Калькулятор оценки земельного участка: Калькулятор — оценка стоимости земельных участков

Онлайн-калькуляторы – АО «ТЛС-ГРУП»

Калькулятор газификации | АО «Газпром газораспределение Кострома»

Персональные данные

Соглашение об обработке персональных данных

Подтверждаю свое согласие на хранение персональных данных*

Соглашение о хранении персональных данных

*Поля помеченные звездочкой обязательны для заполнения.

Национальное кадастровое агентство разработало автоматизированный инструмент расчета кадастровой стоимости земель с учетом факторов оценки | Новости

Модуль разработан с целью оптимизации процесса получения кадастровой стоимости для территорий, оцененных без учета централизованных коммуникаций. Чтобы применить данный инструмент, необходимо воспользоваться любым вариантом поиска земельного участка. Если расчет кадастровой стоимости данного объекта проводился по упрощенной схеме, в окне информационного сообщения о кадастровой стоимости участка будет доступен переход на страницу калькулятора.  На сегодняшний день калькулятор доступен для всех желающих.

Для специалистов отделов землеустройства местных исполкомов и специалистам территориальных агентств по регистрации разработан Личный кабинет пользователя. Использование модуля под учетной записью позволит пользователю сохранять историю действий и обращаться к ранее сформированным выпискам.

Регистр стоимости является частью государственного земельного кадастра и содержит сведения о кадастровой стоимости, полученной при проведении кадастровой оценки. Впервые понятие регистра стоимости было определено в Кодексе Республики Беларусь о Земле в 2002 года.

В настоящее время совокупность организованных поисков на обновленном информационном ресурсе с учетом использования интерактивной карты позволяет осуществить запрос в отношении 97% земельных участков.

С момента создания регистра стоимости расширялась и область применения кадастровой стоимости. Помимо ее использования для расчета налоговой базы земельного налога, она применяется при определении следующих платежей:

арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной собственности;

плата за право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности;

плата за предоставление земельного участка в частную собственность граждан Республики Беларусь или негосударственных юридических лиц Республики Беларусь;

выкуп земельного участка, находящегося в частной собственности, для государственных нужд;

начальная цена земельного участка, при проведении аукционов по продаже земельных участков в частную собственность;

начальная цена права заключения договора аренды земельного участка при проведении аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков;

минимальная цена земельного участка, находящегося в частной собственности, при его возмездном отчуждении.

Сегодня развитие регистра стоимости направлено на создание сервисов интеграции системы определения кадастровых стоимостей посредством API с программным обеспечением потребителей информации.

Как определить «рыночную стоимость» вакантной земли

Одно из самых больших препятствий, с которым приходится сталкиваться каждому инвестору в землю, — это , как определить «рыночную стоимость» вакантной земли .

Это может показаться странной дилеммой для обычного инвестора в недвижимость, но поверьте мне — если вы когда-либо пытались найти сравнительные данные или соответствующие данные оценки для участка необработанной земли, вы знаете, насколько сложно это может быть. конкретная стоимость этого типа недвижимости.

Это особенно важно для тех, кто занимается переброской земли, потому что выводы, которые мы делаем в отношении этого числа, будут влиять на все остальное в процессе, и большая часть необходимых нам данных просто отсутствует.

Понимание принципов работы аттестации

Прежде чем мы перейдем к сложностям оценки земли, давайте разберемся, как работает оценка недвижимости. .

В подавляющем большинстве сделок с недвижимостью (особенно когда речь идет о финансировании) покупатели и кредиторы нанимают профессионального оценщика для проверки стоимости недвижимости, приобретаемой и / или финансируемой. Оценщик составляет исчерпывающий отчет, который рассматривает три основных подхода к оценке :

1. Доходный подход
2. Экономический подход
3. Подход сравнения продаж

Считается, что наиболее надежных методов определения рыночной стоимости .В большинстве случаев оценщик будет использовать как минимум два (если не все три) из этих методов, чтобы прийти к окончательному выводу. Вот краткий обзор того, как работает каждый из них:

Доходный подход

Идея, лежащая в основе этого подхода, состоит в том, чтобы определить сумму постоянного дохода (например, доход от аренды или аренды), который, как ожидается, будет приносить рассматриваемая недвижимость. Чтобы определить это число, оценщик будет смотреть на «рыночную арендную плату» в этом районе. Другими словами, , для чего в настоящее время арендуются или сдаются в аренду аналогичные объекты недвижимости на том же рынке? Оценщик рассмотрит несколько похожих объектов недвижимости (с учетом их размера, местоположения, состояния, удобств и т. Д.)), чтобы получить представление о размере дохода, который объект недвижимости может реально принести.

Затратный подход

При таком подходе оценщик попытается определить, сколько будет стоить перестройка точно такой же структуры с нуля до . Оценщик рассчитает сметную стоимость строительства на основе сегодняшних цен (минус амортизация плюс земля) и использует ее для определения стоимости недвижимости.

В этом подходе существует множество серьезных предположений (а именно, стоимость строительных материалов и предположение, что никто никогда не будет платить за собственность больше, чем стоимость улучшений). Затратный подход — важное соображение, но его почти никогда не бывает достаточно использовать сам по себе для определения справедливой рыночной стоимости недвижимости.

Подход сравнения продаж

С помощью этого метода оценки оценщик будет смотреть на недавние данные о продажах аналогичной недвижимости в этом районе (т. Е. На цены, по которым аналогичные объекты были проданы в недавней истории). При таком подходе оценщик делает общее предположение, что нормальный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем другие недавно заплатили за аналогичную недвижимость в том же районе .

Оценщики будут рассматривать только данные по объектам недвижимости, для которых фактически было продано , потому что это конкретные числа и (теоретически) они представляют собой реальные покупные цены, которые были уплачены. Оценщики обычно находят эти данные в различных государственных архивах, у агентов по недвижимости, других оценщиков и т. Д.

Проблема с землей

Эти подходы к оценке обычно достаточно хорошо работают для домов, квартир, коммерческих зданий и т.п., но для свободных земель совершенно другая история .

В подавляющем большинстве случаев данные, необходимые для таких выводов по пустому участку, просто отсутствуют .

Доходный подход обычно не применяется к , потому что, если собственность не сдается в аренду фермеру или охотнику или не приносит доход каким-либо другим способом, очень необычно, для пустующего участка создает какие-либо виды дохода. регулярный доход.

Затратный подход не применяет , потому что в силу того факта, что это пустая земля, никаких улучшений, которые следует учитывать, не требуется.

Подход сравнения продаж может применяться , но только при наличии достаточного количества проданных комплиментов, которые нужно учитывать (а во многих случаях их нет). В большинстве случаев на землю доступно НАМНОГО меньше компенсаций за продажу, чем за дома и другую улучшенную собственность… и даже когда компенсация действительно существует, их гораздо труднее определить количественно, чем улучшенную собственность. Взгляд на разные пустыри — это не сравнение «яблоки с яблоками», и это в лучшем случае очень несовершенная наука.

Это неприятная дилемма для инвесторов в землю, потому что для нас чрезвычайно важно понимать рыночную стоимость недвижимости.Это число определяет все остальное в процессе (цену предложения, стоимость налогов на недвижимость, затраты на удержание, затраты на закрытие, размер прибыли при продаже и т. Д.).

Если мы не можем быть уверены в рыночной стоимости недвижимости, нам придется жить с некоторой степенью двусмысленности, а двусмысленность никогда не бывает идеальной, особенно когда вы вкладываете много денег в недвижимость , вы не можете позволить себе ошибаться насчет .

СВЯЗАННЫЙ: Правда об инвестировании в землю: 15 предупреждающих знаков, на которые следует обратить внимание при покупке свободной земли

Что движет стоимостью земли?

К сожалению, в нет «волшебной пули», когда дело касается оценки земли. Как вам скажет любой оценщик недвижимости, практически невозможно достичь отметки 100% уверенности относительно рыночной стоимости любой собственности, и это особенно верно для неулучшенных земель.

Хорошая новость в том, что почти всегда есть способ получить достаточно комфортных с «приблизительной стоимостью» на участке, даже с необработанной землей.

Хотя это ни в коем случае не черно-белый подход к оценке, существует ряд надежных измерений, которые вы можете использовать, чтобы убедиться в стоимости предполагаемой собственности, прежде чем вы вложите в нее свои деньги.

Когда я серьезно оцениваю потенциальные инвестиции в землю, я начинаю с рассмотрения нескольких различных факторов и спрашиваю себя: «Насколько важны эти факторы для моего конечного покупателя?»

Как зонируется недвижимость?

Для чего можно использовать эту землю?

Может ли кто-нибудь использовать его для постройки дома? Офисное здание? Фабрика?

Подходит ли он для сельского хозяйства? Охота? Добыча полезных ископаемых?

Убедитесь, что вы понимаете, что вам (или вашему будущему покупателю) будет разрешено делать с недвижимостью в соответствии с местным отделом зонирования и планирования.

Во многих случаях объект может быть полезен для нескольких целей, и это тоже стоит учитывать.

СВЯЗАННЫЙ: Какое наиболее эффективное и наилучшее использование для вашей земли?

Сколько запасов доступно на рынке?

Это единственный в своем роде объект или есть сотни других , точно таких же, как , на рынке прямо сейчас?

Если у вас есть земля с невероятным расположением (или видом, или доступом, или ресурсами и т. Д.)) в отличие от любого другого в этом районе, , который, вероятно, стоит около .

Однако, если ваша собственность входит в сотню подобных ей, и все они в настоящее время выставлены на продажу, это значительно затруднит продажу вашей собственности по более высокой цене.

Какие цены указаны на похожие объекты недвижимости в непосредственной близости?

Представьте на мгновение, что вы являетесь владельцем оцениваемой вами собственности.

Если бы вы выставили эту недвижимость на продажу сегодня, с какой «конкуренцией при продаже» вам пришлось бы иметь дело в непосредственной близости?

Если вы можете приобрести объект недвижимости по желаемой цене, сможете ли вы повторно зарегистрировать его и выставить по цене, которая на значительно выше, чем , чем вы заплатили за нее, И значительно ниже , чем все остальные объекты в этом районе? Именно так вы зарабатываете деньги, занимаясь землевладением, и это еще один ключевой фактор при определении того, сколько вы должны быть готовы платить за участок свободной земли.

СВЯЗАННЫЙ: Сколько вы должны предложить за эту недвижимость?

Насколько желательна недвижимость?

Считайте это подходом «здравого смысла».

Когда вы впервые увидели этот земельный участок, каким было ваше первое впечатление? Было ли что-нибудь в нем интересным, желанным, привлекательным или привлекательным? Скажите себе честно — в было что-то сексуальное? Может ли это заинтересовать кого-нибудь еще? Вы смотрите на великолепный лесной участок на склоне горы — или это сухая, бесплодная, враждебная пустошь?

Если вы приложите все усилия, чтобы создать отличное объявление о недвижимости, насколько красиво вы сможете придать этой собственности внешний вид? Можете ли вы сделать покупателям предложение, от которого они не смогут отказаться?

Каковы затраты на владение недвижимостью?

Предположим, вы покупаете земельный участок и не можете его перепродать сразу .

Что делать, если вам придется продержаться на нем 6 месяцев? 12 месяцев? 2 года?

Если вам придется владеть этой собственностью дольше, чем вы хотите, сколько это будет вам стоить (например, налоги на собственность, сборы ассоциации, оценки и т. Д.)? Вы можете себе это позволить? Стоит ли рисковать?

К счастью, затраты на владение пустой землей обычно довольно низки … но если вы обнаружите, что недвижимость имеет необычно высокие налоги на недвижимость или сборы ТСЖ, вам нужно учесть эту небольшую долю риска в уравнении.

Есть ли подъездная дорога к объекту?

Когда вы имеете дело с пустой землей, это очень важно, и это имеет огромное значение для стоимости собственности.

Всегда важно удостовериться, что к свободному участку есть подъездная дорога (или какой-то юридический сервитут ), чтобы владелец (будь то вы или ваш будущий покупатель) действительно мог добраться до него.

Если у него нет никаких легальных точек доступа (и поверьте мне, есть удивительное количество свободных участков, которых нет), ваша собственность может быть на Луне. Убедитесь, что у собственности есть законный доступ, и если вы решите бросить кости на собственность, не имеющую выхода к морю, убедитесь, что вы почти ничего не платите за нее .

Каковы размер, форма и размеры собственности?

Подумайте, для чего это свойство может когда-нибудь использоваться. Достаточно ли большая посылка? У него странная форма? Расположен ли он рядом с чем-либо, что значительно снизит его привлекательность? Обратите внимание на любые красные флажки, с которыми вы столкнетесь … это могут быть серьезные проблемы, которые могут повлиять на стоимость собственности.

СВЯЗАННЫЙ: Один странный трюк, чтобы определить размер, форму, размеры и местоположение вашей собственности

Насколько близко этот отель находится к местным удобствам и удобствам?

Подумайте, какие удобства или местные достопримечательности будут доступны владельцу этой собственности. Будет ли у них продуктовый магазин через дорогу или им придется ехать 3 часа, чтобы добраться туда? Сможете ли вы заявить о местоположении этого объекта как ?

Этот вариант тесно связан с желательностью собственности, а также с ее максимальным и наилучшим использованием. Если наиболее очевидное использование собственности — это строительство дома на одну семью, парковку передвижного дома или жилье любого типа, тогда этот показатель становится еще более важным для рассмотрения.

Как выглядят прилегающие участки?

Недвижимость по соседству может иметь серьезные последствия для стоимости и «продаваемости» земельного участка (например, — подумайте, вы бы предпочли жить / работать рядом с национальным парком Глейшер или лабораторией по метаморфологии?).

Большинство людей очень заботятся о том, кто их соседи, поэтому постарайтесь получить хорошее представление о том, как окружающие объекты могут повлиять на привлекательность вашей собственности.Если в соседних свойствах есть какие-либо очевидные проблемы, не зависящие от вас, вам следует тщательно подумать о том, что это означает для стоимости свойства.

Находится ли объект в зоне затопления?

Когда недвижимость находится в зоне затопления, стоимость страхования от наводнения может составлять очень дорого , и эта добавленная стоимость владения недвижимостью может иметь БОЛЬШОЕ отрицательное влияние на возможность улучшения здания.

Чтобы понять, находится ли собственность в зоне затопления, посетите веб-сайт FEMA или FloodTools.com и выполните поиск недвижимости, чтобы узнать, находится ли ваша собственность в зоне затопления или поблизости от нее.

СВЯЗАННЫЙ: Как определять (и избегать) водно-болотных угодий

СВЯЗАННЫЙ: Как работает «Perc-тест» (и насколько он действительно важен)?

Взломы оценки земли

Несмотря на то, что данные по оценке незанятых земель в большинстве районов скудны, все же есть несколько альтернативных подходов, которые могут помочь вам определить реалистичную стоимость оцениваемой собственности.Вот пара уловок, которые я использую регулярно…

Очистите MLS

Примечание: Еще в 2015 году Trulia была приобретена Zillow (и Zillow внесла несколько БОЛЬШИХ улучшений в свою базу данных о продажах земли). Если вы перейдете к Zillow , вы можете использовать тот же самый процесс, чтобы найти текущие списки земельных участков и недавние сделки по продаже земли в вашем районе. Вы также можете использовать Redfin для определения приблизительной рыночной стоимости таким же образом (но с лучшими возможностями анализа данных), как я объясняю в этом сообщении в блоге.

Этот подход далек от совершенства (по очевидным причинам), но он действительно хорошо справляется с одной задачей … он проинформирует вас о , с какой конкуренцией вы имеете дело. (и что эти продавцы надеются получить от своих имущество). Другими словами — если бы вы выставили объект недвижимости на продажу на этом рынке , сегодня , с какими еще списками вам пришлось бы конкурировать?

Найдите минутку и посчитайте. Как только вы поймете, по какой цене ваша недвижимость должна быть выставлена ​​на , чтобы она выглядела как лучшая сделка на рынке , это даст вам лучшее представление о потенциальной стоимости недвижимости по сравнению с тем, что в настоящее время доступно на рынке (потому что если вы предлагаете самую выгодную сделку и хорошо ее рекламируете, она будет , теоретически будет первой продаваемой).

Калькулятор оценки прайс-босса

Если вы хотите сделать еще несколько шагов, другой умный способ выполнить это упражнение — использовать оценщика недвижимости под названием Price Boss (как я объясняю более подробно в этом сообщении в блоге). Price Boss позволяет копировать и вставлять необработанные данные на любой рынок с таких веб-сайтов, как Zillow, LandWatch и Craigslist, и, в конечном итоге, предложить гораздо более эффективное решение , основанное на данных, .

Это видео объясняет, как это работает…

Примечание: Как упоминалось выше, вы можете помочь поддержать этот сайт И получить скидку 100 долларов на Price Boss Pro, если вы используете код купона RETIPSTER в процессе оформления заказа. Наслаждаться!

Проверить цену Босс здесь

Price Boss — это не «волшебная пуля», но это НАМНОГО лучше, чем просто , идущий с вашей кишкой после просмотра нескольких отдаленно похожих списков в этом районе.

Как и любой калькулятор или электронная таблица, надежность Price Boss в значительной степени зависит от качества информации, с которой вы начинаете, но если вы хорошо разбираетесь в том, как вы работаете с информацией, это может быть полезно, придавая вам гораздо больше уверенности. о том, какова стоимость земли в той или иной области.

Свяжитесь с местными агентами по недвижимости

Опять же, это далеко не надежный метод, но он помогает «рассказать историю» о том, за что, вероятно, будет продаваться ваш объект недвижимости.

Конечно, полезно просматривать рыночные данные на своем компьютере, но есть совершенно другой уровень ценности, который возникает, если взять телефон и позвонить нескольким местным агентам по недвижимости.

Когда я нахожу местного агента, который действительно имеет некоторый опыт продажи пустующих участков в этом районе, я спрашиваю его примерно так…

«Предположим, у меня есть эта собственность , свободная и свободная , и я хочу выставить ее на продажу вместе с вами сегодня .По какой цене мне нужно будет его выставить, чтобы продать в течение 6 месяцев? »

Такое заявление сообщает агенту следующее:

1. Вы ищете реалистичное представление о том, что нужно, чтобы продать эту недвижимость быстро . Вы серьезно настроены продать эту вещь и хотите получить честные ответы.
2. Если этот агент окажется действительно полезным, возможно, вы действительно захотите нанять его для работы! Это побудит их указать вам время дня и предложить несколько законных ответов.

СВЯЗАННЫЙ: Как земельные инвесторы могут использовать возможности агентов по недвижимости

Пока вы ведете эти разговоры, обращайте пристальное внимание на цены, которые они предлагают . Если они выдают какие-то числа, которые явно не сработают для вас, сейчас самое время вычислить это (а не после того, как вы уже купили вещь).

Еще одна вещь, о которой следует помнить, — это то, что вы действительно можете нанять одного из этих людей, чтобы разместить эту недвижимость в будущем .Не помешает начать таким образом обращаться к агентам и устанавливать контакты с ними. Их услуги могут действительно пригодиться .

Моё главное предупреждение было бы следующим: Не слишком доверяйте ни одному мнению ОДНОГО агента. Есть много невежественных агентов по недвижимости, особенно когда речь идет о пустующих землях. Если вы решите выполнить это упражнение, убедитесь, что вы получаете ввод от , по крайней мере, от 2 или 3 агентов (чем больше, тем лучше).

Распознавание скрытой ценности

В некоторых случаях стоимость собственности распознать труднее.

На бумаге расположение собственности или то, для чего ее можно использовать, может не иметь особой ценности, но все же есть большая ценность в том, что растет на ней .

Следите за любой ценой, которую может принести заготовка древесины . Если вы заметили, что недвижимость расположена в густой лесистой местности, возможно, стоит изучить этот вопрос.Профессиональный консультант по лесному хозяйству может помочь вам понять, сколько стоит древесина на участке земли.

Также имейте в виду, в зависимости от ряда факторов, удаление деревьев может привести к улучшению. или снизят ценность и полезность собственности на . В некоторых случаях расчистка земли (или выбор правильных участков для расчистки) может сделать собственность более пригодной для застройки. В других случаях густой лесной покров может способствовать развитию дикой природы и сделать участок более полезным для рекреационных целей.

СВЯЗАННЫЕ: ДЕРЕВО! Руководство по сбору деревьев

Еще одна потенциальная ценность — это права собственности на полезные ископаемые (которые не всегда автоматически передаются новому владельцу с правами на землю).

Права на землю в точности такие, как они звучат — это ваши права владеть и использовать поверхность земли. В зависимости от того, какой тип собственности вы владеете, права на землю позволяют вам развивать землю в соответствии с местным постановлением о зонировании и планировании.

Права на полезные ископаемые распространяются на все, что существует под поверхностью . Это включает уголь, природный газ, нефть или любой другой товар, который может быть добыт. Если ваша земля расположена в районе с этими энергоресурсами, и если вы владеете правами на добычу полезных ископаемых на своей земле, вы можете либо продать их, либо сдать в аренду заинтересованной стороне. У обоих вариантов есть свои плюсы и минусы, и вы можете зарабатывать деньги, собирая проценты от роялти или рабочие проценты. Вам решать, какой из них вы предпочтете.

СВЯЗАННЫЕ С: Что каждый земельный инвестор должен знать о правах на недропользование

Когда недвижимость имеет ценность, которую можно предложить в виде древесины или неиспользованных полезных ископаемых, эта добавленная стоимость часто не учитывается , просто глядя на такие основы, как размер, форма, расположение, зонирование и аналогичные перечисленные объекты в этом районе. . На карту может быть поставлена ​​реальная стоимость, когда участок имеет богатые природные ресурсы, и это может предоставить отличные возможности, которые многие другие инвесторы в землю упустят.

Взгляд оценщика

Теперь, когда вы услышали мнение земельного инвестора по этому вопросу, я хотел копнуть немного глубже и узнать мнение оценщика о том, как они оценивают пустую землю.

Я связался с Райаном Лундквистом (основателем Sacramento Appraisal Blog и сертифицированным оценщиком в штате Калифорния), чтобы узнать его мнение о , как он подойдет к задаче оценки земли .

Когда дело доходит до оценки недвижимости, слова этого парня имеют большой вес, потому что он работает в этом мире каждый день . Как профессиональный оценщик, он понимает, как подойти к этому процессу, используя общепринятые стандарты, устоявшиеся в сфере недвижимости.

Вот краткое изложение интервью, которое мы составили по этой теме…

На какие наиболее важные факторы вы обращаете внимание при определении стоимости незанятого земельного участка?

Честно говоря, непросто определить приблизительную стоимость участка земли, потому что необходимо учитывать множество факторов (о чем мы поговорим ниже). Кроме того, поскольку у меня есть государственная лицензия на оценку собственности, я должен фактически поддерживать ценности, которые я даю — будь то устная «приблизительная» оценка или полная письменная оценка. По сути, я несу ответственность за любую ценность, которую я даю, поэтому может быть сложно, когда люди звонят мне и говорят: « Мне не нужна полная оценка, а нужна только быстрая оценка. «Я понимаю то, о чем спрашивают люди, но поскольку я действительно должен поддерживать ценность, которую я отдаю, это более активно с моей стороны.

Давайте поговорим о местоположении

Все знают, что недвижимость — это местонахождение . Например, участок рядом с токсичной свалкой, вероятно, не принесет больших денег, но пустырь в престижном районе будет стоить гораздо больше.

При этом существа сказали, что не все пустыри созданы равными, и здесь на помощь приходит зонирование. Зонирование помогает нам сказать, какой участок можно использовать для легально .Это означает, что если пустырь был зонирован под жилую застройку и его можно было разделить на четыре участка, пригодных для строительства, это могло бы иметь гораздо больший вес, чем участок, который вообще нельзя построить (по какой-либо причине). С другой стороны, если зонирование позволит использовать собственность только для промышленного использования, стоит подумать, может ли такое использование быть полностью реализовано на текущем рынке. Другими словами, хороший ли рынок для улучшения промышленной партии?

Наконец, топография имеет решающее значение . Две отдельные партии могут иметь одинаковый точный размер на бумаге, но если одна из них находится на крутом склоне и имеет очень мало места для сборки, партия, которая на самом деле представляет собой пригодных для использования , может стоить намного больше.

СВЯЗАННЫЙ: Что такое топографическая съемка?

По вашему мнению, незанятые земли — это сложный для оценки вид недвижимости? Если да, то почему?

Иногда это сложно, потому что составов определенно меньше. Разрозненные данные всегда усложняют оценку. Поскольку большая часть моей работы включает в себя многое, что уже было улучшено, это определенно отчасти объясняет, почему это занимает у меня больше времени.

(Примечание: когда данные доступны, это вид визуального контекста, который Райан любит предоставлять своим клиентам)

Когда оценщик определяет стоимость незанятого земельного участка, какое отклонение (или «отсутствие надежности»), по вашему мнению, есть в этом числе и почему?

Это, честно говоря, зависит от оценщика и от того, насколько хорош отчет.На этот вопрос нет настоящего «стандартного» окончательного ответа. Читатель отчета об оценке должен будет понять, является ли он законным или нет. Рассказывает ли отчет убедительную историю ценности, чтобы она имела разумный смысл?

Насколько важны и важны следующие факторы?

Оценочная стоимость имущества:

Полагаю, это действительно зависит от того, насколько хороша оценка. Некоторые области могут быть лучше других.Тем не менее, одно важное соображение заключается в том, что оценки в моем районе основаны, по крайней мере, на том, когда недвижимость была куплена, а не на текущей рыночной стоимости. Это означает, что оценка участка земли, купленного 15 лет назад, может показать значительно более низкую стоимость, чем та, которую готов заплатить текущий рынок. Лично я по этой причине на оценку почти не обращаю внимания.

Указаны цены на аналогичные лоты в районе:

Я думаю, что прейскурантная цена на аналогичную недвижимость может кое-что сказать о стоимости, хотя иногда списки не синхронизируются с рынком. Я обращаю на них внимание (а также на ожидающие и отозванные транзакции), но всегда важно оценивать каждую отдельно — и определять, говорит ли она что-то о рынке или нет. Я действительно хочу знать, какой интерес вызвали аналогичные свойства со стороны покупателей, когда они выставлены на открытый рынок, и [это также помогает знать], сколько дней они провели на рынке. Это может указывать на то, не продаются ли объявления на определенном уровне или они вызывают большой интерес по определенной цене.

Количество запасов (аналогичных объектов) на рынке:

Это важно, потому что, когда на рынке больше запасов, это имеет тенденцию снижать цену (из-за усиления конкуренции). Это базовая экономика. Когда предложения больше, чем спроса, цены неизбежно снижаются.

Для типичного инвестора в землю, который пытается определить «приблизительную стоимость» пустующего участка (БЕЗ заказа оценки), есть ли какие-либо распространенные ошибки оценки или опасные заблуждения, которых им следует остерегаться?

Я бы сказал, чтобы убедиться, что вы сравниваете яблоки с яблоками. Один лот может выглядеть очень конкурентоспособным на бумаге, но если проехать мимо или хотя бы просмотреть его в Google «Просмотр улиц», различия могут стать очевидными. Я бы также порекомендовал поговорить с городом, чтобы убедиться в понимании землепользования и зонирования. Я говорю это, потому что иногда информация, представленная в налоговой отчетности, может быть неточной . Окончательное слово должно исходить от отдела планирования, а не из опубликованных записей, которые, возможно, не обновлялись годами.

Это искусство, а не наука.

Поверьте мне, я бы с удовольствием дал вам кристально чистый подход к оценке земли, который всегда будет работать, каждый раз — но это не так просто (и если кто-то попытается сказать вам иное, я был бы очень подозрительным. того, что они пытаются вам продать). Дело в том, что даже к мнению оценщика следует относиться с недоверием. Когда мы говорим о недвижимости (или любом другом продукте или услуге, если на то пошло), последнее правило таково:

Это стоит того, что кто-то готов за это заплатить.

Данные (если они есть) могут дать нам неплохое представление об этом, , но это не то, на что вы должны ставить свою жизнь. В конце концов, ценность в основном зависит от того, найдет ли подходящего покупателя нужную недвижимость в нужное время . Извлечь максимальную выгоду из любого объекта недвижимости — это искусство, а не наука.

Фото Элизабет Готвальд

Когда дело доходит до определения стоимости земли — лучшее, что вы можете сделать, это выполнить разумное количество исследований .Потратьте время, чтобы внимательно изучить перечисленные выше пункты. Выкопайте любые данные, которые вы можете найти, с помощью таких инструментов, как AgentPro247 или DataTree, посмотрите на другие локально перечисленные свойства на Zillow, и используйте лучшее, самое беспристрастное суждение, которым вы можете управлять .

В конце концов, если вы делаете достаточно низкие предложения, вы должны суметь защитить себя от большинства рисков, связанных с инвестированием в землю.

Из-за сложности получения точных оценок вы должны создать себе здоровый буфер, который поможет компенсировать любые ошибки в суждениях, которые вы могли бы сделать на этом пути.Так я делал это в течение многих лет, и хотя я не всегда делал это идеально, Я никогда не перебарщивал с головой — и это то, что большинство инвесторов в недвижимость не могут сказать за себя. .

Как рассчитать стоимость земли для налоговых целей | Small Business

Расчет стоимости земли для целей налогообложения может показаться сложной задачей, но это не обязательно. Есть много способов определить стоимость имущества для целей налогообложения. Но три метода оценки, наиболее часто используемые для расчета текущей рыночной стоимости земли , используют оценочную стоимость, оценочную стоимость и восстановительную стоимость.

Вы можете использовать оценщик стоимости земли или калькулятор стоимости земли, чтобы помочь вам, но как только вы поймете различные методы, которые правительство, а также большинство оценщиков, налоговых служащих и специалистов по недвижимости используют для расчета текущей рыночной стоимости земли , это несложный процесс для определения стоимости имущества для целей налогообложения или, в более общем смысле, стоимости земли для целей налогообложения.

Как рассчитать стоимость земли

Перед тем, как рассчитывать стоимость земли для целей налогообложения, важно помнить о нескольких моментах:

• Покупная цена состоит из цены земли и стоимости улучшений, таких как как для дома.Это может не быть указано в договоре купли-продажи, потому что на практике продавцы и агенты обычно указывают только окончательную цену закрытия в любых договорах с недвижимостью.
• С точки зрения бухгалтерского учета недвижимость подлежит амортизации, а земля — ​​нет.

Приняв во внимание эти две вещи, вы готовы рассчитать текущую рыночную стоимость земли одним из трех способов:

Оценочная стоимость: В этом методе государство является оценщиком официальной стоимости земли. для налоговых целей.Проще говоря, оценочная стоимость является приблизительной, но она должна служить справедливой оценкой, основанной на текущих рыночных условиях. Например, предположим, что вы заплатили 200000 долларов за дом, а его оценочная стоимость составляет 160 000 долларов, включая 40 000 долларов за землю и 120 000 долларов за улучшения (дом), тогда стоимость земли составляет 25 процентов от общей стоимости. , или 40000 долларов. Чтобы вычислить эту цифру, у вас будет:

40 000 долларов (стоимость земли) /200 000 долларов (стоимость дома и земли).

= 0,25 (стоимость земли в процентах от общей суммы).

= 25 процентов.

Помните также, как обсуждалось выше, стоимость земли не может обесцениться, но стоимость улучшений (в данном случае дома) может.

Оценочная стоимость: В этом случае оценщики, люди, которые зарабатывают на жизнь оценкой или оценкой активов, — это те, кто оценивает землю. Именно поэтому кредиторы обычно заказывают оценку, проводимую квалифицированным оценщиком, или самостоятельно оценивают недвижимость. Скажем, например, вы приобрели недвижимость, стоимость которой, по оценке банка, составляет 180000 долларов , из которых 50000 долларов США за землю и 130000 долларов США в качестве восстановительной стоимости дома, тогда стоимость земли составляет:

50000 долларов США ( стоимость земли) /130000 долларов (стоимость дома) + 50 000 долларов (стоимость земли).

= 50 000 долл. США / 180 000 долл. США.

= 33,33 процента

Стоимость замещения: Страховщики хорошо известны своей скрупулезностью в финансовом планировании.В конце концов, именно они по закону обязаны оплатить «восстановительную стоимость» объекта собственности, если договор страхования составлен как таковой. Например, если вы приобрели дом за 250 000 долларов, а восстановительная стоимость дома (улучшений) составляет 175 000 долларов, это означает, что земля оценивается в 75 000 долларов . Чтобы рассчитать стоимость земли в процентах от общей стоимости собственности (земля + улучшения, такие как дом), вы должны иметь:

75000 долларов (стоимость земли) /250 000 долларов (стоимость земля и улучшения).

= 0,30 (стоимость земли по сравнению с общей собственностью, выраженная в десятичной форме).

= 30 процентов.

Итак, согласно этой оценке, стоимость земли составляет 30 процентов от общей стоимости собственности (земли и улучшений, таких как дом или постройки).

Все три метода оценки земли могут быть оправданы с точки зрения закона. Итак, какой из них использовать, будет зависеть от ваших обстоятельств или целей.Если вы выиграете, заявив как можно более высокую амортизацию, выберите тот, у которого самая низкая стоимость земли (в процентах от общей собственности). Если вы выиграете, потребовав более низкую амортизацию (для «улучшений», таких как дом или здания), вы должны использовать метод, который дает наивысшую стоимость земли в процентах от общей собственности.

При определении стоимости земли для целей налогообложения, вероятно, нет лучшего источника информации, чем правительство, которое, в конце концов, обеспечивает соблюдение правил для всех решений относительно оценки земли и собственности для целей налогообложения.

Как оценить участок земли

Самым лучшим государственным источником информации о том, как определить стоимость земли для целей налогообложения или даже оценку собственности для целей налогообложения, является IRS. IRS объясняет:

«Земля никогда не подлежит амортизации. Поскольку земля не подлежит амортизации, вам необходимо распределить первоначальную покупную цену между землей и зданием. Вы можете использовать значения налоговой инспекции для расчета отношения стоимости земля под дом.»

Неудивительно, что из трех основных методов оценки земли IRS порекомендует тот, который определяется правительством: оценочная стоимость. Помните, что, как отмечалось выше, вы определяете стоимость земли, рассчитывая ее как процент от общей стоимости объекта недвижимости (земля + улучшения, такие как дома или здания). IRS дает этот пример того, как оценивать участок земли.

Г-н Смит купил офисное здание за 100 000 долларов.В декларации по налогу на имущество указано:

• Улучшения 60 000 долларов 75 процентов.
• Земля 20 000 долл. США 25 процентов.
• Общая стоимость 80 000 долл. США 100 процентов.

Умножьте покупную цену (100 000 долларов) на 25 процентов, чтобы получить стоимость земли в 25 000 долларов. Вы можете амортизировать свои 75 000 долларов в здании, говорит IRS.

Как определить стоимость земли у моего дома

Процентное распределение — это один из способов узнать стоимость земли вашего дома, говорит TurboTax, программное обеспечение и онлайн-программа подготовки налогов, предлагаемая Intuit. TurboTax приводит следующий пример:

«Вы покупаете дом и землю за 200000 долларов. В договоре купли-продажи не указывается, какая часть покупной цены стоит за дом, а какая за землю. Последняя оценка налога на недвижимость на имущество было основано на оценочной стоимости $ 160,000 , из которых $ 136,000 было за дом и $ 24,000 было за землю «.

Найдите стоимость земли для дома следующим образом:

• Распределите 85% (136 000 долларов / 160 000 долларов) от покупной цены на дом и 15 процентов (24 000 долларов / 160 000 долларов) от покупной цены цена на землю.
• Ваша базовая стоимость в доме составляет 170 000 долларов США (85 процентов от 200 000 долларов США) и Ваша базовая стоимость или стоимость земли составляет 30 000 долларов США (15 процентов от 200 000 долларов США).

Итак, в этом примере стоимость земли составляет 30 000 долларов, или 15 процентов от стоимости всего имущества, а стоимость дома составляет 170 000 долларов, что составляет 85 процентов от общей стоимости имущества в целом.

Как определить стоимость собственности

Бет Бучински из Nerd Walle t рекомендует использовать онлайн-инструменты, такие как оценщик стоимости земли или калькулятор стоимости земли, а также сопоставимые объекты и оценки для определения стоимости имущества для целей налогообложения.Она отмечает, что существует пять различных способов определения стоимости собственности:

Используйте онлайн-калькуляторы оценки земли и оценщики стоимости земли. Более одного из пяти домовладельцев в США, которые определяли стоимость своего дома, использовали онлайн-оценщик, отмечает Бучински. Технический термин для этих инструментов — автоматизированная модель оценки или AVM, и они обычно предлагаются кредиторами или сайтами недвижимости, такими как Zillow и Redfin. Тем не менее, Дэвид Расмуссен, старший вице-президент по операциям в Veros Real Estate Solutions, предупреждает:

«Большинство AVM на сайтах недвижимости, как правило, предназначены для целей маркетинга и привлечения потенциальных клиентов.Перед ними стоит задача вернуть значение практически для каждого свойства, даже если объем данных ограничен. И при этом они снижают точность ».

Проведите сравнительный анализ рынка. Вы можете попросить местного агента по недвижимости провести сравнительный анализ рынка, или CMA, который предоставляет агентскую оценку дома и рынка для оценки стоимости, обычно для целей листинга. Вы даже можете попросить местного агента по недвижимости бесплатно предоставить CMA.

Воспользуйтесь калькулятором индекса цен на жилье FHFA. Этот инструмент, который представляет собой калькулятор стоимости земли, прост в использовании. Просто введите штат, в котором находится приобретенное вами имущество, квартал покупки (когда вы приобрели недвижимость, например «4 квартал 2016 года»), квартал оценки (квартал, для которого вы хотите определить оценку имущества, например «2018 квартал 4) , и покупная цена (например, 200 000 долларов) . Затем нажмите «Рассчитать», и вы получите быстрый ответ, в котором будет указана стоимость собственности, в данном случае $ 228 832 . Это означает, что недвижимость оценивается в 228 832 на четвертый квартал 2018 года.

Нанять профессионального оценщика. Как обсуждалось ранее, это отличный вариант. Кредиторы используют оценщиков для оценки стоимости собственности, потому что этим профессионалы зарабатывают себе на жизнь.По словам Бучинского, более четверти домовладельцев в США определили стоимость своего дома посредством оценки.

Среди прочего, оценщики оценивают:

• Рынок: Регион, город и район, в котором находится дом или другое имущество.
• Объект: Характеристики дома или другой собственности, включая улучшения и землю, на которой он находится.
• Сопоставимые объекты недвижимости: Продажи, объявления, вакансии, стоимость, амортизация и другие факторы для аналогичных домов или другой недвижимости на том же рынке.

Затем они объединяют эту информацию, чтобы составить окончательное мнение о стоимости дома или другой собственности и представить официальный отчет.

Оцените сопоставимые объекты недвижимости. Говоря о сопоставимых объектах недвижимости, использование этой метрики также является отличным способом определения стоимости объекта недвижимости, даже без оплаты услуг профессионального оценщика. И оценщики, и AVM полагаются на недавнюю продажную стоимость сопоставимых объектов недвижимости, часто называемую «акциями».

Говоря о популярности использования сопоставимой недвижимости, более 50 процентов домовладельцев оценили стоимость своего дома, посмотрев на сопоставимые объекты, говорит Бучинский.«Получение компенсаций — это один из способов определения рыночной стоимости без оплаты оценщика, но следует использовать здравый смысл. Если недвижимость по соседству продана, это не означает, что это компенсация», — говорит Райан Лундквист, владелец оценочной компании из Кармайкла, Калифорния. .

При использовании comps для определения стоимости собственности обязательно используйте подход «яблоки к яблокам»: ищите аналогичный размер, местоположение, состояние и обновления. Чтобы начать работу, просмотрите списки службы множественного листинга, особенно для недавних продаж и при необходимости поищите недавние цены на аналогичную недвижимость.Убедитесь, что вы просматриваете как минимум три похожих свойства, прежде чем использовать метод comps для оценки вашего свойства.

Как оценить стоимость земли | Домой Гиды

Соломон Порецкий Обновлено 20 июня 2018 г.

Оценка стоимости необработанной земли может показаться простой, потому что на участке нет строений, но на самом деле верно обратное. В случае улучшенной земли ее ценность и назначение обычно определяются физическим зданием, которое она держит. Неулучшенный участок, напротив, представляет собой чистый холст.Ценность заключена в его будущем потенциале — в том, что владелец хочет делать с землей, и в коде зонирования для участка.

Размер имеет значение

Прежде чем оценивать земельный участок, нужно понять, что у вас есть. Формальное обследование участка позволит определить не только его точное местоположение и размер, но и количество уличных фасадов, которые он включает. Геодезист также может помочь вам определить топографию участка, который укажет, на каких частях можно построить и сколько будет стоить улучшение земли.Размер, расположение, топография и «возможность застройки» — все это влияет на стоимость земли.

Самое лучшее и лучшее использование

Два идентичных участка земли могут иметь совершенно разные значения в зависимости от их потенциального использования. Участок, предназначенный для высотного здания, может стоить сотни долларов за квадратный фут, а участок, предназначенный для парка, может стоить несколько долларов за квадратный фут. Первая часть определения наиболее эффективного и наилучшего использования участка — это проверка его зонирования. Вам нужно будет поработать с поверенным по землепользованию, чтобы определить не только то, что допускают код зонирования и город, но и то, можно ли изменить зонирование участка для обеспечения более выгодного использования.

Оценка на основе Comps

Как только вы поймете физическую природу участка и то, что вы можете с ним сделать, вы сможете сравнить его с другими земельными участками, которые перешли из рук в руки в последний год или около того. Рассмотрение продажи других сопоставимых объектов недвижимости, называемых компа-ниями, даст вам хорошее представление о том, где находится рынок. Чем позже ваши ставки, тем лучше, особенно на быстро меняющихся рынках, таких как Сан-Франциско и его окрестности, где цены быстро меняются. Сравните свойства на основе их цены за квадратный фут, а не на основе их общей продажной цены.

Оценка по остаточной стоимости

В случае, если вы не можете найти компенсацию за свою собственность, рассчитайте стоимость земли в обратном направлении от стоимости того, что вы можете построить на земле. Выясните, что вы можете построить и за что это будет продавать. Получив эту цифру, вычтите стоимость строительства и развития. Из этого числа вычтите разумную прибыль разработчика. Оставшаяся сумма или остаточная стоимость — это стоимость земли.

Оценка посевных площадей из-за кулис

Согласно исследованию рынка земли Национальной ассоциации риэлторов за 2019 год, акр земли стоит медианной цены в 5500 долларов, что на 1000 долларов больше, чем за предыдущий 12-месячный период.Но ваш отдельный участок земли может быть оценен по значительно более высокой или более низкой цене за акр в зависимости от таких факторов, как топография, доступ к дороге и зонирование.

Введите оценку земли — особый тип оценки незастроенной собственности, необходимый для беспрепятственного обмена землей между двумя сторонами. Это руководство раскроет тайну оценки земли для среднего землевладельца и охватит множество участков, в том числе:

• Основные факторы, влияющие на стоимость земли
• Почему оценка земли требует уникального обучения и опыта
• Разница между оценкой сельских и жилых земель
• Как найти надежного оценщика

Какие факторы влияют на оценку земель?

Участок пустой земли предлагает больше, чем кажется на первый взгляд. Там, где вы видите только участок земли и травы, опытный оценщик увидит непосредственную близость к желаемому населению, или оптимальное качество почвы для ведения сельского хозяйства, или идеальное место для будущего торгового центра — все это влияет на стоимость этого участка. собственности.

Оценка земли может быть более сложной, чем оценка существующего дома. Быстрое сканирование стандартной формы оценки земли показывает множество факторов, которые оценщик должен оценить и принять во внимание.Ниже приведены некоторые из основных факторов, влияющих на оценку земли:

Компоненты продаж

Несмотря на то, что количество продаж свободных земель не так много, как продаж существующих домов, оценщик земли будет искать недавно проданные участки земли, похожие по размеру и типу на ваши, чтобы использовать их в качестве отправной точки.

Land comps доступны через различные онлайн-базы данных. Например, программа сопоставимых продаж Lands of America содержит массу информации о продаже земельной собственности для продавцов, покупателей и специалистов по недвижимости, таких как оценщики.После проведения компромиссов оценщик внесет коррективы в зависимости от характеристик вашей конкретной собственности.

«Максимально эффективное использование»

При оценке неосвоенной земли работа оценщика заключается в определении того, что называется «наилучшим и наилучшим использованием» собственности. Институт оценки определяет это как «разумно вероятное и законное использование пустой земли или улучшенной собственности, которое физически возможно, имеет надлежащую поддержку, финансово осуществимо, и которое приводит к наивысшей стоимости.”

Проще говоря: как наиболее выгодно использовать землю?

Например, если посмотреть на стандартный прямоугольный участок в многоквартирном жилом районе, наиболее выгодным использованием будет строительство дома в соответствии с другими объектами, окружающими его. Но для большого участка земли в коммерческом районе строительство торгового центра или кинотеатра может быть самым лучшим и лучшим вариантом использования. А при оценке земли в сельской местности обработка ее как сельхозугодий может принести наибольшую прибыль.

Эрик Погвист — главный оценщик Incenter Appraisal Management, национального поставщика лучших в своем классе оценок, инспекций и информационных продуктов для кредиторов по всей стране — регулярно проводит оценку земли. Он объясняет:

«Стоимость увеличивается в зависимости от того, для чего вы можете использовать землю. Следовательно, оценщик должен уметь распознавать полезность земельного участка, чтобы иметь возможность правильно оценить участок ».

Чтобы определить, квалифицируется ли использование земли владельцем как «наиболее эффективное и наилучшее использование», оценщики проводят четыре различных теста:

1. Законно ли использование? Существуют ли какие-либо требования к зонированию, ограничивающие использование земли? Например, если покупатель хочет разместить в доме престарелых или универмаге, будет ли разрешено такое использование?
2. Возможно ли использование физически? Соответствуют ли размер, форма, топография и доступность земли тому, как покупатель или владелец хочет ее использовать? Кто-то, покупающий землю, например, под аквапарк или ипподром, столкнется с проблемами при использовании холмистого узкого участка земли без большого доступа к дорогам.
3. Осуществимо ли использование с финансовой точки зрения? Соответствует ли предполагаемое использование окружающим свойствам, или чрезмерно улучшенная собственность рискует стать самой дорогой в блоке? Строительство большого дома с кучей дорогих обновлений на улице со скромными домами-ранчо может не иметь финансового смысла.
4. Насколько выгодно использование? Что касается коммерческой недвижимости, какой вид использования принесет наибольший доход с учетом окружающих зданий и спроса со стороны местного населения? Например, добавление второго кинотеатра к сообществу, вероятно, будет не так выгодно, как добавление торгового центра, где розничные магазины пользуются большим спросом.

НАР разбивает медианные цены на землю за акр по различным типам земель и их использованию:

• Жилая: 25 000 долл. США за акр
• Сельское хозяйство, орошение: 9 629 долл. США за акр
• Сельское хозяйство, без орошения: 5 500 долл. США
• Ранчо: 4500 долл. США за акр
• Древесина: 3000 долл. США за акр
• Рекреационные объекты: 3000 долл. США за акр

Размер и форма

Вы можете предположить, что если один акр земли стоит 50 000 долларов, то четыре акра будут стоить 200 000 долларов, но это не так.По мере увеличения размера земли стоимость акра фактически снижается — явление, известное в экономическом мире как «закон убывающей отдачи». Это своего рода земля, эквивалентная покупке оптом в магазине: более крупный товар обычно стоит меньше за единицу, чем такой же товар меньшего размера.

Форма земли также влияет на ее потенциальное использование и ценность, поскольку участок неправильной формы может быть менее желательным. Например, если пустырь имеет форму пирога с более широкой частью спереди, это означает, что у дома, построенного на этой земле, будет больше дворового пространства спереди, чем сзади.

Такая форма может привести к более низкой стоимости, так как большинство домовладельцев предпочли бы иметь больше полезного пространства на заднем дворе, где больше уединения. А участок неправильной или треугольной формы может быть трудным для строительства, поскольку он может ограничить площадь, которую застройщик может использовать для дома.

Доступность

Один из важнейших факторов, влияющих на стоимость участка земли, — это размер фасада, то есть то, до какой части участка можно добраться по дороге. В частности, если вы продаете более крупный участок земли, который будет разделен на части, каждый муниципалитет может иметь особые правила зонирования, которые диктуют, какой участок дороги должен иметь каждый участок, объясняет Мелани Хант, ведущий агент по недвижимости в Форт-Уэрте, штат Техас, часто продает свободную землю.

«Чем больше площадь дороги и чем больше акров соприкасается с дорогой, тем выше будет стоимость земли», — говорит Хант. «Например, если у дороги 500 футов, а земля очень узкая и глубокая, и на ней сложно застроиться, то задние акры не будут стоить столько же. Но большой угловой участок с большим фасадом будет иметь гораздо большую ценность ».

Утилиты

Оценщик земли примет во внимание наличие на участке воды, канализации и электрических подключений.Если эти элементы недоступны, покупатель должен будет их привезти. Этот проект может стоить от 10 000 до 30 000 долларов и более, в зависимости от площади и размера земли. Кроме того, на получение всех разрешений и выполнение всех работ могут уйти месяцы.

Застройщик может использовать септическую систему или колодцы, но эти решения также стоят тысячи долларов. «Вообще говоря, наличие доступа к электричеству, воде и канализации на участке земли повысит стоимость земли», — говорит Хант.

Топография

Топография или географический состав участка земли может иметь большое влияние на его стоимость. Например, болотистая земля не подходит для строительства дома, но покупатель может захотеть ее использовать для отдыха. Оценщик изучит физические характеристики земли, в том числе наличие гор, крутых склонов, рек, озер и долин, как средство определения потенциала ее использования.

Удобства

Подобно тому, как построенный дом имеет определенные преимущества, такие как бассейн или расположение на тихой улице, земельный участок может обладать определенными эстетическими или функциональными особенностями, которые делают его более ценным.Например, оценщик может приписать ценность доступу к озеру, пруду для рыбной ловли, захватывающему виду, пешеходным или пешеходным тропам или другим желательным элементам, если они не препятствуют удобству использования земли.

Зонирование

Большая часть земель зонирована, что означает, что они отнесены к определенному типу использования.

Текущие требования к зонированию могут ограничивать то, как покупатель может использовать или развивать земельный участок, что напрямую влияет на его стоимость. Некоторые из наиболее распространенных типов зонирования земель включают:

• Односемейный жилой
• Многоквартирный жилой промышленный объект
• Легкая промышленность
• Коммерческий
• Легкий коммерческий
• Сельское хозяйство
• школ

Помимо того, какой тип здания может быть построен, законы зонирования также могут управлять конкретными деталями конструкции, такими как высота строений.Оценщик учтет зонирование при определении стоимости. Если законы носят ограничительный характер, они потенциально могут отпугнуть потенциальных покупателей.

Риск наводнения

Некоторые исследования показали, что более 13% населения США проживает в зоне затопления, длившейся 100 лет, и ожидается, что к 2050 году эта цифра вырастет до 15,5%. Если ваша земля расположена в пойме, оценщик рассмотрит, как часто случаются наводнения и какие районы наиболее подвержены наводнениям. Согласно некоторым исследованиям, высокий риск наводнений может снизить стоимость пустующих земель — на целых 8%.

Факторы окружающей среды

Hunt сообщает, что покупатель обычно заказывает экологическое исследование до закрытия, так как результаты должны быть раскрыты при оценке. Любые опасные вещества или загрязнители, обнаруженные в почве, такие как пестициды, радон, свинец или асбест, могут привести к резкому падению стоимости земли. Любые водно-болотные угодья, дикие животные или находящиеся под угрозой исчезновения виды также будут иметь значение, поскольку они могут повлиять на способность освоения земель.

Сельский vs.жилая

Многие землевладельцы владеют пустырями, которые когда-нибудь станут местом строительства дома или постройки. Но оценщики будут относиться к сельским участкам земли или сельхозугодьям, используемым для сельскохозяйственных целей, иначе, чем к жилым или коммерческим землям.

«Оценка сельской местности может быть более сложной задачей из-за отсутствия данных о продажах, что, естественно, является результатом того, что у нас гораздо меньше домов, чем на пригородных или городских рынках», — объясняет Погвист.

«В некоторых сельских округах продажи могут отсутствовать в течение многих месяцев или даже лет.Оценщику необходимо будет расширить свой поиск сопоставимых продаж намного дальше обычного, чтобы найти продажи, которые можно было бы использовать в качестве индикаторов стоимости собственности ».

Оценщик будет учитывать некоторые из тех же факторов — доступ, топографию, конфигурацию — но размер сельской земли часто намного больше, что добавляет дополнительное время и затраты к процессу оценки. Стоимость также будет зависеть от таких вещей, как экономика фермы, качество почвы, орошение и дренаж, местный климат и количество осадков, а также любые текущие правила ведения сельского хозяйства, которые могут ограничивать использование земли.

Доля полезной площади — один из ключевых факторов при оценке сельхозугодий. Как объясняет Хант: «Если у вас есть 100 акров земли, 50 из которых пригодны для использования, а остальные 50 состоят из оврагов и деревьев, которые нельзя вспахивать, культивировать или пасти, ценность используемых акров будет намного выше. чем остальные ».

Спрос на землю может поднять цену

Погвист часто видит, что покупатели предлагают за свободную землю больше, чем сумма оценки, особенно в тех случаях, когда они видят потенциальный доход, который оценщик может не признать, или если на землю подано несколько покупателей.«Оценка — это не что иное, как мнение эксперта, основанное на опыте, достоверных данных и вдумчивом анализе», — говорит он. «У кого-то может быть потребность, желание и ресурсы, чтобы платить больше, и продавец, скорее всего, будет счастлив продать больше».

По опыту Ханта, примерно 25% покупателей превышают оценочную стоимость, особенно если это уникальная собственность или если ее назначение превышает нормальную стоимость земли. В этом случае, если покупатель получает ссуду любого типа для финансирования покупки земли, покупателю необходимо будет внести дополнительные средства на закрытие сделки, чтобы компенсировать разницу в цене.

Оценка земли: сложно понять

Не все оценщики жилья обладают опытом и знаниями для оценки земли. Выбор оценщика, не специализирующегося в этой области, может быть верным рецептом.

В одном примере, приведенном LIA Administrators & Insurance Services, покупатель земли использовал оценщика из Аризоны, чтобы узнать, сколько стоит участок в два акра.

В ходе оценки была определена стоимость в 160 000 долларов, и покупатель получил средства от кредитора для финансирования покупки земли.Когда позже покупатель объявил дефолт по ссуде и был подан иск о выкупе, кредитор нанял другого оценщика, чтобы он еще раз осмотрел землю.

Новый оценщик обнаружил, что доступа к лоту нет, и присвоил ему стоимость всего 90 000 долларов — на 70 000 долларов меньше первой оцененной суммы. Затем кредитор подал иск против первого оценщика, который должен был признать тот факт, что эти два акра не имеют выхода к морю.

Чтобы найти лицензированного и квалифицированного оценщика земли, вы можете попросить совета у местного агента по недвижимости, который регулярно продает землю.Например, такой агент, как Хант, будет направлять вас напрямую, что сэкономит вам время на поиск оценщика, которому вы можете доверять. Вы также можете выполнить поиск в Американском обществе менеджеров ферм и оценщиков сельских районов, где вы найдете контактную информацию более чем 2100 ведущих экспертов страны по оценке земли.

Оценка земли взглядом в будущее

Пустой участок земли представляет собой чистый лист, на котором можно построить дом, создать ферму, устроить спортивную площадку или припарковать крошечный дом.Другими словами, земля получает очки за потенциал. Как человек может преобразовать или сохранить определенный кусок земли — прекрасное идиллическое упражнение в мечте о большом.

Эта явная возможность также имеет прямое отношение к стоимости земли и тому, что оценщики принимают во внимание при оценке. В отличие от оценки дома, которая оценивает то, что уже есть, оценка земли предполагает, что может быть.

Источник изображения заголовка: (Nokwan007 / ShutterStock)

Электронная таблица для извлечения стоимости земли

Когда требуется затратный подход, исходя из требований клиента или применимости, необходимо получить оценку стоимости земли.Конечно, лучший способ определить оценку стоимости земли — использовать метод сравнения продаж. Если недавно были проведены аналогичные лоты на рынке данного объекта, процесс относительно прост. Он начинается с определения «похожего»: размера, вида, местоположения и других удобств, таких как набережная и т. Д. Если есть разумное количество сопоставимых продаж, которые являются результатом поиска с использованием соответствующих критериев сходства за годичный период, Замечательно.В противном случае временной период и / или рыночная площадь могут быть расширены до тех пор, пока продажные цены корректируются с учетом рыночных тенденций и расширение рыночной площади происходит в аналогичном районе.

Но каково «разумное» количество сопоставимых продаж? Обычно я ищу по крайней мере шесть сопоставимых продаж для рассмотрения, анализируя цену продажи лота за квадратный фут в зависимости от размера лота, а затем использую степенную функцию для вычисления отношения между ними. Полученная формула затем используется для расчета оценочной стоимости земли объекта.В качестве дополнительного преимущества формулу можно использовать для расчета корректировок размера лота для сопоставимых улучшенных продаж недвижимости, включенных в таблицу сравнения продаж.

К сожалению, не всегда бывает достаточно сопоставимых продаж свободной земли, чтобы можно было использовать подход сравнения продаж. Когда это происходит, одним из возможных решений является использование метода экстракции.

Используя этот подход, идентифицируются улучшенные свойства с партиями, сопоставимыми с партией объекта. Для завершения этого шага стоимость улучшений рассчитывается с использованием затратного подхода для оценки новой стоимости замещения.Использование оценок фактического возраста и оставшегося экономического срока службы для расчета остаточной стоимости улучшений с последующим вычитанием амортизированной стоимости улучшений из продажной цены даст приемлемую стоимость земли. Это делается для нескольких свойств, чтобы установить взаимосвязь между стоимостью лота на квадратный фут и размером лота, как описано выше, с целью расчета стоимости земли объекта и корректировок размера лота, используемых в таблице сравнения продаж.

С этим подходом связано много «оценок», поэтому он работает лучше всего, когда стоимость улучшений составляет низкий процент от продажной цены, так что неточности с оценками оказывают минимальное влияние на оценку стоимости партии.Эта стратегия включает в себя выбор свойств с небольшими, старыми домами, которые не были реконструированы, и с минимальными улучшениями участка. Конечно, продажи должны быть недавними и располагаться поблизости от объекта, а участки должны быть максимально похожи (виды, топография и т. Д.) На участок объекта.

Первым шагом в этом процессе является поиск MLS с использованием разработанных критериев для создания списка потенциально улучшенных продаж недвижимости, который содержит такую ​​информацию, как количество кроватей и ванн, год постройки, гаражные площади, GLA, цена продажи и дата продажи.Используя эту информацию, следующим шагом будет выбор «лучших» продаж для статистического анализа. Следует выбрать не менее шести. Выбранные продажи можно затем импортировать в электронную таблицу Excel, аналогичную той, которая показана для расчета их стоимости лота и стоимости лота на квадратный фут.

Листы MLS, их описания и фотографии должны быть пересмотрены, чтобы определить состояние улучшений. Основываясь на рейтинге состояния, возрасте и общем экономическом сроке службы улучшений, таблица может быть настроена для расчета эффективного возраста, оставшегося срока службы и процента амортизации.Стоимость нового рассчитывается на основе GLA, гаражных мест и цен за единицу. Стоимость нового уменьшается на рассчитанную сумму амортизации для получения амортизированной стоимости улучшения.

Улучшенные продажные цены корректируются с учетом даты продажи, исходя из даты вступления в силу оценки, предполагаемого процента ежемесячных тенденций изменения цен для существующих домов в районе рынка субъектов и дат продажи сопоставимых объектов. Для каждой из выбранных продаж недвижимости оценочная стоимость лота (Lot Val) рассчитывается как разница между скорректированной улучшенной продажной ценой (Adj S $) и амортизированной стоимостью (Dep Val) улучшений: Lot Val = Adj S $ — Деп Вал

Наконец, эта информация используется для оценки стоимости рассматриваемого лота и корректировок размеров лота для сопоставимых объектов недвижимости в таблице сравнения продаж.-650 = 23,215 долл. США / кв. Фут. 23,215 долл. США / кв. Фут x 0,175 акра x 43560 кв. Футов / акр = 176 966 долл. США.

По моему опыту, показатель степени обычно находится между -,4 и -,9 с минимальным R2 около 0,3. Если есть «выбросы», влияющие на эти значения, их следует удалить. Этот процесс, если его использовать экономно, должен дать разумные коэффициенты и результаты. Таким образом, если необходимо использовать метод извлечения, использование описанного выше процесса поможет получить достоверные и обоснованные результаты.

Понимание оценки вакантной земли и ее проведения

Определение стоимости улучшенной собственности (на которой был построен один или несколько коммерческих, жилых или других типов недвижимости) является относительно простым процессом, который включает сравнение продаж аналогичной недвижимости в площадь. Но все может быть не так просто, когда недвижимость пустует и не застроена. В этом случае инвесторы полагаются на профессиональных оценщиков, имеющих опыт определения остаточной стоимости земли и потенциального использования.Покупатели земли и инвесторы должны лучше понимать этот процесс и то, что в нем задействовано, в том числе:

• Почему необходимо проводить оценку незанятой земли
• Определение наиболее эффективного и наилучшего использования собственности
• Этапы оценки незанятой земли
• Кто заказывает и платит за оценку

Отчет об оценке с благоприятными результатами может обеспечить уверенность в том, что земля, на которую вы претендуете, является хорошей инвестицией. Но из-за отсутствия предпочтительной оценочной стоимости вы можете не получить необходимое финансирование или отказаться от сделки.Хотя оценочная стоимость и окончательный отчет оценщика могут вас разочаровать, они могут помочь вам избежать угрызений совести покупателя и улучшить вашу способность подбирать подходящую недвижимость в будущем.

Зачем нужно проводить оценку незанятого земельного участка

Независимо от того, какой тип недвижимости вы планируете купить, очень важно определить его рыночную стоимость. Это значение может помочь вам принять решение о выборе правильной цены предложения и спрогнозировать размер прибыли, налоги на имущество, затраты на закрытие сделки и другие важные показатели.Используя оценочную стоимость, определенную экспертом, вы можете принять более обоснованное решение о том, является ли недвижимость хорошей стоимостью и стоит ли вложенных вами долларов.

Но оценка незанятых земель отличается от оценки построенной собственности.

«Оценка незанятой земли в первую очередь касается наиболее эффективного использования собственности. Если это не будет определено до продажи, оценочная стоимость может быть неверной», — отмечает Мейсон Сперджен, сертифицированный генеральный оценщик из Кирксвилля, штат Миссури.

Определение наилучшего и наиболее эффективного использования собственности

Для определения наилучшего и наилучшего использования оценщик должен проанализировать предполагаемую стоимость, связанную с альтернативными видами использования собственности, а также текущее использование собственности. Существует четыре критерия, которые Институт оценки рекомендует использовать оценщикам для определения наиболее эффективного и наилучшего использования объекта недвижимости: является ли использование (1) физически возможным, (2) разрешенным законом, (3) осуществимым с финансовой точки зрения и (4) максимально продуктивным. ?

«Проблемы физических возможностей включают размер, форму, пригодность почвы, фасад, видимость и доступ», — объясняет Роберт Гальяно, президент компании Gagliano & Company со штаб-квартирой в Нью-Джерси, которая предоставляет оценки недвижимости.«Юридические вопросы включают местные кодексы зонирования и могут носить нормативный характер, с хорошими примерами из-за наличия водно-болотных угодий, исчезающих видов и правил управления ливневыми водами. Правовые вопросы, связанные с жилой застройкой, часто связаны с типами разрешенных единиц и потенциальным количеством жилых единиц. Коммерческие застройщики, с другой стороны, озабочены разрешенными законами использования и потенциальной площадью ».

Если объект недвижимости проходит все возможные испытания с физической и юридической точек зрения, следующим препятствием является решение о том, будет ли предполагаемое использование финансово целесообразным.Это демонстрируется путем сбора данных, проведения анализа рынка и создания предварительных оценок денежных потоков.

«Например, свободный участок на боковой улице может быть плохим местом для торгового центра, но он может хорошо подходить для офисного здания», — продолжает Гальяно. «Затем начинается настоящее исследование: есть ли рынок для новых офисных помещений? Есть ли в этом районе новое строительство? И как соотносятся ценности в этом районе с текущими затратами на строительство?»

Наконец, полезно ранжировать все оставшиеся жизнеспособные ожидаемые варианты использования в порядке доходности или ценности.В конечном итоге прогнозируемое использование, которое считается максимально продуктивным, демонстрирует наивысшую чистую приведенную стоимость и внутреннюю норму прибыли.

«Задача оценщика — определить, какое использование принесет земле наибольшую ценность», — говорит Гальяно.

Расчет остаточной стоимости земли в Excel

Вот сценарий. Вы девелопер. Вы видите лучший земельный участок, который идеально подходит для вашего проекта недвижимости. Итак, вы обращаетесь к владельцу земли по поводу продажи, и она говорит: «Хорошо, принесите мне предложение.» Сколько вы платите? Чего вам вообще стоит земля? Что, если нет сопоставимых объектов недвижимости, которые можно было бы использовать для точной оценки земли, как вы можете оправдать предложение, которое собираетесь сделать продавцу? Один из способов определить подходящую цену — это рассчитать «остаточную стоимость земли» для проекта.

Что такое остаточная стоимость земли?

Остаточная стоимость земли — это метод расчета стоимости земли под застройку. Это делается путем вычитания из общей стоимости застройки всех затрат, связанных с застройкой, включая прибыль, но исключая стоимость земли.Оставшаяся сумма представляет собой остаточную стоимость земли или сумму, которую застройщик может заплатить за землю с учетом предполагаемой стоимости застройки, предполагаемых затрат на проект и желаемой прибыли застройщика.

Быстрый и простой способ расчета остаточной стоимости земли

Я сделаю это быстро и легко. Используя существующую модель развития недвижимости со стоимостью земли в качестве входных данных, позвольте мне показать вам, как использовать инструмент Excel Goal Seek для расчета остаточной стоимости земли для проекта недвижимости.

1. Откройте модель Excel застройки, в которой в качестве входных данных используется стоимость земли. Подойдет любая модель со стоимостью земли в качестве входных данных, но в этом случае я воспользуюсь своей проформой по развитию жилой застройки.
2. Заполните все предположения проекта (ячейки с синим шрифтом), кроме стоимости земли.
3. Определите цель возврата или прибыли для вашего проекта. В моем случае я собираюсь использовать коэффициент капитала в 3,0 раза в качестве целевой прибыли.
4. Помня о целевой прибыли, перейдите в раздел «Прогноз» на ленте «Данные» в Excel и выберите «Анализ« Что, если »».Затем выберите «Goal Seek…»
5. В открытом окне «Goal Seek…» сначала свяжите поле « Set Cell » с ячейкой, которая выводит ваше целевое значение прибыли. В моем случае я связываю поле « Set Cell » с ячейкой E14.
6. Затем установите поле « по значению » равным вашей целевой прибыли. В моем случае я установил поле « для значения » на 3.
7. Наконец, свяжите ячейку « путем изменения: » с ячейкой « Land Cost » и нажмите « Ok ».В моем случае я связываю поле « путем изменения ячейки: » с ячейкой I5.
8. Excel затем итеративно изменяет стоимость земли (в ячейке I5) до тех пор, пока коэффициент собственного капитала (в ячейке E14) не станет равным моей цели (3,0X).

Результирующее значение в ячейке « Стоимость земли » представляет собой остаточную стоимость земли. Если я верю всем остальным моим исходным данным, я могу с уверенностью выплатить продавцу итоговую стоимость земли (то есть остаточную стоимость) и быть уверенным, что проект принесет мою желаемую прибыль.

Посмотрите, как я рассчитываю остаточную стоимость земли

Как бы просто это ни было, никогда не помешает увидеть, как это сделано. Я записал видео, на котором рассчитывается остаточная стоимость земли с помощью моей заявки на застройку жилого участка. Зацените и дайте мне знать, если у вас возникнут вопросы: