Рассмотрение земельных споров: Ст. 64 ЗК РФ. Рассмотрение земельных споров

Ст. 64 ЗК РФ. Рассмотрение земельных споров

Документы Пленума и Президиума Верховного суда по ст. 64 ЗК РФ

Все документы >>>

Документы Пленума и Президиума Верховного суда по ЗК РФ

Все документы >>>

Законы Российской Федерации по ЗК РФ

Все документы >>>

Указы и распоряжения Президента Российской Федерации по ст. 64 ЗК РФ

Все документы >>>

Указы и распоряжения Президента Российской Федерации по ЗК РФ

Все документы >>>

Постановления и распоряжения Правительства Российской Федерации по ЗК РФ

• Распоряжение Правительства РФ от 16.04.2021 N 1003-р

  «О проекте федерального закона «О внесении изменений в статью 7 Земельного кодекса Российской Федерации и статью 8 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»»

• Постановление Правительства РФ от 10. 04.2021 N 575

  «О принятии публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» решений о финансировании мероприятий, предусмотренных частью 2 статьи 13.1 Федерального закона «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

• Постановление Правительства РФ от 06.12.2017 N 1482 (ред. от 29.03.2021)

  «О некоторых вопросах осуществления Правительством Российской Федерации функций и полномочий учредителя федерального государственного бюджетного учреждения «Российская академия наук» (вместе с «Правилами предоставления субсидий из федерального бюджета федеральному государственному бюджетному учреждению «Российская академия наук» в соответствии с абзацем вторым пункта 1 статьи 78.1 бюджетного кодекса Российской Федерации», «Правилами составления и утверждения плана финансово-хозяйственной

Все документы >>>

Нормативные акты министерств и ведомств Российской Федерации по ст.

64 ЗК РФ

• Решение Верховного Суда РФ от 27.06.2017 N АКПИ17-294

  <Об отказе в удовлетворении заявления о признании частично недействующими пункта 1 Приказа Минкультуры России от 16.12.2013 N 2102 «Об утверждении границ зон охраны объекта культурного наследия федерального значения «Юрьев монастырь, XII — XVIII вв.», включенного в Список всемирного наследия, а также требований к режимам использования земель и градостроительным регламентам в границах данных зон» и приложения N 1 к нему и Приказа Минкультуры России от 14.01.2016 N 31 «Об утверждении границ

Все документы >>>

Нормативные акты министерств и ведомств Российской Федерации по ЗК РФ

Все документы >>>

Статья 64 ЗК РФ. Рассмотрение земельных споров

Статья 64 ЗК РФ. Рассмотрение земельных споров

Актуально на:

07 июня 2021 г.

Земельный кодекс, N 136-ФЗ | ст. 64 ЗК РФ

1. Земельные споры рассматриваются в судебном порядке.

2. До принятия дела к производству судом земельный спор может быть передан сторонами на разрешение в третейский суд.

Постоянная ссылка на документ

• URL
• HTML
• BB-код
• Текст

URL документа [скопировать]

<a href=»»></a>

HTML-код ссылки для вставки на страницу сайта [скопировать]

[url=][/url]

BB-код ссылки для форумов и блогов [скопировать]

—

в виде обычного текста для соцсетей и пр. [скопировать]

Скачать документ в формате

Судебная практика по статье 64 ЗК РФ:

• Решение Верховного суда: Определение N 14-КГ15-16, Судебная коллегия по гражданским делам, кассация
  Основанием же для возникновения права на земельные участки, в частности для ведения личного подсобного хозяйства, в соответствии с приведенными выше статьей 64 Земельного кодекса РСФСР и пунктом 3 Указа Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г. № 1767 являлся соответствующий акт местной администрации, а подтверждающим это право документом — свидетельство о праве собственности на землю выданное соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству. ..

• Решение Верховного суда: Определение N 309-ЭС15-19876, Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация

  По мнению заявителя жалобы, судом неверно применены нормы права ,определяющие дату начала начисления арендной платы по изменению кадастровой стоимости земельного участка, регулируемые пунктом 3 статьи 64 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации…

• Решение Верховного суда: Определение N 310-ЭС16-10203, Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация

  Суд первой инстанции, сославшись на статьи 65, 69 АПК РФ, статьи 36, 64 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статьи 22, 39, 40 Федерального закона от 24. 07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон № 221-ФЗ в редакции, действовавшей на момент рассмотрения спора), пришел к выводу об обоснованности заявленных Обществом требований…

+Еще…

Изменения документа

Постоянная ссылка на документ

• URL
• HTML
• BB-код
• Текст

URL документа [скопировать]

<a href=»»></a>

HTML-код ссылки для вставки на страницу сайта [скопировать]

[url=][/url]

BB-код ссылки для форумов и блогов [скопировать]

—

в виде обычного текста для соцсетей и пр.

[скопировать]

Скачать документ в формате

Составить подборку

Анализ текста

Идет загрузка…

Статья 64 ЗК РФ. Рассмотрение земельных споров

1. Земельные споры рассматриваются в судебном порядке.2. До принятия дела к производству судом земельный спор может быть передан сторонами на разрешение в третейский суд.

Комментарии к статье

«Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации» (постатейный) (2-е издание, переработанное и дополненное) (под ред. С.А. Боголюбова) («Проспект»)

«Комментарий к главе V.1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности» Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ» (постатейный) (Воробьев Н.И., Воробьева Л.В., Майборода В.А., Томтосов А.А.) (Подготовлен для системы КонсультантПлюс)

Статья: Реквизиция земельных участков как ограничение прав на землю (Ревякин А.П.) («Экологическое право», 2018, N 3)

ст. 13, «Комментарий к Федеральному закону от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (Майборода В.А.) (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2020)

гл. 5, § 1, «Особенности юридической ответственности за земельные правонарушения: учебное пособие» (Грачева О.С., Романова А.А.) (под ред. О.С. Грачевой) («РУСАЙНС»)

Позиции Верховного Суда и ФНС

Позиция ВС РФ: Постройка, которая возведена с нарушением правил целевого (разрешенного) использования земли либо с нарушением правил градостроительного зонирования, будет считаться созданной на участке, не отведенном для этих целей Апелляционное определение Верховного Суда РФ от 29.04.2016 N 5-АПГ16-12 и другие акты высших судов Применимые нормы: п. 1 ст. 222 ГК РФ, ст. 7 ЗК РФ, ст. 35 ГрК РФ

Позиция ВС РФ: При рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку необходимо установить, соблюдено ли целевое назначение земельного участка Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, и другие акты высших судов Применимые нормы: п. 3 ст. 222 ГК РФ, п. 1 ст. 7 ЗК РФ

Решение ФНС России от 06.12.2019 N СА-3-9/10414@ Суть жалобы: По итогам налоговой проверки вынесено решение, в соответствии с которым заявителю предложено уплатить недоимку по земельному налогу, НДС, ЕСХН. В жалобе заявитель указывает на неправомерность вывода о том, что доход, полученный в качестве возмещения затрат на проведение работ по восстановлению качества земель, является объектом налогообложения НДС. Решение: Жалоба оставлена без удовлетворения, так как Инспекция пришла к выводу о том, что в рассматриваемом случае Общество, допустившее нарушение качества земель, перечислило заявителю сумму денежных средств в счет предстоящего выполнения им работ (оказания услуг) по восстановлению качества земель, которая фактически является предоплатой данных работ (услуг) и с которой уплачивается НДС. Содержит правовую позицию ФНС России.

«Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020)

Перечень позиций высших судов к ст. 22 ЗК РФ «Аренда земельных участков»

Позиция ВАС РФ: Для досрочного расторжения договора аренды государственного (муниципального) земельного участка сроком более пяти лет арендодатель должен доказать существенное нарушение договора арендатором Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 и другие акты высших судов Применимые нормы: п. 9 ст. 22, ст. 46 ЗК РФ, ст. ст. 450, 619 ГК РФ

Позиция КС РФ, ВС РФ: Обязанность по сносу самовольной постройки возлагается на виновное лицо Определение Конституционного Суда РФ от 26.04.2016 N 910-О и другие акты высших судов Применимые нормы: п. 2 ст. 222 ГК РФ, п. 3 ст. 76 ЗК РФ

Позиция ВС РФ, ВАС РФ: Единоличное принятие арендатором решения о внесении изменений в договор аренды в отношении целевого назначения арендуемого имущества не является существенным изменением обстоятельств Определение Верховного Суда РФ от 06. 08.2013 N 56-КГ13-5 и другие акты высших судов Применимые нормы: п. 1 ст. 451, п. 1 ст. 615 ГК РФ, п. 5 ст. 85 ЗК РФ

Судебная практика и путеводители

Важнейшая практика по ст. 22 ЗК РФ

Важнейшая практика по ст. 23 ЗК РФ

Важнейшая практика по ст. 27 ЗК РФ

Важнейшая практика по ст. 65 ЗК РФ

Важнейшая практика по ст. 85 ЗК РФ

Путеводитель по судебной практике. Продажа недвижимости

Путеводитель. Что нужно знать об аренде земли (КонсультантПлюс, 2020)

Путеводитель по договорной работе. Аренда. Общие положения. Рекомендации по заключению договора

Разрешение земельных споров: юридическая консультация и судебная практика по земельным вопросам — Услуги

Причины земельных споров. 

Земельное законодательство появилось сравнительно недавно. Постоянные изменения и дополнения в нормативных актах вызывают массу споров, противоречий, коллизий. Поэтому решение земельных споров в суде – достаточно сложная задача для судебных органов. При этом именно они возникают чаще других.

Причин для этого несколько:

• противоправные действия участников земельных отношений;
• незнание норм законодательства;
• изменения нормативно-правовых актов, повлекшие возникновение проблем.

Подчас рассмотрение земельного спора в суде – единственный путь разрешения сложной ситуации. Но при желании можно этого избежать, поможет грамотная юридическая помощь по земельным вопросам.

Споры с участием юридических лиц вызывают ещё больше вопросов. Поэтому в данной ситуации лучше обращаться за консультацией к юристам по земельным вопросам. Они сделают все, чтобы судебное разрешение земельных споров было только в вашу пользу.

Действия специалистов КГ «Аюдар» при сопровождении земельных споров:

• юридические консультации по земельным вопросам любой сложности;
• признание права собственности на землю в судебном порядке;
• определение порядка пользования земельным участком;
• установление местоположения границ земельного участка, в том числе споры по межеванию;
• раздел земельного участка между собственниками;
• изменение категории, целевого назначения и вида разрешенного использования земельного участка;
• разрешение споров по договорам аренды земельных участков;
• разрешение споров о нарушении градостроительного законодательства;
• разрешение споров, связанных с установлением и прекращением сервитутов;
• изъятие земельного участка из чужого незаконного владения;
• устранение препятствий в пользовании земельным участком, не связанное с лишением владения;
• признание и установление сервитута;
• иные виды дел о земле и недвижимом имуществе.

Со всеми вопросами по данным услугам вы можете обратиться к нашим специалистам, обладающим большой судебной практикой по земельным вопросам

Обращаем ваше внимание, что первичное обращение юридических и физических лиц принимается в письменном виде по адресу [email protected]. Для отправки вопроса вы также можете воспользоваться формой «Задать вопрос».  После ознакомления с вашей проблемой наши специалисты свяжутся с вами.

Для оформления заказа на юридические услуги или получение консультации необходимо заполнить форму и нажать на кнопку «Отправить заявку», наши менеджеры обязательно свяжутся с Вами.
*минимальная стоимость ответа 2500 р.

Судебные земельные споры

Земельные споры в суде возникают, очевидно, когда между сторонами спора возникли такие неразрешимые противоречия, которые стороны не могут или не хотят преодолеть самостоятельно, мирным путем.

Право граждан и организаций на судебную защиту нарушенных прав – одно из основополагающих гражданских прав, закрепленных в Конституции России.

Адвокатская деятельность призвана обеспечивать реализацию данного права, то есть обеспечивать доступ граждан и организаций к правосудию.

Адвокат как никто другой хорошо знаком с судебным порядком разрешения земельных споров, поскольку его исторически сложившаяся миссия, прежде всего, представлять интересы своих доверителей в суде. Порядок оформления земли через суд зависит, прежде всего, от Вашего правового статуса в конкретном спорном правоотношении.

Система судов в России определяет различную подведомственность судебных дел по земельным спорам.

Адвокаты нашей Коллегии преимущественно ведут дела по земельным спорам в арбитражных судах.

Арбитражные земельные споры возникают по земельным делам, связанным с осуществлением предпринимательской или иной экономической деятельности.

Таким образом,в арбитражный суд земельные споры попадают, если сторонами спора являются предприниматели, а также некоммерческие организации и органы власти по вопросам, связанным с ведением ими экономической деятельности.

То есть данные суды представляют собой отдельную систему «специальных» судов.

Обязательным условием рассмотрения земельного спора в арбитражном суде является наличие указанного статуса у всех сторон процесса. Если истец или ответчик, например, — гражданин, не имеющий статуса индивидуального предпринимателя, то исковое заявление по такому делу не будет принято судом, а если и было ошибочно принято – будет оставлено без рассмотрения. Если же такой гражданин является в процессе третьим лицом без самостоятельных требований – такой арбитражный земельный спор может быть рассмотрен по существу.

Низовой уровень системы арбитражных судов представляют арбитражные суды субъектов РФ (например, Арбитражный суд города Москвы, Арбитражный суд Московской области).

Они уполномочены рассматривать арбитражные земельные споры по существу в качестве судов первой инстанции.

Апелляционные и кассационные суды, пересматривающие судебные земельные споры, которые разрешены в первой инстанции, образованы по специальным округам и рассматривают дела, поступающие из одного или, как правило, из нескольких расположенных рядом субъектов РФ, в зависимости от нагрузки субъектов.

Например, в России всего 20 апелляционных судов. Девятый арбитражный апелляционный суд рассматривает в качестве апелляционной инстанции дела по Москве, а Десятый арбитражный апелляционный суд – по Московской области.

Федеральный арбитражный суд Московского округа – объединяет Москву и Московскую область.

На вершине данной системы «специальных» судов находится Высший арбитражный суд РФ.

Это надзорная инстанция по проверке правильности судебного разрешения земельных споров. Также ВАС РФ дает толкование правовых норм, обязательное для нижестоящих судов, в том числе и при рассмотрении арбитражных земельных споров.

Иные же судебные земельные споры подлежат рассмотрению в «традиционных» судах – судах общей юрисдикции.

Количество и расположение таких судов в регионах определяется федеративным устройством России и административно-территориальным делением субъектов РФ.

Низовой уровень «традиционных» судов представляют мировые судьи. Однако судебное разрешение земельных споров им неподсудно, так как они рассматривают только незначительные споры, не связанные с недвижимостью.

Основной уровень, на котором происходит рассмотрение земельных споров в судах, представляют районные суды общей юрисдикции. Они осуществляют функции по судебному разрешению земельных споров в качестве судов первой инстанции.

Судами кассационной инстанции (вплоть до 1 января 2012 года) являются областные, краевые и проч. суды, то есть суды субъектов РФ (Мосгорсуд, Мособлсуд). В их компетенцию входит пересмотр судебных дел по земельным спорам, рассмотренных районными судами.

Венчает данную систему судов Верховный суд РФ. Он уполномочен пересматривать судебные дела по земельным спорам в порядке надзора.

Кроме того, как высший судебный орган данной системы он вправе принимать судебные постановления, содержащие руководящие разъяснения по вопросам рассмотрения земельных споров в судах, — постановления Пленума ВС РФ. Они являются актами толкования норм права, в том числе земельного, обязательными для применения всеми судами данной системы.

Таким образом, судебный порядок разрешения земельного спора зависит от Вашего правового статуса и характера осуществляемой деятельности.

В системе российских судов особое место занимает Конституционный суд РФ. Он не разрешает судебные земельные споры как таковые, поскольку рассматривает сугубо правовые вопросы и не уполномочен устанавливать фактические обстоятельства по делу. Он осуществляет проверку тех или иных наиболее значимых законов на их соответствие положениям Конституции России. При признании же несоответствия Конституции данные нормы права утрачивают силу (не действуют). Поэтому судебные акты Конституционного суда РФ также оказывают влияние на разрешение судебных земельных споров, но только как акты, корректирующие нормативно-правовую базу, которая определяет практику рассмотрения земельных споров в судах всех ветвей.

Помимо государственных судов в России все большее значение приобретают суды частные – третейские суды. Так, участники гражданского оборота вправе сами предоставить спор частноправового характера на рассмотрение суда, образованного из выбранных им граждан, авторитету или квалификации которых доверяют спорящие стороны.

Однако, судебное разрешение земельных споров третейскими судами не представляется возможным, поскольку земельные участки относятся к объектам недвижимости, которые подлежат особому учету государства (кадастровому учету) и права на которые подлежат государственной регистрации. Одним из принципов земельного права является сочетание интересов общества и законных интересов граждан, при котором допускается регулирование использования и охраны земель в интересах всего общества. Поэтому оформление земли через суд (то есть прав на землю), споры по границам земельных участков и т.п. споры имеют публично-правовую либо смешанную (публично- и частноправовую) природу и не могут при таких обстоятельствах относиться к компетенции третейских судов. Дела же такие, например, как о взыскании арендной платы по договору аренды земельного участка не относятся собственно к судебным земельным спорам, поскольку основаны на обязательственном правоотношении. В данном случае не важно, что является предметом договора – земельный участок или, например, автомобиль.

При возникновении спорных ситуаций в рассматриваемой области обратитесь за консультацией к специалисту. Адвокаты нашей Коллегии разъяснят Вам судебный порядок разрешения земельных споров, окажут необходимую помощь на всех стадиях оформления земли через суд, будут представлять Ваши интересы при рассмотрении земельного спора в арбитражном суде или суде общей юрисдикции.

Какой суд рассматривает земельные споры?

Когда у вас возникает земельный спор, с большой вероятностью он дойдет до суда, поскольку конфликты такого рода редко можно ладить мирным путем. Но куда именно нужно подавать исковое заявление, чтобы оно было принято и рассмотрено? Этот вопрос волнует всех, кто оказался в подобной ситуации.

В данной статье мы рассмотрим, в каком суде рассматриваются земельные споры, а также расскажем, как подготовить исковое заявление и как оно будет рассматриваться после подачи.

Как определяется подсудность земельных споров?

В стране существует достаточно сложная система судопроизводства: одни суды занимаются общими вопросами, другие – арбитражными спорами, третьи – уголовными делами. Кроме того, есть апелляционные суды, суды разных уровней (начиная с районного и заканчивая Верховным), третейские суды и прочие. И для того чтобы разделить поток исков, существует понятие подсудности: конкретный тип искового заявления может рассматривать только определённый суд. Подсудность зависит от нескольких факторов: характера иска, расположения объекта спора или регистрации сторон.

Для земельных споров этот принцип соблюдается, как и для любых других, потому прежде, чем подавать заявление, нужно определиться с подсудностью. Причем нужно помнить, что определение того, в каком суде земельный спор будет разрешаться, – это задача заявителя, потому, если он ошибётся, это приведет к потере времени и сил. Определение подсудности происходит следующим образом:

• на основании того, кто с кем судится– если речь идет о конфликте двух частных лиц или частного лица и организации, такие споры должен рассматривать суд общей юрисдикции. Если же спор разгорелся между юридическими лицами, улаживать его можно исключительно в арбитражном суде – именно в его компетенцию входит разрешение конфликтов между организациями.
• на основании стадии спора – если это первичный иск в суд, и ранее по данному конфликту решения не выносились, заявление подается в суд первой инстанции, обычно это районный арбитражный суд или суд общей юрисдикции. Когда же речь заходит об оспаривании предыдущих решений, жалоба подается в апелляционный суд или суды более высокого уровня – окружные, федеральные, Верховный суд РФ;
• согласно территориальной привязке – для большинства объектов недвижимости при определении подсудности используется принцип территориальности: где объект находится, там спор и рассматривается. То есть, заявление подается в суд того населенного пункта или района, где находится спорный земельный участок. Правда, из этого принципа могут быть исключения: если речь идет о разделе наследства, споры рассматриваются там, где открывалось наследное дело, а для корпоративных споров принято подавать иск по месту регистрации ответчика по делу.

Кроме того, иногда в договорах между юридическими или физическими лицами может указываться конкретный суд, в который нужно обращаться в случае возникновения споров. Если такой пункт в соглашении есть, именно он и определяет подсудность дела.

Как обратиться в суд по земельному спору?

Когда подсудность спора определена, можно переходить к подготовке и подаче заявления. Это один из самых важных этапов всего процесса: от того, как будет составлен иск, во многом зависит итоговое решение суда. Потому, если вы не обладаете необходимым опытом, рекомендуется обращаться к профессиональному земельному юристу за помощью. Что же должно быть в данном документе:

• шапка, где указывается наименование суда, а также ФИО (наименования) сторон спора и их контактные данные;
• все обстоятельства конфликта – когда он возник, что стало причиной, какие действия предпринимались сторонами и т.д., словом, нужно ввести суд в курс дела, что происходило до обращения с иском;
• позиция заявителя и аргументы в ее защиту – почему, по мнению истца, он в данном конфликте прав и рассчитывает на решение в свою пользу. Именно здесь приводятся ссылки на нормы законодательства, документы, результаты экспертиз и прочие доказательства по делу;
• требования – перечисление того, чего вы хотите добиться от ответчика благодаря решению суда. Касательно земельных споров это обычно признание права собственности, раздел земли, расторжение договоров, возмещение убытков, установление границ и т. д.

В конце иска подается список документов, которые прилагаются к заявлению и служат аргументами стороны в споре. Когда все документы готовы, они передаются в выбранный ранее суд. Для этого можно воспользоваться личной подачей, осуществить ее через МФЦ онлайн или направить пакет документов заказным письмом. Также необходимо уведомить о подаче иска ответчика и другие стороны спора. Через некоторое время лучше уточнить, получили ли суд заявление, и если да, принято ли оно к рассмотрению.

Необходимо решить земельный спор в суде?

Получите консультацию адвоката: +7 (962) 953-88-11

Как происходит рассмотрение земельных споров в судах?

После того как иск поступил в суд, он принимается к рассмотрению, передается ответственному судье и назначается дата слушаний. В назначенное время должны явиться все стороны спора, и начинается рассмотрение дела. Иногда используется подготовительное заседание, где истец подтверждает или не подтверждает заявленные требования, перепроверяются документы и т.д., но это не обязательная часть порядка рассмотрения земельных споров. Во время слушаний стороны по очереди предоставляют документы в свою пользу, пытаясь убедить судью в своей правоте. Для этого используются документы, подготовленные ранее, показания свидетелей, заключения экспертов. Наконец, судья выносит вердикт: удовлетворить или нет требования заявителя. После вынесения решения стороны имеют определенное время на его оспаривание (обычно 1 месяц), после чего оно вступает в силу и становится обязательным для исполнения.

Нужно помнить о том, что достижение положительного результата в судебном рассмотрении земельного спора практически невозможно без участия профильного адвоката. Хороший юрист по земельным делам поможет подготовить все необходимые документы, включая исковое заявление в суд, подготовить аргументированную позицию и будет отстаивать ее в суде. А учитывая, что в земельных спорах ставки могут быть очень высоки, помощь юриста становится незаменимой.

Заключение

Столкнувшись с земельным спором, нужно не только правильно определить подсудность дела, но и подготовить все документы для защиты своих интересов в суде. если у вас нет необходимых знаний, опыта или просто не хватает времени заниматься этими вопросами, рекомендуется обратиться за помощью к профильному адвокату.

Понравилась статья? Сохрани в своей соцсети!

МЕЖЕВАНИЕ СПАСЕТ ОТ ЗЕМЕЛЬНЫХ СПОРОВ

В настоящее время земельные споры явление достаточно распространенное.
Такие споры относятся к наиболее сложной категории дел, ввиду сложности предмета доказывания и значительных материальных затрат, связанных с судебным разбирательством.

Условно земельные споры можно разделить на две категории:
1. споры об исправлении реестровой ошибки;
2. споры,об установлении границ земельного участка и устранении препятствий в пользовании земельным участком.    
Однако основа любого спора — это несовпадение фактических (существующих на местности и закрепленных объектами естественного и искусственного происхождения) и юридических (внесенных в ЕГРН) границ земельных участков.

По словам руководителя Росреестра по Пензенской области Романовай О.А.: « Правообладатель такого земельного участка не может обратиться в суд с иском об устранении препятствий пользования своим земельным участком, например, если считает что забор соседа или иная чужая постройка расположена на его земельном участке, поскольку ему необходимо  доказать, что забор построен на границе его земельного участка.
При уточнении границ ранее учтенного земельного участка и при его кадастровом учете нередко выясняется, что уточняемый земельный участок пересекает границы другого земельного участка, сведения о местоположении границ которого внесены в ЕГРН. Здесь и начинается спор».

Для установлении границ земельных участков проводится межевание и готовятся документы для осуществления кадастрового учета. Ранее это были межевые (землеустроительные) дела и описания земельного участка, в настоящий момент межевые планы.
Межевание выполняется кадастровым инженером, обладающим  правом на выполнение землеустроительных работ.
Романова Оксана поясняет также: «На практике возникают случаи, когда вышеуказанные лица при межевании земельного участка допускали ошибки, либо в результате несовершенства приборов измерения, либо в результате человеческого фактора. Таким образом, внесенная в кадастр уникальная характеристика земельного участка (местоположение его границ) оказалась несоответствующей фактической, существующей на местности и закрепленной забором, межой, либо иным искусственным объектом.
Казалось бы, и спора нет между соседями, и живут они мирно много лет, а юридически их границы пересекаются. Это и называется реестровой ошибкой — ошибка в документе, на основании которого сведения внесены в государственный кадастр недвижимости».

При отсутствии согласия всех заинтересованных лиц на исправление реестровой ошибки, такая ошибка исправляется в судебном порядке.
По правилам гражданского процессуального законодательства бремя доказывания наличия кадастровой ошибки в земельном участке смежного землепользователя лежит на истце. Для рассмотрения спора необходимо предоставить в суд межевой план на свой земельный участок, заключение кадастрового инженера о наличии реестровой ошибки в смежном земельном участке, решение  о приостановлении кадастрового учета в связи с пересечением границ.
Суды Пензенской области имеют  правоприменительную практику по рассмотрению споров по исправлению реестровой ошибки. В процессе судебного разбирательства выясняется, какой из земельных участков поставлен на кадастровый учет неверно и при отсутствии фактического спора о местоположении смежной границы между собственниками земельных участков, суд исключает сведения о местоположении границы земельного участка из ЕГРН.
Таким образом, если сосед обратился к Вам и сказал, что в Вашем земельном участке кадастровым инженером выявлена реестровая ошибка, и Вы мирно с соседом живете и не спорите о местоположении забора, разделяющего границы Ваших земельных участков, проведите повторно межевание своего земельного участка, и, убедившись, что это действительно реестровая ошибка в Вашем земельном участке, сдайте документы на кадастровый учет с целью исправления такой ошибки в Вашем земельном участке, поскольку судебное разбирательство все равно приведет к исключению местоположению границ Вашего земельного участка из ЕГРН и придется делать новое межевание. Кроме того, Вы надолго испортите добрососедские отношения.

Наиболее сложными являются споры об установлении границ земельного участка, когда смежные землепользователи начинают спорить о фактическом местоположении смежной границы, отказываются подписывать акт согласования границ.
Согласно принципам гражданского процессуального законодательства судебное разбирательство строится на равноправии и состязательности сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений.
Иски о правах на земельные участки предъявляются в суд по месту нахождения такого земельного участка.
Для рассмотрения земельного спора кроме межевого плана в суд необходимо представить любые документы, подтверждающие соответствие местоположение границ земельного участка на местности правоустанавливающим, правоудостоверяющим, имеющимся землеотводным документам. При рассмотрении таких дел суд назначает землеустроительную экспертизу, которая является достаточно сложной и дорогостоящей.
После вступления в законную силу решения суда об установлении границ земельного участка следует обратиться к кадастровому инженеру, который изготовит межевой план в соответствии с судебным решением и земельный участок будет поставлен на кадастровый учет.

В заключении руководитель Управления отмечает, что сэкономив денежные средства на проведение кадастровых работ по межеванию земельного участка, можно в дальнейшем поплатиться значительными расходами в ходе судебного спора, поскольку стоимость судебной землеустроительной экспертизы в разы превышает стоимость работ по межеванию земельного участка.

Земля и конфликт | LandLinks

Устранение незащищенности владения. Правительство и сообщества создают права собственности на землю и природные ресурсы, чтобы избежать разрушительной всеобщей свободы. Меры, укрепляющие и / или расширяющие имущественные системы, могут сыграть важную роль в уменьшении незащищенности владения. Примеры включают правовые реформы, которые создают более надежные права собственности (например, реформы, которые признают ранее непризнанные традиционные права на землю, или программы, которые упорядочивают неформальные поселения, а также демаркацию и регистрацию общинных земель).Существуют новые модели формализации прав на землю и планирования землепользования на уровне сообществ с участием местных сообществ для согласования конкурирующих видов землепользования, которые могут быть реализованы гораздо быстрее, чем классические модели систематической регистрации. Внимание привлекли те, кто в Мозамбике и Эфиопии.

Рассмотрение земельных претензий. Жалобы часто основаны на прошлой потере или перемещении земель, и их трудно решить. Однако иногда можно повернуть время вспять. В южной части Малави финансируемая государством программа «желающий покупатель-продавец» поддерживает группы безземельных из общин, перемещенных из-за колониального присвоения земли, чтобы выкупить землю, отобранную у них.В Руанде, столкнувшись с последовательными волнами возвращающихся беженцев, правительство успешно осуществило «разделение земли» между домохозяйствами из групп, которые совершили и пострадали от геноцида несколькими годами ранее (Брюс, 2007).

Война и перемещение населения наиболее негативно сказываются на правах женщин и уязвимых групп на землю и собственности. Это связано с их и без того слабым статусом в обществе и более ограниченным набором прав на собственность. Женщины часто получают доступ к земле и собственности в результате родов и супружеских связей.Когда это прекращается в связи с отъездом или смертью главы семьи-мужчины, женщины оказываются более уязвимыми к тому, что их землю отнимают наследники мужского пола или другие более влиятельные члены сообщества (Giovarelli and Wamalwa, 2011). Эпидемия ВИЧ / СПИДа. подпитывается конфликтом и порождает новые земельные проблемы для уязвимых (Giovarelli and Wamalwa, 2011).

В постконфликтном контексте вполне вероятно, что способность правительства эффективно решать земельные вопросы будет серьезно ограничена, особенно там, где борьба за власть затянулась.Земельные записи и геодезическое оборудование — даже здания — могли быть уничтожены, а техническая компетентность персонала снизилась из-за полета за границу и отсутствия подготовки. Реконструкция и возрождение системы управления земельными ресурсами и земельными ресурсами является серьезной проблемой (UN Habitat, 2007). Некоторые постконфликтные правительства приходят к власти и быстро запускают земельные программы, но чаще они озабочены политическими задачами выживания, такими как кормление и размещение комбатантов и развитие потоков доходов. Эти потребности подталкивают к дальнейшим действиям по земельным вопросам в многолюдной повестке дня.

В первые дни после прекращения насилия помощь гуманитарных агентств, как правило, направлена ​​на удовлетворение неотложных потребностей в еде и жилье. Понятно, что эти агентства имели тенденцию уделять приоритетное внимание вопросам жилья, а в отношении земли уделять внимание реституции земли. Поскольку они борются с более широким кругом земельных вопросов, их программы защиты репатриантов, как правило, побуждают их поддерживать краткосрочные меры по снижению напряженности, такие как альтернативное разрешение земельных споров. Часто допускаются ошибки, и некоторые усилия терпят неудачу.Вернувшиеся беженцы были переселены на участки, право собственности которых неясно, или на неясных условиях. Усилия по восстановлению потенциала земельных агентств сильно отстают, часто на несколько лет, отчасти потому, что «фонды миростроительства» могут быть выделены только для деятельности, которая дает немедленные результаты. Это недальновидно. Гуманитарные агентства недавно приложили серьезные усилия для улучшения своего понимания земельных вопросов и того, как эти вопросы должны быть интегрированы в постконфликтное программирование, но у них нет сильного потенциала для поддержки правительств в этой области (UN Habitat, 2010).

Что могут сделать те, кто стремится эффективно минимизировать будущие земельные конфликты в постконфликтном контексте? Прежде чем приступить к реализации амбициозных программ, необходимо на раннем этапе сделать значительные инвестиции для восстановления потенциала органов управления земельными ресурсами и администрации. В ближайший постконфликтный период гуманитарные агентства, доноры и правительства могут:

• Проведение быстрой оценки владения и пользования. Работа с международными и национальными группами специалистов по земле для проведения быстрой оценки землевладения, чтобы лучше понять лежащий в основе и остающийся потенциал земельного конфликта и оценить, как правительство может наилучшим образом решить эти проблемы.
• Взаимодействуйте с правительствами и инвесторами. Стремиться вовлечь правительства и инвесторов в способы предотвращения и смягчения конфликтов вокруг концессий на землю и аренды; в частности, принимать во внимание обычные права в отношении сведения к минимуму перемещения, предоставления компенсации и оказания помощи в случае неизбежного переселения.
• Поощрять стратегии реституции земель. Разработать стратегии реституции земель (особенно в отношении переселения), которые «не причиняют вреда» и минимизируют будущие земельные конфликты.
• Создание реестров имущественных исков. Как и в случае новаторского проекта USAID в Восточном Тиморе, изучить возможности создания реестра земельных претензий, связанных с разрешением споров, как способ устранения коренных причин гражданских конфликтов (USAID, 2010).
• Разрешение земельных споров. Увеличить возможности для разрешения земельных споров, полагаясь не только на суды, которые могут быть недееспособными, но и на традиционные органы власти и НПО посредством использования посредничества и / или арбитража.
• Поощрять прозрачное управление ресурсами. Внедрение систематического планирования для подотчетного и прозрачного управления ценными природными ресурсами с тщательным учетом прав местного населения.
• Усиление потенциала институтов гражданского общества. Поощрять развитие национальных и местных НПО и гражданского общества с упором на землю.
• Включение земельных вопросов в гуманитарную деятельность. Обеспечить активное участие земельных агентств и сотрудников земельных НПО во всей деятельности гуманитарных организаций.

Как разрешить земельный спор? Закон об окружающей среде

Земельный спор — это разногласие по поводу контроля, владения или распоряжения землей между двумя или более сторонами, иногда государством, иногда частной стороной. В противном случае это может быть известно как борьба за уместность определенного землепользования или оценка определенных ограничений землепользования, которые часто заканчиваются решением суда. При работе с загрязненной собственностью может вступить в силу ограничение на использование земли в экологической сфере.

Итак, как решить проблему? При рассмотрении территориального спора судебный процесс может длиться годами без какой-либо формы урегулирования или соглашения. Единственный другой вариант решения этих индивидуальных территориальных споров состоит в том, чтобы две или более сторон, спорящих по предмету собственности, пришли к взаимному соглашению. Двустороннее обсуждение является основной целью разрешения земельных споров и по определению требует взаимных переговоров для достижения урегулирования. Идея состоит в том, чтобы каждый заключил справедливую сделку в отношении собственности, избегая затяжных судебных разбирательств.Если каждая сторона получает достаточно аналогичный результат, как и другие стороны, результат будет справедливым; есть равный результат для всех участников.

Чаще всего обмениваются предложениями о поселении, которые могут включать компромиссы по разделу собственности, изменению границ или оплате использования и стоимости собственности. Даже если закон на вашей стороне в этом деле, в конечном итоге может оказаться дешевле (не говоря уже о гораздо меньшем объеме работы) «купить» собственность у другой стороны, а не обращаться в суд.

Вопросы такого типа требуют, чтобы вы выполнили обследование, оценку и полный поиск по названию. Если до этого момента у вас была предварительная оценка или опрос, вы можете положиться на них.

Что касается экологических ограничений на использование земли, то владельцы собственности чаще всего нанимают группу по экологическим спорам, чтобы представлять их интересы. Это связано с тем, что государственные законы об окружающей среде и государственные экологические постановления очень специфичны и сложны. Также необходимо учитывать муниципальные правила и положения.

Для консультирования по территориальным спорам вам необходимо нанять адвоката по экологическому праву, который разъяснит детали и поможет вам в том, что может вызвать стресс и сбить с толку.

В конце концов, за земельный спор стоит бороться. Обязательно свяжитесь с соответствующими экспертами и консультантами по земельному планированию, если вам нужна помощь в определении ваших прав собственности.

Если вам нужна помощь или дополнительная информация о разрешении земельного спора, позвоните нам по телефону 401.477.0023 или по электронной почте: [email protected].

Юридические аспекты и вопросы правового титула в спорах о границах

Давайте сделаем перерыв от разговоров о темах, связанных с COVID, и углубимся в вопросы, связанные с пограничной линией. Вот ключевая информация, которую вам нужно знать о том, как выявлять и решать пограничные проблемы до покупки или после того, как вы уже приобрели товар.

Разрешение претензий о неблагоприятном владении и других пограничных споров

• Поговорите со своим соседом, чтобы понять цели друг друга.

• Нанять геодезиста для определения границ владений и выступов.

• Удержать адвоката для проверки документов, консультирования по правам ваших и соседей, потенциально начать судебный процесс

Пять способов разрешения споров о границе

1. Соглашение о границе : Физические лица соглашаются с исходом, составьте договор с поверенным и инспектором и сделайте запись в округе. Обычно занимает несколько недель.

2. Регулировка линии границы: Люди работают с городом или проверяют линию границы и удостоверяются, что она соответствует требованиям кодекса, касающимся зонирования, окружающей среды и других факторов. Может занять до 18 месяцев.

3. Friendly Quiet Title Action: Владельцы собственности соглашаются подать иск и получить решение суда о тихом праве собственности на спорную территорию. Полученное суждение имеет приоритет над будущими корректировками.

4. Easement: Владелец, чья собственность используется, соглашается, что другое лицо может продолжать использовать собственность в течение согласованного периода времени. Легкость отмечена в обзорах и заголовках.

5. Решение: Если соглашение не может быть достигнуто и стороны обращаются к судье для вынесения решения, судья выносит юридическое определение на основании фактов. Если спорное имущество присуждается, его или ее решение записывается в округе.

Существенные факты для успешного неблагоприятного владения

Чтобы подать иск о неправомерном владении, суду требуется подробная история, показывающая, что вы выполнили пять требований закона:

1. Фактическое владение: истина, физическое использование спорной земли в качестве истинного собственника.

2. Notorious — открытое пользование имуществом в это время.

3. Exclusive — используйте для исключения соседа (только вы сохранили и использовали квадратные метры).

4. Враждебное владение — сознательное или несознательное использование собственности без разрешения собственника.

5. Бесперебойное: текущее активное использование собственности

Страховщик титулов — ключевой консультант

Страховщики титулов — отличный ресурс для решения вопросов, связанных с коммерческой и жилой недвижимостью:

• Проведите комплексную проверку

• Оценка возможности страхования, требований к страхованию и потенциальных подтверждений

• Помогите вам интерпретировать результаты опросов для выявления незарегистрированных сервитутов и посягательств

• Соберите доказательства неправомерного владения

• Покрытие рисков коммерческой собственности, связанных с залогами и обременениями правового титула, отсутствие права доступа или права удержания, неликвидного права собственности, права удержания механика

• Страхование от рисков, возникающих после даты полиса, фактического доступа транспортных средств и пешеходов, разрешения на строительство и других нарушений

Границы и незаконное владение не кажутся похожими на горение вопросы. В округе Кинг по-прежнему наблюдается много продаж коммерческой и жилой недвижимости, даже когда мы вступаем в зимние месяцы. Эти ситуации должны быть указаны в заявлении продавца о раскрытии информации. У покупателей, которые не хотят иметь дело с риском возможного спора или судебного разбирательства, есть другие варианты, и они откажутся от ваших сделок. Обнаружение и решение этих проблем теперь позволяет сгладить продажи.

Чтобы получить более подробную информацию о любом из этих факторов, просмотрите полный сеанс ниже или свяжитесь с нами. Вы можете связаться с нашим гостем, Кэтин Сирианни, по электронной почте на адрес [email protected] или по телефону (206) 200-2994.

Последний вебинар в году мы проведем в декабре. Следите за ссылкой для подписки на нашем веб-сайте или в социальных сетях.

В имущественном споре? Вот все, что вам нужно знать

У вас есть имущественный спор с соседом? Ты не единственный. Землевладельцы нередко вступают в споры с соседними соседями, даже если у них дружеские отношения.

Иногда описание сделки неточно.В других случаях кто-то мог переоценить размер своей земли и построить забор за границей своей собственности. Могут быть даже несколько незарегистрированных документов о передаче собственности разным людям.

Независимо от конкретной проблемы вам нужно будет принять меры для разрешения самых серьезных имущественных споров. Вот что вам нужно сделать.

Разберитесь в имущественном споре

Прежде чем делать что-либо еще, убедитесь, что вы понимаете факты, касающиеся рассматриваемого имущества.Ничего не может быть решено до тех пор, пока не будут ясны все факты, ведущие к нынешней ситуации.

В чьем-то документе или договоренностях между предыдущими владельцами могут быть неточные описания границ, которые не были упомянуты при покупке дома. У вас и вашего соседа могут быть законные причины для вашей стороны в споре.

Есть небольшая вероятность, что предыдущий владелец предоставил сервитут своему соседу или даже передал ему договор. Эта ситуация, скорее всего, возникла бы, если бы вы приобрели полис страхования титула, покрывающий вашу собственность.Однако возможно, что сервитут на вашу собственность существует без вашего ведома.

Вам нужно будет получить анализ у лицензированного геодезиста или аналогичного эксперта, который сможет определить, вторгаетесь ли вы или ваш сосед на чужую землю. Эксперт также определит, на сколько земель вторгаются, как долго это происходит и было ли дано разрешение.

Возможно, вам потребуется завершить опрос, оценку и полный поиск по названию. В ходе обследования лицензированный геодезист физически определит границу вашей земли, чтобы определить, находятся ли ваши границы там, где вы думаете.Поиск по названию найдет все документы, относящиеся к вашей собственности, а оценка покажет вам рыночную стоимость собственности.

Часть этого могла быть сделана при покупке собственности, и в этом случае вы можете использовать полученные документы. Однако, если вы перейдете к пробной версии, вам нужно будет повторить эти поиски.

Поговорите с соседом

Если площадь и стоимость земли невелики, возможно, вам будет проще решить вопрос по взаимному согласию, чем в суде.Вы не хотите тратить на судебные тяжбы больше, чем стоит земля. Даже если вы уверены, что закон признает вашу правоту, возможно, лучше избавить вас от хлопот и судебных издержек.

Это лучше всего работает, когда у вас и вашего соседа хорошие отношения. Если вы оба дружелюбны или хотя бы вежливы друг с другом, вы можете прийти к решению без обращения в суд. Возможно, вы обнаружите, что все это было простым недоразумением.

Получите адвоката

К сожалению, не все споры о границах собственности могут быть разрешены без судебного иска.Если частные обсуждения с вашим соседом не привели к решению, с которым вы оба можете согласиться, пора обратиться к адвокату.

Адвокаты Андерсона Хантера предоставляют профессиональные консультации по местным спорам, связанным с недвижимостью, и другим юридическим вопросам. Работая более 100 лет в округе Эверетт и Снохомиш, мы стремимся предоставить членам нашего сообщества наилучшее возможное юридическое представительство.

Отправьте письмо с требованием

Письмо с требованием от вашего адвоката вашему соседу — это следующий шаг к обращению в суд.Это письмо будет объяснять ситуацию, требовать действий и / или содержать предложение урегулирования, например, компромисс по разделу спорной собственности.

Скорее всего, ваш сосед отправит ваше письмо своему адвокату. Это не означает, что они не хотят вести переговоры, просто ваш сосед хочет знать все, что он может, о ситуации и своих вариантах.

Подать жалобу

Если вы все еще не можете прийти к соглашению со своим соседом, подайте жалобу.Рассмотрим «скрытое дело», что означает, что вы просите суд рассмотреть все ваши доказательства и аргументы и решить, кому принадлежит земля.

Подготовка к судебному разбирательству требует большого количества документов. Вам также может потребоваться дополнительное исследование, хотя ваш адвокат уже будет располагать большей частью информации, необходимой на данный момент. Затраты могут быстро увеличиваться.

По возможности старайтесь поддерживать отношения вежливыми. Большинство споров можно урегулировать без судебного разбирательства, поэтому не забывайте об урегулировании, даже если вы готовы к возможной судебной тяжбе.

Рассматривайте посредничество как способ достичь урегулирования. Если вы найдете посредника, имеющего опыт в вопросах, связанных с недвижимостью, он сможет направить обсуждение и дать представление о возможных результатах, если ваше дело будет передано в суд.

Ищете адвоката?

Свяжитесь с нами

Как разрешать земельные споры

Иногда сложно определить физические границы на больших участках земли. Когда эта земля принадлежит фермерам, которые зарабатывают деньги на использовании земли для выращивания сельскохозяйственных культур или животных, определение этих границ имеет важное значение.Без четко определенных линий споры являются обычным явлением, и они могут стать довольно некрасивыми. Для разрешения земельных споров часто требуется помощь юриста, который изучит юридические документы и точно определит, где проходит граница.

Что говорит закон

В Огайо, Кодекс §971.05, §971.03 и §971.06 излагают правила разделения границ собственности. В целом, самые последние правила добавили некоторые варианты разрешения споров для владельцев собственности. Эти два правила позволяют подавать жалобы в совет попечителей поселка в случае возникновения разногласий.Если одна из сторон не удовлетворена решениями доверенных лиц, эта сторона может потребовать обязательного арбитража. Самый последний закон также позволяет передавать спор в суд общей юрисдикции.

В свете законов о границах земли Огайо, у тех, кто сталкивается с разногласиями, есть несколько вариантов, которые следует рассмотреть.

Вариант 1 — Попытка выработать соглашение

Один из первых шагов при разрешении пограничных споров — это попытаться договориться с другой стороной. Если два землевладельца смогут договориться о том, где должна проходить граница, и зарегистрировать свое решение в Земельной книге, они смогут сэкономить время и деньги. Однако земельные споры часто могут задеть чувства и разочаровать одну или обе стороны, и такой тип соглашения может оказаться невозможным.

Если вы составляете устную договоренность, изложите ее письменно. Здесь может потребоваться адвокат по земельным спорам для составления документов, которые юридически отражают ваше устное соглашение. Это поможет избежать разочарования позже, если спор возникнет снова.

Вариант 2 — Работа с посредником

Если обе стороны хотят договориться, но не могут сделать это самостоятельно, нейтральный посредник может помочь. Посредничество обычно является первым шагом, рекомендованным судами в таких случаях.

Посредники — это независимые стороны, часто юристы, которые понимают границы. У них нет юридических полномочий выбирать границу, но они могут помочь преодолеть разногласия для достижения взаимовыгодного соглашения. Посредники обучены ведению переговоров, поэтому они могут помочь обеим сторонам прийти к окончательному соглашению, которым обе довольны.Успешность посредничества между соседями относительно высока, что также обходится дешевле, чем обращение в суд.

Вариант 3 — Нанять геодезиста

Если граница была правильно записана в Земельном кадастре при первом разделе собственности, стороны могли бы нанять геодезиста или аналогичного эксперта, чтобы помочь им найти и отметить ее. Для этого стороны должны согласиться с тем, что решение сюрвейера является окончательным и юридически обязательным. У геодезиста есть инструменты, чтобы находить границы и делать их менее двусмысленными, а затем стороны могут установить границу или забор, чтобы они были разделены.

Вариант 4 — Подать заявление в Земельную книгу

Если эти методы не работают, одна сторона может подать спор с доверенным лицом. Это дает доверительному управляющему возможность принять окончательное решение о границах земли. Если у сторон все еще есть разногласия, они могут запросить обязательное арбитражное разбирательство.

Вариант 5 — Подать дело в суд

Если все другие методы не работают, или если одна из сторон не желает прибегать к посредничеству или использовать другие методы, может возникнуть необходимость передать дело в суд.Огайо рассматривает эти дела в суде общей юрисдикции.

Это следует рассматривать как крайнюю меру, поскольку судебные издержки высоки. В суде судье нужно будет определить границу, изучив исторические дела и выслушав споры, выдвинутые обеими сторонами. Работа с поверенным по имущественным спорам может помочь сторонам построить веские аргументы в пользу того, почему их мнение по земельному спору является правильным.

Если вы столкнулись с пограничным спором и чувствуете, что можете обратиться в суд, или если вы ищете квалифицированного посредника для помощи в переговорах, обратитесь за помощью к Heban, Murphree & Lewandowski, LLC . Наши поверенные из Огайо разбираются в местном законодательстве о недвижимости, включая законодательство о земельных спорах. Мы можем помочь вам двигаться вперед с уверенностью, защищая границы вашей земли, не выходя за рамки закона.

Как решаются пограничные споры?

То, что видят наши глаза, может нас обмануть. Когда дело доходит до покупки собственности, естественные и искусственные барьеры не всегда заслуживают доверия при определении официальных границ. Проведение нового обследования границ — это первый шаг к защите от неприятного сюрприза, связанного с недвижимостью, но обследование бесполезно, если вы не можете его прочитать и понять.

Домовладельцы узнают, что часть их двора им не принадлежит

Недавно целый квартал домовладельцев в Холидей, Флорида, обнаружил, что таинственный земельный фонд владеет земельным участком шириной 20 футов, простирающимся за несколькими домами. Трест купил этот участок земли на аукционе по уплате налогов еще в 2008 году. Домовладельцы думали, что они либо владеют землей, либо имеют право использовать ее в качестве сервитута. Один домовладелец получил предупреждение о нарушении права владения, запрещающее ей наступать на территорию, чтобы получить доступ к ее сараю, а другой должен либо снести свой наземный бассейн, либо заключить сделку по покупке участка земли за его домом.

Никто из домовладельцев не знает имени человека, стоящего за (818) 239-2215 Land Trust и юридических угроз. Единственное имя, публично прикрепленное к трасту, — это поверенный Джозеф Перлман, который объяснил, что земельный фонд был создан для защиты личности его клиента, владеющего земельным участком странной формы.

Многие из пострадавших домовладельцев купили земельный участок, в котором задокументировали то, что они считали своей собственностью или сервитутами, на которые они имели право.

Франк Шнайдер, владелец бассейна, понимает, что на самом деле он не владеет землей за своим домом.Хотя перед закрытием он получил земельную съемку, он не знал, как ее читать. Хотя прямо за его домом есть 10-футовый сервитут, который он может использовать и поддерживать, как впервые домовладелец, он не осознавал, что огороженный задний двор, на котором он построил бассейн, не был частью его собственности. .

Ники Решар, домовладелец сарая, также получила результаты обследования, в котором собственность Земельного фонда была задокументирована как «освобожденный сервитут», где расположены ее сарай и насос для бассейна. Основываясь на этом опросе, ей посоветовали, что она может использовать и содержать собственность, но теперь через четыре года земельный фонд вторгся в нее.

Как решаются пограничные споры?

Неизвестно, что будет дальше с этими домовладельцами, но многое зависит от нескольких факторов. В зависимости от специфики каждой ситуации может произойти одно или несколько из следующих событий:

• Страхование титула может покрывать судебные тяжбы.
• Принять или предложить сделку по покупке или продаже земли.
• Законы штата могут автоматически создавать сервитут на основании предписания или права владения.
• Продолжайте тихий титульный бой.

Проверьте свою политику в отношении прав собственности

В дополнение к земельному обследованию покупатели жилья захотят убедиться, что они приобрели полис права собственности домовладельца, покрывающий их интерес в пограничном споре. В идеале покупатели жилья должны нанять опытного юриста по недвижимости, прежде чем покупать недвижимость.

Предположим, вы не наняли адвоката при закрытии сделки и теперь оказались в центре земельного спора. В этом случае первым шагом является обращение к юристу по недвижимости, чтобы провести профессиональный анализ относительно того, кто посягает на чьи земли, сколько земель затронуто посягательством и было ли когда-либо дано разрешение на посягательство.

Нет двух одинаковых дел, но благоприятный исход во многом будет зависеть от конкретного покрытия вашей политики правового титула и юридического описания, описанного в ней.

Например, два домовладельца в Нью-Гэмпшире приобрели недвижимость недалеко от набережной, которая включала явный сервитут на использование прилегающего участка для доступа к воде. В конце концов, владельцы прилегающей собственности подали против пары тихий судебный иск. После того, как страховщик пары отказал в их иске о возмещении ущерба, они подали на свою страховую компанию в суд.

По делу судья вынес решение в пользу пары, поскольку в политике правового титула указан дополнительный сервитут. Суд заявил, что «полис страхует интересы Дежарденов в сервитуте». В постановлении также говорилось, что, если страховщик не желал обеспечивать покрытие сервитута, ему не следовало включать сервитут в описание земли, на которую распространяется действие полиса, в Приложении А.

Определив, что полис покрывает право Дежарденов на использование сервитута, их страховщик был обязан защищать их в судебном разбирательстве.Судья отмечает: «[страховщик] не только отказался представлять интересы Дежарденов в судебном разбирательстве, но также отказался ссылаться на любые другие варианты, изложенные в пункте 4 условий полиса. Это было явно в нарушение своих обязательств в соответствии с политикой «.

Политика правового титула будет содержать четкие инструкции о том, как страховщику титула следует решать любые юридические вопросы, касающиеся границ и сервитутов, и какие меры по исправлению положения должны быть предприняты.

Заключить сделку по покупке спорной недвижимости

Некоторые правила заголовков могут не касаться проблем с границами, особенно если новый опрос не завершен до закрытия.Этот тип непокрытия указан в титульном обязательстве как исключение. Обязанность страховщика правового титула защищать и возмещать убытки домовладельцу зависит от того, указаны ли такие исключения в полисе.

В случаях, когда страховщики титула не обязаны покрывать судебные издержки, предложение о покупке или продаже спорной собственности может быть лучшим вариантом. Перед заключением сделки вам следует подумать о следующем:

1. Проведите новое обследование, чтобы определить официальные границы и места посягательств.
2. Получите оценку для определения рыночной стоимости спорного участка земли.
3. Провести поиск профессионального титула, чтобы определить, внесены ли какие-либо сервитуты или акты в публичную документацию, предоставляющую владение или использование спорной земли.

Нередко, особенно в сельской местности с ограниченными подъездными дорогами, предыдущие владельцы недвижимости предоставили сервитут соседним владельцам или даже передали собственность соседу.Вероятность этого увеличивается, когда новые владельцы вступают во владение недвижимостью через акт о прекращении права требования вместо продажи. Поскольку покупка собственности, финансируемая за счет средств, требует поиска по титулу, эти проблемы обычно обнаруживаются титульной компанией, и такие дефекты права собственности могут быть устранены перед закрытием.

Ники Решкар, владелица дома отдыха, которая подверглась незаконному проникновению, сделала предложение в размере 2000 долларов за участок земли рядом с ее домом, но получила отказ. Хотя она провела опрос, в нем вообще не было указано собственности Land Trust.Неизвестно, приобрела ли она страховку титула, покрывающую возможные судебные тяжбы.

Получение постоянных сервитутов

В некоторых случаях, когда права на землю и ее использование оспариваются, законы штата могут предусматривать сервитут по рецепту или неправомерное владение. Эти законы различаются в зависимости от штата и являются сложными, поэтому требуется консультация юриста по недвижимости. Во Флориде сервитут по рецепту создается, когда один владелец открыто использует и владеет землей другого в течение 20 лет.

Для неправомерного владения владение «означает, что земля возделывалась, улучшалась, огораживалась или защищалась». Незаконное владение, которое часто называют «правами скваттера», обычно происходит, когда человек, не имеющий первоначального права собственности или права собственности, строит улучшения, такие как заборы или другие видимые границы. Если законный владелец ничего не делает, чтобы остановить «скваттера», то по прошествии 20 лет действительный владелец не сможет предпринять судебные действия, такие как выселение. Затем скваттер может обратиться в суд для получения официального титула.

В то время как предписывающий сервитут не требует непрерывного или ежедневного использования земли, неправомерное владение требует. Предписательный сервитут не передает никаких прав собственности, но вместо этого юридически защищает право человека на использование земли.

В качестве альтернативы сервитут может быть создан с помощью:

• Приказ суда о необходимости
• изъято государством для общественного блага
Зарегистрировано
• письменных инструментов в открытом доступе

Судья может отклонить как неправомерное владение, так и предписывающий сервитут, если собственник может доказать, что владение или использование было разрешительным.Тем не менее бремя доказывания ложится на владельца. Адвокаты советуют землевладельцам принять активные меры для прекращения владения или пользования до истечения 20 лет, объясняя, почему домовладельцам для отдыха были вручены официальные уведомления о посягательствах и посягательствах.

Граница спора в тихом судебном иске

Если частные переговоры о прекращении использования или владения землей или предложение урегулировать спор не разрешают спор, в окружной суд может быть подана официальная жалоба на «тихое право собственности».«Судья определит новую границу и вынесет окончательный и обязательный приказ для нынешних и будущих землевладельцев.

На этом этапе адвокат уже должен быть знаком с особенностями вашего дела. Тем не менее, дополнительные исследования и документы, такие как юридические справки и экспонаты, повысят стоимость быстрого разрешения пограничного спора. В зависимости от обстоятельств внесудебное урегулирование может быть в интересах обеих сторон. Суд может сначала потребовать, чтобы вы попытались урегулировать дело с помощью посредничества, прежде чем приступить к делу.

Если посредничество не увенчалось успехом, ваша страховая компания может покрыть сборы, связанные с тайным иском о праве собственности, или вы сможете возместить свои расходы за счет противоположной стороны. Более вероятный сценарий скрытого правового титула состоит в том, что право собственности будет передано вам бесплатно и без уплаты налогов, но с высокими судебными издержками. Наихудший сценарий — потеря права на использование или владение недвижимостью и задолженность по значительным гонорарам, поэтому домовладельцы должны тщательно взвесить стоимость собственности с учетом возможных затрат.

советов по разрешению земельных споров — Grit

Это может случиться с лучшими соседями или даже с соседней фермой, хозяина которой вы никогда не встречали — земельный спор. Вы думаете, что рядом с вами стоит ряд деревьев. Он считает, что это его.

Земельные споры могут повлиять на несколько действий. Возможно, ваш сосед хочет посадить деревья на участке, который вы годами считали своим. Он может даже начать вырубать деревья! Соседи могут начать новое строительство на земельном участке, который, по их мнению, принадлежит им, но фактически принадлежит соседнему участку.

Споры о собственности касаются домов и дворов, но не волнуйтесь. Есть много способов урегулирования земельных споров. Большинство людей разумны. Кроме того, существуют способы избежать или минимизировать вероятность возникновения имущественного спора. Вот несколько советов по их устранению.

До возникновения спора

Лучший план — убедиться, что вы устранили все обстоятельства, которые в дальнейшем могут привести к спорам. Вот несколько вещей, которые могут предотвратить будущие споры:

1.Ведите письменный учет вашей собственности.

Самый простой способ разрешить земельный спор любого рода — это иметь письменную запись о вашей собственности. Если это было обследовано, можно использовать детали карты геодезиста. Если это не было так, наиболее разумным решением будет его осмотр перед покупкой. Заранее определите, кто должен за это заплатить.

Иметь записи с четко обозначенными границами и любыми отличительными признаками границ. Это особенно разумно, если записи не существуют или если существующие записи устарели и больше не отражают свойство точно.

2. Составьте устное соглашение в письменной форме.

Многие соглашения о границах в сельских общинах традиционно заключаются в устной форме — слова покупателя и продавца и рукопожатие. В таком случае лучше всего заменить устное соглашение письменным. Многие пожилые фермеры и поселенцы могут сопротивляться этому, предпочитая традиционные методы. Но как только одна из сторон умирает или движется, нет никаких доказательств того, что существовала устная договоренность, превышающая слова другой стороны.

Устные соглашения обычно недостаточны для суда и не могут рассматриваться в менее формальных методах арбитража.Адвокат может помочь вам составить документы, отражающие существующие устные договоренности.

3. Знайте свои права, местные законы и правила собственности.

Земельные споры иногда возникают из-за того, что определенные права принадлежат не покупателю собственности, а кому-то другому. Есть ли на вашей земле какие-либо права на газ, воду или полезные ископаемые, которые могут принадлежать другой стороне? Могут ли быть сервитуты, которые гарантируют права другого лица на вашу собственность?

Зонирование — другое соображение.Не вся земля, например, зонирована под жилую застройку. Наконец, Лесная служба США, Бюро землепользования или даже Министерство сельского хозяйства США могут иметь определенные права на вашу собственность. Проверьте зонирование перед любым потенциальным спором или перед тем, как вы захотите внести улучшения, не разрешенные правилами или нормативными актами.

Фото Wjmummert (: wmc: File: Indy farmland.jpg) [общественное достояние], через Wikimedia Commons

Что делать в случае возникновения спора

Даже если вы сделали все возможное, чтобы предотвратить возможный спор, разногласия все равно могут возникать.Если вы оказались в середине одного из них, знайте, что делать.

1. Покажите официальные документы о собственности.

Первый курс действий в случае имущественного спора — показать другой стороне ваши официальные документы о том, где находятся границы собственности. Если у вас есть карта или документ геодезиста, ничего страшного. Но документы, которые показывают права собственности и линии собственности, также можно найти на налоговой карте, карте оценщика, описании акта, карте подразделения или других документах.Официальная документация должна разрешить любой спор.

2. Поговорите со своим соседом.

Однако бывают случаи, когда имущественный спор продолжается. Может быть полное отсутствие ясности в отношении того, где простирается ваша собственность, или где она заканчивается и начинается у вашего соседа. Возможно, у вас есть старые документы, которые не отражены в более новых документах, выданных вашим соседям. Другой землевладелец может иметь сервитут, который дает некоторые права доступа к вашей собственности.

Если это произойдет, сохраняйте спокойствие.Назначьте сидячую встречу, а не спор в открытую. Представьте свой случай. Послушайте дело соседа. Посмотрите, можно ли достичь справедливого и подходящего решения.

3. Проконсультируйтесь с внешними посредниками / адвокатами.

Иногда обсудить спор не получится. Может быть, работа была проделана еще до того, как спор стал обсуждаться. В таком случае проконсультируйтесь с юристом. Адвокаты могут выступать в качестве посредников в спорах, так что все факторы принимаются во внимание при разрешении споров. Посредничество может быть особенно полезным, если помимо частных сторон участвует несколько сторон, например, федеральное правительство или штаты.

.