Кредит под залог доли квартиры: Кредиты под залог доли в квартире

Содержание

Помощь в получении кредита под залог доли в квартире с плохой кредитной историей или просрочками в Москве

Одним из относительно новых банковских продуктов является кредит под залог доли в квартире. Это отличная возможность стабилизировать свое финансовое положение в сжатые сроки. Наша брокерская компания оказывает помощь в оформлении кредитов разного рода. С нашей помощью вы будете уверены в том, что банк подтвердит получение ссуды, при этом вам не придется преодолевать различные бюрократические преграды самостоятельно.

Когда актуальны кредиты под долю

Согласно действующему законодательству, каждый человек, в чьей собственности находится часть квартиры или некоторая площадь в доме, может использовать её в качестве залога для финансовой структуры даже без согласия остальных владельцев. Чаще всего, подобные решения требуются в сложных жизненных ситуациях, например:

  • Наличие серьезных конфликтов с соседями по жилой площади, ввиду чего полученные кредитные деньги необходимы для приобретения отдельной жилой площади.
  • Развод семейной пары и разделение имущества.
  • Наследование доли в недвижимости, в которой наследник не собирается жить.

В любом случае, обратившись в нашу брокерскую компанию, вы сможете решить свои финансовые трудности быстро и без значительных переплат.

Что нужно для займа под долю квартиры

Для того чтобы получить займ под долю жилой недвижимости, заемщик должен являться гражданином Российской Федерации в возрасте от 21 до 65 лет. Из обязательных документов нужны паспорт, СНИЛС, свидетельство на право собственности/выписка из ЕГРН. В зависимости от того, какой банк одобрит вашу заявку, список документов может быть дополнен. Принимаем на рассмотрение даже при наличии плохой кредитной истории.

Залоговая недвижимость должна быть ликвидной, т.е. ее можно будет быстро реализовать в случае неуплаты заемщиком кредита. Также доля квартиры или дома не должна выступать в роли залога в других финансовых учреждениях. Некоторые банки готовы предложить кредит размером до 96% от рыночной стоимости недвижимости.

Как происходит сотрудничество

Вам необходимо заполнить форму на сайте, после чего с вами в сжатые сроки свяжется менеджер нашей компании. Он расскажет, можно ли взять кредит под залог части квартиры в вашем случае, и какие банки готовы предоставить свои продукты.

Обратите внимание, что мы сотрудничаем только с проверенными финансовыми структурами, которые завоевали признание на рынке нашей страны. Многолетнее сотрудничество с этими банками позволило нам досконально изучить все действующие предложения. Кроме того, мы подскажем, сможете ли вы взять тот или иной кредит по программе государственной поддержки, так как регулярно проверяем доступные предложения.

Преимущества сотрудничества с нами

Практика показывает, что, нередко, имея долю в квартире в Москве и желая срочно получить кредит под недвижимость, даже крупные банки, к примеру, Сбербанк, отказывают вам в этом. Дело в том, что экономическая ситуация в настоящий момент крайне сложная, и банки с особой осторожностью относятся к рассмотрению кандидатуры заемщика. Вы можете столкнуться с такими проблемами, как отказ без объяснения причин, некомпетентные консультации сотрудников банка, навязывание страховки и других услуг, не говоря про ожидание в очередях и невероятное количество необходимой документации.

Чтобы избежать всего этого, мы рекомендуем сразу обратиться в нашу компанию. Есть ряд преимуществ выбрать сотрудничество с нами:

  • Мы гарантируем снижение процентной ставки до минимально возможного уровня.
  • Мы в сжатые сроки подберем оптимальный банковский продукт.
  • Мы предоставляем бесплатную консультацию по любому вопросу. Вы будете детально понимать, на каких условиях подписываете договор с банком.
  • Кредит под залог ½ доли квартиры будет выдан без необходимости оплачивать страховку.
  • Мы готовы сотрудничать с людьми с плохой кредитной историей.
  • Мы поможем оформить кредит, даже если уровень официального подхода ниже, чем требуют банки.
  • Мы оказываем услуги только в рамках законодательного поля, поэтому сотрудничества с нами легально.

Даже если у вас есть часть квартиры, банк все равно может посчитать недостаточным такой залог. Но, многолетняя практика в брокерском деле позволяет нашим специалистам на принципиально новом уровне проводить переговоры и достигать положительного результата в 99.99% случаев. Профессиональный брокер – ваша уверенность в реализации задуманного.

Кредит под залог доли в квартире срочно в Москве

ПОЧЕМУ КРЕДИТ ПОД ЗАЛОГ ДОЛЕЙ КВАРТИР ЛЕГЧЕ ВЗЯТЬ С ПОМОЩЬЮ КРЕДИТНОГО БРОКЕРА ?

Самостоятельные попытки получить кредит без наличия положительной кредитной истории и зарплатного проекта в банковском учреждении могут создать ситуацию, в которой множество поданных заявок, будут влиять на принятие решения любым последующим банком.

В каждой финансовой организации есть особые условия по кредитованию, которые формируют к заёмщикам определенные требования по предъявляемым документам для получения займа. Нюансы заполнения заявки также влияют на принятие положительного или отрицательного решения.

Услуги наших кредитных экспертов
При первоначальной оценке заёмщика банковские учреждения используют скоринговую систему, которая на этапе верификации документов, предоставленных банком в автоматическом режиме, может отклонить заявку. Причина отклонения заявителю не раскрывается.

Кредитные эксперты нашей компании предлагают услуги по получению нужной вам суммы, полностью взяв на себя оформление необходимых документов и подачу грамотно заполненных заявок в банк. Накопленные знания кредитных программ и опыт одобрения различной сложности клиентов позволяет нам не только добиваться наилучших условий, но и получать одобрение в банках, где вам уже отказали.

После вашего обращения предоставляется персональный менеджер, который полностью занимается ведением запроса до результата на каждом из основных этапов, которыми являются:

1 Скоринговый балл
На этом этапе система определяет возможность прохождения по различным программам выбранного банка. Мы тщательно изучим вашу ситуацию до подачи заявки и выберем правильный алгоритм во избежание отказов и их обозначения в кредитной истории.

2 Подготовка документов и подача заявки
Мы сможем представить клиента в лучшем свете, зная все требования банков к заёмщикам. Опыт и знание всех нюансов оформления заявки позволит получить ожидаемый результат.

3 Контроль результата заявки
Получение одобрения благодаря возможности, в случае нехватки документов, досылать все запрашиваемые документы и контролировать статус рассмотрения для оперативной корректировки.

4 Безопасность
Обратившись за получением кредита под залог недвижимого имущества в «Объединённый центр кредитования» вы сможете получить безопасный кредит от частного лица под обеспечение объекта недвижимости.

Залог Доли 24 (zalog-doli.ru) в Москве

  • Преимущества
  • Служба поддержки
  • Документы
  • Оформление по договорам залога и займа. Вы остаетесь собственником недвижимости
  • Займ выдаем в день обращения за 2 часа
  • Сумма займа от 250 000 до 5 млн руб
  • Срок кредитования 3 года. Можно продлить займ до 15 лет
  • Полное и частичное досрочное погашение без штрафов
  • Процентная ставка от 15,99% годовых

Контакты:

  • Телефон: +7(495)790-47-24
  • Телефон: +7(495)786-18-07
  • Электронная почта: [email protected]
  • Время работы: Работаем с 9.00 до 19.00, выходной сб, вс
  • Адрес: г. Москва, Ленинский пр-кт, 1/2, корпус 1

Как проехать:

Залог Доли 24 – московская микрокредитная компания. Выдает экспресс-займы под залог квартир, комнат, коммерческих объектов и доли в собственности. В качестве залога принимает недвижимость в Москве и ближнем Подмосковье.

Максимальная сумма займа под залог составляет 65% стоимости закладываемой недвижимости. Деньги Залог Доли 24 выдает в день оформления займа. Сделка оформляется в течение 2 часов. Компания не интересуется вашей кредитной историей. Проверке подлежат только ваше право собственности на недвижимость и отсутствие обременения на предмете залога.

Как оформить заявку

Перейдите на сайт Залог Доли 24. Нажмите на кнопку «Отправить заявку»:

Заполните анкету – сумму и срок займа, контакты, характеристики закладываемой недвижимости. Нажмите на кнопку «Отправить заявку».

Кредит под залог недвижимости в СПб

Понятие долевой собственности широко распространено. Оно подразумевает, что имущество принадлежит одновременно нескольким владельцам, их доли определяются законом. Каждый отдельный собственник обладает правом на принадлежащую долю собственности от общего имущества, как и имеет право получить займ под залог доли в квартире.

Как правильно выбрать займ

Получение своевременного займа под залог доли в квартире от частного инвестора – это зачастую для заемщика единственный выход, потому как банки крайне нехотя выдают финансовые средства на подобного рода условиях.

Плюсом обращения к инвестору будет тот факт, что получить срочный займ возможно за пару дней, что отличается от банков, у которых процедура рассмотрения заявки занимает гораздо больше времени. Инвестор под залог принадлежащей Вам доли в квартире после подписания документов у нотариуса выдаст необходимую сумму уже на руки. На время договора, заключенного с нашей компанией, Вы остаетесь по-прежнему собственником своего имущества и выселяться необходимости нет.

: р.

Общая сумма выплат по кредиту за месяцев: р.

Проценты, начисленные за месяцев: р.

График выплат

Месяц Выплаты процентов Выплаты основного долга Ежемесячный платеж
Итого

Цель нашей работы – это обеспечить требующийся размер финансирования клиентам, которые обратились к специалистам компании «Острова Невы» за помощью. Для большего удобства, быстроты процедуры принятия непосредственного решения относительно выдачи займа под залог доли в квартире, все документы в электронном виде можно выслать на е-mаil: [email protected] Связаться с нами можно по контактному телефону: +7 965-055-55-51 и на конкретное время договориться о встрече.

Весь пакет документов, требующийся для процедуры займа, осуществляемого под залог принадлежащей Вам доли в квартире, следует подвезти в офис инвестора.

Вы получаете срочный займ под залог доли в квартире в предельно сжатые сроки, после того, как:

  • Мы произведем оценку закладываемого имущества.
  • Проверим все правоустанавливающие документы.
  • Согласуем сроки, а также условия займа.
  • Заключим, подписав у нотариуса договор, сразу после подписания которого Вы уже получите всю требующуюся сумму на руки.

Какие документы потребуются для совершения процедуры заключения договора на оказание наших услуг?

  1. Паспорт собственника.
  2. Документы, которые удостоверяют право собственности недвижимого имущества.
  3. Документы, которые удостоверят основания непосредственного права собственности на конкретное имущество, которое закладывается (наличие договора дарения, мены, купли-продажи).
  4. Кадастровый паспорт объекта.
  5. Справка, составленная по форме № 9.

Непременное условие для процесса одобрения поданной заявки на предоставление нужной суммы кредита, предоставляемого под залог недвижимости либо любого другого имущества: к нему не должны иметь притязания правоохранительные органы либо третьи лица.

Итак, если Вы ищите объявление: «выдам займ под залог доли в квартире», то обращайтесь в «Острова Невы».

Почему выбирают именно нас?

  • Для получения денежной суммы мы не потребуем каких-либо справок о полученных Вами доходах, наличия непременно положительной кредитной истории или присутствия поручителей.
  • Гарантируем безопасность и конфиденциальность проведения сделки.
  • Быстрое получение требуемой суммы (при наличии всего пакета документов).
  • Удобная форма взаиморасчётов и юридическая чистота сделки.

Кредит под залог доли недвижимости

Кредит под залог недвижимости – разумное решение, когда срочно нужна крупная сумма денег. Но что, если имущество принадлежит двум или более собственникам? Можно взять выгодный заём под залог доли квартиры, дома, таунхауса и другой недвижимости. В данном случае требуется согласие остальных собственников.

Как выбрать заём под залог доли?

Подобрать кредит можно с помощью нашего поискового сервиса. Все, что нужно – установить параметры поиска:

  • вид кредитора: банк, МФО, ломбард, брокер;
  • сумма кредита;
  • срок;
  • процентная ставка;
  • ежемесячный платеж.

Сервис автоматически проанализирует кредиторов на основании обозначенных критериев и выдаст результат. Из списка представленных предложений нужно выбрать подходящий вариант. Разные кредитные организации предлагают конкурентные условия: быстрое рассмотрение заявок, выдачу кредитов без подтверждения дохода, выбор способа получения денег (наличные или на карту) и т. д.

Требования к заемщику

Кредитные организации выдают займы на разных условиях. Отличается перечень документов, требования в отношении возраста и трудоустройства. Обычно кредиторы отдают предпочтение платежеспособным гражданам 21-65 лет с хорошей кредитной историей. Заемщику нужно предоставить свидетельство о праве собственности на долю недвижимости. Собственники оставшихся частей не должны претендовать на залоговое имущество. Некоторые кредиторы требуют застраховать недвижимость, жизнь и здоровье заемщика.

Требования к недвижимости

Чтобы получить выгодный кредит под залог доли, объект недвижимого имущества должен соответствовать следующим критериям:

  • закладываемая недвижимость не выступает залогом по другому займу. Если доля ранее закладывалась для получения кредита, долг должен быть полностью погашен;
  • на имущество не наложено арестов или обременений;
  • объект пригоден для проживания: оснащен системами коммуникации, не находится в аварийном состоянии, не требует капитального ремонта;
  • имущество ликвидно:  если недвижимость перейдет в собственность кредитора, он должен продать ее по рыночной стоимости, чтобы возместить свои финансовые убытки.

Преимущества и недостатки кредита под залог доли

Обеспеченный заём имеет больше шансов на одобрение. Поскольку доля недвижимости сокращает риск непогашения долга заемщиком, кредитор вряд ли откажет. Еще один плюс – получение требуемой суммы под низкий процент. Кредит под залог доли можно оформить на более продолжительный срок, что снижает размер ежемесячных платежей, поэтому удобно выплачивать долг без существенного вреда семейному бюджету.

К минусам относится необходимость собрать много документов, подтверждающих право владения собственностью. Существует риск потерять имущество. Если заемщик не выполняет свои долговые обязательства, несвоевременно вносит или пропускает ежемесячные платежи, на него налагаются штрафы, из-за чего растет задолженность. В этом случае заложенная недвижимость переходит во владение займодателя.

Также ликвидность доли недвижимости ниже, чем у целой квартиры или дома. Часть имущества продать сложнее, поэтому не все кредиторы принимают такой залог.

Чтобы получить заём и не лишиться своего имущества, внимательно выбирайте кредитную организацию. С помощью нашей системы подбора легко найти подходящий кредит под залог доли под низкий процент на требуемый срок. Прямо на сайте можно ознакомиться с требованиями интересующего кредитора, сделать расчет, почитать отзывы и подать заявку.

Кредит под залог доли квартиры или комнаты

Ситуация, когда человек является собственником только части какой-либо недвижимости, не редкость. С этим сталкивается, рано или поздно, почти каждый. Один владеет одной долей в квартире из 5, у другого, например, 1/20 доля, кто-то имеет право собственности на одну комнату в 3-х комнатной квартире. Хорошо, если отношения с другими владельцами остальных долей и комнат складываются благоприятно, но что
делать, если все собственники начинают враждовать друг с другом? Особенно, если совладельцы квартир оказываются еще и родственникам.

Одно дело, если не получается ужиться друг с другом, постоянная ругань и ссоры, но если к этому впутываются и финансовые проблемы, это ничего хорошего не сулит в будущем. А если один из собственников нуждается в деньгах, кредит в банке получить не может, остается только заложить свою долю или комнату в квартире, и получить под нее займ или ссуду у частного инвестора или в инвестиционном фонде. В таком случае, кредит под залог доли в квартире может быть получен без подтверждения своих доходов и лишних справок, а также при наличии плохой (испорченной) кредитной истории.

Дело в том, что банки под отдельные доли и комнаты стараются деньги заемщикам не давать, даже если они прекрасные и благонадежные плательщики, предпочитая выдавать займы только на выкуп всех долей или комнат в квартирах, с последующим закладыванием всего объекта недвижимости. Допустим, владелец одной доли из трех, берет деньги на выкуп двух других долей, и сразу закладывает всю квартиру для обеспечения взятого кредита. Такой вариант может подойти банку, но опять-таки, при нормальной кредитной истории, и при подтверждении своих доходов.

У кредитных брокеров всегда можно проконсультироваться по тел. +7-495-984-0-911, как можно быстро получить деньги под часть своей недвижимости, или задать вопрос на эл. почту [email protected], и получить ответ через несколько часов, прислав несколько документов:

  • свидетельство на собственность
  • правоустанавливающие документы
  • паспорт собственника
  • инфо: сколько человек прописано, и какой их возраст

Заемщик, получая кредит под залог квартиры, считает, что он очень рискует в сравнении с теми, кто предпочитает беззалоговое кредитование. Ведь залогом является его жилье, которого он может лишиться в критической ситуации. Это не совсем так: в данной ситуации рискуют обе стороны. Предоставление подобных кредитов связано с риском и для банка или инвестиционного фонда. Поэтому финансовое учреждение может предоставить кредит только тем потенциальным заемщикам, которые являясь финансово обеспеченными людьми, могут доказать свою кредитоспособность. Для этого в банк надо представить справку с места работы о доходах (инвестиционный фонд или частный инвестор не требует такого подтверждения), а также подтвердить право собственности на квартиру, являющуюся залоговым обеспечением, документально. В качестве залога заемщик может представлять приобретаемое жилье, или то, которое у него уже находится в собственности. Это может быть квартира, часть квартиры, доля, отдельная комната, загородный дом, земельный участок, словом, недвижимое имущество. Если квартира является прекрасным архитектурным и дизайнерским проектом, расположена в престижном районе города, можно сказать, что это ликвидная недвижимость. Такой залог будет оценен достаточно высоко, а значит, величина и срок погашения кредита должны удовлетворить заемщика.

Требования кредитора распространяются не только на внешнюю сторону объекта залога, но заемщик должен предъявить соответствующие документы: это паспорт и договор купли-продажи (если такая сделка была), квитанции о своевременной оплате коммунальных платежей и другие. А вот кадастровый план и тех. паспорт в банке потребуют, если залогом является земельный участок.

Как заложить долю в квартире в ломбард: условия, требования, документы, преимущества

30 января 2020

В ежедневной практике банковского кредитования, выдача заемных средств под залог недвижимости (не путать с ипотекой) развита очень слабо. То есть заложить квартиру и получить на руки деньги в банке довольно сложно. Что уж говорить, если вы хотите сделать объектом залога не всю жилплощадь, а только одну комнату! Здесь на помощь россиянам, попавшим в сложные финансовые условия, приходят ломбарды.

Заложить долю в квартире и получить на руки деньги можно в течение одного-двух часов. Интересно, что в США такой финансовый инструмент используется в частном кредитовании практически каждым четвертым американцем. То есть их квадратные метры не только служат для жилья, но и обеспечивают финансовую поддержку при необходимости. Как это делается у нас – рассмотрим детали процедуры.

Содержание

  • Особенности ломбарда под залог доли в квартире
  • Условия залога
  • Необходимые документы
  • Условия погашения
  • Выгоды залога квартирной доли в ломбард
  • Кто может заложить часть квартиры в ломбард?

Особенности ломбарда под залог доли в квартире

Важные нюансы:

  • Выдают деньги под залог доли в квартире или доме не все ломбарды. Но можно найти тех, кто готов к такому сотрудничеству.
  • Вы получите не порядка 70-75% от оценочной стоимости принадлежащих вам квадратным метров.
  • Если заем не будет погашен, и доля в квартире переходит финансовой организации, ее выставят на продажу. При этом у владельцев оставшейся квартиры имеется приоритетное право на выкуп.

Условия залога

  • Вы должны быть собственником квартиры – единоличным или в составе других членов семьи.
  • У вас должны быть на руках подтверждающие данный факт документы.
  • Может потребоваться согласие других людей прописанных на жилплощади (но не для всех ломбардов и не в каждой ситуации).

Рассматривая заявки на выдачу средств под залог части недвижимости, ломбарды обращают внимание на количество прописанных в ней жильцов. Очевидно, что чем меньше их – тем лучше для вас. Скорее всего, откажут в выдаче средств в ситуациях, когда на квадратных метрах квартиры прописаны несовершеннолетние дети. В остальных случаях деньги, как правило, выдают.

Необходимые документы

Для обращения в ломбард нужно минимум документов:

  • Паспорт
  • Документы, подтверждающие право владения долей квартиры

Очевидно, что такой удобный способ получения денег оценили многие россияне. Доля займов в ломбардах под залог части недвижимости растет с каждым месяцем.

Условия погашения

По условиям договора выплаты ломбарду должны быть регулярными и своевременными. В идеале лучше гасить частями тело займа и обязательно уплачивать проценты. Если по финансовым причинам делать это сложно, главное – уплатить хотя бы проценты.
Закладывая свою долю квартиры в ломбард, обязательно уточняйте, какие условия вас ожидают при досрочном погашении долга. В некоторых ломбардах (в частности, если процентная ставка различна для краткосрочного и долгосрочного займа), за возвращение денег раньше срока в договоре с вас могут взять дополнительную комиссию.

Выгоды залога квартирной доли в ломбард

Это по-настоящему удобный финансовый инструмент, который может использовать каждый. В том числе те, кому «не светит» кредит в банке – студенты, пенсионеры, люди, получающие заработную плату в конверте или те, кого работодатель не спешит трудоустраивать.

  • Залоговый кредит в ломбарде под квартиру или ее долю гораздо более выгодный по стоимости, чем беззалоговый. Организации, специализирующиеся на выдаче денег в краткосрочном периоде, начисляют проценты за каждый день пользования займом. Так, если залога нет, вам придется уплачивать в день по 1,5-2%. А это – за год семикратная переплата! Если же ломбард принял в залог вашу долю квартиры, проценты будут очень лояльны. В разных учреждениях – от 15 до 30% переплаты в год.
  • Кредиты в ломбардах выдаются очень быстро. Для рассмотрения документов опытному кредитному менеджеру в ломбарде требуется порядка 15 минут. Еще столько же – для оценки объекта и определения возможной суммы займа. Все! Осталось вам пройти в кассу и взять свои деньги! Для сравнения – заявку на кредит в банке рассматривают 2-3 и более недель.
  • Займы в ломбарде являются нецелевыми. Не нужно указывать, на что берете деньги, и никто не контролирует, как вы их тратите. Путевка, лечение, обучение, покупка машины или техники – потратить деньги можно как угодно.
  • После того, как часть квартиры стала объектом залога, жизнь в ней абсолютно не меняется. Можно делать ремонт, сдавать арендаторам, жить в обычном режиме. Единственное, что вы не можете сделать – это закладывать долю повторно до погашения займа в ломбарде или отчуждать недвижимость.
  • Грамотное сотрудничество с ломбардом является абсолютно безопасным главное – обращаться в авторитетные финансовые организации.

Кто может заложить часть квартиры в ломбард?

Если вы прописаны в квартире или получили ее часть в результате наследования имущества, вы можете использовать свои квадратные метры в качестве оперативного финансового инструмента. В тяжелой ситуации, когда деньги нужны срочно и без процессуальных заморочек, можно заложить свою долю в ломбард.

Автомобильный ломбард


Определение заложенного актива

Что такое заложенный актив?

Заложенный актив — это ценное имущество, которое передается кредитору для обеспечения долга или ссуды. Заложенный актив — это залог, удерживаемый кредитором в обмен на ссудные средства. Заложенные активы могут уменьшить первоначальный взнос, который обычно требуется для получения ссуды, а также снижает взимаемую процентную ставку. Заложенные активы могут включать денежные средства, акции, облигации и другие акции или ценные бумаги.

Ключевые выводы

  • Заложенный актив — это ценный актив, который передается кредитору в обеспечение долга или ссуды.
  • Заложенные активы могут уменьшить первоначальный взнос, который обычно требуется для получения кредита.
  • Актив также может обеспечить лучшую процентную ставку или условия погашения кредита.
  • Заемщик сохраняет право собственности на активы и продолжает получать проценты или прирост капитала по этим активам.

Общие сведения об активах в залоге

Заемщик передает заложенный актив кредитору, но заемщик по-прежнему сохраняет право собственности на ценное имущество.В случае дефолта заемщика у кредитора есть юридическая возможность получить право собственности на заложенный актив. Заемщик удерживает все дивиденды или другую прибыль от актива в течение времени, пока он передан в залог.

Актив является просто залогом для кредитора в случае дефолта заемщика. Однако для заемщика заложенный актив может значительно помочь в получении одобрения для получения кредита. Использование актива для обеспечения векселя может позволить заемщику требовать более низкую процентную ставку по векселю, чем они имели бы при необеспеченной ссуде.Как правило, ссуды под залог активов обеспечивают заемщикам более высокие процентные ставки, чем ссуды без обеспечения.

После выплаты кредита и полного погашения долга кредитор передает заложенный актив обратно заемщику. Тип и стоимость заложенных активов для ссуды обычно оговариваются между кредитором и заемщиком.

Ипотека под залог имущества

Иногда покупатели жилья могут закладывать активы, такие как ценные бумаги, кредитным учреждениям, чтобы уменьшить или отменить необходимый первоначальный взнос.При традиционной ипотеке залогом ссуды является сам дом. Однако банки обычно требуют 20% первоначального взноса от стоимости векселя, чтобы покупатели не задолжали больше, чем стоимость их дома.

Кроме того, без 20% первоначального взноса покупатель должен платить ежемесячный страховой платеж по страхованию частной ипотечной ссуды (PMI). Без значительного первоначального взноса заемщик, вероятно, также получит более высокую процентную ставку.

Заложенный актив может быть использован для отмены первоначального взноса, избежания платежей по PMI и обеспечения более низкой процентной ставки.Например, предположим, что заемщик хочет купить дом за 200 000 долларов, для чего требуется первоначальный взнос в размере 20 000 долларов. Если у заемщика есть акции или инвестиции на сумму 20 000 долларов, они могут быть переданы в залог банку в обмен на первоначальный взнос.

Заемщик сохраняет право собственности на активы и продолжает зарабатывать и сообщать о процентах или приросте капитала по этим активам. Однако банк сможет наложить арест на активы, если заемщик не выполнит свои обязательства по ипотеке. Заемщик продолжает получать прирост капитала на заложенные активы и получает ипотеку без первоначального взноса.

Использование вложений для ипотеки под залог активов

Ипотека под залог активов рекомендуется для заемщиков, у которых есть наличные деньги или вложения и которые не хотят продавать свои вложения для оплаты первоначального взноса. Продажа инвестиций может вызвать налоговые обязательства перед IRS. Продажа может подтолкнуть годовой доход заемщика к более высокой налоговой категории, что приведет к увеличению его налоговой задолженности.

Как правило, заемщики с высоким доходом являются идеальными кандидатами на получение ипотеки под залог активов.Однако залоговые активы также могут быть использованы для другого члена семьи, чтобы помочь с первоначальным взносом и одобрением ипотеки.

Право на ипотеку под залог имущества

Чтобы претендовать на ипотеку под залог активов, заемщику обычно требуются инвестиции, стоимость которых выше суммы первоначального взноса. Если заемщик закладывает обеспечение, и стоимость обеспечения уменьшается, банк может потребовать от заемщика дополнительных средств, чтобы компенсировать снижение стоимости актива.

Хотя заемщик оставляет за собой право по своему усмотрению в отношении инвестирования заложенных средств, банк может наложить ограничения, чтобы гарантировать, что заложенные активы не инвестируются в финансовые инструменты, которые банк считает рискованными. Такие рискованные инвестиции могут включать опционы или деривативы. Кроме того, активы на индивидуальном пенсионном счете (IRA), 401 (k) или других пенсионных счетах не могут быть переданы в залог в качестве активов для получения ссуды или ипотеки.

Плюсы и минусы ссуды под залог активов или ипотеки

Использование заложенных активов для обеспечения векселя дает заемщику несколько преимуществ.Однако кредитор потребует определенного типа и качества инвестиций, прежде чем он рассмотрит вопрос об андеррайтинге ссуды. Кроме того, заемщик ограничен в действиях, которые он может предпринять с заложенными ценными бумагами. В тяжелых ситуациях, если заемщик не выполняет свои обязательства, он теряет заложенные ценные бумаги, а также дом, который они купили.

Заемщик должен продолжать отчитываться и уплачивать налоги со всех доходов, которые он получает от заложенных активов. Однако, поскольку от них не требовалось продавать свои портфельные активы для внесения первоначального взноса, это не поместит их в группу с более высоким налоговым доходом.

Плюсы
  • Ссуда ​​под залог активов позволяет заемщику сохранить право собственности на ценное имущество.

  • Заемщик избегает налоговых штрафов или налогов на прирост капитала от продажи активов

  • Залог активов позволяет избежать крупных авансовых платежей по ссуде и PMI, если применимо.

  • Заемщик может получить более низкую процентную ставку по ссуде или ипотеке.

  • Заемщик продолжает получать доход и должен сообщить о доходах от своих инвестиций.

Минусы
  • Возможность торговли заложенными ценными бумагами может быть ограничена, если инвестиции представляют собой акции или паевые инвестиционные фонды.

  • В случае дефолта заемщик может потерять как дом, так и ценные бумаги.

  • Если не вносить первоначальный взнос, проценты по кредиту выплачиваются на полную стоимость имущества.

  • В случае снижения стоимости заложенных ценных бумаг кредитор может потребовать дополнительные средства.

  • Залог активов по ссудам родственника сопряжен с риском неисполнения обязательств, поскольку отсутствует контроль над выплатой заемщиком.

Пример ипотеки под залог заложенного актива в реальном мире

Raymond James Bank предлагает закладную под залог ценных бумаг, при которой заложенные активы хранятся на инвестиционном счете у Raymond James. Некоторые из функций и условий включают в себя:

  • Клиенты могут профинансировать до 100% покупной цены первичного дома, а также жилой инвестиционной собственности
  • Использует комбинированный залог недвижимости и ценных бумаг, имеющих право на маржу
  • Первоначальный взнос исключен при 100% финансировании
  • Избегает ликвидации инвестиций и любых потенциальных налогов на прирост капитала
  • Страхование PMI отсутствует
  • Предлагает ипотеку под залог активов для членов семьи
  • Если ценные бумаги, заложенные в залог, снизятся в цене, Раймонд Джеймс потребует внесения дополнительных средств в залог
  • Raymond James также оставляет за собой право ликвидировать ценные бумаги без предварительного согласия, если это необходимо для поддержки счета

часто задаваемых вопросов о займах с обеспечением с использованием акций

Как член SIU Credit Union, вы уже знаете, что мы здесь, чтобы помочь вам управлять своими деньгами и позволить им расти наилучшим образом.Обычно это предполагает разумное использование только тех продуктов и услуг, которые лучше всего соответствуют вашим потребностям и целям.

Один из самых удобных продуктов — ссуды под залог акций. Если вам интересно, что это за кредиты, и подходят ли они вам, читайте дальше!

Вот несколько ответов на часто задаваемые вопросы о займах под залог акций.

1.) Что такое займы под залог акций?

Займы под залог акций — это, по сути, способ получить займ, используя в качестве залога собственные сбережения.Вместо того, чтобы использовать все свои сбережения для совершения покупки, теряя, таким образом, все будущие дивиденды и свою систему безопасности на случай чрезвычайных ситуаций, вы занимаетесь заимствованием под эту сумму, пока ваши деньги остаются на вашем счете. Вы будете платить процентную ставку немного выше средней до тех пор, пока ссуда не будет выплачена, но большинство заемщиков считают удобство разумной компенсацией.

2.) Как это работает?

В случае ссуды, обеспеченной акциями, ваш кредитный союз удерживает сумму, под которую вы хотите получить ссуду.Обычно существует минимум, который вы можете взять в долг, от 200 до 500 долларов, и максимум, равный 80–100% от всей суммы ваших сбережений. Когда вы подаете заявку на ссуду, ваш кредитный союз предоставит вам запрашиваемую сумму в виде чека или депозита на ваш текущий счет. Вы можете производить платежи по кредиту посредством ежемесячного автоматического снятия средств со своего текущего счета, посредством прямого депозита или путем отправки чека каждый месяц.

3.) Кто выиграет от ссуды под залог акций?

Несмотря на то, что у ссуды, обеспеченной акциями, есть много преимуществ, заемщики с поврежденным кредитом, которые в противном случае не могут иметь право на получение ссуды, выиграют больше всего.Поскольку риск минимален, большинство кредитных союзов предоставят немедленное одобрение займа, обеспеченного акциями, без запроса кредитного отчета. Однако ваша кредитная история повлияет на вашу процентную ставку.

4.) Когда средства, которые я использую в качестве залога, будут доступны для меня снова?

Доступность этих средств зависит от кредитного союза. Некоторые кредитные союзы высвобождают эти средства в заранее определенных количествах, когда вы делаете ежемесячные платежи по ссуде. Другие не позволят вам получить доступ к замороженной части вашего сберегательного счета, пока вы не выплатите всю ссуду.Независимо от политики вашего кредитного союза, ваши акции будут продолжать приносить дивиденды, пока ваши средства заморожены. Нажмите здесь, чтобы узнать о вариантах ссуды SIU Credit Union.

5.) Каковы преимущества кредита под залог акций?

  • Поскольку кредитор принимает на себя очень небольшой риск, ему не нужно взимать высокую процентную ставку, чтобы оправдать свой риск. Процентные ставки по ссудам, обеспеченным акциями, часто всего на 1–3% выше ставки дивидендов на вашем сберегательном счете. Поскольку ваша учетная запись приносит дивиденды на протяжении всего срока действия ссуды, фактическая ссуда обойдется вам гораздо дешевле.
  • Обычно вы можете получить разрешение на получение займа, обеспеченного акциями. Вашему кредитному союзу необходимо только подтвердить сумму ваших сбережений, утвердить сумму, которую вы хотите взять в долг, и приостановить средства, которые вы используете для ее обеспечения. После того, как вы получили одобрение на получение ссуды, вы можете использовать деньги по своему усмотрению.
  • Повысьте свой кредитный рейтинг. Хотя фактическая ссуда не сильно улучшит ваш кредитный рейтинг, вы можете использовать взятые деньги для выплаты непогашенных ссуд и повышения своего кредитного рейтинга.
  • Низкие требования. Обычно при подаче заявления на ссуду под залог акций не проводится проверка кредитоспособности. Если вы являетесь членом SIU Credit Union и на вашем счету достаточно средств для покрытия кредита, мы будем рады помочь вам оформить кредит под залог акций.

6.) Есть ли недостатки у ссуды под залог акций?

Хотя преимуществ предостаточно, не думайте, что все, что касается кредитов под залог акций, выгодно.Вот некоторые факторы, которые следует учитывать перед получением кредита под залог акций:

  • Повышенный риск для заемщика. Когда ваши собственные деньги используются в качестве залога, они рискуют потерять свои деньги. Если вы не сможете погасить ссуду, вы потеряете средства, под которые вы взяли ссуду.
  • Минус кредитное вознаграждение. Фактическая ссуда не сильно повлияет на ваш кредитный рейтинг, даже если вы своевременно внесете свои платежи. Поскольку они не представляют риска для кредитора и обычно не требуют кредитного отчета, они не вселяют в будущих кредиторов особую уверенность в вашей финансовой стабильности.
  • Процентные сборы. Если вы выбираете между ликвидацией сберегательного счета и заимствованием под него, вероятно, будет дешевле очистить свой счет, потому что это вам ничего не будет стоить. Заимствование всегда сопровождается выплатой процентов, и даже если процентная ставка благоприятна и затраты компенсируются выплатой дивидендов на ваш счет, это все равно не бесплатно.

Все еще не уверены в ссуде под залог акций? Не стесняйтесь звонить, щелкать или заходить в SIU Credit Union, чтобы получить ответы на все свои вопросы!

Ваша очередь: Брали ли вы когда-нибудь ссуду под залог акций? Поделитесь с нами своим опытом в комментариях!

ИСТОЧНИКИ:

http: // www.finweb.com/loans/exploring-the-pros-and-cons-a-savings-secured-loan.html#axzz4x0MFUPdq

https://www.fortfinancialcu.org/products/loans/share-secured-loans/

https://www.ptfcu.org/products-and-services/loans/share-secured-loans/

https://www.thebalance.com/secured-loans-2386169

http://www.finweb.com/loans/what-is-a-savings-secured-loan.html#axzz4x0MFUP

https://www.sapling.com/5622339/share-secured-loan

Определение, типы, обеспечение vs.Безопасность

Что такое обеспечение?

Залог — это актив или собственность, которые физическое или юридическое лицо предлагает кредитору в качестве обеспечения ссуды. Он используется как способ получения ссуды, выступая в качестве защиты от потенциальных убытков для кредитора в случае неисполнения обязательств заемщиком. Невыполнение обязательств. Невыполнение обязательств по ссуде происходит, когда заемщик не может выплатить ссуду в срок. Время наступления дефолта зависит от условий, согласованных кредитором и заемщиком. Некоторые ссуды не имеют дефолта после пропуска одного платежа, тогда как другие — только после пропуска трех или более платежей.в его платежах. В таком случае залог становится собственностью кредитора для компенсации невозвращенных заемных денег.

