Оценка недвижимости проводится на основе информации: Статья 1 / КонсультантПлюс

Содержание

Оценка имущества | порядок проведения

Процедура проведения оценки в большинстве типовая и выполняется в определенном порядке. В ходе предварительных переговоров между представителем оценочной компании и клиентом определяются:

  • объект;
  • цель;
  • вид определяемой стоимости;
  • сроки;
  • наличие необходимой информации;
  • цена.

По результатам предварительных переговоров заключается договор, в котором указываются цена, сроки выполнения заказа, порядок взаиморасчетов.

Эксперт производит осмотр оцениваемого имущества, собирает недостающую информацию, привлекает специалистов для инструментальных исследований, а также технических или строительных экспертиз.

Анализ включает следующие этапы:

  • Интервью с клиентом.
  • Определение цели и вида определяемой стоимости.
  • Сбор информации об объекте.
  • Изучение материалов и документов, предоставленных клиентом.
  • Выбор возможных подходов и методов анализа.
  • Расчет цены объекта выбранными подходами и методами.
  • Сведение результатов, принятие заключения о стоимости объекта.
  • Составление отчета по результатам проведенных расчетов.
  • Оформление отчета согласно с утвержденными стандартами.

После получения всех сведений эксперт выполняет оценку имущества и составляет отчет. Отчет содержит описание используемых методик, подробный расчет стоимости, сведения о квалификации ответственных исполнителей и опыте их деятельности. При отсутствии разногласий между Заказчиком и Исполнителем подписывается Акт сдачи-приемки.

ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ

Результатом работы Оценщика является отчет. Отчет оформляется в соответствии с требованиями 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г., статья 11 (в ред. Федерального закона от 27. 07.2006 N 157-ФЗ) и Федеральными стандартами ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3, утвержденными Приказами Минэкономразвития от 20 июля 2007 г. №№254-256.

Требования к содержанию отчета:

Независимо от вида объекта отчет содержать следующую информацию:

  1. Основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов содержаться:
  • общая информация, идентификация объект;
  • результаты, полученные при применении различных подходов;
  • итоговая цена объекта;
  • Задание в соответствии с требованиями федеральных стандартов;
  • Сведения о заказчике и об оценщике. В отчете приведены следующие сведения о заказчике и об оценщике.
  • Сведения о заказчике:

    • юридическом лице: организационно-правовая форма; полное название; основной государственный регистрационный номер (далее — ОГРН), дата присвоения ОГРН; адрес;
    • физическом лице: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший документ.

    Сведения об оценщике:

    • об оценщике, работающем на основании трудового договора: фамилия, имя, отчество оценщика, информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков, номер и дата выдачи документа, подтверждающего компетентность в оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности, а также организационно-правовая форма, полное наименование, ОГРН, дата присвоения ОГРН; адрес юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;
    • об оценщике, осуществляющем оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ; информация о членстве в организации оценщиков; номер и дата выдачи документа, подтверждающего компетентность в оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности;
    • информация обо всех привлекаемых к проведению и подготовке отчета организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении анализа;
  • Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки;
  • Применяемые стандарты оценочной деятельности. В отчете об оценке должна быть приведена информация о федеральных стандартах, стандартах и правилах оценочной деятельности, используемых при проведении оценки объекта;
  • Описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики. В отчете должна быть приведена следующая информация об объекте:
    • количественные и качественные характеристики объекта оценки.

    Данная информация в зависимости от объекта должна содержать, в том числе, сведения об имущественных правах, связанных с объектом, физических свойствах объекта, износе, устаревания;

    • количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки;
    • информация о текущем использовании объекта;
    • другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту анализа, существенно влияющие на его стоимость;
  • Анализ рынка, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений факторов влияющих на цену;
  • Описание процесса оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к анализа. В данном разделе указывают применение подходов к оценке с приведением расчетов или обоснован отказ от применения подходов к оценке;
  • Согласование результатов. В разделе согласования результатов должно быть приведено согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов.
  • При согласовании результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода оценщик должен привести в отчете об оценке описание процедуры соответствующего согласования. Если при согласовании используется взвешивание результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен обосновать выбор использованных весов, присваиваемых результатам, полученным при различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода.

    В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики, в том числе право устанавливающих и право подтверждающих документов, а также документов технической инвентаризации, заключений спец экспертиз и другие документы по объекту (при их наличии).

    Отчет об оценке пронумерован, прошита каждая страница, подписан и скреплен печатью организации.

    Основным направлением ООО «Городская Экспертиза» является оценка недвижимости (зданий, квартир, загородных домов), ценных бумаг и оборудования.

    Что нужно знать о кадастровой стоимости объекта недвижимости и как её оспорить?

    Рубрика «Вопрос – ответ»: Что нужно знать о кадастровой стоимости объекта недвижимости и как её оспорить?

    15 Октября 2021

    В рамках рубрики «Вопрос – ответ» Росреестр еженедельно публикует материалы, посвященные разъяснению актуальных вопросов в сфере земли и недвижимости.

    У объекта недвижимости есть кадастровая стоимость. Она применяется при расчете земельного налога и налога на имущество, арендной платы, выкупной стоимости объекта недвижимости в случае его выкупа из государственной или муниципальной собственности и для иных предусмотренных законодательством целей. Эксперты Росреестра рассказали, из чего складывается размер кадастровой стоимости и как ее оспорить.


    Что такое кадастровая стоимость и как она определяется?

    Кадастровая стоимость
    – полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов. Она определяется в соответствии с методическими указаниями и требованиями, установленными Федеральным законом № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

    Кадастровая стоимость определяется на основе рыночной и иной информации, которая связана с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости. Например, при ее расчете может учитываться город и район, в котором расположена недвижимость, ее нахождение в границах зон с особыми условиями использования территории, а также ее состояние и площадь.

    Государственная кадастровая оценка недвижимости проводится на основании решения органов исполнительной власти каждого региона. Кадастровую стоимость объектов недвижимости определяют специально созданные в субъекте Российской Федерации государственные бюджетные учреждения. Итоговую кадастровую стоимость утверждают органы исполнительной власти каждого региона.

    Обращаем внимание! В минувшем году вступил в силу Федеральный закон от 31.07.2020 № 269-ФЗ, который направлен на совершенствование кадастровой оценки. Его главный принцип – «любое исправление – в пользу правообладателя». Если исправление привело к уменьшению стоимости, то новая стоимость применяется ретроспективно взамен старой.

    Согласно закону, с 2022 года устанавливается единый цикл кадастровой оценки и единой даты оценки – раз в четыре года (для городов федерального значения – раз в два года по их решению).

    Кроме того, по новым правилам за некачественную кадастровую оценку директора бюджетных учреждений привлекаются к ответственности – она зависит от доли (более 20%) подтвержденных судом некорректных отказов в исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

    Как узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости?

    Узнать кадастровую стоимость объектов недвижимости можно несколькими способами.

    На сайте Росреестра с помощью простых и удобных сервисов:


    Из выписки из ЕГРН
    о кадастровой стоимости объекта недвижимости. С помощью нее можно не только узнать кадастровую стоимость, но и подтвердить ее. Такая выписка выдается бесплатно любому лицу, ее можно получить как лично в офисах МФЦ, так и онлайн на сайте Росреестра, на сайте Госуслуг, или через сервис Федеральной кадастровой палаты;

    В личном кабинете на сайте ФНС России. Этим способом можно узнать кадастровую стоимость только в отношении тех объектов недвижимости, по которым уплачиваются налоги.

    Как оспорить кадастровую стоимость?

    Для этого необходимо направить заявление об оспаривании в соответствующую комиссию или в суд. Сделать это может любой человек, компания или арендатор. Основанием для оспаривания может служить установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

    Обратиться в комиссию можно в том случае, если она создана в субъекте Российской Федерации. В состав комиссии входят представители органов власти, органа регистрации прав и представитель регионального уполномоченного по защите прав предпринимателей.


    Заявление может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в ЕГРН результатов государственной кадастровой оценки до даты внесения новых результатов или результатов оспаривания, или до даты пересчета кадастровой стоимости в связи с изменением количественных или качественных характеристик объекта недвижимости.

    Был ли произведен такой пересчет, можно узнать, заказав выписку о кадастровой стоимости.

    При подаче заявления нужно приложить ряд документов:

    • выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая оспаривается;
    • копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;
    • отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

    Заявление об оспаривании можно подать лично, обратившись в региональные органы исполнительной власти или в офисы МФЦ, направив почтовым отправлением или онлайн через портал Госуслуг.

    Установление кадастровой стоимости в размере рыночной осуществляется бюджетным учреждением в случае принятия решения о переходе на новый порядок установления кадастровой стоимости высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации с даты, указанной в таком решении (с 1 января 2023 года на всей территории Российской Федерации).


    Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в бюджетное учреждение в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости.

    Решение по заявлению будет принято в течение 30 дней с момента его поступления. Бюджетное учреждение вправе принять решение об отклонении заявления или об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. При этом решение бюджетного учреждения может быть оспорено в суде. 

     2359-сон 08.05.2012. Об утверждении национального стандарта оценки имущества Республики Узбекистан (нсои № 12) «Оценка стоимости недвижимости в целях налогообложения методами массовой оценки»

    Город, область

    1 зона2 зона3 зона4 зона
    Акташ

    0,595

    0,4830,438
    Алмалык0,8490,7630,6450,595
    Ангрен0,8490,7630,6450,595
    Андижан1,0000,9460,8660,823
    Асака0,5950,4830,405
    Ахангаран0,5950,4830,438
    Бекабад0,6680,5610,483
    Беруни0,6450,5420,465
    Бухара0,8230,7460,6330,561
    Гиждуван0,5610,4890,405
    Гулистан0,6450,5420,438
    Денау0,7120,5950,535
    Джизак0,8230,7460,6330,561
    Питнак0,5610,4830,405
    Зарафшан0,5950,4830,438
    Каган0,5610,4830,405
    Карасу0,5950,4830,405
    Карши0,7710,7460,6330,542
    Касансай0,5610,4830,405
    Каттакурган0,6680,5610,483
    Коканд0,8230,7460,6330,561
    Кува0,5950,4830,405
    Кувасай0,5950,4830,405
    Кунград0,5950,4830,405
    Маргилан0,6450,5420,465
    Навои0,8230,7460,6330,561
    Наманган1,0000,9220,8660,823
    Нукус0,8230,7460,6330,561
    Самарканд1,0000,9460,9050,823
    Сырдарья0,5610,4830,379
    Тахиаташ0,6680,5610,483
    Термез0,7460,6330,535
    Турткуль0,5610,4830,379
    Ургенч0,8230,7630,6330,561
    Ургут0,5950,4830,438
    Учкудук0,5610,4650,379
    Учкурган0,5950,4830,405
    Фергана0,8230,7460,6330,561
    Хаккулабад0,5950,4830,405
    Ханабад0,5950,4830,405
    Хива0,5610,4650,405
    Ходжейли0,6450,5610,465
    Чартак0,5950,5350,405
    Чимбай0,5950,4830,405
    Чирчик0,8490,7630,6450,595
    Чуст0,5950,4830,405
    Шахрисабз0,7120,5610,438
    Шахрихан0,5950,4830,405
    Ширин0,5680,4650,391
    Янгиабад0,5950,4830,438
    Янгиер0,5680,4650,391
    Янгиюль0,5950,4830,438

    Прочие поселки

    Республика Каракалпакстан:

    северная зона

    0,4650,3790,304

    центральная зона

    0,5350,4050,366

    южная зона

    0,5420,4650,379
    Андижанская0,5950,4830,405
    Бухарская0,5680,4650,405
    Джизакская0,5420,4380,379
    Кашкадарьинская0,6330,5350,438
    Навоийская0,5680,4650,379
    Наманганская0,5950,4830,405
    Самаркандская0,5950,4830,483
    Сурхандарьинская0,6450,5420,465
    Сырдарьинская0,5950,4830,438
    Ташкентская0,5680,4650,405
    Хорезмская0,5680,4650,405

    Поселки и сельские населенные пункты, являющиеся районными центрами

    Республика Каракалпакстан:

    северная зона

    0,3790,312

    центральная зона

    0,4100,350

    южная зона

    0,4650,379
    Андижанская0,4890,410
    Бухарская0,4650,410
    Джизакская0,4380,379
    Кашкадарьинская0,5160,438
    Навоийская0,4650,379
    Наманганская0,4890,410
    Самаркандская0,4890,438
    Сурхандарьинская0,5420,465
    Сырдарьинская0,4650,379
    Ташкентская0,4890,438
    Ферганская0,4650,410
    Хорезмская0,4650,410

    Новое в проведении государственной кадастровой оценки

    В 2016 году законодателями  были предложены единые механизмы определения кадастровой оценки объектов недвижимости, нашедшие свое отражение в Федеральном законе от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее — Закон о государственной кадастровой оценке).

    Государственная кадастровая оценка – это совокупность установленных законом процедур, направленных на определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, осуществляемых в установленном порядке

    Бюджетные учреждения, созданные субъектами Российской Федерации, начали определять кадастровую стоимость объектов недвижимости с 2018 года. В настоящее время кадастровая стоимость определяется на основе информации связанной с экономическими характеристиками объекта недвижимости для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе и для налогообложения.

    В целях развития института государственной кадастровой оценки в Российской Федерации, 31 июля 2020 года принят Федеральный закон № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 269-ФЗ). Его нормы предусматривают совершенствование государственной кадастровой оценки объектов недвижимости.

    Блок поправок, внесенных Законом № 269-ФЗ, касается основных понятий,  периодичности проведения государственной кадастровой оценки, сроков применения кадастровой стоимости. В законе уточняется понятие кадастровой стоимости объекта недвижимости, вводится  понятие «кадастровая стоимость единого недвижимого комплекса», а также обозначается применение индексов рынка недвижимости.

    Объекты государственной кадастровой оценки

    Объекты, в отношении которых проводится, и объекты, в отношении которых не проводится государственная кадастровая оценка, определены в статье 11 Закона о государственной кадастровой оценке (в редакции Закона № 269-ФЗ).

    Их перечень приведён в таблице ниже.

    Таблица 1. Перечень объектов государственной кадастровой оценки

    ГОСУДАРСТВЕННАЯ КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА

    ПРОВОДИТСЯ

    НЕ ПРОВОДИТСЯ

    одновременно в отношении всех учтенных в ЕГРН на территории субъекта РФ:

    в отношении:

    •       зданий

    •       помещений

    •       сооружений

    •       объектов незавершенного строительства

    •       машино-мест

    • Объекта недвижимости, если по состоянию на 1 января года проведения государственной кадастровой оценки, в ЕГРН отсутствуют определенные сведения (1), об этом объекте недвижимости
    • ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
    • Единых недвижимых комплексов

    Х

    • Предприятий как имущественных комплексов (1) 

     

    (1) определенные сведения об объекте недвижимости, которые должны содержаться в ЕГРН на момент проведения кадастровой оценки, утверждены Приказом Росреестра от 06. 08.2020 № П/0283 «Об утверждении Порядка формирования и предоставления перечней объектов недвижимости» и соответствуют основным и дополнительным сведениям об объекте, содержащимся в кадастре недвижимости.

