Займ под долю в квартире: Займ под залог доли в квартире

Займ под залог доли в квартире – получить деньги онлайн под долю в недвижимости

Доля в квартире или другой недвижимости – не слишком ликвидный залог, поэтому банки нередко отказывают в кредитовании или существенно снижают сумму, которую готовы выдать под такой залог. В отличие от кредитных учреждений, МФО рассматривают долю в квартире в качестве залога и готовы выдавать существенные суммы при его оформлении.

Особенности займа под залог доли в квартире

В отличие от необеспеченных займов, взять займ под долю в квартире можно в офисе компаний после подписания договора залога. При этом оригиналы документов остаются на руках заемщика, но в выписку из ЕГРН вносятся изменения в части обременения доли. Банки при таком виде кредитования просят выписать несовершеннолетних детей и заручиться согласием всех собственников жилого помещения, имеющих тот или иной размер доли в квартире. МФО, специализирующиеся на таком кредитовании, этих требований не предъявляют. В дополнение к услуге по кредитованию, компании могут бесплатно проводить оценку стоимости доли, выдавать авансы до момента подписания договоров и не требовать страхование утраты собственности или повреждений имущества.

Как выбрать МФО при кредитовании под залог

Оформить займ под залог недвижимого имущества – серьезная операция, которая может привести к утрате собственности, если заемщик обратится в недобросовестную компанию. Для того, чтобы выбрать компанию-кредитора, нужно обратить внимание на следующие параметры:

• Какой срок рассмотрения заявки;
• Максимальная сумма выдачи;
• Процентная ставка;
• Необходимость передачи документов в залог;
• Требования по составу прописанных в доле;
• Длительность регистрации обременения.

Слишком лояльные условия кредитования (например, 80% от стоимости недвижимости, без оплаты оценки и страхования с выдачей в тот же день) должны насторожить. Также стоит изучить рынок жилья и примерно прикинуть стоимость недвижимости, чтобы избежать обмана со стороны лояльных к МФО оценочных компаний.

Последний пункт проверки – деловая репутация и отзывы. Надежные микрофинансовые организации, проводящие такие операции, должны работать на рынке несколько лет и иметь массу положительных отзывов. Иначе есть риск остаться должников, но лишиться недвижимости. 

Особенно важный пункт – переоформление собственности. Компания не должна требовать изменения собственника недвижимости!

Условия выдачи, сроки и суммы

В отличие от займов без обеспечения, крупные кредиты под залог выдаются на условиях, сходных с банковским кредитованием. Процентная ставка находится в районе 8% годовых, срок кредитования может достигать 15 лет. А суммы зависят от стоимости недвижимости. Наиболее распространен расчет суммы кредита как 80% от стоимости жилья. Процент может снижаться в зависимости от ликвидности и состояния жилплощади.

Стать заемщиком может дееспособный гражданин РФ – собственник доли, имеющий постоянную занятость.

Порядок получения займа

Процедура оформления кредита сильно отличается от быстрых займов:

1. Необходимо предоставить кредитору минимальный пакет документов на недвижимость (выписки, правоустанавливающие бумаги и проч).
2. Кредитор рассматривает заявку и выносит предварительное решение.
3. Проводится оценка размера доли в квартире и ее стоимости.
4. Оформляется страховка при необходимости.
5. Подписывается кредитный договор и договор залога.
6. Средства переводятся на счет клиента или выдаются в кассе.
7. Происходит регистрация обременения и выписка с обременением выдается клиенту.

Вся процедура получения денег занимает от 3 до 14 дней.

Погашение кредита производится любым удобным для заемщика способом, но. Учитывая крупные суммы, лучше воспользоваться банковским переводом по реквизитам и обязательно сохранять платежные документы.

Плюсы и минусы

Кредиты под залог доли мало чем отличаются от банковских, но позволяют:

• Получить ссуду, если нет возможность подтвердить доход;
• Сэкономить на оценке и страховании;
• Получить сумму больше, чем в банке;
• Не исправлять кредитную историю, если она отрицательная;
• Остаться прописанным в доле;
• Получить деньги без согласия других собственников.

Единственный существенный минус такого кредитования – возможность потерять долю в квартире, если заемщик невнимательно ознакомился с документами по кредитованию или не соблюдал платежную дисциплину.

Помощь в получении кредита под залог доли в квартире

Одним из относительно новых банковских продуктов является кредит под залог доли в квартире. Это отличная возможность стабилизировать свое финансовое положение в сжатые сроки. Наша брокерская компания оказывает помощь в оформлении кредитов разного рода. С нашей помощью вы будете уверены в том, что банк подтвердит получение ссуды, при этом вам не придется преодолевать различные бюрократические преграды самостоятельно.

Когда актуальны кредиты под долю

Согласно действующему законодательству, каждый человек, в чьей собственности находится часть квартиры или некоторая площадь в доме, может использовать её в качестве залога для финансовой структуры даже без согласия остальных владельцев. Чаще всего, подобные решения требуются в сложных жизненных ситуациях, например:

• Наличие серьезных конфликтов с соседями по жилой площади, ввиду чего полученные кредитные деньги необходимы для приобретения отдельной жилой площади.
• Развод семейной пары и разделение имущества.
• Наследование доли в недвижимости, в которой наследник не собирается жить.

В любом случае, обратившись в нашу брокерскую компанию, вы сможете решить свои финансовые трудности быстро и без значительных переплат.

Что нужно для займа под долю квартиры

Для того чтобы получить займ под долю жилой недвижимости, заемщик должен являться гражданином Российской Федерации в возрасте от 21 до 65 лет. Из обязательных документов нужны паспорт, СНИЛС, свидетельство на право собственности/выписка из ЕГРН. В зависимости от того, какой банк одобрит вашу заявку, список документов может быть дополнен. Принимаем на рассмотрение даже при наличии плохой кредитной истории.

Залоговая недвижимость должна быть ликвидной, т.е. ее можно будет быстро реализовать в случае неуплаты заемщиком кредита. Также доля квартиры или дома не должна выступать в роли залога в других финансовых учреждениях. Некоторые банки готовы предложить кредит размером до 96% от рыночной стоимости недвижимости.

Как происходит сотрудничество

Вам необходимо заполнить форму на сайте, после чего с вами в сжатые сроки свяжется менеджер нашей компании. Он расскажет, можно ли взять кредит под залог части квартиры в вашем случае, и какие банки готовы предоставить свои продукты.

Обратите внимание, что мы сотрудничаем только с проверенными финансовыми структурами, которые завоевали признание на рынке нашей страны. Многолетнее сотрудничество с этими банками позволило нам досконально изучить все действующие предложения. Кроме того, мы подскажем, сможете ли вы взять тот или иной кредит по программе государственной поддержки, так как регулярно проверяем доступные предложения.

Преимущества сотрудничества с нами

Практика показывает, что, нередко, имея долю в квартире в Москве и желая срочно получить кредит под недвижимость, даже крупные банки, к примеру, Сбербанк, отказывают вам в этом. Дело в том, что экономическая ситуация в настоящий момент крайне сложная, и банки с особой осторожностью относятся к рассмотрению кандидатуры заемщика. Вы можете столкнуться с такими проблемами, как отказ без объяснения причин, некомпетентные консультации сотрудников банка, навязывание страховки и других услуг, не говоря про ожидание в очередях и невероятное количество необходимой документации.

Чтобы избежать всего этого, мы рекомендуем сразу обратиться в нашу компанию. Есть ряд преимуществ выбрать сотрудничество с нами:

• Мы гарантируем снижение процентной ставки до минимально возможного уровня.
• Мы в сжатые сроки подберем оптимальный банковский продукт.
• Мы предоставляем бесплатную консультацию по любому вопросу. Вы будете детально понимать, на каких условиях подписываете договор с банком.
• Кредит под залог ½ доли квартиры будет выдан без необходимости оплачивать страховку.
• Мы готовы сотрудничать с людьми с плохой кредитной историей.
• Мы поможем оформить кредит, даже если уровень официального подхода ниже, чем требуют банки.
• Мы оказываем услуги только в рамках законодательного поля, поэтому сотрудничества с нами легально.

Даже если у вас есть часть квартиры, банк все равно может посчитать недостаточным такой залог. Но, многолетняя практика в брокерском деле позволяет нашим специалистам на принципиально новом уровне проводить переговоры и достигать положительного результата в 99.99% случаев. Профессиональный брокер – ваша уверенность в реализации задуманного.

Залог Доли 24 (zalog-doli.ru) в Москве

• Преимущества
• Служба поддержки
• Документы

• Оформление по договорам залога и займа. Вы остаетесь собственником недвижимости
• Займ выдаем в день обращения за 2 часа
• Сумма займа от 250 000 до 5 млн руб
• Срок кредитования 3 года. Можно продлить займ до 15 лет
• Полное и частичное досрочное погашение без штрафов
• Процентная ставка от 15,99% годовых

Контакты:

• Телефон: +7(495)790-47-24
• Телефон: +7(495)786-18-07
• Электронная почта: [email protected]
• Время работы: Работаем с 9.00 до 19.00, выходной сб, вс
• Адрес: г. Москва, Ленинский пр-кт, 1/2, корпус 1

Как проехать:

Залог Доли 24 – московская микрокредитная компания. Выдает экспресс-займы под залог квартир, комнат, коммерческих объектов и доли в собственности. В качестве залога принимает недвижимость в Москве и ближнем Подмосковье.

Максимальная сумма займа под залог составляет 65% стоимости закладываемой недвижимости. Деньги Залог Доли 24 выдает в день оформления займа. Сделка оформляется в течение 2 часов. Компания не интересуется вашей кредитной историей. Проверке подлежат только ваше право собственности на недвижимость и отсутствие обременения на предмете залога.

Как оформить заявку

Перейдите на сайт Залог Доли 24. Нажмите на кнопку «Отправить заявку»:

Заполните анкету – сумму и срок займа, контакты, характеристики закладываемой недвижимости. Нажмите на кнопку «Отправить заявку».

Займ под залог доли в квартире — Монолит

Достоинства Понравилось всё! Сначала были какие-то сомнения, а вдруг лохотрон, ЭТо если честно, так как я впервые обратилась к брокерам. Но так как моя ситуация была не из простых, Александр Гуня терпеливо и достаточно грамотно пошагово объяснил и помог решить вопросы. За это отдельное спасибо! Затем началась процедура одобрения банков. И если вкратце, всё получилось! Саша, ты молодец! А, встречались в офисе Монолита мы всего один раз, дальнейшие все действия проводились дистанционно. Поэтому смело могу рекомендовать данную команду, а именно Гуню А. как квалифицированного специалиста в данной области, и это не лохотрон, всё абсолютно так, как и описывается на их сайте. Мне одобрили ипотеку, пусть не с самым маленьким процентом, но и не с самым высоким%, но у меня и первоначальный взнос был не очень большой. Отдельную благодарность хочу выразить Нике!!! Так получилось, что на сделке не смог быть Александр, мои интересы представляла Ника, отличный специалист и человек! А продавец был не самый простой человек, и нужно было спокойно и грамотно всё объяснить ему, выслушать и тд. Ника мастерски справилась с этим! Огромное спасибо!!! Сопровождение сделки заканчивается подписанием ДКП, и Акта выполненных работ с Монолит, но не смотря на условия договора, Ника приехала в банк (данный визит не входил в обязанности ее) чтобы передать зарегистрированные документы Росреестра, проконтролировать подписание Акта приема-передачи квартиры, передачи ключей и тд. Ника, вы супер!!! И в общении с вами очень легко! Недостатки Недостаток один есть, но после множества хорошего, данный минус уже не так существенно отражается. При выборе объекта не совсем четко было обозначено то, по каким критериям нужно выбирать объект. В связи с этим, наши многочисленные просмотры квартир просто можно было и не проводить, так как они не подходили под наши параметры. Комментарий При заключении договора, так как я боялась ошибиться в выборе брокерской компании, мне пошли навстречу и подписали договор на условиях оплаты по факту выполненных работ, без Аванса!!! И за это, ребята, тоже отдельное спасибо!

Как заложить долю в квартире в ломбард: условия, требования, документы, преимущества

30 января 2020

В ежедневной практике банковского кредитования, выдача заемных средств под залог недвижимости (не путать с ипотекой) развита очень слабо. То есть заложить квартиру и получить на руки деньги в банке довольно сложно. Что уж говорить, если вы хотите сделать объектом залога не всю жилплощадь, а только одну комнату! Здесь на помощь россиянам, попавшим в сложные финансовые условия, приходят ломбарды.

Заложить долю в квартире и получить на руки деньги можно в течение одного-двух часов. Интересно, что в США такой финансовый инструмент используется в частном кредитовании практически каждым четвертым американцем. То есть их квадратные метры не только служат для жилья, но и обеспечивают финансовую поддержку при необходимости. Как это делается у нас – рассмотрим детали процедуры.

Содержание

• Особенности ломбарда под залог доли в квартире
• Условия залога
• Необходимые документы
• Условия погашения
• Выгоды залога квартирной доли в ломбард
• Кто может заложить часть квартиры в ломбард?
  

Особенности ломбарда под залог доли в квартире

Важные нюансы:

• Выдают деньги под залог доли в квартире или доме не все ломбарды. Но можно найти тех, кто готов к такому сотрудничеству.
• Вы получите не порядка 70-75% от оценочной стоимости принадлежащих вам квадратным метров.
• Если заем не будет погашен, и доля в квартире переходит финансовой организации, ее выставят на продажу. При этом у владельцев оставшейся квартиры имеется приоритетное право на выкуп.

Условия залога

• Вы должны быть собственником квартиры – единоличным или в составе других членов семьи.
• У вас должны быть на руках подтверждающие данный факт документы.
• Может потребоваться согласие других людей прописанных на жилплощади (но не для всех ломбардов и не в каждой ситуации).

Рассматривая заявки на выдачу средств под залог части недвижимости, ломбарды обращают внимание на количество прописанных в ней жильцов. Очевидно, что чем меньше их – тем лучше для вас. Скорее всего, откажут в выдаче средств в ситуациях, когда на квадратных метрах квартиры прописаны несовершеннолетние дети. В остальных случаях деньги, как правило, выдают.

Необходимые документы

Для обращения в ломбард нужно минимум документов:

• Паспорт
• Документы, подтверждающие право владения долей квартиры

Очевидно, что такой удобный способ получения денег оценили многие россияне. Доля займов в ломбардах под залог части недвижимости растет с каждым месяцем.

Условия погашения

По условиям договора выплаты ломбарду должны быть регулярными и своевременными. В идеале лучше гасить частями тело займа и обязательно уплачивать проценты. Если по финансовым причинам делать это сложно, главное – уплатить хотя бы проценты.
Закладывая свою долю квартиры в ломбард, обязательно уточняйте, какие условия вас ожидают при досрочном погашении долга. В некоторых ломбардах (в частности, если процентная ставка различна для краткосрочного и долгосрочного займа), за возвращение денег раньше срока в договоре с вас могут взять дополнительную комиссию.

