Оценить стоимость имущества: Оценка имущества физических лиц, организаций и предприятий. Оценка стоимости залогового, муниципального, общего имущества. Консалтинговая компания «ОБиКон» Челябинск

Оценка имущества :: Оценка имущества для банка :: Оценка имущества для суда

Оценка имущества – процедура по определению стоимости объекта в соответствии с поставленной целью и задачами. Это достаточно широкое понятие, включающее в себя оценку земельных участков, зданий, сооружений, элементов инфраструктуры, коммуникаций, транспортных средств, летательных аппаратов и судов, машин, оборудования, ценных бумаг, имущественных комплексов и бизнеса (полный перечень оказываемых услуг можно посмотреть по ссылке, в разделе независимая оценка).

Оценка имущества проводится в случаях, установленных законодательством РФ, а также по требованию одной из сторон соглашения или по соглашению обеих сторон. Цели оценки имущества и виды стоимости различны: Отчет об оценке требуется при совершении сделок, при передаче в залог или в аренду, при оформлении договора страхования, для внесения имущества в уставный капитал организаций. Также не обойтись без обращения в оценочную компанию при необходимости решить имущественные споры, при реорганизации, банкротстве или приватизации.

Определение стоимости проводится с учетом всех особенностей и параметров, присущих объектам оценки. Традиционное деление имущества проводится по типам:

• недвижимость – земля, здания, сооружения, ограждения, замощение, инженерные сети;
• движимые объекты – транспортные средства, летательные аппараты, железнодорожный транспорт, плавучие средства, оборудование;
• бизнес – доли в нем и ценные бумаги.

Кому и когда необходима оценка имущества

Оценка имущества проводится как в обязательном порядке, так и на добровольной основе с учетом ряда федеральных и международных стандартов, а также в строгом соответствии с требованиями Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Для некоторых видов объектов установлены специальные правила, поэтому оценщики пользуется ими наряду с общими положениями закона. Частным лицам, компаниям, государственным учреждениям, банкам и инвесторам довольно часто необходима информация о стоимости материальных объектов.

Российские граждане чаще всего прибегают к услугам оценщика в следующих ситуациях:

• при оформлении различных сделок, связанных с землей, зданиями и сооружениями, с движимым имуществом и транспортными средствами;
• при оформлении договора страхования и для расчета суммы компенсаций;
• при передаче имущества в залог или при оформлении ипотечного займа;
• при нанесенном имуществу ущербе – при хищении, пожаре, затоплении;
• для оплаты госпошлины при вступлении в наследство;
• при оформлении договора дарения;
• при изъятии имущества физических лиц для нужд государства;
• при разделе в судебном порядке.

Юридические лица заказывают Отчеты об оценке:

• для переоценки основных фондов;
• при внесении имущества в уставный капитал;
• при необходимости в привлечении инвестиций и в процессе составления бизнес-плана;
• для привлечения инвестора или при изучении перспектив для инвестиций в определенный объект;
• при кредитовании и передаче имущества в качестве залога;
• при подготовке предприятия к реструктуризации, продаже или к процедуре банкротства;
• при необходимости выплаты стоимости доли одному из участников общества с ограниченной ответственностью;
• в случаях оплаты ценных бумаг имуществом;
• при купле-продаже, оформлении аренды;
• для целей налогового учета и для определения базы налогообложения;
• при решении вопросов, связанных с имуществом, в судебных инстанциях.

Как проводится оценка имущества: методы и процедуры оценки

Выбор методов оценки имущества зависит от вида и характеристики оцениваемого объекта, а также от доступности и полноты необходимой информации об имуществе. В обязательном порядке необходимо проверить целесообразность применения каждого из трех методов:

• затратный – проводится анализ необходимых затрат на создание аналогичного имущества или его восстановление;
• сравнительный – в расчетах участвует подобное оцениваемому имущество и используются цены предложения на рынке аналогичных по параметрам объектов;
• доходный – проводится анализ возможных доходов от владения или распоряжения имуществом в будущем, учитывается прибыль и расходы при эксплуатации, а также возможность перепродажи объекта.

Обратите внимание, что оценщик в обязательном порядке должен указать в Отчете об оценке обоснование выбора, а в случае невозможности применения – аргументированный отказ от применения одного или нескольких методов.

Наши специалисты всегда на связи. Если у Вас возникли вопросы или Вы хотите заказать независимую оценку – позвоните нам или оставьте заявку!

В чем заключается работа оценщика имущества?

Обратившись в оценочную компанию, вам необходимо будет четко изложить цель и задачу

оценки имущества, уточнить все характеристики объекта и предоставить правоустанавливающие и технические документы на него. В ходе переговоров оценщик сможет озвучить стоимость услуг и сроки проведения работ, с вами будет заключен договор на проведение оценки. Дальнейшие ваши действия заключаются в следующем:

• внимательно изучить договор и подписать его;
• внести предоплату;
• обеспечить оценщику возможность осмотреть имущество;
• предоставить все необходимые документы об объекте;
• через несколько дней получить готовый Отчет об оценке и оплатить оставшуюся сумму услуг.

Задачи оценщика имущества:

• выехать на осмотр и провести фотофиксацию оцениваемого имущества и его состояния;
• изучить предоставленные документы
• провести анализ рынка подобного имущества и выполнить расчеты;
• составить Отчет об оценке и передать его Заказчику.

Следует понимать, что оценка имущества необходима не только по требованию законодательства или для судебных инстанциях. Своевременное обращение к специалистам и определенная объективная стоимость имущества во многих случаях может разрешить многие конфликтные ситуации с наименьшими потерями, а иногда даже способна предотвратить возникновение конфликтов.

Преимущества оценки имущества в компании «Центр Делового Консультирования»

Мы знаем о том, насколько удобно получить профессиональную консультацию в режиме онлайн, уточнить перечень необходимых документов по телефону, переслать их по электронной почте, заказать Отчет об оценке имущества, не срываясь при этом в другой конец города, и получить его курьером домой или в офис. Именно поэтому на нашем официальном сайте вы можете заказать консультацию оценщика или обратный звонок, чтобы обсудить сроки выполнения работ и стоимость услуг, согласовать время осмотра, высказать свои пожелания и подобрать удобный способ оплаты.

Преимущества сотрудничества с нашей оценочной компанией:

• отсутствие шаблонных решений – к каждому объекту и к любой задаче мы подходим всегда индивидуально;
• высокое качество оказываемых услуг – в компании внедрена система контроля качества;
• мы гарантируем конфиденциальность любой, полученной от клиента и в процессе работы информации;
• все наши Отчеты соответствуют требованиям отечественного законодательства и органов государственной власти;
• мы предоставляем бесплатные консультации и сопровождаем Отчеты до момента их принятия целевой инстанцией;
• вы получаете новый, более высокий уровень обслуживания.

Вы можете привезти документы на оценку в наш офис или переслать их нам на электронную почту. Вы непременно оцените оперативность, высокий профессионализм и доступную стоимость наших услуг.

Оценка государственного имущества — Оценка МЭН

Оценка государственного имущества – стоимость и условия заказа

Имущество, принадлежащее государству, как и любое другое, делится на две категории – движимое и недвижимое. Наша компания выполняет как оценку каждой категории активов отдельно, так и комплексное определение стоимости. Важно понимать, что именно последний вид оценки является наиболее сложным и требует соответствующего уровня подготовки участвующих в его проведении экспертов-оценщиков.

Стоимость услуги по проведению оценки государственного имущества определяется индивидуально для каждого объекта и заказчика. При этом учитываются следующие факторы:

• месторасположение оцениваемого имущества;
• основные параметры и характеристики предмета оценки;
• срочность выполнения заказа;
• цели проведения оценки;
• уровень детализации оформляемого по итогам мероприятия отчета и т.д.

Условия заказа оценки государственного имущества

Оценка государственного имущества, выполнение которой предлагает наша компания в полной мере соответствуют требованиям федерального законодательства и правилам, установленным №135-ФЗ.

При этом к работе привлекаются только наиболее квалифицированные и опытные эксперты, а стоимость оказываемых услуг заслуженно считается одной из самых доступных на отечественном рынке.

Когда следует обращаться за оценкой государственного имущества

Положения №135-ФЗ четко устанавливают перечень ситуаций, когда оценка государственного имущества является обязательной. К подобным случаям относятся:

• определение стоимости объектов, полностью или частично принадлежащих государству или муниципальным органам власти, при осуществлении приватизации недвижимости или земельного фонда, сдачи в аренду или передачи в доверительное управление каким-либо хозяйствующим субъектам и представителям бизнеса,в качестве которых могут выступать как юридические, так и физические лица;
• установление цены госимущества при оформлении его в качестве залога или обеспечения при получении кредита или банковских гарантий;
• проведение аукционов на аренду земельных участков, принадлежащих государству;
• определение величины имущественного налога и размера других обязательных платежей, связанных с собственностью, частично или полностью принадлежащей государству;
• вовлечение государственного или муниципального имущества в гражданский оборот с целью извлечения прибыли;
• заключение договора страхования госимущества;
• определение стоимости объекта, если планируется его национализация;
• продажа или другие виды отчуждения имущества, принадлежащего на правах собственности государству или различным органам местной власти;
• переуступка обязательств по долгу государственных органов власти путем передачи прав собственности на госимущество;
• передача государственного имущества в виде вклада или доли при образовании уставного капитала или учредительного фонда различных хозяйствующих субъектов, предприятий и организаций.

Существует перечень ситуаций, когда оценка государственного имущества является обязательной

Таким образом, оценка государственного имущества проводится в обязательном порядке при подготовке практически любой сделки, в которой так или иначе задействуется принадлежащая Российской Федерации, субъектам РФ или местным органам власти собственность. Результат оценки влияет на такие важные параметры планируемых операций, как величина арендной ставки, стартовая цена приватизации или продажи, кадастровая стоимость реализуемого участка земли, сумма планируемого дохода, страховая премия и т.д. Для осуществления оценки привлекаются независимые оценочные организации, которые специализируются на подобной деятельности, а также обладают необходимым штатом специалистов-оценщиков.

Важной особенностью, характерной для оценки госимущества, выступает многообразие видов собственности, которые могут становится ее объектом. Речь в данном случае может идти как о движимом имуществе в виде транспортных средств, машин, оборудования и различной техники, так и недвижимости в виде земельных участков, зданий и сооружений, квартир и отдельных помещений. По сути, оценка государственного имущества включает в себя практически все виды специализированных оценочных мероприятий, что наглядно демонстрирует ее сложность и высокий уровень требований, предъявляемых к экспертам.

Документы, необходимые для оценки государственного имущества

Перечень документов, предоставляемых заказчиком для оценки госимущества, зависит, главным образом, от цели ее проведения и особенностей объекта, стоимость которого определяется. В ситуации, когда требуется оценить недвижимость, требуется следующий набор документов:

• технический и кадастровый паспорт, поэтажные планы объекта;
• существующая проектная документация;
• документы, подтверждающие право собственности заказчика на объект оценки, а также акты приемки объекта и ввода его в эксплуатацию;
• свидетельство о собственности или выписка из Росреестра о регистрации сделок с оцениваемой недвижимостью;
• реквизиты заказчика оценки.

Документы, необходимые для оценки государственного имущества

В случае, если оценивается движимое имущество, от заказчика требуется предоставить техническую и эксплуатационную документацию на транспортные средства и оборудование, а также договоры купли-продажи объекта оценки.Также желательно предъявить документы бухгалтерского и складского учета, данные баланса и сведения о размере балансовой стоимости, а также документы об условиях использования оцениваемого оборудования, техники и т.д.

Расчет стоимости объекта оценки выполняется с использованием различных методов, выбор которых согласовывается с заказчиком. Естественно, при этом обязательно осуществляется визуальный осмотр и, при необходимости, производятся обмеры. Получить детальную информацию о стоимости услуг, условиях сотрудничества и другие консультации можно, связавшись с нашими специалистами любым из способов, указанных на сайте.

Оценка имущества: независимая оценка стоимости имущества организации, компании, предприятия для различных целей

Имущество, в общем понимании — это набор вещей и ценностей (как правило, материальных), находящихся в пользовании у субъекта (физического или юридического лица) на определенном виде права. Имущество бывает движимым и недвижимым и к нему относятся: объекты недвижимости (в т.ч. земля), транспортные средства, различные активы предприятия, предметы быта, интерьера и т.д.

Имущественные права, как говорилось, могут быть разные — право собственности, право аренды, право пользования, право требования и т.д. Таким образом, правообладатель может пользоваться своим правом на принадлежащие ему объекты и распоряжаться ими по своему усмотрению в рамках действующего законодательства: продать, купить, сдать в аренду или иной вид пользования, использовать его в качестве предмета залога и т.д. Как правило, в большинстве перечисленных случаях требуется квалифицированные услуги независимого оценщика ПрофиЭксперт для установления соответствующей стоимости для данного имущества с присущим ему набором прав.

Для консультации, согласования перечня необходимых данных и информации Вы можете позвонить нам по телефону +7-495-222-19-07 или отправить соответствующий запрос на нашу почту. У нашей оценочной компании ПрофиЭксперт большой опыт по оценке стоимости имущества для различных целей для физических и юридических лиц.

Оценка стоимости имущества.

Юридическим лицам. Оценка стоимости имущества, как правило, необходима для документального подтверждения стоимости объекта оценки для конкретных целей и на конкретную дату. В нашей практике юридические лица заказывают оценку имущества организации у нас для следующих целей:

Таким образом, услуги по независимой оценке стоимости имущества предприятия наиболее востребованы, законодательно прописаны и обязательны к применению в их хозяйственно-экономической деятельности согласно действующему российскому законодательству.

Физическим лицам. При оценке различного вида объектов, принадлежащих физическим лицам, хотелось бы выделить наиболее восстребованные цели и задачи, которые решаются путем подготовки отчтов:

Т.е., услуги по оценке также крайне необходимы и юридически прописаны в случаях, когда документальное подтверждение стоимости различных объектов требуется и физически лицам.

Оценка имущества организации и предприятия — от ПрофиЭксперт.

Ознакомиться с перечнем необходимых документов вы можете в соответствующих разделах нашего сайта — чаще всего для юридических лиц мы проводим оценку недвижимости и оценку основных средств.

Мы предлагаем Вам свои услуги по оценке, т.к. знаем, что сроки выполнения работ и стоимость наших услуг — вне конкуренции. Подтверждением тому является:

• огромное количество долгсрочных договоров, заключенных с нашими Заказчиками;
• повторные обращения наших Заказчиков для выполнениях аналогичных или иных оценочных работ;
• нас рекомендуют!

Если Вы еще не работает с нами — звоните +7-495-222-19-07 и начинайте сотрудничать с ПрофиЭксперт прямо сейчас!

Услуги по оценке имущества и недвижимости. Заказать услуги независимой оценки в Москве и СПб у оценщика компании Апхилл

Консалтинговая группа «Апхилл» оказывает услуги по оценке имущества на всей территории РФ. Компания начала оказывать профессиональные услуги экспертизы и оценки недвижимости с 2009 года, а позже расширила спектр услуг, добавив оценку оборудования, бизнеса, ценных бумаг и нематериальных активов. С самого начала основным критерием для отчетов об оценке являлась точная рыночная цена и максимальное качество проведения независимой оценки.

В крупных городах страны услуги независимого оценщика в Москве или в Санкт-Петербурге всегда востребованы, вне зависимости от состояния экономики и рынка недвижимости в стране. Услуги независимой оценки в Москве чаще всего заказывают в случаях:

• оформления сделок купли-продажи;
• передачи имущества в аренду;
• оформления имущества в наследство или дарение;
• оформления имущества как залога при получении банковского кредита;
• приобретения имущества в качестве инвестиции;
• решения имущественных споров в суде;
• раздела имущества;
• оформления страховки.

При этом по своему существу любое имущество возможно разбить на несколько типов:

• материальное и нематериальное;
• движимое и недвижимое.

В целом, консалтинговые услуги по оценке имущества (вне зависимости от типа) выполняются оценщиками компании с применением однородных подходов и методов. Консалтинговая группа «Апхилл» проводит оценку имущества в Москве, Санкт-Петербурге и регионах РФ по следующим направлениям:

Оценка жилой недвижимости

Оценка коммерческой недвижимости

Оценка бизнеса

Оценка активов

Оценка земли

Оценка ценных бумаг

Оценка нематериальных активов

Оценка морских, речных и воздушных судов

Оценка инвестиционного проекта

Оценка сервитута и обременений

Оценка для оформления наследства

Рецензирование отчетов об оценке

Экспертиза отчетов в СРОО

 

Кроме того, в услуги независимой экспертизы от оценочной компании входят:

Рецензирование заключения эксперта

Участие эксперта в судебных заседаниях

Данная услуга выполняется независимыми экспертами по определениям суда, органов дознания и нотариусов или поручений следователей по уголовным и гражданским делам.

При проведении судебной экспертизы подготавливается документ – заключение эксперта в оценке недвижимости. Если оценка стоимости проводится впервые, то назначается первоначальная экспертиза, если не в первый раз – повторная, с целью подтвердить или опровергнуть первичную судебную экспертизу.

Консалтинговая группа «Апхилл» аккредитована в судах различной юрисдикции как судебно-экспертная организация.

Стоимость услуг оценочной компании «Апхилл» зависит от степени сложности и ответственности поставленной задачи, объема имущества и трудоемкости его исследования. Цены на предоставляемые услуги оценочной компании представлены на странице «Цены». Более точную информацию по цене экспертизы можно выяснить, проконсультировавшись с оценщиком компании.

Связаться с представителем компании можно при помощи формы обратной связи или по телефону +7 (495) 22-777-92.

Все консультации, предоставляемые компанией, бесплатны.

Оценка недвижимости.

Доступные цены на оценку стоимости имущества (дома в собственности) в Тюмени

Полный прайс-лист на оценку недвижимости

Подходы к оценке

Оценка имущества проводится для установления его стоимости с учётом фактического состояния, правового режима объекта, а также наличия прав и обременений на оцениваемую имущественную ценность.

При оценочных расчетах могут применяться следующие подходы:

• Затратный. Цена имущества определяется теми затратами, которые потребовались для создания исследуемого объекта, приведёнными к фактическим ценам на дату оценки.
• Доходный. Оценка объекта проводится на основе возможного дохода от эксплуатации имущества (к примеру, от сдачи его в аренду).
• Сравнительный. Оценочные расчеты выполняются с целью установления наиболее достоверной рыночной стоимости объекта, то есть цены его продажи в действующих условиях рынка на дату оценки.

Специалисты, основываясь на задании, могут оценить причиненный имуществу ущерб или установить разные виды стоимости имущественных ценностей: рыночную, ликвидационную, восстановительную и т. д.

Оценка недвижимого имущества

Оценка недвижимости в Тюмени востребована юридическими лицами и обычными гражданами, особенно при ипотечном кредитовании и страховании, а также при семейных спорах.

Оценить недвижимость требуется многим гражданам и организациям, поэтому данная оценочная услуга пользуется высоким спросом.

Оценочные расчеты могут потребоваться в самых разноплановых ситуациях:

• Раздел супружеского имущества;
• Ипотечное кредитование;
• Причинение ущерба недвижимому объекту;
• Ликвидация, реорганизация компании;
• Наследование;
• Дарение;
• Расчет инвестиционной привлекательности проектов;
• Заключение соглашений аренды либо купли-продажи.

Оценка недвижимости может выполняться в отношении жилых и нежилых помещений, участков земли, объектов незавершённого строительства.

Наши услуги

Негосударственное экспертное учреждение Бюро независимой оценки и автотехнической экспертизы «Абсолют Оценка» осуществляет независимую оценочную деятельность в Тюмени. Опытные, высококвалифицированные специалисты с максимальной точностью оценят любой объект недвижимости и выдадут заключение, отвечающее всем законодательным требованиям. Выданное заключение является официальным документом, который можно использовать в качестве доказательства в суде, при обращении в госучреждения, страховые и кредитные организации.

Наша компания предлагает доступные цены на весь спектр оценочных услуг, сохраняя при этом их неизменно высокое качество.

Если вам требуется оценить недвижимое или иное имущество, либо произвести оценку ущерба, свяжитесь с нашими специалистами в Тюмени по телефону: (3452) 57-80-71.

Оценка стоимости недвижимости: квартиры для ипотеки

Оценка квартиры представляет собой оценку рыночной стоимости квартиры на первичном и вторичном рынках у нашего партнёра — компания «Аудэкс»

Оценка квартир наиболее актуальна при получении ипотечного кредита, при разрешении имущественных споров частных лиц, при составлении брачных контрактов.

При продаже жилья, земельного участка, перед оформлением ипотеки — без оценки стоимости объекта недвижимости обойтись не получится. Данная процедура предусматривает строго регламентированные мероприятия, проводимые специалистом-оценщиком, который действует в рамках закона «Об оценочной деятельности». Денежная оценка имущества подразумевает установление стоимости конкретного объекта или отдельных прав на него.

