Оценка имущества юридических лиц: Оценка юридических лиц — в 2020 году

(см. текст в предыдущей редакции)

Оценка имущества физических и юридических лиц

Оценка имущества

Оценка имущества юридического лица Киев — услуги по оценке имущества юр лиц, цена

Оценка имущества юридического лица – это просчет стоимости такого имущества в зависимости от цели проведения оценки, ее процедуры и с учетом всех факторов влияния на объект оценки.

Для каких целей проводится оценка имущества юр.лица?

Оценка имущества юр. лица проводится, как правило, для:

Покупки или продажи

Налоговой и бухгалтерской отчетности

Получения кредитных средств

Судебных целей

Калькуляции таможенных сборов

Раздела среди учредителей организации

Страховых целей

Включения в капитал организации

Управленческих/ организационных решений

Какое имущество юридического лица подлежит оценке?

Оценка имущественного комплекса является наиболее полным видом оценки, включающим в себя оценку:

Недвижимости

Машин и оборудования

Транспортных средств

Финансовых вложений

Нематериальных активов и прочего

Какие подходы применяются для оценки ?

Сравнительный

Оценка имущества юр.лица может проводиться тремя подходами:

• Доходный
• Затратный
• Сравнительный

Услуга оценки имущества юр.лиц в Киеве и по Украине: особенности

Что нужно предоставить для оценки имущества юр. лица?

Для проведения оценки имущества юр. лицо заключает с оценщиком договор возмездного оказания оценочных услуг и представляет такие документы:

• Документ, удостоверяющий право собственности на имущество (договор купли-продажи, дарения, решение суда, гос.акт о праве собственности и пр.).
• Технический паспорт на объект имущества.
• Паспорт владельца объекта имущества (в целях заключения договора об оценке).

От чего зависит срок проведения оценки имущества юр.лица?

Срок проведения независимой оценки всегда четко прописывается в договоре с собственником имущества. Он зависит от скорости сбора и обработки оценщиком таких данных:

• Собранных во время осмотра при посещении объекта оценки
• Собранных из представленных заказчиком документов
• Собранных из нормативных актов по объектам такого же типа.

Кто может проводить оценку имущества юр. лица?

Согласно норм Закона Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине» — независимой оценкой имущества считается оценка имущества, проведенная субъектом оценочной деятельности — субъектом хозяйствования. Субъектами оценочной деятельности являются: субъекты хозяйствования — зарегистрированные в установленном законодательством порядке физические лица — субъекты предпринимательской деятельности, а также юридические лица независимо от их организационно-правовой формы и формы собственности, которые осуществляют хозяйственную деятельность, в составе которых работает хотя бы один оценщик, и которые получили сертификат субъекта оценочной деятельности.

ВЕДУЩИЙ ОЦЕНЩИК

Мухин А.А.

(Вице-Президент Всеукраинской общественной организации «Союз экспертов Украины», кандидат экономических наук, Заслуженный экономист Украины, REV (Recognised European Valuer) TEGoVA REV-UA/UABVS/2023/9 01. 06.2018 р), стаж оценочной деятельности более 20 лет

Законодательство:

Об оценке имущества, имущественных прав
и профессиональной оценочной деятельности в Украине
ВВР; Закон от 12 .07. 2001 N 2658-III

НАЦИОНАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ №1 «Общие основы оценки имущества и имущественных прав»

Кабинет министров Украины; Постановление от 10.09.2003 г.№1440

НАЦИОНАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ №2 «Оценка недвижимого имущества»

Кабинет министров Украины; Постановление от 28.10.2004 г.№1442

НАЦИОНАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ №3 «Оценка целостных имущественных комплексов»

Кабинет министров Украины; Постановление от 29.11.2006 г.№1655

НАЦИОНАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ №4 «Оценка имущественных прав интеллектуальной собственности»

Кабинет министров Украины; Постановление от 03.10.2007 г.№1185

Оценка имущества юридических лиц – преимущества Business Assist

Почему за оценкой имущества юр. лица стоит обратиться к нам?

• Мы являемся частью международной сети с мировым именем Concordia Global Network
• Профессионализм подтверждается ежегодной сертификацией Concordia Consultancy LTD
• Множество сертификатов и наград, подтверждающие компетентную и качественную работу
• Мы гарантируем, что вы останетесь довольны качеством наших услуг
• Лояльные тарифы
• Кратчайшие сроки

Закажите оценку имущества юридических лиц в компании «Бизнес Ассист» любым удобным для вас способом:

Оценка кадастровой стоимости, земельных участков и бизнеса

Любой объект движимого и недвижимого имущества имеет свою цену. Кадастровая стоимость имущества – это установленная государством, рыночная цена объекта.

Оценкой имущества занимаются организации, имеющие допуск СРО – свидетельство о допуске к строительным и проектировочным работам.

Зачем она нужна?

• Для расчёта и установления налога на имущество;
• Для установления цены или арендной платы;
• Для расчёта госпошлины при вступлении в наследство;
• При разделе имущества
• Оформление ипотеки

И это далеко не исчерпывающий список. Оценка имущества необходима практически для всех сделок с ним.

Группа компаний «Дивиус», профилем которой является:

• Экспертно – оценочная деятельность;
• Оспаривание кадастровой стоимости;
• Взыскание дебиторской заложенности.

Предлагает услуги:

• Оценка земельного участка для оспаривания кадастровой стоимости;

Нужна для снижения уплачиваемого налога. Услугу по предварительному расчёту экономии компания предоставляет бесплатно.

Узнать нынешнюю кадастровую стоимость объекта, учтённого в государственном реестре земельных участков можно на сайте Росреестра.

• Оценка бизнеса

Оценка имущества, которое находится в собственности предприятия, а также дебиторской задолженности, нематериальных активов, интеллектуальной собственности, ценных бумаг и основных средств.

• Оценка стоимости машин и оборудования

При продаже и сдаче в аренду транспортного средства не обойтись без оценки его стоимости.

Через форму на нашем сайте можно узнать цену на получение отчета о стоимости транспортного средства.

Почему кадастровая стоимость может существенно отличаться от реальной?

Различие возможно как в большую, так и в меньшую сторону. Как правило, кадастровая стоимость устанавливается путём массовой оценки.

Это означает, что все объекты на одной обширной географической территории систематически оцениваются с помощью одних и тех же стандартных процедур с минимальным количеством измеряемых параметров.

Например, земельный участок под производством может иметь одну и ту же цену за квадратный метр, что и участок земли под торговым центром. В этой ситуации не учитывается множество индивидуальных параметров: дефицитность, ресурсные возможности использования, местоположение.

Индивидуальная оценка

Проводится с учетом всех особенностей объекта, например, тип и назначение помещения, ориентация окон, инфраструктура, наличие парковочных мест рядом, удалённость от центра города. Каждый объект оценки по-своему уникален, и индивидуальная оценка предполагает выделение и учет всех параметров.

Обе методики оценивания основываются на статистических данных, анализе и сборе информации. Каждая имеет свою сферу применения. В зависимости от задач, поставленных перед оценщиком, выбирается тот или иной способ проведения процедуры.

Оценка предприятия (бизнеса) практически всегда сопровождается оценкой всего, что входит в состав бизнеса. А это дебиторская задолженность, нематериальные активы и интеллектуальная собственность, имущество, ценные бумаги, основные средства.

В данном разделе, Вы можете заказать оценку всех выше перечисленных наименований, а также земельных участков и объектов капитального строительства.

Закажите оценку для оспаривания кадастровой стоимости или сделайте бесплатный предварительный расчет экономии налога, арендной платы или выкупной стоимости.

Помимо оценки в бизнесе, оценка машин, оборудования и транспортных средств необходимо в различных случаях. В том числе при продаже или сдаче в аренду.

Узнайте стоимость вашего оборудования, оставив заявку в форме на первом экране страницы и рассчитайте стоимость отчета об оценке.

Оценка зданий и коммерческой недвижимости необходимо производить в при продаже недвижимости, ее залоге, внесения в уставный капитал, продаже с торгов при банкротстве, снижения кадастровой стоимости и налогов.

Узнайте стоимость коммерческой недвижимости оставив заявку на расчет, а также получите предварительный расчет стоимости бесплатно, оставив заявку на странице.

Самым распространенным основанием для оценки земельного участка является оценка для целей оспаривания кадастровой стоимости. 

Чтобы узнать приблизительную экономию налога, арендной платы или выкупной стоимости, оставьте заявку на бесплатный предварительный расчет.

Для юридических лиц — Центр экспертизы и оценки «ВЕЛЕС»

В результате введения в России с 2015 года нового порядка расчета налога на недвижимое имущество, в качестве основы начисления налога стала приниматься не инвентаризационная, а кадастровая стоимость объекта недвижимости, которая определяется в процессе государственной кадастровой оценки. При этом реальная рыночная стоимость строения или земельного участка может значительно отличаться от кадастровой.

