Как выбирать квартиру на вторичном рынке: Как выбрать квартиру на вторичном рынке — Вторичное жильё — Печати, полиграфия, наружная реклама в Волгограде

Содержание

Как выбрать квартиру своей мечты: шесть элементарных правил

Следующий же вопрос, по ее мнению, логически вытекает из первого: из каких средств оплачивать квартиру – с помощью взаимозачета, ипотеки, военной ипотеки, материнского капитала, жилищных программ или личных инвестиций? Ответить на эти вопросы крайне важно, чтобы адекватно оценить свои финансовые силы.

Как рассчитать деньги на ипотеку прежде, чем брать кредит >>>

Эксперты предупреждают, что выбирать нужно такое жилье, оплатить которое будет и по силам, и по карману. Желания следует соотносить с возможностями, в противном случае к моменту окончания расчета владельцы возненавидят квартиру своей мечты.

Спросите себя: «А зачем?»

Еще один ключевой вопрос касается целей покупки. По словам генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софьи Лебедевой, целевая установка при приобретении новой квартиры непосредственно влияет на выбор конкретного объекта, а также на его месторасположение.

Одно дело, если человек приобретает квартиру только для себя, потому что ему просто хочется «сменить обстановку». В этом случае все зависит только от личных предпочтений, вкусов и желаний. Но в большинстве случаев причины приобретения новой жилплощади вполне конкретны – смена работы, поступление ребенка в университет или пополнение в семействе. В таких ситуациях, по словам руководителя отдела продаж агентства недвижимости «Триумфальная арка» Ирины Хлебасовой, для покупателя важна привязка к работе или месту учебы, либо близость проживания родственников.

Куда податься

Чаще всего определяясь с местоположением нового жилья, клиенты делают выбор в пользу той части города, где они уже проживают, или ориентируются на ближайшие к ней районы, делится профессиональными наблюдениями Лебедева. «Люди привыкают к своему месту жительства, а поскольку переезд в новую квартиру довольно серьезная перемена в жизни, многие стараются сохранить привычный уклад и посещать те же магазины, банки, кафе», — утверждает собеседница агентства.

Но если покупатели готовы к переезду в малознакомый им район, то, по ее словам, главным критерием выбора является инфраструктурная составляющая и транспортная доступность. Кроме того, покупатели нередко смотрят на отсутствие поблизости вредных предприятий и шумных магистралей, добавляет Клишина.

Кстати, иногда выбор места будущего жительства обуславливается именно экологическими показателями района. Особенно актуально это для крупных мегаполисов или же для городов, в которых расположены крупные производства. Например, по словам руководителя отделения «Кузьминки» компании «Азбука Жилья» Марины Пиатрович, москвичи предпочитают в основном западное и юго-западное направления.

Железнодорожный и Реутов признали самыми чистыми городами в Подмосковье >>>

«Вторичка» или новострой

Разумеется, перед потенциальным покупателем встает вопрос, в пользу какого жилья делать выбор – вторичного или новостройки.
«Если вы ограничены в средствах, но у вас есть время ждать, тогда лучше вложиться в новостройку. В таком случае вы получите дом современной постройки, новые коммуникации, «чистую» историю квартиры и контингент соседей примерно вашего социального статуса», — рассуждает Хлебасова. Кроме того, комплексная застройка в большинстве случаев предполагает создание всех необходимых инфраструктурных объектов, начиная от больниц и школ, заканчивая торговыми центрами, добавляет Лебедева. Однако эксперты предупреждают: покупателям квартир в новостройках придется дополнительно вкладываться в ремонт и терпеть множественные ремонтные работы соседей.

Переделка эконом-класса: как сделать недорогой временный ремонт >>>

При приобретении же квартиры на вторичном рынке покупатель получает недвижимость и документы на собственность в течение короткого срока, избегая при этом новостроечных рисков – долгостроя, банкротства застройщика, последствий кризиса, уточняет Хлебасова. При этом она подчеркивает, что стоимость объекта будет уже выше, и возможны риски, связанные с юридической историей квартиры.

Соберите информацию и сориентируйтесь на местности

После того, как первичные вопросы будут решены, риелторы советуют потенциальным покупателям изучить рынок недвижимости, ознакомиться с предложениями и типами планировок. Для этого подойдут специализированные журналы или интернет-сайты по недвижимости, а также консультация в агентстве. Самый простейший и примитивный способ – лезть в Интернет, изучать планировки, смотреть картинки, утверждает Хлебасова. По ее словам, в определенных районах Москвы не так велик выбор планировок квартир, как представляется потенциальным покупателям, поэтому достаточно будет просмотреть несколько типов квартир с разными планировками, чтобы сформировать общее представление.

А вот советоваться с друзьями, родственниками и знакомыми не стоит, уверена Хлебасова, так как советы обычно даются противоречивые, некомпетентные и только осложняют процесс.

Сбор информации также можно продолжить «в поле», замечает Клишина. Стоит пройтись по району, в котором планируется покупка квартиры, посмотреть на местонахождение домов, воочию оценить состояние окружающей его территории. С этим соглашается Хлебасова, добавляя, что в процесс «разведки» не помешает добавить беседу с бабушками у подъезда. «Возможно, узнаете то, о чем умолчал продавец», — подмечает она.

Будьте внимательны при осмотре

Просмотры – занятие более утомительное и затратное по времени, чем кажется на первый взгляд, поэтому Хлебасова советует не делать много просмотров подряд, чтобы не «замылился глаз». Смотреть квартиры также следует в дневное время, либо при хорошем освещении, подчеркивает она. «Обязательно берите с собой фотоаппарат, чтобы зафиксировать недостатки, да и сравнить впоследствии несколько вариантов на свежую голову», — предлагает собеседница агентства.

Прежде всего, следует обратить внимание на планировку.

«Если это 2-х комнатная квартира, то комнаты должны быть изолированы. Если однокомнатная, то обязательно, чтобы она была светлая. Общие моменты – это удобные подходы в комнаты, присутствие входной группы, гардеробная, холл, ну и расположение комнат», — инструктирует Пиатрович. При первичном осмотре особенно важно обратить собрать максимум информации о ближайшем окружении, а именно о соседях по лестничной площадке, добавляет она.

Если квартира покупается в новостройке, то ознакомиться с ней до момента сдачи дома можно по документации, изучив планировку, высоту потолков, отделку (чистовая, черновая), проложенную электропроводку, сантехнические коммуникации и отопление, объясняет Клишина. Если же квартира приобретается на вторичном рынке, то эксперт советует обратить внимание не только на инженерные системы, но и на естественную вентиляцию, шумоизоляцию, вид из окна и ремонт в квартире.

Шесть главных правил покупки жилья в России, которые спасут ваши деньги >>>

Как выбрать квартиру на «вторичке»?

Выбирая квартиру в давно построенном доме, каждый из нас мечтает найти жилье именно для себя — чтобы стены покрашены ровно, чтобы энергетика от прежних хозяев была теплой и ласковой, чтобы во дворе росли старые деревья и гуляли степенные семейные пары с детьми.

Чтобы блага цивилизации прилагались к комплекту ключей по умолчанию — телефон, интернет, доставка пиццы и прочее. Словом, от жилья на вторичном рынке, прежде всего, ждут комфорта для жизни. Но и тем, кто мечтает в купленной квартире все перекрасить и переклеить по собственному вкусу, придется столкнуться с жизненными константами — двор и соседи никуда не денутся, даже если сделать ну очень качественный ремонт.

На что следует обратить внимание при осмотре квартир, подобранных вам агентством (или найденных по объявлениям самостоятельно)? Вот список основных характеристик, которые следует проверить при посещении квартир:

Материал дома, стен, год постройки. Очень часто от стен дома зависит уровень комфорта, который вы можете себе обеспечить. Каким бы дорогим не был ремонт, какие продвинутые технологии кондиционирования вы бы не использовали в квартире, если дом сделан из некачественной «панели», зимой в нем всегда будет холодно, а летом — жарко.

Если вы не слишком ограничены в средствах, выбирайте кирпичные дома в хорошем состоянии — это сэкономит вам немало денег и нервов в будущем. Нелишним будет выяснить, в каком году был построен дом, если на вид он выглядит довольно старым. Не исключено, что именно дома этой серии мэрия начнет сносить в ближайшие годы, и вам придется мириться с переездом и другими неприятностями. Или же наоборот — дом может находиться в планах на муниципальный ремонт, в ходе которого вам могут заменить входные двери, стеклопакеты и решетки на окнах первого этажа.

Этаж, планировка, размер комнат. Если в доме нет лифта, порядковый номер этажа станет для вас важным — даже если сейчас вы не видите особых проблем в том, чтобы подняться трусцой на пятый этаж, через какое-то время они могут возникнуть, например, из-за болезни или появления в семье ребенка. Если этаж находится слишком высоко (14–17), вы можете страдать от жары летом, если слишком низко (1) — от холода, идущего от земли, зимой. Не забудьте выглянуть из окна — даже если вид на город вас не слишком интересует, это поможет вам определить, насколько затенено ваше окно и достаточно ли солнечного света в течение дня достается вашей квартире. Это особенно важно для квартир, расположенных на 1–2 этажах, окна которых часто бывают закрыты деревьями. Не забывайте, что зимой и летом вид за окном выглядит по-разному и учитывайте это при осмотре. Также немаловажным пунктом в списке будет размер комнат и особенности планировки. Скорее всего, о размере квартиры и комнат вы могли узнать заранее из объявления, однако на практике все может выглядеть иначе. Неудачная планировка (маленькая спальня, узкий коридор или санузел) может сделать квартиру нормального размера непригодной для жизни именно вашей семьи. Если у вас уже есть представления о том, как вы будете организовывать свое жилое пространство в новой квартире, не забудьте «прикинуть» их с поправкой на осматриваемую квартиру. Важную роль в визуальном размере комнат также играет высота потолков — низкий потолок даже просторное помещение превращает в неуютный подвал. А если из квартиры, которую вы осматриваете, вынесена часть мебели, обязательно учтите это при осмотре, ведь помещение, которое казалось сносным и даже просторным, будучи пустым, может оказаться тесным, как только туда снова поставят мебель.

Состояние коммуникаций. Обязательно проверьте трубы и сантехнику в квартире на предмет протечек — эти неисправности, даже если вы готовы сами заняться их исправлением, должны влиять на цену квартиры, ведь вам придется дополнительно потратиться на ремонт. То же относится и к проводке (о неисправности проводки или розеток могут говорить специфические пятна на обоях). Нелишним будет также проверить телефон и уточнить качество телефонной связи, наличие спаренной линии и т.д. Если сумма недостатков покажется вам весомой, а необходимые ремонтные работы — слишком сложными и дорогими, от квартиры стоит отказаться. Если же вы готовы взяться за обустройство вашего жилья, обсудите с продавцом возможность скидок, если о них речь ещё не шла, или их размер, если продавец изначально готов был уступить некоторую сумму из-за проблем с коммуникациями.

Мебель, отделка, бытовая техника. Особенность квартир, покупаемых на вторичном рынке, в том, что туда вы — теоретически — можете въехать сразу после покупки. Если именно так вы и планируете поступить, оцените бытовые характеристики жилья, состояние отделки на стенах, мебели, бытовой техники, которую оставят вам предыдущие владельцы. Этот пункт стоит обсудить отдельно, поскольку в противном случае вы рискуете не обнаружить в квартире, например, холодильника. Или же вместо современной духовки найти допотопную советскую, привезенную с дачи или из квартиры родителей продавца.

Двор, подъезд, инфраструктура. Сформировавшееся социальное и экологическое окружение — ещё одна характерная особенность «вторички». Квартира достается вам вместе с районом, двором, подъездом и соседями. Первое, второе и третье вы можете осмотреть самостоятельно: бутылки на лестничных пролетах и исписанные нецензурщиной стенки лифта скажут немало и о самом доме, и о его обитателях. Но если ярких особенностей во время осмотра вы не заметили, попробуйте поговорить с обитателями дома или подъезда. Как правило, от них можно услышать немало интересного. Не забывайте также, что двор и район следует осматривать в дневное время, чтобы гарантированно увидеть все, что вас интересует. Все остальное — вопрос ваших предпочтений: кому-то важен зеленый благоустроенный двор, кому-то — близость школы и магазинов, кому-то очень интересна транспортная развязка и парковка возле дома, а кто-то, напротив, хотел бы жить подальше от оживленных дорог. Наличие всего перечисленного — магазинов, школы, благоустроенного двора и парковки — может ощутимо поднять цену на квартиру, соответственно, отсутствие всего этого или существенной части должно цену снижать.

И ещё одно важное правило, о котором следует помнить, выбирая квартиру — никогда не пытайтесь осмотреть все предложенные объекты за один день, даже если времени у вас немного. Во-первых, вы будете торопиться и можете пропустить важные моменты при осмотре, а во-вторых, чисто психологически из большого количества трудно выбрать. Риелторы говорят, что, как правило, при осмотре нескольких квартир за день покупатели либо берут последнюю (по принципу «выбрать хоть что-нибудь»), либо, напротив, возвращаются к первым квартирам в списке — поскольку их покупатель успел осмотреть ещё «незамыленным глазом».

выбор жилья и оформление сделки

Одним из наиболее популярных способов, позволяющих улучшить жилищные условия, является приобретение недвижимости на вторичном рынке. Тенденция к поиску именно вторичного жилья сохраняется, несмотря на популяризацию долевого строительства, которое помогает оптимизировать расходы при покупке.

В рамках настоящей статьи поговорим о том, как правильно купить квартиру на вторичном рынке, как подготовиться и провести сделку, и расскажем, на что стоит обращать внимание в первую очередь.

Вторичное жилье: преимущества и недостатки

При рассмотрении квартир на вторичном рынке недвижимости в глаза бросаются сразу несколько очевидных преимуществ: это готовое жилье, которое можно «посмотреть и потрогать» (в отличие от долевых квартир), кроме того, жилье может иметь подходящий ремонт и может присутствовать мебель, что делает недвижимость пригодной для проживания «уже сейчас». Покупатель может въехать на жилплощадь сразу же после заключения договора — нет нужды подолгу ожидать окончания строительства, которое может затянуться из-за проблем самого застройщика.

Конечно, есть и обратная сторона — имеется множество нюансов, связанных и с финансовой, и с правовой безопасностью такого рода покупки. В сделках с недвижимостью фигурируют немалые суммы, поэтому крайне важно иметь информацию обо всех аспектах и правилах проведения подобных сделок. Из-за страха стать жертвой мошенников многие предпочитают доверяться профессиональному риелтору, который сможет рассчитать и предусмотреть все риски, однако посредник, фактически, ничего не гарантирует, ему важно лишь провести сделку и получить вознаграждение.

Поэтому искать вторичное жилье можно и своими силами, вооружившись нужными сведениями о специфике этого рынка, а также заручившись поддержкой профессионального юриста.

Как выбрать правильное жилье?

Перед тем, как искать подходящую квартиру, покупатель должен четко определиться со всеми своими потребностями, потому что только четкое видение конечного результата поможет застраховать человека от приобретения жилья, которое не в полной мере отвечает запросам.

Помимо прочих параметров недвижимости, отдельного рассмотрения заслуживают такие вопросы, как:

Отсутствие или наличие балкона/лоджии (причем многие ищут варианты с размещением лоджии на южной стороне);
Наличие удобной парковки и обустроенной площадке для детей;
Допустимый уровень шума (допустимо ли наличие автомагистрали под окнами, пр.);
Удаленность автобусных остановок и метро, объектов социальной и бытовой инфраструктуры (школы, поликлиники, супермаркеты).

Лучше всего в самом начале четко расставить свои приоритеты и требования к новому дому, чтобы потом не разочаровываться в квартире. Однако стоит иметь в виду, что каждый «плюс» уравновешивается «минусом» в виде повышенной стоимости, поэтому стоит точно определить – насколько нужен тот или иной «плюс».

Если имеется ряд основных желаний, связанных, например, с чистотой воздуха или видом из окна, то лучше продолжать поиски до тех пор, пока не будет найден вариант, идеально удовлетворяющий покупателя. Не стоит останавливаться слишком быстро на предложениях из категории «более-менее», ведь вторичный рынок в любом регионе, не говоря уже о столице, ежедневно пополняется новыми интересными вариантами.

Даже если по чудесным обстоятельствам случится так, что первая же осмотренная квартира полностью удовлетворяет запросы, не стоит останавливать поиски. Лучше отложить этот вариант, договорившись с хозяином, но после этого просмотреть еще несколько квартир. В этом случае при покупке будет уверенность в том, что первый выбранный вариант действительно был лучшим в сравнении с другими аналогичными, однако вполне может произойти и наоборот. При осмотре, помимо самой квартиры, лучше сразу проверить работу лифта, мусоропровода и общее состояние подъездов, изучить инфраструктуру и ближайшие к дому магазины. Проверить юридические аспекты при покупке квартиры можно самостоятельно или обратиться за помощью к специалисту.

Анализ стоимости вторичной квартиры: сколько денег готовить?

После того, как будет сформирована детальная характеристика требуемого жилья, следует выбрать для себя приемлемую сумму сделки. Здесь следует учитывать и собственные финансовые возможности, и текущие условия рынка, но лучше всего заранее снижать оптимальную цену ниже той суммы, что сейчас есть на руках (или может быть изыскана дополнительно). В процессе сделки покупателей часто поджидают дополнительные юридические, ремонтные, транспортные расходы, а также прочие траты, связанные с переездом и обустройством жилья, например:

Комиссионные риэлтерские отчисления (если участвовал посредник), которые обычно не превышают 3% от стоимости жилья;
Затраты на перепланировку, ремонт и декорирование квартиры;
Приобретение новой мебели или транспортировка старой;
Расходы на оформление всех требуемых документов.

При обращении к риелторам примерная стоимость квартиры будет озвучена сразу же, однако сложно понять, насколько названная сумма соответствует реальной стоимости. Если нет желания связываться с посредниками, можно пойти на небольшую хитрость, обзвонив несколько агентств и, представившись продавцом жилья, просто детально описать все интересующие параметры искомой квартиры, выдавая ее за свою, чтобы запросить у них предварительную оценку стоимости. Таким образом, получится узнать о нормальной средней цене по заявленному варианту.

Стоит иметь некоторое представление о наиболее весомых факторах, которые определяют общую стоимость жилья:

Общее количество этажей в доме и этаж расположения квартиры;
Число комнат с их общим метражом и планировкой;
Отопление, качество воды, средняя цена за коммунальные платежи;
Год постройки дома и наличие подвала (который жильцы могут эксплуатировать), а также благоустройство двора;
Инфраструктура на прилежащей территории;
Удаленность района от центра и условия общественного транспорта.

По всем этим параметрам можно найти в городе несколько практически идентичных предложений и сделать вывод относительно приемлемой цены, от которой можно отталкиваться. Собственно, можно изучить даже те вторичные квартиры, которые уже проданы, но стоимость которых известна. Это поможет перестраховать себя от предложений с завышенной ценой, а также понять, насколько можно сбить цену, если продавец будет готов торговаться.

При этом лучше обойтись без удаленных торгов по телефону, и говорить о цене конкретно на самом объекте. Если есть желание немного снизить стоимость, для начала лучше убедить продавца в том, что есть реальная готовность приобрести квартиру, но общее впечатление портит несколько нюансов (отсутствие нужной мебели, некачественный ремонт, инфраструктура), которые можно загладить скидкой.

Что нужно знать о приобретаемой квартире

Если покупатель и продавец решили отказаться от участия посредников в сделке, необходимо внимательно изучить все юридические аспекты и отношение продающей стороны к самому жилищу. В качестве продавца могут выступать:

Хозяин, который имеет квартиру в своей полной собственности;
Представитель собственника (по нотариально заверенной доверенности);
Совладельцы со своими долями собственности этого жилья;

Приняв решение о самостоятельной покупке (без привлечения риелтора) переходить к процессу приобретения стоит только после тщательного изучения всей жилья и выявления потенциальных проблем, как физических (качественные параметры), так и юридических.

Чтобы предотвратить возможные риски судебных разбирательств, у продавца нужно узнать историю о том, как ему досталась квартира и есть ли другие совладельцы, а также «несобственники» с правом пользования недвижимостью (несовершеннолетние, недееспособные, пенсионеры, пр.). К таковым, кстати, относятся лица, отбывающие наказание в соответствующих учреждениях.

В том случае, если квартира была приобретена после заключения брака, его супруг также является собственником. Причем, даже после развода жилье принадлежит обоим супругам в равных долях, если, конечно, доля одного не была передана в дар другому.

Также нужно обратить внимание на число прописанных в квартире лиц и удостовериться в том, что за жильем не числится никаких штрафов и задолженностей, включая коммунальные платежи.

Кстати, прописанных «несобственников» на момент продажи быть не должно, так как выселить их будет крайне сложно даже по решению суда.

Оформление сделки: процедурные вопросы

При подписании договора купли-продажи должны присутствовать обе стороны сделки, предварительно договор лучше всего отнести на проверку независимому юристу. Заключив договор, обе стороны должны провести взаимные расчеты (используется как банковская ячейка, так и аккредитив) и обратиться Росреестр для регистрации смены прав собственности. Рекомендуется делать копии всех используемых в процессе сделки документов. Потребуется предоставить:

Паспорта продающей и покупающей стороны;
Сам договор купли-продажи;
Акт приема-передачи жилья;
Заявление, подтверждающее намерение регистрации перехода прав (образец можно найти на сайте Росреестра);
Документы, подтверждающие оплату государственной пошлины;
Если требуется, то нотариально заверенное разрешение на продажу со стороны супруга.

В зависимости от конкретных обстоятельств могут потребоваться дополнительные документы, например, согласие органов опеки, если в квартире был прописан ребенок, пр.

Весь процесс регистрации с полной передачей прав владения новому собственнику длится не дольше трех месяцев.

Нужно ли использовать посредников? Преимущества и недостатки

Риэлтор может выступать в роли консультанта (для поиска вариантов и достижения предварительных договоренностей) или в роли представителя покупателя. Это крайне удобно в том случае, если участник сделки хочет перестраховаться и учесть все юридические детали (а также прочие аспекты, в которых разбирается профессионал в рынке недвижимости).

Также стоит понимать, что поиск и изучение подходящих вариантов – это весьма трудоемкая задача, которая помимо прочего отнимает еще и уйму времени. Необходимо рассмотреть предложения из всех источников, посетить множество объектов и узнать подробности о владельцах. У многих покупателей просто нет физической возможности заниматься всем этим комплексом работ, за которыми к тому же можно не заметить мелких неприятных нюансов самой приобретаемой вторичной квартиры.

К основным преимуществам работы с риелтором можно отнести:

Профессиональный взгляд, ведь по своей специальности риелтор должен быть в курсе всех возможных недочетов, касающихся и юридических вопросов, и непосредственно самого состояния жилища;
Накопленная база клиентов, что помогает существенно ускорить процесс поиска релевантных предложений;
Возможность избавления от обязательств по рутинному поиску, выбору и осмотрам квартир-претендентов.

Конечно, на другой чаше весов — комиссия (часто немаленькая, ведь это от 0,5 до 3 процентов от всей стоимости квартиры), которую посредник забирает себе в качестве вознаграждения. Также при обращении в недобросовестную фирму есть небольшие риски работы с мошенниками. Кроме того, как было отмечено, риелтор не гарантирует полную защиту от мошенничества, некоторые специалисты даже не утруждают себя никакими проверками – просто сводят продавца и покупателя и принимают вознаграждение. Поэтому при желании провести сделку с участием риелтора, стоит обратиться в крупную компанию с хорошей репутацией, а также дополнительно привлечь юриста.

Заключение

Вне зависимости от того, было принято решение о приобретении вторичного жилья своими силами, либо при помощи посредника, следует внимательно относиться ко всем мелочам. Важно не поддаваться искушению приобрести первую попавшуюся квартиру, помня о том, что поиски могут отнять довольно много времени.

Обстоятельность и взвешенный подход к планированию, поиску вариантов, к подготовке и проведению сделки позволит закрыть все потребности новых хозяев и удовлетворить их предпочтения, сводя риски к минимуму. Если поиски долгое время не дают ожидаемого результата, можно пересмотреть источники подбора квартир.

Чтобы расширить охват рынка, лучше одновременно анализировать объявления в газетах, на сайтах и даже на столбах объявлений в нужном районе, а также самостоятельно подавать объявления о поиске жилья.

Игорь Василенко

Как выбрать квартиру на вторичном рынке Новосибирска?

Покупка квартиры – важная и ответственная сделка. Это не тот товар, который легко поменять в случае разочарования выбором. Потому подойти к сделке нужно основательно и очень ответственно. Особенно, если покупка запланирована на вторичном рынке недвижимости – квартир, которые уже были жилыми какое-то время и имели владельца. У такого рынка есть свои преимущества и недостатки.

Плюсы и минусы вторичных квартир

Современные новостройки часто не отличаются надежностью и качеством, особенно когда речь идет о жилье эконом класса. Поэтому часто покупатели предпочитают искать что-то в более старых домах, проверенных временем. Здесь также играет роль и ценовой фактор – рынок вторичной недвижимости на порядок дешевле нового жилья. Низкая цена один из главных плюсов таких квартир. Так же, при покупке вторичного жилья можно найти варианты с уже готовым ремонтом и хорошей отделкой, что позволит значительно сэкономить.

Еще одним несомненным плюсом являются отзывы прошлых жильцов о районе, состоянии и обслуживании дома, звуковой и тепловой изоляции, размере коммунальных платежей. Однако у такого типа жилья есть и свои минусы – маленькая площадь, не самая удобная планировка, изношенные коммуникации и внушительный возраст самого дома. Поэтому стоит обратить внимание на небольшой список критериев, чтобы потом не сожалеть о покупке.

Основные подводные камни при выборе

Осмотр выбранных квартир стоит делать при хорошем дневном свете и не рекомендуется смотреть больше двух квартир в день, чтобы не запутаться в деталях каждой. При выборе имеет значение каждая деталь – от расположения дома до цвета обоев и дефектов внутренней отделки.

Первым делом стоит обратить внимание на цены и отсеять те варианты, где цена сильно ниже рыночной. Велик риск мошенничества. После этого можно приступить к оценке выбранных вариантов по определенному списку:

Район;

Состояние дома;

Расположение на этаже;

Планировка;

Состояние коммуникаций и отделки.

Начать нужно с осмотра района. В каком состоянии мусорные контейнеры, как далеко вся необходимая инфраструктура, его внешний вид и благоустройство. Далее стоит уделить внимание самому дому – внешнему виду стен и крыши, наличию трещин, состоянию общедомовых коммуникаций, подъезду и лифту. Предпочтительнее выбирать дом из кирпича, там лучше звукоизоляция и легче делать ремонтные работы.

Этаж и расположение квартиры будут иметь значение во время длительного проживания. Угловые квартиры зачастую плохо прогреваются и зимой холодные. Первые и последние этажи страдают либо протекающей канализацией, либо крышей. Так же, нижние этажи обычно не имеют балконов. В таких квартирах очень шумно из-за близкой улицы. Слишком высокий этаж чреват неприятными моментами в случае поломки лифта.

При выборе планировки нужно отметить расположение комнат, их масштаб и наличие проходных жилых помещений. Самыми комфортными считаются квадратные комнаты с площадью около 15 квадратов. Проходные и смежные комнаты могут доставить много дискомфорта при совместном проживании семьи. Очень важная деталь, которую обязательно нужно уточнить – наличие несогласованных перепланировок, иначе можно получить административный штраф.

Заключительный этап осмотра – проверка отделки и коммуникаций. Необходимо уделить тщательное внимание трубам, состоянию розеток и выключателей, кранов, сливов. Проверить работоспособность всех этих элементов, и уточнить срок последней замены. Так же состояние потолка и обоев может многое сказать – потекшие разводы на стенах, выцветшие куски обоев явные признак протечек и заливания квартиры.

При выборе жилья в Новосибирске рекомендуется обратиться к специалисту-риэлтору, чтобы не упустить ни одной детали, но и самостоятельно разобраться во всех этих вопросах очень полезно. Ведь покупка квартиры это не новый чайник, это очень важный и ответственный шаг.

Внимание к деталям. Как выбрать квартиру на вторичном рынке? | Недвижимость

Критерии выбора жилой недвижимости, как правило, индивидуальные. Они соотносятся и с финансовыми возможностями, и с составом семьи, и с базовыми требованиями к объекту сделки. Тем не менее, основные тренды потребительского спроса выделить можно, как можно выделить основные моменты, на которые потенциальные покупатели обращают первостепенное внимание.

Выбрать квартиры на вторичном рынке в Челябинске, пользуясь удобной системой фильтров и настроек, вы можете на сайте Этажи.

Участие в программах поддержки

Так как сейчас большая часть квартир приобретается не за наличные и не в формате разового платежа, повышенный интерес вызывают объекты, участвующие в программах государственной поддержки и льготного банковского кредитования. Некоторые квартиры в этом сегменте рынка реально приобрести по программам «Молодая семья» или взяв ипотеку.

Год постройки и тип дома

Новостройки сейчас возводят по современным технологиям. Большая часть домов в новых комплексах строится по методике монолитного строительства. Вторичный рынок в этом плане гораздо шире – здесь можно найти и панельные дома застройки 50-60-х годов прошлого века, и кирпичные дома, которые сегодня строят реже из-за высокой стоимости технологии.

Выбирая вторичное жилье «советской» эпохи, покупатели смотрят на серию и год постройки дома, а также формат планировки, которая чаще стандартная для тех лет.

Район и соседи

В отличие от сегмента новых комплексов, вторичный рынок позволяет более детально изучать, как сам объем сделки, так и инфраструктуру района. Если рядом с новостройками может появиться школа, детский сад и другие объекты, предполагаемые по плану на ближайшие годы, то в случае со вторичным жильем мы имеем то, что имеем на данный момент. Ничего нового здесь скорее всего не появится. Но это и хорошо – появляется возможность изучить то, что есть по факту, а не в формате обещаний.

Очень важно, что в случае со вторичным рынком потребители могут познакомиться с соседями и оценить социальную атмосферу в подъезде или всем доме.

Необходимость ремонта

Новостройки сдаются или с черновой, или с чистовой отделкой, или вообще без нее. Вторичное жилье тоже требует ремонта в большинстве случаев, но есть варианты, в которые можно заехать буквально сегодня, а весь ремонт выльется максимум в переклейку обоев.

Но есть и обратные ситуации, когда имеющийся ремонт нужно переделывать капитально, и тогда стоимость, казалось бы, недорогой квартиры вырастает едва ли не в полтора раза. Это тоже стоит учитывать, планируя бюджет на покупку недвижимости.

Как выбрать квартиру на вторичном рынке

Сегодня сохраняется тенденция к приобретению вторичной жилой недвижимости.

Такой ход не только помогает сэкономить на процентах и комиссиях при покупке жилья от застройщика, но и выбрать готовый вариант для жизни.

Зная все плюсы и минусы, а также критерии выбора вторичного жилища, люди смогут успешно подготовиться к сделке века.

Выбрать вторичное жилье в Москве можно на сайте компании «ИНКОМ-Недвижимость». Тут можно выбрать подходящую квартиру, соответствующую пожеланиям, а также сделать это безопасно, быстро и без переплат.

О плюсах и минусах покупки вторичной квартиры

Хотя долевое строительство постепенно набирает популярность, вторичное жилье остается более популярным. Это связанно с некоторыми преимуществами, а именно:

Возможность покупки готовой площади.
Наличие ремонта.
Некоторые хозяева продают квартиры с мебелью.
Люди могут заехать сразу, после составления и подписания договора о купле-продаже.

Разумеется у такой покупки существует и другая сторона, связанная с финансовыми издержками и правовой безопасностью. По этой причине людям лучше привлекать не только профессиональных риелторов, но и юристов.

Секреты правильного выбора жилища

Перед поиском квартиры, людям важно определиться с основными запросами к ней. При этом можно учитывать различные аспекты, например, наличие/отсутствие балкона (иногда люди желают иметь лоджию, выходящую на юг).

Если искать жилье через сайт «ИНКОМ-Недвижимость», в каждом варианте приводится подробное описание, включающее обзор инфраструктуры и наличие автостоянки.

Также покупателям важно оценить допустимость шума, ведь бывает так, что при выходе окон на шумный проспект, они не смогут нормально уснуть.

При этом если у людей есть маленькие дети, рядом с домом должна присутствовать детская площадка.

Не нужно останавливаться на первом попавшемся варианте, ведь каталог вторичной недвижимости, тем более в Москве, регулярно обновляется, что дает шанс на появление более достойных квартир.

Даже при полном соответствии жилища потребностям соискателя, лучше подыскать еще пару вариантов дополнительно, ведь все познается в сравнении.

Что касается юридической чистоты квартиры, тут можно провести самостоятельную проверку, либо доверить это опытному юристу. Но важно знать, что продавцом может выступать владелец квартиры, его представитель с доверенностью или совладельцы, имеющие законную долю в рассматриваемом объекте.

23.10.2020 22:04

Первичка или вторичка — что лучше?

«Своя» квартира может быть как в новом доме, так и во «вторичке». Важно взвесить все за и против, ведь у каждого варианта есть свои плюсы и минусы. Рассказываем, какие.

1. Перепланировка

Чем лучше первичка. Один из главных плюсов новостройки — это возможность самому выбрать дизайн, проявив фантазию и подстроив квадратные метры под свои нужды. Обычно в новостройке нет перегородок (кроме опорных), и вы сможете сделать квартиру вашей мечты, ориентируясь только на свой проект и финансовые возможности. Квартира на вторичном рынке в этом случае проигрывает — обычно все стены и перегородки там уже возведены, половину из них ни в коем случае нельзя сносить, и в какой-то степени вам придется подстраиваться под предпочтения предыдущих жильцов (если они уже внесли изменения в конструкцию).

Чем лучше вторичка. Много вы знаете людей, которые покупают квартиру и тут же переделывают ее под себя? Вряд ли. Стоит признать, что стандартная планировка (а именно такую можно встретить во вторичке) в большинстве случаев не такая уж и ужасна.

Вряд ли вы станете покупать квартиру, если в ней срочно требуется капитальный ремонт, а если каких-то принципиальных претензий к внешности квартиры у вас нет — отлично, ремонт может подождать, а вы, тем временем, не потратите кучу времени на выбор обоев и ламината.

2. Коммуникации и ремонт

Чем лучше первичка. В ближайшие пять-шесть лет вам вряд ли придется капитально ремонтировать новую квартиру — там уже будут хорошие коммуникации, проводка будет рассчитана на большую нагрузку, что нечасто бывает в старых домах.

Ремонт в целом удобнее делать в новостройке — там легче заметить недоделки (к тому же, вы ведь наверняка изучили компанию, которая строит дом, и многое знаете о ее репутации). И даже если вас что-то не устраивает, за сравнительно небольшие деньги вы избавитесь от любых недоразумений.

Чем лучше вторичка. Во вторичке коммуникации могут быть ветхими, но они точно будут сделаны «добротно». Подумайте, ведь первичка — это стандартные розетки, краны, которые нужно срочно менять, потому что они плохо работают, выпадают из стен. Даже если сейчас все хорошо, они перестанут работать через месяц. Если у вас не было времени уточнить эти моменты, то можно остаться с носом, протекающим потолком и оконным блоком, в который невозможно нормально вставить рамы.

И это еще не все — в новостройке необходима стяжка пола по всей квартире, возведение внутриквартирных перегородок с устройством дверных проемов, разводка электропроводки, водопровода, оштукатуривание. Во вторичке достаточно сделать косметический ремонт.

3. Выбор

Чем лучше первичка. Когда вы будете покупать квартиру в новом доме, вы сможете выбрать комфортный и удобный для вас этаж, подъезд, вид из окна, расположение дверей на этаже. Лучше будут условия и по так называемым площадям общего пользования. Они достаточно просторные во всех новых домах, и у вас не будет сомнений, куда лучше поставить полку для обуви, которая постоянно мешает.
Подъезды и лестничные клетки тоже будут шире – вам вряд ли придется думать о том, как без потерь протащить широкий диван. Кстати, его можно везти на этаж в грузовом лифте.

После заселения цена на квартиру немного вырастет. Цена на раннем этапе строительства и перед вводом в эксплуатацию отличается примерно на 20%.

Чем лучше вторичка. Если правильно выбран район, этажность и направления окон имеют уже не очень большое значение. Чистота в подъезде и возможность занести диван — это тоже хорошо, но помимо вас такие же диваны будут вносить еще 50 новых соседей по новостройке. Вас ждут несколько месяцев (или лет) пыли, грязи, шума по воскресеньям. Стоит подумать, готовы ли вы жить в цеху с несколькими децибелами шума ради новой квартиры.

Выбор между недвижимостью вне плана и вторичным рынком

Покупатели недвижимости и инвесторы сталкиваются с множеством решений и вопросов, на которые им нужно ответить, прежде чем выбрать студию в Дубае или дом, который они хотят купить, независимо от того, была ли их цель купить дом для проживания или в качестве дома. инвестиции.

Собираетесь ли вы купить однокомнатную квартиру в Дубае в качестве инвестиции, которая принесет вам хорошую прибыль, или вы ищете дом, чтобы построить новую жизнь, или место для роста вашей семьи, есть много вещей это следует учитывать.Начиная с бюджета, необходимого для того, чтобы владеть домом, до типа, площади и местоположения, которое вы представляете для своего дома, до принятия решения о том, подходит ли вам покупка незавершенной недвижимости в будущем. закончился срок или готов к заселению.

Когда дело доходит до готовности к заселению, возникает еще один аспект, который следует учитывать: будете ли вы покупать свою недвижимость на вторичном рынке, который представляет недвижимость, которая перепродается их владельцами, или вы предпочитаете искать готовый проект, в котором вы можете купить свою недвижимость. дом напрямую от застройщика.

Рынок недвижимости Дубая считается одним из самых быстрорастущих и процветающих рынков в мире, а это означает, что вы найдете множество различных новых проектов в сфере недвижимости, которые предлагают множество объектов незавершенного строительства, которые покупатели могут приобрести. они варьируются от:

Покупка недвижимости на стадии строительства может быть отличным вариантом для многих из-за нескольких факторов:

В то время как недвижимость на стадии строительства может предложить множество преимуществ, которые покупатели учитывают при покупке новой собственности, многие люди находят на вторичном рынке то, что отвечает их потребностям лучше, чем недвижимость на стадии строительства.
Если для покупателя или инвестора важно иметь готовую к заселению однокомнатную квартиру или виллу в Дубае, то лучшим вариантом может быть рассмотрение вариантов, предлагаемых на вторичном рынке.Хотя есть некоторые проекты, предлагаемые компаниями по недвижимости в Дубае, которые предлагают готовые квартиры и виллы, они ограничены по сравнению с вариантами, предлагаемыми на вторичном рынке.

Но главным аспектом, который может решить покупатель, купит недвижимость у компаний по недвижимости в Дубае или на вторичном рынке, остается бюджет. Принимая во внимание, что покупатель на вторичном рынке должен указать полную стоимость недвижимости при подписании договора купли-продажи, будь то оплата наличными или ипотека, чтобы узнать больше о покупке недвижимости на вторичном рынке с помощью ипотеки, щелкните здесь.
В то время как компании по недвижимости в Дубае или так называемый первичный рынок предлагают планы платежей в несколько рассрочку, которым может легко следовать большинство людей, что означает, что они смогут владеть недвижимостью без необходимости сразу указывать ее полную стоимость во вторичном market они будут обязаны оплатить полную стоимость собственности при подписании договора купли-продажи.

Кроме того, покупатели со вторичного рынка должны уплатить комиссию консультанта по недвижимости вместе с ценой собственности при подписании договора купли-продажи, что не требуется при покупках вне плана.

Каждый покупатель может принять решение, соответствующее его ситуации и потребностям. мы можем суммировать аффективные факторы по бюджету, который покупатель может себе позволить, будь то наличные деньги, фиксированные ежемесячные сбережения или ипотека, цель покупки недвижимости и возможность покупки незавершенной недвижимости с будущей стороны. Более того, дата находится на столе, и принимая во внимание предложения как риэлторских компаний в Дубае, так и вторичного рынка.

Для получения дополнительных сведений нажмите на ссылки ниже:

Выбор подходящего типа для вашей собственности

Как узнать, имеете ли вы право на ипотечный кредит в Дубае

Покупка недвижимости в стадии строительства с ипотекой в Дубае

На что обращать внимание при покупке квартиры на вторичном рынке

Не покупайте квартиру, не глядя на нее внимательно. Самое главное, чтобы ваши представления о квартире соответствовали действительности. Позже будет довольно сложно доказать, что вас ввел продавец в заблуждение. Соберите, проанализируйте и изучите документы, необходимые для совершения сделки.

Прежде чем перечислять их, необходимо отметить, что эти документы обеспечивают проверку в их единстве, взаимно дополняя друг друга. Степень и полнота аудита зависят от желания и финансовых возможностей сторон сделки, а также от компетентности и технических возможностей аудиторов.Набор собираемых документов существенно зависит от конкретной ситуации и предусматривает разные цели продавца и покупателя.

Если вы живете в Вуллонгонге, вы можете проверить эти устройства на продажу Вуллонгонг, и они безопасны для покупки и им доверяют тысячи потребителей.

Также особое внимание стоит уделить проверке юридической чистоты квартиры. На профессиональном языке этот тест называется «проверка титула». Этот термин подразумевает идентификацию всех лиц, которые имеют какие-либо права на данную квартиру или потенциально могут иметь их, проверку наличия обременений со стороны третьих лиц и нарушения прав бывших собственников квартиры в предыдущих сделках по отчуждению (см. Правовая ясность сделки)…

Иногда бывает полезно поговорить с соседями

Добавим, что некоторые обстоятельства сложно проверить только с помощью экспертизы комплекта документов.Поэтому, если такая возможность представится, то было бы полезно поговорить с жителями соседних квартир, участником милиции, бывшими жильцами этой квартиры и т. Д., Так как некоторые из вышеперечисленных обстоятельств могут стать известны именно из этого разговора. .

Вы также можете прочитать о: Крепление шпильки

Например, в разговорах с соседями можно установить, что квартира сдана на несколько месяцев временно проживающим, которые в данный момент отсутствуют.

Доверьте составление договора купли-продажи профессионалам.

Договор купли-продажи квартиры также имеет большое значение. Ведь правильно составленный договор (условия передачи денег, фактический выпуск квартиры и т. Д.), А также правильное документальное оформление результатов его оформления (квитанции о получении денег, акты передачи квартиры и др. ), поможет обеим сторонам минимизировать риск совершения сделки и избежать других негативных последствий.

Подумайте, прежде чем использовать агента (риэлтора), который действует на стороне продавца

Такой агент, как правило, не может представлять и защищать интересы обеих сторон сделки одновременно. Если вы хотите прочитать о третьем сезоне войны в Asterisk, нажмите здесь. В этом случае, как правило, агент более внимателен к интересам продавца, нежели покупателя. Если вы покупаете квартиру, то попробуйте нанять собственную компанию по недвижимости, которая будет представлять только ваши интересы в этой сделке.

Вторичные рынки в ногу со временем

«Поразительно, насколько полно заблуждение, будто красота — это

. Господи, — сказал однажды Лев Толстой.

Но когда дело касается квартирного рынка, красота не уступает красоте.

Возрождение многосемейной индустрии возглавляла «сексуальная шестерка», также известная как Нью-Йорк, Лос-Анджелес, Сан-Франциско, Бостон, Вашингтон, округ Колумбия, и Сиэтл. Внимание к приобретениям и развитию было приковано к тем рынкам, на которых идет активная жизнь, которые обеспечивают высокую посещаемость, высокую арендную плату и, что не случайно, самые высокие барьеры для входа.

Но для многих инвесторов любое окно возможностей, которое Великая рецессия представила на этих высокооктановых рынках, теперь полностью закрыто. Постоянно снижающиеся ставки капитализации снова оставили этот список только самым состоятельным разработчикам, владельцам и финансистам. По данным исследовательской фирмы Real Capital Analytics из Нью-Йорка, в сентябре цены на всех шести рынках достигли, а в некоторых случаях и превысили пики, которые последний раз наблюдались в декабре 2007 года.

И урожайность проявлений в этих перегретых ядрах, похоже, сокращается до фиолетового цвета.Спешка разработчиков построить больше единиц в таких местах, как Вашингтон, округ Колумбия, привела к опасениям слишком рано — что промышленность может переусердствовать в отдельных карманах.

Но некоторые владельцы вместо этого потратили выкуп, выставив претензию вдали от гудков и суеты тротуаров с кофеином в крупнейших городах нашей страны. И сейчас эти компании щедро вознаграждаются за свою дальновидность.

Такие рынки, как Шарлотта и Роли-Дарем, Северная Каролина; Остин, Техас; и Портленд, штат Орегон., например, за последние два года из городов второго эшелона превратились в многосемейных знаменитостей.

«Нет сомнений в том, что шесть крупнейших метрополитенов приносят больше всего денег, но рынки второго яруса сразу за ними также выглядят очень привлекательными», — говорит Грег Уиллетт, вице-президент по исследованиям и анализу MPF в Кэрроллтоне, штат Техас. Исследовать. «То, что они не включены в« Сексуальную шестерку », не означает, что они не сексуальны. Они по-прежнему выглядят довольно привлекательно, но только в более темной комнате.”

Констанция

Но начинают ли вторичные рынки, такие как Шарлотта и Роли-Дарем, вести себя как мини-манхэттенцы? Ставки капитализации падают так же быстро на этих вторичных рынках, и многие начинающие инвесторы и девелоперы наводняют регион.

Увянут ли эти и другие драгоценности Юго-Востока от всего этого внимания? Нет, если вы спросите Эла Кэмпбелла, финансового директора MAA в Мемфисе, штат Теннеси.

«Ожидается, что в ближайшие несколько лет в юго-восточном регионе страны появится много рабочих мест», — говорит Кэмпбелл, чья компания имеет прочные позиции на Среднем Западе и Юго-Востоке.«Происходит много изменений в производстве, смещении распределения. В этой области есть множество рынков, которые очень хорошо соответствуют нашей стратегии ».

Стратегия MAA состоит в том, чтобы направить около 60 процентов своего капитала на первичные рынки и 40 процентов на вторичные рынки, и эта схема отличает его от многих своих собратьев REIT. Некоторые из рынков, на которые нацелена MAA, включают Бирмингем, штат Алабама; Джексонвилл, штат Флорида; Чарльстон, Южная Каролина; и Канзас-Сити, штат Миссури. Фактически, компания недавно расширилась до Канзас-Сити, приобретя 323-квартирные квартиры Market Station, построенные в 2010 году.

«Мы считаем, что в долгосрочной перспективе это очень важный компонент нашей стратегии по обеспечению стабильных денежных потоков», — говорит Кэмпбелл. «На этих рынках, таких как Канзас-Сити, как правило, наблюдается довольно стабильный рост рабочих мест с течением времени, и действительно большого пика предложения не бывает, поскольку конкуренция не такая большая. Мы видим в этом конкурентное преимущество ».

По его словам, в ближайшие годы компания надеется расширить свое присутствие в Канзас-Сити до 1500 единиц.

Благоразумие

Однако MAA — не единственный крупный REIT, фиксирующийся на вторичных рынках.Компания Associated Estates из Ричмонд-Хайтс, штат Огайо, также заняла свое место на субрынках Юго-Восточного региона. В этом году компания вышла на рынок квартир Triangle в Северной Каролине, состоящий из районов Роли-Дарем и Чапел-Хилл. С мая Associated Estates приобрела в регионе три актива общим количеством 760 единиц по цене около 110 миллионов долларов. К тому же Джон Хинкль, вице-президент компании по поглощениям, не готов повлиять на шумиху о том, что на таких рынках в ближайшее время появится избыток предложения.

«Были разговоры о переизбытке предложения и надежных трубопроводах, но мы должны относиться к этим цифрам с недоверием», — говорит Хинкль. «Ходит много разговоров о заключении множества новых сделок, но в некоторых случаях только половина обсуждаемых единиц будет когда-либо реализована на многих рынках».

Хинкль говорит, что Associated Estates нацелена на места засыпки с высокой проходимостью, доступом к транспорту и близостью к торговым и коммерческим зданиям. Но, что, возможно, более важно, регион должен быть готов к росту рабочих мест, иметь разнообразную экономику и иметь сильные тенденции к формированию домохозяйств.И рынок Роли-Дарем с его сильным рынком труда в технологическом секторе, университетах, исследовательских центрах и больницах полностью отвечает этим требованиям.

«Мы по-прежнему стремимся расширить наше присутствие за счет стратегических приобретений и разработок; есть еще много возможностей для появления на рынке новых устройств », — говорит он. «Самое главное, что наши активы очень хорошо изолированы от новых поставок», — говорит он, поскольку они расположены далеко от субрынков с наибольшим объемом строительства.

MAA также все еще прочесывает Юго-Восток в поисках новых сделок, не опасаясь замедления спроса. Кэмпбелл ссылается на Саванну, Джорджия, и Чарлстон, Южная Каролина, как на основные вторичные рынки, на которых REIT надеется расшириться. MAA также недавно приступила к строительству второй фазы жилого комплекса из 312 квартир в Литл-Роке, штат Арканзас, добавив к своему портфелю более 1000 домов. Фирме тоже нравится северная Флорида.

«Джексонвилл видел много негативной прессы, но это динамичный рынок с разнообразной экономической базой, и он получил много предложений в трудный период на рынке», — говорит Кэмпбелл.«Но сейчас количество рабочих мест возвращается, и на самом деле ничего не строится. Это хороший, надежный вторичный рынок ».

Конкурс красоты

По словам Уиллетта из MPF, вторичные и третичные рынки не так уж сильно отстают от Sexy Six с точки зрения потенциала роста. Виллетт назвал Южную Флориду, Хьюстон, Даллас и Чикаго регионами, которые на данный момент замыкают 10 ведущих рынков по объему транзакций в 2012 году. Хотя некоторые рынки могут начать выглядеть плоскими, существуют критические факторы, такие как ликвидность, которые указывают на то, что в этих областях все еще имеется много частного капитала.

MPF Research классифицирует рынок третичных услуг как рынок с менее чем 100 000 единиц, и Уиллетт говорит, что такие области, как Денвер; Нэшвилл, штат Теннеси; и Сан-Антонио растут с институциональными инвесторами.

Уиллетт говорит, что, несмотря на разговоры о перенасыщении некоторых вторичных рынков, безопасность и возможности для роста все же есть. Он указывает на такие рынки, как Денвер, Шарлотта и Южная Флорида, как на те, где товарно-материальные запасы довольно хорошо разнесены, а возможность более агрессивного подхода к арендной плате все еще существует, поскольку трубопроводы не слишком перегружены.

Уиллетт также предостерегает от веры в миф о том, что арендаторов поколения Y привлекают только городские районы. Он считает, что мы можем быть удивлены тем, сколько людей все еще цепляются за американскую мечту — только немного другую. «Поколение Y по-прежнему хочет создать семью в пригороде, как это сделали их родители. И я думаю, что они счастливы просто ощутить городской образ жизни », — говорит Уиллетт. «Это не обязательно означает, что им нужно жить в городе, чтобы получить это».

Но не все вторичные рынки созданы равными.Исследование MPF также показывает, что в третьем квартале несколько метрополитенов находились в упадке. Некоторые из городов, выпавших из списка 50 лучших, были Гонолулу; Ричмонд, Вирджиния; и Солт-Лейк-Сити.

Но Кэмпбелл и MAA планируют продолжить поиск возможностей на более мелких рынках и даже готовы делать ставки на новые рынки, которые будут двигаться вперед.

«За последние несколько лет мы добавили несколько новых рынков. Сан-Антонио, Шарлотта, а также Фредериксбург и Ричмонд, штат Вирджиния, являются хорошими примерами », — говорит Кэмпбелл.

Внутренний оберег

Если этих оптимистичных прогнозов было недостаточно, чтобы убедить вас в том, что небольшие рынки способны приносить значительную прибыль, просто взгляните на данные за третий квартал аналитической фирмы Axiometrics из Далласа.

Некоторые из городов, в которых в этом году ежегодный рост эффективной арендной платы в среднем составлял более 4 процентов, включают Монтгомери, штат Алабама; Нэшвилл; Луисвилл, штат Кентукки; Колумбус, Огайо; и Оклахома-Сити. Хотя это может показаться не слишком впечатляющим, рассмотрите следующее: Нью-Йорк; Вашингтон, Д.C .; Чикаго; Лос-Анджелес; Сан-Диего; и Миннеаполису не удалось преодолеть 4-процентную отметку.

MAA классифицирует такой город, как Канзас-Сити, как вторичный рынок, глядя как на размер рынка, так и на размер капитала REIT на нем. А поскольку на этом рынке нет никакой конкуренции со стороны его коллег, Канзас-Сити — многообещающее и, вероятно, прибыльное место.

«Я бы назвал это возможностью, — говорит Кэмпбелл. «Это область нашей стратегии, в которой мы можем взять нашу платформу REIT, наши инвестиции в системы ценообразования, наш контракт на оптовые закупки, все, что мы привносим с точки зрения накладных расходов, и, надеюсь, сможем превзойти конкурентов, а именно действительно настоящее конкурентное преимущество.”

На этих рынках, таких как Канзас-Сити, как правило, наблюдается довольно стабильный рост рабочих мест с течением времени, и действительно большого пикового предложения не бывает, поскольку конкуренция не так велика.

— Аль Кэмпбелл, финансовый директор, MAA

Как выбрать квартиру? Часть 1: Новое или Вторичное жилье

Со временем практически каждый сталкивается с вопросом о покупке собственного жилья. Но что выбрать: свежую квартиру со свободной планировкой в новостройке или квартиру с готовой отделкой возле метро? У каждого варианта есть положительные и отрицательные стороны.Поэтому на первом этапе покупки главная задача — разобраться во всех тонкостях рынка жилой недвижимости.

Расположение товара:

Что такое новостройка и какие типы домов строятся?
Типы домов, которые сегодня предлагают застройщики
Особенности застройки Минска и пригородов
Плюсы покупки новостройки
Возможные недостатки покупки новостройки
Когда новостройка становится вторичной жилплощадью?
Реселлеры: типы домов и расположение
Преимущества покупки вторичного жилья
Минусы вторички

Что такое новостройка и какие типы домов строятся?

Интерес к новостройкам растет с каждым годом.Покупатели активно вкладываются в строительство, несмотря на негативные моменты на практике, связанные с покупкой жилья на этапе строительства дома.

Концепцию новостройки можно рассматривать с четырех позиций:

Квартиры в стадии строительства. Такое жилье покупается напрямую у застройщика или пользуется услугами агентства, где квартиру можно приобрести по той же цене, что и застройщик, а зачастую и без дополнительных затрат.
Квартиры не продаются застройщиком на этапе строительства, но уже сданы в эксплуатацию. Покупка такого жилья осуществляется напрямую у застройщика или через агентство недвижимости.
Жилье в сданном многоквартирном доме, которое продается физическим лицам без отделки. Такое жилье приобретается на этапе строительства, а после покупки собственники решают его продать по нескольким причинам.
Новостройки часто ассоциируются с домами не старше 10 лет.Такие дома привлекают покупателей своей относительной новизной, хорошим ремонтом, интересной планировкой. Но такое жилье сложно назвать полноценной новостройкой — это свежая вторичка, которую в одном за 5-10 лет может заменить не один собственник.

Типов домов, которые предлагают сегодня девелоперы:

По материалу стены — это панельные, кирпичные и каркасно-блочные дома. Кирпич встречаются редко.
По этажам — многоэтажные (от 9 этажей и выше), малоэтажные (до 6 этажей), одноэтажные и двухэтажные дома блочного типа (коттеджи, таунхаусы).

Современный рынок готов предложить не только квартиры обычной планировки. Покупателям доступны малогабаритные квартиры — от 24 м2. Такое жилье пользуется стабильным спросом. Также стали популярны квартиры евроформата:

однокомнатных квартир;
Евродвушки и Еврошрешки.

Главное отличие планировки евроформата — объединение гостиной и кухни в единое пространство. Одна комната в такой квартире всегда остается изолированной и используется как спальня.

Если в квартире одна изолированная комната — это евротуннель, а если две-три, то еврокварт и т.д. Необходимо помнить, что однокомнатная квартира и евроформат — это разные понятия. В студиях нет изолированных комнат, все зоны представляют собой общее пространство или открытое пространство.

Отличительной чертой квартир европейского формата является объединение гостиной и кухонной зоны в одной комнате. В этом случае в обязательном порядке остается еще одна изолированная комната, обычно используемая как спальня.

Таким образом, если помимо гостиной, совмещенной с кухней, имеется одна изолированная комната, такая квартира будет называться евротвушкой, а если есть две, три и более изолированные комнаты, то соответственно это будут еврорешетки, евро-четверки и др.Однако следует различать квартиры евроформата и квартиры-студии. Последние представляют собой единое пространство, без изолированных комнат. То есть в квартире-студии в одном пространстве совмещена не только гостиная с кухней, но и спальня. Получается этакий жилой open-space.

На новый уровень вышли и проекты малоэтажных комплексов. Покупатели могут выбрать жилье в таунхаусе, квартиру в городском доме или городскую виллу.Популярны отдельно стоящие коттеджи. Площадь квартир от 40 м2, а домов — от 140 м2. Такие размеры считаются наиболее приемлемыми и привлекательными для покупателей.

В соответствии с генеральным планом Минска, утвержденным в 2015 году, в ближайшие 15 лет на территории города и пригорода планируется снести ветхое жилье, перенести промышленные объекты и воинские части, а также застроить пустыри и благоустроить. транспортное сообщение.

В настоящее время новостройки можно встретить практически в любой части города: Уручье, Грушевка, Каменная Горка, Лошица, Сокол, Дражня, Чижовка, Лебяжий заповедник, проспект Дзержинского и другие районы города.

Популярны пригороды в московском направлении Колодищи, Новая Слобода, а в Логойском направлении — Боровляны, Марьяново. В Мядельском направлении популярны Цнянка и Лапорович. Также востребованы Фаниполь, Смолевичи, Заславль, Дзержинск.Здесь можно найти жилье как в многоэтажке, так и в коттеджном поселке.

Почему именно новостройки сегодня наиболее популярны? Их рассматривают более 80% потенциальных покупателей. Стоимость в этом вопросе не является ключевым фактором, ведь жилье вторичного рынка при покупке может быть намного дешевле. Но преимущества новостройки очевидны:

Юридическая чистота объекта , если покупатель является первым собственником.На такую квартиру не тянется «сомнительное» дело. Владелец застрахован от проблем и судебных разбирательств с бывшими собственниками.
Экономия бюджета. Покупка квартиры на ранних этапах строительства позволяет существенно сэкономить. Также существуют специальные программы кредитования для разных категорий граждан.
От старых владельцев не осталось и следа. Покупатель получает квартиру чистую от посторонней энергии. Многие серьезно относятся к этому фактору.Старое жилье может нести череду негативных и даже трагических событий, негативно влияющих на эмоциональное состояние новых владельцев. Эффект новизны также исключает риск получить квартиру со скрытыми дефектами (поломки, грязь и другие негативные моменты от прошлых жильцов).
Добросовестные соседи, современный образ жизни. Жильцы переезжают в новый дом практически одновременно. С жильцами в новостройке легче дружить. Также чаще встречаются арендаторы «однородные».Шанс встретить асоциальных соседей сведен к нулю.

Новостройки также привлекают качественное жилье:

В строительстве использованы современные материалы и технологии.
Планировка квартир отличная эргономика. Застройщики предлагают различные варианты планировок: студии, евроваты и еврокерамогранит, свободной планировки, квартиры с просторными балконами, которые можно оборудовать под комнату.
В новых домах используются современные коммуникации и технические решения.Установлены надежные герметичные окна, коммуникации, новые входные двери.
В многоэтажных домах чистые современные лифты, просторные лестничные марши, ухоженная придомовая территория, большие паркинги.
Есть возможность приобрести квартиру в новостройке с евроконструкцией.
Сегодня девелоперы не просто строят дома, а пытаются создать внутри жилого комплекса целую инфраструктуру.

Возможные недостатки покупки новостройки

Несмотря на все достоинства, новостройки не лишены недостатков.Возможны непредвиденные ситуации, связанные со сроками доставки объекта. Застройщик затягивает строительство, а покупателю приходится ждать больше года.

Новая квартира также потребует вложений в отделку, большая часть объектов редко сдается под ключ. Но после ремонта дом может дать усадку. На потолке и стенах появятся трещины, что потребует многократных финансовых вложений. Поэтому многие владельцы квартир не спешат с заселением.

Не исключен и постоянный шум от соседей, которые занимаются обустройством жилья. Ремонт может занять несколько лет.

Неподготовленная инфраструктура некоторых новостроек приносит массу неудобств: рядом нет детских садов, школ, магазинов, медицинских учреждений и аптек, развито транспортное сообщение.

Когда новостройка становится вторичной?

Покупатели часто обращают внимание на новостройки, которые после сдачи в эксплуатацию находятся в эксплуатации 5-10 лет.Таких объектов считается
. вторички, сочетающие в себе преимущества нового и вторичного жилья:

жилой дом, шум от ремонтных работ практически отсутствует;
нет рисков с застройщиком;
хорошо налаженная инфраструктура;
новых коммуникаций в доме;
хороший ремонт.

Этот вариант считается оптимальным приобретением, но также не лишен недостатков.Стоимость квартиры в таком доме может быть существенно
. выше, чем в новостройке или старом перепродаже.

Реселлеры: типы домов и расположение

Вторичное жилье в Минске и его окрестностях представлено постройками ХХ и ХХI веков. Здесь находятся объекты конца 19 века, расположенные в самом центре столицы. Такие квартиры славятся своим историческим прошлым, а их цены довольно высоки.

Жилой сталинский дом с высокими потолками, выгодно расположенный по прямой. Независимость. Большая концентрация домов этого типа представлена в центре города, возле площади Победы, Якуба Коласа Академии наук.

«Хрущевка», отличающаяся небольшими размерами, смежными комнатами, совмещенным санузлом, сосредоточена в старых районах города, в том числе Партизанский проспект, Чижовка, улица Коржа, Розы Люксембург, Казинца.

Зоны типовых жилых домов расположены в спальных районах города: Малиновка, Сухарево, Курасовщина, Кунцевщина, Лошица, Ангарская, Кальварийская, Зеленая поляна, Восток.

Преимущества покупки вторичного жилья

На вторичном рынке жилья по-прежнему очень популярны однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Их доля в сделках составляет 38% и 36% соответственно.

Популярность однокомнатного жилья обусловлена привлекательной стоимостью.«Однушки» покупают как стартовое жилье, разменную монету (например, обмен предыдущей квартиры) или для бизнеса (последующая сдача).

Двухкомнатные квартиры популярны благодаря адекватной стоимости и площади, которой хватит на небольшую семью.

Трехкомнатные и четырехкомнатные квартиры — варианты для больших семей или тех категорий покупателей, которые могут позволить себе содержать такую недвижимость.

Основные преимущества вторичного жилья:

В большинстве случаев расположены в районах с развитой инфраструктурой и хорошим транспортным сообщением.Близость крупных торговых центров, детских садов, медицинских учреждений метро позволяет быстро наладить свою жизнь.
Умение быстро передвигаться. Покупатель может сразу заселиться в квартиру после успешной сделки или сдать жилье арендаторам.
Все недостатки дома перед глазами. Перед продажей дома хозяева обычно стараются устранить проблемы с отоплением или канализацией, сделать косметический или плановый ремонт.
Среди второстепенных вариантов достаточно того, что вообще не требует ремонта , а интерьер комнат полностью устраивает будущих хозяев.

Минусы вторички

Хорошая инфраструктура, быстрый переезд и отсутствие риска со стороны застройщика не устранят очевидных недостатков вторичного жилья
также есть:

Правовые вопросы.История вторичного жилья может иметь подводные камни, из-за которых новому владельцу будет сложно получить права собственности. В некоторых случаях транзакция считается недействительной. Чтобы проверить историю квартиры, следует обратиться за помощью к риелторам. Специалисты проверят, не нарушаются ли права третьих лиц.
Ветхие и неисправные инженерные коммуникации. Недобросовестные продавцы могут скрыть недостатки своего дома.
Старый макет. Обилие несущих конструкций затруднит перепланировку квартиры.
Инопланетный ремонт. Не всегда покупатель в целях экономии приобретает жилье с такой конструкцией, которая ему нравится. Поэтому необходимо избавляться от чужого ремонта, что приводит к дополнительным финансовым и временным затратам.
Дисфункциональный район. Возможно, у соседей будут асоциальные элементы.
Более высокая стоимость квадратного метра. Квартира в строящемся доме обойдется дешевле.

Сегодня на рынке недвижимости представлены тысячи вариантов в категориях «Эконом», «Стандарт» и «Комфорт».Также есть новаторские предложения, основанные на потребностях клиентов. Но такие варианты на вторичном рынке редки. В основном это предложения от частных застройщиков.

Только после полной оптимизации планировок квартир, домов государственных и частных застройщиков можно будет объективно оценить предпочтения покупателей, и они будут не в пользу больших площадей как в новостройках, так и во вторичке.

Стоит ли инвестировать в вторичные рынки недвижимости?

«Куда мне инвестировать?»

Это один из самых больших вопросов, с которыми сталкиваются инвесторы. Хотя опытный инвестор может получить прибыль практически на любом рынке, мы должны осознавать, что каждый рынок сопряжен с уникальными проблемами и возможностями.

Рынки недвижимости можно разделить на несколько категорий. Вот с чего следует начать инвесторам в недвижимость. Ваш уровень опыта, доступ к ресурсам и инвестиционная стратегия — все это повлияет на ваше решение.

С учетом сказанного, давайте поговорим о рынках.

Обновите свои инвестиции сегодня

Для успешного инвестирования требуется точная и понятная информация о вашей собственности и рынках, в которые вы инвестируете. BiggerPockets Pro дает вам информацию, необходимую для поиска следующей выгодной сделки и максимизации ваших текущих инвестиций.

Три типа инвестиционных рынков

Различия между этими рыночными категориями четко не определены.Разные люди будут классифицировать рынки по-разному в зависимости от их понимания и определения этих обозначений. Может быть совпадение или отсутствие ясности в отношении того, где рынок падает.

Это не означает, что они ошибаются, это означает, что наши показатели не стандартизированы. Вот почему мы смотрим на множество влияющих факторов при классификации рынка по сравнению с одним только населением.

Первичная

Первичные рынки довольно легко определить по их размеру. Это крупнейшие рынки недвижимости в Соединенных Штатах, включая такие, как Нью-Йорк, Лос-Анджелес, Сан-Франциско, Бостон и другие исключительно большие и плотные городские районы.Эти рынки, как правило, привлекают инвесторов, имеющих доступ к значительному капиталу. Поскольку стоимость жизни и уровень инвестирования, как правило, высоки, входной барьер для инвестора тоже высок.

Вы можете встретить первичные рынки, называемые «шлюзовыми» рынками, хотя эти термины не всегда взаимозаменяемы.

Думайте о первичных рынках как о клубе хайроллеров. Это места с не только устойчивым и большим населением (часто превышающим 5 миллионов), но и долгой историей как титаны торговли.Именно здесь вы обнаружите высокий уровень активности инвесторов, в основном со стороны REIT, крупных фондов прямых инвестиций и иностранных инвесторов.

Это показывает нам, что на первичных рынках есть возможности. Однако важно понимать, что многие из этих возможностей будут недоступны для среднего независимого инвестора в недвижимость.

Среднее

Вторичные рынки — это то место, где наши определения становятся немного размытыми. Хотя некоторые могут сказать, что вторичные рынки — это рынки с населением от 1 до 5 миллионов человек, это не обязательно стандарт.Что более ценно для наших целей, так это сила рынка.

Население и экономический рост наиболее четко указывают на силу вторичного рынка. Эти районы более доступны по цене, чем первичные рынки, но не лишены удобств или возможностей.

Рынки, такие как Хьюстон, Даллас-Форт. В эти категории попадают Уорт, Остин, Портленд, Шарлотта и Нэшвилл. В то же время на некоторых из этих рынков проживает более 5 миллионов человек в метро. Однако они больше похожи на вторичные, чем на первичные рынки с точки зрения активности инвесторов, доступности и доступности.

Как краткосрочные, так и долгосрочные инвесторы не имеют проблем с поиском возможностей на этих рынках. Хотя конкуренция меньше, чем на первичных рынках, инвестиционная среда все еще может быть безумной.

Высшее

Считается, что на третичных рынках обычно работает менее 1 миллиона человек. Эти рынки отличаются стабильностью.

В то время как вторичные рынки могут испытывать явный «бум» экономической активности и интереса, третичные рынки — это рынки с устойчивыми, надежными положительными тенденциями в росте населения и рабочих мест.Они, как правило, движимы как традиционными, так и альтернативными экономическими факторами.

По многим показателям мой родной город Мемфис считается рынком третичного уровня. Однако здесь граница может быть размытой. В 2003 году население Мемфиса превысило 1 миллион человек.

Третичные рынки — это рынки, которые не считаются «горячими» рынками недвижимости по сравнению с большинством из них. Однако в чем они преуспевают, так это в их медленном и устойчивом росте, который обеспечивает более спокойный и предсказуемый опыт инвестирования — идеальный вариант для долгосрочных инвесторов, придерживающихся принципа «покупай и держи».Здесь конкуренция — меньшее препятствие.

Теперь, когда мы определились с нашими терминами, пора поговорить о тенденциях, которые уводят инвесторов и покупателей жилья от первичных рынков на вторичную и третичную территорию.

Взгляд на пандемический рынок

Последствия COVID-19 были серьезными. Я никогда не хочу недооценивать жизни и средства к существованию, которые были разрушены за последний год. Однако в контексте рынка недвижимости COVID-19 привел к весьма неожиданным последствиям.

Опять же, они могут быть не такими уж удивительными.

Ускорение национальных тенденций

Важно отметить, что COVID-19 не создал тенденций на рынке недвижимости. Это просто ускорило существующие тенденции. Одним из них является переход на вторичные и третичные рынки.

Кризис доступности недвижимости в США шокирующе реальн. Согласно расчетам, представленным в приведенной выше статье HousingWire, около 82% работающих калифорнийцев не могли позволить себе жилье по традиционным показателям доступности.Когда средняя цена дома превышает 1 миллион долларов, это не шок.

Рост цен давно опередил рост заработной платы. Еще в период восстановления после Великой рецессии агенты по недвижимости сетовали на отсутствие на рынке покупателей жилья впервые. Эти потенциальные покупатели жилья впервые были миллениалами, которые обнаружили, что их финансы сокрушены из-за неполной занятости, безработицы и студенческих долгов. Покупка дома была для многих невозможным вариантом. Это само по себе сдерживало восстановление рынка.

COVID-19 ускорил переход от дорогих первичных рынков к более доступным.Это относилось не только к покупателям жилья, но и к бизнесу тоже. Эксперты подозревают, что наша зарождающаяся культура работы на дому надолго останется, по крайней мере в той или иной форме или моде.

Поскольку цены на жилье росли на протяжении всей пандемии, что сильно повлияло на средства к существованию и заработную плату бесчисленного количества американцев, кризис доступности только усугубился.

В результате мы стали свидетелями миграции на вторичные и третичные рынки. Хотя их относительная доступность является основным стимулом, их другие качества — также.Южные рынки, например, имеют более умеренный климат и меньшую плотность населения.

Мы также знаем, что рекордно низкие процентные ставки стали для многих серьезным стимулом укусить пулю от домовладения.

Однако речь идет не только о покупке жилья.

Подробнее об удаленном инвестировании от BiggerPockets

Аренда на вторичных рынках

Во время пандемии в мире арендуемой недвижимости произошли две вещи. Во-первых, мы увидели, что спрос на аренду на одну семью вырос на . Мы также увидели недостаточную эффективность многоквартирных домов, особенно на первичных рынках.

Рост спроса на аренду жилья для одной семьи связан с изменением приоритетов в свете пандемии. Жители больше не чувствуют себя комфортно в густонаселенных городах в тесных квартирах. Аренда на одну семью с частным открытым пространством, помещением для домашнего офиса и расстоянием между соседями привлекательнее, чем когда-либо. Поскольку эти объекты недвижимости, как правило, находятся в пригородах, они намного более желательны в эти социально отдаленные времена.

Тогда есть фактор доступности. Естественно, аренда всех видов более доступна на вторичном и третичном рынках, и жители получают больше места за свои деньги. По мере роста спроса на жилье на этих рынках возрастал и спрос на аренду.

Инвесторы в сфере недвижимости обращают внимание на более мелкие рынки. Фактически, 60% инвесторов, опрошенных Institutional Investor, заявили, что они ожидают, что небольшие города будут играть более значительную роль в инвестициях в недвижимость в ближайшие годы.

А как насчет рисков?

Естественно, каждый рынок и каждая инвестиция сопряжены со своей справедливой долей рисков. Этого не изменить. Однако, как инвесторы в недвижимость, мы можем изменить то, как мы управляем и уменьшаем этот риск.

Будет ли качаться маятник?

Наши северные соседи из Canadian Imperial Bank of Commerce подозревают, что рост вторичных и третичных рынков будет остановлен по мере ослабления опасений по поводу пандемии. В самом деле, мы, скорее всего, увидим возвращение на наши основные рынки по мере восстановления экономики, улучшения условий и прекращения удаленной работы для большинства работников.

Однако это не обязательно означает падение вторичных рынков.

Помните, пандемия не создала тенденций. Это ускорило те, которые уже существовали. На рынке может произойти некоторая коррекция, но привлекательность вторичных рынков вряд ли исчезнет, особенно в условиях продолжающегося кризиса доступности.

Управление рисками

Как инвесторы в недвижимость, мы не можем слепо следовать прихоти тенденций. Мы не можем инвестировать в город только из-за его названия.Напротив, мы добиваемся наилучших результатов, когда тщательно оцениваем наши рынки и возможности на них.

Мы не основываем свои инвестиционные решения на одном году бурной рыночной активности. Вместо этого мы обращаем внимание на позитивные модели, указывающие на долгосрочную силу и стабильность. Если вы ищете стабильную власть на вторичном или третичном рынке, обратите внимание на эти качества.

Прирост населения

Как правило, устойчивый рост населения на протяжении многих лет указывает на инвестиционный потенциал.Когда население растет, вместе с ним растет и спрос на жилье. Это контролирует баланс спроса и предложения. Рост населения также указывает на экономические возможности. Некоторые другие факторы, способствующие росту населения, — это качество жизни, доступность и безопасность на рынке.

Рост занятости и отрасли

Растущая и диверсифицированная экономика имеет решающее значение для долгосрочной устойчивости сектора недвижимости. Рынок может быть сильным, но если ему не хватает диверсификации, спад в экономике может обернуться катастрофой для рынка недвижимости.

Я хотел бы указать на Хьюстон как на пример правильной экономической диверсификации. Несмотря на то, что нефть и энергия играют важную роль в экономической мощи города, Хьюстон зависит не только от нефти и энергии. На протяжении многих лет мы видели, как менялись цены на нефть и газ.

Были тяжелые времена для тех, кто работал в этих отраслях, и для тех, кто от них зависел. Однако, поскольку Хьюстон превратился в диверсифицированную экономику, рынок почти не дрогнул. Хьюстон стал влиятельным игроком после Великой рецессии, и его сила и привлекательность не исчезли.

Восходящая динамика цен

Инвесторам, предпочитающим покупать и удерживать, следует искать баланс между ростом цен на недвижимость и арендных ставок. В конце концов, ваш успех не в том, насколько быстро недвижимость подорожает. Это то, насколько он ценит. Когда цены скачут слишком быстро, будь то покупка или аренда, это может вызвать жилищный пузырь. Ажиотаж вокруг рынка может привести к его переоценке. Это может ухудшить соотношение цены и дохода.

Точно так же эти раскаленные рынки могут расти так быстро, что среднестатистический покупатель или арендодатель оказывается вне рыночной цены.Это вредит спросу и снижает маржу инвестора.

Соотношение цены и дохода

Соотношение цены к доходу и цены к арендной плате влияют на качество инвестиционной возможности. Конечно, мы должны учитывать множество других показателей, таких как денежный поток и максимальная ставка. Однако соотношение цены к доходу и цены на аренду показывают нам устойчивость инвестиций.

Как инвестор, выбор рынков, которые оптимизируют соотношение цены и дохода, означает, что вы можете лучше масштабировать свой портфель и управлять им.Когда мы смотрим на соотношение цены и арендной платы, мы можем определить доступность аренды. Это средняя цена дома по сравнению со средней арендной платой. Как инструмент, это соотношение показывает нам относительную доступность аренды по сравнению с покупкой на любом рынке.

Коэффициент ниже 15 указывает на относительно доступную недвижимость по сравнению с арендной платой. Высокий — выше 21 — указывает на дороговизну недвижимости по сравнению с арендной платой. Как инвестор в недвижимость, эти цифры могут помочь вам увидеть рыночный спрос и новые тенденции.

Принятие решения

Эти показатели, помимо других показателей, помогают нам принимать решения. Когда вы используете правильные числа и смотрите на рыночные индикаторы, вы можете лучше всего определить пригодность рынка для инвестиций. Помните, что универсальных возможностей не существует. Как инвестор в недвижимость, оценивайте, исходя из своих личных целей, стратегии и способностей.

Инвестиции в недвижимость — это не спекулятивное предприятие. Мы не прыгаем по причудам. Вместо этого мы ориентируемся на рынки и стратегии, которые со временем доказали свою надежность для создания устойчивого богатства.

Навигация по горячему рынку недвижимости

На горячем рынке недвижимости запасы домов низки, конкуренция высока, и как покупатель вы можете почувствовать себя на эмоциональных американских горках. Хотя покупка дома на рынке сильных продавцов сопряжена с дополнительными проблемами, все же возможно получить принятое предложение в месте, которое вам понравится.

Чтобы определить, является ли рынок жилья «горячим», эксперты смотрят, сколько месяцев непроданных запасов в настоящее время находится на рынке. Этот показатель показывает, сколько времени потребуется, чтобы продать всю недвижимость на продажу, если другие дома не будут построены или выставлены на продажу — это не сценарий, который действительно может произойти, а полезный показатель наличия домов для покупки.

Вообще говоря, уровень запасов в шесть месяцев считается сбалансированным между покупателями и продавцами. Меньше — это; больше благоприятствует покупателям.

Нехватка домов на продажу и недостаточный уровень нового строительства удерживали большую часть Америки на рынке продавцов в течение последних нескольких лет. Пандемия COVID-19 усугубила эти тенденции, на рынок выходит множество покупателей, поскольку все меньше продавцов выставляют дома на продажу, а новое строительство по-прежнему не удовлетворяет спрос.

По данным Национальной ассоциации риэлторов, в марте 2021 года в стране было всего 2.1-месячное предложение существующего жилья (по сравнению с уже низким показателем 3,3-месячного предложения в марте 2020 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года).

Анализ данных Realtor.com также показывает, что в прошлом году запасы домов были ниже уровней предыдущих лет и имеют тенденцию к снижению.

Потратьте некоторое время на то, чтобы посмотреть, что есть в наличии, прежде чем серьезно заняться. Оцените потенциал на выходных и просканируйте свой любимый веб-сайт о недвижимости на предмет новых объявлений. Обратите внимание на то, сколько домов указано в списке до того, как ожидается заключение контракта.(На особенно горячем рынке это не займет много времени.) Вы также можете посмотреть недавно проданные объявления в Интернете, чтобы понять, сколько домов действительно стоит по сравнению с их ценами на листингах.

Идея состоит в том, чтобы получить представление о том, насколько популярен местный рынок, без ощущения необходимости сделать предложение. Вы также узнаете больше о том, какие дома и районы вам нравятся (или не нравятся), и какие особенности важны для вас.

Но не влюбляйтесь в дом с первого взгляда — это может заставить вас упустить из виду проблемы и, если вы сделаете отклоненное предложение, почувствуете душевную боль.На горячем рынке «это больше похоже на свидание, чем на помолвку», — говорит агент Брент Лэнделс из Re / Max Key Properties в Бенд, штат Орегон. «Не вовлекайтесь эмоционально ни в что, на что вы смотрите, пока не продвинетесь дальше по дороге».

Наличие товара особенно важно на горячем рынке. Вам нужен кто-то, кто будет предупреждать вас о листингах, как только они появятся на рынке, если не раньше. Кроме того, хороший агент знает, как выделить ваше предложение.

«Одно время я тоже был новым агентом, — говорит Ландельс, — но на таком рынке нет права на ошибку.»Если вы думаете о найме нового агента, он рекомендует выбрать кого-то, кто работает в тесном сотрудничестве с более авторитетным брокером.

Проведите собеседование более чем с одним агентом и не стесняйтесь спрашивать (и фактически проверять) рекомендации от недавних клиентов.

Сохранение «единственного» может быть неприемлемым на горячем рынке. Возможно, будет разумнее подойти к домашним покупкам, подумав о том, как вы могли бы работать.

Гибкие ожидания могут дать вам больше возможностей в горячий рынок недвижимости.«Люди говорят:« О, я хочу быть в этом районе », и мы должны сказать, что это здорово, но у нас есть запасы на две недели», — объясняет Ландельс. Если доступно не так много свойств, соответствующих вашим критериям, вам может потребоваться найти аспекты, в которых вы можете пойти на компромисс.

Подумайте о том, что для вас сейчас наиболее важно, и, если вы видите в этом свой потенциал, свои планы на будущее. Может быть, третья спальня может быть сейчас домашним офисом, а потом детской, когда у вас появится маленькая (и вы снова сможете работать в офисе!).

Сравните процентные ставки по ипотеке от нескольких кредиторов и получите результат от двух или трех кредиторов. Официальный представитель поможет вам сравнить процентные ставки и расходы, чтобы найти лучшее предложение для вас.

На любом горячем рынке предварительное одобрение показывает продавцам, что вы настроены серьезно. Но во время пандемии вашему агенту, возможно, придется подтвердить ваше предварительное разрешение, чтобы вы могли лично осмотреть недвижимость, потому что продавцы ожидают много предложений или просто хотят, чтобы в их домах было меньше незнакомцев.

Особенно, если вы конкурируете с вами, вам нужно показать продавцам, что вы определенно можете заключить сделку. Предварительное одобрение дает вам преимущество здесь, потому что оно демонстрирует, что кредиторы считают вас кредитоспособным. Более крупный первоначальный взнос также может заинтересовать продавцов.

Майк Ферранте, агент Century 21 HomeStar в районе Кливленда, отмечает, что даже на горячем рынке лучшее предложение не всегда является самым высоким. «Когда мы беседуем с продавцами, мы говорим об условиях владения», — объясняет Ферранте.«Я получаю больше арендной платы, чем я когда-либо видел. Если вы продавец, чего вы больше всего опасаетесь — куда я собираюсь идти? в противном случае придумайте их временное решение «.

Ваш агент может связаться с агентством, чтобы получить закулисную информацию, например о том, беспокоятся ли продавцы о поиске новых раскопок или готовы ли они выехать и ждут быстрого закрытия.

На горячем рынке может возникнуть соблазн. Но если домашний осмотр обнаружит худший сценарий (например, сухая гниль или структурное повреждение), вы захотите отказаться от сделки.

Ферранте рекомендует ограничиться стандартом и указать, что он носит исключительно информационный характер. Другими словами, если инспектор обнаружит незначительные проблемы с домом, вы продвинете сделку, не требуя ремонта.

Landels видел, как покупатели использовали аналогичную стратегию: запрашивать исправления после проверки только в том случае, если стоимость ремонта выше определенного уровня (его предлагаемый порог составляет 500 долларов США). По словам Лэнделса, продавцы ценят то, что они «не собираются получать никель и тусклый» из-за мелких проблем.

Помимо отказа, есть и другие способы сделать ваше предложение более привлекательным для продавцов. Представление возможности заключения договора об обратной аренде или определение графика закрытия, который подойдет продавцам, может помочь.

В ситуации с несколькими предложениями вы можете рассмотреть вопрос об эскалации. Это означает, что вы автоматически перебиваете любое предложение на заданную сумму (скажем, 1000 долларов США) до определенного момента. Однако Ферранте предупреждает, что это может иметь неприятные последствия. «Пункт об эскалации — это как играть в покер с открытыми картами на столе», — комментирует он.Видя общую сумму, которую вы готовы заплатить, может заставить продавцов задуматься, почему вы вообще не предлагаете эту сумму.

Некоторые покупатели пишут продавцам «», говоря что-то о себе, почему они любят этот дом и как они планируют в нем жить. Но это проблематично, поскольку они могут увековечить жилищное неравенство и создать возможность нарушения Закона о справедливом жилищном обеспечении.

Ландельс говорит, что не показывает продавцам букв и даже имен покупателей. «Иногда многое можно сказать по фамилии людей, а если это имена двух мужчин», — говорит он.«Мы исключаем все это, поэтому представляем предложения точно так же, как вещи, которые конкретно влияют на то, что происходит с предложением». Это включает в себя сумму предложения, дату закрытия и сумму первоначального взноса.

По данным Национальной ассоциации риэлторов, в 2020 году покупатели жилья обычно искали восемь недель и осматривали девять домов. Уже сейчас 2021 год станет для покупателей еще более тяжелым годом. Согласно данным опроса Национальной ассоциации строителей жилья, 64% активных покупателей жилья в первом квартале 2021 года искали более трех месяцев, а 45% этих покупателей говорят, что их перекуп не позволил им купить дом.

После проигрыша нескольких домов у вас может возникнуть соблазн сделать отчаянную ставку или сдаться. Не делай тоже.

Слишком высокие ставки или предложение на дом, который вам не очень нравится, могут вызвать у вас недовольство и. Между тем, отказ может оставить вас, ну, арендовать. Но это также может дать вам больше времени, чтобы отложить авансовый платеж, поработать над своим кредитным рейтингом и настроить список желаний для покупки жилья.

Если вы чувствуете разочарование, вы не одиноки. Но поскольку вы не можете контролировать, насколько горячим является ваш рынок недвижимости, Landels советует сосредоточиться на том, что вы можете контролировать.Знание того, какое предложение является разумным на вашем рынке, ограничение ваших непредвиденных обстоятельств тем, что имеет жизненно важное значение, и готовность вашего финансирования подготовят вас к тому, что появится подходящий дом — и ваше предложение будет правильным.

Методология выбора лучших районов для многосемейных сделок

Одна из основных проблем при начале инвестирования в многоквартирные дома — это где искать. На таком горячем рынке многие инвесторы ищут сделок за пределами своего собственного двора.

а где смотреть? Как вы это делаете?

Это немаловажное дело, потому что то, что вы выберете, означает, что именно здесь вы будете проводить часы и дни в поисках сделок, создании команд и управлении недвижимостью.

В этой статье я хочу описать, КАК выбрать лучшие районы для многосемейных сделок, и дать вам 3 ресурса, которые помогут вам.

Методология заключается в оценке территорий на основе этих 3 критериев.

Критерий №1: Ищите области, которые вам нравятся

Начните с выбора области, которая вам нравится (или, по крайней мере, вы не прочь провести там время).Может быть, у вас есть друзья и семья, которые там живут, или, может быть, вам просто нравится этот район. Также учитывайте логистику путешествий. Это место, куда можно с разумом поехать или прилететь? Например, мне нужно уметь долететь до него прямым рейсом за два часа или меньше.

Критерий № 2: Ищите районы с высокой доходностью

Если вы живете на любом побережье (или даже в некоторых районах между ними), то вы знаете, что рынок для многоквартирных домов очень популярен. Когда другие готовы переплачивать, будет труднее найти выгодные предложения.

Это означает, что вам, возможно, придется искать в менее жарких городах или на вторичных рынках, которые могут быть в стороне от проторенных дорог, но предлагают более высокую доходность.

Районы с «высокой доходностью» — это районы, в которых недвижимость оценивается по меньшей цене по сравнению с их доходом, чем в других районах, т.е. их денежные поступления выше (а также их максимальная ставка).

Критерий № 3: Ищите «быстрорастущие» районы

Вам нужны районы, в которых растет занятость. И в идеале вы хотите, чтобы этот источник занятости был как можно более диверсифицированным (чтобы избежать того, что произошло во время рецессии с областями, которые зависят только от нескольких отраслей).

Я хочу уточнить, как применять эти критерии, используя три очень полезных отчета.

3 отчета, которые помогут вам найти нужное место

Вот три бесплатных отчета, которые помогут вам определить рынки, на которых можно заключить сделки.

№ 1: Отчет по национальным квартирам Маркуса и Милличэпа

Национальный отчет о квартирах Маркуса и Милличэпа доступен здесь. В отчете представлены лучшие мегаполисы страны по этим очень важным критериям:

Динамика уровня вакантных площадей и арендных ставок,
Тенденции продаж;,
Ставка капитализации и доходность и
Рост занятости.

Отчет № 2: Отчет IRR Viewpoint

Еще один полезный отчет — отчет IRR Viewpoint, доступный здесь. В этом отчете крупные города отображаются на графике «рыночного цикла», то есть от рынка «восстановления / расширения» до «гиперпродукции» и обратно до «рецессии». И это делается для нескольких классов активов (например, многоквартирных, торговых, офисных и т. Д.).

Это наглядно показывает, где находятся основные рынки в рыночном цикле «вверх-вниз». Интересно, что есть несколько рынков, которые все еще «восстанавливаются».«Удивительно, но существует также большое количество растущих и не очень горячих рынков (« расширяющихся »).

В идеале вы хотите искать рынки, которые находятся в циклах восстановления и расширения, и избегать свойств в циклах гиперпродукции и спада.

№ 3: Отчет о самых успешных городах Милкена

Третий полезный отчет — это отчет Milken Best Performance Cities Report, в котором города ранжируются в зависимости от роста числа рабочих мест. Он оценивает 200 крупных городов, а также 200 малых городов и выделяет лучшие города с более подробным профилем.

Это позволяет увидеть, какое место в списке занимает ваш город и каковы его тенденции. Если ваш город находится в нижней части списка и находится в упадке, это может быть причиной с осторожностью при инвестировании в этот город. С другой стороны, если ваш город растет и тенденция положительная, это может быть хорошей причиной для инвестиций в него.

С чего начать: Собираем все вместе

Это очень много информации, и вы можете быть полностью поражены мыслью о выборе одной области из многих.

Почему бы не начать с отчета IRR Viewpoint? Создайте короткий список из городов в цикле восстановления или расширения рынка. Затем ознакомьтесь с разделами «Возможности» и «Индексы с высоким октановым числом» в отчете Marcus & Millichap. Эти индексы перечисляют 10 ведущих недооцененных рынков с потенциалом высокого роста в ближайшие годы.

Сравните этот список с местами, где вы не прочь провести время, и в вашем коротком списке может быть 3-5 городов. Затем используйте остальные отчеты, чтобы глубже изучить каждый из этих городов и выбрать 3 лучших.

Заключение

Я думаю, что эти три отчета помогут вам определить рынки, на которых следует искать сделки. Если вы можете сочетать устойчивый рост рабочих мест с циклом расширения рынка и высокими ставками капитализации, у вас есть идеальная комбинация для поиска на этом рынке.

Как выбрать квартиру своей мечты: шесть элементарных правил

Как выбрать квартиру на «вторичке»?

выбор жилья и оформление сделки

Вторичное жилье: преимущества и недостатки

Как выбрать правильное жилье?

Анализ стоимости вторичной квартиры: сколько денег готовить?

Что нужно знать о приобретаемой квартире

Оформление сделки: процедурные вопросы

Нужно ли использовать посредников? Преимущества и недостатки

Заключение

Как выбрать квартиру на вторичном рынке Новосибирска?

Внимание к деталям. Как выбрать квартиру на вторичном рынке? | Недвижимость

Участие в программах поддержки

Год постройки и тип дома

Район и соседи

Необходимость ремонта

Как выбрать квартиру на вторичном рынке

О плюсах и минусах покупки вторичной квартиры

Секреты правильного выбора жилища

Первичка или вторичка — что лучше?

Выбор между недвижимостью вне плана и вторичным рынком

На что обращать внимание при покупке квартиры на вторичном рынке

Вторичные рынки в ногу со временем

Как выбрать квартиру? Часть 1: Новое или Вторичное жилье

Стоит ли инвестировать в вторичные рынки недвижимости?

Обновите свои инвестиции сегодня

Три типа инвестиционных рынков

Первичная

Среднее

Высшее

Взгляд на пандемический рынок

Ускорение национальных тенденций

Подробнее об удаленном инвестировании от BiggerPockets

Аренда на вторичных рынках

А как насчет рисков?

Будет ли качаться маятник?

Управление рисками

Прирост населения

Рост занятости и отрасли

Восходящая динамика цен

Соотношение цены и дохода

Принятие решения

Навигация по горячему рынку недвижимости

Методология выбора лучших районов для многосемейных сделок

Критерий №1: Ищите области, которые вам нравятся

Критерий № 2: Ищите районы с высокой доходностью

Критерий № 3: Ищите «быстрорастущие» районы

3 отчета, которые помогут вам найти нужное место

№ 1: Отчет по национальным квартирам Маркуса и Милличэпа

Отчет № 2: Отчет IRR Viewpoint

№ 3: Отчет о самых успешных городах Милкена

С чего начать: Собираем все вместе

Об авторе

alexxlab

Читайте также

Как сшить игрушки из флиса своими руками: пошаговые мастер-классы с выкройками

Как сшить одежду для новорожденного своими руками: пошаговая инструкция

Позы во сне: о чем они говорят и как влияют на здоровье

Добавить комментарий Отменить ответ