Выкуп квартир по рыночной стоимости: Срочный выкуп квартир в Москве

Срочный выкуп квартир в Москве

«МИНИСТЕРСТВО НЕДВИЖИМОСТИ»  предупреждает: хотя услугу по срочному выкупу квартир предлагают практически все московские агентства недвижимости, на практике – это, чаще всего, просто рекламная уловка. В отдельных случаях под прикрытием «срочного выкупа» работает откровенный криминал и мошенники.

Любому ясно, что «срочность» не бывает бесплатной и такие сделки проходят ниже рыночной цены. Подавляющее большинство клиентов предпочитают воспользоваться обычными услугами по продаже, которые позволяют при необходимости продать квартиру достаточно быстро, даже за один месяц. Тем не менее, в жизни бывают разные ситуации, и даже один месяц – это слишком долго. В этом случае «МИНИСТЕРСТВО НЕДВИЖИМОСТИ» готово предложить вам разумные и справедливые условия по выкупу квартиры.

Далее мы расскажем, как на самом деле происходит срочный выкуп квартиры, что можно считать адекватными условиями и как не попасться на различные уловки сомнительных агентств и мошенников.

«Денег нет. Но вы держитесь!»

Под видом срочного выкупа чаще всего вам просто пытаются навязать обычные услуги по продаже. Вам срочно нужны живые деньги, и вам их обещают буквально на днях. В это же самое время агентство размещает рекламу вашей квартиры, вас об этом даже не предупреждая. Под различными путаными предлогами сама сделка купли-продажи каждый день откладывается. Одновременно вас просят показать квартиру одному «инвестору», потом другому. «Инвесторами», понятно, называют обычных покупателей, которые обращаются по рекламе. В этот момент вы, скорее всего, догадаетесь, что вас обманывают, но отказаться сложно. Вы уже «ввязались», драгоценного времени потрачено и так много, и вы готовы дотерпеть эту комедию, лишь бы скорее получить деньги. Поскольку вашу квартиру предлагают по цене существенно ниже рынка, то покупатель, вероятно, найдется. Но сроки будут совсем не те, на которые вы рассчитывали. Три – четыре недели в лучшем случае. Поэтому, ваши потери в деньгах ничем не оправданы.

Вы совершенно с тем же успехом могли просто обратиться за услугами по продаже квартиры в любое нормальное агентство и заплатить в среднем 3% от сделки. А, по факту, этого спектакля со «срочным выкупом» теряете в среднем 25% от цены. Почувствуйте, как говориться, разницу.    

Как устроен выкуп квартиры в «МИНИСТЕРСТВЕ НЕДВИЖИМОСТИ».

Мы работаем с настоящими серьезными инвесторами, которым не надо лично посещать вашу квартиру, чтобы посмотреть, какого цвета у вас обои и что видно из окна. Поэтому на осмотр квартиры к вам приедет только специалист нашего агентства и оценщик. При необходимости мы можем попросить осмотреть вашу квартиру нашего специалиста по ремонту и строительству, чтобы просчитать будущие расходы на ремонт. На этом все. Больше никаких визитов.

На каких условиях происходит срочный выкуп квартиры? Сколько процентов от рыночной стоимости вы можете получить при продаже?

Если где-то вам обещают выкупить квартиру по рыночной цене, даже не сомневайтесь – вам пытаются «вешать лапшу на уши», никто и ничего выкупать у вас на самом деле не собирается. Агенство недвижимости — это не благотворительная организация и коллекционированием квартир там тоже не занимаются.

Квартиру нужно потом перепродать, заработать на этом комиссию и обеспечить инвесторам желаемую прибыль. Нужно учесть расходы на выкуп, юридическую проверку, срочно заказанные документы, нотариуса, банковскую ячейку. В квартире, наверняка, нужно будет делать хотя бы косметический ремонт. А ведь цены на недвижимость могут и пойти вниз, эти риски тоже нужно учесть. С другой стороны, в некоторых агентствах ломят уже совсем запредельные условия. Чуть ли не 50% от стоимости. Продавец, вынужден полагаться в переговорах только на интуицию и общие представления о цене своей квартиры.

«МИНИСТЕРСТВО НЕДВИЖИМОСТИ» не планирует наживаться на чужих проблемах, пользоваться тем, что клиенты могут быть в состоянии стресса. Мы просто профессионально делаем свое дело, понятно и открыто для наших клиентов. У нас есть четкая, экономически оправданная схема расчета стоимости квартиры при срочном выкупе.

Для всех клиентов условия одинаковые.

Мы платим вам на руки 85% от рыночной стоимости недвижимости, согласно официальному отчету об оценке, который готовит лицензированная оценочная компания.

Внимание! Если вам где-то предлагают подписать договор купли-продажи квартиры и при этом на словах обещают расплатиться после государственной регистрации, если хотят, чтобы вы передали расписку в получении денег, которых вам не закладывали в банковскую ячейку, не перечисляли на аккредитив и не передавали на руки – перед вами мошенники. Вы можете остаться без квартиры и без денег.

Насколько быстро можно организовать выкуп квартиры в реальности?

Если вы видите в рекламе, что кто-то готов выкупить квартиру за 1 день – это явная ложь. Никто и никогда не выложит вам деньги за квартиру, не проверив досконально ее на юридическую чистоту и до государственной регистрации перехода права собственности. Максимально оперативный сценарий срочного выкупа квартиры выглядит следующим образом:

Первый день:

• Мы договариваемся с вами об условиях выкупа
• Специалист агентства осматривает квартиру. Осмотр обязательно проходит в светлое время суток.
• Наши юристы проводят анализ документов на квартиру
• Мы заказываем дополнительные документы и проверки
• Проводиться независимая оценка квартиры лицензированным оценщиком, мы заказываем официальный отчет об оценке.

Второй и третий день:

• Мы получаем заказанные документы и официальный отчет об оценке.
• Юристы анализируют весь объем полученных документов и дают разрешение на сделку.
• Готовятся договора купли-продажи

Четвертый день:

• В вашем присутствии деньги закладываются в банковскую ячейку или перечисляются на аккредитив
• Подписывается нотариальный договор купли-продажи квартиры.
• Нотариус подает запрос на электронную регистрацию права собственности.

Пятый день:

• Завершается государственная регистрация права собственности
• Вы получаете доступ к банковской ячейке или аккредитиву.
• Квартира передается по акту приема-передачи.

Таким образом, вы можете получить деньги в течение пяти рабочих дней.

Остальное зависит от вашей собственной активности и особенностей вашей ситуации. На сроки могут повлиять следующие обстоятельства:

• В квартире есть зарегистрированные лица, которым необходимо зарегистрироваться по новому месту жительства
• Насколько быстро все собственники получат необходимые для сделки справки в психоневрологическом и наркологическом диспансерах.
• Кому-то из собственников необходимо купить другое жилье взамен продаваемой квартиры.
• Среди собственников есть несовершеннолетние, и требуется согласие органов опеки и попечительства.
• По квартире есть обременения. Ипотека банка или иного кредитора.
• Насколько быстро готовы дать необходимые нотариальные заявления все лица, имеющие те или иные права в отношении квартиры.

Все эти вопросы мы тоже помогаем максимально оперативно решить, но это, в любом случае, влияет на сроки.

Бывает так, что срочно при продаже квартира нужна только часть денег. В том случае имеет смысл воспользоваться нашей услугой «предоплата на время продажи». В этом случае вы сможете продать квартиру по рыночной стоимости без потерь за срочность.

Срочный выкуп квартиры в Москве и Подмосковье, оценка недвижимости и выход на сделку, услуги агенства недвижимости Est-a-Tet по срочному выкупу жилой недвижимости

Инвестиционно-риэлторская компания Est-a-Tet предлагает срочный выкуп квартир в Москве и Подмосковье. В данном случае мы не ищем покупателя, так как поиск занимает иногда достаточно много времени, а сами приобретаем ваше вторичное жильё. Схема работы Наши специалисты: Дают бесплатную консультацию клиенту. Осуществляют бесплатную оценку недвижимости . Производят оформление документов. Проводят сделку с подписанием договора купли/продажи. Регистрируют договор в государственных органах. Выплачивают договорную сумму переводом на счёт клиента или через банковскую ячейку. Преимущества обращения в Est-a-Tet По отзывам москвичей и жителей Московской области, уже воспользовавшихся нашими услугами: Мы делаем максимально выгодные предложения для клиентов. Цена дисконта за срочный выкуп составляет всего 10% от стоимости квартиры. С момента обращения до проведения процедуры продажи проходит обычно не более 4 дней. Обеспечивается качественное юридическое сопровождение сделки и даётся гарантия её чистоты. Вы хотите срочно продать свою недвижимость? Обратитесь в любой из столичных офисов Est-a-Tet или оставьте заявку на сайте компании. В течение нескольких минут с вами свяжется наш специалист, который предоставит вам полную информацию о срочном выкупе. Схема работы Консультация риэлтора Позвоните по многоканальному телефону: 8 (495) 988-50-50. Закажите обратный звонок на нашем сайте. Мы свяжемся с Вами и ответим на все вопросы. Оценка объекта В тот же день агентство направит к Вам эксперта для оценки квартиры. Недвижимость выкупается по цене, рассчитанной после просмотра. Дисконт за срочность сделки составляет до 10 %. Подготовка документов Для быстрого выхода на сделку у вас должны быть готовы правоустанавливающие документы на недвижимость. Юридическое сопровождение обеспечит агентство Est-a-Tet. Проведение сделки Выкуп производится по договору купли-продажи. В качестве покупателя выступает не частное лицо, а инвестиционно-риэлторская компания. Получение денег После того как договор будет подписан и пройдет государственную регистрацию, производится выплата денежных средств. Взаиморасчеты выполняются через банковскую ячейку или переводом на Ваш банковский счет. Наша Сеть офисов недвижимости постоянно расширяется. Вы можете обратиться в ближайший офис и получить подробную консультацию по условиям, на которых производится срочный выкуп квартир в Москве и Московской области. Совершите выгодную сделку благодаря Риэлтору года!

Срочный выкуп квартир в Москве

м. Преображенская площадь, Преображенский Вал, д. 4.
Покупка 3-х комнатной кв. на 13 этаже 17-ти этажного панельного дома. Были задолженности по кредиту перед МФО + залог, задолженности по ЖКХ. Выкупили за 4 дня! Долги погасили! Выплитили 87% от рыночной стоимости.

м. Ясенево, ул. Ясногорская, д.17 к.2.
Выкупили 1-комнатную кв. на 7 этаже 22-х этажного панельного дома, общей площадью 41 кв.м. Без отделки, срочно нужны были деньги. Выкупили за 3 дня. Выплатили 90% от рыночной стоимости.

м. Нагорная, ул. Нагорная , д. 19. к.2.
Купили 1-комнатную кв. 37 кв.м. На 5 этаже 14-ти этажного кирпичного дома. Был залог Совкомбанка. Выкупили за 3 дня! Погасили долги.

м. Юго-Западная. ул. Никулинская д. 27.
Выкуплена 2-х комнатная кв. 60 кв.м. на 17 этаже 22-х этажного дома. Была задолженность перед Совкомбанком. Выкупили за 4 дня.

