Какие бывают сделки с недвижимостью: купля-продажа, аренда, обмен и другие виды сделок. Оценку аренды, оценке квартиры, оценки дома, коттеджа.

Содержание

Виды сделок с недвижимостью : RUcountry

Недвижимость является очень привлекательным объектом для приобретения, продажи и прочих операций. Но при этом сделки с недвижимостью являются наиболее сложной сферой права. Неподготовленный человек вряд ли самостоятельно сможет совершить какую-либо сделку без совершения ошибок. Подробнее прочитайте про то, как правильно купить квартиру, а также как решить квартирный вопрос. А так как цена на недвижимость, в том числе и арендная, высоки, то и потери от ошибок будут существенными. Итак, какие же виды сделок с недвижимостью бывают и чем они друг от друга отличаются, попробуем разобраться в данной статье.

В первую очередь следует разобрать само понятие «операции с недвижимостью». Под этим определением скрывается способ взаимодействия между физическими или юридическими лицами, в результате которого должно произойти изменение, расторжение или появление какого-либо имущественного права на недвижимость. Как же заключаются сделки по недвижимости? Часто используемой причиной для заключения сделки с недвижимостью является какой-либо договор, к примеру, договор дарения, купли-продажи, унаследования и прочее.

Подобный договор представляет собой свободно заполненную форуму, заверенную у нотариуса, а специально заверенную форму требуется составлять лишь в случае оформления ренты. Любое изменение права собственности на недвижимость должно регистрироваться, кроме краткосрочных сделок по аренде, не имеющие договора с нотариальным заверением. Чтобы зарегистрировать сделку, вам необходимо обратиться в у Единый Государственный Реестр федеральной регистрационной службы.

Любое изменение права собственности на недвижимость должно регистрироваться, кроме краткосрочных сделок по аренде, не имеющие договора с нотариальным заверением.

С понятиями разобрались, переходим непосредственно к рассмотрению самих сделок с недвижимостью.

Аренда недвижимости

Данный вид сделок актуален как для жилищных помещений, так и для помещений коммерческой направленности. Аренда дает большую свободу действий для арендодателя, так и для арендатора помещения.

Для незнающих людей отличной новостью будет то, что на рынке недвижимости в большом количестве представлены компании, занимающиеся помощью в поиске арендаторов и арендодателей (риэлтерские компании).

Но найти клиента арендатору, и найти арендодателя арендатору – это пол дела. Правильно оформить подобную сделку не всегда является под силу простому человеку без специальных знаний. В этом случае многие риэлтерские компании с радостью возьмут для себя дальнейшее сопровождение сделки (естественно за отдельную плату).

Все правовые моменты связанные с арендой жилых и коммерческих помещений обговорены в Гражданском кодексе РФ. При этом вы не найдете там единого образца договора аренды, в некоторых случаях ее можно получить конкретную форму в сделках по аренде имущественных комплексов или подобных зданий. Составляя договор аренды, стараются достигнуть некого баланса прав между сторонами, а та сторона, которая менее защищена по отношению к другой, имеет усиленную поддержку со стороны государства.

Все правовые моменты связанные с арендой жилых и коммерческих помещений обговорены в Гражданском кодексе РФ.

Чтобы в будущем не возникло недоразумений или пересечения интересов, следует заранее подготовить грамотно составленный договор аренды. По большому счету аренда обычной квартиры, мало чем отличается от аренды коммерческой нежилой недвижимости. Рассмотрим, как правильно заключить договор с риэлтором.

Но на сегодняшний день законодательство в области аренды помещений не на столько развито, чтобы убрать все риски, как для арендатора, так и для арендодателя. Естественно с каждым годом оно совершенствуется, но на настоящее время имеется достаточно проблем, которые могут испортить отношения между арендатором и арендодателем.

Процедура дарения или наследования

Те люди, которые имеют в своем распоряжении недвижимость, не редко беспокоятся о том, кому она перейдет после их смерти. Для этого необходимо составить грамотное завещание, в котором указывается наследник, либо какие-то доли, которые распределятся между наследниками первой очереди. За счет того, что недвижимость имеет большую стоимость, споры между наследниками возникают постоянно. За редким исключением все решается мирно. Поэтому о составлении завещания, если имеется такая необходимость, следует позаботиться заранее.

Составляя завещание, надо понимать пару моментов. Переоформление квартиры обойдется недешево наследникам, потому что все подобные сделки с недвижимостью требует уплаты налога. Выбирая наследника, вам следует также выбрать между дарением или наследованием. По сути разница небольшая, однако в некоторых случаях это может стать решающим фактом.

Что же такое наследование имущества?

По юридическим меркам, наследование недвижимости – это переход не имущественных и имущественных прав от наследодателя в пользу другого лица, по установленному законом порядку. Вроде бы все просто и на поверхности, но это обманчивое чувство, даже если имеется на руках правильно составленное завещание, наследнику в некоторых случаях, будет не так-то просто доказать свои права. При этом необходимо учесть все нюансы российского законодательства.

Неприятная ситуация, когда завещаний два и более, но по законодательству считается корректным и действительным то, которое было составлено последним. Это приводит к многочисленным скандалам среди родственников, еще бы, ведь они теряют свои доли от недвижимости!

Также надо помнить о тех наследниках, которые будут таковыми являться во всех случаях, к ним относятся иждивенцы, например, инвалид супруг

Что такое дарение имущества на самом деле?

Обратившись к юридической терминологии, можно увидеть то, что дарение – это передача имущественных и других прав на недвижимость от одного физ. лица другому. Вроде бы совпадает с определением наследования, но есть одно сильное различие – при дарении, все имущественные и не имущественные права переходят сразу же после составления договора, то есть когда наследодатель еще жив, а при наследования, эти права начинают действовать лишь после смерти завещателя. Но выбрав вариант дарения, наследодатель может предотвратить будущие скандалы между родственниками, возникающими во время дележки имущества. Ознакомьтесь с рисками при приобретении квартиры по договору дарения.

Процедура купли-продажи недвижимости

Приобрести квартиру мечтают многие семьи, но по факту такое мероприятие не каждому по карману. Да и купля-продажа недвижимости, как жилой так и не жилой, является очень сложной процедурой, с огромным числом особенностей и характерных нюансов.

Перед проведением покупки или продажи недвижимости, следует подготовить должным образом ряд необходимых документов. К таким документам относятся: доки из БТИ, которые включают в себя технический паспорт на продаваемое помещения, также благодаря которому определяется предварительная цена. Причем надо помнить, собрав такой пакет документов, стоит сразу переходит к оформлению сделки купли-продажи, ведь действительными эти доки будет не более одного года

Кроме справок из БТИ, вам потребуются документы из ЖЭКа, выписки домовой книги, различные финансовые документы, подтверждающие отсутствие долгов по оплате за коммунальные услуги.

Если у вас какой-то специфический случай продажи недвижимости, то, возможно, понадобятся какие-либо дополнительные документы. Перечислять весь список документов в данной статье не имеет смысла. Если у вас имеются трудности с этим, советуем обратиться к специалистам в этой области, они сопроводят вашу сделку купли-продажи. Узнать весь перечень документов для покупки квартиры можно в этой статья. Если вы покупаете квартиру с привлечением ипотечных средств, тогда необходимо ознакомиться с тем какие документы необходимо предоставить заемщику при взятии ипотеки.

Сам процесс сделки проходит независимо от того, какого назначения продается или покупается объект (недвижимое имущество, коммерческое или жилое). Для того, чтобы забронировать квартиру, покупателю необходимо внести аванс, который будет выступать гарантом того, что квартира будет закреплена за ним в течении всего времени проведения сделки. При этом основную сумму за квартиру вносят в специальные денежные ячейки проверенных банков и происходит оформление всех необходимых документов, после чего продавец получает свои деньги, а покупатель право собственности на квартиру.

Оформление ипотеки

Среди всего рынка кредитования, банки отмечают, что лидерство в этой области перенимает на себя ипотека. На сегодняшний день законодательная система РФ не совсем продумана в этой области и клиенты банков имеют некоторые серьезные риски, тем не менее это не влияет на то, что ежегодно увеличивается количество желающих приобрести квартиру по ипотечному кредитованию. Прежде, чем брать ипотеку необходимо хорошо подумать.

Ипотека — это денежная сумма, которая выдается заемщику с целью будущей покупки квартиры, которая будет выступать залогом в этой сделке.

Что же такое ипотека? Это денежная сумма, которая выдается заемщику с целью будущей покупки квартиры, которая будет выступать залогом в этой сделке. В случае, если заемщик не будет в силах платить банку по долгу, банк имеет право обратиться в суд и получить все права на купленную заемщиком квартиру. Также в качестве залога может выступать не только купленная квартира, но и другое ценное имущество. В случае с ипотекой, заемщик имеет право проживать в купленной квартире, регистрироваться по адресу проживания, но он также имеет ряд ограничений. Например, он не может продать квартиру или обменять ее на другую, также он не может ее завещать третьим лицам или подарить. До погашения кредита, фактически квартира будет являться косвенной собственностью банка. Но ипотека не запрещает заемщику получить от государства налоговый вычет.

Как отмечалось выше, российское законодательство имеет слабую базу в области ипотечного кредитования. Это несет под собой определенные риски как для заемщика, так и для банка. Особенно явно выражена проблема недостатка специалистов в этой области, способных предусмотреть развитие событий наперед, к примеру, изменение валютного курса, который может напрямую влиять на условия ипотеки, особенно это касается зарубежной ипотеки.

Процедура (деприватизация) приватизации

Под приватизацией подразумевается бесплатная передача собственности в пользу гражданина РФ, на добровольной основы жилья, которое находится в государственном фонде. Право на приватизацию недвижимости имеют те граждане, которые проживают по условиям социально найма, при этом надо иметь в виду, для этого будет необходимо получить согласие всех жителей квартиры, в том числе и несовершеннолетних.

Как становится понятно, чтобы приватизировать квартиру, необходимо отвечать некоторым правилам. А именно, должна быть принадлежность жилья к государственному фонду и проживание в нем на правах социального найма.

Для того, чтобы пройти приватизацию, необходимо собрать обширный список документов, весь перечень которых можно посмотреть в соответствующих нормативных актах.

Деприватизация – это обратная приватизации процедура, благодаря которой жилье отдается в пользу государства. Вы спросите кому может прийти добровольно и бесплатно отдать квартиру? Встречаются случаи, когда продать ее или содержать, является неподъемным бременем для собственника, именно в этих случаях будет актуально деприватизация жилья.

Под приватизацией подразумевается бесплатная передача собственности в пользу гражданина РФ, на добровольной основы жилья, которое находится в государственном фонде.

Вот примерный перечень наиболее распространенных операций проводимых с недвижимостью. Надеемся, что данная статья будет вам полезной и поможет избежать ошибок и снизить риски при проведении сделок с недвижимым имуществом.

