID-19, квартиры выросли в цене по сравнению с аналогичным периодом прошлого года в среднем по Германии на 5,9%. Об этом сообщила в середине августа специализирующаяся на рынке жилой недвижимости ФРГ гамбургская консалтинговая компания F + B. А ее исполнительный директор Бернд Лойтнер (Bernd Leutner) указал на особо высокую динамику в сегменте жилых домов на одну или две семьи. Они подорожали за год на 9%.

В Германии сейчас растет спрос на дома для одной-двух семей за пределами больших городов

Это — новое явление. Трендом минувшего десятилетия был опережающий рост цен на жилье в многоквартирных домах, особенно в крупнейших городах Германии с большим приростом населения. Это четыре немецких города с населением свыше 1 млн человек — Берлин, Гамбург, Мюнхен и Кёльн, а также Франкфурт-на-Майне, Штутгарт и Дюссельдорф. Теперь же, в последние года два, ускоряется удорожание индивидуальных домов, в том числе в небольших населенных пунктах.

Основную причину эксперты видят в том, что достигнутый в крупных городах уровень цен на покупку и аренду жилплощади все чаще просто вынуждает людей перебираться в более доступные пригороды и даже в отдаленную сельскую местность. DW подробно писала об этой тенденции в прошлом году в статье «Дорогое жилье выдавливает молодые семьи из больших городов Германии».

Цены на квартиры в ФРГ вряд ли существенно снизятся

И вот теперь пандемия коронавируса может дать дополнительный сильный импульс оттоку жильцов за пределы больших городов, подальше не только от недоступных цен, но и от постоянного скопления потенциальных носителей инфекции. Тем более, что из-за COVID-19 резко возросло число специалистов, работающих удаленно из дома. Для многих теперь куда важнее возможность расширить жилплощадь и выделить отдельную комнату под рабочий кабинет, чем географическая близость к офису.

Строительство жилья в Гамбурге

В этой ситуации эксперты не исключают замедление роста цен на жилье в многоквартирных домах и даже некоторое их снижение. По данным F + B, во 2-м квартале в 10 из 50 самых дорогих немецких городов ценовая динамика на рынке квартир была отрицательной. Впрочем, в худшем случае это несколько процентов, ни о каком обвальном падении речи нет.

Так что покупка квартиры в Германии в чисто спекулятивных целях, в расчете на быстрое существенное удорожание представляется ныне делом крайне рискованным. Тем более, что в последние годы эксперты уже не раз задавались вопросом, не начали ли на рынке недвижимости в некоторых городах Германии надуваться мыльные пузыри. К тому же в стране идет бурное жилищное строительство.

Ипотека в Германии стоит сейчас менее 1% годовых

Однако на значительное повсеместное снижение цен на квартиры потенциальным покупателям жилья или инвесторам надеется тоже вряд ли стоит. «Исходите из того, что недвижимость, во всяком случае в краткосрочной перспективе, не станет намного выгоднее», — пишет в своей колонке на сайте популярного еженедельника Der Spiegel Херман-Йозеф Тенхаген (Hermann-Josef Tenhagen), главный редактор портала Finanztip, консультирующего немецких потребителей по финансовым вопросам.

Самым «прожженным», как он выражается, эксперт рекомендует подождать «зимних симптомов кризиса», когда, возможно, увеличится число объектов, которые придется продавать с молотка из-за неуплаты долгов.

Жилые и офисные здания в Штутгарте

Ключевым фактором, обеспечивающим по-прежнему высокий спрос на жилую недвижимость и тем самым стабильные или даже растущие цены, остается рекордно дешевая ипотека. «Ставки десятилетних кредитов находятся в августе 2020 вблизи своих исторических минимумов», — констатирует портал Interhyp, специализирующийся на услугах по финансированию жилья.

По его данным, ипотеку на десять лет немецкие банки предлагают сейчас в среднем за 0,75% годовых. Низшая точка была достигнута в марте, в момент стремительного нарастания пандемии, когда ставка опускалась до небывалых 0,68%. (Для сравнения: пять лет назад она составляла 1,8%, десять лет назад была выше 4%). Кредит на 15 лет можно получить сейчас в среднем за 1,04%.

Льготные кредиты от государственного банка KfW

Ни один из опрошенных кредитных институтов, подчеркивает Interhyp, не ожидает в течение ближайшего года дальнейшего снижения ставок. В то же время не исключено, что они немного подрастут по мере выхода экономики из кризиса. Однако все участники проведенного в начале августа опроса уверены, что значительного удорожания ипотеки точно не будет до тех пор, пока Европейский центральный банк (ЕЦБ) не откажется от политики нулевых процентных ставок.

Жилой квартал в городе Ремагене под Бонном на Рейне с населением в 17 тысяч человек

Пока сохраняются столь беспрецедентно выгодные условия кредитования, высокий спрос на жилые объекты фактически гарантирован. Тем более, что те, кто покупает квартиру или дом для собственного проживания, могут воспользоваться еще и системой льготных кредитов размером до 100 тысяч евро от государственного банка KfW. 

Правда, предложить в нынешних экстраординарных условиях процентную ставку ниже рыночной он не может, и она составляет у него сейчас все те же 0,75%-0,77%, однако KfW готов давать деньги на сроки до 25 лет и на первые 1-3 года освобождать от погашения кредита. Соответствующий договор оформляет тот коммерческий банк, у которого покупатель берет ипотеку.

Немецкий рынок недвижимости: большие региональные различия

Но высокий спрос на квартиры и дома в Германии будут поддерживать и инвесторы, которые ищут в кризисные времена особо надежные объекты для вложения своего капитала и заинтересованы в стабильном источнике регулярного дохода. Среди таких инвесторов — немало иностранцев. Так, немецкую недвижимость любят покупать россияне, хотя следует учитывать, что это не дает им преимуществ при получении визы.

Сдать в ФРГ квартиру или дом не составляет труда: примерно половина населения пользуется арендованной жилплощадью. Это одна из особенностей немецкого рынка недвижимости. Еще одна состоит в весьма значительных региональных различиях. Они проявляются в огромном разбросе цен на жилье, а также в разных размерах налога на покупку недвижимости и стоимости услуг маклеров и нотариусов. 

Отреставрированные дома конца 19 — начала 20 века в Кёльне

В Германии, и это отличает ее от многих других стран, самая дорогая недвижимость вовсе не в столице. По данным компании F + B, Берлин занял во 2-м квартале лишь 35-е место в списке самых дорогих населенных пунктов ФРГ: квадратный метр в квартирах стоил здесь в среднем 3900 евро, немногим больше, чем в Кёльне — 3820 евро. В то же время в Гамбурге цена составляла 4900 евро, во Франкфурте-на-Майне 5240 евро, а в Мюнхене 7220 евро. Так что жилье в баварской столице (а также в ее окрестностях с живописными озерами и видом на Альпы) было и остается самым дорогим в стране.  

В то же время в Баварии, а также, к примеру, в Саксонии с городами Лейпциг и Дрезден, налог на покупку недвижимости составляет 3,5% от цены объекта, в Берлине 6%, а в федеральной земле Северный Рейн — Вестфалия с городами Кёльн и Дюссельдорф даже 6,5%.

Лучший возраст для покупки жилья в Германии

Одновременно в федеральных землях Берлин, Бранденбург (столица Потсдам), Бремен, Гамбург и Гессен (с городами Франкфурт-на-Майне и Висбаден) гонорар маклеру, достигающий 7% от суммы сделки, платит пока только покупатель, тогда как в других регионах страны в вознаграждении за посредничество в равной доле участвует и продавец. Однако в конце 2020 года это исключение будет отменено, и Херман-Йозеф Тенхаген рекомендует своим читателям подождать еще пару месяцев с покупкой жилья в данных землях: расходы на маклера сократятся вдвое. 

Но даже после этого изменения в законодательстве в разных частях ФРГ при покупке жилья и впредь придется выкладывать за услуги и налоги дополнительно еще 10-15% от стоимости объекта. Поэтому профессор Регенсбургского университета Тобиас Юст (Tobias Just) в интервью экономическому изданию Wirtschaftswoche не советует выпускникам вузов слишком рано, еще не достигнув и 30 лет, обзаводиться собственным жильем.

С 2021 года услуги маклеров повсюду в Германии будут оплачивать и покупатель, и продавец

Эксперт по экономике рынка недвижимости считает, что сначала следует расплатиться с возможными долгами за обучение и накопить сумму, которая не только покрывала бы сопутствующие расходы при покупке жилья, то и обеспечивала бы достаточно большой первоначальный взнос. При нынешних низких ставках ипотеки это не должны быть 30%, как по традиции утверждают некоторые эксперты, но брать кредит в размере всей стоимости объекта, как предлагают сейчас некоторые банки, Тобиас Юст настоятельно не рекомендует.

В то же время профессор сожалеет, что пока средний возраст жителей Германии, впервые приобретающих жилье, превышает 40 лет: «Если бы удалось наполовину сократить сопутствующие расходы, это могло бы происходить на пару лет раньше».   

Смотрите также:

  • Самые дорогие квартиры в Германии

    С видом на Берлин

    Пентхаус на 14-м этаже жилой башни Living Levels на берегу Шпрее в берлинском районе Фридрихсхайн стоит 12,9 миллиона евро. Площадь этих роскошных апартаментов — 750 квадратных метров. Стены высотой 4,1 метра максимально остеклены, за счет чего в комнатах много света. С огромной террасы открывается великолепный панорамный вид на город. На первом этаже жилого комплекса есть кафе и спа-центр.

  • Самые дорогие квартиры в Германии

    Жилье в Эльбской филармонии

    В начале 2017 года будет сдан в эксплуатацию самый знаменитый на данный момент немецкий долгострой — Эльбская филармония в Гамбурге. Не все знают, что в этом культурном комплексе оборудованы не только концертный и репетиционные залы, но и 44 жилые квартиры — причем самые дорогие в ганзейском городе. К примеру, венчающий небоскреб пентхаус площадью 340 квадратных метров стоит 11,9 миллиона евро.

