Главные опасности при сделках с жильем
Эксперты рекомендуют получить нотариально заверенное согласие супруга или супруги собственника на продажу квартиры. Зарегистрируют переход права и без такого документа (в реестр будет внесена запись о его отсутствии), но покупателю лучше подстраховаться. Также стоит уточнить, нет ли зарегистрированных прав на квартиру у бывших супругов или иных родственников, а также обратить внимание, не нарушаются ли при продаже права несовершеннолетних. Все это выясняется с помощью выписок из ЕГРН (о собственниках) и из домовой книги (о зарегистрированных в квартире).Возможные проблемы. Если жилье было куплено в браке, оно принадлежит обоим супругам на праве общей совместной собственности — независимо от того, на кого оформлено. Если нотариально заверенного согласия второго супруга нет, он или она потом вполне сможет оспорить сделку через суд.
Права несовершеннолетних нарушаются сразу из-за нескольких причин. Нередко об обмане речи нет — продавцы просто не знают законодательство. Самый характерный вариант — при приватизации дети не были включены в число собственников жилья. Обычно такие проблемы возникают с квартирами, приватизированными до 1994 года (потом включение детей в число собственников стало обязательным условием приватизации). Спустя много лет, став совершеннолетними, такие «обиженные» детки могут через суд заявить свои права на долю в перепроданной квартире.
Еще вариант — жилье, которое покупалось с использованием средств материнского капитала. Если вы участвуете в альтернативной сделке (обмен через куплю-продажу), где продавцы — такая семья, будьте готовы к тому, что сделка может развалиться. Из-за того, что на нее не дали согласие органы опеки. Или семье с детьми отказали в ипотеке на то жилье, которое они решили приобрести взамен купленного с использованием материнского капитала.
«Обойденные» наследники — самый тяжелый случай. Чаще всего такая ситуация возникает, когда продается квартира, доставшаяся по завещанию. Проверить, не нарушены ли при этом чьи-то права, тяжело. Поэтому риэлторы советуют не покупать жилье, которое недавно было получено в наследство.
Сюда примыкают и случаи, когда квартира продается от имени одиноко проживающего пожилого человека. Это характерная схема черных риэлторов. На момент сделки человек, от лица которого она совершается, уже умер. Но в ЗАГС эта информация еще не поступила, поэтому и Росреестру она недоступна. Наследники потом через суд без проблем доказывают незаконность сделки.
Как проверить документы при покупке квартиры — Справочник Недвижимости
Какие бывают документы
При покупке квартиры на вторичном рынке большую часть документов должен предоставить продавец. Всё, что потребуется, можно разделить на два пакета. Первый — обязательные бумаги, необходимые для заключения сделки, второй — те документы и выписки, которые лучше запросить, чтобы обезопасить себя от мошенничества. От самого покупателя для заключения сделки не требуется ничего, кроме паспорта и денег.
Лучше всего поручить работу по проверке документов профессиональному риелтору или юристу. Опытный специалист поможет вам защитить себя от мошенников и свести к минимуму любые риски — особенно, если ваша сделка «альтернативная», то есть в сделке участвует несколько квартир.
Обязательные документы
Сначала проверьте «обязательные» документы собственника.
Правоустанавливающие документы на квартиру. Это — свидетельство о государственной регистрации права и другие документы, подтверждающие права собственника на квартиру (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и т. д.). Иногда такие документы нужно проверять ещё тщательнее. Например, если квартира была приобретена по договору ренты или договору дарения не между родственниками. Если договор дарения заключен не между родственниками, нужно выяснить, почему, и не скрывается ли за этим на самом деле купля-продажа. Если да, то такая сделка будет считаться незаконной и может быть оспорена.
С осторожностью стоит относиться к унаследованным квартирам. Чем больше времени прошло с момента открытия наследства — тем лучше, так как потенциальным наследникам, которые в наследство не вступили, будет сложнее восстановить сроки принятия наследства и претендовать на него.
По закону, претендовать на наследство можно в течение 5 лет с момента, когда потенциальный наследник узнал о смерти родственника. Доказать, когда именно этот момент наступил, — сложно. Поэтому предпочтение обычно отдаётся вариантам со «старым» наследством.
Единый жилищный документ. В нём — полная информация о квартире и зарегистрированных (то есть прописанных) жильцах. Такой документ можно получить в МФЦ, в идеале — вместе с собственником, если он не против вашего присутствия, чтобы удостовериться в подлинности бумаги. Если вы покупаете квартиру в Подмосковье или регионах, с получением единого жилищного документа могут возникнуть трудности. Тогда попросите продавца предоставить вам выписку из домовой книги, чтобы узнать, кто прописан в квартире, и справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.
Выписка из ЕГРН. По ней вы сможете понять, кто владеет квартирой, и есть ли на квартире обременения и аресты. В выписке также указано, на основании чего собственник владеет квартирой (договора купли-продажи, дарения, ренты и т. д.)
Справка о дееспособности продавца. Этот документ подтверждает, что собственник не стоит на учёте в наркодиспансере и психоневрологическом диспансере. Если продавец вызывает подозрения (например, ведет себя неадекватно или пьёт) или это пожилой человек, то к справке должно прилагаться обязательное освидетельствование психиатром на сделке. Можно найти нотариуса, который сделает видеозапись сделки, и настоять на этом. Эту услугу предлагают не все нотариусы, возможно, некоторые даже не знают о такой возможности, поэтому специалиста, который делает видеозаписи, придётся поискать.
Пример справки ПНДНужно понимать, что если собственники квартиры, которую вы хотите купить, — пожилые люди, инвалиды, находящиеся на попечении, люди, недавно унаследовавшие квартиру, — риски по вашей сделке возрастают. Например, могут вдруг появиться наследники, ранее на квартиру не претендовавшие. Хорошие новости: такие квартиры обычно продают дешевле, потому что даже при полном соблюдении собственниками закона, покупатели часто обходят их стороной из-за возможных рисков. Скидка в среднем составляет 10–15%, по сравнению с аналогичными вариантами «без риска».
Всегда подписывайте документы только с собственником лично. Не стоит заключать сделку, если кто-то из собственников служит в армии, сидит в тюрьме, живёт за границей или «очень занят». Если квартиру продают по доверенности, лучше не соглашаться на сделку и найти другой вариант. Доверенность можно отозвать, а сделку по ней оспорить. В самом плохом случае вы останетесь и без денег, и без квартиры.
Прописанные люди
Нужно быть особенно внимательным, если в квартире прописаны несовершеннолетние. Если же владелец квартиры — несовершеннолетний (а это бывает часто: родители покупают квартиру для детей или записывают недвижимость на детей), то нужно будет согласие органов опеки на продажу. Если продаваемая квартира — единственное жильё ребёнка, то его нельзя будет выписать из неё. Так что продавец должен заранее выписать ребёнка либо в другое жильё, если оно есть, либо к родственникам. Ребёнка можно выписать и в покупаемую квартиру после её приобретения. В этом случае в дополнение к условиям договора нужно оформить нотариальное обязательство, что все прописанные будут выписаны после сделки. При этом придётся удостовериться, что жилищные условия детей-собственников не ухудшаются: то есть покупаемая «альтернатива» должна быть признана органами опеки равнозначной или лучше, чем продаваемая квартира.
Не стоит заключать договор, если в квартире числятся люди, которые отказались от приватизации, но остались прописанными (обычно это указывается в договоре передачи). Их нельзя будет выписать по суду.
Семейный статус продавца
Уточните семейный статус продавца: попросите его показать паспорт с печатями из ЗАГСа или брачный договор. Сравните с датами приобретения квартиры. Если квартира была куплена в браке, а брачный договор не заключался, то супруг или супруга могут претендовать на половину всего имущества. Если «вторая половинка» не против продажи, то продавец должен принести заверенное у нотариуса согласие жены или мужа на продажу квартиры. Если супруги в разводе, то продавец должен предоставить соглашение о разделе брачного имущества — бывшие имеют право требовать свою долю, если, к примеру, их супруга или супруг скрыл покупку квартиры в браке. Кстати, с 1 января 2018 года все нотариусы России могут официально запрашивать сведения о гражданском состоянии напрямую из электронного реестра ЗАГСа.
Техническое состояние квартиры
После того, как вы проверили все документы на собственность, нужно проверить техническое состояние квартиры. Убедитесь, что в квартире не делали незаконных перепланировок — это может создать трудности в будущем. Есть перепланировки, которые несложно узаконить (например, снос ненесущих стен или объединение ванны и туалета), а есть те, которые узаконить невозможно (скажем, перенос несущей стены или расширение «мокрой зоны» на жилую). Если планировку признают незаконной, именно вам, новому владельцу, придётся уплатить штраф и восстановить изначальную планировку за свой счёт. Если сделка ипотечная, этот документ будет обязательным — при наличии незаконных перепланировок банк может не согласовать сделку.
Что ещё
Стоит проверить, чтобы не получить неприятный сюрприз:
- Попросите продавца предоставить оплаченные квитанции за электроэнергию, воду, капитальный ремонт, газ, телефон. В противном случае есть риск купить квартиру с многотысячными долгами. Покрывать долги предыдущего собственника по закону вы не обязаны, но, чтобы это доказать, придётся сильно постараться.
- Убедитесь, что дом, который вы выбрали, не попадает в проект реновации. Если вы покупаете квартиру в доме, который попал в программу, с расчётом на то, что получите новое жильё, узнайте про это больше: где будет построен новый дом, есть ли его проект, какие квартиры будут предложены жильцам.
- Уточните, когда был проведён капитальный ремонт, в чём он заключался, и когда планируется следующий. Это ни на что не влияет, но поможет вам спланировать, когда в доме будет шумно, грязно и людно.
Готово!
Все документы проверены и собраны, всё в порядке — поздравляем, теперь можно переходить к составлению и подписанию договора купли-продажи.
Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Родион Китаев
«Какие документы нужно проверить при покупки квартиры?» – Яндекс.Кью
Добрый день!
В первую очередь необходимо запросить у собственника/риэлтора свидетельство о государственной регистрации или выписку из ЕГРН (ЕГРП) на выбранный объект недвижимости.
А также необходимо заказть самостоятельно обновленную выписку из ЕГРН (расширенную), Вы можете это сделать при личном обращении с паспортом в МФЦ «Мои документы» или в электронном виде через личный кабинет на сайте Росреестр.
В заказанной выписке из ЕГРН будет показано:
Дата регистрации перехода права
номер № перехода права
ФИО собственника с паспортными данными (не всегда)
Документ основания (наследство, купля-продажа и прочее)
Кадастровый номер выбранного объекта недвижимости
Технические данные объекта недвижимости (площадь, этаж и прочее)
Обременения и ограничения или их отсутствие.
Информацию из вновь заказнной и полученной выписки из ЕГРН Вы можете сравнить с информацией из свидетельства или выписки, которую предоставляют Вам собственник/риэлтор по выбраному Вами объекту недвижимости. Если данные из заказанной Вами выписки из ЕГРН совпадают с данными документов предоставленных собственником/риэлтором, то можно переходить к следующему шагу…
Вам нужно попросить собственника/риэлтора предоставить выписку из поквартирной карточки по форме №10 или копию поквартирной карточки с печатью выдавшего ее органа, или ЕЖД (единый жилищный документ, в котором Вы можете посмотреть историю, кто и когда был прописан/выписан или зарегистрирован по текущий момент.
Кроме того есть смысл запросить у собственника/риэлтора Технический паспорт выбранного объекта недвижимости, чтобы проверить отсутствие расхождения данных в площади (жилой, общей) между техническим паспортом и выпиской/свидетельством, а также проверить наличие перепланировок и соответственно их законность.
Спасибо.
нюансы, которые не знают риэлторы
Автор Антон Величко На чтение 10 мин. Просмотров 27.9k. Опубликовано Обновлено
Осмотр квартиры перед покупкой жилья на вторичном рынке — как покупателю правильно осмотреть квартиру, нюансы при осмотре, которые не знают даже риэлторы.
Я больше, чем уверен, что большинство из нас осматривают все, что хотят купить и квартира в этом случае не исключение.
Покупая квартиру тысячи покупателей делают одни и те же ошибки или правильные действия, которые приводят к соответствующим результатам.
В результате покупка квартиры приносит радость и удовлетворение или же напротив — разочарование.
Как оказаться тем, кто покупая квартиру принимает правильное решение? Как не оказаться разочарованным в приобретенной квартире? Достаточно соблюдать небольшое количество нехитрых правил.
Наблюдая за покупателями и риэлторами, я вывел основной ряд действий, которые необходимо совершить для правильной покупки квартиры. Все эти действия совершаются на этапе осмотра квартиры.
Ведь именно тщательный осмотр квартиры является основной гарантией того, что ваша покупка квартиры окажется наиболее удачной.
Хитрости и приемы осмотра квартиры подробно рассматриваем в 10 видео Как купить квартиру на вторичном рынке без посредников
Осмотр квартиры перед покупкой: двор
1. Осмотр придворовой территории, на которой расположен дом.
Обратите внимание на состояние двора, его ухоженности, наличие парковки, свободных мест на ней, ведь вам тоже предстоит куда-то ставить вашу машину.
Даже если в данный момент у вас нет машины, то вероятнее всего она появится, ведь жизнь налаживается и начало положено — вы покупаете квартиру! Так сделайте это максимально правильно:)
«Подводные камни» при покупке найдете в статье 11-ти рисках покупателя квартиры
Если у вас есть дети, то по умолчанию, наличие детской игровой площадки непременно и актуально. Напротив, при отсутствии у вас детей, например, они уже выросли — детская площадка может стать для вас излишним источником шума.
Обратите внимание на какую сторону выходят окна вашей будущей квартиры. Идеально, если они выходят на обе стороны — и во двор и на улицу.
Если же только во двор, то будьте готовы к тому, что покупая такую квартиру вы можете стать невольными зрителями дворовых посиделок, шумных гуляний и «разборок» дворовых кампаний;
2. Осмотрите дом, в котором планируете покупать квартиру со всех сторон.
Не поленитесь обойти его кругом. Осмотрите стены, состояние швов (если это панельный дом), наличие сырых или покрытых мхом кирпичных стен (особенно касается домов вторичного рынка недвижимости, построенный еще в советский период), наличие либо отсутствие выкрашивающейся кладки, балконов или обшивки стен..
Бывает достаточно примеров, когда покупая квартиру покупатели, особенно, квартир, находящихся на последних этажах, не замечают наличие трещин в стенах и эти недостатки обнаруживаются только после покупки квартиры и последующего проживания в ней.
Постарайтесь не повторят этого печального опыта:)
О плюсах и минусах 1-го и последнего этажей читайте в квартира на первом этаже и квартира на последнем этаже
3. Важно, хотя бы предположительно, знать с кем вам предстоит соседствовать после покупки квартиры.
Одни покупатели идут знакомиться с соседями, звоня в их двери, но во-первых не всегда можно застать людей дома, а во-вторых не всем понравится подобная манера предварительного знакомства, хотя полезность этого способа исключать нельзя.
Гораздо проще со двора посмотреть на состояние и наличие пластиковых окон. По их количеству и состоянию можно сделать определенные выводы об уровне достатка и социальному положению соседей.
Чтобы не повторять бега по граблям ваших предшественников — воспользуйтесь опытом поколений. который отражен в моей статье «Как купить квартиру с хорошими соседями«, уверен вам она тоже понравится.
В дополнение: состояние домов, построенных в начале 80-хх годов прошлого века, может быть намного лучше, чем возведенных уже в начале этого. Причин может быть много — от качества и добросовестности строительства, до качества стройматериалов и добросовестного ухода за зданием, в котором вы решили осуществить покупку квартиры.
Про плюсы и минусы вторички и новостройки читайте Что выбрать: вторичку или новострой
Осмотр квартиры перед покупкой: подъезд
1. После осмотра придворовой территории и внешнего вида здания, осмотрите подъезд, его состояние.
Покупая квартиру 99% покупателей обращают внимание на состояние подъезда и его входной двери, тамбура. Вы можете поинтересоваться как давно был сделан ремонт или когда его собираются производить.
Не лишним будет обратить внимание на состояние лестничных площадок во всем подъезде. Это вы можете сделать до или после осмотра самой квартиры.
Наличие несанкционированных «мест для курения», банки из под пива на подоконниках дадут вам достаточно ясное представление что периодически или постоянно на лестничных маршах.
Покупка квартиры довольно серьезное предприятие и подходить к нему надо соответственно.
Не смущайтесь и не ленитесь — чем больше у вас будет информации о квартире, тем более обдуманное решение о покупке квартиры вы примите.
Помимо осмотра самого подъезда можете посмотреть состояние дверей квартир в подъезде. Это т осмотр вкупе с окнами квартир даст более четкое понимание какие соседи будут вас окружать.
Не упускайте из виду эти нюансы, т.к. ваше комфортное проживание отнюдь не ограничивается купленной квартирой — подъезд и соседи так же будут участвовать в вашей жизни.
Есть достаточно много примеров, когда курящие соседи доставляют массу дискомфорта из-за устраивания «дымовых завес» в подъезде, в результате чего одежда пропахивается дымом, страдают дети (если они есть) и ваши нервы.
Предусмотрите или исключите неприятные ситуации до покупки квартиры — на стадии ее осмотра.
2. Состояние и работоспособность лифта тоже имеет большое значение.
По внешнему виду кабинки можно сделать вывод о контингенте, который проживает в подъезде, а так же о работе коммунальных служб.
Поинтересуйтесь в какое время работает лифт. Обычно лифты либо работают круглосуточно, либо отключаются после 23:00, если для вас это принципиально важно, например, вы часто поздно возвращаетесь домой — лучше вам сразу это уточнить перед покупкой квартиры.
3. Обратите внимание на наличие или отсутствие мусоропровода.
В настоящее время многие жильцы отказываются от него, ввиду того, что при его неправильной эксплуатации возникают две главные проблемы — запах и крысы. Если мусоропровод присутствует обязательно посмотрите его расположение.
Одно из неудачных расположений мусоропровода — непосредственно на площадках, где расположены квартиры, более удачное расположение, когда он находится между этажами.
Если мусоропровод отсутствует — узнайте где находятся места выброса отходов, потому, как если покупку квартиры вы совершите в этом доме, то и вам, соответственно пользоваться данными удобствами:)
Осмотр квартиры перед покупкой
1. Довольно часто продавцы, в процессе проживания в квартире делают несущественную перепланировку с целью создания более комфортных условий для проживания.
При продаже квартиры может выясниться, что перепланировка не узаконена, либо ее узаконить вообще невозможно.
Например, снесены несущие стены, перенесен санузел, либо снесена стена между лоджией и комнатой, убраны вентиляционные короба и прочее.
Покупатели обрадовавшись цене, либо состоянию квартиры на эмоциях не замечают подобных нюансов, либо просто верят продавцам, что изменения «несущественные», а затем оформив покупку такой квартиры ломают голову, как же это узаконить или перепродать квартиру.
Читайте и решайтесь: покупка квартиры с ремонтом и без
Чтобы не попасть в подобную ситуацию, используйте специалиста, который доедает «третью собаку» на подобных делах, кто знает планировку подобных домов, разбирается в документах и соблюдает только ваши интересы.
Трата на консультацию предотвратит разочарование и зря потраченные нервы после неудачной покупки квартиры.
Жилой фонд состоит не только из новостроек и домов позднего советского периода. Нередко покупатели склоняются к покупке квартир под названием «сталинки».
В этих типах домов встречаются как железобетонные, так и деревянные перекрытия. Эти здания возводились в период 40-50-хх годов, но их состояние различно, в зависимости от ухода и может быть даже внешне идеальным.
Есть у них преимущества, такие как большие площади и высокие потолки, но как недостатком можно считать наличие деревянных перекрытий.
Это может стать причиной пожара всего дома, поэтому банки и страховые компании неохотно выдают кредиты и страхуют покупку квартир в подобных домах.
Тогда можно посмотреть другие варианты — «хрущевки» или «брежневки«. И не смотрите на стандартность их планировок, например удачную перепланировку в 1-комнатной хрущевке можно успешно сделать, зная сколько будет прощивать в ней человек.
Тоже самое касается перепланировки 2-комнатной хрущевки. Главное, что при этом надо знать, так это правила перепланировки в квартире и ее узаконивание.
2. Вид из окна покупаемой квартиры является одним из основных показателей при ее осмотре.
Припоминается один фильм, не помню его названия. Там по сюжету семейная пара покупает дом по выгодной цене и осмотр его проводят уже поздним вечером. Они интересуются, как район, им говорят, что очень тихий и это радует покупателей, дом, в целом им нравится и они покупают.
На следующий день, пара уже днем приезжает в этот дом, чтобы осмотреться, уже как хозяева, опять ходят по дому в приподнятом настроении и когда они открывают шторы окна, выходящего на задний двор, то обнаруживают там кладбище. Да, район здесь действительно тихий:))
На этом примере, вы уже поняли, что надо смотреть при покупке квартиры:) Нередко из окна помимо хорошего вида может попасться пустырь, пыльная дорога, железнодорожные пути и прочее.
3. После осмотра вида за окном не менее важным проверить качество пластиковых окон и добросовестность их установки.
Не для кого не секрет, что довольно часто в покупаемых квартирах, после строительства, покупатели предпочитают менять установленные застройщиком пластиковые окна.
Однако, находятся и те, кого такие окна устраивают изначально. Вы покупаете квартиру, а это такой же товар, как и на рынке — так что не стесняйтесь спросить, кто и когда устанавливал окна, может даже есть смысл спросить паспорт изделия.
4. Если вам важно наличие толстых и качественно сделанных стен при покупке квартиры, то можно проверить и их путем простого простукивания в нескольких местах.
Так же визуально посмотрите, не осыпается ли покрытие стен, нет ли грибка или следов затопления соседями.
По окончании осмотра при покупке квартиры
Обязательно поинтересуйтесь и сами посмотрите инфраструктуру района, в которой планируете покупать квартиру.
Наличие поблизости важных для вас объектов: школ, д/садов, больниц, аптек, торговых и развлекательных центров. Наличие других подъездных путей к дому, остановок городского маршрутного транспорта и прочее.
Узнайте кто живет над покупаемой квартирой, не топили ли квартиру соседи.
Узнайте как можно больше полезной информации, которая бы позволила вам остановить ваш поиск именно на этой квартире, либо продолжить его дальше.
Если не знаете что спрашивать и на что обратить внимание — обратитесь за сопровождением или консультацией к специалисту и придите во «всеоружии» на осмотр квартиры.
Для подкованности, прочтите статью про 6-ть правил выбора квартиры своей мечты.
А если вы уже посмотрели квартиру, то наверняка уже подумываете о том, что надо бы, как минимум, проверить документы на нее. Вот здесь вам подойдет помощь квалифицированного юриста.
Бесплатно задать вопрос юристу можно во вкладке «Специалисты»
Сегодня мы выяснили, что учесть при осмотре квартиры перед покупкой.
Удачной покупки квартиры!
Что проверять покупая квартиру на вторичном рынке?🔥🔥🔥
📣 О чем тут написано?
Что нужно при покупке квартиры на вторичном рынке и разбираемся с документами сами
Большой спрос на вторичное жильё обусловлен его дешевизной по сравнению с новостройками, но вторичный рынок недвижимости не такой прозрачный в отличии покупки квартиры в новостройке, сможете ли вы сами проверить документы без специалиста, ответ в статье.
Как избежать подводных камней в приобретении такой недвижимости будет рассказано в статье
Вкратце ваш план действий должен быть таков
- Вы должны проветрить собственника жилого помещения.
- Затем составить полный список лиц, имеющих в нем регистрацию.
- Следующим шагом будет выяснить подробное техническое состояние квартиры.
- Проверить наличие и подлинность всех необходимых документов, и составить договор купли-продажи.
- Передать деньги и вступить в право собственности.
Пошаговая инструкция проверки квартиры на вторичном рынке
Определение всех данных о собственнике что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке
- Проверить паспорт и другие документы, которые удостоверят личность человека, продающего вам квартиру. Подлинность паспорта может быть проверена на сайте МВД.
- Заказать выписку из ЕГРН в МФЦ. Если у собственника есть свидетельство о регистрации от 2016 г, то и в этом случае лучше заказать выписку из ЕГРН. В документе чётко указан собственник жилого помещения. Если там есть дети до 18 лет, нужно согласие органов опеки.
- Определить семейное положение продавца. Отсутствие письменного согласия его законной второй половины доставит вам в будущем серьезные неприятности. Это можно сделать, проверив паспорт или затребовав заявление, заверенное нотариусом, или брачный договор при его наличии.
- Проверить документы на владение помещением. Для приватизированных – это договор передачи. В остальных случаях–дарения, купли-продажи, наследования и др. Более ранние документы предпочтительнее, потому что при этом минимальны шансы на то, что ваш договор будет оспорен.
- Выяснить отсутствие задолженности по ЖКХ. Справка об этом выдается в УК домов, ЖСК и других подобных организациях.
- Определиться с отсутствием судимости у владельца на сайтах судов по фамилии человека. Это нужно для того, чтобы не нарваться на мошенников.
- Проверить отсутствие у него таких долгов, в результате которых его признали банкротом. Сделка с банкротом недействительна.
Определение лиц, имеющих прописку в помещении
Для этого вы можете истребовать выписку из домовой книги, а также единого жилищного документа.
- Если в квартире зарегистрированы помещении прописаны другие люди, вам придется тем или иным способам их выписывать. В лучшем случае необходимо договориться с ними о выписке добровольно. Иначе это делается по решению суда до подписания вами договора купли-продажи.
- Если договор нужен вам срочно, то обязательно до его заключения нужно выписать всех отказавшихся от приватизации проживающих в квартире лиц и несовершеннолетних. В остальных случаях можно рискнуть сделать это в суде после сделки.
- В отдельных случаях заключают договор с жильцами об обязательстве их выписаться до определенного срока с назначением штрафа за неисполнение этого обязательства. Но это ненадежный способ решения проблемы.
Выяснение подробного технического состояния квартиры
Это несложный процесс, основанный на проверке технического паспорта или поэтажного плана.
Несогласованные изменения в нем необходимо будет устранять вам. Поэтому на эту сумму можно выторговать скидку. Паспорт или план можно получить в БТИ.
При сомнениях вам следует внимательно изучить этот вопрос, и лучше с помощью специалистов.
Также лучше заранее узнать время капитального ремонта дома, чтобы оценить степень будущих неудобств. Окончательная проверка наличия и подлинности всех необходимых документов и составление договора купли-продажи.
Список необходимых документов которые должен проверить покупатель квартиры
- паспорт, подлинность выясняется на сайте МВД;
- действительная на время подписания договора выписка ЕГРН;
- документы, подтверждающие права собственности на помещение;
- письменное согласие жены или мужа собственника на продажу, заверенные у нотариуса;
- выписка из ЕЖД или домовой книги;
- согласование с органами опеки при прописке в помещении несовершеннолетних;
- технический паспорт.
Теперь можно перейти и к сделке. Это делается двумя способами.
- составление договора с заверением у нотариуса,
- в простой форме, оформленный самостоятельно.
Наилучшим выбором будет первый вариант. Он надежнее и его быстрее зарегистрируют.
Что обязательно должно быть указано в договоре купли продаже квартиры?
- личные данные как покупателя, так и продавца,
- полную стоимость сделки, чтобы при возможной её отмене не получить уменьшенную сумму, указанную в договоре,
- подробное описание квартиры и ее адрес,
- срок вашего заселения,
- права и обязанности продавца и покупателя,
- заявление прежнего собственника, что жилплощадь чиста от материальных обязательств.
Передача денег и вступление в право собственности
С согласия продавца вам необходимо будет избрать один из способов.
- При посредстве специального счёта, называемого аккредитивом.
- У продавца будет к нему доступ. Но в этом случае приготовьте все справки для банка о наличии у вас крупной суммы. За открытие такого счёта потребуется заплатить около 3000 р.
- С помощью банковских ячеек, арендуемых у банка.
- В одной из них будут лежать деньги, в другой – документы. В выбранный день происходит обмен ключами. При этом банк берет несколько десятых процента от суммы.
После заключения сделки право собственности переходит к вам после регистрации сделки в МФЦ в течение до двух недель. После этого составьте акт приема помещения. Вы теперь законный владелец.
Николай Кирилов
https://www.kupi2metr.ru
Работает риелтором в одном федеральном агентстве недвижимости. Знает почти всё про куплю-продажу квартир на вторичном рынке. Основное кредо — «купи и сохрани» Главный редактор журнала, пишет всё про недвижимость и способах её приумножения.
Continue Reading
вещей, которые следует знать перед покупкой квартиры
Покупка квартиры — это большое дело. В конце концов, вы, вероятно, планируете жить там долгое время, поэтому важно принять во внимание все важные аспекты, прежде чем принимать решение. Не торопитесь с тем, в чем вы не уверены, и не тратьте столько времени, сколько вам нужно. Никто не хочет обнаруживать неудобства в своем новом доме после того, как он уже купил его и въехал в него.
Сейсмостойкость?
Посмотреть в галерее
Кроме землетрясений, нет других природных элементов, о которых вам следует беспокоиться, когда вы живете в квартире.При этом не упускайте из виду безопасность и проверяйте здание, чтобы убедиться, что таких проблем нет.
Знай соседей
Посмотреть в галерее
Ну, ты не можешь выбирать своих соседей, иначе мы все будем окружены нашими лучшими друзьями. Но вы все же можете выбрать себе квартиру исходя из соседей. Нелегко получить информацию о своих будущих соседях, не зная их. Тем не менее, вы могли бы постучать в дверь, встретиться с ними и сформировать общее представление.Или, что еще лучше, вы можете найти свободную квартиру в том же доме, что и один из ваших друзей.
Узнай район
Посмотреть в галерее
Вы можете подумать, что знаете район, но на самом деле это не так. Некоторые районы нередко имеют плохую репутацию, когда на самом деле все не так страшно. Возможно и обратное, поэтому не все районы хорошие и удивительные.
Какое расстояние оттуда до вашего рабочего места?
Посмотреть в галерее
Тратить часы в пробке только для того, чтобы добраться до работы, никому не хочется.В идеале квартира, которую вы планируете покупать, должна находиться недалеко от вашего рабочего места, чтобы вы не тратили впустую больше времени, чем у вас есть каждый день.
Есть ли в этом районе поставщики услуг?
Посмотреть в галерее
Вам нужно проверить, есть ли все необходимое в квартире, которую вы планируете покупать. Например, если вам нужен Интернет от определенного провайдера, есть ли у вас такая возможность или вы остановитесь на более низком уровне?
Понравится ли вам квартира со сменой времен года?
Посмотреть в галерее
Погода и времена года по-разному влияют на разные места.Так что подумай об этом. Ваша квартира ориентирована на север, что приятно зимой, потому что здесь много света. Однако с наступлением лета вы, скорее всего, начнете ненавидеть все солнце.
Какая ситуация с парковкой?
Посмотреть в галерее
Естественно, вы хотите иметь возможность припарковать машину перед своим домом или, по крайней мере, поблизости. Так что проверьте парковку в этом районе. Может быть, вы можете арендовать место. Но если это действительно тесное место, где людям приходится припарковаться в трех кварталах от отеля, возможно, пора рассмотреть другие варианты.
Проверка неоплаченных счетов
Посмотреть в галерее
Перед подписанием договора проверьте, есть ли неоплаченные счета за квартиру, которую вы хотите купить. Вы же не хотите однажды открыть дверь и обнаружить там полицию, готовую конфисковать ваши вещи. И даже если купюра небольшая и незначительная, вы все равно должны об этом знать.
Что для вас важно?
Посмотреть в галерее
В конце концов, вы должны установить некоторые приоритеты.Подумайте о том, что для вас важно, и используйте эти элементы в качестве руководства при поиске квартиры, которую хотите назвать домом. Не все считают одно и то же важным, поэтому не используйте чужие стандарты.
.Как купить квартиру | Что вам нужно знать
Вы можете осуществить американскую мечту о домовладении, владея квартирой так же, как и традиционным домом. Владение вместо аренды также может быть полезно для ваших финансов, поскольку вы увеличиваете долю в собственности, которую впоследствии можете продать, а не выбрасывать деньги домовладельцу. Итак, если вы заинтересованы в покупке квартиры для себя и своей семьи, вот что вам нужно знать.
«Аренда vs.Купить »Решение
Возможно, самым большим фактором при принятии решения о покупке или аренде является продолжительность предполагаемого проживания в новой квартире. В общем, если вы не планируете прожить там по крайней мере пять лет, аренда, вероятно, будет более разумным с финансовой точки зрения решением.
Если вы планируете прожить там пять или более лет, сравните, сколько вы платите за аренду, с тем, сколько вы могли бы платить за владение. Выплата по ипотеке, как правило, будет меньше арендной платы, при условии, что место, которое вы хотите купить, похоже на то, которое вы снимаете.Это потому, что ваш домовладелец платит так же, как вы, за основную сумму, проценты, налоги, сборы ассоциации домовладельцев и ремонт, плюс небольшую дополнительную прибыль.
Тем не менее, владение — это не только оплата. Чтобы что-то купить, вам нужно будет вложить больше денег, чем нужно для заключения договора аренды. Самые большие затраты будут на первоначальный взнос. Сумма, необходимая для этого, зависит от типа ипотеки, которую вы получаете, и, возможно, даже от того, где находится дом.
Большинство обеспеченных государством ипотечных кредитов, застрахованных Федеральной жилищной администрацией (FHA), требуют минимального первоначального взноса в размере не менее 3.5% от покупной цены. Ветераны могут даже получить ссуду в размере 0 долларов США через Департамент по делам ветеранов (VA). Для обычного кредита, не обеспеченного государством, ожидается, что вы заплатите 20%.
Например, если квартира, которую вы хотите купить, стоит 200 000 долларов, вы можете рассчитывать на выплату 7 000 долларов в качестве первоначального взноса FHA в размере 3,5%. С другой стороны, обычный кредитор захочет выплатить 40 000 долларов.
Вам также понадобятся наличные для покрытия расходов на закрытие сделки. Они оплачивают, среди прочего, обследование, оценку, осмотр дома и страхование титула.Затраты на закрытие дома за 200 000 долларов могут составить несколько тысяч долларов. Вы можете включить расходы на закрытие в сумму кредита, хотя это, очевидно, увеличит ваши выплаты по ипотеке. Однако обычно вы не можете занять первоначальный взнос. Вы должны иметь это наличными.
Выяснение того, что вы можете себе позволить
А теперь пора посмотреть, сколько вы можете себе позволить заплатить. Начните с определения отношения долга к доходу. Для этого сложите все ваши ежемесячные платежи по долгам, такие как кредитные карты, автокредиты, студенческие ссуды, выплаты алиментов, алименты и, наконец, предполагаемый платеж по ипотеке.
Затем вы можете разделить эту цифру на свой ежемесячный доход и выразить результат в процентах. Если ваши общие ежемесячные выплаты по долгу составляют 2000 долларов, а ваш ежемесячный доход составляет 5000 долларов, вы разделите 2000 долларов на 5000 долларов. Результат 0,4, или 40%.
Кредиторы используют это отношение долга к доходу, чтобы определить, сколько платежей вы можете позволить себе делать ежемесячно. Обычно они ищут отношение долга к доходу не более 43%. Если вы окажетесь выше этой отметки, может быть сложно получить ипотеку.Вы можете улучшить соотношение долга к доходу, запланировав более низкую выплату по ипотеке. Обычно это означает покупку квартиры по более низкой цене.
Ипотечный калькуляторSmartAsset поможет вам смоделировать весь процесс, описанный выше. Все, что вам нужно, это полная стоимость дома, размер вашего первоначального взноса, тип и срок ипотеки, которую вы получаете, и процентная ставка, которую вы ожидаете получить. Но не забывайте и о других расходах. К ним относятся налоги на недвижимость, страхование домовладельцев и, возможно, сборы ассоциации домовладельцев.Все эти расходы вместе могут добавить несколько сотен долларов в месяц к вашим платежам.
А как насчет кондоминиумов и кооперативов?
Покупка квартиры может означать покупку кондоминиумов или кооператива. Это отличается от покупки типичного особняка на одну семью. Когда вы покупаете кондоминиум, вы покупаете квартиру в здании. Это означает, что вы разделите расходы на содержание здания с другими владельцами кондоминиумов. Покупка кооператива означает покупку части собственности корпорации, которая владеет зданием.Вы будете владеть акциями корпорации, а не конкретным подразделением.
Ипотечные кредиторы предъявляют разные требования к ссудам на квартиры и кооперативам. Например, они могут захотеть убедиться, что у ассоциации кондоминиумов достаточно денег в банке в качестве финансовых резервов для покрытия любого необходимого ремонта или обслуживания. Некоторые кредиторы неохотно предоставляют кооперативные ссуды, потому что они не могут вернуть квартиру, если у вас возникнут проблемы с оплатой.
Дополнительная помощь
Потенциальные покупатели квартир могут получить помощь в навигации по этому пути покупки жилья у лицензированного агента по недвижимости.Агент может помочь с вопросами о ценах, налогах, сборах и сообществах. В то же время он или она может дать ценную информацию о том, как вести переговоры с продавцами.
Вы даже можете интегрировать финансового консультанта в свой опыт покупки жилья. Эти люди часто работают вместе с агентами по недвижимости, чтобы обеспечить соответствие принимаемых вами решений вашим общим финансовым целям.
Советы по улучшению вашего финансового положения
- Хорошо продуманный бюджет — это первый шаг к достижению полного контроля над своими финансами.Если вам сложно начать процесс составления бюджета, калькулятор бюджета SmartAsset может предложить несколько советов, которые помогут вам встать на правильную ногу.
- Хотя финансовые консультанты обычно занимаются формированием вашей инвестиционной стратегии, они часто могут справиться и с гораздо большим. Инструмент подбора финансовых консультантов SmartAsset может объединить вас с тремя консультантами в вашем районе, которые помогут вам внедрить целостное финансовое планирование в вашу жизнь. Найдите минутку, чтобы внимательно изучить нашу анкету, так как ваши ответы определят совпадения, которые вы получите.
Фото: © iStock.com / ewg3D, © iStock.com / mizar_21984, © iStock.com / Hispanolistic
Марк Хенрикс Марк Хенрикс занимается личными финансами, инвестированием, выходом на пенсию, предпринимательством и другими темами более 30 лет. Его авторская подпись внештатного сотрудника появлялась на CNBC.com и в The Wall Street Journal, The New York Times, The Washington Post, Kiplinger’s Personal Finance и других ведущих изданиях. Марк написал книги, в том числе «Не просто жизнь: полное руководство по созданию бизнеса, который даст вам жизнь.Его любимые репортажи — это те репортажи, которые помогают обычным людям увеличить свое личное богатство и удовлетворение жизнью. Выпускник программы журналистики Техасского университета, он живет в Остине, штат Техас. В свободное время он любит читать, заниматься волонтерством, выступать в дуэте с акустической музыкой, каякингом по бурной воде, альпинизмом в дикой природе и соревнованиями по триатлону. ,Покупаете квартиру? Вот что вам нужно знать
Квартирная жизнь в наших крупных городах процветает — по крайней мере, если судить по статистике недвижимости, — поскольку все больше новозеландцев реагируют на нехватку жилья, выбирая рост в мире.
Но в стране с ограниченной историей квартирного жилья эксперты по квартирам часто сталкиваются с потенциальными покупателями, которые не осведомлены о некоторых из наиболее фундаментальных аспектов квартирной собственности.
В прошлом году квартиры раскупались так же быстро, как и они поступили на рынок в Веллингтоне и Крайстчерче, а 2014 год завершился новым рекордным максимумом в ожидании продажных цен, согласно данным индекса цен на недвижимость Trade Me.
В столице наблюдался рост на 1,1%, в среднем до 403 000 долларов, а в Крайстчерче — на 13,6%, средняя ожидаемая цена продажи составила 466 400 долларов.
А в Окленде «в декабре было очень жарко», — говорит Найджел Джеффрис, глава отдела недвижимости Trade Me. «Подорожание представляет собой рост на 22 процента, достигнув нового максимума в 436 900 долларов. Это явно отражает сохраняющийся высокий спрос на квартиры в нашем крупнейшем городе».
Несколько лет назад инвесторам принадлежало 80 процентов рынка квартир в Окленде, но эта цифра упала примерно до 60 процентов и будет только снижаться по мере роста числа владельцев квартир.
«Мы испытываем беспрецедентный спрос со стороны покупателей, желающих сделать центральный город своим домом, — говорит Кристер Сэмюэл из Ray White City Apartments.
ПРОЧИТАЙТЕ БОЛЬШЕ: 9 городских квартир, которые не являются обувными коробками
Мы спросили у двух экспертов по квартирам Окленда их советы по переезду в жилище без лужайки.
1. Аренда или собственность?
Это важная, пожалуй, самая важная вещь, которую нужно понять, прежде чем приступать к поиску квартиры.
«С правом безусловного права собственности вы владеете квартирой и долей земли, на которой находится здание, а с правом аренды вы владеете квартирой, но арендуете часть земли у землевладельца», — объясняет Самуэль.
Разница между ними кажется очевидной, однако в Окленде существует пять различных структур арендованного имущества, и именно здесь покупатели должны знать, в какой именно арендный участок они покупают.
Обратной стороной аренды является то, что, поскольку вы не владеете землей, вы не выиграете от роста стоимости земли — и Самуэль говорит, что исторически в Окленде ценилась только земля.Но теперь и сами здания начали дорожать, что делает их более привлекательными для покупателей.
Тем более, что арендуемая недвижимость значительно дешевле, чем безусловная собственность.
«Квартира в безусловном владении может быть выставлена на продажу за 1 миллион долларов, а аналогичная квартира с арендой может быть около 300 000 долларов», — объясняет Самуэль.
Есть как положительные, так и отрицательные аспекты как leasehold, так и freehold, и каждый должен решить, что для него лучше всего.Но понимание разницы между двумя вариантами — это первый шаг к пониманию рынка квартир.
2. Что такое юридическое лицо и почему я должен платить?
Корпоративное объединение — это юридическое лицо, состоящее из всех владельцев ячеек в здании, поэтому, если вы являетесь владельцем, то вы также являетесь членом корпоративного объединения.
Но все, даже владельцы безусловного права собственности, должны платить корпоративный сбор, который входит в бюджет, который тратится на техническое обслуживание, обновления и любые другие эксплуатационные расходы.
«Корпоративное объединение затем управляется отдельной компанией с деньгами в независимом трасте», — говорит Самуэль. Это означает, что существует прозрачное представление о бюджете и распределении средств юридических лиц.
Перед покупкой квартиры также необходимо понять, какие планы у юридического лица в отношении здания, а также другие правила, которые повлияют на то, как вы живете в своем доме, и любые изменения, которые вы хотите внести.
Эндрю Мюррей из отдела квартирных специалистов говорит, что часто это могут быть мелочи, о которых люди даже не думают, но они важны.
«Здание может быть таким, которое не позволяет жильцам вывешивать белье для сушки на балконе, или вы не сможете установить кондиционер для своей квартиры — оба ограничения будут действовать, потому что это может повлиять на внешнюю эстетику комплекса.
«Это те вещи, которые решает корпорация, и иногда это может застать людей врасплох».
Мюррей упоминает, что также полезно выяснить, что происходит на текущем техническом обслуживании. , а также более крупные улучшения, которые могут быть в разработке.
«Спросите, когда его в следующий раз покрасят, когда будут ремонтировать коридоры и планируются ли какие-либо другие работы. Все это может повлиять на вашу жизнь там».
3. Что будет, если у меня будут шумные соседи?
Мюррей вспоминает, как в его доме был попугай, который шумно появлялся каждое утро в 6 утра.
Итак, когда корпорация провела собрание, вопрос был поднят, и владельцу было предложено вывести попугая в 9 утра, на что она согласилась, и проблема была решена.
Конечно, это не всегда так просто, но если вы столкнетесь с шумными соседями вверху, внизу или рядом с вами, можно принять меры.
Если проблема возникает незамедлительно — например, очень громкая вечеринка в 3 часа ночи — звонок менеджеру здания на месте обычно исправляет ситуацию. Но если это постоянная проблема, следующим шагом будет комитет владельцев, который может разобраться с ситуацией на более высоком уровне.
ПОДРОБНЕЕ: Когда громкие ласки сводят соседей с ума
4.Как работает страховка?
Страхование здания включено в ежегодный корпоративный сбор — Мюррей говорит, что на него приходится самая большая часть сбора.
Но это не касается содержимого, так что вам нужно будет организовать это самостоятельно.
Тип страховки и ставки варьируются от здания к зданию, поэтому понимание того, что входит и что не входит в покрытие, является жизненно важным для комплексной проверки.
Спросите, что произойдет, если у вашего соседа возникнет пожар, и он отразится на вашей квартире, или если вы случайно затопите ванную комнату и нужно будет провести ремонт.
5. Какие еще вопросы следует задать перед покупкой квартиры?
Мюррей говорит, что некоторые из наиболее распространенных вещей, которые следует отметить, — это то, разрешено ли вам хранить вещи на своей автостоянке и приветствуются ли домашние животные. Эти две вещи часто могут шокировать людей, если они хотели оставить лишние вещи на выделенном им парковочном месте или планировали взять с собой своего пушистого друга.
Еще есть проблема с водой.
«В некоторых зданиях есть индивидуальные счетчики воды, а в некоторых — нет. Если вы находитесь где-нибудь, где есть только один счетчик для комплекса, с вас будет взиматься плата в соответствии с размером вашей квартиры. Иногда это может вызвать проблемы, поскольку нет точный способ измерения расхода воды «.
Сдвиговые карты — опять же, это небольшая вещь, которую люди могут не учитывать, но это может быть значительная стоимость — от 60 до 150 долларов — если вы случайно потеряете одну или две, которые вам выделены.
Еще один красный флаг — это негерметичные здания.Что касается опасений по этому поводу, Мюррей рекомендует всегда задавать вопросы в письменной форме, чтобы у вас был документальный след обсуждаемых вещей. Он также отмечает, что отчет о строительстве не должен быть просто роскошью.
«Вероятно, одна из 50 квартир, которые я продаю, действительно привлекает независимого строительного инспектора для проверки водонепроницаемости и облицовки».
ПОДРОБНЕЕ: Викторина: Подходит ли вам проживание в квартире?
.10 предупреждающих знаков перед покупкой дома: будьте тщательным инспектором
Физическая недвижимость — мой второй любимый класс активов для создания богатства. Онлайн-недвижимость — моя первая. К сожалению, владение недвижимостью может быть головной болью из-за бесконечных проблем с обслуживанием. Давайте взглянем на некоторые предупреждающие знаки перед покупкой дома.
После осмотра сотен домов и покупки и продажи нескольких объектов недвижимости за годы, позвольте мне поделиться с вами некоторыми хитрыми вещами, которые продавцы используют, чтобы дом выглядел лучше, чем он есть на самом деле, а также некоторыми предупреждающими знаками, о которых следует знать.
В связи с бушующей пандемией коронавируса и очень мрачными экономическими перспективами при рекордно высоком уровне безработицы покупателям необходимо быть более осторожными, чем когда-либо. Есть возможности, особенно учитывая рекордно низкие ставки по ипотечным кредитам. Однако вы должны терпеливо искать, потому что инвентарь также не работает.
Предупреждающие знаки при покупке дома
Продажа недвижимости — это стресс. В процессе ратификации может произойти все, что угодно, особенно если вы примете предложение о непредвиденных обстоятельствах без финансирования и без инспекций.
Ваша цель как продавца — сделать так, чтобы ваша недвижимость выглядела как можно лучше и с минимальными затратами. Поэтому самые дешевые и простые вещи — это красить, менять светильники, чистить и переделывать полы. Как покупателю, вам нужно выйти за рамки косметики, чтобы увидеть, что происходит на самом деле.
Вот 10 предупреждающих знаков перед покупкой дома. Они не все кончились. Если вам нравится дом, просто знайте и договаривайтесь о цене соответственно.
1) Наружные трещины и перекосы.
Внутри пахнет свежестью от чудесного лака и краски для пола, но внешний вид может стоить вам целого состояния, если вы не будете обращать на него внимания.
Вот пример викторианского дома в Сан-Франциско, который был куплен за 1,45 миллиона долларов. Выглядит нормально, правда? Но когда владелец пошел за разрешением на удаление ветхого сайдинга и гнилой двери, он обнаружил более серьезные проблемы с фундаментом.
Вот как выглядит дом год спустя.То, что произошло после ремонта сайдинга, привело к полному сносу всей конструкции! Зачем? Потому что очень часто, когда вы начинаете восстанавливать собственность, чем глубже вы копаете, тем больше возникает проблем. Оказавшись там, вы полагаете, что можете заменять все больше и больше вещей, пока не решите снести всю конструкцию.
Если вы изначально не планировали потратить шестизначные суммы на уничтожение дома в качестве покупателя, ваше финансовое положение будет серьезно скомпрометировано. С другой стороны, если у вас действительно были планы провести снос, чтобы сэкономить на разрешительных сборах и построить массивную структуру для перестройки, то, возможно, у вас все будет хорошо.Просто убедитесь, что у вас есть пачка денег, чтобы заплатить сотруднику строительного отдела, который должен утвердить вашу новую структуру!
Возьмите с собой нивелир, желательно с лазерной указкой. Убедитесь, что трещины не превышают ширину 1/4 дюйма. Если это так, вам следует обратиться к инженеру-строителю для проверки. Многие продавцы будут пытаться замазать грязью и закрасить трещины, поэтому также обратите внимание на несоответствие краски или поверхности.
2) История владения.
Так же, как когда вы видите резюме, в котором каждый год указывается новая работа, дом с высокой текучестью кадров также является серьезным предупреждающим знаком.Я считаю, что оборачиваемость высока, как у любого дома со средней продолжительностью владения три года или меньше на одного владельца. Для сравнения, средняя продолжительность владения домом в Америке сегодня составляет около девяти лет. Вы можете легко проверить оборот домовладельцев в Интернете.
Действительно трудно понять, каково это жить в доме, пока вы не овладеете им. Больше всего я боялся покупать мою старую арендуемую недвижимость в Сан-Франциско, потому что это было на оживленной улице рядом с самой оживленной улицей Сан-Франциско.Мы с моей тогдашней девушкой часами отдыхали в лагере днем и вечером, прежде чем совершить покупку.
Но даже тогда, когда мы взяли на себя ответственность, мы обнаружили, что недооценили постоянные гудки, дребезжащую крышку люка и толчки от движения. В итоге я потратил 10 000 долларов на звукопоглощающие окна, которые были установлены за исходными окнами, которые я также заменил двойными стеклами еще за 10 000 долларов.
3) Ищите повреждения от воды, скрытые краской.
Если вы закроете краской участки, поврежденные водой, вы задержите влагу в стенах, что может привести к появлению плесени. Черная плесень вредна для здоровья. Внимательно посмотрите на нижнюю часть ящиков и раковин на кухне. Посмотрите на основание ванн и туалетов. Один из самых больших виновников — гипсокартон под подоконниками. Если вы видите мягкий или деформированный гипсокартон, значит, есть протечки.
За 10 лет владения дважды я нанимал мастера, который вырезал гипсокартон, заменил его новым, грязью, песком и затем покрасил.Готовясь к продаже, я также выполнил некоторые свои собственные ямочные и шлифовальные работы. Тем не менее, мне все же пришлось раскрыть утечки в моем пакете раскрытия информации, чтобы они не могли воспользоваться отсутствием информации для отказа.
4) Неровные или упругие полы.
Всегда приносите мрамор в открытый дом и размещайте мрамор вокруг различных участков пола в каждой комнате. Чем старше дом, тем важнее пройти тест на мрамор, чтобы увидеть, насколько неровны полы.Иногда дом агрессивно оседает, создавая горб посередине.
Устранение прогибовможет оказаться дорогостоящим, потому что вам придется вырвать существующий пол, исправить опорные колонны, найти подходящий пол и закончить его, чтобы он соответствовал исходному полу. А если полы очень неровные, тоже могут потребоваться фундаментные работы.
Неровные полы в старых домах, которые со временем оседают, естественно. Фактически, более старый дом, в котором осел фундамент, может быть безопаснее, чем новый дом, в котором земля еще не сместилась.Если предыдущий домовладелец, очевидно, выполнил фундаментные работы, например, установил бетонную двутавровую балку и стальную балку для поддержки, вы, вероятно, в порядке.
В любом случае, вам нужно убедиться в истории владения, что владелец сделал что-то, чтобы укрепить фундамент. Бетонные двутавры и стальные балки всегда хороши. Так же защищен дом от землетрясения.
5) Остерегайтесь освежителей воздуха.
Некоторые вонючие люди носят дезодорант или духи.Поэтому некоторые вонючие дома часто опрыскивают или украшают ароматическими свечами или попурри. Ваша миссия — выяснить, не исходит ли где-нибудь в доме коварный запах. Это может быть негерметичная труба, плесень, сточные воды, кошачья и собачья моча и т. Д.
6) Будьте осторожны, когда в каждой комнате играет музыка.
Агент / продавец пытается скрыть шум снаружи. Я знаю, потому что это именно то, что я делал, когда ко мне приходили потенциальные покупатели. Я включил центральный вентилятор, чтобы создать белый шум, и включил музыку в главной спальне.Настаивайте, чтобы вся музыка и кондиционер были выключены, чтобы вы могли сами определить уровень шума.
7) Участки, которые продавец вам не покажет.
Если продавец не разрешает доступ в пространство для сканирования или комнату в собственности, пока вы не заключите контракт, ему, вероятно, есть что скрыть. Агент по листингу должен позволить вам все увидеть и проверить.
8) Продавцы поощряют отказ от проверки.
Нет причин отказываться от проверки, если не нужно скрывать что-то важное.Всегда имейте непредвиденный случай проверки, потому что это ваш рычаг, чтобы выйти из сделки или договориться о более низкой цене.
Гидроизоляция протекающего света до продажи с герметиком Flexall9) Нет разрешительной документации на выполнение работ.
Вы всегда должны запрашивать отчет о регистрации жилищного строительства или 3R Report. Отчет 3R подобен табелю успеваемости для вашей собственности. Если продавец говорит, что он добавил новую колоду, новая колода должна быть в отчете 3R.Если это не так, то есть вероятность, что колода не была создана для кода и поэтому может быть небезопасной.
Ваш инспектор должен тщательно проверить все, что было сделано без разрешения.
Есть некоторые вещи, на которые действительно не нужно разрешение, например, ремонт ванной комнаты или замена окон. Вы легко можете определить, правильно или неправильно была сделана работа. Но для крупных структурных и электромонтажных работ очень предпочтительно разрешение.
10) Окрашенные распылением живые изгороди.
Кто, черт возьми, будет красить их живые изгороди распылением? Это выглядит так фальшиво. И все же я был здесь, занимаясь своими делами на послеобеденной прогулке, когда увидел, что риэлтор делает именно это. Они также купили новую траву для своего некогда мертвого газона перед домом. Умный на натуральной траве, но не такой умный на брызгах. Обуздать привлекательность очень важно. Но это нужно делать правильно. Если они выбирают этот ярлык, какие еще ярлыки они могут использовать?
Живые изгороди, окрашенные распылением, — это красный флаг!Будьте очень бдительны при проверке
Теперь, когда вы знаете предупреждающие знаки перед покупкой дома, вы можете покупать с большей уверенностью.Каждый раз, когда вы посещаете недвижимость, которую хотите купить, надевайте шляпу инспектора. Проверить электричество и воду. Осмотрите фундамент. Посмотрите на электрическую коробку и убедитесь, что она правильно маркирована. Принесите мрамор и иглу, чтобы осмотреть пол и гипсокартон. Посмотрите на потолок, нет ли новых пятен краски. Не забудьте взять с собой блокнот.
Хороший пакет раскрытия информации подчеркнет все проблемы собственности. Но вы должны убедиться, что проблемы именно такие, как они говорят, а не что-то еще хуже.Вы должны сделать своей миссией найти еще больше проблем и использовать их в качестве рычага при переговорах.
После составления подробного списка, который необходимо исправить, вам также необходимо составить подробный бюджет на реконструкцию, если вы планируете переделывать ванные комнаты, кухню и т. Д. Это когда вы можете договориться о цене до ратификации или после ратификации.
Мой предыдущий дом
Отчасти я продал свой старый арендованный дом потому, что не хотел тратить больше денег на его ремонт.Дом находился на оживленной улице, поэтому, как бы хорошо я его ни делал, я знал, что многие потенциальные покупатели откажутся от этого места.
Моя кухня и пара ванных комнат не ремонтировались 25 лет. Моему блоку HVAC было 20 лет. Кроме того, у моей крыши было несколько слабых мест, которые через 12 лет потребовали некоторого профессионального ухода, помимо того, что я забрался туда и повсюду обрызгал крышу. Я не хотел тратить 200–300 тысяч долларов на ремонт дома, особенно потому, что это была аренда.
Хотя цены на жилье должны продолжать расти в долгосрочной перспективе, я счастлив, что продал, чтобы уменьшить головную боль, связанную с домовладением. Вся выручка от продажи была повторно инвестирована в полностью пассивные инвестиции.
Тщательно осмотреть дом
Всегда не торопитесь, чтобы как следует осмотреть дом перед покупкой. Найдите профессионального инспектора или кого-то, кто хоть немного разбирается в строительстве и ремонте домов. Вы должны иметь возможность возвращаться несколько раз, чтобы осмотреть дом, сделать фотографии и снять видео.
Наконец, внимательно прочтите все раскрывающие документы. По закону продавец и агент по продаже обязаны раскрывать как можно больше информации об истории собственности и проделанной работе. Если вы хотите лучше понять конкретное заявление о раскрытии информации, просто спросите.
Не торопитесь и внимательно оцените недвижимость. Покупка недвижимости будет одной из самых крупных покупок, которые вы сделаете в своей жизни. Если есть другие предупреждающие знаки, о которых мы должны знать, прежде чем покупать дом, я бы хотел их услышать.
Рекомендации по недвижимости
Присмотритесь к ипотеке . Чтобы воспользоваться рекордно низкими процентными ставками, посетите Credible, один из ведущих рынков ипотечного кредитования, где квалифицированные кредиторы конкурируют за ваш бизнес. Это бесплатно и позволяет получить реальные расценки менее чем за три минуты. Я смог рефинансировать свою ипотеку до 7/1 ARM под 2,625% без комиссии.
Диверсифицируйте свои вложения в недвижимость. Если вы хотите инвестировать в недвижимость, обратите внимание на Fundrise, одну из ведущих сегодня краудфандинговых платформ в сфере недвижимости.Они управляют несколькими частными eREIT, что позволяет вам диверсифицировать различные типы коммерческой и жилой недвижимости по всей стране. Зарегистрироваться и исследовать можно бесплатно.
Для индивидуальных возможностей коммерческой недвижимости загляните на CrowdStreet. CrowdStreet в первую очередь фокусируется на возможностях инвестиций в недвижимость в 18-часовых городах, городах с более низкой стоимостью и более быстрым ростом из-за демографических сдвигов. Поскольку работа на дому стала обычным явлением, вероятно, что больше людей будут убегать из дорогих и густонаселенных районов, таких как Нью-Йорк, в более дешевые районы страны.CrowdStreet также бесплатен для регистрации и изучения.
Обновлено для 2020 г. и далее
,