    Кадастровая оценка единого недвижимого комплекса, для определения кадастровой стоимости комплекса единой величиной, проводиться не будет. Это касается и имущества предприятий, числящихся в ЕГРН как имущественные комплексы.

    Из определения, данного в законе, следует, что кадастровая стоимость единого недвижимого комплекса, будет определяться как сумма кадастровых стоимостей объектов недвижимости, объединенных в такой единый недвижимый комплекс, с учетом функционирования в составе единого комплекса.

     

    Периодичность проведения государственной кадастровой оценки

    Новациями, внесенными в Закон о государственной кадастровой оценке, являются установленные сроки для проведения государственной кадастровой оценки (далее — ГКО). Очередную ГКО будут проводить с периодичностью, приведённой в таблице 2:

    Таблица 2. Периодичность проведения государственной кадастровой оценки (ГКО)

    Категория

    Срок

    Периодичность

    Особенности

     

    В отношении земельных участков

     

    С 1 января 2022 года

    через 4 года с года проведения последней ГКО

    в городах федерального значения через 2 года с года проведения последней ГКО

    В отношении зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест

    С 1 января 2023 года

    через 4 года с года проведения последней ГКО

    в городах федерального значения через 2 года с года проведения последней ГКО

    Ранее очередную государственную кадастровую оценку по общему правилу проводили не чаще одного раза в три года, но не реже одного раза в пять лет. В городах федерального значения нельзя было переоценивать недвижимость чаще одного раза в 2 года. При этом срок принятия решения о проведении кадастровой оценки в регионе законом установлен не был. Теперь для уполномоченных органов субъектов Российской Федерации установлен срок принятия такого решения.

    Решение о проведении государственной кадастровой оценки должно приниматься, не позднее, чем за шесть месяцев до 1 января года проведения государственной кадастровой оценки

    В таком решении должны быть указаны следующие сведения:

    • год проведения государственной кадастровой оценки;
    • наименование субъекта Российской Федерации, на территории которого проводится государственная кадастровая оценка;
    • виды объектов недвижимости, в отношении которых проводится государственная кадастровая оценка.

    После принятия решения о проведении очередной кадастровой оценки, с 1 января 2021 года территориальные подразделения Федеральной кадастровой палаты, будут формировать и бесплатно предоставлять в уполномоченные органы субъекта Российской Федерации предварительные перечни объектов недвижимости, предусмотренные вышеуказанным решением.

    Сроки применения кадастровой стоимости

    В силу новаций введенных Законом № 269-ФЗ изменились и сроки применения кадастровой стоимости.

    Сведения о кадастровой стоимости, которые внесены в ЕГРН, теперь применяются:

    1) с 1 января года, следующего за годом вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости;

    2) с 1 января года, следующего за годом вступления в силу акта о внесении изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, изменяющий кадастровую стоимость объекта недвижимости в сторону увеличения;

    3) со дня начала применения сведений о кадастровой стоимости, изменяемых по причине:

    • исправления технической ошибки в сведениях ЕГРН, послужившего основанием для такого изменения;
    • внесения изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, изменяющий кадастровую стоимость объекта недвижимости в сторону уменьшения;
    • исправления ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости, в сторону уменьшения кадастровой стоимости объекта недвижимости;

    4) со дня внесения в ЕГРН сведений об объекте недвижимости, повлекших за собой изменение его кадастровой стоимости;

    5) со дня внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с исправлением ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости, в сторону ее увеличения;

    6) с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение было подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, и  на основании которого принято соответствующее решение;

    7) с 1 января года, по состоянию на который рассчитан соответствующий индекс рынка недвижимости.

    Ранее сведения о кадастровой стоимости применялись со дня вступления в силу акта об утверждении результатов государственной кадастровой оценки. Согласно новым правилам акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости начинает действовать по истечении месяца после дня его обнародования. Кроме того, поправками в Закон о государственной кадастровой оценке определено правило о ретроспективном применении кадастровой стоимости объекта недвижимости (в том числе используемой для налогообложения). Если исправление ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости, привело к ее уменьшению, то новое значение будет распространено на весь период со дня начала применения сведений о кадастровой стоимости.

    Индекс рынка недвижимости

    В Закон о государственной кадастровой оценке введена новая статья 19.1. «Индексы рынка недвижимости». Индексы рынка недвижимости будут рассчитываться ежегодно по состоянию на 1 января, по каждому субъекту Российской Федерации отдельно для каждого вида объектов недвижимости, каждой категории земель, каждого назначения зданий и помещений и размещаться в фонде данных государственной кадастровой оценки.

    В случае изменения величины индекса рынка недвижимости, в сторону уменьшения более чем на 30 процентов, по сравнению с величиной индекса года, следующего за годом проведения последней государственной кадастровой оценки, будет изменяться и актуальная кадастровая стоимость объектов недвижимости. Действующая кадастровая стоимость будет изменяться, путем умножения на индекс рынка недвижимости, за исключением случаев, если такая стоимость была установлена в размере рыночной.

    В соответствии с этим, в измененной редакции Закона о государственной кадастровой оценке, статья 19 Закона № 269-ФЗ о необходимости проведения внеочередной государственной кадастровой оценки, прекратила свое действие.

    Расширение полномочий Федеральной кадастровой палаты

    Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» планируется наделить дополнительными полномочиями, предусмотренными Законом о государственной кадастровой оценке. Ведомством подготовлен соответствующий проект ведомственного приказа «Об осуществлении отдельных полномочий, предусмотренных Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Согласно проекту документа, опубликованному на Федеральном портале проектов нормативных правовых актов Федеральной кадастровой палате добавляются новые полномочия. Их перечень приведён в таблице 3.

    Таблица 3. Перечень дополнительных полномочий Федеральной кадастровой палаты, предусмотренных проектом приказа Росреестра «Об осуществлении отдельных полномочий, предусмотренных Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (ID проекта 01/02/09-20/00108088)

     

    Дополнительные полномочия Федеральной кадастровой палаты

    1.

    Формирование и представление в исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации:

    •      предварительного перечня объектов недвижимости, предусмотренных решением о проведении государственной кадастровой оценки;

    •      сведений реестра границ;

    •      сведений о сделках с объектами недвижимости, включая цены таких сделок, содержащихся в ЕГРН;

    •      перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.

    2.

    Формирование и предоставление в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости:

    •      перечня вновь учтенных, ранее учтенных объектов недвижимости, числящихся в ЕГРН и объектов, в сведения о которых, внесены изменения;

    •      сведений, которые влекут за собой изменение кадастровой стоимости.

    3.

    Расчет кадастровой стоимости единого недвижимого комплекса (в случае его образования, изменения состава объектов недвижимости, объединенных в комплекс, изменения кадастровой стоимости объектов недвижимости, объединенных в единый недвижимый комплекс).

    4.

    Расчет индексов рынка недвижимости.

    5.

    Изменение актуальной кадастровой стоимости объектов недвижимости  (в случае, изменения величины индекса рынка недвижимости).

     

    Кадастровая стоимость в размере рыночной стоимости

    Законом о государственной кадастровой оценке, в числе прочего, определено, что в случае, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности физических или юридических лиц — правообладателей объектов, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена в размере рыночной стоимости.

    Устанавливать кадастровую стоимость в размере рыночной, по заявлению заинтересованных лиц, с 2023 года будут бюджетные учреждения. Заявление (по форме) об установлении рыночной стоимости может быть подано в бюджетное учреждение субъекта Российской Федерации или в МФЦ, в течение шести месяцев с даты, с дата проведения рыночной оценки объекта недвижимости. Решение бюджетного учреждения можно будет обжаловать в суде. Одновременно с этим у заинтересованного лица будет право подать в суд заявление об установлении кадастровой стоимости недвижимости в размере рыночной. Таким образом, устанавливается обязательный досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости.

    Перейти на работу по новым правилам субъект Российской Федерации вправе и до 1 января 2023 года. Однако пока данное решение в регионе не будет принято, действуют старые положения. По ним соблюдать досудебный порядок не нужно. Споры о результатах определения кадастровой стоимости рассматривают специальная комиссия в субъекте Российской Федерации или суд.

    Контрольно-надзорные функции Росреестра

    Для повышения качества государственной кадастровой оценки, Росреестр наделяется контрольно-надзорными функциями в отношении проведения государственной кадастровой оценки. Проект приказа Росреестра «Об утверждении Административного регламента осуществления Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии федерального государственного надзора за проведением государственной кадастровой оценки» опубликован на сайте https://regulation.gov.ru по состоянию на 21.08.2020 (ID проекта 01/02/08-20/00107462).

    При этом подразумевается не только контроль за соблюдением действующего законодательства, но и за следованием методическим указаниям о государственной кадастровой оценке. Это позволит снизить негативный эффект от нарушений и ошибок, допускаемых при проведении оценки.

    Заключение

    Кадастровая стоимость объектов является основополагающим фактором при налогообложении, поэтому владельцы объектов недвижимости, уделяют процедуре государственной кадастровой оценки особое внимание.

    Законом № 269-ФЗ внесены существенные поправки в ранее действующие нормы о государственной кадастровой оценке. Нововведения расширяют полномочия государственных бюджетных учреждений, занимающихся государственной кадастровой оценкой, в области сбора информации об объектах для формирования кадастровой стоимости, увеличивают ответственность государственных оценщиков, и устанавливают:

    • режим непрерывного надзора за проведением государственной кадастровой оценки, в том числе на предмет ее соответствия методическим указаниям о государственной кадастровой оценке;
    • персональную ответственность руководителей государственных бюджетных учреждений, за качество принимаемых решений по заявлениям заинтересованных лиц об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости;
    • возможность подачи заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, в течение пяти лет со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о соответствующей кадастровой стоимости.

    Изменения и дополнения, внесенные в Закон о государственной кадастровой оценке, прежде всего, направлены на совершенствование процедур и повышение качества государственной кадастровой оценки объектов недвижимости.

    Мы готовы в любое удобное для Вас время предоставить более подробную консультацию по данной тематике. По всем интересующим вопросам Вы можете обратиться к экспертам Компании БФТ: [email protected] , тел. +7 (495) 784-70-00.

    Публикация 551 (12/2018), База активов

    Прежде чем подсчитывать прибыль или убыток от продажи, обмена или иного отчуждения собственности, или рассчитывать допустимую амортизацию, истощение или амортизацию, вы обычно должны внести определенные корректировки в базу недвижимость. Результатом этих корректировок базы является скорректированная база.

    Увеличивается до базового значения

    Увеличьте базу любой собственности за счет всех элементов, должным образом добавленных к капитальному счету. Сюда входит стоимость любых улучшений со сроком полезного использования более 1 года.

    Расходы на реабилитацию также увеличиваются. Однако вы должны вычесть любой разрешенный реабилитационный кредит для этих расходов, прежде чем добавлять их к своей основе. Если вам нужно вернуть какую-либо часть кредита, увеличьте базу на полученную сумму.

    Если вы вносите дополнения или улучшения в коммерческую собственность, ведите отдельный учет для них. Кроме того, вы должны амортизировать основу каждого из них в соответствии с правилами амортизации, которые применялись бы к базовому имуществу, если бы вы поставили его в эксплуатацию одновременно с добавлением или улучшением обслуживания.Для получения дополнительной информации см. Pub. 946.

    Следующие предметы увеличивают имущественную базу.

    • Стоимость продления инженерных коммуникаций до объекта.

    • Комиссия за удар.

    • Юридические издержки, такие как расходы на защиту и обновление правового титула.

    • Юридические сборы за уменьшение суммы оценки, взимаемой с собственности для оплаты местных улучшений.

    • Затраты на зонирование.

    • Капитализированная стоимость подлежащей выкупу арендной платы за землю.

    Оценки местных улучшений

    Увеличьте базу собственности за счет оценок таких объектов, как мощение дорог и строительных канав, которые увеличивают стоимость оцениваемой собственности. Не вычитайте их как налоги. Однако вы можете вычесть в качестве налогов расходы на техническое обслуживание, ремонт или проценты, связанные с улучшениями.

    Пример.

    Ваш город превращает улицу перед вашим магазином в закрытый пешеходный центр и оценивает стоимость переоборудования для вас и других затронутых землевладельцев. Добавьте оценку к основе вашей собственности. В этом примере оценка — это амортизируемый актив.

    Вычитание и капитализация

    Не добавляйте к своей базовой стоимости затраты, которые вы можете вычесть как текущие расходы. Например, суммы, уплаченные за непредвиденный ремонт или техническое обслуживание, которые подлежат вычету как коммерческие расходы, не могут быть добавлены к основанию.Однако вы можете либо вычесть, либо капитализировать некоторые другие затраты. Если вы капитализируете эти затраты, включите их в свою базу. Если вы их вычитаете, не включайте их в свою основу. См. Единые правила использования заглавных букв ранее.

    Затраты, которые вы можете вычесть или капитализировать, включают следующее.

    • Текущие расходы, такие как проценты и налоги, которые вы платите за владение собственностью, за исключением расходов, которые должны капитализироваться в соответствии с единообразными правилами капитализации.

    • Затраты на исследования и эксперименты.

    • Нематериальные затраты на бурение и разработку нефтяных, газовых и геотермальных скважин.

    • Затраты на разведку новых месторождений полезных ископаемых.

    • Затраты на разработку нового месторождения полезных ископаемых.

    • Затраты на создание, поддержание или увеличение тиража газеты или другого периодического издания.

    • Затраты на устранение архитектурных и транспортных барьеров для людей с ограниченными возможностями и пожилых людей.Если вы претендуете на кредит для лиц с ограниченными возможностями, вы должны уменьшить сумму, которую вы вычитаете или капитализируете, на сумму кредита.

    Для получения дополнительной информации о вычете или капитализации затрат см. Главу 7 в Pub. 535.

    Таблица 1. Примеры увеличения и уменьшения по сравнению с базисом
    Увеличение до базовой Уменьшается до базовой
    Капитальные улучшения:
    Пристройка вашего дома
    Замена всей крыши
    Мощение дороги
    Установка центрального кондиционирования воздуха
    Ремонт вашего дома
    Исключение из доходов субсидий на меры по энергосбережению

    Вычеты и страховые выплаты при несчастных случаях или кражах

    Кредиты на определенные транспортные средства

    Оценка местных улучшений:
    Водопровод
    Тротуары
    Дороги
    Вычет по статье 179
    Несчастные случаи:
    Восстановление поврежденного имущества
    Амортизация

    Необлагаемые корпоративные распределения

    Юридические издержки:
    Стоимость защиты и повышения титула
    Затраты на зонирование

    Уменьшается до базовой

    Ниже приведены некоторые предметы, которые уменьшают имущественную базу.

    • Раздел 179 удержания.

    • Необлагаемые корпоративные распределения.

    • Вычеты, ранее разрешенные (или допустимые) на амортизацию, износ и истощение.

    • Исключение субсидий на мероприятия по энергосбережению.

    • Кредиты на определенные автомобили.

    • Жилищные энергокредиты.

    • Отсроченная выручка от продажи дома.

    • Инвестиционный кредит (частично или полностью) взят.

    • Убытки от несчастных случаев, краж и страховое возмещение.

    • Определенная погашенная задолженность, исключенная из доходов.

    • Скидки, учитываемые как корректировки продажной цены.

    • Подставки.

    • Налог на пожирателя газа.

    • Налоговые льготы при усыновлении.

    • Кредит на присмотр за детьми, предоставляемый работодателем.

    • Частичное распоряжение собственностью MACRS, независимо от того, хотите ли вы признать частичное распоряжение или обязаны признать это.

    Некоторые из этих предметов обсуждаются далее.

    Если вы пострадали от несчастного случая или кражи, уменьшите основание для вашей собственности на любую страховку или другое возмещение, а также на любые вычитаемые убытки, не покрываемые страховкой.

    Если вы отчуждаете часть имущества MACRS из-за убытков, понесенных в результате несчастного случая, уменьшите основание для этого имущества на любую страховку или иное возмещение, а также на любые вычитаемые убытки на выбывшую часть имущества, которые не покрываются страхование.Вычитаемый убыток, как правило, представляет собой уменьшение справедливой рыночной стоимости имущества в результате несчастного случая, но ограничивается скорректированной базой выбывшей части имущества MACRS.

    Вы должны увеличить свою базу в собственности на сумму, которую вы тратите на ремонт, который существенно продлит срок службы собственности, повысит ее стоимость или приспособит ее для другого использования. Чтобы сделать это определение, сравните отремонтированное имущество с имуществом до несчастного случая.Если сумма, которую вы потратили, не улучшила собственность иным образом, то она подлежит вычету как ремонт и не влияет на основание. Для получения дополнительной информации о несчастных случаях и потерях в результате краж, см. Pub. 547.

    Сумма, которую вы получаете за предоставление сервитута, обычно считается продажей доли в недвижимом имуществе. Уменьшает основание пораженной части имущества. Если полученная сумма превышает основу той части собственности, на которую распространяется сервитут, уменьшите вашу базу в этой части до нуля и учитывайте превышение как признанную прибыль.

    Если вы не решите не запрашивать кредит на квалифицированный автомобиль, кредит на альтернативный автомобиль или кредит на квалифицированный автомобиль с подключаемым электроприводом, вам, возможно, придется уменьшить базу каждого квалифицированного автомобиля на определенную сумму, указанную в отчете. Для получения дополнительной информации о доступных кредитах см. Форму 8834 «Кредит квалифицированного электромобиля»; Форма 8910 «Альтернативный кредит на автотранспортные средства»; Форма 8936 «Квалифицированный кредит для автотранспортных средств с электрическим приводом»; и соответствующие инструкции.

    Уменьшите базовую стоимость вашего автомобиля на налог на потребление топлива (экономию топлива), если вы начнете использовать автомобиль в течение 1 года с даты его первой продажи для окончательного использования. Это правило также применяется к тем, кто позже покупает автомобиль и начинает использовать его не позднее, чем через год после первоначальной продажи для окончательного использования. Если автомобиль импортирован, срок в 1 год начинается с даты поступления или снятия автомобиля со склада, если эта дата более поздняя, ​​чем дата первой продажи для окончательного использования.

    Если вы возьмете вычет по разделу 179 для всей или части стоимости квалифицируемой коммерческой собственности, уменьшите основание для собственности на вычет. Для получения дополнительной информации о вычетах по разделу 179 см. Pub. 946.

    Исключение субсидий на меры по энергосбережению

    Вы можете исключить из валового дохода любую субсидию, полученную вами от коммунальной компании на покупку или установку любых мер по энергосбережению для жилого помещения.Уменьшите базу собственности, за которую вы получили субсидию, на исключенную сумму. Для получения дополнительной информации об этой субсидии см. Pub. 525.

    Уменьшите базу собственности на величину амортизации, которую вы вычли или могли вычесть в своих налоговых декларациях с использованием выбранного вами метода амортизации. Если амортизация была меньше, чем могла бы быть при выбранном методе, уменьшите базис на сумму, которую вы могли бы получить при этом методе. Если вы не производили амортизационные отчисления, уменьшите базу на полную сумму амортизации, которую вы могли бы получить.

    Если не будет принято своевременное решение не вычитать специальную амортизационную надбавку для имущества, введенного в эксплуатацию после 10 сентября 2001 г., уменьшите базу имущества на специальную амортизационную надбавку, которую вы вычли или могли вычесть.

    Если вы вычли больше амортизации, чем следовало бы, уменьшите базу на сумму, равную сумме амортизации, которую вы должны были вычесть, плюс часть вычтенной избыточной амортизации, которая фактически уменьшила ваши налоговые обязательства за год.

    Уменьшая базу для амортизации, примите во внимание сумму, вычтенную из ваших налоговых деклараций как амортизацию, и любую амортизацию, капитализированную в соответствии с единообразными правилами капитализации.

    Информацию о расчете амортизации см. В Pub. 946.

    Если вы претендуете на амортизацию коммерческого автомобиля, см. Pub. 463. Если в течение налогового года автомобиль не используется для ведения бизнеса более чем на 50%, возможно, вам придется вернуть излишнюю амортизацию. Включите избыточную амортизацию в свой валовой доход и добавьте его к своей базе в собственности.Для получения информации о расчете избыточной амортизации см. Главу 4 в Pub. 463.

    Аннулированная задолженность, исключенная из дохода

    Если ваш долг аннулирован или прощен, помимо подарка или завещания, вы, как правило, должны включить аннулированную сумму в свой валовой доход для целей налогообложения. Долг включает любую задолженность, по которой вы несете ответственность или которая связана с собственностью, которой вы владеете.

    Вы можете исключить погашенную задолженность из дохода в следующих ситуациях.

    1. Задолженность аннулирована в случае банкротства или неплатежеспособности.

    2. Квалифицированный долг фермерского хозяйства.

    3. Квалифицированный долг по коммерческой недвижимости (при условии, что вы не являетесь корпорацией C).

    Если вы исключите из дохода аннулированную задолженность в соответствии с ситуацией (1) или (2), вам, возможно, придется уменьшить базу для амортизации вашего амортизируемого и нематериального имущества. Однако в ситуации (3) вы должны уменьшить базу амортизируемого имущества на исключенную сумму.

    Для получения дополнительной информации об аннулированной задолженности в случае банкротства или во время несостоятельности см. Pub. 908, Руководство по налогам на банкротство. Для получения дополнительной информации об аннулированном долге, который является квалифицированным долгом фермы, см. Главу 3 в Pub. 225. Для получения дополнительной информации о квалифицированной задолженности по бизнесу, связанной с недвижимостью, см. Главу 5 в Pub. 334, Налоговое руководство для малого бизнеса.

    Отложенная прибыль от продажи дома

    Если вы отложили прибыль от продажи вашего основного дома до 7 мая 1997 г., вы должны уменьшить базовую стоимость вашего нового дома на отложенную прибыль.Для получения дополнительной информации о правилах продажи дома см. Pub. 523.

    Если вы претендуете на получение кредита на усыновление в размере стоимости улучшений, добавленных вами к основанию вашего дома, уменьшите основу вашего дома на разрешенный кредит. Это также относится к суммам, полученным вами в рамках программы помощи работодателем в усыновлении и исключенным из дохода. Для получения дополнительной информации см. Форму 8839 «Квалифицированные расходы на усыновление».

    Присмотр за детьми, предоставляемый работодателем

    Если вы являетесь работодателем, вы можете потребовать предоставленный работодателем кредит по уходу за ребенком на суммы, которые вы заплатили или понесли для приобретения, строительства, восстановления или расширения собственности, используемой как часть вашего квалифицированного учреждения по уходу за ребенком.Вы должны уменьшить свою базу в этой собственности на заявленный кредит. Для получения дополнительной информации см. Форму 8882 «Кредит для детских учреждений и услуг, предоставляемых работодателем».

    Распоряжение частью имущества MACRS

    Если вы продаете часть собственности MACRS (актив MACRS), вы должны уменьшить скорректированную базу актива на скорректированную базу проданной части. Используйте свои записи, чтобы определить, какая часть актива была продана, дату ввода актива в эксплуатацию, нескорректированную основу проданной части и ее скорректированную основу.См. Правила частичного размещения в разделе 1.168 (i) -8 Правил для получения более подробной информации. Скорректированная основа проданной части используется для определения прибыли или убытка от продажи. Также см. Pub. 544.

    Если вы физически отказываетесь от части собственности MACRS (актив MACRS) и решаете признать убыток от отказа, указав убыток в своей налоговой декларации, вы должны уменьшить скорректированную базу актива MACRS на скорректированную основу часть заброшена. Используйте свои записи, чтобы определить, какая часть актива была оставлена, дату ввода актива в эксплуатацию, нескорректированную основу для оставленной части и ее скорректированную основу.См. Правила частичного размещения в разделе 1.168 (i) -8 Правил для получения более подробной информации. Также см. Пример 2 и пример 3 ниже.

    Корректировки базовых примеров

    Пример 1.

    В январе 2013 года вы заплатили 80 000 долларов за недвижимость, которая будет использоваться под фабрику. Вы также заплатили комиссию в размере 2000 долларов и гонорары за поиск по названию и юридические услуги в размере 600 долларов. Вы выделили общую стоимость 82 600 долларов между землей и зданием: 10 325 долларов на землю и 72 275 долларов на здание.Вы сразу же потратили 20 000 долларов на реконструкцию здания, прежде чем сдать его в эксплуатацию. Вам была разрешена амортизация в размере 14 526 долларов США за период с 2013 по 2017 годы. В 2016 году вы потерпели 5000 долларов в результате урагана, который не был покрыт страховкой здания. Вы потребовали вычет этой потери. Вы потратили 5500 долларов на ремонт повреждений и улучшение здания. Скорректированный базис здания на 1 января 2018 года рассчитывается следующим образом:

    Первоначальная стоимость строительства с учетом сборов и комиссий 72 275 долл. США
    Поправки к базе:
    Добавить:
    Улучшения 20 000
    Ремонт повреждений 5 500
    97 775 долл. США
    Вычесть:
    Амортизация $ 14 526
    Вычтенный несчастный случай 5 000 19 526
    Скорректировано на 1 января 2018 г. 78 249 долл. США

    База земли, $ 10 325, осталась без изменений.на него не влияют никакие из вышеперечисленных настроек.

    Пример 2.

    У вас есть здание, которое вы приобрели в 1990 году за 75 000 долларов. Вы используете здание в своем бизнесе. Здание является активом MACRS. Вы сняли крышу здания и заменили ее новой. Вы делаете выбор частичного распоряжения, чтобы признать убыток от отказа от старой крыши, указав убыток в своей своевременно поданной налоговой декларации. Убыток является скорректированной базой кровли на первый день налогового года заброшенности.Используя свои записи, вы определяете, что заброшенная крыша была введена в эксплуатацию в 1990 году вместе со зданием, нескорректированная основа здания, относящаяся к крыше, составляет 5000 долларов, а после вычета амортизации в размере 3500 долларов на крышу ее скорректированная основа на Первый день налогового года отказа составляет 1500 долларов США. Сообщите об обычных убытках в размере 1500 долларов США в Части II формы 4797. В своих записях амортизации вы должны уменьшить нескорректированную основу здания, 75 000 долларов США, на нескорректированную основу крыши, 5 000 долларов США, а также уменьшить накопленную амортизацию здания на накопленная амортизация на крыше 3500 долларов.Вы также должны капитализировать стоимость замены крыши и амортизировать ее как отдельный актив от здания.

    Пример 3.

    У вас есть бульдозер, который вы купили 2 года назад за 25 000 долларов. Вы используете бульдозер в своем бизнесе. Бульдозер является активом MACRS. Вы сняли ковш с бульдозера и заменили его новым. Вы делаете выбор частичного распоряжения, чтобы признать убыток от оставления старого ведра, указав убыток в своей своевременно поданной налоговой декларации.Убыток является скорректированной базой корзины на первый день налогового года, в котором было отказано. Используя свои записи, вы определяете, что заброшенный ковш был введен в эксплуатацию с бульдозером, нескорректированная база ковша составляет 5000 долларов, а после вычета амортизации в размере 3800 долларов по ковшу скорректированная база ковша на первый день налоговый год отказа составляет 1200 долларов. Сообщите об обычных убытках в размере 1 200 долларов США в Части II Формы 4797. В своих записях о амортизации вы должны уменьшить нескорректированную основу бульдозера, 25 000 долларов, на нескорректированную основу ковша, 5 000 долларов, а также уменьшить накопленный износ бульдозера на накопленная амортизация по ковшу 3800 долларов.Вы также должны капитализировать стоимость заменяющего ковша и начать амортизировать его как отдельный актив от бульдозера.

    Недвижимость и оборудование | Типовой план отчета об аттестации

    Рекомендации по комплексной проверке Содержание

    Подготовлено для Попечительского совета Университетской системы Джорджии

    Попечительский совет («Правление») намеревается представить следующий Стандартный план отчета по оценке в качестве средства обеспечения того, чтобы оценки не только соответствовали минимальным стандартам оценки, но и соответствовали потребностям Совета.Хотя принятие отчетов об оценке не требует строгого соблюдения этого плана, оно служит основой для необходимого обзора всех оценок, представленных Совету директоров. Строгое соблюдение формы этого плана без удовлетворительного отражения его духа не гарантирует принятия оценок. Тем не менее, ваше соблюдение пунктов, содержащихся в этом плане, поможет обеспечить скорейшую проверку, сведя к минимуму любые исправления или пояснения с вашей стороны.

    Стандартный план отчета должен использоваться для всех оценок для Совета, за исключением оценок жилой недвижимости, когда в каждом конкретном случае специально предоставляется разрешение на использование сводного отчета об оценке в форме, соответствующей Единому отчету об оценке жилого фонда (Форма Фанни Мэй 1004) .Если такая форма используется, то в дополнение к полному заполнению формы оценки оценщик будет включать в эту схему элементы, помеченные как (*) .

    Перед подачей оценки вам следует еще раз проверить все расчеты, прочитать корректуру, чтобы убедиться, что нет типографских ошибок, которые могут снизить надежность отчета, который в противном случае был бы прекрасен, и подписать отчет во всех соответствующих местах.

    Содержание
    I. Введение
    II.Фактические данные
    III. Оценка, анализ и выводы
    IV. Приложения и / или приложения

    ЧАСТЬ I — ВВЕДЕНИЕ

    * И-1. Обложка — Этикетка или заголовок на внешней обложке отчета должны идентифицировать собственность, ее территорию, оценщика или оценщиков и дату отчета.
    * И-2. Передаточное письмо — Передаточное письмо должно включать дату и оценку стоимости.
    И-3. Титульный лист
    I-4. Оглавление — Включение оглавления подразумевает нумерованные страницы.
    И-5. Сводный лист основных фактов и выводов — Сводный лист должен включать как минимум:

    1. Название проекта.
    2. Идентификация недвижимости.
    3. Собственность.
    4. Самое лучшее и лучшее использование.
    5. Дата вступления в силу экспертизы.
    6. Дата осмотра имущества и сопровождал ли вас владелец или его представитель при осмотре.Назовите представителя владельца, если он сопровождал вас.
    7. Права собственности, получившие оценку, например права на недропользование за вычетом комиссионных, или с учетом сервитутов, посягательств, аренды и т. Д.
    8. Имущественные права, исключенные из оценки.
    9. Размер, обычно в акрах, и размер всего участка, приобретение и остаток, если необходимо.
    10. Общая оценка рыночной стоимости и за акр всего приобретенного участка, остаток и, если необходимо, убытки.

    * И-6. Репрезентативные фотографии объекта недвижимости

    * И-7. Заявление об ограничивающих условиях и допущениях — Этот раздел дает вам хорошую возможность привлечь дополнительное внимание к необычным допущениям или ограничивающим условиям, которые могут повлиять на оценку заключения о стоимости, как представлено в отчете. Если используется Единый отчет об оценке жилого фонда, используйте Заявление об ограничительных условиях и свидетельство оценщика, представленные в форме 1004B Fannie Mae.

    И-8. Дата вступления в силу оценки — Укажите дату вступления в силу оценки. Часто эта дата совпадает с датой проверки или последней датой проверки. Стандартное требование оценки признает, что заполнение отчетов может занять дни, недели или месяцы. Он также признает, что даты вступления в силу могут относиться к более ранним датам или будущим датам относительно даты проверки или даты отчета об оценке. В отдельном простом заявлении уточняется дата вступления в силу.

    [содержание]

    ЧАСТЬ II — ФАКТИЧЕСКИЕ ДАННЫЕ

    II-1. Заявление о соавторстве — В этом разделе особо выражается признательность за любую профессиональную помощь, оказанную другими лицами, которые помогли вам прийти к анализу, заключениям или мнениям относительно оцениваемой недвижимости.

    II-2. Объем оценки — Объем оценки должен учитывать объем процесса сбора данных. Он может включать географический охват исследований, объем исследуемого периода времени, источники данных и любой из стандартных подходов к оценке, не используемых для оценки собственности.

    II-3. Цель оценки — Обычно целью оценки является определение рыночной стоимости. Стандарты оценки требуют подробного описания оценочной стоимости. Вы также можете указать источник определения.

    II-4. Функция оценки — Обычно оценка проводится для оказания помощи Совету директоров в приобретении или отчуждении доли в собственности.

    II-5. Процентная ставка оценена — Проценты могут включать в себя комиссионные простые, необремененные проценты.Он также может касаться платы за сервитут, посягательства или аренды, или платы за вычетом прав на разработку полезных ископаемых, или процентов по аренде, или процентов за сервитут и т. Д.

    II-6. Контакт с владельцем недвижимости — четко укажите дату, когда вы связались с владельцем собственности, или какие шаги вы предприняли, пытаясь связаться с владельцем собственности, или инструкции, данные вам, чтобы избежать контакта с владельцем.

    II-7. Дата проверки — Укажите дату проверки окончательно.Четко укажите, сопровождал ли вас владелец собственности при осмотре собственности или что вы предоставили ему или ей возможность сделать это.

    II-8. Идентификация оцениваемой недвижимости — Юридическое описание хорошо служит этой цели, особенно если его предоставляет Правление или владелец. Вы можете поместить подробные юридические описания в приложения к отчету после ссылки на него. Если обследование обеспечивает идентификацию всей недвижимости, сделайте это условием вашей оценки.Если Правление или владелец предоставляют и юридическое описание, и обзор, укажите, совпадают ли они или нет, и если нет, то что служит основой для вашей оценки. Если у вас нет доступа ни к юридическому описанию, ни к табличке, укажите, как вы идентифицировали собственность и как кто-то другой может ее идентифицировать.

    II-9. Анализ района — Анализ района должен быть ограничен соответствующими социальными, экономическими, правительственными и физическими данными о районе, которые имеют отношение к оценке объекта собственности.В нем следует кратко излагать характеристики, тенденции и закономерности, относящиеся к стоимости недвижимости. Укажите использование прилегающих земель. Стремитесь сосредоточиться только на релевантных данных о районе.

    II-10. Данные об объекте недвижимости — Вы должны указать ряд пунктов в разделе «Данные об объекте». Если какие-то пункты не подходят, скажите об этом.

    1. Описание сайта — постарайтесь обсудить все характеристики, относящиеся к ценности. Ссылка на количество, качество и / или использование типов земного покрова, почвы, топографии, прав на добычу полезных ископаемых, а также месторождений, разрешений, доступа, коммунальных услуг и сервитутов, когда это необходимо.Это помогает при оценке включать в себя те характеристики, которые владелец считает важными. Включите мелкие улучшения земли, такие как заборы, пруды, дороги и т. Д., Как улучшения земли, в отличие от улучшений на земле, таких как здания или крупные структурные улучшения земли.
    2. Улучшения — Опишите путем повествования или формы расписания тип, первоначальное и настоящее использование, размеры, характеристики конструкции, состояние, возраст, реконструкцию и другие важные элементы, касающиеся зданий и / или основных структурных улучшений земли.
    3. Занятость жилища — Вы можете помочь Совету в оказании помощи при переезде, включив в него данные о жильцах, продолжительности проживания и, при необходимости, описании отдельных жилищ.
    4. Оборудование — Опишите путем повествования или в форме расписания тип, полезность, состояние каннибализации, устаревания и т. Д. Всех единиц оборудования, включенных в вашу оценку как часть объекта недвижимости. Включите их требования к ремонту или замене.
    5. Продукты или другие компоненты — Опишите продукты или другие компоненты, входящие в состав недвижимого имущества, такие как изделия из древесины, урожай и т. Д.
    6. Оговорки / права — Опишите любые оговорки или права, продукты или компоненты, которые влияют на оценку собственности.
    7. История — Представьте краткую историю собственности в соответствии со стандартами оценки. Этот раздел предлагает хорошую возможность включить любые предложения о покупке или продаже, условия и цель любых недавних продаж и / или общую рыночную ликвидность рассматриваемой собственности. Вам следует перенести длительные изложения о собственности, продажах, предложениях и связанных с ними вопросах в приложения к отчету.
    8. Оценочная стоимость и годовая налоговая нагрузка — Представьте текущую оценку в долларах и долларовую сумму налога на недвижимость для каждого отдельного налогового участка, который включает в себя рассматриваемое имущество. Если объект недвижимости не фигурирует в налоговом дайджесте, укажите ставку налога и свою оценку возможных налогов.
    9. Зонирование — укажите конкретное зонирование, если таковое имеется, и в целом опишите юридически допустимые виды использования в рамках этого зонирования, а также возможность изменений зонирования, которые могут повлиять на стоимость.Прокомментируйте соответствие существующего использования или использования зонированию.
    10. Аренда — укажите, существуют ли в настоящее время какие-либо договоры аренды. Если да, опишите условия.

    II-11. Наивысшее и наилучшее использование — Обеспечьте определение наилучшего и наилучшего использования, которое вы используете для оценки соответствующей собственности. Вы можете указать его источник. Обсудите ваше применение определения к объектному свойству при определении его наиболее эффективного и наилучшего использования. Четко изложите свое заключение о наиболее эффективном и наилучшем использовании земли, как если бы она была свободна, и о собственности как улучшенной, если это необходимо.Предположите, что рецензент не будет интерпретировать наиболее эффективное и наилучшее использование земли для применения к улучшенной собственности, или наоборот. Если оценка касается частичного изъятия, четко укажите наиболее эффективное и оптимальное использование всего участка и остальной части, как если бы она была пустой, так и улучшенной, где это необходимо. Конкретно адресуйте следующие пункты:

    1. Соответствие — Укажите, соответствует ли текущее использование объекта собственности наилучшему и наиболее эффективному использованию.
    2. Различия и / или изменения интенсивности использования:
      1. Частичные выручки — Вам следует обсудить любые различия в использовании или изменение интенсивности текущего использования в результате частичного приобретения и подумать о том, применима ли альтернативная оценка.
      2. Сервитуты — Когда оценка служит для приобретения сервитута, конкретно обращайтесь и обсуждайте наиболее эффективное и наилучшее использование собственности в условиях «до» и «после». Опять же, подумайте, требуется ли альтернативная оценка для различных видов использования или изменений в интенсивности существующего использования.
    3. Влияние проекта на использование — В отчете должно быть указано, когда это уместно, что при оценке не будет учитываться любое снижение или увеличение полезности собственности в результате проекта, для которого недвижимость приобретается, за исключением физического износа.
    4. Временное или промежуточное использование — Если вы считаете изменение в использовании неизбежным или очень вероятным, в отличие от очень спекулятивного или отдаленного, вам следует признать и обсудить временное или временное использование, поскольку они могут повлиять на последующий процесс оценки, имея в виду принцип последовательного использования.
    5. Многократное использование — Возможно совместное многократное использование. Вы должны идентифицировать и рассматривать их без пирамидальной ценности или нарушения принципа последовательного использования.
    6. Наивысшее и наилучшее использование и концепция рыночной стоимости прочно закреплены за действиями и мотивацией частного сектора, где несколько покупателей и продавцов действуют в своих собственных интересах.Правление, действующее от имени народа штата Джорджия, не соответствует этим критериям. Следовательно, Совет не рекомендует вам делать вывод о том, что публичное использование собственности представляет собой ее наиболее эффективное и наилучшее использование. Такой вывод станет предметом тщательного изучения самого лучшего и наилучшего использования.

    [содержание]

    ЧАСТЬ III — ОЦЕНКА, АНАЛИЗ И ВЫВОДЫ

    III-1. Презентация по продажам — Совет рекомендует вводить данные о продажах после обсуждения наиболее эффективного и наилучшего использования и до их анализа.

    1. Подробные описания продаж могут присутствовать в приложениях к отчету или в виде экспонатов, включая полный или частичный анализ, таблицы и графики.
    2. Если вы включаете подробное описание продаж в приложения или в качестве экспоната, Правление рекомендует провести общее вводное обсуждение продаж на этом этапе отчета. Продажи потребуют адекватной идентификации при упоминании и / или использовании для сравнения в соответствующих подходах.
    3. Данные о продажах должны включать переданные права собственности, передаваемые интересы, дату, цену, сроки и условия, достаточное описание для значимого анализа, покупателя, продавца и проверку.Книга документов и ссылка на страницу могут подтвердить, что транзакция произошла, но только контакт с покупателем, продавцом, брокером или другим лицом, имеющим информацию о транзакции, может проверить цену, сроки, условия и т. Д. Проверка не всегда возможна. Если вы не можете подтвердить продажу, сообщите об объеме ваших усилий.

    III-2. Карта продаж — Добавьте карту продаж. Карта помогает определить расположение продаж, а также их расположение относительно предмета, если это возможно.Вы можете включить эту карту в дополнения к отчету, но вы можете рассмотреть возможность размещения ее в основной части отчета и для повышения достоверности вашего анализа и / или сравнений. Там, где это возможно, нанесите границы продаж на карту продаж, карту местности или карты, чтобы читатель или рецензент мог легко найти их во время полевой инспекции или обзора местности.

    III-3. Выбор и применение подходов — Три признанных подхода к оценке включают:

    1. Метод сравнения прямых продаж, основанный на анализе сопоставимых продаж и / или других рыночных данных.
    2. Доходный подход, основанный на капитализации чистой прибыли.
    3. Затратный подход, основанный на затратах на замену или воспроизводство новых (в зависимости от того, что применимо) улучшений или зданий, за вычетом применимой амортизации плюс стоимость земли.

    Аттестация может основываться на одном, двух или всех трех из этих подходов. Текущий проект оценки продиктует те подходы, которые лучше всего подходят для логического обоснования оценки рыночной стоимости. Вам следует обсудить причины выбора используемого подхода или подходов.Стандарты оценки требуют, чтобы вы объяснили и поддержали исключение любого из этих подходов. При оценке пустующей земли для Правления это объяснение не требует длительного обсуждения. Данные, используемые в процессе оценки, поступают с рынка. Вам следует избегать использования данных, явно не подтвержденных фактическими доказательствами. Вы не должны полагаться на то, что покупки, совершенные Советом директоров или другими государственными или местными правительственными учреждениями, отражают рыночную стоимость. Конституция США требует, чтобы такие организации выплачивали справедливую и адекватную компенсацию, которая может превышать рыночную стоимость.Кроме того, существует вероятность того, что закупки Правлением или другими государственными учреждениями происходили под угрозой осуждения под властью именитого домена. Правление не рекомендует вам полагаться на такие продажи.

    III-4. Выверка и окончательная оценка стоимости — Процесс согласования происходит на протяжении всего процесса оценки, но при составлении отчета согласование подходов к стоимости обычно происходит в конце отчета. Даже когда вы используете единый подход к оценке, раздел отчета о сверки служит (1) сводкой наиболее подходящих данных для этого конкретного подхода и (2) окончательными выводами оценщика относительно его мнения о рыночной стоимости.

    При согласовании показателей рыночной стоимости двух или всех трех подходов учитывайте тип собственности и адекватность данных, обрабатываемых в каждом подходе. Это краткое изложение должно объяснять сильные и слабые стороны каждого подхода и определять, какое внимание уделяется каждому из них.

    Окончательная оценка рыночной стоимости не должна основываться на простом усреднении показателей стоимости, полученных с помощью подходов. Обсудите, как вы оцениваете разницу между минимальной и максимальной суммой.Объясните, что вы делаете акцент на подходе, который, по вашему мнению, наиболее надежно отражает местное мышление и конкурентоспособность. Попробуйте умерить свою оценку, полагаясь на другие подходы. На рынке недвижимости не хватает точности расчетов, поэтому подумайте о целесообразном округлении.

    Наконец, представьте окончательную оценку стоимости в окончательном, безоговорочном утверждении.

    * III-5. Сертификация — Стандарты оценки требуют сертификации, аналогичной по содержанию следующей:

    [ПРИМЕЧАНИЕ. Если используется единый отчет об оценке жилого фонда, используйте Заявление об ограничительных условиях и свидетельство оценщика, представленные в форме 1004B Fannie Mae.]

    Я подтверждаю, что, насколько мне известно и убежден:

    1. Я принял во внимание факторы, влияющие на стоимость, при разработке оценки рыночной стоимости в отчете об оценке. Я сознательно не скрывал какой-либо существенной информации из отчета об оценке, и все утверждения и информация в отчете об оценке верны и верны.
    2. Представленные анализы, мнения и выводы ограничиваются только заявленными предположениями и ограничивающими условиями и являются моими личными беспристрастными профессиональными анализами, мнениями и выводами.
    3. Я не имею (или не имею указанного) настоящего или предполагаемого интереса в собственности, которая является предметом настоящего отчета, и у меня нет (или указанного) личного интереса или предвзятости по отношению к вовлеченным сторонам. Ни моя текущая или будущая работа, ни моя компенсация за выполнение этой оценки не зависят от оценочной стоимости собственности.
    4. Моя компенсация не зависит от действий или событий, явившихся результатом анализа, мнений, выводов или использования этого отчета.От меня не требовалось сообщать заранее определенную ценность или направление ценности, которое способствует делу клиента или любой связанной стороны или достижению определенного результата. Я не основывал отчет об оценке на запрошенной минимальной оценке, конкретной оценке или наступлении последующего события.
    5. Мои анализы, мнения и выводы были разработаны, и этот отчет подготовлен в соответствии с Едиными стандартами профессиональной оценки.
    6. Я лично (или не проводил) осматривал имущество, о котором идет речь в этом отчете, включая внутренние и внешние зоны.Я лично (или не проводил) осмотрел все объекты недвижимости, перечисленные в этом отчете как сопоставимые. Я отметил любые очевидные или известные неблагоприятные условия в предметных улучшениях, на предметном сайте или на любом сайте в непосредственной близости от предметной собственности, о которых я знаю, и внес соответствующие корректировки для этих неблагоприятных условий в свой анализ стоимость имущества. Я также прокомментировал влияние неблагоприятных условий на конкурентоспособность объекта недвижимости.(Если отчет подписывают более одного человека, в этом свидетельстве должно быть четко указано, какие лица проводили, а какие не проводили личный осмотр собственности.)
    7. Все выводы и заключения по объекту недвижимости, которые были изложены в отчете об оценке, подготовил лично. Никто не оказал существенной профессиональной помощи в проведении оценки или подготовке отчета об оценке лицу, подписывающему этот отчет. (Если есть исключения, необходимо указать имя каждого человека, оказывающего значительную профессиональную помощь, и раскрыть конкретные задачи, выполняемые ими.)

    Совет требует заявление о том, что рыночная стоимость (или другая требуемая стоимость) составляет (сумма) долларов на (дата).

    [содержание]

    ЧАСТЬ IV — ВЫСТАВКИ И / ИЛИ ДОПОЛНЕНИЯ

    Вы должны включить в этот раздел те необходимые карты, таблички и фотографии, которые помогают в процессе оценки, в дополнение к тем, которые представлены в основной части отчета. Кроме того, вы можете включить такие подробные данные и информацию, относящиеся к оцениваемому объекту, его району или рыночным данным, которые занимают так много места, что мешают беглому пониманию.Вы можете включить следующее:

    * IV-1. Карты собственности — с указанием границ земельного участка и важных особенностей, включая расположение оцениваемого участка или участков.

    * IV-2. Карта продаж .

    IV-3. Подробные данные о продажах — и / или бланки и фотографии.

    * IV-4. Фотографии — Вы должны включить фотографии объекта недвижимости. По возможности, вы должны включать фотографии лучших продаж, когда это возможно.На фотографиях улучшений должен быть хотя бы вид спереди, а также необычные детали. Включите виды, которые показывают примыкающие свойства с обеих сторон, а также напротив свойства объекта. За исключением общего вида, фотографии могут появляться перед обсуждением или описанием, которое касается фотографий. Все графические материалы должны содержать подписи.

    IV-5. Прочие относящиеся к делу данные — Это могут быть статистические данные об имуществе и окрестностях, подробные описания почвы, другие фотографии, документы и т. Д.

    * IV-6. Квалификация оценщика — Квалификация должна включать номер сертификата оценщика, профессиональный опыт, образование и опыт, а также как минимум профессиональное членство.

    Collin CAD — Как оценивается ваша недвижимость?

    НАЛОГОВОЕ УПРАВЛЕНИЕ НА ИМУЩЕСТВО

    В Техасе владельцы собственности платят налоги на недвижимость, исходя из рыночной стоимости своей собственности. Иногда это называют «адвалорным» налогообложением, что означает «в соответствии со стоимостью».

    Чтобы использовать систему адвалорного налогообложения, каждый год должны выполняться три основные функции. Во-первых, налогооблагаемая стоимость собственности определяется районом оценки. Во-вторых, местные налоговые юрисдикции, такие как города, школы, округа и другие образования, разрешают взимать налог на недвижимость и ставку налога для расчета суммы налогов, причитающихся с этой собственности. В-третьих, оценщик / сборщик должен отправить налоговый счет и собрать налог.

    В 1979 году законодательный орган Техаса создал оценочные округа в каждом округе.Одна из основных задач оценочных округов состоит в том, чтобы ежегодно определять рыночную стоимость всей собственности, также называемой налоговыми участками, в границах округа. После определения эти значения удостоверяются налоговым инспектором-сборщиком для каждой налоговой юрисдикции в форме оценочной ведомости. На этом этапе налоговый инспектор-сборщик подает ведомости в руководящий орган для каждой налоговой юрисдикции в качестве налоговой ведомости. Затем налоговые юрисдикции используют эти оценочные списки для расчета налоговых счетов, которые должны быть отправлены владельцам собственности.

    Календарь событий

    Система налога на имущество в Техасе работает по календарю событий. Пример техасского календаря налога на имущество можно найти по адресу:

    . https://comptroller.texas.gov/taxes/property-tax/calendars/index.php

    ОЦЕНКА РАЙОНОВ

    Оценочные районы находятся в ведении главного оценщика, который с помощью своих сотрудников наблюдает за повседневной деятельностью района. Функцией оценочного округа является оценка собственности и администрирование освобождений.Более подробную информацию об оценочных районах можно найти по телефону:

    . https://comptroller.texas.gov/taxes/property-tax/resources/
    Значение

    оценочных округов соответствуют положениям Техасского налогового кодекса. Налоговый кодекс требует, чтобы, если не указано иное, все налогооблагаемое имущество оценивалось по рыночной стоимости на 1 января этого налогового года. Налоговый кодекс определяет «рыночную стоимость» как:

    .
    «Цена, по которой недвижимость будет передана за наличные деньги или их эквивалент в преобладающих рыночных условиях, если: (A) выставлено на продажу на открытом рынке с разумным сроком для продавца, чтобы найти покупателя; (B) как продавец, так и покупатель знают обо всех способах использования и целях, для которых собственность приспособлена и для которых она может быть использована, а также о действующих ограничениях на ее использование; и (C) и продавец, и покупатель стремятся максимизировать свою прибыль, и ни один из них не в состоянии воспользоваться потребностями другого.”
    Исключения

    Хотя они не влияют на рыночную стоимость собственности, исключения «освобождают» или освобождают часть стоимости собственности от налогообложения. Освобождение усадьбы распространяется только на основное место жительства владельца собственности. Исключения для приусадебных участков включают общую усадьбу, усадьбу более 65, усадьбу для инвалидов и 100% освобождение для ветеранов-инвалидов. Более подробную информацию об исключениях можно найти по адресу:

    . https: // контролер.texas.gov/taxes/property-tax/exemptions/index.php
    Уведомления

    Ежегодно, примерно 15 апреля -го года , Collin CAD доставляет «Уведомление об оценочной стоимости» каждому владельцу собственности. В этом уведомлении об оценке владельцу недвижимости сообщается важная информация, такая как:

    • Сертифицированное значение предыдущего года,
    • из текущего года предлагаемая стоимость ,
    • любые предоставленные освобождения или специальные оценки, а также
    • срок подачи протеста собственником имущества.

    Эти ежегодные уведомления также включают другую важную информацию, представляющую интерес для владельца собственности.

    ОЦЕНКИ

    Определите проблему

    Задача Collin CAD заключается в разработке годовой оценки каждой собственности, расположенной в округе Коллин, по рыночной стоимости с датой вступления в силу 1 января. Налоговый кодекс собственности предписывает оценочным округам использовать общепринятые методы оценки при оценке собственности, но он также требует от них учитывать «индивидуальные характеристики каждой собственности при определении ее рыночной стоимости».

    Планирование оценочного проекта
    Оценщики округа

    должны спланировать свою работу, чтобы они могли собирать и анализировать характеристики закрепленных за ними объектов недвижимости и их рыночных территорий в сроки, установленные календарем налога на недвижимость. Как правило, оценщики должны предоставить достаточно времени для физического осмотра своей собственности, сбора и анализа рыночных данных и устранения любых различий в данных до завершения предлагаемых оценок, необходимых для доставки Уведомления об оценочной стоимости.

    Сбор данных

    После утверждения списка оценок в июле можно начинать проект оценки в следующем году. Оценщики анализируют работу за предыдущий год и начинают выявлять и разрабатывать источники данных для новых оценок. Эти источники данных включают карты, разрешения, стоимость, продажи, списки, информацию о доходах и расходах, публикации и полевые проверки, а также другие источники.

    Анализ данных

    Используя собранные данные, оценщик затем рассматривает характеристики каждой собственности, включая, среди прочего, ее использование, местоположение, зонирование, улучшения (здания) и влияние местоположения, а также сопоставимые продажи и листинг.

    Сверка
    Затем оценщики

    применяют данные к трем различным методам оценки собственности. Их обычно называют тремя подходами к оценке.

    1. Затратный подход — Используя данные о затратах, оценщики могут разработать руководства по затратам и графики амортизации.
    2. Подход прямых продаж — Используя данные о продажах, оценщики устанавливают эталонные свойства для целей сравнения и разрабатывают соответствующие корректировки, используемые в сравнительном анализе продаж.
    3. Доходный подход — Оценщики разрабатывают экономическую ренту, поправки на расходы, а также ставки дисконтирования и возврата.

    Процесс согласования пытается устранить различия в результатах трех подходов на основе надежности и достоверности данных. Согласование трех подходов, как правило, различается в зависимости от типа объекта оценки. Более подробное объяснение процесса оценки четырех основных типов собственности (земля, жилая, коммерческая и личная собственность для предприятий) и системы налогообложения собственности Техаса можно найти по адресу:

    https: // контролер.texas.gov/taxes/property-tax/docs/96-1425.pdf

    В Техасе владельцы собственности могут опротестовать или обжаловать любые действия, предпринятые оценочным округом, которые отрицательно сказываются на владельце собственности. Эти протесты рассматриваются Советом по надзору за оценкой (ARB), гражданским советом, члены которого назначаются судьей местного административного права. АРБ наблюдает за оценками и заслушивает протесты и апелляции. Наиболее частые причины подачи протеста связаны с рыночной стоимостью и единообразием оценок округа.

    ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ ЖИЛОЙ СОБСТВЕННОСТИ

    Что такое жилая недвижимость?

    «Жилая недвижимость» по определению Американского института оценщиков недвижимости — это «недвижимость, состоящая из пустующего или улучшенного земельного участка, предназначенного или доступного для использования в первую очередь в качестве места проживания, например для проживания одной семьи. дома… »

    Жилая недвижимость обычно находится в районах, отведенных под жилую застройку, но также встречается и в не покрытых плиткой районах за пределами города.К ним относятся такие виды недвижимости, как дома на одну семью, дуплексы, дома на колесах и другие.

    Оценщики

    Оценщики жилищного строительства соответствуют требованиям Департамента лицензирования и регулирования Техаса (TDLR) и продолжают обучение в Международной ассоциации специалистов по оценке (IAAO), Техасской ассоциации специалистов по оценке (TAAO), Техасской ассоциации оценочных округов (TAAD). , и другие профессиональные организации.Некоторые оценщики жилья имеют дополнительные сертификаты, лицензии и ученые степени.

    Назначение каждого оценщика жилой недвижимости заключается в разработке ежегодной оценки жилой недвижимости по рыночной стоимости, как это определено Налоговым кодексом. Оценщики жилых помещений используют общепринятые методы и методы оценки, а также стандарты массовой оценки в соответствии с Унифицированными стандартами профессиональной оценки («USPAP»), используя аналогичные методы и приемы для аналогичных объектов недвижимости с учетом индивидуальных характеристик каждого объекта недвижимости.Задания на оценку для оценщиков жилья основаны на типе собственности и географически распределены по рыночным площадям в школьных округах.

    Данные

    Оценщики жилищного строительства собирают и используют данные для использования в своих оценках. Некоторые из собранных данных включают:

    • проверенных продаж объектов,
    • информация получена в результате выездных проверок,
    • разрешений на строительство,
    • бланков открытия,
    • писем-опросов, отправленных покупателям и продавцам,
    • гонораров,
    • заключительные заявления,
    • аэрофотосъемка,
    • данные о фактической стоимости строительства,
    • публикаций рыночных данных и информационных баз данных, включая услуги платной подписки,
    • картографических изменений и съемок,
    • слушаний протеста и неформальные интервью с собственниками и
    • делопроизводственная деятельность (в том числе механическое залоговое удержание).

    Персонал округа собирает информацию из других источников, включая владельцев собственности, соседей, Интернет, агентов по недвижимости, брокеров и их веб-сайты, специалистов по строительству и оценщиков.

    Определение и обновление соответствующих характеристик собственности

    Округ создает и ведет оценочную запись для каждой жилой классифицированной собственности. Записи об оценке будут включать имя и адрес владельца, юридическое описание собственности, идентификаторы участков, оценочную стоимость земли и улучшений, применимые льготы, налоговый год и другую подобную информацию, требуемую законом или считающуюся необходимой Округом.Дата последней проверки, заметки о проверке, которые будут сочтены необходимыми, и назначенный оценщик указаны в протоколе оценки.

    Discovery: новое строительство, реконструкция, реконфигурация и снос

    Персонал по оценке жилья определяет местонахождение и оценивает все новое строительство, плановый ремонт и снос с использованием:

    • плановые физические осмотры,
    • планы зданий,
    • разрешений на строительство,
    • информация от собственников,
    • налоговых юрисдикций, налоговые агенты, специалисты по недвижимости,
    • изданий по недвижимости и медиа-услуг, а также
    • косые изображения, орфографические изображения.
    Полевая проверка и инспекции

    Каждый оценщик несет ответственность за проведение проверок присвоенной им собственности, которая включает в себя анализ характеристик собственности, таких как: класс здания, качество строительства, характеристики физического улучшения, площадь в квадратных футах, состояние, физические, функциональные и экономические факторы устаревания, которые в значительной степени влияют на рыночная стоимость и другие наблюдаемые факторы или условия, которые считаются важными или влияющими на оценку имущества.

    Повторная проверка микрорайонов

    Общая переоценка всей жилой недвижимости проводится ежегодно с использованием исследования коэффициента продаж для каждого района. Процесс выбора, чтобы облегчить физический осмотр жилой недвижимости для обеспечения повторной проверки, проводимой не реже одного раза в три года, завершается с использованием комбинации ресурсов и инструментов для определения тех свойств, которые намечены для повторной проверки.

    Определение рыночных зон

    Идентификация и разграничение микрорайонов — краеугольный камень системы оценки жилого фонда.Все жилищные анализы привязаны к конкретным районам. Окрестности проверяются визуально для проверки границ, основанных на наблюдаемых аспектах однородности, таких как качество домов, размер участка, ценовая категория и т. Д. Подокрестности могут быть созданы, когда внешние влияния создают заметную разницу между меньшей группой объектов недвижимости в пределах одного квартала. Эти микрорайоны могут включать в себя положительные или отрицательные факторы, такие как оживленная улица, линии электропередач, прилегающие коммерческие объекты, ручьи, зеленые зоны, поля для гольфа и т. Д.

    Оценка

    Данные о продажах

    CCAD получает копии всех документов, зарегистрированных в канцелярии клерка округа Коллин. Для тех свойств, которые предполагают передачу права собственности, создается файл продаж, и получателю и / или лицу, предоставляющему право, по сделке отправляется письмо с подтверждением. В других случаях подтверждение продаж может быть получено из других источников, включая: брокеров, агентов, оценки, а также местные, региональные и национальные публикации по недвижимости и финансовые публикации.Наконец, в процессе слушания часто звучат заключительные слова. Фактическое заключительное заключение является наиболее надежным и предпочтительным методом проверки продаж.

    Подход сравнения продаж (рынок)

    Хотя все три подхода к оценке стоимости основаны на рыночных данных, подход сравнения продаж чаще всего называют рыночным подходом. Этот подход используется не только для оценки стоимости земли, но и для сравнения продаж аналогичной улучшенной собственности с земельными участками в оценочной ведомости.Как ранее обсуждалось в разделе «Сбор данных», соответствующие данные о фактических продажах, как незанятых, так и улучшенных, собираются в течение года для получения соответствующей информации, которую можно использовать во всех аспектах оценки. Продажа аналогичным образом улучшенных объектов недвижимости может служить основой для графиков амортизации при стоимостном подходе, ставок и множителей, используемых в доходном подходе, и в качестве прямого сравнения в подходе сравнения продаж. Увеличение продаж также используется в исследованиях соотношений, которые предоставляют оценщику превосходные средства оценки текущего уровня и единообразия оцененных значений.

    Затратный подход к оценке

    Таблицы затрат разработаны на основе службы оценки Marshall & Swift. Таблицы включают новую стоимость замещения (RCN) на основе категории и класса улучшения, а также поправки на определенные характеристики собственности и перечисляют ожидаемый экономический срок службы категории улучшений.

    Графики амортизации используются в зависимости от ожидаемого срока службы оцениваемых категорий недвижимости.Фактический и эффективный возраст улучшений ведется в оценочных записях. Оценки эффективного возраста основаны на полезности улучшений относительно того, где улучшение находится в масштабе его общей экономической жизни и его конкурентной позиции на рынке.

    Доходный подход к оценке

    Доходный подход к стоимости используется для собственности, которая обычно рассматривается участниками рынка как «приносящая доход».

    Оценка и статистический анализ (калибровка модели)

    Хотя округ признает все три подхода к оценке и рассматривает затратный подход как приемлемый метод, в основном подходе округа к оценке жилой собственности используется гибридный подход сравнения продаж по «себестоимости».Этот подход позволяет вносить корректировки на уровне района, чтобы воспроизвести влияние рынка, не отраженное в таблицах цен базовых классов зданий. Корректировка соседства учитывает расположение рыночной площади, физические характеристики (размер, возраст и состояние собственности), а также все юридические и экономические атрибуты, которые могут повлиять на стоимость в рыночных зонах, а также любые другие обязательные ограничения. Следующее уравнение обозначает используемую гибридную модель:

    MV = LV + NBHD mod (RCN — D)


    Принимая во внимание, что рыночная стоимость (MV) равна стоимости земли (LV) плюс модификатор района (NBHD mod), умноженный на стоимость замещения новой (RCN) за вычетом амортизации (D ).

    Стоимость жилой земли оценивается с использованием метода базового участка, который устанавливает стоимость стандартного или «базового» участка в пределах каждого очерченного района. Сравнительный анализ продаж, если это применимо, или в областях, где существует недостаточное количество продаж вакантных земель, метод абстракции будет использоваться для определения стоимости базовых участков в районе, и будет создана таблица земель. Таблицы земель используются для хранения кода ценообразования массовой партии и стоимости базовой партии. При необходимости земельные поправки применяются к отдельным объектам недвижимости, чтобы отрегулировать такие факторы, как местоположение, форма, размер и топография, среди прочего.

    Поправки по району разработаны на основе оценочной статистики, полученной в результате исследований соотношений, и используются для обеспечения того, чтобы расчетные значения соответствовали рыночным. Каждая продажа рассчитывается путем деления оценочной стоимости на подтвержденную продажную цену. Отношения расположены в порядке убывания, и определяется медианное отношение. Фактор соседства рассчитывается для оценки проданной собственности в этом районе примерно на уровне 100% от медианного отношения к их оценочной стоимости.

    После тестирования коэффициент соседства применяется как к проданной, так и к непроданной собственности в этом районе, чтобы обеспечить справедливую и точную рыночную стоимость. Продажи, используемые для определения фактора соседства, будут отражать влияние рынка и условия для собственности в районе, таким образом производя репрезентативные и справедливые ценности.

    В стареющих кварталах, где дома поддерживались на различных уровнях текущего ремонта, оценщик может применить эффективную корректировку возраста, которая может повлиять на амортизацию положительным или отрицательным образом.

    Сверка

    Оценщики должны принимать разумные меры для обеспечения того, чтобы количество и качество собранных фактических данных были достаточными для проведения достоверных оценок. Таким образом, оценщики рассматривают все три подхода, а затем определяют, какой из них даст наиболее достоверные результаты для их объектов недвижимости, на которые влияют общие ценности. Уместность каждого подхода зависит от типа рассматриваемого объекта недвижимости.

    Условия специальной оценки

    Налоговый кодекс штата Техас предусматривает особые положения об оценке и освобождения, в том числе:

    • Раздел 23.01 (d) Налогового кодекса гласит: «Рыночная стоимость жилой усадьбы определяется исключительно на основе стоимости собственности как жилой усадьбы, независимо от того, является ли жилое использование собственности владельцем. считается самым лучшим и лучшим вариантом использования собственности.”
    • п. 23.12 Налогового кодекса дается определение рыночной стоимости и запасов: «… рыночная стоимость запасов — это цена, по которой они будут продаваться как единица покупателю, который продолжит бизнес. Инвентаризация должна включать жилую недвижимость, которая никогда не использовалась в качестве места жительства и предназначена для продажи в ходе обычной торговли или бизнеса, при условии, что жилая недвижимость остается незанятой, не сдается или не сдается в аренду и не приносит дохода.”
    • Раздел 23.23 Налогового кодекса допускает ограничение оценочной стоимости квалифицированной жилой усадьбы, и ее часто называют «предельной стоимостью» усадьбы.
    • § 23.41 Налогового кодекса позволяет оценивать землю, предназначенную для сельскохозяйственного использования, по ее стоимости, исходя из способности земли производить сельскохозяйственную продукцию, если выполняются особые квалификационные требования.
    • Abatements — Налоговый кодекс также предусматривает местное соглашение между налогоплательщиком и налоговой единицей, за исключением школьного округа, которое может полностью или частично снизить стоимость недвижимости, как правило, в отношении коммерческой собственности и / или материального бизнеса. имущество от налогообложения.

    ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ КОММЕРЧЕСКОЙ СОБСТВЕННОСТИ

    Что такое коммерческая недвижимость?

    «Коммерческая собственность» относится к той недвижимости, которая обычно связана с предприятиями, которые продают товары или услуги населению, или предприятиями, которые повышают ценность продукта путем разработки, производства, изготовления или обработки этого продукта.

    Коммерческая недвижимость — это нежилая и несельскохозяйственная недвижимость, обычно находящаяся в районах, предназначенных для деловых целей.К ним относятся такие типы недвижимости, как офисная, торговая, промышленная, гостиничная, медицинская, квартира и другие.

    Оценщики

    Коммерческие оценщики соответствуют требованиям Департамента лицензирования и регулирования Техаса (TDLR) и проходят необходимое непрерывное обучение в квалифицированных профессиональных организациях. Некоторые коммерческие оценщики получили ученые степени или дополнительные звания от известных организаций, таких как Институт оценки и Международная ассоциация офисов по оценке.

    Назначение каждого коммерческого оценщика заключается в разработке ежегодной оценки коммерческой собственности по рыночной стоимости, как это определено Налоговым кодексом, расположенным в пределах округа Коллин. Коммерческие оценщики используют общепринятые методы и методы оценки, а также стандарты массовой оценки в соответствии с USPAP, используя аналогичные методы и приемы для аналогичных объектов недвижимости, с учетом индивидуальных характеристик каждого объекта недвижимости. Задания по оценке для коммерческих оценщиков основаны на категории собственности или типе собственности.

    Данные

    Коммерческие оценщики собирают и используют данные для использования в своих оценках. Примеры собранных данных:

    • проверенных продаж объектов,
    • соответствующие данные, полученные на основе уровней продажных цен, ставок капитализации, мультипликаторов дохода, ставок дивидендов по акциям, маркетингового периода и т. Д.,
    • наблюдений и данных, обнаруженных в ходе выездных проверок,
    • данные о фактической стоимости строительства,
    • данные о фактических доходах и расходах,
    • информация о лизинге (комиссии, отделка арендатора, продолжительность сроков и т. Д.)),
    • публикаций рыночных данных и информационных баз данных, включая услуги платной подписки,
    • картографических изменений и обследований, а
    • аэрофотоснимков.

    Округ также собирает другую общую информацию и информацию по собственности из Dallas Morning News, Dallas Business Journal и других печатных и сетевых источников новостей. Персонал округа собирает информацию из других источников, включая владельцев собственности, соседей, Интернет, агентов по недвижимости, брокеров, специалистов по строительству и оценщиков.

    Определение и обновление соответствующих характеристик собственности

    Округ создает и ведет оценочную запись для каждого объекта недвижимости. Записи об оценке будут включать, если они известны, имя и адрес владельца, юридическое описание собственности, идентификаторы участков, оценочную стоимость земли и улучшений, применимые льготы и / или скидки, налоговый год и другую подобную информацию, требуемую законом или считающуюся необходимой Округом. . Дата последней проверки, заметки о проверке, которые будут сочтены необходимыми, и назначенный коммерческий оценщик указаны в отчете об оценке.

    Открытие

    Персонал по коммерческой оценке определяет местонахождение нового строительства, планового ремонта, расширения зданий и сноса с использованием:

    • плановые физические осмотры,
    • планы зданий,
    • разрешений на строительство,
    • справок о заселении,
    • информация от собственников,
    • налоговых юрисдикций, налоговые агенты, специалисты по недвижимости,
    • изданий по недвижимости и медиа-услуг,
    • наклонных изображений, орфографических изображений и
    • ссылок на личную собственность предприятий.
    Полевая проверка и инспекции

    Каждый оценщик несет ответственность за проведение инспекций своей собственности на месте, включая анализ характеристик собственности, таких как:

    • строительный класс,
    • качество строительства,
    • характеристик физического совершенствования,
    • в собственности,
    • квадратных метров арендуемой площади брутто и нетто,
    • подъезд,
    • видимость,
    • Состояние
    • ,
    • факторов физического, функционального и экономического устаревания, существенно влияющих на рыночную стоимость недвижимости, и
    • прочие наблюдаемые факторы или условия, которые считаются важными или влияющими на оценку имущества.
    Определение рыночных зон — географический анализ

    Региональные экономические данные, касающиеся демографических структур, факторов регионального расположения, занятости и доходов, общих тенденций цен на недвижимость и арендной платы, тенденций процентных ставок, наличия свободных земель, а также тенденций и затрат на строительство собираются и анализируются как из частных, так и из государственных источников. .

    Определение рыночных зон — экономический анализ

    Коммерческая недвижимость в округе Коллин состоит из самых разных типов коммерческой собственности, включая офисы, магазины, промышленные предприятия и апартаменты.Анализ рынка используется для выявления, классификации и организации сопоставимых объектов недвижимости в более мелкие, управляемые подмножества.

    Оценка

    Анализ наилучшего и наилучшего использования

    Наилучшее и наиболее эффективное использование — это наиболее разумное и вероятное использование, обеспечивающее наибольшую приведенную стоимость недвижимости на дату оценки. Наилучшее и наилучшее использование любой данной собственности должно быть физически возможным, юридически допустимым, финансово осуществимым и максимально продуктивным.Во многих, если не в большинстве случаев, текущее использование собственности такое же, как и наиболее эффективное и эффективное использование.

    Данные о продажах

    CCAD получает копию документов, зарегистрированных в канцелярии окружного клерка в округе Коллин. Для тех объектов недвижимости, которые предполагают передачу права собственности, создается файл продажи и проводится проверка условий продажи. Письмо с подтверждением продажи отправляется получателю и праводателю сделки. В других случаях подтверждение продаж может быть получено из других источников, включая: брокеров, агентов, оценки, а также местные, региональные и национальные публикации по недвижимости и финансовые публикации.Кроме того, в ходе слушаний часто делаются заключительные заявления. Фактическое заключительное заключение является наиболее надежным и предпочтительным методом проверки продаж.

    Подход сравнения продаж (рынок)

    Хотя все три подхода к оценке стоимости основаны на рыночных данных, подход сравнения продаж чаще всего называют рыночным подходом. Этот подход используется не только для оценки стоимости земли, но и для сравнения продаж аналогичной улучшенной собственности с земельными участками в оценочной ведомости.Как ранее обсуждалось в разделе «Сбор данных» этого плана, соответствующие данные о фактических продажах недвижимости, как незанятой, так и улучшенной, собираются в течение года для получения соответствующей информации, которую можно использовать во всех аспектах оценки. Продажа аналогичным образом улучшенных объектов недвижимости может служить основой для графиков амортизации при стоимостном подходе, ставок и множителей, используемых в доходном подходе, и в качестве прямого сравнения в подходе сравнения продаж. Увеличение продаж также используется в исследованиях соотношений, которые предоставляют оценщику превосходные средства оценки текущего уровня и единообразия оцененных значений.

    Затратный подход к оценке

    Таблицы затрат разработаны на основе службы оценки Marshall & Swift. Таблицы включают новую стоимость замещения (RCN) на основе категории и класса улучшения, а также поправки на определенные характеристики собственности и перечисляют ожидаемый экономический срок службы категории улучшений.

    Графики амортизации используются на основе диапазона ожидаемых сроков экономической эксплуатации оцениваемых категорий коммерческой недвижимости.Фактический и эффективный срок улучшения ведется в записях коммерческой оценки. Оценки эффективного возраста основаны на полезности улучшений относительно того, где улучшение находится в масштабе его общей экономической жизни и его конкурентной позиции на рынке.

    Доходный подход к оценке

    Доходный подход к стоимости используется для собственности, которая обычно рассматривается участниками рынка как «приносящая доход».

    Первым шагом в доходном подходе является оценка потенциальной рыночной арендной платы при 100% заполнении, которая выводится на основе фактических данных об арендной плате, запрашиваемых данных об арендной плате и публикаций по исследованию местного рынка.

    Далее рассматривается любой потенциальный вторичный доход. Вторичный доход представляет собой возмещение расходов и другие разные поступления от операций с недвижимым имуществом. Оценка вторичного дохода выводится на основе собранных фактических данных и доступной рыночной информации. Сумма базовой ренты и вторичного дохода называется потенциальным валовым доходом (PGI).

    Затем на основе фактических данных, предоставленных собственниками, и условий местного рынка, устанавливаются прогнозируемые потери от незанятости и сбора, которые учитывают периодические колебания заполняемости.Вычитание прогнозируемой вакансии и потерь от сбора из PGI оставляет эффективный валовой доход (EGI).

    Затем рассчитываются допустимые расходы и оценки коэффициента расходов на основе исследования местного рынка с допущением о разумном управлении. Операционные расходы классифицируются как типичные операционные расходы, связанные с определенной категорией имущества. Вычитание допустимых расходов из эффективной валовой прибыли дает оценку чистой операционной прибыли (NOI).

    Ставки капитализации (R) используются для преобразования чистого операционного дохода (NOI) в стоимость. Эти ставки получены на основе анализа проданной собственности, финансовых отчетов и публикаций по недвижимости. Чистый операционный доход (NOI), деленный на ставку капитализации (R), равен значению (V). V = NOI / R

    Сверка

    Оценщики должны принимать разумные меры для обеспечения того, чтобы количество и качество собранных фактических данных были достаточными для проведения достоверных оценок.Таким образом, оценщики рассматривают все три подхода, а затем определяют, какой из них даст наиболее достоверные результаты для их объектов недвижимости, на которые влияют общие ценности. Уместность каждого подхода зависит от типа рассматриваемого объекта недвижимости.

    Особые условия оценки коммерческой собственности

    Налоговый кодекс штата Техас предусматривает специальные положения об оценке, в том числе:

    • Раздел 23.01 (d) Налогового кодекса гласит: «Рыночная стоимость жилой усадьбы должна определяться исключительно на основе стоимости собственности в качестве жилой усадьбы, независимо от того, считается ли использование собственности собственником в качестве жилого помещения. наилучшее и наилучшее использование собственности ».
    • Исключения — Налоговый кодекс предусматривает освобождение от налогообложения коммерческой собственности, которая соответствует определенным требованиям, перечисленным в главе 11, подраздел B. (Примерами могут быть благотворительные или религиозные организации.)
    • Abatements — Налоговый кодекс также предусматривает местное соглашение между налогоплательщиком и налоговой единицей, за исключением школьного округа, которое может полностью или частично снизить стоимость недвижимости, как правило, в отношении коммерческой собственности и / или физических лиц, занимающихся коммерческой деятельностью. имущество от налогообложения.

    ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ ПЕРСОНАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА

    Что такое личное имущество?

    Согласно Налоговому кодексу Техаса, материальная «личная собственность» означает собственность, которая не является недвижимой собственностью ».В известном учебнике по оценке «Оценка имущества» под личным имуществом понимаются «все движимые предметы, не прикрепленные к недвижимому имуществу на постоянной основе или не являющиеся его частью». Район оценивает четыре различных типа движимого имущества:

    • служебное личное имущество (БПП),
    • сданных в аренду активов в нескольких местах,
    • коммерческих и служебных самолетов и
    • инженерных, коммуникационных и железнодорожных объектов.
    Оценщики
    Оценщики

    BPP соответствуют требованиям Департамента лицензирования и регулирования Техаса (TDLR) и продолжают обучение в Международной ассоциации сотрудников по оценке (IAAO), Техасской ассоциации сотрудников по оценке (TAAO), Техасской ассоциации оценочных округов (TAAD) , и другие профессиональные организации. Задания по оценке для оценщиков BPP основаны на географических регионах.

    Данные

    Характеристики данных для каждой учетной записи собираются оценщиками на местах, по телефону и из других соответствующих источников.Эти характеристики собственности используются, чтобы помочь специалистам по оценке в определении рыночной стоимости.

    Анализ кода SIC

    Четырехзначные цифровые коды, называемые кодами стандартной отраслевой классификации (SIC), используются в качестве основы для классификации и оценки счетов личного имущества предприятий. Коды SIC используются для группировки бизнес-типов со схожими характеристиками свойств. В CCAD реализованы другие коды свойств, которые дополнительно разграничивают аналогичные типы бизнеса в рамках кода SIC.

    Процедуры сбора данных

    Окружные оценщики собирают данные об оценке различными способами. Использование изображений — это, безусловно, самый важный метод обнаружения служебной личной собственности. Представление — это листинговая форма, поданная налогоплательщиком, в которой налогоплательщик декларирует личную собственность предприятия, принадлежащую ему. В Техасе все владельцы служебной личной собственности обязаны подавать заявление в оценочный округ до 1 апреля каждого года.

    Ежегодно Округ составляет маршрутную книгу известных счетов BPP. Оценщики проверяют и обновляют все данные, перечисленные в маршрутной книге, путем проверки на месте для каждого бизнес-аккаунта.

    Также используются различные открытия, такие как газеты, деловые журналы и публикации, государственные отчеты, услуги по подписке, списки разрешений на налоги с продаж и местные разрешения на строительство. Владельцы и жители бизнеса предоставляют информацию об открытии и другие полезные факты, связанные с открытием и оценкой.

    Арендованные активы на счетах с несколькими местоположениями

    Основным источником этих счетов являются представленные владельцами представления в бумажном или электронном формате. Проверки на месте и выдача арендаторов могут использоваться для дополнения этой информации.

    Самолеты коммерческого и служебного назначения

    Услуги по частной подписке, данные Федерального авиационного управления (FAA), информация от местного руководства аэропорта / аэродрома, справочник цен на самолет Blue Book Price Guide (Winter Edition), справочник VREF по оценке самолетов, заявления владельцев и, при необходимости, Бюро транспорта Веб-сайт статистики предоставляет данные для оценки самолетов.

    Особый инвентарь

    Ежемесячные и годовые декларации для дилеров лодок, тяжелого оборудования, промышленного жилья и автотранспортных средств (как определено в Разделе 23 Налогового кодекса Техаса) используются для открытия и оценки специальных инвентарных счетов. Копии годовых деклараций хранятся в CCAD.

    Иногда могут использоваться альтернативные методы обнаружения, как описано в разделе «Деловая личная собственность».

    Оценка

    Анализ наилучшего и наилучшего использования

    Наилучшее и наилучшее использование — это наиболее разумное и вероятное использование, обеспечивающее максимальную приведенную стоимость на дату оценки.Максимальное и наилучшее использование должно быть физически возможным, юридически допустимым, финансово осуществимым и максимально продуктивным. Наилучшим и наиболее эффективным использованием деловой личной собственности обычно является ее текущее использование.

    Затратный подход к оценке

    Основным подходом округа к оценке деловой личной собственности является затратный подход. Затратный подход использует следующую формулу:

    Стоимость замещения новой (RCN) — Амортизация = Стоимость
    Графики затрат

    Новая восстановительная стоимость (RCN) рассчитывается на основе фактических исторических затрат, сообщенных владельцем недвижимости, или на основе моделей оценки, разработанных CCAD.Таблицы затрат разрабатываются в соответствии с типами собственности с использованием представлений владельцев собственности, документации по урегулированию и отказу от протеста, доказательств слушаний Совета по надзору за оценкой (ARB), графиков финансового контролера Техаса и опубликованных руководств.

    Амортизация

    Амортизация — это потеря стоимости актива с течением времени, в частности, из-за износа. Факторы тенденций, используемые CCAD для разработки RCN, основаны на опубликованных руководствах по оценке. Коэффициенты амортизации в процентах, используемые CCAD, также основаны на опубликованных руководствах по оценке.Индексные и процентные коэффициенты хорошей амортизации используются для расчета коэффициентов приведенной стоимости (PVF) по годам приобретения следующим образом:

    PVF = коэффициент индекса X коэффициент полезности в процентах

    PVF используется в качестве «экспресс-расчета» при стоимостном подходе. PVF применяется к заявленной первоначальной стоимости следующим образом:

    Оценка рыночной стоимости = PVF X историческая стоимость
    Арендованные активы на счетах с несколькими местоположениями

    Арендованные активы и активы, расположенные в нескольких местах, оцениваются с использованием графиков амортизации, упомянутых выше.Если актив, который будет оцениваться в этой категории, представляет собой транспортное средство, то можно использовать опубликованную NADA балансовую стоимость.

    Самолеты коммерческого и служебного назначения

    В Налоговом кодексе предусмотрена особая методология оценки и / или распределения всех воздушных судов.

    Особый инвентарь

    В Налоговом кодексе предусмотрена конкретная методика оценки данной категории имущества. Оценка основана на ежегодной декларации, поданной владельцем собственности, с указанием продаж в Техасе за предыдущий год (используется в качестве числителя) и деленной на коэффициент 12 (знаменатель).Это устанавливает ежемесячную основу в соответствии с требованиями владельца к уплате налогов. При отсутствии годовой декларации идентифицируются аналогичные предприятия, подавшие декларации, и сравниваются с соответствующими корректировками с объектом собственности для определения оценочной рыночной стоимости.

    Арендованные активы на счетах с несколькими местоположениями

    Счета арендованных активов, которые содержат большое количество транспортных средств или других активов, обычно загружаются программно, если владелец недвижимости сообщает об этом в электронном виде.Электронные версии, отправленные по электронной почте или на дискете, могут потребовать переформатирования, прежде чем их можно будет обработать для ввода значений. Учетные записи, которые отображаются на бумажном носителе, вводятся вручную. После проверки и ввода данных отчеты создаются и просматриваются назначенным персоналом службы поддержки. После проверки вносятся необходимые исправления, предоставляется одобрение оценщика, и в счет отправляется уведомление об оценочной стоимости, которое включает разбивку каждого арендованного актива по юрисдикции.

    Самолеты коммерческого и служебного назначения

    Счета коммерческих и служебных самолетов проверяются и оцениваются одновременно с предоставленными и сторонними данными о рыночной стоимости.

    Оценка недвижимости: Глава 3 Карточки процесса оценки

    A: Семь. Один для исследования сравнительных лампочек, 1 для проверки данных, 1 для обзора USPAP и выбора правильного подхода / техники, 2 для написания отчета, 1 для обзора отчета и 1 для доставки отчета.

    A: Более четырех. Мега Уоттс наняла 4 стажеров, чтобы обеспечить беспристрастную и убедительную поддержку ее окончательного вывода. Она раздала каждому стажеру копию USPAP, отнесла их в строительный магазин и указала на различные типы лампочек, с которыми они могут столкнуться в полевых условиях.Затем она отвела учеников в реальное здание и продемонстрировала, как найти розетку для лампочки. Либо в Сан-Диего сейчас отключено электричество, либо стажеры по ошибке попытались вкрутить лампочку против часовой стрелки, потому что все они все еще стоят в темноте.

    A: Один. Оценщик №1 крут, спокоен и собран. Когда она замечает сигнал летучей мыши, Оценщик №1 приступает к работе. Она понимает ценность принципа «праведного тугого левшу» и знает, как соответствовать требованиям USPAP и держать в страхе этих рецензентов-оценщиков.Опыт подсказывает ей, какую лампочку использовать. Будь то затраты, продажи или доход … у нее есть работа. Она использует светодиодную лампу для экономии энергии, и для этого задания требуется супер-зеленая лампа Bulborama Turbo Life Millennium … и она знает, как ее использовать.

    A: Нет. «Возможная» недвижимость инвестора переживала свои лучшие дни (около 20 лет назад) … но это могло быть просто чудом. Но стоит ли эта цена по прейскуранту? Она быстро звонит мистеру А. Супергерой ростом 6 футов 10 дюймов припарковывает свой Шелби на улице и входит в дом, где раньше была входная дверь.Он спокойно (но уверенно) быстро осматривает территорию, достает свой 6-светодиодный фонарик 1600 LM CREE, висящий на кожаном ремне. Войдя в коридор, мистер А. поднимается до потолка и слегка приоткрывает вход на чердак. (Нет необходимости в лестнице, если ваш рост 6 футов 10 дюймов.) Мощный луч 6-светодиодного фонарика CREE 1600 LM в сочетании с невероятным интеллектом и звездным профессиональным опытом мистера А. нужна лампочка, потому что в доме нет электропроводки!А уже видел это раньше — вандалы очистили дом от медной проводки, пока он пустовал. Знак «Запрещать проникновение» на заколоченном переднем окне не стал отпугиванием для этих воров! Г-н А. был вызван на помощь и решил проблему — вы не можете включить свет, даже если вкрутите лампочку! Г-жа Инвестор, восхищенная героическим мистером А., теперь может принять осознанное решение по поводу ее перевернутой собственности — уйти или вернуться, чтобы договориться о более низкой прейскурантной цене.

    A: 101 Один, чтобы заменить лампочку, и 100 других, чтобы оценить причины замены лампочки, было ли это наиболее эффективное и лучшее применение для замены лампы, использовал ли оценщик соответствующие методы замены лампочки, сделал ли оценщик соблюдать этические стандарты, а также следует ли направлять оценщика в Государственный совет по лампочкам для отзыва лицензии.

    Некоторых оценщиков сравнивают с далматинцами (например, 101 далматин. Кажется, что у некоторых оценщиков и далматинцев прошлое упрямое, пятнистое!

    Что ВЫ думаете? Процесс!

    Многочисленные исследования показали, что ЮМОР создает оптимальную среду для обучения.

    Лучший ответ инструктора (с юмористическим сюжетом):

    Нет!

    После остановки в Starbucks за латте с зеленым чаем, чтобы стимулировать его 8 шагов Навыки критического мышления в процессе оценки, оценщик Бак Дирвуд прибывает на объект, расположенный по адресу 11 Wigwam Trail.Был пасмурный, пасмурный день, и Бак обнаружил, что внутренняя часть типи объекта была слишком темной, чтобы делать правильно экспонированные фотографии. Владелец заявил, что прокладка любых без исключения линий инженерных коммуникаций в пределах рассматриваемой индийской резервации была категорически запрещена, поэтому в наличии отсутствовала электрическая проводка. К счастью, хозяин позаимствовал газовый генератор света у старейшины резервации, но лампочка оказалась сломанной. Владелец спрашивает оценщика Бака, может ли он заменить лампочку.
    Бак отвечает, что замена лампочки выходит за рамки работ по оценке, и советует, чтобы оценщик просто сообщил, присутствует ли фиксированный источник освещения и работает ли он. Владелец или предполагаемый пользователь должен нанять установщика лампочки после того, как лицензированный подрядчик сначала определит надлежащую мощность.
    Находчивый владелец затем спасает положение, собирая светлячков в банку и подвешивая их на вершине типи, чтобы осветить интерьер для фотографий оценщика.

    Основы оценки жилья (+ бесплатный контрольный список)

    Покупатель, продавец и кредитор должны предпринять бесчисленное количество шагов, прежде чем сделка с недвижимостью может быть закрыта.

    Каждая сторона, участвующая в процессе покупки дома, хочет знать, что они заключают самую выгодную сделку. Однако не секрет, что ценообразование на дом может оказаться непростым делом. Один из самых простых способов сделать процесс максимально справедливым — это провести оценку дома.

    Что такое оценка дома?

    Оценка жилья — это процесс, в ходе которого лицензированный оценщик оценивает различные элементы собственности для определения ее справедливой рыночной стоимости.Оценка проводится ипотечным кредитором.

    Оценка может сделать сделку или сорвать сделку, поэтому важно ознакомиться с процессом, прежде чем начинать. В этой статье мы более подробно рассмотрим процесс оценки жилья и поделимся, чего ожидать до, во время и после .

    Оценки существуют для защиты покупателя и кредитора в процессе покупки дома. Перед оформлением ипотеки кредитор потребует, чтобы покупатель провел оценку собственности. Это необходимо для того, чтобы дом стоил той суммы, которую покупатель хочет взять в долг в банке.

    Привлекая третью сторону для оценки собственности, и покупатель, и кредитор могут быть уверены, что получают объективное мнение. Оценщики — это лицензированные эксперты, не имеющие отношения к сделке — их работа — быть независимыми и непредвзятыми. Они будут смотреть на физическое состояние собственности, а также учитывать внешние факторы, такие как рыночные тенденции и цены продажи сопоставимых домов в этом районе. Мы поговорим об этом позже.

    Требуется ли оценка дома?

    Короткий ответ — нет.Если дом оплачивается наличными, без кредита, то оценка не требуется. Однако большинство людей покупают дома с помощью ипотеки. Кредиторы всегда будут требовать, чтобы покупатель прошел оценку дома, чтобы убедиться, что недвижимость стоит той суммы, которая запрашивается в ссуде. Это означает, что даже если покупатель и продавец договорились о цене продажи, она еще не окончательная.

    Кредитор выберет оценщика, покупатель несет ответственность за оплату счета, а продавец просто должен убедиться, что оценщик может получить доступ к их дому.Оценка обычно проводится, пока недвижимость находится на депонировании.

    Оценка жилья и осмотр дома

    Хотя они могут быть похожи, оценка и осмотр дома — это не одно и то же. Как упоминалось ранее, кредитор требует оценки для защиты своих инвестиций. Его цель — определить стоимость недвижимости перед оформлением ипотечной ссуды.

    Предполагаемый покупатель дома заказывает осмотр дома. Во время этого процесса инспектор исследует физическое состояние объекта, уделяя пристальное внимание его внутренним системам, таким как водопровод, кондиционер и т. Д.Это помогает покупателю определить любые потенциальные проблемы или проблемы с обслуживанием недвижимости. Затем они могут использовать эту информацию для согласования окончательной цены с продавцом. Хотя осмотр настоятельно рекомендуется, он не требуется.

    Что ищут оценщики?

    Отрасль оценки строго регулируется. Оценщики имеют лицензию на уровне штата и при оценке собственности руководствуются набором строгих правил. Стандартная аттестация займет чуть меньше часа.

    Как правило, оценщики исследуют следующие элементы объекта недвижимости:

    Расположение

    В сфере недвижимости местоположение решает все. Район, в котором расположена недвижимость, сильно повлияет на ее стоимость. Помимо географического местоположения, оценщики будут принимать во внимание, есть ли из дома вид на пейзаж или находится ли он рядом с некоторыми нежелательными ориентирами. Дом, расположенный рядом с оживленным шоссе или железной дорогой, может быть оценен ниже.

    Размер

    Более крупный дом оценят по более высокой цене.Оценщики будут смотреть на квадратные метры дома, а также на площадь всего участка земли. Они также учтут функциональность размера дома, посмотрев на количество спален и полных или половинных ванных комнат. Здесь также окажут влияние гараж и подъездная дорожка.

    Физическое состояние

    Оценщики исследуют как внутренние, так и внешние особенности дома. Сюда входят любые наблюдаемые объекты, такие как фундамент, стены, полы и материалы, использованные для их строительства.Они отметят любые общие недостатки технического обслуживания, такие как сломанные дверные ручки или протекающие краны. Если в доме есть подвал, чердак или подвал, это также будет принято во внимание.

    Примечание. Оценщик не обращает внимания на такие вещи, как мебель, декор или чистота. Однако будут учтены сколы краски или дыры в стене.

    Сопоставимые районы

    Сопоставимые дома в микрорайоне, часто называемые «компромиссами» в промышленности, — это цены продажи сопоставимых домов в этом районе.Оценщик просматривает эти данные, чтобы убедиться, что дом, который он сейчас оценивает, находится на одном уровне с другими близлежащими объектами недвижимости с аналогичными характеристиками.

    Подготовка к экспертизе

    Каждый домовладелец хочет, чтобы его недвижимость имела высокую рыночную стоимость. В конце концов, высокая оценка — всего лишь один шаг к завершению сделки.

    Есть несколько вещей, которые продавцы могут сделать, чтобы поднять стоимость своего дома перед оценкой, чтобы убедиться, что все идет гладко:

    • Соберите и систематизируйте квитанции о прошлых проектах по благоустройству дома
    • Позаботьтесь о любом мелком ремонте, например о появлении сколов краски или пятен на полу.
    • Разберитесь и разложите вещи
    • Привести дом в порядок снаружи.Это включает в себя ландшафтный дизайн, подъездную дорожку и любые возможные повреждения водосточных желобов или гаража
    • Хотя чистота не повлияет на стоимость дома, уборка перед оценкой — это лучшая практика, которой следует придерживаться.

    Если вы домовладелец, который хочет подготовиться к предстоящему визиту оценщика, воспользуйтесь этим бесплатным контрольным списком, чтобы убедиться, что вы охватили все свои основания.

    Сколько стоит оценка дома?

    Стоимость, связанная с оценкой дома, будет варьироваться, но обычно составляет от 300 до 800 долларов.Если дом представляет собой элитную недвижимость или состоит из нескольких квартир, затраты могут быть выше средних. Этот сбор обычно учитывается как часть других заключительных расходов, которые покупатель должен заплатить.

    Что происходит после оценки?

    После завершения оценки она будет рассмотрена кредитором. Если оценка окажется заниженной, сделка может оказаться под угрозой. Кредитор не собирается давать взаймы больше, чем оценивается или стоит дом. Покупатель может либо компенсировать разницу своими деньгами, либо вернуться к чертежной доске и попытаться провести новые переговоры с продавцом.

    СОВЕТ: Включение условной оценки в договор купли-продажи может спасти покупателя от заниженной оценки. В случае непредвиденных обстоятельств, если оценка окажется заниженной, покупатель может вообще отказаться от сделки.

    Если оценка снова окажется на уровне покупной цены или выше, это хорошая новость. Это не обязательно означает, что покупатель заключает выгодную сделку, но это на один шаг ближе к закрытию сделки.

    Заключить сделку

    В процессе покупки дома много движущихся частей.Когда многое поставлено на карту, все заботятся о себе и своих активах. Оценка дома — лишь один из важных шагов в обеспечении справедливости и равных условий игры. Если все пойдет хорошо, это будет беспроигрышным для покупателя, продавца и кредитора.

    Как рассчитать основу для расчета стоимости недвижимости

    Если у вас есть собственность, которую вы должны учитывать при возврате, H&R Block может помочь вам выяснить, как рассчитать основу стоимости недвижимости, которой вы владеете.

    Во-первых, важно знать, что за основу берется сумма ваших капитальных вложений в недвижимость, которая используется для налоговых целей. Найти настроенное основание:

    1. Начните с первоначальных инвестиций в недвижимость.
    2. Добавьте стоимость основных улучшений.
    3. Вычтите сумму допустимой амортизации и потерь от несчастных случаев и хищений.

    Как определить первоначальные инвестиции в недвижимость

    Способ определения первоначальной инвестиции в недвижимость может варьироваться.В большинстве случаев за основу берется стоимость актива. В стоимость входит налог с продаж и прочие расходы на покупку. Просмотрите список ниже, чтобы узнать о других случаях и о том, как рассчитать базовую стоимость недвижимости.

    • Для унаследованного имущества за основу берется справедливая рыночная стоимость (FMV) на дату смерти.
    • Для подаренного объекта недвижимости основа зависит от прибыли или убытка при продаже имущества:
      • Когда есть прибыль, за основу берется скорректированная база донора.
      • В случае убытка за основу берется меньшая из скорректированной базы дарителя или FMV на момент дарения.
    • Для объекта , который изменил с личного на коммерческое использование , база, используемая для расчета амортизации (т. Е. Амортизируемая база), как правило, является меньшей из скорректированной базы или FMV собственности на момент преобразования. Когда вы продаете недвижимость, основание, указанное в вашей налоговой декларации, зависит от того, продается недвижимость с прибылью или убытком:
      • Когда есть прибыль, за основу берется скорректированный вами базис при продаже недвижимости.

    Когда есть убыток, основой для расчета допустимого убытка является меньшее из скорректированных базисов (т. Е. Стоимость минус амортизация) или остаточной амортизируемой базы (т. Е. FMV на момент перехода к коммерческому использованию плюс улучшения минус амортизация ).

    Как рассчитать базовую стоимость запасов

    Если вы владеете акциями или другими инвестициями, вы воспользуетесь аналогичным методом для расчета базисной стоимости запасов. Как правило, за основу берется то, что вы заплатили за акции.

    Для продажи маминого дома может потребоваться сначала оценка.

    Дорогая Лиз: Моя мать недавно скончалась. Право собственности на ее дом принадлежало семейному фонду. Мы с братьями и сестрами занимаемся расчисткой дома перед продажей. Нужно ли нам получать «повышающую» базовую оценку перед продажей, чтобы использовать ее для определения прироста капитала на доме? Нам неизвестна первоначальная цена, заплаченная за дом в конце 1960-х годов. В качестве альтернативы, можем ли мы использовать оценку, проведенную в ноябре 2016 года, в качестве основы и применить единовременное исключение прироста капитала в размере 250 000 долларов США?

    Ответ: Вам определенно необходимо определить стоимость собственности для целей налогообложения доходов вскоре после смерти владельца.«Если вы продадите в течение года, вы можете использовать справедливую рыночную стоимость дома в качестве новой основы», — сказал адвокат по планированию недвижимости Бертон Митчелл.

    «Нет закона об этом годовом периоде», — сказал Митчелл. «Это то, что часто используется как IRS, так и практикующими врачами».

    Возможно, вы хотите большей уверенности или думаете, что продажа может не состояться в течение года. Адвокат по планированию недвижимости Дженнифер Содей из Лонг-Бич рекомендует немедленно обратиться к агенту по недвижимости, чтобы получить письмо с оценочным мнением брокера или нанять сертифицированного оценщика недвижимости, чтобы определить точную стоимость дома на дату смерти вашей матери.

    «Если вы сможете продать дом близко или ненамного выше, чем дата оценки смерти, траст не будет иметь никакого прироста капитала», — сказала она. «Плюс расходы на недвижимость и другие сборы за трастовое администрирование будут рассчитываться по отношению к цене продажи дома, чтобы также минимизировать любой прирост капитала».

    Налоговый профи может помочь вам во всем разобраться. Расходы по найму и юридической помощи могут быть оплачены имуществом.

    Вся прибыль, полученная за последние пять десятилетий, не будет облагаться налогом.В некоторых частях страны, где цены на жилье высоки, например, в Калифорнии, такое повышение базовой стоимости гораздо более ценно, чем исключение для продажи дома за 250 000 долларов, которое вы бы в любом случае не смогли бы использовать, если бы не жили и не владели домом. дома не менее двух из предыдущих пяти лет.

    Инфляция и социальное обеспечение

    Дорогая Лиз: Каждый раз, когда кто-то задает вопрос о том, когда начинать получать социальное обеспечение, все ваши финансовые консультанты делают свои расчеты, исходя из годового прироста от 7% до 8%, который вы получаете, задерживаясь между возрастами. 62 и 70.О чем вы никогда не упоминаете, так это о том, что как только вы начнете получать социальное обеспечение, вы также начнете получать ежегодные корректировки стоимости жизни. Я начал с 63 лет, и мой ежемесячный чек уже вырос на 5%, и это усугубляется. В эту эпоху более высокой инфляции это выдвигает точку безубыточности в эпоху конца восьмидесятых. Вы должны добавить это в свой совет.

    Ответ: Опросы показали, что большинство людей довольны своим решением начать социальное обеспечение, даже если они начали его раньше.Возможно, они не знают, что им не хватает.

    Исследователи, которые изучали стратегии утверждения социального обеспечения, учли в совокупности инфляцию, а также продолжительность жизни, доходность инвестиций и налоги (есть нечто, известное как «налоговая торпеда», которая может поднять предельные налоговые ставки для лиц со средним уровнем дохода. Получатели безопасности). Предположения могут отличаться, но результаты — нет: большинству людей откладывание выгодно. В сегодняшней среде низких процентных ставок многие исследователи говорят, что подавляющее большинство из них живут лучше.

    Еще один фактор, который учтены исследователями — и который многие не начинают делать раньше — это то, что происходит с выжившим супругом. Когда один из членов супружеской пары умирает, один из их двух чеков социального страхования уходит, и оставшийся в живых должен получить один чек, который будет большим из двух. Вот почему так важно, чтобы более богатый в паре старался отложить как можно дольше, потому что это повысит чек для человека, оставшегося позади.

    Однако это не означает, что одиноким людям следует начинать раньше.Одинокие люди, как правило, имеют меньше сбережений и богатства, чем женатые; они с большей вероятностью окажутся бедными, чем супружеские пары, а у одиноких женщин уровень бедности выше, чем у одиноких мужчин.

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован.