Заключение о рыночной стоимости квартиры: Что такое рыночная, кадастровая стоимость квартиры и инвентаризационная

Заполните
заявку сейчас

И ПРОВЕДИТЕ НЕЗАВИСИМУЮ
ОЦЕНКУ КВАРТИРЫ
В МОСКВЕ И ОБЛАСТИ!

Разница между рыночной ценой и рыночной стоимостью недвижимости

В сфере недвижимости многие агенты предполагают, что все сводится к цене. Правда ли, что недвижимость продается только из-за цены? А как насчет ценностной составляющей?

Что ж, мы все можем согласиться с тем, что для продажи должен быть обмен товарами. Однако покупатель и продавец могут не оценивать стоимость одинаково. Когда я продаю собственность клиента, я определяю рыночную цену, не просматривая собственность, и вероятность того, что эта собственность будет продана через 30, 60 или 90 дней, на основе сопоставимых и рыночных данных.Затем я определяю рыночную стоимость после просмотра и оценки всех преимуществ, состояния собственности и данных внешнего рынка.

Давайте рассмотрим разницу между рыночной ценой и рыночной стоимостью и то, как они могут влиять друг на друга.

Рыночная цена

Рыночная цена — это то, что готовый, готовый и квалифицированный в банке покупатель заплатит за недвижимость и что продавец примет за нее. Совершенная сделка определяет рыночную цену, которая затем влияет на рыночную стоимость будущих продаж. Цена определяется местным спросом и предложением, состоянием собственности и тем, за что была продана другая подобная недвижимость без добавления стоимостного компонента.

Рыночная стоимость

Рыночная стоимость — это мнение о том, за что недвижимость будет продаваться на конкурентном рынке, на основе характеристик и преимуществ этой собственности (стоимость), общего рынка недвижимости, спроса и предложения, а также того, за что были проданы другие аналогичные объекты недвижимости. такое же состояние.

Основное различие между рыночной стоимостью и рыночной ценой заключается в том, что рыночная стоимость в глазах продавца может быть намного больше, чем то, что покупатель заплатит за недвижимость, или ее истинная рыночная цена.Стоимость может создавать спрос, который может влиять на цену. Но без функции спроса стоимость сама по себе не может влиять на цену. Когда предложение увеличивается, а спрос уменьшается, цена снижается, а стоимость не имеет значения. По мере уменьшения предложения и увеличения спроса цена будет расти, и стоимость будет влиять на цену. На сбалансированном рынке рыночная стоимость и рыночная цена могут быть равны.

Однако покупатели и продавцы могут по-разному оценивать стоимость. Продавец может посчитать, что их подземный бассейн является преимуществом, но покупатель может увидеть это как отрицательный фактор и придать объекту меньшую ценность.Или продавец мог почувствовать, что новая крыша, которую он поставил на дом, имеет большую ценность; однако покупатель не ценит это, потому что ожидает, что у собственности будет крыша в хорошем состоянии. Или застройщик может посчитать, что у него лучшее качество, и потребовать более высокую цену, но покупатель меньше ценит качество и больше ценит участок, район и план этажа собственности.

Стоимость не всегда связана с кирпичом и раствором. Некоторые покупатели могут платить больше за недвижимость, исходя из личных вещей с добавленной стоимостью.Например, покупатель A, который не водит машину, ценит собственность выше, чем покупатель B, потому что собственность находится рядом с автобусной линией. Или собственность может находиться рядом со школой или рядом с кабинетом врача для тех, у кого есть дети или больные.

Вопрос: «Сколько это стоит для покупателя?» поскольку всегда существует предел того, сколько покупатель заплатит и что будет оценивать недвижимость в банке. Ценность действительно в глазах смотрящего. Некоторые покупатели могут видеть ценность в собственности, но могут не платить больше, если нет спроса.В большинстве случаев рыночная цена будет преобладать над рыночной стоимостью на рынке покупателя.

Является ли цена движущим фактором при продаже собственности, и может ли цена преодолеть все возражения покупателя по поводу собственности?

Я считаю, что на рынке покупателя или даже на нейтральном рынке одна цена может победить большинство возражений. На рынке покупателя, где спрос ниже, покупатели будут ждать правильной сделки.

Экономический спад в прошлом заставил покупателей более осторожно относиться к своим деньгам и тому, как они их тратят. Покупатели более осторожны, и им нужно больше времени, чтобы принять решение. Я обнаружил, что цена является основным мотиватором. Если недвижимость нуждается в ремонте, домовладелец может снизить цену, чтобы привлечь тех покупателей, которые видят ценность в собственности.

Цена выравнивает игровое поле. Я работаю со многими покупателями, которым может не понравиться какая-то особенность объекта недвижимости, но которые упустят эту «отрицательную» особенность, если цена будет подходящей. Подумайте об этом: каждая недвижимость в конечном итоге продается по рыночной цене. Даже те дома, за которыми проложены линии электропередач или которые находятся рядом с железнодорожными путями, недалеко от кладбища, часто посещаются привидениями, у которых на заднем дворе болото или дома с плохой постройкой, в конечном итоге продаются.

Кто-то может возразить, что такие факторы, как методы продаж, маркетинг, увеличенная экспозиция и постановка, могут добавить больше ценности и увеличить спрос, что приведет к более высокой рыночной цене.

Дом сам себя не продает — или продает?

Это интересный аргумент, поскольку большинству продуктов нужен толчок для продажи — толчок с точки зрения брендинга, продаж и маркетинга. Однако в сфере недвижимости большинство потребителей, ищущих в определенном районе и ценовом диапазоне, знают, какая недвижимость продается, и могут быстро определить цену и стоимость с помощью Интернета.

На мой взгляд, маркетинг — это функция цены. Хороший маркетинг с правильным посылом привлечет больше посетителей к объекту. Но когда покупатели могут потрогать и ощутить собственность, она должна до некоторой степени «продать себя». Агенты по недвижимости, маркетинг и даже домашняя подготовка могут помочь привлечь этих покупателей к собственности и вызвать интерес; однако, в конце концов, дом должен укладываться в бюджет покупателя и обеспечивать ценность, а дом должен «продавать себя сам».

Итак, цена — единственная причина, по которой дома продаются? Вам решать. Я считаю, что цена в сочетании с эффективным маркетингом является самым большим стимулом для продажи дома на любом рынке, особенно на рынке покупателя. Когда это рынок продавца, вы можете стратегически оценить дом, чтобы превысить запрашиваемую цену. Но, в конце концов, покупатель заплатит только то, что он стоит, и у покупателя есть чековая книжка.