Выгоды залога квартирной доли в ломбард

Это по-настоящему удобный финансовый инструмент, который может использовать каждый. В том числе те, кому «не светит» кредит в банке – студенты, пенсионеры, люди, получающие заработную плату в конверте или те, кого работодатель не спешит трудоустраивать.

• Залоговый кредит в ломбарде под квартиру или ее долю гораздо более выгодный по стоимости, чем беззалоговый. Организации, специализирующиеся на выдаче денег в краткосрочном периоде, начисляют проценты за каждый день пользования займом. Так, если залога нет, вам придется уплачивать в день по 1,5-2%. А это – за год семикратная переплата! Если же ломбард принял в залог вашу долю квартиры, проценты будут очень лояльны. В разных учреждениях – от 15 до 30% переплаты в год.
• Кредиты в ломбардах выдаются очень быстро. Для рассмотрения документов опытному кредитному менеджеру в ломбарде требуется порядка 15 минут. Еще столько же – для оценки объекта и определения возможной суммы займа. Все! Осталось вам пройти в кассу и взять свои деньги! Для сравнения – заявку на кредит в банке рассматривают 2-3 и более недель.
• Займы в ломбарде являются нецелевыми. Не нужно указывать, на что берете деньги, и никто не контролирует, как вы их тратите. Путевка, лечение, обучение, покупка машины или техники – потратить деньги можно как угодно.
• После того, как часть квартиры стала объектом залога, жизнь в ней абсолютно не меняется. Можно делать ремонт, сдавать арендаторам, жить в обычном режиме. Единственное, что вы не можете сделать – это закладывать долю повторно до погашения займа в ломбарде или отчуждать недвижимость.
• Грамотное сотрудничество с ломбардом является абсолютно безопасным главное – обращаться в авторитетные финансовые организации.

Кто может заложить часть квартиры в ломбард?

Если вы прописаны в квартире или получили ее часть в результате наследования имущества, вы можете использовать свои квадратные метры в качестве оперативного финансового инструмента. В тяжелой ситуации, когда деньги нужны срочно и без процессуальных заморочек, можно заложить свою долю в ломбард.

Автомобильный ломбард

Частный займ под залог доли в квартире

Содержание статьи

Далеко не каждый банк готов выдать кредит под залог доли недвижимости, именно поэтому  частный займ под залог доли в квартире – это хороший выход. При этом не так давно такой вид кредитования считался неликвидным, однако с ростом спроса на услугу увеличилось и количество предложений от частных инвесторов предпочитающих получить такое обеспечение. Долей в квартире может считаться только конкретно определенная часть помещения – т.е. одна или несколько жилых комнат, а также часть площади общего пользования. При этом факт владения частью недвижимого имущества должен быть закреплен документально, поскольку если доля является невыделенной, в крайнем случае – при неуплате долга частному лицу, предоставившему кредит, будет проблематично (а по факту – практически невозможно) отсудить полученное в качестве обеспечения имущество. Исходя из таких ограничений, владелец должен предварительно обратиться в госреестр для получения документального свидетельства права собственности на конкретную долю в жилом помещении. Предоставляется данный документ платно, однако без его наличия не стоит даже пытаться получить частный кредит под залог доли в квартире. Немаловажным фактором для заемщиков выступает то, что заемные средства могут быть выданы без согласия владельцев остальных частей – это можно назвать самым привлекательным в таком кредитовании. При этом частный инвестор обязательно обратит внимание на такие параметры залогового имущества как:

• спрос на аналогичные объекты на рынке жилья;
• отсутствие обременений, причем не только на комнату, но и на всю квартиру;
• право собственности на предлагаемую часть закреплено за владельцем документально;
• пригодность комнаты (комнат) для проживания;
• здание, в котором находится квартира и комната в ней не является аварийным и не подлежит сносу.

Кроме того, привлекательность части жилого помещения повышается, если на жилплощади не прописаны несовершеннолетние – это существенно мешает последующей реализации в случае неуплаты финансового обязательства. Сумма кредита, на которую может рассчитывать собственник зависит в первую очередь от оценочной стоимости жилой площади на рынке недвижимости и будет составлять 50-60% от нее (редко больше). При этом заложить комнату не получится, если:

• здание идет под снос или требует капитального ремонта;
• дом деревянный или возведен на деревянном фундаменте;
• комната расположена в коммунальной квартире;
• для столицы – жилой дом построен до 1975 года.

Если доля в жилье попадает под один из этих признаков, оформить ссуду можно не пытаться – откажут даже частные инвесторы, условия у которых значительно лояльнее, чем у банковской системы.

От чего зависит сумма кредита под залог доли в квартире – 3 главных фактора Кроме рыночной стоимости, на сумму оформляемой ссуды влияют и другие параметры. В первую очередь это целевое или нецелевое назначение: как правило, для целевого кредитования процентные ставки ниже, срок займа больше, однако потребуется предоставление подтверждения целевого назначения: это может быть выкуп остальной части жилья (оптимально – поскольку стоимость имущества увеличится), постройка или приобретение жилья. Нецелевое использование не требует подтверждения, поэтому денежные средства могут быть направлены на любые цели.

Фактор 1. Площадь доли и ее соотношение к другим помещениям Желательно, чтобы помещение, которое будет залогом, имело отдельный вход и хороший ремонт, причем ее площадь не меньше других комнат, а лучше – самая большая. Кроме того, важным показателем является число совладельцев – чем их меньше, тем привлекательнее для кредитора будет обеспечение.

Фактор 2. Техническое состояние доли и наличие коммуникаций в квартире Естественно, что комната, не пригодная для жилья (отсутствие отопления, электропроводки, нормального ремонта) не заинтересует кредитодателя, вне зависимости от его принадлежности к банковской системе или частным лицам, инвестирующим собственные активы.

Фактор 3. Местоположение квартиры Дом, в котором расположена комната, должен иметь оптимальное месторасположение по отношению к различным объектам инфраструктуры – транспортным развязкам, школам, детским садам, торговым центрам. Поэтому чем ближе будет доступность таких объектов, тем привлекательнее будет недвижимость для инвестора.

Вы сами можете рассчитать ежемесячный платеж
и отправить заявку по данному расчету

Какая сумма Вам необходима?

Вид кредитования

Выберите вид кредитования

Выберите вид кредитования

Обычный залог

Срочный залог

Рефинансирование

Кредит на период продажи

Потребительский кредит

Ипотека

Под залог авто

Как мы можем к Вам обращаться?

Срок кредитования

Ежемесячный платеж:

Номер Вашего телефона

Вам также может быть интересно

Кредит под залог ½ квартиры

Жители густонаселённых городов, таких как Москва, часто являются владельцами доли жилой недвижимости, которая обладает рыночной ценностью. Кредит под ½ квартиры представляет собой финансовый продукт, который с…

Заложить долю квартиры в банк

Залоговое кредитование – самый распространенный и выгодный способ получения значительной суммы заемных денег, однако далеко не все граждане нашей страны знают о том, что не только полное владение объектом…

Заложить долю в квартире в ломбард

Банковское кредитование под залог недвижимости – распространенная в нашей стране практика, зато возможность заложить долю в квартире в ломбард – это новая тенденция, которая постепенно выходит на европейский…

Получите бесплатную консультацию
по кредитованию под залог доли в квартире

Займ под недвижимость за 1 день

ЗАЙМ ОТ ЧАСТНОГО ИНВЕСТОРА
Решение по заявке 15 минут

​

Срочный займ под залог доли в квартире за 1 день
«Нотариальная сделка» деньги под залог доли в квартире за день – это комплексная услуга от компании Центр Залогов Долей.

