Инвестиции в займы под залог недвижимости: что такое и как работает?

Инвестирование под залог недвижимости в Москве и МО

На протяжении 12 лет мы успешно решаем финансовые вопросы нашим клиентам на самых оптимальных условиях исходя из личных параметров, с минимальной процентной ставкой, в самые оперативные сроки, где вероятность положительного решения на период: март 2010 года — март 2018 года составляет 87,79 %.

Наши клиенты — это физические лица, собственники бизнеса, юридические лица и индивидуальные предприниматели.

Кредитуем, предоставляем займы либо инвестируем, как своими денежными средствами, так и в лице наших партнеров с нашим непосредственным участим, либо совместно с нашими партнерами (синдицированное финансирование).

Наши партнеры – Финансовая компания «Инвест – Менеджмент Групп» (ООО) на период март 2016 года насчитывает более одной тысячи компаний партнеров. В общей сложности основными нашими партнерами являются более 100 банков и более 50 инвесторов, как на территории Российской Федерации, так и за ее пределами, с которыми сложились прочные деловые связи на протяжении более 6 лет.

Для сравнения один банк — это один магазин, мы — это супермаркет в котором значительная часть финансовых продуктов на территории Российской Федерации.

С нами деньги дешевле, доступнее и оперативнее.

Вам есть из чего выбрать!

5 рисков для инвесторов в займы под залог недвижимости | Фонд Бридж

Есть такой тип инвестиций, как займы под залог недвижимости или чего-то еще. Это когда вы занимаете человеку деньги, а потом он отдает их с процентами. Если по каким-то причинам он не возвращает долг, вы продаете его имущество.

Звучит просто и убедительно, но в любых инвестициях есть риски. Займы под залог — не исключение. Рассказываем, какие риски существуют в подобных сделках, как их избежать и что делать, если вы уже с ними столкнулись. Объясняем на примере работы нашего фонда «Бридж Кредит» — мы сами занимаемся инвестициями в займы под залог и провели уже больше 200 сделок, поэтому знаем все о нюансах и рисках.

Риск первый: заемщик не вернет деньги

Может произойти такая ситуация: вы дали в долг, а человек пропал. Он не берет трубку и не живет по месту прописки, а где он работает или когда появляется на рабочем месте, вы не знаете. Да и если вы дали в долг крупную сумму денег, недобросовестный заемщик может вообще переехать в другой город. Вы просто не будете знать, куда он уехал и как его найти. Такое произойдет, если человек изначально не планировал возвращать деньги.

А еще в жизни случается разное — заемщика могут уволить с работы, он может попасть в ДТП или его жене срочно понадобятся деньги на операцию. Тогда он временно (или постоянно в зависимости от форс-мажора) не сможет платить вам.

Как защититься. Почитайте, какие документы нужны для оформления займа под залог. Подпишите их с заемщиком, и он никуда не денется. Даже если уедет в другой город, вы обратитесь к нотариусу или в суд и сможете продать его имущество.

Что делать, если это уже произошло. Если вы уже кому-то заняли без подписания документов и человек пропал, вернуть деньги будет сложно. Можно попробовать собрать доказательства займа:

• запись с видеорегистратора в автомобиле;
• показания свидетелей;
• чеки о перечислении денежных средств;
• записи разговоров по телефону, в которых заемщик не отрицает факт долга.

С ними можно обратиться в суд. Но нет никаких гарантий, что он встанет на вашу сторону и обяжет заемщика вернуть деньги. А даже если и обяжет, заемщик может быть официально безработным, и тогда будет оплачивать 100–150 ₽ раз в три месяца — вы ничего не сможете с этим сделать.

Если заемщик не может платить из-за форс-мажора, теоретически у вас есть два варианта:

• подать в суд или обратиться к нотариусу, чтобы продать предмет залога и вернуть деньги;
• войти в положение заемщика и дать ему отсрочку платежей, чтобы он смог позже рассчитаться.

Что выбрать — решать вам. Если заемщик может предоставить доказательства того, что в его жизни произошел форс-мажор, рекомендуем войти в его положение и предоставить отсрочку.

В своих сделках мы предлагаем мирное решение ситуации, которое устроило бы обе стороны. Если инвестор не согласен дать отсрочку, мы можем выкупить у него сделку. Он получает сумму долга и проценты по нему, а заемщик потом платит по долгу нам.

Риск второй: заемщик продаст залог

Человек, который изначально не планировал возвращать долг, может продать предмет залога. Тогда у вас не будет никаких рычагов воздействия на него, и он просто не вернет деньги.

А еще заемщик может продать предмет залога, если сложилась какая-то непредвиденная ситуация: например, у него появились новые долги, нужно оплатить лечение или учебу ребенка. Тогда, если у него нет другого имущества, он может решиться продать предмет залога. И если вы неправильно оформили документы, сделает это. У вас так же не будет никаких гарантий возврата долга.

Как защититься. Регистрируйте договор залога в Росреестре через МФЦ или заверяйте его нотариально. Тогда на предмет залога наложат обременение, и заемщик не сможет продать недвижимость без вашего разрешения.

Что делать, если это уже произошло. Попробуйте оспорить сделку купли-продажи в суде и вернуть заемщику право собственности, а потом зарегистрируйте обременение. Чтобы сделать это, вам понадобится хороший юрист.

Риск третий: заложенное имущество не окупает затрат

Представьте ситуацию: вы оформили займ, все хорошо. Заняли 1 млн ₽ на год под ставку 10% и взяли в качестве залога жилье стоимостью 1,2 млн ₽. Заемщик сначала платит по договору, а потом перестает, или вообще не платит с самого начала.

Вы начинаете продавать имущество и выясняете, что будут дополнительные затраты:

• 50 000 ₽ — на оформление документов;
• 30 000 ₽ — на услуги агентства, которое займется продажей;
• 150 000 ₽ — скидка покупателю, чтобы жилье быстрее купили.

И если вы продадите все как есть, выручите всего 970 000 ₽. Мало того что вы не получите проценты, так еще и не полностью вернете сумму инвестиций.

Как защититься. Принимайте в качестве залога недвижимость, рыночная стоимость которой превышает сумму займа. Так вы сможете потратить средства на оформление сделки и сделать скидку покупателю для быстрой продажи, и все равно получите обратно сумму долга и проценты по нему. Например, мы работаем со сделками, стоимость залога в которых минимум на 50% больше, чем сумма займа.

Не лишним будет перед подписанием документов самому проверить стоимость залога. Закажите независимую оценку и убедитесь, что в случае невозврата денег вы получите ту сумму, которая прописана в договоре займа.

Что делать, если это уже произошло. Можно попытаться договориться с заемщиком о том, что он вернет оставшиеся средства. Но это может не сработать. Обращаться в суд бессмысленно: он установит, что обязательства по договору залога были выполнены.

Риск четвертый: с имуществом может что-то случиться

Многоквартирный дом может пострадать от бытового газа, дача — от наводнения, коммерческое помещение — от пожара. Может произойти все, что угодно. И если форс-мажор случается с предметом залога, вы фактически лишаетесь гарантии.

Продать заложенную недвижимость после пожара или другого катаклизма вы уже не сможете. А даже если и сможете, получите сумму намного меньше рыночной стоимости, прописанной в договоре. Этих денег точно не хватит на то, чтобы окупить долг и проценты по нему. Заемщик же может просто перестать платить по займу, и тогда вы потеряете большую часть вложенных средств.

Как защититься. Застрахуйте предмет залога, и тогда никакие форс-мажоры не будут страшны. Есть два варианта страховки:

• Страхователем выступаете вы, и в случае проблем компания платит деньги вам. Вы забираете себе сумму, которая нужна для погашения долга и процентов, и отдаете остальное заемщику.
• Страхователем выступает заемщик. Тогда в договоре займа и залога нужно прописать, что он в случае страхового случая возвращает вам деньги из тех, которые выплатит страховая.

В своей практике мы чаще всего используем первый вариант, когда имущество страхует инвестор. Так процесс погашения займа происходит быстрее и с меньшей волокитой.

Что делать, если это уже произошло. Единственное возможное решение — договориться с заемщиком об оформлении нового залога. Но войдите в его положение и хотя бы дайте отсрочку платежей по основному договору.

Риск пятый: имущество нельзя будет продать

Может произойти такая ситуация: заемщик не возвращает деньги. Сделка зарегистрирована по всем правилам, и вы решаете продать недвижимость, но не можете этого сделать. Все потому, что есть проблемы:

• квартира куплена в браке, и супруг против продажи имущества, а до этого не давал разрешения на сделку;
• в доме прописаны несовершеннолетние, которым просто некуда выписаться;
• жилье было недавно получено по наследству, и объявился еще один претендент на него.

Подобных ситуаций может быть много. Вполне возможно, что вам даже удастся отстоять в суде свою правоту и продать предмет залога, но вы потратите на это много времени, нервов и денег. Судебные заседания по подобным делам могут длиться не один месяц.

Как защититься. Берите в качестве залога юридически чистую недвижимость — просите заемщика предоставить все документы на нее. И страхуйте себя от неприятных ситуаций: например, если квартира куплена в браке, оформляйте договор займа и залога на обоих супругов или просите супруга заемщика письменно подтвердить свое согласие на сделку и заверяйте его.

Что делать, если это уже произошло. Запаситесь терпением, наймите хорошего юриста и отправляйтесь в суд. Если все документы правильно оформлены, у вас есть шанс продать предмет залога и вернуть таким образом деньги с процентами.

Повторим: что сделать, чтобы снизить риски инвестиций в займы под залог

• Оформляйте займ по закону. Заключайте договор займа и залога, и ваши договоренности будут закреплены. Если заемщик не вернет деньги, вы обратитесь к нотариусу или в суд и продадите его имущество.
• Фиксируйте договор залога в Росреестре. Тогда заемщик не продаст недвижимость без вашего ведома — сделку просто не проведут.
• Оценивайте стоимость залога. Берите в качестве залога что-то, что превышает сумму займа как минимум на 30–40%, а лучше — на 50%.
• Страхуйте предмет залога. Можно оформить страховку на себя, можно на заемщика, но тогда придется прописать дополнительные условия в договоре.
• Проверяйте недвижимость. Старайтесь работать с юридически чистым жильем, которое не принесет проблем. Просите документы у собственника и проверяйте историю сделок с недвижимостью.

Наш фонд «Бридж кредит» работает с займами под залог уже три года. Мы правильно оформляем все документы, регистрируем их в Росреестре и страхуем недвижимость. Принимаем в качестве залога только юридически чистое жилье, стоимость которого как минимум на 50% превышает сумму займа.

Если вы тоже хотите инвестировать в займы под залог, но боитесь ошибиться, обращайтесь к нам. Инвесторы зарабатывают с нами 11–22% годовых: мы просто предлагаем им сделки, и если они соглашаются, готовим документы. Все, что нужно — просто подписать их.

Инвестиции, обеспеченные залогом недвижимости: INVESTIN

Описание проекта

Компания «Система Финансовых Решений» предлагает инвестиции в займы под залог недвижимости.
Инвестор с Заёмщиком заключает нотариальный договор займа и последний предоставляет в качестве обеспечения залог ликвидной недвижимости (квартира, частный дом и т.п.). Залог оформляется напрямую на инвестора, что является главной гарантией возврата денежных средств.

Наша компания проверяет Заёмщика по задолженностям, по сделкоспособности (через наркологический и психиатрический диспансеры),  а также юридическую «прозрачность» его недвижимости, предоставляемой в залог (не должно быть прописано никого кроме собственника, а на недвижимость не должно быть арестов, ипотек и иных притязаний 3-х лиц), только после этого мы отправляем Вам документы по сделки и согласовываем итоговую дату и время для неё.

Текущее состояние

Годовая прибыль

Годовой объём продаж

Риски проекта

Основной риск: задержка денежных средств на момент продажи недвижимости (в среднем 6 месяцев). Однако, во время взыскания начисление процентов не прекращается, а также имеется система штрафов и пеней, что является дополнительным бонусом для инвестора.

Решение (продукт или услуга)

Дополнительные материалы по проекту

Фотогалерея проекта

Займ у частного инвестора под залог недвижимости

Когда нет возможности обратиться за кредитом в банк, у вас всегда остается возможность попросить деньги у частного инвестора.

Плюсов в таком кредитовании очень много – вы получаете деньги без лишних проверок и нервов, деньги выдаются быстро и без лишних условностей. Не потратив лишнего времени и сил вы можете быстро получить необходимую сумму и продолжить работу со своим бизнесом.

Займ под залог недвижимости, который выдаст вам частный инвестор, имеет свои особенности. Любой частный инвестор скажет вам, что такой формат одалживания денег более прозрачен, так как банковские учреждения вписывают в договора проценты и всевозможные надбавки, которые незаметны для заемщика. Таким образом, порядок частного кредитования оказывается более «прозрачным» в том случае, если мы говорим о сотрудничестве с человеком, который ценит свою репутацию.

Для частного инвестора, чаще всего, не имеет значения кредитная история, наличие судимости и доказательства уровня дохода. Поэтому срок заключения сделки варьируется от суток до нескольких дней. Основное условие для выдачи займа – наличие в собственности какой-либо недвижимости, к которой выдвигаются традиционные для банков требования. Имущество предоставляется в залог несколькими способами.

Первый: на недвижимость накладывается обременение, при котором собственник продолжает им пользоваться, но не имеет права совершать с ним никаких операций.

Второй: недвижимость оформляется на займодателя, а в конце, после выплаты долга заемщиком, переходит обратно к первому владельцу.

Чтобы получить займ под залог недвижимости, понадобится определенный пакет документов, который, в большинстве случаев, поможет оформить сам инвестор.

Порядок начисления процентов обычно указан в договоре займа, и вы можете более подробно обсудить его с займодателем лично.

Может случиться так, что под объявлением о частном займе вы встретите посредническую организацию. В этом случае стоит обратить внимание на наличие лицензий и информацию об участии в программе государственной регистрации. Внимательно изучите информацию о компании в интернете, наберите провокационные запросы «кредитные мошенники (название компании» и т.

д.

Если вы не встретили негативных комментариев о том или ином займодателе и его условия кажутся вам привлекательными, то не бойтесь обращаться за помощью. В нашей стране существует огромная прослойка частных займодателей, которая работает полностью в рамках закона.

При этом не забывайте, что обратиться к коллекторам может не только банк, который не получает выплат от заемщика, но и частное лицо. Кроме этого, у частного заемщика есть другие государственные инструменты возврата своих средств, поэтому схитрить в такой сделке не получится.

Существуют, так же, частные инвесторы, дающие займы без залога. Это прекрасный способ быстро найти нужную сумму денег и главный риск здесь только один: не попасть в сети мошенника. К сожалению, большинство предложений, которые можно встретить на эту тему в Интернете, не всегда бывают надежны, да и условия по таким сделкам могут быть слишком жесткими.

 

Договор «на коленке»: кредит, опасный для жилья

Договор «на коленке»: кредит, опасный для жилья

19. 01.2021

Взять небольшой заём и лишиться квартиры — к сожалению, такие случаи не редкость. Причем крышу над головой теряют те, кто свои долговые обязательства исполнил. Низкий уровень правовой грамотности, доверчивость, стремление граждан сэкономить на квалифицированной юридической помощи, а как следствие — заключение сделок в простой письменной форме, помогают мошенникам в достижении цели.

Особенно уязвимы одинокие пожилые люди, социально незащищенные граждане и те, кто имеет проблемы с алкоголем. Аферисты находят таких людей сами и зачастую просто пользуются их невнимательностью — долговую расписку, договор дарения или купли-продажи могут подсунуть под руку даже под видом договора на оказание услуг связи, или анкеты на получение каких-либо льгот или выплат. Кажется, что такая ловушка мошенников слишком топорна: многие думают, что невозможно перепутать такие разные бумаги, как договор отчуждения недвижимости и контракт на услуги связи. Однако практика показывает доказывает обратное. 

Пресс-служба ФНП проводила собственный эксперимент: после проведения интервью на улице, участников просили подписать согласие на использование полученного видео. Подпись на бумагах поставили практически все. В текст «согласия» был включен пункт об отчуждении принадлежащей участнику недвижимости. О том, что он есть, и теперь неизвестно кто имеет право распоряжаться их жильем, участники эксперимента узнали уже после подписания — от интервьюеров. Перед тем, как внести свои паспортные данные в документ и подписать бумаги, люди либо не читали их вовсе, либо читали «по диагонали», не понимая сути.

По данным аналитиков, 7% россиян подписывают кредитные договоры с банками, вообще не читая текст, а еще 10% подписывают даже те документы, содержание которых не понимают. Среди тех, кто обращается за займами к другим кредиторам, статистика, вероятно, еще более печальная.

Часто на крючке мошенников оказываются те, кто ищет способ разрешить финансовые трудности. Распространенная житейская ситуация: человеку срочно нужны деньги, но взять кредит в банке по каким-то причинам не получается — нет подтвержденного дохода, или кредитная история оставляет желать лучшего. Нередко в таких случаях люди обращаются в различные сомнительные организации — в ломбарды или к частным кредиторам, объявлений о которых в интернете масса. 

По идее МФО не могут предоставлять потребительские займы под залог жилья, но ведь по факту кредит выдается не под залог квартиры — жертв «обрабатывают», чтобы они согласились подписать договор купли-продажи или дарения, якобы «временный». Иногда так «работают» и не микрофинансовые организации, а частные лица: именуют себя инвесторами, ищут жертв в интернете или через сарафанное радио. А дальше та же схема: выдают заем, приводят в МФЦ. У жертв подозрений не возникает. Люди думают, что раз кредиторы идут в МФЦ, значит бояться нечего — все официально. Но правда в том, что сотрудники МФЦ не могут и не обязаны общаться со сторонами договора, проверять, понимают ли они его суть и не введены ли в заблуждение. Они просто принимают пакет документов. Именно этим аферисты и пользуются.

Ключевая опасность такой схемы в том, что договор купли-продажи подразумевает моментальный переход права собственности от продавца к покупателю. Получается, что кредитор может распоряжаться полученной от заемщика квартирой по своему усмотрению, причем на абсолютно законных основаниях. Однако обо всем это заемщик попросту не знает. Нередко за время, пока заемщик выплачивает кредит, квартира неоднократно перепродается. И даже если заемщик решает обратиться в суд, чтобы вернуть недвижимость, его ждут сложности, ведь гражданин, который является собственником квартиры на момент подачи иска в суд, скорее всего будет признан добросовестным приобретателем, ведь он не знал и не мог знать о том, что у предыдущего владельца были некие договоренности с какой-то кредитной организацией или частным лицом.

Факторы риска при заключении сделок с подобными кредиторами — это невнимательность того, кто берет кредит, и простая письменная форма договора по отчуждению жилья. В большинстве случаев жертв таких историй могло бы уберечь от беды своевременное обращение к нотариусу — при нотариальной форме договора такие махинации невозможны, и даже если нотариус допустит подобное, то в силу закона полностью возместит ущерб гражданину.

По закону перед удостоверением сделки нотариус тщательно изучает все документы, разъясняет сторонам правовые последствия подписываемого договора, проверяет осознанность действий участников сделки. Нотариус обязательно проведет с собственником личную беседу для выяснения истинных причин, по которым он пошел на сделку. Если человек введен в заблуждение, нотариус поможет ему разобраться в юридических тонкостях и расскажет о том, какие последствия будет иметь подписание тех или иных бумаг. Если же нотариус заподозрит, что человек действует по принуждению или находится под давлением, он откажет в совершении нотариального действия и обратится в правоохранительные органы.

Проблема рисков при сделках с недвижимостью недавно обсуждалась в Общественной палате РФ. Тогда было представлено исследование, проведённое в Центре исследований и экспертиз Департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве Российской Федерации, по данным которого количество дел о мошенничестве в сфере недвижимости ежегодно возрастает, а раскрываемость падает. Причина всего этого кроется в простой письменной форме сделок, которая не гарантирует правовой защиты граждан — участников сделок.

В своих рекомендациях для Федерального собрания РФ, Правительства РФ и органов исполнительной власти, Общественная палата Российской Федерации отметила, что повышение уровня правовой защищенности граждан при совершении сделок с жилой недвижимостью возможно путем установления обязательной нотариальной формы таких сделок. Ведь нотариальная форма сделки позволяет сторонам получить гарантии легитимности сделок по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми в простой письменной форме. 

Пока соответствующие законодательные решения не приняты, и все еще пользуются невнимательностью и низким уровнем правовой грамотности граждан, необходимо проявлять максимальную бдительность при оформлении займов. Прежде всего, при обращении в кредитную организацию, или к частному лицу, нужно внимательно изучить содержание предлагаемых на подпись бумаг. И лучше всего обратиться за помощью в этом деле к специалистам. 

Для максимальной гарантии защиты своих прав лучше удостоверить договор займа у нотариуса. Тем более, если речь идет об оформлении займа под залог недвижимости. Нотариус обязательно проверит все представленные документы. После составления договора нотариус подробно разъяснит, какие юридические последствия повлекут за собой те или иные условия соглашения, и убедится, что кредитор и заемщик четко понимают суть заключаемого договора и отдают себе отчет в своих действиях. И только после этого договор займа будет подписан сторонами и удостоверен нотариусом. После этого кредитор и заемщик обращаются в органы регистрации, где на недвижимость, фигурирующую в договоре займа, накладывается обременение. Должник не теряет права собственности, но при этом не сможет совершить каких-либо действий по отчуждению квартиры. Как только заемщик погасит кредит, обременение будет снято. Именно такой порядок оформления кредита обеспечивает защиту прав как заемщика, так и кредитора.

5 советов по финансированию инвестиционной недвижимости

После значительного роста цен на жилье за ​​последний год, похоже, что рынок начинает замедляться. Тем не менее, динамика цен остается положительной. Хорошая новость заключается в том, что процентные ставки по-прежнему низкие, что дает возможность потенциальным инвесторам в недвижимость, которые не сидят на кучу денег.

Хотя выбор хорошей инвестиционной собственности сам по себе достаточно сложен, как только вы найдете этот идеальный дом или квартиру, как вы подойдете к его финансированию? Немного творчества и подготовки могут сделать финансирование доступным для многих инвесторов в недвижимость.

Вот пять советов по финансированию инвестиционной недвижимости:

• Сделайте значительный первоначальный взнос
• Будьте «сильным заемщиком»
• Обратитесь в местный банк
• Запросить финансирование у собственника
• Коснитесь собственного капитала

Если вы готовы взять кредит на инвестиционную недвижимость, эти советы помогут повысить ваши шансы на успех.

1. Сделайте значительный первоначальный взнос.

Поскольку ипотечное страхование не распространяется на инвестиционную недвижимость, вам, как правило, необходимо внести не менее 20 процентов, чтобы получить традиционное финансирование от кредитора.По словам ипотечного брокера Тодда Хюттнера, президента Huettner Capital в Денвере, если вы можете положить 25 процентов, вы можете претендовать на еще более высокую процентную ставку.

Более крупный авансовый платеж дает вам «больше шансов в игре» и, следовательно, больше потерь, если инвестиции не окупятся. Это может быть мощным стимулом, а более крупный первоначальный взнос также обеспечивает банку большую защиту от потери своих инвестиций. Если инвестиции пойдут плохо, вы потеряете всю свою долю до того, как банк начнет терять деньги в собственности.

Если у вас нет первоначального взноса, вы можете попытаться получить вторую ипотеку на недвижимость, но это, вероятно, будет нелегкой задачей.

2. Будьте «сильным заемщиком»

Хотя многие факторы, в том числе соотношение кредита к стоимости и политика кредитора, с которым вы имеете дело, могут повлиять на условия ссуды на инвестиционную недвижимость, вы я хочу проверить ваш кредитный рейтинг, прежде чем совершать сделку.

«Ниже [балла] 740 это может начать стоить вам дополнительных денег при той же процентной ставке», — говорит Хюттнер.«Ниже 740 вам придется заплатить комиссию, чтобы процентная ставка не изменилась. Это может варьироваться от четверти до 2 баллов, чтобы сохранить ту же ставку ».

Балл равен одному проценту ипотечной ссуды. Таким образом, балл по ссуде в 100000 долларов будет равен 1000 долларов. (Вот когда стоит покупать баллы.)

Альтернативой начислению баллов, если ваш счет ниже 740, является принятие более высокой процентной ставки.

Кроме того, наличие резервов в банке для оплаты всех ваших расходов — личных и связанных с инвестициями — в течение как минимум шести месяцев стало частью уравнения кредитования.

«Если у вас есть несколько объектов для сдачи в аренду, (кредиторы) теперь хотят иметь резервы для каждого объекта», — говорит Хюттнер. «Таким образом, если у вас есть вакансии, вы не умерли».

3. Обратитесь в местный банк или к брокеру.

Если ваш первоначальный взнос не такой большой, как должен быть, или если у вас есть другие смягчающие обстоятельства, подумайте о том, чтобы обратиться за финансированием в соседний банк, а не в крупное национальное финансовое учреждение. .

«У них будет немного больше гибкости, — говорит Хюттнер.Они также могут лучше знать местный рынок и иметь больший интерес к местным инвестициям.

Ипотечные брокеры — еще один хороший вариант, потому что у них есть доступ к широкому спектру кредитных продуктов, но перед тем, как остановиться на одном, необходимо провести небольшое исследование.

«Каков их опыт?» — спрашивает Хюттнер. «У них есть высшее образование? Принадлежат ли они к каким-либо профессиональным организациям? Вы должны проявить немного должной осмотрительности ».

4. Просить о финансировании от собственника

В те дни, когда почти любой мог претендовать на получение банковского кредита, просьба о финансировании от собственника использовалась для того, чтобы продавцы с подозрением относились к потенциальным покупателям.Но сейчас это более приемлемо, потому что кредитование ужесточилось, а стандарты для заемщиков повысились.

Однако у вас должен быть план игры, если вы решите пойти этим путем.

«Вы должны сказать:« Я хотел бы получить финансирование от собственника на эту сумму денег и на этих условиях », — говорит Хюттнер. «Вы должны продать продавца при финансировании со стороны владельца и на вас».

Этот план игры показывает продавцу, что вы серьезно относитесь к сделке и готовы заключить реальную сделку на основе представленных вами практических предположений.

5. Используйте свой собственный капитал

Если у вас есть значительный капитал в вашем основном доме или другом инвестиционном имуществе, вы можете использовать его в качестве формы финансирования. Если вы хотите использовать свой собственный капитал, есть несколько способов сделать это.

Ссуда ​​под собственный капитал

Одним из вариантов использования собственного капитала является ссуда под собственный капитал. Преимущество этих ссуд в том, что они обеспечены собственным капиталом в вашем доме. Это позволяет процентным ставкам быть относительно низкими при сроках погашения до 30 лет.Для людей с хорошей кредитной историей процентные ставки могут быть даже ниже.

HELOC

Кредитная линия собственного капитала (HELOC) — еще один способ задействовать свой собственный капитал. Эти ссуды также обеспечиваются вашим собственным капиталом, но в этом случае вы привлекаете средства по мере необходимости, а не в виде единовременной выплаты. HELOCs могут иметь процентные ставки ниже, чем ссуды под залог собственного капитала, но процентные ставки являются переменными. Таким образом, в будущем вы можете платить более высокую процентную ставку по своему HELOC.

Рефинансирование с выплатой наличных

Рефинансирование с выплатой наличных позволяет обналичить вашу существующую ипотеку и заменить ее новой, более крупной.Затем он дает вам доступ к разнице между старой ипотекой и новой в виде наличных денег. Затем вы можете использовать эти деньги для финансирования своей инвестиционной собственности. Новый заем часто имеет более низкую процентную ставку или более короткий срок погашения.

Другие варианты финансирования творчества

Если ничего не помогает, иногда приходится проявлять творческий подход. К счастью, есть несколько других доступных вариантов финансирования вашей инвестиционной собственности.

Одноранговое кредитование

Одноранговое кредитование стало популярным в последние годы, и в сети появилось несколько кредитных платформ.Это способ для инвесторов связаться с заемщиками, которым требуется финансирование для различных целей. Инвесторам они нравятся как форма альтернативного инвестирования, но, конечно, есть и кто-то с другой стороны. Комиссии и процентные ставки, как правило, низкие, в зависимости от платежеспособности.

Исправительные ссуды

Ссуды с фиксированной оплатой, как следует из их названия, обычно представляют собой краткосрочные ссуды, предназначенные для домашних работников. Это ссуды в твердой валюте с процентной ставкой, как правило, в диапазоне от 12 до 18 процентов плюс от двух до пяти пунктов.Если вы столкнетесь с недвижимостью, которую хотите отремонтировать и продать в течение следующих 12–18 месяцев, возможно, стоит взглянуть на временную ссуду.

Полисы страхования жизни

Страхование жизни может считаться ликвидным активом (в зависимости от типа), что предпочтительнее для кредиторов. В частности, постоянный полис страхования жизни дает вам легкий доступ к наличным деньгам. Вы можете занять под те деньги, которые могут помочь при покупке нового дома. Это делает вас более привлекательным для кредиторов и может облегчить получение финансирования.

Кредитные карты и личные ссуды

Кредитные карты и личные ссуды могут быть простым способом финансирования части покупки дома. На некоторых кредитных картах есть вводные предложения с нулевым процентом, а личные ссуды могут позволить вам занять до 100 000 долларов.

Хотя и то, и другое являются удобной формой финансирования, личные ссуды часто имеют высокие процентные ставки, как и кредитные карты после любых вводных предложений. Таким образом, это не должен быть ваш первый вариант, но он может обеспечить дополнительное финансирование в крайнем случае.

Маржинальные ссуды

Маржинальные ссуды — это кредитная линия, которая может использоваться для финансирования недвижимости и обеспечена инвестициями заемщика. Как правило, они используются в качестве инструмента краткосрочного финансирования и сопряжены с рядом рисков, таких как требование о внесении маржи и увеличение убытков в случае снижения стоимости вашего инвестиционного портфеля.

Использование недвижимости для получения пенсионного дохода

Недвижимость — популярный способ получения пенсионного дохода для физических лиц. На самом деле, согласно недавнему исследованию Bankrate, сейчас это любимая долгосрочная инвестиция американцев.

Эта популярность частично зависит от недвижимости, приносящей стабильный доход, поскольку инвесторы регулярно собирают ежемесячную арендную плату со своих арендаторов. Для пенсионеров стабильный доход — это именно та гарантия, которую они ищут, когда не работают полностью.

И пенсионеры имеют потенциал роста этого дохода. Со временем арендная плата за хорошо управляемую недвижимость может увеличиваться, ежемесячно вкладывая больше денег в карманы инвесторов. Недвижимость также может расти в цене, поэтому, когда приходит время продать или даже инвестировать в другую собственность, есть средства, которые можно использовать.Конечно, у инвестиционной собственности есть и другие преимущества, особенно в отношении налогов.

Если вы не хотите напрямую управлять собственностью, вы можете купить ее через инвестиционные фонды в сфере недвижимости (REIT) на фондовом рынке и поручить профессиональному менеджеру решать все проблемы. REIT чрезвычайно популярны среди пенсионеров из-за их стабильных дивидендов.

Итог

Недвижимость — это обычно долгосрочная игра, в которой прибыль, как правило, приходит со временем. Но как бы вы ни инвестировали в недвижимость, вы можете зарабатывать деньги, если будете следовать разумным принципам инвестирования.

При финансировании недвижимости убедитесь, что вы можете позволить себе платежи при получении кредита. Затем, выплачивая ссуду с течением времени, подумайте, как вы могли бы еще больше снизить процентные расходы, основываясь на вашей солидной истории заимствований и более низком непогашенном остатке ссуды.

Подробнее:

Примечание: Дженнифер Акоста Скотт написала оригинальную версию этой истории. Боб Хэгеле также внес свой вклад в недавнее обновление.

§ 6.2-878. Ссуды под залог недвижимости, как правило,

A.В данном разделе «ссуда, обеспеченная недвижимостью» означает обязательство, исполненное или принятое на себя заемщиком, которое обеспечено ипотекой, доверительным актом или аналогичным инструментом, обременяющим недвижимое имущество, которое принадлежит заемщику и по которому банк полагается в качестве основного обеспечения по ссуде.

B. Ни один банк не должен предоставлять ссуды под залог недвижимости, если такая ссуда вместе со всеми предыдущими залоговыми обязательствами или обременениями на такую ​​недвижимость превышает 90 процентов оценочной стоимости недвижимости, обеспечивающей такую ​​ссуду.

C. Оценка, необходимая в соответствии с настоящим разделом, необходима, если сумма ссуды равна или превышает сумму, время от времени устанавливаемую Комиссаром. При установлении такой суммы Уполномоченный принимает во внимание требования, предъявляемые к банкам в соответствии с применимыми федеральными нормативными актами. Такие оценки должны быть составлены в письменной форме, подписаны оценщиками и должны храниться в файлах банка при условии проверки экспертами банка. Назначенные таким образом оценщики должны быть опытными лицами, компетентными проводить оценку недвижимости в том месте, где она находится.

D. Любой банк может предоставлять ссуды под залог недвижимости, которые не соответствуют ограничениям и ограничениям в этом разделе, если общая невыплаченная сумма таких ссуд, за исключением ссуд, которые впоследствии соответствуют таким ограничениям и ограничениям, не превышает 10 процентов от общей суммы кредитов под залог недвижимости.

E. Положения этого раздела, касающиеся соотношения ссуды к оценочной стоимости и оценки, не применяются, если:

1. Залог недвижимого имущества принимается исключительно в качестве меры предосторожности на условиях, которые не являются более благоприятными, чем они могли бы быть в отсутствии такого залогового права на недвижимое имущество;

2.Передача залога недвижимого имущества принимается или является вспомогательной по отношению к переуступке арендных обязательств, на которые банк полагается в первую очередь и осмотрительно;

3. Последующая операция является результатом существующего предоставления кредита при условии (i) того, что заемщик выполнил свои обязательства удовлетворительно, (ii) нет аванса в виде новых денег, за исключением ранее согласованных, (iii) кредитоспособности заемщика не ухудшается, и (iv) не наблюдается очевидного и заметного ухудшения условий сбыта или материальных активов, обеспечивающих обеспечение банка залогом; или

4.Залог на недвижимость используется для обеспечения предварительного аванса, который не был обеспечен такой недвижимостью.

F. В случаях, когда оценка сертифицированным государством или лицензированным государством оценщиком не требуется, в соответствии с данным разделом или другими разделами данной главы в финансовой операции, связанной с недвижимостью, банк из соображений осторожности может принять и сохранять разумную оценку, оценку или анализ недвижимого имущества или недвижимого имущества в связи с такой сделкой.

G. Комиссия может приказом или постановлением исключить ссуды или определенные категории ссуд из требований этого раздела.

H. Положения этого раздела не должны толковаться как запрещающие любому банку принимать в качестве обеспечения по ссуде, которую он добросовестно предоставил без обеспечения или под обеспечение, поскольку признано недостаточным, обязательство или обязательства, обеспеченные ипотекой. , доверительный акт или другой подобный инструмент на недвижимость.

Кодекс 1950, § 6-78; 1952, г. 25; 1956, г. 622; 1960, с. 23; 1964, г. 150; 1966, г. 584, §§ 6.1-63, 6.1-65; 1968, г. 549; 1972, г. 189; 1976, г. 487; 1978, г.624; 1979, г. 375; 1981, г. 271; 1982, г. 263; 1984, г. 133; 1988, г. 170; 1991, г. 160; 1992, г. 68; 1994, г. 501; 2005, г. 263; 2010, г. 794.

Дело о частном долге в инвестициях в недвижимость

В сегодняшнем мире низкой доходности, высоких цен на активы и высокой неопределенности частные рынки могут обеспечить относительную ценность, поскольку они, как правило, менее эффективны, чем публичные, учитывая характер частных сделок, основанный на взаимоотношениях.

В следующих вопросах и ответах команда Oaktree Real Estate Debt обсуждает различные темы, включая предложение относительной стоимости, предлагаемое частным долгом в сфере недвижимости, структуры займов, на которых мы сегодня сосредоточены, и факторы, которые, по нашему мнению, важно учитывать в частном порядке. долговое инвестирование в недвижимость.

Как выглядит сегодня ландшафт частного долга в сфере коммерческой недвижимости?

Частное кредитование коммерческой недвижимости в США составляет очень большой рынок с непогашенной ипотечной задолженностью около 3,7 триллиона долларов. База кредиторов весьма разнообразна и включает банки, агентства, компании по страхованию жизни, эмитенты коммерческих ипотечных ценных бумаг (CMBS), долговые фонды и ипотечные REIT.

Банки имеют самую большую долю непогашенной задолженности — 39%, за ними следуют агентства (20%) и страховые компании (16%).Стоит отметить, что рыночная доля долговых фондов и ипотечных REIT, хотя сегодня небольшая, растет. В период с 2009 по 2019 год их доля выросла в четыре раза до примерно 10%, в основном из-за нормативного давления на других крупных игроков.

Мы ожидаем приближения значительных сроков погашения долга. Текущая форма «стены сроков погашения» указывает на то, что около 400–450 миллиардов долларов по кредитам CRE будут погашаться на ежегодной основе в течение следующих нескольких лет (см. Рисунок 1). В то же время стандарты кредитования CRE среди банков сегодня значительно строже, в первую очередь из-за воздействия Covid-19 на недвижимость и экономику в целом.Такая динамика рынка предполагает менее конкурентную и, следовательно, более привлекательную инвестиционную среду для частного долга в будущем.

Рисунок 1: Стенка сроков погашения

По состоянию на 30 июня 2020 г., самые свежие данные.

Источник: Morgan Stanley, Исследование старших кредитных специалистов Федеральной резервной системы

Какую относительную ценность предлагает рынок долга частной недвижимости по сравнению с другими областями корпоративного кредитного инвестирования?

Широкий спектр кредитных стратегий

Oaktree дает нам уникальную возможность для сравнения относительной стоимости, и мы считаем, что кредит на частную недвижимость представляет собой привлекательное предложение.Мы видим очень низкие процентные ставки во всем мире: долги с отрицательной доходностью на сумму 16 триллионов долларов и доходность 10-летнего казначейства США менее одного процента. Рассмотрим также недавние меры политики, направленные на смягчение воздействия Covid-19, в основном в интересах корпоративного рынка. Эти факторы привели к тому, что ожидаемая доходность от рисковых активов упала до рекордно низкого уровня.

В некоторых высокодоходных уголках рынка корпоративные облигации с рейтингом BB торгуются с доходностью около 4,5% к худшему, а облигации с рейтингом B находятся в диапазоне 4-6%.Чуть лучше обстоят дела у публично торгуемых CMBS: облигации с одним активом и одним заемщиком с рейтингом B торгуются с доходностью 6-7% с начала года. Сравните эти ссуды с частными ссудами на недвижимость, которые, как ожидается, будут приносить доход в течение всего срока их действия, и которые регулярно оцениваются в диапазоне 5-8% для первой ипотеки и 9-12% для более младших должностей в структуре капитала. ¹

Это варианты, доступные инвесторам в сегодняшних условиях. Как и следовало ожидать, сделки с более высоким риском и проблемные сделки имеют существенно более высокую ожидаемую доходность.Премия за возврат в частном кредите является функцией неэффективности рынка в отношении доступа к капиталу, взаимоотношений и полностью интегрированной платформы долга и капитала. Мы твердо уверены, что частная недвижимость предлагает очень привлекательную доходность с поправкой на риск на сегодняшнем рынке.

Экономические последствия пандемии и связанных с ней сбоев оказали значительное влияние на цены активов CRE. Какие возможности можно найти среди проблем?

Индекс CPPI All Property Index, который представляет собой смесь цен на все типы собственности, снизился примерно на 8% с момента запуска Covid.Также снизились объемы транзакций. По типам собственности объемы сделок в первой половине 2020 года были значительно ниже, чем в первой половине 2019 года.

Тем не менее, немногим инвесторам до сих пор приходилось продавать в проблемных ситуациях. Но если кризис продолжится, мы ожидаем, что больше владельцев будут вынуждены нести убытки из-за проблемных продаж, что продлит текущее понижательное давление на цены. В этих условиях мы ожидаем увидеть более высокие объемы рефинансирования, включая рефинансирование наличными, когда заемщикам необходимо вкладывать капитал для выплаты ссуд до уровня, который кредиторы считают подходящим.

Когда мы рассматриваем среду для частного кредитования недвижимости сегодня, во многих отношениях кажется, что это первые дни выхода из глобального финансового кризиса (GFC). Основываясь на нашем опыте во время этого спада и многих других циклов, мы полагаем, что для инвесторов с хорошо капитализированными долговыми обязательствами могут открыться некоторые очень интересные возможности. В частности, долговые фонды с дополнительными платформами акционерного капитала могут иметь преимущество, поскольку эти организации более глубоко знакомы с более широким спектром бизнес-планов и могут использовать данные по широкому набору собственных активов и долговых инвестиций на глобальных рынках, чтобы улучшить ситуацию. инвестиционные решения.Кроме того, цикл кредитования частных лиц в сфере недвижимости замедляется по сравнению с другими рынками; Таким образом, мы ожидаем, что у нас появятся возможности на несколько лет как по текущим, так и по проблемным долгам.

Какие кредитные структуры сегодня выделяются как привлекательные возможности?

В CRE мы внимательно смотрим на три области: первая ипотека, субординированный обеспеченный долг (или «B-ноты») и мезонинные ссуды.

1. CRE first mortgages — это первое залоговое право, обеспеченное право требования на коммерческую недвижимость.Они попадают в более безопасную часть спектра рисков, потому что инвесторы имеют приоритетное право на все активы, включая денежные потоки, связанные с недвижимостью после дефолта. Кроме того, в сценарии дефолта и потери права выкупа первая ипотека обычно уничтожает любой субординированный долг, что дает кредитору достаточно времени, чтобы переждать экономический цикл и максимизировать стоимость. Такой стаж и уровень защиты часто приводят к более низкой ожидаемой доходности, чем та, которую могут предложить более высокодоходные и высокорисковые продукты в частном или государственном кредитовании.Возможности первой ипотеки, предлагаемые для заемных средств, сегодня весьма привлекательны, поскольку существует значительный и растущий разрыв в финансировании между финансовыми возможностями традиционных кредиторов и спросом на новые ссуды CRE.

2. Векселя

   называются таковыми, потому что они представляют собой подчиненную обеспеченную часть первой ипотеки, занимающую место после старшей ноты А. Стоит подчеркнуть, что векселя являются частью первой ипотеки, то есть с точки зрения заемщика существует только одна ипотека.В-ноты структурно привлекательны, поскольку они предлагают более высокую доходность, чем чистая первая ипотека, а также предоставляют возможность контролировать тренировки от имени всей ипотеки, при условии, что В-банкнота находится «в деньгах». Рынок B-нот остановился после GFC, и с тех пор в целом активность была незначительной, но сейчас мы наблюдаем рост этих транзакций.

3. Наконец, мезонинные ссуды, как правило, являются самой младшей частью структуры заемного капитала, сохраняя при этом свое приоритетное положение по отношению к собственному капиталу.Мезонинные ссуды предлагают более высокую доходность, чем первая ипотека, потенциально обеспечивая при этом привлекательные возможности в случае дефолта. Обеспечение для мезонинных ссуд технически представляет собой долю в капитале ипотечного заемщика, и у него есть второстепенное требование по отношению к ипотеке по денежным потокам. Другими словами, при обращении взыскания через мезонинную ссуду вы будете владеть собственным капиталом и активами, но при условии наличия основной ипотеки. Нормативно-правовая среда, созданная GFC, удерживает банки от создания новых мезонинных возможностей, что существенно открыло канал для небанковских кредиторов.Мы уже видели, как на рынок поступает значительное количество мезонинных кредитов по конъюнктурным ценам. Мы ожидаем, что по мере продолжения цикла эти цифры будут только увеличиваться.

Мы также видим возможности в области первой ипотеки. Это первое залоговое право, обеспеченные требования на жилые активы, которые составляют рынок в 10,7 триллиона долларов. В этой вселенной доминируют Fannie Mae, Freddie Mac и Ginnie Mae через рынки агентств MBS и банки через рынок prime jumbo.Мы рассматриваем неквалифицированную ипотеку (без QM) как лучшую возможность в этой сфере. Это ссуды под недвижимость инвестора или ссуды для самозанятых заемщиков, которые не подпадают под традиционные рамки финансирования. Заемщики, не участвующие в программе QM, обычно платят процентную ставку около 5-6%, что существенно выше той, которую может заплатить заемщик через агентство. Мы особенно заинтересованы в подсекторе с более низкой долей заемных средств в сфере управления качеством, и мы работаем над несколькими инициативами по увеличению темпов размещения в нем капитала.

В дальнейшем мы ожидаем увидеть возможности для необслуживаемых жилищных кредитов. По прогнозам Уолл-стрит, к концу 2022 года неработающие ссуды вырастут еще на 100 миллиардов долларов. Инвестиции в эту сферу могут оказаться привлекательными для перспективных механизмов.

Как насчет возможностей частного кредитования за пределами США?

В Европе мы ориентируемся на северные и западные юрисдикции, которые опираются на более высокий ВВП и в целом более благоприятны для кредиторов, чем южные рынки.По всей Азии и по предоставлению кредитов мы были наиболее активны в Южной Корее, а также видим привлекательные долговые инвестиции в Австралии.

За пределами США финансирование недвижимости — это в первую очередь рынок, управляемый банками. Но мы видим большие возможности для небанковских кредиторов, поскольку банки сокращают объемы финансирования и настенные крепления для погашения. После GFC активность небанковского кредитования в Европе выросла с номинального процента до примерно 7-10% кредитов CRE на сегодняшний день. Что касается границы сроков погашения, в недавнем отчете Cass Business School говорится, что в ближайшие два года необходимо рефинансировать британские ссуды на недвижимость на сумму 43 миллиарда долларов, что предполагает больше возможностей в Европе для долговых фондов, подобных нашему.

Мы видим примеры интересных доходностей с поправкой на риск в странах Восточной Европы, таких как Польша и Чешская Республика, а также в южных регионах, включая Испанию и Италию. Однако в трудные времена эти рынки, как правило, менее ликвидны, и у кредиторов меньше инструментов для успешного управления кредитным процессом. Следовательно, соотношение кредитов к стоимости на этих рынках ниже.

Глобальное присутствие нашей команды дает нам представление о динамике местного рынка и информационных преимуществах в режиме реального времени при оценке возможностей кредитования по всему миру.

Как текущая деятельность Oaktree по кредитованию частной недвижимости соотносится с историческими тенденциями?

Наши инвестиции в ответ на мартовский кризис ликвидности в основном были вложены в торгуемые ценные бумаги. В частности, 84% сделок Oaktree в секторе недвижимости с начала 2020 года были долговыми, причем 71% из них приходились на торгуемые ценные бумаги. Однако за последние несколько месяцев мы стали свидетелями значительного увеличения нашего портфеля частного долга, включая возможности для спасения капитала, которые, как мы ожидаем, будут расти по мере истечения срока отсрочки погашения.Это изменение произошло из-за того, что сильные технические факторы и глобальный поиск доходности подтолкнули цены вверх и снизили доходность по ценным бумагам, на которые мы ориентируемся. На рисунке 2 показано, как с 2008 года мы размещаем в наших закрытых фондах торгуемые ценные бумаги и частный долг.

Диаграмма 2: Распределение долга ВИЭ (частный долг по сравнению с торгуемыми ценными бумагами)

По состоянию на 30 сентября 2020 г.

Включает все сделки с недвижимостью в Oaktree, совершенные с 1 января 2008 г. по 30 сентября 2020 г.

Что нужно для успешного инвестирования в сферу долга частной недвижимости сегодня?

Он сводится к трем вещам: значительный доступ к капиталу, надежная сеть отраслевых отношений и полностью интегрированная платформа для недвижимости.

Кредиторам необходим значительный капитал для финансирования высококачественных, опытных заемщиков, которые сами имеют доступ к обширному капиталу.

Наличие прочной отраслевой сети, включая прочные отношения с банками, брокерами и спонсорами, имеет первостепенное значение для дифференцированного потока сделок.Эти отношения имеют значение. Чем крепче отношения кредитора в сфере недвижимости, тем больше возможностей будет у кредитора как для рыночных, так и для прямых сделок. Наши отношения с этим сообществом основаны на полностью интегрированной платформе Oaktree, которая была запущена при создании Oaktree в 1995 году. Это приводит к третьему пункту.

Полностью интегрированная платформа долга и долевого участия является основным преимуществом для кредитора в его деятельности по поиску и андеррайтингу.Такие платформы позволяют кредиторам строить отношения в масштабах, которые, вероятно, недостижимы с помощью одной только долговой платформы, и помогают обеспечить постоянный поток сделок в конвейер. Нам в Oaktree повезло, что мы обладаем огромным опытом и обширным опытом в нашей команде по инвестициям в недвижимость. Кроме того, наш значительный портфель собственных и финансируемых активов позволяет нам изучить огромные объемы данных об объектах недвижимости. Мы можем в режиме реального времени получать доступ к информации о тенденциях в аренде, динамике спроса и предложения, а также о сильных и слабых сторонах конкуренции — все эти фрагменты информации в конечном итоге формируют ценную информацию, которая используется в нашем андеррайтинге.

Мировой экономике потребуется время, чтобы преодолеть сегодняшний спад, а рынкам недвижимости потребуется время, чтобы найти свою опору. Между тем, частные кредиторы, которые имеют глубокие и широкие связи на рынке и способны разумно управлять своими инвестициями, будут иметь хорошие возможности для доступа к привлекательным сделкам и создания дополнительной стоимости.

Примечания к концу

¹ Данные по доходности облигаций с рейтингами BB и B взяты из соответствующих рейтинговых компонентов индекса J.П. Морган Индекс высокой доходности США. Данные по облигациям с рейтингом B SASB предоставлены J.P. Morgan. Данные по частным кредитам на недвижимость представляют собой приблизительную доходность по недавно оцененным частным кредитным сделкам на недвижимость.

Примечания и отказ от ответственности

Этот документ и информация, содержащаяся в нем, предназначены только для образовательных и информационных целей и не представляют собой и не должны толковаться как предложение о продаже или предложение о покупке каких-либо ценных бумаг или связанных финансовых инструментов.Ответы на любые запросы, которые могут включать в себя предоставление персонализированных инвестиционных советов или осуществление или попытку совершения операций с ценными бумагами, не будут предоставляться без соблюдения применимых законов или нормативных актов (включая требования о регистрации брокера-дилера, инвестиционного консультанта или применимого агента или представителя), или применимые исключения или исключения из них.

Этот документ, включая информацию, содержащуюся в нем, не может быть скопирован, воспроизведен, переиздан, опубликован, передан, распространен, распространен или раскрыт, полностью или частично, любому другому лицу без предварительного письменного согласия Oaktree Capital. Менеджмент, Л.П. (вместе с дочерними компаниями «Дубовое дерево»). Принимая этот документ, вы соглашаетесь с тем, что вы будете соблюдать эти ограничения, и признаете, что ваше соблюдение является существенным стимулом для Oaktree, предоставляющего вам этот документ.

Этот документ содержит информацию и обзоры на указанную дату, и такая информация и виды могут быть изменены без предварительного уведомления. Oaktree не несет никаких обязательств или обязательств по обновлению информации, содержащейся в данном документе.Кроме того, Oaktree не делает никаких заявлений, и не следует предполагать, что прошлые инвестиционные результаты являются показателем будущих результатов. Более того, везде, где есть потенциал для получения прибыли, существует также возможность убытков.

Определенная информация, содержащаяся в данном документе, касающаяся экономических тенденций и показателей, основана на информации, предоставленной независимыми сторонними источниками, или получена из них. Oaktree считает, что такая информация является точной и что источники, из которых она была получена, надежны; однако он не может гарантировать точность такой информации и не проверил независимо точность или полноту такой информации или предположения, на которых она основана.Более того, независимые сторонние источники, цитируемые в этих материалах, не делают никаких заявлений или гарантий в отношении какой-либо информации, приписываемой им, и не несут ответственности в связи с использованием такой информации в этих материалах.

© 2020 Oaktree Capital Management, L.P.

Как получить кредитную линию на недвижимость

Ключевые выводы:

---

Вы не поверите, но самое большое препятствие, с которым сталкиваются инвесторы в недвижимость, — это их способность финансировать сделки, а не находить их.Вот почему так важно иметь несколько и разнообразных источников капитала, например знать, как получить доступ к кредитной линии на недвижимость .

Большинство инвесторов знают об обычном финансировании, частном кредитовании и кредитовании твердыми деньгами и даже об использовании пенсионных счетов, но иногда лучше всего подходят необычные источники. Вот почему так важно узнать, как получить кредитную линию для инвестирования в недвижимость. Есть несколько вариантов использования кредитных линий, которые есть у инвесторов в недвижимость, независимо от уровня их опыта.Продолжайте читать, чтобы узнать, как кредитная линия для инвестора в недвижимость может предоставить вам ресурсы для роста и расширения вашего бизнеса по-новому.

Что такое кредитная линия для инвестора в недвижимость?

Кредитная линия для инвестора в недвижимость — это вариант финансирования, который позволяет инвесторам использовать собственный капитал, подобно бизнес-кредитной карте. Кредитная линия инвестора — это относительно простая концепция, обеспечивающая инвесторам быстрый доступ к наличным деньгам.

Кредитная линия для инвесторов в недвижимость может стать отличным ресурсом для быстрорастущего бизнеса.Как правило, кредитную линию можно использовать несколько раз, что означает, что вы даже можете использовать ее для нескольких проектов. В отличие от традиционной ссуды, пользователи платят проценты только на ту сумму, которую они получают, а комиссии обычно намного ниже, чем у кредитора с твердыми деньгами.

Получение кредитной линии в сфере недвижимости может предоставить вам гибкий капитал, что сделает его привлекательным вариантом финансирования для инвестора с растущим бизнесом. Удобный характер кредитной линии может быть важной частью как краткосрочных, так и долгосрочных планов финансирования бизнеса как для инвесторов в недвижимость, так и для домовладельцев.

Плюсы

• Долгий срок погашения

• Налоговые льготы по уплаченным процентам

• Более низкая процентная ставка по сравнению с другими вариантами финансирования

• Вы платите проценты только с суммы, полученной на

  .

• Более быстрый доступ к наличным деньгам, чем вариант ссуды

• Без предоплаты или платы за досрочное выезд

Минусы

• Требуется высокий кредитный рейтинг для квалификации

• Более низкая LTV, чем другие варианты финансирования

• Ограниченное использование средств (т.е. нельзя использовать деньги для открытия бизнеса)

• Ограничения на количество единиц в собственности

---

[Хотите узнать, как профинансировать вашу первую инвестиционную сделку? Нажмите здесь, чтобы зарегистрироваться на наш БЕСПЛАТНЫЙ онлайн-курс по недвижимости, где вы можете узнать, как начать инвестировать в недвижимость, даже с ограниченными средствами. ]

---

Кредит против кредитной линии

Ссуды на недвижимость и кредитные линии могут предоставить инвесторам финансирование для различных проектов, хотя есть несколько ключевых отличий, которые следует учитывать, прежде чем брать на себя обязательства по одному.Ссуды на недвижимость обычно предоставляют инвесторам определенную сумму денежных средств под фиксированную процентную ставку. Это означает, что инвесторы будут нести ответственность за выплату этого кредита в полном объеме в течение указанного срока кредита.

Кредитная линия на недвижимость, с другой стороны, предоставляет инвесторам то, что часто называют «возобновляемым счетом». Это означает, что инвесторы могут получить доступ к кредитному лимиту в любое время. Если инвесторы выплатят заемную часть, они могут снова занять эту сумму (как кредитная карта).Выплата процентов и минимальные расходы будут зависеть от эмитента.

Что я должен использовать: личный или бизнес-кредит?

Инвесторы, которые выбирают ссуду на недвижимость, должны затем решить, какой ссуда лучше подходит для их ситуации — личная или бизнес-ссуда. Наиболее распространенным определяющим фактором для инвесторов обычно является количество необходимых средств. Бизнес-ссуды могут быть предоставлены на более высокие суммы, хотя кредиторам потребуется дополнительная информация. Например, при предоставлении бизнес-кредита от инвесторов может потребоваться предоставить свою личную финансовую информацию, бизнес-план и многое другое.

Кредиторы, предоставляющие личные ссуды, обычно смотрят только на личную финансовую информацию инвестора, хотя общие суммы ссуд могут быть меньше и иметь более высокие процентные ставки. Еще один фактор, который следует учитывать, заключается в том, что инвесторы не будут держать свои личные финансы отдельно от своего бизнеса с недвижимостью с помощью личного кредита. Это может иметь свои плюсы и минусы. Прежде чем брать личный или деловой заем, обязательно изучите влияние обоих вариантов, чтобы сделать правильный выбор для своего бизнеса.

Линии инвестиционной собственности, типы кредитов

Есть множество способов, которыми инвесторы могут получить кредитную линию на недвижимость. Просмотрите следующие методы, чтобы найти наиболее подходящий вариант для вашего бизнеса по инвестированию в недвижимость:

• Домашний капитал

• Кредитная линия для единой инвестиционной собственности

• Кредитная линия портфеля

• Кредитная линия для коммерческого капитала

• Кредитная линия для привлечения

Домашний капитал

Кредитная линия собственного капитала (HELOC) — это возобновляемая кредитная линия, которая дает вам доступ к собственному капиталу в вашем основном месте жительства.Средства HELOC можно использовать практически для чего угодно, от оплаты обучения в колледже до консолидации долга и ремонта вашего дома. Вы будете платить только проценты по используемым фондам, и они обычно имеют низкие процентные ставки (на 0,25% выше базовой ставки для 1-й позиции). Однако стоит отметить, что HELOC будут использовать объект недвижимости в качестве залога, поэтому тратьте деньги нужно с умом.

Кредитная линия для единой инвестиционной собственности

Кредитная линия для одной инвестиционной собственности похожа на HELOC, но недвижимость, из которой вы получаете капитал, является инвестицией, а не основным местом жительства владельца.Средства от кредитной линии для инвестиций в недвижимость могут быть использованы для всего, что связано с инвестиционной собственностью, поэтому ваши возможности немного более ограничены, чем с HELOC. Если вы хотите привлечь средства от одного объекта недвижимости, а не от всего портфеля, вам лучше всего подойдет одна кредитная линия для инвестиций в недвижимость.

Кредитная линия для портфеля

Если вы являетесь состоятельным инвестором с капиталом более 1 миллиона долларов или у вас есть надежный портфель недвижимости, вам подойдет кредитная линия для портфельных инвестиций в недвижимость.С кредитной линией портфельных инвестиций вы можете получить доступ к капиталу всего портфеля недвижимости, а это означает, что в вашем распоряжении будет больше капитала. Если вы ищете кредитную линию для коммерческой недвижимости, LOC (кредитная линия) для портфельных инвестиций — отличный вариант для вас. При использовании этого типа LOC квалификация основывается больше на вашей общей финансовой картине, а не только на вашем кредитном рейтинге.

Кредитная линия для коммерческого капитала

Кредитная линия коммерческого акционерного капитала включает капитал, созданный в результате коммерческих инвестиций.Линия может составлять почти 80 процентов оценочной стоимости собственности, в зависимости от кредитора. Коммерческие кредитные линии могут отлично подходить для инвесторов, участвующих в нескольких инвестиционных проектах или другой коммерческой недвижимости. Как и в случае с другими кредитными линиями на недвижимость, период погашения будет варьироваться от кредитора к кредитору.

Кредитная линия для привлечения

Кредитная линия на приобретение недвижимости — относительно новый, но быстро развивающийся метод финансирования инвестиционных сделок.В отличие от традиционного финансирования, кредитные линии могут быть получены без привлечения капитала в вашем портфеле. Кредитование, напротив, основано на вашем профиле инвестора и ваших финансовых средствах. По сути, с необеспеченными кредитными линиями на недвижимость ваше одобрение зависит от вашего послужного списка как инвестора. Это мощный вариант финансирования для опытного инвестора в недвижимость с подтвержденным опытом успешного инвестирования.

[Готовы сделать следующий шаг в своем образовании в сфере недвижимости? Узнайте, как начать инвестировать в недвижимость, посетив наш БЕСПЛАТНЫЙ онлайн-курс по недвижимости.]

Как получить право на получение кредитной линии на приобретение недвижимости

1. Выберите правильный LOC: Доступно множество LOC, поэтому вы захотите выбрать тот, который лучше всего соответствует вашему бизнесу и вашим целям. Если вы владеете одной инвестиционной собственностью, вам может быть предоставлена ​​кредитная линия на одну инвестиционную недвижимость. Если у вас есть портфель недвижимости, использование кредитной линии для портфеля в целом позволит вам получить доступ к большему капиталу.Взгляните на доступные вам варианты, а затем согласовайте их с вашими инвестиционными целями, чтобы выбрать самый разумный LOC для вашей ситуации.

2. Соберите необходимую документацию: Вам потребуются все текущие документы, связанные с имуществом, а также квитанции о заработной плате, банковские выписки и налоговая информация за последние два года. Вы должны отсканировать и оцифровать их, чтобы подать заявку онлайн стало проще простого.

3. Заполните заявку LOC: Вы можете заполнить заявку на LOC онлайн, что сделает процесс подачи заявки максимально гибким, удобным и безболезненным.Вам будет предложено предоставить документацию как часть вашего заявления.

4. Рассмотрите вашу заявку: После подачи заявки на LOC с вами свяжется представитель для рассмотрения вашей заявки. Вы можете ожидать, что они просмотрят представленные вами документы и попросят предоставить любую дополнительную документацию, которую они сочтут необходимой. Ваш представитель должен сообщить вам, одобрены ли вы во время звонка.

5. Получите ваше одобрение: После того, как представитель местного оргкомитета одобрит вас, вы получите официальное письмо с одобрением, как правило, в течение 30 дней.После утверждения вы сможете начать использовать новую кредитную линию для инвестора в недвижимость в течение 10 дней.

Переворот домов без денег

Кредитная линия на недвижимость — один из лучших вариантов для продажи домов без выплаты денег. Хотя для этого требуется, чтобы у вас был капитал, накопленный в предыдущей собственности, вам не нужно привлекать дополнительные средства. Многие инвесторы могут использовать одну кредитную линию для нескольких объектов недвижимости, возвращая и заимствуя средства по мере необходимости.Конкретные особенности будут зависеть от кредитора, с которым вы работаете, но это отличный вариант для переброски домов.

Многие традиционные формы финансирования недвижимости, такие как ипотечные кредиторы и даже некоторые частные кредиторы, потребуют первоначального взноса. Определенные варианты финансирования позволят вам внести меньший первоначальный взнос, чем традиционные 20 процентов. Но все равно есть обязательный первоначальный взнос. По этой причине инвесторы, надеющиеся продать дома без денег, часто должны рассматривать творческие методы финансирования, такие как LOC.

Сводка

Привлечение капитала и финансирование сделок — важная часть повседневной работы опытного инвестора в недвижимость. Обладая большим капиталом, инвесторы могут заключать больше сделок, реализовывать больше проектов и достигать новых высот в своей карьере. Именно здесь на помощь приходит кредитная линия для недвижимости . Понимая эту творческую тактику финансирования, инвесторы могут открыть для себя больше возможностей, в конечном итоге увеличивая свой долгосрочный успех.

Использовали ли вы кредитную линию на недвижимость? Какой вариант, по вашему мнению, лучше всего подходит в вашем случае? Пожалуйста, дайте нам знать, как этот процесс прошел для вас, в комментариях ниже.

---

Отсутствие средств мешает вам инвестировать в недвижимость? Не позволяй!

Одно из препятствий, с которыми сталкиваются многие новые инвесторы, — это поиск финансирования для своих сделок с недвижимостью. Наш новый онлайн-курс по недвижимости, организованный опытным инвестором Таном Мерриллом, разработан, чтобы помочь вам начать изучение множества вариантов финансирования, доступных для инвесторов, а также самых прибыльных на сегодняшний день стратегий инвестирования в недвижимость.

Зарегистрируйтесь на наш БЕСПЛАТНЫЙ однодневный веб-семинар по недвижимости и начните узнавать, как инвестировать в современный рынок недвижимости!

---

Представленная информация не предназначена для использования в качестве единственной основы для принятия каких-либо инвестиционных решений и не может быть истолкована как совет, предназначенный для удовлетворения инвестиционных потребностей любого конкретного инвестора.Ничто из предоставленного не может представлять собой финансовую, налоговую, юридическую или бухгалтерскую консультацию или индивидуальную консультацию по инвестициям. Эта информация предназначена только для образовательных целей.

Как работают заемные фонды недвижимости

Долговые фонды недвижимости помогают связать заемщиков (часто девелоперов) с краткосрочным капиталом для проектов коммерческой недвижимости, таких как многоквартирные дома, торговые центры, строительные ссуды и многие другие типы собственности.

Долговые фонды, связанные с недвижимостью, стали популярными после краха 2008 года.После нормативных изменений (Додд-Франк) и повышения требований к ликвидности (Базель III) в послекризисный период банки и другие традиционные источники кредитования капитала были вынуждены либо отказаться от кредитования коммерческой недвижимости, либо стать кредиторами исключительно денежных потоков (в отличие от кредиторов, основанных на активах). кредиторы). Сегодня долговые фонды недвижимости занимают небольшую, но прибыльную нишу в мире кредитования коммерческой недвижимости.

Что такое фонд долга недвижимости?

Долговой фонд недвижимости состоит из капитала, обеспеченного частным капиталом, который ссужает деньги потенциальным покупателям недвижимости или текущим владельцам активов недвижимости.Инвесторы в эти фонды получают периодические платежи по процентам, взимаемым с заемного капитала, и обеспечение, взимаемое с имущественных активов, которое принимает форму ипотеки. Эти фонды предлагают заемщикам ссуды, обеспеченные основными активами в сфере недвижимости, для удовлетворения широкого круга потребностей в коммерческой и деловой недвижимости.

Большинство долговых фондов ориентированы на конкретную кредитную стратегию или инвестиционную идею. Например, одни фонды будут сосредоточены на предоставлении ссуд на жилищное строительство строителям многоквартирных домов, в то время как другие могут сосредоточиться на финансировании розничной торговли и торговых центров.Другие распространенные типы ссуд включают промышленные, строительные, гостиничные / гостиничные и незанятые земли.

Какие заемщики обращаются к заемным средствам для получения капитала?

Долговые фонды могут предлагать заемщикам коммерческой недвижимости ссуды и условия, которые традиционные кредиторы не могут или не будут предлагать. Они работают с заемщиками, которые находятся в сложной финансовой ситуации или не имеют доступа к обычным кредитам по какой-либо причине. Вот некоторые из наиболее распространенных типов ссуд:

• Промежуточные ссуды / лизинговое финансирование
• Строительные кредиты
• Ссуды на ремонт / перепланировку недвижимости

Что отличает долговые фонды недвижимости

Долговые фонды, связанные с недвижимостью, впервые начали расти после жилищного кризиса 2008 года.В то время традиционные кредиторы, такие как банки, страдали от серьезных проблем с ликвидностью, и кредиты на коммерческую недвижимость прекратились. Посткризисное регулирование создало дополнительные ограничения для традиционных кредиторов, которые ограничили типы кредитов, которые они могли выдавать. Многие частные кредиторы, включая долговые фонды недвижимости, восполнили этот пробел и начали кредитовать инвесторов в коммерческую недвижимость и предприятия.

Хотя банки, агентства и кредиторы CMBS (коммерческие ипотечные ценные бумаги) снова предоставляют ссуду коммерческому капиталу, многим традиционным кредиторам еще предстоит заняться заемщиками, нуждающимися в промежуточных или строительных ссудах, оставляя этот сектор в основном в руках заемных средств и других частное финансирование.Долговые фонды предлагают ссуды в идеальном месте, где заемщикам нужны суммы, слишком большие для мелких кредиторов и недостаточно большие для небанковских институциональных кредиторов, обычно менее 100 миллионов долларов.

Если бизнес требует быстрого капитала, оптимизированные процессы позволяют заемным средствам удовлетворять свои потребности быстрее, чем традиционный кредитор. Такая гибкость может быть особенно полезной в сфере недвижимости, где частое закрытие сделок является обычным делом, а несвоевременное обеспечение финансирования может иметь катастрофические последствия. Владельцы и застройщики, которым не хватает капитала или баланса, требуемого традиционными кредиторами, или тех, кому требуется более высокая ссуда LTV, чем может предложить банк, также могут обратиться за финансированием в долговые фонды.

Как заемные фонды, связанные с недвижимостью, приносят доход

Фонды недвижимости получают большую часть своего дохода за счет процентов на ссудный капитал и, в случае дефолта, получения права собственности на залог, лежащий в основе ссуды. Фонд взимает с заемщиков процентные ставки, часто начинающиеся от 9% +, которые могут колебаться в зависимости от рыночных условий. Платежи по ссуде производятся ежемесячно, а ставки фиксированы или установлены по 30-дневной ставке LIBOR плюс спред с минимальным уровнем. Комиссии заемщика по займам могут включать в себя сборы за комплексную проверку, выдачу, обслуживание, получение, модификацию, продление или выход.В зависимости от типов фондов эти беспроцентные комиссии могут распределяться среди инвесторов полностью или частично.

Сумма займа может варьироваться от 5 миллионов до 150 миллионов долларов и более. Они предлагают краткосрочные ссуды, например, от 1 до 3 лет. LTC (отношение ссуды к стоимости) или LTV (отношение ссуды к стоимости) для ссуд зависит от местоположения и конкретных характеристик собственности — по большей части оно не превышает 80%.

Как мы упоминали ранее, в случае дефолта фонд может получить право собственности на обеспечение по кредиту.Фонд также может попытаться реструктурировать условия ссуды с заемщиком или продать лежащую в основе облигацию другому инвестору / кредитору. В каждом сценарии цель кредитора состоит в максимальном увеличении стоимости реализации ссуд с учетом затрат и временных факторов, связанных с потерей права выкупа и банкротством. С учетом сказанного, наибольший потенциал роста заключается во владении недвижимостью, которая обеспечивает залог по невыплаченным кредитам. Способы увеличения стоимости различаются, но могут включать в себя стабилизацию, улучшение или иное завершение собственности с целью достижения наивысшей цены продажи в кратчайшие сроки.

Alpha Investing предоставляет своим инвесторам эксклюзивный доступ к фонду коммерческого долга, управляемому одной из старейших семей в сфере недвижимости в Нью-Йорке. В совокупности они профинансировали и обслужили ссуды на недвижимость на миллиарды долларов с 1970 года, в том числе несколько сотен миллионов с 2013 года. Инвесторы в этом фонде коммерческого долга вкладываются в диверсифицированный ссудный пул, обеспеченный закладными с первым залогом. Кредиты фонда обычно выдаются под 9% + процентную ставку и максимум до 80% LTV / LTC для офисных, многоквартирных, розничных, промышленных, строительных и гостиничных активов.Хотя это не фонд «ссуды в собственность» (т. Е. Фонд, который выдает ссуды с намерением приобрести базовое имущество путем обращения взыскания), в ситуациях, когда по кредиту не выплачивается задолженность, инвесторы фонда никогда не теряли основную сумму долга. Скорее, в случае невозврата кредита кредитор имеет возможность использовать свой обширный опыт в качестве владельцев и операторов недвижимости для максимизации стоимости собственности при ее отчуждении.

Разрушение

Долговые фонды недвижимости занимают важное место на рынках финансирования коммерческой недвижимости.Эта отрасль помогла облегчить строительство и эксплуатацию тысяч объектов недвижимости в Соединенных Штатах и ​​предоставила миллиарды долларов инвесторам и застройщикам. Их способность к быстрому развитию и более доступные критерии кредитования делают вероятным, что долговые фонды недвижимости продолжат занимать важнейшее место на рынках недвижимости.

вариантов финансирования для начинающих инвесторов в многосемейную недвижимость

Несомненно, инвестирование в многоквартирную недвижимость может обеспечить стабильный денежный поток.Фактически, потенциал получения большего дохода и увеличения вашего собственного капитала может быть больше с многоквартирным домом, чем с домом на одну семью, если вы завершите комплексную проверку.

Сотрудничество с подходящим кредитором может помочь вам в этом процессе. Но прежде чем вы начнете, полезно понять варианты финансирования, доступные инвесторам в многоквартирную недвижимость. Таким образом, когда придет время, вы сможете выбрать лучший кредит для своих нужд.

Ссуды Fannie Mae и Freddie Mac

ссуд Fannie Mae и Freddie Mac, также называемых «агентскими ссудами», поскольку они оба действуют в соответствии с уставом Конгресса, составляют значительную долю ипотечных кредитов на многоквартирную недвижимость, что делает эти ссуды достойными более глубокого изучения.Ссуды Fannie и Freddie обычно предлагают высокий уровень левериджа — от 75% до 80% — и низкие процентные ставки.

Инвесторы могут использовать ссуды Fannie Mae и Freddie Mac для покупки или рефинансирования многоквартирной собственности. Доступны различные условия ссуд, в том числе ценовые льготы для собственности, которая соответствует «зеленым» стандартам, таким как сокращение использования воды и энергии, или которая имеет компонент доступного жилья. Условия от обоих агентств могут быть на пять, семь, 10 или 12 лет, только процентная ставка, фиксированная ставка, гибридные ставки или ARM.Fannie Mae также может предложить сроки до 30 лет. И у Fannie Mae, и у Freddie Mac есть программы «малых кредитов» с условиями и ценами для инвесторов в многоквартирную недвижимость с количеством квартир менее 50 или менее 7,5 миллионов долларов.

Чтобы получить ссуду Fannie Mae или Freddie Mac, вы должны работать с утвержденным кредитором, таким как Greystone *, поскольку агентства не предлагают ссуды напрямую заемщикам. Вместо этого они покупают ссуды у утвержденных продавцов / обслуживающих лиц таких ссуд, что позволяет таким утвержденным кредиторам выдавать больше ссуд для нескольких семей.

Кредиты FHA

Ссуды

FHA, также известные как «финансирование, застрахованное FHA», потому что это ссуды, застрахованные государством, часто желательны для инвесторов, поскольку они предлагают самые длительные сроки, самые низкие фиксированные ставки и самый высокий уровень кредитного плеча — от 85% до 90 %.

Этот тип агентского займа может занять некоторое время для утверждения, от шести до 12 месяцев, и его может быть сложно понять и пройти через все предписанные FHA требования и руководящие принципы, включая заполнение всех форм — все из которых сделайте процесс долгим.Однако, когда вы работаете с кредитором, который знаком со всеми тонкостями и деталями процесса одобрения FHA, этот процесс обычно намного более плавный и может быть быстрее, особенно с подготовленным и мотивированным заемщиком.

Еще одним преимуществом для заемщиков является то, что ссуды, застрахованные FHA, обычно не подлежат регрессу, то есть ссуда обеспечивается только недвижимостью. Сроки часто составляют 30 или 35 лет.

Застрахованные FHA ссуды для инвесторов в многоквартирную недвижимость доступны не только для покупки и рефинансирования недвижимости, но также для строительства с нуля и значительных ремонтных работ.Фактически, строительство в постоянные ссуды — это быстрорастущий продукт FHA прямо сейчас, потому что банки ужесточают свои требования к финансированию строительства.

Подобно ссудам Fannie Mae и Freddie Mac, ссуды, застрахованные FHA, требуют, чтобы заемщики проходили через утвержденного кредитора. Greystone, один из ограниченного числа кредиторов, одобренных FHA, считается ведущим кредитором FHA для многоквартирных домов благодаря своему опыту в данной отрасли.

Займы CMBS

ссуд CMBS, также называемых кондуитными ссудами, представляют собой коммерческие ипотечные ссуды, обеспеченные первым залогом в отношении коммерческой собственности.Имущество и прибыль от него являются залогом по ссуде. Инвесторы могут использовать ссуды CMBS для многоквартирных, смешанных, промышленных, розничных, складских, офисных и гостиничных услуг. Условия более жесткие, чем ссуда, выданная в рамках одной из вышеуказанных агентских программ — например, с более низким кредитным плечом — и заемщики по-прежнему должны иметь высокую кредитоспособность.

Вы можете получить ссуды CMBS через посредников, коммерческие банки и инвестиционные банки. Новый инновационный кредитный продукт на рынке, мезонинный кредит CMBS, помогает заполнить дефицит капитала в дополнение к традиционному ссуде CMBS.Мезонинные ссуды обеспечиваются не собственностью, а обычно долей в капитале мезонинного заемщика в организации-заемщике по ссуде CMBS.

Промежуточные ссуды

Промежуточные ссуды — то есть краткосрочные ссуды, которые ликвидируют разрыв, пока вы ждете получения постоянной ссуды, — часто необходимы при приобретении недвижимости. Эти ссуды обычно имеют более высокие процентные ставки и выдаются на срок от 18 месяцев до двух лет, часто с возможностью продления еще на один-два года.Если вам нужно дождаться утверждения ссуды агентства или если ваше здание нуждается в модернизации или стабилизации, т. Е. Повышении заполняемости или арендных ставок, чтобы соответствовать стандартам андеррайтинга для постоянного кредитного финансирования, вы можете быть заинтересованы в промежуточной ссуде. Кредиторы часто предоставляют этот тип финансирования в сочетании с вариантами долгосрочного постоянного финансирования или в ожидании их.

Банковские ссуды

Вы можете получить ссуду в банке для покупки, рефинансирования или строительства многоквартирного дома, но условия могут быть очень жесткими.Как правило, ссуды представляют собой ссуды с правом регресса, что означает, что банк может отобрать все активы заемщика, а не только имущество, обеспечивающее ссуду, в случае невыполнения обязательств. Кроме того, банки, как правило, с меньшей вероятностью будут предлагать 80% кредитное плечо, опционы только на проценты, и они обычно требуют налоговые декларации как часть своего андеррайтинга. В конечном итоге ваши цели или потребности могут быть лучше всего удовлетворены с помощью банковского кредита, возможно, из-за структуры ссуды, цен или ограничений, налагаемых на собственность в связи с определенными ссудами Агентства.

Итог

Цель любого инвестора — получить ссуду, которая обеспечивает наилучшую стоимость и соответствует их потребностям. Но самый выгодный заем для одного инвестора может отличаться для другого. Это действительно зависит от собственности, кредитного качества заемщика и его принципалов, а также от суммы рычага, необходимого инвестору. Фирма, занимающаяся кредитованием коммерческой недвижимости, инвестициями и консультированием, такая как Greystone, может помочь вам в оценке различных доступных финансовых решений и может помочь вам сориентироваться в процессе, чтобы обеспечить наилучшее доступное финансирование для ваших многосемейных потребностей.

Обеспеченные и залоговые ссуды и кредитные линии

¹ Соответствующие критериям определяются как облагаемые налогом свободно обращающиеся ценные бумаги, торгуемые на крупной бирже. Отложенные по налогам активы не подлежат налогообложению. У каждой ценной бумаги будет своя собственная ставка аванса.

² TD Bank не предлагает закрытые потребительские кредиты для финансирования расходов на послесреднее образование.

Все ссуды и кредитные линии подлежат утверждению, проверке и оценке обеспечения.Применяются определенные ограничения и условия. Займы под залог ценных бумаг сопряжены с определенными рисками и подходят не всем. Если рыночная стоимость ваших заложенных ценных бумаг упадет ниже требуемых уровней, вам может потребоваться погасить ссуду или кредитную линию или заложить дополнительные ценные бумаги для ее поддержания, или кредитор может потребовать продажи некоторых или всех ценных бумаг. в вашем аккаунте. Продажа заложенных вами ценных бумаг может привести к неблагоприятным налоговым последствиям.Вам следует обсудить налоговые последствия залога ценных бумаг в качестве залога со своим налоговым консультантом. TD Bank, его аффилированные лица и сотрудники не предоставляют юридических или налоговых консультаций. Все ценные бумаги и счета подлежат квалификационным требованиям. Финансирование недвижимости с помощью ссуды или кредитной линии под залог ценных бумаг сопряжено с риском и может не соответствовать вашим потребностям. Полная оценка ваших обстоятельств необходима, чтобы помочь вам определить, какой вид ссуды лучше всего подходит.

Пожалуйста, внимательно прочтите все кредитные документы.Поступления от некоторых кредитных линий, основанных на ценных бумагах, нельзя использовать для покупки дополнительных ценных бумаг или выплаты маржи. Ценные бумаги, хранящиеся на пенсионном счете, не могут использоваться в качестве обеспечения для получения ссуды. Ценные бумаги, приобретенные на заложенный счет, должны соответствовать требованиям приемлемости обеспечения.

Предложение по залоговому займу TD Bank, N.A. предоставляется TD Bank, N.A., членом FDIC (TD Bank). Ценные бумаги и другие инвестиционные продукты не являются депозитом; не застрахован FDIC; не застрахован каким-либо федеральным правительственным агентством; не гарантируется ТД Банк, Н.A. или любой из ее аффилированных лиц; и, может быть подвержен инвестиционному риску, включая возможную потерю стоимости. Займы под залог ценных бумаг сопряжены с определенными рисками и подходят не всем. При рассмотрении ссуды под ценные бумаги необходима полная оценка индивидуальных обстоятельств каждого клиента.