Чем опасна квартира, приобретенная с использованием маткапитала :: Жилье :: РБК Недвижимость
Если продавцы не соблюдали требования закона, покупатель впоследствии может лишиться квартиры
Фото: Артур Новосильцев/ТАСС
Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (№ 256-ФЗ) позволяет использовать материнский капитал для улучшения жилищных условий.
Нередко квартиры, купленные с привлечением этих средств, затем поступают в продажу. Важно, чтобы владельцы такой квартиры соблюдали все требования закона о маткапитале, иначе у покупателя потом могут быть серьезные проблемы.
Рассказываем, чем опасны квартиры, ранее приобретенные с использованием материнского капитала, и на что нужно обратить внимание при покупке.
В чем особенность таких квартир
Если жилье куплено с привлечением средств материнского капитала, значит по закону всем членам семьи (включая всех детей) должны быть выделены доли в этой квартире. Только после этого жилье можно продавать, если возникла такая необходимость. Также требуется согласие органов опеки и попечительства.
В чем опасность для покупателя
Если доли в квартире детям не были выделены и продавец скрыл от покупателя факт использования материнского капитала, впоследствии сделка может быть признана недействительной. И проблема здесь не только в отмене сделки, но и в том, что вернуть деньги будет очень сложно, если их успели потратить.
«При покупке квартиры в новостройке с использованием ипотеки, которую частично планируется оплатить средствами маткапитала, родитель дает письменное обязательство Пенсионному фонду о наделении каждого члена семьи долей в течение шести месяцев с момента оформления права собственности. Но после наступления указанного срока он «забывает» о принятых на себя обязательствах и пытается продать объект, не выполнив их», — пояснила юрисконсульт офиса «Домодедовское» департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Наталья Каретова.
К сожалению, в России до сих пор нет отлаженного механизма контроля за выделением доли детям после проведения сделки, отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. И не всегда родители имеют возможность следовать правилам, В частности, при покупке строящегося жилья выделить доли детям невозможно, поскольку дом не сдан. Поэтому Пенсионный фонд разрешает оформлять собственность детям не сразу, а после завершения строительства.
«ПФР может вообще не разрешить продать жилье, если посчитает, что родители ущемляют права своих детей и ухудшают их жилищные условия. В этом и есть главная загвоздка сделок по покупке квартир, приобретенных ранее с помощью маткапитала», — отмечает эксперт.
Кто может выступить инициатором расторжения сделки
Инициаторами расторжения сделки могут стать разные лица. Во-первых, это сами дети, права которых были ущемлены: через 10–15 лет, когда им исполнятся 18, они потребуют восстановить свои права. Во-вторых, иск вправе подать Пенсионный фонд или заинтересованные третьи лица: прокуратура, органы опеки и попечительства и пр. В результате суд может встать на сторону истца, и жилье возвращается многодетной семье. «Не факт, что у нее будут средства единовременно возместить стоимость объекта. Поэтому есть риск, что возвращать деньги после расторжения сделки придется уже частями и на протяжении многих лет», — предупреждает Мария Литинецкая.
Что должно насторожить риелтора и покупателя
Поводом для выяснения, использовался ли материнский капитал при покупке квартиры, может стать наличие у продавца двоих (и более) детей, как минимум один из которых родился после 1 января 2007 года (с этого времени в России выплачивается материнский капитал).
Как узнать, использовался ли маткапитал при покупке квартиры
Если продавец не поставил покупателя в известность о том, что квартира была приобретена с привлечением средств материнского капитала, это можно выяснить в Пенсионном фонде России. Нужно попросить продавца предоставить выписку со счета, на котором хранится материнский капитал, она готовится в течение пяти дней.
«Если все денежные средства маткапитала по-прежнему на счету, то он не использовался, а если нет — нужно тщательно разбираться, на что они потрачены», — пояснила руководитель офиса «В Крылатском» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева.
Если материнский капитал передан продавцу квартиры в качестве оплаты, об этом также должна быть запись в договоре купли-продажи. Риелторы рекомендуют изучить данный документ, в частности пункт о способах и порядке расчета.
«В нашей практике был случай, когда собственники не помнили, использовали они материнский капитал или нет, — рассказала брокер агентства недвижимости «Century 21 Серебряный век» Карина Дохикян.
Что делать, если квартира была куплена в ипотеку
Ситуация сложнее, если квартира приобреталась в ипотеку, часть которой затем погашалась маткапиталом, отмечает управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский. В договоре в таком случае не будет ничего сказано о материнском капитале. «И поскольку банк информацию о займах, скорее всего, не предоставит, то единственный вариант — попросить продавца показать сертификат или предъявить справку из ПФР, что средства не использованы или потрачены на другие цели. Причем риски сохраняются и при покупке квартиры по ДДУ, в этом случае также стоит проверить, использовался ли маткапитал при изначальном оформлении договора», — рассказывает эксперт..jpg)
Как узнать, использовался ли маткапитал в ранних сделках
К сожалению, получить стопроцентную гарантию надежности сделки с квартирой, купленной ранее с привлечением средств маткапитала, невозможно, отмечает Мария Литинецкая. Более того, есть шанс, что жилье было несколько раз перепродано и маткапитал присутствовал в одной из прошлых сделок, что только усложняет проверку. «Для дополнительной подстраховки стоит заказать расширенную выписку из ЕГРП, ее еще называют выпиской о переходе прав собственности, — советует она. — В этом документе прописана вся история перепродажи объекта. Если среди бывших собственников есть несовершеннолетние, то это — лишний повод насторожиться и, возможно, даже отказаться от сделки».
Юрист предупредил, что возврат маткапитала не избавит от проблем с опекой
МОСКВА, 17 мая — ПРАЙМ. Возврат материнского капитала, использованного для покупки квартиры, в Пенсионный фонд не поможет избавиться от необходимости согласования органов опеки на любые сделки с этой квартирой, рассказала РИА Недвижимость партнер коллегии адвокатов Pen & Paper Екатерина Тягай.
СМИ узнало об инициативе Голиковой расширить применение маткапитала
Родители, выделившие детям доли в праве на квартиру после использования маткапитала, сталкиваются с тем, что очень сложно получить согласие органов опеки на ее продажу, получение или рефинансирование ипотеки, объяснила она. Поэтому некоторые считают, что возвращение суммы, равной маткапиталу, в Пенсионный фонд автоматически позволит забрать «детские доли» в собственность родителей и избавиться от необходимости согласовывать действия с опекой, отметила Тягай.
«Эти попытки бессмысленны, средства материнского капитала могут быть возвращены в ПФР лишь в отдельных случаях, предусмотренных законодательством РФ. Возврат средств материнского капитала, направленных на улучшение жилищных условий, может осуществляться в связи с банкротством застройщика, расторжением ДДУ или признанием сделки по покупке жилья недействительной», — подчеркнула она.
Даже если произвольный возврат данных средств в ПФР был бы возможен, использовать такой возврат для «упрощения» процедуры отчуждения жилья, купленного с помощью материнского капитала, в любом случае бы не удалось, отметила адвокат.
«Детям должна быть выделена доля в праве собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием материнского капитала. Такое помещение должно быть оформлено в общую собственность лица, получившего сертификат на материнский капитал, его супруга/супруги и детей с определением размера долей по соглашению. По действующему законодательству родители в принципе не вправе совершать и давать согласие на совершение сделок по отчуждению недвижимого имущества ребенка без предварительного разрешения органа опеки и попечительства», — объяснила она, уточнив, что невозможно лишить детей уже переданных им долей в квартире.
Если родители несовершеннолетнего попробуют обойти требование о необходимости регистрации права собственности ребенка на жилье, приобретенное с использованием материнского капитала, для отчуждения такого жилья все равно потребуется разрешение органов опеки и попечительства – даже если ребенок формально не будет являться одним из собственников жилья, подчеркнула она.
Однако Госдума предпринимает попытки облегчить жизнь родителей, и сейчас существует законопроект, упрощающий рефинансирование ипотеки, частично погашенной материнским капиталом. Таким образом, следует ожидать введения новых механизмов, позволяющих разрешить практические проблемы, возникающие в связи с использованием средств материнского капитала для приобретения жилья. Но использование непредусмотренных нормативно механизмов не только является нарушением закона, но и в принципе неэффективно и бессмысленно, заключила Тягай.
Читайте также:
На какую помощь от государства могут рассчитывать многодетные россияне
У вас появился еще один ребенок? Нужна более просторная квартира? Планируете использовать средства материнского капитала для приобретения нового жилья? На вопросы об особенностях получения и использования материнского капитала, проблемам с взаимоотношениями с ПФР отвечает Татьяна Андрианова — начальник управления заключения сделок Банка Жилищного Финансирования и независимый эксперт Марина Малайчик.
| Популярные разделы |
Таким образом, это жилье должно быть оформлено и нас вас, и на младшего ребенка, и на вашу маму, и на супруга вашей мамы. Отказаться от долей нельзя, но можно разделить доли по соглашению сторон, выделив маме, например, небольшую долю. Потом она эту долю может подарить/продать детям. Заемщиком по ипотеке можете быть только вы, например. Банк можно выбрать самой, а можно воспользоваться услугами брокера.
Узаконили пристройку. Но весь дом так или иначе принадлежит свекрови. Она хочет сделать дарственную на мужа на часть этого дома. Ни я ни моя дочь от первого брака в доме не прописаны. У меня вопросы: можем ли мы продолжить строительство за счет материнского капитала? Должны ли мы с дочерью тоже быть прописаны в доме?
03.2016 17:21]
03.2016 13:37]
Спустя 6 месяцев с момента первоначального перечисления средств, для получения оставшейся суммы, заявителю необходимо представить в Пенсионный фонд ряд документов. Для получения первых 50% МСК, владелец сертификата должен представить: · копию документа, подтверждающего право собственности владелицы сертификата или ее супруга на земельный участок, который предназначен для индивидуального жилищного строительства, на котором ведется строительство объекта индивидуального жилищного строительства, или право постоянного (бессрочного) пользования таким земельным участком, или право пожизненного наследуемого владения таким земельным участком, или копию договора аренды такого земельного участка, или право безвозмездного срочного пользования таким земельным участком; · копию разрешения на строительство, выданного владелице сертификата или ее супругу; · письменное обязательство лица или лиц, на которых оформлено разрешение на строительство, в течение шести месяцев после получения кадастрового паспорта объекта индивидуального жилищного строительства оформить жилое помещение, построенное или реконструированное с использованием средств материнского капитала, в общую собственность лица, получившего сертификат, супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих) с определением размера долей по соглашению; · документ, подтверждающий открытие банковского счета с указанием реквизитов.
Спустя 6 месяцев с момента первоначального перечисления средств, для получения оставшейся суммы средств материнского капитала, заявителю необходимо представить в Пенсионный фонд: · документ, выданный органом, уполномоченным на выдачу разрешения на строительство, который подтверждает проведение основных работ по строительству объекта индивидуального жилищного строительства (монтаж фундамента, возведение стен и кровли).
Собственниками квартиры являемся мы с супругом (в равных долях). Могу ли я погасить имеющийся ипотечный кредит средствами материнского капитала?
Можно ли мне воспользоваться МК на погашение нашего кредита? Либо может свекровь сделать договор дарения на меня этой квартиры пока она находится в кредите. Или сделать договор купли продажи на меня и я расплачусь с ней МК? Какой выход из данной ситуации может быть?
Я — военнослужащий. Вместе с супругой и младшим сыном (8 лет) стоим на очереди на получение жилья от государства, прописаны при воинской части. Старшему сыну супруги от первого брака 20 лет, имеет в собственности жильё. Можно ли ему оформить ипотеку для приобретения квартиры с использованием материнского капитала в качестве первоначального взноса?
5 лет назад купила у своего дедушки долю на маткапитал. Документы все хранились у деда, т.к я за ними ходила и они хотели оставить мне вторую половину. После смерти бабушки, обьявилась мама, выкрала у них документы и в принудительной форме заставила деда подписать документы, что денег он от меня не получал. К деду я теперь попасть не могу. Меня туда не пускают. У меня 5 детей. Как быть? Мать собирается подавать в суд, чтобы это оспорить куплю-продажу на материнку.
03.2016 22:22]
02.2016 16:10]
У меня есть квартира в доле с моей мамой по 1/2. Мама недеспособна, я опекун. У меня есть 2-ое детей (в квартире прописанны только мама), есть материнский капитал. Я в браке, но скоро разведусь и хотела бы продать нашу с мамой квартиру в деревне и добавив маткапитал, купив квартиру в городе. Это возможно? Какие трудности в этом могут возникнуть? Спасибо заранее.
На мой взгляд, эту ситуацию нужно будет обсудить с органами опеки, варианты соблюдения интересов нееспособного есть. Либо после перечисления материнского капитала вы можете распорядиться своей долей и подарить ее часть своей маме и таким образом выполнить условия.
Есть 2-х комнатная квартира хотим купить 1-ю используя ипотеку и мат капитал. Ипотеку оформляем на супруга. Подскажите, можно будет часть ипотеки погасить маткапиталом? Заранее спасибо.[/font]
Можно ли использовать МК для покупки другой квартиры моей мамой (она будет брать ипотеку), а я буду созаемщиком? При этом, не важно, кто будет собственником — я или она, поскольку я взять ипотеку не могу, т.к. не работаю. И ещё, моя мама проживает в другом городе, дадут ли ей у нас ипотеку?
Мы с мужем живем в незарегистрированном браке. Имеем двух детей, отцовство установлено, сертификат на маткапитал имеется. Можем ли мы потратить маткапитал в счет погашения ипотеки на приобретение готового жилья? На кого должна быть оформлена ипотека в данном случае? Как должны быть распределены доли в данном жилье?
02.2016 11:28]
Спасибо.
Как закон обязывает оформлять это жилище с вложением МК? Должен ли муж выделить долю и моей совершеннолетней дочери? И считается ли это жилье совместно нажитым? Огромное спасибо за ответ.
Появился второй ребенок и оформлен сертификат «Материнский капитал». Можно ли купить вторую квартиру, используя уже «Материнский капитал»? Спасибо.
Как я использовал ссуду FHA для покупки своей первой инвестиционной собственности
Для большинства людей, заинтересованных в инвестировании в арендную недвижимость, самым большим препятствием является размер капитала, необходимый для приобретения недвижимости.
Вот почему бывает так сложно найти деньги для покупки вашей первой инвестиционной собственности — и как я смог купить свою первую, потратив всего несколько тысяч долларов.
При наличии практически всех средств традиционного финансирования инвестиционная недвижимость требует первоначального взноса в размере от 20% до 25% от покупной цены.Это в дополнение к типичному требованию резервов на срок не менее шести месяцев, а также всех комиссий за оформление и других заключительных расходов, которые вы должны оплатить. Для инвестиционной собственности стоимостью 150 000 долларов для закрытия обычно требуется 50 000 долларов или более наличными деньгами. И это не говоря уже о том, что ссуды на инвестиционную недвижимость, как правило, имеют значительно более высокие процентные ставки, чем тот же заемщик мог бы получить по ипотеке на первичное жилье. Во многих случаях разница может составлять два полных процентных пункта или более.
Суть в том, что, хотя арендная недвижимость может быть отличным способом создания богатства и создания потоков пассивного дохода с течением времени, требования к капиталу создают серьезный барьер для входа для многих потенциальных инвесторов.
Вот как я это обошел — и как вы тоже можете это сделать.
Взлом дома с помощью кредита FHA
Кредит FHA — популярный выбор среди тех, кто впервые покупает жилье, и легко понять, почему. Имея всего 580 кредитных баллов FICO, вы можете купить дом всего за 3.На 5% ниже. Есть только одна маленькая проблема для инвесторов. Ссуды FHA составляют исключительно для собственности, занимаемой собственником. Другими словами, вы должны жить в доме.
Однако есть одна большая лазейка. Ссуды FHA могут быть предоставлены на недвижимость, насчитывающую до четырех жилых единиц. Если вы планируете жить в одной из квартир после закрытия покупки, вы потенциально можете использовать ссуду FHA для покупки недвижимости. Например, вы можете купить триплекс, жить в одной квартире и сдать в аренду две другие — и всего за 3.На 5% ниже.
Плюс, правила FHA требуют, чтобы вы проживали в собственности только в течение 12 месяцев после закрытия.
По прошествии этого периода времени вы можете выехать из собственности, сдать в аренду все единиц и повторить процесс с новой собственностью, если вы решите это сделать.
Моей первой инвестиционной собственностью был дом, купленный на ссуду FHA. В то время мы с моим тогдашним женихом жили в Ки-Уэст, Флорида, на очень дорогом рынке недвижимости , особенно для учителя и медсестры в возрасте от 20 до 20 лет.
По совету моего превосходного агента по недвижимости мы начали искать многоквартирную недвижимость, чтобы получить некоторый доход, чтобы компенсировать высокие затраты на то, чтобы быть домовладельцем. Мы нашли отличный дуплекс с основным блоком с двумя спальнями, в котором мы могли бы комфортно жить, и блоком с одной спальней, который мы могли сдать в аренду всего в нескольких кварталах от школы, в которой я преподавал, и мы закрыли покупку с помощью FHA. кредит всего несколько месяцев спустя. Мы быстро нашли арендатора для квартиры меньшего размера и в итоге стали жить в этом доме за меньшую плату, чем мы платили бы за аренду типичной квартиры с одной спальней в этом районе.
Недостатки взлома дома с кредитами FHA
Честно говоря, взлом дома не для всех. Не все хотят быть арендодателями, и те, кто этого не хочет, могут чувствовать себя некомфортно, когда их арендаторы находятся по соседству. И я могу сказать вам на собственном опыте, что это может создавать некоторые неудобные ситуации. Есть ценность в наличии собственного двора и общей уединенности, присущей одноквартирному дому.
Кроме того, не существует идеального кредитного продукта, и ипотека FHA, безусловно, не исключение.В то время как требования к первоначальному взносу и кредиту невысоки, ссуды FHA имеют дорогие взносы по ипотечному страхованию (как авансовые, так и текущие), что может сделать эти ссуды намного более дорогостоящими, чем предполагает их процентная ставка.
Как купить свою первую инвестиционную недвижимость со снижением на 5% (или меньше)
Почему взлом дома требует меньше капитала
Вот ключевой момент: если вы живете в доме, даже в доме с несколькими жилыми помещениями, это все равно считается основным местом жительства.
Как правило, это приводит к более низким ставкам по ипотечным кредитам и комиссиям за ссуду, а также может даже дать вам благоприятный режим налогообложения недвижимости.И для целей нашего обсуждения требования к первоначальному взносу для ипотечных кредитов на первичное жилье могут быть на намного ниже, чем для инвестиционной недвижимости.
Большинство ипотечных кредитов на первичное проживание может быть выдано на дома на одну семью, а также многоквартирные дома на две или четыре квартиры. (Примечание: все, что имеет более четырех квартир, обычно считается коммерческим по своей природе и не подходит для жилищной ипотеки.)
Обычные ссуды могут быть предоставлены с первоначальным взносом от 3% до 5%, в зависимости от собственности и квалификация заемщика.Если ваш кредитный рейтинг находится в нижней части диапазона, вы все равно можете получить ипотеку FHA для вашего основного места жительства с минимальной скидкой всего на 3,5%.
Ссуды FHA не самые дешевые и быстрые, но могут быть отличным вариантом для покупателей жилья без звездного кредита. Если вы ветеран или военнослужащий на действительной военной службе, вы можете даже получить ипотеку VA для основного проживания без первоначального взноса.
Пример того, как взлом дома может быть прибыльным вложением
Чтобы проиллюстрировать, как это может работать, рассмотрим этот пример.Вы покупаете квадруплекс (недвижимость из четырех квартир) за 300 000 долларов, переезжаете в одну, а остальные три квартиры сдаете в аренду по 750 долларов каждая (всего 2250 долларов) в месяц.
Вы получаете обычную ипотеку с 5% -ной скидкой, поэтому при процентной ставке 4% у вас будет ежемесячный платеж по ипотеке в размере 1361 доллар США (основная сумма и проценты), и мы скажем, что, включая налоги на недвижимость и страховку, вы платите 1800 долларов в месяц в вашу ипотечную компанию.
Мало того, что арендная плата, которую вы собираете, полностью покрывает ваш платеж по ипотеке, вы также получаете доход в размере 450 долларов в месяц.И со временем ваши арендаторы выплачивают за вас ссуду и наращивают капитал.
Вы хороший кандидат для взлома дома?
Есть несколько вещей, которые следует учитывать, прежде чем вы подумаете о собственной ситуации взлома дома.
Во-первых, вы должны проживать в собственности. Если вы получаете ипотечный кредит на основное жилье и не въезжаете в него после закрытия, это может представлять собой мошенничество с ипотечным кредитом. Вам не обязательно оставаться там навсегда, но у большинства кредиторов есть определенные временные требования, прежде чем вы сможете выехать из собственности, финансируемой в качестве вашего основного места жительства, поэтому убедитесь, что вы знаете правила.
Кроме того, вы должны быть готовы поделиться своим пространством. Если вам нужна собственность, которая принадлежит вам, взлом дома, вероятно, не лучший вариант.
Есть также несколько серьезных потенциальных недостатков, с которыми вы должны быть готовы иметь дело. Например, денежный поток в инвестиционной собственности может быть довольно непредсказуемым. В нашем примере объект недвижимости приносит положительный денежный поток в размере 450 долларов в месяц — но только , если все три других объекта заняты и ничего серьезного не происходит.Вакансии и непредвиденные расходы на обслуживание могут быстро свести на нет ваш доход.
Кроме того, жить рядом с арендаторами может быть головной болью. Если вы владеете арендуемой недвижимостью, в которой не живете, арендаторы могут позвонить вам, если что-то сломается. Если вы живете по соседству, они могут просто постучать в вашу дверь и ожидать, что вы сразу же справитесь с ситуацией.
Наконец, с финансовой точки зрения важно отметить, что вам нужно будет иметь право на покупку всей собственности самостоятельно.Другими словами, если вы покупаете многоквартирную недвижимость, вы не можете использовать ожидаемый доход от аренды для оправдания получения ипотеки — вам нужно будет претендовать на получение ипотеки на основе вашего собственного дохода, долгов и кредита. .
Итог
Взлом домов может стать отличным способом купить вашу первую инвестиционную недвижимость без необходимости придумывать кучу денег. Однако, как и большинство других инвестиционных решений, это подходит не всем. Важно взвесить все «за» и «против», прежде чем решить, может ли взлом дома стать для вас разумным шагом.
Покупка дома — «обычно ужасное вложение»
Многие люди скажут вам, что покупка дома — это хорошее вложение, но «это далеко от истины», — говорит Питер Маллук, сертифицированный финансовый специалист. планировщик и президент компании по управлению активами Creative Planning.
«На самом деле обычно это ужасное вложение», — говорит он. Это потому, что, в конце концов, владение домом требует денег из вашего кармана: «Вы платите налоги на недвижимость, вы платите за обслуживание, вы платите страховку.Есть все эти другие вещи, которые происходят с вашим домом, за которые вы должны платить ».
Молодые домовладельцы, в частности, выяснили это на собственном горьком опыте: недооценка скрытых затрат — это причина номер 1 для миллениалов, которые действительно владеют
По словам Маллука, со временем ваш дом может вырасти в цене, но он, вероятно, не будет стоить достаточно дорого, чтобы компенсировать все затраты. вложили их во что-то, что, вероятно, будет расти в цене, например, в акции и облигации, скорее всего, вы получите больше денег в долгосрочной перспективе.
Питер Маллук, сертифицированный специалист по финансовому планированию
Допустим, вы живете в Бруклине, Нью-Йорк, и платите 2500 долларов в месяц за аренду. Если вы покупаете собственное жилье, вы можете платить 5000 долларов в месяц между ипотекой, налогами и другими расходами на содержание, приводит в качестве примера Маллук. (По оценкам других финансовых экспертов, из-за стоимости владения домом покупка может обойтись вам примерно на 40% дороже, чем аренда.)
«Если вы возьмете разницу и сэкономите ее, то дополнительные 2500 долларов, которые вы сэкономите в диверсифицированном портфеле, равны почти наверняка, в течение длительного периода времени, он вырастет и станет стоить больше, чем то, что стоило бы вашего собственного капитала, если бы вы просто вложили деньги в дом », — говорит он.
Рамит Сетхи, миллионер, заработавший себя самостоятельно, и автор книги «Я научу тебя быть богатым», высказал тот же аргумент. Подумайте об этом так, предлагает Сетхи: «Обычно мы можем предположить, что в долгосрочной перспективе, если мы инвестируем в недорогой диверсифицированный индексный фонд, мы получим около 7%» с точки зрения годовой прибыли. «Сможете ли вы со временем превзойти это в вашем районе, повысив стоимость недвижимости?»
И Сетхи, и Маллук подчеркивают важность обработки цифр перед покупкой дома: оцените свое финансовое положение, а затем проанализируйте среднюю стоимость покупки по сравнению с арендой дома в вашем районе.Постарайтесь спрогнозировать, имеет ли покупка для вас смысл, и спросите себя, лучше ли вам сдавать в аренду и вкладывать сэкономленные деньги в такие инвестиции, как паевые инвестиционные фонды.
«Если вы посчитаете, как я, вы можете обнаружить, что там, где вы живете, на самом деле нет никакого финансового смысла покупать», — говорит Сетхи. «Есть ли другие причины для покупки? Конечно. Может быть, вы хотите купить, потому что хотите разрушить эту стену. Может быть, вы хотите купить, потому что хотите, чтобы ваши дети ходили в определенную школу.Отлично. Но посчитайте цифры ».
« Для самой большой покупки в вашей жизни, — добавляет он, — вы должны знать всю математику и ее результаты через 20 лет в будущем ».
Одно из основных преимуществ, которое дает покупка главная причина заключается в том, что это может быть тип «принудительных сбережений», потому что, делая ежемесячные платежи по ипотеке, вы конструктивно используете деньги, вкладывая в актив , который впоследствии можно было продать. Как объясняет Маллук : «Вы должны каждый месяц находить деньги, чтобы вкладывать их в свой дом, чтобы платить по ипотеке, поэтому это заставляет вас наращивать капитал.«Имейте в виду, что когда у вас есть ипотека, вы будете платить проценты своему кредитору.
Есть и другие преимущества: менеджер по благосостоянию Дэвид Бах говорит, что« покупка дома — это эскалатор к богатству в Америке », и это может даже поможет вам досрочно выйти на пенсию, если вы сможете выплатить свою ипотеку.
Тем не менее, утверждает Маллук, если вы достаточно дисциплинированы, чтобы взять все сбережения, которые у вас есть от аренды, вместо того, чтобы покупать и инвестировать их, «вы будете далеко лучшая форма, чем если бы вы вложили ее в недвижимость, которая продолжает отнимать у вас деньги.»
Не пропустите: Не покупайте биткойны, предупреждает управляющий активами:« Мы, скорее всего, увидим крах криптовалюты »
Нравится эта история? Подписаться в CNBC Сделайте это на YouTube!
Как стать магнатом недвижимости всего с 10 000 долларов
Недвижимость традиционно была одним из наиболее востребованных инвестиционных инструментов из-за ее потенциала пассивного дохода, высокой оценки, положительного денежного потока и уменьшающие налоговые отчисления.
Тем не менее, инвестирование в недвижимость также рассматривается как одно из самых сложных вложений для начала из-за высокого риска и высоких первоначальных затрат, необходимых для начала. Я хочу разрушить этот миф и показать вам точные шаги, которые я предпринимаю, чтобы стать магнатом в сфере недвижимости с низкими первоначальными затратами.
Первая покупка
Ваша первая покупка недвижимости всегда будет самой сложной. Когда я изложу свой план, вы увидите, что каждая последующая основывается на первой, и каждая последующая покупка становится проще, поскольку ваш денежный поток улучшается, а вы совершенствуете свои системы.Но получить первый объект недвижимости может быть непросто. Я предлагаю начать с недорогого дома для одной семьи и жить в нем самостоятельно, активно выплачивая ипотечный кредит.
Например, вы покупаете дом с 3 спальнями, 2 ванными комнатами и площадью 1600 квадратных футов в приличном районе вашего города за 100 000 долларов (не смейтесь, это существует во МНОГИХ районах округа). Вы пользуетесь услугами такого кредитора, как новая ипотечная программа Bank of America «Без PMI» или SoFi, и берете ипотеку с 10% первоначальным взносом, приличной процентной ставкой 4% и без PMI.С учетом налогов и страховки вы будете должны 541 доллар в месяц. Теперь начинается самое интересное.
Как только вы станете владельцем этого дома и переедете, чтобы сделать его «Владелец оккупированного», вы начнете выплачивать по ипотеке в максимально возможной степени. Используйте чеки для возврата налогов, бонусы, дополнительный доход и т. Д., Чтобы максимально снизить остаток по ипотеке.
Ваша цель — выплатить ипотечный кредит так, чтобы вы достигли максимальной суммы кредита 70% от стоимости (LTV). Это означает, что если дом оценивается в 100 000 долларов, вы будете должны только 70 000 долларов за дом, что дает вам 70% -ное соотношение кредита к стоимости.Для вас и, что более важно, для банка, предлагающего вам финансирование, это означает, что теперь вы можете претендовать на рефинансирование с выплатой наличных.
По достижении 70% LTV вы можете рефинансировать свой дом обратно до 90% LTV и «обналичить» собственный капитал, что означает, что вы откажетесь от рефинансирования с чеком на 20 000 долларов на руках. Ваш ежемесячный платеж не изменится и потенциально может быть даже ниже, если вы сможете обеспечить более высокую процентную ставку.
Вторая и третья покупка
Имея на руках 20 000 долларов США, у вас есть несколько вариантов.Если вам не нравится дом, в котором вы сейчас живете, вы можете повторить Шаг 1, переехать в новый дом и сдать в аренду тот, который у вас уже есть. Или вы можете продолжать жить в своем собственном доме и приобрести 2 новых дома в качестве аренды. Чтобы быстро стать магнатом в сфере недвижимости, давайте рассмотрим возможность остаться в существующем доме и приобрести два новых дома для одной семьи в качестве аренды.
Если мы захотим приобрести дома, аналогичные приведенному выше примеру, эти 20 000 долларов позволят нам приобрести два дома для одной семьи с ежемесячным платежом в размере 541 доллар каждое.Однако теперь, когда эти дома будут рассматриваться как инвестиции, ставка налога увеличится до 6%, так что ваш ежемесячный платеж вырастет до 600 долларов за каждый.
Прелесть этой модели в том, что теперь вы можете сдавать в аренду оба этих дома со средней арендной ставкой в большинстве районов 1100 долларов. Это дает вам положительный денежный поток в размере 500 долларов в месяц на дом. Конечно, вы захотите сэкономить часть этого дохода, чтобы создать чрезвычайный фонд для каждого дома, но после того, как вы сэкономите 5000 долларов на дом в чрезвычайном фонде, у вас будет дополнительно 1000 долларов в месяц в виде положительного денежного потока, который вы можете использовать для увеличьте свой первоначальный взнос за следующий дом.
The Mogul Road
Вы можете видеть, куда ведет этот путь. Теперь, когда у вас есть два дома, приносящих положительный денежный поток, вам просто нужно подождать, пока вы накопите достаточно денег для следующего авансового платежа. Купите дом № 4, накопите первоначальный чрезвычайный фонд, и вскоре вы увеличите свой ежемесячный положительный денежный поток до 1500 долларов.
С каждым дополнительным домом, который вы покупаете, вы сокращаете время, необходимое для накопления первоначального взноса для вашего следующего дома. Имея 10 домов для сдачи в аренду, каждый из которых приносит 500 долларов ежемесячного положительного денежного потока, вы можете сэкономить 10000 долларов на первоначальном взносе каждые 2 месяца, что позволит вам приобрести 6 новых домов в год.На данный момент нет предела, но вам нужно убедиться, что вы начинаете строить свою команду, чтобы помочь вам в вашей растущей империи.
Создание вашей команды и обеспечение вашего будущего
Самостоятельное управление 3-5 арендуемыми домами потребует много терпения, разочарования, ручного труда и стресса. Однако это можно сделать, если вы готовы потратить необходимое время и энергию. Однако после того, как вы приобретете 5 домов в аренду, время, необходимое для управления вашей недвижимостью, будет превышать ваши индивидуальные возможности.На этом этапе, чтобы масштабировать свой бизнес, вам нужно будет начать сборку своей команды.
Первый логический член вашей команды — управляющий недвижимостью. Вы можете нанять этого человека или нанять агентство, которое будет управлять этим за вас. Большинство управляющих недвижимостью берут процент от валовой арендной ставки, поэтому вам нужно будет учитывать это в своих ежемесячных показателях денежного потока. Но обычно они платят за себя, поскольку управляющий недвижимостью будет управлять арендой и маркетингом вашей собственности, сбором арендной платы, телефонными звонками арендаторов на месте и планировать ремонтные работы и чрезвычайные ситуации.
Второй член вашей команды — разнорабочий или имеющий лицензию подрядчик. Все дома будут разрушены, и в зависимости от жильцов, в которых вы живете, ущерб может быть больше, чем нет. Ваш разнорабочий или лицензированный подрядчик сможет выполнить весь ремонт и обеспечить защиту ваших активов и хороший уход, чтобы они могли приносить доход на долгие годы. Как только вы достигнете определенного уровня в своем бизнесе, вам также захочется заключить договор с юристом и бухгалтером, которые помогут вам управлять своим бизнесом.
Альтернативы традиционному пути к недвижимости
Одним из последних нововведений в владении арендуемой собственностью или недвижимостью является краудфандинг и совместное владение. Предпосылка проста — что, если бы вы могли вложить всего 1000 или 5000 долларов в недвижимость и объединить свои деньги вместе с 10 или 20 людьми для этого? В реальном мире это делалось годами, но Интернет значительно упростил задачу.
Это называется краудфандингом в сфере недвижимости и работает очень похоже на одноранговое кредитование.Вы объединяете свои деньги с другими инвесторами, покупаете недвижимость и получаете выгоду (доход и признание). Есть несколько платформ, которые это делают. Наши фавориты:
- RealtyMogul: RealtyMogul предлагает один из самых больших вариантов онлайн-недвижимости — от жилой до коммерческой, а также некоторых зданий смешанного использования. Они не взимают комиссию со своих инвесторов, вместо этого перекладывая это бремя на владельцев собственности. Инвесторы могут начать получать прибыль всего через несколько недель после финансирования проекта. Проверьте RealtyMogul здесь.
- Fundrise: Fundrise сочетает в себе коммерческую и жилую недвижимость. Их минимальные вложения — 500 долларов. Кроме того, Fundrise открыт для любого инвестора, независимо от состояния собственного капитала, что отличает его от остальной отрасли.
- FarmTogether: FarmTogether — это альтернативный путь к богатству недвижимостью за счет инвестиций в сельхозугодья США. Это медленный и стабильный рынок недвижимости. Посмотрите FarmTogether здесь.
Если вы ищете другие варианты, мы сравним все основные краудфандинговые платформы недвижимости здесь: Лучшие краудфандинговые компании по недвижимости.
Суть в том, что у инвестиций в недвижимость светлое будущее. Людям всегда будет нужно место для жизни, и везде, где есть необходимость, есть возможность для предприимчивого предпринимателя!
Вы когда-нибудь задумывались об инвестировании в недвижимость?
Захват жилья на 60 миллиардов долларов на Уолл-стрит
Джейд Рахмани, один из первых аналитиков, написавших об этой тенденции, в 2011 и 2012 годах начала посещать сетевые мероприятия индустрии аренды жилья для одной семьи в Фениксе и Майами.«Это были эти эйфорические конференции со всеми этими индивидуальными инвесторами», — сказал он мне, — индивидуальные предприниматели, которые могли позволить себе дом, но не жилой комплекс, или, возможно, небольшую группу врачей или стоматологов, — «представляющие небольшие пулы капитала, которые у них были. вместе взятые, кредиты в региональных банках, а дома они покупали еще в 2010, 2011 годах ». Но в последующие годы, по его словам, баланс начал меняться: индивидуальные и небольшие группы инвесторов по-прежнему составляли, скажем, 80 процентов участников, но остальные 20 процентов были очень заметными институциональными инвесторами, обычно дочерними компаниями крупных частных инвестиционных компаний. .Джонатан Д. Грей, глава отдела недвижимости Blackstone, одной из крупнейших в мире компаний с частным капиталом и одной из самых сильных компаний в сфере недвижимости, считал, что сможет «профессионализировать» фрагментированный рынок аренды для одной семьи, и сотрудничал с Британская компания по инвестициям в недвижимость Regis Group PLC, а также местная компания из Феникса Treehouse Group. Blackstone «появлялся с группами людей и искал приобретения портфелей», — вспоминал Рахмани, который работает в фирме Keefe, Bruyette & Woods, известной как K.B.W. (K.B.W. продал некоторые акции Invitation Homes во время публичного предложения.)
По всей стране фирмы создали специальные инвестиционные фонды в сфере недвижимости, или REIT, для объединения средств для покупки пакетов отчужденной собственности. REIT позволяет инвесторам покупать акции недвижимости почти так же, как они покупают акции корпоративных акций. REIT обычно нацелены на офисные здания, склады, многоквартирные дома и другие централизованные объекты недвижимости, которыми легко управлять. Но после краха беспрецедентное предложение дешевого жилья в хороших районах впервые сделало управление корпоративным домом на одну семью возможным.REIT финансировались деньгами со всего мира. Инвестиционная компания в Катаре, Корейский биржевой банк от имени национальной пенсии страны, подставные компании в Калифорнии, на Каймановых островах и Британских Виргинских островах — все внесли свой вклад в Colony American Homes. Колумбийский университет и Г.И. Партнеры (от имени пенсионной системы государственных служащих Калифорнии) инвестировали 25 миллионов долларов и 250 миллионов долларов в REIT Waypoint Homes. К середине 2013 года частные инвестиционные компании привлекли или потратили почти 20 миллиардов долларов на односемейную недвижимость, и более 100 000 домов находились в руках институциональных инвесторов.На REIT пришлось Blackstone’s Invitation Homes половину этих расходов. По данным Amherst Capital, сегодня количество домов составляет около 260 000.
«Невозможно взглянуть на право собственности на недвижимость и понять, кто в конечном итоге владеет ею», — говорит Кристофер Торнберг, партнер-основатель исследовательской фирмы Beacon Economics. В то время как Invitation Homes и American Homes 4 Rent стали публичными REIT, насколько нам известно, «большие деньги по-прежнему находятся в частном капитале», — говорит он. (Progress Residential и Main Street Renewal — две такие компании.) «Они полностью подземные. У них есть несколько уровней корпораций внутри корпораций внутри холдинговых компаний ».
Colony Capital, находящаяся в Лос-Анджелесе частная инвестиционная компания, управляемая мегадонором Трампа Томасом Дж. Бараком-младшим, не имела таких денег, как Invitation Homes. В результате она стала более разборчивой, говорит Питер Баер, основатель и исполнительный директор Strategic Acquisitions, компании, с которой Colony заключила контракт на приобретение домов. С начала 2012 года по 2014 год компания Strategic купила для Colony почти 3000 домов.Дом Эллингвуда был одним из первых. Баер сказал мне, что ему было приказано покупать «обычные товары» в ценовом диапазоне от 300 000 до 600 000 долларов, обычно это дома с тремя или четырьмя спальнями в хороших школьных округах, которые можно было бы легко сдать в аренду, то есть типы домов, которые желательно сначала приобрести. время покупатели жилья. Invitation Homes искали аналогичные возможности. (Некоторые REIT разработали программное обеспечение для оценки общедоступных данных по таким факторам, а также по другим показателям, таким как близость к центрам занятости и транспортным коридорам.) В течение 2012 и 2013 годов представители частных инвестиционных компаний летали на аукционы по всему Солнечному Поясу, покупая оптом и вытесняя индивидуальных инвесторов. К октябрю 2012 года, как сказал Стивен Шварцман, исполнительный директор Blackstone, компания тратила 100 миллионов долларов на дома в неделю.
Strategic купит недвижимость, получит во владение (часто предлагая жильцам «наличные за ключи» — несколько тысяч долларов за выселение как можно скорее), отремонтирует собственность в соответствии со стандартами колонии, а затем будет управлять ею в течение года или двух, пока Колония была готова захватить власть.На самом деле сделки были настолько хорошими, что поток запасов продлился всего пару лет; рынок восстановился, отчасти благодаря этим инвесторам. «Между Invitation Homes и Colony, это создало дно для рынка в Лос-Анджелесе, которого не было в предыдущие два года», — сказал Баер. Исследователи Федеральной резервной системы согласны с этим.
Но даже тогда некоторые видели иначе. «Кварталы, которые раньше были собственниками, которые были одним из немногих способов, с помощью которых семьи рабочего класса и цветные сообщества могли построить богатство и обрести стабильность, медленно или не так медленно превращаются в сообщества арендаторов, а не сообщества арендаторов, принадлежащие маме. — домовладельцев, но некоторые из крупнейших частных инвестиционных компаний в мире », — говорит Питер Кунс, бывший директор Лос-Анджелесской группы активистов« Альянс калифорнийцев за расширение прав и возможностей общества ».Вокруг Лос-Анджелеса компании скупили недвижимость в районах Южного Лос-Анджелеса, где проживает большинство меньшинств, в долине Сан-Габриэль, долине Сан-Фернандо и Риверсайде.
Арендодатели могут быть хищными созданиями, но, по мнению многих экспертов, это новое поколение частных домовладельцев зарекомендовало себя именно так. Отчасти это связано с императивом роста: частные инвестиционные компании стремятся получить двузначную прибыль в течение 10 лет. Чтобы получить это, им нужен кредит: чем больше взяли в долг, тем выше доход.
В наши дни действительно лучше арендовать, чем покупать? Соотношение цены и арендной платы говорят правду.
Таунхаусы в Мемфисе, штат Теннесси, городе, где типичная цена дома всего в 10,5 раз выше, чем … [+] средняя годовая арендная плата.
gettyКогда Карл В. Смит написал в Bloomberg Opinion , что «Америка должна стать нацией съемщиков» 17 июня, ключевой частью его аргумента было то, что «дома сейчас более склонны к завышению цен по сравнению с арендной платой.”
Когда люди решают, покупать или арендовать, это обычно первое, что они рассматривают: стоимость дома (которая переводится в сумму ежемесячного платежа по ипотеке) по сравнению с арендной платой. Если это соотношение велико, то аренда лучше, чем покупка. Если это соотношение низкое, покупка лучше, чем аренда. Другой важный фактор — это то, как долго вы планируете оставаться в доме, поскольку покупка или продажа дома сопряжены с заключительными затратами, которые в среднем составляют около 6000 долларов.
Неужели правда, что цифры изменились: цены на жилье настолько высоки, что покупать больше не имеет смысла? Смит не приводит в своей статье никаких релевантных данных, так что давайте посмотрим.
Как показано на приведенном выше графике, отношение цены к арендной плате варьируется на в широких пределах по округу.
Согласно данным SmartAsset, в Сан-Франциско в 2021 году средняя цена дома составляла 1,2 миллиона долларов, а средняя годовая арендная плата — 23 508 долларов (или 1959 долларов в месяц). Соотношение цены к арендной плате составляет 51,8: при таких высоких ценах на жилье арендаторы, как правило, выходят вперед.
Для сравнения, в Детройте средняя цена дома в этом году составляла 58 900 долларов, а средняя годовая арендная плата — 10 392 доллара.Другими словами, в Детройте, если вы можете сэкономить всего шесть лет на арендных платежах, вы можете сразу купить дом. По данным Redfin, процент домов в Детройте, купленных инвесторами, вырос на 119%.
Важно отметить, что основная часть активности инвесторов сосредоточена не в городах, таких как Сан-Франциско и Окленд, где цены на жилье астрономические, а аренда — это разумный финансовый шаг. Согласно данным Redfin, инвесторы имеют наибольшую долю рынка в Фениксе, Майами и Атланте, где соотношение цены и аренды варьируется от 20.1 до 23,8. При более умеренном соотношении цены к арендной плате жители обычно обнаруживали, что покупка была более разумным финансовым ходом, чем аренда, при условии, что они планировали оставаться на месте от 5 до 9 лет.
Другими словами: корпоративные инвесторы скупают дома, которые могли бы стать хорошей возможностью для увеличения благосостояния семей рабочего или среднего класса.
И важно помнить, что эти цены на жилье не существуют в вакууме: хотя экономисты указывают на ряд причин, по которым цены на жилье (и во многих случаях цены на аренду) растут, например, сейчас сокращающийся дефицит пиломатериалов и отсутствие строительства нового жилья за последнее десятилетие, конкуренция инвесторов также играет роль.
Идея о том, что для американцев хорошо, когда их отправляют сдавать в аренду дом , потому что цены на жилье настолько высоки, игнорирует тот факт, что желание корпоративной Америки превратить дома для одной семьи в аренду является частью причины высоких цен на жилье начать с.
Даже в пределах города соотношение цены к арендной плате сильно различается. Исторически сложилось так, что дома в районах с более низким доходом в данном городе имели тенденцию иметь более низкое соотношение цены и арендной платы, чем дома в районах с более высокими доходами в пределах того же города.Как определил Мэтью Десмонд в своей книге 2017 года Выселенные: Бедность и прибыль в американском городе , типичная арендная плата за 2-комнатную квартиру в самых бедных районах Милуоки составляет около 550 долларов, что примерно на 25% меньше, чем в более богатых пригородах, таких как Воватоса, где Квартиры с 2 спальнями стоят около 750 долларов в месяц. Для сравнения: в Вауватосе цена покупки дома или квартиры с 2 спальнями в два-три раза выше. Тот факт, что самые бедные и самые богатые люди в сообществе часто платят одинаковую сумму арендной платы, проживая в квартирах существенно более низкого качества, в районах с меньшими удобствами, говорит о том, каким образом американская система аренды жилья подводит рабочий класс.
На большей части территории страны соотношение цены и арендной платы по-прежнему благоприятно для домовладельцев: основная причина, по которой мы не должны отмечать тот факт, что корпоративные инвесторы скупают жилой фонд Америки.
В июне этого года, Bloomberg сообщил, что цены на жилье в США подскочили на максимальную величину за более чем 30 лет, при этом рост за один месяц в марте 2021 года составил 13,2%. Хотя процентные ставки по ипотечным кредитам относительно низкие — около 3,1% на этой неделе, — цены для многих американцев выбывают из рынка, особенно потому, что инвесторы жестко конкурируют за дома на одну семью, особенно небольшие «дома для начинающих» в растущих городских районах, таких как Атланта и Шарлотта.
Первоначальный взнос за квартиру: сколько вам нужно в Нью-Йорке?
Путь к покупке дома может быть сложным и эмоциональным процессом. Но с правильным советом владение одной из тех квартир или кооперативов, за которыми вы шпионите на StreetEasy, может стать вашей реальностью. Первое, что нужно учесть, — сколько денег сэкономить для первоначального взноса. Сумма наличных, которую вы платите вперед, влияет на финансирование и ежемесячный платеж по ипотеке. Как ты мог так думать? Математика проста — чем ниже первоначальный взнос, тем выше ипотечный платеж, включая (ура!) Процентные ставки.Итак, каков необходимый первоначальный взнос за квартиру в Нью-Йорке? Вот шпаргалка.
Южный Гарлем
1919 Мэдисон-авеню
617 500 долл. США
[email protected]Создано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1Линкольн-сквер
300 West 72nd Street
709 000 долл. США
кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1Линкольн-сквер
130 West 67th Street
785 000 долл. США
[email protected]Создано в Sketch. 1 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1Вашингтон Хайтс
801 Риверсайд Драйв
650 000 долл. США
[email protected]Создано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1Ист-Виллидж
214 авеню А
795 000 долл. США
кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1Нижний Ист-Сайд
415 Гранд-стрит
935 000 долл. США
[email protected]Создано в Sketch. 2 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1Кипс-Бэй
137 Восточная 28-я улица
610 000 долл. США
[email protected]Создано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1Кипс-Бэй
148 Восточная 24-я улица
700 000 долл. США
кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1Yorkville
200 Ист-Энд Авеню
648 000 долл. США
[email protected]Создано в Sketch. 1 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1Нижний Ист-Сайд
210 Восточный Бродвей
749 000 долл. США
[email protected]Создано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1Sutton Place
220 Восточная 54-я улица
748 000 долл. США
кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1Battery Park City
2 Саут-Энд-авеню
998 000 долл. США
[email protected]Создано в Sketch. 2 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 21. Первоначальный взнос квартиры с нулевым процентом
Забудьте об этом. Ипотечные кредиторы не дадут вам ссуду без первоначального взноса. Тот факт, что у вас есть наличные, которые нужно отложить — либо из сбережений, либо в виде подарка от ваших родственников, — дает кредитору больше уверенности в том, что вы с меньшей вероятностью откажетесь от своих обязательств по выплатам по ипотеке. Как сказал Ричард Баренблатт, специалист по ипотеке Guardhill Financial Corp., отмечает: «Думайте о своей собственности как о своем банковском счете. Чем больше денег вы вложили в недвижимость, тем меньше у вас шансов уйти ». И чем больше первоначальный взнос за вашу квартиру, тем безопаснее вы будете делать ставки для кредиторов.
2. 3,5 процента первоначального взноса за квартиру
Эта сумма первоначального взноса за квартиру обычно связана с займами FHA 203k. Застрахованные Федеральной жилищной администрацией, они помогают людям с низким доходом, а те, у кого более низкий кредитный рейтинг, получают ипотеку.Эти ссуды выдаются одобренными FHA поставщиками, что означает, что если заемщик не выполняет свои обязательства, кредитор получает страхование.
Многие здания, соответствующие требованиям FHA, принимают этот вид ссуд. Однако инвентаря не так много, поэтому найти дом на выбор может быть непросто. Более того, пандемия COVID-19 значительно ограничила выдачу разрешений на эти займы по причинам, которые будут объяснены в следующем разделе.
морской парк
1621 Восточная 35-я улица
759 000 долл. США
кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 3 | [email protected] Создано в Sketch. 2Crown Heights
1890 Берген-стрит
899 900 долл. США
[email protected]Создано в Sketch. 5 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 3Gravesend
2695 Shell Road
650 000 долл. США
[email protected]Создано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 2Брайтон Бич
50 Брайтон 1-роуд
489 000 долл. США
кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1Бедфорд-Стуйвесант
192 Спенсер-стрит
675 000 долл. США
[email protected]Создано в Sketch. 1 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1Вильямсбург
206 Пауэрс-Стрит
649 000 долл. США
[email protected]Создано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1Вильямсбург
206 Пауэрс-Стрит
875 000 долл. США
кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1Бедфорд-Стуйвесант
175 Спенсер-стрит
685 000 долл. США
[email protected]Создано в Sketch. 1 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1Weeksville
1328 Sterling Place
515 000 долл. США
[email protected]Создано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 2Восточный Нью-Йорк
37 Wyona Street
526 000 долл. США
кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 3 | [email protected] Создано в Sketch. 1.5Crown Heights
465 Восточный бульвар
589 000 долл. США
[email protected]Создано в Sketch. 2 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1Виндзорская терраса
346 Кони-Айленд-авеню
750 000 долл. США
[email protected]Создано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 23.5-10 процентов первоначального взноса за квартиру
Раньше можно было найти кредиторов, готовых одобрить ссуды с более низким первоначальным взносом за квартиру, особенно в слаборазвитых районах или для новых застроек в таких районах. Однако это уже не так из-за COVID-19. В условиях продолжающейся пандемии большинство ипотечных кредиторов сейчас ограничивают свое кредитование минимум на 20 процентов.
Как объясняет Баренблатт, причин двоякое. Продажные цены снизились, особенно на рынке Манхэттена, «поэтому кредиторы обеспокоены падением рынка» и снижением стоимости.Кроме того, учитывая текущую экономическую нестабильность, «кредиторы также обеспокоены тем, что заемщики потеряют работу», в результате чего они не смогут производить выплаты по ипотеке.
5. 20-процентный первоначальный взнос за квартиру
Звучит много, но это стандартный первоначальный взнос за квартиру, необходимый для большинства кооперативных советов и продавцов в Нью-Йорке. При снижении на 20 процентов вы меньше подвергаетесь финансовому риску для кредиторов, поэтому у вас больше шансов получить одобрение на получение ссуды. Иногда покупатели могут не иметь этой суммы в своих сбережениях и могут пополнить их семейными подарочными фондами.
Forest Hills
110-21 73 Дорога
548 888 долл. США
[email protected]Создано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1Южная Ямайка
131-15 143-я улица
700 000 долл. США
кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 3 | [email protected] Создано в Sketch. 1Промывка
133-08 41-я авеню
618 000 долл. США
[email protected]Создано в Sketch. 2 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 2Kew Gardens Hills
150-38 Union Turnpike
575 000 долл. США
[email protected]Создано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1Промывка
133-27 39-я авеню
679 000 долл. США
кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. Студия | [email protected] Создано в Sketch. 1Вудсайд
39-65 52-я улица
550 000 долл. США
[email protected]Создано в Sketch. 2 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1Forest Hills
110-11 Queens Boulevard
525 000 долл. США
[email protected]Создано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1Hammels
343 Бич, 88-я улица
599 000 долл. США
кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1.5Астория
Бульвар Астория, 27-04
799 000 долл. США
[email protected]Создано в Sketch. 1 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1Астория
24-65 38-я улица
599 000 долл. США
[email protected]Создано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1Хантерс Пойнт
4-74 48-я авеню
559 000 долл. США
кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1Forest Hills
112-01 Queens Boulevard
545 000 долл. США
[email protected]Создано в Sketch. Студия | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 16. 30-процентный авансовый платеж за квартиру
В основном жилом доме есть много преимуществ перед откладыванием более 20 процентов. Ваше предложение будет намного сильнее и привлекательнее для продавца, и вы с большей вероятностью получите одобрение на получение кредита. Более того, вы можете получить лучшую процентную ставку. По словам Баренблатта, «у заемщика больше капитала и на карту поставлено больше, что снижает вероятность дефолта по ипотеке.”
Если вы хотите купить инвестиционную недвижимость, например квартиру, которую вы планируете сдавать в аренду, рассчитывайте выложить минимум 20 процентов, а в случае опасности — 30 процентов. Важно отметить, что ваши процентные ставки также будут выше, поскольку он не будет вашим основным домом.
Graniteville
Улица Элсона, 90
669 999 долл. США
кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 3 | [email protected] Создано в Sketch. 2Richmond Valley
170 Camden Avenue
649 900 долл. США
[email protected]Создано в Sketch. 3 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 2,5Arden Heights
Переулок Сусанны, 22
470 000 долл. США
[email protected]Создано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1.5Дубовая древесина
360 Fairbank Avenue
695 000 долл. США
[email protected]Создано в Sketch. 3 | [email protected] Создано в Sketch. 2,5Чарльстон
188 Darnell Lane
674 999 долл. США
кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 3 | [email protected] Создано в Sketch. 2,5Grasmere
35 Грасмер Корт
695 000 долл. США
[email protected]Создано в Sketch. 3 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 2,5Graniteville
63 Филдстоун-роуд
610 000 долл. США
[email protected]Создано в Sketch. 4 | [email protected] Создано в Sketch. 2Южный пляж
140 Робин Роуд
500 000 долл. США
кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1.5Чарльстон
87 Петля Пембрука
630 000 долл. США
[email protected]Создано в Sketch. Студия | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1Мидленд-Бич
1187 Бульвар отца Каподанно
699 000 долл. США
[email protected]Создано в Sketch. 3 | [email protected] Создано в Sketch. 3Великие убийства
141 Abingdon Avenue
799 999 долл. США
кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 4 | [email protected] Создано в Sketch. 2,5Южный пляж
167 Артур Авеню
680 000 долл. США
[email protected]Создано в Sketch. 3 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 27. 100-процентный первоначальный взнос за квартиру — за и против
На первый взгляд кажется, что предложение полностью за наличные — идеальный вариант — без ипотеки, без долгов, без обязательств. Однако при более внимательном рассмотрении ситуация более сложная.
«Если вы старше или близки к выходу на пенсию, — говорит Баренблатт, — у вас может не быть будущего дохода для обслуживания долгосрочного долга» помимо других ежемесячных расходов.В этом случае имеет смысл покупка за наличные.
Но если вы моложе или находитесь в более высокой налоговой категории, может быть выгодно компенсировать ваш налогооблагаемый доход налоговыми льготами по ипотеке. Кроме того, если вы тот, кто «предпочитает оставаться более ликвидным, чтобы участвовать в более прибыльных инвестициях, получение ипотеки позволяет вам это сделать», — говорит Баренблатт.
Итак, даже если вы можете позволить себе роскошь совершить покупку за наличные, вы можете оценить свою индивидуальную ситуацию, чтобы определить, является ли это лучшим вариантом для вас.
Если вам нужны дополнительные советы, у нас есть другие советы по покупке дома. Счастливые покупки!
[Этот пост был обновлен и переиздан.]
.