Оценка после залива квартиры: Независимая оценка ущерба после залива квартиры от «Оценочной компании №1» от 2 500 рублей

Оценка ущерба после залива

Проведем для Вас оценку ущерба после залива квартиры.

Определение стоимости причиненного ущерба (стоимость восстановительного ремонта).

Определение стоимости восстановительного ремонта в жилом/нежилом помещении проводится на основании повреждений, фактически выявленных в результате проведения исследований или экспертиз, причиненных вследствие разрушения (разрыва) гибкой подводки для воды, фильтра и т.д., повлекшего протечку и залитие жилого/нежилого помещения и нижерасположенных помещений.

На разрешение специалиста могут быть поставлены вопросы:

1. Установить причину разрушения (разрыва) гибкой подводки для воды, фильтра и т.д., повлекшую протечку и залитие жилого/нежилого помещения и нижерасположенных этажей.
2. Определить стоимость восстановительного ремонта в жилом/нежилом помещении на основании повреждений, фактически выявленных в результате проведенных исследований или экспертиз.

 

Стоимость проведения оценки ущерба при заливе помещения

Оценка ущерба от залива	Стоимость в рублях
Установление причины залива	20 000 ք
Оценка ущерба после залива — строительные работы на площади не более 60 кв.м.	20 000 ք
Оценка ущерба после залива строительные работы на площади свыше 60 кв.м.	от 30 000 ք
Установление причины залива + оценка ущерба после залива — строительные работы на площади не более 60 кв.м.	37 000 ք
Установление причины залива + оценка ущерба после залива — строительные работы на площади свыше 60 кв.м.	от 50 000 ք
Оценка предметов мебели, бытовой техники после залива (1 предмет)	от 500 ք
Участие эксперта в судебном заседании	10 000 ք
Выезд эксперта по г. Москве	2 000 ք
Выезд эксперта по Московской области	3 000 — 5 000 ք
Срок проведения оценки — 10 рабочих дней. Возможно ускорение

 

Независимая экспертиза последствий залива

Оценка ущерба при заливе (независимая экспертиза последствий залива) помещения (квартиры).

ЗАЛИВ КВАРТИРЫ, комнат, других помещений является самым распространенным бедствием, причиняющим ущерб имуществу.

АНО «Бюро судебных экспертиз» проводит независимую экспертизу (оценку) последствий залива в Москве и Московской области.

Порядок действий при заливе квартиры

1 ► Первое, и наиболее важное, — это документ, полученный от коммунальной службы, обслуживающей дом (ЖЭК, ТСЖ, Управляющая компания, и т.д.). В этом документе (Акте) должны быть описаны очень подробно все повреждения, которые получила Ваша квартира в результате залива соседями или залива с крыши дома, или по др.

причине, а также описано пострадавшее в результате аварии имущество. Для получения Акта необходимо вызвать из обслуживающей дом организации техника для осмотра и фиксации повреждений. Необходимо, чтобы коммунальщики предоставили Вам копию Акта с их печатью и подписью.

В течение 12 часов представители управляющей организации должны прибыть и составить акт (основание — п.72 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам).

2 ► Необходимо обратиться в нашу экспертную оценочную организацию, специализирующуюся на оценке стоимости восстановительного ремонта после заливов.

Документы, необходимые для проведения экспертной оценки ущерба от залива квартиры:

• паспорт заказчика;
• правоустанавливающие документы на помещение;
• паспорт на квартиру из БТИ/ПИБ или кадастровый паспорт;
• акт из ТСЖ (желательно).

3 ► За 3 рабочих дня (не считая дня отправки) до выезда эксперта для проведения осмотра Вы должны известить о проведении осмотра виновника залива. Известить необходимо телеграммой с уведомлением о вручении. Отправить телеграмму можно с любого почтового отделения, где есть телеграф, или обратиться в нашу организацию по телефону

8 495 120-13-28, и мы возьмем всю работу по уведомлению виновной стороны на себя.

4 ► После осмотра эксперт подготавливает отчет и предоставляет его Заказчику, после чего можно подавать досудебную претензию виновнику залива.

Пакет документов,  который Вы должны подготовить для  виновника затопления квартиры, должен содержать следующее:

• претензионное письмо виновнику залива;
• копию акта о заливе квартиры из ТСЖ;
• копии телеграмм или уведомления заказных писем о вызове на осмотр;
• копию отчета об оценке ущерба от затопления квартиры;
• копию договора оказания услуг по оценке ущерба при заливе и акт приемки услуг по оценке;
• копии документов, подтверждающих расходы.

Виновной в затоплении квартиры стороне Вы должны отправить весь пакет собранных документов с описью вложения того, что находится в конверте, и с уведомлением о вручении.

Виновник затопления квартиры в сроки, указанные в претензионном письме, должен признать претензию или отказаться от неё. Если последует отказ от возмещения ущерба, следует готовить исковое заявление в суд.

Оценка ущерба после залива квартиры. Независимая экспертиза после залива.

Интернет «пестрит» услугами по проведению оценки ущерба после залива квартиры

, но мало кто подробно объясняет и рассказывает обо всех нюансах. От этих «нюансов» — ПОЛНОСТЬЮ ЗАВИСИТ выплата компенсации!

Поскольку мы специализируемся на вопросах оценки ущерба и юридической помощи именно по заливам – объясним важные моменты и детали «от» и «до».

Отвечает руководитель «Центра помощи при заливах»:  Капустин Дмитрий Вадимович

Что определяет независимая экспертиза квартиры после залива?

Она определяет стоимость восстановительного ремонта квартира. Т.е., сколько требуется денег для приведения квартиры в изначальное состояние (до затопления).

Стоимость ремонта складывается из следующих составляющих:

• Стоимость строительных работ (демонтажных и монтажных)
• Стоимости отделочных материалов (обоев, паркета, плинтусов, краски и т.д.)
• Стоимости поврежденного имущества (мебель, техника, дверные коробки и т.д.)
• Стоимости выноса мусора и т.д.

После прохождения экспертизы — вам будет выдано официальное экспертное заключение. 

Когда я могу начинать ремонт?

Ремонт Вы можете начинать сразу же после того, как Вашу квартиру осмотрят наши эксперты.

Объясним подробней. Если будет суд с виновником затопления и потребуется проведение судебной экспертизы – то для ее проведения будет использоваться наш отчет.

Из него «вынимается» акт осмотра и фото-таблица повреждений. И на их основе судебный эксперт производит перерасчет.

Поэтому ремонт квартиры можете начинать сразу же, как осмотрят вас наши эксперты.

Чем мы отличаемся от «других» компаний?

Мы профильная компания. И занимается только вопросами затопления помещений.

У нас ПОЛНОСТЬЮ бесплатная досудебная юридическая поддержка. Т.е. вы получаете не только оценку ущерба после залива, но и бесплатный комплект необходимых документов (для подачи в Управляющую компанию), а также бесплатный контроль и помощь юристов на всех промежуточных шагах.

Примерно 45 % всех дел, нашим экспертам и юристам  удается закрыть в досудебном порядке. И соседи или управляющие компании выплачивают весь причиненный ущерб.

Люди РЕАЛЬНО получают деньги с нашей помощью.

Но, даже, если виновники залива откажутся платить, мы также берем на себя полностью сопровождение вашего дела в суде.

Итак. Что же определяет независимая оценка ущерба
после залива квартиры?
Она определяет стоимость
восстановительного ремонта квартиры

Онлайн расчет

Кликните и узнайте величину ущерба

Как выглядит весь процесс прохождения независимой экспертизы после залива?

Строительный эксперт осматривает квартиру

ЭКСКЛЮЗИВНАЯ УСЛУГА! есть предварительный подсчет с выездом к клиенту!

Фиксирует все повреждения

Фотографирует места залива и залитое имущество

Эксперт-оценщик производит подсчет ущерба

Оформляем и выдаем отчет об оценке

Инструкция прохождения

Первым, вашу квартиру осматривает наш строительный эксперт. Это специалист со строительным и архитектурным образованием, досконально разбирающийся в типах обоев, покрытий, материалах и строительных работах.

Он осматривает, фиксирует и фотографирует все повреждения. А также, самое главное, отмечает тип материалов, которые повреждены. Если это обои, то какие – бумажные, флезелиновые, виниловые и т.д. Если пострадала от залива мебель, то что это за мебель? Из массива дерева, из ДСП. Если это натяжной потолок, то нужно ли его менять или нет.  Если это диван, то какой кожаный или обычный и т.д. Паркет из дерева или пробковый. Строительный эксперт знает все эти моменты.

Далее, все данные передаются нашим экспертам-оценщикам, которые сначала составляют смету ремонта и на основании сметы выводят оконечную сумму восстановительного ремонта. После чего оформляется сам отчет.

Отчет об оценке — представляет из себя прошитый и пропечатанный официальный документ, скрепленный личной печатью оценщика и печатью организации, в которой работает оценщик.

Позвоните нам сейчас
Специалисты «Центра  помощи при заливах»
помогут ОЦЕНИТЬ УЩЕРБ и помогут ПОЛУЧИТЬ ДЕНЬГИ
+ 7 (812) 407-25-43

В 45% случаев ДЕНЬГИ ВЗЫЩЕМ с виновников за 2 недели. БЕЗ СУДА.

 Вы сможете посетить нас даже в вечернее время, после вашей работы. Компания работает ЕЖЕДНЕВНО с 9-00 до 20-00.

 Оперативность. Эксперты выезжают в день обращения или на следующий день.

 До нас легко добраться. Три офиса. На юге города, на севере города и в центре.

 Профессионализм. ОЧЕНЬ ВАЖНЫЙ МОМЕНТ: В судах города наши экспертизы подтверждаются полностью!

 Самые доступные цены в городе!

Приятный бонус: Досудебная юридическая поддержка, оказывается нашим центром полностью БЕСПЛАТНО.

Оставить заявку на оценку Проконсультироваться

Или позвоните нам по телефону: + 7 (812) 407-25-43

Как заказать проведение оценки ущерба после залива квартиры?

Для заказа экспертизы и получения БЕСПЛАТНОЙ консультации по всей последовательности действий, сделайте два ПРОСТЫХ шага:

1. Позвоните нам на телефон Горячей Линии: + 7 (812) 407-25-43 (круглосуточно!)

2. Переговорите с нашим экспертом. Он проконсультирует Вас, ответит на все ваши вопросы и уточнит удобные для Вас время и дату проведения экспертизы.

В указанное время, эксперт приедет и проведет осмотр квартиры, отфографирует и зафиксирует все повреждения. Через 3 дня после проведения экспертизы, Вам выдадут на руки официальный пропечатанный и прошитый отчет.

После получения отчета, мы предоставляем БЕСПЛАТНУЮ консультацию юриста по взысканию денег с виновника.

Закажите экспертизу Проконсультируйтесь

Горячая линия: + 7 (812) 407-25-43

Центр помощи при заливах квартир и помещений

Оценка ущерба после залива квартиры по низкой стоимости в Воронеже

Ситуации в жизни бывают разные, и от затопления квартиры в наше время застраховать себя довольно сложно. Конечно, вы можете заключить контракт со страховой компанией, в котором будет предусмотрен именно такой случай. Однако это не означает, что вам не понадобится осуществлять дополнительные действия для того, чтобы получить предусмотренные ним выплаты. Как показывает практика, стоимость оценки ущерба после залива бывает разной, и без помощи специалиста ее определить сложно.

О важности оценки ущерба от залива квартиры

Стоит заметить, что оценка ущерба после залива квартиры является тем первым шагом, который позволит хозяевам такого имущества защитить свои права. Специалисты всегда рекомендуют обращаться за помощью к ним как можно скорее после такого происшествия для осуществления быстрой оценки ущерба после залива квартиры. Все дело в том, что техническое состояние квартиры в будущем будет изменяться, поэтому с течением времени определить действительное его состояние, а также оценку ущерба после залива квартиры будет намного сложнее, чем, если сделать это своевременно.

Стоимость оценки ущерба после залива квартиры будет довольно приемлемой, и предоставляется эта услуга нашей компанией «Эксперт – Оценка».

Низкая стоимость оценки ущерба после залива в Воронеже

Если вас интересует оценка ущерба от залива квартиры стоимость которой для вас будет допустимой, тогда не стоит медлить с этим делом, а нужно как можно скорее обращаться к нам. При расчете стоимости оценки ущерба после залива вы заметите следующие преимущества:

• Благодаря наличию у нас сайта, вы можете свободно узнать детальную информацию о карте, перечень предоставляемых услуг, а также задавать вопросы в режиме онлайн нашему специалисту, рассчитать приблизительную величину стоимости оценки ущерба после залива.

• Стоимость оценки ущерба после залива квартиры будет сразу же вам оглашена, работы будут выполнена и заключение будет готово, наш курьер сможет доставить этот документ в любое указанное вами место без длительного ожидания очередей.

• Таким образом, пока оценка ущерба от залива квартиры стоимость будет иметь меньше, вы можете заниматься своими делами, пока мы готовим вам документы.

Многие компании стараются завысить стоимость оценки ущерба после залива, объясняя это высокими налогами, нехваткой кадров и затратами, которые делают эти компании для оказания услуг. Однако мы понимаем всю сложность сложившейся ситуации в плане экономики и стараемся предоставить своим клиентам возможность сэкономить на затратах, выполняя оценку ущерба от залива квартиры по стоимости, ниже рыночной.

Таким образом, если вы ищете квалифицированных специалистов, которые помогут вам осуществить оценку ущерба от залива квартиры, стоимость которой будет для вас очень выгодной, тогда спешите подать заявку на нашем сайте.

Наш консультант с удовольствием ответит на все Ваши вопросы. Звоните по телефону — 8 (473) 2-582-144

Независимая оценка ущерба квартиры после залива

Случаи затопления квартиры соседями, живущими на верхних этажах, не редкость. Зачастую в подобных ситуациях без независимой строительной экспертизы, а именно оценки квартиры после залива, не обойтись. Когда дело доходит до разбирательств, определенно потребуется оценка ущерба от залива квартиры для суда.

В случае чего производится оценка квартиры:

• залива квартиры со стороны соседей – это делается для расчета суммы возмещения ущерба;
• если вы сами кого-то залили – тогда оценка бывает нужна для того, чтобы опровергнуть необоснованно завышенные требования стороны обвинения.

Вам нужна оценка квартиры? После залива квартиры – куда обращаться?

Если произошло затопление, то необходимо произвести следующие действия:

• сразу отключить все электроприборы и обесточить квартиру для того, чтобы исключить короткое замыкание;
• зафиксировать все видимые повреждения от залива на фото и видео;
• далее вам необходимо получить акт осмотра квартиры – его вам может выдать работник службы эксплуатации вашего районного РЭУ или ДЕЗ, поэтому вам нужно обратиться туда как можно быстрее;
• получив акт осмотра, скрепленный подписями представителя эксплуатационной службы и владельца квартиры и заверенный печатью РЭУ, необходимо подключить к делу независимого строительного эксперта для оценки ущерба.

Так как вы сами не в состоянии грамотно и профессионально рассчитать сумму убытков от затопления, то помощь независимой экспертной организации вам просто необходима.

Как работает независимый эксперт по оценке ущерба квартиры после залива

Итак, неприятность уже произошла. Однако не стоит отчаиваться, а также пытаться прикинуть размер ущерба «на глазок», ведь главные дефекты могут скрываться от ваших глаз. Как, например, подтеки воды под обоями – поначалу все выглядит нормально, но потом отделка непременно вспучится и заплесневеет.

Поэтому оценку нанесенным убыткам непременно должен дать профессионал в области строительства, для этого нужно обратиться в надежную экспертную организацию для получения акта о затоплении.

Если вы прибегнете к помощи строительных экспертов, то порядок их действий будет таков:

• производится осмотр квартиры – делается это непременно с представителем виновной стороны, для чего ему высылается официальное уведомление;
• все обнаруженные дефекты и повреждения обязательно фиксируются на фото для последующего анализа и вычисления объемов причиненного ущерба;
• составляется дефектный акт и сметный расчет для определения точной стоимости ремонтных работ по возвращению жилья в прежний вид;
• производится расчет убытков, которые нанесены мебели, оборудованию и другим вещам, которые находились в квартире, а еще сумма моральной компенсации;
• в завершение всех работ формируется акт о затоплении, который подписывается экспертами и заинтересованной стороной.

В данном акте содержится следующая информация:

• число и месяц оформления;
• описание причины затопления и указание возможного виновника;
• подробное описание повреждений, нанесенных обстановке квартиры, а также сумма ущерба.

С данным документом вы смело можете обращаться в суд.

Оценка ущерба от залива квартиры – какие документы нужны для этого

От профессионализма эксперта зависит успех вашего дела, но и вы не должны сидеть, сложа руки, тогда работа пойдет намного быстрее. Для того, чтобы специалисты могли начать работу, вам следует подготовить следующие материалы:

• акт осмотра квартиры, выданный вам работником РЭУ;
• подтверждающий право собственности документ;
• ваш паспорт;
• технический паспорт квартиры – поэтажный план дома и экспликация.

Независимая экспертиза после залива квартиры – цены

Оценка ущерба включает в себя расчет ремонта, необходимого для приведения пострадавших помещений в нормальный вид, а также цены поврежденной мебели и оборудования плюс моральная компенсация владельцу. В сметную стоимость ремонтных работ эксперты также включают и свои услуги.

Консалтинговая группа ИРВИКОН предоставляет услугу экспертной оценки нанесенного ущерба в числе множества других экспертных услуг, как для представителей обвинения, так и для стороны защиты в суде. Выданные нами экспертные акты и заключения считаются достаточно авторитетными и принимаются всеми судами Российской Федерации.

Дата публикации: 05.07.2018 г.

Все публикации в Блоге

Оценка ущерба после залива, независимая экспертиза

Затопление жилых и нежилых помещений – один из тех случаев, когда в решении проблемы нередко требуется помощь специалистов. Вопросов у потерпевшей стороны возникает масса: какие действия предпринять в первые часы после происшествия, как не остаться без компенсации, как грамотно зафиксировать ущерб и другие.

Как правило, интересы потерпевшей стороны и виновника ущерба не совпадают, и даже в случае мирного урегулирования спора для определения стоимости причиненного вреда требуется независимая оценка ущерба после залива. Бывает и так, что с результатами экспертизы не согласен виновник ущерба. В этом случае, с целью уменьшения суммы компенсации, он также вправе заказать исследование. Оценка стоимости ущерба от залива будет являться основанием для составления претензии. Если же сторонам договориться не удастся, отстаивать свои права придется через суд. Результаты независимой оценки принимаются во внимание судом наряду с другими доказательствами. В ряде случаев судом может быть назначена судебная экспертиза.

Оценка ущерба от залива. Как компенсировать издержки?

В соответствии со ст. 1064 ГК РФ, вред, причиненный имуществу гражданина или юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме. Потерпевшая сторона вправе рассчитывать и на компенсацию ущерба сверх причиненного вреда. Это означает, что она может возместить расходы на экспертизу, судебные издержки, оплату труда рабочих, а также предъявить иск о компенсации морального вреда.

Прежде всего, в случае затопления необходимо доказать факт причинения ущерба, а также установить его размер. Практика показала, что взыскать с ответчика сумму, необходимую для покрытия издержек на восстановительный ремонт, можно и спустя несколько лет после происшествия. Тем не менее, в случае залива юристы советуют незамедлительно принимать экстренные меры, придерживаясь следующего алгоритма:

• Выяснить причину затопления и устранить ее: обесточить помещение, перекрыть стояки с водой. Следует незамедлительно оповестить соседей и, если принятые меры не помогают или же соседей сверху нет дома, обратиться в аварийную диспетчерскую службу. Виновники происшествия имеют право присутствовать при проведении описи повреждений.
• Составить акт о заливе. В данном документе указывается факт причинения ущерба, возможная причина протечки, а также описывается причиненный имуществу ущерб, фиксируются результаты осмотра вышерасположенной квартиры. Акт осмотра поможет доказать вину лица, причинившего вред имуществу. При обнаружении проблем в инженерных коммуникациях, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, виновным лицом будет являться управляющая компания.
• Сообщить о затоплении страховой компании, если помещение застраховано по риску «залив» или застрахована гражданская ответственность причинителя ущерба.
• Оценить затраты на устранение недостатков и обратиться с претензией к виновнику происшествия. Возмещение ущерба при заливе квартиры возможно в добровольном порядке. Без профессионального оценщика можно обойтись в том случае, если сосед сверху признает свою вину и согласен с размером компенсации (например, Вы недавно сделали ремонт и за основу расчета взяли сохранившиеся чеки). Если с соседями удастся договориться мирным путем, следует составить расписку с указанием срока выплаты и размера компенсации.
• Пригласить оценщика для оценки размера ущерба для суда. При урегулировании спора с виновником происшествия Вы сможете в обоснование стоимости нанесенного ущерба опираться на результаты независимой оценки. В случае, если досудебное урегулирование спора ни к чему не привело, доказывать вину соседа и взыскивать компенсацию вреда необходимо будет через суд. Отчет об оценке будет иметь в суде доказательственное значение.

Как оценить ущерб при заливе квартиры?

Оценка ущерба после залива квартиры должна проводиться независимым оценщиком, имеющим квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, либо строительным экспертом, имеющим квалификацию по программе «Судебная строительно-техническая и стоимостная экспертиза объектов недвижимости». Оценка проводится на основании договора, заключенного между заказчиком и оценщиком или юридическим лицом, с которым оценщик работает по трудовому договору. Экспертиза ущерба после залива квартиры может быть подготовлена оценщиком по определению суда. Экспертиза может быть назначена по делу о возмещении убытков как по вопросам, касающимся установления причин залива, так и по вопросам определения стоимости строительно-восстановительных работ. Заключение эксперта будет иметь в суде доказательственную силу.

Показать полностью

Порядок взаимодействия с оценщиком будет сводиться к следующему:

• Вызов оценщика на объект (оставление заявки на проведение строительно-технической экспертизы ущерба), согласование условий оценки, заключение договора на ее проведение;
• Осмотр оценщиком помещения, фото- и видео- фиксация нанесенного ущерба, проведение замера площади поврежденных поверхностей;
• Составление акта осмотра помещения с фиксацией в нем всех повреждений;
• Подготовка отчета об оценке. Оценщик проводит расчет стоимости восстановительного ремонта.
• Расчет суммы ущерба – достаточно сложная задача. При оценке необходимо учесть массу нюансов, например, выявить степень повреждений (как явных, так и скрытых, которые не были учтены при осмотре помещения представителями управляющей компании, оценить вероятность возникновения повреждений до залива. В основу расчета стоимости ущерба будут положены рыночные показатели материалов и услуг, принятые для данного региона. При вычислении размера ущерба оценщик руководствуется СНиП. Согласно нормативам, расчет подразумевает полное восстановление поврежденных мест. То есть, сметы хватит не на локальный косметический ремонт, например, с подкрашиванием потолка в месте протечки, а на все необходимые для ремонта материалы и услуги. То есть, при калькуляции будут учтены необходимые подготовительные работы (демонтаж, вывоз мусора), а также транспортные услуги.

Оценка ущерба при затоплении коммерческого нежилого помещения

Ущерб, причиненный компании вследствие залива офиса или склада, нередко оценивается в значительную сумму. Чтобы избежать неприятных последствий в виде дополнительных издержек и затягивания по срокам, следует незамедлительно установить виновника происшествия и зафиксировать факт причиненного ущерба. Представители эксплуатирующей организации должны быть приглашены в обязательном порядке для составления акта осмотра помещения. В случае, если Вы являетесь арендатором помещения, то сообщите о случившемся арендодателю. Следует также выяснить, не застраховано ли помещение по договору гражданской ответственности от протечек. Независимая оценка ущерба после залива офиса, склада или производственного помещения будет являться основанием для взыскания компенсации с виновного лица.

При затоплении офисных или складских помещений следует изучить договор с арендодателем/арендатором. В условиях договора должны быть прописаны правила содержания помещения и указана ответственность сторон. Например, если авария произошла из-за ветхости коммуникаций или кровли, возмещение ущерба после залива должна будет компенсировать управляющая компания, если в договоре не указано иное.