При использовании этой статьи обязательно используйте прямую ссылку на сайт rucountry.ru

Сделки с недвижимостью: альтернативная, прямая и свободная — Недвижимость

Часто в объявлениях о продаже недвижимости написано «альтернатива», «прямая сделка» или, например, «свободная продажа». Это названия видов сделок, которые используют на рынке недвижимости. Если коротко, то прямые или свободные — это простые сделки, а альтернативные — сложные сделки с несколькими участниками и разной недвижимостью.

Разберем подробно, что значит каждый термин и какие есть плюсы и минусы у разных видов сделки. 

Прямая или свободная продажа (сделка)

Если так написано в объявлении, значит продавец просто хочет получить деньги за свою недвижимость. Такие сделки самые простые, в них всего две стороны: продавец и покупатель. Продавец получает деньги, покупатель — недвижимость. Все довольны и счастливы, если не забывать, что везде есть свои плюсы и минусы:

+

Сделку можно провести быстро. В идеале такая недвижимость абсолютно готова к продаже, вплоть до того, что все жильцы уже выписались. А значит, можно уместить весь процесс оформления буквально в неделю-две.

+

Можно оформить стандартный задаток, тем самым закрепив договоренность, и спокойно готовиться к сделке. В сложных сделках так не получится, дальше подробно  расскажем — почему, и что с этим делать. 

 

Так как всё кажется предельно простым, некоторые продавцы или покупатели не пользуются услугами риелтора в таких сделках. В итоге могут случиться неприятности, если, например, в сделке есть несовершеннолетний собственник или один из жильцов не выписался из проданной квартиры. Не стоит забывать о правилах безопасности при покупке квартиры, а лучше всего доверять дорогостоящие решения профессионалам.

 

Такая недвижимость может стоить дороже, чем похожие квартиры на рынке. Продавцы знают, что многие готовы переплатить, чтобы скорее купить жилье. А ещё недвижимость со свободной продажей может стать замыкающим звеном в цепочке сделок, где люди одновременно и покупают и продают жилье — так называемой альтернативной сделке.

 

Прямая или свободная продажа: деньги в обмен на недвижимость

Альтернативная сделка, альтернатива, цепочка

Все эти названия обозначают, что хотя бы один участник сделки собирается продать недвижимость и одновременно купить другую. 

В самом простом случае в альтернативной сделке будет 2 квартиры и 3 участника:

  • Участник 1. У него есть деньги и он покупает квартиру
  • Участник 2. Продает старую и одновременно покупает новую квартиру
  • Участник 3. Только продает свою квартиру

Чаще всего основную сумму вносит Участник 1. Взамен он получает квартиру. Причем деньги он отдает не Участнику 2 — своему продавцу, а сразу Участнику 3. 

Участник 2 не получает деньги от продажи своей квартиры. Если цена квартир одинакова, хотя такое бывает очень редко, все деньги прямиком отправляются Участнику 3.

Но обычно Участник 2 получает разницу в стоимости, если его квартира дороже той, которую он покупает. Или он сам доплачивает разницу продавцу — Участнику 3, когда покупает квартиру дороже.

Даже такая самая простая альтернативная сделка может занимать целый день. А чем больше участников и квартир в сделке, чем больше разница в стоимости квартир, тем сложнее сделка, тем дольше времени уходит на ее подготовку. Такие сделки не проводятся без грамотных риелторов и обязательной проверки каждого звена цепочки. Если хотя бы одна купля-продажа не состоится или будет оспорена, то вся сделка может развалиться, а участники потерпят убытки.

«Альтернатива подобрана» — это хорошо

Не всегда слово «альтернатива» значит, что ждать сделки придется долго. Если в объявлении написано, что сделка альтернативная и альтернатива подобрана, это означает, что цепочка уже полностью или частично собралась. 

Если вы при этом намерены только купить недвижимость, ничего одновременно не продавая, то возможно сделка пройдет быстро. При этом можно даже попробовать снизить цену. Чтобы ускорить процесс, продавец может пойти вам навстречу. 

Риелторы 80 уровня могут проводить сделки с 6-8 участниками одновременно. Но это очень редкие случаи. Сложность не только в том, чтобы организовать столько людей и всё оформить, при этом не допустив выхода из сделки участников. Важно еще, чтобы переход права собственности был зарегистрирован у всех одновременно и успешно. Часто для одновременной регистрации люди пользуются услугами специальных юридических компаний, которые занимаются оформлением сделок. При этом в договорах купли-продажи рекомендуется прописать, что если право собственности одной недвижимости не регистрируется — то не регистрируется вся цепочка.  

А теперь, резюмируем плюсы и минусы альтернативной сделки: 

+

Можно снизить цену, если у продавца уже подобрана альтернатива.

 

+

Юридическую чистоту недвижимости тщательно проверят, возможно даже не один риелтор. Участникам цепочки невыгодно, чтобы она распалась.

«Не пытайтесь повторить это дома». Такие сделки сложные в организации, долгие, более дорогие для участников. Ошибка, неправильное оформление документов, недостаточная проверка может привести к потере времени, денег или даже недвижимости.

 

Риск выхода участников. Договоренности в таких сделках сложнее закрепить, чем при прямой продаже. Один участник зависит от другого, а значит задаток, с его жестко регламентированными по закону условиями возврата, может быть рискован для продавца. Если сделка сорвётся даже не по его вине, он будет вынужден вернуть задаток в двойном размере. А так называемый аванс ничего не гарантирует. Юристы рекомендуют в таких случаях оформлять обеспечительный платеж. О том, что надо знать о его оформлении, а также о задатке и авансе, у нас есть отдельная статья.

 


Читайте ещё

Сбербанк смягчил условия покупки в ипотеку квартир с перепланировками

В какое время года выгоднее покупать квартиру

Какие документы потребуются для оформления ипотеки

Квартира в залоге у банка: можно ли ее купить?

 

Сделки с недвижимостью

Задать вопрос нотариусу

{‘label’: ‘Регион’, ‘disabled’: True}Республика ХакасияРеспублика МАРИЙ-ЭЛСахалинская областьЯрославская областьКамчатский крайХабаровский крайКостромская областьНовосибирская областьМурманская областьНовгородская областьАстраханская областьРостовская областьРеспублика ИнгушетияЛенинградская областьУдмуртская республикаСмоленская областьМосковская областьХанты-Манскийский АО (Югра)Республика БашкортостанРеспублика БурятияНижегородская областьПриморский крайЧелябинская областьЧеченская республикаВоронежская областьРеспублика ДагестанКрасноярский крайСаратовская областьРеспублика КарелияРеспублика ТываВолгоградская областьКалининградская областьПермский крайИркутская областьКурская областьПсковская областьКемеровская областьРеспублика КОМИКалужская областьТюменская областьАмурская областьВологодская областьСанкт-ПетербургРеспублика ТатарстанОрловская областьЧувашская республикаПензенская областьМагаданская областьТамбовская областьКировская областьВладимирская областьАрхангельская областьРеспублика АдыгеяЧукотский автономный округБрянская областьБелгородская областьКарачаево-Черкесская республикаАлтайский крайРеспублика МордовияСтавропольский крайЕврейская автономная областьСамарская областьЯмало-Ненецкий автономный округКраснодарский крайЗабайкальский крайКабардино-Балкарская республикаРеспублика АлтайТверская областьОренбургская областьТульская областьРеспублика Саха (Якутия)Липецкая областьРепублика КалмыкияРеспублика Северная Осетия — АланияРязанская областьТомская областьМоскваУльяновская областьКурганская областьОмская областьСвердловская областьИвановская областьСевастопольРеспублика Крым

{‘label’: ‘Тег’, ‘disabled’: True}НедвижимостьОформление наследстваСоставление, изменение, отмена завещанийДоверенности, согласия, заявленияВопросы даренияВыезд нотариусаВопросы ИПБрачный договорЗаверение подписиНотариальные копииДоговоры, сделкиЗемельные участкиРаздел имущества супруговАлиментыВопросы юрлицТарифыАвтоПрочееСвой вариант

Отправить
Спасибо за обращение!

Ваш вопрос отправлен!

Уведомление об ответе будет отправлено на указанный e-mail.

×

Росреестр обещает начать оформлять сделки с квартирами за сутки

Пилотный проект работает в Подмосковье. Сколько времени уходит на оформление квартиры сегодня и распространится ли такой ускоренный алгоритм впоследствии на сделки через МФЦ и нотариусов?

Фото: АГН «Москва»

Обновлено в 16:20 6 августа

С мая в Московской области заработал пилотный проект электронной регистрации сделок с квартирами за 24 часа. По словам главы Росреестра Олега Скуфинского, масштабировать его на всю Россию можно будет уже в этом году.

Важно уточнить, что речь идет пока только об электронных сделках. Когда документы на квартиры и договоры купли-продажи подаются онлайн. Сейчас на такое оформление уходит от пары дней до недели.

Есть случаи, когда в Москве в рамках одной сделки по купле-продаже квартир на одной улице сроки онлайн-регистрации разнились на два дня. Правда, если оформлять, например, ипотеку через сервис «Сбера», сроки максимально короткие. А в случае заверения нотариусом электронная регистрация должна пройти строго за 24 часа.

В Подмосковье, как говорят опрошенные Business FM эксперты, на онлайн-регистрацию уходит времени меньше: в среднем дня три.

Недостаток этого вида оформления сделок по квартирам в том, что регистрация и заполнение заявления на сайте Росреестра или на «Госуслугах» требуют либо большого опыта, либо терпения, чтобы понять и разобраться, отмечают специалисты. Но даже если все заполнено верно, нередки случаи технических сбоев.

Какие именно сделки можно оформить онлайн? Рассуждает риелтор, эксперт рынка аренды, практикующий агент Александр Харыбин:

— Раньше когда-то сделки тоже проводили за день. Потом от этой схемы отказались, потом открыли Росреестр и увеличили сроки для того, чтобы была возможность проверки документов. При поданных онлайн документах, я так понимаю, что это все можно действительно быстро проверить, если вся информация в Росреестре есть, хотя и там бывают ошибки. Если Росреестр будет с этим справляться — отлично. В электронном виде сейчас регистрируют различные сделки купли-продажи, и есть онлайн-регистрация альтернативных сделок.

— То есть если в сделке участвуют несколько квартир и покупателей, то она может оформляться в электронном виде?

— Да, вполне, если объекты находятся, например, в одном регионе и нет дополнительных сложностей.

Между тем в электронном виде нельзя провести альтернативную сделку: например, когда продавец из этой сделки одновременно покупает другую недвижимость. Или когда покупателю, чтобы расплатиться по сделке, нужно одновременно продать свою другую недвижимость. Или если в сделке большое число участников. Закон это прямо не запрещает, но исполнение таких сделок сложное.

По этой причине, а также в связи с тем, что не все люди готовы к электронному взаимодействию, остается возможность подать документы через МФЦ. Документы можно сдать в любом регионе страны без привязки к местонахождению ее объекта. Правда, сроки офлайн-регистрации гораздо длиннее. Несколько дней уйдет на доставку документов в Росреестр, девять рабочих дней на само оформление и еще несколько — на доставку обратно, говорит риелтор и эксперт по недвижимости Андрей Веселаго.

Андрей Веселаго риелтор и эксперт по недвижимости

Официальные сроки работы с документами при регистрации сделок с недвижимостью были установлены несколько лет назад для исключения коррупционной составляющей. До этого за взятку можно было оформить покупку или продажу квартиры за один день.

Позднее редакция Business FM получила ответ на запрос в Росреестр:

— О каких именно сделках идет речь? Только об электронных или в принципе обо всех?

— Речь идет о проекте «Электронная ипотека за один день», в рамках которого граждане могут в кратчайшие сроки получить услугу по государственной регистрации прав ипотеки жилого помещения. Срок регистрации электронных пакетов по государственной регистрации прав ипотеки жилого помещения при отсутствии замечаний составляет до 24 часов. В настоящее время законодательством установлены сроки регистрации ипотеки: пять рабочих дней с даты приема или поступления в орган регистрации прав заявления и семь рабочих дней — с даты приема заявления МФЦ. В настоящее время в проекте «Электронная ипотека за один день» участвуют 72 территориальных органа Росреестра. До конца 2021 года планируется реализация проекта на территории всех субъектов Российской Федерации. Ожидается, что 60% ипотечных сделок и 50% ДДУ будут совершаться в электронном виде.

— Какого рода сделки сейчас можно проводить в электронном виде, помимо ипотечного жилья и прямых сделок? Можно ли проводить более сложные альтернативные операции?

— Если говорить о подаче заявлений через официальный сайт Росреестра, то в сервисе «Личный кабинет» в настоящее время обеспечена возможность подачи заявлений по 25 видам наиболее массовых и востребованных учетно-регистрационных действий. Если говорить о подаче заявлений в электронном виде через веб-сервисы Росреестра (сервис прямого доступа), которые подаются профессиональными участниками рынка недвижимости (банками, застройщиками, нотариусами) по заявлениям от физических лиц, то реализованы все востребованные виды учетно-регистрационных действий.

— Возможно ли (если да, то в какой перспективе) сокращение сроков регистрации сделок на покупку квартир через МФЦ и нотариусов?

— Согласно законодательству, срок государственной регистрации не должен превышать семь рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов органом регистрации прав или девяти рабочих дней со дня приема заявления и документов в МФЦ.

«В случае поступления заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов в электронной форме, такие регистрационные действия осуществляются в течение одного рабочего дня», — добавили в Росреестре.

Добавить BFM.ru в ваши источники новостей?

Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью


Сделки с недвижимостью с регистрацией в любом территориальном органе РОСРЕЕСТРА через Интернет — новый Федеральный закон №250-ФЗ

теперь государственная регистрация прав может быть осуществлена не по месту нахождения объекта недвижимого имущества, а в любом территориальном органе РОСРЕЕСТРА. Так, например, договоры приобретения дома с земельным участком, квартиры, находящихся в Лениградской области или Санкт-Петербурге, можно зарегистрировать в Москве, во Владивостоке, Рязани


Кадастровая стоимость земельного участка – как уменьшить? Cпособы решения задачи

Налог начисляется на стоимость объекта, которую определяет государство, то есть на его кадастровую стоимость. Но существует и рыночная стоимость объекта, то есть та, по которой собственник хотел бы его продать, ориентируясь на сложившейся на рынке уровень цен. Она всегда была выше кадастровой, но…


Как рассчитать НДФЛ при продаже недвижимости – изменения с 2017 года

Вопрос налогообложения, конечно, важен всегда, но поскольку порядок взимания обязательного сбора с физических лиц при продаже квартир, домов, земельных участков изменился, то сейчас он становится просто сверхактуальным.


Риски при сделках – титульное страхование как способ защиты затрат на покупку объектов

О том, что сделки с недвижимостью относятся к рискованным операциям, наслышаны многие. Есть в них немало юридических особенностей и нюансов, которые не всегда учитываются при анализе документов, по незнанию, нечаянно или искусно скрываются в исторической цепочке событий, происшедших с купленными квартирой, земельным участком, зданием или домом на нём, выявляющиеся уже после совершения покупки


Сделки с недвижимостью с обязательным нотариальным удостоверением – с изменениями с мая 2019 года

Вопрос о том, как провести сделку с недвижимостью, будь то квартира, комната, доля в жилье, земельный участок, здание, сооружение или иное недвижимое имущество, явно не праздный, поскольку затрагивает проблемы защиты приобретаемых юридических прав и финансовых затрат одной стороны сделки и гарантии получения причитающихся сумм для другой.


Способы передачи денег при сделках

Выбор способа передачи денежных средств от покупателя к продавцу должен основываться на решении задачи по обеспечению защиты и безопасности денежных средств покупателя и самого объекта продавца в случаях «развала» сделки или возникших серезных изменениях договора при выполнении сделки.


Государственная регистрация сделок с недвижимостью — права собственника и покупателя защищены законом

Юридически сделки фиксируются договорами, соглашениями сторон или иными правовыми документами, в которых отражается суть сделки, и которые подписываются лицами, совершающими сделку (или их уполномоченными лицами).


Проведение сделок с недвижимостью требует не только знания очередности действий, но и четкого понимания вопроса о подготовке документации для той или иной сделки.

Кажущаяся простой задача найти объект (земельный участок, дом, небольшое производство под лесопереработку или иную цель) и договориться с собственником о цене превращается в марафон с препятствиями с внезапными зигзагами на дистанции, когда начинается подготовка и проверка документов для проведения самой процедуры купли-продажи. Не редким в такой ситуации становится вывод о необходимости привлечения специалистов или компаний, обеспечивающих юридическое сопровождение сделки.  

Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью позволяет покупателю и и продавцу не только экономить время по подготовке документов, но, что представляется основным, провести проверку подлинности документов, действительность прав собственников объекта, выработать оптимальную схему сделки, подготовить необходимый вариант договора и отразить в нем как порядок расчетов, так их форму, взаимные обязательства сторон сделки, выявить возможные скрытые риски.

Можно, конечно, предполагать, что сделки очень однотипны, но не нужно забывать о том, что у участков могут быть определенные обременения, которые впоследствии не позволят провести на нем строительство дома там, где планировалось, или что на выбранном участке вообще нельзя организовать стоянку автотехники, так как он находится функциональной зоне жилищной застройки, или же  выявится некий другой собственник, который может заявить о своих правах на участок и опротестовать сделку. 

Сделка с недвижимостью – действие юридическое. В соответствии со статьёй 130 Гражданского кодекса РФ  существует следующее определение недвижимости, под которой понимается всё, что прочно связано с землей, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. 

Земельные участки,  земельные участки с постройками, а также имущественные комплексы, объекты капитального строительства без земельных участков относятся к объектам недвижимости

Действия физических или юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении объекта недвижимости,  называются сделками с недвижимостью. 

Сделка – это волевой акт, направленный  на достижение правового результата.

Сущность сделки составляют воля и волеизъявление сторон:

  • воля дает ответ на вопрос «что я хочу»,
  • волеизъявление  ответит  на вопрос  «что я для этого сделаю».

В зависимости от числа лиц, чьё волеизъявление необходимо для достижения правового результата, сделки бывают одно- двух- и многосторонними.

 

Полезно знать

 

В 2017 году Выписки из ЕГРП заменены на Выписки из ЕГРН, так как с 1 января 2017 года вступят в силу новые требования, касающиеся регистрации и постановки на кадастровый учёт недвижимого имущества физических и юридических лиц. Произойдёт замена Выписок из ЕГРП на Выписки из ЕГРН. Ознакомиться с подробностями можно здесь. 

Правовой Стандарт — Сделки с недвижимостью. Юридическая безопасность сделок.

Сделки с недвижимостью всегда попадали в категорию рисков. Процветали и процветают как всякого рода мошеннические схемы, так и банальные ошибки юридически необразованных граждан. Как результат – недействительность сделок купли-продажи недвижимости, потеря уплаченной суммы или утрата права собственности на недвижимость. В большинстве случаев ошибок можно было бы избежать при привлечении стороннего юриста для проверки юридической чистоты сделки или полного сопровождения сделки с недвижимостью.

Какие бывают варианты ошибок или целенаправленного мошенничества?

В первую очередь, это отсутствие прав на продажу недвижимости у собственника. Или же отсутствие прав собственности как таковых. Поэтому перед составлением договора всегда необходимо проверять документацию. Для начала документ, удостоверяющий личность собственника. Выписку из Единого Государственного Реестра Прав (ЕГРП) на объект. Справка из БТИ — в ней вы сможете проследить всю историю недвижимости. Кто и когда владел ей, на каких основаниях, и утерял ли он права владения на нее. Ведь кто-то из жильцов может быть выписан, к примеру, в ходе уголовного судопроизводства, то есть осужден. И когда срок его заключения закончится, не последует ли с его стороны правопритязаний на собственность?

Так же множеством нюансов обладает недвижимое имущество, приобретенное по наследству или в результате дарения. Как в первом, так и во втором случае, есть довольно высокая вероятность, что продажа недвижимости происходит для того, чтобы избежать правопритязаний иных лиц. И если вы приобретете, скажем, квартиру, которая сейчас находится в собственности одного сына, не факт, что завтра не появится его брат и не потребует свою долю. С договором дарения же все еще более туманно. Поэтому, если подобное  имеет место, лучше повременить со сделкой и собрать как можно больше информации.

В настоящее время в большинстве случаев сделки проходят через риелторские агентства. В их интересах как можно быстрее продать объект, поэтому зачастую продавцов, да и сами продаваемые объекты проверяются бегло, без особого усердия.

Не менее важным является договор, точнее его условия. В тех же агентствах они стандартные и в большинстве случаев составлены в пользу своих клиентов, однако, каждая сделка с недвижимостью имеет свои особенности. Поэтому, прежде чем подписывать договор, следует внимательно его прочесть. 

Итак, аванс внесен, договор подписан. Казалось бы, всё – недвижимое имущество ваше. Однако уже после подписания договора, продавец может просто передумать. А в соответствии с ч.3 ст.19 Федерального закона «О государственной регистрации права собственности на имущество и сделок с ним» — он вполне имеет такое право. В этом случае регистрация будет приостановлена на время сроком один месяц, для того что бы все факторы препятствующие сделки были исключены. И если этого не произошло, то сделка отменяется. А если вы, как покупатель, уже уплатили значительный аванс? Оплатили работу юриста, множество комиссий? Да и просто потратили свое время? В этом случае вам может помочь лишь судебный иск, что предусматривается ч.4 ст.445 Гражданского кодекса Российской Федерации. Вы можете в установленном законе порядке понудить собственника выполнить условия договора. Но, это в случае если ваш иск будет удовлетворен, да и судопроизводства хотелось бы избежать, не так ли?

Имеют место и ситуации, когда собственник квартиры, утративший это право собственности, отказывается передавать ключи и съезжать с квартиры. С одной стороны, казалось бы, можно просто вызвать МЧС и вскрыть дверь. Но, если у собственника там остались личные вещи, то это грозит судебным разбирательством уже вам. Хотя ст.304 Гражданского Кодекса Российской Федерации и дает вам право требовать исполнения ваших прав не связанных с лишением владением. То есть, снятие с регистрационного учета и выселение прошлого жильца.

Но, опять же, это все в ходе судопроизводства. Кстати, если вы упустили в договоре пометку о сроке снятия с регистрационного учета предыдущего владельца недвижимости, он все равно обязан это сделать в соответствии со ст.35 Жилищного Кодекса Российской Федерации.

Множеством нюансов обладает и сделка купли-продажи в долевом строительстве. Чуть ранее были очень распространены схемы двойной продажи, так как доказать конкретный факт перехода имущества было проблематично. Сейчас, правда, Федеральный Закон №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» более или менее структурировал этот процесс. Однако множественные риски попадания на криминальные схемы остались.

К слову о правонарушениях в сфере недвижимости, именно тут понятие «чистоты сделки» имеет особое значение. Мало просто вычитать в Интернете основные нюансы, так как мошенники могут обойти подкованных граждан с помощью поддельных документов или сокрытия. В этом случае, вы не сможете отстаивать свои права в суде, так как злоумышленники просто скроются с вашими финансами. А недвижимость, якобы купленная вами, будет принадлежать третьему лицу, вообще не имеющему никакого понятия о совершенном мошенничестве.

Неплохим выходом из ситуации может оказаться титульное страхование. То есть страхования риска утраты права на недвижимое имущество, титула. Риск утраты права на имущество попадает под категорию стандартного имущественного страхования и к нему применяются общие правила заключения договоров страхования в соответствии со ст.929 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Титульное страхование может возместить вам значительную часть потерянных средств, при таких нюансах, как ошибки юридического характера при оформлении сделки, правопритязания неучтенных граждан, имеющих право собственности на имущество, и так далее. Но и титульное страхование обладает массой нюансов, которые очень сложно учесть обычному обывателю.

И это снова возвращает нас к суровой необходимости юридической помощи при совершении сделок с недвижимостью и последующей реализации приобретенных прав.

Чем Вам сможет помочь юрист?

1. Даст консультацию по вопросам отчуждения или приобретения имущества.
2. Проведет полноценную экспертизу всех правоустанавливающих документов.
3. Подготовит договор и соберет весь необходимой для сделки пакет документов (что действительно сложно сделать самостоятельно).
4. Проверит истинность права собственности владельца недвижимого имущества.
5. Проверит юридическую «чистоту» недвижимости.
6. Предоставит весь необходимый пакет документов в органы государственной регистрации.
7. И при необходимости он так же может стать вашим представителем в суде.

Конечно, услуги юриста – это дополнительная статья расходов. Но, она поможет Вам застраховать себя от негативного исхода сделки. А негативный исход грозит гораздо более серьезными потерями.

Похожие записи

Стать риэлтором по недвижимости – осознанно и не прогадать

Если вы задумываетесь о том, как стать риэлтором по недвижимости с нуля, но ещё не реализовали своё желание, то в статье подробно расскажем с чего начать, какие полезные навыки нужны для профессии и чего можно добиться.
Вполне вероятно, благодаря статье Вы поймёте, что специалист по работе с недвижимостью — ваше истинное призвание.

Немного терминов — кто такой риэлтор

Как стать риэлтором по недвижимости без опыта и возможно ли это? Давайте разбираться.

Немного теории. Риэлтор — это специалист, помогающий клиентам на всех этапах купли-продажи первичной, вторичной, загородной, коммерческой недвижимости, аренды или земельных участков.

Например: Человеку нужно приобрести двухкомнатную квартиру в «зеленом районе» недалеко от метро и школы. Риэлтор подбирает варианты объектов по запросу клиента, проводит показы квартир, проверяет документы объектов, подготавливает документы для сделок. Конечно, «звеньев» в этой «цепочке» бывает гораздо больше — зависит от ситуации и направления недвижимости.

Как стать риэлтором по коммерческой недвижимости, мы разберемся позже, в других наших материалах.

Сейчас сосредоточимся на том, какие качества и знания понадобятся для освоения новой профессии. Отсутствие опыта в недвижимости не будет препятствием на пути к профессии риэлтора и дальнейшему росту в сфере недвижимости.

Качества успешного риэлтора

Личные качества

Навыки общения

Большую часть времени вы общаетесь с клиентами. Если не общаетесь с клиентами, то общаетесь с коллегами, ведете переговоры о сделке, взаимодействуете с сотрудниками банков и т. п. Вам нужны эффективные навыки общения, и это больше, чем просто разговоры. Нужно уметь ясно выражать свои мысли. При разговоре с коллегами или любыми другими сотрудниками вы можете использовать термины, понятные только людям сферы недвижимости.

Когда вы разговариваете с клиентом, необходимо объяснять темы, связанные с недвижимостью, чтобы они были понятны.

Разные типы клиентов требуют разных видов коммуникации. Важно уметь подстраивать свое общение под ситуацию, чтобы развивать более прочные отношения.

Активное слушание

Это важный навык. Вам нужно прислушиваться к своим клиентам, чтобы узнать, чего именно они хотят. Ни в коем случае нельзя игнорировать то, что они говорят, или опираться на собственные предположения о том, чего они хотят. Важно улавливать и признаки невербального общения — «языка тела» для лучшей коммуникации с людьми.

Навыки самодисциплины

Работа риэлтора ненормированная. Важно верно распланировать свое время, чтобы не нарушить установленные перед клиентами сроки и не запутаться во встречах и обязанностях.

Честность и тактичность

Риэлтор должен быть честным и порядочным человеком. Это должно быть само собой разумеющимся, но чтобы быть успешным, необходимо следовать этическим нормам во всех сделках, чтобы завоевать репутацию надежного и честного специалиста по недвижимости. Предлагайте честные советы, чтобы помочь вашим клиентам принимать решения, которые их устраивают.

Тактичность же нужна в момент когда клиент с небольшим бюджетом указывает на параметры по новому объекту вдвое превышающий его бюджет. Нужно подобрать правильные слова и даже тон голоса, чтобы донести все нюансы и не обидеть человека.

Амбициозность

Потенциал высокого заработка привлекателен для многих людей, выбравших сферу недвижимости. Но для того, чтобы достичь статуса успешного агента по недвижимости, требуется упорная и последовательная работа. Если сотрудничество с потенциальными клиентами вначале не складывается, нельзя опускать руки и сдаваться. Каждый отказ нужно воспринимать как полезный опыт, извлекая из него ценный урок.

Адаптация к новым инструментам и технологиям

Недвижимость — отрасль, которая постоянно развивается. Инструменты, технологии, используемые для навигации по ней, постоянно меняются. Это означает, что агенты по недвижимости должны быть готовы всегда готовы адаптироваться ко всему новому. Хорошая новость заключается в том, что изменения в инструментах, основанных на технологиях, облегчают жизнь. Конечно, на освоение новых технологий нужно время, но этот навык принесет пользу в долгосрочной перспективе.

Профессиональные качества

Юридические знания/навыки:

Глубокие знания в области гражданско-правовых отношений часто нужны, чтобы совершать сложные сделки в соответствии с требованиями закона.

разбираться в недвижимости;

Маркетинговые навыки

Маркетинг в сфере недвижимости — неотъемлемая часть работы риэлтора/агентского дня. Несмотря на то, что компания оказывает поддержку и предоставляет/предлагает необходимые ресурсы — рабочее место, корпоративная связь, собственная база недвижимости, личный кабинет, доступы со смартфона, поток клиентов — все современные агенты по недвижимости должны быть осведомлены или самостоятельно изучать основы работы с социальными сетями, электронной почтой, мессенджерами и работать над маркетингом личного бренда.

Это одни из самых важных навыков, которыми нужно будет овладеть при освоении профессии. Разнообразие, возможность высоких заработков, быть полезным другим людям — именно это и делает недвижимость такой увлекательной сферой деятельности для тех, кто готов учиться и вкладываться в себя.

Как сделать первый шаг

Среди тех, кто стал эффективным менеджером по недвижимости, немало бывших военных, педагогов, управленцев — это именно те профессии, для которых характерны все вышеперечисленные качества. Если у вас совершенно иная трудовая биография, не беда.

Самый очевидный ответ на вопрос «Как сделать первый шаг?» — очень прост в теории, но сложен в реализации — просто начать что-то делать в выбранном направлении. 1-й шаг Вы уже сделали — Вы читаете эту статью.

Следующие шаги — Определяете:

  • Навыки, которые у вас присутствуют или отсутствуют, чтобы вы могли понять какой навык вам нужно получить, развить, улучшить;
  • Направление недвижимости, в котором хотите развиваться;
  • Агентство недвижимости с учебным центром;
  • Удобный офис для работы.

Куда податься? Важно решить для себя, как будет строиться ваша будущая деятельность. Есть 2 варианта:

  1. Вы можете работать индивидуально.
  2. Вы можете работать в составе агентства по недвижимости.

У первого варианта есть весомое преимущество — сколько заработали, столько и получили. Но есть и существенный недостаток: разделить ответственность и риски тоже не с кем. Кроме того, чтобы отправиться в «одиночное плавание», нужны не только знания, но и опыт.

Второй вариант более предпочтителен для новичков в сфере недвижимости. Да, вы будете получать установленный руководством процент от проведенных сделок, но при этом всегда сможете рассчитывать на профессиональную поддержку. Для хорошего старта это то, что надо.

Как выбрать агентство недвижимости

При выборе агентства недвижимости нужно опираться на несколько факторов:

  • Стабильность компании — как долго компания существует, преодолевала ли кризисные времена. Если компания отметила несколько своих юбилеев и преодолела кризисные времена — 1998, 2008, 2014 годов, то в запасе прочности, надёжности и опыта работы агентства недвижимости можно не сомневаться;
  • Объём услуг, которые предоставляет компания — лучше, если в компании будет несколько направлений недвижимости. Например: первичная, вторичная, загородная недвижимость. Так у сотрудника появляется больше возможностей, чтобы применить свои силы в нескольких областях, понять какая сфера интересна для дальнейшего карьерного развития.
  • Наличие филиалов и удачное расположение офисов в разных районах города, в шаговой доступности метро. Здесь несколько плюсов:
    для сотрудников — это выбор ближайшего офиса к своему дому = экономия времени на дорогу;
    для клиентов — это удобный способ для встреч со специалистами компании при оформлении сделок.
  • Наличие собственного Учебного центра (или школы, филиала), где проводят обучение для новых сотрудников профессии риэлтор. А сотрудникам с опытом работы помогают повысить свою квалификацию и развить навыки, необходимые для профессионального успеха и построения карьеры.
  • Цитируемость компании в специализированных источниках по недвижимости;
  • Награды, премии, почетные знаки компании как работодателя, сертификаты.

