Когда выгоднее покупать квартиру в новостройке: Идеальное время года покупки квартиры

Идеальное время года покупки квартиры

Это в магазин за хлебом можно ходить при любой погоде, а вот для покупки квартиры лучше подобрать определенное время. Тогда можно и скидку получить, и узнать о недостатках недвижимости. АН «Азбука недвижимости» приготовило подборку полезных рекомендаций: когда лучше приобретать жилье?

Покупаем квартиры зимой

На вопрос? когда лучше покупать квартиру? многие специалисты отвечают, что, конечно же, зимой. В начале декабря рынок недвижимости начинает «засыпать», совершается минимальное количество сделок, мало покупателей, просмотров квартир происходит значительно меньше, чем осенью. Поэтому, когда человеку надо срочно продать квартиру, скажем, на вторичном рынке, он может предложить очень хорошую скидку. Многие специалисты уверены: декабрь — идеальный месяц для покупки недвижимости. И цены низкие, и сделку можно завершить еще до начала нового года.

Январь тоже не плохое время, говорят риелторы. Цены остаются на уровне декабря, вот только бывали случаи, когда хозяева недвижимости (продавцы), не приходили на встречу с клиентом, потому что отмечали Новый год, Рождество и так далее.

Уже в феврале цены на «ходовую недвижку» (одно-и двухкомнатные квартиры) начинают ползти вверх.

Покупаем квартиры весной

Эта тенденция продолжается и в марте — рынок «просыпается», сделок становится все больше. В выборе жилья весной есть один несомненный плюс. Допустим, вы планируется приобрести квартиру на последнем этаже многоэтажного дома. Значит, середина марта-апрель самое благоприятное время для проверки крыши на прочность. Если есть проблемы с кровлей, то хозяева не смогут это от вас скрыть: пятна на потолке, от сырости отходят обои.

Уже позднее, в мае, когда установится сухая погода, владельцы квартир могут просто напросто ликвидировать следы протекания и умолчать о проблеме. После косметического ремонта вы вряд ли увидите дефекты.

Также весной начинают активно искать новую недвижимость семьи с детьми. Обычно это начало мая: времени хватает с запасом, чтобы успеть завершить сделку к началу учебного года и устроить своих детей в новую школу.

Покупаем квартиры летом

Принято считать, что в начале лета активность на рынке немного снижается — начинается пора отпусков и огородов. А вот уже к концу августа взлетают цены и спрос. Такая ситуация продолжается до конца ноября.

Риелторы говорят, что на практике время года не влияет на стоимость квадратного метра. «Вряд ли цена на квартиру в элитном доме упадет только из-за того, что люди поехали на дачу сажать помидоры, или от того, что январские каникулы длятся десять дней. Хорошая недвижимость продается независимо от погоды, — считает риелтор Екатерина Федоткина. — Найти хороший и приемлемый по деньгам вариант можно в любое время года. И в январе, и в июле. Так что, если вы решились на покупку квартиры, то не откладывайте это дело в долгий ящик. Нашли жилье, о котором мечтали? Берите, пока другие не сделали это вместо вас».

Ждать не стоит еще вот по какой причине: недвижимость не падает в цене, а, скорее, наоборот. Стоимость квартир упрямо ползет в верх, и вряд ли эта тенденция изменится. Поэтому подумайте, много ли вы сэкономите, если будете искать выгоду и новое жилье несколько лет.

Как купить квартиру в новостройке и сэкономить? 

Если вы хотите приобрести квартиру в строящемся доме, то выгоднее всего вкладываться в строительство на ранних стадиях работ. С такого рода экономией связаны определенные риски. Например, нет гарантии, что сдача жилья пройдет в срок, а не сдвинется на долгое время. Инвестировать в почти готовый дом не так рискованно. Зато подобная финансовая сделка не принесет большой выгоды.

У кого покупать квартиру в новостройку: Застройщик или Риэлтор?

Если Вы намерены купить квартиру в Санкт-Петербурге в новостройке, то у Вас есть два варианта: купить жилье самостоятельно посредством заключения прямого договора с застройщиком или воспользоваться услугами агентства недвижимости.

У кого же выгоднее купить жилье?  

Как застройщики взаимодействуют с риелторами?

Реализацию квартир в строящихся домах через агентства недвижимости девелоперы практикуют не более 10-ти лет – активно этот канал продаж они стали использовать после кризиса 2008 года.

Сегодня не все строительные компании имеют свои отделы продаж, и в этом случае квартиры в новостройках реализуются исключительно с помощью риелторов. Речь идет о небольших компаниях, которые возводят по 1-2 дома, и чье имя не известно широким массам покупателей. Такие компании, как правило, не могут похвастаться сильным брендом, который помогает реализовывать квартиры. Поэтому мелкие застройщики активно используют информационные и административные ресурсы агентств недвижимости.

В Санкт-Петербурге не выработаны единые правила взаимодействия застройщиков и агентств недвижимости. Небольшие строительные компании, не имеющие собственные отделы продаж, полностью передают риелторам функции продажи квартир. Более крупные девелоперы открывают собственные отделы продаж, также используя и агентский (риелторский) канал продаж. Квартиры в таких новостройках Вы можете приобрести через агентство недвижимости или напрямую у застройщика.

Давайте разберемся, что выгоднее? 

Преимущества и недостатки покупки жилья через риелторов

Если Вы намерены купить квартиру в новостройке Санкт-Петербурга через агентство недвижимости, то Вы, безусловно, получите сервис и широкий выбор. Агентство недвижимости обладает обширной базой объектов, поэтому Ваш риелтор предложит несколько вариантов квартир, договорится о просмотрах и при необходимости будет сопровождать Вас, поможет в подготовке и проверке документов.

Однако договор на приобретение квартиры в новостройке Вы сможете заключить только со строительной компанией. С агентством недвижимости Вы сможете заключить только договор на информационные услуги, который не защитит Вас от рисков, продиктованных покупкой квартир в домах, находящихся на стадии строительства. Бытует мнение, что агентство недвижимости проверяет объект недвижимости и строительную компанию, прежде чем заключить с ним агентский договор. Естественно, что крупные риелторские фирмы предпочитают не иметь дел с объектами, вызывающими подозрение. Но они не несут обязательств перед покупателем в части сроков строительства. Кроме того, они получают % от сделки и заинтересованы в ее совершении.

Стоимость квартиры, независимо от того, приобретаете Вы квартиру напрямую у застройщика или воспользовались услугами риелтора, будет одинакова. В отличие от вторичного рынка жилья, на первичном рынке риелторы не делают наценку, а получают комиссионное вознаграждение от застройщика, т.е. % от сделки. 

Почему выгоднее купить квартиру в новостройке, заключив сделку с застройщиком?

Если Вы решили найти и купить квартиру в новостройке от застройщика самостоятельно, то подбор подходящего объекта, возможно, займет чуть больше времени, но Вы во много выиграете.

Во-первых, специалисты отдела продаж строительной фирмы лучше, чем риелторы, владеют информацией о технологии строительства, материалах, ходе строительства, планировках, возможности их корректировки, особенностях инфраструктуры будущего объекта и т.д. В случае покупки через риелтора не исключен риск получения неверных сведений – естественно, что специалисты агентства недвижимости обладают информацией по многим объектам и не всегда глубоко изучают их особенности. При этом отдельные нюансы, на которые риелтор не обратит Вашего внимания при описании объекта, возможно, в последствии окажутся очень существенными.

Специалисты отдела продаж конкретного дома или жилого комплекса, напротив, располагают самой полной информацией по своему объекту.

В-вторых, в случае если Вы собираетесь купить квартиру в новостройке в ипотеку, то заключение сделки с застройщиком поможет сэкономить средства. Строительные компании поддерживают партнерские отношения с банками, которые, в свою очередь, готовы предложить покупателям более выгодные условия по ипотечным кредитам. Как правило, ставки по ипотеке при покупке квартиры от застройщика ниже, чем при непосредственном обращении в банк.

В-третьих, девелоперы дают клиентам возможность забронировать понравившуюся квартиру с сохранением цены. Такой услугой Вы можете воспользоваться в том случае, если намерены заключить сделку, но пока не готовы заплатить. Застройщик зарезервирует для Вас квартиру на определенный срок, при этом цена останется прежней, даже если стоимость жилья в данном объекте возрастет.

Итак, покупка квартиры в новостройке СПб в агентстве недвижимости

обеспечит:

• качественный сервис;
• широту выбора;
• юридическое сопровождение сделки.

не гарантирует:

• достоверность информации;
• сохранение вложенных средств.

Покупка квартиры в новостройке непосредственно у застройщика

обеспечит:

• достоверность и полноту информации;
• сохранение цены;
• пониженные ставки по ипотеке.

Таким образом, если Вы не хотите подбирать квартиру самостоятельно и ориентированы на сервис, то Вам, безусловно, необходимо воспользоваться услугами риелтора.

Однако только обратившись к застройщику квартиры в новостройках, Вы получите ряд неоспоримых преимуществ, которые не сможет обеспечить для Вас ни одно агентство недвижимости! 

до или после Нового года? недвижимости в Тюмени ✅ официальный сайт Галереи застройщиков.

Когда выгоднее покупать квартиру: до или после Нового года
⠀
Плюсы покупки в декабре
Декабрь на рынке недвижимости известен большим покупательским спросом и впечатляющими предложениями.
В этом месяце объективно есть на что посмотреть и из чего выбрать. Январь же немного напоминает торговый центр после распродажи — ассортимент уже не так широк.
⠀
Покупка квартиры, как и ее продажа, — своеобразный гештальт, который хочется поскорее закрыть. Сделать это в конце года и уйти в новый с ощущением завершенности продавцы хотят не меньше, чем покупатели. Поэтому, желая попрощаться со всем старым, перед праздником они готовы идти навстречу и предлагать существенные скидки.
⠀
Как правило, приход нового года сопровождается вступлением в силу новых законов и правил. И это может существенно повлиять на ценообразование на рынке недвижимости. Положительно или негативно — точно спрогнозировать это не всегда можно. Декабрь — это однозначная синица в руках: вы четко знаете, сколько стоит квадратный метр, и каков размер минимальной ипотечной ставки. Январь в этом плане — нестабильный журавль в небе (да, близко летящий, но все же).
⠀
Плюсы покупки в январе
В январе спрос на рынке недвижимости традиционно падает: кто-то улетает на отдых, кто-то уже потратил значительную часть бюджета на подарки, а кто-то ждет окончания банковских каникул и одобрения заявки на ипотечный кредит. Поэтому твердо настроенные январские покупатели могут рассчитывать на хорошие скидки и бонусы, которые продавец (особенно спешащий совершить сделку) не сделал бы им в декабре.
⠀
Январь традиционно на рынке жилой недвижимости называется «мертвым сезоном». Для его «оживления» и стимулирования спроса застройщики в это время устраивают постпраздничные акции. И это шанс сэкономить существенную сумму.
⠀
Декабрь — суета, январь — дзен. В декабрьской суматохе оценить все «за» и «против» и принять взвешенное решение бывает трудно — здесь нужно скорее закрыть сделку и отправиться праздновать и отдыхать. В январе у вас будет достаточно времени, чтобы поработать над нюансами: познакомиться с потенциальными соседями, прогуляться по району и оценить инфраструктуру.
⠀

Когда выгоднее покупать квартиру в новостройке?

Очень часто к нам обращаются с вопросом: «Когда же выгоднее всего покупать квартиру в новостройке?» . На этот, как и на многие другие вопросы, ответ зависит от той ситуации, в которой находится покупатель, от его критериев поиска и причин покупки.
Конечно же большинству из нас хочется купить квартиру побольше площадью, повыше классом дома, получше расположением, и конечно же подешевле. Но одновременно все эти параметры не получается учесть – самые недорогие квартиры будут в домах эконом класса, небольшой площадью и не самым лучшим местоположением. А дальше с изменением каждого из параметров ценник чуть-чуть поднимается. Факт вроде бы очевидный, но тем не менее при поиске квартиры всё равно многие думают, что именно им получится найти именно такую квартиру. Отчасти именно из-за этой причины люди, которые хотят сами найти квартиру без помощи профессионалов, находя подобный вариант большой квартиры в хорошем доме по минимальной цене не обращают внимание на надёжность покупки, и потом сталкиваются со сложностями.

Рассмотрим основные этапы строительства дома и продаж квартир в нём:

1. Первый этап – это получение всей разрешительной документации, когда у застройщика ещё не получено разрешение на строительство. Многие застройщики на этом этапе даже не начинают продажи. Согласно 214ФЗ на этом этапе строительная компания не может ещё заключать договор долевого участия, поэтому в основном заключаются ПДДУ или ЖСК. На этом этапе конечно же будет минимальная стоимость квартир, но при этом и риски у покупателей возрастают значительно. Мы рекомендуем покупать квартиры на этом этапе только у тех застройщиков, которые отвечают всем трём основным критериям надёжности строительных компаний. Если по одному из критериев компания не проходит, то риски становятся выше, чем разница в стоимости.
На этом этапе продаются около 10-40% всех квартир у тех застройщиков, которые начинают продажи до получения всей разрешительной документации, в зависимости от надёжности строительных компаний.

2. Второй этап – это продажи после получения всех документов, когда есть возможность заключать договор долевого участия и зарегистрировать его. В большинстве случаев, особенно у крупных компаний, на этом этапе появляется аккредитация банков и возможность покупки квартиры с помощью ипотеки, которая значительно увеличивает возможности покупателей.
На этом этапе в среднем продаются около 27-28% всех квартир. В интересных проектах, где нет конкурентов в ближайшем окружении и которые привлекают инвесторов, этот процент может увеличиваться до 60%.
Процент сильно зависит от имени застройщика, от той компании, которую застройщик проводит до старта продаж. Этот этап для инвесторов и тех, кто хочет купить квартиру затратив минимальные средства, а также для тех, кто хочет получить лучшие планировки.

3. Третий этап – самый долгий, это этап от завершения «ажиотажа продаж» после получения разрешения на строительства и остальных документов, и до сдачи дома на гос.комиссию, то есть по сути этап длится почти всё время строительства дома. На этом этапе постепенно цена меняется от той, что была на старте продаж, до цены квартир в готовом доме. Увеличивается количество банков, которые прошли аккредитацию, после 70% готовности дома появляется возможность применения субсидий. Как правило, самые лучшие предложения по планировкам разбирают ещё на втором этапе, но иногда остаются на некоторых этажах и в начале третьего этапа.
На этом этапе застройщики продают почти все квартиры в своих домах, но за счёт самого большого времени третьего этапа, количество продаваемых квартир в единицу времени получается меньше, чем и на первом, и на втором этапе.

4. Четвёртый этап – продажи квартир на этапе готового дома, когда дом прошёл гос.комиссию, получил акт ввода в эксплуатацию. Также сюда относятся продажи квартир с оформленной на застройщика собственностью. Последний этап продаж, до которого очень часто не доходят крупные компании, продавая последние квартиры на третьем этапе.
Этап характерен тем, что в нём минимизируются любые риски, покупатели могут перед покупкой квартиры попасть непосредственно в саму квартиру, посмотреть в живую её состояние, вид из окон, зрительно расставить мебель, сделать непосредственные замеры расстояний, иногда даже познакомиться с соседями перед покупкой. Но из-за этого цена на квартиру будет максимальной.
На этом этапе в среднем у застройщиков остаётся около 3-5% квартир, как правило конечно же самых неликвидных.

На каком этапе покупать квартиру – выбор каждого, главное понимать все плюсы и минусы такой покупки относительно сроков строительства дома, а также понимать все плюсы и минусы самого застройщика!
 

В какое время года лучше покупать квартиру в 2021 году?

Казалось бы, если человек хочет купить квартиру, то ему абсолютно не важно, в какой сезон проводить эту сделку.

Но эксперты в области недвижимости отмечают, что результат сделки зависит и от времени года, поэтому игнорировать данный факт отнюдь не стоит.

Это в магазин за хлебом можно сбегать при любой погоде, а вот для покупки квартиры сезонность тоже имеет значение.

Далее в статье обсудим вопрос о том, в какое время года лучше покупать квартиру, а также подскажем, когда лучше делать ремонт и клеить обои в квартире.

Время года для покупки квартиры

Сезонность следует учитывать в любом бизнесе; влияет данный фактор и на активность рынка недвижимости. В течение года наблюдаются перепады, когда снижается или возрастает спрос на квартиры. Можно выделить более активные месяцы работы и так называемый «мёртвый сезон».

Риелторы утверждают, что рынок недвижимости очень подвержен сезонным перепадам, поэтому стоит учитывать этот фактор, чтобы совершить наиболее выгодную покупку квартиры.

Изучение особенностей каждого сезона поможет разобраться, в какое время года лучше покупать квартиру на вторичном рынке и в новостройке. Проанализируем с этой точки зрения каждое время года.

Выгодна ли покупка квартиры зимой?

Зима — классический «мёртвый» сезон почти во все сферах, в том числе и на рынке недвижимости. Во-первых, холода и морозы заставляют многих людей буквально «впасть в спячку».

Кроме того, на середину зимы выпадают длительные новогодние и рождественские праздники. Сначала люди долго готовятся к ним, затем целую декаду (а то и больше) празднуют, потом отходят от продолжительных застолий.

В этот каникулярный период люди предпочитают побольше отдыхать, проводить время в кругу семьи, съездить в горы и пр.

Ну кто будет заниматься крупными сделками, сбором документов, хождением по разным конторам, когда вокруг — ёлки, гирлянды, оливье и мандарины? Разве только единицы, которым срочно нужно жильё. Разумеется, спрос на квартиры в данный период падает, а значит, уменьшается и количество предложений.

Вместе с тем, если не полениться и начать поиски квартиры для покупки именно в январе, то можно даже среди малого количества предложений найти наиболее экономически выгодный вариант.

Оживает рынок недвижимости к концу февраля. Именно в этот последний зимний месяц можно найти хорошие варианты квартир по низким ценам. Правда, непривлекательных вариантов встречается тоже много – это та недвижимость, которую не удалось реализовать осенью.

Так что, если покупать квартиру зимой, то стоит этим заняться в январе-феврале. Именно в этот период можно подыскать неплохую квартиру по оптимальной цене.

Покупка квартиры весной

Как известно, весна — это пора, когда начинает всё просыпаться и набирать ход. На рынке недвижимости весной повышается активность как среди продавцов, так и среди покупателей. Следовательно, цены на жильё начинают расти. Удорожание длится примерно до конца мая.

Предложений очень много, но на самую выгодную покупку вторички в финансовом плане вряд ли стоит рассчитывать, зато можно легко подыскать наиболее привлекательный вариант в плане дизайна, этажности, инфраструктуры.

Специалисты утверждают, что весной, а именно в марте, стоит активизировать поиски тем, кто планирует приобрести элитное жильё.

Можно ли купить квартиру дешевле летом?

Лето считается самым оптимальным периодом для приобретения квартиры. Ha рынке всё ещё встречается большое количество интересных предложений, хотя спрос на недвижимость потихоньку падает.

Вызвано это тем, что в горячий период все стремятся уехать в отпуск, (причём тратят на путешествия немало денег), проводят много времени на природе и не готовы всё своё время посвятить суетливому процессу поиска наиболее подходящего варианта жилья.

А зря. Снижение спроса приводит к снижению цен на квартиры, что позволяет подобрать хорошую жилплощадь по выгодной цене.

Стоит ли осенью покупать квартиру?

Осень — самый активный сезон как в приобретении, так и в плане реализации квартир. Такая активность приводит к росту цен на недвижимость.

Появляется немало привлекательных ценовых предложений, особенно на рынке первичного жилья.

Надеяться на самый финансово выгодный вариант покупки недвижимости осенью не стоит. Зато выбор квартир — огромен.

Лучший месяц для покупки квартиры

Специалисты утверждают, что начало года, т.е. январь, – лучшее время для покупки квартиры: цены в этот новогодний месяц максимально снижаются. Так что период новогодних праздников – отличная возможность приобрести выгодный вариант жилья.

Уже с марта начинает возрастать спрос, соответственно, и цены на недвижимость повышаются примерно на 5%. Вместе с тем возрастает и количество предложений. Это связано больше с тем, что к весне, как правило, сдаются строящиеся объекты.

Тенденция к росту цен длится на рынке недвижимости около 2 месяцев. Те, кто инициировал продажу или покупку объекта недвижимости в начале весны, планируют закрыть сделку до майских праздников.

В середине мая намечается падение спроса на недвижимость, так как все начатые весной сделки в основном закрыты, a новые начинать некому (или их ничтожно мало) по причине майских праздников и начала дачного сезона.

Падает спрос — снижается и стоимость квадратных метров. А это значит, что май — второй по привлекательности в плане покупки квартиры месяц. Далее идут 3 летних месяца, которые отличаются относительной стабильностью. Спрос и предложение одинаково держатся на низком уровне.

Всё начинает меняться в сентябре. Отдохнувшие после отпусков, люди начинают активизировать свою деятельность на рынке недвижимости. Постепенно спрос повышается, цены на квартиры увеличиваются, достигая своей кульминации в декабре.

Такая тенденция сохраняется в течение осени, достигая пика в декабре. Затем к Новому году и активность, и цены на квартиры падают.

Так всё-таки в какое время года выгоднее покупать квартиру? Анализируя всё вышесказанное, можно прийти к выводу, что подыскать хороший и выгодный вариант квартиры можно и зимой, и летом.

Надо только знать периоды спада и подъёма активности на рынке, а следовательно, и цен на недвижимость. Остальное будет зависеть от предпочтений и финансовых возможностей покупателя. А ещё, конечно, важна удача, которая, как известно, не любит ленивых.

Если целью является покупка дешёвого жилья, однозначно приобретайте квартиру зимой. Отложите оливье в холодильник и займитесь поиском подходящей жилплощади. Если же ставка делается на качество, то лучше заняться покупкой квартиры летом.

Покупка квартиры в новостройке

Квартиру от застройщика лучше покупать в период акций и распродаж, которые обычно устраиваются в период различных праздников: новогодних, майских, летних и др. При этом нужно внимательно следить за ценами и предложениями застройщиков. Часто скидки распространяются на самые неликвидные квартиры.

Цены на квартиры гораздо ниже, если приобретать квадратные метры на начальных этапах строительства. Но и риски в этом случае наиболее высоки.

Если покупка вторичного фонда несёт небольшие риски, то с новостройками ситуация более сложная. Вы покупаете не саму квартиру (которой пока нет), а права требования на неё после сдачи дома в эксплуатацию.

Но сроки строительства могут затянуться или дом могут просто не сдать. Таких случаев в России множество. Именно поэтому инвестирование в новостройки – самый рисковый вид приобретения квартиры. Если застройщик обанкротится, то деньги вкладчику никто не вернёт.

Отнеситесь предельно внимательно к выбору застройщика. Делайте ставку на крупных, авторитетных застройщиков с отличной репутацией, которые строят дома и сдают в эксплуатацию.

В ином случае вы рискуете потерять все вложенные средства или большую их часть: при банкротстве строительной компании никакие документы не помогут вам вернуть уплаченные деньги. Не стоит кидаться на скидки и акции у сомнительных подрядчиков.

Стоит ли покупать квартиру в 2021 году?

Анализируя ситуацию на сегодняшнем рынке, можно смело утверждать, что в текущем 2021 году покупать квартиру стоит.

Тенденция к снижению цен на недвижимость продолжается, поэтому, купив квартиру в этом году, вы будете близки к минимальным ценовым значениям. 2021 год – это отличное время для покупки недвижимости и инвестиций.

Сейчас рынок в руках покупателя, а не продавца. Купить квартиру намного легче, чем продать, и реально продаётся жильё только с правильно выставленной стоимостью.

Покупателю важно оценить адекватность предложения собственника и, по возможности, ещё больше снизить цену. Не стоит ждать следующего года и надеяться на ещё большее снижение цен на недвижимость.

Когда лучше делать ремонт в квартире?

Потенциальные покупатели недвижимости также думают о том, в какое время года лучше делать ремонт в квартире. Для начала определитесь с масштабностью ремонтных работ.

Если планируете что-то ломать, строить, менять окна, батареи, обустраивать лоджию и пр., то для этого лучше выбрать весенние или летние месяцы, например, с апреля по август.

Это обусловлено тем, что такие работы очень сложно проводить в холодную погоду и при отоплении квартиры. Если планируется мелкий, косметический ремонт, то можно выбрать для этого любой период.

А лучше всего не спешить и всё делать обдуманно. К примеру, в осенний период определитесь с дизайном интерьера, выберите подходящие материалы и комплектующие. Зимний период будет экономически выгоден для закупки стройматериалов, поскольку зимой цены на них значительно ниже.

А в какое время года лучше клеить обои в квартире? В принципе, клеить обои тоже можно в любой период, но стоит предусмотреть некоторые технологические нюансы. Обои не переносят сквозняков, поэтому окна на период поклейки должны быть полностью закрыты.

Зимой и летом клеить обои немного сложнее. В холодный период надо быть осторожнее с отоплением, а летом — очень душно в квартире с закрытыми окнами.

Если зимой на улице сильные морозы, то радиаторы отопления будут очень горячими, а стены квартиры, особенно внешние, наоборот, будут холодными. При такой температурной разнице клей на стенах будет долго сохнуть, а возле батарей — почти мгновенно. Из-за неравномерно высыхающих полотнищ обоев появятся пузыри, разойдутся швы и обои будут отклеиваться.

Именно поэтому в суровый климатический сезон лучше избежать поклейки обоев и выбрать для этого более мягкий по климатическим условиям период. Наиболее удачное время для этого — весна и осень.

Напольное покрытие, потолки, как правило, не требуют определённых температурных режимов, поэтому их монтаж можно производить в любое время года.

Нельзя утверждать однозначно, какой месяц наиболее благоприятен для ремонта, но можно выбрать самый удачный вариант для каждого конкретного случая. Лучше всего тщательно распланировать сроки ремонта и делать всё поэтапно. Что касается покупки квартиры, то можно уже активизировать поиски. Зима на носу.

Читайте также:

На каком этаже лучше покупать квартиру в новостройке

Сергей и Анастасия уже давно мечтали о квартире на последнем этаже новостройки. Подальше от шума и уличной суеты. Спустя некоторое время после исполнения их желания они с досадой поняли, что не в восторге от 15 этажа.

Во-первых, у них часто отключают лифт, а это значит, что прогулка с ребенком в коляске отменяется. Во-вторых, окна выходят на солнечную сторону и летом в квартире очень жарко. В-третьих, когда родители Анастасии приезжают в гости, они страдают из-за головных болей и высокого давления.

Чтобы не прогадать с этажом, нужно как следует изучить все преимущества и недостатки того или иного варианта.

Первый этаж
Жизнь на первом этаже — множество плюсов:

— Идеальная возможность сэкономить до 20% от стоимости квартиры, так как застройщики понижают цену для нижних этажей.
— Вы не будете испытывать неудобства из-за неработающего лифта.
— Вы экономите на услугах грузчиков. Как правило, доставка на 1-й этаж бесплатная.
— Вы имеете право обустроить территорию, расположенную под окнами так, как вам захочется.
— При чрезвычайной ситуации, вы сможете за считанные минуты эвакуироваться из дома и вынести личные вещи.

Но есть и недостатки:

— Квартиры на первых этажах часто поддаются влиянию сырости, поэтому владельцам приходится чаще делать ремонт.
— На лестничном пролете больший уровень загрязненности из-за высокой проходимости.
— Ваш покой может быть нарушен звуками от постоянно проходящих жильцов. Или придется установить шумоизолирующую дверь.
— Квартиры на 1 этаже чаще подвергаются ограблениям, поэтому придется устанавливать решетки и сигнализацию.
— В квартирах на первом этаже часто нет балкона.

Второй этаж

В достоинства квартир на 2 этаже тоже можно включить независимость от лифта, быструю эвакуацию и дешевые услуги грузчиков. Звукоизоляция от уличного шума здесь будет лучше.
Но для вас может стать сюрпризом перевод нижних квартир в нежилые помещения для использования в предпринимательской деятельности (открытие магазинов, кафе, парикмахерских, баров).

Это может вызвать определенные неудобства: шум, неприятные запахи, разгрузка под окнами машин с товаром в 5 утра.

3 — 7 этажи
Проживание в квартирах, расположенных на средних этажах является довольно комфортным, так как недостатки 1 этажа устраняются. Вы будете ограждены от шума и постоянных прохожих.

Степень загрязненности на средних этажах минимальная. Сырость и различные запахи, исходящие из подвала или мусоропровода, не будут вас беспокоить. В квартире будет больше света. К тому же, при проживании на 3 этаже, у вас по-прежнему не будет проблем с лифтом.

Однако вас могут потревожить соседи, как и сверху, так и снизу. С другой стороны, плохих соседей можно иметь и с квартирой на первом или последнем этаже. Поэтому перед покупкой квартиры лучше заранее познакомиться с будущими соседями.

8 — 15 и выше
Так как современные новостройки могут иметь по 30-40 этажей, то средние этажи не ограничиваются с 3-его по 8-ой. На этажах повыше:

— Вас не будут беспокоить шум с улицы и частые посиделки молодежи под окнами.
— Более живописный вид из окна, по сравнения с нижними этажами.
— Отстутствие проблем с сыростью, так как на этом уровне гораздо суше.

Однако на этих этажах уже появляются неудобства, связанные с поломкой лифта, ведь подниматься на эти этажи сложнее и дольше. Если у вас есть боязнь высоты, то она может проявить себя.

Последний этаж

Если вы предпочитаете находиться в максимальной изоляции от шума и других людей и не испытываете трудностей в подъеме по лестнице, вам подойдет последний этаж дома.
Главным преимуществом верхних этажей является красивая панорама города за окном. Комнаты квартиры будут лучше освещены, отчего будут казаться более просторными и уютными.

