Выгодно ли сдавать квартиру в аренду: Оправдана ли сейчас покупка квартиры для сдачи в аренду — Российская газета

Как самозанятому сдать квартиру в аренду? — Аренда

Сдача квартиры как самозанятый: плюсы и минусы

Главный плюс очевиден: у налога самая небольшая ставка по сравнению с любым другим способом. Это сэкономит деньги тем, кто раньше платил с доходов НДФЛ 13%, и уменьшит налоговую нагрузку для тех индивидуальных предпринимателей, у которых сдача жилья не является единственным способом получения прибыли.

При этом закон запрещает пересматривать ставку по налогу в течение 10 лет − ежегодное повышение налога самозанятым точно не грозит.

Ещё одно преимущество – простой и понятный процесс регистрации и оплаты. Достаточно скачать приложение, отправить заявление, вносить доходы и выдавать чеки. И ещё:

• не нужно даже запоминать дату платежа – платить можно автоматически;
• без налоговых деклараций;
• без касс;
• без самостоятельных расчётов налога и походов в ФНС.

Собственник, который платит налоги, не боится государства, штрафов и шантажа от нанимателей.

За счёт налогового вычета в первый год система налогообложения становится ещё выгоднее.

А если система всё же не устроит, можно очень быстро вернуться к ИП с патентом или УСН, или даже к НДФЛ, если по каким-то причинам эта схема более удобна.

Кроме того, от самозанятости легко отказаться. Если собственник перестал сдавать квартиру, достаточно отправить заявление об этом через «Мой налог». Уже на следующий день налоговая снимет владельца жилья с учёта как самозанятого.

Но есть у системы и недостатки. Например, главный плюс может стать и главным минусом: всё происходит онлайн. Соответственно, очень многое зависит от работы приложения. Как и у любого технического изобретения, в работе «Моего налога» могут происходить сбои.

В законе прописано, что в этом случае налогоплательщик вправе исполнить свои обязанности на следующий день после восстановления работы, однако это крайний срок. Впрочем, данный недостаток легко предупредить, не откладывая оплату налога на последний день.

Ещё один минус заключается в том, что доходы необходимо вносить самостоятельно. Если случайно что-то забыть, налоговая может это заметить и выписать штраф.

У самозанятых нет трудового стажа.

Если вы работаете официально, а квартиру сдаёте только для дополнительного дохода, то этот минус аннулируется, поскольку все отчисления и социальные гарантии даёт вам основной работодатель. Но если самозанятость – единственная «работа», то трудовой стаж идти не будет. А это, как известно, влияет на размер пенсии.

Дело в том, что  ваш налог от сдачи квартиры в аренду распределяется только в региональный бюджет и Фонд обязательного медицинского страхования. А страховые взносы в Пенсионный фонд нужно платить самостоятельно — если хочется. Соответственно, о пенсии самозанятым придётся позаботиться самостоятельно, например, откладывая какую-то сумму ежемесячно на сберегательный счёт.

Если обобщить, то вот какие получаются данные:

Насколько выгодна краткосрочная аренда недвижимости в Италии?

Что нужно знать, прежде чем сдавать в краткосрочную аренду собственную недвижимость?

Краткосрочная аренда регулируется на основе договоренности между арендодателем и арендатором, регистрировать договор в случае краткосрочной аренды (на срок менее месяца) в Налоговой инспекции не требуется.

Верно, что главенствующим звеном, контролирующим финансовые операции, является сайт-посредник, где арендодатель размещает объявление, однако существуют некоторые правила, которым необходимо следовать. 

Арендодатель не имеет права указывать преднамеренно заниженные цены (т.е. делать надбавку за предоставление каких-либо дополнительных сервисов клиенту, если это не было оговорено заранее), загружать фальшивые фото или информацию о арендуемой недвижимости и, прежде всего, должен быть добрым и учтивым в ходе посредничества, отвечая на вопросы, которые, безусловно, будут исходить от будущих клиентов. 

В случае аренды на короткий срок, вы должны следовать правилам, которые диктуются муниципалитетом, где расположен арендуемый объект, или национальным законодательством.

В первую очередь, если вы арендуете свой дом на краткосрочный период, вы не можете предлагать своим гостям питание или уборку во время их пребывания (вы не являетесь владельцем отеля или агротуризма). 

Чтобы арендовать недвижимость на короткий срок, вам не потребуется ИНН юридического лица: любой желающий может арендовать свой дом на срок, не превышающий 29 дней, не оформляя никаких документов.

А вот счета-фактуры следует сохранять: прибыль, которую вы заработаете на краткосрочной аренде недвижимости, следует декларировать в налоговой инспекции ежегодно. Налог, который оплачивают с доходов, полученных от аренды жилья, называется единый налог на доходы («cedolare secca») в размере 21% от годового заработка.  

Для получения ренты арендодателю необходимо ввести свои банковские реквизиты (IBAN) на веб-сайте, где размещено объявление: ваша личная информация не будет видна потенциальным клиентам, а будет использоваться только для аккредитации дохода.

Сколько стоит разместить объявление об аренде на сайтах типа Airbnb?

В Италии работают около 3500 различных порталов, предлагающих сервис по размещению объявлений от частных лиц. Каждый из них придерживается различной ценовой политики.

В частности, если вы решаете разместить свое объявление об аренде недвижимости на портале Wimdu, вы ничего не платите. Механизм работы портала следующий: если вы установили, к примеру, цену аренды в размере 50 евро за ночь, вы гарантированно получите эту сумму, плата за размещение объявления полностью лежит на плечах клиента. После того, как вы установили цену, Wimdu автоматически увеличивает ее, добавляя свою долю (около 12%), поэтому потенциальный клиент увидит в поле «стоимость аренды» не 50 евро, а 56 евро в сутки.

Airbnb наоборот работает по принципу сбора 3%-й комиссии от установленной цены с арендодателя, так что, к примеру, если вы хотите заработать 100 евро за сутки, в объявлении необходимо установить цену 103 евро «брутто».

Возможность разместить объявление о краткосрочной аренде предлагает и популярный портал сайт Booking.com, однако за большое количество просмотров от потенциальных клиентов арендодатель должен отдать довольно высокий процент (18% комиссии).

Сколько можно заработать на краткосрочной аренде?

Представим себе наиболее скромный вариант. Если вы арендуете комнату всего четыре дня в месяц и получаете от клиента только 20 € за ночь, ваш годовой заработок составит около 1000 евро в год. Безусловно, эта цифра не сделает вас богатым, но за эти дополнительные деньги вы можете оплачивать некоторые услуги, избегая простоя не используемой постоянно недвижимости.

Согласно последнему докладу о ценах на аренду от портала Casa.it за апартаменты с четырьмя кроватями в центре Милана можно получить доход в размере 70 до 150 евро в сутки, в Риме — от 120 до 300 евро.

Издание Il Sole24 ore подсчитало, что сдав в аренду квартиру-студию в Милане, где могут разместиться 2 или 3 человека по классическому долгосрочному договору арендодатель получит, в среднем, 16,6 € заработка в день, в то время как при краткосрочной аренде цифра возрастает до 129 € (43 €, в среднем, за каждого гостя). 

В случае аренды двухкомнатной квартиры с четырьмя или пятью кроватями, размер краткосрочной арендной платы увеличивается до 168 евро за ночь, по сравнению с 23 евро, получаемых при классической долгосрочной аренде. 

Выгодно ли инвестировать в недвижимость сегодня?

Кризисный период — прекрасное время, чтобы инвестировать в покупку недвижимости; в настоящее время итальянский рынок недвижимости предоставляет отличную возможность покупателю приобрести недвижимость за довольно небольшие деньги.

 

Вопрос инвестиций в недвижимость стоит несомненно рассмотреть: даже в худшем случае, арендуя ее, вы заработаете больше, чем ничтожный 1%, предлагаемый вашим банком при размещении долгосрочных вкладов.

Для инвестиций вам не понадобятся заоблачные суммы: если вы располагаете минимальным капиталом в 50000 евро, вы можете начинать поиски недвижимости для покупки и последующей сдачи в аренду и заработать дополнительный ежемесячный доход.

Сдача квартир в Болгарии в аренду: выгодно ли?

Болгария — курортная страна, в которой можно с комфортом наслаждаться теплом солнца и ласковым морем. Это государство пользуется огромной популярностью среди туристов, предпочитающих спокойный семейный отдых в стране с потрясающими достопримечательностями и вдохновляющей культурой. С каждым годом посетителей становится все больше и больше, поэтому сдача квартир в Болгарии становится прибыльным делом для обладателей жилья в государстве. Заниматься этим делом могут не только владельцы апартаментов, но и желающие их купить для дальнейшей монетизации и повышения заработка.

Где сдать апартаменты в Болгарии будет прибыльнее?

Большим спросом пользуются квартиры, находящиеся поблизости с берегом теплого Черного моря. Апартаменты в таких курортах, как Свети-Влас или Солнечный Берег практически никогда не остаются без внимания туристов, решивших отдохнуть в Болгарии. В этих районах владельцы обычно живут зимой, а начинают сдавать дома в летний период, как раз в самый разгар пляжного сезона; зимой в стране не так тепло, поэтому спрос на квартиры или дома ниже. Собственники сдают жилье в летние месяцы, поскольку в теплое время года часто уезжают на курорты в других странах.

Если сдать апартаменты в Болгарии на короткий срок не планируется, то можно приобрести жилье в Варне или Софии — важнейших городах Болгарии. Здесь квартиру будут готовы арендовать студенты, семьи и другие люди, заинтересованные в постоянном месте жительства. Можно сдавать жилье без посредников в расчете на год или несколько лет. Крупные города пользуются популярностью во все сезоны, ведь на территории районов расположено множество памятных зданий и скульптур.

Выгодно ли сдавать жилье, прогнозы на будущее

Если брать в расчет цены на коммунальные услуги, ремонт, обустройство комнат, налоги, амортизацию, то выйдет, что покупка недвижимости для сдачи в аренду окупится не ранее, чем через 15 лет. На вопрос «Выгодно ли сдавать квартиру в Болгарии?» можно ответить положительно при любом раскладе желаний и целей собственника. Но из осторожности за финансы рекомендуем покупать жилье тем лицам, которые в дальнейшем планируют жить в государстве.

Сдать квартиру в Болгарии посуточно — значит неплохо подзаработать за маленький срок. Если клиенты будут постоянными или собственник столкнется с высоким спросом на свой дом или квартиру, то траты на приобретение апартаментов окупятся за 12-17 лет. Срок напрямую зависит от места, в котором расположено жилье и цены на проживание в нем.

Приобрести жилье можно также с целью сбережения средств от инфляции. Банковский депозит не является полным гарантом надежной защиты финансов от экономической нестабильности. А недвижимость, которая способна приносить деньги станет отличной подстраховкой и выгодной тратой средств.

На что стоит обратить внимание при сдаче квартиры?

Лучше всего сдавать квартиру в городах с постоянным трафиком туристов. Самое досадное, что может случиться с собственником — отсутствие клиентов и спроса. Стоит искать апартаменты либо в крупных агломерациях — центрах образования, жильем в которых всегда интересуются студенты, либо в курортах близ Черного моря. Туристы готовы снимать квартиру в столице за среднюю цену от 15 евро за сутки. Выгодно сдать недвижимость в аренду можно в следующих городах:

• Пловдив;
• Бургас;
• София;
• Варна;
• Балчик;
• Албена.

При поиске клиентов используйте все возможности продвижения и рекламы. С выполнением этой задачи помогут объявления и сайты, на которых можно разместить свою недвижимость. АН «Премьер Мастер» всегда готово помочь во всех вопросах, связанных со сдачей жилья в аренду в Болгарии.

что нужно, чтобы выгодно сдать квартиру

7 советов, как и что спланировать, рассчитать и сделать, чтобы увеличить ценность идущей на сдачу квартиры

Если у Тебя возникла возможность сдать принадлежащую Тебе квартиру, то первый вопрос, который Ты должен/должна себе задать – как максимально увеличить ее ценность, сдать ее подороже и заработать как можно больше. Тут могут выясниться интересные вещи,- при тщательном подсчете может оказаться, что большие инвестиции не окупят себя, а в другом случае потенциальный заработок в долгосрочной перспективе будет вполне оправдывать большие инвестиции. Если имеет смысл инвестировать в квартиру перед ее сдачей в аренду, то как это сделать, чтобы получить максимально хороший результат на долгое время? Читай дальше, и Ты узнаешь, ответы на какие вопросы надо найти перед сдачей квартиры в аренду, и как с помощью ремонта и интерьера увеличить стоимость квартиры!

1. Моя цель — заработок?

Ответ на вопрос «Является ли заработок моей целью?» в первый момент поможет показаться очевидным, однако на самом деле это не так. Если Ты хочешь с помощью квартиры получить прибыль, то Тебе придется взяться за серьезные расчеты на большой отрезок времени, рассмотреть различные модели аренды, а также, весьма возможно, значительно улучшить состояние квартиры. В свою очередь, если Ты хочешь, чтобы квартира просто не стояла пустая, а квартиросъемщик платил коммунальные расходы (а Тебе не пришлось платить за содержание сразу нескольких объектов собственности), то расчеты будут другими. В целом можно принять за факт, что если Ты хочешь путем сдачи квартиры в аренду получать заработок, то Тебе придется изначально (и в последующие годы тоже) больше инвестировать, делать и считать.

2. Выбери модель аренды

Квартиру можно сдавать в аренду на короткий или длительный срок. С финансовой точки зрения люди, сдающие свою квартиру на длительный срок, обычно стремятся заключить договор на как можно более долгий период, в свою очередь, при краткосрочной аренде более выгодными с финансовой точки зрения будут очень короткие периоды аренды. Но и в случае краткосрочной аренды надо все внимательно просчитать: если мы сдаем квартиру по дням, то после достижения, например, двухнедельного срока аренды арендатор, возможно, попросит скидку, в свою очередь, сумму скидки надо сравнить со стоимость уборки квартиры (или своего времени, если Ты убираешь квартиру сам(а)). В свою очередь, в случае аренды на длительный срок важно знать, во время какого времени года выгоднее начинать новый арендный договор – конечно, это зависит от ситуации, но, например, одним из факторов может быть начало нового учебного года у студентов высших учебных заведений, которые ищут для себя место жительства.

3. Долгосрочная аренда и инвестиции

При сдаче квартиры в долгосрочную аренду договор на два или три года будет более выгодным, чем договор на один год, поскольку в таком случае «отодвигается» момент, когда владельцу нужно будет «освежить» квартиру или сделать хотя бы небольшой косметический ремонт перед въездом новых жильцов. Кроме того, хотя обычно для получения прибыли выбирают модель краткосрочной аренды недвижимости, в случае долгосрочной аренды тоже возможна сравнительно выгодная сдача квартиры. Однако в этом случае надо иметь возможность обеспечить несколько очень важных параметров, причем лучше всего в самом начале надо понять, можете ли вы это сделать в принципе.

Среди этих параметров – месторасположение квартиры. Даже если квартира находится в самом прекрасном состоянии, ее будет трудно сдать по высокой цене, если она находится далеко от центра города, или если рядом с ней нет необходимой для удобной жизни инфраструктуры и общественного транспорта. Стоимость аренды квартиры будет также зависеть от типа многоквартирного дома, в котором она находится, и, соответственно, от коммуникаций, вида системы отопления, состояния подъезда и лестницы, качества обслуживания (чистоты в местах общественного пользования, безопасности, доступности). Если Ты знаешь, что все (или большая часть) вышеупомянутых факторов работают в Твою пользу, то имеет смысл инвестировать в ремонт квартиры или, по крайней мере, «освежить» ее – перекрасить стены, купить новую мебель, оборудование для ванной комнаты и кухни.

4. Краткосрочная аренда квартиры – что надо учесть?

Конечно, понятно, что в настоящий момент рынок краткосрочной аренды понес значительные убытки (учитывая, что он в большой степени удовлетворял потребности иностранных туристов), но будем надеяться, что начиная с будущего лета ему будет дана возможность восстановиться. Если Ты хочешь сдавать квартиру в краткосрочную аренду, то сейчас у Тебя есть возможность подготовить квартиру для этой новой задачи. В случае краткосрочной аренды местонахождение квартиры тоже важно (зато меньше значения имеет тип многоквартирного дома и его обслуживание, ведь это останется в ведении хозяина квартиры), а также цены на похожие квартиры (этот фактор надо обязательно изучить на платформах Airbnb.com и booking.com).

Как уже говорилось, в целом краткосрочная аренда может оказаться более выгодной, однако это зависит от необходимых начальных инвестиций, от суммы аренды, от стоимости уборки квартиры (ее можно узнать, связавшись с предлагающими услуги по уборке квартир фирмами, например, CleanWhale, LiiR или Cleanhouse), от максимально допустимой суммы платежа за коммунальные услуги (ведь все понимают, что если жильцам не надо самим оплачивать воду, электричество и т. п., то на соблюдение режима экономии с их стороны рассчитывать не приходится) и в большой степени от того, сколько дней или недель в году будет возможно сдавать квартиру (Рига не Лондон – здесь имеется ярко выраженная сезонность). Большую часть вышеприведенных факторов можно рассчитать заранее, а вот понять, сколько дней в неделю квартира будет сдаваться, можно будет только на практике. В любом случае, если эта модель окажется невыгодной, со следующего сезона квартиру можно будет сдать на длительный срок.

5. Как спланировать ремонт в квартире под аренду?

Когда подсчитана потенциально выгодная стоимость краткосрочной или долгосрочной аренды, можно приниматься за планирование ремонта квартиры. Стоимость необходимого ремонта (если он вообще нужен!) покажет, выгодно ли будет сдавать квартиру за запланированную сумму денег, или лучше обойтись без ремонта и согласиться на аренду, которая будет хотя бы покрывать коммунальные расходы. Если же ремонт может значительно увеличить вероятность заработка путем сдачи квартиры в аренду, то подумай, какой ремонт нужен – косметический или основательный, сколько средств Ты можешь на него выделить, кто будет делать ремонт – мастера или Ты сделаешь его своими силами.

Ответы на эти вопросы помогут Тебе получить наши статьи: если Ты хочешь сделать ремонт своими силами, то прочитай статью Качественный косметический ремонт своими руками, в свою очередь, если Ты считаешь, что квартира сильно выгадает и ее удастся сдать подороже, если ее визуально увеличить, то в этом Тебе поможет наша статья  Как визуально увеличить квартиру, не ломая стен?.

6. Интерьер и мебель

Возможно, Твоей квартире ремонт не нужен – вполне достаточно будет просто освежить интерьер. Как в случае краткосрочной, так и в случае долгосрочной аренды потенциальных арендаторов можно привлечь с помощью привлекательного (и не обязательно дорогого) интерьера. Интересный интерьер Тебе поможет создать статья 5 дизайнерских ошибок, или Как создать современный интерьер, в свою очередь, советы по приобретению мебели Ты найдешь в публикации IKEA или не IKEA – советы о покупке мебели. Мебель из IKEA подойдет в обоих вариантах сдачи квартиры в аренду – она сравнительно дешевая, и с ее помощью можно создать минимальный ненавязчивый интерьер на любой вкус, а в случае необходимости ее можно будет легко (и дешево) заменить.

7. Долгосрочная аренда квартиры и реклама

В обоих случаях, но особенно – если Ты хочешь сдать квартиру надолго, надо позаботиться о хорошей рекламе. На всех интернет–платформах, где есть раздел аренды (ss.lv) или которые ей посвящены полностью (Airbnb.com, Booking.com и другие) надо разместить описание и фотографии предназначенной на сдачу квартиры. Хорошая реклама поможет существенно увеличить вероятность того, что люди будут рассматривать Твою квартиру как вариант – для аренды во время путешествия или долгого проживания. Какое-то время назад мы опубликовали материал Airbnb – как превратить квартиру или комнату в доход, в котором мы даем советы, как лучше всего рекламировать предназначенную для краткосрочной аренды квартиру. Эти советы о том, как обставить квартиру, подготовить ее описание и фотографии подойдут и в случае долгосрочной аренды.

Эту и другие интересные и полезные статьи об актуальных вопросах и всегда важных темах предлагает предприятие Incredit. Если Ты собираешься сделать ремонт в своей квартире, чтобы подготовить ее к аренде, и Тебе нужно дополнительное финансирование, то у Тебя есть возможность взять потребительский кредит из списка предлагаемых Incredit услуг.

Источники фото: www.unsplash.com www.pexels.com

Выгодно ли покупать квартиру в Москве для сдачи

Квартиру в столице определенно можно рассматривать как пример успешного инвестирования. Это не только способ сохранить деньги, но и возможность приумножить свое состояние — как при сдаче в аренду, так и в случае продажи недвижимости спустя несколько лет.

Чтобы понять, где выгоднее всего купить квартиру в Москве для сдачи в аренду, следует тщательно изучить варианты районов и квартир.

Выбор района

Выбирая, какую квартиру снять, в первую очередь смотрят на транспортную доступность. Поэтому наиболее актуальны районы, находящиеся вблизи метро и автобусных остановок. Также стоит обратить внимание на удаленность станций электропоездов. Лучше всего, если до станции метро — не более 10 минут пешком. Чем больше транспортных развязок и чем ближе они находятся, тем дороже стоимость жилья.

Расположение жилья в дорогостоящем районе вовсе не обязательно значит, что она станет выгодной для сдачи и будет пользоваться большим спросом. Как правило, цены на жилье в центральных районах непосильно дорогие для арендующих, особенно — приехавших из других регионов. Поэтому жилье, находящееся в отдалении от центра, окупится гораздо быстрее, чем квартира на Арбате или в Хамовниках.

По данным за 2020 год, наиболее востребованными для аренды считаются квартиры, расположенные в пределах Садового и Третьего транспортного кольца, а также недвижимость в ЗАО, СЗАО, в частности Кунцево. А демократичными ценами на жилье под аренду могут похвастаться районы Некрасовка, Новая Москва, Гольяново.

Новостройка или вторичка

Эксперты по недвижимости утверждают, что выгоднее приобретать квартиры в новых домах. Это объясняется следующими преимуществами новостройки:

• квартиры в новостройках сдаются за высокие цены;
• приобрести квартиру можно в ипотеку ― для новостроек обычно снижают процент на кредит;
• новые дома благоустроены и оснащены современной техникой;
• ЖКХ обходится дешевле;
• системы коммуникаций обновлены ― соответственно, риск неисправностей сводится к минимуму.

Весомым преимуществом квартир в новостройках можно считать и отсутствие предыдущих владельцев. Это значительно облегчает процесс покупки недвижимости и гарантирует чистоту сделки.

Метраж и планировка

Цены на покупку недвижимости напрямую зависят от площади, количества комнат и их расположения, чего не скажешь о стоимости аренды. Основным фактором, на который ориентируются арендаторы, является расположение дома, а не этажность квартиры и ее планировка.

При этом квартиры, равные по метражу, но имеющие разную планировку, могут сдаваться по разным ценам. Так, зачастую студии сдаются за меньшую стоимость, чем однокомнатные аналоги. Исключением является евроремонт: студии со свежей отделкой можно сдавать за ту же стоимость, что и однокомнатные квартиры.

Трудно назвать количество метров на одного человека. Некоторым семьям удобно в маленькой квартире, тогда как молодые люди предпочитают снимать квартиру для одного. В среднем, площадь арендуемой квартиры в столице равна 35−40 кв. м.

Сколько можно заработать на сдаче квартиры в аренду

Опытные риэлторы отвечают, что средний доход от квартиры в аренду в Москве составляет около 6% годовых от стоимости жилья (данные на 2020 год). Таким образом, полностью окупить недвижимость владелец сможет не ранее, чем через 20 лет. Однако подобный доход характерен для квартир, сдающихся на долгосрочный период. Жилье, которое сдается посуточно, приносит на 30% больше денег.

Чтобы рассчитать стоимость аренды жилья, воспользуйтесь этой формулой:

Стоимость недвижимости при покупке / 200 + 10−15%.

Можно ли погасить ипотеку на деньги со сдачи квартиры в аренду

Погасить ипотеку средствами с аренды недвижимости можно в нескольких случаях:

Если при покупке жилья вы внесли больше 50% от стоимости своими средствами;

Если вы сдаете квартиру не на долгий срок, а посуточно.

Однако чаще первоначальный взнос за квартиру составляет 20%. При среднем уровне дохода придется ежемесячно доплачивать в счет платежа из собственных средств.

Недорогие районы для покупки квартиры

Если вы заинтересованы в покупке квартиры под аренду в недорогом районе, следует обратить внимание на спальные районы на окраине Москвы. Это округи ЮВАО и СВАО, а также районы Царицыно, Гольяново, Бирюлево, Южное Бутово и другие. Оптимальным вариантом будет квартира вблизи университета или торгового центра, с косметическим ремонтом и набором мебели для сдачи.

Что лучше купить для сдачи в аренду: квартиру или апартаменты

Выбирая между квартирой и апартаментами, рекомендуем отдавать предпочтение стандартной недвижимости. Жилищно-коммунальные платежи в квартирах значительно ниже, чем в апартаментах.

Но у апартаментов есть пара серьезных преимуществ ― усовершенствованный внешний вид и обновленная охранная система.

Однако из минусов: апартаменты менее востребованы и при покупке в ипотеку имеют завышенную процентную ставку. Доход, получаемый со сдачи в аренду апартаментов, сильно урезается налогами и коммунальными платежами. А еще апартаменты тяжелее продать, так как в них нельзя оформить постоянную регистрацию, что отпугивает потенциальных клиентов.

Можно ли приобрести квартиру для сдачи в аренду на материнский капитал

Материнский капитал представляет собой государственную выплату в форме безналичного сертификата на определенную сумму. Чтобы вложить эти средства в покупку квартиры под аренду, необходимо согласовать приобретение жилья с Пенсионным фондом России.

С помощью этого сертификата можно частично возместить стоимость квартиры и неважно, будет ли жилье первичным или вторичным. Также можно оформить ипотеку и внести первоначальный взнос средствами из материнского капитала.

Застройщик: ООО «Этажи». Проектные декларации на сайте msk.etagi.com

Следует ли вам быть арендодателем?

Если у вас есть возможность, владение активами, которые приносят доход, является лучшей финансовой стратегией, чем владение активами, которые генерируют расходы. Например, если вы владеете домом или квартирой для собственного проживания, вам необходимо оплатить обслуживание, ремонт, налоги, проценты по ипотеке, благоустройство территории, коммунальные услуги или сбор ассоциации домовладельцев, покрывающий некоторые из этих расходов. Однако, если у вас есть дом или квартира, которые можно сдавать в аренду или в аренду, вы можете получать доход от собственности, а в некоторых случаях в конечном итоге получить положительный денежный поток после того, как все эти расходы будут оплачены.

Быть домовладельцем — жизнеспособное призвание; в конце концов, домовладельцы существуют на каждого арендатора, и они часто процветают в финансовом отношении. Саша, бывший писатель Consumerism Commentary, владеет несколькими объектами недвижимости. Она поделилась советами по покупке арендуемой недвижимости для потенциальных арендодателей, основываясь на собственном опыте.

Чтобы добиться успеха в бизнесе по аренде недвижимости, требуется определенный набор навыков и желаний, а зарабатывать на жизнь не всегда так просто, как думают другие.Если вы хотите зарабатывать на жизнь, например, равную зарплате в 50 000 долларов, вам нужно будет получать прибыль более 4 000 долларов в месяц. Это большое давление. Обдумайте эти вопросы и советы, прежде чем решите заняться бизнесом в сфере аренды недвижимости, чтобы определить, есть ли у вас все необходимое, чтобы стать арендодателем.

Вам нравится «делать это сам»?

Если вы умелый человек, который любит делать свою работу по дому — легкая сантехника, строительство, двор и т. Д. — вы можете стать хорошим кандидатом на роль домовладельца.Если вы только начинаете, то привлекать внешних подрядчиков может оказаться слишком дорого, если вы рассчитываете превратить свой доход от аренды в прибыль. Самостоятельное выполнение работы экономит деньги.

Вы знаете нужных людей?

Если вы планируете расширить свой портфель недвижимости за пределы одного или двух местоположений — и если вы хотите зарабатывать на жизнь, вам, вероятно, придется быстро расширяться, — вы достигнете точки, когда не сможете справиться со всей работой самостоятельно. Вам нужно будет обратиться к надежным подрядчикам, и если у вас есть личные отношения с подрядчиками, вы сможете лучше договариваться о скидках и увеличивать свою общую прибыль.Чтобы построить эти отношения, нужно время, и нужно время, чтобы найти лучших людей, которых можно нанять для работы. Если вы сможете начать свое приключение в качестве арендодателя с уже сформировавшимися отношениями, то вы окажетесь в гораздо лучшем положении.

То же самое и с агентами по недвижимости. Если у вас есть связи в этом бизнесе, у вас будет лучший доступ к потенциальным арендаторам, что снизит ваши расходы на рекламу. Молва невероятно важна, и знающие агенты могут устранить некоторые препятствия еще до того, как вы начнете.

Сможете ли вы справиться с 24-часовыми обязанностями?

Наем компании для управления вашей недвижимостью — это расходы, которые сокращают вашу прибыль. В зависимости от местоположения вы можете позволить себе это только за счет дохода от аренды. В таком случае обратитесь в компанию по управлению недвижимостью, которая в любое время ответит на телефонные звонки, чтобы решить любые возникающие бытовые проблемы. В противном случае будьте готовы к звонкам посреди ночи. Если вы начинаете свое приключение с арендуемой недвижимостью, работая на другой работе, вы часто будете сталкиваться с конкурирующими приоритетами.

Любишь общаться с людьми?

Некоторые арендаторы могут быть трудными, и в большинстве штатов арендаторы имеют законные права, которые уравнивают правила игры в спорах. Если у вас есть возможность тщательно проверять жильцов и есть выбор потенциальных жильцов, вы можете тщательно выбирать, кто будет жить в вашем доме или квартире. Однако, если вам необходимо заполнить вакансию, чтобы не терять деньги каждый месяц, и не хватает арендаторов, заинтересованных в собственности, вам, возможно, придется принять арендатора, который вам может не понравиться, чтобы предотвратить отрицательный денежный поток.

Даже если вы считаете, что сделали правильный выбор, иметь дело с незнакомцами не для всех. Арендаторы определенно не будут заботиться о вашей собственности так, как если бы вы там жили. Даже хорошие люди могут удивить вас в отношениях арендатор / домовладелец. Чтобы стать арендодателем с успешным бизнесом, вам необходимо иметь дело с людьми, которые могут отличаться от вас с точки зрения ценностей и личности.

У вас есть деньги и сбережения для покупки недвижимости?

Самое замечательное в покупке дома за наличные, а не в поиске ипотеки, заключается в том, что вы можете исключить расходы на выплаты по ипотеке.Каждый цент дохода от аренды, который вы получаете после оплаты расходов на содержание, является прибылью. Это может иметь большое значение между успешным бизнесом по аренде недвижимости и тем, который борется с трудностями.

Использование вашей покупки недвижимости за счет чужих денег (ипотека) может оказаться прибыльным при росте стоимости недвижимости, но это не гарантировано. Ссуды открывают возможность стать арендодателем большему количеству людей, облегчая доступность собственности. Иметь наличные для покупки недвижимости не обязательно, но если у вас есть деньги и вы готовы инвестировать в собственный бизнес, будет намного легче получить положительный денежный поток.

Можете ли вы взимать достаточно высокую арендную плату, чтобы покрыть свои расходы?

В некоторых местах ежемесячная аренда недвижимости очень конкурентоспособна. Это может снизить цены, уменьшив вашу прибыль. Если вы конкурируете в области, где большинство инвесторов напрямую владеют своей недвижимостью без ипотеки, в то время как вам приходится иметь дело с расходами по ипотеке, у вас меньше гибкости ценообразования, чем у ваших конкурентов. Вам необходимо взимать достаточно высокую арендную плату, чтобы покрыть свои расходы и получить прибыль.

С выплатами по ипотеке и жесткой конкуренцией вы можете получать прибыль только от 200 до 400 долларов в месяц на собственности. Это 4800 долларов в год, что намного меньше тех 50 000 долларов, которые мы говорим для заработка на жизнь. Для достижения этой цели вам нужно будет владеть более чем 10 объектами недвижимости с прибылью 400 долларов в месяц. С увеличением объема вы сможете увеличить прибыль с каждого объекта за счет экономии на масштабе, закупки материалов без убытков и получения значительных скидок от подрядчиков.Возможно, вы сможете достичь целевого годового дохода быстрее, но все равно потребуется много времени, чтобы достичь необходимого количества единиц. Используйте этот калькулятор ипотеки, чтобы определить, какую прибыль вы можете получить.

В других местах, однако, вы можете взимать гораздо более высокую арендную плату по сравнению с покупной ценой или ипотечным платежом. Цены на недвижимость в Нью-Джерси, где я живу, по-прежнему высоки, поэтому потенциал для получения прибыли не так велик. Отправляйтесь в другие районы страны, и вы можете купить недвижимость с арендной платой от 1000 долларов и более за чуть более шестизначную сумму.Если ваш ежемесячный платеж по ипотеке составляет 350 долларов, а арендная плата, которую вы можете успешно взимать, составляет 1000 долларов, ваш путь к зарабатыванию на жизнь в 50 000 долларов в год стал намного яснее и короче. Имея некоторое время и объем, вы легко сможете превзойти это.

Сколько работы вы готовы выполнять за дополнительные 400 долларов в месяц?

Работа на начальном этапе может окупиться, если вы добавите дополнительные объекты недвижимости, но путь к статусу миллионера через арендуемую недвижимость не так прост, как могут показаться телевизионные шоу на HGTV. Вы можете получить прибыль с точки зрения ваших финансовых отчетов, но если вы считаете, что ваше время и собственный капитал чего-то стоят, расчет становится немного сложнее, особенно когда вы делаете больше работы, чтобы начать работу.

Даже на рынках, где цены на жилье оставались относительно высокими, можно заработать на жизнь, арендуя недвижимость. Работа не для всех, и это хорошо; те, кто готов вложить необходимый труд в создание успешного бизнеса, будут вознаграждены.Однако зарабатывать на жизнь не так просто, как быть владельцем одной собственности.

Зарабатываете ли вы на жизнь арендуемой недвижимостью? Какие уроки вы извлекли? Если вы подумывали о том, чтобы стать арендодателем, но отказались от этого, что вас сдерживало?

Эта статья изначально появилась на сайте www.consumerismcommentary.com.

Фото: Charleston’s TheDigitel

крупнейших ошибок, которые приносят арендодатели, которые убивают прибыль

(Обновлено: мы недавно обновили эту статью, добавив еще 5 ошибок, которые могут убить прибыль. Смотрите ошибки 6-10 для наших последних дополнений.)

Когда вы только начинали задумываться о покупке недвижимости для сдачи в аренду, вы, вероятно, мечтали о прибыльном возврате инвестиций. В конце концов, никто не идет в бизнес, чтобы потерять деньги. Но что, если вы теряете деньги так, как даже не подозреваете? Ниже приведены некоторые ошибки, которые совершают арендодатели, которые снижают их прибыль от аренды.

1. Неправильная обработка чисел

Когда вы собираетесь купить инвестиционную недвижимость, очень важно сначала рассчитать все свои расходы и то, что вы можете разумно ожидать от арендной прибыли.Если вы пропустите этот шаг, у вас могут возникнуть проблемы, когда вы поймете, что ваш ежемесячный доход от аренды покрывает только часть ваших ежемесячных расходов на аренду. Выполнение математических расчетов может показаться болезненным, но оно того стоит, если учесть вашу прибыль.

Как только вы узнаете свои расходы, вы сможете лучше установить арендную плату, чтобы получать разумную ежемесячную прибыль. Что касается прибыльности, можно использовать правило 2%. По этой причине, если ваша арендная плата составляет 2% от покупной цены, у вас больше шансов получить положительный денежный поток.Но рынок влияет на цены на аренду, поэтому вам придется провести исследование, чтобы определить, что вы можете арендовать по соседству. Аренда по цене ниже рыночной может привести к падению вашей ежемесячной прибыли, как и вакансии. Если запрашиваемая цена будет слишком высокой, вы можете остаться с пустой квартирой на несколько месяцев и, скорее всего, в конечном итоге будете сдавать ее по текущему рыночному курсу.

Сделайте свое исследование заранее. Цены на аренду сопоставимых объектов недвижимости дадут вам хорошее представление о том, сколько вы сможете взимать с собственных арендаторов.Узнайте рыночную ставку аренды в интересующем вас районе, посоветовавшись с менеджерами по недвижимости, работающими с аналогичной недвижимостью, спросив агентов по недвижимости и просмотрев объявления об аренде. Вам нужно будет возвращаться к этому этапу во время каждой смены арендатора или продления аренды, чтобы быть уверенным, что вы взимаете соответствующую арендную плату и повышаете арендную плату во время продления.

2. Выбор плохого места для сдачи в аренду

Местоположение очень влияет на то, почему арендаторы предпочитают снимать жилье там, где они его снимают.Если вы новый инвестор, ищущий недвижимость в аренду, поработайте с агентом по недвижимости, который знаком с этим районом и может подсказать вам некоторые из лучших районов для сдачи в аренду. Как правило, арендаторы ищут районы, расположенные рядом с остановками общественного транспорта, ресторанами, магазинами, школами и университетами.

Если место аренды нежелательно, вам будет сложно найти арендаторов. Это означает, что у вашей квартиры будет больше времени на оборот, вы не сможете брать столько арендной платы.Кроме того, у вас будет меньший круг арендаторов на выбор, потому что может потребоваться больше времени, чтобы найти кого-то, кто хорошо подходит для вашей аренды. Все эти факторы могут привести к потере дохода, поэтому местоположение является ключевым фактором при выборе успешной и прибыльной инвестиционной недвижимости.

3. Оборот подразделения занимает слишком много времени

Расходы на передачу единицы могут быстро возрасти (ипотека, коммунальные услуги, уборка, ремонт и реклама), и чем дольше устройство пустует, тем больше расходы начинают накапливаться.Чтобы быть прибыльным в качестве арендодателя, вы хотите быстро сдать квартиру, чтобы избежать длительных периодов незанятости.

С другой стороны, поспешное заполнение вакансии без тщательного отбора арендатора может оказаться дорогостоящим в долгосрочной перспективе. В среднем выселение обходится в 3500 долларов, поэтому будьте уверены, что не пропустите этот важный шаг.

4. Игнорирование проблем обслуживания

Несвоевременное решение вопросов, связанных с обслуживанием арендуемой собственности, может привести к гораздо большим проблемам в будущем. То, что могло начаться как небольшая утечка, которая не устраняется, может однажды стать огромной проблемой, когда установка будет затоплена. В случае смены арендаторов вы можете воспользоваться свободным имуществом и провести техническое обслуживание, не беспокоясь о конфликтах в расписании и не беспокоя текущих арендаторов. Сдается квартира в хорошем состоянии, когда вы ищете нового арендатора, с гораздо большей вероятностью привлечет арендатора более высокого качества.

Регулярные проверки арендуемой собственности могут помочь предотвратить гораздо более серьезные проблемы в будущем, но вам также следует подумать о том, чтобы линии связи оставались открытыми.Хорошие отношения между арендодателем и арендодателем основаны на общении и сотрудничестве. Текущий ремонт может быть неудобным для арендатора, но если он чувствует, что арендодатель будет уважать его время и быстро выполнит ремонт, он с большей вероятностью сообщит о капающем кране (который может привести к появлению плесени на стене) или электрическая проблема (возможная опасность пожара). Пребывание в верхней части технического обслуживания также указывает арендатору, в каком состоянии вы ожидаете, что собственность будет возвращена. В конце концов, если вас не волнует собственность, зачем им это делать?

С учетом всего вышесказанного вы захотите эффективно выполнять ремонт и реконструкцию.Слишком много времени на подготовку устройства может привести к тому, что вы упустите доход от аренды, что может увеличить ваши оборотные расходы. Вы также не хотите чрезмерно улучшать недвижимость по сравнению с рыночной арендной ставкой, потому что маловероятно, что вы получите прибыль от этих инвестиций.

5. Пропуск проверки арендаторов

В целях быстрой передачи квартиры у вас может возникнуть соблазн пропустить проверку арендаторов, но это ошибка, которая может стоить вам гораздо дороже в долгосрочной перспективе.Проверка арендаторов дает много преимуществ. Это поможет вам убедиться, что у вас есть арендатор, который будет платить арендную плату и быть надежным арендатором. Служба проверки арендаторов, такая как SmartMove, работает быстро и легко и позволяет передать плату за проверку заявителю.

Авторитетная служба проверки арендаторов экономит ваше время, силы и деньги. Потратив немного времени и усилий на проверку арендаторов сейчас, можно предотвратить дорогостоящие выселения в будущем. Трудно назначить цену на уважительного, спокойного арендатора, который вовремя платит и заботится о собственности.

6. Недостаточное внимание к залоговой сумме

Взыскание залога для покрытия незначительного ущерба во время аренды или после съезда арендатора является стандартной рабочей процедурой для большинства арендодателей, но многие арендодатели не задумываются, кроме того, сколько нужно взыскать. Это частая ошибка при аренде недвижимости.

Есть 3 отдельные области, на которые следует обратить внимание в отношении гарантийного депозита: выяснение того, сколько нужно собрать, соблюдение законов штата и знание того, какие залоговые депозиты покрывают.

Важно собрать разумную сумму для депозита. Залог может служить эффективным инструментом для предотвращения небрежного отношения арендатора или нарушения договора с договором аренды.

Важно знать, что существуют законы, регулирующие гарантийный депозит, поскольку каждый штат устанавливает свои собственные ограничения на то, сколько денег арендодатель может даже собрать и при каких обстоятельствах.

Существуют реальные последствия нарушения закона государства о залоге. Во многих штатах есть штрафы, которые могут стоить домовладельцу многократной суммы залога.

Также важно понимать, что включает и не покрывает гарантийный депозит, поскольку это также зависит от штата и может быть оспорено в суде. Как правило, он не распространяется на обычный «износ», такой как новое ковровое покрытие или свежий слой краски. Однако, помимо ремонта, не подверженного износу, такого как разбитое окно, во многих штатах домовладельцы часто могут использовать залог для покрытия невыплаченной арендной платы. Само собой разумеется, что домовладельцы должны хранить все квитанции и тщательно документировать работу, особенно если они делают какой-либо ремонт самостоятельно.

7. Ведение небрежной документации и бумажной волокиты

Распространенная ошибка, которую делают арендодатели с арендуемой недвижимостью при внесении залога, подводит нас к другой ловушке: хранению небрежной документации. Как и в любом бизнесе, при аренде недвижимости необходимо обращать внимание на оформление документов. Документальный след особенно важен при работе с финансами, от отслеживания расходов до учета залога и уплаты налогов. В частности, ненадлежащая уплата налогов может привести к разного рода проблемам, таким как проверки или штрафы.И наоборот, домовладелец, который ведет тщательный финансовый учет расходов, может получать налоговые льготы каждые 15 апреля.

Аренда, вероятно, является наиболее важным документом, поскольку это юридически обязательный документ между домовладельцем и арендатором. Однако многие арендодатели используют общий договор аренды, не обращая внимания на детали. Некоторые из этих договоров аренды могут учитывать местные законы и правила. Арендодатели должны либо получить профессионально подготовленный договор аренды, либо выполнить свою домашнюю работу, чтобы убедиться, что договор аренды соответствует закону и защищает их интересы.

Арендодатель должен вести файл о каждом арендаторе, который включает рекомендации, контактную информацию, гарантийный депозит и т. Д. В основном, все, что связано с этим арендатором до, во время и после аренды.

8. Непроведение инспекции при приезде и вывозе

Игнорирование проверок при въезде / выселении — еще одна распространенная ошибка, которую домовладельцы с арендуемой недвижимостью могут легко избежать. Это также связано с хранением надлежащей документации и обращением внимания на залог.Проще говоря, если вы не документируете состояние собственности до въезда арендатора, становится довольно сложно доказать, что он или она причинили какой-либо ущерб, обнаруженный после выезда. Это становится ситуацией «он сказал, она сказала». Имейте в виду, что местное законодательство может регулировать необходимость проведения проверки и порядок ее проведения.

Всесторонняя проверка арендуемой собственности может помочь защитить вложения арендодателя и уточнить ожидания арендатора. Каждый поврежденный предмет, царапина на паркетном полу или потертость на стене должны быть отмечены в отчете вместе с фотографиями.Затем приложите этот отчет к своему клиентскому файлу. Также следует провести осмотр при выезде. Надлежащая документация по осмотру будет иметь большое значение для помощи домовладельцу, если ему или ей потребуется внести залог для ремонта.

9. Инвестиции в модернизацию, не повышающую ценность

Рекомендуется обновлять арендную плату, чтобы привлекать качественных арендаторов, но некоторые домовладельцы тратят большие деньги на модернизацию дома, которая не представляет ценности для арендаторов. Изучив основные удобства и функции, которые нужны арендаторам, вы можете избежать тратить много денег на нежелательное обновление.

Например, большинство экспертов возражают против установки пула для увеличения стоимости односемейной собственности, поскольку затраты на строительство и обслуживание пула будет трудно возместить за счет арендной платы, если арендодатель не планирует удерживать собственность в течение длительного времени. Тем не менее, пул может иметь смысл в большом многоквартирном доме, где затраты на установку и обслуживание могут быть распределены между несколькими единицами. Расположение собственности также играет роль: бассейн в Майами имеет больше смысла, чем бассейн в Денвере.

Улучшения следует тщательно продумывать. Кухня — хорошая цель для модернизации бытовой техники, чтобы привлечь более высокооплачиваемых арендаторов, поскольку она часто служит центром домашнего хозяйства. Но домовладельцам следует избегать создания причудливых, нестандартных дизайнов, отвечающих их собственной эстетике. Пространство должно быть утилитарным. Вместо того, чтобы пытаться превратить небольшой неудобный уголок в офис, подумайте об установке прачечной прямо в квартире, что является гораздо более желательным обновлением.

10. Быть хорошим парнем

Есть способы быть хорошим домовладельцем и при этом вести прибыльное предприятие.Аренда недвижимости — это бизнес с финансовыми и правовыми последствиями. Арендодатель должен действовать вежливо, профессионально и обеспечивать хорошее обслуживание клиентов. Арендодатель должен пообщаться с арендатором или связаться с ним на Facebook. Легко посочувствовать арендаторам и позволить их проблемам стать вашими проблемами, а это будет мешать достижению ваших бизнес-целей, особенно когда речь идет о своевременном сборе арендной платы.

Установите четкую политику и придерживайтесь срока оплаты аренды, применяя любые применимые штрафы за просрочку платежа, как указано в договоре аренды.Один месяц просрочки арендной платы может легко превратиться в два, что означает потерю дохода до того, как арендодатель сможет даже начать дорогостоящий процесс выселения. Как всегда, ведите тщательный учет (см. Номер два выше). И, наконец, не принимайте частичные платежи, поскольку суды интерпретируют частичные платежи от арендаторов как согласие арендодателя с условиями.

Практический результат при взаимодействии с арендаторами: будьте представительны, но не делайте это личным.

Заключение

В конце концов, проверка арендаторов — это самый важный способ защитить свою инвестиционную собственность.Посмотрев на специально подобранный ResidentScore в сочетании с полным набором услуг SmartMove по проверке клиентов, вы можете получить подробную информацию о кандидате. Исследования TransUnion показывают, что конечным результатом является более качественный арендатор со средним сроком владения на девять месяцев. Это означает меньше денег, потерянных при смене арендаторов, и больше денег в вашем кармане.

Какую прибыль вы должны получить от аренды недвижимости?

Правило инвестирования в недвижимость состоит в том, что любая прибыль — это хорошая прибыль.Но, конечно же, вы хотите получить достаточно прибыли от инвестиций в недвижимость, чтобы с этой прибылью прожить хорошую жизнь! Ясно, что 1 доллар лучше, чем 0, но стоит ли арендовать недвижимость за 1 доллар прибыли? Давай займемся математикой!

Какую прибыль вы должны получать от сдачи в аренду собственности? Когда вы оцениваете движение денежных средств по собственности, вы должны убедиться, что ваш доход от аренды покроет все расходы, такие как налоги, страхование, управление имуществом, а также любые ваши долги по собственности.После того, как вы вычтете эти расходы, вам останется только прибыль. Как правило, по крайней мере 100 долларов прибыли с каждой арендуемой собственности оправдывают себя.

Но, конечно, в бизнесе больше прибыли, как правило, лучше!

Если вы подумываете о покупке недвижимости для сдачи в аренду и хотите рассчитать потенциальную прибыль, вот несколько шагов, которые необходимо предпринять, чтобы с этим справиться.

Сколько ренты приносит недвижимость?

Если у объекта недвижимости уже есть арендатор, вы уже знаете, какой доход от аренды будет приносить эта собственность.Однако если нет, как вы можете это оценить?

Небольшая домашняя работа имеет большое значение. Вы можете использовать такие сайты, как Rentometer.com, который показывает среднюю арендную плату по районам. Это хорошо для приблизительной оценки, но вам следует пойти еще дальше и спросить местного риэлтора, который специализируется на аренде.

Вы можете получить диапазон для вашей потенциальной аренды, например, от 800 до 1000 долларов в месяц. Используйте меньшее число, чтобы расчет был консервативным. Таким образом, если вы сделаете больше, это будет приятный сюрприз!

Как узнать, какие расходы будут?

По вашим оценкам, 40% вашего дохода от аренды пойдет на расходы.Это при условии, что ваша собственность не нуждается в восстановительном ремонте. Если это так, то это выходит за рамки данной публикации.

40% расходов включают налоги на имущество, страхование, управление имуществом и возможные вакансии. Это консервативная цифра, но, опять же, мы здесь намеренно консервативны.

Так это остальные 60% прибыли?

Не обязательно. Если вы планируете получить ссуду на недвижимость, оставшиеся 60% можно использовать для оплаты ежемесячного платежа по ипотеке.Это означает, что вам не следует обеспечивать ссуду с ежемесячными выплатами, превышающими 60% расчетной ежемесячной арендной платы.

Итак, ТЕПЕРЬ остаток прибыли?

Да! Все, что останется после ваших 40% расходов и выплаты ипотеки, является вашей прибылью. Но это также прибыль, с которой правительство будет облагать вас налогом, поэтому убедитесь, что вы не тратите ее всю, потому что налоговый инспектор хочет получить свою долю от оставшегося пирога! Налоги, которые вы платите с этого дохода, НЕ равны налогам, которые вы платите на недвижимость.Две разные вещи, поэтому убедитесь, что вы планируете платить ОБЕИ. Есть способы снизить налоги в качестве инвестора в недвижимость, но это выходит за рамки этой статьи.

Давайте сделаем образец задачи

Конечно! Давайте представим это в реальных числах, чтобы было понятно. Допустим, вы нашли арендуемую недвижимость, которую можете купить, и арендатор этой собственности платит 1000 долларов в месяц. Это означает, что сумма денег, которую будет приносить недвижимость, составит 12 000 долларов в год. Вы откладываете 40% на налоги, страховку, управление и вакансию.Это 4800 долларов. Оставшиеся 7200 долларов составляют 600 долларов в месяц. Если это ваша прибыль, отлично! Но давайте представим, что на недвижимость также выплачивается ипотечный платеж в размере 300 долларов в месяц. В этом случае ваша прибыль составляет 300 долларов в месяц. Это очень здорово для одного объекта! Одно имущество не приносит миллионера, но это отличный старт к финансовой свободе!

Итак, как мне узнать, стоит ли оно того?

Это более сложный вопрос. Это зависит от остальной части вашей ситуации с денежными потоками.Вам нужны эти 300 долларов, чтобы дополнить ваш образ жизни? Или, возможно, у вас есть высокооплачиваемая дневная работа, и вы хотите, чтобы недвижимость служила налоговым убежищем. Недвижимость предлагает всевозможные решения для самых разных целей. Но давайте предположим, что вы хотите использовать эту прибыль, чтобы жить своей реальной жизнью прямо сейчас, поскольку обычно это причина, по которой человек начинает инвестировать в недвижимость. В каком случае, чем больше прибыль, тем лучше? Ага!

Так стоит ли оно того, если ваша расчетная прибыль в месяц составляет всего около 100 долларов в месяц? В общем да! Стоит ли того, если ваша расчетная прибыль в месяц меньше этого? Я скажу действовать осторожно.Если ваша расчетная прибыль в месяц составляет 50 долларов, эта прибыль может быть легко съедена следующими непредвиденными обстоятельствами:

• Городской налоговый сбор, в соответствии с которым город просит вас оплатить какой-либо муниципальный ремонт, такой как строительство нового тротуара или канализации. Они действительно случаются и могут быть дорогостоящими, и что вы можете с ними поделать? Ничего такого. Все, что вы можете сделать, это оплатить счет. Очевидно, что они съедают вашу прибыль и раздражают.
• В доме ломается что-то дорогое, например, водонагреватель или крыша.
• Город поднимает налоги. Вы можете оспорить свой налог на недвижимость, но если вы проиграете и застрянете с высоким налоговым счетом, это, очевидно, также отразится на вашей прибыли.
• Ваши страховые взносы растут. Такое тоже могло случиться. Конечно, вы можете делать покупки по более выгодной цене, и вы должны это делать, но увеличение расходов на страхование сокращает вашу прибыль.

Любые из этих событий не должны повредить вашим инвестициям, но если ваша маржа прибыли низкая, это может. Вот почему мы предлагаем делать только те инвестиции, которые принесут денежный поток не менее 100 долларов.

А как насчет налогов?

Отличный вопрос! Вы должны помнить, что с этой прибыли вы будете облагаться налогом, будь то 1 доллар, 300 или 600 долларов в месяц. Налоги, которые вы отложили в свои 40%, предназначались для налогов на недвижимость. Вы, как владелец, будете облагаться налогом на прибыль, которую ВЫ получаете в конце года, по вашей текущей налоговой ставке.

Опытные инвесторы знают, как снизить эти налоги, но если вы читаете подобный пост, значит, вы не опытный инвестор.Скорее всего, вы только начинаете, поэтому делайте это постепенно. Не расстраивайтесь. Но помните, что недвижимость — прекрасное налоговое убежище, если вы знаете, как играть в эту игру. Сделайте мысленную заметку, чтобы узнать это дальше!

В качестве альтернативы, ваше юридическое лицо будет облагаться налогом в конце года по ставке коммерческого налога на прибыль от собственности, если вы покупаете в таком юридическом лице, как LLC, что, конечно же, вам абсолютно необходимо! Либо вы облагаетесь налогом, либо бизнес облагается налогом, но кто-то собирается платить налог с этого дохода от аренды.Правительство будет в этом уверено. Так что 300 долларов прибыли больше не 300 долларов. Это 300 долларов ДО НАЛОГОВ. Имейте это в виду.

Заключение

Что ж, допустим, вы нажали на курок, и теперь у вас есть инвестиционная недвижимость, и вы получаете прибыль в размере 300 долларов в месяц или 3600 долларов в год. Это здорово, но этого недостаточно, по крайней мере, в большинстве пригородов и городских центров Соединенных Штатов. Но если вы можете сделать это один раз, вы можете сделать это снова! Одна победа порождает следующую, и, в конце концов, вы приобретете их достаточно, чтобы получить то, на что вы можете жить ! Может быть, 300 долларов не кажутся очень привлекательными, но это намного увлекательнее, чем 0 долларов, в которых вы останетесь, если не начнете.

Вы можете строить свои инвестиции только по кирпичику, доллар за долларом, выгодное вложение за прибыльным вложением. Так что делайте домашнее задание, рассчитывайте цифры, заключите сделку и получите прибыль! Вы можете!

Готовы создать пассивный доход за счет аренды недвижимости?

Готовы рассказать о своих целях? Мы здесь, чтобы показать вам инструменты и научить вас, как начать зарабатывать унаследованное богатство для вас и вашей семьи.

Записаться на консультацию

Сколько прибыли вы должны получить от аренды недвижимости?

Как инвестор в недвижимость и коуч, я постоянно получаю вопрос: «Какую прибыль я должен получить от сдачи в аренду?» Хотя это отличный вопрос, ответ не всегда однозначен.

В этой статье я подробно расскажу, что связано с ответом на этот очень личный вопрос, а также задам несколько наводящих на размышления вопросов, которые помогут вам решить для себя.

Соображения

При определении размера прибыли, получаемой от сдачи в аренду собственности, необходимо учитывать множество факторов.

Риск

Я считаю, что первое соображение при определении приемлемой прибыли на недвижимость — это риск.Насколько рискованна эта сделка? Чем рискованнее вложения, тем больше должен быть потенциал роста.

И наоборот, если инвестиция достаточно безопасна или сделана «под ключ» с очень небольшим риском, то я не против получить меньшую прибыль от этой конкретной сделки.

Так как же количественно оценить риск, чтобы определить, сколько прибыли должно быть получено по той или иной сделке?

Во-первых, я определяю, сколько работы необходимо для объекта недвижимости — как с физической точки зрения, так и с точки зрения управления.Например:

• Требуется ли серьезная реабилитация или просто косметический ремонт?
• Как выглядит текущая база арендаторов и ниже ли их арендная плата?
• Что происходит по соседству? Это переход?
• Как можно повысить ценность этой сделки?

После того, как я разберусь с вышеуказанными вопросами, я могу начать разбирать, насколько рискованна сделка и подходит ли она мне и моим навыкам.

Полученная прибыль

Есть несколько разных способов получить прибыль при инвестировании в недвижимость.

Один из способов получения прибыли, который в наши дни кажется горячей темой, — это положительный денежный поток. Денежный поток — это сумма прибыли, которую вы приносите каждый месяц после получения всей прибыли, оплаты всех операционных расходов и выделения денежных резервов на будущий ремонт. Как правило, денежный поток выражается как денежная прибыль от денежной прибыли (т. Е. Годовая прибыль / вложенные денежные средства).

Денежный поток зависит от следующего:

• Покупная цена — это цена, которую вы платите, чтобы купить недвижимость.
• Выплата по ипотеке и, следовательно, преобладающие процентные ставки — это сумма, которую вы взяли в долг для покупки недвижимости. Большинство кредиторов дадут вам до 80% покупной цены, если вы принесете оставшиеся 20%.
• Арендная ставка , или доход от аренды — это сумма арендной платы, взимаемая ежемесячно с арендаторов.
• Расходы на техническое обслуживание — Это сумма денег, потраченная на поддержание собственности в хорошем рабочем состоянии и состоянии.
• Налог на недвижимость — это налог, уплачиваемый округу, в котором находится недвижимость. Способы расчета налога могут сильно различаться в разных округах.
• Управление имуществом — Это плата, выплачиваемая кому-либо за управление имуществом от вашего имени. Обычно сумма представляет собой определенный процент от собранной арендной платы.
• Страхование имущества — Это страхование, приобретаемое для защиты собственности, а часто и собственника, от катастроф.
• Сборы ТСЖ (если применимо) — Это сбор, выплачиваемый ассоциации домовладельцев, если она есть в собственности, и обычно составляет фиксированную ежемесячную сумму.

Если вы можете манипулировать любым из вышеперечисленных факторов в свою пользу, вы можете изменить денежный поток от собственности и тем самым изменить получаемую прибыль.

Вторая составляющая получения прибыли во время владения — выплата ссуды.Если вы используете кредитное плечо, каждый месяц часть ипотечного платежа идет на погашение основной суммы долга. Прелесть инвестиционной недвижимости в том, что ваш арендатор ежемесячно выплачивает ваш кредит.

Разница между стоимостью собственности и остатком по ипотеке — это собственный капитал, а разница между денежными средствами, которые вы вложили в собственность, и собственностью — прибылью.

Определение двунаправленной прибыли, которую необходимо получить во время владения, — это одна часть головоломки.Вторая часть определяет прибыль, которая будет получена во время продажи.

Есть два способа получить прибыль от продажи недвижимости:

1. Сжатие максимальной скорости (также известное как оценка)
2. Увеличение чистой операционной прибыли (NOI)

В этой статье мы не будем вдаваться в подробности, как это сделать, поскольку существует множество других сообщений о том, как именно это сделать.

Тем не менее, я скажу, что сжатие капитальной стоимости в основном является функцией рынка, поэтому концентрация на увеличении NOI может оказаться более рентабельной.

Итак, теперь, когда мы рассмотрели различные способы получения прибыли, давайте обсудим, на какой объем вы должны ориентироваться и как на самом деле определить, достигаете ли вы своих целей.

Расчет прибыли

Есть три основных показателя, которые следует рассчитать, чтобы определить вашу фактическую прибыль.

Это:

1. Cap Rate
2. Денежный поток
3. Наличность при возврате наличности

Эти три показателя очень легко вычислить, если у вас все в порядке с финансами.Каждый инвестор начинает с перспективного прогноза (называемого проформой), но затем смотрит на результаты в конце года, чтобы подсчитать фактические результаты.

Эти расчеты можно выполнить вручную или с помощью электронной таблицы.

Cap Rate

Начните с того, что запишите все свои расходы без каких-либо выплат по ипотеке за год и сложите их. Затем запишите весь свой годовой доход и сложите.

Вычтите свои расходы из своего дохода.Предполагая, что у вас в конце положительное число, у вас все отлично! Вы только что рассчитали чистую операционную прибыль (NOI).

Затем возьмите NOI и разделите его на цену, которую вы заплатили за собственность. Скорее всего, вы получите десятичное число, поэтому умножьте это значение на 100, чтобы преобразовать его в процент. Этот процент является максимальной ставкой для вашего ресурса.

Давайте использовать следующие числа, чтобы лучше понять ставку капитализации:

• Цена покупки недвижимости: 100 000 долларов США
• Годовой доход от аренды: 12 000 долларов США
• Годовые расходы без выплат по ипотеке: 6000 долларов США

Чтобы найти NOI, мы вычитаем расходы из дохода, у нас есть $ 12 000 — $ 6000 = $ 6000 в NOI.

Затем мы используем уравнение NOI / покупная цена x 100 для определения максимальной капитализации нашего объекта недвижимости.

Таким образом, 6000 долларов США / 100000 долларов США x 100 = ставка капитализации 6%.

Денежный поток

Возьмите свой NOI за год и вычтите годовые выплаты по ипотеке. Опять же, если это число положительное, у вас дела идут даже лучше, чем раньше. У вас остается годовой денежный поток. Разделите это число на 12, чтобы определить средний ежемесячный денежный поток.

Например, предположим, что мы вносим 20% первоначальный взнос за дом.Теперь наши числа выглядят так:

• Закупочная цена: 100 000 долл. США
• Первоначальный взнос: 20 000 долларов США
• Ипотека: 80 000 долларов США
• Годовой доход от аренды: 12 000 долларов США
• Годовые расходы: 6000 долларов США
• Годовое обслуживание долга (т.е. выплаты по ипотеке): 4000 долларов

Итак, чтобы рассчитать денежный поток, мы вычитаем из дохода расходы и выплаты по ипотеке.

Таким образом, 12 000–6 000–4 000 долларов США = 2000 долларов США годового положительного денежного потока или, если мы разделим на 12, мы получим 166 долларов США в месяц положительного денежного потока.

Возврат наличными

Наконец, вам нужно рассчитать сумму наличных при возврате наличности. Для этого нужно взять ваш годовой денежный поток сверху и разделить его на сумму денежных средств, которую вы вложили в сделку (т. Е. Ваш первоначальный взнос, если вы использовали долг, или покупную цену, если вы заплатили все наличные), а затем умножьте на 100, чтобы преобразовать это в процентах.

Если вы использовали заемные средства для финансирования своей покупки, ваш денежный возврат будет отличаться от установленной вами максимальной ставки. Если вы приобрели недвижимость за все наличные, то ваш денежный возврат равен вашей максимальной ставке.

Итак, используя приведенный выше пример, чтобы определить нашу денежную прибыль, мы просто делим наш годовой денежный поток на сумму денег, которую мы вкладываем в сделку в качестве первоначального взноса.

Таким образом, 2000 долларов США / 20000 долларов США x 100 = 10% денежных средств при возврате денежных средств

Итак, мы можем видеть, что если мы заплатим наличными за указанную выше недвижимость, она принесет 6% денежных средств при возврате денежных средств, но если мы будем использовать заемные средства, это принесет 10% денежных средств при возврате денежных средств.

Какую прибыль я должен получать?

Это очень личный вопрос, и, к сожалению, вы единственный, кто может его задать.Я знаю, о чем вы все думаете: «Я прочитал это в статье, в которой говорится, что я должен знать ответ? Что за трата времени.»

Прежде чем нажать кнопку «Назад», сначала подумайте над следующими вопросами:

• Какой доходности я могу ожидать от другого инвестиционного инструмента? Фондовый рынок исторически приносит доходность 7-8% годовых.
• Насколько безопасны альтернативные инвестиции?
• Насколько вы контролируете их?

При определении того, какую прибыль вы должны получать, важно сравнить вложения.Было бы здорово, если бы мы все могли получать 50% прибыли от всех наших инвестиций, но для большинства из нас это не так.

Итак, если бы вы могли заработать 8% на фондовом рынке, который многие считают нестабильным и не допускающим высокой степени контроля или манипуляции, и вы могли бы заработать 3% на рынке муниципальных облигаций, который часто рекламируется как один из самые безопасные доступные инвестиции, какую отдачу вы должны ожидать или требовать от инвестиций в недвижимость?

Опять же, я должен повторить, что это вопрос, на который можете ответить только вы.

Я бы сказал, что вначале недвижимость не так пассивна, как инвестирование в акции или облигации. Таким образом, я лично требую более высокую отдачу, чем те, которые могут предложить.

Однако из-за множества различных стратегий инвестирования есть объекты, которые могут предложить что-то для всех.

Если вы тот, кому нужно получать более высокую прибыль от денежной прибыли, чем может предложить фондовый рынок, такие свойства существуют.

Если вы тот, кто предпочитает получать меньшую прибыль от денежного дохода, чем фондовый рынок, потому что вы верите в высокую оценку рынка, на котором вы инвестируете, инвестируйте в эту недвижимость.

→ Посмотрите на нашей торговой площадке инвестиционную недвижимость с капитализацией 8% +

Последние мысли

Прибыль, которую вы получаете от инвестиций в недвижимость, важна настолько, насколько вы ее получаете.

Если вы слишком сосредоточены на том, чтобы получить максимальную прибыль от денежных возвратов, то покупайте недвижимость, соответствующую вашим критериям.

Если вы человек, который больше сосредотачивается на признательности, тогда сосредоточьтесь на рынках, которые испытывают или, как вы полагаете, вскоре испытают максимальную оценку.

Важно помнить, что один год инвестирования в недвижимость похож на мгновение ока — он происходит очень быстро и не определяет ни вас как инвестора, ни как вашу собственность.

Инвестирование в недвижимость — это марафон, а не спринт, поэтому составьте план, придерживайтесь его и не расстраивайтесь, когда у вас была целевая капитализация 8%, но недвижимость работала только при 7% -ной норме.

Не всегда все идет по плану, поэтому учитесь на собственном опыте и просто делайте лучше в следующий раз.

Как приобрести и организовать аренду недвижимости

kate_sept2004 / Getty Images

Покупка второго дома для сдачи в аренду может быть отличной пассивной инвестиционной идеей: вы покупаете дом, ваши арендаторы выплачивают вторую ипотеку, и вы получаете дополнительный доход от арендной платы арендаторов. Инвестиционная собственность — это недвижимость, которую вы покупаете с целью получения дохода от инвестиций за счет дохода от аренды, продажи дома и / или перепродажи в будущем.

Данные, опубликованные Бюро переписи населения США в 2017 году, показывают, что 47 процентов арендной платы принадлежало индивидуальным инвесторам, а арендная недвижимость может приносить 31 процент годового дохода среднего арендодателя.

Покупка второго дома заслуживает серьезных размышлений. В конце концов, владение арендуемой недвижимостью сложнее, чем установка водопроводного крана в раковине или ремонт кондиционера, когда он выходит из строя в самый жаркий день года. Вот несколько соображений, которые вы, возможно, захотите взвесить, прежде чем сделать решительный шаг.

Первоначальные соображения при покупке второй собственности

Вот несколько вопросов, которые следует задать себе, прежде чем вы серьезно относитесь к покупке второй собственности.

Местоположение имеет значение

Помните, проще заглянуть в недвижимость в другом конце города, чем в двух или более часах езды. Конечно, вы всегда можете использовать местного менеджера, чтобы поддерживать дом в отличном состоянии, но это съест ваш ежемесячный доход от аренды.

Учитывайте все финансовые последствия

Сколько денег у вас под рукой, чтобы внести первоначальный взнос или даже полностью оплатить дом? Не забудьте рассчитать приблизительную рентабельность инвестиций (ROI) перед покупкой недвижимости.Оцените, какой доход вы получите от собственности и каковы будут ваши расходы. Вычтите свои расходы из своего дохода, чтобы определить чистый операционный доход.

Необходимо учитывать и другие сборы, в том числе:

• Страхование
• Взносы товарищества собственников жилья
• Утилиты
• Реклама
• Дорожные расходы до объекта и обратно
• Очистка, техническое обслуживание и ремонт
• Амортизация
• Профессиональные гонорары (юридические и управленческие)
• Проценты по ипотеке
• Налоги

Знать законы

Знаете ли вы законы, когда ваши арендаторы не платят? Например, в некоторых штатах требуется льготный период, если арендатор просрочил арендную плату.Другими словами, вы не можете выселить арендатора до истечения льготного периода, но вы все равно можете взимать штраф за просрочку платежа.

Изучите законы своего штата, прежде чем сдавать в аренду свое пространство, и ознакомьтесь с некоторыми другими моментами, прежде чем вы решите сдавать свой дом, в соответствии с NOLO:

• Не используйте устаревшие формы аренды или формы аренды, которые не не соблюдают законы вашего штата.
• Знайте о законах о дискриминации, чтобы случайно не отказать семье в аренде дома и не получить иск о дискриминации.
• Действуйте в соответствии с тем, что вы обещаете своим арендаторам, в противном случае они могут подать на вас в суд или удержать арендную плату за невыполнение того, что вы обещали сделать.
• Не нарушайте право арендаторов на неприкосновенность частной жизни.
• Знайте законы о залоге, особенно когда вам разрешено оставить залог.
• Разрешите любые опасные ситуации в арендуемой собственности и вокруг нее, например, обрушение фундамента или неисправные ступеньки.

Определите, что вы будете делать, если не можете сдать его в аренду

Вы не всегда сможете сдать свой дом в аренду.У вас могут быть проблемы с поиском арендаторов, возможно, вам придется порвать ковер и залатать гипсокартон. Члену семьи может потребоваться бесплатное место для проживания в течение трех месяцев и т. Д. Другими словами, может быть любое количество причин, по которым доход от вашего дома может иссякнуть. Как это повлияет на ваше финансовое положение? Тщательно подумайте, какие будут последствия, если вы действительно будете полагаться на этот постоянный денежный поток.

Налоги на инвестиции и дома для отдыха

IRS рассматривает арендуемую недвижимость иначе, чем основное место жительства, и по закону вы обязаны сообщать обо всех полученных вами доходах от аренды.Поговорите со своим бухгалтером или налоговым юристом, чтобы узнать, как аренда недвижимости может повлиять на вашу налоговую ситуацию.

«Подоходный налог должен уплачиваться за все деньги, заработанные на собственности. Конечно, все думают о ежемесячной арендной плате. Однако доход также включает в себя любые другие собранные вами деньги, такие как штрафы за просрочку платежа, плату за домашнее животное или даже работу арендатора вместо арендной платы », — говорит Трент Эллингфорд из Института знаний о недвижимости.

Он говорит, что налоги на недвижимость могут включать в себя городские, окружные и / или государственные налоги.С другой стороны, вы можете делать вычеты, которые могут снизить ваш доход и компенсировать другие расходы. Сохраняйте квитанции на рекламу, проезд в собственность и обратно, уборку, ремонт, страхование, коммунальные услуги и т. Д.

Инвестиционная недвижимость для дополнительного дохода

Думаете, вы готовы нажать на курок на инвестиционной собственности? Вот шаги, которые вы можете предпринять.

Знайте, чем отличаются ипотеки для вторых домов и инвестиционной собственности

Думали, что вы могли бы получить ссуду USDA, FHA или VA для ипотеки на свою инвестиционную недвижимость? К сожалению, вы не можете использовать эти обеспеченные государством ссуды для покупки инвестиционной собственности, потому что вы можете получить только один из этих ссуд, если покупаете основное место жительства.

Это оставляет следующие варианты для инвестиционной покупки дома:

• Обычный заем
• Большой заем
• Кредит под залог жилого фонда
• Кредитная линия собственного капитала
• Рефинансирование при обналичивании

Ваша процентная ставка также может быть выше по ипотеке на арендуемую недвижимость, чем по вашему основному месту жительства, поскольку это дополнительный риск для кредитора. Другими словами, это более рискованно для кредитора, потому что в большинстве случаев вы будете платить свою основную ипотеку, но если денег не хватит, вы, скорее всего, сначала перестанете платить за свою инвестиционную недвижимость.

Кэти Феттке, генеральный директор Real Wealth Network, ведущая подкаста Real Wealth Show и автор книги Retire Rich with Rentals, говорит, что интересно думать о возможностях, доступных каждому, кто хочет арендовать недвижимость. «Fannie и Freddie позволяют получить до 10 обычных кредитов на аренду недвижимости. Для многих людей на дорогостоящих рынках, таких как Сан-Франциско или Нью-Йорк, гораздо проще получить право на инвестиционную недвижимость в более доступном метро, ​​чем на получение основного места жительства в своем родном городе », — говорит Феттке.

Изучите свои инвестиции

Самое важное, что вы можете сделать, — это найти агента по недвижимости, который знает свое дело. «Не используйте только агента по недвижимости», — говорит Феттке. «Лучше всего искать агента, который специализируется на инвестициях в недвижимость. В идеале поищите поблизости того, кому они принадлежат. Часто у управляющих недвижимостью есть в офисе брокеры ».

Лучшие агенты будут знать, как помочь вам провести исследование, понять стоимость и провести вас через весь процесс покупки.Они также помогут вам выбрать тип недвижимости, который лучше всего подходит вам и вашим потребностям.

Типы недвижимости

Как правило, вы можете выбрать три типа инвестиционной собственности: дома на одну семью, квартиры кондо или многоквартирные дома.

• Дома на одну семью предлагают меньшую денежную доходность, чем единицы недвижимости, в которых могут проживать несколько арендаторов. Учитывайте свой потенциал денежного потока по большинству соображений.
• Вам нужно будет взять на себя все обслуживание дома на одну семью, кроме ассоциации домовладельцев (ТСЖ), которая принимает решения и регулирует положение членов, проживающих в этом доме.
• Не существует убедительных доказательств того, что дома на одну семью увеличивают доходность ваших инвестиций, но определенные районы и объекты недвижимости могут со временем увеличить потенциал возврата ваших инвестиций.

Инвестиционные стратегии

Следите за развивающимися рынками, оценивайте почтовый индекс и район. Определите, выросли или снизились продажи существующих домов, выросла ли арендная плата в том типе жилья, который вы планируете, и проверьте общий рост в этом районе. Построен ли новый школьный округ, а также много нового строительства? Если это так, вы можете быть на правильном пути к лучшему месту для сдачи в аренду.

Как признательность вписывается в общую картину? Другими словами, спросите себя, считаете ли вы, что окончательная окупаемость ваших инвестиций окупится в долгосрочной перспективе.

Другая стратегия — избегать чрезмерно раздутых рынков недвижимости, на которых вы будете много платить за объект недвижимости, но не будете иметь особой гибкости с точки зрения ценообразования на аренду, поскольку рынок будет определять цены на аренду (хорошие примеры Калифорния и Нью-Йорк). Изучите недвижимость, которая имеет более низкую первоначальную стоимость и имеет больший потенциал для увеличения и возврата инвестиций.

Найдите подходящую недвижимость

Эллингфорд говорит, что, пытаясь занять свою нишу на рынке аренды, вы являетесь владельцем бизнеса и должны думать так же. «Недвижимость, которую вы покупаете, должна быть такой, которую легко сдавать в аренду и которая, вероятно, будет оценена по достоинству. Это не обязательно будет дом, который вы купили бы, чтобы создать семью », — говорит он.

Вот несколько факторов, которые следует учитывать при оценке арендуемой недвижимости, согласно Эллингфорду:

Вакансии: Район с большим количеством вакансий не может быть хорошим местом для сдачи в аренду.

Район: Район, который вы выберете для сдачи в аренду, привлечет определенный тип арендаторов. Например, у вас останутся студенты, снимающие жилье, если вы купите дом рядом с колледжем или университетом.

Школьный округ: Это важно, если вы планируете сдавать в аренду семьям. Дом с хорошей школьной системой позволит вам брать более высокую арендную плату, но цены на жилье, как правило, будут выше.

Уровень преступности: Узнайте уровень преступности в этом районе.

Доступность: недвижимость должна быть рядом с основными транспортными путями и местами для работы.

Удобства: Насколько близко находится отель к городским паркам, фитнес-центрам и магазинам?

Прежде всего, Эллингфорд рекомендует не привязываться эмоционально к дому, который не приносит достаточного дохода.

Финансирование вашей второй собственности

После того, как вы ответите на все вышеперечисленные вопросы, вы, вероятно, получите довольно хорошее представление о том, как вы будете финансировать свою вторую собственность. Одна из самых важных вещей, которую вы можете сделать, — это получить предварительное одобрение ипотеки, чтобы вы знали, сколько банк готов предоставить вам ссуду.Предварительное одобрение ипотеки — это как зеленый свет при покупке дома. Вы предоставляете кредитору информацию о своем доходе, долгах и активах, а кредитор проверяет ваш кредит. После утверждения вы получите оценку кредита с указанием суммы, которую вы сможете получить у этого кредитора.

Внесите значительный первоначальный взнос: вам нужно будет внести не менее 20 процентов за арендуемую недвижимость, но если вы хотите выглядеть более привлекательно для кредитора, вы можете внести более 20 процентов.

Будьте надежным заемщиком. По словам Fannie Mae, вам также потребуется кредитный рейтинг не ниже 640 и отношение долга к доходу (DTI) не более 45 процентов. DTI — это ваши ежемесячные платежи по долгу, разделенные на ежемесячный валовой доход. Хотите улучшить свой кредитный рейтинг? Получите несколько советов.

Держитесь подальше от крупных банков: крупные банки могут не ссудить вам столько же, сколько небольшой банк, или предложить вам желаемые условия ссуды. Сравните бок о бок как большие, так и маленькие банки, прежде чем привлекать кредитора.

Запросить финансирование от собственника. Финансирование от собственника означает, что продавец соглашается принимать платежи непосредственно от вас, вместо того, чтобы требовать от вас получения ипотечной ссуды. Это может принести пользу как вам, так и продавцу, но сопряжено с определенными рисками. Продумайте этот вариант, прежде чем решиться.

Итог

Аренда недвижимости может быть разумным вложением средств, особенно если получаемый вами доход от аренды предлагает вам дополнительный доход. Однако лучше взвесить все аспекты покупки второго дома, включая финансовые последствия, налоги, которые вам придется платить, действующие законы и количество свободного времени.

Эллингфорд говорит, что вторая собственность как источник дохода — не единственный способ разбогатеть. «Недвижимость со временем дорожает. Конечно, в экономике бывают спады, в течение которых собственность может терять ценность », — говорит он. «Но собственность, находящаяся в хорошем состоянии, обычно будет стоить больше в течение нескольких лет».

Выгодно ли владеть квартирой? Insights For Investors

В США квартиры классифицируются по определенной шкале (от A до D), которая может помочь инвесторам выбрать, в какой вариант инвестировать. Квартиры ранжируются по шкале в зависимости от их размера, качества, «новизны» и количества близлежащих удобств .

Квартиры, которые попадают в категорию А, — это роскошные апартаменты, как правило, возрастом менее десяти лет и расположенные в географически привлекательных районах. В результате доход от аренды элитной квартиры будет высоким. Недвижимость категории B может быть возрастом от 10 до 25 лет, и в ней проживают в основном арендаторы из среднего класса. Объекты класса C — это старые здания от 30 до 40 лет, расположенные в районах с низким и средним доходом с арендной платой ниже средней .

Наконец, недвижимость, подпадающая под категорию D, представляет собой субсидируемое государством жилье, расположенное в более низких социально-экономических районах.

Почему эти категории актуальны для вас как инвестора? Что ж, если у вас есть активы категории A или B, вы сможете получить дополнительную поддержку от кредиторов. Признание со стороны кредиторов приводит к другим более важным преимуществам, таким как больше возможностей финансирования, более высокий кредитный рычаг, основной источник обеспечения и многое другое. По мере того, как свойства снижаются по шкале, варианты, доступные инвестору, уменьшаются.Эти классы следует использовать в качестве руководящих критериев при проверке потенциальной многоквартирной собственности для инвестирования.

Оттуда инвестору необходимо составить план, который включает бюджет и исследование рынка. Выбранная вами инвестиционная недвижимость будет играть важную роль в том, насколько прибыльными будут ваши инвестиции. Здесь инвестору необходимо уравновесить множество факторов, например, сколько им необходимо для комфортной жизни, какова средняя арендная цена в районе и стоимость потенциальных зданий, которые они хотят приобрести.

Когда дело доходит до составления бюджета, инвесторам также необходимо соблюдать тонкую грань. Не все могут позволить себе недвижимость класса А, но все хотят, чтобы их арендуемая недвижимость была успешной. Старые многоквартирные дома с меньшим количеством удобств будут более доступными по цене, но могут иметь скрытые расходы, особенно когда речь идет о ремонте.

Вот почему, когда дело доходит до такого типа инвестиций в недвижимость, полезно иметь предыдущий опыт строительства и инвестирования.Например, плоская кровля, плохой ремонт сантехники и опасные материалы, такие как асбест, часто встречаются в старых зданиях, и важно знать, что нужно сделать и сколько это будет стоить.

Сколько денег вы зарабатываете, если владеете многоквартирным домом? | Работа

Владение жилым комплексом находится на грани между инвестициями и карьерой. С одной стороны, для покупки жилого комплекса обычно требуется значительная сумма денег, и то, что вы зарабатываете на нем, обычно зависит от того, сколько вы в него вкладываете.С другой стороны, владение жилым комплексом может быть намного сложнее, чем владение другими видами активов, такими как акции или облигации.

Ставка капитализации

Если у вас нет долгов по своему многоквартирному дому, то, что вы заработаете, будет равно всему полученному вами доходу за вычетом всех ваших расходов. Если вы собираете арендную плату в размере 500 000 долларов и оплачиваете расходы в размере 300 000 долларов, вы заработали 200 000 долларов. Большинство инвесторов измеряют доход от своих квартир относительно стоимости здания с помощью показателя, называемого ставкой капитализации.Расчет ставки капитализации начинается с расчета чистой операционной прибыли. NOI вычитает ваши операционные расходы из вашего текущего дохода. Сложите всю собранную вами арендную плату и другой доход, например, квитанции от прачечной. Вычтите свои операционные расходы из дохода, чтобы найти NOI. Эксплуатационные расходы включают все, что вы тратите на эксплуатацию здания, но не включают основные капитальные затраты, которые вы делаете для продления срока службы здания или увеличения его стоимости. Получив NOI, вы делите на него цену или стоимость здания.Например, если у вас есть NOI в размере 200 000 долларов, но вы заплатили за него 2,4 миллиона долларов, то максимальная ставка составит 8,33 процента.

Возврат после ипотеки

Если у вас есть ипотечный кредит, ваш доход — это не деньги, которые вы собираете в своем NOI. Это то, что у вас осталось после выплаты ипотечного кредита. Чтобы рассчитать доходность после выплаты долга, называемую доходностью наличных средств, вы разделите этот чистый денежный поток на ваш первоначальный взнос. Если вы вложите 700 000 долларов в эту собственность за 2,4 миллиона долларов, вы должны будете 1,7 миллиона долларов.Если бы ваша годовая сумма обслуживания долга составляла 130 000 долларов, и вы вычли ее из 200 000 долларов NOI, вы бы получили годовой возврат наличными в размере 70 000 долларов. Когда вы соотносите 70 000 долларов с авансовым платежом в 700 000 долларов, вы получите 10-процентный денежный возврат.

Прибыль от продаж

Когда вы владеете многоквартирным домом, вы надеетесь заработать деньги, продавая его. Это происходит несколькими способами. Многоквартирные дома часто продаются на основе их максимальной капитализации, которая фактически кратна доходу, который они производят.Если вы увеличиваете доход своего здания за счет повышения арендной платы или сокращения расходов, вы сможете продавать его с прибылью. Когда вы продаете на более выгодном рынке или улучшаете качество здания, покупатели могут захотеть купить ваше здание с меньшим коэффициентом прибыли, что даст вам дополнительную прибыль. Наконец, если у вас была ипотека, вы, вероятно, ее выплатили. Поскольку у вас меньше ипотечного кредита, чем вы взяли изначально, вы сможете получить этот капитал при продаже.