Кредит под залог доли квартиры банк: Кредиты под залог доли в квартире

Кредиты под залог доли в квартире

Часто гарантией того, что финансовое учреждение сможет вернуть выданные заемщику средства, является обеспечение имуществом. Банки охотно принимают автотранспорт и недвижимость. Но бывает, что жилье принадлежит не только клиенту. Тогда проще взять кредит под залог доли квартиры в Москве. Но может потребоваться согласие совладельца. 

Оформляя подобный займ, нужно быть готовым к тому, что имущество должно быть застраховано. Оценка производится независимым экспертом. Жилье нужно освободить от всех долгов по коммунальным платежам. Потребуется предоставить документы на право собственности. Пользоваться жильем можно, но его нельзя продать, подарить или разменять. 

Как правильно выбрать

Такой заем довольно сложен и прежде чем оформлять кредит под залог доли в квартире прочитайте отзывы клиентов о выбранном банке. Организацию стоит выбирать не только по высоте предложенной процентной ставки и сроку, на который предоставляется ссуда, но и по сумме займа. Стандартно она начинается от 50% стоимости имущества. Может быть затребована полная техдокументация на помещение и кадастровый паспорт. Такие сделки регистрируются только через нотариуса. Данные о ней заносятся в Росреестр. 

Кредит, который можно взять под залог доли в квартире, может выдаваться без предоставления справки 2-НДФЛ. Некоторые компании допускают неидеальное состояние кредитной истории у клиента. Правда в том случае, если обеспечением является комната и получено согласие совладельца. Оптимальный вариант — когда недвижимостью на пару владеют супруги. Тогда они смогут выступать как созаемщики. 

Как оформить кредит под залог своей доли в квартире

Если нет согласия другого владельца недвижимости, то получить ссуду также можно. Но в этом случае, нужны хорошая кредитная история и официальное трудоустройство. Кредит под залог доли в квартире можно получить, если заемщик является гражданином РФ. Ему должен исполниться 21 год. В некоторых организациях обслуживание начинается с 23 лет. Обязательно наличие прописки, постоянной или временной. Последнюю, если она подходит к завершению, стоит продлить до окончания действия договора. Кроме правоустанавливающих документов понадобятся паспорт и второй документ для идентификации. Дополнительно могут быть затребованы копия трудовой книжки и справка о доходах.  

Подача заявки

В компанию, где можно взять кредит под залог доли квартиры, заявка подается через Интернет. При заполнении анкеты, не рекомендуется пропускать пустые поля — для повышения шансов на заем. После этого, нужно дождаться звонка от представителя учреждения. Поскольку необходимо проверить не только заемщика, но и имущество, срок обработки заявки может занять до 10 рабочих дней. 

Получив кредит, одобренный под залог доли в квартире, позаботьтесь о его погашении. Оно производится в соответствии с графиком платежей, который размещен в личном кабинете, на сайте. Переводы можно производить через него или через мобильное приложение. Наличные средства принимаются в кассе. Досрочное погашение действует с первого месяца. 

Потребительский кредит «Кредит под залог недвижимости» от Восточного экспресс банка

Потребительский кредит под залог недвижимостиАбсолют Банк

13,75 % годовых
до 10 000 000 ₽

Кредит под залог недвижимостиАк Барс Банк

8,99 % годовых
до 20 000 000 ₽

ЗалоговыйБанк Возрождение

от 14 % годовых
до 10 000 000 ₽

Под залог недвижимостиБанк Зенит

10,49 — 12,49 % годовых
до 30 000 000 ₽

Кредит для участников зарплатных проектов под залог квартирыМосковский Индустриальный банк

9,8 % годовых
до 30 000 000 ₽

Кредит под залог своей квартирыМосковский Индустриальный банк

9,8 % годовых
до 30 000 000 ₽

Нецелевой кредит под залог жильяРоссельхозбанк

9,7 — 11 % годовых
до 10 000 000 ₽

Кредит на любые цели под залог недвижимостиСбербанк

9,2 % годовых

до 20 000 000 ₽

Под залог недвижимостиСовкомбанк

11,9 — 18,9 % годовых
до 30 000 000 ₽

Потребительский кредит под залог квартирыГазпромбанк

от 11,9 % годовых
до 30 000 000 ₽

Золото ЮгрыСургутнефтегазбанк

8,69 % годовых
до 15 000 000 ₽

Пора действоватьАверс

9,9 % годовых
от 500 000 ₽

Потребительский кредит под залог недвижимостиБанк Финсервис

11 % годовых
от 500 000 ₽

Кредит под залог недвижимостиНС Банк

12 — 26 % годовых

до 10 000 000 ₽

Кредит наличными более 1 млн (с обеспечением)Азиатско-Тихоокеанский Банк

10 — 13,5 % годовых
до 15 000 000 ₽

Кредит под залог недвижимого имуществаББР Банк

12,5 % годовых
до 15 000 000 ₽

Потребительский кредитОбъединенный Капитал

12 — 14 % годовых
от 1 ₽

Потребительский кредит (USD)Объединенный Капитал

5 — 6 % годовых
от 1 ₽

Потребительский кредит (EUR)Объединенный Капитал

5 — 6 % годовых
от 1 ₽

ЦелевойАресбанк

до 24 % годовых

от 300 000 ₽

НецелевойАресбанк

до 24 % годовых
от 10 000 ₽

Держателям зарплатной карты БанкаАкибанк

15 — 16,4 % годовых
до 2 000 000 ₽

Работникам бюджетной сферыАкибанк

15 — 16,4 % годовых
до 2 000 000 ₽

УниверсальныйУральский финансовый дом

11,5 — 15,5 % годовых
до 14 000 000 ₽

Под залогЭнергобанк

12 % годовых
от 100 000 ₽

Кредит под залог недвижимостиРоссийский Национальный Коммерческий Банк

12,49 % годовых

до 8 000 000 ₽

КэшелекСаровбизнесбанк

13,9 — 15,9 % годовых
до 1 000 000 ₽

ДовериеЧелиндбанк

11,4 — 15 % годовых
до 5 000 000 ₽

СтандартныйЧелиндбанк

14,4 — 17,4 % годовых
до 5 000 000 ₽

Под залог недвижимостиЧелиндбанк

12,4 — 13,4 % годовых
до 5 000 000 ₽

Кредитная линия УдачнаяЧелиндбанк

12,4 — 17,4 % годовых
до 5 000 000 ₽

Потребительский кредит в рамках зарплатного проектаЧелиндбанк

11,4 — 15,4 % годовых

до 5 000 000 ₽

СтатусЛевобережный

11,3 — 16 % годовых
до 2 000 000 ₽

Фора-ЗалоговыйФора-Банк

20 — 22 % годовых
до 3 500 000 ₽

Фора-ИнвестиционныйФора-Банк

23 % годовых
до 3 500 000 ₽

ИндивидуальныйСолидарность

10,9 — 17,9 % годовых
до 10 000 000 ₽

Потребительский кредитСДМ-Банк

14,9 — 17,9 % годовых
до 1 000 000 ₽

ВыгодныйЧелябинвестбанк

10,85 — 15,05 % годовых
от 50 000 ₽

Наличными c обеспечениемДальневосточный Банк

9,8 — 13,5 % годовых

до 3 500 000 ₽

Под залог недвижимости на любые целиДальневосточный Банк

10,4 — 11,9 % годовых
от 300 000 ₽

ЭТБ – Солидные деньгиЭнерготрансбанк

12 % годовых
до 5 000 000 ₽

Целевой (USD)Аресбанк

до 24 % годовых
от 4 124 ₽

Целевой (EUR)Аресбанк

до 24 % годовых
от 3 484 ₽

Кредит под залог недвижимостиТинькофф Банк

6,9 — 30 % годовых
до 15 000 000 ₽

ПартнерЧелябинвестбанк

10,85 — 15,05 % годовых
от 50 000 ₽

Нецелевой кредит под залог жильяРайффайзенбанк

9,29 % годовых
до 9 000 000 ₽

Под залог недвижимостиЛанта-Банк

12 % годовых
до 5 000 000 ₽

Легкий-ПремиумСургутнефтегазбанк

11,4 — 13 % годовых
до 15 000 000 ₽

Для зарплатных клиентовТатсоцбанк

11,4 — 12,4 % годовых
до 2 000 000 ₽

Потребительский кредитДалена Банк

от 10 % годовых
до 500 000 ₽

Кредит под залог недвижимостиБанк Кубань Кредит

9,9 — 10,5 % годовых
до 20 000 000 ₽

Кредит под обеспечениеБанк СИАБ

от 16 % годовых
от 300 000 ₽

Потребительский кредитПетербургский Социальный Коммерческий Банк

от 13 % годовых
от 50 000 ₽

Потребительский кредит (USD)Петербургский Социальный Коммерческий Банк

от 13 % годовых
от 685 ₽

Потребительский кредит (EUR)Петербургский Социальный Коммерческий Банк

от 13 % годовых
от 591 ₽

ПотребительскийБанк Нейва

11,3 — 17,3 % годовых
от 351 000 ₽

ПартнерТимер Банк

17 % годовых

до 550 000 ₽

Залоговый кредит+Норвик Банк

8,8 — 29 % годовых
до 8 000 000 ₽

ОптимальныйНорвик Банк

12 — 25 % годовых
до 1 500 000 ₽

Кредит под залогСолид Банк

10,5 % годовых
до 3 000 000 ₽

Отличное решениеСолид Банк

10,7 — 10,8 % годовых
до 1 000 000 ₽

ПремиумСолид Банк

10,7 % годовых
до 10 000 000 ₽

Кредит под залог квартирыЛОКО-Банк

13,5 % годовых
до 7 000 000 ₽

Кредит на ремонтДатабанк

10,5 % годовых

от 300 000 ₽

Индивидуальное кредитованиеБанк Александровский

5 — 25 % годовых
от 40 000 ₽

Кредит на личные целиБанк Агророс

от 10 % годовых
до 20 000 000 ₽

КомфортБанк Агророс

16 — 18 % годовых
до 2 000 000 ₽

Оптимальный с залогомПромтрансбанк

12,9 % годовых
до 1 500 000 ₽

Под залог имуществаПромтрансбанк

11,9 % годовых
до 5 000 000 ₽

На строительство и ремонтКамский Коммерческий Банк

10,5 % годовых
от 1 ₽

Потребительский кредит с обеспечениемКурскпромбанк

12,5 — 14 % годовых
до 2 000 000 ₽

Залог недвижимостиЮГ-Инвестбанк

12,4 — 13,9 % годовых
до 6 000 000 ₽

Оптимальный СуперБанк Венец

13,5 — 15,7 % годовых
до 6 000 000 ₽

Кредит с обеспечениемФорБанк

9,5 — 15,9 % годовых
до 1 000 000 ₽

КорпоративныйФорБанк

9,5 — 15,9 % годовых
до 1 000 000 ₽

Под залог жилого помещенияФорБанк

11,5 — 13,5 % годовых
до 5 000 000 ₽

На индивидуальных условияхФорБанк

10,9 — 20,4 % годовых

от 5 000 000 ₽

Кредит на большие целиБанк Казани

9,5 % годовых
от 300 000 ₽

Потребительский классическийБанк Казани

9,5 — 11,2 % годовых
от 250 000 ₽

Потребительский кредитАвтоградбанк

12,5 % годовых
до 5 000 000 ₽

Кредит на любые цели под залог недвижимостиАвтоградбанк

12 % годовых
до 5 000 000 ₽

Кредит для заемщиков с положительной кредитной историейАвтоградбанк

11,5 % годовых
до 5 000 000 ₽

Кредит для зарплатных клиентовАвтоградбанк

10,5 % годовых
до 5 000 000 ₽

Новые горизонтыАлмазэргиэнбанк

10,25 — 11,75 % годовых
до 8 000 000 ₽

Доступный под залог недвижимостиНИКО-Банк

11,9 — 12,3 % годовых
до 3 000 000 ₽

Потребительский кредитБалаково-Банк

11,75 — 13,7 % годовых
от 1 ₽

ОбеспеченныйБанк Форштадт

11,7 — 14,9 % годовых
от 100 000 ₽

Потребительский кредитТрансстройбанк

10 — 25 % годовых
до 20 000 000 ₽

Потребительский кредит (USD)Трансстройбанк

10 — 25 % годовых
до 274 989 ₽

Потребительский кредит (EUR)Трансстройбанк

10 — 25 % годовых
до 237 276 ₽

Разовый кредитЕвроазиатский Инвестиционный Банк

от 12 % годовых
до 5 000 000 ₽

Разовый кредит (USD)Евроазиатский Инвестиционный Банк

от 6 % годовых
до 64 419 ₽

Разовый кредит (EUR)Евроазиатский Инвестиционный Банк

от 6 % годовых
до 55 013 ₽

Потребительский кредитНародный Инвестиционный Банк

9 — 21 % годовых
от 30 000 ₽

На любые целиКамский Коммерческий Банк

10 — 11,5 % годовых
от 1 ₽

ПКР с залогомПромтрансбанк

8,9 — 12,9 % годовых
до 2 000 000 ₽

Кредит под залог недвижимостиСевергазбанк

10,7 % годовых
до 10 000 000 ₽

Кредит под залог недвижимостиЭкспобанк

7,9 — 25 % годовых
до 30 000 000 ₽

Залог недвижимости профЮГ-Инвестбанк

12,4 — 13,4 % годовых
до 6 000 000 ₽

Под залог недвижимого имуществаФорБанк

14,9 % годовых
от 300 000 ₽

Кредит под залог недвижимости в Москве и Московской обл. Держава

от 12 % годовых
до 30 000 000 ₽

Кредит под залог недвижимости в регионах РФДержава

от 18 % годовых
до 10 000 000 ₽

Кредит под залогОТП Банк

5,5 — 13 % годовых
до 15 000 000 ₽

Под залог недвижимости ВыгодныйСовкомбанк

6,9 % годовых
до 30 000 000 ₽

Не упусти своего!НИКО-Банк

8 % годовых
до 1 500 000 ₽

Потребительский кредит (USD)Витабанк

12,5 — 15 % годовых
до 68 613 ₽

Потребительский кредит (EUR)Витабанк

12,5 — 15 % годовых
до 59 115 ₽

Залог доли несовершеннолетнего \ Акты, образцы, формы, договоры \ Консультант Плюс

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Залог доли несовершеннолетнего (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Залог доли несовершеннолетнего

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Залог доли несовершеннолетнего Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: К некоторым вопросам, возникающим в банковской и нотариальной практике
(Алланина Л.М.)
(«Нотариус», 2021, N 4)Во-первых, при предоставлении согласия на выдел доли несовершеннолетнему лицу в недвижимом имуществе, находящемся в залоге у банка, к примеру, будь то договор об ипотеке с его правоустанавливающим характером регистрации или ипотека в силу закона, упомянутая выше, необходимо до предоставления согласия на выдел доли представить в банк предварительное письменное согласие органов опеки и попечительства на приобретение доли несовершеннолетним с обременением в виде залога. Данное требование банков вытекает из взаимосвязи норм об обращении взыскания на предмет залога с нормами п. 1 ст. 28 (к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные п. 2 и 3 ст. 37 Гражданского кодекса Российской Федерации) и ст. 37 данного Кодекса о невозможности распоряжения имуществом подопечного (несовершеннолетнего) без предварительного согласия органов опеки и попечительства . Здесь особое внимание следует обратить на то, что на жилое помещение возможно обращение взыскания даже в случае, если это единственное пригодное для проживания залогодателя помещение (п. 1 ст. 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Нормативные акты: Залог доли несовершеннолетнего «Обзор судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.06.2016)Учитывая, что у К. и В. помимо совершеннолетнего сына Д. имеется также несовершеннолетняя дочь Н. , обязательство о переоформлении квартиры в общую долевую собственность на всех членов семьи после снятия залогового обременения с жилого помещения В. не исполнил, суд поставил на обсуждение сторон вопрос о выполнении обязательства по оформлению права собственности детей на квартиру, после чего К. изменила исковые требования и, действуя в своих интересах и в интересах несовершеннолетней Н., просила произвести раздел квартиры с учетом права на данное жилое помещение и несовершеннолетней Н. Постановление Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 N 13-П
«По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки В.В. Чадаевой»3.2. В отличие от установленного пунктом 4 статьи 292 ГК Российской Федерации порядка отчуждения собственником жилого помещения, в котором проживают члены его семьи, находящиеся под опекой или попечительством, либо несовершеннолетние члены семьи собственника, оставшиеся без родительского попечения, порядок распоряжения имуществом, которое принадлежит самим лицам, находящимся под опекой или попечительством, предполагает, что опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению, имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного (пункт 2 статьи 37 ГК Российской Федерации).

Получить кредит под залог доли в квартире

Кредит под залог части недвижимости ранее практиковался повсеместно в Украине. Такой займ можно было получить практически в любом банке. Сегодня же банковские учреждения практически полностью отказались от этого без каких-либо конкретных объяснений. Скорее всего, это связано с высокой конкуренцией на рынке кредитования и появлением частных финучреждений, которые выдают займ под долю в квартире на более выгодных условиях. «Кредит 112» предлагает взять кредит под залог доли в квартире или частном доме сроком до 10 лет на любые цели. Мы обеспечиваем полную конфиденциальность и честность сделки, делаем всю бумажную работу за Вас и предоставляем юридическую поддержку по любому вопросу на всех этапах сотрудничества.

Можно ли взять кредит под залог доли в квартире в банке?

Мы проанализировали предложения основных украинских банков, таких как:

• ПриватБанк;
• ОщадБанк;
• Монобанк;
• ОТП Банк;
• Райффайзен Банк Аваль;
• Укрэксимбанк;
• Укргазбанк и других.

Заложить долю в квартире в банке сегодня не представляется возможным, онлайн консультанты большинства банковских учреждений не дают никаких комментариев, почему данная услуга недоступна.

Кредит под залог части квартиры в «Кредит 112»

Компания «Кредит 112» не стала отбирать возможность у десятков тысяч украинцев получить деньги под залог доли в квартире и сегодня мы готовы предоставить наиболее лояльные условия для тех, кто остро нуждается в финансовой поддержке.

Срочный кредит под залог доли в квартире можно получить в Киеве, Днепре, Харькове, Одессе, Ужгороде, Хмельницком и других регионах.

Чтобы оформить займ нужно минимальное количество документов и всего несколько минут Вашего времени. Абсолютно всю работу, связанную с оценкой недвижимости и оформлением документов берут на себя юристы «Кредит 112».

Условия получения кредита:

• Размер займа – 80% от рыночной цены доли квартиры – от 30 000 до 30 000 000 гривен;
• Процентная ставка – 1,5% в месяц;
• Срок погашения – от 3 месяцев до 10 лет;
• Для оформления нужны: паспорт гражданина Украины, ИНН и правоустанавливающие документы;
• График погашения подбирается исходя из требований клиента;
• Займ выдается наличными в любой валюте.

Простые шаги получения кредита

Оставить заявку вы можете удобным для вас способом: онлайн или по телефону. Наши консультанты готовы предоставить любую необходимую информацию, проконсультируют по условиям и ответят на все вопросы

При личной встрече наш оценщик проведет осмотр объекта. Юрист проверит предоставленные вами документы и подготовит договор с учетом предварительных договоренностей и выбранных вами условий

После подписания документов вы сможете получить необходимую вам сумму наличными

Подать заявку

Кредит под залог доли в частном доме в «Кредит 112»

«Кредит 112» также выдает займ под залог доли в частных домах по всей территории Украины. Условия кредитования идентичны варианту с квартирой. Техническое и эстетическое состояние постройки не играет роли при оформлении сделки. Вы можете заложить дом вместе с земельным участком и даже недостроенный дом. Весь период сотрудничества с компанией Вы имеете полное право проживать на территории дома, делать ремонт, сдавать недвижимость в аренду и выполнять любые другие действия.

Можно ли заложить долю в квартире с плохой кредитной историей?

Можно ли взять кредит под долю в квартире, если у меня плохая кредитная история? Такие вопросы нам регулярно задают клиенты. «Кредит 112» относится с пониманием к заемщикам с отрицательной кредитной историей, ведь всего одна просрочка может значительно снизить Ваш рейтинг платежеспособности, а исправить ситуацию довольно тяжело. В нашей компании Вы можете получить кредит под залог доли в квартире с любой историей, без справки о доходах и поручителя.

Порядок оформления сделки в «Кредит 112»

Чтобы оформить срочный кредит под залог доли в квартире, заполните форму обратной связи, позвоните менеджеру или посетите филиал компании в одном из областных городов. Мы рассматриваем заявку на займ под долю в квартире в течение 10 минут, далее проводим честную оценку недвижимости и составляем договора.

Вы можете изучить все условия самостоятельно или получить консультацию у юриста при необходимости. После подписания договора Вы получаете кредит наличными под залог доли в квартире в любом удобном банке. «Кредит 112» — доступный кредит под залог доли в квартире на лучших условиях в Украине.

• Без справки о доходах

  Для получения кредита достаточно наличие только паспорта и идентификационного кода

• Время оформления

  Выдача средств происходит в самые сжатые сроки, а именно 1-2 часа

• Работаем с Черным списком

  Работаем с клиентами имеющими негативную кредитную историю

• Честный кредит

  Реальная ставка без фиктивных акций и дополнительных условий на весь срок займа

Что такое кредит под залог акций и как он работает?

Ссуды, обеспеченные акциями, — это ссуды, в которых для обеспечения ссуды используется остаток ваших сбережений, а не ваш кредитный рейтинг. Это хорошая возможность восстановить свой кредитный рейтинг, потому что даже если у вас плохая кредитная история, у вас есть хорошие шансы получить квалификацию. Установив хороший кредит, вам будет легче достичь своих финансовых целей, будь то покупка автомобиля, покупка дома или открытие кредитной карты.

Что такое займы под залог акций?

Заем, обеспеченный акциями, использует активы на долевом счете, также известном как сберегательный счет, для резервного копирования ссуды.И банки, и кредитные союзы предлагают ссуды, обеспеченные сбережениями, которые также можно назвать «ссуды из сберегательной книжки».

Когда вы берете ссуды под залог акций, эквивалентные активы на вашем сберегательном счете замораживаются и снова становятся доступными после выплаты ссуды. Максимальный размер займа варьируется от банка к банку. Некоторые кредиторы могут разрешить вам занять полную сумму на вашем сберегательном счете или процент. Деньги выплачиваются ежемесячными платежами, которые обычно распределяются на срок от пяти до 15 лет.

Поскольку они не представляют большого риска для кредиторов, ссуды под залог акций обычно идут с низкими фиксированными процентными ставками, часто на 1–3 процента сверх дивидендов или процентной ставки, выплачиваемой на счет банком.

Как работают кредиты под залог акций?

Заем, обеспеченный акциями, обеспечен вашим сберегательным счетом, счетом сертификата акций или счетом денежного рынка. Когда вы получаете одобрение на получение займа под залог акций, ваш кредитор приостановит выплату суммы сбережений, под которую вы заимствуете.

Вы можете погасить ссуду посредством ежемесячного автоматического снятия средств, прямого депозита или ежемесячного чека. Если вы не сможете погасить ссуду, сбережения, которые ваш кредитор держит в качестве залога, обычно будут использоваться для покрытия ссуды.

Хотя ваши сбережения используются для поддержки ссуды, вам следует избегать просроченных платежей или невыполнения обязательств. Это может стоить вам штрафов или штрафов за просрочку платежа и может повредить вашей кредитной истории, поскольку кредиты под залог акций передаются в кредитные бюро.

Если ваша цель — получение кредита, обеспеченного акциями, подумайте о том, чтобы взять небольшую сумму, которую легче быстро погасить.

Для кого лучше всего подходят ссуды под залог акций?

Ссуды, обеспеченные акциями, предназначены в первую очередь для тех, кто хочет получить или восстановить кредит. Если о ссуде сообщают в кредитные бюро, своевременная ежемесячная оплата может помочь улучшить ваш кредитный профиль.

Кроме того, для потребителей, которые имеют невысокий кредит, этот тип кредита может быть легче квалифицирован, чем традиционный личный кредит.

«Кредитное учреждение знает, что у заемщика есть залог на его сберегательном счете.Таким образом, банк принимает на себя очень небольшой риск », — говорит Даниэль Милан, управляющий партнер Cornerstone Financial Services.

Пройти предварительную квалификацию

Ответьте на несколько вопросов, чтобы узнать, на какие личные займы вы претендуете. Процесс быстрый и простой, и он не повлияет на ваш кредитный рейтинг.

Зачем нужны займы под залог акций?

Есть ряд причин использовать ссуды под залог акций вместо снятия наличных со своего сберегательного счета:

• Построить кредит. Если у вас плохая кредитная история или нет кредита вообще, эти ссуды могут помочь вам построить кредит. Каждый раз, когда вы производите платежи по кредиту или погашаете ссуду, об этом сообщается агентствам кредитной отчетности, и ваш кредитный рейтинг должен повышаться. Попросите своего кредитора сообщать о выплатах по кредиту в бюро кредитных историй и убедитесь, что это было сделано, проверив свой кредитный отчет. Каждый год вы можете запросить бесплатный кредитный отчет в каждом из основных бюро кредитной отчетности: TransUnion, Equifax и Experian.
• Экономьте на будущих кредитах. Хотя обеспеченные ссуды могут стоить вам немного денег в виде выплаты процентов сейчас, более высокий кредитный рейтинг должен позволить вам сэкономить деньги за счет более низких процентных ставок по ссудам в будущем.
• Используйте для любых целей. В отличие от определенных видов ссуд, таких как автокредиты, привязанные к автомобилям, вы можете использовать ссуды под залог акций для различных целей. Однако общее практическое правило заключается в том, что вы должны использовать их только для оплаты того, что вам действительно нужно, и не можете позволить себе аванс.
• Защитите сбережения. Если вам сложно сохранять дисциплину при накоплении сбережений, возможно, вам подойдут долевые обеспеченные ссуды. Ссуда ​​побуждает вас восстановить свои сбережения за счет выплат по ссуде, поэтому в конце срока ссуды у вас будут денежные резервы, которые вы можете использовать, если они вам снова понадобятся.

Хотя использование сберегательного счета в качестве залога может показаться более рискованным, чем получение необеспеченной ссуды, ссуды с долевым обеспечением предлагают реальные возможности для восстановления кредита и улучшения вашего финансового будущего.Если вместо этого вы выберете необеспеченный кредит, сравните ставки в Интернете перед подачей заявки.

Вы можете получить представление о том, сколько вы будете платить каждый месяц, с помощью кредитного калькулятора.

На что обращать внимание

Если вы рассматриваете ссуду, обеспеченную акциями, имейте в виду, что с этим типом заимствования связаны некоторые потенциальные недостатки или риски.

Например, сбережения, которые вы используете в качестве залога, будут заморожены до тех пор, пока вы не выплатите ссуду полностью, поэтому у вас не будет доступа к средствам.Если вы не погасите ссуду, ваш сберегательный счет, скорее всего, будет использован банком для выплаты остатка по кредиту в рассрочку, говорит Милан. «Это может обнулить ваш семейный фонд на черный день».

Как и в случае с любым типом заявки на получение ссуды или кредита, обязательно прочтите мелкий шрифт и ознакомьтесь со всеми условиями соглашения перед подписанием. Убедитесь, что вы понимаете истинную стоимость ссуды, включая любые авансовые расходы или ежегодные сборы, чтобы вы могли своевременно вносить платежи по ссуде и избежать дефолта.

«Убедитесь, что оплата соответствует вашему бюджету», — говорит Кэти Босслер из GreenPath Financial Wellness. «Фактором номер один для кредитного рейтинга является своевременная оплата счетов, поэтому, если целью кредита является получение кредита, для потребителя важно убедиться, что ежемесячный платеж вписывается в бюджет и может быть выплачен вовремя. каждый месяц.»

Как претендовать на получение ссуды, обеспеченной акциями

Поскольку вы по существу занимаетесь у себя, право на получение ссуды, обеспеченной акциями, обычно является простым процессом.Активы на вашем сберегательном счете или счете компакт-дисков будут использоваться в качестве залога по ссуде.

Хотя ваш кредитный рейтинг не может быть фактором одобрения, он может повлиять на процентную ставку, которую вы платите по ссуде. Чем выше ваш кредитный рейтинг, тем ниже может быть ваша процентная ставка.

Сроки и условия

Сроки и условия обеспеченных акциями ссуд варьируются от кредитора к кредитору. Многие кредиторы позволяют вам занимать до 100 процентов ваших сбережений или баланса компакт-дисков, в то время как другие позволяют вам занимать процент от того, что вы вложили.

На заемные деньги начисляются проценты. Как правило, ставка основана на процентах или дивидендах, выплачиваемых кредитором на ваш сберегательный счет или счет компакт-дисков, плюс от 1 до 3 процентов. Например, если на вашем сберегательном счете APY составляет 1 процент, вы можете выплачивать проценты от 2 до 4 процентов.

Срок погашения займа, обеспеченного акциями, также зависит от кредитора и суммы займа, но обычно составляет от пяти до 15 лет.

Пройти предварительную квалификацию

Ответьте на несколько вопросов, чтобы узнать, на какие личные займы вы претендуете.Процесс быстрый и простой, и он не повлияет на ваш кредитный рейтинг.

Альтернативы долевому кредитованию с обеспечением

Если вы хотите достичь краткосрочных финансовых целей или улучшить свой кредитный рейтинг, помимо кредитов под залог акций доступны другие варианты.

Подобно займу под залог акций, к депозитному счету прилагается обеспеченная кредитная карта. Кредитный лимит — это та же сумма, которая зачислена на счет. Если вы не сделаете оговоренные платежи, деньги будут сняты со счета.

Ссуда ​​для создания кредита также работает как ссуда, обеспеченная акциями, но вы выплачиваете ссуду до того, как получите доступ к деньгам. Выбранный вами кредитор внесет средства на сберегательный счет. Когда ссуда будет выплачена, у вас будет доступ к деньгам. Это делает ссуду на строительство кредита более подходящей для долгосрочных нужд.

Обеспеченный личный заем обеспечен активом, которым вы уже владеете, например автомобилем, лодкой или жилым домом. Если вы не выплатите личный заем, кредитор может наложить арест на вашу собственность, чтобы возместить свои убытки.

Следующие шаги

Заем, обеспеченный акциями, может быть хорошим вариантом, если вы хотите создать или восстановить кредит. Хотя получение такого кредита связано с расходами, это может иметь смысл, если ваша цель — в конечном итоге получить другие виды кредита, на которые будет сложнее претендовать, например, ипотека.

Просто убедитесь, что при использовании этого вида ссуды вы понимаете все положения и условия, и уточните у своего кредитора, что о ссуде будет сообщено в кредитные бюро.

Подробнее:

Индивидуальное финансирование ТИЦ

Индивидуальное финансирование ТИЦ

Энди Сиркин

Владельцы TIC имеют право собственности на процентные доли одной собственности, а не отдельных единиц или домов. Исторически сложилось так, что единственным банковским финансированием, доступным для арендаторов с общими владельцами, была традиционная ссуда на дом или квартиру, по которой все владельцы выступали в качестве созаемщиков и которая обеспечивалась всей собственностью. Этот тип коллективного финансирования подвергает каждого собственника рискам, связанным с невыплатой другим владельцем.Этими рисками можно управлять и минимизировать с помощью тщательной структуры TIC и хорошей документации, но их нельзя устранить, пока группа разделяет один заем.

Разделение ипотеки каждого совладельца

Индивидуальное финансирование ТИЦ — это отдельные ссуды для каждого долевого собственника. Каждая ссуда включает в себя примечание, подписанное только владельцем определенной долей участия, обеспеченное доверительным актом, охватывающим только арендатора этого владельца с общей долей. Если конкретный владелец не выполняет свои обязательства по ссуде, кредитор может изъять только долю этого владельца.Затем изъятая доля продается, и покупатель приобретает долю нарушившего свои обязательства собственника. В отличие от группового финансирования, ни один из других арендаторов в общих владельцах не подвержен дефолту или потере права выкупа.

Разница между кредитами ТИЦ и кредитами кондоминиумов

Индивидуальное финансирование TIC — это не то же самое, что финансирование индивидуального кондоминиума, и оно не превращает аренду в общих интересах в эквивалент кондоминиума. Поскольку владелец TIC не имеет права собственности на конкретную единицу, индивидуальная ссуда TIC не может быть обеспечена конкретной единицей.Таким образом, как арендаторы общих владельцев полагаются на договор (незарегистрированное Соглашение TIC), а не на документ в отношении своего права занимать определенную квартиру, кредиторы TIC должны полагаться на тот же договор, а не на свой договор доверительного управления, чтобы гарантировать, что они смогут передать те же самые права владения покупателю, находящемуся на выкупе, и, таким образом, получить достаточно выручки от продажи для погашения долга нарушившего обязательства владельца. Неспособность обеспечить индивидуальные ссуды TIC конкретными единицами делает ссуды TIC более рискованными для кредитора, чем ссуды кондоминиумов, точно так же, как владение TIC более рискованно для владельца, чем владение кондоминиумом.

Долевое финансирование — новое явление?

Индивидуальное финансирование ТИЦ — не новая концепция. Частные кредиторы, особенно продавцы арендаторов с общими интересами, несущие часть продажной цены в дополнение к первоначальному взносу покупателя, успешно использовали индивидуальные векселя и трастовые документы в течение как минимум 20 лет. Совсем недавно девелоперы проектов домов для отдыха предложили индивидуальное банковское финансирование. Индивидуальное финансирование TIC также создается автоматически, когда титул принадлежит нескольким владельцам, но только один из этих владельцев подписывает договор доверительного управления, ситуация, которая произошла с достаточной регулярностью, чтобы создать свод законов, связанных с обращением взыскания на частичные интересы.

Всплеск недавней огласки и ажиотажа по поводу этого финансирования был вызван заявлением нескольких местных банков о том, что они либо предлагают, либо рассматривают возможность индивидуального финансирования для совладельцев, проживающих в многоквартирных домах. Эти объявления являются естественной реакцией на рост и зрелость рынка ИТК. Теперь банки могут оглянуться на более чем 20-летний период значительной аренды в общей деятельности для получения статистики по дефолтам и перепродажам, и эта запись обеспечивает уверенность в том, что проекты TIC не представляют значительно большего риска, чем другие типы жилищного кредитования, и, вероятно, представляют меньший риск, чем квартиры. ссуды инвесторам.Кроме того, банки признают, что рост рынка TIC, особенно для зданий на 5-30 квартир, создает огромный объем потенциальных кредитов и увеличение прибыли.

Влияние индивидуальной ипотеки ТИЦ на рынок

Рынок TIC пережил взрывной рост в последние годы, и потенциальная доступность индивидуальных кредитов, безусловно, ускорит этот рост, особенно для зданий, содержащих более 10 единиц. Но неуверенность в доступности этих кредитов смягчит их влияние на рынок, по крайней мере, в течение следующих 6-18 месяцев.После этого, если доступность индивидуальных займов будет развиваться и расширяться, как ожидалось, влияние на арендаторов на общем рынке, демографические характеристики домовладений и, в конечном итоге, на жилищную политику Сан-Франциско, вероятно, будет драматическим. На самом деле, не слишком оптимистично полагать, что растущая популярность аренды в общей собственности в сочетании с широкой доступностью индивидуального финансирования может, наконец, создать условия, необходимые для прекращения катастрофической политики контроля арендной платы / противодействия экономическому росту, которая преследовала Сан Франциско последние 25 лет.

---

Об авторе

D. Эндрю Сиркин является признанным экспертом в области долевого владения и другого совместного владения SirkinLaw APC была пионером в области соглашений об общих арендаторах (TIC), включающих уступку прав владения, которые часто используются в качестве замены для разделения собственности, когда истинное подразделение невозможно или неоправданно дорого. В 1985 году Энди Сиркин создал юридическую и транзакционную структуру, которая стала отраслевым стандартом для этого типа TIC.В последующие годы Энди стал первым инструктором по недвижимости, утвержденным штатом для TIC с учетом занятости, первым, кто получил разрешение штата на продажу TIC для крупных зданий, и первым, кто убедил институциональных кредиторов предлагать индивидуальные TIC. финансирование, и быть первым, кто разработал кредитные документы и руководящие принципы андеррайтинга кредиторов для частичного финансирования TIC. В последние годы тип соглашения о совместной собственности, который Энди задумал почти 25 лет назад, вырос и составляет примерно 1/3 всех продаж пристроенных домов в Сан-Франциско.

SirkinLaw APC подготовила около 3000 соглашений TIC на основе занятости для объектов недвижимости любого размера и типа и продолжает оказывать помощь в подавляющем большинстве этих сделок в Калифорнии. Этот непревзойденный уровень опыта позволяет нам предлагать проверенные временем подходы для подавляющего большинства ситуаций совместного владения, быстро и эффективно решать проблемы и создавать четкие, простые для навигации и чтения документы, эффективные и экономичные. укреплять. Мы продолжаем улучшать наши документы каждый месяц по мере того, как мы сталкиваемся с новыми ситуациями и узнаем больше о том, какие механизмы TIC работают лучше всего в реальном мире.Мы также делимся накопленными знаниями и поддерживаем профессионалов в сфере недвижимости и сообщество TIC, постоянно публикуя новые статьи на нашем веб-сайте и предлагая бесплатные образовательные семинары.

Наша обычная практика аренды включает в себя общие консультации и консультации, подготовку договора TIC, кредитные документы и постоянные консультации с застройщиками, продавцом, риэлторами и владельцами TIC на фиксированной или почасовой основе. Мы пользуемся заслуженной репутацией, поскольку мы отвечаем на звонки в кратчайшие сроки и обеспечиваем быстрое выполнение заказов.Но что более важно, мы известны тем, что находим творческие решения, успокаиваем страхи и находим точки соприкосновения, чтобы сделки и отношения работали. Хотя наша роль обычно начинается в момент создания или продажи общей аренды, мы стремимся оставаться доступными для решения проблем на протяжении всего срока службы каждого TIC. Свяжитесь с нами через нашу контактную форму.

Понимание ссуд под залог акций — Towpath Credit Union

Как член Towpath Credit Union вы уже знаете, что мы здесь, чтобы помочь вам управлять своими деньгами и позволить им расти наилучшим образом.Обычно это предполагает разумное использование только тех продуктов и услуг, которые лучше всего соответствуют вашим потребностям и целям.

Один из самых удобных продуктов — кредиты под залог акций. Если вам интересно, что это за кредиты, и подходят ли они вам, читайте дальше!

Вот несколько ответов на часто задаваемые вопросы о займах под залог акций.

1.) Что такое займы под залог акций?

Займы под залог акций — это, по сути, способ получения займа с использованием собственных сбережений в качестве залога.Вместо того, чтобы использовать все свои сбережения для совершения покупки, теряя, таким образом, все будущие дивиденды и свою систему безопасности на случай чрезвычайных ситуаций, вы занимаетесь заимствованием под эту сумму, пока ваши деньги остаются на вашем счете.

2.) Как это работает?

В случае ссуды, обеспеченной акциями, ваш кредитный союз удерживает сумму, под которую вы хотите получить ссуду. Когда вы подаете заявку на ссуду, ваш кредитный союз предоставит вам запрашиваемую сумму в виде чека или депозита на ваш текущий счет.Вы можете производить платежи по кредиту посредством ежемесячного автоматического снятия средств со своего текущего счета, посредством прямого депозита или путем отправки чека каждый месяц.

3.) Кто выиграет от ссуды под залог акций?

Несмотря на то, что у ссуды, обеспеченной акциями, есть много преимуществ, заемщики с поврежденным кредитом, которые в противном случае не могут претендовать на получение ссуды, выиграют больше всего. Поскольку риск минимален, большинство кредитных союзов предоставят немедленное одобрение займа, обеспеченного акциями, без запроса кредитного отчета.

4.) Когда средства, которые я использую в качестве залога, будут доступны для меня снова?

Доступность этих средств зависит от кредитного союза. Некоторые кредитные союзы высвобождают эти средства в заранее определенных количествах, когда вы делаете ежемесячные платежи по ссуде. Другие не позволят вам получить доступ к замороженной части вашего сберегательного счета, пока вы не выплатите всю ссуду. Towpath Credit Union предоставит вам средства, когда вы выплатите основную сумму кредита.

Независимо от политики вашего кредитного союза, ваши акции будут продолжать приносить дивиденды, пока ваши средства заморожены.

5.) Каковы преимущества кредита под залог акций?

Недорого. Поскольку кредитор принимает на себя очень небольшой риск, ему не нужно взимать высокую процентную ставку, чтобы оправдать свой риск. Процентные ставки по кредитам под залог акций — это фиксированная сумма, превышающая ставку дивидендов на вашем сберегательном счете.Поскольку ваша учетная запись приносит дивиденды на протяжении всего срока действия ссуды, фактическая ссуда обойдется вам дешевле.

Удобно. Обычно вы можете получить разрешение на получение займа, обеспеченного акциями. Вашему кредитному союзу необходимо только подтвердить сумму ваших сбережений, утвердить сумму, которую вы хотите взять в долг, и приостановить средства, которые вы используете для ее обеспечения. Как только вы получите одобрение на получение ссуды, вы можете использовать деньги по своему усмотрению.

Повысьте свой кредитный рейтинг. Мы сообщаем о ссуде так же, как о ссуде в рассрочку, так что по ней будет сформирована кредитная история.

Низкие требования. Когда вы подаете заявление на ссуду, обеспеченную акциями, обычно не проводится проверка кредитоспособности. Если вы являетесь членом Towpath Credit Union и на вашем счету достаточно средств для покрытия кредита, мы будем рады помочь вам оформить кредит под залог акций.

Джереми Васкак

Директор по развитию участников, Ежедневный финансовый участник

jeremyw @ towpathcu.com

330-664-4700

Как купить жилой комплекс

Готовы ли вы вывести свою игру в сфере недвижимости на новый уровень? Если в прошлом вы баловались инвестициями в одну семью, вы можете задаться вопросом, что будет дальше. Таким образом, это только вопрос времени, прежде чем вы обнаружите, что исследуете, как купить жилой комплекс в качестве вашего следующего коммерческого проекта аренды.

Покупка многоквартирного дома может показаться сложной задачей, но это может быть разумное вложение, особенно для инвесторов в недвижимость, которые уже имеют некоторый опыт в приобретении арендуемой собственности.Читайте дальше, чтобы узнать больше о финансах жилого комплекса.

Преимущества покупки жилого комплекса

Жилой комплекс — это многоквартирная недвижимость, состоящая из пяти и более квартир. Покупка жилого комплекса — важное решение, но у него есть несколько преимуществ перед дуплексом или подобной жилой недвижимостью.

Меньше риска

Жилые комплексы дороги, но они снижают риск и увеличивают потенциальную прибыль из-за большого количества квартир. В отличие от владельцев частных домов, владельцы квартир по-прежнему будут получать доход от аренды других зданий, если арендатор переезжает.

• Возможность защитить свой поток доходов за счет более широкого набора арендаторов.
• Перенос сроков начала договоров аренды для управления арендной платой / имуществом (т. Е. Вы не хотите, чтобы срок действия договора аренды для всех единиц был выполнен в одно и то же время).

Экономия на масштабе означает более низкие затраты на техническое обслуживание на единицу.

• Более низкие эксплуатационные расходы на единицу. Неожиданные затраты, такие как необходимость замены крыши, вызывают меньше проблем, поскольку они распределяются между всеми блоками.
• Ratio Система выставления счетов за коммунальные услуги (RUB). Во многих старых многоквартирных домах единицы не имеют индивидуального учета коммунальных услуг, поэтому владельцы недвижимости используют эту систему. Это метод определения счета за коммунальные услуги жильца на основе единицы площади в квадратных футах, количества людей, проживающих в квартире, или их комбинации.
• Улучшения юнита. Покупка оптом иногда может обеспечить более низкую стоимость единицы, необходимой для улучшений.

Квартиры экономичны с точки зрения налогообложения

Несмотря на то, что квартиры считаются коммерческой недвижимостью, они остаются жилыми и имеют немного более быстрый график амортизации, чем другие коммерческие объекты.

Квартиры застрахованы от инфляции

Средняя аренда квартиры обычно составляет один год, что позволяет домовладельцу отслеживать рыночные ставки арендной платы. Ставки аренды имеют тенденцию расти вместе с инфляцией. Напротив, коммерческая аренда обычно блокируется на три или пять лет или увеличивается на 1% ежегодно.

Утверждение ссуды основывается на финансовых характеристиках собственности.

Кредиторы, как правило, больше сосредоточены на потенциале получения прибыли, чем на финансах инвестора.Их основная проблема заключается в том, не превысит ли доход от собственности требуемые платежи от инвестора.

• Валовая арендная плата за вычетом расходов = Чистая операционная прибыль (NOI). Чистая операционная прибыль — это то, что оплачивает ваш кредит и дает вам возможность распределять доход между владельцами / инвесторами.

Возможности для получения дополнительного дохода

Инвесторы имеют множество возможностей для получения дополнительного дохода от таких удобств, как прачечная, тренажерный зал, бассейн или офисное помещение.Стоимость инвестиций в эти удобства распределяется по всем единицам. Затраты довольно легко окупить, взимая плату за эти удобства.

Такая простая вещь, как передача счета за мусор от арендодателя к арендатору, может увеличить вашу инвестиционную стоимость на несколько тысяч долларов за счет эффекта масштаба.

Типы жилых комплексов

Прежде чем инвестировать, важно понять четыре типа жилых комплексов.

• Зданиям класса А, как правило, меньше десяти лет, и в них есть множество удобств.
• Зданиям класса В не исполнилось 20 лет. Они содержатся в хорошем состоянии, но в них меньше удобств, чем в зданиях класса А.
• Зданиям класса C не более 30 лет, в них практически отсутствуют удобства и, возможно, потребуется некоторый ремонт.
• Здания класса D — это старые квартиры, как правило, в районах с низкими доходами. В них нет удобств и часто требуется значительный ремонт.

Финансы, которые следует учитывать при выборе недвижимости

Когда вы начинаете рассматривать различные коммерческие объекты, необходимо учитывать несколько финансовых факторов.

• Прокат рулонов. Этот документ поможет вам определить проблемы с денежными потоками в будущем на основе истории вашего арендатора. В нем указаны текущие суммы арендной платы за каждую квартиру, а также количество кроватей и ванных комнат. Он также содержит информацию об именах нынешних арендаторов, условиях каждого договора аренды и суммах гарантийного депозита.
• Показатели заполняемости. Этот расчет показывает, сколько вашего времени занимают арендаторы, платящие аренду. Это также помогает контекстуализировать стоимость обслуживания, которая обычно составляет 40% дохода, получаемого от аренды и других источников.
• Количество вакансий. Кредиторы, оценщики и андеррайтеры используют этот расчет для оценки эффективной арендной платы (валовой потенциальный доход за вычетом вакансий).
• В зависимости от рыночных условий, класса активов и других факторов можно ожидать 5-15%.

Местоположение и соображения стоимости

При выборе местоположения следует учитывать несколько важных моментов. Эти факторы включают данные о занятости и экономике в этом районе, данные о преступности и безопасности, а также возможность повышения стоимости собственности в течение следующих нескольких лет.

Помимо соображений местоположения, вы должны учитывать несколько важных элементов стоимости.

Счет за коммунальные услуги

Общие коммунальные услуги могут создать проблему, если арендаторы, которые не оплачивают счет, сами чрезмерно используют коммунальные услуги и увеличивают ваши расходы. Во многих случаях собственники внедряют систему пропорциональных коммунальных услуг, в которой ежемесячные коммунальные расходы делятся на количество единиц. Часть счета каждого арендатора определяется размером, количеством спален, ванных комнат и т. Д.

Риски для здоровья

Как упоминалось в разделе документации, недвижимость необходимо проверить на предмет потенциальных рисков для здоровья. Старые объекты, как правило, более опасны, поскольку могут подвергаться воздействию таких загрязняющих веществ, как свинцовая краска или асбест. Новый владелец несет ответственность за решение этих проблем, которые могут оказаться дорогостоящими. Вы должны подумать, стоят ли эти расходы для вас, или вам следует поискать в другом месте.

Затраты на страхование

Старые здания или здания в более ветхих районах, как правило, имеют более высокие затраты на страхование.Рассматривая недвижимость, вы всегда должны спрашивать о текущих расходах на страхование. Вам также следует проконсультироваться с несколькими другими страховщиками, чтобы убедиться, что текущий владелец не переплачивает или недоплачивает.

Проблемы с оборудованием

Есть еще несколько проблем с оборудованием, которые могут вызвать дополнительные расходы для инвесторов. Сантехника, требующая ремонта, может быть дорогостоящей, а также увеличивает риск загрязнения. Проблемы с кровлей, например плоская крыша, могут вызвать утечку. По сравнению с кирпичными или бетонными фасадами здания с деревянными каркасами более подвержены гниению и более подвержены возгоранию.