К недостаткам последнего этажа относятся:

— Вероятность затопления квартиры в случае протечки крыши.
— Медики отмечают, что жители верхних этажей чаще страдают от головных болей, бессонницы и повышенного давления.
— Сложность эвакуации при чрезвычайных ситуациях.
— Трудоемкость транспортировки мебели.
— Застройщики часто поднимают стоимость квартир на последних этажах из-за панорамного вида из окна.

Так какой этаж все-таки выбрать
Выбирать этаж следует исходя из собственных возможностей и предпочтений. Главное, чтобы вам было комфортно в квартире.

Для людей в возрасте и имеющих проблемы со здоровьем больше подойдет первый этаж. Стоимость таких квартир ниже.

Если вы обожаете любоваться городом, и вас не смущает проблемы, возникающие при поломках лифта, вам подойдет последний этаж.

С медицинской точки зрения, оптимальны квартиры на 3-7 этаже. Они безопасны для здоровья, этому способствует меньший уровень загрязненности и шума. Подниматься не высоко и удобно следить за ребенком.

Независимо от этажа, оставайтесь на высоте!

Читайте наши новости:

Поделитесь с друзьями!

Почему новостройки лучше, чем вторичное жильё? — ООО «Эфес»

Перед приобретением новой квартиры первоначальной задачей является выбор первичного ли вторичного жилья. К слову, явным лидером в данном случае являются новые жилые комплексы. Почему? Преимущества покупки квартиры в новостройке в первую очередь состоят в том, что это новые квартиры, в которых ранее никто не проживал. В таком случае не приходится сталкиваться с прошлыми жильцами и исключается возможность возникновения различных претензий к качеству помещения.

Главные преимущества квартиры в новостройке

Среди основных преимуществ покупки квартиры в новостройке стоит отметить:

• Новые жилые комплексы возводятся по современным технологиям с использованием передовых дизайнерских и архитектурных подходов. Это определяет высокий уровень комфорта, прекрасно обустроенную дворовую зону, а также наличие всех необходимых функциональных зон.
• Поскольку новостройки возводятся с использованием современных строительных материалов, соответственно, они имеют более продолжительный эксплуатационный срок.
• При строительстве новостроек используются качественные гидроизолирующие и теплоизолирующие материалы. Благодаря этому новые дома отличаются высокой степенью сохранности тепла, поэтому в них всегда устанавливается комфортная влажность и температурный режим.
• В новых жилых комплексах присутствует подземный паркинг, что будет несомненным плюсом для владельцев автомобилей.
• Высокий уровень безопасности в новостройках благодаря наличию ограды, консьержа и охранников.
• Качественные пластиковые окна и современные эффективные радиаторы, которые предварительно устанавливаются застройщиком. Несомненным плюсом также является надежная современная проводка и сантехника, которая ранее не использовалась. Это исключает неожиданные поломки и неисправности в коммуникационных системах дома.
• Чистые подъезды и лестничные клетки.
• Просторные квартиры со свободной планировкой позволят реализовать собственные дизайнерские идеи.
• Более низкая стоимость, если покупать квартиру на ранних этапах строительства.
• Соседи примерно одного социального статуса.
• Налаженная инфраструктура.

Новостройки Екатеринбурга от застройщика «Эфес» – это новые жилые комплексы повышенной комфортности, которые реализуются по одним из самых низких цен в городе. Если вы ищете вариант современного качественного жилья, то покупка квартиры от данного застройщика является наиболее верным решением.

Есть ли хорошие вложения в аренду в кондоминиумы?

Кондо могут быть привлекательными инвестиционными возможностями. Они часто имеют более низкие цены, чем сопоставимые односемейные или многоквартирные дома на данном рынке, и у них меньше проблем с обслуживанием, о которых владельцам нужно беспокоиться.

С другой стороны, есть некоторые недостатки, которые нужно учитывать. Во-первых, в кондоминиумах часто взимается ежемесячная плата, которая может значительно и непредсказуемо увеличиваться. А найти финансирование для кондоминиума может быть труднее.

Кондо — это хорошие инвестиции в правильной ситуации, но важно знать, на что вы идете, прежде чем подписывать договор купли-продажи.

Вот краткое руководство, которое поможет вам определить, подходит ли вам инвестирование в кондоминиум.

Почему кондоминиумы — хорошая инвестиционная недвижимость

Выбор кондоминиума в качестве инвестиционной собственности имеет как положительные, так и отрицательные стороны. Вот некоторые из причин, по которым вы можете рассмотреть кондоминиум в качестве следующей инвестиционной собственности.

Низкая стоимость: На многих рынках недвижимости квартиры в среднем значительно дешевле, чем дома на одну семью.На моем собственном рынке кондоминиум можно найти за 60 000 долларов или около того, в то время как вам потребуется минимум 120 000 долларов, чтобы арендовать дом на одну семью.

Стоимость — самый большой барьер на пути к инвестированию в недвижимость, а кондоминиум может быть самым доступным способом начать работу.

Желательные места: Кондо часто расположены в районах, где не хватает односемейных и многоквартирных домов. Например, многие районы города и места отдыха заполнены квартирами и имеют мало отдельно стоящих жилых домов.

Низкие затраты на обслуживание: Кондо продаются за дополнительную плату (подробнее об этом чуть позже), но они, как правило, имеют значительно меньшие расходы на обслуживание, чем односемейная или многоквартирная инвестиционная недвижимость. Лучше всего найти баланс.

Меньше индивидуальных расходов: Сборы за кондоминиум обычно покрывают некоторые расходы, которые вам обычно придется оплачивать. В зависимости от здания кондоминиума, включенные сборы и услуги могут включать страхование здания, кабель, вывоз мусора, воду, борьбу с вредителями и многое другое.

Потенциальные недостатки инвестирования в кондоминиум

У любого типа инвестиций есть недостатки, и кондоминиумы, безусловно, не исключение. Для многих инвесторов эти потенциальные недостатки могут перевесить преимущества инвестирования в кондоминиум, поэтому важно знать о них.

Сборы ассоциации кондоминиумов: Кондо обычно имеют ассоциацию домовладельцев, которая устанавливает ежемесячную плату, и в некоторых случаях она может быть довольно высокой. Когда несколько лет назад я искал квартиру в пляжном городке, первая квартира, которую я посмотрел, имела ежемесячный взнос в размере 825 долларов.

Эти сборы могут быть окупаемыми, в зависимости от того, что они покрывают. Но они могут шокировать ничего не подозревающих покупателей и добавить к расходам ваш доход от аренды. Кроме того, если планируется капитальный ремонт или улучшение (например, новая крыша), кондоминиум может назначить специальную оценку для покрытия этого. Это сверх стандартных сборов.

Финансовые трудности: Вы можете получить ипотечный кредит на кондоминиум, но это может быть значительно сложнее, чем финансирование односемейной или многоквартирной собственности.Например, обычный кредитор обычно предоставляет ссуду только в том случае, если здание занято владельцами не менее чем на 50% и имеет ассоциацию домовладельцев с низким уровнем просрочек и без текущих судебных разбирательств.

Нередко можно увидеть кондоминиумы на продажу по ценам, которые кажутся слишком хорошими, чтобы быть правдой — одна из распространенных причин — трудность или невозможность получения финансирования.

Ограничения по аренде: Если вы планируете инвестировать в кондоминиум, убедитесь, что вы можете сдавать его в аренду по своему усмотрению.Некоторые кондоминиумы вообще запрещают сдачу в аренду, в то время как другие имеют определенные ограничения на аренду. Например, одно известное мне здание позволяет владельцам сдавать свои квартиры в аренду только после того, как они владели ими в течение целого года.

Более медленная оценка: Кондо, как правило, лучше подходят для инвесторов, стремящихся к заработку. Как правило, они дорожают в цене медленнее, чем сопоставимые объекты для одной и нескольких семей.

Убедиться, что цифры работают

Прежде чем вкладывать деньги в кондоминиум, важно убедиться, что цифры имеют смысл.Это важно для любой инвестиционной собственности, но с кондоминиумами может быть сложно, так как они требуют дополнительных сборов.

Короче говоря, вы хотите быть уверены, что ваша квартира будет генерировать приемлемый денежный поток с течением времени, даже с учетом таких вещей, как вакансии, расходы на обслуживание и специальные оценки. Не существует четких рекомендаций, но я считаю, что откладывание 10% арендной платы на покрытие вакантного времени и еще 10% на покрытие любых эксплуатационных расходов или специальных взносов, которые вам необходимо внести, — это достаточно консервативный подход.

Вот пример того, как анализировать потенциал денежного потока инвестиционной квартиры.

Допустим, вы покупаете кондоминиум за 100 000 долларов с 20% первоначальным взносом по 30-летней ипотеке с фиксированной ставкой под 4,5% годовых и ежемесячный взнос ассоциации в размере 250 долларов. Мы также скажем, что разумно ожидать, что квартира будет сдана в аренду за 1100 долларов в месяц, а ваши налоги на недвижимость и расходы на страхование составляют 1200 и 600 долларов в год соответственно.

Кому стоит покупать дом в 2021 году, а кому ждать?

Стоит ли покупать дом сейчас?

Ни для кого не секрет, что рынок жилья сейчас горячий.Тем не менее, это не остановило покупателей жилья.

Несмотря на рост цен на жилье, низкое предложение и почти постоянные войны ставок, американцы покупают дома в рекордных количествах. По данным Национальной ассоциации риэлторов, в 2020 году было куплено больше домов, чем в любом другом году с 2006 года.

Стоит ли вам последовать их примеру и купить дом своей мечты прямо сейчас? Или есть смысл подождать, пока рынок остынет? Давайте нырнем.

Подтвердите право на покупку дома (4 декабря 2021 г.)

---

В этой статье (Перейти к…)

---

> По теме: Как купить дом на $ 0 вниз: первый покупатель дома

Плюсы покупки дома в 2021 году

Может показаться, что на сегодняшнем рынке жилья все плохие новости: рост цен, снижение доступности и так далее. Но в покупке дома прямо сейчас есть определенные преимущества.

Низкие процентные ставки повышают доступность

Во-первых, низкие ставки по ипотеке. По словам Фредди Мака, средняя процентная ставка по 30-летним кредитам составляла 2.96% в мае 2021 года. Всего два года назад? Этот средний показатель был намного выше 4%.

Экономисты ожидают, что ставки продолжат расти в этом и следующем году. К концу года они могут превысить 3,25% или даже 3,5%.

Допустим, вы покупаете дом стоимостью 400 000 долларов. При 20-процентном первоначальном взносе (80 000 долларов) у вас есть сумма ипотечного кредита в размере 320 000 долларов.

Вот сравнение ваших сбережений при низких сегодняшних ставках по ипотечным кредитам с прогнозируемыми ставками на конец 2021 года:

только для целей. Ваша ставка по ипотеке будет другой

Результат — более доступный ежемесячный платеж, меньшие долгосрочные процентные расходы и больший бюджет на покупку дома (или, часто, все три).

Рост стоимости жилья создает капитал

Покупка прямо сейчас также позволяет воспользоваться рекордным ростом цен на жилье.

За последний год цены выросли более чем на 15%, что принесло домовладельцам — даже недавно отчеканенным — серьезную прибыль, когда они решают продать. Покупка сейчас даст вам шанс извлечь выгоду из этого роста и действительно быстро увеличить свой капитал.

Есть много вариантов ипотеки

Сегодняшние покупатели могут выбирать из широкого диапазона ипотечных кредитов без предоплаты и с низким первоначальным взносом, чтобы сделать покупку дома более доступной.

Да, вам, возможно, придется заплатить частную ипотечную страховку (PMI), если вы вложите менее 20 процентов. Но это не всегда плохо.

Меньше денег может помочь вам совершить покупку раньше и извлечь выгоду из роста стоимости жилья — вместо того, чтобы ждать, чтобы сэкономить 20 процентов и гоняться за более высокими закупочными ценами позже.

И это позволяет вам сэкономить больше денег на заключительных расходах, ремонте дома, средствах на случай чрезвычайной ситуации и других расходах, которые обязательно возникнут у нового домовладельца.

Подтвердите право на покупку дома (4 декабря 2021 г.)

Минусы покупки дома в 2021 году

У покупки дома на сегодняшнем рынке много недостатков.

Мало инвентаря

Запасы чрезвычайно малы, что означает ограниченный набор и очень высокий уровень войны заявок. Это приводит к росту цен на жилье и делает покупку дома — не говоря уже о его предоставлении — еще более трудной задачей.

На рынке продавца, подобном этому, участники торгов часто превышают запрашиваемую цену.И вам, возможно, придется сделать то же самое, если вы надеетесь обзавестись новым домом в этом году.

Конкуренция со стороны наличных покупателей

Вдобавок к этому существует серьезный всплеск покупателя наличными, о котором стоит беспокоиться.

Они могут быть весьма заманчивыми для продавцов жилья, предлагая беспроигрышную продажу, быстрое закрытие и другие удобные льготы — особенно по сравнению с предложениями по закладной.

К сожалению, согласно ATTOM Data Solutions, в наши дни наличные предложения составляют более четверти всех покупок дома.

Но это не значит, что ипотечным заемщикам не повезло. Есть несколько стратегий, которые вы можете использовать, чтобы конкурировать с денежным предложением. В конце концов, подавляющее большинство покупателей все еще используют жилищный кредит — и вы тоже можете.

Более жесткие стандарты ипотечного кредитования

Ипотечные кредиторы подняли планку для покупателей жилья во время пандемии коронавируса.

Из-за повышенных финансовых рисков кредиторы хотели видеть более высокие кредитные рейтинги, более высокие первоначальные платежи и часто значительные денежные резервы, чтобы иметь право на получение ипотечной ссуды.Это усложнило многим новым покупателям жилья задачу получения жилищного кредита.

Эти стандарты начинают ослабевать по мере ослабления пандемии. Но получить ипотеку по-прежнему не так просто, как в начале 2020 года.

Кроме того, в наши дни некоторые продавцы с меньшей вероятностью будут принимать ссуды FHA и VA. Поэтому, если вы планируете использовать этот тип финансирования, попросите надежного агента по недвижимости и кредитного специалиста на вашей стороне, чтобы убедиться, что сделка состоится.

Дом дешевле купить или снять?

Покупка дома прямо сейчас — правильный выбор не для всех.Во многих частях США аренда дома на самом деле более доступна, чем покупка.

Согласно недавнему исследованию, в среднем разница в стоимости между покупкой и арендой составляет около 600 долларов в месяц. На некоторых рынках она достигает 1200 долларов.

Более того, цены на жилье тоже растут быстрее.

В то время как арендная плата начинает восстанавливаться после падения на фоне пандемии, цены на жилье подскочили более чем на 15% только за последний год — намного больше, чем темпы роста на 5%, наблюдавшиеся при аренде на одну семью.

Конечно, это не универсально.

Сравнение зависит от местных цен на жилье, местоположения и размера недвижимости, которую вы рассматриваете. Поэтому убедитесь, что вы оцениваете рынок, прежде чем принимать решение. Здесь может помочь хороший агент по недвижимости.

И имейте в виду, что аренда не окупается.

Хотя более высокие выплаты по ипотеке делают домовладение более дорогим, часть этих денег возвращается в ваш собственный карман в виде собственного капитала.С другой стороны, аренда не приносит арендатору никакой прибыли.

