Оценка недвижимости это определение: Независимая оценка недвижимости. Стоимость. Примеры.

Содержание

Независимая оценка недвижимости. Стоимость. Примеры.

Оценка недвижимости – это комплекс мероприятий, предназначенных для определения актуальной рыночной стоимости объектов недвижимого имущества. К оценке недвижимости прибегают во множестве ситуаций, начиная от спорных процессов по разделу имущества и заканчивая анализом эффективности инвестиций в ту или иную отрасль производства.

Понятие недвижимого имущества достаточно зыбко и базируется на принципиальной возможности перемещать в пространстве рассматриваемый объект. Недвижимыми считаются объекты, которые представляют собой участки земли или неотъемлемы от таковых. Хотя, зачастую при определении недвижимости руководствуются и иными соображениями. В каждой конкретной стране мира положение границы между движимым и недвижимым имуществом зависит от воли законодательных органов. На территории Российской Федерации перечень объектов, которые относятся к недвижимости, закреплен Гражданским кодексом. Статья 130 данного нормативного документа гласит, что недвижимостью считаются следующие объекты собственности:

  • Участки земли.
  • Части недр.
  • Водные объекты.
  • Объекты, неразделимо связанные с землей, перемещение которых невозможно без утраты существенной части их функциональности и стоимости, а именно: многолетние насаждения (сады, парки и пр.), леса, здания и сооружения.
  • Морские суда.
  • Суда внутренней акватории.
  • Воздушные суда.
  • Космические объекты.

Парадоксально, но недвижимостью, в том числе, считаются объекты, способные развивать наиболее высокие скорости из всех предметов, созданных руками и интеллектом человека. К недвижимости относятся только те из воздушных или водных судов, которые подлежат обязательной регистрации. Это связано с тем, что у зарегистрированных объектов подобного типа всегда есть определенное место приписки, в связи с чем они могут быть привязаны к конкретному земельному владению.

Оценка недвижимости – довольно сложный вид экспертной деятельности, так как требует анализа множества факторов, как экономической, так и инженерной природы. При оценке объектов во многих случаях также учитываются искусствоведческие и культурологические факторы. Оцениваемые объекты весьма разнообразны, что является причиной существования множества подходов к оценке их стоимости, а также методик осуществления данных исследований.

Когда необходима оценка недвижимости

Оценка недвижимости может понадобиться в самых разнообразных жизненных ситуациях, так или иначе связанных с объектом недвижимости и правами собственности на этот саамы объект. Чаще всего к оценке недвижимости прибегают в следующих ситуациях:

  • Перед оформлением сделки по купле или продаже недвижимости. Причем инициатором экспертизы может быть как покупатель, так и продавец оцениваемого объекта.
  • Для оценки привлекательности предприятия перед привлечением новых акционеров или при дополнительной эмиссии ценных бумаг.
  • В случае необходимости перераспределения долей собственности.
  • В процессе страхования недвижимого имущества.
  • При формировании налоговой отчетности.
  • Перед обращением в банк для оформления кредита.
  • В случае необходимости независимой оценки кадастровой стоимости объекта недвижимости.
  • При исполнении судебных решений.
  • При ликвидации объектов недвижимого имущества.
  • В процессе решения гражданских споров в отношении имущественных прав.

Наиболее популярные направления оценки недвижимости

  • Определение стоимости эксплуатации зданий и сооружений.
  • Оценка недвижимости, принадлежащей промышленным предприятиям, выполняемая для изменения налогооблагаемой базы.
  • Оценка стоимости улучшений, произведенных арендатором.
  • Сравнительная оценка недвижимости.
  • Независимая оценка кадастровой стоимости объекта.
  • Анализ показателя НЭИ при оценке недвижимости.
  • Оценка недвижимости с точки зрения доходности.
  • Оценка недвижимости с точки зрения затрат.
  • Оценка эффективности коммерческих проектов в области недвижимости.
  • Исследование технического состояния оцениваемых зданий и сооружений.
  • Оценка стоимости ущерба, нанесенного внешним воздействием.

Определение стоимости эксплуатации зданий и сооружений

Расчет подобной стоимости определяется с учетом площади здания и его предназначения. Для бизнес-центров также используется показатель класса – здания класса «А», «В» и так далее, которые устанавливаются согласно общепринятой классификации. Однако, сложность в определении стоимости эксплуатации зданий и сооружений заключается в том, что она может меняться в зависимости от сезона, особенностей инженерных систем, износа здания и так далее. Для определения наиболее эффективной стоимости эксплуатации, которая может быть неоправданно высокой вследствие непродуманной системы управления, применяют подобный вид оценки имущества.

Оценка недвижимости, принадлежащей промышленным предприятиям, выполняемая для определения налогооблагаемой базы

Большинство видов оценки недвижимости базируются на определении рыночной цены исследуемого объекта. Тем не менее, существует ряд случаев, когда стоимость определяется на основании ряда нерыночных показателей. Недвижимость промышленных предприятий является специализированным видом собственности, полезность которой ограничена спецификой предприятия, то есть конкретным видом использования.  Такая собственность крайне редко продается в условиях открытого рынка. Следовательно, данные объекты недвижимости практически не имеют открытого рынка купли-продажи. Исходя из этого, применение оценки стоимости исходя из рыночной цены для целей налогообложения не приемлемо. Для оценки недвижимости, принадлежащей промышленным предприятиям, используют метод определения стоимости, учитывающий остаточную стоимость возмещения. В результате применения данной технологии расчета извлекается стоимость нерыночного типа, которую можно использовать для целей налогообложения, а также для разнообразных бухгалтерских расчетов.

Оценка стоимости улучшений, произведенных арендатором

Аренда производственных площадей является одним из наиболее популярных способов получения предпринимателем пространства для осуществления хозяйственной деятельности.

В большинстве случаев помещения приходится переоборудовать под требующиеся нужды или просто выполнить необходимый ремонт. Часто случается так, что срок использования выполненных арендатором улучшений значительно превышает период аренды. Соответственно, при расторжении договора возникает вопрос о возмещении арендатору части вложений в арендованное помещение. Независимая оценка недвижимости, определяющая стоимость улучшений, произведенных арендатором, может осуществляться по инициативе собственника здания, арендатора помещения, а также по постановлению суда. При оценке стоимости улучшений специалист учитывает множество факторов, в которые входит:

  • Непосредственная стоимость произведенных работ по улучшению объекта аренды (включая стоимость материалов).
  • Документы, подтверждающие согласие собственника объекта аренды на произведение данных улучшений.
  • Износ здания за время, прошедшее с момента завершения ремонтных или отделочных работ.
  • Анализ эффективности инвестиций арендатора.

Оценка стоимости улучшений может быть определена как на момент производства оценки, так и на момент окончания срока аренды (в том случае, если оценка производится заблаговременно или, наоборот, позже окончания срока аренды).

Анализ показателя НЭИ при оценке недвижимости

Сокращение НЭИ представляет собой побуквенную транслитерированную кальку с английского. Аббревиатура НЭИ расшифровывается как «наиболее эффективное использование». Данный вид оценки недвижимости исследует возможные пути улучшения исследуемого объекта и подбора для него варианта эксплуатации, при котором прибыль будет наибольшей. Анализ НЭИ представляет собой весьма популярный вид оценки недвижимости, особенно в крупных городах, земля в черте которых стоит дорого, и здания могли бы эксплуатироваться с большей отдачей. Особенно это важно для объектов муниципальной собственности. Наиболее эффективное использование на сегодняшний день подразумевает собой оправданное, финансово осуществимое, юридически легальное использование объекта недвижимости.

Причем, при таком использовании стоимость объекта на рынке будет максимально высокой.

Оценка стоимости ущерба, нанесенного внешним воздействием

К внешним воздействиям можно отнести как природные, так и техногенные воздействия, а также воздействие, нанесенное по вине человека. К таким событиям относятся пожары, наводнения, залив водой в случае протечек, появление трещин, порча отделки помещения и так далее. Все эти происшествия снижают рыночную стоимость объекта, поэтому величину ущерба можно оценить, обратившись к специалисту по оценке недвижимости. Существует несколько методов для оценки ущерба, нанесенного объекту недвижимости внешним воздействием. Выбор конкретной методики лежит в сфере компетенции специалиста по оценке и в каждой конкретной ситуации оценщик использует наиболее эффективную и подходящую технологию. Опыт специалиста играет при этом большую роль, так как выбор правильной методики позволяет определить наиболее достоверную стоимость ущерба. С этому виду оценки недвижимости прибегают довольно часто, особенно в процессе судебных разбирательств по поводу возмещения убытков.

Порядок проведения оценки недвижимости

На первом этапе необходимо позвонить в экспертный центр и договориться о встрече, на которой специалист по оценке предварительно ознакомится с документацией, определит стоимость и продолжительность исследования. Далее, после подписания договора и предоставления всех необходимых документов, специалист приступает непосредственно к процедуре выполнения оценочных работ.

Продолжительность производства оценки недвижимости зависит от размеров и сложности объекта, от поставленных перед специалистом целей и задач, а также от методики исследования.

Для проведения оценки недвижимости необходимо предоставить следующие документы:

  • Справки и выписки из БТИ.
  • Документы, подтверждающие право собственности.
  • Документация, содержащая информацию о физических границах объекта недвижимости, например, карты или геодезические планы, на которых четко обозначены пределы участка земли.
  • Документы, содержащие информацию о зданиях и сооружениях.
  • Бумаги, содержащие данные о наличествующих обременениях (долговых обязательствах и налоговых сборах, залоговая или арендная документация).

Правовая база для проведения оценки недвижимости

Оценочная деятельность в России регулируется Федеральным законом № 135-ФЗ от 16 июля 1998 года. Последние изменения к данному закону были приняты в июле 2007 года. Закон устанавливает основные объекты отношений, возникающих относительно имущественных прав и процесса оценки стоимости. Специалисты по оценке недвижимости обязаны четко следовать стандартам, утвержденным данным нормативным актом.

Вопросы, на которые отвечает специалист по оценке недвижимости

  • Какова рыночная стоимость исследуемого объекта недвижимости (квартиры, земельного участка, гаража)?
  • Каков показатель НЭИ для данного объекта недвижимости?
  • Какова кадастровая стоимость исследуемого объекта?
  • Каково техническое состояние исследуемого здания или сооружения?
  • Какова оценка данного объекта с точки зрения доходности?
  • Как можно оценить данное владение с точки зрения затратного аспекта?
  • Какова стоимость улучшений, произведенных арендатором на момент оценки?
  • Какова стоимость улучшений, произведенных арендатором на момент завершения договора аренды?
  • Какова стоимость исследуемого объекта недвижимости, учитываемая при налогообложении?

Проведение экспертизы по уголовному делу

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2010 г. N 28 «О судебной экспертизе по уголовным делам» экспертиза по уголовному делу может быть проведена либо государственным экспертным учреждением, либо некоммерческой организацией, созданной в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом «О некоммерческих организациях», осуществляющих судебно-экспертную деятельность в соответствии с принятыми ими уставами.

Коммерческие организации и лаборатории, индивидуальные предприниматели, образовательные учреждения, а также некоммерческие организации, для которых экспертная деятельность не является уставной, не имеют право проводить экспертизу по уголовному делу. Экспертиза, подготовленная указанными организациями в рамках уголовного процесса, может быть признана недопустимым доказательством, т.е. доказательством, полученным с нарушением требований процессуального закона.

Недопустимые доказательства не могут использоваться в процессе доказывания, в том числе, исследоваться или оглашаться в судебном заседании, и подлежат исключению из материалов уголовного дела.

Так как АНО «Судебный эксперт» является автономной некоммерческой организацией, а проведение судебных экспертиз является её основной уставной деятельностью (см. раздел «Документы организации»), то она имеет право проводить экспертизы в том числе и по уголовным делам.

Оценка недвижимости

Оценка недвижимости имущества сегодня — самый распространенный и востребованный объект оценки

Оценка недвижимого имущества включает в себя:

  • Оценку магазинов, торговых и торгово-развлекательных центров.
  • Оценку офисов и офисных комплексов, оценку помещений.
  • Оценку складской недвжимости.
  • Оценку производственной недвжимости.
  • Оценку имущественных комплексов на базе предприятий.
  • Оценку зданий и сооружений специального назначения.
  • Оценку земельных участков.

Процесс оценки недвижимости представляет собой комплекс аналитических и расчетных процедур определения необходимого клиенту или потребителю оценки стоиомсти капитального или некапитального объекта, неразрывно связанно с землей. Оценка стоимости земли (соответствующих праву) всегда включается в оценку недвижимости.

Необходимость оценки недвижимости

  1. Кредитная оценка — оценка для залога недвижимости при кредитовании.
  2. Оценка недвижимости при ккупле-продаже — подтверждение рыночности стоимости для продавца и покупателя.
  3. Внесение объектов недвжимости в качестве вклада в уставной капитал.
  4. Оценка аренды — определение величины рыночной арендной ставки.
  5. Налоговая оценка — подтверждение рыночной стоимости при отчуждении имущества с баланса предприятия.
  6. Оценка недвижимого имущества при приватизации.
  7. Оценка стоимости недвижимости в процедурах банкротства.
  8. Передача объектов недвжимости в доверительное управление.
  9. Перераспределение или первично установление долей владения.
  10. Изъятие объектов недвижимости для государственных нужд.
  11. Страхование недвижимости.
Обсуждение подходов к оценку недвижимости

Процесс проведения оценки недвижмости

Предварительная оцена (экспресс оценка)

  • На данном этапе совместно с заказчиком производится формирование технического задания оценщику недвижимости;
  • Идентификация объекта недвижимости — цифровые и конструктивные параметры недвижимости;
  • Индентификация имущественных прав по объекту недвижимости (право собственности, право аренды, право доверительного управления, право требования и т.д.)
  • Цели оценки недвижимости и назначение (сфера применения) результатов оценки;
  • Выбор вида стоимости;
  • Определение методики оценки недвижимости под цели и задачи клиента;
  • Экспертная оценка (экспресс-оценка) для определения предварительного резульатат оценки.

Сбор и анализ полного пакета документов для оценки недвижимости

  • Оценщик изучает прямые и косвенные факторы, влияющие на стоимость объекта, к которым относятся месторасположение объекта недвижимости, инфраструктура самого объекта недвижимости и близлежащего окружения, удаленность объекта недвижимости от деловых центров и т. д., транспортная доступность недвижимости, оценка экологического воздействия и др. Оценщик выполняет анализ рынка недвижимости.

Осмотр объекта недвижимости и оценка технического состояния

  • На данном этапе оценщик выезжает на осмотр объекта, выполняет техничсекую оценку здания / сооружения по укрепненным показателям и сборникам исходя из выявленных при осмотре технических деффектов. Выполняется оценка износа (физического износа, функционального и внешнего износа).

Анализ эффективного использования объектов недвижимости

  • На данном этапе оценщик дает оценку эффективности использования объекта недвижимости по его текущему функциональному назначению, исходя из чего может быть сделан вывод о смене назначения здания в целях максимального увеления стоимости.
  • Выбор и оценка применения подходов и методов оценки недвижимости.
  • Оценка недвижимости может быть выполнена с использованием трех основных подходов : затратного, сравнительного и доходного. Каждый из них ориентирован на определение свойств объекта, а применение всех трех позволяет оценить недвижимость с учетом всех аспектов его владения и представить наиболее вероятный диапозон рыночной стоимости. Однако не всегда и не для всякого объекта применимость всех трех подходов возможна. Методы оценки стоимости определяет по собственному усмотрению.

Согласование результатов, полученных в ходе применения различных подходов и методов оценки

  • Получение итоговой стоимости объекта недвижимости;
  • Подготовка и передача заказчику Отчета об оценке. Отчет об оценке выполянется по требованиям ФЗ-135 «Об оценочной деятельности», Федеральных стандартов оценки и проходит процедуру контроля качества. Критерии оценки качества оценочных отчетов определены оценочным СРО, стандратнам оценки, требованям банков.
  • Защита Отчета об оценке перед заказчиком, банком, инвестором, судом.
Этап Содержание этапа Результат этапа
1 Формирование комитета по управлению рисками в компании Исполнительный орган внедрения и функционирования системы управления рисками компании
2 Определение общей философии и стандартов компании в области управления рисками. Политика компании по управлению рисками; Функциональная стратегия управления рисками.
3 Разработка применяемых в системе управления рисками методик, приёмов, процедур, способов учёта и оценки рисков, учётных и отчётных форм системы управления рисками. Нормативно-методологическая база компании в области управления рисками

При проведении оценки недвижимости в Москве учитывается обеспеченность и состояние дорог и транспортных развязок, наличие водоемов и общий ландшафт местности, развлетленность инфраструктуры, удаленность от метро, эколоничесчкая обстанова, ну и , конечно же, состояние здания и степень износа его основных строительных конструкций. Для территорий, которыен отнесены к Большой Омскве, оценка недвижимости обязательно включает эколоническую оценку территории, учитываются планы застройкии размещения крупных инфраструктурных объектов , которые могут как снижать, так и повышать стоимость недвижимости.

Правильная оценка факторов внешней среды при оценке недвижимости позволяет на выском профессиоанльном уровне определить обосноваееую рыночную стоимость, и решить задачи клиента, остави полную удовлетворенность качественной оценкой.

Оценка стоимости недвижимости на примерах

Для оценки стоимости объектов недвижимости могут применяться различные методы и методологические подходы, основанные на разных экономических предпосылках и использующих разные модели расчета стоимости.

Для того чтобы иметь представление о методах оценки недвижимости и понимать механизмы формирования стоимости недвижимого имущества, попробуем кратко описать экономическую и методологическую суть этих подходов.

Стоимость объекта недвижимости может быть оценена на основании суммирования затрат на его создание, такой подход к оценке называется затратным.

Основной принцип, лежащий в основе этого подхода, состоит в следующем: предполагается, что потенциальный покупатель объекта не заплатит за него больше, чем величина затрат на создание идентичного объекта недвижимости, с учетом существующего износа и разумной прибыли инвестора за инвестирование средств в создание объекта. То есть, если правильно рассчитать все затраты, вычесть имеющийся у объекта износ и добавить разумную прибыль на инвестированные средства и стоимость земли, то в результате получится рыночная стоимость объекта, рассчитанная с точки зрения затратного подхода.

Рассмотрим подробнее практическое применение этого подхода на примере оценки здания (загородного дома).

Сначала необходимо определить стоимость земельного участка как незастроенного. Это можно сделать, сравнив стоимость предложений на продажу одной сотки земли участков с сопоставимыми потребительскими свойствами (местоположение, наличие дорог и коммуникаций, близость лесных и водных объектов и т.д.).
Пример расчётов по оценке земли.

Затем надо определить величину затрат на строительство нового дома, идентичного оцениваемому. Это сделать достаточно легко, если воспользоваться специализированными справочниками укрупненных показателей стоимости строительства, таких как, например, справочник «Ко-Инвест» «Жилые дома».

Далее, из стоимости строительства нового дома нужно вычесть величину физического износа оцениваемого здания. Как правило, износ определяется в относительных величинах (процентах). Например, если износ оцениваемого дома определен в 20%, то полученную величину затрат на строительство нового дома нужно уменьшить на 20%.

На заключительном этапе оценки, мы складываем стоимость земельного участка и стоимость строительства идентичного объекта за вычетом износа и увеличиваем получившуюся сумму на величину прибыли инвестора. Средний размер прибыли инвестора можно взять на уровне 20-30%. Получившаяся в результате величина и будет рыночной стоимостью оцениваемого объекта, рассчитанной с применением затратного подхода.

Таким образом, применение затратного подхода к оценке недвижимости кратко можно выразить следующей формулой:

V = Va * (100+I) * (100-WT) /10000 + Vl , где

V – рыночная стоимость оцениваемого объекта;
Va— сумма затрат на строительство нового аналога;
I – величина разумной прибыли инвестора в %;
WT – величина износа оцениваемого объекта в %;
Vl– стоимость земельного участка как незастроенного.

Этот подход можно использовать самостоятельно при оценке простых объектов, для которых либо известны затраты на строительство, либо их легко подсчитать. К таким объектам можно отнести, например загородные коттеджи или дачи.
Пример оценки здания затратным подходом.

При применении этого подхода необходимо обратить внимание на то, что прибыль инвестора может меняться в зависимости от тенденций на рынке. Использованный в описанном примере уровень прибыли инвестора в 20-30% соответствует доходности инвестирования на стабильном рынке. Однако при росте цен прибыль инвестора, как правило, увеличивается, а на падающем рынке она может существенно уменьшаться и даже возможны ситуации, когда рыночная стоимость объекта будет ниже затрат на его создание.

Оценка стоимости объекта недвижимости возможна также на основании доходов от его эксплуатации, такой подход к определению стоимости называется доходным.

Применение доходного подхода основано на предположении, что собственник не продаст свой объект дешевле, чем текущая стоимость доходов, которые он может получить от его эксплуатации. С другой стороны, потенциальный покупатель не купит объект недвижимости дороже, чем стоит будущий доход от эксплуатации этого объекта. Предполагается, что рыночная цена объекта (цена, которая в итоге устроит и покупателя, и продавца) установится примерно на уровне стоимости доходов, которые этот объект может принести в обозримом будущем.

Доходный подход включает в себя несколько методов, мы рассмотрим для примера лишь один из них — метод капитализации прибыли. Этот метод наиболее прост в применении и с его помощью можно легко рассчитать рыночную стоимость собственной квартиры или дома.

Весь расчет стоимости объекта методом капитализации прибыли состоит из трех этапов:

1. Расчет чистого годового операционного дохода.
2. Расчет ставки капитализации.
3. Расчет величины стоимости объекта по формуле: V=NOI / R, где: V – стоимость объекта; NOI – величина чистого годового операционного дохода; R – ставка капитализации.

Чистый годовой операционный доход можно определить как разницу между годовой арендной платой и расходами по содержанию объекта. К расходам, на примере оценки квартиры, можно отнести затраты на ремонт, страхование, налог на имущество, а также потери от недоиспользования (возможно будут перерывы в поступлении арендной платы при смене арендаторов).

Ставка капитализации — это коэффициент, с помощью которого чистый доход переводится в величину рыночной стоимости объекта. Самый простой способ определить ставку капитализации – это сложить три компоненты:

1. Безрисковая ставка – величина годовой доходности при размещении капитала в самый надежный актив; можно принять ее равной эффективной годовой доходности облигаций федерального займа РФ.

2. Надбавка за риск вложения в недвижимость — компенсация инвестора за рискованность вложений (может составлять 3-7%).

3. Ставка возврата капитала – может быть определена как 100/RL, где RL -оставшийся срок экономической жизни объекта в годах. Например, для квартир в современных домах типа «монолит-кирпич» ставка возврата капитала составит примерно 1-1,5%, для квартир в панельных домах постройки 1970-1980 гг. — 4-5%.

Определив численные значения всех трех компонент, и сложив их вместе, мы получим величину ставки капитализации (R).

Теперь остается только разделить чистый годовой операционный доход от эксплуатации объекта недвижимости (NOI) на величину ставки капитализации и мы получим рыночную стоимость оцениваемого объекта. Более подробно процесс применения доходного подхода на практике описан здесь: Пример оценки недвижимости доходным подходом.

Итак, мы показали в общих чертах, как применяется доходный подход в оценке недвижимости. Заметим, что описанный метод капитализации прибыли является далеко не единственным методом в доходном подходе, но он наиболее прост в применении и может использоваться для самостоятельной оценки.

Наиболее универсальным методологическим подходом к оценке стоимости недвижимости является сравнительный (рыночный) подход.

Этот подход опирается на сравнение оцениваемого объекта с другими, аналогичными, объектами, которые продаются на открытом рынке и цены на которые известны. В этом случае сам рынок определяет стоимость объекта или условной единицы, в которой измеряется объект (например, 1 кв. м).

Самое главное в применении сравнительного подхода — это достоверность и актуальность используемой информации об аналогах. Для выбора объектов-аналогов следует использовать только проверенные источники – как правило, это предложения на продажу от известных на рынке риэлтерских компаний, где указан точный адрес объекта, приведены его подробные характеристики и фотографии, по которым можно судить о степени соответствия данного аналога оцениваемому объекту. Информации от крупных компаний, занятых в сфере торговли недвижимостью, можно доверять в большей мере, чем малоизвестным агентствам и частным объявлениям в прессе или интернете, среди которых много недобросовестных или недействительных на дату оценки предложений. Чтобы отсеять такие недостоверные предложения, информацию об аналогах, которую планируется использовать в оценке, желательно проверить на достоверность через телефонное интервью с представителем продавца.

Если для оценки стоимости недвижимости используются цены предложений о продаже, а не прошедших недавно реальных сделок, то после подбора аналогов следует определить поправку на уторговывание, т.е. размер уступки, которую продавец готов предоставить покупателю в процессе торга.

Средняя поправка на уторговывание может существенно меняться вместе с конъюнктурой рынка. На стабильном рынке она составляет 3-5 %, а при сильном падении цен во время кризиса может превосходить 10-15%. Точное определение величины этой поправки может оказаться весьма затруднительным делом, поэтому для самостоятельной оценки мы предлагаем в качестве ориентира воспользоваться таблицей «Усредненное значение поправки на уторговывание на московском рынке жилья».

Еще одна трудность при применении сравнительного подхода заключается в том, что объекты-аналоги, как бы хорошо они не были подобраны, по ряду параметров всегда будут отличаться от объекта оценки. Для преодоления этого оценщики используют систему корректировок, с помощью которой учитываются различия между оцениваемым объектом и аналогами.

Суть набора корректировок состоит в следующем: для объекта оценки выделяют основные параметры, влияющие на его стоимость (например, для квартиры это будут площадь, район, тип дома, удаленность от метро, этаж и т.д.). Если выбранный аналог превосходит в чем-то оцениваемый, то его цена должна быть уменьшена на величину вклада этого превосходства, и наоборот, если аналог в чем-то уступает оцениваемому объекту, то его цена должна быть увеличена.

Величины корректировок определяются либо на основании мнений экспертов, либо с помощью статистических моделей, но в любом случае суммарная корректировка, т.е. сумма корректировок по всем параметрам, не должна превосходить величины 15-20%. Если корректировка получается более 20%, то следует признать, что данный аналог не подходит для сравнения с объектом оценки и лучше его заменить на другой.

После корректировки стоимости аналогов можно рассчитать среднюю (по всем аналогам) стоимость 1 кв. м. (или другой условной единицы измерения объекта) и затем, умножив стоимость 1 кв. м. на общую площадь оцениваемого объекта, вычислить рыночную стоимость объекта недвижимости. Эта величина и будет являться результатом оценки, полученным при применении сравнительного подхода.

Более полное представление о применении сравнительно подхода на практике можно получить на примере оценки недвижимости сравнительным подходом.

На практике оценщик по возможности применяет все оценочные подходы (этого требуют стандарты оценочной деятельности), но результаты, полученные с помощью различных подходов, всегда отличаются друг от друга.

Для расчета итоговой величины стоимости проводят математическое взвешивание результатов, полученных с применением различных оценочных подходов. Взвешивание — это процедура расчета итоговой стоимости, учитывающая достоверность и полноту информации, использованной при применении того или иного подхода, а также соответствие сути оценочного подхода целям и задачам оценки.

Простейшим способом взвешивания является вычисление средней величины между полученными результатами, т. е. взвешивание с равными весовыми коэффициентами. Но если применять разные весовые коэффициенты для разных подходов, то необходимо обосновать, почему тот или иной подход имеет больший или меньший вес.

Применение различных методологических подходов позволяет оценщику быть более объективным, поскольку исследование объекта с различных позиций позволяет учесть все факторы и обстоятельства, влияющие на стоимость.

© Корпорация «ОЦЕНКА». Копирование запрещено.

Оценки недвижимости : Top Expert

Оценка стоимости недвижимости — процесс определения оценщиками АНО “Топ Эксперт” стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.

Внимание: сроки и стоимость зависят от сложности объекта оценки, более подробную информацию можно получить у специалистов экспертно-правового центра Топ Эксперт

Необходимость экспертной оценки недвижимости на территории Москвы возникает в тех случаях, когда планируется проведение одной из следующих операций:

  • использование имущества в качестве залога;
  • разделение собственности;
  • вступление в права наследования;
  • оформление кредита под залог недвижимости;
  • дарение недвижимого имущества;
  • внесение недвижимости в уставной капитал;
  • купля-продажа недвижимого имущества;
  • оформление договора страхования недвижимости;
  • привлечение финансовых инвестиций;
  • решение имущественных споров и др.
Виды оценки недвижимости

В оценочной практике существуют различные виды стоимости. п.5 ФСО № 2 Стоимость недвижимости подразделяется на следующие виды:

  • рыночная стоимость;
  • инвестиционная стоимость;
  • ликвидационная стоимость;
  • кадастровая стоимость.

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

  • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
  • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
  • объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
  • цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
  • платеж за объект оценки выражен в денежной форме;

Инвестиционная стоимость — это стоимость объекта оценки для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

При определении инвестиционной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учёт возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен. Инвестиционная стоимость может использоваться для измерения эффективности инвестиций.

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки — инвестиционной недвижимости для получения дохода в виде арендной платы и прироста стоимости. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учёт возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утверждённая в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

Факторы, учитывающиеся при оценке жилья

Существуют разнообразные способы оценки недвижимости в г. Москва. Чтобы определить стоимость имущества, необходимо проведение оценкинескольких факторов:

  • В оценке нуждается месторасположение объекта недвижимости: расположенные в центральных районах объекты стоят дороже, чем те, что размещены на окраине.
  • В оценке нуждаются размеры участка либо квартиры и обустройство. Чем большей является площадь недвижимости, тем выше ее цена. Наличие ремонта и коммуникаций также увеличивают цену имущества в разы.
  • В оценке нуждается престижность территории, где располагается недвижимость.
  • В оценке нуждаются соседи, которые живут поблизости. Преимущественно учитывается их средний возраст, а также социальный статус.
  • В оценке нуждается удобство подъезда.
  • В оценке нуждаются особенности инфраструктуры района.
  • Наличие мест для парковки.
  • Состояние строения, капитальные ремонты и др.
Документы, необходимые при оценке недвижимости

Если существует потребность в оценке недвижимости Москвы, необходимы следующие документы, на основании которых осуществляется оценка:

  • документы, устанавливающие право собственности на объект, оценка которого осуществляется;
  • технический паспорт объекта оценки;
  • паспорт, принадлежащий владельцу имущества для оценки.

Уточняйте интересующий Вас вопрос по контактному телефону:

+7 (495) 127-09-35
+7 (916) 435-72-27

Консультация специалиста в офисе рядом с м. Охотный ряд осуществляется по предварительной записи с целью выбора наиболее удобного времени для Вас!

С Уважением,
Коллектив ЭКСПЕРТНО-ПРАВОВОГО ЦЕНТРА «TOP EXPERT».

Загрузка…

Оценка недвижимости. Услуги по оценке стоимости недвижимого имущества в Berkshire

Цели оценки недвижимого имущества

В самом общем виде цель оценки всегда одна – определение стоимости (рыночной, инвестиционной, ликвидационной, кадастровой) объекта оценки, в данном случае — недвижимого имущества. Именно для этого клиенты и обращаются к профессиональным оценщикам.

В тоже время для каждого конкретного случая цели могут быть абсолютно различны и зависеть от того, для чего клиент обратился к эксперту, например, совершение наиболее выгодной сделки купли-продажи, внесение соразмерного другим участникам вклада в уставной капитал или же определение целесообразности инвестиций в конкретное предприятие.

В случае необходимости оценки недвижимого имущества для целей кредитования в качестве обеспечения обязательств может определяться как ликвидационная, так и рыночная стоимость недвижимости.

Иногда собственник просто хочет знать, какова стоимость недвижимого имущества, которым он владеет, тогда у оценки присутствует только общая цель, без конкретизации.

Вид стоимости, подлежащей оценке, определяется в задании на оценку.

Кому нужна оценка недвижимости

В подавляющем большинстве случаев, оценка недвижимости проводится собственником имущества, ведь именно он распоряжается объектом оценки, эксплуатирует и несет риски утраты. Однако следует учитывать, что нередки случаи, когда за оценкой обращается иной титульный владелец имущества.

Привлечение конкурсным управляющим независимого оценщика для определения стоимости имущества должника (впрочем, как недвижимого, так и движимого имущества), как правило, является необходимым этапом в конкурсном производстве.

Нередко обращаются за оценкой потенциальные инвесторы, которые собирают данные о рентабельности реализации своих активов. Управленческое звено юридического лица, которое является собственником имущества, обращается за оценкой для того, чтобы составить бизнес-план, определить направления развития или принять какое-либо решение.

Таким образом, за оценкой недвижимости может обратиться любое заинтересованное в данной процедуре лицо.

Когда требуются услуги по оценке недвижимости?

Случаи, когда может понадобиться проведение оценки недвижимости, могут быть самыми разнообразными:
  • Совершение гражданско-правовых сделок. К ним относится купля-продажа, мена и т.д. Наиболее распространенный случай, ведь собственник всегда заинтересован в выгодной реализации своих активов, а определение их рыночной стоимости, позволяет не ошибиться во время сделки.
  • Внесение недвижимости в уставной капитал. В уставной капитал могут вноситься не только денежные средства, но и иное имущество, в том числе, и недвижимость.
  • Урегулирование спорной ситуации. Рассмотрение дела в досудебном порядке, в форме медиации.
  • Предоставление доказательств в судебные инстанции. Нередко в ходе арбитражного или гражданского производства стоимость имущества подвергается оспариванию, доказать свою правоту в таком случае вам поможет профессиональная оценка.
  • Предоставление недвижимости в залог. Объем предоставляемого кредита напрямую зависит от стоимости имущества, которое предоставляется в залог.
  • Страхование недвижимого имущества.
  • Банкротство. Привлечение оценщика конкурсным управляющим для оценки собственности компании-должника.
  • Принятие управленческих решений, разработка бизнес-планов, проектов строительства и реконструкции. Сложно себе представить взвешенное управленческое решение, в основе которого не лежат точные данные о стоимости имущества, являющегося предметом решения.
  • Вступление в права наследования.

Данный перечень является открытым, так как жизненные ситуации, когда может понадобиться независимая оценка недвижимости, самые разнообразные.

Объект оценки

Среди объектов оценки могут рассматриваться следующие основные категории недвижимости:

  • Земельные участки. Объектом оценки могут являться участки различных видов целевого назначения, например, сельхоз. назначения, водного и лесного фонда, населенных пунктов и т.д. (полный перечень представлен в ч. 1. ст 7 ЗК РФ). Также следует учитывать, что земельный участок может не иметь застройку, а может и находится «под зданиями», в таком случае, по желанию клиента может быть проведена оценка земли и здания, а возможна оценка исключительно земельного участка. Крайне важным аспектом является то, на каком праве лицо владеет земельным участком: собственность, аренда и т.д. – так как от этого зависят результаты оценки.
  • Здания и сооружения. Объектом оценки могут выступать производственные здания и сооружения, а также гражданские объекты (жилые и общественные).
  • Объекты незавершенного строительства. Особая категория недвижимости, выделяется в связи с рядом юридических особенностей, например, порядок регистрации собственности. В нее входят и здания, и сооружения.

Факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости

Среди основных факторов, определяющих стоимость недвижимого имущества, можно выделить следующие:

  • Вид недвижимости, а также ее целевое назначение.
  • Физические параметры недвижимости.
  • Месторасположение. Нередко является определяющим фактором, так как даже самый скромный земельный участок в Москве может стоить в разы больше, чем несколько гектаров, расположенных на значительном удалении от какого-либо крупного города.
  • Наличие коммуникаций, близость к транспортным развязкам и магистралям.
  • Текущее физическое состояние объекта. Его изношенность и возможность использования по целевому назначению сразу после покупки.
  • Конструктивные особенности объекта недвижимости.
  • Экономические (состояние экономики на различных уровнях, платежеспособный спрос и предложение, уровень жизни населения, и т.п.).
  • Социальные (демография, плотность заселения, уровень культуры и т. п.).
  • Политические (политическая стабильность и особенности законодательства прямым или косвенным образом регулирующего владение, распоряжение и пользование недвижимостью).

Порядок проведения оценки недвижимого имущества

Процедура проведения оценки состоит из нескольких этапов:

  • На первом этапе происходит постановка задачи перед экспертом, ему предоставляются первичные данные. Заключается договор, который фиксирует права и обязанности сторон, а также их ответственность. Оценщик составляет примерный план проведения оценочных работ.
  • Сбор и анализ информации об объекте недвижимости. Один из важнейших этапов, так как точный результат можно получить только используя достоверную информацию.
  • Собственно процедура оценки. На основе анализа полученных данных оценщик определяется с методологией оценки, обосновывает выбор использования подходов оценки (доходный — основывается, прежде всего, на выгодах, ожидаемых доходах, которые потенциальный покупатель получит при приобретении данной недвижимости; затратный — включение всех затрат на восстановление или замещение имущества, с учетом всех видов износа: внешний, функциональный, физический; сравнительный, или рыночный — основан на сравнении оцениваемого объекта с аналогами, по которым доступна информация о ценах сделки) и рассчитывает стоимость объекта недвижимости.
  • Составление Отчета об оценке недвижимого имущества с последующей его передачей заказчику услуг.

Содержание отчета об оценке стоимости недвижимости

Отчет об оценке имеет различную структуру в зависимости от целей и задач оценки, вида недвижимости и т. д. Можно выделить основные разделы отчета:

  • Описание объекта. Эксперт прописывает все основные характеристики недвижимости, которые позволяют точно определить, какой объект подвергся оценке.
  • Анализ рынка недвижимости. Сведения о состоянии сектора рынка недвижимости, к которому относится объект оценки.
  • Применимая методология. Экспертом описываются методы, которые он применял в оценке, обосновывается их целесообразность.
  • Описание процесса. Оценщик прописывает все действия, которые были им предприняты для определения рыночной (или иной) стоимости недвижимости.
  • Итоговая стоимость объекта оценки. В данном разделе независимый оценщик делает вывод об итоговой стоимости имущества на конкретную дату оценки.

При этом данный документ должен соответствовать всем требованиям к Отчету об оценке, установленным законодательными нормами.

Оценка стоимости недвижимости | Серконс

Недвижимое имущество является самой ценной составляющей среди активов как юридических, так и физических лиц. Поэтому важно знать его рыночную цену. Владельцы недвижимого имущества имеют не совсем точное представление о том, сколько оно стоит. Поэтому для выполнения оценочных работ нужно обращаться только к самым грамотным специалистам.

Необходимость оценки может возникнуть в разных случаях, при совершении многих операций.

Одно из направлений нашей работы — выполнение оценочных работ недвижимого имущества, находящихся в ведении частных или юр. лиц. У нас работают опытные сотрудники. Они выполнят оценочные процедуры в короткие сроки и с высоким качеством. По итогам проделанной работы будет сформирован подробный отчет, который обладает доказательной ценностью, к примеру, в случае судебного разрешения спорных вопросов.

Условия, на которых оказывается услуга оценки недвижимости, будут зависеть от общей трудоемкости всех необходимых процедур и от степени срочности их исполнения.

Чтобы узнать детали дальнейшего сотрудничества, просто наберите наш номер телефона, и получите первичную консультацию. Сотрудники ответят на любые интересующие вопросы.

Уже на стадии первичной консультации наши сотрудники дадут необходимые консультации и ценные советы. Важно знать, из чего будет состоять пакет документов. Наши консультанты дадут указания и по этому поводу. Процесс экспертизы начнется сразу после подписания договора.

Сроки работ зависят от многих нюансов, потому определить их заранее сложно. В одних случаях (к примеру, если нужно провести оценку гаражной недвижимости и небольших объектов) на все уйдет не более одного рабочего дня. В других же понадобится несколько дней. Все оценочные работы будут проделаны оперативно и точно в договорные сроки. Мы понимаем, как дорого для наших клиентов время, и экономим его.

Особенности оценочных работ

Прежде всего, необходимо определиться, что именно относят к недвижимому имуществу. В общем плане, это участки земли, либо расположенные на них строительные объекты, которые переместить не представляется возможным без нанесения им значительного ущерба.

Кроме того, нужно учитывать, что в закон нашей страны разграничивает так называемую недвижимость «по происхождению» и «по праву». В первую категорию попадают земельные участки, недра, а также постройки и даже многолетние посадки. Во вторую же относят ту недвижимость, которая подлежит госучету. Таковыми могут являться речные и морские суда, летательные аппараты и т.п.

К недвижимости могут быть отнесены и те строения, которые представляют определенную историческую и культурную ценность, но при этом одновременно используются и с практической точки зрения. В них могут располагаться всевозможные производства, в них могут проживать люди, либо располагаться офисные помещения. Это также необходимо принимать во внимание во время проведения процедур по оценке недвижимости. Это потребует от исполнителя знания специфических особенностей, соблюдения особых норм Закона.

В каких целях может потребоваться проведение оценочной процедуры

Проведение независимой оценки недвижимости может понадобиться во многих случаях. Начиная с необходимости купить или продать небольшой гараж и заканчивая развернутой экспертизой помещения промышленного назначения, к примеру, при смене собственника.

Несколько самых характерных назначений процедуры:

  • Для определения истинной рыночной стоимости при совершении операций по купле и продаже. Причем, инициатором оценочной экспертизы выступают как продавцы, так и покупатели
  • При акционировании компании, в том числе, связанным с вовлечением новых инвесторов
  • При распределении долей, принадлежащих собственникам
  • Если необходимо застраховать объект
  • Для определения суммы налогового бремени
  • Если нужно получить потребительский, либо ипотечный кредит – то есть выставить недвижимость в качестве залога для кредитно-финансовой организации
  • Если планируется сдавать данный объект в аренду
  • При кадастровой оценке земельного участка, на котором или рядом с которым располагается объект оценки
  • При ликвидации объекта
  • При исполнении судебных предписаний
  • При урегулировании наследственных прав, гражданских имущественных споров

Инициаторы оценочной экспертизы получат точные и объективные сведения о цене. Это позволит иметь юридическое основание при выполнении операций с оцениваемым объектом недвижимости.

Какие документы нужно предъявить заказчику услуги оценки

Без необходимого пакета документов невозможно провести точную оценку объекта недвижимости. Чтобы специалисты смогли провести ее быстро и объективно, инициатору экспертизы необходимо предъявить пакет документов, состоящий из:

  • Документации, в которой обозначены физические границы оцениваемого объекта. Это геодезическая карта либо план, в которых обозначено положение оцениваемого участка, сопровождаемое полным техническим описанием
  • Выписок из БТИ
  • Документации, в которой описывается объект
  • Документов, которые подтверждают право на собственность объекта
  • Документов о наличии обременений, относящихся к оцениваемым недвижимым объектам

Кроме перечисленного, в зависимости от ситуации, наши эксперты могут попросить предъявить набор иных документов. Информацию по этому поводу можно получить на стадии первичной консультации после того, как эксперт ознакомится со всеми деталями предполагаемой оценки.

Какие услуги оценки недвижимости мы можем предложить

Нашей компанией проводятся независимые экспертизы по оценке объектов недвижимости. Можно заказать как оценку небольшого гаражного строения или участка земли, так и крупного объекта. Мы гарантируем высокое качество исполнения всех заказанные у нас оценочных работ.

Мы окажем услуги, связанные:

  • С предпродажной оценкой объекта. Инициатором проведения оценочной экспертизы выступает как продавец, так и покупатель
  • С определением как рыночной, так и кадастровой стоимости незастроенного земельного участка, либо территории, освобождаемой для выполнения строительных работ
  • С оцениванием недвижимых объектов, которые предполагается сдавать или брать в аренду
  • С оценкой объектов, строительство которых было не завершено
  • С оцениванием жилых объектов недвижимости. Часто это нужно, чтобы юридически верно урегулировать наследственные и другие имущественные споры
  • С оценкой недвижимости, находящейся за пределами городской черты. Это дача, загородный коттедж, охотничий домик, баня, гараж и т.п.
  • С оценкой объектов недвижимости коммерческого назначения
  • С оценкой объектов недвижимости после нанесенного им ущерба

Почему стоит сотрудничать с нами

На рынке работает много компаний, в том числе, и фирм-однодневок, привлекающих клиентов низкими расценками. Не стоит, однако, доверять подозрительным предложениям. Ведь, как показывает весь наш опыт, за слишком низкими ценами обычно скрывается низкое качество услуг.

Наша компания предлагает оценочные экспертизы, связанные с объектами недвижимости. Нашим сотрудникам знакомы все законы, «подводные камни», которые скрываются в данной сфере.

Среди наших преимуществ можно отметить:

  • Юридическую безупречность предоставленных отчетов. Все процедуры исполняются в соответствии с существующими нормами и стандартами
  • Гарантию высокого качества всех проделанных нами работ
  • Оперативный выезд специалиста на объект. Это может потребоваться, например, если нужно оценить состояние недвижимости после пожара или затопления «по горячим следам»
  • Доставку отчетной документации
  • Сформированные нами отчеты имеют доказательную юридическую силу
  • Оказание консультативной помощи в полном объеме
  • Минимальные сроки выполнения всех заказанных экспертных мероприятий
  • Доступные цены

Наша компания сотрудничает с частными и юридическими лицами.

Часто задаваемые вопросы:

  1. Как проходит процедура оценки?
  2. Процедура оценки начинается с составления задания на оценку. После нужно договориться о времени проведения оценки. Оценщик приедет на объект со всей необходимыми инструментами и документами — лазерной линейкой, договором на оценку, бланком акта осмотра и т. д. Затем оценщик производит непосредственные работы по оценке, осуществляет осмотр и детальное фотографирует объект и прилежащие территории. Далее уже в офисе происходит сбор дополнительной информации, оценка средней стоимости недвижимости в данном районе, составление расчетов и основного отчета по оценке.

  3. Что является результатом оценки?
  4. По итогу проведения оценки недвижимости предоставляется отчет на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа, выполненный в соответствии с заданием на оценку и содержащий обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основании собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. Содержащееся в отчете итоговое значение стоимости действительно только по состоянию на дату оценки. При необходимости отчет выпускается в нескольких экземплярах.

  5. Какой период времени оценка имеет юридическую силу?
  6. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета. (статья 12 135 ФЗ).

Отправьте заявку на оценку недвижимости

Среди наших клиентов

Оценка жилой недвижимости | Оценочная компания Аппрайзер

Оценка квартиры

Оценка комнаты


Оценка жилой недвижимости представляет собой определение ее рыночной стоимости на указанную дату. На сегодняшний день данный вид оценочных услуг является наиболее популярным и востребованным. Это обусловлено неоднородностью, огромным многообразием объектов жилой недвижимости, а также постоянным развитием системы долгосрочного ипотечного кредитования. 

Существует три направления оценки жилых помещений:

Определение стоимости объекта жилой недвижимости может быть выполнено для разных целей. Чаще всего услугами оценщиков пользуются при продаже или покупке жилой недвижимости, вступлении в наследство, приватизации, разделе имущества, страховании объекта, внесении его в залог, получении ипотечного кредита физическим или юридическим лицом. В зависимости от сформулированной в задании цели оценки жилой недвижимости, выбирается обоснованный метод оценки и вид стоимости: рыночная, ликвидационная или инвестиционная.

Следуя письменному заданию на оценку, определяется стоимость квартир, комнат в квартире, подсобных помещений, жилых домов. Также при оценке жилой недвижимости учитывается и рыночная стоимость права собственности или других вещных прав, таких как право пользования или аренда, которые применены в отношении к рассматриваемому объекту.

 

Принципиальными факторами, на которые обращают внимание специалисты-оценщики при определении рыночной стоимости жилого объекта недвижимости, являются:

  • местоположение объекта: город, район города, обеспеченность объектами инфраструктуры района (магазины, школы, больницы, детские сады и прочее) и их удаленность от рассматриваемого объекта, транспортная и пешеходная доступность, вид преобладающей в округе застройки, степень благоустройства прилегающей территории;
  • характеристики объекта: этажность (для индивидуального жилого дома) или этаж (для квартиры), число комнат, общая площадь помещений и площадь кухни, наличие перепланировок, высота потолка, внутренняя отделка, состояние и вид стеклопакетов, наличие системы безопасности;
  • состояние здания: тип объекта, год его постройки, материалы перекрытий и стен, количество этажей, техническая оснащенность, наличие и состояние инженерных коммуникаций, наличие стоянки и детской площадки.

Определение оценки

Что такое аттестация?

Оценка — это оценка имущества, такого как недвижимость, бизнес, предметы коллекционирования или антиквариат, по оценке уполномоченного лица. Уполномоченный оценщик должен быть назначен регулирующим органом, регулирующим юрисдикцию оценщика. Оценка обычно используется для целей страхования и налогообложения или для определения возможной цены продажи объекта или имущества.

Ключевые выводы

  • Оценка — это оценка имущества, такого как недвижимость, бизнес, предметы коллекционирования или антиквариат, по оценке уполномоченного лица.
  • Уполномоченный оценщик должен иметь назначение регулирующего органа, регулирующего юрисдикцию оценщика.
  • Оценка может производиться в налоговых целях при оценке благотворительных пожертвований, а также в рамках страховых полисов, требующих оценки страхуемых товаров.

Общие сведения об аттестации

Оценки используются во многих типах сделок, включая операции с недвижимостью. Если, например, оценка дома окажется ниже покупной цены, ипотечные кредиторы, скорее всего, откажутся финансировать сделку.Если потенциальный покупатель не пожелает и не сможет предложить разницу между оценочной стоимостью и предложением кредитора о финансировании, сделка не состоится.

Оценщик может использовать любое количество методов оценки для определения подходящей стоимости объекта или собственности, включая сравнение текущей рыночной стоимости аналогичных свойств или объектов.

Оценка также проводится для целей налогообложения при определении стоимости благотворительных пожертвований для детализированных вычетов.Вычеты могут уменьшить ваши налоги, причитающиеся IRS, путем вычета суммы вашего пожертвования из вашего налогооблагаемого дохода. Оценка также может быть полезным инструментом в разрешении конфликтов между наследниками имущества путем определения стоимости недвижимости или личного имущества, которое будет разделено.

Виды оценок

Оценка жилья

Оценка дома необходима в процессе покупки и продажи дома, а также при рефинансировании существующей ипотеки. Рефинансирование — это переоценка ссуды или ипотеки с учетом текущих процентных ставок и новых условий.

Оценка определяет стоимость дома, чтобы убедиться, что цена отражает состояние дома, возраст, местоположение и такие характеристики, как количество ванных комнат. Кроме того, оценка помогает банкам и кредиторам избегать ссуды заемщику денег, превышающих стоимость дома.

В случае дефолта, когда заемщик больше не может производить платежи, банк использует оценку как оценку дома. Если дом находится в отчуждении, когда банк вступает во владение домом, его необходимо перепродать, чтобы помочь кредитору возместить любые убытки от выдачи ипотечной ссуды.Важно помнить, что когда банк предоставляет ипотечный кредит, он передает полную стоимость дома продавцу на дату его продажи. Другими словами, у банка нет денег, а взамен он обещает заплатить плюс проценты от заемщика. В результате оценка важна для процесса кредитования, поскольку она помогает банку избежать убытков и защитить себя от кредитования в объеме, превышающем то, который он мог бы получить в случае дефолта заемщика.

Предметы коллекционирования или антиквариат

Профессиональная оценка может проводиться для многих предметов, включая предметы коллекционирования, антиквариат или бабушкиное серебро.В идеале вам понадобится несколько оценок предмета от аккредитованного профессионала. Оценщики могут взимать фиксированную почасовую ставку.

Оценка сертифицированного оценщика, скорее всего, будет справедливой и беспристрастной, тогда как местный магазин коллекционирования имеет стимул предложить вам меньшую цену за предмет. Кроме того, владельцы могут получить представление о ценности предмета, проверив коллекционные журналы и онлайн-оценочные сайты. Большинство веб-сайтов взимают небольшую плату, например 10 долларов, за оценку предмета. Конечно, получение стоимости в Интернете осуществляется с помощью фотографий предмета и не является официальной оценкой, но она должна дать вам представление о том, чего он стоит, прежде чем продолжить.Если вы решите провести аттестацию, Американское общество оценщиков насчитывает тысячи членов и является отличным местом для начала поиска аккредитованного профессионала.

Оценка и страхование

Некоторые виды страховых полисов также требуют проведения оценки страхуемых товаров. Страховые полисы домовладельцев и арендаторов защищают страхователей от потери личного имущества в результате кражи или повреждения. Эти общие правила распространяются на товары до установленного лимита в долларах.Получение оценки содержимого дома создает инвентарь собственности владельца и устанавливает его стоимость, что помогает обеспечить быстрое урегулирование в случае подачи иска.

Когда стоимость определенных предметов превышает предел политики домовладельцев, страхователь может пожелать получить дополнительную страховку, которая покрывает предметы роскоши, такие как драгоценности или предметы коллекционирования, включая предметы искусства и антиквариат. Перед оформлением полисов страхования личного имущества на дорогостоящие объекты многие страховые компании требуют от заявителей проведения оценки объекта.Оценка создает запись о существовании объекта вместе с его описанием. Это также помогает установить фактическую стоимость предмета.

Некоторые договоры страхования включают пункт об оценке, в котором указано, что владелец соглашается получить оценку от взаимно согласованного эксперта в случае спора между владельцем и страховой компанией. Нейтральная оценка может ускорить урегулирование мирового соглашения и предотвратить перерастание споров в длительные и дорогостоящие судебные процессы.

Что такое оценка? Определение оценщика

Часто возникает путаница в том, что является оценкой , а что нет. Давайте с самого начала согласимся: стандартная форма, такая как Fannie Mae 1004 / Freddie Mac Form 70, используемая ипотечной отраслью, — это , а не оценка. Оценка — это процесс, который вы, оценщик, выполняете и завершаете, а затем сообщаете о его результатах клиенту. Большинство представителей ипотечной индустрии, финансового сектора и общественности в целом не понимают разницы. Они думают, что форма — это оценка. Это нормально, но как человеку, оказывающему профессиональные услуги по оценке, очень важно знать разницу.

Получите ответы на свои ограниченные вопросы. Ознакомьтесь с нашим новым онлайн-курсом: оценки, настольные компьютеры и другие оценки ограниченного объема.

Работа с ипотечной отраслью

Если клиент является кредитором, они могут попросить вас сообщить им результаты своего анализа и заключения в стандартной отраслевой форме, например 1004/70. Вы, безусловно, можете выполнить этот запрос и предоставить им свой анализ и выводы, заполнив стандартную форму, приложив пояснительные и соответствующие дополнения, сертификаты и ограничивающие условия, изображения, карты и т. Д.как отчет об оценке. В большинстве случаев при предоставлении услуг по оценке ипотечным компаниям это именно то, что им нужно, и это то, что вы предоставляете.

Что такое аттестация?

Официальные определения

6 -е издание книги Словарь оценки недвижимости дает следующее определение оценки :

  1. «Акт или процесс выработки ценностного мнения; мнение о ценности. Оценка должна быть численно выражена в виде конкретной суммы, диапазона чисел или отношения (например,грамм. не более, более, не менее, менее) до установленной суммы (SVP)
  2. (существительное) акт или процесс формирования ценностного мнения (прилагательное) в отношении оценки и связанных с ней функций, таких как практика оценки или оценочные услуги, или относящиеся к ним. Комментарий: оценка должна быть численно выражена как конкретная сумма, как диапазон чисел или как отношение (например, ни или чем, не меньше чем) к предыдущему оценочному мнению или числовому критерию (например, оценочная стоимость залога) (USPAP , 2016-1017 изд.) »

Более прямое определение

Приведенные выше определения являются «официальными версиями». Исходя из уровня источников, вам рекомендуется понять и использовать эти формальные определения. Но давайте вернемся к более старому, более прямому определению, которое часто цитирует Эдвард Р. Кэмерон:

«Оценка — это подтверждаемое и оправданное мнение о стоимости».

Ключевые слова, которые нужно запомнить:

  • Оценка стоимости
  • Поддерживается
  • Оборона

Помните это определение в повседневной практике.Это может помочь вам сосредоточиться, дважды проверить себя и убедиться, что вы предоставляете свои услуги с надежными результатами. Если каждое выполняемое вами задание поддерживается на каждом этапе, тогда вы готовы, желаете и способны защитить свою работу и выводы перед любым, кто может задавать вам вопросы. Как лицензированный оценщик, вы обязаны предоставить своему клиенту достоверные результаты. У вас есть долг перед собой и перед своей профессией — иметь возможность поддерживать и защищать все, что вы делаете.

Получите подробные ответы на такие часто задаваемые вопросы, как «Что такое аттестация?» и «В чем разница между полной и ограниченной оценкой?» в нашем учебном курсе: Оценка ограниченного объема и отчеты об оценке: соблюдение требований и конкурентоспособность.Кроме того, пройдите наш новый онлайн-курс: «Оценки, настольные компьютеры и другие оценки ограниченного объема».

Получите ответы на свои ограниченные вопросы. Ознакомьтесь с нашим новым онлайн-курсом: оценки, настольные компьютеры и другие оценки ограниченного объема.

Что такое оценка недвижимости?

Определение оценки недвижимости

Оценка недвижимости — это оценка рыночной стоимости объекта недвижимости на основе множества факторов.

Оценка проводится оценщиком недвижимости , который специально обучен оценивать рыночную стоимость недвижимости и имеет соответствующую лицензию.При покупке или продаже дома оценка недвижимости является полезным инструментом, но она также используется ипотечными кредиторами, чтобы определить, имеет ли недвижимость достаточно высокую рыночную стоимость для обеспечения адекватного обеспечения ипотечного кредита. Это не точная наука.

Методы оценки недвижимости


Есть 3 основных метода оценки недвижимости, которые иногда используются в сочетании друг с другом. Какой метод используется, зависит от обстоятельств, в которых будет использоваться недвижимость.

Сравнительный подход к продажам

Это наиболее часто используемый метод. В этом методе оценщик недвижимости будет искать недавние продажи недвижимости в районе недвижимости, которая будет оцениваться, и постарается использовать как можно более похожую недвижимость. После получения сопоставимой собственности, недавно проданной, оценщик затем сравнит характеристики недавно проданной собственности с объектом собственности, чтобы получить рыночную стоимость объекта собственности, либо добавив, либо вычтя стоимость характеристик к стоимости объекта собственности.

Пример

По соседству с объектом оценки оценщик обнаружил три объекта, которые были проданы в течение последних трех месяцев по 200 000 долларов каждое. Объект недвижимости того же возраста, площади в квадратных футах и ​​типа строительных материалов. Однако в рассматриваемой собственности есть гараж на три машины вместо гаража на одну машину, и его участок немного больше, чем у недавно проданных объектов. Оценщик рассмотрит недавние продажи, а также добавленную стоимость большего гаража и большего участка.Затем оценщик может оценить объект недвижимости в 225 000 долларов.

Подход замещения затрат

В этом методе оценщик проведет осмотр собственности, отметив тип и качество используемых материалов. Затем оценщик определит, сколько будет стоить замена собственности с использованием сопоставимых материалов. После получения значения восстановительной стоимости оценщик вычитает стоимость амортизационного коэффициента в зависимости от возраста и состояния собственности.

Пример

Объектом собственности является дом с тремя спальнями, замена которого обошлась в 250 000 долларов с использованием сопоставимых материалов. Однако из-за возраста собственности некоторые элементы, такие как крыша, подходят к концу срока полезного использования. Оценщик произведет амортизацию крыши и других материалов, а затем может определить, что недвижимость имеет рыночную стоимость 225 000 долларов.

Доходный подход

Этот метод чаще всего используется для коммерческой и арендуемой недвижимости.Оценщик рассмотрит доход, который приносит недвижимость, а также потенциальный доход, который она может принести. Из этого дохода оценщик вычитает расходы на содержание недвижимости. Вычитая затраты из дохода, оценщик определит средний годовой или ежемесячный или чистый доход для собственности. Эта цифра будет умножена на множитель лет, в зависимости от того, как долго покупатель желает ждать возврата своих инвестиций.

Пример

В настоящее время недвижимость сдается за 1500 долларов в месяц с расходами 200 долларов.00 в месяц. Собственность имеет чистую прибыль в размере 1300 долларов в месяц или 15 600 долларов в год. Оценщик определяет, что этот тип недвижимости будет иметь коэффициент возврата инвестиций 12 лет. Затем оценщик оценит недвижимость на основе доходного подхода в 187 200 долларов.

Оценка недвижимости l — это просто инструмент для определения рыночной стоимости собственности, но она играет важную роль в сделке купли-продажи недвижимости. В First Foundation мы можем вместе с вами рассмотреть вашу оценку недвижимости , ответить на любые ваши вопросы или связать вас с квалифицированным оценщиком.

Связанные термины

Если вы хотите узнать больше об оценке недвижимости, свяжитесь с нами сегодня!

Определения экспертизы

Что такое оценка?

Оценка — это процесс, ведущий к выработке мнения о ценности. Это мнение или оценка обычно достигается путем рассмотрения трех различных подходов к оценке — подхода сравнения продаж, подхода затрат и подхода дохода.

Подход сравнения продаж обычно является наиболее точным и лучшим показателем стоимости жилой недвижимости. Используя этот метод, оценщик анализирует продажи сопоставимых домов на рынке объекта и составляет мнение о текущей рыночной стоимости объекта недвижимости.

Затратный подход — это то, сколько будет стоить замена улучшений, уменьшение физического износа и другие факторы, плюс стоимость земли.

Третий подход — это доходный подход, который наиболее важен при оценке приносящей доход собственности — он включает в себя оценку того, сколько заплатил бы инвестор на основе дохода, получаемого от собственности.

В чем разница между домашним осмотром и оценкой?

Домашний инспектор оценивает физическое состояние здания: структуру, конструкцию и механические системы, определяет элементы, которые необходимо отремонтировать или заменять, и оценивает оставшийся срок полезного использования основных систем (таких как электрические, водопроводные, отопительные, кондиционеры). ), комплектации, конструкции и отделки. Инспектор не оценивает рыночную стоимость дома.

Отчет об оценке — это документ, который дает оценку рыночной стоимости недвижимости.Кредиторы требуют проведения оценки имущества до утверждения ссуды, чтобы гарантировать, что сумма ипотечного ссуды не превышает стоимость имущества. В большинстве случаев оценка проводится в пользу кредиторов, а осмотр дома — для покупателей.

Есть много причин для прохождения экспертизы

Ежегодно бесчисленное количество людей в Соединенных Штатах покупают, продают или рефинансируют недвижимость. В большинстве этих сделок участвуют ипотечные кредиторы, которым требуется оценка для подтверждения стоимости рассматриваемой собственности.Однако есть много других причин, по которым люди заказывают аттестацию.
Если вам нужно объединить счета, нужно платить за обучение в колледже или вы просто хотите использовать собственный капитал своего дома, вам понадобится новый заем. Обычно для этого требуется новая оценка собственности.

Жаргон оценщика

Слышали ли вы, что оценщик использует незнакомый термин или нашли терминологию в отчете об оценке, которую вы не поняли? Оценщики не собираются говорить на иностранном языке, но в каждой профессии есть свой жаргон.Вот несколько примеров распространенного жаргона оценщиков и их значений:

Корректировка: Когда сопоставимые объекты недвижимости были идентифицированы, оценщик корректирует стоимость объекта недвижимости в соответствии с различиями в жилой площади, площади, фасаде, удобствах и т. п. Именно здесь профессиональная компетентность оценщика наиболее ценна.

Chattel: Личное имущество, которое может относиться к объекту собственности, но не фигурирует в заключении оценки стоимости в отчете об оценке.

Сопоставимый или «сравнительный»: Объекты собственности, такие как объект недвижимости поблизости, который недавно был продан, используются в качестве основы для определения справедливой рыночной стоимости объекта недвижимости. Единые стандарты практики профессиональной оценки (USPAP) устанавливают четкие руководящие принципы для сопоставимого отбора.

Drive-by: Оценка, которая ограничивается проверкой сопоставимых продаж и определением того, что собственность действительно существует и не имеет явных дефектов или повреждений, видимых снаружи.Форма Fannie Mae для такого типа оценки — это 2055 год, поэтому вы можете услышать, что проезжающий мимо автомобиль называется «2055».

Справедливая рыночная стоимость: Мнение оценщика о стоимости, указанное в его или ее отчете об оценке, должно отражать справедливую рыночную стоимость собственности — то, что готовый продавец заплатил бы желающему покупателю в коммерческой сделке.

GLA: «Общая жилая площадь» — сумма всей надземной площади, включая лестницы и кладовые. GLA часто определяется с помощью измерений наружных стен.

Скрытые дефекты: Недостаток собственности, который не является очевидным, но который влияет на справедливую рыночную стоимость. Примерами могут быть структурные повреждения или заражение термитами.

MLS: Служба множественного листинга — это собственный список всех объектов недвижимости на рынке в данной области и их листинговых цен, а также запись всех недавних закрытых продаж и их продажных цен. Созданные агентами по недвижимости и используемые агентами по недвижимости, многие оценщики платят за доступ к этим базам данных, чтобы помочь в сопоставимых исследованиях выбора и корректировки.

Устаревание: Стоимость активов снижается по мере того, как ухудшаются их возможности или разрабатываются более желательные альтернативы. Функциональное устаревание — это наличие или отсутствие характеристики, которая делает недвижимость нежелательной. Устаревание может также произойти из-за того, что прилегающая территория меняется, что делает особенность собственности менее желательной.

Тема: Сокращение от оцениваемого имущества — «объект оценки».

Срок полезного использования: Время, в течение которого объект недвижимости может приносить пользу своему владельцу.

URAR: Сокращение от Uniform Residential Appraisal Report, Fannie Mae form 1004, это форма, которую требует большинство кредиторов, если им нужна полная оценка (то есть с сквозной проверкой).

USPAP: Сокращение от Uniform Standards of Professional Appraisal Practice, USPAP продвигает стандарты и профессионализм в оценочной практике, и часто принимается в виде закона в штате. Он публикуется Фондом оценки, неправительственной организацией, учрежденной Конгрессом, среди прочего, для поддержания стандартов оценки.

Прогулка: Осмотр, который включает посещение каждой части интерьера дома, используемой для оценки стоимости.

График аренды: Заявление о предлагаемых арендных ставках, определяемых владельцем или управляющим имуществом, или обоими, на основе предполагаемых расходов здания, рыночного спроса и предложения и долгосрочных целей владельца в отношении собственности.

Отчет о прибылях и убытках: Кредитор должен использовать эту форму для определения суммы операционного дохода, который может быть использован при оценке кредита заявителя по заявкам на обычную ипотеку, которые обеспечены одной семейной инвестиционной недвижимостью и всей двух- или четырехлетней недвижимостью. семейное имущество (включая те, в которых заявитель занимает одну из квартир в качестве основного места жительства).

Глава 19 — Оценка имущества

Для тех профессионалов в сфере недвижимости, которые занимаются продажей коммерческой недвижимости, важно получить представление о подходе капитализации дохода к оценке. Поскольку это один из наиболее сложных видов оценки собственности, этот процесс обычно занимает больше времени.

Когда будет использоваться капитализация дохода?

Недвижимость, которая, как ожидается, будет приносить доход владельцу, обычно оценивается с использованием метода капитализации дохода.Это применимо к таким объектам, как офисные здания, торговые центры и большие жилые комплексы. Если вспомнить, многоквартирные квартиры, насчитывающие более четырех квартир, считаются коммерческой недвижимостью.

Что такое подход капитализации дохода?

Подход капитализации дохода к оценке имущества означает, что оценщик будет оценивать имущество, используя чистый операционный доход и разделив его на ставку капитализации (также называемую капитализацией).

Конкретная формула выглядит следующим образом:

Чистая операционная прибыль / ставка капитализации = рыночная стоимость

[Чистая операционная прибыль, деленная на ставку капитализации, равна рыночной стоимости]

В отношении ставок капитализации следует отметить одну важную вещь , на основе этой формулы.
Чем ниже ставка капитализации, тем выше стоимость недвижимости.
И наоборот, чем выше ставка капитализации, тем ниже стоимость недвижимости.
Ставки капитализации указывают на риск.

Инвестор в недвижимость будет применять более высокую ставку капитализации к собственности, если они считают, что недвижимость представляет собой больший риск с точки зрения инвестиций.
С другой стороны, инвестор в недвижимость был бы готов использовать более низкую ставку капитализации, если недвижимость представляет собой меньший инвестиционный риск.Ставки капитализации варьируются от типа собственности к типу собственности и от района к району.

Новый элитный многоквартирный дом можно продать, используя ставку капитализации только 5% (поскольку это может считаться меньшим инвестиционным риском), а 30-летний многоквартирный дом в плохом районе можно купить за Ставка капитализации 10%.

Знайте свои условия

Прежде чем понять, как работает этот метод оценки, полезно понять термины, связанные с получением рыночной стоимости.

  • Чистая операционная прибыль — эта цифра рассчитывается с использованием суммы арендной платы, генерируемой недвижимостью, за вычетом обычных расходов, связанных с недвижимостью. Платежи по ипотеке не входят в расходы!
  • Ставка капитализации — эта ставка определяется доходностью, которую инвестор ожидает получить от собственности. Например, если здание приносило 30 000 долларов чистой операционной прибыли, а недвижимость была продана за 300 000 долларов, ставка капитализации составляет 10 процентов (30 000/300 000 = 0.10)

Определение стоимости с использованием доходного подхода

Как мы ранее указывали, формула для определения стоимости с использованием доходного подхода: Чистая операционная прибыль / ставка капитализации = рыночная стоимость. Чтобы лучше понять, как эта формула используется для определения текущей рыночной стоимости, важно знать, как определяется каждое число.

Чтобы рассчитать чистый операционный доход, сначала необходимо знать валовой доход.

Валовой доход основан на всех доходах, которые, как ожидается, будет приносить здание.Это будет включать арендную плату, плату за парковку, если применимо, в случае многоквартирного дома она также будет включать сборы, такие как те, которые применяются к домашним животным, или доход, полученный от прачечных. Можно использовать среднерыночную арендную плату за аналогичную недвижимость в этом районе и основывать валовой доход на 100-процентном заполнении. Например, если текущая рыночная арендная плата за квартиру с двумя спальнями в трех кварталах от отеля составляет 1000 долларов в месяц, а в здании 20 квартир с двумя спальнями, то валовой доход составляет 1000 долларов, умноженных на 20 единиц, умноженных на 12 месяцев. , что соответствует валовому доходу 240 000 долларов США.

Валовой доход хорош для чистой прибыли инвестора, и было бы здорово, если бы можно было рассчитывать на 100-процентную оплату и размещение в течение всего года. Однако в реальности все по-другому, поэтому валовой доход — это не то, что используется для достижения рыночной стоимости. Недвижимость редко бывает занята на 100 процентов, и время от времени владелец недвижимости не может получить арендную плату за один или несколько месяцев. Эта оценка, обычно представляющая собой процент от общей арендной платы, рассчитывается для получения эффективного валового дохода.

Например, вы можете знать, что из-за текучести арендаторов, вакансий и невыплаченной арендной платы вы постоянно теряете 10% валовой арендной платы за год. Это означает, что эффективная валовая рента составит 90% от общей валовой ренты.

Наконец, есть общие расходы на недвижимость. Помните, выплаты по ипотеке не будут использоваться в качестве расходов! Фиксированные расходы, то есть расходы, которые не меняются, такие как налоги и страхование, добавляются к переменным расходам, таким как резервные требования для замены приборов, расходы на обслуживание земли (например, уборка снега, озеленение) и коммунальные платежи.Затем эти расходы вычитаются из эффективной валовой прибыли для определения чистой операционной прибыли здания.

Наконец, необходимо определить ставку капитализации.

Помните, что это ожидаемая норма прибыли, которую инвестор ожидал бы от собственности. Он рассчитывается на основе чистой операционной прибыли и продажной цены недвижимости. Формула выглядит следующим образом:

Чистая операционная прибыль / Цена продажи = Ставка капитализации

[Чистая операционная прибыль, деленная на продажную цену, равна ставке капитализации]

Этапы оценки для метода капитализации дохода

Поскольку как кредиторы, так и покупатели будут заинтересованы в общей рыночной стоимости объекта недвижимости, работа оценщика немного сложна.По возможности, оценщик захочет получить отчеты о прибылях и убытках от фактического имущества, потому что они предоставят им наиболее точную информацию, не говоря уже о том, что есть еще другие способы определения стоимости.

Шаг первый: определение рыночной арендной платы — оценщик должен определить, каковы средние рыночные арендные ставки в этом районе для объектов недвижимости, аналогичных по структуре. Например, нельзя брать арендную плату с офисного здания и применять ее к многоквартирному дому.На этом этапе важно сравнить яблоки с яблоками. Оценщик обычно использует полную заполняемость, позволяя рассчитать потенциальный валовой доход.

Шаг второй: Вакансия и пропущенные платежи — оценщики должны определить среднюю долю вакансий. Если у оценщика есть доступ к самым последним отчетам о прибылях и убытках по недвижимости, этот расчет прост. В отсутствие этого оценщик может использовать «типичные» ставки вакансий и ставки по умолчанию для сопоставимых объектов недвижимости, которые часто можно получить из последних данных о продажах этих объектов.Эти убытки вычитаются из потенциального валового дохода, чтобы получить эффективный валовой доход.

Шаг третий: общие операционные расходы — некоторые фиксированные расходы, такие как налоги и страхование, легко получить. Налоговые ставки можно узнать в муниципалитете, а страховые ставки можно получить у надежной страховой компании, у которой есть аналогичная недвижимость в своем портфеле. Переменные расходы, такие как резервы, будут рассчитываться на основе множества факторов, в том числе того, какие удобства владелец предлагает арендаторам, какая мебель и приспособления являются частью здания и т. Д.Оценщик должен просмотреть договор купли-продажи, а также поговорить с владельцем собственности, чтобы получить эти цифры. Как только оценщик получит расчетные общие операционные расходы, они будут вычтены из расчетной валовой прибыли для получения чистой операционной прибыли.

Шаг четвертый: Ставка капитализации — когда оценщик просматривает похожие объекты недвижимости, которые были проданы в этом районе, он может прийти к разумной ставке капитализации. Например, если недвижимость стоимостью 500 000 долларов США приносит в среднем 50 000 долларов США в месяц чистой операционной прибыли, они будут использовать ставку капитализации 10% (Чистая операционная прибыль / цена продажи = ставка капитализации).Помните, что наиболее эффективный способ получить истинную ставку капитализации — это получить фактическую чистую операционную прибыль от владельца недвижимости.

Шаг пятый: определение стоимости — последний шаг, который сделает оценщик, — это установление рыночной стоимости собственности. Это делается путем деления чистой операционной прибыли на коэффициент капитализации собственности. Имейте в виду, что эти результаты являются приблизительными, и практически все может повлиять на результат, включая повышение налогов, спрос и предложение, а также продажи аналогичной недвижимости.

Метод капитализации дохода при оценке обычно используется только в отношении коммерческой недвижимости. Коммерческая недвижимость включает в себя крупные жилые комплексы, торговые центры, торговые центры и офисные здания. Однако такой подход к оценке не всегда является идеальным показателем реальной стоимости, поскольку существует множество факторов, которые могут повлиять на доход от коммерческой недвижимости.

Кредиторы часто озабочены финансированием собственности, такой как торговые центры, за исключением случаев долгосрочной аренды с арендатором, которого можно было бы считать «якорем». Давайте смотреть правде в глаза; Торговый центр с долгосрочным договором аренды с Wal-Mart более ценен, чем торговый центр, где самым известным арендатором является стойка для барбекю Bill & Tom’s. Как профессионал в сфере недвижимости, если вы сосредоточитесь на коммерческой недвижимости, во многих случаях вы также можете обнаружить, что покупатели этой собственности хотели бы, чтобы этот тип оценки был завершен, прежде чем они согласятся подписать договор купли-продажи. Этот процесс может быть сложным и требовать дополнительного времени по сравнению с другими методами оценки.

Рыночная стоимость: важное различие в оценке

Оценка недвижимости может использоваться для решения широкого круга задач: продажи, покупки, рефинансирования или урегулирования имущественного залога.Однако наиболее частая цель оценки — установить рыночную стоимость недвижимости. Хотя понятие рыночной стоимости (иногда также называемой справедливой рыночной стоимостью) часто упоминается в сфере недвижимости, ее не всегда понимают. Это тип ценностного мнения среди других определений ценности. Важно определить, что представляет собой рыночная стоимость, чтобы понять ее значимость для оценки.

Что такое рыночная стоимость?

Рыночная стоимость

имеет несколько определений и зависит от штата и региона.Один из наиболее часто используемых оценщиками — это Fannie Mae, но USPAP призывает оценщиков «определять точное определение рыночной стоимости и его авторитет, применимый к каждой оценке, выполненной с целью определения рыночной стоимости». Вообще говоря, рыночная стоимость предполагает несколько условий:

  • Покупатель и продавец, которые хорошо осведомлены, действуют в своих интересах, а не под принуждением
  • Недвижимость выставлена ​​на продажу в течение разумного периода времени
  • Оплата производится наличными или их эквивалентами, за исключением денежных или безналичных льгот

Эти условия не всегда выполняются в реальной жизни, поэтому цена, которую недвижимость может достичь на рынке, не обязательно является ее справедливой рыночной стоимостью. Например, продавцу может потребоваться покинуть этот район к определенной дате и продать недвижимость по более низкой цене, чем она могла бы достигнуть, если бы оставалась на рынке дольше.

Рыночная стоимость собственности не является оценкой или прогнозом цены. Это мнение о ценности, которое обычно попадает в диапазон. Следовательно, рыночная стоимость недвижимости может отличаться от одного оценщика к другому.

Поскольку рынок (и состояние самой собственности) может быстро меняться, рыночная стоимость также может меняться.Рыночная стоимость, указанная в отчете, является моментальным снимком во времени, поэтому отчеты об оценке действительны только в течение ограниченного времени. Датой вступления в силу оценки традиционно является дата посещения объекта оценщиком, но не обязательно. Например, если оценка назначена для урегулирования наследства, датой вступления в силу будет дата смерти владельца.

Для большинства некоммерческих объектов недвижимости оценщики оценивают рыночную стоимость, сравнивая объект недвижимости с аналогичными зданиями, сопоставимыми по местоположению, характеристикам, возрасту и т. Д., проданный недавно. Однако такие сопоставимые объекты не всегда доступны, и оценщику, возможно, придется скорректировать различные свойства, используемые для соответствия предмету.

Оценщик может также столкнуться с изменяющимся рынком (повышением или понижением стоимости), который иногда влияет на рыночную стоимость собственности. Приток сопоставимых объектов недвижимости, находящихся в обращении в собственность или в короткие сроки, может привести к падению рынка, в то время как цены на недвижимость могут искусственно вырасти в результате войны торгов в области спроса.В этом случае оценщик должен провести тщательный анализ рынка и соответствующим образом скорректировать сопоставимые показатели.

Рыночная стоимость: один из многих типов оценки

Несмотря на то, что установление рыночной стоимости собственности является наиболее частой целью оценочного задания, особенно если отчет будет использоваться несколькими сторонами, это далеко не единственная цель. Рыночную стоимость иногда путают с другими оценками, которые зачастую более специализированы.

Налоговая оценка имущества рассчитывается муниципалитетом для целей расчета налога на имущество.Он определяется оценщиком с использованием различных методов, от рыночной стоимости до компьютеризированных моделей и ставок оценки, в зависимости от юрисдикции. Стоимость имущества после ремонта (ARV) — это прогноз, оценивающий рыночную стоимость имущества после завершения ремонта. Таким образом, сопоставимые объекты — это объекты не в состоянии, аналогичном текущему состоянию объекта, а после предполагаемых улучшений.

Если имущество находится в аварийном состоянии, целью оценки может быть определение стоимости имущества, если оно должно было быть продано быстро, а не после обычного периода подверженности риску на открытом рынке (ликвидационная или ликвидационная стоимость).Для приносящей доход собственности инвестора может больше интересовать ее стоимость, основанная на ставке капитализации, чем ее рыночная стоимость.

Интерпретация отчета

Определение рыночной стоимости является важной частью любого задания по оценке, поскольку цена, по которой недвижимость может быть продана, не всегда является ее справедливой рыночной стоимостью. Чтобы подготовить точный отчет, важно помнить о цели задания, так как значения различаются в зависимости от цели и использования. Для получателя оценки понимание определения рыночной стоимости поможет интерпретировать отчет и понять, почему оценка может варьироваться в зависимости от объема оценки.

Оценка стоимости использования, адрес

Стандартная стоимость, которую следует учитывать при большинстве оценок недвижимости, — это «рыночная стоимость». Большинство судебных дел, а также оценка залога для целей кредитования основываются на по рыночной стоимости. При этом иногда оценщиков просят определить «Используемая ценность» для собственности. Чем это отличается и зачем кому-то нужна ценность, которая не соответствуют тому, что рынок будет платить за недвижимость? По моему опыту, многие Те, кто пользуется оценками, не совсем понимают разницу в двух ценностях. Оба значения основанный на термине «использование», несмотря на то, что термин «рыночная стоимость» не ссылается на «Использование» в его названии. Рыночная стоимость основана на наиболее эффективном использовании собственности, а скорее чем Фактическое использование собственности на дату вступления в силу, которое требуется для выполнения Оценки in Use Appraisal.Термин «ценность использования» определен ниже.

Ценность использования: «Ценность свойства, предполагающая конкретное использование, которое может или не может быть Наилучшее и наиболее эффективное использование собственности на дату вступления в силу оценки. Ценность использования может или может не соответствовать рыночной стоимости, но концептуально отличается ». (Словарь недвижимости Оценка, 6-е издание).Термины «Ценность использования» и «Ценность использования» имеют одинаковое значение в толковый словарь.

Далее рассматривается вопрос о том, когда и почему проводится оценка ценности использования. Другими словами, когда и почему необходимо или целесообразно проводить оценку ценности использования? Ответ на это вопрос меняется в зависимости от конкретных обстоятельств и часто обсуждается среди знающих профессионалы.Во-первых, я должен заявить, что я наблюдал ситуации, когда клиенты, пытаясь получить выгодное для них заключение о стоимости, сомневались в том, что оценка ценности использования должно выполняться в отличие от рыночной стоимости. Это неправильный вопрос. В Вопрос должен быть в том, какой тип значения подходит для решения конкретной проблемы? В попытаться решить эту проблему, ниже приведены примеры, явно демонстрирующие разные значения использования и рыночные значения при одном и том же свойстве.

Пример 1

Оценка ценности использования может быть полезной в ситуациях, когда недвижимость работает ниже то, из чего имущество было бы, если бы использовалось с максимальной и наилучшей целью, а не его настоящее Использовать. Мой лучший пример — это недвижимость на пути роста, коммерчески зонированная, улучшенная с старое жилое строение и используется как резиденция.В демонстрационных целях допустим, что участок как свободный, имеет рыночную стоимость 200 000 долларов США, а недвижимость сдается по ставке 1000 долларов в месяц, что соизмеримо со стоимостью 100000 долларов. В прошлые годы рынок Стоимость сайта как незанятого могла быть намного ниже, скажем, 25000 долларов, однако текущий рост тенденции к пустым коммерческим землям повысили стоимость в настоящее время до 200000 долларов после рассмотрение стоимости сноса.В этом случае ценность использования составляет 100 000 долларов США, а рыночная стоимость составляет 200000 долларов. Имущество следует продавать на открытом рынке по цене, вдвое превышающей его ценность использования.

Пример 2

В случае, противоположном описанному выше, бывают ситуации, когда свойства выполняются при гораздо более высокий уровень, учитывая их текущее использование, а не то, что было бы в случае Наилучшее и наилучшее использование собственности. Возьмем, например, заводское здание, которое используется компания, требующая узкоспециализированного дизайна, с множеством небольших помещений и специальной электрической составные части. Арендатор требовал от владельца внести улучшения и был готов заплатить дополнительный. В демонстрационных целях допустим, что договорная рента составляет 50 000 долларов в год на рынке. где недвижимость продается за семикратную брутто-арендную плату.Таким образом, ценность использования составляет 350 000 долларов. В Рыночная арендная плата за недвижимость с улучшениями составляет всего 40 000 долларов США при отсутствии другие арендаторы готовы платить за недвижимость такую ​​премию. Таким образом, рыночная стоимость 280 000 долларов. Наибольшее и лучшее использование собственности на рынке — здание фабрики. не требуя столько комнат или специализированной электрики. Здесь недвижимость, если она находится на открытом воздухе market, вероятно, будет продаваться на 70 000 долларов меньше, или на 20% меньше, чем ценность использования.

Следовательно, понимание того, как развиваются ценности и производятся результаты, позволяет более профессиональное использование концепций оценки.

Оценка ценности использования выполняется реже, чем оценка рыночной стоимости. Наиболее оценщики обычно ожидают предоставить рыночную стоимость при проведении оценки, если только направлено иначе.Приведенный ниже список дает представление о том, когда эти два совершенно разных процесса обычно преследуют.

  • Оценка ценности использования не подходит для оценки залога, связанного с ипотекой. кредитование, поскольку они обычно не определяют, сколько рынок будет платить за недвижимость в в случае обращения взыскания.
  • Ценность использования используется в некоторых случаях местными налоговыми органами, закон разрешает. Законодательство некоторых штатов требует, чтобы налог на имущество был основан на обменной стоимости. оценки или то, что мы обычно называем рыночной стоимостью, оценками. В таких случаях Использование ценности не допускается.Многие налоговые органы предпочитают использовать ценность использования оценки особой собственности, поскольку этот метод обычно обеспечивает более высокий налог стоимость таких свойств.
  • Индустрия страхования титулов может использовать оценку рыночной стоимости или стоимости использования в связь с урегулированием имущественных претензий, в зависимости от местного государственного законодательства и деталей требовать.Хотя некоторые считают, что оценка ценности использования всегда в пользу титульной компании, это не так, особенно со специальными объектами. Большинство правил в отношении заголовков не затрагивают метод расчета убытков по полису, следовательно, решение о типе искомое значение необходимо в каждом случае.
  • Разрешение договорных споров, связанных с недвижимостью, часто требует проведения экспертизы. В зависимости от характера спора, языка договора, прецедентного права и / или статутного права, эти влияния могут требовать, чтобы ценность использования использовалась при оценке продемонстрировать повреждения или другую информацию, относящуюся к конкретной ценности
  • По своему опыту я обнаружил, что большинство статутных законов, касающихся компенсации ущерба, такие как выдающийся домен, договорное право и т. д., указывает использование рыночной стоимости, а чем ценность использования.

В заключение, не существует единого правила, которое бы определяло, будет ли оценка конкретный тип собственности — рыночная стоимость или ценность использования. Каждое решение имеет свои достоинства, учитывая обстоятельства, связанные с проблемой, которую необходимо решить.Один из первых и основных руководящими факторами такого решения являются законодательные акты местных штатов. Обсуждения с оценщик, предложит направление в отношении объема работ и надлежащей стоимости, которую следует искать в конкретной ситуации.

Следует отметить, что термин «ценность использования» используется вне сферы оценки недвижимости. и он может иметь разные значения и толкования применительно к другим активам, таким как движимое имущество, предприятия и нематериальные активы.Эта статья предназначена только для Ценность использования недвижимости.

Чарли Эллиотт, MAI, ASA, SRA, сертифицированный генеральный оценщик, является основателем ELLIOTT & Company Appraisers. Эллиотт & Company — это оценочная управляющая компания, специализирующаяся на комплексных оценках титульных требований в отрасли титульного страхования.Г-н Эллиотт не является поверенным, и ничто из содержащегося в нем не должно толковаться как юридическое заключение или юридическая консультация. Все заявления и мнения, содержащиеся в настоящем документе, были разработаны г-ном Эллиоттом с учетом его трех десятилетий образования, подготовки и опыта работы в качестве комплексный оценщик недвижимости.

.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.