Если владелец квартиры, например, решит самостоятельно осуществить оценку недвижимого имущества, он вполне может это сделать. Однако ее результаты не могут быть приняты государственными органами, коммерческими компаниями, а также руководством банка, так как для этого требуется отчет об оценке, выполненный аккредитованным оценщиком.

Виды оценки недвижимого имущества

На текущий момент действует четыре варианта проведения оценки имущества:

• определение рыночной цены объекта;
• расчет кадастровой стоимости;
• установление ликвидационной суммы имущества;
• оценка инвестиционной недвижимости.

Рыночная стоимость и оценка недвижимости (если у вас есть своя компания)

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости определяет его реальную цену на свободном рынке, которая  учитывается, например, для сделки купли-продажи, оформления недвижимого имущества в залог, используются юридическими лицами, как доказательство наличия активов.

Результат такой оценки зависит от состояния рынка, на котором проводится исследование цен аналогичных объектов, и затем рассчитывают среднерыночный показатель. Таким образом, оценка жилой недвижимости по рыночной стоимости является самой востребованной, так как реально отражает ценность недвижимого имущества.

Проведение оценки по определению ликвидационной стоимости необходимо в случае, когда требуется срочно продать один или несколько объектов. Размер такой оценки может значительно отличаться от рыночной, уступая в цене. Денежная оценка имущества инвестиционной стоимости требуется для понимания размера вероятного дохода от эффективности дальнейшего его использования.

Оценка жилой недвижимости компанией-партнером «Аудэкс»

Предоставляя свои услуги заказчикам, компания гарантирует:

• признание любого банка действительным, предоставленный отчет;
• внесение необходимых изменений и уточнений по требованию банка, при оценке квартиры для ипотеки;
• Аудэкс взаимодействует со всеми аккредитованными кредитно-финансовыми учреждениями города Казань и Республики Татарстан;
• подготовка отчета по оценке рыночной стоимости недвижимости и проведение фотосъемки занимает 1-2 дня;
• денежная оценка считается выполненной после вручения специалистом отчета, тогда же проводится и оплата работы.

С нами вы без труда решите вопрос получения ипотеки, решите имущественные споры, получите точные данные для заключения брачного контракта. С тарифами по оценке стоимости объекта недвижимости можно ознакомиться на нашем сайте или, перейдя с помощью кнопки «Заказать».

Особенности оценки жилой недвижимости

Денежная оценка квартиры может понадобиться человеку в любой момент, но чаще всего к ней прибегают после принятия решения о продаже. Закон, в этом случае, не требует обязательного предоставления оценочного акта, но реальная рыночная цена жилой площади поможет не промахнуться с запрашиваемой суммой.

Самостоятельное проведение такой процедуры, скорее всего, приведет к неточным результатам, так как уточнение рыночной стоимости требует необходимого уровня знаний и профессиональных навыков, а сам процесс оценки подразумевает учет множества факторов (наличие транспортной развязки, городской инфраструктуры, состояние жилья, его «возраст», количество этажей, месторасположение и пр.).

Кроме того, нужно хорошо ориентироваться в ситуации на рынке недвижимости, чтобы понимать суть, развивающихся на текущий момент, тенденций к росту или падению цен на квартиры. Только так может быть выполнена достоверная независимая экспертная оценка.

Обойтись без услуг квалифицированного эксперта не получится, когда требуется официальный отчет о стоимости объекта недвижимости. Это может быть оценка квартиры для ипотеки, судебных дел, для решения ситуаций с кредиторами, при подаче декларации, оценке нанесенного ущерба.

Заказать услугу оценочной экспертизы владельцам квартир, обслуживаемых сервисной компанией «Территория комфорта» в городе Казань, теперь доступно прямо на сайте компании. Просто заполните форму заявки, перейдя по кнопке «Заказать».

Оценка рыночной стоимости имущества для целей постановки на баланс организации

Когда производится оценка рыночной стоимости имущества перед постановкой на баланс

Оценка рыночной стоимости имущества для целей постановки на балансовый учет в качестве вложений во внеоборотные активы организации осуществляется в следующих случаях:

• Постановка на баланс имущества, полученного по договору дарения или безвозмездно;
• Постановка на баланс имущества, полученного при демонтаже или разборке выводимых из эксплуатации основных средств и другого имущества;
• Постановка на учет имущества, выявленного в результате инвентаризации;
• Постановка на баланс имущества, полученного в качестве взноса в уставный капитал.

Согласно Положениям по бухгалтерскому учету: «Учет основных средств» ПБУ 6/01″(Приказ Минфина РФ от 30.03.2001 N 26н) и «Учет материально-производственных запасов» ПБУ 5/01″(Приказ Минфина РФ от 09.06.2001 N 44н), в случае, если нет документов о подтверждении стоимости имущества, то актив считается безвозмездно полученным вышеперечисленное имущество принимается к бухгалтерскому учету по текущей рыночной стоимости на дату принятия к бухгалтерскому учету.

Оценка оценщиком имущества для постановки на баланс

Для оценки текущей рыночной стоимости имущества, по которому отсутствуют документы о стоимости, Вам следует пригласить профессионального оценщика, обладающего в соответствии с требованиями законодательства в области оценочной деятельности специальными профессиональными знаниями и навыками, являющимся членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшим свою ответственность.

Профессиональный оценщик нашей компании произведет оценку данного имущества с учетом рыночных цен и определит износ по действительному техническому состоянию актива с оформлением Отчета об оценке, подготовленного в соответствии нормативными документами в области оценочной деятельности, который будет являться подтверждением рыночных цен для поверяющих органов.

Что нужно знать об оценке недвижимости

Оценка стоимости недвижимости необходима для различных целей, включая финансирование, составление списка продаж, инвестиционный анализ, страхование имущества и налогообложение. Но для большинства людей определение запрашиваемой или покупной цены объекта недвижимости является наиболее полезным приложением оценки недвижимости. Эта статья предоставит введение в основные концепции и методы оценки недвижимости, особенно в том, что касается продаж.

Ключевые выводы

• Оценить недвижимость сложно, поскольку каждая недвижимость имеет уникальные особенности, такие как местоположение, размер участка, план этажа и удобства.
• Общие концепции рынка недвижимости, такие как спрос и предложение в конкретном регионе, безусловно, будут влиять на общую стоимость конкретной собственности.
• Однако отдельные объекты недвижимости должны подлежать оценке с использованием одного из нескольких методов для определения справедливой стоимости.

Оценка недвижимости: что нужно знать

Основные концепции оценки

С технической точки зрения стоимость собственности определяется как текущая стоимость будущих выгод, связанных с владением недвижимостью.В отличие от многих потребительских товаров, которые быстро используются, преимущества недвижимости обычно проявляются в течение длительного периода времени. Таким образом, оценка стоимости собственности должна учитывать экономические и социальные тенденции, а также правительственные меры или правила, а также условия окружающей среды, которые могут влиять на четыре элемента стоимости:

• Спрос: желание или необходимость владения, поддерживаемые финансовыми средствами для удовлетворения желания
• Полезность: способность удовлетворять желания и потребности будущих владельцев
• Дефицит: ограниченное предложение конкурирующей собственности
• Возможность передачи: легкость с какие права собственности переданы

Соотношение стоимости и стоимости

Стоимость не обязательно равна стоимости или цене . Стоимость относится к фактическим затратам, например, на материалы или рабочую силу. С другой стороны, цена — это сумма, которую кто-то за что-то платит. Хотя стоимость и цена могут влиять на значение , они не определяют значение . Цена дома может составлять 150 000 долларов, но стоимость может быть значительно выше или ниже. Например, если новый владелец обнаружит в доме серьезный изъян, такой как неисправный фундамент, стоимость дома может быть ниже, чем цена.

Рыночная стоимость

Оценка — это мнение или оценка стоимости определенной собственности на определенную дату.Отчеты об оценке используются предприятиями, государственными учреждениями, частными лицами, инвесторами и ипотечными компаниями при принятии решений относительно сделок с недвижимостью. Цель оценки — определить рыночную стоимость недвижимости — наиболее вероятную цену, которую недвижимость принесет на конкурентном и открытом рынке.

Рыночная цена, то есть цена, по которой недвижимость продается, не всегда может отражать рыночную стоимость. Например, если продавец находится под принуждением из-за угрозы потери права выкупа или если проводится частная продажа, собственность может быть продана по цене ниже ее рыночной стоимости.

Методы оценки

Точная оценка зависит от методичного сбора данных. Конкретные данные, охватывающие детали, касающиеся конкретного объекта недвижимости, и общие данные, относящиеся к стране, региону, городу и району, в котором находится объект недвижимости, собираются и анализируются для определения стоимости. При оценке используются три основных подхода для определения стоимости недвижимости.

Метод 1: подход сравнения продаж

Подход сравнения продаж обычно используется при оценке домов на одну семью и земли.Иногда это называется подходом на основе рыночных данных. Это оценка стоимости, полученная путем сравнения собственности с недавно проданной недвижимостью с аналогичными характеристиками. Эти похожие свойства называются сопоставимыми , , и для обеспечения достоверного сравнения каждое из них должно:

• Быть как можно более похожим на объект недвижимости
• Были проданы в течение последнего года на открытом конкурентном рынке
• Были проданы в типичных рыночных условиях

В процессе оценки следует использовать не менее трех или четырех сопоставимых объектов. Наиболее важными факторами, которые следует учитывать при выборе сопоставимых объектов, являются размер, сопоставимые характеристики и — возможно, самое главное — местоположение, которые могут иметь огромное влияние на рыночную стоимость недвижимости.

Сопоставимые качества

Поскольку нет двух абсолютно одинаковых объектов недвижимости, в продажные цены сопоставимых объектов будут внесены корректировки, чтобы учесть различия в характеристиках и другие факторы, которые могут повлиять на стоимость, в том числе:

• Возраст и состояние зданий
• Дата продажи, если экономические изменения произошли между датой продажи сопоставимого объекта и датой оценки
• Условия продажи, например, если продавец недвижимости находился под принуждением или если недвижимость была продана между родственниками (по сниженной цене)
• Местоположение, поскольку аналогичные объекты недвижимости могут отличаться по цене от района к району
• Физические характеристики, включая размер участка, ландшафтный дизайн, тип и качество строительства, количество и тип комнат, квадратных футов жилой площади, паркетные полы, гараж, модернизация кухни, камин, бассейн, система кондиционирования и т. д.