Большинство собственников столкнулись с увеличением налоговых платежей за свой объект недвижимости. Снизить эти платежи возможно на законных основаниях путем прохождения процедуры оспаривания кадастровой стоимости.

Кроме снижения налогов, оспаривание кадастровой стоимости может дать и другие положительные результаты:

• Снижение выкупной стоимости земельного участка при его отчуждении из государственной и муниципальной собственности;
• Снижение платы за снятие запрета на строительство.
• Снижение арендных платежей;

В случае, если Вы планируете получить кредит под залог имеющейся у вас собственности, то банк (кредитор) попросит провести независимую оценку ее рыночной стоимости.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ Статье 339, п. 1: «В договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом».
Кредитору (банку) требуется предоставить заключение о стоимости имущества, передаваемого в качестве залога. Это заключение, согласно оценочному законодательству, должно быть оформлено в виде письменного отчёта об оценке для целей залога.

Оценка бизнеса (business valuation) — это процедура, выполняемая профессиональным оценщиком, в ходе которой производится расчет стоимости предприятия, бизнеса либо долей участия в уставном капитале компании.
Оценка предполагает проведение трудоемкого процесса, целью которого является определение стоимости компании – объективного показателя результатов её деятельности.
Факторы определяющие рыночную стоимость – это текущая и будущая прибыль, затраты на создание схожей компании имеющей аналогичные активы, их ликвидность, соотношение спроса и предложения на аналогичные имущественные комплексы, время в течение которого могут быть получены доходы и степень контроля над бизнесом.
Оценка бизнеса с целью определения его реальной рыночной стоимости помогает найти самый оптимальный способ управления компанией, выявить слабые стороны, определить какие меры следует предпринять, чтобы избежать в ходе производствено-хозяйственной деятельности нежелательных результатов.

Оборудование является движимым имуществом и может выступать объектом разнообразных действий в условиях гражданского оборота. К оборудованию причисляются различные по назначению и функциям технические устройства, применяемые в производственных комплексах и по отдельности. Оборудование может рассматриваться как целое, объединяющее несколько технических звеньев, либо как составная часть технического средства.
К категории машины и оборудование так же может относиться: оргтехника, машины, станки, автоматические линии, конвейеры, силовые агрегаты, бытовые приборы, используемые на производстве.
Основной фактор, который влияет на стоимость оборудования при оценке — моральное устаревание и быстрая амортизация. Рыночная стоимость оборудования начинает падать уже сразу после начала эксплуатации. Если стоимость объектов недвижимого имущества в результате накопленного износа снижается медленно, то техника может потерять более половины первоначальной стоимости уже через несколько лет.

ссуд, HomePath и все, что вам нужно знать

Fannie Mae — официально известная как Федеральная национальная ипотечная ассоциация (FNMA) — это финансируемое государством предприятие (GSE), учрежденное Конгрессом для стимулирования домовладения и обеспечения ликвидности ипотечного рынка. Он был основан в 1938 году во время Великой депрессии в рамках Нового курса. Его цель — помочь заемщикам с низким и средним доходом получить финансирование для дома.

Ключевые выводы

• Fannie Mae — спонсируемое государством предприятие (GSE), созданное Конгрессом.
• Fannie Mae не создает и не выдает ипотечные кредиты домовладельцам, ищущим финансирование, но она покупает и гарантирует ипотечные кредиты на вторичном ипотечном рынке.
• Инвестируя в ипотечные кредиты, Fannie Mae создает больше ликвидности для кредиторов, включая банки, сберегательные кассы и кредитные союзы, что затем позволяет им гарантировать или финансировать больше ипотечных кредитов.
• Fannie Mae и Freddie Mac чуть не рухнули во время финансового кризиса 2008 года, но были спасены и переданы в ведение правительства; в конце концов, они вернули миллиарды долларов, которые они получили, чтобы выжить.
• У Fannie Mae есть программы помощи тем, кто пострадал от пандемии COVID-19, включая мораторий на потерю права выкупа и выселение до 30 июня 2021 года.

Что делает Fannie Mae

Как вторичный участник ипотечного рынка Fannie Mae не предоставляет ипотечные ссуды. Вместо этого он поддерживает приток средств к кредиторам, покупая или гарантируя ипотечные ссуды, выданные кредитными союзами, банками, благотворительными фондами и другими финансовыми учреждениями. Это один из двух крупных покупателей ипотечных кредитов на вторичном рынке.Другой — ее брат Фредди Мак, или Федеральная ипотечная корпорация по жилищным кредитам, которая также является GSE, учрежденной Конгрессом.

После покупки ипотечных кредитов на вторичном рынке Fannie Mae объединяет их для формирования ценных бумаг с ипотечным покрытием (MBS). MBS — это ценные бумаги, обеспеченные активами, которые обеспечиваются ипотекой или пулом ипотечных кредитов. Ценные бумаги Fannie Mae, обеспеченные ипотекой, затем покупаются такими учреждениями, как страховые компании, пенсионные фонды и инвестиционные банки. Он гарантирует выплаты основной суммы и процентов по своим MBS.

23 июня 2021 года Верховный суд США постановил, что глава Федерального агентства жилищного финансирования (FHFA), которое управляет опекунством Fannie Mae, может быть отстранен от должности без причины. Позже в тот же день президент Джо Байден отстранил назначенного Трампом директора FHFA Марка Калабрии и назначил исполняющим обязанности директора Сандру Л. Томпсон.

Fannie Mae также имеет свой собственный портфель, обычно называемый нераспределенным портфелем, который инвестирует в свои собственные ценные бумаги и ценные бумаги, обеспеченные ипотекой других организаций.Fannie Mae выпускает долговые обязательства, называемые долгами агентств, для финансирования своего нераспределенного портфеля.

Инвестируя в ипотечный рынок, Fannie Mae создает ликвидность для кредиторов, что, в свою очередь, позволяет им гарантировать или финансировать дополнительные ипотечные кредиты. В 2019 году Fannie Mae предоставила ликвидность на ипотечном рынке в размере 650 миллиардов долларов, что помогло американцам с низкими доходами купить, рефинансировать или арендовать около трех миллионов домов.

Fannie Mae Stock

Fannie Mae находится в открытом доступе с 1968 года.До 2010 года он торговался на Нью-Йоркской фондовой бирже (NYSE). После Великой рецессии и воздействия, которое она оказала на рынок жилья, Fannie Mae была вынуждена исключить из листинга свои акции из-за несоблюдения минимальной цены закрытия, установленной NYSE. Fannie Mae теперь торгует без рецепта.

Во второй половине 2008 года Fannie Mae и Freddie Mac были переданы правительству через опеку Федерального агентства жилищного финансирования (FHFA). Казначейство США предоставило 191 доллар.5 миллиардов, чтобы держать оба платежеспособных. Оба агентства вернули деньги, а потом еще немного.

В августе 2012 года условия, регулирующие дивидендные обязательства Fannie Mae, были изменены, так что Казначейство США требовало прибыли в конце каждого квартала и предоставляло капитал в случае дефицита. В сентябре 2019 года Казначейство и FHFA объявили, что Fannie Mae и Freddie Mac могут начать удерживать свою прибыль для увеличения капитальных резервов в размере 25 миллиардов долларов и 20 миллиардов долларов соответственно. Этот шаг — шаг к выводу этих двоих из-под опеки.

Требования к займам Fannie Mae

Чтобы вести дела с Fannie Mae, ипотечный кредитор должен соблюдать Заявление о субстандартном кредитовании, изданное федеральным правительством. В заявлении рассматриваются некоторые риски, связанные с субстандартными кредитами, такие как низкие начальные ставки, за которыми следует более высокая переменная ставка; очень высокие ограничения на то, насколько может увеличиться процентная ставка; ограничивается отсутствием документации о доходах заемщика; и особенности продукта, которые делают вероятным частое рефинансирование кредита.

Ипотечные кредиты, которые приобретает и гарантирует Fannie Mae, должны соответствовать строгим критериям. Предел, например, для обычного кредита на дом на одну семью в 2021 году составляет 548 250 долларов США (по сравнению с 510 400 долларов США в 2020 году) для большинства районов и 822 375 долларов США (по сравнению с 765 600 долларов США в 2020 году) для районов с высокой стоимостью, включая Гавайи и Аляску. FHFA устанавливает эти ограничения.

Чтобы получить ссуду, обеспеченную Fannie Mae, вам нужно обратиться к утвержденному кредитору. Наряду с отказом от субстандартных ссуд, упомянутым выше, кредиторы должны соответствовать критериям приемлемости и андеррайтинга, которые обеспечивают кредитное качество финансирования.

Ипотечные ссуды, приобретенные и гарантированные Fannie Mae, называются соответствующими ссудами. Вообще говоря, соответствующие ссуды имеют более низкие процентные ставки, чем несоответствующие или гигантские ссуды, которые обычно не поддерживаются Fannie Mae, поскольку они превышают лимиты размера ссуды.