Благодаря этим аспектам вы сможете быстрее пройти путь: как стать хорошим риэлтором по недвижимости.

В крупных компаниях многие из тех, кто пришел в коллектив без опыта работы несколько лет назад, в настоящее время занимают ключевые управленческие должности, пройдя путь от рядового агента до руководителя. На любой ступени карьерной лестницы можно быть уверенным в том, что риэлтор — это профессия, которая всегда будет востребована, а значит — всегда будет приносить доход.

Ученье — свет

На начальных этапах освоения профессии новички должны получать полную и всестороннюю поддержку на каждом этапе:

  1. В освоении теории

    Сотруднику, который не имел опыта работы в недвижимости, нужно научиться основам профессии:
    Какие типы объектов недвижимости бывают? Как оценивать недвижимость? Структура сделки купли-продаж, взаимодействие с клиентами, правовое регулирование сделок с недвижимостью. Эти и многие другие теоретические аспекты должны помогать освоить тренинг-менеджеры Учебного Центра, опытный наставник и коллеги в компании.

  2. В освоении практики

    На всех первых этапах совершения и оформления сделок нового сотрудника должен сопровождать наставник. Он проходит весь путь вместе с новичком и своевременно указывает на нюансы в работе. Данный способ максимально приближает сотрудника к освоению профессии риэлтора и к росту в собственном доходе.

Этапы большого пути

Карьерный рост прямо пропорционален профессиональным успехам.
В любых компаниях должна быть возможность карьерного роста.
Чаще всего этапы карьерного роста Риэлтора выглядят так:

Риэлтор

Стажёр ⇒Агент ⇒ Эксперт ⇒Старший эксперт ⇒ Главный эксперт

Риэлтор-управленец

Стажёр ⇒ Агент ⇒ Эксперт ⇒ Старший эксперт ⇒ Главный эксперт⇒ Наставник/ Руководитель группы- Начальник отдела ⇒ А дальше вы можете возглавить офис компании.

Риэлтор forever

Помощь в решении квартирного вопроса — это услуга на все времена.

Кризисов пережито уже немало, а теперь получен и новый опыт работы в условиях пандемии. Этот период многие компании проверил на прочность и динамику к изменениям. Нам удалось внедрить ряд современных технологий, довести до совершенства дистанционные сервисы, а главное — продолжать делать свое дело.

Всё ещё задаётесь вопросом стать риэлтором по недвижимости без опыта? Нужно попробовать. Не попробовав, так и не узнаете.

Составьте резюме, придите на собеседование. Научитесь азам профессии, совершите свою первую сделку.

Конечно, будут и трудности, и разочарования, куда же без них. Зато удовольствие от безупречно выполненной сложной работы и радость людей, которым вы помогли решить жизненно важную проблему, многократно превышают затраченные усилия.

Подробное руководство по сделкам с недвижимостью

Многие люди знают, что инвестирование в недвижимость может быть прибыльным делом. Однако меньше людей имеют опыт работы в сфере недвижимости на начальном этапе. Если вы новичок в отрасли, ознакомьтесь с нашим руководством по сделкам с недвижимостью ниже. Вы узнаете, что такое сделка с недвижимостью, как она работает и кто в ней задействован.

Что такое операции с недвижимостью?

Проще говоря, сделка с недвижимостью происходит, когда продавец выставляет свой дом на продажу, а покупатель соглашается купить недвижимость.В этом процессе задействовано много разных этапов. Однако, по сути, деньги предоставляются продавцу в обмен на передачу права собственности на недвижимость покупателю.

Также стоит отметить, что каждая транзакция будет немного отличаться в зависимости от того, кто участвует, и места, где транзакция происходит. В наши дни каждый штат имеет свои собственные правила проведения сделки с недвижимостью и свои собственные документы, которые необходимо заполнить и подать, чтобы передача недвижимости стала юридически обязательной.

Кто основные стороны, участвующие в сделке с недвижимостью?

Теперь, когда вы знаете больше о том, что такое сделка с недвижимостью, следующий шаг — узнать, кто является основными сторонами, участвующими в этой сделке. Прочтите этот список, чтобы лучше понять каждого ключевого участника сделки с недвижимостью и их уникальную роль в этом процессе.

  1. Продавец: В сфере недвижимости продавец — это человек, который продает свой дом.
  2. Покупатель: Покупатель — лицо, заинтересованное в приобретении недвижимости у продавца.
  3. Специалист по недвижимости: Также известный как агент по недвижимости, брокер по недвижимости или риэлтор, специалист по недвижимости несет ответственность за помощь своему клиенту в навигации по сделке. Например, агент по листингу поможет продавцу продать свой дом и обсудить предложения, а агент покупателя поможет покупателю найти потенциальную недвижимость и подать предложения. Примечательно, что не все агенты по недвижимости являются риэлторами. Чтобы быть риелтором, вы должны принадлежать к Национальной ассоциации риэлторов (NAR).
  4. Ипотечный кредитор: Если покупателю требуется финансирование для покупки дома, ипотечный кредитор поможет облегчить этот процесс.
  5. Титульная компания или поверенный по недвижимости: В зависимости от штата, в котором происходит сделка, за содействие передаче правового титула, включая документ, будет нести ответственность либо титульная компания, либо поверенный по недвижимости. Кроме того, они, вероятно, также будут нести ответственность за хранение любых денег, которые переходят из рук в руки во время транзакции, на условном депонировании.

Каковы основные этапы сделки с недвижимостью?

Когда вы лучше поймете, кто участвует в сделке, пора узнать, какие шаги предпринимаются в ходе сделки с недвижимостью. Мы перечислили все шаги для вас здесь. Однако, поскольку каждая транзакция уникальна, и в каждом штате есть собственная версия закона о недвижимости, эти шаги предназначены только для использования в качестве общего руководства.

Выставление недвижимости на продажу / просмотр недвижимости

Первый шаг в этом процессе будет отличаться в зависимости от того, на какой стороне транзакции вы находитесь.Продавец подпишет договор о листинге с агентом по недвижимости, который затем поможет им в продвижении своей собственности на продажу. Между тем, как только покупатель найдет агентский договор с профессионалом в сфере недвижимости, его агент поможет ему найти доступную недвижимость, соответствующую его потребностям.

Подача и обсуждение предложений

Как только покупатель находит идеальную недвижимость, пора подавать предложение или договор недвижимости. Их агент поможет им составить лучшее предложение и отправить его агенту по листингу.Агент по листингу поможет продавцу просмотреть все полученные предложения и выбрать наиболее подходящее для них.

Подача заявки на финансирование

После того, как покупатель принял предложение, пора начинать процесс финансирования. На этом этапе кредитор поможет покупателю заполнить заявку на ссуду и предоставить соответствующие документы.

Проведение инспекций и оценки

В то же время покупатель, вероятно, будет проводить инспекции и ожидать результатов их оценки.Как только все эти этапы будут выполнены, покупатель и агент покупателя получат исчерпывающие отчеты с результатами, и переговоры начнутся снова. Если цена продажи должна быть скорректирована из-за оценки или ремонта, который необходимо провести после проверок, они будут согласованы между покупателем и продавцом.

Условные обязательства по клирингу и право собственности

Тем временем кредитор будет работать с покупателем, чтобы погасить любые непредвиденные обстоятельства для утверждения ссуды. В конце продажи титульная компания или поверенный по недвижимости будет работать с продавцом, чтобы очистить право собственности на собственность, чтобы ее можно было передать покупателю.Титульная компания также будет работать над тем, чтобы обеспечить покупателя страховкой титула на случай, если в ходе сделки была допущена ошибка.

Переход к закрытию

После того, как все закулисные работы выполнены, пора переходить к закрытию. При закрытии покупатель и продавец подпишут все соответствующие документы, деньги переходят из рук в руки, и покупатель получит акт на недвижимость вместе с ключами.

Анатомия сделки с недвижимостью — закрытие | Whitman Legal Solutions, LLC

Эта статья о закрытии сделок с недвижимостью — пятая в серии статей об анатомии сделки с недвижимостью.В предыдущих статьях я сравнивал сделку с недвижимостью с формой сонаты-аллегро, используемой во многих классических сонатах, концертах и ​​симфониях.

В предыдущих статьях этой серии я сравнивал экспозицию с предконтрактной частью сделки с недвижимостью, когда стороны согласовывают рамки своих отношений и условия сделки. Раздел девелопмента похож на период должной осмотрительности (Due Diligence), когда покупатель осматривает недвижимость, чтобы определить, соответствует ли она потребностям покупателя.

В последней статье говорилось о подготовительном периоде закрытия, когда покупатель подтверждает свое финансирование, а стороны согласовывают закрывающие документы и удостоверяются, что право собственности на недвижимость подходит к закрытию. Завершающий подготовительный период похож на перепросмотр, последний раздел композиции перед финалом или финалом. Перепросмотр напоминает темы из предыдущих разделов и движется к равновесию, обычно заканчивая композицию идеальной каденцией. Идеальная каденция, которая переходит от доминанты к тонике (домашняя тональность), успокаивает и создает ощущение завершенности для западного уха.

Подобно финальной каденции, закрытие сделки с недвижимостью — это время, когда стороны примиряются. При закрытии собственность переходит в собственность. Закрытие сделки с недвижимостью обычно приносит ощущение завершенности.

Условия закрытия или непредвиденные обстоятельства

Договор купли-продажи недвижимости (Контракт) определяет, когда и где происходит закрытие. Многие контракты также включают условия или непредвиденные обстоятельства (непредвиденные обстоятельства), которые должны произойти до закрытия.Непредвиденные обстоятельства обычно идут в пользу покупателя. Это означает, что, в зависимости от условий Контракта, Непредвиденные обстоятельства дают покупателю право решить, отказаться ли от Непредвиденного обстоятельства, отменить транзакцию или отложить закрытие до тех пор, пока Непредвиденное обстоятельство не будет удовлетворено. Лишь в редких случаях Контракт позволяет продавцу отменить или отложить закрытие из-за невыполнения непредвиденных обстоятельств.

Многие контракты на покупку жилья не имеют условных обязательств. Наиболее распространенные непредвиденные обстоятельства в контрактах на покупку жилья включают получение покупателем финансирования и продажу покупателем текущего дома покупателя.В большинстве Контрактов на коммерческую недвижимость Условные обязательства подразделяются на три категории: Условные обязательства, связанные с недвижимостью, Непредвиденные обстоятельства, связанные с титулом, и Условные обязательства по финансированию.