Например, если человек хочет взять ссуду в банке, типы розничных банков В целом, существует три основных типа розничных банков. Это коммерческие банки, кредитные союзы и некоторые инвестиционные фонды, предлагающие розничные банковские услуги. Все трое работают над предоставлением аналогичных банковских услуг. К ним относятся текущие счета, сберегательные счета, ипотека, дебетовые карты, кредитные карты и личные ссуды., он может использовать в качестве залога свою машину или право собственности. Если он не вернет ссуду, залог может быть арестован банком по соглашению двух сторон. Если заемщик завершил выплату кредита, то залог возвращается в его владение.

Типы обеспечения

Для того, чтобы иметь возможность успешно получить ссуду, каждый владелец бизнеса или физическое лицо должен знать различные типы обеспечения, которые можно использовать при заимствовании.

1. Недвижимость

Наиболее распространенным типом залога, используемым заемщиками, является недвижимость. Недвижимость — это недвижимость, состоящая из земли и улучшений, включая здания, приспособления, дороги, сооружения и инженерные сети. Права собственности дают право собственности на землю, улучшения и природные ресурсы, такие как полезные ископаемые, растения, животные, вода и т. Д., Такие как дом или земельный участок. Такая недвижимость имеет высокую стоимость и низкую амортизацию.Однако это также может быть рискованно, потому что, если собственность заблокирована из-за дефолта, ее больше нельзя будет вернуть.

2. Ссуда ​​под залог наличными

Денежные средства — еще один распространенный тип обеспечения, потому что он работает очень просто. Физическое лицо может взять ссуду в банке, в котором у него есть активные счета, а в случае дефолта банк может ликвидировать его счета, чтобы вернуть заемные деньги.

3. Финансирование инвентаризации

Это включает инвентаризацию Инвентаризация Инвентаризация — это счет текущих активов, находящийся в балансе, состоящий из всего сырья, незавершенного производства и готовой продукции, которые служат в качестве обеспечения для ссуды.В случае невыполнения обязательств кредитор может продать перечисленные в инвентаре предметы для возмещения убытков.

4. Обеспечение по счету-фактуре

Счета-фактуры — это один из видов обеспечения, используемого малым бизнесом, в котором счета-фактуры клиентам бизнеса, которые все еще неоплачены — неоплачены — используются в качестве обеспечения.

5. Общие залоговые права

Сюда входит использование залогового права, которое является юридическим требованием, позволяющим кредитору распоряжаться активами бизнеса, не выплачивающего ссуду.

Займы без залога

Не все ссуды требуют залога, особенно если у заемщика нет недвижимости, которую можно предложить. В таком случае есть несколько способов заимствования денег, в том числе:

1. Необеспеченные ссуды

Судя по названию, необеспеченные ссуды не дают кредитору никаких гарантий или защиты того, что деньги будут возвращены. . Однако они обычно включают относительно меньшие суммы, чем те, которые могут быть предоставлены под залог.Примеры необеспеченных ссуд включают долги по кредитным картам.

2. Онлайн-ссуды

С развитием технологий появляется намного больше способов получить ссуду. Фактически, теперь люди могут получать онлайн-ссуды, которые не требуют залога и часто быстро утверждаются. После заполнения формы заявки кредитор сообщит заявителю, одобрен ли он или она, какова сумма ссуды, процентная ставка и как предполагается производить платежи.

3.Использование совладельца или соавтора

Эти типы ссуд не требуют наличия имущества в качестве залога. Вместо этого ссуду подписывает другое физическое лицо, помимо заемщика. Если заемщик не выполняет свои обязательства, то со-подписывающая сторона обязана выплатить ссуду. Кредиторы предпочитают совладельцев с более высоким кредитным рейтингом, чем заемщика. Совместно подписанный заем часто является одним из способов, с помощью которого человек, не имеющий установленного кредита, может начать создание кредитной истории.

Обеспечение и безопасность

Обеспечение и обеспечение — два термина, которые часто сбивают с толку людей, считающих эти термины полностью синонимичными.На самом деле это две разные концепции. Различия объясняются ниже:

  • Залог — это любое имущество или актив, предоставленный заемщиком кредитору для обеспечения ссуды. Это служит гарантией того, что кредитор не понесет значительных убытков. Ценные бумаги, с другой стороны, относятся конкретно к финансовым активам (таким как акции), которые используются в качестве обеспечения. Использование ценных бумаг при получении кредита называется кредитованием с использованием ценных бумаг.
  • Обеспечение может быть правом собственности на земельный участок, автомобиль или дом и участок, в то время как ценные бумаги — это такие вещи, как облигации, фьючерсы, свопы, опционы. право, но не обязательство, купить или продать актив к определенной дате (дате истечения срока действия) по указанной цене (цене исполнения).Есть два типа опционов: колл и пут. Опционы США могут быть исполнены в любое время и по акциям.
  • Залог или, по крайней мере, право собственности на него остается у кредитора в течение всего времени, пока заемщик выплачивает ссуду. Ценные бумаги, с другой стороны, позволяют заемщику получать выгоду как от ссуды, так и от портфеля ценных бумаг, даже если ссуда все еще выплачивается, поскольку портфель ценных бумаг остается под контролем заемщика. Однако кредитор принимает на себя больший риск, поскольку стоимость ценных бумаг может существенно колебаться.

Дополнительные ресурсы

Благодарим вас за то, что прочитали объяснение залога от CFI. CFI является официальным поставщиком глобальной сертификации финансового моделирования и оценки (FMVA) ™ FMVA®. Присоединяйтесь к более 350 600 студентам, которые работают в таких компаниях, как Amazon, J.P. Morgan и Ferrari, по программе сертификации, призванной помочь любому стать финансовым аналитиком мирового уровня. Чтобы продолжить продвижение по карьерной лестнице, вам будут полезны следующие дополнительные ресурсы CFI:

  • Loan CovenantLoan CovenantA ссудный договор — это соглашение, устанавливающее условия кредитной политики между заемщиком и кредитором.Соглашение дает кредиторам свободу действий в погашении ссуд, при этом защищая свою кредитную позицию. Аналогичным образом, из-за прозрачности нормативных требований, заемщики получают четкие ожидания в отношении
  • Старшего и Субординированного долга Старшего и Субординированного долга Чтобы понять приоритетный и субординированный долг, мы должны сначала проверить стек капитала. Стек капитала определяет приоритетность различных источников финансирования. Старший и субординированный долг относятся к их положению в стеке капитала компании.В случае ликвидации первоочередной долг выплачивается в первую очередь.
  • Краткосрочная ссуда Краткосрочная ссуда Краткосрочная ссуда — это тип ссуды, полученный для поддержки временной потребности в личном или деловом капитале. Поскольку это вид кредита, он включает в себя сумму заемного капитала и проценты, которые необходимо выплатить в установленный срок, который обычно составляет год с момента получения ссуды.
  • Ведущие банки США Ведущие банки США По данным Федеральной корпорации по страхованию вкладов США, по состоянию на февраль 2014 г. в США насчитывалось 6799 коммерческих банков, застрахованных FDIC.Центральным банком страны является Федеральный резервный банк, который появился после принятия Закона о Федеральном резерве в 1913 г.

8 типов ссуд на аренду недвижимости и плюсы / минусы каждого

Между ссуда на аренду недвижимости и ипотека на ваше основное место жительства, а также некоторые большие различия.

Кредиторы следуют аналогичной процедуре подачи заявки на ссуду: вам необходимо предоставить документацию о ваших доходах, активах и долге, а кредитор проверит ваш кредитный рейтинг.

Однако кредиторы рассматривают ссуду на аренду недвижимости как имеющую более высокий уровень риска, поскольку собственность не занята собственником. По опыту они знают, что некоторые инвесторы могут просто отказаться от кредита, если в тяжелые времена недвижимость не приносит положительного денежного потока.



Ссуды на аренду недвижимости и обычные жилищные ссуды

Некоторые из самых больших различий между ссудой на аренду недвижимости и обычной жилищной ссудой включают:

  • Более крупный первоначальный взнос, часто 20-25% и более, в зависимости от объекта недвижимости и заемщика
  • Повышение процентных ставок и комиссий для компенсации кредитору дополнительного риска, связанного с предоставлением ссуды на аренду недвижимости
  • Кредитный рейтинг 620 и более
  • Отношение долга к доходу (DTI) менее 36%
  • Достаточные денежные резервы для выплаты ипотечного кредита на срок до шести месяцев, если уровень вакантных площадей выше, чем предполагалось
  • Повышение процентных ставок и комиссий для компенсации кредитору дополнительного риска, связанного с предоставлением ссуды на аренду недвижимости
  • Соответствующие типы собственности должны соответствовать типичным категориям: односемейный, небольшой многоквартирный дом, таунхаус или кондоминиум
  • Частное ипотечное страхование (PMI) не применяется, если отношение кредита к стоимости (LTV) меньше 80%

Варианты ссуды на аренду недвижимости

Есть много хороших вариантов для получения ссуды на аренду недвижимости.Варианты заимствования варьируются от традиционных банков и кредитных союзов до кредиторов, специализирующихся на выдаче общих или портфельных ссуд, до инвесторов в недвижимость, владеющих 10 или более объектами аренды.

Эти варианты ссуды на аренду недвижимости можно использовать, когда вы покупаете недвижимость с первым доходом, добавляете ее в свой портфель арендуемой недвижимости или рефинансируете существующую ипотеку:

1. Обычные ссуды

  • Также известен как «соответствующие ссуды»
  • Предлагается ипотечными брокерами и традиционными кредиторами, такими как банки и кредитные союзы
  • Гарантировано Fannie Mae или Freddie Mac и должно соответствовать руководящим принципам государственных предприятий (GSE)
  • Самые низкие процентные ставки и комиссии при хорошем кредитном рейтинге
  • Первоначальный взнос составляет от 15% до 25% (в зависимости от объекта недвижимости)
  • До 10 ипотечных кредитов, хотя у большинства кредиторов внутренний лимит составляет не более четырех

2.Многопрофильное финансирование FHA

  • Многосемейный кредит, обеспеченный Федеральной жилищной администрацией (FHA)
  • Предлагается ипотечными брокерами и традиционными кредиторами
  • Товар под новое строительство, капитальный ремонт имущества и покупки
  • Требования к первоначальному взносу и кредитному баллу ниже, чем при использовании обычных кредитов
  • Может использовать существующий доход от аренды недвижимости, чтобы получить квалификацию
  • Должен проживать в одной из единиц в течение одного года или более

3.Многопрофильное финансирование VA

  • Многосемейный кредит при поддержке Министерства по делам ветеранов США (VA)
  • Предлагается ипотечными брокерами и традиционными кредиторами
  • Доступно для военнослужащих, ветеранов и соответствующих супругов
  • Нет минимального первоначального взноса или кредитного балла
  • При покупке до семи единиц, заемщик должен проживать в одной из единиц.

4. Общая ипотечная ссуда

  • Финансирование нескольких объектов аренды в рамках единой ссуды
  • Может использоваться для любого типа доходной собственности
  • Предлагается ипотечными брокерами или частными кредиторами
  • Объекты недвижимости имеют «перекрестное обеспечение», при этом каждое имущество используется в качестве залога для других объектов
  • Первоначальный взнос, кредитный рейтинг, процентная ставка и условия займа различаются в зависимости от кредитора и конкретной собственности
  • Возможность рефинансирования существующих ссуд на недвижимость физических лиц по единой ипотеке
  • Можно согласовать оговорку о разрешении, которая позволяет вам продать одно или несколько объектов недвижимости в рамках общей ссуды

5.Портфельные займы

  • Финансирование сдачи в аренду одного или нескольких объектов у одного и того же кредитора
  • Предлагается ипотечными брокерами или частными кредиторами
  • Портфельные ссуды принадлежат кредитору и являются хорошим вариантом для «творческого финансирования»
  • Первоначальный взнос, кредитный рейтинг, процентная ставка и условия кредита могут быть изменены в соответствии с потребностями заемщика
  • Менее строгие требования к заемщику также означают более высокие комиссионные, штрафы за досрочное погашение и раздельные платежи, когда весь остаток по ссуде подлежит выплате в конце краткосрочной ссуды.

6.Ссуды частным лицам

  • Предлагается частными инвесторами или группами, которые предоставляют ссуды инвесторам в недвижимость
  • Хороший источник финансирования будущих инвестиций на основе текущих показателей собственности
  • Условия кредита и комиссии могут быть индивидуализированы для каждого инвестора.
  • Некоторые частные кредиторы могут «принять участие в проекте», приняв участие в проекте в обмен на более низкие процентные ставки или сборы.

7. HELOC и жилищный заем

  • Кредитная линия собственного капитала использует накопленный капитал в одном объекте недвижимости в качестве источника средств для покупки другого
  • Работает аналогично кредитной карте, с ежемесячными платежами и суммой кредита под залог недвижимости
  • Ссуда ​​под залог жилого фонда — это разновидность второй ипотеки с единовременной выплатой денежных средств
  • Кредит обычно предоставляется по фиксированной ставке с выплатами в течение определенного периода времени
  • Может занимать от 75% до 80% собственного капитала, в зависимости от заемщика и кредитора
  • Процентные ставки могут быть выше, чем при долгосрочном рефинансировании с выплатой наличных
  • Хороший источник средств, когда и если они нужны

8.Финансирование продавца

  • Также известен как возврат продавца, финансирование собственника или ипотека за выкуп
  • Предлагается продавцами, владеющими недвижимостью бесплатно
  • Хороший вариант для покупателей, вкладывающих средства, когда рынок недвижимости находится в состоянии спада, или для недвижимости, которая трудно квалифицировать для традиционного финансирования
  • Условия кредита могут быть полностью адаптированы под нужды покупателя и продавца
  • Иногда используется продавцами как способ распределения прироста капитала в качестве альтернативы проведению 1031 отложенного по налогу обмена

Как сохранить низкие комиссии по ссуде на аренду недвижимости

Хотя ссуды на аренду недвижимости могут быть дороже, чем получение ссуды на ваше основное место жительства, есть несколько вещей, которые вы можете сделать, чтобы сохранить низкие ставки и сборы:

  • Поддерживать хороший кредитный рейтинг, в идеале не менее 740 или выше
  • Сделайте больший первоначальный взнос в размере от 20% до 25% за более низкий LTV
  • Обратитесь в местный банк или к кредитору, который знает местный рынок недвижимости и может найти время, чтобы узнать о вас и вашем бизнесе
  • Предварительная подготовка документов для заявки на получение ссуды показывает кредитору, что вы серьезный инвестор, и повышает ваши шансы на одобрение ссуды на аренду недвижимости.
  • Задокументируйте успешные финансовые показатели вашей существующей арендуемой недвижимости с помощью отчетов о прибылях и убытках и отчетов о движении денежных средств
  • Найдите лучшие условия кредита
  • Мыслите нестандартно и рассмотрите альтернативные решения по ссуде для аренды недвижимости, такие как частное кредитование или финансирование продавца
  • Рассмотрите возможность создания небольшого совместного предприятия (СП) или партнерства для более крупных проектов, которые требуют капиталоемких обновлений или выходят за рамки вашей области инвестиционного опыта

Запомните текущие расходы на аренду недвижимости

В дополнение к основным платежам по ипотеке существует ряд других операционных расходов, которые инвесторы должны учитывать перед покупкой арендуемой недвижимости.

Все они могут быть вычтены как обычные расходы для уменьшения налогооблагаемой чистой прибыли:

  • Выплата процентов по ипотеке
  • Налог на недвижимость
  • Налоги на аренду
  • Комиссия за управление недвижимостью
  • Лизинговые сборы
  • Ремонт и обслуживание
  • Взносы на счет резервного фонда капитала (фонд, используемый для оплаты будущих капитальных ремонтов и обновлений)
  • Сборы ТСЖ (если собственность находится в товариществе собственников жилья)
  • Коммунальные услуги (хотя арендаторы односемейной арендуемой собственности обычно сами оплачивают коммунальные услуги, владельцы небольших многоквартирных домов иногда оплачивают коммунальные услуги, такие как вода, канализация и вывоз мусора, и включают эти сборы в арендную плату арендатора)

Как измерить эффективность аренды недвижимости

Когда вы используете консервативный LTV (отношение кредита к стоимости) 75% или меньше с ссудой на аренду недвижимости, валовой денежный поток должен покрывать все вышеперечисленные расходы и многое другое.В конце каждого месяца у вас все еще остается денежная прибыль, которую можно перечислить на свой банковский счет.

Прежде чем подавать заявку на получение ссуды на аренду недвижимости, рассмотрите эти три соотношения дохода собственности, чтобы гарантировать, что ваша предполагаемая покупка будет иметь стабильный положительный денежный поток:

Cap Rate

Ставка капитализации — для краткости — ставка капитализации — сравнивает чистый операционный доход (NOI) собственности с покупной ценой собственности:

  • Ставка капитализации = NOI / Цена покупки
  • 6000 NOI / 100000 долларов Закупочная цена =.06 или 6% Ставка капитализации

Хотя NOI не включает ипотечный платеж, максимальная ставка — хороший способ отсеять недвижимость, которая может не поступать в денежный поток. Это связано с тем, что чем ниже максимальная ставка без выплаты кредита, тем выше вероятность отрицательного денежного потока.

Коэффициент арендной платы

Коэффициент арендной платы — также известный как «правило 1%» — сравнивает ежемесячную арендную плату брутто с общей стоимостью собственности (включая плату за приобретение и финансирование, а также расходы на реабилитацию):

  • Коэффициент арендной платы = Ежемесячная арендная плата / Стоимость недвижимости
  • 1 200 $ Ежемесячная арендная плата / 100 000 $ Стоимость недвижимости =.012 или 1,2%

Аренда недвижимости с очень низким коэффициентом арендной платы — это красный флаг, свидетельствующий о том, что инвестиция будет иметь отрицательный денежный поток. Как показывает практика, чем выше коэффициент арендной платы, тем лучше. Инвесторы в недвижимость, которые используют коэффициент арендной платы, обычно ищут минимальное соотношение от 1% до 2%.

Возврат наличными

При возврате наличных денежных средств сумма полученных денежных средств сравнивается с суммой вложенных денежных средств:

  • Наличные = полученные / вложенные денежные средства
  • 3000 долларов США Полученный денежный поток / 25000 долларов США, вложенных в качестве первоначального взноса = 12%

Расчет возврата денежных средств — хороший способ проанализировать, как различные варианты финансирования влияют на денежный поток, поскольку полученные денежные средства включают в себя расходы на выплату ипотечного кредита.

Последние мысли

Покупка арендуемой недвижимости — ключевой способ диверсифицировать ваш инвестиционный портфель и получить пассивный доход, особенно в тяжелые экономические времена. Приносящая доход недвижимость генерирует двойные потоки доходов: ежемесячный доход от аренды и долгосрочное повышение стоимости недвижимости, и имеет право на налоговые льготы, которых не предлагают другие активы.

Лучше всего то, что между ценами на недвижимость и фондовым рынком низкая корреляция. Вы можете лучше спать по ночам, зная, что у вас есть актив, который не подчиняется прихотям Уолл-стрит.

Полное руководство по инвестиционной ипотеке в 2021 году

Если бы путь к богатству недвижимостью был легким, каждый был бы домовладельцем-миллионером или домовладельцем.

Заработать большие деньги на инвестиционной собственности (недвижимость, приобретенная с целью получения дохода от аренды или прибыли от ее перепродажи) редко бывает так просто, как «купи дешево, продай дорого». Это требует тщательного исследования, планирования, тяжелой работы и доли удачи.

Но пока вы принимаете решения об инвестировании в недвижимость с широко открытыми глазами, финансовое вознаграждение может вас удивить и порадовать.

В 2019 году средняя валовая прибыль (прибыль до расходов) от ремонта домов — покупки, ремонта и быстрой перепродажи домов — составила 39,9%.

Другими словами, средний игрок дома зарабатывал 39 900 долларов на каждые 100 000 вложенных долларов.

Средняя рентабельность аренды недвижимости в 2019 году составила 15%. Это означает, что средний покупатель многоквартирного дома за 500 000 долларов заработал 75 000 долларов за один год!

Напротив, средняя доходность фондового рынка за последние 50 лет составляла около 8%, в то время как средняя доходность инвестора по паевым инвестиционным фондам составляла 4-5% за последние 30 лет.

Проверьте сегодняшние ставки по ипотеке.

В этой статье:


Мифы об общей инвестиционной собственности

Прежде чем исследовать преимущества покупки инвестиционной недвижимости, давайте развенчаем два устойчивых мифа:

Миф 1: Покупка основного места жительства — это то же самое, что покупка инвестиционной собственности.

Факт: Хотя многие люди думают, что своих домов являются инвестициями, дом не является инвестиционной собственностью, если вы не покупаете его с целью для получения дохода от аренды или прибыли от перепродажи.

Миф 2: Стоимость жилья всегда росла, поэтому основное жилье в конечном итоге станет инвестиционной собственностью, если вы владеете им достаточно долго.

Факт: С поправкой на инфляцию и условия местного рынка стоимость жилья не всегда повышалась. На национальном и местном уровнях цены на жилье подвержены циклам подъемов и спадов. Независимо от того, как долго вы владеете недвижимостью, нет гарантии, что вы получите прибыль, перепродав ее.

Плюсы и минусы покупки инвестиционной недвижимости

Для мелких инвесторов наиболее распространенные сделки с недвижимостью бывают двух видов: (1) покупка недвижимости в аренду и (2) предприятия по продаже жилья.

Вот основные преимущества и недостатки каждого из них.

House Flipping Плюсы и минусы

House Flipping Pros

  • Хорошая прибыль, быстро и единовременно.
  • Возможность быстрой и крупной прибыли.

Если вы смотрите HGTV, вы знаете, что делать.

Во-первых, купите слегка «проблемную» недвижимость в многообещающем районе по цене ниже рыночной — или меньше, чем ее стоимость в ближайшем будущем.Затем превратите этот фиксатор-верх в модельный дом. Как только косметический ремонт будет завершен, найдите покупателя, готового заплатить за недвижимость больше, чем вы вложили.

Промыть и повторить.

Переворачивание домов против

  • Высокое вознаграждение сопряжено с большим риском.
  • Большая прибыль может быть обманчива. Иногда в них не включаются все расходы на приобретение и ремонт недвижимости. Эти затраты обычно составляют от 20% до 30% прибыли. В дополнение к затратам на ремонт вы оплачиваете заключительные расходы, налоги на недвижимость, страховку и (часто) гонорары риелтора.А если вы возьмете ипотеку и не перепродаете недвижимость быстро, ежемесячные платежи начнут подрывать вашу прибыль.
  • Если у вас нет много наличных денег, вам понадобится краткосрочная ссуда для покупки недвижимости. К сожалению, требования к кредитам на инвестиционную недвижимость строже, чем к основному жилью, и часто намного дороже.
  • Ваша прибыль будет облагаться налогом на прирост капитала. Долгосрочный прирост капитала (инвестиции, удерживаемые в течение года или дольше) облагается налогом по ставке от 10% до 15%, но краткосрочный прирост капитала облагается налогом по той же ставке, что и обычный доход.Поскольку прибыль от переворота дома обычно зависит от быстрого возврата инвестиций, вы можете платить по ставке до 20%, если только вы не сделаете обмен по Разделу 1031, чтобы отложить налоговый счет.

Самая большая ошибка, которую делают многие новички в ластах, — это недооценка стоимости покупки и ремонта собственности. Если вы занимаетесь домашними делами, вы делаете ставку на то, что сможете продать отремонтированный дом со значительной наценкой в ​​ до тех пор, пока постоянно растущие расходы в размере не разрушат вашу прибыль.

Это игра не для наивных или нетерпеливых людей.

Успешный флиппер тщательно исследует местный рынок перед покупкой инвестиционной недвижимости. Идеальный район — это такой район, где дома по-прежнему доступны по цене, но быстро растут.

Проверьте текущие ставки по ипотеке.

Плюсы и минусы аренды недвижимости

Плюсы аренды недвижимости: Независимо от того, покупаете ли вы жилой комплекс или дуплекс, самым большим преимуществом аренды недвижимости является предсказуемый поток доходов, который она генерирует.

В то время как трехмесячное предприятие по продаже домов может принести валовую прибыль в размере 50 000 долларов при вложении 200 000 долларов, сдаваемая в аренду недвижимость на 200 000 долларов может приносить, скажем, 1 000 долларов в месяц после вычета расходов.При такой скорости вы превысите сумму «быстрой прибыли» через 50 месяцев, и доходы на этом не остановятся. Они будут поступать месяц за месяцем, год за годом.

