Как официально не платить кредит: Как не платить кредит законно: 6 проверенных способов от профессионалов

Содержание

Как не платить кредит законно?!

В последние годы многие наши сограждане оказались в ситуации, когда набрали много кредитов, а со временем поняли, что не могут с ними справиться. Обращения в юридические консультации, для того чтобы узнать, как не платить кредит законно, становятся все более частыми. Одни жалуются: «Не плачу кредит вообще, что делать?». Другие задают вопрос: «Много кредитов плачу, денег ни на что не хватает. Есть ли выход?»

Нет возможности платить кредит

Кредитный бум начался на волне подъема экономики, роста потребления. В какой-то момент стало модным брать ссуду на все: отпуск, машину, бытовую технику, телефон последней модели, учебу, квартиру. Отовсюду звучали заманчивые лозунги. Казалось, что наконец-то в нашей стране наступил потребительский рай. Достаточно только захотеть, и завтра можно приехать на работу на сверкающей новой иномарке, а послезавтра отправиться на Мальдивы. А доходы, казалось, никогда не перестанут увеличиваться и отвечать растущим аппетитам.  

Но очередной кризис показал, что нужно более грамотно относиться к планированию расходов. Большая часть населения нашей страны не разбирается в вопросах финансовой грамотности, поэтому оказалась сильно закредитована. Актуальным для многих стал вопрос: есть ли легальные способы избегать уплаты задолженности?

Что будет, если не платить кредиты вообще?

События быстро начнут принимать очень неблагоприятный для должника оборот. Любая просрочка тут же отражается на кредитной истории. А это означает, что обратиться в другой банк, например, для рефинансирования долга, уже не получится.

Если платеж просрочен хотя бы на один день, на сумму долга начинается начисление штрафных санкций. Очень быстро общая сумма долга становится неподъемной с учетом неустоек. 

У каждого банка есть отдел по взысканию долгов. Сначала с неплательщиками работают его сотрудники. Они звонят часто и задают неудобные вопросы.

От банка могут приходить письма, в которых будет упомянута ответственность должника по закону за уклонение от выплат. В некоторых случаях могут привлечь по уголовной статье за мошенничество. 

Кредитные учреждения вправе продать долг в коллекторское агентство, чем они очень часто пользуются. С этого момента о спокойной жизни должник может забыть. Эти организации устанавливают свои штрафы за неуплату. Они во много раз превышают банковские. Коллекторы используют жесткие методы для принуждения должников к возврату денег. И эти меры не всегда законные. 

Если клиенту нечем платить кредит и он долго этого не делает, кредитное учреждение подает в суд, где принимается решение взыскать в законном порядке долг. Это грозит исполнительным производством, в ходе которого приставы приходят по адресу проживания, описывают имущество и накладывают на него арест. Затем вещи продают на специальных торгах, а вырученные деньги идут в счет погашения долга. Описать и впоследствии распродать могут все имущество, кроме единственного жилья и самых необходимых для жизни предметов быта.

 

Возможные выходы из сложившейся ситуации

Что делать, если реально нечем платить кредит? Есть ли законные варианты выйти из этой непростой ситуации?

Способов несколько. Большинство из них связано с какими-либо особыми обстоятельствами, которые случаются не так уж часто.

1

Найти ошибку банка в кредитном договоре. В этом случае можно оспорить соглашение, подав иск в суд. Что это даст? Суд может встать на сторону заемщика и постановить, что вернуть необходимо только сумму долга без начисленных процентов, штрафов и пеней.

2

Дождаться прошествия срока, когда банк может подать в суд (срок исковой давности). Если в течение 3 лет после того, как прошел срок возврата кредита, кредитное учреждение не обратится в суд с иском, то наступает этот случай.

3

Получить страховку. Для этого нужно, чтобы произошло одно из обстоятельств, указанных в договоре страхования, которое дало такое право должнику. Очень важно своевременно заявить о наступившем страховом случае.

4

Договориться с банком о предоставлении кредитных каникул. Требуется обратиться в соответствующий отдел банка с просьбой дать отсрочку. Кредитное учреждение может установить какой-то срок, как правило, несколько месяцев, в течение которых клиент будет платить минимальную сумму.

Многие из этих возможностей имеют больше минусов, чем плюсов. Первый вариант устарел и маловероятен, так как кредитный договор составляется командой грамотных юристов. С каждым годом банки шлифуют условия соглашений. Сейчас найти в них ошибку не представляется реальным. Выплату страховки добиться сложно, страховой случай — это крайний случай (смерть, тяжелая болезнь и т. д.). Никому не пожелаешь оказаться в подобной ситуации. Лучше как-то разобраться с долгами.

Кредитные каникулы когда-то заканчиваются, платить все равно приходится, а больше может не представиться такой возможности. Делать ставку на истечения срока исковой давности тоже не стоит. Нельзя надеяться на то, что «пронесет», и банки не забудут на столь долгое время о долге. Службы взыскания достаточно оперативно реагируют на просрочки и начинают предпринимать все необходимые действия для возврата долга при первых же признаках проблем у клиента.

Банкротство физических лиц

Оптимальное решение этого вопроса все же существует. Это процедура банкротства, в результате которой человек полностью освобождается от необходимости уплаты долгов. Этот способ подходит большинству должников, у которых есть неразрешимые проблемы с кредитами. Более того, если человек не в состоянии вносить платежи, по закону он обязан объявить себя банкротом. 

Оформить банкротство физического лица
Что дает процедура банкротства?
  1. Должника больше не беспокоят отделы взыскания долгов, коллекторы и приставы.
  2. Приостанавливаются начисления пеней и штрафов.
  3. Производится реструктуризация долга, в результате чего становится посильным оплатить оставшуюся сумму. Если у должника нет источников дохода, то часть долга покрывается за счет реализации имущества. Единственное жилье и необходимые предметы быта остаются у должника.
  4. Человек полностью освобождается от долгов. В отличие от исполнительного производства, которое не останавливается до полной выплаты всей суммы задолженности даже после продажи имущества с торгов.

Получите бесплатную консультацию нашего специалиста по телефону 8-800-333-89-13. Мы ответим на все волнующие вас вопросы о банкротстве физических лиц.

Рассчитать стоимость банкротства

Что будет, если не платить по кредиту — Forbes Kazakhstan

Фото: pixabay.com

Но в начале немного статистики. В первую очередь хочется отметить, что всё больше казахстанцев живут не по средствам. Кредитов берут всё больше и больше. Так, по последним отчётам Первого кредитного бюро, по итогам II квартала 2018 совокупная ссудная задолженность по кредитам физлиц составила 5,6 трлн тенге, увеличившись по сравнению с майскими показателями на 2,3%. Относительно I квартала этого года рынок показал прирост на 4,7%, а с начала года — на 7,3%. Количество кредитов выросло на 1,6%

за месяц, на 4,8% за квартал и на 10,7% с начала года, составив 10,3 млн единиц.

Виды санкций

Что может случиться, если вовремя не погашать кредит? Кредитор может всячески настаивать на выплате долга и предупреждать об ответственности: звонить, писать и т.д. Может передать данные о долге в кредитное бюро, где должника занесут в чёрный список заёмщиков. Есть вероятность, что долг «продадут» коллекторам.

Рассмотрим несколько видов санкций.

Финансовые санкции

1. Неустойка (штраф, пеня) в виде процентов или фиксированной суммы, досрочное погашение полной суммы кредита.

Ограничения по размеру штрафа отражены в статье 35 Закона «О банках и банковской деятельности в РК». Если заёмщик задолжал по кредиту более чем 4 календарных дня, то банк имеет право требовать от клиента оплаты неустойки в размере

0,5% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, начиная с первого дня. По истечении 90 дней просрочки — оплаты неустойки в размере 0,03% от суммы требования о полном досрочном погашении за каждый день просрочки, но не более 10% от суммы кредита за каждый год действия договора.

2. Также возможны штрафы за предоставление заёмщиком недостоверной информации при заключении договора, распространение конфиденциальной информации третьим лицам, а также нецелевое использование денежных средств.

3. Удержание средств с банковских счетов.

Если в договоре не оговорено право банка на списание средств, то кредитор не вправе это делать.

В связи с этим всегда важно обращать внимание на все пункты подписываемого договора.

Не допускается перевод в счёт долга денег со счетов, по которым клиент получает пособия и соцвыплаты. А вот снятие с зарплатного счёта разрешается. Между тем, согласно статье 137 Трудового кодекса РК, за работником должно оставаться не менее 50% от оклада.

Имущественные санкции

Если кредит залоговый, то предмет залога, недвижимое или движимое имущество, заёмщик может и потерять. Кредитор имеет право реализовать это имущество.

А если проблемный кредит — это ипотека, а залог — единственное жилье заёмщика? Сможет ли банк реализовать его в счёт погашения долга? Этот аспект регулируется статьями 317-321 Гражданского кодекса РК и Законом «Об ипотеке недвижимого имущества». Также особенности внесудебной реализации залога могут быть отражены в договоре о залоге. Это значит, что банк получает право на внесудебную реализацию жилья, если это оговорено договором, так что стоит снова заострить внимание на важности изучения всех пунктов договора перед его заключением.

Банк вправе реализовать залоговое имущество при необходимости, но сделать это всё же непросто.

Согласно статье 24 Закона «Об ипотеке недвижимого имущества», удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке не допускается в случаях, когда:

  • для ипотеки недвижимого имущества требовалось согласие другого лица или органа и такое согласие не было получено;
  • предметом ипотеки является недвижимое имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не даёт письменного согласия на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке;
  • имеется письменный отказ залогодателя по ипотечному жилищному займу, являющегося физическим лицом, от проведения реализации заложенного недвижимого имущества во внесудебном порядке, зарегистрированный органом, где был зарегистрирован ипотечный договор,
  • в других случаях, оговоренных вышеуказанной статьёй.

Также в 2015 году в законодательные акты внесли поправки, запрещающие банкам забирать имущество должников при незначительных нарушениях, а именно если:

  • сумма неисполненного обязательства (без учёта неустойки (штрафа, пени) составляет менее 10% от стоимости заложенного имущества, определённой сторонами в договоре о залоге;
  • период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трёх месяцев.

Уголовные санкции

Это могут быть принудительные работы, арест и т. д. Если в отношении должника вынесено судебное решение, которое он отказывается исполнять, заёмщику может грозить и вполне реальный срок.

Уголовная ответственность за неисполнение судебного акта наступает только по истечении 6 месяцев со дня его неисполнения и применяется к лицу, подвергнувшемуся в течение последнего года административной ответственности за такое же нарушение. Должник может быть привлечён к общественным работам на срок от 180 до 200 часов, либо его свободу могут ограничить на срок до трёх лет, либо лишить свободы на тот же срок.

Но прежде чем должник будет привлечён к уголовной ответственности, его сначала привлекут к административной. Кроме того, суд должен доказать вину подсудимого. Если у должника нет реальной возможности исполнить судебный акт, то привлечь его ответственности невозможно.

Однако уклонение от явки к судебному исполнителю, несообщение судебному исполнителю о перемене места работы или жительства, невыполнение требований судебного исполнителя, воспрепятствование законной деятельности судебного исполнителя влекут для должника административную ответственность с возложением обязанности по уплате штрафа или ареста в зависимости от совершённого правонарушения.

Советы должникам

Если вы знаете, что не в состоянии оплачивать кредит несколько месяцев, лучше добровольно прийти в банк и сказать об этом. Многие БВУ идут навстречу ответственным клиентам, особенно если финансовые трудности временны и вызваны, например, потерей работы, болезнью, отъездом и пр. Вам могут изменить график выплат, дать отсрочку, изменить процентную ставку и т. д. Банки не заинтересованы в судебных тяжбах, а хотят получить в первую очередь свои деньги и проценты.

Если коллекторы нарушают ваши права, то на них можно пожаловаться участковому или подать в суд. Следует помнить, что коллекторы не имеют права:

  • запугивать должников, использовать насилие, криминальные приёмы;
  • нецензурно обращаться и оскорблять;
  • ломиться к вам в дверь, нарушать ваш покой ночью и т. д.;
  • заходить в ваше жильё без приглашения.

Закон о коллекторской деятельности допускает взаимодействие с должником только в определённое время, а именно:

  • только в будние дни;
  • не более 3 телефонных переговоров в течение дня в период с 08. 00 до 21.00 часов;
  • не более 3 встреч в течение недели, при этом не более одной встречи в день в период с 08.00 до 21.00.

При этом выбор времени взаимодействия сохраняется за должником. Любые личные контакты запрещены в праздничные и выходные дни.

Коллекторы могут только рассчитывать на добровольную выплату кредита со стороны должника. Наказание за неуплату кредита может назначить только суд.

Вы вправе отказаться от внесудебной реализации имущества, написав заявление. Сделать это надо сразу после получения уведомления. В Законе РК «Об ипотеке недвижимого имущества» (статья 24), указывается, что «удовлетворение требований залогодержателя (в данном случае банка) во внесудебном порядке не допускается в случае, когда имеется письменный отказ залогодателя (то есть клиента банка) по ипотечному жилищному займу от проведения реализации заложенного имущества».

Написание отказа означает, что банк не сможет реализовать недвижимость по собственному решению. Для этого нужно будет сначала подать на заёмщика в суд и выиграть дело.

И самый главный совет — никогда не опускать руки и всегда отстаивать свои права. Если защищаться, можно если не выиграть дело, то по крайней мере растянуть судебный процесс на несколько лет, в течение которых в вашей жизни могут произойти перемены к лучшему.

Источник: информационная служба портала kn.kz, информационного партнёра Forbes.kz. Републикация материала на других сайтах запрещена правообладателем контента.

10 способов законно не платить кредит

В данной статье нашего блога мы перечисляем 10 реальных способов, которые позволят не платить кредит абсолютно законно. 

Подписывая кредитный договор, заемщик обязуется беспрекословно выполнять согласованные с кредитором условия сделки. В противном случае финансовое учреждение может инициировать процедуры, связанные со страховым возмещением убытков, наложением штрафных санкций и принудительным взысканием задолженности. Однако существует несколько способов обойти обозначенные кредитной организаций ограничения.

Существует как минимум десять доступных решений для заемщиков, позволяющих совершенно законным путем отказаться от погашения действующего кредита. Активное использование этих методов позволит временно избавиться от кредитной нагрузки, а в перспективе возобновить платежи или вовсе списать долги.


Способ No 1: Реструктуризация и рефинансирование

Крупные банковские организации часто предоставляют клиентам дополнительные услуги, позволяющие восстановить платёжеспособность после возникновения непредвиденных обстоятельств и снижения уровня доходов. Эти опции становится доступными при наличии просроченных платежей. На этапе заключения соглашения клиенту следует обратить внимание на условия сделки, поскольку некоторые организации прописывают возможность коррекции параметров договора путем перекредитования и реструктуризации прямиком в изначальных документах.


Кредиторы предлагают использовать:
  • 1. Рефинансирование – оформление дополнительного кредита для погашения текущего займа.
  • 2. Реструктуризацию – пересмотр условий сделки с последующим изменением графика и размера платежей.
  • 3. Консолидацию – объединение нескольких кредитных договоров для упрощения процесса выплат.

Сами по себе перечисленные услуги не позволят отказаться от погашения кредита, но в процедуры по их осуществлению часто входит отсрочка платежей. Умелое использование кредитных каникул даст возможность частично или в полном объеме отказаться от платежей, причем кредитор не будет настаивать на выплате страховки и штрафов. Таким образом, методы рефинансирования и реструктуризации являются эффективными, безопасными и юридически обоснованными способами временно отказаться от погашения кредита.


Реструктуризировать и рефинансировать долг могут только надежные клиенты, которые лично обратятся в банк. Заявку придется обосновать и подтвердить документами, доказывающими факт снижения платежеспособности. Увеличение срока действия соглашения с одновременным снижением процентных ставок даст возможность погасить имеющийся долг. На закрытие сделки за счет отсрочки платежей уйдет больше времени, но кредитная нагрузка ощутимо снизится, а заемщик сможет отыскать средства, необходимые для регулярных платежей.

Способ No2: Кредитные каникулы

Получить комфортную отсрочку платежей можно без последующего пересмотра условий сделки. Если клиент в ближайшее время гарантированно восстановит свою платежеспособность, например, найдет место работы или иной источник доходов, банк предложит услугу кредитных каникул. Эта опция приносить выгоду заемщику по причине законного игнорирования графика платежей. Иными словами, речь идет об официально согласованных с кредитором просрочках платежей, которые не приводят к штрафным санкциям и принудительному взысканию.

Формы отсрочки платежей:
  • 1. Полное прекращение выплат.
  • 2. Частичный отказ о регулярных платежах.

В первом случае заемщик получит передышку от любых платежей, не внося ни копейки во время действия опции кредитных каникул. Этот вариант встречается довольно редко, поскольку после возобновления выплат клиенту придется столкнуться с существенным повышением размера регулярных взносов.


Частичное прекращение выплат по кредиту намного выгоднее для всех сторон сделки. Банк, разрешая в течение определенного отрезка времени отказаться от регулярных платежей, получит небольшую компенсацию (обычно клиент возвращает тело кредита, оплачивает штрафы или вносит минимальные процентные платежи), а заемщик защитит себя от стремительного повышения суммы задолженности. Получить кредитные каникулы могут только заемщики с хорошей кредитной историей. Продолжительность отсрочки не превышает 12 месяцев.

Способ No3: Использование страховки

Выплата кредита за счет страхования – это опциональный метод погашения займа, который часто встречается в отрасли долгосрочного долгового финансирования. Застраховать можно предмет залога, личное имущество, жизнь, здоровье и даже ответственность заемщика. После наступления страхового случая возмещение получает кредитор, однако взносы приходится осуществлять клиенту, поэтому стоимость кредита ощутимо повышается.


Погашение займа путем использования специального страхового продукта позволит на абсолютно законных основаниях отказаться от внесения регулярных платежей. Кредитор не будет начислять штрафы и пени. Чтобы получить возможность использовать страхование для отказа от выплаты ссуды, следует обратиться в страховую компанию при заключении сделки с финансовым учреждением. При наступлении указанных в полисе страховых причин любые связанные с действующим кредитом затраты в полном или частичном объеме погасит страховщик.

Способ No4: Использование залога, совместного займа и поручительства

Заключение обеспеченной сделки с кредитором позволит погасить кредит за счет реализации залога или путем привлечения поручителей. В первом случае заемщики столкнутся с необходимостью продать личное имущество, поэтому многие клиенты банков предпочитают привлекать поручителей. Однако выплатить долг придется в любом случае, ведь гарант сделки вправе подать иск в суд с требованием возместить понесенные убытки.

В качестве залога можно использовать:

  • 1. Объекты недвижимого имущества.
  • 2. Транспортные средства любых марок и моделей.
  • 3. Бытовую, портативную и компьютерную технику.
  • 4. Предметы роскоши и ювелирные изделия.

Если в кредитном договоре указан созаемщик, банк будет требовать выплату кредита в полном объеме лицом, обладающим оптимальным уровнем платёжеспособности. В результате обеспечение сделки и оформление совместного кредита следует рассматривать только в качестве временного способа, позволяющего отказаться от регулярных платежей. Выплатив задолженность, созаемщик или поручитель будет требовать компенсацию через суд.


Способ No5: Выкуп долга третьими лицами

Продажа прав требования – популярный способ, позволяющий в рамках закона избавиться от долгов. Услугой могут воспользоваться как кредиторы, так и заемщики. Обычно задолженности со скидкой в рамках процедуры факторинга выкупают коллекторы и специализированные финансовые учреждения. В свою очередь заемщик с еще большей скидкой может выкупить долг уже у коллекторского агентства. Метод в основном используется представителями малого и среднего бизнеса, но может представлять интерес также для физических лиц.


Для осуществления процедуры цессии придется привлечь родственников или друзей. Выкуп доступен только в случае использования банком процедуры факторинга. Экономия может составить 50-80% от первоначальной стоимости кредита. Заемщик также может продать долг третьему лицу в обмен на определенную компенсацию.

Способ No6: Передача долгов в наследство

Вариант со смертью заемщика, пожалуй, не стоит рассматривать по этическим причинам, однако в случае потери клиентом трудоспособности банк может порекомендовать передачу долгов опекунам и наследникам. В этом случае остаток по займу погашает доверенное лицо. Опекун получает права на приобретенные в кредит вещи или предмет залога. Способ эффективный также в том случае, если заемщик объявлен без вести пропавшим.


Способ No7: Расторжение кредитного договора


Если в процессе заключения сделки были допущены ошибки, заемщик может претендовать на расторжение или аннуляцию договора. Дополнительно законодательство, регулирующее права потребителей, позволяет на протяжении 14 дней с момента заключения сделки отказаться от дальнейшего сотрудничества с банком. Заемщику даже не нужно обосновывать свое решение. Если отведенный срок закончился, расторжение договора осуществляется только по согласованию сторон или после получения соответствующего судебного решения.

Основания для расторжения договора:

  • 1. Скрытые комиссии и незаконные платежи.
  • 2. Противоречащие законодательству условия сделки.
  • 3. Нарушение соглашения одной из сторон.

Отдельное упоминание заслуживает признание договора ничтожным. В этом случае аннуляция документа происходит по причине существенных ошибок, допущенных на этапе составления документа. Чтобы оспорить вступивший в силу договор, заемщику придется привлечь эксперта, отлично разбирающегося в юриспруденции.

Обычно кредиторов удается подловить на отсутствии необходимого багажа знаний касательно правовых тонкостей, связанных с регулированием сделки. Отмена судом отдельных положений договора позволит ощутимо снизить размер долговых обязательств. Если речь заходит о серьезных нарушениях, граничащих с мошенническими действами, суд в редких случаях может списать долги или отменить намеченные ранее выплаты.

Способ No8: Банкротство и списание долгов Признание физического лица банкротом по стандартной или упрощенной процедуре позволит запустить процесс реструктуризации. Если у заемщика отсутствует возможность погасить текущую сумму долга за счет продажи ликвидного имущества, появляется шанс на частичное или полное списание задолженности.


Упрощенная процедура позволяет получить статус банкрота в течение полугода, тогда как стандартный механизм признания финансовой несостоятельности физического лица предполагает огромные затраты времени. Обычно на судебные тяжбы, работу с кредитным управляющим и реструктуризацию уходит несколько лет.

Способ No 9: Окончание срока исковой давности

Одним из самых интересных способов, позволяющих законно избежать погашения кредита, считается окончание трехгодичного срока исковой давности. Если кредитор на протяжении этого периода не беспокоит клиента по поводу погашения займа, долги автоматически списываются. При этом со стороны финансового учреждения не должны поступать звонки, письма, SMS или любые другие извещения. 


Отсчет назначается с момента возникновения первого просроченного платежа. Шанс, на то, что банк забудет о должнике, обычно равен нулю. Однако некоторые кредиторы действительно готовы отказаться от взыскания мизерных займов, поскольку им выгоднее распрощаться с заемщиков, нежели тратить время и деньги на принудительное погашение долгов.

Способ No10: Встречный судебный иск

Во время судебного разбирательства кредитору запрещено начислять штрафы и пени. Размер долга обычно фиксируется на момент начала судопроизводства. В результате заемщик может временно отказаться от любых выплат. Некоторые умелые юристы используют встречные иски в целях продления срока судебного разбирательства, тем самым позволяя снизить кредитную нагрузку на клиента. Со временем заемщик может найти средства для погашения долга, размер которого равен сумме, зафиксированной на момент начала суда. Если в ходе расследования будет доказана вина заемщика, клиенту банка придется оплатить все судебные издержки.


Умышленное уклонение от погашения кредита приводит к возникновению конфликтных ситуаций. Кредитор может привлечь независимых сборщиков долгов или продолжить индивидуальную работу с клиентом. Веским основанием для передачи материалов дела в суд считается отсутствие каких-либо перспектив, связанных с погашением долга. Если отсрочка платежей, реструктуризация и рефинансирование задолженности не приносит желаемых результатов, кредитор идет на крайние меры. Тем не менее судебное разбирательство по кредиту ощутимо повышает издержки и затягивает процесс погашения долга, поэтому банки пытаются решить спор мирным путем.

Законно поможем решить Ваши проблемы с кредитом и ипотекой. Банкротство физических лиц в Москве и Санкт-Петербурге.

«Не могу платить по кредиту»: эксперты объяснили, что делать заёмщику

Режим самоизоляции многих поставил перед угрозой лишиться работы. Что делать, если вы не можете платить по кредиту, «Клопс» рассказали юристы и представители банков.

По закону, отсутствие денег по любым причинам не является обстоятельством непреодолимой силы. Но Госдума приняла закон о кредитных каникулах, который позволит получать отсрочку на шесть месяцев, если доход заёмщика снизился на 30% по сравнению со среднемесячным доходом за 2019 год. Этот порядок ещё не установлен в окончательном виде, нюансы определит правительство — отметил партнёр, исполнительный директор юридического бюро «Падва и Эпштейн» Антон Бабенко. Но эксперты уже видят возможности выхода из ряда ситуаций.

Самоизоляция — не могу ходить в банк

Часто люди просят отсрочку по кредиту, так как боятся посещать офисы банков. У большинства финансовых учреждений есть онлайн-кабинеты, где можно провести платежи. 

«Не все клиенты умеют пользоваться онлайн-банкингом. Это может довести до того, что деньги будут уходить мошенникам, которые делают сайты-двойники известных банков», — высказал мнение директор аналитического отдела Rosreestr.net Алексей Багамутов.

Невозможность внести плату по кредиту придётся доказывать, отмечает завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при правительстве России Александр Цыганов. Для этого нужно «пояснить, что события были именно непреодолимой силы и именно для конкретного заёмщика, допустившего просрочку платежа или дефолт». 

«Например, заёмщик — человек старше 65 лет, для которого коронавирус смертельно опасен, не подключавший онлайн-банк, не имеющий возможности попросить перечислить за него средства», — объяснил ситуацию эксперт.

Платить за кредит, если для этого имеются средства, необходимо, чтобы избежать проблем в дальнейшем, добавил Цыганов.

Можно ли не платить, сославшись на форс-мажор?

«Форс-мажор — то, что «вне разумного контроля». На сегодняшний день некоторым субъектами пандемия коронавируса признана форс-мажором <…>. Федеральная антимонопольная служба в письме от 18.03.2020 указала, что пандемия коронавирусной инфекции является обстоятельством непреодолимой силы”, — отметила магистр юридических наук СПбГУ Наталья Корзун.

Но, по её словам, отказаться от платежей совсем не получится. «Форс-мажор не освобождает от исполнения обязательств, а позволяет лишь исключить возможность начисления штрафов или получить перенос срока исполнения. Но без переговоров с банком не обойтись», — пояснила юрист.

Самоизоляция и карантин

Пандемия тяжело ударила по малому и среднему бизнесу. Уверенности, что компании и их сотрудники смогут возобновить работу в ближайшие дни, ни у кого нет. 

“Официальный карантин так или иначе сложился в пользу заёмщиков, и последние могут получить реальное послабление при определённых условиях. Однако это не будет работать с добровольной самоизоляцией. Формально добровольная самоизоляция, если официально никакого этому обоснования нет, хоть и является проявлением повышенной социальной ответственности, но обстоятельством непреодолимой силы не является», — подчеркнул юрист центра “Высшая инстанция” Иван Шевельков.

Мне нечем платить. Что делать?

Если ситуация сложная, можно направить в банк письмо с просьбой предоставить отсрочку по платежам или снизить их ежемесячный размер. В обращении можно сослаться на статьи 401 ГК РФ и 451 ГК РФ. 

«В качестве доказательств снижения дохода приложите к уведомлению документы, подтверждающие, что вы оказались в сложной ситуации в связи с пандемией. Это могут быть справки о заработной плате, справки о прекращении трудовой деятельности. Укажите дополнительные обстоятельства, которые делают затруднительным оплату по кредиту. На послабление от банка не следует рассчитывать неофициально трудоустроенным гражданам», — акцентировала внимание Наталья Корзун.

О возникновении проблем банки надо уведомлять сразу и обязательно зафиксировать факт обращения, советует Александр Цыганов. Это может быть письмо на официальную электронную почту банка. «В большинстве случаев банк может пойти навстречу заёмщику, который впоследствии восстановит платежеспособность и продолжит обслуживать кредит», — предполагает специалист.

Банки внедряют новые программы

Большинство финансовых учреждений уже отреагировали на изменения и декларируют гибкий подход к заёмщикам, а также временную передышку от платежей.

«ПСБ внедрил программу поддержки клиентов, пострадавших от распространения коронавируса, — мы готовы предоставлять им кредитные каникулы. Сейчас банк расширяет действие этой программы на тех клиентов, у которых значимо снизился или вовсе потерян доход. ПСБ на индивидуальных условиях рассматривает обращения заёмщиков, предлагая различные программы реструктуризации, кредитные каникулы, удлинение сроков кредита, чтобы снизить финансовую нагрузку. Сейчас ведется работа над тем, чтобы розничные клиенты могли оформить кредитные каникулы полностью дистанционно», — сообщила пресс-служба банка.

Возможность оформления кредитных каникул, отсрочки платежа, изменение срока кредита или ставки своим клиентам также предлагают Сбербанк, ВТБ и другие крупные банки. Все обращения рассматриваются в индивидуальном порядке, отмечают в финансовых учреждениях. 

Калининградским работодателям пообещали дать беспроцентные кредиты на оплату займов сотрудникам.

Как законно не платить микрозайм в Украине?

Микрокредитование стало очень популярным, и многие заемщики задают вопрос: «Что будет, если не отдавать микрозайм в Украине?».

Едва в Украине успела схлынуть первая волна кредитования, и мы разобрались с последствиями кризиса 2008 года, как вновь наблюдается новая волна раздачи кредитов в виде микрозаймов. Только на этот раз вместо банков займы выдают так называемые МФО – микрофинансовые организации, которые имеют лицензию на осуществление кредитной деятельности. Основной вид деятельности таких организаций – предоставление физическим лицам микрофинансовых займов онлайн (краткосрочные нецелевые ссуды до 45 дней в сумме до 15000 грн).

Почему заемщики попадают в «долговую яму»?

Сегодня насчитывается около 1000 микрофинансовых организаций. На слуху у многих – ШвыдкоГроши, Moneyveo, Позычка, ВашаГотивчка, УкрПозыка, МореГрошей. Простота получения денег на карту и политика низких требований к заемщикам (отсутствие таких требований, как справка о доходах, позитивная кредитная история) делают свое дело. Только за прошлый год гражданам Украины было выдано онлайн-кредитов на сумму близкую к 1 млрд долларов США. При этом средняя процентная ставка по таким микрокредитам составляет около 600% годовых.

При достаточно высоком проценте за пользование денежными средствами, заемщики в большинстве случаев совершенно не вникают в условия кредитных договоров. Многие граждане уже вступили в кредитные правоотношения одновременно с 20-30 микрофинансовыми организациями. И достаточно большая часть среди них уже попала в «долговую яму».

Начиная с первой просрочки, проценты ежедневно нарастают с высокой скоростью. С увеличением суммы долга увеличивается количество и частота звонков из колл-центров микрофинансовой компании. От заемщиков требуют выплаты долга. На сегодняшний день микрофинансовые организации начали подавать иски в суды. Некоторые из них взыскивают долги путем получения исполнительной надписи нотариуса.

Как по закону не платить кредит?

Существуют законодательные нормы, которые защищают заемщиков микрокредитов.

В первую очередь, многие пункты по договору микрозайма (такие, как применение штрафа на 4, 30 и 90-й день просрочки) противоречат положениям Закона Украины «О защите прав потребителей». Эти пункты договора не отвечают принципам добросовестности и разумности, поскольку предусматривают возможность начисления непропорционально большой суммы штрафных санкций в сравнении с размером основного долга. Поэтому в суде адвокат по кредитным спорам обратит внимание на недействительность (никчемность) таких пунктов договора, и соответственно, начисленная сумма долга значительно уменьшиться.

Помимо этого, после окончания срока кредитования (т.е. срока, на который выдавался займ) – у кредитора прекращается право начислять проценты за пользование кредитными деньгами. Вот почему заемщикам микрозаймов при наличии просрочки с такой легкостью пролонгируют договора займов. Ведь у кредитора появляется право начислять проценты на период пролонгации договора.

Итак, если вы задаетесь вопросом о том, как законно не платить микрозайм в Украине, то ответов можно найти сразу несколько. Когда микрофинансовая организация подала на вас в суд иск о взыскании микрозайма, вам следует немедленно обратиться за помощью к адвокату по кредитным спорам. От вас, как ответчика, будет подготовлен отзыв на иск, в котором будут изложены доводы и аргументы против иска о взыскании микрозайма.

В случае правильно построенной защиты в суде, руководствуясь статьей 1050 Гражданского кодекса Украины, суд взыщет с вас только сумму «тела» по займу и проценты, начисленные в пределах даты, обозначенной в договоре (даты возврата займа), и не более. Учитывая, что займы выдаются сроком не более чем на 45 дней, то и проценты будут начислены только лишь за 45 дней пользования кредитом. Во взыскании штрафов, пени и других штрафных санкций судом будет отказано.

Можно ли спать спокойно, если просрочить микрозайм?

Главное правило в данном случае – это контролировать ситуацию.

Я рекомендую всем, кто стал должником по микрозаймам, контролировать Реестр судебных решений (ссылка на реестр: https://court.gov.ua/fair/ ). Как только появится информация о подаче иска по взысканию с вас долга по микрозайму, незамедлительно обращайтесь к адвокату по кредитным спорам.

Также советую дополнительно проверять Единый реестр должников (ссылка на реестр https://erb.minjust.gov.ua/#/search-debtors ). Это на случай, если кредитор вместо суда обратился к частному нотариусу для совершения исполнительной нотариальной надписи. Исполнительная надпись нотариуса имеет такую же юридическую силу, как и решение суда. Поэтому получив исполнительную надпись нотариуса, кредитор обращается к государственному или частному исполнителю для открытия исполнительного производства, и вы попадаете в базу данных о должниках.

Будьте бдительны, не отпускайте ситуацию на самотек, контролируйте реестр судебных решений и реестр должников, своевременно обращайтесь к кредитному адвокату для защиты своих прав.

И мой вам совет: если хотите законно не платить кредит банку, не пролонгируйте договор (не продлевайте срок действия договора). Такими действиями вы значительно увеличиваете размер долга по займу, включающий высокие проценты. Помните об ограничении срока, на протяжении которого по закону могут быть начислены проценты.

Автор адвокат Татьяна Романцова


подача заявлений, лучшие условия банков

Законные права заемщика

Как только ваше финансовое положение изменилось, а оплата кредита стала невозможной, рекомендуем не затягивать с обращением в банк. До того момента, как начнутся просрочки, банк может пойти навстречу и рассмотреть варианты отсрочки платежей, наличие документального подтверждения снижения доходов заемщика будет весомым плюсом. Подтвердить сложную денежную ситуацию можно свидетельством о смерти близкого родственника, например, одного из супругов, или документально подтвержденным увольнением или сокращением с работы.

Пока заемщик не перешел в категорию злостного неплательщика, он имеет право обратиться в банк с просьбой предоставить следующие варианты послабления обязательств:

  1. Реструктуризация долга, подразумевающая пересмотр суммы ежемесячного платежа в сторону уменьшения. Достигается за счет увеличения общего срока кредитования. Очевидный минус этой процедуры – увеличение процентов банку, но это не сравнится с начислением пеней.
  2. Рефинансирование кредита подойдет в случае, когда кредит взят под крайне невыгодный процент. Если у банка появились более выгодные условия и он готов перевести заемщика на них, происходит перекредитование с уменьшением суммы ежемесячного платежа.
  3. Кредитные каникулы предоставляют далеко не все банки, нданный вариант подходит заемщикам, которые предполагают, что их финансовое положение улучшится в ближайшее время. На время каникул ежемесячный платеж будет состоять только из части процентов банку.

Важно: если вы поняли, что не можете оплатить кредит, сразу обратитесь в банк, не допускайте ни одной просрочки – это приведет к ухудшению кредитной истории.

Оформляем официальное письмо в банк

Перед обращением в банк помните, что оно должно быть составлено и передано в письменном виде, любые устные просьбы не принимаются в расчет, как и устные отказы сотрудников банка. Найти образец и подробную информацию о том, как написать заявление на рефинансированиеили на реструктуризацию кредита, можно на сайте INFO-KREDITNY.RU.

После получения заявления от заемщика у банка есть 30-дневный срок, в течение которого принимается решение об удовлетворении просьбы или об отказе. На практике чаще всего банки идут навстречу и соглашаются на реструктуризацию или рефинансирование – это выгодно банку, ведь так он избежит проблем со злостным неплательщиком, и также увеличит сумму процентов по кредиту.

Заявление на предоставление кредитных каникул стоит направлять в случае временных финансовых трудностей, например, во время длительной болезни заемщика, сокращения по официальному месту работу, наступившей беременности или в связи с потерей жилья вследствие наступления форс-мажорных обстоятельств.

По любому из возможных оснований для получения послабления условий кредитования потребуется доказательство. В случае с увольнением или сокращением – копия трудовой книжки, при беременности – справка из женской консультации, в связи с болезнью – справка должна быть желательно из государственного медицинского учреждения.

Если поступил отказ

В том случае, если банк счел основания недостаточными или же ваша кредитная история и взаимоотношения с банком уже испорчены, вы можете добиться реструктуризации в судебном порядке.

Обращаться с исковым заявлением на проведение реструктуризации следует в районный суд. Не пренебрегайте сроками и подавайте иск сразу же после получения письменного отказа от банка. Если финансовые возможности позволяют вам воспользоваться помощью хотя бы самого недорого юриста, который поможет составить заявление и поддержать вас на судебном заседании – обязательно сделайте это, так можно повысить шансы вынесения положительного решения на суде.

Список документов для подачи в суд:

  1. Копия кредитного договора
  2. Заявление в банк о реструктуризации
  3. Отказ банка в проведении реструктуризации
  4. Исковое заявление в суд
  5. Копия паспорта
  6. Копия трудовой книжки (в случае увольнение или сокращения)
  7. Копия медицинской справки (если проблемы с деньгами наступили из-за болезни)
  8. Свидетельство о смерти близкого родственника (или созаемщика).

Заключение

При наступлении финансовых проблем в первую очередь необходимо урегулировать вопросы с банком, который заключил с вами кредитный договор. Если отложить обращение в банк хотя бы на месяц, есть риск усугубления долговой кабалы по причине просрочки платежа и начисленных за это пеней.

Обратитесь в банк с письменным заявлением, приложив неоспоримые доказательства событий, повлекших трудности с ежемесячной оплатой кредита. Помните, что реструктуризация или рефинансирование кредита – право, а не обязанность банка, вам может быть отказано в удовлетворении просьбы. Любой отказ банка может быть оспорен в суде после получения письменного ответа.

Как перестать платить чужой кредит?

Мысль о том, чтобы взять кредит на нужды другого человека, многим покажется абсурдной. Однако практика показывает, что возникают такие случаи нередко. Доказать свою правоту и то, что деньги, полученные в кредит, были переданы мошеннику, очень сложно, однако такая возможность все-таки есть. Как это сделать, узнаете из этого материала.

Как это обычно происходит?

Вашим должником может стать кто угодно: друг, родственник, партнер по бизнесу или еще кто-либо. Стоит помнить, что вне зависимости от того, для кого вы брали кредит, юридически выплачивать его обязаны именно вы.

По словам юриста Максима Мостовича, большинство мошенников действуют по одинаковому сценарию: сначала они умело втираются в доверие к своей будущей жертве, а потом начинают уговаривать взять кредит.

«Причин и предложений может быть масса: организация совместного бизнеса, помощь с приобретением участка, квартиры, машины по дешевке. Также ваш «друг» может попросить деньги на очень срочную операцию троюродному брату, которого у него никогда не было», — рассказывает юрист.

Он подчеркнул, что такие люди хорошо умеют манипулировать чувствами: давят на жалость или же, наоборот, обещая удачную сделку, рисуют ее перспективы в виде поездки на море, новоселья и так далее.

«В какой-то момент уровень доверия и эмоций, внушаемых таким «другом», превышает уровень здравомыслия, и мошенники получают свое», — говорит юрист.

Выход есть

Вы взяли кредит на чужие нужды, и ваш вчерашний друг или родственник отказался его выплачивать. В обществе бытует мнение, что выхода из такой ситуации не существует, однако это не так.

Максим Мостович предложил несколько вариантов возможного решения проблемы. В первом случае нужно узнать, скольких людей таким образом обманул ваш «друг». Если в числе жертв несколько человек, юрист рекомендует обращаться в полицию с коллективным заявлением от всех лиц, обманутых человеком. Заявление здесь следует составлять по факту, возможно, имевшего место мошенничества.

«Ведь по сути человек завладел вашим имуществом — деньгами, путем обмана и злоупотребления вашим доверием, что и является основанием для привлечения такого лица к уголовной ответственности», — пояснил юрист.

Здесь важно отметить, что ключевым фактором является именно коллективность данного заявления.

«Обычно заявления подобного характера даже не регистрируются, так как чаще всего жертвы мошенников не располагают серьезными доказательствами. Однако это не распространяются на случаи подачи коллективных, многочисленных заявлений о недобросовестном исполнении договорных обязательств», — отметил он.

Юрист пояснил, что, если вы передали крупную сумму своему «другу», не взяли у него расписку о получении с обязательством вернуть деньги и не составили договор, в суде свидетельские показания о передаче денег не могут быть приняты во внимание. При этом вы вправе доказывать наличие долга путем предоставления переписки в мессенджерах, по электронной почте.

«Учитывая, что такие «друзья», как правило, очень уклончиво отвечают на вопросы о возврате долга либо вообще скрываются, получить чистосердечное признание о получении денег, а уж тем более обещание их вернуть в переписке с таким мошенником крайне сложно», — признает Максим Мостович.

Несмотря на сложность этого процесса, нередки случаи, когда люди все-таки смогли доказать свою правоту. Здесь главным аргументом служат доказательства.

«Наиболее успешным способом является переписка с должником, где под любым предлогом нужно постараться получить от него письменное признание долга с указанием суммы, при этом важно, чтобы размер суммы был указан должником самостоятельно, ну, и совсем идеально, когда должник пишет расписку, в которой он принимает на себя обязательство погасить долг в определенный срок, каким бы длительным он ни был, — это все же лучше, чем ничего», — говорит Максим Мостович.

Не занимайте людям больше, чем вы способны им подарить

Именно об этом посоветовал подумать юрист перед оформлением сомнительного кредитного договора. Кроме того, эксперт рекомендует избегать сомнительных схем по приобретению имущества или бизнес-идей, которые ничем не подтверждены и не могут быть проведены вами официально.

Если вы все-таки решились взять кредит на нужды другого человека, у вас есть возможность подстраховаться на тот случай, если должник откажется выплачивать средства.

По мнению Максима Мостовича, наиболее безопасным в такой ситуации считается составление нотариально заверенного соглашения о займе и получение в залог какого-либо имущества на случай невозврата долга, который также может быть оформлен у нотариуса.

Другой, но уже менее надежный способ — это расписка, в которой четко указаны фамилия, имя, ИИН, адрес проживания должника, полученная сумма (желательно с учетом вознаграждения) и сроки возврата средств.

Что делать, если на вас оформили кредит без вашего ведома?

Такое, по словам юриста, тоже встречается нередко, и, как правило, происходят эти сделки в случае сговора сотрудников банка или финансовой организации. Максим Мостович вспомнил аналогичный случай из собственной практики.

«Однажды нам уже приходилось в судебном порядке доказывать, что мой клиент деньги не получал и договор не подписывал. Судом была назначена почерковедческая экспертиза, которая и определила, что заем моему клиенту не выдавался», — рассказывает юрист.

При этом он уточнил, что также в качестве доказательств были изъяты видео и фото из помещения, в котором был выдан кредит. Исходя из этих материалов, было установлено, что за получением кредита обращался другой человек. В итоге по этому факту было возбужденно отдельное уголовное дело, а сделка была признана судом недействительной, и задолженность с клиента списали.

Юрист заявляет, что производить выплаты по таким кредитам не нужно, однако при возникновении подобной ситуации необходимо незамедлительно письменно обратиться в банк с пояснением ситуации.

«Не стоит ждать каких-либо действий от банка, они могут и не последовать. Вы должны самостоятельно обратиться в суд или в правоохранительные органы», — пояснил Максим Мостович.

Защитить себя от такой ситуации можно только внимательностью и бережным отношениям к собственным документам. В частности, необходимо следить, чтобы копии вашего удостоверения личности не оказались в чужих руках (кроме государственных органов, когда это нужно для работы и прочее). Если вы потеряли оригинал удостоверения личности, необходимо срочно сообщить об этом в правоохранительные органы и ЦОН.

 

Источник: tengrinews.kz

студенческих ссуд приостановлены — стоит ли вам все равно платить?

Найти последние

Платежи в настоящее время приостановлены без процентов для большинства заемщиков федеральных студенческих ссуд до января 2022 года. Эта политика не распространяется на частные студенческие ссуды.

Заемщики все еще могут производить платежи для уменьшения своей задолженности в течение этого периода приостановленных платежей, называемого отсрочкой. По последним федеральным данным, всего 500000 заемщиков (около 1,16% от всех 42.9 млн заемщиков федерального займа) продолжали производить выплаты во время паузы. Свяжитесь с вашим сервисным центром, если у вас возникнут дополнительные вопросы.

Не заблуждайтесь: это пауза в выплатах, а не в прощении. Ваш долг будет ждать вас, когда начнется погашение по истечении срока отсрочки, если политика не изменится снова. Хотя администрация Байдена заявила, что планирует добиваться ускоренного прощения в размере 10 000 долларов для всех федеральных заемщиков, мало кто из наблюдателей полагает, что такой законопроект можно быстро провести через Конгресс.

А пока, вот как решить, что делать дальше.

Если вы хотите приостановить выплаты

Вам не нужно ничего делать, чтобы получить отсрочку для прекращения выплат по студенческому кредиту. Начисление процентов не будет продолжаться, как обычно.

Воздержание может дать вам передышку для решения других финансовых проблем.

Что нужно знать выпускникам колледжа 2021 года

Ознакомьтесь с руководством NerdWallet и Inceptia по поиску денег и карьере после колледжа.

Если вы безработный или работаете по сокращенному графику, воздержание может высвободить деньги для оплаты аренды и коммунальных услуг или счетов за продукты. Даже если ваша зарплата не изменится, воздержание может помочь вам направить часть денег на создание чрезвычайного фонда или помочь вам выплатить другой, более неотложный долг.

Обычно отсрочка предоставляется по усмотрению обслуживающего лица, и проценты будут продолжать расти. В этом случае Департамент образования дал указание всем обслуживающим организациям автоматически переводить все ссуды в режим отсрочки платежа без процентов.

Если вы просрочили выплаты по студенческому кредиту (или отстали)

Выплаты автоматически приостанавливаются для всех заемщиков, включая тех, у которых просрочка платежа составила более 31 дня до 13 марта 2020 г. или просрочена более чем на 31 день дней просрочки вскоре после этого. Это означает, что ссуды отсрочены и не будут погашены.

Невыполнение обязательств по федеральным займам происходит, когда платеж просрочен на 270 дней, что приводит к отправке вашей ссуды в инкассо и подвергает вас риску испорченного кредита, удержанию заработной платы и возмещению налогов.

Для заемщиков, проходящих реабилитацию ссуды, каждый месяц первоначального периода отсрочки платежа и продление до января 2022 года также будет засчитываться в девять месяцев, необходимых для реабилитации.

Для тех, у кого федеральные студенческие ссуды просрочены, вся деятельность по взысканию налогов приостанавливается на время отсрочки. Вы можете получить возмещение за любые принудительные выплаты по студенческому кредиту, произведенные с 13 марта 2020 года. Если ваш возврат налога был изъят до 13 марта 2020 года, он не будет возвращен.

Если ваши ссуды уже находились в отсрочке, любые уже начисленные проценты будут добавлены к основной сумме ссуды, когда начнется погашение, но во время текущего отказа начисляться новые проценты не будут.

Если вы ищете прощение ссуды на государственные услуги

Автоматическое воздержание не отменяет вашего продвижения к прощению ссуды на государственные услуги или PSLF. Пока вы все еще работаете с подходящим работодателем, месяцы, потраченные на воздержание, будут засчитываться в PSLF.

Выполнение платежей во время автоматического отказа не приведет к выплате вперед. Вы в одной лодке, платите вы или нет.

При нормальных обстоятельствах учитываются только полные платежи. Вы также не потеряете кредит на уже произведенные платежи.

Если вы хотите продолжать производить платежи

Заемщики могут захотеть продолжить выплаты по федеральным займам, если они хотят погасить свой долг быстрее.

Если вы продолжите производить платежи, вы не будете платить новые проценты по своим кредитам в течение периода отсрочки платежа.Эта процентная ставка 0% сэкономит вам деньги в целом, даже если ваш платеж не будет ниже.

Полная сумма вашего платежа будет применена к основной сумме вашего кредита после выплаты всех процентов, начисленных до 13 марта.

Решение о том, производить ли платеж в это время, будет зависеть от вашей первоначальной стратегии погашения:

  • Те, кто придерживается стандартного графика погашения (обычно 10 лет), могут рассмотреть возможность внесения платежей. Скорее всего, у вас не будет большого количества непогашенных процентов, и дополнительные платежи помогут вам сэкономить основную сумму во время перерыва.Чтобы сохранить вашу гибкость, мы предлагаем открыть сберегательный счет и осуществить эти ежемесячные платежи, а затем произвести единовременный платеж в счет вашей ссуды с наивысшей процентной ставкой, когда начнется погашение.

  • Заемщики, участвующие в программе погашения, ориентированной на доход, или планирующие это сделать, не должны беспокоиться о выплате сейчас, если окончательный план состоит в том, чтобы платить до тех пор, пока ссуды не будут прощены — обычно 20 или 25 лет. Если вы хотите погасить ссуду раньше, то выплата сейчас может помочь вам снизить общую сумму процентов, которую вы должны, сверх основной суммы долга.

  • Заемщикам, желающим получить прощение по государственной ссуде, не нужно производить платежи по крайней мере до 1 февраля 2022 года. Месяцы автоматического воздержания будут засчитаны в 120 платежей, необходимых для прощения.

Свяжитесь со своим кредитным агентом с любыми вопросами о продолжении или возобновлении платежей в течение периода отсрочки платежа.

Если ваш доход изменился

Если ваш доход изменился, но вы по-прежнему хотите продолжать выплаты, лучший способ снизить ваш платеж до более доступного уровня — это подать заявление на погашение, ориентированное на доход.Вы получите новый платеж, размер которого зависит от размера вашей семьи и процента от дискреционного дохода, и он будет действовать даже после истечения срока действия льготы. Вы можете подать заявку на сайте studentaid.gov.

Если вы уже являетесь участником плана, ориентированного на доход, обязательно обновите свой доход, если он изменился из-за экономического спада.

Если у вас есть ссуды FFEL

Если у вас есть федеральные ссуды на семейное образование (FFEL), вы имеете право на беспроцентную отсрочку только в том случае, если ссуды принадлежат государству.Это не будет большинством заемщиков FFEL — большинство займов от ныне прекратившей деятельности программы являются коммерческими.

Вы можете узнать, кому принадлежат ваши ссуды, войдя на сайт studentaid.gov, используя свой идентификатор FSA.

Единственный способ получить отсрочку по коммерческим займам FFEL — это консолидировать свой долг в новый прямой заем. Но у консолидации есть и обратные стороны:

  • Срок погашения будет увеличен.

  • Ваша процентная ставка немного увеличится.

  • Любые невыплаченные проценты будут капитализированы и добавлены к общей сумме вашей задолженности.

Временные беспроцентные платежи могут не окупить этих дополнительных долгосрочных затрат.

Кроме того, если вы уже осуществляете платежи по плану погашения, основанного на доходе (IBR), эти предыдущие платежи больше не будут учитываться для прощения. Вам придется начинать все сначала.

Объединение может иметь смысл, если у вас есть ссуды FFEL и вы хотите иметь право на прощение ссуды на общественные услуги.В противном случае придерживайтесь своих текущих займов.

Если у вас изменился доход, вы можете зарегистрироваться в IBR или пройти досрочную переаттестацию, если вы уже участвуете в этом плане. IBR по-прежнему будет учитывать доход вашего супруга. Ваши ссуды также имеют право на отсрочку по безработице, что может иметь смысл, если вы потеряли работу, но ожидаете, что скоро снова начнете работать.

Как работать со своим обслуживающим персоналом

Если вы хотите возобновить платежи во время автоматического отказа, обратитесь к своему обслуживающему персоналу по студенческим займам — это частная компания, которая управляет выплатой ваших федеральных займов.Но вам не нужно ничего делать, чтобы получить отсрочку или процентную ставку 0%.

Чтобы узнать, какая кредитная организация принадлежит вам, войдите на studentaid.gov со своим идентификатором FSA.

Вы можете связаться со всеми контактными центрами кредитных служб, позвонив по телефону 1-800-4-FED-AID.

Дополнительную информацию можно найти на сайте studentaid.gov/coronavirus для получения более подробной информации.

Вот что произойдет, если вы не выплатите свои студенческие ссуды.

Ежедневно более 3000 человек не выплачивают свои федеральные студенческие ссуды.

Среднестатистическому заемщику по студенческому долгу требуется 20 лет, чтобы погасить свои ссуды, и в настоящее время более 44 миллионов американцев имеют в общей сложности 1,4 триллиона долларов по студенческим ссудам. Но многие заемщики не знают, что на самом деле произойдет, если вы не сможете произвести платеж.

Прежде всего, пропуск платежа по студенческому кредиту ухудшит ваш кредитный рейтинг и затруднит получение займа в будущем. Но помимо кредитного рейтинга, точные последствия невыплаты студенческих ссуд зависят от того, принадлежат ли они федеральному правительству или частной компании по ссуде на обучение.

Федеральные студенческие ссуды

Федеральные студенческие ссуды часто являются лучшим выбором, когда дело доходит до финансирования степени, отчасти потому, что они предлагают низкие процентные ставки и гибкие планы погашения.

Если вы пропустите платеж по федеральным студенческим займам, у вас есть 270 дней на то, чтобы произвести платеж, прежде чем ваш долг перестанет быть невыполненным. Как только федеральный студенческий долг становится невыполненным, правительство может удержать вашу зарплату, ваш чек социального страхования, ваш возврат федерального налога и даже ваше пособие по инвалидности.

Департамент образования часто работает со сторонними коллекторскими агентствами, которые взимают штрафы и сборы за невыполнение платежа, иногда до 18 процентов от остатка вашей ссуды.

Крис Райан | Getty Images

Известно также, что правительство предъявляло иски заемщикам. Министерство юстиции сообщает, что за последние два года более 3300 заемщиков студенческих ссуд были привлечены к ответственности за неисполнение обязательств. Практически во всех случаях заемщик проигрывает. Если победит правительство, оно может наложить арест на ваш дом и даже заставить его продать.

Эксперт по студенческим ссудам Хизер Джарвис говорит Vice, что в настоящее время «федеральное правительство не часто подает в суд, потому что им это не нужно. Но они будут, если они думают, что это даст им доступ к другим активам».

Эксперты прогнозируют, что федеральная судебная программа будет расширяться в ближайшие годы под руководством министра образования Бетси ДеВос.

Частные студенческие ссуды

Частные студенческие ссуды гораздо менее гибки, чем федеральное правительство. Конкретные процедуры, когда заемщики пропускают платеж, различаются в зависимости от политики компании, договора с заемщиком и законодательства штата.

Джошуа Коэн, юрист, специализирующийся на задолженности по студенческим займам, говорит Business Insider: «Единственное средство правовой защиты, которое есть у частного кредитора, — это подать на вас в суд, а они судятся с вами по законам штата, и каждый штат отличается».

Частные компании, занимающиеся студенческими ссудами, известны тем, что они агрессивно предъявляют иск студентам за невыполнение своих обязательств по кредитам. Например, National Collegiate, крупнейший держатель долга по частным студенческим ссудам в стране, проиграла серию судебных дел по всей стране, потому что они подали в суд на заемщиков, не имея надлежащих документов.В этих случаях были погашены миллионы долгов.

В заявлении по электронной почте генеральный прокурор Нью-Йорка Эрик Т. Шнайдерман сказал CNBC Make It: «Эти отчеты глубоко беспокоят, но, к сожалению, соответствуют все более циничной и вольной культуре, которая, как мы видели, захватила индустрию студенческих ссуд. »

Есть шаги, которые вы можете предпринять, чтобы защитить себя. Избегайте хищнических частных кредитных компаний и коммерческих колледжей и исследуйте, какой план погашения лучше всего подходит для вас.

Если вы уже заняли деньги и против вас подал в суд частный держатель студенческой задолженности, убедитесь, что у вашего обвинителя есть все необходимые документы. А если вы думаете, что стали жертвой мошенничества, вы можете работать с таким адвокатом, как Клиника хищнического кредитования и защиты потребителей при Гарвардской школе права.

Нравится эта история? Нравится CNBC Сделайте это на Facebook

Не делайте пропустите: 5 способов быть умнее при выплате студенческих ссуд

Выкупа права выкупа | УСАГов

Изучите основы того, как избежать потери права выкупа и как справиться с этим.

Помощь по ипотеке в связи с COVID-19

Если вы финансово пострадали от пандемии COVID-19 и у вас есть дом на одну семью с ипотечной ссудой, поддерживаемой государством или застрахованной FHA, вы можете запросить отсрочку по ипотеке — перерыв в выплатах по ипотеке.

Узнайте, какие шаги нужно предпринять и задать вопросы, если вам требуется отказ от ипотечного кредита от вашего кредитора.

Крайние сроки для воздержания от ипотечной ссуды с федеральной поддержкой и выкупа

Воздержание

Для ссуд, обеспеченных HUD / FHA, USDA, VA, Fannie Mae и Freddie Mac, вы можете запросить первоначальную отсрочку до 30 сентября 2021 года.

Потеря права выкупа
  • Кредиторы не могут изъять кредиты, обеспеченные HUD / FHA, USDA, VA, Fannie Mae или Freddie Mac до 31 июля 2021 г. у вас возникли проблемы с выплатами по ипотеке с федеральным обеспечением из-за пандемии COVID-19, обратитесь к своему обслуживающему персоналу до 30 сентября 2021 года.Ваш кредитный агент должен:

    • Отложить или уменьшить ваши платежи на 180 дней, если вы связываетесь с ними, чтобы договориться

    • Предоставить вам еще 180 дней освобождения от ипотечного кредита по вашему запросу

    • Предложите варианты того, как вы можете сделать до отсрочки или льготных платежей. Они обсудят с вами эти варианты по окончании периода воздержания.

    Найдите своего сотрудника по ссуде

    Если вы не знаете, имеет ли ваша ипотека федеральная поддержка, просмотрите список федеральных агентств, которые предоставляют или страхуют ипотечные ссуды.Вы также можете проверить ссуду Fannie Mae и ссуду Freddie Mac, чтобы узнать, владеет ли кто-то вашей ипотечной ссудой или поддерживает ее. Вместе Fannie Mae и Freddie Mac владеют почти половиной всех ипотечных кредитов в США

    .

    Избегайте потери права выкупа

    Потеря права выкупа происходит, когда домовладелец больше не может производить платежи по ипотеке в соответствии с требованиями. Это позволяет кредитору наложить арест на недвижимость, удалить домовладельца и продать дом, как это предусмотрено в ипотечном договоре.

    Свяжитесь с вашим кредитором

    Если вы знаете, что у вас возникнут проблемы с выплатой ипотечного кредита, немедленно свяжитесь со своим кредитором и сообщите ему, что у вас финансовые трудности.Это дает вашему кредитору время работать с вами над созданием плана. Помните, не прекращайте платить по счетам и не ждите, пока вы не сможете произвести платежи, прежде чем действовать. Узнайте, как поговорить со своим кредитором о проблемах с оплатой.

    Работа с программой «Сделать дом доступным»

    Программа «Сделать дом доступным» (MHA) предоставляет помощь, в том числе бесплатную консультацию и помощь в том, чтобы удержать вас дома или безопасно выбраться. Посетите веб-сайт MHA, чтобы узнать, какие у вас есть варианты и что вам нужно подготовить.

    MHA имеет горячую линию, по которой можно позвонить в любое время: 1-888-995-HOPE (тел .: 18889954673) или TTY 1-877-304-9709. Вы также можете найти консультанта по предотвращению потери права выкупа в вашем районе.

    Жилищное агентство вашего штата также может иметь программу предотвращения потери права выкупа.

    Если у вас есть ссуда FHA, позвоните в Национальный центр обслуживания FHA по телефону 1-877-622-8525.

    Остерегайтесь афер по ипотеке. Одним из признаков мошенничества является то, что они просят плату заранее. Узнайте, как выявить мошенничество с жильем и сообщить о мошенничестве с жильем.

    Мошенничество с выкупом

    Мошенники могут предложить вам «помощь» в выплате ипотечного кредита, но они просто пытаются забрать ваши деньги. Узнайте, как обнаруживать такие мошенничества, сообщать о них и защищаться от них.

    Схемы выкупа

    Эти мошенники находят потенциальных жертв несколькими способами:

    • Реклама (на радио, в Интернете и в местных публикациях)
    • Распространение листовок
    • Связь с людьми, чьи дома указаны в объявлениях о потере права выкупа в местной газете
    • Ориентация на определенные религиозные или этнические группы
    • Обещания помочь вам сохранить или продать свой дом за определенную плату

    Сообщить о мошенничестве, связанном с потерей права выкупа

    Как защитить себя от мошенничества, связанного с потерей права выкупа

    Получите надежную помощь по выкупу и консультации через правительство Программа «Сделаем дом доступным по цене».Или найдите ближайшего к вам консультанта по жилищным вопросам, имеющего государственную сертификацию. Узнайте больше о мошенничестве, связанном с потерей права выкупа, и найдите номера телефонов, по которым можно позвонить за помощью.

    Do

    Узнайте о ваших законных вариантах помощи по ипотеке и выкупе, утвержденной правительством. Также помните об этих уловках, которые используют мошенники:

    Не
    • Не поддавайтесь схемам аренды с выкупом или другим схемам мошенничества с ипотекой.
    • Не отправляйте ипотечные платежи компаниям, не обслуживающим вашу ссуду.
    • Не подписывайте никакие документы, пока их не рассмотрит юрист или независимый эксперт.
    • Не прекращайте выплаты по ипотеке.
    • Не забывайте, что реальная помощь от государства всегда бесплатна.
    • Не сообщайте никому свою личную информацию, номер социального страхования или банковские реквизиты. Делитесь этой информацией только в том случае, если вы подтвердили, что компания является законной.

    Рефинансирование ипотеки

    Рефинансирование ипотеки позволяет погасить существующую ипотеку и оформить новую ипотеку на новых условиях. Возможно, вы захотите рефинансировать свою ипотеку, чтобы воспользоваться более низкими процентными ставками, изменить свой тип ипотеки или по другим причинам.

    Эти ресурсы помогут вам узнать больше о рефинансировании ипотечной ссуды:

    Программа обеспечения доступности жилья

    Ипотечная компания Передача ссуды другой компании

    • Правила Федеральной резервной системы требуют, чтобы ипотечные компании уведомляли домовладельцев, когда их ссуды передаются другой Компания. Компания, которая принимает ваш заем, должна отправить вам уведомление в течение 30 дней с момента его получения. Даже с новым владельцем ссуды компания, которая «обслуживает» или обрабатывает ваш ссуду, может не измениться, и вы можете продолжать отправлять свои платежи на тот же адрес.Если этот кредитный агент сменится, вы получите отдельное уведомление.

    • Для получения дополнительной информации об обслуживающих компаниях прочтите публикацию Федеральной торговой комиссии «Ипотечное обслуживание: обеспечение количества платежей».

    У вас есть вопрос?

    Задайте реальному человеку любой вопрос, связанный с государством, бесплатно. Они дадут вам ответ или сообщат, где его найти.

    Последнее обновление: 29 июля 2021 г.

    FDIC: Темы поддержки потребителей — Ипотека

    Покупка ипотеки в некотором смысле похожа на покупку машины или другого крупного предмета — цена и условия могут быть предметом переговоров.Чтобы получить лучшую сделку, вам следует сравнить все затраты, связанные с получением ипотеки. Покупки, сравнения и переговоры могут сэкономить вам тысячи долларов.

    Это руководство поможет вам понять условия ипотеки, содержит советы по получению наилучших условий, разъясняет меры защиты потребителей и предоставляет другую полезную информацию для потребителей, которые ищут наиболее выгодную сделку по жилищному кредиту.

    Основы ипотеки

    Проще говоря, ипотека — это вид кредита, который позволяет покупателю купить дом.В случае невыполнения обязательств по ипотеке соглашение об ипотеке дает кредитору право забрать имущество.

    Существует много типов жилищных ссуд, наиболее распространенным из которых является ссуда с фиксированной ставкой, которая выплачивается в течение 30 лет. При использовании ссуды с фиксированной ставкой ежемесячные платежи по основной сумме и процентам заемщика остаются неизменными на протяжении всего срока действия ссуды. Другие особенности ипотеки с фиксированной процентной ставкой включают:

    • Ваши платежи предсказуемы и не зависят от изменений процентных ставок на рынке.
    • Процентные ставки могут снизиться, пока вы заблокированы по ипотеке по ставке выше рыночной.

    Другие ссуды имеют регулируемые процентные ставки, что означает, что основная сумма долга и процентные платежи могут увеличиваться (или уменьшаться) с течением времени. Характеристики ипотеки с регулируемой процентной ставкой включают:

    • У вас может быть низкая ставка в течение начального периода в один, три, пять, семь или 10 лет.
    • Ежемесячные платежи изначально могут быть ниже, чем ссуды с фиксированной ставкой.
    • Процентная ставка и размер вашего платежа могут значительно увеличиваться в течение срока кредита.
    • Если процентные ставки вырастут, не рассчитывайте на возможность рефинансирования в ссуду с более низкой ставкой и фиксированной ставкой, так как ваше финансовое положение может измениться (например, из-за потери работы) — и все же рефинансирование до более низкой ставки ставка может быть невозможна.

    Наверх

    Защита прав потребителей по ипотеке

    Защита потребителей по жилищным ссудам во многих случаях определяется типом ссуды.Например, существуют требования к раскрытию информации, специально разработанные для ссуд с регулируемой процентной ставкой, чтобы потребители знали, как их платежи могут увеличиться. Другие меры защиты относятся к собственности, расположенной в зонах затопления. В следующем разделе перечислены некоторые из этих средств защиты потребителей с упором на те, которые обеспечивают наибольшую пользу наибольшему количеству потребителей.

    Некоторые законы применяются к ипотечному кредитованию и запрещают дискриминационную практику со стороны кредиторов в сфере ипотечного кредитования.

    • Закон о равных возможностях кредита (ECOA) запрещает кредиторам дискриминировать заявителей на кредит в любом аспекте кредитной операции на основании расы, цвета кожи, религии, национального происхождения, пола, семейного положения, возраста, независимо от того, полностью или частично доход заявителя поступает от программы государственной помощи или от того, добросовестно ли заявитель воспользовался правом в соответствии с Законом о защите потребительских кредитов.
    • Закон о справедливых жилищных условиях запрещает дискриминацию при сделках с жилой недвижимостью по признаку расы, цвета кожи, религии, пола, инвалидности, семейного положения или национального происхождения.

    Оба закона запрещают кредитору отказываться от ссуды или взимать дополнительную плату за ссуду на основании этих характеристик. Законы применяются на протяжении всего процесса получения ссуды, с момента вашего запроса о ссуде до выплаты ссуды.

    Кроме того, главный регламент, изданный Бюро финансовой защиты потребителей (CFPB), требует, чтобы кредиторы предоставляли потребителям ясную и точную информацию в процессе ипотечного кредитования.Правило «Знай, прежде чем ты должен» объединяет раскрытие информации, требуемое Законом о предоставлении правды (TILA) и Законом о процедурах расчетов с недвижимым имуществом (RESPA), в двух формах. Первая форма, оценка ссуды, подчеркивает ключевые характеристики ссуды, риски и стоимость ссуд и предназначена для облегчения сравнения покупок. Вторая форма, Заключительное раскрытие информации, отражает информацию об оценке ссуды и предоставляет окончательные условия и стоимость ипотечной сделки. Эти две формы предназначены для использования вместе, чтобы помочь потребителям сравнивать условия займа и предотвратить неожиданности при «закрытии».(Закрытие обычно относится к моменту, когда соискатель ссуды подписывает соглашение о выплате ссуды, передает кредитору ипотеку на дом заявителя и становится владельцем дома.)

    Важно отметить, что правило «Знай, прежде чем быть в долгу» требует от кредиторов дать потребителям время для изучения и рассмотрения информации, содержащейся в смете ссуды и окончательном раскрытии информации. Другие положения ограничивают, когда кредиторы могут взимать комиссию или требовать представления документов в поддержку заявки на получение кредита на определенных этапах процесса подачи заявки.Правило также требует, чтобы раскрываемая информация предоставляла точные сборы, чтобы заявители могли сравнивать стоимость различных ссуд, предлагаемых кредиторами.

    Существуют также законы и постановления, защищающие заемщиков от рисков в процессе манипуляции с ипотекой. Например, особые требования предъявляются к ипотеке с высокой и высокой стоимостью, а также к обратной ипотеке. Для кредиторов также является незаконным направлять потребителей на конкретный кредит, потому что этот кредит принесет больше денег кредитору (исключения применяются для кредитных линий и таймшеров).Такие практики, как «откаты» по ипотеке, запрещены. Также существуют ограничения на использование счетов условного депонирования.

    Закон о защите домовладельцев 1998 года облегчает домовладельцам отмену частного ипотечного страхования (PMI). PMI — это страхование, которое защищает кредиторов от риска неисполнения обязательств и потери права выкупа, и оно обычно используется с кредитами, когда заемщик вносит первоначальный взнос в размере менее 20 процентов.

    В соответствии с Законом о защите домовладельцев потребители могут отменить PMI несколькими способами:

    • Письменный запрос.После того, как остаток по кредиту уменьшится до 80% от первоначальной стоимости, домовладелец может отправить письменный запрос своему ипотечному обслуживающему персоналу об отмене PMI, например, если первоначальная цена продажи (или оценочная стоимость при погашении, в зависимости от того, что ниже) и сумма кредита составляла 100 000 долларов, а регулярные платежи уменьшили непогашенный остаток по кредиту до 80 000 долларов, домовладелец может потребовать отменить PMI. Кредитор может учитывать другие факторы, такие как история платежей, при принятии решения об отмене PMI.Заемщикам также следует иметь в виду, что если стоимость недвижимости снизилась, отмена PMI может оказаться невозможной.
    • Автоматическое завершение. Для заемщиков, у которых есть текущая ссуда, PMI автоматически прекращает свое действие, когда основной баланс достигает 78 процентов от первоначальной стоимости дома. Используя тот же пример, PMI прекратит действие ссуды на первоначальную стоимость 100 000 долларов, как только домовладелец уменьшит непогашенный остаток до 78 000 долларов.
    • Окончательное прекращение.Если заемщик взял ссуду с фиксированной процентной ставкой сроком на 30 лет, произвел платежи в течение 15 лет и имеет текущую ссуду, обслуживающая компания должна прекратить PMI. Другими словами, обслуживающая компания прекращает покрытие PMI сразу после того, как заемщик достиг середины периода погашения кредита.

    Наверх

    Советы по получению лучшей ипотеки

    Жилищные ссуды доступны от нескольких типов кредиторов — сберегательных организаций, коммерческих банков, ипотечных компаний и кредитных союзов.Разные кредиторы могут указывать вам разные цены, поэтому вам следует связаться с несколькими кредиторами, чтобы убедиться, что вы получаете лучшую цену.

    Вы также можете получить жилищный кредит через ипотечного брокера. Брокеры организуют сделки, а не ссужают деньги напрямую; Другими словами, они найдут для вас кредитора. Брокеры имеют доступ ко многим кредиторам, что может означать более широкий выбор кредитных продуктов и условий, из которых вы можете выбирать, и, как правило, свяжутся с несколькими кредиторами по поводу вашей заявки.Однако вам все равно следует подумать о том, чтобы связаться с несколькими брокерами, как и с банками, кредитными союзами или сберегательными учреждениями.

    Не всегда ясно, имеете ли вы дело с кредитором или брокером. Некоторые финансовые учреждения действуют как кредиторы и брокеры. И в рекламе большинства брокеров не используется слово «брокер». Поэтому обязательно поинтересуйтесь, задействован ли брокер. Вам следует спросить каждого брокера, с которым вы работаете, как ему или ей будут платить, чтобы вы могли сравнить различные комиссии.Будьте готовы вести переговоры как с брокерами, так и с кредиторами.

    Обязательно получите информацию об ипотеке от нескольких кредиторов или брокеров. Узнайте, какую сумму первоначального взноса вы можете себе позволить, и выясните все затраты, связанные с ссудой, а не только сумму ежемесячного платежа или процентную ставку. Попросите каждого кредитора и брокера предоставить информацию об одной и той же сумме кредита, сроке кредита и типе кредита, чтобы вы могли сравнить информацию. От каждого кредитора и брокера важно получить следующую информацию:

    Тарифы

    • Спросите у каждого кредитора и брокера список текущих процентных ставок по ипотеке и укажите, являются ли указанные ставки самыми низкими для этого дня или недели.
    • Спросите, является ли ставка фиксированной или регулируемой. Имейте в виду, что, когда повышаются процентные ставки по ссудам с регулируемой ставкой, как правило, растет и ежемесячный платеж.
    • Если указанная ставка предназначена для ссуды с регулируемой процентной ставкой, спросите, как будет меняться ваша ставка и платеж по ссуде, в том числе будет ли ваш платеж по ссуде уменьшаться при снижении ставок.
    • Спросите о годовой процентной ставке по ссуде (APR). Годовая процентная ставка учитывает не только процентную ставку, но также баллы, брокерские сборы и некоторые другие кредитные сборы, которые могут потребоваться от вас, выраженные в виде годовой ставки.

    Очки

    • Баллы — это комиссии, уплачиваемые кредитору или брокеру за ссуду, и часто привязанные к процентной ставке; обычно чем больше очков вы платите, тем ниже ставка.
    • Информацию о тарифах и бонусах, предлагаемых в настоящее время, можно найти в местной газете.
    • Попросите, чтобы баллы указывались вам как сумма в долларах, а не просто как количество баллов, чтобы вы действительно знали, сколько вам придется заплатить.

    Комиссии

    Как правило, жилищный заем включает в себя множество комиссий, которые могут включать комиссии за выдачу кредита или андеррайтинг; брокерские сборы; и затраты на транзакции, расчеты и закрытие сделки. Каждый кредитор или брокер должен иметь возможность дать вам оценку своих комиссий. Многие из этих сборов могут быть предметом переговоров. (Для получения дополнительной информации см. «Рассмотрите свои предложения» ниже.) Некоторые комиссии уплачиваются при подаче заявки на ссуду (например, сборы за подачу заявления и оценку), а другие — при закрытии. В некоторых случаях вы можете занять деньги, необходимые для оплаты этих сборов, но это увеличит сумму вашего кредита и общие расходы.Иногда доступны «бесплатные» ссуды, но обычно они предполагают более высокие ставки.

    • Спросите, что включает каждая плата. Несколько предметов могут быть объединены в одну плату.
    • Попросите объяснить любую плату, которую вы не понимаете. Некоторые общие сборы, связанные с закрытием ипотечного кредита, перечислены в Таблице покупки ипотеки в этой брошюре.

    Авансовые платежи

    Некоторые кредиторы требуют 20 процентов покупной цены дома в качестве первоначального взноса.Однако многие кредиторы теперь предлагают ссуды, которые требуют меньше 20%, а иногда всего 3% по обычным ссудам. В дополнение к обычным займам с низкими требованиями к первоначальному взносу существуют программы, поддерживаемые государством, такие как FHA (Федеральное управление жилищного строительства), VA (Управление ветеранов) или USDA Rural Development. Ссуды в рамках этих программ могут иметь требования к первоначальному взносу, которые существенно меньше 20 процентов.

    • Спросите о требованиях кредитора к авансовому платежу, в том числе о том, что вам нужно сделать, чтобы убедиться, что средства для вашего первоначального взноса доступны.
    • Спросите своего кредитора о специальных программах, которые он может предложить.

    Частное ипотечное страхование (PMI)

    Если заемщик не вносит 20-процентный авансовый платеж, кредитор обычно требует, чтобы покупатель жилья приобрел частную ипотечную страховку (PMI), чтобы защитить кредитора в случае, если покупатель жилья не заплатит. Если для получения кредита требуется PMI:

    • Спросите, какова будет общая стоимость страховки.
    • Спросите, сколько будет вашего ежемесячного платежа с учетом премии PMI.
    • Спросите, как долго вам нужно будет носить PMI.

    Рассмотрим ваши предложения

    Как только вы узнаете, что может предложить каждый кредитор, договоритесь о наилучшей сделке, которую вы можете. Попросите кредитора или брокера записать все расходы, связанные с ссудой. Затем спросите, откажется ли кредитор или брокер от одной или нескольких своих комиссий, или согласится ли она на более низкую ставку или меньшее количество баллов. Вы должны убедиться, что кредитор или брокер не соглашаются снизить одну комиссию при повышении другой или снизить ставку при повышении баллов.Нет ничего плохого в том, чтобы спросить кредиторов или брокеров, могут ли они предоставить лучшие условия, чем исходные, которые они цитировали, или чем те, которые вы нашли в других местах.

    Если вы удовлетворены условиями, о которых вы договорились, вы можете получить письменное разрешение от кредитора или брокера. Блокировка должна включать согласованную вами ставку, период действия блокировки и количество начисляемых баллов. За фиксацию ставки по кредиту может взиматься комиссия. Этот сбор может быть возвращен при закрытии.Блокировка может защитить вас от повышения ставок во время обработки вашего кредита; однако если ставки упадут, вы можете получить менее выгодную ставку. Если это произойдет, попробуйте найти компромисс с кредитором или брокером.

    После того, как вы определились с типом ипотеки, вы можете предпринять несколько шагов, чтобы получить лучшую цену по ипотеке.

    • Просмотрите объявления в местных газетах и ​​в Интернете, чтобы получить представление о лучших условиях и тарифах.Однако имейте в виду, что ставки часто меняются, и вы не сможете получить опубликованную ставку.
    • Свяжитесь с несколькими кредиторами в один и тот же день, чтобы сравнить предложения. Не бойтесь позволить кредиторам конкурировать за ваш бизнес, дав им знать, что вы делаете покупки по самой выгодной сделке.
    • Торгуйтесь по лучшей цене, которую вы можете получить. Спросите у кредитора о более выгодных условиях, чем было предложено изначально. Кредиторы могут предлагать разные цены разным заемщикам даже с одинаковой квалификацией.Попросите кредитора отменить или уменьшить одну или несколько комиссий, включая комиссию за оформление, или согласиться на более низкую ставку. Убедитесь, что кредитор не снижает одну комиссию и не увеличивает ее вместо другой. Иногда кредитор предлагает более низкую ставку, если вы платите авансовый сбор в обмен на снижение ставки, что называется точкой дисконтирования или просто «баллом». Один балл составляет 1% от суммы кредита. Если вы рассматриваете возможность уплаты авансового платежа в обмен на более низкую ставку, обязательно знайте, какую часть снижения ставки приобретает дисконтный пункт и как это повлияет на общую стоимость кредита.
    • Не забудьте получить ссуду сметной стоимости расчетных услуг, которые вам, вероятно, придется заплатить. Смета ссуды — это подробный список затрат и комиссий, связанных с вашей ссудой, добросовестно предоставленный вам вашим кредитором или брокером.
    • Используйте оценку ссуды, чтобы сравнить и понять все затраты, сроки и риск «платежного шока». Единственная плата, которую кредитор может потребовать от вас заплатить перед тем, как дать вам оценку ссуды, — это разумная плата за кредитный отчет, поэтому вы можете получить оценки ссуды по разным видам ссуд и от разных кредиторов, чтобы помочь вам сравнить.Например, вы можете получить оценку ссуды для ссуды с фиксированной ставкой 4,5% и одну для ссуды с регулируемой процентной ставкой 4%, чтобы помочь вам понять и сравнить общие затраты и риски по каждому из них.

    Наверх

    Предварительное одобрение

    Кредиторы используют определенные критерии, чтобы дать вам право на получение ипотечной ссуды, включая ваш доход, задолженность и кредитную историю. Вы можете понять, сколько заимодавец готов предоставить вам взаймы и, следовательно, сколько жилья вы можете себе позволить, запросив предварительное одобрение у кредитора.Предварительное одобрение также служит обязательством кредитора одолжить вам деньги, что может быть привлекательным для продавцов жилья.

    Чтобы получить предварительное одобрение, вам необходимо собрать финансовые отчеты и заполнить заявку. Обычно вам понадобится:

    • квитанции о заработной плате за последние два или три месяца,
    • форм W-2 за последние два года,
    • Налоговые декларации за последние два года,
    • Информация о ваших активах и долгосрочной задолженности,
    • Недавние банковские выписки и
    • Доказательство любого дополнительного дохода.(Вам не нужно раскрывать алименты или выплаты алиментов, если вы не хотите, чтобы они учитывались при выплате ссуды.)

    Наверх

    Программы помощи покупателям жилья

    Существует ряд различных программ для помощи тем, кто впервые покупает жилье.

    Многие города и местные органы власти предлагают программы помощи покупателям жилья, особенно для людей с низкими доходами.Финансовые учреждения могут также предлагать специальные кредитные продукты, которые помогут вам стать домовладельцем. Кроме того, некоторые финансовые учреждения предлагают индивидуальные счета развития, в которых участвующие организации сопоставляют ваши сберегательные взносы, чтобы помочь вам сэкономить на первоначальном взносе или закрытии расходов.