  • Самые дорогие квартиры в Германии

    Элитный пентхаус в Дюссельдорфе

    Самая дорогая квартира в Дюссельдорфе находится в фешенебельном районе Оберкассель. 8,9 миллиона евро составляет стоимость этого пентхауса из 11 комнат общей площадью 808 квадратных метров. Просторный холл, гостиная, гардеробная, несколько спален, огромная кухня, сауна, — элитные апартаменты отвечают самым высоким требованиям.

  • Самые дорогие квартиры в Германии

    Под облаками во Франкфурте-на-Майне

    Без малого 7 миллионов евро стоит пентхаус на 13-м этаже жилой башни Onyx во франкфуртском районе Вестэнд, откуда открывается великолепный вид на город. Эти апартаменты состоят из 11 комнат общей площадью 464 квадратных метра. Одна из изюминок квартиры — тренажерный зал.

  • Самые дорогие квартиры в Германии

    Старинная вилла в Гамбурге

    Эта вилла, возведенная в 1905 году в Гамбурге на берегу озера Ауссенальстер, полностью отреставрирована. 10-комнатная квартира общей площадью 500 квадратных метров, занимающая два первых ее этажа, стоит 5,8 миллиона евро.

  • Самые дорогие квартиры в Германии

    Эксклюзивные апартаменты в Мюнхене

    Самая дорогая квартира Мюнхена расположена на последнем этаже нового жилого комплекса в фешенебельном Герцогском парке в районе Богенхаузен. Эксклюзивные апартаменты общей площадью 300 квадратных метров стоят 5,8 миллиона евро.

  • Самые дорогие квартиры в Германии

    Дома-краны на набережной Кельна

    Архитектурный комплекс Rheinauhafen, возвышающийся на берегу Рейна в центре Кельна, включает три здания, по форме напоминающие башенные краны. Два из них — офисные, а одно — жилое. 133 квартиры класса «люкс» разместились в нем. Цена квадратного метра доходит до 8000 евро. Апартаменты на последнем этаже, например, стоят порядка 2 миллионов евро.

  • Самые дорогие квартиры в Германии

    Бывший бункер в Дюссельдорфе

    Этот дом в Дюссельдорфе — бывший бункер. Он удостоен премии международной выставки для специалистов в сфере недвижимости MIPIM в Каннах как «лучший проект реконструкции здания». 24 квартиры с огромными террасами и гаражами оборудованы в нем. Их площадь составляет от 70 до 240 квадратных метров. Четырехкомнатная квартира в 190 квадратных метров стоит примерно 800 тысяч евро.

    Автор: Наталия Королева


Как инвестировать в недвижимость с небольшими деньгами

Широко известно, что для покупки недвижимости нужно иметь приличную сумму денег. Хотя некоторые инвесторы могут внести 20% платежа за всю свою арендуемую недвижимость, это может быстро истощить ваш банковский счет и удержать вас. от покупки дополнительных объектов недвижимости на несколько лет.

Чтобы быть успешным инвестором, вам нужно творчески подходить к структурированию и финансированию сделок с недвижимостью.Проактивный подход в ваших финансовых стратегиях в конечном итоге будет способствовать росту вашего инвестиционного бизнеса в сфере недвижимости.

Знайте, что можно инвестировать в недвижимость с небольшими затратами. Следующие варианты включают в себя инвестирование 1000 долларов или меньше собственных денег при покупке арендуемой недвижимости.

Финансирование продавца

Финансирование продавца, также известное как финансирование собственника и ипотека за выкуп, — это когда сторона, продающая недвижимость, обрабатывает процесс ипотеки вместо финансового учреждения.Финансирование продавца — популярный метод финансирования, но он имеет несколько предостережений, о которых вам следует знать.

Если вы решите пойти по этому пути, обеспечьте как можно большую безопасность продавцу, чтобы вы могли вносить платежи авансом. Таким образом, у вас будет больше шансов на принятие вашего предложения. Продавец должен быть готов профинансировать недвижимость и быть уверен в том, что вы выполняете свою часть сделки. Один из безопасных вариантов, который вы можете предложить заранее, — это автоматические онлайн-платежи через апартаменты. com Аренда инструментов.

Основное преимущество финансирования со стороны продавца — это возможность договориться об условиях погашения кредита. Например, вы можете структурировать ссуду таким образом, чтобы отсрочить платежи на первые три месяца владения недвижимостью. У вас будет шанс отремонтировать недвижимость и сдать ее в аренду еще до того, как вы начнете погашать ссуду.

Совместное предприятие / акционерный капитал

Совместное предприятие, в результате которого создается собственный капитал, предполагает партнерство с другим инвестором для покупки недвижимости и дополнение каждой из ваших инвестиций банковской ссудой.Например:

  • Партнер А вносит 1000 долларов
  • Партнер Б вносит 1000 долларов
  • Партнер Б берет краткосрочный заем на 8000 долларов
  • Банк предоставляет 60 000 долларов в счет инвестиций

кредит должен быть погашен в течение одного года. Если заем не выплачивается, долг затем конвертируется в капитал, позволяя партнеру Б владеть 60% сделки.

Партнер А по-прежнему будет владеть 40% сделки с вкладом в 1000 долларов.

Частный кредит

Частный кредит — это кредит, организованный между вами и частным кредитором. Получив частный кредит, вы можете договориться об условиях, подходящих для вашей сделки. Инвесторы обычно не договариваются о выплате в течение одного года краткосрочной частной ссуды. Держать в При определении цены аренды помните, что процентные ставки по этим видам ссуд, как правило, выше, чем процентные ставки по традиционной ипотеке.

Кредитная линия собственного капитала

Кредитная линия собственного капитала (HELOC) — это кредитная линия, обеспеченная собственным капиталом в вашем основном месте жительства.Подобно кредитной карте, HELOC предоставляет вам возобновляемый источник средств, который вы можете использовать по своему усмотрению. HELOC обычно имеет более низкую процентную ставку чем другие виды ссуд, и проценты могут даже не облагаться налогом.

Как и в случае с другими кредитными линиями, банки хотят видеть движение баланса. Итак, если вы планируете покупать и сдавать недвижимость в аренду, обязательно используйте эту кредитную линию для покупки и ремонта недвижимости. Затем рефинансируйте недвижимость с помощью более постоянной ссуды.

Оптовая торговля

Оптовая продажа похожа на продажу недвижимости, но не требует ремонта. Оптовый торговец заключает договор с продавцом и рекламирует его недвижимость потенциальным покупателям. Затем оптовый торговец передает контракт покупателю, получая прибыль. между договором, заключенным с продавцом, и суммой, которую покупатель в конечном итоге платит за недвижимость. Цель оптовика — найти покупателя до того, как договор с продавцом закончится.

Вы, оптовик, просто получаете комиссию и продолжаете следовать этой стратегии.Однако эти сборы довольно низкие, учитывая количество времени, необходимое для поиска мотивированных покупателей и продавцов. Основным преимуществом этой стратегии является то, что большая часть оптовых продаж можно заполнить онлайн или по телефону, поэтому вы не ограничены вашим местоположением.

Сдам свой дом

Иногда это называют взломом дома. Аренда части вашего основного дома — отличный способ начать инвестировать в недвижимость. Подумайте о покупке дуплекса, триплекса или четырехплекс / квадплекс, где вы можете жить в одной квартире и сдавать в аренду другие квартиры.Вы можете сдать квартиру в подвале или гостевой дом. Вы даже можете сдать в аренду дополнительные спальни в своем доме соседям по комнате, если хотите.

Хотя инвестирование в недвижимость обычно связано с получением больших сумм денег, можно инвестировать в недвижимость с небольшими затратами. Сообщите нам в наших социальных сетях, пробовали ли вы какую-либо из этих финансовых стратегий или если вы добились успеха, используя другие методы для развития своего бизнеса в сфере недвижимости.

Опубликовано 20 июля 2020 г.

Что вы думаете?

68 Ответов

Об авторе

16 шагов, которые вам нужно будет выполнить

Вы накопили крупную сумму денег, и теперь вы хотите использовать деньги, чтобы купить дом.Покупка дома за наличные имеет множество преимуществ — во-первых, вы не будете иметь ипотечного кредита, а это значит, что вы не будете обязаны получать ежемесячный платеж по ипотеке (звучит неплохо!). Вы также избежите дополнительных расходов на страхование ипотеки и сэкономите тысячи (часто десятки тысяч) долларов на процентах; средний домовладелец может легко выплатить более 100 000 долларов в виде процентов в течение 30-летнего срока ипотеки. Однако покупка дома за наличные — это процесс, и не всегда имеет смысл.

Доля тех, кто покупает дома за наличные, снизилась с 2014 года, потому что «деньги сейчас дешевы с низкими процентными ставками, поэтому некоторые люди, которые могут покупать за наличные, предпочитают покупать с ипотечным кредитом», — говорит Шерри Людекер, получившая наивысший рейтинг. агент по недвижимости в Джонсон-Сити, штат Теннесси.

Тем не менее, «нам нравится работать с покупателем за наличные», — говорит Людекер. Это потому, что «покупатель, покупающий дом по ипотечной ссуде, все равно может потерять финансирование, даже если он имеет твердое письмо о предварительном разрешении. Таким образом, покупка за наличные дает продавцам душевное спокойствие. Это еще один способ, которым сделка может умереть ».

Если вы готовы сделать шаг и купить дом за наличные, вот как это сделать.

Источник: (Lazy_Bear / Shutterstock)

Покупка дома за наличные: процесс

1. Соберите наличные

Первый шаг к покупке дома за наличные — это собрать все деньги в одном месте.

Может быть, у вас уже накопилось достаточно денег на сберегательном счете в ожидании, чтобы потратить их на идеальный дом. Но если ваши деньги хранятся в разных местах, например, на акциях или на счетах денежного рынка, вы захотите обналичить эти счета и собрать свои деньги вместе.

Вы, вероятно, захотите поговорить с финансовым консультантом и налоговым специалистом, прежде чем обналичивать все, чтобы убедиться, что вы понимаете полную картину и все налоговые последствия ликвидации этих типов счетов.

Как только вы выясните, откуда берутся деньги, вам будет проще сделать следующий шаг: получить подтверждение того, что у вас есть деньги.

2. Получить подтверждение наличия средств в банке

Если вы делаете предложение наличными и хотите быть конкурентоспособным, неплохо получить письмо из банка, советует Людекер, чтобы доказать, что у вас есть наличные.

«Поговорите с учреждением, в котором хранятся ваши деньги, и попросите их предоставить письмо о том, что вы можете совершать покупки наличными на определенную сумму, и приложите его к своему предложению.”

Отправка письма, подтверждающего наличие средств, более безопасно, чем разветвление банковской выписки, содержащей конфиденциальную информацию.

3. Найдите свой дом

Теперь начинается самое интересное — покупка для вашего дома!

Хороший агент по недвижимости может не только помочь вам сузить круг выбора, но также поможет определить, является ли цена, которую продавец запрашивает за дом, справедливой или нет. Тот факт, что у вас есть определенная сумма денег, которую нужно сжечь, не означает, что вы должны тратить слишком много денег на дом.

Делая покупки, помните несколько важных деталей. Во-первых, подумайте о том, какой будет ваша жизнь через пять лет. Хотя дом, который вас интересует, может идеально подходить для вашей жизни сегодня, сохранится ли это через пять лет?

При поиске дома помните, что косметические детали, такие как цвет краски на стенах или ландшафтный дизайн фасада, изменить легко и недорого. Не зацикливайтесь на мелочах, которые вам не нравятся в доме.Вместо этого сосредоточьтесь на домашних системах. В хорошем ли состоянии крыша, окна и система отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха? Современная ли техника? Взгляните на общую картину: дом с хорошими рабочими системами принесет вам максимальную отдачу от вложенных средств.

Наконец, вы знаете, что говорят о недвижимости: местонахождение, местонахождение, местонахождение. Купив дом, вы можете изменить в нем практически все, за исключением того, где он расположен. Если вам нравится дом, но вы сомневаетесь в его местонахождении, подумайте как следует, прежде чем решиться на него.

Источник: (Kelly Sikkema / Unsplash)

4. Сделайте предложение

Как только вы нашли дом, который вам нужен, самое время сделать предложение.

Предложение наличных денег для покупки дома повысит вашу конкурентоспособность на рынке продавца, говорит Людекер. «У меня есть клиент, который сделал ставку на симпатичный домик, и это было одно из девяти предложений, поступивших в первый или два дня», — говорит Людекер. К сожалению, ее клиент потерял дом из-за наличного покупателя.

Когда вы делаете предложение наличными, подумайте о том, чтобы включить в договор непредвиденные обстоятельства, чтобы обезопасить себя в сделке.Непредвиденный случай означает, что вы готовы купить дом при условии проверки определенных деталей. Хотя вам не понадобится непредвиденное финансирование, вы должны рассмотреть непредвиденные обстоятельства инспекции и непредвиденные обстоятельства оценки.

Когда вы включаете непредвиденные обстоятельства осмотра и непредвиденные обстоятельства оценки в ваше предложение, вы указываете продавцу, что хотите купить дом, если осмотр дома покажет, что дом находится в хорошем рабочем состоянии, и оценка будет возвращена. примерно в цене покупки.

5. Выберите расчетного агента

Даже если вам не нужно иметь дело с кредитором, вы не сможете избежать процесса закрытия и получения права собственности, чтобы убедиться, что нет проблем с правом собственности на дом и что сделка закрывается плавно.
В зависимости от того, где находится недвижимость, ваш агент по урегулированию сделает за вас несколько вещей. Они будут действовать как независимая третья сторона для хранения, учета и перевода денег, а также будут способствовать поиску и передаче титула.

В большинстве штатов вашим агентом по расчетам будет титульная компания или эскроу-компания, но в других странах закрытие сделки может осуществляться специальными адвокатами. Поговорите со своим агентом по недвижимости и выберите агента по урегулированию, который проследит за сделкой до завершения и обеспечит тщательное исследование собственности.

Источник: (Andrey_Popov / Shutterstock)

6. Получите чек задатка

Если вы предложили задаток в рамках сделки, получите кассовый чек на сумму задатка.Лучше взять с собой кассовый чек, а не пачку наличных, потому что «наличные — это слово, а не вещь», — говорит Людекер.

«Денежным средствам нет места в недвижимости — никто не хочет, чтобы кучу наличных считали».

Расчетный агент будет удерживать задаток до завершения продажи.

7. Провести техосмотр

Пришло время убедиться, что с вашим новым домом нет никаких скрытых проблем, запланировав осмотр.

Людекер говорит, что покупатели за наличные часто включают в свои предложения непредвиденные обстоятельства проверки «только для информационных целей».«Это означает, что если что-то раскрывается, вы можете уйти, но вы не будете просить о ремонте», — говорит Людекер.

Другими словами, когда вы включаете непредвиденные обстоятельства проверки только для информационных целей, вы говорите продавцу, что, независимо от того, что покажет проверка, вы не будете просить его произвести ремонт — хотя вы оставляете за собой право уйти, если осмотр выявил огромную проблему. В противном случае вы готовы купить дом как .

8.Примите участие в титульном исследовании

Исследование правового титула — важная часть процесса покупки дома, потому что вы хотите убедиться, что на дом нет неизвестных залогов или требований, прежде чем вы перейдете в собственность. Этим должен заниматься ваш расчетный агент.

Вам также следует подумать о приобретении страховки титульного титула, которая страхует ваши права собственности на собственность, если при исследовании титула что-то упускается.

9. Рассмотрите возможность проведения геодезической съемки

Если вы покупаете большой участок земли или участок недвижимости без четко определенного участка, подумайте о проведении геодезической съемки.Обследование покажет, где именно находятся границы собственности, определит, находится ли дом в зоне затопления, и обозначит возможные сервитуты.

Источник: (Andrey_Popov / Shutterstock)

10. Получите страховку домовладельца

Даже если вы покупаете дом сразу и не обязаны его страховать, покупка страховки домовладельца — это мудрое решение. Вы вкладываете свои кровно заработанные деньги в актив стоимостью в сотни тысяч долларов, поэтому вы хотите убедиться, что он застрахован на случай непредвиденных обстоятельств.

Если вы не уверены, какой уровень страховки домовладельца вам следует получить, спросите своего страхового агента (агент по страхованию автомобилей — хорошее место для начала, если у вас нет полиса домовладельца на вашем текущем месте).

11. Рассмотрим экспертизу

Хотя на самом деле вам не нужна оценка, потому что вы платите наличными, вы можете подтвердить, что дом, который вы покупаете, стоит того, что вы платите, для вашего собственного душевного спокойствия.

Один из способов приблизиться к этому — попросить об оценке и включить в предложение непредвиденные обстоятельства, поэтому, если стоимость дома намного ниже, чем покупная цена, вы можете пересмотреть договор или уйти.

12. Закрепите чек на остаток

Теперь, когда вы осмотрели и оценили дом, пора подготовиться к оплате за дом.

Получите чек на сумму задолженности после вычета задатка, который вы уже вложили. Соберите средства в кассовом чеке или запланируйте банковский перевод.

13. Выясните, какие еще средства вам могут понадобиться

Придется ли вам платить взносы ассоциации домовладельцев? Вы несете ответственность за оплату заключительных расходов — или это сделает продавец? Эти условия должны быть изложены в вашем договоре купли-продажи.

Поговорите со своим агентом о том, что вы должны помимо покупной цены, чтобы у вас было все готово.

Источник: (Фаррел Нобель / Unsplash)

14. Проведите последнее прохождение

Непосредственно перед тем, как дом закроется, вы пройдете через него еще раз, чтобы убедиться, что он находится в ожидаемом вами состоянии.

Убедитесь, что в доме «чистая метла», есть ли все, что должно быть (владельцы забрали бытовую технику, даже если она была включена в сделку?), И что продавцы не оставили большого беспорядка. позади, когда они двигались.

15. Приходите на закрытие

Пора официально стать домовладельцем!

Поскольку вы не подаете заявку на ипотеку, процесс закрытия будет быстрее, чем если бы вы занимали деньги.

«Иногда сделка за наличные может быть закрыта через неделю, две или три», — говорит Людекер, а не через месяц или больше, в зависимости от того, решит ли покупатель за наличные провести проверку или столкнется ли он с какими-либо проблемами с правом собственности.

«Ничто не занимает так много времени с наличными деньгами, потому что вам не нужно заниматься финансированием», — объясняет она.«Кредиторам часто требуется больше времени, что может замедлить процесс».

Подойдя к закрывающему столу, возьмите с собой удостоверение личности, кассовый чек или банковский перевод для оплаты покупной цены и все остальное, что, по словам вашего агента, может вам понадобиться.

16. Переезжайте в свой дом!

Пора въезжать и наслаждаться своим новым домом!

Помните, что ваша ипотека подлежит выплате до 15 числа каждого месяца — шучу! Вы приобрели дом за наличные, поэтому наслаждайтесь свободой, которую дает ваш образ жизни без ипотеки.

Есть ли способ получить выгоду от наличных денег, не опустошая свои сбережения?

Покупка дома за наличные может упростить процесс, но не всегда является наиболее выгодным решением для покупателя. В зависимости от того, сколько вы накопили и сколько стоит дом, позже вы можете оказаться в затруднительном положении, если вам понадобятся средства на ремонт, техническое обслуживание или помощь в финансировании жизненного события.

Денежное предложение

HomeLight — лучшее из обоих миров: покупатели могут сделать высококонкурентное предложение «все наличными», финансируя свою покупку, а продавцы могут быстро и с уверенностью закрыть сделку.Его стоит изучить, если вы хотите платить наличными, но не решаетесь связать все эти средства в одном месте.