м. Преображенская площадь, Богородский Вал, д. 6.
Выкуп 1-комнатной кв. 36 кв.м. на 7 этаже 14-ти этажного кирпичного дома. Был залог Москомерцбанка. Выкупили за 3 дня !

м. Марксистская, ул. Б. Андроньевская, д. 20.
Куплена 2-х комнатная кв. 48 кв.м. на 11 этаже 12-ти этажного панельного дома. Выкупили за 5 дней.

м. Коньково, ул. Профсоюзная, д. 119. Корп 2.
Покупка 3-х комнатной кв. на 12 этаже 17-ти этажного дома. Выкупили за 2 дня!

м. Люблино, ул. Совхозная, д. 56 к.3.
Приобрели 3-х комнатную кв. 52 кв.м., 9 этаж 9-ти этажного панельного дома. Выкупили за 2 дня! Выплатили 87% от рыночной стоимости квартиры.

м. Шипиловская, Задонский пр-д, 30, Корп. 1.
Приобрели 1-комнатную кв. на 7 этаже 22-х этажного панельного дома, общей площадью 41 м. Без отделки.срочно нужны были деньги. Выкупили за 3 дня. Выплатили 90% от рыночной стоимости жилья.

Срочный выкуп — Агентство недвижимости

Срочный выкуп недвижимости может понадобиться по разным причинам главная из которых — требуются финансовые средства и притом очень быстро. Почему именно агентство недвижимости может Вам помочь — все просто, мы имеем огромную клиентскую базу, которая уже находится в поиске подходящего объекта, либо думает о приобретении оного. Мы самостоятельно соберем все нужны для сделки документы и 
Срочный выкуп квартир с компанией «УСПЕХ» — это получение денег за свою недвижимость в течение недели, то есть сразу по заключению Вами договора купли-продажи. 
Казалось бы — продать любую недвижимость быстро достаточно сложно, особенно если у объекта есть какие-либо проблемы, однако за риски и сложность данной процедуры тоже придется немного заплатить: выкуп недвижимости будет происходит примерно  за 80-90% от её рыночной стоимости. То есть Вы можете немного проиграть в деньгах, зато выиграете такое нужное время. При этом аванс за квартиру Вы можете получить практически сразу, по предоставлении всего пакета документов. 

Объектом срочного выкупа может стать любая недвижимость

• Новостройки (требуется наличие правоустанавливающих документов)
• Ипотечная недвижимость
• Вторичная недвижимость
• Залоговое жилье
• Квартиры
• Комнаты
• Земельные участки
• Загородное жилье

Для того, чтобы срочно продать недвижимость Вам потребуется определенный пакет документов, которые может либо собрать наше агентство при наличии у нас Вашей доверенности, либо Вы должны сделать это самостоятельно, если чего-то не хватает у Вас на руках в данный момент. Однако, данные документы должны быть в наличии на руках у любого собственника недвижимости в любой момент времени, поэтому чаще всего собирать данный пакет очень просто — Вы потратите только время на их поиски у себя дома.
Не стоит забывать, что следует заранее выписать из объекта выкупа всех прописанных, а также погасить все коммунальные долги.

Срочный выкуп квартир, требуемые документы

• Паспорт собственника или паспорта собственников
• Свидетельство о собственности или выписка из ЕГРП
• Документ, на основании которого возникло право собственности: договор купли-продажи, свидетельство о том, что имущество было получено в дар или унаследовано и т. д.
• Кадастровый паспорт, БТИ, поэтажный план, экспликация
• Выписка из домовой книги
• Справка об отсутствии задолженностей

Желательно иметь справки из ПНД (психоневрологический диспансер) и НД (наркологический диспансер) — это требуется для каждого из собственников, дабы покупатель был точно уверен в том, что сделка совершается «в добром уме и трезвой памяти».

Оценка стоимости при срочном выкупе квартиры

1. Сколько комнат в квартире (если продается квартира/загородное жилье)
2. Расположение недвижимости (город, район)
3. В каком состоянии находится объект недвижимости
4. Состояние дома в котором располагается объект недвижимости
5. Есть ли на объекте выкупа обременения, ограничение, иные виды проблем
6. Стоимость аналогичных квартир на рынке

Исходя из этих данных специалисты нашей компании вычислят точную стоимость Вашего объекта недвижимости и постараются продать этот объект за максимально возможные в данной ситуации средства.

1. «УСПЕХ» дает Вам гарантии того, что вы получите всю сумму от продажи недвижимости в день заключения сделки купли-продажи.
2. «УСПЕХ» проведет бесплатную оценку Вашей недвижимости исходя из ситуации на рынке и обеспечит Вам получение до 90% оценочной стоимости. 
3. «УСПЕХ» подготовит весь требуемый для проведения срочной сделки пакет документов, а также мы бесплатно предоставим юридический сервис на всех этапах проведения сделки.
4. «УСПЕХ» возьмет все заботы по продаже недвижимости на себя: никаких звонков, показов, документов.

Сразу после того/, как будет подписан договор купли-продажи объекта недвижимости и после получения покупателем свидетельства о регистрации права собственности (в среднем это занимает 5-7 дней) Вы сразу же получаете весь объем денежных средств на руки.
Агентство недвижимости «УСПЕХ» проследит за точным соблюдением Ваших прав, а также постарается чтобы сумма продажи была максимальной.

Срочный выкуп квартир по рыночной стоимости в Москве

Продажа квартиры в современных условиях – это долго и невыгодно. К сожалению, данная ситуация часто сопровождает людей, которые решили выполнить все моменты самостоятельно. Кроме того, продажа недвижимости своими силами сопряжена с целым рядом дополнительных проблем. Но наша компания предлагает полностью изменить ваше представление о всем процессе. Выкуп квартир по рыночной стоимости – это ультрасовременное решение для людей, которые заинтересованы в выгодной и безопасной сделке.

Особенности выкупа по рыночной стоимости

Рыночная стоимость недвижимости представляет собой цену, которую устанавливает собственник с учетом спроса покупателей и конкуренции. Таким образом, при назначении необходимо учитывать реальное положение дел на рынке недвижимости. Так как экономическая обстановка постоянно меняется, то сделки становятся рискованными, если человек решил самостоятельно заняться вопросом.

Но ситуация полностью меняется при выкупе квартир по рыночной стоимости. Дело в том, что за собственные средства наша компания Beri.ru выкупает недвижимость с учетом всех особенностей рынка. Это крайне выгодно для собственника, так как позволяет выгодно и быстро оформить процедуру продажи. Основными преимуществами такого решения являются:

1. Безопасность. Оформление процедуры регламентируется нотариальным договором, поэтому вы можете не переживать.
2. Значительная экономия времени. Стандартная продажа выполняется достаточно продолжительный срок, но с помощью данной услуги вы сможете осуществить все мероприятия всего за несколько дней.
3. Удобство. Вам больше не нужно размещать объявления на сайтах, на которых также есть мошенники. Также не придется устанавливать такую стоимость, чтобы лишь продать недвижимость. Теперь выгодная продажа – это реально.

Мы предлагаем предварительно пройти тест на нашем сайте. Заполнив все поля, вы сможете узнать приблизительную цену. Помните, что точная стоимость может быть известна после уточнения всех подробностей, поэтому требуется помощь опытного специалиста. У нас действует бесплатная оценка всего за 1 день.

Наша компания предлагает выполнить срочный выкуп квартир по рыночной стоимости. Мы гарантируем качественный и быстрый результат, который будет полностью отвечать вашим требованиям. Если у вас остались вопросы, то обязательно воспользуйтесь консультацией нашего специалиста.

Поделиться статьей

Услуги срочного выкупа недвижимости (до 95%) − «Феникс недвижимость»

От Вашего звонка до встречи с авансом 2 дня!

Компания «Феникс Недвижимость» осуществляет срочный выкуп недвижимости в СПб и по Ленинградской области

Экспресс-оценка рыночной стоимости — бесплатно.  

Наше агентство недвижимости предлагает собственникам выгодные условия проведения срочного выкупа: мы готовы совершить сделку за свои деньги, что гарантирует большую сумму, чем предлагают какие-либо посреднические фирмы. Позвоните в другие агентства и убедитесь сами!

В каких ситуациях мы cможем помочь?

• Переезд в другой регион. Срочный выкуп квартир как в Санкт-Петербурге, так и в Ленинградской области востребован среди тех, кто планирует переезд в другой регион. Оставлять жилье без присмотра невыгодно, да и расходы на сделку в будущем могут быть серьезными.
• Пенсионерам. Срочный выкуп загородной недвижимости актуален для людей в возрасте. Зачастую содержание большого участка и дома накладно. Приходится оплачивать налоги, садовые сборы и прочие расходы, да и дом с каждым годом ветшает и обесценивается. У детей и внуков другие интересы, и они оставляют пенсионеров с этой проблемой один на один.
• При проблемах с документами. Мы помогаем владельцам проблемных объектов избавиться от них. Подготовка документов для их реализации может доходить до 50% от общей стоимости. Благодаря собственной юридической службе мы можем привести документацию в порядок и продать жилье самостоятельно, компенсируя свои затраты.
• Ипотека или кредит. К нам обращаются клиенты, у которых есть действующая ипотека либо кредиты. В таком случае быстрая продажа недвижимости поможет сэкономить на переплате % по кредитам.

Выкуп недвижимости – это исключительно взаимовыгодная сделка. Вы получаете деньги за своё жилье, а мы получаем Ваш объект и определенный объем работы, за которую планируем получить оплату.

Срочный выкуп квартир или загородной недвижимости в Санкт-Петербурге может быть произведен по нескольким схемам.

• Если Вам срочно нужны деньги. В этом случае Вы можете рассчитывать на аванс и получение окончательного расчета после регистрации права собственности.
• Также клиентов зачастую интересует гарантированная продажа их недвижимости в четко установленные сроки. В таком случае мы можем оценить выкуп данной недвижимости как за свои деньги, так и за деньги инвестора. Поскольку мы являемся крупным агентством недвижимости в Санкт-Петербурге, мы знаем, как грамотно презентовать объект своим клиентам, объяснить им выгоду приобретения и провести сделку по рыночной цене с небольшим дисконтом.

Порядок срочного либо быстрого выкупа:

1. Оставляете заявку, мы перезваниваем Вам в течение 1 часа;
2. Проводим анализ рыночной стоимости объекта;
3. Если Вы согласны с ценой, далее мы решаем, за какой срок можно получить до 95% от рыночной стоимости. Согласовываем детали сделки.

Преимущества обращения в «Феникс Недвижимость» очевидны. Мы активно работаем на рынке недвижимости Санкт Петербурга и Ленинградской области с 2012 года. У нас большая практика продаж. За счет этого мы реально взвешиваем свои риски в дальнейшей реализации, а соответственно можем сделать оптимальное предложение нашим клиентам.

Мы понимаем, что Вы обратились к нам, чтобы быстро и максимально выгодно решить свой вопрос. Поэтому мы предложим как минимум 2 варианта решения Вашей проблемы и совместно определим, каким путём будем двигаться дальше.

Наш девиз — это взаимовыгодная сделка. У нас всегда выгодные условия. Мы сделаем всё быстро и качественно.

ВАЖНО: обращаясь к нам, вы видите кто мы, чем мы занимаемся, историю нашей деятельности на рынке недвижимости. Будьте акуратнее, не доверяйте сомнительным организациям и сайтам однадневкам. В данной сфере много не честных фирм. Будьте бдительны, ведь недвижимость за частую, это самое дорогое что у нас есть из оцененного .

Звоните +7 (812) 449-35-28, мы сориентируем Вас по цене, либо отправляйте заявку — отвечаем быстро.

Остались вопросы? Посмотрите ответы на наиболее часто поступающие к нам вопросы:

Как быстро вы сможете дать ответ по цене?

Что такое рыночная стоимость?

— Мы основываемся на истории продаж в данном районе данной недвижимости, а так же цены в реальном времени похожих объектов. Из чего мы сможем точно предположить рыночную стоимость Вашего объекта.

Если нас устраивают условия сделки, что дальше?

— Далее наш юрист подготавливает документы для перехода права собственности и мы проводим сделку.

Можно ли попробовать продать через ваше агентство по рыночной стоимости, а если не получится воспользоваться выкупом?

— Да, можно. Зачастую когда мы вникаем в вашу ситуацию — это одна из наших рекомендаций.

Выкупаете ли вы недвижимость с долгами?

— Да. Долги и другие выплаты задолженности мы погасим самостоятельно.

Участки сельхоз назначения вам интересны?

— Да. Большие участки с/х назначения мы выкупаем.

Срочный выкуп квартир за 2 дня в Москве

• Мы оцениваем недвижимость по рыночным ценам и выплачиваем до 90% стоимости.
• Мы сами выступаем покупателем и быстро проводим сделку купли-продажи со всеми необходимыми документами в течение 2-3 дней.
• Мы оперативно оцениваем конкретный объект и быстро принимаем решение.
• У нас всегда есть средства для выкупа, нам не надо бегать в банк за деньгами.
• Мы не занижаем стоимость Вашего жилого имущества и не гонимся за сверхприбылью.

Обращаясь к нам в «Департамент Недвижимости», Вы получаете ряд преимуществ, а именно:

1. Стоимость проданной квартиры будет максимально близка к рыночной.
2. Полное проведение сделки займет не более 3 дней.
3. Мы заинтересованы в сделке, а значит, окажем Вам максимальное содействие во всех вопросах, касающихся тонкостей продажи.
4. Вы полностью контролируете весь процесс сделки. Мы работаем «прозрачно»: клиенты участвуют на всех этапах продажи, у нас нет скрытых комиссий.
5. Мы готовы рассмотреть любые варианты при любом бюджете.
6. Вы не платите налог с продажи, даже если владели недвижимостью менее 3 лет.
7. Мы можем предложить Вам схему срочной продажи за 30 дней. При этом мы осуществляем продажу по рыночной стоимости, а в случае, если в течение срока действия договора не находим покупателя, выкупаем объект сами.
8. Если деньги нужны «уже вечером», мы можем провести их выплату в течение 1-2 дней (при данной схеме цена недвижимости не будет более 80% от рыночной стоимости).

При продаже недвижимости недопустим метод проб и ошибок, поскольку бюджет сделки срочного выкупа исчисляется крупными суммами, что является привлекательным моментом для мошенников. Если у Вас нет опыта риелторской деятельности, то в лучшем случае Вы можете продать квартиру по заниженной цене, а в худшем – быть обманутым аферистами и потерять свое имущество.

Чтобы избежать такой ситуации, единственно верное решение – сотрудничество с надежным агентством недвижимости, для которого срочный выкуп является специализацией. Обращаясь в «Департамент Недвижимости», Вы получите возможность не только срочно и выгодно продать недвижимость, но и обезопасить свою квартиру от преступного посягательства и освободить себя от всех хлопот, связанных с ее продажей.

Благодаря наличию в «Департаменте Недвижимости» целого штата опытных специалистов, Ваша квартира будет продана гораздо быстрее, чем частным образом. Моментальная юридическая помощь и доступ во все государственные структуры – неоспоримые преимущества для получения всех необходимых справок в кратчайшие сроки.

За время существования компании «Департамент Недвижимости» мы провели десятки сделок по срочному выкупу квартир и имеем безупречную репутацию, а также множество довольных клиентов, которые рекомендуют нас своим знакомым. Мы работаем на перспективу, качественно, быстро, по принципу «все для вас». Срочный выкуп квартир в Москве мы производим уже более 20 лет.

Схема проведения сделки:

1. ваш звонок или письмо по электронной почте;
2. предварительная оценка стоимости недвижимого имущества;
3. выезд эксперта, осмотр квартиры, проверка документов;
4. подготовка сделки – заключение договора купли-продажи и сбор иных необходимых для сделки справок и документов;
5. закладка денег в банковскую ячейку или перевод на банковский счет;
6. регистрация сделки в органе, осуществляющем государственную регистрацию сделки;
7. получение документов после регистрации, завершение сделки.

В фирме «Департамент Недвижимости», как и в любой серьезной компании, в отношении всех материальных вопросов заключаются договора. При передаче денег в процессе заключения сделки по квартире арендуется банковская ячейка. В нее закладывают сумму на покупку жилья и закрывают доступ.

• Мы можем произвести выкуп квартиры, даже если Вы зарегистрированы в ней: сниметесь с регистрационного учета после сделки.
• Мы можем выкупить квартиру, если она находится в залоге: выкуп заложенного имущества.
• Мы работаем с посредниками. Мы выплачиваем бонусы за клиента.
• У нас есть большой опыт участия в торгах и аукционах. Мы можем представлять на них ваши интересы.

Мы не занимаемся криминалом и мошенничеством. Мы не выкупаем квартиры, если в них зарегистрированы или являются собственниками несовершеннолетние дети. Мы не выкупаем недвижимость, если собственники состоят на учете в ПНД или НД, мы не выкупаем квартиры, если собственник ограничен в правах или лишен дееспособности. Мы не выселяем бабушек, дедушек, алкоголиков и наркоманов. Мы не совершаем сделок, согласно которым быстрый выкуп квартир происходит по доверенности. Просьба с такими предложениями к нам не обращаться.

«Департамент Недвижимости» может выкупить жилое имущество, если легко определяется рыночная стоимость жилья и можно предсказать срок дальнейшей реализации. Наша компания либо выступит посредником и продаст Вашу квартиру своим клиентам, которые подыскивают жилье в срочном порядке, либо сама выкупит недвижимость.

Звоните прямо сейчас и наши отзывчивые сотрудники проконсультируют Вас по телефону абсолютно бесплатно и помогут произвести срочный выкуп квартиры!

Жилье по рыночной цене и доступные квартиры

Жилье по рыночной ставке — это квартира без ограничений по квартплате. Арендодатель, владеющий жильем по рыночной цене, может попытаться сдать его в аренду по любой цене, которую может предложить местный рынок. Другими словами, этот термин применяется к обычной аренде, которая не ограничивается законами о доступном жилье.

Жилье по рыночной ставке может быть выгодным для арендодателей, поскольку оно менее сложно, и в результате они могут получать более высокий доход от аренды.Но если вы арендатор и ищете квартиру, которую можете себе позволить, жизнь на рынке с высокой стоимостью жизни может усложнить задачу. Вот несколько вещей, которые вы должны знать о жилье по рыночной цене и о том, как найти квартиру, которую вы можете себе позволить.

Жилье по рыночной ставке: что влияет на арендную плату?

Арендодатели не могут просто брать все, что хотят, и надеяться найти арендатора. Например, если апартаменты с двумя спальнями сдаются в аренду в районе в среднем за 1800 долларов, домовладельцу будет нереально взимать 3000 долларов.Но откуда берутся рыночные цены на жилье? Вот некоторые вещи, которые влияют на рынок аренды.

• Высокий спрос: Миллениалы предпочитают арендовать жилье подольше, все больше людей откладывают покупку домов, а поколение бэби-бумеров начало достигать пенсионного возраста и начало сокращаться. Кроме того, все больше людей переезжают в городские районы, где аренда является нормой. Это означает, что арендуют больше людей, чем когда-либо прежде, в результате чего остается меньше единиц аренды.
• Район Популярность: В целом люди, у которых много денег, чтобы тратить на аренду, хотят получить максимальную отдачу от своего района и с большей вероятностью выберут модные районы с ресторанами и другими удобствами. Это означает, что более обеспеченные люди, которые готовы тратить больше, часто переезжают в эти части городов, что увеличивает стоимость аренды для лиц с низкими доходами.
• Строгие правила ипотеки: После последнего жилищного кризиса банки начали применять более строгие правила ипотеки.Немногие люди, которые могут позволить себе купить дом, привели к увеличению количества людей, снимающих жилье, что привело к высокому спросу.

Как найти квартиру, которую вы можете себе позволить

Хотя очевидно, что рыночные цены на жилье растут, можно найти квартиру, которую вы можете себе позволить. Если вы ищете квартиру, попробуйте следующие советы:

• Сдам в межсезонье. Переезд в хорошую погоду доставляет намного меньше хлопот. В результате на большинстве арендных площадок жарко в самое погодозависимое время года.Узнайте, когда это будет в вашем городе, и попробуйте спланировать поиск на другое время, если сможете. Доступность будет меньше, но это также означает, что вы сможете договориться о более низкой цене.
• Найдите соседа по комнате. Разделение затрат на общие помещения, такие как гостиная, ванные комнаты и кухня, с большим количеством людей — отличный способ сократить расходы и тоже может быть забавным.
• Остерегайтесь комиссий. Когда вы ищете квартиру, всегда убедитесь, что вы понимаете все сборы, такие как плата за домашнее животное, хранение и парковка.Эти вещи могут быстро накапливаться, в результате чего объявленная арендная плата намного выше.

Понимание рыночной стоимости жилья — это первый шаг к поиску квартиры, которую вы можете себе позволить и в которой будете жить долгие годы.

Как оценить рыночную стоимость недвижимости | Малый бизнес

Автор: Джейн Томпсон Обновлено 16 мая 2019 г.

Когда дело доходит до покупки или продажи недвижимости для вашего бизнеса, отправной точкой является определение стоимости недвижимости.Это кажется достаточно простым — конечно, вы видите то, что ранее продавалось в вашем районе, и используете это как отправную точку? К сожалению, оценка собственности — и особенно коммерческой недвижимости — не так проста. Если бы это было так, не было бы необходимости в профессиональных оценщиках в этой области.

Что такое рыночная стоимость?

Рыночная стоимость — это профессиональное мнение о том, за что недвижимость будет продаваться на расстоянии вытянутой руки — то есть для независимого покупателя, без каких-либо уступок или откатов — на основе местного рынка недвижимости, спроса и предложения, а также того, каковы другие аналогичные объекты недвижимости. продажи в районе, а также об особенностях и преимуществах недвижимости.

