Банки выгодная ипотека: Самая выгодная ипотека — ставки банков 2021, где лучше взять ипотеку под низкий процент

Выгодная ипотека — самые выгодные ипотечные кредиты, выгодные условия по ипотеке

Получить одобрение на ипотечный кредит в Совкомбанке – выбрать самый короткий путь для покупки собственного жилья. Мы обрабатываем поступающие заявки максимально оперативно: предварительное решение по заявке будет готово в течение 1 минуты. Начните сотрудничество с Совкомбанком, заполнив заявку на нашем сайте.

 

Преимущества

• Льготные ставки по государственным программам;
• Минимальный пакет документов для подтверждения занятости и дохода;
• Возможность взять ипотеку лицам, которым на момент погашения кредита будет от 20 до 85 лет;
• Низкие процентные ставки для широкой категории заемщиков;
• Возможность использования средств материнского капитала в качестве первоначального взноса;
• Легкое и удобное обслуживание кредита;
• Лояльное отношение к различным объектам недвижимости.

 

Как оформить

1. В течение 5—10 минут заполните заявку на сайте Совкомбанка;
2. Получите предварительное одобрение;
3. Посетите отделение банка вместе с пакетом документов и получите окончательное одобрение;
4. Получите деньги на покупку собственного жилья.

 

Условия

• Максимальный срок кредитования — до 30 лет;
• Минимальная процентная ставка по ипотеке – 5,9%
• Минимальный стаж на последнем месте работы – 3 месяца;
• Постоянная регистрация на территории Российской Федерации не менее 4 месяцев на день подачи заявки;
• Контактный телефон для связи;
• Объект недвижимости должен быть подключен к горячему и холодному водоснабжению, не входить в число объектов, подлежащих сносу, не попадать под программу реновации.

 

Документы

• Общегражданский паспорт;
• Документы, подтверждающие занятость и доход;
• Данные об объекте недвижимости.

 

Погашение

• В любом отделении Совкомбанка;
• С помощью мобильного приложения «Халва-Совкомбанк»;
• Онлайн в личном кабинете на сайте;
• Через терминал самооблуживания;
• Через карты других банков;
• В отделениях Почты России по всей стране;
• Через наших партнеров: «QIWI», «Элекснет» и «Золотая корона».

онлайн расчет ипотечных кредитов для покупки квартиры на вторичном рынке в 2021 году

	Помощь с налоговым вычетом	Семейная ипотека 5,29 % Квартира или таунхаус ежемес. платежот 37 860 ₽	до12 млн ₽	от 15%от 1 050 000 ₽	Есть возможность использовать материнский капитал Выдача на счет Стаж работы от 4 мес. на последнем месте
		Дальневосточная ипотека 0,01 % Квартира или таунхаус Загородный дом или коттедж ежемес. платежот 23 356 ₽	до6 млн ₽	от 15%от 1 050 000 ₽	Есть возможность использовать материнский капитал Выдача на счет Стаж работы от 3 мес. на последнем месте
		Дальневосточная ипотека 0,1 % Квартира или таунхаус Загородный дом или коттедж ежемес. платежот 23 568 ₽	до6 млн ₽	от 15%от 1 050 000 ₽	Выдача на счет Стаж работы от 1 мес. после испытательного срока
		Дальневосточная ипотека 0,9 % Квартира Загородный дом или коттедж ежемес. платежот 25 505 ₽	до6 млн ₽	от 15%от 1 050 000 ₽	Есть возможность использовать материнский капитал Выдача на счет Стаж работы от 3 мес. на последнем месте
		Дальневосточная ипотека от 0,9 % Квартира Загородный дом или коттедж Другое ежемес. платежот 25 505 ₽	до6 млн ₽	от 15%от 1 050 000 ₽	Выдача на счет Стаж работы от 6 мес. на последнем месте
		РФ»>Дальневосточная ипотека ДОМ.РФ 0,9 % Квартира Загородный дом или коттедж ежемес. платежот 25 505 ₽	до6 млн ₽	от 15%от 1 050 000 ₽	Есть возможность использовать материнский капитал Выдача на счет Стаж работы от 3 мес. на последнем месте
		Дальневосточная ипотека 1 % Квартира ежемес. платежот 25 754 ₽	до6 млн ₽	от 15%от 1 050 000 ₽	Выдача на счет Стаж работы от 3 мес. на последнем месте
		Дальневосточная ипотека 1,9 % Квартира или таунхаус Загородный дом или коттедж ежемес. платежот 28 065 ₽	до6 млн ₽	от 20%от 1 400 000 ₽	Есть возможность использовать материнский капитал Выдача на счет Стаж работы от 3 мес. на последнем месте
		НС Свой дом от 5 % Загородный дом или коттедж Другое ежемес. платежот 36 957 ₽	от100 тыс. ₽	от 10%от 700 000 ₽	Выдача на счет Стаж работы от 3 мес. на последнем месте
		Объекты на балансе от 5 % Квартира или таунхаус Загородный дом или коттедж Комната или доля Апартаменты ежемес. платежот 36 957 ₽	от400 тыс. ₽	от 10%от 700 000 ₽	Есть возможность использовать материнский капитал Выдача на счет Стаж работы от 12 мес. на последнем месте

Как определить более выгодную ипотеку?

Выбирая ипотеку, самое сложное определить, какая из предлагаемых программ самая выгодная.

Нельзя просто сравнить процентную ставку, которую указывает банк, потому что с ней может быть связано много других расходов — на страховку, на комиссии и т. д. Для сравнения ипотечных программ необходимо рассчитывать эффективную процентную ставку.

Очень часто для сравнения ипотечных программ предлагают смотреть на размер переплаты по ипотеке, т. е. насколько больше денег вы заплатите, когда выплатите кредит. Этот показатель даст вам простое и понятное сравнение двух ипотечных программ, но не всегда верно ответит, какая ипотека выгоднее. Вы можете использовать этот показатель, только в том случае, если сравниваемые ипотечные кредиты имеют один срок, один размер и одинаковые схемы погашения.

Если вы хотите выбрать самую выгодную ипотечную программу, необходимо рассчитать эффективную процентную ставку, т. е. стоимость кредита с учетом всех других затрат (комиссий, страховок). Рассчитать самостоятельно такую ставку достаточно сложно, обязательно спрашивайте этот расчет у банка, а еще лучше перепроверяйте, используя специальные калькуляторы.

Рассмотрим вариант сравнения ипотечных программ на основе эффективной ставки.

Критерий	Программа 1	Программа 2	Программа 3	Программа 4
Стоимость жилья	5 000 000	5 000 000	5 000 000	5 000 000
Минимальный первоначальный взнос	1 000 000	700 000	1 000 000	1 000 000
Сумма кредита	4 000 000	4 300 000	4 000 000	4 000 000
Процентная ставка	14%	14,5%	14,5%	13,5%
Ежемесячный платеж	53 270	58 717	58 754	51 933
Срок	15	15	12	15
Страховка, год*	1%	1,2%	1,2%	2%
Комиссии	0	0	0	0,1% = 4 000**
Переплата по кредиту***	6 188 538	7 042 977	5 036 570	6 551 894
Эффективная процентная ставка	15,2%	16%	16%	16%

*Выплаты по страховке рассчитываются ежегодно от остатка по долгу.

**Единовременная комиссия при получении кредита.

***Переплата по кредиту – сумма, которую заемщик платит банку сверх суммы кредита.

Самой выгодной является программа 1, в которой эффективная процентная ставка ниже всего, при этом в этом варианте не самая низкая переплата и номинальная процентная ставка.

В программе 3 самая низкая переплата, но это происходит из-за более короткого срока кредита, а сама ипотека будет менее выгодной для вас, так как эффективная ставка выше. Если вы можете выплатить ипотеку по программе 3, значит вы сможете досрочно погасить и ипотеку по программе 1 большими платежами, и ваша фактическая переплата тоже будет меньше.

В программе 4 самая низкая процентная ставка, но ипотека также будет менее выгодной, так как эффективная процентная ставка выше. Основная причина в том, что по данной ипотеке вам нужно будет заплатить единовременную комиссию и купить более дорогую страховку, в итоге ваши общие затраты по этой ипотеке возрастут.

Программа 2 имеет более низкий первоначальный взнос, но за счет процентной ставки и страховки она в итоге менее выгодна, чем программа 1.

Мы рекомендуем вам внимательно подойти к выбору более выгодной ипотеки, так как вы берете ее на длительный срок, и даже небольшая разница в эффективной процентной ставке может стать ощутимой. Важно правильно подобрать параметры будущего кредита и банк, который выдаст кредит.

Вам также может быть интересно:
Аренда или покупка квартиры в ипотеку?
Квартиру какой стоимости вы можете себе позволить?
Какие есть субсидии и гос. программы?
Рассрочка от застройщика или ипотека?

в каком банке выгоднее взять ипотеку

На Бробанк.ру вы найдете самую выгодную ипотеку. Это и реальные предложения банков, и советы по выбору оптимальных условий кредитования. Следуйте нашим рекомендациям, выбирайте лучший банк, подавайте заявку и заключайте договор без кардинальных переплат.

Кому доступна выгодная ипотека

Банк устанавливает предельно выгодные условия тем заемщикам, которым можно доверять.

Ставка — прямой показатель доверия. Если оно невысокое, есть какие-то негативные факторы, банк увеличит процент. Это стандартная практика.

Каким ипотечным заемщикам банки больше всего доверяют:

• с положительной кредитной историей. Хорошо, если у заемщика есть 2-3 выплаченных в срок долговых обязательства перед банками. А вот наличие в кредитной истории информации об оформленных ранее займах станет негативным фактором;
• гражданам, которые работают официально и могут подтвердить все заявленные источники дохода. Это не только 2-НДФЛ или электронная выписка со счета в ПФР, но и заверенная работодателем копия трудовой книжки;
• с приличным стажем на текущем месте работы. Банки указывают минимальный предел в 3 месяца, но максимально доверяют тем, что трудится на одном месте в течение нескольких лет;
• работающим на крупных предприятиях. Если работодатель — небольшая фирма или ИП, риски остаться без работы выше, поэтому и степень доверия снижается;
• с достаточным уровнем дохода. Денег должно хватать и на жизнь, и на гашение ипотеки, и на покрытие других обязательств при их наличии. Чем выше доход заемщика, тем больше шансов на заключение выгодного договора ипотеки.

Каждый банк указывает требования к заемщику, но это просто определенные рамки или минимальные параметры. Это совсем не значит, что ссуда будет одобрена каждому, кто этим критериям соответствует.

В каком банке ипотека будет самой выгодной

Начнем не с названия конкретных банков, а с советов по выбору финансовой организации. От этого напрямую зависит потенциальная выгодность будущей сделки. В одном банке вам могут одобрить ссуду под 7,5%, а в другом под 8,5% или даже выше.

Ипотека — большой кредит, который берется на долгий срок. И разница даже в 0,5% играет роль. Например, если вы берете 3000000 на 10 лет под 7,5%, ежемесячный платеж составит 35611, а переплата — 1,237 млн. А если ставка будет 8,5%, тогда платеж уже 37200 и переплата — 1,463 млн.

Где для вас ипотека будет выгоднее:

1. Первым делом всегда обращайте внимание на банк, через который получаете зарплату. Именно такие банки обычно создают лучшие условия, не требуют кипу документов и без проблем одобряют сделки. Все банки улучшают условия кредитования своим зарплатным клиентам.
2. Если условия зарплатного банка не устраивают, узнайте в своей организации, какие банки ее аккредитовали. Сотрудникам аккредитованных компаний часто выдвигают особые, льготные условия заключения договора.
3. Если первые два варианта неактуальны, тогда запросите условия в банке, в котором раньше брали кредит. Постоянным качественным заемщикам также часто улучшают условия заключения договоров.

Самая выгодная ипотека на жилье обычно выдается именно зарплатным клиентам. Это и выгодно, и удобно. Кредит привязывается к зарплатному счету, с него можно напрямую переводить деньги или настроить автоплатеж.

Как можно повлиять на процентную ставку

Прежде чем рассматривать, в каком банке лучше взять ипотеку, важно понять и то, что вообще влияет на процентную ставку. Разные люди могут обратиться в тот же Сбербанк и заключить договора на кардинально разных условиях. Один получит ставку 7,6%, другой 8,8%.

Банки никогда не устанавливают конкретных ставок, они всегда создают сетку. То есть точный процент назначается при анализе условий оформления. Устанавливаются повышающие и понижающие коэффициенты, которые применяются к процентным ставкам.

Какие факторы повышают ставку по ипотеке:

• заявка подана не зарплатным клиентом банка. Обычно кредиторы в описании продукта указывают процент для зарплатников и повышают его на 0,5-1 пункта, если клиент сторонний;
• клиент сделал небольшой первоначальный взнос или использовал вместо него материнский капитал;
• клиент подает заявку через офис, а не онлайн. Банки уводят оформление кредитов в сеть, так как им это удобно и выгодно;
• заемщик решил отказаться от страхования. Это может быть отдельно страхование жизни, титульное или комплексное. За это устанавливается самый большой повышающий коэффициент.

Какие факторы снижают процентную ставку:

• обращение зарплатного или корпоративного клиента. Часто ставки также снижают вкладчикам или держателям дебетовых карт;
• заемщик делает первоначальный взнос более 30-50%;
• заемщик приобретает квартиру в новостройке от застройщика-партнера.

Выгодная ипотека в 2021 году ждет тех, кто планирует покупку квартиры в новостройке. Такие объекты менее безопасные, поэтому ставка по ссуде устанавливается ниже. Кроме того, часто банки и застройщики создают совместные партнерские программы, в рамках которых рождаются лучшие условия, договор заключается буквально под 3-5%.

Лучшие предложения банков

Рассмотрим, где ипотека будет лучше, какие банки предлагают оптимальные условия заключения договора. Для примера не будем анализировать новостройки, потому что по ним обычно действуют партнерские ставки. А вот проценты на покупку объектов вторичного рынка — объективный показатель выгодности предложения.

Выгодные варианты ипотеки в банках:

Банк	Базовая ставка	Повышающие коэффициенты
Сбербанк	7,7%	0,3% при подаче заявки через офис, 0,4% при ПВ менее 20%, 1% при отказе от страховки, 0,5% для незарплатных клиентов 0,8% без справок
ВТБ	7,9%, 7,4% при ПВ от 50%	0,5% при жилье менее 65 кв м, 0,5% при ПВ меньше 20%
Открытие	7,6%	0,5% при подаче заявки через офис, 1% при ПВ до 20%; 0,4% при ПВ 20-30%, 2% при отказе от страхования заемщика; 2% при отказе от титульного страхования.
Транскапиталбанк	8%	0,5% для ИП и собственников бизнеса, 0,5% при упрощенном пакете документов, 2,5% при отказе страхования заемщика, 1% при отказе от титульного страхования.

Как видно, каждый банк применяет коэффициенты, поэтому однозначно сказать, в каком ипотека окажется самой выгодной, просто невозможно.

Лучше выберете 2-3 банка с оптимальными для вас предложениями и подайте им заявки одновременно. Если будет несколько одобрений, вы сможете выбрать лучший вариант по части ставок и переплаты.

Выгодна ли ипотека в целом

С точки зрения процентных ставок ипотека — самый выгодный банковский кредит. Она обеспечивается залогом, банк не рискует остаться ни с чем, поэтому может себе позволить установить хорошие условия обслуживания.

Но при этом важно понимать, что это большая ссуда, которая часто берется на 10-20 лет. И чем больше срок возврата, тем весомее становится переплата. Люди, заключающие договора на 15-20 лет и больше, часто констатируют тот факт, что на эти же деньги могли бы себе купить уже две, а то и 3 подобных квартиры.

Как сократить переплату:

• изначально выбрать выгодный срок ипотеки. Например, если планировали взять ссуду на 15 лет, постараться сделать 12. Уровень дохода в любом случае будет расти по отношению к ежемесячной выплате, с годами платежи будут становиться все менее обременительными;
• пользоваться программами рефинансирования. Если в будущем банки станут выдавать ипотеки дешевле на 1-2% и выше, подавайте заявку на рефинансирование, снижайте действующий процент;
• пользуйтесь всеми положенными программами субсидирования. Даже если ипотека действует, ее можно частично перекрыть маткапиталом, переоформить по программе Семейная ипотека и пр.;
• выбирайте для покупки новостройки, жилищный кредит окажется дешевле.

И помните, что при покупке жилья в ипотеку вы можете получить налоговый вычет, который составляет 13% от стоимости недвижимости и уплаченных банку процентов. Максимальная выплата — 390000. После получения эти деньги можно пустить на частичное погашение ипотеки, что значительно сократит переплату.

Частые вопросы

Какая ипотека самая выгодная?

Если рассматривать с точки зрения низких процентных ставок, то они минимальны при сельской ипотеке. Государство субсидирует ставку, договор заключается под 2,7-3% годовых. Купить можно недвижимость только в селе.

Какая ипотека выгоднее, на первичку или вторичку?

Вторичный рынок недвижимости несет больше рисков, поэтому ставки там выше. Кроме того, банки часто заключают партнерские договора с застройщиками, в итоге условия на первичку оказываются максимально выгодными.

Какой ПВ лучше внести по ипотеке?

Обычно банки устанавливают лучшие условия для тех, кто вносит 30% и более. Но, например, в ВТБ есть специальные условия для тех, кто может заплатить сразу 50%.

Какие банки для ипотеки выгоднее всего?

Все они предлагают примерно идентичные ставки. Обычно лучшая ипотека выдается крупными банками. Это Сбербанк, ВТБ, Росбанк, Транскапиталбанк, Газпромбанк.

Какая ипотека лучше, на дом или на квартиру?

Ставки по ипотеке на покупку дома обычно несколько выше.

Ипотечные кредиторы только что получили рекордную прибыль, ожидают еще большего роста в следующем квартале

Дэниел Акер | Bloomberg | Getty Images

По данным Ассоциации ипотечных банкиров, независимые ипотечные банки и ипотечные дочерние компании зарегистрированных банков сообщили о чистой прибыли в размере 4548 долларов США по каждой ссуде, выданной ими во втором квартале 2020 года, по сравнению с 1600 долларами в первом квартале.

«Под воздействием резкого роста спроса со стороны заемщиков и рекордно низких ставок по ипотечным кредитам прибыль от производства ипотечных кредитов во втором квартале достигла самого высокого уровня с момента публикации отчета MBA в 2008 году», — сказала Марина Уолш, вице-президент MBA по отраслевому анализу.«Объем производства в среднем составлял более 1 миллиарда долларов на компанию, и это было идеальное сочетание более высоких доходов и более низких затрат».

Выручка выросла на 57 базисных пунктов по сравнению с первым кварталом, а расходы увеличились на 844 доллара на ссуду. Производительность также выросла, достигнув уровней, невиданных с 2012 года.

Эти условия, наряду с сохраняющимися низкими ставками по ипотечным кредитам, вероятно, являются причиной увеличения прогнозов рентабельности ипотечных кредиторов на следующие три месяца, согласно опросу Fannie Mae о настроениях ипотечных кредиторов за третий квартал 2020 года.По словам Фредди Мака, на прошлой неделе ипотечные ставки установили очередной рекордный минимум.

Почти половина кредиторов (48%) заявили, что, по их мнению, рентабельность увеличится по сравнению с предыдущим кварталом, 37% заявили, что она останется прежней, и только 15% заявили, что прибыль упадет.

«Результаты MLSS за этот квартал соответствуют значительному восстановлению жилищного фонда на фоне более масштабного экономического спада из-за COVID-19», — сказал Дуг Дункан, главный экономист Fannie Mae. «Ожидания роста покупательского спроса на следующие три месяца достигли наивысшего значения в третьем квартале с момента начала исследования.Сдержанный потребительский спрос, сохраняющиеся низкие ставки по ипотечным кредитам и благоприятные спрэды по ипотечным кредитам помогли повысить прибыльность кредиторов «.

Кредиторы сообщили о высоком потребительском спросе по всем типам кредитов, а также по оформлению покупок и рефинансированию. Кредиторы сообщили о дальнейшем ужесточении стандартов кредитования по сравнению с последние три месяца из-за неопределенности относительно восстановления экономики после пандемии, но ожидайте, что они останутся такими же в течение следующих трех месяцев.

«Несмотря на то, что рынок жилья демонстрирует заметную силу в условиях экономического кризиса и кризиса в области здравоохранения, он потенциально может быть более длительным. сохраняются риски ухудшения ситуации в долгосрочной перспективе, включая слабость рынка труда, низкие запасы и неопределенность цен на жилье », — сказал Дункан.

Загадка прибыльности ипотечного банковского дела крупного банка

Том Финнеган Июнь 2019

«Самая большая проблема, с которой сегодня сталкиваются банки, — это способность оставаться на связи с клиентом. Те, кто преуспеет в этом, выиграют долю рынка в течение следующих пяти лет ».

— Морад Чоудри, автор книги «Принципы банковского дела

».

Завоевание доли рынка в такой среде покупок — вот главное в игре. Но это дорогое обязательство; правильные инвестиции должны быть осуществлены стратегически в сочетании с планом выполнения, который позволяет успешно взаимодействовать с клиентами на их условиях.Чем больше клиентов, тем выше прибыль, и достоверные данные являются движущей силой для кредиторов принимать правильные стратегические решения по привлечению и удовлетворению этих клиентов.

В STRATMOR наши взгляды на ипотечный бизнес основаны на достоверных данных. Эти данные включают собственные программы для создания данных, такие как Technology Insight ^® , Originator Census ^® Study и Compensation Connection ^® , а также внешние источники, такие как HMDA, квартальные отчеты MBA и U.С. Перепись и федеральные исследования (FRED), и это лишь некоторые из них. Мы также ежегодно работаем с многочисленными кредиторами для выполнения их стратегических планов. И, конечно же, STRATMOR сотрудничал с MBA в проведении PGR: MBA и программы круглых столов групп равноправных партнеров STRATMOR с 1998 года.

Этой весной мы провели семь встреч по программе PGR с MBA, в которых приняли участие более 100 кредиторов. MBA, STRATMOR и руководители кредитных организаций-участников на каждой встрече сидели за столом и рассматривали результаты деятельности — результаты, которые различались от группы к группе.Крупнейшими инициаторами по объему являются, как группа, крупные банки-банки, которые в 2018 году выделили в среднем 12 млрд долларов США на производство ипотечных кредитов для физических лиц. К сожалению, тенденции, которые мы отметили в нашей большой группе банков, соответствовали тому, что STRATMOR обнаруживает во многих клиенты банка — низкие доходы, высокие расходы и трендовые линии, движущиеся в неправильном направлении.

Нарушая тренд

Крупные банки из года в год отставали от других аналогичных групп с точки зрения прибыльности своих производственных операций по ипотечным кредитам.Каждый год на круглых столах PGR STRATMOR, MBA и руководители наших участвующих банков изучают основные причины такой сравнительно слабой работы и спрашивают: «Если эти результаты точно отражают производительность, какие изменения вносятся? Каковы проблемы и какие потенциальные решения уникальны для проблем ипотечного кредитования, с которыми сталкиваются крупные банки? »

Эта статья основывается на этих обсуждениях и представляет собой совместную оценку ключевых факторов, влияющих на низкую производительность крупных банков как группы, и возможных действий, которые можно предпринять, чтобы обратить эту тенденцию вспять. Обратите внимание, что в этой статье основное внимание будет уделено производительности в розничном канале, который более сопоставим с типичной моделью независимого ипотечного банкира (IMB).

Итак, каковы дела у крупных банков?

В качестве отправной точки, что мы подразумеваем под рентабельностью производства? В PGR мы рассматриваем создание и продажу ипотечных кредитов как отдельный компонент ипотечного бизнеса в целом. Мы анализируем выдачу и продажи отдельно от обслуживания ипотечных кредитов, а для депозитных учреждений — от инвестиций в ипотечные кредиты для кредитного портфеля.Мы также игнорируем преимущества перекрестных продаж или «углубления отношений», которые могут возникнуть у депозитариев. Анализируя бизнес таким образом, мы можем сравнить все типы кредиторов, использующих общий подход.

Используя этот подход, как группа, крупные банки потеряли несколько удивительных 4803 долларов на каждую ипотеку, выданную через розничный канал в 2018 году, что на 81 процент больше, чем 2659 долларов на один убыток по ссуде в 2017 году. Для сравнения, большая независимая подгруппа PGR показала ПРИБЫЛЬ в размере 376 долларов США на ссуду в розничном канале в 2018 году, что на 37 процентов ниже 600 долларов США на ссуду в 2017 году, но, тем не менее, прибыль.Конечно, это средние показатели — внутри группы есть исполнители намного лучше, чем в среднем, и намного хуже.

Диаграмма 1

Однако знание того, что у вас есть проблема с чистой прибылью, полезно только в том случае, если вы понимаете компоненты чистой прибыли — проблемы с доходами и расходами, которые приводят к этой проблеме производительности.

Слишком высокие расходы

Важнейшим фактором этих результатов являются расходы на погашенную ссуду. В розничном канале крупные банки зафиксировали общие расходы на одну ссуду в размере 13 628 долларов США (375 базисных пунктов в зависимости от размера ссуды) в 2018 году — это рекордно высокий показатель PGR.Это по сравнению с 10 095 долл. США (381 базисный пункт) для крупных независимых компаний — большое число, но все же позволяющее получать небольшую прибыль на ссуду из-за гораздо более высокого дохода с ссуды для этой группы. Еще более интересное сравнение состоит в том, что более мелкие региональные банки потратили «всего» 8 985 долларов на ссуду на выполнение тех же функций — 66 процентов расходов на ссуду, о которых сообщают их крупные банковские собратья. Средний крупный банк в PGR закрыл 33 728 розничных ипотечных кредитов в 2018 году. При убытке в размере 4803 доллара на ссуду это представляет собой 162 миллиона долларов экономических потерь для среднего крупного банка!

График 2

Кроме того, в категории расходов крупные банки испытывают существенный недостаток в расходах, которые мы классифицируем как «Корпоративное администрирование.Сюда входят как прямые корпоративные затраты на ведение ипотечного бизнеса, так и накладные расходы, распределенные материнской компанией, включая конкретно идентифицируемые затраты, такие как человеческие ресурсы, бухгалтерские и юридические расходы, а также общие корпоративные накладные расходы, которых нет у крупных независимых компаний. Эта категория расходов также включает корпоративные технологии, и расходы крупных банков в этой области намного выше в расчете на ссуду, чем в любой другой группе. Затраты на корпоративное администрирование составили 3654 доллара на ссуду в 2018 году по сравнению с только 1213 долларами на ссуду для крупных независимых компаний — это невыгодное положение на 2441 доллар на ссуду для крупных банков.

График 3

Слишком низкий доход

Различия в доходах немного сложнее проанализировать, поскольку крупные банки оставляют 58 процентов выданных ссуд в своих собственных ипотечных портфелях, а не для немедленной продажи. В PGR мы просим банки назначить сумму дохода на основе транзакций по этим портфельным займам. Цель состоит в том, чтобы приблизительно оценить, какой была бы прибыль от продажи и обслуживания, если бы ссуды действительно были проданы инвестору.Отсутствие надежного вторичного рынка для крупных кредитов (которые представляют собой значительную часть происхождения портфелей) и очень конкурентная ценовая среда для этих кредитов отражаются в оценке дохода по ссуде, особенно когда она выражается в базисных пунктах на ссуду, а не в долларах.

Здесь возникает существенный вопрос относительно того, не слишком ли агрессивно оцениваются цены на портфельные ссуды, и в частности ссуды большого размера, что приводит к вмененной выручке, которая ниже, чем можно было бы ожидать в противном случае.Оценка этого вопроса заключается в том, где «углубление отношений» может сыграть роль и повлиять на ценообразование — какова стоимость депозита или других отношений, которые клиент может принести банку, и правильно ли оценивается эта стоимость?

Еще одним фактором, способствующим снижению дохода по ссуде для крупных банков как группы, является то, что они не сосредотачиваются на кредитовании FHA и VA в той же степени, что и независимые, или, в некоторых случаях, фактически отказались от участия в кредитовании FHA из-за предполагаемого риска. нормативных правоприменительных мер.Эти ссуды обычно дают возможность устанавливать цену с более высокой маржой, поэтому это также может способствовать снижению дохода на ссуду.

В результате доход крупного банка на ссуду отстает от дохода крупных независимых банков на очень высокие 154 базисных пункта. В долларовом выражении доход ниже на 1712 долларов на ссуду.

Таким образом, сочетание более низкого профиля дохода по ссуде в сочетании с самым высоким общим уровнем расходов любой группы PGR создало плохой профиль чистого производственного дохода для этих банков.Помните, что этот анализ прибылей и убытков основан исключительно на происхождении в 2018 году, а не на доходе от обслуживания, полученном по обслуживаемым кредитам. Функция обслуживания, которая принесла скромную прибыль большинству крупных банков в 2018 году, действительно в некоторой степени компенсировала производственные убытки, поскольку ставки выплат стабилизировались. Но использование прибыли от обслуживания для создания новых ипотечных кредитов вряд ли кажется жизнеспособной долгосрочной стратегией.

Объем клиентской базы банков низкий

В среднем из 10 миллионов банковских домашних хозяйств на одно учреждение, которое, по оценке STRATMOR, могло бы выдать 700 000 ипотечных кредитов в 2018 году, крупные банки захватили только 28 000, или четыре процента этих ипотечных возможностей. Для сравнения: региональные банки, в которых в среднем 550 000 домохозяйств на одно учреждение, получили от своих клиентов 8,1 процента доступного объема ипотечных кредитов. Точно так же крупные банки вернули только 12 процентов клиентов, которые выплатили существующую ипотеку в портфелях обслуживания банков, по сравнению с 30 процентами удержания для крупных независимых банков.

Поиск первопричины

Анализировать «почему» этих численных результатов непросто. На бумаге крупные банки обладают многими характеристиками, которые должны быть очень желательными при продвижении и прибыльном предложении ипотечных продуктов.В этих банках:

• Очень большая клиентская база, охватывающая все фазы финансового жизненного цикла, от первых покупателей жилья до клиентов, занимающихся управлением капиталом, которые могут быть источником постоянного «потока» рефералов по ипотеке
• Высокая узнаваемость бренда, с пятном экономического кризиса в основном в зеркале заднего вида
• Возможность финансировать свои собственные источники, снижая традиционные складские расходы, которые ММБ должен нести.
• Финансовая устойчивость для предложения портфельных продуктов, которые будут сочтены необходимыми для управления балансом банка
• Другие кредитные и депозитные продукты, которые могут быть проданы или объединены в более обширные продуктовые предложения
• Возможность обслуживать собственные ипотечные кредиты и оставаться на связи со своими ипотечными клиентами на протяжении всего срока действия кредита
• Благоприятные лицензионные требования для кредитных специалистов — нет необходимости в том, чтобы продавцы получали лицензию от штата к штату для ведения бизнеса, и нет необходимости решать это как проблему соответствия штату
• Федеральное предварительное освобождение от законов штата о происхождении и обременительные проверки штата, которые могут привести к
• Существующие инвестиции в цифровые технологии, включая веб-решения, мобильные приложения и возможности цифрового маркетинга
• Теоретические преимущества масштаба в области соблюдения нормативных требований, юридических услуг, бухгалтерского учета, технологий и аналогичных затрат, которые могут быть использованы при большом объеме исходной базы

Теоретические преимущества масштаба не только НЕ материализовались, но, судя по данным PGR, во многих случаях, кажется, отражают неэкономичность масштаба. Возможные объяснения этих удивительных результатов:

• Крупные банки подвергаются давлению и надзору со стороны регулирующих органов в гораздо большей степени, чем независимые банки исторически испытывали, и это привело к чрезмерным расходам на юридические услуги и соблюдение нормативных требований.
• Они должны следить за соблюдением Закона о реинвестициях в сообщества, что потенциально может привести к увеличению затрат.
• Как поставщики ипотечных кредитов «с глубоким карманом», они стали предметом коллективных исков и правительственных принудительных мер, которые привели к крупным расчетам, что значительно сократило или исключило годы заработка в бизнес-линии (это также верно и для нескольких крупных независимых компаний. ).

Однако эти факторы не кажутся достаточно значительными, чтобы объяснить снижение производительности. Что значит?

Когда мы дважды в год обсуждаем недостатки в производительности, как отмечалось выше, с представителями большой группы банков-аналогов, возникают некоторые повторяющиеся темы.

1. Отсутствие видимости / прозрачности результатов ипотечного производства. Банки, как правило, включают результаты удержания ипотечных кредитов в портфеле в результаты бизнес-направления ипотечного кредитования, и, поскольку эти портфели велики, трудности с контролем затрат на выдачу кредитов могут иметь тенденцию «теряться» или подавляться чистым процентным доходом портфеля.Это может привести к отсутствию дисциплины или сосредоточенности на отдельных вопросах контроля затрат, которые являются частью жизни независимого ипотечного банкира. Кроме того, главная бухгалтерская книга банка часто не предназначена для генерации точной и детальной информации о затратах по всем ипотечным и вспомогательным операциям.
2. Банки не уделяют должного внимания упущенным возможностям. Если вы спросите банкира об их способности осуществлять перекрестную продажу ипотечных кредитов клиентам, они часто указывают на статистику, которая показывает, что они преуспевают в этой области, ссылаясь на то, что более 50% их ипотечных кредитов исходит от существующих клиентов банка. Хотя это хорошая статистика, она игнорирует процент клиентов их банков, получивших ссуду от кого-то другого. И, как мы указывали выше, это более 95% упущенных возможностей. Более того, создание ипотечных кредитов должно конкурировать за маркетинговые доллары с другими сферами деятельности банка и часто не выходит на первое место. Отсутствие внимания к маркетингу для существующих клиентов банка, тех, кто, вероятно, положительно отреагирует на заманчивое предложение, сделанное в нужное время, проявляется в упомянутых ранее низких показателях удержания и перекрестных продажах.
3. Медленно отрегулируйте емкость. Крупные банки часто не спешат реагировать на изменения объема рынка, что приводит к неиспользованным ресурсам в периоды, когда объем ипотечных кредитов замедляется, особенно объем рефинансирования, как это было в 2017 и 2018 годах. Эти банки, как правило, действуют в соответствии с планами объемов, которые были сделано заблаговременно, и когда расчетный объем не материализуется, немедленным результатом является стремительный рост затрат на каждую ссуду. Обязательная корпоративная политика управления персоналом также может замедлить темпы сокращения персонала банка в условиях нехватки объемов.
4. Неуместен при сделках покупки. Когда в нашей отрасли преобладает ипотечная ссуда на покупку денег, естественное преимущество крупных банков в плане новых возможностей получения ссуд исчезает. В периоды снижения ставок банки используют свою конкурентоспособность в работе с существующими клиентами над возможностями рефинансирования и, как правило, позволяют сосредоточиться на развитии бизнеса покупных денег из реферальных источников, чтобы отойти на второй план. Компенсационные планы, в которых не проводится различие между деятельностью типа «собирателя», например, внутренними направлениями возможностей рефинансирования, и возможностями типа «охотник» из источников направления — обычно агентов по продаже недвижимости ^® — вне банка, также способствуют этому явлению.И тип кредитного специалиста, которого привлекает несколько менее предпринимательская среда внутри крупного банка, часто не лучший человек для борьбы за внешних потенциальных клиентов.
5. Отсутствие маркетингового внимания в ипотеке. Источником жизни независимых является агрессивный маркетинг для реферальных источников — реферальный источник рассматривается как покупатель в транзакции, так и конечный заемщик. Независимые агенты играют в нападении, устанавливая совместные маркетинговые отношения с источниками рекомендаций, оставаясь на связи и предоставляя высококачественные персональные услуги, которые заставляют риелтора ^® возвращаться для каждой новой транзакции покупки.Политика банка, как правило, работает против этого типа персонального маркетинга. Законное стремление к согласованности брендов и соблюдению нормативных требований может помешать персонализированному маркетингу и быстрому реагированию на потребности сообщества недвижимости.
6. Затраты на продажу выше, чем они должны быть. Расходы на продажу при 5 922 долл. США на ссуду были ВЫШЕ на 154 долл. США на ссуду для крупных банков по сравнению с крупными независимыми банками в 2018 году. Хотя номинальные уровни комиссионных были на 21 базисный пункт ниже, из-за гораздо большего среднего размера ссуды в крупных банках эта разница действительно имела место. не приведет к реальной экономии затрат на продажу в долларах на одну ссуду.Из-за ценности фирменного стиля, который часто является частью ценностного предложения, которое крупные банки обсуждают с потенциальными кредитными специалистами, мы ожидаем, что явные комиссионные и общие затраты на продажу на ссуду будут ниже, чем они есть.
7. Общие службы приводят к недостаточной фокусировке. Фулфилмент (обработка, андеррайтинг и закрытие) часто передается по каналам, выходящим за рамки ипотечного банкинга, или передается другим группам банковского кредитования. Это может привести к трудностям в понимании истинной стоимости выполнения операций и добавить сложности (и стоимости) к процессу.
8. Проблемы с наследием по-прежнему беспокоят некоторые крупные банки. Некоторые крупные банки все еще несут на себе шрамы ипотечного кризиса последнего десятилетия. Это, вероятно, не заслужено, поскольку банки упорно работали и сыграли ключевую роль в позитивных изменениях, произошедших за последнее десятилетие. Тем не менее, крупным банкам по-прежнему необходимо осознать, что существует похмелье, особенно в отношении некоторого сектора клиентов и источников рефералов, и усовершенствовать свою способность взаимодействовать, обеспечивать высочайший уровень обслуживания клиентов и зарабатывать на бизнесе в будущем.См. Более подробную информацию по этой теме в разделе Удовлетворенность клиентов Big Bank.
9. Неэффективные технические расходы. Самое удивительное, что крупные банки, похоже, испытывают большие трудности с переводом технологических знаний и ресурсов в эффективную технологическую поддержку бизнеса по выдаче ипотечных кредитов. Контраст между крупными банками и крупными независимыми банками в этой области поразителен: общие затраты на технологии, включая как прямые производственные затраты на поддержку производства, так и корпоративные накладные расходы, составляют 1724 доллара на закрытый ипотечный кредит для крупных банков по сравнению с всего лишь 437 долларов на закрытый ипотечный кредит для крупных независимых банков. Ясно, что это область, которую следует рассмотреть многим крупнейшим банкам. Возможно, из-за отсутствия готового коммерческого программного обеспечения корпоративного класса для поддержки этой деятельности или, возможно, из-за желания адаптировать технологию выдачи ипотечных кредитов к общему плану ИТ для Банка, результат, как правило, был очень высокие затраты на ссуду без каких-либо реальных измеримых конкурентных преимуществ по сравнению с монолинейными независимыми аналогами. Кажется, что ИТ-проекты крупных банков погрязли в процессах, и на их реализацию уйдут годы, если они вообще будут успешными.В то время отрасль часто продвигается в новые области, такие как цифровая ипотека, о которых даже не было на столе при первоначальном рассмотрении проекта. В STRATMOR мы считаем, что многого можно добиться, используя в этих проектах небольшие группы экспертов, а не большие группы специалистов широкого профиля.

Перекрестные продажи помогают — но можно ли количественно оценить ценность?

Крупные банки часто утверждают, что ипотечная сделка имеет значительную неучтенную стоимость, поскольку ипотека является основополагающим продуктом, позволяющим развивать отношения с другими банковскими продуктами и услугами. Это, без сомнения, правда — крупные клиенты банка, обслуживающие клиентов, имеют в среднем более 3 дополнительных продуктов в банке, а 21 процент новых ипотечных кредитов возникает по крайней мере с одним дополнительным продуктом. Однако количественное определение этого значения было сложной задачей, и оно может быть недостаточно большим, чтобы компенсировать производственные потери. Чем острее карандаш может стать при определении ценности якорных ипотечных отношений, тем точнее можно будет рассказать акционерам и аналитикам об общей стратегии банка по ипотечным и ипотечным кредитам.

Ипотека — это продукт или направление бизнеса?

Крупные банки постоянно обсуждают этот вопрос, и, судя по нашим встречам с банкирами, для многих банков тенденция смещается в сторону «продукта». Однако поставка этого «продукта» прибыльным способом является веским аргументом в пользу развития или сохранения подходов к предоставлению ипотечных кредитов, которые соответствуют ведению прибыльного бизнеса. Прибыльное происхождение не просто «происходит» — им нужно грамотно управлять, как если бы это было отдельное предприятие, конкурирующее за капитал для роста.По мнению STRATMOR, стремление использовать другие возможности банка в интересах клиента по ипотеке лучше всего, если основной продукт будет доставлен лучшим в своем классе и прибыльным образом.

Куда идти дальше крупным банкам?

Неужели крупные банки слишком велики, чтобы позволить прибыльное управление функцией выдачи ипотечных кредитов? Готовы ли они пожертвовать рентабельностью этой функции, чтобы предоставить этот ключевой финансовый продукт? Прибыль от производства ипотечного банковского дела носит циклический характер даже при хорошем управлении — не обязательно такой доход, который приводит к высокому мультипликатору курса акций.В будущем возникнут текущие проблемы с прибыльностью, включая принятие стандарта текущих ожидаемых кредитных убытков (CECL), который, вероятно, повысит стоимость владения портфельными ипотечными кредитами и может либо снизить аппетит банков как инвесторов в продукт, либо заставить их измениться. их текущие модели ценообразования. Некоторые могут выбрать более специализированный подход к бизнесу — предоставление ипотечных кредитов состоятельным клиентам и клиентам из сообществ с низким и средним доходом (для удовлетворения требований CRA) и отказ от своей основной клиентской базы в больших масштабах.

Итог : Для тех банков, которые решат продолжить свою деятельность, будет сохраняться необходимость действовать с применением предпринимательского подхода, создавать «лучший в своем классе» маркетинг и обеспечивать превосходное качество обслуживания клиентов. Банкам также необходима качественная финансовая отчетность и подробное управление бизнесом для достижения приемлемого уровня прибыльности. Во многих отношениях им нужно больше походить на «независимых», используя при этом преимущества крупного банка.Для дальновидного банкира это должно обеспечить «лучшее из обоих миров». Финнеган

Прибыль по ипотечным кредитам на каждую ссуду достигла рекордного уровня в третьем квартале 2020 года

По данным Ассоциации ипотечных банкиров, денежные средства, зарабатываемые на каждой ипотечной ссуде, достигли еще одного рекордного максимума в третьем квартале, несмотря на рост расходов, которые оказали давление на снижение маржи.

Средняя производственная прибыль до вычета налогов для независимых ипотечных компаний и дочерних компаний, предоставляющих жилищный кредит зарегистрированным банкам, составила 203 базисных пункта от основной суммы остатка по каждой единице, полученной в течение периода.Это означает чистую прибыль в размере 5 535 долларов на ссуду.

Для сравнения: 73,8 базисных пункта прибыли или 1 924 доллара чистой прибыли по каждой ипотеке, полученной в третьем квартале прошлого года, и 167 базисных пунктов прибыли или 4548 долларов чистой прибыли друг друга, полученной во втором квартале этого года. год.

Расходы по одной ссуде в третьем квартале этого года составили в среднем 7 452 долларов США по сравнению с 7 217 долларами США за аналогичный период прошлого года и 6 566 долларами США во втором квартале 2020 года.

Несмотря на эффект масштаба, который сопровождает большие объемы, затраты растут, потому что ипотечные компании платят много, чтобы привлечь достаточно новых сотрудников, чтобы не отставать от потока поступающих ссуд.

«Производственные расходы обычно снижаются с увеличением объема, поскольку фиксированные затраты распределяются на большее количество кредитов. Но в третьем квартале расходы выросли, несмотря на увеличение объемов. Одна из основных причин этого увеличения — рост расходов на персонал », — заявила в пресс-релизе Марина Уолш, вице-президент MBA по отраслевому анализу.

Хотя рост затрат может не повредить ипотечным компаниям сразу, поскольку они более чем компенсируются выручкой от рефинансирования на основе высоких ставок, в отрасли есть общее ожидание, что чем дольше длится бум рефинансирования, тем больше риск спада. давление на рентабельность будет.

«Это нормальный цикл, который вы ожидаете увидеть в отрасли, когда есть эти большие волны рефинансирования», — сказал Натан Ли, партнер отраслевой консалтинговой компании Richey May. «Когда бум рефинансирования зашкаливает, ставки снова начинают расти, а рефинансирование даже немного замедляется, тогда ипотечные компании начинают конкурировать друг с другом. Они говорят: «Мы собираемся уменьшить нашу маржу и снизить наши цены, чтобы поддерживать объемы» ».

Маржа также может сократиться из-за комиссии в размере 50 базисных пунктов за рефинансирование, которое предприятия, финансируемые государством, ввели в этом месяце. Есть некоторая надежда, что новая администрация Байдена пересмотрит эту плату, учитывая ее интерес к продвижению доступного жилья. Но даже если это произойдет, прогнозы предсказывают, что другие события будут способствовать повышению давления на ставки по ипотечным кредитам в следующем году.

«Ставки будут расти, в ипотечном бизнесе произойдет некоторая консолидация, и это приведет к усилению ценовой конкуренции, поэтому ваша маржа немного сократится», — Дэвид Стивенс, бывший исполнительный директор MBA и генеральный директор «Mountain Lake Consulting», — заявила в среду во время виртуального мероприятия, организованного Ассоциацией ипотечных банкиров Empire State.

Хотя в следующем году общий объем может снизиться, рынок ипотечного кредитования, вероятно, останется исторически сильным благодаря необычайному спросу на дома и относительно нехватке предложения, что, как ожидается, приведет к росту объемов покупок до новых максимумов, добавил Стивенс.

Согласно отчету Объединенного центра жилищных исследований Гарвардского университета за 2019 год, количество домохозяйств-собственников значительно выросло по сравнению с прошлым годом, и, по его словам, это, вероятно, сохранится, учитывая текущую демографию.

«Я говорю вам, это беспроигрышная игра», — сказал Стивенс. «Мы не видели такой демографической точки зрения с тех пор, как поколение бэби-бума начало пик покупок в начале 1980-х годов. Я принадлежу к самой большой когорте поколения бэби-бума.Мы управляли рынком жилья в течение трех десятилетий, и именно это поколение миллениалов собирается сделать для всех вас ».

Стратегии для банков по получению прибыли в экономике с низкими процентными ставками | Малый бизнес

Экономика с низкими процентными ставками может быть сложной задачей для банковского сектора. В конце концов, если банки получают прибыль, ссужая деньги, и они не могут взимать столько же за деньги, которые они ссужают, труднее поддерживать тот же уровень прибыльности. Тем не менее, рынки с низкими процентными ставками по-прежнему предоставляют банкам возможности для очень хороших результатов.Эти стратегии открыты как для небольших сообществ, так и для коммерческих банков, а также для крупнейших организаций.

Комиссионные доходы

Вместо того, чтобы зарабатывать деньги, занимая и ссужая деньги, банки могут использовать комиссионные для увеличения прибыли. Например, банки могут взимать комиссию за овердрафт, когда клиенты пытаются снять со своих счетов деньги, которых у них нет. Одна комиссия за овердрафт в размере 35 долларов в год приносит такой же доход, как и выдача кредита в размере 1000 долларов под 3,5 процента в год. Банки также могут взимать плату за использование банкоматов, плату за обслуживание счета, плату за копирование выписок и практически все, что они могут себе представить.

Источники и оборот

Еще один вариант для банков — это постоянно рециркулировать свои деньги, например, на ипотечном рынке. Вместо того, чтобы предоставлять традиционную 30-летнюю ипотечную ссуду и ограничивать свои доходы на длительный период времени, банки могут выдавать и продавать ссуды. Когда банк предоставляет ссуду, он вкладывает часть своего капитала в ссуду по низкой процентной ставке. Однако банк может продать эту ссуду инвестору и, надеюсь, получить прибыль от продажи.Затем у банка есть деньги, которые он может снова ссудить, чтобы он мог продолжать переворачивать средства.

Изменение спреда

Когда ставка, которую может взимать банк, резко падает, это создает для них возможность увеличить свою прибыль, взимая немного больше по сравнению с рынком. Например, если ставка по ипотеке должна повыситься с 8 до 4 процентов, маловероятно, что клиент будет жаловаться или даже заметить, если вместо этого банк снизит свою ставку до 4,25 процента. В конце концов, клиент по-прежнему экономит много денег по сравнению с предыдущими ставками.Это помогает смягчить удар низких ставок и защитить или даже увеличить прибыль банка.

Ставки не имеют значения

Рынок низких процентных ставок действует в обоих направлениях. Хотя банки не могут взимать такую ​​плату за ссуды, им также не нужно платить столько за привлечение депозитов. Исторические данные Федеральной резервной системы, сравнивающие основную ставку со ставкой по трехмесячному депозитному сертификату, показывают, что они торгуются в относительно узком диапазоне. В период с 1995 по 2012 год средняя разница между двумя ставками составляла 275 базисных пунктов, а спред варьировался от 212 до 320 базисных пунктов.Когда вы выбираете годы с наибольшим и наименьшим спредом, диапазон сужается до 267–297 базисных пунктов, что составляет чуть более 10 процентов разницы в течение 16 лет из 18-летнего периода.

Для сравнения: в тот же период основная ставка колебалась от 3,25 до 9,25 процента, а ставки CD колебались от 0,28 до 6,46 процента. Другими словами, при изменении ставок прибыль банка, которая складывается из разницы между ставками по депозитам и кредитам, остается примерно одинаковой.

Ссылки

Писатель Биография

Стив Ландер работает писателем с 1996 года и имеет опыт работы в области финансовых услуг, недвижимости и технологий. Его работы публиковались в отраслевых изданиях, таких как «Minnesota Real Estate Journal» и «Minnesota Multi-Housing Association Advocate». Ландер имеет степень бакалавра политических наук Колумбийского университета.

Коммерческие кредиты в банках: насколько они выгодны?

По данным Wall Street Journal, банки США снова кредитуют бизнес. Ссуды коммерческим и промышленным компаниям выросли на 8,5% в первом квартале 2015 года. Темпы кредитования бизнеса впервые с 1980-х годов опережают объемы жилищной ипотеки.

По словам консультанта Стефана Д. Симпсона, CFA, банковское кредитование крупных предприятий не так важно в Соединенных Штатах, как в других странах, поскольку крупные предприятия имеют широкий спектр альтернативных источников финансирования. Однако малый бизнес чаще полагается на банковское кредитование как на важнейший источник капитала.

Ссуды для малого бизнеса включают коммерческую ипотеку, ссуды на оборудование, ссуды, обеспеченные дебиторской задолженностью, и ссуды, предназначенные для расширения. Бизнес-ссуды могут быть краткосрочными промежуточными ссудами, которые требуются бизнесу до тех пор, пока они не найдут более постоянные источники финансирования.Жилищное строительство является крупным заемщиком. Многие банки ссужают деньги на строительство здания (которые возвращаются после завершения строительства), а затем ссужают деньги покупателям зданий в виде ипотеки.

Доходность коммерческих кредитов для банков изменилась. В течение последних двух десятилетий проценты по кредитам были гораздо менее важны как источник прибыли для банка, поскольку коммерческие процентные ставки оставались настолько низкими, что спрэд был очень узким.Банки больше полагаются на непроцентный доход в виде комиссионных, включая комиссионные и сборы, взимаемые при выдаче ссуд. Таким образом, ссуды являются важным центром прибыли для банков.

Многие банки заменяют коммерческое кредитование операциями коммерческого лизинга. Банки заключают контракты с дилерами по продаже оборудования или другими дилерами по капитальным активам, которые платят банку комиссию за каждое подписанное соглашение о лизинге, а затем банки взимают проценты по лизингу. Использование лизинговых соглашений в качестве формы коммерческого кредитования позволяет банкам расширять кредитование своего бизнеса, одновременно укрепляя свои отношения с другими предприятиями, такими как дилеры оборудования.

The Hurdle Group, основанная в 2006 году, предоставляет программное обеспечение как услугу (SaaS) или программные инструменты на месте, чтобы раскрыть тайну ценообразования коммерческих кредитов. Пожалуйста свяжитесь с нами.

Алан Ли
www.HurdleGroup.com
Подкаст: www.TheSchoolOfBanking.com
1-847-380-2460

Почему ваш банк не может предложить вам лучшую ставку по ипотеке

Ставки по ипотеке близки к историческим минимумам, и трудно представить, что они упадут еще ниже. Но некоторые кредитные эксперты говорят, что многие банки не предоставляют заемщикам самые низкие ставки, которых они заслуживают.

Это вопрос того, как банки оценивают ипотечные ссуды: сложное сочетание выдачи ссуд, привлекательных для потенциальных инвесторов — часто поддерживаемых государством покупателей, таких как Fannie Mae и Freddie Mac, — защиты прибыли от более высоких процентных ставок в будущем и балансирования ссуд спрос с имеющимся персоналом. Управляя этими переменными, кредиторы могут иметь больше денег для выдачи ссуд, оставаясь при этом прибыльными и конкурентоспособными.

Из всех факторов, влияющих на процентную ставку по ипотечному кредиту, большинство находится вне вашего контроля, но есть два, на которые вы можете повлиять, чтобы изменить лучшие ставки в вашу пользу.

Найдите лучшую ставку по ипотеке

Любите своего кредитора. Сравните предложения наших партнеров и найдите идеального кредитора для вас.

Инвесторы устанавливают цены

«Ставки по ипотеке диктуются не столько банками, сколько инвесторами, которые покупают эти ссуды», — говорит Энтони Давенпорт, бывший инициатор ипотечных кредитов, ныне советник по кредитному менеджменту и основатель Regal Финансовый в Нью-Йорке. По словам Давенпорта, 90% ипотечных кредитов в настоящее время покупаются на вторичном рынке Fannie Mae, Freddie Mac или Федеральной жилищной администрацией.

Кредиторы хотят продать свои ссуды, чтобы высвободить больше капитала для ссуд и устранить риск того, что заемщики могут не погасить свои бухгалтерские книги, поэтому они оценивают свои ипотечные кредиты по ставкам и условиям, на которых эти квазигосударственные инвесторы будут их покупать.

Ценообразование ссуд сейчас для повышения ставок позже

Ипотечная отрасль стала настолько конкурентоспособной, что у кредиторов мало места или желания уравнять процентные ставки, говорит Эрик Смит, еще один бывший инициатор ипотеки и банковский руководитель, ныне финансовый тренер по грамотности в Атланте.Единственное исключение, по словам Смита, может быть для крупных ипотечных кредитов, которые кредиторы часто держат в своих бухгалтерских книгах.

Эти ипотечные кредиты, известные как «гигантские кредиты», в 2021 году обычно превышают 548 250 долларов США в большинстве районов страны, превышают лимиты размера, установленные Fannie и Freddie. Из-за этого они не покупаются этими организациями, спонсируемыми государством, поэтому кредиторы обычно держат эти ссуды, а также отношения с состоятельными клиентами, которые их берут.

Имея портфель крупных займов и опасаясь повышения процентных ставок, кредиторы могут «немного взвинтить эту [ипотечную] цену, чтобы застраховаться от нее, когда краткосрочные ставки действительно начнут расти. «Это помогает защитить их маржу прибыли по ссудам с низкой процентной ставкой, — говорит Смит.

Давенпорт добавляет, что для крупных ссуд, удерживаемых банками,« они во многих случаях занимают деньги в таких местах, как Федеральная резервная система, под 0,25-0,50 ». % и не передавать экономию клиентам ».

Шмуэль Шайовиц, президент компании «Утвержденное финансирование» в Ривер Эдж, штат Нью-Джерси, говорит, что есть еще два случая, когда банки могут немного хеджировать ставки. Иногда кредиторы ждут, чтобы убедиться, что более низкая ставка сохранится, а не восстановится сразу, — говорит он. .Это оставило бы банк с заблокированной ставкой для клиента ниже, чем сейчас преобладающая ставка.

В других случаях это может быть попытка управлять спросом на ипотеку, чтобы погасить задолженность по ссудам, не прибегая к персоналу для обработки дополнительных объемов, говорит Шайовиц.

Два способа получить льготную ставку

Хотя есть немного — не делайте этого — вы можете что-то сделать с размером прибыли банка или с тем, как Fannie и Freddie формируют ценообразование для кредиторов, Дэвенпорт говорит, что есть и другие случаи, когда заемщик не может получить лучшую оценку, которую он или она может получить, и иногда один или два тактических приема могут иметь значение.

Во-первых, ипотечные ставки варьируются в зависимости от оценки FICO заемщика, и, по его словам, именно здесь корректировка процентных ставок вполне реальна.

«Тот, кто набрал 740 баллов, вряд ли совершит дефолт больше, чем тот, у кого 760 баллов, но они будут платить более высокую процентную ставку», — говорит Давенпорт.

Знание места падения цен по шкале FICO может помочь заемщику получить значительную скидку. Например, если скидка кредитора начинается с кредитного балла 700, а ваш — 680, вы можете решить уменьшить баланс кредитной карты или два достаточно, чтобы поднять свой балл до следующего уровня.

Во-вторых, Смит говорит, что потребители, желающие получить лучшую процентную ставку по ипотеке, должны делать покупки у более чем одного кредитора и — поскольку кредиторы, вероятно, будут указывать ставку с различными встроенными дисконтными пунктами — «получить ставку, основанную на нулевых дисконтных пунктах. ”

Как банки зарабатывают деньги на ипотеке с фиксированной ставкой? | Руководства по дому

Часто банк, в который вы делаете платеж по ипотеке, на самом деле не является владельцем вашей ипотеки. Возможно, вы подали заявку на получение ссуды в банке, закрыли ее в том же банке и теперь производите платежи в этот банк, но этот банк может больше не владеть вашей ссудой.Банки часто продают ипотечные кредиты поддерживаемым государством ипотечным инвесторам, таким как Fannie Mae и Freddie Mac, без уведомления домовладельцев.

Происхождение

Банки взимают комиссию за инициирование по продуктам первой ипотеки, включая ссуды с фиксированной ставкой. Сборы за оформление начисляются в виде баллов. Балл — это 1 процент от суммы кредита. Комиссия за выдачу кредита — это сумма, которую кредитор взимает с домовладельца за получение ссуды. Сборы за обработку документов и сборы за подачу заявления — это другие сборы, которые кредиторы взимают как способ заработать на ипотеке.

Андеррайтинг

Еще одним источником прибыли для кредитора является комиссия за андеррайтинг. Кредиторы взимают с заемщика комиссию за гарантию кредита, будь то фиксированная или регулируемая ставка. Домовладельцы платят комиссию за андеррайтинг при закрытии ссуды. Если кредитор отказывает в выдаче кредита или если кредит не закрывается, комиссия за андеррайтинг не взимается.

Владение ссудой

Банки, владеющие ссудой, взимают проценты как часть ежемесячного платежа, выплачиваемого каждый месяц. Выплата по 30-летнему кредиту с фиксированной ставкой в ​​основном представляет собой проценты в течение первых 10–20 лет.Общая сумма процентов, подлежащих уплате по 30-летней ссуде с фиксированной ставкой, часто превышает первоначальный остаток по ссуде. Этот процент представляет собой прибыль, которую банки зарабатывают на ссуде денег.

Продажа ссуд

Банки обычно не могут позволить себе удерживать каждую предоставленную ссуду. Часто эти ссуды объединяются в пулы схожих ссуд и продаются инвесторам. Fannie Mae и Freddie Mac, два крупнейших в стране ипотечных инвестора, спонсируемых государством, покупают ипотечные ссуды у банков и других ипотечных кредиторов и продают их в качестве ценных бумаг с ипотечным покрытием (MBS) инвесторам на Уолл-стрит.Банки получают дополнительные деньги сверх общей суммы ссуды, когда они продают ссуды этим компаниям.

Обслуживание ссуд

После того, как Fannie Mae и Freddie Mac покупают эти ссуды, домовладельцы по-прежнему отправляют свои платежи в первоначальный банк. Fannie Mae и Freddie Mac платят банку комиссию за обслуживание таких обязанностей, как прием платежей, отчетность в кредитные бюро, обслуживание клиентов и управление счетами условного депонирования. Вот почему компания, которой вы отправляете платеж, не обязательно является владельцем ипотечного кредита, который вы платите.

Ссылки

Автор биографии

Дэвид Роуз, в настоящее время проживающий в Роли, Северная Каролина, пишет и обучает владельцев домов об ипотечной индустрии с 1997 года. Роуз написала учебные пособия для специалистов по ипотеке и провела информационные мероприятия, впервые покупающие жилье семинары, дающие разумные ответы на долгий и запутанный процесс. Учился в университете Западного Кентукки.