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости будет находиться в пределах диапазона, образованного скорректированными продажными ценами сопоставимых объектов. Поскольку некоторые корректировки продажных цен сопоставимых товаров будут более субъективными, чем другие, взвешенное внимание обычно уделяется тем сопоставимым объектам, в которых корректировка минимальна.

Метод 2: стоимостной подход

Затратный подход может использоваться для оценки стоимости недвижимости, которая была улучшена за счет одного или нескольких зданий.Этот метод включает отдельные оценки стоимости здания (зданий) и земли с учетом амортизации. Оценки складываются, чтобы вычислить стоимость всего улучшенного имущества. Затратный подход основан на предположении, что разумный покупатель не заплатил бы за существующую улучшенную недвижимость больше, чем цена покупки сопоставимого участка и строительства сопоставимого здания. Такой подход полезен, когда оцениваемая недвижимость относится к типу, который не часто продается и не приносит дохода. Примеры включают школы, церкви, больницы и правительственные здания.

Стоимость строительства может быть оценена несколькими способами, включая метод квадратного фута, когда стоимость квадратного фута недавно построенного аналога умножается на количество квадратных футов в рассматриваемом здании; метод единицы измерения, при котором затраты оцениваются на основе стоимости строительства на единицу измерения отдельных компонентов здания, включая рабочую силу и материалы; и метод количественного обследования, который оценивает количество сырья, которое потребуется для замены рассматриваемого здания, наряду с текущей ценой на материалы и соответствующими затратами на установку.

Амортизация

Для целей оценки амортизация относится к любому условию, которое отрицательно влияет на стоимость улучшения недвижимого имущества, и учитывает:

• Физический износ, включая излечимое ухудшение, такое как покраска и замена крыши, и неизлечимое ухудшение, такое как структурные проблемы
• Функциональное устаревание, которое относится к физическим или конструктивным особенностям, которые больше не считаются желательными для владельцев собственности, например, устаревшая техника , устаревшие приспособления или дома с четырьмя спальнями, но только с одной ванной
• Экономическое устаревание, вызванное внешними по отношению к собственности факторами, такими как расположение рядом с шумным аэропортом или загрязняющим производством.

Методология

• Оцените стоимость земли, как если бы она была пустой и доступной для наиболее эффективного и наилучшего использования, используя подход сравнения продаж, поскольку земля не подлежит амортизации.
• Оценить текущую стоимость строительства здания (зданий) и улучшения участка.
• Оценить сумму амортизации улучшений в результате износа, функционального или экономического устаревания.
• Вычтите амортизационные отчисления из сметной стоимости строительства.
• Добавьте оценочную стоимость земли к амортизированной стоимости здания (зданий) и улучшений участка, чтобы определить общую стоимость собственности.

Метод 3: подход капитализации дохода

Часто называемый просто доходным подходом, этот метод основан на соотношении между нормой прибыли, необходимой инвестору, и чистым доходом, который приносит недвижимость. Он используется для оценки стоимости приносящей доход собственности, такой как жилые комплексы, офисные здания и торговые центры. Оценка с использованием подхода капитализации дохода может быть довольно простой, когда можно ожидать, что объект недвижимости будет приносить будущий доход, и когда его расходы предсказуемы и стабильны.

Прямая капитализация

При использовании метода прямой капитализации оценщики выполнят следующие шаги:

Множители валового дохода

Метод множителя валового дохода (GIM) можно использовать для оценки другой собственности, которая обычно не покупается в качестве доходной, но может быть сдана в аренду, например, дома на одну и две семьи.Метод GRM связывает продажную цену недвижимости с ожидаемым доходом от аренды. (Дополнительную информацию см. В разделе «4 способа оценки арендуемой недвижимости»)

Для жилой недвижимости обычно используется валовой ежемесячный доход; для коммерческой и промышленной собственности будет использоваться валовой годовой доход. Метод множителя валового дохода можно рассчитать следующим образом:

Цена продажи ÷ доход от аренды = множитель валового дохода

Последние данные о продажах и аренде как минимум трех аналогичных объектов недвижимости можно использовать для создания точного GIM. Затем GIM может быть применен к оценочной справедливой рыночной арендной плате объекта недвижимости для определения его рыночной стоимости, которая может быть рассчитана следующим образом:

Доход от аренды x GIM = оценочная рыночная стоимость

Итог

Точная оценка недвижимости важна для ипотечных кредиторов, инвесторов, страховщиков, покупателей и продавцов недвижимости. Хотя оценка обычно проводится квалифицированными специалистами, любой, кто участвует в реальной сделке, может извлечь выгоду из получения базового понимания различных методов оценки недвижимости.

Как рассчитать стоимость земли для налоговых целей | Small Business

Расчет стоимости земли для целей налогообложения может показаться сложной задачей, но это не обязательно. Есть много способов определить стоимость имущества для целей налогообложения. Но три метода оценки, наиболее часто используемые для расчета текущей рыночной стоимости земли , используют оценочную стоимость, оценочную стоимость и восстановительную стоимость.

Вы можете использовать оценщик стоимости земли или калькулятор стоимости земли, чтобы помочь вам, но как только вы поймете различные методы, которые правительство, а также большинство оценщиков, налоговых служащих и специалистов по недвижимости используют для расчета текущей рыночной стоимости земли , это несложный процесс определения стоимости имущества для целей налогообложения или, в более общем смысле, стоимости земли для целей налогообложения.

Как рассчитать стоимость земли

Перед тем, как рассчитывать стоимость земли для целей налогообложения, важно помнить о нескольких моментах:

• Покупная цена состоит из цены земли и стоимости улучшений, таких как как для дома. Это может не быть указано в договоре купли-продажи, потому что на практике продавцы и агенты обычно указывают только окончательную цену закрытия в любых договорах с недвижимостью.
• С точки зрения бухгалтерского учета недвижимость подлежит амортизации, а земля — ​​нет.

Приняв во внимание эти две вещи, вы готовы рассчитать текущую рыночную стоимость земли одним из трех способов:

Оценочная стоимость: В этом методе государство является оценщиком официальной стоимости земли. для налоговых целей. Проще говоря, оценочная стоимость является приблизительной, но она должна служить справедливой оценкой, основанной на текущих рыночных условиях. Например, предположим, что вы заплатили 200 000 долларов за дом, а оценочная стоимость составляет 160 000 долларов, включая 40 000 долларов за землю и 120 000 долларов за улучшения (дом), тогда стоимость земли составляет 25 процентов от общей стоимости. , или 40000 долларов. Чтобы вычислить эту цифру, у вас будет:

40 000 долларов (стоимость земли) /200 000 долларов (стоимость дома и земли).

= 0,25 (стоимость земли в процентах от общей суммы).

= 25 процентов.

Помните также, как обсуждалось выше, стоимость земли не может обесцениться, но стоимость улучшений (в данном случае дома) может.

Оценочная стоимость: В этом случае оценщики, люди, которые зарабатывают на жизнь оценкой или оценкой активов, являются теми, кто оценивает стоимость земли.Именно поэтому кредиторы обычно заказывают оценку, проводимую квалифицированным оценщиком, или самостоятельно оценивают недвижимость. Скажем, например, вы приобрели недвижимость, стоимость которой, согласно оценке банка, составляет 180 000 долларов США , включая 50 000 долларов США за землю и 130 000 долларов США в качестве восстановительной стоимости дома, тогда стоимость земли составляет:

50 000 долларов США ( стоимость земли) /130000 долларов (стоимость дома) + 50 000 долларов (стоимость земли).

= 50 000 долл. США / 180 000 долл. США.

= 33,33 процента

Стоимость замещения: Страховщики известны своей скрупулезностью в финансовом планировании. В конце концов, именно они по закону обязаны платить за «восстановительную стоимость» объекта собственности, если договор страхования составлен как таковой. Например, если вы купили дом за 250 000 долларов, а восстановительная стоимость дома (улучшений) составляет 175 000 долларов, это означает, что земля оценивается в 75 000 долларов .Чтобы рассчитать стоимость земли в процентах от общей стоимости собственности (земля + улучшения, например, дом), вы должны иметь:

75000 долларов (стоимость земли) /250 000 долларов (стоимость земля и улучшения).

= 0,30 (стоимость земли по сравнению с общей собственностью, выраженная в десятичной форме).

= 30 процентов.

Итак, согласно этой оценке, стоимость земли составляет 30 процентов от общей стоимости собственности (земли и улучшений, таких как дом или постройки).

Все три этих метода оценки земли могут быть оправданы с точки зрения закона. Итак, какой из них использовать, будет зависеть от ваших обстоятельств или целей. Если вы выиграете, заявив как можно более высокую амортизацию, выберите тот, у которого самая низкая стоимость земли (в процентах от общей собственности). Если вы выиграете, потребовав более низкую амортизацию (по «улучшениям», таким как дом или здания), вы должны использовать метод, который дает наивысшую стоимость земли в процентах от общей стоимости имущества.

При определении стоимости земли для целей налогообложения, вероятно, нет лучшего источника информации, чем правительство, которое, в конце концов, обеспечивает соблюдение правил для всех решений относительно оценки земли и собственности для целей налогообложения.

Как оценить участок земли

Самым лучшим государственным источником информации о том, как определить стоимость земли для целей налогообложения или даже оценку собственности для целей налогообложения, является IRS. IRS поясняет:

«Земля никогда не подлежит амортизации.Поскольку земля не подлежит амортизации, вам необходимо распределить первоначальную покупную цену между землей и зданием. Вы можете использовать значения налогового инспектора для расчета отношения стоимости земли к стоимости здания ».

Неудивительно, что из трех основных методов оценки земли IRS порекомендует тот, который определен. правительством: оценочная стоимость. Помните, что, как отмечалось выше, вы определяете стоимость земли, вычисляя ее как процент от общей стоимости объекта недвижимости (земля + улучшения, такие как дома или строения).IRS дает этот пример того, как оценить участок земли.

Г-н Смит купил офисное здание за 100 000 долларов. В декларации по налогу на имущество указано:

• Улучшения 60 000 долларов 75 процентов.
• Земля 20 000 долл. США 25 процентов.
• Общая стоимость 80 000 долл. США 100 процентов.

Умножьте покупную цену (100 000 долларов) на 25 процентов, чтобы получить стоимость земли в 25 000 долларов. Вы можете амортизировать свои 75 000 долларов в здании, говорит IRS.

Как определить стоимость земли у моего дома

Процентное распределение — это один из способов узнать стоимость земли вашего дома, сообщает TurboTax, программное обеспечение и онлайн-программа подготовки налоговых деклараций, предлагаемая Intuit. TurboTax приводит следующий пример:

«Вы покупаете дом и землю за 200 000 долларов США. В договоре купли-продажи не указывается, какая часть покупной цены составляет дом, а какая — земля. Последняя оценка налога на недвижимость на имущество было основано на оценочной стоимости 160 000 долларов , из которых 136 000 долларов были на дом и 24 000 долларов на землю.»

Найдите стоимость земли для дома следующим образом:

• Распределите 85% (136 000 долларов США / 160 000 долларов США) покупной цены на дом и 15 процентов (24 000 долларов США / 160 000 долларов США) цена покупки земли.
• Ваша база в доме составляет 170 000 долларов США (85 процентов от 200 000 долларов США) и ваша базовая стоимость или стоимость земли составляет 30 000 долларов США (15 процентов от 200 000 долларов США).

Итак, в этом примере стоимость земли составляет 30 000 долларов, или 15 процентов от стоимости всего имущества, а стоимость дома составляет 170 000 долларов, что составляет 85 процентов от общей стоимости имущества в целом.

Как определить стоимость собственности

Бет Бучински из Nerd Walle t рекомендует использовать онлайн-инструменты, такие как оценщик стоимости земли или калькулятор стоимости земли, а также сопоставимые объекты недвижимости и оценки для определения стоимости имущества для целей налогообложения. Она отмечает, что существует пять различных способов определения стоимости собственности:

Используйте онлайн-калькуляторы оценки земли и оценщики стоимости земли. Более чем каждый пятый из СШАДомовладельцы, которые определяли стоимость своего дома, использовали онлайн-оценщик, отмечает Бучинский. Технический термин для этих инструментов — автоматизированная модель оценки или AVM, и они обычно предлагаются кредиторами или сайтами недвижимости, такими как Zillow и Redfin. Тем не менее, Дэвид Расмуссен, старший вице-президент по операциям в Veros Real Estate Solutions, предупреждает:

«Большинство AVM на сайтах недвижимости, как правило, предназначены для целей маркетинга и привлечения потенциальных клиентов. Перед ними стоит задача вернуть значение практически для каждого свойства, даже если объем данных ограничен.И при этом они снижают точность ».

Проведите сравнительный анализ рынка. Вы можете попросить местного агента по недвижимости провести сравнительный анализ рынка, или CMA, который предоставляет агентскую оценку дома и рынка чтобы предоставить оценку стоимости, обычно для целей листинга. Вы можете даже попросить местного агента по недвижимости бесплатно предоставить CMA.

Используйте калькулятор индекса цен на жилье FHFA. Этот инструмент, который представляет собой землю калькулятор стоимости, прост в использовании.Просто введите штат, в котором находится приобретенное вами имущество, квартал покупки (когда вы приобрели недвижимость, например «4 квартал 2016 года»), квартал оценки (квартал, для которого вы хотите определить оценку имущества, например «4 квартал 2018 г.) и покупная цена (например, 200 000 долларов) . Затем нажмите» Рассчитать «, и вы получите быстрый ответ, в котором будет указана стоимость собственности, в данном случае 228 832 долл. США .Это означает, что недвижимость оценивается в 228 832 долларов США по состоянию на четвертый квартал 2018 года.

Нанять профессионального оценщика. Как обсуждалось ранее, это отличный вариант. Кредиторы используют оценщиков для оценки стоимости собственности, потому что этим профессионалы зарабатывают себе на жизнь. По словам Бучинского, более четверти домовладельцев в США определили стоимость своего дома посредством оценки.

Среди прочего оценщики оценивают:

• Рынок: Регион, город и район, в котором находится дом или другое имущество.
• Объект: Характеристики дома или другого имущества, включая улучшения и землю, на которой он находится.
• Сопоставимые объекты недвижимости: Продажи, объявления, вакансии, стоимость, амортизация и другие факторы для аналогичных домов или другой недвижимости на том же рынке.

Затем они объединяют эту информацию, чтобы составить окончательное мнение о стоимости дома или другой собственности и представить официальный отчет.

Оцените сопоставимые объекты недвижимости. Говоря о сопоставимых объектах недвижимости, использование этой метрики также является отличным способом определения стоимости объекта недвижимости, даже без оплаты услуг профессионального оценщика. Как оценщики, так и компании AVM полагаются на недавнюю продажную стоимость сопоставимых объектов недвижимости, часто называемую «акциями».

Говоря о популярности использования сопоставимой недвижимости, более 50 процентов домовладельцев оценили стоимость своего дома, посмотрев на сопоставимые объекты, говорит Бучинский. «Получение вознаграждения — это один из способов определения рыночной стоимости без оплаты оценщика, но с использованием здравого смысла.То, что недвижимость по соседству продана, не означает, что это компания, — говорит Райан Лундквист, владелец оценочной компании из Кармайкла, штат Калифорния.

При использовании comps для определения стоимости собственности обязательно используйте подход «от яблок к яблокам»: ищите аналогичный размер, расположение, состояние и обновления. Чтобы приступить к работе, просмотрите списки службы множественного листинга, особенно последние продажи, и при необходимости поищите недавние цены на аналогичную недвижимость. Убедитесь, что вы просматриваете как минимум три похожих свойства, прежде чем использовать метод comps для оценки вашего свойства.

Как инвесторам следует проводить расчеты по оценке имущества

Ключевые выводы

---

Любой инвестор знает, что оценка стоимости недвижимости является важным аспектом принятия разумных инвестиционных решений. Использование надежного средства оценки стоимости имущества, будь то ваша система или онлайн-инструмент, может помочь минимизировать путаницу и ошибки, которые слишком часто возникают при выполнении сложных финансовых расчетов. Ниже вы найдете обсуждение нескольких подходов к расчетам оценки собственности , включая пошаговые инструкции по выполнению этих расчетов.Читайте дальше, чтобы определить лучший оценщик стоимости недвижимости для вашей инвестиционной ниши.

8 номеров для точного расчета стоимости имущества

Для любого типа расчета стоимости недвижимости потребуется практическое знание ключевых цифр, таких как первоначальный взнос, ипотечный платеж, процентная ставка и многие другие. Прежде чем приступить к подсчету стоимости недвижимости, убедитесь, что вы сделали предварительный шаг в сборе цифр, которые обычно требуются в этом анализе:

1. Ипотечный платеж: Ипотечный платеж — это ежемесячный платеж кредитору в счет ссуды на недвижимость.Часть платежа поможет погасить первоначальную основную сумму кредита, а другая часть — это проценты, выплачиваемые кредитору. Выплата по ипотеке может включать или не включать налоги на имущество и страховку.

2. Авансовый платеж: Авансовый платеж — это первоначальный платеж наличными, который представляет собой процент от общей покупной цены собственности. Хотя покупатели жилья, которые берут ссуду Федерального управления жилищного строительства (FHA) или планируют арендовать недвижимость, могут поставить всего 3 балла. 5 процентов, большинству инвесторов следует ожидать внесения первоначального взноса от 20 до 25 процентов от покупной цены.

3. Доход от аренды: Инвесторы часто используют прогноз дохода от аренды, чтобы претендовать на получение ипотечной ссуды. Доход от аренды, который покрывает больше, чем просто ежемесячный платеж по ипотеке, будет рассматриваться кредитором как менее рискованный и может привести к улучшению условий ссуды.

4. Соотношение цены и дохода: Соотношение цены и дохода является популярным показателем доступности жилья.Это соотношение сравнивает медианную цену домохозяйства и средний доход домохозяйства в данном районе. Жилье становится более доступным по мере уменьшения коэффициента.

5. Соотношение цены и арендной платы: Чтобы найти соотношение цены и арендной платы, разделите среднюю цену дома на среднюю годовую арендную плату в данном районе. Это соотношение измеряет относительную доступность аренды по сравнению с покупкой на данном рынке жилья. Инвесторам следует избегать инвестирования в рынки с высокими коэффициентами, такими как 20 или выше, поскольку это указывает на рынок, более благоприятный для арендаторов.

6. Денежный поток: Денежный поток, часто измеряемый на ежемесячной или годовой основе, измеряет чистый доход от собственности после вычета любых расходов и платежей по ипотеке из дохода от аренды. Денежный поток считается положительным, если есть остаток после того, как произведены все расходы и платежи за эту конкретную недвижимость. И наоборот, отрицательный денежный поток является результатом того, что арендного дохода недостаточно для покрытия расходов владельца на эту конкретную недвижимость. Инвесторы всегда должны избегать собственности с прогнозируемым отрицательным денежным потоком.

7. Валовая доходность от аренды: Валовая доходность от аренды дает инвесторам годовой доход от собственности, измеренный по отношению к общей покупной цене. Чтобы найти валовой доход от аренды, найдите общий доход от аренды за один год, также известный как размер арендной платы, разделенный на общую стоимость покупки недвижимости, включая затраты на закрытие, сборы и любые затраты на ремонт. В процентах более высокая доходность от аренды означает более выгодные инвестиции.

8. Ставка капитализации: Ставка капитализации, или ставка капитализации, может показать потенциальную норму прибыли на данную инвестицию в недвижимость.Обычно валовой доход от сдачи в аренду продвигается дальше, принимая во внимание операционные расходы на недвижимость. Простая формула для определения ставки капитализации — разделить чистый операционный доход (NOI) на продажную цену недвижимости.

---

[Хотите владеть арендуемой недвижимостью? Посетите БЕСПЛАТНЫЙ курс по недвижимости, чтобы узнать, как инвестировать в арендуемую недвижимость, а также узнать о стратегиях увеличения денежных потоков и достижения финансовой свободы. ]

---

Методы определения ставки капитализации

Ставка капитализации является ключевым показателем при сравнении потенциальных инвестиций.Причина этого заключается в том, что максимальная ставка учитывает затраты, понесенные при владении арендуемой недвижимостью, и может предоставить более полную картину потенциального дохода, который она может приносить. Хотя нет четких стандартов для «хорошей» или «плохой» ставки капитализации, в контексте конкретной инвестиции эта цифра может быть особенно полезной. К счастью, есть несколько способов определить ставку капитализации в зависимости от имеющейся у вас информации.

Метод ленточных инвестиций

Согласно Investopedia, метод диапазона инвестиций лучше всего использовать для финансируемых инвестиций в недвижимость, поскольку он зависит от процентных ставок собственности.Формула этого метода требует двух основных переменных: компонента финансирования и компонента собственного капитала. Компонент финансирования относится к сумме капитала, предоставленного кредитором, и может быть определен путем умножения ставки по ипотеке на соотношение ссуды к стоимости. Компонент собственного капитала относится к капиталу, поступающему от инвестора, и определяется путем умножения ставки доходности на процент от собственного капитала.

Извлечение на рынок

Рыночная добыча — это, пожалуй, самый удобный метод оценки капитализации данного объекта недвижимости.У инвесторов, которые могут рассчитать чистую операционную прибыль, не должно возникнуть проблем с использованием метода рыночной добычи. Начните с добавления общих расходов на недвижимость, включая расходы на ремонт, налоги, страховку, сборы и любые расходы на вакансию. Затем возьмите годовой доход от аренды и вычтите общие расходы (рассчитанные выше). Разделите полученное число на общую стоимость недвижимости. Конечный процент — это ваша ставка капитализации.

Метод наращивания

Метод наращивания является вторым наиболее распространенным способом определения ставки капитализации.Инвесторам необходимо будет начать с процентной ставки, а затем определить ликвидность, возврат и премию за риск. Это будет самая сложная часть формулы, хотя это можно сделать. После того, как вы определили эти переменные, просто сложите проценты для максимальной ставки. Чтобы узнать больше о расчете упомянутых премий, ознакомьтесь с этим руководством от Investopedia.

Как оценить инвестиционную недвижимость

Следующие шаги демонстрируют, как оценить инвестиционную недвижимость, используя несколько из восьми обычно используемых чисел, указанных выше.Не существует единственно правильного подхода к оценке инвестиционной сделки; скорее, опытные инвесторы должны произвести несколько расчетов по методам, чтобы проанализировать инвестиционную сделку с разных точек зрения. Чтобы начать, выполните следующие действия:

1. Определите справедливую рыночную стоимость недвижимости: Как правило, недвижимость продается по справедливой рыночной стоимости (FMV) на открытом рынке. Другими словами, это согласованная цена между тем, что готов предложить полностью информированный покупатель, и тем, что продавец готов принять. Чтобы найти это значение, сравните другие недавно проданные объекты недвижимости в этом районе, сопоставимые по размеру, возрасту и состоянию.

2. Рассчитайте восстановительную стоимость: Сколько будет стоить создание точной копии имеющейся собственности? Процесс вычисления стоимости путем ответа на этот вопрос называется методом восстановительной стоимости. Сюда входит цена покупки земли, стоимость рабочей силы и материалов, но не включая амортизацию.Этот метод полезен, когда трудно определить сопоставимые свойства.

3. Спроецируйте потенциальный доход от аренды: Если недвижимость под рукой в ​​настоящее время является доходной, свяжитесь с текущими владельцами и спросите, сколько они берут за аренду. Это также будет хорошей возможностью спросить список ежемесячных расходов, а также причину, по которой они продают недвижимость. Если в настоящее время владельцев нет или они не желают предоставлять данные, обратитесь в местные компании по управлению арендой и узнайте о сопоставимых данных в этом районе.

4. Оцените годовой чистый операционный доход (NOI): Чистый операционный доход рассчитывается путем вычета общей суммы дохода от собственности и вычитания всех операционных расходов, таких как страхование и налоги на имущество, обслуживание, ремонт и плата за управление . Поскольку расходы могут колебаться от месяца к месяцу, инвесторы должны знать, что годовой NOI является приблизительным.

5. Расчет ставки капитализации: Ставка капитализации, или для краткости, может быть рассчитана путем деления общей покупной цены или рыночной цены собственности на чистый операционный доход (NOI), рассчитанный выше.Некоторые инвесторы будут утверждать, что ставка капитализации является наиболее важным показателем для сравнения стоимости недвижимости, поскольку она заставляет инвесторов детально прогнозировать все возможные расходы, позволяя им точно найти наилучшую стоимость.

6. Рассчитайте наличные при возврате наличных, если возможен ипотечный платеж: Если требуется ипотечный платеж, его сначала необходимо учесть в качестве расходов в приведенном выше расчете чистого операционного дохода. После того, как это будет сделано, разделите годовой NOI на общую стоимость первоначального взноса и любых ремонтов, сделанных до того, как недвижимость будет сдана в аренду.В результате будет получен процент, который представляет, сколько будет зарабатывать недвижимость по отношению к вложенной сумме денег.

Расчет стоимости имущества на основе дохода от аренды

С точки зрения недвижимости стоимость сдаваемой в аренду собственности можно сравнить с аналогичной недвижимостью, которая недавно была продана по соседству. Однако эта оценка не принимает во внимание компонент дохода. Для оценки стоимости собственности на основе дохода от аренды инвесторы могут использовать валовой множитель арендной платы (GRM), который измеряет стоимость собственности относительно ее дохода от аренды.Для расчета просто разделите стоимость недвижимости на годовой доход от аренды. Затем GRM можно использовать в качестве эталона при оценке сопоставимой доходной собственности.

Что такое многоквартирная недвижимость?

Под многоквартирной недвижимостью обычно понимают жилые комплексы, в которых можно сдавать в аренду более одного помещения. Когда дело доходит до инвестирования в недвижимость, существует множество стратегий, но, если сузить круг до категории жилой недвижимости, можно выделить два основных типа собственности: односемейные и многоквартирные.Можно предположить, что односемейные дома предназначены для удовлетворения жилищных потребностей одной семьи. Упомянутое выше, многоквартирная недвижимость вступает в игру, когда объект недвижимости предоставляет более одной сдаваемой в аренду единицы. Инвесторы могут выбрать нишу для инвестирования в многоквартирную недвижимость из-за уникальных преимуществ, которые она предлагает.

Оценка многоквартирной собственности: пошаговое руководство

Подход, основанный на доходном методе, широко признан как лучший способ анализа стоимости многоквартирной собственности.Этот метод использует чистый операционный доход (NOI) и ставку капитализации собственности.

1. Оцените чистый операционный доход (NOI) объекта: NOI объекта оценивается путем вычета всех операционных расходов из общего дохода, полученного объектом за один год. В приведенном выше разделе оценки инвестиционной собственности подробно объясняется, как рассчитать NOI.

2. Рассчитайте ставку капитализации, используя NOI: Теперь возьмите покупную или рыночную цену собственности и разделите ее на NOI, рассчитанный на шаге выше.Умножьте полученное число на 100, чтобы найти ставку капитализации. Понятие ставки капитализации подробно рассматривалось в предыдущих разделах.

3. Получите значение многоквартирного свойства: После того, как NOI свойства и коэффициент ограничения рассчитаны, значение свойства можно определить относительно легко. Просто разделите NOI на максимальную ставку, чтобы получить значение многоквартирной собственности. Основываясь на этих расчетах, инвесторы должны осознавать важность точной оценки общих операционных расходов собственности, которые влияют на итоговый показатель NOI, процент капитализации и расчеты стоимости имущества.

Как определить цену на многоквартирную недвижимость

Определить текущую рыночную стоимость многоквартирной собственности может быть непросто, поэтому большинство инвесторов предпочитают брать займы, используя метод доходного метода, описанный выше. Чтобы оценить стоимость недвижимости на текущем рынке, просто разделите чистую операционную прибыль на ставку капитализации. Например, если чистая операционная прибыль составила 100 000 долларов при максимальной ставке в пять процентов, стоимость собственности составила бы примерно 2 миллиона долларов. Однако учтите, что чистый операционный доход и коэффициент капитализации объекта могут колебаться от месяца к месяцу, поэтому это только приблизительная цифра.Инвесторы также могут выполнить сравнение местного рынка аналогичных многоквартирных домов в этом районе или рассчитать цену с помощью метода замены, описанного ранее.

Калькулятор стоимости инвестиционной собственности

К настоящему времени должно быть очевидно, что существует несколько подходов к вычислению стоимости собственности, каждый из которых требует практического знания основных показателей и расчетов. Даже самый опытный специалист по оценке стоимости недвижимости может столкнуться с трудностями при выполнении сложных расчетов, отслеживая показатели, которые меняются с течением времени. К счастью, инвесторы могут воспользоваться онлайн-калькулятором стоимости инвестиционной недвижимости. Лучше всего понять, как рассчитать стоимость недвижимости на основе дохода от аренды или с использованием ставки капитализации для расчета стоимости недвижимости, но нет причин не использовать доступные полезные инструменты.

Важность стоимости дома

Стоимость дома важна, когда вы рассматриваете возможность покупки любой собственности, будь то основное жилье или инвестиционная недвижимость. Причина в том, что стоимость дома по сути говорит вам, сколько он стоит.Это число будет влиять на все аспекты сделки с недвижимостью от привлечения финансирования до согласования окончательной цены покупки. По сути, стоимость дома поможет вам определить недвижимость, которую вы можете себе позволить, и ту, которая оценена соответствующим образом.

Значение стоимости дома также выходит за рамки первоначальной покупки недвижимости, так как это может помочь вам предвидеть другие расходы. Например, стоимость дома может помочь определить налоговые ставки, страховые взносы и даже будущие рефинансирования.Стоимость дома также необходима для нескольких оценок собственности. Эти цифры могут дать вам более полное представление о домовладении.

Сводка

Независимо от того, предпочитают ли инвесторы использовать инструмент оценки стоимости недвижимости или производить каждый расчет вручную, инвесторы обязательно разовьют свою оценку оценки собственности. Расчеты оценки собственности — это важный ресурс, который позволяет инвесторам определить разницу между хорошей и плохой инвестиционной сделкой.Цена покупки недвижимости лишь мельком с точки зрения ее ценности, особенно в долгосрочной перспективе. Ознакомьтесь с вышеуказанными методами определения ставки капитализации, валового множителя арендной платы и т. Д. Практикуя эти расчеты сейчас, вы будете лучше подготовлены к оценке (и сравнению) инвестиционных возможностей, когда это необходимо.

Готовы начать пользоваться текущими возможностями на рынке недвижимости?

Может быть, у вас много капитала, обширная сеть недвижимости или отличные строительные навыки, но вы все еще не знаете, как найти выгодные предложения. Наш новый онлайн-курс по недвижимости, организованный опытным инвестором Таном Мерриллом, может помочь вам узнать, как приобрести лучшую недвижимость и добиться успеха в сфере недвижимости.

Нажмите здесь, чтобы зарегистрироваться на наш однодневный веб-семинар по недвижимости и начать изучать, как инвестировать в сегодняшний рынок недвижимости!

Как рассчитать рыночную стоимость недвижимости

Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости необходим при определении цены дома на листинге или при рассмотрении вопроса о покупке недвижимости.Рыночная стоимость — это то, что готовый и желающий покупатель заплатит за недвижимость на текущем рынке. Рыночная стоимость конкретного объекта недвижимости не обязательно должна быть такой же, какой она была за год до расчета стоимости или год спустя.

Оценка характеристик объекта недвижимости

Подготовьте список характеристик объекта недвижимости. Например, если это дом, укажите год его постройки, количество спален, общую площадь в квадратных футах, размер гаража, тип крыши, типы столешниц и полов, есть ли в нем камин, бассейн, ландшафтный дизайн, ограждение или стены.

Поиск сопоставимых продаж

Найдите от трех до пяти аналогичных объектов недвижимости, которые были проданы за предыдущие 6 месяцев. Эти объекты называются сопоставимыми объектами недвижимости или «comps». Для точного расчета выберите свойства в непосредственной близости от объекта недвижимости. Если объект недвижимости расположен в жилом массиве, сопоставимые объекты должны быть из того же жилищного проекта. Сопоставимые дома должны быть такого же размера, что и объект недвижимости — в пределах 200 квадратных футов.

Трудно определить точную рыночную цену без точных данных о продажах местных сопоставимых товаров или без точных данных о стоимости конкретных функций (например, бассейна).Бассейны могут быть плюсом или минусом. Например, в Аризоне плавательный бассейн обычно увеличивает стоимость дома, но может снизить стоимость дома в холодном климате.

Сравнение сопоставимых объектов недвижимости

Перечислите сопоставимые объекты недвижимости вместе с их ценой продажи. Цена продажи не совпадает с ценой листинга. Специалисты по недвижимости обычно находят эти цифры через свою службу множественного листинга.

Обратите внимание на различия между сопоставимыми и рассматриваемыми объектами.Сравните функции, перечисленные для объекта объекта, с аналогичными свойствами. Например, если объект недвижимости был построен в 1990 году, а сопоставимый объект недвижимости был построен в 2000 году, обратите внимание, что сопоставимая недвижимость на 10 лет старше.

Корректировка значений свойств

Внесите корректировки для различий между каждым сопоставимым свойством и рассматриваемым свойством. Например, если один сопоставимый объект недвижимости продан за 200 000 долларов и во многих отношениях похож на объект недвижимости, но на 10 лет новее, чем объект недвижимости, необходимо произвести корректировку.

При корректировке сумма не обязательно является фактической стоимостью товара. Например, если сопоставимая недвижимость продана за 100 000 долларов, и рассматриваемая собственность аналогична, но имеет стену из блоков, строительство которой обошлось в 20 000 долларов, корректировка не будет составлять 20 000 долларов; это будет процент от этой суммы. Хотя объект недвижимости будет стоить более 100 000 долларов, он будет стоить менее 120 000 долларов.

Сделаем небольшую математику

Подсчитайте корректировки для каждого свойства и добавьте или вычтите эту сумму из сопоставимого свойства.Например, рыночная стоимость объекта собственности (в примере на предыдущем шаге) будет меньше 200 000 долларов США, потому что она старше. Фактическое сокращение будет зависеть от региона и местных рыночных условий.

Не все удобства, такие как дополнительная или новая бытовая техника, повышают рыночную стоимость собственности. Это может улучшить показ одного объекта недвижимости, но не обязательно увеличивает общую сумму при расчете рыночной цены.

Усреднение общей суммы недвижимости

Усреднение итоговой суммы.После корректировки продажной цены (которая является фактической продажной ценой плюс или минус корректировки) сложите все скорректированные цены вместе и разделите число на общее количество сопоставимых объектов недвижимости. Окончательное число — это оценочная рыночная стоимость объекта недвижимости.

Как мне узнать оценочную стоимость моего дома? | Домой Гиды

Мика Рубинштейн Обновлено 15 декабря 2018 г.

Любая оценка вашего дома является приблизительной. Даже профессиональная оценка — это мнение, пусть и образованное, о том, за что недвижимость могла бы продать, если бы она была на рынке.Стоимость недвижимости также является моментальным снимком во времени, потому что ее стоимость со временем меняется: местный рынок жилья может улучшиться или снизиться; в центре города поблизости может быть возрождение или упадок, что приведет к повышению или снижению стоимости домов в этом районе; сам дом может быть подвергнут пристройке или прийти в аварийное состояние. Тем не менее, есть несколько способов определить приблизительную стоимость вашего дома.

Оценочная стоимость

Посмотрите свой последний счет по налогу на недвижимость. В нем будет указана оценочная налоговая стоимость собственности. Затем поищите ставку взноса, которая в большинстве штатов составляет от 80 до 90 процентов. Налоги на имущество представляют собой процент от оценочной налоговой стоимости имущества, а оценочная налоговая стоимость имущества — это процент от его справедливой рыночной стоимости (FMV). Следовательно, если у вас есть оценочная налоговая стоимость недвижимости и ее ставка оценки, вы можете рассчитать FMV. Вот как это работает. Скажем, оценочная налоговая стоимость вашей собственности составляет 80 000 долларов. Если ваша ставка оценки составляет 80 процентов, тогда FMV вашего дома составляет 100 000 долларов, потому что 80 000 долларов составляют 80 процентов от 100 000 долларов.

Neighborhood Comparables

Отметьте, какая недвижимость в вашем районе была продана недавно (за последние 12 месяцев) и похожа ли она на вашу. Запишите их адреса и просмотрите последние продажи в публичных записях в офисе или на сайте местного регистратора округа. Имейте в виду, что некоторые муниципалитеты задерживают обновление своих общедоступных баз данных на несколько месяцев, поэтому продажная цена, которую вы видите в Интернете, может быть предыдущей продажной ценой собственности. Будет указана дата продажи, так что вы будете знать, текущая она или нет.

Используя эту информацию, сделайте быстрое сравнение вашей собственности, чтобы получить оценку стоимости вашего дома. Добавляйте или уменьшайте ценность вашего дома, если это необходимо. Например, если ваш дом такого же размера, как недавно проданная недвижимость, но размер вашего участка намного меньше, ваша собственность будет менее ценной.

Сайты по недвижимости

На многих сайтах по недвижимости есть онлайн-система оценки стоимости дома, которую вы можете использовать бесплатно. Эти оценщики сканируют данные из различных источников, включая государственные и частные базы данных.При использовании большинства из них вам задают различные вопросы о вашем доме, например, о его площади, дате постройки, количестве спален и ванных комнат. Когда вы отправите свою информацию, она предоставит вам приблизительную справедливую рыночную стоимость вашей собственности. В нем также может быть указана недвижимость, которая в настоящее время продается в вашем районе, и указана их запрашиваемая цена. Предполагается, что эти другие объекты недвижимости уже рассчитали свои собственные FMV, чтобы установить запрашиваемые цены, поэтому он основывает оценку вашего дома на этой информации.

Специалисты по недвижимости

Получите оценку стоимости вашего дома у агента по недвижимости. Специалисты по недвижимости имеют доступ к частным отраслевым базам данных с гораздо более полными и свежими данными. Однако имейте в виду, что агенты работают на комиссионных от продажи недвижимости. Уважайте их время, поскольку они надеются, что вы воспользуетесь ими, если вам нужно будет продать свой дом.

Профессиональная оценка

Наймите профессионального оценщика для проведения оценки вашей собственности. Это самый надежный способ получить полезную и точную оценку текущей стоимости вашего дома. Профессиональная оценка варьируется в зависимости от рыночных условий, но может стоить от 100 до 450 долларов.

Подсказка

Хотя оценка является приблизительной, единственной реальной проверкой того, сколько на самом деле стоит ваш дом в любой данный момент, является цена, которую кто-то готов за него заплатить. К сожалению, вы узнаете об этом только тогда, когда недвижимость выставлена ​​на продажу и кто-то захочет ее купить.

Сколько стоит мой дом? Что должен знать каждый владелец

Если вы надеетесь продать свой дом, знание стоимости вашей собственности важно для правильной оценки, чтобы заставить покупателей укусить.Или, может быть, вы не хотите продавать свой дом прямо сейчас, но вам просто интересно, сколько стоит ваш дом — и выросли ли в цене ваши инвестиции в недвижимость (что заслуживает некоторой заслуженной оценки).

В любом случае может пригодиться точное представление о предполагаемой рыночной стоимости вашего дома. И есть множество способов сделать это, многие из которых бесплатны и легко доступны в Интернете. Вот как найти это магическое число и почему точная оценка имеет значение, хотите ли вы продать свой дом или владеть им на долгое время.

Как найти оценку стоимости дома в Интернете

Одна из простых отправных точек для оценки стоимости дома — ввести свой адрес в онлайн-оценщик стоимости дома, который в течение нескольких секунд предоставит вам бесплатную оценку стоимости вашего дома. на основе таких данных, как площадь в квадратных футах и ​​недавние продажи домов в этом районе. Например, оценщик стоимости жилья на сайте realtor.com предоставляет оценки от трех разных независимых поставщиков, чтобы гарантировать, что у вас есть как можно больше информации из различных источников.

Хотя эти бесплатные оценки помогут вам получить общее представление, помните, что это всего лишь приблизительные цифры. Для более точной оценки ничто не заменит опыт агента по недвижимости, у которого есть доступ к обширной базе данных с информацией о последних продажах, которая поможет вам определить это число. Вот как найти агента по недвижимости в вашем районе.

———

Часы: секретная формула для оценки стоимости вашего дома

———

Как эксперты по недвижимости определяют оценку собственной стоимости дома

Агенты по недвижимости специализируются на ответах на вопрос «сколько стоит мой дом?» для своих клиентов, что они делают путем сравнительного анализа рынка.Этот процесс включает в себя поиск аналогичных объектов недвижимости («комплексов»), которые были проданы в течение последних 90 дней.

Самая точная компоновка — это дом, расположенный поблизости, похожий на ваш по площади в квадратных футах, с таким же количеством спален и ванных комнат. (В идеале размер участка также эквивалентен, но это более важно в сельской местности, где дома расположены на нескольких акрах.) После того, как ваш агент находит несколько компромиссов, он усредняет эти цифры, чтобы составить базовый план вашего собственного дома. ценить.

«Вам всегда следует смотреть на распродажные цены на другие объекты в вашем районе», — говорит Крис Доссман , агент по недвижимости Century 21 Scheetz в Индианаполисе.

Например, «если дом вашего соседа указан за 400 000 долларов, а вы хотите выставить свой на 500 000 долларов, вам лучше иметь возможность четко объяснить разницу потенциальным покупателям». Или измените свое число соответствующим образом.

Что такое стоимость моего дома для покупателя?

Продавцам необходимо учитывать, как покупатели жилья ищут недвижимость в Интернете. Предположим, справедливая рыночная стоимость вашего дома составляет 503 000 долларов. Тем не менее, Доссман отмечает, что многие люди ищут дома в Интернете, используя приращения от 20 000 до 25 000 долларов.Результат? Если вы разместите свой дом за 503 000 долларов, это может помешать тому, чтобы ваше объявление увидели покупатели, которые ищут дома в диапазоне от 475 000 до 500 000 долларов, поэтому запрос 500 000 долларов может вызвать больше трафика — и, возможно, даже войну ставок, чтобы подтолкнуть окончательную цифру выше ваших ожиданий. .

Также не указывайте свой дом с нечетной цифрой в долларах (например, 999 000 долларов вместо 1 миллиона долларов). В то время как розничные торговцы и поставщики Miracle Mop, представленные по телевизору, фактически представляют цены на продукты, заканчивающиеся на 0 долларов.95 или 0,99 доллара, говорит Доссман, тот же подход не применим к недвижимости.

«Трудно оправдать неуклюжие цены, — добавляет Доссман. — Это просто сбивает с толку покупателей».

Старайтесь оставаться объективным

«Продавцы всегда думают, что их дом стоит больше, чем он есть, из-за их личных привязанностей», — говорит Доссман.

Действительно, трудно свести годы или десятилетия воспоминаний в доме к числу. Также трудно согласиться с тем, что ваш дом стоит меньше, чем вы за него заплатили, или что вы не можете просто выложить всю сумму в долларах за ремонт, который вы сделали.В среднем, ремонт принесет вам только 64% ​​возврата инвестиций, хотя это зависит от типа обновлений, которые вы сделали.

Почему важно знать, сколько стоит ваш дом

Оцените стоимость вашего дома как слишком высокую, и она может оказаться на рынке. Это большая проблема, потому что собственность, которая не продается в течение длительного периода времени (например, более 30 дней), часто подвергается стигматизации.

«Покупатели начинают подозревать, когда видят дом, который уже давно выставлен на продажу», — говорит Доссман.«Они думают, что с домом что-то не так».

В этом случае продавцу, возможно, придется значительно сократить количество — иногда даже ниже рыночной стоимости — чтобы задержать покупателя.

Установление цены на дом ниже рыночной в попытке вызвать интерес и создать несколько заявок также может иметь неприятные последствия. Конечно, эта стратегия может сработать на рынке горячих продавцов, но заниженная цена на ваш дом часто заставляет покупателей предполагать, что ваш дом стоит только его прейскурантной цены, говорит Доссман.

Ваш лучший выбор: знайте, сколько стоит ваш дом, и укажите свой дом в соответствии с этой цифрой — иначе говоря, его рыночной стоимостью. Если сомневаетесь, обратитесь к своему агенту по недвижимости, чтобы он помог вам преодолеть туман и определить правильную цену.

Как оценить рыночную стоимость вашего дома

Версия для печати PDF

Почему мне следует оценивать рыночную стоимость своего дома?

Определение рыночной стоимости вашего дома дает вам больший контроль над налогами на недвижимость, страховыми взносами, а также продажей или рефинансированием вашего дома.Многие люди нанимают профессиональных оценщиков, чтобы оценить рыночную стоимость своего дома. Однако нет причин, по которым вы не можете сделать это самостоятельно, выполнив несколько простых шагов, описанных ниже.

Что такое рыночная стоимость?

Рыночная стоимость — это цена, по которой дом будет продаваться при нормальных условиях. Сюда не входят продажи, при которых покупатель или продавец вынуждены действовать, возможно, из-за переезда по месту работы, смерти члена семьи или развода. Рыночная стоимость — это в основном обоснованное предположение, но оно может быть довольно точным, если вы примените правильный метод и рассмотрите все важные детали.

Ряд факторов может повлиять на рыночную стоимость вашего дома, в том числе:

• Внешние характеристики: «Бордюрность», домашнее состояние, размер участка, популярность архитектурного стиля собственности, водопровод или канализация, тротуар, асфальтированная дорога и так далее.
  
• Внутренние характеристики: размер и количество комнат, качество строительства, состояние бытовой техники, продемонстрированная «гордость собственности», тип отопления, энергоэффективность и т. Д.
  
• Спрос и предложение: количество домов на продажу по отношению к количеству покупателей; как быстро продаются дома в вашем районе.
  
• Расположение: желательно для определенного школьного округа, района и так далее.

Как я могу оценить рыночную стоимость своего дома?

Мы рекомендуем вам использовать подход сравнения продаж для оценки рыночной стоимости вашего дома. Это основной метод, используемый профессиональными оценщиками и агентами по недвижимости для определения рыночной стоимости домов.

Начните с изучения недавних продаж аналогичной недвижимости в этом районе. Продажные цены на эту недвижимость станут хорошей отправной точкой для оценки стоимости вашего дома.Постарайтесь найти продажи как минимум трех объектов недвижимости, сопоставимых с вашим домом. Если возможно, убедитесь, что эти объекты недвижимости были проданы в нормальных условиях. Вы хотите, чтобы недвижимость продавалась только по рыночной стоимости.

Как определить, сопоставима ли недвижимость?

Обратите внимание на эти характеристики, чтобы определить, является ли проданная недвижимость сопоставимой:

• Размер лота
• квадратных метров
• домашний стиль
• возраст
• место

Что делать, если характеристики не идентичны?

К сожалению, вы, вероятно, не найдете точной сопоставимой продажи. Чтобы учесть это, вам необходимо скорректировать цены продажи сопоставимых объектов недвижимости. Это потребует от вас некоторого анализа, чтобы определить, увеличили или уменьшили эти различия цену продажи, и если да, то на сколько. Скорректированная цена продажи — это ваша оценка того, за что было бы продано имущество, если бы все характеристики были одинаковыми.

Гипотетический анализ

Мы предлагаем вам создать сетку, подобную показанной здесь, чтобы помочь вам сравнить все свойства.

Гипотетический анализ сопоставимых продаж

Атрибут	Ваш дом	Номер продажи 1	Номер продажи 2	Номер продажи 3
Цена продажи		210 000 долл. США	250 000 долл. США	270 000 долл. США
Дата продажи		Последние	Последние	Последние
Состояние имущества	Хорошо	Хорошо	Хорошо	Хорошо
Год постройки	2006	2006	2006	2006
Квадратные футы	1,500	1,500	1,500	1,500
№спален	3	3	3	3
Кол-во ванных комнат	1	1	1	2 (- 12 000 долл. США)
Кол-во гаражей	2	2	2	2
Расположение	Avenue A	Avenue B менее желательное место (+ $ 30 000)	Avenue C аналогичный район	Avenue A
Объем партии	1/2 акра	1/2 акра	1/2 акра	1/2 акра
Подвал	полный	полный	полный	полный
Скорректированная продажная цена		240 000 долл. США	250 000 долл. США	258 000 долл. США

Исследования

Допустим, ваш дом представляет собой ранчо площадью 1500 квадратных футов с 3 спальнями, 1 ванной комнатой, полным подвалом и гаражом на две машины на ½ акра земли.Он был построен шесть лет назад в красивом районе. Проведя небольшое исследование, вы обнаружите три сопоставимых объекта недвижимости, недавно проданных по рыночной стоимости. Однако не все характеристики совпадают. Продажа # 1 находится в менее желательном (или худшем) месте, а Продажа # 3 имеет дополнительную ванну. Продажа № 2, однако, почти идентична вашему дому.

Изменить цену продажи

Поскольку Распродажа №1 и Распродажа №3 не идентичны вашему дому, вы должны компенсировать эти различия, скорректировав продажную цену каждой собственности.Для этого вам нужно угадать, за что продали бы недвижимость, если бы она имела те же характеристики, что и ваша собственная. Поскольку у вас уже есть продажная цена в качестве базового уровня, вам нужно только оценить стоимость различных характеристик.

Например, вы можете с уверенностью предположить, что Распродажа №1 была бы продана по более высокой цене, если бы она находилась в вашем районе, который является лучшим из двух. Затем вы оцениваете, что увеличение стоимости составит около 30 000 долларов. Скорректированная продажная цена для Продажи №1, таким образом, равна продажной цене плюс 30 000 долларов.

Затем вы переходите к Распродаже № 3 и определяете, что отсутствие дополнительной ванны снизит продажную цену примерно на 12 000 долларов. Поскольку Продажа № 2 почти идентична вашей собственности, никаких корректировок не требуется.

Оценка рыночной стоимости вашего дома

Теперь у вас есть три цены продажи, которые можно использовать в качестве приблизительной оценки рыночной стоимости вашего дома.

Если вы пришли к выводу, что рыночная стоимость вашего дома, оцененная оценщиком, слишком высока, вам следует обратиться в офис оценщика, чтобы узнать о процедурах неформальной оценки.

В процессе неформальной проверки вы и оценщик можете обсудить характеристики вашей собственности и способы определения ее рыночной стоимости. Если вы по-прежнему не удовлетворены оценкой, вы имеете право на формальный административный и судебный пересмотр оценки. Оценщик может предоставить вам информацию об этих процессах.

Где я могу найти сопоставимые продажи?

• Офисы местных оценщиков: Они должны быть в состоянии предоставить историю продаж конкретного дома, района или стиля архитектуры.Некоторые оценщики также предоставляют списки последних продаж, которые вы можете просмотреть и сравнить со списком экзаменов.
  
• Муниципалитеты: Некоторые предпочитают осуществлять местные продажи в своих офисах или через Интернет.
  
• Онлайн-базы данных: Выполните поиск по таким ключевым словам, как «сопоставимые продажи домов» или «сопоставимые продажи». Кроме того, вы можете попробовать выполнить поиск в базе данных недвижимости — штат Нью-Йорк для получения дополнительной информации о собственности.
  
• Местные газеты: Это хорошие источники информации о недвижимости.У них часто есть ежеквартальные отчеты о продажах в отделах недвижимости или бизнеса.
  
• Агенты по недвижимости: Они могут быть готовы поделиться своим опытом и историей продаж.

Как рыночная стоимость моего дома влияет на мои налоги на недвижимость?

Как правило, налоги на недвижимость основываются на оценочной рыночной стоимости вашего дома.