Как вызвать оценщика квартиры: Как вызвать оценщика квартиры — De-Expert.ru

Это все разговоры, которые обычно происходят до того, как будет подана оценка.Однако бывают случаи, когда может возникнуть необходимость оспорить мнение оценщика о стоимости. Если вы оказались в такой ситуации, вернитесь и прочтите предыдущий пост здесь . И убедитесь, что вы воспользовались документом Reconsideration of Value Request , который мы создали, чтобы при необходимости оспорить оценку.

Хотя очень важно предоставить оценщику как можно больше информации, есть еще одна вещь, о которой вы просто не можете говорить.

Опять же, Бантон заявляет: «… профессионалам в сфере недвижимости по закону запрещается любое общение с оценщиком, которое имеет целью ненадлежащим образом повлиять на результат оценки. Хотя может быть очевидно, что принуждение оценщика запрещено, для агентов и брокеров всегда полезно убедиться, что оценщик или регулирующий орган не могут интерпретировать их сообщения как попытку ненадлежащего влияния на оценку. Примером ненадлежащего общения может быть просьба к оценщику предоставить оценку, которая соответствует запрашиваемой цене конкретного дома.Другим примером может быть сообщение оценщику, что он или она не получит будущих заданий, если оценка не облегчит сделку ».

Несколько лет назад мой друг-оценщик Райан Лундквист написал в блоге сообщение о множестве различных способов, которыми риэлтор может оказать давление на оценщика. Его статью можно прочитать здесь .

В своем посте он перечисляет 10 вещей, как риэлтор (или даже домовладелец), вы не должны говорить оценщику:

1. Я буду счастлив, если он оценит хотя бы по продажной цене.
2. Сделайте все возможное, чтобы получить как можно более высокую ценность.
3. Рынок загорелся. У вас не должно возникнуть проблем с оценкой.
4. Будет ли он входить в «стоимость»?
5. Я никогда не говорю этого, но если ты сможешь на этот раз немного поработать волшебством, ты станешь моим героем.
6. Если это не «оценка», продавец собирается выкупить закладную.
7. Я был бы шокирован, если бы он не «оценивал».
8. Я очень надеюсь, что это сработает. Но никакого давления или чего-то подобного.
9. У сына рак. Это было очень тяжело для семьи. Последним этапом завершения этой сделки является оценка.
10. Я не хочу просить вас делать что-то неэтичное, просто сделайте все, что в ваших силах.

Вот и все! Просто поделитесь с оценщиком фактами о доме и районе, о том, как вы оценили дом, и о любой другой соответствующей информации, которую, по вашему мнению, оценщик должен знать. И помните, не обсуждайте ценность. Не заставляйте оценщика «достичь ценности», и все будет в порядке.

Помощь домовладельцам в процессе оценки,

Райан Бэйс, SRA, AI-RRS

7 простых шагов для продавцов

Хотите получить оценку дома в рамках подготовки к продаже дома? Профессиональная оценка — это один из методов оценки дома, если вы совершенно не знаете его ценность или имеете уникальную собственность, которую сложно оценить. Однако есть более эффективные способы узнать стоимость дома, и покупатель должен будет заказать отдельную оценку кредитора как часть процесса закрытия, независимо от каких-либо оценок, полученных вами в прошлом.

Итак, если вы решите потратить дополнительные деньги на предварительную оценку, вы должны убедиться, что она не сбивает вас с пути из-за плохого мнения, иначе время, подготовка и расходы, необходимые для этого процесса, не окупятся. .

Итак, давайте рассмотрим плюсы и минусы оценки продавца, а затем разберем этапы, как получить оценку, которой вы можете доверять, и которая точно отражает то, что ваш дом может получить на открытом рынке.

Следует ли вам провести оценку дома перед тем, как выставить его на продажу?

Есть как положительные, так и отрицательные стороны в получении оценки дома перед его продажей или принятием решения о том, пришло ли время выставить свой дом на продажу.

Плюсов получения оценки продавца:

• Точная оценка дома поможет вам с самого начала оценить дом.
  Точная оценка поможет вам зафиксировать запрашиваемую цену и провести весь путь до закрытия. Если оценщик принял во внимание все соответствующие факторы, влияющие на стоимость вашего дома, ваш дом с большей вероятностью будет подвергнут оценке для целей финансирования покупателем в будущем. Профессиональное мнение о стоимости вашего дома также может упростить переговоры о цене на этапе предложения и дать продавцу рычаги воздействия на цену.
• Особые обстоятельства продажи требуют проведения оценки дома.
  В случае, если вы разделяете или продаете собственность во время развода, вы захотите получить стоимость собственности заранее с оценкой. Это даст вам лучшее представление о том, желает ли одна сторона выкупить другую, или поможет вам согласовать справедливую прейскурантную цену при высокой напряженности.
• Создавайте идеи для улучшения дома и модернизации, которые повышают ценность.
  Получение оценки может помочь вам определить ремонт дома, характерный для вашей собственности, который повысит стоимость дома и поможет вам продать его за большие деньги, когда придет время.

Минусы получения оценки продавца:

• Вы на крючке из-за наличных расходов.
  Вы сами оплачиваете оценку, которая может стоить от 300 до 500 долларов, в отличие от типичной оценки, заказываемой покупателем перед продажей.
• Обычно для правильной оценки дома оценка дома не требуется.
  Ваш агент по недвижимости поможет оценить ваш дом в рамках своего пакета услуг, используя так называемый сравнительный анализ рынка, который учитывает аналогичные недавно проданные объекты недвижимости в вашем районе.
• Возможность ошибки.
  Неточная оценка может нарушить вашу ценовую стратегию и задержать продажу дома.
• Покупатели не всегда доверяют оценке, полученной продавцом.
  Возможно, что рычаги воздействия, которые дает вам оценка во время переговоров, будут смягчены недоверием покупателя к оценке, исходящей от кого-то, кого он не нанял.

Если после оценки этих плюсов и минусов вы решите, что получение оценки подходит вам, выполните этот пошаговый процесс, чтобы получить оценку дома с высокой степенью точности.

Шаг 1. Попросите рекомендаций и совета — и делайте домашнее задание!

Если бы у вас болел зуб, вряд ли вы бы просто позвонили первому стоматологу, который появится в Интернете. Вы должны провести исследование, чтобы убедиться, что у дантиста хорошие отзывы и уровень опыта, который вы ищете.

Та же самая логика должна применяться, когда вы намереваетесь получить оценку дома. Потратьте время на то, чтобы тщательно выбрать подходящего оценщика дома и тщательно его проверить, окупится — неопытный оценщик, который не знает района или вашего типа собственности, может с тем же успехом набрать цифры из шляпы, чтобы оценить ваш дом.