Урегулировать вопрос с виновным лицом можно как в досудебном порядке, направив ему в письменном виде претензию с приложенной копией отчета об оценке, так и в судебном, если договориться о компенсации путем переговоров не удалось. Через суд можно добиться выплаты не только суммы, необходимой на восстановительный ремонт, но и покрывающей дополнительные расходы. Когда протечки касаются коммерческих помещений, то при расчетах учитывается и упущенная выгода из-за возможного простоя в работе. Неустойка в ряде случаев, как показывает практика, может составлять до 100% стоимости ущерба. Взыскать ее можно также в досудебном порядке, если грамотно подойти к вопросу и, заручившись поддержкой специалистов, подготовить необходимый пакет документов.

Оценочная компания «Канцлер» проводит профессиональную независимую оценку ущерба залива в соответствии с Федеральными стандартами оценочной деятельности, а также стандартами оценочной деятельности саморегулируемой организации (СРО), членом которой является оценщик. Слаженная работа команды позволяет нам помочь клиентам в решении даже самых сложных вопросов. Заказать экспертизу ущерба от залива или получить бесплатную консультацию можно по телефону, указанному на сайте.

Скрыть текст

Оценка ущерба после залива квартиры в Твери

Кудряшова Юлия Борисовна

Оценщик 1 категории

Эксперт-техник, член МАК

Дипломированный и аттестованный оценщик 1-й категории, член межведомственной аттестационной комиссии экспертов-техников (МАК).

Залитие жилья не только неприятное событие, но и верный убыток. Впрочем, причиненный ущерб реально возместить — для этого достаточно соблюдать последовательность правильных действий и не терять времени. Вовремя проведенная независимая оценка ущерба после залива квартиры или экспертиза позволит зафиксировать размер убытков и получить соразмерную компенсацию от виновного лица, даже если для этого придется подать заявление в суд.

Зачастую потерпевший ограничивается тем, что вызывает представителей ЖЭКа или управляющего для составления акта о залитии. Этого недостаточно, так как работники обслуживающей организации могут не отразить в акте о залитии всех повреждений или, не имея достаточной квалификации, неправильно оценить выявленный ущерб, так что лучше укрепить собственную позицию и обратиться к профессиональному оценщику.

Предположим, виновник происшествия отрицает собственную вину или оспаривает сумму, предъявляемую потерпевшим, отказываясь удовлетворить требования пострадавшей стороны добровольно. В этом случае ничего не остается, как основательно подготовиться и обратиться в суд. Какую бы сумму заявитель ни указал в иске, ее необходимо обосновать, и ст.92 ГПК РФ позволяет суду скорректировать недоказанную цену иска. В этом случае неоспоримым подтверждением ущерба для суда станет отчет независимого оценщика: согласно ФЗ-135 (ст.12) этот документ является достоверным доказательством заявленной истцом суммы убытков.

Получить отчет об ущербе важно не только для судебного разбирательства — этот документ может побудить причинителя добровольно возместить убытки, что сэкономит массу времени и средств. К тому же ст. 94 ГПК РФ позволяет отнести стоимость независимой экспертизы к судебным издержкам, и в случае положительного решения спора сумму, уплаченную оценщику, удастся возместить. В случае, если суд не удовлетворится отчетом об оценке, может быть назначена судебная экспертиза.

Наиболее оптимальный способ экономить время и обезопасить сделку —
обратиться в компетентную организацию для проведения необходимых работ.

Оценка ущерба недвижимости после залива|Саратов|Саратовский Центр Экспертиз|

Независимая оценка ущерба после залива квартиры   Саратов и Энгельс.

 

         Залив квартиры оценка.

 

        Компания «Саратовский Центр Экспертиз» предлагает свои услуги по оценке ущерба квартире или любой другой недвижимости пострадавшей в результате залива соседей, протечки крыши, разрыва коммуникационных труб, пожара. Оценка ущерба при заливе квартиры необходима, как пострадавшей стороне, так и виновной, т.к зачастую стороны не могут договориться о конечной стоимости ремонтно-восстановительных работ, что негативно сказывается на отношениях и времени разрешения вопроса. Специалисты-оценщики компании «Саратовский Центр Экспертиз» проведут непроходимые работы и подготовят отчет, который является документом и может применяться в спорах, в том числе и судебных. Экспертиза залива квартиры готовится независимыми оценщиками, и вы можете быть полностью уверенными в том, что оценка ущерба будет объективной.

​

       Вас залили соседи. Протекает крыша.

        Пролив квартиры вещь непредсказуемая и неприятная, особенно если вы провели ремонт и приобрели новую мебель и технику, т.к зачастую после залива квартиры мебель и отделка приходит в негодность и приходится тратить драгоценное время на устранение последствий пролива. В том случае, если это случилось с вами, необходимо выполнить следующие пункты:

​

        В кратчайший срок вызвать сотрудника обслуживающей организации (управляющая компания, ТСЖ) независимо от того кто виновник залива (протечка крыши, разрыв стояка или незакрытый кран соседей). Сотрудник обслуживающей организации должен составить акт о заливе и описать все понесенные повреждения в акте.                             Внимательно проверьте, все ли достоверно и полно записано в акте. Если что то не дописали, обратите внимание сотрудника на это и постарайтесь самостоятельно отобразить это в акте. Обязательно возьмите второй экземпляр акта. В случае если, обслуживающая организация не желает составлять акт о заливе, составьте его самостоятельно вместе с соседями, в акте отобразите что вы вызывали обслуживающую организацию, но она не отреагировала (приложите письменное заявление в управляющую компанию или ТСЖ с просьбой зафиксировать повреждения).

​

       Не лишним будет произвести фото и видео съемку повреждений (даже на сотовый телефон)

​

1. После составления акта о заливе рекомендуется встретиться в виновником ущерба и попытаться договориться о компенсации на ремонтно-восстановительные работы.

2. В случае получения отказа от добровольного возмещении ущерба квартире и имуществу пострадавшего в результате залива квартиры,либо сумма компенсации вам кажется несоразмерной нанесенному ущербу, вам потребуется независимая экспертиза и оценка ущерба при заливе.

3. ​

        Довольно часто залив квартиры происходит по вине коммунальных служб, которые стараются снять с себя вину либо просто игнорируют законные требования собственников жилья. Эксперты «Саратовский Центр Экспертиз» помогут объективно оценить последствия пролива квартиры и квалифицированно составят оценку ущерба.

​

    Вы виновник залива.

     Независимая оценка ущерба при заливе необходима виновнику в том случае, если пострадавшая сторона на ваш взгляд завышает стоимость ремонтно-восстановительных работ. В этом случае с ваше стороны необходимо настаивать на проведении независимой экспертизе и оценить ущерб в независимой компании. Отчет об оценке «Саратовский Центр Экспертиз» можно предъявлять в суде для объективного расчета нанесенного ущерба.

​

1. Настоятельно рекомендуется присутствовать при проведении оценки ущерба и составлении актов. Если вас не пригласили на проведение оценки (закон обязывает уведомить вас о проведении экспертизы и вы имеете право присутствовать), то вы можете не признавать данную экспертизу и требовать проведения новой в соответствии с законодательством.

2. Обращаясь в «Саратовский Центр Экспертиз» вы можете быть уверенными в объективности экспертов и определить реальную стоимость ущерба, а не значительно завышенную.

  

Документы необходимые для проведения оценки ущерба недвижимости.

1. Акт о заливе. Составляется сотрудниками обслуживающей организации, либо в случае отказа самостоятельно.

2. Правоустанавливающие документы на недвижимость.

3. План квартиры.

   

    Как составить телеграмму-уведомление.

    Перед проведением независимой оценки необходимо уведомить виновную сторону о ее проведении. Уведомление отправляется телеграммой либо вручается под подпись за 3 рабочих дня до проведения оценки. В уведомлении обязательно должно отражаться дата, время и место проведения независимой экспертизы. В случае, если не уведомить виновную сторону о проведении независимой оценки, отчет может быть признан недействительным т.к по законодательству при оценке и экспертизе имеют право присутствовать все заинтересованные стороны.

 

      В случае возникновения вопросов по правильному составлению уведомления, вы можете связаться с сотрудниками «Саратовский Центр Экспертиз» и получить бесплатные консультации.

Составление отчета об оценке ущерба.

Сотрудник компании «Саратовский Центр Экспертиз» непосредственно на месте производит следующие действия.

1. Составляет акт осмотра поврежденной недвижимости и имущества. Производится фотосъемка и описание характера повреждений.

2. На основании полученных данных производится расчет стоимости ремонтно-восстановительных работ и стоимость нанесенного ущерба имуществу.

3. Составляется отчет о результатах оценки. В отчет входят фотографии, непосредственно расчет (смета) на восстановительные работы и другие документы.

4. ​

          Сроки и стоимость независимой оценки.

        Осмотр поврежденного имущества может занять по времени от нескольких часов до целого дня, в зависимости от характера и объема повреждений в результате залива квартиры. В течении нескольких дней производится расчет стоимости работ и количества необходимых материалов для восстановления недвижимости. Все расчеты производятся в специализированных лицензионных программах в соответствии с нормами и региональными коэффициентами. Внимание! На стоимость отчета влияет только масштаб повреждений и количество затраченного времени на составление отчета об оценке ущерба , стоимость отделочных материалов и имущества никак не влияет на увеличение или уменьшение стоимости отчета.

​

        Этапы проведения оценки ущерба при заливе.

   1. Вы обращаетесь к нам по тел. 8(8452) 93-51-45 факс 8(8452) 20-37-33, либо то эл.почте [email protected] . Обсуждаем объем работ, сроки выполнения и стоимость оценки.

Подготавливаете необходимые документы. Устанавливаем дату и время осмотра.

  2. Отправляете уведомление лично под подпись или телеграммой виновнику залива. Не забудьте сохранить чеки и второй экземпляр уведомления ( с подписью принявшего лица, либо копия телеграммы заверенная почтой).

 3. В указанное время оценщик приезжает на место осмотра и производит фотосъемку, составляет акт осмотра, производит необходимые замеры.

 4. В течении нескольких дней производятся необходимые расчеты и подготавливается отчет об оценке нанесенного ущерба.

 5. При готовности экспертизы вы получаете отчет в офисе по адресу г.Саратов, 2-я Садовая д.14

​

     Сохраните все чеки и платежки. В случает отказа от добровольного возмещении ущерба ,виновник оплачивает все понесенные расходы, в том числе и на проведение независимой оценки ущерба.

Более подробную информацию и бесплатную консультацию вы можете получить позвонив по тел. 8(8452) 93-51-45, эл.почте [email protected], либо посетив нас лично по адресу г.Саратов, 2-я Садовая д.9

Правильно ли оценена ваша квартира?

Прошли месяцы, а ваша квартира или таунхаус все еще не сгенерировала то, что вам нужно. Вот несколько возможных объяснений и предлагаемых подходов:

1. Цена завышена.

Если ваша квартира выставлена ​​на продажу в течение 30 дней без предложения, вам нужно будет пересмотреть свои цены и определить, не отпугивает ли запрашиваемая цена покупателей. Вы или ваш брокер также должны периодически проверять своих конкурентов.Если они изменят свои цены, вы тоже должны быть к этому готовы. Этот вопрос следует задавать повторно каждые несколько недель, если ваша недвижимость продолжает оставаться на рынке.

Снижение цен обычно небольшое, но существенное. Вы можете снизить его всего на полпроцента или на несколько процентов. Существенного падения цен, происходящего сразу, не следует требовать, если с самого начала листинг был правильно оценен. Однако, если вы решили «протестировать рынок» с самого начала с высокой ценой, подумайте о том, чтобы вернуться на правильный путь, сделав первую корректировку цены.

2. Слишком высокие затраты на техническое обслуживание или общие расходы

Уменьшите запрашиваемую цену и / или рассмотрите предложение о выплате 6–12 месяцев из этих затрат в качестве стимула.

3. Рядом строительная площадка.

Понизьте цену и / или установите звуконепроницаемые окна, или снимите квартиру до окончания строительства.

4. У вашего кооператива есть договор аренды земли, срок действия которого истекает, или основная ипотека.

Снизьте цену или снимите квартиру с продажи до тех пор, пока не вступит в силу новый договор аренды или ипотека.