Источник изображения заголовка: (Джастин Ху / Unsplash)

Как проверка биографических данных, но для вашего дома

Подумайте о поиске по названию дома как о проверке работодателем кандидата на работу. Компания не может заключить договор о найме, если она не изучит рекомендации, кредитную историю, образование, водительские права и любые предыдущие конфликты с законом.

Такой же процесс проверки применяется к праву собственности на ваш дом, которое является причудливым названием для ваших прав на объект недвижимости. Покупатели должны знать: является ли ваша собственность законной или у вас есть долговые расписки на азартные игры из Лас-Вегаса на дом, который они унаследуют в качестве «бонуса» при покупке?

Даже если вы считаете, что ваш заголовок свободен от проблем и не содержит проблем, вам потребуется официальная проверка для быстрого выявления и устранения любых проблем. Любой дефект в названии, большой или маленький, может задержать продажу.Итак, мы поможем вам познакомиться с обычным процессом поиска по заголовкам, охватив все ваши базы, в том числе:

  • Когда проводится поиск титула в сделке с недвижимостью и кто его выполняет
  • Наиболее частые проблемы с титулом, которые вызывают задержки при продаже дома
  • Как титульное страхование защищает покупателей от неизвестности
  • Процесс решения выявленных проблем с титулом
Источник: (Rawpixel / Unsplash)

Когда выполняется поиск по названию при сделке с недвижимостью?

Поиск заголовка обычно начинается после того, как продавец принимает предложение покупателя, но до закрытия сделки.Некоторые поверенные предоставляют услуги по поиску титула, но большинство агентов по недвижимости работают с компаниями, занимающимися поиском титула, в зависимости от штата.

В определенных случаях покупатель может запросить поиск титула до подписания договора купли-продажи, особенно если есть какие-либо вопросы о праве собственности на недвижимость.

Имущество, например, может иметь несколько владельцев собственности, и покупатель может пожелать выяснить, имеет ли лицо, претендующее на роль продавца, законные полномочия для продолжения продажи.Проверка завещания и документов исполнителя, поданных в окружной суд, подтверждает, что продавец представляет имущество на законных основаниях.

Кто выполняет поиск по заголовку и сколько стоит эта услуга?

Поиск по названию стоит от 75 до 100 долларов и выполняется титульной компанией или поверенным по недвижимости, в зависимости от штата.

Мисти Вуд, самый продаваемый агент по недвижимости в Сан-Антонио с более чем 47-летним опытом, отмечает, что большинство агентов по недвижимости налаживают прочные связи с компаниями, занимающимися поиском титулов, чем больше они работают вместе.В результате эти компании, связанные с агентом, переводят на более высокий уровень обслуживания — титульные компании не хотят терять бизнес из-за плохой репутации.

Сколько стоит поиск по заголовку и кто за него платит?

Оплата может происходить любым путем, поскольку стоимость поиска по названию — лишь один из многих пунктов переговоров между покупателем и продавцом при продаже дома. В некоторых штатах и ​​регионах существуют обычаи в отношении того, кто за что платит, и ваш агент по недвижимости должен знать, что является нормой для вас в лесу.

Если вы делаете много уступок при продаже или чувствуете, что покупатель получает более выгодную сделку, поиск по названию — это то, что вы можете попросить покупателя заплатить. Но учитывая, что это такая небольшая стоимость по большому счету, поговорите со своим агентом по недвижимости о том, хотите ли вы умереть на этом холме.

«Найдите опытного агента по недвижимости, чтобы облегчить сделку», — сказала она. «Они строят отношения с фирмами по страхованию титулов, которые проводят подробный поиск и предотвращают проблемы с титулами.”

Есть ли способ предотвратить появление проблем при поиске по заголовку?

«Всегда будьте честны со своим агентом по недвижимости», — советует Вуд.

«Хороший агент по недвижимости задает продавцам вопросы, которые помогут решить любые возможные проблемы с правом собственности до того, как недвижимость поступит на рынок».

Мисти продолжает: «Например, они спросят: вы заплатили всем своим поставщикам? Вы знаете, накладывал ли кто-нибудь залог на собственность? У вас текущие взносы в ТСЖ? »

Задавая такие вопросы во время первой встречи между продавцом и агентом, агент выявляет потенциальные проблемы с названием, которые могут быть устранены на раннем этапе процесса продажи.

Кроме того, продавцы могут провести независимый поиск по названию до размещения с агентом, чтобы дважды проверить название своего дома. Конечно, вы, вероятно, знаете о каких-либо ссудах, залоговых правах или претензиях на право собственности на ваш дом, но вы можете не знать, что документ был оформлен неправильно или что новый гараж соседа находится слишком близко к вашему дому.

Вы можете нанять фирму по поиску титула, которая проведет вас обыск, или посетить местный суд, где выдаются документы и разрешения для отслеживания истории права собственности на ваш дом и любых разрешений на строительство для вашего дома или дома соседа для проверки вашей собственности. .

Источник: (Rawpixel)

Как работает поиск по заголовку?

Обратите внимание, что титул — это не физический лист бумаги, а пакет прав, который сопровождает объект недвижимости. Следовательно, поиск по заголовку — это не охота за одним типом документа. Он включает в себя сбор различных документов, подробно описывающих историю владения недвижимостью, в том числе:

  • Акты о передаче имущества
  • Ипотека, представляющая залоговую долю участия банка
  • Залог на имущество, размещенный кредиторами, поставщиками или подрядчиками

Эти записи хранятся в централизованном правительственном учреждении, таком как региональный регистратор или муниципальные учреждения.

По словам Роберта Берлинера, поверенного Berliner Group LLC:

«Поиск титула состоит из просмотра публичных записей, чтобы выяснить, какие дела были зарегистрированы в отношении собственности — предыдущие документы, ипотека, сервитуты, требования о залоге со стороны подрядчиков и т. Д. Часто возникают вопросы, такие как претензии право удержания механиков, о котором продавец должен был знать, но либо не знал, либо знал, но отпустил ».

Титульная компания предоставит титульный отчет с такой информацией, как:

  • Подробная информация об объекте размещения, включая домашний адрес и местонахождение округа
  • Юридическое описание имущества в досье
  • Информация о документе, например, кто владеет текущим документом и история передачи собственности
  • Ипотечные залоги
  • Обременения и комментарии (здесь будут перечислены такие вопросы, как механика, ТСЖ / квартира и залоговые права на коммунальные услуги)
  • Налоги на имущество — текущие или просроченные

Как далеко ушли поисковые запросы по заголовкам?

Поиск титула может исследовать записи о доме на протяжении всего периода существования собственности или до тех пор, пока записи хранились в конкретном поселке или округе.Allied Title and Escrow сообщает, что в более чем одной трети сделок с недвижимостью соответствующая титульная компания должна предпринять «экстраординарную работу» для решения проблем, связанных с правом собственности, которые часто возникают 50 или более лет назад.

Но иногда вы можете ускорить процесс поиска титула, предоставив титульной компании копию вашего страхового полиса с момента покупки дома.

В некоторых случаях, если ваш полис был приобретен в течение последних 15 лет, поиск может быть ограничен продолжительностью, в течение которой вы владели домом, вместо того, чтобы выполнять полный поиск по названию до того времени, когда дом был построен.

Источник: (Скотт Уэбб / Unsplash)

Распространенные проблемы, которые обнаруживаются при поиске по заголовкам

Типичные красные флажки, которые возникают при поиске заголовков, включают:

Неправильная передача правового титула:
Это происходит, когда собственность продается, но орган местного самоуправления не заполняет надлежащие документы. Записи о заглавии указывают на предыдущего жильца в качестве владельца. Часто прослеженные записи выявляют причину ошибки. После внесенных исправлений право собственности переходит к продаже.

Налоговые залоговые права:
Налоговые залоговые права, зарегистрированные в отношении права собственности на задолженность по налогам, должны быть уплачены до выручки от продажи. Неуплаченные налоги на недвижимость, например, могут быть перечислены в счет стоимости дома. Эти налоги должны быть уплачены до продажи дома, в противном случае округ может вычесть сумму налога из продажной цены дома.

Залог подрядчика и механика:
Если домовладелец заказывает завершенные работы на своей собственности, но не оплачивает их, подрядчик может наложить залог на право собственности, чтобы получить компенсацию за его работу.Залог механика следует той же концепции, но отражает ссуду в счет права собственности на погашение механика, такого как подрядчик по ОВК, который установил новую систему.

Нарушение границ:
Границы земельных участков, зарегистрированных в праве собственности, отражают размер проданной недвижимости. Размер, указанный в заголовке, должен соответствовать фактическому размеру собственности. Иногда соседи случайно строят за границей территории, или заборы, возведенные на границах границ, вторгаются в территорию, обозначенную в названии.Может быть заказано обследование для подтверждения фактической границы и несоответствия между зарегистрированным земельным документом и текущей границей.

«Когда-то у нас была собственность, границы которой не соответствовали названию, — говорит Ральф ДиБугнара, вице-президент по розничным продажам RH Funding, нью-йоркской фирмы ипотечного кредитования. «Оказывается, сосед добавил пристройку к своему дому, не проверяя границы собственности. Расширение посягало на собственность продавца. Излишне говорить, что сделка не состоялась, что было досадно, потому что покупателю дом очень понравился.”

Ральф не знал, как владелец собственности справился с посягательством на соседа, но в других случаях домовладельцы сталкиваются с неприятной перспективой сноса гаражей — пристроек к заборам, построенных на территории соседних владений.

Осложнения с недвижимостью:
С недвижимостью возникают проблемы, когда имеется несколько наследников, неопределенных наследников собственности или залогового права из домов престарелых, медицинских учреждений и т.п. Множественные наследники или отсутствие завещания делают право собственности неясным до тех пор, пока суд не определит, кому принадлежит собственность.До тех пор собственность не может быть продана на законных основаниях.

Подделки:
Могут возникать поддельные титулы, и споры должны быть урегулированы до продажи любой собственности.

Неизвестные владельцы:
Поскольку титулы обеспечивают юридическое доказательство права собственности, неизвестный владелец, указанный в титуле, бросает вызов процессу продажи. Все владельцы должны согласиться на продажу до того, как право собственности перейдет к другому владельцу и будет произведено закрытие.

Что произойдет, если возникнет проблема с заголовком?

Если возникнет проблема с названием вашего дома, вам придется с ней разобраться, иначе продажа не состоится.

Проблемы, возникающие при поиске заголовков, варьируются от легко устранимых до более сложных. Например, Wood помнит проблему поиска по названию, при которой право собственности предыдущего продавца не могло быть передано текущему владельцу. Непорядок с документами быстро разрешился в здании суда, и продажа продолжилась.

Залог или ссуды под залог освобождаются после их выплаты. Точное время зависит от того, насколько быстро местные окружные суды приступят к обработке документов и снятию залогового права.На урегулирование завещаний и имений могут уйти годы, что приведет к остановке продаж домов. У продавцов мало вариантов, кроме как вести частные переговоры с другими заинтересованными сторонами недвижимости, чтобы получить единоличное право владения титулом, чтобы продолжить продажу.

Однако в большинстве случаев очистить титул намного проще. Часто решение таких проблем просто означает проверку того, что долг был погашен, а затем зарегистрирован надлежащим образом, подобно тому, как потребители устраняют ошибки в кредитном отчете.

Редко требуется адвокат, чтобы очистить титул.В большинстве случаев проблемы, обнаруженные при поиске по названию, легко устраняются, если вы распутаете бумажную работу, оплатите счета и ссуды и найдете наследников.

В маловероятном случае серьезного спора, такого как рассказ Ральфа о соседе, который построил участок на территории соседского участка, продавцы могут пожелать проконсультироваться с юристом по недвижимости, который посоветует им дальнейшие действия.

Источник: (Rawpixel)

Что такое страхование титула?

После завершения официального поиска титула, страхование титула, выданное покупателю, защищает его вложения в недвижимость в случае возникновения проблем с титулом после закрытия.

«Даже самые опытные профессионалы в области правового титула могут не найти всех проблем, связанных с недвижимостью», — поясняет First American Financial Corporation. «Некоторые риски, такие как проблемы с правом собственности из-за ошибок при регистрации, подделки или нераскрытия наследников, трудно идентифицировать».

Полис страхования титула не отменяет необходимости поиска по названию, но выдается независимо от результата поиска по названию.

При стандартной сделке продавец оплачивает полис страхования титула покупателя, а покупатель оплачивает страхование титула кредитора.

Приблизительно 4-5% застрахованных получают выплаты от своего титульного страхования; это политика в отношении названий, которая казалась ясной и перешла к контракту.

По мере того, как вы готовитесь продать свой дом, убедитесь, что он указан с чистым, ясным названием, прокладывает путь для беспрепятственного внесения в список и продажи. Опытный агент по недвижимости предлагает лучшее руководство для выявления проблем с титулом.

Большинство проблем с поиском по заголовку можно решить с помощью простых решений, исправления документов и оплаты неоплаченных счетов, хотя сложные вопросы могут потребовать профессиональной помощи.Суть в следующем: какой бы путь вы ни выбрали для решения проблемы, вам необходимо очистить право собственности, иначе продажа вашего дома не будет завершена.

6 способов купить арендуемую недвижимость без выплаты денег

4. Предположим, что ипотека продавца

Другой вариант покупки инвестиционной собственности с небольшими затратами — это принятие текущей ипотеки продавца, также называемой покупкой «при условии». В рамках предметной сделки вы покупаете недвижимость в аренду на условиях текущей ипотеки владельца.Этот вариант обычно требует небольшого первоначального взноса. Но, в зависимости от потребностей продавца, можно взять ссуду без выплаты денег.

Например, если недвижимость стоит 100 000 долларов, а текущий остаток по ипотеке составляет 80 000 долларов с оставшимися 12 годами, вы платите продавцу 20 000 долларов за продажу собственности, беря на себя ипотеку в размере 80 000 долларов, выплачивая ежемесячную основную сумму и проценты в банк. Инвестор избегает необходимости искать альтернативное финансирование из другого источника кредитования и получает выгоду от выплаты кредита в соответствии с графиком повышения его стоимости.

Покупка предмета — это очень творческий способ купить проблемную недвижимость, но это не всегда вариант. В зависимости от кредитора, кредит может быть невозвратным. Некоторые кредиторы включают в себя пункт о «причитающейся продаже», что означает, что весь остаток по кредиту подлежит оплате в случае передачи или продажи собственности. Хотя это бывает редко, некоторые кредиторы позволяют это.

5. Получите ссуду в твердой валюте

Ссуду в твердой валюте — это альтернативный вариант финансирования, обычно используемый для финансирования недвижимости, которая не будет одобрена для традиционного финансирования, например исправления и переворота.Инвесторы могут обеспечить финансирование недвижимости в размере до определенного процента от текущей или будущей стоимости недвижимости (после ремонта) и включат в ссуду расходы на ремонт или ремонт недвижимости.

Это означает, что если вы ведете большие переговоры со сверхнизкой покупной ценой и соответствуете требованиям кредитора с твердыми деньгами, вы можете приобрести недвижимость без денег или с очень небольшой потраченной суммой.

Ссуды в твердой форме, как правило, краткосрочные, продолжительностью от 6 до 18 месяцев, с очень высокими процентными ставками, примерно на 5-10% выше, чем при традиционной ипотеке.Таким образом, этот метод покупки арендуемой собственности без денег, как правило, лучше всего, если у вас есть хороший кредит и вы планируете рефинансировать обналичивание после того, как недвижимость будет отремонтирована и сдана в аренду.

6. Партнер по инвестициям

Один из наиболее распространенных методов инвестирования в недвижимость без денег — это покупка инвестиционной собственности за чужие деньги (OPM). Вы можете найти частного кредитора или партнера по финансированию, готового участвовать в инвестициях и предоставить вам средства, необходимые для покупки недвижимости.Это может быть только первоначальный взнос или полная стоимость покупки наличными в обмен на возврат вложенных средств.

Партнерами могут быть члены семьи, друзья или коллеги, и существует множество способов структурировать их доход, например:

  • Совместное предприятие (СП), где право собственности на собственность или компанию делится в соответствующих процентах. Доход от аренды, собственный капитал и вознаграждение обычно делятся с партнерами соответственно.
  • Кредитное соглашение, по которому инвестор получает преимущественную прибыль от своих первоначальных вложений.
  • Частный заем, по которому партнеру выплачивается ежемесячный платеж, который может представлять собой только процентную ставку или выплату основной суммы и процентов.
  • Комбинация вышеперечисленного.

Резюме

Большинство успешных инвесторов в недвижимость будут использовать различные описанные выше методы для структурирования предложения потенциальному продавцу. Скорее всего, вы услышите много отрицательных ответов, но также не редкость купить недвижимость с очень небольшими затратами или вообще без них. В течение первых нескольких лет инвестирования в недвижимость я купил всю свою инвестиционную недвижимость без лишних затрат. Даже сейчас только около 15% моей недвижимости было куплено на мои деньги.

В некоторых сделках имеет смысл вкладывать больше денег в обмен на более низкий ежемесячный платеж и часто более высокую процентную ставку. Проанализируйте каждую инвестиционную возможность, чтобы увидеть, подходят ли эти творческие стратегии для покупки недвижимости, которую вы ищете. Покупка недвижимости в аренду без выкупа — не самый простой способ покупки недвижимости, но оно того стоит — и это возможно.

Руководство для новичков по покупке многоквартирного дома

Это руководство содержит все, что вам нужно знать, чтобы купить многоквартирный дом, и решить, является ли это хорошим вложением средств для вас.

Для большинства новых инвесторов покупка многоквартирного дома может показаться сложной задачей, которую слишком сложно или дорого достичь. Раньше я сам так думал, пока не закрыл свой первый 12-ти квартирный дом, и понял, что весь процесс не так уж сильно отличается от процесса, который я уже изучил, чтобы купить меньшую арендуемую собственность. Самым большим преимуществом является масштаб: за одну покупку я смог удвоить свой портфель, при этом купив актив у многих арендаторов, чтобы снизить риск. нескольких пустующих единиц, наносящих ущерб моему денежному потоку.

Хотя входной барьер может показаться высоким, поскольку некоторые жилые комплексы действительно требуют первоначального взноса в размере 100 000 долларов и более, не все квартиры такие дорогие. Мы также обсудим несколько креативных вариантов финансирования, которые позволят вам приобрести квартиру. с первоначальным взносом, который намного меньше, чем вы могли подумать. В некоторых случаях вы действительно можете купить без уплаты денег.

Является ли покупка многоквартирного дома хорошей инвестицией?

При любых инвестициях важно учитывать доходность с поправкой на риск — сумму денег, которую вы можете надеяться заработать, несмотря на принимаемый вами риск.В целом, доходность многоквартирных домов с поправкой на риск высока, но она варьируется для каждой отдельной собственности, обычно в зависимости от покупной цены, по которой вы можете купить квартиру.

Вкратце: многоквартирные дома в целом являются хорошими инвестициями, но не каждый индивидуальный многоквартирный дом является хорошим вложением. Потенциальные инвесторы должны проявлять осторожность при оценке собственности и принимать во внимание множество факторов, включая состояние собственности, цену по сравнению с другими аналогичными объектами недвижимости, местные тенденции в области недвижимости, арендную плату по сравнению с другими.Спрос на собственность в районе. Проще всего сделать это с помощью калькулятора арендуемой недвижимости, который позволяет прогнозировать прибыль, которую вы можете ожидать от покупки определенного жилого комплекса.

Однако людям всегда нужно место для жизни, и аренда квартиры часто является наиболее доступным вариантом жилья. В настоящее время в большинстве американских городов наблюдается нехватка доступного жилья, что является хорошим предзнаменованием для владельцев жилых комплексов, предлагающих доступное и среднее жилье. С другой стороны, в настоящее время строится большое количество новых роскошных квартир, и они первыми снизят арендную плату или освободятся, если экономика упадет.