Помимо получения прибыли, доход от аренды поможет вам выплатить ссуду, полученную для финансирования недвижимости. А в некоторых случаях текущий и будущий доход от аренды поможет вам получить более выгодные условия ссуды.

Самым большим преимуществом владения арендуемой недвижимостью могут быть налоговые преимущества. Помимо получения дохода и потенциальной прибыли от прироста капитала, сдаваемая в аренду недвижимость предусматривает вычеты, которые могут снизить налог на вашу прибыль.

Общие вычеты включают деньги, потраченные на проценты по ипотеке, ремонт и техническое обслуживание, страхование, налоги на имущество, поездки, уход за газонами, убытки от несчастных случаев (наводнения, ураганы и т. Д.), А также сборы ТСЖ и сборы за содержание кондоминиумов или кооперативов.

Если чистый денежный поток не является положительным после вычета расходов, ваш доход от аренды может даже не облагаться налогом!

Минусы арендуемой собственности: Если вы когда-нибудь разговаривали с домовладельцем, вы знаете, что владение арендуемой собственностью сопряжено с головными болями и хлопотами.

Помимо получения дохода, арендная недвижимость несут расходы, которые составляют от 35% до 80% валового операционного дохода. (Большинство свойств находятся в диапазоне от 37% до 45%. Если ваша смета расходов намного ниже этого значения, перепроверьте свои расчеты.)

Многие новые арендодатели недооценивают стоимость владения и содержания своей собственности.

( Примечание : расходы не могут полностью вычитаться из налогооблагаемой базы . Это зависит от того, классифицирует ли IRS ваш доход от аренды как «непассивный» или «пассивный».«Если вы не проводите как минимум 750 часов в год, работая над арендуемой недвижимостью, любые убытки будут пассивными и вычитаются только в размере до 25 000 долларов США из дохода от аренды. (К счастью, убытки более 25000 долларов можно перенести на следующий год.)

И когда что-то ломается — от холодильников и духовок до водопроводных труб и систем отопления, вентиляции и кондиционирования — вы должны это ремонтировать. Если вам неудобно или вы не хотите получать полуночные звонки от арендаторов, вам нужно нанять компанию по управлению недвижимостью для решения таких задач.

Хорошая новость заключается в том, что фирмы по управлению недвижимостью могут справиться с некоторыми (или даже со всеми) неприятными рутинными задачами — от содержания единиц жилья до надзора за ремонтом и техническим обслуживанием, сбора арендной платы, поиска надежных новых арендаторов и выселения бездельников.

Хорошая управляющая компания также будет иметь все необходимые договоры аренды, заявки и другие документы, чтобы ваше здание работало как хорошо отлаженная машина, приносящая доход. Они также будут знатоками законов об арендодателях вашего города и штата.

Но эти услуги платные.

Ожидается, что управляющая фирма будет платить ежемесячную комиссию в размере от 7% до 10% от собранной арендной платы. Кроме того, некоторые фирмы по управлению недвижимостью взимают дополнительную плату за выполнение ремонта или надзор за ним, за поиск новых арендаторов или даже за продление арендатором договора аренды. Некоторые также взимают плату за вакансию, то есть вы должны платить ее, даже если подразделение не приносит никакого дохода.

Существует также риск того, что непослушный арендатор нанесет ущерб вашей собственности, но для выселения потребуется несколько месяцев.Тщательный отбор потенциальных арендаторов и покупка недвижимости в стабильных районах со средним классом может снизить риск появления долгосрочных вакансий и неплатежеспособных арендаторов, но нет гарантии, что вы не столкнетесь с этими проблемами.

Щелкните, чтобы проверить сегодняшние ставки

Как получить лучшую ссуду для инвестиций в недвижимость

Наилучшее финансирование инвестиционной недвижимости для вас будет зависеть от вашей конкретной финансовой ситуации. Тем не менее, эти простые советы должны помочь вам профинансировать больше недвижимости за меньшие деньги.

Сделайте покупки по лучшим ценам.

Свяжитесь с несколькими кредиторами, начиная с банка, выдавшего вашу первую ипотеку, чтобы сравнить процентные ставки и условия, а также стоимость закрытия и другие сборы.

Проверьте мелкий шрифт.

Всегда читайте «мелкий шрифт», чтобы раскрыть любые крупные комиссии и дополнительные расходы, включая дополнительные расходы, вызванные количеством существующих ссуд / ипотечных кредитов, которые у вас уже есть.

По возможности выбирайте более крупный первоначальный взнос.

По возможности уменьшайте процентную ставку в обмен на больший первоначальный взнос.В некоторых случаях также имеет смысл внести предоплату («баллы») для снижения ставки. Если вы подаете заявку на крупную ссуду и планируете владеть недвижимостью в течение длительного времени, уплата авансовых платежей и / или более высокий первоначальный взнос может сократить сумму вашего погашения на тысячи долларов.

Получите низкий кредитный рейтинг

За несколько месяцев до начала поиска недвижимости проверьте свой кредитный отчет, чтобы узнать, на какие типы ссуд вы имеете право. Если ваш счет немного анемичен, предпримет шаги, чтобы улучшить счет — e.g., выплатив (или погасив) как можно большую сумму долга.

Имейте наличные деньги под рукой.

Убедитесь, что у вас достаточно денежных средств или других ликвидных активов. Для получения ипотечного кредита на инвестиционную недвижимость обычно требуются шестимесячные резервы денежных средств.

Ориентируйтесь на долгосрочные цели.

Обдумайте свои долгосрочные цели, чтобы определить, какой тип ссуды будет лучше всего работать в вашей текущей и возможной будущей ситуации. Например, что бы вы сделали, если бы ваша компания заставила вас переехать в то время, когда вы были заняты постоянным трудом? Достаточно ли вы одолжили, чтобы нанять подрядчиков для завершения работы? (Если да, насколько это уменьшит вашу прибыль — и способность погасить ссуду?)

Придерживайтесь бюджета.

Определите, сколько недвижимости вы можете себе позволить, и придерживайтесь своего бюджета. Начинающие инвесторы в недвижимость часто недооценивают свои затраты. Если вы покупаете только ту недвижимость, которую можете себе позволить, перерасход средств может вызвать раздражение и незначительное снижение вашей прибыли. Если вы влюбитесь в недвижимость и превысите свои предельные цены, любые дополнительные расходы могут обернуться катастрофой.

Что лучше: сдать или сдать?

Стоит ли менять дома или покупать недвижимость для сдачи в аренду?

Все зависит от ваших целей и от того, в какой степени вы можете использовать свои навыки, опыт (строительные навыки очень полезны, ) и вашего текущего финансового положения.

В общем, переворот дома обычно является более серьезной авантюрой, потому что эти сделки зависят от того, вырастет ли стоимость недвижимости в ближайшем будущем. Хотя снижение цен никогда не идет на пользу владельцам недвижимости, стабильные и / или падающие цены оказывают меньшее влияние на тех, чей основной источник дохода поступает от арендной платы, по сравнению с быстрой перепродажей недвижимости.

В середине 2017 года самая высокая доходность от переворота была в Питтсбурге — 146,6%; Батон-Руж, штат Луизиана, — 120,3%; Филадельфия — 114%; Гаррисберг, Пенсильвания, 103.3%; и Кливленд — 101,8%, согласно данным ATTOM Data Solutions. Эти города возглавили список, потому что в них было много недорогих старых домов, которые можно было быстро отремонтировать. В то же время там росли цены на жилье.

Что касается сдачи в аренду, то в начале 2017 года лучшими рынками были Кливленд с годовой доходностью 11,5%; Цинциннати — 9,8%; Колумбия, Южная Каролина, на 8,6%; Мемфис, Теннесси, 8,5%; и Ричмонд, штат Вирджиния, с 8,2%. Худшие рынки обычно располагались в крупнейших городах на обоих побережьях, где цены на недвижимость уже давно заоблачные.

Но местные рынки всегда меняются. Как и любой другой вид инвестиций, недвижимость несет в себе как риски, так и выгоды. Вы можете снизить риски, тщательно изучив рынки и варианты финансирования, но полностью исключить их невозможно.

Шесть типов ссуд на инвестиционную недвижимость

Получить ссуду на инвестиционную недвижимость сложнее, чем получить ссуду для дома, занимаемого владельцем, и, как правило, дороже.

Многие кредиторы хотят видеть более высокие кредитные рейтинги, лучшее соотношение долга к доходу и надежную документацию (W2, платежные квитанции и налоговые декларации), чтобы доказать, что вы проработали на одной и той же должности в течение двух лет.(Последнее требование может усложнить жизнь пенсионерам и самозанятым.)

Кроме того, большинство будет настаивать на первоначальном взносе в размере не менее 20%, и многие хотят, чтобы у вас были шесть месяцев наличных (или почти наличных) резервов.

Если у вас уже есть четыре ипотечных кредита, вам понадобится немного смекалки, чтобы получить пятую. Большинство банков не будут выдавать новые ипотечные кредиты инвесторам, у которых уже есть четыре, даже если кредиты будут застрахованы государственным агентством.

Но то, что получить ссуду на инвестиционную недвижимость сложнее, не означает, что вам не следует пытаться.Хотя вы можете не иметь права на получение обычной ипотеки, вы можете получить ее при поддержке Федеральной жилищной администрации (FHA) или Управления по делам ветеранов (VA). Вы также можете выбрать ссуду в твердой валюте или кредитную линию под залог собственного капитала (HELOC).

Некоторых кредиторов даже не заботит ваша кредитная история или история занятости, если они видят большую потенциальную прибыль от инвестиционной собственности, которую вы рассматриваете.

Кредиты под твердые деньги

Эти ссуды в основном используются любителями недвижимости и профессиональными инвесторами в недвижимость.Также известные как ссуды на коммерческую недвижимость и ссуды с фиксированным доходом, они имеют три основных преимущества:

    1. Более быстрое утверждение и финансирование . В некоторых случаях ссуды утверждаются в тот же день, когда подана заявка, а финансирование может занять всего три дня. Благодаря такой скорости ссуды под твердые деньги идеально подходят для инвесторов, которые хотят купить недвижимость быстро — до того, как конкуренты смогут ее выкупить.
    1. Проще пройти квалификацию. Если вы вносите первоначальный взнос в размере от 25% до 30%, имеете достаточные денежные резервы и хорошую репутацию инвестора в недвижимость, многие кредиторы упускают из виду низкий кредитный рейтинг. И им может быть все равно, что у вас уже есть 4+ ипотеки.
  1. Ссуды краткосрочные . Большинство кредитов в твердой форме имеют срок 1-2 года или 3-5 лет. Для кого-то, кто покупает недвижимость в аренду, это было бы убийцей сделки. Немногие (вменяемые) покупатели арендуемой недвижимости хотят выплатить ссуду в течение года или двух.Но для домовладельцев эти условия идеальны, и это хорошо, потому что не существует такой вещи, как 12-месячная ипотека. Даже если бы банки выдали краткосрочные ипотечные кредиты, большинство из них никогда не ссудили бы деньги на недвижимость, которая нуждалась в серьезном ремонте — такую, которая могла бы не соответствовать жилым .

Помимо требования к собственному капиталу от 25% до 30%, самым большим недостатком ссуды в твердой форме является стоимость. Процентные ставки обычно варьируются от 9% до 14%, и многие из них также предусматривают предоплату (в виде «баллов») от 2% до 4% от общей суммы кредита.

Обычная ипотека

По сравнению с ссудами в твердой валюте, обычная ипотека относительно дешевая. Однако они дороже, чем ссуды на недвижимость, занимаемую собственниками. Как правило, вы, вероятно, заплатите по процентной ставке от половины до одного процента выше за обычную ипотеку для инвестиционной собственности.

Однако для некоторых будущих магнатов недвижимости проблема с обычными ипотечными кредитами заключается не в их стоимости, а в получении одобрения.

Предполагая, что вы будете , а не , занимаете единицу в здании, большинство банков захотят увидеть следующее, чтобы одобрить ипотеку для арендуемой собственности:

    • Первоначальный взнос не менее 20%.Если вы хотите более низкую ставку, внесите первоначальный взнос в размере 25% +. (Положительным моментом является отсутствие ипотечной страховки, когда вы кладете 20% и более.)
    • Кредитный рейтинг 720 или выше. Результаты ниже 720 (не обязательно) обречены на гибель вашего приложения, но они приведут к более высоким процентным ставкам, более высоким комиссиям и более низким LTV.
    • Шесть месяцев «ликвидных резервов» (денежных средств или активов, которые можно легко конвертировать в наличные).

Если у вас есть четыре ипотечных кредита, многие обычные кредиторы не одобрят вашу пятую ипотеку.

Несмотря на то, что программа , представленная Fannie Mae в 2009 году, разрешает выдачу 5-10 ипотечных кредитов заемщику в рамках программы , найти банк, который предоставит вам ипотеку, может быть непросто, несмотря на гарантии Fannie Mae.

Программа требует, чтобы платежи за шесть месяцев сохранялись в качестве ликвидного резерва на момент расчета. Это требует как минимум 25% скидки для частных домов и 30% для 2-4 квартирных домов.Если у вас шесть или более ипотечных кредитов, ваш кредитный рейтинг должен быть не менее 720. Без исключений.

Проверьте свое право на получение обычной ипотеки.

FHA Ипотека

Для финансирования аренды недвижимости ипотека FHA может быть идеальным «стартовым комплектом» для начинающих инвесторов.

Но есть загвоздка. Чтобы претендовать на щедрые ставки и условия ипотеки FHA, вы должны купить недвижимость на 2–4 единицы и занять одну единицу в здании. Тогда собственность квалифицируется как «занятая владельцем».”

Ипотечные кредиты

FHA не выдаются напрямую государственным учреждением. Вместо этого ссуды предоставляются частными кредиторами, и FHA страхует этих кредиторов от убытков. Это дает банкам больше стимулов для кредитования заемщиков, которые в противном случае могли бы считаться слишком рискованными.

Благодаря поддержке правительства ипотечные кредиторы FHA снисходительны в отношении минимального кредитного рейтинга, размеров первоначального взноса и предыдущего опыта заемщика в сфере недвижимости.

Требование к первоначальному взносу для ипотечных кредитов FHA составляет всего 3.5% для зданий от одной до четырех квартир. (Но помните, что вы должны купить недвижимость на 2-4 единицы, чтобы использовать FHA для инвестиционной собственности). Напротив, для обычного кредита может потребоваться 20% -ная скидка на покупку двух квартир и 25% на покупку трех- или четырехквартирного дома.

Поскольку FHA разрешает денежные подарки в качестве первоначального взноса и использование субсидий на первоначальный взнос от муниципалитета, есть даже возможность получить дом, финансируемый FHA, без собственных денег.

Не менее важно то, что агентство заявляет, что оно будет страховать ссуды заемщикам с кредитным рейтингом от 500.Это более чем на 100 пунктов ниже минимальных значений для обычных ипотечных кредитов.

FHA также делает скидки для покупателей жилья, которые недавно испытали потерю права выкупа, короткую продажу или банкротство из-за «смягчающих обстоятельств», таких как болезнь или потеря работы.

FHA ипотечные кредиторы хотели бы, чтобы соискатели имели минимальный кредитный рейтинг 580, но большинству кредиторов потребуется гораздо более высокий балл, чтобы претендовать на 2-4 единицы собственности, в которых вы сдаете в аренду одну или несколько дополнительных единиц.

Проверьте свое право на участие в FHA.

ВА Ипотека

Согласно исследованию Национальной ассоциации риэлторов, проведенному в 2016 году, 16% военнослужащих, находящихся на действительной военной службе, владеют инвестиционной недвижимостью по сравнению с 9% населения в целом.

На это есть две причины:

    1. Поскольку действующий персонал часто вынужден переезжать, они часто не могут продать свои нынешние дома по цене, которая позволила бы им окупить свои вложения.Поэтому вместо того, чтобы продавать дома, они становятся заочными арендодателями.
    2. Ипотека
    3. VA позволяет ветеранам, действующим военнослужащим и их оставшимся в живых супругам получать ссуды на инвестиционную недвижимость без выплаты денег и с низкими процентными ставками. Как и в случае ссуды FHA, единственное требование — заемщик должен проживать в одной из единиц здания (в данном случае не менее одного года). После этого они могут сдать все здание в аренду и жить в другом месте.

Сдается в аренду до четырех квартир, дуплекс или триплекс.Имущество может быть даже домом, в котором снимается комната, или домом с отдельной квартирой на участке.

Заемщики могут даже купить одну недвижимость, прожить в ней год, а затем повторять процесс с несколькими зданиями, пока не достигнут максимум финансирования, известный как лимит прав.

Еще одно преимущество ипотеки VA: заемщики могут использовать арендную плату от других единиц в здании для получения ссуды, включив эту арендную плату в качестве дохода. Как правило, они могут добавить 75% рыночной ренты к своим доходам.

С другой стороны, сдаваемая в аренду собственность должна быть в состоянии въезда и получить одобрение от оценщика жилья VA до того, как ссуду можно будет одобрить.

Проверьте свое право на участие в программе VA.

Кредитные линии собственного капитала (HELOC)

HELOC — это возобновляемые кредитные линии, которые обычно предоставляются с плавающей процентной ставкой. Ваш ежемесячный платеж зависит от текущей ставки и остатка кредита.

HELOCS похожи на кредитные карты. Вы можете снять любую сумму в любое время в пределах вашего лимита.Вы можете погасить или погасить ссуду по своему желанию.

У

HELOC есть две фазы. В течение периода розыгрыша вы используете кредитную линию сколько угодно, и ваш минимальный платеж может покрывать только причитающиеся проценты. Но в конце концов (обычно через 10 лет) период использования HELOC заканчивается, и ваш заем переходит в фазу погашения. На этом этапе вы больше не можете привлекать средства, и ссуда полностью амортизируется за оставшиеся годы.

По сравнению с обычными ипотечными кредитами, HELOC предлагают большую гибкость и более низкие ежемесячные платежи в период выдачи.Вы можете брать столько или меньше, сколько вам нужно — когда вам это нужно.

Потенциальными недостатками являются переменные процентные ставки (которые растут вместе с основной ставкой Федеральной резервной системы) и возможность того, что ежемесячные платежи могут резко возрасти после начала фазы погашения.

В некоторых ситуациях HELOC может быть более дешевой альтернативой ссуде в твердой валюте.

Но в отличие от ссуды в твердых деньгах, HELOC может быть сопряжен с большим риском: если у вас еще нет инвестиционной собственности, вы получите HELOC вместе с вашим основным местом жительства.В случае невыполнения обязательств по кредиту кредитор лишит вас права выкупа вашего дома , а не инвестиционной собственности.

Если у вас уже есть инвестиционная недвижимость, вы можете решить эту проблему, подав заявку на HELOC для одного или нескольких из этих объектов. Единственная уловка — найти кредитора.

Поскольку многие инвесторы в недвижимость объявили дефолт во время жилищного кризиса 2008 года, многие банки не одобряют кредитные линии под залог собственного капитала, обеспеченные инвестиционной недвижимостью. Несколько банков, которые делают , предлагают эти HELOC, значительно усложняют им квалификацию, чем когда-то.

Кредиторы захотят видеть более низкое соотношение долга к доходу (от 30% до 35% для заемщиков инвестиционной недвижимости по сравнению с 40% для тех, кто берет взаймы под основное место жительства). И они также будут взимать более высокие процентные ставки или требовать от вас предоплаты 2-3 «пункта».

Однако вы можете взять HELOC в свое основное место жительства на гораздо более выгодных условиях. Затем используйте выручку для внесения первоначального взноса за инвестиционную недвижимость.

Финансирование продавца

Раз в каждую третью «голубую луну» вы можете получить финансирование от продавца для инвестиционной собственности.Это соглашение, также известное как «финансирование собственником», земельный договор или договор о праве собственности, — это договор, в котором продавец выступает в качестве банка, предоставляя вам частную ипотеку.

Вместо получения традиционной ссуды через ипотечную компанию или банк, вы финансируете покупку у нынешнего владельца дома.

Получить финансирование от продавца непросто. Подавляющее большинство продавцов хотят получить полную оплату при закрытии сделки, чтобы погасить свою ипотеку.

Кроме того, по закону дом не может быть профинансирован продавцом, если он не находится в свободном владении.Относительно немногие дома находятся в собственности свободных и чистых. У большинства владельцев есть какая-то ипотека.

Земельные контракты, финансируемые собственником, часто заключаются в виде пятилетней ипотечной ссуды. Это означает, что они подлежат оплате в полном объеме всего через пять лет, независимо от того, сколько или насколько мало покупатель заплатил.

Некоторые из них имеют 10-летнюю амортизацию, то есть график платежей, при котором кредит полностью погашается через 10 лет. Этот вариант приводит к очень высоким выплатам по ипотеке.

В некоторых случаях финансирование продавца может иметь смысл для домашнего флиппера.Но в большинстве случаев этот вид кредита невозможен и нежелателен.

Проверьте текущие ставки по ипотеке.

Подать заявку на инвестиционный кредит

Готовы начать инвестировать? Посмотрите, какие кредитные программы вам доступны, и узнайте, какие ставки доступны. За считанные минуты вы сузите круг поиска своей инвестиционной собственности.

Щелкните, чтобы начать.

Совместное признание: использование собственного капитала без получения ссуды

Предоставляя инвестору долю владения в вашей собственности, вы можете задействовать капитал своего дома, не беря ссуду, или даже удвоить свой первоначальный взнос при покупке нового дома.Это называется соглашением о взаимной признательности: вы фактически позволяете молчаливому партнеру сделать ставку в вашем доме.

Что такое соглашение о взаимной признательности и для кого оно?

Соглашение о совместной оценке — иногда называемое долевым участием — позволяет обналичить часть капитала в вашем доме в обмен на передачу инвестиционной компании незначительной доли владения недвижимостью. Хотя инвестор не может жить в доме или сдавать его в аренду, он участвует в увеличении или уменьшении стоимости собственности.

Сделка обеспечена как ссуда, но не требует ежемесячного платежа по кредиту. По завершении срока действия соглашения вы возвращаете компании аванс в виде акционерного капитала, который она вам предоставила, а также процент от прироста стоимости вашей собственности.

Ипотека с долевым вознаграждением существует некоторое время; сегодняшние программы общей признательности — это новый виток старого поля. Предлагаемые такими компаниями, как Patch Homes, Point и Unison, они технически не являются ипотекой, потому что вы не делаете ежемесячный платеж.

Эти продукты в первую очередь нацелены на домовладельцев, которые имеют большой доход от дома, но не имеют денежных средств и сталкиваются с проблемами кредитования.

Возможно, наиболее важным является то, что это продукт, который в первую очередь нацелен на домовладельцев с высоким уровнем собственного капитала, но с низким уровнем денежных средств, сталкивающихся с проблемами кредитования.

Как работает соглашение о долевом участии

  • Если вы соответствуете требованиям, компания с долевым участием дает вам эти деньги

  • Взамен вы даете ей долю — процент — от будущей оценки вашего дома

  • Вы не платите компании ежемесячно

  • Компания не имеет права владения, но есть залоговое право на вашу собственность, как и в случае с обычным займом

  • Вы выплачиваете стоимость собственного капитала компании дал вам, плюс свою долю в оценке дома в конце срока действия соглашения — часто 10 лет.(Как правило, у вас также есть возможность вернуть деньги раньше.) Unison предлагает строго 30-летние соглашения.

Для всех практических целей соглашение о долевом участии во многом похоже на ссуду с воздушным платежом. 10-летний срок вырисовывается очень большой. У вас есть крайний срок, чтобы окупить все вложения и, скорее всего, процент от стоимости вашего дома. Это немаловажное соображение. По этой причине эти соглашения не для тех, кто не любит риск и не для слабонервных.

Что происходит в конце соглашения?

Сложность — враг ясности.И эти соглашения о взаимной признательности определенно сложны.

Во-первых, вы заплатите за оценку дома. Но эта стоимость может быть снижена инвестором в целях риска. И не совсем немного — обычно от 10% до 20% значения будет отсечено. Например, корректировка риска на 15% для дома за 750 000 долларов приведет к тому, что стоимость этого имущества составит 637 500 долларов для расчета будущей оценки стоимости дома.

Компании, которые производят эти соглашения, показывают примеры использования круглых чисел будущей стоимости дома или потерь.Но тот факт, что они снизили стоимость вашего дома с самого начала соглашения, может означать, что вы начинаете задолжать больше, чем получили с первого дня, независимо от того, как изменится стоимость вашей собственности.

Unison сообщает, что его транзакции начинаются с текущей, не дисконтированной стоимости собственности.

Если дом подорожает, вы возвращаете «инвестиции» компании в ваш дом — капитал, который вы получаете, — плюс ее долю в увеличенной стоимости:

  • До истечения срока действия соглашения, возможно, получив право на вывод средств. рефинансирование у другого кредитора.

  • Или когда вы продаете дом до заключения договора.

  • Или по истечении срока действия соглашения. На этом этапе вам нужно будет продать, рефинансировать или найти деньги.

Каждый инвестор в долевой капитал рассчитывает результаты по-своему.

Если дом не прибавляет в стоимости, вы должны выплатить полученный капитал, а также можете выплатить скидку с поправкой на риск, которую взял инвестор, если таковая имеется.

Если дом теряет стоимость, по крайней мере, часть этой потери в стоимости будет вычтена из привлеченного капитала. Имейте в виду, что амортизация может быть рассчитана на основе первоначальной оценочной стоимости дома, а не скидки с поправкой на риск.

И еще есть тот факт, что инвесторы получают большую долю собственности, чем те, которые они дают. Вы можете использовать 10% собственного капитала вашего дома, отдав 25% доли собственности.

Знаете, сколько стоит ваш дом?

NerdWallet может показать вам, сколько стоит ваш дом, и сообщить вам об изменениях с течением времени.

Кому может быть выгодно соглашение о совместной оценке?

«Для большинства домовладельцев это альтернатива HELOC или ссуде под залог собственного капитала», — говорит соучредитель Point Эоин Мэтьюз. «Мы можем гарантировать соблюдение более щадящих стандартов, что означает, что домовладельцы, которые могут иметь значительный капитал в своем доме, но не имеют права на получение HELOC или ссуды под залог собственного капитала», могут претендовать на соглашение о совместной оценке, — говорит он.

Сахил Гупта, соучредитель Patch Homes, говорит, что значительное число его клиентов — предприниматели и работники по контракту.

«Стандарты кредитования традиционных кредиторов чрезвычайно строги и очень обременительны, особенно для владельцев малого бизнеса и 1099 подрядчиков», — говорит Гупта.

«У вас есть потребители, особенно домовладельцы, которые сегодня богаты активами, но испытывают нехватку денежных средств», — добавляет он. «В таких местах, как Bay Area, в Лос-Анджелесе, в Нью-Йорке и крупных мегаполисах, у вас есть потребители, живущие миллионами. -долларовые дома, но они зарабатывают от 75 000 до 80 000 долларов в год ».

Гупта говорит, что после выплаты ипотеки, студенческой ссуды, ссуды на покупку автомобиля, кредитной карты и семейных расходов у некоторых домовладельцев не хватает сбережений, чтобы столкнуться с неожиданными крупными расходами.

Кто может претендовать?

Хотя в Point нет «абсолютного ограничения по кредитному рейтингу», Мэтьюз говорит, что может быть «очень сложно» подписать заемщиков с рейтингом FICO ниже 550.

«Это не домовладельцы, которые строят огромные бассейны и теннисные корты. «Это домовладельцы, которые очень много работали, чтобы привести свои финансы в хорошее состояние и часто переживали очень тяжелые времена. Мы ориентируемся на домовладельцев, которые собираются использовать это для улучшения своих финансов».«

Patch Homes» Гупта говорит, что клиенты его фирмы также обычно страдают от проблем с денежным потоком и ликвидностью.

«Это домовладельцы, у которых низкий кредитный рейтинг… большинство из них находится в диапазоне от 640 до 720», — говорит Гупта.

Unison нацелен на несколько иного клиента, чем его конкуренты.

«Это продукт не для людей с низкой кредитной историей», — говорит генеральный директор Unison Томас Спонгольц. В Unison средний FICO составляет 750, хотя фирме требуется минимальный кредитный рейтинг 680 и отношение долга к доходу менее 43%.

Как правило, покупатели получают примерно половину стоимости дома до получения капитала.

Учитывая все обстоятельства, хорошо квалифицированным заемщикам лучше всего подходят традиционные ссуды под залог недвижимости и HELOC.

Сколько это стоит?

Unison берет комиссию за оформление в размере 3,9%; Patch Homes и Point берут комиссию за обработку в размере 3% от розыгрыша капитала.

Эти компании обычно получают от 15% до 25% признательности.

Важные соображения относительно предложений долевого участия

  • Это не снятие капитала размером с HELOC.Вы можете получить от 10% до 20% собственного капитала. «Некоторым домовладельцам нужны чеки большей суммы, чем мы можем выписать», — говорит Мэтьюз. «У нас есть домовладельцы, которые хотят [чеки] размером с HELOC — может быть, на 300 000 или 500 000 долларов — особенно в прибрежных районах».

  • Есть комиссии. Допустим, вы хотите получить 50 000 долларов наличными. Чек, который вы получите, будет включать в себя комиссию в размере 3% (1500 долларов США), а также плату за регистрацию, условное депонирование и оценку (по нашим оценкам, это будет 1000 долларов США). Вы получите чек примерно на 47 500 долларов.

  • Элитная недвижимость не может соответствовать требованиям. Пойнт избегает элитной недвижимости, а также домов на больших площадях из-за нестабильности стоимости таких домов. «Для нас необычно делать что-либо размером более акра, — говорит Мэтьюз.

  • То же самое и для небольших домов. Недвижимость стоимостью менее 300 000 долларов «это не самое простое дело в мире», — добавляет Мэтьюз.

  • Приветствуются большие города. Эти компании предпочитают обслуживать районы с большим, растущим населением.

Patch Homes в настоящее время доступны только в штатах Калифорния и Вашингтон.

Пункт

доступен в шести штатах: Калифорния, Колорадо, Джорджия, Массачусетс, Орегон и Вашингтон.

Unison имеет самый большой географический охват, обслуживая в 30 штатах и ​​округе Колумбия.

Это не для всех

«Я думаю, что разделение капитала имеет смысл для всех, у кого проблемы с ликвидностью. Если у них нет проблем с ликвидностью, им не следует делать этот продукт», — добавляет он.

TIC и дробные ссуды — проще и проще владеть TIC

Проблема: «TIC» относится к собственности, принадлежащей нескольким людям как общим арендаторам, и становится все более популярным способом приобретения единиц жилья в здании для проживания в без необходимости преобразовывать здание в кондоминиум. Как обсуждалось в наших статьях о Tenancy in Common и Информационном бюллетене по TIC Financing , одним из главных недостатков при создании, покупке или продаже аренды в общем владении было сложное банковское финансирование, которое часто требовалось.В отличие от кондоминиумов, в которых каждая единица финансируется отдельно, ТИЦ обычно финансировались полностью, так что каждый собственник нес солидарную ответственность за весь ссуду, а все здание было заложено в качестве обеспечения по каждой ссуде.

Это могло привести к проблемам, если один-единственный собственник не выполнил свои обязательства по платежам или пожелал занять или рефинансировать свою «долю» ссуды. Как обсуждалось в наших предыдущих статьях, это требовало сложных и мощных положений в каждом соглашении TIC, чтобы обеспечить эффективное и справедливое отношение к финансовым аспектам владения TIC.Как прокомментировал один владелец TIC: «Это значительно усложняет все, что связано с кредитной линией или продажей, не так ли?» ТИЦ по-прежнему стоили того и позволяли сэкономить сотни тысяч долларов, но нужно было предположить, что ограничения прав на заимствование собственности и риски, связанные с невыполнением другими собственниками ТИЦ своих обязательств, требуют тщательного рассмотрения.

Новое решение: «Дробное финансирование».

Быстрый рост доли владения TIC предупредил все больше и больше банков о потенциально большом рынке домовладельцев, которые могут быть заинтересованы в получении такого типа финансирования, который позволил бы им финансировать свое конкретное подразделение TIC, а не нести солидарную ответственность. для всех заимствований всех владельцев, и, начиная с 2005 года, различные банки в районе залива «экспериментировали» с «частичными займами», которые позволяли такое финансирование.

Успех этих ссуд привел к увеличению числа банков, выходящих на рынок, и теперь эти банки существуют в сообществах далеко за пределами области залива Сан-Франциско. В случае таких частичных займов для каждой единицы TIC предоставляется отдельный заем, при этом каждый заем включает в себя вексель, подписанный только владельцем определенной доли TIC, обеспеченный доверительным актом, покрывающим только долю TIC этого владельца. Если один из владельцев не выполняет свои обязательства по ссуде, кредитор может лишить права выкупа только в отношении конкретных интересов этого владельца.В отличие от группового финансирования, ни один из других владельцев ТИЦ напрямую не затронут конкретным дефолтом.

Банки требуют договорного права на обращение взыскания на определенный процент TIC, поэтому документация сильно отличается от типичной ссуды кондоминиума. Различные установленные законом методы обращения взыскания на доверительное управление не применяются автоматически, и поэтому банки должны создавать методы обращения взыскания в кредитных документах. В результате необходимости такой дополнительной работы получение кредитов TIC становится более дорогостоящим, чем получение обычных кредитов для кондоминиумов, хотя, по нашему опыту, экономические преимущества владения TIC по-прежнему намного перевешивают дополнительные затраты на финансирование и, конечно же, отказ от группового финансирования. финансирование — огромное преимущество для всех владельцев ТИЦ.

Как правило, ссуда TIC на один-два процента выше, чем ссуда на квартиру, и более ограничена по времени, обычно от десяти до двадцати лет, а не тридцати лет. Но этот автор предсказывает, что по мере того, как рынок расширяется и банки становятся более довольными этой концепцией, мы можем ожидать, что разница уменьшится в ближайшие годы.

Эффект: растущий рынок :

В то время как дробные ссуды являются новинкой для рынка TIC, на самом деле это старая концепция, давно используемая для аренды на время отпуска и некоторых проектов.Учитывая огромный интерес к собственности TIC в городских районах, вполне вероятно, что банки быстро поймут относительную простоту использования этой методологии для расширения своего кредитного портфеля домовладения.

Это может занять некоторое время… возможно, несколько лет… но вполне вероятно, что вскоре у банков появятся отделы ИТК, хорошо разбирающиеся в тонкостях этого типа ссуды и способные обрабатывать их так же легко, как и типичный ссуду кондо. Если мы не столкнемся с давно разрекламированным «спадом рынка недвижимости», можно ожидать, что финансирование TIC и линии акционерного капитала будут такими же доступными, как финансирование кондоминиумов в течение десятилетия.

Это означает, что те, кто покупал ТИЦ в прошлом и те, кто покупает их сейчас, сочтут свои инвестиции более ценными, поскольку все больше и больше покупающей общественности становятся свидетелями относительной легкости финансирования этих типов собственности. Это также означает, что многие ИТК, уже существующие с групповым финансированием, вероятно, перейдут на частичное финансирование для достижения тех же преимуществ.

Те, кто сопротивлялся растущей популярности ТИЦ как угрожающей доступности квартир, обезумели, поскольку хорошее соглашение ТИЦ в сочетании с частичным финансированием позволит владельцам ТИЦ пользоваться большинством преимуществ владения кондоминиумом без затрат и задержек, с которыми часто приходится сталкиваться.Действительно, некоторые владельцы кондоминиумов опасаются, что популярность TIC подорвет рынок кондоминиумов, поскольку они сделают жизнеспособные альтернативные дома доступными.

Но обилие законодательных актов и прецедентного права, включающего толкование законодательных мер защиты, созданных для кондоминиумов и их ассоциаций, по-прежнему принесет определенную выгоду этой форме собственности и многим покупателям недвижимости, которые, не колеблясь, покупают кондоминиум, несмотря на сотни страниц. о правилах кондоминиума и налагаемых ограничениях по-прежнему с некоторой нервозностью просматриваю типичное соглашение TIC на пятидесяти страницах.

Короче говоря, ТИЦ станут более ценными и популярными, но вряд ли заменят кондоминиум в качестве предпочтительного метода группового владения собственностью. Люди будут покупать ТИЦ из-за более низкой стоимости вступления в собственность, а не из-за предпочтения этого стиля владения.

Но, как осуждал один активист, занимающийся жилищным строительством, «это конец наших усилий по прекращению массового разрушения доступного арендуемого дома». Конечно, это преувеличение, учитывая рост арендной платы … но прошлые попытки остановить конверсию путем принятия законодательных мер против преобразования кондоминиумов уже не будут столь же эффективными, как раньше.TIC просто умножатся, в то время как кондоминиумы будут искусственно ограничены.

.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *