Акция доля оценка: Оценка акций \ Акты, образцы, формы, договоры \ Консультант Плюс — Печати, полиграфия, наружная реклама в Волгограде

Содержание

Независимая оценка акций — услуги по оценке стоимости акций предприятий и компаний

Акция — это ценная бумага, удостоверяющая право акционера на долю в уставном капитале акционерного общества, а оценка акций — это фактически определение стоимости доли уставного капитала, которая приходится на оцениваемый пакет акций. При оценке 100%-го пакета, оценка стоимости акций, в общем, равнозначна оценке стоимости компании.

Чаще всего бывает необходимо оценить обыкновенные акции, но могут также оцениваться и привилегированные акции. При оценке привилегированных акций учитывается разница (по сравнению с акцией обыкновенной) в тех правах, которые привилегированная акция дает акционеру. В частности, по привилегированным акциям обязательно выплачиваются дивиденды, но она не дает права голоса на общем собрании акционеров. Поэтому, основной метод оценки привилегированных акций – это капитализация дивидендов.

А какие права дает своему владельцу обыкновенная акция? Минимальный набор прав акционера — это участие в общем собрании, право на дивиденды и право на долю в имуществе при ликвидации общества.

Но владельцы крупных пакетов (10% и выше) имеют дополнительные права: право участия в управлении компанией, право контроля за деятельностью, право назначения руководства и другие права. С ростом размера пакета акций и достижением пороговых значений в 25%, 50% и более, объем прав акционера увеличивается в соответствии с действующим законодательством и уставом акционерного общества. Именно поэтому стоимость пакета акций меняется не прямо пропорционально размеру пакета, а в зависимости от состава прав, которые получает акционер, обладающий пакетом данного размера.

Акции могут выпускать публичные и непубличные общества. Между акциями публичных и непубличных компаний существует значительная разница, связанная с регламентацией оборота акций.

Публичные акционерные общества (ПАО).
Акции публичных акционерных обществ распространяются по открытой подписке и могут свободно продаваться на открытом рынке и быть предметом биржевой торговли в соответствие с правилами, установленными действующим законодательством об обороте ценных бумаг.

Непубличные общества.
В отличие от акций публичных компаний, акции непубличных обществ имеют строгие ограничения по распространению и обороту. Акции непубличных обществ могут распространяться только среди существующих акционеров общества и не могут быть проданы третьим лицам иначе, чем с согласия существующих акционеров. Акционеры непубличных компаний пользуются преимущественными правами при покупке акций общества. Как следствие, акции непубличных обществ не участвуют в обороте на открытом рынке ценных бумаг и не могут быть предметом биржевой торговли.

Следует отметить, что акции публичных акционерных обществ могут быть проданы с меньшими издержками для продавца, то есть они могут быть проданы и за меньшее время рыночной экспозиции, и с меньшими затратами на саму продажу (поиск покупателя), что положительно сказывается на их рыночной стоимости. Таким образом, при прочих равных условиях, рыночная стоимость акций публичной компании будет выше, чем рыночная стоимость акций непубличной компании.

Наша компания предоставляет полный спектр услуг по оценке стоимости акций.

Мы работаем в городе Москве, но для проведения оценки наши сотрудники могут выехать в любой регион РФ. По всем вопросам оценки акций предприятий в регионах обращайтесь к нашим специалистам по телефону +7 (495) 7268674.

Порядок действий при оценке акций:

1. Согласовать сроки и стоимость работ.
Для получения информации о сроках и стоимости оценки акций, направьте нам запрос с указанием названия акционерного общества и количества акций, которые нужно оценить. Если акции не имеют биржевой котировки, то к запросу нужно приложить баланс и отчет о прибылях и убытках (форма 1, 2) на последнюю отчетную дату.

2. Подготовить документы. Списки необходимых документов для различных акций см. ниже.

3. Заключить договор на оценку и предоставить подготовленный комплект документов.

4. По истечении оговоренных в договоре сроков получить готовый отчет об оценке.

По всем возникающим вопросам о порядке оказания данной услуги обращайтесь по нашему телефону

+7 (495) 7268674.

Для оценки акций, котирующихся на открытом рынке ценных бумаг, необходимы следующие документы:

Выписка из реестра акционеров с указанием собственника и количества принадлежащих ему акций.
Справка о балансовой стоимости акций, если собственником является юридическое лицо.

Для оценки акций, не котирующихся на открытом рынке ценных бумаг, необходимы следующие документы:

Свидетельство о государственной регистрации акционерного общества.
Свидетельство о постановке на налоговый учет.
Устав акционерного общества.
Уведомление о государственной регистрации выпуска акций.
Отчет об итогах выпуска акций.

Выписка из реестра акционеров, с указанием собственника оцениваемых акций.
Справка о балансовой стоимости акций, если собственником является юридическое лицо.
Справка о видах деятельности акционерного общества и его организационной структуре и среднесписочной численности сотрудников.
Годовой бухгалтерский баланс и отчет о прибылях и убытках за последние 3 – 5 лет (или возможное количество предшествующих лет).
Бухгалтерский баланс и отчет о прибылях и убытках акционерного общества на дату оценки.
Расшифровки всех ненулевых статей актива баланса на дату оценки.

Аудиторские заключения (если проводилась аудиторская проверка) по предоставленной бухгалтерской отчетности.
Расшифровка дебиторской задолженности с указанием каждого дебитора, даты и причины образования задолженности, а также мнения компании о том, является ли данная задолженность просроченной, сомнительной, безнадежной или нет.
При наличии инвестиций в дочерние и зависимые компании по ним предоставляется такая же информация, как и по основной компании.
Бизнес-план на ближайшие 3 – 5 лет с указанием планируемой валовой выручки по товарам/услугам, необходимых инвестиций, затрат, чистой прибыли – по годам (если есть).

Документы надо предоставить в копиях, заверенных заказчиком оценки (надпись «Копия верна», дата, подпись ответственного лица, печать).

Вопрос: Для оформления наследства нотариус требует предоставить оценку акций. Как это сделать?

Ответ: Для этого нужно обратиться к независимому оценщику и поручить ему оценить стоимость акций на дату смерти наследодателя. Если наследуемые акции котируются на открытом рынке ценных бумаг, то оценщику нужно предоставить следующие документы:

Выписка из реестра акционеров

Свидетельство о смерти наследодателя.

Если наследуемые акции не котируются на открытом рынке ценных бумаг, то оценщику нужно предоставить следующие документы:

Свидетельство о государственной регистрации акционерного общества.
Уведомление о государственной регистрации выпуска акций.
Выписка из реестра акционеров с указанием количества акций, принадлежащих наследодателю.
Бухгалтерский баланс и отчет о прибылях и убытках акционерного общества на дату смерти наследодателя или на ближайшую предшествующую дату.
Перечень активов акционерного общества.
Свидетельство о смерти наследодателя.

Вопрос: Мне принадлежат акции предприятия, которое в ближайшем времени будет ликвидировано. Значит ли это что мои акции уже ничего не стоят?

Ответ: Нет, это не так. Акционеру предприятия принадлежит право на долю в имуществе ликвидируемой компании. Если чистые активы компании положительны, то есть сумма активов больше суммы обязательств, то эти акции стоят столько же, сколько стоит соответствующая доля чистых активов.

Вопрос: Можно ли считать биржевую котировку акций их рыночной стоимостью?

Ответ: Так можно считать, но только для акций в небольших (миноритарных) пакетах, которые обычно продаются на бирже. Акции в крупных пакетах обычно стоят дороже своих биржевых котировок, поскольку крупный пакет предоставляет владельцу значительно больше прав по участию в управлении акционерным обществом, нежели мелкие пакеты акций, по сделкам с которыми определяются биржевые цены.

Как анализировать акции компаний перед покупкой

Покупая акцию, вы приобретаете долю в бизнесе и становитесь акционером. Понять перспективность той или иной компании – это не только количественная оценка ее справедливой стоимости, но все чаще и качественная оценка перспектив бизнеса.

Инвестиционный горизонт и форма получения доходности

Инвестор рассчитывает на получение доходности на вложенный капитал. При выборе акции для инвестиционного портфеля важно понимать, в чем заключается инвестиционная привлекательность той или иной бумаги. Для одних акций источником возврата могут стать дивиденды. Эту условную группу акций часто называют «акциями стоимости», и здесь чаще всего встречаются зрелые компании, присутствующие в сложившемся сегменте рынка / в отрасли и предпочитающие возвращать прибыль акционерам через дивиденды или обратный выкуп, а не инвестировать в развитие (так как чаще всего внутренняя норма рентабельности новых проектов ниже, чем стоимость капитала). Эти акции наиболее устойчивы, особенно если имеют отношение к нецикличным отраслям.

Для других компаний основой инвестиционной привлекательности является успешный рост бизнес-направлений, инвестиции в исследования и разработки (R&D) и создание новых продуктов или целых рынков. Это – «акции роста», доли в бизнесе «компаний-единорогов» из технологического сектора, делающие ставку на изменения. Поскольку в эти акции закладываются высокие ожидания будущего роста основных финансовых показателей, данные бумаги оцениваются рынком значительно выше, чем акции зрелых компаний. Многие даже являются переоцененными в текущий момент, но инвесторы готовы дать эту премию и переплатить сейчас в надежде на участие в перспективном бизнесе.

Дивидендная стратегия

Это одна из самых простых стратегий инвестирования в акции. Если необходимо сформировать дивидендный портфель, то здесь на помощь может прийти история выплаты компанией дивидендов, она часто доступна в мобильном приложении брокера. Хорошая дивидендная акция обладает положительной историей выплаты дивидендов – они увеличиваются или по крайней мере не снижаются из года в год, а дивидендная доходность (отношение годового дивиденда к стоимости акции) достаточно высока.

Здесь есть особенности. Как правило, у компаний из секторов, ориентированных на внутренний спрос (телекоммуникации, электроэнергетика, розничная торговля или недвижимость), размер дивиденда относительно стабильный (без резких колебаний год от года), но и доходность может уступать компаниям из цикличных (сильно связанных с экономическими циклами) секторов – в России это нефтегазовая отрасль и металлургия. В отдельные моменты благодаря позитивной конъюнктуре рынков сбыта они могут предложить дивидендную доходность выше 10%.

Даже если у компании положительная история дивидендных выплат и высокая текущая дивидендная доходность, нужно оценить ее способность поддерживать эти выплаты в будущем.

Здесь на помощь может прийти аналитика от брокера – в отчетах часто можно увидеть прогнозные дивиденды на следующие 1-2 года.

Для инвесторов, которые конвертируют сбережения в инвестиции, дивидендная доходность – это наиболее понятная альтернатива ставке по депозитам или купонной доходности облигаций. В среднем портфель российских акций по структуре индекса Мосбиржи сейчас обеспечивает доходность 6-7% годовых. Дивидендная стратегия оптимальна для горизонта инвестирования 1-3 года.

Анализ акций с высоким потенциалом роста

Покупка акций с высоким потенциалом роста – это более комплексная стратегия, и здесь потребуется больше параметров для анализа. Во-первых, важно понимать перспективность бизнеса и источники его роста, а также попытаться предугадать, какие качественные изменения могут произойти. Во-вторых, необходимо оценить, какой набор позитивных факторов и части будущего роста уже включен в стоимость акций. В отличие от дивидендной стратегии здесь горизонт инвестирования составляет минимум 3 года, оптимально – 5-10 лет.

Хорошая компания – это не всегда хорошая акция, потому что перспективные бизнесы могут уже иметь высокую инвестиционную оценку, и можно легко переплатить. Самостоятельно провести подобный анализ можно, но достаточно сложно и трудозатратно. Поэтому хорошим источником информации являются аналитические отчеты брокера. Главное, на что стоит обратить внимание, – это присвоенная акции рекомендация (покупать, держать или продавать) и целевая цена на 12-месячном горизонте.

Анализ количественных показателей

Если хотите проанализировать объект инвестирования самостоятельно, для начала определитесь с тем, какое влияние на бизнес оказывают тенденции в экономике и каким образом бизнес будет расти в будущем. Здесь помогут презентации самой компании и прогнозы, которые менеджмент дает на ближайшую перспективу. Обычно эти документы доступны в разделе для инвесторов на сайте компании.

В финансовой отчетности стоит уделить внимание уровню операционной и чистой рентабельности и долговой нагрузке. Компании с низкой рентабельностью, существенными долговыми обязательствами и слабым денежным потоком имеют повышенный кредитный риск.

Затем стоит оценить мультипликаторы. Упрощенно можно посмотреть на акцию в терминах окупаемости вложений. Для этого рассчитываем мультипликатор P/E (цена/прибыль), который отражает сколько годовых прибылей (текущих) мы платим за приобретаемую долю в компании. Для российских акций в среднем это соотношение сейчас составляет 8x, для иностранных – часто превышает 18x.

Но мультипликаторы не всегда хорошо отражают перспективы бизнеса. Например, для быстрорастущих бизнесов в сфере ИТ обычным явлением становится его убыточность или минимальная прибыль при высоких (>20%+) темпах роста выручки. Эти компании, как правило, направляют все средства в развитие и не платят дивиденды, но при этом получают высокую оценку, поскольку инвесторы готовы платить за возможность участия в перспективном бизнесе с прицелом, что компания в будущем станет одним из лидеров отрасли, выйдет на прибыль и начнет возвращать средства акционерам.

Основные качественные критерии

Здесь подход опирается больше не на количественные показатели, а на качественные – понимание бизнеса и его перспектив, сила бренда, технологичность, вера в менеджерскую команду, способную реализовать свои планы и создать акционерную стоимость. Вложения в акции роста – это инвестиция не в настоящее (дивидендный поток), а в будущее, основанное на новом экономическом укладе и прорывных технологиях.

Мир вступил в четвертую промышленную революцию, основанную на квантовых вычислениях, больших объемах данных, возобновляемой энергетике, дополненной реальности, искусственном интеллекте, роботизации, блокчейне и интернете вещей. Однако понимание привлекательной рыночной ниши не всегда помогает нам отобрать акцию, которая может показать кратный рост стоимости на горизонте следующих 5-10 лет. Обращающиеся бумаги могут включать достаточно высокие ожидания инвесторов и быть переоцененными. История показывает, что из 10 компаний успеха в своих начинаниях добьются максимум 1-2, остальные будут поглощены или разорятся.

Диверсификация

Формируя портфель, важно следовать золотому правилу инвестирования – диверсификации. Эту мысль отлично отражает принцип основателя одного из крупнейших в мире хедж-фондов Bridgewater Associates Рэя Далио:

Иметь несколько качественных, не связанных друг с другом потоков доходности лучше, чем всего один. А знать, как сочетать потоки доходности, – даже важнее, чем уметь выбрать хорошие потоки доходности.

Другими словами, важно не только правильно выбирать и диверсифицировать потоки доходности, но и сочетать их таким образом, чтобы снизить риск, а значит повысить шансы на «выживаемость» вашего инвестиционного портфеля в любых рыночных условиях на максимально длинном горизонте. Чаще всего этого удается достичь через включение в портфель не только акций, но и облигаций, драгоценных металлов, биржевых фондов и других альтернативных инвестиций. Доходность этого «всепогодного» портфеля будет более стабильной, а риски потери капитала – сниженными.

Оценка акций в рамках подготовки дополнительной эмиссии

Компания GBA с 2004 года проводит оценку рыночной стоимости 1 (одной) обыкновенной акции в составе 100% пакета акций общества:

— наличие опыта оценки пакетов акций подтверждается актами выполненных работ и рекомендательными письмами клиентов;

— положительный опыт согласования отчетов об оценке пакетов акций предприятий в Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом;

— в штате компании GBA 10 оценщиков (5 из которых с опытом работы более 10 лет). Все оценщики GBA являются членами саморегулируемых организаций оценщиков (СРО) и их ответственность застрахована в соответствии с требованиями федерального закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Особенности и методология в практике оценки акций в рамках дополнительной эмиссии

Оценка стоимости акций в рамках эмиссии осуществляется через стоимость 100% пакета акций компании с позиций трех существующих оценочных подходов: доходного, затратного и сравнительного. Преимущество у методов доходного подхода. Оценка при эмиссии акций всегда рассматривается с точки зрения мажоритарного (контрольного) пакета и без учета ликвидности акций.

Результат работы оценщика

По завершению проекта клиент получает отчет об оценке рыночной стоимости 1 (одной) обыкновенной акции в составе 100% пакета акций общества для целей дополнительной эмиссии акций. Отчет об оценке соответствует требованиям федерального закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

По желанию клиента, можно сопроводить процедуру получения положительного стоимостного экспертного заключения СРО оценщиков на отчет об оценке GBA.

Стоимость оценки при дополнительной эмиссии акций

Каждый проект по оценке стоимости акций при дополнительной эмиссии имеет свои индивидуальные особенности, и, прежде чем приступить к работе, мы подробно изучаем все предоставленные нам данные.

Стоимость работы компании GBA по оценке при эмиссии акций определяется на основе интерпретации и понимания информации, полученной от Клиента при постановке задачи в ходе предварительной беседы.

Оценка стоимости акций

Оценка стоимости акций требует учета не только текущего состояния дел, но и общую конъюнктуру рынка, перспективность работы в выбранном направлении, уровень конкуренции в данном сегменте рынка и т.д.

Независимая оценка акций — это не просто математический расчет с применением специальных формул. Прежде всего – это квалификация и опыт специалиста, его аналитические способности и умение правильно понимать основные тенденции рынка.

Оценка рыночной стоимости акций — дело профессионалов.

Ссылки на разделы текущей страницы.

Отзывы клиентов по услуге «оценка акций»

Все рекомендации

Наши преимущества

Доверие клиентов. 50% новых клиентов обращаются к нам по рекомендациям тех, кому мы уже оказывали услуги по оценке акций.
Официальное признание. В 2010-2013 годах наша компания не раз становилась победителем открытых конкурсов Росимущества (Федерального агентства по управлению государственным имуществом) по оценке рыночной стоимости акций.
Независимость и гарантии. Мы предоставляем результаты независимой оценки и гарантируем их защиту в суде.
Ценообразование. Разумная политика ценообразования позволяет предоставлять качественные услуги по адекватным ценам.
Опыт и профессионализм. Именно этот фактор является нашим главным конкурентным преимуществом, позволяющим действовать первому пункту списка.

Почему стоит работать с «Аврора Консалтинг Северо-Запад»

Причина 1: банальная.

Причина 2: профессиональная.

Причина 3: главная!

Клиенты по услуге «оценка акций»

Все клиенты

Звоните

Офис в Москве:

м. «Каширская» / м. «Коломенская», Коломенский проезд, д. 14, офис 22 (5 этаж), офис 3 (6 этаж)
+7(495)748-01-01

Офис в Санкт-Петербурге:

м. «Владимирская/Достоевская», ул. Разъезжая, дом 5, 4 этаж, офис 142
+7(812)454-60-34

Сориентировать вас по срокам и стоимости наших услуг мы сможем сразу при телефонном разговоре.

Справочная информация

Факторы, влияющие на стоимость акций

Оценка акций подразумевает анализ множества факторов. Наиболее влиятельные из них:

Рентабельность акционерного общества.
Главный фактор влияния на стоимость акций компании – ее финансовые показатели. Акции предприятия с хорошими финансовыми результатами пользуются заведомо повышенным спросом, что позволяет выше оценить их стоимость.
Общее состояние фондового рынка.
На фондовом рынке существуют особые силы, оказывающие влияние на движение цен и, соответственно, на стоимость ценных бумаг. Кроме того, в любой отрасли всегда есть периоды спадов и подъемов, также влияющих на текущую стоимость акций конкретного предприятия.
Размер дивидендов.
Высокие дивиденды по ценным бумагам – это непосредственный доход для инвесторов. Соответственно, высокие дивиденды позволяют выше оценить стоимость акций.
Инвестиционные риски.
Риски могут быть: экономическими, инфляционными, региональными, политическими и законодательными и другими. В любом случае, наличие и серьезность этих рисков отрицательно влияет на стоимость акций.

Кроме перечисленных факторов, при оценке акций также учитываются:

общая стоимость активов компании;
географическое расположение АО;
темпы роста (снижения) стоимости акций;
виды оцениваемых акций;
и пр.

Добровольная и обязательная оценка акций

В соответствии с законодательством оценка стоимости акций обязательна в следующих случаях:

выкуп акций обществом у акционеров;
операции с акциями, владельцем которых является государство;
национализация, муниципализация или приватизация общества;
ликвидация (банкротство) или реорганизация акционерного общества;
залог акций;
привлечение инвестиций;
раздел имущества;
а также в других случаях.

В следующих распространенных ситуациях, независимая оценка акций осуществляется на добровольной основе (хотя может являться необходимой для разрешения ситуации):

сделки купли-продажи;
разбирательства в суде или решение спорных ситуаций;
при наследовании;
и пр.

Документы, необходимые при оценке акций

Оценка стоимости акций проводится на основании детального изучения первичной документации фирмы, анализа ее деятельности, ближайших и отдаленных перспектив, партнеров, а также информации об актуальной ситуации на рынке.

В зависимости от конкретной ситуации, перечень необходимых для анализа документов может варьироваться. Основной пакет документов, требуемых для корректной оценки, включает:

учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации;
структура уставного капитала, выписка из реестра акционеров;
основные направления деятельности предприятия;
организационная структура предприятия;
копии зарегистрированных решений о выпуске и отчетов об итогах выпуска ценных бумаг, копии проспектов ценных бумаг;
бухгалтерские балансы за последние 3-5 лет;
расшифровки всех статей баланса на дату оценки;
расшифровка основных средств;
бизнес-план предприятия;
и пр.

Конечный перечень необходимых документов назовет специалист-оценщик после предварительного ознакомления с заказом.

Особенности оценки пакетов акций

Оценка акций имеет своей особенностью то, что стоимость одной акции может кардинально отличаться в зависимости от того, к какому пакету она принадлежит. В общем случае, чем больше пакет акций, тем больше прав на управление компанией он дает своему владельцу. Это правило не относится к акциям и миноритарным пакетам акций, свободно котирующихся на бирже. В этом случае биржевой курс и будет являться стоимостью акции.

В целях оценки можно выделить следующие пакеты акций:

100%-ный пакет. Оценка стоимости 100% акций – это оценка стоимости самого предприятия, подразумевающая проведение всестороннего анализа деятельности общества и его активов.
Контрольный пакет акций. Доля, позволяющая владельцу осуществлять фактическое руководство компанией.
Складочный пакет (мажоритарный). Это контрольный пакет, распределенный между несколькими владельцами.
Блокирующий пакет. Позволяет накладывать вето на решения совета директоров, что прибавляет к его стоимости значительную премию.
Миноритарный пакет. Оценивается при выделении доли одного из владельцев акций, как правило, с целью его продажи.

Дополнительные материалы

Оценка рыночной стоимости акций
Общая информация по оценке акций. Более подробно об особенностях определения рыночной стоимости, используемых методиках и пр.
Оценка ценных бумаг
Оценка ценных бумаг в целом: виды бумаг (в т.ч. схематичеки) и стоимостей, особенности оценки, сущности оценочных подходов и пр.

Акции и классы акций: общая информация

В компании право собственности на бизнес дают акции. При создании компании ее основатели должны определить, кому эта компания принадлежит. Часто основатели становятся также и первыми акционерами компании. Начинать создание компании в Сингапуре необходимо с решения о том, кому сколько акций принадлежит. Количество акций одного акционера обычно выражается в виде процента от общего количества акций, и именно этот процент очень важен для каждого основателя.

В данной статье для тех, кто желает учредить компанию в Сингапуре, приведен краткий обзор природы акций и их различных видов. Обращаем ваше внимание на то, что это не всеобъемлющее резюме основной информации по данной теме и не альтернатива профессиональной консультации.

Сущность акций

Самое популярное определение акции компании было первоначально высказано почтенным судьей английского Высокого суда в деле «Борлендз трасти» против «Стил бразэрс энд Ко. лтд» [1901]: “Акция – это измеренное денежной суммой участие акционера в компании, целью которого является ответственность, во-первых, и участие, во-вторых. Кроме того, в нее входит ряд взаимных договоров, заключенных всеми акционерами между собой в соответствии с … законом о компаниях.”

По существу, данное определение характеризует акции как совокупность прав и обязанностей, предоставляемых акционеру в обмен на инвестиции в компанию. У акционера нет законного или бенефициарного интереса в собственности компании, т. к. основной принцип законодательства о компаниях состоит в том, что она является отдельным юридическим лицом. Вместо этого акционеры в силу своего права собственности на акции наделяются правом участия согласно положениям учредительных документов компании до тех пор, пока компания действует как предприятие, и правом участия в имуществе компании, если (когда) она ликвидируется.

Акционеры могут приобрести акции в любое время (как во время регистрации, так и впоследствии, когда компания растет), а их право собственности на акции удостоверяется свидетельствами на выпущенные для них акции.

Возникающие при приобретении акции права

Акции представляют собой сочетание прав и обязанностей и дают разным акционерам разные права. Обычно большинство компаний выпускает только один вид акций, называемых «обыкновенными». Тем не менее, сингапурское законодательство о компаниях является гибким и позволяет выпускать различные виды акций, чтобы те или иные акционеры получили разные права на компанию. Виды акций обычно называются их «классами». Основные права, получаемые при приобретении акций, перечислены ниже:

На участие в общих собраниях и голосование: Право голоса является одним из основных прав акционера, и обычно каждая обыкновенная акция дает один голос на общих собраниях. Но бывают акции, которые вместо обычного права голоса предоставляют дополнительные права голоса (например, 10 голосов на акцию) или ограниченные права голоса (например, только при голосовании в определенных обстоятельствах).
На долю в прибылях компании: Прибыли компании распределяются путем уплаты определенной суммы на каждую акцию. Такая сумма называется «дивидендом». Дивиденды выплачиваются, если компания получила прибыль и приняла соответствующее решение о выплате; в отсутствие условия об ином дивиденды выплачиваются пропорционально акциям, находящимся в собственности каждого акционера. В настоящее время в уставах компаний все чаще предусматривается, что акции компании делятся на различные классы и что директора (или акционеры) могут менять дивиденды, выделенные данным классам.
На окончательное распределение имущества при ликвидации компании: Если компания ликвидируется, то акционеры имеют право на всё имущество компании, оставшееся после уплаты долгов и урегулирования затрат. Обычно оставшееся имущество делится между акционерами пропорционально их участию в акционерном капитале компании. Если акции делятся на различные классы, то в уставе компании можно предусмотреть несколько акций, имеющих приоритет при распределении ликвидационного остатка (оставшегося имущества).

Классы акций

Несмотря на то, что деление акций на классы чаще используется в открытых компаниях с ограниченной ответственностью, нередко акции различных классов выпускают и частные компании с ограниченной ответственностью (особенно если их дела идут успешно), чтобы удовлетворить потребности различных заинтересованных лиц. Например, частная компания с ограниченной ответственностью может пожелать изменить размер дивидендов, подлежащих уплате различным акционерам, создать акции без права голоса для членов семьи или погашаемые привилегированные акции для сотрудников.

Поскольку отношение законодательства Сингапура к делению акций на классы носит гибкий характер, никаких особых ограничений на выпуск акций с различными правами нет. Классы акций могут называться по-разному: «привилегированные акции» без прав голоса, “управленческие акции” с дополнительными правами голоса, “алфавитные акции” (например, акции A и акции B). У таких классов акций нет юридического определения, поэтому связанные с ними права необходимо определить в конституции или в резолюции о создании конкретного класса акций.

К числу типичных классов акций и связанных с ними прав относятся:

обыкновенные акции: Большинство компаний выпускает только обыкновенные акции. Такие акции дают их владельцу право на (a) 1 голос на акцию, (b) равное участие в дивидендах и (c) долю в ликвидационном остатке , если компания ликвидируется;
акции без права голоса: Такие акции не дают права участвовать в общих собраниях или голосовать. Привилегированные акции часто не дают права голоса. Акции без права голоса обычно выпускаются для (a) сотрудников компании (с целью их поощрения часть вознаграждения выплачивается им в виде дивидендов) и (b) членов семьи основных акционеров;
погашаемые акции: Такие акции выпускаются с тем условием, что в будущем компания выкупит или может выкупить их в определенный день. Такие акции дают своим владельцам право на возврат их капитала либо в определенный день, либо по выбору компании;
привилегированные акции: Такие акции обычно предоставляют привилегированные права перед обыкновенными акциями относительно выплаты дивидендов (например, сумма дивиденда может быть фиксированной или сверх фиксированного дивиденда полагается участие в прибыли по фиксированной формуле). Такие акции могут также предоставить приоритет при возврате капитала в случае ликвидации, но не предусматривают права на долю в избыточном капитале. Привилегированные акции часто не дают права голоса и могут погашаться;
отсроченные обыкновенные акции: По таким акциям дивиденды не выплачиваются до тех пор, пока другие классы не получили минимальную оплату;
управленческие акции: Такие акции дают дополнительные права голоса, что позволяет определенным акционерам удерживать компанию под контролем. Такие акции часто используются для того, чтобы позволить основателям удерживать компанию под контролем после выпуска дополнительных акций для внешних инвесторов;
«алфавитные акции»: Некоторые компании могут пожелать создать различные классы обыкновенных акций (обычно называемые «класс A», «класс B», «класс C» и т. д.) для создания небольших различий между акционерами (например, можно позволить директорам платить разные дивиденды по разным акциям) или распределения между ними некоторых прав.

Вывод:

Несмотря на то, что большинство малых стартапов всё чаще дают своим акционерам равный пакет прав на акции, основателям и инвесторам предоставлена значительная свобода и гибкость в организации разноуровневого административного управления и разноуровневых прав на прибыль или капитал компании. Компании, стремящиеся получить инвестиции, и даже стартапы, не привлекающие внешние источники финансирования в начале, могут счесть необходимым проводить такую политику в отношении акций, которая обеспечила бы инвестиции в более позднее время, что говорит о значительной опытности учредителей.

Сингапурское законодательство по-прежнему обеспечивает благоприятную юрисдикцию для учреждения и роста фирм, предлагая такую гибкость, которая позволяет учесть пожелания разных инвесторов – кому-то может понадобиться увеличить контроль над управлением компанией, а кому-то нет, кому-то может понадобиться гарантия постоянной прибыли от его инвестиций в компанию, а кому-то нет. Тому, кто обдумывает создание нескольких классов акций, следует подумать о цели такого деления и полностью оценить предоставляемые каждым классом акций права.

Основы оценки — Блог о судебных разбирательствах и правах акционеров

По своей сути права на оценку, также известные как права несогласных, дают инвестору право требовать от суда определения стоимости его или ее акций, которые в противном случае подлежали бы продаже. Наиболее распространенная ситуация, в которой утверждаются права на оценку, — это когда держателям обыкновенных акций в корпорациях Делавэра предоставляется законное право требовать проведения оценки, чтобы компенсировать «обналичивание» их акций при слиянии, как правило, в то время, когда акционер предпочел бы остаться. длинная позиция или цена слияния, которую акционер считает слишком низкой.В общем, прибегая к оценке, инвестор использует закон, чтобы обратиться в суд с просьбой определить стоимость его или ее акций или других ценных бумаг, даже если правление компании или специальный комитет решили согласиться на слияние, поглощение. или другая сделка.

В Делавэре, например, инвестор может владеть акциями делавэрской компании, торгуемой на национальной бирже, которую мы будем называть «Target Co.». Правление Target Co. соглашается на слияние, при котором Target Co. будет выкуплена компанией Buyer Co.”По 10 долларов за акцию. Как правило, независимо от того, по какой цене инвестор приобрел свои акции Target Co., инвестор может ссылаться на право оценки, если он владеет акциями Target Co. и голосует «против» слияния с Buyer Co. (или просто воздерживается). Возможно, инвестор считает, что Target Co. стоит более 10 долларов за акцию, или что процесс, использованный при приобретении, был подозрительным, или, возможно, инвестор просто не видит выгоды от того, что его заставляют выставить свои акции за 10 долларов, когда он видит гораздо большую внутреннюю стоимость в компании, несмотря на цену, которую Buyer Co. готов платить за Target Co. Это среда, в которой возникает требование об оценке. Законодательство Делавэра, а также законы ряда других штатов (и даже стран) предоставляют инвестору возможность искать «средство правовой защиты». В конечном итоге суд проведет оценку Target Co., обычно после «битвы экспертов», представляющих конкурирующие теории и методологии оценки, и присудит инвестору, заявившему о своих правах, стоимость акций компании как действующего предприятия, которое суд признан справедливым.Помимо определения стоимости непрерывной деятельности Target Co., суд также присудит проценты на эту сумму.

Право на оценку часто признается учеными и комментаторами как важный аспект прав инвесторов, особенно для миноритарных инвесторов, которые инвестируют в компании, которые могут контролироваться одним акционером или группой акционеров. Предоставляя право на оценку, такая юрисдикция, как Делавэр, предоставляет инвесторам мощный инструмент для защиты стоимости своих инвестиций от несправедливых, оппортунистических или просто несвоевременных заявок, позволяя инвестору требовать, чтобы суд определил справедливую стоимость ценных бумаг, несмотря на недостатки рыночного процесса.

Этот блог охватывает все аспекты прав на оценку в штате Делавэр, но иногда также затрагивает и другие юрисдикции. Мы обсуждаем различные вопросы, касающиеся прав на оценку и их положения в сфере прав инвесторов в целом.

См .:

Основы оценки

B4-1.4-04, Требования к совместной оценке (15.04.2014)

Введение

В этом разделе содержится информация о специальных оценках для единиц в совместных проектах, в том числе:

Обзор

Кооперативная корпорация владеет правом собственности на кооперативный проект и предоставляет акционерам права владения определенными квартирами или единицами через частную аренду или аналогичные договоренности.Доля кооператива — это акции кооператива или другое свидетельство доли владения в кооперативной корпорации и сопутствующие права владения, за исключением пропорционально доли доли кооператива в обслуживании долга по общей ипотеке. Другими словами, доля кооператива — это доля в капитале, которая превышает пропорционально доле в общей ипотеке.

Примечание : Кредитор должен получить одобрение Fannie Mae для выдачи ипотечных кредитов, обеспеченных единицами в совместных проектах.

Требования к оценке для займов с долевым участием в кооперативе

Требования к оценке ссуд для совместной работы следующие:

Оценщики должны составить мнение о рыночной стоимости доли в кооперативе при оценке единиц кооператива. Чтобы определить стоимость доли в кооперативе, оценщики должны рассмотреть и сообщить, среди прочего, следующую информацию:
- количество акций, приходящихся на пай;
- количество выпущенных и находящихся в обращении акций кооперативной корпорации;
- имя держателя залога, положение залога, а также сумма и условия погашения всего бланкетного финансирования проекта;
- — , пропорциональная доле общих ипотечных платежей, относящихся к единице, как определено путем деления количества долей, приходящихся на единицу, на общее количество долей в проекте;
- — пропорционально долей каждого залогового права, относящегося к единице;
- любые налоговые льготы или освобождения, относящиеся к единице;
- — оставшийся срок для любых налоговых льгот или освобождений и положений для повышения налогов на недвижимость, который представляет собой сумму в долларах, на которую увеличиваются налоги, и год, в котором это увеличение произойдет; и
- любые ежемесячные платежи за обслуживание, в том числе:
  - коммунальных платежей, если они входят в эти сборы;
  - ежемесячных специальных взносов;
  - земельная рента;
  - прочие сборы за использование помещений, относящиеся к единице; и
  - тип комиссии, размер и срок (если применимо) других сборов.

Эту информацию можно получить с помощью Запрос информации о совместном проекте (Форма 1074), если агент управления, совет кооператива или спонсор / разработчик проекта использует форму для ответа на запросы кредитора или оценщика о предоставлении информации о проекте. При использовании формы 1074 оценщики могут либо записать соответствующую информацию в соответствующий отчет об оценке, либо приложить форму к отчету в качестве дополнения.

Оценщики должны использовать надежные источники для получения данных о совместном проекте, отдельной предметной единице и сопоставимых объектах недвижимости, а также указать название каждого источника в отчете об оценке или в приложении к отчету об оценке.
Оценщики должны учитывать любые факторы, которые могут привести к увеличению ежемесячного обслуживания долга для объекта оценки.
Оценщики должны указать в таблице корректировок подхода сравнения продаж сумму в долларах ежемесячных оценок для каждого из сопоставимых продаж.
Оценщики должны сообщить стоимость доли в кооперативе, за исключением ее доли в размере , равной общей ипотечной ссуде. Эта стоимость отражает рыночную стоимость доли в кооперативе.Например, когда указанная стоимость единицы, обремененной общей ипотечной ссудой, составляет 100000 долларов, а ее доля в размере , пропорциональная доле общей ипотечной ссуды, составляет 25000 долларов, оценочная стоимость, которую оценщик должен сообщить для совместной Оп процентная ставка подразделения составляет 75 000 долларов США.
Оценщики должны включить в отчет об оценке свидетельство о том, что доля , пропорциональная общей ипотеке (-ам) на недвижимость, не была включена в заключение о рыночной стоимости доли в кооперативе.

Сопоставимые требования к отбору ссуд на совместные акции

Сравнимые требования к отбору ссуд для совместной работы следующие:

Оценщики должны прокомментировать принятие жилищных кооперативов на рыночной территории. Степень принятия обычно отражается в наличии аналогичных сопоставимых данных о продажах кооперативных единиц. Если кооперативная форма собственности ограничена рыночным признанием или если кооперативные формы собственности являются относительно новыми в рыночной сфере, оценщики должны учитывать любое влияние, которое оказывает на стоимость и конкурентоспособность оцениваемой единицы.Оценщик должен сравнить предметную единицу с общей рыночной площадью, а также с другими единицами предметного кооперативного проекта. Это сравнение демонстрирует признание рынком кооперативных домов в этом районе.
Сопоставимые продажи должны относиться к аналогичным типам проектов, которые имеют аналогичные общие удобства и возможности для отдыха, включая, помимо прочего, таунхаусы, средне- и многоэтажные здания.
Если возможно, оценщики должны использовать продажи кооперативных единиц в качестве сопоставимых.Однако оценщики могут использовать кондоминиумы в качестве сопоставимых продаж, если кооперативные единицы недоступны, при условии, что оценщик объясняет, почему были использованы такие типы сопоставимых объектов, и корректирует сопоставимые кондоминиумы, чтобы отразить реакцию рынка на кооперативную единицу. когда предпочтение отдается владению кондоминиумом в предметной области рынка.

Общие требования относительно выбора сопоставимых товаров см. В B4-1.3-08, Сопоставимые продажи.

Сопоставимые требования к отбору ссуд для совместной работы в установленных проектах

Сопоставимые продажи в рамках того же проекта, что и свойство объекта, должны использоваться, если в проекте есть деятельность по перепродаже.Активность продаж внутри проекта должна быть лучшим индикатором стоимости собственности в этом проекте.

Примечание : Использование сопоставимых продаж, расположенных за пределами установленной предметной области, должно быть объяснено в оценочном анализе.

Когда объект недвижимости является единицей в установленном совместном проекте, в котором ведется сбытовая деятельность, оценщики должны использовать следующие объекты в качестве сопоставимых:

две закрытые или рассчитанные продажи в рамках рассматриваемого проекта, если таковые имеются; и
Одна закрытая или рассчитанная сделка по продаже конкурирующего проекта.

Общие требования относительно выбора сопоставимых товаров см. В B4-1.3-08, Сопоставимые продажи.

Переадресация, переназначение, переоценка: что можно и чего нельзя делать

Оценщики часто сталкиваются с одним из множества вопросов, относящихся к одной и той же общей проблеме. Сценарий следующий: вы выполнили задание для клиента некоторое время назад — может быть, год назад, месяц назад, неделю назад — и теперь другая сторона хочет узнать ваше мнение о стоимости той же собственности.Запрос может заключаться в простой «переадресации» отчета, который вы подготовили для предыдущего клиента. Или запрос может заключаться в «повторной сертификации» отчета или «переназначении» его. В других случаях запрос может заключаться в предоставлении «обновления» или «обновления письма». В других случаях запрашивающая сторона ничего не знает о ранее подготовленном отчете и, следовательно, не упоминает о нем.

Как отвечать на такие запросы?

Во-первых, убедитесь, что вы понимаете, о чем идет речь. Запрашивающая сторона может не знать, что ему нужно, или использовать ярлыки или термины, такие как «повторная сертификация», для обозначения чего-то совершенно отличного от того, что оценщики сочли бы их значением.

Как только вы поймете, что запрашивающая сторона просит вас сделать, следующие вопросы и ответы могут помочь вам решить, как реагировать.

Q1. Кому я могу передать результаты задания ?

Результаты задания — это ваши мнения и выводы , разработанные для конкретного задания. Примеры включают ваше окончательное ценностное мнение, ваш высший и наилучший вывод об использовании и ваши указания на ценность любого из использованных подходов.

Раздел о конфиденциальности Правил этики USPAP и Кодекс профессиональной этики Института оценки предусматривают, что оценщик не должен раскрывать конфиденциальную информацию или результаты задания кому-либо, кроме клиента и лиц, специально уполномоченных клиентом; государственные правоохранительные органы и такие третьи стороны, которые могут быть уполномочены в установленном законом порядке; и должным образом уполномоченные профессиональные комитеты по экспертной оценке.

Результаты заданий могут быть представлены в письменном или устном отчете.Иногда, если оценщик неосторожен, результаты задания выявляются непреднамеренно. Например, оценщик, который в непринужденной беседе говорит другому оценщику, другому клиенту или кому-либо еще: «Я оценил это имущество на сумму 1 000 000 долларов», оглашает результаты задания.

Q2. Кому я могу передать копию отчета, подготовленного для клиента?

Во-первых, имейте в виду, что не все части отчета являются конфиденциальными. Например, в отчете об оценке фактические данные, такие как сопоставимые данные о продажах, не являются конфиденциальными (если они не были предоставлены клиентом и , недоступны из другого источника).Описание места (описание района, описание региона и т. Д.) Не является конфиденциальным. Однако, поскольку отчет об оценке содержит результатов задания, , из которых включены в Раздел о конфиденциальности Правил этики USPAP и Кодекс профессиональной этики Института оценки, применяется процесс авторизации, указанный выше в Q1. Это означает, что копия отчета, содержащая конфиденциальную информацию и результаты задания, не может быть передана, раскрыта или передана кому-либо, кроме клиента и лиц, специально уполномоченных клиентом; государственные правоохранительные органы; должным образом уполномоченные профессиональные комитеты по экспертной оценке; и такие третьи стороны, которые могут быть уполномочены в соответствии с законом.

Q3. Могу ли я принять новое назначение , включающее в себя то же свойство для другого клиента?

Да; однако вы не можете раскрыть какую-либо конфиденциальную информацию, содержащуюся в отчете, подготовленном в предыдущем задании для другого клиента, без разрешения этого предыдущего клиента. Поэтому вы должны спросить себя: при выполнении нового задания, связанного с тем же имуществом для второго клиента, нужно ли мне раскрывать информацию, которую первый клиент считал конфиденциальной? В таком случае вы не можете приступить к выполнению задания без предварительного разрешения первого клиента на разглашение этой конфиденциальной информации. И если первый клиент не даст разрешения на использование своей конфиденциальной информации, то вы не сможете принять новое задание.

Во многих случаях выполнение нового задания для второго клиента не требует от оценщика разглашения конфиденциальной информации. Чтобы убедиться, еще раз посетите определение конфиденциальной информации , данное USPAP.

Конфиденциальная информация: информация, которая может быть либо:

Указано клиентом как конфиденциальное при передаче оценщику и недоступно из других источников;
Классифицируются как конфиденциальные или частные в соответствии с действующим законодательством или нормативными актами.(Источник: USPAP)

Распространенное заблуждение состоит в том, что вы должны быть «освобождены» первым клиентом, чтобы принять задание с последующим клиентом. Единственный требуемый «выпуск» — это конфиденциальная информация. Первому клиенту не нужно давать вам разрешение на выполнение другого задания для второго клиента, если только конфиденциальная информация не находится под угрозой.

Другое распространенное заблуждение при выполнении оценочных заданий состоит в том, что если ценностное мнение во втором назначении в точности совпадает с ценностным мнением в первом присвоении, то передача ценностного мнения во втором назначении нарушает конфиденциальность с первым клиентом.Это неправда. По определению USPAP результатов задания — это «мнения и выводы оценщика, разработанные специально для задания». По определению, результаты присваивания различаются в силу того, что есть два разных присваивания, даже если числа совпадают. Обратите внимание на разницу между заявлением Клиенту Б: «Я оценил это же имущество для Клиента А за 500 000 долларов» и «Мой вывод о ценности [в контексте данного задания для вас, Клиент Б] составляет 500 000 долларов».Первое заявление нарушает конфиденциальность, раскрывая результаты задания, второе — нет.

Еще одно распространенное заблуждение состоит в том, что выполнение последующего задания с другим клиентом будет «конфликтом интересов». Конфликт интересов не может быть , если только у него не появится заинтересованность. Вступление в отношения оценщика и клиента для выполнения задания не означает, что оценщик затем имеет долю в отношении этого клиента или этой собственности.Оно не может. Такое представление несовместимо с основополагающим принципом USPAP, согласно которому роль оценщика заключается в том, чтобы быть независимым, беспристрастным, объективным и беспристрастным.

Имейте в виду, что с 2010 года USPAP требует раскрытия любой предыдущей услуги, связанной с тем же имуществом, в течение трех лет до даты взаимодействия. Несколько ключевых моментов об этом требовании:

Во-первых, требование заключается в раскрытии любых услуг, связанных с недвижимостью, которая является предметом оценки (или предметом пересматриваемой оценки, в случае задания на обзор), а не только оценки или обзоры оценки, и не только услуги, предоставляемые как оценщик.
Во-вторых, соответствующий период времени составляет три года до даты выполнения текущего задания, а не дата валютирования или дата отчета.
В-третьих, раскрытие информации должно быть сделано заранее перед принятием задания и снова в подтверждении в отчете об оценке или обзоре.
И, наконец, нет требования раскрывать, кому была оказана предыдущая услуга; оценочная стоимость, если таковая имеется; или когда именно в течение трехлетнего периода выполнялась услуга.

В заявлении о сертификации, требуемом USPAP в Правиле 2-3 стандартов, указывается тип и степень раскрытия информации: «Я не оказывал (или не оказывал указанных) услуг в качестве оценщика или в любом другом качестве в отношении собственности, которая является предметом настоящего Соглашения. отчет за трехлетний период, непосредственно предшествующий принятию этого задания ».

В требовании, которое было добавлено в USPAP в 2010 году, говорится, что в случае, если клиент запросит конфиденциальность самого факта, что оценщик выполнил оценку, оценщик не может взять на себя другое задание, связанное с этим имуществом, в течение трех лет. Это потому, что оценщик не сможет раскрыть предыдущие услуги (при необходимости) без нарушения конфиденциальности.

Оценщик должен использовать свое усмотрение при принятии решения о том, раскрывать ли информацию о предыдущем назначении следующему клиенту сверх того, что требуется в соответствии с вышеупомянутым раскрытием. Например, хотя личность клиента не является конфиденциальной, если это не указано в клинике, бывают ситуации, в которых сам факт того, что недвижимость была оценена первым клиентом, сам по себе является конфиденциальной информацией.(Обратите внимание, что для профессионалов во многих других областях характерно сохранять конфиденциальность личных данных предыдущих клиентов.)

Одно предостережение по поводу выполнения заданий с собственниками: оценщики, с которыми владельцы недвижимости связываются по поводу предоставления услуг по оценке, предполагаемое использование которых связано с ипотечным кредитованием, должны сообщить этим владельцам недвижимости, что задание должно выполняться непосредственно кредитным учреждением. Это требование федерального закона, и регулирующие органы настойчиво его придерживаются.Кроме того, в отчете об оценке, подготовленном для клиента, который является владельцем собственности, должно быть четко указано, что оно не предназначено для использования депозитарным учреждением, застрахованным на федеральном уровне, в сделке, связанной с федеральным законом.

Q4. Могу ли я переадресовать отчет или изменить имя клиента , но в противном случае передать тот же отчет другому клиенту?

№

Неправильно «переадресовывать» отчет другому клиенту по трем важным причинам.Во-первых, простое изменение имени клиента и последующая пересылка «переадресованного» отчета второму клиенту не изменяет отношения первого оценщика и клиента. Однажды установившиеся отношения оценщика и клиента высечены на камне и не могут быть изменены. Обычно причина, по которой вторая сторона хочет называться «клиентом», заключается в том, что они хотят, чтобы отношения оценщика и клиента, а также все права и обязанности были между , и оценщиком. Единственный способ добиться этого — установить новые отношения между оценщиком и клиентом.Короче говоря, единственный способ быть названным в отчете «клиентом» — это действительно быть клиентом. «Клиент» определяется в USPAP как сторона (или стороны), которая привлекает оценщика для выполнения определенного задания. Чтобы быть названным клиентом в отчете, необходимо быть лицом, нанявшим оценщика.

(Совет: отличный способ установить надежные отношения между оценщиком и клиентом — это написать заказчику письмо-обязательство.)

Во-вторых, простое изменение имени клиента и последующая отправка «переадресованного» отчета второму клиенту может нанести ущерб конфиденциальному характеру отношений оценщика с первым клиентом.Хотя этого можно было избежать, получив разрешение первого клиента предоставить отчет второму клиенту, это все же не решает третью причину, по которой неправильно «переадресовывать» отчет, а именно, что это вводит в заблуждение.

В назначении оценки, если оценщик просто меняет имя клиента, оценщик не следует требованиям Стандарта 1 USPAP для идентификации клиента, предполагаемого пользователя (ей) и предполагаемого использования в отношении этого второго клиента в правильная последовательность .Согласно определениям предполагаемого использования и предполагаемого пользователя, оба должны быть идентифицированы оценщиком «во время назначения», не после того, как завершен процесс оценки и отчет. Даже если будут раскрыты первоначальные отношения оценщика и клиента, решить эту проблему невозможно.

Основная причина для идентификации клиента в задании заключается в том, что клиент является стороной, перед которой оценщик обязан сохранять конфиденциальность. (Обратите внимание, что оценщик не обязан сохранять конфиденциальность перед другими предполагаемыми пользователями.) И ключевая причина для идентификации предполагаемых пользователей связана с Правилом 2-1 (b) Стандартов, которое гласит, что отчет должен содержать достаточно информации, чтобы позволить предполагаемым пользователям оценки правильно понять отчет. (В случае отчета об обзоре аналогичное требование содержится в Правиле 3-4 (b) Стандартов.) После того, как предполагаемые пользователи и предполагаемое использование указаны, оценщик теперь обязан обеспечить соответствие отчета для этого использования. эти предполагаемые пользователи. Идентификация предполагаемых пользователей (и предполагаемого использования) должна быть завершена заранее до определения объема работ и до выпуска отчета.Добавить предполагаемых пользователей постфактум или изменить предполагаемое использование — значит поставить телегу впереди лошади. Это просто не работает.

Итак, что делать, если вас просят «переадресовать» отчет?

Запрос на переадресацию отчета следует рассматривать как запрос на принятие нового присвоения , включающего то же свойство, что и в Q3 выше. Опять же, вопрос о том, можете ли вы это сделать, зависит от вопроса конфиденциальности. Как только эта проблема будет решена, необходимо ответить на следующие вопросы:

Кто предполагаемые пользователи?
Каково предполагаемое использование?
Какая дата стоимости необходима, в соответствии с каким определением стоимости?
Какие условия назначения (необычные допущения, гипотетические условия, дополнительные стандарты) применяются?
Каков соответствующий объем работы для этого нового задания?
Какой уровень отчетности нужен?

Во многих таких случаях может потребоваться небольшая дополнительная работа по выполнению нового задания для другого клиента. Возможно, когда все будет сказано и сделано, вы предоставите практически те же данные и анализ и даже тот же вывод о ценности (хотя вы не обнаружите этого, пока не завершите свой анализ). Однако вы должны учитывать все параметры назначения для это новое задание, которое вполне может отличаться от заданий предыдущего задания.

Кроме того, имейте в виду, что, предоставляя отчет другому клиенту, вы расширяете свою ответственность перед этим клиентом. Как оценщики, мы не занимаемся «продажей отчетов»; мы занимаемся «продажей» наших знаний и мнений.Наша ответственность растет каждый раз, когда в список предполагаемых пользователей вносится добавление. С практической точки зрения и оценщик, и клиент должны осознавать, что их деловые отношения включают этот фактор.

Таким образом, новый клиент означает, что существует новое назначение , которое требует подготовки нового отчета .

Еще один момент, касающийся заданий для кредиторов: оценщики должны знать, что требования FIRREA к оценке позволяют регулируемому кредитору использовать отчет, который был подготовлен для другого «учреждения финансовых услуг». Это означает, что Кредитор B может использовать отчет, который был подготовлен для Кредитора A, даже если Кредитор A указан в отчете как клиент. Кредитор B не обязательно должен называться клиентом в соответствии с требованиями FIRREA. Однако обычно Кредитор Б «хочет, чтобы его имя было указано в отчете». Почему? Потому что Кредитор B хочет, чтобы отношения оценщика и клиента, а также все права и обязанности были между ними и оценщиком. Что это значит? Это означает, что с точки зрения оценщика должны быть новые отношения оценщик-клиент — i.е., новое задание.

Q5. Могу ли я переназначить отчет другой стороне?

«Переназначение» может означать разные вещи для разных сторон, поэтому снова убедитесь, что вы знаете, о чем спрашивает запрашивающая сторона. В контексте этого обсуждения «переназначение» означает передачу прав и обязанностей в отношении отчета другой стороне.

Например, когда отчет готовится и передается Клиенту А, этот отчет больше не принадлежит вам, чтобы «передавать» или назначать кому-либо еще. Аналогия: если бы вы продали свою машину Стороне А, вы не смогли бы продать ее Стороне Б, поскольку она больше не ваша.

Клиент A может передать свои доли в свой отчет Клиенту B, но оценщик не будет участвовать в этом процессе (и его не следует просить об этом).

Q6. Могу ли я повторно сертифицировать отчет другому клиенту?

Если запрос на «повторную сертификацию», необходимо уточнить у клиента.Термин «повторная сертификация» часто используется неправильно. Часто он ошибочно используется для обозначения «переназначить», «переадресовать» или «обновить». Часто неясно, что имеют в виду клиенты, когда они используют термин «повторная сертификация», и оценщики должны помочь исправить путаницу. Оценщики удостоверяют свои отчеты (т. Е. Они могут включать сертификат по SR 2-3 в отчет об оценке), но это свидетельство не имеет ничего общего с владением отчетом или правами на его использование. «Повторная сертификация ценности» — это совершенно другое понятие. Как определено в консультативном заключении 3 USPAP, «повторная сертификация стоимости» — это задание, в котором оценщик определяет, были ли выполнены условия оценки. Такое задание вовсе не является оценкой, потому что само по себе оно не имеет ничего общего с формированием ценностного мнения.

Q7. Могу ли я подписать или выпустить «письмо о доверии», в котором говорится, что другая сторона (не указанная в отчете как клиент или предполагаемый пользователь) может полагаться на ранее подготовленный мною отчет?

Нет.Такое письмо, по сути, добавит эту сторону в качестве предполагаемого пользователя после завершения назначения, а вы не можете этого сделать.

Вывод

Запросы на услуги по оценке представляются оценщикам различными способами, и первая задача оценщика состоит в том, чтобы установить (1) именно то, что сторона запрашивает, и (2) то, что запрашивает сторона, уместно с учетом их предполагаемого использования.

Общее правило состоит в том, что когда новый клиент входит в картину и формируются новые отношения оценщик-клиент, задействуется новое назначение . Это новое задание потребует от оценщика как минимум пересмотреть или повторно проанализировать процесс, изложенный в Стандарте 1 USPAP, особенно в отношении определения предполагаемого использования и объема работ. Будет предоставлен новый отчет , надлежащим образом идентифицирующий сторону, которая привлекла оценщика во второй раз в качестве клиента; и если клиент является кредитором, подпадающим под требования FIRREA, в отчете будут раскрыты предыдущие уступки, связанные с тем же имуществом.

В такой ситуации «переоценки», как эта, работа, связанная с формированием ценностного мнения и подготовкой отчета, в большинстве случаев будет намного меньше, чем это было в первый раз. Новый отчет, подготовленный для этого следующего клиента, во всех смыслах и целях может выглядеть поразительно похожим. Ценностный вывод может быть таким же. Но многое изменилось. Оценщик рассмотрел все параметры нового задания для удовлетворения потребностей нового клиента с учетом их предполагаемого использования: включая объем работ, выбор варианта отчета, тип и определение стоимости, дату создания стоимости и т. Д.Оценщик согласился расширить свою ответственность на этого нового клиента, позволив этой стороне полагаться на его или ее ценностное мнение.

После того, как отчет предоставлен клиенту, его нельзя подделать. Изменение имени клиента («переадресация») вводит в заблуждение, поскольку искажает истинные отношения между оценщиком и стороной, которая привлекла оценщика к этому конкретному заданию . Клиенты не должны требовать подобного вмешательства в отчеты.Выполнение таких требований оценщиками неэтично.

Примечание. Совет по стандартам оценки Appraisal Foundation предоставил дополнительные рекомендации по этим темам. См. Консультативное заключение 25, «Разъяснение клиента в сделке, связанной с федеральным законодательством»; Консультативное заключение 26, Переадресация (передача) отчета другой стороне ; и Консультативное заключение 27, Оценка того же имущества для нового клиента . Также см. FAQ № 120, который касается «писем о доверии. Эти консультативные заключения и часто задаваемые вопросы публикуются в соответствии с Едиными стандартами профессиональной оценки (USPAP).

— 16 мая 2006 г .; Обновлено февраль 2014 г.

SEC.gov | Превышен порог скорости запросов

Чтобы обеспечить равный доступ для всех пользователей, SEC оставляет за собой право ограничивать запросы, исходящие от необъявленных автоматизированных инструментов. Ваш запрос был идентифицирован как часть сети автоматизированных инструментов за пределами допустимой политики и будет обрабатываться до тех пор, пока не будут приняты меры по объявлению вашего трафика.

Пожалуйста, объявите свой трафик, обновив свой пользовательский агент, чтобы включить в него информацию о компании.

Чтобы узнать о передовых методах эффективной загрузки информации с SEC.gov, в том числе о последних документах EDGAR, посетите sec.gov/developer. Вы также можете подписаться на рассылку обновлений по электронной почте о программе открытых данных SEC, включая передовые методы, которые делают загрузку данных более эффективной, и улучшения SEC. gov, которые могут повлиять на процессы загрузки по сценарию. Для получения дополнительной информации свяжитесь с opendata @ sec.губ.

Для получения дополнительной информации см. Политику конфиденциальности и безопасности веб-сайта SEC. Благодарим вас за интерес к Комиссии по ценным бумагам и биржам США.

Код ссылки: 0.47fd733e.1634920095.409cb651

Дополнительная информация

Политика безопасности в Интернете

Используя этот сайт, вы соглашаетесь на мониторинг и аудит безопасности. В целях безопасности и обеспечения того, чтобы общедоступная услуга оставалась доступной для пользователей, эта правительственная компьютерная система использует программы для мониторинга сетевого трафика для выявления несанкционированных попыток загрузки или изменения информации или иного причинения ущерба, включая попытки отказать пользователям в обслуживании.

Несанкционированные попытки загрузить информацию и / или изменить информацию в любой части этого сайта строго запрещены и подлежат судебному преследованию в соответствии с Законом о компьютерном мошенничестве и злоупотреблениях 1986 года и Законом о защите национальной информационной инфраструктуры 1996 года (см. Раздел 18 USC §§ 1001 и 1030).

Чтобы обеспечить хорошую работу нашего веб-сайта для всех пользователей, SEC отслеживает частоту запросов на контент SEC.gov, чтобы гарантировать, что автоматический поиск не влияет на возможность доступа других пользователей к SEC.содержание правительства. Мы оставляем за собой право блокировать IP-адреса, которые отправляют чрезмерное количество запросов. Текущие правила ограничивают пользователей до 10 запросов в секунду, независимо от количества машин, используемых для отправки запросов.

Если пользователь или приложение отправляет более 10 запросов в секунду, дальнейшие запросы с IP-адреса (-ов) могут быть ограничены на короткий период. Как только количество запросов упадет ниже порогового значения на 10 минут, пользователь может возобновить доступ к контенту на SEC.губ. Эта практика SEC предназначена для ограничения чрезмерного автоматического поиска на SEC.gov и не предназначена и не ожидается, чтобы повлиять на людей, просматривающих веб-сайт SEC.gov.

Обратите внимание, что эта политика может измениться, поскольку SEC управляет SEC.gov, чтобы гарантировать, что веб-сайт работает эффективно и остается доступным для всех пользователей.

Примечание: Мы не предлагаем техническую поддержку для разработки или отладки процессов загрузки по сценарию.

Определение оценки Merriam-Webster

ap · prais · al | \ ə-ˈprā-zəl \ : акт или пример оценки чего-либо или кого-либо оценка ущерба Они честно оценили наши шансы.особенно : оценка имущества по смете уполномоченного лица обратилась за помощью к оценке ее ювелирной недвижимости

Разница между сравнительным анализом рынка и оценкой

Продавцам может быть трудно различить два метода определения стоимости своего дома: сравнительный анализ рынка (CMA) и оценку дома.Хотя у них много общего, есть ключевые различия в том, как эти два подхода в конечном итоге приводят к объявлению цены вашего дома.

Разница между сравнительным анализом рынка и оценкой

Сравнительный анализ рынка (CMA)

CMA проводится агентом, использующим свои знания местного рынка в сочетании с информацией, доступной им в службе множественного листинга (MLS), которая содержит данные о проданных домах и рыночных тенденциях.CMA помогает более точно оценивать стоимость дома, сохраняя конкурентоспособность недвижимости на текущем рынке. Тем, кто думает продать свой дом на продажу от собственника (FSBO), стоит отметить, что вы не сможете провести CMA самостоятельно, поскольку, среди прочего, доступ к MLS предоставляется исключительно агентам по недвижимости. .

Анализ вашего агента учитывает различные факторы, влияющие на цены на жилье, чтобы получить точную оценку стоимости вашего дома. CMA сравнивает ваш дом с другими в вашем районе, которые недавно были проданы, в настоящее время находятся на рынке или ранее были внесены в список, но с тех пор срок их действия истек, обычно с использованием данных за последние три-шесть месяцев.Сопоставимые дома, или «comps», — это дома, характеристики которых аналогичны вашим собственным, например тип жилья, состояние, площадь в квадратных футах и размер собственности. Тщательный CMA предоставит информацию о том, за что продаются дома в вашем районе, как долго они были на рынке, а также о разнице между их листингом и продажной ценой, а также укажет низкую, среднюю и высокую цену продажи вашего дома.

Оценка

Основное различие между оценкой и CMA — это задействованный персонал.В то время как CMA проводится агентом по недвижимости, оценка проводится лицензированным оценщиком от имени банка. После того, как покупатель подает заявку на ссуду для покупки вашего дома, банк закажет его на оценку. Хотя оценщики используют методы сравнения, аналогичные CMA агента, в отличие от агента по недвижимости, оценщики банка не имеют личной заинтересованности в продаже дома. Цель визита оценщика — определить справедливую рыночную стоимость вашего дома, чтобы банк не ссужал покупателю больше денег, чем необходимо.

Для получения дополнительных ресурсов о процессе продажи и использования нашего бесплатного калькулятора стоимости дома посетите страницу продажи на нашем веб-сайте:

Windermere — Продажа

Что покупатели жилья в Массачусетсе должны знать об оценке недвижимости

Когда вы покупаете дом, ваш ипотечный кредитор захочет узнать, стоит ли дом, который вы покупаете, той суммы денег, которую вы согласились заплатить. Кредитору необходимо оценить дом, чтобы обнаружить все, что может отрицательно или положительно повлиять на справедливую рыночную стоимость дома.Чтобы определить стоимость дома, кредиторы требуют от всех заемщиков провести оценку дома.

Федеральные банковские правила требуют, чтобы кредитор заказал оценку. Правила являются результатом сберегательных и ссудных скандалов в конце 1980-х годов. Федеральный закон дает вам право получить копию оценки от вашего кредитора.

Ниже приведены четыре распространенных вопроса, которые люди, впервые покупающие жилье в Массачусетсе, задают об оценке недвижимости и ответы на эти вопросы.

Что такое оценка дома?

Оценка недвижимости, иногда называемая оценкой жилья, представляет собой оценку стоимости недвижимости.Стоимость недвижимости основана на таких факторах, как местоположение, удобства, структурное состояние, площадь в квадратных футах, количество спален, количество ванных комнат и недавние продажи аналогичных близлежащих объектов. Оценка проводится для домов на одну семью, кондоминиумов и многоквартирных домов. Оценка , а не осмотр дома.

Оценку недвижимости проводит лицензированный оценщик. Оценщик проведет осмотр собственности, отметив все, что может изменить стоимость дома.Оценщик набросает план этажа дома, сфотографирует недвижимость и обнаружит возможные нарушения техники безопасности. Если есть какие-либо такие нарушения, проблемы, возможно, необходимо исправить до того, как кредитор одобрит ссуду. Тип ссуды иногда определяет необходимость исправления проблемы. Например, ссуды FHA и VA предъявляют особые требования.

Кто выполняет оценку недвижимости в Массачусетсе?

оценщиков в Массачусетсе имеют лицензию. Лицензированные оценщики руководствуются законами и правилами, и они должны пройти утвержденные курсы и тесты для получения лицензии и продолжить образование для сохранения своей лицензии.Роль оценщика состоит в том, чтобы дать объективное, беспристрастное и беспристрастное мнение о стоимости дома, который он оценил.

Кто платит за оценку недвижимости?

Большинство кредиторов взимают стоимость оценки с покупателя жилья авансом. Даже если гонорар оценщика не взимается заранее, стоимость будет перенесена на покупателя жилья в качестве конечных расходов для большинства кредитных программ. Оценка обычно стоит от 375 до 500 долларов, но оценщики будут взимать дополнительную плату, если им по какой-либо причине потребуется несколько раз посетить объект.Кредиторы должны указывать оценочные и другие сборы в Смете ссуды, которая представляет собой трехстраничную форму, которую потенциальные заемщики получают после подачи заявки на ипотеку.

Когда проводится оценка?

Обычно ипотечный кредитор заказывает оценку, как только он получает подписанный договор купли-продажи в Массачусетсе. Иногда ситуация требует, чтобы кредитор заказал оценку раньше. В Массачусетсе важно, чтобы покупатель жилья получил удовлетворительную оценку до даты обязательства по кредиту.

Если по мнению оценщика стоимость дома меньше согласованной покупной цены, финансирование покупателя жилья может оказаться под угрозой. Либо кредитор откажет в ссуде, либо потребует от покупателя жилья увеличить сумму своего первоначального взноса на разницу между согласованной ценой и более низкой оценочной стоимостью. Если у покупателя жилья нет свободных денежных средств для увеличения суммы первоначального взноса, покупатель должен будет отменить транзакцию до истечения срока действия обязательства по кредиту.