Как формируется кадастровая стоимость объекта недвижимости – как рассчитать и есть ли формула для расчета?

В Росреестре рассказали, как формируется кадастровая стоимость недвижимости и можно ли ее оспорить

— Надежда Сергеевна, как в настоящее время функционирует система кадастровой оценки?

— Система кадастровой оценки действует на основании двух федеральных законов. Первый — ФЗ №135 «Об оценочной деятельности», в соответствии с которым кадастровая оценка определяется частными оценщиками, которые выбираются в рамках конкурсных процедур. Заказчиком оценочных работ является регион, будучи основной заинтересованной структурой в получении доходов от налогов, которые формируются в зависимости от кадастровой стоимости. Однако в настоящее время процедура оценки в рамках ФЗ №135 приостановлена, на нее наложен мораторий. Второй закон был принят в прошлом году — это ФЗ №237 «О государственной кадастровой оценке». Одно из законодательных новшеств в системе кадастровой оценки связано с тем, что кадастровую оценку с 2020 года будут осуществлять исключительно государственные бюджетные учреждения РФ на постоянной основе, а проводиться она будет по общей для всей страны методике, которая утверждена Министерством экономического развития. Ответственность за работу оценочных органов возлагается на региональные органы власти. В свою очередь, Росреестр будет осуществлять надзор с целью корректировки деятельности бюджетных учреждений в целях недопущения ошибок. Такие надзорные полномочия ведомства тоже предусмотрены новым законом наравне с внутренним контролем качества оценки на региональном уровне. Это позволит повысить контроль над результатами кадастровой оценки и избежать излишней коммерциализации этих работ, он также призван защитить правообладателей, учесть интересы населения и бизнеса. Таким образом, в законе предусмотрены механизмы для предупреждения возникновения ошибок, а также устранения их последствий максимально безболезненно для граждан. Например, если выявляется техническая ошибка при оценке ряда объектов, то такая ошибка будет устраняться во всех таких объектах на этой территории. Вся информация о кадастровой стоимости объектов, полученная в результате государственной кадастровой оценки, будет, как и раньше, вноситься в Единый государственный реестр недвижимости. При этом Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» позволяет проводить кадастровую оценку по новым правилам уже начиная с 2018 года.

— Как узнать кадастровую стоимость объекта и для чего она может понадобиться?

— Исходя из кадастровой стоимости может рассчитываться налог на недвижимость, налог на продажу недвижимости, арендная плата, если арендодатель — государство, штрафы, а также некоторые другие пошлины и платежи. Узнать кадастровую стоимость объекта можно онлайн на сайте Росреестра, на портале госуслуг, на публичной кадастровой карте, в территориальном органе кадастровой палаты, в МФЦ. Чтобы узнать кадастровую стоимость, достаточно знать кадастровый номер земельного участка или адрес объекта недвижимости.

— От каких факторов зависит кадастровая стоимость?

— Факторы, которые влияют на величину кадастровой стоимости объекта недвижимости, определяются при проведении кадастровой оценки. Таких факторов, как правило, очень много: площадь, материал и год постройки, разрешенное использование, наличие коммуникаций, экономическая ситуация в регионе и т.д.

— Можно ли оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости и как это сделать?

— Действующим законодательством предусмотрено право оспорить кадастровую стоимость в суде или в специальных комиссиях по оспариванию кадастровой стоимости, созданных при каждом управлении Росреестра. Комиссия принимает решение об оспаривании кадастровой стоимости в короткие сроки — не более 30 дней с момента подачи заявления. В работе комиссий принимают участие как эксперты со стороны управления Росреестра и филиала Федеральной кадастровой палаты, так и представители региональных органов власти и оценочного сообщества. Таким образом, решения о пересмотре стоимости принимается коллегиально несколькими экспертами. Комиссии по оспариванию по новому закону будут создаваться по решению региональных органов власти. До того как в регионах пройдет кадастровая оценка по новым правилам, также будут действовать досудебные комиссии, созданные при территориальных органах Росреестра. В них можно оспорить кадастровую стоимость, установленную по методике старого закона. Другой вариант — заинтересованное лицо может обратиться в суд общей юрисдикции.

— Какие издержки несут владельцы объектов при определении кадастровой стоимости?

— При проведении массовой оценки кадастровой стоимости объектов издержки несут местные власти, они заказывают такую оценку у независимых оценочных компаний. Если вам необходимо оценить рыночную стоимость объекта недвижимости индивидуально, в том числе для целей оспаривания кадастровой стоимости, то необходимо обратиться к платным услугам частного оценщика.

— Какой из вариантов оспаривания кадастровой оценки заявители используют чаще — комиссии или суды? Какова доля отклоненных и удовлетворенных заявлений?

— В комиссии по пересмотру кадастровой стоимости заявители обращаются чаще, чем в суды. По нашей статистике, почти половина всех споров заканчиваются в пользу заявителя. За период 1 января 2017 года по 31 августа 2017 года в созданные при территориальных органах Росреестра комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости поступило 35 723 заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в отношении 76 549 объектов недвижимости. Из них юридическими лицами подано 21 972 заявления, физлицами — 13 264 заявления, остальные — органами государственной власти, местного самоуправления или совместно юридическим и физическим лицами. По результатам работы комиссий решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости принято в отношении 13 974 заявлений, о невозможности изменения величины кадастровой стоимости — в отношении 12 203 заявлений, о пересмотре кадастровой стоимости — в отношении 552 заявлений. Статистика по обращениям в суд показывает, что в тот же период в судах инициировано 7085 споров о величине внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости в отношении 12 875 объектов. Из них требования истцов удовлетворены в 3415 случаях, не удовлетворены — в отношении 487 исков, на конец периода на рассмотрении находится 3183 иска. Следует отметить, что в подавляющем большинстве случаев заявления подаются в отношении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков. Споров относительно величины кадастровой стоимости объектов капитального строительства в рассматриваемом периоде значительно меньше.

www.mk.ru

Узнать кадастровую стоимость недвижимости онлайн

Кадастровая стоимость недвижимости — узнать онлайн. Для чего используется информация о кадастровой цене объектов недвижимости? Заказать справку о стоимости квартиры на сайте Росреестр. Срочные выписки из ЕГРН за 15-30 минут.

Все сведения, которые касаются недвижимого имущества, в том числе жилых квартир или земельных участков записываются в государственный реестр. Здесь же, содержится информация о всех предыдущих и текущем владельцах. Это позволяет при необходимости определить – действительно ли человек, например, продающий квартиру является ее собственником, но для чего нужна информация о ней и чем грозит уменьшение кадастровой стоимости недвижимости?

Для чего нужна кадастровая стоимость

В целом, кадастровая стоимость недвижимости необходима государству для определения суммы земельного или имущественного налога, который уплачивает в казну собственник. Кадастровая стоимость – цена недвижимости, определенная государственным представителем.

Для чего нужна кадастровая стоимость недвижимости?

Окончательный расчет происходит на основании данных о самой недвижимости, в числе которых: расходы, понесенные при строительстве помещения, а также его характеристика. Как показывает практика, оценочная стоимость обычно несколько меньше, чем действительная рыночная цена квартиры или земельного участка.

Расчет кадастровой стоимости требуется при:

1. Расчете и уплате налогов на имущество.

2. Платежей, которые будут производиться в дальнейшем, в том числе при сделках продажи или покупки, дарения и т.д.

3. При получении кредитов.

Узнать фактическую кадастровую стоимость недвижимости онлайн можно на сайте Росреестра.

Как рассчитывается кадастровая стоимость недвижимости?

Всеми расчетами о недвижимости занимается не кадастровая палата, а отдельно нанятое лицо. Государство объявляет конкурс, по результатам которого определяется уполномоченная для проведения анализа и расчетов цен на недвижимость организация. Совместно с властями заключается договор, на основании которого компания и будет действовать.

На окончательную кадастровую стоимость недвижимости влияет множество факторов. Оценка кадастровой стоимости недвижимости производится на основе:

1. Фактическая площадь квартиры или земельного участка.

2. Действительное месторасположение (в учет также входит информация о районе города, улице и даже этаже, где находится квартира).

3. При расчетах учитывается дата постройки и текущая степень износа.

4. Инфраструктура, которая находится поблизости оцениваемого имущества.

5. В расчет берется средний уровень дохода всех жителей в округе.

Изменения в кадастровой стоимости недвижимости

Кадастровая цена квартиры или земельного участка может варьироваться и разрешается даже оспорить кадастровую стоимость недвижимости. Она не является постоянной и изменяется в зависимости от нескольких факторов, в числе которых:

· размер инфляции;

· рост рыночных цен на недвижимое имущество;

· дата постройки.

По этой причине рекомендуется регулярно проводить расчеты, иначе выписка о кадастровой стоимости квартиры или земельного участка неизбежно устареет. При необходимости разрешается оспорить кадастровую стоимость недвижимости с помощью специалистов. Это особенно актуально при дарении, продаже или покупке новой недвижимости.

Где и как выяснить кадастровую стоимость недвижимости?

Узнайте кадастровую стоимость недвижимости онлайн или в государственном реестре. Выяснить актуальную информацию может каждый человек, для чего достаточно обратиться с соответствующим заявлением Росреестр.

Также, можете воспользоваться бесплатным онлайн сервисом. Чтобы узнать кадастровую стоимость недвижимости онлайн:

1. Перейдите в раздел «Кадастровая стоимость» на веб-сайте.

Раздел кадастровая стоимость

2. Укажите фактический адрес месторасположения объекта проверки, либо его номер.

поле указывается объект проверки

3. Воспользуйтесь кнопкой «Найти объект».

Воспользуйтесь кнопкой и дожидайтесь результатов

По завершению процедуры анализа и проверки указанных данных, отобразится последняя актуальная информация о текущем и бывших владельцах, а также кадастровая стоимость земельного участка или квартиры.

rosreestr.net

Для чего нужна кадастровая стоимость объекта недвижимости?

Наверняка, многие из вас хотя бы раз сталкивались с необходимостью узнать кадастровую стоимость объекта, например, это вопрос обязательно возникает при уплате налога на жилую площадь, а также при продаже или разделе имущества. Сегодня мы попробуем разобраться, что же такое кадастровая стоимость, как она определяется и где ее узнать?

Что такое кадастровая стоимость?

 

Кадастровая стоимость — рыночная стоимость объекта недвижимости, установленная в процессе государственной кадастровой оценки, определённая методами массовой оценки, или, при невозможности, рыночная стоимость, определённая индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности (источник Википедия).

Любые данные о зарегистрированных объектах подлежат учету земельными органами – без этого в сделках с недвижимостью был бы полный хаос. Как правило, земля и строения на ней имеют вполне определённую, а часто довольно весомую стоимость, а значит, и споры насчет владения ими могут быть очень серьезными. Так вот, одной из важных характеристик учета объектов недвижимости является именно их кадастровая стоимость, то есть стоимость, установленная для них государством. 

 

Для чего нужна кадастровая стоимость?

 

Государственная кадастровая оценка позволяет выявить и официально зафиксировать стоимость земельного участка или объекта недвижимости. Именно эта стоимость будет учитываться для расчета налога на имущество. Таким образом, государство получает возможность вести учет земель, которые находятся в государственной или частной собственности, а также максимально эффективно начислять налоги и пополнять бюджет.

Знание кадастровой стоимости вам потребуется в следующих случаях: 

• уплата налога на имущество
• заключение сделок купли-продажи
• раздел имущества
• расчет платежей при наследовании
• оформление ипотеки

 

Как определяется кадастровая стоимость?

 

Кадастровая стоимость определяется в ходе государственной кадастровой оценки независимыми оценщиками. Порядок проведения государственной кадастровой оценки регулируется Федеральным законом от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Кадастровая стоимость объекта зависит от многих факторов, перечислим лишь самые главные:

• площадь объекта
• расположение — как географическое (район города, улица и т. д.), так и внутридомовое (этажность)
• год постройки, степень износа
• районная инфраструктура
• экономическое развитие района, уровень цен и доходов местных жителей.

 

Является ли кадастровая стоимость постоянной?

 

Кадастровая стоимость — это не раз и навсегда зафиксированная цена объекта или земельного участка. Она может меняться (как правило, в сторону увеличения) в зависимости от общего роста цен на недвижимость и инфляции. Именно поэтому любые кадастровые выписки со временем устаревают. А значит, если вы планируете продать, подарить или совершить какую-то другую сделку с вашей недвижимостью, не забудьте заказать актуальную выписку из ЕГРН!

 

Где узнать кадастровую стоимость?

 

Узнать кадастровую стоимость можно несколькими способами:

 

Команда «Kadastr RU»

kadastrru.info

Кадастровая стоимость недвижимости, для чего она составляется. Какая информация используется при её расчёте. Как начисляется налог на недвижимость.

Кадастровая стоимость недвижимости — это цена, установленная специализированными государственными органами. Она входит в общие сведения, которые содержатся в едином кадастре недвижимости. Участки земли и строения, расположенные на них, являются дорогостоящим товаром.

Все данные по кадастровой стоимости необходимы для общего учёта недвижимости, чтобы определить её принадлежность конкретным владельцам.

Цель введения реестровой стоимости недвижимости

Многих домовладельцев часто интересует вопрос, что такое кадастровая стоимость? Если ответить коротко, то это своеобразная финансовая характеристика, выраженная в денежном эквиваленте, установленном государством.

На что влияет кадастровая стоимость? Основная цель установки кадастровой стоимости недвижимого имущества — это упорядочение налогообложения. Цифры, полученные в процессе проведённой инвентаризации, дают представление о материальных средствах, которые были вложены при возведении конкретного дома, квартиры.

Посчитанная сумма намного меньше настоящей цены данного объекта на рынке недвижимости. Чтобы размер налогов соответствовал реальной цене недвижимости, было принято решение об определении адекватной стоимости имущества, облагаемого налогом.

Где используются данные и для чего нужна кадастровая стоимость объекта:

1. При уплате налогов.
2. Во время сделок (продажа, покупка, дарение и пр.).
3. При платежах по социальному найму.
4. Наследовании.
5. Взятии кредита для различных покупок.

Стоимость по кадастру учитывается в случаях, когда государство может получить доход в виде налогов при операциях, связанных с недвижимостью. В приведённый список вошли не все случаи по использованию данных кадастровой стоимости, предоставляемые оценщиками.

Размер налогов на недвижимость имеет различные значения и рассчитывается при проведении следующих операций:

• купля/продажа;
• дарение;
• наследование;
• ипотека и пр.

При расчётах налогообложения на недвижимость предпочтение отдаётся именно кадастровой стоимости дома либо квартиры, установленной официально. Это обосновано тем, что при её определении производится контроль государством в лице его специальных органов. Однако, при установлении стоимости рыночного характера на объект недвижимости ответственность за правильность её определения лежит только на частном оценщике.

Существует правило: при сумме покупки, меньшей, чем кадастровая стоимость, налог насчитывается в размере 70% от кадастра, т. е. применяется коэффициент 0,7.

Кто проводит оценку недвижимости

Определением стоимости дома, квартиры с дальнейшим внесением данных в общий кадастр занимаются эксперты-оценщики. Оценочные организации привлекаются со стороны, объявляется публичный конкурс. Выбор наиболее подходящих кандидатов производится государственными органами.

Основной критерий выбора — предоставление лучших условий для государства. Далее заключается контракт с победителем конкурса, и только после этого экспертами проводится оценка недвижимости.

Порядок проведения государственного реестрового оценивания

После получения права на проведение оценивания конкретного объекта недвижимости, организация выполняет свои действия в соответствии с требованиями действующих законов, где прописаны все пункты деятельности оценщиков. При их работе должны учитываться настоящие актуальные расценки на рынке недвижимости. Специалисты изучают следующие факторы:

1. Месторасположение объекта.
2. Особенности района.
3. Размещение прилегающих дорог и их состояние.
4. Наличие школы, магазина, аптеки, поликлиники и т.п.

Для правильной итоговой оценки также необходима достоверная информация о прямом предназначении недвижимости, строительных и отделочных материалах, из которых изготовлены наружные и несущие стены. Дом разделяется на специальные группы по подробностям. Каждая группа использует свою оценочную формулу, по которой производятся последующие расчёты.

В отдельно взятой группе определяется кадастровая цена одного м2. Впоследствии общая площадь объекта недвижимости умножается на этот коэффициент, чтобы получить окончательный результат.

Из чего складывается кадастровая стоимость

От чего зависит кадастровая стоимость объекта недвижимости? Её размеры зависит от множества факторов, вот основные из них:

• размер жилой площади;
• географическое расположение — сюда входят престижность городского района, улица, этаж, наличие лифта;
• степень износа здания, эксплуатационный срок, начиная со времени его постройки;
• наличие городской, районной инфраструктуры;
• уровень доходов потенциальных покупателей;
• развитие экономики в окружающем районе.

Откуда берётся кадастровая стоимость и что это такое? Одним из решающих факторов для проводимой оценки служит существующая цена на аналогичное имущество на рынке недвижимости в определённый период. Конкретные задачи также оказывают влияние на выбор методик расчёта. Это значит, что от задач и методик впоследствии зависит кадастровая стоимость имущества.

Определение кадастровой и рыночной стоимостей

Сумма может изменяться и определяться в зависимости от усовершенствований, проведенных владельцами помещения. Сюда не входят затраты на выезд специалиста-оценщика. Реестровая стоимость квартир одинаковой площади, расположенных в одном доме, может складываться из схожих значений, независимо от следующих факторов:

• как давно был проведен ремонт;
• какого качества и сколько стоят отделочные материалы;
• в каком состоянии находятся сантехническое оборудование и приборы;
• какой вид открывается из окна (например, расположение площадки с мусорными баками прямо под окнами или других неприглядных видов, которые сбивают цену на квартиру).

Учитывая факт, что невозможно в кадастровой цене учесть все индивидуальные обстоятельства, её значение теоретически должно отличаться от рыночной в сторону уменьшения. Невозможно учесть каждый момент, влияющий на рыночную цену в определении итогового кадастра на объект недвижимости — это говорит о несовершенстве реестровой оценки.

Если обсчитывается кадастровая стоимость нежилого помещения, необходимо учитывать следующее:

1. Насколько востребован данный объект недвижимости в зависимости от функционального назначения.
2. Престижность района расположения.
3. Комфортность эксплуатации помещения.
4. Привлекателен ли данный объект для инвесторов.
5. Имеется ли возможность его перепрофилирования.

Например, зрелищные, торговые, культурные здания всегда отличаются особой индивидуальностью, стилем оформления, дизайнерскими украшениями. При определении рыночной цены таких объектов пользуются методом массовой оценки. Это значит, проводятся аналогии со схожими помещениями, которые расположены в данном районе. При этом берутся за основу недавние расчёты.

Рыночная цена является более точной, потому что при её определении учитывается степень востребованности и привлекательности конкретного объекта недвижимости. Индивидуальность здесь является рычагом управления ценой.

Если имеется хороший ремонт, узаконенная перепланировка, которая добавила квартире и или помещению комфортность, то в результате цена на это жильё резко возрастает, в сравнении со стоимостью схожего объекта, находящегося в запущенном, неухоженном состоянии. Это справедливо и логично.

Кадастровая стоимость это постоянная величина

Определение количественного размера оценочной стоимости недвижимого имущества не является константой, зафиксированной навсегда. После её расчёта, она может увеличиться из-за возрастания цены на жильё. Инфляция также может стать причиной роста стоимости квартиры или дома. Кадастровая стоимость здания с течением времени устаревает.

Перед заключением сделок или при иных операциях с недвижимым имуществом рекомендуется заказать новую выписку из действующего государственного реестра. Законы также претерпевают текущие изменения в связи с применением новых методов расчёта. Это означает, что нужно использовать данные, полученные после 2012 года.

Как пересматриваются результаты определения кадастров

Федеральный закон «Об оценочной деятельности», вступивший в силу в 1998 году, предусматривает возможность пересмотра результатов кадастровой цены в специальной комиссии по спорам или в суде. Определение стоимости пересматривается при ущемлении прав и обязанностей юридических или физических лиц.

В соответствии с данным законом, физическим лицам необязательно предварительно обращаться в комиссию, чтобы результат кадастровой стоимости был пересмотрен в суде. Юридическим лицам и представителям различных органов власти пересмотр осуществляется после отклонения комиссией их заявления в течение одного месяца.

Зачем пересматриваются результаты определения кадастра и что является основанием для пересмотра результатов в комиссии?

• недостоверные сведения, используемые при определении реестровой стоимости;
• совпадение даты установления рыночной цены с кадастровой.

Чтобы результаты были пересмотрены, заявитель подаёт заявление. Заявителем могут выступать как юридические, физические лица, так и представители органов местной или государственной власти. Срок рассмотрения поданного заявления равен одной неделе. После прохождения данного срока заявитель должен получить соответствующие сведения в официальной форме.

При подаче заявления прикладываются дополнительные документы:

1. Выписка из ЕГРН, где содержатся оспариваемые значения кадастровой стоимости.
2. Копия документа, удостоверяющего право собственника на дом или квартиру, заверенная в нотариальной конторе.
3. Документ, который подтверждает недостоверность имеющихся оценочных сведений.

Если у заявителя имеются дополнительные документы, они также принимаются к сведению. В случае отсутствия перечисленных бумаг заявление не принимается к рассмотрению.

В ходе рассмотрения заявления председатель комиссии направляет запрос на имя исполнителя, выполнявшего функции по определению кадастровой стоимости спорного объекта. По результатам работы комиссии принимается одно из двух решений:

• отклонить заявление;
• пересмотреть результаты.

Если принято решение о необходимости пересмотра кадастровой стоимости, составляются следующие документы:

1. Отчет о рыночной цене на объект.
2. Сведения о его кадастровой стоимости.

Где хранятся данные по кадастровой стоимости недвижимости

Кадастровая стоимость дома или квартиры не является закрытой информацией. Данные о её размере доступны всем желающим. Чтобы получить нужные сведения о кадастровой стоимости, заказчики составляют соответствующие запросы в местное отделение Государственного реестра, которое обслуживает конкретную территорию, где расположены жилые объекты.

Готовый ответ содержится в документе под названием «Выписка из Единого государственного реестра недвижимости ЕГРН».

Для пользователей необязательно брать информацию лично, запрос можно отправить через интернет или другие доступные технические средства связи.

mirkadastra.ru

Росреестр

С относительно недавнего времени в нашу жизнь вошло новое понятие — кадастровая стоимость квартиры/жилого дома. А ведь есть еще и рыночная, так какая между ними разница, как понять чем отличаются данные понятия и главное, в каких случаях применяется кадастровая, а в каких рыночная стоимость квартиры/жилого дома.

Кадастровая и рыночная стоимость квартиры/жилого дома  — разные понятия.

Рыночная стоимость определяется исключительно условиями рынка. Квартира, по сути, стоит столько, сколько за нее готовы заплатить покупатели. На рыночную стоимость влияет и валютный курс, и основные политические события, и сезонность, и многие другие факторы, под влиянием которых цена на жилье то растет, то падает.

Кадастровая стоимость жилой недвижимости устанавливается посредством проведения государственной оценки, и используется прежде всего для расчета налогов и проводится с периодичностью не чаще чем раз в 2 года и не реже чем раз в 5 лет.

При определении рыночной стоимости жилья работают многие факторы. Никто не будет просто так платить лишние деньги за квартиру. Поэтому учитываются и строительные расходы, и износ строения, и район, где расположено жилье. В последнее время стали уделять большое внимание наличию современного ремонта, новой сантехники, общей комфортности планировки. Все чаще стали встречаться предложения по продаже квартир со встроенной мебелью, техникой, которая также увеличивает стоимость жилья на рынке. Обычно рыночную стоимость жилья определяют ориентировочно, опираясь на стоимость аналогичного жилья в том же районе. Однако бывают ситуации, когда надо получить документальное подтверждение этой стоимости. Тогда обращаются к экспертам, имеющим соответствующую лицензию. Они изучают квартиру и составляют отчет о рыночной стоимости квартиры. В основном такой отчет требуют банки при оформлении ипотеки, при залоге недвижимости.

Таким образом, рыночная стоимость, выраженная в рублях, отражает ситуацию на рынке и представляет собой цену, по которой с максимальной вероятностью может быть совершена сделка с данным объектом. При формировании рыночной цены на объект учитываются не только возраст постройки, расположение здания и инфраструктура района, но и внешний вид квартиры, вид из окна.

Кадастровая стоимость жилой недвижимости – это стоимость, устанавливаемая посредством проведения государственной оценки, и используется она,  прежде всего для расчета налогов.

Кадастровая стоимость жилья зависит от: его площади, целевого назначения объекта, материала, из которого построен объект, года постройки и сдачи в эксплуатацию, экономической ситуации в регионе и т.д. Ни комфортность жилья, ни элитный ремонт , ни наличие встроенной мебели и техники никак не влияют на кадастровую стоимость. При ее расчете берутся только основополагающие моменты, значимые для общей стоимости данной жилплощади на территории того или иного строения.

Часто возникает вопрос, если имеется рыночная цена, то зачем нужны кадастровые показатели. Значение этой величины заключается в том, что от кадастровой стоимости объекта жилой недвижимости в соответствии с налоговым законодательством определяется:

— ежегодный налог на объект недвижимости (квартира/дом):

— налог, который придется оплатить участникам договора купли-продажи объекта недвижимости;

—  налог при получении объекта недвижимости по договору дарения.

Конечно, стороны сделки вправе самостоятельно устанавливать цену объекта сделки, но если установленная цена больше 2/3 от кадастровой стоимости объекта недвижимости, сведения о которой имеются в едином государственном реестре недвижимости,  то в качестве основы для определения суммы налога применяется кадастровая стоимость.

 Кадастровая стоимость применяется также при определении госпошлины при судебных разбирательствах; госпошлины при наследовании объекта недвижимости; при определении ставки арендной платы за объект недвижимости.

rosreestr.ru

Кадастровая стоимость объекта недвижимости. Порядок расчета

Кадастровая стоимость объекта недвижимости. Порядок расчета

Кадастровая стоимость – это расчетная величина, которая определяется в результате государственной кадастровой оценки объектов недвижимости с учетом их классификации по целевому назначению, в том числе на основе информации о рыночной стоимости объектов недвижимости.

Кадастровая оценка объектов недвижимости. Порядок определения

Государственная кадастровая оценка (ГКО) в отношении учтенных в государственном кадастре недвижимости объектов недвижимости проводится по инициативе органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления (ОМС) в установленных законодательством случаях не реже, чем один раз в пять лет.

Схема определения кадастровой стоимости объектов недвижимости

Орган кадастрового учета формирует Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, и передает его в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или ОМС.

Орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или ОМС проводят конкурс на проведение работ по проведению ГКО.

Исполнением работ по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, а также установлению удельных показателей кадастровой стоимости в рамках ГКО, занимаются сотрудники оценочных организаций, выигравших соответствующий конкурс (оценщики).

Утверждаются результаты ГКО органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или ОМС путем принятия нормативно-правового Акта субъекта РФ или ОМС.

Орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или ОМС публикуют утвержденные результаты ГКО.

Утвержденные результаты ГКО передаются в установленном порядке в Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Росреестра» (ФГБУ «ФКП Росреестра») для внесения их в сведения государственного кадастра недвижимости в течение 10 рабочих дней с даты получения сведений о кадастровой стоимости от органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверные сведения об объекте недвижимости, использованные при определении его кадастровой стоимости, а также установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В случае постановки на государственный кадастровый учет объектов недвижимости, внесении сведений в государственный кадастр недвижимости о ранее неучтенных объектах, а также о ранее учтенных объектах ФГБУ «ФКП Росреестра» осуществляется ее расчет с учетом результатов ГКО (установленных удельных показателей кадастровой стоимости) по утвержденным методикам.

Кадастровая стоимость земельных участков может быть пересчитана ФГБУ «ФКП Росреестра» в случае внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведения об основных характеристиках земельного участка, а именно:

изменение вида разрешенного использования земельного участка

перевод земельного участка из одной категории в другую

изменение площади земельного участка при уточнении его границ

Проведение государственной кадастровой оценки объектов недвижимости оценщиком.

Определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности.

Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

При проведении работ по государственной кадастровой оценке объектов недвижимости оценщик использует ценовую информацию рынка недвижимости.

Оценщик в ходе работ принимает решение и делает выводы, какие ценообразующие факторы влияют на кадастровую стоимость оцениваемых им объектов недвижимости.

В качестве ценообразующего фактора может применяться, например, местоположение объекта недвижимости — район расположения объекта, материал стен, наличие инфраструктуры.

Если объектом оценки является земельный участок, то земельные участки с похожими характеристиками объединяются в так называемые оценочные зоны. Земли внутри каждой зоны однородны по целевому назначению и разрешенному использованию. За счет этого стоимость для каждого квадратного метра территории оценочной зоны будет одинакова.

При определении кадастровой стоимости объекты недвижимости, кадастровая стоимость которых определяется в ходе проведения государственной кадастровой оценки, распределяются оценщиками по группам по принципу подобности.

Для группы моделируется единая оценочная формула (модель оценки), на основе которой рассчитывается величина кадастровой стоимости всех объектов недвижимости, входящих в группу.

Оценщиком в ходе работ определяется удельный показатель кадастровой стоимости объекта недвижимости (кадастровая стоимость объекта недвижимости в расчете на единицу площади объекта недвижимости), умножение которой на площадь объекта недвижимости и дает результирующую кадастровую стоимость.

Таким образом, Удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС) также является результатом ГКОЗ, утверждается Актом субъекта РФ и передается в орган кадастрового учета для дальнейшего использования в работе при перерасчете кадастровой стоимости.

Документ, содержащий сведения о кадастровой стоимости.

Заинтересованное лицо может подать запрос в ФГБУ «ФКП Росреестра». Сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости предоставляются в виде кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости бесплатно.

Кадастровая справка может содержать сведения не только об актуальной кадастровой стоимости объекта недвижимости, но и о кадастровой стоимости на иную дату, указанную в запросе.

Подведем итоги:

Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости осуществляется оценщиками, выигравшими конкурс органов исполнительной власти субъектов РФ или в случаях, установленных законодательством, органов местного самоуправления.

Результаты кадастровой оценки, включающие в себя в том числе сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости, попавших в перечень на проведение оценки, и удельные показатели кадастровой стоимости) утверждаются нормативно-правового Акта субъекта РФ или ОМС и передается в ФГБУ «ФКП Росреестра» для внесения результатов в сведения государственного кадастра недвижимости.

ФГБУ «ФКП Росреестра» осуществляет расчет кадастровой стоимости объектов недвижимости, сведения о которых в ГКН ранее отсутствовали, а также перерасчет кадастровой стоимости при изменении характеристик объектов недвижимости.

Сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости являются сведениями государственного кадастра недвижимости с момента ее внесения. Они необходимы при проведении любых видов сделок с объектами недвижимости, а также для расчета налогооблагаемой базы.

Как оспорить результаты определения кадастровой стоимости, читайте здесь: 

ФОНД ДАННЫХ ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ (сведения, использованные при проведении государственной кадастровой оценки и сформированные в результате ее проведения)

Статья взята с сайта www.fkprf.ru

Почитайте другие интересные статьи:

cadastral-engineer.ru

Кадастровая и инвентаризационная стоимость недвижимости: описание, разница, процедура оценки

Производя оценку недвижимости, необходимо учесть несколько параметров. К примеру, следует знать как кадастровую стоимость, так и инвентаризационную стоимость, разница между которыми может быть довольно значительной. Кроме того, эти два вида оценки имущества имеют принципиальные отличия.

Инвентаризационная стоимость

Прежде всего инвентаризационная стоимость имущества применяется при расчёте имущественного налога. Посредством этой оценки определяется налоговая база для домов, квартир и других видов недвижимости. Исключением является лишь земля.

Бюро технической инвентаризации или проектно-инвентаризационное бюро производят оценку объектов на основании себестоимости материалов, из которых они построены, а также учитывая их износ. Таким образом, инвентаризационная стоимость представляет собой восстановительную цену недвижимости за вычетом износа. Эта схема была разработана в шестидесятые годы двадцатого века и считается устаревшей, так как при её применении не учитываются современные нюансы и способы оценки.

После инвентаризации определённая стоимость объекта вносится в его технический паспорт, а также в инвентаризационную справку. Эта система особенно выгодна для владельцев старой недвижимости, потому что её износ вместе с устаревшими материалами значительно уменьшает базу налогообложения. Кроме того, такая оценка имущества в десять раз ниже рыночной цены.

Необходимо отметить, что с января 2015 года объекты, которые должны облагаться налогом на имущество, переводят на кадастровую оценку. Инвентаризационная цена постепенно исключается из налогового законодательства и практического применения.

Кадастровая цена

В отличие от инвентаризационной стоимости, кадастровую цену любой недвижимости формирует множество различных параметров. К ним относятся:

• количество этажей здания или сооружения;
• удобство;
• местоположение;
• категория объекта;
• срок эксплуатации;
• инфраструктура;
• наличие парковки и охраны;
• другие параметры.

Эта цена очень сходна с рыночной, а потому увеличивает базу налогообложения и, как следствие, имущественный налог. Хотя при этом она остаётся ниже рыночных цен почти в два раза.

Главными отличиями такой оценки от других считаются:

1. Применение для определения налогооблагаемой базы.
2. Процедура оценки разработана Росреестром. Она отличается от схемы подсчёта рыночной цены объекта недвижимости, так как рыночная стоимость зависит от соотношения таких экономических понятий, как спрос и предложение.
3. Оценить объект имеют право только уполномоченные сотрудники Росреестра.
4. Информация о цене, определённой по технологии кадастра, является доступной. Чтобы её узнать, необходимо воспользоваться услугой, предоставляемой Росреестром, которая заключается в предоставлении информации из Единого государственного реестра недвижимости. А инвентаризационную и рыночную оценку сообщают лишь собственникам недвижимого имущества, а также сторонам при заключении различных договоров.

Таким образом, оценка по кадастру применяется при формировании информации ЕГРН, а также для исчисления налога на имущество по новой системе. При совершении различных сделок с объектами её не используют.

Разница между видами оценок

Ранее налогооблагаемая база высчитывалась по цене инвентаризации. Её особенностью являлось то, что при расчёте учитывалась следующая информация:

• дата сдачи объекта в эксплуатацию;
• стоимость строительства, то есть всех проведённых работ и использованных материалов.

Но полученная в результате цена недвижимости значительно уступает рыночной. Это, в свою очередь, ведёт к некорректному формированию налога.

Правительство приняло решение о замене неэффективного метода расчётов, чтобы получаемое оценочное значение было более приближено к уровню рынка. Результатом такой политики стало то, что инвентаризационную стоимость вытеснила цена по кадастру. Теперь в Российской Федерации размер налога на имущество определяется на основании кадастровой стоимости, а не оценки БТИ.

Значительная разница между двумя ценами объясняется тем, что при расчёте по технике кадастра учитывается гораздо больше факторов, нежели при оценивании, проводимом Бюро технической инвентаризации. Но следует помнить о том, что государственные службы каждый год производят переоценку недвижимости, а потому владельцам недвижимого имущества настоятельно рекомендуется раз в пять лет обновлять кадастровые документы.

В Налоговом кодексе Российской Федерации установлено, что земля, за которую нужно платить земельный налог, должна получать кадастровую оценку, а для объектов, попадающих под обложение имущественным налогом для физических лиц, необходима инвентаризационная цена. Но осуществляется это лишь в том случае, когда в регионе нет законодательного акта, закрепляющего кадастровую оценку.

Изменение имущественного налога

Внесение изменений в Налоговой кодекс было вызвано несколькими факторами. А именно:

• Фискальная причина — новый вид оценивания превысил инвентаризационную цену минимум в пять раз, тем самым увеличив налоговую базу и, как следствие, поступление в бюджет местных органов управления. Хотя имущественный налог для физических лиц бюджетообразующим не считается, всё же он имеет определённую часть в казне муниципалитетов.
• Реформа по недвижимости — в течение нескольких лет государство принимает меры для объединения информации по всем недвижимым объектам в единой системе для унификации платежей, связанных с имуществом. Целью такой реформы является приведение стоимости всей недвижимости к одной, а также ведение учёта по единым формам.
• Справедливый налог — главная причина всех изменений заключается в принятии одного имущественного налога, так называемого налога на роскошь. Платёж получил в народе такое название за то, что правительство планирует дифференцировать шкалу ставок в зависимости от стоимости имущества по кадастру, а при установлении цены будет учитываться уровень привилегированности объектов. В результате обложение разных слоёв общества будет более справедливым, так как большая часть бремени ляжет на собственников дорогой недвижимости.

Введение оценки имущества по кадастру обусловлено необходимостью более справедливого налогообложения. Кроме того, эта мера позволяет лучше контролировать учёт разных объектов недвижимости.

Когда новый платёж выше

После нововведений владельцы недвижимости стали волноваться о том, что кадастровая стоимость может быть больше инвентаризационной, ведь когда налог основывался на оценке БТИ, он был настолько маленьким, что на него практически никто не обращал внимания. Сейчас же ситуация сильно изменилась.

В отдельных регионах, перешедших на новую форму исчисления налога, плательщики получили уведомления, в которых указаны суммы, значительно превышающие прежние. Но следует иметь в виду, что в некоторых случаях имущественный налог стал меньше, чем раньше.

Такая ситуация связана с тем, что по этому виду платежа есть площади, не подлежащие обложению:

• 20 м² для квартиры;
• 50 м² для дома;
• 10 м² для жилого помещения.

Кроме того, некоторые собственники имеют налоговые льготы. Из этого следует, что большая налоговая сумма будет лишь у владельцев особняков, а также собственников недвижимости в престижных районах.

Процедура оценивания

Системы оценивания недвижимости по кадастру и инвентаризации отличаются не только по учитываемым параметрам. Существует разница и в алгоритме действий специалистов БТИ и сертифицированной организации, занимающейся расчётом кадастровой стоимости.

Определение инвентаризационной цены объекта недвижимости включает такие действия:

1. Установление восстановительной стоимости недвижимости.
2. Перерасчёт суммы с учётом расценок текущего года посредством особых коэффициентов.
3. Определение уровня и стоимости фактического износа.
4. Расчёт реальной оценочной стоимости.
5. Расчёт налоговой суммы посредством умножения полученной цены на поправочный коэффициент, который определяется в определённом промежутке.

Такой вид установления стоимости занимает много времени и требует особенной аккуратности и тщательности. Установление цены объекта по кадастру происходит значительно быстрее.

Этот процесс состоит из следующих этапов:

1. Администрация муниципалитета решает провести переоценку.
2. Составляется перечень недвижимости, которая подлежит переоценке.
3. Посредством конкурса определяется независимая организация, имеющая право устанавливать стоимость по кадастру.
4. Проводится оценка согласно действующим коэффициентам и нормативным документам.
5. Отчёт, составленный оценщиками, проходит экспертизу.
6. Сведения передаются в органы местного самоуправления и публикуются.
7. Новая информация вносится в единую базу.

Такой метод оценивания недвижимости позволяет получить цены, наиболее приближенные к рыночным. Кроме того, с его помощью происходит обновление данных в едином государственном реестре.

Переоценка и недостатки

На специалистов БТИ возложена обязанность ежегодно в срок до 1 марта предоставлять сведения об инвентаризационной оценке недвижимых объектов по состоянию на 1 января текущего года. Переоценка кадастровой стоимости проводится раз в пять лет.

Необходимо отметить, что инвентаризационная цена должна быть известна собственникам жилплощади. Кроме того, информация о каждой оценке даёт возможность узнать реальную стоимость недвижимости.

Но всё же у обоих способов оценивания есть свои недостатки. Так, инвентаризационная система сильно устарела, и к тому же она учитывает меньше параметров, чем следовало бы. Кадастровый метод, в свою очередь, также несовершенен. Цена, определённая с его помощью, часто требует пересмотра в связи с тем, что её актуальность постоянно изменяется.

Оспаривание и сроки

Всем собственникам недвижимого имущества даётся право на оспаривание обоих видов цен. К примеру, для того чтобы оспорить стоимость инвентаризации, необходимо:

1. Подать иск в судебный орган того муниципалитета, где находится недвижимость. Ответчиком в этой ситуации будет сторона, которая проводила оценивание.
2. Юридическим лицам следует подавать иск в арбитражный суд.
3. Приложить к иску инвентаризационный паспорт имущества, а также документы, подтверждающие права на него, и акт об экспертизе, проведённой независимой организацией.

А также можно оспорить кадастровую стоимость имущества, если владелец считает произведённый налоговой инспекцией расчёт необоснованным либо завышенным. Обычно подозрения возникают в тех случаях, когда:

• новая цена недвижимости превышает рыночную;
• стоимость по кадастру установлена в то же время, что и рыночная.

Для обжалования физическим лицам следует обратиться в территориальную комиссию Росреестра или в суд. Организации же должны сначала попытаться оспорить цену в комиссии, и если ответ их не удовлетворит, то подавать иск в судебный орган. По этому иску ответчиком также будет фирма, проводившая оценку.

К исковому заявлению нужно приложить:

• кадастровый паспорт;
• документы на собственность, заверенные у нотариуса;
• бумаги, подтверждающие, что цена недостоверна;
• отчёт об оценке рыночной стоимости объекта.

Для обжалования инвентаризационной цены имущества сроки не установлены. А вот для того, чтобы оспорить стоимость по кадастру, владельцу недвижимости даётся шесть месяцев от даты внесения информации в ЕГРН.

Каждому собственнику необходимо знать, чем отличается инвентаризационная стоимость от кадастровой. Разница как для квартиры с маленькой площадью, так и для большого дома может быть значительной. Кроме того, не стоит забывать о том, что именно цена по кадастру определяет, какую сумму имущественного налога будет нужно заплатить.

georeestr.com