Поэтому вместо того, чтобы смотреть только на затраты, убедитесь, что вы учитываете свои долгосрочные финансовые цели. Поможет ли вам купить дом?

Кому теперь покупать дом?

Все еще не уверены, является ли покупка дома правильным шагом на сегодняшнем рынке недвижимости?

Лучшее решение действительно зависит от вашего бюджета, ситуации с работой и вашего местонахождения.

Вообще говоря, покупать дом (по крайней мере, прямо сейчас) лучше всего для людей, которые соответствуют хотя бы одному из следующих условий:

• Иметь бюджет, чтобы платить сверх запрашиваемой цены, которая часто требуется для победы в торгах
• Могут платить наличными за покупку дома
• Живут в районе, где спрос на покупку жилья низкий, а цены более приемлемые
• Являются работать из дома и иметь возможность перейти на рынок более дешевого жилья
• Готовы рассмотреть проблемные объекты недвижимости (не готовые к заселению), для которых может потребоваться немного больше работы

Если вы не попадете в одну из них из этих категорий и рассматривают возможность покупки дома, сначала поговорите со своим финансовым консультантом.Они могут помочь вам принять правильное решение с учетом ваших личных финансов и бюджета.

Кого ждать до следующего года?

Если вы действительно настроены на покупку дома, есть способы осуществить это.

Тем не менее, это может быть не лучший ход, если вы попадете под один из этих зонтов:

• Вам нужно будет действительно растянуть свой бюджет, чтобы позволить себе сегодняшние цены
• Вам придется купить дом, который не соответствует вашим потребностям или потребует слишком больших жертв из-за цены
• Вы не можете претендовать на хорошая ставка по ипотеке, которая означала бы, что в долгосрочной перспективе вы будете платить за ваш дом еще больше
• Рынок, на котором вы хотите купить, особенно горяч или конкурентен, а это означает, что будет очень сложно найти дом, который вы можете себе позволить

In В приведенных выше сценариях вам, возможно, лучше всего переждать нынешний бум на рынке недвижимости.

В какой-то момент цены на жилье выровняются, и конкуренция ослабнет. Так вам будет проще найти дом и сэкономить на бюджете.

Как узнать, стоит ли покупать дом в 2021 году

Если вы подумываете о покупке дома на сегодняшнем сумасшедшем рынке, обязательно внимательно изучите свой бюджет, местные цены на жилье и доступность, а также свои потребности как покупателя.

Если вы не уверены в лучшем варианте, проконсультируйтесь со специалистом. Ваш финансовый консультант, кредитный специалист, местный агент по недвижимости или ваш налоговый консультант могут помочь вам принять правильное решение для вашей семьи.

Покажи мне ставки на сегодня (4 декабря 2021 г.)

Информация, содержащаяся на веб-сайте Mortgage Reports, предназначена только для информационных целей и не является рекламой продуктов, предлагаемых Full Beaker. Взгляды и мнения, выраженные здесь, принадлежат автору и не отражают политику или позицию Full Beaker, ее должностных лиц, материнской компании или аффилированных лиц.

Как продать и купить дом одновременно

Содержание

Если у вас уже есть дом, предпосылка о покупке другого дома может быть довольно сложной.

Вы сначала продаете свой дом и живете в подвешенном состоянии, пока ищете другой, или вы покупаете сейчас и оплачиваете счет за два платежа по ипотеке, пока не сможете продать? Сможете ли вы идеально рассчитать время и сделать и то, и другое одновременно?

На самом деле у вас есть несколько вариантов при продаже дома и покупке другого. Лучший выбор действительно зависит от вашей личной ситуации, вашей собственности (и рынка, на котором она расположена) и вашего бюджета.

Давайте подробно рассмотрим все три варианта.

Продам дом перед покупкой нового

Многие люди предпочитают сначала продать свой существующий дом. Это позволяет вам иметь выручку от продажи при поиске дома своей мечты и значительно снижает финансовое напряжение, связанное с ситуацией. Невозможно управлять двумя выплатами по ипотеке или покрывать расходы на закрытие при обслуживании двух домов. Это просто, понятно и легко рассчитать бюджет.

→ Не слышали об Опендуре? Узнайте, как мы упрощаем продажу вашего дома.

Самым большим недостатком этого подхода является то, что он оставляет вас бездомным из-за отсутствия лучшего слова. После того, как вы продадите свой дом и начнете искать другой, вы окажетесь в подвешенном состоянии, живя в подвале родителей или на диване в гостиной друга. Если у вас есть семья, домашние животные или много вещей, это может быть довольно неудобным образом жизни, особенно если конца не видно.

Вы также должны двигаться дважды. Сначала в ваше временное жилье, а затем снова, когда вы найдете свою новую недвижимость.Это означает вдвое меньше хлопот и вдвое дороже.

Наконец, вы можете почувствовать себя торопливым или под прицелом. Когда ваш старый дом продан, а постоянного жилья нет, стресс может подтолкнуть вас к покупке дома, в который вы не совсем влюблены или к которому готовы.

Плюсы и минусы

Сумма кредита	320 000 долларов США	320 000 долларов США
Фиксированная ставка на 30 лет 1	2.96%	3,50%
Ежемесячный платеж по ипотеке	1340 долларов США	1440 долларов США
Общая сумма выплаченных процентов (30 лет)	163 200 долларов США	197 300 долларов США 9013 9011

Плюсы	Минусы
Меньше финансовых стрессов	Оставляет вас жить в подвешенном состоянии
Больше безопасности	Требуется два хода
Высвобождает наличные при покупке нового дома	Удваивает ваши расходы на переезд
Избегает двух выплат по ипотеке	Может заставить вас поспешить купить новую недвижимость
Может быть проще получить право на новую ипотеку	Могут потребоваться дополнительные затраты на хранение

Советы, если вы продаете сначала

Если вы сначала решите продать свой дом, вы можете предпринять несколько шагов, чтобы процесс прошел как можно более гладко.

Вы можете:

• Обустройство временного жилья: Прежде чем выставить свой дом на продажу, убедитесь, что у вас есть временное жилье после продажи. Это может означать проживание с другом или членом семьи, или это может означать аренду номера в отеле на несколько месяцев, пока вы ищете новый дом. Какой бы вариант вы ни выбрали, имейте план (и финансовые ресурсы), чтобы это произошло.
• Знайте , что вы ищете в новом доме : Продолжайте сокращать список того, что необходимо, и исследуйте потенциальные районы и сообщества.Как только вы приняли предложение по поводу вашего существующего дома, вам следует сразу же начать поиски своей новой собственности, чтобы свести к минимуму время пребывания в подвешенном состоянии.
• Будьте готовы купить : Имейте в виду ипотечного кредитора и получите предварительное одобрение для вашего кредита, как только вы его выберете. Вы также должны установить свой бюджет, предпочтения и сроки, чтобы вы могли начать просмотр соответствующей недвижимости, как только ваш старый дом будет продан.
• Рассмотрите вариант обратной аренды: Если покупатель вашего старого дома не уложился в сжатые сроки, вы можете договориться об обратной аренде.Это позволяет вам «сдавать в аренду» недвижимость у нового владельца на определенное время, пока вы ищете новый дом. Для этого вам может потребоваться произвести платежи покупателю, или это может означать снижение продажной цены или другие уступки.

Вам также следует организовать какое-то решение для хранения вещей, особенно если вы собираетесь остановиться в отеле или с друзьями. Портативные контейнеры для хранения — это доступное и простое решение, которое также упростит ваш последний шаг.

→ См. Наше руководство по быстрой продаже дома

Покупка дома перед продажей

Покупка нового дома перед продажей старого дает много преимуществ.В первую очередь, это облегчает передвижение. Вы можете не торопиться, переместить свои вещи на новое место по любому графику и не жить в подвешенном состоянии, пока вы ждете продажи старого дома. Это также хороший выбор, если вы работаете в сжатые сроки. Если вы знаете, что к определенной дате вам нужно переехать в новый город, чтобы найти новую работу, покупка в первую очередь поможет вам найти жилье к установленному сроку.

А вот с финансовой стороны дело обстоит иначе. Покупка нового дома требует серьезных финансовых ресурсов.У вас не только будет существующий платеж по ипотеке, но и новый, плюс расходы на закрытие, ваш первоначальный взнос, расходы на переезд, а также содержание и обслуживание обоих объектов недвижимости. С этим может быть сложно справиться, особенно если у вас ограниченный бюджет или ограниченный доход.

Первая покупка также может затруднить получение ипотеки. Поскольку у вас все еще есть существующая ипотечная задолженность на ваше имя, отношение вашего долга к доходу может быть намного выше. Это может означать более низкий остаток ссуды для вашей новой покупки, более высокие процентные ставки или даже отсутствие права на ссуду вообще.Согласно Quicken Loans, для того, чтобы претендовать на большинство ипотечных кредитов, заемщики должны иметь отношение долга к доходу не выше 43%.

Плюсы и минусы

Плюсы	Минусы
Более легкий ход	Две выплаты по ипотеке
Больше контроля над временной шкалой	Более высокое отношение долга к доходу
Не живу в подвешенном состоянии или в компании друзей и семьи	Повышенный финансовый стресс
Более удобный процесс покупки дома	Затруднения при оформлении ипотеки
	Потенциально более высокая ставка по ипотеке и более низкий остаток по ссуде
	Затруднения при внесении первоначального взноса

Советы при первой покупке

Если вы все же решите сначала купить новый дом, вы можете упростить этот процесс несколькими способами — как с точки зрения домашнего хозяйства, так и с точки зрения финансов.

Вы можете:

• Сдайте в аренду свою старую недвижимость: Переехав на новое место, подумайте о том, чтобы сдать старый дом в аренду временному арендатору. Вы также можете арендовать его на Airbnb, VRBO или другой платформе для краткосрочной аренды. Это позволит вам получать доход для содержания дома и выплаты ипотечного кредита, пока вы ищете постоянного покупателя.
• Рассмотрим оговорку о непредвиденных обстоятельствах: При подаче предложения о новом доме вы можете включить так называемые непредвиденные обстоятельства при продаже.Это означает, что ваше предложение ожидает продажи вашего текущего дома. Если ваш дом не будет продан в указанные сроки, вы можете выйти из сделки невредимым. Хотя не все продавцы согласятся с этими условиями, но если рынок будет медленным, есть шанс, что они их учтут.
• Рассмотрим ссуду под залог собственного капитала или промежуточную ссуду: Если у вас есть собственный капитал в текущем доме, вы можете высвободить денежные средства для покрытия первоначального взноса, затрат на закрытие и дополнительных расходов при сохранении обоих свойств.Промежуточный заем дает возможность профинансировать новый дом перед продажей текущего дома. Оба варианта могут иметь высокие процентные ставки, поэтому посоветуйтесь с финансовым консультантом, прежде чем идти по этим маршрутам.
• Продайте свой дом покупателю iBuyer: Покупатель iBuyer, такой как Opendoor, может приобрести ваш старый дом всего за 14 дней без всех хлопот и головной боли открытого рынка. Просто предоставьте некоторую информацию о собственности, и, если она соответствует критериям, Opendoor сделает предложение за наличные, чтобы купить дом напрямую — никаких выставок или маркетинга не требуется.Вы даже можете выбрать дату закрытия самостоятельно.

В конце концов, покупка нового дома — это лишь один из трех вариантов, из которых вы можете выбрать. Убедитесь, что вы обдумываете все свои варианты, прежде чем решать, какой маршрут лучше всего подходит для ваших финансовых целей.

Одновременная покупка и продажа

Наконец, у вас есть третий вариант: вы можете покупать и продавать одновременно. Это может показаться сложным, но при наличии необходимых ресурсов это может быть довольно просто.

Традиционно, продавать и покупать одновременно было сложно. Вам нужно было точно рассчитать время для двух транзакций, договорившись с покупателем о более поздней дате закрытия и подтолкнув кредитора к быстрой работе, чтобы избежать задержек между продажами.

К счастью, iBuyers значительно упростили этот процесс. С помощью программ, подобных предложению Opendoor по обмену, вы можете:

• Получите бесплатное предложение наличными всего за 24 часа
• Сделайте предложение на существующий дом в Опендуре (и, в некоторых городах, сделайте предложение на любой дом на рынке)
• Запланируйте даты закрытия для обеих транзакций одновременно

Есть даже вариант, если вы хотите продать существующий дом и одновременно построить новое строение.Оба варианта позволяют вам выбрать даты закрытия и въезда, а также избежать проблем с продажей, таких как шоу, постановки, дни открытых дверей и многое другое.

Какой шаг для вас правильный?

Лучший вариант для вас зависит от множества факторов. Вам нужно подумать о своем графике, финансовом положении, местном рынке жилья и многом другом.

Чтобы выбрать правильный маршрут для продажи дома, задайте себе следующие вопросы:

• Что я могу себе позволить? Можете ли вы позволить себе одновременно осуществлять два платежа по ипотеке? Можете ли вы справиться с обслуживанием нескольких объектов недвижимости, а также с соответствующими налогами и расходами? Знайте свой бюджет, а также ожидаемые затраты во всех трех сценариях.
• Насколько конкурентоспособен рынок? Если вы находитесь на горячем, пользующемся спросом рынке, возможно, вам будет сложнее быстро найти дом. Вы можете сначала продать, чтобы максимизировать свою прибыль, а затем отложить покупку, пока рынок не остынет.
• Есть ли покупатели iBuyers в моем районе? iBuyers быстро выходят на рынки по всей стране, но пока еще не везде. Посмотри, не находимся ли мы в твоем районе.
• Как быстро мне нужно переехать? Вы работаете по установленному графику или у вас больше гибкости? Если у вас есть крайний срок, возможно, вам придется сначала купить, чтобы обеспечить его соблюдение.
• В каком состоянии находится мой дом? Готова ли она к заселению или требует большого ремонта и работы? Если последнее, это будет означать больше расходов, более низкую продажную цену и, скорее всего, более длительное время на рынке. Вы можете подумать о продаже iBuyer, который возьмет на себя всю грязную работу от вашего имени.

Суть в том, что нет неправильного или правильного выбора, когда дело доходит до продажи своего дома и покупки нового. Найдите время, чтобы рассмотреть полную картину и узнать плюсы, минусы и затраты, связанные с каждым вариантом.

Эли Йель

Что первично: продажа дома или покупка нового?

Решение о том, купить или продать дом в первую очередь, должно основываться на ваших финансах, подвижном графике и рыночных условиях ваших нынешних и будущих домов. Как правило, первая продажа выгодна продавцам домов на рынках покупателей, а первая покупка выгодна продавцам домов на рынках продавцов.

Покупка и продажа одновременно возможны, но шансы на то, что покупка и продажа совпадают идеально, невелики, поэтому требуются гибкость и терпение.

Вот более подробные сведения о плюсах и минусах каждого варианта:

Зачем сначала продавать свой дом?

Продажа дома перед покупкой нового — более практичное решение для большинства людей, но не всегда самое удобное. Продажа в первую очередь выгодна, если вам нужно получить доступ к своему текущему жилищному капиталу, чтобы купить новый дом. Однако для первой продажи часто требуется временное жилье при покупке нового дома.

С точки зрения рынка недвижимости, продажа перед покупкой имеет наибольший смысл для людей, которые продают на рынке покупателей.В этой ситуации вы знаете, что продажа вашего нынешнего дома может занять больше времени, и вы, вероятно, не хотите или не можете позволить себе платить за два дома в течение длительного периода времени.

1. Избегайте поспешной продажи дома

Продажа в первую очередь дает вам роскошь времени. Вы можете подождать, пока не получите предложение, которым вы удовлетворены, не зная, что вы уже купили (или находитесь в процессе покупки) новый дом.

2. Сделайте более выгодное предложение о покупке

Если вы покупаете на рынке продавцов, поставка предложения в зависимость от продажи собственного дома может сделать ваше предложение менее желательным или конкурентоспособным.

3. Знайте прибыль от продажи

Продавая свой нынешний дом перед покупкой, у вас есть реальные деньги от продажи, которые можно использовать для следующей покупки. Трудно оценить ваши доходы до закрытия, потому что продавцы часто идут на уступки. Когда вы знаете свою прибыль, вы можете регулировать доступность и делать покупки в рамках бюджета.

4. Оплата только одной ипотечной ссуды

Выплата ипотеки на два дома может вызвать финансовые затруднения. По крайней мере, наличие существующей ипотеки может затруднить право на получение новой ипотеки, поскольку ваш ежемесячный платеж влияет на соотношение долга к доходу.

5. Постройте собственный дом

Когда ваши вещи (или урезанные вещи) на месте, вам, вероятно, не нужно будет нанимать стейджер с полным спектром услуг, чтобы подготовить свой дом к включению в список. Конечно, вам все равно нужно прибраться и убрать беспорядок, чтобы представить свой дом в лучшем свете.

Почему бы не продать первым?

Хотя продажа вашего нынешнего дома перед покупкой следующего является более распространенной последовательностью продаж, есть некоторые недостатки. Проживание в вашем доме во время листинга и показа может быть ошеломляющим.И маловероятно, что вы сможете купить и закрыть свой следующий дом в течение 45-дневного окна закрытия вашего текущего дома, что может создать дополнительные логистические проблемы.

Сбежала покупка дома

Планируете ли вы купить дом до того, как его закроют, или во время вашего проживания в пробелах, вы можете почувствовать давление, чтобы сделать следующую покупку дома.

Стоимость временного жилья

Временное жилье может быть дорогим, но его можно избежать, если вы останетесь с семьей или друзьями.

Бремя переезда дважды

Необходимость дважды двигаться — это, пожалуй, самое большое неудобство при продаже первым. Это будет стоить больше, чем один переезд, и вам, возможно, придется положить некоторые из ваших вещей на хранение, если ваше временное жилище не вмещает все ваши вещи.

Советы по продаже первой

• Запрос обратной аренды: В рамках закрытия вы можете попросить покупателей вернуть вам недвижимость в аренду на несколько месяцев, по сути, сдавая ваш старый дом обратно у нового владельца.Если они согласны, это избавит вас от необходимости дважды переезжать и оплачивать временное жилье.

Зачем покупать дом перед продажей?

Если у вас есть финансовая безопасность, чтобы владеть двумя домами одновременно, то покупка в первую очередь — удобный вариант, позволяющий избежать многократных переездов. Однако финансовое напряжение может заставить вас поторопиться с продажей дома, возможно, сделав больше уступок, чем в противном случае.

С точки зрения рынка недвижимости покупка второго дома перед продажей имеет смысл, если вы работаете на рынке продавцов.В этой ситуации дома, как правило, продаются быстрее, а это означает, что у вас не будет двух ипотечных кредитов в течение длительного периода времени.

1. Избегайте поспешной покупки дома

Поскольку вы еще не выставили свой дом на продажу, вы можете не торопиться и искать подходящую недвижимость. Это может быть особенно полезно, если вы продаете недвижимость на очень сезонном рынке недвижимости. Если на поиск подходящего дома уходит много времени, вам не придется проводить длительное время во временном жилье.

2. Защитите свой любимый дом

Если вы какое-то время просматривали Zillow или Trulia или у вас уже есть агент, который отправляет вам объявления, возможно, вы уже нашли дом, который вам нравится. Если вы сначала подождете, чтобы продать свой нынешний дом, вы рискуете потерять дом своей мечты.

3. Управляйте движением временной шкалы

Вы можете избежать стресса, связанного с попытками идеально согласовать покупку и продажу, и вместо этого дать себе достаточно времени, чтобы собраться, упаковать и переехать.

4.Перемещаться только один раз

Вместо того, чтобы переезжать во временное жилье, а затем снова в свой новый дом, вы можете ускорить этот процесс, переехав прямо в новое место и занеся свой дом в список после полного перехода.

5. Пропустить неудобную тактику продаж

Вместо того, чтобы пытаться держать свой дом готовым к показу, пока вы в нем живете, вы можете сначала съехать, а затем пригласить профессиональную театральную компанию для постановки и декорирования. Вы также сможете избежать хлопот, связанных с необходимостью спешить выходить из дома каждый раз, когда кому-то нужна экскурсия.

Почему бы не купить первым?

Купить дом, не продав сначала, подходит не всем, даже если вы можете себе это позволить. В конце концов, никто не хочет оплачивать счета за два дома дольше, чем это необходимо. В зависимости от рыночных условий может пройти несколько месяцев, прежде чем вы сможете продать.

Срочно продам дом

Когда вы делаете два платежа по ипотеке каждый месяц, вы можете почувствовать необходимость срочно продать свой первый дом.

Финансовое напряжение двух ипотечных кредитов

Для многих людей не имеет финансового смысла владеть двумя домами одновременно.Возможно, вам понадобятся наличные для первоначального взноса или для покрытия личных расходов, таких как переезд и подготовка. И вам понадобится хорошее соотношение долга к доходу, чтобы претендовать на новую ипотеку.

Советы по покупке первой

• Подайте заявку на промежуточную ссуду или HELOC: Если вы заинтересованы в покупке перед продажей, но вам нужно максимизировать денежный поток, вы можете взять временную промежуточную ссуду или HELOC для оплаты нового первоначального взноса.
• Рассмотрите возможность сдачи дома в аренду: Если денег не хватает, вы всегда можете арендовать дом и дождаться улучшения рыночных условий.

Недвижимость по-прежнему остается лучшей инвестицией, говорят миллионеры.

Миллиардер Эндрю Карнеги, как известно, сказал, что 90% миллионеров получили свое состояние, инвестируя в недвижимость. Мы хотели знать: правда ли это по-прежнему? Остается ли инвестировать в недвижимость хорошей идеей?

По словам этих девяти советников в The Oracles, которые заработали миллионы, инвестируя в недвижимость, ответ — решительное да.

1. «Владение сделало меня богатым».

«Покупка недвижимости сделала меня богатым — в основном по необходимости, а не намеренно.Я купил свою первую крошечную студию после того, как наскреб несколько долларов, потому что мне все равно нужно было где-то жить.

Несколько лет спустя стоимость студии увеличилась вдвое, дав мне достаточно денег, чтобы выложить 50% на квартиру с одной спальней. Вскоре это превратилось в двухкомнатную, затем в трехкомнатную и, наконец, привело меня в мой 10-комнатный пентхаус на Пятой авеню в Нью-Йорке.

Покупка этой крошечной студии была самым важным решением, которое я принял, потому что она вовлекла меня в игру ».

— Барбара Коркоран , основательница Corcoran Group, ведущая подкаста Business Unusual, судья по «Shark Tank»

2.«Жилая недвижимость может приносить доход круглый год».

«Инвестиции в недвижимость — отличная идея, если вы собираетесь делать это на длительный срок, а не на быстрый возврат.

Лучше всего инвестировать в жилую недвижимость, которая приносит доход от сдачи в аренду круглый год. Просто убедитесь, что вы понимаем все связанные с этим судебные издержки и готовы к непредвиденным расходам «.

— Бетенни Франкель , предприниматель, филантроп, основатель Skinnygirl и BStrong .Следуйте за ней на Instagram

3. «Правильные инвестиции будут продолжать цениться».

«Недвижимость реальна, и всегда полезно вкладывать деньги в недвижимость. Но позвольте мне прояснить: это не значит, что вся недвижимость — хорошая идея.

Я покупаю только определенные типы недвижимости, как правило, многоквартирные в престижных районах, которые обеспечивают стабильный денежный поток и большой потенциал для будущей оценки

Я держусь подальше от районов с низким доходом и домов на одну семью.Но даже эти активы, вероятно, являются лучшим местом для хранения ваших денег, чем позволять наличным обесцениваться, пока они сидят в банке! »

— Грант Кардоне , эксперт по продажам, Автор бестселлеров New York Times . Следуйте за ним на Facebook , Instagram и YouTube

4. «Покупка умнее, чем аренда».

«Большинство миллионеров, которых я знаю, заработали больше денег на владении недвижимостью, чем на любых других инвестициях.Недвижимость постоянно растет в цене с течением времени и превосходит другие вложения.

Кроме того, он не так уязвим к краткосрочным колебаниям, как фондовый рынок. Вы получаете материальный актив, который можно использовать независимо от того, сдаете ли вы в аренду квартиру или коммерческое здание для получения дохода или покупаете дом. А также могут быть налоговые льготы для инвестиционной собственности.

Всегда хорошее время для покупки недвижимости. Фактически, настоящее богатство достигается покупкой, когда все продают, и наоборот.Хотя многие говорят о рецессии, рынок силен, цены и сделки растут.

Аренда квартиры с одной спальней сегодня в некоторых районах может стоить 5000 долларов в месяц, но вы можете купить дом за 1 миллион долларов, потратив всего 4000 долларов в месяц на выплаты по ипотеке. И ставка фиксированная на 30 лет — лучший способ контроля арендной платы.

Так зачем вам арендовать? Кроме того, если вы сдаете свою собственность в аренду кому-то другому, вы можете покрыть ипотеку или лучше ».

— Питер Эрнандес , президент Западного региона в Дугласе Эллимане, основатель и президент Teles Properties

5.«Вы получаете шестизначные налоговые льготы».

«Недвижимость имеет невероятные налоговые льготы. В определенных ситуациях вам не нужно платить налоги с доходов от инвестиционной собственности. Вы также можете получить налоговую льготу в размере 250 000 долларов как физическое лицо и 500 000 долларов как супружеская пара.

самые богатые люди собирают собственность так же, как раньше собирали автомобили. Процентные ставки низкие, цены упали, и вам не нужно вкладывать много денег в инвестиции.

В то же время все больше людей предпочитают аренда взамен собственной.Вы можете получить доходную недвижимость в аренду, используя деньги других людей для покрытия ипотеки, налогов и содержания. На таких сайтах, как Vrbo и Airbnb, вы также можете найти краткосрочных арендаторов, чтобы субсидировать ваши накладные расходы.

Хотя я предлагаю диверсифицировать ваши инвестиции, нет лучшего места для хранения денег, чем обычные инвестиции, в которых вы можете жить и наслаждаться. Когда вы инвестируете в свое окружение, вы инвестируете в себя! »

— Холли Паркер, основатель и генеральный директор The Holly Parker Team в Douglas Elliman , отмеченном наградами брокере, который сделал продажи более 8 миллиардов долларов.Следуйте за ней на LinkedIn и Instagram

6. ​​«Это не требует много денег».

«Недвижимость — это актив, который можно использовать в банках, поэтому вы всегда можете использовать его в кредит. Она также не требует больших затрат. Вы можете внести всего 10% и использовать деньги банков для увеличения своих инвестиций. низкие процентные ставки, это как свободные деньги

В отличие от фондового рынка, где многие факторы находятся вне вашего контроля, ваши инвестиции не могут исчезнуть в одночасье.Вы также можете увеличить свое богатство с помощью отличных показателей доходности и налоговых преимуществ.

Единственные люди, которые теряют деньги в недвижимости, — это те, кто покупал на пике рынка и продавал в неподходящее время или вынимал слишком много капитала из своего дома, не оставляя прибыли при продаже. Часто требуется время, чтобы увидеть большие оценки, но если вы удержите свои вложения, вы это сделаете.

— Дотти Херман , генеральный директор Дуглас Эллиман , брокерской империи в сфере недвижимости с годовым объемом продаж более 27 миллиардов долларов.Следуйте за ней на Facebook и Instagram

7. «Недвижимость предлагает неограниченные возможности».

«Недвижимость — всегда отличное вложение, потому что у вас больше возможностей, чем с другими типами инвестиций.

Если вы инвестируете в акции, облигации или частное размещение, ваш успех полностью зависит от факторов, находящихся вне вашего контроля. в большинстве случаев у вас есть выбор: удержать или продать. С недвижимостью у вас есть неограниченные возможности.

Вы можете купить дом с намерением продать его, а затем сдать его в аренду, если рынок пойдет на убыль.Если вы покупаете аренду, стоимость которой значительно повышается, вы можете ее продать. Недвижимость можно рефинансировать, переоборудовать и перезонировать. Вы можете развить его, сдать в аренду, разделить или добавить к нему участки.

Это лишь некоторые из ваших возможностей. Эта гибкость — одна из причин, по которой он создал больше миллионеров, чем любой другой класс активов ».

— Даниэль Лесняк, основатель Orange Line Living , брокер в Keri Shull Team , соучредитель тренера по недвижимости Агент HyperFast , автор «HyperLocal, Агент HyperFast по недвижимости»

8.«Людям всегда будет нужно место для жизни».

«Есть возможность для большей и более стабильной прибыли от недвижимости, чем от других инвестиций. Когда недвижимость строится, это происходит потому, что группа людей видит, что население достаточно велико, чтобы это оправдать.

» Огромное количество новых объектов недвижимости каждый год свидетельствует о растущем рынке недвижимости. Предложение следует за спросом, и спрос продолжает расти. Население почти не уменьшается, поэтому потребность в жилье увеличивается из года в год.

В особенности растет рынок многоквартирных домов. По мере того, как квартиры становятся более привлекательными, люди реже покупают дома. С многоквартирными квартирами вы со временем продолжаете получать увеличивающийся доход.

Как только недвижимость стабилизируется, вы можете получать прибыль для своих инвесторов, пока не решите продать. Также есть спрос круглый год, куда бы вы ни пошли ».

— Роберт Мартинес, основатель и генеральный директор Rockstar Capital , инвестиционной компании в сфере недвижимости с активами на сумму более 330 миллионов долларов под управлением, обслуживающая « Квартира Rockstar « подкаст.Следуйте за ним в YouTube и Instagram

9. «Вы можете инвестировать в землю, которая приносит доход».

«Многие предприятия приходят и уходят, но есть одна вещь, которая нам всегда понадобится: земля.

Существует естественный спрос на недвижимость, независимо от того, производит ли земля такой продукт, как кофе, или где находится квартира или торговые площади; так что это всегда будет хорошей инвестицией. Независимо от того, каким бизнесом вы ведете, вам нужна земля

Инвестирование в недвижимость позволяет защитить себя и свое богатство.Хотя рынок недвижимости то поднимался, то падал, с течением времени он никогда не снижался. Сравните это с тем, когда рухнул Уолл-стрит или валюты, не подкрепленные ничем осязаемым.

Со временем вы всегда будете получать прибыль от недвижимости, которая приносит доход — например, от кофейной фермы. Еще лучше, если вы выберете недвижимость с присущей ей ценностью, например, место на Таймс-сквер ».

— Марчелло Аррамбиде, основатель Day Trading Academy , соучредитель SpeedUpTrader , компании, финансирующей амбициозные внутридневные трейдеры.Следуйте за ним на LinkedIn

Присоединяйтесь к The Oracles , группе вдохновителей ведущих предпринимателей мира, которые делятся своими стратегиями успеха, чтобы помочь другим развивать свой бизнес и улучшать жизнь. Чтобы узнать больше, подпишитесь на The Oracles на Facebook и LinkedIn .

Не пропустите:

Понравилась эта история? Подпишитесь на CNBC Сделайте это на YouTube!

ИНФОРМАЦИОННЫЙ ЛИСТ: Администрация Байдена-Харриса объявляет о немедленных шагах по увеличению предложения доступного жилья

Незамедлительные шаги в дополнение к стремлению администрации Байдена-Харриса к историческим, долгосрочным инвестициям в новое жилье в рамках программы повышения качества восстановления

С момента вступления в должность президента Байдена в экономике создано более 4 миллионов рабочих мест, в среднем более 830 000 новых рабочих мест за последние три месяца.В первой половине года экономика росла самыми высокими темпами почти за 40 лет.

Этот экономический прогресс позволил миллионам американских домовладельцев и арендаторов вернуться на правильный путь. Во втором квартале 2021 года уровень просрочек по ипотеке по ипотечным кредитам на одну семью упал до менее 5,5 процента с пандемического пика более 8 процентов. Доля арендодателей, задерживающих арендную плату, с начала этого года также снизилась с 19,4 процента до 15,4 процента.

Хотя администрация продолжает делать все от нее зависящее, чтобы стабилизировать положение семей, которые рискуют потерять свои дома из-за экономических последствий пандемии, у нас еще есть над чем поработать.Президент Байден и вице-президент Харрис считают, что нам нужно сделать больше, чем вернуться к тому, что было раньше. Нам нужно лучше строить.

Пока Конгресс работает над принятием программы Build Back Better Agenda, которая включает исторические инвестиции в строительство новых домов и повышение безопасности, здоровья и энергоэффективности существующего жилья, президент знает, что нам не терпится принять меры. Большой и давний разрыв между спросом и предложением доступных домов как для арендаторов, так и для домовладельцев затрудняет покупку первого дома семьями и увеличивает стоимость аренды.Более высокая стоимость жилья также вытесняет другие инвестиции, которые семьи могут и должны делать для улучшения своей жизни, например, инвестиции в образование.

По мере усиления ограничений предложения крупные инвесторы увеличили объем покупок недвижимости, в том числе домов на одну семью в городских и пригородных районах. Каждый шестой дом, купленный во втором квартале 2021 года, был приобретен инвесторами, и отчеты показывают, что на некоторых рынках это число составляет каждый четвертый. При покупках инвесторами обычно более 35 процентов покупок совершаются инвесторами, которые владеют более чем десятью объектами недвижимости.Покупка частными домами крупными инвесторами и преобразование их в недвижимость для сдачи в аренду ускоряет переход районов от домовладения к аренде и приводит к росту цен на дома по более низкой цене, что затрудняет, в частности, начинающим покупателям жилья в первый раз и в первом поколении. купить дом. В то же время эти покупки вряд ли существенно увеличат предложение на менее дорогостоящих участках рынка аренды, поскольку инвесторы берут более высокую арендную плату, чтобы возместить более высокие затраты на покупку.

Президент Байден стремится использовать все инструменты, доступные в правительстве, чтобы как можно быстрее создать более доступное жилье и сделать предложение доступным для семей, нуждающихся в доступном и качественном жилье, а не для крупных инвесторов. Вот почему сегодня администрация объявляет о ряде шагов, которые позволят создать, сохранить и продать домовладельцам и некоммерческим организациям почти 100000 дополнительных доступных домов для домовладельцев и арендаторов в течение следующих трех лет с упором на нижний и средний сегменты. рынка.

В частности, федеральные агентства будут:

• Увеличить предложение качественных и доступных квартир для сдачи в аренду путем возобновления партнерства между Федеральным финансовым банком Министерства финансов и Программой распределения рисков Министерства жилищного строительства и городского развития (HUD), чтобы обеспечить доступное государственное жилищное финансирование агентствами (HFA), предоставляющими дешевый капитал для развития доступного жилья; повышение предела капитала Fannie Mae’s и Freddie Mac (The Enterprises) для Налогового кредита на жилье для малоимущих (LIHTC), крупнейшей федеральной программы строительства и восстановления доступного арендного жилья; и предоставление большего финансирования организациям финансирования развития сообществ (CDFI) и некоммерческим жилищным группам для производства доступного жилья в рамках Фонда магнита капитала.
  
• Увеличить предложение готового жилья и 2–4 квартирных домов за счет расширения финансирования через Freddie Mac. Наряду с существующей политикой Fannie Mae и Федерального жилищного управления (FHA), эти шаги позволят большему количеству американцев покупать дома и увеличат доступность арендуемого жилья по всей стране.
  
• Сделайте больше частных домов доступными для частных лиц, семей и некоммерческих организаций — а не для крупных инвесторов — , отдавая приоритет домовладению и ограничивая продажу крупным инвесторам определенных объектов недвижимости, застрахованных FHA и принадлежащих HUD, в в дополнение к расширению и созданию периодов эксклюзивности, в течение которых только государственные организации, владельцы домовладельцев и квалифицированные некоммерческие организации могут участвовать в торгах на определенную недвижимость, застрахованную FHA или находящуюся в государственной собственности.
  
• Работа с правительствами штата и местными органами власти для увеличения предложения жилья за счет использования существующих федеральных фондов для стимулирования действий на местном уровне, изучения федеральных рычагов, помогающих штатам и местным органам власти сократить исключительное зонирование, а также проведения обучающих семинаров с местными лидерами.

Увеличение предложения качественных и доступных квартир для аренды

Еще до пандемии 11 миллионов семей — или почти четверть арендаторов — платили за аренду более половины своего дохода.Президент Байден считает это недопустимым. Аренда должна быть доступной для работающих семей. Вот почему президентская программа «Build Back Better Agenda» призывает к историческим инвестициям, которые позволят построить и восстановить более миллиона единиц доступного жилья, снизив бремя арендной платы для американских семей. От расширения налогового кредита на жилье для малоимущих (LIHTC) до крупных инвестиций в программу HOME Investment Partnerships, Жилищный трастовый фонд и Capital Magnet Fund, программа Build Back Better Agenda упростит поиск качества для большего числа американцев. , доступные места для жизни.

Но даже до того, как Конгресс утвердит Программу восстановления улучшенных условий, агентства федерального правительства принимают меры по увеличению предложения качественных и доступных домов таким образом, чтобы в ближайшие три года арендные дома стали более доступными и доступными. В частности, агентства сегодня объявляют, что их:

• Возобновление работы Федерального финансового банка и программы HUD по разделению рисков : Для расширения предложения доступного многоквартирного арендного жилья Казначейство и HUD заключили соглашение о возобновлении поддержки Федеральным финансовым банком программы HUD по разделению рисков, которая было приостановлено в 2019 году.Соглашение предоставит низкие ставки, сопоставимые с тарифами Джинни Мэй, для HFA, которые финансируют строительство доступного жилья, что позволит построить новое качественное и доступное жилье.
  
• Повышение предела инвестиций Fannie Mae и Freddie Mac в отношении налогового кредита на жилье для малоимущих: LIHTC — это крупнейшая в стране федеральная программа строительства и восстановления доступного арендного жилья. В настоящее время предприятиям разрешено инвестировать до 1 миллиарда долларов в год (или по 500 миллионов долларов каждое) в развитие и сохранение доступного жилья при поддержке этих налоговых льгот.Эти целевые инвестиции дополнительно сокращают финансовые затраты, связанные с доступным жильем, и стимулируют дополнительное развитие. Сегодня FHFA объявляет о повышении предела LIHTC для предприятий до 1,7 миллиарда долларов (или по 850 миллионов долларов каждое). FHFA также объявляет, что увеличит обязательство по обслуживанию (DTS) сельских / целевых инвестиционных требований с 40% до 50% от общей инвестиционной способности каждого предприятия LIHTC, или 425 миллионов долларов целевых инвестиций и 425 миллионов долларов неограниченных инвестиций. За счет повышения предельных значений и нацеливания инвестиций на доступное арендное жилье сегодняшние действия будут поддерживать развитие и сохранение доступных квартир в наиболее нуждающихся районах.
  
• Предоставление финансирования для производства доступного жилья в рамках Фонда магнита капитала: Министерство финансов готовится выпустить уведомление о наличии финансирования для Фонда магнита капитала (CMF), включая изменения, направленные на стимулирование производства доступного жилья. CMF — это конкурсная программа грантов для финансовых институтов общественного развития (CDFI) и некоммерческих жилищных групп, финансируемая за счет ежегодных ассигнований от Fannie Mae и Freddie Mac.Средства должны использоваться для увеличения инвестиций в жилищное строительство и экономическое развитие, как минимум, в десять раз превышающих размер премии. Исторический фонд в 383 миллиона долларов в этом году будет способствовать созданию доступного жилья по всей стране.

Увеличение предложения готовых домов и 2-4 квартирных домов

По всей стране сотни тысяч семей полагаются на промышленное жилье и 2-4 квартирные дома, чтобы позволить себе домовладение.Промышленное жилье строится на фабриках и устанавливается на месте без дополнительных затрат, связанных с традиционным жилищным строительством, обеспечивая жизненно важный вариант доступного жилья. Недвижимость, состоящая из 2–4 единиц, занимаемая владельцем, где владелец занимает одну из единиц, а другие сдает в аренду, является еще одним источником дополнительного арендного жилья, особенно в общинах с низким и средним доходом и цветных сообществах. Ограниченное финансирование промышленного жилья и 2–4-квартирных домов, а также другие препятствия ограничивают доступ к этим альтернативам.

Сегодня администрация призывает правительства штата и местные органы власти снизить барьеры для зонирования и финансирования этих видов жилья — жилья, которое позволяет семьям приобретать домовладение и наращивать благосостояние. Кроме того, федеральные агентства предпринимают следующие шаги для расширения возможностей финансирования и повышения доступности, предложения и доступности для этих типов собственности:

• Сделать финансирование более доступным для промышленного жилья: В 2020 году FHFA разрешило Fannie Mae принимать кредиты на промышленное жилье одинарной ширины.Приемлемая единица жилья одинарной ширины или односекционной конструкции представляет собой прямоугольную конструкцию заводского изготовления, установленную на постоянном фундаменте и эквивалентную по качеству и удобствам постройке из палки начального уровня. FHFA недавно уполномочил Freddie Mac также принимать отвечающие критериям поставки единых займов на промышленное жилье, что предоставит больше финансирования для такой собственности и облегчит доставку большего количества готовых домов. Предприятия будут продолжать проводить общеотраслевую информационно-разъяснительную работу по вопросам правомочности строительства жилых домов, модульных домов и домов заводской постройки.FHA также страхует ипотечные ссуды для домов простой ширины, которые соответствуют его программным требованиям.
  
• Повышение доступности финансирования для 2–4-квартирных домов: FHFA разрешило Freddie Mac пересмотреть определенные требования к ипотечным кредитам для 2–4-квартирных домов, построенных в 2020 году, что привело к сокращению финансирования, доступного Freddie Mac для таких типов недвижимости, что непропорционально много домовладельцев — чернокожих и коричневых. Обновления требований к приемлемости ипотечного кредита для 2–4 квартир повысят доступность арендных единиц в этих свойствах.Они также предоставят дополнительные возможности увеличения благосостояния новым владельцам 2–4 квартир, которые получают доход от аренды, связанный с этими объектами. FHA также страхует ипотечные кредиты на 2–4 единицы недвижимости, которые соответствуют его программным требованиям.

Расширение доступа к частным домам для частных лиц, семей и некоммерческих организаций — вместо крупных инвесторов

Эффект от покупок инвесторами ощущается по всей стране, даже в небольших и менее дорогих городах, где приток денежных средств инвесторов привел к ожесточенной конкуренции за новые дома и подтолкнул многих квалифицированных потенциальных покупателей жилья к сдаче в аренду.По мере того, как экономика продолжает восстанавливаться, очень важно, чтобы крупные инвесторы не выставляли цены на владельцев домов и некоммерческих организаций на рынках индивидуального жилья.

Вот почему президент Байден призывает правительства штата и местные органы власти предпринять шаги, чтобы облегчить приобретение домов на одну семью жильцам и некоммерческим организациям, а не крупным инвесторам. По этой же причине сегодня федеральные агентства принимают меры для поощрения владельцев и некоммерческих организаций к покупке застрахованной государством и государственной собственности.В сочетании с новой федеральной налоговой льготой, предложенной президентом Байденом на основе новаторского, двустороннего Закона об инвестициях в жилые дома, эти действия приведут к восстановлению более проблемной собственности и расширят возможности домовладения и увеличения благосостояния для большего числа представителей среднего класса. семьи по всей стране. В частности, сегодня федеральные агентства объявляют, что их:

• Приоритет домовладения при продаже недвижимости, застрахованной FHA : Посредством продажи второго шанса без передачи правового титула (CWCOT) обслуживающие лица могут продать свою застрахованную FHA недвижимость напрямую третьим сторонам — без передачи их HUD — и по-прежнему получать оплату своего иска от FHA.Эти продажи являются частью метода требования CWCOT, который в настоящее время является преобладающим способом продажи отчужденной собственности, застрахованной FHA. Этот метод продажи снижает затраты для налогоплательщиков, но слишком часто недвижимость продается крупным инвесторам, которые либо продают ее для получения прибыли, либо сдают ее в аренду. Собственники и некоммерческие организации, которые с большей вероятностью нуждаются в финансировании и менее осведомлены о программе CWCOT, часто не имеют равных возможностей для покупки этой собственности. В соответствии с американским Законом о жилищном строительстве и экономической мобильности HUD разработает в следующем году руководящие принципы, предусматривающие исключительный период листинга, в течение которого только государственные организации, некоммерческие организации и покупатели-владельцы могут подавать заявки на эти объекты недвижимости в рамках второй сделки.Кроме того, в течение года HUD изучает возможность установления целевого показателя по крайней мере 50 процентов этой собственности каждый год, передаваемой государственным организациям, некоммерческим организациям и покупателям-владельцам.
  
• Содействие продаже проблемной собственности HUD некоммерческим организациям: Прямая продажа ипотечных долговых обязательств, застрахованных FHA, по умолчанию позволяет HUD осуществлять оптовые продажи покупателям, у которых есть цели по доступному жилью и восстановлению общества в определенных географических регионах.Этой осенью HUD планирует продажу проблемных банкнот для одной семьи. В настоящее время предполагается, что эта предстоящая продажа будет включать ипотечные кредиты для более чем 1700 домов для одной семьи. Для этой продажи HUD изучает возможность предложения 50% этих банкнот некоммерческим и общественным организациям, которые обязуются восстановить, а затем продать соответствующую собственность жильцам-владельцам или создать другие положительные результаты для сообществ. Это значительное увеличение по сравнению с предыдущими продажами, когда некоммерческим и общественным организациям было предложено 10% всех проданных на аукционе нот.Предоставление половины этих объектов недвижимости исключительно для перепродажи заемщикам, занимающим жилье, некоммерческим и общественным организациям, расширит жилищный фонд, доступный для потенциальных покупателей жилья, которые в противном случае не имели бы возможности разместить конкурентное предложение на эти дома.
  
• Продление периода эксклюзивности для HUD и недвижимости, находящейся в собственности (REO) предприятия. Продажи: В настоящее время HUD и предприятия имеют в общей сложности более 12000 домов на одну семью как часть их соответствующих объектов недвижимости, находящихся в собственности ( РЭО) инвентарь.Эти дома были обеспечены ипотечными кредитами, застрахованными FHA, или ипотечными кредитами Fannie Mae или Freddie Mac, и с тех пор были лишены права выкупа и не продавались на аукционах. Как и в случае с программой CWCOT, более крупные инвесторы, часто опытные и не нуждающиеся в финансировании, могут быстро выполнять транзакции. В результате потенциальные владельцы не имеют достаточных шансов на покупку недвижимости. Чтобы помочь большему количеству потенциальных владельцев недвижимости приобрести эту недвижимость, FHA, в дополнение к предприятиям по указанию FHFA, продлит свои существующие периоды «первого взгляда» до 30 дней для продажи всех доступных объектов REO.В настоящее время периоды «первого взгляда» обычно составляют от 10 до 20 дней. В периоды «первого осмотра» только потенциальные владельцы и квалифицированные некоммерческие покупатели будут иметь право делать предложения о покупке.
  
• Улучшение охвата некоммерческих организаций по продажам недвижимости: HUD объявит об усилиях по расширению охвата некоммерческих организаций, местных органов власти и других заинтересованных общественных организаций с целью дальнейшего обучения их процессу продажи банкнот для проблемные свойства.Это будет включать образовательный семинар по виртуальным продажам банкнот, посвященный предстоящей осенней распродаже HUD для одной семьи. Предприятия будут продолжать развивать существующие партнерские отношения с некоммерческими организациями, ориентированными на размещение собственников и стабилизацию района, чтобы дополнить розничную продажу своей недвижимости REO.

Работа с правительствами штатов и местными органами власти для увеличения предложения жилья

Хотя федеральное правительство играет решающую роль в увеличении предложения доступного жилья, правительства штата и местные органы власти часто играют основную роль в разработке политики, которая поощрять, а в некоторых случаях препятствовать увеличению предложения жилья.Одним из наиболее устойчивых факторов, снижающих предложение жилья, особенно квартир начального уровня и сдаваемых в аренду единиц, являются запретительные законы и практики зонирования, такие как требования к минимальному размеру участка, требования к минимальной площади в квадратных футах, ненужные требования к парковке, запреты или различное отношение к многоквартирным домам. семейные дома, дополнительные жилые единицы и промышленные дома, а также ограничения по высоте зданий.

Вот почему сегодня, помимо стимулов к реформе зонирования, включенных в программу Build Back Better Agenda, администрация призывает правительства штата и местные органы власти принять меры для решения проблемы политики зонирования, которая исторически блокировала семьи из сообществ и продолжает ограничивать предложение жилья. .

В целях сотрудничества с органами власти штата и местного самоуправления в этой важной работе администрация сегодня объявляет о следующих действиях:

• Использование федерального финансирования для стимулирования действий на уровне штатов и на местном уровне : Чтобы поддержать органы власти штата и местные органы власти, получающие гибкое блочное финансирование HUD, Управление общественного планирования и развития HUD создаст набор инструментов для обеспечения жильем, который предоставляет простой в использовании -реализуйте стратегии по развертыванию существующих блочных грантов и других ресурсов для решения проблем с поставками и доступностью, которые усугубились пандемией.Кроме того, HUD сформирует и поддержит когорту сообществ, работающих над решением проблем со снабжением, помогая ускорить их усилия по поиску решений. Кроме того, Временное окончательное правило, регулирующее фонды государственного и местного финансового восстановления Американского плана спасения на сумму 350 миллиардов долларов, прямо разрешает получателям (штатам, территориям, племенным правительствам и местностям, включая города и округа) инвестировать эти средства в развитие и сохранение доступного жилья. как часть реагирования на чрезвычайную ситуацию в области общественного здравоохранения и ее разрозненные последствия для определенных групп населения и регионов.Уже как минимум 42 города и 33 штата публично предложили направить ресурсы на инвестиции в доступное жилье того или иного типа. Казначейство продолжит взаимодействовать с мэрами, губернаторами и руководителями графств, чтобы привлечь внимание к этому использованию и стимулировать строительство дополнительного доступного жилья, ориентированного на домохозяйства и сообщества, испытывающие наибольшие трудности.
  
• Изучение федеральных рычагов для партнерства со штатами и местными органами власти в целях сокращения исключительного зонирования: FHFA объявляет, что оно проведет исследование степени концентрации ипотечной деятельности предприятий в юрисдикциях с исключающей политикой.В отчете будут представлены данные о демографических характеристиках домовладельцев, ссуды которых приобретаются предприятиями, и об общем эффекте этих покупок, позволяющем населенным пунктам поддерживать ограничительные меры зонирования или помогать местным поселениям в принятии политики инклюзивного зонирования.

Кроме того, в ожидании вовлечения сообществ и инвестиционных грантов, предусмотренных программой Build Back Better Agenda, которые дадут возможность сообществам принимать коллективные решения о том, как удовлетворить свои жилищные потребности, на следующей неделе Управление разработки политики и исследований HUD опубликует свое последнее исследование о действиях, которые правительство штата и местные органы власти предприняли для увеличения предложения жилья, и дает полезные примеры для подражания другим.Извлеченные уроки будут включены в Информационный центр нормативных барьеров HUD, электронную базу данных с возможностью поиска, которая содержит более 4800 препятствий и решений, охватывающих все 50 штатов и более 460 городов и округов.

Начало сеансов обучения и слушания с местными лидерами : Устойчивые диспропорции на рынке жилья США формировались на протяжении многих десятилетий, и для их исправления потребуются согласованные усилия и повторяющаяся политика. С этой целью Белый дом, HUD и FHFA соберут государственных и местных должностных лиц и заинтересованные стороны для проведения серии взаимного обучения и слушаний.Эти заседания позволят обменяться передовым опытом по реформе зонирования под руководством местных властей для решения проблем с поставками и доступностью, включая виртуальную сессию по дополнительным жилым единицам, организованную FHFA в сентябре. На заседаниях также будут выявлены сохраняющиеся препятствия на пути реализации, которые могут помочь решить президентская программа «Восстановить лучшую жизнь» и, возможно, меры федерального правительства.

###

Покупка домов BlackRock не виновата в хаосе на рынке жилья

Должен быть кто-то виноват.

Цены на жилье вырвали мечту о домовладении из отчаянно цепляющихся рук миллионов. Бесчисленное количество арендаторов даже не мечтают о том, что им приходится нести растущее бремя арендной платы. И в довершение ко всему, богатые продолжают становиться еще богаче: фондовый рынок переживает бум, домовладельцы накопили более 1,5 триллиона долларов в капитале с начала рецессии, связанной с COVID-19, а личные сбережения увеличиваются для большинства домохозяйств с более высокими доходами.

Вход, сцена справа: Уолл-стрит.

Некоторые люди возмущены сообщениями о том, что институциональные инвесторы (часто частные инвестиционные компании) увеличивают спрос на дома и толкают вверх цены. Ранее в этом году Wall Street Journal писала, что «инвесторы в погоне за доходностью скупают дома на одну семью» и «конкурируют с обычными американцами». Торговая площадка сообщила о том же, отметив, что одному покупателю предлагали полностью наличные шесть раз. Инман пишет, что потребители «все больше конкурируют с институциональными инвесторами.«Настоящая сделка идет еще дальше, утверждая, что одна из« основных причин стремительного роста цен на самом деле — это огромные покупки со стороны институциональных инвесторов ».

Недавняя ветка в Твиттере, обвиняющая BlackRock, крупнейшего в мире управляющего активами, в покупке «каждого отдельного семейного дома, который они могут найти … и превышении ставок для обычных покупателей дома» стала вирусной, что побудило даже Дж. Д. Вэнса, автора Hillbilly Elegy , сыграть в розыгрыш. за место в Сенате США в Огайо, чтобы обвинить «левых» в игнорировании ситуации из-за инициатив BlackRock по корпоративному разнообразию.

Blackrock проводит инвестиционную стратегию, которая затруднит доступ молодых американцев к собственному дому. Левые проигнорируют это, потому что Blackrock взяла на себя обязательство проводить «расовые проверки» и прочую ерунду разнообразия. https://t.co/lgtb3xSlO9

— J.D. Vance (@ JDVance1) 9 июня 2021 г.

Важно понимать, что институциональные инвесторы играют небольшую роль на американском рынке жилья. В то время как есть крупные фирмы по продаже квартир и других многоквартирных домов, традиционно не было такого же уровня инвестиций в односемейные дома. Инвесторы, стремящиеся к доходности, обратились на рынок недвижимости, потому что он стал очень выгодным местом для вложения денег. И главная причина, по которой он стал настолько прибыльным, — это уже существующая нехватка жилья, созданная местными органами власти и некоторыми домовладельцами, стремящимися заблокировать строительство новых домов, что привело к нехватке жилья почти в 4 миллиона по всей стране.

Инвесторы идут туда, где есть доходность. Они стремятся максимизировать прибыль и сталкиваются с сильным давлением с целью вернуть большую прибыль акционерам.Хотите их остановить? Постройте больше домов, убедитесь, что они не могут иметь большую долю рынка и вести хищнические действия, и уменьшите стимул для тех, кто стремится к дальнейшему превращению рынка в товар.

Да, конечно, но крупнейшим инвестором не является Blackrock. Это американские домовладельцы. И у них уже есть точно такой же стимул. https://t.co/1VxpZyyKf9

— Джейк Анбиндер (@JakeAnbinder) 10 июня 2021 г.

Есть еще поводы для беспокойства. Институциональные инвесторы могут перевернуть дома и выставить цену некоторым потенциальным покупателям, и они могут оказаться значительно худшими арендодателями.А частный капитал во многих случаях заработал дурную репутацию: повышается вероятность увольнений, когда эти фирмы приобретают компании, имея теневые связи с неожиданными медицинскими счетами на людей. И есть опасения по поводу того, что может произойти, если институциональные инвесторы смогут получить значительный контроль над местными рынками жилья — например, повысить арендную плату выше рыночной ставки.

Однако идея о том, что институциональные инвесторы каким-то образом в значительной степени виноваты в нынешней катастрофе на рынке жилья, ошибочна и скрывает реальную проблему.Цены на жилье стремительно росли из-за исторически низкого предложения, низких ставок по ипотечным кредитам, а также из-за того, что самое большое поколение в истории Америки вышло на рынок в поисках жилья для начинающих.

Рождение институционального инвестора в частный дом

После Великой рецессии миллионы домов, лишенных права выкупа, попали на рынок из-за кратера экономики. Инвесторы вмешались, чтобы купить эту недвижимость, когда цены упали, и возникла новая отрасль: институциональный инвестор / домовладелец для одной семьи.

Во многих смыслах это был источник спроса в кризисном секторе экономики. Инвесторы были единственными, кто скупал эти дома, и, согласно исследованию Федеральной резервной системы, их выход на рынок «похоже, поддержал цены на жилье в тех районах, где он сконцентрирован». Это означает, что это могло помочь стабилизировать определенные рынки жилья, поскольку очень немногие люди были в состоянии покупать дома, когда финансовый кризис разразился.

Институциональные инвесторы «выросли в 2010-2013 годах, покупая проблемную недвижимость, которую никто другой не купил бы, и фактически выставили площадку на продажу, поэтому они предоставили очень, очень ценную услугу и в основном очистили проблемный рынок, Многие из них требовали ремонта », — пояснила Лори Гудман, вице-президент по политике жилищного финансирования Urban Institute.

Но когда пыль осела, некоторые люди были возмущены, увидев дома в своих кварталах, которые когда-то принадлежали семьям со средним доходом, которые были превращены в выгоду или навсегда превращены в аренду на одну семью.

В прошлогодней статье в New York Times Magazine Франческа Мари задокументировала вопиющий вред, причиненный этими домовладельцами борющимся американцам. Дом одного человека был продан частной инвестиционной компании, которая вынудила арендатора взять на себя обязанности, обычно возлагаемые на домовладельца, такие как «удаление плесени, благоустройство ландшафта и детекторы угарного газа».«Дом, снятый другой женщиной, кишел крысами и тараканами. Существует множество историй о бесчисленных сборах и угрозе иметь дело с гигантским предприятием, с которым арендатор по своей сути имеет большую асимметрию власти и информации.

Мари объясняет проблемы, связанные с «этим новым поколением арендодателей с частным капиталом», с их горячим желанием вернуть своим акционерам двузначную прибыль. Это стимул, который привел к таким моделям, как непомерно высокие сборы и обременительные требования при аренде, — которые мелкие инвесторы и семейные домовладельцы не почувствуют.

Однако это не означает, что мелкие арендодатели обязательно лучше или менее склонны к эксплуатации, чем крупные инвесторы. В статье New York Times от 2017 года отмечается, что «некоторые более мелкие арендодатели не полностью понимают законы об арендаторах или просто игнорируют их. Арендуйте у семейного домовладельца, и вы можете получить договор аренды по договоренности, неформальный договор, который может дать вам гибкость или поставить вас обоих в шаткое положение ».

Но исследования до Covid-19 показывают, что институциональные инвесторы все еще были очень маленькими игроками.Мари сообщила, что к 2016 году частные инвестиционные компании приобрели более 200 000 домов — это небольшая часть от общего числа в Америке. В исследовательском документе 2018 года отмечается, что на этих инвесторов «приходится менее 1 процента всех единиц односемейного жилья в США».

Но поскольку цены резко выросли за последний год, могли ли институциональные инвесторы стать гораздо более крупными игроками?

Институциональные инвесторы по-прежнему составляют очень небольшую долю американского рынка жилья

Многие статьи, в которых утверждается, что институциональные инвесторы завышают цены на дома для одной семьи и конкурируют со средними покупателями жилья, основаны на исследованиях John Burns Real Estate Consulting.Один даже утверждал, что инвесторов являются «основной причиной» горячего рынка, что не соответствует подробностям исследования Джона Бернса. Фактически, в отчете прямо говорится, что США «сегодня не находятся в пузыре цен на жилье, вызванном инвесторами».