Инвестиционные стратегии

Помимо первоначальных затрат, определенные типы собственности могут быть лучше в качестве краткосрочных или долгосрочных инвестиций.

• Стабилизированная недвижимость или недвижимость на покупку и удержание. Эти свойства обычно описываются как 90% физического использования на срок более 90 дней. Важно понимать разницу между физической и экономической занятостью (например, аренда квартиры или сбор арендной платы).
• нестабилизированные или добавленные свойства.Эти свойства обычно нуждаются в улучшенном управлении для решения проблемы отложенного обслуживания, неработающих единиц, проблем с оплатой арендаторами и т. Д. Владельцы отказываются от немедленного денежного потока сегодня, надеясь, что после того, как будут сделаны «улучшения», они узнают будущий прирост капитала и / или больший денежный поток завтра.

Рекомендации по ставке капитализации

Понимание вашей ставки капитализации (или ставки капитализации) имеет решающее значение. Это один из лучших способов определить потенциальную годовую прибыль от сдачи в аренду.

Формула выглядит следующим образом:

Чистая операционная прибыль (NOI) / рыночная стоимость (или цена покупки)

Например, если недвижимость имеет рыночную стоимость 800 000 долларов США и NOI 90 000 долларов США, ставка капитализации будет 8,9%. В целом, более высокая ставка капитализации лучше, поэтому, если вы сравниваете два объекта недвижимости, вам следует выбрать тот, у которого она выше.

Очень важно также глубоко погрузиться в понимание расходов отдельных статей. Скоро вы заметите разницу между хорошо управляемой недвижимостью и плохой.

Получение ссуды

Вероятно, вам понадобится получить коммерческую ссуду для финансирования покупки жилого комплекса. Источники ссуды включают коммерческие банки, финансирование продавцов и частные ссуды.

• Традиционное банковское кредитование (банки или кредитные союзы)
• Кредитор, финансируемый государством (Fannie Mae или Freddie Mac)

Квартирные ссуды варьируются от нескольких лет до 25 лет. Ссуды могут иметь фиксированную или регулируемую процентную ставку и, в зависимости от кредитора, могут сопровождаться штрафами за досрочное погашение.Это норма в сфере коммерческой недвижимости. Кредитное учреждение является вашим партнером и лучшим сторонником для правильной оценки всех пунктов комплексной проверки.

Обеспечение ссуды с регрессом означает, что кредитор может наложить арест на личное имущество заемщика в случае невыполнения обязательств. Ссуды без права регресса — это когда кредитор не может обращаться за личной собственностью заемщика в случае дефолта.

Как найти брокера

Было бы неплохо работать с брокерской фирмой или консалтинговой фирмой, предоставляющей многосемейные ссуды.Хороший консультант будет использовать личные отношения и поможет вам найти лучший вариант финансирования, соответствующий вашей ситуации и целям. Они также могут помочь с аспектами финансирования, которые сбивают с толку, включая документацию, и убедиться, что вы получаете наилучшие условия заимствования.

Соответствие требованиям для получения ссуды

Поскольку долг увеличивает леверидж, чем меньше денег вы вкладываете вначале, тем большую относительную прибыль вы можете получить. Критерии одобрения различаются в зависимости от типа ссуды, но обычно кредитору требуется хороший кредит (660+), чтобы его рассмотрел кредитор.

Заемщикам также часто приходится вносить около 25% от общей суммы кредита в качестве первоначального взноса. Ваш кредитный рейтинг и ваш депозит будут играть ключевую роль в определении вашей процентной ставки.

Необходимая документация

Может быть непросто узнать более сложные заключительные этапы того, как купить жилой комплекс. Вы подошли к заключительному этапу, поэтому обязательно выполните следующие действия, чтобы подготовить необходимую документацию для закрытия объекта.

Оценка недвижимости

Перед покупкой необходимо пройти профессиональную оценку объекта недвижимости.Оценщики могут использовать несколько методов:

• Доходный подход оценивает стоимость недвижимости на основе ее потенциального дохода.
• Подход сравнения продаж оценивает стоимость комплекса на основе продаж аналогичных объектов недвижимости.
• Затратный подход учитывает предполагаемую стоимость восстановления собственности плюс стоимость земли за вычетом амортизации.

Оценка физических потребностей

В этом отчете указывается текущее состояние собственности и определяется, что необходимо отремонтировать или заменить.Исходя из этой информации, вы можете рассчитать запасы замены, которые, как ожидается, потребуются вам каждый год для ремонта.

Этап I экологическая оценка

В этом отчете проводится проверка объекта на предмет экологических проблем, которые могут представлять угрозу для жителей и общества. Если при первоначальной оценке обнаружено загрязнение, могут потребоваться оценки фазы II или фазы III.

Обследование собственности

В этом отчете фиксируются границы собственности.Он принимает к сведению любые проблемы с титулом, которые могут повлиять на использование собственности.

Заключение

Жилые комплексы не из дешевых. Тем не менее, если вы находитесь на этапе своей карьеры инвестора в недвижимость, когда вы готовы сделать следующий шаг, они могут стоить вложений. Прежде чем сделать решительный шаг, поговорите с другими людьми, которые сделали решительный шаг в сфере коммерческой недвижимости. Используя этот список в качестве отправной точки, вы можете обнаружить, что ваше исследование открывает двери, которые, по вашему мнению, в противном случае были закрыты.

Последнее обновление 20.10.20

Различные правила «ипотеки» Подайте заявку на участие в кооперативах Нью-Йорка

Если вы думаете о покупке дома в Нью-Йорке, то, скорее всего, вы получите Кооператив, а не квартира или дом. По официальным данным города, кооперативы составляют 43 процента не сдающегося в аренду жилья в городе, но частные источники называют цифру еще выше — 75-85 процентов.

Покупка кооператива во многом похожа на покупку квартиры или любого другого дома, но с некоторыми существенными отличиями.Во-первых, вы на самом деле покупаете не саму недвижимость — вы покупаете акции корпорации, которая полностью принадлежит жильцам здания, в котором находится эта единица. Чем более желательно или дорого ваша квартира, тем больше акций вы получите.

Технически не ипотека

Это имеет ряд последствий, особенно в отношении ипотеки. Во-первых, технически говоря, вы не используете ипотеку для покупки кооператива. Вы берете личную ссуду, которая обеспечена не собственностью, а вашими акциями корпорации.

Большинство кредиторов по-прежнему будут называть кооперативные ссуды ипотекой и рекламировать их как таковые. Fannie Mae и Freddie Mac по-прежнему будут поддерживать их так же, как и обычные соответствующие ипотечные кредиты.

Более низкие затраты на закрытие

Затраты на закрытие кооператива обычно ниже, чем в сопоставимой квартире, потому что вам не нужно платить большую часть сборов, связанных с покупкой недвижимости. Например, не взимается плата за страхование титула или фонд условного депонирования для налогов на недвижимость, поскольку вы не покупаете недвижимость.Также нет платы за регистрацию, поскольку продажа не регистрируется — вы покупаете акции корпорации.

Вы также можете избежать уплаты налога штата Нью-Йорк за регистрацию ипотечного кредита, который покупатели квартир и домов должны платить и который составляет немногим более 2 процентов от покупной цены. Однако это может измениться — попытка законодательного собрания штата прошлой зимой распространить налог на кооперативы провалилась, но может быть возвращена в начале 2011 года.

Получение финансового одобрения — дважды

Чтобы купить кооператив, вам нужно будет получить одобрение дважды — один раз кредитором и один раз советом кооператива, который состоит из акционеров, избранных из здания.Как и банк, совет директоров захочет убедиться, что ваши финансы в порядке и будут иметь свои собственные требования к покупкам.

Часто кооперативы требуют, чтобы покупатели внесли по крайней мере 25 процентов покупной цены наличными, а эксклюзивная недвижимость на Манхэттене может потребовать до 50 процентов. Они также обычно ожидают, что у покупателей будет соотношение дохода к ежемесячному долгу 4: 1, включая платежи по кооперативной ссуде, кредитным картам, автокредитам и другим ежемесячным расходам.

Налоги на недвижимость взимаются за счет ежемесячных сборов за обслуживание, выплачиваемых акционерами и частично подлежащих вычету.Корпорация иногда берет ипотеку на само здание для финансирования капитальных улучшений, причем платежи производятся за счет платы за обслуживание, и в этом случае часть этих сборов, покрывающая проценты, также может быть вычтена.

Банкротство кооператива — худший сценарий

Следует помнить, что, поскольку вы на самом деле покупаете квартиру не в кооперативе, ваша ссуда не обеспечивается самой недвижимостью. Это означает, что если сам кооператив обанкротится, вы можете потерять свою квартиру и, возможно, по-прежнему зависеть от выплат по «ипотеке».Акционеры часто могут оставаться в своих единицах в качестве арендаторов после изъятия здания, но в некоторых ситуациях могут быть выселены.

К счастью, банкротства кооперативов случаются очень редко. Тем не менее, неплохо было бы взглянуть на финансы кооператива, прежде чем покупать его, так же, как они смотрят на ваши. Обратите внимание на признаки того, что акционеры не выплачивают ежемесячные платежи. Проверяйте отчеты о «чистом» аудите каждый год. А еще лучше попросите бухгалтера и юриста все проверить, чтобы убедиться, что все в порядке.

Покупка квартиры в кооперативе по сути такая же, как покупка любого другого дома. Но все же существуют технические различия, о которых следует помнить при входе в процесс и при принятии решения о покупке. Знание о них поможет вам принять правильное решение и совершить покупку, с которой будет комфортно на долгие годы.

Аренда: финансирование и управление более чем 4 объектами недвижимости

В этой статье:

Инвестиции в недвижимость Недвижимость давно зарекомендовала себя как эффективная стратегия построения богатства.Но по мере того, как увеличивается количество арендованных вами квартир, возрастают и проблемы. Есть несколько способов профинансировать более четырех объектов недвижимости:

1. Ипотека Fannie Mae 5–10
2. «Общая» ипотека позволяет вам финансировать несколько объектов недвижимости с помощью одной ссуды
3. Портфельные ссуды уменьшают ограничение на четыре объекта недвижимости, и вы можете не требовать подтверждения своего дохода

Вы также можете сталкиваются с проблемами управления большим количеством арендных плат. Наем менеджера по недвижимости может сэкономить ваше время и деньги.

Подтвердите новую ставку (22 октября 2021 г.)

Не бойтесь: финансирование доступно

Хотите больше аренды? Тогда вам нужно иметь больше арендуемой недвижимости. Но многие банки и кредиторы не хотят одновременно финансировать несколько инвестиционных объектов. Это потому, что это увеличивает их кредитный риск. Их мысли? Создание и управление всеми этими кредитами для одного клиента — это слишком хлопотно.

Связано: Финансирование более 4 объектов недвижимости с Fannie Mae

К счастью, существует несколько вариантов для заемщиков, желающих владеть более чем четырьмя объектами аренды.Fannie Mae и Freddie Mac предлагают кредитные программы. Или вы можете получить общую ипотечную или портфельную ссуду.

Если вы хотите расширить свой портфель собственности, присмотритесь к ним и взвесьте свой выбор. Узнайте, на что вы имеете право. И знайте, во что вы ввязываетесь, прежде чем делать это. Владение несколькими объектами аренды может принести много вознаграждений, рисков и ответственности.

Вариант 1: Fannie Mae

Программа

Fannie Mae 5-10 Properties позволяет одновременно финансировать от пяти до 10 объектов недвижимости.Они могут включать в себя арендуемую недвижимость. Но вы должны соответствовать следующим критериям:

• Владеть от пяти до 10 жилых объектов, к каждой из которых прилагается финансирование.
• Оплачивайте 25 процентов за покупку одной единицы; заплатить 30 процентов за покупку от двух до четырех единиц
• Начислить 30 процентов собственного капитала для всех типов собственности (одно-, двух-, трех- или четырехъядерные) при проведении рефинансирования
• Иметь минимальный кредитный рейтинг 720
• Избегайте отсрочек по ипотеке в течение предыдущих 12 месяцев по любой ипотеке
• Отсутствие банкротства или потери права выкупа за предыдущие семь лет
• Предоставьте налоговые декларации за два года с указанием арендного дохода от всей арендуемой собственности
• Начислить шесть месяцев резервов для PITI (основная сумма, проценты, налоги и страхование) по каждому из финансируемых объектов недвижимости
• Для получения дополнительной информации ознакомьтесь с контрольным списком многократно финансируемых объектов недвижимости Fannie Mae

Обратите внимание, что Fannie Mae также позволяет снимать наличные с дома, приобретенного бесплатно. -чистка на аукционе или иным образом.Вы можете использовать это правило «отложенного финансирования», чтобы получить больше денег и купить больше недвижимости.

Вариант 2: Фредди Мак

Freddie Mac предлагает свою программу ипотеки инвестиционной недвижимости. Это позволяет вам профинансировать до шести объектов недвижимости, состоящих из одной-четырех квартир, включая ваше основное место жительства. Но вы должны соответствовать строгим критериям (см. Раздел 4201.16 руководства, на стр. 282), в том числе:

• Используйте ежемесячные расходы на жилье по месту жительства, чтобы рассчитать отношение ежемесячных жилищных расходов к доходу.
• Иметь минимальный кредитный рейтинг 720
• Оплатите 15 процентов при покупке одной единицы; заплатить 25 процентов за покупку от двух до четырех единиц
• Начислить 15 процентов собственного капитала для однокомпонентной собственности и 25 процентов собственного капитала для двух-четырех квартирной собственности при проведении рефинансирования
• Не превышайте максимальную задолженность- отношение к доходу 45 процентов для гарантированных вручную ипотечных кредитов
• Отложить двухмесячные резервы для PITI для любой двух- или четырехкомнатной недвижимости
• Рассматривать совокупный отрицательный доход от аренды от всей арендуемой недвижимости как обязательство; это будет учитываться при расчете соотношения ежемесячных выплат по долгу к доходу
• Не принимайте подарки от родственников или подарки / гранты от агентства для использования в своих фондах
• Если доход от аренды не используется для соответствия требованиям, используйте ежемесячный платеж сумма залогового помещения плюс операционные расходы для расчета соотношения ежемесячных выплат по долгу к доходу

Вариант 3: общая ипотека

Бланкетная ипотека позволяет использовать две или более собственности в рамках одной ссуды.Это означает, что вам нужно заплатить только один набор сборов и заключительных расходов для финансирования нескольких объектов аренды. Недвижимость находится в залоге по кредиту.

Хорошая новость: эта ипотека идет с оговоркой об освобождении от погашения. Вы можете продать одну из своих арендных площадок и использовать вырученные средства по своему усмотрению — даже для покупки другой собственности. Вам не нужно использовать прибыль для выплаты ссуды.

По теме: Почему арендодателям следует рассмотреть возможность получения полной ипотеки

Плохая новость: в случае невыполнения обязательств по одной собственности кредитор может попытаться потребовать всю вашу собственность, покрытую ссудой.

Также: «Бланкетные ссуды часто имеют ряд ограничений и штрафов за досрочное погашение. У них также могут быть обременительные оговорки об освобождении от ответственности, если вы хотите продать недвижимость », — говорит риэлтор и адвокат по недвижимости Брюс Эйлион.

Вариант 4: портфельный заем

Получил отказ от Fannie Mae, Freddie Mac или ипотечного кредитора? Попробуйте портфельного кредитора. Часто это небольшие частные банки, финансовые фирмы или инвесторы.

По теме: Что такое портфельный заем?

Что делает кредитора «портфельным» кредитором, так это то, что он не продает свои ссуды инвесторам, как это делают кредиторы Fannie Mae и Freddie Mac.Он держит свои ссуды в собственном инвестиционном портфеле и принимает на себя все риски по ссуде. Это позволяет портфельному кредитору создавать свои собственные руководящие принципы.

Получить одобрение на получение портфельного кредита может быть проще. Эти кредиторы также не могут ограничивать количество арендуемой недвижимости, которую вы хотите купить.

«Я знаю кредиторов, которые разрешают сдачу в аренду до 20 финансируемых объектов», — говорит Брайан Эмерсон из Edge Home Finance Corporation.

Поймите, что портфельные кредиторы могут взимать более высокие процентные ставки и комиссионные.Тщательно сравните все кредитные ставки, стоимость и сроки.

Что следует учитывать перед финансированием более четырех объектов аренды

Прежде чем решиться на покупку нескольких объектов аренды, примите во внимание следующие советы:

Попробуйте разные кредиторы.

«Обратите внимание на местные банки и кредитные союзы, которые любят обслуживать малый бизнес», — говорит Джошуа Харрис, доцент кафедры недвижимости Института недвижимости им. Шака при Нью-Йоркском университете. «Кроме того, изучите частных кредиторов, которые уже финансировали ипотечные кредиты местным арендодателям.”

Найдите эксперта, которому можно доверять.

«Проблема с финансированием нескольких объектов недвижимости не в том, что финансирование недоступно. Это поиск эксперта, который знает, как предоставлять эти ссуды », — говорит Эмерсон. «Выберите опытного ипотечного брокера, обладающего знаниями и навыками, и работайте с ним».

Связано: Ставки на инвестиционную недвижимость (сколько больше вы заплатите?)

Обратитесь за помощью.

«Решите, сколько вы хотите работать полный рабочий день в своем бизнесе с недвижимостью», — добавляет Харрис.«Больше недвижимости означает больше арендаторов, проблем с обслуживанием и работы. Подумайте о найме профессионалов для аренды, обслуживания и управления вашей недвижимостью ».

Приготовьтесь соблюдать больше правил. «Если вы владеете более чем четырьмя объектами недвижимости, на вас распространяется закон о справедливом жилищном обеспечении. Незнание закона может стоить очень дорого », — говорит Айлион.

Если вы серьезный инвестор в недвижимость, вы, вероятно, работаете с командой, состоящей из агентов по недвижимости, адвокатов, специалистов по правовым титулам и управляющих недвижимостью.Ваш кредитор также должен быть важным и ценным членом этой команды.

Подтвердите новую ставку (22 октября 2021 г.)

8 типов ссуд на аренду недвижимости и плюсы / минусы каждой

Между ссудой на аренду недвижимости и ипотекой вашего основного места жительства есть много общего, а также некоторые большие различия.

Кредиторы

следуют аналогичной процедуре подачи заявки на ссуду: вам необходимо предоставить документацию о ваших доходах, активах и долге, а кредитор проверит ваш кредитный рейтинг.

Однако кредиторы рассматривают ссуду на аренду недвижимости как имеющую более высокий уровень риска, поскольку собственность не занята собственником. По опыту они знают, что некоторые инвесторы могут просто отказаться от кредита, если в тяжелые времена недвижимость не приносит положительного денежного потока.

Ссуды на аренду недвижимости по сравнению с обычными жилищными ссудами

Некоторые из самых больших различий между ссудой на аренду недвижимости и обычной жилищной ссудой включают:

• Более крупный первоначальный взнос, часто 20-25% и более, в зависимости от объекта недвижимости и заемщика
• Повышение процентных ставок и комиссий для компенсации кредитору дополнительного риска, связанного с предоставлением ссуды на аренду недвижимости
• Кредитный рейтинг 620 и более
• Отношение долга к доходу (DTI) менее 36%
• Достаточные денежные резервы для выплаты ипотеки на срок до шести месяцев, если уровень вакантных площадей выше, чем предполагалось
• Повышение процентных ставок и комиссий для компенсации кредитору дополнительного риска, связанного с предоставлением ссуды на аренду недвижимости
• Соответствующие типы собственности должны соответствовать типичным категориям: односемейный, небольшой многоквартирный дом, таунхаус или кондоминиум
• Частное ипотечное страхование (PMI) не применяется, если отношение кредита к стоимости (LTV) меньше 80%.

Варианты ссуды на аренду недвижимости

Есть много хороших вариантов для получения ссуды на аренду недвижимости.Варианты заимствования варьируются от традиционных банков и кредитных союзов до кредиторов, специализирующихся на выдаче общих или портфельных ссуд, до инвесторов в недвижимость, которые владеют 10 или более объектами аренды.

Эти варианты ссуды на аренду недвижимости можно использовать, когда вы покупаете недвижимость с первым доходом, добавляете ее в свой портфель арендуемой недвижимости или рефинансируете существующую ипотеку:

1. Обычные ссуды

• Также известен как «соответствующие ссуды»
• Предлагается ипотечными брокерами и традиционными кредиторами, такими как банки и кредитные союзы
• Гарантировано Fannie Mae или Freddie Mac и должно соответствовать руководящим принципам государственных предприятий (GSE)
• Самые низкие процентные ставки и комиссии при хорошем кредитном рейтинге
• Первоначальный взнос составляет от 15% до 25% (в зависимости от объекта недвижимости)
• До 10 ипотечных кредитов, хотя у большинства кредиторов внутренний лимит составляет не более четырех

2.Финансирование нескольких единиц FHA

• Многосемейный кредит, обеспеченный Федеральной жилищной администрацией (FHA)
• Предлагается ипотечными брокерами и традиционными кредиторами
• Подходит для нового строительства, капитального ремонта и покупок
• Требования к первоначальному взносу и кредитному баллу ниже, чем при использовании обычных кредитов
• Может использовать существующий доход от аренды недвижимости, чтобы получить квалификацию
• Должен проживать в одной из единиц в течение одного года или более

3.Многопрофильное финансирование VA

• Многосемейный кредит при поддержке Министерства по делам ветеранов США (VA)
• Предлагается ипотечными брокерами и традиционными кредиторами
• Доступно для военнослужащих, ветеранов и соответствующих супругов
• Нет минимального первоначального взноса или кредитного балла
• Приобретите до семи единиц, и заемщик должен проживать в одной из единиц.

4. Общие ипотечные кредиты

• Финансирование аренды нескольких объектов недвижимости в рамках единой ссуды
• Может использоваться под любой доход приносящей доход собственности
• Предлагается ипотечными брокерами или частными кредиторами
• Объекты недвижимости имеют «перекрестное обеспечение», при этом каждое имущество выступает в качестве залога для других объектов
• Первоначальный взнос, кредитный рейтинг, процентная ставка и условия займа различаются в зависимости от кредитора и конкретной собственности
• Возможность рефинансирования существующих ссуд на недвижимость физических лиц по единой ипотеке
• Можно согласовать оговорку о разрешении, которая позволяет вам продать одно или несколько объектов недвижимости в рамках общей ссуды

5.Портфельные ссуды

• Финансирование сдачи в аренду одного или нескольких объектов у одного и того же кредитора
• Предлагается ипотечными брокерами или частными кредиторами
• Портфельные ссуды принадлежат кредитору и являются хорошим вариантом для «творческого финансирования»
• Первоначальный взнос, кредитный рейтинг, процентная ставка и условия займа могут быть изменены в соответствии с потребностями заемщика
• Менее строгие требования к заемщику также означают более высокие комиссионные, штрафы за досрочное погашение и раздельные платежи, когда весь остаток по ссуде подлежит выплате в конце краткосрочной ссуды.

6.Ссуды частным лицам

• Предлагается частными инвесторами или группами, которые предоставляют ссуды инвесторам в недвижимость
• Хороший источник финансирования будущих инвестиций на основе текущих показателей собственности
• Условия кредита и комиссии могут быть индивидуализированы для каждого инвестора.
• Некоторые частные кредиторы могут «принять участие в акции», приняв участие в проекте в обмен на более низкие процентные ставки или комиссионные

7. HELOC и жилищный заем

• Кредитная линия собственного капитала привлекается из накопленного капитала в одном объекте недвижимости в качестве источника средств для покупки другого
• Работает аналогично кредитной карте, с ежемесячными платежами и суммой кредита под залог недвижимости
• Ссуда ​​под залог жилого фонда — это разновидность второй ипотеки, при которой средства выплачиваются единовременно
• Кредит обычно предоставляется по фиксированной ставке с выплатами в течение определенного периода времени
• Может занимать от 75% до 80% собственного капитала, в зависимости от заемщика и кредитора
• Процентные ставки могут быть выше, чем при долгосрочном рефинансировании с выплатой наличных
• Хороший источник средств, когда и если они нужны

8.Финансирование продавца

• Также известен как возврат продавца, финансирование собственника или ипотека за выкуп
• Предлагается продавцами, владеющими недвижимостью бесплатно
• Хороший вариант для покупателей, вкладывающих средства в период спада рынка недвижимости, или для недвижимости, которая трудно квалифицировать для традиционного финансирования
• Условия кредита могут быть полностью адаптированы под нужды покупателя и продавца
• Иногда используется продавцами как способ распределения прибыли с капитала в качестве альтернативы проведению 1031 отложенного по налогу обмена

Как сохранить низкие комиссии по ссуде на аренду недвижимости

Хотя ссуды на аренду недвижимости могут быть дороже, чем получение ссуды на ваше основное место жительства, есть несколько вещей, которые вы можете сделать, чтобы сохранить низкие ставки и сборы:

• Поддерживать хороший кредитный рейтинг, в идеале не менее 740 или выше
• Сделайте больший первоначальный взнос в размере от 20% до 25% за более низкий LTV
• Обратитесь в местный банк или к кредитору, который знает местный рынок недвижимости и может найти время, чтобы узнать о вас и вашем бизнесе.
• Заблаговременная подготовка документов для заявки на получение кредита показывает кредитору, что вы серьезный инвестор, и повышает ваши шансы на получение одобрения ссуды на аренду недвижимости.
• Задокументируйте успешные финансовые показатели вашей существующей арендуемой недвижимости с помощью отчетов о прибылях и убытках и отчетов о движении денежных средств
• Найдите лучшие условия кредита
• Мыслите нестандартно и рассмотрите альтернативные решения по ссуде для аренды недвижимости, такие как частное кредитование или финансирование продавца
• Рассмотрите возможность создания небольшого совместного предприятия (СП) или партнерства для более крупных проектов, которые требуют капиталоемкого обновления или выходят за рамки вашей области инвестиционного опыта

Запоминание операционных расходов на аренду недвижимости

В дополнение к основным платежам по ипотеке существует ряд других операционных расходов, которые инвесторы должны учитывать перед покупкой арендуемой недвижимости.

Все они могут быть вычтены как обычные расходы для уменьшения налогооблагаемой чистой прибыли:

• Выплата процентов по ипотеке
• Налоги на недвижимость
• Налоги на аренду
• Комиссия за управление недвижимостью
• Лизинговые сборы
• Ремонт и обслуживание
• Взносы на счет резервного фонда капитала (фонд, используемый для оплаты будущих капитальных ремонтов и обновлений)
• Сборы ТСЖ (если собственность находится в товариществе собственников жилья)
• Коммунальные услуги (хотя арендаторы односемейной недвижимости обычно сами оплачивают коммунальные услуги, владельцы небольших многоквартирных домов иногда оплачивают коммунальные услуги, такие как вода, канализация и вывоз мусора, и включают эти сборы в арендную плату арендатора)

Как измерить эффективность аренды недвижимости

Когда вы используете консервативный LTV (отношение кредита к стоимости) 75% или меньше с ссудой на аренду недвижимости, валовой денежный поток должен покрывать все вышеперечисленные расходы и многое другое.В конце каждого месяца у вас все еще остается денежная прибыль, которую можно перечислить на свой банковский счет.

Прежде чем подавать заявку на получение ссуды на аренду недвижимости, рассмотрите эти три соотношения дохода собственности, чтобы гарантировать, что ваша предполагаемая покупка будет иметь стабильный положительный денежный поток:

Cap Rate

Ставка капитализации — для краткости — ставка капитализации — сравнивает чистый операционный доход (NOI) собственности с покупной ценой:

• Cap rate = NOI / Цена покупки
• 6000 долларов США NOI / 100000 долларов США Закупочная цена =.06 или 6% Ставка капитализации

Хотя NOI не включает ипотечный платеж, максимальная ставка — хороший способ отсеять недвижимость, которая может не поступать в денежный поток. Это связано с тем, что чем ниже максимальная ставка без выплаты кредита, тем выше вероятность отрицательного денежного потока.

Коэффициент арендной платы

Коэффициент арендной платы — также известный как «правило 1%» — сравнивает ежемесячную арендную плату брутто с общей стоимостью собственности (включая плату за приобретение и финансирование, а также расходы на реабилитацию):

• Коэффициент арендной платы = Ежемесячная арендная плата / Стоимость недвижимости
• 1,200 $ Ежемесячная арендная плата / 100 000 $ Стоимость недвижимости =.012 или 1,2%

Аренда недвижимости с очень низким коэффициентом арендной платы — это красный флаг, свидетельствующий о том, что инвестиция будет иметь отрицательный денежный поток. Как показывает практика, чем выше коэффициент арендной платы, тем лучше. Инвесторы в недвижимость, которые используют коэффициент арендной платы, обычно ищут минимальное соотношение от 1% до 2%.

Возврат наличными

При возврате наличных денежных средств сумма полученных денежных средств сравнивается с суммой вложенных денежных средств:

• Наличные = Полученные / вложенные денежные средства
• 3000 долларов США Полученный денежный поток / 25000 долларов США, вложенных в качестве первоначального взноса = 12%

Расчет возврата денежных средств — хороший способ проанализировать, как различные варианты финансирования влияют на денежный поток, поскольку полученные денежные средства включают в себя расходы на выплату ипотечного кредита.