Сделка аренды недвижимости: СДЕЛКИ АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ

СДЕЛКИ АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ

Новости компании: 0203.17 Внимание у нас новый номер телефона! подробнее 2405.14 А.С. Горячев победитель конкурса «Директор года»! подробнее 1203. 14 Центр операций с недвижимостью оказал поддержку Фонду «Выбор» подробнее

Услуги по сдаче/поиску в аренду недвижимости подразумевают осуществление комплекса мероприятий, направленных на сдачу/поиск объекта коммерческой недвижимости (офиса, магазина, склада, производственного помещения, базы, гаража т.д.).  Компания не оказывает услуги по поиску/сдаче в аренду жилой недвижимости в формате работы с коммерческой недвижимостью, данные услуги оказываются исключительно в рамках проекта «АРЕНДАТОР-Алтай». Основные этапы оказания услуг по сдаче/поиску в аренду коммерческой недвижимости: 1. осуществление мероприятий, направленных на поиск арендатора/объкта недвижимости для аренды  посредством рекламных инструментов (размещение рекламного баннера на объекте недвижимости, реклама в печатных изданиях, расклейка объявлений, реклама на общеизвестных интернет порталах о недвижимости, на официальном сайте компании «Центр операций с недвижимостью», в том числе в разделе «Фотомагазин»). Все расходы по изготовлению и размещению рекламы оплачивает ГК «Центр операций с недвижимостью». Объем рекламной компании определяется компанией самостоятельно, учитывая при этом пожелания клиента. 2. организация и проведение показов (демонстрации) объекта/объектов (при поиске объекта недвижимости в аренду), которая подразумевает под собой обязательное присутствие специально выделенного для работы с клиентом риэлтора, находящегося в правовых отношениях с компанией «Центр операций с недвижимостью».  Стоит отметить, что хороший риэлтор не должен обладать знаниями тонкостей действующего законодательства, это работа юриста, который в обязательном порядке сопровождает и контролирует любую, проводимую сотрудниками ГК «Центр операций с недвижимостью», сделку.   Риэлтор — это профессионал, знающий и умеющий преподнести объект недвижимости находящийся в сдаче в аренду, в наиболее выгодном ракурсе, также, умеющий найти и предложить среди огромного числа предложений на рынке недвижимости клиенту для аренды именно то, что удовлетворяет его потребностям и возможностям! Участие профессионального риэлтора на показах (демонстрациях) недвижимости существенно сокращает сроки сдачи/поиска в аренду для объекта недвижимости. 3. ведение переговоров с потенциальными арендатором/арендодателем о схеме, сроках проведения сделки, сроках освобождения объекта/заезда в объект недвижимости, порядке расчетов и иных условиях. Основной задачей риэлтора, представляющего интересы клиента компании «Центр операций с недвижимостью» в переговорах, является защита его интересов, поиск компромиссов, решение возможных дополнительных проблем и задач для достижения поставленной цели. 4. сбор необходимых документов для заключения договора аренды, в том числе подготовка дополнительных документов, наличие которых необходимо для проведения сделки (помощь в расторжении действующего договора аренды и т. д). Подготовка договора аренды объекта в соответствии с требованиями действующего законодательства.  На данном этапе активно подключаются юристы компании, функция риэлтора — предоставить необходимые документы для составления договоров, соглашений, расписок и т.д. 5. подписание договора аренды сторонами, если срок договора аренды определен не более чем в 11 месяцев, либо подписание договора и сдача пакета документов в оран, уполномоченный на данный момент осуществлять государственную регистрацию сделок с недвижимостью, если срок договора аренды определен в более чем 11 месяцев. В последнем случае риэлтор согласовывает точную дату и время встречи сторон либо их уполномоченных представителей в государственном органе, осуществляющем регистрацию сделок с недвижимостью, встречает клиента, занимает очередь на сдачу документов, сопровождает процесс. 6. организация безопасных расчетов за объект недвижимости. При необходимости, для участия в передаче наличных денежных средств, может быть привлечен вооруженный охранник. Для клиентов доступна материально-техническая база компании, которая включает в себя устройство по проверке подлинности денежных купюр, а также устройство по их пересчету. Компания поможет организовать любые способы расчета — через банковскую ячейку, безналичным переводом или иным способом, выбранным клиентом.

СКОРО!   СОВСЕМ СКОРО МЫ УДИВИМ ВАС НАШИМИ НОВЫМИ СОВРЕМЕННЫМИ УСЛУГАМИ И ПРЕДЛОЖЕНИЯМИ!     Сколько Вы готовы заплатить за качественную риэлторскую услугу?

Аренда коммерческой недвижимости. Этапы проведения сделки :: ОСК «Восточные ворота»

07/04/2020

Одной из самых востребованных услуг на рынке недвижимости является аренда коммерческих площадей.

В любой сфере предоставления услуг и производства, организациям юридически и физически необходимо иметь помещение определенного назначения для осуществления их деятельности.

Предпринимателям зачастую более выгодно арендовать площадь,  ввиду упрощенной процедуры сделки и более низкой, единовременной оплаты аренды.   

 

Аренду принято разделять на две большие ветки,  по типу зданий на жилую и не жилую, под коммерцию отдаются не жилые помещения и земельные участки промышленного и сельскохозяйственного назначения.  По основным признакам коммерческая недвижимость делится на:

1. Офисную недвижимость;
2. Торговую недвижимость;
3. Складскую недвижимость;
4. Производственную;
5. Гостиничную;
6. Универсальную;
7. Земельные участки.

Договор аренды (аренда —форма имущественного договора) регулируется  п. 1 ст. 650 ГК РФ, арендатор получает от арендодателя объект недвижимости во временное пользование на возмездной основе.

Договор аренды коммерческой недвижимости заключается в письменной форме в двух экземплярах, подписанных обеими сторонами.

Обязательной государственной регистрации подлежат договора, заключенные на срок более одного года.

Договора заключенные на неопределенный срок не подлежат государственной регистрации, досрочное расторжение такого договора может быть произведено в любой период аренды.

 

Этапы заключения сделки

Первым этапом заключения сделки можно считать устные договоренности арендатора и арендодателя о намерениях.

 

На втором этапе обе стороны изучают и подготавливают необходимую для заключения сделки документацию, это наиболее важный этап.

Арендатор должен проверить, является ли арендодатель законным собственником недвижимости, если объект аренды сдается через посредника, то уточнить наличие законных прав на представление интересов собственника объекта недвижимости.

 

В договоре аренды должны быть указаны полные характеристики объекта аренды такие как: данные арендодателя, данные свидетельства о собственности, адрес объекта, площадь арендуемого объекта, этажность здания и этаж расположения объекта, условия оплаты и стоимость аренды.

  Для ряда объектов необходима проверка планировки с экспликацией БТИ.

 

В договоре прописывается ответственность сторон связанная с расходами на содержание и ремонт объекта аренды.  Перед заключением договора необходимо определить зону ответственности арендатора и арендодателя, некоторые арендодатели стремятся снять с себя ответственность по поддержанию и ремонту сдаваемого помещения, переложив ответственность на арендатора. 

 

Арендатору необходимо внимательно изучить условия расторжения договора. Досрочное расторжение договора возможно после отправки письменного уведомления арендодателю в срок установленный договором, в противном случае арендодатель вправе требовать оплату за простой помещения.

 

В ряде договоров, закреплено право арендодателя в одностороннем порядке повышать стоимость арендной платы, при заключении договора на этот пункт также стоит обратить внимание.  По закону арендодатель может повышать арендную плату не более одного раза в год, если иное не предусмотрено договором, 3 ст. 614 ГК РФ. Стоит отметить, что по договорам, заключенным на срок менее года, изменение стоимости арендной платы в одностороннем порядке запрещено. Арендодатель может повышать стоимость арендной только в случае согласия арендатора.   

 

Третьим этапом является подписание договора и передача помещения арендатору.  Помимо прописанных в договоре аренды условий найма, к договору должны быть приложены такие документы как:  график арендных платежей, опись имущества, акт приема-передачи с указанием технического состояния помещения, протокол согласования разногласий.

После подписания всех бумаг, арендатор получает помещение в пользование.

 

Практически любая сделка с недвижимостью сопряжена с высокой степенью финансовых рисков,

подписывать договор аренды можно только после тщательной проверки всех документов и согласования условий договора.  Все вышеперечисленные действия  проверки документов и договора можно выполнить самостоятельно, либо прибегнуть к услугам юристов, или же воспользоваться помощью профессиональных риелторов, которые будут вести сделку от начала поиска объекта и до момента передачи помещения арендатору.

 

 

 

 

Совкомбанк заключил крупнейшую сделку по аренде офисов в Москве. Дата публикации: 12 июля 2021

Цель аренды – размещение в комфортном и удобном офисе класса «А» постоянно растущего числа сотрудников группы Совкомбанка, в т.ч. по направлению ИТ. В общей сложности планируется разместить здесь более 1000 человек.

«Совкомбанк» – российский универсальный частный банк, входит в топ-10 по размеру активов среди российских банков и включен Центральным банком РФ в список системно-значимых кредитных организаций. Первым из российских кредитных учреждений стал участником инициативы ООН по ответственной финансовой деятельности. К концу 2020 года «Совкомбанк» стал третьим частным банком России по размеру активов, согласно рейтингу «Интерфакс», сеть филиалов расширилась до 2 413 офисов более чем в тысяче городов России. Количество сотрудников превышает 17 500 человек. В группу банка входят две страховые компании, лизинговая, факторинговая, брокерская компании.

«Актион девелопмент» – группа компаний на рынке девелопмента коммерческой недвижимости, специализирующаяся на офисных объектах. В основе портфеля компании – шесть бизнес-центров класса B, расположенных в различных районах Москвы. В 2021 году девелопер ввел в эксплуатацию новый БЦ класса А. Общая площадь объектов превышает 120 000 кв. м. ГК «Актион девелопмент» является партнером компаний Suzuki, IL Patio, Mothercare, CarPrice, ВТБ24, «Лента», ГК Business Engineering Group и других.

БЦ «Земельный» — современное офисное здание класса «А» в Пресненском районе Москвы. Общая площадь здания составляет 40 000 кв. м, из которых 26 390 кв. м будет сдано в аренду. Высота здания – 15 этажей. Оно будет разделено на офисную и гостиничную часть. На первых этажах разместятся рестораны, кафе и другие объекты. Бизнес-центр оснащен системой безопасности и наземной парковкой на 370 машино-мест. БЦ «Земельный» находится на расстоянии 1 км от ТТК и в нескольких минутах от станции метро «Беговая». До станции метро «Улица 1905 года» можно добраться пешком за 5 минут, а до станции «Беговая» – за 10 минут. Рядом есть развитая инфраструктура: банки, магазины, заведения общепита, развлекательные заведения и многое другое.

Альберт Борис, Заместитель председателя правления «Совкомбанка»:

«При выборе офисного здания для нас были важны удачное расположение объекта недалеко от главного здания Совкомбанка в Сити, высокое качество как самого объекта, так и его инженерных систем, разумный и лояльный арендодатель. На Земельном мы хотим сделать комфортный и привлекательный офис для сотрудников Банка. Офис класса «А» в хорошей локации становится уже стандартом для тех, кто конкурирует на рынке за лучших специалистов. Мы рады возможности развивать и расширять наш бизнес, а также начать партнерство с компанией «Актион девелопмент». Также мы благодарны консультантам Knight Frank за профессионально выполненную работу и помощь в сопровождении сделки».

Елена Жук, генеральный директор «Актион Девелопмент»:

«Мы создавали уникальный бизнес-центр с привлечением лучших специалистов в области архитектуры и строительства, чтобы обеспечить максимум возможностей для его будущих пользователей. Грамотная презентация Knight Frank позволила нам обрести нового партнера в лице Совкомбанка. Рады, когда наши идеи находят отклик и отвечают запросам столь взыскательных компаний. Благодарим Совкомбанк за выбор нашего бизнес-центра!»

Мария Зимина, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank:

«Хочу сказать спасибо всем участникам сделки, которая является чистым поглощением офисных площадей. Таким образом, Совкомбанк расширяет свое портфолио офисных помещений, что особенно ценно сейчас, когда прошло больше года после начала пандемии. Мы надеемся, что сотрудничество Совкомбанка и компании «Актион девелопмент» продлится долгие годы!».

Аренда жилья с последующим выкупом — как это работает

Помимо привычной ипотеки, которая у всех на слуху, существует еще способ приобрести квартиру или дом в рассрочку — это аренда с последующим выкупом. Отличия такого метода от ипотеки существенны, о них расскажем в этом материале. Мнения экспертов об аренде с выкупом разные, приведем их ниже, а выгоден такой метод приобретения жилья в вашем конкретном случае или нет — решать только вам.

Аренда с правом последующего выкупа — что это за схема

Для собственников жилья, которые готовы вложить собственные средства в покупку недвижимости, а затем получать с этого доход, может быть интересна схема аренды с последующим выкупом — в качестве инвестиции. Некоторые инвестиционные компании предлагают покупку квартиры или дома на условиях аренды с последующим выкупом.

Сделка проводится так: заключается двухсторонний (между собственником квартиры и покупателем) или трехсторонний (если между собственником и покупателем есть посредник, например, агентство недвижимости) договор аренды с правом последующего выкупа. Затем покупатель, который пока является арендатором, регулярно вносит арендную плату и часть выкупной стоимости жилья. После того, как арендатор выплатит полностью цену жилья по договору, он становится собственником, квартира (или дом) переходит ему. Стороны при этом подписывают акт об исполнении обязательств, и арендатор регистрирует жилье на себя.

Отличия аренды с выкупом от ипотеки

Арендатор, который снимает жилье с правом последующего выкупа, становится полноправным собственником только после внесения соответствующей записи в ЕГРН, а это возможно только после выплаты всей выкупной стоимости жилья. Т. е. человек годами может платить аренду и платежи в счет выкупной цены квартиры или дома, но при этом являться только арендатором. С ипотекой иначе — собственником человек становится сразу после осуществления сделки купли-продажи, но право собственности на это жилье в Росреестре будет зарегистрировано с обременением. Обременение будет автоматически снято после погашения ипотеки, когда банк получит от заемщика все, что ему причитается по договору.

Аренда с последующим выкупом доступна для любого платежеспособного гражданина, в то время как ипотеку в банке взять может не каждый. Для ипотеки нужно подтвердить доходы, найти созаемщиков и поручителей, иметь хорошую кредитную историю, т. е. доказать банку свою надежность.

Некоторые эксперты считают, что финансовые риски меньше в случае с арендой с последующим выкупом. Срок покупки жилья при аренде с выкупом меньше срока выплаты ипотеки. За это время, если у людей есть накопления, они выкупают квартиру или дом. Банк же выдает долгосрочный кредит, а значит, больше вероятность дефолта заемщика.

Последние доводы кажутся не слишком убедительными, ведь каждая ситуация — индивидуальна. Условия в том и другом случае могут быть разными, поэтому сопоставить финансовые риски вот так “в целом” по двум видам сделок — сложно. Когда соберетесь брать ипотеку или жилье в рассрочку по схеме аренды с выкупом, лучше проконсультируйтесь у юриста и специалиста по недвижимости.

Каким должен быть договор об аренде с выкупом

Договор аренды с последующим выкупом — это документ, который состоит из двух частей. По сути первая часть — это договор аренды, а вторая — договор купли-продажи жилья в рассрочку. Договор должен содержать как обязательство по уплате арендной платы, так и обязательство по уплате выкупной цены квартиры или дома.

В договоре аренды может быть прописано, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

При составлении договора нужно избегать двояких неясных формулировок. Лучше привлечь к составлению договора юриста — так меньше шансов заплатить деньги впустую и остаться в последствии без квартиры.

Выкупная цена может входить в арендную плату или устанавливается отдельно, на усмотрение сторон договора. Если цена в договоре не указана, суд признает его незаключенным. Для арендатора это грозит тем, что в дальнейшем он не сможет потребовать передачи квартиры в собственность. А арендодатель будет обязан вернуть полученные по такому договору денежные средства (если он получил их в счет выкупной цены), поскольку это будет являться неосновательным обогащением с его стороны.

Обычно, когда выплачена вся выкупная цена, у арендатора прекращается обязательство по внесению арендных платежей, но продавец и покупатель могут предусмотреть в договоре иной момент окончания этого обязательства.

Договор об аренде жилья с выкупом обязательно нужно регистрировать в Росреестре, поскольку любой договор, предусматривающий отчуждение недвижимости, не только подлежит государственной регистрации, но и считается заключенным с момента совершения соответствующей регистрационной записи.

Сделки, когда жилье арендуют с правом выкупа, достаточно редки

Схема аренды с выкупом до сих пор не получила широкого распространения. Участники вторичного рынка обычного просто не знают о такой возможности. Владельцев квартир и домов чаще всего устраивает именно процесс сдачи жилья в аренду — от этого они получают постоянный доход, продавать недвижимость им неинтересно. Экономически аренда с последующим выкупом не всегда выгодна, и люди пользуются более выгодными и привычными инструментами, например, рассрочкой или ипотекой.

Риски продавца и покупателя при сделке по схеме аренды с выкупом

Продавец должен быть готов к следующим проблемам.

• Упущенная выгода, если жилье в процессе сильно подорожает. Цена квартиры или дома останется той, что прописали в договоре, на какой бы срок его не заключили. За годы могут произойти изменения — стоимость квадратного метра может возрасти в цене.


• Некоторые эксперты считают, что в российских реалиях чаще происходит наоборот. Жилье со временем теряет в цене (если только это не элитная востребованная недвижимость), а значит, продавцу в принципе невыгодна схема аренды с выкупом — выгоднее продать и получить всю сумму сразу.


• Покупатель может использовать арендованное жилье для коммерческой деятельности или сдавать в поднаем, т. е. использовать не по назначению. Но такие риски характерны и для обычных сделок с арендой жилья.


• Если ЖКУ и налоги на имущество сильно вырастут, они могут уменьшить прибыль от определенной в договоре арендной платы. Обычно покупатель и продавец сразу договариваются о том, что в дальнейшем размер арендной платы в зависимости от экономической ситуации может увеличиваться.

Покупатель тоже рискует.

• Во время аренды, пока не выплачена стоимость жилья, недвижимость является собственностью продавца. Он может продать, подарить, завещать ее внукам и т. д. При этом продавец может расторгнуть договор в любой момент (хоть и со штрафными санкциями, но все-таки расторгнуть). Он может отказаться возвращать полученные в счет выкупной стоимости жилья деньги, и арендатору придется отстаивать свои права в суде.


• Квартира может оказаться под арестом или залогом при попустительстве продавца. Также квартиру могут изъять, если продавец обанкротится.

Сделка об аренде с последующим выкупом — это множество рисков и соблюдение договоренностей, основанное часто лишь на доверительных отношениях между сторонами. Поэтому такие сделки обычно заключаются между родственниками, друзьями или давно знакомыми людьми. Этот тип сделки может будет интересен людям, арендующим жилье и не имеющим возможности взять ипотеку. В этом случае комфортнее увеличить ежемесячный платеж, чтобы постепенно выкупить арендованное жилье.

Чтобы снизить риски, нужно грамотно составить договор — лучше привлечь для этого специалиста. При взаимном интересе сторон аренда с последующим выкупом может стать хорошим вариантом.

Эксперты Кадастровой палаты пояснили, что делать, если недвижимость в обременении

Что делать, если например сдаваемая квартира в ипотеке или под арестом? Насколько это может стать проблемой?

В первую очередь, для собственного спокойствия, следует проверить безопасность сделки. Это можно сделать,  заказав выписку из ЕГРН. В ней содержатся все сведения об объекте недвижимости. В России собственник имеет право сдавать жилье внаем, но о статусе сдаваемой квартиры может умолчать. Несмотря на то, что информация общедоступна, выписка подтвердит наличие или отсутствие ограничений прав и обременений, не все пользуются возможностью обезопасить себя во время сделки и заказать ее. Если в выписке встретилось ограничение или обременение, недвижимость все равно можно сдавать и снимать, но соблюдая ряд условий.

«Есть небольшое различие между терминами «ограничение» и «обременение». Термин ограничения применяется к гражданским правам, а обремененным может быть имущество. Как раз в новой форме выписки, установленной в 2017 году, содержаться сведения и об ограничении и об обременении, так же информация о собственнике и о лицах, в пользу которых установлены ограничения права или обременения объекта недвижимости»,- рассказал эксперт Кадастровой палаты по Орловской области Анна Бочарова.

Ограничения (обременения) возникают либо по соглашению с собственником: рента, ипотека, аренда (наем), доверительное управление, либо помимо его воли: арест, запрет на совершение регистрационных действий, запрет заключать сделки с недвижимостью в случае, если у собственника есть неисполненные имущественные обязательства.

Арест, например, означает запрет на сделки с недвижимостью, такие как  продажа, залог, аренда. Арест наложить могут суды, налоговые органы в случае задолженности по налогам или судебными приставами.

«Если на имущество наложен арест, то это является основанием для приостановки любой сделки. Арест может снять только тот орган, который его наложил, на это потребуется три рабочих дня после предоставления акта уполномоченного органа в Росреестр»,- поясняет Анна Бочарова.

То же самое происходит при «запрещении сделок», в таком случае также  государственная регистрация приостанавливается по решению госрегистратора. Владелец недвижимости может и сам остановить любые сделки. Для этого нужно подать заявление в МФЦ. Эта запись будет внесена в сведения об объекте недвижимости в ЕГРН. После любые сделки без личного участия станут невозможны, пока этого не захочет правообладатель.

Таким образом, если на арендуемую квартиру наложен арест, теоретически ее можно сдать внаем, но в договоре аренды следует указать сведения об аресте. В этом случае арендатор примет ответственность за риски, связанные с этим,  на себя. Самое неприятное, что может в данной ситуации случится- досрочное расторжение договора аренды и вынужденное расселение, если, например, квартира изымается в пользу кредиторов. Как правило, договор предусматривает, что арендодатель оплатит арендатору неустойку и этим компенсирует расходы на поиск новой квартиры.  Аренда объекта под арестом на срок более года  невозможна: договор аренды (найма) потребует государственной регистрации, которая с арестованным имуществом не производится. В случае, если арест на квартиру накладывается при действующем договоре аренды (найма), собственник по закону должен уведомить об этом арендатора, который принимает решение о дальнейшем проживании в квартире. Если арендатор остается, в договор вносятся соответствующие правки.

Если недвижимость в ипотеке.

Когда квартира находится в ипотеке (залоге), то заключать договор аренды можно только с разрешения банка. Согласие банка требуется для заключения любых сделок с обремененной квартирой. Если квартиру взыскивают за долги как единственное жилье должника, и она находится в ипотеке, то лица, проживающие в такой квартире, больше не имеют право ею пользоваться. Если помещение не освобождается добровольно, выселение происходит по решению суда. Проще говоря, если собственник не способен выплачивать ипотеку и банк изымает квартиру, арендатор вынужден ее освободить и искать себе новое жилье.

Сложности наследования.

Если собственник внезапно умер, открытие наследства не является основанием для изменения или расторжения действующего договора аренды. Права и обязанности арендодателя по договору аренды переходят к наследнику. Несмотря на то, что принятое наследство признается принадлежащим наследнику со времени открытия наследства (даты смерти наследодателя), распоряжаться квартирой он вправе только после государственной регистрации права собственности в установленном законом порядке.

Пока квартира не перейдет в собственность наследника и  не появится запись  в ЕГРН — не удастся реализовать права и обязанности арендодателя в части получения арендной платы. Поэтому выплаты останавливают до оформления права собственности.

Количество реальных сделок на рынке недвижимости меньше, чем год назад — Российская газета

Рынок аренды жилья постепенно восстанавливается, однако количество реальных сделок все еще ниже, чем год назад.

Даже в конце лета — начале осени столичные риелторы ажиотажа не наблюдают. «В августе спрос на долгосрочную аренду был значительно ниже, чем в предыдущие годы», — говорит управляющий директор сети МИЭЛЬ Мария Жукова. Еще весной и летом многие арендаторы потеряли работу и уехали в родные регионы. К осени вернулись далеко не все, так как пока не все смогли трудоустроиться, отмечает Жукова. Кроме того, работодатели стали лояльнее относиться к удаленной работе. Не приехали в Москву на учебу и многие иностранные студенты.

«Предложение квартир в аренду сегодня велико, и если арендатору что-то не нравится, он может спокойно продолжать поиски, выбор есть. При этом заметного снижения ставок мы не видим. Собственники иногда предпочитают и вовсе не сдавать жилье, чем по низкой, на их взгляд, стоимости», — отмечает эксперт.

В предыдущие годы арендодатели в конце лета обычно повышали цены на квартиры, но в этом году такого скачка не произошло, говорит руководитель департамента аренды агентства «Азбука Жилья» Роман Бабичев. «Рынок аренды жилья восстанавливается. Спрос немного ниже, чем в прошлые годы в этот же период, но стагнации нет. Традиционно высокий спрос со стороны студентов», — подчеркивает он.

Цены на аренду жилья элитного класса упали в среднем на 10%. «Количество арендаторов снизилось, иностранцев и экспатов среди них стало в разы меньше, — отмечает директор департамента городской недвижимости Knight Frank Андрей Соловьев. — А вот количество клиентов среди дипломатов осталось неизменным, хотя их бюджеты на аренду упали. Прежде всего, это связано с большим оттоком из города людей и опасением повторения ковидной ситуации». Тем не менее, как только будет закрыт вопрос с коронавирусом, рынок аренды Москвы будет восстанавливаться очень быстрыми темпами, считает Соловьев.

О вероятном скачке спроса в будущем говорит рост интереса к аренде жилья в интернете, пусть и не выливающийся пока в реальные сделки. Так, по данным «Авито Недвижимость», в целом по России к началу сентября число запросов об аренде квартир выше, чем осенью 2019 года, на 39%. В Москве спрос перегнал показатели прошлого года на 78%, в Санкт-Петербурге — на 33%. Количество объявлений о сдаче квартир в Москве больше, чем в августе 2019 года, почти вдвое, в Петербурге — на 18%.

Как грамотно оформить сделку аренды жилья.

Если, снимая или сдавая квартиру в аренду, вы прибегнете к услугам проверенного риэлтера, то специалист решит для вас проблему грамотного составления договора. Но гораздо чаще собственники, сдавая в аренду жилье, не прибегают к услугам посредников. В таком случае в помощь придут неисчерпаемые ресурсы Интернета – именно оттуда арендаторы / арендодатели обычно скачивают образцы договоров аренды жилья. Если быть точнее – договора найма жилого помещения. Именно так будет называться контракт об аренде квартиры, заключенный между двумя физическими лицами. Стоит однако учесть, что скачанные из сети договоры чаще всего придется редактировать, подгоняя под конкретную ситуацию. Ведь в процессе заключения сделки стороны наверняка обсудят какие-нибудь существенные условия.

Оформление договора аренды жилья

Следует понимать, что подписанный обеими сторонами договор будет иметь полноправную юридическую силу и приниматься в суде. Именно этот документ дает право собственнику квартиры в судебном порядке потребовать возмещения нанесенного квартире ущерба или законно выселить арендатора в случае нарушений договора. А посему подписание договора аренды жилья – отнюдь не простая формальность, даже если таковой может показаться изначально. Вот список обязательных реквизитов договора:

1. Дата заключения договора, срок действия;


2. Адрес, площадь и др. характеристики жилья;


3. Порядок, сроки оплаты, стоимость аренды;


4. Данные паспортов арендодателя и ответственного квартиросъемщика;


5. Гарантии сохранности имущества собственника жилья;


6. Обязанность арендатора поддерживать жилье в надлежащем состоянии;


7. Размер залога, если таковой предусмотрен;


8. Правила оплаты коммунальных расходов, ремонта, стационарной телефонной сети;


9. Штрафы, применяемые в отношении нарушителей договорных условий;


10. Порядок и условия прекращения договора;

Последний пункт списка – отдельная тема. На практике в договоре указывается минимальный срок, который должен пройти между предупреждением собственника об отбытии арендатора и, собственно, отбытием. Если же по каким-то причинам этот период не соблюдается, то наниматель должен будет выплатить штраф. Сумма штрафа здесь, конечно, сугубо договорная. И наоборот: если вдруг хозяину квартиры сей же час потребуется его жилье, штрафа уже не избежать ему. Опытные риэлтеры советуют прописать в договоре максимальный срок задержки арендной платы, по истечении которого договор автоматически прекращается.

Еще один, казалось бы, мелкий, но на практике очень важный вопрос: время и условия визитов собственника в квартиру. Оптимальный вариант, установленный на практике, – ежемесячные посещения с целью забрать арендную плату и убедиться в сохранности имущества. Причем жильцов в таких случаях лучше предупредить заранее о предстоящем визите.

Предупреждая неприятности

Напоследок еще несколько «советов бывалых» о том, как уберечься от недоразумений при сдаче — съеме жилья. А именно: какие еще документы не помешает оформить в процессе, чтобы подстраховаться от различных недопониманий между сторонами сделки.

Во-первых, стоит составлять расписки о получении денег в счет арендной платы. По словам сотрудников юридических служб, составляется этот документ в произвольной форме. Главные условия: должны быть прописаны паспортные данные арендодателя, принятая сумма и дата ее получения. Составленная в такой форме, расписка будет иметь юридическую силу в суде. Риэлтеры советуют не составлять каждый месяц отдельную расписку на каждую сумму, а просто прописывать их на обратной стороне договора аренды.

Если арендодатель опасается за сохранность своего ценного имущества, стоит предусмотрительно составить опись ценных предметов. Здесь все как в договоре: составляются два экземпляра и в документ включаются все предметы, по поводу сохранности которых у хозяина возникают опасения.

Не так давно на рынке аренды жилья возникла практика внесения залогов. Как правило сумма залога равна сумме арендной платы за месяц. Внесение залога отражается в договоре вместе с целями, на которые могут расходоваться эти деньги. Обычно за счет залога предусматривается погашение долгов арендатора за телефон, Интернет, за испорченную мебель и т.д. Если же для использования залога не возникло повода, то всю сумму арендодатель возвращает нанимателю. Или же залогом погашается стоимость последнего месяца аренды.

Вам также может быть интересно:

Что такое сделка продажи с обратной арендой?

Сделка продажи с обратной арендой позволяет владельцам недвижимости, например недвижимости, высвободить балансовый капитал, который они вложили в актив, не теряя возможности продолжать его использование. Затем продавец может использовать этот капитал для других целей, в то время как покупатель владеет активом, немедленно приносящим денежные потоки.

Что такое сделка продажи с обратной арендой?

Продажа с обратной арендой, также известная как продажа с обратной арендой или просто обратная аренда, представляет собой финансовую операцию, при которой владелец актива продает его, а затем сдает в аренду у нового владельца.В сфере недвижимости обратная аренда позволяет владельцу, занимающему недвижимость, продать ее инвестору-арендодателю, продолжая при этом занимать недвижимость. Затем продавец становится арендатором имущества, а покупатель — арендодателем.

Как работает сделка продажи с обратной арендой?

Операция обратной аренды недвижимости состоит из двух взаимосвязанных договоров:

1. Текущий владелец недвижимости соглашается продать актив инвестору по фиксированной цене.
2. Новый владелец соглашается сдать недвижимость обратно в аренду существующему арендатору по долгосрочному договору обратной аренды, тем самым становясь домовладельцем.

Эта сделка позволяет продавцу оставаться владельцем собственности, передавая право собственности на актив инвестору. Тем временем покупатель покупает недвижимость с уже имеющимся долгосрочным арендатором, чтобы сразу начать генерировать денежный поток.

Зачем вам покупать с обратной арендой?

Сделка продажи с обратной арендой выгодна как продавцу, так и покупателю собственности. Выгоды для продавца / арендатора включают:

• Возможность высвободить балансовый капитал, вложенный в недвижимость, для финансирования расширения бизнеса, сокращения долга или возврата денежных средств инвесторам.
• Возможность продолжить проживание в собственности.
• Долгосрочный договор аренды, фиксирующий расходы.
• Возможность вычета арендных платежей как коммерческих расходов.

Аналогичным образом покупатель / арендодатель также получает несколько преимуществ от операции с обратной арендой, в том числе:

• Право собственности на актив с текущим денежным потоком, обеспеченное долгосрочным договором аренды.
• Право собственности на недвижимость на условиях долгосрочной аренды арендатору, который нуждается в ней для поддержки своей деятельности.
• Возможность вычитать амортизационные расходы на имущество по налогу на прибыль.

Примеры договоров продажи с обратной арендой

Один из наиболее распространенных типов сделок продажи с обратной арендой — это сделки между владельцами коммерческой недвижимости и ее инвесторами, такими как инвестиционные фонды недвижимости (REIT). В этих сделках собственник-арендатор продает свою собственность REIT, который сдает ее обратно продавцу. Эти сделки позволяют продавцу высвободить балансовый капитал, который он вложил в недвижимость, чтобы реинвестировать его в развитие своего бизнеса, погасить задолженность или вернуть деньги инвесторам.Между тем REIT добавляет еще одну собственность в свой портфель активов в сфере недвижимости, приносящих денежные потоки, помогая им диверсифицироваться, одновременно увеличивая поток доходов для поддержки более высоких дивидендов.

Другая, хотя и менее распространенная сделка продажи с обратной арендой связана с жилыми домами. Например, если дом продается быстрее, чем ожидал продавец, он может закрыть сделку для покупателя и сдать дом обратно, пока не закроет свой новый дом. Точно так же домовладелец может продать свой дом члену семьи или инвестору-арендодателю и сдать его в аренду, чтобы они могли остаться в доме.

Сделки продажи с обратной арендой могут быть беспроигрышными как для покупателя, так и для продавца.

Сделка продажи с обратной арендой позволяет владельцу собственности нажиться на стоимости объекта недвижимости, не отказываясь от доступа. Между тем, инвесторы / арендодатели могут приобретать недвижимость с немедленным денежным потоком, подкрепленным долгосрочным договором аренды с арендатором, который хочет остаться арендатором. Это делает транзакцию потенциально выгодной для обеих сторон.

Продажа недвижимости с обратной арендой | Институт CCIM

В чем привлекательность соглашения о чистой аренде?

Гэри М.Ральстон, CCIM, SIOR |

T Для большинства пользователей недвижимости контроль и использование собственности — это все, что необходимо. Тем не менее, фактическое владение недвижимостью не всегда необходимо для достижения этих целей. С помощью аренды пользователи могут контролировать и использовать свойства, фактически не владея ими.

С этой целью многие владельцы недвижимости предпочитают заключать сделки продажи с обратной арендой и заключать соглашения о чистой аренде своей собственности.При продаже с обратной арендой продавцы могут конвертировать неликвидные активы в наличные, сохраняя при этом право пользования недвижимостью. По сути, пользователь продает недвижимость несвязанной третьей стороне, а затем заключает договор аренды на собственность на взаимоприемлемый срок или период времени.

Многие компании используют чистую аренду. Одним из примеров является Pier 1 Imports, где Рик Блэквелдер, вице-президент по недвижимости и развитию, использует чистую аренду для финансирования новых магазинов, добиваясь выгодных условий аренды, минимума бюрократии, гибкости в аренде и надежного в финансовом отношении арендодателя.

Что такое чистая аренда?
Как правило, арендатор заключает чистый договор аренды на длительный период времени, часто соответствующий сроку типичного ипотечного кредита. Это логично, потому что многие арендодатели используют сторонние ссуды для финансирования недвижимости. Долгосрочная трехместная чистая аренда, которая в основном финансируется за счет погашения долга без права регресса, называется арендой с использованием заемных средств.

В типичном соглашении о чистой аренде арендатор выплачивает арендную плату — иногда называемую базовой арендной платой — арендодателю, а также оплачивает все операционные расходы собственности.Таким образом, арендодатель получает фиксированную арендную плату за вычетом всех расходов на недвижимость. Чистая аренда — это противоположность валовой аренде, при которой арендатор вносит разовый арендный платеж, а арендодатель оплачивает все операционные расходы собственности.

Чистая аренда иногда называется одинарной, двойной или тройной. Согласно Стивену Д. Месснеру в своей книге « Анализ возможностей в сфере недвижимости», эти варианты зависят от того, кто платит налоги (одинарная чистая), страхование (двойная чистая, также известная как чистая чистая) и техническое обслуживание (тройная чистая).

Стандартной формы чистой аренды нет. Однако многие опытные практики используют документы, имитирующие положения, изложенные в Руководстве Национальной ассоциации комиссаров по страхованию (NAIC) по оценке ценных бумаг в разделе о кредитах арендаторам. Цель состоит в том, чтобы предложить положения по аренде, которые устраняют или существенно минимизируют необходимость страховать арендодатель (и операционный риск с недвижимым имуществом). Таким образом, с точки зрения кредитора, арендная плата равна чистой операционной прибыли (NOI).

Допускаются две основные классификации чистой (или тройной чистой) аренды: аренда облигаций и кредитная аренда.

Аренда облигаций
Договор аренды по облигациям требует от арендатора выполнения всех обязательств, связанных с арендуемым помещением. Инвестиционное сообщество исторически определяло аренду по облигациям как «аренду с максимальной выгодой», что означает, что независимо от того, что происходит с арендуемыми помещениями, арендатор обязан продолжать вносить арендную плату. Таким образом, основное внимание уделяется кредиту арендатора, а не характеристикам недвижимого имущества помещения.В случае отказа или несчастного случая в течение последних трех лет срока аренды, если компенсация или страховые выплаты достаточны для полной выплаты ссуды, арендатор может расторгнуть договор аренды. Арендатор может самостоятельно застраховаться, если он имеет определенную кредитоспособность и чистую стоимость не менее 100 миллионов долларов США по GAAP (общепринятые методы бухгалтерского учета). Арендатор должен сдавать в аренду 100 процентов собственности, а арендатор и / или дочерняя или аффилированная компания должны фактически занимать помещения. Арендатор может уступать и передавать в субаренду, но остается безоговорочно ответственным за выполнение всех обязательств арендатора.

Кредитная аренда
Кредитная аренда отличается от аренды под залог тем, что может иметь небольшой набор обязательств арендодателя или рисков, связанных с недвижимостью. Арендатор по-прежнему несет ответственность за большинство обязательств, связанных с арендуемым помещением, таких как налоги, страхование, коммунальные услуги, техническое обслуживание и другие операционные расходы. Однако арендатор может иметь ограниченные права на компенсацию или снижение арендной платы, связанные с несчастным случаем или осуждением, или с невыполнением арендодателем обязательств по кровле, конструкции или парковке.NAIC предлагает снизить риск несчастных случаев за счет страхования арендной платы и снижения расходов на крышу, конструкцию и парковку за счет увеличения коэффициента покрытия долга и механизма условного депонирования.

Кредитные ссуды арендаторам должны иметь амортизацию, равную сроку аренды, а обслуживание долга не должно превышать арендных платежей. Как правило, кредитор требует, чтобы арендодатель уступил свою долю в аренде, и арендные платежи будут идти непосредственно кредитору. Облигационная или кредитная аренда может обеспечить гибкую среду заимствования.

Что такое кредитный арендатор?
Хотя многие арендаторы являются кредитоспособными, кредитный арендатор — это арендатор, имеющий кредитный рейтинг инвестиционного уровня от национально признанной статистической рейтинговой организации или рейтинг NAIC 1 или 2. Как правило, арендаторы инвестиционного уровня финансируются посредством договоров аренды с использованием заемных средств. и кредиторы играют ключевую роль в установлении параметров сделки. Недвижимость, сдаваемая в аренду арендаторам субинвестиционного уровня, обычно находится в центре внимания инвесторов, которые могут вложить больше капитала в сделку.

Почему именно в аренду?
Почему кредитоспособная компания выбрала бы аренду? Во-первых, чистая аренда может дать компании возможность сопоставить долгосрочный актив недвижимости с долгосрочным обязательством. По сути, компания получает долгосрочное финансирование на условиях аренды, которые обычно составляют от 15 до 25 лет, плюс варианты продления, равные первоначальному сроку. Это важно для менее зрелых компаний (не имеющих кредитного рейтинга инвестиционного уровня) и компаний, которые расширяются и быстро открывают новые магазины.Например, розничной компании, открывающей 50 новых магазинов с затратами на недвижимость в размере 5 миллионов долларов на каждый магазин, может потребоваться до 250 миллионов долларов дополнительного капитала только для финансирования недвижимости. Чистая аренда каждого объекта позволит удовлетворить эту потребность в финансировании за счет долгосрочного капитала.

Во-вторых, чистая аренда рассматривается как внебалансовая финансовая операция, если она структурирована как операционная аренда в соответствии с правилами Совета по стандартам финансового учета (FASB) 13 для операционной и капитальной аренды.Арендатор классифицирует аренду как капитальную (отражается в балансе) или как операционную аренду. Если аренда соответствует любому из следующих критериев, это капитальная аренда:

• договор аренды передает право собственности на имущество арендатору к концу срока аренды;
• договор аренды содержит опцион на покупку недвижимости по выгодной цене;
• срок аренды составляет не менее 75 процентов расчетного срока службы арендуемого имущества; или
• приведенная стоимость арендных платежей составляет не менее 90 процентов справедливой рыночной стоимости арендуемого имущества.

Аренда, не отвечающая ни одному из этих критериев, является операционной арендой. Обязательства по операционной аренде отражаются в примечаниях к финансовой отчетности как условные обязательства, а не в бухгалтерском балансе. Таким образом, компания достигает более низкого отношения заемных средств к собственному капиталу, что может благоприятно сказаться на стоимости заемных средств и капитала для ее основного бизнеса.

В-третьих, и это наиболее важно, чистая аренда позволяет компании использовать свой капитал для более прибыльных инвестиций.Обычно компания ожидает платить (чистую аренду) арендную плату в размере от 10 до 12 процентов стоимости собственности. Нормальные целевые показатели рентабельности инвестиций для растущих компаний составляют от 15 до 20 процентов. Таким образом, чистая аренда должна позволить компании получить чистую прибыль от 5 до 10 процентов от капитала, который теперь доступен для более прибыльных инвестиций, таких как основной бизнес компании. Фактически, чистая аренда побуждает компанию сконцентрироваться на своем основном бизнесе, сводя к минимуму потенциальные долгосрочные отвлечения, которые создает владение недвижимостью.Более того, академические исследования пришли к выводу, что сделки продажи с обратной арендой могут повысить стоимость акционерного капитала, снижая риск за счет увеличения капитала и уменьшения долга, согласно Уэйду Р. Рагасу в своей книге «Продажа / обратная аренда недвижимости ».

Наконец, компания, рассматривающая возможность продажи с обратной арендой, также должна выполнить анализ чувствительности, используя денежные потоки после налогообложения, для аренды по сравнению с владением. Следует принять остаточную стоимость (стоимость собственности в конце срока аренды), и компания должна использовать средневзвешенную стоимость капитала (также известную как средневзвешенная требуемая доходность) в качестве ставки дисконтирования.

Преимущества перед арендодателем
Арендодатели чистой сдаваемой в аренду собственности ценят надежного, стабильного, долгосрочного арендатора. Поскольку чистая аренда предусматривает, что арендатор оплачивает все операционные расходы, аренда увеличивает поток непосредственно к чистой прибыли, увеличивая NOI. Хотя другие структуры аренды могут предусматривать более значительный дополнительный (валовой) рост арендной платы, за вычетом соответствующего увеличения операционных затрат часто рост NOI не превышает чистой аренды.Учитывая повышенный риск, связанный с увеличением количества вакансий и потенциально неконтролируемыми операционными расходами, особенно налогами на недвижимость и страхованием, чистая аренда является более безопасным выбором. Кроме того, чистая аренда снижает ответственность за управление недвижимостью. Лучшие чистые арендодатели сосредотачиваются на управлении отношениями с арендаторами, а не на управлении недвижимостью.

Арендодатели часто считают, что остаточная стоимость имущества превышает оценку арендатора.

Арендаторы предпочитают арендодателей с долгосрочными ожиданиями и благоприятным налоговым режимом (не облагаемая налогом прибыль), например пенсионные фонды и инвестиционные фонды недвижимости (REIT).Обычно такие предприятия имеют более низкие капитальные затраты, чем налогооблагаемые предприятия, включая арендодателя.

Наконец, арендодатель часто может получить более выгодное финансирование для собственности, чем арендатор, потому что арендодатель может заложить поток доходов от аренды в счет погашения долга.

Преимущества для обеих сторон
Продажа с обратной арендой с чистой арендой может работать как для покупателей, так и для продавцов. Чистая аренда обеспечивает арендатору (продавцу с обратной арендой) долгосрочный контроль и использование собственности без влияния на баланс.

Чистая аренда обеспечивает арендодателю (покупателю с обратной арендой) стабильный поток доходов — снижение риска незанятости и отсутствие изменений операционных расходов — а также потенциально подорожающий актив недвижимого имущества.

Эксперты по продаже недвижимости с обратной арендой

Сделка по продаже недвижимости с обратной арендой, как и почти любое значительное финансовое мероприятие или сделка с недвижимостью, имеет свои плюсы и минусы, которые необходимо тщательно учитывать.В конечном счете, если путь продажи с обратной арендой — ваш лучший путь вперед, вам нужен опытный брокер по продаже с обратной арендой коммерческой недвижимости, представляющий ваши интересы. Давайте поговорим о процессе продажи с обратной арендой и об уникальных преимуществах, которые дает владелец-арендатор / продавец.

Что влечет за собой продажа с обратной арендой?

Сделка продажи с обратной арендой позволяет владельцу / арендатору корпоративной собственности воспользоваться преимуществами увеличения стоимости собственности, наблюдавшейся за последние несколько лет. Владелец / арендатор может разблокировать долю в принадлежащих им активах коммерческой недвижимости без потери контроля или принуждения к перемещению своего бизнеса на длительный период времени — часто от 5 до 25 лет.На первый взгляд, шаги по завершению сделки продажи недвижимости с обратной арендой просты:

1. Владелец / арендатор (продавец) одновременно подписывает новый долгосрочный договор аренды, когда эксперт Fountainhead определил несвязанного квалифицированного инвестора (покупателя) для приобрести объект коммерческой недвижимости.
2. После закрытия собственник / арендатор (продавец) получает выручку от продажи коммерческой недвижимости и больше не платит ипотеку, а становится арендатором, платящим арендную плату.
3. Инвестор (покупатель) становится арендодателем со всеми обязанностями, обязательствами и правами, предусмотренными в договоре аренды.

Для дополнительной защиты интересов владельца / арендатора (теперь арендатора) контракты на продажу с обратной арендой могут включать в себя вариант продления аренды или иногда договор будет включать вариант обратной покупки для владельца / арендатора (теперь арендатора) для выкупа собственности.

Продажа недвижимости с обратной арендой Плюсы и минусы

Продажа недвижимости с обратной арендой предлагает продавцу множество уникальных преимуществ, однако она также включает недостатки, которые важно учитывать при принятии решений.Поговорим о специфике подробнее.

Выгоды для собственника / жильца (продавца)

Среди наиболее заметных преимуществ продажи недвижимости с обратной арендой для продавца является конвертация собственного капитала коммерческой недвижимости в денежные поступления. Продавец сохраняет контроль над недвижимостью по договору аренды, получая при этом значительные денежные вливания. Этот новый капитал можно более эффективно инвестировать в ведение и развитие бизнеса продавца. Продавцы часто используют вливание денежных средств для финансирования расширения (нового офиса, промышленного или торгового объекта) или приобретения дополнительного бизнеса в качестве альтернативы традиционному финансированию.Некоторые продавцы могут решить использовать этот новый капитал для уменьшения существующей корпоративной задолженности. Продавцы из других более прибыльных местоположений могут использовать выручку от продажи недвижимости с обратной арендой для финансирования арендаторов или капитальных улучшений в других местоположениях продавца. Как правило, продавец получит выгоду от инвестирования нового капитала в любое предприятие, которое имеет более высокую рентабельность собственного капитала (ROE), чем у актива коммерческой недвижимости.

Кроме того, владелец бизнеса, который также владеет и занимает коммерческую недвижимость и рассматривает возможность продажи бизнеса более крупному юридическому лицу или бизнес-конкуренту, не захочет, чтобы актив коммерческой недвижимости был «якорем».Иногда во время обсуждений слияний и поглощений (M&A) потенциальный покупатель бизнеса может дисконтировать стоимость бизнеса, если покупатель намеревается консолидировать операции в другом месте и не нуждается в «якорной» собственности.

Еще одно уникальное преимущество продажи недвижимости с обратной арендой с точки зрения продавца — это гибкость, которую она предлагает жильцам. Ограничения по долгам и ростовщичеству становятся спорным вопросом, в то же время снижая привлекательность недооцененной недвижимости со стороны корпоративных рейдеров.

Недостатки для продавца

Имея множество преимуществ, которые может предложить продавцу продажа недвижимости с обратной арендой, вы можете быть готовы совершить прыжок. Однако важно учитывать возможные недостатки.

В зависимости от условий продажи-обратной аренды и текущих ставок обычного ипотечного финансирования затраты, связанные с продажей-обратной арендой недвижимости, могут быть выше, чем при обычном ипотечном финансировании. Кроме того, продавец, который теперь является арендатором, будет привязан к текущему объекту коммерческой недвижимости на весь срок аренды, если только продавец (теперь арендатор) не имеет права сдавать недвижимость в субаренду (что является обычным явлением) или имеет возможность расторжения договора аренды. .

Наконец, продавец в сделке продажи недвижимости с обратной арендой юридически связан условиями аренды без той же гибкости, предлагаемой собственнику / арендатору. Если покупатель позже продаст актив или объявит о банкротстве, договор аренды останется в полной силе, но продавец не будет контролировать, кто будет владеть недвижимостью в будущем.

Продажа-возврат недвижимости профессионалами

Необходимо учитывать множество факторов, от повседневных операционных обязанностей и ожиданий роста бизнеса до альтернативных вариантов финансирования и потенциальных налоговых обязательств.Наши специалисты по продаже недвижимости с обратной арендой могут помочь вам определить, имеет ли смысл транзакция продажи с обратной арендой для вашей организации.

Свяжитесь с Fountainhead Commercial сегодня, чтобы узнать больше о процессе продажи-обратной аренды недвижимости.

Зачем вам нужен брокер с представителем арендатора при заключении сделки по аренде коммерческой недвижимости

Как и во всех сложных вопросах, вам нужны бесчисленные часы опыта, чтобы стать феноменом или экспертом. Сделки по аренде коммерческой недвижимости ничем не отличаются.Иногда я разговариваю с арендатором или арендатором, который чувствует себя готовым провести собственную сделку с коммерческой недвижимостью. Во многих случаях лица, принимающие решения, не знают того, чего они не знают, поскольку они рассматривают возможность проникновения на неизведанную территорию коммерческой недвижимости. Поскольку арендные платежи по коммерческой аренде составляют 1 из 3 основных расходов, с которыми сталкивается большинство компаний, необоснованное решение может быть дорогостоящим. Чтобы не тратить впустую время и энергию, пытаясь провести сделку по аренде коммерческой недвижимости без руководства или поддержки эксперта, вы можете подумать о том, что поставлено на карту, прежде чем двигаться дальше без брокера-арендатора.Когда вы говорите об одной из самых больших расходов для вашего бизнеса, имеет смысл иметь опытного брокера-арендатора на вашей стороне стола. Давайте поговорим о преимуществах, которыми вы можете воспользоваться, если у вас будет эксперт в качестве защитника.

Кто представляет мой бизнес во время сделки по аренде коммерческой недвижимости?

Брокер арендодателя нередко ставит рекламную табличку «Сдается в аренду», знакомится с имеющимися площадями, получает предложения, обсуждает окончательные условия сделки и закрывает сделку.Многие арендаторы подвержены распространенному заблуждению о том, что брокер коммерческого арендодателя руководствуется наилучшими интересами арендатора, тогда как в действительности брокер арендодателя представляет ТОЛЬКО интересы арендодателя. Из-за этого вы хотите четко разграничить роли брокера или брокеров, участвующих в транзакции, чтобы иметь представителя, защищающего ваши интересы как арендатора.

Подумайте вот о чем: как часто истекает срок вашей коммерческой аренды, что вынуждает вас искать конкурентные предложения и / или продлевать с вашим нынешним арендодателем? Традиционно аренда коммерческой недвижимости заключается на срок от трех, пяти, семи или десяти лет.Если бы вы обращались в суд раз в 5 лет для судебного разбирательства, чувствовали бы вы себя комфортно, предоставляя собственное юридическое представительство, зная, что ваш оппонент, адвокат другой стороны, работает в юридической сфере каждый божий день? То же самое можно применить и к сделке по аренде недвижимости. Рынок, вероятно, сильно изменился с тех пор, как вы в последний раз искали коммерческое пространство, и нюансы торговли, вероятно, не были для вас приоритетом в последние несколько лет. С другой стороны, ваш брокер-арендатор потратил весь срок вашей аренды на то, чтобы жить, питаться и дышать коммерческой недвижимостью.Если вы хотите заключить самую выгодную сделку, вступление в битву в одиночку, вероятно, не поддержит вас.

Коммерческая недвижимость — Обязанности арендодателя

Когда речь заходит о сделке по аренде коммерческой недвижимости, брокер арендодателя имеет очень специфические интересы — договариваться о наиболее выгодной сделке для собственника. Чтобы облегчить общение, которое предлагает такую ​​возможность, они могут продавать недвижимость, сдаваемую в аренду, с помощью указателей на собственности, прямой почтовой рассылки и в Интернете.Если и когда арендатор или арендатор напрямую связывается с брокером арендодателя в результате этих усилий, важно понимать, что раскрытие любой конфиденциальной или важной информации (такой как дата истечения срока аренды, текущая арендная ставка, бюджет аренды, готовность предоставить личную гарантию). и т. д.) могут быть использованы для улучшения положения арендодателя на переговорах. Брокер арендодателя имеет фидуциарное обязательство представлять интересы арендодателя в течение всего периода. В обязанности брокера арендодателя входит работа над достижением наивысшей арендной ставки, самого низкого пособия на улучшение арендатора и наиболее выгодных условий сделки для арендодателя.

Как арендатору важно отметить, что тот факт, что брокер выполняет задачу, которую вы считаете обязанностью представителя арендатора, например встречу для ознакомления с недвижимостью, не означает, что этот человек заботится в ваших интересах. Брокер арендодателя может:

• Реализовать маркетинговую кампанию для свободных арендных площадей.
• Экскурсия предполагаемым арендаторам / оккупантам.
• Подавать предложения арендатору / брокеру арендатора от имени арендодателя.
• Проведение двусторонних переговоров по аренде — от предложения до встречного предложения до встречного предложения.
• Организуйте услуги по планированию пространства с архитектором, предпочитаемым домовладельцем.
• Обеспечьте лучшие условия аренды и самую высокую арендную плату.

Опыт арендатора во время сделки по аренде коммерческой недвижимости может создать успешный бизнес, если к нему обратиться с правильной поддержкой. Поговорим об ответственности и обязательствах брокера-арендатора.

Коммерческая недвижимость — Обязанности арендатора

«Представитель арендатора» имеет фидуциарное обязательство представлять интересы арендатора или арендатора во время переговоров об аренде. Помимо владельца бизнеса и связанных с ним заинтересованных сторон, брокер арендатора — единственное лицо в сделке по аренде коммерческой недвижимости, которое заботится о том, что лучше всего для вашего бизнеса. Привлечение представителя арендатора в самом начале процесса продления аренды, расширения арендуемой площади или переезда может предложить вам как владельцу бизнеса ряд преимуществ, которые вы можете даже не осознавать.

Представитель арендатора работает с вами от концепции до завершения сделки по аренде коммерческой недвижимости, предлагая вам свои знания и опыт. Брокер-арендатор:

• Возглавит поиск подходящих арендных площадей для потенциального переезда арендатора.
• Предоставьте арендатору список коммерческих площадей, соответствующих его потребностям.
• Предлагайте экспертные рекомендации относительно арендных ставок, репутации арендодателя, надбавок за улучшение условий для арендаторов, рыночных условий, характеристик здания (как положительных, так и отрицательных) и т. Д.
• Координировать экскурсии по недвижимости и помогать арендатору анализировать каждый потенциальный вариант аренды.
• Подавать предложения арендодателю / арендодателю от имени арендатора.
• Проведение двусторонних переговоров по аренде — от предложения до встречного предложения до встречного предложения.
• Проведите переговоры с каждым арендодателем из «короткого списка» для достижения наилучших условий аренды и самой низкой арендной ставки.
• Изучите документ об аренде и дайте рекомендации по согласованию с поверенным по недвижимости.
• Предоставить рекомендации по эффективному использованию коммерческих арендных площадей, предложений строительства, услуг по переезду и управления изменениями, чтобы сотрудники тепло приветствовали переход.

Все вышеперечисленные услуги, а также остальные наши услуги по представлению арендаторов, выполняются с учетом знаний и опыта, которых у большинства владельцев бизнеса просто нет, потому что они были заняты сосредоточением внимания на своем собственном бизнесе в течение последних 5 + годы — не изменения, а тенденции на рынке коммерческой недвижимости.

Настройтесь на лучшую возможную сделку по аренде коммерческой недвижимости

Подобно великому адвокату, брокер арендатора занимается своим ремеслом весь день, каждый день и за плечами у него сотни сделок по аренде. Почитаемый Авраам Линкольн однажды сказал: «Тот, кто представляет себя, имеет глупого клиента». Поверьте нам, когда мы говорим вам, что многое произошло в сфере коммерческой недвижимости с момента вашей последней аренды. Не ведите себя дураком и получите надежные рекомендации от эксперта, который много лет держал руку на пульсе рынка коммерческой недвижимости.

Если срок аренды коммерческой недвижимости вашей компании приближается к истечению в течение следующих 12-18 месяцев, и вы хотите, чтобы ваш бизнес мог заключить наилучшую сделку, свяжитесь с нашим представителем арендаторов в Fountainhead Commercial сегодня.

Ресурсный центр по аренде и управлению недвижимостью

Мастер управления недвижимостью (PMM)

Пакет сертификации PMM научит вас успешно управлять жилой и коммерческой недвижимостью как дополнительным источником дохода.Узнайте, как управлять повседневными операциями на различных объектах — от частных домов до больших квартир и коммерческих зданий. Вы узнаете, какие формы необходимы, чтобы соответствовать законам о справедливом жилищном обеспечении, законам штата и федеральным законам, включая законы о защите арендаторов и законы о защите домашних животных. Изучите навыки, необходимые для успешной продажи многоквартирных домов, управления арендой на время отпуска и ведения переговоров с инвесторами в недвижимость.

Зарегистрируйтесь здесь »

---

Управление жилой недвижимостью (PMC1)

Понять свои обязанности, функции и навыки при работе с управлением недвижимостью.Узнайте, как различать внештатных и местных управляющих недвижимостью, их обязанности, должности, обучение и опыт, а также разработайте некоторые практические рекомендации по применению, которые вы можете сразу применить в своем бизнесе. Значительно увеличьте свой доход, если вы решите добавить управляющего жилой недвижимостью к своей профессии в сфере недвижимости.

Зарегистрируйтесь здесь »

---

Дома на одну семью и жилые дома на 2-4 единицы (PMC2)

Этот курс предоставит профессионалам в сфере недвижимости глубокое понимание рынка односемейного арендного жилья.Изучите фундаментальные концепции и силы, которые движут рынком аренды, а также требования, обязанности, процедуры и процессы, необходимые для создания успешного бизнеса по управлению недвижимостью.

Зарегистрируйтесь здесь »

---

Многоквартирные дома и коммерческая недвижимость (PMC3)

Этот курс разработан, чтобы предоставить профессионалам в сфере недвижимости исчерпывающий обзор, характерный для больших квартир и коммерческих зданий, включая все помещения и оборудование, профили арендаторов, соглашения, улучшения, внесенные арендаторами, специальные свойства и правила.Этот курс рассмотрит множество возможностей и проблем, связанных с управлением коммерческой недвижимостью и более крупными многоквартирными домами.

Зарегистрируйтесь здесь »

---

Справедливое жилищное обеспечение, трастовые фонды и правовые аспекты (PMC4)

Этот курс предоставит профессионалам в сфере недвижимости глубокое понимание федеральных законов и законов штата в отношении справедливого жилья, урегулирования просрочек, работы с трастовыми фондами и других юридических вопросов, с которыми могут столкнуться управляющие недвижимостью.Изучите различные законы, которые должен понимать каждый управляющий недвижимостью и лицензиат, чтобы защитить свою жизнь и свой бизнес.

Зарегистрируйтесь здесь »

---

Работа с инвесторами (PMC5)

Этот курс разработан, чтобы дать студентам глубокие знания о рынке инвестиционной недвижимости. Во время занятия вы узнаете, как работать с инвесторами любого типа, проведя вас через процесс приобретения и продажи как жилой, так и коммерческой недвижимости.Пройдите этот курс, чтобы начать работать с самым быстрорастущим сегментом недвижимости.

Зарегистрируйтесь здесь »

---

Управление арендой на время отпуска (PMC6)

Раскройте секреты успешного управления недвижимостью, сдающейся в аренду на время отпуска. Этот курс призван дать вам фундаментальное понимание юридических вопросов, концепций, стратегий и контрактов, которые связаны с управлением арендой на время отпуска. Этот увлекательный урок также предложит ценные ресурсы, методы и предложения, которые помогут даже опытному менеджеру по аренде на время отпуска.

Зарегистрируйтесь здесь »

---

Продам многоквартирные дома (ЧУП7)

Этот курс предоставит лицензиатам полное понимание процесса физической и финансовой оценки доходной собственности с упором на многоквартирные дома. Вы приобретете инструменты и навыки, необходимые для определения и достижения реалистичной цены продажи на основе результатов оценки. Вы научитесь применять эффективные стратегии для оценки и улучшения финансового состояния собственности, чтобы помочь продавцу или покупателю в достижении их соответствующих инвестиционных целей.

Зарегистрируйтесь здесь »

---

Все существа, большие и малые: правила о животных-помощниках (PMC8)

Обширная презентация федеральных и государственных законов о справедливом жилищном обеспечении и других антидискриминационных законов в отношении животных-помощников. Узнайте о правах и обязанностях ассоциаций домовладельцев, индивидуальных владельцев квартир, домовладельцев и арендаторов, живущих с животными. Этот курс предлагает рекомендации относительно домашних животных в оказании помощи арендодателям и арендаторам сдаваемой в аренду недвижимости, покупателям и продавцам кондоминиумов, а также других объектов недвижимости с общими интересами, которые ими управляют.

Зарегистрируйтесь здесь »

---

Понятное инвестирование в недвижимость (PMC9)

Вы будете смеяться, когда узнаете у Тома Лундштедта, CCIM, который с энтузиазмом проведет вас через реальные примеры сдачи в аренду недвижимости. Когда вы закончите этот курс, вы сможете комфортно «поговорить» со своими клиентами-инвесторами о таких вопросах, как денежный поток, NOI, амортизация, норма прибыли, экономия на подоходном налоге и многое другое. Этот курс повысит вашу уверенность при работе с клиентами-инвесторами и откроет вам глаза на множество новых возможностей.

Зарегистрируйтесь здесь »

---

Под поверхностью: понимание анатомии дома (PMC10)

Курс, разработанный, чтобы помочь вам лучше обслуживать своих клиентов, одновременно повышая вашу уверенность при задании вопросов, касающихся строительства дома. Вы узнаете о структуре домов, как новых, так и существующих, и сконцентрируетесь на том, как строятся полы, стены и крыши. Этот курс даст вам возможность предоставлять точную общую информацию о строительстве вашим клиентам, не принимая на себя личную ответственность, и при этом понимать, когда следует полагаться на помощь квалифицированных экспертов.

Зарегистрируйтесь здесь »

---

Руководство C.A.R. по управлению имуществом

Узнайте, как легко управлять арендуемой недвижимостью и сделать это новым источником дохода для вашего бизнеса с помощью этого информативного руководства.

Юрист по сделкам коммерческой аренды Сан-Диего

Люди долго и упорно ищут в разных районах Сан-Диего идеальное место для открытия своего дела. После того, как они нашли землю или здание, на котором они хотят основать свой новый или существующий бизнес, им необходимо либо заключить договор аренды с текущим владельцем недвижимости, либо купить недвижимость напрямую.

В Гуде | Хемме, наши юристы работали как с предприятиями, так и с владельцами недвижимости, которым нужна помощь при аренде, продаже или покупке недвижимости в коммерческих целях. На протяжении более 20 лет мы помогаем компаниям и частным лицам по всей Калифорнии находить ответы на вопросы, касающиеся их коммерческой собственности и связанные с этим законы о коммерческом праве.

Индивидуальный совет для вашей конкретной ситуации

Каждая сделка с коммерческой недвижимостью связана с определенными проблемами, вызывающими озабоченность, которые стороны должны полностью оценить перед принятием окончательного решения.Незнание определенных факторов может иметь очень негативное влияние на любую из сторон соглашения, поэтому важно проконсультироваться с юристом до заключения каких-либо договоров с другой стороной относительно сделки с коммерческой недвижимостью. Вот некоторые из проблем, которые мы решаем для наших клиентов:

• Ведение переговоров, составление или рассмотрение договоров коммерческой аренды
• Содействие при покупке или продаже коммерческой недвижимости
• Проверка кодов зонирования, применимых к определенным районам

В некоторых случаях предприятия и их арендодатели могут оказаться в чрезвычайно сложных спорах относительно своих прав и обязанностей по договору аренды.Если это произойдет с вами, знайте, что мы опытные судьи и можем защитить ваши права в суде. Наши адвокаты представляли все стороны в таких делах. Независимо от того, являетесь ли вы владельцем бизнеса или арендодателем, знайте, что у нас есть навыки, необходимые для подготовки веского дела от вашего имени.

Запланируйте консультацию с членом команды Goode | Hemme

Если у вас есть вопросы по поводу сделки, связанной с коммерческой арендой, позвоните в нашу фирму сегодня по телефону 858-587-3555 или отправьте нам электронное письмо, чтобы договориться о времени, удобном для вас.

Коммерческая аренда | Департамент доходов штата Аризона

Коммерческая аренда — это недвижимость, сдаваемая в аренду для коммерческих целей. Сюда входят, помимо прочего: офисные здания, магазины, фабрики, сельскохозяйственные угодья, парковка / складские помещения, банкетные залы или конференц-залы. Эти договоры аренды облагаются налогами на привилегированные операции округа и города.

Отчетность по налогам округа

В штате Аризона пять округов требуют, чтобы вы собирали и перечисляли налоги округа при коммерческой аренде.Эти округа — Коконино, Хила, Марикопа, Пима и Пиналь.

Чтобы определить, следует ли вам сообщать окружные налоги, посетите сайт www.AZTaxes.gov/Home/Address. Введите адрес коммерческой аренды и выполните поиск, затем в раскрывающемся меню выберите «Снять / Сдать в аренду».

Здесь представлена ​​разбивка налогов, которые вы должны сообщать, а также код предприятия, округа и города. Используйте эту информацию для заполнения налоговых деклараций по налогу на транзакции (TPT).

Отчетность TPT

Налоговое управление штата Аризона настоятельно рекомендует налогоплательщикам использовать наши онлайн-услуги через AZTaxes.gov для упрощения подачи и более быстрой обработки.

Чтобы подать и перечислить налог на привилегии по транзакциям онлайн, зарегистрируйте свой бизнес на AZTaxes.gov. Если у вас есть существующая лицензия TPT, вам нужно будет связать существующую бизнес-учетную запись и добавить любые позиции для округа и города.

Компания, имеющая более одного местоположения, должна подавать документы в электронном виде. Если у вас есть только одно место, вы можете подать декларацию TPT-EZ и убедиться, что заполнены строки для округа и города, в котором вы находитесь.

Многие вычеты, которые могут потребоваться для городов, также могут применяться к уездному налогу в Приложении А декларации. Полный список кодов удержания см. В Таблице кодов удержания.

Для получения дополнительной помощи по TPT и AZTaxes.gov просмотрите наши видеоуроки и YouTube.

Для получения дополнительной информации см .:

Пересмотренные законодательные акты штата Аризона
Административный кодекс штата Аризона
Публикация 608 — Коммерческая аренда — Общая информация о налоге на привилегии по сделке при коммерческой аренде.
Скачать информационную карту коммерческого лизинга (PDF)

В случае несоответствия или упущения в этой публикации, язык пересмотренных законов штата Аризона и Административного кодекса штата Аризона будет иметь преимущественную силу.

Для получения дополнительной помощи обращайтесь по электронной почте [адрес электронной почты защищен].

.