«Большинство моих клиентов — это рефералы», — говорит Джон Гричин, главный оценщик компании Northstar Appraiser в округе Ориндж, Калифорния, который работает в этом бизнесе с 2003 года и за эти годы провел оценку тысяч домов. По его словам, лучшими источниками направления к хорошим оценщикам являются друзья и коллеги, недавно прошедшие оценку своего жилья, и агенты по недвижимости, имеющие опыт работы в районе, где расположен дом.

Гэри Нейярт, ведущий агент по недвижимости в Лансинге, штат Мичиган, с высоким рейтингом соглашается.«Многие типы деловых отношений имеют значение. Уровень доверия повышается, если у вас есть прошлые отношения ».

также можно найти на интернет-ресурсах. Например, Appraisal Institute, глобальная организация оценщиков жилья, продвигающая высокие профессиональные стандарты, предлагает свой инструмент «Найти оценщика». Этот инструмент позволяет выполнять простой поиск оценщика по почтовому индексу или расширенный поиск по таким атрибутам, как разговорный язык или различные профессиональные специальности.

Шаг 2. Убедитесь, что оценщик является добросовестным экспертом на вашем местном рынке

Домовладельцы должны всегда спрашивать кандидатов в домашние оценщики об их профессиональной деятельности, имеют ли они лицензии или сертификаты в своем штате и как долго они занимаются бизнесом.

Вам нужно будет проверить лицензию и полномочия оценщика, что вы можете сделать через лицензионное агентство вашего штата. Большинство государственных агентств предоставят письменное подтверждение того, что оценщик в настоящее время имеет хорошую репутацию, что также может раскрыть любые дисциплинарные меры, которые были приняты против них.

Вы также должны убедиться, что ваш оценщик как можно более знаком с вашей областью. По словам Гричина, оценщику, который не является местным, может не хватать важных знаний в данной области. Он приводит пример того, что в некоторых городах на севере округа Ориндж есть конные тропы. Близость к этим тропам может повысить ценность дома. Но если оценщик не знает об их существовании, он может не принять во внимание такие нюансы добавления стоимости.

Не стесняйтесь спрашивать оценщика об их опыте, особенно в особых ситуациях, таких как оценка во время развода или проверка активов.Вам также следует спросить об уровне опыта работы оценщика с недвижимостью, которая особенно похожа на вашу по стилю, возрасту и планировке, например, двухуровневые, бунгало, исторические дома и т. Д.

Шаг 3. Подготовьте дом, чтобы он выглядел наилучшим образом для особого гостя

Если позволяет время, вы захотите сделать некоторые мелкие ремонтные работы в доме, прежде чем вы назначите оценщика дома в графике. Немного пота и пара выходных могут добавить большие деньги к оценочной стоимости вашего дома.Так что подумайте о следующих вопросах при подготовке к предполагаемому визиту оценщика:

Позаботьтесь о мелком ремонте, который вы откладывали

Любые сломанные предметы или приспособления, такие как протекающий унитаз, потрескавшийся пол или отсутствующие дверные ручки, должны быть первыми в списке дел. Эти очевидные проблемы могут дать оценщику представление о том, что дом не содержался в лучшем состоянии и о нем следует немедленно позаботиться, — говорит Наэярт.

Ограничьте обращение: у вас есть только один шанс произвести первое впечатление

Возьмите выходные и приведите в порядок свой дом снаружи.Простые шаги, такие как выщипывание сорняков, чистка фасада и очистка газона от мусора, могут иметь огромное значение.

Инвестировать в улучшения, которые увеличивают стоимость или конкурентоспособность

Некоторые мотивированные продавцы могут захотеть подумать о модернизации, которая повысит оценочную стоимость собственности. Один из примеров, который Гричин предлагает продавцам в более теплом климате, — это кондиционер. «В таких жарких регионах, как Палм-Спрингс, [отсутствие] кондиционирования воздуха отрицательно сказывается на рыночных ценах». А если со времен администрации Клинтона недвижимость не менялась, подумайте о новом облике: столешницы, пол и шкафы — это все, что вы можете украсить, чтобы получить высокую рентабельность инвестиций!

Шаг 4. Запланируйте оценку и соберите подтверждающие документы, подтверждающие стоимость вашего дома

Теперь пора назначить оценщику, чтобы он пришел домой и сделал то, что у них получается лучше всего.

Хотя стоимость полной оценки варьируется в зависимости от местоположения, по словам Гричина и Наейерта, вы обычно можете рассчитывать заплатить за эти услуги от 300 до 500 долларов.

Убедитесь, что у вас есть документация обо всех улучшениях, сделанных в доме за последние 10-15 лет, включая реконструкцию, модернизацию и новые дополнения.

Шаг 5: Зафиксируйте все окончательные детали для оценочного дня

Это за несколько дней до визита оценщика (или день, если вы работаете в последнюю минуту).О каких задачах вам следует позаботиться, прежде чем они появятся?

Вам нужно потратить несколько часов на глубокую уборку и наведение порядка в доме, особенно на видимых частях, таких как полы и столешницы. Пропылесосьте, осмотрите кухню и ванную комнату и вытрите поверхности от пыли и грязи.

Этот шаг особенно важен, если в течение последних нескольких месяцев вы регулярно не проживали в этой собственности. Гричин может вспомнить несколько раз за годы, когда условия в доме, который он посетил, были антисанитарными, вызывая у него физический дискомфорт, включая чихание и затрудненное дыхание.

Дом должен быть «готов к показу», — говорит Наэярт, добавляя, что, хотя оценщик не будет снимать стоимость дома специально из-за таких проблем, как пыль или беспорядок, это красные флаги того, что владелец не позаботился о собственности должным образом. на протяжении многих лет, что потенциально может побудить оценщика осмотреть дом более внимательно.

Жильцы нередко имеют заблокированный вход в подвал или чердак, особенно если там находятся дети или домашние животные, но каждая комната в доме должна быть легко доступна.Убедитесь, что оценщик может перемещаться, снимать измерения и фотографировать, а также легко проверять все детали.

Домашних животных следует держать в стороне — положить кошек в переноску и либо запрячь собак, либо вывести их на прогулку. «Всегда сообщайте оценщику», что они войдут в дом с домашним животным, — говорит Гричин, добавляя, что любит собак, но ценит предупреждение.

То же самое и с людьми, живущими в доме. Наэярт настоятельно рекомендует клиентам покинуть собственность во время оценки.Спросите оценщика, сколько времени, по их мнению, займет процесс — обычно оценка может длиться от 15 минут до пары часов. Домовладельцы должны ожидать, что оценщик посетит каждую комнату дома и сделает множество фотографий, которые они будут оценивать из своего офиса.

Домовладельцы могут услышать популярный совет: испечь печенье утром перед инспекцией и оставить его оценщику. И Гричин, и Наэярт говорят, что этот жест никогда не повредит, но вряд ли на стоимость дома повлияет тарелка сникердудлей.

Шаг 6: Получите и просмотрите отчет об оценке с вашим агентом по недвижимости

Если клиент работает с агентом, оценка и отчет обычно поступают непосредственно к нему, а не к домовладельцу, — говорит Гричин, добавляя, что клиенты редко смотрят его фактический отчет.

Наэярт соглашается. «Отчет битком набит цифрами и фотографиями. Он очень сухой и не удобен для потребителя », — говорит он.

Просьба о встрече с оценщиком и ознакомлении с отчетом выделит мотивированного клиента из толпы.Домовладельцы могут защищать свою собственность и следить за тем, чтобы оценщик принял во внимание такие факторы, как улучшения дома, школьные округа и такие особенности, как близость к паркам или другим местам отдыха.

Шаг 7. Используйте значение, чтобы сообщить о своем плане перед включением в листинг или получить второе мнение, если вы недовольны

Отчет готов! Это может произойти одним из двух способов:

Оценка вас довольна:

В этом сценарии стоимость дома — это число, которое вас устраивает.«Это не всегда означает, что это число соответствует вашим ожиданиям или превосходит их — в некоторых случаях клиент хочет, чтобы сумма в долларах была низкой», — говорит Гричин. Например, если оценка проводилась в первую очередь для определения налогов на недвижимость, клиенту потребуется меньшая сумма, говорит он.

Если вас устраивает цифра, которую представляет вам оценщик, обратитесь к своему агенту по недвижимости и обсудите следующие шаги. Они захотят начать предварительный план дома и подготовить его для продажи, например собрать документы и написать объявление о собственности.

Вы недовольны оценкой:

В этом случае вас не устраивает стоимость, установленная оценщиком для вашей собственности.

Если сумма ниже (или выше), чем вы ожидали, изучите потенциальные причины несоответствия между оценочной стоимостью и диапазоном цен, который вы оцениваете для своего дома.

Факторы, которые могут увеличить или уменьшить оценочную стоимость дома, включают год постройки дома, проекты модернизации и реконструкции, выполненные за эти годы, а также общее состояние дома.Хотя вы можете считать оригинальную кухню и ванные комнаты вашего дома 1972 года очаровательно ретро, ​​на самом деле они будут недоброжелателями, пока вы не вложите средства в их обновление.

Кроме того, дом в конечном итоге будет «скован наручниками» со стороны района, в котором он расположен, говорит Наейерт. Например, исследование, проведенное специалистом по городскому планированию, показало, что если недвижимость находится рядом с рекламным щитом, домовладельцы могут ожидать, что оценка будет на 30 826 долларов меньше, чем стоимость дома всего на 500 футов дальше.

Кроме того, «если дом не соответствует соседству, это может привести к огромной разнице в оценке», — говорит Наэярт, вспоминая клиента, который добавил несколько комнат в свой дом, что сделало его примерно вдвое больше, чем в других кварталах. дома по соседству.

«Получит ли он вдвое больше денег, чем его соседи? Нет, — говорит он.

В то время как домовладельцы могут попытаться получить второе мнение, если они недовольны оценкой, Наэярт предупреждает, что он видел только два дома из 60, которые он продал за последние два года, по цене, резко отличающейся от той, что была получена при первой оценке.

«Вы можете получить второе мнение, но это случается нечасто и во многих случаях не требуется. Было бы много заплатить за [многократную] оценку », — говорит Наэярт.

В конечном итоге, если число окажется низким, «вы можете положить [оценку] в ящик и никому об этом не рассказывать», — говорит Наэярт. А оценка не может выразить ни в одном долларе того, насколько жильцам дома понравилось жить в нем, насколько они любили свой дом или воспоминания, которые они там создали. «Это просто мнение», — говорит он. «Мнение одного человека».

Источник изображения заголовка: (rawpixel / Unsplash)

Вот чего ожидать от оценки дома, чтобы не упустить его

В любом случае, в чем смысл оценки?

Согласно NAR, целью оценки является «независимый и беспристрастный анализ недвижимости».Клиент оценщика — кредитор. Однако в конечном итоге оценка защищает покупателя от того, что он заплатит за дом больше, чем он стоит, что может поставить под угрозу его финансовое будущее.

«Скажем, покупатель потеряет работу год спустя», — говорит Форд. «Если они перевернуты, они не смогут продать дом, и они будут лишены права выкупа. Если они купят его по правильной цене и что-то случится через год или два, они смогут выйти из него целыми и невредимыми. У них может не быть прибыли, но они не могут понести никаких убытков или, по крайней мере, таких же крупных убытков.”

Чтобы составить точный показатель стоимости, оценщик проводит глубокое исследование сопоставимых данных о продажах и использует выезд на место для проверки размера, характеристик и состояния дома.

Почему оценка должна проводиться по контракту?

Есть несколько основных причин, по которым дома не проходят оценку. Вверху списка:

1. Цена контракта просто выше рыночной.

На растущих рынках недвижимости покупатели часто соревнуются за дом и поднимают цену выше рыночной.На этом этапе самая большая ошибка продавцов заключается в том, что они предполагают, что покупатель принесет дополнительные деньги на стол по мере необходимости.

«В реальном мире у людей не так уж много дополнительных денег, чтобы добавить к сделке», — объясняет Форд. «Обычно это:« Что больше всего, на что мы можем претендовать и на что можем внести первоначальный взнос и заключительные расходы? »»

Это также то, почему ценообразование вашего дома с самого начала так важно. Не нанимайте агента, который будет льстить вам пустым обещанием продать ваш дом дороже.Найдите того, кто выполнил свою домашнюю работу и имеет сертификаты, подтверждающие это.

Если вы выберете более высокую цену, найдите покупателя, который заплатит наличными или попросит подтвердить наличие денежных средств, прежде чем вы заключите договор.

2. Оценщик обнаруживает проблему с домом, которая влияет на его стоимость.

В некоторых случаях оценщик идентифицирует проблему с недвижимостью, которая должна быть учтена при оценке.

Это может быть дополнительный номер без разрешения. В этом случае оценщик может пометить комнату как статью «затраты на лечение» в отчете, что может снизить оценочную стоимость на заданную сумму.

Некоторые типы ссуд, такие как FHA (Федеральное управление жилищного строительства), также требуют устранения конкретных проблем, таких как разбитые или треснувшие окна, перед проведением оценки дома.

3. Оценщик не имел опыта или не знал местности.

Есть много нюансов, которые влияют на точную оценку собственности. «Географическая компетентность» или знание оценщиком местности могут иметь большое значение для определения истинной рыночной стоимости дома при оценке.Другие проблемы, по словам Форда, могут заключаться в том, что оценщик спешит с компиляцией данных или применяет короткие пути.

Оценщик приходит, чтобы сделать важную работу. Есть ли способы помочь им или подготовиться к их приезду?

«Вы должны содержать [дом] в чистоте, вы должны сделать его действительно презентабельным для этого оценщика», — говорит Крюгер.

Вот краткий список того, что вы можете сделать для подготовки к аттестации:

• Глубокая уборка внутри вашего дома.
  Действуйте так, будто вы снова показываете дом покупателям. Воспользуйтесь нашим основным руководством по уборке так, как вы хотите, чтобы не пропустить ни одного пятна. Обязательно позаботьтесь о любых проблемах, связанных с вредителями и домашними животными! «Каждый оценщик мог бы рассказать вам истории о том, как он вошел в дом, посмотрел на свою штанину и увидел, что она буквально почернела от блох», — говорит Форд.
• Защитите своих питомцев.
  Это простая вежливость, позволяющая оценщику работать более эффективно, даже если он или она любит собак!
• Проведите послеобеденную уборку двора.
  Не нужно слишком фантазировать. Просто убедитесь, что фасад дома выглядит красиво и аккуратно. Удалите сорняки, косите газон, подстригите живую изгородь, подстригите траву, счистите паутину, уберите листья и мусор. Вы не можете обязательно определять цену сдерживаемой привлекательности с помощью методов количественной оценки, но оценщики действительно принимают это во внимание качественно при согласовании этой окончательной стоимости.
• Подкрасьте краской снаружи дома.
  Это может показаться не таким уж большим делом, но оценщики будут учитывать отслаивающуюся краску в своей оценке, особенно если они проводят оценку ипотеки FHA.Если у вас нет лишней краски в подвале, вы можете использовать лезвие бритвы, чтобы взять небольшой образец со стены (который будет подкрашиваться позже) и подобрать цвет в магазине красок.
• Ради всего святого, не поливайте газон и не запускайте дождеватели.
  Оценщики не хотят залезать в ваш дом грязь! И им нужно измерить вокруг вашего дома, чтобы получить измерения.

Во время экспертизы дома

Что ищут оценщики в доме

Почти все оценщики во время оценки используют одну и ту же форму — Единый отчет об оценке жилого фонда.Эта форма задает конкретные вопросы о демографии района, тенденциях в области жилищного строительства в этом районе, доступных коммунальных услугах, измерениях и деталях о доме, состоянии собственности и о том, как дом вписывается в окружающий район.

В частности, помимо учета обновлений, сделанных в собственности, оценщики ищут дома:

Внешние факторы

• Конструкция
• Возраст
• Расположение
• Объект недвижимости
• Качество строительства
• Целостность кровли и фундамента
• Водостоки и сайдинг
• Парковка
• Внешний вид
• Окрестности

Внутренние факторы

• Площадь в футах
• Функциональная схема
• Количество и размер спален, ванных комнат и кухонь
• Коммунальные услуги включены
• Принадлежности для здоровья и безопасности
• Приборы
• Состояние салона
• Структурная целостность
• Соответствие нормам

«Оценщики больше предпочитают черно-белый вид дома», — говорит Крюгер.«Они не принимают во внимание многие обновления. Это скорее основы дома «.

Их цель — выяснить, как этот дом сравнивается с другими подобными объектами в этом районе. Оценщик произведет замеры и сделает фотографии, найдет сопоставимые объекты поблизости и объединит всю информацию в отчет, в котором дом будет привязан к реальной цене продажи.

Вот почему так важно поддерживать дом в отличном состоянии; Если оценщик увидит дом, который выглядит неухоженным или неухоженным, у него появятся основания полагать, что сам дом не обслуживается должным образом, что снизит его стоимость.

В целом, фактический процесс оценки дома может занять от 15 минут до нескольких часов.

Пока оценщик там: остаться или уйти?

Домовладельцы не обязаны покидать дом, но это может быть к лучшему — так вы не попадете ни на одну из фотографий или не будете мешать измерениям.

Если вы все-таки остаетесь в доме, пока там оценщик, ничего страшного.Но знайте, что вы могли бы немного усложнить работу оценщика.

Никто не будет винить вас за болтливость, но… «Очень сложно зайти на кухню и попытаться обратить внимание на всю бытовую технику, встроенную, не встроенную, вентиляционные отверстия, микроволновые печи, соответствие розеток, прерыватели замыкания на землю. , — говорит Форд. «Все, на что мы смотрим одним взглядом, и мы пытаемся делать записи, пока владелец рассказывает нам, как за 15 лет до того, как они подумали, что крыша где-то протекает».

Тем не менее, было бы неплохо, если бы ваш агент был там.Он или она может ответить на такие вопросы о вашем доме, как «Разрешили ли этот гараж?» и «Солнечные панели сданы в аренду или в собственности?»

Plus: «Мы предоставляем сопоставимую информацию о продажах заранее, если оценщик запросит их», — говорит Крюгер. «Мы также предоставляем информацию о том, как мы пришли к предложенной цене, и о любых типах функций или обновлений в доме, которые оценщик не может увидеть собственными глазами».

После экспертизы дома

Когда вы получите результаты экспертизы жилья?

Как только оценщик уйдет, вы, несомненно, захотите узнать, какую ценность он придает вашему дому.

Отчет об оценке может быть возвращен примерно через неделю, но может занять не менее 10 дней. Знайте, что оценщику может потребоваться обзвонить, проверить наличие разрешений и проверить определенную информацию для отчета. Если вы хотите, чтобы оценка была проведена раньше, убедитесь, что ваш агент в курсе всех вопросов, которые могут возникнуть у оценщика о вашем доме, истории разрешений и т. Д.

Как продавец, вы не получите копию отчета автоматически, но вы можете запросить ее, и кредитор должен будет предоставить ее вам в течение 30 дней.Если оценка проводилась по цене контракта, ваш агент по недвижимости сможет сразу же сообщить вам подробности.

Отчет, который обычно составляет около 10 страниц или меньше (хотя некоторые могут растягиваться до 100 страниц), будет содержать локальные сопоставимые объекты недвижимости с фотографиями и подробной информацией о каждой собственности, включая оцениваемый дом, оценочную стоимость и то, как оценщик определил стоимость. , и какие факторы учел оценщик.

Сколько времени нужно, чтобы закрыть ваш дом после его оценки?

Когда отчет будет готов, у вас будет несколько вариантов.Если оценочная стоимость примерно такая же, как предложение вашего покупателя, поздравляем! Будьте готовы закрыть свой дом.

«После завершения оценки остается лишь вопрос андеррайтинга», — говорит Крюгер. «Я даже видел, где проводится оценка, и мы закрываем ее на следующий день».

Как можно оспорить низкую оценку?

По словам экспертов по недвижимости, с которыми мы говорили, дома будут оцениваться на уровне или выше контрактной стоимости в 80–90% случаев, в зависимости от вашего рынка. Но если оценка окажется ниже ожидаемой, возможно, вам придется проделать дополнительную работу.

Обычно у вас есть несколько вариантов:

Получите пересмотр стоимости на основе сопоставимых данных о продажах.

Если аттестация проводилась по контракту, ваш инстинкт может вызвать у оценщика и спросить, как они пришли к этому числу. Но оценщики не могут поговорить с вами о стоимости дома, который вы продаете (и они не могут поговорить с покупателями).

Опровержение оценочной стоимости должно исходить от кредитора, и еще лучше, если вы можете представить доказательства.«Когда кто-то думает, что оценка оказалась заниженной, лучше всего получить доказательства в виде других сопоставимых объектов в том же районе», — говорит Форд.

Затем вы можете отправить оценщику так называемый пересмотр стоимости. Однако, по словам Форда, примерно в 85–90% случаев оценщик сможет подтвердить свое мнение о стоимости. Это потому, что обычно есть причина, по которой новые сопоставимые данные, добавляемые после факта, не являются соотношениями яблок с яблоками.

Предположим, однако, что есть два одинаковых дома в одном месте, но оценщик выбрал меньшую стоимость из двух, чтобы оценить ваш дом.Оказалось, что одна из них была сделана на развод, и это единственная причина, по которой она была продана дешевле. Тогда у вас может быть случай, который побудит этического оценщика признать ошибку и изменить свой отчет.

Продавцы также могут заказать вторую оценку, но это может быть дорого и часто требует перехода к новому ипотечному кредитору, говорит Крюгер.

Стоит? Может быть. Крюгер однажды увидел рост на 30 000 долларов между первой и второй оценкой одного и того же дома.

Проведите переговоры с покупателем, чтобы сохранить сделку.

Часто покупатель хочет купить ваш дом ровно столько, сколько вам нужно для его продажи. Это означает, что даже если оценка окажется высокой, вы сможете заключить сделку.

Кейт Сильвер, жительница Чикаго, которая в апреле прошла процедуру оценки при покупке дома, должна была опередить девять других покупателей и все еще надеяться, что оценочная цена соответствует ее предложению.

«В ожидании нашей экспертизы определенно имел место укус ногтя», — говорит Сильвер. «Беспокойство было высоким, потому что мы знали, что банк будет готов предоставить нам ссуду только на сумму оценочной стоимости дома, и мы должны будем компенсировать разницу.”

Когда вы его варите, вы можете:

• Уменьшите запрашиваемую цену, чтобы она соответствовала оценке.
• Покупатель может принести дополнительные деньги к столу.
• Вы можете встретить где-то посередине.

Используйте своего агента по недвижимости в ваших интересах; они часто могут вести переговоры с покупателем о сохранении контракта.

«Самое важное, что нужно знать, — это то, что это всего лишь мнение в конце дня», — говорит Крюгер. «Это мнение одного человека.Не все оценки будут прежними. Я видел большие различия в том, как два разных человека оценили бы дом. Это еще не все. Есть варианты ».

Источник изображения заголовка: (paulbr75 / Pixabay)

3 способа сделать, а не нарушить оценку вашей квартиры в Нью-Йорке

Неважно, хотите ли вы продать свою квартиру или рефинансировать по более низкой ставке, ваша оценка может помочь или сорвать сделку. И как только об этом сообщили вашему кредитору, оспорить его будет очень сложно.Вот почему так важно, чтобы оценщик увидел вашу квартиру в лучшем свете.

Подготовка к оценке должна быть «многомесячным процессом, а не чем-то, что вы делаете по прихоти», — говорит Джонатан Миллер, президент и генеральный директор Miller Samuel, манхэттенской фирмы по оценке недвижимости.

NeighborhoodCentral HarlemEast HarlemHamilton HeightsHarlemHudson HeightsInwoodManhattan ValleyMorningside HeightsMt Моррис ParkSugar HillWashington HeightsWest HarlemUpper West SideUpper East SideUpper ManhattanMidtown WestMidtown EastDowntownBattery Парк CityCentral VillageChelseaChinatownCivic CenterEast VillageFinancial DistrictFlatironGramercy ParkGreenwich VillageLittle ItalyLower East SideLower ManhattanMurray Hill Kips BayNohoNomadSohoTribecaUnion SquareWest 30SWest VillageBrooklynBay RidgeBedford StuyvesantBensonhurstBoerum HillBrooklynBrooklyn HeightsBushwickCanarsieCarroll GardensClinton HillCobble HillColumbia Street WdCrown HeightsDitmas ParkDowntown БруклинДамбоДайкер-ХайтсИст-ФлэтбушВосточный Нью-ЙоркИст-Уильямсбург burgWilliamsburg N SideWindsor TerraceQueensAstoriaBelle HarborBriarwoodCoronaElmhurstFar RockawayFlushingForest HillsForest Hills GardenForest Hills GardensHoward BeachHunters PointJackson HeightsKew GardensLong Остров CityRego ParkSunnysideBronxBedford ParkBronxdaleConcourseConcourse VillageFieldstonFordhamHigh BridgeKingsbridgeMarble HillMorrisaniaMott HavenNorth RiverdaleNorwoodRiverdaleSoundviewSouth RiverdaleSpuyten DuyvilUniversity HeightsWestchester SquareLocust ValleyLong BeachUpper Бруквилль

Priceup до $ 500,000up до $ 750,000up до $ 1,000,000up до $ 1,250,000up до $ 1,500,000up в 2 000 000 долларов США до 3 000 000 долларов США до 5 000 000 долларов США до 6 000 000 долларов США до 7 000 000 долларов США до 8 000 000 долларов США не более

Спальнистудии или минимум 1 спальня минимум 1 спальня минимум 2 спальни минимум 3 спальни минимум 4 спальни5 или более спален

Ванные комнаты минимум 1 ванная комната минимум 1.5 ванных комнат минимум 2 ванные комнаты минимум 2,5 ванные комнаты минимум 3 ванные комнаты минимум 3,5 ванные комнаты 4 или более ванных комнаты

[Примечание редактора: эта история была первоначально опубликована в 2011 году]

Вот несколько советов для получения максимальной отдачи, от людей, которые занимаются оценкой почти каждый день.

1. Знайте свое здание и компы

• Исследуйте свое здание. Банки хотят знать, что есть в резервном фонде здания, ссужали ли они это здание раньше и другие финансовые данные.Запросите эту информацию в вашем кооперативе или кондоминиуме. «Поработайте над недвижимостью, прежде чем даже заплатить 400 долларов оценщику», — говорит Мелисса Кон, ипотечный брокер FM Home Loans.
• Изучите сопоставимые продажи в вашем здании и районе. Кон говорит, что это самый важный фактор для повышения оценки вашей собственности. Вы должны сообщить оценщику не только, за что продаются другие квартиры, но и о состоянии этих квартир. «Если он находится в той же линейке, но продан за меньшие деньги из-за плохого состояния, вам следует указать на это», — говорит она.Вы или ваш брокер должны включить эту информацию в пакет, который вы представляете оценщику, когда он или она прибывает (более подробная информация о том, что еще включить, приводится ниже).
• Не ждите, что оценщик знает окрестности. Многие оценщики в наши дни приезжают из районов за пределами Нью-Йорка и могут не понимать разницы между вашим зданием и другим. Кон недавно увидел квартиру, которую брокер оценил в 8-10 миллионов долларов и оценил в 4,5 миллиона долларов. Оценщик сравнивал его с другими квартирами, в которых не было таких же видов или удобств.
• Подготовьте пакет информации о квартире. Включите план этажа, финансовые показатели здания, информацию о продажах в вашем доме и ваши впечатления от этих продаж, а также списки любых улучшений в квартире и в районе.

2. Подготовьте свою квартиру

• Мелкие исправления, такие как замена незакрепленной или отсутствующей плитки или пятен от протечек на кухне или в ванной, должны выполняться без вопросов, согласно Рональду Голду из Gold Appraisal.Эти мелочи «действительно влияют на воспринимаемую ценность квартиры», — говорит Голд.
• Тем не менее, капитальный ремонт кухни или ванной комнаты, вероятно, не окупится при оценке. «На растущем рынке вы, вероятно, вернете эти деньги, но на этом рынке вы, скорее всего, потеряете деньги», — говорит Голд.
• Свежая покраска стен и потолка создает впечатление, что за квартирой ухаживают и поддерживают в хорошем состоянии. Хороший пол тоже имеет значение. Вымойте ковры или отполируйте полы, если они испачканы или изношены.
• Вымойте окна, застелите кровати, уберите прилавки. Это может показаться очевидным, но оценщики говорят, что около 50 процентов квартир на момент прибытия не опрятны. «Вы же не хотите давать оценщику повод протыкать квартиру», — говорит Голд. Хотя оценщики обучены не обращать внимания на беспорядок и мелкие недостатки, они действительно видят в некоторых из этих вещей признаки того, что за зданием и квартирой не ухаживают очень тщательно. Это может привести к снижению оценочной стоимости, поэтому решение более мелких проблем имеет финансовый смысл.

3. Расскажите свою историю

• Вы или ваш брокер должны передать оценщику подготовленный вами пакет — и рассказать свою историю. Поскольку многие оценщики могут мало что знать о вашем районе или здании, они могут полагаться на поиск в Google, чтобы получить информацию о других квартирах, которые были проданы поблизости. «Вы хотите предоставить субъективную информацию, — говорит Миллер, — включая ваше мнение о том, почему ваша квартира стоит того, что она есть, и почему она лучше, чем чужая. Если вы знаете, что квартира была продана по более низкой цене из-за сноса, растянутого развода или из-за того, что квартира нуждалась в ремонте, вам необходимо обратить на это его внимание.”
• Быстро отметьте любые положительные изменения, которые вы внесли, чтобы повысить ценность пространства, например, отремонтировали ванную комнату или добавили систему кондиционирования. Не упоминайте, что вы красили комнату или другие мелкие изменения, которые считаются регулярным обслуживанием. Обязательно укажите, сколько вы заплатили за квартиру и сколько вложили в нее.
• Если в здании были улучшения или есть планы по его улучшению, укажите их. Кроме того, обязательно обратите внимание на любые текущие строительные работы, которые могут быть в стадии реализации.Если вестибюль находится в стадии строительства или снаружи возводятся строительные леса, сообщите оценщику, какие ремонтные работы выполняются и когда они должны быть завершены.
• Не парить. После того, как вы выделите основные моменты сюжета, оставьте оценщика в покое. «Если хозяин находится в шести дюймах от меня, что это телеграфирует? Я думаю: «Есть проблема», — говорит Миллер. Просто убедитесь, что оценщик получает всю необходимую информацию, а затем позвольте ему или ей сделать свою работу.
• После того, как оценщик уйдет, у вас больше не будет возможности взаимодействовать, как и у банка, с которым вы работаете.«Если вы не передадите то, что хотите в течение этого короткого периода времени, вы не сможете сделать это снова», — говорит Миллер. И после того, как оценка сделана, предстоит нелегкая битва за ее изменение.

Что произойдет, если оценочная стоимость квартиры окажется ниже контрактной?

В мире дорогостоящей недвижимости Нью-Йорка, где цены на квартиры по-прежнему бьют рекорды, нередко оценка оказывается ниже согласованной цены продажи.Оценка проводится через несколько недель после того, как контракт уже будет полностью выполнен, поэтому это обычно ставит покупателя в особую ситуацию. Прежде чем мы углубимся в то, что на самом деле происходит, когда оценка показывает более низкую оценочную стоимость, чем покупная цена собственности, давайте рассмотрим цель оценки кондоминиумов и кооперативов и то, чего они стремятся достичь.

Когда потенциальному покупателю квартиры требуется финансирование, он обычно подает предварительное одобрение ипотеки вместе со своим предложением.После согласования продажных цен между покупателем и продавцом составляется договор купли-продажи, который рассматривается поверенными по недвижимости города Нью-Йорка. После заключения контракта адрес собственности и контракт передаются кредитору, с которым работает покупатель.

Одним из первых действий кредитора является заказ оценки. Причина, по которой при заимствовании денег для финансирования закрытия сделки необходима оценка квартиры, заключается в том, что недвижимость должна выступать в качестве залога на случай, если заемщик (покупатель квартиры) не выплатит ипотечный кредит и не лишится права обращения за недвижимостью.Если банк окупает квартиру, он хочет убедиться, что квартира действительно стоит тех денег, за которые она была куплена.

Наличие оценки имущества оценщиком помогает кредитору снизить риск. Кредиторы принимают окончательное решение о том, ссужают ли они деньги покупателю квартиры, не только под свой кредит, доход и профили активов, но также и от того, соответствует ли оценочная стоимость покупной цене или превышает ее. Кроме того, из-за жилищного кризиса и ипотечного кризиса, произошедшего в 2008 году, кредиторы больше не могут присылать своих собственных оценщиков.Скорее оценщики действуют как независимые третьи стороны. Это предназначено для поощрения устойчивой практики кредитования и предотвращения мошенничества и чрезмерного заимствования на недвижимость, стоимость которой меньше, чем ипотечные кредиты, взятые на нее.

Каждая квартира в Нью-Йорке уникальна. При определении цен оценщики принимают во внимание множество факторов. Вот некоторые из вещей, которые они ищут:

• Расположение квартиры
• Размер квартиры
• Отделка квартиры
• Просмотры vs.Нет просмотров
• На каком этаже находится квартира
• Удобства в здании
• Кондо или совместная работа
• Район
• Комплексы (сопоставимые дома, которые недавно были проданы)

Комплексы — самый простой способ для оценщика предоставить своего эксперта заключение и составить свой отчет. Однако иногда подборки не могут рассказать всей истории.

Оценка зависит от объективности и субъективности оценщика. Если покупатель ищет ипотеку у двух отдельных кредиторов, будут заказаны две независимые оценки.Каждая оценка, вероятно, вернется с немного разными оценками, что отражает тот факт, что существует определенная степень субъективности, связанной с процессом.

В идеальном случае оценка будет возвращена на квартиру по цене, равной или превышающей покупную цену. Тем не менее, это не всегда так. Вот несколько причин, по которым оценка может быть ниже ожидаемой:

• Оценщик не знаком с окрестностями.Представьте себе оценщика из округа Вестчестер, который приезжает в Вильямсбург, Бруклин, чтобы оценить недвижимость. Будет уровень отключения. Такого рода разъединение — это реальность, с которой необходимо надлежащим образом справляться.
  
• Незнание сопоставимых единиц. Оценщик может видеть комплекты квартир, которые были проданы по более низкой цене, но не осознает, что их отделка хуже, чем у оцениваемой им собственности. Например, объект недвижимости мог быть отремонтирован с новой кухней и ванными комнатами, в то время как другие квартиры в здании или районе были проданы по более низкой цене и не были отремонтированы.
  
• Район облагораживается. Когда районы проходят процесс джентрификации, есть вероятность, что стоимость квартир в предыдущие годы была значительно ниже. В некоторых районах, возможно, даже не было кондоминиумов или кооперативов, с которыми можно было бы сравнивать.
  
• Новый проект со значительно более высокой стоимостью, чем соседние объекты. Покупатели готовы покупать новостройки по более высокой цене. Без ранее закрытых сделок, с которыми можно было бы сравнивать, оценка новых разработок может оказаться ниже.Несмотря на то, что объекты недвижимости находятся в контракте с еще более высокой оценкой, они не будут считаться доплатой.

Сделка противопожарной продажи записана как комп. Если кто-то скончался или переживает трудности, он может быть склонен продать недвижимость как можно быстрее по любой цене. Эта распродажа может быть сопряжена с дополнительными расходами.

Когда покупатель квартиры видит отчет об оценке и узнает, что оценочная стоимость вернулась по более низкой цене, чем та, по которой он покупает свою квартиру, первоначальной реакцией может быть то, что он переплатил за квартиру.Это не тот случай. Оценочные значения подвержены аномалиям, указанным выше.

На данный момент у покупателя есть множество вариантов.

• Получите вторую оценку. Кредитор может позволить покупателю получить вторую попытку получить правильные цифры. Кроме того, покупатель, возможно, уже проходил процесс ипотеки со вторым кредитором, но воздержался от оплаты оценки, чтобы посмотреть, как обернулся первый.Пришло время позвонить второму кредитору и снова проверить недвижимость. Кроме того, одна уловка, которая работает в новых разработках до получения второй оценки, — это ожидание в течение нескольких недель, прежде чем произойдет какое-то другое закрытие. Это увеличит стоимость комм. Эти компании могут закрываться с традиционным кредитованием или даже быть покупателями за наличные.

• Запросите исключение. Не упустил ли оценщик некоторые ключевые детали, такие как внутренняя отделка или удобства в здании? Если брокеры (листинговый или брокер покупателя) могут выявить ключевые упущения, потенциальный покупатель может потребовать исключения.Это может занять неделю и не является гарантией, но это возможность.
  
• Положите больше денег. Если покупатель может покрыть разницу между оценочной стоимостью и покупной ценой наличными, это простое решение, позволяющее обеим сторонам беспрепятственно продолжить сделку.
  
• Пересмотреть сделку. Если внесение более крупного первоначального взноса за квартиру не является жизнеспособным вариантом, и кредитор не проявляет гибкости в отношении оценочной стоимости, ваш единственный другой вариант, кроме отмены сделки, — это вернуться к чертежной доске и посмотреть, будет ли сделка можно реструктурировать.Несколько способов реструктуризации сделки включают комбинацию опций:
  
  • Продавец соглашается на снижение цены квартиры
  • Покупатель вкладывает больше денег в обмен на продавца, желающего также снизить цену продажи, что позволяет обе стороны эффективно восполняют дефицит финансирования
  • Продавец предоставляет финансирование на основе разницы между оценочной стоимостью и продажной ценой, хотя это может чрезмерно усложнить сделку и может не работать с банком, предоставляющим основную часть финансирования
    
• Прогулка от сделки. Если все усилия были исчерпаны, то единственным выходом будет свернуть сделку с квартирой и расторгнуть договор. Конечно, это должно происходить под руководством юристов покупателя и продавца по недвижимости. Кроме того, контракт должен будет включать в себя непредвиденное финансирование, которое позволит покупателю в одностороннем порядке аннулировать сделку, если финансирование не может быть достигнуто. Без такого непредвиденного обстоятельства покупатель может лишиться своего задатка (первоначального взноса).

R каждому обращайтесь к нам по за бесплатной консультацией, чтобы узнать больше о том, что нужно для покупки квартиры или кооператива в Нью-Йорке. Прежде чем искать в случайных списках, мы всегда рекомендуем связаться с брокером, который будет представлять ваши интересы. В Blooming Sky мы работаем с нашими клиентами от начала до конца.

Прочтите: Руководство для впервые покупателя жилья для вашей квартиры в Нью-Йорке

Понимание процесса оценки — что оно вам стоит?

Все думают, что их дом похож на два миллиона долларов, но в мире банков и агентов по недвижимости, требуется профессиональный оценщик, чтобы доказать Это.Особенно в уникальном и сверхконкурентном мире нью-йоркских кооперативов и кондоминиум, имеющий под рукой кого-то, кто знает все факты и цифры может быть бесценным. Независимо от того, продаете ли вы недвижимость или покупаете, оценщик может предоставить вам информацию, необходимую для принятия практических решений о ваш дом и финансы.

Первый опыт оценки у большинства людей возникает, когда они подают заявку на ссуду на покупку или рефинансирование недвижимости.Банки настаивают на оценке, чтобы знать, что они не ссужают больше, чем стоит стоимость имущества.

«Существуют требования по соотношению ссуды к стоимости, — говорит оценщик Питер Захари из Peter L. Zachary & Associates в Бруклине. «[Кредиторы] хотят удостовериться, что размер ссуды, которую они предоставляют, не превышает 75 процентов от стоимости собственности».

В то время как банки несут ответственность за наем оценщиков, когда дело доходит до ссуд, частные домовладельцы часто нанимают их, если они хотят продать свою собственность.В этих случаях оценщик может убедиться, что вы выходите на рынок с точной ценой. В среднем оценочная цена недвижимости обычно совпадает с прейскурантной ценой, хотя независимый оценщик из Манхэттена Лорна Лейбовиц, которая также работает брокером, советует своим клиентам увеличить оценочную стоимость. «Я чувствую, что давайте оставим место для переговоров», — говорит она. «Всем нравится чувствовать, что они заключили сделку. Вы же не хотите снижать цену, которую вы уже приняли как минимально возможную.«

Если вы хотите купить недвижимость, вы также можете подумать о найме оценщика, особенно если вы новичок в этом районе или, возможно, не имеете большого опыта покупки недвижимости. Также можно вызвать оценщиков, чтобы они предоставили данные по имуществу, разводам и расчетам по наследству.

Оценщик начинает процесс со сбора всех основных фактов и цифр о собственности, таких как адрес, размер здания и размер квартиры.Размер — одна из немногих областей, где оценки кооперативов и кондоминиумов различаются. В случае кооператива площадь в квадратных футах определяет фактическое физическое измерение внутреннего пространства. В случае кондоминиумов оценщики руководствуются квадратными метрами, указанными в юридическом описании собственности, поскольку этот размер включает процентную долю от общей площади здания.

Обладая базовыми сведениями о местонахождении и размере, оценщики переходят к физическому осмотру собственности.«Вы должны убедиться, что то, что вы оцениваете, действительно является тем, что вы видите», — говорит Лейбовиц. «Кто-то может дать вам план этажа с 12 комнатами, и вы попадете туда и обнаружите, что их всего девять. Они забыли, что продали остальные три комнаты своему соседу много лет назад».

На этом этапе оценщики стремятся понять, насколько хорошо оберегали объект и его здание, и определить, проводились ли какие-либо новые ремонтные работы или обновления.«Вы должны увидеть, в каком он состоянии», — говорит Лейбовиц. «Есть новые красивые светильники или ничего не делалось с 1902 года?»

Содержание здания жизненно важно для хорошей оценочной цены. «У вас может быть одно и то же здание на двух углах, и если о одном позаботятся, а о другом нет, это повлияет на стоимость», — говорит Майкл Алиперти, SRA, независимый оценщик из Сетокета, штат Нью-Йорк. «Даже если ваш отряд лучше, чем отряд в другом здании.«

Внутри вашей квартиры оценщики будут искать дополнения или удобства, которые выделяют вашу собственность среди других. Есть ли терраса? Вид на Центральный парк или на кирпичную стену? Есть ли новая кухня промышленного размера? Новая плитка в ванных комнатах или паркет в спальне? Есть ли в здании швейцар или консьерж? «Дом для швейцара по сравнению со зданием без швейцара — это действительно большое дело», — говорит Алиперти.«Это большая проблема для большого количества людей в городе».

Буквально десятки и десятки мельчайших деталей будут влиять на окончательную цену. «Искусство оценки — это знать, что на самом деле важно для покупателя, — говорит Стивен Кнобель, исполнительный вице-президент манхэттенской оценочной фирмы Mitchell, Maxwell & Jackson, Inc.». «Есть много нюансов. В конце манхэттенского рынка важен архитектор, спроектировавший здание.Когда вы доберетесь до нижнего уровня, никого не волнует ».

Очевидно, что определение того, что имеет значение, зависит от рыночных тенденций. Приносят ли большие современные здания большие деньги, или продажи в более классическом стиле? «Есть разница между совершенно новым зданием и зданием 1960-х, которое не тронуло», — говорит Лейбовиц. «Однако сохранившееся здание 1930-х годов будет даже более желанным [чем новое здание].«

Точно так же адрес вашей собственности может иметь большое значение. «Основное правило недвижимости — это местоположение, местоположение, местоположение, и это не изменилось», — говорит Лейбовиц. Со временем цены колеблются по мере роста или падения кварталов. «Определение того, что такое хорошее место, может измениться. Было время, когда вы упоминали Норт-Мур-стрит, люди смеялись. Теперь, если вы это скажете, люди скажут:« О, вы живете в TriBeCa. Это должно быть много стоит ».

Также учитываются итоговые доллары и центы.Финансовый статус вашего здания имеет очень большое значение. «На кооперативном рынке у вас могут быть два здания, которые внешне выглядят одинаково и находятся в одном квартале», — говорит Кнобель. «Один будет продаваться дороже другого из-за финансовой структуры и истории кооператива».

Если вы платите заоблачные ежемесячные сборы за обслуживание, вы также обнаружите, что эти доллары влияют на общую стоимость вашей собственности. «Вы можете платить очень высокую плату за обслуживание и обнаружите, что ваша рыночная стоимость снизится», — говорит Алиперти.«Если у вас низкие платежи, недвижимость станет более желанной, и ваша рыночная стоимость возрастет».

После того, как все факты и цифры собраны, оценщик должен найти другие объекты недвижимости, с которыми они смогут сравнить и сопоставить вашу. Это может быть непростой момент. «Вам нужно найти аналогичные объекты в том же районе — места, на которые действуют те же силы, что и на недвижимость, которую вы оцениваете», — говорит Захари.«Вы должны сравнить яблоки с яблоками».

Оценщики стараются сопоставить удобства с удобствами. «Если у вас есть квартира с патио, это может быть точной причиной того, почему эта квартира продается. Или квартира с видом на парк», — говорит Кнобель. Часто оценщик пытается сравнить с квартирами аналогичного размера в том же здании или чуть ниже.

Проведя сравнения, оценщик может сесть и определить наилучшую возможную оценку стоимости вашей собственности.«Оценка — это мнение о ценности», — говорит Кнобель. «Это не наука. Вы попадаете в рамки диапазона значений», — добавляет он, — «Оценочная фирма, располагающая наибольшим количеством данных, дает наиболее точные оценки».

Также важно помнить, что аттестация имеет довольно короткий срок хранения. Если вы хотите продать, но затем решили отложить его на шесть месяцев, оценка, которую вы только что получили, может быть неточной в будущем. «Оценка хороша на тот день, когда она была написана», — говорит Кнобель.«Со временем рынок меняется, и стоимость этой квартиры меняется».

При приеме на работу оценщика важно работать с кем-то, кто очень хорошо знает местность. «Убедитесь, что человек присутствует в этой области», — говорит Нобель. «Особенно учитывая, насколько важно знать нюансы каждого блока».

Стоимость аттестации варьируется.«Это в значительной степени зависит от сложности задания», — говорит Лейбовиц. «Это полная оценка по сравнению с простым письмом? Она также основана на самой квартире. Если это двухкомнатная квартира в послевоенном здании, есть много продаж для сравнения, и процесс будет менее сложным. При меньших продажах , вам придется внести дополнительные корректировки ». Однако в целом оценка может стоить от 400 до 1500 долларов.

Это того стоит.Процесс может быть вовлечен, но, в конце концов, тщательная, хорошо выполненная оценка — единственный способ узнать наверняка что вы получаете ценность своих денег. Знание — сила, и точный изображение стоимости вашей собственности — бесценный инструмент, независимо от того, вы на стороне покупки или продажи.

Лиз Лент — писатель-фрилансер, специализирующаяся на недвижимости.