Как подать заявление на ипотеку, обеспеченную Fannie Mae

Когда вы найдете кредитора, который имеет право выдать ссуду, обеспеченную Fannie Mae, вам будет предложено заполнить Единое заявление на получение жилищного кредита.Вам нужно будет собрать и предоставить финансовую информацию и документацию. Это включает в себя данные о занятости и вашем валовом доходе, а также подтверждающие их заявления, такие как форма W-2 или 1099. Вам также необходимо будет предоставить общую сумму ваших ежемесячных долговых обязательств, таких как остатки на кредитных картах, платежи за автомобиль, алименты и алименты.

Как правило, кредиторы предпочитают следовать правилу 28/36, то есть домохозяйство должно тратить не более 28% ежемесячного дохода на жилищные расходы и не более 36% на обслуживание долга (включая ипотечные кредиты и автокредиты).Fannie Mae примет максимальное отношение долга к доходу (DTI) в размере 36%, хотя оно может достигать 45%, если заемщик отвечает требованиям кредитного рейтинга и резервов. Если ваш коэффициент DTI слишком высок, вы можете внести больший первоначальный взнос, что снизит ваши ежемесячные расходы. Хотя 20% первоначальный взнос считается идеальным, некоторые заемщики могут внести всего 3%.

Покупатели жилья также должны соответствовать минимальным кредитным требованиям, чтобы иметь право на ипотеку, обеспеченную Fannie Mae. Для дома на одну семью, который является основным местом проживания, требуется оценка FICO не менее 620 для ссуд с фиксированной ставкой и 640 для ипотечных ссуд с регулируемой ставкой (ARM).Конечно, чем лучше или выше ваш рейтинг FICO, тем больше вы имеете право на самые низкие доступные процентные ставки.

Изменение займа

После обвала ипотечного кредитования Fannie Mae сосредоточилась на модификациях кредитов. Модификации ссуды изменяют условия существующей ипотеки, чтобы помочь заемщикам избежать дефолта, потери права выкупа и, в конечном итоге, потери дома. Модификации могут включать более низкую процентную ставку и продление срока ссуды, что снизит ежемесячные платежи.С сентября 2008 года Fannie Mae и Freddie Mac завершили более 2,37 миллиона модификаций кредитов.

Fannie Mae HomePath

Когда возникает потеря права выкупа закладных, владельцем / инвестором которых является Fannie Mae, или когда собственность приобретается по закону вместо потери права выкупа или конфискации, Fannie Mae пытается своевременно продать собственность, чтобы минимизировать потенциальное воздействие на сообщество. HomePath.com — это веб-сайт Fannie Mae, на котором покупатели домов и инвесторы могут искать и делать предложения по этим свойствам, а HomeReady от Fannie Mae предлагает продукты для финансирования покупателя для этих свойств.

В некоторых случаях может быть доступно специальное финансирование. К ним относятся помощь при закрытии, первоначальные взносы в размере 3% и затраты на улучшение, включенные в ссуду.

HomePath.com предлагает эксклюзивную недвижимость, принадлежащую Fannie Mae, в том числе дома на одну семью, таунхаусы и кондоминиумы. Fannie Mae привлекает местных специалистов по недвижимости для подготовки, обслуживания и выставления недвижимости на продажу. В большинстве объявлений есть фотографии, описания собственности и другие подробности, включая информацию о школе и районе.

Количество, тип и продажные цены сильно различаются в зависимости от рынка, как и состояние свойств на HomePath.com. В то время как некоторые дома готовы к заселению, другие требуют ремонта или даже капитального ремонта. Каждая недвижимость продается «как есть».

Fannie Mae и COVID-19

Из-за финансовых последствий продолжающейся пандемии коронавируса бесчисленное количество домовладельцев оказались в ситуациях, когда они не могли позволить себе выплаты по ипотеке.Чтобы помочь в этой ситуации, Закон о помощи, помощи и экономической безопасности в связи с коронавирусом (CARES), принятый в марте 2020 года, требует, чтобы кредиторы, имеющие ипотечные кредиты с федеральной поддержкой, предоставляли своим пострадавшим от пандемии клиентам отсрочку на срок до 180 дней и воздержание от выкупа — связанные выселения.

В рамках этого Fannie Mae предложила следующие варианты помощи и помощи по ипотеке для заемщиков по ипотечным кредитам на одну семью, которые пострадали от нынешней чрезвычайной ситуации в стране:

• Возможность запросить помощь по ипотеке, связавшись со службой ипотечного обслуживания
• Приостановление продажи права выкупа и выселения до 30 июня 2021 г.
• Право на получение льготного плана по сокращению или приостановке выплат по ипотеке на срок до 12 месяцев
• Приостановление отчетности кредитным бюро о просроченных платежах заемщиков по плану воздержания из-за трудностей, связанных с продолжающейся пандемией
• Отсутствие пени за просрочку платежа для заемщиков по плану воздержания
• Требование о том, что после отсрочки предоставления услуг обслуживающий персонал будет работать с заемщиками по постоянному плану, чтобы помочь поддерживать или сокращать суммы ежемесячных платежей по мере необходимости, включая изменение ссуды

Если вы не уверены, является ли Fannie Mae вашим поставщиком ипотечных кредитов, поддерживаемым государством, вы можете использовать его инструмент поиска ссуд, чтобы узнать и запросить финансовую помощь соответствующим образом.

Кроме того, FHFA также ввел более гибкие стандарты кредитования и оценки для кредитов, обеспеченных Fannie Mae и Freddie Mac, чтобы гарантировать, что покупатели жилья могут закрыть ссуды во время пандемии и что все вовлеченные стороны могут поддерживать социальное дистанцирование на протяжении всего процесса. Эти стандарты теперь позволяют:

• Альтернативная оценка ссуд на покупку и рефинансирование (проведение оценок на машине и онлайн по сравнению с оценкой на месте)
• Альтернативные методы документирования дохода и подтверждения занятости до закрытия ссуды (например, подтверждение занятости по электронной почте)
• Расширение возможностей использования доверенностей для оказания помощи в закрытии ссуды (например, электронная подпись)

Срок действия гибкости в отношении документирования доходов и доверенности истекает 30 апреля 2021 года, но гибкость альтернативной оценки была продлена как минимум до 31 мая 2021 года.

Хотя некоторые из первоначальных мер защиты в соответствии с законом CARES истекли, президент Джо Байден продлил мораторий на выкуп закладных для ипотечных кредитов, гарантированных государством, до 30 июня 2021 года.

Программа RefiNow Fannie Mae

Начиная с 5 июня 2021 года Fannie Mae предложит держателям ипотечных кредитов с низким доходом новый вариант рефинансирования в рамках программы RefiNow, призванной снизить их ежемесячные платежи и процентные ставки. Чтобы иметь право на участие в программе, домовладельцы должны зарабатывать не менее 80% от среднего дохода в их районе (AMI).

Эта программа призвана помочь большему количеству домовладельцев рефинансировать за счет устранения некоторых барьеров традиционного процесса рефинансирования, повышения доступности и содействия устойчивому домовладению. «Заемщики с низкими доходами обычно осуществляют рефинансирование медленнее, чем заемщики с более высокими доходами, потенциально упуская возможность сэкономить на расходах на жилье», — сказал Маллой Эванс, старший вице-президент и главный специалист по кредитным рискам для отдельных семей Fannie Mae.

Если домовладельцы не уверены, владеет ли Fannie Mae их ипотечным кредитом, они могут воспользоваться инструментом поиска ссуд Fannie Mae.

Программа RefiNow предлагает домовладельцам несколько преимуществ. Во-первых, это требует снижения процентной ставки домовладельца как минимум на 50 базисных пунктов и экономии не менее 50 долларов на ежемесячных выплатах домовладельца по ипотеке. Во-вторых, Fannie Mae предоставит кредитору кредит в размере 500 долларов в момент покупки кредита, если для сделки была получена оценка, и этот кредит должен быть передан от кредитора домовладельцу. И, наконец, программа освобождает от платы за рефинансирование неблагоприятного рынка в размере 50 базисных пунктов, которую Fannie Mae в противном случае взимает с кредиторов при остатках на балансе не более 300 000 долларов США.

Чтобы иметь право на участие в программе RefiNow, домовладелец должен соответствовать следующим требованиям:

• Иметь ипотеку, обеспеченную Fannie Mae, обеспеченную одноквартирным домом.
• Иметь текущий доход на уровне 80% от AMI или ниже (не доход на момент выдачи первоначального займа).
• Ни разу не пропустил ипотечный платеж за последние шесть месяцев и не более одного пропущенного платежа по ипотеке за последние 12 месяцев.
• Иметь ипотечный кредит с соотношением кредита к стоимости до 97%, соотношением долга к доходу 65% или меньше и минимум 620 баллов FICO.

бизнес-оценок: что это такое?

В общем, оценщик — это тот, кто оценивает стоимость объекта недвижимости, в частности, для определения справедливой цены продажи. Оценщик бизнеса специализируется на оценке материального и нематериального имущества, чтобы определить, сколько стоит бизнес.

Владельцам бизнеса может потребоваться справедливая оценка по разным причинам, от подготовки к продаже до проведения первичного публичного предложения. Каждый раз, когда владельцу или потенциальному покупателю требуется объективное, стороннее мнение о стоимости бизнеса, они нанимают оценщика бизнеса.Узнайте больше о том, чем занимаются эти специалисты и когда вам может понадобиться их помощь.

Что такое оценщик бизнеса?

Все типы собственности имеют ценность, включая коммерческую собственность, и ценность этой собственности лучше всего определить, наняв эксперта, называемого оценщиком. Оценщики работают во всех типах ситуаций:

• Оценщик недвижимости оценивает стоимость домов и другой недвижимости.
• Некоторые оценщики специализируются на определенных типах собственности, например оценщики домашнего скота и оценщики произведений искусства.

Независимо от типа оценщика, они должны использовать объективные методы для обеспечения справедливой оценки собственности. Бизнес-оценщики должны действовать независимо, чтобы подготовить оценку бизнеса или оценить бизнес-активы, используя финансовый анализ, физический анализ и отраслевые сравнения.

Оценщики бизнеса должны соответствовать определенным стандартам, чтобы получить то, что называется Сертификацией в оценках организаций и нематериальных активов (CEIV). Несколько организаций предлагают пути к этой сертификации, например, Американское общество оценщиков.Оценщики также могут быть сертифицированы / лицензированы регулирующими советами штатов для тех штатов, в которых они практикуют.

Есть несколько способов пройти сертификацию для оценки бизнеса. Например, сертифицированные общественные бухгалтеры могут получить сертификат под названием «Аккредитованный в области оценки бизнеса».

Как работает оценщик бизнеса?

Оценщик может оценить бизнес по-разному. Они могут включать:

• Метод по справедливой рыночной стоимости обычно учитывает стоимость всего оборудования, мебели и приспособлений, транспортных средств и нематериальных активов.Справедливая рыночная стоимость определяется как то, за что недвижимость будет продаваться на открытом рынке, при этом цена определяется желающим покупателем и желающим продавцом.
• Ликвидационная стоимость предполагает, что бизнес остановлен и все активы должны быть быстро проданы. Это самая радикальная оценка, потому что это означает, что владелец бизнеса получит только минимальную стоимость.
• Оценка капитализации прибыли направлена ​​на определение стоимости компании сегодня на основе ее прогнозируемой будущей прибыли.То есть, работая в обратном направлении от точки в будущем и используя предположения о том, насколько прибыль увеличится по сравнению с настоящим. Это также можно сделать с точки зрения будущих денежных потоков.

Есть много других способов оценить бизнес, и обученный оценщик обычно использует несколько различных методов оценки, чтобы сделать несколько оценок стоимости бизнеса.

Оценка акций предприятия отличается от оценки предприятия или его активов.В этом типе оценки обычно участвуют инвестиционные банкиры, а не оценщики бизнеса.

Нужен ли мне оценщик бизнеса?

Оценка бизнеса может потребоваться во многих ситуациях, в том числе:

• Купля-продажа бизнеса: Перед продажей бизнеса многие владельцы бизнеса проходят его аттестацию. Для действующего бизнеса может потребоваться оценщик в ситуации купли-продажи, когда один из владельцев покидает компанию.
• Недвижимость : В рамках бизнеса могут быть случаи, когда оценщик необходим для оценки недвижимости для продажи или покупки. В этом случае нужен оценщик недвижимости.
• Деловые споры : Оценщики могут потребоваться для оценки бизнеса в процессе деловых споров, таких как разногласия между акционерами или разводы, когда речь идет о коммерческой собственности.
• Ущерб бизнесу / катастрофа : Оценщик может потребоваться для оценки бизнеса в целях страхования после стихийного бедствия или другого повреждения собственности и активов.
• Банкротство : Процесс банкротства бизнеса обычно включает оценку для оценки.

Это всего лишь несколько примеров. Владелец бизнеса может запросить оценку в любое время.

Типы оценщиков бизнеса

Учитывая множество возможных сценариев оценки бизнеса, существует множество различных видов оценщиков бизнеса. Некоторые специализируются на оценке бизнеса для продажи или для других целей. Другие сосредоточены на интеллектуальной собственности (патенты, авторские права и товарные знаки) и других нематериальных активах.

Оценщик оборудования, с другой стороны, оценивает оборудование для продажи в рамках бизнес-операции. Например, если бизнес хочет получить ссуду и закладывает определенные бизнес-активы в качестве обеспечения для этой ссуды, оценщик проверит состояние активов и их справедливую рыночную стоимость.

Стоимость найма оценщика бизнеса

Стоимость оценки бизнеса зависит от обстоятельств. Большинство оценщиков работают почасово, поэтому размер и сложность компании (количество активов) играют большую роль в стоимости.По данным Mariner Capital Advisers, стоимость оценки бизнеса может варьироваться от 5000 до более 30 000 долларов.

Могу ли я провести оценку собственного бизнеса?

Вы можете провести неформальную оценку своего малого бизнеса в любое время. Однако, если вам нужна оценка для страхования или продажи бизнеса, вам, как правило, потребуется внешний независимый оценщик. Точно так же, если ваш бизнес является корпорацией или партнерством, или если у вас есть несколько дочерних компаний или в других сложных ситуациях, вам обязательно потребуются услуги независимого оценщика.

Ключевые выводы

• Оценщик бизнеса — это тот, кто выполняет независимую оценку стоимости бизнеса.
• Оценщики бизнеса могут пройти обучение и сертификацию в нескольких различных организациях, чтобы использовать беспристрастные методы оценки бизнеса.
• Владельцы бизнеса могут запросить оценку в любое время, но чаще всего делают это при подготовке к продаже или при разрешении определенных споров.

Оценка бизнеса, оценка недвижимости или и то, и другое?

Ключом к эффективному распределению стоимости недвижимости и стоимости бизнеса является вменение справедливой рыночной арендной платы, связанной с недвижимым имуществом предприятия. Эта условно исчисленная рента, которая служит сокращением денежных потоков для целей создания стоимости бизнеса, также является основой для определения стоимости недвижимости. Определение отдельной стоимости недвижимости и бизнеса с помощью этого метода обычно приводит к более значимому заключению о стоимости. Таким образом, оценка может определить, насколько эффективно руководство использует лежащие в основе недвижимые активы для создания дополнительной стоимости бизнеса.Кроме того, активы недвижимого имущества не могут быть использованы для «наилучшего и наилучшего использования», что стало возможным благодаря раздельной оценке бизнеса и недвижимости.

Чтобы помочь определить подходящие требования к оценке для любой конкретной цели, ниже приводится краткий обзор типов активов, которые требуют (а) оценки бизнеса, (б) оценки недвижимости и (в) того и другого.

Оценка бизнеса. Оценка бизнеса обычно требуется, если объект бизнеса:

• получает выручку от производства товаров и услуг и арендует свои помещения у несвязанной третьей стороны;
• занимается экономической деятельностью, в которой местонахождение недвижимого имущества экономической деятельности не является ключевым фактором;
• имеет значение, которое больше зависит от условий в отрасли, чем от колебаний рынка недвижимости;
• в основном использует машины, оборудование, навыки сотрудников или другие активы (а не недвижимость) для производства товаров и услуг;
• использует нематериальные активы, такие как патенты, товарные знаки, авторские права и списки клиентов, для получения прибыли;
• — коммерческая, производственная или обслуживающая организация, занимающаяся деятельностью, не связанной исключительно с недвижимостью;
• является долей, долей или долей меньшинства, или ее трудно разделить, потому что владельцы не имеют прямых прав на активы; или
• имеет значительные активы, которые можно перемещать из одного места в другое.

Оценка недвижимости. Оценка недвижимости обычно требуется, если объект бизнеса:

• — это жилая или коммерческая недвижимость, например, односемейный дом, квартира или офисное здание;
• — это полное или частичное участие в недвижимом имуществе, например, общая или совместная аренда;
• занимается деятельностью, основной ценностной составляющей которой является местонахождение недвижимости;
• имеет стоимость, которая колеблется в основном в зависимости от рынка недвижимости;
• получает доходы от использования или сдачи в аренду недвижимого имущества;
• использует недвижимость в качестве основного актива;
• имеет недвижимое имущество, которое нельзя переместить;
• имеет в основном материальные активы недвижимого имущества, которые производят экономическую деятельность в форме доходов от аренды или использования недвижимого имущества; или
• имеет операционные расходы, связанные с недвижимостью, такие как управление недвижимостью и ее обслуживание.

Компания требует оценки и владеет несколькими ресторанами вместе с недвижимым имуществом.Оценщик недвижимости посредством исследования рынка и профессионального суждения устанавливает справедливую рыночную арендную плату, и эта справедливая рыночная арендная плата будет использоваться оценщиком недвижимости как один из методов оценки стоимости собственности. Затем оценщик снижает денежные потоки ресторана, используя справедливую рыночную арендную плату при оценке основного бизнеса. Результатом вменения гипотетической ренты является уменьшение денежных потоков, генерируемых бизнесом, что приводит к снижению стоимости бизнеса.Однако стоимость бизнеса в конечном итоге объединяется со стоимостью недвижимости, чтобы определить общую стоимость предприятия.

Этот сценарий демонстрирует ситуацию, в которой стоимость объекта, по крайней мере, частично определяется стоимостью недвижимости объекта. Важно отметить, что в этих обстоятельствах может потребоваться как оценка недвижимости, так и стоимость бизнеса для правильного определения общей стоимости предприятия субъекта.

Правильно отделив одно от другого, легче сделать вывод о ценности объекта, который является конкретным и полностью учитывает все источники ценности.

Обзор, типы бизнес-оценок и важность

Что такое оценка?

Оценка — это, по сути, способ проведения непредвзятого анализа или оценки актива, бизнеса или организации Типы организаций В этой статье о различных типах организаций исследуются различные категории, к которым могут относиться организационные структуры. Организационные структуры или для оценки производительности по заданному набору стандартов или критериев. Оценка, проводимая квалифицированным оценщиком, обычно проводится всякий раз, когда объект недвижимости или актив должен быть продан и его стоимость должна быть определена, или для установления налоговых обязательств конкретного бизнеса.

Что касается оценщика, он или она должны быть назначены руководящим органом, который наблюдает за его практикой. Существуют различные методы оценки, которые можно использовать при оценке собственности. Недвижимость. Недвижимость — это недвижимость, состоящая из земли и улучшений, включая здания, приспособления, дороги, сооружения и инженерные сети. Права собственности дают право собственности на землю, улучшения и природные ресурсы, такие как полезные ископаемые, растения, животных, воду и т. Д.в зависимости от того, что оценщик сочтет наиболее подходящим и применимым.

Типы оценки бизнеса

Ниже приведены некоторые из методов оценки, обычно используемых предприятиями:

1. Бизнес-активы

Бизнес-активы обычно оцениваются, особенно в тех случаях, когда бизнес должен прекратить деятельность. При этом оценщик пытается определить балансовую стоимость активов. Она рассчитывается путем вычитания обязательств предприятия из его активов Типы активов Общие типы активов включают краткосрочные, долгосрочные, физические, нематериальные, операционные и внеоперационные.Правильно идентифицируя и.

2. Капитализация прибыли

Более популярный метод оценки бизнеса — определение его прибыли. При капитализации доходов учитываются задокументированные прошлые доходы, и им присваивается вес. Оценщик придает наибольший вес самым последним доходам и все меньше и меньше — старым отчетам о доходах.

3. Будущая прибыль

В отличие от предыдущего типа оценки, который использует историческую прибыль, дисконтированная будущая прибыль смотрит на ожидаемую будущую прибыль бизнеса.После определения прогнозируемой прибыли используется ставка дисконтирования. И метод будущего дохода, и капитализация прибыли придают наибольшее значение текущим доходам и меньше — будущим доходам.

4. Коэффициент капитализации

Тип оценки метода коэффициента капитализации определяется путем деления требуемой нормы доходности Норма доходности Норма доходности (ROR) — это прибыль или убыток от инвестиций за период времени, сопоставленный с начальная стоимость вложения, выраженная в процентах.В этом руководстве приведены наиболее распространенные формулы с точностью до 100, что обычно равно 10, в результате чего коэффициент использования заглавных букв равен 10.

Важность оценки бизнеса

Оценка бизнеса важна для каждой организации. Фактически, это необходимо по многим причинам, например:

1. Покупка и продажа бизнеса

Перед тем, как компания будет продана или куплена, или компании объединятся, необходимо провести оценку, чтобы получить максимальную отдачу. точная стоимость компании или компаний, которые будут приобретены.

Например, если Бизнес А будет куплен Бизнесом Б, оценка определит наиболее точную цену для Бизнеса А. Это поможет гарантировать, что Бизнесу Б не нужно будет платить слишком высокую сумму и не будет Бизнес A получает что-либо меньшее, чем его фактическая стоимость или цена.

2. Разрешение юридических споров

Юридические споры между предприятиями — обычное дело, часто вызванное разногласиями или нарушением договора. Когда такое случается, вовлеченные люди обращаются в суд, так как это наиболее эффективный способ урегулирования споров.Суд, который рассматривает дело, потребует оценки бизнеса. Это сделано для того, чтобы все детали были готовы в случае необходимости перераспределить средства, продать бизнес или ликвидировать активы.

3. Определение стоимости интеллектуальной собственности

Хотя некоторые люди думают, что единственным аспектом, который следует оценивать в бизнесе, являются его материальные активы, нематериальные активы Нематериальные активы Согласно МСФО нематериальные активы — это идентифицируемые немонетарные активы без физических вещество.Как и все активы, нематериальные активы, например интеллектуальная собственность, также могут быть оценены. Определение стоимости интеллектуальной собственности бизнеса необходимо, поскольку считается, что она способствует общей стоимости бизнеса.

4. Определение налоговых обязательств

Каждый бизнес подлежит налогообложению. Налоги рассчитываются в соответствии с денежной стоимостью бизнеса; чем больше оценочная стоимость бизнеса, тем больше подлежащий уплате налог.

5.Привлечение средств

Когда бизнес хочет привлечь и убедить инвесторов вложить свои деньги в компанию, самый простой способ сделать это — представить оценочную стоимость. Если стоимость компании высока, это может побудить инвесторов вкладывать больше средств в бизнес.

Оценка страховых требований

Компании и частные лица часто оформляют страховой полис, чтобы защитить свою собственность от несчастных случаев. Однако заявление о выгодах от этой политики может быть жестким и трудоемким; оценка — это способ ускорить процесс.Когда инвентаризация содержимого дома подготовлена ​​и оценена, оценка его стоимости становится проще, а претензия удовлетворяется быстрее.

Дополнительные ресурсы

Спасибо за то, что прочитали объяснение CFI об оценке. CFI является официальным поставщиком услуг по финансовому моделированию и оценке (FMVA) ™. Стань сертифицированным аналитиком финансового моделирования и оценки (FMVA). Сертификат CFI «Финансовый аналитик по моделированию и оценке» (FMVA) ® поможет вам обрести необходимую уверенность в своих финансах. карьера.Запишитесь сегодня! программа сертификации, призванная превратить любого в финансового аналитика мирового уровня.

Чтобы продолжить изучение и развитие своих знаний в области финансового анализа, мы настоятельно рекомендуем дополнительные ресурсы CFI, указанные ниже:

• Специалист по оценке бизнеса Специалист по оценке бизнеса Оценка бизнеса — это процесс определения фактической стоимости бизнеса. Владельцы работают со специалистом по оценке бизнеса, чтобы помочь им получить объективную оценку стоимости своего бизнеса.Им требуются услуги специалистов по оценке бизнеса для определения справедливой стоимости бизнеса.
• Ключевые показатели эффективности Ключевые показатели эффективности (KPI) Ключевые показатели эффективности (KPI) — это метрики, используемые для периодического отслеживания и оценки эффективности организации по достижению конкретные цели. Они также используются для измерения общей производительности компании
• KPIsLabor Force KPIsКак мы можем контролировать рабочую силу? Правительства и экономисты обычно используют три основных ключевых показателя эффективности (KPI) для оценки численности рабочей силы страны.
• Методы оценки Методы оценки При оценке компании как непрерывно действующей используются три основных метода оценки: анализ DCF, сопоставимые компании и предыдущие сделки

Оценка имущества

Каждый оценочный округ округа определяет стоимость всего налогооблагаемого имущества в пределах округа.Раздел 25.18 Налогового кодекса требует, чтобы районы оценки проводили переоценку всего имущества в своей юрисдикции не реже одного раза в три года. Раздел 23.01 Налогового кодекса требует, чтобы районы оценки соответствовали Единым стандартам профессиональной оценки, если используется массовая оценка, и чтобы те же методы и методы оценки использовались при оценке тех же или аналогичных видов собственности. При определении рыночной стоимости имущества необходимо оценивать индивидуальные характеристики, влияющие на рыночную стоимость имущества.

Перед началом оценки оценочный округ составляет список налогооблагаемого имущества. Список содержит описание, а также имя и адрес владельца каждой собственности. Затем при массовой оценке район оценки классифицирует недвижимость по множеству факторов, таких как размер, использование и тип строительства. Используя данные о недавних продажах недвижимости, оценочный округ оценивает стоимость типичной собственности в каждом классе. Принимая во внимание такие различия, как возраст или местоположение, район оценки использует типичные значения свойств для оценки всех свойств в каждом классе.

Три общих подхода, которые оценочный округ может использовать при оценке собственности, — это сравнительный (рыночный) подход, доходный подход и затратный подход.

Рыночный подход к оценке стоимости основан на продажных ценах на аналогичную недвижимость. Он сравнивает оцениваемую недвижимость с аналогичными объектами, которые были недавно проданы, а затем корректирует сопоставимые объекты недвижимости с учетом различий между ними и оцениваемым объектом.

Доходный подход основан на данных о доходах и расходах и используется для определения текущей стоимости будущих выгод.Он направлен на определение того, сколько инвестор будет платить сейчас за будущий поток доходов, который, как ожидается, будет получен от собственности.

Затратный подход основан на том, сколько будет стоить замена здания (улучшения) зданием такой же полезности. Применяется амортизация, и оценка добавляется к стоимости земли.

Анализ скидок на оценку бизнеса

Анализ скидок при оценке бизнеса, применяемых к объекту недвижимости

Среди многих типов инвестиционных активов, которые могут находиться в собственности супругов или наследников, есть доли владения в частных компаниях.Такие интересы могут быть в операционной компании, такой как оптовый торговец, розничный торговец, производитель или сервисная компания. Заинтересованность может также заключаться в субъекте недвижимости, который может владеть коммерческой, промышленной или жилой недвижимостью (многоквартирными домами или односемейными домами) или сельскохозяйственной или пустой землей.

Поскольку актив находится в частном владении и не торгуется активно или даже редко на какой-либо признанной бирже, это создает ряд препятствий для определения стоимости актива для включения в отчет о чистом капитале, совокупном имущественном состоянии или сумме подарка.Стандарты бухгалтерского учета проводят различие между активами, которые легко оценить на основании рыночных котировок или других данных, наблюдаемых на инвестиционном рынке, и теми активами, которые должны быть основаны на «ненаблюдаемых» исходных данных. ¹

Эта статья посвящена тем активам, которые необходимо оценивать на основе ненаблюдаемых исходных данных, то есть тем заданиям, которые обычно требуют услуг независимого квалифицированного оценщика бизнеса. Предполагается, что предметный интерес является неконтролирующей долей и, очевидно, нерыночной долей.

Важно помнить, что оценивается доля собственности в бизнесе, а не активы, принадлежащие бизнесу индивидуально или в группе. То есть владелец акций ² компании XYZ, коммерческой типографии, не владеет пропорциональной частью денежных средств, основных средств, запасов и любых других активов компании XYZ. Это активы компании. У акционера также нет личных обязательств по выплате обязательств компании, за исключением, конечно, каких-либо личных гарантий.

Даже в случае, если есть личная гарантия по выплате обязательств компании, это личное обязательство, не связанное с владением акциями. Гипотетический покупатель акций автоматически не принимает на себя личных обязательств по этим обязательствам. Потребуется отдельная договоренность, согласованная между кредитором и новым владельцем акций.

Аналогичным образом, владелец доли в ABC Realty, субъекте недвижимости, владеющем 35-квартирным многоквартирным домом, не имеет прямого владения денежными средствами, недвижимым имуществом или другими активами компании, а также не имеет никаких обязательств по оплате ипотека или другие обязательства, опять же без каких-либо личных гарантий.

Это важное различие, потому что это основа для применяемого анализа оценки и основа для принятых скидок. Такие скидки обычно представляют собой скидку из-за отсутствия контроля и скидку из-за отсутствия возможности сбыта, которые могут применяться или ни одна из которых не может применяться в зависимости от обстоятельств. Скидка из-за отсутствия контроля может применяться, если объектный интерес не обладает властью контроля, а скидка из-за отсутствия рыночной ликвидности может применяться, если субъектный интерес не является товарным.Однако применимость любой скидки зависит от применяемого метода (ов) оценки. Например, определенные данные, которые оценщик бизнеса использовал бы в соответствии с рыночным подходом ³ , включают продажи нерыночных долей участия. Поскольку предметный интерес не является товарным, яблоки уже сравнивают с яблоками, и в анализ «встроена» скидка из-за отсутствия товарной позиции. Таким образом, отдельная дискретная скидка из-за отсутствия сбыта будет дублироваться. Следовательно, для того, чтобы дискретная премия или скидка к оценке бизнеса была уместной, используемый метод (методы) и предметный интерес должны иметь разные характеристики контроля или конкурентоспособности.

Оценка недвижимости является необходимой отправной точкой для оценщика, который оценивает долю в юридическом лице, владеющем недвижимостью. Поэтому важно понимать, как оценщик недвижимости анализирует и оценивает недвижимость, и чем это отличается от того, как оценщик бизнеса анализирует и оценивает неконтролирующую долю в компании, которой принадлежит это имущество. Понимая эти фундаментальные различия, пользователь оценки бизнеса (Налоговая служба, сторона в судебном процессе или судья) может лучше понять, почему оценочные скидки уместны.

Анализ собственности оценщика недвижимости

Права собственности. Оценщик недвижимости ⁴⁵

Владелец неконтролирующей доли в ABC Realty не имеет таких прав на собственность; единственные права, принадлежащие такому владельцу, — это те, которые разрешены бизнес-кодексом соответствующего государства или операционным соглашением организации, то есть права голоса, права на ликвидацию, права на распределение и т. д. Это совершенно другой набор прав, чем те, которые оценивается оценщиком недвижимости.

Имея это в виду, оценщик недвижимости обычно применяет два разных подхода к оценке стоимости. Согласно доходному подходу оценщик определяет приведенную стоимость будущих денежных потоков, которые будут генерироваться недвижимостью. Денежные потоки дисконтируются до приведенной стоимости с использованием соответствующей нормы прибыли. Кроме того, оценщик может использовать рыночный подход, при котором оценщик оценивает объект недвижимости со ссылкой на продажные цены других аналогичных объектов недвижимости с соответствующими корректировками.

Следует отметить, что оценщик бизнеса использует те же подходы, но применяет анализ и эмпирические данные, которые полностью отличаются от данных, используемых оценщиком недвижимости.

Скидка за неконтролируемость: доходный подход. Поскольку оценщик недвижимости оценивает контрольную долю владения в собственности, она разрабатывает норму прибыли, соответствующую контрольному пакету акций в недвижимости. Обычно это достигается путем смешения расчетной нормы прибыли для кредитора (ипотечной ставки) и расчетной нормы прибыли на собственный капитал (владелец собственности).Ипотека, обычно составляющая от 75 до 80 процентов стоимости базовой недвижимости, неизменно обеспечивается собственностью, а норма доходности собственного капитала основана на 100-процентном контроле владения недвижимостью. Напротив, норма прибыли для неконтролирующей доли в ABC Realty не обеспечена никакими твердыми активами и не имеет контроля над предприятием.

В недавних оценках недвижимости, рассмотренных автором, такие смешанные нормы доходности варьировались от приблизительно 5 процентов до приблизительно 10 процентов.Естественно, что точная смешанная норма прибыли в каждом конкретном случае в значительной степени зависит от характеристик собственности, а также экономических и отраслевых условий, преобладающих в то время.

Напротив, норма прибыли, используемая оценщиком бизнеса для оценки неконтролирующей доли в ABC Realty, основана на нормах прибыли, наблюдаемых на инвестиционном рынке для неконтролирующих долей в компаниях, аналогичных ABC. Такие эмпирические данные публикуются Partnership Profiles, Inc.(PPI). ⁶ Разработанные нормы доходности, частично основанные на данных, публикуемых PPI для неконтролирующих долей участия в компаниях, владеющих недвижимостью, в последние годы варьировались от 17 до 22 процентов, в зависимости от ряда факторов, связанных как с характеристики собственности и экономики. Если, например, оценщик недвижимости использует норму доходности 9 процентов, а оценщик бизнеса — 18 процентов, это подразумевает скидку 50 процентов из-за отсутствия контроля.

Несоответствие между диапазоном доходов, используемых оценщиком недвижимости, и диапазоном доходов, используемым оценщиком бизнеса, в первую очередь вызвано тем, что оценщик недвижимости полагается на нормы прибыли, связанные со 100-процентным владением недвижимостью, тогда как оценщик бизнеса использует нормы прибыли для неконтролирующих долей участия в объектах недвижимости.Более высокая норма прибыли предназначена для учета дополнительных рисков, принимаемых на себя инвестором в отношении неконтролирующей доли в предприятии, владеющем недвижимостью, по сравнению с прямым владением недвижимостью. Соответственно, эта разница превращается в скидку из-за отсутствия контроля, которая «встроена» в анализ и не требует дискретной скидки из-за отсутствия контроля.

Скидка за неконтролируемость: рыночный подход. Оценщик недвижимости часто применяет рыночный подход в дополнение к доходному подходу, при котором она оценивает объект недвижимости, исходя из цен, по которым были проданы другие похожие объекты.Таким образом, по определению покупатели этих аналогичных объектов недвижимости приобрели весь участок недвижимости, стопроцентный контрольный пакет акций. Соответственно, заключение оценщика недвижимости касается наличия контрольного пакета акций в рассматриваемом имуществе.

Оценщик, однако, оценивает неконтролирующую долю участия в предприятии, владеющем недвижимостью, и поэтому применяет рыночный подход, обращаясь к эмпирическим данным о продаже неконтролирующих долей участия в объектах недвижимости. PPI публикует данные о ценовых мультипликаторах, выплачиваемых в обмен на неконтролирующие доли в компаниях, занимающихся недвижимостью, в рамках коммерческих сделок.Например, такая неконтролирующая доля участия может составлять 80 процентов стоимости чистых активов компании. ⁷ По определению оценщик недвижимости оценил проценты в 100 процентов стоимости чистых активов.

В этом примере скидка из-за отсутствия контроля составляет 20 процентов. ⁸

Скидка за неконкурентоспособность (DLOM) . Оценщики недвижимости обычно предполагают маркетинговый период от шести до 12 месяцев, и только в тех случаях, когда недвижимость не может быть продана в течение 12 месяцев, они рассматривают возможность снижения стоимости из-за ухудшения товарности.Таким образом, за исключением необычных обстоятельств, мнение оценщика недвижимого имущества не включает никаких DLOM недвижимого имущества.

Напротив, неконтролирующая доля участия в закрытой компании, которая владеет недвижимостью, в значительной степени страдает от снижения конкурентоспособности, что приводит к снижению стоимости, чтобы компенсировать гипотетическому покупателю принятие на себя дополнительного риска, связанного с неспособностью продать актив быстро.

Один признанный авторитетный орган заявляет, что «имеется значительное количество свидетельств… предполагающих, что скидка за рыночную стоимость акций, находящихся в закрытом владении… должна составлять в среднем от 35 до 50 процентов, при отсутствии особых обстоятельств…» ⁹ Таким образом, оценщик бизнеса начинает с оценки предприятия. стоимость чистых активов, определяемая с использованием стоимости базовой недвижимости, на основе (1) нормы прибыли для контрольного пакета акций и (2) продажных цен контрольных пакетов в аналогичных объектах недвижимости.Затем оценщик бизнеса должен применить соответствующие скидки при оценке, чтобы преобразовать стоимость контрольной доли в рыночной недвижимости в стоимость неконтролирующей и нерыночной доли в предприятии, владеющем недвижимостью.

Как видно выше, дисконт из-за отсутствия контроля может составлять 20 процентов или более, а дисконт из-за отсутствия рыночной ликвидности может составлять 35 процентов или больше, так что стоимость неконтролирующей доли в предприятии может в конечном итоге приблизиться к 50 процентам. от стоимости чистых активов предприятия. ¹⁰

Комбинация этих факторов является причиной того, что стоимость неконтролирующей доли в компании, занимающейся недвижимостью, меньше, возможно, значительно меньше, чем пропорциональная стоимость базовых активов компании.

Примечания:

1. Отчет о стандартах финансового учета (FAS) 157 «Оценка справедливой стоимости», Фонд финансового учета, 2010 г.
2. В этой статье обсуждаются акции компании, которые можно интерпретировать как единицы в компании с ограниченной ответственностью или партнерством, или как долю владения в любом другом типе юридического лица.
3. The Market Approach оценивает стоимость на основе того, за что были проданы аналогичные инвестиции в коммерческих сделках.
4. Автор не является квалифицированным оценщиком недвижимости; эти комментарии получены в результате многолетнего изучения отчетов об оценке недвижимости в контексте оценки неконтролирующих долей участия в организациях, владеющих недвижимостью.
5. Эти определения взяты из использованных нами оценок недвижимости; оценщики недвижимости, в свою очередь, цитировали «Словарь оценки недвижимости — пятое издание».”
6. Некоторые оценщики используют нормы доходности инвестиционных фондов недвижимости или закрытых фондов, которые инвестируют в недвижимость. Однако они не подходят для оценки типа объекта, обсуждаемого в этой статье. См. Рассел Т. Глейзер, «Какой лучший показатель для оценки холдинговых компаний в сфере недвижимости?», «Стратегии оценки», опубликованный Thompson Reuters, январь / февраль 2015 г.
7. Стоимость чистых активов — это рыночная стоимость активов предприятия (которые могут включать денежные средства и другие активы в дополнение к RE) за вычетом рыночной стоимости его обязательств.
8. Это гипотетический пример, но он находится в пределах диапазона, в котором в конечном итоге может быть фактическая скидка из-за отсутствия контроля.
9. Фишман, Джей Э., Шеннон Пратт, Дж. Клиффорд Гриффит, Д. Кейт Уилсон, Издательская компания «Руководство по оценке бизнеса», 2007, §803.55.
10. Обратите внимание, что процентные ставки скидки не добавляются друг к другу, а применяются последовательно.

СКАЧАТЬ PDF

Руководство по пониманию процесса налогообложения собственности

Следующий материал был адаптирован из публикации «Средства для налогоплательщиков на имущество», опубликованной Государственным контролером государственных счетов, и из различных публикаций, выпущенных Оценочным округом округа Харрис.

Основы

Налоги на недвижимость — это местные налоги. Местные власти оценивают вашу собственность, устанавливают налоговые ставки и собирают налоги. Однако закон Техаса регулирует порядок работы этого процесса.
В округе Харрис налоги на недвижимость основаны на налоговых ставках, установленных различными местными органами власти (налоговыми единицами), взимающими налог, и на стоимости собственности. Оценка или процесс оценки, который выполняется Округом оценки округа Харрис, служит для распределения налогового бремени между собственниками.
Налог на недвижимость дает больше налоговых долларов на услуги местного правительства в Техасе, чем любой другой источник. Налоги на имущество помогают оплачивать государственные школы, городские улицы, окружные дороги, полицию, пожарную охрану и многие другие услуги.

Конституционные стандарты

Конституция штата Техас устанавливает пять стандартов налога на имущество.

1. Налогообложение должно быть равным и единообразным. Все имущество должно оцениваться и облагаться налогом одинаково и одинаково.Это положение, которое является стандартом капитала, помогает гарантировать, что ни один объект недвижимости или тип собственности не платит больше, чем его справедливая доля налогов.
2. Все материальное имущество, за некоторыми исключениями, должно облагаться налогом по его рыночной стоимости на 1 января . Исключения включают некоторые виды сельского хозяйства; древесина; рекреационные, парковые и живописные земли, подлежащие специальной оценке. Рыночная стоимость недвижимости — это цена, по которой она будет продаваться, когда и покупатель, и продавец хотят получить лучшую цену, и ни один из них не находится под давлением в пользу покупки или продажи.
3. Все имущество подлежит налогообложению, если федеральное законодательство или закон штата не предусматривают освобождение от налогообложения. Освобождение от налогообложения исключает всю или часть стоимости имущества из-под налогообложения.
4. Владельцы недвижимости имеют право в разумные сроки уведомить об увеличении оценочной стоимости имущества.
5. Каждое имущество в данном районе оценки должно иметь одну оценочную стоимость. Границы оценочного округа обычно совпадают с границами округа, в котором он расположен.

Как работает система?

В системе налогообложения собственности в Техасе есть три основных части:

1. Оценочный округ в каждом округе ежегодно устанавливает стоимость налогооблагаемой собственности. Главный оценщик является главным администратором оценочного округа и отвечает за его работу перед советом директоров.
2. Оценочная комиссия (ARB) разрешает любые разногласия между вами и оценочным округом относительно стоимости вашей собственности.
3. Местные налоговые единицы , включая округ, города, школьные округа и особые округа, решают, сколько денег они будут тратить каждый год. Это, в свою очередь, определяет ставку налога, которую они должны установить, и общую сумму в размере налогов, которую вы и ваши соседи заплатите .

Система состоит из четырех этапов: оценка налогооблагаемой собственности, опротестование значений, принятие налоговых ставок и сбор налогов.

1 января начинается оценка имущества.Для чего используется недвижимость на 1 января, рыночные условия в то время и то, кто владеет недвижимостью на эту дату, определяют, облагается ли недвижимость налогом, ее стоимость, право на освобождение от налогов и кто несет ответственность за уплату налога.

В период с 1 января по 30 апреля оценочный округ обрабатывает заявки на налоговые льготы, оценки сельскохозяйственных и лесоматериалов и другие налоговые льготы. Примерно 15 мая оценочная комиссия начинает заслушивать протесты владельцев собственности, которые считают, что их стоимость имущества неверна, или которые считают, что им было неправомерно отказано в освобождении от налогов или в оценке сельскохозяйственных / лесоматериалов.АРБ — это независимая комиссия граждан, ответственная за рассмотрение протестов по поводу работы оценочного округа. Когда ARB заканчивает свою работу, главный оценщик дает каждой налоговой единице список налогооблагаемого имущества, известный как оценочная ведомость.

Обычно в сентябре или октябре выборные должностные лица каждой налоговой единицы устанавливают налоговые ставки для своих операций и выплат по долгам. Обычно каждая недвижимость облагается налогом несколькими налоговыми органами. Например, каждое имущество в округе Харрис облагается налогом как округом, так и школьным округом.Налоги также могут уплачиваться в город или особый район, включая такие образования, как муниципальные районы, сельские районы противопожарной защиты, районы младших колледжей и другие.

Сбор налогов начинается в октябре и ноябре по мере поступления налоговых счетов. Налогоплательщики должны уплатить налоги до 31 января следующего года. С 1 февраля по большинству неоплаченных налоговых счетов начинают накапливаться пени и проценты. Налоговые органы могут возбудить судебный иск о взыскании неуплаченных налогов на недвижимость после того, как они станут просроченными.

Какова роль налогоплательщика?

Вы можете сыграть эффективную роль в этом процессе, если вы знаете свои права, понимаете доступные вам средства правовой защиты и выполняете свои обязанности как владелец собственности и налогоплательщик.

Знай свои права:

• Вы имеете право на равную и единообразную оценку налогов. Стоимость вашей собственности должна быть такой же, как и у других свойств, похожих или сопоставимых с вашей.
  Если ваша собственность не подлежит специальной оценке, например, сельскохозяйственная земля, вы имеете право облагать ее налогом по рыночной стоимости на 1 января.
• У вас есть право на получение всех налоговых льгот или других налоговых льгот, на которые вы подаете заявление и имеете право.
• Вы имеете право получать уведомления об изменениях в стоимости вашей собственности или в ваших льготах.
• У вас есть право знать о предполагаемом повышении налоговой ставки налоговой единицей и иметь время, чтобы прокомментировать это.

Узнайте о своих средствах правовой защиты:

• Если вы считаете, что ваша собственность была оценена на сумму, превышающую ее рыночную стоимость на 1 января, или если вам было отказано в освобождении от налогов или в проведении сельскохозяйственной оценки, вы можете подать протест в комиссию по оценке.Если вы не согласны с комиссией по рассмотрению, вы можете передать дело в суд.
• Вы можете высказаться на публичных слушаниях, когда избранные вами должностные лица решают, как тратить ваши налоги и устанавливают налоговую ставку.
• Вы и ваши коллеги-налогоплательщики можете ограничить значительное увеличение налогов на выборах, чтобы отменить или ограничить налоговую ставку.

Выполняй свои обязанности:

• Вы должны подать заявление на освобождение от уплаты налогов, сельскохозяйственную оценку и другие формы налоговых льгот до указанного срока.
• Вы должны убедиться, что ваша собственность правильно указана в оценочных записях. Если ваша собственность не указана в учете и не подлежит налогообложению, она подлежит обратной оценке. В случае проведения обратной оценки, она может охватывать до пяти предыдущих лет в случае недвижимого имущества (земли и улучшений) и до двух предыдущих лет в случае деловой личной собственности.
• Если вы владеете материальным личным имуществом, используемым для получения дохода (служебное личное имущество), вы должны ежегодно передавать его главному оценщику.Личное имущество, которое не облагается налогом из-за неоказания, подлежит обратной оценке при обнаружении оценочным районом.
• Вы должны платить налоги вовремя.

Назначение агента

Вы можете представлять себя в любом деле, касающемся налога на имущество. Или вы можете назначить представителя — обычно называемого «агентом» — для выполнения определенных обязанностей. Вам не нужен агент, чтобы подавать заявления об исключениях, таких как те, которые предоставляются домовладельцам, ветеранам-инвалидам, благотворительным или религиозным организациям — просто получите форму заявления в оценочном округе.

Чтобы назначить агента, вы должны дать этому лицу письменное разрешение представлять вас. Вы должны использовать специальную форму «Назначение агента», которую можно получить в отделе аттестации округа Харрис или в офисе финансового контролера штата. Форма не требуется, если это ваш поверенный, сотрудник или лицо, которое просто действует как курьер. За некоторыми исключениями, агенты, представляющие владельцев собственности за определенную плату, должны иметь лицензию Департамента лицензирования и регулирования Техаса в Остине.

Агент может представлять вас в одной или нескольких областях, которые вы указываете в форме: для подачи уведомлений о протесте, для представления вашего дела в ARB, для ведения переговоров по ценностным спорам, для получения уведомлений или налоговых счетов или для обработки любых других конкретное действие. Или агент может представлять вас для целей общего налога на имущество.

В специальной форме запрашивается дата окончания срока действия вашего разрешения на это лицо. Если вы не укажете дату окончания, агент будет представлять вас на неопределенный срок, пока вы не подадите заявление в оценочный округ о прекращении встречи или пока вы не назначите нового агента.

По закону оценочный округ не может рекомендовать или направлять вас к налоговому агенту. Если у вас есть жалоба на налогового агента, вы можете подать ее онлайн в Департамент лицензирования и регулирования по адресу http://www.license.state.tx.us.

Установление налоговой ставки

После утверждения оценочной комиссией отчетов об оценке, главный оценщик готовит и заверяет оценочную ведомость для каждой налоговой единицы. В оценочной ведомости указывается налогооблагаемое имущество в пределах налоговой единицы.

В сентябре или октябре каждого года руководящий орган каждой налоговой единицы принимает налоговую ставку, которая, будучи применена к общей налогооблагаемой стоимости всего имущества в пределах границ единицы, дает налоговый сбор, достаточный для удовлетворения заложенных в бюджет потребностей единицы в доходах.

Информация о процессе установления ставок доступна в брошюре, опубликованной Государственным контролером государственных счетов, под названием «Налоги на имущество Техаса: права, средства правовой защиты и обязанности налогоплательщиков».Копии можно получить бесплатно в офисе оценочного округа округа Харрис, а также в большинстве офисов по сбору налогов.

Сборник вопросов

Налоговые органы обычно отправляют свои налоговые счета по почте в октябре. Обычная дата просрочки — 1 февраля, но может быть позже, в зависимости от того, когда налоговый счет будет отправлен по почте. Если приближается 1 февраля, а вы не получили налоговый счет за предыдущий год, обратитесь в местную налоговую инспекцию. Узнайте, сколько налогов вы должны, и убедитесь, что ваше правильное имя и адрес указаны в файле с аттестационным округом, поскольку налоговая единица получает эту информацию из оценочной ведомости.

В любом случае закон разрешает вам произвести оплату в течение как минимум 21 дня после того, как вам будет выслан налоговый счет. Если ваш счет будет отправлен по почте после 10 января, срок просрочки будет отложен. У вас есть время до первого дня следующего месяца, когда у вас будет не менее 21 дня для оплаты счета. Таким образом, если налоговое подразделение отправит вам налоговый счет по почте 15 января, ваши налоги не будут уплачены до 1 марта. Дата просрочки напечатана на счете.

Обычные штрафы могут достигать 12 процентов, в зависимости от того, как долго налог остается неуплаченным.Проценты начисляются по ставке 1 процент в месяц, и проценты продолжают начисляться, пока налог остается невыплаченным. Также может быть добавлен дополнительный штраф в размере 15 процентов, если налоговая единица нанимает частного поверенного для сбора просроченных налогов.

Закон штата Техас требует, чтобы вы соблюдали требования по уплате налогов до просрочки, если вы планируете подавать ходатайства в комиссию по рассмотрению аттестации, утверждая, что район аттестации или ARB не отправили вам необходимое уведомление, если вы подаете ходатайство до просрочки с просьбой исправить существенная ошибка, или если вы планируете обжаловать решение аттестационной комиссии в окружной суд.(Существенная ошибка — это ошибка, которая привела к тому, что оценочная стоимость превышает более чем на одну четверть правильную оценочную стоимость, если эта собственность квалифицируется как резиденция владельца, или одна треть правильной оценочной стоимости собственности, которая не квалифицируется как место жительства. усадьбу.) В этих случаях вы должны заплатить сумму налогов, причитающихся с той части налогооблагаемой стоимости собственности, которая не оспаривается, или суммы налогов, наложенных на недвижимость в предыдущем году, в зависимости от того, какая из этих сумм больше; или сумма налогов, подлежащих уплате на имущество в соответствии с порядком подачи апелляции.

Как получить дополнительную информацию

Дополнительная информация о функциях, выполняемых Округом оценки округа Харрис, доступна на этом веб-сайте. Вы также можете посетить офисы аттестационного округа, чтобы получить брошюры по тем же темам или встретиться с обученным персоналом по обслуживанию клиентов. Округ аттестации может ответить на ваши вопросы о стоимости собственности, льготах, оценке сельскохозяйственной или лесной продукции, а также о протестах в комиссию по оценке.

Большинство налоговых отчетов по налогу на имущество открыты для всеобщего ознакомления.Информационный центр оценочного округа имеет компьютерные терминалы, доступные для общего пользования, а также может предоставить информацию об оценке и освобождении в печатной форме. Вся контактная информация HCAD указана на странице контактов.

Ваши налоговые подразделения могут ответить на вопросы о налоговых ставках и счетах. Основные налоговые единицы округа Харрис перечислены в разделе сбора налогов на этом веб-сайте.