В отчете установлено, что доля общих продаж домов, приходящаяся на покупки инвесторами, фактически снизилась за последний год. И даже на пике в 2013 году (когда регулярные продажи достигли дна из-за рецессии) они достигли только 29 процентов от общего объема продаж.По оценкам компании, в прошлом году на долю инвесторов приходится около 20 процентов продаж жилья.

Важно отметить, что это число приходится не только на институциональных инвесторов, но и на всех, кто покупает дом не только для своего основного места жительства, — включая людей, покупающих вторые дома или арендуемых на время отпуска, семейных домовладельцев и мелких инвесторов, торгующихся дома для получения прибыли. Согласно Marketplace, в него также могут входить так называемые iBuyers, инвесторы, которые «мгновенно делают денежные предложения на дома и вскоре продают их.«И да, это также может включать такие фирмы, как BlackRock. Джон Бернс изучил дома, в которых налоговая декларация на имущество ведется по другому адресу, чем сам дом, и Рик Паласиос, директор по исследованиям в фирме, объяснил, что по этим данным невозможно определить, какой из этих компонентов продажи поступают напрямую от институциональных инвесторов.

Существует множество существующих исследований, которые показывают, что институциональные инвесторы составляют очень небольшую долю в пуле инвесторов.Гудман процитировал исследование, опубликованное ранее в этом году, которое показало, что институциональные операторы владели всего 300000 односемейных домов в 2019 году. В контексте исследования исследователи отмечают, что существует примерно 15 миллионов одноквартирных отдельных домов для аренды на одну семью. (Всего в США около 80 миллионов отдельно стоящих домов на одну семью.)

Исследование 2015 года показало, что на крупные инвесторы приходилось от 1 до 2 процентов всех покупок для одной семьи с 2012 по 2014 год, в то время как на других инвесторов приходилось от 18 до 19 процентов.Они также обнаружили, что институциональные инвесторы с большей вероятностью будут покупать дома в районах, «где меньшее количество жителей может претендовать на получение ипотеки», что снижает вероятность того, что они будут конкурировать с обычными покупателями жилья. Исследование CoreLogic не только дало аналогичные результаты, но и написало, что они не могут сделать вывод о том, что инвесторы конкурировали с обычными покупателями жилья: «Возможные инвесторы заполняют пустоту на рынках, где спрос со стороны владельцев меньше».

Не исключено, что эта тенденция изменилась за последние пару лет или может измениться в ближайшие годы, поскольку институциональные инвесторы смотрят на громадный рынок жилья и решают принять более активное участие.Но, по крайней мере, сейчас они кажутся очень маленькими игроками.

John Burns Real Estate Consulting, LLC Данные

Redfin показывают, что покупательский спрос на вторичные дома увеличился почти на 178 процентов с апреля 2020 года по апрель 2021 года (апрель 2020 года был дном спроса, но, как вы можете видеть из графика ниже, спрос на вторичное жилье значительно превысил докризисный спрос. .) Возможно, что значительное количество этих покупок инвесторами происходит от покупателей вторичного жилья.

Красноперый

Однако, внимательно присмотревшись к некоторым субрынкам, Джон Бернс обнаружил, что очень активны. В Неаполе, штат Флорида, группа обнаружила, что продажи для инвесторов выросли на 57 процентов в годовом исчислении. В Форт-Уолтоне, Флорида, эти продажи выросли на 65 процентов; а во Флагстаффе, штат Аризона, и Пунта-Горда, штат Флорида, продажи для инвесторов выросли на 50% и более. Опять же, это не обязательно означает институциональных инвесторов.

Анекдот

Marketplace в истории под названием «Институциональные инвесторы все еще конкурируют за покупателей жилья» рассказывает о покупателе, впервые сделавшем ставку на шесть домов и получившем более высокую ставку из-за предложения полностью за наличные. Но все наличные не обязательно означают институциональных инвесторов. При рекордно низких ставках по ипотечным кредитам некоторые люди используют предложения исключительно за наличные, чтобы выиграть войну заявок, которая резко возросла за последний год.

«Покупки за наличные во Флориде в основном совершаются людьми, которые переезжают сюда из других штатов, чтобы купить второй дом или пенсионную собственность», — сказала агент Tampa Redfin Венди Петерсон в пресс-релизе Redfin.

Гудман объясняет, что традиционно институциональные инвесторы не конкурировали с обычными людьми, пытающимися купить дома, потому что их лучшая инвестиция — это покупка дома, нуждающегося в серьезном ремонте, который будет «очень трудным для собственника». Это работает для крупных фирм, потому что они могут добиться экономии за счет масштаба, нанимая собственных строительных и ремонтных рабочих или занижая цену, предлагая подрядчикам стабильную работу для нескольких домов.

«Когда институциональному инвестору требуется [20 000 долларов] или 30 000 долларов на ремонт, это стоило бы вам или мне от [40 000 долларов] до 50 000 долларов, если бы мы знали, что нужно сделать», — добавил Гудман.«Кроме того, домовладельцу действительно сложно финансировать этот ремонт. … Вот где настоящее сравнительное преимущество, и это действительно те дома, в которых они преуспевают и в которых они специализируются ». В общем, это не те дома, которые домовладельцы хотят покупать; институциональные инвесторы фактически конкурируют с другими типами инвесторов, например, с обычными людьми, которые зарабатывают на жизнь продажей недвижимости.

На столь конкурентном рынке вполне разумно, что инвесторы могут конкурировать с людьми, желающими купить дома, от которых они обычно отказываются из-за ремонта.Но тут просто возникает вопрос: почему рынок жилья такой конкурентный? (Подробнее об этом позже.)

Поступают сообщения об увеличении размеров институциональных инвесторов, но даже с учетом этих новых приобретений они все еще составляют очень небольшую часть рынка. По данным Bloomberg, Invesco Real Estate поддерживает Mynd Management, чтобы потратить до 5 миллиардов долларов на покупку 20 000 домов на одну семью в США в течение следующих трех лет. Bloomberg также сообщил, что другой фонд (который управляет канадскими пенсиями) инвестирует 700 миллионов долларов в аренду для одной семьи.Business Insider сообщил о данных Redfin, согласно которым инвесторы потратили рекордные 77 миллиардов долларов на покупку жилья за последние два квартала 2020 года — всего 55000 домов и 39000 домов на одну семью. Кроме того, сюда входили и другие типы инвесторов, которые не покупают эти дома для сдачи в аренду, а покупают их для ремонта и продажи.

Основы низкого предложения домов, низких ставок по ипотечным кредитам и выхода миллионов миллениалов на рынок жилья, вооруженных более высокими личными сбережениями, помогают объяснить большую часть причин, по которым рынок жилья вышел из-под контроля за последний год.По данным Национального совета по аренде домов, лоббистской группы по аренде односемейных домов, «на компании по аренде домов на одну семью приходилось менее 0,14 процента приобретенных домов» и всего 0,09 процента от чистых домов, если учесть тот факт, что многие инвесторы в аренду на одну семью также продавали дома.

Национальный совет по аренде домов

Но эти фундаментальные факторы также являются причиной того, что институциональные инвесторы, вероятно, продолжат выходить на эти рынки.Они указывают на то, что цены будут продолжать расти в обозримом будущем (хотя и менее резкими темпами, чем в прошлом году). Это стимулировало существование рынка «построенных для аренды». Вместо того, чтобы просто скупать существующие дома, институциональные инвесторы строят их так, чтобы напрямую сдавать их в аренду.

Несмотря на то, что они не виноваты в нынешних бедствиях на рынке жилья, это не означает, что этого не может произойти в будущем.

Хорошее, плохое и неопределенное в отношении институциональных инвесторов

Плюс: институциональные инвесторы могут обеспечить постоянный рынок жилья в США, гарантируя, что всегда будет некоторый спрос, чтобы удержать критически важную отрасль от полного краха.

«Когда рынок замедляется и наступает рецессия, жилье становится суперцикличным, и [институциональные инвесторы] будут приходить и покупать все это время», — сказал Паласиос Vox. «Они, на наш взгляд, помогут поддержать и помогут снизить цены на жилье. Если вы домовладелец, во время следующей рецессии вы можете сказать: «Я действительно благодарен этим группам. Вся экономика сильно страдает, когда цены на жилье достигают нижнего предела. Так что, если у нас теперь есть институциональная индустрия, которая смягчит этот удар, я думаю, что это хорошо.”

По словам Лорен Ламби-Хэнсон, исследователя из Федерального резервного банка Филадельфии, 28 процентов восстановления цен на жилье после достижения дна во время Великой рецессии можно отнести к роли институциональных покупателей.

В некотором смысле может быть проще регулировать более крупные предприятия — существуют официальные соглашения и юристы, знакомые с законами о справедливом жилищном обеспечении и местной защитой арендаторов, и правительство может проверять сотни единиц в массовом порядке, вместо того, чтобы пытаться перейти к мелкому арендодателю за счет мелкого арендодателя. , что было бы крайне неэффективно.

Даже если институциональные инвесторы конкурируют с домовладельцами за существующие дома, это не означает, что они просто снимают дом с рынка — это просто означает, что они превращают его в арендуемую недвижимость. Поскольку арендаторы в среднем менее обеспечены, чем потенциальные домовладельцы, отвечающие критериям ипотечного кредита, институциональные инвесторы могут создавать больше жилья для малообеспеченных американцев. Традиционно в привлекательных кварталах не было аренды на одну семью, что делало невозможным проживание в них менее обеспеченных людей.Это может начать меняться.

В вышеупомянутом документе Amherst Holdings и Федерального резерва исследователи обнаружили, что, хотя увеличение активности институциональных инвесторов приводит к повышению цен на жилье, оно также ведет к увеличению количества арендных единиц. Они отмечают, что вполне возможно, что институциональные инвесторы просто лучше «выбирали районы, в которых цены в любом случае выросли сильнее».

В исследовательской работе 2018 года, в которой рассматривалось влияние REIT, арендуемого на одну семью (Real Estate Investment Trusts, a.к.а. институциональные инвесторы) в Нэшвилле, Теннесси, , указывает на то, что инвесторы в аренду на одну семью, как правило, концентрируются в «несколько менее разнообразных» сообществах, где жильцы имели «более высокий уровень образования … более высокие медианные доходы домохозяйств и более низкий уровень бедности и безработицы. . » Это указывает на то, что жилищный фонд, который переводится из жилищного фонда, занимаемого владельцами, в арендуемое, в основном не принадлежит маргинализованным общинам.

Lambie-Hanson утверждает, что «в нашем исследовании действительно нет никаких доказательств того, что институциональные инвесторы привели к повышению арендной платы или увеличению количества выселений для нашей выборки округов, отслеживаемых в период восстановления.”

Плохое: стимулы институциональных инвесторов к прибыли и максимальной прибыли для акционеров — это повод срезать как можно больше углов. Истории, подобные той, которую описывает Мари в своей статье в журнале New York Times, пугают, и ясно, что даже если было бы легче контролировать более крупные организации, неясно, действительно ли кто-то будет это делать. А в отсутствие государственных сторожевых псов арендаторы столкнулись бы с гораздо большей асимметрией власти, чем с мелкими арендодателями.Например, армия юристов и бюрократии может усложнить жизнь арендаторам, которые имеют жалобы или обслуживаются с необоснованной оплатой.

И если цены на недвижимость продолжат расти, это означает, что растущее богатство будет сосредоточено в руках этих корпораций. Если бы эти дома были заняты собственниками, они были бы сосредоточены в руках домовладельцев. В прошлогодней статье Washington Post сенатор Элизабет Уоррен и Кэрролл Файф, директор калифорнийской жилищной некоммерческой организации, утверждали, что это разрешает еще один «захват недвижимости частным капиталом»…. снова предоставит Уолл-стрит карт-бланш на использование национального кризиса для осуществления массовой передачи богатства из поколения в поколение от уязвимых американцев к корпорациям ».

Существует также обеспокоенность тем, что, поскольку эта аренда на одну семью сосредоточена на определенных рынках, институциональные инвесторы могут получить рыночную власть и повысить арендную плату, поскольку они столкнутся с уменьшением конкуренции со стороны других арендодателей.

Обозреватель Bloomberg Opinion

Конор Сен сказал мне, что он обеспокоен тем, что «если [институциональные инвесторы] увидят это, как Amazon в 2005 году, и через несколько лет они захотят быть в 100 раз больше, я не думаю, что многие американцы захотят этого. — чтобы было очень мало домов начального уровня для покупки и остались только возможности для сдачи в аренду.”

Неясно: как все это повлияет на рынок жилья, домовладение и потребность в изобилии жилья?

В основном это обсуждение происходит из-за того, что люди не хотят обращать внимание на основную причину, по которой рынок жилья в настоящее время выходит из-под контроля: явный дефицит жилья, который сделал недвижимость столь привлекательной инвестицией. Борьба с потенциальными олигополиями, асимметрией власти между арендодателями и арендаторами, высокой арендной платой и чрезмерно высокими ценами на жилье начинается с обеспечения изобилия жилья.И есть убедительные доказательства того, что институциональных инвесторов привлекают рынки, где предложение жилья ограничено. Исследование CoreLogic показало, что инвесторов привлекают рынки с высокой арендной платой и что на более узких рынках наблюдается «более значительный рост активности инвесторов».

Invitation Homes, крупнейший в стране поставщик аренды жилья на одну семью, прямо заявил, что он «инвестирует [и] в рынки, которые, как мы ожидаем, продемонстрируют меньшее количество новых предложений, более сильный рост числа рабочих мест и роста числа домохозяйств», а также в местах с «множественными факторами спроса, например, близость к крупным центрам занятости, желаемым школам и транспортным коридорам.По сути, он стремится инвестировать в районы с большим количеством рабочих мест, где, как он ожидает, местные органы власти будут продолжать блокировать подачу нового жилья, даже когда все больше людей пытаются туда переехать.

Некоторые высказывали опасения, что это может привести к лоббированию этих инвесторов против увеличения жилищного строительства в этих общинах. Однако здесь есть противодействие: сами арендаторы, которые хотели бы снижения арендной платы.

Не исключено, что увеличение доли арендаторов на этих рынках фактически сократит количество людей, рефлекторно выступающих против более доступного жилья.Сен приводит этот аргумент в Bloomberg:

В районе, полном домовладельцев на одну семью, если застройщик предложит большой жилой комплекс, близлежащие жители, вероятно, явятся на собрания местного правительства, обеспокоенные влиянием дополнительного предложения жилья на их стоимость дома … Но в сообществе, построенном для сдачи в аренду, предложение дополнительного жилья с высокой плотностью населения означает потенциально более низкую арендную плату для существующих арендаторов, а не потерю стоимости жилья ».

Это означает, что в районах, где аренда на одну семью занимает большую долю рынка, может появиться более доступное жилье.

Роль институциональных инвесторов все еще изучается, но популярность повествования наталкивается на нечто опасное: людям нужен удобный бугимен, и когда они его получают, они часто игнорируют структурные проблемы, с которыми труднее бороться. Недостаточное предложение жилья является результатом того, что местные жители десятилетиями выступали против строительства новых домов. Это не то, что можно обвинить в жадности Уолл-стрит и гнусных действиях частной инвестиционной компании. И это гораздо более трудная правда для переваривания.

.