Сколько обычно стоит покупка многоквартирного дома?

Средняя стоимость покупки многоквартирного дома действительно зависит от того, что вы определяете как многоквартирный дом. Если вы думаете о покупке дуплекса, триплекса или четырехуровневого и многоквартирного дома, то средняя стоимость резко снижается. На моем рынке я могу купить четырехэтажный дом с денежными потоками примерно за 100000 долларов, и, если бы я был готов жить в этой собственности, я мог бы использовать ссуду FHA и взлом дома, живя в одной из квартир всего за 3.На 5% ниже.

Банки профинансируют все, что составляет четыре единицы или меньше, с помощью жилищной ипотеки, и все, что превышает 4 единицы, вам понадобится коммерческая ссуда. Лично я провожу черту так же, как и банки, и считаю, что все 4 единицы под «малым». многоквартирный дом »и что-то большее, чем« многоквартирный комплекс ».

Жилые комплексы могут стоить десятки миллионов долларов и более, если вы покупаете огромные многоэтажки с сотнями квартир. Тем не менее, есть середина небольших жилых комплексов, которые больше, чем 4plex, но все же достаточно доступны для большинства. инвесторы.

В таблице ниже показана средняя стоимость многоквартирного дома, которую вы можете ожидать. Обратите внимание, что более 50% всех многоквартирных домов было продано менее чем за 1 000 000 долларов за последние 12 месяцев.

Купить 9

5 Cash Back

Если вы думаете о покупке квартиры сложный, Умный может помочь.

Мы сотрудничаем с лучшими агентами, специализирующимися на инвестиционной недвижимости по всей стране, от крупных брендов и местных брокерских компаний с самым высоким рейтингом.

Агент, с которым мы свяжемся с вами, может помочь вам найти недвижимость как на рынке, так и вне его, а также проведет вас через весь процесс.

Лучше всего то, что в штатах, где это разрешено, вы можете претендовать на возврат денежных средств в размере до 0,5% от стоимости покупки. При покупке на 750 000 долларов покупка с Clever может вернуть вам в карман 3750 долларов после закрытия!

Найти агента бесплатно и нет никаких обязательств по продвижению вперед.

Сколько денег можно заработать, владея жилым комплексом?

Есть 4 основных способа заработать деньги, владея жилым комплексом:

  1. Доход от аренды — после того, как вы оплатите все свои расходы — у вас останется денежный поток, который вы можете потратить, как хотите.
  2. Оценка имущества — Часто именно здесь зарабатывается большая часть денег, поскольку многоквартирные дома стремительно росли в цене за последние 10 лет. Некоторые инвесторы даже готовы купить здание, которое просто окупается за счет ренты, потому что они уверены, что с признательностью получат большую отдачу от своих инвестиций.
  3. Кредитное плечо — Если вы одалживаете в банке миллион долларов под 4% и используете его для покупки жилого комплекса со ставкой капитализации 8% (рентабельность инвестиций) — вы можете получить прибыль от разницы. Если вы сделаете это с миллионами долларов, вы можете получить огромную прибыль.
  4. Налоговые льготы. Недвижимость — одна из наиболее выгодных с точки зрения налогообложения инвестиций, поскольку вы можете обесценить свои вложения и списать проценты, уплаченные по ипотеке.

Вы можете узнать больше о 4 способах получения дохода от недвижимости в нашем руководстве по инвестициям в недвижимость

Когда дело доходит до того, сколько денег вы можете заработать, инвестируя в многоквартирные дома, это зависит от того, насколько велики ваши инвестиции. делать.Вообще говоря, вы можете рассчитывать на ставку капитализации от 4 до 10% при покупке квартиры.

Плюсы инвестирования в многоквартирный дом

  • Высокий потенциал заработка: Вы можете увеличить свой портфель быстрее, купив одну большую квартиру, чем при аренде одной семьи.
  • Надежный денежный поток: Многоквартирные дома обеспечивают надежный источник дохода. Если некоторые из ваших квартир свободны или арендаторы не платят, у вас все равно есть другие квартиры, которые оплачивают ваши расходы.
  • Оценка актива: Как и вся недвижимость, многоквартирные дома являются ценным активом. Если вы больше не хотите управлять своим комплексом, вы можете продать его с прибылью через несколько лет.

Минусы инвестирования в многоквартирный дом

  • Сложнее диверсифицировать свое присутствие на рынке: Многоквартирные дома могут быть дорогими, и новым инвесторам сложно купить их много. Это означает, что сложно диверсифицировать свой портфель по разным классам рынка.
  • Более высокая текучесть кадров: Дома на одну семью обычно арендуются на более длительный срок. Поскольку многоквартирным домам приходится иметь дело с более высокой текучестью жителей, владельцам необходимо тратить больше времени на поиск новых арендаторов и выполнение ремонтных работ, чтобы подготовить свои квартиры к новым жильцам.
  • Большой первоначальный взнос: Покупка многоквартирного дома обычно обходится недешево и часто требует значительного первоначального взноса. Требуемый первоначальный взнос для стоимость многоквартирной собственности обычно выше, чем первоначальный взнос при аренде на одну семью.

12 шагов для покупки многоквартирного дома

Если вы хотите купить многоквартирный комплекс — вы можете следовать этому руководству из 12 шагов:

  1. Установите свои цели — Если вы не знаете, где вы идете, вы никогда не доберетесь туда. Спросите себя, чего вы хотите добиться от владения жилым комплексом, а затем работайте в обратном направлении, чтобы выяснить, какой доход вам нужно получить.
  2. Определите свой бюджет — Определите сумму, которую вы готовы потратить на покупку жилого комплекса.Убедитесь, что у вас достаточно денег для ремонта, а ваше портфолио должно быть разнообразным. Не рекомендуется размещать более 50% ваш инвестиционный портфель в одном объекте.
  3. Узнайте, как прогнозировать денежный поток — Здесь нам пригодится упомянутый выше калькулятор свойств почек. Вы должны уметь моделировать перспективные сделки, чтобы знать, на чем сосредоточить свое время и энергию.
  4. Выберите рынок — Я рекомендую вам начать с изучения вашего местного рынка и моделирования нескольких сделок, чтобы увидеть, осуществимо ли это, прежде чем вы начнете искать вне штата.Гораздо проще управлять тем, на чем можно проехать, и вы Вы можете быть более уверены в том, что понимаете динамику соседства.
  5. Получите предварительное одобрение для финансирования — Поговорите с 3+ разными кредиторами и сравните их различные продукты и ставки. Рекомендуется предварительно получить как минимум 2 предложения, чтобы вы могли получить подробные расценки для сравнения, когда найдете свою недвижимость.
  6. Начните искать недвижимость — Вы можете посмотреть на MLS, Loopnet и других веб-сайтах коммерческой недвижимости, а также наладить контакты с брокерами, у которых есть нерыночная недвижимость.Вы можете узнать здесь 5 советов по поиску выгодных предложений.
  7. Начинайте делать предложения — Помните, что не стоит выходить из себя! Это инвестиции, и вам следует предлагать только ту цифру, которая имеет для вас смысл, даже если она значительно ниже прейскурантной цены.
  8. Осмотры — Убедитесь, что ваш многоквартирный комплекс находится в том же состоянии, в котором он рекламировался. Обязательно проверьте крышу, систему отопления, вентиляции и кондиционирования, сантехнику и электрические системы, так как они могут быть самыми дорогими, если они нуждаются в ремонте.
  9. Выберите компанию по управлению недвижимостью — Выбранная вами управляющая компания принесет или разрушит ваши вложения, поэтому обязательно собеседуйте по крайней мере с 3 компаниями и выслушайте реальные отзывы некоторых из нынешних владельцев, которыми они управляют. для.
  10. Блокировка вашего финансирования — Вернитесь к тем же кредиторам, которые предварительно одобрили вашу сделку, и принесите фактическую сделку, которую вы нашли, чтобы вы могли сравнить ставки. Выберите кредитора, и он возьмет ваш личный финансовый отчет и предоставит вам полную информацию. одобренный.
  11. Последний день — Поздравляем! Приготовьтесь подписать массу документов, а затем отметьте свои достижения.
  12. Расширение вашего портфеля — После того, как вы стабилизируете свои инвестиции и начнете генерировать денежный поток, самое время повторить этот процесс и начать искать свои следующие инвестиции!

Для более подробного объяснения вы можете прочитать наше подробное руководство о том, как приобрести инвестиционную недвижимость.

Пример — покупка 12-квартирного дома

Картинка выше не очень хороша, но, вероятно, это лучшая инвестиция, которую мы с партнером сделали на сегодняшний день.Это 12-квартирный комплекс, который мы с партнером купили несколько лет назад в необработанном виде и вернули его к жизни.

Мы приобрели здание у инвестора, который недавно спас здание от заколки, но не сделал ничего большего. Блоки были в грубой форме и имели структурные проблемы, протекающие крыши, проблемы с канализацией и поврежденные интерьеры.

Мы купили весь комплекс примерно за 270 000 долларов, или 22 500 долларов за дверь. В тот момент, когда мы закрылись, мы пригласили нашу команду и установили новые крыши, починили канализацию, переделали выверку и начали ремонт квартир по мере их освобождения (3 единицы были пустует, 2 жильца не платят).В течение следующего года мы завершили ремонт и повысили среднюю арендную плату с 550 до 650 долларов. По нашим расчетам, мы увеличили стоимость этого жилого комплекса более чем на 100%, как мы сейчас оцениваем. стоимость этой собственности — 600 000 долларов, а ремонт стоил всего около 130 000 долларов.

Эта недвижимость теперь приносит нам денежный поток более 2000 долларов после покрытия всех наших расходов.

5 советов по покупке многоквартирного дома

Вы уверены, что жилой комплекс — это правильное вложение для вас? Вот пять профессиональных советов, которые помогут сделать процесс покупки гладким.

1. Станьте партнером опытного агента по недвижимости.