 

• Мы максимально упростили процедуру и ускорили весь процесса выдачи займа в день обращения к нам! Такой продукт особо подходит кому понадобились срочные деньги прям сейчас или еще вчера.

• Теперь нам не нужно брать на это 1-3 рабочих технических дней для подписания и организации сделки, теперь нам не нужно ждать 5-7 рабочих дня для наложения обременения для выдачи займа.

• Мы подписали договора с партнерами (Нотариусы, регистратор сделки, регистрационная палата, страховая и оценочная компания, агентства недвижимости и прочие специалисты и организаторы для осуществления сделки по 102-фз по договору займ и залог, по закону ипотеки) и тем самим упростили Вам процедуру оформления сделки. Правда удобно?!

• Мы Центр залогов долей подготовили для Вас отличную программу «Нотариальная сделка» Вам просто достаточно приехать в офис или как минимум оставить заявку для сайта для предварительного решения и даже сразу получить положительный ответ на деньги под залог доли в долг от частного инвестора.

​

Центр залогов долей и квартир

Воспользуйтесь нашей услугой «нотариальная сделка за день» по долям и получите деньги под залог недвижимости на день! Попробуйте это удобно – Мы уверены, что Вы уже прозвонили в 2-5 компаний и не понятно, как с ними работать с какими-то мутные сделками. У нас всё просто – Мы молодые специалисты и естественно для нас главное организованность, исходя из наших взглядов у нас конечно большой поток клиентов и именно поэтому мы организация где все процессы налажены и автоматизированные. 

Авансы — да мы выдаем авансы если они Вам нужны.

 

Хотите рассчитать займ или узнать условия на займ под залог доли за 1 день?
Бесплатная консультация +79250650628 Константин whatsapp/telegram
Для заявок [email protected]

​

«Недвижимость должно работать на хозяина»
Наша миссия – подобрать оптимальный формат этой работы для каждого конкретного случая, даже очень сложного. И вместе с клиентом осуществить этот вариант – ко взаимной выгоде и благополучию.
«нотариальная сделка под залог доли» прям сегодня!
*Работаем с тяжелыми случаями-готовы выдать аванс на время сделки

​

• Так же напоминаем, что рассматриваем Комнаты в квартирах, квартиры, коттеджи и автомобили. 

• Договор займа и залога, без выписки и смена собственника, без согласия содольщика на залог доли;

• Оперативное решение по заявке за 15 минут, по телефону предварительное решение, используем так же whatsapp и telegram +79250650628;

• Возможность получения решения и условия одобрения без посещения в офис

• Не только обещаем (как большинство представленных в Сети компаний нашего профиля), но и реально выдаем собственные средства, без посредников или используем пулл партнеров инвесторов;

• Всегда и везде откровенны с клиентом, в том числе при указании стоимости наших займов и прочих расходов по сделке — вполне реальной, рыночной, если учитывать сложность клиентских задач, которые эти займы решают

вопросов и ответов; Использование акций кооператива в качестве залога

Q. Мой кооператив не разрешит никому брать ипотеку, кредитную линию или личный заем, обеспеченный стоимостью акций квартиры после того, как первоначальный заем на акции был предоставлен оплаченный. Руководство кооператива отказывается подписывать документы, требуемые банком или кредитным учреждением, выдающим такую ​​ссуду. Кооператив финансировался Федеральным департаментом жилищного строительства и городского развития. Однажды я разговаривал с юристом, который сказал, что, по его мнению, политика кооператива является нарушением 14-й поправки, потому что нельзя создать два класса акционеров — то есть тех, кто может иметь ипотеку, и тех, кто не может.Вы могли бы посоветовать? . . . Кэрол Зеленка Куни, Флашинг, штат Нью-Йорк,

А. Артур И. Вайнштейн, юрист кооператива из Манхэттена, сказал, что многие кооперативы не согласятся использовать акции и частную аренду в качестве залога для ссуд акционерам. «Решения относительно того, разрешить ли финансирование или установить лимиты на финансирование, находятся в рамках бизнес-суждения правления кооператива, — сказал г-н Вайнштейн.

Он добавил, что, по всей видимости, юрист, который консультировал автора письма, очевидно, перепутал 14-ю поправку к Конституции Соединенных Штатов, которая запрещает правительствам штатов совершать акты дискриминации и не применяется к действиям кооперативных корпораций, с разделом 216 Закона. Налоговый кодекс США, содержащий законы, применимые к кооперативам.

«Раздел 216 действительно запрещает кооперативу иметь два класса акций», — сказал г-н Вайнштейн. «Однако правило финансирования, принятое кооперативом и применяемое ко всем акционерам, не создает двух классов акций».

Таким образом, сказал он, если политика кооператива разрешает потенциальному акционеру использовать акции и аренда в качестве обеспечения ссуды на покупку квартиры, но не для получения дополнительного финансирования после выплаты ссуды, такая политика не будет нарушать Раздел 216, если она применяется последовательно ко всем акционерам.

Г-н Вайнштейн добавил, однако, что автор письма должен попросить своего юриста просмотреть ипотечные документы HUD, а также договор аренды и устав кооператива, чтобы определить, есть ли какие-либо особые ограничения в этих документах на полномочия совета директоров. по условиям финансирования.

Наконец, сказал г-н Вайнштейн, автор письма должен знать, что кооператив не может помешать акционеру получить личную ссуду от кредитора — без использования акций и аренды в качестве залога — даже если стоимость Квартира сообщается кредитору как незаданный актив акционера.

Судебный иск против арендатора за домогательства

В. Может ли владелец здания предъявить иск арендатору за домогательства, как арендатор может подать иск против арендодателя за домогательства в Жилищный суд? И если я подал много безосновательных жалоб в Государственный отдел жилищно-коммунального хозяйства, чтобы побеспокоить своего домовладельца, может ли он что-нибудь сделать со мной за это? . . . Джерри Пиндус, Флашинг, штат Нью-Йорк,

А. Питер А. Шварц, юрист по недвижимости на Манхэттене, сказал, что домовладелец не может подать иск о притеснении арендатора в Жилищный суд.Однако г-н Шварц сказал, что если арендатор подает ряд необоснованных жалоб, домовладелец может попросить Отдел жилищно-коммунального обновления издать приказ, предписывающий арендатору прекратить подавать жалобы. По его словам, если жалобы будут продолжены, подразделение не будет их рассматривать.

Г-н Шварц сказал, что, хотя арендатор, который подает необоснованные жалобы на домовладельца, обычно не может быть выселен за это, вполне возможно, что арендатору могут быть предъявлены обвинения в преследовании в соответствии с Уголовным законодательством штата.

Согласно этому закону, сказал он, лицо виновно в преследовании второй степени, если с намерением беспокоить, раздражать или тревожить другого человека оно или она участвует в поведении или неоднократно совершает действия, которые вызывают тревогу или серьезно раздражают другому человеку и не служат законной цели. Максимальный штраф за притеснение второй степени составляет 250 долларов.

3 способа получить взаймы под ваши активы

Долг часто получает плохую репутацию. Но при ответственном управлении это может помочь вам в достижении ваших финансовых целей.Фактически, чем больше у вас активов, тем больше решений для кредитования вы можете иметь в своем распоряжении.

«Клиенты, накопившие собственный капитал — будь то дома или инвестиционные портфели — могут иметь более широкие возможности заимствования, используя свои собственные активы в качестве залога», — говорит Крис Кавашима, старший аналитик Центра финансовых исследований Schwab. «Но это подвергает эти активы повышенному риску, поэтому вам нужно обладать силой духа и инвестиционными знаниями, чтобы эффективно управлять такой задолженностью.”