    Для этих программ обычно требуется пройти курсы финансового образования.

    Если вам нужна помощь в покупке дома:

    • Узнайте у своего кредитора или в местном правительстве о программах помощи для покупателей жилья, которые они предлагают.
    • Спросите у местных агентов по недвижимости о специальных программах.
    • Обратитесь в местное консультационное агентство по вопросам жилищного строительства и городского развития (HUD).

    Консультационные агентства, утвержденные HUD (hud.gov)

    Федеральные, государственные и местные органы власти предлагают множество типов программ жилищного кредитования. Наиболее распространенными являются Федеральное жилищное управление (FHA) и по делам ветеранов (VA). Каждая программа жилищного кредита имеет определенные требования к участникам, и не все будут иметь право на них.

    Преимущества этих программ различаются, но могут включать:

    • Низкие требования к первоначальному взносу,
    • Более гибкие стандарты андеррайтинга, в которых кредитор будет учитывать нетрадиционные формы кредитной истории (например, арендную плату или коммунальные платежи) и более высокий коэффициент долга по сравнению с вашим доходом,
      • Более длительные сроки платежа, чем у обычных ипотечных кредитов (примечание: ваш ежемесячный платеж будет ниже, но ипотечный кредит будет погашен дольше, и вы будете платить больше процентов в течение срока действия кредита) и
      • Требования к образованию домовладельцев.Эти программы помогут вам понять процесс покупки дома, составления бюджета, поиска дома, получения ссуды и содержания дома. Многие консультационные агентства по домовладению, одобренные HUD, предлагают эти занятия.

    Некоторые ограничения для этих программ могут включать ограничения покупной цены, плату за обслуживание и более высокие комиссии за выдачу кредита.

    Наверх

    Проблемы с кредитом

    Не думайте, что незначительные проблемы с кредитом или трудности, вызванные уникальными обстоятельствами, такими как болезнь или временная потеря дохода, помешают вам получить ипотечный кредит.Если ваш кредитный отчет содержит отрицательную информацию, которая является точной, но есть веские причины доверять вам погашение кредита, обязательно объясните свою ситуацию кредитору или брокеру. Если ваши кредитные проблемы не могут быть объяснены, вам, вероятно, придется заплатить больше, чем заемщикам с хорошей кредитной историей. Но не думайте, что единственный способ получить кредит — это заплатить высокую цену. Спросите, как ваша прошлая кредитная история влияет на цену вашего кредита и что вам нужно сделать, чтобы получить лучшую цену.Найдите время, чтобы присмотреться к магазинам и договориться о самой выгодной сделке.

    Независимо от того, есть у вас проблемы с кредитом или нет, рекомендуется проверить свой кредитный отчет на точность и полноту, прежде чем подавать заявление о ссуде. Чтобы заказать копию вашего кредитного отчета, свяжитесь с AnnualCreditReport.com.

    Наверх

    Предотвращение выкупа

    Банки, выдающие и обслуживающие ипотечные ссуды, поощряются к осмотрительным попыткам найти решения для домовладельцев, испытывающих проблемы с выплатами по ипотеке.Изучение вариантов, которые могут удержать домовладельцев в своих домах, может быть одним из лучших способов для кредиторов уменьшить убытки, сохранить отношения с клиентами и поддерживать безопасные и стабильные районы.

    Домовладельцы, которые в настоящее время испытывают или планируют столкнуться с трудностями при оплате, должны как можно скорее связаться со своим кредитным агентом или авторитетным консультационным агентством, чтобы обсудить варианты. Проблемные заемщики должны проявлять осторожность в отношениях с организациями, которые побуждают заемщиков прекратить выплаты или уйти из дома, а также обещают восстановить кредит.Если это звучит слишком хорошо, чтобы быть правдой, это вполне может быть мошенничество, которое может нанести ущерб вашему кредиту и / или обойтись дороже в долгосрочной перспективе. Работа напрямую с сервисной службой или законными некоммерческими организациями — лучший подход для проблемных заемщиков.

    Наверх

    Глоссарий по ипотеке

    Ссуды с регулируемой ставкой, также известные как ссуды с переменной ставкой, обычно предлагают более низкую начальную процентную ставку, чем ссуды с фиксированной ставкой.Процентная ставка колеблется в течение срока ссуды в зависимости от рыночных условий, но в кредитном соглашении обычно устанавливаются максимальные и минимальные ставки. Когда процентные ставки растут, как правило, растут и ваши выплаты по кредиту; а когда процентные ставки падают, ваши ежемесячные платежи могут быть уменьшены.

    Годовая процентная ставка (APR) — это стоимость кредита, выраженная в виде годовой ставки. Годовая процентная ставка включает процентную ставку, баллы, брокерские сборы и некоторые другие кредитные сборы, которые заемщик должен платить.

    Обычные ссуды — это ипотечные ссуды, отличные от тех, которые застрахованы или гарантированы государственным агентством, таким как FHA (Федеральное жилищное управление), VA (Управление ветеранов) или Управление развития сельских районов (ранее известное как Farmers Home Administration, или FmHA) .

    Escrow — это хранение денег или документов нейтральной третьей стороной до закрытия. Это также может быть счет кредитора (или обслуживающего лица), на который домовладелец платит деньги за налоги и страховку.

    Ссуды с фиксированной ставкой обычно имеют срок погашения 15, 20 или 30 лет. И процентная ставка, и ежемесячные платежи (в счет основной суммы и процентов) остаются неизменными в течение срока действия кредита.

    Процентная ставка — это стоимость заимствования денег, выраженная в процентах. Процентные ставки могут меняться из-за рыночных условий.

    Комиссия за выдачу ссуды — это комиссия, взимаемая кредитором за обработку ссуды, и часто выражается в процентах от суммы ссуды.

    Блокировка относится к письменному соглашению, гарантирующему покупателю жилья конкретную процентную ставку по жилищному кредиту при условии, что ссуда закрывается в течение определенного периода времени, например 60 или 90 дней. Часто в соглашении также указывается количество баллов, подлежащих выплате при закрытии.

    Ипотека — это документ, подписанный заемщиком при предоставлении жилищной ссуды, который дает кредитору право вступить во владение недвижимостью, если заемщик не выплатит ссуду.

    Очки — это комиссионные, уплачиваемые кредитору за ссуду. Один балл равен 1 проценту от суммы кредита. Баллы обычно выплачиваются наличными при закрытии. В некоторых случаях деньги, необходимые для выплаты баллов, можно взять в долг, но это увеличит сумму кредита и общие расходы.

    Частное ипотечное страхование (PMI) защищает кредитора от убытков, если заемщик не выполняет свои обязательства по ссуде. Обычно это требуется для ссуд, в которых первоначальный взнос составляет менее 20 процентов от продажной цены, или, при рефинансировании, когда финансируемая сумма превышает 80 процентов оценочной стоимости.

    Сберегательное учреждение — общий термин для сберегательных касс и ссудо-сберегательных ассоциаций.

    Затраты на транзакцию, расчет или закрытие могут включать сборы за подачу заявления; титульный экзамен, выписка о праве собственности, страхование титула и сборы за обследование собственности; сборы за оформление документов, закладных и расчетных документов; гонорары адвокатов; сборы за регистрацию; а также нотариальные, оценочные и кредитные сборы. Согласно Закону о правде в кредитовании (TILA), Закону о процедурах расчетов с недвижимостью (RESPA) и Правилу комплексного раскрытия информации TILA-RESPA, заемщик получает ссуду сметной стоимости закрытия в течение трех рабочих дней с момента подачи заявки.

    Наверх

    Дополнительные ресурсы

    Наверх

    Справочник потребителей по ипотечному рефинансированию



    21 июля 2011 г. полномочия по разработке правил для законов о защите прав потребителей, относящихся к ипотеке, кредитным картам, банковским счетам и другим потребительским финансовым продуктам, переданы от Совета Федеральной резервной системы в Бюро финансовой защиты потребителей (CFPB).Для получения информации о последних нормативных изменениях, а также дополнительной информации о покупках и использовании потребительских финансовых продуктов, посетите веб-сайт CFPB.

    Упали ли процентные ставки? Или вы ожидаете, что они вырастут? Достаточно ли улучшился ваш кредитный рейтинг, чтобы вы могли иметь право на ипотеку по более низкой ставке? Хотите перейти на другой вид ипотеки?

    Ответы на эти вопросы повлияют на ваше решение рефинансировать ипотечный кредит.Но прежде чем принять решение, вам нужно понять все, что связано с рефинансированием. Ваш дом может быть вашим самым ценным финансовым активом, поэтому вы должны быть осторожны при выборе кредитора или брокера и конкретных условий ипотеки. Помните, что наряду с потенциальными выгодами от рефинансирования существуют и затраты.

    При рефинансировании вы выплачиваете существующую ипотеку и создаете новую. Вы даже можете решить объединить как первичную, так и вторую ипотеку в новую ссуду. Рефинансирование может напоминать вам о том, через что вы прошли при получении первоначальной ипотеки, поскольку второй раз вы можете столкнуться со многими из тех же процедур — и с такими же типами затрат.

    Зачем рассматривать рефинансирование?
    Когда рефинансирование — не лучшая идея?
    Имеете ли вы право на рефинансирование?
    Сколько будет стоить рефинансирование?
    Что такое «бесплатное рефинансирование»?
    Как рассчитать период безубыточности?
    Калькуляторы рефинансирования
    Как вы можете сделать покупки для получения новой ссуды?
    Рабочий лист покупок ипотеки PDF (292 КБ)
    Подробная таблица покупок ипотеки PDF (34 КБ)
    Глоссарий
    Контактная информация Федерального агентства


    Понижение процентной ставки

    Процентная ставка по ипотеке напрямую связана с тем, сколько вы платите по ипотеке каждый месяц — более низкие ставки обычно означают меньшие выплаты.Вы можете получить более низкую ставку из-за изменений рыночных условий или из-за того, что ваш кредитный рейтинг улучшился. Более низкая процентная ставка также может позволить вам быстрее наращивать капитал в вашем доме.

    Например, сравните ежемесячные платежи (по основной сумме и процентам) по 30-летнему займу с фиксированной ставкой в ​​размере 200 000 долларов США под 5,5% и 6,0%.


    Ежемесячный платеж @ 6.0% $ 1,199
    Ежемесячный платеж @ 5.5% $ 1,136
    Разница за каждый месяц $ 63
    Но через год разница составляет $ 756
    За 10 лет вы сэкономите 7 560 долл. США

    Изменение размера ипотеки

    Увеличьте срок ипотеки: Вы ​​можете захотеть получить ипотеку на более длительный срок, чтобы уменьшить сумму, которую вы платите каждый месяц.Однако это также увеличит продолжительность выплат по ипотеке и общую сумму, которую вы в конечном итоге будете платить в счет процентов.

    Уменьшите срок ипотеки: Краткосрочная ипотека — например, 15-летняя ипотека вместо 30-летней — обычно имеет более низкие процентные ставки. Кроме того, вы погасите ссуду раньше, что еще больше снизит ваши общие процентные расходы. Компромисс заключается в том, что ваши ежемесячные платежи обычно выше, потому что вы платите больше основной суммы каждый месяц.

    Например, сравните общие процентные расходы по ссуде с фиксированной ставкой в ​​200 000 долларов под 6% на 30 лет и ссуде с фиксированной ставкой 5,5% на 15 лет.


    Ежемесячный платеж Итого проценты
    Кредит на 30 лет под 6,0% $ 1,199 $ 231 640
    Кредит на 15 лет под 5,5% $ 1,634 $ 94 120

    Совет: Рефинансирование — не единственный способ сократить срок ипотеки.Выплачивая небольшую надбавку к основному долгу каждый месяц, вы быстрее погасите ссуду и сократите срок своей ссуды. Например, добавление 50 долларов каждый месяц к вашему основному платежу по вышеуказанной 30-летней ссуде сокращает срок на 3 года и позволяет сэкономить более 27 000 долларов на выплате процентов.

    Переход с ипотеки с регулируемой процентной ставкой на ипотеку с фиксированной ставкой

    Если у вас есть ипотечный кредит с регулируемой ставкой, или ARM, ваши ежемесячные платежи будут меняться по мере изменения процентной ставки.С такой ипотекой ваши выплаты могут увеличиваться или уменьшаться.

    Вы можете почувствовать себя некомфортно из-за перспективы того, что ваши выплаты по ипотеке могут вырасти. В этом случае вы можете подумать о переходе на ипотеку с фиксированной процентной ставкой, чтобы дать себе некоторое душевное спокойствие, имея стабильную процентную ставку и ежемесячный платеж. Вы также можете предпочесть ипотеку с фиксированной процентной ставкой, если считаете, что процентные ставки будут расти в будущем.

    Совет: Если ваш ежемесячный платеж по ссуде с фиксированной ставкой включает суммы условного депонирования для налогов и страхования, ваш ежемесячный платеж может измениться со временем из-за изменений в налогах на недвижимость, страховании или сборах общественных ассоциаций.

    Получение ARM с лучшими условиями

    Если у вас в настоящее время есть ARM, приведет ли следующая корректировка процентной ставки к значительному увеличению ваших ежемесячных платежей? Вы можете выбрать рефинансирование, чтобы получить еще один ARM с лучшими условиями. Например, новый заем может начинаться с более низкой процентной ставки. Или новый заем может предлагать меньшие корректировки процентной ставки или более низкие пределы платежей, что означает, что процентная ставка не может превышать определенную сумму. Для получения дополнительной информации см. Справочник потребителей по ипотеке с регулируемой процентной ставкой .

    Совет: Если вы рефинансируете одну ARM в другую, проверьте начальную ставку и полностью проиндексированную ставку. Также спросите о корректировках ставок, с которыми вы можете столкнуться в течение срока кредита.


    Получение денежных средств из собственного капитала, накопленного в вашем доме

    Собственный капитал — это разница в долларовой стоимости между остатком вашей задолженности по ипотеке и стоимостью вашей собственности. Когда вы рефинансируете сумму, превышающую вашу задолженность по дому, вы можете получить разницу в виде выплаты наличными (это называется рефинансированием с выплатой наличных).Вы можете сделать это, например, если вам нужны деньги для ремонта дома или оплаты обучения ребенка.

    Помните, однако, что когда вы вынимаете долю в капитале, вы меньше владеете своим домом. На восстановление вашего капитала потребуется время. Это означает, что если вам нужно продать свой дом, вы не положите столько денег в карман после продажи.

    Если вы рассматриваете возможность рефинансирования с выплатой наличных, подумайте и о других альтернативах. Вместо этого вы можете купить ссуду под залог собственного капитала или кредитную линию под залог собственного капитала.Сравните ссуду под залог собственного капитала с рефинансированием с выплатой наличных, чтобы понять, какая сделка для вас лучше. См. «Что следует знать о кредитных линиях собственного капитала» .

    Совет: Многие финансовые консультанты предостерегают от рефинансирования с выплатой наличных для погашения необеспеченного долга (например, кредитных карт) или краткосрочного обеспеченного долга (например, автокредитования). Вы можете поговорить с надежным финансовым консультантом, прежде чем выбрать рефинансирование с выплатой наличных в качестве плана консолидации долга.

    К началу


    Ипотека у вас долгая.

    График амортизации показывает, что доля вашего платежа, которая зачисляется на основную сумму вашего кредита, увеличивается каждый год, в то время как доля, начисляемая на проценты, уменьшается каждый год. В последующие годы ипотечного кредита большая часть платежа относится к основной сумме долга и помогает наращивать капитал. Рефинансируя ипотеку на поздних сроках, вы перезапустите процесс амортизации, и большая часть вашего ежемесячного платежа будет снова зачислена на выплату процентов, а не на капитал здания.


    Амортизация кредита в размере 200 000 долларов США сроком на 30 лет под 5,9% [d]

    Ваша текущая ипотека имеет штраф за предоплату

    Штраф за досрочное погашение — это плата, которую кредиторы могут взимать, если вы выплачиваете ипотечный кредит досрочно, в том числе за рефинансирование. Если вы рефинансируете у того же кредитора, спросите, можно ли отказаться от штрафа за предоплату. Вам следует внимательно рассмотреть стоимость любого штрафа за предоплату в сравнении с экономией, которую вы ожидаете получить от рефинансирования.Выплата штрафа за предоплату увеличит время, необходимое для достижения безубыточности, если учесть затраты на рефинансирование и ежемесячную экономию, которую вы ожидаете получить.


    Вы планируете переехать из дома в ближайшие несколько лет.

    Ежемесячная экономия, полученная за счет более низких ежемесячных платежей, не может превышать затрат на рефинансирование — расчет безубыточности поможет вам определить, стоит ли рефинансировать, если вы планируете переехать в ближайшее время.

    Определение вашего права на рефинансирование аналогично процессу утверждения, который вы прошли с вашей первой ипотечной ссудой. Ваш кредитор будет учитывать ваш доход и активы, кредитный рейтинг, другие долги, текущую стоимость собственности и сумму, которую вы хотите взять в долг. Если ваш кредитный рейтинг улучшился, вы можете получить ссуду по более низкой ставке. С другой стороны, если ваш кредитный рейтинг сейчас ниже, чем когда вы получили текущую ипотеку, вам, возможно, придется заплатить более высокую процентную ставку по новой ссуде.

    Кредиторы рассмотрят сумму запрашиваемой вами ссуды и стоимость вашего дома, определенную на основе оценки. Если соотношение кредита к стоимости (LTV) не соответствует их руководящим принципам кредитования, они могут не захотеть предоставить кредит или могут предложить вам кредит на менее выгодных условиях, чем у вас уже есть.

    Если цены на жилье упадут, ваш дом может стоить не столько, сколько вы должны по ипотеке. Даже если цены на жилье останутся прежними, если у вас есть заем, включающий отрицательную амортизацию (когда ваш ежемесячный платеж меньше процентов, которые вы должны, невыплаченные проценты добавляются к сумме вашей задолженности), вы можете задолжать по ипотеке больше, чем вы изначально одолжили.В этом случае вам может быть сложно рефинансировать.

    Нет ничего необычного в том, чтобы платить от 3 до 6 процентов непогашенной основной суммы в качестве комиссии за рефинансирование. Эти расходы добавляются к штрафам за досрочное погашение или другим расходам на погашение любых имеющихся у вас ипотечных кредитов.

    Комиссия за рефинансирование варьируется от штата к штату и от кредитора к кредитору. Вот некоторые типичные комиссии и диапазоны средних затрат, которые вы, скорее всего, заплатите при рефинансировании. Для получения дополнительной информации о затратах на расчет или закрытие см. Руководство для потребителей по затратам на расчет .

    Совет: Вы ​​можете попросить копию ваших документов о расчетных расходах (форма HUD-1) за день до закрытия кредита. Это даст вам возможность просмотреть документы и проверить условия.

    Регистрационный взнос. Этот сбор покрывает первоначальные затраты на обработку вашего запроса на ссуду и проверку вашего кредитного отчета. Если вам отказано в кредите, вам все равно придется заплатить этот сбор.
    Диапазон затрат = от 75 до 300 долларов

    Комиссия за выдачу кредита. Комиссия, взимаемая кредитором или брокером за оценку и подготовку вашего ипотечного кредита.
    Диапазон затрат = от 0% до 1,5% от основной суммы кредита

    Очки. Балл равен 1 проценту от суммы ипотечной ссуды. Есть два типа очков, которые вы можете заплатить. Первый — это пункты дисконтирования ссуды — единовременная комиссия, уплачиваемая для снижения процентной ставки по кредиту. Во-вторых, некоторые кредиторы и брокеры также взимают баллы, чтобы заработать на ссуде. Количество начисляемых баллов может быть согласовано с кредитором.
    Диапазон затрат = от 0% до 3% основной суммы кредита

    Совет: Продолжительность времени, в течение которого вы ожидаете сохранить ипотечный кредит, поможет вам определить, стоит ли выплачивать баллы заранее, чтобы снизить процентную ставку. В отличие от баллов, уплаченных по вашей первоначальной ипотеке, баллы, уплаченные для рефинансирования, могут не полностью вычитаться из вашего подоходного налога в год их выплаты. Обратитесь в налоговую службу, чтобы узнать текущие правила списания баллов.


    Комиссия за экспертизу. Этот сбор используется для оценки вашего дома, чтобы убедить кредиторов в том, что стоимость имущества равна по крайней мере сумме ссуды. Некоторые кредиторы и брокеры включают плату за оценку как часть сбора за подачу заявления. Вы имеете право на получение копии оценки, но вы должны попросить ее предоставить кредитору. Если вы рефинансируете и у вас была недавняя оценка, вы можете проверить, откажется ли кредитор от требования новой оценки.
    Диапазон затрат = от 300 до 700 долларов

    Плата за техосмотр. Кредитор может потребовать осмотр термитов и анализ структурного состояния собственности инспектором, инженером или консультантом. Кредиторы могут потребовать проверку септической системы и проверку воды, чтобы убедиться, что колодец и система водоснабжения будут поддерживать достаточный запас воды для дома. В вашем штате могут потребоваться дополнительные специальные проверки (например, проверки на наличие вредных организмов в южных штатах).
    Диапазон затрат = 175–350 долларов США

    Комиссия за рассмотрение дела / закрытие сделки. Кредитор обычно взимает с вас комиссию, уплаченную юристу или компании, которая проводит закрытие для кредитора.
    Диапазон затрат = от 500 до 1000 долларов

    Страхование домовладельца. Ваш кредитор потребует, чтобы на момент урегулирования у вас имелся страховой полис домовладельца (иногда называемый страхованием от рисков). Полис защищает от физического повреждения дома огнем, ветром, вандализмом и другими причинами, подпадающими под действие вашего полиса. Эта политика гарантирует, что инвестиции кредитора будут защищены, даже если дом будет разрушен.При рефинансировании вам может потребоваться только показать, что у вас действует действующая политика.
    Диапазон затрат = от 300 до 1000 долларов

    Сборы FHA, RDS или VA или PMI. Эти сборы могут потребоваться для ссуд, застрахованных в рамках жилищных программ федерального правительства, таких как ссуды, застрахованные Федеральной жилищной администрацией (FHA) или Службой развития сельских районов (RDS), а также ссуды, гарантированные Департаментом по делам ветеранов (VA). как обычные ссуды, застрахованные частным ипотечным страхованием (PMI).Застрахованные ссуды и программы гарантий обычно применяются, если сумма, которую вы ссудили, превышает 80% от стоимости имущества. Как государственное, так и частное ипотечное страхование покрывают риск кредитора, что вы не выплатите все платежи по кредиту.
    Диапазон затрат: FHA = 1,5% плюс 1/2% в год; RDS = 1,75%; VA = от 1,25% до 2%; PMI = от 0,5% до 1,5%

    Поиск и страхование титула. Этот сбор покрывает стоимость поиска в записях собственности, чтобы убедиться, что вы являетесь законным владельцем, и проверить наличие залогового права.Страхование титула защищает кредитора от ошибок в результатах поиска титула. Если возникает проблема, страховка покрывает вложения кредитора в вашу ипотеку.
    Диапазон затрат = от 700 до 900 долларов

    Совет: Спросите у компании, у которой есть ваш текущий полис страхования титула, сколько будет стоить переоформление полиса для новой ссуды. Это может снизить ваши затраты.

    Плата за обследование. Кредиторы требуют обследования, чтобы подтвердить расположение зданий и улучшений на земле.Некоторые кредиторы требуют полного (и более дорогостоящего) обследования, чтобы убедиться, что дом и другие постройки законно находятся там, где вы говорите. Возможно, вам не придется платить этот сбор, если недавно было проведено обследование вашей собственности.
    Диапазон затрат = от 150 до 400 долларов

    Штраф за досрочное погашение. Некоторые кредиторы взимают комиссию за досрочное погашение существующей ипотеки. Займы, застрахованные или гарантированные федеральным правительством, обычно не могут включать штраф за досрочное погашение, а некоторые кредиторы, такие как федеральные кредитные союзы, не могут включать штрафы за досрочное погашение.Также некоторые штаты запрещают эту плату.
    Диапазон затрат = процентные платежи от одного до шести месяцев

    К началу

    Кредиторы часто определяют «безвозмездное» рефинансирование по-разному, поэтому не забудьте узнать о конкретных условиях, предлагаемых каждым кредитором. По сути, есть два способа избежать уплаты авансовых платежей.

    Первый — это договоренность, при которой кредитор покрывает затраты на закрытие сделки, но взимает с вас более высокую процентную ставку. Вы будете платить по этой более высокой ставке в течение всего срока действия ссуды.

    Совет: Попросите кредитора или брокера сравнить первоначальные затраты, основную сумму, ставку и платежи с учетом и без этого компромисса.


    Во-вторых, комиссия за рефинансирование включается в («вкладывается» или «финансируется») в ваш кредит — они становятся частью основной суммы кредита. Хотя вам не нужно будет платить наличными вперед, вместо этого вы в конечном итоге будете выплачивать эти сборы с процентами в течение срока действия ссуды.

    Совет: Когда кредиторы предлагают «бесплатную» ссуду, они могут включать штраф за досрочное погашение, чтобы отговорить вас от рефинансирования в течение первых нескольких лет ссуды.Попросите кредитора, предлагающего бесплатную ссуду, объяснить все комиссии и штрафы, прежде чем вы согласитесь с этими условиями.

    Используйте приведенную ниже пошаговую таблицу, чтобы дать вам приблизительную оценку времени, которое потребуется для возмещения ваших затрат на рефинансирование, прежде чем вы получите выгоду от более низкой ставки по ипотеке. В примере предполагается, что ипотечный кредит на 30 лет с фиксированной ставкой в ​​размере 200 000 долларов США под 5% и текущий заем под 6%. Комиссия за новую ссуду составляет 2500 долларов США и оплачивается наличными при закрытии сделки.


    Пример Ваши номера
    1. Ваш текущий ежемесячный платеж по ипотеке
    $ 1,199
    1. Вычтите новый ежемесячный платеж
    –1 073 долл. США
    1. Это равняется вашей ежемесячной экономии
    $ 126
    1. Вычтите налоговую ставку из 1
      (е.грамм. 1 — 0,28 = 0,72)
    0,72
    1. Умножьте ваши ежемесячные сбережения (# 3) на ставку после уплаты налогов (# 4)
    126 х 0,72
    1. Это равняется вашей экономии после уплаты налогов
    $ 91
    1. Итого комиссии по новому займу и расходы на закрытие
    2 500 долл. США
    1. Разделите общие расходы на вашу ежемесячную экономию после уплаты налогов (от # 6)
    2,500 долл. США / 91
    1. Это количество месяцев, которое потребуется вам для возмещения затрат на рефинансирование
    27 месяцев

    Совет: Рассчитайте финансовую выгоду от рефинансирования через один, два или три года.Сравнивается ли выгода с вашими планами остаться дома?

    Если вы планируете оставаться в доме до тех пор, пока не выплатите ипотечный кредит, вы также можете посмотреть общую сумму процентов, которую вы заплатите как по старому, так и по новому ссуде.

    Вы также можете сравнить прирост капитала в обоих займах. Если у вас есть текущий заем какое-то время, большая часть вашего платежа идет в основную сумму, помогая вам наращивать капитал. Если срок вашей новой ссуды превышает оставшийся срок существующей ипотечной ссуды, меньшая часть досрочных выплат пойдет в счет основного долга, что замедлит накопление капитала в вашем доме.

    К началу

    Многие онлайн-калькуляторы ипотеки предназначены для расчета эффекта от рефинансирования ипотеки. Для этих калькуляторов обычно требуется информация о вашей текущей ипотеке (например, оставшаяся основная сумма, процентная ставка и количество лет, оставшихся по ипотеке), новой ссуде, которую вы рассматриваете (например, основная сумма, процентная ставка и срок), а также авансовый платеж или заключительные расходы, которые вы оплатите по ссуде. Некоторые могут запросить вашу налоговую ставку и процентную ставку, которую вы можете получить на инвестиции (при условии, что вы вложите свои сбережения).Калькуляторы рефинансирования покажут сумму, которую вы сэкономите, по сравнению с затратами, которые вы заплатите, чтобы вы могли определить, подходит ли вам предложение рефинансирования. У Национального бюро экономических исследований есть пример калькулятора рефинансирования.

    Поиски ипотечного кредита помогут вам заключить наиболее выгодную сделку по финансированию. Покупки, сравнения и переговоры могут сэкономить вам тысячи долларов. Начните с получения копий ваших кредитных отчетов, чтобы убедиться, что информация в них точна (посетите веб-сайт Федеральной торговой комиссии для получения информации о бесплатных копиях вашего отчета).

    Рабочий лист ипотеки — дюжина ключевых вопросов, которые нужно задать — PDF (33 КБ) может вам помочь. Вы также можете использовать наш Подробный лист покупок по ипотеке PDF (34 КБ). Возьмите с собой один из этих рабочих листов, когда будете разговаривать с каждым кредитором или брокером, и заполните предоставленную информацию. Не бойтесь заставлять кредиторов и брокеров конкурировать друг с другом за ваш бизнес, давая им понять, что вы делаете покупки по лучшей цене.

    Поговорите со своим текущим кредитором

    Если вы планируете рефинансировать, вы можете начать с вашего текущего кредитора.Этот кредитор может захотеть сохранить ваш бизнес и, возможно, пожелает снизить или отменить некоторые из типичных комиссий за рефинансирование. Например, вы можете сэкономить на оплате поиска по заголовку, опросов и инспекций. Или ваш кредитор может не взимать сбор за подачу заявления или сбор за оформление. Это более вероятно, если вашей текущей ипотеке всего несколько лет, так что документы, относящиеся к этой ссуде, все еще актуальны. Опять же, сообщите своему кредитору, что вы ищете наиболее выгодную сделку.

    Сравните ссуды перед принятием решения

    Присмотритесь и сравните все условия, предлагаемые разными кредиторами — как процентные ставки, так и затраты.Помните, что покупка, сравнение и переговоры могут сэкономить вам тысячи долларов.

    Федеральный закон требует от кредиторов предоставить «добросовестную оценку» в течение трех дней с момента получения вашей заявки на получение кредита. Вы можете запросить у своего кредитора оценку конечных расходов по ссуде. Смета должна дать вам подробную приблизительную оценку всех затрат, связанных с закрытием. Внимательно изучите эти документы и сравните эти затраты с расходами по другим займам. Вы также можете попросить копию формы расчета HUD-1 за день до подписания окончательных документов.

    Совет: Если вы хотите убедиться, что процентная ставка, которую предлагает ваш кредитор, соответствует ставке, которую вы получаете при закрытии ссуды, спросите о фиксации ипотечного кредита (также называемой блокировкой ставки или обязательством ставки). Любое обещание о блокировке должно быть оформлено в письменной форме. Перед подписанием убедитесь, что ваш кредитор объяснил все расходы или обязательства. См. Руководство пользователя по блокировке ипотечных кредитов .


    Получить информацию письменно

    Прежде чем платить невозвращаемую комиссию, запрашивайте письменную информацию о каждой интересующей вас ссуде.Важно, чтобы вы прочитали эту информацию и спросили кредитора или брокера о том, чего вы не понимаете.

    Вы можете поговорить с финансовыми консультантами, консультантами по жилищным вопросам, другими доверенными консультантами или своим адвокатом. Чтобы связаться с местным консультационным агентством по вопросам жилья, позвоните в Департамент жилищного строительства и городского развития США по бесплатному телефону 800-569-4287 или посетите онлайн-агентство, чтобы найти ближайший к вам центр.

    Используйте газеты и Интернет для совершения покупок

    Ваша местная газета и Интернет — хорошие места, чтобы начать делать покупки для получения ссуды.Обычно вы можете найти информацию о процентных ставках и пунктах, предлагаемых несколькими кредиторами. Поскольку ставки и баллы могут меняться ежедневно, вам нужно часто проверять источники информации при покупке ипотечного кредита.

    Будьте осторожны с рекламой

    Любая первоначальная информация, которую вы получите об ипотеке, вероятно, будет получена из рекламных объявлений, почты, телефона и запросов от строителей, брокеров по недвижимости, ипотечных брокеров и кредиторов. Хотя эта информация может быть полезной, имейте в виду, что это маркетинговые материалы — объявления и рассылки призваны сделать ипотечный вид как можно более привлекательным.Эти рекламные объявления могут рекламировать низкие начальные процентные ставки и ежемесячные платежи, не подчеркивая, что эти ставки и платежи могут существенно возрасти позже. Так что соберите все факты и убедитесь, что любые предложения, которые вы рассматриваете, соответствуют вашим финансовым потребностям.

    Любое объявление для ARM, которое показывает вводную процентную ставку, должно также показывать, как долго действует ставка, и годовая процентная ставка, или годовая процентная ставка, по ссуде. Если годовая процентная ставка намного выше, чем начальная ставка, это признак того, что ваши платежи могут сильно вырасти после вводного периода, даже если рыночные процентные ставки останутся прежними.

    Подсказка: Если есть большая разница между начальной процентной ставкой и годовой процентной ставкой, указанной в объявлении, это может означать, что ссуды связаны с высокими комиссиями.

    Выбор ипотеки может стать самым важным финансовым решением, которое вы примете. Вы должны получить всю информацию, необходимую для принятия правильного решения. Задавайте вопросы о кредитных характеристиках, когда вы разговариваете с кредиторами, ипотечными брокерами, расчетными или заключительными агентами, вашим адвокатом и другими профессионалами, участвующими в сделке, — и продолжайте спрашивать, пока не получите четких и полных ответов.


    Глоссарий | Контакты Федерального агентства


    Последнее обновление: 27 августа 2008 г.

    Закрытие дома: что происходит в день финансирования?

    В этой статье:

    Если вы используете ипотеку для покупки дома, закрытие вашего дома не может произойти до «дня финансирования». Это когда все условия кредитора «до финансирования» были выполнены, и кредитные средства могут быть переведены на счет условного депонирования и распределены между продавцом и другими третьими сторонами, такими как оценщики и агенты по недвижимости.

    1. Возможно, вам придется предоставить деньги для первоначального взноса и расходов при закрытии
    2. «Доверитель» кредитора может проверить файл, составить окончательные документы и организовать денежный перевод
    3. Агент условного депонирования или поверенный распределяет средства в соответствии с инструкциями по закрытию от кредитора

    Титульная компания также регистрирует сделку с вашим местным правительством. До тех пор, пока не появятся деньги, документы не будут подписаны, и вы не получите разрешения на закрытие, ваша собственность не может перейти из рук в руки.

    Подтвердите новую ставку (24 августа 2021 г.)

    Факты финансирования

    Накопленная ипотечная ссуда — хорошая новость. Это означает, что вы сможете на законных основаниях владеть своей собственностью и въехать в нее. Но день получения финансирования может отличаться, и он может не совпадать с датой закрытия. Полезно понимать эту разницу.

    По теме: Что происходит, когда я «готов закрыть»?

    Процесс финансирования кредита может отличаться в зависимости от вашего штата. Некоторые штаты следуют правилам «мокрого финансирования».У других есть требования «сухого финансирования». Важно знать, что это означает и влечет за собой.

    Узнайте, что связано с финансированием и когда вы можете рассчитывать на пополнение кредита. День финансирования может быть захватывающим, особенно если вы к нему готовы.

    День финансирования

    Финансирование — это выплата или перевод денег от вашего кредитора вашей компании или эскроу-компании для оплаты дома, который вы покупаете. Закрытие происходит после того, как местное правительство зафиксирует залоговое право на вашу собственность и передачу права собственности, если применимо.

    «Обычно дата финансирования совпадает с датой закрытия. Но это может быть на один или несколько дней раньше », — говорит риэлтор и юрист Брюс Эйлион. «Если кредит не используется, и вы покупаете дом за наличные, ваши средства могут быть переведены до фактического закрытия».

    Полезно знать дату финансирования. Одна из причин заключается в том, что вы платите проценты по ссуде с этой даты, а не с даты закрытия.

    Мокрое финансирование

    Ситуация усложняется тем, что каждый штат следует одному из двух правил закрытия: мокрое финансирование или сухое финансирование.

    Мокрое финансирование означает, что все документы, необходимые для официального закрытия ссуды, должны быть представлены и утверждены до даты закрытия. Здесь кредитор связывается с титульной или эскроу-компанией перед закрытием; Подтверждается сумма финансирования, которая должна быть высвобождена или переведена для завершения транзакции.

    После подтверждения ваш кредитор заблаговременно закажет перевод, гарантируя выплату денег в день закрытия сделки или до двух дней позже. Таким образом, средства могут быть немедленно выплачены продавцу и другим сторонам.

    «Большинство кредиторов не будут финансировать, пока все кредитные документы не будут подписаны и рассмотрены», — говорит Айлион.

    В большинстве штатов США разрешено мокрое финансирование.

    Сухое финансирование

    Сухое финансирование встречается реже. Здесь вы и продавец встретитесь, чтобы подписать ипотечные документы в день закрытия кредита. Тем не менее, все документы, необходимые для официального закрытия ссуды, не должны быть завершены к этой дате. В этот день кредитные средства также не выдаются.

    Вместо этого средства переводятся как можно скорее после закрытия (иногда через несколько дней).

    Связано: Андеррайтинг ипотеки (какие условия и как их удовлетворить?)

    Хотя это замедляет процесс закрытия, сухое финансирование дает дополнительное время для решения проблем. Например, кредитору может потребоваться больше времени, чтобы проверить правильность кредитных документов. Или проведите заключительный аудит, чтобы убедиться, что заявитель по-прежнему работает и не увеличил свою долговую нагрузку.

    Возможно, вы, заемщик, должны выполнить требование кредитора. Или продавцу может потребоваться решить проблему с титулом.Сухое финансирование оставляет закрытие открытым до тех пор, пока эти проблемы не будут урегулированы и все стороны не будут защищены законом.

    Аляска, Аризона, Калифорния, Гавайи, Айдахо, Невада, Нью-Мексико, Орегон и Вашингтон являются штатами без финансирования. Остальные считаются состояниями с мокрым финансированием.

    Сроки финансирования рефинансирования

    Вы рефинансируете ипотеку? Если недвижимость является вашим основным местом жительства, ваш кредит не будет погашен в течение трех рабочих дней после закрытия.

    По теме: Сколько времени нужно, чтобы закрыть жилищную ипотеку?

    Причина в том, что вы имеете право отменить (отменить) транзакцию в течение этого периода.Вы должны запросить отмену в письменной форме.

    Что нужно учитывать

    Чтобы обеспечить плавный процесс финансирования и закрытия, следуйте этим советам:

    Также своевременно распределяйте средства. «Ваш кредитор может потребовать, чтобы вы предоставили определенную сумму наличных денег для завершения процесса финансирования. Это могут быть деньги для покрытия расходов на закрытие сделки, сборов за оформление документов и т. Д. В таком случае важно, чтобы эти деньги были на вашем счете как можно раньше, — говорит Рэнди Хоппер, старший вице-президент по ипотечному кредитованию в Navy Federal Credit Union.

    Тщательно планируйте закрытие. «Работайте с кредитором, которому вы можете доверять», — добавляет Хоппер. «Получите их совет о том, когда закрытие сделки наиболее удобно с вашей точки зрения и наиболее реалистично с точки зрения кредитора».

    Спрашивайте о том, чего вы не понимаете. «Задавайте вопросы своему кредитному инспектору, ответственному за депонирование или титульному агенту, — предлагает Билл Пакер, исполнительный вице-президент eLEND, подразделения American Financial Resources, Inc., — и никогда не стесняйтесь нанять юрисконсульта, даже если это не так. требуется, чтобы убедиться, что ваши права надежно защищены.”

    Приготовьтесь вступить во владение. «Получив ссуду, будьте готовы без промедления переехать в новый дом», — добавляет Пакер.

    Для большинства заемщиков большая часть того, что участвует в процессе финансирования, происходит за кулисами и не требует от них каких-либо усилий. Вы подписываете свои документы, вы получаете свой дом (или свои деньги), конец истории. Очень важно знать, что происходит на самом деле и как внести свой вклад, чтобы дела шли хорошо.

    Подтвердите новую ставку (24 августа 2021 г.)

    Как снизить затраты на закрытие

    Фото: © iStock.com / StockFinland

    Собираетесь купить дом? Вы, наверное, слышали о затратах на закрытие. Мы предполагаем, что вы захотите держите их как можно ниже, не так ли? Верно. Затраты на закрытие могут составлять до 5% от покупной цены вашего дома. так что это не совсем мелочь. Давайте поговорим о некоторых советах, как снизить затраты на закрытие.

    Когда вы ведете переговоры о продаже дома, ваш кредитор предоставит вам так называемую оценку ссуды (ранее известную как оценка добросовестности или GFE). подробное описание возможных затрат на закрытие сделки.Проблема в том, что многие комиссии, перечисленные в этой ссуде, могут быть трудно понять. Ниже мы перевели некоторые из типовых сборов.

    Комиссии, комиссии, комиссии

    • Комиссия за выдачу ссуды: сумма, взимаемая вашим кредитором за административные расходы, связанные с созданием и оформление ипотеки. Это также известно как комиссия за андеррайтинг.
    • Сбор за подачу заявления: сбор, связанный с рассмотрением вашей заявки на ипотечный кредит.
    • Комиссия за кредитный отчет: комиссия, покрывающая расходы на получение и рассмотрение вашего кредитного отчета.
    • Начисление баллов: сумма денег, которую вы можете заплатить за баллы, чтобы снизить процентную ставку.
    • Поиск по титулу: затраты страховой компании на выполнение поиска по названию дома.
    • Страхование титула кредитора: стоимость страхования титула для кредитора.
    • Страхование титула собственника: стоимость страховки титула для защиты от полной стоимости дома.Эта стоимость не является обязательной.
    • Инспекция на наличие вредных организмов: стоимость инспекции дома, которая удовлетворит кредитора, что в доме нет основных дефекты, связанные с вредителями.
    • Оценка дома: стоимость для оценщика, выбранного кредитором для оценки стоимости дома.
    • Сборы за определение и мониторинг наводнения: эти сборы поступают компании, которая определяет, находится ли объект в зоне затопления, и продолжает отслеживать объект при изменении карты наводнения.
    • Сбор за налоговый мониторинг и сбор за исследование налогового статуса: эти сборы поступают поставщику услуг, который отслеживает ваши платежи по налогу на недвижимость и сообщает кредитору о любых упущениях по налогу на имущество.
    • Курьер: комиссия, возложенная на вас за счет кредитора за отправку официальных документов курьером или посыльный.
    • Обследование: оценка собственности, которая выявляет границы, газовые линии, дороги, стены, сервитуты, посягательства и улучшения собственности.
    • Гонорары адвоката, закрытие сделки и урегулирование споров: гонорары адвокатов за рассмотрение документов и соглашений, плюс комиссия за условное депонирование.
    • Государственный сбор за регистрацию: сбор, уплачиваемый государству за официальную регистрацию смены собственника дом.
    • Налоги на перевод: государственный сбор, зависящий от суммы ипотеки и покупной цены.
    • Страховая премия по ипотеке: если у вас есть ссуда FHA и ваш первоначальный взнос составляет менее 20%, вам придется заплатить взнос по ипотечному страхованию.Это включает авансовый взнос по ипотечному страхованию, уплачиваемый при закрытии, и ежемесячную плату.
    • Налоги на имущество условного депонирования: авансовые платежи по налогу на имущество, которые требует кредитор, должны храниться на условном депонировании.
    • Предоплаченные ежедневные проценты: сумма пропорционально начисленных процентов, которые будут начисляться по ипотеке. между датой погашения и началом первого полного месяца ипотеки.
    • Ипотечное страхование: если у вас нет ссуды FHA и ваш первоначальный взнос составляет менее 20%, вы должны будете иметь так называемое частное ипотечное страхование (PMI).PMI поставляется с ежемесячными страховыми взносами, но вас могут попросить внести залог в размере двухмесячных премий.
    • Предоплаченная страховка домовладельца: авансовые страховые выплаты домовладельца, которые кредитор требует до закрытие.
    • Комиссия за блокировку ставки: комиссия за фиксацию ставки, которую предлагает вам кредитор.

    Уф. Это много потенциальных сборов и сборов.

    Не отчаивайся.Теперь, когда мы поговорили о некоторых заключительных расходах, с которыми вы, вероятно, столкнетесь, у нас есть шесть советов. для сокращения этих затрат до размера. Вот наше руководство о том, как снизить затраты на закрытие:

    1. Сравнить цены

      С затратами на закрытие дела на кону стоят большие деньги. Это хорошая причина присмотреться к кредитору, который предлагает самые низкие затраты на закрытие. Вы также можете попросить кредитора сопоставить низкие цены закрытия, предлагаемые в другом месте.Помимо получения котировок от нескольких кредиторов, вы также можете получить расценки на некоторые услуги. Есть некоторые услуги, включенные в стоимость закрытия (сбор за проверку на наличие вредных организмов, сбор за обследование, поиск по названию и т. д.) что вам разрешено делать покупки. Другими словами, вам не нужно обращаться к поставщику услуг вашего кредитора. предлагает, и вы можете попробовать найти более низкую цену в другом месте. Стоимость закрытия услуг, которые вы можете приобрести, будет указаны как таковые в вашей ссуде.Проведите небольшое исследование, сделайте несколько звонков и посмотрите, сможете ли вы найти более дешевые варианты.

    2. Оцените ссуду

      Когда вы получите оценку ссуды, не смотрите на нее просто так. Найдите время, чтобы обсудить каждый пункт с кредитором, вопросы о том, что покрывает каждая плата и почему она стоит столько же. Это хороший способ определить набивку или ненужные сборы. Кроме того, обратите внимание на комиссии с похожими названиями, поскольку они могут означать, что кредитор взимает дважды за то же самое.Типичный пример: сборы за обработку и андеррайтинг. Затраты на закрытие Это стало более ясным после того, как смета ссуды заменила GFE, но все же стоит внимательно изучить свою смету ссуды.

    3. Согласование комиссии с кредитором

      Как только вы определитесь с комиссией, которую кредитор хочет, чтобы вы заплатили, вы можете начать переговоры. Попросить больше непонятные сборы, которые нужно сбить с окончательного ценника.Попросите своего кредитора предоставить вам так называемое окончательное раскрытие информации. форму (с подробным описанием ваших окончательных затрат на закрытие), как только она будет доступна. Сравните, что находится в заключительном раскрытии с тем, что было в смете ссуды, и попросите своего кредитора обосновать любые расхождения.

    4. Попросите продавца подсластить сделку

      Некоторые продавцы будут готовы снизить продажную цену дома, чтобы компенсировать издержки закрытия.Другие могут быть готовы покрыть часть ваших заключительных расходов. В зависимости от рынка и продавца уровень мотивации, вы можете договориться с продавцом, чтобы снизить некоторые затраты на закрытие

    5. Отложите закрытие

      Помните предоплату ежедневных страховых взносов из приведенного выше списка? Вы можете минимизировать эти расходы, закрытие в конце месяца.Планируйте заранее и постарайтесь запланировать закрытие, когда это будет означать, что у вас будет платить меньше денег вперед.

    6. Экономьте на пунктах (при низких процентных ставках)

      Если вы покупаете в среде с низкой процентной ставкой, вам, вероятно, не нужно доплачивать за баллы, чтобы снизить процентную ставку. Каждый балл будет стоить 1% от суммы кредита, поэтому сумма баллов может быстро увеличиться. И вы платите эти деньги авансом как часть заключительных расходов.За каждое приобретенное вами очко вам придется оставаться в доме дольше, если вы хотите выйти на уровень безубыточности.

    Дополнительные чаевые только для рефинансистов…

    Если вы рефинансируете жилищный заем, вам придется снова оплачивать заключительные расходы. Но у тебя есть кое-что особенное возможности экономии денег. Вот два:

    1. Отказ от оценки

      Если ваш дом недавно был оценен, вы, вероятно, можете пропустить расходы на повторную оценку его как часть процесса закрытия.Попросите вашего кредитора об отказе от оценки. Если вы не можете отказаться от аттестации в целом вы можете сэкономить деньги, выбрав автоматическую оценку вместо полной.

    2. Экономия на титульном страховании

      Попросите «перевыпуск» (читай: более низкая ставка), когда вы повторно оплачиваете страхование титула для рефинансирования.

    Жеребьевка: закладная без стоимости закрытия

    Фото: © iStock.com / Jirsak

    Вы спросите, что это за волшебная вещь, которая называется ипотекой без затрат на закрытие? Это просто означает, что вы платите закрытие затрат другим способом, а не авансом. Итак, вы можете включить затраты на закрытие в сумму ипотечного кредита, или вы можете получить «бесплатные» затраты на закрытие сделки в обмен на более высокую процентную ставку по вашему кредиту. Оба эти «бесплатных» варианты часто будут стоить вам дороже в долгосрочной перспективе, если вы планируете оставаться в доме надолго.

    Если вы знаете, что хотите прожить в доме более, скажем, 5 лет, вы можете оплатить заключительные расходы. спереди, если вы можете себе это позволить. Исключением будут люди, выплачивающие долги с высокими процентами, например, кредитной картой. остатки. Если это вы, то выплата долга с высокими процентами вместо того, чтобы вкладывать деньги в закрытие расходов, может имеет смысл.

    Мы знаем, что есть миллион способов потратить деньги, но закрытие счетов — необходимый шаг к домовладение.Вы не должны любить их, но вы должны заплатить им, тем или иным способом.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *