Покупка квартиры пошаговая инструкция: Покупка квартиры на вторичном рынке без риелтора: пошаговая инструкция

Отдельно стоит упомянуть случай, когда в только что построенном и сданном доме-новостройке Застройщик оформил в собственность часть готовых квартир на себя (т. е. на компанию или на своих представителей-физлиц), и затем продает эти квартиры уже не по Договорам долевого участия, а по обычным для вторичного рынка Договорам купли-продажи

В этом случае, несмотря на то, что квартира покупается в новостройке, мы все равно действуем по правилам вторичного рынка, так как право собственности на квартиру уже существует, и оно переходит нам во вторые руки (после Застройщика). Такой вариант приобретения квартиры считается наиболее простым и низкорисковым, и не представляет каких-либо сложностей.

Действительно, ведь такая покупка квартиры лишена основного риска «первички» (риска недостроя дома), и вместе с тем, она лишена большинства рисков «вторички», несмотря на то, что это именно «вторичная» продажа. В отличие от типовых сделок на «вторичке» между физлицами, здесь собственником и продавцом выступает Застройщик (

т. е. компания или ее представитель

Кроме того, в этом случае, очевидно, изначально отсутствуют и права пользования на квартиру (т.к. в новую квартиру еще никто не вселялся и не прописывался

Вся сделка сводится здесь к простому заключению Договора купли-продажи квартиры, где Продавцом выступает Застройщик или его представитель, а Покупателем – физлицо. Затем на основании этого договора происходит государственная регистрация перехода права собственности в Росреестре. И всё! Оснований для оспаривания такой сделки (со стороны Продавца) и признания ее недействительной – почти нет (теоретически могут быть, но на практике не встречаются).

Правда, на рынке недвижимости такая «вторичная покупка» квартиры у Застройщика

Еще один случай можно вынести в отдельную категорию – это покупка квартиры на вторичном рынке у юрлица, НЕ являющегося Застройщиком. Это случай, когда квартиру уже купила какая-нибудь компания или инвестиционный фонд и потом продает эту недвижимость физлицу. Для физлица-покупателя здесь добавляются некоторые специфические риски, связанные с корпоративным правом, которому должна подчиняться компания-продавец. Об особенностях такой

Вообще, в практике рынка недвижимости «вторичные сделки» с юрлицами встречаются не часто. Поэтому далее в нашей ИНСТРУКЦИИ, в части для вторичного рынка мы будем рассматривать все-таки более типичный для «вторички» случай – сделку покупки квартиры у физлица, с учетом тех рисков и основных вопросов, которые могут возникнуть в такого рода делах.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.

Итак, с типом рынка мы определились. Взвесив все «за» и «против», мы уверенно шагнули в сторону «вторички». Теперь можно приступать к выбору квартиры на этом рынке.

На что здесь следует обратить внимание?

Покупка квартиры: пошаговая инструкция

Покупка квартиры – весьма сложное дело. Оптимальное решение — разделить процесс на последовательные шаги. Тогда все этапы сделки покажутся если не совсем простыми, то по крайней мере преодолимыми.

А лучше к этому процессу привлечь профессионалов, особенно если вы никогда в жизни не совершали сделку с жильем. Освоить риэлтерское ремесло — задача не из простых. На рынке недвижимости не один год работают риэлтерские компании, готовые оказать полный спектр услуг по подготовке и проведению сделки с жильем. Однако перекладывать бездумно свою сделку и все, что с ней сопряжено, на плечи риэлтера не разумно. Ведь даже самый знающий специалист не может сделать абсолютно все сам. Кроме того, мало какому покупателю понравится быть совершенно посторонним человеком в своей сделке. Гораздо приятнее разбираться в ситуации и понимать, что делает риэлтер, которому вы доверяете такое важное дело, как покупка квартиры.

И еще. Бытует мнение, что сегодня не существует особых проблем, для того чтобы выбрать на рынке подходящую квартиру и совершить сделку. Это мнение основывается на том, что спрос на жилье резко снизился, цены на квартиры упали, и продавцы идут на всевозможные уступки покупателям. Но так ли это на самом деле? Приведем лишь некоторые цифры.

По данным Национального кадастрового агентства за 9 месяцев текущего года в г.Минске было зарегистрировано 7 095 сделок с квартирами. За аналогичный период 2008 года таких сделок было зарегистрировано 7 483, то есть больше всего лишь на 5,5 % по сравнению с аналогичным периодом 2009 года. Статистические данные наглядно говорят о том, что квартиры и в кризис покупаются и продаются. Поэтому сегодня мы расскажем о конкретных шагах, которые должен предпринять покупатель, прежде чем совершить сделку с жильем.

Шаг первый: определяем бюджет

На первый взгляд тут все просто: каждый человек отлично знает, сколько денег у него в кармане. Если не хватает на покупку желанной квартиры, можно прибегнуть к банковскому кредиту. Вопреки распространенному мнению, что кризис поставил точку на кредитовании недвижимости, все же при желании и возможностях взять в долг у банка можно. Конечно, банки дают сейчас более скромные суммы и под более высокий процент, но говорить о том, что банковского кредитования больше не существует, было бы явным преувеличением.

Согласно рейтингу кредитов на недвижимость, проведенного в октябре порталом infobank.by, по-прежнему кредиты на недвижимость на общих основаниях (вне зависимости от того, нуждается семья в улучшении жилищных условий или нет) можно получить в семи банках. Максимальный срок кредита предлагает Белинвестбанк — до 20 лет, до 15 лет кредитуют Беларусбанк, БПС-Банк, Паритетбанк и Белвнешэкономбанк. В Белгазпромбанке срок кредита ограничен 10 годами, а в Приорбанке – срок самый короткий — 5 лет. Полные процентные ставки по таким кредитам находятся в диапазоне 20,5-27,5 процентов. Сумма кредита может составлять до 70-80% стоимости приобретаемого жилья. Если кредит выдается под залог, то может потребоваться страхование имущества (приобретаемой квартиры) или жизни кредитополучателя. Страхование имущества обязательно в Приорбанке. Белгазпромбанк и Паритетбанк (в отдельных случаях) требует страхование жизни и здоровья заемщика. С другой стороны, гражданам, которые стоят в очереди на улучшение жилищных условий, доступно кредитование по пониженным процентным ставкам – 17 процентов годовых, которое предоставляется рядом госбанков.

Потенциальный покупатель должен помнить и о том, что часть денег уйдет на сопутствующие расходы, еще какую-то сумму хорошо бы оставить на последующий ремонт. Вполне вероятно, что продавец в ходе сделки вдруг решит повысить цену. Конечно, такие явления были более свойственны растущему рынку года два назад, но и сегодня полностью исключать их возможность нельзя.

Таким образом, сделку лучше не планировать впритык, определенную долю средств хорошо бы оставить на случай непредвиденных обстоятельств.

Шаг второй: определяем, что хотим

Понятно, что покупательские предпочтения формируются в зависимости от имеющихся в наличии средств. Однако определенная свобода маневра есть всегда. Например, за 52-55 тыс.долл. сегодня можно купить неплохую однокомнатную квартиру в центре Минска. За эти же деньги реально приобрести двушку, но уже в спальном районе.

Желание сэкономить свои кровные понятно и объяснимо, поэтому новичок на рынке недвижимости обязательно будет ориентироваться на минимальные цены. Однако стоит ли это делать?

Ориентируясь на самые низкие цены, по которым сегодня в столице продаются квартиры, надо понимать, что выбирать район проживания вам не придется. Потому что престижными и соответственно самыми дорогими районами в Минске считаются центр, восток и северо-восток. И наоборот, менее престижными и дешевыми признаны юго-восток и юг. Это наглядно подтверждает и рейтинг столичных микрорайонов по цене предложения жилья на вторичном рынке, проводимый АН «Твоя столица», в котором традиционно на первом месте по цене предложения остаются ул. Кирова, Варвашени, Немига, Заславская, Захарова и др. А вот такие микрорайоны, как Сокол, Степянка, Шабаны, Ангарская, Сосны, ДК «МАЗ», Чижовка, Дражня, тракторный завод, занимают последние места.

Выбирая на рынке самую дешевую квартиру, надо иметь в виду и то, что жить вы будете не в самом благополучном с экологической точки зрения районе. Именно в Заводском районе, где одни из самых низких цен на квартиры в городе, расположены такие крупные предприятия, как тракторный и автомобильный заводы, являющиеся основными загрязнителями  атмосферного воздуха. Не приходится говорить о хорошей экологии и в районах, где расположены ТЭЦ-4 и ТЭЦ-3.

Потенциальный покупатель должен понимать, что на самой низкой ступеньке находятся квартиры, в которых не было ремонта с момента постройки дома. Поэтому, покупая такую квартиру в старом доме, надо к ее стоимости добавить еще кругленькую сумму на перекладку труб, полную замену сантехники, окон, перестилание полов и др. Скорее, жить вам придется в квартире не самой лучшей планировки, с низкими потолками, маленькой кухней, без балкона, на первом этаже.

Итак, потенциальному покупателю нужно иметь в виду, что разобраться в рынке, понять, что по чем здесь продают, — дело вовсе не такое простое. И лучше поручить его профессионалу. Риэлтерам приходится оценивать много квартир и, обратившись к ним за помощью, они подскажут, на что вы можете рассчитывать исходя из своей суммы денег.

Шаг третий: ищем

Этот этап был, пожалуй, самым сложным во времена быстрорастущего рынка: на каждую продававшуюся квартиру претендовали четыре-пять покупателей. Сегодня все гораздо спокойнее. Но совсем расслабляться, полагая себя королем рынка, приобретателю недвижимости тоже не стоит. Дело в том, что при всем изобилии предложения покупатели остановятся на наиболее привлекательных вариантах. И хотя в целом на рынке может царить застой, самое качественное и дешевое жилье обязательно будет пользоваться спросом.

У проблемы есть еще один аспект. На рынке продаются квартиры как свободные, так и альтернативные. В первом случае продавец действительно хочет получить деньги. Во втором — сразу же купить себе новое жилье. Покупая квартиру у продавца, который в свою очередь также подбирает себе вариант, надо знать, что такой способ покупки не совсем удобен: на словах соглашаясь продать, продавец может тянуть время – ему ведь нужно успеть подобрать квартиру себе (она, кстати, тоже может оказаться альтернативной, и цепочка станет разматываться еще дальше). Так что не исключено, что у самого лучшего предложения весьма туманные перспективы выхода на сделку.

И все-таки как искать? Лучше всего поручить этот процесс грамотному риэлтеру. Сотрудники агентств недвижимости имеют источники информации (всевозможные базы данных), а также опыт, позволяющий замечать подозрительные варианты.

Однако поручать что-то профессионалу — не значит слепо ему доверяться. Можно и нужно периодически самостоятельно просматривать объявления в прессе и Интернете — вдруг вам попадется заманчивое предложение, ускользнувшее от внимания агента.

Шаг четвертый: проверяем

Проверять юридическую чистоту квартиры нужно тщательнейшим образом. Что это значит? Если мы говорим, что квартира «чистая», то подразумеваем, что нет никаких юридических препятствий для проведения сделки, что право собственности на квартиру не ограничено какими-либо запретами или обременениями и что в будущем не возникнет оснований для оспаривания законности сделки и признания ее недействительной. Определить степень такой «чистоты» можно только при тщательном анализе документов собственников на само жилье и доскональном изучении «истории» квартиры от первого и до последнего владельца.

Для начала необходимо изучить домовую книгу. В ней записаны все, кто когда-либо проживал на данной жилплощади, а также те, кто эту квартиру приватизировал. Выписку из лицевого счета в ЖЭСе может взять владелец квартиры (ответственный квартиросъемщик). Очень важно, чтобы при составлении этих документов никто из предыдущих жильцов не потерялся. Кроме того, нужно очень тщательно с момента приватизации отследить всех собственников и лиц, прописанных в квартире, чтобы случайно или по умыслу никто не остался «забытым» на площади, поменявшей хозяина.

Далее нужно посетить агентство по государственной регистрации и земельному кадастру. В едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним хранится вся информация об существующих правах на квартиру, а также об их ограничениях или обременениях.

Кроме прав на жилье, владелец должен еще иметь возможность осуществлять эти права, т.е. быть дееспособным гражданином. Поэтому, если у вас есть малейшие сомнения на счет вменяемости продавца, если вы подозреваете, что продавец злоупотребляет алкоголем, то необходимо потребовать справки из психоневрологического и наркологического диспансеров.

Если вы считаете, что риск в вашем случае — дело неблагородное, и не собираетесь оставлять «лазейки» для проблем с новым жильем (пусть даже самостоятельная юридическая проверка будет очень тщательной), воспользуйтесь помощью компетентного в данном вопросе агентства недвижимости. Его сотрудники имеют немалый опыт по этой части и наработали нужные контакты на всех этапах проверки квартиры. Процесс сбора и проверки документов займет намного меньше времени, и, самое главное, риэлтеры смогут сопоставить всю полученную информацию на основе собственной практики, прокомментируют моменты, вызывающие у вас вопросы, а в конечном счете предостерегут от покупки опасной квартиры.

Продолжение следует

Елена МАСЛОВСКАЯ.

Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция 2021

Согласитесь, сложно представить обычного человека, который захочет провести свободный вечер не перед телевизором, а за чтением обзоров московских новостроек. Эта информация может быть интересна и полезна только тем, кто задумывается о покупке квартиры. И правильно, «Новостроев» – не развлечение, а, скорее, полезный инструмент, который следует правильно использовать – как молоток при ремонте.

Поэтому сегодня мы подробно расскажем о процессе покупки квартиры в новостройке. О том, с чего его лучше начинать, как проверять застройщика – и что делать, когда все документы уже наконец подписаны. А раз уж эта инструкция называется пошаговой – напомним, что даже путь в тысячу километров начинается с одного шага. Так что вперёд!

Содержание

К покупке квартиры подходить стоит обстоятельно – это вам не поход в продуктовый. Так что для начала неплохо бы разобраться, что вы вообще хотите. Задайте себе следующие вопросы:

• Так ли вам нужна квартира – может быть, устроят и апартаменты? Вдруг вы всё равно не собираетесь оформлять регистрацию по месту жительства и любите тратиться на коммунальные услуги.
• Важно ли для вас территориальное расположение квартиры? От чего оно должно зависеть – от места работы, квартиры родственников, близости любимой кафешки?
• Важен ли для вас класс жилья? Обязан ли он быть высоким – или с милым рай и в экономе?
• Какие объекты инфраструктуры должны быть вокруг дома – детский сад, школа, магазины, фитнес-клуб, парикмахерская? Или, может, вам очень хочется жить, скажем, рядом с кинотеатром?
• А что с транспортом? Вы надеетесь на общественный? Или у вас есть автомобиль – и поэтому главное, чтобы рядом с домом было поменьше пробок?
• Смутит ли вас продолжительность стройки – или вы никуда не спешите?
• А сколько в квартире должно быть комнат?
• Должен ли там быть балкон? Или обязательно лоджия?
• Потянете ли вы самостоятельный ремонт – или квартиру лучше искать с готовой отделкой?
• А это место для ещё как минимум одного вопроса – что в квартире важно именно вам?

Запишите список честных ответов, чтобы для начала было от чего отталкиваться.

2. Но не забывайте и о возможностях

Но перечисляя желания, всё-таки держите себя в руках и учитывайте свои возможности. Может, чтобы оплатить коммунальные услуги в пятикомнатной квартире, вам придётся устраиваться на вторую работу – а вот четырёхкомнатную вы легко потянете и с одной.

Может, «выгодное» предложение на квартиру в бизнес-классе не такое уж и выгодное – особенно, если изначально вы смотрели эконом.

Может, с ежемесячными платежами по ипотеке вы справитесь – но первоначальный взнос для вас окажется слишком велик. В конце концов, признайтесь самому себе, что сможете вести нормальную жизнь без двух гардеробных.

3. Разберитесь, сможете ли найти квартиру самостоятельно – или легче нанять риелтора

Когда вы уже понимаете, что хотите, а главное — что можете себе позволить, самое время решить, будете ли вы искать квартиру своими силами – или обратитесь за помощью к агенту по недвижимости. Да, дело вам предстоит сложное – некоторые сразу доверяют его посредникам, пусть и за большие комиссионные.

Но будьте осторожны, нанимая риелтора! Времена “чёрных риелторов”, к счастью, уже прошли, но всё ещё можно попасться в лапы мошенников или просто лентяев.

Также обязательно убедитесь в точности своих запросов, ну и, конечно, будьте готовы выложить немаленькую сумму – риелторы обычно просят за свою работу несколько процентов от стоимости квартиры.

Сколько сил и времени вы потратите, сэкономив деньги – вот в чём вопрос.

Можно пойти с собой на компромисс – провести поиски самостоятельно, а юридическую часть оставить посреднику.

4. Приступите к поискам квартиры в интернете

Кажется, прошли времена, когда для нахождения идеальной (ладно, будем смотреть правде в глаза – подходящей) квартиры, нужно было собрать и пролистать разные газеты и журналы с объявлениями по недвижимости. Сегодня всю эту макулатуру заменил интернет. В сети полно сайтов, которые осуществляют поиск по заданным вами параметрам, другие предлагают похожие варианты, третьи показывают самые популярные и выгодные предложения.

А чтобы сэкономить время, почитайте сайты, где о новостройках пишут настоящие профессионалы (далеко, кстати, ходить не надо), выберите там интересные проекты, ну а уже после смотрите сайты конкретных ЖК или застройщиков.

5. Проверьте застройщика: его репутацию, а особенно — документы

Начинать проверку застройщика нужно с самых ранних этапов. Проверьте следующие документы.

• Проектная декларация – официальный документ, в котором застройщик предоставляет информацию о себе и своём проекте.
• Разрешение на строительство – документ, удостоверяющий, что проектная декларация соответствует всем необходимым требованиям.
• Договор на земельный участок, на котором возводится дом – удостовериться, что земля принадлежит тем, кто на ней строит, будет не лишним.
• Договор долевого участия – договор, согласно которому вы вкладываете свои деньги в возведение нового дома, а застройщик обязуется передать вам за это квартиру. Именно этот документ в идеале должен защитить вас от каких-либо рисков при покупке.

Почитайте форумы жильцов или других проектов того же застройщика – что говорят о них? Не столкнётесь ли вы с переносом сроков сдачи, с увеличением квартирной площади, с наплевательским отношением, с обманом? Можно ли, скажем, доверять компании, которая всего неделю на рынке? Проведите сравнительный анализ цен, понаблюдайте за процессом строительства. А когда подойдёте к покупке вплотную, снова особенно тщательное внимание уделите предоставленным документам.

6. Съездите на место строительства – осмотритесь, поговорите с возможными будущими соседями

Когда все сайты и форумы уже зачитаны до дыр, съездите на место строительства самостоятельно. Посмотрите, как выглядит ваш возможный будущий дом, как выглядит район вокруг него.

Интересно будет лично увидеть, как работают строители – усердно или спустя рукава? А как хранятся строительные материалы? Что это – птицы свили гнездо на ламинате? Если дом уже находится в эксплуатации, возможно, удастся поговорить с кем-нибудь из его жильцов – тут точно можно не бояться, что вас обманут.

7. Свяжитесь с застройщиком – позвоните в офис продаж

Если информация из интернета и беглый взгляд на дом вас устроили, самое время связаться с менеджером продаж. Можете параллельно открыть сайт и задавать уточняющие вопросы по всей представленной там информации. Или откройте форум жильцов – тогда и вопросы будут не уточняющие, а провокационные. Главное — не бойтесь показаться навязчивым, поверьте: вы менеджеру продаж нужны не меньше, чем он вам. Узнайте последние новости, специальные предложения и акции.

Можете даже попробовать выбить скидку. Сделать это не так сложно, как обычно думают – тем более, если у вас есть аргументы (а после чтения форумов и визита на стройку они вполне могут появиться).

Все любят скидки, так что и тут она иногда становится ключевым фактором в пользу определённого варианта.

Связавшись с продавцом, вы становитесь на ещё один шаг ближе к своей будущей квартире – а мы этого и добиваемся.

8. Выберите подходящий вам способ оплаты

Что ж, половина пути позади – вы нашли квартиру, которая удовлетворяет всем вашим требованиям. Теперь пора приступать к оформлению сделки. Как будете расплачиваться?

Большая часть вторичной недвижимости покупается просто за наличные средства, но в случае с квартирами в новостройках это редкость – новостройки обычно потому и выбирают, что всей необходимой суммы на руках нет. Хотя нельзя не признать, что этот вариант самый простой и удобный – заплатил и забыл.

Также можно купить квартиру в рассрочку. По её условиям вы делаете первоначальный взнос, а остаток в небольшой срок вносите равными частями.

Требования могут быть разные – некоторые застройщики готовы год ждать завершения платежей, другие согласятся с небольшим первоначальным взносом, третьи даже не возьмут с вас процент. В общем, рассрочка – это нечто среднее между единовременной оплатой и покупкой квартиры по ипотеке.

Она подойдёт тем, кто имеет стабильный высокий доход или тем, кто ожидает получения крупной суммы. Например, если вы продаёте старую квартиру, чтобы купить новую, но деньги за неё ещё не получили, рассрочка – ваш вариант!

Но, наверное, самым доступным вариантом является ипотека. Попробуем совсем простым языком объяснить, что это такое. Банк покупает вам квартиру – вы в ней живёте – но постепенно возвращаете банку потраченную на неё сумму – а если перестаёте возвращать, банк забирает квартиру себе.

Стоит ли говорить, что кроме самой потраченной суммы, вы выплачиваете ещё и проценты? Покупая квартиру в ипотеку, вы, как и в случае с рассрочкой, тоже делаете первоначальный взнос, только суммы ежемесячных платежей становятся гораздо меньше.

Но, к сожалению, растянутся они надолго – если рассрочку дают максимум на два года, то ипотека может длиться от трёх до пятидесяти лет.

Выбирая способ оплаты, не забывайте и о возможных скидках и специальных предложениях. Скажем, о материнском капитале – государственной поддержке молодых семей с двумя детьми.

9.Выберите продавца

Легче всего покупать квартиру напрямую у застройщика, тем более, что этот вариант не только самый лёгкий, но и самый распространенный и, наверное, самый надёжный. К сожалению, мошенники попадаются и среди застройщиков, но стоит уделить время их проверке – и риск потери денег будет сведен к минимуму. Да и помните – кто не рискует, тот пьёт шампанское только в съёмной квартире.

Случается, впрочем, что квартиру в новостройке продаёт подрядчик, который, выполняя работу для застройщика, может получить несколько квартир в качестве оплаты за свою деятельность.

Покупка квартиры у подрядчика несёт большие риски – иногда подрядчик продаёт её раньше, чем полностью выполняет обязательства перед застройщиком.

Права покупателя окажутся продолжением права не справившегося с работой подрядчика – и квартиру вам не получится вернуть даже в судебном порядке.

Также в недавно сданной новостройке можно купить квартиру у собственника, но и здесь следует быть максимально осторожным – стремясь сохранить деньги на работе посредников, вы можете отдать деньги мошенникам. Да и вообще, честно говоря, это не лучший способ сэкономить – вряд ли кто-то будет перепродавать квартиру дешевле, чем купил её сам.

10. Соберите все документы, которые понадобятся от вас

Серьезно отнеситесь к подготовке необходимых документов и со своей стороны – пусть от вас их потребуется меньше, чем от застройщика. Рассмотрим документы, необходимые для регистрации договора долевого участия в строительстве:

• паспорт,
• заявление,
• квитанция об оплате государственной пошлины,
• нотариально заверенное согласие на заключение сделки от супруги или супруга.

Не переживайте, последнее – только в том случае, если вы находитесь в браке. То есть жениться или выходить замуж, чтобы зарегистрировать ДДУ, вас не заставят.

Регистрацию ДДУ осуществляет Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии (она же Росреестр). Предоставить туда документы можно лично, можно отправить по почте, а можно через портал Госуслуг.

Примерно через неделю вы получите ДДУ со специальной регистрационной надписью.

Таким же образом в том же Росреестре регистрируется и право собственности – совокупность юридических норм, закрепляющая за вами право пользования квартирой.

11. Ещё раз проверьте все документы во время заключения сделки

Основной документ при заключении сделки – это договор купли-продажи.

То есть договор, по которому продавец обязуется передать квартиру вам в собственность, а вы, покупатель, обязуетесь её принять и уплатить за неё определенную сумму.

Договор купли-продажи должен быть в трёх или даже четырёх вариантах – один ваш, второй продавца, ещё один для Росреестра и четвёртый в банк, если сделка ведётся по ипотеке.

В ДДУ, например, обратите внимание, на графу «Застройщик» – та ли там компания, что фигурирует в рекламных сообщениях? Подписан ДДУ должен быть её генеральным директором. Если подпись чужая – значит, договор действует по доверенности, а это обязательно вызовет осложнения в возможных впоследствии судебных процессах.

Если вам уступают право требования по ДДУ, помните, что тут тоже ничто не должно противоречить договору и закону. Первоначальный дольщик отвечает перед вами за недействительность требования, но не отвечает за неисполнение этого самого требования.

• Будьте особенно внимательны, покупая квартиру через жилищно-строительный кооператив – эта сделка, в отличие от ДДУ, не проходит обязательной государственной регистрации, и поэтому вы не застрахованы от двойных продаж.
• Также обязательно проверьте:

• документ, устанавливающий право собственности,
• кадастровый паспорт (это выписка из государственного кадастра, то есть свода сведений о недвижимости, содержащая информацию о вашем объекте),
• технический паспорт (как ни странно, документ, в котором прописаны технические характеристики квартиры – устройство межкомнатных перегородок, канализации, системы отопления и всего такого прочего).

12. Не менее внимательно проведите процесс приёма квартиры

Этот совет легче осуществить, покупая квартиру во вторичной недвижимости. Но и получив ключи от квартиры в новостройке, не затягивайте с её проверкой.

Осмотрите жилплощадь при дневном освещении – нет ли дефектов, появившихся во время строительных работ? Ровные ли стены? А пол? Все ли коммуникации работают нормально? Чем раньше вы всё это заметите, тем легче будет заставить застройщика исправлять свои недочёты. Если, конечно, вы не горите желанием заниматься ремонтом самостоятельно.

Внимательно читайте акт приёма-передачи квартиры и все его приложения, там должно быть зафиксировано состояние объекта на момент вашего фактического вступления в пользование. Не принимайте квартиру, если знаете о её недостатках.

13. Разберитесь, что нужно будет сделать после завершения покупки

Сложно сказать, что тяжелее сделать с квартирой – выбрать, купить или превратить её в желаемое уютное гнёздышко. Будьте готовы, что после подписания всех договоров ваши обязанности не закончатся. Квартиры с полной отделкой сейчас, конечно, популярны, но иногда этот вариант не подходит – особенно если вы не хотите полностью повторять жилище соседа.

Разберитесь, чем вы лучше займётесь самостоятельно, а что готовы доверить застройщику – обои, пол, сантехнику? А что из этого застройщик сам готов на себя взять? В общем, снова согласуйте свои желания с возможностями, ну и подойдите к делу ответственно – ремонт квартиры и дальнейшее получение документов, того же права собственности, иногда затягиваются дольше, чем само строительство.

«Новостроев» надеется, что выполнив все эти шаги по порядку, вы наконец придёте к квартире своей мечты. Конечно, риелтор может привезти вас к этой квартире на лифте – это быстро, современно и без забот. Но никакой риелтор не даст вам такого нужного опыта. Так что соберите волю и силы в кулак – и вверх по лестнице!

Покупка квартиры в новостройке – пошаговая инструкция

09.02.2017

Расскажем о том, что нужно знать перед покупкой квартиры в новостройке, чтобы не стать жертвой обмана.

Выбор фирмы застройщика

Изучите как можно больше информации о строительных компаниях, которые являются вашими фаворитами. Такая процедура необходима для проверки агентов рынка недвижимости.

Большинство застройщиков предоставляют всю необходимую информацию на интернет-портале своей компании. Если вы не найдете необходимых данных, то лучше самостоятельно посетить офис строительной организации и задать интересующие вас вопросы.

Что нужно знать о застройщике:

Репутация

Обратите внимание на то, есть ли у застройщика сданные проекты. Как долго они строились? В какое время поступили в эксплуатацию? Какие материалы были использованы в процессах строительства?

Даже в крупных городах информация о недобросовестных компаниях, которые практикуют сделки двойной продажи и прочие виды мошенничества, довольно быстро распространяется посредством «сарафанного радио». Поэтому следует изучить отзывы на любительских тематических форумах. Так вы сможете получить информацию о реальном положении дел.

Учредительная и финансовая документация

Детально изучите проектную декларацию, разрешение на проведение строительства, право владения участком земли, инвестиционный контракт, акт предварительного распределения квартир, сроки сдачи в эксплуатацию и другие данные об объекте. Добросовестные застройщики, которым нечего скрывать, с легкостью предоставляют необходимую документацию будущим дольщикам.

Если вы сомневаетесь в собственной компетенции, то к процессу изучения документов можно привлечь специалиста из независимой юридической консультации. Так вы получите профессиональную помощь в процедуре проверки застройщика. Услуги юристов имеют свою цену, но в таких вопросах не стоит экономить, так как попытки сократить затраты могут привести к более масштабным проблемам и расходам.

Еще одним вариантом проверки строительной организации может стать обращение в банк за получением ипотечного кредитования, даже если вы не собираетесь участвовать в данной финансовой программе. Дело в том, что после кризисной ситуации 2008 года, банки с особой тщательностью проверяют застройщиков.

Также для грамотного выбора застройщика можно посетить специализированную выставку «Недвижимость от лидеров». Здесь вы сможете получить комментарии прямо от застройщиков, сравнить несколько строительных компаний и посетить профильные семинары.

Покупка квартиры в новостройке – пошаговая инструкция

Один из самых важных этапов покупки квартиры – это оформление договора с застройщиком. После того как вы определитесь со строительной компанией, выбрали жилой комплекс и подходящие по планировке апартаменты, можно переходить к процессу заключения сделки.

При приобретении жилья напрямую от застройщика, необходимо оформить Договор участия в долевом строительстве (ДДУ). При подписании ДДУ, нужно быть особенно внимательным. Так как даже здесь можно столкнуться с мошенничеством. Застройщик может предоставить документ с подменой понятий или поддельный контракт.

Одной из разновидностей ложных контрактов является ПДДУ – предварительный договор долевого участия. Такой документ не является законным и не соответствует нормам 214-ФЗ.

Такие соглашения заключают застройщики, которые имеют проблемы с оформлением разрешительной документации на осуществление строительства. Вследствие чего не могут предложить подлинный ДДУ.

Чаще всего при заключении ПДДУ строительная компания предоставляет внушительную скидку, предоставляя ее в виде определенной компенсации возможных рисков и материальных потерь.

Риски, возможные при заключении ПДДУ

• Документ не подлежит регистрации в Росреестре, также в нем не указаны обязательства застройщика перед дольщиком. Поэтому предъявление каких-либо претензий к строительной компании на основе данного документа не имеет юридической силы.
• Перед подписанием контракта, стороны устно договариваются об единовременной срочной уплате дольщиком полной суммы за жилье, и предоставлении правомерного ДДУ застройщиком только после получения денежных средств. Такое соглашение не дает никаких гарантий покупателю, поэтому дольщик может стать жертвой махинаций по двойным продажам.

Главным фактором контракта является соответствие законодательным нормам – 214-ФЗ, который регулирует правоотношения участников долевого строительства. Только на такие сделки следует соглашаться. Чтобы быть полностью уверенным в правомерности документа, эксперты советуют привлечь к делу независимого юриста.

Насколько дороже квартиры по ДДУ? Какие дополнительные затраты понесет покупатель при регистрации и получении ключей? Узнайте условия покупки квартир непосредственно от застройщков на выставке недвижимости.

Проверка документов

Перед оформлением сделки, вам необходимо обратить внимание на следующие пункты соглашения:

• Дата окончания строительства.
• Штрафы и другие возможные санкции за несоблюдение контракта.
• Дата сдачи жилья в эксплуатацию.
• Условия, при которых можно расторгнуть соглашение.
• Данные о фиксированной стоимости квадратного метра на всех этапах сотрудничества.
• Сроки передачи документов для регистрирования права владения.

Соглашение ДДУ должно быть обязательно зарегистрировано в Росреестре. Необходимо предоставить следующие документы:

• Заявления от застройщика и дольщика.
• Оригинал ДДУ.
• Кадастровый план земельного участка.
• План объекта строительства.
• Документы на право владения объектом.
• Проектную декларацию.
• Разрешение на строительство.
• Удостоверение личности покупателя.

После подачи пакета документов необходимо оплатить госпошлину. Регистрация осуществляется в течении 7-9 рабочих дней.

Подписание акта приема-передачи

При покупке жилья по программе долевого участия, необходимо знать, что от приобретения до въезда в апартаменты могут пройти несколько месяцев или даже пара лет. Точный период сдачи жилья в эксплуатацию должен быть указан в ДДУ, и за его несоблюдение на застройщика налагаются определенные санкции, чаще всего денежные выплаты.

После ввода жилья в эксплуатацию, застройщик должен пригласить дольщиков на объект для осмотра квартиры и подписания акта ее приема-передачи. Представитель компании застройщика проведет вас в ваши апартаменты, после чего вам необходимо в его присутствии выполнить следующие действия:

• Осмотреть стены, потолок и пол на предмет трещин и других возможных дефектов.
• Проверить функционал стеклопакетов и дверей.
• Проверить состояние коммуникаций и инженерных систем.
• Измерить площадь квартиры на соответствие с данными, указанными в проектной документации.

В случае нахождения каких-либо дефектов или расхождения проектной и фактической площади, представитель застройщика должен зафиксировать спорные моменты. Не стоит переходить к подписанию документа, при неисправностях в помещении. Дождитесь пока все проблемы будут устранены. Иначе вам придется самостоятельно исправлять все недочеты.

При расхождении метража вам следует связаться с юристом компании застройщика и с его помощью организовать дальнейший план действий. В случаях, когда фактическая площадь превышает проектную, вам потребуется доплатить денежные средства за дополнительные метры. В противоположной ситуации – потребовать деньги с застройщика.

После передачи апартаментов до подписания акта, понадобится еще 1-3 месяца на оформление технического паспорта объекта в БТИ. На протяжении этого времени вы обязуетесь оплачивать коммунальные услуги.

Вернет ли деньги застройщик, если по обмерам БТИ метраж квартиры оказался меньше оплаченного? Получите полную информацию от представителей разных застройщиков за один день на выставке недвижимости.

Акт приема-передачи включает в себя:

• Информацию об участвующих сторонах.
• Смотровой лист, где указаны все дефекты апартаментов, сроки их устранения.
• Фактический адрес и номер квартиры.
• Конечная стоимость жилья.

После успешного подписания акта дольщиков приглашают на собрание для получения ключей от квартиры.

Знаете ли вы, что застройщик обязан предоставить ключи, даже если в акте приема-передачи покупатель указал список дефектов к устранению? Посетите семинары для дольщиков на выставке недвижимости.

Заселение в квартиру

В соответствии с законодательством, заселяться в новое жилье можно только после получения акта допуска от застройщика. Дольщик может начать проведение ремонтных и отделочных работ.

Оформление квартиры в собственность

Считать себя полноценным владельцем квартиры можно только после ее оформления в собственность. Для этого необходимо выполнить следующие шаги:

• Подготовить пакет документов
  • Удостоверения личности всех владельцев.
  • Договор купли-продажи, ДДУ.
  • Акт приема-передачи, технический паспорт объекта и квартиры.
  • Закладная и договор займа (в случае покупки по программе ипотеки).
  • Разрешение от органов опеки (если один из владельцев несовершеннолетний).
  • Доверенность, заверенная нотариально (если интересы представляет третье лицо).
• Обратиться в соответствующие инстанции
  • Отдать документы на оформление можно в Регистрационную палату или МФЦ.
• Заполнить заявление на регистрацию собственности
• Оплатить государственную пошлину

Процедура проверки документов может занимать 2-3 недели. Свидетельство на право собственности выдается каждому из дольщиков.

Распространенные ошибки при покупке жилья

• Излишняя спешка с приобретением квартиры, из-за искусственно созданного ажиотажа застройщиком Пропаганда низких цен и ограниченного количества квартир мешает покупателю детально изучить рынок недвижимости.
• Попытки сэкономить на привлечении независимых юридических консультантов Экономия может привести к большим расходам вследствие пропуска каких-либо особенностей и неточностей договора.
• Поверхностное изучение компании застройщика Слепая вера всем словам строительной компании может привести прямо в руки к мошенникам.
• Проведение ремонта до получения документов на право собственности Жилье окончательно переходит в право собственности только после заключения соответствующих документов, начиная с этого момента жильцы могут изменять планировку и делать ремонт.

Купить квартиру в новостройке — пошаговая инструкция

• Как купить квартиру в новостройке от застройщика инструкция как выбрать застройщика безопасно и не потерять деньги
• Покупать квартиру в новостройке тяжело и страшно: вы переводите деньги застройщику, а потом окажется, что он банкрот.
• Написали пошаговую инструкцию как купить квартиру в новостройке и проверить застройщика:
• Перед тем как покупать квартиру в новостройке — проверьте сайт застройщика. На сайте найдите документы застройщика:
• — Устав;
• — Свидетельство о регистрации;
• — Свидетельство о постановке на налоговый учет;
• — Выписку из ЕГРЮЛ.

Если вы не нашли эти документы на сайте застройщика — ничего страшного. Главное: при посещении офиса компании запросить эти документы у менеджера по продажам.

С помощью этих документов проверьте дату регистрации компании. Это нужно для того, чтобы быть уверенным, что рекламное объявление, которое вы увидели, соответствует реальности. Если дата регистрации застройщика и информации из рекламы не соответствует действительности — это плохой знак. Лучше подумать перед тем, как покупать квартиру у такого застройщика.

Исключение: иногда застройщики заказывают рекламу у агентств. Из-за этого на реклама указывается другая компания. Уточните у застройщика работает ли он с агентством. Если да — значит с застройщиком все нормально. Если нет — это плохой знак.

После проверки сайта застройщика вы можете поискать документы на новостройку. Здесь нужно найти два документа: разрешение на строительство и проектная декларация. Разрешение на строительство выдает администрация города. Это нужно для того, чтобы проверить застройщика и обезопасить дольщиков от потери денег.

Еще один из вариантов проверки новостройки — посмотреть видео трансляцию стройки или фотоотчет.

Запомните: посмотреть видеотрансляцию в течение двух дней в обеденное время. Главное: больше 10 минут. Почему так: иногда застройщики ставят «заглушку». Заглушка — заранее записанный фрагмент видео со стройки. Если вы видите, что рабочие двигаются по одному и тому же маршруту — это плохой знак. Вы можете задать этот вопрос застройщику. Возможно, камера вышла из строя.

Посмотрите фотоотчет со стройки. Если вы видите как здание видеоизменяется от месяца к месяцу – это хороший знак. Значит стройка реальная и на них происходят работы. Если фотографии одни и те же — вероятнее всего застройщик скрывает, что-то об этой стройке.

После проверки по пунктам выше — вы можете созвониться с прошедшими застройщиками и назначить встречу.

Если вы не нашли на сайте уставные документы застройщика — теперь вы можете попросить менеджера предоставить их вам. После сделайте ксерокопии и проверьте фактическое соответствии информации в документе и в государственных органах.

Дальше стоит посмотреть проект договора долевого строительства. Он важен: в нем прописываются все пункты насчет вашего будущего жилища: строительный адрес дома, кадастровый номер участка, номер квартиры, планировка, дата сдачи новостройки.

Договор ДДУ важен: по нему вы сможете контролировать застройщика и если что-то не совпадает с прописанными условиями в договоре — вы можете отсудить деньги у застройщика через суд.

Если застройщик предлагает вам оформить все черех эскроу счет — это еще лучше. Так вы надежней защитите свои деньги. Рассказываем об этом нововведении 2019 года: https://rosreestr.net/info/eskrou-schet-chto-eto-takoe

Каждый застройщик перед строительство должен застраховать новостройку. Это делается всегда: вдруг застройщик обанкротиться или не сможет завершить строительство. Поэтому попросите менеджера показать договор страхования на новостройку. Сделайте копию документа и проверьте страховую компанию. Если фактическая информация верна — значит в критической ситуации вы сможете отсудить свои деньги за квартиру обратно.

Еще один из способов проверить застройщика — съездить на объекты, которые уже сданы. Выбирайте те, которые сдали недавно. Так вы сможете оценить ремонт от компании и расспросить жителей дома об УК.

Часто, УК является дочерней компанией застройщика.

Так лучше: через застройщика вы можете влиять на УК и попросить лишний раз сделать уборку в подъезде, вывезти мусора или сделать косметический ремонт в подъезде.

Если вы не знаете как обратиться к людям, которые живут в этом доме вы можете это узнать через выписку из ЕГРН. Рассказываем как это сделать: https://rosreestr.net/info/kak-uznat-sobstvennika-kvartiry

Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция

Новостройки стремительно набирают популярность, как и компании, которые предлагает такое жилье по низким ценам. У нового помещения нет истории владельца, что исключает  судебные разбирательства или простые конфликты с соседями. Есть много рисков, поэтому людям важно получить ответ на главный вопрос – как правильно купить квартиру в новостройке.

Какие учитывать особенности?

На российском рынке недвижимости есть много организаций, которые занимаются строительством объектов с нарушениями. Одни делают это специально, чтобы сэкономить значительную часть денег, другие – даже не тратят время на изучение законов и территории, на которой возводится дом. Люди не обращают на это внимание, из-за чего сталкиваются с рядом проблем.

Пример! Человек покупает хорошее жилье, которое он перед этим тщательно изучил. Спустя время он узнает о наличии проблем с коммуникационной системой или тонких перегородок. Договор подписан, застройщик не будет самостоятельно и бесплатно что-то менять, поэтому придется или смириться с проблемами, или тратить на их решение время и деньги.

В новостройках сложно заметить недостатки, например, те же тонкие перегородки между квартирами. Часто жилье продается задолго до сдачи, в доме ещё никто не живет, поэтому оценить объект крайне сложно. Чтобы не оказаться в подобной ситуации, нужно обращать внимание на такие важные моменты:

1. При оплате покупки потребовать чек. Лучше рассчитываться безналичным способом, ведь так легче доказать факт покупки объекта. Если человек предпочитает наличные средства, необходимо запросить подтверждение, иначе потом не получится доказать факт оплаты.
2. Проверка документов. На каждом этапе требуется проверка, но особое внимание уделяется документам. Эффективнее потратить немного денег на консультацию юриста, чтобы избежать мошенничества со стороны застройщика.
3. Детальное изучение дополнительного договора. Дополнительное соглашение заключается в случае, если застройщик несвоевременно сдает дом. В нем должны быть прописаны новые сроки окончания строительства.

  Как продать квартиру купленную на материнский капитал

Застройщик – компания, которая занимается привлечением денежных средств и строительством конкретного проекта. В его обязанности не входит развитие проекта и утверждение документов в соответствующих органах.

Внимание! Жилой комплекс может возводить малоизвестное Общество с ограниченной ответственностью под брендом крупной корпорации. Часто такие компании занимаются исключительно возведением конкретных новостроек. Не стоит переживать за неизвестность компании, её контролирует девелопер.

В заключение сделки может участвовать только застройщик, который отвечает следующим требованиям:

1. Имеет разрешение на строительство дома.
2. Разработал и представил проектную декларацию.
3. Имеет право собственности или взял в аренду участок, который используется для возведения многоквартирного дома.

В интернете легко найти информацию о фирме даже, если она занимается возведением всего несколько месяцев. Перед покупкой квартиры у застройщика в сданном доме рекомендуется посетить тематические сайты и форумы, на которых можно найти отзывы клиентов компании.

У каждой организации должен быть свой сайт. Если компания регулярно обновляет ресурс, добавляет новости, полезные статьи, отвечает на комментарии посетителей, это показывает ответственный подход и серьезное отношение к клиентам. Стоит уделить время на изучению репутации, опыта на рынке недвижимости и реализованные проекты.

Процесс выбора объекта

На сайтах и форумах легко найти информацию о любом жилом комплексе. Нужно изучить отзывы пользователей, которые уже ездили на объект, смотрели его, общались с руководством.

Есть несколько основных моментов:

1. Материал. Кирпич и панель – два популярных материала. Возведение панельных домов занимает меньше времени, цена ниже на 20%, если сравнивать с кирпичными вариантами. Но в таких домах намного сложнее сделать перепланировку, у них худшая звукоизоляция и холодные внешние стены. Монолитно-каркасные дома дороже, но они позволяют легко выполнить перепланировку, отличаются хорошей звукоизоляцией и теплыми внешними стенами.
2. Вид из окна. Застройщики значительно увеличивают цены на видовые квартиры. Если помещение находится на верхнем этаже, солнце не должно светить целый день, иначе летом в помещении будет невозможно находиться. Особое внимание следует обратить на вид из окна на пустырь или парк. Люди восхищаются такими вариантами, но через несколько лет на этом месте может появиться новый жилой комплекс.
3. Этаж. На верхних этажах жилье дорогое. Если лифт остановится, что случается довольно часто, придется идти на свой этаж пешком. В новостройках лифты могут работать нерегулярно до тех пор, пока дом не заселится минимум на 70%.
4. С отделкой или без. Большинство предпочитает покупать жилье с отделкой, чтобы сразу в него заселиться. Отделка будет простой, поэтому в будущем все равно придется делать ремонт. Если планируется сразу переезжать в новый дом, и есть средства на ремонт, можно приобретать квартиру без отделки.

После изучения специализированных сайтов и форумов пора лично посетить строительную площадку. Важно позвонить в офис, уточнить время визита и приехать смотреть жилой комплекс. Огромную роль играют темпы стройки, застройщик должен соблюдать сроки строительства. Если нет возможности приехать лично, можно посетить ресурсы, которые позволяют в реальном времени посмотреть на стройплощадку.

Некоторые люди предпочитают самостоятельно заключать договор с застройщиком. Есть возможность воспользоваться услугами агентства или юриста.

Конкретный пакет документов зависит от способа покупки:

1. Рассрочка.
2. Ипотека. Заключается дополнительное соглашение, составляет договор с банком и оформленная закладная.
3. Кооператив. Изначально требуется участие покупателя в кооперативе. Для заключения договора нужны стандартные документы и квитанция, которая подтвердит факт оплаты пая.

Важно! Стоит быть осторожнее при покупке за наличные, ведь потом сложно доказать факт оплаты. Предоставляется только паспорт, квитанция об оплате и госпошлина регистрацию. У нотариуса необходимо заверить согласие супруга на покупку жилья и свидетельство о браке.

Если следовать пошаговой инструкции при покупке квартиры от застройщика, важно помнить о дополнительных бумагах. При заключении договора изучать указанные сроки окончания возведения объекта, передачи приобретаемого жилья и наличие документов для регистрации.

Получение квартиры

Строительная фирма должна получить технический паспорт, а покупатель – тщательно изучить помещение.

Именно поэтому с момента сдачи дома в эксплуатацию до подписания договора и получения квартиры может пройти 2-3 месяца.

Важно указать застройщику на недочеты и попросить решить проблемы в кратчайшие сроки. Всегда необходимо добиваться от компании письменного согласия по внесению исправлений.

Коммунальные платежи начисляются после подписания акта приема-передачи и получения ключей. За коммунальные услуги платить нужно только после создания Товарищества собственников жилья. Это происходит через несколько месяцев после заселения, поэтому изначально оплатой коммунальных услуг занимается застройщик. Это объясняет требования компании оплатить ЖКХ на несколько месяцев вперед.

Важно! Переезжать в квартиру или делать ремонт лучше после получения свидетельства о собственности. До получения свидетельства специалисты Бюро технической инвентаризации будут неоднократно осматривать помещение. Если они найдут несоответствия с изначальным состоянием, потребуют вернуть комнатам былой вид.

Оформление квартиры в собственность стоит недорого, если самостоятельно обращаться в Регистрационную Палату. Но придется потратить немало времени и сил, поэтому некоторые предпочитают нанимать юриста.

Заключение

Изучение пошаговой инструкции покупки квартиры в новостройке экономит время и силы. Если действовать по заранее составленному плану, получится избежать ряда ошибок и пустой траты времени.

Сам процесс приобретения жилья в новостройке отличается наличием множества рисков, ведь часто приходится покупать помещение в объекте, который ещё строится.

Избежать проблем поможет тщательное изучение жилья, застройщика и документов.

Покупка квартиры в ипотеку — пошаговая инструкция

Рекомендуем обратиться к ипотечному брокеру. Времени на выбор банка потребуется намного меньше, вероятность получения кредита — увеличится. Выгода может многократно превысить денежные затраты на оплату услуг брокера.

1 — Подача заявки в банк

Рассмотрение занимает от трех — пяти дней, до полутора месяцев, в зависимости от банка и от источников Ваших доходов.

2 — Поиск квартиры

Квартира должна понравиться не только вам, но и банку. Квартиру начинаем искать, когда есть положительное решение банка. Если решение отрицательное — ищем другой банк.

3 — Оценка квартиры для банка

Банк должен точно знать сколько стоит приобретаемая квартира. Отчет об оценке передается в банк.

4 — Квартиру утверждает банк

Документы по квартире направляются на проверку в банк и в страховую компанию. Служба безопасности банка вместе с юридическим отделом, а также сотрудники страховой компании рассматривают выбранную вами квартиру. Если их все устраивает, то вам можно данную квартиру купить.

5 — Подписание кредитного договора

Перед сделкой вы подписываете кредитный договор.

6 — Получение денег продавцом

В зависимости от банка деньги передаются продавцу либо через депозитную ячейку, либо на счет продавца. Если через депозитную ячейку — то закладка денег в ячейку происходит перед государственной регистрацией. Деньги могут передаваться также посредством аккредитива. В случае с новостройкой, банк переводит деньги на счет застройщика.

7 — Нотариальное удостоверение (при долевой собственности)

Если квартира оформлена в долевую собственность, например, на мужа и жену, то такая сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению, с оплатой услуг нотариуса.

Если отчуждаемое имущество оформлено в индивидуальную собственность, договор не подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Но банк может потребовать, чтобы нотариальное удостоверение было. К нотариусу все-равно придется идти: чтобы удостоверить согласия супругов на сделку или наоборот: написать заявления, что участники сделки не состоят в браке.

8 — Государственная регистрация

Переход права происходит в момент государственной регистрации. Регистрация сделок длится от 3 дней до месяца.

9 — Страхование

Иногда этот шаг предшествует сделке.

Покупка квартиры на вторичном рынке пошагово

Клиенты срочно переезжали из Екатеринбурга в Москву. Когда-то давно судьба вынудила их ехать на Урал, сейчас семейная пара стремилась обратно.

У ситуации был целый ряд сложностей:

1. Мужчину сократили на работе. Денег у семьи — почти нет.
2. У женщины заболело сердце от жизни на Урале, нужно срочно менять климат.
3. У сына подходит время сдавать вступительные в техникум.

Действовать нужно было быстро.

Покупатель нашелся почти сразу, с решением по ипотеке от Дельта Кредит.

И начался второй этап работы — уже с органами опеки. В квартире в Екатеринбурге был прописан несовершеннолетний ребенок — чтобы они разрешили продать его долю, необходимо было одновременно наделить ребенка долей в московской квартире.

А на поездку в Москву денег нет!

Поиском квартиры там занимаются родители женщины. Нашли вариант, внесли аванс агентству, выслали пакет документов. Мы его просмотрели: квартира 6 лет назад приобреталась в ипотеку, которая была давно погашена. На первый взгляд, проблем нет.

Мы ошибались 🙂 Но об этом чуть ниже.

2 недели проведя над документами, мы получили приказ органа опеки на отчуждение доли ребенка в квартире в Екатеринбурге, и приобретение его доли в Подмосковной квартире. Подали документы в банк.

Здесь возникла первая сложность: банк нам в продаже квартиры отказал. Мол, наделения ребенка собственностью будет только после продажи — и гарантий, что у ребенка будет доля в новоприобретаемой квартире — нет.

Но мы вышли из положения, добавив к договору дополнительных гарантий и обязанностей. Банк пошел навстречу и заплатил за квартиру — и клиенты получили деньги, за вычетом 1% — доли банка. Этот процент выступил страховкой гарантии выполнения приказа органов опеки.

И вот мы в Подмосковье! И здесь появилась новая проблема:

У хозяев квартиры было 2 ребенка. На погашение ипотеки семья использовала материнский капитал — они должны были дать детям долю в квартире. Но этого не сделали.

Дальше-больше: люди уже купили новую квартиру в ипотеку на 20 лет. Чтобы продать квартиру в Подмосковье, от них потребовали наделить детей долями в этой новой квартире. А сделать они этого не могли! Так как для этого нужно сначала оформить ипотеку и купить квартиру. А для этого нужно продать старую квартиру — этими деньгами они и собирались ипотеку покрыть.

Замкнутый круг.

Мы поняли, что у ситуации нет выхода, махнули рукой и начали искать новый объект. Опять получили приказ органов опеки, объяснили банку, почему мы не смогли выполнить предыдущий приказ, дали данные по новой сделке… И прошли весь цикл по новой.

Только на этот раз сделка прошла без таких сложностей.

Таких логических тупиков в нашей практике встречалось довольно много. Затем и нужны профессиональные риэлторы — чтобы в непредвиденной ситуации специалист быстро в ней разобрался и сэкономил деньги, время и нервы клиента.

Недавно клиенты обратились опять: уже чтобы продать квартиру родителей в Москве — семья решила съехаться.

Покупка квартиры: шаг за шагом — ЧЗВ

Как купить хорошую квартиру — пошаговая инструкция от «Жилфонда»

1 этап — поиск жилья

Приходите в ближайший офис «Жилфонда». Здесь вам подберут самые ликвидные варианты квартир. Агенство может предложить вам эксклюзивные варианты. Некоторые собственники обращаются только в агенство и не размещают объявления о своих квартирах на сайтах. 

После того, как выбран объект недвижимости, риэлтер договаривается о встрече для просмотра квартиры.

2 этап — просмотр квартиры

В день показа риэлтер вместе с покупателем выясняет все необходимые подробности об объекте недвижимости, смотрит качество ремонта, уточняет информацию по документам.

3 этап — переговоры

Риэлтер проводит переговоры с продавцом или его представителем о цене объекта и порядке расчёта.

4 этап — подписание предварительного договора

На этом этапе каждая составляющая имеет огромное значение, начиная со знакомства с документами на квартиру до подробного описания имущества, которое остаётся при продаже жилья. Риэлтер составит подробную опись имущества для каждого помещения — данный документ должен быть подписан обеими сторонами — и продавцом, и покупателем.

5 этап — сбор всех необходимых документов

Риэлтер сэкономит ваши силы и время, обеспечив сбор документов для регистрации купли-продажи квартиры.

6 этап — подписание основного договора и проведение расчёта

Риэлтер поможет составить договор, в котором должны быть указаны стороны сделки, детальное описание квартиры, её стоимость и процедура оплаты, обязательства сторон. К договору составляется акт приёма-передачи квартиры, фиксирующий переход жилья к покупателю.

7 этап — получение пакета отрегистрированных документов и передача ключей

И вы — владелец своей квартиры!

Оставить заявку

Обращайтесь в любой офис «Жилфонда». Наши специалисты быстро найдут подходящий вариант квартиры в новостройке или готовом доме, подберут ипотеку с наиболее выгодными для вас условиями. «Жилфонд» гарантирует безопасность каждой сделки и несёт полную финансовую ответственность перед клиентами.

Поделиться с друзьями

Как правильно приобрести квартиру в новостройке? Пошаговая инструкция.

С каждым годом все больше граждан решаются на приобретение жилья в новостройке. При этом заключение сделки и оплата квартиры может происходить как до сдачи дома, так и после этого. Чтобы не стать жертвой мошенников и получить желаемое жилье, важно знать все особенности подобной покупки. В представленной статье мы подробно расскажем, как приобретается недвижимость подобной категории, какие документы для сделки необходимы и какие пункты обязательно нужно включить в договор.

○ Особенности покупки квартиры.

Приобретение жилья в новостройке можно оформить на разных стадиях строительства. Особенность подобных сделок заключается в том, что стоимость будет увеличиваться по мере приближения срока сдачи объекта. При этом сдача в эксплуатацию объекта исключает риск остановки строительства, банкротства строительной компании и т.д. Поэтому решение о времени заключения сделки принимается с учетом всех аспектов строительства.

Чтобы не стать жертвой мошенничества, перед принятием решения о заключении договора со строительной фирмой, нужно проверить:

• Статус застройщика, проверить его учредительские документы, изучить отзывы и другую информацию, характеризующую степень благонадежности.
• Землю и здание, важно удостовериться в наличии разрешения на строительство, соответствии строящегося объекта проекту и т.д.
• Квартиру – соответствие используемого материала его качеству, уровень проведенных строительных и ремонтных работ, соответствие заявленного количества метров фактическому и др.

Вернуться к содержанию ↑

○ Чем регулируется вопрос.

Несмотря на все преимущества приобретения жилья в новостройке, очень важно изучить правовую сторону вопроса. Связано это с большим количеством мошенников на рынке недвижимости, в числе которых находятся и недобросовестные застройщики. Чтобы не стать их жертвой, нужно знать, какие законы регулируют этот вопрос.

Итак, в зависимости от типа договора и вида правонарушения, вопрос может регулироваться:

• Гражданским кодексом РФ (далее ГК РФ).
• Законом РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 №2300-1.
• ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» от 30.12.2004 №214-ФЗ (алее №214-ФЗ).
• ФЗ «О государственной регистрации…» от 13.07.2015 №218-ФЗ (далее №218-ФЗ).

Вернуться к содержанию ↑

○ Покупка квартиры в новостройке.

Для того, чтобы стать полноценным собственником приобретенной жилплощади, не попав в руки мошенников, важно проявлять крайнюю осторожность на всех этапах сделки. Ниже перечислены аспекты, на которые нужно обратить особое внимание при заключении сделки.

Вернуться к содержанию ↑

✔ Статус строительства.

Можно приобрести квартиру в новостройке на двух стадиях строительства:

• Начальной.
• Завершающей.

В первом случае стоимость жилплощади будет существенно ниже, а во втором – выше вероятность заселения в срок. Даже самые надежные строительные фирмы не застрахованы от наступления форс-мажорных обстоятельств, поэтому наличие риска необходимо учитывать. При проверке статуса строительства нужно обратить особое внимание на соответствие сроков, указанных в проекте реальному этапу возведения жилья.

Вернуться к содержанию ↑

✔ Вид заключаемого договора.

Приобретение жилья в данном сегменте предполагает возможность различных вариантов сделок. Вы можете заключить следующие виды договоров:

• Купли-продажи – стандартное соглашение, по которому одна сторона (застройщик) передает во владение другой стороне (покупателю) предмет сделки. В этом случае сумма покупки передается сразу, после чего оформляется право собственности.
• Долевого участия (ДДУ)– объектами таких сделок выступают жилые дома, которые еще на стадии строительства и будут до конца возведены на средства дольщиков (покупателей). Здесь есть возможность внесения определенных сумм по этапам, что делает покупку более осуществимой.
• Уступки прав требования, что также называется цессией. Возможен только при наличии ДДУ. В соответствии с таким соглашением, первоначальный покупатель жилья продает свою квартиру до окончания строительства и получения прав собственности.
  • «Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (п. 1 ст. 11 №214-ФЗ)».
• Паенонакопления в ЖСК (жилищно-строительном кооперативе), в данном случае группа покупателей, добровольно объединившихся, совместно решает вопросы строительства и деления квартир.

Каждый из перечисленных вариантов имеет свои плюсы и минусы, но в целом, покупка квартиры в новостройке является более выгодным вариантом, чем на вторичном рынке.

Вернуться к содержанию ↑

○ Какие документы нужны от застройщика?

Список документов различается в зависимости от того, на какой стадии находится строительство. Единственное, что застройщик должен предоставить покупателю, независимо от данного критерия – это пакет учредительных документов: Устав компании, ОГРН, ИНН, свидетельство об аккредитации, лицензия на осуществление строительных работ.

Так, при заключении сделки на продажу квартиру в еще не сданном доме, строительная компания должна предоставить покупателю:

• Разрешение на строительство – здесь важно обратить внимание на конкретизирующие объект недвижимости характеристики и предполагаемую дату окончания работ.
• Инвестиционный договор – определяющий количество квартир и покупателей, а также фактический размер инвестиций в возведение дома.
• Проектную документацию, в которой должны быть указаны все нюансы строительства.

Если приобретается квартира в готовом здании, от застройщика требуется:

• План дома по этажам.
• Договор продажи квартиры в новостройке, оформленный в соответствии с законодательством.
• Выписка из ЕГРЮЛ – подтверждающую полномочия строительной компании.
• Акт приема-передачи дома – удостоверяющий введение его в эксплуатацию.
• Правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором возводится новострой – договор долгосрочной аренды либо свидетельство о праве собственности.

Если будет отсутствовать хотя бы один документ из перечня, это сразу является поводом для возникновения сомнений  в благонадежности застройщика.

Вернуться к содержанию ↑

○ Какие документы должен подготовить покупатель?

Список документов, которые требуются от покупателя минимален. Он должен предоставить:

• Личный паспорт.
• Чек об оплате госпошлины на регистрацию договора.
• Согласие от второго супруга на приобретение конкретного жилья, если покупатель находится в зарегистрированном браке (согласие должно быть оформлено в письменном виде и заверено нотариально).

Вернуться к содержанию ↑

○ Как правильно составить договор?

Жилье в новостройке может быть продано непосредственно строительной компанией либо агентством недвижимости. В последнем случае посредник несет ответственность за действительность только того перечня услуг, который он предоставляет. Все возможные риски, связанные с чистотой сделки решаются между покупателем и застройщиком.

Требования к оформлению договора зависят от статуса дома. Так, если имеет место соглашение о долевом участии, оно подлежит обязательной государственной регистрации.

• «Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (п. 3 ст. 4 №214-ФЗ)».

Как и в стандартном договоре купли-продажи, соглашение о покупке недвижимости в новостройке должно быть составлено максимально подробно с учетом всех пожеланий участников сделки. При возникновении разногласий, именно данный документ будет основанием для защиты своих прав.

Вернуться к содержанию ↑

✔ Что обязательно должно быть зафиксировано?

В соглашении должны быть указаны существенные условия (предмет сделки и стоимость объекта) и дополнительные: реквизиты сторон, права и обязанности, ответственность за их неисполнение и прочие условия по желанию сторон. Если приобретается квартира в недостроенном доме, необходимо включение срока окончания строительных работ и передачи жилплощади дольщику.

Таким образом, процедура приобретения квартиры в новостройке отличается возможностью финансовой экономии при покупке на стадии строительства. При этом подобный метод предусматривает определенный риск нарушения условий договора и неполучение оплаченного жилья.

Вернуться к содержанию ↑

○ Советы юриста:

✔ Заплатили деньги за квартиру в недостроенном доме, а застройщик обанкротился, что делать.

В этом случае нужно обратиться в арбитражный суд по месту осуществления трудовой деятельности строительной компании. При этом лучше всего подать иск о признании права собственности на квартиру, что предотвратит ее передачу кредиторам для реализации.

Вернуться к содержанию ↑

✔ Деньги за жилье внесены, но застройщик все время продлевает сроки сдачи дома в эксплуатацию.

Причины подобной ситуации могут быть связаны с временными трудностями строительной компании либо фактом мошенничества, при котором не планируется передача квартиры в собственность дольщика. Для выяснения ситуации следует направить заказное письмо застройщику, в котором будет содержаться требование об объяснении задержки. Если не будет реакции, следует обратиться в суд с иском о нарушении сроков строительства.

Вернуться к содержанию ↑

На что обратить внимание или основные ошибки при покупке квартиры в новостройке. Рассказывает Елена Колесник, эксперт по недвижимости Санкт-Петербурга.

Вернуться к содержанию ↑

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

10 самых важных шагов при покупке дома

Покупка дома может вызывать стресс в лучшие времена, а во время пандемии она может вызывать положительные эмоции. Хотя некоторые детали могут выглядеть по-другому прямо сейчас, общий процесс покупки остается прежним — и понимание ключевых шагов может помочь вам достичь своей цели и воплотить мечту в реальность.

Независимо от того, когда вы планируете покупать, вам следует знать несколько вещей. В среднем процесс покупки дома занимает около шести месяцев.Это включает в себя около 4,4 месяца на покупку плюс 30–45 дней на закрытие. Процесс покупки дома включает в себя не только тур по домам. Вам также необходимо просмотреть свои кредитные и финансовые варианты, найти подходящего агента по недвижимости, сделать предложения и провести переговоры, пройти осмотр, подготовиться к переезду и, в конечном итоге, закрыть свой новый дом.

С чего начать при покупке дома

При покупке дома в первую очередь следует учитывать, сколько вы хотите потратить, где вы хотите жить и что важно для вас как покупателя.Вот несколько вопросов, которые стоит задать себе:

• Сколько дома я могу себе позволить?
• Собираюсь ли я взять ссуду?
• Сколько я накопил на первоначальный взнос?
• Могу ли я позволить себе желаемый район?
• Повышается или понижается стоимость домов по соседству?
• Сколько времени займет моя поездка на работу?
• Подходит ли школьный округ для моей семьи?
• Это в нескольких минутах ходьбы от достопримечательностей и развлечений?

После того, как вы ответите на эти вопросы, вы можете начать поиск дома.

Вот 10 самых важных шагов, которые нужно предпринять при покупке дома.

Шаг 1. Проверьте свой кредитный рейтинг

Прежде чем вы разрешите кредитору проверять ваш кредитный рейтинг, вам нужно тщательно изучить свой собственный кредитный отчет.

Что такое кредитный отчет? Кредитный отчет извлекает данные из трех основных кредитных агентств: TransUnion, Equifax и Experian. Это отчет, используемый для расчета как вашей оценки FICO, так и вашей оценки Vantage.

Вы можете получать бесплатные отчеты от всех трех агентств, по крайней мере, один раз в год.Если вы обнаружите какие-либо ошибки в своем отчете, немедленно оспорите их, чтобы их можно было исправить до подачи заявки на финансирование.

Что такое оценка FICO ? Рейтинг FICO — это рейтинг, который кредиторы используют для оценки вашей кредитоспособности. Рассчитано Fair Isaac & Co. и колеблется в пределах 350-850.

Что такое оценка Vantage? Оценка Vantage — это кредитная оценка, которую вы увидите, когда будете проверять свою оценку на веб-сайтах проверки кредитоспособности, ориентированных на потребителей. Ваша оценка Vantage может отличаться от вашей оценки FICO.Кредиторы не используют ваш рейтинг Vantage Score для оценки вашей кредитоспособности.

Чем выше ваш кредитный рейтинг, тем ниже процентная ставка, которую вы будете получать. Вообще говоря, кредитный рейтинг 720 или выше даст вам хорошую процентную ставку по обычному кредиту, но квалификационные критерии зависят от конкретного кредитора. Для ссуд FHA вы обычно можете получить одобрение с кредитным рейтингом 580 или выше.

Если вы пытаетесь улучшить свой кредитный рейтинг перед подачей заявки, вы должны понимать факторы, которые могут повлиять на него:

• История платежей
• Общая задолженность
• Продолжительность кредитной истории
• Новый кредит
• Вид кредита

Шаг 2. Определите, сколько дома вы можете себе позволить

Когда вы получите предварительное одобрение, ваш кредитор сообщит вам максимальную сумму, которую вы можете взять в долг (подробнее о процессе предварительного одобрения мы поговорим позже).Но вам не нужно ждать предварительного одобрения, чтобы получить общее представление о том, что вы можете себе позволить. Калькулятор доступности жилья Zillow может помочь вам выбрать правильный ценовой диапазон с учетом вашего годового дохода, ежемесячной задолженности и предполагаемой суммы первоначального взноса, а также других критериев.

Расставьте приоритеты в списке желаний в соответствии с вашим бюджетом

Когда у вас есть примерный бюджет, составьте список обязательных домашних функций. Ваша цена, скорее всего, будет определять размер, расположение и удобства вашего будущего дома.Вот несколько примеров пунктов списка желаний, которые следует учитывать:

• Количество спален и санузлов
• Квадратный метр
• Открытое пространство
• Предпочтительное местоположение
• Тип дома
• Внешний вид, особенности и отделка
• Школьный округ
• Размещение с домашними животными
• На работу

Шаг 3. Найдите агента по недвижимости

Большинство покупателей считают полезным иметь на своей стороне профессионального агента по недвижимости, который проведет их через процесс.Согласно отчету Zillow Group Consumer Housing Trends Report 2020, в 2020 году 85% покупателей использовали агента во время некоторой части поиска дома. Обычно продавцы финансируют комиссию агента покупателя, что делает использование агента экономически эффективным вариантом для покупателей. .

Вот некоторые области, в которых может помочь агент покупателя:

• Анализ рынка: определение тенденций в стоимости жилья, новых разработок, покупательского спроса и общего состояния рынка
• Цена предложения : определяет, сколько стоит дом, и рекомендует конкурентоспособную первоначальную сумму предложения
• Ведение переговоров : знает, когда поспорить за более низкую цену и как вести переговоры о непредвиденных обстоятельствах и ремонте
• Местное знакомство : есть советы от инсайдеров о местных школах
• Professional рекомендации : предоставляет рекомендации для надежного кредитора, поверенного, подрядчика или других поставщиков
• Experience : упрощает процесс, устраняя икоту, соблюдая установленные сроки и контролируя оформление документов

Шаг 4. Получите предварительное одобрение

Если вы не покупаете дом на всю наличность, предварительное одобрение кредитора даст вам официальный вердикт по бюджету на покупку дома.Чтобы получить предварительное одобрение, кредитор рассчитает отношение вашего долга к доходу и оценит ваше общее финансовое состояние, просмотрев ваши:

• Отчеты о прибылях и убытках, такие как W2s, 1099s, доход от аренды и налоговые декларации
• Активы, такие как банковские выписки и пенсионные счета
• Долги, включая ежемесячные расходы, такие как студенческие ссуды, кредитные карты и другие ипотечные кредиты
• Записи о банкротстве и отчуждении права выкупа
• Текущая арендная плата, выплаты алиментов, алименты и любые подарки при первоначальном взносе

После предварительного одобрения вы получите письмо с предварительным одобрением.Он не только официально сообщает вам, сколько вы можете занять, но и может пригодиться при отправке предложения. Письмо с предварительным одобрением показывает продавцу, что вы серьезно относитесь к покупке его дома. Это особенно важно на горячем рынке, когда вы, вероятно, конкурируете с другими предложениями.

Обратите внимание, что вам не обязательно использовать того же кредитора для финансирования вашей ссуды, которую вы использовали для предварительного одобрения. Фактически, всегда лучше получить оценки от нескольких кредиторов, чтобы вы могли сравнить процентные ставки и сборы, прежде чем фактически открывать ипотеку.

Имейте в виду, что соотношение вашего долга к доходу будет еще раз проверено перед закрытием. Взятие нового долга может ограничить общую сумму кредита, доступную вам во время финансирования.

Шаг 5: Начните домашний поиск

Поиск доступных домов в Интернете — отличный способ начать поиск жилья. Согласно отчету Zillow Group Report, 88% покупателей используют онлайн-ресурсы для поиска дома. Начните с Zillow и найдите дома в целевой области, затем отфильтруйте их по цене и тому, что вам нужно.Кроме того, ваш агент может отправлять вам объявления и планировать показы.

Постарайтесь оставаться гибкими — вам, вероятно, придется корректировать критерии по мере продолжения домашнего поиска. Например, вы можете решить, что стоит пожертвовать дополнительной спальней, чтобы оказаться в желаемом районе. Поиграйте с параметрами поиска и посмотрите, что можно купить за ваши деньги, если вы немного измените свой список желаний.

На что обращать внимание, путешествуя по домам

Как только вы начнете посещать дома лично, обязательно подумайте о «здоровье» дома, чтобы иметь представление о любых серьезных проблемах, которые могут возникнуть на вашем пути, если вы решите сделать предложение.В конечном итоге осмотр даст вам официальный отчет о качестве и состоянии дома, но пока вы путешествуете, обратите внимание на следующее:

• Структурные дефекты и трещины
• Напор воды (включить смесители и душевые лейки)
• Проблемы с электричеством (попробуйте выключатели света)
• Функциональность и сохранение тепла дверей и окон
• Качество крыши и экстерьера
• Шум от соседей или движения

Дома, принадлежащие Zillow, чистые, безопасные, функциональные и готовы к заселению на момент закрытия.Дома, принадлежащие Zillow, также предлагают 3D-туры и планы этажей, чтобы совершить поездку, не выходя из дома, или самостоятельные туры, которые вы можете запланировать в удобное для вас время.

Шаг 6: Сделайте предложение

Как только вы найдете подходящий дом, вам следует сделать предложение на основе сравнительного анализа рынка (CMA), проведенного вашим агентом. CMA — это расчет рыночной стоимости дома на основе сопоставимых недавних продаж в том же районе.

Используя CMA в качестве базового показателя, ваш агент должен помочь вам определить справедливую цену предложения и помочь вам решить, следует ли оставлять место для переговоров — это зависит от состояния вашего рынка недвижимости.

Помимо CMA, при составлении предложения следует учитывать и другие факторы:

Раскрытие информации : Раскрытие информации — это известные проблемы, связанные со структурными проблемами, неразрешенными работами, стихийными бедствиями и рисками наводнений. Большинство штатов требует, чтобы продавцы предоставляли документы, раскрывающие информацию, поэтому убедитесь, что ваш агент запрашивает их.

Закрытие дата : Когда вы покупаете дом по ипотеке, закрытие дома займет 30–45 дней после заключения контракта.Когда вы отправляете предложение, вы можете запросить более позднюю дату закрытия, чтобы соответствовать вашему временному графику, но продавец может отклонить этот запрос.

Непредвиденные обстоятельства : Непредвиденные обстоятельства — это соглашение между продавцом и покупателем или кредитором и покупателем в отношении условий, которые должны возникнуть для продолжения продажи. Некоторые непредвиденные обстоятельства необходимы, например, непредвиденные обстоятельства, связанные с оценкой, которые потребует ваш кредитор, чтобы убедиться, что они не переплачивают по вашему кредиту. Вариант проверки зависит от вас, но мы настоятельно рекомендуем это сделать.

Задаток деньги : задаток — это сумма денег, которую вы готовы внести, когда делаете свое предложение, чтобы показать, что вы серьезно относитесь к покупке дома. Если вы закроете дом, задаток просто станет частью вашего первоначального взноса. Если вы откажетесь от покупки (за исключением непредвиденных обстоятельств), вы потеряете залог.

Важно отметить, что не все предложения работают. Это может быть неприятно, но постарайтесь не расстраиваться, если вы не получите первый дом, о котором сделали предложение.Фактически, согласно отчету Zillow Group Report, 42% покупателей, которые подали предложение, в конечном итоге сделали несколько предложений, прежде чем успешно закрыть дом.

Шаг 7: Запланируйте осмотр

Согласно отчету Zillow Group, 82% покупателей провели осмотр дома, который они покупают. Включение непредвиденного осмотра и завершение осмотра дома — лучший способ убедиться, что дом, который вы покупаете, не имеет каких-либо серьезных проблем.

Ваш агент по недвижимости должен быть в состоянии порекомендовать надежного лицензированного инспектора дома, или вы можете выполнить поиск в профессиональном справочнике Zillow и выбрать инспектора на основе отзывов покупателей дома.

Обычно осмотр назначается в течение недели после подписания контракта. Рекомендуется посетить осмотр, так как это хороший способ лучше понять, как устроен дом изнутри. Обычно ваш агент тоже присутствует. После того, как вы получите официальный отчет о проверке, у вас будет время обсудить результаты со своим агентом и решить, как вы хотите ответить продавцу.

Если обнаружены серьезные, не косметические проблемы, вы можете возобновить переговоры, попросив продавца заплатить за решение проблемы до закрытия или предоставить вам кредит, чтобы вы могли решить ее самостоятельно после закрытия.

Шаг 8: Обеспечьте свое финансирование

Даже если вы прошли предварительное одобрение, вам все равно необходимо предпринять несколько дополнительных шагов, чтобы официально подать заявку на ипотеку. После того, как вы выполните следующие шаги (при условии, что все прошло проверку), вы должны получить сообщение «Clear to close», что означает, что кредитор одобрил вашу покупку.

Заявка на получение кредита

Если вы решите официально подать заявку на получение ссуды у того же кредитора, который проводил предварительное одобрение, у него уже есть некоторые документы, которые вам понадобятся для подачи заявки.Вероятно, вам потребуется предоставить обновленную финансовую отчетность. Самое важное, что вы можете сделать во время этого процесса, — это быстро отвечать на запросы. Например, если кредитор запрашивает ваш W2, отправьте его как можно скорее, чтобы избежать задержки с закрытием сделки. Если вы решите перейти к другому кредитору, он сообщит вам список документов, необходимых для заполнения вашего заявления.

Оценка

Ваш кредитор наймет оценщика, так что вам здесь особо нечего делать.Ваш агент по недвижимости должен работать с агентом продавца и оценщиком, чтобы запланировать оценку. После завершения оценки вы и ваш агент получите копии отчета об оценке, чтобы вы могли увидеть оцененную справедливую рыночную стоимость и проверить оценки, которые использовались в расчетах.

Если оценка соответствует вашей цене предложения : у вас должно быть ясно, что закрывать.

Если оценка превышает цену предложения : Еще лучше! Это означает, что вы не только готовы закрыть дом, но и покупаете дом по цене ниже рыночной, что дает вам мгновенный доход.

Если оценка будет заниженной. : Ваш кредитор не утвердит полную сумму кредита, поскольку, по его мнению, вы переплачиваете за недвижимость. Вам нужно будет либо компенсировать разницу между оценочной стоимостью и ценой предложения наличными, либо попытаться повторно согласовать цену предложения с продавцом. Если вы считаете, что оценка была неправильной, вы можете попытаться запросить новую оценку у своего кредитора.

Шаг 9: Приобретите полис страхования домовладельцев

Перед закрытием вы должны будете получить подтверждение наличия страхового полиса домовладельца, поэтому, если у вас уже есть дом, попросите своего агента помочь вам открыть новый полис.Если у вас нет дома, подберите наиболее подходящий для вас вариант. Ваш кредитор может помочь вам согласовать политику, которая может быть оплачена через ваш ежемесячный счет условного депонирования.

Шаг 10: Закройте и переместите

Многие покупатели предпочитают провести заключительное обследование за день до закрытия или утром в день закрытия. Его цель — убедиться, что недвижимость выглядит так же, как и в момент, когда вы сделали свое предложение, и что продавец выполнил согласованный ремонт (если применимо).

Ожидайте, что в день закрытия вы потратите хотя бы несколько часов на подписание документов в титульной компании.Вы также должны быть готовы предоставить средства для покрытия расходов на закрытие сделки, которые обычно составляют 3-5% от продажной цены.

После завершения подписания и регистрации продажи вы получите ключи. Дом твой!

Теперь вы можете настроить коммунальные услуги для нового дома — например, электричество, кабель и Интернет. Если вы покупаете квартиру с ТСЖ, которое покрывает некоторые коммунальные расходы, дважды проверьте договорные обязательства со своим агентом по недвижимости.

Наконец, будьте готовы переехать и обосноваться в своем новом доме.

О чем хотели бы знать первые покупатели квартир — Hipster Real Estate

Все больше и больше миллениалов предпочитают оставаться в городах, а не покупать в пригородах. Но покупка квартиры — это еще несколько шагов, чем покупка дома. Чтобы вы точно знали, чем собираетесь заняться, прочтите это руководство перед тем, как начать.

Шаг первый: проверьте свой кредитный рейтинг

Худшая ошибка, которую вы можете когда-либо сделать в сфере недвижимости, — это предположить.Не думайте, что банки одолжат вам определенную сумму денег. Вы можете ничего не получить, если у вас плохой кредитный рейтинг.

Есть три кредитных бюро: TransUnion, Equifax и Experian. Каждое из этих трех кредитных бюро составляет кредитный отчет, в котором содержится история вашей задолженности и своевременных платежей.

FICO, в свою очередь, берет информацию из ваших отчетов и превращает их в оценки. Чем выше ваш балл, тем лучше. Оценки могут варьироваться от 300 до 850.

Ипотечные кредиторы выбирают средний балл из всех трех баллов, а не средний балл.Итак, если у вас есть 680 от Experian, 700 от TransUnion и 720 от Equifax, ваш кредитор будет использовать 700 от TransUnion для определения вашей процентной ставки.

Примечание. Если вы подаете заявку на ипотеку вместе со своим супругом, то ваш ипотечный кредитор берет средний кредитный рейтинг человека с самым низким кредитным рейтингом. По этой причине для вас может быть выгодно, чтобы один из вас приобрел недвижимость самостоятельно и добавил своего партнера к сделке после закрытия.

Проверяйте отчеты на наличие ошибок

Кредитные бюро делают ошибки.Фактически, они все время совершают ошибки. Просмотрите каждый отчет и убедитесь, что информация в нем точна. Если это не так, вы захотите поспорить с ними.

Вы можете получать бесплатную копию своего кредитного отчета в каждом бюро кредитных историй каждый год по адресу: https://www.annualcreditreport.com/index.action

Не медлите с этим! Неправильный кредитный отчет может стоить вам тысяч долларов, если вы получите плохую процентную ставку!

Шаг второй: расчет выплат по ипотеке

Не тратьте на это много времени.Тот факт, что вы могли позволить себе оплату конкретной квартиры, не означает, что вы получите одобрение на получение необходимой суммы кредита. Тем не менее, неплохо иметь в голове приблизительное число, а также общую область покупки. Вы можете рано осознать, что не можете позволить себе жить в определенном районе, или же может произойти обратное, и вы сможете позволить себе жить в более престижном месте.

Ипотечные калькуляторы делают именно то, что вы думаете: они рассчитывают размер ежемесячного платежа по ипотеке.Если вы никогда не использовали его, мы написали краткое практическое руководство, которое поможет вам начать работу:

Ипотечные калькуляторы: как рассчитать выплаты по ипотеке

Шаг третий: рассчитайте свой DTI

DTI означает долг- к доходу. Сколько денег вы приносите по сравнению с тем, сколько денег отправляете обратно? Долг включает только финансовые обязательства перед кредиторами или агентствами, которые ссудили вам деньги. Интернет, телефон, продукты, бензин и тому подобное не в счет.Таким образом, ваш долг включает только такие вещи, как:

• Кредитные карты

• Студенческие ссуды

• Автокредиты

• Персональные ссуды

• Детские алименты

• Алименты

Добавьте вверх минимальный ежемесячный платеж для каждого и разделите это число на ваш ежемесячный валовой доход (сумму до вычета налогов). Умножьте результат на 100. Ответ — ваш ежемесячный коэффициент DTI.

Кредиторы не хотят, чтобы DTI превышал 43%, и поэтому не будут давать вам ссуду на сумму, которая подняла бы ваш DTI выше, чем это, если вы учитываете ежемесячный платеж по ипотеке.

Возможно, в ваших интересах выплатить те долги, которые вы можете. Это снизит ваш DTI и поможет вам позволить себе более дорогую квартиру.

Шаг четвертый: Получите предварительное одобрение

Люди часто путают предварительно одобренное и предквалифицированное. Они не такие.

Предварительная квалификация — это гипотетическое «да».Это не гарантия того, что банк предоставит вам ссуду. Когда вы проходите предварительную квалификацию, кредитор просто берет предоставленную вами информацию, но на самом деле не внимательно изучает ваши финансовые показатели, чтобы проверить вашу информацию. Мораль: не отправляйтесь за покупками домой только после предварительной квалификации!

Предварительное утверждение — обратное. Кредитор внимательно изучил ваши финансовые показатели и счел вас достойным кредита.

Вы можете оценивать магазин в течение месяца, не ухудшая каждый раз свой кредитный рейтинг (сложные запросы снижают ваш кредитный рейтинг примерно на пять пунктов).Прежде чем отправиться за покупками, найдите кредитора с лучшей ставкой.

Шаг пятый: Найдите подходящего риэлтора

Не принимайте только первого найденного риэлтора. Вам понадобится кто-то, кто действительно знает, что делает. По крайней мере, возьмите у них интервью. Вопросы, которые вы должны задать кандидатам в риэлторы, включают:

• Сколько у вас клиентов в настоящее время?

• Сколько домов вы помогли клиентам продать или купить?

• Можете ли вы предоставить недавние ссылки?

• Вы работаете с компанией?

• У вас есть другая работа?

• Как долго вы работаете агентом по недвижимости?

• Вы работаете в одиночку или в команде?

• Когда можно будет показать дома?

• Какое у вас время ответа?

• Каковы ваши сборы?

• О чем вы можете мне рассказать (выберите область покупки)?

Не принимайте первого встречного.Это рецепт катастрофы.

Подробнее читайте в нашей статье о том, как найти идеального риэлтора.

Шаг шестой: Отправляйтесь на охоту

Найдите квартиры, которые вас волнуют (и которые вы можете себе позволить), и назначьте пошаговые инструкции вашему риэлтору. Очевидно, никогда не предлагайте то, чего вы не видели.

Когда вы делаете прохождения, не смотрите только на квартиру. Вы также захотите провести время, осматривая окрестности и каждый этаж самого жилого дома.Также обязательно возвращайтесь в разное время дня, а также в выходные. Сделаете ли вы должную осмотрительность, чтобы убедиться, что вам будет комфортно и комфортно в вашем будущем доме.

Несколько слов о Co-ops Vs. Кондо

Эти два не одно и то же. Есть некоторые ключевые различия, которые могут повлиять как на то, как вы покупаете, так и на продажу собственности.

Кондоминиум : Когда вы покупаете кондоминиум, вы покупаете собственность сразу; тем не менее, вам придется платить ежемесячные сборы (так называемые сборы ТСЖ), а также у вас будут отдельные налоги на недвижимость от других единиц в здании.Если и когда вы решите продать, вы можете продать квартиру на открытом рынке.

Co-Ops: Когда вы покупаете Co-Op, вы, по сути, покупаете часть акций в здании, что дает вам право владеть и жить в определенном доме. Вы можете продать свою квартиру на открытом рынке, но другие акционеры в здании могут отказать потенциальным покупателям в праве покупки квартиры по любой причине. Как и в случае с квартирами, у вас будет ежемесячная плата, которая состоит из 50% за обслуживание и 50% налога на недвижимость.На первый взгляд, сборы могут показаться выше, чем в кондоминиумах, но, скорее всего, будут такими же. Это связано с тем, что ваши ежемесячные платежи включают в себя налоги и обслуживание, тогда как в случае квартир они разбиты.

Шаг седьмой: подсчитайте стоимость владения квартирой и ознакомьтесь с правилами

Независимо от того, на что вы смотрите, ежемесячная плата будет взиматься. Спросите, что они собой представляют, и не забудьте добавить эти расходы к своим ежемесячным расходам.

Примечание. Кредиторы считают комиссию ТСЖ частью вашего ежемесячного платежа, поэтому это повлияет на ваш DTI, который не может превышать 43%.

Шаг восьмой: сделайте свое предложение, но будьте готовы к встречному предложению

Самая распространенная ошибка нового покупателя жилья заключается в том, что он слишком упорно ведет переговоры. Они стараются получить дом своей мечты за как можно меньше. Если вы собираетесь вести переговоры, разумно вести переговоры только по одному из следующих пунктов:

• Цена продажи или

• Затраты на закрытие

Попросите продавца снизить цену продажи и заплатить за закрытие. затрат, и вы, скорее всего, получите твердое «НЕТ.”

Решите, что для вас наиболее важно: сокращение ежемесячных выплат по ипотеке или наличных денежных средств. Если внести минимальный первоначальный взнос будет сложно, вам, вероятно, следует попросить покрыть расходы на закрытие. Однако, если вы спрашиваете стоимость закрытия, спрашивайте с самого начала!

Вопрос: Какую приемлемую сумму попросить списать продавец?

Ничего не высечено на камне, но обычно продавцы отказываются от запрашиваемой цены 5-10%. Пройдите через это, и вы, скорее всего, окажетесь в сложных условиях.

Конечно, есть множество рассказов о покупателях, заставляющих продавцов платить огромную сумму от их запрашиваемой цены, но это не норма. Вот почему вам нужен отличный риэлтор. Хороший риэлтор взглянет на недавние сделки и даст вам хорошее стартовое число, с которого можно начать. Он или она изучит последние обновления и всю историю продаж недвижимости, чтобы составить разумное предложение.

Слушать или нет совет риэлтора — решать вам. Вы можете сделать любое предложение.

Стоит ли платить больше, чем запрашиваемая цена?

Это происходит в некоторых городах, таких как Чикаго и Нью-Йорк, где спрос высок, но запасы низкие. Сделаете ли вы это или нет, зависит от устройства и местоположения. Главное, что вам и вашему риелтору придется решить, — вернуть ли вы свои деньги. Если вы никогда не планируете переезжать снова, это не проблема, но если это возможно, вы никогда не захотите платить больше, чем запрашиваемая цена, если вы не думаете, что сможете вернуть эту сумму, когда пойдете на продажу.

Если вы знаете, что конкурируете с другим покупателем, вам не обязательно идти дальше. Может потребоваться всего 500 долларов сверх запрашиваемой цены, чтобы дать вашему предложению преимущество.

Шаг девятый: Проведите независимую инспекцию здания, а также отдельную инспекцию подразделения

Ваш кредитор не позволит вам НЕ делать этого, так что просто знайте, что это произойдет.

На этом этапе необходимо определить, в порядке ли здание со структурой. Он был создан для программирования? Требуется ли какое-либо обслуживание в будущем? Если да, то есть ли у ТСЖ средства для покрытия этих расходов? В противном случае вам нужно будет выяснить, насколько вырастут сборы ТСЖ в ближайшем будущем.

Шаг десятый: Повторные переговоры

Думал, вы закончили переговоры? Может быть, но вряд ли. Это зависит от того, что подняли проверки.

Вы можете попросить продавца отремонтировать устройство, но им решать, сделают он это или нет. Когда они согласились с вашим первоначальным предложением, они, вероятно, согласились сделать ремонт на определенную сумму. Превышите эту сумму, и они, вероятно, просто скажут вам нет. Не превышайте эту сумму, а вместо этого попросите их снизить продажную цену, и здесь они снова могут согласиться, а могут и не согласиться.Это просто зависит от состояния собственности и от того, насколько сильно продавец хочет продать.

Работать с вами в их интересах, потому что в листинге недвижимости будет указано, сорвалась сделка или нет. Другие покупатели, вероятно, поймут, почему, и соответственно скорректируют свое предложение.

Шаг одиннадцатый: Заключительное пошаговое руководство и завершение

Всегда делайте последнее прохождение. Просто сделай это. Не пропустите это. Их покупатель может случайно сломать что-то при выезде или взять с собой что-то, что, как вы думали, идет вместе с недвижимостью.

Кажется, что закрытие займет целую вечность, но когда этот день, наконец, наступит, вам нужно будет принести чек на предоплату и затраты на закрытие, а также подписать необходимые документы. Ожидайте, что закрытие займет около 20-30 минут.

Как только все документы будут завершены, ваш риэлтор даст вам ключ от вашего нового дома!

Последние мысли

Покупка квартиры, скорее всего, займет у вас 2-3 месяца. Как видите, если вы хотите быть ответственным покупателем, необходимо выполнить множество действий.Ничего не торопите. Квартиры приходят и уходят каждый день. Если вы что-то упускаете, вам нужно подождать всего несколько дней, прежде чем появится что-то еще, что вас волнует.

12 этапов закрытия объекта недвижимости

Сделка с недвижимостью — это, как правило, длительное и напряженное мероприятие, которое включает в себя множество этапов и процедурных формальностей. Закрытие происходит, когда вы подписываете бумаги, которые делают дом вашим, но до того, как наступит этот роковой день, должен произойти длинный список вещей. В этой статье описаны 12 шагов, которые необходимо предпринять с момента принятия вашего предложения до момента получения ключей от вашего нового дома.

Ключевые выводы

• Сделки с недвижимостью обычно заключаются в течение нескольких недель и имеют много подвижных частей.
• Сделки начинаются с открытия счета условного депонирования и заканчиваются заключительной проверкой перед подписанием на пунктирной линии.
• Сложность закрытия сделок с недвижимостью — хороший повод нанять адвоката, который проведет вас через этот процесс.
• Покупатели, получившие предварительное одобрение на получение ипотеки, как правило, закрываются раньше.

Почему предварительное одобрение ипотеки — хорошая идея

Если вы не являетесь покупателем полностью наличными, рекомендуется предварительно получить ипотеку, прежде чем вы начнете искать дом.Хотя предварительное одобрение не является необходимым для закрытия сделки, большинство продавцов ожидают, что покупатели получат письмо с предварительным одобрением. Его наличие может ускорить процесс и дать вам больше возможностей на переговорах. Это сигнализирует продавцу о том, что у вас сильная финансовая поддержка. Он также предлагает вам блокировку ставки, что означает, что вы с большей вероятностью получите выгодную процентную ставку.

Предварительное одобрение ипотеки также позволяет узнать лимит, до которого вы можете пойти на покупку недвижимости.Это экономит время и силы, позволяя искать только ту недвижимость, которая соответствует вашему бюджету.

Наконец, предварительное одобрение ипотеки дает вам больше времени, чтобы отреагировать на возможную дискриминацию. Предположим, вы чувствуете, что потенциальный кредитор подвергается дискриминации. В этом случае вы можете запросить финансирование из других источников и подать в суд позже. Предварительное одобрение не позволяет одному предвзятому кредитору испортить большую сделку и отложить ваши мечты.

После того, как вы нашли идеальный дом и покупатель принял ваше предложение, вам необходимо предпринять следующие шаги, чтобы закрыть сделку.

12 шагов к заключению сделки с недвижимостью

1. Откройте счет условного депонирования

Счет условного депонирования хранится третьей стороной от имени покупателя и продавца. Продажа дома включает в себя несколько этапов, которые выполняются в течение нескольких недель. Следовательно, лучший способ предотвратить обман продавца или покупателя — это привлечь нейтральную третью сторону. Эта третья сторона может хранить все деньги и документы, связанные с транзакцией, до тех пор, пока все не будет урегулировано.После завершения всех процедурных формальностей деньги и документы переводятся со счета условного депонирования продавцу и покупателю, что гарантирует безопасность транзакции.

2. Поиск по титулу и страхование

Поиск по названию и страхование названия обеспечивают душевное спокойствие и правовую защиту. Они гарантируют, что когда вы покупаете недвижимость, никто другой не сможет попытаться потребовать ее позже. Поиск титула — это проверка публичных записей для определения и подтверждения законного владения недвижимостью и выяснения, какие претензии, если таковые имеются, существуют в отношении собственности.Если есть какие-либо претензии, возможно, их необходимо разрешить до того, как покупатель получит недвижимость.

Страхование правового титула — это страхование возмещения убытков, которое защищает владельца от финансовых потерь, понесенных в результате дефектов правового титула на собственность. Он защищает как владельцев недвижимости, так и кредиторов от потерь или повреждений, связанных с залогом, обременениями или дефектами правового титула.

3. Нанять адвоката

Хотя получение юридической помощи не является обязательным, всегда лучше получить профессиональное юридическое заключение по заключительным документам.Их сложный жаргон может быть трудным для понимания даже для хорошо образованных людей. За соответствующую плату мнение опытного юриста по недвижимости может предложить множество преимуществ, включая намек на любые потенциальные проблемы с документами.

В некоторых штатах от вас могут потребовать нанять адвоката для обработки закрытия. Проверьте законы своего штата.

4. Согласование стоимости закрытия

От открытия счета условного депонирования до найма поверенного по недвижимости, все задействованные услуги и юридические лица стоят денег.Если вы не будете осторожны, эти расходы могут превратиться в огромную сумму денег. Например, осмотр дома и проверка на наличие вредных насекомых имеют решающее значение для предотвращения покупки недвижимости со скрытыми и дорогостоящими проблемами. Но многие такие услуги используют невежество потребителей, взимая высокие сборы. Даже плата за законные услуги закрытия может быть завышена.

Нежелательные сборы — это сборы, которые кредитор взимает при закрытии ипотеки, которые часто являются неожиданными для заемщика и четко не объясняются кредитором.Эти сборы могут составить большой счет. Нежелательные сборы включают административные сборы, сборы за рассмотрение заявки, сборы за рассмотрение оценки, дополнительные сборы, сборы за обработку и расчетные сборы.

Если вы готовы высказаться и отстаивать свою позицию, вы обычно можете снизить или отменить нежелательные сборы и другие сборы до того, как вы перейдете к закрытию.

5. Завершите домашний осмотр

Физический осмотр дома — необходимый шаг, чтобы выявить любые потенциальные проблемы с имуществом и осмотреть его окрестности.Если вы обнаружите серьезную проблему с домом во время осмотра, у вас будет возможность отказаться от сделки или попросить продавца исправить ее. Вы также можете попросить продавца заплатить вам за ремонт (при условии, что ваше предложение о покупке включало непредвиденный осмотр дома).

6. Проведите проверку на вредителей

Инспекция на вредителей проводится отдельно от домашней инспекции. Специалист должен убедиться, что в вашем доме нет вредных для дерева насекомых, таких как термиты или муравьи-плотники.Вредители могут иметь разрушительные последствия для домов, в основном из деревянных материалов. Многие ипотечные компании требуют устранения даже незначительных проблем с вредителями, прежде чем вы сможете закрыть сделку.

Небольшое заражение может распространиться и стать очень разрушительным, и его лечение будет дорогостоящим. Вредителей, разрушающих древесину, можно устранить, но вы должны убедиться, что проблема может быть решена за разумную плату. Еще лучше, вы можете заставить продавца заплатить и уничтожить вредителей до того, как совершите покупку.В одних штатах инспекции на вредителей являются обязательными по закону, а в других — необязательными.

7. Пересмотреть предложение

Даже если ваше предложение о покупке уже принято, вы можете пересмотреть цену, чтобы отразить стоимость любого необходимого ремонта, выявленного в ходе проверок. Вы также можете сохранить покупную цену на прежнем уровне, но постарайтесь заставить продавца оплатить ремонт. Даже если вы покупаете недвижимость «как есть», нет ничего плохого в том, чтобы спросить. Вы также можете отступить без штрафных санкций, если обнаружится серьезная проблема, которую продавец не может или не хочет исправить.Взаимодействие с другими людьми

8. Сохраните процентную ставку

Процентные ставки, в том числе предлагаемые по ипотеке, могут быть нестабильными и изменяться. Ставки зависят от множества факторов, таких как географический регион, тип недвижимости, тип запрашиваемой ссуды и кредитный рейтинг заявителя.

По возможности рекомендуется заранее зафиксировать процентную ставку по кредиту. Это предохраняет вас от зависимости от рыночных колебаний, которые могут привести к повышению ставок до того, как вы завершите покупку недвижимости.Даже повышение ставки на 0,25% может значительно увеличить ваши ежемесячные платежи и время, необходимое для погашения ипотеки.

9. Удалить непредвиденные обстоятельства

Ваше предложение недвижимости должно зависеть от следующих пяти вещей:

• Получение финансирования по процентной ставке, не превышающей то, что вы можете себе позволить
• Осмотр дома не выявил серьезных проблем с домом
• Продавец полностью раскрывает все известные проблемы с домом
• Инспекция на вредителей не выявила серьезных заражений или повреждений дома
• Продавец, выполняющий согласованный ремонт

Такие непредвиденные обстоятельства должны быть устранены в письменной форме к конкретным датам, указанным в вашем предложении о покупке, и этот процесс известен как активное одобрение.Однако в некоторых договорах купли-продажи условные обязательства подлежат пассивному одобрению (также известному как конструктивное одобрение). Это означает, что они считаются одобренными, если вы не опротестуете их в указанные сроки. Покупатели должны понимать процесс утверждения и предпринимать необходимые действия к требуемым срокам.

10. Выполнение требований к финансированию

Скорее всего, вы внесли задаток при подписании договора купли-продажи. Задаток — это залог продавцу, свидетельствующий о добросовестности, серьезности и искреннем интересе покупателя к сделке с недвижимостью.Если покупатель отказывается, задаток поступает продавцу в качестве компенсации. Если продавец отказывается, деньги возвращаются покупателю.

Чтобы завершить покупку, вам нужно будет внести дополнительные средства на условное депонирование. Поскольку первоначальный задаток обычно применяется к первоначальному взносу, крайне важно организовать различные другие необходимые платежи до закрытия сделки. Невыполнение этого требования может привести к отмене продажи, а задаток перейдет к продавцу.Кроме того, с вас по-прежнему может взиматься плата за различные услуги, которыми вы пользовались до разрыва сделки.

11. Заключительный просмотр

Один из последних шагов перед подписанием заключительных документов — это последний раз осмотреть собственность. Вы хотите убедиться, что с момента вашего последнего осмотра дома не произошло никаких повреждений. Вы также должны убедиться, что продавец выполнил необходимые исправления и не возникло никаких новых проблем. Наконец, убедитесь, что ничего, включенное в договор купли-продажи, не было удалено.Взаимодействие с другими людьми

Закрытие дома может занять от недели до 60 дней, в зависимости от типа собственности и от того, платите ли вы наличными или финансируете покупку.

12. Изучение документов

Оформление документов имеет решающее значение для заключения сделки с недвижимостью. Несмотря на то, что там есть пачка бумаг, наполненных сложными юридическими терминами и жаргоном, вы должны прочитать их сами. Если вы чего-то не понимаете, проконсультируйтесь с юристом по недвижимости. Ваш агент также поможет разобраться в любом сложном юридическом языке.

Хотя вы можете чувствовать давление со стороны людей, которые ждут, когда вы подпишете документы, например нотариуса или ипотечного кредитора, внимательно прочтите каждую страницу, поскольку мелкий шрифт может иметь большое влияние на долгие годы.

В частности, убедитесь, что процентная ставка правильная, а все другие согласованные условия четко указаны. В более общем плане сравните ваши заключительные расходы с добросовестной оценкой, полученной вами в начале процесса. Решительно оспаривайте любые сборы, которые вы считаете незаконными.

Итог

Хотя может показаться, что процесс закрытия — это большая работа, стоит потратить время и усилия, чтобы все исправить, вместо того, чтобы торопиться и подписывать сделку, которую вы не понимаете. Остерегайтесь любого давления, чтобы быстро закрыть сделку. Агенты по недвижимости и другие организации, помогающие вам, захотят получить свою долю, но их не будет рядом, чтобы заботиться о проблемах, с которыми вы можете столкнуться в долгосрочной перспективе из-за плохой сделки.

Министерство жилищного строительства и городского развития США (HUD) Определение

Что такое U.S. Департамент жилищного строительства и городского развития (HUD)?

Департамент жилищного строительства и городского развития (HUD) — это правительственное агентство США, созданное в 1965 году в рамках программы президента Джонсона «Великое общество» по расширению государства всеобщего благосостояния в Америке. Его основная задача — улучшить возможности доступного домовладения для поддержки рынка жилья и домовладений в городских районах.

Программы HUD направлены на расширение безопасных и доступных вариантов аренды, сокращение хронической бездомности, борьбу с дискриминацией в области жилья путем обеспечения равных возможностей на рынках аренды и покупки и поддержки уязвимых групп населения.

Ключевые выводы

• Департамент жилищного строительства и городского развития (HUD) — это правительственное агентство США, которое поддерживает развитие сообществ и домовладение.
• HUD обеспечивает соблюдение Закона о справедливом жилищном обеспечении и предлагает жилищную помощь в рамках блочного гранта на развитие сообщества и программы ваучеров на выбор жилья.
• Закон о справедливых жилищных условиях запрещает дискриминацию в области жилья по признаку пола, расы, цвета кожи, национального происхождения и религии.

Понимание U.S. Департамент жилищного строительства и городского развития (HUD)

HUD обеспечивает соблюдение Закона о справедливом жилищном обеспечении и курирует грант на социальное развитие и программу ваучеров на выбор жилья. Он также курирует другие программы по оказанию помощи малообеспеченным и обездоленным американцам с их жилищными потребностями и работает с различными правительственными учреждениями и частными организациями для достижения своих целей, включая общественные некоммерческие организации и религиозные группы.

После урагана «Катрина» HUD стал заниматься аварийным восстановлением в районе побережья Мексиканского залива.

Закон о справедливых жилищных условиях запрещает дискриминацию в области жилья по признаку пола, расы, цвета кожи, национального происхождения и религии. HUD расследует любые дела, связанные с отказом в аренде или продаже собственности, отказом в предоставлении жилья, ложным заявлением о том, что недвижимость недоступна, и наложением различных условий на основе любого из вышеупомянутых дискриминационных условий.

HUD возглавляет секретарь HUD, член кабинета президента, который назначается президентом и утверждается сенатом.В настоящее время эту должность занимает Марсия Фадж, которая вступила в должность 10 марта 2021 года.

Типы программ помощи HUD

HUD предлагает различные программы помощи тем, кто нуждается в жилищной финансовой помощи.

Гранты

Программа блочных грантов на развитие сообществ выделяет общинам федеральные гранты на развитие районов, в которых есть достойное и доступное жилье. Эти гранты обычно помогают жителям с низким и средним уровнем доходов, чтобы они могли найти подходящую среду для жизни рядом с работодателями, супермаркетами или общественным транспортом. .Государства, города, поселки, сообщества и организации подают заявки на эти блочные гранты или гарантии по кредитам для помощи в проектах развития.

Ваучеры

Ваучерная программа на выбор жилья, также называемая разделом 8, позволяет гражданам с низким доходом, инвалидам или пожилым людям выбирать место для проживания независимо от того, существует ли эта собственность как субсидируемое жилье. Недвижимость должна соответствовать определенным требованиям, и заявители должны соответствовать государственным стандартам, чтобы получить квалификацию.

Местные органы государственного жилищного строительства определяют вариант жилья по умеренной цене на основе местных цен на недвижимость, прежде чем принимать решение о льготах, которые могут получить семьи или отдельные лица.Затем семьи ищут жилье по количеству людей, которые будут жить в доме, дуплексе или квартире.

Семья, получившая жилищный ваучер, должна найти жилье, где владелец соглашается арендовать в рамках программы, а арендуемая квартира должна соответствовать стандартам здоровья и безопасности, установленным АГЖС.

Ваучеры распределяются местными жилищными агентствами (PHA), финансируемыми HUD. АГЖС выплачивает субсидию непосредственно арендодателю от имени арендатора, а арендатор выплачивает разницу между фактической арендной платой, взимаемой арендодателем, и суммой, субсидируемой программой.HUD заявляет, что для того, чтобы иметь право на участие в ваучерной программе, доход арендатора не должен превышать 50% от среднего дохода в этом районе.

Семьи могут переезжать из одного жилья в другое из-за изменения дохода, статуса работы или добавления членов семьи. Ваучерная программа пытается обеспечить мобильность без потери жилищных льгот. Бенефициары, получившие ваучеры, подписывают договоры аренды с владельцами недвижимости в рамках этой программы. В случае субсидированного жилья жители подписывают договоры аренды с управляющими недвижимостью, которые контролируют проекты, находящиеся в федеральной собственности.

Что такое отношение долга к доходу (DTI)?

Отношение долга к доходу (DTI) — это процент вашего валового ежемесячного дохода, который идет на выплату ежемесячных платежей по долгу и используется кредиторами для определения вашего риска по займам.

Ключевые выводы

• Отношение долга к доходу (DTI) измеряет сумму дохода, которую человек или организация генерирует для обслуживания долга.
• DTI в размере 43%, как правило, является самым высоким коэффициентом, который может иметь заемщик и при этом иметь право на получение ипотечной ссуды, но кредиторы обычно добиваются коэффициентов не более 36%.
• Низкий коэффициент DTI указывает на достаточный доход по сравнению с обслуживанием долга и делает заемщика более привлекательным.

Отношение долга к доходу (DTI)

Понимание отношения долга к доходу (DTI)

Низкое соотношение долга к доходу (DTI) демонстрирует хороший баланс между долгом и доходом. Другими словами, если ваш коэффициент DTI составляет 15%, это означает, что 15% вашего ежемесячного валового дохода идет на выплаты по долгам каждый месяц. И наоборот, высокий коэффициент DTI может сигнализировать о том, что у человека слишком большой долг для суммы дохода, получаемого каждый месяц.

Как правило, заемщики с низким соотношением долга к доходу могут эффективно управлять своими ежемесячными выплатами по долгу. В результате банки и поставщики финансовых кредитов хотят видеть низкие коэффициенты DTI, прежде чем выдавать ссуды потенциальному заемщику. Предпочтение низких коэффициентов DTI имеет смысл, поскольку кредиторы хотят быть уверены, что заемщик не чрезмерно растянут, что означает, что у него слишком много долговых выплат по сравнению с их доходом.

Как правило, 43% — это самый высокий коэффициент DTI, который может иметь заемщик и при этом иметь право на получение ипотеки.В идеале кредиторы предпочитают соотношение долга к доходу ниже 36%, при этом не более 28% этого долга идет на обслуживание ипотеки или арендной платы.

Максимальный коэффициент DTI варьируется от кредитора к кредитору. Однако чем ниже отношение долга к доходу, тем больше шансов, что заемщик будет одобрен или, по крайней мере, рассмотрен для заявки на кредит.

Формула и расчет DTI

Отношение долга к доходу (DTI) — это показатель личных финансов, который сравнивает ежемесячный платеж по долгу человека с его ежемесячным валовым доходом.Ваш валовой доход — это ваша заработная плата до вычета налогов и других вычетов. Отношение долга к доходу — это процент вашего ежемесячного валового дохода, который идет на выплату ежемесячных платежей по долгу.

Коэффициент DTI — это один из показателей, который кредиторы, в том числе ипотечные кредиторы, используют для измерения способности человека управлять ежемесячными платежами и погашать долги.

Взаимодействие с другими людьми DTI знак равно Итого ежемесячных платежей по долгу Валовой ежемесячный доход \ begin {align} & \ text {DTI} = \ frac {\ text {Общая сумма ежемесячных выплат по долгу}} {\ text {Ежемесячный валовой доход}} \\ \ end {выравнивается} DTI = Валовой ежемесячный доход Общая сумма ежемесячных выплат по долгу

1. Суммируйте ежемесячные платежи по долгам, включая кредитные карты, ссуды и ипотеку.
2. Разделите общую сумму ежемесячного платежа по долгу на свой ежемесячный валовой доход.
3. Результат будет десятичным, поэтому умножьте результат на 100, чтобы получить процентное значение DTI.

Иногда отношение долга к доходу объединяется вместе с отношением долга к лимиту. Однако у этих двух показателей есть явные различия.

Отношение долга к лимиту, которое также называется коэффициентом использования кредита, представляет собой процент от общего доступного кредита заемщика, который в настоящее время используется.Другими словами, кредиторы хотят определить, исчерпали ли вы свои кредитные карты. Коэффициент DTI рассчитывает ваши ежемесячные платежи по долгу по сравнению с вашим доходом, при этом использование кредита измеряет ваш долг , сальдо по сравнению с суммой существующего кредита, на который вы были одобрены компаниями, выпускающими кредитные карты.

Ограничения отношения долга к доходу (DTI)

Несмотря на свою важность, коэффициент DTI — это только один финансовый коэффициент или показатель, используемый при принятии кредитного решения.Кредитная история и кредитный рейтинг заемщика также будут иметь большое значение при принятии решения о предоставлении кредита заемщику. Кредитный рейтинг — это числовое значение вашей способности выплатить долг. Несколько факторов влияют на оценку отрицательно или положительно, и они включают просроченные платежи, просрочки, количество открытых кредитных счетов, остатки на кредитных картах относительно их кредитных лимитов или использование кредита.

Коэффициент DTI не делает различий между разными типами долга и стоимостью обслуживания этого долга.Кредитные карты имеют более высокие процентные ставки, чем студенческие ссуды, но при расчете коэффициента DTI они учитываются вместе. Если вы перевели остаток средств с карт с высокой процентной ставкой на кредитную карту с низкой процентной ставкой, ваши ежемесячные платежи уменьшатся. В результате ваши общие ежемесячные платежи по долгу и коэффициент DTI уменьшатся, но общая сумма непогашенного долга останется неизменной.

Отношение долга к доходу — важное соотношение, которое необходимо отслеживать при подаче заявки на кредит, но это всего лишь один показатель, используемый кредиторами при принятии кредитного решения.

Пример отношения долга к доходу

Джон хочет получить ссуду и пытается вычислить соотношение своего долга к доходу. Ежемесячные счета и доход Джона следующие:

• ипотека: 1000 долларов
• автокредит: 500 долларов
• кредитные карты: 500 долларов
• валовой доход: 6000 долларов

Общий ежемесячный платеж Джона по долгу составляет 2000 долларов:

Взаимодействие с другими людьми $ 2 , 0 0 0 знак равно $ 1 , 0 0 0 + $ 5 0 0 + $ 5 0 0 \ 2000 долларов = \ 1000 + \ 500 + \ 500 долларов 2000 долларов = 1000 + 500 + 500 долларов

Коэффициент DTI Джона равен 0.33:

Взаимодействие с другими людьми 0 . 3 3 знак равно $ 2 , 0 0 0 ÷ $ 6 , 0 0 0 0,33 = \ 2000 долл. США \ div \ 6000 долл. США 0,33 = 2000 долл. США ÷ 6000 долл. США

Другими словами, у Джона отношение долга к доходу составляет 33%.

Как снизить отношение долга к доходу

Вы можете снизить соотношение долга к доходу, уменьшив ежемесячный повторяющийся долг или увеличив свой ежемесячный валовой доход.

Используя приведенный выше пример, если у Джона такой же повторяющийся ежемесячный долг в размере 2000 долларов, но его валовой ежемесячный доход увеличивается до 8000 долларов, его расчет DTI изменится на 2000 долларов на 8000 долларов при соотношении долга к доходу, равном 0.25 или 25%.

Точно так же, если доход Джона останется прежним на уровне 6000 долларов, но он сможет выплатить свой автокредит, его ежемесячные регулярные выплаты по долгу упадут до 1500 долларов, поскольку оплата за автомобиль составляла 500 долларов в месяц. Коэффициент DTI Джона будет рассчитан как 1500 долл. США ÷ 6000 долл. США = 0,25 или 25%.

Если Джон сможет уменьшить свои ежемесячные выплаты по долгу до 1500 долларов и увеличить свой ежемесячный валовой доход до 8000 долларов, его коэффициент DTI будет рассчитан как 1500 долларов на 8000 долларов, что равно 0.1875 г. или 18,75%.

Коэффициент DTI также можно использовать для измерения процента дохода, который идет на расходы на жилье, который для арендаторов является ежемесячной суммой арендной платы. Кредиторы проверяют, сможет ли потенциальный заемщик управлять своей текущей долговой нагрузкой, вовремя выплачивая арендную плату, учитывая их валовой доход.

Пример отношения DTI в реальном мире

Wells Fargo Corporation (WFC) — один из крупнейших кредиторов в США. Банк предоставляет клиентам банковские и кредитные продукты, включая ипотечные кредиты и кредитные карты.Ниже приводится краткое изложение их руководящих принципов в отношении отношения долга к доходу, которое они считают кредитоспособным или нуждающимся в улучшении.

• 35% или меньше обычно считается благоприятным, и ваш долг поддается управлению. У вас, вероятно, остались деньги после оплаты ежемесячных счетов.
• От 36% до 49% означает, что ваш коэффициент DTI является адекватным, но у вас есть возможности для улучшения. Кредиторы могут запросить другие квалификационные требования.
• Коэффициент DTI 50% или выше означает, что у вас ограниченные деньги, которые можно сэкономить или потратить.В результате у вас, скорее всего, не будет денег на случай непредвиденного события, и у вас будут ограниченные возможности заимствования.

Часто задаваемые вопросы

Почему так важно отношение долга к доходу (DTI)?

Отношение долга к доходу (DTI) — это процент вашего валового ежемесячного дохода, который идет на выплату ежемесячных платежей по долгу и используется кредиторами для определения вашего риска по займам. Низкое соотношение долга к доходу (DTI) демонстрирует хороший баланс между долгом и доходом.И наоборот, высокий коэффициент DTI может сигнализировать о том, что у человека слишком большой долг для суммы дохода, получаемого каждый месяц. Как правило, заемщики с низким соотношением долга к доходу могут эффективно управлять своими ежемесячными выплатами по долгу. В результате банки и поставщики финансовых кредитов хотят видеть низкие коэффициенты DTI, прежде чем выдавать ссуды потенциальному заемщику.

Что такое хороший коэффициент DTI?

Как правило, 43% — это самый высокий коэффициент DTI, который может иметь заемщик и при этом иметь право на получение ипотеки.В идеале кредиторы предпочитают соотношение долга к доходу ниже 36%, при этом не более 28% этого долга идет на обслуживание ипотеки или арендной платы. Максимальный коэффициент DTI варьируется от кредитора к кредитору. Однако чем ниже отношение долга к доходу, тем больше шансов, что заемщик будет одобрен или, по крайней мере, рассмотрен для заявки на кредит.

Каковы ограничения коэффициента DTI?

Коэффициент DTI не делает различий между разными типами долга и стоимостью обслуживания этого долга.Кредитные карты имеют более высокие процентные ставки, чем студенческие ссуды, но при расчете коэффициента DTI они учитываются вместе. Если вы перевели остаток средств с карт с высокой процентной ставкой на кредитную карту с низкой процентной ставкой, ваши ежемесячные платежи уменьшатся. В результате ваши общие ежемесячные платежи по долгу и коэффициент DTI уменьшатся, но общая сумма непогашенного долга останется неизменной.

Чем соотношение DTI отличается от отношения долга к лимиту?

Иногда отношение долга к доходу объединяется вместе с отношением долга к лимиту.Однако у этих двух показателей есть явные различия. Отношение долга к лимиту, которое также называется коэффициентом использования кредита, представляет собой процент от общего доступного кредита заемщика, который в настоящее время используется. Другими словами, кредиторы хотят определить, исчерпали ли вы свои кредитные карты. Коэффициент DTI рассчитывает ваши ежемесячные платежи по долгу по сравнению с вашим доходом, при этом использование кредита измеряет остатки ваших долгов по сравнению с суммой существующего кредита, на который вы были одобрены компаниями, выпускающими кредитные карты.

Руководство по покупке дома

Шаги по покупке дома могут показаться сложными, особенно если вы впервые покупаете дом и пытаетесь приобрести недвижимость в первый раз. Между авансовыми платежами, кредитными рейтингами, ставками по ипотеке (как с фиксированной, так и с регулируемой ставкой), налогами на недвижимость, процентными ставками и закрытием сделки легко почувствовать себя подавленным. Так много поставлено на карту с первым домом!

Тем не менее, если вы заранее ознакомитесь с тем, что нужно для покупки первого дома, это поможет вам легко ориентироваться на рынке недвижимости.Итак, приступим!

В этом пошаговом руководстве вы узнаете, что нужно для покупки первого дома от начала до конца. Будь вы впервые на рынке недвижимости или опытный домовладелец, который хочет освежить свои навыки, этот список поможет вам.

Шаг 1: Начните сбор первоначального взноса

Самый первый шаг, который должен предпринять каждый покупатель жилья впервые, — это выяснить свои финансы. Для покупки нового дома (особенно в первый раз) требуется ипотечный кредит, при котором кредитор предоставляет вам деньги, а вы со временем возвращаете их.Однако для получения ипотеки вам понадобится какой-то первоначальный взнос.

Так сколько вам нужно?

В идеале первоначальный взнос по ипотеке должен составлять 20% от стоимости дома, чтобы избежать дополнительных сборов, но если у вас нет такой большой суммы первоначального взноса, не волнуйтесь. Первоначальный взнос по ипотеке может составлять всего 10%, 5% или даже 0% для определенных типов ипотеки (например, ссуды VA или ссуды USDA).

Шаг 2: Проверьте свой кредитный рейтинг

Вы забыли погасить пару кредитных карт? К сожалению, это повлияет на ваш кредитный рейтинг.

Помимо первоначального взноса, покупателю жилья впервые потребуется неплохой кредитный рейтинг. Это трехзначное число представляет собой числовую сводку вашего кредитного отчета, подробный документ, в котором указывается, насколько хорошо вы погасили прошлые долги, например, по кредитным картам и студенческим ссудам.

Кредитор проверит вашу оценку и предоставит отчет, чтобы оценить вероятность того, что вы также осуществите свой ежемесячный платеж.

В свою очередь, кредитор будет использовать эту информацию, чтобы решить, давать ли вам деньги взаймы, а также сколько и под какую процентную ставку.Если кредитор обнаружит просроченные платежи по вашим кредитным картам или другие недостатки в вашем кредитном отчете, это может снизить ваши шансы на получение ссуды с высокой процентной ставкой или, возможно, даже поставить под угрозу ваши шансы на получение ссуды вообще.

Поэтому очень важно знать свой кредитный рейтинг и принимать меры с этими чрезмерно загруженными кредитными картами и долгами с высокими процентами, чтобы довести свой кредитный рейтинг до нуля. Подробнее о том, как проверить свой кредитный рейтинг и на какой номер лучше всего купить первый дом.

———

Часы: 3 вещи, которые нельзя говорить при покупке дома

———

Шаг 3. Получите предварительное одобрение на ипотеку

Перед тем, как отправиться покупать дом, вам следует получить предварительное одобрение кредитора на жилищный заем. Здесь вы встретитесь с кредитным специалистом, в идеале с несколькими в различных ипотечных компаниях.

Каждый ипотечный кредитор (LendingTree — лишь один из примеров) будет тщательно изучать ваше финансовое положение — например, отношение долга к доходу и активы — и использовать эту информацию, чтобы определить, давать ли вам деньги в ссуду и какой размер ежемесячного платежа вы можете реально предоставлять.Это поможет вам ориентироваться на дома в вашем ценовом диапазоне. И это хорошо, потому что цена покупки, которая выходит за рамки ваших финансовых возможностей, заставит вас попотеть по поводу выплаты ипотечного кредита и подвергнет вас риску невыплаты кредита.

Как покупатель, просто имейте в виду, что предварительное одобрение ипотеки отличается от предварительной квалификации ипотеки. Предварительная квалификация, и вы проходите гораздо более простой процесс, который может дать вам приблизительную цифру того, что вы можете позволить себе занять, но без каких-либо обещаний со стороны кредитора.Предварительное одобрение является более сложной задачей, поскольку вам придется предоставить массу документов, но оно того стоит, поскольку гарантирует, что вы платежеспособны и действительно можете купить дом.

Еще до встречи с кредитором покупатели жилья могут сделать один шаг, чтобы понять, что они могут себе позволить в качестве ежемесячного платежа по ипотеке, — это вставить свои данные в онлайн-калькулятор доступности жилья. Это позволит рассчитать максимальную сумму, которую вы можете позволить себе в качестве ежемесячного платежа.

Шаг 4: Найдите агента по недвижимости

Хотите, чтобы на вашей стороне был надежный гид по покупке жилья? Большинству новичков понадобится отличный агент по недвижимости — в частности, агент покупателя, который поможет им найти подходящие дома, заключить выгодную сделку с недвижимостью и по ходу дела объяснит все нюансы покупки дома.

Лучшая часть? Услуги агента бесплатны для тех, кто впервые покупает дом (поскольку комиссию за продажу оплачивает продавец).

Вот как найти агента по недвижимости в вашем районе. Примечание: существует небольшая разница между агентом по недвижимости и риэлтором ^® ; последний является членом Национальной ассоциации риэлторов® и придерживается этического кодекса. Подумайте о том, чтобы иметь дополнительную страховку от риэлтора, чтобы получить помощь, необходимую для успешного процесса.

Шаг 5: Сделайте покупки для дома!

Это самое интересное! Как покупатель дома, вы можете просматривать тысячи объявлений о недвижимости на таких сайтах, как риэлторские.com, а затем попросите своего агента назначить встречи, чтобы лично увидеть ваших избранных.

Поскольку количество домов может оказаться огромным, лучше всего отделить то, что вам нужно, от тех функций, которые вам нравятся, но которые на самом деле не нужны. Вы действительно хотите новый дом или предпочитаете фиксирующий верх? Чтобы начать работу, составьте список своих желаний и потребностей, а также уменьшите количество возможных вариантов.

Шаг 6: Сделайте предложение

Нашли дом своей мечты? Тогда самое время сделать предложение продавцу.

Подробнее о том, как сделать предложение на дом, от которого продавец не может отказаться.

Шаг 7: Проведите домашний осмотр

Домашний осмотр — это когда вы нанимаете домашнего инспектора, чтобы он осмотрел дом сверху вниз, чтобы определить, есть ли в нем какие-либо проблемы, которые могут заставить вас дважды подумать перед тем, как двигаться вперед. Подумайте: термиты, дефектный фундамент, плесень, асбест и т. Д. Конечно, многое может пойти не так, но будьте уверены, что большинство проблем можно исправить.

Шаг 8: Получите оценку жилья

Даже если вы получили предварительное одобрение на получение жилищного кредита, ваш кредитор захочет провести оценку жилья.Здесь кредитор проверяет дом, чтобы убедиться, что это хорошее вложение. Это похоже на домашний осмотр, но для вашего кредитора.

Подробнее о процессе оценки дома и о том, чего ожидать покупателю.

Шаг 9: Перейти к закрытию

Закрытие, которое в разных частях страны также называется расчетом или условным депонированием, объединяет различные стороны, участвующие в сделке с недвижимостью, включая покупателя, продавца, ипотечного представителя. , и другие.

Закрытие — это день, когда вы официально получаете ключи от своего нового дома и платите всем участвующим сторонам. Это будет включать ваш первоначальный взнос по ссуде, плюс расходы на закрытие, дополнительные комиссии, которые вы платите за обработку ссуды.

Затраты на закрытие могут быть значительными, в среднем от 2% до 7% от стоимости дома.

Подробнее о затратах на закрытие для покупателей жилья.

Шаг 10: Въезжайте!

Завершено с закрытием? Получили ссуду? Поздравляем, вы официально прошли путь от покупателя жилья до домовладельца! Видите ли, долгосрочный процесс покупки первого дома был не так уж и страшен, верно? Пришло время расслабиться и насладиться множеством преимуществ, которые дает право стать домовладельцем.

15 шагов к покупке дома

Мы разбили процесс покупки дома на 15 основных шагов: Назовите это контрольным списком покупки дома. Каждый шаг включает в себя выбор и действия. Некоторые из них вызывают стресс, некоторые довольно крутые, а некоторые, в общем, немного раздражают. Но каждый из них на шаг приближает вас к цели владения домом.

1. Убедитесь, что вы готовы

Конечно, есть финансовая готовность купить дом (см. Шаг 2). Но готовы ли вы эмоционально? Даже если это будет ваш начальный дом, вы берете на себя большие финансовые обязательства и пускаете корни.

Вы захотите подумать о своих других целях на следующие несколько лет. Вы покупаете с партнером, и если да, то когда дело касается денег, находитесь ли вы на одной странице? Есть ли вероятность, что вам придется переехать на работу? Вы думаете о создании семьи? Эти общие вопросы могут добавить плюсов (или минусов) того, подходящее ли сейчас время для покупки дома.

2. Приведите свои финансы в порядок

Покупка дома может быть самым важным финансовым решением, которое вы когда-либо принимали, поэтому, прежде чем сделать решительный шаг, вы должны быть уверены, что ваши финансы стабильны.

Использование калькулятора доступности жилья может помочь вам определить свой бюджет с учетом вашего дохода, долгов, местоположения и суммы первоначального взноса (подробнее об авансовых платежах чуть позже). Вы сможете увидеть, как могут складываться ваши ежемесячные выплаты по ипотеке и как могут выглядеть ваши финансы как домовладельца.

Это может быть важно для сдерживания ваших амбиций. Возможно, вы сможете претендовать на значительную ипотеку, но это не значит, что вы действительно хотите направить такую ​​большую часть своего бюджета на жилье.

Также проверьте свой кредитный рейтинг. Более высокий кредитный рейтинг — единственный наиболее эффективный способ получить более низкую процентную ставку по ипотеке. Знайте варианты ипотеки для вашего кредитного рейтинга. Если ваш кредитный рейтинг может потребовать некоторой работы, возможно, стоит воздержаться от права собственности на жилье и посмотреть, что вы можете сделать, чтобы увеличить свой счет.

Нужна проверка кредитного отчета?

Зарегистрируйте учетную запись, чтобы всегда иметь под рукой бесплатный кредитный отчет и счет.

3. Составьте план авансового платежа

Определив, что вы можете себе позволить, вы сможете определить, сколько вы хотите сэкономить на первоначальном взносе.Хотя 20% первоначальный взнос был нормой, многие домовладельцы предпочитают платить меньше. Меньший первоначальный взнос требует меньших авансовых платежей, но означает, что вам придется оплатить ипотечную страховку. Тип используемого ипотечного кредита также влияет на необходимый минимальный первоначальный взнос.

Если это ваш первый дом или если у вас не было дома какое-то время, вы можете также изучить государственные программы покупки жилья впервые. Многие предлагают финансовую помощь, в том числе помощь в выплате первоначального взноса.

Видишь, сказал тебе, что будет несколько забавных шагов! И составление списка того, что необходимо и что нужно иметь для вашего дома, определенно одна из них. Ищете ли вы новый дом или место, где вы можете представить себе жизнь на долгие годы, есть много мелких деталей, но вот некоторые из важных решений, которые вы можете принять при составлении своего списка:

Частный дом или пристроенный дом Ед. изм? Если вам нужен задний двор, традиционный дом на одну семью для вас.Но если вы находитесь в более густонаселенном районе или не хотите заниматься всем этим обслуживанием, покупка квартиры или таунхауса может быть вашим лучшим выбором. В некоторых городах также возможны кооперативы.

Какое ваше идеальное местоположение? Предполагая, что вы живете в штате и знаете, в каком районе вы хотите жить, пришло время выбрать район. Подумайте о таких факторах, как безопасность, удобства (например, пешеходная доступность, зеленые насаждения или кафе) и затраты (которые могут включать налоги на недвижимость и, если это входит в ассоциацию домовладельцев, сборы ТСЖ).Также разумно учитывать школьный округ. Даже если вы не планируете иметь детей, качество школы может повлиять на стоимость дома — и помочь или снизить вашу цену при перепродаже, если и когда вы решите продать.

Готова к заселению или фиксатор-верх? Нет ничего проще, чем купить дом, в который все, что вам нужно сделать, это въехать. Но если вы находитесь на дорогом или ином конкурентном рынке, приобретение собственности, которая требует TLC, может помочь вам позволить себе более крупный дом или попасть в более дорогой район. С фиксирующим верхом вам нужно будет вложить в него работу и деньги, чтобы сделать его пригодным для жизни, поэтому убедитесь, что вы справляетесь с этой задачей.

5. Найдите подходящую ипотеку для вас

Тип ипотеки, которую вы используете для покупки дома, влияет на то, что вам нужно для получения ссуды (включая требуемую сумму первоначального взноса), и на то, как вы ее будете платить назад. Правильный выбор жилищного кредита может повысить ваши шансы на одобрение и сэкономить тысячи в долгосрочной перспективе.

Прежде чем вы решите, какой тип ипотеки выбрать, важно изучить преимущества и недостатки каждой из них. Вот некоторые из основных типов ипотеки:

• Обычные ссуды — это ипотеки, не гарантированные федеральным правительством.Они предлагают низкие минимальные первоначальные взносы, но имеют более строгую квалификацию.

• Ссуды FHA — это ипотечные кредиты, обеспеченные Федеральной жилищной администрацией. На них, как правило, легче претендовать, чем на обычные ссуды, но они предъявляют более строгие требования к ипотечному страхованию.

• Ссуды VA от Департамента по делам ветеранов предназначены для действующих или бывших военнослужащих и соответствующих супругов. Кредиты на покупку VA позволяют вам не вносить первоначальный взнос.

• Джамбо-ссуды — это ипотека для домов, стоимость которых превышает стандартные лимиты ссуды.Обычно для этого требуются более крупные первоначальные взносы и более высокий кредитный рейтинг.

• Ссуды на ремонт позволяют включить расходы на улучшение дома в общую сумму жилищной ссуды. Особенно при низких ставках по ипотеке это может быть способом занять больше денег на ремонт, выплачивая меньшие проценты, чем при использовании другого типа ссуды на улучшение жилья, например, личной ссуды.

С каждым из этих типов ссуд у вас может быть возможность выбирать между ипотекой с фиксированной или регулируемой ставкой (также называемой ARM).Как вы, наверное, догадались по названиям, фиксированные ставки статичны; регулируемые ставки могут двигаться вверх или вниз. Вам также нужно будет выбрать срок ипотеки. Тридцатилетняя ипотека является наиболее распространенной, но могут быть доступны 10-, 15- или 20-летние сроки.

6. Получите предварительное одобрение на ипотеку

Вы знаете свой бюджет на покупку жилья и решили, какой тип жилищного кредита подойдет вам. Пришло время заняться поиском ипотечного кредитора. Есть много кредиторов, в том числе крупные обычные банки со знакомыми названиями, небанковские кредиторы, работающие только в режиме онлайн, и более мелкие местные банки и кредитные союзы, которые могут предложить более индивидуальное обслуживание.

Когда вы смотрите на кредиторов, определение того, предлагают ли они тот тип ссуды, который вам нужен, является первым шагом. (Если вы приняли решение о ссуде FHA, а они не являются одобренными FHA кредиторами, переходите к следующему). Но помимо этого основного препятствия, вы захотите посмотреть, как их процентные ставки соотносятся с сегодняшней ипотечной ссудой. ставки, узнайте, какие затраты на закрытие вы будете нести, и сравните комиссии за выдачу ипотеки. Вероятно, вы найдете часть этой информации прямо на их сайтах; чтобы получить некоторые цифры, вам придется поговорить с кредитным специалистом.

Работа с кредитором для получения предварительного одобрения на ипотеку — важный шаг в точном определении вашего бюджета. Предварительное одобрение ипотеки даст вам реальные цифры, так как кредитор будет иметь подробную информацию о ваших финансах. Это включает в себя сложный запрос, который будет отображаться в вашем кредитном отчете. Хорошие новости: если вы подадите заявку сразу у нескольких кредиторов примерно в одно и то же время, это будет считаться только одним жестким обращением.

Сбор всех документов для предварительного утверждения может занять много времени.Но то, что вы получите, того стоит. Наряду с письмом о предварительном одобрении, в котором указывается, сколько кредитор готов предоставить вам ссуду, вы также можете получить форму оценки ссуды. Эта форма не является окончательной, но позволяет легко сравнивать ставки, комиссии и другие расходы кредиторов, поскольку все они используют одну и ту же форму. Письмо о предварительном одобрении обычно действительно от 60 до 90 дней, после чего его необходимо обновить.

Письмо с предварительным одобрением также показывает продавцам и агентам по недвижимости, что вы являетесь серьезным покупателем, который может получить финансирование, что может дать вам решающее преимущество перед конкурирующими покупателями дома.И нет, это не то же самое, что предварительная квалификация — это всего лишь приблизительная оценка того, что кредитор может позволить вам занять.

7. Найдите агента по недвижимости

У вас есть предварительное разрешение и вы знаете, какой дом вы ищете, поэтому давайте найдем кого-нибудь, кто поможет вам поискать. Правильный агент по недвижимости может иметь огромное значение на протяжении всего процесса покупки дома, от знания тонкостей местного рынка до оказания моральной поддержки, когда поиск кажется бесконечным, до помощи в переговорах с продавцом.

Было бы неплохо опросить как минимум трех агентов. Спросите своих знакомых, недавно купивших дом, порекомендуют ли они своего агента. Здесь есть только одно твердое «нельзя»: не обращайтесь к агенту по недвижимости, который продает дом, который вы надеетесь купить. Вам нужен собственный агент, который будет защищать и вести переговоры от вашего имени.

Как правило, продавец выплачивает комиссию агенту покупателя. Пока вы подпишете с агентом по недвижимости договор о представительстве, вам не придется платить им.

Да, этот шаг заслуживает восклицательного знака — пора перейти на следующий уровень при просмотре онлайн-списков недвижимости и действительно увидеть некоторые дома лично. Получите максимум удовольствия от прогулки, так как вы можете увидеть дом только один раз, прежде чем сделать предложение, особенно на горячем рынке. Постарайтесь, чтобы другие покупатели дома или агент продавца (который мог присутствовать, а могли и не присутствовать) вас не сбивали с толку.

Делайте снимки на телефон, чтобы освежить память, когда вы решаете, делать ли предложение.Было бы легко вспомнить тот очаровательный уголок для завтрака или дополнительную спальню, которая могла бы стать идеальным домашним офисом, но стареющая техника или настил, которые нуждаются в замене, могут быть вне поля зрения, вне памяти. Потенциальные проблемы могут повлиять на сумму, которую вы предлагаете, или о том, что нужно обсудить с домашним инспектором.

Нашли дом, который вам подходит? Пришло время сделать предложение. Ваш агент по недвижимости может быть здесь огромным ресурсом, предоставляя вам сопоставимую информацию о продажах и любую информацию о продавцах, которую они могли получить от агента по продаже (например, если они уже нашли новое место и имеют дополнительную мотивацию для продажи).Вам также может потребоваться помощь юриста по недвижимости. В некоторых штатах юрист должен участвовать в любой сделке с недвижимостью.

Если продавец отклонит ваше предложение, вы можете сделать встречное предложение или уйти — это зависит от того, почему они вам отказали. Если продавец отвечает, обсудите это со своим агентом, чтобы решить, принимать ли встречное предложение или делать собственное. Именно во время этих переговоров агент покупателя действительно зарабатывает себе на жизнь.

Предложение принято? Поздравляю! Теперь вам осталось сделать еще несколько шагов.Вы также, вероятно, напишете свой первый чек на этом этапе. Задаток — это залог, который вы сделаете для покупки дома. Обычно он поступает на счет условного депонирования, и когда продажа проходит, большинство покупателей используют его как часть своих денежных средств для закрытия.

Вы знаете, какую недвижимость хотите купить, и сколько за нее придется заплатить. Теперь вы выберете кредитора, у которого хотите получить ипотеку (вы можете пойти с кредитором, который предварительно одобрил вас, или начать заново с другим). Даже если кредитор является онлайн-кредитором, вы часто будете работать в тесном контакте с кредитным специалистом, чтобы заполнить фактическое заявление.

Это сложный процесс, поэтому будьте готовы к загрузке. Вот что вам, вероятно, понадобится:

• формы W-2 за последние два года (возможно, больше, если вы поменяли работодателя).

• квитанции об оплате за последние 30–60 дней.

• Подтверждение других источников дохода (включая документацию о подарочных деньгах).

• Федеральные налоговые декларации за последние два года.

• Недавние банковские выписки (обычно за последние пару месяцев).

• Подробная информация о долгосрочных долгах, таких как ссуды на покупку автомобиля или учебу.

• Идентификационный номер и номер социального страхования.

После того, как ваша заявка на ипотеку будет заполнена, вы перейдете к андеррайтингу. Во время этого процесса кредитор принимает окончательное решение о том, давать ли вам ссуду — он в основном удостоверяется, что в сделке нет ничего слишком рискованного.

Андеррайтинг включает в себя глубокое изучение ваших финансов, поэтому вам может потребоваться еще больше документов.Кредитор также рассмотрит выбранный вами дом посредством оценки (см. Шаг 13 ниже) и запросит поиск по названию.

Ботанический совет: андеррайтинг может показаться сложным — вы готовы к закрытию, так что же делает ваш кредитор? А во время пандемии ссуды закрываются дольше. Поскольку многие люди покупают и рефинансируют, кредиторы имеют дело с большим объемом кредитов. На другом конце спектра они также работают с заемщиками, которые испытывают трудности с выплатой по ипотеке и нуждаются в подаче заявления о воздержании.Соблюдение правил штата может также означать, что кредиторы недоукомплектованы персоналом, поскольку они могут быть ограничены количеством сотрудников, которые могут находиться в офисах.

11. Получите страховку домовладельцев

Может показаться немного странным оформление страхового полиса на дом, которым вы еще не владеете, но большинство кредиторов делают страхование домовладельцев условием предоставления вам ипотеки. Вам понадобится достаточное страховое покрытие для полной замены дома (которое может не совпадать с вашей покупной ценой или оценочной стоимостью), и, как правило, политика вступает в силу в дату закрытия.

12. Запланировать домашний осмотр

Базовый домашний осмотр может поднять проблемы, с которыми вы можете столкнуться в дороге, и указать на любой необходимый ремонт. Эта визуальная оценка охватывает все аспекты дома и его систем, от фундамента до крыши. Если у вас есть особые опасения, такие как плесень или радон, вы можете пройти один из более специализированных видов домашнего осмотра в дополнение к стандартному осмотру.

Вы выбираете домашнего инспектора и оплачиваете домашний осмотр.Если он обнаружит проблемы, которые не были включены в раскрытие информации продавцом, вы можете провести переговоры с продавцом (см. Шаг 14).

13. Проведите оценку дома

Оценка дома полностью отделена от осмотра дома. В то время как осмотр дома нужен для вашего душевного спокойствия, оценка на самом деле предназначена для кредитора, который не хочет ссужать вам денег больше, чем на самом деле стоит дом. Оценка внимательно изучает дом, который вы покупаете, и сопоставимые недавно проданные дома, чтобы определить рыночную стоимость собственности.

Ваш кредитор выберет оценщика, но вы заплатите за оценку. (Даже если вы покупаете дом за наличные, вы можете подумать о том, чтобы нанять оценщика самостоятельно, чтобы быть уверенным в своих инвестициях.)

14. Обсудите любой ремонт или кредит с продавцом

Хотя некоторые вещи, например пропорциональное распределение налогов на недвижимость или сборов ТСЖ уже было рассмотрено в вашем письме с предложением, возможно, вам еще предстоит обсудить некоторые вопросы перед закрытием.

Ваша способность вести переговоры может зависеть от того, на каком рынке вы находитесь.На рынке сильных продавцов может быть трудно добиться уступок, поскольку продавец может просто перейти к следующему предложению. Но если это проблема, с которой столкнется любой покупатель — например, необходимый ремонт, который будет отмечен любым домашним инспектором, — у вас все еще могут быть рычаги воздействия.

Невероятный совет: просьба о кредите при закрытии, а не о том, чтобы продавец выполнил необходимый ремонт, может помочь продвижению сделки. Продавец просто возмещает вам оговоренную сумму за определенные улучшения.Это может сэкономить вам немного денег при закрытии, а также самостоятельное выполнение ремонта (будь то самодельный или профессиональный ремонт) гарантирует, что работа будет выполнена к вашему удовлетворению.

15. Закройте свой новый дом

Наконец-то вы сделали последний шаг! Заблаговременное ознакомление со стандартными закрывающими документами может сделать процесс закрытия менее нервным.

Ваш кредитор должен предоставить вам заключительную информацию по крайней мере за три дня до фактического закрытия.Вы можете сравнить ее со своей оценкой кредита, чтобы увидеть, изменились ли и как изменились какие-либо затраты на закрытие сделки. Это позволит вам узнать, какую общую сумму вам нужно будет закрыть.

В день закрытия или ближе к нему вы проведете заключительный обход со своим агентом по недвижимости.