Как по закону сдавать квартиру в аренду: Как легально сдавать квартиру в аренду — СКБ Контур

Содержание

Как сдать в аренду квартиру принадлежащую несовершеннолетнему

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Как сдать в аренду квартиру принадлежащую несовершеннолетнему (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Как сдать в аренду квартиру принадлежащую несовершеннолетнему Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Вопросы учета состояния здоровья виновного и его близких родственников при назначении наказания
(Мингалимова М.Ф.)
(«Российская юстиция», 2019, N 9)Обоснованным в этой связи представляется приговор Дзержинского районного суда г. Ярославля от 28 февраля 2017 г., которым Т. привлечена к уголовной ответственности за совершение 15 преступлений по ч. 2 ст. 159 УК РФ и ей назначено окончательное наказание в виде лишения свободы на срок 8 лет 1 месяц. Судом установлено, что Т. обманным путем совершила хищение денежных средств у потерпевших под предлогом сдачи в аренду не принадлежавшей ей квартиры, оказания возмездной помощи в получении временной регистрации и гражданства РФ, предоставления услуг по постановке в очередь для получения жилья по договору социальной ипотеки и др. Обстоятельствами, смягчающими наказание, суд признал в том числе наличие у несовершеннолетней дочери серьезного заболевания (эпилепсия, киста головного мозга, а также смещение почки). Именно с целью оплаты операции своему ребенку по удалению кисты головного мозга Т. совершила указанные преступления, что подтверждалось материалами уголовного дела .
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:

«Индустрия гостеприимства в России»
(Бычков А.И.)
(«Инфотропик Медиа», 2017)Соответственно, долевые собственники лишены возможности выбирать, кто с ними будет проживать в квартире, поэтому они и не вправе запрещать сдачу кем-то из сособственников в аренду принадлежащего ему имущества. Долевой собственник может проживать в квартире сам, а также подселять своих несовершеннолетних детей и регистрировать их по месту жительства, на что согласие остальных собственников не требуется. Сдавать комнату в аренду он может не одному человеку, а сразу нескольким, поскольку никаких запретов на это в законе нет.

Нормативные акты: Как сдать в аренду квартиру принадлежащую несовершеннолетнему Постановление Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 N 13-П
«По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки В.В. Чадаевой»3.2. В отличие от установленного пунктом 4 статьи 292 ГК Российской Федерации порядка отчуждения собственником жилого помещения, в котором проживают члены его семьи, находящиеся под опекой или попечительством, либо несовершеннолетние члены семьи собственника, оставшиеся без родительского попечения, порядок распоряжения имуществом, которое принадлежит самим лицам, находящимся под опекой или попечительством, предполагает, что опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению, имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного (пункт 2 статьи 37 ГК Российской Федерации).

Риски сдачи квартиры в аренду

Многие считают — какая удача иметь квартиру в Москве, можно просто ее сдать и получать деньги, ни о чем особо не заботясь. Конечно, речь идет об одной квартире, то есть, когда это не бизнес, а вроде бы легкий доход.

Если вы имеете несколько жилых объектов и занимаетесь их сдачей, это уже организованная деятельность — ваша работа, тонкости которой следует тщательно изучить. Однако и одну жилплощадь не выйдет сдавать совсем уж без напряжения — есть причины для беспокойства. Рассмотрим, какие риски при сдаче квартиры часто волнуют арендодателей.

Посредники-мошенники

Столкнуться с аферистами, которые выдают себя за посредников в поиске арендаторов — вполне обоснованное опасение наймодателей московских квартир. В последнее время часто можно услышать истории, как квартиросдатчикам по телефону якобы агент крупной риэлторской компании предлагает быстро найти тех, кто желает снять их квартиру.

Условие — предоплата на указанный номер карты. Люди платят, ждут услугу, не получают ее и только потом пытаются выяснить в агентстве недвижимости, их ли сотрудник — тот, по телефону. Хотя именно с выяснения нужно было начинать!

Советы всем, кому звонят с такими предложениями. Вам назвали имя крупной риэлторской компании? Прежде чем верить и переводить деньги, позвоните, напишите или придите в офис этой фирмы и узнайте, числится ли у них сотрудник с таким именем и номером телефона — обман вскроется быстро.

Важно помнить: при сдаче квартиры через солидное агентство не требуется предоплата — комиссионные риэлтор получает только после подписания договора найма между арендатором и арендодателем.

Жильцы-беглецы

Практически все при аренде квартир опасаются того, что договор найма будет расторгнут раньше оговоренного срока. (Мы не будем останавливаться на случаях, когда стороны договариваются устно и без всяких документов — тут риски увеличиваются в разы, и ведь так уже почти никто не делает. )

Чем эта история неприятна арендодателю? Придется искать нового жильца — это простой квартиры и потеря дохода, новая нервотрепка и снова опасения.

Чтобы избежать таких неожиданностей, обязательно в договоре найма пропишите срок аренды (например, вы планируете сдать квартиру на год или 11 месяцев), а на случай досрочного расторжения договора — необходимость того, чтобы стороны уведомили друг друга о своих планах не позднее чем за месяц, и так или иначе компенсировали ущерб.

Полезно знать: для арендатора «самовольный» выезд из квартиры (т. е. раньше срока и без предупреждения) может грозить серьезными убытками — ведь договор найма в этом случае продолжает действовать. Это означает, что по закону арендатор должен продолжать вносить плату за проживание в снятой им квартире, даже если он поселился в другом месте.

Неопознанные проживающие, субаренда и дети

Один из любимых страхов арендодателей — что в квартире могут поселиться не те, с кем заключали договор найма. Например, вы сдали квартиру в долгосрочную аренду семейной паре, а вместе с ними поселится орава родственников, либо квартиру пересдадут в субаренду и устроят там офис или подпольное казино.

Совет: проверяйте — наведывайтесь в сдаваемую квартиру раз в месяц, попросите соседей держать вас в курсе, все ли спокойно, не появляются ли посторонние люди слишком часто. По закону квартира может быть передана в субаренду только с письменного разрешения собственника. И даже если запрет на данную деятельность не оформлен документально, квартиросъемщик не имеет на нее никаких законных оснований. В случае нарушения вы имеете право расторгнуть договор в одностороннем порядке, выселить всех, а при нанесении вреда имуществу требовать компенсацию через суд.

Многие собственники опасаются принимать в качестве квартиросъемщиков людей с маленькими детьми, считая, что в случае чего договор с ними расторгнуть нельзя. Однако данная установка действует только при социальном найме жилого помещения.

Договор коммерческого найма может быть расторгнут, если квартирант не выполняет по нему свои обязательства — и неважно, проживает он с несовершеннолетними детьми или нет.

Порча имущества

Большинство тех, кто сдает квартиры в долгосрочную аренду, дорожат этим имуществом, однако далеко не все заботятся о том, чтобы составить подробное описание передаваемого внаем жилья и скарба. Как правило, собственники просят агента по недвижимости вписать в приложение к договору найма только дорогостоящие предметы бытовой техники и мебели.

При знакомстве и оформлении договора стороны обычно пребывают в состоянии некоторой эйфории — они хотят сразу наладить контакт, понравиться друг другу и на бытовые мелочи часто не обращают внимание. Им вроде бы неудобно показаться чересчур дотошными. На практике множество обид и ссор между сторонами возникает именно из-за мелочей — разбитых тарелок, испорченных кастрюль и так далее.

Совет, проверенный временем: не ленитесь, заранее самостоятельно опишите состояние квартиры как можно подробнее (стены, окна, потолок и пол, двери, сантехника) и составьте перечень всех предметов с указанием срока службы и степени изношенности. Иногда владельцу полезно объективно оценить свое имущество.

И обязательно оставьте арендаторам инструкции по пользованию бытовой техникой — стиральной или посудомоечной машиной, плитой, духовкой, кондиционером и т. д. В договоре пропишите ответственность квартирантов за порчу имущества и размер залоговой суммы на такие случаи. Опыт показывает: только документы имеют силу, эмоциональные выпады без доказательств терпят провал.

Неоплата проживания и ЖКУ

Опасение финансовых потерь знакомо практически всем наймодателям жилья: вдруг квартиранты лишатся дохода и будут оттягивать выплаты, а то и совсем не смогут платить за проживание…

Если ваши жильцы — добропорядочные граждане, попавшие в непростую ситуацию, и вы не хотите их терять, можно временно предоставить скидку по арендной плате. Опыт самоизоляции весной этого года показал, что найти новых желающих снять жилье в Москве трудно, и нужно быть лояльнее. Некоторые наймодатели даже устроили квартирантам «арендные каникулы» — обычно условием является выполнение косметического ремонта съемного жилья в счет арендной платы.

Если вы с вашими арендаторами не оговаривали уменьшение платы или отсрочку, то действовать нужно по установленному порядку. В частности, установлены штрафные санкции — 0,1% от ставки найма за каждый день просрочки. Если сроки нарушаются дольше чем 10 дней, собственник вправе расторгнуть договор найма, а квартирант обязан освободить жилплощадь в течение 3 суток. При этом по закону он обязан оплатить арендодателю весь период фактического проживания в квартире.

Очень важно и для собственников, и для нанимателей: не пренебрегайте заполнением расписок в получении арендной платы, бланков для дополнительных финансовых договоренностей и т. д.

Для предотвращения неоплаты ЖКУ многие арендодатели квартир самостоятельно собирают с жильцов показания счетчиков и соответствующие суммы, и сами вносят деньги по квитанциям.

Проблемы с соседями

Вы не способны, да и не имеете права контролировать действия жильцов — они могут быть шумными, невежливыми и т. д. Соседи, в свою очередь, тоже способны неслабо докучать вашим жильцам, скандалить. Споры нередко возникают из-за парковочных мест.

Выход один — договариваться. Не уходите от проблемы, иногда можно приплатить соседям за контроль, иногда — припугнуть их законом о невмешательстве в личную жизнь.

Если скандалисты — жильцы, придется несладко: с ними крайне сложно взаимодействовать и еще труднее выгнать. Выгоднее отказаться от таких квартирантов. Как правило, неуравновешенных людей видно невооруженным глазом. Но лучше все-таки посоветоваться с риэлтором — у этих специалистов очень богатый опыт общения, они профессиональные переговорщики и сразу распознают скандалиста.

Сложности договора

Не все арендодатели хотят заключать договор с арендаторами — боятся «светить» свои документы, считают договор лишним обременением или вообще никчемной бумажкой. Но они забывают, что этот документ может защитить их в суде при возникновении серьезных конфликтов, поможет вернуть деньги и т. д.

Советы: не допускайте того, чтобы документы о праве собственности на квартиру попали в чужие руки; впишите в договор паспортные данные и контакты арендатора и всех, кто будет проживать с ним на вашей жилплощади; регулярно навещайте квартиру и проверяйте состав жильцов. Для субаренды (вдруг вы не против) обязательно оформляется договор поднайма.

Установите срок внесения арендной платы — лучше на месяц вперед, чтобы не переживать о том, что жильцы уедут, не заплатив. Не забывайте про залоговую сумму и пропишите правила ее траты и возврата; укажите ответственность квартиросъемщика за поломку техники при неправильной эксплуатации.

Чтобы ничего не забыть и не перепутать, сдавайте через агентство по аренде квартир. Только выбирайте крупную компанию, которая давно работает на рынке — вам будет спокойно, и услуги обойдутся бесплатно. У крупной риэлторской фирмы есть собственная база квартир, и новые арендодатели ее пополняют своими объектами — получается взаимовыгодное сотрудничество.

Кроме того, клиенты солидного агентства обеспечены профессиональной поддержкой в течение всего срока найма: их курируют специалисты в недвижимости, и если возникнут трудности, всегда можно обратиться за содействием.

Что требует закон при сдаче жилья в аренду без посредников? — Крым. Юридическое бюро Волгузов

Аренда (найм) жилья с каждым годом приобретает все большую популярность. Но для того чтобы обезопасить себя, процедуру сдачи в аренду квартиры нужно провести по букве закона. Итак, сдача жилья в аренду: закон, тонкости, риски.

Аренда жилья без посредников

Большинство арендаторов стараются снять жилье без посредников. Оно и понятно, ведь бремя оплаты услуг риэлторов, по общему правилу, ложится именно на их плечи. А стоят такие услуги недешево. Если Вы решили сдать свое жилье, не прибегая к услугам специалистов, то необходимо проявить осторожность. Прежде всего, при выборе потенциальных арендаторов. Помните: для эффективной защиты своих прав Вам потребуется оформление сдачи в наем квартиры в соответствии с требованиями закона. Риэлторы берут на себя функции по заключению договора, а также по его регистрации в случае необходимости. Но на самом деле, сделать все правильно самостоятельно также не сложно.

Давайте разберемся с договором.

Договор аренды жилья составляется в простой письменной форме, не требует участия нотариуса. Так как речь идет о жилом помещении, договор будет называться договором найма жилого помещения. Для того чтобы договор считался заключенным, в его условиях обязательно должны быть прописаны предмет договора и размер арендной платы. Предмет договора найма жилья – это собственно сама индивидуально определенная квартира, обладающая рядом признаков, позволяющих отличить ее от всех других (адрес, количество комнат). Арендная плата может быть прописана в твердой сумме, либо определен порядок ее расчета. Как показывает практика, наймодатели предпочитают указывать твердую сумму. Тут нужно учитывать только одно – в договоре должно быть предусмотрено право наймодателя не более одного раза в период (например: квартал, 6 месяцев или в год) увеличивать арендную плату. Лучше указать и максимальный предел повышения (например: не более чем на 10%), чтобы для нанимателя это не было неприятным сюрпризом в будущем.

Помимо этого, в договор можно включить и другие важные условия. Так, например – срок внесения платежа, или внесение нанимателем задатка, который будет служить гарантией сохранности сдаваемого жилья для наймодателя. В случае если после расторжения договора и передачи квартиры все в порядке, задаток возвращается нанимателю, либо может использоваться в качестве арендной платы (или ее части) за последний месяц проживания. Прописать нужно и срок, за который стороны должны уведомить друг друга о досрочном расторжении договора (по соглашению сторон) или об изменении его условий. Обычно этот срок составляет от двух недель до месяца, но по согласованию сторон может быть любым. Не лишним будет также специально оговорить разделение обязанностей сторон по содержанию передаваемого в аренду имущества. В соответствии со ст.681 ГК РФ капитальный ремонт производится силами и за счет наймодателя, а вот текущий ремонт возлагается на нанимателя. В договоре Вы можете раскрыть понятия капитального или текущего ремонта, дополнить обязанности сторон конкретными действиями или изменить порядок поддержания жилья в надлежащем состоянии по своему усмотрению.

Не забудьте и про обязательные реквизиты сторон. В договоре должны указываться паспортные данные, а также контакты, по которым наниматель и наймодатель смогут контактировать друг с другом. По желанию, можете включить в договор любые другие условия, которые Вы считаете важными и уместными.

Мифы о регистрации и сроках аренды

Договор найма жилого помещения должен быть заключен на определенный срок. Этот срок может составлять от 1 месяца до 5 лет. Если стороны не оговорили срок, то договор считает заключенным на 5 лет. Если Вы не планируете так долго сдавать свою квартиру, то срок лучше оговорить специально.

Бытует мнение, что в случае заключения договора на срок более года, он требует обязательной регистрации в Росреестре. В действительности, это не так. Гражданский кодекс РФ и ФЗ №122-ФЗ от «21»июля 1997г. «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не содержат требований об обязательной регистрации договора найма квартиры, поэтому решение о регистрации принимается по согласованию сторон и совершенно добровольно.

Зачем же тогда регистрировать? Регистрация в большей мере необходима нанимателю жилья в качестве гарантии того, что его право на аренду квартиры охраняется законом. Механизм защиты прост: сведения о том, что квартира находится в аренде, вносятся в ЕГРН и в случае если собственник решит продать квартиру, ему придется: во-первых: заблаговременно уведомить нанимателя о смене собственника, во-вторых: уведомить потенциального покупателя квартиры об обременении. В случае если всех устроит такое положение вещей, то сделка купли-продажи состоится, а новый владелец жилплощади будет обязан перезаключить договор найма жилья с нанимателем, не ухудшая положения последнего. Внимание: условия одностороннего досрочного расторжения договора наймодателем предусмотрены ст. 687 ГК РФ и включают в себя: использование нанимателем помещения не по назначению, значительное ухудшение состояния жилья нанимателем или лицами, за которых ответственен наниматель, не внесение арендной платы более двух раз подряд (в случае если договор заключен на год или меньше) и более полугода (при сроке договора более года). Данный перечень обстоятельств является исчерпывающим. Во всех остальных случаях, наниматель может в судебном порядке отстаивать свое право на проживание в квартире.

Для наймодателя же регистрация договора не влечет никаких особенных гарантий, кроме, разве что, дополнительных доказательств существования арендных отношений с нанимателем в случае возникновения судебного спора. Кстати, ГК РФ предусматривает право нанимателя на одностороннее расторжение договора найма жилого помещения, при условии уведомления об этом наймодателя не менее чем за три месяца до предполагаемой даты освобождения квартиры.

Завершение совершения сделки

Важным этапом при заключении договора найма жилого помещения является передача помещения в пользование нанимателю и составления соответствующего акта приема-передачи. Почему это важно? В таком акте Вы должны отразить текущее состояние своей жилплощади, а также описать, какие предметы мебели передаются, оставляется ли нанимателю бытовая техника и, если да, то в каком состоянии находится все это. Можно также отметить функциональную исправность систем (газопровод, вентиляция, отопление), описать внешний вид помещения.

В случае расторжения договора найма, наниматель обязан вернуть наймодателю квартиру в аналогичном состоянии с учетом нормального износа. То есть, если в Вашей квартире что-то сломают, разобьют, значительно ухудшат состояние, Вы сможете истребовать денежные средства на восстановление нормального состояния квартиры и предметов обстановки, в том числе и через суд. Для этих целей можно будет также удержать залог. В случае если стоимость восстановления повреждений больше суммы залога, разницу сумм Вы также можете взыскать.

В акте приема-передачи должны присутствовать подписи обеих сторон, что является прямым подтверждением согласия нанимателя с описанием жилплощади и, следовательно, подтверждается его обязанность поддерживать переданное по договору имущество в полученном состоянии. С другой стороны, это и гарантия для нанимателя, так как наймодатель не сможет потребовать возместить убытки, которых в действительности не было.

Обязанность по уплате налога

Каждому наймодателю необходимо помнить, что получение платы за сдачу жилья в найм, является доходом, который облагается налогом на доходы физических лиц в размере 13% от полученной суммы. Декларацию о таких налогах необходимо подавать самостоятельно. Платить НДФЛ в соответствии с Налоговым кодексом РФ можно ежемесячно или единовременно вносить всю сумму за год.

Для того чтобы уменьшить размер налога, многие наймодатели зарегистрировались в качестве индивидуальных предпринимателей (См. Как открыть ИП (пошаговая инструкция)? Регистрация ИП в 2017-2018 году).  Это позволяет уменьшить налог до 6% от суммы дохода. Тут важно отметить, что регистрация в качестве индивидуального предпринимателя не является обязательной, но если Вы все же решили действовать таким образом, то Вам потребуется составить и заверить у нотариуса заявление установленной формы в налоговую службу, оплатить государственную пошлину и с паспортом явиться в отделение по месту жительства. Регистрация производится в течение 5-ти дней с момента подачи документов. После этого необходимо получить коды в органах статистики и спокойно вести свою деятельность.

Глава 26.5 НК РФ предусматривает также патентную систему налогообложения. Смысл этой системы прост: индивидуальный предприниматель, написав заявление в налоговую службу, приобретает патент на определенный вид деятельности, в данном случае на сдачу в наем жилого помещения, принадлежащего ему на праве собственности, взамен ИП освобождается от уплаты других налогов, связанных с подобной деятельностью (например, НДФЛ). При этом процентная ставка по налоговому патенту составляет 6%. Срок действия патента может составлять от 1 месяца до года, но не более одного календарного года. Оплата патента производится в зависимости от срока, на который он получен: если срок не превышает полугода, то предусмотрена оплата единовременно всей суммой, если он более 6 месяцев – общая сумма может быть разделена на два раза.

Источник: Народный советник

Ставим точку в вопросе сдачи в аренду приобретенной по военной ипотеке квартиры

На запрос нашей редакции Управление надзора за исполнением законов органами военного управления, воинскими частями и учреждениями Главной военной прокуратуры дало ответ следующего содержания.

В силу положений части 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

В соответствии с пунктом 7 статьи 10 Федерального закона от 27 мая 1998 г. № 76-ФЗ «О статусе военнослужащих» (далее — Закон) военнослужащие не вправе заниматься предпринимательской, а также другой оплачиваемой деятельностью, за исключением педагогической, научной и иной творческой деятельности.

Аналогичные запреты закреплены в статье 17 Федерального закона от 27 июля 2004 г. № 79-ФЗ «О государственной гражданской службе Российской Федерации», которые согласно положениям статьи 27.1 Закона распространяются и на военнослужащих.

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании, что предусмотрено частью 2 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Договоры жилищного найма и аренды являются возмездными сделками. Они предполагают систематическое получение собственником жилья как наймодателем или арендодателем платы от нанимателя или арендатора за предоставляемое жилье.

Таким образом, распоряжение собственником жилого помещения, которым в том числе может являться военнослужащий, принадлежащим ему объектом жилищного фонда путем его передачи другому лицу в найм или в аренду предпринимательской деятельностью не является.

Вместе с тем, совершение такой сделки следует отнести к другой оплачиваемой деятельности, поскольку оно предполагает систематическое получение собственником жилья (иного недвижимого имущества) дохода от ее заключения и реализации, что не допускается в силу пункта 7 статьи 10 Федерального закона «О статусе военнослужащих».

Военнослужащие регистрироваться в качестве самозанятых для получения доходов от оказываемых ими услуг по сдаче жилого помещения в наем не в праве, поскольку эти действия для них запрещены Законом.

Как правильно сдать квартиру в аренду?

Как действовать, чтобы сдача квартиры в аренду не создавала лишние проблемы и головную боль, а стала надежным и легальным источником дохода?

Консультирует Кристине Дубане, руководитель Отдела жилой недвижимости компании Ober Haus.

Зарегистрируйте договор аренды в течение пяти дней и платите меньше!

Первое и самое важное условие – это заключение договора аренды. Во-первых, договор позволит арендодателю обезопасить  себя с юридической точки зрения. А, во-вторых, если арендодатель зарегистрирует договор аренды в Службе государственных доходов в течение пяти дней с момента его заключения, доходы от аренды будут облагаться меньшей процентной ставкой – 10%.

«Сейчас многие этим пользуются, так как это дает возможность квартиросъемщику легально перечислять деньги на счет арендодателя, и у арендодателя есть легальные и доказуемые доходы, которые в случае необходимости позволяют ему, например, взять кредит. Очень важно действовать быстро, чтобы успеть зарегистрировать договор в пятидневный срок, иначе потом проценты будут выше», — рассказывает руководитель Отдела жилой недвижимости компании Ober Haus. Нужно также учитывать, что недавно в закон были внесены поправки и с 1 января ставка будет уже 20%.

Договор защищает от неплательщиков

Заключенный договор аренды позволяет собственнику квартиры защитить себя в случаях, когда квартиросъемщик начинает задерживать арендную плату или перестает платить ее вовсе.  «По закону, если квартиросъемщик три месяца не платит арендную плату, можно отправить ему предупреждение, а с четвертого месяца – подать в суд иск о взыскании долга», — о правах арендодателя рассказывает Кристине Дубане.

Как сделать так, чтобы наниматель платил коммунальные платежи?

Своевременная и исправная оплата коммунальных платежей – еще один вопрос, который беспокоит арендодателей. «Чтобы избежать неприятных сюрпризов, хозяин квартиры должен сам регулярно следить за оплатой счетов», — говорит Кристине Дубане, объясняя, что одного только устного или отправленного по электронной почте обещания съемщика заплатить по счетам недостаточно. Можно договориться, что арендодатель сам каждый месяц приезжает и снимает показатели счетчиков. Второй вариант: съемщик отправляет хозяину квартиры фотографии счетчиков. Сделать это в наши дни совершенно несложно. Нужно следить, чтобы квартиросъемщик оплачивал счета своевременно, поэтому хозяин квартиры должен попросить обслуживающую компанию присылать ежемесячные счета ему на электронную почту. Это позволит арендодателю проследить, был ли оплачен счет за предыдущий месяц.     

Оплата коммунальных – только по счетчикам

Руководитель Отдела жилых помещений компании Ober Haus подчеркивает, что для арендодателя важно, чтобы съемщик платил по счетчикам, так как выровненный платеж чреват определенным риском. Например, квартиросъемщик может смениться, и новому жильцу выровненный платеж за текущий год, скорее всего, будет выставляться на основании прошлогодних данных. Но, предположим, что новый квартиросъемщик живет с семьей, имеет больше электроприборов и, соответственно, тратит в два раза больше электричества, воды и газа. И тут возникает проблема, так как выровненный платеж оказывается меньше, чем он тратит на самом деле. И когда на следующий год сдаются показатели, жильцу на эту разницу приходит внушительный счет, который к тому же нужно заплатить сразу. Естественно, квартиросъемщик пребывает в недоумении, откуда взялась эта сумма и почему с нового года нужно платить вдвое больше. Ведь ему приходили счета по 20 евро, и он их оплачивал. И вам будет сложно объяснить, почему было 20 евро, а стало 60. К тому же могут поменяться тарифы. «Поэтому, если вы собираетесь сдавать квартиру, настаивайте, чтобы квартиросъемщик платил за фактически потребленное электричество. Как бы это ни было обременительно, просите его каждый месяц присылать вам фото счетчика. Это просто – снимаешь на телефон и отправляешь по whatsup, и так должно быть каждый месяц», — говорит Кристине Дубане.

Кто должен покрывать ущерб?

Модели взаимоотношений между арендодателем и квартиросъемщиком могут быть разными, тем не менее, в случае возникновения проблем конструктивное решение обычно ищется сообща. Например, если сломалась сантехника, она должна быть отремонтирована за счет квартиросъемщика, но только по согласованию с хозяином. Именно поэтому специалисты рекомендуют при заключении договора брать страховой депозит в размере арендной платы за один или два месяца, чтобы в случае необходимости за счет этих средств можно было устранить причиненный ущерб.

«Раньше арендодатели предпочитали брать вперед плату за первый и последний месяц аренды. Сейчас же суть страхового депозита немного изменилась – за счет этих средств, как правило, устраняются дефекты, возникшие в процессе эксплуатации квартиры. Обычно страховой депозит берется в размере арендной платы за два месяца», — говорит маклер, добавляя, что нередко бывает выгоднее сдать квартиру студенту, имеющему более низкие требования к жилью, чем сделать хороший ремонт и запустить жильцов, после которых, возможно, снова придется делать капитальный ремонт.

Именно поэтому маклер рекомендует дополнить договор аренды приемо-сдаточным актом с подробным описанием находящихся в квартире вещей, а также фотографиями, на которых видно их реальное состояние.   

Пользуйтесь поисковиками!

Чтобы не попасться на крючок мошенников, Кристине Дубане советует использовать все доступные источники, которые могут помочь вам узнать более подробную информацию о вашем будущем квартиросъемщике. Например, вбейте в поисковик имя своего потенциального квартиросъемщика и проверьте, нет ли о нем жалоб как о неплательщике. Кстати говоря, жители Латвии довольно активно пишут жалобы, поэтому это неплохой способ застраховать себя от недобросовестных съемщиков.

Страхование и другие риски

Чтобы уберечь себя от неприятных сюрпризов, арендодатели все чаще просят квартиросъемщиков застраховать свою гражданско-правовую ответственность, внося соответствующее требование в договор аренды. В целом же рекомендуем хозяевам квартир перед заключением договора аренды обратиться в одно из агентств по недвижимости, которые следят за тенденциями рынка и могут профессионально проконсультировать по всем связанным с арендой вопросам, в том числе подсказать, какие пункты следует включить в договор аренды. Стандартная цена такой услуги обычно колеблется в пределах месячной арендной платы. Как правило, платит за это хозяин квартиры, а не квартиросъемщик, который и так должен внести страховой депозит, арендную плату и плату за страховку.

Как сдавать жилье в аренду без открытия ИП

С первого января 2019 года владельцы квартир могут по закону сдавать их в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Какие правила при этом предусмотрены законодательством, разбирались журналисты Нурфин.

Иллюстративное фото: gettyimages.com / naruecha jenthaisong: UGC

Деньги, которые владелец недвижимости получает от сдачи квартиры или дома в аренду, согласно статье 330 Налогового кодекса РК, являются имущественным доходом.

При этом арендатор может сдавать свое имущество также только частным лицам. Оформить договор аренды на компанию или другую юридическую организацию уже не получится. Для этого нужно будет регистрировать ИП.

Какие документы нужно сдавать в налоговую и когда

Частные лица, получившие имущественный доход, должны раз в год до 31 марта самостоятельно составлять декларацию по индивидуальному подоходному налогу за предыдущий год и предоставлять ее в налоговый орган по месту нахождения или жительства.

Декларация составляется по форме 240.00, которую можно найти в интернете, в частности, скачать ее по этой ссылке.

А до 10 апреля или через 10 дней после сдачи декларации, гражданин в частном порядке сдающий недвижимость, должен оплатить индивидуальный подоходный налог в размере 10% от всей суммы дохода за последний год.

Образец декларации по форме 240.00. Первый раздел.: UGC

Ответственность за неуплату

Предоставлять декларацию и оплачивать ИПН в размере 10% от имущественного дохода нужно, если в предыдущем году вы на любой срок сдавали квартиру.

Если один год вы получали такой доход, а в следующем календарном годовом периоде ни на день не сдавали квартиру, то и декларацию сдавать не надо.

А уклонение от сдачи декларации и от оплаты налогов с имущественного дохода наказывается законом.

Согласно Кодексу «Об административных правонарушениях Республики Казахстан», на первый раз арендодатель отделается предупреждением, а в следующий раз будет оштрафован на 15 МРП или 39 765 тенге в 2020 году.

Единый совокупный платеж

Арендодатели, которые в частном порядке осуществляют предпринимательскую деятельность, но не зарегистрированы в качестве индивидуального предпринимателя, ежемесячно должны вносить единый совокупный платеж.

Это фиксированная сумма, которая составляет 1 МРП (2 651 тенге) для жителей городов областного и республиканского значения и 0,5 МРП (1 326 тенге) для граждан, проживающих в остальных населенных пунктах.

Оплатить ЕСП можно в любой банковской кассе или онлайн с помощью мобильного банкинга и других ресурсов.

При этом у частного арендодателя не должно быть наемных рабочих и его доход не должен превышать 1 175 МРП в год или 3 114 925 тенге. Иначе, опять же, необходимо регистрировать ИП.

Оплата ЕСП посредством интернет-банкинга: UGC

Вы сдавали жилье в аренду без открытия ИП, уплачивая налоги? Поделитесь своей историей, отправив ее на нашу почту: [email protected]

Travel Card от Jýsan Bank

Оригинал статьи: https://www.nur.kz/nurfin/personal/1843210-kak-sdavat-zile-v-arendu-bez-otkrytia-ip/

Как сдать квартиру в Берлине? Аренда квартир в Берлине на длительный срок

Patino / Shutterstock

Рынок недвижимости Берлина, согласно отчету Emerging Trends in Real Estate, считается наиболее стабильным в Европе. При этом он является одним из самых жестко регулируемых в области сдачи в аренду, потому что спрос сильно превышает предложение, и власти города таким образом пытаются регулировать ценообразование.

85% населения Берлина живёт на съемных квартирах. Вместе с немецкими юристами мы разобрались, что учесть при покупке квартиры для сдачи в аренду в Берлине, как получить разрешение заселить арендатора, и насколько часто можно повышать арендную ставку.

Какую квартиру можно сдать в краткосрочную аренду?

Сдать квартиру в Берлине в краткосрочную аренду очень сложно. В 2013 году в городе был принят закон о запрете использования квартир не по назначению — например, под офис или для сдачи в аренду на короткий срок. За нарушение закона полагается штраф до 500 тысяч евро. Однако если получить разрешение от районного центра, можно изменить назначение квартиры и зарабатывать на аренде.

Разрешение от местных властей получить сложно, особенно в районах, где и так много отелей. Чтобы получить разрешение, нужно соблюсти хотя бы одно из условий:

  • общественные интересы должны преобладать над личными — например, когда жилье сдаётся родственникам пациентов, приезжающих в Берлин из других городов;
  • арендодатель остро нуждается в деньгах, и его экономическую ситуацию может спасти только краткосрочная аренда. Однако при текущих высоких ценах на долгосрочную аренду в Берлине под это условие попасть сложно.
  • арендодатель строит дополнительное жилье, которое подлежит долгосрочной аренде. Согласно закону, в таком случае он «уравновешивает созданный дефицит жилых помещений».

Установленная арендная плата при этом должна быть близка к средней по району.

За подачу заявления на разрешение взимается сбор в размере 225 евро за одно жилое помещение. Также могут возникнуть и другие расходы, например, если потребуется экспертная оценка. Срок рассмотрения заявления — от 2 до 6 недель. Разрешение может быть выдано бессрочно или на определенный срок.

Если разрешение удалось получить, необходимо выплачивать городу компенсацию в размере 6 евро/м². Для многих владельцев квартир такая сдача в краткосрочную аренду будет невыгодна.

При получении разрешения выдаётся регистрационный номер. Он связан с конкретным жилым помещением и не подлежит передаче; его нужно указывать в объявлениях о краткосрочной аренде.

Квартиры в Берлине 351 объявление на Tranio

Как ограничивают стоимость аренды квартир в Берлине?

С февраля 2020 по апрель 2021 в Берлине действовал закон, ограничивающий стоимость арендной платы жилья. Он распространялся на меблированные квартиры и квартиры, сдающиеся в краткосрочную аренду.

Закон не действовал в отношении:

  • домов, построенных после 1 января 2014;
  • коммерческих помещений;
  • общежитий и квартир, субсидируемых государством.

15 апреля 2021 года Федеральный конституционный суд Германии объявил закон об ограничении арендной платы «полностью недействительным». Как пишет Business Insider, после отмены ограничений арендная ставка вновь стала расти, так как арендодатели захотели компенсировать потери, которые они понесли во время действия закона. Тем не менее, на протяжении 2021 года ограничение арендной платы останется в силе для зданий, принадлежащих государству.

Ранее, согласно этому закону, пределы арендной платы зависели от года постройки, энергоэффективности, наличия встроенной кухни, лифта, высококачественного напольного покрытия и других факторов.

Если в здании всего одна или две квартиры, верхний предел арендной платы увеличивался на 10%. Если в доме есть лифт, а в квартире — встроенная кухня, сантехника высокого качества, качественный пол в большинстве жилых комнат, а значение энергопотребления составляет менее 120 кВт⋅ч  на 1 м² в год, максимальная стоимость аренды за квадрат увеличивалась на один евро (объект должен был обладать как минимум тремя характеристиками из пяти перечисленных).

Однако если расходы на содержание превышают доходы от аренды, Инвестиционный банк (Investitionsbank Berlin, IBB) мог повысить максимальный предел арендной платы, а арендаторы могли претендовать на субсидию на аренду.

Закон замораживал существующие арендные ставки с 18 июня 2019 года в текущих договорах аренды жилья. Это означает, что повышение арендной платы в течение следующих 5 лет невозможно. Можно повышать арендную плату в связи с модернизацией жилья, но очень ограниченно — максимум 1 евро/м², даже если затраты на ремонт намного выше и квартира была отремонтирована несколько раз.

Ограничения распространялись на арендную плату без учета коммунальных расходов.

Что делать, если квартира продаётся с арендатором?

Иногда на рынке встречаются предложения о продаже квартир с арендатором. Цена таких квартир может быть как выше рынка, например, если арендная плата достаточно высокая, так и ниже, потому что наличие квартиросъемщика ограничивает в использовании квартиры.

Если арендатор заехал в квартиру в доходном доме до юридического разделения его на отдельные квартиры, уведомить его о желании жить там самому новый собственник может только через 3 года после покупки (параграф 573 Гражданского кодекса Германии). Этот срок может быть продлен вплоть до 10 лет решением местных властей. После этого у арендатора есть от 3 до 12 месяцев, чтобы покинуть помещение.

Если же арендатор относится к социально защищённым группам (пожилые люди, инвалиды, беременные, людьми с маленькими детьми), то выселение может затянуться еще сильнее, потому что такая категория имеет право просить отсрочку.

Причиной для выселения может быть необходимость жить в квартире самому собственнику квартиры, либо кому-то из его ближайшего круга. К нему относятся дети, родители, братья, сестры, дедушки, бабушки, супруг, родители супруга, обслуживающий персонал и персонал по уходу, племянники, пасынки, падчерицы. Однако если собственник выселит арендатора, но ни он, ни его близкие родственники не будут там жить, арендатор может подать в суд на возмещение ущерба.

Чем дольше арендатор проживал в квартире, тем дольше срок его выселения. Если менее 5 лет — срок выселения составит 3 месяца, 5-8 лет — 6 месяцев, больше 8 лет — 1 год.

Если при этом арендаторе не было истории с выделением квартиры из доходного дома, то ждать не придется. Поэтому если покупатель хочет сменить арендатора или жить в квартире сам, необходимо уже на этапе покупки выяснять с юристами нюансы договора.

Как разделить дом на квартиры?

Разделение домов на квартиры часто требуется в случае продажи дома. Это абсолютно легальная процедура в Германии, хотя есть мнение, что в будущем могут быть введены ограничения на разделение старых домов.

Поквартирное разделение состоит из четырех этапов:

  • составление плана архитектором;
  • получение свидетельства от строительного надзора;
  • заверение нотариусом;
  • утверждение реестром.

На первом этапе архитектор готовит план разделения недвижимости. Затем необходимо получить свидетельство о полной изолированности жилого помещения (Abgeschlossenheitsbescheinigung) у инспекции строительного надзора (Bauamt). В среднем это занимает 4-5 недель. Стоимость свидетельства зависит от размера помещения и составляет около 50-100 евро за жилое помещение. План разделения должен быть также заверен инспекцией — это стоит еще около 40 евро.

Далее необходимо заверить заявление собственника на разделение у нотариуса. Он может заверить только подпись за 70 евро, однако если заявление составлено неправильно, оно может быть признано недействительным. Проверка содержания заявления на соответствие нормативно-правовым актам зависит от стоимости объекта. Например, при стоимости дома в размере 1,2 млн евро услуги нотариуса составят около 800 евро.

На последнем этапе все документы должны быть переданы в государственный реестр (Grundbuchamt), который утверждает новый статус квартир. Каждое жилое помещение в доме приобретает новый статус. Стоимость внесения новых данных на этом этапе также зависит от оценочной стоимости недвижимости. Так, например, при стоимости дома в 200 тыс. евро, внесение в государственный реестр обойдется приблизительно в 2 500 евро.

Налог при продаже недвижимости

Если немецкая недвижимость продается в течение 10 лет после покупки, полученная прибыль облагается спекулятивным налогом.

Продавец недвижимости выплачивает налог на прирост капитала (Kapitalertragsteuer), который является одной из форм налога на доход. Для физических лиц он взимается по ставке подоходного налога (14,77 – 47,475%), для юридических лиц — налога с корпораций (15,825%) а также промыслового налога, ставка которого зависит от региона регистрации компании.

Налогооблагаемая база рассчитывается так: из выручки от продажи недвижимости вычитаются расходы, связанные с её приобретением, и амортизационные отчисления.

Таким образом, продажа в течение 10-летнего срока приводит к возникновению дополнительных расходов. В таком случае имеет смысл подумать о том, чтобы выдержать этот срок и, соответственно, избежать дополнительного налогообложения. В течение этого времени можно продолжать заниматься долгосрочной арендой или, если удастся, получить разрешение на сдачу квартир в краткосрочную аренду.

Как часто и насколько можно повышать арендную плату?

В Германском Гражданском Уложении указаны следующие предпосылки для изменения арендной платы:

  • Арендная плата может меняться не чаще раза в год.
  • Арендодатель должен информировать арендатора в письменной форме как минимум за 2 месяца до изменения платы.
  • В сообщении о повышении арендной платы должна быть обязательно указана новая арендная плата или размер увеличения арендной платы в евро.

Что касается размера увеличения арендной платы, здесь существует двойное ограничение:

  • Арендодатель может поднять арендную плату не более, чем на 20% в течение 3-х лет. Однако, в отдельных городах (Берлин, Мюнхен, Гамбург) эта ставка не должна превышать 15% (§558 III BGB).
  • Арендная плата должна соответствовать средней ставке по району и не может значительно её превышать (§558 II BGB).

Таким образом, арендодатель имеет право повышать арендную плату, к примеру, на 5% или 7% каждые полтора года или же 1 раз за 3 года на 10-15%.

При покупке жилья в Берлине с целью аренды необходимо учитывать нюансы, связанные с законодательством. Если вас интересует покупка недвижимости в одном из наиболее экономически стабильных городов Европы, в каталоге Tranio есть более 300 объектов жилой недвижимости в Берлине.

Влада Селезнева, Аналитик Tranio Все статьи этого автора

Права Арендатора | Офис генерального прокурора

Самым важным источником информации о ваших отношениях с арендодателем является договор аренды, письменный или устный.

Некоторые домовладельцы предпочитают устные договоренности, но чаще они требуют вашей подписи в письменном договоре аренды. Обязательно внимательно прочтите договор аренды, прежде чем подписывать его.

Если вы хотите изменить часть договора аренды, обсудите это с арендодателем.Если домовладелец соглашается, вы оба должны решить, как вы хотите обозначить изменение, а затем записать это в договор. И вы, и арендодатель должны подписать изменение. Например, многие стандартные договоры аренды запрещают размещение домашних животных, но ваш домовладелец может согласиться принять домашнее животное, если вы внесете дополнительные деньги в качестве обеспечения.

Тишина и покой

Ваши права как арендатора включают право на «спокойное пользование», что является юридическим термином. Это означает, что арендодатель не может выселить вас без причины или иным образом нарушить ваше право жить в тишине и покое.

Если другие жильцы в вашем доме мешают вам, вы должны пожаловаться домовладельцу. Вы, конечно, можете не беспокоить и других жильцов.

За исключением определенных обстоятельств и определенных условий, домовладелец не может прерывать коммунальные услуги арендатору, кроме случаев, когда это прерывание вызвано добросовестным ремонтом, строительством или чрезвычайной ситуацией. См. Tex. Prop. Code Ann., § 92.008.

Здоровье и безопасность

У вас есть право потребовать от домовладельца ремонта любого состояния, которое существенно влияет на ваше физическое здоровье или безопасность.Статья 92.052.

Мировые судьи имеют право предписывать арендодателям отремонтировать или исправить условия, влияющие на физическое здоровье или безопасность арендатора, при условии, что стоимость ремонта не превышает 10 000 долларов. Арендаторы могут обратиться в суд без адвоката для получения постановления на ремонт. § 92.0563.

Если потребность в ремонте не возникла в результате «естественного износа», домовладелец не обязан устранять проблемы, вызванные вами, другим законным жильцом, членом вашей семьи или вашими гостями.Статья 92.052. При определенных условиях вы и арендодатель можете заключить письменное соглашение о проведении необходимого ремонта.

Арендодатель также должен предоставить детекторы дыма. В соответствии с главой 92 Кодекса собственности Техаса, подраздел F, вы не можете отказаться от этого положения, а также не можете отключать или отключать детектор дыма.

Устройства безопасности

Хотя есть некоторые особые исключения, согласно главе 92 Кодекса собственности Техаса, подраздел D, жилище должно быть оборудовано устройствами безопасности, такими как оконные защелки, засовы с ключом на наружных дверях, штифтовые замки для раздвижных дверей и защелки для ручек раздвижных дверей или раздвижные двери. дверные защитные решетки и дверные глазки.§ 92.153.

Эти устройства должны быть установлены за счет домовладельца. Если такие устройства отсутствуют или неисправны, вы имеете право потребовать их установки или ремонта.

Если у вас проблемы

Если арендодатель не сделает ремонт, необходимый для защиты вашего здоровья, безопасности или защиты, и вы соблюдаете процедуры, требуемые законом, вы можете иметь право на:

  • Завершить договор аренды;
  • Устраните проблему и вычтите стоимость ремонта из арендной платы; или
  • Подать иск о принудительном ремонте домовладельца.

§§ 92.056 и 92.0561. Для восстановления одним из описанных выше методов НЕОБХОДИМО выполнить следующие действия:

  1. Отправить домовладельцу датированное письмо заказным письмом с уведомлением о вручении или заказным письмом с указанием необходимого ремонта. Вы также можете доставить письмо лично. Сохраните копию письма. Убедитесь, что ваша арендная плата действительна на момент получения уведомления.
  2. Ваш арендодатель должен приложить все усилия, чтобы устранить проблему в разумные сроки после получения уведомления.Закон считает семь дней разумным сроком, но домовладелец может опровергнуть это предположение. Если арендодатель не приложил усилий для завершения ремонта в течение семи дней, и вы не получили первое письмо с уведомлением, доставленное арендодателю заказным письмом, запрошенной квитанцией о вручении или заказным письмом, вам необходимо отправить второе уведомление письмо о необходимом ремонте.
  3. Если домовладелец по-прежнему не приложил усилий для устранения проблемы в разумные сроки после получения письма с уведомлением, отправленного заказным письмом, запрошенной квитанцией о вручении или заказным письмом, может иметь право расторгнуть договор аренды, отремонтировать устраните проблему и вычтите стоимость из арендной платы, либо добейтесь постановления суда о проведении ремонта.Вам следует проконсультироваться с юристом , прежде чем предпринимать какие-либо из этих действий.

В соответствии с законодательством штата Техас, домовладелец не может принимать ответные меры против вас за добросовестную жалобу на необходимый ремонт в течение шести месяцев с даты подачи вами такой жалобы. §§ 92.331-92.335. Конечно, вас всегда могут выселить, если вы не платите вовремя арендную плату, угрожаете безопасности арендодателя или умышленно повреждаете имущество.

У вас нет права удерживать арендную плату, потому что домовладелец не производит ремонт, когда состояние, требующее ремонта, не оказывает существенного влияния на ваше физическое здоровье или безопасность.Если вы попробуете этот метод, домовладелец может подать на вас иск. Статья 92.058.

Возвращение депозита. Большинство домовладельцев требуют от вас внести залог для покрытия любого ремонта, необходимого при переезде, или для покрытия вашей неуплаты арендной платы за последний месяц. По закону домовладельцы не могут отказать в возврате депозита без уважительной причины. §§ 92.101-92.109.

Удержания убытков. Согласно законодательству Техаса, вы должны предоставить домовладельцу адрес для пересылки, чтобы получить возвращенный залог.Арендодатель должен вернуть ваш депозит за вычетом любой суммы, удержанной за нанесенный ущерб, в течение 30 дней. Если арендодатель удерживает часть или весь ваш залог, он должен предоставить вам подробный список удержаний с описанием убытков.

Нормальный износ. Арендодатель не имеет права взимать с вас плату за нормальный износ помещения и может взимать плату только за фактический ненормальный ущерб. Например, если ковер просто стал более изношенным из-за того, что вы и ваши гости ходили по нему в течение года, домовладелец может не взимать плату за новый ковер.Если ваша водяная кровать протекает и ковер в результате покрывается плесенью, с вас могут потребовать оплату.

Требования к предварительному уведомлению. Вам следует проверить свой договор аренды, чтобы узнать, требует ли он, чтобы вы заранее уведомили арендодателя о своем переезде. Многие договоры аренды требуют уведомления за 30 дней в качестве условия возврата депозита.

Если вы предоставите арендодателю свой новый адрес в письменной форме и не получите залог или объяснение в течение 30 дней после отъезда, обратитесь к арендодателю.Если вы не можете решить проблему удовлетворительным образом, вы можете проконсультироваться с юристом. Вы также можете обратиться в Better Business Bureau или в местный совет арендаторов. Вы также можете подать жалобу в этот офис.

Прочтите брошюру о правах арендатора (pdf)

Законы об аренде в Нью-Йорке 2021: что изменится для арендаторов Нью-Йорка

Ищете информацию о COVID-19? Вот текущие меры защиты для арендаторов и владельцев во время пандемии .А вот и наш справочник по аренде квартиры во время COVID-19 . Дополнительные полезные руководства можно найти в нашем центре недвижимости COVID-19 + NYC .

Ниже приводится текущий список изменений, относящихся к 2019 году.

Примечание. Это руководство предназначено только для информационных целей. Этот ресурс не заменяет консультации или услуги адвоката; вам не следует полагаться на этот ресурс для каких-либо целей, не проконсультировавшись с лицензированным юристом в вашей юрисдикции.