Финансирование Непредвиденные обстоятельства не так распространены при сделках с коммерческой недвижимостью, как при покупке жилья. В случае непредвиденных обстоятельств финансирования они обычно указывают минимальную основную сумму и максимальную процентную ставку ожидаемой ипотечной ссуды.

Механизм закрывания

Тридцать лет назад при закрытии сделок покупатель, продавец, их поверенные и титульный агент встретились в конференц-зале и подписали документы.Затем покупатель вручает чек, а продавец передает покупателю ключи. Закрытие домов до сих пор иногда работает так.

В двадцать первом веке закрытие коммерческой недвижимости отличается. Закрытие, а иногда и вся сделка, происходят без того, чтобы покупатель и продавец ни разу не оказались в одной комнате.

Стороны обмениваются документами по электронной почте, через сайт обмена документами (например, Dropbox или SharePoint) или через защищенный портал. Документы, такие как договор и ипотека, которые должны быть зарегистрированы, подписываются, нотариально заверяются и отправляются через отслеживаемую службу ночной доставки агенту условного депонирования.Платеж покупателя отправляется банковским переводом. Доставка ключей может осуществляться агентом по недвижимости или управляющим недвижимостью на объекте недвижимости.

Этот тип закрытия требует, чтобы стороны спланировали заранее. Все документы должны быть отправлены до даты закрытия, чтобы они были в руках эскроу-агента при закрытии. Поэтому многие сделки с коммерческой недвижимостью имеют «мягкое закрытие» за день до фактического закрытия. При мягком закрытии агент условного депонирования соберет все документы и подтвердит, что вся документация, необходимая для закрытия, находится на условном депонировании.Благодаря мягкому закрытию у сторон еще есть время предоставить дополнительные документы перед закрытием.

Поставки продавца

При продаже дома продавец обычно подписывает акт и передает ключи, устройства открывания гаражных ворот и коды доступа к сигнализации или другим домашним устройствам. Продавцы также должны предоставить покупателю имя пользователя и пароль для онлайн-доступа к установленным в доме устройствам умного дома, таким как термостаты, освещение и детекторы дыма.

В сделках с коммерческой недвижимостью у продавцов обычно больше результатов.Результаты коммерческой сделки продавца можно разделить на предметы передачи и владения, а также финансовые предметы.

Предметы передачи и владения.

Акт — это передаточный документ, передающий право собственности на недвижимость. Однако в большинстве сделок с коммерческой недвижимостью Контракт почти всегда подразумевает продажу чего-то большего, чем недвижимость. В передаточные документы входят:

Акт передачи права собственности на недвижимое имущество. Тип сделки зависит от Контракта.Чаще всего продавец предоставляет специальный гарантийный акт.

Купчая на передачу права собственности на движимое имущество. Большинство сделок с коммерческой недвижимостью также включают продажу личного имущества. Продажа многоквартирного дома может включать в себя холодильники, оборудование для фитнес-центра, а также оборудование для пикника и бассейна. В офисном здании может быть мебель для вестибюля и оборудование для уборки.

Перенос подачи заявки на торговое название / DBA / товарный знак. Если офисное здание использует торговое название или DBA для управления недвижимостью и покупатель намеревается продолжать использовать это имя, продавец должен предоставить документы, передающие права на это имя, для подачи в соответствующее государственное учреждение.

Перенос доменного имени, учетной записи в социальных сетях и номера телефона. Если покупатель намерен продолжать использовать тот же веб-сайт и учетные записи в социальных сетях или один и тот же номер телефона, продавец должен будет организовать передачу своих прав. Телефонные компании обычно требуют, чтобы продавец подписал согласие на специальной форме для передачи номера телефона покупателю. Перенести доменное имя может быть сложнее, чем перенести номер телефона. Передача доменного имени требует, чтобы продавец авторизовал стандартную форму авторизации ICANN.Продавцы также должны предоставить документацию, необходимую для передачи любых учетных записей в социальных сетях, относящихся к собственности.

Название автомобиля. Некоторые объекты недвижимости могут зависеть от транспортного средства для обслуживания нужд собственности или для обеспечения удобства жителей. Например, в большом многоквартирном доме может быть пикап для перевозки оборудования и принадлежностей для технического обслуживания. При наличии транспортного средства право собственности обычно может быть передано только в том случае, если продавец передаст покупателю право собственности. Если на транспортное средство заложено право залога, то кредитор обычно должен либо освободить залог, либо согласиться на передачу права собственности.

Ключи, пароли и другая информация для доступа. Как и при продаже дома, продавец коммерческой недвижимости должен передать покупателю ключи, брелоки, открыватели гаражных ворот, коды доступа, ПИН-коды, комбинации замков и имена пользователей для интеллектуальных устройств недвижимости. . В зависимости от свойства это может включать пароль Wi-Fi, коды для доступа к клавиатуре и данные для входа в компьютер.

Финансовые статьи.

В большинстве случаев продавец коммерческой недвижимости имеет договоры аренды и обслуживания.Они требуют особого обращения для плавной передачи прав собственности

Уступка и начало аренды. Если есть договоры аренды с арендатором, продавец и покупатель должны подписать уступку и принятие договоров аренды, чтобы передать права по договорам аренды при закрытии.

Уступка и принятие договоров. Большинство контрактов на обслуживание не передаются автоматически покупателю при закрытии. Если покупатель желает принять какие-либо переуступаемые контракты, стороны должны подписать уступку и принятие на себя аренды, в которой покупатель берет на себя обязательства и получает выгоды от контрактов.Некоторые контракты на обслуживание также требуют, чтобы поставщик подписал согласие на выполнение задания.

Письмо арендаторам. Многие арендаторы не будут платить арендную плату покупателю до тех пор, пока продавец официально не уведомит о появлении нового собственника. В идеале продавец и покупатель договариваются о совместном письме, которое информирует арендатора о продаже и сообщает арендатору, куда отправлять арендные платежи после закрытия.

Залоговые депозиты. Если в собственности есть арендаторы, покупатель должен будет вернуть арендаторам гарантийный залог при их выезде.Продавец должен предоставить покупателю кредит на гарантийный депозит при закрытии сделки.

Сертификаты продавца и аффидевиты. Титульная компания потребует, чтобы продавец подписал несколько письменных показаний и сертификатов. Продавец должен предоставить свои учредительные документы (например, свидетельство о создании и операционном соглашении для компании с ограниченной ответственностью) и доказательства того, что лица, подписывающие документы, уполномочены на это. Продавец должен будет подписать сертификат FIRPTA о том, что он не является иностранным лицом, и предоставить форму 1099-S для федеральной налоговой отчетности.Титульная компания также может потребовать от продавца письменные показания для выдачи полиса страхования титула. Часто продавец также должен подписать государственные документы, касающиеся налогов на передачу или удержания государственного подоходного налога.

Поставки покупателя

Первичной поставкой покупателя продавцу во всех сделках с недвижимостью является покупная цена за наличный расчет. Поскольку большинство покупателей используют ипотечный кредит для финансирования своих покупок, покупатель должен будет подписать и доставить кредитные документы кредитору.

Покупателям коммерческой недвижимости также может потребоваться подписать некоторые документы продавца, включая уступку и принятие договоров аренды, уступку и принятие договоров, а также письмо арендаторам. Иногда покупатель также должен подписать государственные документы, особенно те, которые касаются трансфертных налогов.

Окончательное закрытие

Для большинства музыкальных композиций последняя идеальная каденция знаменует собой конец отношений между исполнителем и аудиторией.После финальной каденции они разойдутся. Для большинства покупок дома закрытие аналогичным образом завершает отношения между покупателем и продавцом.

В сделке с коммерческой недвижимостью закрытие завершает повседневные отношения сторон, но часто сохраняющиеся обязательства не позволяют им разойтись. В одной из следующих статей этой серии будут обсуждаться отношения сторон в период после закрытия.

Эта серия основана на опыте и увлечении Элизабет Уитман классической музыкой, чтобы проиллюстрировать творческие решения юридических проблем, с которыми сталкиваются предприятия и инвесторы в недвижимость.

Топ-5 типов сделок с недвижимостью, используемых для получения комиссионных — RISMedia |

Независимо от того, насколько они успешны, агенты по недвижимости постоянно пытаются преодолеть разрыв между закрытиями, чтобы сгладить свои денежные потоки, продолжая при этом инвестировать в свой бизнес. Это бесконечное жонглирование закрытием, привлечением клиентов, продвижением объявлений и показом собственности. Стресс, связанный с одновременным удержанием всех шаров в воздухе, может быть непосильным, и именно тогда комиссионный аванс может стать настоящей палочкой-выручалочкой для любого агента.

Комиссионные авансы помогают агентам сгладить денежные потоки между закрытиями, давая им деньги, которые им нужны , когда они им нужны , чтобы поддерживать бизнес. Идея проста: агент с незавершенным контрактом подает заявку перед закрытием для получения аванса на комиссию, которая обычно выплачивается ему при закрытии . Комиссионные средства могут быть выплачены агенту за несколько недель или даже месяцев до фактической даты закрытия.

Ниже приведены пять основных типов операций с недвижимостью, которые агент обычно использует для получения комиссионного вознаграждения по незавершенным контрактам:

  1. Вторички
    Типичная перепродажа дома — это дом №1 тип сделки с недвижимостью, которую используют агенты при подаче заявки на комиссионный аванс. Поскольку большинство агентов по недвижимости сосредотачиваются на перепродаже домов на одну семью, это неудивительно. Конечно, это может быть таунхаус, дуплекс или кондоминиум.

Даже самые эффективные агенты могут иметь отставание в будущих закрытия без каких-либо текущих закрытий . Когда это происходит, агент может принять решение подать заявку на получение комиссионного аванса для преодоления разрыва до следующего закрытия.

  1. Новое строительство
    Из-за длительных сроков, обычно связанных с закрытием дома нового строительства, агенты с контрактами на новое строительство обычно обращаются за авансом комиссии. Поскольку агенты с объявлениями о новостройках часто должны брать на себя обязательства по инвестированию в маркетинг, чтобы «выиграть» объявления, средства от аванса можно использовать для оплаты этого маркетинга. К счастью, многие компании, занимающиеся авансом, работают с агентами по контрактам на новое строительство и при необходимости выплачивают авансы за несколько месяцев до закрытия.
  1. REO / Короткие продажи
    Многие агенты по операциям с недвижимостью наладили отношения с банками коротких продаж, что увеличивает их вероятность успеха при принятии и закрытии этого типа транзакции. Если короткая продажа одобрена банком, агент может выбрать аванс в виде комиссионного вознаграждения по короткой продаже. Без письма-подтверждения банка остается слишком много сомнений в том, когда и будет ли сделка закрыта; Таким образом, большинство услуг по предоставлению авансового комиссионного вознаграждения не обеспечат финансирование без письма-одобрения.

При продажах REO агенты по недвижимости часто несут ответственность за охрану и ремонт дома, принадлежащего банку, что может привести к большим денежным затратам для агента. Таким образом, агент может использовать комиссионный аванс для покрытия эксплуатационных расходов, чтобы подготовить дом к предстоящим показам.

  1. Инвестиционная недвижимость
    Иногда агентам по недвижимости открываются возможности для бизнеса, и они слишком хороши, чтобы их упустить. Часто это связано с вложением денежных средств, которое имеет большой деловой смысл, но требует наличных денег.Чтобы получить дополнительные средства, необходимые для инвестирования в бизнес-возможность или инвестиционную недвижимость, агент может обратиться к краткосрочному решению, например к выплате комиссионного аванса по одному из своих предстоящих незавершенных контрактов. В этой ситуации комиссионный аванс может быть гораздо лучшей альтернативой пополнению долга по кредитной карте или использованию линии собственного капитала.
  1. Luxury Market
    Покупка и продажа элитной недвижимости ориентирована на ограниченное число потенциальных клиентов. Реклама и продажа этой недвижимости могут быть проблемой и потребовать много времени и денег, поскольку продавцы элитной недвижимости ожидают, что их агенты будут вкладывать большие средства в маркетинг с помощью высококачественных вывесок, HD-видео с дронами и интерактивных туров.Комиссионный аванс может покрыть расходы на продажу и размещение домов на роскошном рынке.

Агенты, которые сосредоточены на сегменте роскоши, могут иметь меньше годовых транзакций из-за высокой цены, но они могут управлять взлетами и падениями своего денежного потока в течение года с комиссионным авансом между закрытием. Многие агенты по продаже предметов роскоши решают получить частичный аванс от одной из своих предстоящих незавершенных сделок, чтобы сократить разрыв до следующего закрытия.

Эндрю Минц — вице-президент по маркетингу RealCommissions.Компания RealCommissions, основанная в 2004 году, является ведущим национальным комиссионным поставщиком услуг для индустрии недвижимости с целью помочь агентам по недвижимости сбалансировать свой денежный поток и предоставить им финансирование, необходимое для продажи большего количества домов, выплачивая им комиссию заранее. ожидающий контракт. Для получения дополнительной информации посетите сайт realcommissions.com.

Пошаговая сделка с недвижимостью | Руководства по дому

Ли Грейсон Обновлено 26 июня 2018 г.

Покупка дома — это крупная покупка, в которой одновременно нужно манипулировать множеством различных компонентов.Хотя хороший агент по недвижимости помогает покупателям ориентироваться в процессе, его четкое понимание того, что происходит, предотвращает путаницу и разочарование. Несоблюдение сроков может привести к дорогостоящим ошибкам и даже к потере дома мечты. Знайте, каковы ваши обязанности и как вы можете выйти из сделки, если что-то не кажется правильным.

Предложение о покупке

В письменном официальном договоре о недвижимости указана цена и идеальные условия для потенциальной продажи. На следующем этапе покупатель представляет официальное письменное предложение с указанием предложенной цены.Покупатель также соглашается или опровергает условия продажи, изложенные продавцом, включая период времени, отведенный для закрытия продажи. Когда обе стороны приходят к соглашению по всем пунктам, обе подписывают официальный договор купли-продажи.

Процесс условного депонирования

Открытие условного депонирования — это следующий шаг после подписания покупателем и продавцом договора купли-продажи. Условное депонирование описывает нейтральную сторону, владеющую контрактами и средствами, участвующими в транзакции. Не во всех областях используется условное депонирование, а в некоторых местах адвокат выполняет функции ответственного за условное депонирование.Условное депонирование гарантирует, что все стороны соблюдают условия, указанные в контракте. Все деньги проходят через условное депонирование и высвобождаются в соответствии с договором купли-продажи. Некоторые отделения условного депонирования сочетают поиск юридического титула собственности, чтобы убедиться, что владелец имеет право продать недвижимость. В некоторых регионах используется отдельный титульный офис, который представляет отчет о праве собственности в службу условного депонирования для официального утверждения как кредитором, так и новым покупателем.

Проверки на случай непредвиденных обстоятельств

Проверки проводятся в течение первых нескольких дней после заключения контракта.Возможные проверки включают в себя поиск заражения насекомыми, проверку качества кровли и проверку оборудования, а также систем отопления и охлаждения. Некоторые инспекторы проводят несколько оценок за одну общую инспекцию. Покупатель должен включить просьбу о найме профессиональных инспекторов в контрактное соглашение, и покупатель, как правило, оплачивает расходы на инспекции. В качестве вторичного набора непредвиденных обстоятельств, которые могут привести к дальнейшим проверкам, является раскрытие продавцом того, что он сделал с домом, и того, что, как известно, является проблемой.

Утверждение кредитора

Следующий шаг — одобрение ипотеки. В договоре купли-продажи указано количество дней, в течение которых можно получить новую ссуду, когда покупателю требуется ипотечный кредит для оплаты недвижимости. Процесс кредитования обычно требует периода условного депонирования от 30 до 60 дней, чтобы завершить андеррайтинговую экспертизу стоимости дома и кредитоспособности нового покупателя.

Окончательное закрытие

На последнем этапе закрытия транзакции продавец должен передать юридический титул или документ в некоторых штатах новому владельцу.При закрытии и покупатель, и продавец получают окончательные закрывающие документы, включая документы о праве собственности и ссуде, а ключи от дома переходят из рук в руки. Титульная компания зафиксирует сделку в офисе окружного асессора или регистратора, чтобы зарегистрировать имя нового владельца.

Распространенные проблемы сделок с недвижимостью

Какие могут быть некоторые типичные проблемы с титулом, которые могут задержать сделку с недвижимостью?

Некоторые часто встречающиеся проблемы с недвижимостью — это случаи, когда кто-то умер, и есть проблема в цепочке правового титула, открытой ипотеке и тому подобном.С тех пор недвижимость могли приобрести два или три человека, но у банка могла быть ипотека, которую они никогда не аннулировали. Несмотря на то, что считается, что он был отменен, банк не позволит вам продвигаться вперед, поэтому им придется потрудиться, чтобы его отменили.

Залог также случается много времени. Например, у кого-то есть бывшая жена на титул, на которую подали в суд и она не оплатила счета по кредитной карте, и внезапно на их счету по кредитной карте оказывается судебное решение American Express в размере 10 000 долларов.Муж, который владеет имуществом на основании решения о разводе, может сказать: «Я владею имуществом». Однако он должен заплатить 10 000 долларов, чтобы продать дом.

Такие вещи, как просроченные налоги, залоговое право ассоциации домовладельцев, когда люди не платят свои взносы в ТСЖ, а затем их удерживают, это общие проблемы с правом собственности. Иногда даже банкротство является проблемой, когда люди становятся банкротами, и адвокаты должны затем заниматься этим.

Когда дело доходит до сделок, люди обычно соглашаются со стандартным соглашением о листинге, предоставляемым риэлторами, или соглашаются с индивидуальным соглашением, разработанным поверенным?

В сфере жилой недвижимости обычно используются стандартные контракты и соглашения.К ним относятся листинговое соглашение, соглашение покупателя и договор купли-продажи по контракту.

Вы отправляетесь в неизвестность, когда попадаете в «особые условия». Существует форма контракта, которую используют все, но в нее можно вносить поправки и добавлять в нее особые условия, чтобы охватить особенности собственности. Есть множество причин, по которым вам нужны особые условия. Часто агенты будут просто договариваться и выписывать те условия, которые могут вызвать проблемы.Все, что написано агентами по недвижимости и, как правило, не юристами, технически написано не так, как должно быть. Хотя вы можете понять, что они говорят или чего они пытаются достичь, все, что является предметом спекуляций, может быть интерпретировано двумя разными способами.

Продавец будет интерпретировать это в свою пользу, а покупатель — в свою пользу. Это вызывает проблемы у заключительного стола, когда вы находитесь в противостоянии, потому что оба они видят один и тот же абзац по-разному.Когда вы попадаете в эти особые условия, часто бывает действительно полезно получить отзыв адвоката или написать его.

Многие агенты по недвижимости сделают это. У них есть адвокаты, с которыми они тесно работают, либо в своем офисе, либо они сами вызовут адвоката. Агенты по недвижимости, которые работают с адвокатами, могут позвонить им и сказать: «Эй, мы пытаемся это сделать. Вы можете взглянуть на какой-нибудь язык, который я написал? » или: «Можете ли вы помочь мне с этим, и мы можем обсудить это?» Адвокаты попытаются составить его таким образом, чтобы он был предельно ясным и конкретным и не подвергался множественным толкованиям.

Вопросы правового титула обычны при сделках с недвижимостью . Для получения дополнительной информации позвоните в адвокатское бюро Поверенного Брайана Дугласа для первичной консультации по телефону (770) 933-9009 и получите необходимую информацию и юридические ответы.

Пошаговое руководство по процессу продажи недвижимости: от листинга до закрытия


Шаг 5. Завершение продажи

Заключительные шаги по закрытию собственности вашего продавца включают заключительную проверку, предоставление покупателю необходимых документов и, наконец, снятие собственности с продажи.

Пришло время перейти к заключительной стадии сделки в вашей CRM. Вы можете настроить занятия и цели, чтобы ничего не упустить. Это последний обратный отсчет, и CRM-система поможет вам легко добраться до финиша.

Часть 1: График заключительной проверки

Заключительный осмотр — это последний шанс для покупателя указать на то, что ему не нравится в собственности.

Законы о недвижимости требуют, чтобы вы (как агент) и ваш клиент (продавец) предоставили покупателю полную информацию обо всех неисправностях в собственности.Если ваш продавец не соблюдает правила, он будет нести ответственность за любой дефект, поэтому держите покупателя в курсе.

Очевидно, время окончательной проверки необходимо согласовать между продавцом и покупателем. Но чем раньше, тем лучше будет продолжить процесс продаж.

Вы или ваш продавец должны нанять квалифицированного инспектора для подготовки окончательного отчета о проверке. Убедитесь, что кто-либо из организаторов инспектора сообщил им, что вы будете присутствовать. Сообщите продавцу и покупателю, что типичный окончательный осмотр может занять до четырех часов в зависимости от размера собственности, поэтому им нужно будет согласовать свои графики.

Убедитесь, что вы присутствуете на этой проверке, чтобы вы могли провести продавца и покупателя через весь процесс.

Не думаете, что это необходимо?

Это так.

Бывают случаи, когда инспектор что-то скажет об элементе собственности (например, камин нужно будет заменить в ближайшие 5 лет), и ваш покупатель может запаниковать.

В своей голове они могут подумать, что «камин нужно немедленно заменить, иначе дом не подходит.«Присутствуя на месте, вы можете решить эти проблемы, сохраняя спокойствие вашего покупателя и позволяя ему завершить сделку.

Недвижимость нужно оценивать сверху вниз: от комнат и особенностей до фундамента и крыши. Попросите покупателя проверить, работают ли кондиционеры и отопление на всей территории, а также все водопроводные и электрические розетки (и любые приборы, которые были включены в продажу).

Наконец, инспектор осмотрит фундамент, комнату, стены, окна и любые другие структурные элементы собственности вашего покупателя.

Основная цель заключительной проверки — убедить покупателя в том, что недвижимость находится в хорошем состоянии. Если все пойдет хорошо, это должно помочь продвинуть их по пути покупки и сделать их более комфортными, когда вы перейдете к заключительным переговорам после проверки.

Часть 2: окончательные переговоры для вашего продавца

Как риэлтор, вы должны вести окончательные переговоры для продавца после осмотра недвижимости. Обычно у покупателя есть собственный агент, с которым вы будете вести переговоры, но вы можете вести переговоры напрямую с покупателем.

Имейте в виду, что иногда заключительные переговоры не всегда нужны. Если информация, предоставленная покупателю, была точной и во время окончательной проверки не было никаких сюрпризов, скорее всего, он будет счастлив заплатить первоначальную цену.

Если покупатель обнаружил участки собственности, которые ему не понравились, переговоры должны вести вы. Если это произойдет, лучший способ заключить сделку — пойти на компромисс.

Иногда продавцу, возможно, придется взять за недвижимость немного меньше, чем они рассчитывали, но напомните им, что это лучшее решение, чем продажа недвижимости в обозримом будущем.

Pro-tip : Вы и ваш продавец можете избежать окончательных переговоров, будучи максимально прозрачными с покупателями на протяжении всего процесса продажи.

Часть 3: Подпишите бумаги и передайте все необходимые документы

Следующая часть процесса: подписание договора купли-продажи.

В надежном соглашении о покупке будут указаны все платежи и кредиты, причитающиеся вашему продавцу, а также любые платежи, которые причитаются с покупателя.

Убедитесь, что вы указали все расходы в договоре купли-продажи.Это включает в себя такие операции, как поиск по названию и налогу, корректировки (если они были необходимы) и предоплаченные налоги.

Агент покупателя составляет официальный договор, который покупатель подпишет перед отправкой вам и вашему продавцу. Найдите время, чтобы объяснить все своему продавцу и обсудить это с ним, прежде чем они подпишут его на своей стороне.

После подписания договора купли-продажи обеими сторонами пора передать документы на недвижимость новому покупателю.А их очень много.

Лучший способ сделать это как можно более безболезненным — забрать все у продавца в процессе продажи и сохранить в файле.

Вам понадобится:

  • Документ о собственности
  • Страховой полис продавца : Как правило, ваш продавец должен будет убедиться, что имущество застраховано до его окончательного закрытия, чтобы покупатель был защищен.
  • Любые счета по налогу на воду, канализацию и имущество. : Если недвижимость вашего продавца подключена к городской канализации и водопроводу, вам потребуется доказательство того, что все оплачено для закрытия.Это касается и налогов на недвижимость. Государственные или местные налоги на передачу собственности обычно уплачиваются при передаче права собственности от продавца к покупателю.
  • Свидетельство о праве собственности / полис страхования прав собственности : Как агент по недвижимости, вы должны заранее проверить названия и полисы, чтобы убедиться в отсутствии сюрпризов (вернитесь к самому первому шагу в этом руководстве). Вы должны убедиться, что все неуплаченные налоги, начисления или другие проблемы решены вашим продавцом, прежде чем передавать их покупателю.Полис страхования титула собственности предназначен для покупателя и покрывает его потенциальные убытки, которые могут возникнуть в результате споров о праве собственности. И новый покупатель, и его кредитор должны получить их копию.
  • Окончательные показания коммунальных услуг : Ваш продавец должен снять окончательные показания всех газовых и электрических счетчиков в собственности и передать их поставщику услуг и новому покупателю. Это значительно упростит переезд для нового покупателя, поскольку поставщики услуг уже знают, что ваш продавец больше не несет ответственности за коммунальные услуги в собственности.
  • Любые записи об обслуживании или гарантии : Ваш продавец должен передать все записи об обслуживании или гарантии в отношении любого оборудования или технического обслуживания, которое когда-либо проводилось на территории. Любые рекомендации надежного сантехника или электрика также будут приятным штрихом для нового покупателя, особенно если он новичок в этом районе.
  • Земельные участки и планы обследования : Наконец, покупатель должен будет получить копию обновленного обследования для закрытия. Если ваш продавец потерял их, вы сможете получить копию в мэрии или мэрии за небольшую плату.

После того, как все документы будут переданы и все документы подписаны, самым последним шагом для вас как риэлтора является снятие недвижимости с продажи. Удалите его из MLS, своего веб-сайта и любой рекламы в социальных сетях, которую вы для этого использовали.


Скорость процесса продажи недвижимости зависит от вас

Процесс продажи недвижимости может быть долгим. Но чем дольше он длится, тем больше времени ваш продавец будет без средств, и тем больше времени вашему агентству придется потратить на поиск покупателя.

В идеале, вы хотите закрыть продажу недвижимости как можно быстрее (чтобы продавец не торопился).

Организация продавца на самых ранних этапах процесса продажи (подготовка его собственности и получение документов) может существенно повлиять на то, насколько быстро и быстро пойдет продажа. CRM-системы также могут значительно упростить, организовать и автоматизировать процесс продаж.

После того, как вы зацепили потенциального покупателя, ключом к более плавной продаже является помощь обеим сторонам в решении любых возникающих у них вопросов, чтобы вы могли устранить любые возражения, которые могут остановить процесс продажи.

В конце концов, 89% людей, продающих свой дом, пользуются услугами агента по недвижимости, поэтому правильная продажа может открыть двери для вашего агентства. Не только с текущими клиентами, но и с домовладельцами, которые ищут компетентное агентство для проведения следующей продажи недвижимости.

Процесс покупки и продажи недвижимости во Флориде

Покупка земли, коммерческой недвижимости или дома часто является напряженным делом.

Хотя покупка недвижимости — это, по сути, обмен между покупателем и продавцом, существует множество юридических требований, которые каждая сторона должна выполнить, чтобы передать собственность от одного человека к другому.

Обзор сделок с недвижимостью во Флориде

Переход от первого осмотра объекта к заключению сделки может оказаться утомительным и сложным испытанием. Тем не менее, вы можете избавиться от путаницы в процессе, подготовившись к нему на протяжении всего процесса.

Хотя каждая транзакция отличается, покупатели и продавцы Флориды обычно проходят следующие этапы сделки с недвижимостью:

  • Акцепт оферты. Процесс начинается, когда продавец собственности принимает предложение покупателя, и вы оба подписываете договор, в котором соглашаетесь на продажу по предложенной цене. В это время продавец может потребовать внести залог, известный как задаток, юристу или эскроу-агенту. Подписанный контракт затем отправляется юристу или титульной компании для юридической передачи права собственности на недвижимость новым владельцам. На этом этапе ваш поверенный по недвижимости должен подтвердить детали собственности, такие как правильный адрес, предметы, которые будут включены в продажу, площадь и описание земли, а также другие вопросы, перечисленные в документе.
  • Раскрытие информации. Продавец должен предупредить покупателя о любых известных проблемах с недвижимостью. Обычно это называется раскрытием информации, это может включать прошлый ремонт, экологические опасности и все остальное, что может повлиять на стоимость собственности. Продавцы должны предоставить список раскрытия информации покупателю до даты закрытия, а покупатель должен подтвердить все раскрытия информации до завершения продажи.
  • Инспекции. Покупатель несет ответственность за проведение осмотра объекта недвижимости в сроки, указанные в договоре купли-продажи.Есть много разных видов проверок. При покупке жилья обычно первым вызывается домашний инспектор для осмотра недвижимости. От потенциальных владельцев недвижимости во Флориде также могут потребовать провести осмотр термитов и осмотр гипсокартона, чтобы убедиться, что строение — жилое или коммерческое — в хорошем состоянии. Покупатель и продавец также должны подписать форму раскрытия информации о гипсокартоне, подтверждающую, что у продавца нет оснований полагать, что на момент продажи имеются какие-либо дефекты гипсокартона.Также может потребоваться сюрвейер по недвижимости, чтобы определить точные границы собственности, не затруднен ли доступ к проезжей части и есть ли что-нибудь, что может посягнуть на собственность, что может вызвать проблемы для покупателей.
  • Переговоры и запросы покупателей. После завершения проверки покупатели могут попросить продавца завершить ремонтные работы, снизить продажную цену или оплатить некоторые закрывающие расходы на основе результатов проверки. Покупатель может также потребовать, чтобы продавец предоставил гарантию на дом для покрытия основных частей дома, таких как крыша и печь, в течение года или более после продажи.Продавец может согласиться на некоторые или все запросы покупателя, отказаться от ремонта, договориться о цене. Если покупатель не соглашается, он может продолжить переговоры с продавцом или прекратить сделку и получить полный возврат задатка до тех пор, пока не истечет период комплексной проверки контракта.
  • Обеспечение ипотеки. После согласования окончательной цены покупатели, которым требуется ссуда для покупки дома, должны подать заявление на получение ипотечной ссуды. В большинстве случаев покупатели должны получить предварительное одобрение с кредитором, прежде чем они смогут сделать предложение, и должны предоставить кредитору подтверждение наличия страховки домовладельцев, страхования от наводнения и других полисов.Как только покупатель получает одобрение на определенную сумму, кредитор отправляет лицензированного оценщика собственности, чтобы оценить ее стоимость. Если покупная цена превышает стоимость оценки, покупатель может потребовать у продавца снижение цены.
  • Предварительное закрытие. Во время предварительного закрытия подготавливается дата закрытия и собираются все документы для продажи. Это включает в себя документ, страхование титула, формы кредитора и копии всех документов, необходимых для закрытия сделки.Покупателю предоставляется окончательная сумма наличных, которую он должен будет предоставить при закрытии сделки, обычно в виде кассового чека. Покупатель несет ответственность за выполнение окончательной проверки непосредственно перед закрытием, чтобы убедиться, что недвижимость находится в согласованном состоянии до завершения продажи.
  • Закрытие. Закрытие происходит в офисе адвоката, в офисе недвижимости или в офисе титульной компании. Покупатель и продавец присутствуют, чтобы подписать все документы, связанные с продажей и ссудой, а представитель титульной компании вносит новый акт в муниципальные архивы.После того, как все документы подписаны и оплата передана продавцу, покупатель получает ключи и официально становится новым владельцем недвижимости.

Опытный поверенный будет действовать в ваших интересах

Независимо от того, покупаете ли вы или продаете, на протяжении всего процесса с вами должен работать представитель. Не стоит полагаться на представителя другой стороны, который будет направлять вас, поскольку ему или ей, вероятно, платят, чтобы минимизировать затраты для другой стороны.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.