Давайте взглянем на три решения по кредитованию под залог активов — и при каких обстоятельствах они могут быть наиболее подходящими.

1. Кредитная линия собственного капитала

Что это: Кредитная линия под залог собственного капитала (HELOC) позволяет вам брать взаймы под залог собственного капитала вашего дома. Как и в случае с кредитной картой, вы берете и погашаете имеющуюся кредитную линию, обычно с плавающей процентной ставкой.

В отличие от кредитных карт, HELOC обычно имеют фиксированный период выдачи (часто от пяти до 10 лет), по истечении которого кредитная линия закрывается, и любой оставшийся баланс должен быть возвращен с процентами до окончания периода погашения (часто от 10 до 10 лет). 20 лет).

Когда использовать: Хотя вы можете использовать HELOC для многих целей, он особенно хорошо подходит для:

• Ремонт дома: Если вы перечисляете свои вычеты, IRS может разрешить вам вычесть уплаченные проценты, если средства используются для «покупки, строительства или существенного улучшения вашего дома». Это может сделать HELOCs привлекательным вариантом для финансирования ремонта дома.
• Ликвидность: Даже если у вас нет срочной потребности в деньгах, создание HELOC может стать отличным способом пополнить ваш чрезвычайный фонд или краткосрочные сбережения.Например, если вам нужны наличные во время рыночной распродажи и вы хотите избежать использования своих денежных резервов или продажи ценных бумаг в убыток, использование HELOC может предложить альтернативный источник средств. «Если рынки придут в норму, вы сможете пополнить взятые взаймы», — говорит Крис. «Таким образом, ссуда может действовать как небольшая небольшая подстраховка».
• Консолидация долга: Процентные ставки по HELOC часто намного ниже, чем по кредитным картам и личным займам, что делает их потенциально привлекательным вариантом для консолидации долга и сокращения затрат по займам.Однако, поскольку HELOC обеспечивается вашей собственностью, Крис говорит, что вы должны иметь надежную стратегию выплаты, прежде чем консолидировать долг с более высокой процентной ставкой, поскольку вы можете поставить под угрозу свой дом, если не сможете выплатить его.

П.С. Кредиторам нужно время для обработки заявки HELOC, потому что для этого требуется оценка дома и анализ вашей кредитной и финансовой истории, что может занять несколько недель. «Из-за затрат времени лучше открыть HELOC задолго до того, как вам понадобятся средства», — говорит Крис.

2. Маржа

Что это: Точно так же, как банк может ссудить вам деньги под залог собственного капитала, ваша брокерская фирма может ссудить вам деньги под стоимость соответствующих акций, облигаций, биржевых фондов и паевых инвестиционных фондов в вашем портфеле. Маржинальные ссуды обычно требуют минимум 2000 долларов наличными или маржинальными ценными бумагами и обычно ограничиваются 50% стоимости инвестиций. Процентные ставки варьируются в зависимости от суммы заимствования, но, как правило, ниже, чем при необеспеченных кредитах, таких как кредитные карты.

Когда использовать: Средства, привлеченные под маржу, обычно используются для:

• Дополнительные инвестиции: Активные трейдеры могут открыть маржинальный счет, чтобы воспользоваться торговой возможностью, когда у них нет достаточных денежных средств. Если вы используете средства для покупки инвестиций, которые приносят налогооблагаемый доход, включая проценты, неквалифицированные дивиденды и краткосрочный прирост капитала, вы можете вычесть уплаченные проценты, если вы разберете свои вычеты по статьям.Однако, если стоимость вашего маржинального счета упадет ниже требований к обслуживанию — минимальной суммы в долларах, которую вы должны поддерживать на маржинальном счете после того, как вы получите средства, — ваш брокер отправит запрос на обслуживание, что потребует от вас внести больше деньги или маржинальные ценные бумаги, или продать часть активов, находящихся на вашем счете.
• Краткосрочные потребности в ликвидности: Как и в случае любой кредитной линии, вы можете использовать и пополнить маржинальный счет по любой причине, а не только для покупки ценных бумаг.«Маржинальный заем — это готовый источник кредита, который можно использовать в качестве краткосрочного кредита для любых нужд — и, в отличие от HELOC, здесь нет длительного процесса подачи заявки», — говорит Крис. «Но я не могу не подчеркнуть важность сдерживания ваших заимствований. Если вы занимаетесь слишком много, а стоимость вашего портфеля снижается до того, как вы вернете деньги, вам может грозить серьезный вызов по техническому обслуживанию или большой налоговый счет, если ценные бумаги будут проданы для удовлетворения требований к обслуживанию ».

П.С. Важно, чтобы активы в вашем аккаунте были диверсифицированы.Если вы чрезмерно сконцентрированы на конкретных инвестициях, вы можете быстро оказаться ниже необходимого порога обслуживания, если эти вложения значительно уменьшатся.

3. Кредитные линии, основанные на ценных бумагах

Что это такое: Как и маржа, кредитная линия на основе ценных бумаг, предлагаемая через банк, позволяет вам брать взаймы под стоимость вашего портфеля, обычно под переменные процентные ставки. Активы передаются в залог и хранятся на отдельном брокерском счете у брокера-дилера.В отличие от маржи, эти нецелевые кредитные линии нельзя использовать для покупки ценных бумаг или выплаты маржинальных займов, а также нельзя вносить средства на какой-либо брокерский счет. Такие кредитные линии также обычно требуют большего объема займов, чем маржинальный счет (например, линия залога активов Schwab Bank ^® имеет минимальный размер линии в 100 000 долларов и первоначальный минимальный аванс в размере 70 000 долларов).

Когда использовать: Из-за большого начального требования, которое может применяться, кредитная линия на основе ценных бумаг лучше всего подходит для:

• Промежуточное финансирование: «Обычно мы видим, что кредитная линия на основе ценных бумаг используется для чего-то, что в противном случае было бы краткосрочной ссудой», — говорит Крис.«Например, клиенты, которые хотят купить новый дом до того, как продадут прежний, обнаружили, что этот тип кредитной линии может стать полезным мостом между двумя транзакциями».
• Ликвидность: Если вам нужен быстрый доступ к наличным деньгам, но вы не хотите продавать свои инвестиции, что может привести к налогу на прирост капитала и перевернуть вашу инвестиционную стратегию, решением может стать кредитная линия на основе ценных бумаг. «Из-за высокого начального аванса лучше всего открывать этот тип кредитной линии, когда у вас есть срочная потребность в наличных деньгах, например, значительный налоговый счет», — говорит Крис.«Однако как только вы возьмете первоначальный аванс, вы сможете использовать кредитную линию для удовлетворения небольших потребностей в ликвидности в будущем».

П.С. Кредитная линия банка на основе ценных бумаг сопряжена с высокой степенью риска, о чем вы должны убедиться, прежде чем подавать заявку. Если рыночная стоимость заложенного обеспечения снизится, банк может потребовать немедленного погашения невыполненных обязательств или потребовать от вас внести дополнительные денежные средства или ценные бумаги на заложенный брокерский счет, чтобы избежать продажи заложенного имущества.Залог диверсифицированных активов может помочь снизить этот риск. Как бы то ни было, вам следует следить за стоимостью заложенных вами активов и иметь резервный источник средств на случай возникновения спроса.

Получите эндшпиль

Маржа и предлагаемые банком кредитные линии на основе ценных бумаг, в частности, лучше всего подходят для тех, кто разбирается в рынках. «Вы должны знать, на какой риск вы идете, и внимательно относиться к управлению этим риском», — говорит Крис.

