Основные методы оценки рыночной стоимости недвижимости: Электронная библиотека БГЭУ: Invalid Identifier

Метод оценки стоимости объектов недвижимости

Для определения рыночной стоимости недвижимости, как правило, используются три стандартных подхода: затратный, сравнительный и доходный.

В соответствии с общепринятой практикой оценка рыночной стоимости проводится с использованием трех методологических подходов: затратного, сравнительного и доходного. При оценке земли могут использоваться методы одного подхода или методы, представляющие их комбинацию. Выбор метода зависит от объекта оценки, информационной обеспеченности, его соответствия наиболее типичному виду использования объекта оценки и других. Рыночная стоимость земли в первую очередь должна определяться по результату того метода, который определяет цену в условиях обычного делового оборота. Так, например, продажа земельных участков, которые служат получению дохода, происходит преимущественно по капитализированной стоимости будущих доходов, так что в этом случае было бы логично отдать приоритет доходному методу. Выбор должен быть обоснован с учетом реальной ситуации, складывающейся на рынке земельных участков. Однако традиционно считается, что наиболее надежным способом определения рыночной стоимости земли являются методы сравнительного подхода.

4.1. Методика затратного подхода.

К затратному подходу относится совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства (восстановления) либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Затратный подход основан на сравнении затрат по созданию объекта недвижимости, эквивалентному по своей полезности оцениваемому или сопоставимому с оцениваемым. Считается, что разумный инвестор не заплатит за объект недвижимости больше, чем за приобретение прав на земельный участок и строительство на нем аналогичного здания.

Данный подход применяется при отсутствии рыночной информации о ценах сделок или доходов от объектов недвижимости.

При оценке земли затратный подход используется в основном для определения стоимости улучшений, находящихся на земельном участке (зданий, строений сооружений) для выделения земельной составляющей в стоимости единого объекта недвижимости.

Затратный подход довольно широко используется в практике оценке природных ресурсов и объектов, а также природных благ, продуцируемых этими объектами. Сумма затрат на подготовку и использование природного ресурса применяется в качестве отправной точки при определении цены ресурса. Затраты, необходимые на перемещение, замещение или воссоздание природного объекта рассматриваются как минимальная экономическая оценка природного объекта и являются основанием для расчета компенсационных платежей для физического возмещения теряемого природного объекта. Например, если в результате добычи полезных ископаемых, изымается или разрушается плодородный слой почвы, то минимальной величиной платы и одновременно стоимостной оценкой теряемой или деградированной почвы будут затраты на восстановление плодородия этого участка (рекультивация) или повышение плодородия другого участка для компенсации потери первого участка как природного объекта. Аналогично, при использовании участка для ведения сельского хозяйства минимальной величиной платы должны быть затраты на поддержание плодородия используемых сельскохозяйственных угодий.

4.2. Методика сравнительного подхода.

Под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Сравнительный подход исходит из предпосылки, что стоимость оцениваемого имущества определяется на основе анализа цен сделок со схожим по своим характеристикам имуществом. Сравнительный подход используется при наличии информации о рыночных ценах сделок со схожими по своим характеристикам объектам недвижимости. Все методы оценки недвижимости, применяемые в рамках сравнительного подхода, основаны на определении стоимости оцениваемого объекта на основе цен недавних сделок с аналогичными объектами. Оценщик рассматривает сопоставимые объекты, которые были проданы на соответствующем рынке. При этом в цены сопоставимых объектов вносятся поправки, учитывающие отличия объектов аналогов и объекта оценки.

В литературе сравнительный подход очень часто отождествляется с методом сравнения продаж, рыночным методом или методом оценки по сопоставимым продажам.

Суть этого метода проста и понятна: и покупатель, и продавец хотят знать, сколько стоили на рынке аналогичные, уже проданные и купленные объекты, то есть они должны быть уверены, что цена справедлива, приемлема для всех других участников рынка и каждая из сторон в данной сделке не окажется в убытке. Поэтому данный метод основан на систематизации и сопоставлении всех имеющихся на момент проведения оценки данных по уже проданным аналогичным земельным участкам. В то же время часто проводится оценка и по сопоставительному анализу рыночных цен спроса и предложения.

При отборе и предварительном анализе объектов для сопоставления важно также учитывать и любые необычайные воздействия на цены сопоставимых сделок: угроза изъятия залога при невыполнении условий кредитного договора, потребность в быстрой купле или продаже, изменение местных правил и т.д.

Обычно из базы для сопоставления выделяют также цены, выплачиваемые федеральными или местными органами власти при отчуждении участка земли для соответствующих нужд, поскольку они могут содержать элементы принуждения.

4.3. Методика доходного подхода.

Под доходным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Согласно доходному подходу, стоимость объекта недвижимости определяется его потенциальной способностью приносить доход. Доходный подход используется при наличии рыночной информации о доходах от объектов недвижимости.

Данный подход основан на принципе ожидания с учетом принципов наилучшего и наиболее эффективного использования. К методам оценки земли, применяемым в рамках данного подхода, относят метод прямой капитализации дохода (земельной ренты), а также методы дисконтированных денежных потоков. При использовании доходного подхода оценивается текущая стоимость будущих доходов от владения имуществом, включая как сдачу его в аренду, так и возможную продажу. Потоки доходов от коммерческого использования имущества и выручка от его перепродажи (реверсия) за вычетом потоков затрат капитализируются в текущую (пересчитанную на сегодняшний день) общую стоимость. Расчеты стоимости по методам, отнесенным к данному подходу, основаны на соотношении:

V = I / R

Где

I — доход,

R — норма или коэффициент капитализации/

Однако техника расчетов достаточно сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а норма капитализации или соответствующий мультипликатор зависят как от состояния экономики и финансовой системы страны, системы правовых гарантий участникам земельного рынка, так и собственно от состояния самого рынка.

Поэтому использование данного метода требует проведения широких экономических и рыночных исследований для определения адекватных значений нормы капитализации и иных факторов.

Норму или коэффициент капитализации определяют на основе исследования приемлемых ставок дохода от эксплуатации аналогичных объектов недвижимости с учетом анализа факторов риска и дисконта (применительно к конкретным условиям данной страны и города) по методике кумулятивного построения или иными способами.

При применении доходного подхода, стоимость приносящей доход недвижимости определяется величиной, качеством и продолжительностью периода получения всех выгод, которые данный объект, как ожидается, будет приносить в будущем в процессе оставшейся экономической жизни. Оценщик, внимательно изучающий соответствующую рыночную информацию, должен пересчитать эти выгоды в единую сумму текущей стоимости. Цена владения (пользования) может определяться не только через величину постоянного потока дохода (арендной платы). Это может быть любое, выраженное в денежной форме определение потребительской полезности или ценности недвижимости, как товара. Например, при оценке земли под строительство жилого дома можно рассматривать доход не от аренды жилых помещений, а от продажи их в собственность.

При оценке стоимости объекта недвижимости доходными методами следует учитывать, что рыночная стоимость зависит от текущей стоимости не любого из возможных использований, а только наиболее эффективного использования объекта. Поэтому при решении задачи нахождения текущей стоимости приходится определять цену аренды помещений при различных вариантах функционирования недвижимости. Оценщик должен проанализировать весь диапазон цен аренды на аналогичные помещения при разных функциональных и технических характеристиках с учетом затрат на проведение необходимой реконструкции и текущего ремонта объекта оценки, оплату коммунальных услуг, содержание управленческого персонала, рекламу, маркетинг и прочее. Необходимо также учесть денежные отчисления для покупки или постройки в будущем нового объекта взамен изношенного.

Все денежные потоки рассматриваются с учетом их стоимости во времени и риска неполучения прогнозируемой величины дохода. Ставки дисконта при доходном подходе играют роль целевой прибыли на инвестиции в недвижимость. То есть, решается задача определения цены объекта на основе анализа безубыточности и обеспечения целевой прибыли.

Методы оценки стоимости имущества

Оценка недвижимого имущества нужна в разных ситуациях. О необходимости процедуры говорит закон Украины. Определяют рыночную стоимость специалисты, имеющие сертификаты оценщиков.

Применяют традиционно три метода оценки стоимости имущества:

• Доходный метод. В основе определение вероятного дохода от эксплуатации недвижимости.
• Затратный метод. В основе подхода установление затрат, требуемых для замещения или восстановления оцениваемого имущества с учетом износа.
• Сравнительный метод. Суть способа в сравнении недвижимости с похожими объектами на рынке, о которых есть информация по сделкам.

Проводить рыночную оценку недвижимости в праве только специалист. Итоговый отчет имеет юридическую силу. Данные о доме или квартире передаются государственным органам.

Доходный метод

Суть подхода в установлении цены недвижимого имущества на основании ожидаемого дохода от владения им. Показатель важен, поскольку дает прогноз по цене объекта в будущем.

При расчете стоимости доходным способом учитывают дисконтированный поток доходов. Основан способ на принципе ожидания. Устанавливается текущая стоимость доходов и иных выгод, которые может получить будущий владелец объекта недвижимости. Очевидно, что собственник не продаст имущество ниже суммы, которую он мог бы получать в процессе ее эксплуатации в коммерческих целях. Иными словами, итоговая оценка дается на основе стоимости будущих доходов.

Недостаток доходного метода оценки имущества в возможной погрешности. Эксперты учитывают множество факторов на текущий момент. Но ситуация на рынке может меняться.

Затратный метод

Этот подход подразумевает использование нескольких методик:

• Сравнительные единицы. Количество выбранных единиц измерения умножают на стоимость одной единицы на момент оценки.
• Разбивка по компонентам. Методику называют поэлементной, поскольку в ней суммируются затраты на строительство и оборудование компонентов объекта недвижимости. Учитывают работы и материалы.
• Количественный анализ. Подсчитываются совокупные издержки на строительство и введение в эксплуатацию нового объекта. Учитываются накладные, косвенные и прямые издержки.
• Способ «50:50». Оценивается имущество с учетом удвоенной величины стоимости применяемых в процессе материалов. Способ актуален для типовых объектов, таких как дача или гараж.
• Сравнение чистых активов. Цена устанавливается на основании общей рыночной стоимости с вычетом имеющихся обязательств.
• Ликвидационная стоимость. Используется для оценки стоимости предприятия. Итоговая цена устанавливается как общая стоимость с вычетом обязательств на ликвидацию объекта.

Сравнительный метод

Рыночный (сравнительный) подход является совокупностью оценочных методов, которые основаны на сравнении объекта с похожими объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Подходы и методы оценки недвижимости — Inex — Оценка на совесть

Когда требуется совершить сделку с недвижимостью, необходима оценка ее стоимости. Совершить эту процедуру без специальных знаний – «на глаз» практически невозможно, т. к. для этого нужно правильно применять инструменты оценки – подходы и методы, регламентируемые Федеральными стандартами. Цифра, которую представляет эксперт в отчете, должна быть точной. Для этой цели специалисты находят и анализируют большие объемы информации, при этом все их действия соответствуют установленным рабочим алгоритмам.

 

Выбор подхода

К каждому виду и типу недвижимости применяется определенный комплекс подходов, содержащих несколько методов. Анализируя объект оценки, эксперт подбирает для работы уместные инструменты, оптимально подходящие для исследования специфических и стандартных характеристик конкретной недвижимости. Для типовых объектов, имеющих в Москве огромное количество сопоставимых аналогов, применяется сравнительный подход. Использование способа целесообразно и при оценке земельных участков, частных домов.

Если, например, работа ведется с уникальным объектом, редким по своему архитектурному исполнению, либо с сооружениями, допустим затратный подход. В таких случаях найти недвижимость с аналогичными характеристиками на открытом рынке практически невозможно, поэтому эксперты оценивают лишь затраты на постройку. К коммерческим объектам применяется доходный подход. Рассмотрим особенности каждого подхода по отдельности.

Сравнительный подход

Если перед специалистом стоит задача  — сравнить объект оценки с множеством похожих, либо таких же объектов, информация о рыночной стоимости которых находится в открытом доступе в сети, либо указана в периодических печатных изданиях, сравниваются аналоги. Такое определение указано в Федеральном стандарте № 1 (п. 12). Пункт 13 в том же ФСО гласит, что для расчетов может применяться информация о ценах реализованных сделок, либо ценах предложения. Если сведения о документально подтвержденных совершенных сделках конфиденциальны и находятся в базе данных, доступ к которым отсутствует, оценщику не удается собрать данные на первом этапе работы. По этой причине эксперты используют сведения из открытых источников, но уже не о ценах продажи, а о ценах в предложениях.

Аналог должен быть сопоставим с объектом оценки по нескольким определяющим стоимость характеристикам: технические, экономические, социальные и материальные. Максимально схожая недвижимость должна принадлежать к одному сегменту рынка и быть сопоставимой с недвижимым объектом по факторам, образующим цену.

К сравниваемой недвижимости применяются определенные требования:

• Тип и класс здания;
• Географическое месторасположение;
• Площадь;
• Этаж;
• Состояние, качество отделки;
• Строительные характеристики;
• Материалы стен, отделки, дополнительных элементов;
• Благоустроенность территории;
• Развитость инфраструктуры;
• Престижность района и многое другое.

Очень важно совершать подбор аналогов, которые располагаются в зданиях того же типа и класса, что и объект оценки. Если по некоторым параметрам похожая недвижимость отличается от оцениваемого объекта, то в процессе расчета их стоимость корректируется.

В поисках аналогов оценщики пользуются данными, опубликованными в СМИ, на сайтах недвижимости, в специализированных сервисах, а также сотрудничают с крупными агентствами по сделкам с недвижимостью, которые предоставляют сведения из своих баз данных.

Методы

1. Метод сравнительного анализа – один из инструментов сравнительного подхода, основанного на работе со сделками по продажам схожей недвижимости.
2. Метод моделирования рыночного ценообразования. В рамках способа специалист формирует линейные, либо мультипликационные зависимости, анализируя большое количество статистических данных реализованных сделок с сопоставимыми объектами.

Доходный подход

Данный подход к определению рыночной стоимости заключается в расчете прогнозов ожидаемых покупателем доходов от объекта. Данная методика применяется только для недвижимости, приносящей спекулятивный доход на протяжении всего срока эксплуатации. В основе лежит 4 принципа: эффективное использование, ожидание, спрос и предложение, замещение. Стоимость рассчитывается посредством капитализации текущего дохода за 365 дней, приносимого объектом, либо путем дисконтирования ожидания выручки в будущем. Период, прогнозируемый оценщиком – не менее 5-ти лет. Учитывается также прибыль от возможной перепродажи коммерческого недвижимого объекта.

В итоге получается цифра целевой рыночной стоимости, отражающая доходность недвижимости, как эффективно действующего актива и предприятия, которое приносит доход своим владельцам. Доходный подход учитывает потенциал развития объекта – инвестиционные программы, возможности для развития конъюнктуры и другие экономические составляющие, которые могут повлиять на данный недвижимый объект с точки зрения получения от него постоянного дохода. Среди них – курс валют, инфляция, изменения в законодательство РФ – все это оказывает положительное и негативное влияние, поэтому доходный подход позволяет оценить варианты экономического развития объекта.

Процедура расчета недвижимости доходным подходом – технически сложный процесс, т. к. вся прибыль, которую анализирует эксперт, распределена во времени. При анализе возможно использование прогнозных, а также ретроспективных данных, взятых в любые периоды налогообложения объекта. Главное условие расчетов – исследование сопоставимой и оцениваемой недвижимости должны происходить на одной и той же основе.

Методы доходного подхода

1. Капитализация доходов

Способ обусловлен определением дохода при пользовании имуществом в течение 1 года путем деления на числовой множитель капитализации, либо  умножением его на срок, необходимый для окупаемости объекта и получения капитала.  

2.  В случае если доход, получаемый в результате коммерческого использования объекта нестабилен, применяется способ дисконтирования денежных потоков. С помощью метода специалист оценивает недвижимость, основываясь на стоимости финансовых поступлений на настоящий момент. Базой для расчета стоимости текущих доходов является остаточная стоимость и прогнозирование денежных потоков в будущем.

Затратный подход

Если требуется оценить определенные улучшения и преобразования, созданные на объекте недвижимости, проводится оценка с помощью указанного подхода. Методика позволяет выделить одну составляющую в единой стоимости одного объекта. Расчет стоимости происходит с учетом затрат, которые нужны для усовершенствования состояния недвижимости в настоящих условиях. Оценивается и изнашивание объекта, что в дальнейшем вносится в оценку с помощью необходимых коррективов. Чтобы узнать сумму затрат, эксперт фигурально посредством расчетов создает точную копию объекта, повторяя все его характеристики, и производит расчет его стоимости. Такой прием называется восстановительной стоимостью. Также реализуется стоимость замещения, понятие которой обусловлено количеством трат для воспроизведения «двойников» оцениваемого объекта с точки зрения его пользы, материальных характеристик и любых других соответствий.

Чтобы определить степень износа недвижимого объекта, эксперт проводит исследование его физического состояния, а также проверяет, насколько сооружение соответствуют полезности, получаемой от его эксплуатации. Учитывается не только старение материальных элементов, но и экономическая не актуальность, несоответствие функциональному исполнению.

Можно предпринять необходимые меры по устранению износа, убрав его последствия, но в некоторых случаях он неустраним. Если стоимость недвижимостина свободном рынке не увеличивается при ликвидации износа, он считается неликвидным и устранимым. В случае если сумма стоимости выросла, т. к. к улучшению прибавилась ликвидация амортизации, условия для устранения износа благоприятны.

В зависимости от задач оценочной процедуры и вида недвижимости, выбирается и подходящая для этого технология.

Методы затратного подхода

Выполняя оценку затратным подходом, специалисты компании «ИНЕКС» используют метод остатка и выделения. В случае применения других способов, в отчетном документе необходимо раскрыть целесообразность их использования.

При работе с затратным подходом в оценке бизнеса используется 2 методики: метод ликвидационной стоимости и метод чистых активов. Если осуществляется оценка земельных участков, применяются методы: выделение, сопоставимые продажи, капитализация земельной ренты, техника остатка, метод развития участка, метод переноса.

1. С помощью метода выделения эксперт рассчитывает стоимость объекта на рынке, вычтя из данной величины сумму, потраченную на преобразования. Такая практика распространена в оценке земли и предполагает сбор сведений о ценах на аналоги, где имеется типовая застройка.
2. Сопоставление продаж активно используется в сравнительном подходе. Метод основывается на подборе и анализе сделок с аналогами оцениваемого объекта, а также внесением в стоимость корректировок.
3. Капитализация прибыли, полученной в результате сдачи земли в аренду, основывается на методе капитализации земельной ренты.
4. Техника остатка схожа с предыдущим методом. Но в данном случае величина прибыли рассчитывается посредством удержания из общего дохода от наиболее прибыльного использования объекта.
5. Если в ходе эксплуатации один земельный участок делится на несколько индивидуальных объектов, эксперт приравнивает стоимость земли к величине дисконтируемого денежного потока, который представляет собой разницу между прибылью от продажи земли и денежными тратами на ее развитие.
6. Применяя технику переноса, специалист ищет недавно реализованную на рынке недвижимость, которая имеет земельный участок схожий с объектом оценки. Цифра, полученная при продаже, делится на стоимость земли и построек, имеющихся на ее территории.
7. При оценке зданий и сооружений затратным подходом применяется несколько отдельных методик, а именно:
8. Поэлементная оценка трат. Эксперт определяет стоимость всех элементов здания, таких как фундамент, перекрытия, фасад и т. д. При этом учитывается износ каждого из них.
9. Метод сравнительной единицы. Производится расчет удельных затрат, на основе чего и выявляется стоимость постройки. В свою очередь, размер удельных трат соотносится с единицами сравнения, измеряющими потребительские свойства объекта.
10. Метод сметы. Эксперт соотносит затраты на строительство, взятые из старых смет, с текущими ценами.

Наши услуги

Любая сделка с недвижимостью требует индивидуального подхода, поскольку процесс всегда имеет единичные нюансы и условия. Выбирать оптимальный комплекс методик для оценки объекта, опираясь на профессиональные знания и свод законов, может только высококвалифицированный эксперт. Компания «ИНЕКС» предлагает вам оценку недвижимости по хорошим ценам в Москве и области. Вы получите не только грамотно составленный отчет об оценке, но и полноценное юридическое сопровождение в делах любой сложности.

Основные методы оценки предприятия – компания «Апхилл»

Необходимость определить стоимость предприятия может возникнуть в любой момент и по разным причинам:

Существует три подхода к оценке имущества: затратный, доходный и сравнительный. Каждый из этих подходов имеет свои особые методики, позволяющие оценить рыночную стоимость собственности.

Основные методы затратного подхода

При применении затратного подхода, оценка стоимости предприятия производится методом чистых активов (или методом накопления чистых активов). Основа методики – определение разности между суммой активов (определяется стоимость недвижимости, оборудования, дебиторской задолженности и пр.) и обязательств. На данный период времени этот метод признан наиболее объективным и оперативным, простым в применении. Кроме того, он чаще всего применяется в практике.

Определение стоимости предприятия методом чистых активов происходит в случае невозможности применения других методик. Он базируется на анализе финансово-бухгалтерской документации, а стоимость определяется путем вычитания обязательств из рыночной стоимости активов в бухгалтерском балансе предприятия.

Если оценка стоимости компании методом чистых активов неприменима в конкретных условиях, используют методику замещения. Эта методика базируется на калькуляции затрат на создание аналогичной компании (соответствующей современным требованиям по технологическому оборудованию, менеджменту, законодательству).

Если происходят процессы, ведущие к прекращению функционирования компании, для оценки предприятия применяется метод ликвидационной стоимости. Суть метода в том, что определяется разница между размером суммы, которая может быть получена в результате быстрой продажи, объемом расходов на ликвидацию и размером обязательств. Ликвидационная стоимости всегда ниже рыночной (разница может достигать 40-50%). Метод ликвидационной стоимости предприятия состоит из следующих этапов:

• подготовка плана действий по реализации активов;
• оценка стоимости активов;
• определение размера обязательств;
• вычитание объема обязательств из суммы ликвидационной стоимости.

Основные методы сравнительного подхода

Суть подхода состоит в том, что цена оцениваемого объекта не может быть выше стоимости аналогов (при условии открытого и свободного рынка). Подход включает следующие методы:

Метод рынка капитала. Его суть в том, что за ориентир при оценке принимаются суммы сделок на фондовом рынке. Проанализировав рынок и выбрав максимально схожую компанию, производятся необходимые корректировки. В результате рассчитывается объективная цифра, отражающая рыночную стоимость фирмы. Достоинство метода рынка капитала при оценке предприятия – расчет принимаются реальные цифры, а не теоретические расчеты (как в доходном подходе). Также метод работает и при анализе сделок с миноритарным процентом акций.

Оценка предприятия методом сделок происходит аналогично методике рынка капитала. Главное отличие – анализируются только те сделки фондового рынка, где идет речь о купле весомого или контрольного пакета акций. Также метод сделок в оценке организации дает удовлетворительные результаты при изучении сделок по полной купле бизнеса. Главное условие получения объективных результатов оценки – достаточный уровень развития рынка ценных бумаг. При оценке предприятия методом компании аналога исследуют два источника данных – информация о суммах сделок и информация о финансовом состоянии компании. Не менее важен выбор общих признаков, по которым происходит оценка компаний методом аналогов. Это совпадающая отрасль деятельности, размеры компании, перспективы, риски и т. д.

Основные методы доходного подхода

Сам подход основан на принципе расчета прибыли предприятия за будущий период. Иначе говоря, стоимость бизнеса полностью зависит от будущей прибыли предприятия.

Доходный подход реализуется двумя методами:

1) методом капитализации доходов с прогнозом на 1 наиболее репрезентативный год;

2) методом дисконтирования денежных потоков за несколько лет.

Метод капитализации доходов в оценке заключается в рассмотрении компании, как всесторонне сформированного и стабильного инструмента, приносящего прибыль.

Второй метод подходит для развивающегося бизнеса, срок существования которого ограничен или деятельность которого нестабильна из года в год.

Стоит отметить, что определение прибыли за будущий период происходит с учетом влияния инфляционных процессов. Полная стоимость предприятия методом капитализации дохода определяется как сумма прибыли от функционирования компании за период времени и стоимости бизнеса по истечению расчетного периода.

В практике оценочной деятельности метод капитализации доходов при оценке предприятия применим довольно редко, т. к. в условиях российской экономики стабильные величины выручка и чистой прибыли встречаются крайне редко. Но все же

Все описанные методы и подходы к оценке имеют как преимущества, так и недостатки, поэтому опытные эксперты-оценщики для получения объективного результата оценки используют не один, а сразу несколько подходов и методов.

Читайте также: Оценка бизнеса методами затратного подхода

3. Основные методы оценки объектов недвижимости.

     Известно  несколько десятков методов оценки объектов недвижимости, используемых для различных видов объектов: зданий, сооружений, земельных участков, квартир и т.д. Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов, в том числе от характера  объекта, цели и функции оценки, от имеющейся в распоряжении эксперта информации.

     Если  объект недвижимости приносит стабильный доход, наиболее приемлем метод капитализации; если оценивается квартира и имеется достаточно рыночных данных о фактических продажах аналогичных квартир на жилищном рынке, то для оценки целесообразнее использовать метод прямого анализа продаж; если объект недвижимости функционирует на «пассивном» секторе рынка недвижимости, оптимальным считается один из методов затратного подхода.

     Выбор метода зависит от функции оценки. Если результаты оценки  необходимы для страхования объекта, целесообразнее использовать один из методов затратного подхода. Если результаты оценки необходимы для того, чтобы инвестировать определенные средства в развитие объекта недвижимости, лучше использовать один из методов доходного подхода. Цели оценки еще теснее связаны с ее методами.

     Таким образом, выбор метода для оценки объекта недвижимости – сложный, творческий процесс.

     Оптимальность выбора существенно зависит от квалификации и практического опыта эксперта-оценщика. Экспертам рекомендуется определять стоимость объектов недвижимости, применяя как можно большее число методов оценки, тогда при согласовании результатов оценки, полученных различными методами, значительно возрастет  вероятность получить более точное значение стоимости объекта.

     Все методы оценки недвижимости группируются специалистами в три подхода: затратный, доходный и сравнительный (рыночный).

     Методы  затратного подхода основаны на предположении, что затраты на строительство объекта (за минусом износа) в совокупности с рыночной стоимостью  земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости всего объекта недвижимости. В группу методов затратного подхода входят четыре основных метода оценки: метод сравнительной единицы (или метод удельной стоимости), поэлементный, сметный и индексный. Для определения стоимости объектов, приносящих доход, в рамках доходного подхода используются два основных метода: метод капитализации и метод дисконтирования.

     Сравнительный (или рыночный) подход включает в себя два основных метода: метод прямого сравнительного анализа продаж и метод валового рентного мультипликатора.

3.1 Сравнительный (рыночный) подход к оценке недвижимости.

     Наиболее  распространенным методом оценки в  группе сравнительного подхода является метод прямого сравнительного анализа продаж. Метод прямого сравнительного анализа продаж (далее – метод анализа продаж) заключается в анализе фактических сделок купли-продажи объектов недвижимости и сравнении объектов, по которым эти сделки проводились с оцениваемым объектом недвижимости. Данный метод оценки недвижимости основан на принципе замещения, который гласит: покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость будет превышать затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью. Поэтому предполагается, что цены, по которым на рынке недвижимости состоялись сделки купли-продажи объекта, схожего или аналогичного оцениваемому объекту, отражают его рыночную стоимость.

     При использовании метода анализа продаж эксперт-оценщик анализирует сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы за последнее время в соответствующем секторе рынка недвижимости. Он делает поправки к цене на различия, которые имеются между оцениваемым и сопоставимыми объектами недвижимости. В результате этой процедуры определяется продажная цена каждого сопоставимого объекта таким образом, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект.

     Метод прямого сравнительного анализа  в наибольшей степени применим к развитым секторам рынка недвижимости, например к рынку жилья. В рамках сравнительного подхода к оценке недвижимости также применяется метод валового рентного мультипликатора.

Методы оценки недвижимости — Энциклопедия по экономике

ОСНОВНЫЕ ПОДХОДЫ И МЕТОДЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ  [c.262]

Алгоритм затратного метода оценки недвижимости  [c.266]

Методы оценки недвижимости  [c.452]

Наиболее распространенными методами оценки недвижимости являются  [c.452]

Более подробный анализ рыночной конъюнктуры содержится в учебном пособии Теория и методы оценки недвижимости . СПб. Изд-во СПбГУЭФ, 1998.  [c.406]

Теория и методы оценки недвижимости Учеб. пособие / Под ред. В.Е. Еси-нова. — СПб. Изд-во СПбГУЭФ, 1998. — 159 с.  [c.108]

Прочитав Толстую тетрадь , вы могли познакомиться с экономической сущностью земельной ренты и цены земли. Рассмотрим теперь, под действием каких факторов происходило формирование цен на землю в Петербурге до революции и каким образом рынок земельных участков повлиял на застройку и пространственное развитие города. В этом разделе вы также сможете познакомиться с основными методами оценки недвижимости, которыми пользовались оценщики для определения налога на землю и залоговой стоимости недвижимости.  [c.318]

Базисно- индексный метод. Среди множества методов оценки недвижимости по затратному подходу можно выделить именно этот, поскольку он один из самых простых методов оценки. Применение этого метода предполагает возможность использования сметы затрат по объекту недвижимости. Расчетная формула имеет следующий вид  [c.171]

МЕТОДЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ И ЦЕННЫХ БУМАГ БЕЗ ПРИЗНАВАЕМЫХ КОТИРОВОК В ИНВЕСТИЦИОННЫХ  [c.232]

Сейчас согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся …земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения . Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132 ГК РФ, предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью . Однако в оценочной деятельности методы оценки недвижимости и предприятия различают.  [c.163]

Известно несколько десятков методов оценки недвижимости, используемых для различных объектов. Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов, таких как характер объекта, функции и цели оценки. Рекомендуется выбирать наибольшее количество используемых методов, чтобы при согласовании оценки получить наиболее точную стоимость.  [c.30]

Подходы и методы оценки недвижимости  [c.31]

Рис. 3.1. Методы оценки недвижимости в соответствии с группировкой

В конспекте лекций, включенном в учебное пособие, кратко изложены основные положения курса «Экономика недвижимости». Эта дисциплина очень важна для студентов экономических специальностей независимо от их технологических специализаций. Конспект знакомит студентов с такими важными понятиями, как недвижимость, рынок недвижимости, ипотека. Изложены методы оценки недвижимости и основы финансовой математики. Учебное пособие содержит расчетные примеры и материал позволяющий проводить практические занятия.  [c.2]

В теории оценки приносящей доход недвижимости известно три основных подхода к оценке, на базе которых строятся конкретные методы оценки недвижимости  [c.34]

Теория и методы оценки недвижимости Учебное пособие / Под ред. В.Е. Есипова. — СПб. Изд-во СПбГУЭФ, 1998.  [c.65]

Теория и методы оценки недвижимости. СПб. Изд-во СПб ГУ ЭФ, 1998.  [c.68]

Используемый в процессе оценки конкретного объекта оценки вид стоимости оказывает влияние на содержание отдельных этапов в рамках универсальной модели оценки. Вид стоимости определяет состав, сбор, подготовку и анализ информации для целей оценки. Выбор подходов и методов оценки недвижимости является произ-  [c.44]

На этапе сбора и анализа данных, формирования и управления информационным массивом оценщик должен проявить организаторские способности, умение работать с информационными источниками, терпение и тщательность при сборе материала, а также аналитические навыки. Объем и качество собранной для анализа информации имеют значение для профессионального использования методов оценки недвижимости.  [c.57]

Метод разбивки косвенно позволяет рассчитать величину затрат на восстановление различных элементов здания по всем возможным причинам и использовать полученные результаты в других подходах и методах оценки недвижимости, например, в методе сравнения продаж или методе капитализации доходов.  [c.328]

Сравнительный подход исходит из предпосылки, что стоимость оцениваемого имущества определяется на основе анализа цен сделок со схожим по своим характеристикам имуществом. Сравнительный подход используется при наличии информации о рыночных ценах сделок со схожими по своим характеристикам объектам недвижимости. Все методы оценки недвижимости, применяемые в рамках сравнительного подхода, основаны на определении стоимости оцениваемого объекта на основе цен недавних сделок с аналогичными объектами. Оценщик рассматривает сопоставимые объекты, кото-  [c.434]

Каждый из перечисленных элементов оценивается соответствующими методами оценки недвижимости, вытекающими из понимания особенностей формирования соответствующих категорий рынков, типа сельскохозяйственного имущества и вероятных потенциальных покупателей.  [c.490]

В последнее десятилетие на Западе активно развиваются методы, позволяющие оценивать данные земли и даже сопоставлять полученные значения со значениями их рыночной стоимости, определенными на основе применения традиционных методов оценки недвижимости. Особое внимание данному вопросу уделяется Всемирным банком, который постоянно проводит исследования, посвященные развитию методов стоимостной оценки экологических функций экосистем и территорий, имеющих, прежде всего, природоохранное и рекреационное значение. В настоящее время специалистами Всемирного банка весьма серьезно обсуждаются вопросы возможности включения таких методов в международные стандарты оценки в связи с тем, что они основаны на классических положениях экономической теории и позволяют измерять в стоимостных показателях общественно значимые объекты.  [c.556]

Второй метод оценки недвижимости в рамках доходного подхода — определение стоимости объекта недвижимого имущества методом прямой капитализации дохода с использованием коэффициента капитализации 1ри условии получения стабильного дохода в длительном периоде (прямая капитализация).  [c.149]

Метод чистых активов. Девять этапов, расчета методом стоимости чистых активов. Оценка недвижимого имущества по обоснованной рыночной стоимости. Расчет обоснованной рыночной стоимости. Расчет обоснованной рыночной стоимости машин, оборудования транспортных средств. Оценка нематериальных активов. Определение обоснованной рыночной стоимости финансовых вложений.  [c.315]

Методы и техника оценки недвижимости. 3.Финансирование недвижимости.  [c.365]

Доходный метод оценки стоимости недвижимости общий обзор.  [c.367]

Курс Теория и практика оценочной деятельности имеет своей целью ознакомить студентов с основными направлениями оценочной деятельности оценкой недвижимости, машин и оборудования, оценкой бизнеса, переоценкой основных фондов, а также сформировать представления об основных методах и подходах к оценке.  [c.417]

Затратный подход в оценке недвижимости. Основные определения Алгоритм метода. Методы определения полной стоимости воспроизводства Определение износа.  [c.421]

Рыночный подход в оценке недвижимости. Основные определения Алгоритм метода и источники информации. Методы определения поправок.  [c.421]

Доходный подход в оценке недвижимости. Метод валовой ренты Метод капитализации доходов. Метод дисконтированных денежных потоков.  [c.421]

В учебном пособии рассматриваются структурные преобразования рынка недвижимости, проблемы оценки недвижимости в условиях рыночных отношений, региональный экономический анализ, стратегия развития экономики недвижимости на государственном, региональном и муниципальном уровнях. Особое внимание уделено теории и практике управления недвижимостью на основе методов маркетинга и принципов информатизации. Рекомендации базируются на передовом отечественном и зарубежном опыте.  [c.2]

Метод, основанный на капитализации дохода, является наиболее приемлемым при оценке недвижимости, приносящей доход. Но в некоторых случаях, например, при освоении новой территории или в условиях пассивного рынка недвижимости (в российских условиях это рынок нежилых зданий и помещений) целесообразны методы на основе затратного подхода. В условиях же активного, развитого рынка недвижимости при оценке некоторых типичных объектов вполне уместен метод анализа рыночных продаж (сравнительный) метод. В тех случаях, когда полученной информации достаточно для применения всех трех существующих методов оценки, целесообразно произвести расчеты всеми методами и обосновать окончательный выбор.  [c.259]

Многолетний опыт развитых стран показывает, что стержневым звеном в общем каркасе хозяйственных взаимосвязей рыночной экономики является рынок перераспределения финансовых средств, основу которого составляет залог недвижимости. Поскольку ипотечное кредитование сопровбждает основную часть рыночных сделок с недвижимостью, то изучение механизмов ипотечного финансирования, наряду с методами оценки недвижимости, входит в предмет учебной дисциплины Рынок недвижимости и ипотека .  [c.365]

В условиях развитого рынка недвижимости все три подхода, при использовании достоверных данных, приводят к примерно одинаковым результатам. Но, учитывая несбалансированность спроса и предложения, неинформированность потенциального пользователя, а также возможную низкую эффективность производителя, результаты расчетов по трем методам оценки недвижимости могут не совпадать.  [c.262]

В теории оценки приносящей доход недвижимости известно три основных подхода к оценке, на базе которых строятся конкретные методы оценки недвижимости. Эти подходы известы как затратный подход, доходный подход и рыночный подход (известный также как подход САП — сравнительный анализ продаж). Рассмотрим сущность и области применимости каждого из трех подходов.  [c.262]

Итак, мы имеем три основных подхода к решению задачи оценки недвижимости. Как правило, конкретные методы оценки недвижимости используют не один, а несколько подходов для оценки. Например, при оценке стоимости здания с использованием затратного подхода стоимость материалов, использованых при строительстве здания может быть оценена с использованием рыночных данных. Или, например, при использовании метода сравнительного анализа продаж могут вводиться веса на различные варианты продаж в зависимости от того, какой доход приносил тот или иной объект, сравниваемый с объектом для оценки.  [c.263]

Теория и методы оценки недвижимости Учеб. пособие / Под ред. проф. В. Е. Есипова. СПб Изд-во СПбУЭФ, 1998.  [c.470]

Имущество как объект оценки — Нормативное регулирование оценочной деятельности в Российской Федерации — Методы оценки недвижимости доходный, рыночный, зетратный  [c.412]

Метод оценки недвижимости по доходу основывается на том принципе, что цена недвижимости прямо пропорциональна приносимому доходу и обратно пропорциональна риску инвестирования. Чистый доход от недвижимости определяется потенциальным валовым доходом — совокупностью доходов в будущем по средним рыночным условиям. Для более точной оценки конкретного объекта определяется коэффициент недозагрузки — поправка на недоиспользование объекта и различные потери.  [c.504]

Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. — СПб. Техно-балт, 1995.  [c.687]

Классификация объектов недвижимости по различным гфизнакам (критериям) способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки стоимости различных категорий недвижимости. В процессе классификации выделяются отдельные группы недвижимости, имеющие сходные характеристики функционирования, что определяет возможность единообразных подходов к их оценке.  [c.35]

Методы оценки рыночной стоимости недвижимости

Теоретические основы оценки рыночной стоимости недвижимости интересуют многих людей.

Если вы хотите узнать больше о данной процедуре, нюансах выполнения, тонкостях процесса, то стоит прочитать нашу статью.

Правовые основы оценки рыночной стоимости недвижимости

Оценка – услуга, которая предоставляется квалифицированными специалистами. В рамках данной процедуры устанавливается стоимость конкретного объекта недвижимости. Составляется заключение, которое подтверждает указанные параметры.

Дополнительно существует Закон об оценочной деятельности. Он регулирует взаимоотношения между компаниями и клиентами, создает основания для дальнейшего применения данных.

В рамках исследования устанавливается юридический факт – стоимость объекта. После оценки недвижимости и земли можно свободно пользоваться этими данными для различных целей. Отчеты применяются не только в частном порядке, но и в государственных инстанциях.

Зачем необходима процедура?

С какими целями проводится оценка объектов недвижимости и определение рыночной стоимости? Существует множество оснований для ее назначения. Необходимо перечислить причины выполнения:

1. Наследование имущества и последующая уплата налогов.
2. Определение текущей стоимости объекта.
3. Последующая продажа и установление оптимальной цены.
4. Передача в аренду.
5. Имущество выступит в качестве залога по займу.
6. Недвижимость переходит в уставной капитал.
7. Вы хотите выполнить различные операции с ней.
8. Желаете застраховать объект.
9. Происходит оспаривание кадастровой стоимости.

Учитывая огромное количество направлений, данная процедура всегда пользуется повышенным спросом. Но важно правильно провести исследование, чтобы предотвратить возникновение недочетов.

Методика оценки рыночной стоимости недвижимости

Существуют различные принципы оценки рыночной стоимости недвижимости. Данная сфера широка, применяется множество способов для проведения процедуры и получения наиболее точной информации.

Все методы можно поделить на три типа. Именно эти способы чаще всего используются во время оценки:

1. Затратный.
2. Доходный.
3. Сравнительный.

Это ключевые подходы и основные методы оценки рыночной стоимости недвижимости. Важно рассказать о каждом варианте, чтобы вы получили общее представление об особенностях направлений.

Нередко применяется затратный метод. При его использовании учитываются расходы на содержание и восстановление объекта. Определяется обоснованность покупки, сколько средств нужно дополнительно вкладывать в поддержание.

Оценка стоимости объекта коммерческой недвижимости часто осуществляется доходным методом. Определяется прибыль, которую можно получить от владения за конкретный промежуток времени.

Для коммерческой недвижимости нужно учесть ряд важных параметров, в том числе:

1. Наличие необходимой базы для успешной работы в помещении.
2. Расположение. Если компания принимает клиентов, то это крайне важный показатель.
3. Площадь.
4. Соответствие конкретному типу объектов и возможность применения в коммерческих целях.
5. Устанавливается вероятный доход от использования.

В большинстве случаев применяется рыночный подход в оценке стоимости недвижимости. Причин этому несколько:

1. Он отлично подходит для жилого фонда и ряда коммерческих объектов.
2. Удается установить реальную стоимость в случае продажи.
3. Полученные параметры наиболее приближены к рыночной ситуации.

Сравнительная методика проста. Специалисты изучают основные параметры объекта. Они находят на рынке схожие варианты. Происходит сравнение и устанавливается оптимальная стоимость имущества.

Какой вариант обладает наибольшей точностью? Методика подбирается индивидуально для каждого конкретного случая. Нужно учесть особенности объекта и сопутствующие факторы.

Оценочные компании по недвижимости в Москве

Вам нужно установить стоимость объекта недвижимости? Тогда необходимо обратиться к нам! Наша компания обладает значительным опытом в данной сфере. Вы сможете рассчитывать на профессиональную помощь и получить подробный отчет от специалистов.

Что нужно знать об оценке недвижимости

Оценка стоимости недвижимости необходима для различных целей, включая финансирование, составление списка продаж, инвестиционный анализ, страхование имущества и налогообложение. Но для большинства людей определение запрашиваемой или покупной цены объекта недвижимости является наиболее полезным приложением оценки недвижимости. Эта статья предоставит введение в основные концепции и методы оценки недвижимости, особенно в том, что касается продаж.

Ключевые выводы

• Оценить недвижимость сложно, поскольку каждая недвижимость имеет уникальные особенности, такие как местоположение, размер участка, план этажа и удобства.
• Общие концепции рынка недвижимости, такие как спрос и предложение в данном регионе, безусловно, будут влиять на общую стоимость конкретной собственности.
• Однако отдельные объекты недвижимости должны подвергаться оценке с использованием одного из нескольких методов для определения справедливой стоимости.

Оценка недвижимости: что нужно знать

Основные концепции оценки

С технической точки зрения стоимость собственности определяется как текущая стоимость будущих выгод, связанных с владением имуществом.В отличие от многих потребительских товаров, которые быстро используются, преимущества недвижимости обычно реализуются в течение длительного периода времени. Таким образом, оценка стоимости собственности должна учитывать экономические и социальные тенденции, а также правительственные меры или правила, а также условия окружающей среды, которые могут влиять на четыре элемента стоимости:

• Спрос: желание или необходимость владения, поддерживаемые финансовыми средствами для удовлетворения желания
• Утилита: возможность удовлетворить желания и потребности будущих собственников
• Дефицит: ограниченное количество конкурирующих объектов недвижимости
• Возможность передачи: легкость передачи прав собственности

Соотношение стоимости и цены

Стоимость не обязательно равна стоимости или цене . Стоимость относится к фактическим затратам, например, на материалы или рабочую силу. С другой стороны, цена — это сумма, которую кто-то за что-то платит. Хотя стоимость и цена могут влиять на значение , они не определяют значение . Цена дома может составлять 150 000 долларов, но стоимость может быть значительно выше или ниже. Например, если новый владелец обнаружит в доме серьезный изъян, такой как неисправный фундамент, стоимость дома может быть ниже его цены.

Рыночная стоимость

Оценка — это мнение или оценка стоимости определенного имущества на определенную дату.Отчеты об оценке используются предприятиями, государственными учреждениями, частными лицами, инвесторами и ипотечными компаниями при принятии решений относительно сделок с недвижимостью. Целью оценки является определение рыночной стоимости недвижимости — наиболее вероятной цены, которую недвижимость принесет на конкурентном и открытом рынке.

Рыночная цена, по которой недвижимость продается, не всегда может соответствовать рыночной стоимости. Например, если продавец находится под принуждением из-за угрозы потери права выкупа, или если проводится частная продажа, собственность может быть продана по цене ниже ее рыночной стоимости.

Методы оценки

Точная оценка зависит от методичного сбора данных. Конкретные данные, охватывающие детали, касающиеся конкретного объекта недвижимости, и общие данные, относящиеся к стране, региону, городу и району, в котором находится объект недвижимости, собираются и анализируются для определения стоимости. При оценке используются три основных подхода для определения стоимости недвижимости.

Метод 1: подход сравнения продаж

Подход сравнения продаж обычно используется при оценке домов на одну семью и земли.Иногда его называют методом рыночных данных. Это оценка стоимости, полученная путем сравнения собственности с недавно проданной недвижимостью с аналогичными характеристиками. Эти похожие свойства называются сопоставимыми , , и для обеспечения достоверного сравнения каждое из них должно:

• Быть максимально похожим на объект недвижимости
• Продано за последний год на открытом конкурентном рынке
• Проданы в типичных рыночных условиях

В процессе оценки следует использовать как минимум три или четыре объекта сравнения.Наиболее важными факторами, которые следует учитывать при выборе сопоставимых объектов, являются размер, сопоставимые характеристики и — возможно, самое главное — местоположение, которые могут иметь огромное влияние на рыночную стоимость недвижимости.

Сопоставимые качества

Поскольку нет двух абсолютно одинаковых объектов недвижимости, в продажные цены сопоставимых объектов будут внесены корректировки, чтобы учесть различия в характеристиках и другие факторы, которые могут повлиять на стоимость, в том числе:

• Возраст и состояние построек
• Дата продажи, если экономические изменения происходят между датой продажи сопоставимого объекта и датой оценки
• Сроки и условия продажи, например, если продавец собственности находился под принуждением или если собственность была продана между родственниками (по сниженной цене)
• Расположение, так как похожие объекты могут отличаться по цене от района к району
• Физические характеристики, включая размер участка, ландшафтный дизайн, тип и качество строительства, количество и тип комнат, квадратные метры жилой площади, паркетные полы, гараж, модернизацию кухни, камин, бассейн, систему кондиционирования и т. Д.

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости будет находиться в пределах диапазона, образованного скорректированными продажными ценами сопоставимых объектов. Поскольку некоторые корректировки продажных цен сопоставимых товаров будут более субъективными, чем другие, взвешенное внимание обычно уделяется тем сопоставимым объектам, в которых корректировка минимальна.

Метод 2: стоимостной подход

Затратный подход может использоваться для оценки стоимости недвижимости, которая была улучшена за счет одного или нескольких зданий.Этот метод включает отдельные оценки стоимости здания (зданий) и земли с учетом амортизации. Оценки складываются, чтобы вычислить стоимость всего улучшенного имущества. Затратный подход предполагает, что разумный покупатель не заплатил бы за существующую улучшенную недвижимость больше, чем цена покупки сопоставимого участка и строительства сопоставимого здания. Этот подход полезен, когда оцениваемая недвижимость относится к типу, который не часто продается и не приносит дохода.Примеры включают школы, церкви, больницы и правительственные здания.

Стоимость строительства может быть оценена несколькими способами, включая метод квадратных футов, когда стоимость квадратного фута недавно построенного аналога умножается на количество квадратных футов в рассматриваемом здании; метод единицы на месте, при котором затраты оцениваются на основе стоимости строительства на единицу измерения отдельных компонентов здания, включая рабочую силу и материалы; и метод количественного обследования, который оценивает количество сырья, которое потребуется для замены рассматриваемого здания, наряду с текущей ценой на материалы и соответствующими затратами на установку.

Амортизация

Для целей оценки амортизация относится к любому условию, которое отрицательно влияет на стоимость улучшения недвижимого имущества, и учитывает:

• Физический износ, в том числе излечимый, такой как покраска и замена крыши, и неизлечимый износ, например структурные проблемы
• Функциональное устаревание, которое относится к физическим или конструктивным особенностям, которые больше не считаются желательными для владельцев собственности, например, устаревшая техника, устаревшие приспособления или дома с четырьмя спальнями, но только с одной ванной.
• Экономическое устаревание, вызванное внешними по отношению к собственности факторами, такими как расположение рядом с шумным аэропортом или фабрикой, загрязняющей окружающую среду.

Методология

• Оцените стоимость земли, как если бы она была пустой и доступной для наиболее эффективного и наилучшего использования, используя подход сравнения продаж, поскольку земля не подлежит амортизации.
• Оцените текущую стоимость строительства здания (зданий) и улучшения участка.
• Оцените сумму амортизации улучшений в результате износа, функционального или экономического устаревания.
• Вычтите амортизацию из сметной стоимости строительства.
• Добавьте оценочную стоимость земли к амортизированной стоимости здания (зданий) и улучшений участка, чтобы определить общую стоимость собственности.

Метод 3: подход капитализации дохода

Часто называемый просто доходным подходом, этот метод основан на соотношении между нормой прибыли, необходимой инвестору, и чистым доходом, который приносит недвижимость. Он используется для оценки стоимости приносящей доход собственности, такой как жилые комплексы, офисные здания и торговые центры.Оценка с использованием подхода капитализации дохода может быть довольно простой, когда можно ожидать, что объект недвижимости будет приносить будущий доход, и когда его расходы предсказуемы и стабильны.

Прямая капитализация

При использовании метода прямой капитализации оценщики выполнят следующие шаги:

Множители валового дохода

Метод множителя валового дохода (GIM) можно использовать для оценки другой собственности, которая обычно не покупается как доходная, но может быть сдана в аренду, например, дома на одну и две семьи.Метод GRM связывает продажную цену недвижимости с ожидаемым доходом от аренды. (Дополнительную информацию см. В разделе «4 способа оценки арендуемой недвижимости»)

Для жилой недвижимости обычно используется валовой ежемесячный доход; для коммерческой и промышленной собственности будет использоваться валовой годовой доход. Метод множителя валового дохода можно рассчитать следующим образом:

Цена продажи ÷ доход от аренды = множитель валового дохода

Последние данные о продажах и аренде как минимум трех аналогичных объектов недвижимости можно использовать для создания точного GIM.Затем GIM может быть применен к оценочной справедливой рыночной арендной плате объекта недвижимости для определения его рыночной стоимости, которая может быть рассчитана следующим образом:

Доход от аренды x GIM = оценочная рыночная стоимость

Итог

Точная оценка недвижимости важна для ипотечных кредиторов, инвесторов, страховщиков, покупателей и продавцов недвижимости. Хотя оценки обычно выполняются квалифицированными специалистами, любой, кто участвует в реальной сделке, может извлечь выгоду из получения базового понимания различных методов оценки недвижимости.

Как оценивать инвестиционную недвижимость

Методы анализа стоимости инвестиций в недвижимость аналогичны тем, которые используются при фундаментальном анализе акций. Поскольку инвестиции в недвижимость, как правило, не являются краткосрочной сделкой, анализ денежного потока и последующей нормы прибыли имеет решающее значение для достижения цели прибыльных инвестиций.

Чтобы получить прибыль, инвесторы должны знать, как оценивать недвижимость и делать обоснованные предположения о том, какую прибыль каждый из них получит, будь то за счет повышения стоимости собственности, дохода от аренды или того и другого.Точная оценка недвижимости может помочь инвесторам принимать более обоснованные решения, когда дело доходит до покупки и продажи недвижимости.

Ключевые выводы

• Оценка недвижимости — это процесс, который определяет экономическую стоимость инвестиций в недвижимость.
• Ставка капитализации является ключевым показателем для оценки приносящей доход собственности.
• Чистая операционная прибыль (NOI) измеряет прибыльность приносящей доход собственности до добавления затрат на финансирование и налогов.
• Два основных метода оценки недвижимости включают дисконтирование будущих NOI и модель мультипликатора валового дохода.
• С другой стороны, поскольку рынки недвижимости менее ликвидны и прозрачны, чем фондовый рынок, может быть трудно получить необходимую информацию.

Оценка капитала обычно проводится с использованием двух основных методологий: абсолютной стоимости и относительной стоимости. То же самое и с оценкой недвижимого имущества.

Дисконтирование будущей чистой операционной прибыли (NOI) с использованием соответствующей ставки дисконтирования для недвижимости аналогично оценке дисконтированных денежных потоков (DCF) для акций.Между тем, интеграция модели мультипликатора валового дохода в недвижимость сопоставима с оценкой относительной стоимости с акциями. Ниже мы рассмотрим, как оценить недвижимость с помощью этих методов.

Ставка капитализации

Одно из наиболее важных допущений, которые делает инвестор в недвижимость при проведении оценки недвижимости, — это выбор подходящей ставки капитализации, также известной как ставка капитализации.

Ставка капитализации — это требуемая норма прибыли на недвижимость за вычетом увеличения стоимости или амортизации.Проще говоря, это ставка, применяемая к NOI для определения текущей стоимости собственности.

Например, предположим, что недвижимость, как ожидается, принесет NOI в размере 1 миллиона долларов в течение следующих десяти лет. Если бы он был дисконтирован по ставке капитализации 14%, рыночная стоимость имущества была бы:

$ 7 , 142 , 857 ( $ 1 , 000 , 000 0,14 ) куда: Рыночная стоимость знак равно Чистый операционный доход / ставка капитализации \ begin {align} & \ 7 142 857 долл. США \ bigg (\ frac {\ 1 000 000} {0,14} \ bigg) \\ & \ textbf {где:} \\ & \ text {Рыночная стоимость} = \ text {Чистая операционная прибыль} / {\ text {cap rate}} \ end {выравнивается} 7 142 857 долларов (0.14 1000000 долларов США), где: Рыночная стоимость = Чистая операционная прибыль / ставка капитализации.

Рыночная стоимость 7 142 857 долларов — хорошая сделка, если недвижимость продается за 6,5 миллиона долларов. Но это плохая сделка, если цена продажи составляет 8 миллионов долларов.

Определение ставки капитализации — один из ключевых показателей, используемых для оценки собственности, приносящей доход. Хотя это несколько сложнее, чем расчет средневзвешенной стоимости капитала (WACC) фирмы, есть несколько методов, которые инвесторы могут использовать для определения подходящей ставки капитализации, в том числе следующие:

• Метод наращивания
• Рыночный метод извлечения
• Инвестиционный метод

Метод наращивания

Одним из распространенных подходов к расчету ставки капитализации является метод наращивания.Начните с процентной ставки и добавьте следующее:

1. Надлежащая премия за ликвидность — возникает из-за неликвидности недвижимости
2. Премия за повторный захват — учитывает чистое прирост стоимости земли
3. Премия за риск — показывает общую подверженность риску рынка недвижимости

Учитывая процентную ставку 6%, ставку неликвидности 1,5%, премию за возврат 1,5% и ставку риска 2,5%, ставка капитализации долевой собственности составляет 11,5% (6% + 1,5% + 1.5% + 2,5%). Если чистая операционная прибыль составляет 200 000 долларов, рыночная стоимость собственности составляет 1 739 130 долларов (200 000 долларов / 0,115).

Выполнить этот расчет очень просто. Однако сложность заключается в оценке точных оценок отдельных компонентов ставки капитализации, что может быть проблемой. Преимущество метода накопления заключается в том, что он пытается определить и точно измерить отдельные компоненты ставки дисконтирования.

Метод извлечения рынка

Метод рыночного извлечения предполагает наличие текущей и доступной информации о NOI и продажных ценах по сопоставимым объектам, приносящим доход.Преимущество метода рыночного извлечения состоит в том, что ставка капитализации делает капитализацию прямого дохода более значимой.

Определить ставку капитализации относительно просто. Предположим, что инвестор может купить парковку, которая, как ожидается, принесет 500 000 долларов США в виде NOI. В этом районе есть три сопоставимых приносящих доход парковки:

• Парковка 1 имеет NOI 250 000 долларов и продажную цену 3 миллиона долларов. Ставка капитализации составляет 8,33% (250 000 долларов США / 3 000 000 долларов США).
• Парковка 2 имеет NOI 400 000 долларов и продажную цену 3,95 миллиона долларов. Ставка капитализации составляет 10,13% (400 000 долларов США / 3 950 000 долларов США).
• Парковка 3 имеет NOI в размере 185 000 долларов и продажную цену в 2 миллиона долларов. Ставка капитализации составляет 9,25% (185 000 долларов США / 2 000 000 долларов США).

Принимая средние ставки капитализации для этих трех сопоставимых объектов, общая ставка капитализации в 9,24% была бы разумным представлением рынка. Используя эту ставку капитализации, инвестор может определить рыночную стоимость недвижимости, которую он рассматривает.Стоимость инвестиционной возможности для парковки составляет 5 411 255 долларов (500 000 долларов / 0,0924).

Метод ленточных инвестиций

При использовании метода диапазона инвестиций ставка капитализации рассчитывается с использованием индивидуальных процентных ставок для собственности, которая использует как долговое, так и долевое финансирование. n-1} \\ & \ textbf {где:} \\ & \ text {SFF} = \ text {Коэффициент амортизационного фонда} \\ & i = \ text {Периодическая процентная ставка, часто выражаемая как} \\ & \ phantom {i =} \ text {годовая процентная ставка} \\ & n = \ text {Количество периодов, часто выражается в годах} \ end {выровнено } SFF = (1 + i) n − 1i, где: SFF = коэффициент фонда погашения; i = периодическая процентная ставка, часто выражаемая как ani = годовая процентная ставка.

Подставляя числа, получаем:

• 0.07 / (1 + 0,07) ¹⁵ — 1

Это составляет 3,98%. Ставка, по которой должен быть выплачен кредитор, равна этому коэффициенту фонда погашения плюс процентная ставка. В этом примере это составляет 10,98% (0,07 + 0,0398).

Таким образом, средневзвешенная ставка или общая ставка капитализации с использованием веса долга 50% и собственного капитала составляет:

• 10,49% [(0,5 x 0,1098) + (0,5 x 0,10)]

В результате рыночная стоимость недвижимости составляет:

• 9 056 244 долл. США (950 000 долл. США / 0.1049)

Как оценить инвестиционную собственность в недвижимость

Методы оценки

Модели абсолютной оценки определяют приведенную стоимость будущих поступающих денежных потоков для определения внутренней стоимости актива. Наиболее распространенными методами являются модель дисконтирования дивидендов (DDM) и методы дисконтированного денежного потока (DCF).

С другой стороны, методы относительной стоимости предполагают, что две сопоставимые ценные бумаги должны иметь одинаковую цену в соответствии с их доходами.Такие отношения, как цена / прибыль (P / E) и цена / продажи, сравниваются с показателями других компаний в той же отрасли, чтобы определить, переоценена или занижена стоимость акций.

Как и в случае оценки собственного капитала, анализ оценки недвижимости должен включать обе процедуры для определения диапазона возможных значений.

Дисконтирование будущего NOI

Формула расчета стоимости недвижимости на основе дисконтированной чистой операционной прибыли:

Рыночная стоимость знак равно N О я 1 р — г знак равно N О я 1 р куда: N О я знак равно Чистый операционный доход р знак равно Требуемая норма доходности недвижимого имущества г знак равно Скорость роста N О я \ begin {align} & \ text {Market Value} = \ frac {NOI_1} {rg} = \ frac {NOI_1} {R} \\ & \ textbf {где:} \\ & NOI = \ text {Чистая операционная прибыль} \\ & r = \ text {Требуемая норма прибыли на недвижимость} \\ & g = \ text {Скорость роста} NOI \\ & R = \ text {Ставка капитализации} (rg) \ end {выровнено} Рыночная стоимость = r − gNOI1 = RNOI1, где: NOI = Чистый операционный доходr = Требуемая норма прибыли на активы в сфере недвижимости g = Скорость роста NOI

NOI отражает прибыль, которую будет приносить недвижимость с учетом операционных расходов, но до вычета налогов и процентных платежей.Однако перед вычетом расходов необходимо определить общий доход, полученный от инвестиций.

Ожидаемый доход от аренды можно изначально спрогнозировать на основе сопоставимых объектов поблизости. При надлежащем исследовании рынка инвестор может определить, какие цены платят арендаторы в этом районе, и предположить, что к этому объекту можно применить аналогичную арендную плату за квадратный фут. Прогнозируемое увеличение арендной платы учитывается в темпах роста по формуле.

Поскольку высокий уровень вакантных площадей представляет собой потенциальную угрозу доходам от инвестиций в недвижимость, следует использовать либо анализ чувствительности, либо реалистичные консервативные оценки для определения упущенного дохода, если актив не используется на полную мощность.

Операционные расходы включают те, которые непосредственно связаны с повседневной эксплуатацией здания, такие как страхование имущества, плата за управление, плата за обслуживание и коммунальные расходы. Обратите внимание, что амортизация не включается в расчет общих расходов. Чистая операционная прибыль от недвижимости аналогична прибыли до вычета процентов, налогов, износа и амортизации (EBITDA).

Дисконтирование NOI от инвестиций в недвижимость по ставке капитализации аналогично дисконтированию будущего потока дивидендов на соответствующую требуемую норму доходности, скорректированную с учетом роста дивидендов.Инвесторы в акции, знакомые с моделями роста дивидендов, должны сразу увидеть сходство.

Множитель валового дохода

Метод мультипликатора валового дохода — это метод относительной оценки, основанный на исходном предположении, что недвижимость в одном районе будет оцениваться пропорционально валовому доходу, который они помогают генерировать.

Как следует из названия, валовой доход — это общий доход до вычета операционных расходов. Однако для получения точной оценки валового дохода необходимо прогнозировать уровень вакантных площадей.

Например, если инвестор в недвижимость покупает здание площадью 100 000 квадратных футов, он может определить из сопоставимых данных о собственности, что средний валовой ежемесячный доход на квадратный фут в районе составляет 10 долларов. Хотя изначально инвестор может предположить, что валовой годовой доход составляет 12 миллионов долларов (10 долларов на 12 месяцев на 100 000 кв. Футов), вероятно, в любой момент времени в здании будут свободные помещения.

Если предположить, что доля вакантных площадей составляет 10%, валовой годовой доход составляет 10 долларов.8 миллионов (12 миллионов долларов x 90%). Аналогичный подход применяется и к чистой операционной прибыли.

Следующим шагом для оценки стоимости недвижимости является определение мультипликатора валового дохода и его умножение на валовой годовой доход. Множитель валового дохода можно найти, используя исторические данные о продажах. Рассмотрение продажных цен на сопоставимые объекты недвижимости и деление этой стоимости на полученный валовой годовой доход дает средний множитель для региона.

Такой подход к оценке аналогичен использованию сопоставимых операций или мультипликаторов для оценки акций. Многие аналитики прогнозируют прибыль компании и умножают ее прибыль на акцию (EPS) на коэффициент P / E отрасли. Оценка недвижимости может проводиться аналогичными методами.

Препятствия на пути к оценке недвижимости

Оба эти метода оценки недвижимости кажутся относительно простыми. Однако на практике определение стоимости доходной собственности с помощью этих расчетов довольно сложно.Во-первых, получение необходимой информации обо всех исходных данных формулы, таких как чистый операционный доход, премии, включенные в ставку капитализации, и сопоставимые данные о продажах, может занять много времени и проблем.

Во-вторых, эти модели оценки не учитывают должным образом возможные серьезные изменения на рынке недвижимости, такие как кредитный кризис или бум на рынке недвижимости. В результате необходимо провести дальнейший анализ, чтобы спрогнозировать и учесть возможное влияние изменяющихся экономических переменных.

Поскольку рынки недвижимости менее ликвидны и прозрачны, чем фондовый рынок, иногда бывает трудно получить необходимую информацию для принятия полностью обоснованного инвестиционного решения.

Тем не менее, из-за больших капиталовложений, обычно требуемых для покупки крупного проекта, этот сложный анализ может принести большую прибыль, если он приведет к обнаружению недооцененной собственности (аналогично инвестированию в акционерный капитал). Таким образом, время, потраченное на изучение необходимых ресурсов, стоит потраченных времени и энергии.

Итог

Оценка недвижимости часто основана на стратегиях, аналогичных анализу капитала. Другие методы, помимо метода дисконтированного NOI и мультипликатора валового дохода, также часто используются. Некоторые отраслевые эксперты, например, обладают активным практическим знанием моделей миграции и развития городов.

В результате они могут определить, какие районы с наибольшей вероятностью получат самую высокую оценку. Независимо от того, какой подход используется, наиболее важным показателем успеха стратегии является то, насколько хорошо она исследована.

Как оценить рыночную стоимость недвижимости | Home Guides

Оценка рыночной стоимости дает владельцу недвижимости представление о том, какой может быть реальная цена продажи. Один из способов сделать это — нанять лицензированного оценщика, чтобы получить оценку того, сколько готовый и желающий покупатель может заплатить за недвижимость на текущем рынке. Другой вариант — привлечь агента по продаже недвижимости для подготовки сравнительного анализа рынка или CMA. Агенты по недвижимости обычно предоставляют эту услугу бесплатно при запросе вашего объявления.Вместо того, чтобы использовать профессионала, оцените рыночную стоимость, используя методы, используемые агентами по недвижимости, готовящими CMA.

Напишите список особенностей объекта недвижимости. Это включает в себя общие квадратные футы, размер участка, количество спален, год постройки, тип крыши и такие удобства, как количество и размер гаражей, камин, блочные стены, ландшафтный дизайн, плитку, высококлассные столешницы и бассейн.

Найдите по крайней мере три объекта недвижимости в вашем районе или аналогичном близлежащем районе, которые были проданы за последние шесть месяцев.Найдите дома, которые лучше всего соответствуют объекту недвижимости. Они должны быть такого же размера — в пределах 200 квадратных футов — примерно того же года, что и год постройки, и иметь аналогичные удобства.

Добавьте или вычтите сумму из продажной цены каждого сопоставимого объекта недвижимости. Сумма, за которую продан сопоставимый дом, является продажной ценой. Ваши настройки компенсируют любые различия между сопоставимыми и предметными свойствами. Например, если рассматриваемый дом почти идентичен по всем характеристикам сопоставимой собственности, но сопоставимый дом имеет блочную стену, а рассматриваемый объект не имеет блочной стены, вы должны вычесть сумму из продажной цены сопоставимой собственности для учета из-за отсутствия этой стены.Если объект недвижимости имеет стену, а не сопоставимый объект недвижимости, вы добавите сумму к продажной цене, а не вычитаете сумму. В любом случае окончательная сумма является скорректированной продажной ценой.

Сложите скорректированные цены продажи всех сопоставимых объектов недвижимости.

Разделите сумму скорректированных продажных цен на количество сопоставимых объектов недвижимости. Окончательное число — это оценочная рыночная стоимость. Эта сумма представляет собой среднее значение всех скорректированных продажных цен сопоставимых цен.

Референции

• «Современные практики в сфере недвижимости»; Филлмор Галати, Веллингтон Аллавей, Роберт Кайл, 2006 г.

Ресурсы

Советы

• Сумма, которую нужно добавить или вычесть при внесении корректировок, зависит от местных цен на эти удобства, но они будут меньше, чем фактическая стоимость замены предметов .
• Для получения наиболее точных данных проконсультируйтесь с местным агентом по недвижимости, чтобы узнать о последних ценах на продажу в вашем районе.
• Найдите сопоставимые объекты недвижимости, опрашивая свой район или просматривая веб-сайты, на которых публикуются последние данные о продажах в Интернете, такие как «Продажи домов в районе залива» на сайте SFGate Data.

Предупреждения

• Данные о продажах, размещенные на сайтах округа, могут быть устаревшими; поэтому информация может быть недостаточно свежей, чтобы предоставить точный CMA.

Писатель Биография

Энн Джонсон была писателем-фрилансером с 1995 года. Ранее она работала редактором общественного журнала в Южной Калифорнии, а также была активным агентом по недвижимости, специализирующимся на коммерческой и жилой недвижимости.Она имеет степень бакалавра искусств в области коммуникаций Университета штата Калифорния в Фуллертоне.

Как оценить рыночную стоимость вашего дома

Версия для печати (PDF)

Почему я должен оценивать рыночную стоимость своего дома?

Определение рыночной стоимости вашего дома дает вам больший контроль над налогами на недвижимость, страховыми взносами, а также продажей или рефинансированием вашего дома. Многие люди нанимают профессиональных оценщиков, чтобы оценить рыночную стоимость своего дома.Однако нет причин, по которым вы не можете сделать это самостоятельно, выполнив несколько простых шагов, описанных ниже.

Что такое рыночная стоимость?

Рыночная стоимость — это цена, по которой дом будет продаваться при нормальных условиях. Сюда не входят продажи, когда покупатель или продавец вынуждены действовать, возможно, из-за переезда по месту работы, смерти члена семьи или развода. Рыночная стоимость — это в основном обоснованное предположение, но оно может быть довольно точным, если вы примените правильный метод и рассмотрите все важные детали.

Ряд факторов может повлиять на рыночную стоимость вашего дома, в том числе:

• Внешние характеристики: «внешность», домашнее состояние, размер участка, популярность архитектурного стиля собственности, водопровод или канализация, тротуар, асфальтированная дорога и так далее.
  
• Внутренние характеристики: размер и количество комнат, качество строительства, состояние бытовой техники, продемонстрированная «гордость собственности», тип отопления, энергоэффективность и т. Д.
  
• Спрос и предложение: количество домов на продажу по отношению к количеству покупателей; как быстро продаются дома в вашем районе.
  
• Расположение: желательно для конкретного школьного округа, района и так далее.

Как я могу оценить рыночную стоимость своего дома?

Мы рекомендуем вам использовать подход сравнения продаж для оценки рыночной стоимости вашего дома. Это основной метод, используемый профессиональными оценщиками и агентами по недвижимости для определения рыночной стоимости домов.

Начните с изучения недавних продаж аналогичной недвижимости в этом районе. Продажные цены на эту недвижимость станут хорошей отправной точкой для оценки стоимости вашего дома.Постарайтесь найти продажи как минимум трех объектов недвижимости, сопоставимых с вашим домом. Если возможно, убедитесь, что эти объекты недвижимости были проданы в нормальных условиях. Вы хотите, чтобы недвижимость продавалась только по рыночной стоимости.

Как определить, сопоставима ли недвижимость?

Обратите внимание на следующие характеристики, чтобы определить, является ли проданная недвижимость сопоставимой:

• Размер лота
• квадратных метров
• домашний стиль
• возраст
• место

Что делать, если характеристики не идентичны?

К сожалению, вы, вероятно, не найдете точной сопоставимой продажи.Чтобы учесть это, вам необходимо скорректировать цены продажи сопоставимых объектов недвижимости. Это потребует от вас некоторого анализа, чтобы определить, увеличили или уменьшили эти различия цену продажи, и если да, то на сколько. Скорректированная продажная цена — это ваша оценка того, за что было бы продано имущество, если бы все характеристики были одинаковыми.

Гипотетический анализ

Мы предлагаем вам создать сетку, подобную показанной здесь, чтобы помочь вам сравнить все свойства.

Гипотетический анализ сопоставимых продаж

Атрибут	Ваш дом	Прод. № 1	Продам № 2	Продам № 3
Цена продажи		210 000 долл. США	$ 250 000	270 000 долл. США
Дата продажи		Последние	Последние	Последние
Состояние имущества	Хорошо	Хорошо	Хорошо	Хорошо
Год постройки	2006	2006	2006	2006
Квадратные футы	1,500	1,500	1,500	1,500
No.спален	3	3	3	3
Кол-во ванных комнат	1	1	1	2 (- 12 000 долл. США)
Кол-во гаражей	2	2	2	2
Расположение	Avenue A	Avenue B, менее желательное место (+ $ 30 000)	Avenue C похожий район	Avenue A
Объем партии	1/2 акра	1/2 акра	1/2 акра	1/2 акра
Подвал	полный	полный	полный	полный
Скорректированная продажная цена		240 000 долл. США	$ 250 000	258 000 долл. США

Исследования

Допустим, ваш дом представляет собой ранчо площадью 1500 квадратных футов с 3 спальнями, 1 ванной комнатой, полным подвалом и гаражом на две машины на ½ акра земли.Он был построен шесть лет назад в красивом районе. Проведя небольшое исследование, вы обнаружите три сопоставимых объекта недвижимости, недавно проданных по рыночной стоимости. Однако не все характеристики совпадают. Продажа № 1 находится в менее желательном (или худшем) месте, а Продажа № 3 имеет дополнительную ванну. Продажа № 2, однако, почти идентична вашему дому.

Изменить цену продажи

Поскольку Распродажа №1 и Распродажа №3 не идентичны вашему дому, вы должны компенсировать эти различия, скорректировав продажную цену каждой собственности.Для этого вам нужно угадать, за что продали бы недвижимость, если бы она имела те же характеристики, что и ваша собственная. Поскольку у вас уже есть продажная цена в качестве базового показателя, вам нужно только оценить стоимость различных характеристик.

Например, вы можете с уверенностью предположить, что Распродажа №1 была бы продана по более высокой цене, если бы она находилась в вашем районе, который является лучшим из двух. Затем вы оцениваете, что увеличение стоимости составит около 30 000 долларов. Скорректированная продажная цена для Продажи №1, таким образом, равна продажной цене плюс 30 000 долларов.

Затем вы переходите к Распродаже № 3 и определяете, что отсутствие дополнительной ванны снизит продажную цену примерно на 12 000 долларов. Поскольку Продажа № 2 почти идентична вашей собственности, никаких корректировок не требуется.

Оценка рыночной стоимости вашего дома

Теперь у вас есть три цены продажи, которые можно использовать в качестве приблизительной оценки рыночной стоимости вашего дома.

Если вы пришли к выводу, что рыночная стоимость вашего дома, оцененная оценщиком, слишком высока, вам следует обратиться в офис оценщика, чтобы узнать о процедурах неформальной оценки.

В процессе неформальной проверки вы и оценщик можете обсудить характеристики вашей собственности и способы определения ее рыночной стоимости. Если вы по-прежнему не удовлетворены оценкой, вы имеете право на формальный административный и судебный пересмотр оценки. Оценщик может предоставить вам информацию об этих процессах.

Где я могу найти сопоставимые продажи?

• Местные офисы оценщиков: Они должны быть в состоянии предоставить историю продаж конкретного дома, района или стиля архитектуры.Некоторые оценщики также предоставляют списки недавних продаж, которые вы можете просмотреть и сравнить со списком экзаменов.
  
• Муниципалитеты: Некоторые предпочитают осуществлять местные продажи в своих офисах или через Интернет.
  
• Онлайн-базы данных: Выполните поиск по таким ключевым словам, как «сопоставимые продажи домов» или «сопоставимые продажи». Кроме того, вы можете попробовать выполнить поиск в базе данных недвижимости — штат Нью-Йорк для получения дополнительной информации о собственности.
  
• Местные газеты: Это хорошие источники информации о недвижимости.У них часто есть квартальные отчеты о продажах в отделах недвижимости или бизнеса.
  
• Агенты по недвижимости: Они могут быть готовы поделиться своим опытом и историей продаж.

Как рыночная стоимость моего дома влияет на мои налоги на недвижимость?

Как правило, налоги на недвижимость основываются на оценочной рыночной стоимости вашего дома. Ваш местный оценщик определяет оценочную рыночную стоимость всей собственности в сообществе. Ваш оценщик может использовать подход сравнения продаж или любой другой метод для определения оценочной рыночной стоимости вашего имущества, которая указана в оценочной ведомости и вашем счете по налогу на имущество.

Оценщик оценивает рыночную стоимость каждого объекта недвижимости только во время переоценки или когда объект недвижимости претерпевает физические изменения. Некоторые сообщества не подвергались переоценке в течение нескольких лет или даже десятилетий. В результате предполагаемая рыночная стоимость, указанная в оценочной ведомости или в счете по налогу на имущество, может фактически не отражать текущую рыночную стоимость вашего дома.

Обновлено: 23 апреля 2021 г.

Подходы к оценке стоимости недвижимости

Три подхода к оценке

Оценщики используют три подхода к оценке стоимости в практике оценки при определении рыночной стоимости имущества:

• Подход сравнения продаж
• Затратный подход
• Доходный подход

1.Подход сравнения продаж

Наиболее часто используемый и принятый подход к определению стоимости в практике оценки недвижимости — это метод сравнения продаж . Такой подход к оценке стоимости основывается на том, за что недавно были проданы похожие объекты недвижимости (также известные как «сопоставимые» или «компромиссы») в окрестностях. Эти свойства корректируются по времени, площади, размеру, удобствам и т. Д. По сравнению с оцениваемой собственностью. Понимание того, какие (и в какой степени) корректировки целесообразны для данной области рынка (для данного объекта недвижимости), основывается на опыте оценщика.Характеристика собственности, которая высоко ценится в одном районе, может не оцениваться в одинаковой степени в другом районе.

2. Затратный подход

Второй подход к определению стоимости собственности — это стоимостной подход . Этот подход направлен на определение того, сколько будет стоить замена (т.е. восстановление) собственности после вычета начисленной амортизации. Начисленная амортизация — это уменьшение фактической стоимости имущества за определенный период времени в результате износа или устаревания.Термин стоимость воспроизведения используется, если создается точная копия оригинальной собственности. Термин восстановительная стоимость используется, если недвижимость перестраивается с сопоставимой полезностью, но с использованием текущих методов проектирования и строительства и материалов.

Затратный подход считается более надежным при использовании в новом строительстве. Методы и результаты затратного подхода считаются менее надежными при более старом строительстве.

Оценка затратного подхода часто является единственным подходом, который считается надежным при оценке объектов особого назначения, таких как коммерческие / промышленные объекты или общедоступные объекты, такие как библиотеки, школы или церкви, которые не продаются на открытом рынке.

3. Доходный подход

Третий подход к оценке называется доходным подходом . Когда недвижимость приносит владельцу доход, этот доход или потенциальный доход помогает обосновать, рассчитать или определить рыночную стоимость собственности. Многоквартирные дома и дуплексы являются примерами доходной недвижимости. Оценщики используют доход, полученный от собственности, как часть оценки рыночной стоимости собственности.

Существует две распространенных формы собственности, для которых администраторы оценки (оценщики) штата Мичиган должны предоставлять ежегодные оценки стоимости: личное имущество и недвижимое имущество.Нормативные акты, регулирующие оценку этих форм собственности, можно найти в Руководстве оценщика штата, Общих законах штата Мичиган о налоге на имущество (a / k / a Michigan Compiled Laws Section 211 and the following) и в различных публикациях Налоговой комиссии штата Мичиган. .

Хотя могут быть некоторые различия, личное имущество (личное имущество) обычно оценивается, беря историческую стоимость имущества, о котором идет речь, плюс затраты на его установку и амортизируя итоговую сумму, используя стандартные таблицы амортизации, основанные на различных классификациях собственности.Свойства теряют свою полезность или «обесцениваются» в зависимости от того, чем они являются. Например, скорость износа офисного стола намного ниже, чем скорость износа компьютера, который может стоять на столе. Норма амортизации столба электросети может сильно отличаться от нормы износа настольного точильного станка производителя. Эксперты составляют графики амортизации, и эти графики сертифицированы штатом Мичиган и единообразно используются всеми оценщиками в штате.

Недвижимость оценивается с использованием трех основных методов оценки. Они широко известны как затратный подход, доходный подход и подход рыночной стоимости.

Одним из фундаментальных требований в процедурах налоговой оценки штата Мичиган является то, что метод определения стоимости должен отражать то, как покупатель и продавцы обычно определяют биржевую цену определенного объекта недвижимости на данном рынке. Например, на некоторых конкретных рынках строится много нового жилья, и типичный покупатель — это тот, кто ищет недавно построенный дом с удобствами, которые покупатель желает и может позволить себе приобрести.На таком рынке затратный подход (стоимость строительства определенной структуры и приобретения земли, необходимой для нее) вполне может быть лучшим индикатором того, сколько стоит объект недвижимости.

На другом рынке можно обнаружить, что дома были построены пару поколений назад (скажем, сорок лет назад), и наблюдается приток покупателей, которые предпочитают покупать эти существующие дома. Эти покупатели могут быть мотивированы покупать подержанное, а не новое жилье из-за финансовых ограничений, или им нравятся большие деревья, часто встречающиеся в старых кварталах, или по ряду других причин.Дело в том, что этим рынком движут факторы, помимо необходимости иметь новый дом. На этом рынке подход к оценке, который может быть наиболее показательным для стоимости, будет «рыночным подходом». Рыночный подход использует концепцию замещения. То есть, типичный покупатель будет выбирать, какие похожие существующие дома выставлены на продажу, и если один из них имеет слишком высокую цену или не подходит для покупки, то может быть найдена и куплена другая недвижимость. Рыночный подход предполагает продажу трех или более объектов недвижимости, аналогичных объекту, стоимость которого определяется, в качестве «сопоставимых объектов».

Недавно проданные объекты, сопоставимые с оцениваемым объектом, анализируются индивидуально и сравниваются с «объектом». Продажная цена каждой сопоставимой продажи корректируется в соответствии с условиями, продиктованными «объектом» собственности. Например, продажная цена собственности, превышающей рассматриваемую собственность, корректируется ниже, чтобы отразить то, за что было бы продано сопоставимое имущество, если бы оно было того же размера, что и свойство объекта. Аналогичные корректировки сделаны для любого объекта, который может быть точно определен экспертным оценщиком.Другими примерами корректировок могут быть различия в количестве ванных комнат в каждой собственности, или размер участка, или возраст построек, или гидромассажных ванн, или множество других факторов. После внесения этих поправок на различия оценщик выбирает лицо, сопоставимое со стоимостью, наиболее показательной для оцениваемой собственности. Оценщик не усредняет сопоставимые объекты … оценщик использует сопоставимые объекты, чтобы указать диапазон потенциальных ценностей, и выбирает (процесс, известный как сверка) тот конкретный сопоставимый объект, который является лучшим индикатором справедливой рыночной стоимости объекта недвижимости.В законодательных актах штата Мичиган «Истинная денежная ценность» называется стоимостью, определенной в результате оценки. Суды штата Мичиган постановили, что «истинная денежная стоимость» является синонимом термина «справедливая рыночная стоимость», используемого профессиональными оценщиками недвижимости.

На некоторых рынках стоимость недвижимости определяется не стоимостью строительства нового объекта недвижимости и не продажей аналогичной недвижимости на основе удобств, привлекательных для потенциальных жильцов. На этих рынках ключом к покупке недвижимости покупателем является денежный поток или доход, который недвижимость будет приносить покупателю.Когда мы думаем о генераторах денежных средств, мы часто думаем о коммерческой недвижимости, но есть жилые объекты, которые выполняют аналогичную функцию. Например, в студенческих городках бывший дом для одной семьи может быть продан намного дороже, если он используется для размещения студентов колледжа. Дело в том, что почти на каждом рынке недвижимости есть подмножество свойств, которые покупаются и продаются по цене, определяемой денежным потоком или потоком дохода, который эта недвижимость будет генерировать. В Мичигане оценщики и другие лица, оценивающие недвижимость, «капитализируют» потоки доходов от собственности, аналогичной оцениваемой, и производят оценку справедливой рыночной стоимости объекта оценки на основе указанного потока доходов и ставки капитализации.

Анализ доходов может быть сложным процессом, но, как и рыночный подход, анализ должен отражать действия «типичных» покупателей и продавцов на рынке. Невозможно должным образом отразить всю хорошо выполненную оценку, используя «доходный» подход, в нескольких абзацах. Однако концепцию можно изложить лаконично. При доходном подходе определяется «чистый операционный доход», и этот доход делится на «ставку капитализации», чтобы получить указанную стоимость собственности.Во многом так же, как вы выбираете кредитный союз, банк или сберегательную облигацию для инвестирования своих денег, инвесторы в недвижимость анализируют участки недвижимости с точки зрения их доходности, безопасности в качестве инвестиций и бремени (например, легкости получения вашего деньги из инвестиции) для определения ставки капитализации. Таким образом, анализ доходов используется для определения оценки наиболее вероятного потока доходов и наиболее вероятной ставки капитализации. Как только они определены, поток доходов делится на ставку капитализации, чтобы получить стоимость собственности.

Таким образом можно проиллюстрировать упрощенный пример математического процесса. Предположим, что недвижимость будет приносить 1000 долларов в месяц чистой операционной прибыли и что после тщательного анализа оценщик определяет, что типичные инвесторы, покупающие на этом рынке, ожидают, что общая ставка капитализации составит 10 процентов в год. С 1000 долларов в месяц доход становится 12000 долларов в год; 12000 долларов разделить на 10-процентную ставку, и стоимость собственности для инвестора составит сто двадцать тысяч долларов (120 000 долларов.00). Я предупреждаю вас, что анализ доходов намного сложнее, чем этот пример, потому что и поток доходов, и общая ставка должны быть очень тщательно определены и задокументированы. Однако основной процесс разделения потока доходов на коэффициент является основой или конечной точкой всего анализа, и именно это уравнение используется для окончательной оценки стоимости.

При хорошо выполненной оценке с информацией, достаточной для применения каждого из трех подходов к оценке, вы обнаружите, что индивидуальные оценки стоимости, полученные с помощью стоимостного, доходного и рыночного подходов к оценке, будут достаточно близкими, и оценщик согласует три подхода и укажет читателю, какой подход является лучшим индикатором стоимости объекта недвижимости.

При подаче апелляции либо в местную контрольную комиссию, либо в Налоговый трибунал штата Мичиган (MTT) очень важно, чтобы апеллянт или истец (владелец обжалуемой собственности) мог фактически продемонстрировать, что приравниваемая стоимость штата (SEV) ) обжалуемого имущества является ненадлежащим. После демонстрации расхождения в стоимости, достаточного для того, чтобы убедить Наблюдательный совет или представителя (-ей) MTT в том, что что-то не так, налоговая юрисдикция должна задокументировать и подтвердить свою оценку стоимости.Это означает, что налогоплательщик может выиграть.

Большинство местных наблюдательных комиссий гораздо менее формальны, чем MTT, и вы можете довольно легко подать апелляцию на оценку своего имущества, если проделали некоторую домашнюю работу. В местных наблюдательных советах очень хорошо то, что они готовы выслушать любой вопрос, который поднимают налогоплательщики, при условии, что налогоплательщик разумно ведет себя. Однако, если вы намереваетесь подать апелляцию и выиграть, вы должны немного знать три подхода к оценке и уметь приводить фактические аргументы, чтобы объяснить, почему вы считаете, что ваша оценка неверна.

Оценка имущества | Биддефорд, ME

Определение

Конституция штата Мэн гласит, что собственность должна оцениваться по ее «справедливой стоимости». Суды истолковали «справедливую стоимость» как означающую справедливую рыночную стоимость или, другими словами, «сколько стоит собственность».

Стоимость недвижимости обычно определяется как «то, что готовый покупатель заплатил бы желающему продавцу» за конкретную часть собственности.

Методы оценки

Определение рыночной стоимости недвижимости — непростая задача.Местные оценщики используют три основных метода для определения стоимости собственности:

• Сравнение продажных цен на аналогичные типы недвижимости
• Определение того, сколько потребуется при текущей цене материалов и рабочей силы для замены здания, а затем вычитание суммы здание обесценилось
• Оценка того, какой доход принесло бы имущество, если бы оно было сдано в аренду, например, жилой дом, магазин или завод.

Один, два или все три из этих методов могут использоваться, чтобы помочь оценщику определить справедливую рыночную стоимость вашей собственности.

Также важно отметить, что земля и здания оцениваются отдельно. Следовательно, дом с водным фасадом может быть оценен по значительно более высокой цене из-за стоимости земли, чем идентичный дом без водного фасада.

Стандарты оценки

Для реализации конституционного требования о том, чтобы недвижимость оценивалась по «справедливой стоимости», а также с учетом огромных трудностей и затрат для муниципалитета, связанных с поддержанием оценки «справедливой стоимости», Законодательный орган штата Мэн ввел в действие стандарты оценки что муниципалитеты должны встретиться.

Примеры стандартов включают:

• Общая местная оценка собственности не может быть ниже 70% от справедливой рыночной стоимости.
• Рейтинг качества оценок не превышает 20 (что в основном означает, что разница в оценке между аналогичными объектами недвижимости никогда не должна превышать 20%).

Переоценки

Переоценки обычно используются, когда сообщество не соответствует стандартам оценки. Во время переоценки вся собственность в муниципалитете проверяется, и оценки корректируются до ее справедливой рыночной стоимости.

Налогооблагаемая недвижимость в штате Мэн

Общая стоимость налогооблагаемой собственности в штате Мэн составляет более 68 миллиардов долларов, что дает около 1,2 миллиарда долларов доходов от налога на имущество для финансирования деятельности 492 городов, поселков и плантаций штата Мэн.

.

No related posts.