Midtown

830 Восьмая авеню

2 750 долл. США Без платы

[email protected]Создано в Sketch. Студия | [email protected] Создано в Sketch. 1

Верхний Вест-Сайд

400 Central Park West

2 700 долл. США Без платы

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. Студия | [email protected] Создано в Sketch. 1

Гамильтон-Хайтс

3569 Бродвей

2 100 долл. США Без платы

[email protected]Создано в Sketch.2 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Верхний Вест-Сайд

698 Амстердам-авеню

2400 долл. США Без платы

[email protected] 5xСоздано в Sketch. 2 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Кипс-Бэй

231 Восточная 24-я улица

2 995 долл. США Без платы

[email protected]Создано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch.1

Верхний Вест-Сайд

258 West 91st Street

2200 долл. США Без платы

[email protected]Создано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Вашингтон Хайтс

601 Западная 156-я улица

1 800 долл. США Без платы

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. Студия | [email protected] Создано в Sketch. 1

Hudson Yards

323 West 30th Street

1 800 долл. США Без платы

[email protected]Создано в Sketch.Студия | [email protected] Создано в Sketch. 1

Гамильтон-Хайтс

Проспект Святого Николая, 731

2 595 долларов США Без платы

[email protected]Создано в Sketch. 3 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Долина Манхэттена

168 Западная 107-я улица

1895 долл. США Без платы

[email protected] 5xСоздано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch.1

Гамильтон-Хайтс

Проспект Святого Николая, 731

1 995 долл. США Без платы

[email protected]Создано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Центральный Гарлем

2915 Бульвар Фредерика Дугласа

2 095 долл. США Без платы

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Квартиры со стабильной арендной платой: прибавка к 2021 году

23 июня 2021 года Совет по руководящим принципам арендной платы проголосовал за замораживание стабилизированной арендной платы на первые шесть месяцев однолетних договоров аренды, начиная с 1 октября 2021 года или после этой даты. Через шесть месяцев арендная плата будет повышена на 1,5%. Арендная плата за двухлетнюю аренду вырастет 2.5% на все 24 месяца. Если вы живете в стабильном отеле, вот вам хорошие новости: арендная плата заморожена.

Риджвуд

64-41 Woodbine Street

2199 долл. США Без платы

[email protected]Создано в Sketch. Студия | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Астория

25-29 46-я улица

2 000 долл. США Без платы

[email protected]Создано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Риджвуд

1621 Hancock Street

1 999 долл. США Без платы

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Elmhurst

86-10 Elmhurst Avenue

1725 долл. США Без платы

[email protected]Создано в Sketch.1 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Rego Park

64-62 Бут-Стрит

1825 долл. США Без платы

[email protected]Создано в Sketch. 1 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Лонг-Айленд-Сити

34-15 37-я авеню

2400 долл. США Без платы

[email protected]Создано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch.1

Дитмарс-Стейнвей

26-04 23-я авеню

2600 долл. США Без платы

[email protected]Создано в Sketch. 2 | [email protected] 5x Создано в Sketch. 1.5

Астория

43-19 31-я авеню

1 800 долл. США Без платы

[email protected]Создано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Far Rockaway

Бульвар Сигирт, 20-51

1 603 долл. США Без платы

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Астория

28-51 34-я улица

1 975 долл. США Без платы

[email protected]Создано в Sketch. 1 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Астория

25-66 12-я улица

2 775 долл. США Без платы

[email protected]Создано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Дитмарс-Стейнвей

22-21 29-я улица

2 000 долл. США Без платы

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Сильная защита арендаторов, установленная в 2019 году

В июне 2019 года штат Нью-Йорк утвердил пакет законов об аренде, призванный обеспечить новые надежные меры защиты арендаторов в Нью-Йорке, под названием Закон о стабильности жилья и защите арендаторов от 2019 года (HSTPA). Арендодатели и некоторые представители отрасли недвижимости выступили против этих правил.Но благосклонные законодатели штата и защитники прав арендаторов утверждали, что они необходимы для поддержания доступности и стабильности в городе, где 65% жителей — примерно 5,4 миллиона человек — являются арендаторами.

Совет: Мэрия Нью-Йорка открыла сайт, на котором жители Нью-Йорка могут узнать больше о новых средствах защиты арендаторов.

Бушвик

590 Бушвик-авеню

2 849 долл. США Без платы

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Восточный Нью-Йорк

27 Брэдфорд-стрит

1850 долл. США Без платы

[email protected]Создано в Sketch.2 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Виндзорская терраса

1661 Одиннадцатая авеню

2600 долл. США Без платы

[email protected]Создано в Sketch. 1 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Sheepshead Bay

2729 Форд-стрит

1500 долларов США Без платы

[email protected] 5xСоздано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch.1

Гринвуд

286 18-я улица

2 800 долл. США Без платы

[email protected]Создано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Гованус

169-я 9-я улица

2 100 долл. США Без платы

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Gravesend

8687 Bay Parkway

2300 долл. США Без платы

[email protected]Создано в Sketch. 3 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Бушвик

531 Knickerbocker Avenue

2399 долл. США Без платы

[email protected]Создано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch.1

Кони-Айленд

2850 West 17th Street

2 000 долл. США Без платы

[email protected]Создано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Bensonhurst

7111 18-я авеню

2600 долл. США Без платы

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 3 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Вильямсбург

108 Северная Восьмая улица

2 500 долл. США Без платы

[email protected]Создано в Sketch.1 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Gravesend

280 Bay 38th Street

2600 долл. США Без платы

[email protected]Создано в Sketch. 2 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Брокерские сборы в Нью-Йорке: существуют ли они?

В мае 2021 года штат Нью-Йорк подтвердил законность брокерских сборов. Арендаторы могут рассчитывать заплатить брокерам до 15% арендной платы за первый год. Так, на Манхэттене, где средняя ежемесячная арендная плата составляет 3100 долларов (по состоянию на август 2021 года), это означает предоплату в размере 5580 долларов в дополнение к арендной плате за первый месяц и гарантийному депозиту, который обычно требуется для новой аренды.

Совет: На StreetEasy вы можете найти тысячи бесплатных квартир по всему Нью-Йорку и северному Нью-Джерси.

Зал

1348 Sheridan Avenue

1 575 долл. США Без платы

[email protected] 5xСоздано в Sketch. 1 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Mt. Hope

1747 Клэй Авеню

1500 долларов США Без платы

[email protected]Создано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Kingsbridge

288 Западная 238-я улица

1500 долларов США Без платы

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. Студия | [email protected] Создано в Sketch. 1

Мелроуз

726 Courtlandt Avenue

1 995 долл. США Без платы

[email protected]Создано в Sketch.2 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Норвуд

51 West Mosholu Parkway North

2 307 долл. США Без платы

[email protected]Создано в Sketch. 3 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Highbridge

1344 Университетский проспект

1 650 долларов США Без платы

[email protected]Создано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch.1

Pelham Parkway

2198 Cruger Avenue

2150 долл. США Без платы

[email protected]Создано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Kingsbridge Heights

147 West 230th Street

1700 долл. США Без платы

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Бедфорд Парк

225 Восточная 202-я улица

1 995 долл. США Без платы

[email protected]Создано в Sketch.1 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Woodlawn

4228 Парк Ван Кортландта E

2250 долл. США Без платы

[email protected]Создано в Sketch. 2 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Fordham

2721 Моррис Авеню

2200 долл. США Без платы

[email protected]Создано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Riverdale

3333 Henry Hudson Parkway

2195 долл. США Без платы

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Законы Нью-Йорка 2019 об аренде: правовые изменения для всех арендаторов Нью-Йорка

Вот краткое изложение того, что изменилось для арендаторов Нью-Йорка в законах, принятых Олбани в июне 2019 года. Вы также можете просмотреть этот городской документ, содержащий рекомендации для специалистов по недвижимости Нью-Йорка.

Арендодателям запрещено отказывать в аренде потенциальному арендатору на основании предшествующих судебных разбирательств между арендодателем и арендатором или отчетов о проверке арендатора.Арендодателям также запрещено взимать сбор за подачу заявления на квартиру, и они не могут взимать более 20 долларов за проверку биографических данных и кредитоспособность. Этот сбор должен быть отменен, если потенциальный арендатор предоставит копию своей проверки биографических данных и кредитной истории, выполненной в течение последних 30 дней.

Страховой залог и предоплата арендной платы теперь ограничены арендной платой за один месяц, и домовладельцы должны вернуть их в течение 14 дней после сдачи квартиры арендатором вместе с подробным отчетом о любых сделанных удержаниях.

Сборы за просрочку арендной платы были ограничены до 50 долларов США или 5% от ежемесячной арендной платы.

Арендодатели обязаны направить арендаторам письменное уведомление не менее чем за 30 дней об увеличении арендной платы за продление более чем на 5% или о намерении не продлевать. Чем дольше арендатор находится в жилом помещении, тем больше уведомлений арендодатель должен направить о существенном повышении арендной платы: за 60 дней до арендатора, проживающего более одного года или срок аренды которого составляет более одного года, и 90 дней ». уведомление арендатора, занимающего более двух лет или срок аренды которого составляет не менее двух лет.Жилищные суды теперь будут предъявлять более строгие требования к рассмотрению вопроса о том, как выселение повлияет на здоровье и благополучие арендаторов, в том числе на посещаемость школы детьми в жилом помещении.

Чтобы убедиться, что домовладельцы соблюдают HSTPA, в новом документе RPAPL 768 незаконные выселения квалифицируются как проступок класса A на всей территории штата Нью-Йорк. Это влечет за собой уголовный подтекст и гражданское наказание в размере от 1000 до 5000 долларов за нарушение.

Hoboken

721 Willow Avenue

1743 долл. США Без платы

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Hoboken

159 4-я улица

2 000 долл. США Без платы

[email protected]Создано в Sketch. 1 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Hoboken

159 4-я улица

2 000 долл. США Без платы

[email protected]Создано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Hoboken

305 12-я улица

2 000 долл. США Без платы

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Hoboken

1024 Willow Avenue

1 950 долл. США Без платы

[email protected]Создано в Sketch. 1 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Hoboken

721 Willow Avenue

1743 долл. США Без платы

[email protected]Создано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Hoboken

318 Джефферсон-стрит

1 800 долл. США Без платы

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Hoboken

562 Observer Highway

1 650 долларов США Без платы

[email protected]Создано в Sketch. Студия | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Hoboken

320 Джефферсон-стрит

1600 долл. США Без платы

[email protected]Создано в Sketch. Студия | [email protected] Создано в Sketch.1

Hoboken

253 3-я улица

1725 долл. США Без платы

[email protected]Создано в Sketch. Студия | [email protected] Создано в Sketch. 1

Hoboken

109 Гарден-стрит

1750 долл. США Без платы

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Hoboken

101 Willow Avenue

1700 долл. США Без платы

[email protected]Создано в Sketch. 1 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Что изменится в квартирах с контролируемой или стабилизированной арендной платой в 2019 и 2020 годах

Примерно 1 миллион квартир в Нью-Йорке контролируется или стабилизируется, и большая часть нового закона относится к этим квартирам.

Однако они стали постоянными — это значительная победа защитников прав арендаторов и арендаторов с регулируемой арендной платой.

Существенным стимулом для пакета законов об аренде 2019 года стало то, что предыдущие правила, касающиеся квартир с контролируемой и стабилизированной арендной платой, истекали 15 июня 2019 года.

Ранее существовало опасение, что квартиры со стабилизированной арендной платой вернутся к рыночным ценам в результате дерегулирования высокой арендной платы и дерегулирования предметов роскоши. Отмена регулирования вакансий с высокой арендной платой произошла, когда свободная квартира с законной арендной платой, которая достигла порогового значения арендной платы в размере 2774,76 долларов США, могла быть законно отменена, и с нового арендатора могла взиматься рыночная арендная плата. Дерегулирование предметов роскоши позволило домовладельцу отменить регулирование занимаемой квартиры, когда законная арендная плата превысила порог дерегулирования, а доход арендаторов превысил 200 000 долларов в течение двух лет подряд. Новый закон устранил как дерегулирование высокой арендной платы, так и дерегулирование предметов роскоши

.

Многие арендаторы стабильных квартир исторически платили так называемую «льготную арендную плату» — ставку с вычетом максимальной установленной законом арендной платы.

Ранее эти льготные арендные платы могли истечь при любом продлении аренды, что означало, что арендная плата за квартиру могла возрасти до установленного законом предела, иногда на сотни долларов выше. Согласно новому закону, эта льготная арендная плата теперь считается базовой арендной платой за их квартиры на время аренды.Они не могут быть изменены сверх максимального процентного увеличения, разрешенного для квартир со стабилизированной арендной платой, как правило, до тех пор, пока текущий арендатор не уедет.

Арендодатели ранее имели возможность повышать арендную плату за стабилизированную квартиру на 20% на двухлетний срок каждый раз, когда такая квартира появляется на рынке. Такое увеличение больше не допускается.

Усовершенствовав здания, домовладельцы также смогли повысить арендную плату за регулируемые объекты. Новый закон ограничивает повышение арендной платы, охватывающее эти значительные капитальные улучшения, до 2% от арендной платы, по сравнению с 6%, и налагает другие ограничения на такие проекты.

Арендодатели также сталкиваются с новыми ограничениями в отношении того, сколько они могут взимать с арендаторов за улучшение отдельных единиц жилья. Эти сборы в настоящее время ограничены примерно 89 долларами, и они являются временными и истекают через 30 лет.

Арендодатели могли ранее заявлять, что им нужны квартиры в своих зданиях для личного пользования, и могли выселить арендаторов с фиксированной арендной платой, чтобы освободить место для себя. Теперь арендаторы, прожившие в здании более 15 лет, получат особую защиту от выселения, а домовладельцы могут потребовать квартиру для личного пользования только в том случае, если они лично (или их семья) будут проживать в квартире.

Может ли домовладелец повысить арендную плату за квартиру со стабильной арендной платой?

Нет сомнений в том, что многие арендаторы в Нью-Йорке испытывают финансовые затруднения, в том числе и домовладельцы. Вот почему арендодатели квартир со стабилизированной арендной платой могут добиваться повышения арендной платы в тяжелых условиях. Но как это работает? И что это значит для тех, кто живет в этих единицах? Мы обратились к эксперту за ответами.

«Основная идея повышения арендной платы в тяжелых условиях заключается в том, что владелец не может покрыть свои расходы и должен повысить арендную плату за квартиры со стабилизированной арендной платой», — сказал StreetEasy адвокат арендатора Нью-Йорка Дэвид Херши-Уэбб.«Они должны подать заявление в Отдел жилищного строительства и обновления сообщества (DHCR), который решит, обоснован ли запрос».

Но то, что это вариант для испытывающих трудности домовладельцев, не означает, что они воспользуются этой возможностью. Почему? «Процесс может занять очень много времени, поскольку разрешено несколько апелляций», — сказал Херши-Уэбб. «Дело, над которым я работал, длилось 10 лет, и в итоге арендатор выиграл. К тому же домовладельцы неохотно открывают свои книги, обнажая свои финансы.”

Также большую роль в этом процессе играют арендаторы. «Арендатор получает копию заявления, поданного в DHCR, и он имеет право возражать против этого», — сказал Херши-Уэбб. «Даже если DHCR вынесет решение в пользу домовладельца, у арендатора есть возможность подать апелляцию. Если обе стороны продолжат подавать апелляцию, процесс может дойти до Верховного суда ».

При таком трудном процессе Херши-Уэбб предлагает арендодателям сосредоточить усилия на лоббировании правительства штата и федерального правительства с целью получения помощи.Но если арендатор обнаруживает, что ему предлагают повышенную арендную плату, он может нанять адвоката, чтобы оспорить это.

[ Это сообщение отредактировали и переиздали. ]


Если вы хотите арендовать, купить или продать в Нью-Йорке, StreetEasy может вам помочь. Войдите или создайте учетную запись, чтобы найти объявления, наиболее соответствующие вашим личным потребностям.

Права арендатора — FindLaw

Арендаторам (также называемым «арендаторами») необходимо знать свои права при заключении договора аренды.Эта область права имеет важное значение при аренде квартиры или дома. Чтобы знать свои права, вам необходимо знать законы вашего штата о арендодателях и квартиросъемщиках.

В этом разделе вы узнаете о таких вопросах, как аренда и договоры аренды, уплата арендной платы и гарантийных депозитов, безопасность арендатора, ответственность арендодателя, процесс выселения, рассмотрение дела о выселении и многое другое.

У вас есть права против дискриминации

Как потенциальные, так и действующие арендаторы защищены федеральным законом от дискриминации.Эти правила называются антидискриминационными законами. В вашем штате могут быть дополнительные правила. Арендодатели столкнутся с серьезными юридическими проблемами, если откажут вам в аренде на основании:

  • Гонка
  • Религия
  • Страна происхождения
  • Возраст
  • Сексуальная ориентация
  • Семейное положение (например, не допускаются дети или родители-одиночки)
  • Инвалидность
  • Принадлежность к защищенному классу (например, беременность)

Любая дискриминация по этим причинам является незаконной.Вы можете столкнуться с дискриминацией в следующих случаях:

  • Объявления об аренде квартир с указанием предпочтений или ограничений
  • Устные или письменные заявления (даже подразумеваемые), которые кажутся дискриминационными
  • Мне сказали, что арендуемая квартира недоступна
  • Различные критерии, используемые для оценки определенных кандидатов
  • Отказ арендодателя сдавать вам аренду (если нет уважительной и законной причины)
  • Плохое обращение с определенными арендаторами (например, увеличение суммы залога или постоянный вызов полиции по поводу арендаторов)
  • Выселение по дискриминационной причине
  • Притеснение на основе защищенных характеристик (например, высмеивание пожилого человека)

У вас есть право на жилище

У вас нет законного права на такие привилегии, как роскошная мебель, центральное кондиционирование или высокоскоростной доступ в Интернет (если они не были обещаны в письменном контракте).

Однако каждый имеет право на жилище. Некоторые арендодатели пытаются заставить арендаторов отказаться от этого права в условиях аренды. В большинстве штатов есть жилищные законы, которые этому препятствуют. Примеры того, что может считаться непригодным для жилья, делятся на две основные категории:

  1. Небезопасные условия (может включать в себя необходимый ремонт, который занимает слишком много времени)
  2. Существенное заражение паразитами (например, крысами)

Федеральный закон также требует, чтобы все арендуемое жилье не содержало краски на основе свинца.В большинстве старых домов (особенно в зданиях, построенных до 1978 года) все еще есть следы свинцовой краски. Как правило, домовладельцы должны включать заявление об отказе от ответственности, объясняющее потенциальную опасность свинцовой краски.

У вас есть право на конфиденциальность

Тот факт, что арендодатель управляет вашей арендуемой квартирой, не означает, что они могут войти в ваш дом по своему желанию. Единственное исключение — чрезвычайная ситуация, например, пожар или утечка газа. Арендодатели не могут въезжать из-за подозрения в домашнем насилии, но могут позвонить в полицию.

Ваш домовладелец должен уведомить вас заранее, прежде чем они войдут в вашу квартиру.Требуемый объем уведомления зависит от законов вашего штата. Ваше государство также решает, нужно ли им сообщать вам, почему они входят в вашу квартиру.

Правила в отношении животных и домашних животных

Арендаторы не имеют законного права содержать домашних животных. Это привилегия, которую может предложить домовладелец. Закон об американцах с ограниченными возможностями (ADA) защищает права тех, кому требуются служебные животные. Это означает, что даже если арендодатель придерживается политики запрета домашних животных, он или она должны разрешать использование служебных животных арендаторами с физическими или умственными недостатками.

Если вам разрешено иметь домашнее животное, это необходимо указать в договоре аренды. Арендодатели могут по закону взимать дополнительный «залог за домашнее животное» для оплаты любого возможного ущерба, нанесенного домашним животным, например, пятен на ковре или поцарапанных дверей.

Если вы участвуете в споре между арендодателем и арендатором, у вас есть права. Щелкните ссылку ниже, чтобы узнать больше о законах о арендодателях и советах по получению юридической помощи.

10 законов арендодателя и арендатора, которые следует помнить

Законы, касающиеся арендного жилья, установлены для защиты обеих сторон отношений арендодатель-арендатор.Знание и соблюдение федеральных, государственных и местных правил имеет решающее значение как для арендодателей, так и для арендаторов. Владельцы арендуемой недвижимости хотят вести прибыльный бизнес и защитить свои вложения. Арендаторы хотят спокойно жить в съемном доме и защищать свои личные права.

Как домовладелец, понимание своих прав и юридических обязательств поможет вам защитить себя, свой арендный бизнес и свою инвестиционную собственность.

Федеральные законы об арендодателях и арендаторах

Основными федеральными законами, которые влияют на всех арендодателей и управляющих недвижимостью, являются Закон о справедливом жилищном обеспечении и Закон о справедливой кредитной отчетности.

Закон о справедливом жилищном обеспечении запрещает дискриминацию по признаку расы, цвета кожи, национального происхождения, религии, пола, семейного положения или инвалидности. Закон о справедливых жилищных условиях распространяется не только на аренду, но и на рекламу, запрещающую домовладельцам продавать свою недвижимость определенным группам людей.

Закон о справедливой кредитной отчетности определяет способы, которыми арендодатель может использовать кредитную историю арендатора для целей проверки. В соответствии с этим законом домовладелец должен получить разрешение заявителя на составление кредитного отчета, предоставить информацию об используемом агентстве кредитной отчетности и сообщить заявителю, была ли информация, содержащаяся в кредитном отчете, основанием для отказа или неблагоприятных действий.

Государственные законы об аренде

Законы штата

, касающиеся арендуемой собственности и прав арендаторов, обычно касаются практических вопросов.

Сюда входят такие вещи, как права и обязанности арендаторов и домовладельцев, какие положения и условия могут быть установлены как часть договора аренды, руководящие принципы прекращения аренды и порядок действий с выселением.

Законы штата также могут определять, сколько арендодатель может взимать с залоговых депозитов, как с этими средствами можно обращаться на законных основаниях и как управляющие недвижимостью должны использовать доверительные счета для получения дохода от аренды.

Юридическая ответственность арендодателя

Очень важно ознакомиться с законами об арендодателях и арендаторах, действующими в вашем штате и городе. Незнание законов не является оправданием, и вам могут предъявить иск за несоблюдение законов штата, даже если вы не знали об их существовании.

Nolo является отличной отправной точкой при проведении собственного исследования законодательства штата о домовладельцах и арендаторах.

Министерство жилищного строительства и городского развития США (HUD) отвечает за постановления, касающиеся дискриминации и других федеральных вопросов, затрагивающих ваших арендаторов.Вы также можете проконсультироваться с вашим государственным советом по недвижимости или присоединиться к местному профессиональному агентству для управляющих недвижимостью или домовладельцев, которые должны быть в состоянии дать рекомендации по государственным нормам.

Важные законы об арендодателях

  1. Законы о дискриминации

    Вне зависимости от того, рекламируете ли вы свою собственность, проверяете новых арендаторов или устанавливаете правила для квартир, убедитесь, что вы соблюдаете законы о справедливом решении жилищных вопросов и что все действия или политики применимы ко всем (с подтверждающей документацией) и не могут быть истолкованы как затрагивающие некоторых людей. но не другие.

  2. Юридический документ об аренде

    Предоставление договора аренды и других юридических документов является частью обязанностей арендодателя. Арендодатель несет ответственность за то, чтобы договор аренды был составлен в соответствии с законодательством и соответствовал всем законам. Сроки аренды, ежемесячные арендные ставки и имена арендаторов должны быть четко указаны.

    В некоторых юрисдикциях необходимо указывать раскрытие юридической информации, например данные о гарантийном депозите. Договор аренды должен также содержать все соответствующие пункты, например, советовать арендаторам приобрести страховку арендатора.

  3. Законы об обязательном раскрытии информации

    Многие штаты требуют, чтобы арендодатели информировали арендаторов о важных законах штата, индивидуальной политике арендодателя или фактах об аренде либо в договоре аренды, либо в другом письменном виде — обычно до въезда арендатора. Федеральный закон требует от арендодателей раскрывать информацию о краске на основе свинца. опасности для арендаторов.

    В каждом штате свои требования, но общие раскрытия информации, которые могут быть частью вашего договора аренды, могут включать: уведомление о плесени, уведомление о сексуальных преступниках, недавних смертельных случаях, раскрытие информации о краске на основе свинца, заражении метамфетамином или других потенциальных угрозах для здоровья или безопасности. .

  4. Законы об обеспечении безопасной окружающей среды

    Арендодатели обязаны убедиться, что арендуемая квартира находится в безопасном и пригодном для проживания состоянии. Имущество не должно иметь серьезных недостатков, а поставленная бытовая техника, сантехника, водопровод и отопление должны быть в исправном состоянии. На территории не должно быть насекомых и вредителей.

    Арендодатели, как правило, несут ответственность за контроль над заражениями, даже если они возникают после въезда арендаторов, хотя в большинстве штатов арендодатели могут избежать этого, указав в договоре аренды, что борьба с вредителями является обязанностью арендатора.

  5. Закон о ремонте

    Арендаторы обязаны сообщать о любом ремонте, который необходимо сделать, как указано в договоре аренды. В обязанности арендодателя входит реагирование на эти отчеты и своевременное завершение ремонта.

    Арендатор может иметь право удерживать арендную плату, если арендодатель не может произвести ремонт, который влияет на здоровье или безопасность арендатора, например, сломанный отопительный прибор при отрицательных температурах.

  6. Закон о залоговых депозитах

    Большинство договоров аренды требуют, чтобы арендатор внес залог для покрытия ущерба, причиненного арендатором или если арендатор не платит арендную плату. Арендодатель может хранить только средства залогового депозита, которые используются для покрытия невыплаченных арендных платежей или устранения имущественного ущерба.

    Арендодатель должен предоставить арендатору подробный список удержаний и должен вернуть арендатору остаток депозита. Неспособность арендодателя предоставить подробный отчет или отказ вернуть неиспользованную часть гарантийного депозита может привести к тому, что арендодатель будет владеть большей суммой, чем удерживаемые средства гарантийного депозита.

  7. Законы о праве арендаторов на неприкосновенность частной жизни

    Большинство законов о домовладельцах и арендаторах защищают право арендатора на спокойное пользование. — это означает, что они могут жить в доме, и им никто не мешает. Когда арендатор вступает во владение недвижимостью, домовладелец не может вмешиваться в это право. Таким образом, арендодатель несет ответственность за то, чтобы он или она не входили в арендуемую квартиру без надлежащего уведомления (обычно в течение 24–48 часов, за исключением экстренных случаев).Когда арендодатель входит в арендуемую собственность, это должно происходить в разумное время суток и по уважительной причине.

  8. Закона о брошенном имуществе арендатора:


    Когда арендатор оставляет предметы после освобождения собственности, домовладелец должен рассматривать их как брошенное имущество. Арендодатель должен уведомить арендатора о том, как требовать имущество, о стоимости хранения, о том, где требовать имущество и как долго арендатор должен требовать эти предметы.

    Если собственность остается невостребованной и стоит больше определенной суммы, домовладелец может продать собственность на открытой продаже.Если собственность стоит меньше, чем определенная государством сумма, домовладелец может либо оставить собственность, либо выбросить ее.

  9. Законы об известных уголовных преступлениях

    Если арендодателю становится известно о какой-либо преступной деятельности, происходящей в одной из арендованных им квартир, он должен сообщить об этом властям. Незаконная арендная деятельность может включать употребление или распространение наркотиков или что-то еще хуже.

    Арендодатель обычно несет ответственность за защиту окрестностей арендуемой собственности от преступных действий своих арендаторов и может быть привлечен к ответственности или столкнуться с различными юридическими наказаниями, если незаконные действия происходят в собственности.

  10. Законы о мерах безопасности

    Ваш долг — до определенной степени защищать своих арендаторов. В некоторых юрисдикциях домовладельцы должны обеспечивать особые меры безопасности. Это могут быть датчики огня и угарного газа, огнетушители, глазки на входных дверях, замки с засовом на наружных дверях и оконные замки.

И бонусный закон:

Законы о Выселения

Выселение — это судебный иск домовладельца с целью выселения арендатора из арендуемой собственности.В каждом штате есть законы, регулирующие процесс выселения. Арендодатель может выселить арендатора за неуплату арендной платы, за неспособность освободить помещение после истечения срока действия договора аренды, за нарушение положения в договоре аренды или если арендатор причиняет ущерб собственности, и это приводит к существенное снижение стоимости имущества.

Перед тем, как выселить арендатора, домовладелец должен пройти процедуру выселения. В каждом штате действуют разные правила, но большинство из них требует уведомления арендатора о расторжении договора до подачи иска о выселении.Если арендодатель попытается выселить арендатора без постановления суда, арендатор может взыскать убытки за действия арендодателя.

Последние мысли

Законы о арендодателях и арендаторах часто меняются, поэтому всегда полезно пересмотреть политику вашего арендного бизнеса и обратиться за юридической консультацией к кому-нибудь, кто знаком с законами о арендодателях и арендаторах в вашем штате, чтобы проактивно решать эти потенциальные проблемы, прежде чем они станут слишком серьезными. поздно.


Дополнительная литература для вас:

Полезная информация о законе Вашингтона.

A. Обязанности арендодателя — RCW 59.18.060, если не указано иное

Арендодатель должен:

  • Уходите за устройством, чтобы оно не противоречило государственным и местным законам и не угрожало вашему здоровью и безопасности

  • Поддерживать чистоту и безопасность общих или общих частей

  • Устранение повреждений дымохода, крыши, полов или любых других структурных частей жилого помещения

  • Поддерживайте разумную программу по борьбе с насекомыми, грызунами или другими вредителями, кроме случаев, когда проблема была вызвана вами

  • Выполнять ремонт, если в устройстве что-то сломалось, кроме случаев, когда это вызвано естественным износом

  • Обеспечьте хорошие замки для подразделения и дайте вам ключи от них

  • Заменить замок или дать вам новый ключ за ваш счет, если вы попросите об этом после получения судебного постановления о предоставлении вам права владения арендуемой квартирой и за исключением бывшего соарендатора. Пример : после того, как вы получили запретительный судебный приказ в отношении жестокого бывшего партнера или супруги. RCW 59.18.585

  • Обеспечить приспособлениями и приборами, необходимыми для подачи тепла, электричества, горячей и холодной воды

  • Обеспечьте детекторы дыма и убедитесь, что они работают, когда вы въезжаете. Но вы должны покупать новые батареи и обслуживать детекторы дыма. 59.18.130 (7)

  • Отремонтировать электрические, водопроводные, отопительные системы в случае их поломки

  • Починить другую технику, которая идет в аренду

  • Сделать необходимый ремонт, чтобы дом был непогоде

  • Сообщите вам имя и адрес арендодателя или его агента

  • Предоставить вам квитанцию ​​об оплате аренды наличными, если арендодатель принимает оплату наличными, даже если вы ее не просите.Если вы платите в любой другой форме, домовладелец должен предоставить вам квитанцию ​​по вашему запросу — RCW 59.18.063

    .

Если в доме или многоквартирном доме проживает более одной семьи, домовладелец должен предоставить мусорные баки и организовать вывоз мусора и, в некоторых случаях, перерабатываемых предметов. Если в доме или здании проживает только одна семья, арендодатель не обязан вывозить мусор.

* Арендодатель не обязан платить за ущерб или проблемы, возникшие по вашей вине.

B. Обязанности арендатора — RCW 59.18.130

Необходимо:

  • Оплата арендной платы и всех согласованных счетов за коммунальные услуги

  • Соблюдайте правила города, округа и штата

  • Содержите агрегат в чистоте и гигиене

  • Правильно утилизируйте мусор

  • Плата за борьбу с любыми нашествиями вредителей, которые вы вызвали

  • Правильно использовать водопроводные, электрические и отопительные системы

  • Восстановить место до того же состояния, в котором вы въехали, за исключением нормального износа

Вы можете не :

  • Заниматься или разрешать любую деятельность, связанную с бандами или наркотиками на территории

  • Допустить повреждение имущества

  • Позволяет скопить много мусора внутри устройства или вокруг него

  • Причиняет неудобства или существенное вмешательство в использование своей собственности другими арендаторами.

  • Разрешить любому из ваших гостей выполнять любые запрещенные действия.

    1. Изменение срока аренды

Вы можете попросить арендодателя изменить дату выплаты арендной платы. В некоторых случаях домовладелец должен согласовать новую дату платежа. Прочтите, Могу ли я изменить дату истечения срока аренды.

C. Что делать, если домовладелец продаст недвижимость?

Это не означает автоматического прекращения договора аренды или помесячного соглашения. Если арендодатель продает недвижимость и хочет, чтобы вы переехали по этой причине, арендодатель должен направить вам уведомление за 90 дней.

Но домовладельцу, возможно, не нужно, чтобы вы съехали из-за продажи. В этом случае арендодатель должен сообщить вам имя и адрес нового владельца вручную или , отправив вам уведомление плюс , разместив его на собственности.

Арендодатель должен передать все залоги новому владельцу. Новый владелец должен передать их в доверительное управление в банке или на счет условного депонирования. Новый владелец должен сообщить вам название и адрес нового банка или эскроу-компании.

Д.Может ли арендодатель войти в мою квартиру? — RCW 59.18.150

За исключением экстренных случаев, арендодатель должен направить вам письменное уведомление не менее чем за 2 дня до того, как вы войдете в аренду, чтобы произвести ремонт или осмотреть место. Но если арендодатель хочет показать арендуемую квартиру потенциальному новому арендатору или покупателю, арендодатель должен только направить вам письменное уведомление за 1 день. В уведомлении должно быть указано:

  • предполагаемые даты въезда

  • точное время въезда или период, в течение которого это произойдет, включая самое раннее и самое позднее возможное время (арендодатель должен предложить разумные сроки)

  • номер телефона, по которому вы можете позвонить, чтобы возразить против даты и времени входа или попросить перенести

Вы не можете необоснованно отказать домовладельцу во въезде для ремонта, улучшения или обслуживания квартиры.И ваш домовладелец не может пытаться проникнуть в вашу квартиру для преследования. В случае чрезвычайной ситуации или отказа домовладелец может войти без предупреждения. Прочтите «Мой арендодатель входит в мою съемную квартиру без моего разрешения», чтобы узнать больше.

E. Что делать, если моему устройству требуется ремонт?

Выполните действия, описанные в этом разделе, чтобы запросить ремонт. Читайте Арендаторы: Если нужен ремонт. Вы можете найти образцы писем для использования.

ШАГ 1 — Напишите письмо домовладельцу.

  • Опишите проблему и то, что необходимо исправить.

  • Укажите свое имя, адрес и номер квартиры. Если домовладелец — управляющая компания, укажите имя владельца квартиры, если вы его знаете.

  • Попробуйте доставить письмо вручную или по почте «заказным письмом» с «запрошенной квитанцией о вручении» в почтовом отделении. Так будет проще доказать, что письмо получил домовладелец.

  • Сохраните копию письма себе.

  • Лучший способ попросить о ремонте — написать письмо, но если вы вместо этого отправите электронное письмо, сохраняйте записи о том, что вы отправили, и обо всех ответах, которые вы получили от арендодателя.

ШАГ 2 — Подождите, пока арендодатель устранит проблему.

После того, как вы отдадите письмо домовладельцу, у него будет определенное количество дней, чтобы начать ремонт. Сколько дней зависит от проблемы:

  • Если у вас нет горячей или холодной воды, тепла или электричества или существует проблема, угрожающая жизни, у домовладельца есть 24 часа, чтобы начать ремонт.RCW 59.18.070 (1).

  • Если ваш холодильник, плита, духовка или основная сантехника сломались, у арендодателя есть 72 часа, чтобы начать ремонт. RCW 59.18.070 (2).

  • На все остальные виды ремонта у арендодателя есть 10 дней, чтобы начать ремонт. RCW 59.18.070 (3).

  • Арендодатель может иметь право на дополнительное время, если ремонт откладывается из-за обстоятельств, не зависящих от арендодателя. RCW 59.18.070.

Если арендодатель не приступит к ремонту в установленное время, у вас есть 4 варианта:

Вариант 1. Вы можете съехать с номера , если домовладелец не произведет ремонт в установленные сроки и не исправит ситуацию в разумные сроки. Все, что вам нужно сделать, — это письменно уведомить арендодателя о том, что вы выезжаете, и о причине. RCW 59.18.090 (1).

Арендодатель должен вернуть ваши депозиты.Они также должны вернуть вам сумму, эквивалентную арендной плате за уже внесенные вами дни. Пример : Ваш холодильник сломался. Вы должны письменно уведомить арендодателя. Через 72 часа не исправляют. Вы выезжаете 6 июля. Вы уже оплатили аренду за весь июль. Арендодатель должен вернуть вам сумму, эквивалентную арендной плате за оставшиеся 25 дней июля.

Вариант 2. Обратиться в суд или через посредника. Вы можете нанять юриста и обратиться в суд, чтобы заставить домовладельца произвести ремонт.Вы не можете подать иск о ремонте в Суд мелких тяжб.

Если домовладелец согласен, вы можете обратиться к посреднику. Обычно это дешевле и быстрее, чем в суд. RCW 59.18.090 (2).

Вариант 3. Вы можете нанять человека для ремонта и вычесть сумму из арендной платы. RCW 59.18.100. Будьте осторожны! Этот юридический процесс может быть сложным. Прежде чем это сделать, попытайтесь получить юридическую помощь.

* Важно : Вы должны быть в курсе арендной платы и коммунальных услуг, чтобы использовать этот метод.RCW 59.18.080.

Чтобы использовать этот метод:

  1. Дайте арендодателю добросовестную оценку ремонта. Вы можете сообщить арендодателю эту оценку одновременно с первоначальным уведомлением о проблеме. RCW 59.18.100 (1). Стоимость ремонта не может превышать арендную плату за 2 месяца.
  2. Если у вашего ремонта 10-дневный период ожидания : Прежде чем заключить договор на ремонт, вы должны подождать все 10 дней после подачи первоначального извещения арендодателю о проблеме, и вы должны подождать 2 дня после того, как вы дадите смету, если это будет позже.Такого правила для 24- и 72-часового ремонта нет. Вы можете заключить договор на этот ремонт, как только дадите арендодателю оценку. RCW 59.18.100 (2).
  3. Предоставьте домовладельцу или человеку, который на него работает (например, управляющему недвижимостью), возможность проверить проделанную работу.
  4. После того, как работа будет сделана, вычтите из арендной платы стоимость следующего месяца.

Могу ли я сделать столько ремонтов, сколько захочу?

.Существуют ограничения на стоимость ремонта, который вы можете произвести, наняв того, кто сделает это, и вычтем стоимость из вашей арендной платы.

  • Каждый ремонт должен стоить менее 2 месяцев аренды, если вы нанимаете кого-то, или менее 1 месяца, если вы выполняете работу самостоятельно.

  • Вы не можете потратить арендную плату более 2 месяцев на ремонт в течение любого 12-месячного периода, если вы нанимаете кого-то, или арендную плату более 1 месяца, если вы выполняете работу самостоятельно.

RCW 59.18.100 (2).

Примеры:

Ваша ежемесячная арендная плата составляет 750 долларов. Вы наняли человека для ремонта в марте. Это стоило 1500 долларов. Вы можете вычесть 750 долларов из арендной платы за апрель и 750 долларов из арендной платы за май. Вам не придется платить за апрель или май.

Ваша арендная плата составляет 750 долларов в месяц. Стоимость ремонта составила 1000 долларов. Вы можете вычесть 750 долларов из арендной платы за апрель и последние 250 долларов из арендной платы за май.

Вариант 4. Ремонт делать самостоятельно.

* Важно : Вы должны быть в курсе арендных плат и , чтобы использовать этот метод.RCW 59.18.080.

Чтобы использовать этот метод:

  1. Сообщите надлежащим образом и подождите необходимое время, в зависимости от проблемы. См. Выше.
  2. Умело и грамотно устраните проблему самостоятельно.
  3. Предоставьте домовладельцу или агенту (например, управляющему недвижимостью) возможность проверить проделанную вами работу.
  4. Когда вы закончите, вычтите стоимость материалов и собственное рабочее время из арендной платы за следующий месяц.
    • Каждый ремонт, который вы делаете самостоятельно, должен стоить менее 1/2 (половины) месячной арендной платы.RCW 59.18.100 (3).

    • Вы не можете тратить арендную плату более 1 месяца на ремонт, который вы делаете самостоятельно каждые 12 месяцев.

Пример: Ваша ежемесячная арендная плата составляет 800 долларов США. В марте вы сделали 4 отдельных ремонта. Каждая обошлась вам в 200 долларов. Вы можете вычесть 800 долларов из апрельской квартплаты. Вы не будете платить за квартиру в апреле.
Вы должны

* Если вы ремонтируете что-то плохо, домовладелец может привлечь вас к ответственности.

Вы можете поместить арендную плату в Escrow. Это сложно. Прочтите RCW 59.18.115 в своей местной юридической библиотеке и попытайтесь получить юридическую помощь.

F. Мой домовладелец не производил необходимый ремонт. Могу ли я отказаться от оплаты аренды?

Нет! Если вы не платите арендную плату, даже если вашему дому требуется ремонт, домовладелец может возбудить против вас дело о выселении.

G. Незаконные действия арендодателя

Закон запрещает домовладельцу предпринимать определенные действия против вас:

1.Блокираторы — RCW 59.18.290

Даже если вы просрочили арендную плату, арендодатель не может:

Прочтите, что мой домовладелец заблокировал меня: что я могу сделать?

2. Запорные устройства для инженерных сетей — RCW 59.18.300

Арендодатель может отключать коммуникации только на ремонт. Они не могут отключить ваши коммунальные услуги

Также незаконным является то, что домовладелец намеренно не оплачивает счета за коммунальные услуги, чтобы отключить услугу.Вы можете подать в суд на домовладельца, если он отключит ваши коммунальные услуги. Если вы выиграете, судья может присудить вам до 100 долларов за каждый день, когда у вас не было коммунальных услуг. Прочтите, мой домовладелец отключил мои коммунальные услуги! Узнать больше.

3. Получение вашей собственности

Хозяин может забрать ваши вещи только в том случае, если вы оставите квартиру. RCW 59.18.310.

* В договоре об аренде говорится, что домовладелец может забрать вашу собственность.

Если арендодатель забирает ваши вещи, сначала обратитесь к арендодателю в письменной форме. Если таким образом вы не вернете свои вещи, обратитесь за юридической помощью.

Вы также можете возбудить дело о мелких претензиях против арендодателя в связи с возвратом ваших вещей. Судья может присудить вам до 500 долларов за каждый день, когда домовладелец хранил вещи, вплоть до 5000 долларов. RCW 59.18.230.

4. Сдача в аренду арестованного имущества

Арендодатели не могут сдавать в аренду имущество, которое незаконно или запрещено занимать из-за нарушений кодекса.RCW 59.18.085 (1). Вы можете подать в суд на арендодателя, если узнаете, что он знал, что арендовал вам недвижимость с серьезными нарушениями кодекса. RCW 59.18.085 (2). Поговорите с юристом.

Если арендная плата осуждается, пока вы там живете, домовладелец должен уведомить вас за 30 дней, а также предоставить вам финансовую помощь для переезда. Прочтите Права арендаторов: Мое место было осуждено, чтобы узнать больше.

5. Ответные действия против вас — RCW 59.18.240

Арендодатель не может принимать ответные меры против вас за отстаивание ваших законных прав или подачу жалобы в орган по обеспечению соблюдения кодекса.

Предполагается, что домовладелец принимает ответные меры, если он совершит одно из следующих действий:

  • увеличить арендную плату

  • сократите количество услуг

  • увеличивайте свои обязательства

  • выселит вас в течение 90 дней после того, как вы заявите о своих правах, после того, как вы сообщите арендодателю в государственное учреждение, или после проверки или рассмотрения дела государственным органом на основании вашего отчета.RCW 59.18.250.

Эти случаи могут быть непростыми. Если вы считаете, что домовладелец принимает ответные меры против вас незаконно, обратитесь за юридической помощью.

Примеры возможных ответных действий :

Вы сообщили городу о заражении клопами. Город уведомляет арендодателя о том, что осматривает место. Затем домовладелец сообщает вам, что повышает арендную плату.

Вы должным образом уведомили домовладельца о том, что вы вычитаете расходы на ремонт из арендной платы.Арендодатель получает это уведомление и отключает вашу систему водоснабжения.

Если домовладелец повышает арендную плату или направляет вам уведомление о выселении в течение 90 дней с момента судебного иска, который вы предприняли против него, это может рассматриваться как возмездие и быть незаконным. Если вы думаете, что это происходит, обратитесь за юридической помощью. Вы можете подать в суд на домовладельца за то, что он отомстил вам за то, что вы заявили о них, или за обеспечение соблюдения ваших прав как арендатора. Возмездие также может быть защитой от иска о выселении.

Права арендатора: знание своих прав как арендатора

Если вы снимаете квартиру, дом, кондоминиум, у вас есть много прав, о которых вы, возможно, не знали, которые регулируют ваше жилое пространство, его использование и обязанности вашего арендодателя.

Права арендаторов — это серия федеральных, государственных и местных законов, направленных на предотвращение дискриминации в отношении жилья и завышения арендной платы, обеспечивая при этом, чтобы арендаторы имели безопасное и чистое место для проживания. Они также предоставляют арендаторам возможность обращения в суд, если арендодатель позволяет собственности стать непригодной для проживания.

Ваши справедливые жилищные права

Если вы подаете заявление на аренду квартиры, вам не может быть отказано на основании расы, цвета кожи, религии, возраста, пола, национального происхождения, семейного положения или умственной или физической инвалидности в соответствии с Федеральным законом о справедливом жилищном обеспечении.Скорее всего, в вашем районе действуют законы штата и местные законы, которые дополнительно запрещают это, а также дискриминацию по другим категориям.

Если вам отказали на основании проверки кредитоспособности, Закон о справедливой кредитной отчетности требует, чтобы арендодатель сообщил вам и посоветовал вам подать письменный запрос, чтобы выяснить, какая информация была отрицательной.

Еще одним фактором в правах арендатора-арендодателя является то, что если вы подаете заявление на аренду и у вас есть инвалидность, арендодатель должен сделать для вас разумные приспособления, например установить пандусы или сдать вам в аренду более низкую квартиру.Как правило, капитального ремонта не требуется. Если здание или блок содержат свинцовую краску, эта информация должна быть передана вам перед сдачей в аренду.

Ваше право на жилище

Одно из ваших важных прав арендатора — это жилое помещение. Это означает, что дом должен быть безопасным для проживания, без опасных условий и с полезным теплом, коммунальными услугами и водой. Ваш домовладелец обязан произвести любой необходимый ремонт, чтобы поддерживать вашу квартиру в приемлемом состоянии, пока вы там живете.

Важным компонентом юридических прав арендаторов является право на неприкосновенность частной жизни. Ваш домовладелец не может войти в ваш дом без предупреждения, и в вашем штате могут быть особые законы о том, сколько уведомлений вам необходимо уведомить, если домовладелец должен войти в дом для ремонта или показать квартиру, когда вы переезжаете.

Ваше право на залог

Существуют определенные права арендодателя-арендатора в отношении вашего гарантийного депозита. Когда вы арендуете, вас обычно просят внести залог, чтобы защитить домовладельца от ущерба, который вы можете нанести.В некоторых штатах установлены ограничения на размер этих депозитов, но даже если они этого не делают, арендодатель должен относиться ко всем арендаторам одинаково и не вводить более высокий залог без причины (домашнее животное может быть причиной для более высокого залога).

Законы штата определяют, как долго домовладелец должен вернуть залог и будут ли начисляться проценты. Если часть вашего депозита будет сохранена, вы имеете право на письменную документацию об ущербе, для которого он был использован.

Ваши права в отношении выселения

Закон об арендодателе-арендодателе позволяет арендодателю выселить вас, если вы нарушите договор аренды (нарушите обещание, данное вами в договоре аренды), в том числе в случае неуплаты арендной платы, если с вами живут люди или животные, которые не допускаются по вашему договору аренды. , или если вы совершите преступление на территории.

Права съемщика вашей квартиры дают вам право на уведомление о требовании о выселении и о времени для выплаты невыплаченной арендной платы или исправления ваших действий, нарушающих договор аренды. Если вы этого не сделаете, домовладелец может подать иск о выселении в суд. Вы должны получить уведомление об этом и иметь возможность явиться в суд. У вас будет возможность подать ответ в суд и изложить свою точку зрения. Если ваш арендодатель добьется успеха, от вас могут потребовать выплатить арендную плату и гонорары адвокату, а также будет выдан приказ о вашем выселении из квартиры.

Будьте разумным арендатором

Чтобы защитить права съемщиков вашей квартиры, внимательно прочтите договор аренды, чтобы понять, на что вы соглашаетесь. Прежде чем заселиться, сделайте фотографии, чтобы показать состояние квартиры. Страхование арендатора поможет защитить ваши личные вещи от кражи и повреждения. Постарайтесь наладить открытое общение с арендодателем и как можно быстрее сообщать о любом необходимом ремонте.

Возможно, вы захотите вступить в ассоциацию арендаторов, если она есть в вашем здании или жилом комплексе.Эти организации могут помочь вам понять ваши права, предоставить доступ к юридической помощи и создать более выгодные условия для ведения переговоров с арендодателем. Ваш домовладелец не может принять ответные меры против вас за вступление в подобную организацию.

Получение помощи

Споры о правах арендаторов часто касаются просроченной или невыплаченной арендной платы, залога, повреждений или необходимого ремонта. Если вы и ваш арендодатель не можете самостоятельно разрешить разногласия, использование посредничества через местную коллегию адвокатов или бизнес-ассоциацию может быть недорогим способом прийти к соглашению.

Если домовладелец нарушил Закон о справедливом жилищном обеспечении и дискриминировал вас, подайте иск в Департамент жилищного строительства и городского развития (HUD). У вас есть права арендатора, которые позволяют вам подать в суд, если ваш арендодатель нарушит договор аренды, не вернет ваш залог (или вычтет из него без причины) или не поддерживает вашу квартиру в приемлемом состоянии.

Также незаконно со стороны арендодателя принимать меры против вас (повышение арендной платы, выселение или отказ в уходе за квартирой) за то, что вы просто делаете то, что находится в пределах ваших прав.Вы можете подать иск в суд мелких тяжб для защиты своих прав. Если ваш домовладелец подает иск против вас, у вас должно быть уведомление, время для ответа, время исправить то, на что он или она жалуется, и возможность защитить себя в суде. Вы всегда имеете право обжаловать любое решение суда.

Как арендатор, у вас много прав и защиты. Самообразование позволяет принимать правильные решения и быть готовыми к любым потенциальным проблемам, которые могут возникнуть.

Ваше право на безопасное и достойное жилище

ГАРАНТИЯ ЖИЛЬНОСТИ

Арендодатели обязаны в соответствии с законодательством штата Нью-Джерси об арендодателях и арендаторах поддерживать свою арендуемую собственность в безопасном и достойном состоянии.Эта обязанность распространяется на все договоры аренды, как письменные, так и устные. Обязанность содержать сдаваемые в аренду единицы безопасными и достойными называется гарантией пригодности для жилья . Гарантия пригодности для проживания основана на здравом смысле: в обмен на выплату арендной платы арендодателю он должен убедиться, что жилье пригодно для проживания арендатора.

Гарантия пригодности для проживания включает поддержание основных элементов вашего жилья в хорошем состоянии. Это включает в себя уход за физическими элементами, такими как крыша, окна, стены и т. Д.; системы, обеспечивающие тепло, горячую и холодную воду, электричество и газ; бытовая техника, такая как плита, холодильник, посудомоечная машина; поддержание чистоты в квартирах и местах общего пользования; и обеспечение защиты от преступности, например, замки на дверях и окнах для предотвращения взломов.

КОДЫ ОБСЛУЖИВАНИЯ ЖИЛЬЯ И СОБСТВЕННОСТИ

Есть несколько кодексов, принятых правительством штата или местными органами власти, которые устанавливают стандарты обслуживания арендуемой собственности. Есть обученный персонал, который проверяет арендуемую недвижимость на предмет соблюдения кодексов и может принимать жалобы о нарушениях кодекса от отдельных арендаторов.

Код многоквартирного дома

Арендодатели зданий с тремя и более квартирами должны соответствовать стандартам Кодекса здоровья и безопасности для отелей и многоквартирных домов Нью-Джерси или кодексу «многоквартирных домов». Этот кодекс содержится в правилах, изданных Департаментом по делам общества Нью-Джерси. Источник: N.J.A.C. 5: 10-1.1.

В этом кодексе есть подробные и конкретные правила, которые охватывают все, включая замки, оконные перегородки, вентиляцию, вредителей, сантехнику, покраску, мусор, жилые помещения и так далее.Вы можете найти эти правила в библиотеке вашего здания суда или публичной библиотеке, или вы можете позвонить в Департамент по делам общества, Бюро жилищной инспекции в Трентоне по телефону (609) 633-6210, чтобы купить копию.

Код местного обслуживания собственности

Большинство городов также имеют свои собственные жилищные коды или коды обслуживания собственности. Эти коды обычно применяются ко всем зданиям или квартирам, а не только к многоквартирным домам. Эти кодексы охватывают дома на одну семью и дома на две семьи.Позвоните в мэрию или муниципальное здание и попросите строительного инспектора или жилищного инспектора, если у вас есть какие-либо вопросы или проблемы, или вы просто хотите увидеть копию местного жилищного кодекса.

Потребление тепла

Если ваш договор аренды требует, чтобы домовладелец обеспечивал тепло, он должен предоставить вам количество тепла, требуемое кодексами штата и постановлением местного города или города. Согласно ГЖК, с 1 октября по 1 мая домовладелец должен обеспечить достаточно тепла, чтобы температура в квартире была не ниже 68 градусов от 6 а.м. до 23:00 Между 23:00. и 6 часов утра температура в квартире должна быть не ниже 65 градусов. Ссылка: N.J.A.C. 5: 10-14 и след. и N.J.A.C. 5: 28-1,12 (м). Местные санитарные нормы и правила охватывают периоды года, не охваченные жилищными кодексами.

Жилищный инспектор или совет здравоохранения в вашем городе обеспечивает соблюдение требований к отоплению в соответствии с государственными и местными кодексами. В крупных городах есть специальные горячие линии, созданные специально для рассмотрения жалоб. Инспектор может подать жалобу в суд от вашего имени, или вы можете подать жалобу самостоятельно.Затем домовладелец должен явиться в суд и объяснить, почему он или она не обеспечивает отопление. Суд может наложить суровые наказания, включая штрафы или тюремное заключение.

Для получения информации о цитатах и ​​о том, как получить дополнительную информацию о конкретном законе, см. «Поиск закона» в разделе «Арендодатель-арендатор».

СВИНЦОВАЯ КРАСКА И ОТРАВЛЕНИЕ СВИНЦЕМ

Отравление свинцом — опасная проблема для здоровья многих арендаторов, особенно детей. Отравление свинцом — это присутствие в организме слишком большого количества свинца.Дети и еще не родившиеся младенцы особенно подвержены риску отравления свинцом, поскольку их организм и нервная система все еще развиваются. Отравление свинцом может нанести серьезный физический и психический вред взрослым и детям. Не ждите, чтобы что-то с этим поделать, если вы думаете, что вы или ваши дети можете подвергнуться воздействию свинца в вашей квартире или доме.

Отравление свинцовой краской

Человек может отравиться, съев свинец или вдыхая свинцовую пыль. Жильцы, особенно дети до 6 лет, часто отравляются краской в ​​своей квартире или доме.До 1978 года свинец использовался в красках для дома. В старых зданиях обычно много свинцовой краски. Отслаивание или растрескивание краски в старых домах и квартирах может быть опасным. Наружная краска также может содержать свинец. Отслаивающаяся краска снаружи домов или подъездов может упасть на землю.

Детям нравится вкус крошек краски, они грызут подоконники и куски краски, падающие на пол. Младенцы, малыши и дети дошкольного возраста любят класть вещи в рот. В домах с отслаивающейся или трескающейся свинцовой краской свинцовая пыль может попасть на руки, соски и игрушки детей.Когда дети засовывают в рот руки, соски или игрушки, они могут проглотить свинцовую пыль и отравиться.

Свинец может попасть в ваше тело или тело ваших детей при вдыхании воздуха, содержащего свинцовую пыль. Соскабливание краски со стен или удаление остатков краски с пола пылесосом может привести к распространению свинцовой пыли по дому. Свинец может отравить будущего ребенка, если мать вдыхает свинцовую пыль.

Свинец также может присутствовать в грязи. В течение многих лет в краске, используемой для внешней стороны домов, содержался свинец.Когда краска испортилась или дома были снесены, свинец накапливался в окружающей почве. Свинец не разлагается и не растворяется; он остается в грязи, пока не будет удален. Дети не должны есть грязь или играть на голой земле.

Тест на отравление свинцом

Существует анализ крови, который показывает, отравились ли вы или ваши дети. По закону все дети в возрасте до 6 лет должны быть проверены на свинец. Образец цитирования: N.J.S.A. 26: 2-137.4. Дети в возрасте от 9 до 36 месяцев, проживающие в домах престарелых, подвергаются наибольшему риску отравления свинцом.Если у вас есть ребенок младше 6 лет, который не проходил тестирование, поговорите со своим врачом.

Ваш врач может сделать анализ крови. Есть также много проектов по профилактике отравления свинцом в детстве, в которых дети проходят бесплатное тестирование. В больницах также можно проводить анализ крови на содержание свинца. Дети, участвующие в программе Medicaid, должны пройти бесплатное тестирование на отравление свинцом. Для получения информации о тестировании позвоните в местный отдел здравоохранения.

Удаление или ослабление свинцовой краски

Если в вашем доме есть свинцовая краска, которая создает опасность, вы можете использовать все способы, описанные в этом разделе, чтобы заставить арендодателя удалить ее, например, удержание арендной платы или запрос на снижение арендной платы.

Отравление свинцом — серьезная опасность для здоровья. Если вы или ваши дети проверяете уровень свинца в крови, возможно, в вашей квартире или доме есть свинцовая краска или грязь снаружи. Вам следует немедленно получить совет и помощь в юридической службе о том, как заставить арендодателя как можно быстрее удалить свинцовую краску. Вы также можете связаться с частным адвокатом, чтобы обсудить, можете ли вы подать в суд на арендодателя о возмещении ущерба, нанесенного свинцовой краской.

Поскольку отравление свинцом очень опасно, вы можете использовать другие законы.Закон запрещает использование свинцовой краски во многих вещах, в том числе внутри и снаружи квартир или домов. А уже имеющуюся свинцовую краску нужно удалить или накрыть, чтобы она никого не отравила. Грязь, загрязненная свинцом, должна быть удалена. Закон гласит, что опасная свинцовая краска на внутренних или внешних стенах дома или квартиры является «общественным неудобством», которое должен устранять домовладелец. Ссылка: N.J.S.A. 24: 14А-5; N.J.S.A. 55: 13А-7.

Местный отдел здравоохранения должен расследовать нарушения законов о свинцовых красках и заставить домовладельца удалить свинцовую краску.Если кто-то из членов вашей семьи прошел обследование и у него в крови высокий уровень свинца, вам следует позвонить в отдел здравоохранения и попросить их немедленно осмотреть ваш дом.

Если отдел здравоохранения обнаружит, что у ребенка в возрасте до 6 лет высокий уровень свинца в крови, то отдел здравоохранения проверит внутри дома содержание свинца. Если внутри дома нет опасности свинца, будет проверяться снаружи здания. Если на внутренних или внешних стенах не обнаружено опасности свинца, местный отдел здравоохранения проверит окружающую грязь.При выявлении опасности свинца отдел здравоохранения должен приказать владельцу здания устранить опасность свинца. Чтобы устранить проблему, владелец может покрыть поверхность твердым материалом или удалить свинцовую краску и перекрасить не содержащей свинца краской. В некоторых случаях арендаторы будут размещены в другом месте за счет владельца, пока владелец устраняет опасность свинца в арендуемой квартире.

Департамент здравоохранения предоставит арендаторам или жильцам копию своего уведомления владельцу, чтобы они знали, что департамент здравоохранения приказал владельцу сделать.

Поддержка малообеспеченных домовладельцев

Законодательство, принятое в 2004 году, предусматривает ссуды до 150 000 долларов США и гранты арендодателям в зависимости от финансовых потребностей. Фонд помощи в борьбе с опасностями, связанными со свинцом, представляет собой группу грантов и ссуд под низкие проценты, предназначенные для домовладельцев, которые не могут позволить себе дорогостоящий процесс удаления краски на основе свинца со стареющих зданий. (В соответствии с этим законом также был создан фонд для переселения детей, отравленных свинцом, и создан реестр безопасного для свинца жилья в штате.)

Для получения дополнительной информации о загрязнении свинцом см. Проверяли ли вашего ребенка на отравление свинцом ?.

ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЖИЛИЩНЫХ КОДОВ И ЗДОРОВЬЯ

Как обсуждалось в предыдущем разделе, арендуемое жилье должно соответствовать жилищным и медицинским кодексам города и штата. В кодексах перечислены требования, которым должна соответствовать собственность арендодателя, чтобы ее можно было одобрить как безопасное или «стандартное» здание. Правила касаются отопления, сантехники, безопасности, кровли, вредителей и других серьезных дефектов, таких как слабые стены.

Если вы чувствуете, что условия в вашей квартире или доме плохие, непригодные для жизни или опасные, сообщите об этом своему домовладельцу. Если ваш домовладелец не сможет произвести ремонт в разумные сроки, позвоните местному строительному инспектору и попросите его или ее как можно скорее осмотреть недвижимость. Если можете, присутствуйте при инспектировании, чтобы вы могли указать на все проблемы. Спросите имя инспектора и попросите его прислать вам копию отчета.

Если требуемый ремонт представляет собой проблему с канализацией, например, утечку сточных вод, позвоните в городской или окружной совет здравоохранения.Попросите инспектора проверить состояние. Когда придет инспектор, узнайте его или ее имя.

Если инспектор обнаружит нарушения кодекса, он или она направит домовладельцу письмо со списком нарушений кодекса. В этом письме домовладельцу будет сообщено, что повторный осмотр для проверки того, был ли произведен ремонт, состоится в определенный день.

Некоторые инспекторы жилищного и санитарного кодекса не отправляют арендатору копии отчетов о проверке и не информируют арендатора о результатах проверки.Как арендатор в собственности, вы имеете право получить копии этих отчетов, и вы должны обязательно попросить, чтобы копии всех отчетов были отправлены вам.

Повторный осмотр жилищной единицы

Если ваша жилищная единица не прошла осмотр, она должна быть повторно проверена инспектором по жилищным нормам или санитарным нормам. Вы можете обнаружить, что повторная проверка не проводится. В этом случае вам следует позвонить инспектору и сообщить ему или ей, что домовладелец не произвел требуемый ремонт.

Если при повторной проверке инспектор обнаружит, что домовладелец не производил ремонт, будет назначена еще одна проверка.Если нарушения все еще не устранены, инспектор по строительству должен вызвать домовладельца в городской суд. В случае признания вины домовладельца могут оштрафовать.

Чиновники местных органов власти не всегда серьезно относятся к обеспечению соблюдения жилищных норм и правил здравоохранения. Немногие арендодатели предстают перед муниципальным судом за нарушение Кодекса содержания собственности, и еще меньшее количество когда-либо подвергается штрафу в суде. Арендаторы должны настойчиво настаивать на том, чтобы проверки и повторные проверки проводились тщательно и своевременно и чтобы инспекторы привлекали домовладельцев, не соблюдающих кодекс, в суд.

Осуждение или закрытие здания

Кодексы по содержанию жилья и собственности позволяют инспекторам объявлять дом или многоквартирный дом «непригодным для проживания людей», если в арендуемой единице или здании имеются серьезные дефекты. Эти дефекты должны представлять угрозу для здоровья и безопасности арендаторов. Обрушение конструкции здания или отсутствие тепла или горячей воды — это ситуации, которые могут служить основанием для признания здания непригодным. Объявив здание непригодным, инспектор может приказать вам покинуть арендуемую квартиру и закрыть здание.

Были случаи, когда инспектор отказывался от здания, даже если плохие условия не были достаточно серьезными, чтобы вынудить жильцов покинуть здание. Например, домовладелец, желающий переоборудовать здание в кондоминиумы, может вывести арендаторов из здания с помощью инспектора, тем самым обойдя требования закона о преобразовании кондоминиумов. Образец цитирования: Проспект-стрит, 49 против Шевских садов, 227 Нью-Джерси Супер. 449 (Приложение Div. 1988). Если вы подозреваете, что жилищный инспектор или домовладелец пытается незаконно заставить вас покинуть ваш дом, вам следует проконсультироваться с юристом.

Если строительный инспектор в письменной форме прикажет вам переехать, поскольку здание было признано непригодным, вы можете иметь право на помощь при переезде от местного правительства. Помощь при переезде включает помощь в поиске нового места жительства, расходы на переезд и помощь в размере до 4000 долларов США при покупке или аренде дома или квартиры. Образец цитирования: N.J.S.A. 52: 31B-1 и след. и N.J.S.A. 20: 4-1 и след. . (См. Помощь при переезде.)

Использование доски здоровья для получения тепла

Многие местные органы здравоохранения имеют право ремонтировать системы отопления, чтобы вы могли получать тепло.Ваше местное правительство должно было издать постановление, наделяющее совет по здравоохранению такими полномочиями. Даже постановлением совет здоровья может действовать только при температуре на улице ниже 55 градусов. Чтобы принять меры, вы должны позвонить в медицинскую комиссию и сообщить им, что вы пытались заставить домовладельца исправить отопление. После этого плата будет ждать 24 часа, прежде чем кто-нибудь сделает ремонт. Образец цитирования: N.J.S.A. 26: 3-31 (p) и Jones v. Buford, 71 N.J. 433 (1976).

Что делать, если кончился мазут?

В некоторых городах Нью-Джерси есть программы по обеспечению экстренной доставки нефти за счет государства, когда у арендаторов нет отопления, потому что домовладелец не покупал нефть.Затем город получает деньги напрямую от домовладельца. Узнайте о таких программах в местных органах власти.

ИСПОЛЬЗОВАНИЕ АРЕНДЫ ДЛЯ РЕМОНТА И ВЫЧИСЛЕНИЯ

Арендаторы часто жалуются, что их арендодатель не будет ремонтировать такие вещи, как окна, замки, туалеты, краны и системы отопления, если они вышли из строя в результате естественного износа. Арендаторы также жалуются, что их домовладельцы не проводят рутинного обслуживания, такого как уничтожение вредителей. Как арендатор вы имеете право жить в безопасном, чистом и приличном жилье.В этом разделе объясняется это право и законы, которые возлагают на вашего арендодателя обязанность поддерживать вашу арендуемую квартиру в хорошем состоянии. В этом разделе также объясняются различные шаги, которые вы можете предпринять, чтобы арендодатель произвел необходимый ремонт и провел текущее обслуживание.

При определенных условиях арендаторы могут использовать арендные деньги для ремонта. После ремонта арендатор вычитает стоимость ремонта из арендной платы вместо того, чтобы платить арендодателю в качестве арендной платы. Это называется ремонтом с вычетом .Существуют определенные правила ремонта и удержания, которым вы должны следовать:

  • Условия, требующие ремонта, должны быть достаточно серьезными, чтобы повлиять на здоровье или благополучие арендатора.

  • Арендатор должен сначала надлежащим образом уведомить арендодателя о необходимости ремонта, а затем дать арендодателю разумное количество времени для его проведения. Уведомление должно быть отправлено в письменной форме заказным письмом с уведомлением о вручении.

  • Выждав разумное время, арендатор должен произвести ремонт и оплатить его всей или частью арендной платы.

  • Стоимость ремонта должна быть разумной.

  • Затем арендатор должен вычесть стоимость следующего арендного платежа и предоставить домовладельцу копию квитанции о ремонте. Ссылка: Marini v. Ireland, 56 N.J. 130 (1970).

Пример: Туалет в вашей квартире не работает. Вы письменно сообщаете домовладельцу, что он неисправен. Проходит несколько дней, а хозяин не ремонтирует.Затем вы вызываете местного сантехника, чтобы он отремонтировал унитаз, платите водопроводчику и получаете квитанцию. Стоимость ремонта туалета — 50 долларов. При наступлении срока аренды в следующем месяце вместо полной суммы арендной платы вы отдаете арендодателю деньги за вычетом 50 долларов за ремонт. Вы даете домовладельцу копию счета водопроводчика, а оригинал оставляете себе.

В экстренной ситуации, если вы не можете связаться с домовладельцем лично или по телефону, вы можете произвести ремонт, а затем сообщить об этом домовладельцу.

Использование ремонта и удержания иногда приводит к спорам между домовладельцем и арендатором. Арендодатель может попытаться привлечь вас к ответственности за полную арендную плату, даже если вы использовали арендную плату для устранения серьезного дефекта. В этой ситуации домовладелец может попытаться выселить вас в суде за неуплату арендной платы. Если вы покажете судье копию отправленного вами письма с просьбой к домовладельцу произвести ремонт и копию квитанции о ремонте, судья не должен возлагать на вас ответственность за полную арендную плату. Однако судья может не согласиться с вами и может возложить на вас ответственность за уплату полной арендной платы.Поэтому вам следует попытаться забрать всю сумму арендной платы с собой в суд.

ВЫДЕРЖКА АРЕНДЫ

Там, где домовладелец просто отказывается делать необходимый ремонт, у арендаторов часто нет другого выбора, кроме как прекратить платить арендную плату. Это называется с удержанием арендной платы , если в нем участвует один арендатор. Если некоторые или все арендаторы в одном здании или комплексе удерживают арендную плату как группа, это называется забастовкой арендной платы. Удерживая арендную плату, арендаторы оказывают давление на домовладельца, чтобы тот сделал ремонт, и они избегают оплаты услуг, которые они не получают.Удержание арендной платы совершенно законно и часто может быть единственным способом заставить домовладельца произвести необходимый ремонт.

Как начать удержание арендной платы

Есть два шага, которые вы должны предпринять, если решите удержать арендную плату, чтобы заставить домовладельца произвести ремонт:

  1. Вы должны отправить домовладельцу письмо с объяснением, какие условия необходимо исправить. В письме должно быть объяснено, что вы прекратите платить арендную плату, если ремонт не будет сделан сразу, и что вы не будете платить больше, пока не будут завершены все ремонтные работы.Вы также должны объяснить, что после завершения ремонта вы будете платить уменьшенную арендную плату с момента, когда ремонт был необходим, до момента его завершения. Письмо должно быть отправлено заказным письмом с уведомлением о вручении, и вы должны сохранить копию письма, так как она может вам понадобиться позже в суде.
  2. Вы должны отложить ежемесячную арендную плату и положить ее в надежное место. Банковский счет — хорошее место для ежемесячного внесения арендной платы, потому что вы будете получать проценты с этих денег.Экономия на аренде — это самое главное, что вы можете сделать. Вы удерживаете ренту, а не тратите ее на что-то другое!

Чего ожидать

Арендодателям нужны деньги за аренду, чтобы оплачивать счета и получать прибыль. Удержание арендной платы лишает домовладельца этих денег каждый месяц. Некоторые домовладельцы решат произвести весь ремонт или заключить соглашение с арендаторами о ремонте в обмен на выплату удержанной арендной платы и возобновление выплаты арендной платы. Если вы достигнете такого соглашения с арендодателем, убедитесь, что оно составлено в письменной форме.

Некоторые домовладельцы вместо ремонта будут пытаться напугать жильцов, рассылая письма и извещения с угрозами выселения. Если это сделает ваш домовладелец, вы должны ожидать, что рано или поздно он подаст в суд жалобу на ваше выселение за неуплату арендной платы. (См. Раздел «Причины выселения».)

ВНИМАНИЕ! Здесь очень важно сэкономить на удержанной вами ренте. Вас не могут выселить за неуплату арендной платы, если вы сохранили всю арендную плату и явитесь с ней в суд в день вызова.

Вы должны сообщить судье, что удержали арендную плату из-за плохих условий. Судья может потребовать от вас внести удержанную арендную плату секретарю суда. Очень важно, чтобы на тот момент у вас были все деньги за аренду, потому что, если у вас не будет денег, вас могут выселить. Затем судья назначит второе слушание, чтобы заслушать доказательства условий в вашей квартире. Это называется слушанием о снижении арендной платы и описывается в следующем разделе.

Арендная плата

Слушание о снижении арендной платы дает вам возможность показать судье, насколько плохие условия в вашей квартире или в местах общего пользования в здании.Составьте список и возьмите его с собой в суд, чтобы напоминать себе во время дачи показаний. Вам следует взять копию письма, которое вы отправили, с уведомлением арендодателя о вашем решении удержать арендную плату и о плохих условиях в квартире или доме. Вам также следует ознакомиться с любыми отчетами инспекторов жилищного или санитарного кодекса об этих условиях. По возможности сфотографируйте дыры, пятна и другие проблемы и покажите их судье.

Судья, рассматривающий ваше дело, имеет право снизить арендную плату за те месяцы, в которых вы удерживали арендную плату.Затем судья может разрешить вам удержать разницу между вашей обычной арендной платой и более низкой арендной платой за те месяцы, когда вы удерживали арендную плату. Судья также может разрешить вам платить меньшую арендную плату в будущем, пока домовладелец не произведет весь ремонт. Судья перечислит каждый ремонт, который необходимо произвести, прежде чем арендная плата может быть возвращена в обычную сумму. Это называется приказом о снижении арендной платы .

Сумма снижения вашей квартплаты зависит от того, насколько плохими условия считает судья.Если условия настолько плохи, что квартира или дом непригодны для проживания, судья может снизить арендную плату до нуля и приказать вам не платить арендную плату до тех пор, пока домовладелец не решит проблемы. Вот почему вам следует постараться как можно лучше полностью описать каждую проблему, с которой вы сталкиваетесь, чтобы судья понимал трудности, с которыми вы сталкиваетесь в повседневной жизни.

Важно, чтобы вы использовали удержание арендной платы только в том случае, если проблемы в вашем доме или квартире серьезны, и только после того, как вы уведомили домовладельца.На слушании дела о снижении арендной платы судья может также решить, что условия недостаточно плохи, чтобы оправдать ваши действия, и потребовать, чтобы вы заплатили всю удержанную арендную плату. Если это произойдет, вы можете нести ответственность за оплату судебных издержек, штрафов за просрочку платежа и гонорара адвоката арендодателя. (См. Раздел «Защита от выселения ».)

Мировое соглашение в суде

В суде вы можете договориться с домовладельцем до суда. Если домовладелец соглашается произвести ремонт, укажите это в мировом соглашении.Если арендодатель позже не произведет ремонт, как обещал, вы можете подать в суд на принудительное исполнение соглашения.

Арендаторы, участвующие в забастовке арендной платы

Забастовка арендной платы — это удержание арендной платы некоторыми или всеми арендаторами одного и того же арендодателя. Забастовка арендодателя увеличивает давление на арендодателя, потому что, чем больше арендаторов удерживает арендную плату, тем меньше денег будет поступать арендодателю. Работая в группе, арендаторы также имеют больше шансов в суде. Арендодателю будет труднее убедить судью в том, что какой-либо арендатор каким-то образом несет ответственность за дефектные условия, или в том, что домовладелец отрицает наличие дефектов.Вместо этого каждый арендатор сможет подтвердить свои слова в суде. Совместные действия арендаторов значительно повышают их шансы на то, что суд окажет давление на арендодателя посредством значительного сокращения выбросов.

По мере того, как к забастовке арендаторов присоединится все больше арендаторов, инспекторы жилищного и санитарного кодексов будут с большей вероятностью оказывать давление на домовладельца, чтобы тот проводил ремонт. Совместная работа также увеличивает вероятность того, что арендаторы смогут нанять юриста. С адвокатом у вас может быть больше шансов убедить судью заказать ремонт или назначить управляющего.Забастовка арендодателей часто является лучшим способом заставить сопротивляющегося домовладельца разобраться с плохими жилищными условиями.

СУДЕБНЫЙ ПРИКАЗ НА РЕМОНТ

Вместо удержания арендной платы арендаторы могут напрямую обратиться в суд и попросить судью приказать арендодателю оплатить ремонт. Этот тип иска подается в Суд мелких тяжб и может включать в себя просьбу о том, чтобы судья приказал арендодателю вернуть деньги за ремонт, выполненный арендаторами. Образец цитирования: R.6: 1-2 (a) (2). См. Обращение в суд, чтобы вернуть свой залог.

Арендаторам следует поговорить со своим региональным офисом юридической службы, организацией арендаторов или частным юристом, если они хотят узнать больше об использовании Суда мелких претензий или если они не уверены в том, как им следует заполнять документы, необходимые для подачи жалобы мелких претензий. .

АРЕНДА АРЕНДА

Закон также позволяет арендаторам подавать в суд ходатайство о назначении управляющего для управления зданием или комплексом. В ходатайстве, которое должно быть подано в Верховный суд, содержится просьба к судье назначить кого-либо, кроме арендодателя, для сбора всех арендных платежей арендаторов и использования денег для ремонта здания.Лицо, назначенное судом для сбора ренты и заказа ремонта, называется получателем ренты. Образец цитирования: N.J.S.A. 2А: 42-85.

Судья обычно рассматривает возможность удовлетворения ходатайства, если домовладелец неоднократно отказывался исправить условия, лишающие арендаторов тепла, воды, электричества или других необходимых услуг. Получатель ренты обычно назначается судьей только в том случае, если ремонт и удержание, удержание ренты и другие попытки ремонта оказались безуспешными.

Следующий пример показывает, как работает этот закон. Лифт в пятиэтажном доме выходит из строя. Арендодатель уведомляется в письменной форме, но не отвечает. Стоимость ремонта лифта или его замены может составлять несколько тысяч долларов. Если только один арендатор удерживает арендную плату, на сбор денег уйдут годы. Согласно закону о конкурсном управлении, один арендатор может попросить суд обязать всех остальных арендаторов в здании платить арендную плату суду или получателю облигаций. Затем получатель может использовать арендную плату от всех арендаторов для ремонта лифта.

Для подачи ходатайства о получении арендной платы требуется помощь адвоката. Имейте в виду, что если домовладелец пытается выселить вас из-за того, что вы удерживали арендную плату из-за очень плохих условий в вашем доме, судья может самостоятельно начать процесс назначения управляющего. Вы можете спросить об этом судью во время слушания дела о снижении арендной платы, если ваш домовладелец категорически отказывается сотрудничать и условия в вашем доме серьезные. Образец цитирования: Дрю против Пуллена, 172 N.J. Super. 570 (Приложение Div. 1980).

ОБРАЩЕНИЕ В СТРАХОВУЮ КОМПАНИЮ АРЕНДОДАТЕЛЯ

Еще один способ оказать давление на домовладельца с целью проведения ремонта — это подать жалобу в страховую компанию арендодателя на условия, представляющие угрозу безопасности. В городах с контролируемой арендной платой название страховой компании будет фигурировать в счетах, которые домовладелец представляет в связи с заявлением о повышении уровня материального благосостояния. В других местах может быть сложнее узнать название страховой компании арендодателя.

ЗАЩИТА ОКНА

Арендодатели многоквартирных домов обязаны по письменному запросу арендатора установить и поддерживать оконные решетки в общественных залах и в квартире любого арендатора, у которого есть ребенок 10 лет или младше, который живет в квартире или регулярно присутствует в квартире значительное количество времени. Ссылка: N.J.S.A. 55: 13А-7.13. Закон требует от домовладельцев ежегодно уведомлять арендаторов о том, что они могут подать письменный запрос на установку оконных решеток.Это уведомление также должно содержаться в договоре аренды. Стоимость установки оконных решеток может быть передана арендаторам, но арендодателям не разрешается взимать более 20 долларов за оконную решетку. Обратите внимание, что оконные решетки не требуются на окнах первого этажа или на окнах, через которые есть доступ к пожарной лестнице. Здания, занимаемые собственниками, и некоторые другие здания, такие как сезонная аренда, также освобождаются от этого требования. Образец цитирования: N.J.S.A. 55: 13A7.13b. Обратите внимание, что единицы, используемые мигрантами или сезонными рабочими в связи с любой работой или местом, где они выполняются, не считаются «сезонной арендой».«Эти арендодатели также обязаны информировать арендаторов и устанавливать оконные решетки в соответствии с законом. Образец цитирования: N.J.S.A. 55: 13А-7.13б (2). Если у вас есть маленькие дети, и вы не были уведомлены о оконных решетках, вы можете поговорить с юристом, чтобы узнать, подпадают ли вы под действие этого закона.

Согласно правилам, принятым в 2006 году, арендодатели должны проверять оконные решетки дважды в год, чтобы убедиться, что они работают должным образом, и для этой цели регистрировать проверки в журнале.

Арендаторы могут подать жалобу комиссару Департамента по делам общества штата Нью-Джерси для обеспечения соблюдения закона, а также могут наложить штрафы и штрафы в соответствии с Законом об отелях и многоквартирных домах. Образец цитирования: N.J.S.A. 55: 13А-1. Любой арендатор, желающий удалить оконную решетку, должен будет подать письменный запрос своему домовладельцу.

КАК ПОЗВОЛЯТЬ АРЕНДОДАТЕЛЮ СДЕЛАТЬ РЕМОНТ

Закон дает вам несколько способов отстоять свое право съемщика на безопасное и достойное жилье и заставить домовладельца отремонтировать неисправные условия в вашей съемной квартире.У вас есть законное право:

  • Позвонить в здание или санитарному инспектору,

  • Используйте арендную плату на ремонт,

  • удерживает арендную плату и

  • Обратиться в суд.

Примечание : Если вы живете в здании, построенном на государственное финансирование, домовладелец должен каждые три месяца проводить собрание для всех арендаторов, чтобы арендаторы могли обсудить жалобы, которые у них есть на условия содержания. здание.(Собрание не проводилось бы, если бы большинство арендаторов проголосовало против его проведения.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.