Когда дело доходит до покупки жилых комплексов, многие лучшие объекты недвижимости никогда не выходят на рынок и продаются агентами, имеющими связи со своими клиентами, которые, как они знают, могут закрыть.

Если вы серьезно относитесь к покупке многоквартирного дома, вам нужен агент, ориентированный на инвесторов и имеющий доступ к множеству продавцов, которые хотят продать, но не хотят выставлять свою недвижимость на рынок. Если ты не уверен Где найти одного из этих агентов, Клевер может помочь.

Свяжитесь с опытным агентом, чтобы купить квартиру

Clever может подобрать вам лучших агентов, специализирующихся на квартирах!

2. Выберите тип недвижимости

Существует довольно много разных типов многоквартирных домов: высотные, средние, садовые и жилые, среди прочего. Обязательно оцените текущие тенденции в сфере недвижимости в вашем районе, прежде чем решать, какой тип покупать, поскольку популярность будет варьироваться. по регионам. Ваш агент по недвижимости может дать рекомендации на основе того, что они видят в своей повседневной работе.

Вам также необходимо решить, хотите ли вы новый жилой комплекс или тот, который потребует некоторого ремонта. Обычно можно найти более выгодные варианты, но они требуют больших временных затрат и внимательного отношения к недооцененной собственности.

3. Посетите несколько домов и сделайте свою домашнюю работу

Не покупайте первое, что увидите. Изучите местный спрос, проведите осмотр, чтобы получить представление о состоянии дома, и посетите как можно больше объектов.

Соотношение арендаторов и собственников в регионе может быть хорошим индикатором вероятности успеха ваших инвестиций. Города, в которых арендаторов больше, чем собственников, будут иметь больший спрос на квартиры, поэтому обязательно изучите эту статистику, прежде чем совершать покупку.

4. Разберитесь в финансовом процессе и наберите номера

Чтобы купить инвестиционную недвижимость, вам необходимо внести 20% первоначальный взнос, а также вам нужно будет оплатить страхование, выплаты по ипотеке, техническое обслуживание и расходы на управление. , и маркетинговые расходы.

Расходы на содержание могут существенно снизить вашу прибыль. Перед покупкой комплекса узнайте местные расценки на некоторые из наиболее распространенных ремонтов, таких как перекраска фасада здания и интерьера квартир на случай, когда арендаторы выйди.

Убедитесь, что после всех этих расходов вы все равно будете в плюсе. Нет ничего хуже, чем владеть многомиллионным жилым комплексом, который ежемесячно теряет ваши деньги.

5. Выберите подходящего кредитора

Существует три распространенных типа ссуд для многоквартирных домов (не считая жилищных ссуд для зданий менее 4 единиц:

  • Квартирные ссуды, обеспеченные государством: Эти ссуды предлагают высокий LTV (ссуды) отношения к стоимости) и находятся в диапазоне от 750 000 до 6 миллионов долларов.Fannie Mae, Freddie Mac и FHA предлагают этот тип ссуды. Типичные ставки составляют 3,5-6%.
  • Банковский баланс Ссуды на квартиры : Многие местные кредиторы любят давать ссуды инвесторам для покупки квартир. Вы можете рассчитывать на срок займа от 20 до 25 лет, с воздушными выплатами от 3 до 15 лет и процентной ставкой от 3 до 6%
  • Варианты краткосрочного финансирования квартир: Эти займы предназначены для того, чтобы помочь инвесторам конкурировать с наличными деньгами. покупателям, предлагая ипотечные кредиты в короткие сроки.Минимальная сумма кредита составляет 100 000 долларов США с LTV до 90%. Ставки высокие — 7,5-12%.

После того, как вы решили, какой тип ссуды подходит вам, начните исследовать предложения каждого отдельного кредитора. Каждый банк и кредитор разные, поэтому не забудьте изучить все возможные варианты. Небольшое повышение ставки может съесть вашу прибыль.

Часто задаваемые вопросы о покупке многоквартирного дома

Где я могу найти многоквартирные дома на продажу?

Работа с агентом по недвижимости — лучший способ найти многоквартирные дома на продажу.Они могут использовать свою профессиональную сеть и MLS для отслеживания новых объявлений и оповещения вас о подходящей недвижимости для продажи. Помимо агента по недвижимости, вы можете найти объявления в местной газете и в Интернете.

Как вы оцениваете жилой комплекс?

Есть три способа оценки многоквартирного дома: подход продаж, подход замены и подход дохода. Из них наиболее распространен доходный подход.

Чтобы определить стоимость квартиры с использованием доходного подхода, начните с определения NOI.Умножьте ежемесячную арендную плату за единицу на количество квартир в здании и вычтите все эксплуатационные расходы. Затем разделите NOI на ставку капитализации, которая является общей для местоположения собственности. Вы можете узнать максимальную ставку, поговорив с агентами по недвижимости в вашем районе.

В качестве примера: если NOI на собственности составляет 30 000 долларов, а максимальная ставка — 0,12, стоимость собственности составляет 250 000 долларов.

Как вы финансируете многоквартирный дом?

Чтобы профинансировать многоквартирный дом, вам необходимо найти кредитора, который предлагает ссуды под государственную поддержку, ссуды для баланса банка или варианты краткосрочного финансирования.Ставки и максимальные суммы ссуды варьируются в зависимости от типа ссуды. По сравнению с жилым кредиторы недвижимости, кредиторы коммерческой недвижимости с большей вероятностью будут основывать решения о кредитовании на опыте заявителя инвестирования в недвижимость.

Как я могу купить инвестиционную недвижимость без денег?

В некоторых случаях продавцы готовы предложить продавцу финансирование для всей покупки или достаточно, чтобы покрыть первоначальный взнос у коммерческого кредитора. Лично у меня было несколько продавцов, которые готовы были профинансировать наш первоначальный взнос на 3-5 лет, так что мы можем рефинансировать, но продавец еще не согласился на то, чтобы владелец профинансировал всю недвижимость.

Статьи по теме

Вам также могут понравиться

Почему не стоит спешить с покупкой дома

Все мои друзья, купившие дома до своего 30-летия, любили заявлять, что они больше не «выбрасывают деньги», платя за квартиру. Хотя сейчас я домовладелец, когда я был съемщиком, я никогда не чувствовал, что аренда — пустая трата денег. Я обменял свой чек на квартиру на жилье. Сегодня я обмениваю свой платеж по ипотеке (плюс много дополнительных денег, которые я должен потратить на содержание) на жилье.

Дом не вложение

Это правда: некоторые зарабатывают миллионы на инвестициях в недвижимость. Некоторым домовладельцам даже посчастливилось выйти на пенсию исключительно за счет перепродажной стоимости своего дома через 30 лет после его покупки. Однако для большинства реальность совсем иная. Вы не должны думать о своем основном месте жительства как об инвестициях.

Да, ухоженный дом в желаемом месте должен быть оценен в долгосрочной перспективе. Но согласно этому отчету, фактическая норма прибыли на недвижимость в США (с учетом инфляции, налогов и процентных ставок по ипотечным кредитам) с 1975 по 2009 год была фактически ниже нуля:

Предполагается, что годовая норма амортизации составляет 2.5 процентов, ставка налога на имущество 1,5 процента, процентная ставка по ипотеке 7 процентов и предельная ставка налога на прибыль 25 процентов для типичного налогоплательщика, скорректированная реальная ставка дохода на жилье фактически падает ниже нуля (-0,575 процента, если быть точным).

С другой стороны, фондовый рынок приносил в этот период в среднем 3,375% годовых после вычета налогов и инфляции.

Столкнувшись с этими цифрами, зачем кому-то инвестировать в дом, а не в фондовый рынок?

Дома, по сути, денежные ямы

Следующим шагом является неоспоримый факт, что дома обходятся дорого.Дома требуют периодической покраски, озеленения, кровли, обслуживания системы отопления, вентиляции и кондиционирования и многих других вещей. В них также полно дорогой техники, которая ломается в самый неподходящий момент.

Как вы думаете, почему арендодатель так медленно отвечает на ваш звонок по поводу протекающей раковины? Она хочет выжать из этой раковины как можно больше лет. Конечно, у нее, вероятно, есть новая раковина в ее собственном доме (как и у вас, если бы у вас была подушечка). Когда мы владеем своим домом, мы делаем ремонт и ремонт, основываясь на эмоциях, а не на перепродажной стоимости, поэтому владение домом намного дороже, чем аренда.

Вы не можете контролировать налоги — или ваши соседи

Когда вы покупаете дом, вы берете на себя долгосрочное обязательство по отношению к своему району, к лучшему или к худшему. Если вы живете в городе с развитой экономикой и школьной системой, скорее всего, стоимость вашего дома вырастет (как и налоги на недвижимость). И если ваша зарплата не так высока, как у новых людей, стекающихся в ваш город, вы можете оказаться не в состоянии оставаться там. Я видел, как это происходило с моими родителями и родственниками со стороны мужа, и это неприятно.

С другой стороны, если состояние вашего района ухудшается, значит, вы не просто живете там, а владеете недвижимостью. Если вы арендуете, вы можете переехать в конце срока аренды и позволить домовладельцу выяснить, как поступить с обесценивающейся собственностью.

Единственный реальный аргумент в пользу домовладения

До тех пор, пока ваша собственность не обесценивается, вы со временем создадите собственный капитал в своем доме. С каждым платежом по ипотеке вы «экономите» несколько сотен долларов или более в своем собственном капитале, которые когда-нибудь вы сможете погасить при продаже или рефинансировании.

При прочих равных условиях, если бы вы могли жить в том же доме за 1000 долларов в месяц за аренду или за 1000 долларов по ипотеке (из которых в среднем 600 долларов каждый месяц идет на выплату основного долга), владение домом, кажется, имеет финансовый смысл, потому что вы держите на 600 долларов в месяц без учета затрат на техническое обслуживание и другие расходы. Это определенно хорошо, но я не думаю, что этого достаточно, чтобы побудить людей преждевременно стать домовладельцами.

Есть слишком много других факторов, которые нужно учитывать, но я думаю, что два самых больших:

  • Если вы не проживете в своем доме достаточно долго, большая часть или весь ваш капитал будет стерт из-за комиссионных риэлторов и затрат на закрытие нового дома
  • Собственный капитал неликвиден.Если вам нужны наличные, вы будете вынуждены продать свой дом или рефинансировать (взять в долг и уплатить больше процентов).

Да, выплата ипотечного кредита и приобретение собственного капитала поможет вам построить богатство. Но это работает только в том случае, если вы живете в одном доме очень долго и не берете взаймы под него.

Почему аренда — это круто

Финансовые выгоды от домовладения часто переоцениваются. Но аренда имеет два больших нефинансовых преимущества, которые нельзя упускать из виду.

Самое главное, что аренда дает вам гибкость.Большинство договоров аренды заключаются только на год. Если вы не готовы к тому, чтобы жить в одном месте пять лет или дольше, аренда позволяет вам оставаться на столько (или на короткий срок), сколько захотите. Если вы не знаете, как отремонтировать уродливый дом по дешевке или если вам не повезет, сложно перевернуть дом за два года или меньше и выйти на уровень безубыточности.

Также стоит сказать, что аренда дает вам свободу от монотонного и дорогостоящего обслуживания. Когда я впервые купил наш дом, мне не терпелось купить газонокосилку и подстригать свой новый газон.Несколько лет спустя я плачу кому-то за его стрижку, и, если они заболеют, меня раздражает то, что я должен провести два часа выходных, расхаживая взад и вперед по двору. А с тех пор, как мы купили дом, нам пришлось потратить тысячи долларов на утечки водопровода, затопление подвала, изношенную бытовую технику и другие расходы. Я люблю наш дом, но не обошлось без головной боли. Когда я арендовал, я принял тот факт, что мне не нужно беспокоиться об обслуживании, как должное. Но не заблуждайтесь, быть арендатором — это большое преимущество.

Наконец, вы можете сделать работу по аренде выгодной и в финансовом отношении. Если вы живете на рынке, где вы можете арендовать квартиру в месяц значительно дешевле, чем могли бы владеть домом, вы можете вложить разницу. Разница не должна быть огромной. Например, предположим, что вы снимаете квартиру за 1000 долларов, но вам придется заплатить ипотечный платеж в размере 1300 долларов за сопоставимый дом. Это 3600 долларов в год, которые вы можете откладывать или инвестировать. И, в отличие от собственного капитала, эти сбережения ликвидны. Вы можете использовать их для создания резервного фонда, погашения задолженности по студенческой ссуде или пополнения пенсионного счета.Ничего из этого вы не можете сделать с собственным капиталом.

Чистая прибыль

Хотите мой простой и серьезный финансовый совет по вопросам жилья? Считайте свои ежемесячные расходы на жилье (будь то аренда или ипотека) платой за жилье. Тратьте соответственно, а разницу откладывайте или инвестируйте. Если вы хотите гордости (и ответственности) за владение домом, непременно купите дом — вы могли бы даже заработать на нем деньги. Но не рассчитывайте на свой дом как на вложение.

А если вы арендуете, ваши квартплаты не будут потраченными впустую деньгами! Пожалуйста, не ругайте себя за «выбрасывание денег». Ужасно приятно иметь место, куда можно позвонить домой в конце долгого дня.

Подробнее:

Покупка квартиры в Нью-Йорке: сколько вам нужно денег? | by Hauseit

Чтобы купить квартиру в Нью-Йорке, вам необходимо сэкономить от 22% до 26% от покупной цены для кондоминиума и от 21% до 22% от покупной цены для кооператива (при допущении о снижении 20%). Эти цифры не включают резервные требования ипотечного кредитора, которые обычно составляют 6 месяцев выплат за жилье.Сколько денег вам понадобится для покупки квартиры в Нью-Йорке, зависит от того, покупаете ли вы квартиру или кооператив, от суммы вашего первоначального взноса и от того, финансируете ли вы покупку.

Самыми большими расходами при покупке квартиры в Нью-Йорке являются затраты покупателя на закрытие сделки и ваш первоначальный взнос. Поскольку первоначальный взнос идет на ваш собственный капитал, это на самом деле не расходы, а просто денежный поток.

Настоящие «затраты» на покупку квартиры в Нью-Йорке — это просто ваши затраты на закрытие и стоимость вашего времени и эмоциональной энергии, вложенных в процесс поиска.Затраты покупателя на закрытие кооператива ниже, чем у квартир в кондоминиуме, особенно если вы берете ипотеку.

Покупатели кооперативов платят меньше затрат на закрытие, чем покупатели кондоминиумов, потому что многие покупатели закрывают расходы только на «недвижимость», а кооперативы не считаются недвижимостью. В этой статье мы объясняем, как работает структура собственности для кооперативных квартир.

Совет для профессионалов: Оцените затраты вашего покупателя на закрытие в Нью-Йорке с помощью интерактивного калькулятора затрат на закрытие от Hauseit .

Стоимость покупки квартиры в Нью-Йорке — это ваш первоначальный взнос плюс расходы на закрытие. Общая сумма денег, необходимая для покупки квартиры в Нью-Йорке, составляет от 21% до 22% от покупной цены для кооперативов и от 22% до 26% от покупной цены для кондоминиумов, при условии 20% -ной скидки.

Важно понимать, что приведенные выше цифры не включают какие-либо требования к ликвидности после закрытия вашего кооперативного здания или ипотечного кредитора. Большинство кооперативов в Нью-Йорке требуют, чтобы соискатели имели как минимум один-два года ежемесячных выплат по ипотеке и содержанию в ликвидных активах после закрытия.Это строже, чем у кредиторов, которые обычно ищут резервы на 6 месяцев после закрытия.

Кроме того, ваш первоначальный взнос технически не является расходом, поскольку он идет на ваш собственный капитал. Следовательно, более точный ответ на «стоимость» покупки квартиры в Нью-Йорке — это просто ваши заключительные расходы и ценность вашего времени и эмоциональной энергии, потраченных на поиски дома.

Совет для профессионалов: Думаете о покупке недвижимости в аренду? Оцените доход от арендуемой собственности с помощью интерактивного калькулятора Hauseit для арендной собственности .

Средний первоначальный взнос за кооперативную квартиру в Нью-Йорке составляет 20% от покупной цены. Точный первоначальный взнос и финансовые требования различаются в зависимости от здания кооператива, однако редко можно найти здание кооператива в Нью-Йорке, которое допускает оплату ниже 20%.

Кредит на закрытие сделки для покупателя Hauseit NYC | Экономьте деньги при покупке квартиры, кооператива или дома в Нью-Йорке

Покупка кооператива в Нью-Йорке на самом деле требует, чтобы у вас было гораздо больше, чем просто первоначальный взнос и закрытие расходов, доступных в ликвидных активах.Это связано с тем, что большинство кооперативных зданий требуют, чтобы у вас были запасы ликвидных активов в размере как минимум одного-двух месяцев жилищных расходов после закрытия.

Вы можете рассмотреть возможность получения подарка от члена семьи, чтобы укрепить ваши общие финансы, если у вас немного не хватает активов. Поскольку не во всех кооперативных зданиях можно дарить подарки, агент вашего покупателя может проверить политику кооператива, проконсультировавшись с агентом по листингу и / или агентом по передаче и агентом по управлению зданием.

Получить подарок так же просто, как подготовить подарочное письмо и отправить его вместе с предложением о совместной игре.Когда дело доходит до подачи заявки на участие в кооперативном совете, вы также включите подарочное письмо как часть подтверждающей финансовой документации.

Можно внести всего 10% на квартиру в кондоминиуме в Нью-Йорке, хотя в некоторых зданиях кондоминиума есть ограничения по минимальному первоначальному взносу. Конкретные правила первоначального взноса зависят от строения кондоминиума. Если в здании нет требований к минимальному первоначальному взносу, вы можете внести минимальную сумму, которую могут позволить банк и продавец.

Кондо покупатели обходятся дороже, чем кооперативы, поэтому часть экономии на первоначальном взносе, которую вы можете получить с кондо, пойдет на дополнительные расходы на закрытие кондоминиума.С учетом сказанного, у кондоминиумов обычно более низкие издержки закрытия продавца, чем у кондоминиумов. Это связано с тем, что многие кооперативные здания в Нью-Йорке взимают с продавцов дополнительную плату за закрытие, называемую налогом на перекуп.

Также важно понимать, что у кондоминиумов могут быть определенные ограничения на субаренду и другие правила проживания, которые имеют некоторое сходство с тем, что вы найдете в кооперативах. Существует огромное разнообразие стилей управления и общих подходов к эксплуатации многоквартирных домов и кооперативных домов в Нью-Йорке. Другими словами, простая классификация «кондоминиум» или «кооператив» не рисует всей картины.

Чтобы определить, можете ли вы приобрести квартиру в Нью-Йорке, воспользуйтесь интерактивным калькулятором доступности жилья Hauseit. Калькулятор позволяет рассчитать максимальную цену покупки на основе таких факторов, как доход, предполагаемая стоимость закрытия и требования к ликвидности после закрытия для вашего банка и / или здания кооператива.

Покупка и аренда в Нью-Йорке — плюсы и минусы (2019) | Что стоит арендовать или покупать в Нью-Йорке?

Сравнение покупки и аренды в Нью-Йорке — очень спорная тема, хотя большинство людей согласны с тем, что гораздо приятнее владеть чем-то и наращивать капитал за счет выплат по ипотеке, чем платить арендную плату и не получать взамен никаких долгосрочных выгод или возможных выгод.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Значения и проданные цены (за последние 24 месяца) США
Средняя цена / кв.фут 238 400 долл. США
Количество продаж 329 305
Количество продаж свыше 250 тыс. Долл. США 160,131
Количество продаж свыше 1 млн долл. США 4614696 4614696 7,659
Средняя общая сумма налога 31,708 долларов США
Средняя оценочная стоимость 758,959 долларов США
Средняя рыночная стоимость 1,205,696000 долларов США