Оценка рыночной стоимости участка: Рыночная оценка земельных участков: понятие, методы, этапы

Рыночная оценка земельных участков: понятие, методы, этапы



В статье рассматривается понятие рыночной оценки земельных участков, а также методы и ее этапы.

Ключевые слова: земля, рыночная оценка, сравнение продаж, продажи.

The article discusses the concept of market valuation of land, as well as methods and its stages.

Keywords: land, market valuation, sales comparison, sales.

Земля как вид недвижимости привлекательна для инвесторов, ведь ее ценность сохраняется во все времена.

В настоящее время всё более востребованным направлением оценочной деятельности является оценка рыночной стоимости земельного участка, что связано с развитием земельного рынка и ростом количества споров о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков.

Рыночная стоимость земельного участка — это цена, зависящая от изменений на рынке недвижимости в районе нахождения земельного участка и в момент продажи.

Необходимость определения рыночной стоимости земельных участков возникает в следующих случаях:

− при проведении сделок с земельными участками;

− при возникновении спора о стоимости объекта оценки;

− при установлении стартовых цен на конкурсах и аукционах по продаже участков;

− при привлечении инвестиций;

− при изъятии участка у собственника для государственных и муниципальных нужд в целях определения размера компенсаций;

− при внесении прав на землю в уставные фонды юридических лиц;

− при реорганизации и ликвидации предприятий;

− при оспаривании результатов государственной кадастровой оценки земель и в иных случаях.

Применяется чаще всего при купле-продаже земельного участка или недвижимости, находящейся на участке, возведенного по нормам, предусмотренным для капитальных строений.

В данном случае основными факторами, влияющими на стоимость, выступают категория земли, наличие спроса на участок, и его региональное местоположение.

Оценка земли совершается произвольно, по усмотрению владельца недвижимости, и во многом ее успешная продажа зависит от актуальности данного предложения на рынке.

Важно также помнить, что чрезмерное повышение цены на участок может повлечь за собой неудачи в совершении имущественных сделок, а ее уменьшение — привести к убыткам продавца.

Таким образом, рыночная стоимость, может часто и значительно варьироваться, в зависимости от изменений на рынке недвижимости и других факторов.

Процедура рыночной оценки земельного участка регулируется нормами Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [1], федеральными стандартами оценки (далее — ФСО) и иными нормативными актами.

Согласно действующему законодательству оценка земельного участка как часть оценки недвижимого имущества включает в себя следующие этапы:

− составление задания на оценку;

− заключение договора на проведение оценочных работ, включающего задание на оценку;

− сбор информации по оцениваемому земельному участку;

− анализ рынка земельных участков;

− выбор и обоснование использования/неиспользования подходов к оценке объекта;

− расчет стоимости оцениваемого участка с применением подходов к оценке, предусмотренных ФСО;

− согласование результатов оценки и составление отчета об оценке земельного участка.

Процедура оценки земельного участка должна базироваться на нормах, установленных ФСО № 1 [2], ФСО № 2 [3], ФСО № 3 [4] и ФСО № 7 [5]. Применение данных стандартов является обязательным условием при оценке стоимости земельного участка. Согласно ФСО № 7 рыночная стоимость земельного участка оценивается исходя из вида его фактического использования.

Методической основой рыночной оценки земельных участков являются рекомендации, утвержденные распоряжением Минимущества РФ от 07.03.2002 г. № 568-р [6].

Согласно методическим рекомендациям рыночная стоимость участка должна определяться исходя из его наиболее эффективного использования, т. е. наиболее вероятного использования участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, юридически разрешенным, финансово осуществимым и в результате которого стоимость участка будет максимальной. Рыночная оценка может проводиться различными методами: сравнения продаж; выделения; распределения; капитализации земельной ренты; остатка; предполагаемого использования.

Кроме того, в рекомендациях Минимущества РФ отдельно рассмотрены особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения.

Определение рыночной стоимости земли сложный процесс призванный дать верное суждение о ликвидности выбранного участка для этого используют такие методы:

− Метод сравнения продаж;

− Метод выделения;

− Метод распределения;

− Метод капитализации земельной ренты;

− Метод остатка;

− Метод предполагаемого использования.

Каждый из этих методов применяется как для застроенных, так и для пустых участков рассмотрим каждый более подробно.

1) Сравнение продаж — применяется для оценки застроенных и не застроенных земельных участков основывается на сравнении недавно проведенных сделках продажи в близи участка оценки.

Для использования данного метода потребуется информация о ценах сделок.

Недостатки данного метода: не всегда удается узнать точную сумму сделка в таких ситуациях можно воспользоваться ценой предложения рынка (стоимость продажи), не всегда возможно подобрать аналоги.

2) Метод выделения — применяется для оценки застроенных земельных участков.

Заключается: в вычитании стоимости улучшений из стоимости комплекса в целом.

Потребуется: информация о ценах сделок с аналогичными строениями (улучшениями).

Недостатки: подходит только для земельных участков с улучшениями соответствующими его наиболее эффективному использованию, а также достаточно трудоемок процесс определения стоимости зданий.

3) Метод распределения — применяется для застроенных земельных участков.

Заключается: в выделении доли стоимости земельного участка из стоимости комплекса (земля + улучшения).

Потребуется: информация о недавних сделках, сведения о наиболее вероятной доле земельного участка в стоимости комплекса.

Недостатки: недостоверность оценки доли земельного участка.

4) Метод капитализации земельной ренты –применяется для застроенных и не застроенных земельных участков.

Потребуется: возможность получения земельной ренты от оцениваемого участка.

Заключается: определении ренты на земельный участок и общей прибыли приносимым им от сдачи в аренду.

Недостатки: неточность при подборе объектов аналогов и определении ставки капитализации.

5) Метод остатка — применяется для застроенных и не застроенных земельных участков.

Потребуется: возможность возведения улучшений, приносящих доход на оцениваемом участке.

Заключается: определении дохода от единого объекта недвижимости минус доход от улучшений.

Недостатки: сложность прогнозирования изменений дохода от земельного участка, а также высокая трудоемкость расчета стоимости зданий (улучшений).

6) Метод предполагаемого использования — применяется для застроенных и не застроенных земельных участков.

Потребуется: возможность использовать участок для получения дохода.

Заключается: в расчете денежных потоков от прибыли и затрат от использования, продажи, сдачи аренду земельного участка.

Недостатки: большой срок проведения оценочных работ на фоне большого количества возможных вариантов использования участка.

Из выше представленных данных можно делать выводы о стоимости земельных участков.

На практике рыночная оценка земельных участков проводится преимущественно с применением метода сравнения продаж при условии развитости земельного рынка. Для грамотного проведения оценки необходимо иметь достоверную информацию по рынку объектов, аналогичных объекту оценки.

Таким образом, мы видим проблематику рыночной оценки земельных участков — объекты оцениваются по основным параметрам, однако многие факторы не учитываются в оценочном процессе. Так, например, один земельный участок под индивидуальное жилищное строительство с ровным грунтом и в целом удобной почвой для возведения постройки будет по стоимости идентичен другому участку с болотом, при условии, что основные характеристики, перечисленные выше у обоих участков аналогичны. В связи с этим фактическая стоимость второго участка будет для владельца выше, так как ему придется вложить средства на его облагораживание.

Литература:

1. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 28.11.2018) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // «Российская газета», N 148–149, 06.08.1998.
2. Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)» // СПС «КонсультантПлюс».
3. Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 298 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)» // // СПС «КонсультантПлюс».
4. Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 (ред. от 06.12.2016) «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)» // // СПС «КонсультантПлюс».
5. Приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)» // СПС «КонсультантПлюс».
6. Распоряжение Минимущества РФ от 06. 03.2002 N 568-р (ред. от 31.07.2002) «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков» // СПС «КонсультантПлюс».

Оценка земельного участка | Независимая оценка рыночной стоимости участка

Земельный участок — это имущество, которое может использоваться как актив, в том числе, для получения прибыли. Расценки на него зависят от ряда факторов и могут меняться в зависимости от инфляции, экономического положения, ситуации на рынке, спроса и ряда других причин. Законодательство определяет ряд случаев, в которых должна проводиться независимая оценка земельного участка. Компания«МитраГрупп» оказывает данную услугу и предлагает вам с минимальными издержками определить, сколько в реальности стоит земля.

заказать оценку недвижимости       Узнать стоимостьуслуги

Когда требуется провести независимую оценку земельного участка:

• Имущественные споры. Согласно законодательству, при разбирательстве в суде, требуется представить документ, который имеет юридическую силу. Официальная оценка представляет собой бумагу, которая может быть представлена в суде, а также использована при спорах любого другого типа, для оформления наследства и т.д.
• Получение кредита в банке под залог земли. Любые коммерческие организации выдадут деньги, только после подтверждения стоимости объекта, полученного в результате оценки кадастровой и рыночной стоимости земельного участка.
• Покупка земельного участка в кредит. Банк выдает только обоснованную сумму на приобретение объекта.
• Страхование недвижимости. От «ценника» земли непосредственно зависит, какова будет сумма договора. Поэтому для заключения его со страховой компанией требуется подтвердить расценки документально.
• Внесение в уставной капитал или другие операции с юридическим лицом, если этот участок ему принадлежит, так же потребуют экспертизы.

Как проводят оценку рыночной стоимости земельных участков?Специалисты нашей компании проводят оценку рыночной стоимости земельных участков для наследства, суда, получения кредита в несколько этапов.

• Прежде всего, они оценивают ситуацию на рынке. От нее в немалой степени зависит, сколько стоит данная земля.
• Далее определяется, к какой категории относится территория, сельскохозяйственная ли это земля, для частной застройки или коммерческая. Так, если речь идет о сотках для строительства дома, многое зависит от удаленности от центра, района, а также ряда других параметров. Расценки на земли сельхозназначения – отдельный разговор, и они оцениваются по-другому. Повлияет также наличие инфраструктуры, близость дороги, специфика территории, относится ли он к городу или сельскому поселению.
• В зависимости от типа участка наши специалисты разрабатывают методику рыночной оценки земельного участка.

При проведении процедуры используется сочетание самых различных методов. Как правило, основным является сравнительный, но скорректировать результат и свести погрешности к минимуму позволяет и доходный. Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков затратный метод не применяется, так как этот тип недвижимости не создается и не воспроизводится.

Перечень необходимых документов:

1. Свидетельство о праве собственности либо выписка из ЕГРП
2. Кадастровый паспорт

Сколько стоит оценка земельного участка?

Тип имущества		Стоимость работы,
Земли садовых товариществ, огороды	до 30 соток	9 000
	свыше 30 соток	9 000 – 12 000
Земли ИЖС	до 1 Га	10 000
	свыше 1 Га	10 000 – 20 000
Земли с/х назначения	до 10 Га	12 000
	свыше 10 Га	15000 – 20 000
Земли промышленности	до 10 Га	12 000
	свыше 10 Га	15000 – 25 000
Земли лесного хозяйства	до 10 Га	15 000
	свыше 10 Га	20000 – 30 000

Наши работы

Факторы, влияющие на результат оценки земельного участка в Москве

1. Тип участка. Территория для коммерческой застройки оценивается стандартно дороже, чем участки для возведения жилых построек. Сельхозземли оцениваются по другим критериям, то же самое касается мест в промышленных зонах. Здесь есть косвенная зависимость от местоположения. Так, стратегически выгодные места (в центре города, на пересечении транспортных артерий) автоматически стоят дороже, вне зависимости от предназначения.
2. Местонахождение. Центр города или близость к основным транспортным артериям влияют на то, сколько вам могут дать за землю. Будет ли это территория в заброшенной деревне или в центре мегаполиса? В центре или на окраине? Прямо около трассы или в глубине улицы? Все это в итоге сказывается на том, сколько вы получите на руки.
3. Конъюнктура рынка. Явления, происходящие на рынке, оказывают непосредственное влияние на окончательную цену недвижимости. Так, типичным примером является резкий подъем цен, после того, как объявили, что Сочи станет столицей Зимних игр. Расценки на недвижимость разного рода выросли всего за одну ночь, и не только в самом городе-курорте, но и соседних районах. Такие процессы идут все время, они влияют на стоимостные показатели и их следует принимать во внимание.
4. Состояние территории. Рельеф и особенности почв также играют не последнее значение. Так, если территория не пригодна для строительства многоэтажного здания, это может оказать влияние на ее стоимость, если она находится в интересном для девелоперов месте.
5. Площадь территории. Расценки на землю определяются в стоимости за одну сотку, точно так же, как квартиры оцениваются по цене за квадратный метр.
6. Требования к застройке. Так, определенные требования ограничивающие, или, наоборот, разрешающие различную деятельность, могут оказать большое влияние на рыночную стоимость объекта.
7. Экономическая ситуация в регионе. Недвижимость в благополучных и процветающих областях и краях выше по цене, а депрессивные в экономическом отношении области не пользуются популярностью, и, следовательно, там земля дешевле.
8. Плодородность, если речь идет об объектах сельхозназначения. Тут черноземные регионы окажутся в выигрыше, а земля в провинции нечерноземных регионов окажется не столь востребованной и будет стоить дешевле.
9. Форма собственности. Аренда ли это или земля находится в собственности? Это оказывает непосредственное влияние на окончательную цену, которую вам готовы отдать за объект.

Проводя независимую оценку земельного участка, вы можете узнать, сколько именно можно получить за данный участок, что дает возможность не прогадать при продаже. Все результаты проведенной процедуры объединяются в отчет, который поможет понять все факторы, влияющие на конечную стоимость данного участка. Мы не берем цифры из воздуха, а рассчитываем их по вполне определенной методике.

 

Преимущества независимой рыночной оценки земли и земельных участков в «МитраГрупп»

• Мы выполняем все расчеты, основываясь на конкретной методике, и учитываем все факторы, которые влияют на окончательную стоимость участка. Поэтому в результате вы получите точную рыночную цену, которая соответствует действительности.
• Наши опытные специалисты прекрасно разбираются в положении на рынке и способны учесть все влияющие факторы и определить стоимость земли с минимальной погрешностью.
• В результате нашей работы клиенту на руки выдается отчет, который может использоваться в любом случае, начиная от суда и для наследства и заканчивая предоставлением для включения недвижимости в уставной капитал.
• Большой опыт и профессионализм в оценке рыночной стоимости земельных участков позволяют нам держать цену за услуги на приемлемом для наших клиентов уровне.

Заполните
заявку сейчас

И ПОЛУЧИТЕ БЫСТРУЮ
ОЦЕНКУ ЗЕМЛИ И ЗЕМЕЛЬНЫХ
УЧАСТКОВ В МОСКВЕ!

Методы оценки земли — как провести оценку земельного участка при оспаривании кадастровой стоимости.

При оспаривании кадастровой стоимости рассчитывается рыночная стоимость земельного участка определенная на дату расчета кадастровой стоимости.

В Методических рекомендациях оценки стоимости земельных участков, утвержденных Минимуществом России (от 06. 03.2002 г.568-р), приводится классификация подходов в методах оценки земельных участков:

 

Доходный подход в оценке земли.

1.      Метод капитализации земельной ренты применяется для оценки застроенных и незастроенных ЗУ. Расчет производится путем деления земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком коэффициент капитализации. Используется при возможности получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

2.      Метод остатка используется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Расчет производится путем вычитания из стоимости единого объекта недвижимости (определенную с учетом ЧОД и коэффициентов капитализации) стоимости воспроизводства или замещения улучшений. Применим при возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

3.      Метод предполагаемого использования нужен для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Расчет стоимости ЗУ производится путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием ЗУ. Применим при возможности использования земельного участка способом, приносящим доход.

 

Сравнительный подход.

1.    Метод сравнения продаж применяется для оценки застроенных и незанятых земельных участков. Определяется путем корректировки стоимости аналогичных участков. Условия применения — наличие информации о ценах сделок или предложений с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого.

2.    Метод выделения применяется для оценки застроенных ЗУ

Стоимость ЗУ находится путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости (с ЗУ) стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений. Применяется при наличии информации о ценах сделок или предложений с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок и соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

3.    Метод распределения применим для оценки застроенных ЗУ

Стоимость Земельного участка находится путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости (с ЗУ) на наиболее вероятное значение доли ЗУ в стоимости единого объекта недвижимости. Применяется при наличии информации о ценах сделок или предложений с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. Необходимо наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости и соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

  

 

Что лучше всего подходит для оспаривания кадастровой стоимости?

В соответствии с действующим законодательством Оценщик самостоятельно определяет, какие подходы и методы оценки земли он будет использовать. При этом, Оценщик должен обосновать свое суждение.

Предпочтительным, как правило, является метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. Используя этот метод возможно достоверно определить стоимость объекта оценки путем сравнения его с аналогами и внесением корректирующих коэффициентов на отличие характеристик объекта оценки и аналогов. Однако данный метод может быть использован только тогда, когда на рынке представлено достаточное количество сопоставимых с объектом оценки аналогов.

Методы выделения, метод предполагаемого использования, метод остатка основаны на расчете стоимости застроенного земельного участка. Данные методы предполагают определение рыночной стоимости земельного участка как разности между стоимостью единого объекта и стоимостью улучшений на нем. Большое количество расчетных величин приводит к увеличению количества допущений при оценке и, следовательно, снижает качество расчетов. Данные методы целесообразно использовать для подтверждения стоимости, полученной при расчете методом сравнения продаж.

Метод капитализации земельной ренты целесообразно использовать, если есть возможность получения дохода непосредственно от земельного участка. Как правило, данный метод используется при оценке сельскохозяйственных земель.

 

Назад в раздел

оценка рыночной стоимости земельного участка

Перечень документов, необходимых для проведения оценки земельного участка:

1. Реквизиты Заказчика (для физических лиц — копия паспорта).
2. Кадастровый паспорт или выписка из кадастрового паспорта на земельный участок.
3. Свидетельство о регистрации права собственности/договор аренды со всеми приложениями.
4. Справка о начальной и остаточной балансовой стоимости на дату проведения оценки (если собственником земельного участка является юридическое лицо).

Документы, необходимые для проведения оценки земельного участка, возможно предоставить любым удобным способом:

1. Передать документы специалисту компании при проведении осмотра объекта оценки.
2. Направить документы по электронной почте компании: [email protected].
3. Привезти документы в офис компании по адресу: г. Санкт-Петербург, шоссе Революции, д.3, Деловой центр «Леон», оф. 611.

Документы предоставляются в простых копиях (скан-копиях)!

Порядок работы:

1. Заявка или звонок: согласование условий, уточнения деталей.
2. Выезд специалиста: бесплатный выезд специалиста в удобное для Вас время, фотофиксация.
3. Предоставление документов любым из вышеперечисленных способов.
4. Согласование результата: расчет стоимости, согласование и составление отчета.
5. Изготовление и доставка: бесплатная доставка в пределах Санкт-Петербурга в удобное для Вас место и время.

Ваши преимущества:

1. Проводим экспресс-оценку БЕСПЛАТНО.
2. Проводим осмотр в УДОБНОЕ для ВАС время.
3. Осуществляем ДОСТАВКУ отчета.

 

Вопрос: В чем отличие кадастровой и рыночной оценки земельных участков?

Ответ: Кадастровая оценка земельных участков была задумана, чтобы единовременно рассчитать кадастровую стоимость общей суммы земельных участков в каждом административно-территориальном образовании по оценочным зонам.

Кадастровая оценка земельных участков регулируется, прежде всего, двумя нормативными документами: Постановлением Правительства №945 «О государственной кадастровой оценке земель» от 25.08.1999 и Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, которые утвердило другое Постановление Правительства №316 «Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель» от 08.04.2000.

Государственная кадастровая оценка земельных участков опирается на классификацию земельных участков по целевому назначению и функциональному использованию. Для проведения кадастровой оценки установлена единая методика, чтобы результаты этого вида оценки были сопоставимы во всем государстве.

Рыночная оценка подразумевает определение рыночной стоимости отдельного земельного участка(ов) на определенную дату. Рыночную оценку земельных участков осуществляют независимые эксперты, руководствуясь принятыми стандартами и методами оценки.

Эксперт в области права,
Томилов Сергей Сергеевич

Рекомендательные письма

Преимущества работы с нами:

Наши клиенты / партнеры

Оценка рыночной стоимости земельного участка (земли) в Москве

Если вы являетесь владельцем участка земли и вам требуется проведение таких операций, как продажа, раздел имущества, сдача в аренду, вступление в наследство, то перед проведением этих процедур вам потребуется оценка земли.  

Почему это важно? Земельный кодекс предполагает классификацию земель, каждая из категорий участков предоставляет различные возможности для строительства на этой земле, эксплуатации объекта. Есть различные типы оценки, при которых определяется характер почвы, экономическая ликвидность пригодности почвы для выращивания культур, денежная оценка. 

Оценка земельного участка обычно включает в себя следующие этапы: определение цели оценки, анализ земельного рынка, анализ предоставленных документов на землю, обоснование эффективности эксплуатации земли, расчёт стоимости объекта, отчёт о проделанной работе и вывод. 

Для того, чтобы оформить оценку земли, нужно собрать пакет документов. Для физических и юридических лиц список документов отличается. Как правило, физическому лицу необходимо предоставить акт на право собственности, кадастровую выписку о земельном участке, паспорт. Юридические лица дополнительно предоставляют устав компании. Эксперт может запросить фотографии объекта или другие документы. Уточнить список документов можно у оценщика. 

На стоимость объекта влияют как особенности самого участка (рельеф, ландшафт, состояние, целевое назначение, здания), так и особенности прилегающих территорий (использование соседних участков, озеленённость, инфраструктура, близость транспортной развязки, природные факторы). 

Почему следует обратиться к профессиональному оценщику?

Для того, чтобы грамотно выполнить оценку земли, нужны знания в области экономики, юрисдикции, геодезии и природопользования. Профессиональный оценщик имеет все необходимые знания в этих областях, разбирается в тенденциях земельного рынка, умеет работать с документами, применяет различные методики оценки. По факту выполненных работ специалист предоставляет официальный пакет документов, обладающий юридической силой. 

Вы сэкономите своё время и получите квалифицированную оценку, после чего сможете продать землю выгодно! Обратитесь в «Консалт Про Оценка» для оценки участка и получите консультацию оценщика бесплатно!

Среди услуг, связанных с независимой оценкой недвижимости, особое место занимает оценка такого объекта, как земельный участок. Без оценивающих участок документов невозможно его приватизировать, получить под его залог кредит или ипотеку, сдать в аренду, предложить инвесторам, составить бизнес-план, продать, да и просто распорядиться им с максимальной выгодой и пользой. Оценивание нами земельного участка позволит составить четкую картину его финансового и практического потенциала. При этом оценка земли в Москве (как и в любом другом городе) – это задача высокого уровня сложности, решить которую в полном объеме способны лишь высококлассные эксперты. 

Особенности услуги оценка стоимости земли

Оценка рыночной стоимости земельного участка предусматривает три варианта.

• мы можем подготовить экспертное заключение о стоимости земли;

• можем предложить отчет об оценке участка без его осмотра;

• можем выдать отчет об оценке с полным осмотром участка.

Этапы оценки рыночной стоимости земельного участка

Выбор варианта зависит от целей оценки. В любом случае услуга оценки предусматривает следующие этапы:

• подготовительный, во время его заказчик определяет задачи оценки и представляет необходимые документы, свидетельствующие, что оцениваемый участок является его собственностью или взят в аренду;

• составление договора об оказании определенной услуги;

• в зависимости от вида оценки – осмотр участка экспертом;

• анализ рыночной конъюнктуры;

• составление заключения или отчета.

К отчету прилагают ксерокопии документов, которые применялись при процедуре оценки, а также – при необходимости – фотографии. При этом следует учитывать, что отчет всегда имеет конкретную дату и действителен в течение ограниченного срока.

С какой целью выполняется оценка земельных участков?

• Выданные отчеты благодаря наличию у нас соответствующей лицензии могут быть использованы в качестве официальных документов, чьей юридической силы достаточно для предъявления в суды, госучреждения, для заключения сделок и т. д.

• Оценка земли в Москве проводится нами с учетом как общих критериев, таких как месторасположение, рельеф местности и т.д., так и применяемых лишь при оценке городских участков (плотность застройки, престижность района, экологическая обстановка и проч.).

• Оценка стоимости земли производится на основании всестороннего анализа рыночной конъюнктуры, что обеспечивает высокую достоверность отчета.

• Вы можете заказать услугу оценки в любой момент, оставив заявку на сайте.

• Все оценочные услуги мы проводим оперативно и с учетом всех пожеланий заказчика.

Сколько стоит оценка земельного участка

Наша компания предлагает быструю и качественную оценочную работу, проведение экспертизы, направленной на определение рыночной стоимости участка. Как правило, заказчикам необходимо получить результаты экспертной оценки перед проведением следующих операций:

• получение банковского кредита;
• внесение взноса в уставной капитал предприятия;
• продажа собственного участка;
• вступление в права наследования;
• составление бизнес-плана перед открытием собственной организации;
• разделение имущества между владельцами долевой собственности;
• выкуп у государства, то есть приватизация.

  Узнать наши цены на независимую оценку рыночной стоимости земельного участка Вы можете у наших менеджеров по телефону +7 (499) 347-65-15 или заполнив онлайн заявку на сайте, указав в текстовом поле «оценка земли».

 

Оценка рыночной стоимости земельных участков в Волгограде

Всё больше жителей нашей страны стремятся как можно выгоднее вложить денежные средства, не только сохранив их со временем, но и значительно преумножив. Одним из вариантов является покупка земельного участка. Города со временем всё сильнее расширяются, и часто приобретённая далеко за городом земля становится центром элитного посёлка, стремительно вырастая в цене.

Многие покупают участки «на будущее», мечтая со временем построить на его месте уютный загородный дом. Естественно, такая операция сопровождается определёнными рисками – можно в несколько раз дороже купить бесперспективный участок, продать за бесценок знающим людям свой или вообще стать жертвой мошенников.

Зачем нужна оценка земельного участка

Работа по рыночной оценке земельного участка часто требуется в следующих случаях:

• оформление сделки купли-продажи;
• передача земельного участка в залог или аренду;
• наследование участка;
• при судебных разбирательствах.

Оптимальным вариантом является обращение в соответствующую организацию, которая сможет выполнить качественную и актуальную оценку земельного участка. Причём не только её рыночной стоимости, но и инвестиционной и арендной, в случае сдачи земли в аренду.

Обращаться стоит только в компанию, предлагающую услуги именно независимой оценки, так как только в этом случае гарантирована беспристрастная оценка земли, которая не будет опираться на пожелания какой-либо из сторон. Оценка станет главным фактором при решении любых финансовых вопросов, связанных с участком, и поэтому доверять это следует только профессионалам.

Как проходит независимая оценка участка

На стоимость участков влияет большое количество внешних факторов, начиная от месторасположения и заканчивая назначением и типом земли. Отдельно выделяются земли сельскохозяйственного назначения, для которых установлены свои нормы и требования.

Оценка земли проходит с обязательной фотофиксацией объекта и полным осмотром участка. Для оценки стоимости земельного участка необходимо предоставить следующие документы:

• свидетельство о праве собственности;
• данные о границах объекта;
• кадастровый план;
• справку о наличии ограничений (обременений) на использование участка (судебное постановление, имущественные споры, залог, условия договора и т. д.)
• удостоверение личности владельца участка (паспорт).

Следует помнить, что выполненная профессионалами оценка земельного участка являете гарантией надёжного вложения ваших средств.

Оценка рыночной стоимости земельных участков в Ростове-на-дону

ОЦЕНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
 

Оценка жилого дома

Оценка комнаты

Оценка квартиры

Оценка дачи

Оценка доли в квартире

Оценка доли в домовладении

Оценку жилой недвижимости чаще всего заказывают для банка при получении ипотеки или кредита под залог недвижимости, для расчета суммы налогов, начисленных на имущество, в случаях судебных споров имущественного характера, для вступления в наследство, при разделе имущества, для страхования.  ОЦЕНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Определение рыночной стоимости коммерческой недвижимости — это оценка рыночной стоимости недвижимости, которая может приносить доход ее владельцу.

Наша компания предлагает услуги по оценке коммерческой недвижимости всех сегментов рынка для совершения каких-либо операций (покупка, продажа, сдача в аренду):

— оценка офиса

— оценка магазина

— оценка торговой недвижимости

— оценка складов

— оценка производственно-складских помещений

— оценка нежилых помещений свободного назначения

— оценка сооружений

ОЦЕНКА МАШИН и ОБОРУДОВАНИЯ

К этой услуге обращаются владельцы предприятий, действующих в самых различных направлениях. Наша компания предлагает услуги по оценке объектов движимого имущества предприятия, а именно:

— оценка энергетического оборудования

— оценка производственного оборудования

— оценка технологического оборудования

— оценка информационного оборудование

Оценка оборудования и машин обычно выполняется в случаях получения кредита (оборудование, машины будут залогом), оценка для суда, для переоценки активов, страхования, утилизации или сделок купли-продажи.

ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Оценка земли В условиях современной экономики услуга по определению рыночной стоимости земельного участка является очень востребованной

Зачастую экспертная оценка земельных участков необходима для:

-проведения сделок купли-продажи земли;

-передачи участка под залог;

—раздела имущества в случае развода или других судебных споров.

— для бухгалтерского учета;

— Наследование, дарение

— Сдачи земли в аренду

— Страхования

Также мы выполняем оценку земельных участков для оспаривания кадастровой стоимости

ОЦЕНКА ЦЕННЫХ БУМАГ Профессиональная оценка ценных бумаг (акций, облигаций, векселей) необходима при совершении сделок купли-продажи, внесения ценных бумаг в уставной капитал предприятий, оформлении залога для получения кредита, а также для определения текущей рыночной стоимости компании и ее активов.

ОЦЕНКА БИЗНЕСА

Оценка бизнеса может потребоваться в случае:

— купли-продажи бизнеса, либо его доли;

— расчета страховой стоимости бизнеса;

— инвестиционного проектирования;

— ликвидации, либо реорганизации фирмы;

— кредитования — для определения стоимости обеспечения по залогу.

Оценка доли в уставном капитале ООО представляет собой приведение балансовой стоимости активов и пассивов компании к рыночной — проводится оценка основных средств, финансовых вложений и запасов компании, а также оценка дебиторской задолженности и кредиторской задолженности.

ОЦЕНКА ИМУЩЕСТВА ДЛЯ СПИСАНИЯ

СПИСАНИЕ ИМУЩЕСТВА (АКТИВОВ) ПРЕДПРИЯТИЯ производится при его выбытии в следующих случаях:

• В связи с моральным или физическим износом, когда восстановление актива невозможно или нецелесообразно

• При смене собственника

• В случаях продажи

• Передачи в виде вклада в уставный капитал другой организации, паевой фонд; передачи по договору мены, дарения

• Ликвидации при аварии, стихийном бедствии и иной чрезвычайной ситуации

• Выявления недостачи или порчи активов при их инвентаризации; частичной ликвидации при выполнении работ по реконструкции

• Списание автомобиля с баланса.

ОЦЕНКА ТРАНСПОРТНЫХ СРЕДСТВ

Оценка автомобиля – услуга, целью которой является выдача заключения о рыночной стоимости самого автомобиля. Отчет об оценке является официальным документом доказательного значения и может быть представлен в суде при рассмотрении дела по существу или иных государственных органах.

Оценка всех видов транспорта может производиться для следующих целей:

— Оценка автомобиля для наследства

— Оценка автомобиля для получения кредита (оценка стоимости залогового обеспечения)

— Оценка автомобиля при переоценке основных средств, (налогообложение)

— Оценка автомобиля при разводе (оценка автомобиля при разделе имущества)

— Оценка автомобиля для суда

И др.

АКТ ОЦЕНКИ ДЛЯ НОТАРИУСА

Оценка для нотариуса проводится с целью определения рыночной стоимости имущества для вступления в право наследования.

Оценка легкового автомобиля для нотариуса

Оценка грузового автомобиля нотариуса

Оценка лодки для нотариуса

Оценка прицепа для нотариуса

Оценка земельного участка для нотариуса

Оценка квартиры для нотариуса

Оценка домовладения для нотариуса

Оценка акций для нотариуса

Оценка оружия для нотариуса и др. ОЦЕНКА УЩЕРБА ИМУЩЕСТВА ПОСЛЕ ЗАТОПЛЕНИЯ ИЛИ ПОЖАРА

Оценка ущерба после залива квартиры является одним из самых распространенных видов строительно-технической экспертизы. Возмещение ущерба пострадавшая сторона может взыскать с виновника события, но перед этим необходимо произвести оценку ущерба от залития квартиры, воспользовавшись услугами независимого эксперта. Причиной затопления квартиры может быть халатность соседей, повреждение кровли многоквартирного дома, повышенный напор воды, некачественный смеситель и др.

В чем разница? — Советник Forbes

От редакции. Советник Forbes может получать комиссию за продажи по партнерским ссылкам на этой странице, но это не влияет на мнения или оценки наших редакторов.

Стоимость вашего дома — огромная часть вашей общей финансовой картины. Вероятно, это значительная часть вашего собственного капитала, и именно так рассчитываются эти ужасные ежегодные налоги на недвижимость. Однако, если вы когда-нибудь попытаетесь узнать стоимость своего дома, вы можете найти разные цифры.

Это потому, что ваш дом ценится по разному, по разным причинам. Чаще всего у вас будет рыночная стоимость и оценочная стоимость, последняя из которых немного ниже. Но не волнуйтесь — обычно это хорошо.

Вот более подробный взгляд на рыночную стоимость и оценочную стоимость, как они рассчитываются и что они значат для вас.

Что такое оценочная стоимость?

Оценочная стоимость дома обычно используется для налоговых целей. Хотя домовладельцы обычно хотят, чтобы стоимость их собственности со временем росла, в этом случае лучше, когда стоимость дома будет ниже.Это потому, что чем выше оценочная стоимость, тем выше налог на недвижимость.

В зависимости от вашего местоположения налоговый инспектор муниципального или окружного округа оценит несколько факторов, включая любые сделанные вами улучшения, получение вами дохода от собственности (например, от сдачи комнаты в аренду), стоимость замены дома, если он был разрушен и за сколько продаются подобные дома в этом районе.

В некоторых случаях оценщик приезжает в вашу собственность, чтобы ее осмотреть.Однако иногда они проводят оценку удаленно с помощью программного обеспечения.

Затем оценщик оценит стоимость дома и вычтет любые налоговые льготы, на которые вы имеете право. Затем это число умножается на «ставку оценки» или «коэффициент оценки», который представляет собой фиксированный процент, устанавливаемый каждой налоговой юрисдикцией для определения налогооблагаемой стоимости вашей собственности. Ставка оценки обычно составляет от 80% до 90%. Затем местные налоговые органы рассчитают налоги на недвижимость на основе оценочной стоимости.

Например, скажем, оценщик определяет, что ваш дом стоит 150 000 долларов, а ставка налогообложения для вашего округа составляет 80%. Это будет означать, что ваша оценочная стоимость составляет 120 000 долларов. Эта сумма будет использована для расчета местных налогов на недвижимость. Это делается ежегодно, и информация становится общедоступной.

Что такое рыночная стоимость?

Рыночная стоимость используется кредиторами, покупателями и продавцами для оценки соответствующей цены продажи с учетом текущих рыночных условий.По сути, это значение, которое оценщики пытаются придумать перед применением ставки оценки.

Проще всего подумать о рыночной стоимости: что потенциальный покупатель готов потратить на конкретный дом и / или что продавец был бы готов принять, если бы он был продан сегодня?

Кредиторы часто нанимают профессиональных оценщиков жилья для оценки рыночной стоимости потенциальных соискателей ипотеки или домовладельцев, которые хотят рефинансировать свои ипотечные ссуды.

Физические лица также могут приобрести оценку самостоятельно или нанять агента по недвижимости для проведения сравнительного анализа рынка.Вы можете сделать это, если вы думаете о продаже и хотите знать, за какую цену выставить недвижимость, или если вы присматриваетесь к дому для продажи и вам интересно, справедливая ли это цена.

Рыночная стоимость определяется путем оценки ряда факторов, в том числе:

• Общее состояние. Оценщик осмотрит интерьер и экстерьер дома на предмет повреждений.
• Обуздать апелляцию. Это относится к общей привлекательности собственности и ее окрестностей, включая живопись, ландшафтный дизайн и другую эстетику.
• Размер. Также учитываются такие факторы, как площадь в квадратных футах, количество спален и размер участка.
• Удобства. Если в вашей собственности есть некоторые дополнительные услуги, такие как бассейн, крупная бытовая техника или дооснащение определенными функциями энергосбережения, это может повлиять на общую стоимость.
• Сравнимые свойства. Оценщик посмотрит, сколько объектов недвижимости в этом районе с аналогичными характеристиками было продано за последнее время. Оценка должна соответствовать тем же критериям.
• Рынок покупателя или продавца. Общее состояние спроса и предложения на рынке также будет влиять на стоимость вашего дома. Если на рынке будет избыток домов, стоимость будет снижаться. С другой стороны, если спрос высок, стоимость может быть завышена.

Как оценочная стоимость и рыночная стоимость влияют на вас

У домовладельца есть много причин знать свою рыночную стоимость. Например, если вы купили дом несколько лет назад, и его стоимость увеличилась, у вас больше собственного капитала.Вы можете использовать это, чтобы получить право на рефинансирование или получить ссуду под залог собственного капитала.

Если вы хотите продать свою недвижимость, важно выставить ее по цене, которая будет привлекательной для покупателей, но при этом даст вам наиболее выгодную сделку. Кроме того, кредиторы не одобряют ипотечные кредиты на переоцененные дома, что затрудняет продажу дома с завышенной ценой.

И если вы заинтересованы в покупке дома, вы хотите знать, что указанная цена справедлива для рынка. Например, если оценочная стоимость недвижимости составляет 150 000 долларов США, но продавец указал ее на сумму 300 000 долларов США, вы можете использовать эту информацию, чтобы выяснить, почему существует такое несоответствие, и, возможно, договориться о более низкой цене.

Когда дело доходит до оценочной стоимости, вы можете задаться вопросом, что произойдет, если вы живете в районе, где рынок жилья является горячим, а дома продаются гораздо дороже, чем они стоят. В конце концов, это не совсем справедливо по отношению к домовладельцам, которые не хотят продавать и вынуждены платить за растущие налоги.

Хорошая новость заключается в том, что во многих штатах и ​​муниципалитетах действуют законы, предотвращающие скачкообразный рост налогов на недвижимость с завышенной стоимостью собственности. Например, в Калифорнии, где можно найти многие из самых дорогих рынков жилья, ежегодное повышение оценки ограничено 2% до тех пор, пока недвижимость не будет перепродана.

Как испытать ценность вашего дома

Оценочная и рыночная стоимость вашего дома может иметь большое влияние на ваши финансы. Итак, что вы можете сделать, если считаете, что оценочная стоимость вашего дома неверна? Вот три шага, которые нужно предпринять.

1. Предоставьте свои собственные исследования

Нельзя просто сказать оценщику, что вы считаете, что его оценка неверна, и ожидаете, что он ее изменит. Чтобы получить повторную оценку, вам нужно будет предоставить точку сравнения, которая показывает, что исходное значение отключено.

Например, если вы можете указать на другой дом в вашем районе, который очень похож на ваш и продается по более высокой цене, чем стоимость вашего дома, вам следует связаться со своим кредитором и попросить пересмотреть оценку.

2. Получите второе мнение

Если первоначальный оценщик не желает уступать место, вы можете нанять собственного профессионала, чтобы он предоставил второе мнение. Это будет стоить вам от 300 до 450 долларов для типичного дома на одну семью. Если второй оценщик обнаружит расхождения с первой оценкой, ваш кредитор может согласиться принять другую стоимость.Однако это не гарантируется.

3. Оспорить законопроект о налоге на недвижимость

Если вы считаете, что ваш счет по налогу на имущество слишком высок, исходя из того, сколько, по вашему мнению, стоит ваш дом, вы можете оспорить его. По сути, это означает оспаривание оценочной стоимости. Для этого вам, скорее всего, придется заплатить небольшой регистрационный сбор. Вы также можете нанять юриста, который поможет вам в этом процессе.

После того, как вы предоставите подробную информацию о текущем состоянии вашей собственности, комиссия рассмотрит вашу апелляцию.На то, чтобы узнать их решение, может потребоваться до нескольких месяцев. Если они одобрят вашу апелляцию, оценочная стоимость вашего дома будет снижена (ставка оценки останется прежней).

Рыночная стоимость и оценка имущества

Как определяется рыночная стоимость?

При определении рыночной стоимости конкретной собственности BC Assessment учитывает уникальные характеристики каждой собственности. Это те же характеристики, которые может учитывать покупатель дома, включая размер, планировку, форму, возраст, отделку, качество, количество навесов для машины, гаражей, террасы для загара и состояние зданий.Услуги в районе, расположении, видах и окрестностях также могут повлиять на рыночную стоимость недвижимости. Также во внимание принимаются недавние продажи недвижимости с аналогичными характеристиками. В случае пустующей земли, недавно построенного жилья и существенно отремонтированного жилья цена продажи включает чистый налог на товары и услуги.

Оценщики могут входить в дом для проведения проверки имущества, чтобы убедиться, что описание и состояние собственности точно отражены в Уведомлении об оценке имущества.Оценщики BC Assessment анализируют все продажи недвижимости в своем районе и разрабатывают общие единицы сравнения и соответствующие значения. Они рассматривают сходства и различия между объектами недвижимости, чтобы прийти к единой оценочной стоимости для конкретного объекта недвижимости.

Почему оценки основаны на рыночной стоимости?

Оценка рыночной стоимости считается наиболее справедливой системой распределения налогового бремени на имущество.

В любой налоговой сфере объекты равной стоимости облагаются одинаковым налогом, в то время как объекты с более высокой стоимостью вносят больший вклад, чем объекты с более низкой стоимостью.Как оценщики, так и налогоплательщики могут легко проверить оценки, сравнивая недавние продажи и оценки аналогичной недвижимости по соседству.

Почему существует разница между стоимостью моей собственности в уведомлении об оценке, оценке ипотечного кредита банка или оценке недвижимости?

Рынок недвижимости оказывает наибольшее влияние на рыночную стоимость. Рыночные силы меняются от года к году и от собственности к собственности. Рыночная стоимость в уведомлении об оценке может отличаться от той, которая указана в оценке ипотечного кредита в банке или оценке недвижимости, поскольку оценка BC Assessment отражает стоимость по состоянию на 1 июля прошлого года, а частная оценка может быть проведена в любое время.

При просмотре ежегодного уведомления об оценке собственности, владельцы собственности должны убедиться, что она обоснованно оценивает, за что недвижимость была бы продана 1 июля предыдущего года, и что она соотносится со стоимостью другой собственности по соседству.

Увеличиваются ли налоги в результате проверок?

Не обязательно. Осмотр собственности может выявить ранее не зарегистрированные улучшения или признаки физического износа. Это могло привести к изменению стоимости оценки имущества.

Налог на имущество увеличивается по трем причинам:
• налоговый орган повышает ставку налога на имущество для увеличения доходов;
• Улучшения увеличивают стоимость собственности; или
• Улучшения повышают стоимость собственности по сравнению с большинством других свойств в юрисдикции.

Изменения в классификации или статусе освобождения также могут повлиять на стоимость собственности и последующие налоги. Для получения дополнительной информации о налоговых льготах и ​​отсрочках обратитесь в местное муниципальное управление.

---

Обновлено 01/2019
Заявление об ограничении ответственности: если представленная информация отличается от законодательства, преимущественную силу имеет законодательство.

Определение оценочной стоимости

Оценочная стоимость — это стоимость в долларах, присвоенная дому или другому объекту недвижимости для целей налога на имущество. Помимо прочего, он принимает во внимание стоимость сопоставимых объектов недвижимости в этом районе. Во многих случаях оценочная стоимость рассчитывается как процент от справедливой рыночной стоимости недвижимости.

Ключевые выводы

• Оценочная стоимость — это стоимость в долларах, присвоенная дому или другому объекту недвижимости для целей налога на имущество.
• Принимает во внимание сопоставимые продажи домов, местоположение и другие факторы.
• Оценочная стоимость — это не то же самое, что справедливая рыночная стоимость (за которую недвижимость может быть продана), но часто основывается на ее процентном соотношении.
• Некоторые штаты также облагают налогом личное имущество, такое как автомобили и лодки, и присваивают им оценочную стоимость.

Понимание оценочной стоимости

Оценочная стоимость недвижимости или другого имущества используется только для определения применимого налога на имущество, также известного как адвалорный налог. Государственный оценщик несет ответственность за определение оценочной стоимости и ее периодическое обновление.

Государственные оценщики обычно назначаются определенными налоговыми округами, и в каждом округе могут быть разные процедуры для расчета оценочной стоимости. Однако основной процесс во многом такой же.

Оценочная стоимость учитывает общее качество и состояние собственности, стоимость местной собственности, площадь в квадратных футах, характеристики дома и рыночные условия. Многие из этих суждений основаны на компьютеризированных данных о недвижимости в этом районе и окрестностях.

В зависимости от штата и местности от оценщиков может потребоваться периодически лично посещать объекты для оценки. Владельцы, которые хотят оспорить оценочную стоимость своей собственности, могут запросить переоценку, которая является второй оценкой собственности.

Оценочная стоимость недвижимости может быть ниже, если вы являетесь владельцем, а не арендодателем (это иногда называется освобождением от налога на усадьбу). Это не влияет на рыночную стоимость недвижимости, но может уменьшить ваш счет по налогу на недвижимость.

Как определяется оценочная стоимость?

В большинстве штатов и муниципалитетов оценочная стоимость рассчитывается как процент от справедливой рыночной стоимости недвижимости. Этот процент может значительно варьироваться от одного места к другому.

Миссисипи, например, имеет один из самых низких показателей в стране для частных домов на одну семью, занимаемых владельцами, на уровне 10%. У Массачусетса один из самых высоких показателей оценки — 100%.

Как рассчитывается налог на недвижимость?

Оценочная стоимость вашего дома — это только один из факторов, используемых для определения налогов на недвижимость.

Для расчета налога на имущество большинство оценщиков используют следующее уравнение, которое обычно включает в себя ставку мельницы или налоговую ставку:

Справедливая рыночная стоимость x Коэффициент оценки x Ставка вознаграждения = Эффективный налог на имущество

Ставка налога — это ставка налога, применяемая к оценочной стоимости имущества.Ставки миллинга обычно выражаются из расчета на 1000 долларов, при этом один миллион долларов представляет собой налог в размере 1 доллара на каждые 1000 долларов оценочной стоимости.

Так, например, дом со справедливой рыночной стоимостью 300 000 долларов в районе, где используется коэффициент оценки 50% и ставка 20 мельниц, будет иметь ежегодный налог на имущество в размере 3 000 долларов. (300 000 долларов США x 0,50 = 150 000 долларов США. 150 000 долларов США x 0,02 = 3 000 долларов США.)

Помимо недвижимости, многие штаты взимают налог на определенное личное имущество, которое также обычно основывается на оценочной стоимости имущества.Это могут быть дома на колесах, автомобили, мотоциклы и лодки. Эти ставки также могут сильно различаться в зависимости от того, где вы живете.

Как рассчитать оценочную стоимость вашей собственности

Налоги на недвижимость являются основными расходами домовладельца, и то, как местные органы власти рассчитывают размер соответствующего налога на недвижимость, может сбивать с толку и сбивать с толку. Один из ключей к пониманию налогов на недвижимость — это расчет оценочной стоимости вашей собственности, которая составляет основу для расчета налога.Ниже мы рассмотрим некоторые особенности, с которыми вы столкнетесь при оценке оценочной стоимости.

Простейшие методы оценки собственности

Некоторые органы местного самоуправления используют очень простой метод оценки справедливой рыночной стоимости собственности и использования этого числа в качестве ее оценочной стоимости. Это позволяет напрямую привязать оценочную стоимость к рыночной стоимости, облегчая как домовладельцам, так и потенциальным покупателям жилья хотя бы одну оценку истинной стоимости дома.

Чтобы рассчитать оценочную стоимость, налоговые инспекторы сравнивают ваш дом с аналогичными объектами в этом районе, ища характеристики, которые делают объекты сопоставимыми друг с другом. Поскольку стоимость недвижимости может сильно зависеть от местоположения, все методы оценки имеют потенциальные недостатки, и поэтому многие домовладельцы предпочитают оспаривать свою оценочную стоимость.

Осложнения с оценочной стоимостью

Законы о налоге на недвижимость сильно различаются в зависимости от места, и не все органы местного самоуправления используют такую ​​простую систему.В некоторых случаях местное правительство будет взимать налоги только с процента от стоимости собственности. Чтобы рассчитать оценочную стоимость, когда местное правительство использует такой процент, вам нужно взять справедливую рыночную стоимость собственности и умножить ее на выбранный процент.

В некоторых штатах также предусмотрены льготы в отношении части стоимости вашей собственности. В этом случае вам нужно будет начать со справедливой рыночной стоимости, но исключить соответствующую сумму, соответствующую освобождению.

Другой способ расчета оценочной стоимости

Если вы знаете, сколько вы должны в виде налогов и какова ставка налога на имущество, вы можете вернуть оценочную стоимость, даже если налоговый инспектор ее вам не предоставит.Например, если местная ставка налога составляет 10 долларов за 1000 долларов стоимости собственности, и вы получаете счет по налогу на недвижимость на сумму 3000 долларов, вы можете разделить 3000 долларов на (10 долларов / 1000 долларов), чтобы рассчитать оценочную стоимость в 300 000 долларов.

Налоги на недвижимость могут быть сложными, но при составлении бюджета в качестве домовладельца или при рассмотрении вопроса о покупке нового дома важно знать, сколько вам нужно будет заплатить. Эти общие рекомендации должны помочь вам рассчитать оценочную стоимость вашей собственности, чтобы вы могли сравнить ее с другими местными недвижимостями и принять разумное решение.

Как оценить рыночную стоимость недвижимости | Малый бизнес

Джейн Томпсон Обновлено 16 мая 2019 г.

Когда дело доходит до покупки или продажи недвижимости для вашего бизнеса, отправной точкой является определение стоимости недвижимости. Это кажется достаточно простым — конечно, вы видите то, что ранее продавалось в вашем районе, и используете это как отправную точку? К сожалению, оценка собственности — и особенно коммерческой недвижимости — не так проста.Если бы это было так, не было бы необходимости в профессиональных оценщиках в этой области.

Что такое рыночная стоимость?

Рыночная стоимость — это профессиональное мнение о том, за что недвижимость будет продаваться на расстоянии вытянутой руки — то есть для независимого покупателя, без каких-либо уступок или откатов — на основе местного рынка недвижимости, спроса и предложения, каковы другие аналогичные объекты недвижимости. продажи в районе, а также об особенностях и преимуществах недвижимости.

Это не то же самое, что рыночная цена собственности, которая может быть больше или меньше рыночной стоимости.Это потому, что цена равна той, за которую продавец соглашается продать недвижимость. Это может быть то же самое, что и рыночная стоимость, или продавец может согласиться на более низкую цену за собственность, потому что, например, ему нужна быстрая продажа.

Три разных метода оценки

Существует также более широкое определение рыночной стоимости, которое зависит от типа используемого метода оценки. В Соединенных Штатах существует три основных метода оценки: метод сравнения продаж , метод затрат и метод дохода .Часть работы оценщика состоит в том, чтобы знать, какой метод использовать для данной собственности в данном месте.

Прежде чем мы рассмотрим три подхода, имейте в виду, что хороший процент от стоимости собственности составляет субъективных . Решение о том, сколько стоит собственность, — это больше искусство, чем наука, и некоторые части процесса могут быть немного трудными для понимания. Вы можете попросить трех разных оценщиков оценить одну и ту же недвижимость и получить три разных ответа.

Это особенно верно для коммерческой недвижимости, где дефицит может сыграть роль в оценке собственности.В некоторых случаях оценки могут отличаться в десятки тысяч долларов!

Оценка дома с использованием подхода сравнения продаж

Подход сравнения продаж является наиболее часто используемым методом определения стоимости жилой недвижимости, хотя он также подходит для оценки некоторых типов коммерческой недвижимости. При использовании этого подхода стоимость недвижимости зависит от того, за что аналогичные объекты недвижимости были проданы в последнее время на том же рынке. Эти свойства называются «сопоставимые» или «сравнительные» — отсюда и термин «продажи» , сравнение .

1. Обратите внимание на характеристики собственности

2. Начните с перечисления характеристик и преимуществ собственности, например:

4. Найдите сопоставимые объекты недвижимости

5. Следующим шагом является определение продажных цен по крайней мере трех свойств, которые сопоставимы с объектом собственности. Это означает, что они должны разделять некоторые или в идеале все функции , которые вы перечислили. Обратите внимание на любые другие характеристики, такие как меньшая площадь в квадратных футах — эта информация понадобится вам позже.

6. Если у вас есть доступ к службе множественного листинга, вы можете легко открыть список композиций. Вы ищете недвижимость, которая была продана за последние от трех до шести месяцев. — рынки недвижимости движутся так быстро, что старые цены продажи уже устарели. Обратите внимание на адрес вашей сопоставимой недвижимости. Местоположение является ключевым элементом при оценке недвижимости из-за таких факторов, как транспорт и качество обучения, поэтому вы ищете недвижимость в том же районе и, в идеале, в пределах пары улиц от объекта недвижимости.

7. Если у вас нет доступа к MLS, вы можете найти большую часть этой информации на Zillow; вам просто нужно еще немного покопаться.

8. Расчет контрольной цены

9. После того, как вы нашли сопоставимые объекты, выполните быстрый расчет, чтобы получить контрольную оценку для рассматриваемого объекта недвижимости. Например, если вы найдете три сопоставимых объекта недвижимости, которые были проданы за 450 000, 480 000 и 435 000 долларов соответственно, вы возьмете среднее значение этих цифр — 455 000 долларов.

10. Другой вариант — найти цену за квадратный фут (ppsf), что полезно, если ваши композиции больше или меньше, чем ваша собственность объекта. Например, предположим, что недвижимость стоимостью 450 000 долларов составляет 2 000 квадратных футов (225 долларов США), собственность стоимостью 480 000 долларов США — 2200 квадратных футов (218 долларов США на фунт стерлингов), а собственность стоимостью 435 000 долларов США — 1950 квадратных футов (223 доллара США на фунт стерлингов). Среднее значение ppsf составляет 222 доллара. Для объекта недвижимости площадью 2300 квадратных футов это соответствует базовой оценке в 510 600 долларов.

11. Добавьте немного, вычтите

12. Как объяснялось ранее, оценка собственности — это больше искусство, чем наука, и это момент, когда оценка становится субъективной. Физические характеристики представляют собой наиболее очевидные различия между двумя сопоставимыми объектами недвижимости: одно может быть в лучшем состоянии, чем другое, или у одного может быть гараж, а у другого нет. Следовательно, вам необходимо изменить цену в сторону увеличения или уменьшения с учетом качества, состояния, дизайна и особенностей.

13. Например, если недвижимость на следующей улице была продана недавно, но с нее был вид, а объект недвижимости выходит на кирпичную стену, вам, возможно, придется уменьшить базовое значение объекта недвижимости. Это элементарно, но это лучшее, что вы можете сделать без опытного взгляда профессионального оценщика.

Оценка земли с использованием стоимостного подхода

Затратный подход начинается с расчета того, сколько будет стоить перестройка собственности в виде точной копии текущего здания или строительства аналогичного здания с сопоставимыми характеристиками. и удобствами, но с использованием современных строительных материалов.

Затем оценщик вычитает сумму начисленной амортизации, которая представляет собой уменьшение стоимости собственности с течением времени в результате устаревания или износа. Теория заключается в том, что никто не будет платить за существующую недвижимость больше, чем стоило бы построить такую ​​же недвижимость с нуля.

Затратный подход предпочтительнее для нового строительства или для оценки свойств особого назначения, где не хватает аналогичных свойств для сравнения. Если вы оцениваете коммерческую недвижимость, промышленную недвижимость или голую землю, то это, возможно, самый надежный подход.

1. Оцените стоимость земли, представив ее вакантной

2. Прямое сравнение — наиболее распространенный метод оценки стоимости свободной земли — за что недавно были проданы другие участки? Например, используйте оценщик стоимости земли в 50 000 долларов.

3. Оцените стоимость строительства здания

4. В идеале вы просуммируете стоимость всех отдельных компонентов конструкции, таких как крыша, каркас и водопровод.Однако это занятие довольно утомительное, и его лучше оставить на усмотрение оценщиков. Работать с единовременной сметой на квадратный фут проще — здесь может помочь телефонный звонок архитектору или строительной компании.

5. Например, если строительство склада площадью 2000 квадратных футов обходится строительной компании в 100 000 долларов, то ставка составит 50 долларов за квадратный фут. Умножьте эту ставку на площадь застройки объекта недвижимости, чтобы получить стоимость строительства. Например, предположим, что ваш склад составляет 5 000 квадратных футов.Ориентировочная стоимость строительства составит 250 000 долларов (5 000 x 50).

6. Вычесть сумму амортизации

7. Амортизация представляет собой потерю стоимости по мере старения имущества с течением времени, либо из-за износа, либо потери полезности — современный офис будет подключен к современным методам связи, например, тогда как 40-летнему зданию может и не быть. Самый простой метод начисления амортизации — это метод по возрасту и сроку службы , который оценивает, как далеко продвинулось имущество в течение срока его полезного использования.Например, если этому объекту недвижимости 10 лет, а срок его полезного использования составляет 40 лет, стоимость строительства должна быть амортизирована на 25 процентов. В этом примере остается стоимость строительства 187 500 долларов.

8. Найдите значение

9. Наконец, добавьте стоимость земли к амортизированной стоимости строительства здания. Здесь стоимость недвижимости составляет 50 000 долларов США + 187 500 долларов США = 237 500 долларов США.

Доходный подход для арендованных зданий

Если объект недвижимости сдан в аренду и приносит доход, у вас есть возможность оценить его с использованием доходного подхода.Этот метод использует доход от аренды объекта или потенциальный доход, чтобы обосновать его рыночную стоимость. Многоквартирные дома и дуплексы — это примеры объектов недвижимости, которые можно оценить с помощью доходного подхода.

Этот метод немного усложняется, и о том, как это сделать, написаны целые книги.

Вот сокращенная версия:

1. Определите чистый годовой доход от собственности

2. Чистый годовой доход — это доход от аренды, полученный от арендаторов и арендаторов.Если здание пустое или частично пустое, вам придется прикинуть эту цифру. Обязательно учтите вакансии . Например, для многоквартирного жилого комплекса вы можете оценить, что 20 процентов квартир будут пустовать по крайней мере один месяц в году, чтобы учесть смену арендаторов. Таким образом, фактический доход от аренды будет ниже, чем заголовок, который предполагает, что здание всегда полностью занято.

3. В этом примере представьте, что вы оцениваете жилой комплекс, который приносит 500 000 долларов дохода от аренды в год.

4. Найдите чистый операционный доход

5. Чистый операционный доход равен выручке от собственности за вычетом всех разумно необходимых операционных расходов, таких как техническое обслуживание, коммунальные услуги, налоги на имущество, сборы и гонорары управляющего имуществом. В этом примере расходы составляют 100 000 долларов. Следовательно, NOI составляет 400 000 долларов.

6. Установите максимальную ставку собственности

7. Ставка капитализации или «максимальная ставка» — это норма прибыли, которую вы ожидаете получить от собственности на основе дохода от аренды.Формула ставки капитализации: NOI, разделенные на стоимость собственности . Здесь вы не знаете значение свойства, поскольку это то, что вы пытаетесь вычислить. Поэтому вам нужно работать в обратном направлении и начинать с максимальной ставки или доходности, которую вы хотите получить для своих инвестиций.

8. Как потенциальный покупатель, вы можете решить, что 8-процентная доходность является средней на этом рынке, и это то, что вы хотите получить от этой покупки недвижимости. Если вы не можете договориться о цене, по которой будет достигнута эта ставка, вы будете искать более выгодное вложение.

9. Выполните расчет рыночной стоимости собственности

10. Разделите NOI на ставку капитализации, чтобы получить стоимость собственности. Оценка этого многоквартирного дома составит 400 000 долларов, разделенных на 8 процентов (0,08), или 5 миллионов долларов.

Как оценивается имущество

Первым шагом в оценке является определение рыночной стоимости недвижимости. Чтобы оценить рыночную стоимость, оценщик должен быть знаком с местным рынком недвижимости.

Стоимость объекта можно оценить тремя способами:

Рыночный подход

Оценщик сравнивает недвижимость с аналогичной недвижимостью, которая была недавно продана. Рыночный подход обычно используется для оценки жилой, пустой и фермерской собственности.

Затратный подход

При стоимостном подходе оценщик:

• рассчитывает стоимость замены конструкции на аналогичную, используя сегодняшние цены на рабочую силу и материалы.
• вычесть амортизацию
• добавить рыночную стоимость земли

Затратный подход используется для оценки объектов промышленной, специальной и коммунальной собственности.

Доходный подход

При доходном подходе оценщик анализирует, какой доход будет приносить недвижимость (например, многоквартирный дом), если она будет сдана в аренду.

Оценщик принимает во внимание:

• операционные расходы
• страхование
• затраты на содержание
• условия финансирования
• ожидаемая сумма заработка

Оценщики также используют компьютерные методы массовой оценки для анализа продаж недвижимости и оценки стоимости нескольких объектов одновременно.

От рыночной стоимости к оценке

После того, как оценщик оценивает рыночную стоимость собственности, рассчитывается ее оценка.

В городе или поселке, где оценивается 100% рыночной стоимости, рыночная стоимость становится оценкой.

Если оценки в вашем муниципалитете составляют часть рыночной стоимости, оценка рассчитывается путем умножения рыночной стоимости собственности на уровень оценки для муниципалитета. Например:

• рыночная стоимость недвижимости = 100 000 $
• уровень оценки = 27% (город оценивает недвижимость в 27% от рыночной стоимости)
• взнос = 27000 долларов

Чтобы узнать, почему уровень оценки муниципалитета может быть меньше 100%, посетите раздел «Уровни выравнивания».

Обновлено: 20 апреля 2021 г.

Оценочная стоимость

и рыночная стоимость: в чем разница?

Цены на жилье не каменные; вместо этого их стоимость может меняться в зависимости от нескольких ключевых факторов — вот что делает покупку и продажу недвижимости таким увлекательным занятием! (Или расстраивает, в зависимости от вашей точки зрения.)

Как покупатель или продавец, вы, вероятно, услышите две «цены»: оценочная стоимость по сравнению с рыночной стоимостью. Так в чем разница?

Хотя оценочная стоимость и рыночная стоимость могут показаться похожими, эти числа могут быть разными — обычно оценочная стоимость ниже — и они используются по-разному.Итак, давайте проясним любую путаницу, чтобы вы могли использовать эти термины в своих интересах.

Что такое рыночная стоимость?

Кейси Флеминг , бывший оценщик недвижимости и автор книги «Руководство по ссуде: как получить наилучшую возможную ипотеку», говорит, что техническое определение рыночной стоимости — это «наиболее вероятная цена, которую данная недвижимость принесет в сделка на открытом рынке ». Или, говоря простым языком: «Это цена, которую покупатель готов заплатить за дом и которую готов принять продавец.”

Агенты по недвижимости обучены определять стоимость дома на рынке недвижимости, что достигается путем изучения множества характеристик, в том числе следующих:

• Внешние характеристики: Ограниченная привлекательность, внешнее состояние дома , земельный участок, домашний стиль, наличие коммунальных услуг.
• Внутренние характеристики: Размер и количество комнат, качество и состояние конструкции и бытовой техники, системы отопления и энергоэффективность.
• Компы, или похожие: За что недавно были проданы похожие дома в том же районе.
• Спрос и предложение: Количество покупателей и количество продавцов в вашем районе.
• Расположение: Насколько желателен район? Хорошие школы? Уровень преступности низкий?

Рыночная стоимость дома часто является хорошей отправной точкой для определения всех видов проблем, которые могут возникнуть у покупателей дома.

Например, листинговые агенты используют это значение, чтобы помочь продавцам определить справедливую запрашиваемую цену для своего дома.А поскольку покупатели не должны просто доверять тому, что продавцы говорят, что стоит их место, их собственные агенты могут также определить приблизительную стоимость дома и предложить другую цену, которую, по их мнению, должны предложить их клиенты.

Нет числа, правильного или неправильного; окончательная решающая сила — это цена, которую покупатель и продавец определяют, чтобы пожать друг другу руки, чтобы закрыть сделку.

Что такое оценочная стоимость?

Пытаясь понять оценочную стоимость имущества, вы должны знать, кто проводит оценку и почему оценивается имущество.

Муниципалитеты, в основном округа, нанимают оценщика для определения стоимости недвижимости с целью взимания с нее налогов.

Чтобы получить стоимость для целей налогообложения, оценщик изучает, за что продается аналогичная недвижимость, стоимость любых недавних улучшений, любой доход, который вы можете получить, например, от сдачи в аренду комнаты в собственности, и другие факторы. — как восстановительная стоимость имущества, если, не дай бог, оно сгорит в огне (звучит мрачно, но оценщики — основательные профессионалы, которые рассматривают любую возможность).

В конце концов оценщик дает оценку стоимости дома и вычитает любые налоговые льготы, на которые вы имеете право. Затем это число умножается на «ставку оценки», также известную как «коэффициент оценки», единый процент, который устанавливает каждая налоговая юрисдикция, который обычно составляет от 80% до 90%, чтобы получить налогооблагаемую стоимость вашей собственности.

Итак, если, скажем, рыночная стоимость вашего дома составляет 200 000 долларов, а ваша местная налоговая ставка составляет 80%, то налогооблагаемая стоимость вашего дома составляет 160 000 долларов.Эти 160 000 долларов затем используются вашим местным правительством для расчета вашего счета по налогу на недвижимость.

Чем выше оценочная стоимость вашего дома, тем больше вы заплатите налоги. Вы можете узнать у местного налогового инспектора более точную дату уплаты налогов для вашего дома или выполнить поиск по штату, округу и почтовому индексу на сайте publicrecords.netronline.com.

Что для вас значат оценочная и рыночная стоимость

Хотя рыночная стоимость дома может стремительно расти и падать в зависимости от местных условий, оценочная стоимость обычно не так чувствительна к колебаниям.

Некоторые штаты, например Орегон, запрещают увеличивать оценку более чем на 3% в год, «даже если рыночная стоимость вырастет еще больше», — говорит Натан Миллер , основатель Rentec Direct, компании-разработчика программного обеспечения, которая занимается обучением собственности. менеджеры и арендодатели.

Не расстраивайтесь как владелец недвижимости, если ваша оценка будет занижена, чем вы рассчитали. Это не означает, что стоимость вашей собственности на самом деле меньше.

Оценочная стоимость используется в основном для целей налога на имущество.Более низкая оценка означает более низкий налоговый счет. С другой стороны, покупатели и продавцы жилья больше обращают внимание на рыночную стоимость, чем на данные по налогу на недвижимость.

Тем не менее, оценочная стоимость может возникнуть при покупке или продаже дома, поскольку эта цифра, в отличие от рыночной стоимости безнадежной, является общедоступной, содержащейся в реестрах собственности.

No related posts.