Является ли цена единственной причиной продажи домов? Пожалуйста, продолжайте обсуждение в разделе комментариев ниже.

Роберт Мактаг (Robert McTague) — руководитель группы агентов CNY в RealtyUSA в Сиракузах, штат Нью-Йорк, где он упрощает процесс покупки и продажи и предлагает помощь в маркетинге, наставничестве и выступлениях.

Электронная почта Роберта МакТага.

Просмотры из квартиры увеличивают стоимость недвижимости

Стоимость квартиры зависит от рыночного спроса. Часто покупатели готовы платить больше, чтобы получить желанный вид.

Нередко можно встретить людей, которых восхищает обширный панорамный вид на море или океан, и если они сталкиваются с виллами или квартирами, открывающими именно такое зрелище со своих балконов, вы, вероятно, услышите, как эти люди говорят: «Вау! Это просмотр на миллион долларов, и я готов за это заплатить». И они это делают.

Спрос высок и цена открытая! «Существует такое повальное увлечение видом на море, что нет никаких дискуссий по поводу суперплощади и застроенной площади, а также средней распространенной стоимости недвижимости», — говорит Гопал Сингх, консультант из Мумбаи.

«Владелец может запросить любую цену. Но 90% владельцев предпочитают сдавать свои квартиры в аренду, а не идти на прямую продажу, поскольку такая недвижимость не только дает отличную рентабельность, но и феноменальный прирост капитала», — Гопал Сингх говорит.

Наличие квартиры с видом на море на Эстраде, Ворли и Малабар-Хилл — знак того, что вы приехали! В Дели виды на гольф завладевают большим количеством покупателей. Крупнейшая компания по продаже недвижимости DLF построила множество квартир с полями для гольфа, такими как Aralias, Magnolias.

Разработчик говорит, что, поскольку легкие города, район хребта, не могут быть задействованы, вид на гольф остается следующим лучшим вариантом. Конечно, у поля для гольфа есть много любителей.

Раджив Талвар, управляющий директор DLF Universal Ltd, говорит: «Людям нравится владеть своим островом мира.В городской жизни так много стресса, и люди готовы платить больше за зеленый и безмятежный вид. Квартиры с выходом на поле для гольфа легко получают на 10-15% больше, чем другие «.

В качестве параметра оценки, насколько важен параметр ракурса. «То, что стоит перед домом или что из него не видно, безусловно, является важным фактором, поскольку это позволяет застройщику или продавцу взимать дополнительную плату», — говорит Аншул Джайн, генеральный директор DTZ India.

«С точки зрения застройщика, премия будет значительно выше, если весь проект будет продан на выбранную тему, а не только на несколько квартир.Например, если тема проекта — «апартаменты с видом на поле для гольфа», надбавка за весь проект может достигать 20-30% по сравнению с другими проектами в окрестностях.

При определении стоимости квартиры также учитываются такие параметры, как расположение башни, этажность, качество строительства, такие удобства, как меблировка, модульная кухня, центральное кондиционирование и т. Д.В случае, если все одинаково и единственным отличительным признаком является вид, тогда «вид» становится самым важным параметром », — говорит Джайн.

Еще одна концепция, которая набирает обороты в городе, — это «вид на горы». Недавно компания Supertech запустила проект «Аравиль», и точка зрения Аравали была объявлена ​​его УТП.

Р. К. Арора, председатель и управляющий директор Supertech Ltd, говорит: «Мы построили всего 500 квартир на 10 акрах, что означает меньшую плотность, и, как и в любом проекте премиум-класса, мы сосредоточились на обзоре.

Каждый блок открывается с трех сторон с полукруглыми балконами, с которых открывается панорамный вид на холмы Аравали на 360 градусов. Проект Araville находится в Секторе 29, у подножия пышных зеленых холмов Аравали, и будет способствовать спокойной жизни с идиллическим видом ».

Итак, какой вид ценится больше всего: вид на море или вид на горы? «Недвижимость с захватывающими видами, конечно, стоит больше; но на самом деле нет определенной формулы для попытки выработать какую-либо дополнительную ценность, которая может или не может быть связана с видом», — говорит Сачин Сандхир, управляющий директор RICS. , Южная Азия.

«Однако в развитых странах было проведено несколько исследований для определения« ценности вида », в котором учитывались полный или частичный вид на океан, вид на горы, вид на озеро и т. Д.

Хотя такое исследование показало, что мнение оказывает существенное влияние на стоимость собственности, результаты значительно различаются. Беспрепятственный вид на океан или озеро, кажется, имеет наибольшее влияние на стоимость недвижимости, которая варьируется от 30 до 90% — чем ближе вид, тем выше влияние.

Исследования в Гонконге показали, что вид на гавань может повысить стоимость квартиры всего на 2-3%, в то время как широкий вид на горы снизит стоимость квартиры на 7%. Исследование, проведенное в Южной Каролине, предложило 9–12% премию за недвижимость на вершине холма с беспрепятственным видом на город или открытое пространство », — говорит Сандхир.

Вид на воду — самый желанный из всех видов. Результаты исследования рынка жилой недвижимости, занимаемой владельцами в Окленде, показывают, что широкий вид на воду, ближайший к побережью, имеет наибольшее положительное влияние и может увеличить среднюю цену продажи примерно на 44%.

Согласно другому исследованию, премии были намного ниже. Сравнивая виды на гавань и горы в Гонконге, Джим и Чен (2009) обнаружили, что вид на гавань предпочтительнее и отражается на стоимости жилья. Широкий вид на гавань может повысить стоимость квартиры на 2,97%, а закрытый вид на гавань может поднять цену на 2,18%.

Все дело в том, чтобы определить «золотую середину» рынка, то есть наименьшее, которое примет продавец, и наибольшую сумму, которую заплатит покупатель. Ценность взгляда в конечном итоге заключается в том, чтобы ценить человеческую потребность в уединении, статусе, помимо чистой любви к взглядам.

Покупка многоквартирного дома: подходит ли вам?

Вложение в денежный поток — один из ключевых методов достижения богатства, которое в сфере недвижимости чаще всего достигается за счет инвестирования в арендуемую недвижимость. Аренда на одну семью может быть отличным местом для начала, но со временем многие люди решают, что хотят повысить свой уровень, увеличивая свой денежный поток и чистую стоимость за счет владения жилым комплексом.

Жилой комплекс относится к категории коммерческой недвижимости и включает любую арендуемую жилую недвижимость с пятью и более квартирами.Многосемейная недвижимость может быть прекрасным вложением в недвижимость, но не для всех. Узнайте о плюсах и минусах владения многоквартирным домом, а также о том, кто лучше всего подходит для инвестирования в несколько семей, чтобы определить, подходит ли это вложение для вас.

Плюсы владения жилым комплексом

Эффект масштаба

Экономия масштаба относится к способности распределять затраты по нескольким потокам доходов. Вместо того, чтобы владеть 10 различными объектами жилой недвижимости для сдачи в аренду, чтобы получать денежный поток в размере 10000 долларов в месяц, вы можете владеть одной недвижимостью, у которой есть только одна крыша, один набор налогов на недвижимость, страхование имущества и одно здание для обслуживания, при этом сохраняя ту же сумму. арендного дохода.

Увеличение денежного потока

Владение многоквартирным домом также позволяет вам увеличить денежный поток и доход, которые вы зарабатываете, намного быстрее, чем вы могли бы получить с помощью сдачи в аренду жилой недвижимости.

Снижение риска

Одно из самых серьезных препятствий, с которыми сталкиваются владельцы арендуемой недвижимости, — это незанятость и текучесть арендаторов. Если у вас есть отдельная собственность, и она пустует в течение двух месяцев, пока вы ее убираете и повторно выставляете в аренду, вы съедаете двухмесячные расходы и снижаете общую прибыль от инвестиций.Когда у вас несколько арендаторов в одном многоквартирном доме, вы распределяете как риски, так и затраты на вакансии.

Управление

Управление недвижимостью может быть как плюсом, так и минусом владения многоквартирным имуществом. Любая сдаваемая в аренду недвижимость требует определенного уровня управления недвижимостью. Кто-то должен общаться с арендатором, показывать договоры аренды, собирать арендную плату, согласовывать ремонт и размещать вакансии. Когда вы владеете несколькими арендуемыми объектами, вся эта работа становится обременительной, особенно когда эти объекты расположены на разных почтовых индексах или на разных рынках.Владение квартирой по-прежнему требует управления, но добавляет удобства, поскольку все квартиры находятся в одном централизованном месте.

Увеличьте свой собственный капитал

Владение многоквартирным домом, особенно на дорогих рынках, несомненно, увеличит ваш собственный капитал. Это может дать вам доступ к более выгодным условиям финансирования, эксклюзивным инвестиционным возможностям и в целом помочь вам достичь личных финансовых целей.

Минусы владения жилым комплексом

Стоимость

Одно из самых больших препятствий при покупке жилого комплекса на первых порах — это стоимость.Коммерческая недвижимость оценивается на основе дохода, который она приносит или потенциально может принести, что означает, что стоимость жилого комплекса на большинстве рынков значительно превышает стоимость жилой недвижимости для одной семьи на том же рынке. В то время как вы можете купить жилой дом меньшего размера за 500 000–750 000 долларов, средний или большой жилой комплекс, вероятно, будет стоить более 1 миллиона долларов. Стоимость будет варьироваться в зависимости от возраста здания и типа собственности (например, жилой комплекс A, B или C).

Финансирование

Финансирование многоквартирного комплекса, как правило, проще, чем получение финансирования для сдачи в аренду односемейной собственности, потому что существует несколько источников дохода, помогающих покрыть расходы, но получить ссуду все равно может быть сложно, в зависимости от вашего опыта в инвестирование в недвижимость и ваш баланс.

Большинство традиционных кредиторов потребуют крупный первоначальный взнос, по крайней мере, 20% или более, а также проанализируют эффективность и потенциал активов в дополнение к вашему личному состоянию и инвестиционному профилю.Если у вас нет денег для инвестирования, вам, вероятно, придется объединиться в синдикат, когда вы объединяете деньги от нескольких инвесторов для приобретения собственности. Чтобы сделать это правильно, требуются значительные предварительные вложения и уменьшится денежный поток и доходность недвижимости, поскольку вы будете делиться частью своего положительного денежного потока и прибыли со своими партнерами.

Кроме того, кредит на квартиру обычно имеет более высокую процентную ставку, которая может быть фиксированной, но чаще регулируется.Сроки также короче, чем у традиционного ипотечного кредита, от 5 до 20 лет, и они обычно сопровождаются воздушным шаром, который потребует от кредитора в конечном итоге продать недвижимость или рефинансировать, когда появится воздушный шар.

Все яйца в одной корзине

Когда вы владеете одним объектом дохода, вы кладете все яйца в одну корзину — вы увеличиваете риск колебаний рынка, поскольку весь ваш доход поступает от одного объекта недвижимости. . Что произойдет, если собственность сгорит, крупный поставщик рабочих мест в этом районе объявит о банкротстве и значительная часть ваших арендаторов потеряет работу, или если рост нового строительства снизит спрос на жилье и, в свою очередь, стоимость вашего многоквартирного дома? Владение несколькими инвестиционными объектами недвижимости на разных рынках или в разных классах активов диверсифицирует ваш инвестиционный портфель.

Кому подойдет владение жилым комплексом?

Владение многоквартирным домом дает ряд преимуществ, но требует времени и усилий. Даже если вы решите нанять стороннего менеджера для наблюдения за жилым комплексом за вас, вы, как владелец квартиры, по-прежнему несете ответственность за управление этим человеком, обеспечивая управление зданием в соответствии с вашими стандартами и достижение максимальной прибыльности. Если вы занятой профессионал, у которого нет времени даже на наблюдение за инвестициями, маловероятно, что владение жилым комплексом — правильный шаг для вас.

Кроме того, если вы только начинаете работать в сфере недвижимости и не имеете большого опыта или капитала, готового к развертыванию, инвестирование в квартиры, вероятно, не лучшее место для начала. Смочите ноги как арендодатель и посмотрите, нравятся ли вам роли и обязанности в работе. Перед переездом в коммерческую недвижимость увеличьте свой собственный капитал, кредитный рейтинг и доступные инвестиционные средства.

Между тем, есть способы участвовать в владении жилым комплексом без необходимости владеть им самому: покупка акций в многоквартирном инвестиционном фонде недвижимости (REIT) или, если вы аккредитованный инвестор, инвестирование в краудфандинговый фонд. жилой дом.

В конечном итоге все зависит от того, кем вы являетесь как инвестор, от времени, которое вы можете посвятить своим инвестициям, и от ваших финансовых целей.

8 критических факторов, влияющих на стоимость дома

Стоимость вашего дома зависит от того, сколько желающие на рынке покупатели будут платить за ваш дом, но каждый покупатель индивидуален. Например, одна семья может взвесить такие факторы местоположения, как школы и работа, над размером и состоянием дома.

Мы выделили некоторые из наиболее важных факторов, влияющих на стоимость вашего дома:

1.Комплексы микрорайона

Один из лучших индикаторов стоимости вашего дома — это цена продажи аналогичных домов в вашем районе, которые были проданы недавно. Эти сопоставимые дома часто называют «общежитиями». Будь то оценка дома, сравнительный анализ рынка, проведенный агентом, или оценка Opendoor, большинство экспертов по недвижимости будут полагаться на комиссионных при оценке стоимости вашего дома.

Советы по поиску компа

• Давность: Ищите дома, которые были недавно проданы — чем позже, тем лучше.
• Сходство характеристик: Выберите дома, наиболее похожие на ваш с точки зрения таких характеристик, как тип дома (двухэтажный или ранчо), год постройки, количество спален, ванных комнат и площадь в квадратных футах.
• Расстояние: По возможности, выбирайте дома в том же районе, что и ваш дом. Это связано с тем, что дом, застроенный кварталом, не может быть подходящим для сравнения, если он принадлежит другому району с другими правилами ТСЖ, школьным округом и т. Д.
• Расположение: Если ваш дом расположен в уникальном месте, например, на оживленной улице, на поле для гольфа или на набережной, ищите компы с таким же расположением.

Проблема в том, что нет двух одинаковых композиций, поэтому вам нужно будет внести поправки в ключевые различия. Это может быть очень сложно сделать вручную при сравнении таких мелких деталей, как сводчатые потолки, близость к хорошей школе или что-то абстрактное, например живописный вид. Чтобы быть точным, вам нужно будет учитывать каждую отдельную функцию, а в идеале вам нужно будет просмотреть множество композиций.

К счастью, компьютеры действительно хорошо справляются с этой задачей. Например, мы объединяем надежную модель данных, которая может анализировать сотни пар композиций для любого заданного адреса, с информацией от местных экспертов по ценообразованию.После этого мы можем предоставить продавцам дома конкурентоспособное предложение за наличные в течение 24 часов, чтобы они могли упростить процесс и действовать в соответствии с собственными временными рамками.

→ Интересно узнать стоимость вашего дома? Начните с предложения наличными от Opendoor, чтобы оценить свой дом. Процесс бесплатный.

2. Место нахождения

Ваш нынешний дом может быть идеальным местом для вас. — рядом с вашей работой или рядом с домом ваших родителей, но когда оценщики определяют, какую ценность назначить на основе местоположения дома, они обращают внимание на три основных показателя: по Инману:

• Качество местных школ
• Возможности трудоустройства
• Близость к торговым, развлекательным и развлекательным центрам

Эти факторы могут повлиять на то, почему в некоторых районах высокие цены, а в других — нет.Кроме того, близость местоположения к автомагистралям, коммуникациям и общественному транспорту может повлиять на общую стоимость дома. Когда дело доходит до расчета стоимости дома, местоположение может быть более важным, чем даже размер и состояние дома.

→ Узнайте больше о том, как мы рассчитываем стоимость вашего дома.

3. Домашний размер и полезная площадь

При оценке рыночной стоимости вашего дома размер является важным элементом, который следует учитывать, поскольку более крупный дом может положительно повлиять на его оценку.

Стоимость дома приблизительно оценивается по цене квадратного фута — продажной цене, деленной на площадь дома в квадратных футах. Скажем, дом площадью 2000 квадратных футов продан за 200000 долларов. Цена за квадратный фут составит 100 долларов.

Цена, которую покупатели будут платить за квадратный фут, может сильно различаться. В зависимости от того, где вы покупаете, 100 долларов за квадратный фут могут быть выгодной сделкой или намного дороже, чем принято платить.

Помимо площади в квадратных футах, полезная площадь дома имеет значение при определении его стоимости.Гаражи, чердаки и недостроенные подвалы обычно не учитываются в полезной площади в квадратных футах. Итак, если у вас есть дом площадью 2000 квадратных футов с гаражом на 600 квадратных футов, это всего 1400 квадратных футов жилой площади .

Жилая площадь — это то, что важнее всего для покупателей и оценщиков. Спальни и ванные комнаты ценятся больше всего, поэтому чем больше кроватей и ванн предлагает ваш дом, тем больше он стоит. Однако эти тенденции очень специфичны для местных условий.

См. Наш блог о ремонте, который может улучшить стоимость вашего дома.Мы составляем рейтинг лучших проектов и изучаем тенденции в наших данных по благоустройству дома.

4. Возраст и состояние

Как правило, более новые дома оцениваются по более высокой цене. Тот факт, что критически важные части дома, такие как водопровод, электричество, крыша и бытовая техника, более новые и поэтому с меньшей вероятностью выйдут из строя, может принести покупателю экономию. Например, если на крышу действует 20-летняя гарантия, это деньги, которые владелец сэкономит в течение следующих двух десятилетий, по сравнению с более старым домом, которому, возможно, потребуется заменить крышу всего за несколько лет.По данным HomeAdvisor, средняя стоимость замены или установки крыши в 2019 году составляет чуть менее 8000 долларов.

Многие покупатели будут платить большие деньги за дом, готовый к заселению. Вот почему большинство покупателей требуют включения в контракт непредвиденных обстоятельств осмотра — они хотят договориться о ремонте, чтобы избежать каких-либо серьезных расходов после продажи.

Наш контрольный список по обслуживанию и ремонту дома поможет вам определить ключевые участки вашего дома, которые нужно осмотреть перед продажей. А если вы хотите продать свой дом и вообще отказаться от ремонта, узнайте, как этот процесс работает с Opendoor.

5. Обновления и обновления

Обновления и улучшения могут повысить ценность вашего дома, особенно в старых домах, которые могут иметь устаревшие функции. Однако не все проекты по благоустройству дома созданы одинаково.

Воздействие проекта или модернизации зависит от рынка, на котором вы находитесь, и от существующей стоимости вашего дома. Например, по данным нашего калькулятора стоимости ремонта дома, готовый подвал в Портленде в 5 раз дороже, чем отделка подвала в Атланте, что примерно на 13% больше средней стоимости дома по сравнению с 2.5% соответственно.

Кроме того, некоторые проекты, такие как добавление бассейна или деревянных полов, как правило, имеют больший прирост для более дорогих домов, в то время как проекты, такие как реконструкция кухни или добавление полностью оборудованной ванной комнаты, как правило, имеют больший прирост для менее дорогих домов.

→ Попробуйте наш калькулятор для улучшения дома. Посмотрите, какие проекты могут иметь наибольшее увеличение стоимости вашего дома.

6. Местный рынок

Даже если ваш дом находится в отличном состоянии, в лучшем месте, с улучшенными условиями премиум-класса, количество другой недвижимости, выставленной на продажу в вашем районе, и количество покупателей на рынке могут повлиять на стоимость вашего дома.Если за меньшее количество домов конкурирует много покупателей, это рынок продавца. И наоборот, рынок, на котором мало покупателей, но много домов на рынке, называется рынком покупателя.

Если вы покупаете на рынке покупателя, у вас, вероятно, будет больше возможностей для переговоров о цене дома, сроках и непредвиденных обстоятельствах в контракте. Хотя, если вы продаете на рынке покупателя, вам, возможно, придется скорректировать цену, чтобы привлечь больше предложений, или вы захотите пойти на уступки продавцу, например оплатить заключительные расходы, покрыть ремонт или более гибко согласовывать сроки.

Кроме того, рыночные условия могут повлиять на то, как долго ваш дом будет продавать. На рынке продавца дома, как правило, продаются быстро, тогда как на рынке покупателя для домов типично более длительные дни на рынке (DOM). DOM — это статистика недвижимости, которая показывает, как долго дома находятся в активном списке до подписания контракта. Если ваш дом находится на рынке в течение длительного периода времени, покупатели могут подумать, что что-то не так или что цена слишком высока. Ознакомьтесь с нашими советами по быстрой продаже дома.

7. Экономические показатели

Более широкая экономика часто влияет на способность человека покупать или продавать дом, поэтому в более медленных экономических условиях рынок жилья может испытывать трудности. Например, если рост занятости или заработной платы замедляется, то меньшее количество людей может позволить себе жилье, или также может быть меньше возможностей для переезда в поисках новых возможностей. Важно следить за текущим состоянием продаж и повышением цен на жилье в вашем районе, особенно когда вы оцениваете лучшее время для продажи дома.

Мы создали руководство по пониманию современного рынка жилья, чтобы помочь любому, кто не является экспертом или ясновидящим, понять, как текущие тенденции влияют как на покупку, так и на продажу дома.

→ Планируете продать? Сравните затраты на продажу Opendoor традиционному процессу.

8. Процентные ставки

Зачем нужны процентные ставки? Как краткосрочные процентные ставки (например, то, что вы платите по кредитной карте), так и долгосрочные процентные ставки (например, то, что вы платите по ипотеке), влияют на вашу способность позволить себе дом, но по-разному.Повышение краткосрочных процентных ставок может повысить процент по вашим сбережениям, но также сделает краткосрочный долг более дорогим. Например, если вы тратите больше денег на погашение кредитной карты или краткосрочной ссуды, то в вашем бюджете, вероятно, будет меньше денег, чтобы позволить себе купить дом.

Краткосрочные процентные ставки не влияют напрямую на долгосрочные процентные ставки. Таким образом, повышение ставки Федеральных фондов не означает, что 30-летняя ипотека с фиксированной процентной ставкой станет дороже.На долгосрочные ставки влияют доходность Министерства финансов, настроения инвесторов и уровень инфляции, а также многие другие факторы. Вы можете узнать больше о процентных ставках и домовладении в нашем блоге.

Дело в том, что по мере роста процентных ставок все меньше людей могут позволить себе жилье, и это может повлиять на то, за сколько вы можете продать свой дом. Мы освещаем текущие тенденции процентных ставок в нашем руководстве по изучению рынка жилья.

Заключительная мысль

Легче избежать типичных ошибок при продаже дома, если вы знаете о факторах, влияющих на стоимость вашего дома.Учтите эти факторы при установлении цены на дом, чтобы привлечь серьезных покупателей и предотвратить долгие дни на рынке, которые в конечном итоге обходятся дорого.

Как определить рыночную стоимость вашей квартиры

Резюме:

Определение ценности вашей квартиры через понимание того, что такое CV, GV и RV.

CV обозначает капитальную стоимость и выполняется Quotable Value New Zealand и работает от имени Совета, они проводятся в отношении собственности каждые 3 года и не являются истинным отражением стоимости ваших квартир и не являются актуальными.

GV обозначает государственную оценку, это сбивает с толку, поскольку это был старый термин для CV, который больше не используется.

Последний термин — «RV», и это наиболее точная форма для определения истинной стоимости вашей квартиры и означает зарегистрированную оценку.

Зарегистрированный оценщик выйдет и осмотрит недвижимость, чтобы оценить ваши апартаменты.

РАСШИФРОВКА:

Добрый день. Эндрю Мюррей из The Apartment Specialists. Сегодня мы говорим о CV, GV и RV.Очень запутанно. Кто они такие? Что они означают и актуальны ли они?

Прежде всего, начнем с резюме. Это означает капитальную стоимость. Это сделано Quotable Value New Zealand от имени совета на местных территориях, чтобы дать вам оценку собственности. Это судья по ставкам и тому подобному. Сейчас они проводятся примерно каждые три года и, на мой взгляд, не имеют реального отражения на рыночной стоимости. Могут, но не надейтесь на них. Я все время вижу, как агенты по недвижимости говорят: «У меня цена выше резюме!» Что ж, это абсолютно неважно, потому что они ошибаются, особенно в данный момент.Последние были сделаны в 2011 году, так что здесь особо не о чем.

Следующая причина, почему в этой области так много путаницы, — это резюме, обычно называемое GV. Это оценка правительства. Это вымершие. Его больше нет. Теперь это просто резюме. Но еще больше сбивает с толку то, что CV использовалось как GV или RV, что означает рейтинговую оценку, которой не существует. Таким образом, капитальная стоимость — это CV, и это в основном то, что предлагает совет, и это сделано Quotable Value New Zealand от имени властей.

Итак, следующий лот — фургон. Теперь RV является зарегистрированной оценкой. Это реальная рыночная стоимость. Это когда вы приглашаете зарегистрированного оценщика осмотреть недвижимость или квартиру и посмотреть, сколько она стоит. Обычно вы используете их для рефинансирования банков и тому подобного, потому что … сколько это стоит сейчас? В общем, на мой взгляд, все наоборот. Как правило, они не всегда правы, но в этом их работа. Зарегистрированная оценка — это рыночная стоимость.

Итак, в заключение, ГВ — пропало.Больше не существует. Это старый термин для CV, который обозначает стоимость капитала, который определяется Quotable Value New Zealand от имени правительства или совета. Затем есть RV, которая является зарегистрированной оценкой, то есть рыночной стоимостью. Так что не полагайтесь на резюме. Положитесь на зарегистрированную оценку.

Надеюсь, что это поможет. Ваше здоровье!

арендных ставок резко упали, цены на недвижимость снизились, поскольку люди покидают города из-за коронавируса

Уход от крупных городов стал большой историей пандемии в сфере недвижимости, но это не означает, что цены на жилье в мегаполисах внезапно снизились.

От Нью-Йорка до Лондона и Сиднея сверхнизкие процентные ставки и обширная государственная финансовая поддержка ограничили продажи проблемных товаров. Тем не менее, арендная плата за квартиры резко упала, и начались войны за предложения в пригородах, поскольку миллионы рабочих узнали, что они могут работать где угодно.

«Произошел пространственный шок, из-за которого вам необязательно ехать в город, чтобы зарабатывать деньги, — сказал Эндрю Баррелл, главный экономист по недвижимости Capital Economics. «Мы думаем, что города сильно изменятся».

Поскольку внедрение вакцины позволяет большему количеству городов предварительно открыть офисы, бары, рестораны и музеи, вот что изменилось, а что осталось прежним.

Рента — это место, где эффект Covid-19 наиболее очевиден. Широко распространенная потеря рабочих мест в таких сферах, как гостиничный бизнес, означает, что большие группы арендаторов просто не могут позволить себе платить то, что они делали раньше. Иностранные студенты ушли. Молодые люди вернулись к родителям.

А в верхнем сегменте рынка, где цены упали больше всего, более состоятельные арендаторы предпочли не останавливаться в практически закрытых городах.

В то время как падение цен стабилизировалось, арендодателям все еще приходится предлагать большие скидки и льготы, чтобы побудить людей вернуться.Это возможность для некоторых.

Когда дело доходит до покупателей, будь то массовый рынок или престиж, людям нужно пространство. И многие белые воротнички готовы поспорить, что им больше не придется находиться в офисе постоянно. Так что районы, которые когда-то казались слишком далекими — будь то пригороды или даже более отдаленные районы, — сейчас процветают.

По оценкам Vanguard, от 30% до 40% рабочих мест в США — например, барменов или упаковщиков мяса — просто невозможно выполнить удаленно. С другой стороны, около 15% вообще не нуждаются в официальном рабочем месте.Большинство этих сотрудников — профессионалы с более высоким уровнем заработка, например разработчики программного обеспечения или бухгалтеры.

Именно эта вторая группа, а также те, кто находится где-то посередине и не обязательно супербогатые, но богатые, могут рассматривать арбитраж местоположения.

Разрыв между ценами на квартиры и дома заметно увеличился, хотя многие аналитики задаются вопросом, как долго эта разница будет устойчивой.

«Если они станут относительно дешевыми, спрос на них все равно будет», — сказала Сара Хантер, главный экономист BIS Oxford Economics.«Рост цен на жилье не сможет опередить рост цен на единицу продукции в той степени, в которой это происходит в настоящее время».

Даже после того, как ограничения были ослаблены, модели мобильности в крупных городах по-прежнему намного ниже прежних норм, особенно на рабочих местах. Например, в Сиднее, где успешное сдерживание Covid-19 означает, что жизнь, близкая к нормальной, возможна, офисы в центре города по-прежнему заполнены только наполовину по мере появления новых рабочих схем.

За последние 30 лет цены на недвижимость в глобальных городах значительно опередили цены на внутреннем рынке.Эта доминирующая тенденция впервые за десятилетия оборвалась.

Итак, насколько постоянны эти меняющиеся предпочтения?

Макс Натан, доцент кафедры прикладных городских наук Университетского колледжа Лондона, говорит, что в конечном итоге мы не узнаем, прошел ли «пик города», пока не увидим его в зеркале заднего вида. Многое зависит от того, сдерживают ли вакцинации Covid-19. На данный момент, однако, явно происходит сдвиг на периферию и в города, которые раньше считались городами второго уровня.

В некоторых местах, особенно в Ирландии, власти пытаются продвигать эту тенденцию. В конце марта правительство Ирландии заявило, что создаст сеть центров удаленной работы и предложит налоговые льготы для удаленной работы.

«Есть действительно признаки того, что происходит внутригородский сдвиг», — сказал Натан. «Но мы не знаем, как далеко это зайдет. Мы не совсем знаем, насколько далеко привычки вернутся назад ».

Почти по всем показателям пандемия привлекла внимание США.K капитал ясен. Арендная плата в самых умных районах падала самыми быстрыми темпами за десятилетие.

На верхнем уровне рынка, по оценкам брокеров, продажи предметов роскоши не восстановятся в течение следующих пяти лет, так как те, у кого есть деньги, ищут загородные дома, а не пентхаусы.

Теряя землю

Цены в Лондоне растут медленнее, чем в других городах Англии

Источник: Hometrack

На массовом рынке прибрежное графство Корнуолл заменило Лондон как U.Наиболее популярное место для поиска недвижимости в К. — несмотря на то, что столица примерно в 16 раз больше. Цены в Лондоне растут, но темпами, которые значительно отстают от других крупных английских городов, таких как Манчестер или Бирмингем.

«Похоже, Лондон особенно сильно пострадал», — сказал Нил Хадсон, основатель Residential Analysts. «Он восстановится, но, вероятно, возникнут некоторые более долгосрочные проблемы. Возможно, это не та история роста, которую мы наблюдали за последние 20–30 лет, которая произойдет в будущем.

В связи с тем, что некоторые крупные британские работодатели, включая Standard Chartered Plc и Nationwide Building Society, заявили, что позволят рабочим проводить несколько дней вне дома в долгосрочной перспективе, острым спросом пользуются внешние районы. Хотя уже почти десять лет жить в центре Лондона не так дешево, средняя арендная плата продолжает расти.

Рябь наружу

Аренда жилья упала повсюду, за исключением некоторых отдаленных районов Лондона

Источник: Zoopla

В больших домах в живописной южной сельской местности происходят войны торгов.Молодые рабочие, которые никогда не могли надеяться купить дом в столице, ищут где-нибудь еще, чтобы узнать, что на их деньги можно купить в других городах, таких как Шеффилд.

Почти каждый четвертый из тех, кто в возрасте от 18 до 44 лет, опрошенных Клубом стратегии будущего, сказал, что они навсегда уехали из-за пандемии. Среди людей в возрасте от 25 до 34 лет этот показатель вырос до 30%.

Этот всплеск интереса к местам за пределами Лондона может создать свои собственные проблемы, поскольку новоприбывшие поднимают цены.

Если судить по финансовой столице Австралии, то одного лишь сдерживания коронавируса недостаточно для возврата к прежнему нормальному состоянию.

С Covid-19, казалось бы, прирученным в Сиднее, существует несколько ограничений, направленных на дистанцирование, и мюзикл «Гамильтон» разыгрывается для аншлаговой публики. И все же город намного пустее, чем был раньше.

Голосование ногами

Рекордное количество австралийцев покидают большие города

Источник: Статистическое бюро Австралии.

Отсутствие иностранных студентов и новое признание хотя бы некоторых работающих на дому означает, что когда-то популярные квартиры в центре города снижают как запрашиваемые цены, так и арендную плату.В отличие от этого, пригороды переживают бум, поскольку рынок вновь охватывает страх упустить что-нибудь.

При низком количестве предложений общие цены в Сиднее выросли на 9,3% с начала года. Лидерами роста стали особняки в дорогих пригородах рядом с пляжем.

Еще жарче в сельских районах штата, где цены выросли более чем на 13% по сравнению с прошлым годом. Ключевым моментом является образ жизни и возможность покупки большой собственности с садом, которая все больше доступна в Сиднее только богатым.

Оставлено позади

Квартиры в Сиднее томятся, а цены на жилье растут

Источник: CoreLogic

В таких местах, как Байрон-Бей, элитный курортный городок почти в 500 милях к северу, в прошлом году цены выросли на 37%, поскольку богатые австралийцы пересматривают, где они хотят провести свою жизнь.

«Ковид не причина, а катализатор», — сказал Тони Мэтьюз, старший преподаватель кафедры городского и экологического планирования Университета Гриффита. «Что изменилось, так это то, что теперь люди могут найти работу в Сиднее.

«Вполне очевидно, что это только возможность для определенных людей — в основном для богатых белых воротничков».

Не в ногу

Нью-Йорк упускает из виду бум цен на жилье в других городах США

Источник: Zillow

Для покупателей жилья, желающих получить самую большую скидку в Нью-Йорке прямо сейчас, стратегия проста: направляйтесь в районы с наибольшим количеством офисных башен.

По словам брокера Серханта, в Мидтауне-Востоке продавцы были вынуждены соглашаться в среднем на 14% ниже запрашиваемой цены в первом квартале.Согласно отчету оценщика Miller Samuel Inc. и брокерской компании Douglas Elliman Real Estate, для Манхэттена в целом 97% квартир проданы по цене предложения или ниже.

Хотя наблюдается небольшой всплеск покупок квартир, нет никаких признаков возврата назад. Вместо этого состоятельные работники делают ставку на то, что работодатели не будут заставлять людей возвращаться в офис на полный рабочий день, несмотря на то, что известные банки Уолл-стрит, такие как Goldman Sachs Group Inc. и JPMorgan Chase & Co., говорят, что они будут поощрять людей возвращаться, как только это произойдет. безопасно.

Bidding Bust

Претенденты не будут переплачивать за квартиры на Манхэттене, как это было раньше

Источник: Миллер Сэмюэл и Дуглас Эллиман Недвижимость

Также мало признаков того, что цены на аренду в ближайшее время вырастут, а арендодатели будут дорого обходиться районы вынуждены идти на крутые уступки. Рынок мягкой аренды предлагает людям возможность улучшить свои жилищные условия, и количество новых договоров аренды продолжает расти каждый месяц, поскольку охотники за сделками перемещаются в поисках лучшей сделки.

Но вся эта новая арендная деятельность не повлияла на количество вакансий. В прошлом месяце только на Манхэттене было около 20 000 пустующих квартир. И судьба этих единиц — например, сколько они будут арендовать — во многом зависит от того, как часто люди будут приходить в офис.

Хотя есть признаки того, что стремление к более солнечным краям, таким как Флорида, возможно, было чрезмерно разрекламированным, стремление к свободному пространству не ослабевает даже после того, как пандемия утихает.

В тридцати милях к северу от Нью-Йорка в зеленом Вестчестере, где цены на жилье резко выросли в начале пандемии, спрос не снизился.Продажи семейных домов выросли на 44% в первом квартале 2021 года по сравнению с тем же периодом прошлого года.

На острове шириной всего 30 миль нечего делать. Нет и больших загородных домов: даже в верхней части рынка большинство жителей Сингапура живут в квартирах.

Обогрев

По мере роста цен на жилье в Сингапуре аналитики делают ставку на ограничение рынка

Источник: Управление по перестройке города

Таким образом, хотя агенты сообщают, что покупатели ищут квартиры большего размера с лучшими коммунальными удобствами (бассейны и площадки для барбекю являются стандартными в элитных домах), картина далеко не так драматична, как в других городах.

Однако Сингапур находится в середине подъема. Цены на частные квартиры растут самыми быстрыми темпами с 2018 года, что вызывает слухи, что правительство может вмешаться, чтобы охладить рынок.

Импульс является повсеместным: рекордное количество бывших государственных квартир продается по цене более 1 миллиона сингапурских долларов (743 000 долларов), а продажи частных домов достигли самого высокого уровня почти за десятилетие.

Клуб «Миллион»

Рекордное количество продаж государственного жилья в Сингапуре составляет более миллиона долларов

Источник: SRX Property

Цены на бунгало — сингапурский эквивалент особняка — также побили все рекорды.Один такой дом недавно был продан за 128,8 миллиона сингапурских долларов, что сделало его одним из самых дорогих в городе.

Все это происходит, несмотря на то, что иностранные закупки упали до 17-летнего минимума, поскольку экспаты возвращаются домой и сохраняется строгий пограничный контроль.

Аналитики считают, что родители, которые все больше готовы финансировать покупки своих детей, являются ключевым фактором поддержки спроса.

«Родители вполне могут быть обеспокоены тем, что ждет их детей в будущем, учитывая стремительные изменения в технологиях и, следовательно, гарантии занятости», — сказал Алан Чеонг, исполнительный директор по исследованиям компании Savills (Сингапур) Pte.«Покупка частной собственности для них может рассматриваться как частичная страховка от будущей экономической неопределенности».

Об индексе рынка квартирных инвестиций

AIMI ^SM оценивает, как инвестиционная среда многоквартирных домов меняется с течением времени на национальном уровне и в отдельных муниципальных образованиях. Обновляемый ежеквартально, индекс объединяет три рыночных фактора, чтобы представить значение, которое можно сравнить с предыдущими периодами времени. Вместе с нашим анализом AIMI предлагает инвесторам уникальную возможность понять условия инвестирования в многоквартирную недвижимость.

Три переменные, используемые для определения AIMI:

1. Ставки по многоквартирной ипотеке
2. Темпы роста цен на многоквартирные дома
3. Темпы роста доходов от аренды многоквартирных домов

Понимание AIMI

AIMI показывает, как относительная стоимость инвестиций в многоквартирную недвижимость менялась с течением времени. Относительная стоимость инвестиций оценивается путем сравнения роста чистой операционной прибыли (NOI) с ростом обслуживания ипотечного долга для инвесторов.Ставки по ипотечным кредитам и темпы роста цен на недвижимость используются для определения изменений в обслуживании долга, в то время как рост арендного дохода (который включает изменения в росте арендной платы и ставок вакантных площадей) используется для определения изменений в NOI.

Каждая переменная по-разному влияет на индекс. Если ставки по ипотечным кредитам или цены на недвижимость увеличиваются при прочих равных условиях, стоимость AIMI будет снижаться из-за увеличения стоимости инвестирования, что подтверждается более высокими платежами по обслуживанию долга, которые инвесторы платят за недвижимость. И наоборот, если NOI увеличивается, при прочих равных, стоимость AIMI вырастет из-за более высокого дохода от аренды, получаемого инвесторами от собственности.Другими словами, более высокие ставки по ипотеке или цены на недвижимость увеличивают расходы для заемщика, уменьшая AIMI; тогда как более высокий NOI увеличивает доход, полученный заемщиком, увеличивая AIMI. Комбинация этих условий обеспечивает простую оценку изменений относительной стоимости инвестиций в многоквартирную недвижимость с течением времени.

При сравнении значений AIMI за два квартала для конкретного метро, ​​увеличение означает, что стоимость инвестирования ниже, что подразумевает более благоприятную инвестиционную возможность по сравнению с предыдущим кварталом, в то время как уменьшение означает, что стоимость инвестирования выше, что означает менее благоприятную инвестиционную возможность. .Например, если значение AIMI для района метро Атланты составляет 105 в текущем квартале, и мы сравниваем это со значением Атланты, равным 114 в первом квартале 2011 года, то мы знаем, что относительная стоимость инвестиций ниже в текущем квартале. чем в первом квартале 2011 года. В 2011 году инвесторы смогли найти возможности для инвестиций по хорошей цене и с сильными денежными потоками в сфере недвижимости. Аналогичным образом, если мы сравним текущий квартал с первым кварталом 2008 года, когда значение составляло 98, то мы знаем, что относительная стоимость инвестиций в текущем квартале выше, чем в первом квартале 2008 года.В 2008 году цены были довольно высокими, а денежные потоки от недвижимости были не такими сильными.

AIMI рассматривает рынок многоквартирных инвестиций так же, как инвесторы оценивают фондовый рынок: сильные денежные потоки, которые недооценены, наиболее благоприятны. Индекс не учитывает все факторы и не прогнозирует будущие условия. Некоторые факторы не учитываются в этом показателе, особенно на уровне собственности, поэтому индивидуальные инвестиционные показатели могут изменяться, а могут и не изменяться вместе с Индексом.

Чтение AIMI

Мы обновляем AIMI ежеквартально.Каждое обновление включает комментарии для каждого из выбранных городов и страны в целом, суммируя текущие и недавние значения и тенденции Индекса. Мы даем представление о трех переменных, составляющих Индекс, в том числе о том, как они влияют на значение Индекса. При необходимости в комментарии приводятся макроэкономические факторы, играющие роль на рынке, такие как рост занятости и жилищное строительство.

Таблица компонентов AIMI

На этой диаграмме показано значение AIMI и три переменные, составляющие AIMI, начиная с 2000 года.Значение AIMI представлено зелеными полосами на графике. При наведении указателя мыши на индекс отображается значение за каждый квартал. Оранжевая линия отображает рост цен на недвижимость, а желтая линия отображает рост чистой операционной прибыли (NOI). Эти две переменные проиндексированы по первому кварталу 2000 года и представлены на левой оси. Ставка по ипотеке представлена ​​справа.

На этой диаграмме представлена ​​подробная информация о переменных, используемых в Индексе, а также соответствующие макроэкономические данные.Годовой рост рассчитывается для каждого метро от текущего квартала до того же квартала предыдущего года. Исторический средний рост занятости, чистого операционного дохода и цены на недвижимость — это среднегодовой рост для каждого метро, ​​рассчитанный с 2000 по 2007 год, что представляет собой относительно стабильный период времени на рынке многоквартирных домов. Для многосемейных разрешений мы показываем годовое изменение разрешений вместе с отношением текущих разрешений к среднему количеству разрешений с 2000 по 2007 год.Этот коэффициент дает представление о том, сколько новых разработок производит рынок в настоящее время, путем сравнения их с предыдущим периодом времени, который был относительно стабильным.

Мнения, оценки, прогнозы и другие точки зрения, содержащиеся в этом документе, принадлежат экономистам Freddie Mac и другим исследователям, не обязательно отражают точку зрения Freddie Mac или его руководства и не должны толковаться как указывающие на перспективы бизнеса Freddie Mac или Ожидаемые результаты.Хотя авторы пытаются предоставить надежную и полезную информацию, они не гарантируют, что информация или другое содержимое в этом документе является точным, актуальным или пригодным для какой-либо конкретной цели.