Более того, «очень важно разработать стратегию погашения, потому что, в отличие, скажем, от традиционной ипотеки, ссуды, обеспеченные активами, обычно имеют более гибкий график погашения», — добавляет Крис.«И что бы вы ни делали, всегда платите больше, чем просто ежемесячные проценты».

Краткое описание заимствований, обеспеченных активами

	Кредитная линия собственного капитала	Маржинальный заем	Кредитная линия с использованием ценных бумаг, выпущенная банком
Активы в залоге	Недвижимость, включая ваше основное место жительства и второй дом	Допустимые ценные бумаги на большинстве не пенсионных счетов	Приемлемые ценные бумаги, определенные банком, хранящиеся на отдельном заложенном брокерском счете
Минимальные требования к залоговому обеспечению	Устанавливается кредитором и обычно на основе запрашиваемой суммы строки и соответствующей стоимости дома	Обычно 2000 долларов; некоторые брокеры могут потребовать больше	Зависит от; многие кредиторы, в том числе Schwab Bank, требуют минимальную сумму залога в размере 100000 долларов США или более
Лимиты займов	Зависит от кредитора.За подробностями обращайтесь к своему финансовому консультанту	Обычно 50% от стоимости активов	На основе ссудной стоимости приемлемых заложенных ценных бумаг, которая обычно составляет до 70% от их текущей рыночной стоимости; банк может потребовать большой первоначальный аванс
Требования к техническому обслуживанию	НЕТ	Обычно 30% от рыночной стоимости активов (ниже которой вам может потребоваться обслуживание)	Зависит от; Schwab Bank требует, чтобы залог имел стоимость кредита, равную или превышающую 100 000 долларов США или сумму непогашенных кредитов (ниже которой вы можете столкнуться с требованием погашения)
Срок	Обычно возобновляемая кредитная линия до окончания периода использования, за которой следует период погашения	Возобновляемая кредитная линия, означающая отсутствие установленных периодов выдачи или погашения	Обычно это возобновляемая кредитная линия.Линия заложенных активов Schwab Bank остается в силе без требования или расторжения, без установленной даты погашения. Выплачивается немедленно по требованию Schwab Bank .
Разрешенное использование	Подходит для большинства целей, но проконсультируйтесь с вашим финансовым консультантом.	Любого назначения	Наиболее законные цели, кроме покупки ценных бумаг или погашения маржи
Идеальное применение	✔️ Консолидация долга ✔️ Благоустройство дома ✔️ Потребность в краткосрочной или долгосрочной ликвидности	✔️ Складские закупки ✔️ Потребность в краткосрочной ликвидности ❌ Потребность в долгосрочной ликвидности	✔️ Промежуточное финансирование ✔️ Потребность в краткосрочной или долгосрочной ликвидности ❌ Небольшая первоначальная потребность в заимствовании

Может ли совместный собственник заложить недвижимость без согласия другого собственника? | Руководства по дому

Фрейзер Шерман Обновлено 27 декабря 2018 г.

Если вы разделяете собственность с кем-то еще — супругом, деловым партнером, родственником — маловероятно, что он сможет взять ипотечный кредит или ссуду под залог собственного капитала без вашего согласия.Однако это не совсем невозможно. Многое зависит от условий вашего соглашения о праве собственности и типа собственности, которую вы разделяете.

Типы собственности

Если у вас есть совместная аренда с правом наследования, вы и ваш совладелец имеете равные доли в собственности. Если один из вас умирает, ее доля переходит к другому. При общей аренде доли могут быть неравными, и вы можете оставить свою собственность кому угодно. Когда вы и ваш супруг (а) покупаете недвижимость вместе, многие штаты — в зависимости от своего законодательства — по умолчанию рассматривают это либо как совместную аренду с правом наследования, либо как полную аренду.Полная аренда дает вам обоим полную и равную долю в собственности. Ни один из вас не может заложить или продать его без согласия другого.

Соглашение о праве собственности

Если вы владеете недвижимостью в качестве совместных арендаторов или общих арендаторов, полезно иметь договор, в котором прописаны условия. Предположим, вы платите 60 процентов ипотечного кредита и ожидаете, что 60 процентов владения: если это не оговорено в соглашении, суд может постановить, что вы и ваши совладельцы должны делить долю в равных долях. Если у вас есть письменное соглашение, в котором говорится, что один собственник может принимать односторонние решения о получении ипотеки или рефинансирования — или в соглашении указано, что это может быть только совместное решение, — это решает вопрос, пока соглашение действует в соответствии с законы вашего государства.

Ссуды

Если ваш совладелец не имеет права получить ипотечный кредит в одиночку, большинство кредиторов не коснутся этой сделки. Без вашей подписи на документах, подтверждающих сделку, кредитор не может лишить права выкупа и получить собственность, поэтому оформление ипотеки было бы рискованной игрой. Однако ваш совладелец может найти кредитора, готового предложить вторую ипотеку под ее долю в доме. Если каждый из вас владеет, скажем, 120 000 долларов из дома стоимостью 240 000 долларов с ипотечным кредитом на 80 000 долларов, у нее есть 80 000 долларов собственного капитала, под которые можно взять взаймы.

Эффекты

Даже если ваш совладелец берет взаймы только под свою долю, это не означает, что ваша доля собственности в безопасности. Если заемщик не выполняет свои обязательства, кредитор может обратиться в суд и наложить арест на ее долю дома. Если после этого вы попытаетесь продать дом, вам придется сначала выплатить залог. В некоторых случаях кредитор может обратиться в суд и принудить к продаже, чтобы получить деньги.

Вот одна ссуда, которую вы, вероятно, не захотите брать

Не позволяйте сильному фондовому рынку подогревать ваш аппетит к большему риску — как, например, в случае займа под ваш брокерский счет.

Первые пять месяцев 2016 года были хорошими для S&P 500, который закрылся в первый день мая на отметке 2388,33, что чуть ниже своего исторического максимума 2400,98.

Поскольку дела с акциями идут так хорошо, все больше инвесторов рассматривают возможность получения маржинальных займов. Эти ссуды позволяют вам брать взаймы до определенной суммы стоимости вашего счета без необходимости продавать свои активы и генерировать прирост капитала.

Вам начисляются проценты по ссуде, которые могут достигать 8 процентов и могут взиматься ежедневно или ежемесячно, в зависимости от брокерской фирмы.И все это не без риска.

После того, как вы взяли ссуду, ваша брокерская фирма потребует от вас поддержания минимального остатка на вашем счете. Если рынок упадет и стоимость ваших инвестиций резко упадет, баланс вашего счета может упасть ниже требуемого минимума.

В этом случае ваша брокерская фирма может сделать требование о внесении залога, и у вас может быть менее 24 часов для внесения наличных на ваш счет, иначе ваша фирма может продать некоторые или все ваши активы по своему усмотрению.

Пример работы маржинальной ссуды:

Допустим, вы берете ссуду на 30 000 долларов со своего брокерского счета на 100 000 долларов.

Вскоре после этого рынок упадет на 50 процентов, в то время как вы все еще должны всю сумму, которую вы заимствовали. На данный момент ваш портфель оценивается только в 50 000 долларов, и вы находитесь на крючке для получения ссуды в 30 000 долларов.

Ваша оставшаяся доля в портфеле в этом случае составляет 20 000 долларов. На этом этапе брокерская компания может потребовать, чтобы вы вложили больше денег, или они могут продать ваши оставшиеся активы.

«Придет время: рынки упадут», — сказал Аллан Кац, основатель Comprehensive Wealth Management Group в Статен-Айленде, Нью-Йорк. «В долгосрочной перспективе это не ужасно, но с учетом маржи — это катастрофа».

Новый участник маржи

Wealthfront, робот-консультант, управляющий более чем 6,1 миллиардами долларов, недавно объявил, что разрешит своим инвесторам брать займы под их портфели.

Клиенты, у которых есть минимум 100 000 долларов, могут занять до 30 процентов от стоимости своего счета и заплатить 3.От 25% до 4,5% процентов, которые начисляются ежемесячно.

Wealthfront называет это новое предложение «портфельной кредитной линией».

Фирма сообщила, что ее типичному клиенту 32 года, и этим молодым инвесторам может потребоваться краткосрочное финансирование для таких важных этапов, как покупка дома или финансирование свадьбы.

Сэм Эдвардс | Getty Images

«Мы выяснили, почему люди частично снимают средства со своих счетов», — сказала Кейт Вок, руководитель отдела коммуникаций Wealthfront. «По большей части это покупка машины или первоначальный взнос — краткосрочная потребность в ликвидности.»

Клиентам не нужно много времени, чтобы получить доступ к ссуде: они могут использовать свой портфель в Интернете через свои смартфоны и в большинстве случаев получить свои деньги в течение 24 часов.

Подумайте, прежде чем брать кредит

Томас Йорк, директор Oceanic Capital Management в Red Bank, Нью-Джерси, вспомнил, как в преддверии технического краха 2000 года маржинальные ссуды были ужасно неправильными. рынок рухнул, остатки на счетах резко упали, и брокерские фирмы потребовали выплаты.

«В одном случае все зашло так далеко, что этому парню пришлось массово ликвидировать свои позиции, и это было сделано в день, который не был благоприятным для рынка», — сказал Йорк.

В наши дни инвесторы могут быть склонны использовать маржинальный заем в качестве «промежуточного финансирования», финансируя первоначальный взнос, если они находятся между продажей своего дома и покупкой нового.

Мартин Барро | Getty Images

Даже в этом случае рисков предостаточно. Что, если вы найдете дом своей мечты, но дом, которым вы владеете сейчас, не продается так быстро, как вы ожидали?

Это случилось с клиентом Рассса Вайса, сертифицированного специалиста по финансовому планированию в Marshall Financial Group в Дойлстауне, штат Пенсильвания.В этом случае инвестор взял в долг около 50 процентов стоимости своего портфеля и столкнулся бы с требованием маржи, если бы рынок упал всего на 10 процентов.

Клиент нервничал, потому что прошел год, а дом все еще не был продан, а кредит все еще оставался непогашенным.

«Это ставит их в плохое положение, — сказал Вайс. «Они потеряли свою способность вести переговоры о продаже своего дома, и теперь они более склонны принимать предложение».

Чтобы избавиться от маржинальной ссуды и избавиться от затрат на владение двумя домами, инвестор снизил цену на свой дом, чтобы ускорить продажу.

Управляйте риском

Маржинальные ссуды — дело рискованное, но они не должны разрушать ваши финансы, если вы используете их консервативно. Финансовые консультанты рекомендуют использовать их только в качестве краткосрочного финансирования и при соблюдении следующих рекомендаций.

• Подумайте, почему вы используете эти средства: Спросите себя, сможете ли вы погасить ссуду максимум за шесть месяцев. Если вы ищете немного денег, чтобы выручить от продажи одного дома для покупки другого, подумайте, сколько времени у вас уйдет, чтобы продать свой дом.
• Занимайте меньше максимального размера: То, что вы можете занимать 30, 40 или даже 50 процентов своей учетной записи, не означает, что вы должны это делать. Weiss рекомендует заемщикам использовать не более 20 процентов стоимости своего портфеля. Никогда не забывайте, что резкий спад поставит под угрозу вашу учетную запись.
• Взвесьте другие варианты: Можете ли вы использовать другие источники быстрой наличности? Кредитная линия собственного капитала (HELOC) может стать хорошим источником быстрых средств, а цена вашего дома, вероятно, будет более стабильной по сравнению с фондовым рынком.

Теперь вы можете использовать все эти стартовые акции, чтобы заставить банк ссудить вам деньги

Если вы руководитель или сотрудник ценного стартапа, вы можете сидеть на миллионах теоретических долларов, но у вас возникнут проблемы с очень не теоретическими задачами, такими как оплата обучения в колледже или покупка роскошного дома.

Просить в банке личный заем? Это не так просто, если ваш собственный капитал представлен в форме акций частной компании, которые банк не может легко оценить.

Теперь, однако, на вторичном рынке SharesPost создает программу, которая будет направлять денежные средства от 10 крупных банков работникам стартапов, которые будут использовать капитал своей компании в качестве залога по ссуде.SharesPost традиционно позволяет акционерам продавать свои опционы на акции на портале, но это означает, что они также могут потерять деньги, если их компания будет продолжать расти в цене.

Ссуда ​​позволяет им сохранить денежные средства и капитал.

«Это делает варианты более ценными для сотрудников, потому что они не будут заблокированы до IPO в течение 10 лет», — сказал генеральный директор SharesPost Грег Броггер. «Теперь они смогут купить дом, машину, получить высшее образование».

Стоимость ссуды этого типа будет высокой и может достигать 12.5 процентов: банки по-прежнему будут взимать около 5 процентов предоплаты за каждую ссуду, сообщает SharesPost, а затем будет начисляться процентная ставка примерно на 3 процентных пункта выше, чем так называемая основная ставка, которая на данный момент составляет около 4,5 процента. неделя.

SharesPost будет выступать в качестве брокера, помогая банку определить, сколько стоит акции заемщика, а затем фактически управлять ссудой.

В прошлом банки или отдельные кредиторы могли позволять кому-то использовать их стартовый капитал в качестве залога в особых случаях — возможно, заемщик является особенно крупным клиентом, сказал Броггер.А если у людей уже есть другие активы — дом, автомобиль или акции публичных компаний, — они могут предложить их банку в качестве залога.

Но поскольку компании остаются частными все дольше и дольше, все больше и больше сотрудников в стартапах все чаще начинают нуждаться в деньгах.

---

Эта статья впервые появилась на Recode.net.

Определение ссудного пакета

Что такое ссудный запас?

Ссудные акции относятся к обыкновенным или привилегированным акциям, которые используются в качестве залога для обеспечения ссуды от другой стороны.Заем имеет фиксированную процентную ставку, как и стандартный заем, и может быть обеспеченным или необеспеченным. Акции обеспеченного кредита также могут называться конвертируемыми акциями кредита, если запасы кредита могут быть напрямую конвертированы в обыкновенные акции при определенных условиях и с заранее определенным коэффициентом конвертации, как в случае невозвратных конвертируемых необеспеченных кредитов (ICULS).

Ключевые выводы

• Акция ссуды — это долевая ценная бумага, используемая в качестве обеспечения ссуды.
• Такая практика потенциально создает для кредитора риск того, что стоимость обеспечения упадет, если цена акций упадет.
• Компания, выпустившая акции, также может быть затронута в случае дефолта, который в одночасье может сделать кредитора значительным держателем акций.
• Кредитная линия для первичных дилеров Федеральной резервной системы принимает акции в качестве обеспечения для кредитов овернайт крупным финансовым учреждениям, что создает те же риски и проблемы для ФРС.

Общие сведения о ссудном запасе

Когда объем ссуды используется в качестве обеспечения, кредитор найдет наибольшую ценность в акциях бизнеса, которые торгуются на открытом рынке и не имеют ограничений; эти акции легче продать, если заемщик не в состоянии выплатить ссуду.Кредиторы могут сохранять физический контроль над акциями до тех пор, пока заемщик не выплатит ссуду. В это время акции будут возвращены заемщику, поскольку они больше не нужны в качестве обеспечения. Этот тип финансирования также известен как финансирование портфельных займов.

Риски для кредиторов

Поскольку цена акции может колебаться в зависимости от рыночного спроса, стоимость акций, используемых для обеспечения ссуды, не гарантируется в течение длительного времени. В ситуациях, когда акции теряют стоимость, залога, связанного с ссудой, может оказаться недостаточно для покрытия непогашенной суммы.Если в это время заемщик не выполняет свои обязательства, кредитор может понести убытки в размере, не покрытом текущей стоимостью принадлежащих ему акций. Поскольку цены на акции могут даже упасть до нуля или компания может обанкротиться, ссуды, обеспеченные таким образом, теоретически могут привести к полностью непокрытой ссуде.

Выдача коммерческих опасений по поводу ссудного пакета

У компании, выпускающей акции, используемые для обеспечения ссуды, могут возникнуть опасения по поводу результата соглашения.Если заемщик не выполняет свои обязательства по ссуде, финансовое учреждение, выдавшее ссуду, становится владельцем обеспеченных акций. Став акционером, финансовое учреждение может получить право голоса в отношении дел компании и стать частичным владельцем бизнеса, акциями которого оно владеет.

Кредитный фонд предприятий

Существуют полноценные предприятия, которые функционируют исключительно путем предоставления опций для операций с ссудой и акциями, что позволяет держателю портфеля получать финансирование на основе стоимости его ценных бумаг, а также других факторов, таких как подразумеваемая волатильность их владений и кредитоспособность.Отношение кредита к стоимости (LTV) устанавливается на основе портфеля, аналогично тому, как оценивается стоимость дома при обеспечении ипотечного кредита, и средства поддерживаются залогами в портфеле заемщика.

Кредитная линия для первичного дилера

В качестве чрезвычайной меры Федеральная резервная система расширила диапазон приемлемого обеспечения по кредитам через свою Механизм кредитования первичных дилеров (PDCF), включив в него некоторые акции в сентябре 2008 года. Это был один из многих беспрецедентных шагов центрального банка перед лицом финансового кризиса 2008 года. Кризис, и PDFC был позже свернут в 2010 году, когда экономика стабилизировалась.

В марте 2020 года ФРС вновь открыла PDCF для решения проблемы краха фондового рынка и проблем с ликвидностью, связанных с распространением вируса COVID-19 и вытекающими из этого мерами сдерживания, введенными должностными лицами общественного здравоохранения. Вновь открытый PDCF включает широкий спектр акций в качестве приемлемого обеспечения.

Это делает ФРС держателем ссудного обеспечения под ссуды овернайт, которые он предоставляет через PDCF. Это потенциально подвергает ФРС значительному риску на фондовом рынке в течение очень нестабильного периода и может вызвать опасения, что ФРС как государственное учреждение может оказаться в положении прямого акционера некоторых публично торгуемых компаний.

Заимствовать как крупные инвесторы (с гораздо меньшим)

Во время бычьего рынка последних девяти лет количество крупных инвесторов, берущих займы под свои портфели, неуклонно росло.

Теперь не очень богатые инвесторы могут делать то же самое.

Некоторое время некоторые богатые инвесторы могли воспользоваться «кредитованием на основе ценных бумаг». Инвесторы с крупными портфелями берут взаймы под те инвестиции, которые они держат через частный банк или другое финансовое учреждение, на крупные расходы, например, на покупку недвижимости или использование бизнес-возможности.

Сумма денег, которую инвестор может занять, обычно от 100 000 долларов до многих миллионов, зависит от качества и безопасности инвестиций, которые используются в качестве обеспечения.

Но, возможно, вы не собираетесь покупать новую компанию — вы просто хотите купить обручальное кольцо или внести первоначальный взнос за дом.

Интернет-инвестиционные фирмы, такие как M1 Finance и Wealthfront, предлагают своим инвесторам брать займы под их портфели, даже тем, у кого инвестиции составляют всего лишь 25 000 долларов.

«До недавнего времени этот тип заимствования был доступен только сверхбогатым», — говорит Брайан Барнс, основатель и генеральный директор M1 Finance, которая только что представила M1 Borrow. «Это снижает барьер от многомиллионных счетов до 25 000 долларов. Все в сети. И вы можете получить средства завтра».

Преимущества заимствования под залог ценных бумаг

Эти ссуды представляют собой способ получить доступ к деньгам для крупной покупки без продажи ценных бумаг, что вызовет налоги и прервет долгосрочную инвестиционную стратегию.Кроме того, поскольку ссуда обеспечена вашим инвестиционным портфелем, процентные ставки, как правило, ниже, чем у других видов долгов, таких как кредитные карты или кредитная линия собственного капитала.

Wealthfront начал предлагать свою версию, называемую портфельной кредитной линией, чуть более года назад после того, как компания заметила, что люди не продают инвестиции из-за рыночных условий.

«Вывод средств никогда не коррелировал с колебаниями рынка, — сказала Кейт Вок, руководитель отдела коммуникаций Wealthfront.«Мы изучили это и поговорили с клиентами, и оказалось, что главная причина, по которой они продавали, заключалась в том, чтобы покрыть большие расходы, такие как оплата свадьбы, или внесение первоначального взноса за дом, или финансирование ремонта дома».

Поскольку средний возраст пользователя Wealthfront составляет 37 лет, Вок говорит, что клиенты фирмы молоды и только начинают накапливать богатство. «Неудивительно, что им нужна краткосрочная ликвидность. Вместо того, чтобы наказывать их за вложения, мы говорим: пусть они занимают под залог.»

(Кредитование на основе ценных бумаг отличается от кредитования ценными бумагами или маржинального кредита, в котором инвестиционная фирма ссужает ценные бумаги трейдерам с целью продажи акций или активов без покрытия. Большинство кредитов, связанных с ценными бумагами, не позволяют использовать деньги для Покупайте больше ценных бумаг, хотя M1 делает.)

В Wealthfront инвесторам необходимо иметь 100 000 долларов на индивидуальном, трастовом или совместном инвестиционном счете. Как инвестор, вы получаете предварительное одобрение, поэтому есть возможность получить кредитную линию. когда вам это нужно, с деньгами, доступными обычно на следующий рабочий день.Пользователи могут занимать до 30% своего портфеля. В зависимости от размера счета текущие ставки варьируются от 4,25% до 5,50%.

M1 Borrow предлагает ссуды для инвесторов, чей портфель составляет 25 000 долларов и более. Инвесторы могут занимать до 35% с процентной ставкой от 3,75%

«Вот как должно работать кредитование», — говорит Барнс. «Вы должны иметь возможность использовать самую низкую возможную скорость».

Обычно банки проверяют ваш доход, ваш кредитный рейтинг и множество других вещей, чтобы оценить риск при выдаче ссуды, — говорит он.«Мы как бы говорим: мне все равно, какой у вас доход или кредитный рейтинг. Я знаю, что у вас есть инвестиции в размере 35 000 долларов, поддерживающие этот заем, поэтому я отдам их вам».

Риски займов под ценные бумаги

Что делать, если ваши вложения не оправдаются? Риск есть.

И что еще хуже: некоторые критики предупреждают, что эти ссуды могут увеличить риски фондового рынка. Например, значительные потери запасов могут вынудить некоторых клиентов продать свои инвестиции для выплаты долга, что приведет к цепной реакции принудительных продаж, которая приведет к снижению цен на акции.