Это не то же самое, что рыночная цена собственности, которая может быть больше или меньше рыночной стоимости. Это потому, что цена равна той, за которую продавец соглашается продать недвижимость. Это может быть то же самое, что и рыночная стоимость, или продавец может согласиться на более низкую цену за собственность, потому что, например, ему нужна быстрая продажа.

Три различных метода оценки

Существует также более широкое определение рыночной стоимости, которое зависит от типа используемого метода оценки.В Соединенных Штатах существует три основных метода оценки: метод сравнения продаж , метод затрат и метод дохода . Часть работы оценщика состоит в том, чтобы знать, какой метод использовать для данной собственности в данном месте.

Прежде чем мы рассмотрим три подхода, имейте в виду, что хороший процент от стоимости собственности составляет субъективных . Решение о том, сколько стоит собственность, — это больше искусство, чем наука, и некоторые части процесса могут быть немного трудными для понимания.Вы можете попросить трех разных оценщиков оценить одну и ту же недвижимость и получить три разных ответа.

Это особенно верно для коммерческой недвижимости, где дефицит может сыграть роль в оценке собственности. В некоторых случаях оценки могут отличаться в десятки тысяч долларов!

Оценка дома с использованием метода сравнения продаж

Метод сравнения продаж является наиболее часто используемым методом для определения стоимости жилой недвижимости, хотя он также подходит для оценки некоторых типов коммерческой недвижимости.При использовании этого подхода стоимость недвижимости зависит от того, за что аналогичные объекты недвижимости были проданы в последнее время на том же рынке. Эти свойства называются «сопоставимые» или «сравнительные» — отсюда и термин «продажи» , сравнение .

1. Обратите внимание на характеристики объекта недвижимости

2. Начните с перечисления характеристик и преимуществ объекта недвижимости, например:

4. Найдите сопоставимые объекты недвижимости

5. Следующим шагом является определение продажных цен по крайней мере трех свойств, которые сопоставимы с объектом собственности.Это означает, что они должны разделять некоторые или в идеале все функции , которые вы перечислили. Обратите внимание на любые другие характеристики, такие как меньшая площадь в квадратных футах — эта информация понадобится вам позже.

6. Если у вас есть доступ к службе множественного листинга, вы можете легко открыть список композиций. Вы ищете недвижимость, которая была продана за последние от трех до шести месяцев. — рынки недвижимости развиваются так быстро, что старые цены продажи уже устарели. Обратите внимание на адрес вашей сопоставимой недвижимости. Местоположение является ключевым элементом при оценке недвижимости из-за таких факторов, как транспорт и качество обучения, поэтому вы ищете недвижимость в том же районе и, в идеале, в пределах пары улиц от объекта недвижимости.

7. Если у вас нет доступа к MLS, вы можете найти большую часть этой информации на Zillow; вам просто нужно еще немного покопаться.

8. Расчет контрольной цены

9. После того, как вы нашли сопоставимые объекты, выполните быстрый расчет, чтобы получить контрольную оценку для рассматриваемого объекта недвижимости.Например, если вы найдете три сопоставимых объекта недвижимости, которые были проданы за 450 000, 480 000 и 435 000 долларов соответственно, вы возьмете среднее значение этих цифр — 455 000 долларов.

10. Другой вариант — найти цену за квадратный фут (ppsf), что полезно, если ваши композиции больше или меньше, чем ваша собственность объекта. Например, предположим, что недвижимость стоимостью 450 000 долларов составляет 2 000 квадратных футов (225 долларов США), собственность стоимостью 480 000 долларов США — 2200 квадратных футов (218 долларов США на фунт стерлингов), а собственность стоимостью 435 000 долларов США — 1950 квадратных футов (223 доллара США на фунт стерлингов).Среднее значение ppsf составляет 222 доллара США. Для объекта недвижимости площадью 2300 квадратных футов это соответствует базовой оценке в 510 600 долларов.

11. Добавьте немного, вычтите

12. Как объяснялось ранее, оценка собственности — это больше искусство, чем наука, и это момент, когда оценка становится субъективной. Физические характеристики представляют собой наиболее очевидные различия между двумя сопоставимыми объектами недвижимости: одно может быть в лучшем состоянии, чем другое, или у одного может быть гараж, а у другого нет.Следовательно, вам необходимо изменить цену в сторону увеличения или уменьшения с учетом качества, состояния, дизайна и особенностей.

13. Например, если недвижимость на следующей улице была продана недавно, но с нее был вид, а объект недвижимости выходит на кирпичную стену, вам, возможно, придется уменьшить базовое значение объекта недвижимости. Это элементарно, но это лучшее, что вы можете сделать без опытного взгляда профессионального оценщика.

Оценка земли с использованием стоимостного подхода

Затратный подход начинается с расчета, сколько будет стоить перестройка собственности, либо в виде точной копии текущего здания, либо для строительства аналогичного здания с сопоставимыми характеристиками и удобства, но с использованием современных строительных материалов.

Затем оценщик вычитает сумму начисленной амортизации, которая представляет собой уменьшение стоимости собственности с течением времени в результате устаревания или износа. Теория заключается в том, что никто не будет платить за существующую недвижимость больше, чем стоило бы ее строительство с нуля.

Затратный подход предпочтительнее для нового строительства или для оценки свойств особого использования, где не хватает аналогичных свойств для сравнения. Если вы оцениваете коммерческую недвижимость, промышленную собственность или голую землю, то это, возможно, самый надежный подход.

1. Оцените стоимость земли, представив ее вакантной

2. Прямое сравнение — наиболее распространенный метод оценки стоимости свободной земли — за что недавно были проданы другие участки? Например, используйте оценщик стоимости земли в 50 000 долларов.

3. Оценка стоимости строительства здания

4. В идеале вы просуммируете стоимость всех отдельных компонентов конструкции, таких как крыша, каркас и водопровод.Однако это занятие довольно утомительное, и его лучше оставить на усмотрение оценщиков. Работать с единовременной сметой квадратного метра проще — здесь может помочь телефонный звонок архитектору или строительной компании.

5. Например, если строительство склада площадью 2000 квадратных футов обходится строительной компании в 100 000 долларов, то ставка составит 50 долларов за квадратный фут. Умножьте эту ставку на площадь застройки объекта недвижимости, чтобы получить стоимость строительства. Например, предположим, что ваш склад составляет 5 000 квадратных футов.Ориентировочная стоимость строительства составит 250 000 долларов (5 000 x 50).

6. Вычесть сумму на амортизацию

7. Амортизация представляет собой потерю стоимости по мере старения имущества с течением времени либо из-за износа, либо потери полезности — современный офис будет подключен к современным методам связи, например, тогда как 40-летнему зданию может и не быть. Самый простой метод начисления амортизации — это метод по возрасту и сроку службы , который оценивает, как далеко продвинулось имущество в течение срока его полезного использования. Например, если объекту собственности 10 лет, а срок его полезного использования составляет 40 лет, стоимость строительства должна быть амортизирована на 25 процентов. В этом примере остается стоимость строительства 187 500 долларов.

8. Найдите значение

9. Наконец, добавьте стоимость земли к амортизированной стоимости строительства здания. Здесь стоимость недвижимости составляет 50 000 долларов США + 187 500 долларов США = 237 500 долларов США.

Доходный подход для арендованных зданий

Если объект недвижимости сдан в аренду и приносит доход, у вас есть возможность оценить его с использованием доходного подхода.Этот метод использует доход от аренды объекта или потенциальный доход, чтобы обосновать его рыночную стоимость. Многоквартирные дома и дуплексы — это примеры объектов недвижимости, которые можно оценить с помощью доходного подхода.

Этот метод немного усложняется, и о том, как это сделать, написаны целые книги.

Вот сокращенная версия:

1. Определите чистый годовой доход от собственности

2. Чистый годовой доход — это доход от аренды, полученный от арендаторов и арендаторов.Если здание пустое или частично пустое, вам придется прикинуть эту цифру. Обязательно учтите вакансии . Например, для многоквартирного жилого комплекса вы можете оценить, что 20 процентов квартир будут пустовать по крайней мере в течение одного месяца в году, чтобы учесть смену арендаторов. Таким образом, фактический доход от аренды будет ниже, чем заголовок, который предполагает, что здание всегда полностью занято.

3. В этом примере представьте, что вы оцениваете жилой комплекс, который приносит 500 000 долларов дохода от аренды в год.

4. Найдите чистый операционный доход

5. Чистый операционный доход равен выручке от собственности за вычетом всех разумно необходимых операционных расходов, таких как техническое обслуживание, коммунальные услуги, налоги на имущество, сборы и гонорары управляющего имуществом. В этом примере расходы составляют 100 000 долларов. Следовательно, NOI составляет 400 000 долларов.

6. Установите максимальную ставку собственности

7. Ставка капитализации или «максимальная ставка» — это норма прибыли, которую вы ожидаете получить от собственности на основе дохода от аренды.Формула ставки капитализации: NOI, разделенные на стоимость собственности . Здесь вы не знаете значение свойства, поскольку это то, что вы пытаетесь вычислить. Поэтому вам нужно работать в обратном направлении и начинать с максимальной ставки или доходности, которую вы хотите получить для своих инвестиций.

8. Как потенциальный покупатель, вы можете решить, что 8-процентная доходность является средней на этом рынке, и это то, что вы хотите получить от этой покупки недвижимости. Если вы не можете договориться о цене, которая будет соответствовать этой ставке, вы будете искать более выгодное вложение.

9. Выполните расчет рыночной стоимости собственности

10. Разделите NOI на ставку капитализации, чтобы получить стоимость собственности. Оценка этого многоквартирного дома составит 400 000 долларов, разделенных на 8 процентов (0,08), или 5 миллионов долларов.

Как оценить многоквартирный дом

Терри Пейнтер / ипотечный банкир, автор «Энциклопедии советов по коммерческой недвижимости» — опубликовано Уайли, членом Совета по недвижимости Forbes

Попробуйте один или все четыре способа оценить многоквартирный дом за 15 минут:

1. Средняя цена за дверь
2. Используйте множитель валовой ренты
3. Метод быстрой оценки Cap Rate
4. Среднее значение всех 3 из вышеперечисленных

Зачем нужно быстро знать стоимость многоквартирного дома

Итак, однажды утром вы просыпаетесь рано утром и думаете о том, чтобы найти идеальный многоквартирный дом для инвестиций. А потом вы найдете это в LoopNet; 16-ю единица крутят вашу голову. Его цена составляет 2 310 000 долларов. Что вы действительно хотите знать, и хотите знать сейчас — это то, если цена на нее завышена, занижена или установлена ​​справедливая цена. Вы звоните брокеру, и вам сообщают, что недвижимость занята на 100% и находится в хорошем состоянии. Она отправит вам рекламный буклет с информацией об арендной плате за квартиру, валовой годовой арендной плате, годовых расходах, годовом чистом операционном доходе и максимальной ставке. У вас есть соблазн назначить встречу, чтобы осмотреть недвижимость, но прежде чем вы потратите на это время, вы просто хотите знать, сколько, вероятно, будет стоить эта собственность?

В моей книге «Энциклопедия советов по коммерческой недвижимости» я подробно рассказываю о том, как определить стоимость коммерческой недвижимости за 15 минут. Это просто разумно, если вы сами проведете небольшое расследование по цене листинга. Это сэкономит вам время и деньги. Для вас просто не имеет смысла делать предложение на недвижимость и не знать, переплачиваете ли вы за нее. Еще хуже, чтобы знать об этом, подождать 30 дней для завершения коммерческой оценки после того, как вы подадите заявку на ссуду. Четыре метода определения стоимости многоквартирного дома, которые я рассматриваю в этой статье, не будут такими точными, как полноценная коммерческая оценка, но они должны дать вам хорошее представление о том, сколько эта недвижимость, вероятно, стоит на этом рынке.

Я должен упомянуть, что из моего опыта закрытия сотен коммерческих займов за последние 24 года я обнаружил, что коммерческая оценка не является точной наукой. Это потому, что оценщик начинает с того, что я называю «маркером». Другими словами, у них есть предположение или мнение о том, сколько стоит недвижимость, до проведения всех своих исследований. Когда недвижимость продается, цена продажи является маркером. Большинство оценщиков обычно не хотят прерывать продажу, предлагая более низкую цену, чем принятое предложение в договоре купли-продажи, поэтому чаще они находят сопоставимые продажи, подкрепленные ставками рыночной капитализации, чтобы подтвердить эту цену.В конце концов, кто станет утверждать, что лучший показатель стоимости — это то, что кто-то готов платить за недвижимость. Что вы можете сделать, чтобы получить представление о стоимости жилого комплекса, прежде чем сделать предложение? Начните с первого шага:

Шаг первый — Найдите 3 сопоставимых свойства

Расположен в 10 милях или меньше от объекта недвижимости аналогичного возраста, размера и состояния

Прежде чем использовать эти методы, вам нужно будет найти три похожих объекта недвижимости, которые либо выставлены на продажу сейчас, либо были проданы в прошлом году.Желательно, чтобы объекты размещения находились в пределах 10 миль от объекта, и они были аналогичного возраста, размера и состояния. Вы можете искать данные о квартирах, которые были проданы на Zillow, и о недвижимости для продажи на LoopNet. Но самый точный способ найти эти 3 сопоставимых объекта недвижимости — это попросить брокера по коммерческой недвижимости поискать эту информацию для вас. Большинство из них подписываются на службы сбора данных о продажах недвижимости, такие как CoStar или Reis. Просто скажите им, что вы заинтересованы в том, чтобы использовать их в качестве брокера для вашего покупателя, когда вы будете готовы сделать предложение по этому объекту и пытаетесь определить его стоимость.Я уверяю вас; они с радостью перепрыгнут через обручи, чтобы вы могли представить вас. В противном случае они захотят взимать с вас небольшую сумму за составление для вас сопоставимого отчета о продажах. Кроме того, всегда лучше, чтобы брокер покупателя по недвижимости представлял ваши интересы, а затем просто использовал листингового агента, который четко представляет интересы продавца. Далее представлены 4 метода, которые вы можете использовать для самостоятельной оценки стоимости. Но прежде чем мы начнем, выполните шаг 2.

Шаг второй — сбор данных о субъектном свойстве и трех сопоставимых свойствах

Вот что вам нужно знать обо всех 4 объектах недвижимости:

1. Цена за дверь каждого объекта
2. Годовая валовая арендная плата каждого объекта недвижимости со 100% занятостью
3. Закупочная цена
4. Cap Rate

Шаг третий — четыре быстрых метода определения стоимости коммерческой собственности

1.Средняя цена за дверной метод — Это самый быстрый. Выясните цену за дверь в рассматриваемой собственности. А затем выясните цену за дверь для 3 сопоставимых объектов недвижимости. Просто возьмите продажную цену и разделите ее на количество квартир в каждом многоквартирном доме. Затем вычислите среднее значение всех 4 свойств вместе, чтобы получить среднюю цену за дверь. Например, если объект недвижимости продается за 2 310 000 долларов и имеет 16 единиц: 2 310 000 долларов США / 16 = 144 400 за единицу.Теперь выясните цену за единицу для 3 сопоставимых объектов недвижимости. Допустим, они составляют 142 500, 154 200 и 141 350 долларов. Наконец, усредните их все вместе, чтобы получить среднюю цену за дверь на этом рынке. Среднее значение всех 4 — 145,613 долларов. Затем умножьте эту цену за дверь на 16 единиц объекта недвижимости, чтобы получить рыночную стоимость объекта недвижимости. 145 613 долларов X 16 = 2 329 808 долларов.

Объект недвижимости: Закупочная цена 2 310 000 долл. США / 16 = 144 400 долл. США за единицу

Сопоставимый объект недвижимости A = 142 500 долларов США за единицу

Сопоставимый объект недвижимости B = 154 200 долларов США за единицу

Сопоставимое имущество C = 141 350 долларов США за единицу

Всего 4 объекта недвижимости 582 450 долл. США / 4 = 145 613 долл. США за единицу

145 613 долларов X 16 = 2329 808 долларов Стоимость собственности

Эта стоимость примерно на 20 000 долларов ниже запрашиваемой цены, что свидетельствует о справедливой цене.

2. Метод множителя валовой арендной платы (GRM) — GRM — это покупная цена, деленная на общую годовую арендную плату при 100% -ной занятости собственности. GRM дает вам представление о стоимости на основе арендной платы, полученной за недвижимость. Таким образом, недвижимость с более высокой арендной платой будет иметь более низкий или лучший показатель GRM по отношению к продажной цене. Чем ниже GRM, тем выше денежный поток, основанный на продажной цене, и тем лучше ваши инвестиции.

Начните с вычисления GRM для свойства объекта.Затем вычислите это для 3 сопоставимых объектов и усредните все 4 GRM вместе.

Закупочная цена / годовая арендная плата брутто = ГРМ

Субъект собственности GRM: Цена покупки: 2 310 000 долларов США / Годовая арендная плата: 258 800 долларов США = 8,9 GRM

Сопоставимый GRM: Закупочная цена: 2 295 000 долларов США / годовая арендная плата: 250 600 долларов США = 9,2 грамма за границу

Comparable B GRM: Закупочная цена: 2 780 000 долларов США / годовая арендная плата: 306 500 долларов США = 9,0 GRM

Comparable C GRM: Закупочная цена: 2 450 000 долларов США / годовая арендная плата: 296 750 долларов США = 8. 3 ГРМ

Итого = 35,4

35,4 / 4 = 8,85 Среднее значение GRM для всех 4 объектов

Наконец, возьмите средний GRM по всем 4 объектам и разделите его на 4, что равняется

GRM.

из 8.85. Затем умножьте полученный GRM на годовую арендную плату за объект недвижимости

.

Годовая арендная плата за объект недвижимости: 258 800 долларов США X 8.85 = 2 290 380 долларов Стоимость

Теперь этот метод оценки показывает, что объект недвижимости оценивается в 2 310 000 долларов, а цена завышена на 21 000 долларов.

3. Метод быстрой оценки капитальной ставки — Начните с определения максимальной ставки на основе продажной цены на объект недвижимости. Ставка капитализации равна: чистой операционной прибыли (NOI), деленной на цену продажи. Затем получите ставки капитализации для 3 сопоставимых объектов недвижимости. Затем вычислите среднее значение всех 4 ставок капитализации вместе.

NOI / Цена продажи = Ставка капитализации

Ставка ограничения собственности субъекта: 6,5%

Сопоставимая ставка капитализации: 6,2%

Сопоставимая ставка ограничения B: 6,7%

Сопоставимая ставка C Cap: 6,0%

Итого 25,4%

25,4% / 4 = 6,35% Средняя ставка капитализации для всех 4 объектов

Теперь возьмите годовой чистый доход от продажи объекта недвижимости и разделите его на среднюю ставку капитализации, равную 6.35%.

Чистая операционная прибыль объекта собственности = 150 950 долларов / 6,35 = 2 377 165 долларов Стоимость

Этот метод оценки собственности показывает, что покупная цена в 2 310 000 долларов является хорошей стоимостью.

4. Среднее значение трех предыдущих методов оценки — Этот метод, вероятно, займет несколько минут. Просто вычислите среднее значение из 3 вышеперечисленных методов. Это дает вам наиболее точное значение:

.

Цена за дверной метод $ 2 329 808

Метод GRM 2 290 380 долл. США

Метод капитальной ставки 2 377 165 долл. США

Итого 6 997 353 долл. США

6 997 353 долл. США / 3 = 2332 451 долл. США

Среднее значение для всех 3 методов: 2 332 451 долл. США

При запрашиваемой цене покупки в 2 310 000 долларов эта недвижимость стоит чуть ниже рыночной стоимости, и ее можно считать справедливой.

Удивительно, но запрашиваемая цена этой собственности в размере 2 310 000 долларов, похоже, немного меньше ее справедливой рыночной стоимости. Это не означает, что вы не должны предлагать меньше, просто если это рынок продавца и очень конкурентный, вы не будете переплачивать, если купите его по цене листинга.

Таблица быстрого анализа покупки квартиры

Если у вас есть последние 12-месячные прибыли и убытки по собственности, вы можете использовать мою таблицу быстрого анализа покупки квартиры, которая основана на ставке капитализации и GRM, чтобы определить стоимость. Один для покупок и один для рефинансирования. Просто перейдите по этому URL:

https://apartmentloanstore.com/loans/forms

* Обратите внимание, что этот быстрый 15-минутный метод оценки коммерческой недвижимости является лишь индикатором стоимости, основанным на вашей способности найти сопоставимые объекты на том же рынке, которые имеют аналогичный размер, возраст и состояние, и не так точен, как коммерческая оценка. .

Разница между рыночной ценой и рыночной стоимостью недвижимости

В сфере недвижимости многие агенты предполагают, что все сводится к цене.Правда ли, что недвижимость продается только из-за цены? А как насчет ценностной составляющей?

Что ж, мы все можем согласиться с тем, что для продажи должен быть обмен товарами. Однако покупатель и продавец могут не оценивать стоимость одинаково. Когда я продаю собственность клиента, я определяю рыночную цену, не просматривая собственность, и вероятность того, что эта собственность будет продана через 30, 60 или 90 дней, на основе сопоставимых и рыночных данных. Затем я определяю рыночную стоимость после просмотра и оценки всех преимуществ, состояния собственности и данных внешнего рынка.

Давайте рассмотрим разницу между рыночной ценой и рыночной стоимостью и то, как они могут влиять друг на друга.

Рыночная цена

Рыночная цена — это то, что готовый, готовый и квалифицированный в банке покупатель заплатит за недвижимость и что продавец примет за нее. Совершенная сделка определяет рыночную цену, которая затем влияет на рыночную стоимость будущих продаж. Цена определяется местным спросом и предложением, состоянием собственности и тем, за что была продана другая подобная недвижимость без добавления стоимостного компонента.

Рыночная стоимость

Рыночная стоимость — это мнение о том, за что недвижимость будет продаваться на конкурентном рынке, основанное на характеристиках и преимуществах этой собственности (стоимость), общем рынке недвижимости, спросе и предложении, а также о том, за что была продана другая подобная недвижимость в такое же состояние.

Основное различие между рыночной стоимостью и рыночной ценой заключается в том, что рыночная стоимость в глазах продавца может быть намного больше, чем то, что покупатель заплатит за недвижимость, или ее истинная рыночная цена.Стоимость может создавать спрос, который может влиять на цену. Но без функции спроса стоимость сама по себе не может влиять на цену. Когда предложение увеличивается, а спрос уменьшается, цена снижается, а стоимость не имеет значения. По мере уменьшения предложения и увеличения спроса цена будет расти, и стоимость будет влиять на цену. На сбалансированном рынке рыночная стоимость и рыночная цена могут быть равны.

Однако покупатели и продавцы могут по-разному оценивать стоимость. Продавец может посчитать, что их подземный бассейн является преимуществом, но покупатель может увидеть это как отрицательный фактор и придать объекту меньшую ценность.Или продавец мог почувствовать, что новая крыша, которую он поставил на дом, имеет большую ценность; однако покупатель не ценит это, потому что ожидает, что у собственности будет крыша в хорошем состоянии. Или строитель может посчитать, что у него лучшее качество, и потребовать более высокую цену, но покупатель меньше ценит качество и больше ценит участок, район и план этажа собственности.

Стоимость не всегда связана с кирпичом и раствором. Некоторые покупатели могут платить больше за недвижимость, исходя из личных вещей с добавленной стоимостью.Например, покупатель A, который не водит машину, ценит собственность выше, чем покупатель B, потому что собственность находится рядом с автобусной линией. Или собственность может находиться рядом со школой или рядом с кабинетом врача для тех, у кого есть дети или больные.

Вопрос: «Сколько это стоит для покупателя?» поскольку всегда существует предел того, сколько покупатель заплатит и что будет оценивать недвижимость в банке. Ценность действительно в глазах смотрящего. Некоторые покупатели могут видеть ценность в собственности, но могут не платить больше, если нет спроса.В большинстве случаев рыночная цена будет преобладать над рыночной стоимостью на рынке покупателя.

Является ли цена движущим фактором при продаже собственности, и может ли цена преодолеть все возражения покупателя по поводу собственности?

Я считаю, что на рынке покупателя или даже на нейтральном рынке одна цена может победить большинство возражений. На рынке покупателя, где спрос ниже, покупатели будут ждать правильной сделки.

Экономический спад в прошлом заставил покупателей более осторожно относиться к своим деньгам и тому, как они их тратят.Покупатели более осторожны, и им нужно больше времени, чтобы принять решение. Я обнаружил, что цена является основным мотиватором. Если недвижимость нуждается в ремонте, домовладелец может снизить цену, чтобы привлечь тех покупателей, которые видят ценность в собственности.

Цена выравнивает игровое поле. Я работаю со многими покупателями, которым может не понравиться какая-то особенность объекта недвижимости, но которые упустят из виду эту «отрицательную» особенность, если цена будет подходящей. Подумайте об этом: каждая недвижимость в конечном итоге продается по рыночной цене. Даже те дома, за которыми проложены линии электропередач или которые находятся рядом с железнодорожными путями, недалеко от кладбища, где есть привидения, на заднем дворе болото или дома с плохой постройкой, в конечном итоге продаются.

Кто-то может возразить, что такие факторы, как методы продаж, маркетинг, увеличенная экспозиция и постановка, могут добавить больше ценности и увеличить спрос, что приведет к более высокой рыночной цене.

Дом сам себя не продает — или продает?

Это интересный аргумент, поскольку большинству продуктов нужен толчок для продажи — толчок с точки зрения брендинга, продаж и маркетинга. Однако в сфере недвижимости большинство потребителей, ищущих в определенном районе и ценовом диапазоне, знают, какая недвижимость продается, и могут быстро определить цену и стоимость с помощью Интернета.

На мой взгляд, маркетинг — это функция цены. Хороший маркетинг с правильным посылом привлечет больше посетителей к объекту. Но когда покупатели могут потрогать и ощутить собственность, она должна до некоторой степени «продать себя». Агенты по недвижимости, маркетинг и даже домашняя подготовка могут помочь привлечь этих покупателей к собственности и вызвать интерес; однако, в конце концов, дом должен быть в пределах бюджета покупателя и обеспечивать ценность, а дом должен «продавать себя сам».

Итак, цена — единственная причина, по которой дома продаются? Вам решать.Я считаю, что цена в сочетании с эффективным маркетингом является самым большим стимулом для продажи дома на любом рынке, особенно на рынке покупателя. Когда это рынок продавца, вы можете стратегически оценить дом, чтобы превысить запрашиваемую цену. Но, в конце концов, покупатель заплатит только то, что он стоит, и у покупателя есть чековая книжка.

Является ли цена единственной причиной продажи домов? Пожалуйста, продолжайте обсуждение в разделе комментариев ниже.

Роберт Мактаг (Robert McTague) — руководитель группы агентов CNY в RealtyUSA в Сиракузах, штат Нью-Йорк, где он упрощает процесс покупки и продажи и предлагает помощь в маркетинге, наставничестве и выступлениях.

Электронная почта Роберта МакТага.

Как оценить вашу квартиру в Нью-Йорке на рынке покупателя

Если вы подумываете о продаже своей квартиры или дома в Нью-Йорке, вы, несомненно, наблюдали на рынке в поисках роста продаж и цен. Хотя есть обнадеживающие признаки в Бруклине и Квинсе, количество продаж на Манхэттене продолжает снижаться. Факторы, которые в прошлом году повлияли на рынок покупателя, в том числе избыток элитных квартир и политическая неопределенность, вряд ли изменятся, но это не означает, что это неправильное решение о продаже.

Ваш приоритет — привлечь к вашей квартире как можно больше квалифицированных покупателей, а реалистичная цена является ключевым моментом. Чтобы узнать, как установить цену для вашей квартиры, мы попросили брокеров Нью-Йорка поделиться советами, которые они сейчас дают продавцам. Читайте, о чем думать.

Цена ниже средней

Джефф Гордон, агент Platinum Properties, говорит, что если вы установите цену на квартиру чуть ниже средней, вы заинтересуете людей и есть хороший шанс, что она будет продана по цене выше, чем вы просили .

«Проведите сравнительный анализ рынка — анализ должен проводиться для квартир, похожих на те, что есть у вас, с учетом любых ремонтных работ. Возьмите среднюю цену и посмотрите, как долго квартиры находятся на рынке, а затем оцените [вашу квартиру] просто немного ниже, потому что так будет намного больше просмотров. Я видел, что квартиры, цены на которые немного ниже рыночных, в конечном итоге продаются немного выше средних ».

Pro TipPro Подсказка:

Не уверены, сколько стоит ваша квартира на рынке покупателей? Прежде чем выставлять свое жилье публично, незаметно протестируйте свою цену среди реальных квалифицированных покупателей с помощью предварительной маркетинговой программы в брокерской компании по недвижимости в Нью-Йорке Triplemint. .Нет платы за участие или каких-либо обязательств по заключению традиционного соглашения о листинге, если ваше место не продается в течение предпродажного периода. Для получения дополнительной информации нажмите здесь.

Даниэле Курцвейл, продавец недвижимости из Compass, говорит, что рынок покупателя не должен отпугивать продавцов; в конце концов, мотивированные покупатели — это именно то, что нужно продавцу. Однако она также предостерегает от агрессивного ценообразования.

«Ваш пул потенциальных покупателей хорошо разбирается в рынке и знает свою покупательную способность.Цена примерно равна или ниже рыночной стоимости, и вы привлечете гораздо больше внимания, чем агрессивность и стремление к звездам. Покупатели с большей вероятностью сделают завышенную ставку на недвижимость, стоимость которой чуть ниже рыночной, потому что они знают фактическую стоимость. Если они увидят продавца, у которого на 20 процентов завышена цена, они даже не станут беспокоиться о предложении, потому что считают, что цена продавца слишком не соответствует действительности, [и] опасаются, что их соответствующее предложение будет проигнорировано, потому что продавец будет оскорблен.

Сделайте свою квартиру по лучшей цене

Лиза Липпман, брокер Brown Harris Stevens, говорит, что все дело в постоянной оценке и получении более выгодной цены, чем у конкурентов. У нее также есть советы о том, как выделить ваше объявление.

«Убедитесь, что у вас самая выгодная цена в своей группе товаров, потому что в противном случае вы не получите должного внимания к своему объявлению. Хотя вы можете предложить разные виды поощрений, большинство людей ищут лучшую цену.

«Когда вы создаете описание продукта, изучите другие похожие товары и убедитесь, что вы выделили самые важные и уникальные вещи. Вы даже можете попробовать повернуть основные моменты и изображения, чтобы увидеть, что работает лучше всего. Обратитесь к другим объектам недвижимости агентов с инвентарем, аналогичным вашему объявлению, потому что у них могут быть заинтересованные покупатели «.

При необходимости измените цену.

Стивен Коэн, брокер Corcoran, говорит, что есть три способа установить цену; по рыночной стоимости, ниже и выше, но на этом рынке важно оставаться верным реальной стоимости места.Если вы не испытываете интереса или отзывы указывают на какое-то причудливое препятствие на пути к сделке, не медлите со снижением цены.

«Я верю, что цены в пределах 5 процентов от того, где, по вашему мнению, является рыночная стоимость собственности. Это должен быть ваш диапазон. Если вы установите слишком высокую цену, вы не привлечете людей. и охват, и если мы привлекаем людей, но не получаем предложений, по большей части, это возвращается к ценообразованию. В этом случае не бойтесь корректировать цену и корректировать ее быстро — в течение месяца, если вы не привлечение кого-либо или обратная связь — это то, что вы слишком высоки, а иногда и раньше, в течение нескольких недель.

Поставьте себя на место покупателя

Вики Бэррон, брокер Compass, говорит, что ценообразование настолько тонкое, что требует большого исследования и многих, многих переменных. Она призывает продавцов поставить себя на место покупателей, чтобы быть в состоянии оправдать запрашиваемую цену и, что наиболее важно, отказаться от целевой цены продажи.

«[Покупатель] захочет узнать, как вы оценили [квартиру] и почему это правильная цена и стоимость. Вы лучше иметь убеждение и знания о ценах, потому что, если вы не можете сформулировать и обсудить это, вы не собираетесь продавать квартиру, и у вас будет снижение цены после снижения цены после снижения цены.Конечно, некоторых продавцов нет, потому что они думают, что их квартира самая симпатичная, поэтому в этом случае я возьму их за покупками и спросу, сколько они готовы платить [за различные объявления]. Хуже всего, когда продавцы говорят, что им нужно продать 3,5 миллиона долларов, потому что они покупают по определенной цене в пригороде — кого это волнует? Это просто безумная формула ».

Попробуйте эту формулу

Мара Флэш Блюм, брокер Sotheby’s International Realty, может дать более конкретный совет по математике ценообразования вашей квартиры для продажи, но говорит, что на этом рынке нельзя опуститься достаточно низко.По ее опыту, если вы переоцените цену, квартира не сдвинется с места, поэтому пора внимательно посмотреть в зеркало и принять некоторые истины.

«На этом рынке, если вы думаете, что ваш размер шесть, но на самом деле вы размер 14, вы даже близко не подходите, он никогда не подойдет. Я называю это« синдромом Тадж-Махала », где есть заблуждение, потому что все любят свой дом, и на этом рынке речь идет о ценности, а не о любви. Посмотрите, сколько стоила недвижимость в 2007 или 2014 году, когда рынок достиг пика, а затем снимите три или четыре процента — это гораздо ближе к рынку. прямо сейчас.Ценообразование — это такое искусство, особенно на корректирующем рынке, когда вознаграждения могут быть ненадежными ».

Тщательно оцените вознаграждения

Элизабет Ки, брокер CORE, говорит, что не торопитесь, используйте сопоставимые продажи и украсьте свою квартиру новым пальто. краски и, при необходимости, постановки.

«Цифры никогда не лгут: если вы смотрите на сопоставимые квартиры, только потому, что вы сделали определенные вещи в своем доме, которые, по вашему мнению, делают его лучше, не означает, что вы обязательно получу более высокую цену.

«Все думают, что их квартира будет стоить больше, независимо от состояния квартиры, поэтому выбирайте цену, по которой продается все остальное. Людям может быть трудно это понять, но вы должны действительно приложить все усилия. на рынке покупателей, и многие владельцы на самом деле не хотят реинвестировать в свое пространство, чтобы сделать это, и именно здесь цены продолжают падать. Эти небольшие инвестиции; новая краска, правильная мебель для пространства — что может не будь такой, какой ты предпочитаешь жить, пока продаешь ее — все это получит самую высокую цену и заставит [квартиру] переехать.

Садика Мркулич, агент DJK Residential, говорит, что продавцам необходимо учитывать спрос и предложение, а также район, и подчеркивает важность постановки.

«Объединение всех этих факторов поможет установить реалистичный диапазон цен для продажи. Если продавец хочет сделать дом более привлекательным с точки зрения ценообразования, он должен убедиться, что он выглядит желанным, убрав, покрасив, модернизировав (если возможно) и, наконец, для большего повышения цен.Вложите немного, и вы получите больше ».

Помните о параметрах онлайн-цен

Джед Левин, брокер Triplemint, говорит, что 90 процентов покупателей начинают поиск в Интернете, поэтому стоит задуматься о ценообразовании, соответствующем порогам поиска на сайтах с объявлениями. Имейте в виду, что границы часто устанавливаются с шагом 50 000 долларов.

«Большинство людей, которые видят ваше объявление за 1 200 000 долларов, также увидят его 1 250 000 долларов, но многие из этих людей никогда не увидят его, если вы оцените свой дом в 1 251 000 долларов.Учет поведения покупателя при ценообразовании на цифровом рынке имеет решающее значение. Для большинства покупателей только после того, как они увидят ваше объявление в результатах поиска, они начнут выполнять анализ относительной ценности по таким факторам, как цена за фут ».

Гилл Чоудхури, брокер Warburg Realty, работающий в основном на Манхэттене, отмечает, что ценообразование — это искусство, а не наука. Однако он рекомендует делать это кратким по двум причинам.

«Психологически людям легче принимать числа с меньшим количеством слогов, поэтому 800 000 долларов подходят для этой цели, чем, скажем, 805 000 или 799 000 долларов.Я бы также рассмотрел ценовой диапазон, по которому люди ищут. Например, ваш дом за 5 000 000 долларов получает больше просмотров, чем ваш дом за 4 999 999 долларов. Причина в том, что алгоритм настроен точно на четное число, поэтому, если вы чуть больше 5 миллионов долларов, то тот, кто устанавливает свой поиск с 4 до 5 миллионов долларов, не увидит вашу собственность ».

Как оценивать недвижимость

Поскольку недвижимость Нью-Йорка — это безумная игра с высокими ставками, кто может обвинить владельцев недвижимости в проверке и повторной проверке стоимости своего дома? Однако наступает время, когда ломка рук и двусмысленность в отношении точной стоимости кондоминиума, кооператива или таунхауса должны прекратиться, и именно тогда вы собираетесь перечислить это и вам нужно определиться с ценой.

Придерживайтесь номера

Наш первый совет вам, продавцу, — определиться с ценой и придерживаться ее.

Как только листинг будет опубликован и объявлен для всеобщего обозрения, пути назад уже не будет. Конечно, есть новые листинги, цены на которые «повышаются» после выхода на рынок, но это не лучший подход. Если вы действительно хотите продавать и не хотите отталкивать покупателей, которые голодны и, возможно, даже отчаянно нуждаются в квартире по справедливой цене, выберите лучшую цену и оставьте ее там.Вот почему работа и размышления должны быть на первом месте.

Чтобы максимально увеличить быструю продажу и достичь максимальной рыночной стоимости вашей квартиры, обсуждение цены с вашим брокером должно быть у вас за поясом задолго до того, как вы разместите ее на публике.

Хотя каждый продавец мечтает привлечь того нетерпеливого покупателя, который готов заплатить больше, чем заявленная цена, или принять участие в войне торгов между покупателями, подписавшимися на оговорках об эскалации, факт в том, что обычно данных из сопоставимых рынков достаточно, чтобы установить цена, которая привлечет покупателя, а также удовлетворит ваши финансовые ожидания.

Эти компромиссы являются инструментами для определения этой цены, поэтому очень важно найти время, чтобы проанализировать недавние продажи и накопительные компромиссы, а также другие рыночные условия, чтобы помочь вам принять наилучшее и наиболее обоснованное решение о цене.

Посмотреть другие объявления в вашем здании

Если вы знаете, что, скорее всего, скоро разместите свой дом, вам нужно начать просматривать другие объявления в вашем здании и сопоставимые объекты недвижимости вокруг вашего здания.

И хотя данные и анализ рынка показывают, что за установлением прейскурантной цены стоит наука, это правда, но есть и искусство для предприятия, особенно в Нью-Йорке, где гораздо безопаснее выйти на рынок по немного более высокой цене, а затем снизиться, а не пытаться поднять цену после того, как она будет размещена на бирже.

Проверьте последние продажи по вашей линии

Если вы находитесь на линии B своего дома, вполне вероятно, что каждая квартира линии B выше и ниже вашей имеет аналогичную планировку, или, по крайней мере, они были в какой-то момент времени. Последние продажи в вашей линейке — лучшие из доступных, потому что площадь в квадратных футах такая же, и макет, скорее всего, похож, и местоположение больше не может совпадать.

Вам нужно будет отрегулировать освещение и вид, а также состояние собственности. Стандартная разница в цене за этаж составляет около 10-15 тысяч долларов при аналогичных условиях и планировке.Но по мере того, как вы очищаете определенные вехи, такие как соседнее здание, или чтобы получить определенное представление, количество может превышать 50 тысяч долларов на этаж.

Проверка вашей очереди — лучшее место для начала и должна дать вам основу для того, где должна появиться продажа вашей квартиры в диапазоне значений.

Уточните цену квадратного метра в вашем доме

Если вы не можете найти в своей линейке хороших композиций, обратите внимание на свое здание в целом. Получите в своем здании зарегистрированные продажи за последние шесть месяцев.Важно получать зарегистрированные продажи, а не просто прейскурант выставленных на продажу квартир. Продавец может спросить мир, но это не значит, что он или она получит это.

Рыночная стоимость — это цена продажи любой сделки на расстоянии. Цена за квадратный фут в вашем здании предоставит ценную информацию. Посмотрите на среднее значение, а затем посмотрите на недавние продажи, которые были намного выше среднего и намного ниже среднего, и вы начнете видеть, как сравниваются ваши апартаменты.

Нетрудно догадаться, что большая квартира на верхнем этаже с открытой планировкой, отличной планировкой и полностью отремонтированной, получит лучшую цену за квадратный фут.И наоборот, квартиры в первоначальном состоянии на нижнем этаже будут иметь очень низкую цену за квадратный метр.

Проверить окрестности

Если вы не можете найти недавнюю продажу в своей очереди или в вашем здании просто недостаточно продаж, пора посмотреть за пределы здания, чтобы понять цену за квадратный фут в районе и увидеть некоторые сопоставимые квартиры.

Как владелец, вы наверняка знаете пять лучших зданий в своем районе. Ищите здания того же класса, а также здания, построенные в ту же эпоху, что и ваша.Нет смысла сравнивать кондоминиум 10-летней давности с вашим довоенным кооперативом. На самом деле, никогда не сравнивайте квартиры и кооперативы.

Как только вы найдете похожее здание, вам нужно будет понять разницу между ними. Это может быть о расположении, удобствах, видах или о любом другом. Ищите апартаменты с таким же количеством спален, на одном этаже и с одинаковой площадью. Если у вас есть личное пространство на открытом воздухе, вам нужно будет найти поблизости комп.

Хорошее практическое правило ценообразования на открытом воздухе — взять половину площади и добавить ее к квадратным метрам, чтобы лучше понять цену за квадратный фут.Чем больше в вашей квартире будет открытого пространства, тем лучше. Покупатели платят больше за беспрепятственный доступ к открытому пространству, а также за функциональное открытое пространство.

Следующая статья: Постановка вашего дома

Как определить стоимость коммерческой недвижимости

При покупке коммерческой недвижимости нет вопросов важнее, чем: «Сколько это стоит?». Но вопрос становится еще более значимым, если вы также хорошо представляете, сколько стоит недвижимость.Определение стоимости коммерческой недвижимости — это отчасти наука, а отчасти искусство, но, к счастью, в вашем распоряжении несколько методов оценки.

Планируете ли вы вести свой бизнес вне собственности, использовать его для получения дохода от аренды или исправить и перевернуть его, знание правильной суммы для оплаты может иметь решающее значение между прибыльной и убыточной сделкой.

Как оценить коммерческую недвижимость

Оценка коммерческой недвижимости может быть довольно сложной.К счастью, есть несколько подходов, которые стоит попробовать. Важно оценить стоимость коммерческой недвижимости, так как от этой стоимости во многом зависит покупка и продажа недвижимости. Чтобы помочь вам оценить и завершить оценку вашей коммерческой недвижимости, мы собрали различные подходы к использованию и терминологию, которая вам понадобится.

Глоссарий терминов оценки коммерческой недвижимости

Вот краткий глоссарий терминов, обычно используемых при определении стоимости недвижимости.

Ставка капитализации	Ставка капитализации равняется чистому годовому доходу от аренды, разделенному на текущую стоимость собственности.Он игнорирует влияние финансирования и потенциальный потенциал роста из-за арендной платы ниже рыночной. Ставка капитализации представляет собой ожидаемую или требуемую норму прибыли от собственности.
Стоимость единицы	Стоимость единицы — это цена объекта недвижимости, деленная на количество сдаваемых внаем единиц. Он не учитывает тип или размер единиц, доход или физическое состояние.
Обслуживание долга	Ежемесячная или годовая сумма выплаты процентов и погашения основной суммы также известна как обслуживание долга.
Валовая потенциальная арендная плата	Сумма собираемой арендной платы за многоквартирную собственность, если вся арендная плата выплачена полностью и все единицы полностью сданы в аренду, представляет собой совокупную потенциальную арендную плату, также называемую валовым запланированным доходом.
Валовая арендная плата	Это средняя арендная плата, уплачиваемая арендатором. Среднее значение берется за месяцы, в которые арендатор обязан платить арендную плату, и также известно как эффективная валовая арендная плата.
Мультипликатор валовой арендной платы (GRM)	Цена продажи недвижимости, деленная на ее годовую валовую потенциальную арендную плату, представляет собой множитель валовой арендной платы.Он отличается от максимальной ставки, поскольку не учитывает расходы. Кроме того, он не включает физическое состояние и потенциал роста из-за арендной платы ниже рыночной.
Чистая операционная прибыль (NOI)	Чистая операционная прибыль равна доходу от аренды недвижимости за вычетом всех расходов, связанных с владением недвижимостью.
Приведенная стоимость	В данном контексте это сумма будущих арендных платежей, в которой каждый платеж дисконтируется с учетом временного фактора.
Цена за квадратный фут	Это цена недвижимости, деленная на квадратные метры, без учета количества и типа квартир, дохода или физического состояния.
Рентабельность инвестиций (ROI)	Рентабельность инвестиций равна денежному потоку после обслуживания долга, разделенному на стоимость инвестиций.
TUMMI	Расходы, связанные с имуществом: налоги, коммунальные услуги, управление, техническое обслуживание и страхование именуются TUMMI.
Потери вакантных мест и сборы	Потери дохода от аренды из-за не сданных в аренду квартир и невыплаченной арендной платы представляют собой потери из-за вакансий и сборов.

{«alignsHorizontal»: [], «alignsVertical»: [], «columnWidths»: [«25%», «75%»], «data»: [[«Term», «Meaning»], [«Cap ставка »,« Ставка капитализации равна чистому годовому доходу от сдачи в аренду объекта недвижимости, разделенному на текущую стоимость объекта недвижимости. При этом не учитывается влияние финансирования и потенциальный потенциал роста из-за арендной платы ниже рыночной.Ставка капитализации представляет собой ожидаемую или требуемую норму прибыли от собственности. «], [» Стоимость единицы «,» Стоимость единицы — это цена объекта, деленная на количество сдаваемых внаем единиц. Он не учитывает тип или размер паев, доход или физическое состояние. «], [» Обслуживание долга «,» Ежемесячная или годовая сумма выплаты процентов и погашения основной суммы также известна как обслуживание долга «.], [«Валовая потенциальная арендная плата», «Сумма арендной платы, которая может быть получена от многоквартирной собственности, если вся арендная плата выплачена полностью и все единицы полностью сданы в аренду, представляет собой совокупную потенциальную арендную плату, также называемую валовым запланированным доходом.»], [» Валовая арендная плата «,» Это средняя арендная плата, уплачиваемая арендатором. Среднее значение берется за месяцы, в течение которых арендатор обязан платить арендную плату, и также известно как эффективная валовая арендная плата ».], [« Множитель валовой арендной платы (МРЖ) »,« Цена продажи недвижимости, деленная на ее годовой валовой доход потенциальная рента — это мультипликатор брутто ренты. Он отличается от максимальной ставки, поскольку не учитывает расходы. Кроме того, он не включает физическое состояние и потенциальный потенциал роста из-за арендной платы ниже рыночной. «], [» Чистый операционный доход (NOI) «,» \ u003Cspan \ u003E \ u003Ca class = \ «ShortcodeLink — root ShortcodeLink — black \» title = \ «Что такое чистый операционный доход? \» href = \ «https: \ / \ / www.valuepenguin.com \ / small-business \ / what-is-net-operating-доход \ «\ u003EN Чистый операционный доход \ u003C \ / a \ u003E \ u003C \ / span \ u003E равен доходу от аренды недвижимости за вычетом всего расходы, связанные с владением недвижимостью. «], [» Текущая стоимость «,» В данном контексте это сумма будущих арендных платежей, в которой каждый платеж дисконтируется с учетом фактора времени. «], [» Цена » за квадратный фут »,« Это цена собственности, деленная на квадратные метры, без учета количества и типа квартир, дохода или физического состояния.»], [» Рентабельность инвестиций (ROI) «,» Рентабельность инвестиций равна денежному потоку после обслуживания долга, разделенному на стоимость инвестиции. «], [» TUMMI «,» Расходы, связанные с недвижимостью: налоги, коммунальные услуги , управление, техническое обслуживание и страхование именуются TUMMI. «], [» Вакансия и потеря сбора «,» Потеря дохода от сдачи в аренду из-за не сданных внаем квартир и несобранной арендной платы представляет собой потерю вакансии и сбора «.], [» Стоимость «, «Наиболее вероятная цена, которую недвижимость должна приносить на открытом рынке с осведомленными покупателями и продавцами, — это ее стоимость.Для инвестиционной собственности она должна равняться текущей стоимости прогнозируемого потока будущей арендной платы. «]],» Footnote «:» «,» hasMarginBottom «: true,» isExpandable «: false,» isSortable «: false,» maxWidth «: «1215», «minWidth»: «100%», «showSearch»: false, «sortColumnIndex»: 0, «sortDirection»: «asc»}

Подходы к оценке коммерческой недвижимости

Это подходы к оценке, обычно используемые для коммерческой недвижимости:

Затратный подход

Затратный подход к коммерческой недвижимости оценивает собственность как равную цене земли плюс стоимость строительства здания с нуля.Например, если участок земли стоит 40 000 долларов, а цена строительства жилого дома из шести квартир составляет 600 000 долларов, затратный подход дает стоимость 640 000 долларов.

Затратный подход предполагает, что стоимость собственности основывается на ее максимальном и наилучшем использовании. Например, если у вас есть участок земли посреди нефтяной страны, вдали от городских районов, вы должны принять значение, основанное на использовании собственности для получения дохода от нефти, а не на строительстве арендуемой собственности на участке. Затратный подход также зависит от законов о зонировании, которые могут повлиять на возможное использование собственности.

Затратный подход используется кредиторами для нового строительства для высвобождения средств после завершения каждого этапа. Его главное преимущество заключается в том, что он предоставляет текущее значение на основе уникальных условий. Однако этот подход не учитывает доход, который будет приносить недвижимость, или цену сопоставимой недвижимости.

Доходный подход

При доходном подходе стоимость связана с доходом от аренды через максимальную ставку собственности. Уравнение стоимости собственности:

Текущая стоимость = Чистая операционная прибыль / Ставка капитализации

Ставка капитализации экстраполирована из рыночных продаж сопоставимой недвижимости в том же районе.Ставка капитализации может быть скорректирована с учетом уникальных особенностей собственности, таких как качественные арендаторы или менее привлекательный фасад. Окончательная ставка капитализации должна быть в пределах половины процентного пункта от среднего местного значения для сопоставимых объектов недвижимости.

В качестве примера, арендуемая недвижимость с годовой NOI в размере 700 000 долларов США и максимальной ставкой 8% будет стоить 8,75 миллиона долларов США (700 000 долларов США / 8%).

Преимущество доходного подхода заключается в том, что он учитывает недавнюю активность продаж сопоставимых объектов недвижимости и может быть скорректирован с учетом уникальных факторов.Его недостаток состоит в том, что он не учитывает потери вакансий и сборов, что приводит к завышению NOI и стоимости. Он также не учитывает необходимость обширного ремонта, который приведет к сокращению выбросов NOI в будущем.

Подход сравнения продаж

Подход сравнения продаж коммерческой недвижимости к оценке, также называемый рыночным подходом, основан на ценах, реализованных на недавно проданных сопоставимых местных объектах недвижимости, а также на ценах предложения на текущие перечисленные объекты.Подход сравнения продаж часто используется для оценки жилой недвижимости, такой как дома на одну семью и многоквартирные дома.

Подход состоит в том, чтобы классифицировать характеристики собственности, такие как количество ванных комнат и спален, размер участка и квадратные метры, а затем найти недавние местные продажи или текущие списки аналогичной недвижимости. Продажи должны быть как можно более свежими, особенно когда рынок недвижимости находится в динамичной фазе.

Преимущество этого метода заключается в том, что он опирается на актуальные актуальные данные, позволяющие получить хорошую оценку стоимости.Недостатком является то, что многие свойства обладают одной или несколькими уникальными характеристиками, которые влияют на релевантность сопоставимых свойств.

Другой недостаток состоит в том, что сопоставимые продажи могут быть слишком старыми, чтобы служить точным индикатором текущей стоимости, и / или текущие списки не отражают правильно текущие значения.

Наконец, подход сравнения продаж не учитывает пустые места и потери коллекции, а также необычные затраты на ремонт и другие расходы. Квалифицированный специалист по недвижимости должен уметь учесть различия между сопоставимыми объектами, чтобы точно определить стоимость недвижимости.

Метод мультипликатора валовой ренты

Подход GRM аналогичен по концепции доходному подходу. Он отличается тем, что используемый верхний предел основан на валовой арендной плате, а не на NOI. GRM — это число больше 1, тогда как ставка верхнего предела доходного подхода составляет процент меньше 1. Кроме того, этот подход основан на валовой арендной плате, а не на NOI, что означает, что он не учитывает расходы, ремонт или вакансию и сбор. потеря.

Расчет стоимости для подхода GRM:

Стоимость собственности = Годовая валовая арендная плата x Множитель валовой арендной платы

Для получения точного значения необходимо знать GRM сопоставимых свойств.Такую информацию часто можно получить у местных агентов по коммерческой недвижимости и оценщиков. Например, для оценки собственности с годовой валовой арендной платой в 90 000 долларов и GRM 8, стоимость собственности будет (90 000 долларов * 8) или 720 000 долларов.

Преимущество этого подхода — его простота, и он хорошо работает, если может быть получена точная оценка GRM. К недостаткам можно отнести отсутствие затрат и потерь из-за вакансий и сборов, а также любые трудности с определением сопоставимых объектов недвижимости и их GRM.Как и все эти методы оценки, подход GRM наиболее полезен в сочетании с другими методами.

Другие подходы

Исследователи проявили интерес к использованию модели ценообразования капитальных активов (CAPM) для оценки недвижимости. Метод CAPM назначает переменную, называемую «бета», которая представляет отношение между доходностью с поправкой на риск от данного актива и доходностью рынка.

Что касается недвижимости, доходность приносящей доход арендной собственности может использоваться для оценки ее стоимости путем выбора бета-коэффициента, который связывает недвижимость, скажем, с доходностью публично торгуемых инвестиционных фондов недвижимости.Сложность CAPM и отсутствие точных бета-версий означает, что этот подход имеет второстепенное значение в ожидании дальнейших исследований.

Быстрый метод оценки многоквартирного дома — это стоимость двери. Например, сопоставимое здание с 10 квартирами по цене 2 миллиона долларов будет иметь стоимость двери в 200 000 долларов.