5. У вас есть рядные окна, которые в ближайшее время будут замурованы кирпичом в связи со строительством по соседству.

Снизьте цену или снимите квартиру с продажи до тех пор, пока окна и, возможно, строительство не будет завершено.

6. В вашем доме ожидают рассмотрения судебные иски.

Нет простого решения. Вы можете контролировать только цену, которую, возможно, придется скорректировать, чтобы компенсировать предполагаемый риск. Подумайте о том, чтобы сообщить об этом серьезному покупателю на раннем этапе.Нет смысла выходить впервые, когда контракты с адвокатами расторгнуты.

7. Многие владельцы квартир просрочивают платежи за техническое обслуживание или общие платежи.

Опять же, вам придется компенсировать предполагаемый риск, сделав покупную цену еще более привлекательной.

8. В вашем доме продается слишком много квартир

Вам нужно будет действительно выделиться. Рассмотрите неценовые варианты, такие как постановка.Однако для получения предложений вам потребуется более привлекательная цена, чем у остальных участников пакета; см. также №9 ниже.

9. В вашей квартире нет ничего особенного

Есть один верный способ заставить больше покупателей хотя бы рассмотреть вашу квартиру: сделать так, чтобы она выделялась среди их брокеров. Предложите брокеру покупателя более высокую комиссию — скажем, 4% вместо стандартных 3%. Добавьте крайний срок, чтобы вызвать еще больший интерес.

10. Ваша кооперативная доска имеет репутацию отвергать покупателей

Очень важно, чтобы вы работали с брокером, имеющим опыт продажи вашего здания.Они будут первой линией защиты, гарантирующей отсеивание неквалифицированных покупателей перед заключением контракта.

11. Правление отклонило ваш покупатель, потому что цена была слишком низкой.

Это более распространено, чем вы думаете, поскольку советы, члены которых также владеют квартирами в здании, предпринимают, возможно, ошибочные усилия по сохранению собственности ценности. Суды постановили, что советы директоров могут отказать покупателям по любой причине, кроме незаконной дискриминации. Однако ваш адвокат может реструктурировать вашу сделку таким образом, чтобы это понравилось вам, вашему покупателю и совету директоров.

12. Это вина вашего брокера.

Нет ничего лучше, чем квартира с цветочными стенами, которая может ухудшить ваши отношения с вашим агентом. Если ситуация ухудшилась, сначала поговорите со своим агентом. Если это не решит проблему, поговорите с менеджером филиала (часто называемым управляющим директором) в брокерской компании вашего агента. Если есть непримиримые разногласия, большинство брокерских компаний признают, что нет смысла пытаться обеспечить выполнение соглашения о листинге, когда продавец может просто отказаться от сотрудничества в будущем и согласится расторгнуть соглашение или переключить вас на другого агента в фирме.

Как работает процесс в кондоминиумах и кооперативах — Азбука оценки

Для многих людей оценка остается загадкой — от того, почему и как они проводятся, до того, как в конечном итоге используется информация, собранная в ходе процесса. По правде говоря, эту тайну легко развенчать. Оценка — это для всех намерений и целей простой и понятный компонент процесса завершения финансовых транзакций. Поскольку они относятся к недвижимости в целом и кооперативам и кондоминиумам в частности, оценки могут быть определены просто как оценка стоимости для целей продажи, оценки и / или налогообложения.Оценка требуется для всех видов финансирования, включая индивидуальные кооперативные ссуды и ссуды для кондоминиумов, постоянные ипотечные ссуды на кооперативные многоквартирные дома и даже права собственности с частичной процентной ставкой, такие как общие площади в кондоминиумах.

Оценка недвижимости — это не только искусство, но и наука. Он использует установленные методы и методы для получения последовательных и надежных оценок. По словам Кена Читестера, директора по связям с общественностью в Appraisal Institute, национальной головной организации оценочной индустрии, базирующейся в Чикаго, «методологии и приемы аттестации едины по всей стране.Каждый рынок уникален, но методология оценки остается неизменной и применяется повсеместно ».

Что отличает оценку от других секторов процесса сделки с недвижимостью, говорит Джонатан Миллер, президент и генеральный директор Miller Samuels, национальной оценочной фирмы, базирующейся в Нью-Йорке, так это то, что «В сделке с недвижимостью у каждого есть что-то о подключении к сделке, кроме оценщика. Оценщику платят вне зависимости от того, закрыта сделка или нет; брокеры этого не делают, если транзакция не закрывается.Мы сторонние нейтральные эксперты. В игре нет скина. Поэтому есть иная точка зрения «. Благодаря этому все остается прозрачным и открытым.

Три подхода к оценке стоимости

Методология оценки основывается на трех подходах к определению стоимости любого объекта недвижимости: затратном подходе, сопоставимых продажах или рыночном подходе и доходном подходе.

Затратный подход — самый простой — хотя, откровенно говоря, наименее используемый — из трех.При использовании стоимостного подхода стоимость определяется путем оценки стоимости воспроизводства собственности; Другими словами, учет всех физических аспектов собственности — кирпичей, строительного раствора, бетона, стекла, плитки и т. д. — корректировка этих затрат с учетом возраста и морального износа, а затем добавление стоимости земли, на которой расположена недвижимость, для определения сколько будет стоить эта собственность сегодня. Такой подход используется редко, за исключением страховых значений, к которым мы вернемся позже.

Сравниваемые продажи или рыночный подход к оценке стоимости рассматривает продажи аналогичных объектов недвижимости и основан на сравнении соответствующих различий между объектом оценки (называемым объектом) и другими объектами (называемыми сопоставимыми объектами), выводится соответствующее значение.Этот подход чаще всего используется с отдельными домами, кооперативами и кондоминиумами. Так, например, если мы пытаемся оценить кондоминиум с двумя спальнями или кооперативную квартиру в довоенном жилом доме с лифтом в Бэк-Бэй в Бостоне, мы будем смотреть на недавние продажи других двухкомнатных квартир в Бэк-Бэй и сравнивать их атрибуты — такие вещи, как площадь в квадратных футах, виды, отделка, возраст приборов и т. д., корректировки в сторону увеличения или уменьшения и получение в конечном итоге значения для объекта.

Доходный подход используется в основном для доходоприносящей собственности, такой как сдаваемые в аренду многоквартирные дома или торговые центры.Теория, лежащая в основе этого подхода к определению стоимости, заключается в том, что недвижимость может иметь определенную сумму арендной платы, а также иметь определенные расходы. Расходы вычитаются из дохода, а результирующая чистая прибыль, начисляемая собственнику, затем «капитализируется» по соответствующей ставке для определения ценности для инвестора. «Ставка капитализации» — это отражение того, какой доход требуется инвестору для осуществления инвестиций с определенным потоком доходов и «чистой прибылью». Другими словами, инвестору может потребоваться 10% -ный доход, чтобы принять на себя риск в отношении своих инвестиций. скажем, небольшой многоквартирный дом.Если чистый доход от собственности составляет 100 000 долларов, стоимость собственности составит 1 000 000 долларов. Оценка доходного подхода обычно требуется для приобретения и рефинансирования ипотечных кредитов, включая лежащие в основе постоянные ипотечные кредиты в кооперативных зданиях.

Оценка в реальном мире совместной жизни и проживания в кондоминиуме

Наиболее типичной причиной оценки кооперативного здания является рефинансирование основной постоянной ипотечной ссуды.В отличие от жилищных ссуд или ипотеки индивидуальных кооперативов, основная постоянная ипотека обычно не является самоликвидирующейся ссудой на 20 или 25 лет. Эти ссуды обычно предоставляются на срок от пяти до 10 лет и требуют рефинансирования с той же периодичностью.

Возникает вопрос: как будет оцениваться кооперативное здание? Как и у односемейных домов, каждая отдельная единица имеет ценность, поэтому будет ли стоимость собственности совокупной стоимостью всех единиц? Короче говоря, да, говорит Теренс Тенер, основатель KTR Real Estate Advisors, общенациональной фирмы по оценке и консультированию в сфере недвижимости с офисами по всей стране.По его словам, «стоимость здания равна сумме стоимости каждой отдельной акции, составляющей корпорацию, владеющую недвижимостью. Но стоимость этих акций зависит не от того, за что вы можете их арендовать, а от того, сколько вы готовы заплатить за жилье, в котором будете жить ».

Тенер объясняет, что «в целях андеррайтинга банки могут изучить вероятность того, что кооператив может потерпеть неудачу, и они могут забрать собственность в результате обращения взыскания, и попросить оценщика рассмотреть гипотетическую ситуацию, когда собственность будет эксплуатироваться как аренда.Эта гипотетическая стоимость — стоимость кооператива, если бы он был преобразован в арендуемую собственность — является основой, на которой большинство кредиторов будет гарантировать свой ссуду. «Истинная стоимость, — утверждает Тенер, — это стоимость суммы акций».

Индивидуальная оценка единицы

«Хотя ключом к оценке является то, что оценщики учитывают все три подхода к оценке стоимости, — говорит Миллер, — в многоквартирном доме для кооператива или кондоминиума, стоимостной подход нельзя использовать, потому что вы бы извлекать стоимость единицы из всего проекта — так что это просто нецелесообразно.Вы учитываете все три, но на самом деле только два, и из этих двух [подход к продажам] составляет 90% от рассмотрения, а остальные 10% — от доходного подхода. Проблема доходного подхода в кооперативах заключается в том, что существует так много ограничений на разрешение субаренды, что рынок кооперативов в целом не управляется инвесторами с экономической точки зрения ».

Использование рыночных продаж или сопоставимого подхода в качестве первичного определения стоимости отдельных единиц зависит от надежной сопоставимой информации.«Первое, что нужно сделать, — продолжает Миллер, — это посмотреть на торговую активность в том же здании, особенно на той же линии. Вы склонны отдавать предпочтение единицам в одном здании, потому что на них влияют те же общие зоны, основное финансирование, пропорциональное обслуживание и удобства, которые определяют собственность. Вторая категория для рассмотрения — это продажи из близлежащих зданий с аналогичными атрибутами; тип здания, удобства и т. д. После этого вы можете рассматривать все, что угодно ».

«Процесс оценки, — поясняет Миллер, — состоит в том, что чем меньше корректировок должен внести оценщик между объектом и сопоставимым объектом, тем лучше; тем надежнее сравнение.Это становится очевидным, когда, например, вы используете квартиру этажом выше или ниже в одной линии ».

Другие виды и способы использования оценок

Оценка и методы оценки используются для нескольких других целей в мире кооперативов и кондоминиумов. Наиболее часто приходит на ум вопрос об определении страховой стоимости.

Страховая стоимость чаще всего запрашивается либо страховой компанией относительно восстановительной стоимости имущества в случае полной потери (например, сильного землетрясения), либо банком во время рефинансирования основной постоянной ипотечной ссуды с целью определения того, как они хотят, чтобы у кооператива была большая страховка относительно новой ипотеки.Страховая стоимость основана на стоимостном подходе и часто очень мало связана с реальной стоимостью собственности, поскольку основана на восстановительной стоимости строительных материалов и технологий, которые больше не могут использоваться или являются устаревшими. Рассмотрим случай довоенного жилого дома с мраморными коридорами и паркетными полами ручной работы. Эти отделки не могут быть заменены сегодня без чрезвычайно высоких затрат.

Еще одна область, в которой используются методы оценки, — это оценка для целей налогообложения.Налоговые инспекторы в основном проводят оценку вашей собственности. «Оценочная оценка, — говорит Тенер, — основана на массовой оценке, а не на конкретной оценке. Не хватает оценщиков для оценки каждого здания в Нью-Йорке — или любого муниципалитета, если на то пошло — поэтому оценщик говорит: «Хорошо, вся собственность в конкретном районе стоит не менее 300 долларов за квадратный фут» и так далее. ” Налоговая оценка редко имеет прямое отношение к реальной стоимости имущества.

Миллер говорит, что они часто получают запросы о передаче всех видов уникальных прав собственности.«Мы оцениваем общественное пространство, коридоры, подвал и многое другое. Это нетрадиционная оценка, и для нее требуются специальные методы ».

Возможно, в конечном итоге, предполагает Миллер, существует важная концепция, которую владельцы кооперативов и кондоминиумов или любой собственник недвижимости должны иметь в виду при проведении оценки. «Оценщик работает на банк» или на того, кто их нанял, — говорит он, — «не на потребителя. Дело не в том, кто платит комиссию; все дело в том, кто привлекает оценщика.«Эта сделка на расстоянии вытянутой руки защищает всех.

А. Дж. Сидрански — штатный писатель / репортер New England Condominium и писатель-романист.

Сколько времени нужно, чтобы получить оценку дома?

Итак, вы нашли дом своей мечты, сделали предложение и (поздравляю!) Продавец принял его. Но прежде чем вы сможете называть это место своим, вам потребуется провести оценку дома, чтобы получить финансирование.Таким образом, вы будете точно знать, сколько стоит ваша недвижимость, а ваш кредитор сможет чувствовать себя в безопасности в своих инвестициях.

Оценка может привести к погашению или погашению ипотечного кредита, поэтому прямо сейчас вы можете чувствовать себя немного беспокойно — это совершенно нормальное чувство, по словам Алана Дэниэлса, агента по недвижимости, который входит в 1% лучших агентов Колорадо-Спрингс. .

По его словам, покупатели хотят убедиться, что дом оценивается как минимум по продажной цене. Если этого не произойдет, это создаст еще один раунд переговоров, «и вероятность того, что они не завершатся».”

Хотя оценка может занять больше времени, чем домашний осмотр, обычно она не занимает достаточно много времени, чтобы бросить вас на край сиденья. Вот все, что вам нужно знать о процессе оценки, в том числе, сколько времени должна занять оценка и чего ожидать.

Источник: (Olivier Le Queinec / Shutterstock)

Что такое оценка?

Несмотря на согласование цены между вами и продавцом, лицензированный сторонний оценщик создает отчет об оценке для определения справедливой рыночной стоимости дома.Ипотечный кредитор обычно требует оценки, чтобы они могли правильно оценить дом, чтобы определить, сколько они готовы ссудить, но продавцы иногда проводят оценки до листинга, чтобы они могли соответственно оценить свою собственность.

Покупатель обычно оплачивает любую оценку, требуемую кредитором, которая в среднем стоит от 300 до 400 долларов, хотя Дэниэлс говорит, что она может вырасти от 500 до 900 долларов, особенно если дом расположен в сельской местности, что будет стоить около 500 рублей. более высокая стоимость поездки.Кредитор — это тот, кто наймет оценщика и получит отчет об оценке.

Что происходит во время аттестации?

Отчет об оценке жилья состоит из трех основных компонентов: физический осмотр, выбор сопоставимых продаж и оценка данных.

Физический осмотр
Здесь оценщик осмотрит реальную собственность. Затем они определят его состояние как среднее, хорошее, удовлетворительное или плохое, что может повлиять на стоимость дома.

Сопоставимые продажи, или comps
Эксперт рассмотрит недавние продажи аналогичных объектов недвижимости, обычно проданных в течение последнего года, чтобы установить разумную стоимость дома.

Оценка данных
Отчет об оценке, который показывает подробные корректировки сопоставимых продаж для определения стоимости дома, обычно составляет 10 страниц или меньше.

Источник: (JÉSHOOTS / Pexels)

Итак, сколько времени займет оценка дома?

В зависимости от размера дома и текущего рынка жилья оценка может занять от нескольких дней до нескольких недель, по словам Тома Каллена из Cullen Real Estate and Appraisal Company, оценщика с более чем 30-летним стажем.Вот общий график того, чего ожидать:

Кредитор закажет оценку

После заключения контракта с домом кредитор обычно заказывает оценку через стороннюю компанию по управлению оценкой (AMC) для получения объективного мнения. По словам Каллена, оценщики обычно отвечают в течение 48 часов с момента обращения.

Время ответа также зависит от текущего рынка жилья и процентных ставок. «Когда процентные ставки выше, в более медленное время, вы можете получить обратно оценку в течение нескольких дней.Так что это может занять от нескольких дней до недель, в зависимости от рыночных условий », — говорит Каллен.

Различные ссуды также могут увеличить время ответа, говорит Дэниелс. Например, если есть приток ссуд VA и FHA, время оценки для этих конкретных ссуд будет больше, в отличие от обычного ссуды.

Оценщик зайдет к дому навестить

После того, как вы установите время, оценщик остановится у собственности и осмотрит интерьер и экстерьер дома, отметив физические характеристики, качество, удобства, размер и любые дополнительные особенности.Они также попросят брокера представить, были ли произведены улучшения и есть ли какие-либо ремонтные работы, которые они должны включить в свою оценку.

Эти вопросы и наблюдения помогают оценщику заполнить Единый отчет об оценке жилого фонда. Форма запрашивает информацию о контрактах, улучшениях, характеристиках района, тенденциях в области жилищного строительства в этом районе, доступных коммунальных услугах, размерах, количестве и типах комнат, состоянии собственности и о том, вписывается ли она в окружающий район.

Эта информация даст им то, что им нужно для определения сопоставимых продаж. Вот пример того, что вы увидите в типичном отчете об оценке:

Внешние факторы

• Структура
• Возраст
• Расположение
• Сайт недвижимости
• Качество строительства
• Целостность кровли и фундамента
• Водостоки и сайдинг
• Парковка
• Внешний вид
• Окрестности
• Удобства для веранды / патио
• Изоляция

Внутренние факторы

• Площадь в футах
• Функциональная схема
• Количество и размер спален, ванных комнат и кухонь
• Коммунальные услуги включены
• Предметы гигиены и безопасности
• Приборы
• Состояние салона
• Структурная целостность
• Соответствие нормам
• Удобства
• Отопление / центральное кондиционирование

Физический осмотр может занять от 15 минут до нескольких часов , в зависимости от размера и состояния дома.Например, более чистый дом, как правило, легче оценить и оценить оценщику, чем грязный. Кроме того, оценщику потребуется больше времени, чтобы пройти по каждой комнате в большом доме.

Оценщик будет искать сравнимые товары

Теперь, когда оценщик имеет представление о том, что они называют «объектом собственности» (вашим домом), он собирается проверить данные из муниципальных архивов о возрасте дома и размере участка, прежде чем проводить сопоставимый анализ продаж.

При поиске сопоставимых продаж оценщик ищет самые свежие, наиболее близкие (географически близкие) и наиболее похожие объекты недвижимости, которые продаются, чтобы получить хорошее представление о справедливой рыночной стоимости.Обычно это не занимает много времени благодаря программному обеспечению для оценки, но бывает сложно найти похожие объекты для более уникальных домов. Например, дом-разделение для печенья будет легче подобрать, чем дом на набережной с несколькими спальнями.

«Будет диапазон, потому что некоторые из них действительно просты, доступно много данных, но для некоторых уникальных свойств вам действительно придется усердно искать — поехать в другие сообщества, другие города, иногда в другие штаты, — говорит Каллен.

«Поиск действительно похожих аналогов может занять от нескольких часов до дней».

Оценщик подготовит отчет

Затем оценщик использует всю информацию, собранную в результате физического осмотра и сопоставимых продаж, для разработки отчета об оценке, который для жилых участков занимает примерно 10 страниц.

Отчет традиционно состоит из сопоставимых местных объектов собственности, оценочной стоимости, того, как оценщик определил стоимость и какие факторы оценщик принял во внимание.Каллен говорит, что оценщики будут использовать либо затратный подход (цена дома была указана ранее), доходный подход (сколько он сдается в аренду), сравнительный анализ продаж или комбинацию всех трех для определения справедливой рыночной стоимости.

Хотя более короткие формы можно заполнить всего за шесть часов, в зависимости от их рабочей нагрузки и сложности дома, оценщик должен заполнить отчет менее чем за неделю.

Как правило, с того момента, как кредитор заказывает его, вы можете ожидать увидеть отчет об оценке в любое время от двух дней до одной недели.Но если рынок особенно загружен, то перед тем, как он окажется в руках кредитора, может пройти до двух недель.

Источник: (Pixabay / Pexels)

Что-нибудь задержит оценку?

По словам Каллена, помимо загруженности рынка, получение доступа к собственности иногда может быть проблемой. Например, если брокер недоступен или слишком занят, он может задержать процесс оценки. Но пока оценщик может получить доступ к дому, получение отчета об оценке займет от нескольких дней до нескольких недель.

Итак, у вас есть оценочный отчет. Что теперь?

Если оценочная стоимость примерно такая же, как ваше предложение, пора закрывать дом вашей мечты. Поздравляю!

С другой стороны, если оценка ниже вашего предложения, это может быть для вас возможностью пересмотреть цену продажи с продавцом — или вам, возможно, придется компенсировать разницу в стоимости. Чаще всего, по словам Дэниэлса, покупатели покрывают до 10 000 долларов стоимости дома или идут навстречу продавцу.

Но если вы не можете заключить сделку, вы, как покупатель, все равно можете отказаться от договора купли-продажи и получить назад задаток, который вы изначально внесли. Это функция непредвиденных обстоятельств оценки, обычного положения в договорах с недвижимостью, которое защищает покупателя, если оценка не соответствует сумме предложения. Кроме того, ссуды, такие как VA или FHA, имеют дополнительную защиту, согласно которой, если дом не проходит оценку по какой-либо причине, покупатель может вернуть свои задатки, по словам Дэниэлса.

«Если договор не будет согласован, если срок его действия истечет до даты возражения об оценке, покупатель получит назад свои задатки, и они вернутся на чертежную доску».

Заголовок Источник изображения: (Вери Иванова / Unsplash)

Как часто оценка дома оказывается заниженной? Вот шансы

В подавляющем большинстве случаев продажи жилья покупатель ищет финансирование в банке. В этом случае кредитор потребует провести оценку имущества, и справедливая рыночная стоимость должна соответствовать или превышать сумму ссуды.Если оценка дома окажется заниженной, это может поставить под угрозу сделку.

Мы поговорили с некоторыми доверенными оценщиками и агентами по недвижимости, чтобы узнать, как часто оценочная стоимость не оправдывает ожиданий, некоторые из причин, по которым она может быть заниженной, что делать в таких обстоятельствах и как домовладелец может проактивно предотвратить этот ужасный разрыв в стоимости. в первую очередь.

Источник: (Pixabay / Pexels)

Как часто оценка жилья оказывается заниженной?

Курт Стинсон, ведущий агент по недвижимости из округа Прима, штат Аризона, говорит, что большинство его объявлений оцениваются на уровне или выше контрактной цены — только около одного из 10 объектов недвижимости, или 10%, не соответствует требованиям.

Джон Бренан, главный оценщик Clear Capital, финансовой компании из Невады, согласен с этой оценкой в ​​10%. Сертифицированный оценщик недвижимости Мейсон Сперджен считает, что около 20%, или каждая пятая оценка, оказывается ниже продажной цены.

Вы когда-нибудь задумывались, знают ли оценщики продажную цену при оценке дома? В большинстве случаев они это делают — в соответствии с Едиными стандартами профессиональной оценки (USPAP), «оценщик должен, если такая информация доступна оценщику в ходе обычной деятельности, проанализировать все договоры купли-продажи, мнения и листинги. стоимости объекта недвижимости в актуальном состоянии на дату вступления в силу оценки.”

«Всегда полезно дать оценщику договор купли-продажи», — говорит Сперджен. «Бывают случаи, когда нам отказывают в цене продажи и контракте, потому что они опасаются, что оценщик будет использовать их в качестве основы для оценки, но это не типично. Хороший оценщик будет анализировать договор и искать продажи на закрытом / закрытом рынке только для того, чтобы составить свое мнение о стоимости ».

Насколько точна оценка дома?

«В конечном итоге оценка — это мнение о стоимости, основанное на данных, полученных с рынка и проанализированных оценщиком», — говорит Бренан.«Поскольку оценщики должны быть независимыми, беспристрастными и объективными и анализировать данные с рынка, их мнение о стоимости может отличаться от того, что готов заплатить высокомотивированный покупатель».

Он приводит пример покупателя, который может влюбиться в недвижимость, потому что она напоминает им о доме, в котором они выросли, или потому что в ней есть кухня мечты, которую они всегда хотели, и поэтому он может быть готов зарабатывать больше. предложение, чем большинство других покупателей. Но у оценщика не будет такой эмоциональной реакции на дом и он может не поверить, что его справедливая рыночная стоимость соответствует цене, которую покупатель готов заплатить.

Spurgeon также отмечает, что оценки хороши настолько, насколько хороши данные, используемые в анализе. «Оценка — это стоимость собственности на определенную дату и время, но стоимость недвижимости всегда меняется», — отмечает он. «Как только в этом районе будет продаваться другая недвижимость, стоимость вашей собственности может вырасти или упасть».

Источник: (Pixabay / Pexels)

Основные причины низкой оценки дома

Если оценка оказывается ниже продажной цены, это, вероятно, связано с одной из следующих распространенных причин:

Улучшение недвижимости не стоит того, о чем думал продавец

Стинсон видит в этом главную причину, по которой оценка оказывается ниже контрактной.Например, если вы потратили 100000 долларов на создание высококлассного внутреннего пула, это обновление могло бы подтолкнуть покупателя к тому, чтобы сделать предложение по прейскурантной цене, но если оценщик решит, что этот пул стоит только 20 000 долларов прироста стоимости дома, сделка может быть уйти с глубокого конца.

«Мы все слышали старое клише« не переусердствуйте с благосостоянием », и в этом есть доля правды», — говорит Стинсон. «В зависимости от окружающих домов и комплексов оценщик даст вам определенную сумму, независимо от того, сколько вы вложили в модернизацию.”

Высокий спрос на жилье

Если у собственности есть уникальные особенности, которые трудно найти в каком-либо конкретном районе, это может вызвать всплеск цен предложения или даже начать войну торгов. Хотя это может показаться хорошей позицией для продавца, оценка в конечном итоге может не соответствовать этим повышенным предложениям, что потенциально может поставить под угрозу сделку.

Срочная экспертиза

Рэйчел Мэсси, главный оценщик компании Massey & Associates Valuation Services в Салине, штат Мичиган, говорит, что стоимость дома иногда оказывается ниже цены продажи из-за отсутствия надлежащих исследований, что чаще всего связано с сжатыми сроками выполнения работ.

«В наш век мгновенной ипотеки и мгновенной« ценности »компьютерных приложений часто пользователи не могут понять, что оценщику необходимо проводить дополнительную комплексную проверку и исследования, которые приведут к более обоснованному мнению», — объясняет она.

«Плохие» данные или оценщик незнаком с рынком

Если оценка оказывается ошибочно заниженной, это может быть связано с тем, что оценщик использует плохие сопоставимые данные о продажах или просто некомпетентен на рынке, отмечает Сперджен.«Некоторые банки будут привлекать оценщиков из других регионов, у которых нет доступа к данным о местных продажах», — говорит он. «В этом случае оценщик вынужден использовать данные, которые поступают к нему из других источников и могут быть верными, а могут и нет».

Без использования агента по недвижимости

По словам Сперджена, одной из основных причин несоответствия между оценкой и контрактом является ни покупатель, ни продавец, пользующийся услугами специалиста по недвижимости. «Если покупатель или продавец привлекает к своей сделке риэлтора или оценщика, цена продажи и рыночная стоимость обычно совпадают», — говорит он.

Источник: (Erik Mclean / Pexels)

Что делать, если оценка дома оказалась заниженной

Итак, вы получили плохую новость о том, что мнение оценщика о рыночной стоимости вашего дома не подтверждает контрактную цену. Означает ли это, что сделка мертва? Не обязательно.

По оценке Стинсона, когда оценка становится низкой, он может найти решение и завершить сделку примерно в 75% случаев.

Ниже приведены некоторые варианты обработки этого сценария:

Покупатель может компенсировать разницу.
Очевидно, что это не идеально для покупателя, но если для него это достаточно важно, они могут выплатить разницу из своего кармана. Сперджен видел, как это происходит в сценариях, когда покупатель действительно хочет недвижимость или рынок находится в стремительном восходящем тренде и движется быстрее, чем продажи.

Продавец может снизить цену.
Если у вас есть сильная мотивация закрыть сделку, вы можете снизить цену контракта до ее оценочной стоимости.

Покупатель и продавец могут работать вместе, чтобы ликвидировать разрыв.
Если и вы, и покупатель заинтересованы в совершении сделки, вы можете разделить разницу между продажной ценой и оценочной суммой.

Продавец может оспорить оценку.
Если вы и ваш агент не согласны с результатом оценки, вы можете запросить у покупателя дополнительную оценку или заказать ее самостоятельно. «Другой вариант — собрать сопоставимые данные о продажах, которые не использовались при оценке, и представить их покупателю, кредитному учреждению или оценщику», — говорит Сперджен.

Стороны могут отказаться от сделки.
«В конечном счете, я бы рекомендовал не сдаваться, пока вы не получите твердое« нет », но помните, что оценщик вряд ли изменит свою стоимость без новых данных или сопоставимых продаж», — говорит Сперджен.

Советы по предотвращению заниженной оценки дома

Конечно, наилучшим и самым простым сценарием было бы соответствие оценочной суммы цене контракта с самого начала, без каких-либо изысканий.Эксперты предлагают эти советы, чтобы помочь вам получить нужный номер.

Установите разумную прейскурантную цену.

Бренан отмечает, что хотя агенты обычно изучают рыночные данные с продавцом, чтобы установить разумную прейскурантную цену, в некоторых случаях они соглашаются выставить дом по более высокой цене. В таких случаях, если продавцу повезло найти высокомотивированного покупателя и получить предложение, этот сценарий может привести к тому, что оценка окажется ниже продажной цены.

«Если цена дома соответствует рыночной и предложение принято, очень высоки шансы, что оценка не будет ниже продажной цены», — говорит Бренан. «Доступность данных, ориентированных на потребителей, и инструментов оценки цен дает продавцам прекрасную возможность быстро понять, каким может быть разумный диапазон для листинга. Продавец должен работать с агентом по листингу, чтобы установить цену, поддерживаемую рынком ».

Оценщик стоимости дома

HomeLight также может быть полезен при определении подходящей продажной цены для вашего дома.Он использует информацию из нескольких источников для создания оценки стоимости дома в режиме реального времени на основе текущих рыночных тенденций.

То, что оценщики хотели бы, чтобы вы знали

лет назад Лорри Бомонт постучала в дверь в Вествуде, где она владеет LB Appraisal Associates, для того, что она считала обычной оценкой.

«Владельцы на самом деле позволили мне провести полный осмотр собственности, не задавая вопросов», — сказал Бомонт. «Но адрес кредитора был неверным, и я оценил не ту недвижимость.’’

Хотя этот опыт был чрезвычайно необычным, оценщики говорят, что многие домовладельцы, покупатели и продавцы не понимают, что такое оценка.

«Самое большое заблуждение продавцов и даже покупателей состоит в том, что они не понимают, что мы работаем на банк», — сказал Майкл С. Никора, владелец Suburban Appraisal Co. в Агаваме. «Наша работа — защищать интересы кредитора в собственности, которую они финансируют. Покупатели, а иногда и продавцы просят нас предоставить копии оценки, но они должны получить ее в банке.’’

Кредиторы обязаны предоставить копию оценки покупателям после завершения отчета и не менее чем за три дня до закрытия, согласно Бюро финансовой защиты потребителей. По словам Никоры, хотя покупатели платят за оценку авансом или иногда при закрытии сделки, что обычно стоит примерно 375–500 долларов, кредитор является клиентом оценщика.

Понимание процесса оценки

Любая оценка, будь то ссуда на покупку или рефинансирование, предназначена для обоснованной оценки рыночной стоимости собственности.Некоторые покупатели думают, что оценка — это то же самое, что и осмотр дома, но осмотр дома — это отчет для покупателя о состоянии собственности и не дает информации о стоимости дома.

«Девяносто девять процентов оценок проводятся для финансирования», — сказал Никора. «Покупатели, покупающие наличные, не нуждаются в оценке, хотя иногда они платят за ее получение для собственного спокойствия».

Продавцы время от времени нанимают оценщика, чтобы помочь им определить листинговую цену своей собственности.

«Когда происходит сделка покупки, нам предоставляется копия договора купли-продажи, и наша задача — проверить, проходит ли она проверку на наличие запаха», — сказал Данил Коллингс, генеральный директор Four Core Valuations в Кантоне.«Мы должны проверить, является ли цена покупки приемлемой или нет».

Для рефинансирования оценка основана на двух или трех лучших сопоставимых домах, сказал Коллингс, поскольку предложение о покупке не является частью сделки.

«Покупатели и домовладельцы иногда не понимают, что мы делаем скобки для определения стоимости», — сказал Коллингс. «Мы находим дом меньшего размера и дом большего размера, и мы надеемся, что некоторые из них будут иметь такой же размер участка и состояние. Оценочная стоимость похожа на арахисовое масло и желе между хлебом высокой и низкой ценностей в округе.’’

Хотя оценки не являются точной наукой, если несколько оценок проводятся на одном и том же участке в одно и то же время, они должны прийти к аналогичному выводу о стоимости, сказал Ричард Гуле, президент The Appraisers Group в Бельмонте.

«Мы смотрим на окрестности, на рыночные условия и сравниваем несколько похожих объектов, которые недавно были проданы», — сказал Гуле. «Затем мы выносим суждение об этой собственности и вносим коррективы в зависимости от того, как она соотносится с другими объектами недвижимости».

«Основные элементы сравнения включают количество спален и ванных комнат, размер собственности, местоположение, качество строительства и состояние дома», — сказал Гуле.

«Многие покупатели и продавцы не понимают анализа, который проводится при оценке стоимости собственности», — сказал Бомонт. «Это не мнение брокера о цене. Наши выводы о ценности требуют более детального анализа рыночных условий в прошлом, настоящем, а иногда и в будущем ».

В то время как улучшенные кухни и ванные комнаты, а также качественные домашние улучшения могут повысить ценность собственности, подвал оценивается по-другому, сказал Коллингс.

«Если в доме 3000 квадратных футов над землей и 3000 квадратных футов подвала, это все равно будет дом площадью 3000 квадратных футов с подвалом, а не дом площадью 6000 квадратных футов», — сказал Коллингс.«Это не наш выбор, это определение, установленное Fannie Mae и Freddie Mac».

Лицензированные оценщики должны подтвердить свою оценку доказательствами и объяснить, как они пришли к конкретным выводам, сказал Бомонт.

«Оценщикам необходимо знать район, чтобы они могли понять, какую ценность покупатели придают тому, что они находятся в определенном школьном районе, имеют доступ к поезду или другим коммерческим объектам», — сказал Коллингс.

По словам Никоры, оценщики

не выносят суждения о районе, но им необходимо убедиться, что они сравнивают дома в аналогичных районах с аналогичными удобствами.

«Знание местонахождения имеет решающее значение для точной оценки», — сказал Гуле. «Это случается не часто, но иногда оценщики соглашаются на работу в незнакомых им местах, и это может заставить их совершить ошибку».

Оценка и этика

Оценщики в Массачусетсе должны иметь лицензию. Вы можете уточнить лицензию оценщика у государства.

«Я хочу, чтобы покупатели понимали, что наша лицензия и этические обязательства требуют от нас сообщать о том, что мы видим в доме», — сказал Бомонт.«Если мы видим нарушение, мы обязаны сообщить о нем по этическим соображениям».

Среди нарушений, которые обнаруживают оценщики, сказал Бомонт, отсутствие разрешений на строительство участка, незаконное размещение свекрови в подвале или на чердаке или незаконная печь в подвале.

«Покупатели могут быть удивлены, узнав, какой уровень проверки мы получаем с каждым отчетом, прочитанным Fannie Mae и Freddie Mac», — сказал Коллингс. «Около десяти-пятнадцати процентов отчетов также рецензируются на предмет контроля качества.’’

Тендерные войны и оценки

Одной из проблем, которая может затруднить оценку, является преобладание войн между торгами.

«Брокеры поощряют своих продавцов выставлять недвижимость стоимостью 800 000 долларов по цене 759 000 долларов, чтобы разжечь торги», — сказал Гуле. «Примерно с 2012 года около 45 процентов продаж превысили запрашиваемую цену».

По цене предложения сегодня поступило больше оценок, чем в прошлом, добавил Гуле. «Когда у вас есть конкурирующие предложения на сумму, превышающую листинговую цену, это определение рыночной стоимости собственности.’’

Если оценка будет ниже, чем цена предложения, покупатели должны будут вложить больше денег или пересмотреть сделку, в зависимости от их контракта, сказал Коллингс.

Как могут помочь агенты и владельцы

В то время как продавцы и агенты пекут печенье и раскладывают свежие цветы, чтобы произвести впечатление на покупателей, эта тактика не влияет на оценщиков, сказала Никора.

«Иногда люди говорят нам число, которое им нужно для обозначения стоимости, но это не может повлиять на нас», — сказала Никора.«Мы должны быть беспристрастными».

Никора сказала, что торговые агенты, а иногда и домовладельцы обычно посещают оценку, что может быть полезно.

«Я рад получить информацию от брокера или домовладельца, например, список улучшений в собственности, потому что это помогает мне выполнять свою работу», — сказал он.

Брокеры могут показать оценщикам сопоставимые дома, которые они использовали, чтобы предложить своим клиентам листинговую цену, но оценщики также найдут для оценки свои собственные сопоставимые дома.

«Если есть похожий дом, который продается по цене намного больше или намного меньше, чем недвижимость, которую я оцениваю, я позвоню агенту этого дома, чтобы узнать, почему», — сказал Коллингс. «Нам нужно кое-что покопать, особенно если имела место продажа недвижимости или выкупа права выкупа».

Когда оценка кажется неправильной

Банки обычно имеют политику для заемщиков, которые недовольны результатами оценки, сказал Гуле.

«Покупатели и их агент могут запросить пересмотр стоимости с указанием причин, по которым они считают оценку неправильной, например, примеры сопоставимых домов или ошибка в количестве спален», — сказал Гуле.

«Оценки

часто, но не всегда, пересматриваются», — сказал Гуле.

«Люди должны понимать, что мы независимая третья сторона», — сказал Коллингс. «Мы здесь только для того, чтобы сообщить банку, указана ли стоимость собственности, прежде чем они одобрит ссуду».

С Мишель Лернер можно связаться по адресу [электронная почта]. Подпишитесь на бесплатный информационный бюллетень Globe о недвижимости — наш еженедельный дайджест о покупке, продаже и дизайне — по адресу pages.email.bostonglobe.com/AddressSignUp.Следуйте за нами в Facebook, Instagram и Twitter @globehomes.

Процесс оценки жилья в Калифорнии: как это все работает

Резюме: В этой статье описывается процесс оценки жилья в Калифорнии. Он объясняет, что ищет оценщик, когда проводится оценка и какие результаты могут быть получены.

Если вы планируете купить дом в Калифорнии и вам необходимо использовать ипотечный кредит для финансирования покупки, вы, вероятно, пройдете процедуру оценки жилья.Это также относится к домовладельцам, которые в большинстве случаев хотят рефинансировать.

Но как этот процесс работает? Кто за это платит? И какова ваша роль в этом процессе как покупателя жилья. Вот что вам следует знать о процессе аттестации.

Связано: процесс покупки дома в Калифорнии

Объяснение процесса оценки жилья в Калифорнии

Вот некоторые из наиболее часто задаваемых вопросов, касающихся оценки жилой недвижимости с точки зрения покупателя:

Что такое оценка дома?

Это оценка профессионального оценщика текущей стоимости недвижимости, которую вы планируете купить.Оценки основаны на местных рыночных условиях, характеристиках собственности и других факторах, которые имеют отношение к стоимости.

Требуется ли оценка дома в Калифорнии?

Если вы используете ипотечную ссуду для финансирования своей покупки, кредитор, вероятно, потребует оценку дома перед выдачей ссуды. Они делают это, чтобы определить текущую рыночную стоимость собственности и защитить свои инвестиции. Они хотят удостовериться, что собственность стоит уплаченной за нее суммы.(Фактически, это защищает как заемщика , так и кредитора.)

Сколько стоит оценка дома в Калифорнии?

В Калифорнии оценка обычно составляет от 300 до 500 долларов в среднем. Фактическая стоимость, которую вы платите, будет зависеть от типа и размера собственности, местоположения и других факторов.

Что происходит в процессе оценки жилья?

Оценщик оценит условия местного рынка в районе, где расположен дом, уделяя особое внимание недавним продажным ценам на аналогичные дома.Он или она также посетит и осмотрит приобретаемую недвижимость. Оценщик рассмотрит любые дополнительные функции, такие как расположение премиум-класса, ремонт и модернизация и т. Д.

На основании этой оценки оценщик жилья в Калифорнии предоставит оценку текущей рыночной стоимости собственности. Этот отчет будет доставлен ипотечному кредитору.

Как оценщик решает, сколько стоит дом?

Сопоставимые продажи играют важную роль в процессе оценки жилья в Калифорнии.Это похожие дома, которые недавно были проданы в том же районе, что и оцениваемая недвижимость. Профессионалы отрасли обычно называют их «компаньонами».

Оценщики обычно ищут дома, которые были проданы в течение последних 90 дней, в пределах мили от оценочного дома. Они учитывают множество факторов, например:

• Площадь в футах
• Количество спален и санузлов
• Общее состояние и внешний вид
• Удобства, функции и дополнения

Что делать, если дом оценивается ниже покупной цены?

Иногда дом оценивается на сумму меньше той, которую покупатель согласился заплатить.(Это то, что люди имеют в виду, когда говорят, что дом «не прошел оценку»… или что оценка «оказалась заниженной».) Как покупатель жилья, у вас есть несколько вариантов в этом сценарии.

В Калифорнии большинство покупателей жилья включают в договор купли-продажи условие о том, что дом должен быть оценен по продажной цене или выше. Это известно как «непредвиденные обстоятельства при оценке». По сути, это позволяет покупателю отказаться от сделки, если оценка оказывается ниже цены продажи.

Но до этого не обязательно дойти.Во многих случаях продавцы готовы снизить продажную цену, чтобы она соответствовала оценочной стоимости. В конце концов, все хотят, чтобы сделка состоялась.

Покупатель дома также может вложить больше денег, чтобы покрыть разницу между оценочной стоимостью дома и продажной ценой.

Именно здесь вам будет выгодно иметь опытного агента по недвижимости из Калифорнии. Хороший агент может посоветовать вам лучший путь вперед, в зависимости от ситуации. Но в конечном итоге это ваш выбор.

Нужен кредит? Надеемся, вам понравилось это краткое руководство по процессу оценки жилья в Калифорнии. Если у вас есть вопросы, связанные с ипотечной стороной всего этого, или если вы хотите получить расчет ставки по жилищному кредиту, сообщите нам об этом! Bridgepoint Funding помогает заемщикам в Калифорнии более 16 лет.

Как кредитор оценивает ваш дом

«Оценка дома» — это комплексный отчет, который определяет стоимость вашей собственности на основе ряда факторов, от общей жилой площади до вида и года постройки. .

Если вы планируете приобрести новый дом с помощью ипотеки или рефинансировать текущий ссуду (или даже получить обратную ипотеку), вам, скорее всего, потребуется заказать оценку. Это также может потребоваться для ссуды под залог собственного капитала.

Как правило, этим за вас занимается банк или ипотечный брокер, но вам все равно придется оплачивать счет, если только стоимость не включена в вашу ставку по ипотеке.

Оценка является ключевым компонентом процесса покупки дома и важна как для вас, так и для вашего кредитора.

Банк захочет знать, что финансирование жилья, которое они предоставляют, может поддерживаться залогом, и вы должны быть уверены, что не платите больше, чем стоит дом, в разумных пределах.

Затраты на оценку жилья

• Стоимость оценки дома может варьироваться
• В зависимости от типа, местоположения и размера собственности
• И по банку и ипотечному кредитору
• Но большинство колеблется от 300 до 600 долларов

Часто, когда вы подать заявку на ипотеку, кредитор запрашивает депозит на раннем этапе для покрытия стоимости оценки.Так они удерживают ваши инвестиции, чтобы вы не уходили в другое место во время процесса.

Оценка жилья обычно стоит от 250 до 750 долларов, при этом большинство из них приходится на сумму от 300 до 600 долларов. Стоимость будет варьироваться в зависимости от типа недвижимости, местоположения и площади в квадратных метрах.

Многоквартирная недвижимость и недвижимость в сельской местности обычно будет стоить дороже, чем односемейная резиденция в густонаселенном районе.

Кроме того, оценка квартиры, как правило, будет стоить столько же, сколько и оценка дома, хотя первая часто бывает намного меньше.

Это может быть связано с тем, что оценщики все еще должны оценить все здание / комплекс, что также может занять много времени.

Если недвижимость представляет собой дом стоимостью в несколько миллионов долларов, ваша оценка может стоить более 1000 долларов, а если сумма кредита находится в диапазоне нескольких миллионов долларов, вы также можете оказаться на крючке для повторной оценки.

Как оценивается мой дом?

• Оценщик посетит ваш дом, чтобы определить его состояние
• Он проведет внутреннюю и внешнюю оценку
• Затем сравнит вашу собственность с недавними продажами домов в районе
• Известный как «comps» с оценочной стоимостью

Самым распространенным типом оценки жилой недвижимости является Единый отчет об оценке жилья или URAR.

Он состоит из фотографий интерьера и экстерьера, сравнительных продаж (comps) и полной разбивки стоимости собственности, такой как площадь в квадратных футах, размер участка, количество спален и ванных комнат, а также любые улучшения в доме.

Этот тип оценки представляет собой сочетание рыночного и стоимостного подходов для определения справедливой рыночной стоимости.

Затратный подход устанавливает стоимость дома путем определения стоимости восстановления конструкции с нуля.

При стоимостном подходе стоимость определяется с использованием сравнения продаж в непосредственной близости от продаж за последний период времени.

Когда оценщик прибудет в ваш дом, он сделает фотографии интерьера и экстерьера собственности и сделает множество заметок, переходя из комнаты в комнату.

Если это рефинансирование ипотеки, есть большая вероятность, что вы встретитесь с оценщиком.

Процесс оценки дома может занять час или меньше (некоторые оценщики осматриваются дольше, чем другие).

Примечание: Из-за COVID-19 процесс оценки может отличаться, чтобы минимизировать или полностью исключить взаимодействие с людьми.Для этого может даже потребоваться сделать собственные фотографии дома.

Они также сделают фотографии недавно проданных сопоставимых домов в окрестностях, которые используются в отчете.

Эти другие объекты недвижимости являются сравнительными продажами, или, как их называют в промышленности, «компромиссами», которые представляют собой недавние продажи подобных домов.

Они также разбиты в отчете об оценке и сравниваются с объектом собственности рядом.

Каждой сравнительной продаже присваивается или вычитается стоимость в нескольких категориях в зависимости от того, как она соотносится с объектом собственности.

Чистая стоимость сравнительных продаж затем усредняется, чтобы получить среднюю оценочную стоимость объекта недвижимости.

Совет. Оценочная стоимость вашего дома указывается для целей налога на имущество и может сильно отличаться от вашей оценочной стоимости, которую использует кредитор.

Насколько точна оценка ипотеки?

• В целом они, как правило, довольно точны
• Для покупок дома они часто близки к покупной цене
• А для рефинансирования они, как правило, идут по стоимости
• Но всегда будут исключения
• И два разных оценщика, вероятно, предложат два разных значения

Недавняя тенденция в отрасли заключается в использовании компаний по управлению оценкой (AMC), которые, по утверждениям критиков, полагаются на оценщиков недвижимости, которые не знакомы с районами, в которых они работают.

Здесь начинаются споры, потому что во многих случаях агент по недвижимости и / или ипотечный брокер не соглашается с критериями, используемыми при оценке, особенно если недвижимость не оценивается по стоимости.

Они заявят, что им следовало использовать свойство X (более ценное) вместо более дешевых в отчете.

Но независимый оценщик, имеющий лицензию на выполнение этой работы, является ответственным лицом, а не заинтересованной стороной, пытающейся осуществить продажу.

То же самое может произойти, когда заемщик рефинансирует ипотечный кредит в надежде получить выгодную стоимость.

Если это не удается, домовладелец может оспорить решение оценщика. Конечно, это, скорее всего, останется без внимания.

В конечном итоге вы попадете на милость оценочного анализа оценщика, который, безусловно, может варьироваться в зависимости от используемых ими компенсаций.

Вопрос о том, является ли точным или нет, является спорным, но вероятно, что разные оценщики недвижимости предложат разные значения.

Сомнительно, чтобы два оценщика предложили одинаковую цену.Однако они, скорее всего, будут довольно похожи друг на друга и в идеале не будут иметь существенного значения для результата ссуды.

Стоимость недвижимости является одним из наиболее важных факторов, когда дело доходит до получения финансирования.

Банки и ипотечные кредиторы должны убедиться, что ваша собственность находится в хорошем состоянии и действительно стоит того, что вы или ваш брокер называете, потому что это залог для ссуды.

Любые возможные несоответствия в оценке, вероятно, заставят инвесторов уклоняться от покупки ипотеки, оставив банк или кредитора с пустым имуществом и крупными убытками, если имущество упадет в цене.

Даже Дональд Трамп мог согласиться купить лачугу и не получить ипотеку, потому что сама недвижимость просто не подлежит продаже.

Вот почему они полагаются на профессиональную оценку объективной третьей стороны, чтобы получить справедливую оценку дома.

Продаются ли дома по оценочной стоимости?

• Дома обычно оцениваются по цене покупки / выше
• При условии, что согласованная цена является обычной, а не выбросом
• Ключом к успеху является множество близлежащих сопоставимых продаж, которые усиливают покупную цену
• Но это не редкость для оценки значения и продажные цены расходятся

Ответ в том, что это зависит от обстоятельств.Дом вполне может быть продан по его точной оценочной стоимости, но оценка обычно заказывается банком (выбранным оценщиком) после того, как покупатель и продавец договорились об определенной покупной цене.

Обычно происходит то, что оценщик подтверждает значение , указанное в договоре купли-продажи.

Иногда они присваивают немного большее значение, а в других случаях они не могут найти значение для обоснования продажной цены.

Это может произойти, если покупатель предложил намного больше, чем просил обойти других участников торгов.

Нельзя сказать, что они заплатили слишком много, просто другие сопоставимые объекты недвижимости были проданы по значительно меньшей цене, по профессиональному мнению оценщика.

В этом случае покупателю и продавцу может потребоваться вернуться к чертежной доске, чтобы устранить несоответствие в оценке.

Что делать, если оценка ниже закупочной цены?

• Существуют варианты, если оценка будет низкой. Проблема, которая случается довольно часто, заключается в том, что оценочная стоимость оказывается ниже согласованной цены покупки.

  Это обычная проблема, потому что покупатели часто переплачивают за дом своей мечты либо из-за войны торгов, либо из-за эмоциональной привязанности.

  Действительно ли это переплата — вопрос другого дня.

  Например, если вы соглашаетесь купить дом за 200 000 долларов и подаете заявку на ссуду с предоплатой 20%, вам потребуется сумма ссуды в размере 160 000 долларов и первоначальный взнос в размере 40 000 долларов.

  Это равняется соотношению кредита к стоимости в 80%, что составляет 160 тысяч долларов, разделенных на 200 тысяч долларов.

  А теперь представьте, что кредитор возвращается и сообщает вам, что недвижимость оценивается только в 190 000 долларов.

  Сумма вашей ссуды в размере 160 000 долларов, основанная на новом значении в 190 000 долларов, повысит LTV до ~ 84%. И да, кредиторы используют наименьшую из продажной цены или текущей оценочной стоимости.

  Им все равно, сколько вы готовы за это платить. Их волнует, чего стоит независимый оценщик, если они лишат вас права выкупа и однажды закончат с этим.

  В любом случае, это может быть проблемой, поскольку для вашего кредита теперь потребуется частное страхование ипотеки, потому что LTV превысит 80%, и это если бы кредитор мог даже предложить вам кредит выше 80% LTV.Часто они не могут.

  Решением будет либо запросить пересмотр оценки, пересмотреть закупочную цену (более низкую) с продавцом, изучить другие кредитные программы или вложить больше денег, если у вас есть дополнительные наличные деньги.

  Конечно, вы можете задаться вопросом, не переплачиваете ли вы за недвижимость, если она не имеет «по стоимости».

  Используя тот же пример, если вы решили продвигаться вперед с полной покупной ценой и хотите сохранить кредит на уровне 80% LTV, вы сможете получить только заем в размере 152 000 долларов США.

  Это означает, что вам нужно будет заплатить 48 000 долларов в качестве первоначального взноса вместо первоначальных 40 000 долларов. Положительным моментом является немного меньшая выплата по ипотеке.

  Вы можете попытаться убедить продавца снизить продажную цену, но это может быть проигрышным усилием на горячем рынке.

  Однако, если недвижимость не вызывает особого интереса, вы можете получить что-нибудь, используя этот подход.

  Если вы продаете свой дом, помните об этом, чтобы не иметь дела с низкими оценками, которые могут привести к нежелательным последствиям для покупателя и, в конечном итоге, к снижению цен на жилье.

  Оценочная стоимость выше закупочной цены?

  • Если оценка получилась «высокой», что на самом деле не так
  • Это не означает ничего, кроме того, что вы могли получить хорошую сделку
  • Или, по крайней мере, не обязательно переплачивать за собственность
  • Это не изменит математику вашего ипотечного кредита

  Может произойти и обратное, хотя это не будет намного больше, чем небольшое повышение эго и, возможно, некоторая дополнительная стоимость дома.

  Если ваша оценка превышает покупную цену, похлопайте себя по плечу и выдохните. Вы преодолели одно серьезное препятствие в процессе ипотеки.

  Однако ваш кредитор не позволит вам занять больше из-за этого. Помните, что они будут использовать меньшее из значений продажной цены или оценочной стоимости.

  Так что ничего не меняется. Возможно, вы почувствуете себя немного лучше, зная, что недвижимость действительно оценивается.

  Условия кредита должны остаться прежними.Это верно и для коротких продаж. Вы не получите дополнительных заемных средств только потому, что покупаете по цене ниже справедливой.

  Присутствовать при оценке вашего дома

  • Хорошо присутствовать при оценке
  • Чтобы ответить на любые вопросы, которые могут возникнуть у оценщика
  • Также рекомендуется произвести уборку до прибытия
  • И, как правило, приложить все усилия

  Если вы уже владеете своей недвижимостью и оцениваете ее для рефинансирования, может быть полезно приехать в этот день.Если это покупка, нынешние владельцы, скорее всего, вас не пригласят.

  В любом случае, как только кредитор назначит дату оценки, запланируйте свое присутствие, чтобы показать оценщику все имущество. Скорее всего, вам нужно будет впустить их внутрь.

  Я также рекомендую навести порядок в собственности (ограничить привлекательность), чтобы она выглядела наилучшим образом, а также быть вежливым и дружелюбным с оценщиком. Агенты по недвижимости должны проявить такую ​​же любезность.

  Конечно, некоторые могут возразить, что не имеет значения, прибрались ли вы в доме или предложите оценщику стакан воды или кофе.Но для меня никогда не помешает быть добрым.

  Если вы (или агент по листингу) присутствуете, вы также можете указать на любые недавние улучшения дома, которые могут повысить его стоимость, или обсудить рыночные тенденции и аналогичные дома, которые, по вашему мнению, могут быть упущены из виду.

  Кроме того, чистый и незагроможденный дом может казаться больше и дороже, чем аналогичный дом, и этого может быть достаточно, чтобы получить пограничную ценность там, где она должна быть.

  То же самое относится и к домашнему осмотру, который проводится отдельно от оценки.Присутствовать, когда приедет домашний инспектор, может окупиться.

  Обзор оценки

  • Если оценка будет низкой
  • Некоторые кредиторы могут заказать обзор оценки
  • Чтобы оспорить оценку
  • Но можно пойти еще ниже…

  После того, как будет заказана оценка дома, если есть проблемы с оценкой, банк или кредитор могут потребовать пересмотра оценки.

  Обзор будет проводиться другим оценщиком или просто с использованием AVM или автоматизированной модели оценки.Именно здесь у многих заемщиков возникают проблемы.

  Если оценка будет заниженной или если недвижимость будет признана неполной, опасной или уникальной в любом случае, банк может отклонить ссуду и отказать в финансировании потенциальному заемщику.

  Даже если у заемщика есть непогашенный кредит и изобилие активов, дефектная, уникальная или переоцененная собственность может сорвать сделку.

  Вот почему всегда важно привлекать квалифицированного оценщика, который определит реальную стоимость вашего дома, чтобы не было никаких сюрпризов, когда придет время делать или умереть.

  Лучше узнать истинную стоимость вашего дома заранее, прежде чем подписывать какие-либо непредвиденные обстоятельства или контракты на покупку.

  И помните, что от качества вашей оценки будет зависеть качество вашей проверки (если только она не автоматизирована).

  Оценщик всегда найдет стоимость дома на основе того, что ему дано.

  Если они получат отчет о плохой оценке, они, скорее всего, присвоят ему низкую стоимость.

  Я видел, как брокеры подавали несколько оценок и получали совершенно разные оценки, основанные исключительно на самой первоначальной оценке.

  По состоянию на 26 января 2015 года Fannie Mae разрешила кредиторам использовать собственный инструмент под названием «Залоговый андеррайтер», который обеспечивает автоматическую оценку рисков с оценкой риска, отметками риска (потенциальное завышение стоимости) и сообщениями для представившего кредитора. требуют дальнейшего рассмотрения.

  CU работает, используя обширную базу данных записей собственности, рыночных данных и аналитических моделей для анализа оценок в целях контроля качества и управления рисками.

  В будущем кредиторам может быть предоставлен отказ от заверений и гарантий в отношении стоимости, чтобы они могли более свободно предоставлять ссуды, по крайней мере, когда речь идет о сомнительной стоимости имущества.

  [Скоро вы сможете купить дом без оценки.]

  На какой срок годна оценка?

  • Оценки жилья имеют ограниченный срок хранения
  • Это зависит от типа жилищного кредита
  • Но большинство из них не переносятся от кредитора к кредитору независимо от времени
  • Это означает, что вы не используете того же кредитора, которого он выиграл ‘ в любом случае не быть действительным

  Хотите знать, как долго действует аттестация? Это сложный ответ, потому что большинство оценок нельзя переносить, то есть, если вы их получите, вы все равно не сможете передать их другому кредитору.

  Итак, сначала вы должны подумать, будете ли вы использовать свою старую оценку с тем же кредитором, который ее заказал.

  Если да, то, возможно, вы сможете использовать его в течение 12-месячного периода, но есть вероятность, что кредитору потребуется обновить его, если он был дольше четырех месяцев.

  Под обновлением я имею в виду повторный осмотр внешнего вида собственности и определение того, снизилась ли стоимость собственности с момента ее первоначальной оценки. Банки должны убедиться, что они не дают вам старую, более высокую ценность.

  Ситуация, при которой вы могли бы использовать старую оценку, была бы, если бы вы думали о рефинансировании в определенном банке, а затем отказались от него по той или иной причине.

  Потом, через несколько месяцев, решил снова пройти через это. Но, как уже отмечалось, это должен быть один и тот же кредитор.

  Также учтите, что ценность может быть выше, и вы не сможете воспользоваться этим, если повторно воспользуетесь своей старой оценкой.

  Для Fannie Mae и Freddie Mac, вы планируете четыре месяца, после чего необходимо будет повторно осмотреть собственность и обновить оценку.

  Для ссуд FHA существует 120-дневный период действия оценок, который может быть продлен еще на 30 дней при соблюдении определенных условий.

  Если обновление оценки выполняется до истечения срока действия первоначальной оценки, оно может быть актуальным в течение 240 дней.

  Для ссуд VA срок действия обычно составляет шесть месяцев, а оценка истекает после закрытия кредитной сделки.

  Это означает, что вы не можете использовать одну и ту же оценку для покупки и последующего рефинансирования, даже если это произойдет в течение шестимесячного периода.

  Для ссуд USDA оценка должна быть завершена в течение 150 дней после закрытия ссуды. Если они старше, они могут снова стать действительными после обновления.

  Вывод заключается в том, что в большинстве случаев вы не можете использовать старую оценку, поэтому не стоит на нее рассчитывать.

  No related posts.