Как оценить квартиру: Как оценить квартиру самостоятельно?

Содержание

Как оценить квартиру самостоятельно?

Предположим, что вы решили продать квартиру или просто задались целью узнать ее рыночную стоимость. Для этого нужно посетить сайт Росреестра или провести мониторинг подобного жилья на сайтах, продающих недвижимость в вашем городе. С одним «но»: если вам попалась идеальная по всем параметрам квартира по явно заниженной (в сравнении со среднерыночной) цене – это явная «замануха». По звонку окажется, что эта замечательная квартира уже продана, зато есть другие, почти такие же, но подороже… Иногда агентства недвижимости выставляют на продажу такую «рекламную квартиру» с целью промониторить рынок на предмет максимального спроса. На какой цене особенно активно начнут звонить покупатели? Поэтому, чтобы сориентироваться в ценах, нужно просмотреть несколько вариантов аналогичных квартир в одном районе.
 

Итак, выставите в поиске район, метраж жилья, серию дома, удаленность от метро. Затем трезво оцените общее состояние своей квартиры.
 

Основные параметры, влияющие на стоимость квадратного метра:
 

— классификация дома (панель, кирпич, монолит) и год его постройки;

— этаж квартиры (первый и последний пользуются пониженным спросом), наличие балкона и мусоропровода;

— вид из окна и сторона света;

— удаленность дома от метро, удаленность от центра, доступность объекта с помощью автотранспорта;

— метраж квартиры, ее планировка, качество отделки (состояние: требует ремонта/проведен косметический ремонт/евроремонт с использованием дорогих материалов)
 

Если квартира основательно «убита», т. е. требует покраски потолка, замены пола, подоконников, дверей, инженерных коммуникаций, сантехники и т.п. – это обстоятельство может сильно снизить ее стоимость. С другой стороны, слишком дорогой ремонт никогда не будет учтен покупателем. «У вас в ванной эксклюзивная авторская керамика, импортная плитка, в комнатах – наборный пол и расписные натяжные потолки? Нам это не нужно. Можете все забрать с собой. Тем более – отделка не в моем вкусе…» – скажет вам любой человек. И будет, в общем-то, прав. По статистике, больше половины покупателей предпочитают сделать в свежекупленной квартире новый ремонт и обставить ее мебелью по собственному вкусу. Простая отделка квартир, как правило, прибавляет к стоимости не более 10-15%.
 

При покупке жилья люди обращают внимание не только на транспортную доступность, но и на развитую инфраструктуру вокруг. Часто им важно иметь рядом школы и детские сады, поликлиники, всегда важна близость магазинов, аптек, торгово-развлекательных центров, а также мест для прогулок. Положительно влияет на цену наличие природных зеленых зон: лесов, парков, водоемов. Снижает стоимость квартиры присутствие поблизости вредных производств, мусоросжигательных заводов, вокзалов, шумных автотрасс с оживленным движением, железнодорожных путей, а также близость «специфических» объектов: исправительных учреждений, тюрем, психиатрических больниц и кладбищ.

Как уточнить стоимость?
 

На сайте Росреестра можно ознакомился с кадастровой оценкой объекта (сегодня она уже не сильно отличается от рыночной). Там же можно запросить официальную справку о стоимости квартиры, Росреестр обязуется предоставить информацию в течение пяти рабочих дней.  Можно также лично обратиться в любой МФЦ с паспортом, либо получить справку по телефону 8 (800) 100-34-34 (звонок бесплатный).

Если есть сомнения в актуальности информации, можно попросить консультации у практикующего риэлтора в вашем районе. Реальную востребованность жилья за конкретную цену можно узнать, выставив ее с фотографиями на сайте продаж, например, Cian. ru. Будут идти звонки от риэлторов и покупателей — значит, есть спрос. Много звонков – возможно, вы занизили стоимость. Ни одного звонка – стоимость, наверное, завышена.

Такое исследование особенно эффективено при продаже эксклюзивных объектов, а также – при отсутствии конкуренции схожих объектов в вашем доме. Но у данного метода есть и свои минусы: конкурирующие агенты могут перепубликовать ваше предложение по заниженной цене, выставив квартиру от своего имени, после чего, при появлении клиента, обратятся к официальному риэлтору с предложением поторговаться. Тогда уже от собственника зависит, согласиться ему на предлагаемую цену, либо – подождать покупателя побогаче.

Среднюю цену за квадратный метр «вторички» в любом районе Москвы на текущий момент можно узнать на специализированных сайтах.

Однако нужно учитывать, что большие квартиры имеют меньшую стоимость квадратного метра, чем «однушки». Вообще однокомнатные квартиры на рынке – самый ходовой товар. «Трешки» обычно продаются дольше, не говоря уже о пятикомнатных квартирах (если речь идет о сегментах «эконом» и «комфорт»).
 

Излишне говорить о том, что продавать квартиры лучше на растущем тренде, а не в момент обеднения населения и спада экономики. На сбалансированном, нейтральном рынке рекомендуется для начала установить при выставлении в базе цену последней сопоставимой сделки, а затем уже следовать тенденциям рынка.
 

Еще один важный момент: несогласованная перепланировка в продаваемой квартире добавит вам хлопот. Придется либо согласовать ее задним числом в БТИ, либо все вернуть, «как было» (если это, конечно, возможно) – достроить снесенные стены, убрать встроенные шкафы либо вычесть из заявленной стоимости жилья сумму, которую придется потратить на узаконивание изменений.

Оценка квартиры | «Оценочная компания №1»

Также Вы можете получить у нас бесплатную консультацию по вопросам оценки квартиры по тел. 8 (812) 450-90-90

Вы узнаете:

Зачем и когда нужна оценка квартиры?
Где и как можно оценить квартиру?
Что необходимо для оценки квартиры?
Что влияет на стоимость квартиры?

В наше время оценка квартиры стала одной из самых популярных услуг. Как минимум раз в жизни большинство людей задается вопросом: «Как определить, сколько стоит моя квартира?» Мы поможем вам разобраться в многообразии предлагаемых на современном рынке услуг и определить, какие из них необходимы.

Зачем нужна процедура?

Ответов на этот вопрос — огромное множество. Самый популярный из них — оценить квартиру необходимо во время бракоразводного процесса. Не всегда развод проходит мирно и спокойно. Зачастую приходится прибегать к услугам юридических фирм, которые помогут добиться честного, справедливого раздела имущества. Соответственно, для вынесения решения юридическим фирмам необходимо знать точную стоимость.

Вторая по популярности причина — вступление в наследство. Тут есть два варианта: или вы — единственный наследник, и вам нужно определить стоимость для вычисления размера нотариальной государственной пошлины, или вы не хотите вступать в право собственности, в результате чего прочие наследники могут заплатить вам «отступные» — стоимость, равную стоимости вашей доли в квартире, для того чтобы стать полноправными владельцами недвижимости.

К нам обращаются для оценки квартиры и для прочих целей: для предоставления отчета о стоимости в банк (например, для получения ипотечного кредита или предоставления своей недвижимости в качестве залога для прочих видов кредита), для обоснования стоимости при продаже недвижимости или для предоставления в опеку.

Где можно оценить недвижимость?

Когда вы столкнетесь с этим, вы, естественно, задумаетесь о том, как и где это можно сделать.

Есть несколько способов:

  1. Через Интернет. Если вам нужна цена для продажи, то вы можете воспользоваться и многочисленными онлайн-сервисами. Так целесообразно поступать в том случае, если вы владеете самой типовой недвижимостью, являетесь единственным собственником, и у оцениваемой недвижимости отсутствуют какие-либо обременения (взята ипотека, жилье находится в доме, являющимся объектом культурного наследия, и пр.). Не стоит забывать, что все подобные сервисы могут определить только приблизительную цену. Порой разница между реальной стоимостью и стоимостью, определенной в онлайн-сервисе, может отличаться на десятки, а то и сотни тысяч.
  2. Через агентство недвижимости. Зачастую для продажи люди (особенно сильно занятые на работе) обращаются в агентства недвижимости. Оценка, как правило, входит в услуги по продаже и не требует дополнительных затрат. Однако будьте внимательны! Обращаясь в недобросовестное агентство, вы рискуете тем, что стоимость вашего жилья может быть с самого начала сильно занижена. Это делается для максимально быстрой продажи. Поэтому, проводя оценку через агентства, нелишним будет навести справки у бывших клиентов агентства недвижимости или провести параллельно независимую оценку.
  3. С помощью независимого оценщика. Для него это — его «хлеб». Только заказывая услугу у профессионалов, вы сможете быть уверены, что получите максимально адекватную стоимость. Как правило, процедура не занимает много времени и в дальнейшем окупается с лихвой. Также заказ оценки квартиры в компании даст то, что вы не сможете получить, воспользовавшись прочими способами оценки: официальный документ, подтверждающий стоимость, — отчет об оценке.
    Данный отчет требуется для официального обоснования цены в судах, банках, органах опеки и пр.

Что необходимо?

Предположим, вы уже определились с тем, где хотите заказать услугу. Теперь давайте определимся с тем, что для этого нужно. Для примера возьмем процесс работы профессионального оценщика.

Процедура состоит из нескольких этапов.

  • Этап первый — осмотр. Приезжая на осмотр, оценщик делает фото. Это в дальнейшем позволит воспроизвести в отчете все плюсы и минусы.
  • Этап второй — выявление всех технических особенностей. Большая часть технических данных по квартире берется или из технического паспорта на квартиру, или из кадастрового паспорта. Обратите внимание, что данные по площади в этих документах могут отличаться. Чаще всего это происходит из-за разницы в расчетах площадей балконов и лоджий.
  • Этап третий — определение стоимости. Оно чаще всего проводится с помощью сравнительного подхода, в основе которого лежит вычисление стоимости с помощью сопоставления цен на аналогичные объекты, находящиеся в продаже, и внесения корректировок.
    Суть этого описана в федеральном стандарте оценки № 1. Основным плюсом этого подхода является то, что он позволяет показать стоимость, за которую реально можно купить и продать квартиру, основываясь на нынешнем экономическом положении рынка недвижимости.

Что влияет на стоимость?

Как ни странно, многие считают, что на стоимость влияет только тип дома, в котором находится жилье. Но это в корне не так! На стоимость влияет огромное количество факторов. Давайте рассмотрим самые значимые из них:

  • Общая площадь. Чем больше площадь, тем меньше у нее стоимость квадратного метра. Это связано с особенностью рынка недвижимости в России. На жилье меньшей площади, как правило, спрос гораздо больше, чем на большие квартиры.
  • Тип санузла. Раздельный санузел — это большой плюс! Такой «плюс» может увеличить стоимость квартиры сразу на 1–3 %.
  • Кухня. Все мы любим удобство, и мало кто по этой причине любит маленькие кухни. Больше кухня — больше стоимость, все просто.
  • Местоположение. Тут факторы можно перечислять долго: район нахождения, удаленность от метро (причем учтите, что каждая лишняя минута от метро — это минус четверть процента стоимости. Казалось бы, не так и много, но, если подсчитать в сумме, — выходит немаленькая цифра), этаж (если ваша квартира находится на первом или последнем этаже, то ее стоимость сразу понизится примерно на 3–5 %!).
  • Вид из окна. Да, даже такая мелочь может изменить стоимость. Больше всего ценятся помещения с выходом окон на 2 и более сторон, меньше всего — на улицу.

Это — далеко не полный список того, что нужно знать, чтобы оценить недвижимость!

Оценивая квартиру, вы можете выбрать любой способ, сделать все самостоятельно или обратиться в любую компанию! Но не забывайте, что, обратившись не к профессионалу, вы всегда рискуете: меньшее — временем, большее — крупными суммами, которые вы можете потерять на покупке или продаже, оценив площадь неверно!

Вы можете заказать оценку у нашей команды опытных квалифицированных оценщиков по номеру +7 (812) 450-90-90 или через электронную форму заявки.


Оценка квартиры в Москве — оценить онлайн стоимость квартиры

Недвижимость – это объект, имеющий переменную стоимость. Поэтому оценка рыночной стоимости квартиры всегда проводится специалистом, специализирующимся на этом. Для правильной оценки стоимости квартиры, знать метраж, район и удаленность от метро – крайне мало.

Самостоятельно Вы можете провести первичную оценку стоимости квартиры (по площади и району) с помощью нашего сервиса «Оценка квартиры онлайн».

Данные по средней удельной цене предложения квартир в Москве для сервиса «Оценка квартиры онлайн» ежемесячно рассчитывает Департамент аналитики и консалтинга компании «Азбука Жилья». Погрешность результата (до 20% стоимости) может быть существенной для принятия решения о покупке или продаже квартиры.

Чтобы получить полноценную оценку стоимости Вашей квартиры в Москве и Подмосковье оставьте Заявку нашим экспертам, которые оперативно произведут оценку стоимости Вашей квартиры и свяжутся с Вами в удобное для Вас время.

На цену недвижимости влияет множество факторов, не заметных человеку, не знающему всех нюансов. Для проведения бесплатной оценки своей недвижимости, рекомендуем Вам обратиться в агентство недвижимости «Азбука Жилья» по телефону +7 (495) 739-33-33.

Полноценная оценка стоимости квартиры в Москве требует следующих составляющих:

  • местоположение, окружающая инфраструктура, транспорт, экология;
  • постройка, этаж, коммуникации и их состояние;
  • общее состояние квартиры, перепланировки или возможность их осуществления;
  • рыночные цены на текущий момент, сезонность, прогноз актуальности цен на период продажи.

Также принимаются во внимание все продающиеся на данный момент объекты, то есть широта выбора для покупателя в данном районе или доме, и другие нюансы, которые известны специалистам.

Для того чтобы выполнить оценку квартиры бесплатно, предлагаем Вам выезд специалиста-эксперта прямо на дом! Заявки принимаются по номеру +7 (495) 739-33-33.

Также есть возможность осуществить оценку квартиры в Москве онлайн, но в этом случае следует знать, что результат будет весьма приблизительным.

Как оценить квартиру, и зачем это нужно

Назначая цену за свою недвижимость, мы как правило опираемся на ограниченное количество показателей. Главным образом, большинство людей отталкивается от некой условной стоимости квадратного метра в соответствующем районе Киева и площади объекта. Перемножив одно и другое, мы и получаем цену предложения. Покупатель недвижимости исходит из той же логики. Заблуждаются обе стороны, идея оценить недвижимость «на глазок», очевидно, плохая. Тут нужен действительно качественный и осмысленный подход к делу.

Продажа квартиры, как правило, связана с покупкой новой. Профессионально оценить недвижимость важно ещё и потому, что продав старое жильё дороже и купив новое дешевле, качество жизни можно улучшить гораздо эффективнее, чем в случае, когда обе цены назначены, как говорится, «от фонаря». Несмотря на то, что кажется логичным хотеть продать подороже, а купить, соответственно, подешевле, статистика говорит о совершенно обратной ситуации. Большинство людей при самостоятельной оценке квартиры, которая продается, занижают её стоимость, а купить новую, напротив, готовы дороже, чем могли бы.

Объяснение этому феномену есть у психологов. Прожив в старой квартире довольно длительное время, мы относимся к ней несколько предвзято. Знаем, что в ближайшей булочной цены завышены, и приходится ходить в дальний магазин. Знаем, что дворник выпивает, знаем, что солнце по утрам будит слишком рано, а соседи топают вечерами. Да и вообще, старая квартира надоела, и уже не терпится переехать в новую. Ведь наша будущая квартира — лучше. Светлее, просторнее, от метро ближе, и мебель решили купить подороже. Это квартира мечты. Как в таких условиях вообще можно говорить о цене?

Между тем, говорить о цене — придётся. Жильё — самая дорогая наша собственность, и нам должно быть важно, чтобы стоимость жилища со временем росла. Продали старое, купили новое. Чем дороже продали и чем выгоднее купили, тем выгоднее стала сделка, тем более эффективной оказалась наша инвестиция в жилище. Тем, в итоге, богаче стала семья.

Тут пора бы рассказать, как правильно оценить недвижимость, чтобы извлечь из операций купли-продажи максимальную выгоду. На самом деле, всё очень просто. Нужно лишь обратиться в специализированную оценочную компанию Киева, где Вы сможете обсудить все вопросы с опытным оценщиком. Специалист внимательно ознакомится с объектами, учтёт множество тонкостей, и поможет определить справедливую стоимость. Вы удивитесь, но Ваша старая квартира вдруг окажется лучше, чем вы думали (а главное — дороже), а новая, возможно, ощутимо подешевеет.

Оценка недвижимости вообще и, в частности, оценка квартир в Киеве, — относительно недорогая услуга, которая, к тому же, сразу окупается за счет более выгодной сделки.

Как оценить стоимость доли в квартире? Советы эксперта компании «Апхилл»

Довольно часто специалистам нашей компании приходится иметь дело с оценкой доли в квартире, доме и даже комнате. Необходимость в этом возникает у наших клиентов в связи с вступлением в наследство. Например, после смерти дедушки, собственника однокомнатной квартиры, его родственники в узаконенном порядке производят раздел наследства – квартиры площадью 40 м2. Долевая собственность возникает также при разводе супругов, совместно владеющих недвижимым имуществом. В этом случае каждый из них имеет право претендовать на половину квартиры или дома, либо на половину ее стоимости. Одним из вариантов может быть выкуп супругом части жилой недвижимости другого супруга.

Оценка доли в квартире учитывает все те же факторы и проводится по тем же правилам, что, что и независимая оценка рыночной стоимости квартиры с одним собственником. Учитывается тип здания, его состояние, местоположение, транспортная доступность и др.

Что касается оценки доли, то ее главная особенность заключается в том, что доля практически никогда не может быть выделена в натуральном виде. Обычно наследники (они же новые собственники квартиры) вынуждены либо делить квартиру на помещения с помощью оценщика, либо без вмешательства третьих лиц сами договариваться между собой о том, как они будут использовать унаследованную квартиру.

При оценке доли квартиры оценщик применяет сравнительный подход. Он заключается в том, что на рынке подбираются аналоги комнат, как правило, находящиеся в коммунальных квартирах. Если доля не выделялась (в тех случаях, когда невозможно разделить квартиру между собственниками на отдельные помещения), то оценщику ничего не остается, как подбирать в качестве аналогов именно доли. Надо отметить, что аналогов на рынке не так много, поэтому оценка доли — весьма затруднительна.

Распространенное заблуждение заказчика состоит в том, что он пребывает в полной уверенности, что стоимость доли пропорциональна стоимостью всей квартиры. Однако – это не так.

Заказчику нужно понимать, что доля в квартире — это очень низко ликвидный вид недвижимости, поскольку продать ее будет весьма проблематично, если вообще возможно.

Из практического опыта оценки доли квартир в Москве и Мособласти нашей компании следует, что ее стоимость на 35%-45% ниже прямой пропорции. Доли в квартирах обычно приобретаются с единственной целью — получить постоянную прописку в городе. А есть и такие, которые покупают доли в квартирах с заведомо далеко идущими планами – создать невыносимые условия для соседей и выжить их из квартиры, чтобы выкупить их долю за бесценок и получить квартиру целиком.

Независимо от формы собственности, любая жилая недвижимость может принадлежать нескольким хозяевам. Даже если речь идет о небольшой квартире, разделить которую на двух или более человек весьма проблематично. Такие ситуации могут возникать, например, тогда, когда квартира была выкуплена несколькими лицами в процессе приватизации, и затем переходила по наследству частями, в результате чего возникала долевая собственность. По сути дела, доля в квартире не дает прав собственности тому, кому она принадлежит, а только предоставляет право проживать в ней. Проблем может не возникать, пока никто из хозяев одной квартиры не осуществляет каких-либо значимых действий. Но в случаях, когда один из владельцев пожелает продать свою долю, нередко возникают конфликтные ситуации.

В связи с этим нам довольно часто приходится иметь дело с продажей или покупкой долевого права на недвижимость. С юридической точки зрения покупка/продажа долей в квартире достаточно трудна и в плане согласования сделки с долевыми собственниками, и в вопросах оценки получаемой от подобной сделки прибыли. В этих случаях без оценщика не обойтись.

Источник Консалтинговая группа Апхилл

Как оценить квартиру самому, основные факторы влияющие на стоимость квартиры

Оценка стоимости жилплощади трудоемкий процесс. Человеку, который продает свою квартиру, комнату или долю хочется сделать это максимально выгодно для себя. Что влияет на стоимость и как ее правильно оценить?

Все квартиры отличаются друг от друга. Поэтому, продавая свое жилье, важно обращать внимание на следующие критерии оценки:
 

  • Расположение дома и его тип.
  • Количество комнат и их размер.
  • Количество жилых помещений и их размер.
  • Этаж.
  • Состояние квартиры. Ремонт в комнатах, сан.узлах и кухни.
  • Планировка.
  • Наличие рядом парковки, магазинов, детских садов, школ, других учебных заведений и другой инфраструктуры.
  • Сколько было хозяев? Часто ли они меняются.
  • Соседи. Часто хорошие сделки срываются, когда люди узнают, что соседи могут не давать спокойной жизни.
Часто люди обращаются к экспертам за помощью. В каких случаях? Когда нужно оформить кредит под залог, при разделении имущества, при вступлении в наследство, страхования недвижимости и др. Конечно, такая процедура стоит денег. Многим хочется сэкономить и оценить стоимость самостоятельно. Но возможно ли это?
 

Как оценить квартиру самому?

Важно смотреть на свою жилплощадь как на квартиру, которую сами были бы готовы купить. Цена должна быть адекватная. Тогда найти покупателей будет проще.
 
  • Просмотреть объявления о продаже похожих квартир в Вашем районе. Чем больше квартир просмотреть, тем лучше.
  • Проанализировать стоимость этих квартир. Почему стоимость отличается? Чем руководствуются хозяева?
  • Рассчитать среднюю стоимость цены за квадратный метр. Рассчитать дополнительную стоимость удобств. Например, новый ремонт, большая кухня, раздельные сан.узлы, вид из окна, изолированные комнаты добавляют стоимость. Если же всего этого нет, да и состояние квартиры оставляет желать лучшего, то придется уменьшить стоимость.
  • Позвонить в любое агентство недвижимости и попросить об оценке стоимости квартиры. Часто это услуга бесплатная. Однако, нужно помнить, что риелторы иногда завышают цены.

Также могут начать навязывать свои услуги. Но оценка стоимости недвижимости ни к чему вас не обязывает.
 

Какие квартиры сложно продать?

  • Квартиры, находящееся на первом или последнем этаже.
  • Угловые квартиры.
  • Квартиры в старых постройках.
  • Квартиры, находящиеся в труднодоступных районах города.

Оценить стоимость своего жилья самостоятельно возможно! Главное здраво оценивать ситуацию и искусственно не завышать цену.

 

Интересные статьи о недвижимости в Нижнем Новгороде:

 

 

← Предыдущая Следующая →

Как оценить стоимость квартиры? : RUcountry

В некоторые моменты жизни, собственники недвижимости хотят узнать ее рыночную стоимость. Цели преследует каждый свои: квартира идет на продажу, а ценник не известен, банковская система кредитования при получении кредита, требует в залог оставить собственность, страховка недвижимости также начисляется в зависимости от ее собственности (не все виды), либо же квартира идет на обмен. Как понятно из перечисленных случаев, знать стоимость своего жилья необходимо. Однако не подготовленный человек при решении этих вопросов «утонет» с головой. Для того чтобы облегчить понимание процесса оценки жилья, была написана данная статья.

Прежде чем приступить к денежной оценке квартиры, необходимо определиться с теми параметрами, которые идут на эту самую оценку.

  • Первое – расположение квартиры в городе. В городах различаются несколько типов районов по качеству жизни: спальный, центральный, либо же окраина города.
  • Второе – квадратные метры или площадь квартиры. Естественно, чем больше квадратных метров, тем дороже квартира. Стоимость квартиры обычно рассчитывается исходя из стоимости одного квадратного метра * на их количество.
  • Третье – развитость инфраструктуры, этот критерий имеет косвенное отношение к типу района города, Развитость инфраструктуры – удаленность расположения таких объектов, как школы, больницы, детсады, автостоянки, станции метро и остановки.
  • Четвертое – тот ремонт, который сделан в квартире на момент ее продажи. Чем дороже облицовка и оснащение квартиры, тем она, соответственно, дороже. Так что имеет смысл делать капитальный ремонт перед продажей, вы его, скорее всего, окупите с лихвой.
  • Пятое – расположение квартиры относительно этажа, а также общая этажность дома. Если квартира будет приобретаться не под коммерческие нужды, то первый этаж будет стоить дешевле, нежели другие.

Зная все эти параметры и особенности, как же все-таки самостоятельно оценить квартиру?

Есть один, давно проверенный метод. Суть его очень проста, вы даете объявления в местные средства массовой информации, городской сайт и т.д., стоимость указываете примерную, посчитанную исходя из вышеперечисленных критериев. И следите за откликом покупателей, большое количество звонков – показатель того, что цена очень привлекательная и даже низкая. Следовательно, вы ее поднимаете на несколько пунктов (каждый определит насколько нужно). И опять следите за откликом. Этот процесс приценки достаточно долговременный, но зато вы сможете обойтись без помощи профессионалов. Также отличным вариантом, в паре с вышеназванным, будет поиск похожего предложения, ознакомление с ним, так вы сможете опять-таки, примерно оценить свою квартиру.

Если же вы не хотите тратить время, и не уверены в точности своих действий, советуем обратиться к специалистам. На сегодняшний день, на рынке недвижимости, работают большое количество профессиональных оценщиков жилья. Для того, чтобы воспользоваться их услугой, подготовьте документ – регистрация права на квартиру, либо те документы, на основе которых можно провести данную операцию, также необходима справка из бюро технической инвентаризации (БТИ) формы 11а.

При оценке квартиры, нужно различать два понятия, стоимость и цена. Вроде бы похожие определения, однако, есть некоторые отличия, которые необходимо знать при работе с оценщиками. И так, цена – сумма, которая отдается при проведении данной сделки. По российскому законодательству, данная сумма фиксируется в договоре купли-продажи (хотя иногда, чтобы частично обойти налоговую, сумма указывается не полностью). А стоимость, в этом контексте, обозначает реальную стоимость квартиры при идеальных условиях. При хороших стечениях обстоятельств и правильному расчету, цена не сильно варьируется относительно стоимости квартиры. Это надо четко для себя понимать, потому что при обращении к оценщику, вы лишь узнаете стоимость квартиры, но фактическая цена может отличаться. Естественно, решения разных оценщиков могут сильно отличаться друг от друга, но зато вы хотя бы примерно будете знать цену своей квартире.

При оценке рыночной стоимости квартиры, разные оценщики пользуются разными способами оценки. Давайте поговорим о них немного. Оценка квартиры – сложный процесс, на исход которого влияют совершенно разные по своей природе факторы.

В сфере оценок недвижимости, получили распространение три способа расчета: затратный, доходный и сравнительный.

  • Первый способ основывается на том, что стоимость рассчитывается согласно суммированию расходов, которые собственник потерпел при приобретении и ремонте данной недвижимости (стоимость стройматериалов, зарплаты подрядчиков, налоги, транспорт, время, все это учитывается при расчете данным методом). Также, помимо суммы расходов, оценщику предстоит вычислить размеры инфляции, амортизацию и т.д. и после отразить это все в своих расчетах.
  • Второй способ применяется для оценки недвижимости, которая будет использоваться лишь в коммерческих целях. Суть его проста, стоимость начисляется исходя из будущих выгод, которые может подчерпнуть для себя владелец. Отличный вариант при расчете недвижимости для магазинов и офисов. Так как он не касается темы продажи квартиры, мы его не будем рассматривать.
  • Третий способ самый простой и чаще всего применимый. Заключается он в том, что цена определяется путем сравнения подобных предложений. Он не очень точен, однако благодаря простоте, оценщик возьмет с вас не слишком большую сумму.

При контакте с оценщиком, вы можете поинтересоваться, каким методом будут сделаны расчеты. Если вас что-то не устроит, есть возможность выбрать метод, либо поменять оценщика, все делается исходя из ваших нужд.

Давайте затронем тему ипотечного кредитования, данный вид приобретения квартир очень популярен на сегодняшний день и в нем также встает необходимость оценить стоимость квартиры. Представим ситуацию, вы решили взять квартиру в ипотеку. Банк дал добро на участие в этой программе, условия вас устроили… Однако, не смотря на то что квартира будет приобретаться на деньги банка, знать ее стоимость в любом случае необходимо. Обычно банк имеет в своем штате оценщика, либо у него подписан договор с компанией-оценщиком. Но полностью доверять им не стоит, о честности ведения бизнеса в нашей стране, многие знают не понаслышке. Стоимость квартиры может разница, как упоминалось выше, в зависимости от способа расчета стоимости. Как понятно из процесса, вы – клиент банка и в его интересах сделать так, чтобы сумма за квартиру была как можно выше. Мы не говорим о том, что все банки мошенничают, но лучше все- таки перепроверить и отдать предпочтение тому банку, который позволяет клиентам выбирать оценочные фирмы, либо же предоставляет для оценки двух и более независимых оценщиков. Еще нужно уловить следующий момент, если по окончанию оценочных работ, стоимость квартиры вам не подойдет, работу оценщика в любом случае нужно будет оплатить. И уж в зависимости от метода расчета, она может сильно отличаться.

При ипотечном расчете стоимости квартиры, также необходимо знать ликвидационную стоимость недвижимости. Суть ее проста – сколько будет стоить квартира в случае экстренной продажи. Ликвидационная стоимость, обычно, ниже рыночной на 30 процентов.

Разобравшись со всеми понятиями, данными в этой статье, вы сможете обезопаситься от мошенников и самостоятельно рассчитать стоимость своей квартиры.

При использовании этой статьи обязательно используйте прямую ссылку на сайт rucountry. ru

Как оценить потенциальную квартиру

Раскаяние арендатора может произойти очень быстро после того, как вы переедете в новую квартиру. Хотя квартира, возможно, изначально казалась идеальной, протекающие трубы, шумные соседи, слишком маленькие туалеты и нашествие вредителей могут заставить вас пожалеть, что вы никогда не подписывали новый договор аренды. К счастью, многих из этих ловушек довольно легко избежать, если провести небольшое исследование и тщательную оценку любой квартиры в Нью-Джерси, которую вы собираетесь снять.

Начать с электронной таблицы

Трудно провести точное сравнение квартир, если вы не применяете несколько научный метод их ранжирования.Создайте электронную таблицу или рукописный список всех необходимых вам функций квартиры. При посещении каждой квартиры отметьте все соответствующие поля. Очевидно, что квартиры, получившие наибольшее количество отметок, — единственные, о которых стоит серьезно подумать.

При составлении списка включите такие функции, как:

  • Кол-во ванных и спален
  • Наличие прачечной
  • Современная кухня
  • Площадь больших номеров
  • Гардеробы
  • Балкон или патио
  • Лифты
  • Центральное кондиционирование
  • Уровень сигнала оператора сотовой связи
  • Новостройка или реконструкция
  • Фитнес-центр на территории
  • Можно с домашними животными
  • Дополнительные возможности хранения
  • Площадки для пикника, грили, костровые чаши и другие принадлежности на открытом воздухе
  • Посудомоечная машина
  • Приборы из нержавеющей стали
  • Плитка на кухне или в ванной
  • Паркетные полы
  • Короткая поездка на работу
  • Недалеко от магазинов и сервисных центров

Be Nosy

Не бойтесь открывать шкафы и заглядывать в них во время осмотра потенциальной квартиры. Попробуйте все выключатели света, промойте туалеты и включите воду во всех раковинах, душах и ваннах. Обязательно посмотрите во время визита. Коричневые пятна на потолке могут указывать на протечки в сантехнике или крыше.

Проверьте место под кухонной раковиной на предмет протечек или признаков муравьев, тараканов, грызунов или других вредителей. Обратите внимание на возраст техники. Хотя старые приборы могут работать, они часто потребляют больше энергии, чем современные версии, что может увеличить ваш счет за электричество.

Принесите рулетку

Тот факт, что ваша мебель подходит к вашей нынешней квартире, не означает, что она хорошо впишется в ваше новое место. Прежде чем приступить к поиску квартиры, обратите внимание на высоту, ширину и длину самых больших предметов мебели. Используйте рулетку во время посещения, чтобы определить, поместятся ли части, не заполняя пространство полностью.

Если в доме нет лифтов, не забудьте также измерить коридоры и лестничные клетки. День переезда — ужасное время, чтобы обнаружить, что ваш очень большой секционный диван или старинный шкаф, доставшийся вам в наследство от бабушки, не поднимутся по лестнице.

Часто посещают

В зависимости от времени суток, когда вы посещаете, у вас могут быть самые разные впечатления от апартаментов. Если вы впервые осмотрели квартиру в середине дня, когда большинство жителей были на работе, зайдите вечером и утром, когда там будет оживленно. Даже если у вас нет доступа к квартире, вы обычно можете определить, будет ли проблема из-за шума или будет сложно найти удобное место для парковки, когда все ваши соседи дома.

Утреннее или вечернее посещение также поможет вам оценить, будет ли поездка беспроблемной или доставит много хлопот. Пока вы там, отправляйтесь также в местные магазины. Многие жилые кварталы утверждают, что находятся в нескольких минутах от всего, но есть большая разница между 10-минутной легкой поездкой и 50-минутной поездкой в ​​условиях интенсивного движения.

Задавайте правильные вопросы

Задавайте множество вопросов типа «а что, если» при встрече с менеджером квартиры или агентом по аренде, например «Что, если мой водонагреватель перестанет работать в воскресенье днем?» или «Что, если я хочу завести домашнее животное?» Узнайте, доступно ли обслуживание на месте и сколько в среднем вам придется ждать ремонта вашей квартиры.

Если у вас есть дети или домашние животные, или если вы планируете в ближайшее время пополнить свою семью, узнайте, разрешено ли проживание с домашними животными и есть ли в комплексе какие-либо специальные объекты или удобства, предназначенные для них, такие как детская площадка или площадка для домашних животных.

Некоторые другие особенности, о которых следует помнить: Есть ли автомойка или подсоединение шланга? На что похожа парковка? Есть ли у них гаражи или парковочные места? Спросите, включены ли коммунальные услуги. Если это не так, обратитесь к агенту по аренде или арендодателю, чтобы он сообщил вам примерную сумму ежемесячных расходов.

Хотите найти новую квартиру? Fairway 28, сообщество по аренде классических загородных домов в Бриджуотере, штат Нью-Джерси, включает в себя все функции, которые сделают вашу новую квартиру по-настоящему домашней. Наши жители пользуются изысканными кухнями, стиральными и сушильными машинами, бытовой техникой из нержавеющей стали, гардеробными, фитнес-центром, стоянкой для автомобилей, автомойкой и частными гаражами, доступными за дополнительную плату. Свяжитесь с нами для получения дополнительной информации о доступных квартирах.

Источники:

Путеводитель по квартире: 10 вопросов, которые следует задать при поиске квартиры

https: // www.apartmentguide.com/blog/10-questions-to-ask-when-you-visit-apartments/

Ель: как определить, что пора переезжать в новую квартиру

https://www.thespruce.com/how-to-tell-time-to-move-155641

3 показателя, которые имеют решающее значение для поиска выгодных сделок с многоквартирным домом

Как узнать, выгодна ли покупка многоквартирного дома? В этой статье я дам вам 3 основных показателя и правила, которые нужно выяснить.

Хотите больше подобных статей?

Создайте учетную запись сегодня, чтобы получать лучшие статьи блога BiggerPocket на свой почтовый ящик

Бесплатно зарегестрироваться

Вы заинтересованы в инвестировании в многоквартирные дома и видите множество многоквартирных домов на продажу в Loopnet.Может быть, вы даже (ох) думаете сделать предложение. Но как узнать, разумна ли запрашиваемая цена? А если нет, то какая цена имеет смысл?

Три основных коэффициента оценки коммерческой недвижимости

Существует 3 основных коэффициента оценки стоимости многоквартирного дома. Вот они:

  • Ставка капитализации (также известная как «Ставка капитализации»)
  • Денежный перевод
  • Коэффициент покрытия обслуживания долга

Давайте поговорим о каждом по очереди.Я расскажу, что это такое, как их использовать и какую ценность искать в хорошей сделке.

Ключевой показатель №1: ставка капитализации

Чтобы узнать справедливую рыночную стоимость здания, нам необходимо знать его «норму капитализации» и «NOI».

NOI — это чистый операционный доход, — это доход после всех расходов, но до обслуживания долга (то есть выплаты по ипотеке).

Коэффициент капитализации — это множитель, который применяется к NOI для определения стоимости здания.Это все равно, что сказать, что здание можно оценить в «10 раз превышающую его чистую операционную прибыль».

Ставка капитализации — это норма прибыли, если бы вы купили здание за 100% наличными. Вы, вероятно, не стали бы этого делать, но это стандартный способ измерения прибыли и стоимости здания.

Cap rate — это настолько абстрактное понятие, что можно привести пример.

Представьте, что у вас есть банкомат, который приносит вам 100 000 долларов в год после всех расходов (ваших затрат на аренду помещения, оплату кому-то за его обслуживание, ремонт и т. Д.).Таким образом, NOI этого банкомата составляет 100 000 долларов в год.

Затем вы разговариваете с группой людей, которые заинтересованы в приобретении вашего банкомата. Вы спрашиваете их: «Сколько вы готовы заплатить за этот банкомат?» Один покупатель может сказать: «Один миллион долларов», и вы спросите его, как он пришел к этому числу. Он говорит, что если он покупает ваш банкомат за 1 миллион долларов, и он приносит доход в размере 100 000 долларов, то это 10% -ный возврат его денег. И для этого инвестора это звучит как отличное вложение.

Другой инвестор увеличивает предложение до 1,1 миллиона долларов. Банкомат наконец-то продается за 1,2 миллиона долларов. Это принесет покупателю 8% прибыли, если он заплатит наличными.

С математической точки зрения, максимальная ставка — это соотношение, состоящее из NOI, деленного на цену (или стоимость) собственности.

В случае нашего банкомата максимальная ставка составляет 8% (100 000 долларов, разделенные на 1 200 000 долларов).

Если вы собираетесь покупать банкоматы, вы можете быстро сравнить одно с другим, используя процентную ставку.Если преобладающая максимальная ставка для банкоматов составляет 8%, то вы можете быстро рассчитать его справедливую рыночную стоимость, если знаете его доход.

По теме: Не думаете, что сможете сделать свою первую сделку с квартирой? Тогда прочтите ЭТО.

Применяя это к коммерческой недвижимости, допустим, наш брокер предлагает нам сделку и сообщает, что «здания в этом районе обычно продаются по 8-балльной цене». Это означает, что вы можете использовать ставку капитализации в размере 8% для расчета справедливой рыночной стоимости недвижимости в этом районе, например:

Предположим, маркетинговый пакет, который вы получаете от своего брокера, показывает чистую операционную прибыль в размере 50 000 долларов.При 8% капитализации наше здание должно стоить 625 000 долларов:

.

Ставка капитальной капитализации полезна для определения справедливой рыночной стоимости здания, поскольку для зданий в одном районе, как правило, одинаковая ставка капитализации.

В целом, чем лучше район, тем выше цены и ниже предельная ставка, обычно 7% и ниже. И наоборот, недвижимость в не очень хороших районах имеет более низкие цены и, следовательно, более высокие ставки капитализации.

Как определить процентную ставку?

Рад, что вы спросили! Ставка капитализации требует знания NOI и продажной цены сопоставимой недвижимости в этом районе.Лучшие люди, которые знают об этом, — это маклеры и оценщики коммерческой недвижимости.

Начните с того, что спросите у листингового агента, какова преобладающая ставка потолка для зданий такого типа и в этой области. Используйте эту максимальную ставку. Если ситуация станет более серьезной (например, вы собираетесь сделать предложение), получите второе мнение от нескольких других брокеров. А еще лучше вызвать оценщика; их дело — оценивать здания каждый день, и они смогут дать вам беспристрастное мнение.

Какую максимальную ставку мне следует искать?

Эмпирическое правило — покупать недвижимость по ставке капитализации 8% или выше в наших текущих рыночных условиях. Обратите внимание, что это всего лишь практическое правило, поскольку ставки ограничения могут варьироваться от области к области.

Также имейте в виду, что для того, чтобы максимальная ставка дала вам точное значение, вы должны основывать его на ФАКТИЧЕСКИХ финансовых показателях. Много раз вы видите маркетинговый пакет, рекламирующий сделку с максимальной ставкой 9% (отлично!), Но потом обнаруживаете, что расходы низкие.

Ну, черт возьми, какое значение будет иметь верхний предел, если расходы не точны?

Вот почему я советую вам использовать «Правило 50%» для расходов: предположите, что фактические расходы составляют не менее 50% заявленного дохода от аренды.Используйте эту цифру, и вы приблизитесь к истине.

Давайте поговорим о втором ключевом показателе — кассовом возврате.

Ключевой показатель № 2: Денежный возврат

Денежный поток — это король, и денежный поток при возврате денежных средств измеряет, сколько денег вы получаете каждый месяц в зависимости от того, сколько денег вы вложили.

Денежный доход от возврата денежных средств — это денежный поток после ВСЕХ расходов (включая обслуживание долга), деленный на общую сумму вложенных денежных средств.

Итак, если наш годовой денежный поток после расходов составляет 20 000 долларов, и мы вкладываем 200 000 долларов в сделку, то наша доходность в денежном выражении составляет 10%.

Это хороший доход?

Связанный: Как я купил многомиллионный жилой комплекс в возрасте 26 лет

Это зависит от ваших инвестиционных критериев, но вам следует искать недвижимость с доходностью не менее 12% после того, как вы «стабилизируете» недвижимость.

«Стабилизированный» означает, что в нем занято не менее 90%.

Это означает, что вы, , можете купить сделку только с 5% денежной прибыли в первый год, но ваша цель — не менее 12% после того, как вы заполните все единицы.

Ключевой показатель № 3: Коэффициент покрытия обслуживания долга

Это коэффициент, который наиболее часто используется банками для определения уровня риска здания, если они предоставят вам ссуду. Коэффициент покрытия обслуживания долга (DSCR) измеряет отношение чистого операционного дохода к сумме годового обслуживания долга, которую вы должны заплатить. Обычно банки ищут коэффициент покрытия долга не ниже 1,25. Вот формула:

Предположим, что чистый операционный доход составляет 50 000 долларов, а годовое обслуживание долга (основная сумма и проценты) составляет 40 000 долларов.Тогда коэффициент покрытия долга составит:

Так как мы выше минимального коэффициента покрытия долга банка 1,25, то 1,3 выглядит нормально.

Вам следует искать сделки, в которых DSCR составляет не менее 1,5, что является более консервативным и с большей вероятностью убережет вас от неприятностей.

Заключение

Теперь вы знаете 3 основных показателя, по которым можно определить, удачная сделка с квартирой или нет. Придерживайтесь этих трех показателей, и это поможет вам сузить круг сделок и даст вам право на ошибку.

НО, однако, эти 3 метрики (и практические правила) несколько упрощают процесс оценки сделок с многоквартирными домами. Это связано с тем, что если вы покупаете сделку с добавленной стоимостью, например, при низкой доле вакансий или высоких расходах, ваши 3 показателя могут быть низкими, но в целом это все равно может быть хорошей сделкой. Другими словами, если мы собираемся оценивать сделки с «добавленной стоимостью», нам, возможно, придется нарушить наши практические правила для трех ключевых показателей.

Есть вопросы по поводу этих оценок? Где вы находитесь в процессе поиска сделки с квартирой?

Дайте мне знать ваши вопросы, комментарии и впечатления ниже!

7 шагов для выбора квартиры вашей мечты

Автор фотографии: jacoblund / Getty Images

Переезд в новое пространство в равной степени увлекателен и напрягает нервы. Вы хотите, чтобы все было идеально, от расположения и планировки до удобств и, конечно же, общей цены.Но прежде чем найти квартиру своей мечты и подписать контракт, вам нужно ответить на несколько важных вопросов. Вы действительно можете себе это позволить? Есть ли скрытая комиссия за Фидо? Достаточно ли близко к работе или учебе?

При таком большом количестве деталей можно легко потерять счет. Позвольте нам служить вашим гидом в поиске идеальной квартиры.

1. Сосредоточьтесь на месте.

Местоположение — это, пожалуй, самый важный аспект, который необходимо учитывать перед тем, как переходить к собственности.Если вы хотите быть рядом со своей работой, школой или семьей, убедитесь, что место, где вы скоро появитесь, находится либо в нескольких минутах езды на автомобиле, в пешей доступности или рядом с остановками общественного транспорта.

Также учитывайте потенциальную загруженность дорог в районе в час пик. Место, которое находится всего в 10 минутах ходьбы, без пробок, на самом деле может оказаться более чем в часе езды утром и вечером. В списках квартир иногда преувеличивается расстояние до важных мест, независимо от загруженности дорог.На всякий случай лучше включить GPS и отслеживать его самостоятельно. В GoogleMaps выберите функцию, которая позволяет наносить на карту путешествие с учетом определенного времени. Например, установите время 17:00. по средам, и Google будет учитывать обычный трафик в этом районе.

2. Найдите свой идеальный макет.

В зависимости от размера и структуры квартиры или дома на одну семью планировки могут сильно отличаться. Даже в одном комплексе будущие арендаторы могут найти несколько разных стилей с одинаковой площадью.Некоторые из них могут включать в себя уголки для чтения и офисные помещения, в то время как другие отказываются от небольших отдельных зон в пользу больших столовых и спален. Очень важно определить, будет ли макет работать с вашим стилем жизни.

Если вы работаете из дома, не останавливайтесь на месте без отведенного под офис. Если вам нравится принимать гостей и устраивать вечеринки, обратите внимание на большие развлекательные зоны.

3. Оцените пространство.

Во время экскурсий по квартире или домой возьмите с собой блокнот или планшет, чтобы записать информацию о собственности. Краска нуждается в освежении? Печка похожа на 90-е? Есть ли видимые повреждения? Лучше всего фотографировать то, что вы наблюдаете. И когда дело доходит до убытков, убедитесь, что домовладелец тоже это принимает к сведению.

4. Считайте удобства.

Что для вас важно? Стиральная и сушильная машины в домашних условиях? Общий тренажерный зал, дополнительные парковочные места или кладовые? Не забудьте получить информацию о сборах с домашними животными, затратах на строительство (вода, мусор, техническое обслуживание), коммунальных услугах, Интернете и кабельных услугах.Все они — важные лакомые кусочки, которые следует учитывать при вычислении цифр. Ваш ежемесячный ценник в 1500 долларов может подскочить на несколько сотен долларов в зависимости от комиссии.

5. Спросите себя, действительно ли вы можете себе это позволить.

Это большой. Прежде чем подписать договор аренды, сравните соседние объекты. Цена аналогична другой аренде в этом районе? Если он немного дороже, есть ли в нем удобства, которые делают его стоящим?

Затем важно спросить себя, можете ли вы с комфортом позволить себе это место. Достаточно ли у вас сбережений, чтобы арендовать квартиру, если ваша работа не удалась? Пока вы оцениваете стоимость, планируйте и другие ежемесячные расходы. Если вы не справитесь, подумайте о том, чтобы добавить в уравнение соседа по комнате.

6. Двигайтесь быстро.

Когда вы начнете поиск аренды, будьте готовы действовать быстро. Недвижимость быстро приходит и уходит. Это означает, что когда вы найдете свое идеальное место, вам может потребоваться скорейший ремонт — иногда менее двух недель.

Прежде чем приступить к поиску квартиры, лучше всего иметь кое-что из логистики (например, выбранные компании по переезду и приобретенные картонные коробки).

7. Перед тем, как расписаться, внимательно прочтите.

Как только вы найдете подходящую недвижимость, не забудьте прочитать мелкий шрифт на договоре аренды. Включенные удобства, дополнительные сборы и предыдущий ущерб должны быть на месте. Также необходимо четко указать срок аренды и ежемесячные платежи.

Перед тем, как подписать договор, убедитесь, что вы полностью понимаете договор. Вы знаете, сколько будет стоить расторжение договора аренды? Можно ли сдавать в субаренду на время длительных путешествий? Что делать, если прибор сломается? На все эти вопросы вы должны ответить, прежде чем приступить к бумаге.

Теперь, когда вы знаете, как найти место своей мечты, начните искать!

5 способов оценки арендуемой недвижимости

Когда дело доходит до инвестирования своих кровно заработанных денег, инвесторы должны задать себе несколько вопросов. Сколько окупятся инвестиции? Сколько это стоит? Но что еще более важно, инвесторы должны беспокоиться о его стоимости. Это особенно верно, когда вы думаете о покупке инвестиционной недвижимости.

Доходы от инвестиционной недвижимости достигли исторического максимума.Арендная плата предлагает растущий источник дохода и стабильный способ зарабатывать деньги. Но перед тем, как начать игру в аренду недвижимости, как подойти к оценке?

Читайте дальше, чтобы узнать о некоторых из наиболее распространенных способов оценки арендуемой недвижимости высокого уровня.

Ключевые выводы

  • Определение стоимости и доходности инвестиционной собственности так же важно, как и определение ее стоимости.
  • Инвесторы могут использовать подход сравнения продаж, модель ценообразования основных средств, доходный подход и затратный подход для определения стоимости собственности.
  • Не существует универсального решения, поэтому может потребоваться сочетание этих факторов.
4 способа оценки арендуемой недвижимости

1. Подход сравнения продаж

Подход сравнения продаж (SCA) — одна из самых узнаваемых форм оценки жилой недвижимости. Это метод, наиболее широко используемый оценщиками и агентами по недвижимости при оценке собственности.

Этот подход представляет собой просто сравнение аналогичных домов, которые были проданы или сданы в аренду на месте за определенный период времени.Большинство инвесторов захотят увидеть SCA в течение значительного периода времени, чтобы выявить любые потенциально возникающие тенденции.

SCA полагается на атрибуты или функции для присвоения значения относительной цены. Эти значения могут основываться на определенных характеристиках, таких как количество спален и ванных комнат, гаражей и / или проездов, бассейнов, террас, каминов — всего, что делает собственность уникальной и достойной внимания.

Цена за квадратный фут — это общий и простой для понимания показатель, который могут использовать все инвесторы , чтобы определить, где следует оценивать свою собственность .Другими словами, если таунхаус площадью 2000 квадратных футов сдается по цене 1 доллар за квадратный фут, инвесторы могут разумно рассчитывать на доход в этом районе, при условии, что сопоставимые таунхаусы в этом районе также подходят для этого.

Пример метода сравнения продаж

Имейте в виду, что SCA в некоторой степени универсален, то есть каждый дом имеет уникальность, которую не всегда можно измерить. У покупателей и продавцов уникальные вкусы и различия. SCA предназначен для использования в качестве исходного или обоснованного мнения, а не в качестве идеального инструмента для прогнозирования или оценки недвижимости.Это также метод, который следует использовать для сравнения с относительно похожими домами.

Таким образом, это не сработает, если вы собираетесь оценивать интересующую вас недвижимость, которая составляет 2000 квадратных футов с гаражом, бассейном, шестью спальнями и пятью ванными комнатами с другой собственностью, в которой есть половина спален. , без бассейна и составляет всего 1200 квадратных футов.

Для инвесторов также важно использовать сертифицированного оценщика или агента по недвижимости при запросе сравнительного анализа рынка.Это снижает риск мошеннических оценок, получивших широкое распространение во время кризиса в сфере недвижимости 2007 года.

2. Модель ценообразования капитальных активов

Модель ценообразования основных средств (CAPM) — более комплексный инструмент оценки. CAPM вводит концепции риска и альтернативных издержек применительно к инвестированию в недвижимость.

Эта модель рассматривает потенциальную рентабельность инвестиций (ROI), получаемую от дохода от аренды, и сравнивает ее с другими инвестициями, которые не имеют риска, такими как казначейские облигации США или альтернативные формы инвестирования в недвижимость, такие как инвестиционные фонды недвижимости (REIT). ).

Короче говоря, если ожидаемая доходность от безрисковых или гарантированных инвестиций превышает потенциальную окупаемость от дохода от аренды, просто не имеет финансового смысла рисковать арендой собственности. Что касается риска, CAPM учитывает неотъемлемые риски при аренде недвижимости.

Факторы риска

Например, все объекты аренды не одинаковы. Местоположение и возраст собственности являются ключевыми факторами. Аренда старой собственности означает, что домовладельцы, скорее всего, понесут более высокие расходы на содержание.

Аренда недвижимости в районе с высоким уровнем преступности, вероятно, потребует больше мер предосторожности, чем аренда в закрытом поселке.

Эта модель предлагает учесть эти риски, прежде чем рассматривать ваши инвестиции или при установлении структуры цен на аренду. CAPM помогает вам определить, какую прибыль вы заслуживаете, рискуя своими деньгами.

3. Доходный подход

Доходный подход фокусируется на том, какой потенциальный доход от сдачи в аренду недвижимости по сравнению с первоначальными инвестициями.Доходный подход часто используется при инвестировании в коммерческую недвижимость.

Доходный подход часто используется при инвестировании в коммерческую недвижимость, поскольку он изучает потенциальный доход от аренды объекта недвижимости относительно первоначальных денежных затрат на покупку недвижимости.

Доходный подход основан на определении годовой ставки капитализации инвестиции. Эта ставка представляет собой прогнозируемый годовой доход от множителя валовой арендной платы, деленный на текущую стоимость собственности.Таким образом, если покупка офисного здания стоит 120000 долларов США, а ожидаемый ежемесячный доход от аренды составляет 1200 долларов США, ожидаемая годовая ставка капитализации составит: 14400 (1200 долларов США x 12 месяцев) ÷ 120 000 долларов США = 0,12 или 12%.

Это очень упрощенная модель с несколькими предположениями. Скорее всего, есть процентные расходы по ипотеке. Кроме того, будущие доходы от аренды могут быть более или менее ценными через пять лет, чем сегодня.

Многим инвесторам известна чистая приведенная стоимость денег.Применительно к недвижимости это понятие также известно как дисконтированный денежный поток. Полученные в будущем доллары подвержены инфляционному, а также дефляционному риску и представлены в дисконтированном выражении для учета этого.

4. Метод мультипликатора валовой ренты

Подход на основе множителя брутто арендной платы (GRM) оценивает арендуемую недвижимость на основе суммы арендной платы, которую инвестор может собирать каждый год. Это быстрый и простой способ определить, стоит ли вложенная недвижимость в недвижимость.Это, конечно, прежде чем рассматривать любые налоги, страхование, коммунальные услуги и другие расходы, связанные с недвижимостью, поэтому к этому следует относиться с недоверием.

Хотя он может быть похож на доходный подход, подход с использованием мультипликатора валовой ренты в качестве максимальной ставки использует не чистый операционный доход, а валовую ренту.

Ставка верхнего предела множителя валовой ренты больше единицы, в то время как верхняя ставка для доходного подхода представляет собой процентное значение. Чтобы сравнить количество яблок с яблоками, вам следует взглянуть на GRM и доход от аренды другой собственности, аналогичной той, которая вас интересует.

Пример метода мультипликатора валовой ренты

Допустим, коммерческая недвижимость, проданная по соседству с вами за 500 000 долларов, с годовым доходом в 90 000 долларов. Чтобы рассчитать его GRM, мы разделим продажную цену на годовой доход от аренды: 500 000 долл. США ÷ 90 000 долл. США = 5,56.

Вы можете сравнить эту цифру с той, которую смотрите, если знаете годовой доход от аренды. Вы можете узнать его рыночную стоимость, умножив GRM на годовой доход. Если он выше, чем тот, который был продан недавно, т.е. за 500 000 долларов — возможно, оно того не стоит, так что подумайте о том, чтобы двигаться дальше.

5. Экономический подход

Затратный подход к оценке недвижимости гласит, что собственность стоит только того, для чего ее можно разумно использовать. Он оценивается путем объединения стоимости земли и остаточной стоимости любых улучшений.

Оценщики из этой школы часто придерживаются наиболее эффективных и эффективных методов суммирования затратного подхода к недвижимости.Его часто используют в качестве основы для оценки пустующей земли.

Например, если вы застройщик квартир, желающий приобрести три акра земли в бесплодной местности для преобразования в кондоминиумы, стоимость этой земли будет основываться на наилучшем использовании этой земли. Если земля окружена нефтяными месторождениями, а ближайший человек живет в 20 милях от нее, наилучшее использование и, следовательно, самая высокая ценность этой собственности — это не преобразование в квартиры, а, возможно, расширение прав на бурение, чтобы найти больше нефти.

Другой аргумент в пользу правильного использования связан с зонированием собственности. Если предполагаемая недвижимость не зонируется под жилую застройку, ее стоимость снижается, так как застройщик понесет значительные расходы на повторное зонирование. Этот подход считается наиболее надежным при использовании в новых конструкциях и менее надежным для старых объектов. Часто это единственный надежный подход при рассмотрении свойств специального использования.

Итог

Не существует единого способа определить стоимость арендуемой собственности.Самые серьезные инвесторы смотрят на компоненты всех этих методов оценки, прежде чем принимать инвестиционные решения об аренде недвижимости. Изучение этих вводных концепций оценки должно стать шагом в правильном направлении к участию в инвестиционной игре в недвижимость.

Затем, как только вы нашли недвижимость, которая может приносить вам хороший доход, найдите выгодную процентную ставку для своей новой собственности с помощью ипотечного калькулятора. Использование этого инструмента также даст вам более конкретные цифры, с которыми можно работать при оценке будущей арендуемой собственности.

Как оценить инвестиции в квартиру с учетом факторов местного рынка

The NBA Combine — это мероприятие, которое длится несколько дней, во время которого лучшие кандидаты в колледжи участвуют в упражнениях, проверяющих свои навыки. Некоторые из этих навыков включают вертикальный прыжок, жим лежа 185 фунтов и ловкость на дорожке. В конце Объединения игроки соревнуются в играх «пять на пять», в которых принимают участие скауты и тренеры НБА. По результатам объединения может быть определен статус драфта игрока, а также его потенциальная зарплата.Но это мера потенциала и не всегда точна. Например, Кевин Дюрант не смог сделать ни одного жима лежа, но все равно стал одним из лучших в лиге на сегодняшний день.

Подобно тому, как Комбинат оценивает игроков, квартиры также могут быть оценены — но эта оценка не всегда верна. Понимание факторов, влияющих на стоимость квартиры, и их значение может иметь большое значение для того, чтобы помочь инвестору принять правильное инвестиционное решение. Зная не только факторы, но и то, как эти факторы работают вместе, инвестор может принять правильное финансовое решение для своего будущего.

Что движет оценкой многоквартирных домов?

Существует ряд факторов, влияющих на оценку многоквартирных домов. Основным фактором, влияющим на спрос в уравнении, являются показатели экономики в целом. Вторым фактором, который следует учитывать, являются тенденции в сфере домовладения. Еще один фактор, который следует учитывать при измерении спроса на арендное жилье, — это демографические тенденции.

С точки зрения предложения при оценке многоквартирных домов, наибольшее внимание уделяется количеству сданных квартир.Вы часто слышите о количестве завершенных квартир в национальном или даже региональном масштабе. Здесь очень важно выйти за рамки заголовков и сосредоточиться на количестве единиц, поставленных на конкретный субрынок.

Самое важное, что нужно помнить, — это то, что вся недвижимость является местной, поэтому то, что происходит на местном уровне, имеет большее значение, чем то, что происходит на национальном уровне. Давайте разберем эти факторы спроса и предложения более подробно.

Экономическое влияние и рост рабочих мест

Опять же, эффективность экономики в целом окажет сильнейшее влияние на ваши вложения в квартиры.Когда наблюдается значительный рост рабочих мест в мегаполисе, больше людей переезжает в этот район, чем уезжает, тем самым увеличивая количество домохозяйств. По мере роста экономики люди, у которых есть соседи по комнате или живущие дома, переедут и захотят снять квартиру самостоятельно, или они могут пожелать жениться. В каждой из этих ситуаций формируется новое домохозяйство, что приводит к увеличению спроса.

Высокий процент этих молодых людей будет арендовать дом, а не покупать его.Сегодня почти 40% домохозяйств арендуют, а не покупают дома, что является самым высоким показателем арендной платы в истории, и люди младше 35 лет чаще всего снимают жилье.

Инвесторы, владеющие многоквартирной недвижимостью в районах, где наблюдается значительный рост числа рабочих мест, должны увидеть заметный рост спроса на их квартиры. Точно так же во время экономического спада люди могут решить переехать к соседу по комнате или вернуться домой. Это приводит к сокращению предложения в числе домохозяйств, что снижает спрос на квартиры.

Тенденции в сфере домовладения

Когда цены на жилье низкие, больше людей покупают дома. Верно и обратное: когда цены на дома выше, людей арендуют больше. Вне зависимости от того, идет ли речь о повышении или понижении цен на жилье, спрос на аренду квартир определенно увеличится или снизится.

Демографические тенденции

Другой важный показатель — это то, как текущие демографические тенденции влияют на жилье. Чем занимается население в конкретном районе? Много ли людей приходит в этот район или большинство из них уезжает? Если они моложе и не замужем, они с большей вероятностью будут снимать квартиру.Если это пожилые пары, покупка может быть более предпочтительной. Изучение и понимание текущих и будущих тенденций в области народонаселения является важным фактором при оценке будущего спроса на аренду квартир.

Тенденции предложения

Растущее предложение новых квартир обычно является признаком сильной экономики. Это также признак того, что в ближайшее время рост арендной платы может замедлиться. Опять же, национальные тенденции предложения говорят нам о чем-то, но тенденции предложения на местном рынке говорят нам гораздо больше.

Например, отчет CBRE показал, что в 2018 году было построено 267 900 квартир, что является вторым по величине количеством новых единиц за 30 лет (наибольшее количество построено только годом ранее). Мы идем к надстройке? Может быть. Более пристальный взгляд на цифры показывает, что на восемь ведущих рынков приходилось почти половина единиц в 2018 году. На некоторых рынках метро почти не было нового строительства. Это показывает важность понимания местного рынка, на котором вы собираетесь инвестировать.

Анализ рентабельности инвестиций в многосемейном секторе

С точки зрения рентабельности инвестиций (ROI) сектор многоквартирных домов показал впечатляющие результаты по общей доходности за последние 10 лет. Арендная плата также выросла, и вслед за этим последовала оценка квартир. Один из способов измерить оценку квартир — это сравнить доходность квартир инвестиционных фондов недвижимости (REIT) с доходами от других секторов коммерческой недвижимости REIT. Они превосходят другие виды инвестиций в недвижимость со средней доходностью 11.8% годовых. Безусловно, будут взлеты и падения, как и ожидается в случае любых инвестиций, но общая стоимость многоквартирной недвижимости, похоже, растет.

Составление выводов об инвестировании в многоквартирную недвижимость

Воздействие экономики на многоквартирную недвижимость является наиболее важным фактором для инвесторов. Но играют роль и другие факторы, и каждую переменную необходимо рассматривать в контексте местного рынка. Тщательное изучение всех факторов может помочь убедиться, что инвестор выберет правильное место для инвестирования.

Как и NBA Combine, оценка квартир на основе проверенных показателей — это разумный подход к принятию инвестиционных решений. И, как и в НБА, помогает интуиция.

4 вещи, на которые следует обратить внимание перед покупкой сдаваемой в аренду недвижимости

Покупка инвестиционной недвижимости требует тщательного исследования и оценки. Вы хотите дать себе лучший шанс сделать хорошее вложение. Вот четыре критерия, на которые вы должны обратить внимание, прежде чем покупать следующую недвижимость.

Местоположение объекта — ключ

Вы не можете изменить местоположение собственности, поэтому это одна из самых важных вещей, которые следует учитывать при оценке потенциальных инвестиций. Например, покупка доходной недвижимости рядом с колледжем дает несколько преимуществ. Теоретически всегда будут новые студенты, ищущие жилье, родители студентов часто платят арендную плату, и вы часто можете взимать более высокую арендную плату из-за желательности района и повышенного спроса на квартиры.

Характеристики местоположения, которые следует учитывать:

  • Городское, пригородное или сельское?
  • Как далеко находятся такие предметы первой необходимости, как продуктовые магазины, магазины, транспорт, школы и больница?
  • Представьте себе тип арендатора, который хотел бы там жить — семьи, пожилые люди, одинокие люди, средний класс и т. Д.
  • Существует ли высокий спрос на аренду в этом районе?
  • Насколько это справедливо из-за вашего основного места жительства? — Если это далеко, вам придется учитывать дорожные расходы, связанные с поездками на работу, и альтернативные издержки, связанные с потерей производительности.
  • Район стабильный, расширяется или находится в упадке? — Много ли незанятых участков или много нового строительства?
  • Видите ли вы возможность для роста в будущем? — Например, строится новая железнодорожная линия, которая соединяется с крупным городом, или новая компания переезжает в этот район и создает новые рабочие места. Это может значительно повысить привлекательность этого места.

Запуск цифр

Знай свой бюджет:

  • Сколько денег вы можете вложить в это вложение?
  • Сколько вы готовы потерять?
  • Если вам понадобятся дополнительные средства, где их взять?
  • Сколько вам нужно будет взять в долг? — Какой будет ваш ежемесячный платеж по ипотеке и процентная ставка?

Определить стоимость объекта недвижимости:

  • Запрос фактических доходов и расходов на недвижимость. Если таковых нет, убедитесь, что вы можете разумно спрогнозировать эксплуатационные расходы.
  • Рассчитайте чистый операционный доход (NOI) для собственности.
  • Какая стандартная норма вакансий в вашем районе?
  • Какая предполагаемая арендная плата за недвижимость?
  • Сколько будет стоить страхование?
  • Сколько стоят налоги?
  • Сколько будет стоить ежегодное обслуживание недвижимости?
  • Вы определили ставку капитализации вашего рынка (Cap Rate)? Если вам неизвестна капитальная ставка вашего рынка, местный брокер по недвижимости обычно может предоставить эту информацию.
  • После того, как вы определили Cap Rate, вы можете разделить NOI на Cap Rate и получить текущее значение свойства.
  • Вы проводили сравнительный анализ рынка (CMA)?
  • По каким ценам продаются сопоставимые дома в этом районе? Независимо от того, покупаете ли вы недвижимость в аренду или хотите переоборудовать дом, убедитесь, что вы не переплачиваете за недвижимость.

Составьте список необходимого ремонта

Какой ремонт вам удобен?

  • Вы хотите недвижимость, которая нуждается только в косметическом ремонте, например, покраска и новый ковер, согласны ли вы с умеренным объемом работы или вас устраивает реабилитация кишечника, включая новую сантехнику, электричество, полы, стены и т. Д. .)

Сможете ли вы позволить себе необходимый ремонт?

  • Стоимость ремонта будет сильно различаться в зависимости от того, можете ли вы сделать это самостоятельно или вам нужно нанять кого-то другого для этого.
  • В одних частях страны рабочая сила стоит больше, чем в других.
  • Стоимость материалов зависит от стоимости имущества. Вам понадобятся материалы более высокого качества для собственности за миллион долларов, чем за пятьдесят тысяч долларов.
  • Ремонт всегда будет стоить больше, чем вы запланировали.Бюджет и расчетное время выполнения часто удваиваются. Вы не только заплатите больше за фактический ремонт, но и будете оплачивать дополнительные финансовые расходы, называемые «мягкими расходами», для оплаты ипотеки, налогов на недвижимость и страхования вакантной собственности, пока этот дополнительный ремонт будет завершен.

Узнайте о текущем рынке недвижимости

Попытка перевернуть McMansion во время рецессии — не самая легкая задача. Во время рецессии покупка изъятой собственности для сдачи в аренду арендаторам может быть лучшим залогом успеха.Если вы покупаете этот McMansion и имеете деньги, чтобы держать его в течение семи лет, пока вы не сможете продать его с прибылью, то да, это потенциально может быть хорошим вложением. Вы хотите быстро покупать и продавать или планируете долгосрочную стратегию владения.

Еще одна вещь, на которую следует обратить внимание при покупке недвижимости, — это ее стоимость при перепродаже. Чрезвычайно желательными являются активы, которые можно легко купить и продать независимо от рынка. Они всегда востребованы. Думайте о них как о предметах первой необходимости, как о хлебе и воде.

Людям не нужен дом с бассейном и ТВ-залом. Людям нужен дом с чистой ванной и прочной крышей. Вы хотите, чтобы ваша недвижимость понравилась как можно большему количеству людей, чтобы у вас было как можно больше потенциальных арендаторов и покупателей.

Как оценить квартиру с помощью удаленного осмотра

Может показаться, что мир остановился, но это не означает, что вам нужно откладывать поиск квартиры.

Благодаря современным технологиям, все еще возможно получить хорошее представление о потенциальной квартире с помощью виртуального тура.

Как вы оцениваете квартиру, не увидев ее лично? Вот шесть вещей, на которые мы рекомендуем обратить внимание:

  1. Бытовая техника : Во время удаленной экскурсии обратите внимание на бытовую технику, имеющуюся в квартире. Что предлагает кухня? Вы видите в агрегате стиральную машину и сушилку?
  2. Меблировка : Независимо от того, сдается ли квартира, которую вы просматриваете, полностью меблированной или нет, полезно увидеть дом уже обставленным мебелью.Это позволяет лучше почувствовать пространство и его функциональность. Обратите внимание, сколько мебели поместится в квартире и сколько места на стене доступно.
  3. План этажа — Виртуальные туры также предлагают потенциальным арендаторам ознакомиться с дизайном квартиры. Проверьте, является ли план этажа более традиционным с формально определенными пространствами или больше от квартиры открытой планировки. Имейте в виду, что здания часто предлагают несколько планов этажей с разной планировкой.
  4. Полы : с помощью удаленного обзора вы сможете определить, какой тип напольного покрытия находится во всей квартире, что оказывает огромное влияние на внешний вид и ощущение дома.Хотя может быть сложно различить конкретные материалы для пола, эти сведения должны быть доступны в Интернете. Убедитесь, что пол в каждой комнате одинаков.
  5. Удобства- Многие многоквартирные дома предлагают виртуальные туры или видео по общим объектам по всему зданию. Обязательно воспользуйтесь преимуществами этих цифровых ресурсов, чтобы почувствовать все общее пространство, которое квартира предлагает жильцам.
  6. Просмотры : используйте технологии, чтобы оценить виды, которые предлагает квартира, которую вы рассматриваете. Google Планета Земля обеспечивает панорамный вид на улицу, чтобы вы могли лучше понять район, где находится здание.

Выберите здания, предлагающие удаленные туры

Wolf Point East — 313 Wolf Point Plaza — Эти роскошные апартаменты расположены прямо на реке Чикаго в оживленном районе Ривер-Норт. Эти роскошные апартаменты предлагают жителям беспрецедентные виды и удобства мирового класса. .

River City — 800 S Well Streets — это захватывающее дух высотное здание действительно там, где прошлое встречается с будущим.Это культовое здание, спроектированное в 1986 году, недавно претерпело самую большую в истории Чикаго декорированную версию, полностью модернизировав комплекс.

Norweta 611 N Hermitage — с арендуемой недвижимостью, спрятанной в Линкольн-парке, и несколькими квартирами с отдельным входом, этот жилой комплекс предлагает уникальный взгляд на городскую жизнь. Жители имеют доступ к множеству удобных общих удобств.

The Jax — 1200 W Jackson — Эти апартаменты расположены в модном районе Вест-Луп. В них современный дизайн сочетается с яркими элементами стиля жизни, которые объединяются для создания оптимального жизненного опыта.Жители могут воспользоваться близлежащим общественным транспортом и множеством современных удобств.

Logan — 2480 N Milwaukee — Эти новые апартаменты приносят роскошную жизнь в самое сердце Логан-сквер. На первом этаже находится 62 000 квадратных футов торговых площадей, закрепленных за флагманом Target. Жители также могут пользоваться совершенно новыми современными удобствами.

1250 LaSalle — Просторные этажи, расположенные по адресу 1250 LaSalle, варьируются от студий до апартаментов с двумя спальнями.Жителям нравится городская жизнь с доступом к красивым паркам и берегу озера Чикаго.

K Square — 1749 N. Wells Street — Расположенная в самом сердце треугольника Старого города Чикаго, K Square наполнена улучшенными удобствами, включая новый ультрасовременный фитнес-центр, общий лаундж и бассейн. . Планы квартир варьируются от студий до двух спален.

Upshore Chapter — 4555 North Sheridan Road — Это новое здание предлагает красиво оформленные апартаменты и тщательно продуманные удобства, включая кафе-бар и гостиную, террасу на крыше с бесподобным видом на озеро и горизонт, а также современный фитнес-центр. .

Seven 10 West — 710 West Grand Avenue — Это бутик-жилой дом с прогрессивными удобствами для современного арендатора. Здание бутика включает кабриолет, одну и просторную планировку с двумя спальнями. На террасе на крыше с потрясающим видом на город есть место для костра в помещении и на открытом воздухе, газовые грили и телевизор под открытым небом. Жилая гостиная с демонстрационной кухней предоставляет пространство для развлечения и отдыха.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.