Квартира в залог под ипотеку: Нецелевой кредит под залог недвижимости

Ипотека в Нижнем Новгороде

Сравните ставки и программы

В жилой недвижимости, выступающей как залог, не должны быть прописаны несовершеннолетние, не должно быть и иных обременений. Арестованная или являющаяся предметом судебного разбирательства недвижимость стать залогом не может. При совместном владении недвижимостью супругами, требуется согласие каждого из них на использование её в качестве залога. Плохое техническое или аварийное состояние не позволяет рассматривать недвижимость как залог.

Земельный участок может быть обеспечением по ипотеке, но банки неохотно принимают землю в залог — есть проблемы с оценкой ликвидности. Влияет и местоположение участка — находящийся в черте города предпочтительнее того, до которого несколько десятков или сотен километров.

Что не может быть залогом

Есть целый ряд ограничений по тому, что не может выступать в качестве залога

Так, не примут в залог:

• — неприватизированные квартиры,
• — не сданное в эксплуатацию жильё,
• — доля в квартире, комната,
• — апартаменты, пентхаусы и таунхаусы.

Не получится использовать в залог квартиру, приобретённую на средства маткапитала и даже часть от его суммы. Не примут в залог квартиры на территории закрытых административно-территориальных образований (ЗАТО). А вот входящее в программу реновации жильё залогом стать может.

По поводу того, могут ли быть залогом деньги, нет единой позиции. Законодательно это не запрещено, более того, по ст. 128 ГК РФ наличные и безналичные денежные средства являются объектами гражданских прав. Но в судебной практике долго лидировала позиция, что деньги — это не залог. Сейчас точка зрения изменилась.

Сложности с получением кредита под залог могут возникнуть у руководителей предприятий, их заместителей, главных бухгалтеров, ИП и собственников бизнеса с долей от 5%.

Взять кpeдит пoд зaлoг нeдвижимocти в банке ПСБ

Фамилия

Имя

Дата рождения

МоскваСанкт-ПетербургАлтайский край, БарнаулАмурская область, БлаговещенскАрхангельская область, АрхангельскАрхангельская область, МирныйАрхангельская область, ПлесецкАстраханская область, АстраханьБелгородская область, БелгородБелгородская область, Старый ОсколБрянская область, БрянскВладимирская область, ВладимирВладимирская область, Гусь-ХрустальныйВладимирская область, КовровВладимирская область, МуромВолгоградская область, ВолгоградВолгоградская область, ВолжскийВолгоградская область, КамышинВолгоградская область, МихайловкаВологодская область, ВологдаВологодская область, ЧереповецВоронежская область, ВоронежЕврейская автономная область, БиробиджанЗабайкальский край, БорзяЗабайкальский край, ЧитаИвановская область, ИвановоИвановская область, КинешмаИркутская область, АнгарскИркутская область, ИркутскИркутская область, Усть-КутКазахстан, БайконурКалининградская область, КалининградКалужская область, КалугаКемеровская область, КемеровоКемеровская область, Ленинск-КузнецкийКемеровская область, НовокузнецкКировская область, КировКостромская область, КостромаКраснодарский край, АрмавирКраснодарский край, КраснодарКраснодарский край, НовороссийскКраснодарский край, СочиКрасноярский край, ЕнисейскКрасноярский край, ЖелезногорскКрасноярский край, КрасноярскКрасноярский край, МинусинскКурская область, КурскЛенинградская область, КиришиЛипецкая область, ЛипецкМосковская область, БалашихаМосковская область, Власиха (поселок)Московская область, ВоскресенскМосковская область, ДмитровМосковская область, ЖелезнодорожныйМосковская область, ЗеленоградМосковская область, КоломнаМосковская область, КоролевМосковская область, КрасногорскМосковская область, КраснознаменскМосковская область, ЛюберцыМосковская область, Наро-ФоминскМосковская область, ОдинцовоМосковская область, ПодольскМосковская область, РеутовМосковская область, Сергиев ПосадМосковская область, СерпуховМосковская область, СолнечногорскМосковская область, ХимкиМосковская область, ШаховскаяМосковская область, ЩелковоМосковская область, ЭлектростальМурманская область, МурманскНижегородская область, АрзамасНижегородская область, БорНижегородская область, ДзержинскНижегородская область, КстовоНижегородская область, Нижний НовгородНижегородская область, СаровНовгородская область, Великий НовгородНовосибирская область, НовосибирскОмская область, ОмскОренбургская область, БузулукОренбургская область, ОренбургОренбургская область, ОрскОренбургская область, Соль-ИлецкОренбургская область, ЯсныйОрловская область, ОрелПензенская область, ПензаПермский край, ПермьПриморский край, ВладивостокПриморский край, НаходкаПриморский край, УссурийскПсковская область, ПсковРеспублика Адыгея, МайкопРеспублика Башкортостан, СтерлитамакРеспублика Башкортостан, УфаРеспублика Бурятия, Улан-УдэРеспублика Дагестан, МахачкалаРеспублика Кабардино-Балкария, НальчикРеспублика Карачаево-Черкесия, ЧеркесскРеспублика Карелия, ПетрозаводскРеспублика Коми, СыктывкарРеспублика Марий Эл, Йошкар-ОлаРеспублика Саха (Якутия), ЯкутскРеспублика Северная Осетия-Алания, ВладикавказРеспублика Татарстан, АльметьевскРеспублика Татарстан, КазаньРеспублика Татарстан, Набережные ЧелныРеспублика Татарстан, НижнекамскРеспублика Тыва (Тува), КызылРеспублика Удмуртия, ИжевскРеспублика Хакасия, АбаканРеспублика Чечня, ГрозныйРеспублика Чувашия, НовочебоксарскРеспублика Чувашия, ЧебоксарыРостовская область, БатайскРостовская область, ГуковоРостовская область, Каменск-ШахтинскийРостовская область, НовочеркасскРостовская область, Ростов-на-ДонуРостовская область, ТаганрогРостовская область, ШахтыРязанская область, КасимовРязанская область, РязаньСамарская область, НовокуйбышевскСамарская область, СамараСамарская область, СызраньСамарская область, ТольяттиСаратовская область, СаратовСаратовская область, ЭнгельсСвердловская область, ЕкатеринбургСвердловская область, Каменск-УральскийСвердловская область, Нижний ТагилСмоленская область, СмоленскСтавропольский край, ПятигорскСтавропольский край, СтавропольТамбовская область, ТамбовТверская область, ТверьТомская область, СеверскТомская область, ТомскТульская область, НовомосковскТульская область, ТулаТюменская область, ТюменьУльяновская область, ДимитровградУльяновская область, УльяновскХабаровский край, Комсомольск-на-АмуреХабаровский край, ХабаровскХанты-Мансийский автономный округ, НижневартовскХанты-Мансийский автономный округ, СургутЧелябинская область, ЗлатоустЧелябинская область, КарталыЧелябинская область, КопейскЧелябинская область, КоркиноЧелябинская область, КыштымЧелябинская область, МагнитогорскЧелябинская область, МиассЧелябинская область, ЧелябинскЧелябинская область, ЮжноуральскЯмало-Ненецкий автономный округ, Новый УренгойЯмало-Ненецкий автономный округ, Тарко-СалеЯрославская область, РыбинскЯрославская область, Ярославль Регион, город

Мобильный телефон +7

Номер заявки

Неблагонадежные квартиры: какое жилье банки не примут в залог по ипотеке

Гарантией по ипотечному кредиту обычно выступает жилье, которое покупатель планирует приобрести в кредит. Впрочем, предметом залога может стать и любое другое помещение, находящееся в собственности потенциального заемщика или третьего лица. Однако финансистам крайне важно, чтобы обеспечение кредита было надежным, поэтому банки крайне требовательны к жилью, которое становится предметом залога. Этот материал поможет потенциальному заемщику понять, какую недвижимость банк не примет в залог, что сократит время на поиски подходящего ипотечного жилья.

Врожденные и приобретенные недостатки

Банкиры крайне заинтересованы в том, чтобы их заемщики приобретали качественные и ликвидные квартиры. Однако эта трогательная забота о клиентах продиктована не трепетной любовью, а финансовой прагматичностью – в случае дефолта заемщика у банка не должно быть проблем с реализацией залога. Поэтому банки избегают кредитовать любые ненадежные варианты жилья, с продажей которых в будущем могут возникнуть проблемы.

Поэтому подавляющее большинство банков не одобрит кредит на квартиру в доме, находящемся в аварийном состоянии, или требующим капитального ремонта. Даже если принять во внимание, что после сноса дома собственнику квартиры дадут лучшее по качеству жилье, банк на такой вариант не пойдет. Переоформление залога – весьма трудоемкая процедура, а кредитору не нужны лишние сложности.

Безопасность заложенных квартир также далеко не безразлична для банков. Поэтому кредитные организации крайне редко соглашаются выдавать ипотеку под залог квартир в домах с деревянными перекрытиями или деревянным фундаментом, где высок шанс возгорания, а дом может прогореть до полного обрушения.

Кроме того, банку необходимо, чтобы жилье отвечало всем требованиям современного комфорта. Если в доме нет центрального отопления, воды, канализации или альтернативной автономной системы жизнеобеспечения, он не может являться залогом. Даже если самого заемщика-покупателя устраивают спартанские условия, очевидно, что такой товар на рынке жилья будет неликвидным.

Банки не будут кредитовать и квартиры с неузаконенной перепланировкой. По нормам Жилищного кодекса владелец такой квартиры либо обязан согласовать перепланировку, либо вернуть квартиру в изначальное состояние. И то, и другое иногда бывает крайне проблематично. Так, некоторые виды перепланировки вообще нельзя согласовать ни до, ни после их проведения – например, если они ухудшают условия жизни жильцов квартиры, или их соседей, нарушают целостность несущих конструкции, систему вентиляции и тому подобное. Поэтому ликвидность подобного жилья значительно ниже – продать его без проблем на рынке не получится.

Стоит также отметить, что банки вряд ли станут выдавать кредиты под залог доли в квартире или даже одной комнаты.

Оставь надежду, всякий в банк входящий

К сожалению, большинство этих проблем носит практически неустранимый характер. Невозможно, например, поменять в квартире деревянные перекрытия на железобетонные или кардинально улучшить состояние квартиры, если она находится в аварийном доме. К тому же продавец вряд ли будет заинтересован в подобных улучшениях – на большинство таких объектов найдутся покупатели с собственными средствами, которым не требуется привлекать ипотечные деньги.

Учитывая, что в настоящее время большинство покупателей готовы платить наличными деньгами, подобные мелочи не смущают хозяев квартир. Следует также отметить, что практически все граждане при покупке жилья все равно делают ремонт на свой лад и убирают то, что им не нравится.

Впрочем, при сильном желании продавец и покупатель могут решить вопрос с неузаконенной перепланировкой, узаконив ее или приведя квартиру в первоначальный вид. Но эти изменения также должен делать продавец квартиры, а будет ли у него такое желание – большой вопрос.

Загородные варианты

Отношение к загородной недвижимости и земельным участкам в качестве предмета залога у банков до сих пор неоднозначное. Долгое время кредиторы очень сдержанно относились к кредитованию загородных объектов. Ипотечных программ для загородного жилья на рынке было немного, и они распространялись, в основном, на проекты застройщиков-партнеров.

Сейчас программы по кредитованию загородных домов более распространены. Однако требования к дому и земельному участку по-прежнему предъявляются более суровые, чем к городскому жилью. Как правило, кредитуются уже только достроенные дома в готовых поселках, снабженных всеми необходимыми для жизни коммуникациями.

В отдельных случаях можно приобрести и недострой, но здесь речь идет, как правило, об аккредитованных банком поселках, где застройщики работают в партнерстве с данной кредитной организацией.

У АИЖК есть программа, по которой можно приобрести дом с земельным участком на вторичном рынке. При этом земельный участок должен быть оформлен в собственность продавца в соответствии с законом, относиться к категории земель населенных пунктов и иметь границы, установленные в соответствии с требованиями земельного законодательства.

Если в залог передается жилой дом, то земельный участок, на котором он расположен, также автоматически передается в залог, а к комплекту документов в этом случае обязательно прилагается кадастровый паспорт (план) земельного участка.

Юридические препоны

Помимо проблем, связанных с физическим состоянием квартиры, банки обращают внимание и на юридические особенности. Очевидно, что никакой банк не пойдет на кредитование квартиры, которая неправильным образом оформлена в собственность, или отягощена какими-то обременениями.

Право собственности продавца должно быть зарегистрировано в предусмотренном законом порядке и подтверждено документами, оформленными в соответствии с требованиями законодательства РФ. То есть продавец должен предъявить свидетельство о государственной регистрации права собственности, а также другие правоустанавливающие документы – договор купли-продажи (дарения, наследования), договор приватизации или другие бумаги, подтверждающие законность приобретения.

Кроме того, жилье должно быть свободно от любых прав третьих лиц. Эти права могут возникать, например, как следствие предыдущих, не погашенных кредитов, по которым этот объект выступал залогом. Обременения возникают также вследствие долгосрочного договора найма, когда квартира сдана в аренду, или в случае, если не все собственники дали согласие на продажу. Во всех этих ситуациях есть риск, что сделка будет оспорена в суде.

Если такие обстоятельства известны — банк не даст своего одобрения на сделку. Однако главная проблема в том, что иногда подобные обстоятельства остаются не выясненными до сделки. То есть и заемщик, и банк уверены, что с объектом ипотеки все в порядке, а спустя время выясняется, что квартира «с сюрпризом». Появляется какой-нибудь неучтенный собственник, который предъявляет свои права на жилплощадь.

Особенно такой риск велик с квартирами, у которых много раз менялся собственник – историю подобного объекта проследить гораздо труднее, и даже опытные риэлторы не всегда могут поручиться за чистоту сделки.

Поэтому банки рекомендуют заемщикам при покупке квартиры в кредит оформлять также титульное страхование (страхование от утраты права собственности).

Анна Волкова, руководитель юридического департамента АИЖК

Кредит под залог недвижимости

Кредит (ипотека) под залог недвижимости в спб

Необходимость взять кредит под залог недвижимости появляется обычно в том случае, когда максимального размера потребительской ссуды недостаточно и нужны дополнительные средства. Пользуются такой услугой те заемщики, у которых резко поменялись жизненные обстоятельства, и они не успели накопить на первоначальный взнос.

Цели получения кредита под залог имеющейся недвижимости

Исходя из нашей практики, люди чаще всего стремятся получить кредит под залог недвижимости для следующих целей:

• покупка комнаты,
• покупка земельного участка или загородного дома,
• покупка квартиры в новостройке, которая не аккредитована банками,
• вложение в развитие бизнеса,
• лечение,
• обучение.

Кредит также часто бывает единственным психологическим способом заставить себя оптимизировать свои ежемесячные затраты.

Отличия кредита под залог недвижимости от ипотечного кредита

Для банков кредит под залог имеющейся недвижимости отличается от ипотечного кредита повышенными рисками. В основании этого лежит большое количество прогоревших сделок. Если ипотека на покупку недвижимости предполагает целевое использование, то при залоге имеющейся недвижимости средства часто бывают нецелевыми и могут быть вложены в рискованные мероприятия, так как банк не следит, куда они пойдут.

Как получить ипотеку без первоначального взноса

Ипотека под залог недвижимости без первоначального взноса – относительно новая услуга, которая на сегодняшний имеет очень большой спрос на рынке. В случае с нулевым первоначальным взносом требования к заемщику остаются неизменными (при заключении договора они фиксируются при внесении любого размера первоначального взноса). Ипотечные ставки по нулевому взносу начинаются от 16%. Ниже рассмотрено несколько способов получения кредита без первоначального взноса.

Способы получения

Итак, получить одобрение на кредит без первого взноса можно одним из трех следующих способов:

1. Использование уже имеющейся недвижимой собственности. Это может быть частный дом, квартира или земельный участок. Возможность получения кредита определяется размером доходов заемщика. Важно также учесть тот факт, что банки не выдают 100% от оценочной стоимости закладываемой недвижимости. Обычно займ составляет около 50-70%, крайне редко до 80%.
2. Предоставление дополнительного залога, к примеру, автомобиля. При таких условиях не только заемщик должен соответствовать требованиям, предъявляемым банком, но и предмет дополнительного залога.
3. Потребительский кредит. Этот вариант менее предпочтительный по двум причинам. Во-первых, в таком случае заемщику придется выплачивать 2 кредита. Во-вторых, наличие уже одного имеющегося кредита может осложнить получение второго – ипотеки под залог недвижимости.

В качестве первоначального взноса по ипотеке можно использовать также материнский капитал. Однако стоит понимать, что его размер должен быть больше требуемого банком минимального первого взноса. Следовательно, минус такого варианта – невозможна покупка дорогой квартиры.

Условия получения кредита под залог имеющейся недвижимости

На сегодняшний день банки существенно пересмотрели условия кредитования – куда важнее стало качество кредитного портфеля, а не его размер. Как результат – банки стали скрупулезнее проверять информацию о работодателе и реальном размере его доходов. Не менее важной мерой по защите от рисков стал минимальный размер первоначального взноса. В связи с кризисами все без исключения банки его подняли, в результате чего он составил 30%. И только по мере стабилизации экономической ситуации, роста цен на недвижимости и обострения конкуренции банки начали постепенно снижать первый взнос.

По состоянию на 2015 год минимальный размер первоначального взноса, чтобы взять ипотеку под залог недвижимости, составляет 10-15%. Но при правильном подборе ипотечных программ хорошие ставки начинаются при взносе от 20% от стоимости квартиры. Чаще всего, если ипотечная ставка зависит от размера первоначального взноса (в некоторых банках она зависит только от срока кредитования), при наличии 30% взноса можно рассчитывать на ставку на 1-2% ниже, чем при первоначальном взносе в 5-15%.

Ипотека под залог жилья – серьезный шаг, требующий адекватной оценки своих финансовых возможностей, сбора пакета документов, прохождения специальной комиссии по кредитам и т.д. Обращайтесь к нам для ускорения этого процесса! «Первое Ипотечное Агентство» окажет всю возможную помощь, чтобы Вы смогли получить кредит под залог недвижимости в СПБ:

• оценка залогового объекта,
• расчет платежеспособности,
• выбор банка с лучшей процентной ставкой,
• контроль успешного одобрения,
• регистрация залога объекта,
• помощь в получении средств.

Мы постоянно анализируем рынок и уверены в том, что предложим лучшие ставки и акции.

Что можно делать с ипотечной квартирой

Сбылась места — вы наконец-то приобрели квартиру. Пусть в кредит, по ипотечной схеме, главное — она ваша. Осталось только запомнить несколько правил поведения собственника, и у вас не возникнет проблем.
 
Когда заемщик покупает квартиру по классической ипотечной схеме, она сразу переходит в его собственность, оставаясь в залоге у банка. Соответственно, владелец квартиры приобретает три права: пользования, владения и распоряжения своей недвижимостью.
 
Регистрация и вселение третьих лиц
 
Что касается права пользования, заемщик может свободно проживать в квартире и вселять в нее третьих лиц, уведомляя, однако, банк обо всех лицах, которых он хочет поселить в квартире. Потому что и заемщик, и все вселенные им лица будут отвечать перед банком за сохранность квартиры, а значит, банку следует знать обо всех проживающих в ней. Эта процедура носит чисто уведомительный характер, банк не будет проверять моральный облик или законопослушность ваших жильцов.
 
Ряд банков для того, чтобы лишний раз напомнить заемщикам об этом обязательстве, предлагают заемщику подписать отдельное соглашение при заключении ипотечной сделки, в котором заемщик обязуется согласовывать с банком круг лиц, которых он намерен поселить в квартире. Изредка банки налагают ограничения на заемщиков, разрешая, например, вселять в квартиру, приобретенную по ипотеке, только членов семьи. Всеми возможными ограничениями нужно поинтересоваться еще до подписания договора с банком. Изменить условия после заключения ипотечного договора банк не имеет права.
 
Кстати, если в числе условий банка есть запрет на вселение в квартиру лиц, не являющихся вашими родственниками, это отнюдь не означает одновременного запрета на регистрацию в ней третьих лиц. По новому жилищному законодательству регистрация в квартире, временная или постоянная, не влечет возникновения права пользования ею. Сейчас человек приобретает право пользования жилым помещением, только проживая в нем. Но о том, что вы собираетесь зарегистрировать кого-либо на вашей жилплощади, тоже придется уведомить банк.
 
Продажа, завещание и дарение
 
А вот право распоряжаться квартирой у заемщика, оформившего ипотечный кредит, ограничено в связи с тем, что квартира находится в залоге у банка до полной выплаты кредита. Так что завещать или подарить кому-то квартиру вы сможете только с согласия банка-кредитора.
 
Продавать же жилье, купленное по ипотечной схеме, россияне фактически не могут. Точнее, законодательных ограничений для этого нет, но, пока не разработана процедура продажи квартир, приобретенных по ипотеке, банки обычно не идут на это.
 
Залог
 
Квартиру, приобретенную по ипотечной схеме, теоретически можно заложить второй раз. Это будет вторичный залог, поскольку квартира уже находится в залоге у банка, выдавшего ипотечный кредит. Но, во-первых, потребуется согласие банка-кредитора, выдавшего ипотечный кредит, а во-вторых, большой вопрос, согласится ли другой банк или иное учреждение стать вторым кредитором в очереди в случае, если заемщик не сможет расплатиться по своим обязательствам.
 
Перепланировка
 
Сейчас к перепланировке жилья предъявляются гораздо более строгие требования, нежели год назад. Квартиру, приобретенную по ипотеке, конечно, можно перепланировать, но процедура эта будет непростой. Мало того, что в некоторых субъектах РФ до сих пор не разработаны процедуры согласования перепланировки квартиры, придется столкнуться с дополнительными трудностями.
 
Процедура согласования перепланировки для квартиры, купленной по ипотеке, будет проходить в три этапа. Сначала владелец квартиры должен подготовить и согласовать с контролирующими органами проект перепланировки. После этого – получить согласие страховой компании, в которой застрахована квартира (кстати, компания вполне может выступить против, если проект перепланировки таит в себе риск порчи и разрушения имущества, то есть квартиры). И уже в-третьих предстоит получить согласие банка на перепланировку.
 
Раньше, до ужесточения требований к перепланировке квартир, были случаи, когда заемщики занимались перепланировкой, получая на это согласие и банка, и страховщика, сейчас же процедура усложнилась, поэтому пока желающих не находится.

ФОРУМ НА РУСИПОТЕКЕ — НИ ОДИН ВОПРОС НЕ ОСТАНЕТСЯ БЕЗ ОТВЕТА

Как поменять жилье в отсутствии средств на первый взнос

Поменять квартиру на лучшую, не имея накоплений для первоначального взноса по ипотеке, обычно удается лишь с помощью альтернативной сделки (одновременной покупки новой квартиры и продажи старой), подготовка которой занимает массу времени. А выдать ипотеку без первоначального взноса банки соглашаются крайне редко даже проверенным клиентам с высоким доходом.

Вместо этого чаще всего они предлагают достаточно дорогой нецелевой потребительский кредит под залог имеющегося жилья, который можно использовать в качестве взноса по ипотеке. Номос-банк выдает специальный «кредит на первоначальный взнос» под залог имеющегося жилья (до 80% его стоимости) под 12,25–13,75% в рублях в зависимости от срока. Этот заем используется для получения стандартного ипотечного кредита на покупку новой квартиры. Условие – доход заемщика должен быть достаточным для одновременных платежей по обоим кредитам, предупреждает директор департамента ипотечного кредитования Номос-банка Сергей Арзянцев.

АИЖК решило объединить эти два продукта. Программа «Переезд» позволяет собственникам жилья купить другую квартиру (в новостройке или на вторичном рынке) в ипотеку с отсрочкой продажи старой до двух лет, не имея средств на первоначальный взнос. Для этого агентство оформляет собственнику жилья короткий кредит на 6–24 месяца на сумму до 70% от стоимости старой квартиры под ее залог под 12–14% годовых в рублях (см. таблицу). До сих пор такие кредиты выдавало дочернее Агентство по реструктуризации ипотечных и жилищных кредитов (АРИЖК) под 12,5–16% годовых. Эти деньги идут на оплату первоначального взноса по стандартной ипотеке АИЖК на новую квартиру. В отличие от обычного кредита, который надо регулярно обслуживать, тело и проценты по короткому займу гасятся только в конце его срока, например, за счет продажи старой квартиры из-под залога.

«Особенностью кредита «Переезд» является то, что платежеспособность заемщика не оценивается. Однако подтверждение платежеспособности и стабильной занятости потребуется при получении стандартного ипотечного кредита», – подчеркивает директор департамента инноваций, методологии и стандартизации АИЖК Мария Полякова. По ее словам, «Переездом» могут воспользоваться и те, кто меняет одну ипотечную квартиру на другую или переезжает в другой населенный пункт, он облегчает жизнь «альтернативщикам».

Этот продукт напоминает практически исчезнувшие с рынка спецпрограммы «на улучшение жилищных условий», которые до кризиса 2008 г. предлагали некоторые банки (к примеру, «ВТБ24», «Уралсиб»). Они также позволяли купить в ипотеку без взноса более дорогое жилье с отсрочкой продажи имеющегося. По сути, в дополнение к кредиту, рассчитанному исходя из платежеспособности заемщика, банки выдавали дополнительную ссуду, которая должна быть погашена в течение нескольких месяцев за счет продажи имеющегося жилья. До погашения ссуды банки устанавливали льготные условия обслуживания займа, например освобождая заемщика от уплаты тела кредита.

Похожую схему, но с 15%-ным первоначальным взносом предлагает Газпромбанк: по программе «Улучшение жилищных условий» после выдачи ипотеки заемщику дается девять месяцев на реализацию имеющейся квартиры и погашение части займа. В этот период заемщик погашает только проценты (13,25–14,55% годовых в рублях при наличии личного страхования или на 1 п.п. выше без него). Но заложить придется обе квартиры – как приобретаемую, так и продаваемую, сообщили в колл-центре банка. После погашения части кредита за счет продажи старой квартиры его ставка снижается примерно на 0,7 п.п.

«МДМ банк» выдает ипотечный кредит «Улучшение жилищных условий» без первоначального взноса на 20 лет, но только тем, кто владеет жильем стоимостью вполовину кредита. Заемщик должен в течение 13 месяцев погасить половину ссуды. Но этот кредит нужно начинать гасить сразу. К тому же он достаточно дорог: до погашения половины займа ставка по нему составляет 15% при наличии личного страхования и 18% – без него. Затем она снижается до 12–13,25% в зависимости от срока кредита (без страховки – на 3 п.п. выше).

«Банки опасаются, что заемщик по каким-либо причинам не продаст свою квартиру и не погасит в течение льготного периода необходимую часть долга, тогда вероятность дефолта существенно возрастает», – объясняет отсутствие таких программ руководитель департамента маркетинга и банковских продуктов Росбанка Лидия Каширина. Зачет имеющегося жилья в качестве первоначального взноса не практикуется, поскольку нет ясности, по какой цене оно будет фактически продано, добавляет начальник управления продаж ипотечных продуктов «Нордеа банка» Роман Слободян.

Каширина отмечает рост спроса на продукты, позволяющие сначала приобрести новую квартиру и уже после переезда заниматься продажей старого жилья. Поэтому Росбанк, по ее словам, сейчас рассматривает возможность внедрения такого продукта.

Путеводитель инвестора — Multifamily.loans

Перед покупкой многоквартирной собственности важно определить, как долго вы планируете ее удерживать. Коммерческие и многосемейные инвесторы обычно выбирают одну из двух стратегий: краткосрочную стратегию добавления / исправления и переворота или долгосрочную стратегию покупки и удержания. Краткосрочные инвесторы обычно надеются купить собственность, внести улучшения и корректировки, которые могут увеличить чистый операционный доход (NOI) собственности, и перепродать собственность с целью получения прибыли в течение 1-5 лет.Напротив, инвесторы, занимающиеся покупкой и удержанием, обычно планируют сохранить собственность в течение длительного периода, скажем, 20-30 лет, при этом получая годовой доход, который она обеспечивает. После этого они могут продать имущество или, в некоторых случаях, передать его своим наследникам.

Хотя запланированный период владения может меняться в зависимости от предпочтений инвестора или рыночных условий, по-прежнему важно создать надежную стратегию внедрения. Для инвесторов, которые знают, что они будут сидеть на собственности только в краткосрочной перспективе, такие вещи, как Необходимо учитывать штрафы за досрочное погашение (сборы за досрочное погашение кредита), а также то, брать ли ссуду с фиксированной, регулируемой или гибридной ставкой.Напротив, долгосрочные инвесторы, покупающие и держащие акции, обычно меньше заботятся о штрафах за досрочное погашение и, когда это возможно, будут искать более долгосрочные ссуды с фиксированной ставкой. Хотя как краткосрочные, так и долгосрочные периоды владения могут быть прибыльными, если вы инвестируете с одним или несколькими партнерами, вам нужно убедиться, что все понимают, когда следует продавать собственность. Например, инвестору, который хочет перевернуть собственность за 18 месяцев, вероятно, не следует инвестировать с партнером, который хочет, чтобы их внуки унаследовали их долю в собственности.

Стратегии создания добавленной стоимости при инвестировании в квартиры

Во многих случаях инвесторы, впервые инвестирующие в квартиры, захотят найти недвижимость, которая нуждается в значительном улучшении, будь то физическая модернизация или более качественное управление. Эти свойства обычно называют «добавленной стоимостью». Например, инвестор может захотеть приобрести квартиру, заменить управляющую компанию, модернизировать квартиры, повысить арендную плату и использовать другие методы для сокращения затрат и увеличения прибыльности.

Кроме того, владельцы могут пожелать, чтобы арендаторы платили за собственный кабель (если он уже оплачивается зданием), а также за большую долю своих коммунальных услуг. Другие возможности создания добавленной стоимости включают поиск новых дополнительных источников дохода для вашей собственности, таких как торговые автоматы, складские помещения или новые парковочные места. Для менее интенсивных сделок с добавленной стоимостью, требующих лишь незначительного капитала, инвесторы могут выбрать самофинансирование ремонта. Однако для более крупных сделок с добавленной стоимостью, требующих значительного ремонта или восстановления собственности, инвестор может захотеть получить дополнительное финансирование.

Выбор места

Старая пословица «местоположение, местоположение, местоположение» одинаково верна как для многоквартирного дома, так и для дома на одну семью. Независимо от того, где вы решите инвестировать в квартиру, чрезвычайно важно быть уверенным в выборе места. Прежде чем выбрать место, инвестор должен ознакомиться с информацией о регионе, включая:

• Данные о занятости и экономике

• Экономическое состояние местных работодателей (особенно для небольших рынков)

• Тенденции роста населения и населения

• Данные о преступности и безопасности

Поскольку для того, чтобы квартира стала прибыльной инвестицией, очень важно, чтобы ее стоимость со временем росла, инвесторы должны обращать внимание на рынки, где стоимость, вероятно, значительно вырастет в течение ожидаемого периода владения недвижимостью.Например, инвестор с горизонтом в 3-4 года может быть готов заплатить больше за многоквартирный дом в районе, где затраты в настоящее время растут. Напротив, инвестор с 20-летним горизонтом может искать недвижимость по более низкой цене в районе, который, по всей видимости, готов к росту в течение следующих 5-15 лет. Хотя невозможно предсказать будущее, создание ряда обоснованных рыночных предположений может помочь сузить вероятные возможности. Со временем это означает снижение рисков — и более высокую потенциальную прибыль.

Инвестиции рядом с вашим домом

Хотя покупка многоквартирной собственности рядом с вашим нынешним домом не обязательно идеальна, это может иметь определенные преимущества. Во-первых, вы, вероятно, уже знакомы с местным рынком, поэтому вы можете знать то, чего не знают другие инвесторы, что дает вам определенное преимущество. Кроме того, вам будет проще лично контролировать свою собственность, если вы живете поблизости, что делает вещи более удобными, особенно если вы сами управляете имуществом.

Поиск маклера по продаже коммерческой недвижимости

Большинство людей, покупающих дом на одну семью, будут делать это через агента по недвижимости; Точно так же большинство инвесторов, покупающих многоквартирный дом, захотят работать с брокером по коммерческой недвижимости.Хороший коммерческий брокер может помочь вам определить качественные квартиры в вашем районе, будет хорошо разбираться в основах инвестирования в недвижимость и, возможно, даже сможет помочь вам договориться о цене продажи. Хотя обращение к брокеру обычно облегчает процесс поиска здания, это не единственный способ. Вы также можете напрямую связаться с владельцами многоквартирных домов в вашем районе, чтобы определить, заинтересован ли владелец в продаже. Это может быть случайный процесс, но таким образом вы можете найти скрытый драгоценный камень, особенно если продавец хочет быстро избавиться от собственности из-за внешних обстоятельств.

Поиск брокера по коммерческой / многоквартирной ссуде

Если вы собираетесь использовать ссуду для покупки многоквартирного дома, возможно, вы захотите работать с брокером по многоквартирному ссуду и / или консалтинговой фирмой. Хотя каждый индивидуальный инвестор решает, хочет ли он использовать брокера или обратиться к кредитору напрямую, использование опытного посредника может иметь множество преимуществ, особенно для новых заемщиков. Хороший консультант может использовать свой опыт и отношения, чтобы помочь вам выбрать лучший вариант финансирования для вашей индивидуальной ситуации и целей.Они также могут помочь с более обременительными и запутанными аспектами процесса подачи заявки на коммерческий кредит, такими как документация и отчеты третьих сторон, а также поиск сделки с несколькими кредиторами, чтобы достичь лучших условий для заемщика.

Это особенно характерно для многосемейных займов Freddie Mac, Fannie Mae и HUD, поскольку эти займы обычно включают более сложную документацию и процесс подачи заявки. Консультационные фирмы по вопросам долга обычно взимают от 0,75% до 2% от общей суммы кредита, что может показаться большой суммой, но, по нашему опыту, в целом это отличное вложение.Конечно, это то, что мы делаем, поэтому у нас может быть некоторая предвзятость, но, по правде говоря, получение правильного кредита может значительно сэкономить вам на выплатах процентов, штрафах за досрочное погашение, затратах на рефинансирование и других сборах в течение срока ваших инвестиций .

Право на получение многоквартирной ссуды

Как мы уже упоминали ранее, подавляющее большинство многоквартирных домов приобретается в ссуду. Долг увеличивает кредитное плечо, а это означает, что чем меньше денег вам нужно вложить, тем большую относительную прибыль вы получите от инвестиций.Подумайте об этом так: вы бы предпочли положить 4 доллара и получить 8 долларов позже, или вы бы предпочли положить 1 доллар и получить те же 8 долларов позже? Большинство умных инвесторов выберут второй вариант, так как это означает, что они могут реинвестировать остальные 3 доллара в такие же прибыльные инвестиции. Хотя проценты и сборы могут сделать ссуды на квартиру дорогими (это означает, что ваши 8 долларов могут быть больше похожи на 6,50 долларов), с правильной ссудой инвесторы могут получить экспоненциально большую прибыль от собственности.

Однако, чтобы получить многоквартирный кредит, вам сначала нужно получить одобрение.Критерии утверждения варьируются в зависимости от кредиторов и типов ссуд, но в целом заемщикам необходимо иметь хороший кредит (обычно лучше 660+) и от 25 до 30% от общей суммы ссуды в качестве первоначального взноса. Кроме того, сама недвижимость должна иметь коэффициент покрытия долга или DSCR 1,25–1,30x. Это означает, что доход здания должен будет превышать годовое обслуживание долга как минимум на 25-30%.

Документация для подачи заявки на получение ссуды на квартиру

В процессе подачи заявки заемщикам также потребуется значительный объем документации, включая оценку и другие необходимые отчеты сторонних организаций.Заемщикам, как правило, придется оплачивать все это самостоятельно. Требуемая документация и отчеты обычно включают:

• Оценка: Оценка пытается определить текущую рыночную стоимость собственности. Как правило, он должен проводиться профессиональным оценщиком, имеющим в настоящее время лицензию в районе, в котором расположена недвижимость. Оценщики обычно используют комбинацию методов, в том числе:

  • Доходный подход, который оценивает стоимость недвижимости на основе ее дохода.

  • Подход сравнения продаж, который оценивает стоимость недвижимости на основе недавних продаж аналогичных объектов поблизости.

  • Затратный подход, который оценивает стоимость собственности на основе оценочной стоимости ее восстановления, плюс стоимость земли и минус любые амортизационные отчисления.

• Оценка физических потребностей / Отчет о состоянии собственности / Технический отчет: В этом отчете рассматривается текущее состояние квартиры, чтобы определить, когда необходимо отремонтировать или заменить определенные компоненты.Это используется для расчета требуемых резервов замены, которые представляют собой средства, ежегодно откладываемые на ожидаемые будущие затраты на ремонт. Эти отчеты могут быть запрошены множеством квартирных кредиторов, но чаще всего они требуются для многоквартирных ссуд HUD и Fannie Mae / Freddie Mac.

• Экологическая оценка фазы I: Экологическая оценка фазы I (ESA) исследует объект на предмет экологических проблем, таких как загрязнение, которые могут представлять угрозу для нынешних / будущих жителей или окружающего сообщества.ESAs фазы II и фазы III могут потребоваться, если при первоначальной оценке фазы I были обнаружены проблемы или свидетельства загрязнения. ESAs этапа I не всегда могут требоваться кредиторами, но часто требуются.

• Отчет о праве собственности: Отчет о праве собственности гарантирует, что нет никаких юридических претензий на право собственности, которые могли бы заменить ваши собственные.

• Обследование собственности: Обследование фиксирует границы собственности, а также определяет какие-либо сервитуты и / или другие проблемы с правом собственности, которые могут повлиять на использование собственности.Это не всегда требуется кредиторами, особенно если имеется отчет за последние несколько лет, однако это чаще требуется, когда известно, что существуют потенциальные проблемы с правом собственности.

• Отчет о сейсморазведке: Обычно требуется только в регионах, где землетрясения обычны, например, в Южной Калифорнии.

• Отчет о зонировании: Иногда может потребоваться, когда есть потенциальные проблемы или путаница в отношении статуса зонирования собственности.

Квартирные ссуды без права регресса

Прежде чем рассматривать отдельные типы ссуд, очень важно определить ссуду с регрессом или без регресса. Если ссуда является регрессом, кредитор может вернуть ваши личные активы, чтобы потребовать погашения неоплаченного долга. Например, в большинстве штатов домашняя ипотека полностью подлежит регрессу. Напротив, многие ссуды на коммерческую недвижимость не имеют права регресса, что означает, что кредитор может вернуть только определенное обеспечение по ссуде (т.е. многоквартирный дом) и не может преследовать личные активы заемщика, такие как их дом или автомобиль, для выплаты долга заемщика. Однако почти все ссуды без права регресса поставляются со стандартными исключениями «плохих парней», которые предусматривают, что если заемщик совершает определенные действия «плохих парней», например, намеренно вводит кредитора в заблуждение, ссуда становится финансовым инструментом с полным правом регресса.

Типы ссуд: HUD, агентские ссуды, банки и CMBS

Банковские ссуды — не всегда лучший вариант

Преимущества покупки дома по сравнению саренда квартиры | Ипотека

Когда-то домовладение было целью почти каждого. Сегодня существует множество вариантов жилья, для которых не требуется ипотечный кредит. Вы можете обнаружить, что покупка дома или аренда квартиры — лучший выбор для вас, или вы можете решить, что аренда — это лучший вариант.

Выбирая между ними, вы должны подумать, какой тип жилья лучше всего соответствует вашим личным целям и образу жизни. Если вы в настоящее время арендуете дом, вам нужно решить, готовы ли вы к финансовым обязательствам по покупке дома.Как аренда квартиры, так и покупка дома имеют свои преимущества и недостатки.

Пять причин, по которым вы можете захотеть купить дом, а не арендовать квартиру

По финансовым и личным причинам вы можете обнаружить, что владение собственным домом перевешивает расходы. Вот пять причин, по которым покупка собственного дома может иметь смысл:

1. Увеличить собственный капитал. Выплачивая платежи по ссуде и / или если стоимость вашего дома повышается, вы добиваетесь справедливости.Чем больше разница между вашей задолженностью по ипотеке и стоимостью вашего дома, тем больше у вас капитала. Вы можете занять под этот капитал или даже рефинансировать ипотечный кредит и получить немного наличных. Эта финансовая подушка привлекательна для многих людей и может быть менее рискованной по сравнению со многими типами инвестиций.
2. Возможно снижение налогового бремени. Если у вас есть ипотечный кредит, вы можете вычесть уплаченные вами проценты из подоходного налога. Это часто означает, что вы также можете вычесть баллы и некоторые заключительные расходы, связанные с предоплатой процентов.И вы можете вычесть часть налогов на недвижимость и воспользоваться льготами за использование части вашего дома в качестве рабочего места. Проконсультируйтесь со своим налоговым консультантом о вашей личной ситуации.
3. Расположение. Квартиры могут быть доступны не во всех интересующих вас районах. При покупке недвижимости вы можете выбирать из более разнообразных мест, включая сельские дома с большим количеством земли.
4. Делай, что хочешь. Когда вы арендуете, вы часто ограничены в том, какие улучшения вы можете внести.Обычно вы не можете выбрать свою технику или цвет стен. Когда вы покупаете, у вас появляется больше свободы, чтобы переделать свое пространство в соответствии со своими вкусами и потребностями. Кроме того, вам, возможно, не придется беспокоиться об оплате незначительных повреждений, которые произошли, если вы не хотите их исправлять.
5. Конфиденциальность. Обычно у вас больше уединения, когда вы владеете домом, чем когда вы арендуете.

Пять причин, по которым вы можете остановиться в квартире

Есть много причин оставаться арендатором, даже если вы не инвестируете в недвижимость.К ним относятся:

1. Возможность легко перемещаться или перемещаться. В то время как вы берете на себя договор аренды, когда переезжаете в квартиру, многие договоры аренды заключаются на год или меньше, а некоторые могут допускать отказ по истечении некоторого периода времени или предлагать вариант от месяца к месяцу. В некоторых свойствах вам просто нужно уведомить за 30 дней, если вы планируете переехать. Это дает вам большую гибкость, поэтому вы можете устроиться на работу в другом районе, попробовать другое сообщество или просто выбрать место с большим количеством удобств.
2. Пониженные кредитные требования. Обычно вам нужен приличный кредит для аренды, но он может быть не таким строгим или сложным, как то, что необходимо для получения ипотеки.
3. Никаких забот об обслуживании. Если унитаз начинает протекать или свет начинает мерцать, вы можете позвонить своему домовладельцу и попросить его разобраться с ситуацией. Это может доставить вам неудобства, но вам не придется платить за решение этих и других подобных проблем, которые могут возникнуть.
4. Коммунальные услуги включены в вашу арендную плату. Многие сдаваемые в аренду объекты включают в арендную плату расходы на воду, канализацию и электричество. В некоторых апартаментах также есть кабельное телевидение и доступ в Интернет.
5. Близость к услугам. Более крупные жилые комплексы, скорее всего, будут расположены недалеко от городов и могут быть в нескольких минутах ходьбы от магазинов, ресторанов и других достопримечательностей. У вас также может быть доступ к общественным автобусам или метро, ​​чтобы добраться до места работы или школы, что может сэкономить вам деньги на транспортных расходах.

Стоимость домовладения по сравнению с расходами на аренду

Деньги, которые вы потратите на покупку дома по сравнению с арендой квартиры, могут стать важным фактором, помогающим вам решить, какой вариант подходит вам. Прежде чем принять решение, важно проанализировать, сколько вы потратите на покупку и аренду. Вот некоторые затраты, которые следует учитывать.

Затраты на покупку дома

• Первоначальный взнос. Вам нужно сэкономить немного денег, чтобы отложить покупку дома. Это может составлять всего 3% от общей стоимости покупки, но если вы потратите не менее 20% на большинство ипотечных кредитов, вам не придется платить за страхование ипотеки.
• Ипотечный платеж. Каждый месяц вы будете вносить платеж в счет остатка по ипотеке. Если у вас есть ипотечный кредит с фиксированной ставкой, ваш платеж будет оставаться относительно стабильным в течение всего срока действия кредита, что может помочь вам составить долгосрочный бюджетный план.
• Затраты на закрытие. Когда вы покупаете дом, у вас есть несколько расходов, связанных с получением ипотеки и вступлением в собственность. Это может включать в себя оценку собственности, а также плату за выдачу кредита и правовой титул, судебные издержки и многое другое.Эти затраты на закрытие обычно составляют от 3 до 5% от общей покупной цены.
• Техническое обслуживание и ремонт. Как домовладелец, вы будете нести все расходы на ремонт, если что-то пойдет не так. У вас также будут регулярные расходы на техническое обслуживание, например, на утепление, покраску, ландшафтный дизайн и т. Д.
• Коммунальные услуги. Многие квартиры включают в арендную плату расходы на некоторые или все коммунальные услуги, но домовладельцы должны отдельно оплачивать воду, канализацию, электричество, газ, мусор и переработку, а в некоторых случаях — сборы ассоциации домовладельцев.
• Налоги на имущество. Каждый год вы будете нести ответственность за уплату налогов, поддерживающих услуги для сообщества, в котором вы живете. Сумма зависит от оценочной стоимости вашего дома.
• Страхование. У вас должна быть страховка, которая покрывает ваш дом и имущество от потери или повреждения в результате погодных условий, пожара или кражи.

Расходы по аренде квартиры

• Ежемесячная аренда. Арендная плата может увеличиваться, иногда ежегодно.Вы можете заплатить больше, если у вас есть особые удобства, например, доступ в тренажерный зал на территории отеля или если вы живете с домашним животным.
• Залог. Для многих случаев аренды требуется эквивалент арендной платы за один или несколько месяцев для покрытия любого ущерба.
• Страхование. Обычно страховка арендатора не требуется, но полис покроет ваши вещи в случае повреждения квартиры.
• Коммунальные услуги. Они могут быть включены или не включены в вашу арендную плату, но вам, возможно, придется заплатить хотя бы за кабель и Интернет, если вы захотите их получить.

Хотя первоначальные затраты на покупку дома могут быть выше, ежемесячные платежи могут быть аналогичными, и вы получаете дополнительные преимущества в виде собственного капитала и свободы улучшать свою собственность.

Принятие решения о покупке или аренде

Ответив на несколько простых вопросов, вы сможете решить, лучше ли вам покупать или сдавать в аренду на ближайшее время.

• Могу ли я себе это позволить? Сравните общие затраты на покупку и аренду, чтобы выбрать, что лучше подходит для вас.Наличие достаточного количества денег для первоначального взноса может стать проблемой для потенциальных покупателей.
• Как долго я буду там жить? Если вы не проживете в доме по крайней мере три года, возможно, вы не сможете покрыть расходы на закрытие ссуды. Возможно, вам придется жить в доме еще дольше, чтобы компенсировать разницу между стоимостью владения и аренды.
• Сколько будет стоить дом? Никто не может предсказать будущее, но вы можете сделать разумные предположения о том, покупаете ли вы дом на рынке, где стоимость будет продолжать расти.

Как начать переезд от квартиры к покупке дома

Если вы решили, что домовладение вам подходит, вы можете начать с накопления на первоначальный взнос. Ваша цель должна составлять 20% от покупной цены, хотя для вас может иметь финансовый смысл купить, прежде чем у вас будет эта сумма.

Поищите агента по недвижимости, который поможет вам найти подходящую недвижимость. Правильный агент может работать с вашей временной шкалой, при этом следя за домами, которые соответствуют вашим требованиям.

Пройдите предварительную квалификацию для получения ипотеки, чтобы узнать, сколько вы можете потратить на дом, и дать вам уверенность в том, что вы можете позволить себе покупку. Вы можете поговорить с консультантом по жилищному кредитованию, чтобы получить дополнительную помощь в понимании процесса покупки дома.

Ставки по ссуде на квартиру / ставку для многоквартирных домов 2,12% 17.07.2021

Ставки по ссуде на квартиру FHA

С самыми низкими ставками по долгосрочным кредитам на квартиры, установленными на 35 лет, с 35-летней амортизацией это, безусловно, наша лучшая программа ссуды на квартиры в Соединенных Штатах. Многосемейная FHA имеет безвозвратное и предполагаемое финансирование как для покупки, так и для рефинансирования многоквартирных домов. Максимальный размер кредита составляет 85% LTV для покупки, 85% для рефинансирования по ставке и сроку и 80% для рефинансирования с выплатой наличных.Наименьший размер кредита составляет 2 000 000 долларов. Максимального размера ссуды нет.

Если ваше здание является зеленым, ваша ставка может быть снижена на 0,35%. Если вы планируете оставить этот заем навсегда и когда-нибудь передать имущество своим детям, это может быть для вас лучшим займом без права регресса и последним займом, который вам когда-либо понадобится разместить на имущество. Более подробную информацию о займах без права регресса можно найти здесь. Если вы работаете не по найму и не показываете большой доход в налоговых декларациях, эта ссуда является плюсом, поскольку налоговые декларации не требуются.Магазин квартирных ссуд предоставляет многоквартирные ссуды FHA с 1999 года. Подробнее о ссудах HUD / FHA можно найти здесь.

Руководство FHA по многоквартирным покупкам или займам рефинансирования

• До 85% LTV
• Низкая 35-летняя фиксированная ставка
• Максимальный срок амортизации — 35 лет
• Срок 35 лет
• Кредиты без права обращения
• Ссуды могут быть приняты за комиссию в размере 0,50%
• Для того, чтобы недвижимость соответствовала требованиям, должно пройти не менее 3 лет с даты свидетельства о заселении.
• Senior Living Properties, для которых разрешено возрастное ограничение 62 года и старше.
• Требуется заполнение не менее 90% на 90-дневный период.
• 15 000 долларов за каждую единицу — это максимум, разрешенный для ремонта.
• Требуется страхование ипотеки

Ставка по ссуде на апартаменты Fannie Mae

Даже во время рецессии из-за коронавируса вы можете снимать наличные при рефинансировании с помощью многосемейного кредита Fannie Mae по любой причине до 75%. С одними из самых низких фиксированных ставок по ссуде на квартиру в Соединенных Штатах, процентные ставки привязаны к доходности казначейских облигаций 5,7,10 и 30 лет плюс маржа. Если вы собираетесь хранить недвижимость в течение длительного времени, подумайте о том, чтобы зафиксировать ставку на 30 лет. Через 15 лет можно предоплату без штрафа.

Fannie Mae, также известная как Федеральная национальная ипотечная ассоциация, является публичной компанией. Ставки тем выше, чем дольше вы их фиксируете. Эта программа не предусматривает права регресса и требует наличия чистой стоимости, равной размеру ссуды, и 12 месяцев ликвидности после закрытия. Налоговые декларации не требуются, поэтому на эти ссуды легче претендовать, чем на ссуды коммерческих банков.

Fannie Mae создает пулы ипотечных кредитов, которые секьюритизируются на Уолл-стрит. Кредиторы выдают жилищные ссуды за счет собственных средств, а затем продают ссуды Fannie Mae.Это вернет им деньги, чтобы снова дать им взаймы. Многосемейная ипотека Fannie Mae в Соединенных Штатах дает заемщику доступ к одним из самых низких фиксированных ставок, доступных в Америке. Подробнее о многосемейных займах Fannie Mae можно узнать здесь.

Руководство по предоставлению многосемейных кредитов Fannie Mae

• 750 000 долларов — это минимальная сумма кредита, но не максимальная
• 80% — это максимальный LTV, или 75%, если вы хотите обналичить
• Доступны условия фиксированной ставки на 5, 7, 10, 12, 15, 20 и до 30 лет.
• Срок амортизации 30 лет
• Доступны только проценты
• Допускается с комиссией 1,00%
• Ссуды без права регресса
• Fannie Mae может построить студенческое общежитие
• Fannie Mae может вести самостоятельную жизнь пожилых людей
• Чистая стоимость минимума — это размер кредита
• Минимальный кредитный рейтинг 680
• Налоговые декларации не требуются
• Минимальный DSCR составляет 1,25
• Требуемая ликвидность после закрытия составляет 9–12 месяцев ипотечных выплат
• Требуемая заполняемость — 90% на 90 дней
• Fannie Mae позволяет использовать до 35% коммерческих площадей.Это будет для собственности смешанного использования.
• Штраф за досрочное погашение — поддержание или уменьшение урожая
• Займ предоставлен до погашения
• Разрешены программы доступного жилья

Ставка по кредиту на квартиру Freddie Mac

Ставки по ссуде на квартиры Fredidie Mac привязаны к доходности казначейских облигаций на 5, 7 и 10 лет. Многосемейные ссуды Freddie Mac также имеют одни из самых низких ставок в Америке, если ваша недвижимость находится в большом городе. Ставки основаны на LTV и размере MSA. Как только заем предоставлен, он продается Freddie Mac, где на Уолл-стрит происходит секьюритизация с использованием ипотечных пулов.Если вы хотите получить рефинансирование за наличные, вы можете вывести наличные по любой причине до 75% LTV. Вместе с ссудой на квартиру Freddie Mac можно получить рыночную ставку, жилье для студентов, доступное жилье и жилье для престарелых.

Фиксированная ставка по ссуде на квартиру для Freddie Mac составляет 5 лет, 7 лет или 10 лет. Доступны только процентные варианты от 1 года до 10 лет. Кредиты погашаются сроком на 30 лет. По истечении первоначального срока с фиксированной ставкой есть возможность продлить ссуду с плавающей ставкой на срок до 20 лет.Для ссуд Freddie Mac не такие строгие требования, как для обычных банковских ссуд. Это связано с тем, что в случае с Freddie Mac ссуды в основном выдаются под собственность. Кредиты Freddie Mac не требуют налоговой декларации. Большинство ссуд Freddie Mac без права регресса. Минимальное требование к кредитному баллу — 660. Для получения дополнительной информации о многосемейных займах Freddie Mac перейдите сюда.

Freddie Mac Рекомендации по кредитованию нескольких семей:

• 1000000 долларов США — минимальный размер кредита
• Срок амортизации 30 лет
• Доступны только процентные выплаты в полном объеме
• 80% — максимальная ставка LTV и срок, максимум 80% с выводом денег
• Ставки фиксированные: 5 лет, 7 лет или 10 лет.
• Заем можно конвертировать в ARM (ипотеку с регулируемой процентной ставкой) на дополнительные 10 лет на общий срок 20 лет
• Займ предоставлен до погашения
• Требуется 90% заполняемости на 90 дней
• 680 s минимальный принимаемый кредитный рейтинг
• Минимум чистой стоимости активов — это размер кредита
• Требуемая ликвидность после закрытия: от 9 до 12 месяцев
• Вам не нужно подавать налоговые декларации по большинству кредитов Freddie Mac.
• Кредиты без права обращения
• Ваш кредит может быть понижен до предоплаты
• 1.От 2 до 1,25 DSCR
• Штраф за отклонение предоплаты или поддержание доходности

Ставки по кредитам на квартиры от CMBS

Что такое коммерческие ссуды под залог ценных бумаг (CMBS)? Эти ссуды объединяются с ссудами с одинаковым сроком погашения в ипотечных пулах и продаются в виде ипотечных ценных бумаг на Уолл-стрит.Ставки привязаны к доходности казначейских облигаций на 5 и 10 лет. Эти ссуды не требуют налоговых деклараций и имеют более низкие требования к чистому капиталу, чем Fannie и Freddie, но требуют высоких исторических доходов. Ставки CMBS по ссуде на квартиру выше, чем у Fannie Mae и Freddie Mac, но все же остаются приличными. Для получения дополнительной информации о кредитах CMBS перейдите сюда.

Руководство по кредитованию CMBS

• 2000000 долларов США — это минимальная сумма кредита, но не максимальная
• 75% — максимальный LTV с выводом денег или без него
• Возможна фиксированная ставка на 5 и 10 лет.
• Срок амортизации 30 лет
• Доступны только проценты
• Допускается с комиссией 1,00%
• Ссуды без права регресса
• Минимум чистой стоимости подлежит обсуждению
• Минимальный кредитный рейтинг 660
• Налоговые декларации не требуются
• Минимальный DSCR от 1,25 до 1,35
• Требуемая ликвидность после закрытия сделки
• Требуемая заполняемость — 90% на 90 дней
• Вид штрафа за досрочное погашение — поддержание или аннулирование доходности
• Займ предоставлен до погашения

Life Company Ставка по ссуде на квартиру

Эти ссуды предлагаются страховыми компаниями и имеют одни из самых низких ставок по долгосрочным жилищным ссудам.Если вы хотите зафиксировать ставку на 20-25 лет, это можно сделать. С другой стороны, кредитное плечо увеличивается только до 70% с предпочтительным LTV 65%. Финансирование компании Life требует финансово сильных опытных заемщиков и собственности класса A или B в более крупных MSA.

Руководство по ссуде Life Company

• Размер кредита: 10 000 000–150 000 000 долларов США плюс
• LTV: 70%
• Амортизация 25–30 лет
• Без права обращения
• Фиксированная ставка от 5 до 25 лет
• Срок действия 5–25 лет
• Требуются налоговые декларации
• Нет глобального отношения долга к доходу
• Комиссия за кредит: 1%
• Первичный и вторичный рынки
• 720 минимальный кредитный рейтинг
• Минимальный собственный капитал равен 1.5-кратная сумма кредита
• Денежные средства после закрытия: 20% от суммы кредита
• 1,25 минимум DSCR
• Штраф за досрочное погашение доходности
• Требуемая загрузка 90%
• Допускается с комиссией 1%
• Доступны только проценты
• Блокировка ставки при одобрении кредита
• Требуется возвращаемый залог с фиксированной ставкой

Ставки по ссуде на квартиру для моста фонда частного долга

Фонды частного долга регулируются Комиссией по ценным бумагам и биржам (SEC). Средства поступают от аккредитованных или опытных инвесторов. На эти ссуды легче претендовать, чем на обычное банковское финансирование с более низкими требованиями к чистой стоимости и ликвидности. Требуются налоговые декларации, но не рассчитывается соотношение долга к доходу.Кредитор просто хочет убедиться, что все ваши предприятия работают в плюсе. Эти ссуды без права регресса отлично подходят для репозиционирования возможностей, когда недвижимость в настоящее время не приносит денежных средств по сравнению с обычной ссудой, но после добавления стоимости, например, операционных улучшений, косметических обновлений или ремонта, недвижимость будет в выигрыше. Для получения дополнительной информации о промежуточных займах без права регресса перейдите сюда.

Руководство по ссуде из фонда частного долга

• Размер кредита: 3 000 000–75 000 000 долларов США
• LTV: 75% с выводом денег
• До 80% стоимости строительства
• Только проценты
• Без права обращения
• Срок действия 1–4 года
• Налоговые декларации: требуется
• Комиссия за кредит: 2–3%
• 640 минимальный кредитный рейтинг
• Минимальный капитал: оборотный
• Денежные средства после закрытия сделки: оборот
• 1.00–1.20 минимум DSCR
• Штраф за 6–12 месяцев за предоплату
• Предполагается: нет
• Первичный и вторичный рынки

Региональный банк Ставки квартирных кредитов

Ставки по ссуде на квартиру ниже, чем в общественных банках, и могут быть установлены на срок от 3 до 10 лет. Местные банки предпочитают фиксировать процентные ставки по жилищным кредитам максимум на 5 лет. Многие региональные банки предоставляют ссуды большинству сообществ в пределах штата, в котором они расположены, а также часто в соседних штатах. Одной из лучших особенностей этих кредитных программ является то, что они предлагают 30-летние ссуды с полной амортизацией. Финансирование начинается с периода фиксированной ставки, за которым следует 6-месячная регулируемая ставка, привязанная к libor, если вы хотите сохранить ссуду в течение полных 30 лет.Так что, если вас беспокоит раздувание кредита, возможно, вам подойдет эта ссуда. Для получения ссуды требуется чистая стоимость активов, равная размеру ссуды, хороший доход по налоговым декларациям, 12 месяцев платежей в ликвидности после закрытия.

Рекомендации по кредитованию регионального банка:

• Минимальный размер кредита в размере 1000000 долларов США
• Срок амортизации 25-30 лет
• 75% максимум LTV
• Тарифы фиксированные от 3 до 10 лет.
• Заем можно конвертировать в ARM (ипотеку с регулируемой процентной ставкой) на дополнительные 10 лет.
• Займ предоставлен до погашения
• 680 — минимальный допустимый кредитный рейтинг
• Минимум чистой стоимости активов — это размер кредита
• Требуемая ликвидность после закрытия 12 месяцев
• Требуются налоговые декларации
• Заем в обращении
• Понижение штрафа за досрочное погашение
• от 1,2 до 1,25 DSCR
• Требования к заполнению гибкие
• Разрешено смешанное использование

Ссудные ставки квартирных ссуд на вторичном рынке

Если ваш кредит не идеален, или у вас было банкротство, потеря права выкупа, некоторые просроченные платежи или налоговые залоги, эти кредитные программы имеют гораздо лучшие ставки и условия, чем у жестких ростовщиков. Процентные ставки основаны на кредитном рейтинге. Требуются налоговые декларации. Вам нужно доказать, что у вас достаточно дохода, чтобы сводить концы с концами.Если у вас низкие кредитные рейтинги, рассмотрите возможность получения одного из этих займов на 3-5 лет. Это должно дать вам достаточно времени, чтобы улучшить свои кредитные рейтинги, а затем вы сможете подать заявку на гораздо лучшую программу ставок по ссуде на квартиру. Чтобы узнать больше о плохих / плохих кредитах, перейдите сюда.

Рекомендации и требования программы

• Размер кредита: 500 000–6 000 000 долларов США
• LTV: 70% с выплатой
• 25- или 30-летняя амортизация
• Без права обращения
• Срок действия 2–5 лет
• Налоговые декларации: не требуется
• Комиссия за кредит: 1-2%
• Тарифы основаны на кредитном рейтинге
• 540 минимальный кредитный рейтинг
• Минимальный капитал: оборотный
• Денежные средства после закрытия сделки: оборот
• 1.25 минимум DSCR
• Отклонение штрафа за досрочное погашение
• Предполагается: нет

Ставки мезонинных долговых квартирных ссуд (вторичное финансирование)

При процентной ставке до 16,00% мезонинный долг может показаться чрезмерно дорогим. Но на самом деле это не так, если учесть огромный риск, который берет на себя крупный кредитор, имея небольшую секунду после большой первой ипотеки. Обычно мезонинный долг составляет от 10% до 15% капитала и обеспечивается после первой ипотеки. Ставка по среднему займу в сочетании с очень низкой ставкой по первому ипотечному кредиту обычно будет иметь очень доступную смешанную ставку.Например, если первая ипотека составляет 3,95% при 75% LTV, а ставка мезонинного долга составляет 15,00% при 10% LTV, смешанная ставка будет около 4,35%. Теперь это кажется доступным; особенно если вы можете использовать кредитное плечо до 85%.

Мезонинный долг на самом деле не является ссудой. Кредитор принимает обеспечительный интерес в таком праве собственности, как ООО, которое владеет недвижимостью и не занимает вторую позицию по титулу. Это потому, что большинство первых ипотечных кредитов с низкой ставкой не допускают секунд. Мезонет должен совпадать с первой закладной.Более подробную информацию о мезонинном долге можно найти здесь.

Руководство по мезонинному долгу

• Минимальный размер кредита в размере 1000000 долларов США
• Покупки или рефинансирование
• Срок и погашение совпадает с первой закладной
• Тарифы фиксированные от 5 до 10 лет.
• Этот долг обычно не подлежит погашению
• 680 — минимальный допустимый кредитный рейтинг
• Минимум чистой стоимости активов — это размер кредита
• Налоговые декларации обычно не требуются
• 1.От 10 до 1,20 DSCR (объединение обоих займов)
• Требования к заполнению гибкие
• Разрешено смешанное использование

Краудфандинг Ставки по кредитам на квартиры

Платформы для краудфандинга регулируются Комиссией по ценным бумагам и биржам (SEC) и привлекают деньги от частных инвесторов, средства которых объединяются для инвестирования в коммерческую недвижимость и для краткосрочного приобретения и промежуточных ссуд. Вы также можете использовать краудфандинговые деньги в качестве части своего капитала. Они потребуют от вас внести не менее 10% первоначального взноса. Будьте осторожны, поскольку краудфандинговые платформы обычно требуют, чтобы они получали предпочтительный возврат.Это означает, что им сначала платят из доходов от операционной деятельности, а не вам. Они также попытаются закрепить за вами долю владения недвижимостью в зависимости от процента вложенного вами капитала. Таким образом, если вы вложите только 10%, вы будете владеть только 10%. Помните, что признание представляет собой самую большую часть дохода от коммерческой собственности, поэтому не принимайте это. Это вы, так что боритесь за владение как минимум 20% в этом сценарии.

Руководство по краудфандингу

• Размер кредита: 250 000–12 000 000 долларов США
• LTV: 75–80%
• До 80% стоимости строительства
• Только проценты
• Ресурс
• Срок действия 1–3 года
• Налоговые декларации: требуется
• Комиссия за кредит: 2–3%
• 640 минимальный кредитный рейтинг
• Минимальный капитал: оборотный
• Денежные средства после закрытия сделки: оборот
• 1.00–1,25 минимум DSCR
• Штраф за 6–12 месяцев за предоплату
• Предполагается: нет
• Первичный, вторичный и малый рынки
• Опыт плюс

Ставка по кредиту на апартаменты Hard Money Bridge

Хотя у них очень высокие ставки по ссуде на квартиру, некоторые кредиторы с твердыми деньгами могут закрыться через неделю. Они предоставляют ссуду на собственность, поэтому вам не обязательно иметь безупречный кредит или большой собственный капитал. Эти кредиторы получают свои деньги по складской кредитной линии или от частных инвесторов. В основном они выдают промежуточные ссуды, но также могут ссудить тем, у кого плохая кредитная история. Им нравится получать свои деньги обратно в течение 18 месяцев, поэтому вам понадобится хорошая стратегия выхода, например, продажа собственности, чтобы получить от них ссуду.Для получения дополнительной информации о ссудах за твердые деньги перейдите сюда.

Руководство по кредитованию твердых денег

• Размер кредита: 750 000–25 000 000 долларов США
• LTV: 65–75%
• До 75% стоимости строительства
• Только проценты
• Обращение в суд и без обращения за ним
• Срок действия 1–2 года
• Налоговые декларации: не требуется
• Глобальное соотношение: нет
• Нет минимального кредитного рейтинга
• Требование к чистой стоимости: минимум
• Денежные средства после закрытия: минимум
• Штраф за 6–12 месяцев за предоплату
• Денежные средства после закрытия сделки: оборот
• Коэффициент обслуживания долга: 1.00 или меньше
• Предполагается: нет

Ссуды на строительство квартир

Во время рецессии из-за коронавируса большинство кредиторов не строят многоквартирных домов. Им сложно понять, что их ждет в будущем. Кредиторы обеспокоены тем, что арендная плата будет снижаться вместе с стоимостью недвижимости. Также есть неуверенность в абсорбции.Сколько времени займет заполнение готовой недвижимости арендаторами до рыночной занятости. У FHA есть большой переход от строительства к программе постоянного кредитования, которая открыта для бизнеса во время рецессии. Подробнее ниже

Более подробную информацию о программах ссуды на строительство можно найти здесь.

FHA Переход на постоянную ссуду на строительство многоквартирного дома: ссуда на строительство в Пермском крае фиксирована на 40 лет с 40-летней амортизацией

Подробнее о HUD / FHA 221 (d) 4 Строительные ссуды можно найти здесь.

FHA имеют невероятно выгодные ставки и условия. Получив двухлетний заем на строительство в размере 85% от стоимости, а затем 40-летний фиксированный фиксированный заем на 40 лет с амортизацией на 40 лет, вы поймете, почему это лучший заем на строительство в Америке. Магазин квартирных ссуд с 1999 года специализируется на жилищных ссудах на новое строительство во всех 50 штатах. Многосемейные строительные ссуды FHA гарантированы Министерством жилищного строительства и городского развития США.

В чем причина того, что темпы нового строительства квартир FHA такие низкие? Это то, что FHA обеспечивает ипотечное страхование этих новых строительных ссуд.Это позволяет продавать ссуды на Уолл-стрит в форме облигаций Gennie Mae. Американское правительство гарантирует эти облигации. Это делает их привлекательными для инвесторов, которые ищут инвестиции с низким уровнем риска как на национальной, так и на международной арене. Одна из лучших особенностей заключается в том, что ссуда является невозвращаемой и невозвращаемой. Его также можно использовать при тяжелой реабилитации.

FHA Условия кредита на многоквартирное строительство:

• 5 000 000 долларов США — минимальный размер кредита
• 85% стоимости
• Без оценочной стоимости, за исключением земельного участка
• Пермский заем с фиксированной ставкой на 40 лет
• Амортизация 40 лет
• срок 49 лет
• Требуется страхование ипотеки
• Отклонение пени за предоплату первые 10 лет

По вопросам дополнительных программ многоквартирного кредитования обращайтесь по телефону.Наши средства поступают от Fannie Mae, Freddie Mac, FHA, хедж-фондов Wall Street, CMBS, страховых компаний, частных финансовых компаний, инвестиционных фондов недвижимости, пенсионных фондов, национальных банков, региональных банков и местных банков.

Терри Пейнтер / Президент Магазин ссуды на квартиру и Магазин ссуды для бизнеса
Автор «Энциклопедии советов по коммерческой недвижимости», изданной Wiley and Sons. Выпущено в октябре 2020 г.

Как найти ссуду на квартиру

Покупка многоквартирного дома — это не то же самое, что покупка более мелкой инвестиционной собственности.Выплата может быть выше (при условии, что ваши инвестиции идут хорошо), но и риск может быть выше — как для вас, так и для кредитора.

С другой стороны, многоквартирный дом может иметь отличный потенциал дохода. Это может обеспечить стабильный денежный поток и увеличить ваш портфель недвижимости. К тому же, когда у вас есть вакансия (или даже несколько вакансий), они, скорее всего, не повлияют на вашу прибыль, как вакансия в односемейной недвижимости.

Проверьте свой бизнес и личный кредит, чтобы получить лучшую ссуду на квартиру

Когда вы регистрируете бесплатную учетную запись Nav, вы получаете доступ к своим бизнес-и личным кредитным отчетам и баллам.Проверка не повредит вашим кредитным рейтингам.

С другой стороны, жилые комплексы не очень ликвидны. Им может потребоваться время для перепродажи, если возникнет необходимость. В результате кредиторы часто рассматривают жилищные ссуды как более рискованные.

Из-за повышенного риска получение ссуды под многоквартирный дом может быть финансовой проблемой.Обычно вам потребуется много денег вперед в виде крупного первоначального взноса и значительных резервов. Однако стандарты кредитования, возможно, будет легче удовлетворить. Коммерческие кредиторы больше заботятся о стоимости собственности, чем о вашей кредитной квалификации.

Несмотря на риск, есть несколько способов профинансировать покупку многоквартирного дома. У вас, вероятно, будет несколько вариантов выбора, когда вы начнете искать коммерческие ссуды для многоквартирного жилого комплекса.

Хорошо иметь несколько вариантов ссуды. Это означает, что вам не нужно соглашаться на первое найденное предложение. Вместо этого вы можете найти время, чтобы найти лучшее предложение, доступное для вашей ситуации.

Ниже приведены пять распространенных типов ссуд на многоквартирные дома. Мы разбили основные моменты каждого, чтобы помочь вам сравнить ваши варианты.

Fannie Mae есть множество программ кредитования, которые могут помочь вам в поиске доступной ссуды на квартиру.Вы можете взять взаймы всего лишь 750 000 долларов с потенциально сроком до 30 лет.

Варианты финансирования нескольких семей Fannie Mae включают:

Для получения займа обычно требуется первоначальный взнос в размере 20% или больше. Поскольку федеральное правительство поддерживает ссуды, они представляют меньший риск для кредиторов. Поэтому процентные ставки, как правило, конкурентоспособны по сравнению с другими вариантами финансирования. Тем не менее, вы всегда должны выбирать лучшую цену и условия, чтобы быть уверенным.

В рамках своей программы Optigo Freddie Mac предлагает несколько вариантов, которые следует учитывать, когда вам нужны ссуды на многоквартирное жилье.Если вы хотите занять 1 или 100 миллионов долларов для покупки инвестиций в недвижимость, у Freddie Mac может быть решение, которое может помочь.

Многосемейные кредитные предложения Фредди Мака по ссуде Optigo включают:

Если вы имеете право на получение ссуды Optigo для покупки или рефинансирования, вы обычно можете рассчитывать на конкурентоспособные процентные ставки по сравнению с другими вариантами финансирования многоквартирного дома. Федеральное правительство также поддерживает эти ссуды, что снижает риск кредитора.

Ваши условия погашения по некоторым вариантам ссуд с фиксированной процентной ставкой потенциально могут продлиться до 30 лет.Как правило, для получения финансирования вам потребуется значительный первоначальный взнос (20% или более).

Квартирные ссуды на балансе банка — это еще один вид коммерческого финансирования, которое вы можете использовать для покупки многоквартирного дома. Однако банки не упаковывают и не продают эти ссуды государственным предприятиям (GSE), таким как Fannie Mae или Freddie Mac после закрытия. Скорее всего, ссуды хранятся дома и находятся на балансе банка.

Балансовые ссуды доступны во многих традиционных банках, но онлайн-кредиторы и компании по страхованию жизни также могут предлагать их. Ссуды часто представляют собой ссуды с полным правом регресса, что означает, что вы можете нести личную ответственность по долгам, если что-то пойдет не так. Другими словами, кредитор может конфисковать ваши личные активы, чтобы попытаться возместить свои убытки.

Ваш личный кредитный рейтинг также может быть пересмотрен в рамках процесса подачи заявки. Таким образом, более высокий кредитный рейтинг может помочь вам заключить более выгодную сделку по финансированию.Хотите пересмотреть свой кредит? Платформа Nav предоставляет вам доступ к вашей личной и деловой кредитной информации в одном месте.

Будьте готовы заплатить минимум 20% за ссуду на квартиру на балансе банка. Однако вам может потребоваться внести более значительный первоначальный взнос в зависимости от требований кредитора.

Если вы хотите приобрести или рефинансировать существующий многоквартирный дом с пятью или более квартирами, вам может помочь ссуда FHA Multifamily.Кредиты FHA 223 (f) застрахованы Министерством жилищного строительства и городского развития США (HUD). Кредиторы HUD упаковывают и продают ссуды на вторичном ипотечном рынке после закрытия, что позволяет заемщикам получать более выгодные процентные ставки и условия.

Процентные ставки по жилищным кредитам FHA могут быть конкурентоспособными, но вам следует взвесить и другие затраты и факторы. Например, процесс финансирования имеет репутацию медленного и утомительного со строгими квалификационными стандартами.

Срок погашения квартирных ссуд FHA может составлять до 35 лет.Ссуды выдаются без права регресса, поэтому ваш риск в случае дефолта ниже. Однако для этих ссуд обычно требуется ипотечное страхование, поэтому обязательно учитывайте это при сравнении затрат.

Минимальная сумма кредита для жилищного кредита FHA начинается с 3 миллионов долларов. Для новых покупок кредитор может пожелать профинансировать до 83,3% от покупной цены. Это может привести к уменьшению суммы первоначального взноса для вас, заемщика.

Хотите отремонтировать многоквартирный дом или построить новый с нуля? В таком случае вам следует рассмотреть варианты ссуды на строительство квартиры вместо традиционного коммерческого финансирования многоквартирных домов.

• Обычные ссуды на строительство, , обеспеченные Fannie Mae или Freddie Mac, могут иметь программу, которая поможет вам получить необходимое финансирование. Например, программа Fannie Mae по программе гарантированного арендного жилья в сельской местности может финансировать строительство или реконструкцию подходящей многоквартирной собственности. Freddie Mac также предлагает умеренную ссуду на реабилитацию для финансирования ремонта арендуемой собственности.
  Ставки, условия и сборы варьируются от программы к программе. Итак, лучше всего связаться с кредитным партнером Fannie Mae или Freddie Mac, чтобы просмотреть варианты заимствования.
• Заем FHA 221 (d) (4), под гарантию HUD, может помочь вам профинансировать строительство нового многоквартирного дома. Минимальная сумма кредита обычно начинается с 4 миллионов долларов, но большинство ссуд составляют 10 миллионов долларов и выше. Срок финансирования может достигать 40 лет. Вы также можете воспользоваться беспроцентным финансированием в период строительства.
• Баланс Ссуды также могут быть использованы для финансирования строительства или восстановления жилого комплекса.Поскольку кредиторы хранят ссуды внутри компании, они не обязаны соблюдать рекомендации Fannie Mae, Freddie Mac или FHA. Вы можете узнать у отдельных кредиторов больше о процентных ставках, условиях и квалификационных критериях.

Поиск подходящего типа финансирования должен быть одной из приоритетных задач при покупке многоквартирного дома. Когда вы найдете подходящий кредит на квартиру, это поможет вам сэкономить деньги и сделать ваши инвестиции в целом более прибыльными.

Конечно, на первый взгляд сложно сказать, какой кредит является наиболее доступным. Даже сравнение процентной ставки по нескольким займам не расскажет вам всей истории.

Лучший способ получить ссуду на квартиру — это сравнить все условия и стоимость различных финансовых решений бок о бок. Вы можете начать с расчета стоимости финансирования, включая процентные ставки и комиссии.

Вот ссылки на несколько коммерческих ипотечных калькуляторов, которые могут помочь:

Если ни один из вышеперечисленных традиционных ссуд на многоквартирные дома не подходит для вашей ситуации, возможно, вам все равно повезло.Альтернативный вариант финансирования квартиры может быть лучше.

Ссуда ​​CMBS, также называемая кондуитной ссудой, представляет собой ссуду на коммерческую недвижимость без права регресса, которую вы можете использовать для покупки жилого комплекса. Ссуды под залог активов обеспечиваются приобретаемой вами собственностью. После закрытия ссуды CMBS упаковываются и продаются на вторичном ипотечном рынке, аналогично ссудам, обеспеченным государством.

Минимальная сумма кредита для CMBS обычно составляет 2 миллиона долларов.Но средний максимальный LTV составляет 75%, а это означает, что вам может потребоваться внести 25% или более, чтобы обеспечить финансирование. Вам также может потребоваться показать значительные денежные резервы, чтобы соответствовать требованиям.

Хотя срок погашения ссуд может составлять 30 лет, обычно вы получаете более короткий срок погашения — 5–10 лет. Ссуды CMBS могут иметь значительный штраф за досрочное погашение, поэтому обязательно внимательно изучите комиссии и условия, прежде чем брать на себя обязательства по этому типу финансирования.

Ссуды под твердые деньги, иногда называемые промежуточными ссудами, представляют собой альтернативную форму финансирования, обычно используемую инвесторами в недвижимость.Промежуточные ссуды — это краткосрочные финансовые решения, которые часто необходимо погашать или рефинансировать в течение 36 месяцев или меньше.

Если вы ищете ссуду в твердой валюте, вы, вероятно, не найдете ее в местном банке. Вместо этого кредиторы за твердые деньги, как правило, являются частными компаниями или физическими лицами.

Ссуды под твердые деньги могут финансироваться намного быстрее, чем традиционные ссуды на недвижимость. Если вы соответствуете требованиям, вы можете получить финансирование всего через несколько дней. Однако за это удобство приходится платить. Процентные ставки и комиссии по ссудам в твердой форме могут составлять от 8% до 15%.Вам также может потребоваться внести первоначальный взнос от 20% до 30%.

Если вы подумываете о ссуде в твердой форме, убедитесь, что вы заранее четко понимаете риски и затраты. Обратите особое внимание на комиссию за отправку, условия погашения, штрафы за предоплату и любые требования к платежам по шаровому размеру. (Примечание. Если по вашему кредиту предусмотрена разовая оплата, вам придется погасить оставшуюся сумму или рефинансировать свою инвестиционную недвижимость к этой дате.) Также целесообразно изучить репутацию кредитора с твердыми деньгами в Интернете, прежде чем подавать заявку на финансирование.

Традиционные бизнес-ссуды, например, предлагаемые Управлением малого бизнеса, обычно не подходят для покупки квартирного ссуды. Тем не менее, есть шанс найти бизнес-кредитора, который поможет вам профинансировать вашу инвестиционную недвижимость.

Вы можете посетить торговую площадку Nav Marketplace, чтобы сравнить доступные бизнес-кредитные предложения. Также рекомендуется просматривать отчеты о кредитных операциях и баллы как в своем бизнесе, так и в личных целях, прежде чем подавать заявку на новый бизнес-кредит.

Как правило, для покупки многоквартирного дома вам потребуется минимум 20%. Некоторые кредиторы могут предложить более низкое соотношение кредита к стоимости (LTV), чтобы снизить риск. Итак, если вы подаете заявку на финансирование у кредитора, который предлагает более низкий LTV, вам, возможно, придется подготовиться к авансовому платежу более 20%.

Спросить, сколько стоит покупка многоквартирного дома, немного похоже на вопрос, сколько будет стоить покупка дома.Ответ на вопрос зависит от множества факторов, включая местоположение, размер и состояние жилого комплекса, который вы хотите приобрести.

Быстрый поиск в LoopNet показывает следующие запрашиваемые цены на многоквартирные дома в различных частях страны:

• Шарлотт, Северная Каролина: 1,175,000 долларов (19-квартирный многоквартирный дом) — 11000000 долларов (128-квартирный многоквартирный дом)
• Лас-Вегас, Невада : 450 000 долларов (8-квартирный жилой дом) — 29 000 000 долларов (278-квартирный жилой дом)
• Нью-Йорк, Нью-Йорк: 2 600 000 долларов (4-квартирный жилой дом) — 63 000 000 долларов (67-квартирный жилой дом)

Если вы серьезно настроены приобрести жилой комплекс, лучше всего сэкономить на первоначальном взносе.Предположим, вы сэкономили 100 000 долларов. Это будет 20% первоначальный взнос за недвижимость за 500 000 долларов.

Как только вы (или вы и группа инвесторов) накопите достаточно денег для первоначального взноса, опытный агент по коммерческой недвижимости или бизнес-брокер может помочь вам найти доступную недвижимость в желаемом районе. При желании вы также можете попытаться самостоятельно управлять процессом поиска.

Застройщик бизнес-кредитов

Получите доступ к полным кредитным рейтингам и отчетам вашего бизнеса, включая FICO SBSS — рейтинг, используемый для предварительной проверки кредитов SBA.

Эта статья была первоначально написана 28 ноября 2019 г. и обновлена ​​12 ноября 2020 г.

Оценить эту статью

В настоящее время эта статья имеет 13 оценок со средней оценкой 4,5 звезды.

Оплата ипотеки против уплаты ренты: что лучше?

У людей, как правило, есть два варианта выбора места проживания и, в конечном итоге, звонка домой.Первый — арендовать дом, который принадлежит кому-то другому, а второй — купить дом в собственность. В то время как владение домом считается «американской мечтой», но это не всегда так, или это правильный вариант для всех. Когда речь заходит об аренде дома или владении им, нет правильного или неправильного выбора. Поскольку покупка дома для большинства людей — это огромные инвестиции, важно, чтобы люди не торопились с поспешным решением. Вместо этого они захотят принять хорошо продуманное решение, исходя из своих личных обстоятельств.

Причины аренды

Существует множество факторов, которые могут повлиять на решение человека арендовать дом, а не покупать его. Наиболее влиятельным фактором обычно является финансовый. Часто люди снимают жилье, когда они не могут позволить себе первоначальный взнос за дом, имеют плохую кредитную историю, чрезмерную задолженность или находятся в процессе создания своего кредита. Когда человек сдает в аренду, он / она не несет ответственности за ремонт дома или содержание двора. Однако, когда человек владеет домом, он / она несет ответственность за содержание дома и оплату любого необходимого ремонта.Для некоторых людей сдерживающим фактором являются расходы на техническое обслуживание. Люди, которые не обосновались на месте или планируют переехать в течение нескольких лет, также, скорее всего, предпочтут арендовать дом, а не покупать его. Это избавит их от хлопот продать свой дом и потенциально потерять деньги из-за двух ежемесячных платежей за недвижимость одновременно во время переезда.

Принимая решение об аренде, важно также учитывать некоторые негативные аспекты, которые с этим связаны.При аренде человек может рассчитывать на отказ от некоторой конфиденциальности. Хотя домовладелец или владелец дома не должны входить без предупреждения, ключи от дома будут у другого человека. В зависимости от того, снимает ли человек дом, квартиру или квартиру, ему, возможно, придется прислушиваться к звукам своих соседей и рисковать, что соседи их услышат. Кроме того, при аренде человек отказывается от определенной свободы делать то, что он хочет с окружающей средой, например, красить или ремонтировать, а также заводить домашнее животное без специального разрешения.

Пример расчета

Вот видео Салмана Кана об экономических аспектах аренды по сравнению с покупкой, в котором подчеркивается, насколько важно вычислять цифры, основанные на реальных примерах на местном рынке недвижимости . В некоторые моменты времени покупать в одной части страны дешево, а в другой — дорого. В своем примере он использует расчет только процентной ссуды в качестве базового примера, чтобы показать, какая часть обычного первоначального платежа по ипотеке идет на покрытие процентов по векселю.

Ресурсы для съемщиков

причин владеть

Люди, которые решают купить дом, часто делают это, потому что они готовы поселиться в одном месте и готовы сделать финансовые вложения. Когда у человека есть деньги на покупку дома, со временем это может быть дешевле, чем аренда. Некоторые люди могут подумать, что аренда — это пустая трата денег, потому что они не создают акционерный капитал или не вкладывают деньги. Люди также выбирают дом для уединения и свободы.Домовладельцы могут делать со своей собственностью все, что хотят, не беспокоясь об ограничениях. Владение домом, как правило, также означает, что есть больше места для жизни, чем аренда квартиры. Дома обычно имеют дворы и гараж. При покупке дома человек также может иметь тот тип домашнего животного, которого он предпочитает, не беспокоясь об ограничениях, дополнительных залогах или арендной плате. Дополнительным поводом для покупки дома являются налоговые отчисления. Проценты по ипотеке на сумму до 750 000 долларов ипотечного долга обычно не облагаются налогом как по государственным, так и по федеральным налогам.Проценты по второй ипотечной задолженности в размере до 100 000 долларов США не облагаются налогом при условии, что они получены для строительства или существенного улучшения жилья домовладельца. Самое главное, люди, которые выбирают владение домом, делают это из чувства гордости, которое исходит от владения домом.

Могут быть проблемы и с домовладением. Изменения в занятости или финансовых обстоятельствах могут повлиять на способность выплачивать ипотечные платежи. Покупая дом, человек также должен быть готов поддерживать имущество, чтобы оно не упало в цене.Даже при правильном уходе стоимость дома может упасть по ряду причин. Выбор неправильного района также может иметь негативные последствия при покупке дома. Неспособность составить реалистичный бюджет перед покупкой дома может вызвать стресс, особенно когда происходит что-то неожиданное.

Ресурсы для покупателей жилья

Стоит ли покупать дом или сдавать в аренду?

Одно из важнейших решений, которое может принять каждый в своей жизни, — это покупка дома. Некоторые покупатели жилья могут задаться вопросом, является ли их решение о покупке дома правильным для них, поскольку средний человек меняет свое мнение относительно своего решения каждые пять-семь лет.Принимая во внимание эту информацию, многие люди задаются вопросом, является ли покупка дома для них лучшим вариантом. Однако у покупки дома есть много преимуществ. Но есть и недостатки, поэтому аренда может быть для них лучшим вариантом. Лучший способ узнать, что лучше — покупка или аренда; человек должен посмотреть на свою ситуацию, чтобы принять правильное решение.

Преимущества аренды

Ниже приведены некоторые из преимуществ аренды, которые потребитель может захотеть рассмотреть:

• Первоначальные вложения для аренды дома или квартиры довольно низкие.Покупателям часто требуется от 5 до 10 раз, чтобы переехать в дом, чем снимать квартиру.
• Аренда стоит меньше денег. Средства, которые обычно используются для первоначального взноса или более высоких выплат по ипотеке, можно инвестировать на сберегательные счета, которые дают более высокую доходность. Это особенно актуально в тех случаях, когда недвижимость проживает арендатор менее четырех лет.
• Арендатор несет ограниченную ответственность, поскольку ему не нужно заниматься ремонтом.Ответственность за эти задачи несет домовладелец. При владении домом все расходы на ремонт несет владелец.
• Арендатор имеет меньшее налоговое влияние на свое финансовое положение. На арендатора не влияют такие статьи, как налоги на имущество, которые могут часто колебаться.
• Арендатор может легче распределять бюджет. Арендная плата — это фиксированная сумма, которая может даже включать в себя коммунальные услуги. Фиксированная сумма может позволить арендатору легче установить бюджет, потому что стоимость аренды установлена.
• Арендатор имеет больше мобильности и гибкости при переезде, так как аренда для меня обычно краткосрочная.
• Расходы на страхование для арендаторов ниже, поскольку арендатору необходимо застраховать только содержимое арендуемой собственности, а не саму конструкцию.
• Стоимость въезда ниже. Первоначальный взнос может отсутствовать, а залога может быть меньше.

Что нужно знать перед тем, как снимать дом

Несмотря на преимущества аренды, есть некоторые вещи, которые арендаторы должны принять во внимание, прежде чем принять решение об аренде.

Арендатор должен знать, что можно и чего нельзя делать в договоре аренды, до его подписания. Местные законы не всегда охватывают условия, предусмотренные договорами аренды и найма. Договор аренды арендатора является юридически обязывающим, когда речь идет о жилищных условиях и правах арендатора.

Арендатор должен знать, как защитить свой залог. Это можно сделать, выполнив подробный осмотр перед подписанием договора аренды.Все ранее существовавшие повреждения должны быть задокументированы.

Арендатор должен знать о страховом полисе арендатора. Страхование арендатора защищает арендатора от повреждений и убытков в результате наводнения, пожаров, ограблений и других неблагоприятных событий.

Преимущества покупки

Ниже приведены преимущества покупки, которые следует учитывать:

• Бывают случаи, когда стоимость владения может быть меньше, чем при аренде.
• Покупатель контролирует недвижимость и понимает, что приобретение дома является приростом капитала.
• Покупатель «вынужден» сэкономить, что может быть важно, когда покупатель выплачивает значительную сумму остатка.
• Покупатель получает налоговые льготы. До 10 000 долларов США в виде налогов на недвижимость и процентов по ипотечному долгу на сумму до 750 000 долларов США могут быть включены в налоговые вычеты. Проценты по второй ипотечной задолженности в размере до 100 000 долларов также подлежат вычету при условии, что они получены для строительства или существенного улучшения жилища домовладельца.
• Покупатель обретает личную свободу, имея возможность ремонтировать, реконструировать или улучшать товар по своему усмотрению.
• У покупателя меньше ограничений. Существует меньшее количество правил, которые должен соблюдать покупатель жилья, в том числе ограничения в отношении домашних животных, детей и шума.
• Когда выплаты по ипотеке производятся вовремя, домовладелец может получить более высокий кредитный рейтинг.

Что следует учитывать при покупке дома

Несмотря на различные преимущества, есть некоторые вещи, которые покупатели должны знать и знать, прежде чем покупать дом:

Покупатель несет ответственность не только за ипотечный платеж.Также необходимо позаботиться о налогах, страховании, техническом обслуживании и ремонте. Также могут быть рассмотрены взносы от Товарищества домовладельцев.

Домовладелец имеет меньше возможностей для переезда. После покупки дома нет большой гибкости при выборе новой работы в другом городе.

Рыночные цены и цены на жилье колеблются. Повышение или снижение стоимости недвижимости зависит от того, когда дом был куплен, будь то период бума или период спада.Имущество может не подорожать в размере, ожидаемом домовладельцем, в результате чего домовладелец не получит прибыли при планировании его продажи.

Что мне покупать или арендовать?

В этом уравнении необходимо учитывать два фактора: насколько домовладелец ожидает повышения стоимости дома и как долго домовладелец планирует оставаться в нем. Покупателю жилья обычно необходимо оставаться дома не менее трех лет, чтобы покрыть расходы. Пятилетний срок — более предпочтительный срок.Тем не менее, домовладельцу, возможно, придется остаться дольше, чтобы быть впереди по сравнению с арендой, что зависит от части страны, в которой он проживает.

Доступность должна приниматься во внимание при принятии решения о покупке или аренде, несмотря на планы человека оставаться в доме в течение длительного времени. Многие финансовые эксперты предлагают покупателям сохранять ежемесячные платежи за жилье на уровне 33% или ниже их совокупного ежемесячного дохода.

Пример расчета

Вот видео Салмана Кана об экономических аспектах аренды по сравнению с покупкой, в котором подчеркивается, насколько важно вычислять цифры, основанные на реальных примерах на местном рынке недвижимости .В некоторые моменты времени покупать в одной части страны дешево, а в другой — дорого. В своем примере он использует расчет только процентной ссуды в качестве базового примера, чтобы показать, какая часть обычного первоначального платежа по ипотеке идет на покрытие процентов по векселю.

Домовладельцы могут захотеть рефинансировать при низких ставках

10-летние ставки казначейства США недавно упали до рекордно низкого уровня из-за распространения коронавируса, снижающего риск, при одновременном падении других финансовых ставок.Домовладельцы, которые покупают или рефинансируют по сегодняшним низким ставкам, могут извлечь выгоду из недавней волатильности ставок.

Вы слишком много платите по ипотеке?

Узнайте, на что вы имеете право

Проверьте варианты рефинансирования у надежного кредитора.

Ответьте на несколько вопросов ниже и свяжитесь с кредитором, который поможет вам рефинансировать и сэкономить сегодня!

Как получить ипотеку на квартиру

Какие существуют виды ипотеки?

«Ипотека квартиры» может относиться к ссуде на недвижимость для различных типов зданий, включая…

Ипотека однокомнатных квартир

Это апартаменты, в которых спальня и основная жилая площадь совмещены.Обычно это самый маленький вариант — как правило, они самые доступные. Но этот небольшой размер иногда может быть помехой, поскольку площадь студий часто меньше минимальной площади, которую кредиторы предоставляют в аренду.

Если вы хотите получить ипотеку для квартиры-студии, сделайте запрос, и консультанты, с которыми мы работаем, познакомят вас с подходящим кредитором для ваших нужд и обстоятельств.

Ипотека на 1 комнатную квартиру

Это квартира, в которой спальня расположена отдельно от жилой зоны.

Как правило, они больше, чем однокомнатные квартиры, что обычно делает их более дорогими, но также более подходящими для финансирования. Если вы ищете ипотеку для квартиры с 1 спальней, сделайте запрос, и опытные брокеры, с которыми мы работаем, свяжут вас с подходящим кредитором.

Многокомнатные квартиры

Конфигурация аналогична квартире с одной спальней, но с несколькими спальнями. Иногда это может быть несколько этажей в так называемых «мезонетах» или «дуплексах».

Бывшие муниципальные квартиры

Иногда их называют «бывшими местными властями» — это недвижимость, которая формально принадлежала местным советам, но теперь доступна на частном рынке. Как правило, они больше, чем квартиры, построенные на частном рынке — построенные по стандартам «Паркер Моррис».

Ex-Council может включать в себя все, от небольшой студии до многокомнатной квартиры.

Квартиры такого типа часто расположены в старых зданиях, что может вызвать затруднения из-за «нестандартного» строительства.

Высотные квартиры

Это апартаменты, расположенные в зданиях, обычно выше 7 этажей. В эту категорию попадают многие бывшие муниципальные квартиры, как и многие элитные новостройки.

Обещание потрясающих видов нивелируется тем фактом, что многих кредиторов не устраивает что-то 7-этажное и выше, особенно когда в дело вступают определенные строительные материалы (например, бетон).

Пытаетесь профинансировать недвижимость необычной постройки? Связаться.Консультанты, с которыми мы работаем, являются экспертами в поиске ипотечных кредитов на квартиры — независимо от собственности и ваших обстоятельств.

Многоквартирные дома

Вы также можете заложить многоквартирный дом (иногда называемый «многоквартирным домом», потому что он ставит под угрозу несколько квартир). Этот вид финансирования является особенно специализированным и, в зависимости от сделки, может осуществляться через BTL или коммерческую ипотеку.

Посуточная ипотека квартир

В связи с недавними изменениями в налоговом законодательстве и ростом числа краткосрочных арендных услуг, таких как Airbnb, многие арендодатели переехали в апартаменты с обслуживанием (которые также известны как «жилье с обслуживанием»).

Квартиры с обслуживанием — это специализированная область, и их финансирование больше похоже на аренду для отпуска. Фактически, вам не разрешено использовать покупку для финансирования ипотечной ссуды с обслуживаемой квартирой. Таким образом, в этом пространстве меньше кредиторов, что является относительно нишевым.

Если вы ищете ипотеку для обслуживаемой квартиры в Великобритании, сделайте запрос, и консультанты, с которыми мы работаем, познакомят вас с подходящим кредитором.

Лондонская ипотека квартир

Квартиры в столице Великобритании обычно дороже, но это не значит, что найти выгодную сделку невозможно.